close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ГК 2 комм ст549-568 Крашенинников 2010

код для вставкиСкачать
 ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ: ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА,
ФОРМА, ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ СТАТЕЙ 549 - 558
ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 1 марта 2010 года
Под редакцией
П.В. КРАШЕНИННИКОВА
Авторы Комментария
Гонгало Бронислав Мичиславович, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, директор Уральского филиала Российской школы частного права, доктор юридических наук, профессор - ст. 549.
Крашенинников Павел Владимирович, председатель Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, заслуженный юрист Российской Федерации, доктор юридических наук - вступ. слово, ст. 550, 551, 558.
Миронов Илья Борисович, руководитель аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук - ст. 556, 557.
Рузакова Ольга Александровна, главный советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор юридических наук - ст. 554, 555.
Чубаров Вадим Витальевич, директор Центра арбитража и посредничества Торгово-промышленной палаты Российской Федерации, доктор юридических наук - ст. 552.
Вступительное слово
Вопросам гражданского оборота недвижимости в серии комментариев к отдельным главам Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, ГК) были посвящены книги о вещных правах на землю (комментарии к гл. 17 "Право собственности и другие вещные права на землю"), о вещных правах на жилье (комментарии к гл. 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения"). Особенностям недвижимого имущества как объекту гражданских прав посвящены комментарии к отдельным статьям гл. 6 ГК РФ (комментарии к подразд. 3 "Объекты гражданских прав"), форме и регистрации сделок с недвижимостью - комментарии к отдельным статьям гл. 9 "Сделки".
В настоящем издании содержатся комментарии к § 7 гл. 30 части второй ГК РФ, в котором определяются особенности совершения договора продажи недвижимого имущества, его существенные условия, форма, особенности передачи недвижимого имущества, государственная регистрация прав. Особенности регистрации купли-продажи земельных участков отражены также в Земельном кодексе Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1>. Так, ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
В связи с тем что предприятие представляет собой не столько объект недвижимого имущества, сколько особый, сложный объект гражданских прав, объединяющий не только недвижимое имущество, но также движимые вещи, имущественные права, долги, средства индивидуализации, в настоящих комментариях не рассматривается специфика продажи предприятия, предусмотренная в § 8 гл. 30 ГК РФ.
Параграф 7 гл. 30 включает девять статей (с 549-й по 558-ю, при этом ст. 553 утратила силу), посвященных:
- понятию и заключению договора (ст. 549 - 551);
- правовому режиму земельных участков, на которых расположен объект недвижимого имущества (ст. 552);
- существенным условиям и порядку исполнения договора продажи недвижимости (ст. 554 - 557);
- особому виду договора продажи жилых помещений (ст. 558).
В числе изменений, вносимых в нормы рассматриваемого параграфа, необходимо выделить следующие.
Федеральный закон от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" <1> уточнил правовой режим земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, передаваемые по договору купли-продажи. Данным Законом была признана утратившей силу ст. 553 ГК РФ, которая определяла права на недвижимость при продаже земельного участка, причем отдельно от расположенных на нем здания, строения или иных объектов недвижимого имущества. В настоящее время права на земельные участки в основном определяются ЗК РФ. Так, переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение устанавливает ст. 35, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2007. N 27. Ст. 3213.
Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений регулируется также ст. 273 части первой ГК РФ.
Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 225-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1> изменил п. 3 ст. 551, предусмотрев возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по требованию судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 66 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" <2> судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, в случаях, когда:
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2007. N 41. Ст. 4845.
<2> Там же. Ст. 4849.
1) требование государственной регистрации содержится в судебном акте;
2) судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю;
3) взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.
Кроме того, из п. 3 ст. 551 ГК РФ были исключены положения о возмещении убытков стороной, необоснованно уклоняющейся от государственной регистрации перехода права собственности, что, однако, не освобождает такую сторону от ответственности. В соответствии с п. 4 ст. 165 ГК РФ в случаях, предусмотренных п. 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. Это общая норма, которая применяется ко всем сделкам, требующим государственной регистрации, в том числе к договорам продажи недвижимости.
9 декабря 2009 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", направленный на обеспечение функционирования единой учетно-регистрационной системы, созданной в соответствии с Указами Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 г. N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти" <1> и от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" <2>. Названный Закон хотя и не вносит изменений в Гражданский кодекс РФ, однако имеет важное значение при заключении договоров продажи недвижимости, в частности этот Закон предоставляет возможность направления заявления о регистрации прав и необходимых документов почтовым отправлением (при этом подлинность подписи заявителя или его представителя должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке), получения открытых, общедоступных сведений кадастра и реестра прав посредством обеспечения доступа к разделам официального сайта Росреестра в сети Интернет, также посредством электронной почты с использованием средств электронной цифровой подписи. Сведения кадастра и реестра могут представляться независимо от места расположения объекта недвижимости, также становится возможным представление одновременно заявления о государственной регистрации прав и заявления о государственном кадастровом учете и отменяется требование о представлении кадастрового паспорта объекта недвижимости для целей государственной регистрации прав. Данный Закон вступает в силу с 1 марта 2010 г., за исключением отдельных положений.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 20. Ст. 2290.
<2> Там же. N 52 (ч. 1). Ст. 6366.
Нормы комментируемого параграфа корреспондируют с другими нормативными правовыми актами, определяющими особенности правового режима в целом и продажи недвижимого имущества, в частности ЗК РФ, гл. 17 части первой ГК РФ, Федеральными законами от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>, от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <2>, от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <3>, от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними" <4>, от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <5> и др.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
<2> Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
<3> Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
<4> Собрание законодательства РФ. 2009. N 11. Ст. 1260.
<5> Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Несмотря на то что в комментируемом параграфе всего девять статей, относительно некоторых из них были поданы жалобы в Конституционный Суд РФ на предмет проверки их соответствия Конституции РФ. Так, в Определении Конституционного Суда РФ от 21 октября 2008 г. N 800-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Петровских Виталия Константиновича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 551 и статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации" <1> рассматривались названные нормы в связи с тем, что они лишают покупателя права получать арендные платежи с момента передачи ему недвижимого имущества. Как отметил Конституционный Суд РФ, "оспариваемые заявителем нормы, устанавливающие круг лиц, обладающих правом сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК Российской Федерации), и особенности правового положения сторон договора купли-продажи недвижимого имущества до момента регистрации перехода права на это имущество (пункт 2 статьи 551 ГК Российской Федерации) в силу диспозитивного характера регулирования гражданско-правовых отношений не препятствуют сторонам договора купли-продажи недвижимого имущества определять своим соглашением судьбу соответствующих прав и обязанностей, в том числе относительно субъекта получения арендных платежей, а потому сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права и свободы заявителя, указанные в жалобе". Аналогичные проблемы были затронуты в Определении Конституционного Суда РФ от 10 октября 2002 г. N 291-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Кухаркиной Лидии Николаевны на нарушение ее конституционных прав и свобод положениями статей 131, 223 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации" <2>.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
<2> СПС "КонсультантПлюс".
Механизм реализации отдельных норм § 7 гл. 30 ГК РФ опосредован действием подзаконных актов, в частности Приказов Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" <1>, от 14 февраля 2007 г. N 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества" <2>, от 25 марта 2003 г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество" <3> и других нормативных правовых актов.
--------------------------------
<1> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 35.
<2> Российская газета. N 58. 22.03.2007.
<3> СПС "КонсультантПлюс".
Многие положения комментируемого параграфа апробированы судебной практикой и разъяснены постановлениями Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, а также представлены в информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Так, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <1> дает разъяснение о последствиях уклонения покупателя от оплаты недвижимости после перехода права собственности на недвижимость в результате государственной регистрации. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Подобного рода споры возникают и в практике Верховного Суда РФ <2>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.
<2> Определение Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8. В удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате отказано правомерно, поскольку истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
При применении ст. 552 ГК РФ важное значение имеет Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.
Обзоры практики решений судов по договорам продажи недвижимости представлены в информационных письмах Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" <1>, от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" <2>, от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <3> и др.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1.
<2> Вестник ВАС РФ. 2001. N 5.
<3> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
Законодательство о продаже недвижимости не стоит на месте. Развиваются система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровая система, совершенствуется порядок заключения сделок с отдельными видами объектов недвижимого имущества. В то же время проблемы на практике еще существуют и связаны с доступностью для населения оформления и государственной регистрации сделок с земельными участками, жилыми помещениями. В перспективе видится отход от системы так называемой двойной регистрации: прав и сделок. Так, например, в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, части квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Одновременно регистрируется и переход права собственности от продавца к покупателю. Как отмечается в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации и проектов федеральных законов о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, разработанной в соответствии с Указом Президента РФ N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>, "в ряде случаев из-за наличия системы "двойной" регистрации в законе допускается очевидная путаница, влекущая возникновение неоправданных юридических рисков для участников гражданского оборота".
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 29 (ч. 1). Ст. 3482.
Эти и другие проблемы рассматриваются в настоящем Комментарии.
* * *
Настоящая книга является 16-й в серии постатейных комментариев к отдельным главам Гражданского кодекса Российской Федерации, приуроченной к завершению кодификации гражданского законодательства в Российской Федерации, она содержит комментарии к § 7 гл. 30 части второй Гражданского кодекса РФ, подготовленные с учетом изменений в законодательстве и судебной практики на 1 марта 2010 г.
В качестве приложений предлагаются вступительные слова к пяти предыдущим книгам данной серии:
Публично-правовые образования в частном праве: Постатейный комментарий главы 5 Гражданского кодекса Российской Федерации (авторы - П.В. Крашенинников, О.А. Рузакова);
Право собственности на землю: Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации (авторы - В.В. Андропов, Д.В. Жернаков, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, И.Е. Манылов, И.Б. Миронов, Л.Ю. Михеева, О.А. Рузакова);
Авторские и смежные с ними права: Постатейный комментарий глав 70 и 71 Гражданского кодекса Российской Федерации (авторы - М.Я. Кириллова, П.В. Крашенинников, О.А. Рузакова, П.В. Степанов);
Залог, банковская гарантия и другие способы обеспечения исполнения обязательств: Постатейный комментарий главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (авторы - Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, Л.Ю. Михеева, О.А. Рузакова);
Товарный знак: Постатейный комментарий статей 1477 - 1515 Гражданского кодекса Российской Федерации (авторы - М.Я. Кириллова, П.В. Крашенинников, В.В. Орлова, О.А. Рузакова, П.В. Степанов).
П.В.Крашенинников
26 января 1996 года N 14-ФЗ
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ЧАСТЬ ВТОРАЯ
Раздел IV. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
Глава 30. КУПЛЯ-ПРОДАЖА
§ 7. Продажа недвижимости
Статья 549. Договор продажи недвижимости
Комментарий к статье 549
1. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 комментируемой статьи, п. 1 ст. 454 ГК).
Этот договор является:
- консенсуальным - считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;
- возмездным - продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);
- двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) - каждая из сторон имеет права и несет обязанности.
Договор продажи недвижимости есть вид договора купли-продажи. Однако общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30, ст. 454 - 491 ГК) применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не предусмотрено специальными нормами о купле-продаже недвижимости (§ 7 гл. 30, ст. 549 - 558 ГК) (п. 5 ст. 454 ГК).
В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором (см. соответственно ст. 550, 554 - 556 ГК и комментарии к ним).
2. Как видно уже из названия рассматриваемого договора, его специфика обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является недвижимое имущество (недвижимая вещь, недвижимость).
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК).
Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:
во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;
во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;
в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).
Здесь же (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).
Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.
В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.
Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.
Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).
Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания, а не с момента регистрации.
3. Широко распространено мнение, будто сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. В действительности лишь в отдельных предусмотренных законом случаях некоторые сделки с недвижимым имуществом должны быть зарегистрированы.
В частности, регистрации подлежат договоры об ипотеке, договоры дарения недвижимого имущества, аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и некоторые иные соглашения. В том числе государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи предприятий и жилых помещений.
Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость при купле-продаже (см. ст. 551 ГК и комментарий к ней).
4. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене (см. соответственно ст. 554 и 555 и комментарии к ним).
Применительно к продаже отдельных видов недвижимого имущества иногда устанавливаются требования о необходимости согласования и некоторых иных условий (см., например, ст. 558, 561 ГК).
5. В силу указания, содержащегося в п. 2 комментируемой статьи, нормы, включенные в ст. 549 - 558 ГК РФ, применяются к продаже предприятий только субсидиарно (лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами, содержащимися в ст. 559 - 566 ГК).
Нормы о купле-продаже предприятий конкретизируют правила о продаже недвижимого имущества, в частности об удостоверении состава продаваемого предприятия. Есть и новые правила, например о государственной регистрации договора продажи предприятия.
Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Комментарий к статье 550
1. Комментируемая норма ограничивается простой письменной формой договора продажи недвижимости. При этом следует напомнить, что ГК РСФСР 1964 г., не оперируя такой категорией, как "недвижимость", устанавливал императивное правило о необходимости нотариально оформлять договоры купли-продажи жилых домов.
В настоящее время решение об использовании или неиспользовании нотариальной формы договора продажи недвижимости принимают стороны.
2. Несмотря на то что по общему правилу письменная форма договора возможна в разных видах (см. ст. 434 ГК), в комментируемой статье устанавливается требование об одном документе, выражающем его содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными).
3. В ч. 2 комментируемой статьи указывается на то, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Вместе с тем для действительности сделок с недвижимостью требуется также соблюдение следующих условий.
Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования офисного здания (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).
Во-вторых, обязательно наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю недвижимость принадлежала на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то объект должен принадлежать либо государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, либо государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом подтверждаются правоустанавливающим документом - договором продажи, договором передачи и др.
В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение - добровольным.
В-пятых, как уже было указано, требуется письменное оформление указанных сделок в виде одного документа.
В-шестых, обязательна государственная регистрация возникшего права. Если договор направлен на отчуждение недвижимости одной стороной и соответственно приобретение другой, то право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права (см. ст. 551 ГК и комментарий к ней). Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимости. Приобретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме либо помещение в офисном доме, лицо становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользоваться придомовой территорией.
При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.
Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой, например сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 и 176 ГК), а также под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК).
4. Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной, например сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет (ст. 171 и 172 ГК) или совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК).
В ст. 168 ГК РФ устанавливается принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость сделки. Сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Комментарий к статье 551
1. В ст. 131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).
Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
2. Нельзя не отметить, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
3. Следуя законодательной логике, Закон именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость, т.е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.
4. Наряду со ст. 131 Гражданский кодекс РФ содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 "Государственная регистрация сделок", ст. 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", ст. 433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса; к этому же ряду следует отнести и комментируемую статью.
5. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Федеральными законами "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <1> (далее - Закон о кадастре), Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним <2>, Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <3>, а также другими нормативными правовыми актами.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
<2> Собрание законодательства РФ. 1998. N 8. Ст. 963.
<3> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 41.
Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК).
Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК), т.е. право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона - с момента выплаты указанного пая.
6. В отличие от прежней процедуры регистрации недвижимого имущества Гражданский кодекс РФ и Закон о регистрации в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав. Речь идет о договоре продажи жилого помещения (см. ст. 558 ГК и комментарий к ней), а также о продаже предприятия.
Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения.
Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.
Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.
Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.
При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК), соответствующей регистрации требует переход права собственности по договору.
На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.
В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК). Кроме того, предписывается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе завещания жилых помещений).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). Такому оформлению подлежат два вида соглашений:
1) договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;
2) уступка прав и перевод долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме.
В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу. Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.
Следует отметить, что с 1 сентября 2006 г. нотариус, удостоверивший сделку либо документы, на основании которых возникают соответствующие права, вправе по желанию правообладателей (сторон сделки) выступать после совершения им нотариальных действий и в качестве заявителя в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество <1>.
--------------------------------
<1> Данное полномочие было предоставлено нотариусу в связи с принятием Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (Собрание законодательства РФ. 2006. N 27. Ст. 2881).
В данном случае заявителем в регистрирующем органе вправе выступить не любой нотариус, а только тот, кто непосредственно совершил нотариальное действие с подаваемыми на государственную регистрацию документами. При этом, если нотариус выступает в качестве заявителя в регистрирующем органе, он же получает и все необходимые документы после осуществления государственной регистрации для последующей передачи правообладателям всех зарегистрированных в уполномоченном органе документов, в том числе свидетельства о регистрации права <1>. Поэтому добровольное нотариальное удостоверение сделок предоставляет возможность в установленном Законом о регистрации порядке реализовать так называемую схему "одного окна". Следует подчеркнуть, что в данном случае не возникает обязательное нотариальное удостоверение сделок. Все зависит только от воли обратившихся к нотариусу лиц: регистрировать свою собственность самостоятельно либо поручить сделать это за себя нотариусу.
--------------------------------
<1> Согласно ст. 15 Основ законодательства о нотариате нотариус вправе представлять в порядке, установленном Законом о регистрации, заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой государственной регистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения иного соответствующего нотариального действия, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация.
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Высший Арбитражный Суд РФ в информационном письме от 13 ноября 1997 г. N 21, содержащем Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 81 - 82.
Анализ норм Гражданского кодекса РФ и Закона о регистрации позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:
во-первых, единая процедура государственной регистрации независима от объекта регистрации и от региона;
во-вторых, единые регистрирующие органы - это территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) <1>;
--------------------------------
<1> Указ Президента РФ от 25 декабря 2005 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (Собрание законодательства РФ. 2008. N 52. Ст. 6366); Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 (Собрание законодательства РФ. 2009. N 25. Ст. 3052). Следует отметить, что с 1 января 2005 г. федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являлась Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), которая в соответствии с Указом Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти", так же как и в настоящее время, была подведомственна Министерству экономического развития РФ.
в-третьих, ведение Единого государственного реестра прав;
в-четвертых, общедоступность сведений о государственной регистрации прав.
Территориальный орган Росреестра обязан предоставлять сведения об объектах недвижимости по запросам любых лиц, в том числе направленных посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, а также обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом). Указанные сведения предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав <1>. Такая выписка должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Если же предоставление запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с федеральным законом или в ЕГРП отсутствуют запрашиваемые сведения, регистрирующий орган в срок, не превышающий пять рабочих дней, выдает или направляет обоснованное решение соответственно об отказе запрашиваемых сведений либо об их отсутствии в ЕГРП.
--------------------------------
<1> В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. N 437 Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности (Собрание законодательства РФ. 2008. N 24. Ст. 2867).
Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Законом о регистрации, а в некоторой части - Правилами ведения ЕГРП, а также Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а соответствующий регистрирующий орган принимает документы, необходимые для государственной регистрации, с приложением документа об уплате государственной пошлины, если иное не установлено федеральным законом.
Территориальные органы Росреестра проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в ЕГРП. И наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.
Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.
За период с 2006 по 2009 г. в Закон о регистрации были внесены различные изменения, связанные с тенденцией развития законодательства, проявляющейся в последние годы во всевозрастающем объеме, которая в свою очередь обусловлена политикой государства по обеспечению снижения финансовых и иных издержек граждан и юридических лиц.
Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" в Закон о регистрации были внесены существенные изменения, в отношении которых хотелось бы обратить внимание на следующие основные моменты.
Высокая динамика изменений законодательства, в особенности касающегося порядка предоставления земельных участков, оказала негативное воздействие на юридическую чистоту "первичных" правоустанавливающих документов. Так, широкое распространение получили случаи, когда земельные участки предоставлялись без указания предусмотренного ранее действовавшим законодательством вида права пользования земельным участком. В документах о предоставлении участка могло быть указано: "предоставить в пользование", либо "предоставить в фактическое пользование", либо "предоставить участок такой-то площади" для осуществления, к примеру, строительства жилого дома. Теперь такие документы признаются юридически действительными как документы, удостоверяющие право гражданина на указанный в них земельный участок, даже если из этих документов невозможно определить вид права, на котором предоставлен соответствующий участок.
Всем гражданам, имеющим земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения либо имеющим на руках документы, в которых вид права не указан, никаких дополнительных решений о приватизации их участков представлять не требуется.
Конкретизирован состав представляемых в регистрирующий орган документов. Для первичной регистрации права собственности на земельные участки, предоставленные под жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, сады, дачи, огороды, достаточно представить два документа:
- акт о предоставлении земельного участка (либо другой документ, удостоверяющий право на земельный участок);
- кадастровый паспорт (план) земельного участка.
Решен вопрос о личном подсобном хозяйстве (ЛПХ). Земли под ЛПХ раздавались колхозами, и часто на них нет никаких документов. Теперь для регистрации права собственности соответствующего земельного участка (ЛПХ) могут быть представлены выписки из похозяйственных книг, заверенные органами местного самоуправления.
Следует отметить, что указанные вещные права переоформляются (именно переоформляются) в право собственности (кроме случаев, когда в отношении земельного участка установлен запрет на приватизацию).
Немаловажно то, что также были сняты ограничения, касающиеся количества земельных участков, которые можно было бы оформить в порядке бесплатной приватизации в собственность. Теперь гражданину предоставлена возможность бесплатного оформления права собственности на любое количество участков.
Существенно упрощен порядок совершения сделок, в том числе купли-продажи, с объектами недвижимого имущества, права на которые ранее уже были зарегистрированы в установленном Законом о регистрации порядке. К примеру, при продаже собственником любого объекта недвижимости не требуется представление паспорта (плана) этого объекта недвижимости, содержащего его описание, в том числе при совершении сделки с земельным участком не требуется представление "обновленного" кадастрового паспорта (плана). Если ранее гражданин, зарегистрировавший свое право собственности на недвижимое имущество, к примеру жилой дом, через определенный период времени решивший его продать, вынужден был заново оформлять (уточнять) его описание, то теперь этого не требуется. Тем самым регистратор избавлен от не свойственной ему функции по контролю за переинвентаризацией объекта, осуществлявшейся, конечно же, за "счет" граждан.
Одновременно гражданам предоставлена возможность уточнить данные как об объекте недвижимого имущества, так и о площади земельного участка без осуществления повторной регистрации. Такие уточнения вносятся на основании заявления правообладателя и предоставляемого им паспорта (плана) объекта недвижимого имущества, в том числе декларации, содержащей описание объекта недвижимого имущества.
В целях осуществления технического учета регистрируемых по подаваемой гражданином декларации прав на объекты недвижимого имущества регистрирующему органу вменяется в обязанность осуществлять направление копий указанных деклараций в орган по учету объектов недвижимого имущества <1>.
--------------------------------
<1> Правила направления копии декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 31 августа 2006 г. N 531 (Собрание законодательства РФ. 2006. N 36. Ст. 3836).
Новеллой является установленная комментируемым Законом возможность внесения в ЕГРП уточненных данных об объекте недвижимого имущества или о площади земельного участка и местоположении его границ вне заявительного порядка. Так, орган по учету объектов недвижимого имущества (или в отношении земельного участка - кадастровый орган) вправе самостоятельно представлять в орган по регистрации прав уточненные сведения об указанных объектах, но только при наличии письменного согласия правообладателя соответствующего объекта недвижимого имущества. В тех же случаях, когда земельный участок предоставлялся во временное пользование (аренду) и в документах это прямо указано, действие вышерассмотренного порядка оформления прав на земельные участки не распространяется.
Существенно упрощен порядок оформления права собственности на любые строения (дачные домики, гаражи, бани и иные постройки).
На все указанные постройки права регистрируются (если не оформлены права на земельный участок) на основании трех документов:
1) декларации на объект недвижимого имущества;
2) правоустанавливающего документа на земельный участок;
3) кадастрового паспорта (плана). Если же право собственности на земельный участок оформлено, то достаточно подать одну декларацию.
Если земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства, необходимо представить заключение соответствующего правления некоммерческого объединения о том, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества находится в пределах границ земельного участка члена некоммерческого объединения (указанное заключение также должно быть представлено, если гражданин самостоятельно ведет указанные виды деятельности на территории дачного или садоводческого объединения).
В случаях с личным подсобным хозяйством представляется аналогичное по своему содержанию заключение органа местного самоуправления поселения или округа.
Для регистрации прав собственности на объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом) вместо декларации необходимо представить в орган по регистрации прав технический паспорт такого объекта. В данном случае, для того чтобы узаконить права на жилой дом, не требуется получение разрешения на строительство, а также до 1 марта 2015 г. - разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию <1>.
--------------------------------
<1> Изменения, касающиеся указанного срока, были внесены Федеральным законом от 17 июля 2009 г. N 174-ФЗ "О внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства РФ. 2009. N 29. Ст. 3611).
Другое дополнение в Закон о регистрации было сделано Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 225-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1> (в связи с принятием новой редакции Федерального закона "Об исполнительном производстве"), а именно: если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2007. N 41. Ст. 4845.
В соответствии со ст. 18 Закона о регистрации документы, представляемые на государственную регистрацию прав и устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Законом, вид регистрируемого права, а также в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями и иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Федеральным законом от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" <1> в статью, устанавливающую требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, были внесены первые изменения, направленные на упрощение оформления прав на объекты недвижимого имущества. А именно: если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подразд. I ЕГРП, уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании представленного органом кадастрового учета в соответствии с Законом о кадастре документа о проведенном государственном кадастровом учете такого объекта недвижимого имущества. Уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества также могут вноситься в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества или прилагаемой кадастровой выписки о таком объекте недвижимого имущества, содержащей внесенные в государственный кадастр недвижимости новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 20. Ст. 2251.
9 декабря 2009 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым вообще исключена необходимость участия гражданина в изменении сведений об объекте недвижимого имущества, которые требуется внести в ЕГРП. С 1 марта 2010 г. будет действовать правило, согласно которому если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, требуется внесение соответствующих изменений в подразд. I ЕГРП, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя и без повторной регистрации при внесении в соответствии с Законом о кадастре этих сведений в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со ст. 10 Закона о регистрации, п. 2 Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 4 разд. 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>, Министерство юстиции РФ Приказом от 6 августа 2001 г. N 233 утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения <2> (далее - Инструкция N 2881).
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2001. N 16. Ст. 1602.
<2> Инструкция зарегистрирована в Минюсте России 16 августа 2001 г. Регистрационный номер 2881 (Российская газета. N 162. 22.08.2001).
Важность Инструкции N 2881 трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью - это именно сделки с жилыми помещениями, и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц.
В то же время Инструкция N 2881 не учитывает ряд изменений, внесенных в Закон о регистрации и направленных на упрощение порядка государственной регистрации прав, поэтому данная Инструкция применяется постольку, поскольку она не противоречит Закону. Вместе с тем согласно принятому в 2006 г. Административному регламенту исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указанная Инструкция поименована в числе основных документов, подлежащих применению при осуществлении государственной регистрации.
Инструкция N 2881, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет их на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода прав.
Для государственной регистрации договора продажи представляются:
- заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено Федеральным законом о государственной регистрации прав;
- документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины;
- подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);
- подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, и документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;
- подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
- подлинник договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов;
- подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.
Следует еще раз упомянуть, что ранее существовавшее требование о проведении внеплановой технической инвентаризации квартир, жилых домов, иных объектов недвижимости при каждом совершении сделок с данными объектами было отменено так называемым Законом о дачной амнистии. И тем более в п. 10 ст. 45 Закона о кадастре содержится положение о том, что никто не вправе требовать от собственника ранее учтенного здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства либо от иного лица осуществления плановой, внеплановой или иной технической инвентаризации (переучета, повторного описания, формирования и т.п.) данного объекта недвижимости в связи с государственной регистрацией прав на данный объект недвижимости и сделок с ним.
В ст. 17 Закона о регистрации устанавливается обязательное приложение к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, которым является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.
Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации), лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации). Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:
- родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет;
- опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.
Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель, тогда как заявление, оформленное нотариально, может быть представлено или продавцом, или покупателем, что не исключает право второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.
В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи.
В заявлении указывается в том числе следующее:
- данные о продавце (покупателе);
- цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи);
- наименование и реквизиты договора продажи;
- данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);
- подпись заявителя и дата подписания заявления.
Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе).
Необходимо отметить, что, в случае если право продавца на отчуждаемое жилое помещение возникло до введения в действие Закона о регистрации и запись о нем отсутствует в ЕГРП, государственная регистрация такого права проводится в порядке, установленном Законом о регистрации. При этом орган регистрации прав в порядке, установленном п. 3 ст. 8 данного Закона, запрашивает у органа (организации), который до введения в действие этого Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права продавца, если сам орган регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (т.е. документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть предоставлена заявителем. В случаях, когда в ЕГРП имеется запись о праве продавца на отчуждаемое жилое помещение, продавцом может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы, в том числе:
- оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации.
В то же время в Законе о регистрации точно установлено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В упоминавшуюся ранее Инструкцию N 2881 изменения не внесены, вместе с тем п. 4 ст. 292 ГК РФ изложен в следующей редакции: "Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства". При этом предполагается, что добросовестные родители (собственники) могут совершать сделки без разрешения органа опеки;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;
- письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;
- письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;
- нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;
- нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;
- подлинник и копия договора о доверительном управлении жилым помещением, если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий и в ЕГРП отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в ЕГРП имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;
- подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный;
- иные документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.
Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются:
- заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в случае, если договор совершен в простой письменной форме;
- заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;
- подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;
- иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Важно отметить, что если договор продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора (в целях внесения записи о выданном покупателю свидетельстве о государственной регистрации права).
При государственной регистрации перехода и возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности, если законодательством Российской Федерации или соглашением между ними не предусмотрено иное.
В Инструкции N 2881 специально оговаривается, что если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.
Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством Российской Федерации данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (см., например, ст. 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), то в записи листов подразд. III ЕГРП вносятся соответствующие изменения. При этом если на основании российского законодательства необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения прав продавца (см., например, ст. 37 Закона об ипотеке, ст. 604 ГК), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие.
На основании ст. 87 и гл. 9, 10 Федерального закона "Об исполнительном производстве" <1> при продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, в соответствии с законодательством Российской Федерации имеющая право проводить торги по соответствующему виду имущества (Российский фонд федерального имущества).
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2007. N 41. Ст. 4849.
Следует отметить, что с 1 января 2005 г. вступили в силу изменения в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации <1> (далее - ГПК РФ), согласно которым исключены нормы, запрещающие обращение взыскания на являющиеся предметом ипотеки жилые помещения и земельные участки, находящиеся в собственности граждан, в случае признания судом наличия задолженности из-за невозврата должником средств, полученных в качестве кредита на приобретение данного жилого помещения или на улучшение жилищных условий.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 20.
Стоит также упомянуть о том, что Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 14 апреля 2008 г. N 7-П <1> установил, что в отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 18. Ст. 2089.
То есть в жилищное законодательство была введена норма, характеризовавшая расположенные на садовых земельных участках строения (с учетом изменившегося потребительского назначения этих строений) в качестве жилых, а следовательно, не исключавшая возможность постоянного проживания в них и допускавшая их правовую трансформацию в жилые дома.
Тот факт, что Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома, не свидетельствует об изменении политики государства в области жилищных отношений, что подтверждается принятием Закона о дачной амнистии.
Государство последовательно проводит политику упрощения процедур государственной регистрации. Вступающие с 1 марта 2010 г. изменения в Закон о регистрации <1> предусматривают возможность представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления. Поскольку в данном случае исключается непосредственный контакт регистратора прав с участниками сделки, вводятся следующие требования:
--------------------------------
<1> См.: Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятый в декабре 2009 г.
- подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке;
- сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена, если подлежит государственной регистрации сама эта сделка либо на ее основании право или ограничение (обременение) права на объект недвижимого имущества;
- подтверждение полномочий заявителя доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо;
- доверенность должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение (обременение) права на объект недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности;
- к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и копия документа, удостоверяющего личность физического лица - представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).
После осуществления регистрирующим органом государственной регистрации свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные подлежащие выдаче документы направляются заявителю посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя).
Отдельно необходимо отметить, что с 1 марта 2010 г. появится возможность подачи заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете. Соответственно это позволит значительно сократить сроки осуществления учетных и регистрационных процедур, принимая во внимание тот факт, что заявителю будет не нужно получать документы после проведения проверки объекта недвижимости для последующего представления в регистрирующий орган.
Вместе с тем указанная возможность на первом этапе будет реализовываться только применительно к земельным участкам. Это связано с процессом передачи от БТИ единому регистрирующему органу функций по учету объектов капитального строительства. Переходные положения Закона о регистрации устанавливают, что до 1 января 2013 г. обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным п. 1 ст. 17 данного Закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление такого кадастрового паспорта не требуется, если этот паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, содержащий описание указанного объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Также до указанной даты изменения сведений об объекте недвижимого имущества, которые влекут необходимость внесения соответствующих изменений в подразд. I ЕГРП, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя данного объекта и прилагаемого кадастрового паспорта на этот объект, содержащего о нем новые сведения.
Первоначально (до 1 января 2005 г.) Закон о регистрации устанавливал плату за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах. Однако гл. 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) <1>, устанавливающая государственную пошлину, изменила ранее существовавший порядок.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2000. N 32. Ст. 3340.
В соответствии с НК РФ (ст. 333.18) в качестве подтверждения факта уплаты государственной пошлины должны представляться:
1) платежное поручение с отметкой банка о его исполнении, если платеж производился в безналичной форме;
2) квитанция установленной формы, выдаваемая плательщику банком, либо квитанции, выдаваемые плательщику должностным лицом или кассой органа, которым производилась оплата, если платеж производился в наличной форме.
В соответствии со ст. 333.33 НК РФ уплачивается государственная пошлина:
- за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества: физическими лицами - 500 рублей; организациями - 7500 рублей; федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления - 100 рублей;
- за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме - 50 рублей;
- за внесение изменений в записи ЕГРП: физическими лицами - 100 рублей; организациями - 300 рублей;
- за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество: физическими лицами - 500 рублей; организациями - 2000 рублей;
- за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП: физическими лицами - 100 рублей; организациями - 300 рублей;
- за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, - 500 рублей;
- за государственную регистрацию смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, - 100 рублей;
- за государственную регистрацию сервитутов: в интересах физических лиц - 500 рублей; в интересах организаций - 2000 рублей;
- за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке - 100 рублей;
- за повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в ЕГРП запись о праве изменений, в том числе с исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним): для физических лиц - 100 рублей; для организаций - 300 рублей; для федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления - 50 рублей.
Необходимо обратить внимание на то, что, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающий исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим и юридическим лицами, государственная пошлина за юридически значимые действия взимается в размере, установленном для физических лиц.
Одновременно следует учитывать, что не подлежит возврату государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, сделок с ним, в случае отказа в государственной регистрации.
Нужно отметить, что государственная пошлина уплачивается не во всех случаях. В частности, от уплаты государственной пошлины освобождены признаваемые малоимущими в соответствии с ЖК РФ физические лица (основанием для предоставления данной льготы является документ, выданный в установленном порядке):
- за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
- за государственную регистрацию договоров об отчуждении недвижимого имущества.
Следует также подчеркнуть, что в целях создания "одного окна" для технического учета зданий, строений и сооружений и собственно для регистрации прав на недвижимость идет работа по совершенствованию взаимодействия учета и регистрации для удобства потребителей услуг этой системы. Для этого в Закон о регистрации и Закон о кадастре внесены вступающие в силу с 1 марта 2010 г. взаимно согласованные изменения, с учетом которых:
- Единый государственный реестр прав на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях (п. 8 ст. 12);
- государственный кадастр недвижимости на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей Государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях (ч. 4 ст. 4).
Относительно государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость необходимо отметить и тенденции развития гражданского законодательства в этой сфере. В частности, в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации обращается внимание на следующие основные проблемы, которые требуют соответствующей регламентации в ГК РФ <1>:
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009. С. 31, 32, 36, 76, 78 - 81, 84 - 86, 89 - 95.
- целесообразно включить общие положения о государственной регистрации имущественных прав, единые для различных объектов, в отношении которых предусмотрена правоустанавливающая (не учетная) регистрация, установив, в частности, принципы регистрации: проверки законности оснований регистрации, публичности реестра, презумпции его достоверности; правило о том, что право возникает с момента регистрации права в реестре;
- особенности регистрации (прежде всего процедурные) могут быть установлены специальными законами, посвященными отдельным видам имущества;
- что касается регистрации прав на недвижимое имущество, то в настоящее время регистрации подлежат не только имущественные права, но и некоторые сделки с таким имуществом. Целесообразно устранить указанное смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав;
- в разд. II ГК РФ нужно выделить отдельный подраздел "Общие положения о вещных правах", включив в него в том числе положение о том, что вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации;
- следует указать, что при государственной регистрации права собственности на помещение в здании собственник приобретает долю в праве собственности на общее имущество здания, в котором это помещение находится. Если здание расположено на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то собственник помещения также приобретает долю в праве собственности на данный участок. Если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение в здании земельный участок не сформирован (не прошел кадастровый учет), собственник помещения в здании приобретает право на долю в праве собственности на соответствующий участок с момента его формирования;
- следует предусмотреть, что право собственности на помещение (жилое и нежилое) возникает с момента государственной регистрации, при этом собственник помещения не может быть одновременно собственником здания, в котором оно находится (здание в этом случае является исключительно объектом технического учета). Право собственности на здание автоматически прекращается с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в нем. Лицо, которое приобрело все помещения в здании, вправе трансформировать право собственности на отдельные помещения в право собственности на здание в целом. В случае объединения всех помещений в здании, принадлежащих нескольким собственникам, в один объект недвижимости путем государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание право собственности данных лиц на отдельные помещения в указанном здании прекращается.
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
Комментарий к статье 552
1. Комментируемая статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений и другой находящейся на земельном участке недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок.
Данная статья должна применяться с учетом положений ст. 35 и 36 ЗК РФ. Последние, при расхождении с требованиями ГК РФ, имеют приоритет по отношению к общим нормам гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).
В п. 1 ст. 35 ЗК РФ речь идет о переходе прав на земельный участок не только в процессе купли-продажи расположенной на нем недвижимости, но и при любом переходе права собственности на расположенное на земельном участке здание, строение, сооружение. Есть основания полагать, что общее правило комментируемой статьи, сводящееся к тому, что к покупателю в процессе купли-продажи права собственности на недвижимость одновременно переходят права на соответствующий земельный участок, с учетом требований п. 1 ст. 35 ЗК РФ необходимо распространять на случаи мены, дарения, внесения недвижимости в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ и т.п. По одному из дел арбитражный суд кассационной инстанции прямо указал, что истец в результате передачи недвижимого имущества в его уставный капитал приобрел в силу закона не только право пользоваться земельным участком, но и обязанность по переоформлению права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право его аренды (Постановление ФАС МО от 18 февраля 2008 г. N КГ-А40/13849-07-П) <1>.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
2. В процессе применения настоящей статьи необходимо учитывать принцип "единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", который закреплен в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. В соответствии с данным принципом все прочно связанные с земельными участками объекты должны следовать их судьбе, за исключением случаев, установленных федеральным законом.
С учетом содержания Земельного кодекса РФ, судебной практики применения норм Гражданского и Земельного кодексов РФ можно утверждать, что реально принцип "единства судьбы" понимается даже шире, чем он сформулирован в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. "Единство судьбы" может проявляться не только в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка, но и наоборот: при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок. Так, в своем Постановлении от 17 февраля 2009 г. N 12277/08 Президиум ВАС РФ подчеркивает: "Земельный кодекс Российской Федерации в статье 1 в качестве основного принципа земельного законодательства провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Истец после приобретения в собственность нежилых помещений в здании цеха N 1 и произведенной реконструкции сформировал обособленный торговый объект, в силу чего он вправе согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации претендовать на приобретение в собственность соответствующей части земельного участка" <1>.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
Важно отметить, что законодатель в полной мере воплощать провозглашенный им в п. 5 ст. 1 ЗК РФ принцип "единства судьбы" в нормах этого Кодекса не стал. Об этом, в частности, свидетельствуют допускаемые тем же п. 5 ст. 1 ЗК РФ исключения из правила, которые могут быть предусмотрены законом. Однако ряд его последовательных действий после принятия ЗК РФ, включая отмену ст. 553 ГК РФ, не оставляет сомнений в том, что и в дальнейшем он будет реализовывать этот принцип на практике.
3. В тех случаях, когда здание, сооружение или иная находящаяся на земельном участке недвижимость и сам земельный участок принадлежат разным лицам, сохраняют силу положения п. 1 комментируемой статьи и п. 1 ст. 35 ЗК РФ. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на этом праве предоставлен быть не может, покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства") <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.
Важно иметь в виду, что к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая необходима для использования недвижимости. В судебной практике вопрос о размере такого участка возникал неоднократно. Критерии оценки размеров земельного участка закреплены в п. 3 ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК РФ, а также в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11. В случае необходимости судом для определения предельного размера части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, может быть назначена судебная экспертиза (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 июля 2009 г. по делу N А29-10140/2008) <1>.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
4. Если находящиеся на земельном участке здание, строение, сооружение и сам земельный участок принадлежат на праве собственности одному лицу, действует правило п. 4 ст. 35 ЗК РФ: здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу на праве собственности, отчуждаются только вместе с земельным участком. Соответственно сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения отдельно от земельного участка, с учетом требований абз. 2 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 являются ничтожными.
В своем Постановлении от 29 мая 2007 г. N 6623/05 Президиум ВАС РФ посчитал нарушением положений п. 4 ст. 35 ЗК РФ и ст. 1, 12 и 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" действия продавца здания, произведшего отчуждение земельного участка, на который право собственности по кадастровому номеру этого участка зарегистрировано не было, а также здания, кадастровый номер которого не содержал кадастрового номера участка, на котором оно находится <1>. Президиум ВАС РФ, по-видимому, посчитал, что должных доказательств того, что здание и земельный участок принадлежат разным лицам, было недостаточно, отчуждать их продавец права не имел, в связи с чем применил последствия недействительности ничтожной сделки.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
5. В п. 4 ст. 35 ЗК РФ содержатся исключения из правила, по которым земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения хотя и принадлежат одному лицу, но могут отчуждаться отдельно. Такими полномочиями являются:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 настоящего Кодекса.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, также проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в частную собственность.
Следовательно, п. 2 комментируемой статьи должен применяться с учетом положений п. 4 ст. 35 ЗК РФ.
6. Если недвижимость переходит к нескольким собственникам, то порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на недвижимость или сложившегося порядка такого пользования (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (абз. 6 п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
7. В судебной практике возник вопрос о правомерности перехода в рамках комментируемой статьи прав на земельный участок при продаже отдельных объектов гражданских прав, которые либо не являются объектами недвижимости, либо хотя и являются таковыми, но располагают своим специфическим гражданско-правовым режимом. Так, Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 28 апреля 2008 г. оставлены в силе решение по делу N А39-3042/2007-201/5 Арбитражного суда Республики Мордовия и Постановление по указанному делу Первого арбитражного апелляционного суда. Судами признано недоказанным отнесение торгового павильона к объектам недвижимости, в силу чего доводы индивидуального предпринимателя о наличии у него прав на земельный участок, которые возникли в соответствии со ст. 552 ГК РФ и ст. 36 ЗК РФ, также признаны несостоятельными <1>.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
Напротив, Постановлением Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. N 9626/08 производственная площадка для грузовых автомобилей площадью 8565,4 кв. м, имеющая песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров, признана сооружением, отвечающим признакам объекта недвижимости, которые содержатся в ст. 130 ГК РФ. Соответственно права на такой объект права на земельный участок могут передаваться в рамках ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ.
8. В комментируемой статье содержатся правила, которые действуют в процессе перехода прав на земельный участок при продаже здания, сооружения или иной находящейся на нем недвижимости. Вопросы последующего выкупа земельного участка (прав на земельный участок) решаются в рамках ст. 35 и 36 ЗК РФ.
Так, согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет право преимущественной покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ). Речь, по-видимому, идет о переводе на покупателя права собственности или права аренды земельного участка, находящегося в частной собственности лица, которое не выступало продавцом здания, строения, сооружения. На практике случаи такого рода крайне редки, поскольку круг прав на земельный участок, который находится в чужой собственности, как правило, правом аренды и ограничивается.
Если при продаже здания, строения, сооружения к покупателю недвижимости переходит право на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, покупатель вправе выкупить соответствующий участок или приобрести на него право аренды в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ. Количество такого рода случаев, напротив, достаточно велико.
9. При продаже недвижимости на условиях, предусмотренных п. 3 комментируемой статьи, согласия собственника земельного участка не требуется. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, строения, сооружения. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости недействительной.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли переоформлен договор аренды между ним и собственником участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11).
10. Напомним, что еще 10 июля 2001 г. распоряжением Правительства РФ N 910-р была утверждена Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу. В числе прочих мероприятий по реформированию оборота недвижимости ею предусмотрено "законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка" (п. 3.1.7) <1>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2001. N 31. Ст. 3295.
Принцип "земельного участка как единого объекта недвижимости" по своему содержанию отличается от принципа "единства судьбы" и может рассматриваться как будущая модель регулирования оборота недвижимости в России. Принцип "земельного участка как единого объекта недвижимости" следует понимать как продолжение в новейшие времена реализации римского правила "Superficies solo cedit" ("Возведенное над поверхностью следует за поверхностью").
Римляне исходили из того, что земля в своем естественном состоянии доминирует над остальными предметами природы. Часто их связь с землей столь неразрывна, что юридически рассматривать земельный участок и связанный с ним предмет материального мира отдельно невозможно.
В силу этого недвижимостью в римском праве признавались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Сюда относились постройки, посевы, насаждения, и все это называлось res soli - естественная или искусственная часть поверхности земли <1>. Эти связанные с землей и скрепленные с ее поверхностью предметы не признавались самостоятельным объектом недвижимости, а рассматривались как составная часть поверхности земли. В итоге в римском праве отдельная собственность на дом и на землю представлялась невозможной. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как res soli (часть поверхности земли) <2>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Учебник "Римское частное право" (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004.
<1> См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1994. С. 148.
<2> См.: Там же. С. 148.
Римские юристы обратили внимание на то, что другая группа предметов материального мира хотя и не является составной частью земельного участка, но также призвана служить ему. Причем служить, как правило, не физически, а экономически. Все это вполне укладывалось в их учение о вещи главной и вещи побочной, по которому основными видами побочных вещей считались: а) часть вещи; б) ее принадлежность; в) плоды вещи <1>. Поэтому вторую группу предметов материального мира они относили к принадлежностям земельного участка и распространяли на них общий принцип "Accesorium sequitur principale" ("Придаточная вещь следует за главной"). Это означало, что в отличие от составной части земельного участка такие вещи, как сельскохозяйственный инвентарь, скот и т.п., признавались самостоятельными вещами и могли существовать отдельно. Однако в силу их хозяйственной связи с земельным участком предполагалось, что они являются его принадлежностями и при отсутствии специального соглашения следуют его судьбе.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Учебник "Римское частное право" (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004.
<1> Римское частное право. С. 152.
Приблизительно те же правила действовали в отношении плодов (fructus naturales) и доходов (fructus civiles), получаемых от земельного участка. Пока плоды находились в связи с производящей их вещью, они составляли ее часть и не могли быть предметом особых отношений <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Учебник "Римское частное право" (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004.
<1> См.: Там же. С. 153, 154.
В дальнейшем римский подход к распределению вещей по их взаимосвязи с земельным участком был позаимствован законодательствами развитых государств. Примером практически идеального воплощения этого принципа в жизнь в новых экономических условиях является законодательство Германии.
По германскому праву принадлежащие на праве собственности одному и тому же лицу земельный участок, строения на нем, продукты земли, отдельные ограниченные вещные права на участок и иные объекты могут отчуждаться только как одна недвижимая вещь.
В § 94 Германского гражданского уложения (далее - ГГУ) дается определение существенной составной части земельного участка. В итоге существенными составными частями земельного участка признаются:
а) строения. При этом прочной считается такая связь строения с землей, при которой отделение его от земли приводит к несоответственно большим затратам усилий и крупным издержкам или к несоразмерным повреждениям. Соответственно каменные ограды, глухие заборы, каналы, дренажные и иные трубы, как правило, рассматриваются судебной практикой в качестве существенных составных частей земельного участка. Напротив, при установке без постоянного закрепления барака из гофрированной стали или палатки прочная связь с землей отсутствует, и они не могут рассматриваться в качестве ее существенной составной части;
б) вещи, которые включены в состав строения для его возведения.
Вещь считается включенной в состав строения, если строение в своем конкретном виде законченным без включенной вещи считаться не может. В частности, в жилое здание для его эксплуатации не только должна быть вмонтирована система отопления, но и установлены раковина, ванная, электрическая и газовая плита;
в) продукты (плоды), пока они находятся в неразрывной связи с почвой, а также посеянные на земельном участке семена и посаженные растения;
г) права, связанные с правом собственности на земельный участок (§ 96 ГГУ). К ним, в частности, относятся: предиальные сервитуты, право преимущественной покупки, реальные обременения, если они установлены в пользу того, кто в настоящее время является собственником земельного участка.
Сказанное в свою очередь означает, что принадлежащие на праве собственности одному и тому же лицу земельный участок, строения на нем, продукты земли, отдельные ограниченные вещные права на участок и иные объекты могут отчуждаться только как одна недвижимая вещь.
Согласно абз. 1 § 926 ГГУ при отчуждении земельного участка принадлежность, если не доказано иное, также следует судьбе главной вещи и переходит к приобретателю вместе с правом собственности на участок.
В дальнейшем представляется целесообразным перейти на немецкую модель гражданско-правового регулирования оборота недвижимости - модель "земельного участка как единого объекта недвижимости". Переход на нее потребует провести в Российской Федерации комплекс законодательных мер, в том числе выработать понятие "существенная составная часть земельного участка", как это предусмотрено § 94 ГГУ.
11. Отдельные предложения по совершенствованию регулирования отношений, затрагиваемых комментируемой статьей, включены в текст Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. Последняя разработана в соответствии с Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации". Решением Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ от 7 октября 2009 г. Концепция одобрена. Решение Совета подписано председательствовавшим на заседании Совета Президентом РФ <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.
Статья 553. Утратила силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
Комментарий к статье 554
1. В комментируемой статье определен предмет договора продажи недвижимости, что является существенным условием в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ. Относительно понятия предмета договора издавна существуют споры в науке, которые сводятся к определению предмета договора как действий сторон по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества или как объекта недвижимого имущества <1>, а также сочетания этих элементов предмета.
--------------------------------
<1> См., в частности: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. 4-е изд., стереотип. М.: Статут, 2002.
Законодатель указывает на данные, индивидуализирующие недвижимое имущество в качестве предмета договора продажи недвижимости.
2. Предметом договора может быть только индивидуально-определенный объект недвижимости, поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перечень сведений, относящихся к предмету договора продажи недвижимости, изложен в приложении N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 8. Ст. 963.
3. Описание объекта недвижимого имущества содержится в подразд. I ЕГРП и включает в себя адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (по кадастровому паспорту объекта недвижимого имущества или иному документу, предусмотренному Законом о регистрации и содержащему описание объекта недвижимого имущества), назначение и иную необходимую информацию, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия (п. 6 ст. 12 Закона о регистрации). Вид (название) объекта недвижимого имущества включает в себя здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дачу, гараж, квартиру, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры.
При указании адреса (местоположения) необходимо учитывать литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом. При расположении объекта на одном из этажей необходимо определение этажности объекта, этажа и номера помещений на поэтажном плане. Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.
Важное значение при определении предмета договора продажи недвижимости имеют сведения государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости, отраженные в ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".
В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:
1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
Кроме того, в государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:
1) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с Законом о кадастре кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;
2) кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым был образован другой объект недвижимости;
3) кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости;
4) кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
5) кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;
6) кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната;
7) адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и т.п.);
8) сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
9) сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
10) сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости;
11) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;
12) сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;
13) категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;
14) разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;
15) назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;
16) назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;
17) вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;
18) назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;
19) количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);
20) материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;
и другие сведения.
Формы кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка установлены Приказом Минюста России от 18 февраля 2008 г. N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка" <1>.
--------------------------------
<1> Российская газета. N 39. 22.02.2008.
4. Предмет договора продажи недвижимости должен быть определен и в предварительном договоре (ст. 429 ГК). В связи с этим имели место попытки квалифицировать договоры долевого участия в строительстве как предварительные договоры продажи недвижимости. Однако при заключении такого договора, как было отмечено при рассмотрении одного из дел, не представляется возможным "конкретно определить объект недвижимости, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, поскольку окончательные сведения о номере дома, квартиры и подъезда будут известны только после технической инвентаризации объекта недвижимости органами Бюро технической инвентаризации, при том что, по мнению истца, договор долевого участия в строительстве нельзя квалифицировать как договор купли-продажи недвижимого имущества" <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Московского округа от 18 декабря 2008 г. N КГ-А40/10921-08 по делу N А40-58026/07-136-410.
5. Каждый из объектов недвижимого имущества имеет определенную специфику при указании на него в договоре. Так, например, в договоре продажи земельного участка указывается категория земли.
6. В правоприменительной практике имеют место судебные акты, которыми договоры продажи недвижимости признаются незаключенными в связи с отсутствием достижения соглашения относительно предмета договора. Так, Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 17 марта 2003 г. N А43-8311/02-17-284 был признан правомерным отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так как договор купли-продажи признан незаключенным ввиду отсутствия предмета договора со следующей мотивировкой. Поскольку договор и дополнительное соглашение к нему не содержат полной характеристики объектов недвижимости (указана этажность, материал, из которого они изготовлены, площади), подлежащих продаже, суд обоснованно сделал вывод, что договор продажи недвижимости является незаключенным, а потому отсутствуют основания для регистрации перехода права собственности к истцу. Приложение к договору и схема расположения объектов не подписаны стороной сделки, что дополнительно свидетельствует об отсутствии согласования ее предмета.
В другом споре договор продажи квартир признан незаключенным, поскольку в нем не было определено количество квартир, подлежащих передаче, не указано, какие это квартиры (по количеству комнат), их расположение в доме <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 июля 1998 г. по делу N 271/98.
ФАС Московского округа (Постановление от 18 февраля 2009 г. N КГ-А41/12649-08 по делу N А41-К1-9691/07) был проанализирован договор, в котором указывалось, что А. принадлежит земельный участок площадью 40 га с условным номером 50:05:19:448, находящийся в д. Яковлево с. Бужанинского Сергиево-Посадского района. Данных, определяющих местоположение земельного участка и его границы, вышеуказанный договор не содержит, при этом принадлежащий ответчику земельный участок на момент заключения предварительного договора не прошел в установленном законом порядке государственный кадастровый учет, в связи с чем договор был признан незаключенным.
Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
Комментарий к статье 555
1. Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Цена является существенным условием договора продажи недвижимости и может быть точно определена или определяема. Согласно ст. 317 ГК РФ денежные обязательства должны быть выражены в рублях. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальные права заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
В случае, когда в договоре денежное обязательство выражено в иностранной валюте без указания о его оплате в рублях, суду следует рассматривать такое договорное условие как предусмотренное п. 2 ст. 317 ГК РФ, если только при толковании договора в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ суд не придет к иному выводу.
Если договором предусмотрено, что денежное обязательство выражается и оплачивается в иностранной валюте, однако в силу правил валютного законодательства данное обязательство не может быть исполнено в иностранной валюте, то такое договорное условие суду также следует рассматривать как предусмотренное п. 2 ст. 317 ГК РФ, если только при толковании договора в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ суд не придет к иному выводу (п. 3 - 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 4 ноября 2002 г. N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>). Признание судом недействительным условия договора, в котором денежное обязательство выражено в иностранной валюте, влечет признание договора недействительным.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2003. N 1.
2. Цена на отдельные виды объектов недвижимого имущества может быть установлена с учетом индивидуальных и общих характеристик недвижимого имущества, в частности с учетом кадастровой оценки. Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" <1> определен порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2000. N 16. Ст. 1709.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Относительно цены по договору продажи жилого помещения п. 7 Инструкции, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" <1>, предусматривает, что цена жилого помещения устанавливается соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК)).
--------------------------------
<1> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 35.
3. В случае безвозмездной передачи недвижимого имущества об этом должно быть указано в договоре, к такому договору применяются нормы о дарении.
4. При заключении смешанных договоров, в состав которых входят элементы договоров продажи недвижимости, условие о цене также является существенным применительно к определению цены недвижимости. Так, при заключении договора продажи оборудования и инвентаря заправочной станции цена не была определена. В ходе рассмотрения дела в суде было установлено, что предметами названного договора являются как оборудование и инвентарь, так и входящий в состав автозаправочной станции объект недвижимого имущества (здание АЗС), к отношениям по купле-продаже которого применяются положения § 7 гл. 30 ГК РФ. Поскольку цена недвижимости в договоре не определена, а выявить стоимость этого объекта в комплексе всего отчуждаемого имущества не представляется возможным, суд счел его незаключенным в соответствующей части. В дальнейшем апелляционный суд, суд кассационной и надзорной инстанций признали, что договор купли-продажи является незаключенным в целом <1>.
--------------------------------
<1> Определение ВАС РФ от 23 октября 2009 г. N ВАС-11160/09 по делу N А10-2800/08.
Заключение договора аренды недвижимого имущества с выкупом (ст. 624 ГК) также требует определения в договоре выкупной цены. Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости <1>.
--------------------------------
<1> См., в частности: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04 по делу N А56-36561/03 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 6.
Условие о цене должно быть определено и в предварительном договоре (ст. 429 ГК).
5. Отсутствие в договоре указания на цену влечет признание договора незаключенным. Такой договор не может быть признан действительным или недействительным, что имеет место в правоприменительной практике и на недопустимость чего обращено внимание Высшего Арбитражного Суда РФ <1>.
--------------------------------
<1> Определение ВАС РФ от 30 ноября 2007 г. N 12913/07 по делу N А53-19026/06-с2-20.
Статья 556. Передача недвижимости
Комментарий к статье 556
1. Комментируемая статья определяет правила исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества, связанные с обязательным соблюдением особого порядка передачи проданного объекта недвижимости. В п. 1 данной статьи речь идет о том, что передача недвижимости от продавца к покупателю в обязательном порядке оформляется специальным документом - подписываемым сторонами передаточным актом либо иным документом о передаче.
Абзац 2 п. 1 комментируемой статьи содержит диспозитивное правило, согласно которому обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом согласно положению абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. В частности, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, то вещь признается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК).
Указанное положение находит свое подтверждение и в судебно-арбитражной практике. В частности, в соответствии с Определением ВАС РФ от 17 апреля 2008 г. N 4823/08 было отказано в передаче дела по иску о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения для пересмотра в порядке надзора, так как, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1> не требуется подписание сторонами отдельного документа о передаче отчуждаемого из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3615.
Стороны своим соглашением могут установить и какой-либо иной порядок передачи недвижимой вещи. Так, например, арбитражными судами было подтверждено надлежащее исполнение продавцом обязательства по передаче недвижимости покупателю в ситуации, когда фактически недвижимость была передана ранее в рамках существовавших между сторонами арендных отношений, а в договоре купли-продажи было указано, что данный договор имеет силу передаточного акта <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2006 г. N А33-16897/05-Ф02-2778/06-С2.
Рассматриваемая норма является специальной по отношению к общему правилу п. 1 ст. 224 ГК РФ, которое не предусматривает необходимость подтверждения вручения вещи специальным документом о передаче (передаточным актом).
В отличие от общего правила ст. 224 ГК РФ, в соответствии с комментируемой статьей обязательство считается исполненным только при наличии двух юридических фактов: 1) вручения имущества покупателю; 2) подписания сторонами документа о передаче.
Введение указанного требования в отношении недвижимости вполне оправданно, учитывая особый правовой режим данных объектов права в системе объектов гражданского оборота. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Кроме того, в соответствии с общим правилом п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Учитывая действующий в отношении недвижимого имущества правовой режим, представляется, что именно документ о передаче подтверждает состоявшееся вручение покупателю недвижимого имущества его продавцом. К примеру, нельзя считать обязательство исполненным в результате передачи продавцом покупателю ключей от помещения. В силу необходимости подтверждения государством существующего права только передаточный акт свидетельствует, что состоялось вручение недвижимого имущества покупателю именно с теми индивидуально-определенными характеристиками, которые стороны определили в договоре.
2. Уклонение одной из сторон договора от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости и может повлечь за собой различные неблагоприятные последствия. В частности, покупатель вправе потребовать передачи ему вещи (п. 2 ст. 463, а также ст. 398 ГК) либо возмещения причиненных убытков, продавец же может требовать от покупателя принять товар или сам отказаться от исполнения договора. Также стороны могут использовать санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (гл. 25 ГК), например взыскать предусмотренную договором неустойку.
3. Подписание продавцом и покупателем передаточного акта лишь удостоверяет факт исполнения ими договора купли-продажи недвижимости в части передачи имущества и не влияет на переход права собственности на недвижимую вещь, поскольку возникновение права собственности у приобретателя недвижимой вещи законом связывается с моментом государственной регистрации данного права (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК), а не с передачей вещи.
Передача недвижимого имущества сама по себе не является основанием государственной регистрации права собственности и соответственно может осуществляться как до, так и после таковой, поскольку, как следует из содержания ст. 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Данная позиция подтверждается материалами судебной практики. Так, например, по одному из дел арбитражный суд кассационной инстанции указал, что условие договора купли-продажи здания, предусматривающее подписание акта передачи после государственной регистрации прав покупателя на здание, не противоречит положениям абз. 2 п. 1 комментируемой статьи <1>.
--------------------------------
<1> Постановление ФАС Московского округа от 6 марта 2006 г. N КГ-А40/1082-06-П.
4. Подписание акта о передаче недвижимости по общему правилу не имеет значения и для определения момента перехода риска случайной гибели имущества к покупателю. В соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, указанные риски переходят к покупателю только в момент регистрации права собственности. Однако стороны могут согласовать условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества, которая в свою очередь может осуществляться до или после государственной регистрации.
5. Поскольку, как уже было отмечено, передаточный акт лишь подтверждает исполнение обязательств сторон по передаче имущества, он не может рассматриваться как документ, которым стороны вносят изменения или дополнения в договор продажи недвижимости, в том числе в части, касающейся требований к качеству объекта недвижимости. В этой связи, если при подписании акта в нем будет оговорено несоответствие принимаемой покупателем недвижимости условиям договора, данное обстоятельство не будет являться основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
Комментарий к статье 557
1. Последствия передачи продавцом покупателю объекта недвижимости ненадлежащего качества, т.е. такого, который не соответствует условиям договора купли-продажи недвижимого имущества о его качестве, определены законодателем путем отсылки к ст. 475 ГК РФ, посвященной последствиям передачи товара ненадлежащего качества.
В соответствии с положениями ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель недвижимости, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае когда имеет место существенное нарушение требований к качеству недвижимого имущества, как-то: обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков, покупателю предоставлено право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
2. Ни при каких обстоятельствах покупатель недвижимости не может потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Каждый объект недвижимости обладает признаками уникальности (неповторяемости). Согласно ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре к уникальным характеристикам объекта недвижимости отнесены:
1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
3) описание местоположения границ объекта недвижимости (для земельных участков);
4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке (для зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства);
5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения (для помещений);
6) площадь (для земельных участков, зданий или помещений).
Поэтому вышеуказанное исключение из общего правила объясняется особыми свойствами объектов недвижимости, каждый из которых представляет собой индивидуально-определенную вещь, обладающую признаком уникальности (неповторимости), и соответственно не может быть заменен на другой.
3. Применительно к земельным участкам в п. 3 ст. 37 ЗК РФ установлены дополнительные основания, которые предоставляют право покупателю требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. В частности, указанные требования покупатель земельного участка вправе предъявить в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; об иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
4. В отношении объектов недвижимости, создаваемых на основании договора участия в долевом строительстве, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> установлены дополнительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, в том числе гарантии качества передаваемого застройщиком объекта недвижимого имущества. Так, согласно ч. 2 ст. 7 названного Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
Комментарий к статье 558
1. Комментируемая статья устанавливает особенности договора продажи жилых помещений. Продажа жилых помещений, с одной стороны, - самая распространенная сделка, направленная на продажу недвижимости; с другой стороны, самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилых помещений, является также продажа жилых помещений. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель - принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.
2. В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначено для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК).
На основании ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
3. По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения потребностей граждан в жилье. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.
Гражданский и Жилищный кодексы РФ предусматривают специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.
В отличие от квартир право собственности на жилые дома (изолированные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности <1>.
--------------------------------
<1> Кузьмин В.Н. Право личной собственности на жилой дом в СССР: основные проблемы: Автореф. дис. ... к.ю.н. М., 1975. С. 15.
В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.
В числе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.
Рассматривая конкретное дело, суд обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, сказано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы.
Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо <1>.
--------------------------------
<1> Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Издательская группа "Норма-Инфра-М", 1999. С. 206 - 207.
Анализ норм, изложенных в гл. 17 "Право собственности и другие вещные права на землю" <1> и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным.
--------------------------------
<1> Глава 17 ГК РФ введена в действие 28 апреля 2001 г. (Собрание законодательства РФ. 2001. N 17. Ст. 1644).
В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную в ст. 552 ГК РФ, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.
Из того обстоятельства, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом возможны различные варианты.
Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.
Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома.
4. Вплоть до начала 90-х гг. XX в. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектами договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые наметилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах: "...местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир" <1>.
--------------------------------
<1> Впоследствии редакция ч. 2 ст. 4 названного законодательного акта была изменена.
Впоследствии Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" <1> предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими возможностями возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.
--------------------------------
<1> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.
С принятием части второй Гражданского кодекса РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами - пользователями других жилых помещений.
До введения в действие Жилищного кодекса РФ на практике имели место случаи, когда при продаже комнаты применялось право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводились доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в таких случаях применяться не должно было бы, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.
Данный вывод стал еще более очевиден, поскольку 23 мая 2002 г. вступил в силу Федеральный закон N 55-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <1>, который нормативно закрепил положение, действовавшее по аналогии с положением об объектах общего пользования многоквартирных домов.
--------------------------------
<1> Российская газета. N 90(2958). 23.05.2002.
Вместе с тем следует отметить, что в процессе принятия ЖК РФ данное положение изменилось кардинально <1>. Безусловно, речь не идет о том, что кухни и другие объекты перестали быть объектами общего пользования в коммунальных квартирах. Речь идет об установлении права преимущественной покупки у других собственников в квартире. Так, в соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.
--------------------------------
<1> При внесении и принятии в первом чтении проекта ЖК РФ было установлено, что при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные собственники жилых помещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения (п. 7 ст. 41 внесенного законопроекта).
На основании ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, расположенной в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Необходимо отметить, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире соответствующая доля нового собственника равна доле прежнего собственника этой комнаты.
Следует иметь в виду, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
Конечно же, собственники комнат обязаны содержать общее имущество в коммунальной квартире. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей такового в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире (ст. 43 ЖК).
5. До вступления в силу Закона Союза ССР "О собственности в СССР" (т.е. до 1 июля 1990 г.) законодательство содержало массу различных ограничений, сдерживавших нормальный оборот жилых помещений. Предусматривалось заключение договоров купли-продажи только жилых домов и то не более чем один раз в три года. В случае если гражданину и членам его семьи на праве собственности принадлежали два жилых дома, то один из них необходимо было продать. Думается, что это и другие ограничения, с одной стороны, сдерживали гражданский оборот, а с другой - подталкивали граждан к заключению мнимых сделок.
В отличие от актов прежнего законодательства Гражданский кодекс РФ ограничивается предусмотрением простой письменной формы заключения договора продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550). Обязательное нотариальное оформление договора продажи (как, впрочем, и мены, и дарения) недвижимого имущества не предусматривается. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В качестве сторон по договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилого помещения.
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Представляется, что для квартир необходимо указывать и этаж продаваемого жилья.
Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК РФ, предусматривается в отношении цены продаваемого жилья и другой недвижимости. Согласно ст. 555 Кодекса при отсутствии условия о цене договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным (см. комментарий к указанной статье).
Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК РФ (см. ст. 556 и комментарий к ней) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены;
во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;
в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.
Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;
- потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.
6. В комментируемой статье устанавливаются особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, если они согласно ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ сохраняют право пользования этим жилищем. Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание отчуждателя на данной площади. В комментируемой статье устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
7. Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" содержал прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Причем данной норме была придана обратная сила, т.е. она распространялась и на сделки, заключенные до вступления в силу названного Закона. Приведем конкретный пример. Дом, состоявший из двух корпусов, находился на балансе НПО "Машиностроитель". В декабре 1991 г. НПО и Международная ассоциация делового сотрудничества "Пэком" заключили договор купли-продажи дома.
Проживающие в доме граждане обратились в суд с иском к НПО и Ассоциации о признании договора недействительным. Ленинградский районный народный суд г. Москвы в удовлетворении иска отказал.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение народного суда оставила без изменения.
Президиумом Московского городского суда дело не рассматривалось в связи с отсутствием кворума.
Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 февраля 1995 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.
Отказывая в иске, народный суд пришел к выводу о том, что при заключении договора не были нарушены требования закона. Договор заключен с согласия Министерства машиностроения СССР, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ.
Между тем решение вынесено народным судом вопреки требованиям Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" и без учета конкретных обстоятельств данного дела.
Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого возник спор, относится к государственному жилищному фонду.
Согласно ч. 3 ст. 19 названного Закона не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.
В материалах дела нет данных о том, что проживающие в доме граждане дали согласие на его продажу.
Постановлением Верховного Совета РФ от 24 декабря 1992 г. "О введении в действие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" предусмотрено, что совершенные до принятия данного Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 19 указанного Закона, подлежат отмене <1>.
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. N 9. С. 4.
Безусловно, такие договоры должны быть признаны недействительными и после утраты действия Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", поскольку объектом купли-продажи, как, впрочем, и других сделок, могут быть не многоквартирные дома, а конкретные жилые помещения.
Приложения
Вступительное слово к книге "Публично-правовые образования
в частном праве: Постатейный комментарий главы 5
Гражданского кодекса Российской Федерации" / Под ред.
П.В. Крашенинникова
Государство и другие публично-правовые образования (а в нашей стране это Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления) не только исполняют закрепленные за ними властные полномочия, но и участвуют в гражданском обороте. Такая раздвоенность необходима для их функционирования, поддержания экономического и правового порядка в обществе. Вместе с тем все это без четкой и прозрачной регламентации может порождать ситуации отнюдь не цивилистического характера. При этом участие публично-правовых образований в гражданских отношениях всегда актуально и имеет многовековую историю.
Достаточно вспомнить, что в Древнем Риме римское государство часто вступало в частноправовые отношения. Как это часто происходит, у историков и юристов так и не сформировалось единой позиции по вопросу о соотношении правового положения римского государства и юридических лиц. По этому поводу Е.А. Флейшиц указывала: "...одни историки (как Жирар, опирающийся при этом на Моммзена) считают римское государство искони юридическим лицом. Другие (как И.А. Покровский) полагают, что, будучи обладателем многочисленных и разнообразных имуществ и участвуя в различных отношениях по их эксплуатации, римское государство, по крайней мере до второй половины республики, не применяло к своим имущественным отношениям положений частного права, не мысля себя носителем dominium ex iure Quiritium и других частных прав на эти имущества, а действовало по некоторым особым нормам права публичного. И действительно, неизвестно, чтобы договоры, совершавшиеся магистратами по поводу государственного имущества, подчинялись в древнейшие времена правилам, в частности формальностям частного права. И наоборот, известно, что споры из таких договоров разрешались не в обычном судебном, а в особом административном порядке" <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Учебник "Римское частное право" (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004.
<1> Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2001. С. 116.
Городские общины - муниципии в Древнем Риме - выступали и как публичные образования, и как юридические лица, обладающие имущественными правами и самостоятельным правом выступать в суде. В то же время носителем имущественной составляющей государства выступал император, который признавался собственником имущества Древнего Рима.
Проблемам участия государства в гражданских правоотношениях уделялось немало внимания в юридической науке. Хотелось бы прежде всего упомянуть работы А.В. Венедиктова "Государственная социалистическая собственность", С.Н. Братуся "Субъекты гражданского права", М.И. Брагинского "Участие советского государства в гражданских правоотношениях", М.И. Кулагина "Государственно-монополистический капитализм и юридическое лицо", О.Е. Кутафина "Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица" <1>.
--------------------------------
<1> Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.: Изд-во АН СССР, 1948; Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. М.: Госюриздат, 1950; Брагинский М.И. Участие Советского государства в гражданских правоотношениях. М., 1981; Кулагин М.И. Государственно-монополистический капитализм и юридическое лицо. М., 1987; Кутафин О.Е. Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица. М.: Проспект, 2007.
Особую актуальность тема участия публично-правовых образований приобретает в современных условиях финансового кризиса, когда государство делает попытки показать себя наиболее надежным участником гражданско-правовых отношений.
И действительно, поддержка государства для многих участников рынка дала бы возможность пережить тяжелые времена рыночных перемен и стабилизировать гражданско-правовой оборот в Российской Федерации. Осуществляя подобные действия, государство вступает в разного рода гражданско-правовые сделки, в том числе в договоры купли-продажи, займа, гарантии и др. Вместе с тем, в отличие от иных участников правовых отношений, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования остаются в первую очередь властвующими субъектами, обладающими особыми публичными функциями и выступающими от имени всего населения определенной территории, и их действия могут совершаться как на благо всего населения, так и на разрушение страны и ее территорий.
Важно отметить, что, вступая в частноправовые отношения, государство отказывается от иммунитета и действует на началах равенства с другими участниками, такими, как юридические и физические лица, в соответствии с принципами, установленными в ст. 1 ГК РФ. Данное положение закреплено в п. 1 ст. 124 ГК РФ и характерно для любого развитого правопорядка.
Глава 5 ГК РФ, посвященная участию Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, завершает подразд. 2 Кодекса о лицах и включает в себя четыре статьи, в которых определены общие принципы и порядок участия публично-правовых образований в гражданских отношениях, ответственность публично-правовых образований по обязательствам, а также в отношениях с участием иностранных физических, юридических лиц и государств.
Специфика рассматриваемых отношений состоит в том, что наряду с нормами гражданского права важное значение имеют и публично-правовые нормы, содержащиеся в таких актах, как, например, Бюджетный кодекс Российской Федерации (далее - БК РФ), Федеральные законы от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" <1>, от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <2>, и др.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1999. N 42. Ст. 5005.
<2> Собрание законодательства РФ. 2003. N 40. Ст. 3822.
Кроме того, особенностям участия публично-правовых образований посвящены и другие нормы статей Гражданского кодекса РФ, в частности:
- ст. 16 - о возмещении убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления;
- ст. 114, 115 - о юридических лицах, наделенных публично-правовыми образованиями ограниченными вещными правами на имущество;
- ст. 214, 215 - о государственной и муниципальной собственности;
- ст. 239 - об отчуждении недвижимого имущества в связи с изъятием участка для государственных или муниципальных нужд;
- ст. 525 - 534 - о договоре поставки товаров для государственных или муниципальных нужд;
- ст. 763 - 768 - о подрядных работах для государственных или муниципальных нужд;
- ст. 1069 - об ответственности за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами;
- ст. 1070 - об ответственности за вред, причиненный незаконными действиями органов дознания, предварительного следствия, прокуратуры и суда;
- ст. 1071 - об органах и лицах, выступающих от имени казны при возмещении вреда за ее счет;
- ст. 1151 - о наследовании выморочного имущества и некоторые другие.
Важное значение имеют подзаконные акты, которыми конкретизированы нормы гл. 5 ГК РФ, прежде всего в части определения особенностей участия публично-правовых образований в отдельных видах гражданско-правовых отношений и тех органов государственной власти и местного самоуправления, которые вправе выступать от имени Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований, в частности Указы Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" <1>, от 16 августа 2004 г. N 1082 "Вопросы Министерства обороны Российской Федерации" <2>; Постановление Правительства РФ от 5 июня 2008 г. N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом" <3>; Приказ Минюста России от 23 декабря 2005 г. N 247 "Об утверждении Устава федерального государственного учреждения "Федеральное агентство по правовой защите результатов интеллектуальной деятельности военного, специального и двойного назначения" при Министерстве юстиции Российской Федерации" <4> и др.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2004. N 11. Ст. 945.
<2> Собрание законодательства РФ. 2004. N 34. Ст. 3538.
<3> Собрание законодательства РФ. 2008. N 23. Ст. 2721.
<4> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 6.
Следует обратить внимание на то, что отдельные нормы гл. 5 ГК РФ были предметом рассмотрения Конституционным Судом РФ. Так, в Определении Конституционного Суда РФ от 5 июля 2005 г. N 297-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества "Центральная телекоммуникационная компания" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 2 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации" <1> сделан имеющий важное практическое значение вывод, что оспариваемое положение п. 2 ст. 124 ГК РФ само по себе не определяет недостаточность бюджетного финансирования соответствующих расходов государства как такую его особенность, которая позволяет освобождать его от исполнения своих обязательств, и в системе действующего правового регулирования не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя в его конкретном деле.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
Указание же п. 2 ст. 124 ГК РФ на особенности публично-правовых образований, в силу которых к ним не могут быть применимы положения, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, означает прежде всего, что в гражданском законодательстве имеются специальные нормы, регулирующие участие данных субъектов в гражданских правоотношениях, а также правовые нормы о юридических лицах, которые не применимы к государству, государственным и муниципальным образованиям.
Так, О.Е. Кутафин <1>, обобщая юридическую литературу по данной проблеме, выделил четыре позиции относительно вида правоспособности Российской Федерации и других публично-правовых образований. Одни авторы характеризуют ее как универсальную <2>, другие - как общую <3>, третьи - как специальную <4>, четвертые - как целевую <5>. Представляется, что третья и четвертая позиции наиболее соответствуют нынешнему положению дел в гражданском обороте. Данный вывод подтверждается и в Определениях Конституционного Суда РФ от 4 декабря 1997 г. N 139-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Совета Федерации о проверке конституционности Федерального закона "О переводном и простом векселе" <6> и от 1 октября 1998 г. N 168-О "По запросу Администрации Московской области о проверке конституционности части первой пункта 1 и пункта 2 статьи 1015 Гражданского кодекса Российской Федерации" <7>, где отмечается, что Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования участвуют в гражданских правоотношениях как субъекты со специальной правоспособностью, которая в силу их публично-правовой природы не совпадает с правоспособностью других субъектов гражданского права - граждан и юридических лиц, преследующих частные интересы.
--------------------------------
<1> Кутафин О.Е. Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования как субъекты гражданского права // Журнал российского права. 2007. N 1.
<2> Гражданское право / Под общ. ред. Б.М. Гонгало, Т.И. Илларионовой, В.А. Плетнева. М., 1998. Ч. I. С. 140.
<3> Гражданское право России / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1996. С. 112.
КонсультантПлюс: примечание.
Учебник "Гражданское право: В 2 т." (том 1) (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2004 (2-е издание, переработанное и дополненное).
<4> Гражданское право / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 1998. Т. 1. С. 283.
<5> Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1996. Ч. 1. С. 155.
<6> СПС "КонсультантПлюс".
<7> Вестник Конституционного Суда РФ. 1999. N 1.
В числе актов судебной практики немаловажное значение имеют Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2006 г. N 23 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации" <1>, от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <2> и др.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2006. N 8.
<2> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.
Многие вопросы гражданско-правового регулирования отношений с участием Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований требуют дополнительной регламентации. В их числе:
- не всегда однозначно можно определить, применяются ли нормы о юридических лицах к Российской Федерации, субъектам Федерации, муниципальным образованиям в отношениях, регулируемых гражданским законодательством (п. 2 ст. 124 ГК);
- немало проблем с определением случаев, порядка участия и видов государственных органов, органов местного самоуправления, юридических лиц и граждан, выступающих от имени и по специальному поручению Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований (п. 3 ст. 125 ГК);
- нет единого перечня имущества, которое может находиться только в государственной и муниципальной собственности и которым Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования не отвечают по своим обязательствам (п. 1 ст. 126, п. 3 ст. 212 ГК);
- отсутствует федеральный закон об иммунитете государства и его собственности (ст. 127 ГК);
- отсутствует федеральный закон, определяющий порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Федерации или муниципальных образований (п. 3 ст. 1151 ГК).
Одной из наиболее проблемных ситуаций как в науке, так и в законодательстве и правоприменительной практике является определение правового положения органов государственной власти и органов местного самоуправления, выступающих как юридические лица публичного и частного права одновременно, т.е. выполняющих властные функции от имени государства и муниципальных образований и при этом выступающих как хозяйствующие субъекты - зарегистрированные юридические лица в основном в форме учреждений. При решении данных вопросов нередки коллизии между нормами публичного (конституционного, муниципального, финансового) права и частного (гражданского) права.
Так, в науке сформировались две основные позиции относительно правоспособности органов государственной власти и местного самоуправления. Предлагается разграничивать деятельность органов государственной власти и органов местного самоуправления, наделенных гражданской правоспособностью от имени публично-правового образования, и деятельность названных органов как юридических лиц, выступающих в гражданском обороте от собственного имени. В результате действий органов государственной власти и органов местного самоуправления "участниками гражданских правоотношений становятся именно публично-правовые образования в целом, а не органы их исполнительной или законодательной власти либо органы местного самоуправления. Последние могут участвовать в гражданских правоотношениях самостоятельно, а не от имени соответствующего публично-правового образования только в роли финансируемых собственником государственных или муниципальных учреждений - юридических лиц с ограниченным вещным правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество и под субсидиарную ответственность создавшего их публичного собственника" <1>. Другая позиция состоит в том, что органы государственной власти и органы местного самоуправления могут вступать в гражданский оборот, действуя и как необособленные юридические лица, являясь особыми представителями публично-правовых образований, и как юридические лица. Главное, что их действия обязывают публично-правовое образование и они действуют в пределах своей компетенции <2>.
--------------------------------
<1> Гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. I. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004.
<2> Гражданское право: Учебник. Т. 1. 4-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1999. С. 175.
Не всегда удается однозначно разграничить случаи выступления в обороте публично-правовых образований через органы государственной власти и местного самоуправления, зарегистрированные в качестве юридических лиц, и выступление таких юридических лиц в гражданском обороте от своего имени.
На отсутствие в законодательстве ясности в отношении того, каковы правовые последствия выступления в гражданском обороте государства через его органы, которые одновременно являются юридическими лицами, указывается и в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации и проектов федеральных законов о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - Концепция), разработанной в соответствии с Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 29 (ч. 1). Ст. 3482.
В Концепции говорится о том, что статус юридического лица может быть необходим органу государственной власти (например, министерству, ведомству, суду и т.п.) только для совершения сделок, направленных на обеспечение его внутрихозяйственной деятельности. Во всех остальных случаях следует исходить из того, что сделки соответствующего ведомства должны рассматриваться как действия органа публичной власти, т.е. самого соответствующего публично-правового образования.
Наличие у органа власти статуса юридического лица не должно приводить к тому, что стороной совершенной им сделки по общему правилу признавалось бы это юридическое лицо, а не публично-правовое образование в целом. Такой подход не соответствует защите интересов участников гражданского оборота.
Помимо прочего публично-правовое образование периодически преобразует свои органы, перераспределяет функции между ними, что влечет за собой реорганизацию или ликвидацию соответствующего юридического лица, статус которого присваивался упраздненному органу власти. При этом в случаях ликвидации возникает вопрос о правопреемстве между прежним органом и вновь созданным. С этой точки зрения "удвоение" субъектов сделки (публично-правовое образование в лице органа власти и юридическое лицо как частноправовая оболочка данного органа) вносит путаницу в гражданский оборот.
Еще более сложной становится ситуация в случае, когда сделка такого ликвидированного или преобразованного юридического лица является недействительной.
Концепцией предлагается считать единым субъектом прав и обязанностей само публично-правовое образование, которое должно им оставаться независимо от того, меняет ли оно свои органы, ликвидирует ли оно юридические лица, через которые указанные органы осуществляли сделки, реализуя правоспособность публично-правового образования. Предлагаются также использование конструкции "юридическое лицо публичного права", характерной для ряда европейских государств (Германия, Австрия), и внесение изменений в законодательство с целью запрета признания органов публичной власти (министерств, ведомств, федеральных служб и агентств и их территориальных управлений и подразделений и т.п.) юридическими лицами частного права, закрепления хозяйственных функций по обеспечению их деятельности за соответствующими подразделениями (управлениями делами, финансово-хозяйственными отделами и т.п.), которые в этих целях должны приобретать гражданско-правовой статус юридических лиц - государственных или муниципальных учреждений.
Немало сомнений вызывает правовой статус государственных корпораций как некоммерческих организаций, которые государство наделяет на безвозмездной основе значительными имущественными средствами, иногда включающими в себя имущество, имеющее стратегическое значение для страны, а также "неприкосновенные" средства Стабилизационного фонда. С одной стороны, государственные корпорации, являясь частными юридическими лицами, обладают чрезвычайно широкими полномочиями, в том числе публичного характера, и во многих случаях выведены из сферы государственного контроля, а с другой стороны, государство, представляющее население всей страны, лишаясь права собственности, не приобретает взамен никаких преимуществ.
Эти и другие вопросы требуют дополнительной проработки и решения в рамках Концепции, предложения которой в перспективе будут выражены в проектах федеральных законов о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ и другие законодательные акты.
П.В.Крашенинников
Вступительное слово к книге "Право собственности на землю:
Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса
Российской Федерации" / Под ред. П.В. Крашенинникова
"Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю", - провозглашает Конституция Российской Федерации (ч. 1 ст. 36). Как известно, Основной Закон был принят на референдуме 12 декабря 1993 г. Однако вышеуказанное право долгое время не находило своего адекватного развития в виде соответствующих федеральных законов. Более того, при принятии Государственной Думой в 1994 г. части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) было найдено компромиссное решение об отсрочке вступления в силу главы "Право собственности и иные вещные права на землю". Напомним, что в первоначальной редакции ст. 13 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указывалось на то, что глава 17 Кодекса вводится в действие со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Безусловно, такая отсрочка была шагом назад на пути кодификации гражданского законодательства о защите прав граждан и юридических лиц и упорядочения экономических отношений в стране. Однако это был вынужденный компромисс. Дело в том, что в Государственной Думе первого созыва (1993 г.) фракций и соответственно депутатов "левого" толка было больше, а они, как известно, категорически против даже упоминания о праве частной собственности, а тем более о частной собственности на землю. Автор данной статьи был свидетелем того, как левые фракции добивались искоренения слов "частная собственность" из текста комментируемого Кодекса. Только в одной статье (212), и то только из-за того, что она полностью воспроизводит конституционную норму, осталось ее упоминание. Естественно, при таком выборе - либо часть первая ГК РФ без главы 17, либо ничего - было принято решение об отсрочке введения в действие данной главы.
В этой ситуации федеральное регулирование отношений по владению и распоряжению землями, использованию и охране земель во многом осуществлялось указами Президента РФ. До введения в действие главы 17 ГК РФ было издано более 20 указов ("О реализации конституционных прав граждан на землю" <1>, "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" <2>, "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы" <3> и др.), разнородных по своему содержанию и создающих сложности для обеспечения реализации конституционных прав граждан Российской Федерации на землю. Были также приняты некоторые федеральные законы, лишь в малой степени заполняющие правовой вакуум в данной сфере ("О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального строительства" <4>, "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" <5>, "О государственном земельном кадастре" <6> и др.).
--------------------------------
<1> Собрание законодательства Российской Федерации (далее - Собрание законодательства РФ). 1996. N 11. Ст. 1026; 1999. N 5. Ст. 651.
<2> Собрание законодательства РФ. 1997. N 20. Ст. 2240; 1999. N 45. Ст. 5418.
<3> Собрание законодательства РФ. 1993. N 44. Ст. 4191; 1999. N 5. Ст. 651; 1993. N 52. Ст. 5085.
<4> Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации (далее - Ведомости СНД и ВС РФ). 1993. N 1. Ст. 26.
<5> Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3399.
<6> Собрание законодательства РФ. 2000. N 2. Ст. 149.
Что же получили государство и общество при столь длительном отсутствии правового регулирования, данного в главе 17 ГК РФ? Ничего хорошего.
Во-первых, отсутствовали реальное обеспечение и защита права собственности на землю как граждан, так и юридических лиц.
Во-вторых, как говорится, свято место пусто не бывает. Федеральный правовой вакуум в рассматриваемой сфере быстро заполнили субъекты Российской Федерации. Трудно их в этом упрекать. Скорее, Федерация сама спровоцировала их к этому бесконечными и непродуктивными дискуссиями о предмете и необходимости принятия Земельного кодекса.
Анализ актов земельного законодательства субъектов Федерации показывает, что они, с одной стороны, зачастую были приняты с превышением компетенции, а с другой - не создавали единое экономическое пространство, а скорее разрушали его, внедряя разные нормы по сходным отношениям.
В-третьих, при отсутствии понятных правил, связанных с правом собственности на землю, говорить о привлечении инвестиций в российскую экономику просто не приходилось. И если отечественные инвесторы как-то пытались приспособиться, то иностранцы боялись вкладывать средства в российскую экономику, приобретать здания и сооружения, не понимая, как можно связываться с "воздушными замками" - объектами, юридически "туманно" связанными с землей, на которой они находятся.
В-четвертых, правоприменительная практика, а особенно судебная практика арбитражных судов, показала, сколь затруднительно рассматривать споры, связанные с недвижимостью вообще и с земельными участками в частности. В таких спорах приходилось руководствоваться не положениями специальной главы, а общими положениями гражданского законодательства.
В-пятых, не было реальной защиты от использования земли не по назначению. Не было ответственности, если использование участка осуществлялось с грубым нарушением правил рационального использования земли. Например, если использование земли приводило к серьезному ухудшению плодородия сельхозугодий.
Теперь о мифах, связанных с рассматриваемой главой. В дискуссиях о необходимости принятия или непринятия данной главы очень часто использовались (и, к сожалению, используются до сих пор) термины и категории, которые не имеют отношения к ее предмету.
Так, утверждения о том, что речь идет о приватизации земли, не имеют ничего общего ни с главой 17, ни в целом с Гражданским кодексом. Дело в том, что ГК РФ - это стабильный закон, который не затрагивает такие переходные положения, каковыми, безусловно, являются нормы о приватизации государственного или муниципального имущества. В Гражданском кодексе есть одна статья (217), которая указывает на то, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. То есть речь идет о том, что государство может решать вопросы приватизации путем принятия специальных законов (о приватизации предприятий, жилья и земли). Других статей, посвященных приватизации, в Гражданском кодексе Российской Федерации нет.
Зачастую говорилось о том, что глава 17 регулирует куплю-продажу или оборот земли. Это тоже неверно. Договор купли-продажи регулируется действующей с 1 марта 1996 г. главой 30 части второй ГК РФ, где предусмотрен и соответствующий параграф "Продажа недвижимости". Другие договоры, объектом которых может быть недвижимость, в том числе и земля, также регулируются специальными главами части второй ГК РФ (главой 31 "Мена", главой 32 "Дарение", главой 33 "Рента" и т.д.).
Думается, ни для кого не секрет, что оборот земли давно существует. К примеру, за 1999 год учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано более 700 тыс., за 2000 год - более 1 млн. сделок с землей. При этом сделки совершаются и регистрируются, а регулирование права собственности на землю на федеральном уровне появилось только в 2001 г. Такой дисбаланс являлся и одной из серьезных основ для коррупции.
Достаточно часто утверждается, что глава 17 устанавливает правила, касающиеся только права собственности граждан. Это не совсем так. Данная глава в равной мере регулирует права государственных и муниципальных образований, граждан и юридических лиц.
Обратимся к самой главе 17, т.е. к сути нормативных положений рассматриваемой главы. Нельзя не сказать, что основным автором этой главы является Станислав Антонович Хохлов, возглавлявший Российскую школу частного права и Исследовательский центр частного права при Президенте РФ. Активное участие в подготовке главы 17 принимали также профессора А.Л. Маковский и Е.А. Суханов <1>. Конечно же, текст проходил "обкатку" в Государственной Думе (в комитетах и рабочих группах), но содержание его сильно не изменилось.
--------------------------------
<1> Подробнее см.: Маковский А.Л. О Станиславе Антоновиче Хохлове // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998.
По количеству норм рассматриваемую главу можно сравнить с федеральным законом - она содержит 27 статей.
При отсутствии этой главы действовали общие нормы гражданского законодательства, регулирующие право собственности на землю. Такое положение нельзя признать правильным.
Представляется необходимым остановиться только на некоторых, самых принципиальных положениях главы 17: их нельзя применять в отрыве от Земельного кодекса РФ, принятого Государственной Думой 28 сентября 2001 г. <1>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
Три статьи главы 17, по существу, восстанавливают изъятое Указом Президента РФ из Земельного кодекса РСФСР право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Впоследствии, с введением в действие Земельного кодекса РФ, получение гражданами земли на таком праве стало невозможным, более того, обладатели такого права могут оформить право собственности. В статьях ЗК РФ регулируются вопросы владения, пользования земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении. Аналогичные вопросы регулируются в статьях, посвященных праву постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Вместе с тем глава 17 содержит очень важные нормы, посвященные праву ограниченного пользования чужим земельным участком. Так, данное право может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации.
Теперь о самом праве собственности на земельный участок. Глава 17 определяет земельный участок как объект права. В ней устанавливается возможность гражданам свободно, без каких-либо разрешений бывать на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. В тех случаях, когда земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику. Отдельная статья рассматриваемой главы регулирует право застройки собственником земельного участка.
Существенной представляется норма, регулирующая переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений. Устанавливаются основания и порядок выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Отдельно следует сказать о том, что глава 17 предусматривает основания ответственности собственников земельных участков. К таким основаниям относятся случаи, когда участок может быть изъят у собственника, если участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет. Кроме того, земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.
Наряду с нормами главы 17 ГК РФ и ЗК РФ отношения по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1>, от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <2>, от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Законом РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" <3>, Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" <4>, Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2008 г. N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности" <5>, Приказом Минюста России от 26 июля 2004 г. N 132 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки" и др.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
<2> Собрание законодательства РФ. 2003. N 24. Ст. 2249.
<3> Собрание законодательства РФ. 1995. N 10. Ст. 823.
<4> Собрание законодательства РФ. 1997. N 20. Ст. 2240.
<5> Собрание законодательства РФ. 2008. N 14. Ст. 1424.
П.В.Крашенинников
Вступительное слово к книге "Авторские и смежные с ними
права: Постатейный комментарий глав 70 и 71
Гражданского кодекса Российской Федерации" / Под ред.
П.В. Крашенинникова
1 января 2008 г. вступила в силу часть четвертая Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и, как уже неоднократно отмечалось, стала заключительной частью этого Кодекса, подводящей некоторый итог процессу кодификации гражданского права и в целом частного права в Российской Федерации.
Интеллектуальный труд не всегда был в России в цене. Сейчас, как никогда, обеспечению прав авторов уделено значительное внимание, особенно в законодательной сфере.
О возросшем интересе говорят и цифры. Так, по данным Федеральной службы по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам, в 2008 г. число зарегистрированных программ для ЭВМ и баз данных по сравнению с 2007 г. увеличилось в среднем на 10 - 15% и составило 6086 и 441 соответственно, а количество зарегистрированных договоров в отношении данных объектов выросло более чем в 2 раза <1>.
--------------------------------
<1> Отчет Роспатента за 2008 год.
В первый год действия части четвертой ГК РФ сборы авторского вознаграждения Российского авторского общества, получившего первым среди организаций по коллективному управлению имущественными правами авторов государственную аккредитацию, выросли с 1,5 млрд. до более 2 млрд. рублей. Правообладателям в 2008 г. было выплачено около 1 млрд. рублей. Общее число договоров, заключенных РАО с пользователями, превысило 15 тысяч, что составило 52-процентный прирост за последний год <1>.
--------------------------------
<1> Отчет Российского авторского общества за 2008 год.
Защита интеллектуальных прав в Российской Федерации - сравнительно новая сфера гражданско-правового регулирования, существующая около 200 лет и более 500 лет в мире. Так, первым законом об охране интеллектуальных прав стала Декларация Венецианской республики 1474 г., в соответствии с которой каждый гражданин, сделавший машину, ранее не применявшуюся на территории государства, получал привилегию, по которой всем остальным запрещалось в течение 10 лет изготавливать подобные машины <1>. В России аналогичный закон был принят в 1812 г. - это Манифест о привилегиях на разные изобретения и открытия в художествах и ремеслах.
--------------------------------
<1> См.: Матвеева Т.И. Международный трансфер интеллектуальной собственности. СПб., 1993. С. 10.
"Первооткрывателем" в сфере авторского права стала Великобритания, где в 1710 г. Статут королевы Анны закрепил личное право автора на охрану опубликованного произведения сроком на 14 лет, который при жизни автора мог быть продлен еще на 14 лет.
Первый специальный законодательный акт об авторском праве был принят в России в 1911 г. - Положение об авторском праве, соответствующее в ту пору мировым стандартам охраны <1> и отмененное после октябрьского переворота 1917 г. Основы авторского права 1925 г. в некоторой степени возродили в России исключительное право автора на произведение и установили 25-летний срок его охраны с момента первого издания или исполнения данного произведения.
--------------------------------
<1> Прежде всего Бернской конвенции по охране литературной и художественной собственности 1886 г., в которой в настоящее время участвует 150 стран. Россия присоединилась к данной Конвенции 13 марта 1995 г.
Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. ознаменовали очередной этап развития кодификации гражданского законодательства, в том числе законодательства об интеллектуальной собственности. Их нормы создали предпосылки для присоединения в 1973 г. СССР ко Всемирной конвенции об авторском праве 1952 г.
Первые положения об интеллектуальных правах в условиях возрождающейся рыночной экономики были закреплены Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. N 443-1 "О собственности в РСФСР", ст. 4 которого предоставляла гражданам России исключительное право на распоряжение своими способностями к труду.
31 мая 1991 г. были приняты Основы гражданского законодательства 1991 г., впервые определившие правовой режим отдельных объектов смежных прав, а в 1993 г. вступил в силу Закон РФ от 9 июля 1993 г. N 5351-1 "Об авторском праве и смежных правах" <1>, действовавший вплоть до 1 января 2008 г., положения которого во многом имплементированы в гл. 69 - 71 части четвертой ГК РФ.
--------------------------------
<1> Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации (далее - Ведомости СНД РФ и ВС РФ). 1993. N 32. Ст. 1242.
Не рассматривая все новеллы части четвертой, хотелось бы остановиться в данном издании на отдельных вопросах авторских и смежных прав.
Наиболее важным вкладом части четвертой ГК РФ в этой сфере стало приведение действующего законодательства в соответствие с отдельными международными договорами, что уже в 2008 г. позволило Российской Федерации присоединиться к Договорам ВОИС 1996 г. об авторском праве и об исполнениях и фонограммах, а также создать предпосылки для присоединения к Соглашению по торговым аспектам прав интеллектуальной собственности (далее - ТРИПС) как обязательному условию вступления во Всемирную торговую организацию (ВТО).
Систематизация законодательства об авторском праве и смежных правах и об интеллектуальной собственности в целом, в том числе норм об обязательствах, позволила исключить многочисленные противоречия, например, между законодательством о произведениях и о программах для ЭВМ, базах данных, а также о других результатах интеллектуальной деятельности и средствах индивидуализации, расширить спектр договорных отношений (например, закрепить возможность полного отчуждения исключительного права на произведения, договора залога) и внедоговорных способов распоряжения исключительными правами, а также унифицировать с другими нормами гражданского законодательства о материальных объектах, работах, услугах и с другими отраслями права, регулирующими отношения в сфере интеллектуальной собственности.
Основными новеллами для авторов и обладателей смежных прав стали:
- ужесточение ответственности за нарушение исключительных прав, в частности закрепление возможности ликвидации юридического лица по требованию прокурора в случае неоднократного или грубого нарушения исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности;
- закрепление новых видов объектов авторских и смежных прав, а именно персонажей, как объектов авторского права, смежных прав публикаторов, обнародовавших произведения, ставшие общественным достоянием, смежных прав на базы данных, не представляющих результат творческой деятельности;
- унификация норм о коллективном управлении авторскими и смежными правами, в том числе введение государственной аккредитации и наделение организаций, получивших такую аккредитацию, дополнительными правами;
- определение правового режима отдельных видов объектов, в частности проектов официальных документов, символов и знаков;
- введение дополнительных мер защиты прав авторов служебных произведений, издательских и иных договоров;
и некоторые другие.
В предисловии хотелось бы лишь обратить внимание на некоторые вопросы, возникшие в переходный период до вступления в силу части четвертой.
Во исполнение отдельных положений части четвертой ГК РФ принят целый ряд подзаконных актов, в том числе Постановления Правительства РФ от 29 декабря 2007 г. N 988 "Об утверждении Правил сбора, распределения и выплаты вознаграждения исполнителям и изготовителям фонограмм за использование фонограмм, опубликованных в коммерческих целях" <1>, от 29 декабря 2007 г. N 992 "Об утверждении Положения о государственной аккредитации организаций, осуществляющих коллективное управление авторскими и смежными правами" <2> вместе с Приказом Минкультуры России от 19 февраля 2008 г. N 30 "О типовом уставе аккредитованной организации по управлению правами на коллективной основе", от 19 апреля 2008 г. N 285 "Об утверждении Правил выплаты автору вознаграждения при публичной перепродаже оригиналов произведений изобразительного искусства, авторских рукописей (автографов) литературных и музыкальных произведений" <3>, от 24 декабря 2008 г. N 1020 "О государственной регистрации договоров о распоряжении исключительным правом на изобретение, полезную модель, промышленный образец, зарегистрированные топологию интегральной микросхемы, программу для ЭВМ, базу данных и перехода без договора исключительного права на изобретение, полезную модель, промышленный образец, товарный знак, знак обслуживания, наименование места происхождения товара, зарегистрированные топологию интегральной микросхемы, программу для ЭВМ, базу данных" <4>, от 22 апреля 2009 г. N 342 "О некоторых вопросах регулирования закрепления прав на результаты научно-технической деятельности" <5>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 2. Ст. 112.
<2> Собрание законодательства РФ. 2008. N 2. Ст. 114.
<3> Собрание законодательства РФ. 2008. N 17. Ст. 1880.
<4> Собрание законодательства РФ. 2009. N 2. Ст. 225.
<5> Собрание законодательства РФ. 2009. N 18 (ч. 2). Ст. 2242.
В 2008 - 2009 гг. приняты административные регламенты, которыми определены порядок и условия государственной регистрации результатов интеллектуальной деятельности, подлежащих государственной регистрации, отчуждения исключительного права на такой результат по договору, залога этого права и предоставления права использования, а равно и перехода исключительного права на такой результат без договора, в частности Административный регламент по регистрации договоров о предоставлении права на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, знаки обслуживания, охраняемые программы для ЭВМ, базы данных, топологии интегральных микросхем, а также договоров коммерческой концессии на использование объектов интеллектуальной собственности, охраняемых в соответствии с патентным законодательством Российской Федерации, утвержденный Приказом Минобрнауки России от 29 октября 2008 г. N 321 <1>; Административный регламент исполнения Федеральной службой по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам государственной функции по организации приема заявок на государственную регистрацию программы для электронных вычислительных машин и заявок на государственную регистрацию базы данных, их рассмотрения и выдачи в установленном порядке свидетельств о государственной регистрации программы для ЭВМ или базы данных, утвержденный Приказом Минобрнауки России от 29 октября 2008 г. N 324 <2>, а также Административный регламент исполнения Федеральной службой по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам государственной функции по осуществлению ведения реестров зарегистрированных объектов интеллектуальной собственности, публикации сведений о зарегистрированных объектах интеллектуальной собственности, поданных заявках и выданных по ним патентах и свидетельствах, о действии, прекращении действия и возобновлении действия правовой охраны в отношении объектов интеллектуальной собственности, передаче прав на охраняемые объекты, об официальной регистрации объектов интеллектуальной собственности, утвержденный Приказом Минобрнауки России от 12 декабря 2007 г. N 346 <3>.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
<2> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2009. N 5.
<3> Российская газета. N 134. 25.06.2008.
Несмотря на вступление в силу части четвертой ГК РФ, законодательство в сфере интеллектуальной собственности не стоит на месте. Продолжается процесс работы по присоединению Российской Федерации ко Всемирной торговой организации.
На уточнение отдельных положений части четвертой ГК РФ и обеспечение их полного соответствия требованиям вышеназванного международного договора направлен проект Федерального закона "О внесении изменений в часть четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации", внесенный Правительством РФ в Государственную Думу. Предлагаемые проектом изменения затрагивают сферу свободного использования прав на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации. Это общие положения ст. 1229 Кодекса об условиях ограничения исключительных прав на объекты авторского права, смежных прав, направленных на согласование с отдельными статьями Соглашения ТРИПС (ст. 13, 17, 26, 30), ограничения, затрагивающие случаи свободного воспроизведения произведений (ст. 1273 ГК). Кроме того, изменения, вносимые в ст. 1299 ГК РФ, исключают возможность освобождения от ответственности производителей технических средств, предназначенных для устранения технических мер защиты авторских прав.
В рамках разработанной в соответствии с Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" Концепции совершенствования разд. VII Гражданского кодекса РФ "Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации" наметились следующие шаги по развитию гражданского законодательства в этой сфере. Предлагается "скорректировать перечень ограничений исключительного права с тем, чтобы установить точный список случаев и условий свободного использования объектов авторских и смежных прав в информационно-телекоммуникационных сетях. Высказана позиция о необходимости приравнять использование объектов авторских и смежных прав в информационно-телекоммуникационных сетях к случаям их передачи в эфир или по кабелю (п. 1 ст. 1274 ГК РФ).
Серьезного внимания требует регулирование использования библиотеками объектов авторских и смежных прав в электронной форме, в том числе в информационно-телекоммуникационных сетях. Обеспечение правомерного функционирования электронных библиотек важно в образовательных и научных целях, особенно это актуально для отдаленных районов России.
Одним из важнейших вопросов, без решения которого невозможно обеспечить эффективную защиту результатов интеллектуальной деятельности в информационно-телекоммуникационных сетях, является определение условий привлечения к ответственности лиц, обеспечивающих доступ к таким сетям, функционирование ресурсов в сети и размещение на них соответствующих объектов ("провайдеров"). Провайдер должен нести ответственность за размещение в сети без согласия правообладателя соответствующего результата интеллектуальной деятельности, но только при четком определении в законе условий применения такой ответственности. В этом случае правообладатель будет гарантированно иметь эффективный инструмент пресечения нарушений его прав, так как провайдер будет обязан оперативно реагировать на его претензии под угрозой привлечения к ответственности за нарушение исключительного права. В то же время провайдер будет в достаточной мере защищен против предъявления к нему необоснованных претензий, так как действия, которые он должен предпринять, будут ему заранее известны".
За сравнительно небольшой период, прошедший с момента вступления в силу части четвертой Гражданского кодекса РФ, только начинает складываться судебная практика, и, безусловно, важнейшим правоприменительным документом - "руководством" для судебной практики - стало совместное Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 5, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 29 от 26 марта 2009 г. "О некоторых вопросах, возникших в связи с введением в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>, пришедшее на смену Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2006 г. N 15 "О вопросах, возникших у судов при рассмотрении гражданских дел, связанных с применением законодательства об авторском праве и смежных правах" <2>, которое может быть применено только в части, не противоречащей действующему законодательству.
--------------------------------
<1> Российская газета. N 70. 22.04.2009.
<2> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 8.
П.В.Крашенинников
Вступительное слово к книге "Залог, банковская гарантия
и другие способы обеспечения исполнения обязательств:
Постатейный комментарий главы 23 Гражданского кодекса
Российской Федерации" / Под ред.
Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинникова
Нестабильность экономического оборота связана не только и не столько с глобальным экономическим кризисом. К сожалению, уже становится традиционной (чуть ли не закладывается в цену товара или услуги) неисполнительность продавцов и покупателей, заказчиков и подрядчиков, а также нанимателей, заемщиков и т.д. и т.п. "Разумеется, юридическая наука не может выработать рекомендации по производственным, технологическим и иным материальным проблемам, - считал О.А. Красавчиков. - Это дело других наук" <1>. Однако правовая наука может предложить юридические приемы, использование которых в совокупности с иными средствами в какой-то мере способствовало бы надлежащей организации оборота. При этом неудовлетворительное состояние договорной дисциплины - это не только современное явление. Не случайно во времена существования Советского Союза о ней говорили с трибуны съездов компартии, которая в то время была высшей властью в стране, обсуждалась она на пленумах ЦК КПСС. С целью укрепления договорной дисциплины принимались разного рода резолюции, совместные постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР, а также другие партийные и государственные документы. В наши дни соответствующая проблема не только имеет экономическое и юридическое значение, она приобрела ярко выраженный политический характер. Создание условий (в том числе юридического свойства), которые способствовали бы организации надлежащего исполнения обязательств, имеет большое значение для нормализации экономического оборота в стране.
--------------------------------
<1> Красавчиков О.А. Договорная дисциплина: сущность и основные компоненты // Договорная дисциплина в советском гражданском праве: Межвуз. сб. научн. тр. Свердловск, 1985. С. 5.
На практике нередко возникают споры о взыскании неустойки, об обращении взыскания на заложенное имущество, о привлечении к ответственности поручителя, а также иные споры, связанные с применением норм гражданского законодательства об обеспечении обязательств. В связи с этим необходимо анализировать судебную практику с целью выработать рекомендации по правильному применению новейшего гражданского законодательства вообще и обеспечения исполнения обязательств в частности.
Нельзя не указать на то, что институт обеспечения обязательств формировался вместе с обязательственным правом. Основополагающие идеи были сформулированы еще римскими юристами. В формировании и развитии этого учения велика заслуга русских юристов, творивших до 1917 г. Среди них Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич, И.А. Покровский, В.М. Хвостов и др. Много положительного было сделано в соответствующей сфере в советский период. Особо значимы работы М.И. Брагинского, Т.И. Илларионовой, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, В.К. Райхера.
В литературе того времени способы обеспечения обязательств чаще всего анализировались применительно к хозяйственным отношениям.
В настоящее время наряду с экономической деятельностью рассматриваемые отношения складываются и с участием потребителей в социальных связях, возникающих по поводу пользования жилищем, и т.п. Поэтому требуется иной ракурс (более широкий подход), нежели преобладавший ранее.
Традиционно в цивилистической литературе достаточно обстоятельно рассматриваются способы обеспечения обязательств. В то же время не все сделанные по этому поводу высказывания можно признать удовлетворительными. Наконец, требуется выработать адекватное отношение к предложениям о введении в систему российского гражданского права способов обеспечения обязательств, существующих в иных правовых системах.
С учетом изложенного в предлагаемом комментарии исследуются такие понятия, как "обеспечение обязательств" и "способы обеспечения обязательств", анализируются имеющиеся законоположения об обеспечении обязательств (неустойка, залог, удержание, поручительство, банковская гарантия и задаток), рассматриваются способы обеспечения, которые законом не предусмотрены, однако ему и не противоречат, и т.д.
Наиболее важные положения об обеспечении обязательств сосредоточены в гл. 23 Гражданского кодекса (далее - ГК) РФ, объединяющей ст. 329 - 381. Именно здесь дается понятие неустойки, указываются ее виды, весьма обстоятельно характеризуется залог, регламентируются отношения, возникающие по поводу поручительства и банковской гарантии, и т.д.
Конкретизация норм гл. 23 ГК РФ представлена в федеральных законах, в частности, законная неустойка установлена Жилищным кодексом (далее - ЖК) РФ, Земельным кодексом (далее - ЗК) РФ, Семейным кодексом (далее - СК) РФ, Федеральными законами от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" <1> и др.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2005. N 30 (ч. 1). Ст. 3105.
Залогу недвижимого имущества посвящены Федеральные законы от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1>, от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" <2>. Порядок государственной регистрации ипотеки конкретизирован Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <3>, а также Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" <4> и другими нормативными правовыми актами.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
<2> Собрание законодательства РФ. 2004. N 34. Ст. 3532.
<3> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
<4> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 27.
Нормы комментируемой главы в отличие от других глав ГК РФ, посвященных общим положениям об обязательствах, не остаются без внимания законодателя в части их изменения. Так, Федеральный закон от 10 января 2003 г. N 15-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" <1> отменил требование лицензирования деятельности ломбардов, предусмотренное п. 1 ст. 358 ГК РФ. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <2> исключил необходимость нотариального удостоверения договора об ипотеке. Федеральный закон от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" <3> закрепил, что объектом вещных прав на землю может быть только земельный участок, но не его часть. Принятие Федерального закона о ломбардах повлекло изменения в ст. 358 ГК РФ (Федеральный закон от 19 июля 2007 г. N 197-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О ломбардах" <4>).
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2003. N 2. Ст. 167.
<2> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 39.
<3> Собрание законодательства РФ. 2007. N 27. Ст. 3213.
<4> Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 3993.
Наиболее существенные изменения последовали с принятием Федерального закона от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" <1>. Некоторые статьи ГК РФ приобрели новую редакцию, например ст. 349, 350. Изменения коснулись оснований обращения взыскания на предмет залога в судебном и внесудебном порядке, например, предусмотрено обязательство залогодержателя направить залогодателю уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2009. N 1. Ст. 14.
Важное значение для применения норм гл. 23 ГК РФ имеют информационные письма и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, в том числе Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" <1>, Пленума Верховного Суда РФ N 5, Пленума ВАС РФ N 29 от 26 марта 2009 г. "О некоторых вопросах, возникших в связи с введением в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации" <2>, информационные письма Президиума ВАС РФ от 14 июля 1997 г. N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" <3>, от 15 января 1998 г. N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" <4>, от 15 января 1998 г. N 27 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации о банковской гарантии" <5>, от 20 января 1998 г. N 28 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о поручительстве" <6>, от 21 января 2002 г. N 67 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о договоре о залоге и иных обеспечительных сделках с ценными бумагами" <7>, от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" <8> и др.
--------------------------------
<1> Экономика и жизнь. 2009. N 34.
<2> Вестник ВАС РФ. 2009. N 6.
<3> Вестник ВАС РФ. 1997. N 9.
<4> Вестник ВАС РФ. 1998. N 3.
<5> Там же.
<6> Там же.
<7> Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
<8> Вестник ВАС РФ. 2005. N 4.
Б.М.Гонгало,
П.В.Крашенинников
Вступительное слово к книге "Товарный знак: Постатейный
комментарий статей 1477 - 1515 Гражданского кодекса
Российской Федерации" / Под ред. П.В. Крашенинникова
Нормативная правовая база о товарных знаках начала формироваться в середине XIX в. В 1857 г. был принят первый закон о товарных знаках во Франции, а в 1883 г. было заключено первое международное соглашение, регулирующее отношения по поводу товарных знаков, - Парижская конвенция об охране промышленной собственности 1883 г.
В 1891 г. было подписано Мадридское соглашение о международной регистрации знаков, к которому присоединилась и Россия, страны - участники данного Соглашения образовали специальный союз по международной регистрации знаков.
В России первым законом о товарных знаках стал Закон от 26 февраля 1896 г. "О товарных знаках (фабричных и торговых марках и клеймах)", которым товарными знаками признавались всякого рода знаки, выставляемые промышленниками и торговцами на товарах или на упаковке и посуде, в которых они хранились, для отличия их от товаров других промышленников и торговцев, например: клейма, тавра, печати, пломбы, капсюли, метки (вытканные и вышитые), этикетки, виньетки, девизы, ярлыки, обложки, рисунки, упаковки оригинальных видов и т.п.
Современное законодательство о товарных знаках охватывает нормы части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) (§ 2 гл. 76), некоторые другие законодательные акты, в частности, Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. N 231-ФЗ "О введении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>, а также целый ряд подзаконных актов, принятых по большей части Правительством РФ, Министерством образования и науки РФ, в том числе Постановления Правительства РФ от 24 декабря 2008 г. N 1020 "О государственной регистрации договоров о распоряжении исключительным правом на изобретение, полезную модель, промышленный образец, зарегистрированные топологию интегральной микросхемы, программу для ЭВМ, базу данных и перехода без договора исключительного права на изобретение, полезную модель, промышленный образец, товарный знак, знак обслуживания, наименование места происхождения товара, зарегистрированные топологию интегральной микросхемы, программу для ЭВМ, базу данных" <2>, от 10 декабря 2008 г. N 941 "Об утверждении Положения о патентных и иных пошлинах за совершение юридически значимых действий, связанных с патентом на изобретение, полезную модель, промышленный образец, с государственной регистрацией товарного знака и знака обслуживания, с государственной регистрацией и предоставлением исключительного права на наименование места происхождения товара, а также с государственной регистрацией перехода исключительных прав к другим лицам и договоров о распоряжении этими правами" <3>, Приказы Минобрнауки России от 29 октября 2008 г. N 321 "Об утверждении Административного регламента исполнения Федеральной службой по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам государственной функции по регистрации договоров о предоставлении права на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, знаки обслуживания, охраняемые программы для ЭВМ, базы данных, топологии интегральных микросхем, а также договоров коммерческой концессии на использование объектов интеллектуальной собственности, охраняемых в соответствии с патентным законодательством Российской Федерации" <4>, от 12 декабря 2007 г. N 346 "Об утверждении Административного регламента исполнения Федеральной службой по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам государственной функции по осуществлению ведения реестров зарегистрированных объектов интеллектуальной собственности, публикации сведений о зарегистрированных объектах интеллектуальной собственности, поданных заявках и выданных по ним патентах и свидетельствах, о действии, прекращении действия и возобновлении действия правовой охраны в отношении объектов интеллектуальной собственности, передаче прав на охраняемые объекты, об официальной регистрации объектов интеллектуальной собственности" <5>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2006. N 52 (ч. 1). Ст. 5497.
<2> Собрание законодательства РФ. 2009. N 2. Ст. 225.
<3> Собрание законодательства РФ. 2008. N 51. Ст. 6170.
<4> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2009. N 22.
<5> Российская газета. N 134. 25.06.2008.
Следует указать на то, что, к сожалению, до сих пор не принят Административный регламент, определяющий особенности подачи и рассмотрения заявки на товарный знак, в связи с чем действует Приказ Федеральной службы по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам (далее - Роспатент) от 5 марта 2003 г. N 32 "О Правилах составления, подачи и рассмотрения заявки на регистрацию товарного знака и знака обслуживания" <1>. Кроме того, Роспатентом применяются и другие акты, многие из которых приняты до вступления в силу части четвертой ГК РФ и действуют в части, не противоречащей ей, а именно Приказы Роспатента от 19 августа 2008 г. N 94 "Об утверждении Временного порядка организации работ по рассмотрению заявлений о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака в случае его превращения в обозначение, вошедшее во всеобщее употребление как обозначение товаров определенного вида" <2>, от 17 марта 2000 г. N 38 "Об утверждении Правил признания товарного знака общеизвестным в Российской Федерации" <3>, от 7 апреля 2008 г. N 49 "Об организации работ по рассмотрению заявлений о признании товарного знака или обозначения общеизвестным в Российской Федерации товарным знаком" <4>, от 8 августа 2006 г. N 90 "Об утверждении форм свидетельства на товарный знак (знак обслуживания), свидетельства на коллективный знак, свидетельства на общеизвестный товарный знак, свидетельства на право пользования наименованием места происхождения товара и форм приложений к упомянутым свидетельствам" <5>, от 3 марта 2003 г. N 28 "О Правилах принятия решения о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака и знака обслуживания в случае ликвидации юридического лица - обладателя исключительного права на товарный знак или прекращении предпринимательской деятельности физического лица - обладателя исключительного права на товарный знак" <6>.
--------------------------------
<1> Российская газета. N 63. 03.04.2003.
<2> СПС "КонсультантПлюс".
<3> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2000. N 23.
<4> СПС "КонсультантПлюс".
<5> Там же.
<6> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2003. N 20.
Немаловажное значение имеют также информационные письма и иные разъяснения Роспатента, в частности, информационное письмо Роспатента от 20 мая 2009 г. N 3 "Об определении заинтересованности лица, подавшего заявление о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака в связи с его неиспользованием" <1>, письмо Роспатента "Разъяснение для заявителей и патентных поверенных, касающееся порядка уплаты пошлины за проведение экспертизы обозначения, заявленного в качестве товарного знака" <2>, информационное сообщение Роспатента от 20 мая 2009 г. N 4 "По вопросу о регистрации товарных знаков и промышленных образцов, содержащих олимпийскую символику" <3>.
--------------------------------
<1> Патенты и лицензии. 2009. N 6.
<2> Там же.
<3> Там же.
Наряду с актами внутреннего законодательства важное значение имеют международные договоры, в которых участвует Российская Федерация, а именно уже упомянутые Парижская конвенция об охране промышленной собственности 1883 г., Мадридское соглашение о международной регистрации знаков 1891 г., а также Ниццкое соглашение о Международной классификации товаров и услуг для регистрации знаков 1957 г., Сингапурский договор о законах по товарным знакам 1994 г. Последний Российская Федерация ратифицировала в 2009 г. Федеральным законом от 23 мая 2009 г. N 98-ФЗ "О ратификации Сингапурского договора о законах по товарным знакам" <1>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2009. N 21. Ст. 2497.
Ратификация Сингапурского договора о законах по товарным знакам первоначально породила противоречие ст. 1501 ГК РФ со ст. 14(2) Сингапурского договора и Правилом 9 Инструкции к Сингапурскому договору, которым предусмотрены послабления в случае несоблюдения заявителем сроков, связанных с регистрацией товарного знака, а именно продление соответствующего срока, продолжение процедуры или восстановление прав заявителя. Положениями ст. 14(2)(iii) Договора и Правила 9(3) Инструкции к Договору предусмотрены следующие условия для послабления в форме восстановления прав:
- несоблюдение срока произошло, несмотря на принятие заявителем надлежащих мер, или (по выбору договаривающейся стороны) такая задержка была непреднамеренной;
- ходатайство о восстановлении прав подано в течение установленного договаривающейся стороной срока. В соответствии с Правилом 9(3)(c) такой срок не может быть менее шести месяцев.
На основании Федерального закона "О внесении изменения в статью 1501 части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации" (об увеличении сроков, связанных с проведением экспертизы заявки на товарный знак) срок для подачи ходатайства о восстановлении срока изменен с двух до шести месяцев.
Нуждается в изменении и ст. 1483 ГК РФ, которая исключает возможность отказа в государственной регистрации товарного знака, тождественного доменному имени, права на которое возникли до даты приоритета товарного знака. Такое изменение, как отмечается в пояснительной записке к проекту Федерального закона "О внесении изменений в часть четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации", необходимо в связи с тем, что Соглашение ТРИПС не относит доменное имя к числу охраняемых объектов, а следовательно, нет оснований для противопоставления его товарному знаку. Пока Российская Федерация не присоединилась к Соглашению ТРИПС, соблюдение положений которого является условием вступления нашей страны в ВТО.
При применении законодательства о товарных знаках важную роль играют акты Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, разработанные как до вступления в силу части четвертой ГК РФ, так и после, прежде всего Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 5, Пленума ВАС РФ от 26 марта 2009 г. N 29 "О некоторых вопросах, возникших в связи с введением в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>, а также информационные письма Президиума ВАС РФ от 13 декабря 2007 г. N 122 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел, связанных с применением законодательства об интеллектуальной собственности" <2>, Президиума ВАС РФ от 29 июля 1997 г. N 19 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой прав на товарный знак" <3> и др.
--------------------------------
<1> Российская газета. N 70. 22.04.2009.
<2> Вестник ВАС РФ. 2008. N 2.
<3> Российская газета (Ведомственное приложение). N 66. 04.04.1998.
Товарный знак последние 10 лет является одним из наиболее распространенных средств индивидуализации, требующих процедуры государственной регистрации, причем не только в Российской Федерации, но и в целом мире. Так, ежегодно растет число регистрируемых Роспатентом товарных знаков, с 2004 г. оно выросло более чем на 30% (в 2004 г. зарегистрировано более 27 тыс. товарных знаков, а в 2008 г. - более 36 617) (для сравнения: в 2007 г. - 30 724 зарегистрированных товарных знака).
При этом наличие сложившейся нормативной правовой базы, правоприменительной практики не снимает целого ряда правовых проблем, обозначенных еще до 1 января 2008 г. Так, Постановлениями Правительства РФ от 4 июля 2002 г. N 494 "О товарных знаках на алкогольную и спиртосодержащую продукцию" <1>, от 26 февраля 2009 г. N 175 "О восстановлении и защите прав Российской Федерации на товарные знаки за рубежом" <2> закреплена принадлежность целого ряда товарных знаков за Российской Федерацией, в то время как обладателем исключительного права на товарный знак, согласно ст. 1478 ГК РФ, может быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2002. N 27. Ст. 2706.
<2> Собрание законодательства РФ. 2009. N 9. Ст. 1133.
Немало споров и проблем правоприменительного характера вызывает территориальное ограничение применения принципа исчерпания исключительного права на товарный знак, предусмотренного ст. 1487 ГК РФ.
До сих пор не решен вопрос о совладении исключительным правом на товарный знак, не относящийся к категории коллективных. С одной стороны, согласно п. 2 ст. 1229 ГК РФ исключительное право на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации (кроме исключительного права на фирменное наименование) может принадлежать одному лицу или нескольким лицам совместно, а с другой стороны, механизм регистрации товарного знака в отношении нескольких правообладателей отсутствует. Эти и другие проблемы могут быть решены при реализации Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации и проектов федеральных законов о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, разработанной в соответствии с Указом Президента РФ N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" <1> и утвержденной Президентом РФ 7 октября 2009 г.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 29 (ч. 1). Ст. 3482.
Автор
bf
bf194   документа Отправить письмо
Документ
Категория
Другое
Просмотров
426
Размер файла
506 Кб
Теги
комментарии, гк_2_комм_ст549, 568_крашенинников_2010, кодекс
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа