close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Сделки с жильем

код для вставкиСкачать
Aвтор: Воронин Владимир Владимирович
Ïëàí
Ââåäåíèå..................................................................................................................... 2
Äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Íîâûå óñëîâèÿ åãî çàêëþ÷åíèÿ ......... 4
Äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ ..................................................................................... 7
Äîãîâîð ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì ......................................................... 10
Âèäû ìîøåííè÷åñêèõ ñäåëîê ñ æèëüåì....................................................................... 12
Âèäû ñäåëîê ñ æèëüåì, ïðèçíàâàåìûå íåäåéñòâèòåëüíûìè ....................................... 17
Îòâåòñòâåííîñòü çà íåçàêîííûå îïåðàöèè ñ æèëüåì.................................................... 21
Çàêëþ÷åíèå .............................................................................................................. 23
Ñïèñîê ëèòåðàòóðû .................................................................................................. 24
1
Ââåäåíèå
Ââåäåíèå
Ñäåëêè ãðàæäàí ñ ïðèíàäëåæàùèì èì æèëüåì (êóïëÿ-ïðîäàæà, àðåíäà, îáìåí,
ìåíà, íàéì, äàðåíèå è äðóãèå ôîðìû èñïîëüçîâàíèÿ ïðàâ ñîáñòâåííèêà æèëüÿ) íèêîãäà
åùå íå ïîëó÷àëè òàêîãî ðàçìàõà, êàê ñåé÷àñ.
Ó÷èòûâàÿ âûñîêóþ ñòîèìîñòü æèëîé ïëîùàäè, ñóììà çàêëþ÷àåìûõ ñäåëîê
îöåíèâàåòñÿ, êàê ïðàâèëî, âî ìíîãèå ìèëëèîíû ðóáëåé. Êâàðòèðíûé áèçíåñ íûíå
ÿâëÿåòñÿ îäíèì èç ñàìûõ âûãîäíûõ: ïîñðåäíè÷åñêèå îðãàíèçàöèè - ðèýëòåðñêèå
ôèðìû è îòäåëüíûå ìàêëåðû ãîòîâû îêàçàòü ëþáûå óñëóãè ãðàæäàíàì ïî
ðàñïîðÿæåíèþ ïðèíàäëåæàùèìè èì êâàðòèðàìè è äîìàìè, ïîëó÷àÿ ïðè ýòîì íàèáîëüøèå
äèâèäåíäû.
Íà ðûíêå æèëüÿ àêòèâíî äåéñòâóåò êðèìèíàëüíûé áèçíåñ. Èñïîëüçóÿ
þðèäè÷åñêóþ íåîñâåäîìëåííîñòü ãðàæäàí, ìîøåííèêè äîáèâàþòñÿ çàêëþ÷åíèÿ ñ
ãðàæäàíàìè ñîãëàøåíèé îá îò÷óæäåíèè æèëüÿ íà êðàéíå íåâûãîäíûõ äëÿ íèõ
óñëîâèÿõ, íåðåäêî ñ ïîìîùüþ ìàõèíàöèé ëèøàþò èõ çàêîííîãî æèëèùà.
Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî ñîâðåìåííûé ðûíîê æèëüÿ ñóùåñòâåííî îòëè÷àåòñÿ îò
ðûíêà ïðîøëûõ ëåò. Êðóã òðàäèöèîííûõ ó÷àñòíèêîâ ñäåëêè, íàïðèìåð êóïëè-ïðîäàæè,
çíà÷èòåëüíî ðàñøèðèëñÿ. Òåïåðü îáû÷íî â ñäåëêó êðîìå ïîêóïàòåëÿ è ïðîäàâöà
âêëþ÷àåòñÿ òðåòüÿ ñòîðîíà - ïîñðåäíèê, â êà÷åñòâå êîòîðîãî âûñòóïàåò ëèáî
ðèýëòåðñêàÿ ôèðìà, ëèáî ÷àñòíûé ìàêëåð.  ñäåëêàõ íà ðûíêå æèëüÿ âñå áîëüøóþ
ðîëü èãðàþò êîììåð÷åñêèå áàíêè, áèðæè, ñòðàõîâûå êîìïàíèè, èíâåñòèöèîííûå ôîíäû è
äðóãèå ðûíî÷íûå èíñòèòóòû.
Ãðàæäàíñêîå è æèëèùíîå çàêîíîäàòåëüñòâî ïðèçíàþò ïðàâîìåðíûìè âñå âèäû
ñäåëîê ãðàæäàí ñ ïðèíàäëåæàùèìè èì ïî ïðàâó ñîáñòâåííîñòè æèëèùàìè. Ãðàæäàíèí
ìîæåò âñòóïàòü â ëþáûå íå ïðîòèâîðå÷àùèå çàêîíó äîãîâîðíûå îòíîøåíèÿ, ñâÿçàííûå ñ
èçìåíåíèåì ïðàâîâîãî ñòàòóñà, ïðèîáðåòåíèåì èëè îò÷óæäåíèåì æèëüÿ
(êóïëÿ-ïðîäàæà, äàðåíèå, çàâåùàíèå). Îí òàêæå ìîæåò ðåàëèçîâàòü ñâîå ïðàâî
ñîáñòâåííèêà, çàêëþ÷èâ äîãîâîð íàéìà, ìåíû, ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì,
ñîâåðøèâ îáìåí íà äðóãîå æèëîå ïîìåùåíèå è äð.
Äåéñòâóþùåå çàêîíîäàòåëüñòâî äîïóñêàåò øèðîêèé ñïåêòð ñäåëîê ãðàæäàí ñ
ïðèíàäëåæàùèì èì æèëüåì è â ðàìêàõ èõ òðàäèöèîííûõ ôîðì âîçíèêàþò ïîäâèäû,
íàïðèìåð äîãîâîð íàéìà-ïðîäàæè, ïðåäóñìîòðåííûé ñò.501 Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà. Ê
ñäåëêàì ñ æèëüåì ïðèìåíèìû ñòàòüè ãëàâû 52 ÃÊ "Àãåíòèðîâàíèå" (ñò.1005-1011).
Ïðÿìîå îòíîøåíèå ê îáåñïå÷åíèþ ðåàëèçàöèè æèëèùíûõ ïðàâ ãðàæäàí èìåþò
ñòàòüè ÃÊ î íàéìå æèëîãî ïîìåùåíèÿ (ãë.35), áåçâîçìåçäíîì ïîëüçîâàíèè (ãë.36),
ñòðàõîâàíèè (ãë.48), îá îáÿçàòåëüñòâàõ âñëåäñòâèå ïðè÷èíåíèÿ âðåäà (ãë.59) è
äðóãèå ïðàâîâûå íîðìû, êîòîðûå, íàäî ïîëàãàòü, áóäóò îêàçûâàòü âñå áîëåå îùóòèìîå
âîçäåéñòâèå íà óïîðÿäî÷åíèå ñîâåðøåíèÿ æèëèùíûõ ñäåëîê íà çàêîííîé îñíîâå.
Ïðè ñîâåðøåíèè ñäåëîê îñîáåííî âàæíî âûäåëèòü ñðåäñòâà çàùèòû ó÷àñòíèêîâ
è ïðèíàäëåæàùåãî èì æèëüÿ. Èõ ïðàâà íà ðûíêå æèëüÿ îõðàíÿþòñÿ â ïåðâóþ î÷åðåäü
íîðìàìè ãðàæäàíñêîãî çàêîíîäàòåëüñòâà.
Ñïîñîáû çàùèòû â ñóäåáíîì ïîðÿäêå ãðàæäàíñêèõ ïðàâ, â òîì ÷èñëå è
æèëèùíûõ, âåñüìà ðàçíîîáðàçíû, íî ñò.12 Ãðàæäàíñêîãî Êîäåêñà òåì íå ìåíåå
âûäåëÿåò íàèáîëåå çíà÷èìûå èç íèõ.
Ïðåæäå âñåãî, ýòî - èñêîâîå òðåáîâàíèå ãðàæäàíèíà î ïðèçíàíèè íàðóøåííîãî
èëè îñïàðèâàåìîãî ïðàâà íà æèëîå ïîìåùåíèå.  áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ ïðèçíàíèå ñóäîì
2
Ââåäåíèå
ýòîãî ïðàâà ÿâëÿåòñÿ íåîáõîäèìîé ïðåäïîñûëêîé, îáåñïå÷èâàþùåé ïðèíóäèòåëüíîå
îñóùåñòâëåíèå äðóãèõ òðåáîâàíèé. Íàïðèìåð, òðåáîâàíèå î ïðèçíàíèè ïðàâà íà æèëîå
ïîìåùåíèå - íåîáõîäèìîå óñëîâèå äëÿ ïðåäúÿâëåíèÿ òðåáîâàíèÿ î âûñåëåíèè ëèöà,
íåçàêîííî çàíèìàþùåãî ýòî ïîìåùåíèå.
Äðóãèì ñïîñîáîì çàùèòû ãðàæäàíñêèõ ïðàâ ÿâëÿåòñÿ âîññòàíîâëåíèå
ïîëîæåíèÿ, ñóùåñòâîâàâøåãî äî íàðóøåíèÿ ïðàâà, è ïðåñå÷åíèå äåéñòâèé,
íàðóøàþùèõ ïðàâî èëè ñîçäàþùèõ óãðîçó åãî íàðóøåíèÿ. Ïðèìåðîì ìîæåò ñëóæèòü
îáìåí æèëûìè ïîìåùåíèÿìè, êîòîðûé áûë ïðîèçâåäåí ïîä âëèÿíèåì çàáëóæäåíèÿ îäíîé èç
ñòîðîí áåç êàêîãî-ëèáî óìûñëà äðóãîé ñòîðîíû ñäåëêè. Òàêîé îáìåí ñóä ìîæåò ïðèçíàòü
íåäåéñòâèòåëüíûì è âîçâðàòèòü ñòîðîíû â ïåðâîíà÷àëüíîå ñîñòîÿíèå.
 ÷èñëå ïîèìåíîâàííûõ â çàêîíå ñïîñîáîâ çàùèòû ãðàæäàíñêèõ ïðàâ óñòàíîâëåíû
è òàêèå, êàê ïðèçíàíèå íåäåéñòâèòåëüíûì àêòà ãîñóäàðñòâåííîãî îðãàíà èëè îðãàíà
ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ; ñàìîçàùèòà ïðàâà (ïðè ýòîì ñïîñîáû ñàìîçàùèòû äîëæíû áûòü
ñîðàçìåðíû íàðóøåíèþ è íå âûõîäèòü çà ïðåäåëû äåéñòâèé, íåîáõîäèìûõ äëÿ åãî
ïðåñå÷åíèÿ - ñò.14 ÃÊ); âîçìåùåíèå óáûòêîâ; âçûñêàíèå íåóñòîéêè; êîìïåíñàöèÿ
ìîðàëüíîãî âðåäà è íåêîòîðûå äðóãèå.
Âàæíîé ãàðàíòèåé â îáåñïå÷åíèè ïðàâîâîé çàùèòû èìóùåñòâåííûõ èíòåðåñîâ
ãðàæäàí â ñäåëêàõ ñ æèëûìè ïîìåùåíèÿìè âûñòóïàþò íîðìû, óñòàíàâëèâàþùèå
îñíîâàíèÿ, ïî êîòîðûì ñóäîì ñäåëêè ìîãóò áûòü ïðèçíàíû íåäåéñòâèòåëüíûìè, è
ïîñëåäñòâèÿ, êîòîðûå âëå÷åò çà ñîáîé òàêîå ðåøåíèå ñóäà (ñò.162, 165-180 ÃÊ).
 ñèñòåìå ãðàæäàíñêî-ïðàâîâûõ íîðì, îáåñïå÷èâàþùèõ îõðàíó èíòåðåñîâ
ãðàæäàí â æèëèùíîé ñôåðå, áîëüøîå çíà÷åíèå èìååò Çàêîí ÐÔ îò 7 ôåâðàëÿ 1992
ãîäà "Î çàùèòå ïðàâ ïîòðåáèòåëåé".
Äëÿ áîëåå äåòàëüíîãî ðàññìîòðåíèÿ ñïîñîáîâ çàùèòû æèëèùíûõ ïðàâ ãðàæäàí
ñëåäóåò îñòàíîâèòüñÿ íà òðåõ âèäàõ äîãîâîðîâ, äîìèíèðóþùèõ íà ðûíêå æèëüÿ, ïðè
çàêëþ÷åíèè è èñïîëíåíèè êîòîðûõ îñîáåííî ÷àñòî äîïóñêàåòñÿ ñîâåðøåíèå
ïðîòèâîïðàâíûõ äåéñòâèé:
äîãîâîðå êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ,
äîãîâîðå íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ,
äîãîâîðå ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì.
3
Äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè
Äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû). Íîâûå óñëîâèÿ åãî
çàêëþ÷åíèÿ
Äàííûé âèä ñäåëêè ñ æèëüåì ÿâëÿåòñÿ íàèáîëåå ðàñïðîñòðàíåííûì. Î÷åíü ÷àñòî
â ýòó ôîðìó îáëåêàþòñÿ è ñäåëêè ïî îáìåíó è ìåíå æèëûõ ïîìåùåíèé. Íå ñëó÷àéíî íà äîëþ
äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ ïðèõîäèòñÿ íàèáîëüøåå êîëè÷åñòâî ïðàâîíàðóøåíèé,
÷àùå âñåãî ñîâåðøàåìûõ ñ îïðåäåëåííûì óìûñëîì.
Ñîâðåìåííîå çàêîíîäàòåëüñòâî ðåãóëèðóåò ýòîò âèä äîãîâîðà ïðèíöèïèàëüíî
ïî-íîâîìó è íà åãî ñîäåðæàíèè ñëåäóåò îñòàíîâèòüñÿ ïîäðîáíåå.
Ñîãëàñíî ñò.549 ÃÊ ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà
ïðîäàâåö îáÿçóåòñÿ ïåðåäàòü â ñîáñòâåííîñòü ïîêóïàòåëÿ çåìåëüíûé ó÷àñòîê, çäàíèå,
ñîîðóæåíèå, êâàðòèðó èëè äðóãîå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî.
Äîãîâîð ïðîäàæè æèëîãî äîìà (êâàðòèðû) çàêëþ÷àåòñÿ â ïèñüìåííîé ôîðìå ïóòåì
ñîñòàâëåíèÿ îäíîãî äîêóìåíòà, ïîäïèñàííîãî ñòîðîíàìè. Íåñîáëþäåíèå ôîðìû äîãîâîðà
âëå÷åò åãî íåäåéñòâèòåëüíîñòü (ñò.550 ÃÊ).
Ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè ïî äîãîâîðó ïðîäàæè æèëüÿ ê ïîêóïàòåëþ
íàñòóïàåò ëèøü ïîñëå åãî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè. Åñëè îäíà èç ñòîðîí
óêëîíÿåòñÿ îò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà, ñóä âïðàâå ïî òðåáîâàíèþ
äðóãîé ñòîðîíû âûíåñòè ðåøåíèå î ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïåðåõîäà ïðàâà
ñîáñòâåííîñòè. Ñòîðîíà, íåîáîñíîâàííî óêëîíÿþùàÿñÿ îò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè
ñäåëêè, äîëæíà âîçìåñòèòü äðóãîé ñòîðîíå óáûòêè, âûçâàííûå çàäåðæêîé
ðåãèñòðàöèè (ñò.551 ÃÊ).
Ñëåäóåò îáðàòèòü âíèìàíèå íà òî îáñòîÿòåëüñòâî, ÷òî ÷àñòü âòîðàÿ
Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà íå òðåáóåò, êàê ýòî áûëî ðàíüøå, îáÿçàòåëüíîãî íîòàðèàëüíîãî
îôîðìëåíèÿ ñäåëîê êóïëè-ïðîäàæè, ðàâíî êàê è äîãîâîðîâ ìåíû, äàðåíèÿ íåäâèæèìîñòè.
Îäíàêî Ôåäåðàëüíûì çàêîíîì îò 26 ÿíâàðÿ 1996 ãîäà N 15-ÔÇ "Î ââåäåíèè â äåéñòâèå
÷àñòè âòîðîé Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè" (ñò.7) óñòàíîâëåíî,
÷òî âïðåäü äî ââåäåíèÿ â äåéñòâèå ôåäåðàëüíîãî çàêîíà î ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà
íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì äëÿ äîãîâîðîâ, ïðåäóñìîòðåííûõ ñò.550, 560 è
574 ÃÊ, ñîõðàíÿþò ñèëó ïðàâèëà îá îáÿçàòåëüíîì íîòàðèàëüíîì óäîñòîâåðåíèè òàêèõ
äîãîâîðîâ, óñòàíîâëåííûå çàêîíîäàòåëüñòâîì äî ââåäåíèÿ â äåéñòâèå ÷àñòè âòîðîé
Êîäåêñà.
Ïðèíöèïèàëüíîå
çíà÷åíèå
ïðè
ñîâåðøåíèè
äîãîâîðîâ
êóïëè-ïðîäàæè
íåäâèæèìîñòè èìååò ñâÿçü ýòîé ñäåëêè ñ îáðåòåíèåì ïðàâà íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, íà
êîòîðîì ðàñïîëîæåíî æèëîå ñòðîåíèå (÷àñòü åãî), èëè åå îòñóòñòâèå.
Èç äàííîãî ðàçãðàíè÷åíèÿ ïðîèñòåêàþò îñîáåííîñòè äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè
æèëûõ ïîìåùåíèé, âñëåäñòâèå ÷åãî îáðàçóåòñÿ äâà ðîäà ýòèõ ñäåëîê:
- äîãîâîðû êóïëè-ïðîäàæè, íå âëåêóùèå íàäåëåíèå ïîêóïàòåëÿ êàêèìè-ëèáî
ïðàâîìî÷èÿìè íà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, íà êîòîðîì ðàñïîëîæåíî æèëîå ñòðîåíèå
(êóïëÿ-ïðîäàæà êâàðòèðû â ìíîãîêâàðòèðíîì äîìå);
- äîãîâîðû êóïëè-ïðîäàæè ñ ïðàâîì ïîêóïàòåëÿ íåäâèæèìîñòè (äîì, ãàðàæ,
õîçÿéñòâåííûå ïîñòðîéêè è ò. ï.) íà ñîîòâåòñòâóþùèé çåìåëüíûé ó÷àñòîê íà óñëîâèÿõ
ïðèîáðåòåíèÿ åãî â ñîáñòâåííîñòü, àðåíäó èëè ïîëüçîâàíèå.
Ê ïåðâîé êàòåãîðèè ñäåëîê êóïëè-ïðîäàæè, êàê îòìå÷àëîñü, îòíîñÿòñÿ äîãîâîðû
4
Äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè
ïî ïðèîáðåòåíèþ èëè ïðîäàæå êâàðòèð â ìíîãîêâàðòèðíûõ äîìàõ, à òàêæå äîãîâîðû íà
ïåðåíîñ (ñíîñ) ñòðîåíèé.
Êî âòîðîé êàòåãîðèè îòíîñÿòñÿ âñå ñäåëêè, êîãäà ïîêóïàòåëþ ïåðåäàþòñÿ
ïðàâà íå òîëüêî íà æèëîå ïîìåùåíèå (êàê ïðàâèëî, äîì èëè ÷àñòü åãî), íî è íà
ñîîòâåòñòâóþùèé çåìåëüíûé ó÷àñòîê.
Òî÷íîå äîêóìåíòàëüíîå îôîðìëåíèå ñäåëîê ñ íåäâèæèìîñòüþ - íåîáõîäèìîå óñëîâèå
èõ
äåéñòâèòåëüíîñòè.
Òàê,
äëÿ
ñîâåðøåíèÿ
ñäåëêè
êóïëè-ïðîäàæè
ïðèâàòèçèðîâàííîé êâàðòèðû, êîòîðàÿ åùå íè ðàçó íå ïðîäàâàëàñü, ê äîãîâîðó ïðè åãî
ðåãèñòðàöèè äîëæíû áûòü ïðèëîæåíû ñëåäóþùèå äîêóìåíòû:
- ñâèäåòåëüñòâî î ïðàâå ñîáñòâåííîñòè íà ïðîäàâàåìóþ êâàðòèðó;
- äîãîâîð ãîñóäàðñòâåííîãî (ìóíèöèïàëüíîãî) îðãàíà ñ íàíèìàòåëåì êâàðòèðû î
ïåðåäà÷å åå â ñîáñòâåííîñòü íàíèìàòåëÿ è ÷ëåíîâ åãî ñåìüè;
- ñïðàâêà èç áþðî òåõíè÷åñêîé èíâåíòàðèçàöèè (ÁÒÈ) ñ óêàçàíèåì îöåíî÷íîé
ñòîèìîñòè êâàðòèðû;
- ïðåäâàðèòåëüíîå ðàçðåøåíèå îðãàíîâ îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà, åñëè â
êâàðòèðå ïðîæèâàþò íåñîâåðøåííîëåòíèå äåòè, íåçàâèñèìî îò òîãî, ÿâëÿþòñÿ ëè îíè
ñîáñòâåííèêàìè, ñîñîáñòâåííèêàìè èëè ÷ëåíàìè ñåìüè ñîáñòâåííèêîâ, â òîì ÷èñëå
áûâøèìè, èìåþùèå ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ äàííûì æèëûì ïîìåùåíèåì (Çàêîí ÐÑÔÑÐ îò 4 èþëÿ
1991 ãîäà "Î ïðèâàòèçàöèè æèëèùíîãî ôîíäà â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè", ñ èçìåíåíèÿìè
îò 23 äåêàáðÿ 1992 ãîäà, 11 àâãóñòà 1994 ãîäà).
Íà çàêëþ÷åíèå äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè îòäåëüíîãî æèëîãî äîìà èëè åãî ÷àñòè
ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ òîò æå ïîðÿäîê, ÷òî è ïî ñäåëêàì ñ íåäâèæèìîñòüþ, ïðåäìåòîì
êîòîðûõ ÿâëÿåòñÿ íå òîëüêî æèëîé äîì, íî è ñîîòâåòñòâóþùèé çåìåëüíûé ó÷àñòîê.
Ñîãëàñíî ñò.552 ÃÊ ïî äîãîâîðó ïðîäàæè æèëîãî äîìà èëè äðóãîé íåäâèæèìîñòè
ïîêóïàòåëþ îäíîâðåìåííî ñ ïåðåäà÷åé ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà òàêóþ íåäâèæèìîñòü
ïåðåäàþòñÿ ïðàâà íà òó ÷àñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòîðàÿ çàíÿòà ýòîé
íåäâèæèìîñòüþ è íåîáõîäèìà äëÿ åå èñïîëüçîâàíèÿ.
 ñëó÷àå, êîãäà ïðîäàâåö ÿâëÿåòñÿ ñîáñòâåííèêîì çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, íà
êîòîðîì íàõîäèòñÿ ïðîäàâàåìàÿ íåäâèæèìîñòü, ïîêóïàòåëþ ïåðåäàåòñÿ ïðàâî
ñîáñòâåííîñòè ëèáî ïðåäîñòàâëÿåòñÿ ïðàâî àðåíäû èëè ïðåäóñìîòðåííîå äîãîâîðîì
ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè èíîå ïðàâî íà ñîîòâåòñòâóþùóþ ÷àñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà.
Åñëè äîãîâîðîì íå îïðåäåëåíî ïåðåäàâàåìîå ïîêóïàòåëþ íåäâèæèìîñòè ïðàâî íà
ñîîòâåòñòâóþùèé çåìåëüíûé ó÷àñòîê, ê ïîêóïàòåëþ ïåðåõîäèò ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà
òó ÷àñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, êîòîðàÿ çàíÿòà íåäâèæèìîñòüþ è íåîáõîäèìà äëÿ åå
èñïîëüçîâàíèÿ.
Ïðîäàæà íåäâèæèìîñòè, íàõîäÿùåéñÿ íà çåìåëüíîì ó÷àñòêå, íå ïðèíàäëåæàùåì
ïðîäàâöó íà ïðàâå ñîáñòâåííîñòè, äîïóñêàåòñÿ áåç ñîãëàñèÿ ñîáñòâåííèêà ó÷àñòêà,
åñëè ýòî íå ïðîòèâîðå÷èò óñëîâèÿì ïîëüçîâàíèÿ óêàçàííûì ó÷àñòêîì, óñòàíîâëåííûì
çàêîíîì èëè äîãîâîðîì.
Ïðè ïðîäàæå òàêîé íåäâèæèìîñòè ïîêóïàòåëü ïðèîáðåòàåò ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ
ñîîòâåòñòâóþùåé ÷àñòüþ çåìåëüíîãî ó÷àñòêà íà òåõ æå óñëîâèÿõ, ÷òî è ïðîäàâåö
íåäâèæèìîñòè.
Ñóùåñòâåííûì óñëîâèåì äîãîâîðà ïðîäàæè æèëîãî äîìà, êâàðòèðû, ÷àñòè
æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû, â êîòîðûõ ïðîæèâàþò ëèöà, ñîõðàíÿþùèå â ñîîòâåòñòâèè
ñ çàêîíîì ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ äàííûì æèëûì ïîìåùåíèåì ïîñëå åãî ïðèîáðåòåíèÿ ïîêóïàòåëåì,
ÿâëÿåòñÿ ïåðå÷åíü ýòèõ ëèö â äîãîâîðå ñ óêàçàíèåì èõ ïðàâ íà ïîëüçîâàíèå
5
Äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè
ïðîäàâàåìûì æèëûì ïîìåùåíèåì (ñò.558 ÃÊ).
Î ïðàâå ÷ëåíîâ ñåìüè ñîáñòâåííèêîâ æèëîãî ïîìåùåíèÿ ãîâîðèòñÿ è â ñò.292
Êîäåêñà, ãäå óñòàíàâëèâàåòñÿ, ÷òî ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà æèëîé äîì èëè
êâàðòèðó ê äðóãîìó ëèöó íå ÿâëÿåòñÿ îñíîâàíèåì äëÿ ïðåêðàùåíèÿ ïðàâà ïîëüçîâàíèÿ
æèëûì ïîìåùåíèåì ÷ëåíàìè ñåìüè ïðåæíåãî ñîáñòâåííèêà.
Íà ïðàêòèêå íåðåäêè ñèòóàöèè, êîãäà íîâûé ñîáñòâåííèê æèëüÿ (ïîêóïàòåëü)
íå ìîæåò â íåãî âñåëèòüñÿ. ×àùå âñåãî ýòî ïðîèñõîäèò âñëåäñòâèå ñîêðûòèÿ
ïðîäàâöîì ñâåäåíèé î ëèöàõ, èìåþùèõ ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ ïðîäàííûì æèëûì ïîìåùåíèåì,
ïðè÷åì èíîãäà áåç âñÿêîãî óìûñëà. Áûâàåò è òàê, ÷òî ïîñëå ïðîäàæè êâàðòèðû ïðè
ðåçêîì èçìåíåíèè æèçíåííûõ îáñòîÿòåëüñòâ ëþäÿì ïðîñòî íåêóäà âûåõàòü.
Íî òåì íå ìåíåå îáìàí ñ ïðîïèñêîé (ðåãèñòðàöèåé) - ÿâëåíèå äîâîëüíî ÷àñòîå, è
áûâàåò, ïîêóïàòåëè èñïûòûâàþò íåìàëî õëîïîò, ïðåæäå ÷åì ðåàëüíî ñìîãóò
âîñïîëüçîâàòüñÿ ñâîåé ñîáñòâåííîñòüþ.
Íà ïðàêòèêå ðèýëòåðû, ÷òîáû èçáåæàòü òàêîãî ðîäà îáìàíà, ïðåäëàãàþò
ñëåäóþùèé âûõîä. Ïîñëå îôîðìëåíèÿ äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè ïåðåäàåòñÿ òîëüêî ÷àñòü
äåíåã, ïðèìåðíî íå áîëåå 50 ïðîöåíòîâ îò ñòîèìîñòè êâàðòèðû. Äëÿ ïîëó÷åíèÿ ïîëíîé
ñóììû ïðîäàâöû áóäóò çàèíòåðåñîâàíû â ñêîðåéøåì âûåçäå. À â ñëó÷àå êàêèõ-ëèáî
íåîæèäàííîñòåé (íåò äðóãîãî æèëüÿ) ìîæíî áóäåò ïðèîáðåñòè íà îñòàâøèåñÿ äåíüãè
æèëîå ïîìåùåíèå ñîîòâåòñòâóþùåãî êà÷åñòâà, êóäà ïðîäàâöû ìîãóò áûòü ïåðåñåëåíû
â ñóäåáíîì ïîðÿäêå.
Ââåäåíèå îáÿçàòåëüíîãî ïîðÿäêà ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïåðåõîäà
ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ñëóæèò îïðåäåëåííûì ïðåïÿòñòâèåì äëÿ
ïðîèçâîäñòâà íåçàêîííûõ ñäåëîê. È âñå æå, ïðèîáðåòàÿ êâàðòèðó, íåïðåìåííî íóæíî
ïîèíòåðåñîâàòüñÿ, íå ïðîæèâàþò ëè â íåé ëèöà, êîòîðûå âûïèñàíû âðåìåííî: ïî ïðè÷èíå
çàãðàíêîìàíäèðîâêè, ñëóæáû â àðìèè, èç-çà ó÷åáû èëè îòáûâàíèÿ çàêëþ÷åíèÿ (â
ñîîòâåòñòâèè ñ äåéñòâóþùèì çàêîíîäàòåëüñòâîì âñå ýòè ãðàæäàíå èìåþò ïðàâî íà
ïðîæèâàíèå ïî ïðåæíåìó ìåñòó æèòåëüñòâà).
Åñëè ãðàæäàíèí íå ìîæåò êóïèòü èëè ïðîäàòü æèëüå áåç ïîñðåäíèêà, ëó÷øå
âñåãî îáðàòèòüñÿ ê óñëóãàì ðèýëòåðñêîé ôèðìû, èìåþùåé çàêîííóþ ëèöåíçèþ íà ýòîò
âèä äåÿòåëüíîñòè. Ïî òðåáîâàíèþ ôèðìà äîëæíà ïðåäúÿâèòü ëèöåíçèþ.
Óäîñòîâåðèòüñÿ â åå ïîäëèííîñòè è âûÿñíèòü ñòåïåíü íàäåæíîñòè ôèðìû ìîæíî â îðãàíå
ìåñòíîé àäìèíèñòðàöèè, ïðàâîìî÷íîì âûäàâàòü òàêîãî ðîäà ëèöåíçèè. Ôèðìû âåäóò
ïðîâåðêó "þðèäè÷åñêîé ÷èñòîòû" ñäåëêè íà ïðåäìåò âîçìîæíûõ ïðåòåíçèé äðóãèõ ëèö
íà ïðîäàâàåìóþ êâàðòèðó (æèëîé äîì).
Ó÷àñòíèêàì ñäåëêè êóïëè-ïðîäàæè íå ñëåäóåò îáðàùàòüñÿ ê ÷àñòíûì
ïîñðåäíèêàì è íèêîìó - äàæå ïðåäñòàâèòåëþ ôèðìû, ñ êîòîðîé ïðîäàâåö çàêëþ÷èë
äîãîâîð íà èñêëþ÷èòåëüíîå ïðàâî ïðîäàæè åãî êâàðòèðû (ýêñêëþçèâíûé äîãîâîð), - íå
îòäàâàòü ñâîè äîêóìåíòû (îñîáåííî ãåíåðàëüíóþ äîâåðåííîñòü).
Ðàñ÷åò ïî ñäåëêå äîëæåí ïðîèñõîäèòü òîëüêî ìåæäó ïîêóïàòåëåì è ïðîäàâöîì, à
íå ñ ôèðìîé, êîòîðàÿ âûñòóïàåò â ðîëè ïîñðåäíèêà. Ïîêóïàòåëü äîëæåí
ïðèñóòñòâîâàòü ïðè îôîðìëåíèè âñåõ äîêóìåíòîâ, îòíîñÿùèõñÿ ê ñäåëêå, âïëîòü äî
ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà è âûïèñêè ëèö èç ïîêóïàåìîãî æèëîãî
ïîìåùåíèÿ.
6
Äîãîâîð íàéìà
Äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ
Ñäà÷à êâàðòèðû (äîìà) èëè îòäåëüíûõ êîìíàò äëÿ ìíîãèõ ñîáñòâåííèêîâ æèëüÿ
ñòàëà èñòî÷íèêîì äîïîëíèòåëüíîãî äîõîäà. ×àùå âñåãî æèëüå ñäàþò íå îò åãî èçáûòêà,
à ñ öåëüþ îáåñïå÷èòü ñåáå ñíîñíîå ñóùåñòâîâàíèå. Ïîýòîìó, ñäàâàÿ "èçëèøêè" æèëîé
ïëîùàäè, ìèðÿòñÿ ñ íåóäîáñòâàìè, ñúåçæàþòñÿ ñ ðîäèòåëÿìè, äåòüìè.
Ñäà÷à æèëüÿ ïðîèçâîäèòñÿ íà óñëîâèÿõ äîãîâîðà êîììåð÷åñêîãî íàéìà, êîòîðûé
ðàíåå èìåíîâàëñÿ äîãîâîðîì àðåíäû. Äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ íå òðåáóåò
íîòàðèàëüíîãî óäîñòîâåðåíèÿ è ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè, íî â ñèëó
îáÿçàòåëüíîãî òðåáîâàíèÿ ñò.674 ÃÊ äîëæåí áûòü çàêëþ÷åí â ïèñüìåííîé ôîðìå.
Îäíàêî â èíòåðåñàõ ñîáñòâåííîé áåçîïàñíîñòè âëàäåëüöó êâàðòèðû ïðè ñäà÷å
åå âíàåì ñòîèò çàâåðèòü äîãîâîð ó íîòàðèóñà, ÷òîáû äîïîëíèòåëüíî îáåñïå÷èòü ñåáÿ
ãàðàíòèÿìè íàäëåæàùåãî èñïîëíåíèÿ íàíèìàòåëåì îáÿçàòåëüñòâ ïî äîãîâîðó. Èçëèøíÿÿ
äîâåð÷èâîñòü èëè íåîñòîðîæíîñòü ãðîçÿò âëàäåëüöó æèëîãî ïîìåùåíèÿ íåïîëó÷åíèåì
îáåùàííûõ ïî äîãîâîðó äåíåã, à ïîðîþ è óòðàòîé ñàìîãî æèëüÿ.
Êàêèå óñëîâèÿ äîëæíû ñîäåðæàòüñÿ â äîãîâîðå íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ? Êðîìå
ïîäðîáíûõ ïàñïîðòíûõ äàííûõ ñòîðîí íåîáõîäèìî äåòàëüíî îïèñàòü îáúåêò (ïðåäìåò)
äîãîâîðà. Èñõîäÿ èç òðåáîâàíèé ñò.673 ÃÊ îáúåêòîì äîãîâîðà íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ
ìîæåò áûòü òîëüêî èçîëèðîâàííîå æèëîå ïîìåùåíèå, ïðèãîäíîå äëÿ ïîñòîÿííîãî ïðîæèâàíèÿ,
à èìåííî: êâàðòèðà, äîì, ÷àñòü êâàðòèðû èëè æèëîãî äîìà. Ïðèãîäíîñòü æèëîãî
ïîìåùåíèÿ äëÿ ïðîæèâàíèÿ îïðåäåëÿåòñÿ â ïîðÿäêå, ïðåäóñìîòðåííîì æèëèùíûì
çàêîíîäàòåëüñòâîì, òî åñòü ïîìåùåíèå, ïðåäîñòàâëÿåìîå ãðàæäàíàì äëÿ ïðîæèâàíèÿ,
äîëæíî áûòü áëàãîóñòðîåííûì ïðèìåíèòåëüíî ê óñëîâèÿì äàííîãî íàñåëåííîãî ïóíêòà,
îòâå÷àòü óñòàíîâëåííûì ñàíèòàðíûì è òåõíè÷åñêèì òðåáîâàíèÿì è áûòü íå ìåíåå
ðàçìåðà, îïðåäåëÿåìîãî çàêîíîäàòåëüñòâîì Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè è åå ñóáúåêòîâ
(ñò.40 Æèëèùíîãî êîäåêñà ÐÑÔÑÐ).
Íî íàçâàííûìè òðåáîâàíèÿìè óñëîâèÿ äîãîâîðà íå èñ÷åðïûâàþòñÿ.  íåì ñëåäóåò
óêàçàòü ñðîê, íà êîòîðûé ñäàåòñÿ æèëîå ïîìåùåíèå. Ñîãëàñíî ñò.683 ÃÊ äîãîâîð íàéìà
æèëîãî ïîìåùåíèÿ çàêëþ÷àåòñÿ íà ñðîê, íå ïðåâûøàþùèé ïÿòè ëåò. Åñëè â äîãîâîðå
ñðîê íå îïðåäåëåí, îí ñ÷èòàåòñÿ çàêëþ÷åííûì íà ïÿòü ëåò. Çàêîí äîïóñêàåò çàêëþ÷åíèå
êðàòêîñðî÷íîãî äîãîâîðà (äî îäíîãî ãîäà). Ïðè ýòîì, åñëè äîãîâîðîì íå ïðåäóñìîòðåíî èíîå,
ïðàâà íàíèìàòåëåé ñóùåñòâåííî îãðàíè÷èâàþòñÿ: îíè, íàïðèìåð, íå èìåþò
ïðåèìóùåñòâåííîãî ïðàâà íà çàêëþ÷åíèå äîãîâîðà íà íîâûé ñðîê, íå ìîãóò ñäàâàòü â
ïîäíàåì æèëîå ïîìåùåíèå, ïðîèçâîäèòü çàìåíó íàíèìàòåëÿ.
Êîíå÷íî, â äîãîâîðå íàäî óêàçàòü ðàçìåð îïëàòû çà æèëîå ïîìåùåíèå, êîòîðûé
óñòàíàâëèâàåòñÿ ïî ñîãëàøåíèþ ñòîðîí. Åñëè â ñîîòâåòñòâèè ñ çàêîíîì óñòàíîâëåí
ìàêñèìàëüíûé ðàçìåð ïëàòû çà æèëîå ïîìåùåíèå, ïëàòà, óñòàíîâëåííàÿ â äîãîâîðå, íå
äîëæíà ïðåâûøàòü ýòîò ðàçìåð. Ïëàòà çà æèëîå ïîìåùåíèå äîëæíà âíîñèòüñÿ
íàíèìàòåëåì â ñðîêè, îïðåäåëåííûå äîãîâîðîì, à åñëè îíè íå ïðåäóñìîòðåíû - åæåìåñÿ÷íî
íå ïîçäíåå äåñÿòîãî ÷èñëà ñëåäóþùåãî çà ïðîæèòûì ìåñÿöà (ñò.682 ÃÊ, ñò.56 ÆÊ).
Íàíèìàòåëÿìè ïî äîãîâîðó íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ ìîãóò áûòü òîëüêî ôèçè÷åñêèå
ëèöà. Ñîãëàñíî ñò.677 ÃÊ â äîãîâîðå íàéìà ñëåäóåò óêàçàòü ãðàæäàí, ïîñòîÿííî
ïðîæèâàþùèõ â æèëîì ïîìåùåíèè âìåñòå ñ íàíèìàòåëåì. Ïðè îòñóòñòâèè â äîãîâîðå
òàêèõ óêàçàíèé âñåëåíèå ýòèõ ãðàæäàí ïðîèçâîäèòñÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ ïðàâèëàìè
ñò.679 ÃÊ, êîòîðàÿ óñòàíàâëèâàåò, ÷òî ñ ñîãëàñèÿ íàéìîäàòåëÿ, ñàìîãî íàíèìàòåëÿ è
7
Äîãîâîð íàéìà
ãðàæäàí, ïîñòîÿííî ñ íèì ïðîæèâàþùèõ, â æèëîå ïîìåùåíèå ìîãóò áûòü âñåëåíû äðóãèå
ãðàæäàíå â êà÷åñòâå ïîñòîÿííî ïðîæèâàþùèõ ñ íàíèìàòåëåì. Ïðè âñåëåíèè
íåñîâåðøåííîëåòíèõ äåòåé òàêîãî ñîãëàñèÿ íå òðåáóåòñÿ. Âñåëåíèå äîïóñêàåòñÿ ïðè
óñëîâèè ñîáëþäåíèÿ òðåáîâàíèé çàêîíîäàòåëüñòâà î íîðìå æèëîé ïëîùàäè íà îäíîãî
÷åëîâåêà, êðîìå ñëó÷àåâ âñåëåíèÿ íåñîâåðøåííîëåòíèõ äåòåé.
Âñå ýòè óñëîâèÿ èìåþò èñêëþ÷èòåëüíî âàæíîå çíà÷åíèå â îáåñïå÷åíèè
çàêîííîñòè çàêëþ÷àåìîé ñäåëêè è ïðàâîâûõ ãàðàíòèé åå èñïîëíåíèÿ. Íà ìîìåíò
çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà ñâîþ âîëþ äèêòóåò, êàê ïðàâèëî, ñîáñòâåííèê æèëüÿ. Íî â
ïîñëåäóþùåì ñèòóàöèÿ ìîæåò â êîðíå èçìåíèòüñÿ. Íàïðèìåð, åñëè íåò çàïðåòà äëÿ
íàíèìàòåëÿ ñäàâàòü æèëîå ïîìåùåíèå â ïîäíàåì, îí ìîæåò, ñíèìàÿ êâàðòèðó çà îäíó öåíó,
ïåðåäàòü åå äðóãîìó ëèöó íà óñëîâèÿõ äîãîâîðà ïîäíàéìà çà áîëåå âûñîêóþ öåíó.
Áåçóñëîâíî, â äîãîâîðå äîëæíî áûòü çàïðåùåíèå èñïîëüçîâàòü êâàðòèðó ïîä
îôèñ èëè êàêèå-ëèáî êîììåð÷åñêèå çàâåäåíèÿ, ÷òî âûòåêàåò èç ñò.288 ÃÊ,
óñòàíàâëèâàþùåé, ÷òî æèëûå ïîìåùåíèÿ ïðåäíàçíà÷åíû òîëüêî äëÿ ïðîæèâàíèÿ
ãðàæäàí. Çà èñïîëüçîâàíèå æèëîãî ïîìåùåíèÿ íå ïî íàçíà÷åíèþ, òî åñòü â èíûõ, êðîìå
æèëüÿ, öåëÿõ ñîáñòâåííèê ìîæåò ëèøèòüñÿ ñâîåé æèëîé ïëîùàäè. Ñóä ïî èñêó îðãàíà
ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ ìîæåò ïðèíÿòü ðåøåíèå î ïðîäàæå ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ òàêîãî
æèëîãî ïîìåùåíèÿ ñ âûïëàòîé ñîáñòâåííèêó âûðó÷åííûõ îò ïðîäàæè ñðåäñòâ çà âû÷åòîì
ðàñõîäîâ ïî èñïîëíåíèþ ñóäåáíîãî ðåøåíèÿ (ñò.293 ÃÊ).
Ãëàâíûé âîïðîñ, êîòîðûé âîëíóåò ñòîðîíû â ýòîì äîãîâîðå, - ðàçìåð ïëàòû çà íàåì.
Òâåðäûõ ñòàâîê, ðàçóìååòñÿ, íåò, íî â êàæäîì ãîðîäå ñëîæèëèñü îïðåäåëåííûå è
áîëåå-ìåíåå óñòîé÷èâûå ðàçìåðû îïëàòû îäíîãî ì2 îáùåé ïëîùàäè êâàðòèðû, æèëîãî
äîìà ñ ó÷åòîì ïîâûøàþùèõ èëè ïîíèæàþùèõ êîýôôèöèåíòîâ â çàâèñèìîñòè îò
ìåñòîðàñïîëîæåíèÿ æèëüÿ, ñîñòîÿíèÿ êâàðòèðû, ýòàæíîñòè, ýêîëîãèè ðàéîíà,
òðàíñïîðòíîãî ñîîáùåíèÿ è ò.ï.
Ïðè îïðåäåëåíèè ðàçìåðà ïëàòû çà ñäà÷ó âíàåì æèëîãî ïîìåùåíèÿ îáå ñòîðîíû
îñîáî áåñïîêîèò âîïðîñ î íàëîãàõ. Ñòðåìÿñü ñíèçèòü ðàçìåð íàëîãîîáëîæåíèÿ, îíè
óêàçûâàþò â äîãîâîðå îäíó ñóììó, à äîãîâàðèâàþòñÿ î äðóãîé, áîëåå âûñîêîé. Îäíàêî
ïðè òàêîì ñïîñîáå óõîäà îò íàëîãîâ íàéìîäàòåëü ìîæåò îêàçàòüñÿ â ïîëîæåíèè
îáìàíóâøåãî ñàìîãî ñåáÿ. Çàõî÷åò íàíèìàòåëü ïëàòèòü òó ñóììó, êîòîðàÿ
çàôèêñèðîâàíà â äîãîâîðå, - è íèêòî íå âïðàâå çàñòàâèòü óâåëè÷èòü åå äî îêîí÷àíèÿ
ñðîêà äåéñòâèÿ äîãîâîðà.
Äàæå ïðè ðåãóëÿðíîì âíåñåíèè ïëàòû çà æèëîå ïîìåùåíèå ñîáñòâåííèê äîëæåí
èìåòü îïðåäåëåííóþ ôèíàíñîâóþ çàùèòó: âåäü ïîñëå âûåçäà íàíèìàòåëÿ ìîæåò
îáíàðóæèòüñÿ, ÷òî íå îïëà÷åíû ñ÷åòà çà ìåæäóãîðîäíèå ðàçãîâîðû è òåëåãðàììû,
ïåðåäàâàåìûå ïî òåëåôîíó, âûâåçåíà ìåáåëü, òåëåðàäèîàïïàðàòóðà, áûòîâàÿ òåõíèêà
è äðóãèå ïðåäìåòû äîìàøíåãî îáèõîäà, èñïîð÷åíà êâàðòèðà è åå îáîðóäîâàíèå. Ðàçìåð
ôèíàíñîâîé çàùèòû òàêæå äîëæåí áûòü îòðàæåí â äîãîâîðå íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ è
äåíüãè ïåðåäàíû âëàäåëüöó êâàðòèðû îäíîâðåìåííî ñ çàêëþ÷åíèåì äîãîâîðà. Ïðè
äîáðîñîâåñòíîì èñïîëíåíèè íàíèìàòåëåì äîãîâîðà ñîáñòâåííèê æèëüÿ îáÿçàí âîçâðàòèòü
åìó "çàùèòíóþ" ñóììó.
Âîçìîæíà îïëàòà çà íàåì æèëîãî ïîìåùåíèÿ â äðóãèõ ôîðìàõ, íå òîëüêî äåíüãàìè.
Ïðè îïðåäåëåíèè ðàçìåðà îïëàòû â äîãîâîðå ìîãóò ó÷èòûâàòüñÿ îáÿçàòåëüñòâà
íàíèìàòåëÿ ïî ðåìîíòó æèëîãî ïîìåùåíèÿ, îïëàòå æèëèùíî-êîììóíàëüíûõ óñëóã, îñíàùåíèþ
êâàðòèðû ìåáåëüþ è õîçÿéñòâåííûì èíâåíòàðåì - âñå ýòî äîëæíî íàéòè îòðàæåíèå â
äîãîâîðå íàéìà ïîïðåäìåòíî, â ñòîèìîñòíîì âûðàæåíèè çàòðàò, êîòîðûå ïðîèçâåäåò
8
Äîãîâîð íàéìà
íàíèìàòåëü æèëîãî ïîìåùåíèÿ.
9
Äîãîâîð ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ
Äîãîâîð ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì
Ñîãëàñíî ïðåæíåìó ãðàæäàíñêîìó çàêîíîäàòåëüñòâó áûëî âîçìîæíî çàêëþ÷åíèå
äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî äîìà ñ óñëîâèåì ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ïðîäàâöà,
ÿâëÿþùåãîñÿ ëèöîì, íåòðóäîñïîñîáíûì ïî âîçðàñòó èëè ñîñòîÿíèþ çäîðîâüÿ. Òàêîé
ïðîäàâåö ïåðåäàâàë â ñîáñòâåííîñòü ïîêóïàòåëÿ æèëîé äîì èëè ÷àñòü åãî, à
ïîêóïàòåëü â óïëàòó ïîêóïíîé öåíû áûë îáÿçàí ïðåäîñòàâëÿòü ïðîäàâöó äî êîíöà åãî
æèçíè ìàòåðèàëüíîå îáåñïå÷åíèå â íàòóðå - â âèäå æèëèùà, ïèòàíèÿ, óõîäà è
íåîáõîäèìîé ïîìîùè.
Íûíå ýòîò âèä äîãîâîðîâ èñêëþ÷åí èç êàòåãîðèè ñäåëîê êóïëè-ïðîäàæè è
ïðåäñòàâëåí äîãîâîðîì ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì (÷.4 ãëàâû 33 ÃÊ).
Òåïåðü äîãîâîð ìîæåò çàêëþ÷àòüñÿ ñî âñåìè ëèöàìè, à íå òîëüêî ñ íåòðóäîñïîñîáíûìè,
çíà÷èòåëüíî ðàñøèðåí êðóã îáúåêòîâ â îáåñïå÷åíèå ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ.
Òàê, â ñîîòâåòñòâèè ñî ñò.601 è 602 ÃÊ ïî äîãîâîðó ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ
èæäèâåíèåì ïîëó÷àòåëü ðåíòû - ãðàæäàíèí ïåðåäàåò ïðèíàäëåæàùèå åìó æèëîé äîì,
êâàðòèðó, çåìåëüíûé ó÷àñòîê èëè èíóþ íåäâèæèìîñòü â ñîáñòâåííîñòü ïëàòåëüùèêà
ðåíòû, êîòîðûé îáÿçóåòñÿ îñóùåñòâëÿòü åãî ïîæèçíåííîå ñîäåðæàíèå ñ èæäèâåíèåì.
Îáÿçàííîñòü ïëàòåëüùèêà ðåíòû ïî ïðåäîñòàâëåíèþ ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì
ìîæåò âêëþ÷àòü îáåñïå÷åíèå ïîòðåáíîñòåé â æèëèùå, ïèòàíèè è îäåæäå, à åñëè
ýòîãî òðåáóåò ñîñòîÿíèå çäîðîâüÿ ãðàæäàíèíà, è óõîä çà íèì. Äîãîâîðîì ìîæåò áûòü
òàêæå ïðåäóñìîòðåíà îïëàòà ïëàòåëüùèêîì ðåíòû ðèòóàëüíûõ óñëóã.
 äîãîâîðå ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì äîëæíà áûòü îïðåäåëåíà
ñòîèìîñòü âñåãî îáúåìà ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì. Ïðè ýòîì ñòîèìîñòü îáùåãî îáúåìà
ñîäåðæàíèÿ â ìåñÿö íå ìîæåò áûòü ìåíåå äâóõ ìèíèìàëüíûõ ðàçìåðîâ îïëàòû òðóäà,
óñòàíîâëåííûõ çàêîíîì.
Ê äîãîâîðó ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì ïðèìåíÿþòñÿ ïðàâèëà î
ïîæèçíåííîé ðåíòå (÷.3 ãëàâû 33 ÃÊ). Ýòè ïðàâèëà çàêëþ÷àþòñÿ â ñëåäóþùåì:
ïîæèçíåííàÿ ðåíòà ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíà íà ïåðèîä æèçíè ãðàæäàíèíà, ïåðåäàþùåãî
èìóùåñòâî ïîä âûïëàòó ðåíòû, ëèáî íà ïåðèîä æèçíè äðóãîãî óêàçàííîãî èì ãðàæäàíèíà.
Äîïóñêàåòñÿ óñòàíîâëåíèå ïîæèçíåííîé ðåíòû â ïîëüçó íåñêîëüêèõ ãðàæäàí, äîëè
êîòîðûõ â ïðàâå íà ïîëó÷åíèå ðåíòû ñ÷èòàþòñÿ ðàâíûìè, åñëè èíîå íå ïðåäóñìîòðåíî
äîãîâîðîì ïîæèçíåííîé ðåíòû.  ñëó÷àå ñìåðòè îäíîãî èç ïîëó÷àòåëåé ðåíòû åãî äîëÿ â
ïðàâå íà ïîëó÷åíèå ðåíòû ïåðåõîäèò ê ïåðåæèâøèì åãî ïîëó÷àòåëÿì ðåíòû, åñëè
äîãîâîðîì ïîæèçíåííîé ðåíòû íå ïðåäóñìîòðåíî èíîå, à â ñëó÷àå ñìåðòè ïîñëåäíåãî
ïîëó÷àòåëÿ ðåíòû îáÿçàòåëüñòâî âûïëàòû ðåíòû ïðåêðàùàåòñÿ (ñò.596 ÃÊ).
Äîãîâîðîì ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì ìîæåò áûòü ïðåäóñìîòðåíà
âîçìîæíîñòü çàìåíû ïðåäîñòàâëåíèÿ ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì â íàòóðå âûïëàòîé â
òå÷åíèå æèçíè ãðàæäàíèíà ïåðèîäè÷åñêèõ ïëàòåæåé â äåíüãàõ (ñò.603 ÃÊ).
Ïëàòåëüùèê ðåíòû âïðàâå îò÷óæäàòü, ñäàâàòü â çàëîã èëè èíûì ñïîñîáîì
îáðåìåíÿòü íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, ïåðåäàííîå åìó â îáåñïå÷åíèå ïîæèçíåííîãî
ñîäåðæàíèÿ, òîëüêî ñ ïðåäâàðèòåëüíîãî ñîãëàñèÿ ïîëó÷àòåëÿ ðåíòû. Îí îáÿçàí
ïðèíèìàòü íåîáõîäèìûå ìåðû äëÿ òîãî, ÷òîáû â ïåðèîä ïðåäîñòàâëåíèÿ ïîæèçíåííîãî
ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì èñïîëüçîâàíèå óêàçàííîãî èìóùåñòâà íå ïðèâîäèëî ê
ñíèæåíèþ ñòîèìîñòè ýòîãî èìóùåñòâà (ñò.604 ÃÊ).
Äîãîâîð ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì çàêëþ÷àåòñÿ â ïèñüìåííîé ôîðìå
10
Äîãîâîð ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ
è ïîäëåæèò íîòàðèàëüíîìó óäîñòîâåðåíèþ, à â ñëó÷àÿõ, êîãäà â äîãîâîðå
ïðåäóñìàòðèâàåòñÿ îò÷óæäåíèå íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà ïîä âûïëàòó ðåíòû, - òàêæå
ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè (ñò.584 ÃÊ).
Ïðè ñóùåñòâåííîì íàðóøåíèè ïëàòåëüùèêîì ðåíòû ñâîèõ îáÿçàòåëüñòâ
ïîëó÷àòåëü ðåíòû âïðàâå ïîòðåáîâàòü âîçâðàòà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, ïåðåäàííîãî
â îáåñïå÷åíèå ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ, ëèáî âûïëàòû åìó âûêóïíîé öåíû. Ïðè ýòîì
ïëàòåëüùèê ðåíòû íå âïðàâå òðåáîâàòü êîìïåíñàöèè ðàñõîäîâ, ïîíåñåííûõ â ñâÿçè ñ
ñîäåðæàíèåì ïîëó÷àòåëÿ ðåíòû.
Î÷åâèäíî, ÷òî çàêëþ÷åíèå äîãîâîðà ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ñ èæäèâåíèåì
âûãîäíî îáåèì ñòîðîíàì. Íî òàêîé ïðèâëåêàòåëüíûé áèçíåñ íå îñòàåòñÿ áåç âíèìàíèÿ
êâàðòèðíûõ äåëüöîâ, ïîýòîìó íóæíà áîëüøàÿ îñòîðîæíîñòü, ÷òîáû íå îêàçàòüñÿ
îáìàíóòûì. Ïðåæäå ÷åì çàêëþ÷èòü äîãîâîð, íåîáõîäèìî òùàòåëüíî ïðîäóìàòü âñå
óñëîâèÿ. Ðàñ÷åòû ïî òàêîìó äîãîâîðó ñëåäóåò ïðîèçâîäèòü áåçíàëè÷íûì ïåðåâîäîì íà
ñ÷åò â áàíêå èëè ïîä ðàñïèñêó.
Çà ïîìîùüþ â îôîðìëåíèè ñäåëêè ëó÷øå îáðàùàòüñÿ íå ê ìàêëåðàì-îäèíî÷êàì, à â
ñîëèäíóþ ðèýëòåðñêóþ ôèðìó. Ñîãëàñíî ïîñòàíîâëåíèþ Ïðàâèòåëüñòâà ã. Ìîñêâû îò 4
îêòÿáðÿ 1994 ãîäà N 885 "Î ëèöåíçèðîâàíèè ðèýëòåðñêîé äåÿòåëüíîñòè (ñîâåðøåíèå
îïåðàöèé ñ æèëûìè ïîìåùåíèÿìè) â Ìîñêâå" â ÷èñëå ïðî÷èõ âèäîâ äåÿòåëüíîñòè
ïîäëåæèò ëèöåíçèðîâàíèþ çàêëþ÷åíèå äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè æèëûõ ïîìåùåíèé ñ
óñëîâèåì ïîæèçíåííîãî ñîäåðæàíèÿ ïðîäàâöà.
Äëÿ ïîëó÷åíèÿ òàêîé ëèöåíçèè ïðåäïðèÿòèå ïðîõîäèò ñëîæíóþ ïðîöåäóðó,
ïðåäóïðåæäàþùóþ ïîÿâëåíèå íà ðûíêå æèëüÿ íåäîáðîñîâåñòíûõ äåëüöîâ. Îäíà èç
òàêèõ ãàðàíòèé - íàëè÷èå â ïàêåòå äîêóìåíòîâ ñîãëàñîâàíèÿ ñ Êîìèòåòîì ñîöèàëüíîé
çàùèòû íàñåëåíèÿ. Òàêèì îáðàçîì, äî âîçíèêíîâåíèÿ äîãîâîðíûõ îòíîøåíèé íå íàäî
ñòåñíÿòüñÿ òðåáîâàòü ó÷ðåäèòåëüíûå äîêóìåíòû è ëèöåíçèþ ðèýëòåðñêîé ôèðìû. Â
ñëó÷àå îòêàçà ïðåäúÿâèòü òàêîâûå ëó÷øå îáðàòèòüñÿ â äðóãóþ ôèðìó. Ñëåäóåò
èìåòü â âèäó, ÷òî ó÷ðåäèòåëüíûå äîêóìåíòû âõîäÿò â óñòàíîâëåííûé Ïðàâèòåëüñòâîì
ÐÔ ïåðå÷åíü ñâåäåíèé, êîòîðûå íå ìîãóò ñîñòàâëÿòü êîììåð÷åñêóþ òàéíó.
Êðîìå òîãî, ñóùåñòâóþò è ãîñóäàðñòâåííûå ãàðàíòèè, êîòîðûå ïîçâîëÿþò íå
òîëüêî îáåðåãàòü ïðåñòàðåëûõ ãðàæäàí è èíâàëèäîâ îò ÷üèõ-ëèáî ïîñÿãàòåëüñòâ íà
çàíèìàåìóþ èìè æèëóþ ïëîùàäü, íî è îáåñïå÷èòü èì ïðèåìëåìîå ïîæèçíåííîå ñîäåðæàíèå.
 ýòèõ öåëÿõ ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà ã. Ìîñêâû îò 30 àâãóñòà 1994 ãîäà N
709 ñîçäàíà ñïåöèàëèçèðîâàííàÿ ñëóæáà ñîöèàëüíûõ ãàðàíòèé - ãîñóäàðñòâåííîå
óíèòàðíîå ïðåäïðèÿòèå "Ìîññîöãàðàíòèÿ".
Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ìîñêâû îò 24 ñåíòÿáðÿ 1996 ãîäà N 808
Êîìèòåòó ìóíèöèïàëüíîãî æèëüÿ è Êîìèòåòó ñîöèàëüíîé çàùèòû ïîðó÷åíî îñóùåñòâèòü
ìåðîïðèÿòèÿ ïî àêòèâèçàöèè äåÿòåëüíîñòè "Ìîññîöãàðàíòèè", ïðèçâàííîé çàùèòèòü
èíòåðåñû æèòåëåé ãîðîäà, îòíåñåííûõ ê "ãðóïïå ðèñêà", îò äåéñòâèé êðèìèíîãåííûõ
ýëåìåíòîâ.
11
Âèäû ìîøåííè÷åñêèõ ñäåëîê ñ æèëüåì
Âèäû ìîøåííè÷åñêèõ ñäåëîê ñ æèëüåì
Íåñìîòðÿ íà òî, ÷òî ïðèåìû ìîøåííè÷åñòâà ïðè ñîâåðøåíèè ñäåëîê ñ æèëüåì ìîãóò
áûòü ñàìûìè ðàçíîîáðàçíûìè, íåðåäêî âåñüìà íåîæèäàííûìè è ñëîæíûìè, âñå-òàêè â
áîëüøèíñòâå ñâîåì îíè ñòåðåîòèïíû è îñóùåñòâëÿþòñÿ ïóòåì îáìàíà ãðàæäàí èëè
çëîóïîòðåáëåíèÿ èõ äîâåðèåì.
Íèæå ðàññìàòðèâàþòñÿ ñàìûå ðàñïðîñòðàíåííûå, ïî ñóùåñòâó òèïîâûå,
âàðèàíòû ìîøåííè÷åñòâà ïðè çàêëþ÷åíèè æèëèùíûõ ñäåëîê, êîòîðûå íàíîñÿò íåìàëûé
ìàòåðèàëüíûé è ìîðàëüíûé óùåðá ãðàæäàíàì, âñòóïàþùèì ñ ó÷åòîì ñâîèõ èíòåðåñîâ â
äîãîâîðíûå îòíîøåíèÿ íà ðûíêå æèëüÿ.
Îäíèì èç ñïîñîáîâ îáìàíà ÿâëÿåòñÿ ïðîäàæà êâàðòèðû ëèöîì, êîòîðûé íå
ÿâëÿåòñÿ åå ñîáñòâåííèêîì. ×àùå âñåãî ýòî äåëàþò ÷ëåíû ñåìüè ñîáñòâåííèêà,
äðóãèå
ëèöà,
ïðîæèâàþùèå
â
êâàðòèðå
ñîáñòâåííèêà,
íàíèìàòåëè
ïðèâàòèçèðîâàííûõ æèëûõ ïîìåùåíèé.
 ýòîì ñëó÷àå äîêóìåíòû íà êâàðòèðó ìîãóò áûòü ëèáî ïîääåëàíû, ëèáî
èçãîòîâëåíû ñ èñïîëüçîâàíèåì ïîõèùåííûõ ïîäëèííèêîâ. Íåçàêîííûå îïåðàöèè ñ ïðîäàæåé
êâàðòèð ïðîèñõîäÿò ÷àùå âñåãî, êîãäà æèëüå îêàçûâàåòñÿ âî âðåìåííîì ïîëüçîâàíèè
ìîøåííèêîâ, íàïðèìåð ñäàíî èì ïî äîãîâîðó íàéìà. Èñïîëüçîâàíèå ôàëüøèâûõ äîêóìåíòîâ
îäèí èç ñàìûõ îïàñíûõ ñïîñîáîâ, íàíîñÿùèé äîáðîñîâåñòíîìó ó÷àñòíèêó ñäåëêè
çíà÷èòåëüíûé ôèíàíñîâûé óùåðá, åñëè îí ïðèîáðåòàåò êâàðòèðó ïî èçãîòîâëåííûì íà
íåå ôàëüøèâûì äîêóìåíòàì. Ïðè ýòîì íå èìååò çíà÷åíèÿ, ïåðâè÷íûå ýòî äîêóìåíòû
(ñâèäåòåëüñòâî î ñîáñòâåííîñòè, ïîëó÷åííîå ïðè ïðèâàòèçàöèè æèëüÿ) èëè âòîðè÷íûå
(äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè, äàðåíèÿ èëè ãåíåðàëüíàÿ äîâåðåííîñòü).  ïåðâîì ñëó÷àå
ìîæåò áûòü èñïîëüçîâàí êàê äóáëèêàò, òàê è ïîääåëüíîå ñâèäåòåëüñòâî î
ñîáñòâåííîñòè, èçãîòîâëåííîå íà öâåòíîì êñåðîêñå.
Êàêèå äåéñòâèÿ äîëæíû áûòü ïðåäïðèíÿòû âî èçáåæàíèå îáìàíà?
Ïåðâîå. Ïàñïîðò ñëåäóåò ïðîâåðèòü â ìèëèöèè íà èäåíòè÷íîñòü ñ ó÷åòíîé
êàðòî÷êîé. Äîáðîñîâåñòíûé ïðîäàâåö íå áóäåò âîçðàæàòü ïðîòèâ ýòîé ïðîöåäóðû,
ëæåïðîäàâåö íåìåäëåííî èñ÷åçàåò.
Âòîðîå. Ôàëüøèâûå äîêóìåíòû, íåîáõîäèìûå äëÿ ïðîäàæè êâàðòèðû, ìîãóò áûòü
èñïîëüçîâàíû êàê åå ñîáñòâåííèêîì, òàê è íàíèìàòåëåì, åñëè æèëüå íå
ïðèâàòèçèðîâàíî, íàïðèìåð äëÿ îáìåíà æèëûìè ïîìåùåíèÿìè. Ýòî ïðîèñõîäèò â òåõ
ñëó÷àÿõ, êîãäà êâàðòèðà þðèäè÷åñêè íå î÷èùåíà äëÿ ñîâåðøåíèÿ ñäåëêè
êóïëè-ïðîäàæè (ñîõðàíÿþò ïðàâî íà æèëüå âðåìåííî îòñóòñòâóþùèå ãðàæäàíå, ëèáî
åñòü íå ñîãëàñíûå íà ïðîäàæó èëè ïðèâàòèçàöèþ, ëèáî íåò ðåøåíèÿ îðãàíîâ îïåêè è
ïîïå÷èòåëüñòâà â îòíîøåíèè íåñîâåðøåííîëåòíèõ è ò.ï.). Íåðåäêî íà ïîäëîã èäåò îäèí èç
ðàçâåäåííûõ ñóïðóãîâ, êîòîðûé, ÿâëÿÿñü ñîñîáñòâåííèêîì, òåì íå ìåíåå åäèíîëè÷íî
ïðîäàåò êâàðòèðó áåç âåäîìà áûâøåãî ñóïðóãà.
Ïîýòîìó ïðè âîçíèêíîâåíèè ñîìíåíèé ñòîèò âûÿñíèòü âñå ñàìûì ñêðóïóëåçíûì
îáðàçîì - îò ïðîâåðêè íà äîñòîâåðíîñòü äîêóìåíòîâ â îðãàíàõ, êîòîðûå èõ âûäàëè, äî
ïîëó÷åíèÿ ñàìèìè ïîòåíöèàëüíûìè ïîêóïàòåëÿìè âûïèñêè èç äîìîâîé êíèãè.
Íà ïðàêòèêå íåðåäêî âîçíèêàþò ñïîðû, êîãäà íàíèìàòåëü (áûâøèé àðåíäàòîð)
ïûòàåòñÿ äîêàçàòü, ÷òî ìåæäó íèì è ñîáñòâåííèêîì áûë çàêëþ÷åí íå äîãîâîð
êîììåð÷åñêîãî íàéìà, à äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ. Ïðè ýòîì îí íå æåëàåò ïîêèäàòü
æèëîå ïîìåùåíèå, ïðîäîëæàÿ èì ïîëüçîâàòüñÿ. Òîãäà ñóä, ðóêîâîäñòâóÿñü
òðåáîâàíèÿìè çàêîíà, ðàçðåøàåò ýòîò ñïîð â çàâèñèìîñòè îò òîãî, ïðîøåë ëè äîãîâîð
12
Âèäû ìîøåííè÷åñêèõ ñäåëîê ñ æèëüåì
êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî äîìà èëè êâàðòèðû ãîñóäàðñòâåííóþ ðåãèñòðàöèþ, ïîñêîëüêó
òîëüêî ïîñëå ñîâåðøåíèÿ ýòîãî àêòà ó ïðèîáðåòàòåëÿ âîçíèêàåò ïðàâî ñîáñòâåííîñòè
(ñò.164, 223, 558 ÃÊ).
Íåðåäêè ñëó÷àè ïðîäàæè æèëüÿ îäíîâðåìåííî íåñêîëüêèì ïîêóïàòåëÿì.  ýòîì
ñëó÷àå ó ïðîäàâöà èìååòñÿ íåñêîëüêî ýêçåìïëÿðîâ ïîääåëüíûõ ñâèäåòåëüñòâ î
ñîáñòâåííîñòè íà æèëèùå, äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè è äðóãèõ äîêóìåíòîâ. Äåíüãè
ïðîäàâåö ïîëó÷àåò ñ äâóõ è áîëåå ïîêóïàòåëåé, à ñîáñòâåííèêîì êâàðòèðû ñòàíîâèòñÿ
òîò, êòî ðàíüøå çàðåãèñòðèðóåò äîãîâîð â ìóíèöèïàëèòåòå.
Ïðåäîòâðàòèòü ýòè ìàõèíàöèè ìîæíî. Ïîñêîëüêó ñäåëêà ñ÷èòàåòñÿ çàêëþ÷åííîé
òîëüêî ïîñëå åå ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè â ìóíèöèïàëèòåòå, ïîêóïàòåëü âïðàâå
íàñòàèâàòü íà îêîí÷àòåëüíîé ïåðåäà÷å äåíåã ïî äîãîâîðó òîëüêî ïîñëå ïðîõîæäåíèÿ ýòîé
ïðîöåäóðû.
Àíàëîãè÷íûå ñèòóàöèè ïðîèñõîäÿò ñî ñäà÷åé êâàðòèð âíàåì, êîãäà íàíèìàòåëü
áåç âåäîìà ñîáñòâåííèêà æèëüÿ ñäàåò åãî ïî áîëåå âûñîêèì öåíàì äðóãèì ëèöàì, à
íåðåäêî ñðàçó íåñêîëüêèì "ïîäíàíèìàòåëÿì". Ïîëó÷èâ ñ íèõ ïëàòó çà ìíîãî ìåñÿöåâ
âïåðåä, àôåðèñò îáû÷íî èñ÷åçàåò. Ïðåâåíòèâíàÿ ìåðà ïðîòèâ òàêîãî ñïîñîáà
íàäóâàòåëüñòâà ìîæåò áûòü, âèäèìî, òîëüêî îäíà - ïëàòó çà ïðîæèâàíèå ïðîèçâîäèòü
íå â ìîìåíò çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà ïîäíàéìà, à ëèøü ïîñëå ôàêòè÷åñêîãî çàíÿòèÿ æèëîãî
ïîìåùåíèÿ. Íî è â ýòîì ñëó÷àå íåò ñòîïðîöåíòíîé ãàðàíòèè, ÷òî ïîäíàíèìàòåëü
çàñòðàõîâàí îò îáìàíà.
Ñäà÷à âíàåì ïðèâàòèçèðîâàííûõ êâàðòèð ñòàëà äåëîì âûñîêîäîõîäíûì, íî
îäíîâðåìåííî äîâîëüíî ðèñêîâàííûì äëÿ âëàäåëüöà æèëüÿ èç-çà âîçìîæíîñòè åãî óòðàòû.
Ñïåöèàëèñòû â îáëàñòè áîðüáû ñ ïðàâîíàðóøåíèÿìè â æèëèùíîé ñôåðå äåëÿò àôåðû
ïðè íàéìå æèëüÿ íà òðè âèäà:
1) íàåì êàê íåîáõîäèìîå çâåíî, ñòóïåíüêà äëÿ ïîñëåäóþùåãî îò÷óæäåíèÿ
êâàðòèðû ó ñîáñòâåííèêà è åå ïðîäàæè;
2) èçâëå÷åíèå âûãîäû, íî íå âëàäåëüöåì êâàðòèðû, à íàíèìàòåëåì ïîñðåäñòâîì
åå ïåðåñäà÷è äðóãèì ëèöàì çà áîëåå âûñîêóþ ïëàòó;
3) îñóùåñòâëÿåòñÿ ïðîñòî çàõâàò æèëüÿ, òî åñòü ñîçäàåòñÿ ñèòóàöèÿ, êîãäà
÷åëîâåê íå ìîæåò âîéòè â ñîáñòâåííóþ êâàðòèðó, à ïðîæèâàþùèå â íåé íàíèìàòåëè
îòêàçûâàþòñÿ îò îïëàòû çà æèëüå è íå íàìåðåíû âûåçæàòü èç êâàðòèðû.
Íà÷èíàåòñÿ ñóäåáíàÿ òÿæáà, ïðè÷åì ìàòåðèàëüíûå çàòðàòû íàìíîãî ïðåâûøàþò
òó âûãîäó, êîòîðóþ ñîáñòâåííèê ïîëó÷èë îò ñäà÷è êâàðòèðû âíàåì.
Ñïåöèàëèñòû ñ÷èòàþò, ÷òî ïîêà ðàäèêàëüíûõ ñðåäñòâ çàùèòû îò àôåðèñòîâ
ïðîñòî íåò. È åñëè ñîáñòâåííèê êâàðòèðû ðåøèë ñäàòü êâàðòèðó âíàåì, îí äîëæåí
ïðîÿâèòü âåëè÷àéøóþ îñòîðîæíîñòü è ñäàâàòü åå çíàêîìûì, õîðîøî ïðîâåðåííûì ëþäÿì.
Êàê íà ïðàêòèêå ïðîèñõîäèò íåçàêîííîå îò÷óæäåíèå æèëüÿ? Îáû÷íî ïîäáèðàåòñÿ
êâàðòèðà, êîòîðóþ ìîæíî âûãîäíî ïðîäàòü. Ñîáñòâåííèê êâàðòèðû ïî äîãîâîðó
êîììåð÷åñêîãî íàéìà ïîëó÷àåò ñ íàíèìàòåëÿ îçíà÷åííóþ â äîãîâîðå ñóììó è ïåðåäàåò åìó
ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ, à èíîãäà è âëàäåíèÿ ýòèì æèëüåì.
Íåäîáðîñîâåñòíûé íàíèìàòåëü èñïîëüçóåò ýòè ïðàâà ïî-ñâîåìó è, êàê ïðàâèëî, â
óùåðá íàéìîäàòåëþ - ñîáñòâåííèêó æèëüÿ. ×àùå âñåãî òàêîé íàíèìàòåëü íàõîäèò
ïîäñòàâíîå ëèöî, îò èìåíè êîòîðîãî áóäåò ïðîäàâàòüñÿ êâàðòèðà íà ïîääåëàííûå íà íåãî
äîêóìåíòû êàê íà ñîáñòâåííèêà êâàðòèðû. Ëèöà, çàíèìàþùèåñÿ íåëåãàëüíûì
êâàðòèðíûì áèçíåñîì, îáåñïå÷èâàþò òàêóþ òåõíèêó ïîääåëêè äîêóìåíòîâ, ÷òî äàæå
ñïåöèàëèñò íå âñåãäà ìîæåò îòëè÷èòü èõ îò ïîäëèííèêà. Ýòà ãðóïïà àôåðèñòîâ
13
Âèäû ìîøåííè÷åñêèõ ñäåëîê ñ æèëüåì
ðàñïîëàãàåò êîëëåêöèÿìè ïå÷àòåé íà ïàñïîðòàõ, äîãîâîðàõ, íîòàðèàëüíûõ äîêóìåíòàõ,
âûïèñêàõ èç ôèíàíñîâî-ëèöåâûõ ñ÷åòîâ è ò.ï. Àôåðà ëåãàëèçóåòñÿ ïîñëå
ïðèâàòèçàöèè êâàðòèðû íà ôèêòèâíîãî âëàäåëüöà è ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè.
Íàêîíåö, êâàðòèðà ïðîäàåòñÿ, à ìîøåííèê, ïîëó÷èâ äåíüãè, ñêðûâàåòñÿ.
Ñîáñòâåííèê êâàðòèðû óçíàåò î ïðîäàæå ñâîåãî æèëüÿ ëèøü ÷åðåç êàêîå-òî
âðåìÿ. È çäåñü åìó ïðåäñòîèò òðóäíûé ïóòü äîêàçàòåëüñòâà äîïóùåííîãî
ìîøåííè÷åñòâà ñ ïðîäàæåé åãî êâàðòèðû. Íî äàæå òîãäà, êîãäà áóäåò äîêàçàí ôàêò
ìîøåííè÷åñòâà, ïåðåä ñóäîì âñòàåò âîïðîñ î ïðàâàõ äîáðîñîâåñòíîãî ïîêóïàòåëÿ,
êîòîðûé ÷àùå âñåãî óæå íå èìååò äðóãîãî æèëîãî ïîìåùåíèÿ, êóäà áû îí ìîã
ïåðåñåëèòüñÿ.
 èòîãå êîëëèçèè ïðàâ ñóäîì ïðèíèìàåòñÿ êîìïðîìèññíîå ðåøåíèå: ñîáñòâåííèêîì
æèëîãî ïîìåùåíèÿ ïðèçíàåòñÿ åãî ïåðâîíà÷àëüíûé âëàäåëåö, ëèöà, ïîñåëèâøèåñÿ â
ýòîì æèëüå, ïîëó÷àþò ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ ýòèì ïîìåùåíèåì èëè ñòàòóñ íàíèìàòåëåé.
Õîòÿ çàêîí äîñòàòî÷íî ÷åòêî ðåãëàìåíòèðóåò âçàèìîîòíîøåíèÿ ñîáñòâåííèêà
æèëîãî ïîìåùåíèÿ è íàíèìàòåëÿ ýòîãî ïîìåùåíèÿ ïî äîãîâîðó êîììåð÷åñêîãî íàéìà, íà
ïðàêòèêå âîçíèêàåò íåìàëî îñëîæíåíèé ïî èñïîëíåíèþ äîãîâîðà è, ïðåæäå âñåãî, ïî åãî
ðàñòîðæåíèþ â ïðåäóñìîòðåííûõ çàêîíîì ñëó÷àÿõ è âûñåëåíèþ íàíèìàòåëÿ.
Íàïðèìåð, ñîãëàñíî ñò.687 ÃÊ äîãîâîð íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ ìîæåò áûòü
ðàñòîðãíóò â ñóäåáíîì ïîðÿäêå ïî òðåáîâàíèþ íàéìîäàòåëÿ â ñëó÷àå íåâíåñåíèÿ
íàíèìàòåëåì ïëàòû çà æèëîå ïîìåùåíèå çà øåñòü ìåñÿöåâ, åñëè äîãîâîðîì íå óñòàíîâëåí
áîëåå äëèòåëüíûé ñðîê.
Êàçàëîñü áû, ÿñíî. Íàíèìàòåëü, íå âûïëà÷èâàþùèé â òå÷åíèå óñòàíîâëåííîãî
çàêîíîì èëè äîãîâîðîì ñðîêà îáóñëîâëåííóþ ñóììó, ïîäëåæèò âûñåëåíèþ èç æèëîãî
ïîìåùåíèÿ ñîâìåñòíî ñ ïðîæèâàþùèìè ñ íèì ãðàæäàíàìè.
Íî äàëåå çàêîí ââîäèò òàêîé ìåõàíèçì ðàñòîðæåíèÿ äîãîâîðà íàéìà ïî òðåáîâàíèþ
íàéìîäàòåëÿ, ÷òî ñòàâèò ñîáñòâåííèêà â êðàéíå çàòðóäíèòåëüíîå ïîëîæåíèå.
Òîé æå ñòàòüåé Êîäåêñà ïðåäóñìàòðèâàåòñÿ, ÷òî ïî ðåøåíèþ ñóäà
íàíèìàòåëþ ìîæåò áûòü ïðåäîñòàâëåí ñðîê íå áîëåå ãîäà äëÿ óñòðàíåíèÿ èì íàðóøåíèé
(â äàííîì ñëó÷àå ïî îïëàòå æèëüÿ), ïîñëóæèâøèõ îñíîâàíèåì äëÿ ðàñòîðæåíèÿ äîãîâîðà
íàéìà æèëîãî ïîìåùåíèÿ. Åñëè â òå÷åíèå îïðåäåëåííîãî ñóäîì ñðîêà íàíèìàòåëü íå
óñòðàíèò äîïóùåííûå èì íàðóøåíèÿ èëè íå ïðèìåò âñå íåîáõîäèìûå ìåðû äëÿ èõ
óñòðàíåíèÿ, ñóä ïî ïîâòîðíîìó îáðàùåíèþ íàéìîäàòåëÿ ïðèíèìàåò ðåøåíèå î ðàñòîðæåíèè
äîãîâîðà íàéìà. Ïðè ýòîì ïî ïðîñüáå íàíèìàòåëÿ ñóä â ðåøåíèè î ðàñòîðæåíèè äîãîâîðà
ìîæåò îòñðî÷èòü èñïîëíåíèå ðåøåíèÿ íà ñðîê íå áîëåå îäíîãî ãîäà.
Ëåãêî ïðåäñòàâèòü ñåáå òó íåçàâèäíóþ ñèòóàöèþ, â êîòîðîé ìîæåò îêàçàòüñÿ
ñîáñòâåííèê æèëîãî ïîìåùåíèÿ ïîñëå ñäà÷è åãî âíàåì.
Ñóä ó÷èòûâàåò èíòåðåñû òîé è äðóãîé ñòîðîíû. Íî åñëè íàíèìàòåëþ è åãî ñåìüå
íåãäå æèòü è íå÷åì ïëàòèòü, ñóä ìîæåò èñïîëüçîâàòü â ïîëíîì îáúåìå ïðåäîñòàâëåííûå
åìó çàêîíîì ïðàâà ïî çàùèòå æèëèùíûõ èíòåðåñîâ íàíèìàòåëÿ. À ñîáñòâåííèê æèëîãî
ïîìåùåíèÿ, êàê ïðàâèëî, óõóäøàÿ ñâîè æèëèùíûå óñëîâèÿ â ðàñ÷åòå íà îïðåäåëåííîå
âîçíàãðàæäåíèå çà ñ÷åò ñäà÷è æèëüÿ âíàåì, â ðåçóëüòàòå íè÷åãî íå ïîëó÷àåò.
Áîëåå òîãî, íà íåì îñòàåòñÿ îáÿçàííîñòü îïëàòû ðàñõîäîâ ïî ñîäåðæàíèþ ñäàííîãî âíàåì
æèëüÿ è êîììóíàëüíûõ óñëóã.
Ñëîâîì, ñäà÷à æèëüÿ âíàåì âñåãäà ÿâëÿåòñÿ äëÿ åãî îáëàäàòåëÿ ðèñêîâàííûì
ìåðîïðèÿòèåì.
Ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ ïîä âëèÿíèåì îáìàíà, ïðèçíàåòñÿ íåäåéñòâèòåëüíîé, åñëè
14
Âèäû ìîøåííè÷åñêèõ ñäåëîê ñ æèëüåì
ïî ñóäó äîêàçàíî, ÷òî îäíà èç ñòîðîí óìûøëåííî ââåëà äðóãóþ ñòîðîíó â çàáëóæäåíèå ñ
òåì, ÷òîáû ñêëîíèòü åå ê ñîâåðøåíèþ ñäåëêè. Ïðèìåðîì ñäåëêè, ñîâåðøåííîé ïîä
âëèÿíèåì îáìàíà, â æèëèùíîé ñôåðå ìîãóò ñëóæèòü äåëà èç ñóäåáíîé ïðàêòèêè. Òàê,
èìåþò ìåñòî ñäåëêè êóïëè-ïðîäàæè ïîäëåæàùèõ ñíîñó æèëûõ äîìîâ â ñâÿçè ñ îòâîäîì
çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ äëÿ ãîñóäàðñòâåííûõ è îáùåñòâåííûõ íàäîáíîñòåé ïîñëå ïîëó÷åíèÿ
ñîáñòâåííèêàìè ñîîòâåòñòâóþùåé êîìïåíñàöèè. Äðóãàÿ ñèòóàöèÿ: êâàðòèðà
íàõîäèòñÿ â äîìå, êîòîðûé îïðåäåëåí ïîä ñíîñ, à ýòî âëå÷åò çà ñîáîé çàïðåò ïðîïèñêè
(ðåãèñòðàöèè).
Ñàìûé ïðîñòîé ñïîñîá îáìàíà ãðàæäàí â ñôåðå æèëèùíûõ ñäåëîê - ýòî ïîëó÷åíèå
ñ ïîêóïàòåëÿ æèëüÿ çàäàòêà â äîêàçàòåëüñòâî çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà è â îáåñïå÷åíèå
åãî èñïîëíåíèÿ.
 ñîîòâåòñòâèè ñî ñò.380 ÃÊ çàäàòêîì ïðèçíàåòñÿ äåíåæíàÿ ñóììà,
âûäàâàåìàÿ îäíîé èç äîãîâàðèâàþùèõñÿ ñòîðîí â ñ÷åò ïðè÷èòàþùèõñÿ ñ íåå ïî
äîãîâîðó ïëàòåæåé äðóãîé ñòîðîíå. Ñîãëàøåíèå î çàäàòêå íåçàâèñèìî îò åãî ñóììû
äîëæíî áûòü ñîâåðøåíî â ïèñüìåííîé ôîðìå.
Ïðè ïîëó÷åíèè çàäàòêà ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî ïîìåùåíèÿ ïðîäàâåö íå
âïðàâå ïðîèçâîäèòü êàêèå-ëèáî äðóãèå îïåðàöèè ñ ïðåäìåòîì äîãîâîðà, íàïðèìåð
ïåðåïðîäàâàòü åãî.
 ñëó÷àå íåèñïîëíåíèÿ äîãîâîðà ñòîðîíîé, ïîëó÷èâøåé çàäàòîê, îíà îáÿçàíà
óïëàòèòü äðóãîé ñòîðîíå, â äàííîì ñëó÷àå ïîêóïàòåëþ, äâîéíóþ ñóììó çàäàòêà.
Íåñîâåðøåíñòâî çàêîíîäàòåëüñòâà è îòñóòñòâèå êîíòðîëÿ íà ðûíêå æèëüÿ
ïîçâîëÿþò íåäîáðîñîâåñòíîìó ïðîäàâöó, êîòîðûé âûñòóïàåò íåðåäêî ïîä ýãèäîé ìíèìîé
ôèðìû, áðàòü çàäàòîê íå ñ îäíîãî ëèöà (îäíîé ñòîðîíû ïî äîãîâîðó), à ñ íåñêîëüêèõ.
Ïîêóïàòåëåé îáû÷íî ïðèâëåêàþò îáúÿâëåíèåì î ïðîäàæå êâàðòèðû ïî öåíå íèæå
ðûíî÷íîé. Âëàäåëüöû êâàðòèðû ìîãóò áûòü êàê ìíèìûå, òàê è íàñòîÿùèå. Îíè
ïîêàçûâàþò êâàðòèðó ïÿòè-øåñòè êëèåíòàì è â ñëó÷àå çàèíòåðåñîâàííîñòè â ïîêóïêå
áåðóò çàäàòîê â ðàçìåðå 10-15 ïðîöåíòîâ îò ïðîäàæíîé ñòîèìîñòè ñ óñëîâèåì ïðîäàæè
êâàðòèðû ÷åðåç îãîâîðåííûé ñòîðîíàìè ñðîê, íàïðèìåð íåäåëÿ èëè äâå.
Äëÿ óáåäèòåëüíîñòè áóäóùèì ïîêóïàòåëÿì âðó÷àþòñÿ ðàñïèñêè â ïîëó÷åíèè
çàäàòêà è êîïèè äîêóìåíòîâ, ïîäòâåðæäàþùèõ ïðàâî ñîáñòâåííîñòè ïðîäàâöà.
Ïîñëå ïîëó÷åíèÿ çàäàòêà îò íåñêîëüêèõ ïîêóïàòåëåé êâàðòèðà áûñòðî
ïðîäàåòñÿ îäíîìó èç íèõ. Ïðîäàâöû èñ÷åçàþò, à íîâûé ñîáñòâåííèê êâàðòèðû âûíóæäåí
îáúÿñíÿòüñÿ ñ îáìàíóòûìè ïðåòåíäåíòàìè. Ýòîò ñïîñîá îáìàíà ïðèíîñèò ëîâêà÷àì äîâîëüíî
êðóïíûå ñóììû.
"Ïðîòèâîÿäèå" ïðîòèâ ýòîãî ñïîñîáà îáìàíà èìååòñÿ. Íàäî â îáìåí íà çàäàòîê âçÿòü
ó ïðîäàâöà îðèãèíàëû îñíîâíûõ äîêóìåíòîâ íà âëàäåíèå êâàðòèðîé (ñâèäåòåëüñòâî î
ñîáñòâåííîñòè, äîãîâîð ïåðåäà÷è â ñîáñòâåííîñòü).  ýòîì ñëó÷àå âåðîÿòíîñòü îáìàíà
ãîðàçäî ìåíüøå.
Íåðåäêè ôàêòû ìîøåííè÷åñòâà ïðè äàðåíèè æèëîé ïëîùàäè.  ñîîòâåòñòâèè ñî
ñò.572 ÃÊ ïî äîãîâîðó îäíà ñòîðîíà (äàðèòåëü) áåçâîçìåçäíî ïåðåäàåò èëè îáÿçóåòñÿ
ïåðåäàòü äðóãîé ñòîðîíå (îäàðÿåìîìó) âåùü (â äàííîì ñëó÷àå èìååòñÿ â âèäó æèëîå
ïîìåùåíèå) â ñîáñòâåííîñòü èëè èìóùåñòâåííîå ïðàâî (òðåáîâàíèå) ê ñåáå èëè ê
òðåòüåìó ëèöó íà äàííóþ âåùü.
×àùå âñåãî äàðåíèåì äåëàåòñÿ ïîïûòêà ïðèêðûòü ôàêòè÷åñêóþ ñäåëêó
êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ. Íà þðèäè÷åñêîì ÿçûêå òàêèå ñäåëêè íàçûâàþòñÿ ïðèòâîðíûìè
è ïðèçíàþòñÿ íåäåéñòâèòåëüíûìè. Ñ ââåäåíèåì íàëîãîîáëîæåíèÿ ïî ñäåëêàì äàðåíèÿ
15
Âèäû ìîøåííè÷åñêèõ ñäåëîê ñ æèëüåì
èìóùåñòâà, â òîì ÷èñëå è æèëüÿ, äàííûé âèä ìîøåííè÷åñòâà òåðÿåò ïðàêòè÷åñêèé
ñìûñë, ïîñêîëüêó ðàñõîäû ïî ñäåëêå äàðåíèÿ, åñëè ýòî íå êàñàåòñÿ áëèçêèõ
ðîäñòâåííèêîâ, ìàëî ÷åì îòëè÷àþòñÿ îò ðàñõîäîâ ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè.
Îáìàí ïðè ïîêóïêå êâàðòèð â ñòðîÿùèõñÿ äîìàõ â ðàññðî÷êó, äà åùå ïî öåíàì
íèæå êîììåð÷åñêèõ, ÷òî îáû÷íî ðåêëàìèðóþò ïîñðåäíè÷åñêèå ôèðìû ïî ïðîäàæå
êâàðòèð, ïðîèçâîäèòñÿ, êàê ïðàâèëî, ïî ñëåäóþùåé ñõåìå: ôèðìà-ïîñðåäíèê ïî ðîçíè÷íîé
ïðîäàæå êâàðòèð äàåò ðåêëàìó, õîòÿ íå èìååò ïðàâà íà ýòîò âèä ïðîäàæè, ëèáî
ñòðîèòåëüñòâî äîìà èç-çà îòñóòñòâèÿ ôèíàíñèðîâàíèÿ çàìîðîæåíî, èëè ïðàâà íà
çàâåðøåíèå ñòðîèòåëüñòâà ïðîäàíû äðóãîé îðãàíèçàöèè, ñ êîòîðîé ó ôèðìû íåò
äîãîâîðíûõ îòíîøåíèé. Åñòåñòâåííî, äåíüãè ïîêóïàòåëåé îñòàþòñÿ ó ôèðìû-ïîñðåäíèêà,
êîòîðàÿ îòäåëûâàåòñÿ áåñêîíå÷íûìè îáåùàíèÿìè. Òÿæáà ñ òàêèìè ôèðìàìè ðåäêî
çàêàí÷èâàåòñÿ â ïîëüçó îáìàíóòûõ ïîêóïàòåëåé.
Ïîýòîìó ïðåæäå ÷åì çàêëþ÷àòü äîãîâîð íà ïîêóïêó êâàðòèðû, íåîáõîäèìî
ïîòðåáîâàòü ó ôèðìû ëèöåíçèþ íà ïðàâî ðîçíè÷íîé ïðîäàæè æèëüÿ, à òàêæå ïðîâåðèòü
íàëè÷èå ó íåå äîãîâîðà ñ ôèðìîé îïòîâîé ïðîäàæè, âûÿñíèòü îðãàíèçàöèþ, êîòîðàÿ
âåäåò ñòðîèòåëüñòâî äîìà, óòî÷íèòü, êàêèå êâàðòèðû îñòàëèñü åùå íå
âûêóïëåííûìè.
Íåäåéñòâèòåëüíîñòü æèëèùíûõ ñäåëîê ïî îñíîâàíèÿì, ïðåäóñìîòðåííûì çàêîíîì.
Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ çàêðåïëÿåò äîâîëüíî øèðîêèé êðóã îñíîâàíèé, ïî êîòîðûì
ñîâåðøåííàÿ æèëèùíàÿ ñäåëêà ìîæåò áûòü ïðèçíàíà íåäåéñòâèòåëüíîé.
Òàêèìè îñíîâàíèÿìè ÿâëÿþòñÿ íåñîîòâåòñòâèå ñäåëêè çàêîíó, èíûì ïðàâîâûì
àêòàì èëè ñîâåðøåíèå åå ñ öåëüþ, ïðîòèâíîé îñíîâàì ïðàâîïîðÿäêà è íðàâñòâåííîñòè.
Íåäåéñòâèòåëüíû (íè÷òîæíû) ìíèìûå è ïðèòâîðíûå ñäåëêè, ñîâåðøåííûå â ïåðâîì
ñëó÷àå ëèøü äëÿ âèäà, áåç íàìåðåíèÿ ñîçäàòü ñîîòâåòñòâóþùèå ïðàâîâûå
ïîñëåäñòâèÿ, âî âòîðîì - ñ öåëüþ ïðèêðûòü äðóãóþ ñäåëêó, ÷àùå âñåãî íåçàêîííóþ.
Ìíèìîé áóäåò, íàïðèìåð, ñäåëêà êóïëè-ïðîäàæè æèëîãî äîìà, åñëè ýòîò äîì
îñòàëñÿ âî âëàäåíèè è ïîëüçîâàíèè ïðîäàâöà, à èç îáñòîÿòåëüñòâ äåëà âèäíî, ÷òî
ñòîðîíû ïðåñëåäîâàëè öåëü âîñïðåïÿòñòâîâàòü îáðàùåíèþ âçûñêàíèÿ íà äîì
êðåäèòîðàìè ïðîäàâöà.
Íåäåéñòâèòåëüíûìè ñ÷èòàþòñÿ ñäåëêè, ñîâåðøåííûå ãðàæäàíàìè, ïðèçíàííûìè
íåäååñïîñîáíûìè èëè îãðàíè÷åííûìè ñóäîì â äååñïîñîáíîñòè, ãðàæäàíàìè, íå äîñòèãøèìè
ñîâåðøåííîëåòèÿ.
Ìîæåò áûòü ïðèçíàíà íåäåéñòâèòåëüíîé ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ ãðàæäàíèíîì, õîòÿ
è äååñïîñîáíûì, íî íàõîäèâøèìñÿ â ìîìåíò åå ñîâåðøåíèÿ â òàêîì ñîñòîÿíèè, êîãäà îí íå
áûë ñïîñîáåí ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé èëè ðóêîâîäèòü èìè.
Íåäåéñòâèòåëüíîé ìîæåò áûòü òàêæå ñäåëêà, êîòîðàÿ áûëà çàêëþ÷åíà ïîä âëèÿíèåì
çàáëóæäåíèÿ îäíîé èç ñòîðîí, èìåþùåãî ñóùåñòâåííîå çíà÷åíèå.
Ñðåäè íåäåéñòâèòåëüíûõ ñäåëîê íà æèëèùíîì ðûíêå îñîáóþ îáùåñòâåííóþ
îïàñíîñòü ïðåäñòàâëÿþò ñäåëêè, ñîâåðøåííûå ïîä âëèÿíèåì îáìàíà, íàñèëèÿ, óãðîçû,
çëîíàìåðåííîãî ñîãëàøåíèÿ ïðåäñòàâèòåëÿ îäíîé ñòîðîíû ñ äðóãîé ñòîðîíîé èëè
ñòå÷åíèÿ òÿæåëûõ îáñòîÿòåëüñòâ (ñò.179 ÃÊ).
16
Íåäåéñòâèòåëüíûå ñäåëêè ñ æèëüåì
Âèäû ñäåëîê ñ æèëüåì, ïðèçíàâàåìûå íåäåéñòâèòåëüíûìè
Äàëåå ïîäðîáíî ðàññìàòðèâàþòñÿ âèäû íåäåéñòâèòåëüíûõ ñäåëîê ñ æèëûìè
ïîìåùåíèÿìè, êîòîðûå ÷àùå âñåãî ñîâåðøàþòñÿ ìåæäó ãðàæäàíàìè ñ ó÷àñòèåì ðàçíîãî
ðîäà ïîñðåäíèêîâ, àêòèâíî äåéñòâóþùèõ íà ðûíêå æèëüÿ.
Íåäåéñòâèòåëüíîñòü ñäåëîê, ñîâåðøåííûõ íåäååñïîñîáíûìè ãðàæäàíàìè.
Ñîãëàñíî ñò.32, 33 ÃÊ äëÿ çàùèòû ïðàâ è èíòåðåñîâ íåäååñïîñîáíûõ ãðàæäàí
óñòàíàâëèâàþòñÿ îïåêà è ïîïå÷èòåëüñòâî. Îïåêà óñòàíàâëèâàåòñÿ íàä ãðàæäàíàìè,
êîòîðûå ïðèçíàíû ñóäîì íåäååñïîñîáíûìè âñëåäñòâèå ïñèõè÷åñêîãî ðàññòðîéñòâà, â
ñâÿçè ñ ÷åì îíè íå ñïîñîáíû ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé è ðóêîâîäèòü èìè. Â
ñèëó çàêîíà îïåêóíû ÿâëÿþòñÿ ïðåäñòàâèòåëÿìè ïîäîïå÷íûõ è ñîâåðøàþò îò èõ èìåíè è
â èõ èíòåðåñàõ âñå íåîáõîäèìûå ñäåëêè. Ïîïå÷èòåëüñòâî óñòàíàâëèâàåòñÿ íàä
ãðàæäàíàìè, îãðàíè÷åííûìè ñóäîì â äååñïîñîáíîñòè âñëåäñòâèå çëîóïîòðåáëåíèÿ
ñïèðòíûìè íàïèòêàìè èëè íàðêîòè÷åñêèìè ñðåäñòâàìè. Ïîïå÷èòåëè äàþò ñîãëàñèå íà
ñîâåðøåíèå òåõ ñäåëîê, êîòîðûå ãðàæäàíå, íàõîäÿùèåñÿ ïîä ïîïå÷èòåëüñòâîì, íå
âïðàâå ñîâåðøàòü ñàìîñòîÿòåëüíî, â ÷àñòíîñòè êàêèå-ëèáî ñäåëêè ñ èìóùåñòâîì:
ïðîäàâàòü, äàðèòü, çàâåùàòü, îáìåíèâàòü, ïîêóïàòü. Âìåñòå â òåì äåéñòâèÿ îïåêóíîâ
è ïîïå÷èòåëåé ïî ðàñïîðÿæåíèþ èìóùåñòâîì ïîäîïå÷íîãî â ÷àñòè ñîâåðøåíèÿ
èìóùåñòâåííûõ ñäåëîê ïîäêîíòðîëüíû îðãàíàì îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà.
Ãðàæäàíñêî-ïðàâîâàÿ îòâåòñòâåííîñòü ïî ñäåëêàì, çàêëþ÷åííûì ñ ãðàæäàíàìè,
ïðèçíàííûìè íåäååñïîñîáíûìè èëè îãðàíè÷åííî äååñïîñîáíûìè, ñîñòîèò â òîì, ÷òî êàæäàÿ
èç ñòîðîí òàêîé ñäåëêè îáÿçàíà âîçâðàòèòü äðóãîé ñòîðîíå âñå ïîëó÷åííîå â íàòóðå, à
ïðè íåâîçìîæíîñòè âîçâðàòèòü ïîëó÷åííîå â íàòóðå - âîçìåñòèòü åãî ñòîèìîñòü â
äåíüãàõ. Äååñïîñîáíàÿ ñòîðîíà îáÿçàíà, êðîìå òîãî, âîçìåñòèòü äðóãîé ñòîðîíå
ïîíåñåííûé åþ ðåàëüíûé óùåðá, åñëè äååñïîñîáíàÿ ñòîðîíà çíàëà èëè äîëæíà áûëà
çíàòü î íåäååñïîñîáíîñòè äðóãîé ñòîðîíû (ï.1 ñò.171 ÃÊ).
Îïåêóí, ïîïå÷èòåëü, èõ ñóïðóãè è áëèçêèå ðîäñòâåííèêè íå âïðàâå ñîâåðøàòü
ñäåëêè ñ ïîäîïå÷íûì, à òàêæå ïðåäñòàâëÿòü åãî ïðè çàêëþ÷åíèè ñäåëîê èëè âåäåíèè
ñóäåáíûõ äåë ìåæäó ïîäîïå÷íûì è ñóïðóãîì îïåêóíà èëè ïîïå÷èòåëÿ è èõ áëèçêèìè
ðîäñòâåííèêàìè (ñò.37 ÃÊ). Áåç ïðåäâàðèòåëüíîãî ðàçðåøåíèÿ îðãàíà îïåêè è
ïîïå÷èòåëüñòâà íå ðàçðåøàåòñÿ ñîâåðøåíèå äîãîâîðà äàðåíèÿ îò èìåíè ïîäîïå÷íîãî.
Íà ïðàêòèêå âûÿñíåíèå äååñïîñîáíîñòè ãðàæäàíèíà - ó÷àñòíèêà æèëèùíîé
ñäåëêè îêàçûâàåòñÿ áîëüøîé è ñëîæíîé çàäà÷åé. Ïî äàííûì Íåçàâèñèìîé
ïñèõèàòðè÷åñêîé àññîöèàöèè, ñðåäè ïðîæèâàþùèõ è îáìåíèâàþùèõ êâàðòèðû ìàññà
ëèö ñ ïñèõè÷åñêèìè ðàññòðîéñòâàìè, ÷üÿ áåñïîìîùíîñòü æóëüíè÷åñêè èñïîëüçóåòñÿ
êàê ïîñðåäíè÷åñêèìè ôèðìàìè, òàê è àë÷íûìè ðîäñòâåííèêàìè.
Ñäåëêè, ñòîðîíîé â êîòîðûõ ÿâëÿþòñÿ ïñèõè÷åñêè áîëüíûå, íî íå ïðèçíàííûå â
ñóäåáíîì ïîðÿäêå íåäååñïîñîáíûìè, â ÷àñòíîñòè ñòàðèêè ñ òåìè èëè èíûìè ñòåïåíÿìè
ïñèõè÷åñêîé íåñîñòîÿòåëüíîñòè, àëêîãîëèêè, îñóùåñòâëÿþòñÿ áåç ïñèõèàòðè÷åñêîãî
îñâèäåòåëüñòâîâàíèÿ.
Ñòàòüåé 43 Îñíîâ çàêîíîäàòåëüñòâà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè î íîòàðèàòå
óñòàíîâëåíî: "Ïðè óäîñòîâåðåíèè ñäåëîê âûÿñíÿåòñÿ äååñïîñîáíîñòü ãðàæäàí è
ïðîâåðÿåòñÿ ïðàâîñïîñîáíîñòü þðèäè÷åñêèõ ëèö, ó÷àñòâóþùèõ â ñäåëêàõ.  ñëó÷àå
ñîâåðøåíèÿ ñäåëêè ïðåäñòàâèòåëåì ïðîâåðÿþòñÿ è åãî ïîëíîìî÷èÿ".
Îäíàêî ìåõàíèçì ðåàëèçàöèè ýòîé íîðìû íå îòëàæåí, ÷òî ñòàíîâèòñÿ îäíîé èç
îñíîâíûõ ïðè÷èí êðèìèíàëüíîé ñèòóàöèè íà ðîññèéñêîì ðûíêå æèëüÿ.  çàêîíå íè÷åãî íå
17
Íåäåéñòâèòåëüíûå ñäåëêè ñ æèëüåì
ñêàçàíî î ïðàâå íîòàðèóñà íàçíà÷èòü ýêñïåðòèçó è ïîñòàâèòü ïåðåä ýêñïåðòîì âîïðîñ:
ñïîñîáåí ëè ãðàæäàíèí ïîíèìàòü õàðàêòåð ñîâåðøàåìûõ èì äåéñòâèé è îñîçíàåò ëè
ïðàâîâûå ïîñëåäñòâèÿ ñäåëêè, ïîñêîëüêó ïðîäàæà, çàâåùàíèå, îáìåí, äàðåíèå æèëüÿ
ìîãóò ñóùåñòâåííî óõóäøèòü ïîëîæåíèå ãðàæäàíèíà.
Çàêîí Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè “Î ïñèõèàòðè÷åñêîé ïîìîùè è ãàðàíòèÿõ ïðàâ
ãðàæäàí ïðè åå îêàçàíèè” ïðåäóñìàòðèâàåò: ïðè ðåàëèçàöèè ãðàæäàíèíîì ñâîèõ
ïðàâ è ñâîáîä òðåáîâàíèÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ ñâåäåíèé î ñîñòîÿíèè åãî ïñèõè÷åñêîãî
çäîðîâüÿ âîçìîæíû ëèøü â ñëó÷àÿõ, óñòàíîâëåííûõ çàêîíîì. Ïîêà äàæå íîòàðèóñ íå
âïðàâå îáðàòèòüñÿ â ïñèõîíåâðîëîãè÷åñêèé äèñïàíñåð, ÷òîáû óäîñòîâåðèòüñÿ â
ïñèõè÷åñêîì çäîðîâüå ëèöà, ñîâåðøàþùåãî ñäåëêó ñ æèëüåì.
Ïðîáëåìà ýòà âåñüìà àêòóàëüíà äëÿ ðàçðåøåíèÿ êðèìèíàëüíîé îáñòàíîâêè íà
æèëèùíîì ðûíêå. Íàèáîëüøåå ÷èñëî êàáàëüíûõ ñäåëîê ïðîèñõîäèò ñ ãðàæäàíàìè,
êîòîðûå ïî ñóäó íå ïðèçíàíû íåäååñïîñîáíûìè èëè îãðàíè÷åííûìè â äååñïîñîáíîñòè, íî ïî
ñóùåñòâó íå ìîãóò îòäàâàòü ñåáå îò÷åò â ñîâåðøàåìûõ äåéñòâèÿõ.
Ïåðåä ñóäîì ïî çàÿâëåíèþ ÷ëåíîâ ñåìüè òàêîãî ãðàæäàíèíà, ïðîôñîþçà è èíûõ
îáùåñòâåííûõ îðãàíèçàöèé, ïðîêóðîðà, îðãàíà îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà,
ïñèõèàòðè÷åñêîãî ó÷ðåæäåíèÿ ìîæåò áûòü ïîñòàâëåí âîïðîñ î ïðèçíàíèè ãðàæäàíèíà
îãðàíè÷åííî äååñïîñîáíûì èëè íåäååñïîñîáíûì.  ýòîì ñëó÷àå ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ
ãðàæäàíèíîì, âïîñëåäñòâèè ïðèçíàííûì ñóäîì íåäååñïîñîáíûì, ìîæåò áûòü ïðèçíàíà ñóäîì
íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó åãî îïåêóíà, åñëè äîêàçàíî, ÷òî â ìîìåíò ñîâåðøåíèÿ ñäåëêè
ãðàæäàíèí íå áûë ñïîñîáåí ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé èëè ðóêîâîäèòü èìè.
Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ (ñò.41) ïðåäóñìàòðèâàåò è òàêóþ ôîðìó
ïîïå÷èòåëüñòâà, êàê óñòàíîâëåíèå ïî ïðîñüáå ñîâåðøåííîëåòíåãî äååñïîñîáíîãî
ãðàæäàíèíà, êîòîðûé ïî ñîñòîÿíèþ çäîðîâüÿ íå ìîæåò ñàìîñòîÿòåëüíî îñóùåñòâëÿòü è
çàùèùàòü ñâîè ïðàâà è èñïîëíÿòü îáÿçàííîñòè, ïàòðîíàæà (ïîêðîâèòåëüñòâà).
Ðàñïîðÿæåíèå èìóùåñòâîì, ïðèíàäëåæàùèì ñîâåðøåííîëåòíåìó äååñïîñîáíîìó ïîäîïå÷íîìó,
îñóùåñòâëÿåòñÿ ïîïå÷èòåëåì (ïîìîùíèêîì) íà îñíîâàíèè äîãîâîðà ïîðó÷åíèÿ èëè
äîâåðèòåëüíîãî óïðàâëåíèÿ, çàêëþ÷åííîãî ñ ïîäîïå÷íûì. Ïàòðîíàæ íàä ñîâåðøåííîëåòíèì
äååñïîñîáíûì ãðàæäàíèíîì ïðåêðàùàåòñÿ ïî òðåáîâàíèþ ýòîãî ãðàæäàíèíà.
Íåäåéñòâèòåëüíîñòü ñäåëîê, ñîâåðøåííûõ ãðàæäàíàìè, íå ñïîñîáíûìè ïîíèìàòü
çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé. Çàêîí (ñò.177 ÃÊ) óñòàíàâëèâàåò, ÷òî ñäåëêà,
ñîâåðøåííàÿ ãðàæäàíèíîì, õîòÿ è äååñïîñîáíûì, íî íàõîäÿùèìñÿ â ìîìåíò åå ñîâåðøåíèÿ â
òàêîì ñîñòîÿíèè, êîãäà îí íå ìîã ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé èëè ðóêîâîäèòü èìè,
ïðèçíàåòñÿ ñóäîì íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó ýòîãî ãðàæäàíèíà ëèáî èíûõ ëèö, ÷üè
ïðàâà èëè îõðàíÿåìûå çàêîíîì èíòåðåñû íàðóøåíû â ðåçóëüòàòå åå ñîâåðøåíèÿ.
Ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ ãðàæäàíèíîì, âïîñëåäñòâèè ïðèçíàííûì íåäååñïîñîáíûì,
ìîæåò áûòü ïðèçíàíà ñóäîì íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó åãî îïåêóíà, åñëè äîêàçàíî, ÷òî â
ìîìåíò ñîâåðøåíèÿ ñäåëêè ãðàæäàíèí íå áûë ñïîñîáåí ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ
äåéñòâèé èëè ðóêîâîäèòü èìè.
 îòëè÷èå îò ñäåëîê ëèö, ïðèçíàííûõ íåäååñïîñîáíûìè âñëåäñòâèå äóøåâíîé
áîëåçíè èëè ñëàáîóìèÿ, ñäåëêè ãðàæäàí, õîòÿ è äååñïîñîáíûõ, íî íàõîäÿùèõñÿ â ìîìåíò
èõ ñîâåðøåíèÿ â òàêîì ñîñòîÿíèè, ÷òî îíè íå ìîãëè ïîíèìàòü çíà÷åíèå ñâîèõ äåéñòâèé, íå
ÿâëÿþòñÿ íè÷òîæíûìè, òî åñòü áåññïîðíî íåäåéñòâèòåëüíûìè, à ìîãóò áûòü îñïîðåíû â
ñóäå.
Ïðè ýòîì â äîêàçûâàíèè íóæäàåòñÿ ñàì ôàêò "íåâìåíÿåìîñòè" ãðàæäàíèíà. Êàê
ïðàâèëî, â òàêèõ ñëó÷àÿõ ñóäû íå îãðàíè÷èâàþòñÿ ñâèäåòåëüñêèìè ïîêàçàíèÿìè, à
18
Íåäåéñòâèòåëüíûå ñäåëêè ñ æèëüåì
òðåáóþò â ïîäòâåðæäåíèå äàííîãî ôàêòà ïðåäñòàâëåíèÿ ñïðàâîê ëå÷åáíûõ
ó÷ðåæäåíèé, ïðîâåäåíèÿ ýêñïåðòèçû è ò.ï.
Ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ, íàïðèìåð, â ñîñòîÿíèè îïüÿíåíèÿ, íå ìîæåò ñëóæèòü
îñíîâàíèåì ïðèçíàíèÿ åå íåäåéñòâèòåëüíîé ïî ñò.177 ÃÊ èç-çà öåëîãî ðÿäà
îáñòîÿòåëüñòâ. Ïðåæäå âñåãî, â áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ ÷åëîâåê â ñîñòîÿíèè îïüÿíåíèÿ
íå ïîëíîñòüþ òåðÿåò êîíòðîëü íàä ñâîèìè äåéñòâèÿìè. Êðîìå òîãî, åñëè ñ÷èòàòü
ñîñòîÿíèå îïüÿíåíèÿ îñíîâàíèåì äëÿ ïðèçíàíèÿ ñäåëîê íåäåéñòâèòåëüíûìè, ýòî ïîðîäèëî
áû íåóñòîé÷èâîñòü äåëîâîãî îáîðîòà.
Íåäåéñòâèòåëüíîñòü ñäåëêè, ñîâåðøåííîé ïîä âëèÿíèåì çàáëóæäåíèÿ, èìåþùåãî
ñóùåñòâåííîå çíà÷åíèå (ñò.178 ÃÊ). Òàêèì çàáëóæäåíèåì ñ÷èòàåòñÿ íå
ñîîòâåòñòâóþùåå äåéñòâèòåëüíîñòè ïðåäñòàâëåíèå î êàêèõ-ëèáî ñóùåñòâåííûõ äëÿ
äàííîé ñäåëêè îáñòîÿòåëüñòâàõ èëè íåçíàíèå ýòèõ îáñòîÿòåëüñòâ.
Ñóùåñòâåííûé õàðàêòåð çàáëóæäåíèÿ îïðåäåëÿåòñÿ â êàæäîì êîíêðåòíîì
ñëó÷àå ñóäîì. Ïðè ýòîì çàáëóæäåíèå ìîæåò êàñàòüñÿ ëþáîãî ýëåìåíòà ñäåëêè:
ëè÷íîñòè êîíòðàãåíòà, ïðåäìåòà ñäåëêè, ñðîêîâ è ìåñòà èñïîëíåíèÿ è ò.ä.  òî æå
âðåìÿ çàáëóæäåíèå â ìîòèâàõ, ïî êîòîðûì ëèöî ñîâåðøàåò ñäåëêó, íå ìîæåò
ñ÷èòàòüñÿ ñóùåñòâåííûì, åñëè ýòîò ìîòèâ íå âêëþ÷åí ñòîðîíàìè â ñàìî ñîäåðæàíèå
ñäåëêè. Òàê, åñëè ãðàæäàíèí ïðîäàë æèëîé äîì â íàäåæäå ïîëó÷èòü ðàáîòó â äðóãîì
ãîðîäå, íî ïåðååçä íå ñîñòîÿëñÿ, ýòî íå ìîæåò ïîñëóæèòü äëÿ ñóäà îñíîâàíèåì ïðèçíàòü
íåäåéñòâèòåëüíûì çàêëþ÷åííûé â ñâÿçè ñ ïðåäïîëàãàåìûì îòúåçäîì äîãîâîð
êóïëè-ïðîäàæè.
Íåìàëîå ÷èñëî ñäåëîê, ñâÿçàííûõ ñ îáìåíîì æèëûõ ïîìåùåíèé, ñîâåðøàåòñÿ ïîä
âëèÿíèåì çàáëóæäåíèé, èìåþùèõ ñóùåñòâåííîå çíà÷åíèå. ×àùå âñåãî ïðè÷èíîé
ðàñòîðæåíèÿ ñäåëêè ñòàíîâÿòñÿ ñêðûòûå äåôåêòû îáìåíèâàåìûõ æèëûõ ïîìåùåíèé,
ïîðîé íåóñòðàíèìûå èç-çà êîíñòðóêòèâíûõ íåäîñòàòêîâ æèëîãî äîìà.  ýòèõ ñëó÷àÿõ
ñäåëêà ïðèçíàåòñÿ íåäåéñòâèòåëüíîé ïî èñêó ñòîðîíû, äåéñòâîâàâøåé ïîä âëèÿíèåì
çàáëóæäåíèÿ, õîòÿ çàáëóæäåíèå èñòöà è íå ÿâëÿåòñÿ ñëåäñòâèåì âèíîâíîãî
ïîâåäåíèÿ äðóãîé ñòîðîíû.
Íåäåéñòâèòåëüíîñòü ñäåëêè, ñîâåðøåííîé âñëåäñòâèå ñòå÷åíèÿ òÿæåëûõ
îáñòîÿòåëüñòâ (ñò.179 ÃÊ). Äëÿ òîãî, ÷òîáû ñóä ïðèçíàë íåäåéñòâèòåëüíîé
(êàáàëüíîé) ñäåëêó ïî ýòîìó îñíîâàíèþ, íåîáõîäèìî, ÷òîáû ëèöîì, îñïàðèâàþùèì ñäåëêó,
áûëî äîêàçàíî íàëè÷èå äâóõ ïðèçíàêîâ: ñòå÷åíèå òÿæåëûõ îáñòîÿòåëüñòâ è êðàéíÿÿ
íåâûãîäíîñòü ñäåëêè.
Çàùèòà æèëèùíûõ ïðàâ ãðàæäàí, íå äîñòèãøèõ ñîâåðøåííîëåòèÿ. Çàêîí
ïîäðàçäåëÿåò íåñîâåðøåííîëåòíèõ ãðàæäàí íà äâå ãðóïïû: íà ëèö, íå äîñòèãøèõ 14
ëåò, è íà ëèö â âîçðàñòå îò 14 äî 18 ëåò. Äëÿ âîñïèòàíèÿ íåñîâåðøåííîëåòíèõ äåòåé,
êîòîðûå âñëåäñòâèå áîëåçíè èëè ñìåðòè ðîäèòåëåé, ëèøåíèÿ èõ ðîäèòåëüñêèõ ïðàâ
èëè ïî äðóãèì ïðè÷èíàì îñòàëèñü áåç ðîäèòåëüñêîãî ïîïå÷åíèÿ, à òàêæå äëÿ çàùèòû
ëè÷íûõ è èìóùåñòâåííûõ ïðàâ è èíòåðåñîâ ýòèõ äåòåé óñòàíàâëèâàåòñÿ îïåêà èëè
ïîïå÷èòåëüñòâî.
Ñîãëàñíî ñò.28 ÃÊ çà íåñîâåðøåííîëåòíèõ, íå äîñòèãøèõ 14 ëåò (ìàëîëåòíèõ),
ñäåëêè ìîãóò ñîâåðøàòü îò èõ èìåíè ðîäèòåëè, óñûíîâèòåëè èëè îïåêóíû. Íèêàêèå
äðóãèå ëèöà, äàæå ñàìûå áëèçêèå ðîäñòâåííèêè, íå âïðàâå ñîâåðøàòü îò èõ èìåíè
êàêèå-ëèáî ñäåëêè.
Íåñîâåðøåííîëåòíèå â âîçðàñòå îò 14 äî 18 ëåò ñîâåðøàþò ñäåëêè, çà
èñêëþ÷åíèåì ìåëêèõ áûòîâûõ, ñ ïèñüìåííîãî ñîãëàñèÿ ñâîèõ çàêîííûõ ïðåäñòàâèòåëåé
19
Íåäåéñòâèòåëüíûå ñäåëêè ñ æèëüåì
- ðîäèòåëåé, óñûíîâèòåëåé èëè ïîïå÷èòåëåé. Ñäåëêà, ñîâåðøåííàÿ òàêèì
íåñîâåðøåííîëåòíèì, äåéñòâèòåëüíà ïðè åå ïîñëåäóþùåì ïèñüìåííîì îäîáðåíèè åãî
ðîäèòåëÿìè, óñûíîâèòåëÿìè èëè ïîïå÷èòåëåì. Äååñïîñîáíîñòü ýòîé ãðóïïû
íåñîâåðøåííîëåòíèõ ðàñøèðÿåòñÿ ïî äîñòèæåíèè 16 ëåò. Îíè âïðàâå áûòü ÷ëåíàìè
êîîïåðàòèâîâ (ñò.26 ÃÊ).
Íåñîâåðøåííîëåòíèé, äîñòèãøèé 16 ëåò, ìîæåò áûòü îáúÿâëåí ïîëíîñòüþ
äååñïîñîáíûì, åñëè îí ðàáîòàåò ïî òðóäîâîìó äîãîâîðó, â òîì ÷èñëå ïî êîíòðàêòó, èëè ñ
ñîãëàñèÿ ðîäèòåëåé, óñûíîâèòåëåé èëè ïîïå÷èòåëÿ çàíèìàåòñÿ ïðåäïðèíèìàòåëüñêîé
äåÿòåëüíîñòüþ. Îáúÿâëåíèå íåñîâåðøåííîëåòíåãî ïîëíîñòüþ äååñïîñîáíûì (ýìàíñèïàöèÿ)
ïðîèçâîäèòñÿ ïî ðåøåíèþ îðãàíà îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà - ñ ñîãëàñèÿ îáîèõ ðîäèòåëåé,
óñûíîâèòåëåé èëè ïîïå÷èòåëÿ ëèáî ïðè îòñóòñòâèè òàêîãî ñîãëàñèÿ - ïî ðåøåíèþ
ñóäà (ñò.27 ÃÊ).
 ñâÿçè ñ ìíîãî÷èñëåííûìè ôàêòàìè íàðóøåíèÿ æèëèùíûõ ïðàâ
íåñîâåðøåííîëåòíèõ, ñâÿçàííûìè ñ èñêëþ÷åíèåì èõ èç ÷èñëà ñîáñòâåííèêîâ æèëûõ
ïîìåùåíèé ïðè ïðèâàòèçàöèè ýòèõ ïîìåùåíèé è ñ ïîñëåäóþùèì ëèøåíèåì æèëüÿ ïðè åãî
îò÷óæäåíèè, Ôåäåðàëüíûì çàêîíîì îò 11 àâãóñòà 1994 ãîäà áûëè âíåñåíû èçìåíåíèÿ è
äîïîëíåíèÿ â Çàêîí ÐÔ "Î ïðèâàòèçàöèè æèëèùíîãî ôîíäà â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè".
Íåñîâåðøåííîëåòíèå, ñòàâøèå ñîáñòâåííèêàìè çàíèìàåìîãî æèëîãî ïîìåùåíèÿ â
ïîðÿäêå åãî ïðèâàòèçàöèè, ñîõðàíÿþò ïðàâî íà îäíîêðàòíóþ áåñïëàòíóþ ïðèâàòèçàöèþ
æèëîãî ïîìåùåíèÿ â äîìàõ ãîñóäàðñòâåííîãî è ìóíèöèïàëüíîãî æèëèùíîãî ôîíäà ïîñëå
äîñòèæåíèÿ èìè ñîâåðøåííîëåòèÿ.
Æèëûå ïîìåùåíèÿ, â êîòîðûõ ïðîæèâàþò èñêëþ÷èòåëüíî íåñîâåðøåííîëåòíèå â
âîçðàñòå äî 15 ëåò, ïåðåäàþòñÿ èì â ñîáñòâåííîñòü ïî çàÿâëåíèþ ðîäèòåëåé
(óñûíîâèòåëåé), îïåêóíîâ ñ ïðåäâàðèòåëüíîãî ðàçðåøåíèÿ îðãàíîâ îïåêè è
ïîïå÷èòåëüñòâà ëèáî ïî èíèöèàòèâå óêàçàííûõ îðãàíîâ. Æèëûå ïîìåùåíèÿ, â êîòîðûõ
ïðîæèâàþò èñêëþ÷èòåëüíî íåñîâåðøåííîëåòíèå â âîçðàñòå îò 15 äî 18 ëåò,
ïåðåäàþòñÿ èì â ñîáñòâåííîñòü ïî èõ çàÿâëåíèþ ñ ñîãëàñèÿ ðîäèòåëåé
(óñûíîâèòåëåé), ïîïå÷èòåëåé è îðãàíîâ îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà.
 ñëó÷àå ïîìåùåíèÿ íåñîâåðøåííîëåòíåãî â äåòñêîå âîñïèòàòåëüíîå
ó÷ðåæäåíèå åãî àäìèíèñòðàöèÿ, ðîäèòåëè (óñûíîâèòåëè) ëèáî îïåêóí íàä åãî
èìóùåñòâîì îáÿçàíû â òå÷åíèå øåñòè ìåñÿöåâ ñî äíÿ ïîìåùåíèÿ íåñîâåðøåííîëåòíåãî â
óêàçàííîå ó÷ðåæäåíèå îôîðìèòü äîãîâîð ïåðåäà÷è æèëîãî ïîìåùåíèÿ â åãî
ñîáñòâåííîñòü è ïðèíÿòü ìåðû ïî ðàñïîðÿæåíèþ æèëûì ïîìåùåíèåì â èíòåðåñàõ
íåñîâåðøåííîëåòíåãî.
Äëÿ ñîâåðøåíèÿ ñäåëîê â îòíîøåíèè ïðèâàòèçèðîâàííûõ æèëûõ ïîìåùåíèé, â
êîòîðûõ ïðîæèâàþò íåñîâåðøåííîëåòíèå, òðåáóåòñÿ ïðåäâàðèòåëüíîå ðàçðåøåíèå
îðãàíîâ îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà. Ýòî ïðàâèëî ðàñïðîñòðàíÿåòñÿ òàêæå íà æèëûå
ïîìåùåíèÿ, â êîòîðûõ íåñîâåðøåííîëåòíèå íå ïðîæèâàþò, îäíàêî íà ìîìåíò ïðèâàòèçàöèè
èìåëè íà ýòî æèëîå ïîìåùåíèå ðàâíûå ñ ñîáñòâåííèêîì ïðàâà.
Ïðè íåñîáëþäåíèè óêàçàííîãî ïîðÿäêà ñäåëêà ìîæåò áûòü ïðèçíàíà
íåäåéñòâèòåëüíîé. Êàæäàÿ èç ñòîðîí òàêîé ñäåëêè îáÿçàíà âîçâðàòèòü äðóãîé
ñòîðîíå âñå ïîëó÷åííîå â íàòóðå, à ïðè íåâîçìîæíîñòè âîçâðàòèòü â íàòóðå âîçìåñòèòü åãî ñòîèìîñòü â äåíüãàõ.
20
Îòâåòñòâåííîñòü çà íåçàêîííûå îïåðàöèè ñ æèëüåì
Îòâåòñòâåííîñòü çà íåçàêîííûå îïåðàöèè ñ æèëüåì
Ãðàæäàíñêî-ïðàâîâàÿ è óãîëîâíàÿ îòâåòñòâåííîñòü ó÷àñòíèêîâ æèëèùíîé
ñäåëêè, ñîâåðøåííîé ïîä âëèÿíèåì îáìàíà, íàñèëèÿ èëè óãðîçû. Óãîëîâíûì êîäåêñîì
Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, ââåäåííûì â äåéñòâèå ñ 1 ÿíâàðÿ 1997 ãîäà, ìîøåííè÷åñòâî
êâàëèôèöèðóåòñÿ êàê õèùåíèå ÷óæîãî èìóùåñòâà èëè ïðèîáðåòåíèå ïðàâà íà ÷óæîå
èìóùåñòâî ïóòåì îáìàíà èëè çëîóïîòðåáëåíèÿ äîâåðèåì.
Ïðè ñîâåðøåíèè ñäåëêè ïîñðåäñòâîì ìîøåííè÷åñòâà äëÿ åå ó÷àñòíèêîâ
íàñòóïàþò ñëåäóþùèå ãðàæäàíñêî-ïðàâîâûå ïîñëåäñòâèÿ (ñò.179 ÃÊ): åñëè ñäåëêà
(äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ, äàðåíèÿ, îáìåíà, ìåíû è ò.ä.) áóäåò ïðèçíàíà ñóäîì
íåäåéñòâèòåëüíîé, ïîòåðïåâøåìó âîçâðàùàåòñÿ äðóãîé ñòîðîíîé âñå ïîëó÷åííîå åþ ïî
ñäåëêå. Ïðè íåâîçìîæíîñòè âîçâðàòèòü ïîëó÷åííîå æèëîå ïîìåùåíèå â íàòóðå (íàïðèìåð,
îíî îêàçàëîñü ïåðåïðîäàíî è â íåì ïðîïèñàíû è ïðîæèâàþò íîâûå æèëüöû, ó êîòîðûõ íåò
äðóãîãî æèëüÿ) ñòîèìîñòü ýòîãî ïîìåùåíèÿ âîçìåùàåòñÿ ïîòåðïåâøåìó â äåíüãàõ.
Îäíàêî ãðàæäàíñêî-ïðàâîâàÿ îòâåòñòâåííîñòü âèíîâíîé ñòîðîíû ñäåëêè ýòèì íå
èñ÷åðïûâàåòñÿ. Ïîìèìî âîçâðàùåíèÿ íåçàêîííî ïðèîáðåòåííîãî æèëüÿ ïîòåðïåâøåìó ñ íåå
âçûñêèâàåòñÿ â äîõîä ãîñóäàðñòâà âñå òî, ÷òî îíà âûïëàòèëà ïî ñäåëêå ïîòåðïåâøåé
ñòîðîíå.
Âî ìíîãèõ ñëó÷àÿõ ìîøåííè÷åñòâî ÿâëÿåòñÿ äåéñòâèåì ïðåñòóïíîãî õàðàêòåðà è
íàðÿäó ñ ãðàæäàíñêî-ïðàâîâûìè ñàíêöèÿìè âëå÷åò çà ñîáîé ïðèìåíåíèå ìåð óãîëîâíîé
îòâåòñòâåííîñòè, êîòîðûå ñóùåñòâåííî óñèëåíû â íîâîì ÓÊ.
Òàê, ñîãëàñíî ñò.159 ÓÊ ëèöà, ñîâåðøèâ ýòî ïðåñòóïëåíèå, â çàâèñèìîñòè îò
åãî òÿæåñòè íàêàçûâàþòñÿ øòðàôîì, ëèáî îáÿçàòåëüíûìè èëè èñïðàâèòåëüíûìè
ðàáîòàìè, ëèáî àðåñòîì íà ñðîê îò ÷åòûðåõ äî øåñòè ìåñÿöåâ, ëèáî ëèøåíèåì ñâîáîäû
íà ñðîê äî äåñÿòè ëåò ñ âîçìîæíîé êîíôèñêàöèåé èìóùåñòâà.
Ãðàæäàíñêî-ïðàâîâàÿ îòâåòñòâåííîñòü ïî ñäåëêàì, ñîâåðøåííûì ïîä âëèÿíèåì
íàñèëèÿ è óãðîçû, òà æå, ÷òî è ïî ñäåëêàì, çàêëþ÷åííûì ïîñðåäñòâîì îáìàíà. Îäíàêî
óãîëîâíàÿ îòâåòñòâåííîñòü çà ýòîò âèä íåçàêîííûõ ñäåëîê êâàëèôèöèðóåòñÿ ïî
ñò.163 ÓÊ êàê âûìîãàòåëüñòâî.
Âûìîãàòåëüñòâîì ñ÷èòàåòñÿ òðåáîâàíèå ïåðåäà÷è ÷óæîãî èìóùåñòâà èëè
ïðàâà íà èìóùåñòâî èëè ñîâåðøåíèå äðóãèõ äåéñòâèé èìóùåñòâåííîãî õàðàêòåðà ïîä
óãðîçîé ïðèìåíåíèÿ íàñèëèÿ ëèáî óíè÷òîæåíèÿ èëè ïîâðåæäåíèÿ ÷óæîãî èìóùåñòâà, à
ðàâíî ïîä óãðîçîé ðàñïðîñòðàíåíèÿ ñâåäåíèé, ïîçîðÿùèõ ïîòåðïåâøåãî èëè åãî áëèçêèõ,
ëèáî èíûõ ñâåäåíèé, êîòîðûå ìîãóò ïðè÷èíèòü ñóùåñòâåííûé âðåä ïðàâàì èëè çàêîííûì
èíòåðåñàì ïîòåðïåâøåãî ëèáî åãî áëèçêèõ.
Ýòî ïðåñòóïëåíèå ìîæåò ïîâëå÷ü íàêàçàíèå â âèäå ëèøåíèÿ ñâîáîäû äî
ïÿòíàäöàòè ëåò ñ êîíôèñêàöèåé èìóùåñòâà.
Îäíèì èç îñíîâàíèé ïðèçíàíèÿ ñäåëêè íåäåéñòâèòåëüíîé ïî ñò.179 Ãðàæäàíñêîãî
êîäåêñà ñëóæèò ñîâåðøåíèå åå ïîä âëèÿíèåì óãðîçû, òî åñòü ïñèõè÷åñêîãî
âîçäåéñòâèÿ, âûçûâàþùåãî ó ëèöà îïàñåíèÿ ïðè÷èíåíèÿ åìó èëè åãî áëèçêèì ëè÷íîãî
èëè èìóùåñòâåííîãî âðåäà (íàïðèìåð, óãðîçà ëèøèòü æèçíè, ïîâðåäèòü çäîðîâüå,
çàïÿòíàòü ÷åñòü, óíè÷òîæèòü èìóùåñòâî è ò.ä.). Óãðîçà ìîæåò èñõîäèòü îò ñòîðîíû â
ñäåëêå èëè îò äðóãèõ ëèö, î äåéñòâèÿõ êîòîðûõ ýòîé ñòîðîíå èçâåñòíî.
 ïîäàâëÿþùåì áîëüøèíñòâå ñëó÷àåâ óãðîçà ÿâëÿåòñÿ äåéñòâèåì ïðåñòóïíûì è
âëå÷åò çà ñîáîé íàðÿäó ñ ãðàæäàíñêî-ïðàâîâûìè ñàíêöèÿìè ïðèìåíåíèå ê
óãðîæàâøåìó ìåð óãîëîâíîé îòâåòñòâåííîñòè ïî ñò.163 ÓÊ.
21
Îòâåòñòâåííîñòü çà íåçàêîííûå îïåðàöèè ñ æèëüåì
Îñíîâàíèåì ê ïðèçíàíèþ ñäåëêè íåäåéñòâèòåëüíîé ÿâëÿåòñÿ òàêæå óãðîçà
ñîâåðøèòü äåéñòâèÿ, â êîòîðûõ âûðàæàëîñü áû çëîóïîòðåáëåíèå ïðèíàäëåæàùèì
óãðîæàþùåìó ïðàâîì. Óãðîçà ñîâåðøèòü äåéñòâèÿ, â êîòîðûõ âûðàæàåòñÿ
îñóùåñòâëåíèå ïðàâà óãðîæàþùåãî, íàïðèìåð óãðîçà íàïðàâèòü ïî ìåñòó ðàáîòû
èñïîëíèòåëüíûé ëèñò äëÿ âçûñêàíèÿ àëèìåíòîâ, íå ìîæåò ñëóæèòü îñíîâàíèåì
ïðèçíàíèÿ ñäåëêè íåäåéñòâèòåëüíîé.
22
Çàêëþ÷åíèå
Íà ôîíå ó÷àñòèâøèõñÿ ñëó÷àåâ ìàõèíàöèé íà ðûíêå æèëüÿ, óâåëè÷èëàñü è
ïîòðåáíîñòü ãðàæäàí â ïðàâîâîé çàùèòå èõ èíòåðåñîâ. Ìîæíî ñäåëàòü âûâîä, ÷òî
ñåãîäíÿøíåå çàêîíîäàòåëüñòâî íå îáåñïå÷èâàåò ïîëíîé çàùèòû ãðàæäàí îò
ïîñÿãàòåëüñòâ íà ñâîå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî - æèëüå. Â äàííîé êóðñîâîé ðàáîòå
ïðîàíàëèçèðîâàíû ñàìûå ðàñïðîñòðàíåííûå ñïîñîáû ìîøåííè÷åñòâà, è ïðèâåäåí ïðàâîâîé
ìåõàíèçì áîðüáû ñ íèìè. Íà äåëå, âñå ïðàâîâûå ïðîöåäóðû îôîðìëåíèÿ ñäåëîê ñ
íåäâèæèìîñòüþ ñîáëþäàþòñÿ íå âñåãäà, ÷òî îñîáåííî ñïðàâåäëèâî äëÿ äîãîâîðà
æèëèùíîãî íàéìà. Î÷åíü ÷àñòî, íèêàêèõ ïèñüìåííûõ äîãîâîðîâ íå ïîäïèñûâàåòñÿ è âñå
îòíîøåíèÿ ñòðîÿòñÿ èñêëþ÷èòåëüíî íà äîâåðèè îáåèõ ñòîðîí.  òàêîì ñëó÷àå,
âîññòàíîâëåíèå íàðóøåííûõ ïðàâ ÿâëÿåòñÿ î÷åíü òÿæåëîé, à èíîãäà è íåïîñèëüíîé
çàäà÷åé è âñÿ ïðàâîâàÿ ïîìîùü âûëèâàåòñÿ â ñîâåò: íå ñâÿçûâàéòåñü ñ íåçíàêîìûìè
ëþäüìè. Ýòî, êîíå÷íî æå ïîêàçûâàåò íåñîâåðøåíñòâî çàùèòû ïðàâ ãðàæäàí.
Èç äàííîé êóðñîâîé ðàáîòû ñëåäóåò, ÷òî ñòðîãîå ñîáëþäåíèå ôîðìàëüíûõ
ïðàâèë çàêëþ÷åíèÿ ñäåëîê ñ æèëüåì õîòü è íå äàåò ñòîïðîöåíòíîé ãàðàíòèè è
ñòðàõîâêè îò âîçìîæíîãî îáìàíà, íî ñóùåñòâåííî îáëåã÷àåò âîññòàíîâëåíèå íàðóøåííûõ
ïðàâ. Ðàçáîð÷èâîñòü è îñòîðîæíîñòü â âûáîðå ôèðì-ïîñðåäíèêîâ äëÿ ñîâåðøåíèé
ñäåëîê êóïëè-ïðîäàæè æèëüÿ òàêæå ÿâëÿåòñÿ óñëîâèåì, îáÿçàòåëüíûì äëÿ
íåóêîñíèòåëüíîãî ñîáëþäåíèÿ. È â äàííîé îáëàñòè þðèäè÷åñêèå äàííûå ôèðìû êðàéíå
âàæíû. Íàëè÷èå èëè îòñóòñòâèå òîãî èëè èíîãî ðåêâèçèòà ÷àñòî îïðåäåëÿåò, ìîæíî ëè
âîîáùå èìåòü äåëî ñ äàííûì ðèýëòîðîì.
23
Список литературы
Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè
Æèëèùíûé êîäåêñ ÐÑÔÑÐ
Áóíè÷ À “Ïðèâàòèçàöèÿ - íîâûé ïîðÿäîê”, Ýêîíîìèêà è æèçíü, 1997, ¹29, ñ.14
Áóíè÷ À “Ïðèâàòèçàöèÿ - ïåðåõîä îò êîëè÷åñòâà ê êà÷åñòâó”, Ýêîíîìèêà è æèçíü,
1997, ¹3, ñ.11
5. Âàöêîâñêèé Þ. “Ñäåëêè ñ ïðèâàòèçèðîâàííûìè êâàðòèðàìè” Ïðàâî è ýêîíîìèêà,
1994, ¹21
6. Èñðàôèëîâ Ì. “Ôîðìà ñäåëîê ïî ïðèâàòèçàöèè æèëüÿ”, Ðîññèéñêàÿ þñòèöèÿ, 1995,
¹11, ñ.24
7. Ìàòâååâ Þ.Â. “Ýêîíîìèêî-ïðàâîâûå ïðîáëåìû ïðèâàòèçàöèè â ÐÔ”, ATRIUM, 1996, ¹4
8. Ðåäèí Ì. “Ïðèâàòèçàöèÿ êîììóíàëüíûõ êâàðòèð”, Çàêîííîñòü, 1997, ¹4, ñ.4
9. Ðîìàíåíêî Í. “Ñäåëêè ñ æèëïëîùàäüþ”, Çàêîí, 1993, ¹8, ñ.5
10.Ñàóëü Ñ. “Êàê ïðèâàòèçèðîâàòü êîììóíàëüíóþ êâàðòèðó”, Ðîññèéñêàÿ þñòèöèÿ,
1996, ¹1, ñ12
11.Ñîñèïàòðîâà Í.Å. “Ñîöèàëüíûé è êîììåð÷åñêèé íàéì â æèëèùíîé ñôåðå”,
Ãîñóäàðñòâî è ïðàâî, 1997, ¹4, ñ.14
12.Òîëñòîé Þ.Ê. “Îáìåí æèëûõ ïîìåùåíèé”, Ïðàâîâåäåíèå, 1994, ¹4, ñ.13
1.
2.
3.
4.
24
Документ
Категория
Гражданское право
Просмотров
28
Размер файла
228 Кб
Теги
рефераты
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа