close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ЖК комм Бойцов 2006

код для вставкиСкачать

ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Г.В. БОЙЦОВ, М.Н. ДОЛГОВА
ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ
Нормативные правовые акты
Конституция - Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года.
Вводный закон - Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 года.
ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 ноября 1994 г.; часть вторая от 26 января 1996 г.; часть третья от 26 ноября 2001 г.
ГПК РФ - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 года.
Градостроительный кодекс - Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ.
Градостроительные правила г. Москвы - Закон г. Москвы от 3 октября 2001 года N 64 "О градостроительных нормативах и правилах города Москвы" (с изменениями и дополнениями от 12 февраля 2003 года).
Распоряжение о перепланировке мэра г. Москвы - распоряжение мэра г. Москвы от 11 ноября 1994 года N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" (с изменениями от 31 июля 1995 года).
ЖК 1983 г. - Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 года.
Закон "О банкротстве" - Федеральный закон от 26 октября 2002 года "О несостоятельности (банкротстве)".
Закон г. Москвы "О перепланировке помещений" - Закон г. Москвы от 29 сентября 1999 года N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы".
Закон о страховании - Закон РФ от 27 ноября 1992 года "Об организации страхового дела в Российской Федерации" (в ред. от 31 декабря 1997 года).
Закон о приватизации - Закон РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 29 декабря 2004 года).
Закон о государственной регистрации прав - Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 30 декабря 2004 года).
ЗК РФ - Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года.
КоАП РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 года.
Кодекс - Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года.
НК РФ - Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая от 31 июля 1998 года; часть вторая от 5 августа 2000 года.
Основы - Закон РФ от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики".
Положение о порядке признания жилых домов непригодными для проживания - Постановление Правительства РФ от 4 сентября 2003 года N 552 "Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания".
Правила пожарной безопасности - Приказ МЧС РФ от 18 июня 2003 года N 313 "Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)", принятый в соответствии с ФЗ РФ от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности".
Правила пользования помещениями - Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года N 415 (в ред. от 23 июля 1993 года).
Постановление Правительства г. Москвы от 8 февраля 2005 года N 73-ПП "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы".
Постановление Правительства РФ от 19.06.2002 года N 439 (в редакции Постановления Правительства РФ от 26 февраля 2004 года N 110).
Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 года N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах".
СК РФ - Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 года.
ТК РФ - Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 года.
УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации от 24 мая 1996 года.
Учет жилищного фонда - Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации".
Федеральный закон РФ от 21 ноября 1996 года N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете".
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
Федеральный закон от 8 августа 2001 года N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве".
Федеральный закон от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".
ФЗ РФ "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ.
Официальные издания
БНА (СССР, РСФСР, РФ) - Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР, РСФСР, РФ;
БВС (СССР, РСФСР, РФ) - Бюллетень Верховного Суда СССР, РСФСР, РФ;
Ведомости (СССР, РСФСР, РФ) - Ведомости Верховного Совета (СССР, РСФСР); Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета (РСФСР, РФ);
Вестник ВАС РФ - Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации;
Вестник мэрии Москвы;
ВКС - Вестник Конституционного Суда Российской Федерации;
РГ - "Российская газета";
САПП РФ - Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации;
СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации;
СП (СССР, РСФСР, РФ) - Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) (СССР, РСФСР, РФ).
Прочие сокращения
гл. - глава;
др. - другие;
п. - пункт;
см. - смотри;
ст. - статья;
стр. - страница, страницы;
т.д. - так далее;
т.е. - то есть;
т.п. - тому подобное;
утв. - утверждено, утвержденное;
ФЗ - федеральный закон;
ч. - часть.
ПРЕДИСЛОВИЕ
Взяться за комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации нас побудило знакомство с большим количеством уже изданных подобных печатных трудов, мы же поставили перед собой задачу создать не столько научный труд, хотя, безусловно, академический подход к основополагающему источнику жилищного законодательства необходим, сколько доступным, понятным языком растолковать читателю, что на самом деле скрывается под несколькими сухими строками той или иной статьи данного Кодекса.
Нам бы очень хотелось, чтобы наш труд был понятен и полезен не только специалистам по жилищному законодательству, работникам жилищно-коммунального хозяйства, сотрудникам федеральных и региональных органов власти и местного самоуправления, судьям, адвокатам, нотариусам, практикующим юристам, студентам юридических факультетов вузов, учащихся колледжей, но и врачам, педагогам, инженерам и т.д. То есть помочь разобраться в юридических тонкостях, терминах и т.д. не только профессиональному юристу, а всем гражданам нашей страны. Кроме этого, выразить свое отношение к тем или иным правовым положениям Кодекса.
Уже вышли из печати и поступили на полки книжных магазинов книги различных авторов по указанной выше теме. Серьезные, высокопрофессиональные юристы, ученые дают свой комментарий в этих изданиях к новому Жилищному кодексу РФ. Их разъяснения, анализ норм Кодекса не могут быть подвержены критике. Но все научно-литературные труды, о чем мы упомянули выше, объединяет одно, вернее, один недостаток, который мы в меру своих скромных возможностей постараемся исправить в нашей работе. А именно не применены опыт и практика устных консультаций населения, т.е. тех граждан, для и ради улучшения жизни, повышения благосостояния которых необходима была жилищная реформа. Юристы, работающие в юридических консультациях или просто практикующие на дому, поймут нашу обеспокоенность сложившейся ситуацией...
Вспомним, как все мы ждали, когда закончится законотворческая работа и вступит в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, сколько надежд возлагалось на него, мы мечтали: вот наконец разрешатся извечные наболевшие и набившие оскомину вопросы. С нетерпением мы открывали страницы официальных изданий и глотали каждую букву напечатанного. Ждали, вот-вот в следующей строке мы найдем то долгожданное, то необходимое, то жизненно важное, но... Разочарование, недоумение - трудно подобрать слова к тому, что почувствовали мы. Как выразить состояние юриста, когда после консультации клиенты отходят от его стола со слезами отчаяния на глазах, когда он видит человека, которому нельзя помочь? Что чувствует врач, когда смотрит на умирающего от неизлечимой болезни человека? Создалось такое впечатление, что до издания нового Кодекса в нашей стране не было опыта подготовки и принятия жилищного законодательства, многолетнего (почти восьмидесятилетнего) опыта.
Опустим эмоции и давайте вместе с вами, уважаемый читатель, попробуем разобраться во всех интересующих нас с вами вопросах.
Право на жилище закреплено в п. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации, где содержится ряд гарантий реализации этого права, в частности принцип невозможности произвольного лишения кого-либо принадлежащего ему жилья.
Сам механизм реализации права на жилье сложен и многогранен. Раскрывается и конкретизируется он уже не в нормах Конституции, а в нормативных правовых актах меньшей юридической силы: федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, в актах органов местного самоуправления. Жилищный кодекс Российской Федерации является основополагающим источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан. По своей юридической силе он занимает второе место после Конституции и является фундаментом жилищного законодательства Российской Федерации.
Немного истории: кодифицированные законодательные акты, содержащие правовые нормы реализации права на жилье, впервые появились в России после Октябрьской революции 1917 года. Это были первые жилищные кодексы. Жилищный вопрос остро стоял в советском государстве, это стимулировало власть к принятию решительных мер по обеспечению жильем граждан. Естественно, этот процесс необходимо было урегулировать в правовом поле, что и потребовало разработки кодифицированных законов.
Последний Жилищный кодекс РСФСР действовал с 1983 года. За время, прошедшее после введения указанного выше Кодекса, в России изменилась вся система общественных отношений, стало иным государственно-правовое устройство. В середине 90-х годов прошлого столетия общество осознало, что нормы Жилищного кодекса РСФСР 1983 года (далее - ЖК 1983 г.) юридически, экономически, социально устарели. В большей своей части уже не были способны обеспечить должное правовое регулирование вопросов, связанных с реализацией прав на жилье и обеспечением граждан жилищем. ЖК 1983 г. устарел, и применение его норм было возможно исключительно в системной связи с Законом РФ от 24.12.1992 "Об основах федеральной жилищной политики" (далее - Основы). Некоторые положения старого Жилищного кодекса постановлениями Конституционного Суда РФ были признаны не соответствующими новой Конституции РФ (ч. 1 ст. 54, ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 и др.). ЖК 1983 г. фактически устанавливал примат государственного, коллективного и общественного жилья над жильем, находящимся в личной собственности граждан. С переходом к рыночным отношениям и возрождением института частной собственности государственное и муниципальное жилье стало уступать дорогу жилью, находящемуся в частной собственности.
Государственный жилищный фонд заметно уменьшился в результате процесса приватизации. Действующая Конституция в ст. 40 провозгласила новый подход к решению жилищных потребностей, предполагающий активные действия граждан по строительству или приобретению жилья, а не ожидание его от государства. Он обусловлен прекращением монополии государства на собственность и экономическую деятельность, в том числе собственность на жилье и землю. Если раньше подавляющему большинству граждан жилье предоставлялось внаем из государственного жилищного фонда за "социально обоснованную плату", то теперь государственное или муниципальное жилье предоставляется бесплатно или за умеренную плату только малоимущим и иным незащищенным категориям граждан. Эта норма окончательно прекращает практику обеспечения граждан государственным наемным жильем.
Кроме сказанного выше, в ходе рыночных преобразований, которые происходят за последние десять лет XX века у нас в России, к практике обеспечения жильем из государственного фонда добавились новые формы реализации права на жилище: предоставление жилья из муниципальных жилищных фондов, наем жилых помещений, находящихся в частной собственности других граждан, наконец, приобретение жилья в частную собственность путем покупки уже существующих жилых помещений (вторичный рынок жилья) либо путем нового строительства, кстати, которое, согласно Конституции РФ, всячески поощряется государственными и местными властями путем инвестирования в строительство новых жилых домов. В условиях рыночных отношений жилье стало полноценным объектом гражданского оборота, т.е. свободно покупается и продается, отчуждается другими законными методами.
С введением в действие нового Кодекса урегулируются современные, например перечисленные выше, жилищные отношения в соответствии с Конституцией РФ 1993 г., отпадает необходимость в указанных выше правовых актах. На основании сказанного понятно, что с 01.03.2005 утрачивают юридическую силу и перестают применяться: ЖК 1983 г., а также Основы. Но поскольку реформирование жилищных отношений требует определенного переходного периода, временно до 01.01.2007 продолжают действовать некоторые положения о приватизации жилищного фонда, ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).
Новый Кодекс не сильно отличается по объему от своего предшественника, состоит из восьми разделов и четырнадцати глав, всего в нем содержится 165 статей, в ЖК 1983 г. содержалось 158 статей. Новый Кодекс регулирует основные отношения, связанные с возникновением, осуществлением, изменением, прекращением права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользованием общим имуществом собственников помещений; переводом помещений в число жилых и исключением их из жилищного фонда; содержанием и ремонтом жилых помещений; переустройством и перепланировкой; управлением многоквартирными домами; созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья; внесением платы за жилые помещения и коммунальные услуги; осуществлением контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и др.
В новом Кодексе преобладают императивные нормы, строго определяющие порядок осуществления тех или иных действий, конкретные права и обязанности лиц, их совершающих, этим он отличается от большинства актов гражданского законодательства Российской Федерации. Диспозитивные правовые нормы в новом Кодексе встречаются достаточно редко.
Несомненным достоинством Кодекса является то, что он должен заменить собой множество подзаконных актов, действовавших ранее. Нельзя не согласиться с председателем Комитета Государственной Думы по законодательству, известным юристом П.В. Крашенинниковым, что 60 - 70% норм Кодекса имеют прямое (непосредственное) действие и не нуждаются в опосредовании при помощи подзаконных правовых актов, что является главной целью кодификации в любом государстве.
Мы с вами подошли к той части нашего труда, где уместно и необходимо сказать и о недостатках Кодекса. Вы, надеемся, помните наш крик души в начале нашего предисловия. Можно сказать академическим языком сухо, коротко, необидно для наших законодателей, например: Кодекс имеет немало недостатков, они проявляются в недостаточной полноте, "пробельности" правового регулирования, что не позволяет сократить простор для неоправданного административного усмотрения и связанной с этим коррупцией. В новом Кодексе невысок уровень законодательной техники. А можно сказать по-другому, конечно, это прозвучит менее приятно, зато верно. Граждане, проживающие в квартирах или комнатах в коммунальных квартирах на основании договоров социального найма, вас бросили на произвол судьбы в юридическом смысле, теперь ваши жилищные отношения с соседями или проживающими вместе с вами в одной квартире родственниками законодательно регулируются, скажем мягко, слабо. Неужели уважаемые законотворцы так далеки не только от народа, но и от реалий жизни? Государственное и муниципальное жилье, предоставляемое гражданам по договорам социального найма, все еще преобладает в своем количестве над находящимся в частной собственности на территории нашего государства. Проблемы у 70 - 80% граждан, обратившихся за юридической помощью, связаны именно с государственным или муниципальным жильем. О статьях Кодекса, регулирующих правила постановки на очередь для улучшения жилищных условий, мы даже просто говорить не будем. Ознакомившись с ними, невольно возникает вопрос: а как же бороться с коррупцией, если мы, юристы, сами даем ей пищу, власть бюрократов усиливается в десятки раз, чиновничий диктат гарантирован? Надежды многих и многих граждан на правовое урегулирование конфликтных, подчеркнем, многочисленных конфликтных ситуаций с их жильем окончательно умерли с вступлением в силу нового Кодекса. Очень надеемся, что со временем эти пробелы будут устранены, правда, и Кодекс "пополнеет" значительно. Что мы можем посоветовать в сложившейся ситуации? Надежда умирает последней, ждали, давайте подождем еще.
ВСТУПЛЕНИЕ
С 1 марта 2005 г. вступил в действие новый Жилищный кодекс Российской Федерации. С принятием нового Кодекса полностью или частично прекращено действие Жилищного кодекса РСФСР (1983 г.) и некоторых основных законов жилищного законодательства, в том числе Законов РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики". Конкретный порядок применения указанных правовых актов определен Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Он был принят в рамках пакета 27 федеральных законов по формированию рынка доступного жилья.
29 декабря 2004 года N 189-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <*>
--------------------------------
<*> Не приводится.
29 декабря 2004 года N 188-ФЗ
ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года
Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года
(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ)
Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Статья 1. Основные начала жилищного законодательства
Комментарий к статье 1
1. Статья 1 ЖК РФ определяет и закрепляет целый ряд основных начал жилищного законодательства Российской Федерации. В юридическом смысле это те основополагающие принципы, из которых исходит законодатель, устанавливая нормы жилищного права, ими должны руководствоваться субъекты жилищных отношений в своей деятельности. В статье 1 Кодекса определяются также цели и задачи, на достижение которых направлена реализация указанных норм. Основные начала имеют существенное значение для дальнейшего развития жилищного законодательства в целом, они определяют приоритеты, которым должны строго соответствовать все без исключения нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения. К основным началам жилищного законодательства относятся: необходимость обеспечения условий для реализации права на жилище, его безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав, обеспечения их судебной защиты и восстановления в случае нарушения, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
Жилищные права Кодекс определяет как права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством, а жилищные отношения - как отношения (общественные отношения), регулируемые жилищным законодательством.
В Кодексе закреплено равенство участников жилищных отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями. Напомним, что владение в гражданском праве - фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь. Пользование - одно из основных правомочий собственника, юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - одно из правомочий собственника вещи, позволяющее включать ее в экономический оборот путем совершения таких распорядительных сделок, как купля-продажа, дарение и др.
Забегая вперед, дадим дополнительную информацию: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (см. ст. 15 Кодекса)). Не могут быть использованы в качестве жилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Напомним, что Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания было утверждено Постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 N 552. В соответствии с Вводным законом указанное Положение применяется постольку, поскольку оно не противоречит Кодексу.
Исключения из ч. 1 ст. 1 ЖК РФ о равенстве участников жилищных отношений могут быть установлены только федеральным законом, в т.ч. Кодексом. Следовательно, подзаконным правовым актом, принятым на федеральном уровне (актом Президента РФ, Правительства РФ, ведомственным правовым актом), а также законом или иным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации или правовым актом органа местного самоуправления не могут быть установлены правила, нарушающие принцип равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. В то же время указанный принцип может войти в противоречие с существом соответствующих жилищных отношений, и в таком случае его применение, по смыслу ч. 1 ст. 1 Кодекса, может быть ограничено.
2. Принцип п. 2 ст. 1 ЖК РФ закрепляет право граждан на свободное установление и реализацию их жилищных прав, например прав собственности на жилые помещения, прав найма, прав члена товарищества собственника жилья, прав члена жилищно-строительного кооператива и т.д., на основе жилищного законодательства и (или) договора. Содержание данного принципа раскрывается в свободе установления жилищных прав, т.е. граждане свободны совершать действия, с которыми закон связывает возникновение того или иного жилищного права. При этом такая же свобода предоставлена в отношении действий, влекущих в соответствии с законодательством изменение или прекращение жилищных прав граждан. Обратим внимание, что права, возникающие из договора, подлежат защите так же, как и права, возникшие из закона. Под договором в данном случае следует понимать не только гражданско-правовые, но и трудовые договоры (см., например, ст. ст. 93, 104 Кодекса). Напомним, что договор может устанавливать неограниченное количество прав и обязанностей его участников. Единственным условием для этого является соответствие "договорных" прав и обязанностей нормам закона либо основным принципам законодательства.
Устанавливается и граница реализации жилищных прав граждан, не должны нарушаться права, свободы и законные интересы других лиц. Граница проходит там, где начинается осуществляться правомерная реализация прав и обязанностей других граждан. Тут целесообразно обратить внимание на положения ст. 10 ГК РФ, которая устанавливает пределы осуществления гражданских прав. Так, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Если, несмотря на указанный запрет, подобного рода действия все же совершены, то суд (общей юрисдикции, арбитражный или третейский) может отказать лицу в защите принадлежащего ему права, другими словами, граждане, участвуя в жилищных отношениях, не должны предпринимать действия, а в определенных случаях не должны допускать бездействия, нарушающих права других граждан, как в жилищной, так и других сферах деятельности.
Из сказанного выше можем сделать вывод: данная норма в жилищном законодательстве реализует один из основных принципов демократического общества - взаимное уважение и соблюдение прав, свобод и интересов граждан, а также равенство граждан между собой.
3. Данная норма нового Кодекса полностью заимствована из Конституции Российской Федерации (п. 3 ст. 55 Конституции РФ). Она гарантирует реализацию жилищных прав граждан без каких-либо ограничений. Ограничение жилищных прав возможно только на основе федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. На практике полезно иметь в виду, что ограничение жилищных прав правовым актом, который не является федеральным законом (например, указом Президента РФ, постановлением Правительства РФ, актом федерального органа исполнительной власти, актом законодательства субъекта Российской Федерации или актом органа местного самоуправления), может служить основанием для обращения заинтересованного лица в суд или арбитражный суд с заявлением о признании такого акта недействительным (полностью или в части) по правилам, предусмотренным процессуальным законодательством. Такие же юридические последствия возможны и в случае, если соответствующие ограничения введены федеральным законом, однако они не соответствуют целям защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. На основании сказанного делаем вывод: закон субъекта Российской Федерации не может содержать нормы, тем или иным образом ограничивающие права граждан в жилищной сфере.
4. Этот принцип нового Кодекса устанавливает фактическую и юридическую свободу реализации гражданами своих жилищных прав, свободный выбор жилого помещения для проживания в пределах Российской Федерации. Фактическая свобода означает, что граждане имеют право выбрать любое жилое помещение в любой местности на всей территории Российской Федерации, право на свободу передвижения и выбор места жительства на территории Российской Федерации. Данное положение конкретизирует конституционную норму, согласно которой каждый, кто законно находится на территории России, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ). Помимо Конституции РФ право на свободу передвижения и выбор места жительства регулируется Федеральным законом "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".
Юридическая свобода заключается в том, что граждане вправе удовлетворять свою жилищную потребность посредством различных юридических оснований, т.е. вправе по своему усмотрению приобретать жилье в собственность, внаем, проживать в общежитиях, гостиницах, получать и использовать служебные жилые помещения, а также пользоваться жилыми помещениями на иных законных основаниях. Не допускается ограничение права выбора для владения и пользования жильем.
5. Принцип, изложенный в п. 5 ст. 1 нового Кодекса, гарантирует, что право свободного выбора жилья может быть ограничено только на основании самого Кодекса или иного федерального закона. Следовательно, ограничение указанного выше права не может возникать на основании норм законов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления, а также положений актов различных органов исполнительной власти.
В заключение остается добавить, что ранее действовавший ЖК 1983 г. нормы, закрепляющей основные начала жилищного законодательства, фактически не содержал, хотя она, бесспорно, имеет принципиальное значение для всего жилищного законодательства.
Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище
Комментарий к статье 2
Прежде всего скажем, что комментируемая статья имеет в основном социально-гражданскую направленность. В статье 2 Кодекса закреплены основные юридические обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления по обеспечению условий для осуществления права на жилище, другими словами, устанавливается порядок обеспечения условий для реализации гражданами права на жилище. Указанные обязанности возлагаются как на представительные, так и на исполнительные органы государственной власти, действующие на федеральном и региональном уровнях, а также на муниципальные органы. Именно они, являясь проводниками государственной жилищной политики, в пределах своей компетенции должны поощрять жилищное строительство, а также обеспечивать создание условий для осуществления права на жилище.
Перечень обязанностей государственных и муниципальных органов власти и самоуправления в п. п. 1 - 7 комментируемой статьи сформулирован как исчерпывающий. Однако фактически он таковым не является, поскольку иные обязанности государственных и муниципальных органов в сфере обеспечения условий для осуществления права на жилище входят в состав компетенции этих органов, установленной ст. ст. 12 - 14 Кодекса. Кроме того, компетенция федеральных органов государственной власти определяется также иными федеральными законами, а компетенция органов государственной власти субъектов Российской Федерации - законами соответствующих субъектов Федерации.
С другой стороны, в комментируемой статье не содержится самого понятия "жилище", не определяется, в чем именно заключается конституционное право граждан на жилище и как оно может быть практически реализовано. Это следует отнести к недостаткам нового Кодекса. Хотелось бы сделать оговорку: приравнивать понятие "жилище" к понятию "жилое помещение" нельзя. В индивидуальном домовладении в состав жилища включается не только дом, но и различные хозяйственные постройки, расположенные на земельном участке. Это подтверждается и судебной практикой.
Все же давайте немного подробнее остановимся на перечисленных в ст. 2 Кодекса обязанностях органов государственной власти и органов местного самоуправления и попытаемся раскрыть каждый пункт этой статьи в отдельности.
Под содействием развитию рынка жилья следует понимать выработку и реализацию комплекса управленческих и хозяйственных мер, создающих наиболее благоприятные условия для гражданского оборота жилых помещений. Меры могут быть применимы к организациям (юридическим лицам), так и к гражданам (физическим лицам), для которых могут быть разработаны программы социального обеспечения жильем и т.д. Содействие развитию рынка, безусловно, подразумевает и устранение существующих или возможных юридических и иных препятствий для свободного оборота жилых помещений.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления используют бюджетные и иные не запрещенные законом средства для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения (строительства) жилых помещений.
В этом пункте ст. 2 Кодекса речь идет о предоставлении жилья в социальный наем гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, но в силу своего материального положения не способным самостоятельно удовлетворить свою жилищную потребность. Кроме этого, о предоставлении внаем гражданам, тоже нуждающимся в жилье, но имеющим финансовую возможность оплачивать его наем в полном объеме. Комментируя настоящую часть ст. 2 Кодекса, необходимо сказать: Конституцией провозглашено право граждан на жилище, которое является юридической гарантией обеспечения граждан жильем. Надо понимать содержание данного права. Всем гражданам, нуждающимся в жилье, государство не может гарантировать "благоустроенное жилище", а также "невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги". Конституция закрепила принципы рыночной экономики, в том числе и в жилищной сфере. Она установила, что бесплатно (на условиях социального найма) или за доступную плату жилье предоставляется только двум категориям граждан: малоимущим и иным указанным в законе лицам. Другие граждане должны решать данный вопрос в основном самостоятельно, т.е. за счет собственных заемных средств.
Комментировать этот пункт статьи нужно не только в юридическом, но и экономическом аспектах. Основная идея такова: создание в рамках законов Российской Федерации благоприятных условий для возведения новых жилых помещений. При этом надо учитывать, что необходим постоянный анализ спроса и предложения на рынке жилья. Перепроизводство жилья, т.е. строительство его в таких объемах, которые не сможет потребить рынок жилых помещений, как и любой другой продукции, оказывает негативное воздействие на экономику того или иного населенного пункта или региона.
Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения
Комментарий к статье 3
В соответствии с Международным пактом о гражданских и политических правах, одобренным Генеральной Ассамблеей ООН 16.12.1966, никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность жилища (ст. 17). На данной международно-правовой норме основаны ст. ст. 25, 40 Конституции РФ, на этих статьях Конституции РФ и базируется ст. 3 Кодекса, которая посвящена их юридической конкретизации. Понятие неприкосновенности жилища связано исключительно с проникновением в него посторонних для законно проживающих в соответствующем помещении лиц. Под жилищем в контексте ст. 3 Кодекса следует понимать не только место жительства, т.е. место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (жилой дом, квартира, комната в квартире), но и место пребывания (гостиница, санаторий, дом отдыха и т.п.).
1. Доступ в жилище посторонних лиц возможен лишь при ясно выраженном согласии проживающих в нем граждан не иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. При этом надо понимать, юридическое значение имеет лишь согласие граждан, проживающих в жилом помещении на законных основаниях. Проникновение в жилище допускается лишь в целях, прямо указанных в Кодексе, либо при наличии обстоятельств, указанных в другом федеральном законе. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законном основании граждан допускается исключительно на основании решения суда, в котором помимо прочего должен быть определен конкретный порядок проникновения, а именно дата, время либо определенный период времени, уполномоченные лица и т.д. Все вышесказанное позволяет утверждать: законодатель определил несколько юридических условий, наличие которых позволяет третьим лицам проникнуть в жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан. Первое условие: согласие проживающих в помещении граждан. Если оно имеется, то прямого указания закона и решения суда, естественно, не требуется. Второе условие: если граждане, проживающие в жилом помещении, возражают против проникновения в него третьих лиц, то необходимы прямая норма федерального закона, позволяющая проникнуть в жилище без получения согласия жильцов, а также соответствующее решение суда, вынесенное на основании этой нормы. Из вышесказанного делаем вывод: только строгое соблюдение перечисленных выше условий позволит охарактеризовать проникновение в жилое помещение третьих лиц как правомерное.
2. За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет наказание по правилам ч. 1 ст. 139 УК РФ. Необходимо отметить, что здесь имеются в виду не любые лица, проживающие в соответствующем помещении, а только те, которые проживают в нем на законных основаниях. Если это преступление совершено с применением насилия или угрозой его применения (квалифицирующий признак) либо лицом с использованием своего служебного положения (особо квалифицирующий признак), то к виновному лицу применяются более строгие меры уголовной ответственности (ч. ч. 2 и 3 ст. 139 УК РФ). Преступление считается оконченным с момента противоправного вторжения в жилое помещение любым способом (открыто или тайно).
3. В ч. 3 комментируемой статьи законодатель определил ряд случаев, при наличии которых возможно проникновение в жилище других граждан помимо воли проживающих в нем лиц (работников жилищно-коммунального хозяйства, спасателей, сотрудников правоохранительных органов и т.д.). Несмотря на то что в ч. 2 комментируемая статья установила необходимость вынесения судебного решения для проникновения в жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан, в указанных в ч. 3 ст. 3 Кодекса случаях получение судебного решения будет означать значительное промедление, которое может повлечь за собой вред здоровью и угрозу жизни граждан, общественной безопасности и т.д. К огромному сожалению, конкретного правового механизма этого "проникновения" не устанавливается, другими словами, неясно, кто (какие органы или лица), на основании каких документов вправе без согласия проживающих в жилище граждан проникнуть в него. Эта неопределенность может привести в итоге к многочисленным нарушениям жилищных прав граждан, поэтому данный вопрос должен быть регламентирован федеральными законами. Напомним, что, например, для проникновения в жилое помещение работников милиции имеются конкретные правовые нормы в специальном федеральном законе о деятельности сотрудников милиции.
4. Прежде всего скажем, что комментируемая ч. 4 ст. 3 Кодекса имеет в основном отсылочный характер, соответствующие нормы имеются в настоящем Кодексе (ст. ст. 84 - 91), в других федеральных законах.
В состав принципа неприкосновенности жилища входит недопустимость произвольного лишения жилища, установленная в ч. 4 ст. 3 Кодекса, что предполагает: никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им (что соответствует ч. 1 ст. 40 Конституции РФ) иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным Кодексом и иными федеральными законами. Данная норма новеллой не является, поскольку соответствующие правила содержались в ч. 4 ст. 10 ЖК 1983 г.
Надо понимать, принцип недопустимости произвольного лишения жилища действует только в отношении граждан, владеющих жилищем на законных основаниях. Поэтому, например, гражданин, самоуправно (т.е. самовольно, без законных оснований (законными основаниями для осуществления права пользования жилым помещением могут быть, например, ордер, договор коммерческого или социального найма, право собственности либо иное право, подразумевающее возможность владения и пользования жилищем). Законным основанием в отдельных случаях признается и согласие лиц, владеющих жилым помещением, на вселение и проживание в нем. Примером такой ситуации является вселение временных жильцов, которые юридически никак не связаны с жилым помещением, но в силу согласия его владельца вправе временно проживать в нем) вселившийся в жилое помещение, выселяется из данного помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения. Законодатель определил, что граждане, самоуправно занявшие жилые помещения, подлежат выселению из них на основании решения суда. При этом другое жилье им не предоставляется. Судебный порядок выселения из самоуправно занятого жилья установлен в связи с необходимостью доказывания факта самоуправного вселения в жилое помещение, что обеспечивает юридические гарантии лицу, подозреваемому в самоуправном вселении. Кроме того, с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов совершения деяния такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ), если правомерность его действий оспаривается лицом, право которого нарушено, и если такими действиями был причинен существенный вред. Квалифицирующим признаком в данном случае является совершение самоуправства с применением насилия или с угрозой его применения.
Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений
Комментарий к статье 4
Статья 4 Кодекса впервые (новелла) устанавливает конкретный перечень (понятие) жилищных отношений и определяет субъектный состав их участников. До принятия нового Кодекса в юридической литературе вопрос о содержании понятия "жилищные отношения" не имел однозначного решения, поскольку нормативное определение данного понятия отсутствовало.
1. Жилищные отношения - это общественные отношения, регулируемые нормами жилищного законодательства, прежде всего нормами Кодекса. Традиционно к жилищному законодательству относили вопросы пользования жилыми помещениями, учета жилищного фонда, его содержание и ремонт. В ст. 4 Кодекса названы и новые отношения, которые регулируются жилищным законодательством: пользование жилыми помещениями частного жилищного фонда, создание и деятельность жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья и т.д. Однако приведенный в комментируемой статье перечень жилищных отношений, безусловно, не является исчерпывающим. Жилищные отношения складываются и в других случаях, когда предметом отношений являются жилые помещения, права и обязанности их владельцев и т.п. На основании вышесказанного нам кажется, в данной статье следовало бы указать, что жилищным законодательством регулируются также другие отношения в данной сфере, т.е. этот перечень не следует делать закрытым.
Напомним, что многие жилищные отношения регулируются гражданским правом. В то же время ряд жилищных отношений регламентирован административно-правовыми нормами, некоторые - производны от норм трудового и других отраслей права.
2. В ч. 2 ст. 4 Кодекса установлен перечень субъектов (участников) отношений, регулируемых жилищным законодательством, к ним относятся: граждане (а именно физические лица); юридические лица (организации); Российская Федерация (государство); субъекты Российской Федерации; муниципальные образования. Данный перечень участников жилищных отношений полностью совпадает с перечнем участников гражданско-правовых отношений, а также отношений, складывающихся в других отраслях российского законодательства. Это обстоятельство позволяет утверждать, что правосубъектностью (правосубъектность, т.е. субъективное право, - обеспеченная законом мера возможного поведения гражданина или организации, направленного на достижение цели, связанной с удовлетворением их интересов) в жилищно-правовой сфере обладают в равной степени все возможные участники правовых отношений. Важно заметить, что даже недееспособные граждане (ст. 29 ГК РФ) могут быть участниками жилищных отношений, но от их имени сделки совершает, например, опекун. Для лучшего понимания ч. 2 комментируемой статьи добавим: понятие и признаки юридического лица даны в ГК РФ. Из ст. ст. 48 - 51 ГК РФ следует, что в жилищных отношениях могут участвовать только организации, зарегистрированные в установленном законом порядке. Они считаются созданными и, следовательно, правомочны быть участниками жилищных отношений с момента их государственной регистрации. Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования в одних случаях могут участвовать в жилищных отношениях на равных началах (по договору найма жилого помещения), а в других случаях они, обладая властными полномочиями, должны принимать соответствующие решения по жилищным вопросам. В соответствии со ст. 125 ГК РФ от их имени приобретают права и несут обязанности соответствующие органы и лица в рамках их компетенции.
Используемые в Кодексе термины "граждане" и "юридические лица" обозначают соответственно российских и иностранных граждан, лиц без гражданства, а также как российских, так и иностранных юридических лиц. Но на основании сказанного в предыдущем абзаце представляется, что в этих отношениях могут участвовать не только указанные лица, в ст. 1116 ГК РФ названы еще иностранные государства и международные организации. Уместно заметить, что относительно физических лиц прежде всего следует руководствоваться ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, из которой следует, что эти лица обладают правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. Иными словами, для россиян и иностранцев в сфере жилищных отношений установлен одинаковый правовой режим, однако из него допускаются изъятия в случаях, предусмотренных как самим Кодексом, так и иными федеральными законами. Например, по общему правилу нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане Российской Федерации (ст. 49 Кодекса). Иностранным гражданам, как правило, не предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 Кодекса). При этом целесообразно иметь в виду, что Положение о представлении гарантий материального, медицинского и жилищного обеспечения иностранных граждан и лиц без гражданства на период их пребывания в Российской Федерации было утверждено Постановлением Правительства РФ от 24.03.2003 N 167.
Следует обратить внимание на то, что перечень участников жилищных отношений сформулирован как исчерпывающий, т.е. субъекты, не указанные в нем, не могут непосредственно участвовать в жилищных отношениях. Это относится, например, к крестьянским (фермерским) хозяйствам, которые не являются лицами (физическими и юридическими). От имени крестьянского хозяйства в жилищные отношения может вступать его глава как физическое лицо, а остальные граждане - члены хозяйства - участвуют в жилищных отношениях от своего имени.
Статья 5. Жилищное законодательство
Комментарий к статье 5
Прежде чем комментировать непосредственно текст самой статьи, будет не лишним остановиться на ее наименовании - "Жилищное законодательство". Хотелось бы, чтобы уважаемый читатель четко понимал и различал понятия "жилищное законодательство" и "Жилищный кодекс". Из теории права мы знаем, все российское право подразделяется на отдельные отрасли права и соответственно на отрасли законодательства. В основе этого разграничения лежат предмет и метод правового регулирования тех или иных общественных отношений. Жилищное законодательство включает в себя Жилищный кодекс РФ, другие акты жилищного законодательства, которые принимаются специально для регулирования жилищных отношений. Жилищное право как отрасль права можно представить как совокупность (или систему) всех правовых норм, регулирующих жилищные отношения.
1. Кодекс установил новую, основанную на Конституции РФ, систему жилищного законодательства (ст. 5) (точнее, повторяет норму Конституции РФ), которое, согласно п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ, находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Поэтому в систему жилищного законодательства входят правовые акты, принятые на федеральном, региональном и местном уровнях. Это означает, что федеральные органы власти, прежде всего законодательные, уполномочены принимать нормативные правовые акты (в том числе и федеральные законы), в которых очерчиваются общие для всей России границы правового регулирования жилищных отношений и закрепляются общие, единые принципы управления жилищной сферой. Субъекты Российской Федерации, в свою очередь, на основе таких нормативных правовых актов принимают собственные акты, которые, во-первых, конкретизируют положения федеральных актов применительно к конкретной территории, во-вторых, регулируют сферы, которым федеральный законодатель вообще не уделил внимания.
Жилищное законодательство представляет собой систему нормативных правовых актов, регулирующих определенный круг общественных отношений, связанных прежде всего с удовлетворением жилищной потребности граждан.
2. На основании ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Поэтому следует руководствоваться как законодательными актами, принятыми федеральными органами государственной власти, так и актами, принятыми федеральными органами субъектов РФ.
Часть 2 комментируемой статьи содержит полный перечень нормативных правовых актов разных уровней, посредством которых осуществляется правовое регулирование жилищных отношений в Российской Федерации. На юридическом языке такие нормативные правовые акты называют источниками жилищного законодательства. К источникам жилищного законодательства относятся следующие нормативные правовые акты: Жилищный кодекс Российской Федерации; федеральные законы, принятые в соответствии с Кодексом; указы Президента Российской Федерации (ст. 90 Конституции РФ); постановления Правительства Российской Федерации (ст. 115 Конституции РФ); акты федеральных органов исполнительной власти; законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.
Нормы жилищного права содержатся в Конституции РФ. Кроме того, к актам федерального жилищного законодательства относятся комментируемый Кодекс, принятые в соответствии с ним иные федеральные законы. Среди федеральных законов здесь не упоминается ГК РФ, однако следует иметь в виду, что им регулируются право собственности и другие вещные права на жилые помещения (ст. ст. 288 - 293 ГК РФ), а также отдельные виды обязательств, предметом которых могут быть жилые помещения (купля-продажа, аренда, наем, рента, мена, дарение, подряд и др.). К числу федеральных актов жилищного законодательства относятся также принятые в соответствии с указанными федеральными законами указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти.
Перечень является исчерпывающим. Но следует иметь в виду, что возможен еще один источник жилищного законодательства - это международные договоры Российской Федерации. Напомним, Конституция Российской Федерации установила примат международных договоров над национальным законодательством.
3. В соответствии с нормой, указанной в ч. 3 ст. 5 Кодекса, указы Президента Российской Федерации, содержащие нормы жилищного законодательства, должны соответствовать правовым актам высшей юридической силы, т.е. непосредственно Кодексу и другим федеральным законам.
4. Важнейшую роль в правовом регулировании жилищных отношений играют нормативные правовые акты Правительства РФ как высшего исполнительного органа государственной власти Российской Федерации. Это связано, в частности, с тем, что комментируемый Кодекс содержит немало бланкетных норм (бланкетная норма - правовая норма, предоставляющая государственным органам, должностным лицам право самостоятельно устанавливать правила поведения, запреты и т.п.), предоставляющих Правительству РФ право самостоятельно регулировать многие жилищные отношения. Напомним, что компетенция определяется ФКЗ от 17.12.1997 "О Правительстве Российской Федерации". В сфере организации исполнения законов и иных правовых актов Правительство РФ в пределах своих полномочий организует исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, указов Президента РФ, международных договоров России, осуществляет систематический контроль за их исполнением федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, принимает меры по устранению нарушений законодательства Российской Федерации.
В соответствии со ст. 23 ФКЗ от 17.12.1997 "О Правительстве Российской Федерации" Правительство РФ на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных указов Президента РФ издает постановления и распоряжения, обеспечивает их исполнение. При этом акты, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений. Постановления и распоряжения Правительства РФ обязательны к исполнению в Российской Федерации.
Постановления Правительства РФ, за исключением постановлений, содержащих сведения, составляющие государственную тайну, или сведения конфиденциального характера, подлежат официальному опубликованию не позднее пятнадцати дней со дня их принятия, а при необходимости немедленного широкого их обнародования доводятся до всеобщего сведения через средства массовой информации безотлагательно.
Постановления Правительства РФ, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступают в силу не ранее дня их официального опубликования. Иные постановления вступают в силу со дня их подписания, если самими постановлениями Правительства РФ не предусмотрен иной порядок их вступления в силу.
Целесообразно обратить внимание на то, что акты Правительства РФ могут быть обжалованы в суд. Кроме того, постановления и распоряжения Правительства РФ в случае их противоречия Конституции РФ, федеральным конституционным законам, федеральным законам и указам Президента РФ могут быть отменены Президентом РФ (см. ст. 33 ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации").
5. В ч. 5 ст. 5 Кодекса нашли свое отражение полномочия федеральных органов исполнительной власти в сфере правового регулирования жилищных отношений. В связи с принятием и введением в действие нового Кодекса должны быть приняты многие законы и подзаконные акты, в том числе предусмотренные Кодексом. Надо заметить, органы исполнительной власти вправе издавать акты по вопросам жилищных отношений лишь в случаях и пределах, прямо предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента и постановлениями Правительства.
6. Помимо названных федеральных органов, осуществляющих нормотворчество в сфере регулирования жилищных отношений, нормы жилищного законодательства могут быть установлены также конституциями (уставами), законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Указанные органы принимают правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, только в пределах своих полномочий на основании Кодекса. Основные полномочия органов государственной власти субъектов Российской Федерации установлены в ст. 13 Кодекса.
7. В системе жилищного законодательства выделены также правовые акты органов местного самоуправления. Основанием их принятия служат нормы Конституции РФ, ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", а также соответствующие законы субъектов Федерации, уставы муниципальных образований. Система муниципальных правовых актов установлена в ст. 43 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Поскольку именно на муниципальный уровень Кодекс перенес основную нагрузку по решению практических вопросов жилищной реформы, уместно охарактеризовать указанные правовые акты подробнее.
В систему муниципальных правовых актов входят: устав муниципального образования; правовые акты, принятые на местном референдуме (сходе граждан), нормативные и иные правовые акты представительного органа муниципального образования; правовые акты главы муниципального образования, постановления и распоряжения главы местной администрации, иных органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, предусмотренных уставом муниципального образования.
Устав муниципального образования и оформленные в виде правовых актов решения, принятые на местном референдуме (сходе граждан), являются актами высшей юридической силы в системе муниципальных правовых актов, имеют прямое действие и применяются на всей территории муниципального образования. Иные муниципальные правовые акты не должны противоречить уставу муниципального образования и правовым актам, принятым на местном референдуме (сходе граждан).
Представительный орган муниципального образования по вопросам, отнесенным к его компетенции федеральными законами, законами субъекта Российской Федерации, уставом муниципального образования, принимает решения, устанавливающие правила, обязательные для исполнения на территории муниципального образования, а также решения по вопросам организации деятельности представительного органа муниципального образования.
Глава местной администрации в пределах своих полномочий, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, уставом муниципального образования, нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования, издает постановления по вопросам местного значения и вопросам, связанным с осуществлением отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а также распоряжения по вопросам организации работы местной администрации. Если глава муниципального образования является главой местной администрации, то указанные акты издает глава муниципального образования в пределах своих полномочий, установленных уставом муниципального образования и решениями представительного органа муниципального образования.
Иные должностные лица местного самоуправления издают распоряжения и приказы по вопросам, отнесенным к их полномочиям уставом муниципального образования.
8. Подобно тому как прежде это было сделано в ГК РФ (п. 2 ст. 3), новый Кодекс в ч. 8 ст. 5 закрепил собственное верховенство в системе федеральных законов и подзаконных правовых актов Российской Федерации, а также в системе региональных и местных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. Все нормы указанных актов должны соответствовать Кодексу, и при возникновении правовых коллизий применяются именно положения Кодекса.
Относительно "подчиненности" Кодексу норм подзаконных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных правовых актов субъектов Федерации и правовых актов органов местного самоуправления с точки зрения иерархии актов в системе жилищного законодательства данное положение не вызывает сомнений. Однако почему Кодекс, являясь таким же федеральным законом, как все прочие, тем не менее обладает по отношению к ним большей юридической силой, убедительно объяснить будет непросто. Вероятно, комментируемое правило ч. 8 ст. 5 Кодекса можно рассматривать как своеобразную "внутреннюю договоренность" правовых норм, содержащихся в актах жилищного законодательства.
Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени
Комментарий к статье 6
Статья 6 Кодекса определяет особенности действия норм жилищного законодательства во времени.
1. Новеллой Кодекса является то, что он определяет пределы действия жилищного законодательства во времени (ст. 6). Часть 1 комментируемой статьи распространяет на жилищное законодательство общеправовой принцип - акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Наличие у нормативного правового акта обратной силы означает возможность его применения к отношениям, возникшим до вступления этого акта в силу (введения в действие). Как правило, правовые акты, образующие российскую правовую систему, не обладают обратной силой.
При этом придание обратной силы (ретроспективного действия) нормам жилищного законодательства все же возможно. Применение правовых актов к отношениям, существовавшим до вступления этих актов в силу, возможно лишь в исключительных, строго оговоренных случаях. Так, Кодекс допускает применение актов жилищного законодательства к ранее возникшим отношениям только в случаях, прямо предусмотренных этими актами. Например, в соответствии со ст. 5 Вводного закона к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Кодекса, новый Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом.
Установленные в ст. 6 Кодекса правила имеют обязательное значение для определения пределов действия во времени не только федеральных законов, актов Президента РФ, Правительства РФ и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти. Они едины и для актов жилищного законодательства, принятых в установленном порядке субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления.
К отношениям, возникшим до введения в действие нового акта жилищного законодательства, применяются нормативные правовые акты, ранее регулировавшие эти отношения, а к отношениям, возникшим после введения нового акта в действие, - уже новые нормы. Это еще одно проявление отсутствия обратной силы у нормативных правовых актов.
Вместе с тем если в рамках существующих жилищных правоотношений у их субъекта после введения в действие нового нормативного правового акта возникли определенные права и обязанности, то эти права и обязанности осуществляются по правилам, предусмотренным новым актом.
Дата вступления нормативного правового акта в силу (начало его действия во времени) имеет важное юридическое значение, поскольку именно с этой даты начинается действие соответствующего акта также в пространстве и по кругу лиц. Рассмотрим эти вопросы подробнее.
Если день вступления нормативного правового акта в силу не указан в самом таком акте или акте, определяющем порядок введения в действие акта данного вида, то применительно к федеральным конституционным законам, федеральным законам, а также актам Президента РФ, Правительства РФ и нормативным правовым актам федеральных органов исполнительной власти действуют правила, установленные соответственно в ФЗ от 14.06.1994 "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" и Указе Президента РФ от 23.05.1996 N 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти".
В таких случаях:
федеральные законы, федеральные конституционные законы вступают в силу по истечении 10 дней после их официального опубликования, если самими указанными законами не определен иной порядок их вступления в силу;
нормативные акты Президента РФ вступают в силу по истечении семи дней после дня их первого официального опубликования;
акты Правительства РФ, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, устанавливающие статус федеральных органов исполнительной власти, а также организаций, вступают в силу по истечении семи дней после дня их первого официального опубликования. В актах Президента РФ и актах Правительства РФ может быть установлен иной порядок их вступления в силу;
нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти вступают в силу по истечении 10 дней после дня их официального опубликования, если самими актами не установлен другой порядок вступления их в силу. Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, содержащие сведения, составляющие государственную тайну, или сведения конфиденциального характера и не подлежащие в связи с этим официальному опубликованию, прошедшие государственную регистрацию в Минюсте РФ, вступают в силу со дня государственной регистрации и присвоения номера, если самими актами не установлен более поздний срок их вступления в силу.
Официальным опубликованием федеральных конституционных законов, федеральных законов считается первая публикация их полных текстов в "Парламентской газете", "Российской газете" или в Собрании законодательства Российской Федерации (СЗ РФ). Официальным опубликованием актов Президента РФ и актов Правительства РФ считается публикация их текстов в "Российской газете" или СЗ РФ. Официальными являются также тексты указанных актов, распространяемые в машиночитаемом виде научно-техническим центром правовой информации "Система". Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти подлежат официальному опубликованию в "Российской газете" и Бюллетене нормативных актов федеральных органов исполнительной власти издательства "Юридическая литература". Официальным является также указанный Бюллетень, распространяемый в машиночитаемом виде научно-техническим центром правовой информации "Система".
Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии
Комментарий к статье 7
1. На случай возникновения пробелов в правовом регулировании новый Кодекс, в отличие от ЖК 1983 г. и Основ, не содержавших подобных положений, допускает применение жилищного законодательства по аналогии. В таких случаях, согласно комментируемой статье Кодекса, как и в гражданском законодательстве (см. ст. 6 ГК РФ), различаются аналогия закона и аналогия права.
Существуют случаи, когда определенные жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при этом отсутствуют нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие указанные отношения. Если в правовом регулировании имеются такого рода "пробелы", то к указанным отношениям (прямо не урегулированным правом), если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Этим положением вправе руководствоваться все правоприменительные органы.
2. Если отсутствуют нормы жилищного законодательства, которые могли бы быть применены в порядке аналогии закона (см. ч. 1 комментируемой статьи), а также в других случаях, когда использование аналогии закона невозможно, права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права), а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Следует обратить внимание на то, что применение аналогии права возможно лишь в целях определения прав и обязанностей участников жилищных отношений.
Как будут применяться в правоприменительной практике эти правовые категории, можно будет судить по истечении определенного времени использования нового жилищного законодательства.
Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства
Комментарий к статье 8
Комментируемая ст. 8 Кодекса определяет порядок применения к отношениям, складывающимся в жилищной сфере, норм иных отраслей законодательства Российской Федерации.
Специфические жилищные отношения, перечисленные в ст. 8 Кодекса, складывающиеся по поводу: ремонта жилых помещений; переустройства и перепланировки жилых помещений; использования инженерного оборудования; оказания коммунальных услуг; внесения платы за коммунальные услуги, - регулируются не только Кодексом, но и другими актами законодательства, которые могут и не являться актами жилищного законодательства (о таких актах см. ст. 5 Кодекса), посвященными регулированию жилищных отношений. При этом общие требования, установленные Кодексом, обладают приоритетом по отношению к указанным актам законодательства.
На этом предложении мы могли бы закончить комментировать данную статью Кодекса, но все же давайте наберемся терпения и рассмотрим несколько примеров и правовых актов.
Например, отношения, возникающие в связи со строительством, реконструкцией объектов капитального строительства (в т.ч. зданий, строений, сооружений), если при проведении таких работ затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности указанных объектов, регулируются новым Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с ФЗ от 27.12.2002 "О техническом регулировании". Здесь важную роль играют технические регламенты - документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством России, или федеральным законом, или указом Президента РФ, или постановлением Правительства РФ, и устанавливающие обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в т.ч. зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации). Согласно Постановлению Госстандарта РФ от 30.01.2004 N 4 со дня вступления в силу ФЗ "О техническом регулировании" впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования, установленные действующими национальными стандартами, подлежат обязательному исполнению в части, обеспечивающей достижение целей законодательства Российской Федерации о техническом регулировании. Законодательство Российской Федерации о техническом регулировании состоит из указанного Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Например, Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27.09.2003 N 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Установление санитарных правил и норм регулируется положениями специального законодательства, в частности ФЗ от 30.03.1999 "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения". В соответствии с указанным Федеральным законом принимаются государственные санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (называемые также санитарными правилами) - нормативные правовые акты, устанавливающие санитарно-эпидемиологические требования (в т.ч. критерии безопасности и (или) безвредности факторов среды обитания для человека, гигиенические и иные нормативы), несоблюдение которых создает угрозу жизни или здоровью человека, а также угрозу возникновения и распространения заболеваний. Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 N 554 было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании.
Основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса определяются ФЗ от 30.12.2004 "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса". Кроме того, при расчете платы за коммунальные услуги необходимо учитывать и другие акты действующего законодательства. Основы ценообразования в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации были утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.02.2004 N 109. Этим же Постановлением утверждены Правила государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации.
В заключение хотелось бы добавить, что комментируемая статья не отличается ясностью и конкретностью. Иначе говоря, с одной стороны, в ней говорится о приоритете жилищного законодательства, а с другой стороны, проявляется осторожность, обусловленная представлением о том, что данное общее правило не всегда может действовать.
Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права
Комментарий к статье 9
Комментируемая статья устанавливает особенности соотношения жилищного законодательства Российской Федерации и норм международного права.
Кодекс впервые установил приоритет норм международного права по отношению к нормам национального жилищного законодательства. Иначе говоря, прежде всего участники (стороны) международного договора должны ориентироваться на нормы данного договора (в Российской Федерации он оформляется как федеральный закон). Согласно ч. 4 ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные национальным законом, то применяются правила международного договора. Принцип приоритета норм международного договора по отношению к нормам национального закона в России является определяющим практически для всех отраслей права и законодательства. Действие данного конституционного принципа теперь подтверждено на отраслевом уровне применительно к жилищному законодательству.
По определению ФЗ от 15.07.1995 "О международных договорах Российской Федерации" международный договор Российской Федерации - это международное соглашение, заключенное с иностранным государством (или государствами) либо с международной организацией в письменной форме и регулируемое международным правом независимо от того, содержится такое соглашение в одном или в нескольких связанных между собой документах, а также независимо от его конкретного наименования.
В международно-правовой практике соглашение, составляющее содержание международного договора, может быть выражено в одном или нескольких взаимосвязанных международно-правовых документах. Международные договоры могут иметь различные наименования: соглашение, пакт, декларация, протокол, трактат, конвенция, регламент и др. В зависимости от видов органов, заключающих международные договоры, различаются межгосударственные, межправительственные, межведомственные договоры и др. Основные правила заключения, исполнения и денонсации международных договоров определяются международными обычаями, многие из которых нашли закрепление в Венской конвенции о праве международных договоров 1969 г., Венской конвенции о правопреемстве государств в отношении договоров 1978 г., Венской конвенции о праве договоров между государствами и международными организациями или между международными организациями 1986 г.
На территории Российской Федерации действуют, в частности, международно-правовые акты ООН, содержащие правила в сфере жилищных отношений. Примерами могут служить Всеобщая декларация прав человека (1948 г.), Международный пакт о гражданских и политических правах и Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах (1966 г.).
Необходимо сказать: в комментируемой статье не учтено, что в ч. 4 ст. 15 Конституции говорится и о том, что составной частью правовой системы Российской Федерации являются и общепризнанные принципы и нормы международного права (не только международные договоры Российской Федерации).
Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
Комментарий к статье 10
В комментируемой статье Кодекс по-новому определил основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Такие права и обязанности могут быть предусмотрены как самим Кодексом, так и другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами. Речь идет обо всех нормативных правовых актах, образующих систему жилищного законодательства (см. ст. 5 Кодекса).
Кроме того, жилищные права и обязанности могут возникать из действий участников жилищных отношений, которые не предусмотрены непосредственно указанными правовыми актами, но тем не менее порождают жилищные права и обязанности в силу общих начал и смысла жилищного законодательства. Следует полагать, что здесь имеются в виду не общие, а основные начала жилищного законодательства, установленные в ст. 1 Кодекса (см. указанную статью).
Таким образом, конкретные жилищные права и обязанности могут возникать:
а) из указаний правовой нормы, установленной в нормативном правовом акте органа, управомоченного принимать (издавать) правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения;
б) из действий участников жилищных отношений, прямо не предусмотренных нормативными правовыми актами. Понятие "действие" в праве означает юридический факт, который возникает по воле людей, т.е. является волеизъявлением, влекущим возникновение, изменение или прекращение правовых отношений. В зависимости от соответствия или несоответствия праву действия подразделяются на правомерные (порождают правоотношения, субъекты которых наделяются позитивными правами и обязанностями) и неправомерные (являясь правонарушениями, влекут возникновение правоохранительных отношений, т.е. отношений ответственности, возлагающих на виновную сторону обязанность претерпеть неблагоприятные последствия своего виновного поведения).
Возникновение жилищных прав и обязанностей возможно не только в связи с совершением активных действий, но и в результате бездействия. В теории права указанное понятие означает воздержание лица от совершения действия, пассивное правомерное или противоправное деяние. Как и действие, бездействие является юридическим фактом, возникающим в результате волеизъявления лица. Бездействие может быть правомерным, т.е. не нарушающим правовых норм, регулирующих отношения, в рамках которых совершается деяние в форме бездействия, или реализующим нормы права, специально рассчитанные на их реализацию субъектами правоотношений путем воздержания от совершения действий. В этих случаях бездействие порождает правоотношения, субъекты которых обладают позитивными правами и обязанностями;
в) одновременно из указания правовой нормы и действий (бездействия) участников жилищных отношений. Например, п. 4 комментируемой статьи в качестве оснований возникновения жилищных прав и обязанностей предусматривает юридические и фактические действия (приобретение в собственность жилого помещения), которые совершаются по основаниям, допускаемым федеральным законом.
Пункт 6 ст. 10 предусматривает возможность возникновения жилищных прав и обязанностей также в результате наступления указанных в данной норме событий. Под событием понимается естественное или природное явление, юридический факт, в связи с которым возможно возникновение тех или иных правоотношений. События происходят не в силу волеизъявления субъектов права, а в результате действия объективных факторов (наводнение, землетрясение, рождение, смерть и др.).
Статья 11. Защита жилищных прав
Комментарий к статье 11
Комментируемая статья Кодекса определяет общий порядок и перечень мер защиты прав участников жилищных отношений. Забегая вперед, скажем: меры защиты жилищных прав сходны с мерами, предусмотренными для защиты всех гражданских прав.
В ст. 11 Кодекса установлен новый правовой механизм защиты жилищных прав, основанный на Конституции РФ. Напомним, что ч. 1 ст. 46 Конституции РФ гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод, в частности жилищных. Поэтому Кодекс закрепляет приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав по отношению к защите таких прав в административном порядке (см. ч. 2 ст. 11).
1. Часть 1 ст. 11 установила, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ и АПК РФ. Суды рассматривают жилищные дела на основании заявлений (исковых или иных) либо жалоб заинтересованных лиц. Граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории Российской Федерации, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.
В соответствии с ч. 2 ст. 46 Конституции РФ решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. Ни Конституция РФ, ни другие акты законодательства не содержат конкретного перечня решений и действий (бездействия), которые можно обжаловать, поскольку исходят из допустимости обжалования во всех случаях.
Если соответствующие решения и действия (или бездействие) нарушают жилищные права, то заинтересованное лицо может обратиться в суд или арбитражный суд, руководствуясь ч. 2 ст. 46 Конституции РФ, ст. 13 ГК РФ, а также соответственно положениями гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ. В случае если заявитель считает, что его жилищные права нарушены изданием незаконного нормативного правового акта, при обращении в суд или арбитражный суд с заявлением о признании такого акта недействующим полностью или в части он должен учитывать положения гл. 24 ГПК РФ или гл. 23 АПК РФ (в зависимости от подведомственности дела).
Кроме того, по жалобам граждан на нарушение конституционных прав и свобод и по запросам судов Конституционный Суд РФ проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле.
2. Административный порядок защиты жилищных прав (т.е. обращение с заявлением или жалобой в орган или к должностному лицу, являющимся вышестоящими по отношению к субъекту, нарушившему право) применяется лишь тогда, когда такой порядок прямо предусмотрен Кодексом или иным федеральным законом. Однако соблюдение административного порядка не лишает заинтересованное лицо права на обращение в суд: решение, которое было принято в административном порядке, может быть обжаловано в суд в порядке, установленном гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ.
3. Примерный перечень способов защиты жилищных прав средствами национальной правовой системы установлен в ч. 3 ст. 11 Кодекса. Этот перечень не является исчерпывающим, защита нарушенных жилищных прав может осуществляться и иными способами, предусмотренными федеральными законами.
В п. 6 ч. 3 ст. 11 Кодекса говорится о национальном законодательстве. Однако уместно напомнить, что нормы международного права обладают приоритетом по отношению к национальному закону (см. ст. 9 Кодекса). Поэтому целесообразно иметь в виду, что в России каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (ч. 3 ст. 46 Конституции РФ).
Речь идет, например, о Европейском Суде по правам человека - постоянно действующем суде, образованном государствами - участниками Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подписанной в Риме 04.11.1950, в целях обеспечения соблюдения их обязательств по данной Конвенции. Россия ратифицировала Конвенцию и Протоколы к ней 30.03.1998.
Европейский Суд по правам человека может принимать жалобы от любого физического лица, любой неправительственной организации или любой группы частных лиц, которые утверждают, что явились жертвами нарушения одним из государств-участников их прав, признанных в Конвенции или в Протоколах к ней. Суд не принимает индивидуальные жалобы, которые являются анонимными либо по существу аналогичными тем, которые уже были им рассмотрены, или уже были предметом другой процедуры международного разбирательства или урегулирования и если они не содержат новых относящихся к делу фактов. Суд объявляет неприемлемой любую индивидуальную жалобу, если сочтет ее несовместимой с положениями Конвенции или Протоколов к ней, явно необоснованной или установит злоупотребление правом подачи жалобы.
Как правило, жалоба направляется в Секретариат Суда по адресу: Council of Europe. European Court of Human Rights. 67075 Strasbourg Cedex. France. В жалобе кратко излагается существо спора, указывается, в какие инстанции гражданин обращался на территории России, какие нормы закона, в т.ч. международных договоров, по мнению заявителя, нарушены, каких результатов он ожидает в связи с подачей жалобы. К жалобе прилагаются список решений, вынесенных по делу гражданина, и копии этих решений. Жалоба должна быть подписана заявителем либо его представителем, действующим на основании доверенности, проживающим в одной из стран - участниц Конвенции.
Суд может принять дело к рассмотрению только после того, как были исчерпаны все предусмотренные национальным законодательством средства правовой защиты в соответствии с общепризнанными нормами международного права, и в течение шести месяцев с даты вынесения национальными органами окончательного решения по делу. Так, согласно ст. 126 Конституции РФ высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным и иным делам в России является Верховный Суд РФ. Поэтому гражданин Российской Федерации может обратиться со своим делом в Европейский Суд лишь по прохождении этой инстанции и получении письменного отказа. Важно не пропустить 6-месячный срок для обращения в суд (возможность его восстановления Конвенцией не предусмотрена).
Статья 12. Компетенция органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений
Комментарий к статье 12
Статья 12 Кодекса определяет перечень полномочий (компетенцию) федеральных органов государственной власти при регулировании жилищных отношений в Российской Федерации. Иначе говоря, установлены предметы их ведения на федеральном уровне.
ЖК 1983 г. содержал пять статей (ст. ст. 11 - 15), устанавливавших полномочия органов государственной власти в области регулирования жилищных отношений, использования и обеспечения сохранности жилищного фонда. В гл. 1 раздела I нового Кодекса разграничению компетенции федеральных, региональных и муниципальных органов в области жилищных отношений посвящены три статьи (ст. ст. 12 - 14). В них определяется компетенция органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Некоторые полномочия указанных органов установлены также другими статьями Кодекса.
Необходимо обратить внимание на то, что понятие "орган государственной власти" применительно к соответствующим органам как федерального, так и регионального уровня в равной мере обозначает органы законодательной и исполнительной власти.
Кроме того, на федеральном уровне действует Президент РФ, являющийся главой государства, который реализует свою компетенцию путем издания указов и распоряжений. Президент РФ вправе, в частности, приостанавливать действие актов органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случае противоречия этих актов Конституции РФ и федеральным законам, международным обязательствам России или нарушения прав и свобод человека и гражданина до решения этого вопроса соответствующим судом. Нормативные указы Президента РФ, регулирующие жилищные отношения, включены в систему актов жилищного законодательства (см. ст. 5 Кодекса).
Представительным и законодательным органом Российской Федерации является Федеральное Собрание - парламент Российской Федерации. Федеральное Собрание состоит из двух палат - Совета Федерации и Государственной Думы.
Высшим исполнительным органом государственной власти Российской Федерации, как уже отмечалось, является Правительство РФ (о правовых актах Правительства РФ см. также ст. 5 Кодекса). Правительство РФ является коллегиальным органом, возглавляющим единую систему исполнительной власти в Российской Федерации.
Федеральными органами исполнительной власти являются федеральные министерства, федеральные службы и федеральные агентства. В ходе осуществления в нашей стране административной реформы была установлена новая структура федеральных органов исполнительной власти, которая утверждена Указом Президента РФ от 20.05.2004 N 649.
Перечень полномочий федеральных органов государственной власти в области жилищных отношений в Кодексе сформулирован как "открытый". Это означает, что к компетенции указанных органов относятся и иные вопросы в соответствии с Конституцией РФ, Кодексом и другими федеральными законами.
Давайте подробнее остановимся на перечисленных в статье полномочиях.
1. Определение порядка государственного учета жилищных фондов.
Данное полномочие раскрывается посредством установления организационных мер и методик, направленных на осуществление учета жилищных фондов в РФ. В частности, под учетом жилищных фондов можно понимать учет наличия различных жилищных фондов, определение их качественного и количественного состава, а также учет других показателей.
2. Установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.
Реализуя данное полномочие, федеральные органы вправе устанавливать единые на всей территории Российской Федерации требования к жилым помещениям, в частности санитарно-бытовые, архитектурные, технические, гигиенические и т.д. Аналогичные требования могут быть установлены в отношении общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирных домах.
3. Определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Приведенное выше полномочие заключается в определении федеральными органами государственной власти критериев нуждаемости в жилых помещениях, предоставляемых на льготных условиях по договору социального найма. Критерии нуждаемости могут выражаться в наличии доходов граждан, в размерах занимаемой жилищной площади на одного жильца, в количестве жильцов и т.д.
4. Определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
В рамках этого полномочия федеральные органы государственной власти устанавливают единый на всей территории России порядок предоставления нуждающимся гражданам жилых помещений на основании договора социального найма. В частности, определяются очередность предоставления жилых помещений, категории граждан, имеющих право получения жилых помещений вне очереди, особенности заключения договоров социального найма, установления платы за жилье и т.д.
5. Определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации.
Реализуя указанное выше полномочие, федеральные органы государственной власти определяют категории граждан (помимо малоимущих нуждающихся), которые вправе получать жилые помещения из жилищного фонда Российской Федерации.
6. Определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом.
В данном случае речь идет об определении единого порядка предоставления из жилищного фонда Российской Федерации жилых помещений иным категориям нуждающихся в жилье граждан. Перечень категорий таких граждан определяется законом.
7. Определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Данное полномочие реализуется посредством установления перечня условий и обстоятельств, при наличии которых граждане вправе получать жилые помещения служебного и специализированного назначения (дома престарелых, дома ребенка, дома инвалидов и т.д.) в государственном и муниципальном жилищных фондах.
8. Определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
В данном случае федеральные органы государственной власти определяют порядок организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Эта форма объединения граждан помимо жилищного регулируется и гражданским законодательством.
9. Определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья.
Смысл этого полномочия заключается в регулировании правовыми актами федеральных органов государственной власти организации и деятельности товариществ собственников жилья и правового положения его членов. Это полномочие, как и предыдущее, находится на стыке жилищного законодательства. Ведь товарищества собственников жилья являются юридическими лицами, что обусловливает ряд требований к их деятельности со стороны Гражданского кодекса и иных федеральных законов, регулирующих деятельность юридических лиц.
10. Определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений.
В этой части комментируемой статьи говорится о том, что федеральные органы устанавливают единый порядок согласования, получения разрешений и произведения переустройства и перепланировки жилых помещений.
11. Определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания.
Федеральные органы государственной власти определяют критерии непригодности для проживания жилых помещений, а также порядок признания такой непригодности, т.е. определяют уполномоченный орган, который вправе проводить экспертизы и давать заключения о непригодности жилых помещений для проживания, порядок выселения граждан из таких помещений, компенсации гражданам, выселенным из помещений, признанных непригодными для проживания, и т.д.
12. Признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания.
Реализуя это полномочие, федеральные органы государственной власти вправе признавать находящиеся в их ведении жилые помещения непригодными для проживания в установленном порядке и по строго определенным основаниям.
13. Установление правил пользования жилыми помещениями.
Федеральные органы государственной власти устанавливают единые правила пользования жилыми помещениями, в частности устанавливаются санитарно-бытовые, гигиенические требования, особенности пользования источниками энергии, требования к поведению жильцов в отношении жилых помещений, их устройств и конструкций, а также отдельные требования к поведению граждан, проживающих в жилых помещениях.
14. Определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений.
Федеральные органы реализуют это полномочие на основании установления, во-первых, оснований выселения граждан из жилых помещений, т.е. перечня обстоятельств, юридических фактов, которые служат причиной для выселения. В частности, определяются орган, уполномоченный принимать решения о выселении, органы, исполняющие данные решения, и т.д. Наконец, федеральные органы определяют условия выселения: выселение с предоставлением другого жилого помещения, выселение без предоставления другого жилого помещения и т.д.
15. Правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями.
В рамках данного полномочия федеральные государственные органы принимают нормативные правовые акты, содержащие нормы, направленные на урегулирование определенных гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями. Например, сделки купли-продажи, мены (обмена), дарения, ипотека и т.д.
16. Установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы.
Федеральные государственные органы определяют не конкретный размер платы за жилье и коммунальные услуги, а единую структуру данной платы, т.е. устанавливают перечень составляющих квартирной платы, порядок ее расчета, требования к внесению платы за жилье и сроки внесения платы.
17. Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Федеральные органы осуществляют контроль за использованием и состоянием жилых помещений, находящихся в ведении федеральных органов власти и входящих в жилищный фонд Российской Федерации.
К компетенции федеральных органов государственной власти Российской Федерации относятся и иные вопросы, которые предусмотрены Конституцией России, настоящим Кодексом, другими нормативными правовыми актами.
Статья 13. Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений
Комментарий к статье 13
В ЖК 1983 г. аналогичная статья имела место, субъектам Российской Федерации соответствовали союзные республики, полномочия которых определял старый Кодекс.
Комментируя статью 13, уместно напомнить, что органами государственной власти субъектов Российской Федерации являются законодательные (представительные) органы государственной власти и главы исполнительной власти субъектов Федерации, иные государственные органы, предусмотренные конституциями, уставами субъектов Российской Федерации, избираемые непосредственно гражданами в соответствии с Конституцией РФ, федеральными законами, конституциями, уставами, законами субъектов Федерации.
Как и в ст. 12 Кодекса, установившей компетенцию федеральных органов, в комментируемой статье перечень полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений не является исчерпывающим. К компетенции региональных органов государственной власти в указанной области в соответствии с Конституцией РФ, Кодексом и другими федеральными законами относятся и иные вопросы.
Итак, к компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
1. Государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации.
Указанное выше полномочие органы государственной власти субъекта Российской Федерации осуществляют в порядке, который определяется федеральными органами государственной власти.
2. Определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации.
Приведенное выше полномочие заключается в установлении правовых оснований, условий и обстоятельств, а также комплекса организационных мер по предоставлению определенным категориям граждан жилых помещений специализированного назначения, которые находятся в ведении субъекта Российской Федерации.
3. Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Реализуя данное полномочие, органы государственной власти субъектов Российской Федерации определяют критерии признания граждан малоимущими в целях обеспечения таких граждан жильем из муниципального жилищного фонда.
4. Определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации.
В данном случае органы субъектов Российской Федерации уполномочены определять перечень граждан, которые вправе рассчитывать на предоставление жилых помещений из жилищного фонда субъекта Российской Федерации.
5. Определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации.
На основании этого полномочия органы государственной власти субъектов Российской Федерации определяют основания и порядок предоставления жилых помещений гражданам, которые в соответствии с законом субъекта Российской Федерации имеют право на получение жилых помещений из жилищного фонда субъекта Российской Федерации.
6. Признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания.
В данном случае органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе принимать решения о признании находящихся в их ведении жилых помещений непригодными для проживания в установленном законом порядке.
7. Определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Органы государственной власти Российской Федерации, реализуя данное полномочие, устанавливают комплекс организационно-методических мер, направленных на организацию учета органами местного самоуправления граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений на основании договора социального найма.
8. Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
На основании данного полномочия органы государственной власти субъектов Российской Федерации осуществляют контроль за правильностью использования и состоянием жилых помещений в жилищном фонде субъектов Российской Федерации.
Статья 14. Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений
Комментарий к статье 14
1. В соответствии со ст. 34 ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган), контрольный орган муниципального образования, иные органы, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.
Перечень полномочий органов местного самоуправления в области жилищных отношений в Кодексе сформулирован как "открытый": к компетенции этих органов в соответствии с Конституцией РФ, Кодексом и другими федеральными законами относятся и иные вопросы, согласно п. 10 ч. 1 комментируемой статьи.
Кроме того, компетенция органов местного самоуправления может быть расширена и за счет полномочий, предоставленных им законами соответствующих субъектов Федерации. Отметим при этом, что данное положение не следует толковать расширительно: органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации не наделены правомочием относить дополнительные вопросы в сфере жилищных отношений к компетенции органов местного самоуправления.
Итак, рассмотрим подробнее компетенцию органов местного самоуправления в области регулирования жилищных отношений:
1. Учет муниципального жилищного фонда.
Учет муниципального жилищного фонда осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с порядком, установленным федеральными органами государственной власти.
2. Установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Признание граждан малоимущими в целях предоставления им жилья по договорам социального найма осуществляется по критериям и в порядке, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
3. Ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Органы местного самоуправления ведут учет граждан, нуждающихся в жилье, предоставляемом по договорам социального найма в порядке, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
4. Определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда.
Органы местного самоуправления устанавливают основания, определяют условия и особенности предоставления гражданам жилых помещений в жилищном фонде специализированного использования, находящемся в муниципальной собственности или в ведении органов местного самоуправления.
5. Предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
В рамках данного полномочия органы местного самоуправления осуществляют предоставление жилых помещений по договорам социального найма, т.е. выступают наймодателем по этим договорам.
6. Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.
Органы местного самоуправления в установленном законом порядке после соответствующих процедур переводят жилые помещения в нежилые. Следует предполагать, что обратная процедура также находится в ведении органов местного самоуправления.
7. Согласование переустройства и перепланировки жилых помещений.
Органы местного самоуправления на основании этого полномочия дают заключение и дают разрешения на переустройство и перепланировку жилых помещений.
8. Признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.
Органы местного самоуправления признают в установленном законом порядке муниципальные помещения непригодными для проживания.
9. Осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
В рамках данного полномочия органы местного самоуправления осуществляют контроль за использованием и состоянием муниципальных жилых помещений.
2. Субъекты Российской Федерации - города федерального значения Москва и Санкт-Петербург являются крупнейшими поселениями, обладающими особым статусом. Поэтому указанные субъекты Российской Федерации наделены Кодексом правом самостоятельно определять в своих законах перечни вопросов, которые решают органы местного самоуправления этих городов в области жилищных отношений. Вопросы, не включенные в указанные перечни, относятся к компетенции законодательных и исполнительных органов государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга.
Глава 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
Статья 15. Объекты жилищных прав
Комментарий к статье 15
1. Основания возникновения жилищных прав перечислены в статье 10 настоящего Кодекса.
Жилищный кодекс определяет в качестве объектов жилищных прав жилые помещения и дает им определение.
2. ЖК РФ определяет жилое помещение как недвижимое имущество.
Гражданский кодекс РФ под недвижимостью среди прочего подразумевает все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения. Помимо определения недвижимости ГК РФ устанавливает в своих статьях и правовой режим недвижимости:
1) в соответствии со ст. 131 право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации;
2) право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551);
3) установлены специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340).
При продаже или аренде недвижимости одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут) (ст. ст. 552, 553, 652, 653);
4) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
ЖК РФ указывает в качестве основных признаков жилого помещения:
- его изолированность;
- пригодность для постоянного проживания (то есть соответствие жилого помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
3. Порядок признания помещения жилым и соответствие его законным требованиям устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
ГК РФ (ст. 673) устанавливает свои критерии, впрочем, схожие с вышеперечисленными определениями жилого помещения, определяя его как "изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания", и перечисляет их как квартиру, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Далее ГК ссылается на то, что пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Настоящий Жилищный кодекс устанавливает высокие социальные требования к жилому помещению. Прежде всего, оно должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Будучи изолированным, оно становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем, что отличает жилье от нежилого помещения. Например, возможность проживания в помещении не только в теплый период времени года, но и при низкой температуре воздуха, чем жилое помещение отличается от дачного помещения.
Если рассматривать критерии соответствия помещения жилому на уровне субъектов Российской Федерации, можно отметить, к примеру, Постановление Правительства Москвы, которое устанавливает следующий стандарт жилья - дом (квартира) со всеми видами удобств: электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), лифт, мусоропровод независимо от материала стен (Вестник мэрии Москвы. 1997. N 18. С. 49).
4. Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливается в настоящее время Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 года N 552. Настоящее Постановление устанавливает порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания независимо от того, в жилищном фонде какой формы собственности они находятся, за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в частной собственности лиц, постоянно проживающих в этих жилых домах, а также признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания конкретного гражданина по медицинским показаниям. В нем сказано, что непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):
- находящиеся в ветхом состоянии;
- находящиеся в аварийном состоянии;
- в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по заявлению собственника либо уполномоченного собственника, или указанию органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации либо органа местного самоуправления, или представлению органов государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, государственной жилищной инспекции, или заявлению граждан.
5. Общая площадь жилого помещения суммируется из площади всех комнат такого помещения, мест общего пользования, которыми являются кухня, санузел, коридор, кладовка, однако настоящий Кодекс не относит к ним летние помещения, коими являются балкон, лоджия, веранда, терраса.
Если взять экспликацию к любой квартире, можно заметить, что отдельно указывается общая площадь квартиры, ее жилая площадь и прочие летние помещения.
Расчет общей площади квартиры особенно важен, когда мы сталкиваемся в суде с такими вопросами, как определение порядка пользования квартирой (жилым домом), определение доли в совместной собственности.
Статья 16. Виды жилых помещений
Комментарий к статье 16
В отличие от ГК РФ, который перечисляет в качестве жилых помещений только квартиру, жилой дом, часть квартиры и часть жилого дома, Жилищный кодекс РФ относит к жилым помещениям не только вышеперечисленное недвижимое имущество, но еще причисляет к ним и комнату. А также жилищное законодательство дает четкое определение жилого дома, квартиры и комнаты. Все указанные виды жилых помещений могут быть самостоятельным объектом жилищных прав участников жилищных отношений.
Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
Комментарий к статье 17
1. Настоящий Кодекс определяет цель использования жилого помещения - проживание граждан. Основной закон Российской Федерации - Конституция РФ определяет, что "каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства". Статья 20 ГК РФ определяет местом жительства место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Соответственно, местом пребывания является место временного проживания граждан.
Исходя из указанного предназначения жилого помещения, жилищные права и обязанности, объектом которых могут быть комната, квартира (часть квартиры), жилой дом (часть жилого дома), могут возникать из договора аренды жилого помещения, договора безвозмездного пользования, договора найма (если жилое помещение служит местом пребывания участника жилищных отношений) и из любого другого законного основания. Основанием постоянного проживания граждан может являться их постоянная регистрация по месту нахождения жилого помещения.
ГК РФ, другие нормативные акты РФ, к примеру Постановление СМ РСФСР от 25 сентября 1985 года N 415, устанавливают специальные правила пользования жилыми помещениями, исходящими из договоров аренды, коммерческого и социального найма, и другие. В той части, где они не противоречат настоящему Кодексу, они также подлежат применению.
2. Помимо использования жилого помещения для проживания, ЖК РФ также допускает возможность его использования для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Под предпринимательской деятельностью граждан подразумевается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (ст. 2 ГК РФ).
Предпринимательская деятельность может осуществляться как юридическими лицами, так и гражданами. В качестве места нахождения юридического лица (его юридического адреса) может использоваться жилое помещение, принадлежащее одному из его учредителей по праву собственности, при согласии всех проживающих в нем лиц, но только в том случае, если данное помещение не будет использоваться в нарушение прав и интересов проживающих в нем лиц и соседей, а также в нарушение санитарных и технических правил и норм, иных требований законодательства к жилому помещению, то есть, к примеру, в такой квартире не будет открыт цех по изготовлению бытовой химии или вечерний клуб. Однако жилое помещение, указанное в качестве юридического адреса, вполне может использоваться, например, под офис, как иногда нотариусы, педагоги или адвокаты используют жилое помещение.
Исходя из указанной статьи настоящего Кодекса, жилое помещение может использоваться для извлечения прибыли лицами, зарегистрированными в установленном законом порядке для этого. Иными словами, жилое помещение может сдаваться в аренду, по договору найма или на другом законном основании собственником такого помещения для использования его лицами (арендаторами или нанимателями) по назначению - проживанию либо с целью извлечения прибыли, но не нарушающими при этом установленный законом порядок пользования жилыми помещениями.
3. Как следствие из вышеуказанного пункта 2 настоящей статьи, ЖК РФ определяет, что размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается, поскольку тем самым будут нарушены не только права и законные интересы соседей и лиц, проживающих в таком жилом помещении, но и санитарные и технические требования и нормы.
4. Требования пожарной безопасности к жилым помещениям в Российской Федерации изложены в Приказе МЧС РФ от 18 июня 2003 года N 313 "Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)", принятом в соответствии с Федеральным законом РФ от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности".
Санитарно-гигиенические, экологические требования законодательства излагаются в правилах, также принятых на основании федеральных законов. К примеру, обеспечение соответствия атмосферного воздуха в местах постоянного или временного пребывания человека санитарным правилам регулируется Федеральным законом РФ от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".
Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР утверждены Постановлением СМ РСФСР от 25 сентября 1985 года N 415 (в редакции с последними изменениями и дополнениями от 18.01.1992 и 23.07.1993).
Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения
Комментарий к статье 18
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.
Специальный режим, регулирующий отношения, связанные с недвижимым имуществом, установленный законодательством Российской Федерации (ст. ст. 551, 558 ГК РФ, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), предусматривает обязательную государственную регистрацию права собственности на жилые помещения.
Список иных вещных прав, установленных ГК (ст. 216), является исчерпывающим и относит к ним:
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ);
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ);
- сервитуты (ст. ст. 274, 277 ГК РФ);
- право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).
Настоящим Кодексом регулируется непосредственно большей частью право собственности. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК).
Порядок и условия государственной регистрации права собственности на жилые помещения в Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК РФ).
Статья 19. Жилищный фонд
Комментарий к статье 19
1. ЖК РФ включает в жилищный фонд все жилые помещения, находящиеся на территории Российской Федерации независимо от форм собственности, к которым относятся жилые дома и квартиры, находящиеся в частной собственности как граждан, так и юридических лиц; муниципальное жилье, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Жилищный фонд подразделяется на виды в зависимости от форм собственности и целей его использования.
2. В зависимости от форм собственности настоящий Кодекс подразделяет жилищный фонд на частный, государственный и муниципальный.
К частному жилищному фонду ЖК РФ относит жилые помещения, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, зарегистрированных в качестве частных собственников: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством, а также построенные или приобретенные жилые дома или квартиры за счет средств юридических лиц, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом и зарегистрированных в установленном законом порядке.
К государственному жилищному фонду ЖК РФ относит жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (ведомственный фонд) и находящиеся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности. Также к государственному жилищному фонду относятся и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации), а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к собственности субъектов Российской Федерации.
К муниципальному жилищному фонду настоящий Кодекс относит жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, то есть находящиеся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на специализированный, индивидуальный жилищные фонды, фонд социального использования и фонд коммерческого использования.
Фонд социального использования включает в себя жилые помещения государственного и муниципального фондов, предоставляемые по договорам социального найма (в порядке очередности, например).
Специализированный жилищный фонд (общежития, служебные жилые помещения и другие) предназначен для проживания отдельных категорий граждан, таких как переселенцы, беженцы, служащие и другие.
В жилых помещениях индивидуального жилищного фонда частные собственники живут сами или в них живут по договору безвозмездного пользования другие люди. Если собственником является государство или муниципалитет, то на условиях некоммерческого использования они могут предоставлять жилье семьям. Некоммерческий фонд не используется для извлечения прибыли, а решает социальную проблему людей, не отнесенных законом к малоимущим, но не настолько обеспеченных, чтобы снимать коммерческое жилье по рыночным ценам.
Фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования или по иным договорам, предоставленных собственниками таких помещений лицам во владение. Настоящий пункт части 3 статьи 19 Кодекса не указывает определенную категорию собственников, исходя из чего можно сделать вывод, что государство также может иметь у себя жилищный фонд коммерческого использования. Сохраняются все программы, основанные на коммерческом использовании жилых помещений, - "Молодой семье - доступное жилье", доходные дома, предоставление очередникам квартир по договорам с рассрочкой платежа, по договорам коммерческого найма, а также продажа освободившихся комнат в коммунальных квартирах.
4. Государственный учет жилищного фонда настоящий Кодекс возлагает на Правительство РФ. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", поскольку это не противоречит ЖК РФ, устанавливается порядок государственного учета жилищного фонда. Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
5. В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301) основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.
Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.
Порядок ведения технического учета устанавливает Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике.
Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (бюро технической инвентаризации - БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.
БТИ осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики, также осуществляют техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям
Комментарий к статье 20
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным законом требованиям осуществляется на уровне федеральных органов исполнительной власти и органов власти субъектов РФ.
К примеру, в соответствии с Федеральным законом от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" к полномочиям Российской Федерации в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения относится государственный санитарно-эпидемиологический надзор. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в свою очередь обязаны выполнять предписания территориального органа, осуществляющего государственный санитарно-эпидемиологический надзор, о введении и об отмене ограничительных мероприятий (карантина) в соответствующем субъекте Российской Федерации, организовывать и контролировать выполнение указанных мероприятий в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Статья 21. Страхование жилых помещений
Комментарий к статье 21
В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством.
ЖК РФ определяет страхование жилых помещений как право, а не как обязанность граждан и юридических лиц.
Страхование жилых помещений в настоящее время осуществляется на основании Закона РФ от 27 ноября 1992 года "Об организации страхового дела в Российской Федерации" (в ред. от 31 декабря 1997 года) и на основании Гражданского кодекса РФ (глава 48).
Страхование жилых помещений осуществляется на основании договора имущественного страхования, обязательно заключенного в письменной форме гражданином или юридическим лицом со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление страхования имущества. Иск по требованиям, вытекающим из договора имущественного страхования, может быть предъявлен в течение двух лет.
Глава 3. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 22
1. Собственник жилого помещения может использовать свое жилье не только по его прямому назначению - для проживания (статья 17 настоящего Кодекса), но и вправе размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения и организации, при условии перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Так, статья 288 ГК РФ возлагает решение указанного вопроса на ЖК РФ.
ЖК РФ допускает перевод не только жилого помещения в нежилое, но и нежилого помещения - в жилое, если будут соблюдены все требования непосредственно ЖК РФ, а также требования градостроительного законодательства.
Градостроительное законодательство состоит из Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ и других законов и иных нормативных правовых актов как Российской Федерации, так и субъектов РФ. К примеру, на территории города Москвы действует Закон г. Москвы от 3 октября 2001 года N 64 "О градостроительных нормативах и правилах города Москвы" (с изменениями и дополнениями от 12 февраля 2003 года). Разумеется, нормативные правовые акты субъектов РФ и принятые на их основании правовые акты органов местного самоуправления применяются постольку, поскольку не противоречат ЖК РФ и Вводному закону (ст. 4 Вводного закона).
Кроме Градостроительного кодекса РФ существуют и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, регулирующие как градостроительную деятельность (деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемую в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства), так и непосредственно определяющие порядок и условия перевода жилых помещений в нежилые. Так, распоряжением мэра Москвы от 11 ноября 1994 года N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" (с изменениями от 31 июля 1996 года) утвержден Порядок перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве.
Указанным распоряжением устанавливаются основания для перевода жилых помещений вне зависимости от нахождения их в государственной (муниципальной) собственности, собственности общественных объединений или частных лиц, а также находящихся в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, министерств, государственных комитетов и ведомств, в нежилой фонд. Такими основаниями могут быть: признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания; признание жилых помещений (домов) временно непригодными (до устранения причин, обусловливающих непригодность) для проживания; признание в исключительных случаях факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т.п.
2. ЖК РФ установил ограничения в общем правиле о переводе жилых помещений в нежилые. При этом, как следует из определения статьи 15 ЖК РФ, в качестве жилых помещений имеются в виду все виды жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям.
Прежде всего, помещение должно иметь технические возможности. Перевод квартиры в нежилое помещение не допускается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещения, обеспечивающего доступ к другим жилым помещениям. Иными словами, оно должно иметь отдельный вход, чтобы не мешать жителям этого дома.
Не допускается переводить часть жилого помещения в нежилое помещение. В случае постоянного проживания в нем собственника этого помещения или иного лица на другом законном основании перевод жилого помещения в нежилое недопустим. А также переводимое помещение должно быть свободно от обязательств (не являться предметом залога, аренды, найма и др.), то есть юридически свободным.
3. ЖК РФ устанавливает дополнительные ограничения к общим положениям закона о переводе жилого помещения в нежилое помещение для квартир, расположенных в многоквартирных домах. В настоящей статье указано, что в многоквартирном доме перевод квартиры разрешается, если она находится на первом этаже или выше первого, но только в том случае, если помещения, расположенные под ней, не являются жилыми. При этом можно предположить, что ЖК РФ подразумевает все этажи, расположенные выше, к примеру даже не второй, а седьмой и одиннадцатый. Однако следует иметь в виду, учитывая вышеизложенное, что в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Кроме того, также в соответствии с настоящей статьей, под таким переводимым помещением должны находиться нежилые помещения. Поэтому стоит толковать данную норму относительно нижних этажей многоквартирного дома.
С другой стороны, если на нижнем этаже всего одна квартира, то можно весь жилой дом сделать нежилым строением.
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение возможен при условии:
- если переводимое помещение отвечает установленным законом требованиям, применимым к жилому помещению (санитарным и техническим правилам и нормам, правилам пожарной безопасности и др.), либо есть возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
- если право собственности на переводимое нежилое помещение не обременено правами каких-либо лиц, какими-либо обязательствами, например по договору найма, аренды, залога и др.
Только указанные выше ограничения для перевода нежилых помещений в жилые устанавливает настоящий ЖК РФ.
Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 23
1. Вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилые помещения и переводом нежилых помещений в жилые, рассматриваются органами местного самоуправления. В городе Москве, например, осуществляет перевод помещения из жилого в нежилое и наоборот орган местного самоуправления - орган исполнительной власти города.
2. Перевод жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое может осуществляться только на основании заявления. При этом заявление вправе подать только собственник или уполномоченное им лицо. Заявление подается в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения.
Заявитель (собственник переводимого помещения или уполномоченное им лицо) предоставляет перечисленные в настоящей статье документы. Помимо заявления о переводе помещения, документов о праве собственности, плана переводимого помещения с его техническим описанием, поэтажного плана дома, в котором располагается переводимое помещение, предоставляется проект переустройства или перепланировки переводимого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке. Проект заказывается в специализированной лицензированной организации (например, в частной архитектурной организации, получившей лицензию Москомархитектуры).
3. Перечень документов, указанных в настоящей статье, является исчерпывающим, то есть никто не вправе требовать от заявителя иные документы, помимо перечисленных.
Заявителю взамен представленных документов орган, осуществляющий перевод помещений, выдает расписку, в которой указаны данные заявителя, перечень предоставленных документов и дата получения решения о переводе или мотивированного отказа.
4. Решение о переводе помещения или об отказе в его переводе принимается органом, осуществляющим такой перевод, не позднее чем через 45 дней после подачи документов.
ЖК РФ не акцентирует внимание на том, что 45 дней - рабочие, значит, подразумеваются календарные дни.
5. Не позднее чем через три рабочих дня после принятия решения орган, осуществляющий перевод помещений, выдает заявителю или уполномоченному им лицу по расписке документ (или направляет по почте, если заявитель не явился), подтверждающий принятое им решение - согласие или отказ на перевод помещения. Форму и содержание этого документа устанавливает Правительство РФ, но его пока нет. О решении орган местного самоуправления информирует и собственников помещений, которые примыкают к переводимому помещению.
6. Если в переводимом помещении необходимо произвести ремонт, переустройство или перепланировку, в документе, выдаваемом органом местного самоуправления, должны быть перечень работ и требование об их проведении.
7. В соответствии с пунктом 7 настоящей статьи документ, который выдан органом, осуществляющим перевод помещений (в городе Москве выдают городские власти), подтверждает окончание перевода помещения и является юридическим основанием для использования помещения по новому назначению в том случае, если помещению не требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Однако на практике перевод заканчивается внесением изменений в документы, хранящиеся в органах государственного учета. Известно, что регистрация прав осуществляется при наличии сведений из БТИ. Может получиться так, что у физического или юридического лица есть право собственности на жилое помещение, а оно фактически уже нежилое. Таким образом, процедура перевода помещения не завершена.
8. Если орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, указал в выдаваемом документе с учетом предоставленного заявителем при подаче документов проекта переустройства и (или) перепланировки помещения перечень работ, выполнение которых обязательно для использования переводимого помещения по новому назначению, то такой документ служит юридическим основанием для проведения соответствующих переустройства, перепланировки помещения.
9. В соответствии с настоящей статьей подтверждением завершения указанных в выдаваемом органом местного самоуправления документе переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ является акт приемочной комиссии, сформированной таким органом. Акт приемочной комиссии также является подтверждением перевода помещения и юридическим основанием использования переведенного помещения по его новому назначению. На практике, как указывалось выше, перевод заканчивается внесением изменений в документы, хранящиеся в органах государственного учета. Хотя ЖК РФ и обязывает орган, осуществляющий перевод помещений, направлять акт приемочной комиссии в организацию по учету объектов недвижимого имущества, но лишь после внесения изменений в документы о собственности на помещение, перевод помещения можно считать законченным.
10. Норма ЖК РФ обязывает соблюдать при эксплуатации помещения после его перевода требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные. Такие требования устанавливаются федеральными законами, такими как ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ, ФЗ "О пожарной безопасности" от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ и прочими, и созданными в соответствии с ними подзаконными правовыми актами.
Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 24
1. Орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, выдает заявителю документ, подтверждающий его решение о согласии на перевод помещения либо мотивированный отказ в таком переводе.
Отказ в переводе помещения может быть мотивирован по основаниям, исчерпывающий перечень которых указан в настоящей статье ЖК РФ. Только по перечисленным в Кодексе основаниям заявителю могут отказать в переводе помещения. По другим основаниям, возможно, перечисленным в других нормативных правовых актах, например субъектов РФ, возможен отказ только в части, не противоречащей настоящему Кодексу (ст. 4 Вводного закона). Однако это не лишает возможности получить отказ в переводе помещения по широкому кругу причин, прямо не указанных в настоящей статье, но тем не менее подразумеваемых.
Одним из оснований отказа является непредставление определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, имеются в виду документы, необходимые для перевода помещения. В случае если заявитель представил все необходимые указанные в законе документы, но в одном из них обнаружилась ошибка, например в заявлении, то такое заявление считается неподанным и заявитель получит отказ по той причине, что документы, определенные ЖК РФ, не представлены (представлены в неполном объеме). Также такое основание для отказа в переводе помещения, как несоблюдение предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения, может рассматриваться довольно-таки широко, учитывая количество нормативных правовых актов, например, о градостроительной деятельности, требования которых требуется соблюсти при переводе помещений.
2. Отказ в переводе помещения должен быть обоснован органом местного самоуправления, осуществляющим перевод помещений, и указывается в принятом им решении со ссылкой на нарушения, исчерпывающий перечень которых указан в настоящей статье.
3. Решение об отказе принимается в течение 45 дней со дня предоставления заявителем документов и выдается заявителю или уполномоченному им лицу по расписке либо направляется по почте по адресу, указанному в представленном заявлении, в течение трех рабочих дней со дня принятия такого решения.
Основания отказа в переводе помещения, указанные в документе, выдаваемом органом, осуществляющим перевод помещений, будут являться предметом в судебном споре, если заявитель или уполномоченное им лицо будет обжаловать в судебном порядке принятое таким органом решение. Оспаривание решений органов местного самоуправления осуществляется в общем порядке в соответствии с главой 25 Гражданского процессуального кодекса РФ или главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела.
Глава 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 25
Статья дает определение переустройства жилого помещения.
1. В это понятие входит замена, демонтаж или установка инженерного оборудования, которые, как правило, влекут за собой изменение назначения помещений или увеличение нагрузок на общедомовые сети (например, при замене газовых плит на электрические) и другое. Переустройством (переоборудованием) считается также устройство туалетов, ванных и кухонь в квартирах без отделки. Все указанные выше изменения вносятся в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка - это все, что связано со стенами и горизонтальными перекрытиями. При этом изменения, затрагивающие несущие стены, потолки и полы, требуют внесения в технический паспорт жилого помещения.
Из статьи 19 ЖК РФ следует, что технический паспорт жилого помещения - это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям, то есть санитарным и техническим правилам и нормам.
Из настоящей статьи понятно, что любые перечисленные в ней действия, не требующие изменений в техническом паспорте жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка такого помещения.
Статьей 12 ЖК РФ (п. 10) установлено, что определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти РФ.
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 26
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения только тогда не будут считаться самовольными, противоправными, а проведенными с соблюдением требований законодательства, когда будет получено на то согласование с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
К примеру, в городе Москве все полномочия по выдаче разрешений на внутриквартирное переустройство перешли к Мосжилинспекции на основании Постановления Правительства Москвы от 08.02.2005 N 73-ПП "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы". Инспекторов Мосжилинспекции обязали принять все необходимые документы в режиме "одного окна" и в течение установленного законом времени выдать разрешение на перепланировку (переустройство) помещения или мотивированный отказ.
2. Право выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения имеет только собственник или уполномоченное им лицо. Не обладают таким правом наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, если только они не уполномочены собственником на совершение этих действий.
Наниматель жилого помещения, занимающий его по договору социального найма, может быть заявителем в случае, если он уполномочен на представление предусмотренных настоящей статьей документов наймодателем. В соответствии с ГК РФ (ст. 672) договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством, а также к такому договору применяются правила ст. ст. 674, 675, 678, 680 и других статей ГК РФ. Статья 678 ГК РФ указывает на то, что наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Помимо согласия наймодателя нанимателю переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения потребуется предоставить также согласие всех членов семьи (в том числе временно отсутствующих), занимающих помещение на основании договора социального найма.
Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (его форма утверждается Правительством РФ), а также документы, исчерпывающий перечень которых дан в настоящей статье, подаются в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
Из всех требуемых документов (правоустанавливающие документы на помещение, его технический паспорт и другие), исчерпывающий перечень которых дан в настоящей статье, особым является проект переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Он должен быть подготовлен и оформлен в установленном порядке.
Для того чтобы подготовить проект, нужно обратиться в специализированную организацию, имеющую лицензию на осуществление такой деятельности. Лучше всего, конечно, сходить в ДЕЗ или управляющую компанию и узнать, кто делал проект дома, в котором находится переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение. Дело в том, что проект перепланировки (переустройства) лучше всего заказывать в той же самой проектирующей организации, поскольку ее специалистам известны все слабые места этого дома и им будет проще получить все необходимые согласования. Затем заключается договор между организацией-проектировщиком и собственником либо иным уполномоченным им лицом переустраиваемого (перепланируемого) помещения. В договоре необходимо указать пункт о том, что все необходимые согласования проектировщик получает сам, иначе собственнику помещения либо уполномоченному им лицу нужно будет лично получать их в Мосгорэкспертизе.
По проекту выполняются следующие работы.
При перепланировке:
- устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (когда помещения объединяются по горизонтали);
- устройство проемов в перекрытиях (когда помещения объединяются по вертикали);
- установка внутренних лестниц;
- устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;
- изменение конструкций полов (с увеличением нагрузок);
- изменение формы оконных и наружных проемов;
- ликвидация оконных и наружных дверных проемов;
- устройство оконных и наружных дверных проемов;
- изменение входов в здание;
- устройство входов в здание;
- пристройка тамбуров входов;
- ликвидация балконов, тамбуров, козырьков;
- изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков;
- остекление лоджий и балконов;
- замена столярных элементов фасада;
- изменение материалов и пластики внешних конструкций;
- объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями (при наличии разрешения Москомархитектуры);
- другие работы, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
При переустройстве:
- замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения);
- устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;
- перестановка нагревательных (отопительных) сантехнических и газовых приборов (кроме переноса радиаторов в застекленные лоджии и на балконы);
- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
- замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (за исключением устройства полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления);
- установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и других);
- другие работы, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Собственнику переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, которое находится в доме, являющемся памятником архитектуры, истории и культуры, нужно предоставить в орган, осуществляющий согласование, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры.
3. ЖК РФ установил исчерпывающий перечень документов, необходимых для предоставления в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки. Таким образом, местное законодательство не может устанавливать свои правила, вносить в этот перечень изменения и требовать от заявителя предоставления каких-либо других документов.
В подтверждение принятия документов у заявителя орган, осуществляющий согласование, выдает ему расписку с перечнем принятых документов. В такой расписке обычно указывается дата не только получения вышеупомянутым органом представленных документов, но и получения согласования.
4. Не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов должно быть принято решение о согласовании или об отказе в согласовании.
5. При положительном решении заявитель не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения получает соответствующий документ, форму которого устанавливает Правительство РФ. Если заявитель не явился лично для получения указанного документа, орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, направляет документ в день предполагаемого получения заявителем документов по адресу, указанному в заявлении.
6. Документ, выдаваемый органом, осуществляющим согласование, на основании принятого решения о согласовании, служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.
Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 27
1. Не позднее 45 календарных дней может быть принято решение и об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Такой отказ должен быть мотивированным, тем более что настоящий Кодекс определяет исчерпывающий перечень оснований отказа в согласовании. Отказано заявителю в согласовании может быть только в трех случаях. Указанные в настоящей статье ЖК РФ основания отказа не могут быть изменены нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.
Причины отказа толкуются довольно-таки широко, поэтому, несмотря на то что их всего три, орган, осуществляющий согласование, может отказать заявителю по многим причинам, которые прямо не указаны в статье, но подразумеваются (смотрите также комментарий к статье 24 настоящего Кодекса). Например, такое основание для отказа в согласовании, как несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства, уже дает основание полагать, что это будет основная причина отказа в согласовании. Дело в том, что большинство субъектов РФ принимало свои нормативные правовые акты, регулирующие проведение переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, которые также должны учитываться при составлении проекта. Однако настоящий Кодекс все же возлагает все полномочия относительно регулирования вопросов перепланировки и (или) переустройства на органы государственной власти РФ, поэтому смеем надеяться, что будут приняты законы на федеральном уровне, устанавливающие единые правила для всей России.
2. Решение об отказе в согласовании представляет собой определенный письменный документ, форма которого может утверждаться не только на федеральном уровне, но и на уровне субъектов РФ и органов местного самоуправления, поскольку ЖК РФ не акцентирует внимание на форме такого решения. Однако обязательным условием содержания такого документа, какой бы формы оно ни было, являются указание на основания отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и ссылка на нарушения, предусмотренные настоящей статьей.
3. Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения об отказе в согласовании орган местного самоуправления выдает такое решение лично заявителю или уполномоченному им лицу либо отправляет по адресу, указанному в заявлении, в случае, если заявитель не явился.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке по общим правилам процессуального законодательства РФ.
Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 28
1. Когда работы по переустройству и (или) перепланировке закончены, наступает стадия приема объекта. Создается комиссия (требования к составу которой могут регулироваться нормативными правовыми актами как субъектов РФ, так и органов местного самоуправления), которая подписывает соответствующий акт.
В состав этой комиссии обычно входят представители:
- муниципального органа (районной управы);
- управляющего домом;
- автора проекта;
- исполнителя работ;
- хозяина квартиры.
Если все в порядке, комиссия зафиксирует это в соответствующем документе - акте приемочной комиссии.
Акт приемочной комиссии является подтверждением завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
2. На основании акта приемочной комиссии будут внесены изменения в технический паспорт БТИ по данному жилому помещению. Такой акт направляется в организацию по учету объектов недвижимого имущества органом, осуществляющим согласование, в сроки и в порядке, не установленные настоящим Кодексом.
Сроки могут быть установлены и на уровне законодательства субъектов РФ и органов местного самоуправления.
Хотя юридическим основанием завершения переустройства и (или) перепланировки является акт приемочной комиссии, на практике лишь после того, как будут внесены изменения о проведенном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения в документы органов по учету и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, перепланировку и (или) переустройство жилого помещения можно считать окончательно завершенным.
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 29
1. Если переустройство и (или) перепланировка жилого помещения были проведены собственником такого помещения или уполномоченным им лицом при отсутствии согласования - документа, выдаваемого органом местного самоуправления, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, подтверждающим положительное решение такого органа о согласовании, или работы по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения были проведены в нарушение проекта, предоставляемого собственником переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения либо уполномоченным им лицом для согласования, то проведенные переустройство и (или) перепланировка считаются самовольными.
2. При определении мер ответственности для лица, которое самовольно переустроило и (или) перепланировало жилое помещение, ЖК РФ делает ссылку практически на все законодательство, предусматривающее ответственность за указанные действия.
В частности, Кодекс об административных правонарушениях РФ устанавливает следующую ответственность за:
- самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений (п. 1 ст. 7.21) - предупреждение или наложение административного штрафа от 10 до 15 МРОТ;
- самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах (п. 2 ст. 7.21) - административный штраф от 20 до 25 МРОТ;
- самоуправство (ст. 19.1) - предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1 до 3 МРОТ;
- нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 40 до 50 МРОТ, на юридических лиц - от 400 до 500 МРОТ.
3. ЖК РФ также устанавливает ответственность для лица, осуществившего самовольную перепланировку и (или) переустройство жилого помещения.
Настоящий Кодекс обязывает лицо, совершившее указанное правонарушение, а именно собственника жилого помещения или нанимателя, занимающего помещение по договору социального найма, привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом местного самоуправления, осуществляющим согласование.
4. Собственник самовольно переустроенного и (или) перепланируемого жилого помещения или наниматель, занимающий такое помещение по договору социального найма, может сохранить свое жилое помещение в переустроенном и (или) перепланируемом состоянии лишь на основании решения суда. Это серьезно осложняет дело. К примеру, ранее в городе Москве на основании закона города, особенно если самовольное переустройство (перепланировка) было сделано предыдущими нанимателями (по договору социального найма), можно было его легализовать и власти должны были этому содействовать.
Теперь для сохранения самовольного переустройства (перепланировки) помещения его собственнику (нанимателю по договору социального найма) нужно подать в суд по месту нахождения такого помещения исковое требование по общим правилам гражданского судопроизводства. При этом, если проведенным переустройством и (или) перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан либо этим не создается угроза их жизни или здоровью, суд вправе принять решение о сохранении проведенного переустройства и (или) перепланировки.
5. Если же собственника (нанимателя по договору социального найма) обязали-таки привести помещение в прежнее состояние, а он не выполняет вынесенные требования, исковое требование к такому собственнику в суд подает орган, который осуществляет согласование. Суд вправе принять решение:
- о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику средств, полученных от продажи, за вычетом расходов на исполнение судебного решения и обязав нового собственника привести помещение в прежнее состояние;
- расторжении с нанимателем договора социального найма и возложении на собственника помещения (наймодателя) обязанности привести помещение в прежнее состояние.
6. Для нового собственника самовольно переустроенного и (или) перепланируемого жилого помещения и для собственника, который является наймодателем такого помещения, устанавливается новый срок для приведения помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов. В отношении частного собственника это справедливо. Однако как будут применяться на практике указанные положения в отношении собственников-наймодателей, которыми могут быть государство или муниципалитет?
Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ
ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Глава 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
И ИНЫХ ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ ГРАЖДАН
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
Комментарий к статье 30
1. Конституция Российской Федерации (ст. 35) провозглашает: "Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами".
Владение в гражданском праве понимается как фактическое обладание имуществом, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на имущество.
Под распоряжением подразумевается одно из правомочий собственника имущества, позволяющее совершать со своим имуществом распорядительные сделки, такие как купля-продажа, мена, дарение и другие, ведущие к его отчуждению, либо сделки, передающие имущество во временное владение и пользование другому лицу, такие как сдача в аренду, в залог и другие.
Одним из основных правомочий собственника является пользование, оно заключается в праве потребления имущества в зависимости от его назначения. Границы права пользования определяются, как правило, законом.
В частности, настоящий Кодекс, как и ГК РФ, определил права собственника жилого помещения, как владение, пользование, распоряжение принадлежащим ему жилым помещением, однако ограничил их в связи с назначением жилых помещений и пределами его использования.
Назначение жилых помещений раскрывается в статье 17 ЖК РФ:
- жилое помещение предназначено для проживания граждан;
- допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности (кроме размещения в нем промышленного производства) проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (смотрите комментарий к статье 17 настоящего Кодекса).
Границы права пользования жилым помещением ЖК РФ также определил, утвердив, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации (к примеру, Постановление СМ РСФСР от 25 сентября 1985 года N 415).
Помимо ограничений, связанных с назначением и пределами использования жилого помещения, установленных настоящим Кодексом для собственника жилого помещения, могут быть предусмотрены нормативными правовыми актами государственной власти определенные ограничения и в части распоряжения жилым помещением. Так, если жилое помещение является совместно нажитым имуществом в браке, а свидетельство о праве собственности на такое помещение на имя одного из супругов, то отчуждение такого имущества возможно только при согласии второго супруга при отсутствии брачного договора между ними (ст. 256 ГК РФ, ст. 35 СК РФ).
2. Собственник жилого помещения вправе им распоряжаться, то есть совершать распорядительные сделки. Одни из таких сделок влекут за собой передачу жилого помещения во временное владение и пользование другим лицам.
Настоящей статьей определены основания, по которым собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданам и юридическим лицам.
В соответствии с настоящей статьей и пунктом вторым статьи 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора, ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
При этом юридическое лицо, являющееся арендатором, может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Гражданам жилое помещение может быть предоставлено на основании:
1) договора найма (имеется в виду коммерческий наем, поскольку наймодателем является частный собственник жилого помещения).
В соответствии с пунктом первым статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В таком договоре должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении с нанимателем. С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане, не указанные в договоре найма в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю за определенную плату, то есть заключить договор поднайма жилого помещения. Поднаниматель не обладает самостоятельным правом пользования жилым помещением, таким образом, ответственность за его действия перед основным наймодателем несет наниматель. Срок договора поднайма не может превышать срока основного договора найма жилого помещения.
Кроме того, наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе вселить временных жильцов, иными словами, разрешить временным жильцам (пользователям) безвозмездно проживать в занимаемом жилом помещении на срок не более шести месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед собственником жилого помещения (наймодателем) несет наниматель. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов, только если нарушена норма общей площади жилого помещения на одного человека.
Наниматель, поднаниматель, временные жильцы обязаны использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги (если иное не предусмотрено договором), осуществлять текущий ремонт жилого помещения (если иное не установлено договором), своевременно вносить плату за жилое помещение (за исключением временных жильцов) и не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Договор найма может заключаться максимум на пять лет. При этом смена собственника на занимаемое жилое помещение по договору найма не влечет расторжения договора или изменения договора найма такого помещения. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма;
2) договора безвозмездного пользования.
В соответствии со статьей 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
ГК РФ предусматривает одним из оснований для досрочного расторжения договора безвозмездного пользования использование вещи ссудополучателем не в соответствии с договором или назначением вещи. Исходя из назначения жилого помещения, договор безвозмездного пользования жилым помещением заключается для проживания ссудополучателя.
По своей сути такой договор близок к договору аренды, к примеру, положения о сроках договора, об обязанности использовать имущество в соответствии с его назначением и условиями договора в ГК РФ применяются из статей, посвященных договору аренды. Однако существенным отличием договора безвозмездного пользования от договора аренды является безвозмездность первого. Но следует иметь в виду, что ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором (ст. 695 ГК РФ). На этом основании собственник жилого помещения при прекращении договора безвозмездного пользования вправе потребовать от ссудополучателя проведения ремонта как самого помещения, так и находящегося в нем имущества и оборудования, если их состояние ухудшилось;
3) на ином законном основании.
Известно, что любой собственник может поселить в своем жилом помещении с согласия остальных членов семьи, проживающих вместе с ним, любого гражданина на правах гостя. Единственным требованием к такому гостю от органов власти может быть временная регистрация по месту пребывания, если это гражданин РФ, прибывший из другого субъекта РФ, либо вид на жительство (временная регистрация) по месту пребывания - жилого помещения собственника, если это иностранный гражданин.
Настоящий Кодекс расширяет возможности собственника жилого помещения, желающего поселить в нем граждан. Можно полагать, что иные законные основания могут быть предусмотрены нормативными правовыми актами не только государственной власти, но субъектов РФ и органов местного самоуправления, принятыми не в противоречии с настоящим Кодексом и ГК РФ.
3. Собственность - это не только благо, но и бремя.
Собственник жилого помещения несет бремя финансовых расходов по содержанию своего имущества. Он должен производить капитальный и текущий ремонт своего жилого помещения и оборудования в нем, а также участвовать в ремонте и содержании общего имущества многоквартирного дома (коммунальной квартиры). Под общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире понимаются помещения в такой квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ст. 41 ЖК РФ), включая оборудование таких помещений. Перечень общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности, указан в статье 36 настоящего Кодекса.
Собственник жилого помещения также должен своевременно вносить плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, несет расходы по страхованию, охране, регистрации, специальному (санитарному, техническому и др.) осмотру, налогам на недвижимость и т.д.
В случаях, установленных законом, часть расходов по содержанию жилого помещения собственник такого помещения может переложить на других лиц. Так, по договору найма жилого помещения капитальный ремонт должен осуществлять наймодатель - собственник, однако текущий ремонт жилого помещения является обязанностью нанимателя (ст. 681 ГК РФ), если иное не установлено договором найма такого помещения.
4. Данный пункт настоящей статьи более полно раскрывает обязанность собственника жилого помещения нести бремя по его содержанию. ЖК РФ обязывает собственника:
- поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним.
ЖК РФ подразумевает использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Любое использование жилого помещения не по назначению, установленному настоящим Кодексом, является бесхозяйственным обращением с ним. А именно: несоблюдение требований настоящего Кодекса по содержанию жилого помещения, невыполнение текущего и капитального ремонта как самого жилого помещения, так и мест общего пользования в многоквартирном доме (коммунальной квартире), капитального и текущего ремонта оборудования жилого помещения и многоквартирного дома (коммунальной квартиры), несоблюдение санитарных и технических норм, правил пожарной безопасности, использование жилого помещения под промышленные производства и т.д.;
- соблюдать законные права и интересы соседей.
Под нарушением прав и интересов соседей следует понимать не только нарушение общественного порядка, делающее невозможным совместное проживание, но прежде всего такие нарушения, которые связаны непосредственно с жилым помещением: это могут быть нарушения прав и интересов соседей незаконными перепланировкой, переоборудованием жилого помещения, ремонтными работами, влекущими нарушение обеспечения жилья соседей коммунальными услугами, и др.;
- соблюдать правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (устанавливаются Правительством РФ; смотрите комментарий к статье 17 настоящего Кодекса).
Положения статьи 293 ГК РФ устанавливают, что, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
Комментарий к статье 31
1. ЖК РФ относит к членам семьи собственника жилого помещения следующих лиц, совместно проживающих с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении:
- его супруга;
- его родителей (в том числе усыновителей в соответствии со статьей 2 СК РФ);
- его детей (в том числе усыновленных в соответствии со статьей 2 СК РФ).
Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, в исключительных случаях - иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Непосредственно членами семьи собственника они не являются, такие лица обладают лишь правом пользования жилым помещением наравне с членами семьи.
2. Подразумевается, что члены семьи собственника вселены в жилое помещение собственника на основании его заявления и постоянно зарегистрированы в установленном законом порядке. При этом члены семьи собственника, постоянно зарегистрированные в его жилом помещении, обладают только правом пользования таким жилым помещением, пусть и наравне с собственником, но они не могут в силу закона распоряжаться имуществом - жилым помещением собственника. Право пользования предполагает право потребления имущества в границах, определенных его назначением, установленным законом. Иными словами, члены семьи собственника вправе только проживать в таком жилом помещении, обеспечивая его сохранность. Если нарушаются права пользования членов семьи собственника, они имеют возможность защитить свои права и требовать устранения нарушений их прав, в том числе и от собственника. В частности, члены семьи собственника могут подать в суд исковое требование о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, в котором они постоянно зарегистрированы, к собственнику помещения, в случае если он препятствует им в проживании в таком помещении.
3. Право пользования жилым помещением порождает не только благо, но и обязанность. Настоящий Кодекс определил обязанность дееспособных членов семьи собственника жилого помещения нести солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
По общему правилу дееспособными гражданами являются лица, достигшие совершеннолетия - восемнадцатилетнего возраста (ст. 21 ГК РФ). Могут быть признаны дееспособными до наступления совершеннолетия граждане, вступившие в брак до достижения ими восемнадцати лет, с момента вступления в брак. СК РФ определяет возможность вступить в брак с шестнадцати лет при наличии уважительных причин по разрешению органов местного самоуправления.
Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным по решению органов опеки и попечительства (при согласии обоих родителей, усыновителей, попечителей) либо по решению суда (в отсутствии такого согласия), если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.
Обязательством, вытекающим из пользования жилым помещением, являются бремя по содержанию жилого помещения, обеспечивающему его сохранность, использование его по назначению, уплата наравне с собственником коммунальных платежей, соблюдение прав и интересов соседей и прочее.
4. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, изменились радикальным образом.
Раньше, если гражданин был вселен и зарегистрирован в жилом помещении как член семьи, у него было не ограниченное ничем право пользования жилым помещением. Он имел такие же права, и, когда он становился бывшим членом семьи собственника, выселить его было невозможно. Продать квартиру можно было только с обременением в виде бывших членов семьи. Как правило, такие квартиры никто не покупал, то есть собственник никак не мог избавиться от нежелательных бывших членов семьи, поскольку ранее в ГК РФ была норма, устанавливающая, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
С 1 января 2005 года переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 статьи 292 ГК РФ в редакции ФЗ от 30 декабря 2004 года "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации").
Настоящей статьей сказано: если собственника и члена его семьи (лица, перечисленные в пункте 1 настоящей статьи) перестали связывать семейные отношения (к примеру, в результате развода, лишения родительских прав и др.), то право пользования жилым помещением не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними.
Однако нужно учесть некоторые ограничения в применении данного положения.
Во-первых, если собственником жилого помещения является один из супругов (помещение зарегистрировано на его имя), а такое помещение приобретено в период брака, то в случае отсутствия брачного контракта между супругами жилое помещение является совместно нажитым имуществом супругов и соответственно их общей собственностью независимо от того, на чье имя оно зарегистрировано.
В соответствии с СК РФ (гл. 7) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Кроме того, право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Раздел имущества может быть произведен по требованию любого из супругов добровольно - путем соглашения либо в принудительном порядке - через суд.
Не подлежит разделу имущество, принадлежавшее каждому супругу до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (к ним относится и приватизация) (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Вместе с тем и такое имущество может быть признано совместной собственностью супругов, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
При разделе имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
На основании вышеизложенного бывший член семьи собственника жилого помещения, являющегося совместно нажитым имуществом в период брака, может подать в суд иск о разделе имущества к супругу, на чье имя зарегистрировано спорное помещение.
Если же между супругами был заключен брачный договор, то режим собственности между супругами определяется его положениями.
Во-вторых, согласно Вводному закону (ст. 19) действие положений части 4 настоящей статьи не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Иными словами, если лица были зарегистрированы до приватизации жилого помещения, а потом один из них приватизировал такое помещение, а другой соответственно отказался в пользу первого, то второй выселен быть не может на основании положений пункта 4 настоящей статьи, если иное не установлено законом или договором.
Если у бывшего члена семьи собственника нет другого жилья, куда бы он мог вернуться, а также имущественное положение или другие заслуживающие внимания обстоятельства (например, состояние здоровья, возраст) не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, суд может сохранить право пользования помещением за таким бывшим членом семьи на определенный срок. В первом варианте Кодекса был определен срок 1 год. Сейчас это может быть любой срок: месяц, пять лет, пожизненно. Суд также вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи (по их требованию), перед которыми у собственника есть алиментные обязательства. Закон не устанавливает, на каком праве собственник должен предоставить таким лицам жилое помещение, значит, если у него есть другое жилое помещение, он может предоставить его на основании договора безвозмездного пользования, а если другого жилого помещения нет, то собственник может заключить в пользу таких лиц договор коммерческого найма.
5. ЖК РФ устанавливает последствия для бывшего члена семьи собственника по истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, а также рассматривает случаи прекращения права пользования бывшим членом семьи до истечения срока указанного решения суда.
По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается.
До истечения срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, право пользования бывшим членом семьи прекращается в случаях:
- одновременно (автоматически) при переходе права собственности на данное жилое помещение к другому лицу (норма похожа на п. 2 ст. 292 ГК РФ);
- на основании решения суда, если отпали обстоятельства, служившие основанием для сохранения права пользования жилым помещением, к примеру у бывшего члена семьи появилась возможность для приобретения собственного жилья.
6. Бывший член семьи собственника жилого помещения, право пользования которого сохранено на основании решения суда (часть 4 настоящей статьи), несет обязательства, вытекающие из права пользования, наравне с собственником такого помещения и другими членами семьи собственника в том случае, если бывший член семьи является дееспособным. Таким образом, ЖК РФ наделяет бывшего члена семьи собственника жилого помещения правом пользования равным с правом пользования собственника и других его членов семьи, ведущим как к благу, так и несущим обязанность использовать помещение по назначению, обеспечивать его сохранность и пр., ограничивая лишь данное право пользования бывшего члена семьи сроком, установленным решением суда.
7. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Права таких граждан, не являющихся членами семьи собственника жилого помещения (права и обязанности которых определены ч. 1 настоящей статьи), но вселенных в данное помещение собственником, определяются соглашением между собственником и такими лицами.
Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
Комментарий к статье 32
1. Основной закон - Конституция Российской Федерации (ст. ст. 35, 40) - определяет, что право частной собственности охраняется законом и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
ЖК РФ устанавливает основание для изъятия жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд допускается лишь в исключительных случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ, а именно связанных с:
1) выполнением международных обязательств РФ;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
- объекты использования атомной энергии;
- объекты обороны и безопасности;
- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;
- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
- автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов РФ. Таким образом, дополнительные основания изъятия земельных участков могут устанавливаться нормативными правовыми актами субъектов РФ.
Собственник жилого помещения может обладать и изымаемым земельным участком по праву собственности или на основании иных вещных прав (по праву постоянного (бессрочного) пользования, праву пожизненного наследуемого владения). В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется по общим правилам, предусмотренным статьями 279 - 282 ГК РФ, а жилое помещение выкупается по правилам настоящей статьи. Если собственник жилого помещения является и собственником земельного участка, то государством выкупается и земельный участок по правилам ст. ст. 279 - 282 ГК РФ, и жилое помещение соответственно по правилам настоящей статьи.
В ГК РФ (ст. 279) сказано, что земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.
Порядок выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливается гражданским законодательством (ст. 55 ЗК РФ).
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Таким образом, платит компенсацию собственнику тот, кто изымает у него участок, и компенсация должна быть предварительная и равноценная. Это же относится и к жилому помещению.
Изъятие части жилого помещения, впрочем, как и части земельного участка, допускается только при наличии согласия собственника такого помещения. Следовательно, при отсутствии такого согласия соответствующий орган даже не вправе обратиться в суд. Таким образом, если собственник не согласен с изъятием части его жилого помещения, которая крайне необходима для государственных и муниципальных нужд, то тогда может быть поставлен вопрос об изъятии всего жилого помещения по предусмотренной законом процедуре, включая и судебное рассмотрение спора.
2. Изъятие жилых помещений для государственных или муниципальных нужд производится по решению органов государственной власти или органов местного самоуправления. Следовательно, если земельный участок, на котором находится изымаемое жилое помещение, необходим для федеральных нужд или нужд субъекта РФ, то решение об изъятии такого жилого помещения принимается органом государственной власти. Если земельный участок, на котором находится изымаемое жилое помещение, необходим для нужд муниципальных образований, то решение принимается органом местного самоуправления.
Настоящая статья уточняет, что решения об изъятии жилого помещения принимаются органами государственной власти или органами местного самоуправления, которые приняли решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Вместе с тем в соответствии со статьей 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ, то есть ГК РФ не уполномочивает органы местного самоуправления выносить решения об изъятии земельного участка в отличие от настоящего Кодекса, уполномочивающего органы местного самоуправления выносить решения об изъятии жилого помещения. В соответствии с ГК РФ орган местного самоуправления при необходимости изъятия земельного участка для муниципальных нужд должен обращаться в государственный орган исполнительной власти субъекта РФ о принятии соответствующего решения. В свою очередь, ст. 11 ЗК РФ относит к полномочиям органов местного самоуправления изъятие земель для муниципальных нужд. Таким образом, органы, уполномоченные принимать решение об изъятии жилого помещения, представлены с органами, уполномоченными принимать решение об изъятии земельных участков, в одном лице.
Порядок подготовки и принятия решения об изъятии жилого помещения определяется на федеральном уровне соответствующими нормативными правовыми актами.
3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации.
Регистрирует указанное решение орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции с последними изменениями от 30 декабря 2004 года) государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Решение уполномоченного органа об изъятии жилого помещения является ограничением (обременением) права собственности на жилое помещение, которое по истечении времени может указанное право прекратить.
Ограничением (обременением) является наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.
Государственная регистрация ограничения (обременения) прав возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации. Таким образом, закон возлагает обязанность уведомить собственника жилого помещения на орган, осуществляющий государственную регистрацию.
4. В качестве одной из важных гарантий прав собственника жилого помещения, подлежащего изъятию, применяется его письменное уведомление об этом органом, принявшим решение об изъятии. Собственник уведомляется о принятом решении и о дате его государственной регистрации. Настоящая статья гарантирует, что жилое помещение может быть изъято у собственника только через год со дня получения собственником такого уведомления, если только собственник не будет согласен с досрочным изъятием его помещения. По истечении годичного срока выкуп жилого помещения у собственника возможен помимо его воли.
5. Настоящая статья предоставляет право собственнику, чье жилое помещение подлежит изъятию для государственных и муниципальных нужд, в течение определенного времени владеть (фактически обладать), распоряжаться (совершать сделки) и пользоваться им по своему усмотрению (в соответствии с назначением жилого помещения), производить все необходимые затраты, обеспечивающие использование данного жилого помещения по целевому назначению (производить ремонт, согласованные переустройство, перепланировку помещения, оплачивать коммунальные платежи и др.). Собственник осуществляет все права, исполняет обязанности и несет ответственность по своим обязательствам, связанным с жилым помещением. Иными словами, собственник обладает полным объемом прав независимо от принятого решения об изъятии.
Ограничениями (обременениями) права собственности являются:
- определенный срок (с момента государственной регистрации решения об изъятии до заключения соглашения или принятия судом решения о выкупе) обладания правом собственности на изымаемое жилое помещение, по истечении которого право собственности прекращается;
- к тому же собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. Чрезмерные и излишние затраты, понесенные собственником, например, при осуществлении перепланировки жилого помещения, при определении выкупной цены жилого помещения возмещаться ему не будут.
6. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.
Выкуп жилого помещения, изымаемого у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором оно располагается, для государственных или муниципальных нужд осуществляется путем соглашения между собственником такого жилого помещения и органом государственной власти или органом местного самоуправления в зависимости от того, кому понадобилась земля. Хотя ЖК РФ помимо собственника жилого помещения не указывает вторую сторону сделки, это может быть орган, осуществляющий от имени Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований право собственности на изымаемую землю, поскольку при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд у их собственников они переходят соответственно в федеральную, региональную либо в муниципальную собственность.
В соответствии с ГК РФ (ст. 432) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями являются:
1) условия о предмете договора (по соглашению, указанному в настоящей статье, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование обязуются уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение, а собственник такого жилого помещения - соответственно принять плату за него);
2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
Настоящая статья называет такие существенные условия названного соглашения, как:
- выкупная цена жилого помещения;
- сроки выкупа жилого помещения;
- другие условия выкупа жилого помещения;
3) а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Требования к форме соглашения о выкупе жилого помещения прямо не указаны настоящим Кодексом, поэтому к такому договору применяются общие правила гражданского законодательства, в соответствии с которыми указанное соглашение может быть заключено в простой письменной форме (ст. ст. 124, 161 ГК РФ).
7. В выкупную землю включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все иные убытки, включая упущенную выгоду.
К названным статьей убыткам относят убытки, причиненные собственнику жилого помещения в связи:
- с изъятием жилого помещения;
- с изменением места проживания;
- с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (если собственник платит по договору найма, к примеру), при условии если собственник не остался проживать в изымаемом жилом помещении до приобретения нового жилья (что должно быть отражено в соглашении о выкупе помещения);
- с переездом (к примеру, транспортные расходы);
- с поиском другого жилого помещения (собственник может нанять риелтора) для приобретения права собственности на него;
- с оформлением права собственности на другое жилое помещение;
- с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.
В состав убытков, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, может включаться упущенная выгода, то есть те доходы, которые он должен был получить, но не получил в связи с изъятием жилого помещения. К ним относятся в первую очередь арендная плата, плата за передачу жилого помещения по договору найма, а также другие. К указанным убыткам могут быть отнесены также убытки арендатора либо нанимателя, которые им должен возместить собственник жилого помещения.
Перечень убытков довольно-таки широк, кроме того, он не является исчерпывающим, что позволяет собственнику потребовать включить в выкупную цену и другие понесенные им расходы в связи с изъятием жилого помещения.
К примеру, если речь идет о собственнике приватизированной квартиры в доме, который должны были отремонтировать много лет назад, но этого не сделали, есть смысл включить в виде убытков стоимость непроизведенного капитального ремонта дома. Эти обязательства еще в течение двух лет с государства не снимаются. Закон о приватизации прекращает свое действие 1 января 2007 года. Так что за бывшим наймодателем по-прежнему сохраняется эта обязанность, а если он ее не выполняет, то есть повод включить эти расходы в выкупную цену, потому что квартира стоила бы дороже, если бы дом был отремонтирован.
8. Собственнику изымаемого жилого помещения может быть предоставлено другое жилое помещение по соглашению с ним. При этом стоимость нового жилого помещения учитывается при определении выкупной цены. Если стоимость нового жилого помещения будет выше стоимости изымаемого жилого помещения, собственнику должно быть предоставлено право либо доплатить недостающую сумму, либо зачесть ее при определении убытков. Если рыночная стоимость изымаемого жилого помещения равна рыночной стоимости нового жилого помещения, то возмещению подлежат лишь убытки, связанные с изъятием жилого помещения. Если же стоимость нового жилого помещения ниже, то наряду с убытками собственнику подлежит также выплатить разницу в стоимости помещений.
Новое жилое помещение может быть предоставлено собственнику взамен изъятого при наличии свободных жилых помещений в данной местности.
9. В случае отсутствия соглашения между собственником жилого помещения и органом государственной власти или органом местного самоуправления о выкупе жилого помещения вопрос передается на разрешение суда по иску органа государственной власти или органа местного самоуправления о выкупе жилого помещения.
Настоящая статья гарантирует собственнику право судебной защиты при изъятии его жилого помещения. При этом собственник жилого помещения может быть не согласен либо с самим фактом изъятия его жилого помещения, либо, будучи согласен с лишением его жилого помещения, возражать против условий такого изъятия: размера выкупной цены, условий ее выплаты, отказа в предоставлении нового жилого помещения взамен изымаемого. Суд может проверить обоснованность принятого решения об изъятии жилого помещения, соразмерность выкупной цены и прочее.
ЖК РФ устанавливает срок для обращения в суд органом государственной власти или органом местного самоуправления - два года с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятии решения об изъятии его помещения.
10. Признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу - основание для органа, который принял такое решение, предъявить собственникам помещений требования о сносе дома в разумный срок. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме должны снести такой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, в разумный срок за свой счет в порядке, установленном Правительством РФ. Такой порядок пока не установлен.
Если собственники таких жилых помещений не выполняют предъявленные требования о сносе дома, их жилые помещения подлежат изъятию путем выкупа в порядке, установленном настоящей статьей, за исключением положений части 4 настоящей статьи. Настоящая статья дает право органу местного самоуправления выкупить такие помещения в любое время после принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для муниципальных нужд. При наличии в аварийном доме муниципальных жилых помещений такие помещения не подлежат изъятию.
Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
Комментарий к статье 33
1. Настоящая статья устанавливает еще одну возможность для проживания в жилом помещении собственника определенным лицам на правах пользования таким жилым помещением - по завещательному отказу.
В соответствии со статьей 1137 ГК РФ завещательный отказ - это возложение на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучатель), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Предметом завещательного отказа могут быть: передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и тому подобное.
В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим жилым помещением или его определенной частью.
Из настоящей статьи следует, что гражданин, которому предоставлено право пользования жилым помещением по завещательному отказу, пользуется жилым помещением наравне с собственником этого помещения, а это значит, что такое лицо обязано использовать жилое помещение по назначению, поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме (если это квартира).
Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Однако отказополучателю в завещании может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа в соответствии со статьей 1117 ГК РФ.
Право пользования жилым помещением у отказополучателя может прекратиться по следующим основаниям:
1) по истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением, если только у такого лица не было иного законного основания пользования жилым помещением (на основании договора безвозмездного пользования, договора найма, при вступлении в брак с собственником жилого помещения и др.);
2) до истечения срока, установленного завещательным отказом в случае лишения права на получение завещательного отказа в соответствии со статьей 1117 ГК РФ, - при признании отказополучателя недостойным наследником, когда он своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовал либо пытался способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовал или пытался способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. В случае, когда предметом завещательного отказа была передача в пользование вещи, входящей в состав наследства, в нашем случае - предоставление ему права пользования жилым помещением, недостойный отказополучатель обязан предоставить наследнику - собственнику жилого помещения денежную компенсацию за весь период пользования жилым помещением;
3) до истечения срока, установленного завещательным отказом, на основании решения суда по правилам ч. 2 статьи 35 настоящего Кодекса в случае, если отказополучатель использует жилое помещение не по назначению или своими действиями разрушает или иным образом причиняет вред жилому помещению.
2. Настоящая часть комментируемой статьи устанавливает ответственность для дееспособного гражданина, пользующегося жилым помещением по завещательному отказу, по обязательствам, вытекающим из пользования этим помещением.
Дееспособный отказополучатель несет солидарную ответственность с собственником жилого помещения, если иное не предусмотрено соглашением между ними (смотрите также комментарий к части 3 ст. 31 настоящего Кодекса).
3. Право собственности наследника жилого помещения может быть ограничено (обременено) завещательным отказом. Такое обременение может быть зарегистрировано по требованию отказополучателя в установленном законом порядке.
Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, вытекающего из завещательного отказа.
В соответствии со ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц осуществляется органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. В случае если ограничение (обременение) права регистрируется не правообладателем, такой правообладатель должен быть обязательно уведомлен о зарегистрированном ограничении (обременении).
В орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, предоставляются заявление о государственной регистрации прав, документы, необходимые для ее проведения (в частности, свидетельство о праве собственности на жилое помещение), паспорт заявителя, доверенность (если в интересах заявителя действует доверенное лицо), квитанция об уплате государственной пошлины.
Регистрация права пользования жилым помещением отказополучателя не является обязательной. И интересна в юридическом аспекте только для отказополучателя, а также для предполагаемого покупателя жилого помещения, если настоящий собственник решит продать свое жилое помещение.
Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением, предоставленного по завещательному отказу (ст. 1137 ГК РФ).
Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
Комментарий к статье 34
Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.
Одним из оснований, по которому собственник жилого помещения вправе предоставить гражданину во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, является договор пожизненного содержания с иждивением.
В соответствии со статьей 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - также и уход за ним.
Собственник жилого помещения обязан обеспечить получателя ренты жилищем, он вправе предоставить в пользование получателя ренты как жилое помещение, полученное по договору пожизненного содержания с иждивением, так и иное жилое помещение также по праву пользования. Если получатель ренты проживает в жилом помещении собственника на основании договора пожизненного содержания с иждивением, то пользуется помещением наравне с собственником. Если получатель ренты является дееспособным гражданином, то он осуществляет право пользования и несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из права пользования жилым помещением, а также на условиях, предусмотренных статьей 33 настоящего Кодекса (смотрите комментарий к ч. 3 ст. 31, ст. 33 настоящего Кодекса), если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.
Плательщик ренты - собственник жилого помещения вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Это связано с тем, что последний продолжает пользоваться жильем, бывшим в его собственности до передачи по договору, получает содержание с иждивением.
Срок договора пожизненного содержания с иждивением, а значит, и срок пользования жилым помещением получателем ренты определяется его временем жизни.
Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
Комментарий к статье 35
1. Право пользования жилым помещением гражданином, не являющимся собственником этого жилого помещения, может возникнуть на основании договора (найма, безвозмездного пользования, пожизненного содержания с иждивением и др.), завещательного отказа и на других законных основаниях.
Прекращение права пользования жилым помещением возможно:
- в случае истечения срока пользования, установленного в соглашении между собственником жилого помещения и пользователем;
- при переходе права собственности на занимаемое жилое помещение в случаях, когда это установлено законом;
- до истечения срока пользования жилым помещением, установленного соглашением между собственником и пользователем жилого помещения, на основании решения суда в случае нарушения порядка пользования жилым помещением, когда такие случаи прекращения права пользования предусмотрены действующим законодательством;
- в случае прекращения семейных отношений в установленном законом порядке, когда такие случаи предусмотрены законом;
- по иным предусмотренным законом основаниям.
В случае прекращения права пользования жилым помещением у гражданина по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить занимаемое жилое помещение.
Если такой гражданин отказывается добровольно освободить жилое помещение в установленный собственником жилого помещения срок, то такой гражданин может быть выселен в принудительном порядке только на основании решения суда.
При этом подает в суд исковое требование о выселении собственник жилого помещения. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора.
Решение суда о выселении приводится в исполнение после вступления его в законную силу (ст. 210 ГПК РФ). Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на кассационное обжалование (кассационная жалоба может быть подана в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме), если она не была обжалована (ГПК РФ).
Следить за исполнением вступившего в законную силу решения суда гражданином, подлежащим выселению, будет судебный пристав-исполнитель.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае неисполнения в установленный судебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа о выселении должника выселение осуществляется судебным приставом-исполнителем принудительно. Судебный пристав-исполнитель официально извещает должника о дне и времени принудительного выселения. Отсутствие должника, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа.
Выселение состоит из освобождения помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещения выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится в присутствии понятых, в необходимых случаях - при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем.
Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества гражданина с возложением на него понесенных расходов. Хранение указанного имущества осуществляется в срок, не превышающий трех лет, по истечении которого находящееся на хранении имущество реализуется в порядке, установленном для реализации бесхозяйного имущества. Средства от реализации имущества гражданина направляются в федеральный бюджет.
Исполнение исполнительного документа о выселении гражданина оформляется судебным приставом-исполнителем актом о выселении.
2. Часть 2 настоящей статьи предусматривает основание для выселения лиц, пользующихся жилым помещением на основании решения суда (в соответствии с ч. 4 ст. 31 настоящего Кодекса; смотрите комментарий к ней), на основании завещательного отказа (ст. 33 настоящее Кодекса; смотрите комментарий к ней).
Если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, или систематически нарушает права и законные интересы соседей, или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение (смотрите комментарий к ст. 17, ч. 4 ст. 30 настоящего Кодекса), собственник вправе предупредить его. Если его действия влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник вправе назначить разумный срок для ремонта. Если гражданин продолжает указанные нарушения и (или) не проведет необходимый ремонт, собственник жилого помещения может потребовать выселения такого гражданина в судебном порядке (смотрите комментарий ч. 1 настоящей статьи).
Таким образом, для того, чтобы выселить указанных (в ч. 2 настоящей статьи) лиц, собственник должен пройти практически три этапа (или два): сначала предупредить пользователя его жилого помещения, затем, возможно, и назначить срок для необходимого ремонта (может и не потребоваться), а потом только обратиться в суд.
Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 36
1. В соответствии с ГК РФ (ст. 244) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество, доля каждого из собственников в праве собственности которой определена, является долевой собственностью.
Настоящая статья ЖК РФ определяет, какие именно части многоквартирного дома находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных помещений. Приобретая конкретную квартиру в многоквартирном доме, собственник одновременно становится участником общей собственности в соответствии с настоящей статьей на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, далее ЖК РФ перечисляет общие части дома более конкретно, указывая их в числе прочего.
Помимо непосредственных частей самого многоквартирного дома комментируемая статья включает общую долевую собственность собственников помещений этого дома, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. В частности, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 года N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.
Во Вводном законе, согласно которому внесены изменения в ЗК РФ, описан порядок формирования земельного участка и передачи его бесплатно в общую долевую собственность. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
При формировании земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, с целью передачи в состав общего имущества многоквартирного дома производится разработка проекта границ земельных участков, на которых находятся ближайшие многоквартирные дома. Эти проекты прилагаются к решению о передаче земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома.
Орган местного самоуправления информирует граждан, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в связи с формированием земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, и разработкой проекта границ земельных участков, на которых находятся ближайшие многоквартирные дома.
Решение о предоставлении земельного участка в существующей застройке или об отказе в предоставлении земельного участка может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд.
В случае признания в судебном порядке недействительным решения о предоставлении земельного участка в существующей застройке или об отказе в предоставлении земельного участка суд в своем решении вправе обязать исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.
В соответствии с ФЗ РФ "О товариществах собственников жилья" от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ (утратил силу в соответствии с Вводным законом с 1 марта 2005 года) кондоминиум (общее имущество собственников) представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Таким образом, для характеристики понятия "многоквартирный дом" следует исходить из того, что многоквартирный дом - это вид жилого дома, специфическим признаком которого, отличающим его, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей - жилых помещений, нежилых помещений, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, других частей этого комплекса (общее имущество), находящихся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением.
2. Участники общей собственности многоквартирного дома - собственники помещений этого дома по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, владеют, то есть фактически обладают общим имуществом (непосредственно воздействуют на него), пользуются, то есть потребляют имущество в зависимости от его назначения по соглашению всех собственников, а в случае его отсутствия в порядке, установленном судом по иску любого из собственников, объектами общего пользования в многоквартирном доме, но вправе распоряжаться ими только в пределах, установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством.
3. Собственники помещений в многоквартирном доме могут произвести реконструкцию общего имущества в многоквартирном доме, если такая реконструкция ведет к уменьшению размера общего имущества в доме, только с согласия всех собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.
4. Часть 4 комментируемой статьи определяет право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома собственниками его помещений, предоставленное частью 2 настоящей статьи, то есть позволяет совершать распорядительные действия в отношении общего имущества, а именно передавать в пользование иным лицам объекты общего имущества в многоквартирном доме.
При этом ЖК РФ ставит следующие условия для совершения указанных действий:
- собственники помещений в многоквартирном доме должны принять решение на своем общем собрании о передаче объектов общего пользования;
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не должно нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5. ГК РФ (ст. 274) право ограниченного пользования чужим земельным участком называет сервитутом.
Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
ЖК РФ устанавливает, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (объект общего имущества собственников многоквартирного дома), может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.
Основные правовые нормы, регулирующие право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), установлены гражданским законодательством и земельным законодательством, в частности в ст. 23 ЗК РФ.
Земельное, как и гражданское, законодательство различает частные и публичные сервитуты. Согласно ст. 23 ЗК РФ, частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, земельное законодательство по этому поводу специальные правила не устанавливает.
В соответствии с ГК РФ (ст. 274) сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в т.ч. путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
Не допускается запрет на установление обременения земельного участка, когда необходим доступ других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Например, проходят какие-то коммуникации. Значит, обременения были, они не новые, старые, и нельзя запретить доступ к этим участкам.
В дальнейшем новые обременения (сервитут) устанавливаются по соглашению между лицом, требующим такого обременения участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество, по правилам ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственников участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком в пределах, установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством.
Собственники участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Комментарий к статье 37
1. Одной из особенностей права общей собственности на общую часть многоквартирного дома является то, что в отличие от общего правила (ст. 252 ГК РФ - участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества) собственник доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома такого права на выдел доли не имеет. В данном случае каждому собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество, а не реальная доля в материальном объекте.
Размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии с настоящим Кодексом и ГК РФ. Доля каждого собственника помещения в общей собственности домовладения пропорциональна доле принадлежащих ему помещений, измеренных в квадратных метрах площади. В соответствии со статьей 15 настоящего Кодекса, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Вводный закон (ст. 15) устанавливает возможность возникновения исключений из общего правила определения доли в праве общей собственности на общее имущество, определенное настоящей статьей. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Вводного закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
Также и ГК РФ (ст. 245) допускает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Однако если установленный порядок использования общего имущества не соблюден (к примеру, не было получено согласие всех сособственников на внесение в имущество улучшений, а такое согласие требовалось), то такой участник долевой собственности право на увеличение своей доли не имеет.
Произведение отделимых улучшений общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не требует согласия остальных собственников общего имущества, и, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, они поступают в собственность того из участников, который их произвел.
2. Доля каждого собственника помещения в праве общей собственности в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение. Например, если собственник продает свою квартиру, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на имущество дома.
3. Если собственник помещения в многоквартирном доме меняется, доля нового собственника помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме соответствует доле предшествующего собственника.
4. Доля собственника помещения в многоквартирном доме в общем имуществе абстрактная, и участник общей собственности - собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в общей собственности, отказываться от нее в пользу физических или юридических лиц, а также совершать иные действия, влекущие утрату им доли в общей собственности, отдельно от принадлежащего ему на праве собственности помещения. Это является естественным, поскольку действия, влекущие отчуждение общей собственности в многоквартирном доме (продажа, дарение, обмен и т.п.), делают невозможным для других собственников осуществлять свое право на это недвижимое имущество.
Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме
Комментарий к статье 38
1. Положения комментируемой статьи устанавливают правила приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме для случая, когда лицо приобретает помещение в таком доме, и, как следует из части 2 статьи 37 настоящего Кодекса, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Таким образом, на определенное помещение в многоквартирном доме приходится доля в общей собственности домовладения в зависимости от размера этого помещения (как принадлежность к этому помещению). Соответственно, при приобретении помещения в многоквартирном доме автоматически вместе с этим помещением собственнику переходит и доля в праве на общее имущество собственников многоквартирного дома.
Как следует из части 3 статьи 37 настоящего Кодекса, при переходе права собственности на помещение переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество, и эта доля равна доле предшествующего собственника.
2. Условия договора, в котором переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, ничтожны.
В договоре купли-продажи, мены, дарения или ином договоре, по которому переходит право собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, необходимо предусмотреть, что одновременно с правом собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а также указать размер данной доли.
В соответствии с ГК РФ (ст. 166) сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ (ст. ст. 166 - 179), в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181).
В соответствии с общими положениями о последствиях недействительности сделки, установленных ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности - возвратить полученное в натуре (в т.ч. тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость в деньгах (двусторонняя реституция), если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
Комментарий к статье 39
1. Участники общей собственности на объекты общего имущества в многоквартирном доме - собственники помещений в этом доме несут бремя содержания принадлежащих им межквартирных лестниц, коридоров, крыш, подвалов и других мест общего пользования, внеквартирного инженерного оборудования и придомовых территорий (перечень объектов общего имущества указан в ч. 1 ст. 36 настоящего Кодекса) пропорционально размеру находящихся в их собственности помещений.
2. Размер участия собственника помещения в многоквартирном доме в обязательных расходах по содержанию общего имущества определяется размером его доли в праве общей собственности на указанное имущество. Хотя есть упоминание о доле обязательных расходов, которая определяется долей в праве общей собственности, но она не конкретизируется. Представляется возможным определить количественное выражение доли в виде дроби либо процентов.
3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме должны утверждаться на федеральном уровне Правительством РФ.
Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 40
1. Настоящая статья устанавливает возможность для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения и определяет дополнительные правила, соблюдение которых требуется:
- при составлении проекта переустройства и (или) перепланировки помещения;
- соответственно при проведении переустройства и (или) перепланировки помещения;
- при согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в органе местного самоуправления в соответствии с положениями гл. 4 раздела I Кодекса (см. также комментарий к статьям указанной главы).
Данные правила заключаются в следующем.
Собственник двух помещений (отдельной квартиры или жилого помещения в коммунальной квартире) в многоквартирном доме вправе объединить свои помещения в одно, если они являются смежными (помещения, разделенные между собой общими ограждающими конструкциями и (или) междуэтажными перекрытиями), расположены на одной лестничной площадке или на соседних этажах друг под другом. При этом границы смежного помещения могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения. Если при объединении таких помещений границы и размер общего имущества в многоквартирном доме или доли в праве общей собственности на общее имущество не меняются, то согласие собственников других помещений этого дома для такого переустройства и (или) перепланировки не требуется.
В статьях комментируемой главы понятие "помещение" используется для обозначения как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме. Поэтому правила ст. 40 Кодекса об изменении границ помещений применяются к жилым и нежилым помещениям, находящимся в собственности соответствующих субъектов. В связи с этим при изменении границ может возникнуть вопрос о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, который решается в соответствии с требованиями гл. 3 раздела I Кодекса.
2. Необходимо обратить внимание на то, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений в многоквартирном доме невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то на это должно быть получено согласие всех собственников этого дома.
Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
Комментарий к статье 41
1. Общая собственность на имущество, доля каждого из собственников в праве собственности которой определена, является долевой собственностью.
Общее имущество в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат в коммунальной квартире и представляет собой помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (например, коридор, кухня, санузел).
2. По единогласному решению всех собственников комнат в коммунальной квартире размер общего имущества может быть изменен (увеличен или уменьшен), если для этого имеются технические возможности и проект соответствующего переустройства и (или) перепланировки согласован по правилам ст. ст. 25 - 28 Кодекса. Неблагоприятные последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст. 29 Кодекса (см. также комментарий к указанным статьям).
Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
Комментарий к статье 42
1. Для собственников жилых комнат в коммунальной квартире доли определяются с учетом приходящейся на каждого из них общей площади в квартире, установленной пропорционально метражу их жилой площади.
В соответствии со статьей 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Исходя из того что собственники комнат в коммунальной квартире обладают объектами общего имущества в данной квартире на праве общей долевой собственности, их доли в общем имуществе не обязательно являются равными. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире имеет прямую зависимость от размера жилой площади комнат, а не всегда от их количества (к примеру, жилая площадь двух маленьких комнат может быть меньше, чем жилая площадь одной большой комнаты).
К отношениям собственников общего имущества в коммунальной квартире применяются правила гражданского законодательства о долевой собственности. ГК РФ (ст. 245) допускает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Участник долевой собственности - собственник комнаты в коммунальной квартире, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Однако если установленный порядок использования общего имущества не соблюден (к примеру, не было получено согласие всех сособственников на внесение в имущество улучшений, а такое согласие требовалось), то такой участник долевой собственности право на увеличение своей доли не имеет.
2. Собственнику комнаты в коммунальной квартире принадлежит на праве общей долевой собственности:
- доля в праве собственности на общее имущество в этой квартире (помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты);
- доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Она пропорциональна сумме: а) размера общей площади комнаты, принадлежащей на праве собственности такому собственнику, и б) определенного в соответствии с долей данного собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире размера площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3 - 4. В соответствии с принципом, заложенным в основу ч. 2 ст. 37 Кодекса, в ч. 3 ст. 42 содержится правило о следовании доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты судьбе права собственности на комнату, принадлежащую этому собственнику. В случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности будет равной доле прежнего собственника.
5. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире не может быть: а) выделена в натуре, б) отчуждена (продана, подарена, обменена и т.п.) отдельно от передачи права собственности на комнату в коммунальной квартире, принадлежащую собственнику соответствующей доли.
6. В случае, предусмотренном ч. 6 комментируемой статьи, собственники комнат в коммунальной квартире обладают правом преимущественной покупки (правом преимущества).
Право преимущественной покупки - это право участников общей долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи такой доли с публичных торгов. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается.
Согласно ст. 250 ГК РФ публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
Комментарий к статье 43
Статья 43 настоящего Кодекса воспроизводит положения ст. 39, регулирующей содержание общего имущества в многоквартирном доме применительно к содержанию общего имущества в коммунальной квартире. Как и собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, собственники комнат в коммунальной квартире обязаны нести расходы, связанные с содержанием их общего имущества, находящегося в долевой собственности (см. также ст. 39 Кодекса и комментарий к ней).
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 44
1. ЖК РФ устанавливает орган управления многоквартирным домом - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Все помещения в многоквартирном доме принадлежат каким-либо собственникам - гражданам и (или) юридическим лицам, и (или) Российской Федерации, и (или) субъектам Российской Федерации, и (или) органам местного самоуправления и т.п.
Кроме того, все собственники владеют, пользуются и распоряжаются в пределах, установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством, объектами общего имущества на правах общей долевой собственности.
Соответственно, каждый собственник должен иметь возможность участвовать в управлении многоквартирным домом.
Указанный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в государственной, муниципальной, частной собственности.
2. Реализуя право собственников помещений в многоквартирном доме принимать непосредственное участие в управлении многоквартирным домом, общее собрание является именно таким управленческим органом, который учитывает голоса каждого из собственников помещений этого дома, даже если при решении того или иного вопроса собственник остается в меньшинстве.
Реальное участие в управлении многоквартирным домом состоит в том, что настоящий Кодекс определяет перечень наиболее принципиальных вопросов жизни многоквартирного дома, которые рассматриваются его органом управления - общим собранием. К их числу относятся: вопросы о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), связанные со строительством хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, с ремонтом общего имущества в многоквартирном доме; вопросы о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им; вопросы, связанные с передачей в пользование общего имущества в многоквартирном доме; выбор способа управления многоквартирным домом и ряд других вопросов, отнесенных настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Перечень вопросов, решаемых общим собранием, установленный настоящей статьей, не является исчерпывающим, поскольку общее собрание вправе решать и иные вопросы, указанные в других статьях настоящего Кодекса. С другой стороны, общее собрание собственников помещений лишено права принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные Кодексом к его компетенции.
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 45
1. Комментируемая статья устанавливает правила проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Право на участие в управлении многоквартирным домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, относится к числу важнейших прав собственников помещений этого дома. Поэтому на очередном общем собрании (проводится один раз в год в отличие от внеочередного, которое созывается в любое время по инициативе любого из собственников жилых или нежилых помещений многоквартирного дома) собственников помещений в многоквартирном доме имеют право присутствовать с правом решающего голоса и участвовать в обсуждении вопросов повестки дня все собственники помещений в многоквартирном доме.
В обязательном порядке очередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно проводиться один раз в год. Срок проведения ежегодного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок его созыва, проведения, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений этого дома.
2. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, как и очередное общее собрание таких собственников, является органом управления многоквартирным домом и реализует компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установленную статьей 44 настоящего Кодекса. В то же время к компетенции внеочередного общего собрания вряд ли целесообразно относить рассмотрение вопросов, которые логично рассматривать на ежегодном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Внеочередное общее собрание может созываться в любых случаях, если проведения такого собрания требуют общие интересы собственников помещений в многоквартирном доме, интересы группы указанных собственников или интересы хотя бы одного такого собственника.
Право созыва внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принадлежит любому из таких собственников. Лица, которые не являются собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме, не вправе инициировать созыв общего собрания собственников помещений в этом доме.
3. Кворум подразумевает под собой наименьшее количество членов собрания, при котором оно считается законным и может принимать имеющие силу решения.
В соответствии с настоящей статьей кворум определяется процентным соотношением к общему числу членов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Настоящий Кодекс устанавливает, что общее собрание указанных собственников помещений правомочно, если в нем приняли участие такие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них. Однако на общем собрании фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 48 настоящего Кодекса количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
ЖК РФ предусматривает возможность участия в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме как лично, так и через представителя.
В случае если кворум не состоялся, для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений этого дома.
4. Часть 4 статьи 45 настоящего Кодекса устанавливает правила созыва внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку годовое общее собрание проводится не по инициативе конкретного собственника, а по правилам, установленным собственниками в соответствии с ч. 1 данной статьи.
Так, установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме, который инициировал созыв общего собрания, уведомить каждого собственника помещений в данном доме об этом путем отправления заказного письма (если общим собранием указанных собственников не установлен иной способ отправления письменного сообщения о созыве общего собрания) или личного вручения письменного сообщения о созыве общего собрания под расписку каждому собственнику помещения в этом доме. Если решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определено помещение в данном доме, являющееся известным и доступным для всех собственников помещений этого дома, инициатор созыва общего собрания - собственник помещения может вывесить письменное сообщение о созыве общего собрания в таком помещении.
Также ЖК РФ устанавливает срок для сообщения о созыве общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - не позднее чем за десять дней до даты его проведения.
5. Часть 5 комментируемой статьи определяет содержание сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Установленные здесь требования применяются к сообщению о проведении как годового, так и внеочередного собрания и не могут быть изменены ни решением общего собрания собственников помещений, ни тем более инициатором внеочередного собрания.
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 46
1. Настоящая статья определяет правила принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом для принятия решения по таким вопросам, как:
- реконструкция многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- пределы использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- передача в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
- установлен кворум 2/3 голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения по всем остальным вопросам, поставленным на голосование (включенным в повестку дня), принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколом в порядке, установленном общим собранием указанных собственников.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принимать решения только по вопросам повестки дня, известным всем указанным собственникам в соответствии с сообщением о проведении общего собрания, в котором должна содержаться повестка дня данного собрания, и полученным в установленном настоящим Кодексом порядке.
3. Частью 3 настоящей статьи установлен порядок сообщения собственникам помещений в многоквартирном доме о вынесенном общим собранием указанных собственников решении, а также о результатах голосования. Такое сообщение должно быть доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме инициатором созыва общего собрания. Для этого он размещает сообщение о принятом общим собранием решении и о результатах голосования в помещении данного дома, являющемся известным и доступным всем собственникам помещений в многоквартирном доме и определенном решением общего собрания, в срок не позднее чем через десять дней со дня принятия такого решения.
4. Протоколы и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются документами, имеющими юридическое значение. Поэтому к их надлежащему оформлению и хранению в соответствии с принятыми общим собранием собственников помещений в данном доме правилами необходимо отнестись очень внимательно.
Обязанность ведения протокола очередного и внеочередного общего собрания решением такого собрания может быть возложена на определенное лицо.
5. Если решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принято в соответствии с условиями настоящего Кодекса (принято по вопросу, включенному в повестку дня с соблюдением правил о голосовании, оформлено протоколом общего собрания и т.п.), то есть является законным, то такое решение обязательно для всех собственников помещений в данном многоквартирном доме, даже если некоторые из них и не участвовали лично или через представителя при принятии указанного решения.
6. Частью 6 настоящей статьи предусмотрена судебная защита прав собственников помещений в многоквартирном доме, нарушенных решением общего собрания собственников помещений данного дома. При этом заявителем, подающим требование в суд об обжаловании принятого решения, может быть собственник помещения в данном доме:
- который не принимал участие в принятии решения общим собранием указанных собственников;
- который голосовал против принятия такого решения;
- если данным решением нарушены его права и законные интересы.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть обжаловано в судебном порядке в случае, если оно было принято с нарушениями требований настоящего Кодекса. Исковое заявление может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (о принятом решении должно быть сообщено не позднее десяти дней со дня принятия такого решения в соответствии с ч. 3 настоящей статьи).
Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить обжалуемое решение в законной силе в случае:
- если голосование собственника-заявителя не могло повлиять на результаты голосования;
- если допущенные нарушения не являются существенными;
- если принятое решение не повлекло за собой причинение убытков заявителю-собственнику.
7. Часть 7 настоящей статьи устанавливает специальные правила, регулирующие принятие решений по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, единственным собственником всех помещений в данном доме.
В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, все вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решаются единолично единственным собственником всех помещений в этом доме. Такие решения подлежат письменному оформлению. При этом применяются положения статей настоящего Кодекса, устанавливающие сроки проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Остальные положения статей настоящего Кодекса, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются.
Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования
Комментарий к статье 47
1. Настоящая статья определяет правила принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме путем их опроса без проведения собрания в форме совместного присутствия его участников.
Заочное голосование осуществляется следующим образом.
Прежде всего, всем собственникам помещений в многоквартирном доме сообщается о проведении общего собрания таких собственников не позднее чем за десять дней до его проведения. В сообщении указываются согласно настоящему Кодексу:
- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
- форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
- повестка дня данного собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где можно с ними ознакомиться;
- в случае проведения заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения.
После получения сообщения собственник помещения письменно оформляет решение по вопросам, поставленным на голосование, по правилам ч. 3 настоящей статьи и отправляет его в срок до даты окончания приема таких решений и по адресу, указанному в сообщении о проведении общего собрания.
При этом в соответствии с ч. 6 ст. 48 настоящего Кодекса при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования, иначе соответствующее решение признается недействительным. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме считаются принявшими участие в общем собрании таких собственников, если успели в срок отправить свои оформленные надлежащим образом решения по вопросам, поставленным на голосование. Иными словами, решения собственников помещений должны быть получены до даты окончания их приема, указанной в сообщении о проведении общего собрания.
Факт участия в собрании имеет практическое и юридическое значение, поскольку в зависимости от количества участников общего собрания определяется: а) наличие или отсутствие кворума, необходимого для принятия решений (см. ч. 3 ст. 45 Кодекса); б) простое или квалифицированное большинство голосов, поданных за то или иное решение (см. ч. 1 ст. 46 Кодекса).
3. Часть 3 настоящей статьи указывает требования, которые должны быть соблюдены при письменном составлении решения по вопросам, поставленным на голосование собственником помещения в многоквартирном доме при заочном голосовании. При несоблюдении указанных настоящей статьей требований решение собственника помещения считается ненадлежаще оформленным и может быть признано недействительным.
Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 48
1. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме вправе принимать участие в жизни этого дома, в связи с чем часть 1 настоящей статьи предоставляет право голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме всем собственникам помещений в указанном доме. Лица, не являющиеся собственниками помещений в данном доме, не имеют права участвовать в голосовании на общем собрании собственников помещений. Однако настоящий Кодекс предоставляет право собственникам помещений в многоквартирном доме участвовать в голосовании через своих представителей.
2. ЖК РФ прямо предусматривает возможность участия в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме как лично, так и через представителя, ничем не ограничивая право выбора таких собственников.
Отношения представительства могут быть основаны на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления (это характерно для наделения соответствующими полномочиями представителей таких собственников, как Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования).
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами.
Согласно ст. 182 ГК РФ не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени (например, душеприказчики при наследовании, коммерческие посредники), а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок.
Настоящий Кодекс при оформлении доверенности требует соблюдения положений пунктов 4 и 5 статьи 185 ГК РФ либо нотариального удостоверения. Доверенность, выдаваемая собственником помещения в многоквартирном доме, может быть удостоверена организацией, в которой он работает или учится, жилищно-эксплутационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Если по каким-либо причинам доверитель - собственник помещения не выполнит эти условия, то доверенности обязательно должна быть придана нотариальная форма.
3. Устанавливая безусловную возможность участия в общем собрании каждого из собственников помещений в многоквартирном доме, настоящий Кодекс исходит из того, что весомость их голосов, их влияние на формирование решения собрания может быть различно. Вполне логичным представляется, что число голосов, принадлежащих каждому собственнику помещения, пропорционально его доле в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 15 Вводного закона доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Вводного закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
4. Часть 4 настоящей статьи устанавливает правило, согласно которому голосование по вопросам повестки дня общего собрания происходит путем оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме. Причем использование письменных решений собственников помещений в данном случае не является обязательным. В указанном решении собственник по каждому вопросу, поставленному на голосование, должен оставить только один из вариантов голосования - "за", "против" или "воздержался" (в соответствии с ч. 3 ст. 47 настоящего Кодекса).
5. Часть 5 настоящей статьи устанавливает правила голосования по вопросам повестки дня, проводимого в форме заочного голосования. Оно является обязательным и предусматривает голосование посредством оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование. Требования к таким решениям изложены в части 3 статьи 47 настоящего Кодекса (смотрите также комментарий к ч. 3 ст. 47 настоящего Кодекса).
6. Настоящая статья предусматривает порядок проведения голосования посредством письменных решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.
Статья устанавливает, что голоса собственников помещений засчитываются только в том случае, если в их решении указан всего один ответ из возможных вариантов по каждому из поставленных вопросов. Таким образом, собственник помещения при голосовании из возможных вариантов "за", "против", "воздержался" должен выбрать только один, и так по каждому поставленному на голосование вопросу соответственно.
Если указанные решения оформлены с нарушением положений настоящего Кодекса, то такие решения признаются недействительными и голоса по содержащимся в них вопросам, соответственно, не засчитываются.
Если указанное решение собственника помещения содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение положений настоящего Кодекса в отношении одного или нескольких вопросов из поставленных на голосование не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Раздел III. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ
ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Комментарий к разделу III
Раздел III Кодекса содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения ГК РФ. Напомним, что ГК РФ (ст. ст. 671 - 688 гл. 35) содержит нормы о найме жилых помещений, которые (за исключением ст. 672 ГК РФ) используются при заключении договоров найма в отношении объектов, относящихся ко всем видам жилищного фонда, выделяемым в зависимости от формы собственности на такие объекты, - частному, государственному, муниципальному (см. также гл. 2 раздела I Кодекса).
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Что касается юридических лиц, то им жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (см. п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора.
Первая - договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса). Данному виду договора найма посвящены ст. ст. 671, 673 - 688 ГК РФ.
Вторая разновидность указанного договора - договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования (о классификации видов жилищного фонда в зависимости от целей использования см. ст. 19 Кодекса и комментарий к ней). Социальному найму в ГК РФ посвящена ст. 672 (в указанной статье впервые прозвучало понятие "договор социального найма жилого помещения"), которой, в частности, установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. ст. 674, 675, 678, 680, п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно только в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (о договоре социального найма см. также ст. 60).
В связи с этим новый Кодекс достаточно детально урегулировал отношения, связанные с социальным наймом. Отношения, подобные тем, которые регламентированы разделом III Кодекса, прежде регулировались главами 1 и 2 раздела III ЖК 1983 г. и Основами (ст. ст. 11 - 14, 20, 21 и др.). В этих правовых актах понятия "наем жилого помещения", "договор найма жилого помещения" использовались не в том общем значении, которое установлено в настоящее время ГК РФ, и в основном соответствовали современному понятию "договор социального найма жилого помещения" (см. ст. 60 Кодекса).
Исходя из приведенных выше положений ГК РФ, Кодекс устранил данную терминологическую неточность и оперирует понятием "договор социального найма". Кроме того, многие жилищные отношения, вытекающие из социального найма, Кодекс урегулировал принципиально иначе, чем было ранее, в соответствии с новой системой социальных, экономических и правовых отношений, сформировавшихся в России за последнее десятилетие.
В гл. 7 Кодекса сгруппированы правовые нормы, содержание которых вызывало немало споров при подготовке и обсуждении проекта нового Кодекса. Такие споры вполне закономерны, поскольку в статьях данной главы получили юридическое разрешение наиболее острые и затрагивающие многих, если не большинство, россиян вопросы. Они касаются предоставления жилых помещений по договорам социального найма малоимущим и другим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, критериев и оснований, при наличии которых это возможно, а также учета таких граждан и других важных отношений.
Согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами. Именно этот конституционный принцип во многом предопределяет содержание статей гл. 7 Кодекса и многих других его положений.
Разъясняя указанную норму Конституции РФ, специалисты отмечают, что она закрепляет новую роль государства и органов местного самоуправления на рынке жилья. В новой системе государство и муниципальные органы тотально не аккумулируют средства населения для последующего жилищного строительства и распределения квартир. Теперь каждый должен самостоятельно вкладывать средства в покупку или строительство жилья, не рассчитывая на решение своей жилищной проблемы за счет государственного и муниципального жилищных фондов. Время новоселья будет определяться не многими годами ожидания в очереди на получение жилья, не решением органов управления и профкомов, как было ранее, а доходами гражданина, материальной возможностью купить, построить или нанять жилье. Так будет решаться жилищная проблема для большинства. Меньшинство, т.е. малоимущие и другие лица, указанные в законах, будут обеспечиваться жильем исходя из традиционных для отечественного законодательства принципов: сохраняется режим предоставления им жилых помещений в соответствии с установленными нормами из государственного или муниципального жилищного фонда.
Эмоциональная оценка приведенных рассуждений может быть различной, однако необходимо признать, что они объективно отражают существующую в современной России экономико-правовую реальность.
Глава 7. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 49
Комментируемая статья посвящена порядку предоставления жилого помещения по договору социального найма.
1. Согласно п. 1 ст. 49 ЖК РФ предметом договора социального найма могут быть только те жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду. В этом заключается существенное отличие договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма.
В этом заключается существенное отличие договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма. В собственности государства (Российской Федерации и ее субъектов), а также муниципальных образований находятся жилые помещения различного целевого назначения - жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования (об указанных видах жилищного фонда см. ст. 19 Кодекса). В соответствии с целями использования по договору социального найма предоставляются жилые помещения из жилищного фонда социального использования.
Попробуем разобраться, каким категориям граждан по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного фонда, а каким категориям граждан - жилые помещения муниципального жилищного фонда.
2. В соответствии с п. 2 ст. 49 Кодекса жилые помещения муниципального жилищного фонда по договору социального найма предоставляются нуждающимся в жилом помещении малоимущим гражданам.
Ранее действующим жилищным законодательством было предусмотрено предоставление бесплатного жилья (по договору найма) всем гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Жилые помещения предоставлялись гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте (ст. 28 ЖК 1983 г.).
ЖК 1983 г. (ст. ст. 10 и 28) был установлен одинаковый порядок принятия на учет и обеспечения жилыми помещениями граждан независимо от вида жилищного фонда, в котором они проживают. Нуждающиеся в жилье члены жилищно-строительных кооперативов и граждане, имеющие в собственности жилой дом (квартиру), имели право на общих основаниях получить жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.
Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации (см. п. 3 ст. 13 Кодекса). Ориентиром здесь могут служить, например, положения ФЗ от 05.04.2003 "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи". Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи, был утвержден Постановлением Правительства РФ от 20.08.2003 N 512.
При признании гражданина малоимущим должен учитываться не только размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, но и стоимость имущества, принадлежащего на праве собственности членам его семьи и подлежащего налогообложению. Введение такого критерия, как стоимость семейного имущества, направлено на обеспечение более объективного подхода при решении вопроса о признании лица малоимущим.
Однако Кодекс в данном случае не дает ответа на вопрос, кого можно считать членами семьи. Это существенный недостаток указанной нормы, поскольку в результате создаются неоправданные возможности для расширительного толкования понятия "члены семьи" на региональном уровне: порядок признания гражданина малоимущим должен определяться законами субъектов Российской Федерации (ч. 2 комментируемой статьи). Представляется, что, поскольку в данном случае мы имеем дело с очевидным пробелом в правовом регулировании, во избежание неоднозначного толкования указанного понятия и ошибок в правоприменении необходимо по аналогии закона (см. ч. 1 ст. 7 Кодекса) применять правила ч. 1 ст. 69 Кодекса, устанавливающие круг членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях, по договору социального найма предоставляются жилые помещения в муниципальном жилищном фонде.
В соответствии со ст. 156 Кодекса граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, проживающие по договору социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилыми помещениями. Таким образом, указанной категории граждан жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в пользование фактически бесплатно. Однако полезно обратить внимание на то, что при бесплатном предоставлении жилого помещения наниматель освобождается от внесения платы только за пользование таким помещением, но не от обязанности оплачивать содержание и ремонт жилого помещения, а также вносить коммунальные платежи. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги определена в ст. 154 Кодекса (см. указанную статью).
3. Жилые помещения из государственного жилищного фонда, который подразделяется на жилищный фонд Российской Федерации и жилищный фонд субъектов Российской Федерации, предоставляются иным категориям граждан, определенным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (см. ч. ч. 2, 3 ст. 49). Например, особенности обеспечения жильем такой категории граждан, как инвалиды, предусмотрены ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации". Обеспечение жильем инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны, ветеранов и инвалидов боевых действий, а также иных категорий ветеранов осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных ст. ст. 14 - 21 ФЗ от 12.01.1995 "О ветеранах" (в редакции ФЗ от 02.01.2000 с последующими изменениями и дополнениями).
Условием для предоставления жилых помещений таким гражданам является признание их в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях.
Нельзя не обратить внимание на то, что согласно ст. 49 Кодекса основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях могут устанавливаться не только Кодексом, но также другими федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Представляется, что все такие основания было бы целесообразно исчерпывающим образом определить именно в Кодексе, ограничив возможность нормотворчества по этому вопросу. Поскольку этого не сделано, нетрудно предположить, что люди, нуждающиеся в жилом помещении по объективным основаниям, указанным в Кодексе (см. ст. 51), могут быть "оттеснены" в очереди на получение жилья теми категориями граждан, жилищные интересы которых пролоббированы на федеральном и региональном уровнях. А с лоббизмом неразрывно связана и коррупция в представительных органах государственной власти.
Положения Кодекса о правовом регулировании оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях и порядка предоставления им жилья (ч. 3 ст. 49) следует толковать ограничительно: поскольку здесь говорится о федеральных и региональных законах, то органы исполнительной власти федерального и регионального уровня не наделены правом определять основания и порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма.
4. Гражданам, не являющимся малоимущими, но имеющим право на получение жилых помещений по договорам социального найма, эти жилые помещения, согласно п. 4 комментируемой статьи, могут предоставляться не только из государственного жилищного фонда, но и из муниципального жилищного фонда. Для этого необходимо, чтобы на законодательном уровне органы местного самоуправления были наделены государственными полномочиями по обеспечению указанных категорий граждан жильем.
5. По общему правилу участниками жилищных отношений могут быть как российские, так и иностранные граждане, а также лица без гражданства (см. ст. 4 Кодекса). Однако применительно к социальному найму введено исключение из этого правила: по договорам социального найма жилые помещения предоставляются только гражданам России, если международным договором не предусмотрено иное (нормы международного права приоритетны по отношению к национальному законодательству). Следует полагать, что эта правовая новелла имеет целью обеспечить бесплатным или предоставляемым за более или менее доступную плату жильем прежде всего российских граждан.
Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения
Комментарий к статье 50
Прежде чем приступить комментировать эту статью, хотелось бы сказать несколько слов о неопределенности, неизбежном порождении массы дополнительных законодательных актов, полной бесконтрольности и отсутствии ответственности чиновников. Такие мысли невольно возникают в голове любого, кто уже ознакомился с текстом этой статьи.
Но мы юристы и продолжаем нашу работу, игнорируя свои эмоции.
Комментируемая статья устанавливает понятия нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения.
1. Под нормой предоставления площади жилого помещения законодатель понимает минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Иными словами, под нормой предоставления понимается норма жилой площади на одного человека, в соответствии с которой определяется площадь жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
Применявшееся до введения в действие Кодекса жилищное законодательство оперировало двумя категориями, относящимися к нормированию жилой площади. Так, ст. 38 ЖК 1983 г. употребляла понятие "норма жилой площади" для обозначения предельного размера жилого помещения, предоставляемого по договору найма (эта норма в последние годы составляла 12 кв. м жилой площади), за исключением случаев, предусмотренных законодательством. При этом минимальный размер жилой площади, предоставлявшейся по договору найма, устанавливался не ЖК 1983 г., а в порядке, определяемом Правительством РФ.
Основы ввели еще одно понятие - "социальная норма площади жилья", обозначавшее размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществлялось предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 1). При этом было предусмотрено, что социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливался органами государственной власти субъектов Российской Федерации (ст. 11).
Новый Кодекс отказался от указанных понятий и различает норму предоставления и учетную норму площади жилого помещения в зависимости от целевого назначения указанных нормативов.
Нетрудно заметить, что содержание понятия "норма предоставления", установленного в ч. 1 ст. 50 Кодекса, в целом соответствует содержанию понятия "социальная норма площади жилья", ранее предусмотренного Основами.
2. Устанавливать норму предоставления уполномочены органы местного самоуправления. При этом они должны учитывать достигнутый на соответствующей территории уровень обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма, и другие факторы. Таким образом, муниципальным органам предоставлены широкие полномочия в этой сфере, что предполагает и перемещение ответственности за принятые решения на низовые звенья "управленческой вертикали".
Интересно отметить, что согласно проекту Кодекса, прошедшему первое чтение в Государственной Думе, предполагалось непосредственно в Кодексе установить минимальный размер нормы предоставления - не менее 15 кв.м общей площади жилого помещения на одного человека. Однако, как нетрудно заметить, принимая окончательный вариант Кодекса, законодатель от этого положения отказался, вероятно, учитывая проблематичность его реализации во всех регионах России. А жаль, поскольку подобный норматив мог бы реально стимулировать улучшение жилищных условий многих наших сограждан.
3. При предоставлении отдельным категориям граждан, не признанных малоимущими, но имеющих право получать жилье по договорам социального найма, что предусмотрено в ч. 3 ст. 49 Кодекса, жилых помещений по договорам социального найма могут применяться иные нормы предоставления по сравнению с нормами, установленными для данной местности соответствующим муниципальным органом. Такие иные нормы предоставления могут быть введены только федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Буквальное толкование положений ч. 3 комментируемой статьи позволяет утверждать, что указанные иные нормы предоставления не могут быть установлены органами исполнительной власти как федерального, так и регионального уровня. Тем более невозможным следует считать установление органами местного самоуправления для отдельных категорий граждан специальных норм предоставления жилой площади, отличающихся от общих норм, принятых для соответствующих местностей.
Необходимо обратить внимание на то, что новый Кодекс прямо не предусматривает право на дополнительную жилую площадь. Напомним, что прежде ст. 39 ЖК 1983 г. устанавливала, что сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв. м. При этом гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной площади мог быть увеличен.
Вместо этих правил в ч. 3 ст. 50 Кодекса предусмотрено, что федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма другим категориям граждан (т.е. гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, но не признанным малоимущими в установленном порядке, - см. ст. 49 Кодекса), могут быть установлены иные нормы предоставления жилых помещений. Слово "иные" в данном случае означает, что нормы, введенные для отдельных категорий граждан указанными законами, могут отличаться от норм предоставления жилой площади, установленных для данной местности соответствующими органами местного самоуправления.
Одним из федеральных законов, о которых говорится в ч. 3 ст. 50 Кодекса, является, например, ФЗ от 24.11.1995 "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", в соответствии с которым Постановлением Правительства РФ от 21.12.2004 N 817 был утвержден новый Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь.
4. Понятие учетной нормы площади жилого помещения, установленное в ч. 4 комментируемой статьи, предполагает, что этот норматив используется исключительно в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Под учетной нормой понимается минимальный размер жилой площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Следовательно, на основании учетной нормы граждане признаются нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма.
Как и в случае с определением нормы предоставления (см. ч. 2 ст. 50 Кодекса), установление конкретного размера учетной нормы Кодекс отнес к компетенции органов местного самоуправления. При этом максимальный размер учетной нормы может совпадать с размером нормы предоставления, установленной для соответствующего населенного пункта, или быть меньше указанного размера.
Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
Комментарий к статье 51
Комментируемая статья содержит перечень оснований для признания граждан нуждающимися в помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Напоминаем, что признание граждан таковыми является вторым после статуса малоимущего условием для предоставления социального жилья.
1. Кодекс в ч. 1 ст. 51 установил основания признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, которые применяются при признании нуждающимися в жилых помещениях как малоимущих граждан, так и граждан иных категорий, указанных в федеральных законах и законах субъектов Российской Федерации.
Несмотря на то что перечень таких оснований сформулирован как исчерпывающий, в действительности он таковым не является - выше было отмечено, что соответствующие основания могут устанавливаться также другими федеральными законами и законами субъектов Федерации (см. также ст. 49 Кодекса).
По сравнению с ранее действовавшим ЖК 1983 г. (см. ст. 29) новый перечень оснований признания гражданина нуждающимся в жилом помещении сокращен. В него не включен такой предусмотренный ранее случай, как проживание граждан по две и более семьи в смежных неизолированных комнатах, если между семьями нет родственных отношений.
В то же время основания признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, установленные в новом Кодексе, сформулированы более универсально и в принципе охватывают остальные случаи, ранее предусмотренные ст. 29 ЖК 1983 г.
2. Если гражданину и (или) членам его семьи принадлежат на праве собственности несколько (т.е. два и более) жилых помещений, то общая площадь всех указанных помещений суммируется, когда решается вопрос об уровне обеспеченности такого гражданина общей площадью жилого помещения.
В принципе, идею, заложенную в основу комментируемой нормы, можно признать верной. Однако невысокий уровень законодательной техники при установлении содержащихся в ней правил не позволяет в целом оценить ее положительно. Дело в том, что ч. 2 ст. 51 Кодекса не дает ответа на принципиальный для рассматриваемого случая вопрос, кого можно считать членами семьи соответствующего гражданина - только родственников, проживающих совместно с ним, или любых граждан, состоящих в родстве с данным гражданином. Не вызывает сомнения, что ответ на этот вопрос теперь будут находить местные чиновники применительно к каждому конкретному случаю. Чтобы избежать этого, целесообразно использовать аналогию закона, допускаемую ч. 1 ст. 7 Кодекса, и руководствоваться положениями ч. 1 ст. 69 (см. также ч. ч. 2 - 4 ст. 49 Кодекса).
Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 52
Статья 52 Кодекса определяет порядок и основания принятия на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях.
1. Частью 1 ст. 52 установлено общее правило: жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые в установленном порядке приняты на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Предоставление жилых помещений гражданам, не состоящим на таком учете, допускается только в случаях, прямо установленных Кодексом. Категории граждан, которые вправе получить социальное жилье, перечислены в ст. ст. 49 и 51 Кодекса (это малоимущие и иные граждане, названные в федеральном законе или законе субъекта Российской Федерации). Кодекс установил две основных группы граждан (ст. 49 Кодекса), которые могут быть признаны нуждающимися в жилье. Это, во-первых, малоимущие, во-вторых, граждане, указанные в федеральном законе или законе субъекта Российской Федерации.
2. Если возникает ситуация, при которой один и тот же гражданин вправе претендовать на получение жилья одновременно как малоимущий и как относящийся к категории, установленной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, то такой гражданин, в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи, может встать на учет либо как малоимущий, либо как относящийся к категории, указанной в соответствующих законах, либо одновременно по обоим основаниям.
3. Принятие на учет осуществляется органом местного самоуправления на основании заявления гражданина с приложением необходимых документов.
Заявление о принятии на учет подается в орган местного самоуправления по месту жительства нуждающегося в улучшении жилищных условий гражданина. Подача такого заявления в орган местного самоуправления не по месту жительства гражданина допускается в случаях, прямо предусмотренных Кодексом. Местом жительства по определению п. 1 ст. 20 ГК РФ признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Постоянно или преимущественно проживать в определенном месте гражданин может в качестве собственника, члена его семьи, по договору найма (поднайма) либо на ином основании, предусмотренном законодательством Российской Федерации. Местом жительства могут быть жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, общежитие, специальный дом для одиноких и престарелых граждан, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и подобные им жилые помещения.
Однако сам по себе факт постоянного или преимущественного проживания гражданина на законном основании в определенном месте не дает основания к определению его места жительства. В настоящее время основным фактором, позволяющим установить место жительства гражданина в целях принятия на учет, является формальный признак - регистрация гражданина по месту жительства, осуществляемая в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713. Документами, подтверждающими адрес места жительства гражданина Российской Федерации, являются документы, удостоверяющие личность физического лица (паспорт или иной документ).
В современной России имеется немало граждан, которые по разным причинам вообще не имеют определенного места жительства. Для таких людей не допускающее исключений правило о принятии на жилищный учет только по месту жительства фактически означало бы лишение их гарантированного Конституцией РФ права на жилище. Думается, отчасти по этой причине в Кодекс включена отсылочная норма, согласно которой в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации, граждане могут подать заявление о принятии их на учет и не по месту жительства (ч. 3 ст. 52). В этой норме имеются в виду и другие случаи, например когда трудовая деятельность отдельных категорий граждан связана с постоянным передвижением.
Если нуждающийся гражданин является недееспособным, то заявление от его имени в орган местного самоуправления должно быть подано законным представителем такого гражданина.
4. В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи Кодекса к заявлению о принятии на учет гражданин должен приложить документы, подтверждающие право состоять в качестве нуждающегося в жилищном помещении.
Орган местного самоуправления, принявший заявление гражданина, выдает расписку с указанием перечня принятых документов и даты их поступления.
5. Установлены императивные правила, в соответствии с которыми в течение 30 рабочих дней со дня получения документов соответствующий орган местного самоуправления обязан рассмотреть указанное заявление и представленные вместе с ним документы и вынести решение о принятии гражданина на учет или об отказе в этом. В части срока, отведенного на принятие решения, эти правила новыми не являются (ср. со ст. 31 ЖК 1983 г.). Факт представления указанных документов и дата их представления подтверждаются распиской, которую орган местного самоуправления обязан выдать заявителю.
6. Если принято положительное решение, то орган местного самоуправления обязан в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения выдать заявителю на руки либо направить ему по почте или с курьером документ, подтверждающий решение о постановке гражданина на учет.
7. Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, согласно ст. 52 Кодекса, должен устанавливаться путем принятия закона соответствующего субъекта Российской Федерации. В настоящее время учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, регулируется не только законами, но также подзаконными, в т.ч. ведомственными, правовыми актами. Например, Инструкция о порядке учета нуждающихся в улучшении жилищных условий работников центрального аппарата Госгортехнадзора России и предоставления им жилых помещений утверждена Приказом Федерального горного и промышленного надзора России (Госгортехнадзор России) от 24.09.2003 N 195; Инструкция о порядке учета нуждающихся в улучшении жилищных условий сотрудников подразделений центрального аппарата и подразделений, непосредственно подчиненных Министерству внутренних дел Российской Федерации, и предоставления им жилых помещений утверждена Приказом МВД РФ от 18.03.2003 N 169; Инструкция о порядке учета нуждающихся в улучшении жилищных условий сотрудников, федеральных государственных служащих и работников органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ утверждена Приказом Государственного комитета РФ по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ от 20.11.2003 N 229.
Следует отметить, что порядок принятия на учет граждан, нуждающихся в жилье, практически не изменился, по сравнению с порядком, установленным ранее действовавшим ЖК 1983 г. Единственным существенным отличием норм нового и старого Кодексов является отмена возможности постановки граждан на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы, которая была предусмотрена ЖК 1983 г.
Статья 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий
Комментарий к статье 53
Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.
Статья 53 Кодекса установила новые правила, не известные прежнему жилищному законодательству. Положения данной статьи направлены на предотвращение злоупотреблений, которые возможны со стороны граждан, претендующих на получение социального жилья, и содержат меру юридической ответственности граждан за намеренное ухудшение своих жилищных условий с целью приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Данная норма является новеллой жилищного законодательства. Если лицо, совершившее намеренные действия, указанные в комментируемой статье, обратится с заявлением о принятии на учет в целях предоставления жилого помещения по договору социального найма до истечения пяти лет со дня совершения указанных действий, то ему будет отказано в принятии на учет на основании п. 3 ч. 1 ст. 54 Кодекса (см. также указанную статью). Такие действия могут заключаться, например, во вселении в жилое помещение других граждан, которые имеют возможность проживать в другом жилом помещении. В результате их вселения в жилое помещение жилая площадь на каждого проживающего становится меньше учетной нормы. Возникает право постановки на учет.
Однако положения данной статьи обладают дефектами, которые, с одной стороны, создают неограниченные возможности для усмотрения местных чиновников, а с другой - вообще могут блокировать ее применение.
Например, существенным недостатком комментируемой статьи является то, что в ней не раскрывается содержание понятия "намеренные действия". Произвольное толкование указанного понятия может довести до абсурда. Например, семейную пару, у которой родился ребенок и в результате уровень обеспеченности этих граждан жилой площадью стал менее учетной нормы, при желании вполне можно "подвести" под указанную статью.
Толкование ст. 53 Кодекса не позволяет ответить и на вопрос, кто должен доказывать наличие (отсутствие) умысла на совершение намеренных действий, в результате которых гражданин может быть признан нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма. Вероятно, о применении данных правил должны быть даны разъяснения Верховным Судом РФ.
Статья 54. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 54
1. В комментируемой статье закреплен перечень оснований для вынесения органами местного самоуправления решения об отказе в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Решение об отказе может быть принято только в трех случаях, исчерпывающим образом перечисленных в ст. 54 Кодекса. Отказ возможен на следующих основаниях:
не были представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
были представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
граждане с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма. В таком случае граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные условия, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий. Если этот срок не истек, то соответствующим гражданам будет отказано в принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях на основании п. 3 ч. 1 ст. 54 Кодекса.
Иные основания отказа в принятии гражданина на учет недопустимы. Законами субъектов Российской Федерации и правовыми актами органов местного самоуправления такие основания установлены быть не могут.
2. Обязательное требование, предъявляемое Кодексом к содержанию решения об отказе в принятии на учет, состоит в том, что такое решение должно содержать указание на основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения, указанные выше. Иные обязательные требования на федеральном уровне не установлены, поэтому их вправе определить региональные и муниципальные органы. При этом очевидно, что документ, содержащий решение об отказе в принятии на учет (индивидуальный правовой акт органа местного самоуправления), должен быть составлен в письменной форме по правилам, принятым в соответствующем муниципальном образовании для принятия такого рода правовых актов.
3. Указанное решение выдается (или направляется по почте, с курьером и т.п.) гражданину, подавшему соответствующее заявление, не позднее трех рабочих дней со дня принятия указанного решения. Гражданин, в отношении которого принято решение об отказе в принятии на учет, вправе обжаловать указанное решение в судебном порядке.
Статья 55. Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 55
В соответствии со ст. 55 Кодекса гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, гарантируется, что они не могут быть произвольно лишены права состоять на указанном учете. Такие граждане могут быть сняты с учета только тогда, когда им фактически предоставлены жилые помещения по договорам социального найма (см. ст. 57 Кодекса) либо выявлены основания для снятия их с учета. Перечень обстоятельств, служащих основанием для снятия с учета, предусмотрен в ч. 1 ст. 56 Кодекса (см. указанную статью).
Статья 56. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 56
Комментируемая статья определяет основания и порядок снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
1. Шесть оснований снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях изложены в ч. 1 комментируемой статьи в исчерпывающем перечне. Поэтому установление дополнительных оснований или изменение существующих возможно только путем внесения соответствующих изменений или дополнений в Кодекс.
2. В императивной норме ч. 2 ст. 56 Кодекса установлено, что решение о снятии граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях может быть принято только тем органом, по решению которого соответствующие граждане были приняты на указанный учет (об этом см. ст. 52 Кодекса). Такое решение должно быть принято не позднее чем в течение тридцати рабочих дней с момента выявления одного из указанных оснований для снятия с учета. Органы местного самоуправления, принимая решения о снятии гражданина с учета, в своем решении обязаны указать конкретную причину снятия со ссылкой на одно из перечисленных в ч. 1 ст. 56 оснований.
Решение о снятии с учета должно быть выдано или выслано органом местного самоуправления в адрес гражданина, снятого с учета, не позднее чем через три рабочих дня после его принятия.
За гражданином, в отношении которого принято решение о снятии с учета, сохраняется право обжаловать это решение в судебном порядке.
Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 57
Данная статья регулирует порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся.
1. Согласно п. 1 ст. 57 Кодекса жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в порядке очередности, исходя из времени их постановки на учет. Таким образом, порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма не изменился по сравнению с ранее действовавшим ЖК 1983 г.
2. Из указанного выше общего правила предусмотрены исключения. Законодатель определил категории граждан, которые вправе претендовать на получение вне очереди жилых помещений. К таким категориям граждан, указанным в ч. 2 ст. 57 Кодекса, относятся:
граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонта или не подлежат реконструкции;
дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращению из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации.
Перечень граждан, имеющих право претендовать на внеочередное предоставление жилых помещений по договорам социального найма, существенно изменен по сравнению с перечнем, который был установлен ЖК 1983 г. (ст. ст. 36, 37). Кроме того, ранее предусматривалась также возможность внеочередного предоставления жилых помещений, в частности лицам, окончившим аспирантуру, клиническую ординатуру, высшие, средние и иные учебные заведения, направленным в порядке распределения на работу в другую местность, а также другим категориям граждан, упомянутым в ст. 37 ЖК 1983 г. (как минимум, одиннадцать категорий граждан).
Новые принципы предоставления социального жилья с лучшей стороны характеризуют Кодекс по сравнению с ЖК 1983 г., который предусматривал также возможность не только внеочередного, но и первоочередного предоставления жилья (ст. ст. 33, 36, 37). В первую очередь жилые помещения по прежнему законодательству предоставлялись инвалидам Великой Отечественной войны, лицам, награжденным особо почетными государственными наградами, лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите Родины, инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих, матерям-героиням, многодетным семьям, семьям при рождении близнецов, спасателям и многим другим категориям граждан, указанным в ст. 36 ЖК 1983 г. Кодексом такая возможность не предусмотрена.
При этом уместно отметить, что Президентом РФ 29.12.2004 был подписан ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований". Указанным Федеральным законом установлено, в частности, что нуждающиеся в улучшении жилищных условий инвалиды войны, участники Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий и некоторые другие категории граждан, вставшие на учет после 01.01.2005, "обеспечиваются жильем в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации" (ст. 2). Аналогичное правило установлено также в отношении инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов (ст. 5).
3 - 4. Основанием для заключения договора социального найма с гражданами, состоящими на учете, является административный акт - решение о предоставлении жилого помещения (ч. ч. 3, 4 ст. 57 Кодекса), принятое органом местного самоуправления, в котором они состоят на учете. Такое решение должно быть выдано или выслано гражданам не позднее чем через три рабочих дня с момента его принятия. В свою очередь, договор социального найма теперь фактически служит основанием для вселения соответствующего гражданина в предоставленное жилое помещение. Это является новеллой, поскольку по ранее действовавшим правилам на основании решения о предоставлении жилого помещения гражданину выдавался ордер на жилое помещение, который признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (см. ст. 47 ЖК 1983 г., ст. ст. 13, 21 Основ), в Кодексе выдача ордеров теперь не предусмотрена.
5. В ч. 5 ст. 57 Кодекса установлено, что жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам по месту их жительства, т.е. в границах соответствующего населенного пункта. При этом общая площадь таких жилых помещений в расчете на одного человека не должна быть меньше нормы предоставления жилой площади.
6 - 9. Согласно комментируемой статье отдельные комнаты по договорам социального найма могут предоставляться лишь в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 Кодекса.
При определении общей площади жилого помещения, которое должно быть предоставлено гражданину по договору социального найма, учитывается площадь жилого помещения, уже находящегося у него в собственности, если таковое имеется.
При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовой сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или их отчуждению.
Такие сделки и действия учитываются за период, который должен быть установлен законом субъекта Российской Федерации. Этот период предшествует предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма и не должен быть менее пяти лет.
Порядок определения общей площади жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма, в случаях, если за указанный период гражданами совершались сделки, уменьшающие размер занимаемых им жилых помещений, устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
Статья 58. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма
Комментарий к статье 58
1. Для случая, когда предоставляется жилое помещение по договору социального найма, заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1 ст. 58 Кодекса). По сравнению со ст. 41 ЖК 1983 г. данное положение претерпело изменения: ЖК 1983 г. вообще запрещал заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.
2. Часть 2 ст. 58 Кодекса устанавливает, что общая площадь жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, может превышать норму предоставления на одного человека не более чем в два раза, если жилое помещение является комнатой или однокомнатной квартирой либо если в это жилое помещение подлежит заселению гражданин, страдающий одним из заболеваний, указанных в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации.
Упоминавшимся выше ФЗ от 29.12.2004 "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований" (ст. 5) в ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" внесены изменения, соответствующие правилам ч. 2 ст. 58 Кодекса.
Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире
Комментарий к статье 59
Статьей 59 определен порядок заселения комнат в коммунальных квартирах.
1. Комментируемая статья определяет своеобразную очередность требований, касающихся улучшения жилищных условий, которые могут быть предъявлены лицами, проживающими в коммунальной квартире, в которой по тем или иным причинам освободилось жилое помещение (изолированная комната или несколько комнат). При этом ч. ч. 1 и 2 ст. 59 Кодекса исходят из необходимости предоставления такого освободившегося жилого помещения прежде всего наименее социально защищенным гражданам.
В первую очередь подлежат удовлетворению требования тех претендентов на освободившуюся жилую площадь, которые на дату освобождения соответствующего жилого помещения фактически признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях (об этом см. ст. ст. 49, 51 Кодекса). Обратим внимание, что в данном случае речь идет не о любых категориях граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным законодательством, а лишь о тех лицах, которые одновременно признаны малоимущими. В соответствии с ч. 2 ст. 49 Кодекса малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Указанным гражданам освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире предоставляется по договору социального найма.
2. Во вторую очередь (если в коммунальной квартире нет граждан, которым освободившееся жилое помещение предоставляется в первую очередь) соответствующее жилое помещение предоставляется гражданам, которые фактически не признаны, но могут быть признаны малоимущими по основаниям и в порядке, установленным законодательством, при обязательном условии, что на одного члена семьи таких граждан приходится меньший размер общей площади жилого помещения, чем норма предоставления жилой площади, установленная в данной местности (о норме предоставления см. ст. 50 Кодекса). Претендентам второй очереди, обратившимся с соответствующим заявлением, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма.
3. В третью очередь (если в коммунальной квартире нет граждан, которым освободившееся жилое помещение предоставляется в первую и во вторую очереди) указанное жилое помещение может быть продано гражданам, на одного члена семьи которых приходится меньший размер общей площади жилого помещения, чем установленная в данной местности норма предоставления. Для этого случая Кодекс не требует, чтобы покупатель по договору купли-продажи жилого помещения был признан малоимущим и (или) нуждающимся в жилом помещении. Необходимо только заявление, выражающее намерение потенциального покупателя приобрести освободившееся жилое помещение на основании возмездного договора.
4. Если в коммунальной квартире нет граждан, которые могли бы претендовать на освободившееся жилое помещение в такой квартире в порядке очередности, о которой говорилось выше, то освободившееся помещение предоставляется по договору социального найма не проживающим в данной квартире гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, по правилам ст. 52 Кодекса (см. указанную статью).
Вопросы заселения освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах были урегулированы и ст. 16 Основ. В частности, указанной статьей дополнительно была предусмотрена купля-продажа этих жилых помещений и т.д.
Статья 59 в целом сохранила ранее действующий порядок. Вместе с тем надо иметь в виду, что таким правом (присоединить комнату на безвозмездной основе) могут пользоваться только малоимущие граждане, которые могут быть как нанимателями, так и собственниками жилья.
Глава 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Комментарий к главе 8
Глава 8 Кодекса посвящена использованию жилого помещения на условиях договора социального найма.
Большинство статей гл. 8 Кодекса содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях данной главы правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения (об основных отличиях договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма см. ст. 49 Кодекса). При этом необходимо иметь в виду, что Кодексом предусмотрено использование жилого помещения не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной деятельности.
Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые правила о договоре социального найма применяются к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (об этом см. ч. 5 ст. 100 Кодекса).
Статья 60. Договор социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 60
Статья 60 Кодекса содержит определение договора социального найма жилого помещения.
1. Из определения договора социального найма жилого помещения, установленного в ч. 1 комментируемой статьи, следует, что наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.
Нанимателем по указанному договору является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 Кодекса (см. также ст. ст. 51 - 55 Кодекса). По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).
Таким образом, договор социального найма всегда заключается в отношении жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII Кодекса.
При этом, как уже отмечалось, из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ст. 156 Кодекса). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.
Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем (о содержании понятий "владение" и "пользование" см. ст. 1 Кодекса; об особенностях пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, см. ст. 61 Кодекса). Юридическое лицо не может являться нанимателем по данному договору.
2. В отличие от договора коммерческого найма, о котором говорилось выше, договор социального найма заключается без установления срока. Это означает, что среди оснований прекращения данного договора такое основание, как истечение срока, отсутствует. При этом не следует забывать, что бессрочный характер договора социального найма не исключает возможности его прекращения по иным предусмотренным законом или самим договором основаниям.
3. Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 комментируемой статьи речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма. Договор социального найма жилого помещения сохраняется, и гражданин вправе и проживать в жилом помещении, предоставленном на его основании.
Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма
Комментарий к статье 61
Статья 61 Кодекса устанавливает порядок и условия пользования жилым помещением по договору социального найма.
1. В ст. 61 Кодекса установлены особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым помещением, предоставленным по указанному договору, определяются Кодексом и соответствующим договором социального найма, при этом другие правовые регуляторы отношений пользования таким помещением в ч. 1 Кодекса не упоминаются. Однако целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике будут во многом определяться содержанием условий типового договора социального найма, который подлежит утверждению Правительством РФ (см. ч. 2 ст. 63 Кодекса). Заметим, при заключении договора социального найма, предметом которого является жилое помещение в многоквартирном жилом доме, у нанимателя возникает право пользования общим имуществом (см. ст. 36 Кодекса) в этом доме.
Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями Кодекса, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма.
2. В ч. 2 комментируемой статьи установлена специальная норма, адресованная нанимателям жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах. Такие наниматели вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество.
Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (о примерном перечне объектов общего имущества, а также о праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме см. ст. 36 Кодекса).
Однако целесообразно учитывать, что наниматели жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах приобретают только право пользования указанным выше общим имуществом, но не другие права собственников этого имущества. Например, наниматели не вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и тем более голосовать на таком собрании (см. ст. ст. 45 - 48 Кодекса).
Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 62
1. Кодекс в ч. 1 ст. 62 установил, что предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Нормативные определения понятий "жилой дом", "квартира", "комната" содержатся в ч. ч. 2 - 4 ст. 16 Кодекса.
Как следует из установленного Кодексом определения понятия "жилое помещение", помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (ст. 15 Кодекса).
Поэтому не могут быть использованы в качестве жилых и, следовательно, являться предметом договора социального найма помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Напомним, что Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания было утверждено Постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 N 552. В соответствии с ч. 1 ст. 4 Вводного закона указанное Положение применяется постольку, поскольку оно не противоречит Кодексу.
В ч. 1 комментируемой статьи имеются в виду квартиры в многоквартирных домах, жилые дома, не являющиеся многоквартирными, одна или несколько изолированных комнат в квартире или жилом доме. Отметим, что в соответствии с ЖК 1983 г. предметом договора найма могло быть изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. О жилых домах как о возможном предмете договора найма жилого помещения ЖК 1983 г. не упоминал.
2. Как и ранее, самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования (ср. со ст. 52 ЖК 1983 г.). Новеллой является то, что Кодекс дополнил этот перечень общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т.п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т.е. подсобными помещениями - по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются такие, например, помещения, как кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.
Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 63
1. Устанавливая правила о форме договора социального найма, Кодекс в ч. 1 комментируемой статьи воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письменной форме. Имеется в виду простая письменная форма, не нотариальная (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования (ч. 4 ст. 57 Кодекса). Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными.
Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (см. п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.
Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие Кодекса, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК 1983 г. правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.
Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.
2. При выработке условий конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике целесообразно иметь в виду типовой договор социального найма жилого помещения, который, согласно ч. 2 комментируемой статьи, должен быть утвержден Правительством РФ. Пока это не сделано, ориентирами могут служить Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР и договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением
Комментарий к статье 64
Статья 64 Кодекса предусматривает сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением.
В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, ст. 64 Кодекса введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения (ст. 30 Кодекса), являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту. Указанные режимы имущества, в том числе жилья, принадлежат соответственно государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст. ст. 113 и 294 ГК РФ) и учреждениям (ст. ст. 120 и 296 ГК РФ). Иными словами, названные юридические лица не являются собственниками жилищного фонда.
Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 65
В Кодексе более четко, чем это ранее было сделано в ЖК 1983 г. и Основах, урегулированы права, обязанности и ответственность сторон договора социального найма жилого помещения. Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в комментируемой статье.
1. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это далеко не единственное право наймодателя: Кодекс закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70 Кодекса), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72 Кодекса), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76 Кодекса) и др.
2. В ч. 2 ст. 65 Кодекса закреплены четыре основные обязанности наймодателя:
1) обязанность передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) обязанность принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Независимо от того, предусмотрены ли указанные здесь обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку указанные обязанности установлены в императивной правовой норме федерального закона.
Перечень обязанностей наймодателя, установленный в комментируемой статье, не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством (о содержании понятия "жилищное законодательство" говорится в ст. 5 Кодекса).
3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи, дополнительные (по сравнению с установленными Кодексом и иными актами жилищного законодательства) обязанности наймодателя можно предусмотреть также непосредственно в договоре социального найма жилого помещения. Однако представляется, что сделать это по инициативе нанимателя жилого помещения по договору социального найма на практике будет непросто.
Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 66
1. Основанием ответственности наймодателя, предусмотренной законодательством Российской Федерации, по договору социального найма является неисполнение или исполнение ненадлежащим образом наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения).
В этой части Кодекс содержит отсылочную норму, согласно которой наймодатель несет ответственность, "предусмотренную законодательством". Имеется в виду, в частности, законодательство об административных правонарушениях. Например, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22 КоАП РФ), нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ).
2. Если наймодатель не исполняет такие юридические обязанности, как своевременное проведение капитального ремонта переданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении устройств, предназначенных для оказания коммунальных услуг, то Кодекс наделяет нанимателя правами, реализация которых повлечет негативные для наймодателя гражданско-правовые последствия имущественного характера. В таких случаях наниматель вправе по своему выбору предъявить к наймодателю любое из требований, указанных в ч. 2 комментируемой статьи:
уменьшение оплаты за пользование занимаемым жилым помещением либо общим имуществом в многоквартирном доме;
возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме;
возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением наймодателем своих обязанностей.
Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 67
В комментируемой статье установлен перечень основных прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного ему по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в данной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения или нет.
1 - 2. Согласно п. 1 комментируемой статьи наниматель имеет следующие права:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставлении коммунальных услуг.
Наниматель имеет и другие права, предусмотренные жилищным законодательством и договором найма.
Необходимо обратить внимание на то, что указанные в ч. 1 ст. 67 Кодекса права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном Кодексом, иными актами жилищного законодательства, а также заключенным с ним договором социального найма жилого помещения. При реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.
3 - 4. К обязанностям нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии с комментируемой статьей относятся:
1) обязанность использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Кодексом;
2) обязанность по обеспечению сохранности жилого помещения;
3) обязанность поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) обязанность проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) обязанность информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Наниматель жилого помещения несет и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.
Выполнение нанимателем жилого помещения перечисленных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей.
Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 Кодекса сформулированы как "открытые": иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с Кодексом, иными законами и договором социального найма.
Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 68
Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
Ответственность нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регулируется общими правилами ст. 68 Кодекса и другими нормативными правовыми актами, в частности ГК РФ, КоАП РФ.
В ст. 68 Кодекса в общей форме говорится об ответственности нанимателя жилого помещения. Его ответственность (как и ответственность наймодателя) может заключаться, например, в возмещении убытков за причиненный ущерб, связанный с разрушением или порчей жилого помещения (жилого дома), соответствующего оборудования и устройств. В таких случаях возможно выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 Кодекса). Аналогичная статья, предусматривающая выселение граждан из жилого помещения, содержалась в ЖК 1983 г.
Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 69
Комментируемая статья посвящена правам и обязанностям членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
1. Часть 1 ст. 69 Кодекса определяет понятие членов семьи нанимателя.
Круг членов семьи нанимателя жилого помещения, связанных правами и обязанностями, по-разному определяется в зависимости от целей правового регулирования в различных отраслях права - семейном, гражданском, трудовом и т.д. Он различен и в разных правовых институтах одной отрасли права (например, в жилищном и наследственном праве). Новый Кодекс в качестве общего правила относит к членам семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения проживающих совместно с ним в таком помещении его детей, родителей и супруга (супругу).
Членами семьи нанимателя могут быть признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. Это допускал и ЖК 1983 г. при условии, что такие лица "проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство" (ст. 53 ЖК 1983 г.). Новый Кодекс иначе формулирует условие для признания иных, помимо проживающих с нанимателем, родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи. Они должны не просто проживать совместно с нанимателем, но и быть вселены нанимателем в качестве членов своей семьи и вести с ним общее хозяйство. Порядок реализации права нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи регламентирован ст. 70 Кодекса.
В судебном порядке членами семьи нанимателя могут быть признаны и иные лица, помимо указанных выше, однако это возможно лишь в исключительных случаях. Речь идет о гражданах, не являющихся нетрудоспособными иждивенцами нанимателя и не состоящих с ним в родственных отношениях. Какие именно случаи могут рассматриваться в качестве исключительных, Кодекс не определяет. Поэтому следует полагать, что содержание данного понятия будет определять суд при рассмотрении конкретного гражданского дела.
2. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма регламентированы Кодексом в комментируемой статье практически так же, как это было сделано в ЖК 1983 г. Как и ранее, признается равенство жилищных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи. Члены семьи нанимателя имеют с ним равные права и обязанности.
Сохранило свое действие правило прежнего жилищного законодательства о солидарной ответственности дееспособных членов семьи нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
Поскольку члены семьи нанимателя обладают широкими правами в сфере пользования предоставленным нанимателю жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 61 Кодекса), на дееспособных членов семьи по общему правилу возлагается солидарная с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма жилого помещения. При солидарной ответственности должников (например, нанимателя и каждого из дееспособных членов его семьи, проживающих совместно с нанимателем в предоставленном ему помещении) кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных таких должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью (см. ст. 323 ГК РФ).
В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, то: а) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого; б) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на этого должника и на остальных должников.
Обязанность нести солидарную с нанимателем ответственность возлагается только на дееспособных членов его семьи. Полностью дееспособными являются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.
3. Правило, установленное в ч. 3 комментируемой статьи, является принципиально новым, прежнему жилищному законодательству оно не было известно. Это правило должно выполняться и при заключении договора, и впоследствии. Поэтому если в период действия договора социального найма в жилое помещение вселено какое-либо лицо в качестве члена семьи нанимателя по правилам ст. 70 Кодекса, то в такой договор должны быть внесены изменения, связанные с указанием нового члена семьи.
4. Прекращение семейных отношений с нанимателем жилого помещения по договору социального найма не влияет на объем прав и обязанностей проживающего совместно с ним бывшего члена семьи. Право пользования бывшего члена семьи предоставленным нанимателю жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме сохраняется. Однако в этом случае специальная норма ч. 4 комментируемой статьи исключает применение правил ч. 2 данной статьи о солидарной с нанимателем ответственности по обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Бывший член семьи нанимателя несет самостоятельную имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Аналогичное положение (ч. 3 ст. 53 ЖК 1983 г.) имелось и в прежнем законодательстве. В данной ситуации с гражданином, утратившим статус члена семьи нанимателя, может быть заключен отдельный договор социального найма, если это позволяют условия проживания. Отдельный договор социального найма с таким лицом может и не заключаться. Неясным в этой ситуации остается, каким образом бывший член семьи, если договор социального найма отдельно с ним не заключен, будет оплачивать, например, коммунальные услуги и т.д., наконец, как и на основании чего будут складываться жилищные отношения. По некоторым поставленным вопросам можно предвидеть ответ - оплату производить на имя нанимателя, через почтовый перевод или банк. Но как вычислить оплату, например, за потребление электроэнергии? Было бы гораздо логичней введение законодателем жесткой правовой нормы, что, если гражданин утрачивает статус члена семьи, с ним в обязательном порядке заключается договор социального найма, при условии если позволяют условия проживания.
Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
Комментарий к статье 70
Комментируемая статья касается права и порядка вселения в жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, других граждан в качестве члена семьи нанимателя.
1. Понятие "другие граждане" обозначает прежде всего следующих граждан, не являющихся нанимателями данного жилого помещения: супруга (супругу) нанимателя, его детей и родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев. Кроме того, указанное понятие обозначает любых других граждан, признанных членами семьи нанимателя по решению суда (ч. 1 ст. 69 Кодекса).
Для вселения супруга, своих детей и родителей наниматель должен получить письменное согласие членов своей семьи, включая временно отсутствующих, а для вселения других граждан (иных родственников, нетрудоспособных иждивенцев, граждан, признанных членами семьи нанимателя по решению суда) - также письменное согласие наймодателя. Ранее ЖК 1983 г. (ст. 54) не предусматривал согласование данного вопроса с наймодателем, который может запретить вселение других лиц, если общая площадь на каждого человека составит менее учетной нормы. При этом вселение к родителям их несовершеннолетних детей осуществляется независимо от наличия согласия как членов семьи нанимателя, так и наймодателя. Законодатель сохранил норму, указанную нами в предыдущем предложении, возникшую в ранее действовавшем ЖК 1983 г. Этим обеспечивается гарантия соблюдения жилищных прав несовершеннолетних граждан.
2. Если с соблюдением правил ч. 1 комментируемой статьи в жилое помещение, предоставленное нанимателю по договору социального найма, вселены какие-либо граждане, то в указанный договор должны быть внесены изменения, предусмотренные ч. 2 данной статьи (ч. 3 ст. 69 Кодекса), это обусловлено необходимостью указания всех членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним, в тексте договора социального найма (ч. 3 ст. 69 Кодекса). Кодекс не содержит указания о сроке, в течение которого в договор должны быть внесены изменения, однако представляется, что это должно быть сделано непосредственно после завершения всех необходимых согласований, предусмотренных в ч. 1 ст. 70 Кодекса.
Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи
Комментарий к статье 71
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
Статья гарантирует неизменность правового положения нанимателя жилого помещения по договору социального найма и проживающих совместно с ним членов его семьи в случае временного выбытия указанных лиц из занимаемого помещения. Причины временного отсутствия граждан, указанных в комментируемой статье, также не влияют на объем и содержание их прав и обязанностей по договору социального найма.
Следует обратить внимание на то, что в случае временного отсутствия сохраняют свое действие не только все права, но и все обязанности соответствующих лиц, в частности обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (о структуре такой платы и порядке ее внесения см. ст. ст. 154, 155 Кодекса).
В новом законодательстве не предусмотрен какой-либо срок временного отсутствия нанимателя и (или) членов его семьи, т.е. граждане не теряют право на занимаемое жилое помещение независимо от длительности отсутствия по месту жительства.
Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
Комментарий к статье 72
Комментируемая статья устанавливает порядок и реализует право нанимателя на обмен жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. ст. 72 - 74 Кодекса. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. ст. 567 - 571 гл. 31 ГК РФ.
Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.
В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст. ст. 67 - 74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК 1983 г., ст. 20 Основ. Целесообразно обратить внимание на то, что ч. 2 ст. 20 Основ наделяла нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖК 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК 1983 г. Данную юридическую конструкцию вряд ли можно было безоговорочно рассматривать как обмен: в этом случае стороны оформляли в установленном порядке обмен жилыми помещениями, и кроме того, собственник должен был передать по гражданско-правовому договору (дарения, купли-продажи и др.) принадлежавшее ему помещение (или право на паенакопление в жилищном кооперативе) в собственность другой стороне. В результате такого обмена его участники заступали в соответствующих правоотношениях на место друг друга: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель - собственником в правоотношении собственности.
Правила об обмене жилыми помещениями, установленные новым Кодексом, в основном базируются на соответствующих положениях ЖК 1983 г. (ст. ст. 67 - 74) и регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма. Нормы, подобные предусмотренным в ч. 2 ст. 20 Основ, в Кодексе отсутствуют. Поэтому в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.
Как и ранее, право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих (ср. со ст. 67 ЖК 1983 г.). Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа. Для осуществления обмена жилыми помещениями необходимо также согласие всех наймодателей.
2. Согласно ч. 2 ст. 72 Кодекса, право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит не только нанимателю, но и проживающим совместно с ним членам его семьи. В норме, установленной в ч. 2 комментируемой статьи, имеются в виду все граждане, которые вселены нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов семьи в порядке, установленном ст. 70.
3. В ч. 3 сохранено правило о том, что если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке (ср. со ст. 68 ЖК 1983 г.).
4. В случае если какие-либо члены семьи являются недееспособными или ограниченно дееспособными, сохранено требование закона, обязательно предварительно получить разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 72 Кодекса, ранее ч. 3 ст. 67 ЖК 1983 г.) на проведение обмена жилых помещений, в которых проживают указанные выше граждане.
5. Количество участников обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, Кодекс не ограничивает, однако все такие участники, кроме нанимателей, должны быть вселены в обмениваемые жилые помещения по правилам, установленным в ч. 1 ст. 70 Кодекса.
Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
Комментарий к статье 73
Обмен жилыми помещениями не допускается в шести случаях, перечисленных в ст. 73 Кодекса в исчерпывающем перечне.
Итак, обмен не допускается, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном законом порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации.
Первый, третий, четвертый и пятый случаи в измененной редакции воспроизводят соответствующие положения ЖК 1983 г. Новыми можно считать второй и шестой случаи, которые непосредственно в ЖК 1983 г. не были предусмотрены.
Следует обратить внимание также на то, что ЖК 1983 г. запрещал обмен, который носит корыстный или фиктивный характер (п. 2 ст. 73). В настоящее время такого рода обмен жилыми помещениями при наличии соответствующих обстоятельств может быть признан недействительным в судебном порядке по правилам, установленным ст. ст. 166 - 181 ГК РФ, в частности ст. 170 ГК РФ о недействительности мнимой и притворной сделок.
В соответствии с прежним жилищным законодательством не допускался и обмен жилых помещений, которые находятся в общежитии или являются служебными (п. 5 ст. 73 ЖК 1983 г.). Новый Кодекс в данной главе также не рассматривает указанные помещения как предмет обмена, поскольку они не входят в жилищный фонд социального использования и, следовательно, не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения.
Еще одно отличие заключается в том, что согласно ЖК 1983 г. не допускался обмен, в связи с которым жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, и в результате гражданин становится нуждающимся в улучшении жилищных условий. На этот случай Кодекс не устанавливает запрета на обмен, однако следует помнить упоминавшееся выше правило, согласно которому граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (см. ст. 53 Кодекса).
Новый Кодекс запретил обмен в случае, если он приводит к вселению в коммунальную квартиру лица, страдающего тяжелой формой хронического заболевания. ЖК 1983 г. такого основания запрета обмена не устанавливал.
Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма
Комментарий к статье 74
ЖК 1983 г. и Основы детально не регламентировали порядок обмена жилыми помещениями. По этому поводу в ЖК 1983 г. имелась лишь бланкетная норма, разрешающая регулирование указанных отношений законами и подзаконными правовыми актами. Кодекс подобных отсылок не содержит, но при этом в ст. 74 сам вводит правила, устанавливающие порядок осуществления такого обмена и его оформление. Эти правила можно рассматривать в качестве новеллы.
1. При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об обмене соответствующих жилых помещений. Количество участников такого договора Кодекс не ограничивает.
2. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обоими нанимателями - сторонами договора. Данное правило установлено в императивной норме, исключающей применение положений п. 2 ст. 434 ГК РФ о том, что договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи. Поскольку не предусмотрено иное, речь идет о простой письменной форме договора об обмене жилыми помещениями.
3. Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, в соответствии с ч. 3 комментируемой статьи необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена; поясняем: подписанный нанимателями договор об обмене представляется каждым из них своему наймодателю. Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан оформить в письменной форме и выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения.
4. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается (см. ст. 73 Кодекса). Однако в любом случае такой отказ может быть обжалован в судебном порядке (ч. 4 ст. 74 Кодекса) по правилам, предусмотренным гл. 25 ГПК РФ.
5. Момент вступления в силу договора об обмене жилых помещений ЖК 1983 г. связывал с моментом получения обменных ордеров (ст. 71). В отличие от прежнего законодательства новый Кодекс не оперирует такой категорией, как "ордер", и тем самым исключает необходимость в указанном административно-правовом документе (ст. ст. 57, 63 Кодекса). Поэтому момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам гражданского законодательства о дву- или многосторонних сделках (договорах).
Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, является юридическим основанием для осуществления такого обмена. Когда на совершение обмена получены письменные согласия всех наймодателей обмениваемых жилых помещений, договор об обмене в совокупности с документами, подтверждающими согласие каждого наймодателя, признается правовым основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене. Одновременно на основании договора об обмене и письменных документов о согласии наймодателей соответствующий наймодатель заключает с гражданином, давшим согласие на обмен, новый договор социального найма жилого помещения, предоставляемого в результате обмена. Представляется, что в качестве указанных юридических оснований в равной мере приемлемы как подлинники соответствующих документов, так и их нотариально засвидетельствованные копии.
Наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.
Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
Комментарий к статье 75
В соответствии с комментируемой ст. 75 обмен жилых помещений может быть признан недействительным.
1. Статья определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Формулировка ч. 1 комментируемой статьи предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. ст. 166 - 181 ГК РФ.
2. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения. Иными словами, последствием признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной является двухсторонняя реституция.
3. Часть 3 комментируемой статьи возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.
Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, указанное в ч. 3 комментируемой статьи, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи с оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.
При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.
Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.
Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 76
Статья 76 Кодекса устанавливает особенности сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
1. В ч. 1 комментируемой статьи законодатель закрепил право нанимателя сдать часть жилого помещения в поднаем. Наниматель вправе также сдать в поднаем и все жилое помещение в случае временного выезда из жилого помещения самого нанимателя и всех членов его семьи. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регламентирован ст. ст. 76 - 79 Кодекса.
При этом сохранены многие правила, установленные прежним жилищным законодательством. Кроме того, к поднайму жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, применяются правовые нормы, установленные в п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ.
Как и ранее, право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на сдачу всего помещения или его части в поднаем обусловлено необходимостью получить на это согласие: а) проживающих совместно с ним всех членов его семьи и б) наймодателя (ср. со ст. 76 ЖК 1983 г.). Согласие указанных лиц должно быть выражено в письменной форме. Еще одним условием заключения договора поднайма является то, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, не будет менее учетной нормы, а для коммунальных квартир - нормы предоставления (об указанных нормах см. ст. 50 Кодекса). Знакомясь с комментариями к Жилищному кодексу Российской Федерации других авторов, мы обратили внимание на то, что многие из них путают такие важные юридические понятия, как "жилое помещение" и "жилая площадь". Это недопустимо, в результате читатель (особенно студенты, учащиеся, граждане, не имеющие отношения к юриспруденции) неправильно поймет толкование тех или иных статей Кодекса. В результате могут возникнуть человеческие трагедии, в лучшем случае - потеря времени и излишние волнения. Закон читается буквально, будьте максимально внимательны при изучении того или иного законодательного акта. Такое понятие, как "жилая площадь", в новом Кодексе отсутствует, определение понятий "жилое помещение", "общая площадь жилого помещения" смотрите в ст. 15 Кодекса.
2. Если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, то помимо соблюдения названных выше общих условий необходимо также согласие всех нанимателей и собственников других жилых помещений в данной квартире, а также проживающих совместно с ними в такой квартире членов их семей.
3. В случае передачи жилого помещения в поднаем ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель.
4. По-прежнему не допускается передача жилого помещения в поднаем, если в этом помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними невозможно (ср. с п. 2 ст. 77 ЖК 1983 г.). Перечень названных в ч. 4 комментируемой статьи заболеваний устанавливается Правительством РФ (ст. 51 Кодекса).
Кроме того, запрет на передачу жилого помещения или его части в поднаем может быть установлен и другими, помимо Кодекса, федеральными законами. Подчеркнем, что другие случаи, когда передача помещения в поднаем не допускается, могут быть указаны только в федеральных законах. До введения в действие Кодекса такие случаи могли предусматриваться правилами сдачи жилых помещений в поднаем, устанавливаемыми в порядке, определяемом Правительством (п. 4 ст. 77 ЖК 1983 г.). В соответствии с ч. 2 ст. 4 Вводного закона такого рода правовые акты применяются впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.
Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 77
Правила о договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, предусмотренные ст. 77 Кодекса, являются новыми, ЖК 1983 г. регулировал лишь прекращение договора поднайма.
1. Часть 1 ст. 77 Кодекса установила для договора поднайма жилого помещения простую письменную форму. Это означает, что данный договор должен быть изложен в письменном виде без необходимости нотариального удостоверения или специальной регистрации. Договор поднайма жилого помещения должен быть составлен, как минимум, в трех экземплярах, так как один экземпляр договора поднайма должен быть передан наймодателю и по одному экземпляру остается у каждой стороны такого договора.
2. Договор поднайма жилого помещения должен содержать положения, идентифицирующие конкретных граждан (должны быть поименно указаны все лица), которые вселяются в жилое помещение совместно с поднанимателем (если такие граждане имеются).
3. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, при этом стороны не ограничены временными рамками. Учитывая, что договор социального найма является бессрочным, срок действия договора поднайма может быть сколь угодно длинным. Стороны могут также включить в указанный договор условие, согласно которому договор пролонгируется на тот же или иной срок, если ни одна из сторон не потребует прекращения договора в связи с истечением установленного в нем срока его действия. Если стороны договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, не установят своим соглашением срок договора поднайма, то такой договор в силу общего правила ч. 3 комментируемой статьи считается заключенным на один год.
4. Поднаниматель и лица, проживающие с ним, согласно п. 4 ст. 77 Кодекса пользуются жилым помещением на условиях, предусмотренных самим договором поднайма, нормами Кодекса и положениями других нормативных правовых актов жилищного законодательства.
Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 78
1. В части 1 комментируемой статьи установлено, что договор поднайма является возмездным, т.е. сторона такого договора, предоставляющая жилое помещение во временное пользование поднанимателю, должна получить за это плату или иное встречное предоставление (п. 1 ст. 423 ГК РФ). Это означает, что поднаниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением, предоставленным по договору поднайма.
2. В ч. 2 комментируемой статьи говорится о плате за поднаем жилого помещения. Следует полагать, что в данном случае замена такой платы иным встречным предоставлением невозможна.
Наниматель помещения, предоставленного по договору социального найма, и поднаниматель самостоятельно устанавливают в договоре поднайма или ином соглашении порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения. Ранее регулировавшая указанные отношения ст. 78 ЖК 1983 г. также содержала норму, в соответствии с которой размер платы за поднаем определялся по соглашению сторон, но предусматривала также, что размер платы за пользование помещением и коммунальные услуги не может превышать размера квартирной платы, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и платы за коммунальные услуги. Превышение указанного размера квалифицировалось как извлечение нетрудовых доходов, которое каралось изъятием жилой площади, используемой для этого. В новый Кодекс указанное ограничение не включено. Следовательно, стороны договора поднайма решают указанные вопросы по своему усмотрению на основе взаимного согласия.
Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 79
Комментируемая статья устанавливает основания и порядок прекращения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
1. В части 1 ст. 79 Кодекс указывает первое и наиболее типичное основание для прекращения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, - это истечение срока, на который был заключен договор поднайма.
2. Вторым основанием для прекращения договора поднайма жилого помещения является прекращение договора социального найма сданного в поднаем жилого помещения. Представляется, что второе из указанных оснований следует толковать расширительно: если в поднаем было сдано не все жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, то и в этом случае прекращение договора социального найма прекращает действие договора поднайма. Основания и порядок прекращения договора социального найма установлены в ст. 83 Кодекса.
3. Кодекс отличает расторжение договора поднайма (ч. 3 ст. 79) от прекращения такого договора (ч. ч. 1, 2 ст. 79). Под расторжением следует понимать досрочное прекращение действия этого договора. Правила расторжения договора поднайма подобны тем, которые установлены для расторжения договора социального найма жилого помещения.
Договор поднайма может быть расторгнут без обращения в суд в двух случаях:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
Инициатором расторжения договора поднайма по первому из указанных оснований может быть как поднаниматель, так и наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем. В комментируемой статье не установлено конкретных причин для расторжения договора поднайма по соглашению сторон. Следовательно, по данному основанию договор поднайма может быть расторгнут по любой причине. Причем эта причина не обязательно носит характер какого-либо нарушения.
Инициатором расторжения по второму основанию может быть только наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем. Причиной для расторжения договора при этом случае являются виновные действия поднанимателя, выразившиеся в нарушении условий договора поднайма. Например, несвоевременное внесение платы за жилое помещение, отказ от внесения платы, порча жилого помещения, его оборудования и т.д.
4. В части четвертой ст. 79 Кодекса устанавливается особый порядок расторжения договора поднайма жилого помещения в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, допускают:
использование жилого помещения не по назначению;
систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
бесхозяйственное обращение с жилым помещением, его разрушение.
Под гражданином, за действия которого отвечает поднаниматель, следует понимать лицо, проживающее совместно с ним в жилом помещении и включенное в договор поднайма жилого помещения.
В случае если данные лица допускают такие нарушения, наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем, вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранения этих нарушений.
Если указанные действия привели к разрушению и порче жилого помещения, то наниматель может предоставить поднанимателю срок для проведения ремонта жилого помещения.
Поднаниматель обязан прекратить такие нарушения и в установленный срок провести соответствующий ремонт, в противном случае наниматель приобретает право обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма и выселении поднанимателя и проживающих совместно с ним граждан.
5. В пятой части комментируемой статьи устанавливается правовая норма, согласно которой поднаниматель, отказывающийся освободить жилое помещение после прекращения или расторжения договора поднайма, подлежит выселению в судебном порядке. Выселению подлежат также лица, проживающие вместе с ним совместно. Выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.
6. Если срок договора поднайма жилого помещения сторонами не определен, то применяется общее правило ч. 3 ст. 77 Кодекса - в таком случае договор считается заключенным на один год. Поэтому обязанность инициатора прекращения договора поднайма предупредить другую сторону возникает до истечения девятого месяца действия такого договора (о правилах исчисления сроков см. ст. ст. 190 - 194 ГК РФ).
Статья 80. Временные жильцы
Комментарий к статье 80
Статья 80 Кодекса предоставляет нанимателю жилого помещения по договору социального найма право вселять в это жилое помещение временных жильцов.
1. Правила о временных жильцах, установленные в ст. 80 Кодекса, воспроизводят большинство положений ст. 680 ГК РФ, содержащей аналогичные нормы.
Под временными жильцами следует понимать всех иных граждан, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи (вселенных в жилое помещение по правилам ст. 70 Кодекса), независимо от наличия родственных отношений с нанимателем. Временные жильцы, в отличие от поднанимателей, проживают в жилом помещении безвозмездно, т.е. не вносят плату за пользование жилым помещением. Однако это не означает, что гражданско-правовые отношения нанимателя и временных жильцов не могут быть урегулированы в договорном порядке. Например, указанные лица вправе заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением по правилам, установленным ст. ст. 689 - 701 ГК РФ. Необходимо иметь в виду, что от оплаты за коммунальные услуги временные жильцы не освобождаются.
Вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух условий: а) взаимного согласия (т.е. единогласия по этому вопросу) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи; б) предварительного уведомления наймодателя.
Формальных требований к уведомлению наймодателя Кодекс не предъявляет. Представляется, что наиболее целесообразно осуществлять такое уведомление в письменной форме, так как в дальнейшем соответствующий документ может иметь доказательственное значение.
Новеллой по сравнению с ЖК 1983 г. является правило о том, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи и временных жильцов, будет для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления (об указанных нормах жилой площади см. ст. 50 Кодекса). Напомним, что в общую площадь жилого помещения не включаются площади балконов, лоджий, веранд и террас (см. ст. 15 Кодекса). Следует особо отметить, что запрет вселения временных жильцов в этом случае является правом, а не обязанностью наймодателя. В этой связи наймодатель может все же разрешить проживание временных жильцов даже при условии нарушения указанного правила о нормах жилой площади.
Следует полагать, что если в разумный срок (т.е. объективно необходимый для принятия соответствующего решения) после получения уведомления наймодатель не запретил проживание временных жильцов, то условие об уведомлении наймодателя можно считать выполненным. В этом случае наниматель, получив согласие всех совместно с ним проживающих членов семьи, вправе вселить временных жильцов в предоставленное ему помещение.
2. Еще одной новеллой нового Кодекса является ограничение, согласно которому срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 Кодекса). Ранее такой предельный срок не был предусмотрен, действовало лишь правило о том, что вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК 1983 г.).
3. С момента вселения таких жильцов наниматель принимает на себя ответственность за их действия перед наймодателем, т.к. временные жильцы не являются стороной договора социального найма жилого помещения, т.е. ответственность за их действия перед наймодателем всегда несет наниматель.
4. Комментируемой статьей на временных жильцов возложена обязанность немедленно освободить жилое помещение по истечении срока их проживания, согласованного с нанимателем. Если конкретный срок не согласован, то обязанность освободить помещение должна быть выполнена не позднее чем через семь дней со дня предъявления нанимателем или членом его семьи такого требования.
5. Если договор социального найма жилого помещения, в которое вселены временные жильцы, прекратился либо временные жильцы отказываются освободить жилое помещение по истечении срока их проживания либо по истечении семи дней после предупреждения нанимателя, то такие временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
Комментарий к статье 81
Комментируемая статья устанавливает право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера.
1. Статья вводит правила замены жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, осуществление которой может потребоваться гражданам, например, в целях уменьшения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если их величина ставит нанимателей жилого помещения по договорам социального найма в тяжелое материальное положение.
Для реализации данного права установлено несколько условий: а) установленный факт превышения нормы предоставления общей жилой площади жилого помещения на одного члена семьи (ч. ч. 1 - 3 ст. 50 Кодекса); б) согласие нанимателя и совместно с ним проживающих членов его семьи (в т.ч. временно отсутствующих) на замену жилого помещения. Когда эти условия соблюдены, наниматель вправе обратиться к наймодателю с соответствующим заявлением. Без согласия хотя бы одного из указанных лиц замена гражданам жилого помещения невозможна.
Если наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, при наличии оснований, указанных выше в ч. 1 комментируемой статьи, обратился к наймодателю с заявлением о замене соответствующего помещения, то у наймодателя автоматически возникает юридическая обязанность предоставить нанимателю другое жилое помещение по согласованию с нанимателем. На исполнение наймодателем указанной обязанности Кодекс отводит строго ограниченный срок - три месяца со дня подачи соответствующего заявления. Подчеркнем, что в таком случае наймодатель не решает вопрос о даче согласия или отказе в даче согласия на замену жилого помещения, а просто изыскивает возможность в установленный срок осуществить такую замену.
2. Рассмотренные выше основания замены жилых помещений не являются исключительными. Иные, помимо указанных в ч. 1 комментируемой статьи, основания такой замены могут определяться федеральным и региональным законодательством. Однако это не означает, что акты федерального законодательства и законодательства субъектов Российской Федерации могут в своих нормах исключить применение оснований замены жилых помещений, установленных в ст. 81 Кодекса.
Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 82
Порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения установлены в ст. 82 Кодекса.
1. Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с Кодексом (ст. ст. 82, 83) с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. ст. 450 - 453 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (см. п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Изменение договора социального найма жилого помещения новый Кодекс допускает при условиях, указанных в ст. 82. Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 Кодекса). В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. п. 1, 3 ст. 453 ГК РФ).
Одним из оснований изменения условий договора социального найма Кодекс называет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ч. 1 ст. 82). Другими словами, законодатель предусмотрел возможность объединения нескольких договоров социального найма в один договор. Подобное основание ранее было предусмотрено в ст. 87 ЖК 1983 г. В таких случаях указанные граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма, предметом которого будут все занимаемые ими жилые помещения в этой квартире. Данное право могут использовать, например, заключившие брак супруги, а также при соответствующих обстоятельствах родители и дети и др. Отличие указанных норм Кодекса от правил, содержавшихся в ст. 87 ЖК 1983 г., состоит в том, что в Кодексе говорится о гражданах, "объединившихся", а не "объединяющихся" (как это было в ЖК 1983 г.) в одну семью. Поэтому в настоящее время право требовать заключения одного договора социального найма принадлежит только тем, кто фактически сформировал новую семью и юридически оформил соответствующие отношения, а не тем, кто только выражает намерение создать семью.
На практике возможны случаи, когда в одной квартире проживают граждане, объединившиеся в одну семью, но один из них пользуется жилым помещением на основании договора социального найма, а другой - на основании договора коммерческого найма или иного договора. Буквальное толкование норм, установленных в ч. 1 ст. 82 Кодекса, не позволяет отнести указанных граждан к числу лиц, имеющих право требовать заключения одного договора социального найма.
2. Основанием изменения договора социального найма жилого помещения Кодекс, как и действовавшие ранее правила ст. 88 ЖК 1983 г., признает замену одного нанимателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).
Одно из отличий рассматриваемых положений Кодекса от подобных норм ст. 88 ЖК 1983 г. состоит в том, что право требовать замены нанимателя Кодекс связывает с дееспособностью, а не с совершеннолетием будущего нового нанимателя. Дееспособность гражданина - это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан являются: а) возможность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособность) и б) возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. Напомним, что полностью дееспособными признаются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.
Необходимо обратить внимание на то, что в ст. 82 Кодекса говорится о согласии "остальных членов семьи". Однако следует полагать, что здесь подразумеваются только члены семьи, совместно проживающие в соответствующем жилом помещении. Иное толкование сделало бы применение данной нормы весьма затруднительным, поскольку вряд ли возможно точно определить весь круг членов семьи какого-либо лица.
Среди оснований изменения договора социального найма жилого помещения Кодекс прямо не называет изменение условий, дающих право на предоставление жилого помещения по такому договору. Тем не менее можно предположить, что, например, в случае, когда первоначально жилое помещение было предоставлено малоимущему гражданину, признанному нуждающимся в жилом помещении, а впоследствии материальное положение этого гражданина изменилось так, что он уже не отвечает "параметрам" малоимущего, то в договор социального найма будет необходимо внести изменения в части установления обязанности такого нанимателя вносить не только плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, но и плату за пользование жилым помещением.
Новеллой в правовом регулировании отношений, связанных с изменением договора социального найма жилого помещения, является то, что новый Кодекс не предусматривает возможность раздела или выдела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Ранее ст. 86 ЖК 1983 г. предоставляла любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных совместно с ним проживающих совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение.
В настоящее время раздел и выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования, не имеют юридических оснований. Вероятно, законодатель в данном случае преследовал цель защитить интересы собственников жилищного фонда социального использования и исходил из целесообразности консолидации правомочий пользования соответствующими объектами.
Вы прочли наш комментарий к ст. 82 Кодекса, который мы дали написанному (подчеркнем это слово) с точки зрения юристов-теоретиков. Но мы практики, слезы людей, отчаяние в их глазах - это наша ежедневная реальность жизни. В Кодексе множество статей (165), все они важны и необходимы, но что мы замечаем - нет того, чего ждали сотни тысяч людей.
Из практики юридических консультаций можно сказать, что эта статья ставит в тупик множество граждан. Требование заключения отдельного договора найма (раздел лицевых счетов) в соответствии с приходящейся на долю этого члена семьи жилой площадью - наиболее часто встречающаяся тема консультаций. В социальном плане исключение из норм Кодекса этой возможности может привести к многочисленным неприятным последствиям. Защита и комфорт в жилищных отношениях граждан - одна из главных задач государства, т.е. собственника жилых помещений. В данной статье надо было исходить из интересов людей (а не из целесообразности консолидации правомочий пользования соответствующими объектами), на страже которых стоит государство. Надеемся, что законодатели представляли себе отчетливо, какую бурю негодования вызовет у граждан лишение их права, последней надежды на создание нормальных условий жизни. Мы прекрасно знаем, что Правительство Российской Федерации давно и безуспешно ведет борьбу за ликвидацию коммунальных квартир. Но исключение возможности их создания (заключение нескольких договоров найма на одно жилое помещение и есть коммунальная квартира) не тот метод борьбы с ними. На наш взгляд, надо было не только оставить право граждан на заключение отдельного договора социального или коммерческого найма, но и более широко, подробно осветить эту тему. Как? Это отдельный разговор. Повторим только, заключение отдельного договора найма - наиболее, если не самая актуальная тема сегодняшнего, да и будущего. Так как нехватка жилья в нашей стране слишком велика и ликвидация этой проблемы займет по времени не одно десятилетие, столько же времени наши граждане будут лишены правовой защиты своих интересов.
Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 83
Статья 83 Кодекса устанавливает порядок и основания расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения.
1 - 5. Прекращению договора социального найма и регулированию выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по такому договору, посвящены ст. ст. 83 - 85 гл. 8 Кодекса. Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон, - утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал только один вариант прекращения договора найма - его расторжение (см. ст. 89).
Расторжение договора социального найма регламентировано ч. 4 ст. 83 Кодекса. Кроме того, целесообразно иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также расторгнут по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной (о понятии "существенное нарушение" - в комментарии к ч. 1 ст. 82 Кодекса). Договор также может быть расторгнут по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В таком случае суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (см. ст. 451 ГК РФ).
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не предусмотрено указанным соглашением. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п. п. 2, 3 ст. 453 ГК РФ).
В соответствии с комментируемой статьей расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:
а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (см. ч. 1 ст. 83 Кодекса).
Возможность расторжения договора социального найма по соглашению сторон является новеллой, ЖК 1983 г. ее не предусматривал;
б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 Кодекса). Это означает, что наниматель с письменного согласия всех членов его семьи вправе без объяснения причин и согласия наймодателя расторгнуть договор социального найма и выселиться из занимаемого жилого помещения;
в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 Кодекса).
Последние два основания расторжения договора найма жилого помещения были предусмотрены также в ЖК 1983 г. (см. ч. ч. 1 и 2 ст. 89).
Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель (см. ст. 83 Кодекса). Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).
Комментируемая статья устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Такими основаниями являются:
невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев (ст. 90 Кодекса; о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги, определении ее размера и порядке внесения см. ст. ст. 154 - 157 Кодекса);
разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);
систематическое (т.е. постоянно повторяющееся, не прекращающееся) нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
использование жилого помещения не по назначению (о назначении жилого помещения и пределах его использования см. ст. 17 Кодекса).
Данный перечень сформулирован в Кодексе как закрытый. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в ч. 4 ст. 83 Кодекса и указанных выше статьях ГК РФ.
Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма
Комментарий к статье 84
Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам ст. ст. 84, 85 Кодекса. Комментируемая статья определяет три вида выселения граждан из занимаемых по договорам социального найма жилых помещений. Обратим внимание, что выселение из указанных жилых помещений допускается только в судебном порядке. Уместно напомнить, что ЖК 1983 г., помимо судебного, предусматривал также административный порядок выселения граждан, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора. В Кодекс правила об административном выселении не включены.
Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни проводилось, во всех случаях является принудительной мерой государственно-правового воздействия. Однако выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру юридической ответственности. Поэтому в зависимости от причины, повлекшей необходимость выселения, российское жилищное законодательство традиционно различает: а) выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (аналогично в ст. ст. 91 - 94 ЖК 1983 г.). В этом случае граждане выселяются из занимаемого помещения и получают взамен другое жилое помещение, приспособленное для проживания, оборудованное необходимыми устройствами и т.д. Такое помещение предоставляется гражданам на основании другого договора социального найма; б) выселение с предоставлением другого жилого помещения, которое может и не быть благоустроенным (аналогично в ст. 95 ЖК 1983 г.). Граждане выселяются в жилые помещения, которые не могут считаться благоустроенными. При этом с такими гражданами вновь заключается договор социального найма на эти помещения; в) выселение без предоставления другого жилого помещения (аналогично ст. ст. 98, 99 ЖК 1983 г.). Третий случай является крайней мерой и заключается в выселении граждан без предоставления других жилых помещений.
Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма
Комментарий к статье 85
Статья 85 Кодекса устанавливает основания, когда граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма (о понятии "благоустроенное жилое помещение" см. ст. 89 Кодекса). Указанные случаи исчерпывающим образом определены в п. п. 1 - 4 комментируемой статьи.
Очевидно, что все основания для такого выселения не зависят от виновных действий нанимателя или членов его семьи.
Так, граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи превысит норму предоставления.
Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в случаях, когда дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; дом (жилое помещение) грозит обвалом; дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (ст. 91). Таким образом, Кодекс воспринял все прежние основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения и добавил к ним новое (указанное в п. 4 комментируемой статьи).
Необходимо отметить, что и в ЖК 1983 г., и в Кодексе указанные правила установлены в императивных нормах. Следовательно, выполнение этих правил является юридической обязанностью наймодателя. Однако практика применения прежнего жилищного законодательства свидетельствует о том, что надлежащее исполнение этой обязанности происходит далеко не во всех случаях, когда наниматели, казалось бы, вправе получить новое благоустроенное жилое помещение. Многие люди в России по-прежнему живут в разрушающихся домах, в которых отсутствуют минимально необходимые коммунальные удобства. Преодолеть эту ситуацию государственные и муниципальные органы пока явно не в состоянии, нередко они просто самоустраняются от решения возникших проблем с традиционной ссылкой на то, что в соответствующем бюджете "нет денег". По нашему глубокому убеждению, современный законодатель совершил ошибку, не установив адекватный механизм юридической и экономической ответственности наймодателей и их должностных лиц за непредоставление тем нанимателям, которые проживают в непригодных для проживания помещениях, новых благоустроенных жилых помещений. Имеющиеся меры административной ответственности для таких случаев нельзя признать достаточными.
На практике целесообразно иметь в виду, что нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи, которые подлежат выселению с предоставлением благоустроенного жилого помещения по правилам ст. ст. 85 - 88 Кодекса, должно предоставляться благоустроенное жилое помещение и в тех случаях, когда эти лица выселяются из жилого помещения, не являющегося благоустроенным.
Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома
Комментарий к статье 86
Статья 86 Кодекса определяет порядок предоставления другого благоустроенного жилого помещения гражданам, которые подлежат выселению по основанию, предусмотренному в п. 1 ст. 85 Кодекса, т.е. при сносе дома, в котором находится жилое помещение. В случае, указанном в комментируемой статье, обязанность предоставления выселяемым гражданам другого благоустроенного жилого помещения возлагается на тот орган, который принял решение о сносе дома (о содержании понятия "благоустроенное жилое помещение" см. ст. 89 Кодекса).
Такие жилые помещения предоставляются на основании договоров социального найма.
Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания
Комментарий к статье 87
Статья 87 Кодекса устанавливает порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания.
Комментируемая статья устанавливает правила предоставления другого благоустроенного жилого помещения гражданам, которые подлежат выселению по основаниям, предусмотренным в п. п. 2, 3 ст. 85 Кодекса (о содержании понятия "благоустроенное жилое помещение" см. ст. 89 Кодекса). В таких случаях обязанность предоставить выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение возлагается на наймодателя по договору социального найма того жилого помещения, в котором указанные граждане проживали до выселения.
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется по правилам гл. 3 раздела I Кодекса.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. В настоящее время в части, не противоречащей Кодексу, применяется Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 N 552.
Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
Комментарий к статье 88
В статье 88 Кодекса определен порядок предоставления другого жилого помещения гражданам, которые подлежат выселению в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома.
1. Часть 1 ст. 88 Кодекса устанавливает порядок предоставления гражданам других жилых помещений в связи с проведением капитального ремонта или реконструкцией жилого дома в том случае, если такой ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения граждан. Обратим внимание, что комментируемая статья не гарантирует предоставление выселяемым гражданам другого благоустроенного жилого помещения во всех случаях, предусмотренных данной статьей (о содержании понятия "благоустроенное жилое помещение" см. ст. 89 Кодекса).
Для временного переселения (на период капитального ремонта или реконструкции дома) по правилам ч. 1 комментируемой статьи переселяемым гражданам предоставляется жилое помещение в домах маневренного фонда, которое может и не быть благоустроенным.
Переселение осуществляется за счет средств наймодателя. В таком случае, поскольку речь идет о временном переселении, которое осуществляется исключительно на период проведения ремонта или реконструкции, ранее заключенный договор социального найма сохраняет свое действие.
Если наниматель и члены его семьи отказываются от переселения в жилые помещения маневренного фонда, то наймодатель вправе обратиться в суд с заявлением о принудительном переселении.
2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи выразят на это свое согласие, то наймодатель по договору социального найма вместо помещения в маневренном фонде может предоставить указанным гражданам другое благоустроенное жилое помещение на постоянной основе, по новому договору социального найма (при этом прежний договор расторгается).
Норма ч. 2 комментируемой статьи, с нашей точки зрения, имеет декларативный характер, поскольку заложенная в ней позитивная идея не подкреплена установлением обязанности наймодателя предоставить переселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение. Пока же совершение указанных действий предусмотрено только как право наймодателя, нетрудно предположить, что на практике все будет зависеть от усмотрения местных чиновников и возможностей переселяемых граждан "завоевать" их симпатии.
3. В ч. 3 комментируемой статьи определены правила предоставления жилых помещений в случае, предусмотренном п. 4 ст. 85 Кодекса: если при проведении капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое гражданами, не может быть сохранено либо если в результате указанных мероприятий жилая площадь на одного человека окажется ниже учетной нормы или значительно превысит норму предоставления. Когда выселение осуществляется по данному основанию, наймодатель обязан предоставить выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта или реконструкции дома, новое жилое помещение предоставляется на основании договора найма.
4. При наличии желания нанимателя и проживающих с ним членов его семьи граждане не утрачивают права вновь вернуться в свое прежнее жилье после завершения капитального ремонта или реконструкции, но только в том случае, если занимаемое ими ранее жилое помещение в результате такого ремонта или реконструкции уменьшилось.
Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
Комментарий к статье 89
1. Статья определяет критерии благоустроенности жилого помещения. Благоустроенным считается жилое помещение, равноценное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, а также иным требованиям законодательства и находящееся в черте соответствующего поселения. Подобные требования ранее были установлены в ст. ст. 40 и 96 ЖК 1983 г.
Кодекс, как и ЖК 1983 г., исходит из того, что жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта. К элементам благоустройства относятся, в частности, водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств. Уровень благоустройства в разных населенных пунктах неодинаков: обычно в городах он выше, в сельской же местности полностью благоустроенными чаще всего являются лишь многоквартирные жилые дома. Поэтому содержание понятия "благоустроенное жилое помещение" зависит от степени благоустроенности жилищного фонда социального использования, имеющегося в конкретном населенном пункте.
Отметим, что формулировка нормы, установленной в первом предложении ч. 1 комментируемой статьи, не вполне точна. Ее буквальное прочтение позволяет предположить, что во всех случаях, когда жилое помещение предоставляется по основаниям, предусмотренным ст. ст. 86 - 88 Кодекса, должны предоставляться только благоустроенные жилые помещения. Однако фактически это не так, поскольку по правилам ч. 1 ст. 88 предоставляются жилые помещения маневренного фонда, которые могут не соответствовать критериям "благоустроенности", установленным в ч. 1 ст. 89 Кодекса (см. также ст. 88 Кодекса).
2. Для случаев, когда в связи с выселением предоставляется благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, ст. 89 Кодекса сохранила правило о том, что если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали отдельную квартиру или не менее чем две комнаты, то наниматель вправе требовать предоставления соответственно отдельной квартиры или жилого помещения, состоящего из того же количества комнат.
3. Если выселение гражданина из помещения, предоставленного по договору социального найма, производится на основании решения суда, то в этом же решении должно быть указано новое жилое помещение, предоставляемое такому гражданину, кроме случаев, предусмотренных ст. 91 Кодекса. Иначе говоря, суд должен определить конкретное жилое помещение и указать его адрес.
Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 90
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Согласно комментируемой статье наниматель и члены его семьи могут быть выселены из занимаемого жилого помещения, если они в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Другое жилое помещение, предоставляемое в соответствии с п. 2 ст. 84, ч. 1 ст. 88, ст. 90 Кодекса, может не отвечать указанным в ч. 1 ст. 89 критериям благоустроенности. Однако в любом случае такое другое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения - быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (о содержании понятия "жилое помещение" см. ст. 15 Кодекса). В таком помещении граждане проживают на основании договора социального найма.
Напомним, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с новым Кодексом, другими федеральными законами. Поэтому в качестве другого жилого помещения при выселении не могут быть предоставлены, например, помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам или не входящие в жилой фонд (нежилые помещения).
Кодекс установил, что размер другого (т.е., как правило, не являющегося благоустроенным) жилого помещения в случаях выселения граждан по основаниям, указанным в ст. 90, определяется по нормам, установленным для вселения граждан в общежитие. Жилые помещения в общежитиях предоставляются гражданам из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 105 Кодекса). ЖК 1983 г. подобного ограничения не содержал. Кроме того, ранее действовало правило о том, что другое жилое помещение предоставляется в черте данного населенного пункта, а в сельской местности - в пределах территории соответствующего местного совета (ч. 1 ст. 97 ЖК 1983 г.). Кодекс такого рода норм не устанавливает. Эти новеллы свидетельствуют о большей "карательной" направленности Кодекса по сравнению с ЖК 1983 г. по отношению к нарушителям условий договора социального найма жилого помещения.
Граждане могут быть выселены из помещения, предоставленного по договору социального найма, с предоставлением другого (не обязательно благоустроенного) жилого помещения из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека в случае, который предусмотрен в ст. 90 Кодекса, - если наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.
Не оценивая справедливость данной нормы, хотя в идеале право должно быть выражением справедливости, обратим внимание лишь на самое очевидное - низкий уровень юридической техники. Формулировку данной нормы следует отнести к числу существенных недостатков Кодекса, поскольку применение установленных в ней правил дает практически безграничный простор усмотрению чиновников на местах.
Во-первых, не ясно, что включается в срок, обозначенный законодателем как "более шести месяцев". Имеются в виду шесть месяцев подряд или в указанный срок могут включаться любые месяцы в период действия договора социального найма, в которые оплата не производилась? Буквальное толкование данной нормы приведет нас к выводу, что наиболее вероятным представляется второй вариант.
Во-вторых, не раскрывается содержание понятия "уважительные причины" применительно к рассматриваемому случаю. Кто будет оценивать "уважительность" причин неоплаты жилья, предположить несложно - это соответствующее должностное лицо наймодателя. А можно ли, например, в местности, где отсутствует сама возможность трудоустройства или ведения предпринимательской деятельности, считать уважительной причиной невнесения платы за жилье банальную нехватку у нанимателя денежных средств?
Применение ст. 90 Кодекса в нынешней редакции на практике может породить случаи произвольного лишения жилища, недопустимость которых провозглашает сам Кодекс (см. ст. 1 Кодекса), и существенным образом повлиять на судьбы многих людей в нашей стране. Поэтому законодателю было бы целесообразно более внимательно рассмотреть комментируемую норму на предмет ее корректировки.
С нашей точки зрения, важно еще раз всесторонне осмыслить саму концепцию данной нормы, оценить ее справедливость в стране, где множество людей находится за чертой бедности и лишены надежды на трудоустройство, а многие работающие по трудовым договорам длительное время не получают заработную плату. Минимально необходимым представляется внесение в ст. 90 Кодекса изменений, устанавливающих четкие юридические определения упомянутых выше понятий, исключающих возможность неоправданного административного усмотрения и произвола на местах. В отсутствие таких изменений весьма актуальными были бы разъяснения Верховного Суда РФ по вопросам применения ст. 90 Кодекса.
Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
Комментарий к статье 91
Статья 91 Кодекса регулирует порядок выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого помещения.
1. Граждане могут быть выселены из предоставленных им по договору социального найма жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случаях, предусмотренных в комментируемой статье. Подобные основания выселения без предоставления другого жилого помещения были предусмотрены и прежде (ст. 98 ЖК 1983 г.).
Указанные в ст. 91 Кодекса нарушения могут выражаться не только в совершении активных действий, но и в бездействии, например неисполнении обязанности, предусмотренной договором социального найма. Для того чтобы указанные действия (бездействие) повлекли санкцию в виде выселения, они должны быть виновными, т.е. совершены умышленно или по неосторожности и находиться в причинной связи с наступившими негативными последствиями (ч. 3 ст. 75 Кодекса).
Как и ранее, совершение перечисленных в ч. 1 комментируемой статьи действий само по себе не является основанием для обращения наймодателя в суд с требованием о выселении соответствующих лиц. Наймодатель, которому стало известно об указанных нарушениях условий договора социального найма, обязан принять меры, предшествующие обращению в суд. Наймодатель обязан предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.
Обращение наймодателя в суд с требованием о выселении нанимателя и членов его семьи возможно тогда, когда после предупреждения наймодателя указанные лица не устраняют нарушения, указанные в ч. 1 ст. 91 Кодекса.
2. Помимо указанных в ч. 1 комментируемой статьи оснований выселения, Кодекс в ч. 2 ст. 91 сохранил также правило о том, что без предоставления жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав. Это допускается при условии, что совместное проживание таких граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, решением суда признано невозможным (ср. со ст. 98 ЖК 1983 г.). Следует особо указать, что факт лишения родительских прав сам по себе не может влечь выселения родителей из жилого помещения, в котором проживают их дети. Для выселения необходимо, чтобы суд отдельно указал на невозможность и недопустимость проживания граждан совместно с детьми.
Раздел IV. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
Комментарий к разделу IV
Раздел IV Кодекса содержит две главы, в которых достаточно подробно определены виды и назначение специализированных жилых помещений, а также урегулированы основные отношения, связанные с предоставлением таких жилых помещений и пользованием ими. Главной концептуальной новеллой этого раздела можно считать усиление договорного начала в регулировании указанных отношений.
Глава 9. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Комментарий к главе 9
Статьи гл. 9 раздела IV Кодекса содержат новые нормы, определяющие виды и назначение специализированных жилых помещений. Напомним, что в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса, специализированный жилищный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Кодекса жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах (ст. 19 Кодекса). Поэтому жилые помещения частного жилищного фонда ни при каких обстоятельствах не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду.
Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
Комментарий к статье 92
1. Статья 92 Кодекса установила перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений). К ним относятся:
1) служебные жилые помещения, т.е. помещения, использование которых связано с трудовой деятельностью гражданина;
2) жилые помещения в общежитиях, т.е. помещения, расположенные в специальных зданиях, предназначенных для организации общежитий;
3) жилые помещения маневренного фонда, т.е. жилые помещения, предназначенные для временного отселения и проживания граждан, чьи жилые помещения ремонтируются, реконструируются, разрушены, грозят обвалом и т.д.;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, т.е. жилые помещения в домах престарелых, домах инвалидов и т.д.;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, т.е. жилые помещения, специально предназначенные для проживания граждан Российской Федерации, покинувших свое место жительства по причине военных действий, стихийных бедствий и т.д.;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, т.е. жилые помещения, специально предназначенные для проживания иностранных граждан, покинувших свое государство в связи с военными действиями, стихийными бедствиями и т.д.;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, т.е. жилые помещения, предназначенные для проживания граждан, нуждающихся в специальной защите.
Данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Целевое назначение указанных в комментируемой статье жилых помещений определяется в ст. ст. 93 - 98 Кодекса.
2. В качестве специализированных жилых помещений могут использоваться жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда. Порядок отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду устанавливается Правительством РФ. При этом основанием для включения конкретных помещений в специализированный жилищный фонд и исключения жилых помещений из указанного фонда является решение соответствующего органа, который от имени собственника управляет государственным или муниципальным жилищным фондом.
3. Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма специализированных жилых помещений, предусмотренных статьями гл. 10 Кодекса). Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений, установленным в императивных нормах ст. ст. 93 - 98 Кодекса. Поэтому названные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в таком случае будут нарушены императивные нормы закона, что влечет недействительность сделок по правилам ст. ст. 166 - 168 ГК РФ. Признание подобных сделок недействительными осуществляется судом по правилам процессуального законодательства Российской Федерации. Последствия недействительности сделок предусмотрены в ст. 167 ГК РФ.
Статья 93. Назначение служебных жилых помещений
Комментарий к статье 93
В ст. 93 Кодекса перечень работодателей, характер трудовых отношений с которыми может влечь предоставление служебного жилья, сформулирован как исчерпывающий. Поэтому другие виды коммерческих организаций, а также некоммерческие организации, имеющие в собственности или на праве аренды жилые помещения, не могут предоставлять их своим работникам по правилам гл. 9 Кодекса. В таких случаях должен заключаться договор коммерческого найма жилых помещений (см. гл. 35 ГК РФ).
Определяющее значение для предоставления служебных жилых помещений имеет характер трудовых отношений граждан с соответствующим государственным или муниципальным органом либо особенности прохождения службы. До введения в действие Кодекса основные правовые нормы о служебных жилых помещениях содержались в ст. ст. 101 - 108 ЖК 1983 г., а также в подзаконных правовых актах, многие из которых могут применяться и в настоящее время в части, не противоречащей новому Кодексу (см. ст. 4 Вводного закона).
ЖК 1983 г. предусматривал правило о том, что служебные жилые помещения предназначаются для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи него (ст. 101). Вместо этого введена отсылочная норма, по смыслу которой категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются органами, указанными в ст. 104 Кодекса.
Служебные, как и другие специализированные, жилые помещения, предоставляются не любым гражданам, а только тем, которые не обеспечены жильем в данном населенном пункте (см. ч. 2 ст. 99 Кодекса).
Кодекс не предусматривает возможность предоставления служебных жилых помещений в связи с наличием у гражданина трудовых отношений с муниципальным унитарным предприятием (основанным как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления).
Уместно напомнить, что п. 2 ст. 2 ФЗ от 14.11.2002 "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" применяет понятие "государственное предприятие" в отношении только двух видов унитарных предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения, - федеральных государственных предприятий и государственных предприятий субъектов Российской Федерации. По этой причине представляется, что трудовые отношения с унитарными предприятиями, основанными на праве оперативного управления (федеральными казенными предприятиями и казенными предприятиями субъектов Российской Федерации), не могут рассматриваться в качестве условия предоставления служебных жилых помещений работникам таких предприятий.
Право хозяйственного ведения и право оперативного управления - это вещные права, содержание которых установлено в ст. ст. 113 - 115, 294 - 300 ГК РФ и ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".
Учреждением признается некоммерческая организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемая полностью или частично этим собственником (ст. 9 ФЗ от 12.01.1996 "О некоммерческих организациях"). Правовое положение учреждений определено в ст. 120 ГК РФ и ФЗ "О некоммерческих организациях".
Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях
Комментарий к статье 94
Статья 94 Кодекса определяет назначение жилых помещений в общежитиях.
Выскажем немного "личных впечатлений". В приведенной выше статье, как и в некоторых других статьях Кодекса, есть существенные правовые недостатки, недоговоренности, не конкретизируются решения очень важных жизненных ситуаций. Некоторые свои замечания мы выскажем ниже, по ходу дальнейших комментариев.
1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан, указано в ч. 1 ст. 94 Кодекса. Подобное правило ранее также было установлено в ч. 1 ст. 109 ЖК 1983 г. Проживание в общежитиях всегда носит временный характер и связано с работой, службой или обучением граждан. Срок проживания в общежитиях зависит соответственно от срока такой работы, службы или обучения.
2. Специализированный характер жилых помещений в общежитиях требует их обособления от других объектов жилищного фонда. Поэтому, как и прежде, под общежития должны предоставляться только специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома (ч. 1 ст. 109 ЖК 1983 г.) либо части домов. Указанное правило, и мы думаем, что многие читатели согласятся с нами, ущемляет жилищные интересы граждан, постоянно проживающих в жилом доме на основании права собственности, договора социального найма и иных законных основаниях, т.к. такое соседство может создавать им неудобства при проживании. Специалисты справедливо отмечают, что недопустимо предоставлять под общежитие часть жилого дома, например одну секцию либо один этаж многоквартирного дома. Дома, предоставленные под общежития (как специально построенные, так и переоборудованные), должны иметь соответствующие их целевому назначению санитарно-гигиенические и бытовые удобства. В таких домах наряду с жилыми комнатами должны быть предусмотрены помещения для занятий, досуга, бытового обслуживания проживающих и т.п.
3. В соответствии с Кодексом жилые помещения в общежитиях должны быть укомплектованы мебелью, другими необходимыми предметами быта, необходимыми для проживания граждан. Прежнее законодательство требовало укомплектовать соответствующими предметами не только жилые, но и иные помещения в общежитиях. Имелись в виду предметы, необходимые как собственно для проживания, так и для занятий и отдыха граждан, проживающих в общежитиях (ч. 1 ст. 109 ЖК 1983 г.). Таким образом, новый Кодекс избрал более "экономный" (для обладателей вещных прав на общежития) вариант укомплектования соответствующих помещений.
В заключение хотелось бы указать еще один недостаток данной статьи, в ней мы не нашли указания (как и в прежнем законодательстве) о том, что общежития должны заселяться одинокими гражданами, а имеющим семьи должны предоставляться изолированные жилые помещения, т.е. комнаты.
Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда
Комментарий к статье 95
Жилые помещения маневренного фонда могут использоваться исключительно в соответствии с целями, которые определены в ст. 95 Кодекса. Такие помещения предназначены для временного проживания граждан, указанных в п. п. 1 - 3 данной статьи, а также иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.
Итак, согласно комментируемой статье жилые помещения из маневренного жилищного фонда могут предоставляться:
1) гражданам в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
2) гражданам (здесь имеются в виду собственники жилых помещений), утратившим жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственным жильем;
3) гражданам (имеются в виду все граждане РФ, независимо от того, являются ли они собственниками жилища или проживали на основании какого-либо договора), у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (стихийных бедствий, техногенных аварий и т.д.).
Маневренный фонд не выделен законодателем в качестве самостоятельного вида жилищного фонда; жилые помещения в домах маневренного фонда относятся к специализированному жилищному фонду (см. ст. 92 Кодекса). Поэтому помимо специальных норм Кодекса, определяющих назначение жилых помещений в домах маневренного фонда (ст. 95), к данному виду жилых помещений применяются также общие правила, относящиеся ко всем объектам специализированного жилищного фонда (ст. ст. 92, 99 - 103 Кодекса).
Статья 96. Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения
Комментарий к статье 96
Статья 96 Кодекса определяет назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения.
Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначены для проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг. Перечень лиц, которым предоставляются такие помещения, определяется законодательством.
В комментариях к данной статье необходимо сказать следующее: основные правила о социальном обслуживании населения установлены ФЗ от 10.12.1995 "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации". Социальное обслуживание представляет собой деятельность социальных служб по социальной поддержке, оказанию социально-бытовых, социально-медицинских, психолого-педагогических, социально-правовых услуг и материальной помощи, проведению социальной адаптации и реабилитации граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации.
Статья 4 указанного Федерального закона закрепила три системы социальных служб: а) государственная система социальных служб - система, состоящая как из государственных предприятий и учреждений социального обслуживания, являющихся федеральной собственностью и находящихся в ведении федеральных органов государственной власти, так и из государственных предприятий и учреждений социального обслуживания, являющихся собственностью субъектов Российской Федерации и находящихся в ведении органов государственной власти субъектов Федерации; б) муниципальная система социальных служб - муниципальные предприятия и учреждения социального обслуживания, находящиеся в ведении органов местного самоуправления; в) частная система - предприятия и учреждения иных форм собственности и граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью по социальному обслуживанию населения без образования юридического лица.
Действуют, например, такие виды учреждений социального обслуживания, как комплексные центры социального обслуживания населения; территориальные центры социальной помощи семье и детям; центры социального обслуживания; социальные приюты для детей и подростков; дома ночного пребывания; специальные дома для одиноких престарелых; стационарные учреждения социального обслуживания (дома-интернаты для престарелых и инвалидов, психоневрологические интернаты, детские дома-интернаты для умственно отсталых детей, дома-интернаты для детей с физическими недостатками) и иные учреждения, предоставляющие социальные услуги.
Подобного рода учреждения действуют в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации и правилами, установленными главным образом в ведомственных нормативных правовых актах. Среди указанных правовых актов можно назвать, в частности, Приказ Минсоцзащиты РФ от 11.10.1993 N 180 "Об организации домов-интернатов (отделений) милосердия для престарелых и инвалидов"; Методические рекомендации по организации деятельности государственных и муниципальных учреждений социального обслуживания "Дом-интернат малой вместимости для граждан пожилого возраста и инвалидов", утвержденные Постановлением Минтруда РФ от 12.05.2003 N 25; Методические рекомендации по организации деятельности государственного (муниципального) учреждения "Дом-интернат для умственно отсталых детей", утвержденные Постановлением Минтруда РФ от 08.08.2002 N 54; Положение о детском доме-интернате для детей с физическими недостатками Министерства социального обеспечения РСФСР, утвержденное Приказом Минсоцобеспечения РСФСР от 05.11.1980 N 122; Положение о психоневрологическом интернате Министерства социального обеспечения РСФСР, утвержденное Приказом Минсоцобеспечения РСФСР от 27.12.1978 N 145.
Статья 97. Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами
Комментарий к статье 97
Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами.
Жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, по смыслу ст. 92 Кодекса, являются самостоятельными видами жилых помещений специализированного жилищного фонда. При этом целевое назначение этих двух видов жилых помещений единообразно определено в одной статье. Такие жилые помещения, как следует из названий указанных фондов, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами.
В Российской Федерации вынужденным переселенцем признается гражданин Российской Федерации, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении него или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка.
Беженцем признается лицо, которое не является гражданином Российской Федерации и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться ее защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений.
Основные правовые отношения, в которых участвуют вынужденные переселенцы и беженцы, регулируются соответственно Законом РФ от 19.02.1993 "О вынужденных переселенцах" в редакции ФЗ от 20.12.1995 и ФЗ от 19.02.1993 "О беженцах" в редакции ФЗ от 28.06.1997, а также подзаконными нормативными правовыми актами.
Статья 98. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
Комментарий к статье 98
Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, нуждающихся в специализированной социальной защите без оказания медицинских и социально-бытовых услуг. Категории таких граждан устанавливаются федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.
Например, действует Положение о порядке предоставления жилых помещений и дополнительных гарантиях жилищных прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в городе Москве, которое определяет, в частности, основания и порядок предоставления жилого помещения детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, по окончании их пребывания на государственной или семейной форме воспитания, а также требования к жилым помещениям и условия их предоставления детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.
В соответствии с указанным Положением детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, жилые помещения предоставляются в виде отдельной квартиры по социальным нормам с учетом состояния здоровья, семейного положения этих лиц и других заслуживающих внимания обстоятельств, в т.ч. оснований, дающих право на дополнительную площадь по состоянию здоровья. Жилое помещение за выездом граждан должно предоставляться после проведения в нем ремонтных работ, замены неисправных кухонных плит и сантехнического оборудования и быть пригодным для заселения и проживания. Жилые помещения детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, предоставляются по договору безвозмездного пользования, заключенному ГУП "Моссоцгарантия" с выпускником сроком на 5 лет.
Распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 17.03.2003 N 61 "О предоставлении отдельным категориям граждан специально оборудованных жилых помещений" были утверждены Положение "О порядке предоставления специально оборудованных жилых помещений гражданам с нарушением опорно-двигательного аппарата, пользующимся креслами-колясками" (приложение 1) и Примерный договор безвозмездного пользования жилым помещением (приложение 2).
Данным Положением предусмотрено, что инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, а также проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания инвалиды и дети-инвалиды с нарушением опорно-двигательного аппарата, пользующиеся креслами-колясками (далее - инвалиды), принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями, в т.ч. специально оборудованными, с учетом льгот, предусмотренных законодательством Российской Федерации и правовыми актами города Москвы. Жилые помещения, предоставляемые инвалидам в соответствии с индивидуальной программой реабилитации инвалида, могут оборудоваться специальными средствами и приспособлениями. Специально оборудованные жилые помещения входят в состав жилищного фонда специализированного использования города Москвы.
Инвалидам, изъявившим желание получить специально оборудованное жилое помещение по договору безвозмездного пользования, жилые помещения предоставляются в виде отдельной квартиры по нормам предоставления в жилищном фонде специализированного использования с учетом состояния здоровья, семейного положения этих лиц и других заслуживающих внимания обстоятельств, в т.ч. оснований, дающих право на дополнительную площадь по состоянию здоровья.
Решение органа исполнительной власти города Москвы о предоставлении инвалидам специально оборудованных жилых помещений по договору безвозмездного пользования выносится на основании: заключения врачебной комиссии; индивидуальной программы реабилитации инвалида; личного заявления инвалида; документов, подтверждающих право на льготное предоставление жилья.
Инвалиды и члены их семей при предоставлении им специально оборудованного жилого помещения по договору безвозмездного пользования не снимаются с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. На основании выписки из решения органа исполнительной власти города Москвы Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе заключает с инвалидом договор безвозмездного пользования на срок, не превышающий 5 лет.
Глава 10. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМИ
Комментарий к главе 10
Глава 10 раздела IV Кодекса впервые вводит на федеральном уровне комплексное правовое регулирование режима предоставления специализированных жилых помещений и пользования ими. Основания предоставления указанных помещений (ст. 99), правила о договоре найма специализированного жилого помещения (ст. 100), его расторжении (ст. 101) и прекращении (ст. 102), о выселении граждан из специализированных жилых помещений (ст. 103) являются едиными для всех жилых помещений специализированного жилищного фонда независимо от их вида и целевого назначения. При этом особенности предоставления служебных жилых помещений (ст. 104), жилых помещений в общежитиях (ст. 105), домах маневренного фонда (ст. 106), системы социального обслуживания (ст. 107), а также предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев (ст. 108) и жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 109) установлены в специальных нормах.
Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений
Комментарий к статье 99
1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи, юридическими основаниями предоставления всех видов специализированных жилых помещений (по договорам найма или безвозмездного пользования) являются решения собственников таких помещений или их представителей. Представителями собственников в отношении специализированных жилых помещений выступают уполномоченные органы государственной власти либо местного самоуправления. Указанные органы также могут уполномочить отдельных лиц на решение вопросов о предоставлении специализированных жилых помещений. Принятие указанных решений и их надлежащее оформление по установленным правилам должно предшествовать заключению соответствующего договора найма, по которому предоставляется специализированное жилое помещение (ст. 100 Кодекса).
По договорам найма соответствующих специализированных жилых помещений, как правило, предоставляются все виды жилых помещений специализированного жилищного фонда. Исключение из этого правила составляют жилые помещения, предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются бесплатно - по договорам безвозмездного пользования (см. ст. ст. 98, 109 Кодекса).
От имени наймодателя по договорам найма специализированных жилых помещений выступают уполномоченные органы или лица.
Напомним, что безвозмездное пользование имуществом регулируется ст. ст. 689 - 701 гл. 36 ГК РФ. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ). Помимо указанных выше статей ГК РФ, к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила об аренде, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абзацем первым п. 2 ст. 610, п. п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ (о договорах безвозмездного пользования, заключаемых при предоставлении специализированных жилых помещений гражданам, нуждающимся в специальной социальной защите, см. также ст. 98 Кодекса).
2. Для всех видов специализированных жилых помещений предусмотрено, что они предоставляются по установленным Кодексом основаниям не любым гражданам, а только тем из них, у которых нет в собственности, пользовании и владении других жилых помещений в соответствующем населенном пункте (ст. 99 Кодекса).
Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения
Комментарий к статье 100
Статья 100 Кодекса определяет понятие и существенные условия договора найма специализированного жилого помещения.
1. В ч. 1 комментируемой статьи установлено определение договора найма специализированного жилого помещения, которое является универсальным для всех видов такого договора, предусмотренных разделом IV Кодекса.
2. Юридическим основанием для заключения любого договора найма специализированного жилого помещения является административный акт - решение о предоставлении гражданину соответствующего жилого помещения, принятое собственником такого помещения с учетом положений ч. 1 ст. 100 Кодекса.
При предоставлении некоторых специализированных жилых помещений применяются специальные правила о норме предоставления жилой площади. Для случаев предоставления специализированных жилых помещений в общежитиях и домах маневренного фонда установлена специальная норма предоставления - не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (см. ст. ст. 105, 106 Кодекса). Для служебных жилых помещений сохранен особый норматив предоставления - такие помещения всегда предоставляются в виде отдельной квартиры (см. ст. 104 Кодекса). Порядок и условия предоставления остальных видов специализированных жилых помещений определяются специальным законодательством (см. ст. ст. 107 - 109 Кодекса).
3. Содержание договоров найма специализированных жилых помещений определяется с учетом положений ч. 3 ст. 100 Кодекса. В таких договорах обязательно определяются предмет договора, права и обязанности сторон. Предмет такого договора найма - конкретное специализированное помещение. Следовательно, в договоре должны быть указаны его индивидуальные признаки, такие как: адрес, конкретное назначение, площадь и т.д. В качестве примерных образцов указанных договоров можно использовать типовые договоры найма специализированных жилых помещений, которые должны быть утверждены Правительством РФ (см. ч. 8 комментируемой статьи).
Обратим внимание, что Кодекс не содержит положений об изменении договора найма специализированного жилого помещения. Однако это не означает, что такой договор не может быть изменен. В ст. ст. 450 - 453 ГК РФ установлены общие правила об изменении любых гражданско-правовых договоров, которые могут быть применены и к любому договору найма специализированного жилого помещения.
4. Для всех видов договора найма специализированного жилого помещения установлено ограничение прав нанимателей: наниматель не вправе произвести обмен предоставленного ему специализированного жилого помещения (в т.ч. на другое специализированное жилое помещение), сдать его в поднаем. Естественно, что такие жилые помещения не могут быть также переданы нанимателем другому лицу по договорам аренды, доверительного управления и т.п., поскольку соответствующие правомочия могут принадлежать только собственнику.
5. Согласно ч. 5 комментируемой статьи наниматель и члены его семьи при пользовании специализированными жилыми помещениями (за исключением служебных помещений) должны руководствоваться ст. 65, ч. ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 Кодекса.
Наниматели и члены их семей при пользовании служебными помещениями должны руководствоваться ч. ч. 2 - 4 ст. 31, ст. 65 и ч. ч. 3 и 4 ст. 67 Кодекса.
6. Как и в договоре социального найма, в договорах найма любых специализированных жилых помещений должны быть указаны члены семьи соответствующих нанимателей. В комментируемой норме не установлено, какие лица относятся к членам семьи нанимателя жилого помещения в специализированном жилищном фонде. Представляется, что в таком случае необходимо по аналогии закона (ст. 7 Кодекса) применять правило ч. 1 ст. 69, согласно которому к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.
7. Все виды договора найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде могут быть заключены только в письменной форме. Такие договоры заключаются в простой письменной форме, нотариальная форма в указанных случаях не требуется (см. также ст. 161 ГК РФ). В случае несоблюдения простой письменной формы сделки применяются последствия, предусмотренные ст. 162 ГК РФ (ч. 1 ст. 63 Кодекса).
8. Указанные в ч. 8 комментируемой статьи типовые договоры должны быть утверждены Правительством РФ.
Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения
Комментарий к статье 101
Статья 101 Кодекса устанавливает основания и порядок расторжения договоров найма специализированных жилых помещений.
Кодекс различает расторжение (ст. 101) и прекращение (ст. 102) договора найма специализированного жилого помещения. Логически это не вполне корректно, поскольку расторжение договора обязательно влечет его прекращение.
Поэтому расторжение договора найма было бы правильнее рассматривать как одно из оснований прекращения такого договора.
1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи, расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно по соглашению сторон, т.е. по взаимному согласию наймодателя и нанимателя. Это означает, что наниматель и наймодатель по данному договору, придя к соглашению, вправе расторгнуть его в любое время. Причины расторжения законодателем не конкретизированы, в этой связи они могут быть любыми.
2. В части 2 ст. 101 Кодекса законодатель предоставил право нанимателю жилого помещения расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения в одностороннем порядке. Такое расторжение допускается в любое время и независимо от причин, которыми руководствуется наниматель.
3. По одностороннему требованию наймодателя договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут исключительно по решению суда. Основанием для обращения наймодателя в суд является неисполнение нанимателем и членами его семьи обязательств по договору найма специализированных жилых помещений. Кроме того, наймодатель вправе обратиться в суд по основаниям, предусмотренным для расторжения договора социального найма в ст. 83 Кодекса.
Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
Комментарий к статье 102
Юридические основания для прекращения договора найма специализированного жилого помещения предусмотрены в ст. 102 Кодекса.
1. В части 1 комментируемой статьи законодатель установил, что прекращение договора найма специализированного жилого помещения происходит, прежде всего, в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, являвшегося предметом договора, т.е. в том случае, если жилое помещение перестает существовать как материальный объект. И по иным основаниям, предусмотренным Кодексом. Следует полагать, что речь идет, прежде всего, об основаниях прекращения договора социального найма, указанных в ст. 83 Кодекса.
Кроме того, такими иными основаниями могут быть, например, прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы - для прекращения договора найма служебного жилого помещения (ст. 104); прекращение трудовых отношений, учебы или увольнение со службы - для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ст. 105); истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, - для прекращения указанного договора (ст. 106).
Следует полагать, что такой юридический факт, как смерть одиноко проживающего нанимателя, также является основанием прекращения договора найма специализированного жилого помещения.
2. Согласно ч. 2 ст. 102 Кодекса переход права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях влечет за собой прекращение найма жилых помещений, за исключением тех случаев, когда новый собственник либо обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления является стороной трудового договора, заключенного с нанимателем.
Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений
Комментарий к статье 103
Комментируемая статья регулирует выселение из специализированных жилых помещений. Нормы данной статьи имеют общее значение для всех случаев выселения из указанных помещений, независимо от их вида.
1. Согласно ч. 1 ст. 103 Кодекса, расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений влечет возникновение у нанимателей и членов их семей юридической обязанности освободить занимаемые ими помещения в добровольном порядке.
Как и прежнее жилищное законодательство, Кодекс предусматривает возможность выселения граждан из специализированных жилых помещений: а) без предоставления другого жилого помещения; б) с предоставлением другого жилого помещения (ср., например, со ст. ст. 107, 108 ЖК 1983 г.). Поэтому если бывшие наниматели отказываются добровольно освободить жилое помещение, предоставленное по договору найма, который расторгнут или прекращен по иным основаниям, то у наймодателя возникает правовое основание для обращения в суд с иском о выселении соответствующего гражданина и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения. Если нанимателями являются граждане, перечисленные в ч. 2 ст. 103 Кодекса, то наймодатель также вправе требовать их выселения в судебном порядке, но с обязательным предоставлением другого жилого помещения.
2. По новому Кодексу только с предоставлением другого жилого помещения в черте данного населенного пункта из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях могут быть выселены категории граждан, указанные в п. п. 1 - 4 ч. 2 комментируемой статьи. При этом указанным категориям граждан в случае выселения предоставляется другое жилое помещение только в случае, если они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Перечень категорий граждан, которым предоставляется другое жилое помещение при выселении из служебных жилых помещений и общежитий, в Кодексе существенно сокращен по сравнению с ЖК 1983 г. В него не включены такие, например, категории граждан, как участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии; лица, проработавшие в организации-наймодателе более 10 лет; одинокие лица с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми и другие, которые прежде не могли быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения.
Для сравнения можно также напомнить, что в соответствии со ст. 110 ЖК 1983 г. без предоставления другого жилого помещения из общежитий могли быть выселены только прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них. При этом прочие работники организации, предоставившей общежитие, могли быть выселены без предоставления другого жилого помещения только в трех случаях увольнения с работы: по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины и совершение преступления.
Таким образом, Кодекс существенно расширил круг лиц, которые могут быть выселены из общежитий и служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения. Однако здесь следует иметь в виду положения ст. 13 Вводного закона: граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Кодекса, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 Кодекса на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Кодекса.
3. Обратим внимание, что гражданам, выселяемым из специализированных жилых помещений в соответствии со ст. 103 Кодекса, должно быть предоставлено жилое помещение, которое может и не быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (о содержании понятия "благоустроенное жилое помещение" см. ст. 89 Кодекса). Указанные в ч. 2 комментируемой статьи граждане при соблюдении указанных выше условий выселяются в другие жилые помещения в черте того же населенного пункта, в котором было расположено специализированное жилое помещение, или в котором они проживали ранее.
4. Законодатель в ч. 4 комментируемой статьи установил, что при смене собственника служебного жилого помещения и помещения общежития, а также при передаче права хозяйственного ведения или оперативного управления в отношении таких помещений другим лицам граждане, занимающие эти помещения, выселяются с предоставлением других жилых помещений. Причем такие помещения предоставляются за счет средств предыдущего собственника либо лица, осуществлявшего хозяйственное ведение или оперативное управление таким помещением.
Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений
Комментарий к статье 104
Предоставление служебных жилых помещений осуществляется по правилам ст. 104 Кодекса.
1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи служебные жилые помещения могут предоставляться исключительно в виде отдельной квартиры. Как мы уже отметили, сохранено действовавшее ранее правило о том, что под служебные жилые помещения выделяются отдельные квартиры. Однако в отличие от прежнего законодательства Кодекс сформулировал данное положение в императивной норме (ст. 101 ЖК 1983 г. предполагала возможность исключений из данного правила). Служебными могут быть признаны все квартиры многоквартирного дома, что ограничивает возможность нахождения в одном доме (одной квартире) жилых помещений, подчиненных общему и специальному режимам пользования. На практике под служебное жилье выделяются свободные жилые помещения, расположенные, как правило, на первом этаже.
Основанием для предоставления лицу служебного жилого помещения и заключения с ним договора найма служебного жилого помещения является решение соответствующего работодателя, указанного в ст. 99 Кодекса. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал такое решение только в качестве основания выдачи ордера на служебное жилое помещение, а не в качестве основания заключения договора (ст. ст. 105, 106). Как уже отмечалось, Кодекс вообще не упоминает о таком административном акте, как ордер на жилое помещение, и усиливает роль договоров в регулировании жилищных отношений.
Как и любое другое жилое помещение, предоставляемое гражданину служебное жилое помещение должно быть предназначенным для проживания и отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
2. Служебные жилые помещения предоставляются не любым гражданам, состоящим в трудовых отношениях с работодателями, указанными в ст. 99 Кодекса, и не обеспеченным жильем в том населенном пункте, где находится их место работы. Как и прежде, право на служебное жилое помещение принадлежит только определенным в законодательстве категориям граждан.
Определять такие категории граждан, которые вправе получать служебные жилые помещения, согласно ч. 2 ст. 104 Кодекса, управомочены органы, представляющие интересы собственников соответственно жилищного фонда Российской Федерации, жилищного фонда субъекта Федерации, муниципального жилищного фонда. Например, Постановлением Правительства РФ от 23.11.2001 N 811 был утвержден Порядок предоставления служебных жилых помещений гражданам, занятым на работах с химическим оружием. Типовое положение о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам Федеральной службы безопасности, таможенным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации, утверждено Постановлением Правительства РФ от 17.12.2002 N 897.
3. Договор найма служебного жилого помещения регламентирован общими и специальными нормами Кодекса (ст. ст. 100 - 102, ч. 3 ст. 104) значительно подробнее, чем это было в ЖК 1983 г., где такому договору посвящалась только одна статья, имевшая в основном отсылочный характер.
Наймодателями по указанному договору могут быть только государственные и муниципальные органы, действующие от имени собственников жилых помещений, или уполномоченные ими лица, перечисленные в ч. 1 ст. 100 Кодекса. Служебным жильем признаются только жилые помещения, предоставленные по решению органов государственной власти или местного самоуправления в связи с указаниями ст. 93 Кодекса. Жилое помещение, предоставленное частным юридическим лицом своему работнику, не признается служебным. Предоставление такого помещения производится на основании договора коммерческого найма жилого помещения либо на основании договора безвозмездного пользования жилым помещением. К пользованию такими помещениями применяются соответствующие правила.
Нанимателями по договору найма служебного жилого помещения могут быть граждане (физические лица). Необходимо обратить внимание на то, что в отличие от договора социального найма в договоре найма служебного жилого помещения нанимателями могут быть не только граждане Российской Федерации, но также иностранные граждане и лица без гражданства (см. ч. 5 ст. 49 Кодекса).
Срок действия договора найма служебного жилого помещения определяется продолжительностью трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на выборной должности.
Права и обязанности сторон договора найма служебного жилого помещения совпадают с правами и обязанностями наймодателя и нанимателя по договору социального найма, предусмотренными в ст. 65, ч. ч. 3 и 4 ст. 67 Кодекса. Права, обязанности и ответственность членов семьи лица, которому предоставлено служебное жилое помещение, совпадают с правами и обязанностями граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении, указанными в ч. ч. 2 - 4 ст. 31 Кодекса (см. ч. 5 ст. 100 Кодекса).
Прекращение договора найма служебного жилого помещения регулируют общие правила ст. ст. 101, 102 и специальная норма ч. 3 ст. 104 Кодекса.
Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях
Комментарий к статье 105
Предоставление жилых помещений в общежитиях подчиняется правилам ст. 105 Кодекса.
1. В ч. 1 ст. 105 Кодекса законодатель установил норму предоставления жилых помещений в общежитиях. Такие помещения предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
Комментируемая статья определяет также юридические основания предоставления жилого помещения в общежитиях и заключения соответствующего договора найма, каким и является решение, указанное в ст. 99 Кодекса, принятое субъектом, за которым общежитие закреплено на соответствующем вещном праве.
Сделки от имени унитарного предприятия в соответствии со ст. 21 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" совершает его руководитель, который является единоличным исполнительным органом такого предприятия. Поэтому решение унитарного предприятия о предоставлении конкретному работнику жилого помещения в общежитии оформляется приказом руководителя предприятия.
Сделки от имени учреждения совершает его исполнительный орган, который, согласно ст. 30 ФЗ "О некоммерческих организациях", может быть коллегиальным и (или) единоличным. Он осуществляет текущее руководство деятельностью некоммерческой организации и подотчетен ее высшему органу управления. Как и другие виды некоммерческих организаций, учреждения действуют в соответствии с ГК РФ, ФЗ "О некоммерческих организациях", другими законами, подзаконными правовыми актами и своими учредительными документами.
Жилые помещения в общежитиях часто предоставляются образовательными учреждениями, родовая специфика управления которыми определяется Законом РФ от 10.07.1992 "Об образовании" в редакции ФЗ от 13.01.1996, а видовая - в соответствии с типовыми положениями о соответствующих видах образовательных учреждений. Так, в последние годы Постановлениями Правительства РФ были утверждены Типовые положения: об образовательном учреждении высшего профессионального образования (высшем учебном заведении) Российской Федерации; об образовательном учреждении дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов; об образовательном учреждении среднего профессионального образования (среднем специальном учебном заведении); об общеобразовательном учреждении; о военном образовательном учреждении высшего профессионального образования и ряд других. Кроме того, имеется индивидуальная специфика управления конкретными образовательными учреждениями, определяемая их учредительными документами. Поэтому решение учреждения о предоставлении учащемуся жилого помещения в общежитии оформляется приказом или другим локальным актом исполнительного органа соответствующего учреждения.
Наймодателем по договору найма жилого помещения в общежитии может быть только собственник общежития, от имени которого выступает субъект, указанный в ч. 1 ст. 100 Кодекса.
Нанимателем по указанному договору может быть гражданин, не обеспеченный жильем в населенном пункте, в котором он работает, проходит службу или учится. Поскольку для данного случая не предусмотрены специальные нормы о нанимателях, следует исходить из общего правила Кодекса об участниках жилищных отношений (ст. 4). Поэтому в рассматриваемом договоре нанимателем может быть любое физическое лицо - гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства. Это отличает договор найма жилого помещения в общежитии от договора социального найма, в котором нанимателем может быть только российский гражданин (см. ст. 49 Кодекса).
Пользование жилыми помещениями в общежитиях осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 65, ч. ч. 3 и 4 ст. 67, ст. 69 Кодекса. Эти статьи определяют права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору социального найма, а также права и обязанности членов семьи нанимателя (см. указанные статьи Кодекса).
В соответствии со ст. 7 Вводного закона к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Кодекса о договоре социального найма.
2. Срок договора найма жилого помещения в общежитии может быть установлен только в отсылочном условии договора, в котором можно предусмотреть, что действие договора прекращается в связи с прекращением трудовых либо служебных отношений с наймодателем или обучения студента. Конкретная дата прекращения договора будет определяться моментом прекращения соответствующих отношений, служивших условием предоставления жилого помещения в общежитии.
Так, прекращение трудового договора по любому основанию, предусмотренному ТК РФ или иными федеральными законами, происходит после увольнения работника. Поскольку согласно ч. 3 ст. 77 ТК РФ днем увольнения считается последний день работы, прекращение трудового договора происходит в момент окончания последнего рабочего дня (смены) соответствующего работника. В приказе (распоряжении) о прекращении действия трудового договора в качестве даты увольнения указывается последний день работы. Соответствующая запись делается в трудовой книжке работника, которая наряду с приказом (распоряжением) об увольнении может иметь доказательственное значение, например, в случае предъявления иска о выселении из общежития.
При заключении договоров найма жилых помещений в общежитиях на практике целесообразно руководствоваться соответствующим типовым договором, который должен быть утвержден Правительством РФ. Определенным правовым ориентиром может служить также Примерное положение об общежитиях, которое было утверждено Постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 N 328 и применяется в редакции Постановления Правительства РФ от 23.07.1993 N 726. Действует также Типовое положение о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации, утвержденное Постановлением Госкомвуза РФ от 31.05.1995 N 4.
Муниципальные образования как собственники общежитий также регулируют указанные отношения. Например, Положение о муниципальных общежитиях муниципального образования "Город Электрогорск" Московской области было утверждено решением Совета депутатов указанного муниципального образования от 31.10.2003 N 148/44.
В соответствии со ст. 4 Вводного закона указанные правовые акты могут применяться в части, не противоречащей новому Кодексу.
Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда
Комментарий к статье 106
Статья 106 Кодекса определяет основания и порядок предоставления жилых помещений из маневренного жилищного фонда.
1. Для предоставления помещений в маневренном жилищном фонде применяется норма жилой площади на одного человека, аналогичная норме для предоставления общежитий, - не менее шести метров жилой площади на одного человека.
2. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются по правилам ст. 106 Кодекса в предусмотренных законом случаях во временное пользование по договору найма жилого помещения маневренного фонда. Такой договор заключается в простой письменной форме на основании решения о предоставлении соответствующего жилого помещения.
Нанимателями по указанному договору могут быть граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства. Исключение составляют случаи, когда прежним жилым помещением, взамен которого предоставляется жилье из маневренного фонда, гражданин пользовался на основании договора социального найма. В таких случаях нанимателем по договору найма жилого помещения в домах маневренного фонда будет российский гражданин.
Срок договора в каждом конкретном случае зависит от цели предоставления жилого помещения в доме маневренного фонда и определяется в соответствии с правилами, установленными в п. п. 1 - 4 ч. 2 ст. 106 Кодекса. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, которым жилое помещение в маневренном фонде предоставляется для временного проживания в связи с капитальным ремонтом дома, в котором они проживали по договору социального найма);
до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, утратившими таким образом жилые помещения, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными);
до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном Кодексом, иными федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений из государственного или муниципального жилищных фондов в случаях и порядке, предусмотренных Кодексом;
установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, которым жилое помещение в маневренном фонде предоставляется для временного проживания в случаях, прямо не указанных в ст. 95 Кодекса, но предусмотренных иными законодательными актами).
3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи истечение периода, т.е. прекращение указанных выше в статье обстоятельств, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, указанный договор прекращает свое действие, а граждане выселяются из жилых помещений маневренного фонда.
Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения
Комментарий к статье 107
Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользования такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.
Согласно комментируемой статье, жилые помещения, предназначенные для социального обслуживания граждан, предоставляются по основаниям и в порядке, который устанавливается законодательством о социальном обеспечении.
Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания ст. 107 Кодекса не регламентирует, но содержит отсылочную норму, согласно которой указанные отношения регулируются специальным федеральным и региональным законодательством. При этом режим предоставления этого вида жилых помещений подчиняется общим правилам Кодекса, посвященным специализированному жилищному фонду, а также определяющим назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания.
Следует полагать, что содержание условий договора найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания в значительной степени зависит от того, каким образом конкретный орган социальной защиты определит порядок и условия предоставления соответствующих жилых помещений и пользования ими, в том числе порядок и размер оплаты жилого помещения и коммунальных услуг.
Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами
Комментарий к статье 108
Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами.
Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, сам Кодекс не регламентирует, но устанавливает отсылочную норму, согласно которой указанные отношения регулируются федеральными законами.
Порядок предоставления жилых помещений беженцам и вынужденным переселенцам регулируется законодательством о статусе беженцев и вынужденных переселенцев.
В настоящее время жилищные отношения с участием вынужденных переселенцев и беженцев регламентированы подзаконными правовыми актами. Так, Постановлением Правительства РФ от 08.11.2000 N 845 было утверждено Положение о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации. Оно определяет порядок формирования и использования фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев, в частности порядок предоставления жилых помещений из указанного фонда, порядок заключения и расторжения договора найма, права и обязанности лиц, которым предоставлены соответствующие жилые помещения. Действуют также Типовое положение о центре временного размещения вынужденных переселенцев; Порядок ведения территориальными органами Министерства по делам федерации, национальной и миграционной политики Российской Федерации сводных списков вынужденных переселенцев, состоящих в органах местного самоуправления на учете и нуждающихся в улучшении жилищных условий (в постоянном жилье), и предоставления им указанного жилья; Порядок учета вынужденных переселенцев, нуждающихся в жилых помещениях из фонда жилья для временного поселения, предоставления им указанного жилья.
Соответствующие жилищные отношения, в которых участвуют беженцы, урегулированы в Постановлении Правительства РФ от 09.04.2001 N 275 "О фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании". Порядок учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в жилых помещениях из фонда жилья для временного поселения, и предоставления им указанного жилья утвержден Приказом Министерства по делам федерации, национальной и миграционной политики РФ от 05.10.2001 N 83.
Изданные до введения в действие Кодекса подзаконные правовые акты, регулирующие отношения, которые, согласно Кодексу, могут регламентироваться только федеральными законами, продолжают применяться в части, не противоречащей Кодексу, впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов (см. Вводный закон).
Статья 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
Комментарий к статье 109
Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.
В статье 109 Кодекса говорится о юридических основаниях предоставления жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Жилые помещения для специальной социальной защиты отдельных категорий граждан предоставляются не по договору найма специализированного жилого помещения, а по договору безвозмездного пользования (см. ч. 1 ст. 99 Кодекса).
Порядок и условия предоставления жилых помещений гражданам, нуждающимся в специальной социальной защите без предоставления медицинских и социально-бытовых услуг, Кодексом не установлены, поскольку специфика данных отношений в значительной степени определяется особенностями конкретной категории граждан, которым в таких случаях предоставляются жилые помещения в соответствии с федеральным и региональным законодательством (см. ст. 98 Кодекса).
Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ
Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ
И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ
Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Комментарий к статье 110
1. Определение, данное настоящей статьей жилищному или жилищно-строительному кооперативу, исходит из определения, данного ГК РФ потребительским кооперативам. Да и сам ЖК РФ в части 4 настоящей статьи называет жилищные и жилищно-строительные кооперативы потребительскими.
В соответствии с ГК РФ (ст. 116), потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
В жилищном и жилищно-строительном кооперативах граждане и (или) юридические лица объединяются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Таким образом, на жилищные и жилищно-строительные кооперативы, являющиеся потребительскими, распространяются нормативные правовые акты, посвященные потребительским кооперативам в части, не противоречащей настоящему Кодексу.
Настоящий Кодекс четко не определяет, чем жилищный кооператив отличается от жилищно-строительного. Исходя из названия, а также из содержания ч. ч. 2 и 3 настоящей статьи можно сделать вывод, что различие жилищного и жилищно-строительного кооперативов состоит в том, что жилищный кооператив создается уже при наличии многоквартирного дома, жилищно-строительный кооператив - когда дом существует в проекте или как объект незавершенного строительства.
2. Имущество кооперативов складывается из паевых взносов членов, размер, состав и порядок внесения которых определяются в уставе жилищного кооператива. В соответствии с положениями ЖК РФ, члены жилищного и жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Таким образом, потребности членов кооператива удовлетворяются посредством объединения ими имущественных паевых взносов.
3. Члены жилищно-строительного кооператива помимо реконструкции и последующего содержания дома своими паевыми взносами участвуют в строительстве многоквартирного дома. При этом закон не требует личного трудового вклада членов жилищно-строительного кооператива в общее дело, ограничивая участие его членов лишь вложением средств.
4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами - некоммерческими организациями.
Осуществлять предпринимательскую деятельность некоммерческая организация может лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана, то есть основной целью такой организации не может служить извлечение прибыли и распределение получаемой прибыли между ее членами.
Специальная правоспособность потребительского кооператива в значительной степени отличает его от иных форм некоммерческих организаций. В отличие от всех некоммерческих организаций жилищные и жилищно-строительные кооперативы создаются и осуществляют деятельность для удовлетворения потребностей граждан в жилье, тогда как другие некоммерческие организации имеют в качестве основных нематериальные цели, направленные на достижение общественных благ. Поэтому жилищные и жилищно-строительные кооперативы вправе не только осуществлять предпринимательскую деятельность, но и распределять полученные от нее доходы между их членами.
К примеру, в соответствии с частью 2 статьи 128 Кодекса, жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдавать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов. И хотя в настоящем Кодексе отсутствуют положения о порядке распределения полученных доходов, кооператив вправе урегулировать данный вопрос в своем уставе.
5. В качестве примера специализированного потребительского кооператива, создаваемого в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, можно привести жилищные накопительные кооперативы, порядок создания и деятельности которых, а также правовое положение их членов определены Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Жилищный накопительный кооператив является потребительским кооперативом, созданным как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения ими паевых взносов. Предмет деятельности жилищных накопительных кооперативов - привлечение и использование денежных средств граждан на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам таких кооперативов.
Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы
Комментарий к статье 111
1. Членами жилищного кооператива могут быть граждане, достигшие 16 лет (пункт 2 статьи 26 ГК РФ также допускает участие несовершеннолетних граждан, достигших 16 лет, в кооперативах в соответствии с законами о кооперативах); юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации), в том числе унитарные предприятия и учреждения (с учетом положений ст. ст. 295, 297, 298 ГК РФ).
2. Часть 2 настоящей статьи закрепляет преимущественное право граждан, которым предоставлены жилые помещения по договорам социального найма, вступить в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти или органов местного самоуправления. С учетом того, что публичные собственники (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования) обладают организационной и имущественной обособленностью и независимостью, представляется, что данное преимущественное право будет действовать лишь в том случае, когда собственник жилого помещения, которое предоставлено по договору социального найма, и собственник, от имени которого выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, содействующий организации жилищного кооператива, будут совпадать в одном лице. Если же, например, помещение, предоставленное гражданину по договору социального найма, принадлежит одному субъекту Федерации, а жилищный кооператив организуется при содействии органа государственной власти другого субъекта Федерации или органа местного самоуправления, то в данном случае гражданин-наниматель по договору социального найма никаких преимущественных прав на вступление в подобный кооператив иметь не должен.
Статья 112. Организация жилищного кооператива
Комментарий к статье 112
1. ЖК РФ устанавливает минимальное и максимальное число учредителей, необходимые для образования жилищного кооператива. При этом максимальное число возможных учредителей кооператива прямо зависит от числа помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (1 помещение - 1 учредитель или 2 (или больше) помещений - 1 учредитель, если один член кооператива обладает правами на несколько жилых помещений), но не может быть менее пяти членов.
2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
Граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста, и (или) юридические лица, изъявившие желание объединить свои средства для удовлетворения своих потребностей в жилье, собираются вместе и решают организовать жилищный кооператив.
3. Лица, желающие организовать жилищный кооператив, имеют право участвовать в управлении делами кооператива, тем самым они реализуют свои интересы в предпринимательской деятельности. Право членов жилищного кооператива на участие в управлении делами этого кооператива состоит из нескольких правомочий, одним из которых является право участвовать в собраниях учредителей кооператива.
4. Часть 4 настоящей статьи устанавливает кворум принятия решения об организации жилищного кооператива и утверждения устава такого кооператива. При этом решение считается принятым, а устав, соответственно, утвержденным при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив.
5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
Устанавливается взаимозависимость между голосованием лиц, желающих участвовать в жилищном кооперативе, и итогами голосования. Часть 4 настоящей статьи определяет, что решение об организации кооператива считается принятым, если за него проголосовали лица, желающие вступить в этот кооператив. Из этого следует, что лица, проголосовавшие против такого решения, не могут быть учредителями данного кооператива, что вполне естественно.
Жилищный кооператив подлежит государственной регистрации (смотрите комментарий к статье 114 настоящего Кодекса).
6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива об организации этого кооператива оформляется письменно протоколом.
В указанном протоколе можно отразить:
- факт учреждения жилищного кооператива с определенным наименованием и местом нахождения;
- факт утверждения устава жилищного кооператива;
- предмет и цели деятельности жилищного кооператива;
- принципы образования органов управления жилищного кооператива, на основе которых подготовлены соответствующие разделы устава (смотрите комментарий к статье 115 настоящего Кодекса);
- размер паевых взносов, вносимых учредителями жилищного кооператива;
- другие положения.
Статья 113. Устав жилищного кооператива
Комментарий к статье 113
1. Единственным учредительным документом жилищного кооператива является его устав, который утверждается протоколом собрания учредителей данного кооператива.
Устав должен отвечать общим требованиям, предъявляемым к учредительным документам юридических лиц (п. 2 ст. 52 ГК РФ), и содержать сведения, предусмотренные настоящей статьей.
Наименование жилищного кооператива не должно оставлять сомнений относительно его организационно-правовой формы и целей создания. В связи с этим в наименование включаются указание на сферу деятельности кооператива (жилищный, жилищно-строительный) и слово "кооператив".
В соответствии с п. 2 статьи 54 ГК РФ, место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.
Предмет и цели деятельности жилищного кооператива должны определяться исходя из положений ч. 1 ст. 110 Кодекса.
Также в уставе может быть предусмотрен размер и порядок внесения вступительных, паевых, дополнительных и иных взносов членами кооператива.
Внесение изменений в устав жилищного кооператива подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. ст. 17 - 19 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива
Комментарий к статье 114
Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
В соответствии с ГК РФ (ст. 51) юридическое лицо подлежит государственной регистрации в органах юстиции в порядке, определяемом законом о регистрации юридических лиц. Данные государственной регистрации включаются в единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация жилищных кооперативов осуществляется в соответствии с Федеральным законом N 129-ФЗ от 08.08.2001 "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
В перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации жилищного кооператива, входят следующие документы:
1) заявление о государственной регистрации жилищного кооператива по форме 11001, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439 (в редакции Постановления Правительства РФ от 26.02.2004 N 110).
Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица (заявителя), подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством РФ данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии).
При государственной регистрации жилищного кооператива при его создании заявителями могут являться следующие физические лица:
- учредитель жилищного кооператива;
- руководитель юридического лица, выступающего учредителем регистрируемого жилищного кооператива;
- иное лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного федеральным законом, или актом специально уполномоченного на то государственного органа, или актом органа местного самоуправления;
2) протокол общего собрания учредителей жилищного кооператива, подписанный всеми члена данного кооператива;
3) устав жилищного кооператива, предоставляемый в двух экземплярах (один остается в регистрирующем органе);
4) квитанция об уплате государственной пошлины (на сегодняшний день она составляет 2000 рублей в соответствии со ст. 333.33 НК РФ).
Документы предоставляются в регистрирующий орган непосредственно или направляются почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения.
Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения регистрирующим органом в случае, если документы представляются в регистрирующий орган непосредственно заявителем. Расписка должна быть выдана в день получения документов регистрирующим органом. В ином случае, в том числе при поступлении в регистрирующий орган документов, направленных по почте, расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов регистрирующим органом, по указанному заявителем почтовому адресу с уведомлением о вручении.
Регистрирующий орган не вправе требовать представления других документов кроме документов, установленным указанным Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Статья 115. Органы управления жилищного кооператива
Комментарий к статье 115
В соответствии со статьей 53 ГК РФ, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Определяя органы управления жилищного кооператива, настоящий Кодекс устанавливает в качестве его высшего органа управления общее собрание участников или конференцию (если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти, что отражено в уставе данного кооператива) и правление жилищного кооператива. Следовательно, каждый из учредителей жилищного кооператива должен иметь возможность участвовать в управлении делами общества.
Настоящая статья указывает и исполнительные органы (в лице коллегиального органа - правления и единоличного органа - председателя правления). Речь идет об исполнительном органе, который призван готовить и осуществлять решения общего собрания, оперативно решать конкретные организационные, финансовые и хозяйственные вопросы.
Статья 116. Управление в жилищном кооперативе
Комментарий к статье 116
1. Высшим органом управления жилищного кооператива ЖК РФ определяет общее собрание членов кооператива (конференцию).
Состав (перечень) органов жилищного кооператива, его компетенция, порядок его созыва определяются уставом жилищного кооператива.
Высший орган управления должен собираться не реже одного раза в год на очередные общие собрания. Представляется, что в жилищных кооперативах очередные общие собрания (конференции) должны проводиться чаще. При определении периодичности проведения таких собраний следует, например, учитывать тот факт, что в силу ч. 2 ст. 121 Кодекса заявления о приеме в кооператив новых членов должны утверждаться решением общего собрания членов жилищного кооператива. Исключение члена жилищного кооператива из кооператива также производится на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) (ч. 3 ст. 130 Кодекса).
Между очередными общими собраниями (конференциями) по мере необходимости могут проводиться внеочередные общие собрания (конференции). Сроки созыва очередных и внеочередных общих собраний членов жилищного кооператива (конференций), вопросы, по которым могут созываться внеочередные общие собрания, и лица, которые могут требовать такого созыва, должны определяться в уставе кооператива.
2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом. Участники жилищного кооператива вправе самостоятельно определить, какие именно вопросы будут решаться на общем собрании членов жилищного кооператива.
К компетенции общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) относятся: утверждение учредительных документов юридического лица, а также внесение в них изменений и дополнений; установление правил приема граждан и юридических лиц в кооператив; установление прав и обязанностей членов кооператива; утверждение положений о порядке избрания и деятельности органов юридического лица, определение случаев и порядка реорганизации и ликвидации юридического лица; утверждение годовой отчетности и др.
Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива
Комментарий к статье 117
1. Настоящей статьей установлены специальные правила принятия решений общим собранием членов жилищного кооператива.
Квалифицированным большинством более трех четвертей членов кооператива, присутствовавших на общем собрании, принимаются решения по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива.
Квалифицированным большинством более половины от общего числа членов жилищного кооператива, присутствовавших на общем собрании, могут приниматься любые решения, кроме как по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, а также кроме случаев, когда необходимость большего числа голосов для решения отдельных вопросов предусмотрена настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива.
ЖК РФ определяет, что общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным при условии присутствия на нем более пятидесяти процентов членов этого кооператива.
Кроме того, следует иметь в виду, что правила настоящей статьи применяются и к конференции. В случае если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и его устав предусматривает, что высшим органом кооператива является конференция, должен быть предусмотрен в уставе также порядок принятия решений при таком органе управления, как подсчитываются голоса и т.п.
2. Решение, принятое на общем собрании членов жилищного кооператива, принятое в соответствии с положениями настоящего Кодекса, обязательно для всех членов жилищного кооператива, включая отсутствующих на общем собрании при принятии указанного решения.
3. Органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью (ревизионная комиссия или ревизор) избираются общим собранием членов жилищного кооператива по правилам настоящего Кодекса.
4. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется письменно в виде протокола. Протокол общего собрания членов жилищного кооператива является документом, имеющим юридическое значение. Следовательно, он должен быть надлежащим образом оформлен в соответствии с принятыми в конкретном жилищном кооперативе правилами и подлежит учету и хранению.
Статья 118. Правление жилищного кооператива
Комментарий к статье 118
1. Устав жилищного кооператива определяет количество членов данного кооператива, избираемых в соответствии с настоящей статьей общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в правление данного кооператива, а также устанавливает срок их участия в правлении жилищного кооператива.
Правление жилищного кооператива является его коллегиальным исполнительным органом. Исполнительный орган подотчетен высшему органу управления жилищного кооператива и призван осуществлять волю жилищного кооператива, выраженную в решениях общего собрания членов кооператива, при ведении текущих дел данного кооператива.
2. Порядок деятельности коллегиального исполнительного органа жилищного кооператива - правления жилищного кооператива, а также порядок принятия им решений могут устанавливаться помимо учредительного документа кооператива - его устава - внутренними документами жилищного кооператива - положениями, регламентами и другими. Поскольку правление жилищного кооператива подчиняется высшему органу управления этого кооператива, указанные внутренние документы принимаются таким высшим органом управления кооператива.
3. Коллегиальный исполнительный орган жилищного кооператива - правление жилищного кооператива - осуществляет текущее руководство деятельностью этого кооператива. К компетенции правления жилищного кооператива относится решение всех вопросов, которые не составляют исключительную компетенцию других органов управления жилищного кооператива, определенную законом и уставом жилищного кооператива.
Правление жилищного кооператива должно избрать из своего состава председателя кооператива, который является единоличным исполнительным органом.
4. Правление жилищного кооператива подотчетно высшему органу управления кооператива - общему собранию членов кооператива (конференции). Правление жилищного кооператива принимает решения в пределах своей компетенции, определенной настоящим Кодексом, и выносит их при необходимости на утверждение общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).
Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива
Комментарий к статье 119
1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением кооператива из своего состава и на срок, определенный уставом данного кооператива.
Председатель правления кооператива является единоличным исполнительным органом кооператива.
2. В соответствии с ГК РФ юридическое лицо - жилищный кооператив - приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы и прежде всего через свой исполнительный орган. Основное отличие исполнительного органа от других органов состоит в том, что именно председатель правления кооператива представляет жилищный кооператив в гражданском обороте, без доверенности совершая от его имени действия, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей жилищного кооператива (сделки), тем самым обеспечивая выполнение решения правления жилищного кооператива. Также председатель правления кооператива осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции высшего органа управления этого кооператива или к компетенции коллегиального исполнительного органа данного кооператива.
3. Часть 3 настоящей статьи обязывает председателя правления жилищного кооператива, выступающего в силу настоящего Кодекса от имени такого кооператива, действовать в интересах представляемого им жилищного кооператива добросовестно и разумно.
Принцип добросовестности и разумности является объективным критерием оценки деятельности председателя правления кооператива, действующего от его имени, который не связан с его фактическими способностями к осуществлению такой деятельности. В рамках этого принципа соответствующее лицо обязано не только действовать в интересах жилищного кооператива, не нарушать обязанности, возложенные на него законом и уставом данного кооператива, но и вести дела способом, оптимальным для достижения целей жилищного кооператива. Председатель правления кооператива не вправе разглашать конфиденциальную информацию, которая стала ему известна в силу служебного положения, тайно действовать в интересах третьих лиц в ущерб интересам жилищного кооператива и т.д.
В соответствии с п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива
Комментарий к статье 120
1. Настоящая статья относит к исключительной компетенции общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) избрание еще одного органа жилищного кооператива - ревизионной комиссии (ревизора), в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и уставом жилищного кооператива.
Настоящий Кодекс ставит определенные условия при избрании ревизионной комиссии. Ее члены не могут быть одновременно членами правления жилищного кооператива или занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.
Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива, порядок ее работы, другие вопросы функционирования данного органа должны разрешаться в уставе жилищного кооператива.
Ревизионная комиссия (ревизор) избирается на срок не более чем три года. Данный орган не осуществляет самостоятельную организационную и исполнительно-распорядительную деятельность, а реализует лишь одну специфическую функцию управления - контроль над финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива. Настоящий Кодекс не относит ревизионную комиссию к органам управления жилищного кооператива (см. ст. 115 настоящего Кодекса и комментарий к ней).
2. В целях осуществления руководства за своей деятельностью ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя ревизионной комиссии.
3. Реализуя свою задачу - контроль за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива, его ревизионная комиссия (ревизор) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год, представляет высшему органу управления кооператива заключение о бюджете этого кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается перед высшим органом управления кооператива о своей деятельности.
Помимо полномочий ревизионной комиссии (ревизора), установленных настоящим Кодексом, в уставе и внутреннем документе жилищного кооператива, регулирующем порядок деятельности ревизионной комиссии (ревизора), имеет значение закрепить права и порядок действий ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива при контроле за ведением бухгалтерского учета и представлением отчетности, в том числе при проверке достоверности данных, содержащихся в бухгалтерских документах, в частности при проверке результатов инвентаризации имущества и финансовых обязательств жилищного кооператива и т.д. При этом нужно руководствоваться общими правилами, установленными в Федеральном законе РФ "О бухгалтерском учете" и подзаконных правовых актах, действующих в этой сфере.
4. Часть 4 настоящей статьи устанавливает минимальный перечень прав ревизионной комиссии (ревизора), которые должны быть определены в уставе жилищного кооператива и порождают обязанность других членов жилищного кооператива.
Настоящим порождается обязанность любых лиц, занимающих должности в органах управления жилищного кооператива, и иных его работников представлять ревизионной комиссии (ревизору) документы о финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива. Отказ выполнить требования ревизионной комиссии (ревизора) о представлении необходимых документов может служить основанием для привлечения соответствующего лица к дисциплинарной ответственности в соответствии с трудовым законодательством Российской Федерации.
5. Помимо устава жилищного кооператива порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) определяется внутренними документами кооператива (например, положение о ревизионной комиссии), принимаемыми высшим органом управления жилищного кооператива, в соответствии с настоящим Кодексом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива
Комментарий к статье 121
1. ЖК РФ устанавливает возможность приема в жилищный кооператив новых членов, однако при соблюдении условий о том, что общее число членов жилищного кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (смотрите ст. 112 настоящего Кодекса).
Для вступления новых членов в жилищный кооператив достаточно соблюдения указанного выше условия и их заявления о приеме в члены жилищного кооператива. При этом новыми членами кооператива могут стать граждане и юридические лица в соответствии со статьей 111 настоящего Кодекса.
2. Настоящая статья относит к исключительной компетенции правления кооператива рассмотрение заявлений желающих лиц о приеме в члены жилищного кооператива с последующим утверждением его решений высшим органом управления кооператива.
Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено правлением кооператива в течение месяца. При положительном предварительным решении правления кооператива о приеме в члены жилищного кооператива нового лица такое решение подлежит последующему утверждению общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией). Гражданин (юридическое лицо), подавший заявление о приеме в члены жилищного кооператива, после утверждения высшим органом управления кооператива решения о его приеме в члены кооператива, принятого на основании указанного заявления, должен уплатить вступительный взнос в порядке, установленном уставом этого кооператива, после чего такой гражданин (юридическое лицо) признается членом жилищного кооператива.
Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива
Комментарий к статье 122
В соответствии с ГК РФ (ст. 57) реорганизация юридического лица может осуществляться в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования по решению его учредителей либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.
ЖК РФ предусматривает реорганизацию жилищного кооператива в форме его преобразования в товарищество собственников жилья по решению высшего органа управления жилищного кооператива - общего собрания его членов (конференции).
Реорганизация является способом как прекращения юридических лиц, так и возникновения новых. При преобразовании юридическое лицо прекращает свое существование и на его базе возникает новое. Таким образом, согласно положениям настоящей статьи, в случае реорганизации жилищного кооператива он прекратит свое существование в качестве юридического лица, а на его базе возникнет новое в виде товарищества собственников жилья (в настоящем Кодексе такому товариществу посвящены главы 13 и 14).
В соответствии со статьей 14 Вводного закона жилищный и жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В указанном в настоящей статье случае такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса.
Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива
Комментарий к статье 123
Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с ГК РФ (ст. 61) ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
В силу предусмотренного гражданским законодательством порядка (ст. ст. 61 - 64 ГК РФ) жилищный кооператив может быть ликвидирован как в добровольном, так и в принудительном порядке.
В соответствии с ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано добровольно по решению его учредителей либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано.
Юридическое лицо может быть ликвидировано в принудительном порядке:
- при признании судом недействительной регистрации такого юридического лица в связи с допущенными при его создании нарушениями закона или иных правовых актов, если эти нарушения носят неустранимый характер;
- по решению суда в случае осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении деятельности, противоречащей его уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Кроме того, как в добровольном, так и в принудительном порядке жилищный кооператив может быть ликвидирован при признании его несостоятельным (банкротом) (ст. 65 ГК РФ).
Требование о принудительной ликвидации кооператива может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.
Решением суда о ликвидации жилищного кооператива на его членов либо орган, уполномоченный на ликвидацию кооператива его уставом, могут быть возложены обязанности по осуществлению ликвидации данного кооператива.
Специальными нормативными правовыми актами, регулирующими деятельность жилищных кооперативов (потребительских кооперативов), могут быть предусмотрены отдельные основания для ликвидации жилищного кооператива. Так, Вводным законом (ст. 14) предусмотрена ликвидация непреобразованных жилищных и жилищно-строительных кооперативов в срок до 1 января 2007 года в принудительном порядке.
Глава 12. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ
Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива
Комментарий к статье 124
1. Одной из целей жилищного кооператива, ради которых он создается, является удовлетворение потребностей граждан в жилье. Настоящая статья устанавливает порядок предоставления гражданам или юридическим лицам, являющимся членами жилищного кооператива, жилых помещений в домах жилищного кооператива.
Решение вопросов о предоставлении жилых помещений членам жилищного кооператива входит в компетенцию высшего органа управления кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива (конференция) принимает решение о предоставлении жилого помещения членам кооператива в соответствии с размером внесенных ими паевых взносов. Таким образом, размер предоставляемого жилого помещения члену кооператива, количество в нем комнат и т.п. будут зависеть от размера внесенного им паевого взноса.
2. Основанием вселения в жилое помещение в доме жилищного кооператива является решение высшего органа управления кооператива.
3. До приобретения членом жилищного кооператива права собственности на жилое помещение в доме жилищного кооператива такой участник кооператива имеет право владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением, предоставленным ему по решению общего собрания членов этого кооператива. Например, уставом жилищного кооператива может быть предусмотрено право члена кооператива передавать свой пай другим лицам, что, соответственно, ведет за собой и передачу права на вселение в жилое помещение кооперативного дома.
Основанием приобретения указанных прав владения, пользования и, в некоторых пределах, распоряжения предоставленным жилым помещением члену кооператива является членство в жилищном кооперативе.
Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива
Комментарий к статье 125
1. Паевые взносы представляют собой средства, вносимые членами кооператива, размер, состав и порядок внесения которых определяются в уставе жилищного кооператива, из которых складывается имущество жилищного кооператива и посредством которых члены кооператива участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Имущество жилищного кооператива, складывающееся из паевых взносов членов и приобретенное по иным законным основаниям, принадлежит ему на праве собственности (п. 3 ст. 213 ГК РФ).
Жилищный кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Вместе с тем на членов кооператива возлагается обязанность покрывать образовавшиеся у кооператива убытки путем внесения дополнительных взносов. Факт наличия убытков и их размер устанавливаются при утверждении годового баланса. Орган управления жилищного кооператива, утверждая баланс, принимает решение о размере дополнительных взносов, подлежащих внесению каждым из членов, о порядке и сроках его уплаты. Порядок покрытия убытков жилищного кооператива его пайщиками определяется в его уставе. Неисполнение членами кооператива данной обязанности может повлечь ликвидацию кооператива в судебном порядке по требованию кредиторов.
Члены жилищного кооператива несут солидарную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса. Ответственность членов кооператива субсидиарная, то есть наступает только в том случае, когда имущества самого кооператива для удовлетворения требований кредиторов недостаточно.
2. Паем является часть имущества жилищного кооператива, отражающая размер участия члена кооператива в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Пай определяется в стоимостном выражении и складывается из паевых взносов и начислений на них, если такие начисления предусмотрены уставом жилищного кооператива.
Пай может принадлежать как одному, так и нескольким гражданам (юридическим лицам). К примеру, в случае, если наследодатель - член жилищного кооператива, то пай будет принадлежать всем его наследникам.
Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива
Комментарий к статье 126
ЖК РФ предусматривает возможность для члена жилищного кооператива распоряжаться жилым помещением, предоставленным ему на основании решения общего собрания членов данного кооператива на правах владения, пользования и ограниченного распоряжения в установленных законодательством пределах.
В соответствии с настоящей статьей член кооператива может поселить временных жильцов в предоставленном ему жилом помещении при соблюдении следующих условий:
- согласие членов своей семьи, проживающих совместно с ним;
- предварительное уведомление правления жилищного кооператива;
- жилое помещение предоставляется временным жильцам в порядке и на условиях статьи 80 настоящего Кодекса (на срок проживания не более шести месяцев подряд, если позволяет норма общей площади на одного человека - соблюдена учетная норма и т.п.).
Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива
Комментарий к статье 127
1. Статья 125 настоящего Кодекса предусматривает, что пай может принадлежать одному или нескольким лицам. В случае если пай принадлежит нескольким лицам, они обладают им на праве общей собственности. Общая собственность может быть совместной (без определения долей) или долевой (когда определены доли). При этом по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
ЖК РФ допускает раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Таким образом, выделяемое помещение должно быть изолированным жилым помещением, пригодным для постоянного проживания граждан (то есть отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства к жилому помещению).
В случае если произошел раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива в соответствии с положениями настоящей статьи, паевой взнос за которое не выплачен полностью, то в жилищном кооперативе появляется новый участник - член кооператива.
2. В соответствии с ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива также разрешаются в судебном порядке.
Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива
Комментарий к статье 128
1. ЖК РФ предусматривает возможность для члена жилищного кооператива распоряжаться жилым помещением, паевой взнос за которое полностью не выплачен, в установленных законодательством пределах.
В соответствии с настоящей статьей член кооператива вправе предоставить часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае выбытия - все жилое помещение внаем за плату при соблюдении следующих условий:
- согласие членов своей семьи, проживающих совместно с ним;
- согласие правления жилищного кооператива;
- жилое помещение предоставляется внаем в порядке и на условиях статей 76 - 79 настоящего Кодекса.
2. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом (ст. 30 настоящего Кодекса).
Являясь собственником освободившихся жилых помещений, жилищный кооператив вправе сдавать их внаем за плату до приема в данный кооператив новых членов, при этом должны соблюдаться порядок, установленный уставом такого кооператива и правила, предусмотренные настоящим Кодексом в ст. ст. 76 - 79. Тем самым жилищный кооператив осуществляет деятельность, приносящую доход. В соответствии с ГК РФ (п. 5 ст. 116) доходы, полученные потребительским кооперативом (коим и является жилищный кооператив) от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами. Непосредственно в главах 11 и 12 настоящего Кодекса положения о порядке распределения таких доходов отсутствуют, кооператив вправе урегулировать данный вопрос в своем уставе.
Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива
Комментарий к статье 129
1. После полной выплаты паевого взноса член жилищного кооператива становится собственником жилого помещения в многоквартирном доме.
В соответствии с ГК РФ (ст. 131) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
С момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение в доме жилищного кооператива член этого кооператива приобретает права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, установленными настоящим Кодексом.
2. Члены кооператива, приобретшие жилые помещения в доме жилищного кооператива посредством полностью выплаченного паевого взноса, становятся собственниками таких помещений. Наряду с жилыми помещениями они приобретают также долю в общей собственности многоквартирного дома, приходящуюся собственнику в зависимости от размера его жилого помещения. Следовательно, на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при наличии в нем хотя бы одного собственника, полностью выплатившего паевой взнос, распространяются положения главы 6 настоящего Кодекса.
Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе
Комментарий к статье 130
Настоящая статья предусматривает исчерпывающий перечень случаев прекращения членства в жилищном кооперативе. К ним относятся: выход члена кооператива по его личному заявлению; исключение члена кооператива; ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива; смерть гражданина, являющегося членом кооператива; ликвидация жилищного кооператива.
Заявление члена жилищного кооператива о выходе из его состава рассматривается в порядке, определенном уставом данного кооператива.
Принудительное исключение из состава жилищного кооператива возможно лишь в случае грубого неисполнения этим членом кооператива без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом данного кооператива. Принудительно член кооператива может быть исключен из жилищного кооператива только по решению высшего органа управления кооператива - общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).
При выходе члена из жилищного кооператива ему должен быть выплачен полностью уплаченный им паевой взнос.
В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению высшего органа управления кооператива. В соответствии с ГК РФ (ст. 1177) пай входит в состав наследства члена потребительского кооператива (коим является жилищный кооператив) (смотрите комментарий к ст. 131 настоящего Кодекса).
Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая
Комментарий к статье 131
1. Согласно ст. 130 настоящего Кодекса наследники члена жилищного кооператива имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению высшего органа управления такого кооператива, тем самым наследуя пай умершего члена жилищного кооператива. В соответствии с ГК РФ (ст. 1177) в случае, если наследников несколько, решение вопроса о том, кто из наследников может быть принят в члены потребительского кооператива, определяется законодательством о потребительских кооперативах и его учредительными документами.
В случае смерти члена кооператива, настоящий Кодекс предоставляет первоочередное преимущественное право вступления в жилищный кооператив в качестве его участника супругу умершего члена кооператива, однако при условии, что такой супруг имеет право на часть пая. Имеется в виду, что умерший член кооператива вступил в жилищный кооператив и внес паевой взнос во время брака, что дает основание подразумевать общий совместный режим имущества между такими супругами, при условии что между ними не было предусмотрено иное брачным договором.
В данном случае норма настоящего Кодекса прежде всего учитывает не очередность наследников, предусмотренную ГК РФ, а преимущественное право приобретения доли имущества, принадлежащего на праве общей собственности двум собственникам.
2. В случае отсутствия оснований применения части 1 настоящей статьи или отказа супруга умершего члена кооператива от вступления в жилищный кооператив, преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет наследник члена данного кооператива, имеющий право на часть пая и проживающий совместно с наследодателем.
В соответствии с ГК РФ наследниками первой очереди являются: супруг, родители и дети умершего гражданина-наследодателя.
3. Если отсутствуют основания применения частей 1 и 2 настоящей статьи или граждане, указанные в них, отказались от вступления в жилищный кооператив, преимущественное право на вступление в члены данного кооператива имеет наследник члена жилищного кооператива, не проживающий совместно с наследодателем.
4. В случае если отсутствуют основания применения частей 1 - 3 настоящей статьи или граждане, указанные в них, отказались от вступления в члены жилищного кооператива, преимущественное право вступления в члены данного кооператива имеет член семьи, проживающий совместно с наследодателем и не являющийся его наследником при условии внесения им паевого взноса.
При применении настоящей статьи следует учитывать, что лицо, вступившее в члены жилищного кооператива, когда наследники, имеющие право на пай, отказались от вступления в члены данного кооператива, должно выплатить им долю стоимости пая, соразмерную их наследственной доле.
Если никто из наследников не захотел вступить в члены жилищного кооператива, то кооператив обязан выплатить наследникам пай умершего члена кооператива соразмерно их наследственным долям.
Статья 1177 ГК РФ предусматривает, что соответствующий закон о потребительских кооперативах должен определить порядок, способы и сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества в натуре. Поскольку настоящий Кодекс не решает указанные вопросы, они должны быть урегулированы в уставе жилищного кооператива. При их отсутствии в уставе кооператива порядок, способы и сроки выплат должны устанавливаться соглашением сторон, а при недостижении такого соглашения - в судебном порядке.
Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива
Комментарий к статье 132
Одним из оснований прекращения членства в жилищном кооперативе, предусмотренных статьей 130 настоящего Кодекса, является исключение члена кооператива. Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива. Настоящая статья предусматривает последствия применения такого случая.
Жилищный кооператив должен выплатить члену жилищного кооператива, исключенному из его состава и не выплатившему полностью паевой взнос, всю сумму уплаченного им пая. Сроки и условия выплаты такого пая должны быть установлены уставом жилищного кооператива. Однако срок такой выплаты не может превышать два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.
Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива
Комментарий к статье 133
1. В случае грубого неисполнения членом жилищного кооператива без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом данного кооператива, такой член кооператива подлежит принудительному исключению из жилищного кооператива. Решение о его исключении принимает высший орган управления кооператива. Члену жилищного кооператива, исключенному из его состава, выплачивается сумма уплаченного им пая не позднее чем в течение двух месяцев со дня принятия решения о его исключении. Кроме того, лицо, утратившее членство в жилищном кооперативе, тем самым утрачивает право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива. Такое лицо, а также члены его семьи должны освободить занимаемое ими помещение в доме жилищного кооператива в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.
2. В случае если лицо, исключенное из жилищного кооператива, а также члены его семьи отказались добровольно выполнить указания части 1 настоящей статьи, они подлежат принудительному выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (смотрите положения части 1 статьи 35 настоящего Кодекса и комментарий к ней о порядке принудительного выселения).
Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома
Комментарий к статье 134
В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 настоящего Кодекса соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.
Снос дома может быть произведен по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом. Однако последствия для лиц, занимающих жилые помещения в сносимом доме на различных основаниях (на основании права собственности, права пользования и т.д.), разные.
Члены жилищного кооператива, а также члены их семей, полностью выплатившие паевой взнос, подчиняются отношениям собственности и, следовательно, статье 32 настоящего Кодекса, в соответствии с которой такие лица в случае сноса обеспечиваются другими помещениями в порядке, установленном названной статьей. Члены кооператива и члены их семей, не выплатившие полностью паевые взносы, пользуются жилыми помещениями в доме жилищного кооператива на правах владения, пользования и ограниченного распоряжения в пределах, установленных законодательством РФ, к их правоотношениям относятся положения статьи 86 настоящего Кодекса, в соответствии с которой в случае сноса таким лицам предоставляются помещения по договорам социального найма.
Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Статья 135. Товарищество собственников жилья
Комментарий к статье 135
1. В соответствии с ГК РФ некоммерческими организациями являются юридические лица, не имеющие в качестве основной цели извлечение прибыли и не распределяющие полученную прибыль между ее участниками. Правовое регулирование порядка создания и деятельности некоммерческих организаций определяется ГК РФ, а также специальными законами, нормами Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".
Некоммерческие организации могут создаваться для достижения самых разнообразных общественно-полезных целей, среди которых цели получения прибыли и распределения ее между участниками организации не могут являться основными. Товарищество собственников жилья создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья является объединением собственников помещений в многоквартирном доме. При этом собственниками помещений могут быть физические и юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации), в том числе публичные собственники (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).
В соответствии со статьей 36 настоящего Кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Товарищество собственников жилья может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только путем передачи его в пользование (возмездное или безвозмездное) с соблюдением требований ст. 36 Кодекса и ст. 246 ГК РФ.
В соответствии с частью 4 статьи 37 настоящего Кодекса собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
2. Учредительным документом товарищества собственников жилья является его устав, который утверждается протоколом собрания учредителей данного товарищества. Порядок созыва и проведения учредительного собрания будущих членов товарищества собственников жилья совпадает с порядком, установленным для созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (смотрите статьи 45 - 48 настоящего Кодекса и комментарий к ним).
Устав должен отвечать общим требованиям, предъявляемым к учредительным документам юридических лиц (п. 2 ст. 52 ГК РФ). В уставе товарищества собственников жилья должны определяться наименование товарищества собственников жилья, место его нахождения, порядок управления деятельностью товарищества собственников жилья, предмет и цели деятельности данного товарищества, порядок как приема в члены товарищества, так и выхода, правила исключения из товарищества, а также содержаться другие сведения, предусмотренные настоящим Кодексом.
Внесение изменений в устав товарищества собственников жилья подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
3. Товарищество собственников жилья может быть образовано в многоквартирном доме, где членами товарищества не обязательно должны быть все собственники жилых помещений (квартир, комнат, частей квартир и частей комнат).
Членство в товариществе собственников жилья является добровольным и устанавливается решением каждого собственника жилого помещения. Настоящая статья ставит лишь условие, что число членов товарищества собственников жилья, создавших данное товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако количество голосов может не совпадать с числом собственников жилых помещений, так как одно жилое помещение может принадлежать на праве собственности нескольким лицам. В соответствии с частью 3 статьи 48 настоящего Кодекса количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Вместе с тем согласно части 1 статьи 37 настоящего Кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Таким образом, для расчета количества голосов, принадлежащих каждому собственнику жилого помещения, в качестве критерия удобнее всего избрать определенное количество квадратных метров.
4. Товарищество собственников жилья создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Закон не ограничивает срок деятельности товарищества. Пока существует комплекс недвижимого имущества, потребность в его эксплуатации и ремонте также не исчезнет. При неизменности условий его создания, отсутствии ограничений в уставе и существовании недвижимого имущества деятельность товарищества собственников жилья может продолжаться.
5. В соответствии с ГК РФ (ст. 51) юридическое лицо подлежит государственной регистрации в органах юстиции в порядке, определяемом законом о регистрации юридических лиц. Данные государственной регистрации включаются в единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация товариществ собственников жилья осуществляется в соответствии с Федеральным законом N 129-ФЗ от 08.08.2001 "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
В перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации жилищного кооператива, входят следующие документы:
1) заявление о государственной регистрации жилищного кооператива по форме 11001, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439 (в редакции Постановления Правительства РФ от 26.02.2004 N 110).
Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица (заявителя), подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством РФ данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии).
При государственной регистрации товарищества собственников жилья при его создании заявителями могут являться следующие физические лица:
- учредитель товарищества собственников жилья;
- руководитель юридического лица, выступающего учредителем регистрируемого товарищества собственников жилья;
- иное лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного федеральным законом, или актом специально уполномоченного на то государственного органа, или актом органа местного самоуправления;
2) протокол общего собрания учредителей товарищества собственников жилья, подписанный всеми членами данного товарищества;
3) устав товарищества собственников жилья, предоставляемый в двух экземплярах (один остается в регистрирующем органе);
4) квитанция об уплате государственной пошлины (на сегодняшний день она составляет 2000 рублей в соответствии со ст. 333.33 НК РФ).
Документы предоставляются в регистрирующий орган непосредственно или направляются почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения.
Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения регистрирующим органом в случае, если документы представляются в регистрирующий орган непосредственно заявителем. Расписка должна быть выдана в день получения документов регистрирующим органом. В ином случае, в том числе при поступлении в регистрирующий орган документов, направленных по почте, расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов регистрирующим органом, по указанному заявителем почтовому адресу с уведомлением о вручении.
Регистрирующий орган не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных указанным Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
Согласно п. 1 ст. 54 ГК РФ и п. 1 ст. 4 ФЗ "О некоммерческих организациях", наименование некоммерческой организации должно содержать указание на ее организационно-правовую форму и характер деятельности.
Наименование товарищества собственников жилья не должно оставлять сомнений относительно его организационно-правовой формы и целей создания. В связи с этим в наименование включаются указание на форму этого некоммерческого юридического лица и одновременно на сферу его деятельности - "товарищество собственников жилья".
В соответствии с п. 2 статьи 54 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности. Поскольку основная деятельность товарищества собственников жилья осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, собственники которого являются членами товарищества, то и регистрация товарищества собственников жилья проводится по месту нахождения недвижимого имущества.
6. Имущество товарищества собственников жилья, складывающееся из вступительных, целевых, периодических и иных взносов его членов, размер и порядок внесения которых должен быть определен в уставе товарищества, либо и из приобретенного им имущества по иным законным основаниям, принадлежит товариществу на праве собственности (п. 3 ст. 213 ГК РФ). Члены товарищества не имеют права передавать свои доли в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов (см. ч. 4 ст. 37 Кодекса, п. 2 ст. 290 ГК РФ).
Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Однако по обязательствам членов товарищества товарищество собственников жилья не отвечает. Вместе с тем на членов товарищества не распространяется ответственность по обязательствам товарищества. Члены товарищества собственников жилья будут нести ответственность по обязательствам товарищества только в случае неполной оплаты соответствующих обязательных взносов, в размере неоплаченной части взносов, размер и порядок внесения которых определяется уставом товарищества.
Таким образом, существует необходимость формирования имущества товарищества для эффективного ведения основной деятельности и обеспечения прав кредиторов при осуществлении предпринимательской деятельности, соответствующей основной. Только наличие собственного имущества может обеспечить самостоятельную имущественную ответственность товарищества собственников жилья.
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 136
1. ЖК РФ ограничивает право собственников помещений в одном многоквартирном доме на объединение в несколько товариществ, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 135 настоящего Кодекса число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.
Решение о создании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Настоящая статья устанавливает кворум принятия решения о создании товарищества собственников жилья. Указанное решение считается принятым при условии, если за это решение проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, желающие вступить в товарищество собственников жилья, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
При этом нужно помнить, что количество голосов может не совпадать с числом собственников жилых помещений, так как одно жилое помещение может принадлежать на праве собственности нескольким лицам и, наоборот, несколько помещений могут принадлежать на праве собственности одному лицу. Статьями 37, 48 настоящего Кодекса установлен принцип пропорциональности количества голосов каждого собственника размеру помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику.
Решение собрания собственников помещений в многоквартирном доме о создании этого товарищества оформляется письменно протоколом.
В указанном протоколе можно отразить:
- факт учреждения товарищества собственников жилья с определенным наименованием и местом нахождения;
- факт утверждения устава товарищества собственников жилья;
- предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья;
- принципы образования органов управления товарищества собственников жилья, на основе которых подготовлены соответствующие разделы устава (смотрите комментарий к статье 135 настоящего Кодекса);
- размер и порядок внесения вступительных, целевых, периодических и иных взносов, вносимых учредителями товарищества собственников жилья;
- другие положения.
2. Создать товарищество собственников жилья вправе только собственники жилых помещений многоквартирного дома. Для образования товарищества собственников жилья могут объединиться собственники разных многоквартирных домов. Настоящий Кодекс определяет два способа объединения собственников разных многоквартирных домов:
- различные (не менее чем двое) собственники жилых помещений в одном многоквартирном доме могут объединиться с различными (не менее двух) собственниками помещений в других многоквартирных домах и создать товарищество собственников жилья при условии, что это дома с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктур, то есть являются соседними домами;
- собственники жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами могут объединиться и создать товарищество собственников жилья, если они расположены на соседних земельных участках и соединены инженерно-техническими сетями. К ним относятся собственники домов в коттеджных поселках, собственники дачных домов при наличии единой системы инженерных коммуникаций.
3. Товарищество собственников жилья подлежит государственной регистрации (смотрите комментарий к части 5 статьи 135 настоящего Кодекса).
Статья 137. Права товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 137
1. Настоящая статья воспроизводит все основные права товарищества собственников жилья. Названные в ней права можно назвать основными, так как они наиболее полно обеспечивают реализацию интересов товарищества.
Товарищество реализует свои права с учетом прав и законных интересов собственников помещений, не являющихся членами товарищества.
Право заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и т.п. вытекает из целей деятельности товарищества, ради которых оно создано, и связано с обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме - членов товарищества нести бремя по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.
Право товарищества собственников жилья, предусмотренное пунктом 2 части 1 настоящей статьи, вытекает из положений ГК РФ (ст. 48), в соответствии с которыми юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету. Смета отражает поступление и расходование финансовых средств.
Наличие сметы выражает и в определенной степени обеспечивает имущественное обособление и организацию имущественной самостоятельности юридического лица.
Товарищество не имеет права включать свои расходы в стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, если оно само осуществляет управление многоквартирным домом, и собственники жилых помещений заключают с ним соответствующий договор. Что касается права товарищества устанавливать специальные взносы и отчисления в резервный фонд, то эти решения распространяются только на членов товарищества собственников жилья.
Согласно ч. 2 ст. 154 настоящего Кодекса плата за жилое помещение уже включает в себя плату за содержание, текущий и капитальный ремонт (отчисления на оба вида ремонта) общего имущества в многоквартирном доме и жилого помещения собственника.
Если собственники жилых помещений, не являющиеся членами товарищества, не согласны с размером платежей, которые им предлагают оплачивать как плату за жилое помещение товарищества собственников жилья по договору, то у собственников жилых помещений есть право оплачивать причитающиеся платежи (плату за жилое помещение) в размере, оплачиваемом собственниками жилых помещений таких же многоквартирных домов, в которых не созданы товарищества собственников жилья.
В целях осуществления деятельности, предусмотренной уставом, товарищество собственников жилья вправе пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги; продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
2. В соответствии со статьей 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Товарищество собственников жилья вправе предоставить в пользование (это действие является одним из видов распоряжения) общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно.
Права товарищества, предусмотренные п. п. 3, 4 ч. 2 данной статьи, товарищество вправе осуществлять только с согласия как членов товарищества, так и иных собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Такое согласие является подтверждением, что права и законные интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме действиями товарищества не нарушены.
Являясь юридическим лицом, товарищество собственников жилья может совершать от своего имени действия, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей данного товарищества (сделки) и иные действия, отвечающие целям и задачам товарищества.
3. Товарищество вправе потребовать принудительного возмещения платы за жилье с собственников жилых помещений, не являющихся членами товарищества, только тогда, когда между собственником и товариществом заключен соответствующий договор. Если договор заключен с управляющей организацией как самим товариществом, так и собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества, то лишь эта управляющая организация вправе требовать принудительного возмещения соразмерных расходов за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в части, выпадающей на долю собственника жилого помещения.
Товарищества собственников жилья, которые созданы собственниками домов (на одну семью), дач, вправе принудительно требовать со своих членов только оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества собственников домов, но никак не расходов на ремонт домов собственников: свои дома собственники обязаны содержать самостоятельно (ст. 210 ГК РФ), если члены товарищества не договорились об ином.
4. Товарищество собственников жилья может требовать возмещения убытков с лиц, не являющихся членами товарищества, только при неисполнении ими своих договорных обязательств или причинении вреда общему имуществу собственников жилых помещений в многоквартирном доме незаконными действиями. С членов товарищества собственников жилья такое товарищество вправе требовать в судебном порядке возмещения убытков в случае нарушения ими своих обязанностей, установленных в уставе товарищества.
Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 138
1. Если товарищество будет образовано для строящегося многоквартирного дома, то любые граждане (полностью дееспособные) или юридические лица, а также органы исполнительной власти местного самоуправления и т.п. или группа лиц, действующих совместно, имеющих необходимое разрешение на застройку, вправе построить многоквартирный дом с целью создания товарищества собственников жилья.
Товарищество в этом случае образуется