close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Экспертиза отчета об оценке.

код для вставкиСкачать
ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ И ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
Экспертиза отчета об оценке
Джеральд Гейдж
партнер, глава отдела оценки компании «Эрнст энд Янг»
Процесс становления и развития оценоч
ной деятельности в России начался почти де
сять лет назад, и сегодня мы являемся свиде
телями того, насколько вырос профессиона
лизм оценщиков, находящихся в авангарде
независимой профессиональной оценки в
России. В связи с этим возрастает значение
такого важного направления оценочной дея
тельности, как экспертиза отчетов об оценке.
Как коммерческие организации, так и го
сударственные учреждения заинтересова
ны в максимальном использовании опыта и
квалификации профессиональных оценщи
ков, на результаты работы которых эти орга
низации полагаются при принятии решений.
В Федеральном законе «Об оценочной де
ятельности» не прописана процедура экспер
тизы отчета об оценке. В принятых в 2001 го
ду обязательных стандартах оценки содер
жится следующее определение экспертизы
отчета об оценке: «…совокупность меропри
ятий по проверке соблюдения оценщиком
при проведении оценки объекта оценки тре
бований законодательства Российской Фе
дерации об оценочной деятельности и дого
вора об оценке, а также достаточности и до
стоверности используемой информации,
обоснованности сделанных оценщиком допу
щений, использования или отказа от исполь
зования подходов к оценке, безошибочности
вычислений и обоснованности результата».
В методических рекомендациях Российско
го общества оценщиков по экспертизе отче
тов об оценке (утвержденных 22.03.2002) ска
зано, что «Оценщикэксперт определяет
обоснованность полученного в экспертируе
мой работе результата, но не выполняет рабо
ту по оценке заново и не определяет, какова
в действительности должна быть величина
стоимости в экспертируемой работе», однако
на практике заказчику экспертизы/рецензии
не всегда достаточно убедиться в том, что в
рецензируемом отчете об оценке формально
соблюдены требования российского законо
дательства или в том, что методика коррект
на, а исходные допущения разумны. Зачас
тую заказчику требуется, чтобы рецензент в
той или иной форме выразил свое отношение
к оцененной им стоимости. В итоге в рецензи
ях часто комментируются результаты оценки
объекта оценки: подтверждается оцененная
стоимость, выражается мнение оценщика от
носительно уровня стоимости (завышена она
или занижена) или рецензент предлагает
свой диапазон стоимости.
Безусловно, с точки зрения профессио
нальных стандартов, этики и здравого смыс
ла, подобная практика допустима. Хотя, на
пример, в Соединенных Штатах исключи
тельное внимание (по мнению многих аме
риканских оценщиков, даже слишком боль
шое) уделяется подробному описанию того,
что подпадает под понятие оценочная дея
тельность, что должен включать в себя про
цесс оценки и в какой форме должны пред
ставляться результаты, чтобы не ввести в за
блуждение заказчика и других лиц, которые
будут использовать отчет об оценке.
Есть четкий формальный признак: оцен
ка – это выражение мнения относительно
стоимости объекта причем (что очень суще
ственно) не важно, в каком виде – конкрет
ного «точечного» значения, диапазона или
соотношения «больше – меньше».
Экспертизе оценки посвящены Стан
дарт 3 и рекомендации AO6 и AO20 Еди
ных стандартов профессиональной оценоч
ной деятельности (USPAP), в которых,
прежде всего, различаются техническая и
административная экспертиза. Техническая
экспертиза оценки (с подготовкой техничес
кой рецензии) – это один из видов профес
сиональной оценочной деятельности. Она
выполняется профессиональными оценщи
ками с целью определить, является ли ана
лиз, мнения и суждения, изложенные в ре
цензируемой работе, корректными и адек
ватными поставленной задаче.
49
№8(13), 2002
В отличие от технической экспертизы, ад
министративная экспертиза выполняется
заказчиком или лицом, которое будет поль
зоваться отчетом в качестве одного из мно
жества других компонентов комплексной
экономикоправовой экспертизы при приня
тии деловых решений (выдача кредита, куп
ляпродажа и т. п.). Административная экс
пертиза может выполняться такими лицами,
как например, юристы, бухгалтеры, экспер
ты кредитных отделов банков, руководители
компаний. В этом случае отчет об оценке
анализируется и учитывается наряду с дру
гими документами и фактами. Лицо, прово
дящее административную экспертизу, мо
жет не обладать квалификацией или инфор
мацией, необходимыми для проведения
оценки стоимости объекта оценки. После
проведения административной экспертизы
эксперт сталкивается с необходимостью
взвесить все достоинства и недостатки ин
формации, указанной в отчете оценщика.
Есть два важных отличия между техничес
кими и административными рецензиями. Во
первых, оценщикрецензент может (при не
обходимости) выражать свое мнение о стои
мости отличное от мнения, указанного в ре
цензируемом отчете. Вовторых, USPAP тре
бует от оценщикарецензента снабжать ре
цензию сертификатом наравне с отчетами
по другим видам оценочной деятельности.
Профессиональная техническая эксперти
за подразделяется на следующие два вида:
• экспертизу без выражения собственно
го мнения рецензента о стоимости;
• экспертизу с выражением собственно
го мнения рецензента о стоимости.
Большое внимание уделяется тому, как
назначение экспертизы и требование к ре
цензенту комментировать результат оценки
влияют на необходимый для экспертизы
объем работ.
Например, от рецензента может требо
ваться заключение относительно качества
работы по оценке (на основании отчета об
оценке) и при этом:
• ограничиться изложением того, какие
исправления необходимо внести в отчет,
оставив заказчику необходимость общения
с оценщиком и принятия окончательного
решения;
• от лица заказчика взаимодействовать
с оценщиком, чтобы обеспечить устранение
оценщиком всех недостатков оценки;
50
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
• внести, например, такие исправления,
как ошибки в математических вычислениях,
однако не представляя исправленный ре
зультат как собственное мнение о стоимости;
• устранить недостатки, представив ре
зультат как собственное мнение о стоимос
ти объекта, которое должно быть получено
в рамках задания с аналогичным (или дру
гим) объемом работ, что и рецензируемая
работа по оценке;
• выразить свое мнение о стоимости объ
екта оценки в рамках задания с аналогичным
(или другим) объемом работ, что и рецензиру
емая работа по оценке, независимо от того, к
какому заключению придет рецензент отно
сительно качества рецензируемого отчета.
Последние два типа экспертизы требуют
от рецензента выражения собственного
мнения о стоимости объекта оценки, т. е.
выполнения оценки в соответствии со все
ми стандартами по проведению оценки и
представлению ее результатов.
Если экспертиза оценки предусматривает
наличие собственного мнения рецензента, то
он должен указать, какую часть информации,
анализа и выводов рецензируемой работы
он принимает и использует в процессе фор
мирования собственного заключения о стои
мости. Рецензент также должен указать, ка
кая дополнительная исходная информация
была им использована, изложить логику, ле
жащую в основе собственного вывода о сто
имости, сформулировать все использован
ные допущения и примененные ограничи
тельные условия. Рецензенту не обязательно
оформлять свое заключение о стоимости в
виде отдельного отчета об оценке, однако та
часть рецензии, в которой рецензент пред
ставляет собственный анализ и вывод о сто
имости, должна удовлетворять требованиям,
предъявляемым USPAP к отчетам об оценке.
Во всех видах оценочной деятельности
оценщик должен установить, с какой целью
заказчик предполагает использовать ре
цензию, чтобы определить и корректно
сформулировать соответствующий объем
работ для проведения анализа и представ
ления собственного мнения о стоимости.
Следует отметить, что рецензент высту
пает в качестве оценщика и обязан соблю
дать все соответствующие стандарты даже
в том случае, если он выражает согласие с
указанной в рецензируемом отчете величи
ной оцененной стоимости.
ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ И ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ
Рецензенту важно тщательно продумы
вать формулировки в рецензии, поскольку
именно по ним определяется, выражает или
не выражает рецензент свое мнение о ре
зультате оценки, а значит, и о стоимости
объекта оценки.
Если в задачу рецензента входит лишь
определение качества работы другого
оценщика, ему надо внимательно следить
за тем, чтобы в рецензии не было формули
ровок, выражающих собственное мнение
рецензента об оцененной стоимости.
Например, следующие формулировки не
являются выражением мнения о стоимости:
«…приведенный в отчете вывод о стои
мости недостаточно обоснован…»;
«…отчет об оценке удовлетворяет требо
ваниям существующего законодательства,
вывод о стоимости получен в соответствии
с соответствующими профессиональными
стандартами оценки…»;
«…вывод о стоимости не является на
дежным в виду найденных в отчете ошибок
и противоречий…».
Примером выражения мнения о стоимости,
т. е. оценке, которая должна быть выполнена
согласно соответствующим стандартам, яв
ляются, например, такие формулировки:
«…указанная в отчете стоимость пред
ставляется завышенной…» или
«… оцененная стоимость объекта, со
ставляющая 1000 долл. за кв. м, попадает в
стоимостной диапазон для офисных поме
щений данного класса и может считаться
достоверной …».
В зависимости от того, что именно инте
ресует заказчика, можно выделить два ти
па экспертизы отчета об оценке.
Первый тип экспертизы предполагает ответ
на вопросы: являются ли выбор и применение
оценщиком методов оценки корректными, ис
пользованная оценщиком информация доста
точной по количеству и качеству, а логика из
ложения и выводы непротиворечивыми.
Второй тип экспертизы предполагает от
вет на вопрос, является ли результат оцен
ки достоверным.
Экспертиза первого типа ограничена ана
лизом количества и качества собранной
оценщиком информации, примененной ме
тодики и логики рассуждений оценщика, в
результате которых он сделал свой вывод о
стоимости. Здесь рецензент не дает ответа
на вопрос, является ли оцененная стои
мость достоверной или нет. В настоящее
время в России наиболее распространен
именно этот тип экспертизы.
Тем не менее, если рецензент считает,
что методика применена корректно, это по
вышает вероятность достоверности оценки.
На следующем этапе экспертизы предпо
лагается, что рецензент должен выразить
свое мнение относительно достоверности ре
зультата оценки. В этом случае оценщик вы
полняет анализ, предусмотренный первым
этапом экспертизы и предпринимает необхо
димые дополнительные действия (включая
сбор и анализ информации), чтобы сделать
собственный вывод о стоимости. При этом
рецензент должен соблюдать все професси
ональные стандарты по проведению оценки.
Рецензент подтверждает оцененную сто
имость в том случае, если в процессе экс
пертизы он получил собственную оценку,
достаточно близкую к результату, указан
ному в рецензируемом отчете. Если же ре
цензент не согласен с результатом, полу
ченным оценщиком, он должен аргументи
ровать свою позицию в рецензии.
Таким образом, в рамках экспертизы от
чета об оценке необходимо:
1) определить, экспертиза какого типа
нужна заказчику. Достаточно ли ограни
читься проверкой корректности методики
оценки и логичности выводов или требует
ся более глубокая экспертиза с проверкой
достоверности результатов оценки?
2) после определения типа экспертизы
установить сумму профессионального го
норара и заключить договор с заказчиком
на проведение экспертизы;
3) провести экспертизу отчета об оценке,
отмечая все существенные недостатки для
последующего их включения в рецензию;
4) подготовить рецензию и представить
ее заказчику.
Итак, экспертиза первого типа ограниче
на анализом корректности методики оцен
ки и логики рассуждений. Экспертиза вто
рого типа представляет собой более глубо
кое исследование, которое позволяет оцен
щикурецензенту при необходимости под
твердить результат оценки.
При проведении экспертизы второго типа
оценщикрецензент должен обратить вни
мание на то, чтобы его собственный вывод о
стоимости был получен с соблюдением всех
профессиональных стандартов оценки.
51
Документ
Категория
Без категории
Просмотров
29
Размер файла
59 Кб
Теги
оценки, экспертиза, отчет
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа