close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

kursach(3)

код для вставкиСкачать
Особенности рынка недвижимости
Рынок недвижимости - это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги или другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.
Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения - это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость - это земля, постройки и все, что постоянно "привязано" к земле.
Недвижимость - это один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.
Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.
Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:
* товар;
* формирование цены;
* способы финансирования сделки;
* степень ликвидности;
* баланс спроса и предложения;
* число потенциальных покупателей;
* информированность участников сделки;
* методы регулирования;
* надежность прогнозирования рыночной ситуации.
Параметры сравнения:
* Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.
* Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.
* Способы финансирования сделки.
Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости.
* Степень ликвидности.
Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.
* Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.
* Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.
Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.
* Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи.
* Надежность прогнозирования рыночной ситуации.
Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.
Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка - это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью: покупатели, продавцы, арендаторы, арендодатели, кредитные учреждения, заемщики, девелоперы, строители, менеджеры, владельцы, инвесторы.
Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.
Типы инвесторов. Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.
Основные цели инвестирования:
* Личное использование.
* Сдача в аренду.
* Экономическое (производственное) использование.
* Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).
* Приобретение для последующего развития.
Выделяют два способа финансирования: использование только собственного капитала и использование смешанного финансирования.
Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.
К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
Кроме недвижимости по происхождению, в России существует "недвижимость по закону". К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Согласно действующему российскому праву, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации. При этом регистрирующий орган производит соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Сделка с недвижимостью (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) при отсутствии государственной регистрации считается незаключенной и не несет правовых последствий. При этом регистрации подлежит переход права собственности по данному договору. В России регистрацию сделок с недвижимостью ведет специальный государственный орган - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Существует две формы заключения сделок - нотариальная и простая письменная, имеющие совершенно одинаковую юридическую силу.
Виды жилых зданий и их характеристика
Представление о жилищном хозяйстве сложилось у людей уже на раннем этапе развития человеческого общества и было связано с удовлетворением их жизненных повседневных потребностей. Жилище является важнейшей частью социальной инфраструктуры, т.е. комплекса, призванного обеспечивать удовлетворение социально-бытовых нужд населения.
Роль жилища заключается в обеспечении охраны людей от внешних неблагоприятных природных явлений, создании условий для развития семьи, личности, а также для повышения общего культурного и профессионального уровня людей. Кроме того, жилище дает возможность пользоваться коммунальными услугами и современными бытовыми приборами, облегчающими домашний труд, таким образом, состояние жилища оказывает первостепенное влияние на развитие всего городского хозяйства.
Население городов, поселков и сельских населенных мест состоит из семей различного состава, для каждой семьи должно быть предоставлено жилье, наиболее полно отвечающее ее быту и потребностям, которые зависят от численности и возрастного состава, степени занятости членов семьи на производстве, характера работы и многих других причин.
Каждая историческая эпоха предлагает определенный жилищный стандарт. В нашей стране в практике градостроительства долгое время преобладала застройка домами по типовым проектам. Для советского периода жилищного строительства было характерно преобладающее использование определенных типов многоэтажных жилых домов и домов средней этажности с экономичными квартирами и массовое индустриальное строительство на свободных территориях. В настоящее время на смену типовому проектированию пришло индивидуальное. Резко изменился типологический диапазон проектов жилых домов, увеличились объемы малоэтажного строительства. Выделяется жилье с различными потребительскими качествами для групп населения с разными доходами. Необходимое количество тех или иных квартир, их процентное соотношение определяется на основе статистических данных о демографическом составе
населения района строительства.
Общие требования населения к современному жилищу:
* комфортабельность жилья и доступность по ценовым характеристикам;
* комплексность жилого образования, обеспечивающая необходимые объекты культурно-бытового обслуживания, гаражи, стоянки;
* прочность зданий и надежность в эксплуатации;
высокие архитектурно-художественные качества домов и застройки в целом;
* использование экологически чистых конструкционных и отделочных материалов;
* экономичное использование территорий для жилой застройки;
* расширение типологического ряда жилищ за счет включения в него квартир для трех поколений, престарелых людей, инвалидов, специализированных квартир для молодежи и т.п.;
* увеличение площадей жилых и особенно подсобных помещений;
* использование прогрессивного инженерного оборудования;
* внедрение комплекса энергосберегающих мероприятий. Жилые дома подразделяют на две группы: квартирные дома и общежития. Основным типом жилого дома являются квартирные дома с квартирами, предназначенными для заселения одной семьи.
По этажности жилые квартирные дома разделяют на следующие.
* Малоэтажные (1 или 2 этажа). * Средней этажности (от 3 до 5 этажей). * Многоэтажные (от6до10этажей).
* Повышенной этажности (от 11 до 16 этажей);
* Высотные (более 16 этажей). Застройку домами малой и средней этажности применяют в поселках и малых городах, а в сельской местности в основном - малоэтажную. Для городской застройки наиболее экономичны 9-этажные дома. Жилые дома высотой 6, 7 и 8 этажей возводят главным образом при необходимости увязки новых вкраплений в существующую застройку. Они менее экономичны, т.к. лифт в них не имеет полной загрузки. Дома повышенной этажности применяют только в крупных городах. Высотные дома только в крупнейших.
По объемно-планировочной структуре многоквартирные дома подразделяют на: секционные, башенные, коридорные, галерейные коридорно-секционные, галерейно-секционные, блокированные.
Для средней полосы России в качестве основного типа применяются секционные и частично башенные дома. Для районов с мягким климатом - галерейные. Коридорные дома удобны для размещения небольших однокомнатных и двухкомнатных квартир. Блокированные дома применяют в малых городах и городах с жарким климатом, поселках городского типа, и частично в сельских населенных пунктах.
По характеру застройки жилые квартирные дома можно подразделить на два типа: c приквартирными участками, в которых каждая квартира имеет свой земельный участок и дома с озелененной территорией общего пользования. Дома первого типа применяются в основном для сельского и поселкового строительства, в пригородах, частично для застройки в малых городах. Дома второго типа являются основным видом городской застройки.
К особому типу квартирных домов относятся дома гостиничного типа, предназначенные для одиноких и семей, состоящих из двух или трех человек. В таких домах квартиры имеют небольшую жилую площадь и сокращенный состав подсобных помещений. В них должна быть развита система коммунально-бытового обслуживания. В связи с развитием потребностей населения появляются более совершенные формы организации жилья. Примером перспективного типа жилых зданий являются жилые комплексы и дома с обслуживанием, представляющие собой особую группу многоэтажных домов с различным набором современных квартир. В систему такой группы композиционно и функционально включается комплекс обслуживающих учреждений. В таких жилых комплексах квартиры проектируют с полным составом помещений. Общежития предназначены для временного проживания одиноких или малосемейных граждан. Обычно общежития имеют специализированное назначение: для учащихся, рабочих и т.д. Общежития отличаются тем, что структурной основной единицей такого жилого дома являются не квартиры, а комнаты, предназначенные для проживания от двух до четырех человек.
К гражданским зданиям относят жилые и общественные здания, которые отличаются друг от друга не только по функциональному признаку, но и по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Жилые здания состоят из небольших помещений и поэтому имеют простые конструктивные схемы с небольшими пролетами перекрытий.
Для жилых домов характерно несколько конструктивных схем, определяемых типом и расположением вертикальных и горизонтальных элементов несущего каркаса. Различают жилые здания с несущими продольными стенами с несущими поперечными стенами, каркасные и из объемных блоков.
Конструктивная схема зданий с несущими продольными стенами имеет преобладающее распространение в жилых малоэтажных домах и домах средней этажности. С переходом на крупнопанельное строительство широкое распространение получили конструктивные схемы жилых зданий с поперечными несущими стенами, в которых наружные продольные стены являются только ограждающими и потому выполняются из легких и менее прочных материалов.
Полные каркасы применяют в основном в зданиях повышенной этажности и при использовании для наружных ограждений легких стеновых панелей.
Строительство зданий из объемных блоков основано на более полной механизации процессов монтажа. Объемно-блочные здания монтируют из блоков-комнат и блоков-квартир с полной отделкой и внутренним санитарно-техническим оборудованием. Блоки-комнаты в плане можно располагать по-разному, создавая дома разнообразных форм и типов: с балконами, эркерами, лоджиями и т.п.
Формы жилья меняются, развиваясь вместе с изменением жизни общества, поэтому общей тенденцией в развитии жилищного строительства в нашей стране является дальнейшее изучение потребностей различных категорий населения и соответствующее совершенствование видов жилых зданий. Современный жилищный фонд по уровню хозяйственной деятельности все больше приближается к промышленному предприятию, насыщенному большим числом различных технических устройств, включающих приборы автоматического контроля и систему диспетчеризации. Высокий уровень в механизации, автоматизации и механизации всех элементов современного жилого дома нуждается в соответствующем техническом руководстве разного профиля - строительного, сантехнического, электротехнического, теплотехнического и иного профиля.
Значительная часть жилищного фонда в городах не удовлетворяет потребности населения по качественным характеристикам, техническому содержанию и уровню благоустройства. В настоящее время более 11% всего жилищного фонда нуждается в капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир в отдельные квартиры, а 9% в реконструкции. Из года в год увеличивается подлежащий сносу ветхий и аварийный фонд с износом более 60%. Около 20% городского жилищного фонда еще не благоустроено, а в малых городах каждый второй дом не имеет инженерного обеспечения.
Приватизация муниципального и государственного жилья значительно увеличила долю частного жилья и на настоящее время она составляет более 63%. За годы преобразований проведена передача муниципалитетам государственного и ведомственного жилищного фонда. Это обусловлено тем, что у конкретных предприятий нет средств, чтобы содержать свой "ведомственный" жилищный фонд даже на том уровне, на котором поддерживается муниципальный жилищный фонд. При этом доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67% до 34% за счет передачи в частную собственность. Государственное (ведомственное) жилье составляет в настоящее время 5,1% от всего жилищного фонда страны. В процессе создания и реализации недвижимости наиболее важно изучение рынка. Только знание рынка и его потребностей дает основу для эффективного планирования инвестиционной деятельности. В противном же случае предприниматель разрабатывает свои проекты интуитивно и в итоге чрезвычайно рискует. При принятии любого решения, будь то строительство, продажа
объекта или сдача его в аренду, необходимо ориентироваться исключительно на рынок, учитывать его конъюнктуру, а также спрос потребителей.
Во время разработки проекта и выбора места строительства, на стадии проектирования, определения арендных ставок и решения вопросов финансирования нужно представлять себе тот момент, когда товар предстанет перед потенциальным покупателем или арендатором. К тому же следует правильно оценивать свою конкурентоспособность и вооружиться стратегией, которая поможет одержать победу в этой борьбе.
Анализ рынка недвижимости - это вид деятельности, цель которой обеспечить объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении определенных операций на рынке. Анализ может осуществляться для частных целей (например, как этап других видов деятельности: маркетинговое исследование с целью продвижения товара и определения стоимости конкретного объекта), а также с общими целями (для выработки стратегических решений по развитию бизнеса и совершенствованию механизмов функционирования рынка).
В практике выделяют четыре основных направления исследования:
анализ ценовой ситуации;
анализ состояния рынка;
анализ доступности и ликвидности объектов;
анализ эффективности инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов.
Эти направления состоят из отдельных этапов, на каждом из которых решаются свои задачи (рис. 1).
При проведении исследований используют определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка.
Ценовую ситуацию характеризуют: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений); размах индивидуальных значений цен в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.
Конъюнктуру спроса и предложения характеризуют: объем и структура спроса и предложения; соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов.
Активность рынка характеризуется: числом зарегистрированных сделок куплипродажи, аренды, залога на вторичном и пер
вичном рынках по фирме и по городу в целом; отношением этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте), дифференцированным по типам объектов и районам города и обобщенным по совокупности сделок.
Для оценки ликвидности объектов изучают: среднее за месяц время экспозиции проданных и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированное по типам объектов и районам города и обобщенное по совокупности сделок; размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок; частотное распределение времени в выборках (гистограмма); среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.
Анализ ценовой ситуации на рынке помогает правильно определить стоимость конкретного объекта недвижимости. Процесс расчета цены начинается с оценки совокупности конкурентных товаров, образующих рыночное предложение, затем цена пересматривается в зависимости от спроса.
Анализ состояния рынка позволяет прогнозировать количество объектов, которое будет реализовано на нем в качестве вновь предложенного товара, а также определить удельный вес недвижимости в обороте рынка.
Вместе с проведением анализа ценовой ситуации и состояния рынка следует внимательно изучать демографические показатели, так как во многом именно от их значений зависит спрос на различные объекты и тенденции развития регионального рынка недвижимости. Поэтому необходимо выполнить анализ доступности и ликвидности объектов.
Немаловажное направление анализа рынка недвижимости - оценка инвестиций.
Оценка эффективности инвестиций имеет большое значение, так как дает возможность инвестору заранее определить выгодность рассматриваемого проекта с экономической точки зрения и его общественную значимость.
Следует также отметить, что, несмотря на существование разных направлений анализа рынка, все они преследуют решение одних и тех же задач:
анализ и оценка текущего состояния показателей; исследование динамики показателей; изучение факторов, влияющих на изменение показателей; прогнозирование тенденций изменения показателей.
Помимо этого с помощью анализа можно определить, какой цикл развития в данный момент проходит рынок недвижимости, что предоставляет предпринимателю дополнительные инвестиционные возможности. Типичный жизненный цикл рынка состоит из четырех основных этапов: этап спада, этап поглощения, этап нового строительства, этап насыщения (рис. 2).
Этап спада наблюдается, когда рынок перенасыщен, и число незанятых строений увеличивается. Это рынок покупателя. Необходимость содержать пустующие строения отрицательно сказывается на финансовом состоянии проекта. Предпринимателю требуется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и постараться выстоять до тех пор, пока не изменится данная ситуация. В это время появляется очень небольшое число новых объектов и происходит снижение цен.
Из-за отсутствия нового строительства начинают набирать силу спрос и предложение. Рынок переходит в новый этап - этап поглощения уже созданного, сопровождающийся постепенным ростом рентных ставок и цен продаж.
Дальнейшее увеличение спроса сокращает предложение, что в конечном итоге приводит к созданию новых объектов недвижимости, т. е. к этапу нового строительства.
Четвертый и последний этап начинается, когда рынок достиг своего пика и происходит его спад. Строительная деятельность останавливается - рынок прошел полный жизненный цикл.
Наилучшее время для приумножения собственности - это либо последняя стадия этапа поглощения, либо период нового строительства. Приступать же к реализации проекта на этапе спада или насыщения равносильно его провалу.
Таким образом, исследование рынка недвижимости дает не только представление о текущем и прогнозном состоянии рынка, но и способствует принятию предпринимателем правильных решений при создании нового проекта.
Основные методы исследования показателей в процессе анализа рынка: метод группировок, метод изучения в динамике, корреляционно-регрессионный анализ. Такие важные для анализа рынка недвижимости величины, как цена объектов или группы объектов, время экспозиции и др., являются случайными величинами. Методами изучения случайных величин занимается теория вероятностей и математическая статистика. Некоторые понятия и методы этих научных дисциплин, непосредственно используемые при исследовании рынка недвижимости, в упрощенном виде изложены ниже.
Случайная величина (СВ) - величина, которая принимает различные значения под воздействием случайных (неконтролируемых, нерегулируемых) факторов. Случайная величина может изменяться также под воздействием неслучайных факторов. Например, цена объекта недвижимости меняется в зависимости от его размера или местоположения. Однако в ряде случаев закономерность таких изменений неизвестна или конкретная задача не требует ее учета. Тогда и эти факторы относят к разряду случайных.
Генеральная совокупность значений СВ - совокупность всех значений, которые СВ может принять под воздействием случайных факторов. Например, стоимость всех квартир жилого фонда
города в определенный момент времени. Или все цены сделок в городе за определенный период времени. Генеральная совокупность может разделяться на группы по определенному признаку (неслучайному фактору). Например, жилой фонд и сделки - по районам (зонам) города, типам домов, числу комнат и т. д. Доля каждой из групп в процентах характеризует структуру генеральной совокупности.
Выборочная совокупность - часть единиц, которая отобрана из генеральной совокупности для выборочного наблюдения (выборка). Выборочная совокупность формируется так, чтобы средние и относительные показатели, характеризующие ее, с достаточной точностью отражали средние и относительные показатели генеральной совокупности.
Репрезентативность (представительность) выборки - это ее достаточно близкое соответствие генеральной совокупности по основным характеристикам (прежде всего структуре).
Случайная величина (как ее генеральная совокупность, так и выборка) описывается различными способами. Первый из них - это построение функции распределения, например в виде гистограммы.
Гистограмма - это представление СВ в виде столбчатого графика, отражающего долю (количество) попаданий СВ в различные диапазоны ее значений.
Другой способ описания СВ - это определение ее параметров, характеризующих среднее значение и разброс (рассеяние) значений СВ вокруг среднего значения. В качестве среднего значения СВ могут использоваться различные величины, например, медиана, мода, средняя арифметическая.
Медиана - такое значение варьирующего признака, которое находится в середине вариационного ряда, все варианты которого расположены в порядке возрастания или убывания значений признака (ранжированный ряд).
Мода - это наиболее часто встречающаяся величина признака в данной совокупности. Такое значение на гистограмме, которое соответствует середине диапазона с наибольшей высотой (наиболее вероятное значение).
Средняя арифметическая - это расчетная величина, определяемая по специальной формуле и соответствующая центру тяжести гистограммы.
Применение той или иной средней зависит от свойств распределения СВ и определяется специальными правилами. На практике участники рынка недвижимости чаще всего применяют среднюю арифметическую.
Разброс (рассеяние) СВ может оцениваться, например, размахом (диапазоном разброса), дисперсией или среднеквадратическим отклонением (СКО), доверительным интервалом.
Размах СВ - это разность между максимальным и минимальным ее значением.
Дисперсия и среднеквадратическое отклонение СВ - это расчетные величины, определяемые по специальным формулам и характеризующие степень отклонения каждого из значений СВ от среднего. Среднеквадратическое отклонение генеральной совокупности обозначается греческой буквой "сигма", выборки - латинской "э".
Доверительный интервал - это размах СВ, определенный не по всем ее значениям, а по заданной доле значений, примыкающих к среднему. Доля значений, по которой определяется доверительный интервал, называется доверительной вероятностью.
Выбор того или иного показателя определяется решаемой задачей. На практике может потребоваться любой из них.
Простейшей задачей, которую можно решать с использованием данных о ценах на единичные объекты недвижимости, накопленных за определенный промежуток времени, является определение средней цены (х) по формуле средней арифметической
где п - число накопленных значений цен (объем выборки).
Чтобы рассчитать среднюю цену 1 м2 объектов, следует применить следующую формулу:
х = (*1 +х2 ++ хп)/{5\ +,у2
где Х[ *2.хп - значение вариант (цен объектов); 5] - значение площадей
объектов.
Аналогично рассчитывают среднемесячные значения времени экспозиции и другие средние величины.
Наличие нескольких выборок, выделенных по разным признакам, например, типу квартиры (хрущевки, сталинские, стандартные, улучшенной планировки и т. д.), размеру квартиры (однокомнатные, двухкомнатные и т. д.), району расположения (центр, вблизи центра, окраины) или сочетанию нескольких признаков, позволяет получить среднее значение цены 1 м2 для каждой выборки, а затем и по генеральной совокупности квартир города по формуле средней арифметической взвешенной
х = 1хт/^т,
где х - цена 1 м2 общей площади квартиры для каждой выборки; т - число выборок (выделенных категорий жилья).
Применение формулы средней арифметической взвешенной не только облегчает расчеты при определении средней цены продажи или покупки квартир в городе, но и позволяет расширить круг решаемых задач.
Оценить дисперсию можно по формуле
?(х) = Х(хх)2 /й,
а среднеквадратическое отклонение - по формуле
О = У[ЩХ).
После определения дисперсии необходимо исключить из выборки крайние (справа и слева) "выскакивающие" значения и заново рассчитать параметры выборки. При этом используют "правило трех сигм", т. е. исключают значения, лежащие за пределами доверительного интервала (среднее значение плюс/минус три среднеквадратических отклонения).
Среднее значение случайной величины по данным репрезентативной выборки ее случайных значений всегда рассчитывается с погрешностью, величина которой зависит от двух факторов: собственного разброса значений в выборке и объема выборки. Если разброс измерен величиной среднеквадратического отклонения (а), то приближенная оценка погрешности в определении среднего
5=±(2ог/Л/С^Л>).
Из формулы следует, что погрешность в определении среднего обратно пропорциональна корню квадратному из объема выборки и прямо пропорциональна ее собственному разбросу.
Наличие данных о погрешности в определении средних цен позволяет при сравнении двух выборок (например, по двум различным районам или категориям квартир или за два различных месяца) использовать следующее правило: выборки считаются различающимися незначительно, если разность их средних меньше суммы половины погрешностей. Например, при разнице средних в феврале и январе 3,5 % и погрешности в их определении ±4 % нельзя говорить о росте цен в феврале.
При исследовании рыночных данных важно привязать их к определенному моменту времени. На практике используют два способа привязки: "на заданный момент времени" и "за определенный период времени".
Применение одного или другого способа увязывается с характером данных. Например, данные о структуре жилищного фонда требуют первого способа, а данные о средней цене сделки - второго. Существуют и данные, которые могут описываться обоими способами, но при этом меняется их трактовка. Так, выражение "средняя цена предложения (сделок) на 01.01.06" означает, что при расчете этой величины использовались все предложения, содержащиеся в листинге фирмы на эту дату, а выражение "средняя цена предложения (сделок) за декабрь 2005 г." - только предложения, поступившие за декабрь.
При анализе рынка недвижимости используют абсолютные и относительные показатели.
Абсолютными показателями (величинами) в статистике называются численности единиц и суммы по группам и в целом по совокупности, которые являются непосредственным результатом сводки и группировки данных. Абсолютные величины - именованные числа, представляющие собой измерители общественных явлений в присущей этим явлениям конкретной форме: цена в рублях, время экспозиции в днях, объем сделок в штуках и т. д.
Относительные показатели отражают соотношения между размерами общественных явлений в абстрактной, отвлеченной форме, в форме отношения. Эти показатели выражаются в долях единицы или в процентах. Например, доля предложений однокомнатных квартир в объеме предложений всех квартир; индексы роста, например, отношение средней цены 1 м2 общей площади за февраль к этому же показателю за январь анализируемого года (месячный индекс роста цен); темпы прироста (например, разность месячных индексов роста за февраль и январь дает темп прироста в феврале; разность годовых индексов за два смежных года дает темп прироста в последнем году).
Наличие достаточно большой последовательности ежемесячных (еженедельных) данных о средних значениях изучаемых показателей - динамический ряд - позволяет построить график изменения показателя во времени в виде столбчатой диаграммы либо ломаной линии, проходящей через отмеченные точки на графике. Столбчатая диаграмма подчеркивает, что случайная величина усреднена в пределах каждого периода времени, а ломаная линия нагляднее демонстрирует тенденции.
Часто делают сглаживание ряда: проводят плавную линию так, чтобы близкие точки отклонялись от нее примерно на равные расстояния. Желательно выполнять эту операцию более строго, проведя аппроксимацию полученной кривой одной из простейших функций (например, полиномом невысокого порядка) и определив ее коэффициенты специальными методами математической статистики, например методом наименьших квадратов. В настоящее время имеются удобные прикладные программы для ПК, выполняющие эту работу автоматически. Проценты прироста или снижения показателей за определенный период вычисляются по точкам сглаженной кривой, а не по фактическим значениям, и точность их при этом повышается.
Полученная аппроксимационная кривая представляет собой простейшую модель исследуемого процесса. Однако использовать ее для целей прогнозирования возможно лишь на коротком участке (одиндва месяца), и лишь когда изменения тенденции не ожи
дается. Более глубокий анализ и прогноз возможен, когда математическая модель построена на основе выявленных закономерностей протекания исследуемого процесса.
Однокомнатные квартиры в сеймском округе
панельный дом 43ооо квадратный метр
Кирпичный дом, 27 квм - 35ооо - 2 этажа
Кирпичный дом 43 квм - 38ооо - 5 этажей
Кирпичный дом 35 квм - 45ооо - 14 этажей
Панельный дом 31 квм - 44500 - 5 этажей
Панельный дом 30 квм - 42000 - 5 этажей
Панельный дом 41 квм - 37500 - 10 этажей
кирпичный дом 36 квм - 40000 - 9 этажей
кирпичный дом 32 квм - 44000 - 9 этажей
кирпичный дом 28 квм - 39600 - 9 этажей, но этаж последний
кирпичный дом 30 квм - 40000 - 9 этажей
панельный дом 33 квм - 32000 - 5 этажей, но 1 этаж
панельный дом 30 квм - 39000 - 5 этаже
кирпичный дом 34квм - 45500 - 10 этажей - новый
кирпичный 30 квм - 37000 - 5 этажей
панельный 30 квм - 41000 - 5 этажей
двухкомнатные квартиры сеймский округ:
панельный 53 квм - 45000 - 10 этажей
кирпичный 38 квм - 34000 - 2 этажа
кирпичный 40 квм - 34500 - 2 этажа
кирпичный 40 - 32500 - 2 этажа
кирпичный 43 квм - 41000 - 5 этажей
кирпичный 48 квм - 36000 - 5 этажей
панельный 45 квм - 42000 - 5 этажей
панельный 48 квм - 37000 - 9 этажей
кирпичный 41 квм - 41000 - 5 этажей
панельный 45 квм - 35000 - 5 этажей
панельный 46квм - 36000 - 5 этажей
панельный 50 квм - 36000 - 9 этажей
панельный 50 квм - 35000 - 9/9
панельный 48 квм - 36500 - 4/9
панельный 48 квм - 35500 - 6/9
Документ
Категория
Рефераты
Просмотров
112
Размер файла
46 Кб
Теги
kursach
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа