close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ГК 2 гл33 комм Танага 2006

код для вставкиСкачать

РЕНТА И ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ
КОММЕНТАРИЙ К ГЛАВЕ 33 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(постатейный)
А.Н. ТАНАГА
Танага Андрей Николаевич, практикующий юрист с большим опытом работы в области защиты права собственности, кандидат юридических наук. Автор публикаций в журналах "Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", "Российская юстиция", "Хозяйство и право", монографии "Принцип свободы договора в гражданском праве России". Провел несколько сотен судебных дел в арбитражных судах и судах общей юрисдикции.
ВВЕДЕНИЕ
Комментируемая в настоящем издании глава 33 Гражданского кодекса РФ направлена на регулирование отношений ренты и пожизненного содержания с иждивением. Данный институт представляет собой новеллу российского гражданского права, имеющую ряд принципиальных отличий от смежных правовых явлений.
Большая часть норм о ренте и пожизненном содержании с иждивением вступила в силу с 1 марта 1996 г. (исключение составляют лишь правила о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Первое десятилетие "работы" данного института выявило достоинства и недостатки законодательных конструкций. Несмотря на некую искусственность предложенной в Кодексе структуры рентного обязательства, следует отметить, что в целом она оказалась весьма жизнеспособной. Серьезным пороком практического характера следует назвать лишь уязвимость в плане возможности признания договора недействительным. Большинство споров, касающихся ренты и пожизненного содержания с иждивением, возникает именно с целью возврата имущества, переданного под выплату ренты в процессе заключения договора. Но эту проблему нельзя назвать лишь "рентной" - она относима к любому гражданско-правовому договору. Более того, причинами чаще являются недобросовестность субъектов, низкий уровень правовой культуры вообще и договорной в частности.
В таких условиях грамотная реализация норм, обращение к квалифицированным специалистам позволят избежать ряда ошибок, избрать подходящий вариант условий договора, обрести уверенность в стабильности возникших в силу заключенного договора правоотношений.
Рентное обязательство является одной из самых сложных гражданско-правовых конструкций.
26 января 1996 года N 14-ФЗ
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Принят
Государственной Думой
22 декабря 1995 года
ЧАСТЬ ВТОРАЯ
Глава 33. РЕНТА И ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ
Комментарий к главе 33
Глава 33 ГК РФ посвящена регулированию относительно нового для отечественного гражданского права явления - ренты и пожизненного содержания с иждивением. В настоящее время это самостоятельный институт гражданского права, не являющийся разновидностью традиционных институтов.
§ 1. Общие положения о ренте и пожизненном
содержании с иждивением
Статья 583. Договор ренты
Комментарий к статье 583
1. Пунктом 1 комментируемой статьи закреплено легальное определение договора ренты, представляющего собой соглашение, по которому получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Из данного определения следует, что договор ренты является реальным, односторонне обязывающим, возмездным.
Реальным договор ренты является в силу того, что получатель ренты в соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ передает (а не обязуется передать) плательщику ренты в собственность имущество. Без передачи получателем ренты в собственность плательщика ренты имущества договор не будет считаться заключенным (подробнее см. комментарий к ст. 584 ГК РФ). Соответственно, права и обязанности по любому договору ренты могут возникнуть лишь при сложном юридическом составе, во всяком случае включающем следующие элементы: согласование сторонами существенных условий в едином документе, нотариальное удостоверение договора, передачу получателем ренты имущества в собственность плательщика ренты. Если под выплату ренты при заключении договора передается недвижимое имущество, то дополнительно требуется также государственная регистрация договора (см. комментарий к ст. 584 Кодекса). Лишь одновременное наличие перечисленных условий приводит к признанию договора ренты заключенным и возникновению прав и обязанностей сторон. Сами же перечисленные действия, совершаемые в процессе заключения договора, подчиняются принципу свободы договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ), и их совершение зависит лишь от воли каждой стороны.
Примечательно, что имущество при заключении договора ренты передается именно в собственность плательщика ренты. Последний приобретает право собственности на основании общей нормы п. 2 ст. 218 ГК РФ и специальной нормы, закрепленной в п. 1 комментируемой статьи. При этом момент перехода права собственности определяется по правилам ст. 223 ГК РФ. В частности, право собственности на движимое имущество возникает у плательщика ренты, по общему правилу с момента передачи имущества (п. 1 ст. 223). На недвижимое имущество такое право возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551).
Односторонне обязывающий характер состоит в том, что после заключения договора ренты обязанной стороной будет лишь плательщик ренты. Содержанием его обязанности является периодическая выплата получателю ренты определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме. У получателя ренты обязанности по договору ренты отсутствуют. Его действия по передаче имущества в собственность плательщика ренты основаны на принципе свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и совершаются в процессе заключения реального договора ренты (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
2. Пункт 2 комментируемой статьи закрепляет классификацию видов ренты, представленную постоянной рентой, по которой плательщик ренты обязуется выплачивать ренту бессрочно, и пожизненной рентой, содержащей обязанность выплаты ренты в течение срока жизни получателя ренты. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением.
Статья 584. Форма договора ренты
Комментарий к статье 584
1. Данная статья устанавливает требования к форме любого договора ренты: он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В настоящее время в редчайших случаях законодательством закрепляется необходимость нотариального удостоверения договора. Следует помнить, что такое требование может быть предусмотрено исключительно федеральным законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Нотариальное удостоверение договоров ренты осуществляется в соответствии с нормами главы Х Основ законодательства РФ о нотариате (ст. ст. 53 - 56). При этом имеется ряд особенностей.
Нотариальные действия в России вправе совершать не только нотариусы, но и должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий при отсутствии в соответствующем населенном пункте нотариуса (ч. 4 ст. 1 Основ). Статья 37 Основ содержит перечень нотариальных действий, на совершение которых уполномочены такие должностные лица. Из категории нотариальных действий "удостоверение сделок" они вправе совершать лишь удостоверение односторонних сделок (завещаний и доверенностей). Потому следует сделать однозначный вывод о том, что на территории Российской Федерации удостоверять договоры ренты вправе лишь нотариусы.
Проект договора может быть составлен как сторонами сделки, так и самим нотариусом. В первом случае нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 54 Основ). Как правило, действуя в соответствии со ст. 15 Основ, нотариус сам составляет проекты договоров ренты.
Договоры ренты имущества, подлежащие регистрации, могут быть удостоверены лишь при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество (ст. 55 Основ).
Важное значение для действительности договора имеет место совершения нотариального действия. Договоры ренты, в которых под выплату ренты отчуждается движимое имущество, могут быть удостоверены любым нотариусом. Удостоверение договоров ренты, при заключении которых под выплату ренты передается недвижимое имущество, напротив, производится лишь по месту нахождения такого имущества (ст. 56 Основ). Кроме того, нотариус должен проверить при этом документы, необходимые для совершения сделок в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 11 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации: утв. Приказом Минюста России от 15 марта 2000 г. N 91 // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2000. N 4).
С момента удостоверения нотариусом договор ренты, не предусматривающий отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты, считается заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Соответственно, отсутствие нотариального удостоверения должно влечь признание договора незаключенным. Но пункт 1 ст. 165 ГК РФ называет такие договоры недействительными (ничтожными).
2. Если же договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то он подлежит также обязательной государственной регистрации. Таким образом, должен быть соблюден алгоритм: нотариальное удостоверение договора, а затем его государственная регистрация. Такой договор будет считаться заключенным именно с момента его регистрации в органах Федеральной регистрационной службы.
Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов (Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О // Вестник Конституционного Суда РФ. 2002. N 1).
Законодатель при формулировании ст. 584 ГК РФ допустил логическую ошибку: содержание статьи оказалось шире, чем ее название. В статье говорится о форме договора и о его государственной регистрации. В заглавии статьи упомянута лишь форма договора. Требование государственной регистрации не является элементом формы договора. Потому правильнее было бы назвать ст. 584 ГК РФ "Форма и государственная регистрация договора ренты".
Осуществляется государственная регистрация в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (см. комментарий к ст. 586 Кодекса) и Методическими рекомендациями по регистрации (см. комментарий к ст. 604 Кодекса).
См. также п. 3 комментария к ст. 596 ГК РФ.
Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты
Комментарий к статье 585
1. Договор ренты является реальным и возмездным - в процессе его заключения в силу требования п. 1 ст. 583 ГК РФ получателем ренты в собственность плательщика ренты передается определенное имущество (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату или бесплатно. Последний вариант не порочит правила о том, что договор ренты всегда является возмездным, поскольку, получив в собственность имущество, плательщик ренты обязуется выплачивать ренту. Естественно, при передаче имущества за плату подлежащая оплате сумма будет меньше (как правило, существенно) рыночной цены имущества. Иначе теряется смысл использования договора ренты - достаточно будет заключения договора купли-продажи. Каких-либо ограничений Кодекс не содержит, потому размер платы за отчуждаемое имущество определяется исключительно по соглашению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
2. Пункт 2 ст. 585 Кодекса говорит о правовом регулировании отношений, возникающих при отчуждении имущества под выплату ренты. Эта норма позволяет правильно квалифицировать такие отношения. Так, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ); при бесплатной передаче - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ). Это сделано лишь во избежание дублирования норм, соблюдая принцип нормативной экономии. Договор ренты от этого не становится разновидностью двух названных традиционных договоров и не приобретает смешанного характера. Свидетельством тому служит специальное указание: нормы гл. гл. 30 и 32 Кодекса применяются к соответствующим отношениям сторон в процессе заключения договора ренты постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты.
Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества
Комментарий к статье 586
1. Под выплату ренты может быть передано любое имущество. Исключение составляет лишь пожизненное содержание с иждивением, под которое отчуждается исключительно недвижимое имущество. Практика свидетельствует, что в большинстве случаев именно недвижимое имущество отчуждается под выплату ренты во всех видах данного договора.
В соответствии с п. 1 комментируемой статьи рента обременяет только недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. В отношении движимого имущества такой переход обязательств плательщика ренты не предусмотрен.
Не случайно законодатель выделил в ст. 586 ГК РФ лишь недвижимое имущество. Во-первых, оно всегда является дорогостоящим и нередко служит удовлетворению одной из важнейших потребностей человека - потребности в жилье. Во-вторых, все вещные права на недвижимое имущество подлежат учету и регистрации - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Правила ведения данного Реестра утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 в ред. от 12 ноября 2004 г. // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963; 1999. N 52. Ст. 6416; 2002. N 41. Ст. 3893; 2003. N 37. Ст. 3584; 2004. N 47. Ст. 4652).
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него (п. 1 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Пункт 1 ст. 1 названного Закона определяет обременения как установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.
Пункт 6 ст. 12 Закона определяет содержание Реестра и устанавливает, что в подраздел III Реестра вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество. В записях об ограничениях (обременениях) права указываются содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.
2. В процессе заключения договора ренты плательщик ренты получает в собственность имущество от получателя ренты, которое обременяется рентой. Плательщик ренты, будучи собственником этого имущества, вправе распорядиться им по своему усмотрению (п. п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ), в том числе передать в собственность другого лица.
Поверхностный взгляд может привести к ошибочному мнению о том, что, по общему правилу, согласия получателя ренты на отчуждение недвижимого имущества не требуется, т.к. он в любом случае на основании нормы п. 1 комментируемой статьи станет кредитором в рентном обязательстве по отношению к приобретателю имущества. Исключением может выглядеть распоряжение недвижимым имуществом, полученным плательщиком ренты в собственность в процессе заключения договора пожизненного содержания с иждивением (см. ст. 604 Кодекса и комментарий к ней). В последнем случае законодатель прямо указал, что распоряжение или обременение этого имущества по любому правовому основанию может быть совершено плательщиком ренты исключительно после получения согласия получателя ренты.
Системное толкование общих и специальных норм приводит к обратному выводу: законодатель лишь в силу особой социальной ценности отношений, возникающих из договора пожизненного содержания с иждивением, "напомнил" в ст. 604 Кодекса об общем правиле, которое при неизменности нормы общего характера не может быть изменено никакой специальной нормой и тем более условиями договора. Такое общее правило закреплено в императивной (!) норме п. 1 ст. 391 ГК РФ: перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Соответственно, если в силу п. 1 комментируемой статьи отчуждение недвижимого имущества, полученного при заключении договора ренты, влечет перевод рентного долга (и лишь его в силу односторонне обязывающего характера договора) на приобретателя имущества, то должны быть соблюдены правила о переводе долга.
Рассматриваемые правила позволяют квалифицировать право плательщика ренты на полученное недвижимое имущество как ограниченное вещное право. Налицо явная идентичность его по содержанию, в частности, с правом хозяйственного ведения. Но это сходство ограничивается лишь содержанием. Не исключено, что наукой, а в дальнейшем и законодательством, будет выработан новый вид ограниченного вещного права на недвижимость, возникающего в процессе заключения договора ренты и прекращающегося в момент "положительного" прекращения рентного обязательства. Сегодня плательщик ренты приобретает именно право собственности, но существенно ограниченное в силу характера длящегося рентного обязательства.
Независимо от разновидности договора ренты в результате передачи плательщиком ренты имущества в собственность другого лица возникают единые правовые последствия: во-первых, переход права собственности на имущество влечет переход обязательств по договору ренты к приобретателю имущества; во-вторых, первоначальный плательщик ренты несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность (ст. 399 Кодекса) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Последнее правило действует, если Гражданским кодексом РФ, другим федеральным законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.
Следует отметить, что первоначальный плательщик ренты ни при каких условиях не освобождается от ответственности за исполнение обязательства новым должником, неся либо субсидиарную, либо солидарную с ним ответственность.
Кредитору (получателю ренты) всегда выгоднее наличие солидарных должников при отчуждении имущества, переданного плательщику ренты при заключении договора. Потому можно рекомендовать включение в договор ренты при первоначальном согласовании его условий правила о возникновении солидарной ответственности в рассматриваемом случае. Если стороны включили в договор такое условие, то у получателя ренты возникает право требовать исполнения обязательства как одновременно от первоначального и нового плательщиков ренты, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (п. 1 ст. 323 ГК РФ). Не получив полного удовлетворения своих требований от одного из таких должников, получатель ренты вправе требовать недополученное от другого должника. При этом солидарный долг существует до момента полного исполнения обязательства перед кредитором - получателем ренты (п. 2 ст. 323 Кодекса).
При отсутствии в договоре рассмотренного в предыдущем абзаце условия ответственность первоначального плательщика ренты будет субсидиарной. Соответственно, при нарушении условий договора новым плательщиком получатель ренты вправе предъявить требование именно к этому нарушителю обязательства. Право обращения с требованием к первоначальному плательщику ренты возникает лишь при условии отказа основного должника (нового плательщика ренты) удовлетворить заявленное требование или неполучения в разумный срок ответа от него (п. 1 ст. 399 ГК РФ). Порядок предварительного обращения к основному должнику считается соблюденным, что дает возможность предъявления требования к субсидиарному должнику, в частности при доказанности предъявления получателем ренты письменного требования и получения на него отказа или неполучения ответа в разумный срок (п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ" // Вестник ВАС РФ. 1996. N 9. С. 5).
При этом первоначальный плательщик ренты (субсидиарный должник) до удовлетворения требования получателя ренты обязан предупредить об этом нового плательщика ренты (основного должника). Если к субсидиарному должнику предъявлен иск, то основной должник должен быть привлечен к участию в деле. Такая обязанность также возлагается на первоначального плательщика ренты (п. 3 ст. 399 ГК РФ). Это требование оправдано тем, что, выбыв из рентного обязательства, первоначальный плательщик ренты может не знать об обстоятельствах спора. В частности, невнесение рентных платежей может быть обусловлено и недобросовестным поведением получателя ренты, например, отказывающегося от принятия платежей, умышленно создавая ситуацию существенного нарушения условий договора с целью возврата имущества на основании ст. 599 ГК РФ. В этом случае участие сторон договора в споре будет способствовать лишь всестороннему исследованию материалов дела и принятию правильного решения судом.
Кроме того, у субсидиарного должника, исполнившего требование кредитора, возникает право регресса к основному должнику. Если последний не был предварительно извещен первоначальным плательщиком ренты, то налицо невозможность выдвижения им возражений, которые он имел против требований получателя ренты. В таком случае плательщик ренты приобретает право использовать возражения, имевшиеся против требований получателя ренты, в ответ на регрессное требование первоначального плательщика ренты (п. 3 ст. 399 ГК РФ).
С другой стороны, плательщик ренты может уклоняться от получения письменного требования получателя ренты. Последнему в этом случае можно рекомендовать использование передачи соответствующего заявления нотариусом под расписку или по почте с обратным уведомлением. В этом случае кредитору по его просьбе нотариус выдает свидетельство о передаче заявления (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).
Статья 587. Обеспечение выплаты ренты
Комментарий к статье 587
1. Нормы комментируемой статьи направлены на защиту интересов получателя ренты и закрепляют правила об обеспечении выплаты ренты. В частности, при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Статья 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" называет залог видом ограничения (обременения) регистрируемого права собственности на имущество. Пункты 2 и 3 ст. 334 ГК РФ устанавливают, что залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке (см. главу II).
Залог может возникнуть в силу договора или на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. При заключении договора ренты в отношении недвижимого имущества ипотека возникает на основании закона (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Пункт 2 ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорит, что к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании Федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Пункт 1 ст. 11 данного Закона разъясняет, что государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона (в данном случае - договора ренты), является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. В отношении жилых помещений, которые чаще всего передаются под выплату ренты, дополнительно действует Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденная Приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290 с изменениями от 7 февраля 2003 г. // БНА ФОИВ. 2000. N 48; 2003. N 17.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (п. 2 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
2. Сложнее осуществлять контроль за имуществом, не относимым к недвижимому. Оно выбывает из собственности плательщика ренты без перехода рентных обязательств к приобретателю, т.к. обратное правило установлено лишь в отношении отчуждения недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Это обусловлено невозможностью реального контроля за соблюдением подобного правила в отношении движимого имущества - в связи с отсутствием государственной регистрации прав на такое имущество. Потому получатель ренты рискует в таких случаях необеспеченностью своих прав.
Законодатель предложил наиболее действенный механизм обеспечения интересов получателя ренты. В частности, предусмотрено, что при передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества существенным условием договора ренты является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств одним из предусмотренных законодательством способов, либо не поименованным правовыми актами способом (ст. 329 ГК РФ), либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (подп. 2 п. 2 ст. 929, ст. 932 ГК РФ). Таким образом, в целях обеспечения выплаты ренты может быть использован любой способ обеспечения исполнения обязательств или страхование риска гражданско-правовой ответственности. Стороны вправе одновременно использовать оба средства.
Если стороны включили в договор ренты последнее условие, правовым последствием добровольного принятия на себя плательщиком ренты обязательства заключить договор страхования (п. 1 ст. 421 ГК РФ) будет возникновение у него соответствующей обязанности и возникновение у получателя ренты права требовать понуждения плательщика ренты к заключению такого договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ). По договору страхования плательщик ренты будет страхователем, а получатель ренты - выгодоприобретателем (п. 3 ст. 932 ГК РФ). При этом может быть застрахован лишь риск ответственности самого страхователя (плательщика ренты). При несоблюдении данного правила соответствующий договор страхования считается ничтожным (п. 2 ст. 932 ГК РФ).
Пункт 3 комментируемой статьи закрепляет дополнительные средства защиты прав и интересов получателя ренты в случае невыполнения плательщиком ренты обязанностей по обеспечению выплаты ренты при передаче ему движимого имущества. В этих случаях, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
3. При заключении договора постоянной ренты и невыполнении обязанностей, предусмотренных комментируемой статьей, независимо от вида переданного под выплату ренты имущества у получателя ренты возникает право требования выкупа ренты (ст. 593 ГК РФ).
Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты
Комментарий к статье 588
В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ рента может состоять из периодических выплат получателю ренты определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Нельзя признать ответственность, названную комментируемой статьей, универсальной, т.е. применимой к любым видам договора ренты. Статья 395 ГК РФ устанавливает ответственность за нарушение сугубо денежных обязательств. К иным обязательствам она не может быть применена. Поэтому ст. 588 подлежит применению лишь в случае просрочки выплаты ренты, предусмотренной в виде денежного обязательства.
Соответственно, учитывая сферу действия комментируемой статьи, ограниченную лишь денежными обязательствами, получателю ренты при предоставлении ренты в иной форме целесообразно позаботиться о включении в договор условий об ответственности плательщика ренты в случае просрочки выплаты. В противном случае кредитор сможет потребовать лишь применения санкции общего характера - возмещения убытков (ст. 15, 393 ГК РФ), что представляется весьма проблематичным в данном случае.
§ 2. Постоянная рента
Статья 589. Получатель постоянной ренты
Комментарий к статье 589
1. Кодекс предъявляет особые требования лишь к личности получателя постоянной ренты, в качестве которого могут выступать лишь граждане или некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При этом непротиворечие закону является универсальным требованием, применимым как к гражданам, так и к некоммерческим организациям. Соответствие целям деятельности - специфическое требование, применимое в данном случае лишь к некоммерческим организациям. Оно вытекает из присущей всем без исключения некоммерческим организациям специальной правоспособности (абз. 1 п. 1 ст. 49 ГК РФ): такие юридические лица могут иметь гражданские права, лишь соответствующие целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
Каких-либо условий, ограничивающих круг потенциальных плательщиков постоянной ренты, действующее законодательство не содержит. Потому им может стать любой субъект гражданско-правовых отношений.
2. По любому договору ренты возникает обязательственное правоотношение одностороннего характера, управомоченной стороной которого является получатель ренты, а обязанной - плательщик ренты.
Особенностью постоянной ренты является отсутствие связи прав получателя ренты с его личностью. Поэтому именно в рассматриваемой разновидности ренты в отношении прав требования, принадлежащих получателям ренты, возможно правопреемство.
Такие права могут передаваться гражданам или некоммерческим организациям путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.
Таким образом, право требования, принадлежащее получателю ренты, может быть передано или перейти к другому лицу на основании как универсального (общего), так и сингулярного (частного) правопреемства. При этом закреплены ограничения двоякого рода.
Во-первых, ограничен круг юридических фактов, служащих основанием перехода прав получателя ренты к третьему лицу: цессия, наследование и реорганизация юридического лица.
В частности, передача такого права самим получателем ренты может осуществляться лишь посредством уступки требования (цессии). Последняя практически всегда облекается в форму договора купли-продажи - при возмездном приобретении права требования (см. п. 4 ст. 454 ГК РФ) - или дарения - при безвозмездной передаче права (п. 1 ст. 572 ГК РФ), где в роли цедента выступает продавец или даритель, а цессионария - покупатель или одаряемый.
Согласие плательщика ренты на совершение цессии не требуется (п. 2 ст. 382 ГК РФ), но в силу указанной диспозитивной нормы следует признать, что в договоре постоянной ренты может быть предусмотрено условие о необходимости получения предварительного согласия плательщика ренты на уступку требования получателем ренты. При отсутствии такого условия должника следует лишь известить о состоявшейся уступке (п. 3 ст. 382 ГК РФ).
Универсальное правопреемство в отношении прав получателя ренты возможно лишь в результате наследования или реорганизации некоммерческой организации.
Наследование служит основанием перехода прав получателя ренты - гражданина. При наследовании в состав наследства входят имущественные права, не имеющие неразрывной связи с личностью наследодателя (ст. 1112 ГК РФ). В целом же наследование имущественных прав подчиняется общему режиму наследования имущества.
Реорганизация может служить основанием перехода прав получателя ренты - юридического лица, в данном случае - некоммерческой организации. Реорганизация может осуществляться в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования юридического лица (п. 1 ст. 57 ГК РФ). Переход прав получателя ренты при слиянии, присоединении, преобразовании (п. п. 1, 2, 5 ст. 58 ГК РФ) отражается в передаточном акте, а при выделении и разделении (п. п. 3 и 4 ст. 58 ГК РФ) - в разделительном балансе.
Во-вторых, ограничен круг потенциальных получателей ренты: в любом случае он должен соответствовать требованиям, закрепленным в п. 1 комментируемой статьи. Соответственно, новым может стать лишь также гражданин либо некоммерческая организация, если это не противоречит закону и соответствует целям ее деятельности.
Правовые последствия такого ограничения проявляются в том, что сделка по уступке прав получателя ренты лицу, не входящему в названный перечень (например, коммерческой организации), является ничтожной как противоречащая федеральному закону - в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Не исключена ситуация, когда обязательственные права, вытекающие из договора постоянной ренты, получит некоммерческая организация, но это будет противоречить целям деятельности этой организации, ограниченным в уставе. В последнем случае налицо состав оспоримой сделки, которая может быть признана недействительной лишь судом и лишь по иску этой организации, ее учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица; при доказанности факта, что первоначальный получатель ренты знал или заведомо должен был знать о незаконности сделки (см. ст. 173 ГК РФ).
Статья 590. Форма и размер постоянной ренты
Комментарий к статье 590
1. Комментируемая статья позволяет провести четкую границу постоянной и пожизненной ренты (особенно - пожизненного содержания с иждивением) по их содержанию (ср. со ст. ст. 597 и 602 Кодекса). В договоре постоянной ренты должен быть указан размер такой ренты в виде денежной суммы. Исходя из положений п. 2 ст. 432 Кодекса, данное условие следует признать существенным для договора постоянной ренты. Конкретное содержание ренты, предоставляемое в пределах указанной в договоре суммы, может быть различным: по общему правилу, постоянная рента должна выплачиваться в деньгах, но договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг.
Каких-либо минимальных или максимальных размеров постоянной ренты, в отличие от пожизненной, законодатель не закрепляет. Поэтому стороны вправе установить любой размер, не допуская, конечно, исключения рентных платежей вообще.
2. Пункт 2 ст. 590 Кодекса закрепляет диспозитивную норму об индексации размера постоянной ренты, который увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Эта норма направлена на реализацию компенсационной функции гражданского права. Поэтому данное средство индексации должно служить способом компенсации инфляционных потерь получателя постоянной ренты. Но назвать его эффективным сегодня нельзя. Дело в том, что в соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 января 2001 г. по настоящее время исходя из базовой суммы, равной 100 рублям. При этом минимальный размер оплаты труда, предусмотренный ст. 1 названного Закона, применяется с ноября 2002 г. исключительно для регулирования оплаты труда, а также для определения размеров пособий по временной нетрудоспособности. Он увеличился за это время в 5,5 раз: с 1 января 2001 г. - 200 руб., с 1 июля 2001 г. - 300 руб., с 1 мая 2002 г. - 450 руб., с 1 октября 2003 г. - 600 руб.; 1 января 2005 г. - 720 руб.; с 1 сентября 2005 г. - 800 руб.; с 1 мая 2006 г. - 1100 руб. В то же время базовая сумма минимального размера оплаты труда, как говорилось выше, за последние 5 лет не изменялась вообще и составляет 100 руб. Соответственно, ни о какой компенсации инфляционных потерь при таком методе индексации не может идти речи.
Из изложенной проблемы видится, как минимум, два выхода. Во-первых, сам собой напрашивается вывод о необходимости внесения изменений в нормы действующего законодательства. Необходимо уравнение категории "минимальный размер оплаты труда" для трудовых и гражданских правоотношений. Тем более, что данная тенденция наблюдается, в частности, в отношении административных штрафов, сумма которых предположительно будет исчисляться исходя из МРОТ. В Государственную Думу Федерального Собрания РФ внесен и включен в программу законопроектной деятельности на апрель 2006 г. проект Федерального закона N 2294734, согласно которому для исчисления административных штрафов предполагается использовать половинный МРОТ. Во-вторых, стороны сами вправе воспользоваться диспозитивным характером комментируемой нормы и предусмотреть в договоре более эффективное средство компенсации инфляционных потерь. Естественно, инициатива при этом должна исходить от получателя ренты, в конечном счете заинтересованного в закреплении такого условия.
В настоящее время осуществляется переход к новой системе исчисления минимального размера оплаты труда. В частности, в соответствии со ст. 133 Трудового кодекса РФ минимальный размер оплаты труда устанавливается одновременно на всей территории Российской Федерации федеральным законом и не может быть ниже размера прожиточного минимума трудоспособного человека. Но статья 421 Трудового кодекса РФ установила, что порядок и сроки введения размера минимальной заработной платы, предусмотренной ч. 1 ст. 133 ТК РФ, устанавливаются федеральным законом. В настоящее время такой закон не принят и можно признать лишь декларацией объявленный поэтапный переход к данной системе. Потому не вызывают сомнений выводы Верховного Суда РФ о том, что, во-первых, действующий Федеральный закон "О минимальном размере оплаты труда" никоим образом не связывает минимальный размер оплаты труда с прожиточным минимумом (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 ноября 2004 г. по делу N 16Г0426) и, во-вторых, ст. 133 ТК РФ не вступила в силу в связи с отсутствием предусмотренного ст. 421 ТК РФ Федерального закона (см. Определение Военной коллегии Верховного Суда РФ от 10 августа 2004 г. по делу N 5064/97 // Право в Вооруженных Силах. 2005. N 1).
Очевидная неэффективность такого способа индексации говорит о необходимости закрепления в договоре иных способов. Контрагенты вправе как изменить такой порядок, так и вообще исключить возможность какой-либо индексации по договору постоянной ренты. При этом можно, в частности, избрать в качестве справедливого критерия увеличения размера ренты повышение прожиточного минимума, коэффициент-дефлятор (см. комментарий к ст. 597) и др.
Статья 591. Сроки выплаты постоянной ренты
Комментарий к статье 591
Комментируемая статья закрепляет периодичность выплаты постоянной ренты, которая, по общему правилу, осуществляется по окончании каждого календарного квартала. В этом случае подлежит применению п. 2 ст. 192 Кодекса, в соответствии с которым к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. Следовательно, в соответствии с общим правилом, если договор постоянной ренты будет заключен, например, 15 февраля, то сроком исполнения обязанности по первой выплате ренты будет 1 апреля того же года.
Сторонам договора постоянной ренты, в силу диспозитивности комментируемой нормы, предоставлена возможность изменить названную периодичность. При этом отсутствуют какие-либо ограничения, т.е. сроки выплаты можно как сократить (предусмотрев, например, ежемесячную выплату ренты), так и увеличить (например, закрепив обязанность выплаты ренты каждые полгода).
Статья 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты
Комментарий к статье 592
1. Договор постоянной ренты является бессрочным. Конечно, бесконечно длящихся обязательств быть не может, поэтому законодатель справедливо закрепил основания досрочного одностороннего отказа от исполнения договора постоянной ренты.
Правовым последствием выкупа ренты является прекращение соответствующего обязательства. Соответственно, невозможна квалификация выкупа ренты в качестве отступного или новации, т.к. в силу императивных норм, закрепленных в ст. 409 и в п. 1 ст. 414 ГК РФ, эти явления по правовой природе относятся к договорам.
Выкуп ренты по инициативе плательщика ренты является односторонней сделкой, в результате которой осуществляется исполнение альтернативного обязательства (ст. 320 ГК РФ).
Право выкупа постоянной ренты безусловно предоставлено законом ее плательщику. Поэтому условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно, не влияет на действительность оставшейся части договора (ст. 180, п. 3 ст. 592 Кодекса).
По общему правилу, право на выкуп постоянной ренты не ограничивается сроком, с которого оно может быть использовано плательщиком ренты. Это возможно в любой момент после заключения договора. В интересах получателя ренты целесообразно воспользоваться предоставленным п. 3 комментируемой статьи правомочием сторон предусмотреть в договоре, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.
2. Отказ от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. Такой отказ должен быть совершен в простой письменной форме.
При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Законодателем употреблен термин "иной порядок выкупа", а не "иные сроки", "иной момент прекращения обязательства"; это приводит к выводу о возможности выкупа, осуществляемого по соглашению сторон в форме отступного или новации. В этом случае правовым последствием выкупа также будет прекращение рентного обязательства, но нормы ст. 592 ГК РФ на него не будут распространяться.
Статья 593. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты
Комментарий к статье 593
1. Плательщик постоянной ренты обладает безусловным правом выкупа ренты (ст. 592 ГК РФ). Получателю такой ренты также предоставлено право требования выкупа ренты. Но использование такого права поставлено в зависимость от наступления обстоятельств, прямо указанных в абз. 2 - 5 ст. 593 ГК РФ, а также в других случаях, предусмотренных договором ренты. Другие источники не могут устанавливать основания возникновения права требования получателем ренты ее выкупа.
2. К закрепленным законом обстоятельствам, влекущим возникновение права требования получателем постоянной ренты выкупа такой ренты, относятся следующие обстоятельства.
Во-первых, допущенное плательщиком ренты нарушение договора в виде просрочки ее выплаты более чем на один год. Это правило диспозитивно, потому в договоре может быть предусмотрено любое отличное правило (указан больший или меньший период просрочки). Кроме того, диспозитивность предоставляет сторонам возможность прямо указать в договоре о неприменении данного основания к конкретному договору ренты, что вытекает из права контрагентов исключить применение диспозитивной нормы к своим отношениям (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Во-вторых, нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ). Это правило императивно и подлежит применению к любому договору постоянной ренты - стороны не имеют права изменять или отменять его.
В-третьих, признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором. Неплатежеспособностью признается состояние, при котором стоимость активов субъекта становится меньше его кредиторской задолженности (см. Приказ Минэкономики России от 1 октября 1997 г. N 118 "Об утверждении Методических рекомендаций по реформе предприятий (организаций)" // Экономика и жизнь. 1997. N 49-52; 1998. N 2). Не случайно законодатель употребил в данном случае термин "неплатежеспособность". Для заявления получателем ренты требования о выкупе ренты ее плательщиком не требуется признания последнего несостоятельным (банкротом) - достаточно лишь достижения им состояния неплатежеспособности или возникновения иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором. Например, получатель ренты может узнать о крупном денежном долге плательщика ренты, наличие которого очевидно будет свидетельствовать о невозможности надлежащего исполнения договора ренты. Изменить или отменить рассмотренное правило стороны не имеют права.
В-четвертых, поступление в общую собственность или раздел между несколькими лицами недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Это императивное правило касается лишь переданного под выплату ренты недвижимого имущества. Пункт 1 ст. 586 устанавливает, что обязательства по договору ренты возлагаются на собственника (прежнего) имущества, переданного под ее выплату. Положение получателя ренты существенно ухудшается в результате возникновения множественности лиц на стороне плательщика ренты. Например, это может затруднить использование им некоторых прав. В силу того, что рентные обязательства не имеют предпринимательского характера, в данном случае возникнет долевая обязанность содолжников - плательщиков ренты (ст. 321 ГК РФ). Получатель ренты при этом фактически утратит право заявлять названные выше требования, если хотя бы один из должников будет надлежаще исполнять свои обязательства.
Перечень предусмотренных законом обстоятельств, предоставляющих получателю ренты право требования ее выкупа, является исчерпывающим.
3. Договором ренты могут предусматриваться также иные обстоятельства, служащие основанием заявления получателем ренты требования о ее выкупе. В качестве таковых могут быть названы, например, продажа плательщиком ренты имущества, переданного под ее выплату; переезд плательщика ренты в другую местность и прочие.
Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты
Комментарий к статье 594
1. Комментируемая статья закрепляет правила о выкупной цене постоянной ренты, независимо от того, по чьей инициативе - плательщика или получателя ренты - осуществляется выкуп. Статьей презюмируется использование при этом цены, определенной сторонами в договоре постоянной ренты в виде твердой денежной суммы.
При формулировании такого договорного условия целесообразно предусмотреть в договоре принцип расчета выкупной цены, которая должна в первую очередь зависеть от стоимости переданного под выплату ренты имущества; платности или бесплатности передачи его (названные два условия могут быть изначально заложены в договор, т.к. они известны на момент его заключения); срока, в течение которого плательщик выплачивал ренту, и др.
При этом следует учитывать, что определение выкупной цены ренты в договоре производится на основании принципа свободы договора. Никаких нормативов, минимальных или максимальных пределов и прочих ограничений действующее законодательство не содержит. Кроме того, определяя по взаимному согласию выкупную цену ренты, стороны не привязаны к методикам, закрепленным в п. 2 и п. 3 комментируемой статьи.
2. Пункты 2 и 3 комментируемой статьи закрепляют правила определения выкупной цены при отсутствии соответствующего условия в договоре постоянной ренты. При этом различаются случаи, когда имущество было передано под выплату ренты за плату (п. 2) и бесплатно (п. 3).
При передаче имущества за плату выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
Если имущество передавалось бесплатно, выкупная цена включает в себя годовую сумму рентных платежей и цену переданного имущества. При этом используется цена имущества, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 Кодекса). Конечно, последняя норма комментируемой статьи должна стимулировать плательщика ренты к проявлению заботы о включении в договор выкупной цены в твердой денежной сумме. В противном случае ему, по сути, придется помимо выплаченных рентных платежей уплатить сумму годовой ренты и полную стоимость полученного под выплату ренты имущества.
Статья 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты
Комментарий к статье 595
1. Для случаев передачи имущества под выплату постоянной ренты бесплатно в п. 1 ст. 595 ГК РФ закреплена норма, соответствующая общему правилу, закрепленному в ст. 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник. В договоре постоянной ренты таковым является плательщик ренты. Изложенное правило не может быть изменено сторонами в силу императивности закрепившей его нормы.
Риск плательщика ренты при этом заключается в следующем. Правовым последствием случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно в собственность плательщика постоянной ренты, будет сохранение рентного обязательства в неизменном виде. В числе прочих незыблемым окажется и условие о минимальном сроке выплаты ренты без права осуществления выкупа ренты (см. п. 3 ст. 592 ГК РФ).
2. Если же имущество получено за плату, то плательщику постоянной ренты предоставлено право требования соответственно прекращения обязательства по выплате ренты (при случайной гибели имущества) либо изменения условий ее выплаты (при случайном повреждении имущества). В отличие от комментируемой нормы, в договоре пожизненной ренты обязательство по выплате ренты сохраняется во всех случаях (ср. со ст. 600 ГК РФ).
§ 3. Пожизненная рента
Статья 596. Получатель пожизненной ренты
Комментарий к статье 596
1. Получателем пожизненной ренты может быть лишь гражданин, передавший недвижимое или движимое имущество под выплату ренты, или другой, но указанный им, гражданин.
Плательщиком пожизненной ренты, как и постоянной, может выступать любой субъект гражданско-правовых отношений.
Договор заключается на период жизни получателя ренты. Соответственно, прекращается обязательство выплаты ренты смертью ее получателя. При этом используется довольно редкий в гражданском праве случай прекращения одностороннего (простого) обязательства смертью кредитора, т.к. исполнение предназначено лично для кредитора (п. 2 ст. 417 ГК РФ). Дополнительных доказательств для прекращения рентного правоотношения в таком случае не требуется. Поэтому для возникновения правовых последствий достаточно будет представления документов, свидетельствующих о факте смерти получателя ренты. Как правило, в качестве такового служит свидетельство о смерти, выдаваемое органами записи актов гражданского состояния.
2. Пункт 2 комментируемой статьи допускает заключение договора пожизненной ренты с множественностью лиц на стороне кредитора - получателя ренты (ст. 321 ГК РФ). Такая множественность является долевой - с презюмируемым равенством долей. Соответственно, в договоре может быть установлено иное (неравное) распределение долей. Для пожизненной ренты такое правило необходимо, т.к. договор может быть заключен, например, супругами, выступающими на стороне получателей ренты; либо в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности граждан и (или) юридических лиц.
Хотя рентное обязательство и имеет тесную связь с личностью получателя ренты, оно не прекращается в соответствующей части со смертью одного из получателей ренты. Право требования выплаты пожизненной ренты не включается также в наследственную массу (в отличие от постоянной ренты). Представляя собой по сути обязательственное право требования, оно в силу ст. 387 и п. 2 ст. 596 ГК РФ переходит к получателям ренты, пережившим умершего получателя, в порядке перехода прав кредитора к другому лицу на основании закона. Это правило может быть изменено или отменено договором.
При множественности лиц на стороне получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается смертью последнего из них.
3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен.
В практике неоднократно возникал вопрос о возможности признания заключенным и действительным договора пожизненной ренты, нотариально удостоверенного, но не зарегистрированного (в случае передачи под выплату ренты недвижимого имущества). Президиум Верховного Суда РФ ответил на данный вопрос отрицательно в силу следующих обстоятельств.
Если договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации (см. ст. 584 Кодекса), права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не порождает никаких юридических последствий. Следовательно, он не сможет считаться заключенным с момента его нотариального удостоверения (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2001 г. (по гражданским делам); утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г.).
Статья 597. Размер пожизненной ренты
Комментарий к статье 597
1. Пожизненная рента может быть определена лишь в денежной форме. Сумма ренты относится к существенным условиям договора пожизненной ренты и, соответственно, должна быть определена в договоре. Рента подлежит выплате по данному договору в течение жизни ее получателя.
2. Пункт 2 комментируемой статьи закрепляет нижний предел размера пожизненной ренты: он должен быть в расчете на месяц не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. В настоящее время (с 1 мая 2006 г.) минимальный размер оплаты труда составляет 1100 руб. (см. комментарий к ст. 590 ГК РФ). Но в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 19 июня 2000 г. (в ред. ФЗ от 26 ноября 2002 г.) "О минимальном размере оплаты труда" названный минимальный размер оплаты труда применяется исключительно для регулирования оплаты труда, а также для определения размеров пособий по временной нетрудоспособности. В соответствии с ч. 2 ст. 5 данного Закона исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям. Таким образом, минимальная сумма пожизненной ренты составляет в настоящее время 100 руб.
Как и в других случаях закрепления в законе минимальных сумм (то же касается и сроков), согласование сторонами меньшей суммы приведет к ничтожности соответствующего условия и применению закрепленного законом минимума. Хотя существование такой ситуации весьма сомнительно вследствие обязательного нотариального удостоверения любого договора ренты.
В случаях, предусмотренных статьей 318 ГК РФ, размер пожизненной ренты подлежит увеличению. Ранее (в соответствии с первоначальной редакцией ст. 318 ГК РФ) индексация производилась пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Федеральным законом от 26 ноября 2002 г. в ст. 318 ГК РФ внесены изменения, в соответствии с которыми с 29 ноября 2002 г. индексация производится с учетом уровня инфляции в порядке и случаях, которые предусмотрены законом.
Для индексации суммы ренты по договору пожизненной ренты в настоящее время необходимо использовать коэффициент-дефлятор, устанавливаемый законом соответственно индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги). Например, в 2003 году он был равен 1 (ст. 7.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 104-ФЗ в ред. Федерального закона от 31 декабря 2002 г. N 191-ФЗ). Правительство РФ поручило Госкомстату России обеспечить представление в Минэкономразвития России ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, информации об индексе потребительских цен на товары и услуги в Российской Федерации для определения коэффициента-дефлятора. Минэкономразвития России, в свою очередь, обязано ежегодно, не позднее 20 ноября, публиковать в "Российской газете" согласованный с Минфином России коэффициент-дефлятор на следующий год (Распоряжение Правительства РФ от 25 декабря 2002 г. N 1834-р // СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. 2). Ст. 5275).
На 2004 г. он был равен 1,133 (Приказ Минэкономразвития России от 11 ноября 2003 г. N 337 // Российская газета. 2003. 27 ноября); на 2005 год - 1,104 (Приказ Минэкономразвития России от 9 ноября 2004 г. N 298 // Российская газета. 2004. 19 ноября), на 2006 год - 1,132 (Приказ Минэкономразвития России от 27 октября 2005 г. N 277 // Российская газета. 2005. 19 ноября).
Статья 598. Сроки выплаты пожизненной ренты
Комментарий к статье 598
Комментируемой статьей закреплено диспозитивное правило о периодах выплаты пожизненной ренты. По общему правилу, она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца. Если стороны не изменили установленный законом срок, то выплата ренты должна осуществляться 1-го числа соответствующего месяца, следующего за расчетным (ст. 192 ГК РФ).
Стороны вправе как сократить, так и увеличить периоды выплаты такой ренты. В этом случае в договоре желательно предусмотреть точные сроки выплаты ренты, например включить условие о том, что рента должна выплачиваться не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным. В противном случае для определения таких сроков должны использоваться нормы ст. 314 ГК РФ.
Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты
Комментарий к статье 599
1. Договор ренты является односторонне обязывающим, поэтому нарушение обязательств может быть лишь со стороны должника - плательщика ренты. Подпункт 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ допускает изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным при этом признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Такие обстоятельства подлежат доказыванию в суде получателем ренты в целях удовлетворения требований, предусмотренных комментируемой статьей.
Исходя из специальной направленности пожизненной ренты на содержание гражданина, Кодекс не предоставляет плательщику такой ренты права выкупа ренты. В этом проявляется одно из существенных отличий пожизненной ренты от постоянной.
Но у получателя пожизненной ренты право требования ее выкупа возникает в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты и может быть использовано в качестве санкции за допущенное нарушение обязательства. Выкуп осуществляется по правилам, установленным для договора постоянной ренты (ст. 594 ГК РФ). Таким образом, в рассмотренном варианте имущество остается в собственности плательщика ренты, который обязан для прекращения обязательства осуществить выкуп ренты. Важно отметить, что это возможно лишь при условии возмездного получения имущества под выплату пожизненной ренты при заключении договора (см. ст. 585 ГК РФ).
Если же имущество (как недвижимое, так и движимое) было отчуждено под выплату ренты бесплатно, действуют изложенные последствия существенного нарушения обязательств: получатель ренты вправе требовать выкупа ренты. Кроме того, получатель ренты наделяется дополнительным правом, которое он вправе использовать по собственному усмотрению: потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Таким образом, плательщик пожизненной ренты, получивший имущество под выплату ренты бесплатно, при существенном нарушении договора, не имея права требовать возврата выплаченных рентных платежей, обязан возвратить полученное имущество и выкупить ренту, если такие требования будут заявлены получателем ренты. Следует подчеркнуть, что получатель ренты может и не воспользоваться предоставленным ему п. 2 комментируемой статьи полномочием. В таком случае и при бесплатном отчуждении имущества оно может остаться в собственности плательщика ренты.
2. В качестве альтернативной санкции получатель ренты может потребовать от ее плательщика расторжения договора и возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ). Для заявления названного требования получатель ренты должен соблюсти предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора.
Полученное плательщиком ренты при заключении договора имущество остается в его собственности.
Как правило, убытки в данном случае составляют сумму неполученных рентных платежей, а также стоимость (при безвозмездном отчуждении) или часть стоимости (при возмездном отчуждении) имущества, переданного получателем ренты ее плательщику в собственность при заключении договора пожизненной ренты.
По общему правилу, при расторжении договора пожизненной ренты стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Поэтому рентные платежи не подлежат возврату получателем ренты. Иное может быть предусмотрено законом или соглашением сторон. Конечно, выглядело бы абсурдом иное правило при существенном нарушении обязательства плательщиком ренты. Потому изложение иного правила целесообразно лишь в случаях расторжения договора по иным основаниям, например, по соглашению сторон или вследствие существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
Статья 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты
Комментарий к статье 600
Содержание комментируемой статьи свидетельствует о том, что в отношении договора пожизненной ренты действует общее правило о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник (ст. 211 ГК РФ). В пожизненной ренте это правило приобрело императивный характер и действует независимо от того, передавалось ли имущество под выплату ренты за плату или бесплатно (ср. со ст. 595 ГК РФ).
Факты случайной гибели или случайного повреждения такого имущества не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. При этом плательщик ренты не обретает права требования изменения условий о выплате ренты.
§ 4. Пожизненное содержание с иждивением
Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением
Комментарий к статье 601
1. Понятие договора пожизненного содержания с иждивением показывает, что данный договор наиболее близок к ранее существовавшему договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания (ст. 253 ГК РСФСР 1964 г.). Сегодня подобные отношения регулируются нормами § 4 гл. 33 ГК РФ, из которых следует, что рентные отношения не являются отношениями купли-продажи.
Получателями ренты по такому договору, как и по любому договору пожизненной ренты, могут быть лишь граждане. При этом возможны варианты, предусмотренные п. 1 комментируемой статьи:
- получателем ренты может стать гражданин, передавший недвижимое имущество в собственность плательщика ренты при заключении договора;
- передать имущество может один гражданин, а получателем ренты может выступить указанное им третье лицо (лица). Такими лицами вправе выступить также лишь физические лица. Эти лица не становятся стороной договора, а соглашение приобретает черты договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ);
- имущество передается под выплату ренты одним гражданином, а плательщик принимает на себя обязательство выплаты ренты как этому гражданину, так и третьему лицу (лицам). В этом случае возникает множественность лиц на стороне кредитора с особым правовым регулированием, в частности ст. 321 ГК РФ.
К плательщику ренты закон не предъявляет каких-либо требований поэтому им может стать любой субъект гражданско-правовых отношений.
Одной из особенностей рассматриваемого договора является то, что при его заключении под предоставление содержания с иждивением в собственность плательщика может быть передано лишь недвижимое имущество, принадлежащее получателю ренты.
2. Норма п. 2 комментируемой статьи посвящена правовому регулированию договора пожизненного содержания с иждивением. Исходя из п. 2 ст. 583 ГК РФ, согласно которому договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты, установлено, что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами § 4 гл. 33 Кодекса.
Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением
Комментарий к статье 602
1. Комментируемая статья раскрывает содержание обязанности по предоставлению содержания с иждивением. Такая обязанность может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Конкретный перечень составляющих этой обязанности должен быть указан в договоре, он может быть таким же, шире или уже названного в Кодексе. Прежде всего он зависит от индивидуальных особенностей получателя ренты.
В договоре желательно оговорить минимальное содержание каждой составляющей данной обязанности. Содержание п. 1 ст. 602 ГК РФ выходит за рамки названия рассматриваемого договора и устанавливает, что таким договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
2. Существенным условием договора пожизненного содержания с иждивением является стоимость всего объема содержания с иждивением. Пункт 2 ст. 602 устанавливает лишь минимальный предел такой стоимости: в месяц она не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (более подробно об используемых при этом категориях см. комментарий к ст. 597 ГК РФ).
В целях защиты интересов сторон целесообразно предусмотреть в договоре необходимость регулярной корректировки названного условия договора, например, оговорив при этом максимальную стоимость объема содержания с иждивением, к которому можно приблизиться лишь в случаях острой необходимости. А в случае возникновения спора об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602 ГК РФ).
Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами
Комментарий к статье 603
Специфическая направленность договора пожизненного содержания с иждивением определила, что, по общему правилу, пожизненное содержание должно предоставляться в натуральной форме (ст. 602 ГК РФ). Комментируемая статья позволяет сторонам предусмотреть в таком договоре возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
В договоре постоянной ренты действуют противоположные правила, в соответствии с которыми, по общему правилу, рента выплачивается в виде денежной суммы, но договором может быть предусмотрено предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг (п. 1 ст. 590 ГК РФ); но при этом не используется привязка к личности получателя ренты.
Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания
Комментарий к статье 604
1. Плательщик ренты при заключении договора ренты становится собственником переданного ему под предоставление пожизненного содержания имущества. Поэтому он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться таким имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Но в силу того, что рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п. 1 ст. 586 Кодекса), и учитывая необходимость предоставления реальной защиты интересов получателя ренты, комментируемая статья допускает отчуждение такого имущества, а также обременение его каким-либо способом (например, путем сдачи в залог или в аренду) лишь с предварительного согласия получателя ренты.
На практике органами Федеральной регистрационной службы проверяется наличие такого согласия и указания в договоре об отчуждении или обременении, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника (п. 42 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; утв. Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 184 // Бюллетень Минюста РФ. 2002. N 11).
2. Будучи собственником полученного под предоставление пожизненного содержания имущества, плательщик ренты в силу закона ограничен в своих правах тем, что обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Норма абз. 2 комментируемой статьи сформулирована с учетом специфического характера пожизненного содержания с иждивением в целях обеспечения интересов получателя ренты на случай расторжения договора с возвратом ему недвижимости (см. п. 2 ст. 605 Кодекса и комментарий к нему).
Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением
Комментарий к статье 605
1. Рентное обязательство, возникшее из любого договора пожизненной ренты, прекращается смертью получателя ренты. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания (см. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 января 2001 г. // БВС РФ. 2001. N 7. С. 11).
Именно нормы ст. 605 ГК РФ применяют суды при расторжении заключенных до вступления в силу Части второй ГК РФ (до 01.03.1996) договоров купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца (см. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 января 2001 г. // БВС РФ. 2001. N 7. С. 11). Обязательства пожизненного содержания являются длящимися; потому и сегодня в практике довольно часто встречаются споры, вытекающие из заключенных до 1 марта 1996 г. договоров купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. Не вызывает критики изложенная позиция Президиума Верховного Суда РФ в силу следующих обстоятельств. В соответствии с п. 2 ст. 422 ГК РФ "если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров". В качестве основания применения в рассматриваемом случае норм Части второй ГК РФ следует назвать нормы ст. ст. 5 и 8 Федерального закона от 26 января 1996 г. в ред. Федерального закона от 26 ноября 2001 г. "О введении в действие части второй ГК РФ".
2. Пункт 2 ст. 605 Кодекса закрепляет особые правовые последствия досрочного расторжения договора пожизненного содержания с иждивением. Как и любой гражданско-правовой договор, рассматриваемый договор может быть расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В судебном порядке такой договор может быть расторгнут по требованию получателя ренты при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств (см. ст. ст. 450 и 599 ГК РФ). В этом случае у получателя ренты возникает в силу закона право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 Кодекса.
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств по пожизненному содержанию с иждивением получателя ренты действует общее правило, но уже облеченное в императивную форму: плательщик ренты не имеет права требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (это конкретизированная применительно к рассматриваемому договору формула: "стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора" - п. 4 ст. 453 ГК РФ).
Одной из проблем практического применения норм комментируемой статьи является определение возможности преемства прав, предоставленных комментируемой статьей, наследниками получателя ренты.
Судебная практика квалифицирует требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств требованием о расторжении договора. Если такое требование было первоначально заявлено получателем ренты, а затем поддержано после его смерти наследником, то лишь в таких правоотношениях по возврату недвижимости правопреемство является допустимым (см. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 января 2001 г. // БВС РФ. 2001. N 7. С. 11).
Президент
Российской Федерации
Б.ЕЛЬЦИН
Москва, Кремль
26 января 1996 года
N 14-ФЗ
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ
И РАЗЪЯСНЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ОРГАНОВ
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. (в ред. Федерального закона от 1 июля 2005 г.). Ведомости РФ. 1993. N 10. Ст. 357; СЗ РФ. 2001. N 53 (Часть 1). Ст. 5030; 2002. N 52 (Часть 1). Ст. 5132; 2004. N 45. Ст. 4377; 2005. N 27. Ст. 2717.
Методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации. Утверждены Приказом Министерства юстиции РФ от 15 марта 2000 г. N 91. Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2000. N 4.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г.). СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; N 45. Ст. 4377; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (Часть 1). Ст. 43.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г.). СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2001. N 46. Ст. 4308; 2002. N 7. Ст. 629; N 52. Ст. 5135; 2004. N 6. Ст. 406; N 27. Ст. 2711; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (Часть 1). Ст. ст. 40, 42.
Федеральный закон от 19 июня 2000 г. "О минимальном размере оплаты труда" (в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г.). Собрание законодательства РФ. 2000. N 26. Ст. 2729; 2002. N 18. Ст. 1722; N 48. Ст. 4737; 2003. N 40. Ст. 3818; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (Часть 1). Ст. 24.
Налоговый кодекс РФ. Часть вторая. От 5 августа 2000 г. (в ред. Федерального закона от 10 января 2006 г.).
Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам. Утверждена Приказом Минюста России N 289, Госстроя России N 235, ФКЦБ России N 290 от 16 октября 2000 г. N 289/235/290. Зарегистрировано в Минюсте РФ 16 ноября 2000 г. N 2452 (в ред. Приказа Минюста РФ N 18, Госстроя РФ N 34, ФКЦБ РФ N 0314/ПЗ от 7 февраля 2003 г.). Российская газета, 2000, 23 ноября; 2003, 27 февраля.
Письмо Министерства финансов РФ от 7 октября 2004 г. N 02050104/42.
Приложение 2
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2001 года. Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 4 июля 2001 г. Бюллетень Верховного Суда РФ, 2001, N 10.
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2001 года. Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г. Бюллетень Верховного Суда РФ, 2002, N 4.
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2004 года. Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 и 30 июня 2004 г. Бюллетень Верховного Суда РФ, 2004, N 11.
Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 января 2001 г. N 237пв-2000пр. Бюллетень Верховного Суда РФ, 2001, N 7.
Автор
bf
bf194   документа Отправить письмо
Документ
Категория
Другое
Просмотров
202
Размер файла
188 Кб
Теги
комментарии, кодекс, гк_2_гл33_комм_танага_2006
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа