close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Место расположения Участка: - Коттеджный поселок «Экопарк

код для вставкиСкачать
ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ КОНЦЕПЦИЯ
развития земельного участка, расположенного вблизи
пос. Мордвес Веневского района Тульской области
Август, 2008 г.
© ЗАО «Гелиопарк девелопмент», 2008 г.
Предварительная концепция развития земельного участка, расположенного
вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской области
СОДЕРЖАНИЕ
Резюме ...................................................................................................................... 3
Характеристики Объекта........................................................................................ 6
Краткая характеристика Тульской области.......................................................... 7
Предлагаемая концепция гостиничного комплекса .......................................... 10
Операционная деятельность ................................................................................ 16
© ЗАО «Гелиопарк девелопмент», 2008 г.
2
Предварительная концепция развития земельного участка, расположенного
вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской области
Резюме
Цель работы
•
•
•
Определение целесообразности реализации проекта строительства загородного
гостиничного комплекса вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской
области.
Определение формата и основных параметров гостиничного комплекса.
Расчет укрупненных параметров операционной деятельности планируемого
гостиничного комплекса.
Формат объекта
Проведенный маркетинговый анализ текущей ситуации на рынке загородных
средств размещения Тульского и Московского региона, с учетом местоположения участка,
позволяет сделать вывод, что реализация проекта строительства загородного
гостиничного комплекса вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской области
является целесообразной и экономически выгодной.
Принимая во внимание параметры месторасположения, хорошие экологические и
рекреационные характеристики рассматриваемого участка, а также перспективы развития
смежных территорий, можно говорить о том, что наиболее предпочтительным форматом
гостиничного комплекса является объект, обладающий следующими характеристиками:
1.
Формат объекта:
Загородный отель уровня 3+*
2.
Категория:
3+*
3.
Номерной фонд:
120 номеров и 8 коттеджей на 278 основных
и 67 дополнительных мест
3.1. Разбивка номерного фонда
Стандартные номера – 76 ном.
Стандартные улучшенные номера – 35 ном.
Номера высшей категории – 9 ном.
6 малых коттеджей (2 спальни)
2 больших коттеджа (3 спальни)
4. Инфраструктура отеля:
4.1. Служба организации питания
© ЗАО «Гелиопарк девелопмент», 2008 г.
Главный ресторан на 190 посадочных мест
Отдельно стоящий ресторан на 45 посадочных
мест, с возможностью организации летней
веранды на 25 посадочных мест
Лобби-бар на 15 посадочных мест
Бар в ночном клубе на 45 мест
Бар в оздоровительном комплексе на 15 мест
Бар в развлекательном комплексе на 40 мест
Летний барбекю-ресторан (выносная торговля)
Услуги room-service и кейтеринговое
обслуживание
3
Предварительная концепция развития земельного участка, расположенного
вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской области
4.2. Услуги конференц–направления
Многофункциональный зал–трансформер на
200 мест, с возможностью разделения на два
зала на 120-80 мест
Переговорная комната на 25 мест
Переговорная комната на 15 мест
Бизнес–центр на 2-3 рабочих места
4.3. Услуги оздоровительного направления (Wellness & SPA)
Бассейн со спортивной, релакс-зоной
(гидромассаж, «ласточкин хвост» и зоной для
проведения групповых занятий)
Банная зона (русская парная, финская сауна,
Оздоровительный комплекс турецкая парная «хамам», ИК-кабина)
SPA-салон (со средним количеством
(Wellness & SPA)
специализированных кабинетов)
Салон красоты
Тренажерный зал
Зал для проведения групповых занятий
4.4. Услуги развлекательного направления
Развлекательный комплекс
Ночной клуб
Боулинг на 4 дорожки
Бильярд на 4 стола
Дартс-зона
Детские игровые симуляторы, аэро-хоккей
Услуги спортивноразвлекательного характера
Спортивные площадки (крытая универсальная
спортивная площадка, открытая универсальная
спортивная площадка, два теннисных корта)
Три отдельно стоящие русские бани
Детская игровая площадка
Детский мини-клуб
Пункт проката спортивного инвентаря
4.5. Прочие услуги отеля
© ЗАО «Гелиопарк девелопмент», 2008 г.
Анимация
Охраняемая парковка
Прачечная
Багажное отделение
Сейфовые ячейки на ресепшен
Организация корпоративных мероприятий
4
Предварительная концепция развития земельного участка, расположенного
вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской области
Параметры операционной деятельности гостиничного комплекса, $1
Наименование показателей
2012 г.
(I год)*
366
128
63%
57 723
171
5 016 527
4 005 088
2013 г.
2014 г.
2015 г.
2016 г.
2017 г.
2018 г.
365
128
69%
63 466
176
5 665 656
4 659 587
365
128
71%
65 306
186
6 179 671
5 042 755
365
128
73%
67 145
197
6 734 971
5 466 571
366
128
74%
68 252
209
7 259 325
5 881 601
365
128
75%
68 985
222
7 774 740
6 277 933
365
128
75%
68 985
235
8 241 224
6 646 747
2 881 382
447 425
334 919
158 692
182 668
3 410 010
512 319
346 294
178 071
212 893
3 693 549
581 848
354 020
181 130
232 208
4 008 882
657 876
362 366
184 373
253 074
4 307 226
742 963
370 923
187 811
272 678
4 607 852
808 488
377 994
191 455
292 144
4 899 755
856 998
385 006
195 317
309 673
9 021 615
10 325 243
11 222 425
12 201 542
13 140 926
14 052 672
14 887 971
1 705 665
1 566 639
3 226 287
705 290
1 943 983
1 835 100
3 387 601
481 814
2 112 006
1 993 872
3 556 981
542 985
2 292 782
2 170 198
3 734 830
610 739
2 461 304
2 340 543
3 921 572
673 857
2 626 247
2 504 478
4 117 650
732 859
2 773 109
2 656 983
4 323 533
783 206
ИТОГО операционных расходов
7 203 880
7 648 498
8 205 844
8 808 548
9 397 275
9 981 234
10 536 830
Операционная прибыль (EBITDA) к
распределению
1 817 735
2 676 745
3 016 581
3 392 993
3 743 650
4 071 439
4 351 142
454 434
669 186
754 145
848 248
935 913
1 017 860
1 087 785
1 363 301
2 007 559
2 262 436
2 544 745
2 807 738
3 053 579
3 263 356
Число дней в периоде
Количество номеров с учетом коттеджей
Загрузка средняя за период, %
Количество человеко-дней
Средняя цена гостиничного номера (ADR)
Выручка номерного фонда
Выручка от доп. услуг
в том числе
рестораны и бары
услуги оздоровительного направления
услуги развлекательного направления
услуги конференц-направления
прочие услуги
ИТОГО выручка
Прямые расходы номерного фонда
Прямые расходы по доп. услугам
Условно-постоянные расходы
НДС к оплате
Доля прибыли УК (25%)
Доля прибыли собственника (75%)
РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ ПРОДАЖ (ROS)
24%
31%
32%
33%
34%
34%
34%
* - Расчетный период запуска гостиничного комплекса в эксплуатацию – январь 2012 г.
1
Здесь и далее 1$ = 23,7 руб.
© ЗАО «Гелиопарк девелопмент», 2008 г.
5
Предварительная концепция развития земельного участка, расположенного
вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской области
Характеристики Объекта
Объект
Земельный участок общей площадью 8,8 га. Территория участка характеризуется
спокойным ровным ландшафтом, с севера и запада граничит с лесным массивом, с юга – с
территорией проектируемого коттеджного поселка общей площадью 57,8 га, с востока – с
р. Мордвес.
Месторасположение
Рассматриваемый участок располагается вблизи пос. Мордвес Венёвского района
Тульской области. Расстояние от МКАД – 120 км по Каширскому шоссе, от Тулы – 70 км.
Объект
Окружение
В непосредственной близости от рассматриваемого участка запланировано
строительство организованного коттеджного поселка бизнес-класса, в рамках реализации
которого предусмотрено строительство платины с целью создания пруда на р. Мордвес, а
также обустройство береговой линии. В пешеходной доступности находится ж/д станция.
Ближайший населенный пункт – сельский поселок Мордвес, расстояние до Объекта
около 2,5 км, численность населения примерно 1,7 тыс. человек.
© ЗАО «Гелиопарк девелопмент», 2008 г.
6
Предварительная концепция развития земельного участка, расположенного
вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской области
Краткая характеристика Тульской области
Социально-экономическое положение региона
Тульская область – субъект Российской Федерации, входит в состав Центрального
Федерального округа. Административный центр – город Тула.
Область расположена в центральной части Восточно-Европейской равнины.
Граничит с Липецкой, Орловской, Калужской, Московской и Рязанской областями.
Занимаемая площадь – 25,7 тыс. кв. км (0,15 процента территории России), протяженность
территории с севера на юг – 200 км, с запада на восток – 190 км. Главные реки – Ока и
притоки Оки (Упа, Осетр). Численность населения – 1,6 млн. чел.
Тульская область располагает развитой транспортной сетью, по которой
осуществляются грузовые и пассажирские перевозки. Территорию области пересекают
важные стратегические автомобильные магистрали федерального значения: Москва –
Крым, Москва – Дон, Калуга – Тула – Михайлов – Рязань, Калуга – Перемышль – Белев –
Орел. Крупные железнодорожные магистрали связывают Тулу с другими регионами
России и странами ближнего и дальнего зарубежья.
Тульская область – один из наиболее экономически освоенных регионов России с
высоким уровнем урбанизации. Близость к Москве и развитая инфраструктура усиливают
экономические преимущества региона. Основные отрасли промышленности –
машиностроение и металлообработка; химическая промышленность; черная металлургия;
производство стройматериалов; легкая, пищевая промышленности. Крупнейшие
предприятия: АО - "Комбайновый завод", "Туламашзавод", "Тульский оружейный завод".
На сегодняшний день Тульский регион обладает серьезным потенциалом (в
течение последних лет область пришли крупные бизнес структуры Procter&Gamble, ОАО
«Балтика», МДМ-групп, МЕТРО Cash&Carry и т.д.). Ежегодно проводятся различного
рода научные и деловые мероприятия, в т.ч. и по линии ТПП - выставки (более 10 в год),
конкурсы, спортивные соревнования российского масштаба (проводились чемпионаты
РФ по самбо и легкой атлетике, а также многочисленные более мелкие соревнования).
Согласно рейтингу инвестиционной привлекательности российских регионов за
2005—2006 годы, составленному рейтинговым агентством «Эксперт РА», Тульская
область занимает 32 место среди регионов России по инвестиционному потенциалу.
Отмечается высокий инфраструктурный потенциал (9 место), который характеризуется
последовательным развитием транспортного и дорожного хозяйства, сферы услуг.
Динамично растет туристический потенциал (в 2005 году — 22 место, в 2006 году — 17
место). На традиционно высоком уровне находится инновационный потенциал области
(16 место), характеризующий уровень внедрения достижений научно-технического
прогресса.
Тульская область известна своими мастерами. Издавна славятся их изделия:
оружие, самовары, гармоники. Народные художественные промыслы - кружевоплетение
(г. Белёв) и изготовление расписных глиняных игрушек (село Филимоново).
С искусством народных умельцев можно ознакомиться в городских музеях
краеведения и оружия, побывать на знаменитом Куликовом поле, в музее-усадьбе "Ясная
Поляна", где жил Л.Н. Толстой, музее-усадьбе "Поленово", связанном с именем
художника Поленова. Тула - старинный город, где многочисленные памятники
архитектуры XVII – XIX вв. соседствуют с самой современной архитектурой. В прошлом
это была крепость на южной окраине московской земли.
© ЗАО «Гелиопарк девелопмент», 2008 г.
7
Предварительная концепция развития земельного участка, расположенного
вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской области
Стратегически-конкурентные преимущества Тульской области
•
•
•
•
•
•
•
•
Выгодное географическое положение – центр Европейской части России,
близость Москвы.
Развитый научно-промышленный потенциал и перспективы его роста.
Значительный кадровый потенциал, квалифицированная рабочая сила и
управленческий персонал.
Развитая инфраструктура транспорта и связи.
Высокая степень ориентации экономики региона на экспорт.
Развитая банковская сеть и формирующаяся современная инфраструктура
рынка ценных бумаг, страхования, консалтинговых и инвестиционных услуг.
Понятная, прозрачная законодательная база инвестиционной деятельности.
Административная поддержка органов государственной власти.
Туристический и гостиничный рынок области
Туристический рынок
По данным комитета по туризму Тульской области ежегодно туристскоэкскурсионными и оздоровительными услугами в Тульской области пользуются свыше 60
тысяч человек и число отдыхающих ежегодно увеличивается.
По оценке специалистов внутренний туризм в Тулу и Тульскую область
востребован преимущественно летом, так же увеличение количества туристов
наблюдается в каникулярный период (в основном школьники). Такая сезонность
обусловлена, прежде всего, тем, что в Тульской области и Туле нет дополнительных
зимних развлечений.
Большая часть туристов, которая является потребителем тульского туристического
продукта, - жители Подмосковья (42%) и Тульской области (31%), на остальные регионы
суммарно приходится 22%, зарубежные страны – 5%.
Несмотря на то, что Тульский регион значительно проигрывает городам «Золотого
кольца», в течение всего года в тульских гостиницах и загородных домах отдыха
наблюдаются определенные затруднения с поиском свободных мест. Не забронировав
заранее необходимое количество мест в период школьных каникул и государственных
праздников, найти свободные места практически невозможно. При этом отмечается общее
недовольство клиентов уровнем предоставляемых услуг – практически все гостиничные
объекты не достигают разумного соотношения цены и качества. Кроме этого, существует
проблема в организации корпоративных мероприятий (в основном подмосковных и
тульских фирм) – в Тульской области практически нет гостиниц и баз отдыха, которые
могли бы взяться за размещение большой группы и при этом предоставить достаточно
приличное качество услуг.
Гостиничный рынок
Среди загородных рекреационных объектов Тульской области можно выделить:
«Грумант», «Егнышевка», «Молния», «Велигож», «Алексин бор» и «Краинка». Отдельно
стоящим в этом ряду является загородный комплекс «Богучарово».
«Богучарово» - гостиничный комплекс, относящийся к администрации Тульской
области. Данный комплекс расположен в 15 км от Тулы по направлению к Москве.
«Богучарово» предлагает своим гостям 3 гостиничных корпуса с 30 уютными,
комфортабельными номерами и три дачи на 47 мест круглогодичного функционирования.
© ЗАО «Гелиопарк девелопмент», 2008 г.
8
Предварительная концепция развития земельного участка, расположенного
вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской области
Уровень оснащения главного корпуса приравнивается к четырехзвездочной гостинице.
«Богучарово» обладает всеми необходимыми ресурсами для проведения семинаров и
конференций (конференц-зал и зал презентаций на 50 мест). Однако стоит отметить, что в
связи с особым статусом объекта (на территории находится загородный дом губернатора),
попасть в «Богучарово» не просто. Работа с коммерческими клиентами началась недавно:
комплекс не работает с физическими лицами и среди юридических лиц пускают далеко не
всех. В качестве клиентов предпочтение отдают солидным московским компаниям. Кроме
этого, заявку юридического лица на проведение загородного семинара или отдыха
сотрудников формально согласовывают в администрации области. В связи с чем,
среднегодовая заполняемость комплекса невысока и находится на уровне 40%.
«Грумант» - гостиничный комплекс расположен в 15 км от Тулы, в лесной зоне, на
берегу рукотворного озера, площадью около 4-5 га. Вместимость – 200 человек.
Концепция данного комплекса направлена на обеспечение активного отдыха. Для этого на
территории комплекса существуют спортивные площадки с профессиональным
покрытием высокого качества для различных видов спорта, футбольные поля, теннисные
корты, 25-метровый крытый бассейн. Все эти спортивные объекты подходят для
проведения соревнований. В «Груманте» проводятся сборы различных спортивных
команд. В «Груманте» есть возможность для проведения конференций и семинаров, для
этих целей существует конференц-зал на 120 мест. В перспективе планируется
строительство боулинга. «Грумант» является конкурентом для создаваемого объекта по
количеству услуг в сфере спортивного досуга, а также по территориальному признаку
(находится по соседству). Однако, судя по отзывам клиентов, они недовольны качеством
обслуживания, питанием, многие из заявленных услуг на самом деле не всегда
предоставляются (временами закрыт бассейн и тренажерный зал).
«Велигож», «Алексин бор», «Егнышевка» (с новым корпусом «Молния») и
«Краинка» - санатории Тульской области. Все они существуют достаточно долгое время и
обладают налаженным набором услуг в сфере санаторно-курортного лечения. В связи со
спецификой этих учреждений они обладают устаревшим номерным фондом (исключение
составляет недавно отстроенный корпус «Молния» санатория «Егнышевка»,
предоставляющий номера категории люкс, но, по отзывам сотрудников турагентств,
несмотря на удовлетворительное качество отделки и меблировки номеров, площади
номеров не соответствуют современному уровню). Кроме того, все эти санатории
находятся на значительном отдалении от Тулы и не могут представлять интерес для
людей, приехавших в Тулу по делам. Инфраструктура в этих санаториях также не
достаточна для разнообразного интересного отдыха, что делает его мало-популярным у
людей более молодого возраста.
Отдельно стоит выделить строительство в Ясной Поляне нового современного
загородного гостинично-туристического комплекса уровня 4* «Heliopark Carousel» на 144
номера, ввод в эксплуатацию – сентябрь 2008 г. Новый отель будет отличаться развитой
инфраструктурой и широким спектром дополнительных услуг: спортивноразвлекательный комплекс, SPA-центр с банно-бассейным комплексом, услуги
конференц-направления и пр.
© ЗАО «Гелиопарк девелопмент», 2008 г.
9
Предварительная концепция развития земельного участка, расположенного
вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской области
Предлагаемая концепция гостиничного комплекса
Целевые группы потребителей
Учитывая особенности месторасположения (удобная транспортная доступность) и
перспективы развития смежных территорий (строительство коттеджного поселка), можно
прогнозировать, что основной клиентский поток гостиничного комплекса будут
составлять индивидуальные клиенты и корпоранты.
Индивидуальные клиенты:
• мужчины и женщины в возрасте от 25 до 45 лет, семейные пары с детьми,
разно-форматные компании;
• уровень доходов – выше среднего и высокий;
• область проживания – Москва, Московская область, Тула, Тульская область.
Корпоративные клиенты:
• компании Московского и Тульского регионов;
• транснациональные компании с центральным офисом в Московском
регионе;
• международные организации с представительством в Московском регионе.
Кроме того, учитывая близость крупного коттеджного поселка, потенциальные
покупатели домов в котором – люди с уровнем доходов выше среднего, можно
прогнозировать востребованность ряда дополнительных услуг отеля со стороны жителей
поселка, без пользования услугой проживания (клиенты-гости).
Формат гостиничного комплекса
С учетом месторасположения, хороших экологических и рекреационных
характеристик рассматриваемого участка, а также непосредственного соседства с
коттеджным поселком бизнес-класса, рекомендуемый формат гостиничного комплекса –
загородный отель уровня 3+* с развитой инфраструктурой и широким спектром
дополнительных услуг.
Номерной фонд
С учетом целевых групп клиентов, номерной фонд гостиничного комплекса по
категориям рекомендуется разбить следующим образом:
Категория номера
Стандартные номера
STANDARD TWIN (1-но комнатный 2-х местный с
двумя полутороспальными кроватями)
STANDARD DBL (1-но комнатный 2-х местный с
одной двуспальной кроватью)
Стандартные улучшенные номера
STANDARD SUPERIOR TWIN (1-но комнатный 2-х
местный с двумя полутороспальными кроватями)
STANDARD SUPERIOR DBL (1-но комнатный 2-х
местный с одной двуспальной кроватью)
© ЗАО «Гелиопарк девелопмент», 2008 г.
Площадь
номера
Кол-во
номеров
76
22-25 кв. м
25
22-25 кв. м
51
35
25-30 кв. м
10
25-30 кв. м
25
10
Предварительная концепция развития земельного участка, расположенного
вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской области
Категория номера
Номера высшей категории
DELUXE (1-но комнатный 2-х местный с одной
двуспальной кроватью)
LUXE (2-х комнатный 2-х местный с одной
двуспальной кроватью)
SUITE (3-х комнатный 4-х местный с одной
двуспальной и двумя полутороспальными кроватями)
Коттеджи и таунхаусы
COTTAGE SMALL (4+2)
COTTAGE BIG (6+4)
Площадь
номера
Кол-во
номеров
9
40-50 кв. м
6
от 50 кв. м
2
от 75 кв. м
1
80 кв. м
100 кв. м
8
6
2
ИТОГО: 120 номеров и 8 коттеджей на 278 основных и 67 дополнительных мест
Ресторанный комплекс
Помимо услуг проживания второй по значимости и доходности услугой
гостиничного комплекса является предоставление услуг питания. Исходя из
прогнозируемой
вместимости
номерного
фонда,
предлагается
следующее
функциональное зонирование ресторанного комплекса:
• главный ресторан на 190 посадочных мест;
• отдельно стоящий ресторан на 45 посадочных мест, с возможностью
организации летней веранды на 25 посадочных мест;
• лобби-бар на 15 посадочных мест;
• бар в ночном клубе на 45 мест;
• бар в оздоровительном комплексе на 15 мест;
• бар в развлекательном комплексе на 40 мест;
• летний барбекю-ресторан (выносная торговля);
• услуги room-service и кейтеринговое обслуживание.
Конференц-возможности и бизнес-услуги
С целью повышения общей привлекательности объекта и привлечения на
территорию гостиничного комплекса корпоративных клиентов в отеле необходимо
предусмотреть конференц-залы и возможность предоставления бизнес-услуг:
• многофункциональный зал–трансформер на 200 мест, с возможностью
разделения на два зала на 120-80 мест;
• переговорная комната на 25 мест;
• переговорная комната на 15 мест;
• бизнес–центр на 2-3 рабочих места (персональный компьютер с
возможностью выхода в Интернет, услуги ксерокопирования, сканирования,
ламинирования, брошюрования).
Конференц-залы оснащаются современным видео и звуковым оборудованием,
также предполагается возможность предоставления системы для конференц-связи,
видеопроектора, ноут-бука и пр.
В рамках конференц-мероприятий предусматривается организация бизнес-ланчей,
кофе-брейков, бизнес-коктейлей, банкетов.
© ЗАО «Гелиопарк девелопмент», 2008 г.
11
Предварительная концепция развития земельного участка, расположенного
вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской области
Услуги оздоровительного и развлекательного направления
Наличие дополнительных услуг оздоровительного и развлекательного направлений
в составе гостиничного комплекса, позволят значительно разнообразить досуг гостей, и
тем самым повысить общую привлекательность отеля, а также увеличить совокупный
доход всего объекта.
Оздоровительный комплекс (Wellness & SPA центр):
• бассейн со спортивной, релакс-зоной (гидромассаж, «ласточкин хвост») и
зоной для проведения групповых занятий);
• банная зона (русская парная, финская сауна, турецкая парная «хамам», ИКкабина);
• SPA-салон (со средним количеством специализированных кабинетов);
• салон красоты;
• тренажерный зал;
• зал для проведения групповых занятий.
Развлекательный комплекс:
• ночной клуб;
• боулинг на 4 дорожки;
• бильярд на 4 стола;
• дартс-зона;
• детские игровые симуляторы, аэро-хоккей.
Также на территории гостиничного комплекса рекомендуется разместить
следующие дополнительные услуги спортивно-развлекательного характера:
• спортивные площадки (крытая универсальная спортивная площадка,
открытая универсальная спортивная площадка, два теннисных корта);
• три отдельно стоящие русские бани (две на 4-6 чел. и одну на 8-10 чел.);
• детская игровая площадка;
• детский мини-клуб;
• пункт проката спортивного инвентаря (в том числе квадроциклы,
снегоходы, велосипеды, лыжи, коньки и пр.).
Прочие услуги отеля:
• анимация;
• охраняемая парковка;
• прачечная;
• багажное отделение, сейфовые ячейки на ресепшен;
• организация корпоративных мероприятий.
Сезонность и показатели загрузки
Проектируемый отель в силу специфики рынка загородного отдыха московского и
тульского регионов будет иметь выраженный тренд сезонности среднегодовой загрузки –
пик заполняемости будет приходиться на летний период, а также выходные, праздничные
и каникулярные дни. В остальное время спрос на гостиничные услуги будет находиться на
среднем уровне, с незначительными провалами в период низкого спроса.
© ЗАО «Гелиопарк девелопмент», 2008 г.
12
Предварительная концепция развития земельного участка, расположенного
вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской области
Первый год работы гостиничного комплекса – время выхода на рынок, узнавания и
завоевания лояльности клиентов. Далее прогнозируется ежегодный рост показателей
загрузки в среднем на 2-3% в год (Рис.1-2).
Рис. 1. Загрузка гостиничного комплекса в первый год эксплуатации2.
65%
71%
82% 79%
69%
56% 54%
67%
61% 64%
39% 43%
янв
фев
мар
апр
май
июн
июл
авг
сен
окт
ноя
дек
Рис. 2. Среднегодовая загрузка гостиничного комплекса по годам (прогноз на 7 лет).
63%
2012
(I год)
69%
71%
73%
74%
75%
75%
2013
2014
2015
2016
2017
2018
В первые 1,5-2 месяца (январь-февраль 2012 г.) функционирования гостиничного
комплекса заполняемость отеля будет находиться достаточно на низком уровне, что
связано с малоизвестностью и не раскрученностью объекта на рынке. В последующие
годы, после формирования имиджа и узнаваемости отеля на рынке первый месяц года
(январь) будет характеризоваться высокими показателями загрузки, что обусловлено
высоким спросом на услуги загородных отелей в период новогодних праздников и зимних
каникул.
В феврале, в связи с низкой активностью как корпоративных, так и
индивидуальных клиентов, заполняемость загородных отелей несколько снижается, в
данный период рекомендуется разрабатывать специальные индивидуальные программы,
позволяющие привлечь посетителей в комплекс.
В марте, в период весенних каникул и праздничных заездов, связанных с
празднованием Международного женского дня, заполняемость отеля несколько
возрастает, также этот период считается средним по активности корпоративным сезоном.
Апрель и май (кроме майских праздников) – относятся к месяцам с низкой
интенсивностью спроса, как со стороны корпорантов, так и со стороны индивидуальных
клиентов. Однако в период майских каникул заполняемость отеля находится достаточно
на высоком уровне, в связи с чем, средняя загрузка, как правило, превышает апрельские
показатели.
Сезон высокого спроса в загородных отелях начинается со второй половины июня
и длится до конца августа. В данный период цены на проживание в течение всей неделе
находятся на одном уровне, без понижающего коэффициента на будние дни, однако в
данный период рекомендуется разработать поощрительные бонусные программы на
продолжительные заезды.
2
Расчетный период запуска гостиничного комплекса в эксплуатацию – январь 2012 г.
© ЗАО «Гелиопарк девелопмент», 2008 г.
13
Предварительная концепция развития земельного участка, расположенного
вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской области
Сентябрь – высокий корпоративный сезон, в этот период большую часть гостей
отеля составляют корпоративные клиенты. Октябрь характеризуется средним уровнем
спроса, в связи с чем, рекомендуется разработать спецпредложения конгресснаправленности.
Весь ноябрь и первая половина декабря – низкий сезон, который требует
дополнительных маркетинговых мероприятий для повышения заполняемости комплекса.
Со второй половины декабря начинаются массовые корпоративные и индивидуальные
заезды, связанные с празднованием Нового года.
Ценовая политика
Рекомендуемая стоимость номеров в первый год эксплуатации комплекса в
зависимости от категории и сезона сформирована на основе проведенного маркетингового
анализа текущей рыночной ситуации, с учетом среднерыночных темпов роста цен на
гостиничные услуги в Тульской области.
В связи с явно выраженной сезонностью заполняемости проектируемого
загородного гостиничного комплекса стоимость проживания в выходные дни
рекомендуется увеличивать в среднем на 25-30%, а в летний период – на 10-15%.
Предлагаемая ценовая политика позволит нивелировать провалы в загрузке в периоды
низкого спроса и повысить доходность гостиницы.
Стоимость номеров в первый год эксплуатации,
с учетом комплексного питания (завтрак, обед) и НДС – 18%
Наименование номеров
Высокий сезон
Будние
Выходные
дни, $
дни, $
Низкий сезон
Будние
Выходные
дни, $
дни, $
Стандартные номера
STANDARD
TWIN/DBL
134
186
121
168
159
214
143
193
DELUXE
184
258
165
232
LUXE
251
353
225
318
SUITE
270
380
243
342
COTTAGE SMALL (4+2)
306
380
275
342
COTTAGE BIG (6+4)
411
527
370
475
Стандартные улучшенные номера
STANDARD SUPERIOR
TWIN/DBL
Номера высшей категории
Коттеджи и таунхаусы
© ЗАО «Гелиопарк девелопмент», 2008 г.
14
Предварительная концепция развития земельного участка, расположенного
вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской области
Схема функционального зонирования территории комплекса
Конкурентные преимущества реализации проекта
В случае реализации проекта в предложенном формате, гостиничный комплекс
будет обладать следующими конкурентными преимуществами:
• хорошие экологические и рекреационные характеристики;
• актуальная единовременная вместимость;
• современные единые стандарты обслуживания;
• многофункциональная конференц-зона;
• многофункциональный Wellness & SPA центр;
• широкий спектр дополнительных услуг.
© ЗАО «Гелиопарк девелопмент», 2008 г.
15
Предварительная концепция развития земельного участка, расположенног
вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской области
Операционная деятельность
Расчет параметров операционной деятельности гостиничного комплекса, $
Наименование показателей
Число дней в периоде
Количество номеров с учетом коттеджей
STANDARD TWIN/DBL
STANDARD SUPERIOR TWIN/DBL
DELUXE
LUXE
SUITE
COTTAGE SMALL (4+2)
COTTAGE BIG (6+4)
Число дней высокого спроса (выходные, праздники)
Стоимость номера
STANDARD TWIN/DBL
STANDARD SUPERIOR TWIN/DBL
DELUXE
LUXE
SUITE
COTTAGE SMALL (4+2)
COTTAGE BIG (6+4)
Число дней низкого спроса (будни)
Стоимость номера
STANDARD TWIN/DBL
STANDARD SUPERIOR TWIN/DBL
DELUXE
LUXE
SUITE
COTTAGE SMALL (4+2)
COTTAGE BIG (6+4)
Загрузка средняя за период, %
Количество человеко-дней
Средняя цена гостиничного номера (ADR)
Выручка номерного фонда
© ЗАО «Гелиопарк девелопмент», 2008 г.
2012 г.
(I год)*
366
128
76
35
6
2
1
6
2
141
2013 г.
2014 г.
2015 г.
2016 г.
2017 г.
2018 г.
365
365
365
366
365
365
128
76
35
6
2
1
6
2
140
168
193
232
317
341
347
479
225
140
178
205
246
336
362
367
508
225
135
159
185
253
272
300
407
63%
128
76
35
6
2
1
6
2
140
189
217
260
357
383
389
538
225
143
168
197
268
288
318
431
69%
128
76
35
6
2
1
6
2
141
200
230
276
378
406
413
571
225
152
179
208
284
306
337
457
71%
128
76
35
6
2
1
6
2
140
212
244
292
401
431
437
605
225
161
189
221
301
324
358
484
73%
128
76
35
6
2
1
6
2
140
225
259
310
425
456
464
641
225
171
201
234
319
344
379
513
74%
128
76
35
6
2
1
6
2
238
274
329
450
484
492
680
225
181
213
248
339
364
402
544
75%
192
225
263
359
386
426
577
75%
57 723
63 466
65 306
67 145
68 252
68 985
68 985
171
176
186
197
209
222
235
5 016 527
5 665 656
6 179 671
6 734 971
7 259 325
7 774 740
8 241 224
16
Предварительная концепция развития земельного участка, расположенног
вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской области
Наименование показателей
2012 г.
(I год)*
2013 г.
2014 г.
2015 г.
2016 г.
2017 г.
2018 г.
Выручка от доп. услуг
4 005 088
4 659 587
5 042 755
5 466 571
5 881 601
6 277 933
6 646 747
2 881 382
3 410 010
3 693 549
4 008 882
4 307 226
4 607 852
4 899 755
767 206
755 697
109 601
389 692
78 913
213 057
272 802
160 459
85 245
48 711
447 425
894 150
831 985
127 736
476 880
99 634
256 323
371 615
195 566
99 350
56 771
512 319
975 272
888 070
139 325
520 145
108 673
292 891
391 589
207 299
108 364
61 922
581 848
1 062 909
947 889
151 844
566 885
127 549
333 720
412 761
219 737
118 101
67 486
657 876
1 145 247
1 006 851
163 607
610 798
137 430
375 205
435 204
232 922
127 250
72 714
742 963
1 227 005
1 065 049
175 286
654 402
147 241
418 740
458 993
246 897
136 334
77 905
808 488
1 300 625
1 128 952
185 804
693 667
156 075
461 619
484 210
261 711
144 514
82 579
856 998
447 425
334 919
512 319
346 294
581 848
354 020
657 876
362 366
742 963
370 923
808 488
377 994
856 998
385 006
334 919
158 692
346 294
178 071
354 020
181 130
362 366
184 373
370 923
187 811
377 994
191 455
385 006
195 317
15 051
8 109
6 266
8 171
5 161
115 934
182 668
182 668
18 234
10 029
7 749
9 117
5 861
127 082
212 893
212 893
19 328
10 630
8 214
9 664
6 213
127 082
232 208
232 208
20 487
11 268
8 707
10 244
6 585
127 082
253 074
253 074
21 717
11 944
9 230
10 858
6 980
127 082
272 678
272 678
23 020
12 661
9 783
11 510
7 399
127 082
292 144
292 144
24 401
13 421
10 370
12 200
7 843
127 082
309 673
309 673
9 021 615
10 325 243
11 222 425
12 201 542
13 140 926
14 052 672
14 887 971
в том числе
рестораны и бары
в том числе
главный ресторан
отдельно стоящий ресторан
лобби-бар
бар в ночном клубе
бар в оздоровительном комплексе
бар в развлекательном комплексе
банкеты
кофе-брейк
room service
мини-бар
услуги оздоровительного направления
в том числе
wellness-центр
услуги развлекательного направления
в том числе
развлекательный центр
услуги конференц-направления
в том числе
аренда конференц-зала на 200 мест
аренда конференц-зала на 120 мест
аренда конференц-зала 80 мест
аренда переговорной комнаты (25 мест)
аренда переговорной комнаты (15 мест)
аренда оборудования
прочие услуги
прочие доходы
ИТОГО выручка
© ЗАО «Гелиопарк девелопмент», 2008 г.
17
Предварительная концепция развития земельного участка, расположенног
вблизи пос. Мордвес Веневского района Тульской области
Наименование показателей
Прямые расходы номерного фонда
себестоимость комплексного питания
агентское вознаграждение
Прямые расходы по доп. услугам
главный ресторан
отдельно стоящий ресторан
лобби-бар
бар в ночном клубе
бар в оздоровительном комплексе
бар в развлекательном комплексе
банкеты
room service
мини-бар
кофе-брейк
рестораны, бары, банкеты (бонусы)
оздоровительные услуги (себестоимость)
оздоровительные услуги (бонусы)
развлекательные услуги (бонусы)
прочие расходы
Условно-постоянные расходы
НДС к оплате
2012 г.
(I год)*
1 705 665
702 359
1 003 305
1 566 639
253 178
249 380
36 168
128 598
31 565
85 223
76 384
25 574
21 920
52 952
341 721
79 397
78 020
33 492
73 067
3 226 287
705 290
2013 г.
2014 г.
2015 г.
2016 г.
2017 г.
2018 г.
1 943 983
810 851
1 133 131
1 835 100
295 070
274 555
42 153
157 370
39 854
102 529
104 052
29 805
25 547
64 537
399 593
90 912
89 336
34 629
85 157
3 387 601
481 814
2 112 006
876 072
1 235 934
1 993 872
321 840
293 063
45 977
171 648
43 469
117 156
109 645
32 509
27 865
68 409
429 295
103 250
101 460
35 402
92 883
3 556 981
542 985
2 292 782
945 788
1 346 994
2 170 198
350 760
312 804
50 109
187 072
51 020
133 488
115 573
35 430
30 369
72 513
462 135
116 742
114 718
36 237
101 229
3 734 830
610 739
2 461 304
1 009 439
1 451 865
2 340 543
377 931
332 261
53 990
201 563
54 972
150 082
121 857
38 175
32 721
76 864
492 567
131 841
129 555
37 092
109 071
3 921 572
673 857
2 626 247
1 071 299
1 554 948
2 504 478
404 912
351 466
57 845
215 953
58 896
167 496
128 518
40 900
35 057
81 476
522 853
143 468
140 981
37 799
116 858
4 117 650
732 859
2 773 109
1 124 864
1 648 245
2 656 983
429 206
372 554
61 315
228 910
62 430
184 647
135 579
43 354
37 161
86 365
551 576
152 076
149 440
38 501
123 869
4 323 533
783 206
ИТОГО операционных расходов
7 203 880
7 648 498
8 205 844
8 808 548
9 397 275
9 981 234
10 536 830
Операционная прибыль (EBITDA) к
распределению
1 817 735
2 676 745
3 016 581
3 392 993
3 743 650
4 071 439
4 351 142
Доля прибыли УК (25%)
Доля прибыли собственника (75%)
РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ ПРОДАЖ (ROS)
454 434
669 186
754 145
848 248
935 913
1 017 860
1 087 785
1 363 301
2 007 559
2 262 436
2 544 745
2 807 738
3 053 579
3 263 356
24%
31%
32%
33%
34%
34%
34%
* - Расчетный период запуска гостиничного комплекса в эксплуатацию – январь 2012 г.
© ЗАО «Гелиопарк девелопмент», 2008 г.
18
Документ
Категория
Другие
Просмотров
65
Размер файла
813 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа