close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Вопрос 24

код для вставкиСкачать
24. Регулирование рынка жилья. Проблемы становления рынка жилья в России.
Основным дефекты рынка жиль:
Первый фактор - влияние дохода на качество и количество жилищных услуг. Люди распределяют собственный доход (или богатство) между расходами на жилье и на другие товары и услуги. Поэтому, чем больше доход, тем больше возможностей у семьи расходовать деньги на жилье. А поскольку различия в доходах семей достаточно велики, то это объясняет существенные различия в качестве используемого ими жилья.
Второй фактор - трудность предоставления высококачественного жилья по низким ценам. Затраты, связанные с предоставлением единицы жилищных услуг данного качества, не зависят от того, кто потребляет эту услугу: богатая или бедная семья. Поэтому низкий доход семьи заставляет ее экономить либо на количестве, либо на качестве жилищных услуг
Третий фактор - эффект соседства, являющийся формой проявления отрицательных внешних эффектов на рынке жилья. Жилище иммобильно, его нельзя перенести в другой микрорайон, поэтому ветхое состояние жилищ не только обусловливает падение их собственной стоимости, но и снижает цену окружающих строений. Таким образом, обветшание жилищного фонда является результатом как реакции рынка на потребности в жилье бедных семей, так и отрицательного внешнего эффекта соседства. Дефекты рынка и внешние эффекты - это те сферы, которые требуют участия государства.
Государственные и местные жилищные программы: регулирование рынка жилья с помощью государственных и местных программ может идти по следующим направлениям:
* политика стимулирования предложения, которая осуществляется двумя основными методами: строительство государственного жилья и субсидирование частного строительства;
* политика стимулирования спроса, т. е. субсидирование потребителей жилья через различные инструменты (пособия, сертификаты и т. д.);
* административное ограничение квартирной платы.
Эти направления регулирования рынка жилья реализуются через соответствующие программы. Выделяют три основных типа программ:
1. Жилищная помощь включает различные меры для улучшения жилищных условий и снижения стоимости жилья для бедных.
2. Жилищная поддержка предполагает поддержку усилий местной администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов. 3. Ограничение максимальной квартплаты.
Политика стимулирования предложения
Участие государства при этом может осуществляться четырьмя способами.
1. Капитальные субсидии. Государственное жилье может строиться за счет выпуска ценных бумаг, освобожденных от налогообложения. После оплаты этих бумаг правительством жилье становится собственностью местной администрации.
2. Субсидии расходов по эксплуатации жилья. Правительство может субсидировать расходы, связанные с эксплуатацией жилья, покрывая разницу между квартплатой и фактическими затратами его эксплуатации. Эти субсидии могут быть установлены таким образом, чтобы семья платила за жилье не больше, чем, например, 30% своего дохода.
3. Субсидии на ремонт. Правительство устанавливает ограничения (сверху) дохода жильцов, которые имеют право пользоваться государственным жильем. Неясно, однако, следует ли при этом предоставлять государственное жилье беднейшим из бедных или же заселять дома по принципу примерно равного дохода, чтобы избежать значительной концентрации бедности.
4. Субсидирование частного жилья.
Политика стимулирования спроса
Стимулирование спроса осуществляется с целью предоставления бедным семьям права свободного выбора жилища. Получаемые бедными купоны могут быть использованы для оплаты как нового, так и старого жилья, которое обычно дешевле. Различают купоны двух типов: квартирные сертификаты и жилищные ваучеры.
Квартирные сертификаты ограничивают выбор жилья лишь двумя условиями. Во-первых, жилье должно удовлетворять минимальным требованиям к размеру и качеству. Во-вторых, семья не может платить за жилье больше справедливой арендной платы. Квартирные сертификаты призваны поощрять улучшение жилищных условий, поскольку это не отражается на возможности семьи приобретать другие товары и услуги до тех пор, пока квартплата не превысит справедливую рыночную цену. Однако на практике большинство получивших сертификаты остаются в прежних квартирах. Это происходит из-за высоких издержек переезда. Жилищные ваучеры являются разновидностью сертификата. Они отличаются одним важным качеством - получатель может его использовать при найме любого жилья, удовлетворяющего минимальным стандартам качества. Иными словами, здесь не действует ограничение, касающееся справедливой рыночной квартплаты. Семья имеет возможность тратить на жилье столько, сколько она захочет. Ваучер покрывает разность между справедливой рыночной квартплатой и 30% дохода, квартирный сертификат - разность между фактической квартплатой (которая может быть меньше справедливой рыночной квартплаты) и теми же 30% дохода. Поэтому ваучерная программа обходится государству дороже.
Жилищные пособия выступают альтернативой ваучерам. Пособие представляет собой денежные выплаты, равные разности между определенной долей дохода (например, 30%) и справедливой рыночной квартплатой
Ограничение квартплаты - наиболее простой инструмент регулирования рынка жилья административными методами. Вместе с тем это не самый эффективный метод. Фактически ограничение квартплаты означает перераспределение доходов, передачу определенной суммы от домовладельца каждому жильцу. Ограничение квартплаты ведет к тому, что часть домовладельцев находят для своих домов более выгодное применение или просто сносят их для расчистки территории под коммерческое использование. При ограничении квартирной платы происходит снижение стоимости жилища, поскольку потенциальные покупатели, определяя цену, ориентируются на доход, который приносит жилище владельцу. В конечном счете ограничение квартплаты напрямую связано и с дефицитом жилья. Проблемы становления рынка жилья в России
Становление рынка жилья в России - одно из наиболее сложных направлений реформ.
Сегодняшние проблемы и необходимость коренных перемен в этой сфере во многом связаны с происшедшей в советский период деформацией того, что в дореволюционный период называлось "жилищное дело". Основой этой деформации стала ликвидация разных форм собственности и сведение их к единой государственной собственности.
Постепенно город утратил те функции, которые он выполнял ранее. Они были разделены между центральными ведомствами. Поскольку собственность на жилой фонд в основном принадлежала государству, то город стал "объектом" управления, разделенным на отдельные отрасли как народного, так и жилищно-коммунального хозяйства. Произошло парадоксальное превращение - хозяйство коммуны перестало принадлежать коммуне. Город превратился в так называемый соцгород, т. е. город при промышленности, где жилью, а также сферам обслуживания населения отводится второстепенная роль. Такое положение было закреплено постановлением ВЦИК и СНК от 1 августа 1932 г. "Об устройстве населенных мест РСФСР". Это первый законодательный акт, отвечавший идее соцгорода и установивший последовательность приоритетных целей: от промышленности к ее необходимому средству - трудящимся.
Представление о развитии города (населенных пунктов) также трансформировалось, поскольку финансовые и материальные средства территориям стали распределяться Центром. Городское планирование, в том числе и планирование жилья, до сих пор ассоциируется со строительством жилья. Поэтому "развитие города и его строительство в общем понимании стали синонимами. Строительство получило самостоятельное значение, оторвавшись от всех остальных видов городской деятельности, руководимых ведомствами Центра, и формируя ведомство самостоятельное... Строительство приобрело значение основного и даже единственного способа развития и устройства.
История обособления ЖКХ в советской системе помогает осмыслить и ту логику, в которой осуществляется современная реформа, решаются проблемы становления рынка жилья. К сожалению, процесс реформирования по-прежнему основывается не на идее единого городского хозяйства, а на представлении о двух самостоятельных направлениях - новое строительство и рынок жилья, с одной стороны, и коммунальные услуги - с другой.
Факторы, замедляющие развитие города:
Приватизация жилья - исходное условие для становления рынка. Однако, как свидетельствуют данные, она пока не доведена до своего логического завершения. Приватизация - процесс добровольный, по времени срок бесплатной приватизации не ограничивался. В результате был получен серьезный социальный результат - население по условной цене (фактически бесплатно) получило квартиры. В собственности граждан находится примерно около 50% квартир.
Однако остался открытым вопрос о самих зданиях. Владельцы квартир нe являются в большинстве случаев собственниками зданий, даже если значительная часть квартир приватизирована. Они не обязаны брать на себя какие-либо обязательства по управлению недвижимостью. Следовательно, возникает проблема сохранности зданий. Случаи создания товариществ собственников жилья (кондоминиумов) с принятием мест коллективного пользования в общедолевую собственность остаются редкими во многих городах России. Но с принятием нового Жилищного кодекса ситуация должна измениться.
Обслуживание жилья как необходимое условие нормального функционирования и сохранности жилого фонда - вторая серьезнейшая проблема, прямо связанная с формированием рынка жилья. Организация обслуживания и механизм оплаты жилищно-коммунальных услуг - это те основные вопросы, которые находятся в центре внимания текущей муниципальной жилищной политики.
В феврале-марте 1998 г. на конкурсной основе обслуживалось более 70% городского жилого фонда в Москве, почти 45% - в Нижнем Новгороде, 28% - в Рязани и Волхове, 23% - в Оренбурге, около 20% - в Новгороде, 16% - в Петрозаводске, 8-10% - в Новочеркасске и Череповце1.
В области оплаты жилья и коммунальных услуг была выбрана стратегия ее постепенного повышения. При этом предусматривалось создать систему социальной поддержки малообеспеченных семей, не способных по своему уровню дохода оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Механизм предоставления субсидий основан на добровольно-заявительном принципе. Субсидии предполагалось выдавать в том случае, если расходы семьи на эти цели превышали нормативно установленную долю в семейном доходе, исходя из социальной нормы жилья, утвержденной в данном регионе.
Как показывает опыт, тотальная система льгот имеет ряд крупных социальных дефектов.
Во-первых, когда плата за коммунальные услуги покрывает только небольшую часть затрат, необходимы субсидии службам, оказывающим эти услуги. Однако в этом случае возникают вопросы, касающиеся реальных затрат, размеров субсидий и источников их покрытия.
Во-вторых, льготы деформируют соотношение спроса и предложения
В-третьих, льготы, связанные с жилищно-коммунальными услугами, имеют свою оборотную сторону - "льготную нагрузку". Дотации предприятиям жилищно-коммунального хозяйства требуют поиска необходимых финансовых средств. Эти средства могут представлять собой как невыплаченную часть заработков рабочих и служащих (обычная практика в прошлом), так и дополнительные налоги. В этом случае "льготы" теряют свой изначальный смысл, превращаясь в "изъятые доходы" части населения.
В-пятых, если речь идет о предприятиях ЖКХ, то, находясь на дотации, которую становится все труднее получать в полном объеме, они не заинтересованы в расширении и улучшении качества услуг. Таким образом, можно сделать общие выводы:
* отказ от системы льгот снимет серьезные препятствия в формировании нормальных экономических отношений между потребителями (покупателями) и произиодителями (продавцами) услуг со всеми вытекающими отсюда последствиями;
* снятие "льготной нагрузки" с граждан расширит их возможности самостоятельного принятия экономических решений;
* окончательное освобождение от "льготной нагрузки" предприятий, не относящихся к ЖКХ, будет способствовать повышению эффективности их функционирования.
Выбор вариантов перехода от системы льгот к адресной помощи лежит в пространстве между реактивным ("несвязанным", тактическим) и проактивным ("связанным").
Суть реактивного варианта заключается в том, что необходимость отказа от гарантированных государством льгот рассматривается как реакция на ухудшающуюся ситуацию, когда государство утрачивает способность выполнять свои обязательства. В центре внимания оказывается финансовый аспект - сбалансированность доходов и расходов государства путем сокращения последних. Социально значимые цели реформы откладываются "на потом", когда заработает рыночная экономика. Этот вариант политики не связан с другими направлениями реформ, поэтому мы называем его "несвязанным", тактическим, реактивным.
С точки зрения социальных последствий более привлекательным выглядит второй вариант - проактивный, стратегический, "связанный". Суть этого подхода заключается в социальной ориентации реформы, которая связывается с достижением прежде всего таких целей, как гарантии социальной безопасности гражданам, формирование эффективного собственника, достижение социального согласия в обществе. В центре внимания оказывается проблема повышения социального статуса человека, умеющего хорошо работать, хорошо зарабатывать, способного не только содержать самого себя, но и поддержать слабого и больного. В этом контексте смысл отказа от системы льгот заключается в том, чтобы вытащить основную массу людей из болота исполнительства и иждивенческой психологии и дать им возможность стать людьми, способными возродить экономику России.
Это задача переходного периода. Вместе с тем проактивный подход требует четкого представления уже сейчас о том, как будет функционировать сложившийся рынок жилья, какие проблемы он порождает, какие способы решения этих проблем ему адекватны.
Автор
secyb
secyb96   документов Отправить письмо
Документ
Категория
Без категории
Просмотров
104
Размер файла
56 Кб
Теги
вопрос
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа