close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ЖК комм Глазов 2007

код для вставкиСкачать

КОММЕНТАРИЙ
К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОТ 29 ДЕКАБРЯ 2004 Г. N 188-ФЗ
(Постатейный)
Издание второе,
переработанное и дополненное
В.В. ГЛАЗОВ
Глазов Василий Владимирович, специалист по гражданскому, жилищному праву. Автор ряда публикаций по вопросам жилищного, налогового права и экономической безопасности.
ВВЕДЕНИЕ
Среди прав человека и гражданина особое место занимает право на жилище, которое является неотъемлемым социальным благом, атрибутом цивилизации и цивилизованности. Право на жилище закреплено в ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации. Там же содержится и ряд гарантий реализации этого права, в частности принцип невозможности произвольного лишения кого-либо принадлежащего ему жилья.
Механизм реализации права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации, сложен и многогранен. Он раскрывается и конкретизируется уже не в нормах Конституции, а в целом ряде нормативных правовых актов меньшей юридической силы, среди которых федеральные законы, законы субъектов Российской Федерации, акты органов местного самоуправления.
Основополагающим источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ). По юридической силе он занимает второе место после Конституции и фактически является фундаментом всего жилищного законодательства Российской Федерации.
Кодифицированные законодательные акты, содержащие нормы о реализации права на жилье, появились в России после Октябрьской революции 1917 г. Это были первые Жилищные кодексы РСФСР. Последний из них был принят в 1983 г. Появление таких законов обусловлено прежде всего активным развитием жилищного законодательства тех времен.
Жилищный вопрос, остро стоявший в Советском государстве (кстати, не решенный до сих пор), стимулировал власть к принятию решительных мер по обеспечению граждан жильем. Этот процесс необходимо было нормативно урегулировать, что и потребовало разработки кодифицированных законов.
Последний из Жилищных кодексов РСФСР действовал с 1983 г. Именно его сменил на вахте правового регулирования жилищных вопросов новый Жилищный кодекс Российской Федерации, который вступил в силу с 1 марта 2005 г.
В середине 90-х годов прошлого столетия общество осознало, что нормы Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. юридически, экономически, социально, да и морально устарели. Они уже не были способны обеспечить должное правовое регулирование столь значимой социальной сферы, как реализация прав на жилье и обеспечение граждан жилищем.
Это связано прежде всего со значительным расширением круга общественных отношений, складывающихся по поводу обеспечения жильем. Если ЖК РСФСР фактически устанавливал примат государственного, коллективного и общественного жилья над жильем, находящимся в частной, или, как тогда ее называли, в личной собственности граждан. С переходом к рыночной экономике и возрождением института частной собственности государственное и общественное жилье стало активно уступать дорогу жилью собственному.
Государственный жилищный фонд в процессе приватизации значительно "похудел". Если ранее подавляющему большинству граждан жилье предоставлялось внаем из государственного жилищного фонда за умеренную, "социально обоснованную" плату, то теперь даже Конституция в ст. 40 провозгласила, что государственное или муниципальное жилье предоставляется бесплатно или за умеренную плату малоимущим и иным социально незащищенным категориям граждан.
Эта норма окончательно "поставила крест" на перспективах практики обеспечения граждан государственным "наемным" жильем.
В ходе рыночных преобразований, происходивших в течение последних десяти лет XX века, механизм реализации права на жилище существенно видоизменился. К практике обеспечения жильем из государственного фонда добавились такие формы реализации этого права, как предоставление жилья из муниципальных жилищных фондов, наем жилых помещений, находящихся в частной собственности других граждан, наконец, приобретение жилья в частную собственность путем покупки уже существующих жилых помещений, либо путем строительства, которое, согласно Конституции, всячески поощряется государственными и местными властями, или же путем инвестирования в строительство новых жилых домов.
Наконец, в условиях рыночной экономики жилье стало полноценным объектом гражданского оборота, т.е. свободно покупалось и продавалось гражданами, отчуждалось иными рыночными методами.
Эти обстоятельства довольно быстро нивелировали значение норм, содержащихся в ЖК РСФСР, а в некоторых случаях полностью парализовали их действие. Законодательство о жилье за какие-то несколько лет неисправимо состарилось и "насытилось" огромным количеством пробелов.
Законодатель отреагировал на старение норм ЖК РСФСР не сразу. Первой вехой жилищной реформы в законодательном аспекте стало принятие Федерального закона "Об основах федеральной жилищной политики", который принес в практику ряд новых, более соответствующих реалиям норм. Затем появился новый Гражданский кодекс Российской Федерации, урегулировавший гражданский оборот жилья, а также явивший российскому обществу понятие коммерческого найма жилого помещения, нормы о котором помещены в главе 35 этого документа.
Данные новеллы жилищного законодательства хоть и были социально востребованы и справедливо восприняты, но все же не произвели революции в жилищных отношениях. Необходим был основополагающий кодифицированный документ - новый Жилищный кодекс.
Несмотря на острую потребность в его принятии, законодатель все же умышленно не спешил с его разработкой, понимая, что резкое изменение жилищных приоритетов на законодательном уровне может повлечь за собой социальный взрыв.
Но все же время пришло, и новый Жилищный кодекс увидел свет. Этот Федеральный закон был принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г. и подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 г. Официальное опубликование состоялось 12 января 2005 г. в "Российской газете".
ЖК РФ не сильно отличается по объему от своего предшественника. Новый Кодекс состоит из 165 статей, тогда как ЖК РСФСР содержал 158 статей. Но несмотря на незначительную разницу в объеме, новый Кодекс содержит большое количество новых для жилищного законодательства норм.
Законодатель при разработке ЖК РФ, руководствуясь принципом кодификации, ввел в его состав нормы, регулирующие такие общественные отношения по поводу жилья, которые ранее регулировались самостоятельными законами. Это, однако, не значит, что принятие ЖК РФ означает утрату юридической силы всех без исключения законов, регулирующих жилищные отношения. Многие из них сохранят свое самостоятельное значение, многие будут приведены или уже приведены в соответствие с нормами Жилищного кодекса.
Нормы ЖК РФ систематизированы на восемь разделов и четырнадцать глав, в которых отражены основы правового регулирования таких жилищных институтов, как товарищество собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, договор социального найма жилого помещения и т.д.
ЖК РФ вступил в силу 1 марта 2005 г. С этой без преувеличения исторически важной даты началось развитие и становление жилищного законодательства России, качественно нового и отвечающего условиям рыночной экономики, а также современным социальным реалиям. ЖК стал первым краеугольным камнем в фундаменте этой законодательной отрасли, он заложил "генеральную линию" новой государственной политики в жилищной сфере.
ЖК РФ имеет существенное значение не только с юридической точки зрения; его нормы дают старт реформированию всей сложнейшей и социально значимой системе общественных отношений, складывающихся вокруг этого близкого каждому понятия - "жилье".
В процессе применения норм ЖК РФ, которые действуют уже без малого два года, безусловно, выявляются и пробелы, и не всегда "корректные" способы регулирования, но именно реальное применение правовой нормы позволяет дать ей наиболее адекватную юридическую и практическую оценку. Именно поэтому в последующие годы в ЖК РФ будут вноситься изменения и дополнения, обусловленные практикой. И через некоторое время Россия получит отработанный, практически и юридически выверенный кодифицированный документ.
Следует добавить, что за прошедшие два года в Кодекс уже пять раз вносились изменения и дополнения. Впервые текст ЖК РФ был изменен Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ. Изменения коснулись двух статей Кодекса и были обусловлены не столько жилищными правоотношениями, сколько совершенствованием системы разграничения полномочий между федеральными органами, органами субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.
В следующий раз отдельные нормы ЖК РФ претерпели изменения уже в декабре 2006 г. Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ, помимо поправок в Градостроительный кодекс Российской Федерации, внесены изменения и дополнения в две статьи ЖК.
Наконец, Федеральными законами от 29 декабря 2006 г. N 250-ФЗ, N 251-ФЗ и N 258-ФЗ изменен и дополнен еще ряд статей ЖК РФ.
Не стоит забывать, что в настоящее время Президентом и Правительством Российской Федерации активно претворяются в жизнь национальные проекты, одним из которых является проект, направленный на обеспечение граждан доступным жильем. Разработка национального проекта этой направленности недвусмысленно дает понять, что жилье для граждан России - это национальный приоритет, и органы государственной власти будут в дальнейшем уделять особое внимание жилищной сфере. На этом фоне задача обеспечения юридической и практической эффективности норм ЖК РФ также приобретает приоритетный характер.
29 декабря 2004 года N 188-ФЗ
ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года
Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года
(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 199-ФЗ,
от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 29.12.2006 N 250-ФЗ,
от 29.12.2006 N 251-ФЗ, с изм., внесенными
Федеральным законом от 29.12.2006 N 258-ФЗ)
Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Статья 1. Основные начала жилищного законодательства
Комментарий к статье 1
Статья 1 ЖК РФ закрепила целый ряд основных начал жилищного законодательства Российской Федерации. В юридическом смысле содержание комментируемой статьи составляют принципы жилищного законодательства, которыми должны руководствоваться субъекты жилищных отношений в своей деятельности. Основные начала также имеют существенное значение для развития жилищного законодательства в целом, ведь именно они определяют приоритеты, которым должны соответствовать все без исключения нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения. Кроме того, ст. 1 закрепила ряд жилищных прав граждан, основанных на конституционных принципах.
Согласно комментируемой статье основными началами жилищного законодательства являются следующие принципы.
Граждане Российской Федерации, а также иные физические лица, пребывающие в Российской Федерации на законных основаниях, вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащими им жилищными правами и осуществлять их своей волей и в своих интересах.
Данный принцип означает свободу реализации гражданами имеющихся у них жилищных прав, например, прав собственности на жилые помещения, прав найма, прав члена товарищества собственников жилья, прав члена жилищно-строительного кооператива и т.д. При этом реализация жилищных прав должна соответствовать законодательству Российской Федерации и укладываться в рамки правомерного поведения.
Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав на основе жилищного законодательства и (или) договора.
Содержание данного принципа раскрывается в свободе установления жилищных прав, т.е. граждане свободны совершать действия, с которыми закон связывает возникновение того или иного жилищного права. При этом такая же свобода предоставлена в отношении действий, влекущих в соответствии с законодательством изменение или прекращение жилищных прав граждан.
Жилищные права, как следует из приведенного принципа, могут приобретаться гражданами как на основании закона, так и на основании договора. Напомним, что договор может устанавливать неограниченное количество прав и обязанностей его участников. Единственным условием для этого является соответствие "договорных" прав и обязанностей нормам закона либо основным принципам законодательства.
Осуществление гражданами своих жилищных прав и исполнение ими своих обязанностей, вытекающих из жилищных отношений, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Данный принцип устанавливает границу реализации прав и обязанностей субъекта жилищных отношений - она проходит там, где начинается правомерная реализация прав и обязанностей других субъектов. Граждане, участвуя в жилищных отношениях, не должны предпринимать действий, а в определенных случаях не должны допускать бездействия, нарушающего права других граждан как в жилищной, так и других сферах деятельности.
Посредством данной нормы в жилищном законодательстве реализуется один из основных принципов демократического общества - взаимное уважение и соблюдение прав, свобод и интересов граждан, а также равенство граждан между собой.
Жилищные права граждан могут быть ограничены на основании федерального закона в исключительных случаях, а именно в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Данная норма ЖК РФ полностью заимствована из Конституции Российской Федерации и гарантирует реализацию жилищных прав граждан без каких-либо ограничений, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. При этом ограничение жилищных прав, как следует из комментируемой нормы, допускается лишь на основании федерального закона. Следовательно, закон субъекта Российской Федерации не может содержать нормы, тем или иным образом ограничивающие права граждан в жилищной сфере.
Граждане имеют право свободного выбора жилого помещения в пределах Российской Федерации для своего проживания в качестве собственника, по договору найма (поднайма) либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Данный принцип жилищного законодательства устанавливает фактическую и юридическую свободу реализации гражданами своих жилищных прав. Фактическая свобода означает, что граждане вправе выбрать жилое помещение в любой местности на территории Российской Федерации.
Принцип фактической свободы выбора жилого помещения на территории Российской Федерации тесно связан с конституционным правом граждан на свободу передвижения и выбор места жительства на территории России.
Право граждан на свободу передвижения и выбор места жительства помимо Конституции регулируется Федеральным законом "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации". Этот нормативный правовой акт закрепляет механизм правомерной реализации данного права граждан. В частности, в нем устанавливается обязанность граждан вставать на регистрационный учет по месту пребывания и месту жительства.
Таким образом, руководствуясь комментируемой нормой ЖК РФ, граждане вправе свободно выбирать для своего проживания любое жилое помещение в пределах Российской Федерации, но при этом обязаны соблюдать требование другого федерального закона и регистрироваться в органах внутренних дел по месту пребывания или по месту жительства.
Юридическая свобода заключается в том, что граждане вправе удовлетворять свою жилищную потребность посредством различных юридических оснований, т.е. вправе по своему усмотрению приобретать жилье в собственность, внаем, проживать в общежитиях, гостиницах, получать и использовать служебные жилые помещения, а также пользоваться жилыми помещениями на иных законных основаниях. Не допускается ограничение права выбора юридического основания для владения и пользования жильем, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
Гарантией реализации предыдущего принципа жилищного законодательства служит п. 5 комментируемой статьи, согласно которому ограничение права граждан на свободу выбора жилого помещения для проживания в пределах Российской Федерации допускается только на основании норм, содержащихся в самом ЖК РФ либо в ином федеральном законе. Этот принцип гарантирует, что право свободного выбора жилья не может быть ограничено иначе как на основании норм, имеющих высшую юридическую силу, а именно норм федеральных законов. Следовательно, ограничение указанного права не может возникать на основании норм законов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления, а также положений актов различных органов исполнительной власти.
Принципы, сосредоточенные в комментируемой статье, обеспечивают правомерное использование гражданами своих жилищных прав. Закрепление данных принципов в ЖК РФ фактически подчеркивает его конституционный характер, уважение прав и свобод граждан. Посредством группы указанных принципов обеспечивается соответствие жилищного законодательства нормам Конституции Российской Федерации.
Ранее действовавший ЖК РСФСР нормы, закрепляющей основные начала жилищного законодательства, фактически не содержал. В той или иной мере аналогом ст. 1 ЖК РФ являлась ст. 10 ЖК РСФСР, в которой перечислялись основные жилищные права и обязанности граждан. Там, в частности, шла речь о невозможности выселения граждан из занимаемого жилого помещения или ограничения в праве пользования этим жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренными законом.
Данная норма, бесспорно, имеет принципиальное значение для всего жилищного законодательства.
Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище
Комментарий к статье 2
Статья 2 ЖК РФ устанавливает порядок обеспечения условий для реализации гражданами права на жилище. Такие условия, по замыслу законодателя, прежде всего должны обеспечиваться органами государственной власти и местного самоуправления. Именно они, являясь проводниками государственной жилищной политики, в пределах своей компетенции должны поощрять жилищное строительство, а также обеспечивать создание условий для осуществления права на жилище.
В целях выполнения этой обязанности, закрепленной не только в ЖК РФ, но и в Конституции Российской Федерации, государственные и муниципальные органы, в частности, обязаны:
содействовать развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Под содействием развитию рынка жилья следует понимать, во-первых, выработку и реализацию комплекса управленческих и хозяйственных мер, создающих наиболее благоприятные условия для гражданского оборота жилых помещений. При этом указанные меры могут быть направлены как на организации, так и на граждан, для которых, например, могут быть разработаны соответствующие программы социального обеспечения жильем, и т.д. Во-вторых, содействие подразумевает устранение существующих или возможных юридических или фактических препятствий для свободного оборота жилых помещений. Такие препятствия должны устраняться в рамках закона независимо от того, по чьей вине они возникли;
использовать бюджетные и иные денежные средства для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения (строительства) жилых помещений;
предоставлять гражданам в установленном порядке жилые помещения по договорам социального найма и найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. В данном случае речь идет, во-первых, о предоставлении жилья в социальный наем гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, но в силу своего материального положения не способным самостоятельно удовлетворить жилищную потребность. Во-вторых, о предоставлении жилья в коммерческий наем гражданам, также нуждающимся в жилье, но имеющим возможность оплачивать его наем в полном объеме;
обеспечивать государственный контроль за исполнением жилищного законодательства, защиту прав собственников недвижимости в жилищной сфере, прав пользователей жилых помещений и потребителей коммунальных услуг. Под государственным контролем за исполнением жилищного законодательства следует понимать, во-первых, контроль за соблюдением жилищных прав граждан, исполнением ими своих жилищных обязанностей, во-вторых, контроль за действиями всех остальных участников жилищных отношений с целью обеспечения их правомерного поведения в жилищной сфере. Защита прав собственников жилищной недвижимости, прав пользователей жилых помещений и потребителей коммунальных услуг подразумевает, что органы государственной власти и местного самоуправления содействуют реализации правовых методов самозащиты права собственности, права владения и пользования жильем, а в случаях, прямо предусмотренных законом, осуществляют непосредственную защиту указанных прав, используя при этом свои административные, экономические и хозяйственные возможности;
стимулировать жилищное строительство в соответствии со спросом и потребностями граждан, обеспечивать контроль за соблюдением требований проектов, государственных норм и стандартов в строительстве. Стимулирование жилищного строительства - создание благоприятных условий для возведения новых жилых помещений. Такое содействие может осуществляться как в административном, так и в экономическом и хозяйственном аспектах. При этом комплекс мер по стимулированию жилищного строительства в своей основе должен иметь глубинный анализ спроса и предложения на рынке жилья, а также анализ потребности в жилье социально незащищенных категорий граждан, с тем, чтобы, с одной стороны, вновь возводимого жилья было достаточно для планомерной реализации его на рынке, а также для распределения среди нуждающихся. С другой стороны - не должно происходить перепроизводства жилых помещений, т.е. строительство их в таких объемах, которые не сможет потребить рынок жилых помещений. Ведь перепроизводство жилья, как и любой другой продукции, оказывает негативное влияние на экономику того или иного населенного пункта или региона. Следовательно, уполномоченные органы обязаны проводить анализ жилищного спроса и предложения, разрабатывать обоснованные программы жилищного строительства.
ЖК РСФСР не знал аналогичной нормы. Статьи 11 - 15 прежнего Кодекса содержали лишь разграничение полномочий между государственными органами Союза ССР, РСФСР, автономных республик, краев и областей, а также городскими, районными, сельскими и поселковыми органами государственной власти в сфере управления жилищным фондом и жилищными отношениями. Эта группа норм регулировала в первую очередь административные отношения, связанные с управлением в жилищной сфере. Комментируемая статья, в отличие от указанных статей ЖК РСФСР, акцентирует внимание прежде всего на полномочиях государственных органов и органов местного самоуправления по содействию реализации, обеспечению и защите жилищных прав и обязанностей субъектов жилищных отношений. Следовательно, ст. 2 ЖК РФ имеет социально-гражданскую направленность, тогда как указанные статьи ЖК РСФСР решали прежде всего вопросы административного характера.
Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения
Комментарий к статье 3
Статья 3 ЖК РФ полностью посвящена юридической конкретизации ст. 25 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой жилище признается неприкосновенным. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
Комментируемая статья раскрывает более полное содержание принципа неприкосновенности жилища.
Во-первых, неприкосновенность жилища подразумевает, что никто не вправе проникать в жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных иным федеральным законом случаях и порядке или на основании судебного решения. Практическое значение данной нормы заключается в нескольких существенных аспектах:
проникновение в жилое помещение допускается исключительно с согласия проживающих в нем граждан. При этом юридическое значение имеет лишь согласие граждан, проживающих в жилом помещении на законных основаниях;
проникновение в жилое помещение допускается лишь в целях, которые прямо указаны в ЖК РФ, либо при наличии обстоятельств, указанных в другом федеральном законе;
проникновение в жилое помещение допускается исключительно на основании решения соответствующего суда, в котором помимо прочего должен быть определен конкретный порядок проникновения, а именно дата, время либо определенный период времени, уполномоченные лица и т.д.
Указанные обстоятельства позволяют утверждать, что законодатель определил ряд юридических фактов, наличие которых позволяет третьим лицам проникнуть в жилое помещение.
Первым юридическим фактом является согласие проживающих в жилом помещении лиц. Если таковое имеется, то прямого указания закона и решения суда, конечно, не требуется.
Если же граждане, проживающие в жилом помещении, возражают против проникновения в него третьих лиц, то необходимы прежде всего прямая норма федерального закона, позволяющая проникнуть в жилое помещение без получения согласия жильцов, а также соответствующее решение суда, вынесенное на основании этой нормы. Соблюдение этих условий позволяет характеризовать проникновение в жилое помещение как правомерное.
В комментируемой статье законодатель определил ряд обстоятельств, при наличии которых допускается проникновение в жилое помещение без согласия проживающих в нем лиц. К таким обстоятельствам относятся:
необходимость спасения жизни граждан и их имущества;
необходимость обеспечения личной безопасности граждан или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках или иных обстоятельствах чрезвычайного характера;
необходимость задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемого преступления или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
Несмотря на то что комментируемая статья установила необходимость вынесения судебного решения для проникновения в жилое помещение без согласия проживающих в нем лиц, в указанных случаях получение судебного решения будет означать значительное промедление, которое способно повлечь вред жизни и здоровью граждан, общественной безопасности и т.д. Следовательно, можно предположить, что для проникновения в жилое помещение при наличии указанных выше обстоятельств судебного решения не требуется.
Во-вторых, в состав принципа неприкосновенности жилища входит недопустимость выселения граждан из жилых помещений или ограничения их в праве пользования жилыми помещениями. Исключением являются случаи, когда выселение из жилого помещения или какое-либо ограничение права пользования им прямо предусмотрено ЖК РФ или другими федеральными законами.
Наконец, третья составляющая принципа неприкосновенности жилища нашла свое отражение в п. 3 комментируемой статьи, согласно которому самоуправное вселение в жилое помещение признается недопустимым.
При этом под самоуправным вселением законодатель понимает самовольное занятие гражданином жилого помещения при отсутствии у него законных оснований для осуществления им права пользования данным помещением. Законными основаниями для осуществления права пользования жилым помещением могут быть ордер, договор коммерческого или социального найма, право собственности либо иное право, подразумевающее возможность владения и пользования жилищем.
Законным основанием в отдельных случаях признается и согласие лиц, владеющих жилым помещением, на вселение и проживание в нем. Примером такой ситуации является вселение временных жильцов, которые юридически никак не связаны с жилым помещением, но в силу согласия его владельца вправе временно проживать в нем.
Законодатель определил, что граждане, самоуправно занявшие жилые помещения, подлежат выселению из них на основании решения суда. При этом другое жилье им не предоставляется. Судебный порядок выселения из самоуправно занятого жилого помещения установлен в связи с необходимостью доказывания факта самоуправного вселения в жилое помещение, что обеспечит юридические гарантии лицу, подозреваемому в самоуправном вселении.
Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений
Комментарий к статье 4
Статья 4 ЖК РФ определяет понятие жилищных отношений, а также перечень их участников.
Жилищные отношения - это общественные отношения, регулируемые нормами жилищного законодательства, прежде всего нормами ЖК РФ.
Согласно п. 1 комментируемой статьи жилищные отношения складываются по поводу:
возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;
пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
пользования общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов;
отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;
учета жилищного фонда;
управления, содержания и ремонта жилищного фонда, перепланировки и переустройства жилых помещений, управления и содержания многоквартирных домов;
создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
внесения платы за жилье и коммунальные услуги;
контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда.
Приведенный перечень жилищных отношений, безусловно, не является исчерпывающим. Жилищные отношения складываются и в других случаях, когда предметом отношений являются жилые помещения, права и обязанности их владельцев и т.п.
Пункт 2 ст. 4 ЖК РФ перечисляет участников жилищных отношений, среди которых:
граждане (а именно физические лица);
юридические лица;
Российская Федерация;
субъекты Российской Федерации;
муниципальные образования.
Данный перечень участников жилищных отношений полностью идентичен перечню участников гражданско-правовых отношений, а также правоотношений, складывающихся в других отраслях российского законодательства. Это обстоятельство позволяет утверждать, что правосубъектностью в жилищно-правовой сфере обладают в равной степени все возможные участники правовых отношений.
Отдельно следует отметить, что под гражданами законодатель понимает не только физических лиц, состоящих в гражданстве Российской Федерации, но и иностранных граждан, лиц без гражданства (апатридов), лиц с двойным гражданством (бипатридов) и т.д. Указанные категории лиц, несмотря на свой специфический статус, в равной мере могут приобретать жилищные права и исполнять обязанности, возникающие в жилищной сфере.
Возможны случаи ограничения жилищных прав иностранных граждан, апатридов, бипатридов, но такие ограничения должны быть действительно необходимыми и обоснованными. Такие ограничения могут быть установлены ЖК РФ или другими федеральными законами.
ЖК РСФСР не содержал нормы, устанавливающей перечень жилищных отношений и их субъектов.
Статья 5. Жилищное законодательство
Комментарий к статье 5
Комментируемая статья ЖК РФ определяет систему правового регулирования жилищных отношений в Российской Федерации.
Пункт 1 ст. 5 ЖК РФ повторяет норму Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Это означает, что федеральные органы власти, прежде всего законодательные, уполномочены принимать так называемые рамочные нормативные правовые акты (в том числе и федеральные законы), в которых очерчиваются общие для всей России границы правового регулирования жилищных отношений и закрепляются общие, единые принципы управления жилищной сферой. Субъекты Российской Федерации, в свою очередь, на основе таких рамочных нормативных правовых актов принимают собственные акты, которые, во-первых, конкретизируют положения федеральных актов применительно к конкретной территории, во-вторых, регулируют те сферы, которым федеральный законодатель вообще не уделил внимания.
Пункт 2 комментируемой статьи содержит полный перечень нормативных правовых актов разных уровней, посредством которых осуществляется правовое регулирование жилищных отношений в России. На юридическом языке такие нормативные правовые акты называют источниками жилищного законодательства. Итак, к источникам жилищного законодательства относятся следующие нормативные правовые акты:
Жилищный кодекс Российской Федерации;
федеральные законы, принятые в соответствии с ЖК РФ;
указы Президента Российской Федерации;
постановления Правительства Российской Федерации;
акты федеральных органов исполнительной власти;
законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации;
нормативные правовые акты органов местного самоуправления.
Этот перечень является исчерпывающим. Но не следует забывать и еще один возможный источник жилищного законодательства - это международные договоры Российской Федерации. Ведь Конституция Российской Федерации установила примат международных договоров над национальным законодательством.
Пункт 3 ст. 5 ЖК РФ содержит норму, в соответствии с которой указы Президента Российской Федерации, содержащие нормы жилищного законодательства, должны соответствовать правовым актам высшей юридической силы, т.е. непосредственно ЖК РФ и другим федеральным законам.
Пункт 4 ст. 5 ЖК РФ предусматривает возможность Правительства Российской Федерации регулировать жилищные отношения. Так, Правительство России вправе принимать соответствующие постановления по жилищным вопросам. При этом нормы таких постановлений не должны противоречить ЖК РФ, другим федеральным законам, а также указам Президента России.
Полномочия федеральных органов исполнительной власти в сфере правового регулирования жилищных отношений нашли свое отражение в п. 5 комментируемой статьи. Законодатель весьма любопытно подошел к полномочиям указанных органов в жилищной сфере. Так, согласно п. 5 федеральные органы исполнительной власти вправе издавать акты по вопросам жилищных отношений лишь в случаях и пределах, прямо предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами, указами Президента и постановлениями Правительства.
Согласно п. 6 ст. 5 ЖК РФ органы субъектов Российской Федерации также могут издавать законы и другие нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения. Такие нормативные правовые акты принимаются субъектами Российской Федерации в пределах их полномочий на основании норм ЖК РФ и федеральных законов.
Аналогичная ситуация складывается в отношении органов местного самоуправления. Согласно п. 7 комментируемой статьи они, как и органы субъектов Российской Федерации, вправе принимать собственные нормативные правовые акты, регулирующие жилищную сферу, но в пределах своих полномочий, которые очерчены ЖК РФ, федеральными законами, законами и другими нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Наконец, п. 8 комментируемой статьи прямо устанавливает высшую юридическую силу ЖК РФ во всей иерархии нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. Если федеральные законы, другие федеральные нормативные правовые акты, законы и другие нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, акты органов местного самоуправления вступают в противоречие с нормами ЖК РФ, то применению подлежат нормы ЖК РФ.
Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени
Комментарий к статье 6
Статья 6 ЖК РФ определяет особенности действия норм жилищного законодательства во времени.
Пункт 1 комментируемой статьи распространяет на жилищное законодательство общеправовой принцип - закон обратной силы не имеет. Так, нормы жилищного законодательства по общему правилу не распространяют свое действие на отношения, возникшие до их вступления в силу. Регулированию подлежат лишь более поздние отношения.
При этом придание обратной силы (ретроспективного действия) нормам жилищного законодательства все же возможно. Акты жилищного законодательства распространяют свою силу на отношения, возникшие до их введения в действие, лишь в случаях, прямо предусмотренных этими актами.
Пункт 3 ст. 6 ЖК РФ устанавливает, что действие акта жилищного законодательства в жилищных отношениях, возникших до его введения в действие, может быть распространено на права и обязанности участников этих отношений, которые возникли уже после введения акта в действие. Иными словами, жилищное отношение до введения акта жилищного законодательства регулируется ранее действующими нормами, а после введения акта в действие - уже новыми нормами.
Наконец, акт жилищного законодательства распространяет свое действие на права и обязанности, возникшие из договоров до введения его в действие, лишь в том случае, если в данном акте прямо предусмотрено, что он распространяется на права и обязанности, возникшие из ранее заключенных договоров.
Ранее действовавший ЖК РСФСР не содержал нормы, устанавливающей особенности действия жилищного законодательства во времени.
Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии
Комментарий к статье 7
Комментируемая статья определяет порядок применения правового механизма аналогии в жилищном законодательстве. Аналогия - механизм преодоления пробелов в законодательстве при регулировании общественных отношений. Согласно ст. 7 ЖК РФ в жилищном законодательстве, как и в остальных отраслях российского законодательства, применяется две разновидности аналогии - аналогия закона и аналогия права.
Пункт 1 комментируемой статьи регулирует особенности применения аналогии закона при наличии пробела в жилищном законодательстве. Аналогия закона в жилищном законодательстве заключается в применении к неурегулированным отношениям жилищного законодательства, регулирующего сходные общественные отношения. Для применения аналогии закона необходимо соблюдение следующих условий:
жилищное отношение не урегулировано жилищным законодательством;
жилищное отношение не урегулировано соглашением его участников;
отсутствует норма гражданского или иного законодательства, прямо регулирующая данное жилищное отношение;
применение к данному жилищному отношению норм жилищного законодательства, регулирующих сходные отношения, не противоречит существу жилищного отношения.
Пункт 2 ст. 7 ЖК РФ устанавливает порядок применения в жилищном законодательстве аналогии права. Аналогия права применяется лишь в том случае, если невозможно применить аналогию закона, и заключается в том, что жилищные права и обязанности определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства
Комментарий к статье 8
Комментируемая статья ЖК РФ определяет порядок применения к отношениям, складывающимся в жилищной сфере, норм иных отраслей законодательства Российской Федерации.
Нормы иного законодательства применяются к жилищным отношениям, складывающимся по поводу:
ремонта жилых помещений;
переустройства и перепланировки жилых помещений;
использования инженерного оборудования;
оказания коммунальных услуг;
внесения платы за коммунальные услуги.
К указанным отношениям применяются нормы соответствующего законодательства Российской Федерации, но с учетом положений ЖК РФ.
Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права
Комментарий к статье 9
Статья 9 ЖК РФ устанавливает особенности соотношения жилищного законодательства Российской Федерации и норм международного права.
Соотношение этих двух правовых систем основано на конституционном принципе приоритета международного права над национальным законодательством Российской Федерации.
Жилищное законодательство в этом смысле не является исключением. Если международным договором Российской Федерации предусмотрены иные правила, чем установленные жилищным законодательством, то применяются нормы международного договора.
Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
Комментарий к статье 10
Статья 10 устанавливает перечень оснований возникновения прав и обязанностей участников жилищных отношений. Законодатель установил, что жилищные права и обязанности возникают прежде всего из оснований, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами и нормативными правовыми актами.
Кроме того, жилищные права и обязанности могут возникать из действий самих участников жилищных отношений, которые хотя прямо и не предусмотрены жилищным законодательством как основания для возникновения прав и обязанностей, но являются таковыми в силу общих начал и смысла жилищного законодательства.
Таким образом, существуют две группы оснований для возникновения жилищных прав и обязанностей: основания, предусмотренные в ЖК РФ, иных нормативных правовых актах, и основания в виде действий участников жилищных отношений.
К основаниям возникновения жилищных прав и обязанностей, предусмотренных ЖК РФ, в соответствии с комментируемой статьей относятся:
договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему;
акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
судебные решения, установившие жилищные права и обязанности;
приобретение в собственность жилого помещения по основаниям, допускаемым федеральным законом;
членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;
действия (бездействие) участников жилищных отношений или наступление событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Статья 11. Защита жилищных прав
Комментарий к статье 11
Комментируемая статья ЖК РФ определяет общий порядок и перечень мер защиты жилищных прав участников жилищных отношений. Меры защиты жилищных прав сходны с мерами, предусмотренными для защиты всех гражданских прав.
Пункт 1 ст. 11 установил, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом. При этом применяется действующее процессуальное законодательство, которое определяет подведомственность дел о нарушении жилищных прав судам различной юрисдикции и уровней. ЖК РФ не исключает и административный (не судебный) порядок защиты нарушенных жилищных прав. Однако такой порядок может применяться лишь в случаях, прямо предусмотренных жилищным законодательством. Решение государственного органа или органа местного самоуправления, принятое в порядке административной защиты жилищных прав, может быть обжаловано в соответствующий суд.
Пункт 3 комментируемой статьи установил перечень процессуальных мер, посредством которых может осуществляться защита нарушенных жилищных прав. К таким мерам относятся:
признание жилищного права. Эта мера заключается в принятии уполномоченным органом решения о том, что субъект жилищных отношений действительно обладает тем или иным жилищным правом на законных основаниях;
восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения. Данная мера подразумевает устранение или возмещение ущерба, причиненного субъекту жилищных отношений, а также устранение самой угрозы нарушения жилищного права;
признание судом недействующим полностью или в части акта государственного органа или органа местного самоуправления, нарушающего жилищные права и противоречащего ЖК РФ или принятому в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющему большую, чем указанный акт, юридическую силу. Эта мера заключается в признании недействительным и не имеющим юридической силы нормативного правового акта, который нарушает жилищные права субъектов жилищных отношений в силу своего противоречия с имеющими большую юридическую силу актами жилищного законодательства;
неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего ЖК РФ или принятому в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющему большую, чем указанный акт, юридическую силу. Суть данной меры заключается в неприменении при разрешении споров нормативного правового акта, который противоречит имеющим большую юридическую силу актам жилищного законодательства;
прекращение или изменение жилищного правоотношения. Данная мера заключается в прекращении или изменении жилищного правоотношения, которое в силу определенных обстоятельств нарушает права других участников жилищных отношений;
иные способы, предусмотренные ЖК РФ или другим федеральным законом.
Статья 12. Компетенция органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений
Комментарий к статье 12
Комментируемая статья определяет перечень полномочий, т.е. компетенцию федеральных органов государственной власти при регулировании жилищных отношений в Российской Федерации.
Федеральные органы государственной власти обладают следующими полномочиями в области жилищных отношений.
Определение порядка государственного учета жилищных фондов. Данное полномочие раскрывается посредством установления организационных мер и методик, направленных на осуществление учета жилищных фондов в Российской Федерации. В частности, под учетом жилищных фондов можно понимать учет наличия различных жилищных фондов, определение их качественного и количественного состава, а также учет других показателей.
Установление требований, предъявляемых к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Реализуя данное полномочие, федеральные органы вправе устанавливать единые на всей территории Российской Федерации требования к жилым помещениям, в частности санитарно-бытовые, архитектурные, технические, гигиенические и т.д. Аналогичные требования могут быть установлены в отношении общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах.
Определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Данное полномочие заключается в определении федеральными органами государственной власти критериев нуждаемости в жилых помещениях, предоставляемых на льготных условиях по договору социального найма. Критерии нуждаемости могут выражаться в величине доходов граждан, в размерах занимаемой жилой площади на одного жильца, в количестве жильцов и т.д.
Определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений в муниципальном жилищном фонде. В рамках данного полномочия федеральные органы государственной власти устанавливают единый на всей территории России порядок предоставления нуждающимся гражданам жилых помещений на основании договора социального найма. В частности, определяются очередность предоставления жилых помещений, категории граждан, имеющих право получения жилых помещений вне очереди, особенности заключения договоров социального найма, установления величины платы за жилье и т.д.
Определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений в жилищном фонде Российской Федерации. Реализуя данное полномочие, федеральные органы государственной власти определяют категории граждан (помимо малоимущих нуждающихся), которые вправе получать жилые помещения из жилищного фонда Российской Федерации.
Определение порядка предоставления жилых помещений в жилищном фонде Российской Федерации гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, категории которых установлены федеральным законом или указом Президента Российской Федерации. В данном случае речь идет об определении единого порядка предоставления из жилищного фонда Российской Федерации жилых помещений иным категориям нуждающихся в жилье граждан. Перечень категорий таких граждан определяется федеральным законом.
Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 250-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (РГ. 2006. 31 декабря. N 297) в текст комментируемого пункта внесены изменения, вступившие в силу 11 января 2007 г. Ниже приводится сравнительная таблица текстов п. 6 ст. 12 ЖК РФ.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Пункт 6 статьи 12 ЖК РФ │
├────────────────────────────────┬───────────────────────────────┤
│ до 11 января 2007 г. │ после 11 января 2007 г. │
├────────────────────────────────┼───────────────────────────────┤
│определение порядка предоставле-│определение порядка предостав- │
│ния жилых помещений жилищного │ления жилых помещений жилищного│
│фонда Российской Федерации граж-│фонда Российской Федерации │
│данам, которые нуждаются в жилых│гражданам, которые нуждаются │
│помещениях и категории которых │в жилых помещениях и категории │
│установлены федеральным законом │которых установлены федеральным│
│ │законом, указами Президента │
│ │Российской Федерации │
└────────────────────────────────┴───────────────────────────────┘
В соответствии с новой редакцией п. 6 ст. 12 ЖК РФ перечень иных категорий граждан, признающихся нуждающимися в жилье, может устанавливаться не только федеральным законом, но и указами Президента Российской Федерации.
Определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма служебных и специализированных жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Данное полномочие реализуется посредством установления перечня условий и обстоятельств, при наличии которых граждане вправе получать жилые помещения служебного и специализированного назначения (дома престарелых, дома ребенка, дома инвалидов и т.д.) в государственном и муниципальном жилищных фондах.
Определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. В данном случае федеральные органы государственной власти определяют порядок организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Эта форма объединения граждан помимо жилищного регулируется и гражданским законодательством.
Определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья и правового положения членов товариществ собственников жилья. Данное полномочие заключается в регулировании правовыми актами федеральных органов государственной власти организации и деятельности товариществ собственников жилья и правового положения их членов. Это полномочие, как и предыдущее, находится на стыке жилищного и гражданского законодательства. Ведь товарищества собственников жилья являются юридическими лицами, что обусловливает ряд требований к их деятельности со стороны Гражданского кодекса и иных федеральных законов, регулирующих деятельность юридических лиц.
Определение условий и порядка переустройства, перепланировки жилых помещений. В данном случае федеральные органы устанавливают единый порядок согласования, получения разрешений и произведения переустройства и перепланировки жилых помещений.
Определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания. Федеральные органы государственной власти определяют критерии непригодности для проживания жилых помещений, а также порядок признания такой непригодности, т.е. определяют уполномоченный орган, который вправе проводить экспертизы и давать заключения о непригодности жилых помещений для проживания, порядок выселения граждан из таких помещений, компенсации гражданам, выселенным из помещений, признанных непригодными для проживания, и т.д.
Признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания. Реализуя это полномочие, федеральные органы государственной власти вправе признавать находящиеся в их ведении жилые помещения непригодными для проживания в установленном порядке и по строго определенным основаниям.
Установление правил пользования жилыми помещениями. Федеральные органы государственной власти устанавливают единые правила пользования жилыми помещениями, в частности устанавливаются санитарно-бытовые, гигиенические требования, особенности пользования источниками энергии, требования к поведению жильцов в отношении жилых помещений, их устройств и конструкций, а также отдельные требования к поведению граждан, проживающих в жилых помещениях.
Определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений. Данное полномочие реализуется федеральными органами посредством установления, во-первых, оснований выселения граждан из жилых помещений, т.е. перечня обстоятельств, юридических фактов, которые служат причиной для выселения. Во-вторых, определяется порядок выселения. В частности, определяется орган, уполномоченный принимать решения о выселении, органы, исполняющие данные решения, и т.д. Наконец, федеральные органы определяют условия выселения: выселение с предоставлением другого жилого помещения, выселение без предоставления другого жилого помещения и т.д.
Правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями. В рамках данного полномочия федеральные органы принимают нормативные правовые акты, содержащие нормы, направленные на регулирование определенных гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями. Например, сделки купли-продажи, мены (обмена), дарения, ипотеки и т.д.
Установление структуры, порядка расчета и внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В данном случае федеральные органы определяют не конкретный размер платы за жилье и коммунальные услуги, а единую структуру данной платы, т.е. устанавливают перечень составляющих квартирной платы, порядок ее расчета, требования к внесению платы за жилье и сроки внесения платы.
Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений в данном фонде установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Данное полномочие заключается в осуществлении контроля за использованием и состоянием жилых помещений, находящихся в ведении федеральных органов государственной власти и входящих в жилищный фонд Российской Федерации.
К компетенции федеральных органов государственной власти Российской Федерации относятся и иные вопросы, которые предусмотрены Конституцией России, ЖК РФ, другими нормативными правовыми актами.
Норма, аналогичная комментируемой статье, содержалась и в ЖК РСФСР. Ранее действовавший Кодекс также устанавливал полномочия органов государственной власти Союза ССР в области жилищных отношений.
Статья 13. Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений
Комментарий к статье 13
Данная статья определяет набор полномочий органов государственной власти другого структурного звена - субъектов Российской Федерации. Аналогичная статья имела место в ЖК РСФСР. Субъектам Российской Федерации в новом ЖК соответствовали союзные республики, полномочия которых определял старый Кодекс.
Итак, к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации. Данное полномочие органы государственной власти субъекта Российской Федерации осуществляют в порядке, который определяется федеральными органами государственной власти;
определение порядка предоставления жилых помещений в жилищных фондах специализированного использования субъектов Российской Федерации. Данное полномочие заключается в установлении правовых оснований, условий и обстоятельств, а также комплекса организационных мер по предоставлению определенным категориям граждан жилых помещений специализированного назначения, которые находятся в ведении субъекта Российской Федерации;
определение оснований признания граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в муниципальном жилищном фонде. Реализуя данное полномочие, органы государственной власти субъектов Российской Федерации определяют критерии признания граждан малоимущими в целях обеспечения таких граждан жильем из муниципального жилищного фонда;
определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений в жилищном фонде субъекта Российской Федерации. В данном случае органы субъектов Российской Федерации уполномочены определять перечень граждан, которые вправе рассчитывать на предоставление жилых помещений из жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений в жилищном фонде субъекта Российской Федерации. Реализуя данное полномочие, органы государственной власти субъектов Российской Федерации определяют основания и порядок предоставления жилых помещений гражданам, которые в соответствии с законом субъекта Российской Федерации имеют право на получение жилых помещений из жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания. В данном случае органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе принимать решения о признании находящихся в их ведении жилых помещений непригодными для проживания в установленном порядке;
определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Органы государственной власти Российской Федерации, реализуя данное полномочие, устанавливают комплекс организационно-методических мер, направленных на организацию учета органами местного самоуправления граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений на основании договора социального найма;
осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений в данном фонде установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Данное полномочие позволяет органам государственной власти субъектов Российской Федерации осуществлять контроль за правильностью использования и состоянием жилых помещений в жилищном фонде субъектов Российской Федерации;
к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации относятся и иные вопросы, предусмотренные Конституцией Российской Федерации, ЖК РФ, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, органов местного самоуправления.
Статья 14. Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений
Комментарий к статье 14
Статья 14 ЖК РФ определяет компетенцию органов местного самоуправления в области жилищных отношений. В ранее действовавшем ЖК РСФСР существовала аналогичная статья, определявшая полномочия районных, городских, районных в городе, поселковых, сельских Советов народных депутатов в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда.
ЖК РФ установил следующую компетенцию органов местного самоуправления в области регулирования жилищных отношений.
Учет муниципального жилищного фонда. Учет муниципального жилищного фонда осуществляется органами местного самоуправления в соответствии с порядком, установленным федеральными органами государственной власти.
Признание в установленном порядке граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в муниципальном жилищном фонде. Признание граждан малоимущими в целях предоставления им жилых помещений по договорам социального найма осуществляется по критериям и в порядке, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Органы местного самоуправления ведут учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в порядке, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Определение порядка предоставления жилых помещений в муниципальном жилищном фонде специализированного использования. Органы местного самоуправления устанавливают основания, определяют условия и особенности предоставления гражданам жилых помещений в жилищном фонде специализированного использования, находящемся в муниципальной собственности или в ведении органов местного самоуправления.
Предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений в муниципальном жилищном фонде. В рамках данного полномочия органы местного самоуправления осуществляют предоставление жилых помещений по договорам социального найма, т.е. выступают наймодателем по этим договорам.
Принятие в установленном порядке решений о переводе соответствующих помещений в жилые или нежилые помещения. Органы местного самоуправления в установленном порядке, после соответствующих процедур переводят жилые помещения в нежилые. Следует предполагать, что обратная процедура также находится в ведении органов местного самоуправления.
Согласование переустройства и перепланировки жилых помещений. Реализуя данное полномочие, органы местного самоуправления на основании заявлений граждан проводят экспертизы и дают заключения о допустимости переустройства или перепланировки. Если предлагаемый гражданином проект переустройства или перепланировки жилого помещения соответствует правовым, техническим, санитарным и другим требованиям, то органы местного самоуправления принимают решение о согласовании таких мероприятий. Под согласованием фактически понимается разрешение на переустройство или перепланировку. Если же планируемые видоизменения жилого помещения противоречат нормативным правовым актам или требованиям безопасности, то указанные органы принимают решение об отказе в согласовании, что означает запрет на проведение переустройства и перепланировки. Общий порядок согласования органами местного самоуправления проектов переустройства или перепланировки жилых помещений установлен в статье 26 ЖК РФ.
Признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания. Органы местного самоуправления признают в установленном порядке муниципальные жилые помещения непригодными для проживания.
Осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений в данном фонде установленным санитарным и техническим правилам и нормам. В рамках данного полномочия органы местного самоуправления осуществляют контроль за использованием и состоянием муниципальных жилых помещений.
Определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Данное полномочие органы местного самоуправления получили лишь в конце 2005 г., спустя год после принятия Кодекса. Пункт 9.1 комментируемой статьи был введен Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий" (РГ. 2005. 31 декабря. N 297).
Появление такого полномочия в компетенции органов местного самоуправления представляется вполне логичным. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и перепланировка жилых помещений может производиться по согласованию с органами местного самоуправления. Согласование или отказ в таковом оформляются соответствующим решением указанного органа.
Статья 26 ЖК РФ определяет основные правила согласования гражданами переустройства или перепланировки с органами местного самоуправления, в частности, в ней определен пакет необходимых документов, основные сроки принятия решения и уведомления гражданина о нем. Однако, как показала правоприменительная практика, норм, установленных в ст. 26 ЖК РФ, недостаточно для четкого регулирования этого важного вопроса. В связи с этим к компетенции органов местного самоуправления отнесено полномочие по определению более конкретного порядка получения документа о согласовании. На основании пункта 9.1 комментируемой статьи каждый орган местного самоуправления принял или примет нормативный акт местного значения, в котором будет установлен конкретный порядок рассмотрения заявлений граждан о согласовании переустройства или перепланировки жилых помещений. Очевидно, что такие нормативные акты должны основываться и соответствовать общим правилам, предусмотренным статьей 26 ЖК РФ.
К компетенции органов местного самоуправления относятся и иные вопросы, в соответствии с Конституцией Российской Федерации, ЖК РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.
Пункт 2 комментируемой статьи посвящен особому статусу субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москве и Санкт-Петербургу. В этих городах перечни полномочий органов местного самоуправления в области жилищных отношений устанавливаются законами данных субъектов Российской Федерации.
Глава 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
Статья 15. Объекты жилищных прав
Комментарий к статье 15
Статья 15 ЖК РФ определяет объекты жилищных прав. Объектом субъективного права признается явление реальной действительности, в отношении которого в соответствии с законодательством установлено данное право.
Согласно п. 1 комментируемой статьи объектом жилищных прав являются жилые помещения. Понятие жилого помещения установлено п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.
Таким образом, жилое помещение, согласно ЖК РФ, обладает целым рядом юридических признаков.
Во-первых, под жилым помещением всегда понимается именно изолированное помещение, т.е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства. Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. В этой связи нельзя признать жилым помещением и одновременно объектом жилищных прав часть комнаты, не изолированную часть квартиры, иными словами, "угол". Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно. Следовательно, первый признак объекта жилищных прав - изолированность. Этот признак не является новым для жилищного законодательства. Например, согласно ст. 52 ЖК РСФСР предметом договора (социального) найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение. Аналогичная ситуация имеет место и с договором коммерческого найма жилого помещения.
Во-вторых, объектом жилищных прав является жилое помещение, признаваемое недвижимым имуществом. Понятие недвижимого имущества установлено в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Признак "недвижимости" объектов жилищных прав означает, что жилым помещением может признаваться только помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно.
Следовательно, жилым помещением не могут быть признаны всевозможные приспособленные для жилья сооружения и предметы, как то: вагоны, бытовки, палатки и т.д.
Жилое помещение - это всегда объект недвижимого имущества.
В-третьих, жилым помещением и объектом жилищных прав может быть признано лишь то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Признак пригодности для постоянного проживания граждан заключается в том, что жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Эти санитарные и технические правила и нормы устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Итак, комментируемая статья установила три основных признака жилого помещения как объекта жилищных прав: изолированность, недвижимость, пригодность для постоянного проживания.
Помещения признаются жилыми в порядке, который устанавливается Правительством Российской Федерации.
Пункт 4 комментируемой статьи установил, что признание жилых помещений непригодными для проживания в них граждан осуществляется по основаниям и в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Аналогичная норма содержалась и в ЖК РСФСР. Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания в соответствии со старым Кодексом определялся Советом Министров РСФСР. В соответствии с данной нормой было разработано и принято Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное приказом Минжилкомхоза РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529.
Пункт 5 комментируемой статьи содержит определение общей площади жилого помещения. Так, общая площадь представляет собой сумму площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Статья 16. Виды жилых помещений
Комментарий к статье 16
Комментируемая статья определяет перечень видов жилых помещений и устанавливает признаки каждого из них.
Пункт 1 ст. 16 выделяет три основных группы жилых помещений:
жилые дома, части жилых домов;
квартиры, части квартир;
комнаты.
Пункты 2, 3 и 4 комментируемой статьи содержат определения каждого из указанных видов жилых помещений.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком доме.
Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком помещении.
Комната - это часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире.
Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
Комментарий к статье 17
Статья 17 ЖК РФ установила назначение жилого помещения, а также определила пределы его использования и полномочия его владельцев и лиц, проживающих в нем.
Согласно п. 1 комментируемой статьи общим предназначением жилого помещения является проживание в нем граждан. Исключение из этого правила установлено в п. 2 ст. 17, согласно которому жилое помещение может быть использовано для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.
Для такого использования жилого помещения необходимо соблюдение следующих условий. Во-первых, для профессиональной или предпринимательской деятельности жилое помещение могут использовать только граждане, проживающие в нем на законных основаниях.
Во-вторых, использование жилого помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности допускается, если при этом не нарушаются права и законные интересы других граждан.
В-третьих, использование жилого помещения для профессиональной или предпринимательской деятельности не должно создавать предпосылки для нарушения требований, предъявляемых к жилым помещениям, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пункт 3 ст. 17 ЖК РФ запрещает организацию в жилых помещениях промышленных производств. Иначе говоря, профессиональная или предпринимательская деятельность, связанная с промышленным производством, вообще не может осуществляться в жилых помещениях.
Пункт 4 комментируемой статьи установил следующие особенности пользования жилым помещением:
пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, а также соседей;
при пользовании жилым помещением должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства Российской Федерации;
пользование жилым помещением должно осуществляться в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, установленными Правительством Российской Федерации.
Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения
Комментарий к статье 18
Комментируемая статья устанавливает, что право собственности и иные вещные права субъектов правоотношений на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также ЖК РФ.
Если законом предусмотрена обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, то такие права возникают только с момента осуществления государственной регистрации.
Статья 19. Жилищный фонд
Комментарий к статье 19
Комментируемая статья содержит понятие и определяет разновидности жилищных фондов в Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 19 ЖК РФ под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Аналогичное по сути определение жилищного фонда содержалось в ранее действовавшем ЖК РСФСР.
Согласно ст. 4 старого Кодекса находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд.
Статья 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г., 6 мая 2003 г., 22 августа 2004 г.) определяет жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает виды жилищных фондов в Российской Федерации. К ним относятся:
частный жилищный фонд;
государственный жилищный фонд;
муниципальный жилищный фонд.
Под частным жилищным фондом в ЖК РФ понимается совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц.
Государственный жилищный фонд определяется как совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации.
Муниципальный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Ранее действовавший ЖК РСФСР устанавливал иную классификацию жилищных фондов. Согласно ст. 5 ЖК РСФСР выделялись следующие виды жилищных фондов:
государственный жилищный фонд (т.е. жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству);
общественный жилищный фонд (т.е. жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям);
фонд жилищно-строительных кооперативов (т.е. жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам);
индивидуальный жилищный фонд (т.е. жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан).
Иная классификация жилищных фондов Российской Федерации содержится в Федеральном законе "Об основах федеральной жилищной политики". В статье 7 этого Закона жилищный фонд подразделяется на четыре разновидности, среди которых:
частный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности граждан и юридических лиц);
государственный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации);
муниципальный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности различных муниципальных образований);
общественный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности общественных объединений).
До принятия ЖК РФ шли сложные дискуссии о наиболее правомерной классификации жилищных фондов в Российской Федерации. При выработке новых вариантов классификации жилищных фондов за основу брались классификации ЖК РСФСР, Закона об основах федеральной жилищной политики и т.д. Наиболее лаконичной и юридически обоснованной классификацией оказалась классификация жилищных фондов "по принадлежности".
В соответствии с этой классификацией жилищные фонды подразделялись на виды по аналогии с видами права собственности. Напомним, что и Конституция Российской Федерации, и ГК РФ установили, что в России существует три вида собственности - государственная, муниципальная и частная. Именно по нахождению жилого помещения в одной из этих разновидностей собственности жилищные фонды и были справедливо классифицированы на государственный, муниципальный и частный.
Данная классификация существовала лишь в теории жилищного права, но законодатель при разработке проекта ЖК РФ принял ее за основу и придал ей характер легальной классификации жилищных фондов в Российской Федерации.
Помимо классификации "по принадлежности" ЖК РФ подразделяет жилищные фонды еще и по признаку назначения. Это новелла жилищного законодательства. Ранее действовавшие нормативные правовые акты не уделяли достаточного внимания этой классификации жилищных фондов.
Классификации "по назначению" также встречались только в теории. Причем, как правило, они смешивались в единое целое с классификациями "по принадлежности".
Новый ЖК РФ придал самостоятельность каждой из этих классификаций. Таким образом, согласно п. 3 комментируемой статьи жилищные фонды подразделяются "по назначению" на следующие виды:
жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;
специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;
индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений в частном жилищном фонде, которые используются гражданами - собственниками данных помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) для проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками данных помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений в частном жилищном фонде, которые используются собственниками данных помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования либо предоставлены собственниками данных помещений на основе договора аренды или иного договора юридическим лицам во владение и (или) пользование.
Согласно п. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд в Российской Федерации подлежит государственному учету. Порядок учета жилищного фонда определяется Правительством Российской Федерации.
При проведении государственного учета жилищного фонда должен проводиться технический учет жилищного фонда, в рамках которого проводятся техническая инвентаризация и паспортизация (с оформлением технического паспорта жилого помещения - информационно-технического документа, содержащего техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям).
Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям
Комментарий к статье 20
Данная статья определяет порядок осуществления государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, за соответствием жилых помещений требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилых помещений, находящихся в государственной, муниципальной и частной собственности, осуществляется специально уполномоченными федеральными государственными органами, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с положениями федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.
Статья 21. Страхование жилых помещений
Комментарий к статье 21
Комментируемая статья устанавливает, что жилые помещения могут быть застрахованы в порядке добровольного имущественного страхования. Обязательного страхования жилых помещений ЖК РФ не предусматривает.
Глава 3. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 22
Статья 22 ЖК РФ устанавливает основания и условия перевода жилых помещений в нежилые и перевода нежилых помещений в жилые.
Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает, что перевод жилого помещения в нежилое и перевод нежилого помещения в жилое производится с учетом требований, установленных ЖК РФ, а также законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.
В пункте 2 ст. 22 содержатся обстоятельства, при наличии которых не допускается перевод жилого помещения в нежилое. К таким обстоятельствам относятся следующие:
доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
переводимое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Для перевода жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, в нежилые предусмотрено дополнительное условие. Такие помещения должны располагаться только на первых этажах многоквартирных жилых домов.
Перевод в нежилые помещения жилых помещений, расположенных выше первого этажа, допускается лишь в том случае, если под таким помещением расположены только нежилые помещения.
Пункт 4 комментируемой статьи определил обстоятельства, при наличии которых не допускается обратный процесс, т.е. перевод нежилого помещения в жилое. К этим обстоятельствам относятся следующие:
нежилое помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям;
право собственности на нежилое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 23
Комментируемая статья устанавливает порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое при соблюдении условий, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ.
Согласно п. 1 ст. 23 ЖК РФ решение о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое принимается органом местного самоуправления.
Пункт 2 комментируемой статьи установил, что для перевода жилого помещения в нежилое или перевода нежилого помещения в жилое (далее - перевод) собственник помещения представляет в орган местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения следующие документы:
заявление о переводе помещения;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).
Соответствующий орган местного самоуправления не вправе требовать представления иных документов, не предусмотренных комментируемым пунктом.
После принятия перечисленных документов соответствующий орган местного самоуправления выдает собственнику, обратившемуся с заявлением о переводе, расписку в получении документов.
В соответствии с п. 4 ст. 23 ЖК РФ орган местного самоуправления рассматривает заявление и представленные документы и не позднее сорока пяти календарных дней со дня их представления заявителем принимает решение о переводе или об отказе в переводе.
Пункт 5 комментируемой статьи установил порядок действий органа местного самоуправления в случае принятия положительного решения о переводе жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое. Орган, принявший такое решение, обязан:
не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия положительного решения о переводе выдать либо направить по почте заявителю документ, подтверждающий принятие решения о переводе (форма документа утверждается Правительством Российской Федерации);
одновременно с выдачей (направлением) соответствующего документа заявителю проинформировать собственников прилегающих помещений о принятии положительного решения о переводе.
Если перевод жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое требует перепланировки помещения или проведения иных работ, необходимых для использования помещения в новом качестве, то орган, принявший решение о переводе, в документе, направляемом заявителю, помещает требование о таких мероприятиях.
Пункт 7 ст. 23 ЖК РФ установил порядок подтверждения перевода помещений из жилых в нежилые либо из нежилых в жилые.
В случае если перевод помещения не требует проведения его перепланировки или иных сопутствующих работ, необходимых для использования помещения в новом качестве, то документом, подтверждающим перевод помещения, является документ, выданный (направленный) органом местного самоуправления заявителю после принятия решения о переводе. Этот документ, во-первых, завершает процедуру перевода помещения, во-вторых, является единственным основанием для использования этого помещения в новом качестве его собственником.
Иной порядок подтверждения перевода помещений предусмотрен законодателем для тех случаев, когда использование помещения в новом качестве в силу его технологических и иных характеристик требует проведения перепланировки или других работ. В этом случае документ, выданный после принятия решения о переводе, во-первых, содержит в себе требование о проведении соответствующих работ, во-вторых, является основанием для их проведения.
Перепланировка помещения проводится согласно проекту переустройства или перепланировки помещения, который первоначально был представлен заявителем в орган местного самоуправления в комплекте с заявлением о переводе помещения.
Другие необходимые для использования помещения в новом качестве работы могут проводиться на основании и в соответствии с требованием, содержащимся в документе, выданном после принятия решения о переводе.
По окончании перепланировки или иных работ орган местного самоуправления, принявший решение о переводе, формирует приемочную комиссию, которая фиксирует в специальном акте факт окончания перепланировки и иных работ. Этот акт направляется органом местного самоуправления в орган (организацию) по учету недвижимого имущества.
Именно акт, составленный приемочной комиссией по окончании перепланировки или иных работ, является основанием для использования переведенного помещения в новом качестве.
Согласно п. 10 комментируемой статьи к использованию переведенных помещений по-прежнему предъявляются требования относительно пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством Российской Федерации требования, в том числе требования, касающиеся использования нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.
ЖК РФ существенным образом расширил и качественно повысил уровень нормативно-правового регулирования вопросов перевода помещений из одной категории в другую по сравнению с ранее действовавшим ЖК РСФСР.
Во-первых, ст. 9 ЖК РСФСР содержала в себе общую норму только о переводе жилых помещений в нежилые. Обратный процесс в советском жилищном законодательстве отражения не нашел. В новом Кодексе законодатель поместил универсальную норму о переводе помещений как из жилых в нежилые, так и из нежилых в жилые. Статья 23 ЖК РФ должна применяться как в том, так и в другом случае.
Во-вторых, согласно той же ст. 9 ЖК РСФСР перевод жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается. Советский законодатель установил, что такой процесс возможен только в исключительных случаях по решению компетентных органов. ЖК РФ иначе подошел к решению этой проблемы. Теперь перевод помещений - это, во-первых, прерогатива собственника, во-вторых, вполне допустимое действие, и для его осуществления не требуется исключительных случаев. Собственнику требуется только лишь воля на перевод принадлежащего ему помещения и наличие соответствующих условий, предусмотренных в ст. 22 ЖК РФ.
В-третьих, ст. 9 ЖК РСФСР не определяла конкретный административный порядок перевода помещений. Законодатель ограничился лишь констатацией фактов о недопустимости и исключительности случаев перевода. Следовательно, конкретный порядок действий по переводу помещений содержался в различных ведомственных инструкциях, положениях и т.д., что не всегда отвечало интересам собственников. Теперь ситуация изменилась, и непосредственно в законе появился алгоритм действий как собственника, так и органа местного самоуправления при проведении перевода помещений.
Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 24
Статья 24 ЖК РФ установила перечень оснований для отказа в переводе помещений. Законодатель определил всего четыре таких основания. К ним относятся:
непредставление собственником помещения в соответствующий орган местного самоуправления документов, предусмотренных п. 2 ст. 23 ЖК РФ;
представление собственником помещения документов в ненадлежащий орган местного самоуправления или в иной орган, к компетенции которого не отнесены вопросы перевода помещений;
наличие условий, при которых перевод помещения не допускается (эти условия предусмотрены в ст. 22 ЖК РФ);
несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.
Пункт 2 ст. 24 ЖК РФ обязал органы местного самоуправления при принятии решения об отказе в переводе помещения мотивировать свой отказ с обязательной ссылкой на одно из указанных оснований отказа.
Согласно п. 3 комментируемой статьи органы местного самоуправления обязаны выдавать (направлять по почте) заявителям решения об отказе в переводе помещений. Данные решения должны выдаваться (направляться) не позднее трех рабочих дней со дня их принятия. Наконец, собственник помещения, получивший отказ в переводе, вправе обжаловать решение об отказе в судебном порядке.
Глава 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 25
В данной статье законодатель определил основные виды перепланировки и переустройства жилых помещений.
Под переустройством ЖК РФ понимает проведение различных изменений в оборудовании жилого помещения. Согласно п. 1 комментируемой статьи переустройство производится в виде установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.
Следует учитывать, что не всякое изменение в оборудовании жилого помещения признается переустройством. Основным критерием, в соответствии с которым изменение оборудования жилого помещения может быть признано переустройством, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка понимается в ЖК РФ как изменение конструктивных особенностей жилого помещения в виде изменения его конфигурации. Аналогично с переустройством не любое изменение конфигурации жилого помещения является перепланировкой, а лишь то, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 26
Статья 26 ЖК РФ определяет основания для проведения пользователем жилого помещения его переустройства или перепланировки, а также устанавливает порядок действий заинтересованных лиц в целях проведения переустройства или перепланировки.
Согласно п. 1 комментируемой статьи переустройство либо перепланировка жилых помещений должны осуществляться с соблюдением требований законодательства Российской Федерации и по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.
Пункт 2 ст. 26 определяет перечень документов, которые представляются собственником жилого помещения или уполномоченным им лицом (далее - заявитель) в орган местного самоуправления для принятия решения о переустройстве или перепланировке.
К этим документам относятся:
заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
правоустанавливающие документы на жилое помещение, подлежащее переустройству или перепланировке (подлинники или нотариально удостоверенные копии). Правоустанавливающими документами могут в различных случаях являться: ордер на вселение в жилое помещение, договор коммерческого найма жилого помещения, свидетельство о государственной регистрации права собственности или иного права на жилое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения;
технический паспорт помещения;
письменное согласие всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, занимающих жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является занимающий жилое помещение по договору социального найма наниматель, уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных документов). Согласие всех членов семьи нанимателя необходимо лишь в том случае, если перепланировка или переустройство осуществляются в отношении жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма. В случае если заявителем является собственник жилого помещения, то исходя из смысла комментируемого пункта представление письменного согласия всех членов семьи не требуется;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости осуществления переустройства или перепланировки, если жилое помещение или дом, в котором оно расположено, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган местного самоуправления, в который обратился заявитель, не вправе требовать других документов, которые не предусмотрены комментируемой статьей.
Как и в случае с переводом помещений из одной категории в другую, заявителю органом местного самоуправления выдается расписка, подтверждающая получение заявления о переустройстве (перепланировке), а также других документов. В расписке должен содержаться перечень принятых документов и указана дата их принятия.
Согласно п. 4 ст. 26 ЖК РФ для рассмотрения заявления и представленных с ним документов органу местного самоуправления отведено сорок пять календарных дней. Не позднее этого срока орган местного самоуправления обязан принять решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения. Основания для отказа в переустройстве (перепланировке) определены в ст. 27 ЖК РФ (см. комментарий).
Пункт 5 комментируемой статьи установил, что орган местного самоуправления, принявший решение о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения, обязан в течение трех рабочих дней выдать или выслать по почте заявителю документ, подтверждающий принятие решения о согласовании, форма которого утверждается Правительством Российской Федерации.
Следует полагать, что решение об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения должно быть также выдано (выслано) заявителю в порядке, предусмотренном комментируемым пунктом, несмотря на то что в нем речь идет только о документе, подтверждающем принятие положительного решения.
Согласно п. 6 комментируемой статьи единственным основанием для проведения переустройства и перепланировки является документ, выданный органом местного самоуправления после принятия решения о согласовании этих действий.
Регулирование вопросов переустройства и перепланировки жилых помещений, также как и вопросов перевода помещений из одной категории в другую, качественно улучшилось по сравнению с ЖК РСФСР. Статья 84 ранее действовавшего Кодекса была посвящена переустройству или перепланировке жилых квартир, используемых на основании договора социального найма жилого помещения. Вопросы переустройства или перепланировки жилых помещений других видов в ЖК РСФСР отражения не нашли.
ЖК РФ установил общий для всех жилых помещений порядок проведения этих действий. Комментируемая глава должна применяться во всех случаях переустройства (перепланировки) жилых помещений, в том числе используемых на основании договора социального найма, находящихся в собственности граждан, либо на ином законном основании.
Кроме того, ст. 84 ЖК РСФСР содержала норму, в соответствии с которой переустройство или перепланировка жилого помещения могли проводиться только с определенной целью, а именно: с целью повышения благоустройства квартиры. В ЖК РФ цели переустройства (перепланировки) жилых помещений нормативно не ограничены, из чего следует, что для проведения этих действий необходимы собственная воля граждан и наличие условий, предусмотренных законодательством.
Существенным отличием норм нового Кодекса от ранее действовавшего является также тот факт, что ЖК РФ установил административный порядок действий заинтересованных лиц и уполномоченных органов при проведении перепланировки (переустройства) жилых помещений. ЖК РСФСР такого порядка не содержал, что так же, как и в случае с переводом жилых помещений, требовало дополнительного регулирования этих вопросов ведомственными инструкциями и положениями. Теперь же основной алгоритм действий закреплен непосредственно в законе.
В новом Кодексе при этом нашли отражение и известные ЖК РСФСР нормы относительно переустройства (перепланировки) жилых помещений. Во-первых, эти действия могут проводиться по-прежнему с согласия уполномоченного органа. Изменились только формулировки: в ЖК РСФСР переустройство (перепланировка) могло проводиться с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов (позднее с разрешения органов местного самоуправления), а в ЖК РФ речь идет о согласовании с органами местного самоуправления переустройства (перепланировки) жилых помещений. По своей сути согласование, предусмотренное комментируемой статьей, полностью аналогично разрешению, предусмотренному ст. 84 ЖК РСФСР.
Во-вторых, сохранилась норма о необходимости получения согласия всех членов семьи, проживающих с нанимателем по договору социального найма, на проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения.
Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 27
Комментируемая статья предусмотрела три основания для принятия органом местного самоуправления решения об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения. К этим основаниям относятся:
непредставление собственником или пользователем жилого помещения документов, предусмотренных п. 2 ст. 26 ЖК РФ;
представление документов в ненадлежащий орган местного самоуправления либо в иной орган, к компетенции которого не относится решение таких вопросов;
несоответствие проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе техническим регламентам.
Пункт 2 ст. 27 ЖК РФ обязывает органы местного самоуправления при принятии решения об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения ссылаться на одно из указанных в комментируемой статье оснований.
Наконец, п. 3 комментируемой статьи обязал органы местного самоуправления выдавать (направлять) заявителям не позднее трех рабочих дней решение об отказе в согласовании. Заявитель, в свою очередь, имеет право обжаловать решение об отказе в судебном порядке.
Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 28
Согласно п. 1 комментируемой статьи завершение переустройства или перепланировки жилого помещения фиксируется в акте приемочной комиссии.
Следует полагать, что приемочная комиссия, как и в случае с переводом помещений из одной категории в другую, формируется соответствующим органом местного самоуправления, который принял решение о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения.
В соответствии с п. 2 органы местного самоуправления обязаны направить акт приемочной комиссии в орган (организацию) по учету объектов недвижимого имущества.
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 29
Статья 29 ЖК РФ предусматривает последствия, иными словами, определенные меры ответственности собственника или иного владельца жилого помещения, который произвел переустройство (перепланировку) этого помещения без согласования с соответствующим органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 26 ЖК РФ.
По сравнению с ЖК РСФСР норма об ответственности за самовольную перепланировку (переустройство) жилого помещения расширена и дополнена целым рядом новых положений. Ведь ЖК РСФСР устанавливал единственное последствие самовольной перепланировки (переустройства) - допустившее ее лицо было обязано за свой счет привести помещение в прежнее состояние.
Пункт 1 комментируемой статьи, в отличие от ЖК РСФСР, содержит юридическое определение самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения. Самовольное переустройство или перепланировка имеют место всего в двух случаях:
если отсутствует основание перепланировки (переустройства), т.е. документ, подтверждающий принятие органом местного самоуправления решения о согласовании этих действий. Иными словами, собственник или владелец жилого помещения попросту не прошел процедуру согласования переустройства (перепланировки) жилого помещения;
если переустройство (перепланировка) проведено с нарушением проекта, который изначально представлялся в орган местного самоуправления вместе с заявлением о переустройстве (перепланировке).
При наличии хотя бы одного из указанных обстоятельств переустройство (перепланировка) признается самовольным.
Согласно п. 2 ст. 29 ЖК РФ лица, виновные в самовольном переустройстве (перепланировке) жилых помещений, несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
В настоящее время ответственность за данное правонарушение установлена в ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, в соответствии с которой лица, виновные в самовольном переоборудовании (читай переустройстве. - Прим. авт.) жилых домов или жилых помещений, подвергаются административному штрафу в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда.
Лица, виновные в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах, согласно той же статье подвергаются административному штрафу в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.
Помимо административной ответственности самовольное переустройство (перепланировка) жилых помещений влечет следующие определенные негативные последствия в соответствии с нормами жилищного законодательства.
Так, согласно п. 3 комментируемой статьи лицо, самовольно переустроившее жилое помещение, обязано привести данное жилое помещение в прежнее состояние.
Для приведения помещения в прежнее состояние законодатель не установил четких временных рамок. Как указано в комментируемом пункте, помещение должно быть приведено в прежнее состояние в разумный срок. Под разумным сроком в гражданском праве понимается срок, который необходим и достаточен для проведения какого-либо юридически значимого действия.
Порядок приведения самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения в прежнее состояние определяется органом местного самоуправления, на территории которого расположено жилое помещение.
Данная мера ответственности, как нетрудно заметить, практически аналогична той, что содержалась в ст. 84 ЖК РСФСР. Но законодатель в новом Кодексе предусмотрел довольно значимую возможность по сохранению жилого помещения в том состоянии, в котором оно оказалось в результате самовольного переустройства или перепланировки.
Так, по решению суда последствия самовольного переустройства (перепланировки) могут быть сохранены, а лицо, его допустившее, освобождается от обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние.
Следует предположить, что такое решение суда принимается по заявлению собственника или нанимателя жилого помещения, осуществившего самовольную перепланировку.
Суд может принять решение о сохранении последствий самовольной перепланировки в том случае, если не нарушаются права и охраняемые законом интересы граждан либо перепланировка не создает угрозу их жизни и здоровью.
Если же судом не принято такое решение по причине нарушения прав и законных интересов граждан, либо в том случае, если с заявлением о принятии такого решения никто не обращался, то обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние сохраняется за лицом, допустившим самовольную перепланировку.
В том случае, если такое лицо в разумный срок и в порядке, который определил орган местного самоуправления, не привело жилое помещение в прежнее состояние, то указанный орган обращается в суд с соответствующим иском.
В данной ситуации возможны два варианта судебного рассмотрения. Во-первых, если в суде еще не рассматривался вопрос о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном виде, то суд может рассмотреть его после обращения с иском органа местного самоуправления. Если вопрос решается положительно, то собственнику или владельцу жилого помещения разрешается сохранить жилое помещение в переустроенном виде.
Если принятие такого решения невозможно, то суд выносит другое решение, содержание которого зависит от юридического статуса лица, осуществившего самовольную перепланировку. Если это лицо - собственник жилого помещения, то выносится решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на нового собственника.
Если же речь идет о нанимателе по договору социального найма, то выносится решение о расторжении договора социального найма с возложением обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на собственника данного помещения, который является наймодателем по договору социального найма.
Пункт 6 комментируемой статьи распространяет свое действие уже на нового собственника жилого помещения либо на собственника-наймодателя. Они после принятия судом указанного решения обязаны привести жилое помещение в прежнее состояние в срок, который для них устанавливает соответствующий орган местного самоуправления.
Если жилое помещение вновь не приведено в прежнее состояние в установленный срок, то данное помещение подлежит продаже с публичных торгов на условиях, предусмотренных п. 5 комментируемой статьи, т.е. с компенсацией собственнику стоимости жилого помещения за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние.
Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Глава 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
И ИНЫХ ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ ГРАЖДАН
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
Комментарий к статье 30
Статья 30 ЖК РФ устанавливает основные права и обязанности лица, имеющего на праве собственности жилое помещение. Регулирование прав и обязанностей собственников жилых помещений является своего рода новеллой жилищного законодательства. Ранее действовавший ЖК РСФСР не регулировал данную группу общественных отношений в силу специфики гражданского оборота, сложившегося в условиях советского государства.
Понятие собственности, в том числе и на жилое помещение, а также права и обязанности собственника впервые наиболее четко были урегулированы ГК РФ, а первые попытки регулирования вопросов собственности были сделаны в Законе СССР "О собственности в СССР".
В современных условиях развитие жилищных отношений немыслимо без института собственности на жилые помещения. Это обстоятельство обусловило появление в ЖК РФ целого раздела, посвященного праву собственности и иным вещным правам на жилые помещения.
Право собственности включает в себя три основных составляющих: право владения, право пользования, право распоряжения. Пункт 1 комментируемой статьи в этой связи установил, что собственник жилого помещения осуществляет в отношении него права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его использования. Назначение и пределы использования жилых помещений установлены в ст. 17 ЖК РФ (см. комментарий).
Пункт 2 ст. 30 ЖК РФ посвящен одному из полномочий собственности - праву распоряжения жилым помещением. Так, собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение другому гражданину или юридическому лицу во владение и (или) пользование.
Для распоряжения жилым помещением в данном случае используются различные виды договоров. Гражданам жилые помещения могут быть предоставлены во владение и (или) пользование на основании договоров найма, безвозмездного пользования и т.д. Юридическому лицу жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование на основании договора аренды либо на других законных основаниях.
В ЖК РФ внимание уделено лишь передаче владения и (или) пользования жилым помещением другому лицу. При этом не идет речь о договорах, юридическим последствием которых является переход права собственности на жилое помещение, иными словами - отчуждение. Дело в том, что переход права собственности на жилые помещения - это предмет регулирования в большей степени гражданского, а не жилищного законодательства, и его регулирование сосредоточено в ГК РФ.
В пункте 3 данной статьи находит свое отражение гражданско-правовой принцип "бремени собственности". Бремя собственности, т.е. обязанность по содержанию имущества в надлежащем виде, уплата различных платежей, налогов, сборов и пошлин по общему правилу всегда лежит на собственнике вещи.
Жилищное законодательство в этом смысле не является исключением. Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения. Если же такое помещение является квартирой и расположено в многоквартирном жилом доме, то собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Если помещение не является отдельной квартирой, а представляет собой, допустим, комнату в коммунальной квартире, то его собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников комнат.
Пункт 4 ст. 30 ЖК РФ посвящен основным, наиболее общим обязанностям собственников жилых помещений. Собственники жилых помещений обязаны:
поддерживать помещение в надлежащем состоянии;
не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением;
соблюдать права и законные интересы соседей;
соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
Комментарий к статье 31
Комментируемая статья определяет основные обязанности лиц, которые в силу различных правовых оснований проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. К таким лицам, прежде всего, относятся члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, а также лица, проживающие в жилом помещении по соглашению с собственником и не являющиеся членами его семьи.
Согласно п. 2 ст. 31 члены семьи собственника имеют равные с собственником права пользования жилым помещением. Однако иная ситуация может иметь место, если между собственником и членами его семьи существует соглашение относительно объема прав пользования жилым помещением.
Законодатель возложил на членов семьи собственника обязанности по использованию жилого помещения по его назначению, а также по обеспечению сохранности этого жилого помещения.
В соответствии с п. 3 ст. 31 дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, возникающим в связи с пользованием этим жилым помещением. К таким обязательствам, например, относятся внесение платы за коммунальные услуги, энергоносители, возмещение вреда, причиненного другим жилым помещениям в результате утечек, пожаров и т.д.
Солидарность ответственности собственника и дееспособных членов его семьи выражается в том, что общая сумма ответственности делится в равных долях между указанными лицами. Такой порядок ответственности по обязательствам может быть изменен по соглашению собственника и членов его семьи. Граждане могут установить между собой, например, субсидиарный вариант ответственности. В этом случае члены семьи будут нести ответственность по обязательствам, возникающим из использования жилого помещения, только в том случае, если имущества собственника недостаточно для исполнения обязательств.
Законодатель ограничил круг лиц, которые признаются членами семьи собственника. К таким лицам относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему помещении дети, родители, а также супруг (супруга).
Другие категории граждан, например, нетрудоспособные иждивенцы, прочие родственники и иные граждане в определенных случаях могут признаваться членами семьи собственника. Для этого необходимо, чтобы они были вселены в жилое помещение непосредственно собственником в качестве членов своей семьи.
Пункт 4 данной статьи регулирует отношения между собственником и бывшими членами его семьи, если семейные отношения прекратились в установленном порядке.
Законодатель установил, что право пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений за бывшим членом семьи собственника по общему правилу не сохраняется. Однако по соглашению собственника и бывшего члена его семьи право пользования может сохраняться сколь угодно долго и после прекращения семейных отношений. Данная норма представляет собой правовую гарантию прав собственности на жилые помещения. Если воля собственника на предоставление права пользования жилым помещением бывшему члену семьи отсутствует, то бывший член семьи на законных основаниях может быть выселен из жилого помещения.
Гарантировав собственнику сохранение права собственности без различных обременений после прекращения родственных отношений, законодатель установил гарантии и для бывших членов его семьи.
Так, если у бывшего члена семьи отсутствуют юридические основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, иначе говоря, у бывшего члена семьи отсутствует другое место проживания, и в ближайшее время приобрести его не представляется возможным в силу имущественного положения и иных обстоятельств, то право пользования жилым помещением может быть сохранено за ним в течение определенного срока. Для сохранения права пользования необходимо соответствующее решение суда, в котором также определяется и срок сохранения права пользования.
Кроме этого, дополнительные гарантии установлены для бывших супругов и иных членов семьи, в отношении которых собственник имеет алиментные обязательства. В этом случае суд, принимая решение о сохранении права пользования жилым помещением, может обязать собственника обеспечить бывших членов своей семьи другим жильем, если, конечно, они заявят такое требование.
Когда срок пользования жилым помещением, установленный для бывшего члена семьи собственника, истек, право пользования прекращается. Однако оно вновь может быть продлено по соглашению собственника и бывшего члена его семьи.
До истечения срока пользования жилым помещением, установленного судом для бывшего члена семьи собственника, это право прекращается при наличии следующих обстоятельств:
прекращение права собственности на жилое помещение у собственника;
перестали существовать обстоятельства, в связи с которыми суд сохранил за бывшим членом семьи собственника право пользования жилым помещением.
Наконец, законодатель установил, что бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, вынесенного в соответствии с комментируемым пунктом, несет такие же права, обязанности и ответственность, предусмотренные п. 2 - 4 данной статьи.
Согласно п. 7 ст. 31 ЖК РФ объем прав, обязанностей и ответственности лица, пользующегося жилым помещением по соглашению с собственником, определяется этим же соглашением и не всегда равен объему прав, обязанностей и ответственности членов семьи собственника.
Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
Комментарий к статье 32
Статья 32 ЖК РФ установила основные законодательные гарантии прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка, на котором оно находится, для государственных или муниципальных нужд.
Комментируемая статья определяет правовой механизм, применяемый исключительно в отношении жилых помещений, находящихся на земельных участках, подлежащих изъятию для нужд государства или муниципальных образований. Порядок изъятия земельных участков для указанных нужд жилищным законодательством не регулируется и установлен в ст. 279 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение изымается у собственника посредством его выкупа. Причиной для изъятия (выкупа) жилого помещения у собственника является изъятие земельного участка, на котором оно расположено, для государственных или муниципальных нужд в установленном порядке.
Изъятие жилого помещения посредством его выкупа подразумевает, что собственник получит соответствующую соразмерную компенсацию стоимости изымаемого жилого помещения.
Применительно к изъятию жилых помещений законодатель установил порядок, аналогичный порядку изъятия земельных участков. Если для государственных или муниципальных нужд изымается (выкупается) весь земельный участок, то согласия его собственника не требуется. Если же изъятию подлежит лишь определенная часть земельного участка, то такое изъятие (выкуп) возможно только с согласия собственника, что закреплено в п. 5 ст. 279 ГК РФ.
Пункт 1 комментируемой статьи также гласит, что изъятие части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Наличие данной нормы в ст. 32 ЖК РФ позволяет утверждать, что при изъятии всего жилого помещения согласие собственника не имеет юридического значения. В этом случае необходимо лишь четкое соблюдение требований законодательства и уважение прав собственника.
Источники средств для выкупа жилых помещений аналогичны источникам средств для выкупа земельных участков. Если жилое помещение находится на земельном участке, который изымается для нужд Российской Федерации (т.е. для федеральных нужд), то средства на выкуп выделяются из федерального бюджета. Если же изъятие осуществляется для нужд соответствующего субъекта Российской Федерации, то средства выделяются из его бюджета. И, наконец, если земельный участок предназначен для удовлетворения нужд муниципального образования, то средства соответственно выделяются из его бюджета.
Таким образом, жилое помещение должно быть выкуплено вместе с земельным участком за счет средств бюджета того образования, которое приняло решение об изъятии земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 32 решение об изъятии жилого помещения должно быть отдельно принято соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления, который принял решение об изъятии земельного участка.
Такое решение первоначально влечет за собой возникновение обременения прав на жилое помещение, а впоследствии влечет и изменение собственника. В этой связи законодатель в п. 3 данной статьи установил, что решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Необходимость государственной регистрации вызвана, во-первых, требованием соблюдения законности при проведении изъятия жилых помещений. Во-вторых, внесение записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об изъятии жилого помещения не позволит собственнику, намеренному произвести его отчуждение, утаить факт предстоящего изъятия.
Пункт 4 комментируемой статьи предписывает соответствующим органам государственной власти или местного самоуправления уведомить собственника жилого помещения о предстоящем его изъятии. Как и в случае с изъятием земельных участков, собственник жилого помещения должен быть уведомлен о предстоящем изъятии не позднее чем за один год.
Кроме того, орган, принявший решение об изъятии, обязан сообщить собственнику дату государственной регистрации этого решения.
До истечения года со дня уведомления о предстоящем изъятии жилое помещение не может быть выкуплено без согласия собственника. При наличии его согласия выкуп может быть осуществлен и до истечения годичного срока.
Права и полномочия собственника жилого помещения в период между государственной регистрацией решения об изъятии и непосредственно выкупом жилого помещения следующие. В указанный период собственник полноценно и без ограничений реализует права собственности, т.е. владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением. Данная норма означает отсутствие правовых запретов на реализацию собственником своих полномочий. Он вправе как проживать в жилом помещении лично, так и сдать его внаем либо произвести отчуждение жилого помещения другому собственнику, который согласится приобрести его с учетом предстоящего изъятия. Прямого запрета на совершение сделок отчуждения жилых помещений, в отношении которых приняты решения об изъятии, в законодательстве не содержится.
Собственник также вправе производить в этот период необходимые для использования жилого помещения затраты.
Особо следует подчеркнуть, что законодатель установил существенную гарантию органам, осуществляющим изъятие жилых помещений, которая заключается в обеспечении стабильности цены этих помещений. Поэтому комментируемый пункт возложил на собственника жилого помещения риск отнесения на него затрат и убытков, возникших у соответствующего органа в связи с тем, что собственник после принятия решения об изъятии произвел вложения, значительно увеличивающие стоимость жилого помещения.
Иными словами, если собственник в течение года со дня уведомления о предстоящем выкупе произведет такие вложения в жилое помещение, что его выкупная стоимость в итоге значительно возрастет, то орган, принявший решение об изъятии, вправе потребовать у собственника компенсации своих убытков. Убытки могут выражаться в разнице между ценой выкупа жилого помещения, которую соответствующий орган должен был бы уплатить сразу после принятия решения об изъятии, и ценой, по которой этот орган вынужден выкупать жилое помещение по истечении года.
Очевидно, что отнесение убытков и затрат на собственника в указанном случае осуществляется по решению суда.
В соответствии с п. 6 данной статьи конкретные условия выкупа жилого помещения определяются в соглашении, которое подписывается собственником и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения. В данном соглашении должны определяться выкупная цена жилого помещения, сроки выкупа, а также иные существенные условия. Кроме того, соглашение обязательно должно предусматривать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или соответствующего муниципального образования уплатить собственнику определенную выкупную цену жилого помещения.
Пункт 7 ст. 32 ЖК РФ установил критерии определения выкупной цены. Помимо рыночной стоимости жилого помещения в нее включаются все убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, а именно:
убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания;
убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если в соглашении о выкупе не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения);
убытки, связанные с переездом;
убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него;
убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение;
убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
В выкупную цену по заявлению собственника могут быть включены и иные убытки и затраты, понесенные им в связи с изъятием жилого помещения.
Следует особо обратить внимание на то, что при определении выкупной цены жилого помещения за основу берется именно его рыночная цена, а не инвентаризационная стоимость, определяемая органами технической инвентаризации. Рыночная стоимость зачастую значительно превышает инвентаризационную.
Пункт 8 комментируемой статьи предусматривает возможность предоставления собственнику другого жилого помещения взамен изымаемого. Такое помещение предоставляется по соглашению собственника и органа, принявшего решение об изъятии, за счет последнего.
В данном случае стоимость предоставленного жилого помещения засчитывается в выкупную цену изымаемого жилого помещения.
В процессе изъятия жилых помещений, расположенных на земельных участках, изымаемых для нужд государства или муниципальных образований, между собственником и органом, принявшим решение об изъятии, могут возникнуть определенные споры. В частности, собственник может выразить свое несогласие с фактом изъятия жилого помещения. Стороны могут также не прийти к согласию о существенных условиях выкупа жилого помещения, таких как выкупная цена и т.д. В этой ситуации законодатель предоставил органу, принявшему решение об изъятии, право обратиться в соответствующий суд с иском о выкупе жилого помещения.
Согласно п. 9 ст. 32 ЖК РФ указанный орган вправе предъявить иск к собственнику в течение двух лет с момента уведомления собственника о предстоящем изъятии жилого помещения.
Пункт 10 комментируемой статьи регулирует вопросы изъятия жилых помещений в многоквартирных жилых домах, признанных аварийными и подлежащих сносу.
Необходимо отметить, что Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (РГ. 2006. 23 декабря. N 290) в пункт 10 внесены дополнения, вступающие в силу с 1 января 2007 г. Ниже приводится сравнительная таблица текстов п. 10 до и после внесения указанных дополнений.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Текст пункта 10 статьи 32 ЖК РФ │
├────────────────────────────────┬───────────────────────────────┤
│В редакции Федерального закона │В редакции Федерального закона │
│от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ, │от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ,│
│действовавший до 1 января │действующий с 1 января 2007 г. │
│2007 г. │ │
├────────────────────────────────┼───────────────────────────────┤
│Признание в установленном Прави-│Признание в установленном Пра- │
│тельством Российской Федерации │вительством Российской Федера- │
│порядке многоквартирного дома │ции порядке многоквартирного │
│аварийным и подлежащим сносу │дома аварийным и подлежащим │
│является основанием предъявления│сносу или реконструкции являет-│
│органом, принявшим решение о │ся основанием предъявления │
│признании такого дома аварийным │органом, принявшим решение о │
│и подлежащим сносу, к собствен- │признании такого дома аварийным│
│никам помещений в указанном доме│и подлежащим сносу или реконст-│
│требования о его сносе в разум- │рукции, к собственникам помеще-│
│ный срок. В случае, если данные │ний в указанном доме требования│
│собственники в установленный │о его сносе или реконструкции в│
│срок не осуществили снос указан-│разумный срок. В случае, если │
│ного дома, земельный участок, на│данные собственники в установ- │
│котором расположен указанный │ленный срок не осуществили снос│
│дом, подлежит изъятию для муни- │или реконструкцию указанного │
│ципальных нужд и соответственно │дома, земельный участок, на │
│подлежит изъятию каждое жилое │котором расположен указанный │
│помещение в указанном доме, за │дом, подлежит изъятию для муни-│
│исключением жилых помещений, │ципальных нужд и соответственно│
│принадлежащих на праве собствен-│подлежит изъятию каждое жилое │
│ности муниципальному образова- │помещение в указанном доме, за │
│нию, в порядке, предусмотренном │исключением жилых помещений, │
│частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей │принадлежащих на праве собст- │
│статьи │венности муниципальному образо-│
│ │ванию, в порядке, предусмотрен-│
│ │ном частями 1 - 3, 5 - 9 │
│ │настоящей статьи │
└────────────────────────────────┴───────────────────────────────┘
Внесенные в текст п. 10 дополнения расширяют сферу действия правовой нормы, установленной этим пунктом. Если до 1 января 2007 г. она распространялась на жилые многоквартирные дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, то с 1 января 2007 г. она распространяется на аварийные дома, подлежащие сносу или реконструкции.
В остальном правоотношения по поводу аварийного многоквартирного дома регулируются по-прежнему. Так, орган, признавший в установленном Правительством России порядке многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, вправе потребовать от всех собственников помещений в таком доме осуществить его снос или реконструкцию в разумный срок. Конкретный срок сноса или реконструкции при этом определяется указанным органом исходя из реальных условий и характеристик дома. Разумность такого срока определяется исходя из времени, достаточного для осуществления указанных действий. Соответственно, если орган в своем решении устанавливает для сноса или реконструкции аварийного многоквартирного дома объективно недостаточный срок, то собственники помещений вправе обжаловать решение данного органа в вышестоящий орган или в суд, мотивируя это несоответствием установленного срока требованиям разумности, закрепленным в комментируемой статье.
Итак, из комментируемого пункта следует, что признание многоквартирного дома аварийным порождает обязанность собственников жилых помещений осуществить снос или реконструкцию такого дома за счет собственных средств.
На практике данная норма означает следующее. Предположим, существует многоквартирный жилой дом, находящийся в плохом техническом состоянии. Абсолютное большинство жилых помещений в нем принадлежит на праве собственности физическим лицам - жильцам. В результате признания этого дома аварийным соответствующий орган вправе потребовать от жильцов произвести его снос или реконструкцию за счет их собственных средств. Стоимость сноса или реконструкции жилого дома наверняка превышает финансовые возможности даже самых состоятельных жильцов многоквартирного дома. Следовательно, финансовая возможность снести или хотя бы реконструировать жилой дом за счет средств жильцов сомнительна. В этом случае орган в установленном порядке вправе осуществить изъятие земельного участка, на котором стоит данный дом, и каждого жилого помещения в нем. Хотя изъятие и осуществляется на возмездной основе, но при этом создается почва для злоупотреблений с целью освобождения земельных участков, стоимость которых в отдельных регионах нашей страны доходит до немыслимых размеров.
Важно знать, что до 1 января 2007 г. в комментируемом пункте шла речь только об обязанности собственников осуществить снос аварийного дома, но с внесением в текст пункта указанных выше изменений, появился и другой вариант - реконструкция.
Порядок признания многоквартирных жилых домов аварийными установлен в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, которое утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47.
В данном Положении определено, что многоквартирный жилой дом признается аварийным по решению специальной комиссии, которая создается:
федеральным органом исполнительной власти - в отношении жилых домов федерального жилищного фонда;
органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации - в отношении жилых домов жилищного фонда субъектов Российской Федерации;
органом местного самоуправления - в отношении жилых домов муниципального жилищного фонда.
Данная комиссия проводит оценку технического состояния многоквартирного дома, руководствуясь критериями, установленными в указанном Положении.
Если техническое состояние дома отвечает необходимым критериям аварийности, то комиссия принимает решение о признании его таковым.
До этого момента нормы новой редакции комментируемого пункта и указанного Положения совпадают. Далее же возникает коллизия.
Согласно п. 47 рассматриваемого Положения комиссия может принять в отношении многоквартирного жилого дома два варианта решения в зависимости от технического состояния дома:
решение о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Нужно обратить внимание, что в п. 47 Положения комиссия принимает решение о реконструкции жилого дома до момента признания его аварийным. Если же дом признан аварийным, то строение подлежит обязательному сносу.
Обновленная же редакция п. 10 ст. 32 ЖК РФ говорит о том, что у аварийного многоквартирного дома две возможных судьбы - снос или реконструкция. Причем и то и другое необходимо сделать собственникам жилых помещений за свой счет. В противном случае каждое жилое помещение будет изъято для муниципальных нужд в установленном порядке.
Следовательно, в настоящее время действующее Положение о признании многоквартирных домов аварийными противоречит нормам п. 10 ст. 32 ЖК РФ.
Вероятно, в ближайшее время следует ожидать внесения изменений в указанное Положение с целью приведения его в соответствие с ЖК РФ.
Учитывая, что ЖК имеет большую юридическую силу, чем постановление Правительства, вплоть до внесения изменений в последнее, необходимо руководствоваться нормой ЖК.
Это фактически означает, что признание многоквартирного дома аварийным в установленном порядке предоставляет органу государственной власти или местного самоуправления, принявшему такое решение, право требовать от собственников жилых помещений либо сноса, либо реконструкции данного дома.
Ранее уже упоминалось, что последствиями невыполнения собственниками жилых помещений требования о сносе или реконструкции аварийного дома является изъятие земельного участка, на котором он находится, и каждого жилого помещения в нем для муниципальных нужд. Земельный участок в этом случае изымается по правилам, предусмотренным ст. 279 ГК РФ. Изъятие жилых помещений является вторичным по отношению к изъятию земельного участка, т.е. помещения изымаются постольку, поскольку изымается земельный участок. Поэтому изъятие жилых помещений в аварийном многоквартирном доме осуществляется в соответствии с пунктами 1 - 3, 5 - 9 комментируемой статьи, которые содержат общие правила для возмездного изъятия жилых помещений в домах, участки под которыми изымаются для муниципальных нужд, независимо от оснований такого изъятия.
Следует добавить, что порядок изъятия жилых помещений, предусмотренный ст. 32 ЖК РФ, по своему содержанию в принципе аналогичен порядку изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предусмотренному ст. 279 ГК РФ. Это обусловлено неразрывной связью жилых помещений и земельных участков, на которых они располагаются, а также признанием и земли, и жилых помещений недвижимым имуществом.
Упомянутым Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ комментируемая статья дополнена двумя новыми пунктами - 11 и 12.
Пункт 11 комментируемой статьи регулирует вопросы определения судьбы аварийных многоквартирных домов, расположенных на территориях, в отношении которых приняты решения о развитии застроенных территорий.
Что понимается под развитием застроенных территорий?
Во-первых, следует указать, что институт развития застроенных территорий относится к градостроительной отрасли. В жилищном законодательстве отражаются лишь необходимые механизмы для практического применения данного института.
Во-вторых, нормы, определяющие понятие и принципы развития застроенных территорий, содержатся в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (РГ. 2004. 30 декабря. N 290). Эти нормы являются новеллами градостроительного права, поскольку введены в Градостроительный кодекс уже упомянутым Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ одновременно с изменениями в ЖК РФ и другие нормативные акты.
С принятием данного Закона в Градостроительный кодекс Российской Федерации введены статьи 46.1, 46.2 и 46.3, определяющие порядок принятия решений о развитии застроенной территории, заключения договоров о развитии и проведения аукционов на право заключения таких договоров. Перечисленные нормы введены в действие с 1 января 2007 г.
Градостроительный кодекс, даже с учетом внесенных дополнений, не содержит общего правового определения института развития застроенных территорий, поэтому его придется вырабатывать в рамках науки градостроительного права.
С точки зрения жилищного законодательства очень важно выработать универсальное понятие развития застроенных территорий, так как этот институт самым непосредственным образом затрагивает права и законные интересы собственников и других владельцев жилых помещений.
Кроме того, гражданам, даже не связанным с научной и практической юриспруденцией, важно знать, кем, в каком порядке, на каких основаниях происходит развитие застроенных территорий и каковы основания для практической реализации данного института.
Поэтому целесообразно будет в рамках рассмотрения жилищно-правовых последствий принятия решения о развитии застроенных территорий предпринять небольшой экскурс в градостроительное право и определить характерные черты названного института.
Прежде всего предложим вариант правового определения (дефиниции) развития застроенных территорий.
Развитие застроенных территорий - комплекс организационных, правовых и строительных и связанных с ними мероприятий, проводимых в границах одного элемента планировочной структуры населенного пункта (квартала, микрорайона и т.д.), направленных на повышение экономической и социальной эффективности, а также безопасности использования территории, отведенной под жилищное строительство.
Примечание: приведенное определение выработано автором на основании анализа норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, подлежит научному применению и не может рассматриваться при решении вопросов о наличии либо отсутствии прав и обязанностей субъектов градостроительных и жилищных отношений.
Иными словами, развитие застроенных территорий предполагает привлечение инвесторов и подрядчиков для реконструкции или сноса уже имеющихся капитальных строений, не отвечающих требованиям безопасности, социальной и экономической эффективности, и возведение новых капитальных строений.
Важно понимать, что решение о развитии может быть принято только в отношении территорий, на которых расположены:
многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
капитальные строения, не соответствующие по своим характеристикам градостроительному регламенту.
Таким образом, решение о развитии может быть принято только в отношении отдельной территории населенного пункта, на которой имеются аварийные, подлежащие сносу или реконструкции многоквартирные дома, а также капитальные строения (например, коммуникационного назначения), не соответствующие требованиям строительных регламентов.
Существенным следствием из этого является то, что решение о развитии не может быть принято:
в отношении территории, на которой исключительно расположены соответствующие градостроительным нормам и требованиям, не аварийные многоквартирные дома и другие строения;
в отношении территории, на которой помимо аварийных расположены многоквартирные дома и капитальные строения, полностью отвечающие градостроительным нормам и требованиям, находящиеся в пригодном для эксплуатации состоянии.
Эти следствия подтверждаются пунктом 5 ст. 46.1 Градостроительного кодекса, в соответствии с которым на территории, в отношении которой принимается решение о развитии, не могут находиться объекты капитального строительства, за исключением перечисленных выше.
Следовательно, собственники жилых помещений и жильцы многоквартирных домов, не признанных аварийными, не столкнутся с последствиями принятия решения о развитии застроенной территории.
Наконец, укажем, что решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе как самого органа, так и органов государственной власти субъекта Российской Федерации, юридических или физических лиц. Процесс развития осуществляется на основании договора с органом местного самоуправления.
Таковы общие черты института развития застроенных территорий, увидевшего свет, напомним, в конце 2006 г.
В наступившем 2007 г. этот институт является уже правовой реальностью и создает, помимо прочих, определенные последствия и в сфере жилищных отношений.
Именно о таких последствиях идет речь в п. 11 комментируемой статьи. Так, если аварийный многоквартирный дом расположен на территории, в отношении которой в соответствии с нормами Градостроительного кодекса принято решение о развитии, то орган, признавший дом аварийным, вправе потребовать от собственников жилых помещений в шестимесячный срок подать заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию данного дома.
Необходимо указать, что требование к собственникам предъявляет орган, признавший многоквартирный дом аварийным, а не орган, принявший решение о развитии застроенной территории.
Кроме того, в п. 10 комментируемой статьи законодатель установил разумный срок для выполнения собственниками требования о сносе или реконструкции. Конкретные же временные рамки определялись исходя из потребностей органом, требующим сноса или реконструкции. В пункте 11 законодатель пошел по другому пути и установил минимальный предельный срок для выполнения собственниками требований - шесть месяцев. Изменение данного срока в меньшую сторону запрещено. Такое различие очевидно: в первом случае устанавливается срок для осуществления непосредственно сноса или реконструкции многоквартирного дома. Во втором случае - для подачи заявления о выдаче разрешения на проведение строительства, реконструкции или сноса. Разница между этими двумя процессами весьма существенна.
Если в течение установленного собственникам жилых помещений срока они не подадут заявление о выдаче разрешения на указанные выше действия, то земельный участок, на котором расположен аварийный дом, и каждое жилое помещение в нем подлежат изъятию для муниципальных нужд. Изъятие этих объектов осуществляется по правилам ст. 279 ГК РФ и п. 10 комментируемой статьи, т.е. по общим правилам изъятия для муниципальных нужд.
Пункт 12 ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность осуществления изъятия земельных участков и жилых помещений, о которых идет речь в п. 11, до истечения установленного собственникам срока для подачи заявления на получение разрешений на строительство, снос или реконструкцию. Законодатель установил, что досрочное изъятие земельного участка и жилых помещений, находящихся в аварийном доме и на "развиваемой" территории, допускается только с согласия собственников.
Иными словами, если собственники реально осознают невозможность осуществления ими строительства, сноса или реконструкции аварийного дома, в связи с чем не планируют подавать заявление на выдачу соответствующего разрешения и выражают согласие на изъятие, то такое изъятие может быть осуществлено до истечения установленного им срока.
Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
Комментарий к статье 33
Статья 33 ЖК РФ определяет порядок пользования жилыми помещениями, которые предоставляются по завещательному отказу. Завещательный отказ (иначе - легат) - институт наследственного права. Согласно ст. 1137 ГК РФ завещательный отказ заключается в том, что завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. В случае с жилыми помещениями завещатель (наследодатель) возлагает на своего наследника обязанность предоставить в пользование другому лицу (отказополучателю) жилое помещение либо часть жилого помещения. Согласно п. 1 комментируемой статьи гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением в течение определенного срока, вправе свободно и наравне с собственником реализовывать права пользования этим жилым помещением. Право пользования прекращается по истечении срока, который установлен в завещании. Если же в течение срока пользования таким жилым помещением отказополучатель приобрел на него иное, чем завещательный отказ, право, то оно сохраняется независимо от срока, предусмотренного в завещании. Пункт 2 ст. 33 возлагает на дееспособного отказополучателя, пользующегося жилым помещением, солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникающим в связи с использованием жилого помещения. Солидарная ответственность заключается в том, что собственник и отказополучатель несут ответственность по обязательствам в равных долях. Иной порядок ответственности по обязательствам может быть установлен по соглашению между собственником и отказополучателем. Право пользования жилым помещением, возникшее на основании завещательного отказа, может быть зарегистрировано в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 3 ст. 33 ЖК РФ отказополучателю предоставляется право потребовать проведения государственной регистрации права пользования жилым помещением на основании завещательного отказа.
Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
Комментарий к статье 34
Комментируемая статья устанавливает порядок пользования жилым помещением, которое предоставляется гражданину на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Понятие договора пожизненного содержания с иждивением содержится в п. 1 ст. 601 ГК РФ, согласно которому по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина (получателя ренты) или указанного им третьего лица. Статья 34 ЖК РФ посвящена правам получателя ренты, передавшего свое жилое помещение в счет пожизненного содержания с иждивением. Этот гражданин, также как и получатель наследственного отказа, вправе свободно и наравне с собственником пользоваться жилым помещением. Кроме того, он также несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникающим в связи с использованием жилого помещения. Иной порядок отношений собственника и получателя ренты может быть предусмотрен договором пожизненного содержания с иждивением.
Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
Комментарий к статье 35
Статья 35 ЖК РФ регулирует порядок выселения гражданина из жилого помещения, право пользования которым прекратилось у него по тем или иным обстоятельствам, а также гражданина, нарушающего правила пользования жилым помещением. Согласно п. 1 данной статьи гражданин, право пользования жилым помещением которого прекратилось, обязан освободить это жилое помещение, т.е. прекратить пользоваться им, в срок, установленный собственником жилого помещения. Право пользования жилым помещением может прекратиться по основаниям, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами, например ГК РФ, договором или решением суда. Если гражданин в добровольном порядке не прекратил пользоваться жилым помещением, то его собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении гражданина. В этом случае гражданин будет выселен в принудительном порядке на основании решения суда. Пункт 2 ст. 35 ЖК РФ устанавливает порядок выселения из жилого помещения гражданина, который использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Порядок, установленный комментируемым пунктом, применяется к двум категориям пользователей жилых помещений:
бывшие члены семьи собственника, проживающие в жилом помещении на основании решения суда в связи с отсутствием у них других жилых помещений (см. комментарий к ст. 31 ЖК РФ);
отказополучатели, пользующиеся жилым помещением на основании завещательного отказа (см. комментарий к ст. 33 ЖК РФ).
Если указанные граждане нарушают правила пользования жилым помещением, то собственник жилого помещения вправе предупредить их о необходимости устранения таких нарушений. Кроме того, если нарушения, допущенные гражданами, влекут разрушение жилого помещения, то собственник вправе одновременно с предупреждением установить таким гражданам срок для проведения необходимого ремонта жилого помещения. Естественно, ремонт в данном случае должен осуществляться за счет средств гражданина, пользующегося жилым помещением и допустившего его разрушение. Если гражданин после предупреждения продолжает нарушать правила пользования жилым помещением либо в установленный собственником срок не произвел необходимого ремонта, то собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении гражданина из жилого помещения. В случае соответствующего решения суда гражданин будет выселен из жилого помещения в принудительном порядке. Следует отметить, что ранее действовавшее жилищное законодательство предусматривало случаи принудительного выселения лишь для граждан, пользующихся жилыми помещениями на основании договоров социального и коммерческого найма. Теперь порядок принудительного выселения установлен и для пользователей по иным основаниям, в частности не связанным с гражданско-правовыми договорами.
Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 36
Статья 36 ЖК РФ определяет понятие общей собственности в многоквартирном жилом доме. Согласно п. 1 данной статьи собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения и имущество, расположенные в этом доме, но не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения в данном доме. Законодатель, в частности, относит к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме следующие помещения и имущество:
межквартирные лестничные площадки, лестницы;
лифты, лифтовые и иные шахты;
коридоры;
технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
крыши;
ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на этом земельном участке. Указанные объекты находятся в общей долевой собственности лиц, которым принадлежат жилые помещения в многоквартирном доме. Доля каждого из указанных лиц в общей долевой собственности на указанное имущество пропорциональна доле жилых помещений, находящихся в их собственности в многоквартирном доме.
Пункт 2 комментируемой статьи установил, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном законодательством, владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Уменьшение объема общего имущества допускается только с согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Уменьшение общего имущества согласно п. 3 ст. 36 ЖК РФ допускается в результате его реконструкции.
Пункт 4 комментируемой статьи предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право передать часть общего имущества в пользование другим лицам. Такая передача может осуществляться в виде договоров аренды, безвозмездного пользования и т.д. Условием для передачи части общего имущества в пользование других лиц является соблюдение прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Решение о передаче общего имущества в пользование третьих лиц должно быть принято на общем собрании собственников, которое проводится в порядке, предусмотренном ст. 45 ЖК РФ (см. комментарий).
Согласно п. 5 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также земельный участок вокруг него может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. В гражданском праве такое обременение именуется сервитутом. Право ограниченного пользования на основании комментируемого пункта могут иметь лица, например, владеющие недвижимым имуществом, находящимся на территории земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому. В этом случае в их пользу может быть установлено обременение, в соответствии с которым эти лица вправе пользоваться частью земельного участка для обслуживания принадлежащего им имущества, а также правом прохода и проезда по земельному участку. Если имущество других лиц возникло на земельном участке, прилегающем к многоквартирному дому, до введения в действие ЖК РФ, то запрет на установление обременения с целью пользования этим имуществом не допускается. Новые обременения могут быть установлены по соглашению между собственниками помещений в многоквартирном доме и другими лицами, требующими установления обременения. При установлении новых обременений (после введения в действие ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме уже имеют право возражать против обременения, запрещать его установление. Споры об установлении обременений и об их условиях подлежат разрешению в судебном порядке по иску одной из заинтересованных сторон.
Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ статья 36 ЖК РФ дополнена п. 6, нормы которого вступают в силу 1 января 2007 г.
Пункт 6 комментируемой статьи определяет судьбу земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае его разрушения. Под разрушением законодатель понимает как случайную гибель, например от стихийных бедствий и других, не зависящих от воли людей факторов, от неправомерных действий третьих лиц, так и снос дома по причинам, предусмотренным жилищным и градостроительным законодательством.
В результате гибели или сноса многоквартирного дома собственники утрачивают право собственности на жилые помещения и другое общее имущество в этом доме, перечисленное в п. 1 комментируемой статьи. Ведь гибель имущества является одним из оснований прекращения права собственности на него в соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, по своим физическим и правовым характеристикам отличается от жилых помещений и другого общего имущества. Это отличие прежде всего заключается в том, что земельный участок не может погибнуть в результате физического воздействия. Следовательно, после гибели или сноса многоквартирного дома земельный участок продолжает существовать. Существование участка предполагает сохранение прав собственности на него.
Именно поэтому законодатель установил в комментируемом пункте норму, в соответствии с которой собственники жилых помещений в разрушенном многоквартирном доме сохраняют право собственности на земельный участок, на котором располагался дом.
Такая законодательная установка вполне логична, ведь земельный участок под домом является в соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ общим имуществом многоквартирного дома.
Право собственности на земельный участок после разрушения многоквартирного дома сохраняется в тех же долях, в каких собственники владели помещениями и другим общим имуществом.
Кроме прав на земельный участок сохраняются также права на элементы озеленения и благоустройства, а также на другие объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Наконец, законодатель подтвердил, что земельный участок под разрушенным многоквартирным домом не ограничивается в обороте, и его собственники вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им в соответствии с правилами гражданского законодательства.
Сохранение права собственности на земельный участок после разрушения многоквартирного дома обеспечивалось и до 1 января 2007 г., т.е. до вступления в силу п. 6 комментируемой статьи. Ведь законодатель признавал земельный участок частью общего имущества, принадлежащего собственникам жилых помещений в многоквартирных домах. Следовательно, даже разрушение самого дома не могло автоматически лишать его бывших собственников прав на земельный участок. Ведь согласно ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Теперь же законодатель ввел отдельную норму, гарантирующую сохранение права собственности на земельный участок после разрушения многоквартирного дома, чем подтвердил свою приверженность принципам незыблемости и охраны права собственности.
Важно отметить, что положения п. 6 ст. 36 ЖК РФ не применяются в тех случаях, когда земельный участок подлежит изъятию для муниципальных нужд по причине невыполнения собственниками требования о сносе или реконструкции многоквартирного жилого дома, признанного аварийным.
Очевидно, что снос многоквартирного дома в этом случае не предполагает сохранения прав на земельный участок, поскольку его изъятие влечет переход права собственности к органам местного самоуправления.
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Комментарий к статье 37
Комментируемая статья регулирует порядок определения размера долей в праве общей собственности на общее имущество владельцев помещений в многоквартирном доме. Согласно п. 1 ст. 37 ЖК РФ размер доли собственника помещения в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционален общей площади жилого помещения, находящегося в его собственности. Например, общая площадь жилого помещения составляет 70 квадратных метров, или 0,7% от общей площади всех жилых помещений в многоквартирном доме. Следовательно, собственник этого жилого помещения имеет долю 0,7% в общем имуществе многоквартирного дома. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает, что доля собственника жилого помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение. Иначе говоря, отчуждение жилого помещения, например, в виде его продажи, дарения, обмена и т.д. влечет переход доли в праве общей собственности на общее имущество к приобретателю жилого помещения (новому собственнику). Законодатель установил в п. 3 ст. 37 ЖК РФ, что размер доли в праве общей собственности на общее имущество нового собственника жилого помещения всегда равен размеру доли предыдущего собственника жилого помещения. Пункт 4 данной статьи содержит запреты на отдельные полномочия собственников жилых помещений в отношении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Так, собственники не вправе:
осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.
Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме
Комментарий к статье 38
Законодатель в п. 1 ст. 38 ЖК РФ дополнительно установил, что к приобретателю жилого помещения в многоквартирном доме автоматически переходит доля в праве общей собственности на общее имущество, пропорциональная площади приобретенного помещения. Если в договоре, на основании которого происходит переход права собственности на жилое помещение, содержится условие, в соответствии с которым к приобретателю этого помещения не переходит доля в праве общей собственности на общее имущество, то в силу п. 2 ст. 38 ЖК РФ такое условие является ничтожным и не подлежит применению.
Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
Комментарий к статье 39
Данная статья определяет порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме. Содержание общего имущества осуществляется за счет средств собственников жилых помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 39 ЖК РФ). Доля обязательных расходов собственника на содержание общего имущества согласно п. 2 ст. 39 пропорциональна его доле в праве общей собственности на это имущество. Собственник вправе производить и большие расходы на содержание общего имущества. Порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, правила его эксплуатации согласно п. 3 комментируемой статьи определяются постановлением Правительства Российской Федерации.
Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 40
Статья 40 ЖК РФ регулирует вопросы изменения границ жилых помещений в многоквартирном жилом доме. В пункте 1 комментируемой статьи законодатель предоставил собственнику помещения возможность объединить это помещение с прилегающим к нему помещением, при условии его приобретения в собственность. Объединение двух смежных помещений, находящихся в собственности одного собственника, должно производиться в порядке перепланировки, условия которой регулируются гл. 4 ЖК РФ (см. комментарий). Границы между смежными помещениями, находящимися в собственности одного лица, могут быть конструктивно изменены, либо такие помещения могут быть разделены на два или более жилых помещения. При этом согласия других собственников жилых помещений в многоквартирном доме по общему правилу не требуется. Согласие других собственников будет необходимо, если изменение границ или другая перепланировка смежных жилых помещений повлекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество. Согласно п. 2 ст. 40 ЖК РФ реконструкция, переустройство или перепланировка смежных жилых помещений, которая не может быть осуществлена без присоединения к жилым помещениям части общего имущества в многоквартирном доме, допускается только с согласия всех собственников жилых помещений в этом доме.
Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
Комментарий к статье 41
Статья 41 ЖК РФ посвящена праву собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Под общим имуществом в коммунальной квартире законодатель понимает такое имущество, которое предназначено для обслуживания более одной комнаты. К общему имуществу в коммунальной квартире, например, относятся коридоры, санузлы, кухни и т.д. Согласно п. 1 комментируемой статьи собственники комнат в коммунальной квартире владеют таким общим имуществом на праве общей долевой собственности. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире допускается только с согласия всех собственников комнат. При этом изменение размера осуществляется в виде переустройства или перепланировки в порядке, предусмотренном гл. 4 ЖК РФ.
Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
Комментарий к статье 42
Порядок определения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире установлен ст. 42 ЖК РФ. Согласно п. 1 доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику комнаты в коммунальной квартире, пропорциональна величине общей площади этой комнаты. Пункт 2 комментируемой статьи установил алгоритм определения размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащей собственнику комнаты в коммунальной квартире. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна сумме размеров:
общей площади комнаты в коммунальной квартире;
площади общего имущества в коммунальной квартире, определенной согласно п. 1 комментируемой статьи.
Согласно п. 3 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире аналогична доле в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме и следует судьбе права собственности на комнату в такой коммунальной квартире. Следовательно, при отчуждении комнаты другому лицу к нему переходит и указанная доля. При этом, согласно п. 4 комментируемой статьи, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, принадлежащая прежнему собственнику комнаты, всегда равна доле, принадлежащей новому собственнику. Пункт 5 ст. 42 ЖК РФ содержит ряд запретов, установленных законодателем в отношении доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Эти запреты практически аналогичны запретам, установленным в отношении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Так, собственники комнат в коммунальной квартире не вправе:
осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире;
отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащую им комнату.
Пункт 6 комментируемой статьи установил преимущественное право покупки собственниками комнат в коммунальной квартире комнаты, продаваемой одним из собственников. Порядок осуществления этого преимущественного права регулируется ГК РФ. В данном случае следует руководствоваться ст. 250 ГК РФ, устанавливающей преимущественное право покупки доли в праве общей собственности другими собственниками.
Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
Комментарий к статье 43
Порядок содержания собственниками комнат в коммунальной квартире общего имущества в такой квартире установлен ст. 43 ЖК РФ. По аналогии с содержанием общего имущества в многоквартирном доме общее имущество в коммунальной квартире содержится за счет средств всех собственников комнат. Размер доли обязательных расходов каждого собственника на содержание общего имущества в коммунальной квартире, согласно п. 2 комментируемой статьи, пропорционален величине его доли в праве общей собственности на такое имущество. Очевидно, что каждый отдельный собственник вправе внести большую, чем обязательная, долю расходов на содержание общего имущества.
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 44
Комментируемая статья определяет статус и компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Так, согласно п. 1 данной статьи общее собрание собственников помещений имеет статус органа управления многоквартирным домом. При этом, согласно п. 2, к его компетенции законодатель отнес решение следующих вопросов:
принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме третьим лицам;
выбор способа управления многоквартирным домом (например, организация товарищества собственников жилья);
другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений.
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 45
Согласно п. 1 ст. 45 ЖК РФ на собственников помещений в многоквартирном доме законодателем возложена обязанность ежегодно проводить годовое собрание.
При этом срок, порядок проведения и иные существенные условия, в том числе порядок уведомления о принятых решениях, устанавливаются непосредственно самим собранием собственников.
Собрания собственников, которые проводятся помимо годовых, являются внеочередными. Внеочередные собрания могут созываться по инициативе любого из собственников. Для созыва внеочередного собрания собственников достаточно инициативы хотя бы одного из них.
Пункт 3 комментируемой статьи определил кворум, необходимый для признания собрания собственников правомочным. Кворум имеется, если в собрании приняли участие собственники помещений лично или их представители, обладающие в целом не менее 50% голосов от общего числа голосов (иными словами, от общего числа собственников).
Если для проведения годового собрания собственников кворум не достигнут, то возникает необходимость проведения повторного собрания собственников для решения вопросов, включенных в повестку дня годового собрания.
Согласно п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме, выступивший с инициативой созыва внеочередного собрания собственников, обязан уведомить всех остальных собственников о проведении собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. Законодатель предусмотрел несколько возможных способов уведомления собственников о предстоящем собрании:
посредством заказного почтового отправления;
посредством вручения сообщения каждому собственнику под роспись;
посредством размещения сообщения в доступном для всех собственников помещении многоквартирного дома;
иным доступным способом.
Конкретный способ уведомления собственников о предстоящем собрании должен быть определен самим собранием собственников при решении организационных вопросов деятельности собрания. Если собрание не определило способ направления сообщений, то они должны направляться заказным почтовым отправлением.
Независимо от способа направления сообщение о предстоящем собрании собственников, согласно п. 5 комментируемой статьи, должно содержать следующую информацию:
сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
форма проведения собрания (собрание или заочное голосование);
указание даты, места, времени проведения собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, даты окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и места или адреса, куда должны передаваться такие решения;
повестка дня данного собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 46
Комментируемая статья регулирует порядок принятия решений по вопросам, вынесенным на повестку дня собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 1 ст. 46 для принятия решений на собрании собственников помещений необходимо, чтобы за них по общему правилу проголосовало большинство собственников, принимающих участие в собрании. При этом законодатель установил и ряд вопросов, для принятия решений по которым необходимо квалифицированное большинство в две трети голосов собственников, принимающих участие в собрании. Решения по вопросам, предусмотренным подп. 1 - 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, должны приниматься именно большинством в две трети голосов.
Решения, принятые на собрании собственников помещений, заносятся в протоколы собрания. Порядок ведения протоколов определяется непосредственно собранием собственников.
В пункте 2 комментируемой статьи законодатель запретил собранию собственников помещений в многоквартирном доме принимать решения, не включенные в повестку дня собрания заблаговременно в установленном порядке. Более того, собрание собственников не вправе изменять повестку дня в процессе проведения собрания.
Пункт 3 ст. 46 установил порядок ознакомления собственников помещений с итогами проведенного собрания и результатами голосования по вопросам повестки дня. Так, указанная информация размещается в помещении, доступном для всех собственников в многоквартирном доме, не позднее, чем через десять дней после проведения собрания.
Обязанность по размещению итогов собрания в указанном месте возложена законодателем на собственника, выступившего инициатором проведения собрания.
Согласно п. 4 комментируемой статьи место хранения протоколов собраний собственников, а также решений собственников, представленных ими при проведении собрания в форме заочного голосования, определяется непосредственно собранием собственников.
Законодатель в п. 5 данной статьи установил, что решения собраний собственников, принятые с соблюдением требований ЖК РФ о проведении таких собраний, являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе и для тех, которые не принимали участия в проведении собрания.
Пункт 6 ст. 46 предоставил собственнику жилого помещения в многоквартирном доме право обжаловать решение собрания собственников, принятое с нарушением требований ЖК РФ, в случаях, если он не принимал участие в собрании или голосовал против принятия решения, и при этом таким решением нарушены его права и законные интересы.
Для обжалования решения собрания собственников законодатель установил шестимесячный срок. Данный срок начинает течь со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Суд при рассмотрении заявления собственника об обжаловании решения собрания вправе как отменить обжалуемое решение, так и оставить его в силе, если голос собственника не мог повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения не являются существенными, при этом принятое решение не повлекло за собой причинение убытков собственнику.
Если собственником всех помещений в многоквартирном доме является одно лицо, то собрания собственников не проводятся, а решения по вопросам, отнесенным к их компетенции, принимаются единственным собственником единолично и оформляются письменно. В этом случае требования ЖК РФ о порядке созыва и проведения собраний собственников, естественно, не применяются. Единственное требование, сохраняющее силу, - это необходимость ежегодного принятия единственным собственником решений по вопросам, относящимся к компетенции годовых собраний собственников, т.е. собственник, несмотря на то что он является единственным, обязан ежегодно принимать письменные решения.
Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования
Комментарий к статье 47
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме посредством заочного голосования установлен ст. 47 ЖК РФ.
Проведение собрания собственников в форме заочного голосования исключает необходимость совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Собственникам достаточно представить в указанное в сообщении о проведении собрания место письменные решения по вопросам, внесенным в повестку дня для голосования.
Согласно п. 2 комментируемой статьи при проведении собрания собственников в форме заочного голосования принявшими участие в собрании считаются те собственники, которые в установленный срок представят свои письменные решения в место, указанное в сообщении о проведении собрания. Следовательно, кворум и количество голосов, необходимых для принятия решений, считаются на основе количества собственников, представивших свои письменные решения.
Пункт 3 ст. 47 ЖК РФ устанавливает информацию, которая обязательно должна быть указана в письменном решении собственника, предоставляемом при проведении собрания в форме заочного голосования. К такой информации относятся:
сведения о лице, участвующем в голосовании;
сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 48
Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает, что правом голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладает каждый собственник указанных помещений. При этом он вправе участвовать в собрании как лично, так и через своего представителя.
Полномочия представителя собственника для участия в собрании, согласно п. 2 ст. 48, возникают на основании федеральных законов (например, законное представительство детей их родителями), актов уполномоченных государственных органов (например, решения органов об установлении опеки или попечительства), либо на основании доверенности.
Доверенность представителя собственника для участия в общем собрании собственников должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ.
Следовательно, доверенность, выдаваемая физическим лицом (в соответствии с п. 4 ст. 185 ГК РФ), может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, либо жилищно-коммунальной организацией по месту жительства доверителя, либо администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении.
Доверенность, выдаваемая юридическим лицом (в соответствии с п. 5 ст. 185 ГК РФ), должна быть заверена подписью руководителя либо иного лица, имеющего право на это в соответствии с учредительными документами. Такая доверенность скрепляется печатью выдавшего ее юридического лица.
Как видно, законодатель не установил обязательного нотариального удостоверения доверенностей, выдаваемых представителям для участия в собрании собственников. Но при этом нотариальное удостоверение такой доверенности законом не запрещено и является допустимым.
В доверенности на участие в собрании собственников должны быть указаны следующие данные:
сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные);
сведения о представителе собственника (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные).
Согласно п. 3 комментируемой статьи каждый собственник помещения в многоквартирном доме обладает не одним, а несколькими голосами. Конкретное количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В пункте 4 ст. 48 ЖК РФ законодатель установил, что голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников может осуществляться посредством представления письменно оформленных решений собственников (бюллетеней). При этом существует и второй способ - голосование с подсчетом голосов, когда собственники не представляют бюллетени, а осуществляют волеизъявление конклюдентно (например, поднятием руки). Если собрание проводится в форме заочного голосования, то согласно п. 5 комментируемой статьи голосование должно осуществляться только первым способом. Впрочем, сложно представить себе иной порядок голосования на заочном собрании.
Согласно п. 6 комментируемой статьи, если голосование на собрании собственников осуществляется посредством представления участниками заполненных бюллетеней, то голоса засчитываются лишь в том случае, если участник оставил в бюллетене лишь один из возможных вариантов голосования. Если же оставлено более одного варианта, то такой бюллетень считается недействительным.
Если в бюллетене содержится несколько вопросов, то нарушение указанного правила в отношении одного из вопросов не влечет недействительности бюллетеня в целом. В этом случае решения по остальным вопросам, по которым собственник избрал единственный вариант голосования, учитываются при подсчете голосов.
Раздел III. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ,
ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Глава 7. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 49
Согласно п. 1 ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам исключительно из государственного или муниципального жилищных фондов. В этом заключается существенное отличие договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма. При коммерческом найме жилое помещение может быть передано внаем как из государственного и муниципального жилищного фонда, так и из частного жилищного фонда.
В пункте 2 комментируемой статьи установлено, что жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях. Таким гражданам помещения предоставляются из муниципального жилищного фонда.
Законодатель установил критерии для признания граждан малоимущими. Так, при решении вопроса о признании гражданина малоимущим принимается во внимание доход, приходящийся на каждого члена семьи, а также стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Признание граждан малоимущими осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.
Таким образом, гражданин может претендовать на получение жилого помещения по договору социального найма в случае, если он, во-первых, признан соответствующим органом малоимущим, во-вторых, признан нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма.
Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 250-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (РГ. 2006. 31 декабря. N 297) пункт 3 статьи 49 ЖК РФ изложен в новой редакции, которая вступила в силу 11 января 2007 г. Ниже приводится сравнительная таблица текстов п. 3 комментируемой статьи в разных редакциях.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Пункт 3 статьи 49 ЖК РФ │
├───────────────────────────────┬────────────────────────────────┤
│ до 11 января 2007 г. │ после 11 января 2007 г. │
├───────────────────────────────┼────────────────────────────────┤
│Жилые помещения жилищного фонда│Жилые помещения жилищного фонда│
│Российской Федерации или жилищ-│Российской Федерации или жилищ- │
│ного фонда субъекта Российской │ного фонда субъекта Российской │
│Федерации по договорам социаль-│Федерации по договорам социаль- │
│ного найма предоставляются иным│ного найма предоставляются иным │
│определенным федеральным зако- │определенным федеральным зако- │
│ном или законом субъекта │ном, указом Президента Россий- │
│Российской Федерации категориям│ской Федерации или законом │
│граждан, признанных по установ-│субъекта Российской Федерации │
│ленным настоящим Кодексом и │категориям граждан, признанных │
│(или) федеральным законом или │по установленным настоящим │
│законом субъекта Российской │Кодексом и (или) федеральным │
│Федерации основаниям нуждающи- │законом, указом Президента │
│мися в жилых помещениях. Данные│Российской Федерации или законом│
│жилые помещения предоставляются│субъекта Российской Федерации │
│в установленном настоящим │основаниям нуждающимися в жилых │
│Кодексом порядке, если иной │помещениях. Данные жилые помеще-│
│порядок не предусмотрен указан-│ния предоставляются в установ- │
│ным федеральным законом или │ленном настоящим Кодексом поряд-│
│законом субъекта Российской │ке, если иной порядок не предус-│
│Федерации │мотрен указанным федеральным │
│ │законом, указом Президента │
│ │Российской Федерации или законом│
│ │субъекта Российской Федерации │
└───────────────────────────────┴────────────────────────────────┘
В пункте 3 комментируемой статьи речь идет о возможности предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, не являющимся малоимущими, но признанными в установленном порядке нуждающимися в жилье.
Категории таких граждан могут определяться:
федеральными законами;
указами Президента Российской Федерации;
законами субъектов Российской Федерации.
Признание граждан нуждающимися в жилье в этом случае может осуществляться как на основании критериев, установленных в ст. 51 ЖК РФ, так и содержащихся в федеральных законах, указах Президента и законах субъектов Российской Федерации.
Предоставление жилых помещений таким гражданам осуществляется из жилищных фондов Российской Федерации или субъектов Российской Федерации в порядке, установленном ЖК РФ или перечисленными выше нормативными актами.
Следует отметить, что в предыдущей редакции п. 3 ст. 49 ЖК РФ не предусматривалась возможность установления в указах Президента Российской Федерации категорий граждан, которые вправе претендовать на предоставление жилых помещений по договору социального найма, порядка признания их нуждающимися и порядка предоставления им жилых помещений. Начиная с 11 января 2007 г. такие нормы уже могут устанавливаться и в указах Президента Российской Федерации.
Гражданам, не являющимся малоимущими, но имеющим право на получение жилых помещений по договорам социального найма, эти жилые помещения согласно п. 4 комментируемой статьи могут предоставляться не только из государственного жилищного фонда, но и из муниципального жилищного фонда. Для этого необходимо, чтобы на законодательном уровне органы местного самоуправления были наделены государственными полномочиями по обеспечению указанных категорий граждан жильем.
Упомянутым выше Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 250-ФЗ в текст п. 4 комментируемой статьи внесены изменения, также вступившие в силу 11 января 2007 г. Данные изменения отражены в сравнительной таблице.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Пункт 4 статьи 49 ЖК РФ │
├───────────────────────────────┬────────────────────────────────┤
│ до 11 января 2007 г. │ после 11 января 2007 г. │
├───────────────────────────────┼────────────────────────────────┤
│Категориям граждан, указанным в│Категориям граждан, указанным в │
│части 3 настоящей статьи, могут│части 3 настоящей статьи, могут │
│предоставляться по договорам │предоставляться по договорам │
│социального найма жилые помеще-│социального найма жилые помеще- │
│ния муниципального жилищного │ния муниципального жилищного │
│фонда органами местного само- │фонда органами местного самоуп- │
│управления в случае наделения │равления в случае наделения дан-│
│данных органов в установленном │ных органов в установленном │
│законодательством порядке госу-│законодательством порядке госу- │
│дарственными полномочиями на │дарственными полномочиями на │
│обеспечение указанных категорий│обеспечение указанных категорий │
│граждан жилыми помещениями. │граждан жилыми помещениями. │
│Жилые помещения муниципального │Жилые помещения муниципального │
│жилищного фонда по договорам │жилищного фонда по договорам │
│социального найма предостав- │социального найма предоставляют-│
│ляются указанным категориям │ся указанным категориям граждан │
│граждан в установленном настоя-│в установленном настоящим │
│щим Кодексом порядке, если иной│Кодексом порядке, если иной │
│порядок не предусмотрен │порядок не предусмотрен │
│федеральным законом или законом│федеральным законом, указом │
│субъекта Российской Федерации │Президента Российской Федерации │
│ │или законом субъекта Российской │
│ │Федерации │
└───────────────────────────────┴────────────────────────────────┘
Новая редакция п. 4 комментируемой статьи предусматривает, что жилые помещения муниципального жилищного фонда, выделяемые гражданам, не являющимся малоимущими, но признаваемым нуждающимися в жилье, предоставляются в порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не оговорен в других федеральных законах, указах Президента Российской Федерации или законах субъектов Российской Федерации.
Не имеют права претендовать на получение жилых помещений по договору социального найма лишь две категории физических лиц - это иностранные граждане и лица без гражданства. Однако при наличии соответствующего международного договора Российской Федерации с иностранным государством (государствами) указанные категории лиц также могут обеспечиваться социальным жильем.
Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения
Комментарий к статье 50
Комментируемая статья устанавливает понятия нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения.
Согласно п. 1 ст. 50 ЖК РФ под нормой предоставления площади жилого помещения законодатель понимает минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
Иными словами, под нормой предоставления понимается норма жилой площади на одного человека, в соответствии с которой определяется площадь жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
Согласно п. 2 комментируемой статьи указанная норма предоставления жилых помещений определяется в каждом отдельном муниципальном образовании соответствующим органом местного самоуправления. При этом принимается во внимание уровень обеспеченности жильем в данном муниципальном образовании, а также другие существенные факторы.
Для граждан, не признанных малоимущими, но имеющих право получать жилые помещения по договорам социального найма (см. комментарий к п. 3 ст. 49), согласно п. 3 комментируемой статьи федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации может быть установлена иная, чем в конкретном муниципальном образовании, норма предоставления площади жилого помещения.
Добавим, что Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 250-ФЗ в текст пункта 3 комментируемой статьи внесены изменения, вступающие в силу 11 января 2007 г. Данные изменения приведены в сравнительной таблице.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Пункт 3 статьи 50 ЖК РФ │
├───────────────────────────────┬────────────────────────────────┤
│ до 11 января 2007 г. │ после 11 января 2007 г. │
├───────────────────────────────┼────────────────────────────────┤
│Федеральными законами, законами│Федеральными законами, указами │
│субъектов Российской Федерации,│Президента Российской Федерации,│
│устанавливающими порядок│законами субъектов Российской │
│предоставления жилых помещений│Федерации, устанавливающими │
│по договорам социального найма│порядок предоставления жилых │
│указанным в части 3 статьи 49│помещений по договорам социаль- │
│настоящего Кодекса категориям│ного найма указанным в части 3 │
│граждан, данным категориям│статьи 49 настоящего Кодекса │
│граждан могут быть установлены│категориям граждан, данным │
│иные нормы предоставления │категориям граждан могут быть │
│ │установлены иные нормы │
│ │предоставления │
└───────────────────────────────┴────────────────────────────────┘
Новая редакция комментируемого пункта наделяет правом установления особой нормы предоставления жилых помещений не только федеральные законы и законы субъектов Российской Федерации, как ранее, но и указы Президента Российской Федерации.
Пункт 4 ст. 50 дает понятие учетной нормы жилой площади. Так, под учетной нормой понимается минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Следовательно, на основании учетной нормы граждане признаются нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма.
Конкретная величина учетной нормы устанавливается в каждом отдельном муниципальном образовании органом местного самоуправления. При этом, согласно п. 5 комментируемой статьи, учетная норма не может превышать норму предоставления жилой площади, установленную в данном муниципальном образовании.
Следует указать, что ЖК РСФСР не разграничивал понятия учетной нормы и нормы предоставления жилой площади. Существовала единая норма жилой площади на человека, которая согласно ст. 38 ЖК РСФСР составляла двенадцать квадратных метров.
Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 250-ФЗ статья 50 дополнена пунктом 6.
В данном пункте законодатель предусмотрел возможность установления особой учетной нормы для граждан, не являющихся малоимущими, но имеющих право претендовать на получение жилого помещения по договорам социального найма (см. комментарий к п. 3 ст. 49 ЖК РФ).
Эта учетная норма может отличаться от учетной нормы, определенной для малоимущих граждан. Такая учетная норма должна быть закреплена в федеральных законах, указах Президента Российской Федерации или в законах субъектов Российской Федерации, регулирующих предоставление жилых помещений по договорам социального найма отдельным категориям граждан, не являющихся малоимущими.
Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
Комментарий к статье 51
Статья 51 ЖК РФ содержит перечень оснований для признания граждан нуждающимися в помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Напомним, что признание граждан таковыми является вторым после статуса малоимущего условием для предоставления социального жилья.
Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:
граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.
Согласно п. 2 комментируемой статьи для определения обеспеченности общей площадью граждан, являющихся нанимателями (членами семьи нанимателя) по договору социального найма нескольких жилых помещений, либо являющихся собственниками (членами семьи собственника) нескольких жилых помещений, используется суммарная величина общей площади всех помещений.
Ранее действовавший ЖК РСФСР предусматривал иной перечень лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Так, согласно ст. 29 ЖК РСФСР таковыми признавались:
имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого Советом Министров автономной республики, исполнительным комитетом краевого, областного, Московского и Ленинградского городских Советов народных депутатов;
проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям;
проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;
проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением;
проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, не имеющие другой жилой площади.
Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 52
Статья 52 ЖК РФ определяет порядок и основания принятия на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях.
Согласно п. 1 данной статьи жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые в установленном порядке приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Предоставление жилых помещений гражданам, не состоящим на таком учете, допускается только в случаях, прямо установленных ЖК РФ.
Право состоять на учете имеют граждане, признанные органами местного самоуправления малоимущими (см. комментарий к ст. 49 ЖК РФ) и условия проживания которых позволяют признать их нуждающимися в жилых помещениях (см. комментарий к ст. 51 ЖК РФ).
ЖК РФ установил две основных группы граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Это, во-первых, малоимущие, во-вторых, граждане, указанные в федеральном законе, указе Президента Российской Федерации или законе субъекта Российской Федерации.
Если возникает ситуация, при которой один и тот же гражданин вправе претендовать на получение жилого помещения одновременно как малоимущий и как относящийся к категории, установленной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, то такой гражданин в соответствии с п. 2 комментируемой статьи может встать на учет либо как малоимущий, либо как относящийся к категории, указанной в соответствующих законах, либо одновременно по обоим основаниям.
Следует добавить, что Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 250-ФЗ в пункт 2 комментируемой статьи внесены изменения, вступившие в силу 11 января 2007 г. Ниже приводится сравнительная таблица текстов п. 2 ст. 52 ЖК РФ.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Пункт 2 статьи 52 ЖК РФ │
├───────────────────────────────┬────────────────────────────────┤
│ до 11 января 2007 г. │ после 11 января 2007 г. │
├───────────────────────────────┼────────────────────────────────┤
│Состоять на учете в качестве │Состоять на учете в качестве │
│нуждающихся в жилых помещениях │нуждающихся в жилых помещениях │
│имеют право указанные в │имеют право указанные в │
│статье 49 настоящего Кодекса │статье 49 настоящего Кодекса │
│категории граждан, которые │категории граждан, которые могут│
│могут быть признаны нуждающи- │быть признаны нуждающимися в │
│мися в жилых помещениях. Если │жилых помещениях. Если гражданин│
│гражданин имеет право состоять │имеет право состоять на указан- │
│на указанном учете по несколь- │ном учете по нескольким основа- │
│ким основаниям (как малоимущий │ниям (как малоимущий гражданин и│
│гражданин и как относящийся к │как относящийся к определенной │
│определенной федеральным зако- │федеральным законом, указом │
│ном или законом субъекта Рос- │Президента Российской Федерации │
│сийской Федерации категории), │или законом субъекта Российской │
│по своему выбору такой гражда- │Федерации категории), по своему │
│нин может быть принят на учет │выбору такой гражданин может │
│по одному из этих оснований или│быть принят на учет по одному из│
│по всем основаниям │этих оснований или по всем │
│ │основаниям │
└───────────────────────────────┴────────────────────────────────┘
Новая редакция п. 2 комментируемой статьи отражает право Президента Российской Федерации своими указами определять иные категории граждан, не являющихся малоимущими, но имеющие право претендовать на предоставление жилых помещений по договорам социального найма.
Согласно п. 3 ст. 52 ЖК РФ принятие граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органами местного самоуправления. Для этого такие граждане должны подать соответствующие заявления.
Заявление о принятии на учет подается в орган местного самоуправления по месту жительства нуждающегося гражданина. Подача такого заявления в орган местного самоуправления не по месту жительства гражданина допускается в случаях, прямо предусмотренных ЖК РФ.
Если нуждающийся гражданин является недееспособным, то заявление от его имени в орган местного самоуправления должно быть подано законным представителем такого гражданина.
В соответствии с п. 4 комментируемой статьи к заявлению о принятии на учет гражданин должен приложить документы, подтверждающие право состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.
Орган местного самоуправления, принявший заявление гражданина, выдает ему расписку с указанием перечня принятых документов и даты их поступления.
После принятия заявления орган местного самоуправления рассматривает заявление и приложенные к нему документы. Решение о принятии на учет либо об отказе в принятии на учет должно быть принято органом местного самоуправления не позднее чем через тридцать рабочих дней после получения документов.
Если орган местного самоуправления принял положительное решение о постановке гражданина на учет, то он обязан не позднее чем через три рабочих дня с даты принятия такого решения выдать или выслать гражданину документ, подтверждающий принятие такого решения.
Согласно п. 7 ст. 52 ЖК РФ порядок ведения органами местного самоуправления учета нуждающихся в жилье граждан устанавливается в каждом субъекте Российской Федерации путем принятия соответствующего закона.
Следует отметить, что порядок принятия на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, практически не изменился, по сравнению с порядком, установленным ранее действовавшим ЖК РСФСР.
Согласно ст. 31 ЖК РСФСР заявления о принятии на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, должны были подаваться в соответствующие органы по месту жительства граждан. Указанные органы рассматривали такие заявления в течение одного месяца. О постановке на учет граждане письменно уведомлялись.
Единственным существенным отличием норм нового и старого Кодексов является возможность постановки граждан на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы, которая была предусмотрена ЖК РСФСР.
Статья 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий
Комментарий к статье 53
Статья 53 ЖК РФ содержит меру юридической ответственности граждан за намеренное ухудшение своих жилищных условий с целью приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Данная норма является новеллой жилищного законодательства, поскольку ранее действовавший Кодекс подобных механизмов не предусматривал.
Граждане, которые намеренно предприняли действия, направленные на ухудшение своих жилищных условий, с целью приобретения права постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, принимаются на учет не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.
Такие действия могут заключаться, например, во вселении в жилое помещение других граждан, которые имеют возможность проживать в другом жилом помещении. В результате их вселения в жилое помещение жилая площадь на каждого проживающего становится меньше учетной нормы. Возникает право постановки на учет. Намеренными действиями могут быть признаны и действия по умышленному разрушению жилого помещения с целью приведения его в состояние, негодное для проживания, и т.д.
Статья 54. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 54
Статья 54 ЖК РФ закрепила перечень оснований для вынесения органами местного самоуправления решения об отказе в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Законодатель установил всего три таких основания:
гражданином не представлены документы, предусмотренные п. 4 ст. 52 ЖК РФ;
гражданином представлены документы, которые не подтверждают право состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении;
не истек пятилетний срок, предусмотренный ст. 53 ЖК РФ.
Согласно п. 2 комментируемой статьи орган местного самоуправления, принимая решение об отказе в принятии на учет гражданина, обязан указать конкретное нарушение со ссылкой на одно из перечисленных оснований.
В пункте 3 ст. 54 ЖК РФ законодатель обязал органы местного самоуправления выдать или выслать гражданину решение об отказе в принятии его на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Такое решение должно быть выдано или выслано не позднее чем через три рабочих дня с даты его принятия.
Гражданин, в отношении которого принято решение об отказе в принятии на учет, вправе обжаловать указанное решение в судебном порядке.
Статья 55. Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 55
Комментируемая статья устанавливает основания сохранения за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Такое право сохраняется до момента получения гражданами жилых помещений по договору социального найма, либо до выявления обстоятельств, служащих основанием их снятия с учета. Перечень обстоятельств, служащих основанием для снятия с учета, установлен в ст. 56 ЖК РФ.
Статья 56. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 56
Статья 56 ЖК РФ определяет основания и порядок снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Согласно п. 1 данной статьи граждане снимаются с учета при наличии следующих обстоятельств:
подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
утраты ими оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма;
выезда граждан на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
получения гражданами в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
предоставления гражданам в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
выявления в представленных гражданами документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
Решение о снятии с учета гражданина принимается органом, осуществившим его постановку на учет. Такое решение должно быть принято не позднее чем в течение тридцати рабочих дней с момента выявления одного из указанных оснований для снятия с учета.
Согласно п. 2 ст. 56 ЖК РФ органы местного самоуправления, принимая решение о снятии гражданина с учета, в своем решении обязаны указать конкретную причину снятия со ссылкой на одно из перечисленных в комментируемой статье оснований.
Решение о снятии с учета должно быть выдано или выслано органом местного самоуправления в адрес гражданина, снятого с учета, не позднее чем через три рабочих дня после его принятия.
За гражданином, в отношении которого принято решение о снятии с учета, сохраняется право обжаловать это решение в судебном порядке.
Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 57
Данная статья регулирует порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся.
Согласно п. 1 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в порядке очередности исходя из времени их постановки на учет. Таким образом, порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма не изменился по сравнению с ранее действовавшим ЖК РСФСР.
Законодатель определил категории граждан, которые вправе претендовать на получение жилого помещения вне очереди. К таким категориям относятся:
граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации.
Перечень граждан, имеющих право претендовать на внеочередное предоставление жилых помещений по договорам социального найма, существенно изменен по сравнению с перечнем, установленным ЖК РСФСР.
Ранее действовавший Кодекс помимо перечня граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилых помещений, предусматривал как минимум одиннадцать категорий граждан, имеющих право на первоочередное предоставление жилых помещений. Механизм первоочередного предоставления жилых помещений не нашел отражения в ЖК РФ.
Согласно п. 3 комментируемой статьи жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам на основании решения органа местного самоуправления, в котором они состоят на учете. Такое решение должно быть выдано или выслано гражданам не позднее, чем через три рабочих дня с момента их принятия. Данное решение является основанием для заключения с гражданами договора социального найма в течение срока, который установлен этим же решением.
В ранее действовавшем ЖК РСФСР жилые помещения по договорам социального найма предоставлялись на основании ордера. В ЖК РФ выдача ордера не предусмотрена.
Законодатель в пункте 5 ст. 57 ЖК РФ установил, что жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам по месту их жительства, т.е. в границах соответствующего населенного пункта.
При этом общая площадь таких жилых помещений в расчете на одного человека не должна быть меньше нормы предоставления жилой площади.
Согласно п. 6 комментируемой статьи отдельные комнаты по договорам социального найма могут предоставляться лишь в случае, предусмотренном п. 4 ст. 59 ЖК РФ.
При определении общей площади жилого помещения, которое должно быть предоставлено гражданину по договору социального найма, учитывается площадь жилого помещения, уже находящегося у него в собственности, если таковое имеется.
При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению.
Такие сделки и действия учитываются за период, который должен быть установлен законом субъекта Российской Федерации. Этот период предшествует предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма и не должен быть менее пяти лет.
Порядок определения общей площади жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма, в случаях, если за указанный период гражданами совершались сделки, уменьшающие размер занимаемых им жилых помещений, устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
Статья 58. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма
Комментарий к статье 58
Согласно п. 1 комментируемой статьи при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма учитывается пол заселяемых в жилое помещение граждан. Так, лица разного пола, за исключением супругов, подлежат заселению в одну комнату только при наличии их личного согласия.
Пункт 2 ст. 58 ЖК РФ устанавливает, что общая площадь жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, может превышать норму предоставления на одного человека не более чем в два раза, если жилое помещение является комнатой или однокомнатной квартирой, либо если в это жилое помещение подлежит заселению гражданин, страдающий одним из заболеваний, указанных в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации.
Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире
Комментарий к статье 59
Статья 59 ЖК РФ регулирует порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Освободившиеся жилые помещения в коммунальной квартире согласно п. 1 данной статьи предоставляются одному из нанимателей или собственников в указанной квартире. Предоставление этих помещений осуществляется на основании заявлений соответствующих граждан и при условии, что на момент освобождения жилого помещения данные граждане признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
Если в коммунальной квартире отсутствуют граждане, которые признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, то освободившееся жилое помещение на основании п. 2 комментируемой статьи предоставляется гражданам, проживающим в коммунальной квартире, которые могут быть признаны малоимущими и обеспечены общей площадью жилого помещения менее нормы предоставления на одного человека. В этом случае освободившееся помещение предоставляется таким гражданам на основании их заявления.
В случае если в коммунальной квартире не проживают малоимущие граждане, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо граждане, обеспеченные общей площадью менее нормы предоставления на одного человека, то освободившееся помещение предоставляется гражданам по договору купли-продажи, если они обеспечены общей площадью менее нормы предоставления. В этом случае также необходимо заявление таких граждан.
При отсутствии в коммунальной квартире всех перечисленных категорий граждан освободившееся жилое помещение предоставляется другим гражданам на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном комментируемой главой.
Глава 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 60. Договор социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 60
Статья 60 ЖК РФ содержит определение договора социального найма жилого помещения. Согласно п. 1 данной статьи по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления), либо специально управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Таким образом, договор социального найма всегда заключается в отношении жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Нанимателем по договору социального найма всегда является гражданин (физическое лицо). Юридическое лицо не может являться нанимателем по данному договору.
В определении, установленном п. 1 ст. 60 ЖК РФ, отсутствует указание о том, что жилое помещение предоставляется нанимателю за соответствующую плату. Это существенное условие договора социального найма, поскольку такой договор является разновидностью возмездных сделок. Поэтому не следует упускать обязанность нанимателя своевременно и в полном объеме вносить плату за предоставленное по договору социального найма жилое помещение.
Пункт 2 ст. 60 ЖК РФ устанавливает бессрочный характер отношений, возникающих по договору социального найма. Это означает, что среди оснований прекращения данного договора такое основание, как истечение срока, отсутствует. При этом не следует забывать, что бессрочный характер договора социального найма не исключает возможности его прекращения по иным предусмотренным законом или самим договором основаниям.
Если после заключения договора социального найма у нанимателя изменились условия или отпали основания, дающие право на получение жилья по такому договору, то это обстоятельство не влечет за собой расторжение договора социального найма. Он сохраняется, и гражданин вправе и далее проживать в жилом помещении, предоставленном на его основании.
Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма
Комментарий к статье 61
Порядок и условия пользования жилым помещением, предоставленным на основании договора социального найма, устанавливается ЖК РФ и нормами этого договора.
При заключении договора социального найма, предметом которого является жилое помещение в многоквартирном жилом доме, у нанимателя возникает право пользования общим имуществом (см. комментарий к ст. 36 ЖК РФ) в этом доме.
Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 62
Статья 62 ЖК РФ определяет предмет договора социального найма жилого помещения.
Предметом договора социального найма является жилое помещение, т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или часть квартиры.
Законодатель установил запрет на передачу внаем по договору социального найма неизолированных помещений, помещений вспомогательного назначения, общего имущества в многоквартирном доме.
Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 63
Согласно п. 1 комментируемой статьи договор социального найма заключается в письменной форме. При этом основанием для заключения данного договора является решение органа местного самоуправления о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма. Ранее основанием для заключения договора социального найма являлся ордер, выдаваемый соответствующим органом, принявшим решение о предоставлении жилого помещения.
Типовой договор социального найма, условия и форма которого используются на территории России, утверждается Правительством Российской Федерации.
Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением
Комментарий к статье 64
Согласно ст. 64 ЖК РФ изменение собственника жилого помещения, предоставленного гражданину по договору социального найма, либо изменения лица, имеющего в отношении данного помещения право хозяйственного ведения или оперативного управления, не влечет за собой расторжение или изменение договора социального найма.
Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 65
Комментируемая статья определяет перечень прав и обязанностей лица, являющегося наймодателем по договору социального найма.
Законодатель закрепил в п. 1 ст. 65 ЖК РФ лишь единственное право наймодателя в отношениях с нанимателем. Наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Конечно, наймодатель обладает и другими правами, которые предусмотрены в других статьях ЖК РФ или непосредственно в договоре социального найма.
В пункте 2 комментируемой статьи закреплены четыре основные обязанности наймодателя. К ним относятся:
обязанность передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
обязанность принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Наймодатель несет и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и непосредственно договором социального найма.
Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 66
Согласно п. 1 комментируемой статьи наймодатель, который не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязанности, предусмотренные ЖК РФ и договором социального найма, несет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
Пункт 2 ст. 66 ЖК РФ посвящен ответственности наймодателя при неисполнении или ненадлежащем исполнении им конкретных обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг.
В качестве санкции за указанные нарушения наниматель вправе по своему выбору требовать:
уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением либо общим имуществом в многоквартирном доме;
возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме;
возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением наймодателем своих обязанностей.
Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 67
Статья 67 ЖК РФ устанавливает перечень прав и обязанностей лица, выступающего нанимателем жилого помещения по договору социального найма.
Согласно п. 1 комментируемой статьи наниматель имеет следующие права:
вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
сдавать жилое помещение в поднаем;
разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель имеет и другие права, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.
К обязанностям нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии с комментируемой статьей относятся:
обязанность использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
обязанность по обеспечению сохранности жилого помещения;
обязанность поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
обязанность проводить текущий ремонт жилого помещения;
обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
обязанность информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Наниматель жилого помещения несет и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.
Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 68
Согласно комментируемой статье наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий или ненадлежащим образом исполняющий свои обязанности, предусмотренные ЖК РФ и договором социального найма, несет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
Конкретные санкции, применяемые к нанимателю за неисполнение им своих обязанностей, предусмотрены ЖК РФ и другими законами.
Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 69
Статья 69 ЖК РФ устанавливает перечень прав и обязанностей членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Пункт 1 комментируемой статьи определяет понятие членов семьи нанимателя. Следует отметить, что к членам семьи нанимателя относятся те же категории лиц, которые в соответствии с ЖК РФ признаются членами семьи собственника жилого помещения.
Членами семьи нанимателя признаются, во-первых, проживающие совместно с ним супруг (супруга), дети и родители. Во-вторых, к членам семьи нанимателя могут быть отнесены и другие родственники, которые вселены нанимателем в жилое помещение в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. В-третьих, членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие лица, не состоящие с ним в родственной связи, но проживающие в данном жилом помещении. Признание таких лиц членами семьи нанимателя осуществляется в судебном порядке.
Законодатель в п. 2 комментируемой статьи установил, что члены семьи нанимателя имеют с ним равные права и несут равные обязанности. Кроме того, дееспособные члены семьи нанимателя несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Все члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним в жилом помещении, предоставленном на основании договора социального найма, должны быть указаны в тексте этого договора.
Пункт 4 ст. 69 ЖК РФ предусмотрел порядок проживания гражданина, утратившего статус члена семьи нанимателя. Данный гражданин по-прежнему имеет те же права и несет те же обязанности, что и наниматель, а также члены его семьи. Кроме того, такой гражданин самостоятельно несет ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. В данной ситуации с гражданином, утратившим статус члена семьи нанимателя, может быть заключен отдельный договор социального найма, если это позволяют условия проживания. Отдельный договор социального найма с таким лицом может и не заключаться.
Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
Комментарий к статье 70
Согласно ст. 70 ЖК РФ наниматель имеет право вселить в занимаемое на основании договора социального найма жилое помещение других лиц.
Для вселения в жилое помещение супруга, детей и родителей нанимателя необходимо получить письменное согласие всех членов семьи нанимателя, уже проживающих в жилом помещении. Письменное согласие должно быть получено и у временно отсутствующих членов семьи нанимателя.
Для вселения в жилое помещение других категорий граждан в качестве членов семьи нанимателя необходимо получить письменное согласие не только всех, в том числе и временно отсутствующих, членов семьи, но и письменное согласие наймодателя.
Наймодателю законом предоставлено право запрета на вселение в жилое помещение новых жильцов в том случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения в расчете на одного человека окажется менее учетной нормы.
Законодатель сохранил норму, возникшую в ранее действовавшем жилищном законодательстве, о вселении несовершеннолетних детей в жилые помещения к их родителям без согласия остальных членов семьи нанимателя, самого нанимателя и наймодателя. Этим обеспечивается гарантия соблюдения жилищных прав несовершеннолетних граждан.
Согласно п. 2 комментируемой статьи факт вселения в жилое помещение новых жильцов в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой необходимость изменения договора социального найма. Это обусловлено необходимостью указания всех членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним, в тексте договора социального найма.
Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи
Комментарий к статье 71
Законодатель установил сохранение прав и обязанностей временно отсутствующего нанимателя либо членов его семьи. Факт временного отсутствия одного или всех указанных граждан не может служить основанием для прекращения или изменения их жилищных прав либо обязанностей.
Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
Комментарий к статье 72
Статья 72 ЖК РФ устанавливает право нанимателя на обмен жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, а также порядок реализации этого права.
Наниматель вправе осуществить обмен предоставленного ему жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Для осуществления обмена требуется письменное согласие наймодателя и всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих.
В пункте 2 комментируемой статьи законодатель предоставил членам семьи нанимателя право требовать обмена жилого помещения на несколько других жилых помещений, расположенных в разных домах или квартирах.
При наличии между нанимателем и членами его семьи споров относительно обмена жилого помещения каждый из указанных лиц вправе потребовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке. Суд обязан принимать во внимание существенные доводы и законные интересы сторон.
Согласно п. 4 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, в которых проживают члены семьи нанимателя, являющиеся несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными гражданами, допускается исключительно с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Данная норма уже была известна жилищному законодательству. Ее целью является соблюдение жилищных прав указанных категорий граждан. Ведь законодатель обязал органы опеки и попечительства отказывать в даче согласия на обмен жилых помещений, если он нарушает права и законные интересы указанных категорий лиц.
Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен либо об отказе в даче такого согласия должны быть оформлены в письменном виде. Указанные решения предоставляются органами опеки и попечительства заинтересованным гражданам в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи соответствующих заявлений.
ЖК РФ разрешил производить обмен жилыми помещениями как расположенными в одном населенном пункте, так и в разных населенных пунктах в пределах территории Российской Федерации. Количество участников обмена законодательно не ограничено, но при этом должно неукоснительно соблюдаться правило о необходимости согласия членов семьи нанимателя и наймодателя на вселение в жилое помещение других граждан (см. комментарий к ст. 70 ЖК РФ).
Следует отметить, что нормы об обмене жилых помещений, предусмотренные ЖК РФ, не имеют существенных отличий от норм об обмене жилых помещений, предусмотренных ранее действовавшим ЖК РСФСР. Сохранена необходимость письменного согласия членов семьи нанимателя, а также органов опеки и попечительства. Однако ЖК РСФСР не требовал для проведения обмена согласия наймодателя (ст. 67). Новый Кодекс установил такую необходимость в целях более эффективного обеспечения прав наймодателя в отношениях по обмену жилых помещений.
Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
Комментарий к статье 73
Комментируемая статья устанавливает перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается. Обмен не допускается, если:
к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;
в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации.
Перечень условий, препятствующих обмену жилыми помещениями, существенно видоизменен. Ранее действовавший ЖК РСФСР запрещал обмен, если он носил корыстный или фиктивный характер, если помещение являлось служебным или находилось в общежитии, если в результате обмена одна из сторон становилась нуждающейся в улучшении жилищных условий. Эти препятствующие обмену обстоятельства не нашли отражения в ЖК РФ. Новый Кодекс запретил обмен в случае, если он приводит к вселению в коммунальную квартиру лица, страдающего тяжелой формой хронического заболевания. ЖК РСФСР такого основания запрета обмена не устанавливал. В остальном основания, предусмотренные ЖК РФ и ЖК РСФСР, схожи.
Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма
Комментарий к статье 74
Обмен жилыми помещениями согласно п. 1 ст. 74 оформляется заключенным между соответствующими нанимателями договором об обмене жилыми помещениями. Такой договор заключается в письменной форме и подписывается обоими нанимателями.
Подписанный нанимателями договор об обмене представляется каждым из них своему наймодателю. Наймодатель рассматривает возможность обмена и дает согласие на обмен либо запрещает его.
Решение наймодателя о согласии либо об отказе в согласии на обмен оформляется в письменной форме и предоставляется нанимателю, обратившемуся за согласием, не позднее чем через десять рабочих дней с момента поступления для рассмотрения договора об обмене.
Наймодатель согласно п. 4 комментируемой статьи вправе отказать в согласии на обмен жилыми помещениями. Отказ наймодателя допускается исключительно при наличии условий, препятствующих обмену, которые установлены в ст. 73 ЖК РФ. Решение об отказе в даче согласия может быть обжаловано нанимателем в судебном порядке.
На основании договора об обмене жилыми помещениями и согласия соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые.
Расторжение старого договора и заключение нового договора социального найма осуществляется соответствующим наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней с даты обращения нанимателя и предоставления им договора об обмене и согласия прежнего наймодателя.
Порядок оформления обмена жилыми помещениями, предусмотренный ЖК РФ, отличается от аналогичного порядка, установленного ЖК РСФСР. Согласно ст. 71 ранее действовавшего Кодекса наниматели также заключали соглашение об обмене, но оно вступало в силу с момента получения каждым из нанимателей ордера на вселение в новое жилое помещение. Процесс обмена, предусмотренный ЖК РФ, исключает необходимость получения ордера.
Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
Комментарий к статье 75
Комментируемая статья устанавливает порядок и основания признания обмена жилыми помещениями недействительными.
Обмен жилыми помещениями признается недействительным в судебном порядке. Основания признания обмена недействительным соответствуют основаниям, предусмотренным параграфом 2 "Недействительность сделок" гл. 9 ГК РФ.
Пункт 2 ст. 75 ЖК РФ в качестве последствия признания обмена недействительным установил переселение граждан в ранее занимаемые ими жилые помещения. Иными словами, последствием признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной является двусторонняя реституция. Это последствие характерно для случаев признания недействительности большинства гражданско-правовых сделок.
Законодатель предусмотрел обязанность нанимателя, допустившего неправомерные действия, послужившие основанием для признания обмена недействительным, возместить другому нанимателю понесенные им в результате такого обмена убытки.
Порядок и основания признания обмена недействительным не претерпели существенных изменений по сравнению с ЖК РСФСР, ст. 74 которого содержала идентичные нормы о признании обмена недействительным.
Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 76
Статья 76 ЖК РФ устанавливает особенности сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
В пункте 1 комментируемой статьи законодатель закрепил право нанимателя сдать часть жилого помещения в поднаем. Наниматель вправе также сдать в поднаем и все жилое помещение в случае временного выезда из жилого помещения самого нанимателя и всех членов его семьи.
Пункт 1 ст. 76 определил также и условия, при которых допускается сдача жилого помещения в поднаем. К таким условиям относятся:
согласие наймодателя;
согласие всех членов семьи нанимателя, проживающих в жилом помещении.
Согласие указанных лиц должно быть выражено в письменной форме.
Условием сдачи жилого помещения в поднаем является также соответствие величины жилой площади на одного человека учетной норме или норме предоставления после сдачи части помещения в поднаем.
Так, законодатель установил, что после сдачи части помещения в поднаем величина жилой площади на каждого человека в жилом помещении не должна стать меньше учетной нормы жилой площади, установленной соответствующим органом местного самоуправления.
Если же в поднаем сдается жилое помещение в коммунальной квартире, то после сдачи величина жилой площади на каждого человека не должна быть меньше нормы предоставления, которая также устанавливается соответствующими органами местного самоуправления.
Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает дополнительное условие, соблюдение которого необходимо для сдачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире. Для сдачи в поднаем жилого помещения в коммунальной квартире необходимо:
согласие всех нанимателей комнат в коммунальной квартире и членов их семей;
согласие всех собственников комнат в коммунальной квартире и членов их семей.
Согласие указанных лиц также должно быть оформлено письменно.
Поднаниматель, т.е. лицо, которому жилое помещение сдано в поднаем, не приобретает согласно п. 3 ст. 76 ЖК РФ самостоятельного права пользования жилым помещением. Следовательно, он не становится стороной договора социального найма. За исполнение обязанностей, возложенных на нанимателя этим договором перед наймодателем, по-прежнему отвечает наниматель.
В пункте 4 комментируемой статьи законодатель установил единственный запрет на сдачу жилого помещения в поднаем. Этот запрет применяется к случаям, когда в жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из форм тяжелых хронических заболеваний, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации.
Необходимо отметить, что институт поднайма жилого помещения был известен и ранее. ЖК РСФСР также предусматривал возможность сдачи жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в поднаем.
Статья 76 ЖК РСФСР определяла условия сдачи жилого помещения в поднаем, которые практически не отличаются от условий, перечисленных в комментируемой статье. Основными условиями, предусмотренными ранее действовавшим Кодексом, являлись: согласие наймодателя жилого помещения, согласие всех членов семьи нанимателя.
Наниматель имел право сдать в поднаем как часть жилого помещения, так жилое помещение целиком - при условии временного выезда.
ЖК РСФСР устанавливал и запреты на сдачу жилых помещений в поднаем. В статье 77 этого Кодекса законодатель запрещал поднаем в случаях:
когда сдача в поднаем приводила к уменьшению величины жилой площади на одного человека до уровня ниже установленной нормы;
когда в жилом помещении проживали лица, страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями;
когда отсутствовало согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной (коммунальной. - Прим. авт.) квартире.
Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 77
Сдача жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, оформляется договором поднайма жилого помещения, порядок заключения и существенные условия которого установлены в ст. 77 ЖК РФ.
Пункт 1 комментируемой статьи установил для договора поднайма жилого помещения простую письменную форму. Это означает, что данный договор должен быть изложен в письменном виде без необходимости нотариального удостоверения или специальной регистрации.
Договор поднайма, как следует из комментируемого пункта, должен составляться не в двух, как обычно, а в трех экземплярах, поскольку законодатель обязан предоставить один экземпляр договора поднайма наймодателю жилого помещения по договору социального найма.
Также как и в случае заключения договора социального найма, в договоре поднайма жилого помещения должны быть поименно указаны все лица, которые вселяются в жилое помещение вместе с поднанимателем.
Срок договора поднайма согласно п. 3 ст. 77 ЖК РФ определяется сторонами этого договора по собственному усмотрению. Учитывая, что договор социального найма является бессрочным, срок действия договора поднайма может быть сколь угодно длинным. Законодатель не установил ограничений срока договоров поднайма.
В случае если в договоре поднайма срок не указан, такой договор считается заключенным на один год.
Поднаниматель и лица, проживающие с ним, согласно п. 4 комментируемой статьи пользуются жилым помещением на условиях, предусмотренных самим договором поднайма, нормами ЖК РФ и положениями других нормативных правовых актов жилищного законодательства.
Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 78
Законодатель в ст. 78 ЖК РФ установил, что договор поднайма жилого помещения является возмездным. Это означает, что поднаниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением, предоставленным по такому договору.
Поднаниматель обязан вносить плату за жилое помещение в пользу нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Размер платы, условия, порядок и сроки ее внесения определяются сторонами в договоре поднайма жилого помещения.
Важно отметить, что ЖК РФ не устанавливает никаких ограничений на величину платы за поднаем жилого помещения. Эта плата может быть любой. Главное, чтобы стороны договора достигли по ней соглашения.
Ранее действовавший ЖК РСФСР также содержал норму, в соответствии с которой размер платы за поднаем определялся по соглашению сторон. Но при этом законодатель установил одно существенное ограничение. Согласно ст. 78 ЖК РСФСР размер платы за поднаем не мог превышать размера платы за жилое помещение и за коммунальные услуги, которую наниматель по договору социального найма вносил наймодателю.
Превышение указанного размера квалифицировалось как извлечение нетрудовых доходов, которое каралось изъятием жилой площади, используемой для этого. Данная норма ЖК РСФСР, конечно, практически не применялась после распада СССР в связи с утратой актуальности понятия "нетрудовые доходы". Однако в советские времена указанная норма была вполне действенной.
Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 79
Статья 79 ЖК РФ устанавливает основания и порядок прекращения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
В пункте 1 комментируемой статьи законодатель установил первое и наиболее типичное основание для прекращения указанного договора - это истечение срока, предусмотренного в нем.
Вторым основанием для прекращения договора поднайма законодатель установил прекращение договора социального найма, по которому предоставлено жилое помещение, сданное в поднаем. Основания и порядок прекращения договора социального найма установлены в ст. 83 ЖК РФ.
В пункте 3 ст. 79 ЖК РФ перечислены основания для расторжения договора поднайма жилого помещения. Под расторжением следует понимать досрочное прекращение действия этого договора.
Так, договор поднайма может быть расторгнут:
по соглашению сторон;
при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
Инициатором расторжения договора поднайма по первому из указанных оснований может быть как поднаниматель, так и наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем. Законодатель не установил конкретных причин для расторжения договора поднайма по соглашению сторон. Следовательно, по данному основанию договор поднайма может быть расторгнут по любой причине. Причем эта причина не обязательно носит характер какого-либо нарушения.
Инициатором расторжения по второму основанию может быть только наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем. Причиной для расторжения договора в этом случае являются виновные действия поднанимателя, выразившиеся в нарушении условий договора поднайма. Например, несвоевременное внесение платы за жилое помещение, отказ от внесения платы, порча жилого помещения, его оборудования и т.д.
В пункте 4 комментируемой статьи законодатель установил особый порядок расторжения договора поднайма жилого помещения в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, допускают:
использование жилого помещения не по назначению;
систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
бесхозяйственное обращение с жилым помещением, его разрушение.
Под гражданином, за действия которого отвечает поднаниматель, следует понимать лицо, проживающее совместно с ним в жилом помещении и включенное в договор поднайма жилого помещения.
В случае если данные лица допускают такие нарушения, наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем, вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранения этих нарушений.
Если указанные действия привели к разрушению и порче жилого помещения, то наниматель может предоставить поднанимателю срок для проведения ремонта жилого помещения.
Поднаниматель обязан прекратить такие нарушения и в установленный срок провести соответствующий ремонт, в противном случае наниматель приобретает право обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма и выселении поднанимателя и проживающих совместно с ним граждан.
Пункт 5 ст. 79 ЖК РФ установил норму, согласно которой поднаниматель, отказывающийся освободить жилое помещение после прекращения или расторжения договора поднайма, подлежит выселению в судебном порядке. Выселению подлежат также лица, проживающие с ним совместно. Выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.
Если договор поднайма жилого помещения не содержит условия о сроке его действия, то инициатор расторжения такого договора обязан уведомить другую сторону о предстоящем расторжении не позднее чем за три месяца. Уведомление рекомендуется оформлять письменно.
Статья 80. Временные жильцы
Комментарий к статье 80
Статья 80 ЖК РФ предоставляет нанимателю жилого помещения по договору социального найма право вселять в это жилое помещение временных жильцов.
Для вселения временных жильцов необходимо взаимное согласие нанимателя и проживающих с ним членов его семьи, а также предварительное уведомление наймодателя жилого помещения.
Временные жильцы, в отличие от поднанимателей, проживают в жилом помещении безвозмездно, т.е. не вносят плату за пользование жилым помещением. Между нанимателем и временными жильцами не складываются никакие договорные отношения.
Законодатель предоставил наймодателю жилого помещения право запретить вселение временных жильцов, если с учетом их проживания в жилом помещении величина жилой площади на одного человека окажется менее учетной нормы, а для коммунальных квартир - менее нормы предоставления.
Следует особо отметить, что запрет вселения временных жильцов в этом случае является правом, а не обязанностью наймодателя. В этой связи наймодатель может все же разрешить проживание временных жильцов даже при условии нарушения указанного правила о нормах жилой площади.
В пункте 2 комментируемой статьи установлено ограничение срока проживания временных жильцов в жилом помещении. Законодатель запретил проживание временных жильцов более шести месяцев подряд.
Согласно п. 3 данной статьи временные жильцы не являются стороной договора социального найма жилого помещения, т.е. ответственность за их действия перед наймодателем всегда несет наниматель.
Законодатель возложил на временных жильцов обязанность немедленно освободить жилое помещение по истечении срока их проживания, согласованного с нанимателем. Если конкретный срок не согласован, то обязанность освободить помещение должна быть выполнена не позднее чем через семь дней со дня предъявления нанимателем или членом его семьи такого требования.
Если договор социального найма жилого помещения, в которое вселены временные жильцы, прекратился, либо временные жильцы отказываются освободить жилое помещение по истечении срока их проживания либо по истечении семи дней после предупреждения нанимателя, то такие временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Право на вселение временных жильцов было предоставлено нанимателю и ранее действовавшим ЖК РСФСР. Порядок вселения и проживания временных жильцов в соответствии с ЖК РСФСР несколько отличается от нынешнего. Во-первых, для вселения временных жильцов не было необходимости осуществлять предварительное уведомление наймодателя. Во-вторых, ЖК РСФСР не устанавливал ограничения срока проживания временных жильцов. Впервые ограничение срока проживания временных жильцов было установлено в ГК РФ применительно к договору коммерческого найма жилого помещения.
В-третьих, согласно ст. 81 ЖК РСФСР требование о соблюдении нормы жилой площади на одного человека применялось при вселении временных жильцов лишь в том случае, если их проживание длилось более полутора месяцев.
Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
Комментарий к статье 81
Комментируемая статья установила право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера.
Наниматель может воспользоваться таким правом, например, если величина квартирной платы за помещение ставит его в тяжелое материальное положение.
Для реализации данного права законодатель установил несколько условий.
Во-первых, общая площадь такого жилого помещения должна превышать норму предоставления, установленную соответствующим органом местного самоуправления, на одного человека.
Во-вторых, необходимо согласие всех членов семьи, проживающих с нанимателем.
Если указанные условия соблюдены, наниматель вправе обратиться к наймодателю с соответствующим заявлением. Наймодатель рассматривает такое заявление и обязан предоставить жилое помещение меньшего размера в течение трех месяцев со дня обращения нанимателя с этим заявлением.
Согласно п. 2 комментируемой статьи федеральное законодательство может содержать нормы о замене жилых помещений по другим основаниям.
Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 82
Порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения установлены в ст. 82 ЖК РФ.
В пункте 1 законодатель предусмотрел возможность объединения нескольких договоров социального найма в один договор.
Так, лица, проживающие в одном жилом помещении на основании нескольких договоров социального найма, объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения одного договора социального найма на все жилое помещение с кем-либо из них. Аналогичная норма содержалась в ст. 87 ЖК РСФСР.
Пункт 2 комментируемой статьи установил принцип замены нанимателей в договоре социального найма.
Так, каждый дееспособный член семьи нанимателя с согласия наймодателя и остальных членов семьи вправе требовать признания его нанимателем по заключенному договору социального найма, на основании которого заключен договор социального найма.
Аналогичная ситуация складывается в случае смерти нанимателя. Нанимателем может быть признан любой дееспособный член семьи умершего нанимателя.
Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 83
Статья 83 ЖК РФ устанавливает порядок и основания расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения.
Пункт 1 комментируемой статьи предоставил сторонам этого договора право расторгнуть его в любое время по соглашению сторон. Причины такого расторжения законодателем не оговорены, следовательно, при наличии соглашения сторон они не имеют значения.
Во втором пункте законодатель предоставил нанимателю право одностороннего расторжения договора социального найма в любое время. Это означает, что наниматель с письменного согласия всех членов его семьи вправе без объяснения причин и согласия наймодателя расторгнуть договор социального найма и выселиться из занимаемого жилого помещения.
Пункт 3 ст. 83 ЖК РФ содержит норму о расторжении договора социального найма на случай выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда указанных лиц.
Наймодатель вправе потребовать расторжения договора социального найма в строго определенных ЖК РФ обстоятельствах.
К ним относятся:
невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
использование жилого помещения не по назначению.
При наличии указанных обстоятельств наймодатель обязан обратиться в суд с соответствующим заявлением. Договор социального найма в данном случае расторгается исключительно по решению суда.
В пункте 5 комментируемой статьи законодатель предусмотрел два основания прекращения договора социального найма по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. К таким обстоятельствам относятся: утрата (разрушение) жилого помещения и смерть одиноко проживающего нанимателя.
Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма
Комментарий к статье 84
Комментируемая статья определяет три вида выселения граждан из занимаемых по договорам социального найма жилых помещений. Это выселение с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, выселение с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма и выселение без предоставления других жилых помещений.
В первом случае граждане выселяются из занимаемого жилого помещения и получают взамен другое жилое помещение, приспособленное для проживания, оборудованное необходимыми устройствами, и т.д. Такое помещение предоставляется гражданам на основании другого договора социального найма.
Во втором случае граждане выселяются в жилые помещения, которые не могут считаться благоустроенными. При этом с такими гражданами вновь заключается договор социального найма на эти помещения.
Третий случай является крайней мерой и заключается в выселении граждан без предоставления других жилых помещений.
Все три указанных вида выселения были предусмотрены и ранее действовавшим ЖК РСФСР.
Выселение из жилых помещений во всех трех случаях осуществляется по решению суда.
Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма
Комментарий к статье 85
Статья 85 ЖК РФ устанавливает основания для выселения граждан с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма.
Очевидно, что все основания для такого выселения не зависят от виновных действий нанимателя или членов его семьи.
Так, граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если:
дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
жилое помещение признано непригодным для проживания;
в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома
Комментарий к статье 86
Согласно ст. 86 другие благоустроенные жилые помещения при сносе жилого дома предоставляются гражданам органами государственной власти или местного самоуправления, которые принимали решение о сносе дома.
Такие жилые помещения предоставляются на основании договоров социального найма.
Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания
Комментарий к статье 87
Согласно ст. 87 ЖК РФ гражданам, выселяемым из жилых помещений в связи с их переводом в нежилые либо в связи с их признанием непригодными для проживания другие благоустроенные жилые помещения предоставляются на основании договоров социального найма.
Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
Комментарий к статье 88
Пункт 1 ст. 88 устанавливает порядок предоставления гражданам других жилых помещений в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции жилого дома в том случае, если такие ремонт и реконструкция не могут быть произведены без выселения граждан.
В таком случае граждане подлежат переселению в дома маневренного жилищного фонда за счет средств наймодателя. Переселение осуществляется исключительно на период проведения ремонта или реконструкции. В жилых помещениях маневренного фонда граждане проживают на основании договоров найма. При этом договоры социального найма на жилые помещения, подлежащие ремонту или реконструкции, не расторгаются, а сохраняют силу.
Переселение из жилых помещений маневренного фонда в отремонтированные жилые помещения также осуществляется за счет наймодателя.
Если наниматель и члены его семьи отказываются от переселения в жилые помещения маневренного фонда, то наймодатель вправе обратиться в суд с заявлением о принудительном переселении.
В пункте 2 комментируемой статьи законодатель установил альтернативу переселению в жилые помещения маневренного фонда. Так, наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи вправе предоставить им другое благоустроенное жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания, на основании договора социального найма. При этом прежний договор социального найма расторгается, а граждане на постоянной основе продолжают проживать во вновь предоставленном жилом помещении.
Согласно п. 3 ст. 88 ЖК РФ в случае, если при проведении капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое гражданами, не может быть сохранено, либо если в результате указанных мероприятий жилая площадь на одного человека окажется ниже учетной нормы или значительно превысит норму предоставления, то таким гражданам предоставляется новое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта или реконструкции.
Новое жилое помещение предоставляется на основании договора социального найма.
При наличии желания нанимателя и проживающих с ним членов семьи они вправе вернуться в жилое помещение, площадь которого уменьшилась в результате проведения ремонта или реконструкции.
Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
Комментарий к статье 89
Пункт 1 комментируемой статьи содержит требования, которые предъявляются к жилым помещениям, предоставляемым гражданам в связи с выселением, по основаниям, предусмотренным в ст. 86 - 88 ЖК РФ.
Такие помещения должны быть:
благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта;
равнозначными по общей площади ранее занимаемым жилым помещениям;
отвечать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;
находиться в черте того же населенного пункта, в котором находилось ранее занимаемое жилое помещение.
Согласно п. 2 ст. 89 наниматель, ранее занимавший квартиру или не менее чем две комнаты, при выселении вправе рассчитывать на получение квартиры или того же числа комнат.
В пункте 3 комментируемой статьи законодатель установил, что жилое помещение, в которое гражданин подлежит выселению по решению суда, должно быть указано в этом решении. Иначе говоря, суд должен определить конкретное жилое помещение и указать его адрес.
Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 90
Согласно комментируемой статье наниматель и члены его семьи могут быть выселены из занимаемого жилого помещения, если они в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Выселение в этом случае производится в жилое помещение, которое не является благоустроенным. В таком жилом помещении граждане проживают на основании договора социального найма.
Другое жилое помещение предоставляется по норме обеспечения жилой площадью, установленной для выселения в общежития.
Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
Комментарий к статье 91
Статья 91 ЖК РФ регулирует порядок выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения.
Такому выселению могут быть подвергнуты как наниматель и все члены его семьи, так и отдельные граждане, которые используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
Прежде чем произвести выселение, наймодатель должен предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранения указанных нарушений. В случае если допущенные нарушения влекут разрушение жилого помещения, наймодатель обязан предоставить гражданам разумный срок для устранения этих нарушений.
Если допущенные нарушения не будут устранены, наймодатель вправе обратиться в суд с заявлением о выселении нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения.
Такое выселение осуществляется исключительно на основании решения суда.
В пункте 2 комментируемой статьи законодатель установил еще одно основание для выселения граждан без предоставления другого жилого помещения.
В таком порядке могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если их дальнейшее проживание с детьми признано судом невозможным.
Следует особо указать, что факт лишения родительских прав сам по себе не может влечь выселение родителей из жилого помещения, в котором проживают их дети. Для выселения необходимо, чтобы суд отдельно указал на невозможность и недопустимость проживания граждан совместно с детьми.
Раздел IV. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
Глава 9. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
Комментарий к статье 92
Комментируемая статья определяет разновидности жилых помещений специализированного жилищного фонда.
К ним относятся следующие жилые помещения:
служебные жилые помещения, т.е. помещения, использование которых связано с трудовой деятельностью гражданина;
жилые помещения в общежитиях, т.е. помещения, расположенные в специальных зданиях, предназначенных для организации общежитий;
жилые помещения маневренного фонда, т.е. жилые помещения, предназначенные для временного отселения и проживания граждан, чьи жилые помещения ремонтируются, реконструируются, разрушены, грозят обвалом и т.д.;
жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, т.е. жилые помещения в домах престарелых, домах инвалидов и т.д.;
жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, т.е. жилые помещения, специально предназначенные для проживания граждан Российской Федерации, покинувших свое место жительства по причине военных действий, стихийных бедствий и т.д.;
жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, т.е. жилые помещения, специально предназначенные для проживания иностранных граждан, покинувших свое государство в связи с военными действиями, стихийными бедствиями и т.д.;
жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, т.е. жилые помещения, предназначенные для проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.
Согласно п. 2 комментируемой статьи в качестве специализированных жилых помещений могут использоваться жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду, которое осуществляется на основании решений органа, осуществляющего управление государственным и муниципальным жилищным фондом в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
В пункте 3 ст. 92 ЖК РФ законодатель установил запрет на отчуждение, передачу в аренду, передачу внаем жилых помещений специализированного жилищного фонда.
Такие помещения могут быть предоставлены отдельным категориям граждан на основании договоров найма в случаях, прямо указанных в комментируемом разделе ЖК РФ.
Статья 93. Назначение служебных жилых помещений
Комментарий к статье 93
Статья 93 ЖК РФ определяет назначение служебных жилых помещений. Служебные жилые помещения могут предоставляться для проживания граждан в связи с:
трудовыми отношениями гражданина с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением;
прохождением службы, назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации;
избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях
Комментарий к статье 94
Статья 94 ЖК РФ определяет назначение жилых помещений в общежитиях.
Проживание в общежитиях всегда носит временный характер и связано с работой, службой или обучением граждан. Срок проживания в общежитиях зависит соответственно от срока такой работы, службы или обучения.
Общежития располагаются в специально построенных для этих целей либо в переоборудованных жилых домах или их частях.
Жилые помещения, предназначенные для общежития, должны быть оборудованы мебелью и иными необходимыми предметами быта.
Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда
Комментарий к статье 95
Согласно комментируемой статье жилые помещения из маневренного жилищного фонда могут предоставляться:
гражданам в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
гражданам, утратившим жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
гражданам, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
иным гражданам в случаях, прямо предусмотренных законодательством.
Статья 96. Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения
Комментарий к статье 96
Статья 96 ЖК РФ определяет назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения. Такие жилые помещения предназначены для проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг.
Перечень лиц, которым предоставляются такие жилые помещения, определяется законодательством.
Статья 97. Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами
Комментарий к статье 97
Согласно комментируемой статье жилые помещения данного вида предоставляются лицам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами или беженцами.
Вынужденным переселенцем признается гражданин Российской Федерации, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении него или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка.
Беженцем признается лицо, которое не является гражданином Российской Федерации и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений.
Статья 98. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
Комментарий к статье 98
Статья 98 ЖК РФ определяет назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Эти помещения предназначены для проживания категорий граждан, прямо указанных в законодательстве, которые нуждаются в специализированной социальной защите без оказания медицинских и социально-бытовых услуг.
Глава 10. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМИ
Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений
Комментарий к статье 99
Согласно п. 1 комментируемой статьи жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются гражданам на основании решения собственников или их представителей.
Представителями собственников в отношении специализированных жилых помещений выступают уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления. Указанные органы также могут уполномочить отдельных лиц на решение вопросов о предоставлении специализированных жилых помещений.
Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам на основании договоров найма специализированных жилых помещений. Единственным исключением являются специализированные жилые помещения, предназначенные для социальной защиты. Эти помещения предоставляются гражданам по договорам безвозмездного пользования.
От имени наймодателей по договорам найма специализированных жилых помещений выступают уполномоченные органы или лица.
В пункте 2 ст. 99 ЖК РФ законодатель закрепил единственное условие предоставления специализированных жилых помещений гражданам, имеющим право их получения. У таких граждан не должно быть в собственности, пользовании и владении других жилых помещений в соответствующем населенном пункте.
Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения
Комментарий к статье 100
Статья 100 определяет понятие и существенные условия договора найма специализированного жилого помещения.
Согласно п. 1 данной статьи по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
Данный договор заключается на основании решения соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении специализированного жилого помещения.
В содержание договора найма специализированного жилого помещения включаются нормы о его предмете, обязанностях сторон, а также другие условия.
Предмет такого договора найма - конкретное специализированное жилое помещение. Следовательно, в договоре должны быть указаны его индивидуализирующие признаки, такие как: адрес, конкретное назначение, площадь и т.д.
Законодатель в п. 4 комментируемой статьи запретил нанимателю производить обмен специализированного жилого помещения, а также запретил сдавать его в поднаем.
Согласно п. 5 ст. 100 ЖК РФ наниматель и члены его семьи при пользовании специализированными жилыми помещениями (за исключением служебных жилых помещений) должны руководствоваться ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ (см. комментарий).
Наниматели и члены их семей при пользовании служебными жилыми помещениями должны руководствоваться ч. 2 - 4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ (см. комментарий).
В договоре найма специализированного жилого помещения, также как и в договоре социального найма, должны быть указаны члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним.
Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в простой письменной форме. Это означает, что такие договоры не нуждаются в нотариальном удостоверении или иной специальной регистрации.
Типовой договор найма специализированного жилого помещения утверждается постановлением Правительства Российской Федерации.
Следует указать, что договор найма специализированного жилого помещения является новеллой жилищного законодательства. Безусловно, ранее действовавшее законодательство предусматривало необходимость заключения с гражданами, пользующимися специализированными жилыми помещениями, определенного рода договоров. При этом не существовало полного нормативного регулирования этого вида договоров найма. Теперь же законодатель выделил такие договоры в отдельную группу и нормативно закрепил требования к ним и условия их заключения.
Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения
Комментарий к статье 101
В статье 101 ЖК РФ установлены основания и порядок расторжения договоров найма специализированных жилых помещений.
Согласно п. 1 данной статьи договор найма специализированного жилого помещения расторгается по соглашению сторон в любое время. Это означает, что наниматель и наймодатель по данному договору, придя к соглашению, вправе расторгнуть его в любое время. Причины расторжения законодателем не конкретизированы, в этой связи они могут быть любыми.
В пункте 2 ст. 101 законодатель предоставил нанимателю жилого помещения право расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения в одностороннем порядке. Такое расторжение допускается в любое время и независимо от причин, которыми руководствуется наниматель.
По одностороннему требованию наймодателя договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут исключительно по решению суда. Основанием для обращения наймодателя в суд является неисполнение нанимателем и членами его семьи обязательств по данному договору. Кроме того, наймодатель вправе обратиться в суд по основаниям, предусмотренным для расторжения договора социального найма, указанным в ст. 83 ЖК РФ.
Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
Комментарий к статье 102
Основания для прекращения договора найма специализированного жилого помещения предусмотрены в ст. 102 ЖК РФ.
Законодатель установил, что договор специализированного найма жилого помещения прекращается прежде всего в связи с утратой (разрушением) специализированного жилого помещения, т.е. в том случае, если жилое помещение перестает существовать как материальный объект.
Договор специализированного найма прекращается также по основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Следует полагать, что речь прежде всего идет об основаниях прекращения договора социального найма, указанных в ст. 83 ЖК РФ.
Согласно п. 2 ст. 102 ЖК РФ переход права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях влечет за собой прекращение договора найма этих жилых помещений, за исключением тех случаев, когда новый собственник либо обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления является стороной трудового договора, заключенного с нанимателем.
Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений
Комментарий к статье 103
Комментируемая статья устанавливает основания и порядок выселения граждан из специализированных жилых помещений.
Законодатель возложил на нанимателя и членов его семьи, проживающих в специализированном помещении, обязанность освободить его при расторжении или прекращении договора найма.
Если указанные граждане отказываются освободить жилое помещение, то они подлежат выселению из него без предоставления другого жилого помещения.
Выселению без предоставления другого жилого помещения не могут быть подвергнуты следующие лица:
члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
пенсионеры по старости;
члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Запрет на выселение указанных категорий граждан без предоставления других жилых помещений действует лишь в том случае, если такие граждане не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семей нанимателей жилого помещения по договору социального найма, собственниками жилых помещений или членами семей собственников жилого помещения, либо состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Указанные граждане при соблюдении этих условий выселяются в другие жилые помещения в черте того же населенного пункта, в котором расположено специализированное жилое помещение.
Законодатель в п. 4 комментируемой статьи установил, что при смене собственника служебного жилого помещения и помещения в общежитии, а также при передаче права хозяйственного ведения или оперативного управления в отношении таких помещений другим лицам, граждане, занимающие эти помещения, выселяются с предоставлением других жилых помещений. Причем такие помещения предоставляются за счет средств предыдущего собственника либо лица, осуществлявшего хозяйственное ведение или оперативное управление такими помещениями.
Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений
Комментарий к статье 104
Согласно п. 1 комментируемой статьи служебные жилые помещения могут предоставляться исключительно в виде отдельной квартиры.
Категории граждан, которые вправе получать служебные жилые помещения, устанавливаются:
органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации;
органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;
органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде.
Пункт 3 ст. 104 ЖК РФ установил, что срок действия договоров найма служебного жилья соответствует сроку трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение указанных обстоятельств служит основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Следует отметить, что в ЖК РФ установлено достаточно узкое понятие служебного жилья. Ведь служебным жильем признаются только жилые помещения, предоставленные по решению органов государственной власти или местного самоуправления в связи с указанными в ст. 93 ЖК РФ основаниями.
Жилое помещение, предоставленное частным юридическим лицом своему работнику, не признается служебным. Предоставление такого помещения производится на основании договора коммерческого найма жилого помещения либо на основании договора безвозмездного пользования жилым помещением. К пользованию такими помещениями применяются соответствующие правила.
Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях
Комментарий к статье 105
Статья 105 ЖК РФ регулирует вопросы предоставления жилых помещений в общежитиях.
В пункте 1 комментируемой статьи законодатель установил норму предоставления жилых помещений в общежитиях. Такие помещения предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
Согласно п. 2 данной статьи срок действия договора найма жилого помещения в общежитии связан со сроком трудовых отношений, службы или обучения, в связи с прохождением которых предоставляется общежитие.
Прекращение работы, службы или обучения в соответствующих организациях служит основанием для прекращения договора найма помещения в общежитии.
Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда
Комментарий к статье 106
Статья 106 ЖК РФ определяет основания и порядок предоставления жилых помещений из маневренного жилищного фонда.
Для предоставления помещений в маневренном жилищном фонде применяется норма жилой площади на одного человека, аналогичная норме для предоставления общежитий, - не менее шести метров жилой площади на одного человека.
В пункте 2 комментируемой статьи законодатель установил, что срок действия договора найма жилого помещения в маневренном жилищном фонде связан с теми обстоятельствами, которые послужили основанием для отселения граждан в эти помещения.
Поэтому такой договор заключается на период:
до завершения капитального ремонта или реконструкции дома;
до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание;
до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
установленный законодательством, при заключении такого договора в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Согласно п. 3 комментируемой статьи истечение периода, т.е. прекращение указанных обстоятельств, является основанием для прекращения договора найма и выселения граждан из жилых помещений маневренного жилищного фонда.
Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения
Комментарий к статье 107
Жилые помещения, предназначенные для социального обслуживания граждан, предоставляются по основаниям и в порядке, который устанавливается законодательством о социальном обеспечении.
Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами
Комментарий к статье 108
Порядок предоставления жилых помещений беженцам и вынужденным переселенцам регулируется законодательством о статусе беженцев и вынужденных переселенцев. (См. Закон РФ от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 "О беженцах" (с изменениями от 28 июня 1997 г., 21 июля 1998 г., 7 августа, 7 ноября 2000 г., 30 июня 2003 г., 29 июня, 22 августа 2004 г.), Закон РФ от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 "О вынужденных переселенцах" (с изменениями от 20 декабря 1995 г., 7 августа 2000 г., 24 декабря 2002 г., 23 декабря 2003 г., 22 августа 2004 г.)
Статья 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
Комментарий к статье 109
Порядок предоставления жилых помещений гражданам, нуждающимся в специальной социальной защите без предоставления медицинских и социально-бытовых услуг, устанавливается федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.
Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ
Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ
И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ
Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Комментарий к статье 110
Статья 110 ЖК РФ определяет понятия жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Следует указать, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются разновидностью потребительских кооперативов, общие нормы о которых сосредоточены в ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Пункт 1 комментируемой статьи определяет жилищные и жилищно-строительные кооперативы как добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Законодатель определил разницу между жилищным и жилищно-строительным кооперативом. Так, жилищный кооператив (далее - ЖК) создается для приобретения, реконструкции последующего содержания многоквартирного дома. Члены этого кооператива указанные действия осуществляют за счет собственных объединенных средств.
Жилищно-строительный кооператив создается для целей строительства жилого дома, его реконструкции и последующего содержания. Члены жилищно-строительного кооператива (далее - ЖСК) также осуществляют указанные действия за счет собственных объединенных средств.
Согласно п. 5 данной статьи действие норм ЖК РФ распространяется исключительно на потребительские кооперативы, созданные в виде ЖК и ЖСК. Порядок создания и деятельности других специализированных кооперативов, целью которых является удовлетворение потребностей в жилье, регулируется другими федеральными законами.
Следует отметить, что ЖК РСФСР предусматривал только одну форму потребительского кооператива, предназначенного для удовлетворения потребностей граждан в жилье, - это ЖСК. О жилищных кооперативах ранее действовавший Кодекс умалчивал.
Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы
Комментарий к статье 111
Согласно ст. 111 ЖК РФ право на вступление в жилищные кооперативы имеют физические лица (граждане), достигшие возраста шестнадцати лет. Юридические лица также вправе вступать в жилищные кооперативы. Такое право наступает у них после их государственной регистрации и наступления правоспособности.
Если жилищный кооператив создан при содействии органов государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации либо органов местного самоуправления, то преимущественное право на вступление в такой кооператив имеют граждане, которые признаны или могут быть признаны нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договору социального найма.
ЖК РСФСР в ст. 113 устанавливал, что право на вступление в ЖСК имеют граждане, достигшие восемнадцати лет.
Статья 112. Организация жилищного кооператива
Комментарий к статье 112
Статья 112 ЖК РФ определяет порядок организации ЖК.
Законодатель установил, что количество членов ЖК не может быть менее пяти. При этом количество членов не может превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом жилом доме.
Решение об организации ЖК принимается на собрании учредителей. При этом в собрании учредителей имеют право участвовать лица, желающие создать ЖК.
Решение о создании ЖК и утверждении его устава считается принятым, если за него проголосовали участники собрания учредителей, т.е. лица, желающие создать ЖК. Правила голосования на собрании устанавливаются собранием непосредственно.
С момента государственной регистрации ЖК его членами становятся лица, проголосовавшие за его создание.
Решение учредителей о создании ЖК оформляется соответствующим протоколом. Правила и порядок его ведения также определяются собранием учредителей.
Статья 113. Устав жилищного кооператива
Комментарий к статье 113
Комментируемая статья устанавливает обязательные требования к содержанию устава ЖК. Устав - это основной документ, содержащий нормы о создании и деятельности ЖК.
В устав ЖК обязательно должны быть включены следующие сведения:
о наименовании кооператива;
о месте его нахождения;
о предмете и целях деятельности;
о порядке вступления в члены кооператива;
о порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
о размере вступительных и паевых взносов;
о составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов;
об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива;
о порядке принятия органами кооператива решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
о порядке покрытия членами кооператива понесенных кооперативом убытков;
о порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
В устав ЖК могут быть включены и иные положения, не противоречащие законодательству. При подготовке устава ЖК следует учитывать, что к нему предъявляются также требования п. 2 ст. 116 ГК РФ.
Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива
Комментарий к статье 114
ЖК и ЖСК подлежат государственной регистрации. В настоящее время порядок государственной регистрации юридических лиц установлен Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (с изменениями от 23 июня, 8, 23 декабря 2003 г.).
Статья 115. Органы управления жилищного кооператива
Комментарий к статье 115
Для организации деятельности в ЖК создаются органы управления. Законодатель относит к органам управления ЖК:
общее собрание членов ЖК;
конференцию, если число участников общего собрания членов ЖК более пятидесяти и это предусмотрено уставом ЖК;
правление ЖК;
председателя правления ЖК.
Порядок деятельности и компетенция указанных органов определяются ЖК РФ, уставом кооператива, а также принимаемыми им положениями, инструкциями и т.д.
Статья 116. Управление в жилищном кооперативе
Комментарий к статье 116
Статья 116 ЖК РФ определила, что высшим органом управления кооператива является общее собрание его членов. Если уставом кооператива предусмотрен созыв конференции вместо общего собрания, то такая конференция является высшим органом управления.
Компетенция общего собрания членов или конференции устанавливается в уставе кооператива с учетом положений ЖК РФ.
Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива
Комментарий к статье 117
Пункт 1 ст. 117 ЖК РФ определил кворум для признания правомочным общего собрания членов ЖК. Для наличия кворума необходимо, чтобы на собрании присутствовало более 50% членов ЖК.
Для принятия решений общим собранием членов кооператива законодатель установил два различных порядка: принятие решений простым большинством членов ЖК и принятие решений квалифицированным большинством.
Для принятия решения простым большинством необходимо, чтобы за него проголосовало более половины членов ЖК, присутствующих на собрании. Квалифицированное большинство - три четверти членов ЖК, присутствующих на собрании. Вопросы, решения по которым принимаются квалифицированным большинством, должны быть прямо установлены в уставе ЖК.
Решение общего собрания членов ЖК, принятое с соблюдением требований ЖК РФ и устава кооператива, является обязательным для всех членов ЖК, даже тех, которые не принимали участия в общем собрании.
В компетенцию общего собрания членов кооператива прежде всего входит избрание иных органов управления кооперативом и органов контроля за его деятельностью.
Решения общего собрания членов ЖК заносятся в протокол собрания. Порядок ведения протокола определяется собранием.
Статья 118. Правление жилищного кооператива
Комментарий к статье 118
Согласно комментируемой статье правление ЖК избирается общим собранием членов кооператива.
В члены правления могут быть избраны только лица, являющиеся членами ЖК.
Количество членов правления и срок полномочий правления определяются в уставе ЖК.
Пункт 2 данной статьи установил, что порядок деятельности правления, порядок принятия им решения устанавливается уставом ЖК, а также внутренними актами кооператива, такими как: регламенты, инструкции, положения и т.д. Указанные акты, как правило, утверждаются общим собранием членов ЖК.
Компетенция правления ЖК, как правило, определена в уставе кооператива. Правление решает вопросы, не отнесенные ЖК РФ и уставом кооператива к компетенции общего собрания членов и иных органов кооператива.
При этом законодатель предоставил правлению полномочие по руководству текущей деятельностью ЖК.
Председатель правления избирается из числа членов правления.
Правление ЖК подотчетно общему собранию членов кооператива.
Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива
Комментарий к статье 119
Статья 119 определяет порядок избрания и компетенцию председателя правления кооператива. Срок, на который избирается председатель правления, устанавливается в уставе кооператива.
К компетенции председателя правления законодатель отнес решение следующих вопросов:
обеспечение выполнения решений правления кооператива;
действие от имени кооператива без доверенности, в том числе представительство его интересов и совершение сделок;
осуществление иных полномочий, не отнесенных ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов (конференции) или правления.
Конкретный перечень полномочий и обязанностей председателя правления указывается в уставе ЖК.
В пункте 3 комментируемой статьи законодатель обязал лицо, избранное председателем правления, действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.
Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива
Комментарий к статье 120
Ревизионная комиссия или единоличный ревизор жилищного кооператива относится к органам, осуществляющим контроль за деятельностью кооператива и его отдельных органов.
Основная функция ревизионной комиссии или ревизора - это контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖК.
Комиссия или ревизор избираются на общем собрании членов ЖК (на конференции членов ЖК). Срок полномочий комиссии или ревизора должен быть указан в уставе ЖК, но не может быть более трех лет.
Количество членов ревизионной комиссии, если уставом предусмотрено избрание комиссии, а не ревизора, определяется в уставе кооператива.
В ревизионную комиссию или ревизором может быть избран любой член жилищного кооператива, если он уже не является членом правления или не входит в состав других органов управления кооперативом.
Если уставом кооператива предусмотрено избрание ревизионной комиссии, то председатель комиссии избирается самой комиссией из числа ее членов.
Ревизионная комиссия или ревизор ЖК согласно п. 3 комментируемой статьи:
в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности ЖК не реже одного раза в год;
представляет общему собранию членов ЖК (или конференции) заключение о бюджете ЖК, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
отчитывается перед общим собранием членов ЖК (или конференцией) о своей деятельности.
Законодатель предоставил ревизионной комиссии или ревизору ЖК право в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Для этого члены комиссии имеют право свободного доступа ко всей документации, касающейся деятельности ЖК.
Порядок деятельности ревизионной комиссии или ревизора кооператива помимо ЖК РФ регулируется уставом ЖК и внутренними актами, такими как: положения, инструкции, регламенты и т.д.
Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива
Комментарий к статье 121
Для приема в члены ЖК гражданин или юридическое лицо должны подать соответствующее заявление в правление кооператива. Данное заявление рассматривается правлением кооператива в течение месяца.
После рассмотрения заявления правлением кооператива его должно утвердить общее собрание членов ЖК (или конференция).
Гражданин или юридическое лицо, подавшее заявление о приеме в члены ЖК, становится таковым не с момента утверждения этого заявления общим собранием членов (конференцией), а с момента внесения вступительного взноса.
Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива
Комментарий к статье 122
Под реорганизацией юридического лица в гражданском законодательстве понимается преобразование его в новую организационно-правовую форму, слияние его с другим юридическим лицом, присоединение к другому юридическому лицу, разделение на несколько юридических лиц, выделение из его состава нового юридического лица.
ЖК РФ предусмотрел для жилищных кооперативов только одну форму реорганизации - преобразование. Так, жилищный кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
Решение о преобразовании принимается общим собранием членов кооператива либо конференцией.
Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива
Комментарий к статье 123
Согласно ст. 123 ЖК РФ ликвидация жилищного кооператива осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренными гражданским законодательством. В настоящее время при решении вопросов о ликвидации жилищных кооперативов необходимо руководствоваться ст. 61 - 64 ГК РФ.
Глава 12. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ
Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива
Комментарий к статье 124
Комментируемая статья определяет порядок предоставления жилых помещений в домах жилищных кооперативов.
Пункт 1 данной статьи установил, что гражданам и юридическим лицам, которые являются членами жилищных кооперативов, жилые помещения в домах этих кооперативов предоставляются на основании решения общего собрания членов кооператива.
Размер жилых помещений определяется размером внесенного указанными лицами паевого взноса.
Вселение в предоставленные таким образом жилые помещения осуществляется на основании решения общего собрания членов кооператива (или конференции).
Факт членства лица, получившего жилое помещение, в кооперативе является основанием для владения, пользования и в определенных законодательством случаях распоряжения указанным жилым помещением.
Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива
Комментарий к статье 125
Согласно ст. 125 ЖК РФ порядок и условия внесения паевых взносов членами жилищных кооперативов должны быть определены в уставе кооператива. Один пай может принадлежать одновременно нескольким лицам (физическим и юридическим). Размер частей пая, принадлежащих каждому из совладельцев, в этом случае определяется по условиям приобретения или по соглашению сторон.
Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива
Комментарий к статье 126
Статья 126 ЖК РФ предоставляет членам жилищного кооператива право вселить в занимаемое жилое помещение временных жильцов.
Законодатель установил следующие условия для вселения временных жильцов:
согласие не только члена ЖК, но и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении;
предварительное уведомление правления жилищного кооператива.
Вселение и проживание временных жильцов в жилые помещения жилищных кооперативов в остальном осуществляется по правилам, предусмотренным для вселения временных жильцов в жилые помещения, занимаемые по договорам социального найма (см. комментарий к ст. 80 ЖК РФ).
Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива
Комментарий к статье 127
Статья 127 ЖК РФ устанавливает порядок раздела жилого помещения, находящегося в доме жилищного кооператива.
Раздел согласно п. 1 комментируемой статьи может осуществляться в том случае, если право на пай имеют одновременно несколько лиц.
Раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на один пай, допускается только при условии, если каждому из совладельцев пая может быть выделено изолированное жилое помещение (например, отдельная комната).
Раздел допускается также в случае, если в жилом помещении можно провести переустройство или перепланировку, в результате которых появится возможность предоставить каждому из совладельцев пая изолированное жилое помещение.
Если между совладельцами пая возникают споры относительно раздела жилого помещения, то такие споры могут быть переданы на рассмотрение суда по заявлению любого из совладельцев.
Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива
Комментарий к статье 128
Комментируемая статья определяет особенности и порядок сдачи внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива.
Член жилищного кооператива, не выплативший паевого взноса в полном объеме, имеет право сдать внаем часть занимаемого жилого помещения. Если член ЖК, а также члены его семьи временно выбывают из жилого помещения, то оно может быть сдано внаем полностью.
Законодатель установил ряд условий, при которых допускается сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива:
согласие члена кооператива и всех членов его семьи, проживающих с ним совместно;
согласие правления жилищного кооператива.
Согласно п. 2 комментируемой статьи жилищный кооператив вправе самостоятельно сдать внаем жилые помещения, которые освободились в результате выхода или исключения отдельных членов из кооператива.
Такие помещения могут сдаваться внаем до момента принятия в кооператив новых членов вместо выбывших.
При сдаче внаем членами кооператива или самим кооперативом жилых помещений применяются правила, установленные в ЖК РФ для сдачи в поднаем жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (см. комментарий к ст. 76 - 79 ЖК РФ).
Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива
Комментарий к статье 129
Согласно п. 1 комментируемой статьи член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в случае полной выплаты паевого взноса.
Если в жилищном кооперативе хотя бы один член полностью выплатил пай и приобрел право собственности на жилое помещение, то отношения собственности в таком жилищном кооперативе регулируются гл. 6 ЖК РФ (см. комментарий).
Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе
Комментарий к статье 130
Статья 130 ЖК РФ устанавливает основания для прекращения членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе.
Так, членство в ЖК прекращается в следующих случаях:
добровольного выхода члена кооператива;
исключения члена кооператива;
ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
ликвидации жилищного кооператива;
смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
Согласно п. 2 комментируемой статьи заявление члена кооператива о добровольном выходе из ЖК рассматривается в порядке, предусмотренном уставом этого кооператива.
Исключение члена из жилищного кооператива допускается в случае, если он без уважительных причин грубо не исполняет обязанности, которые возложены на него ЖК РФ и уставом кооператива.
В случае смерти члена кооператива его членство прекращается. Наследники умершего члена кооператива приобретают право на вступление в кооператив. Вступление указанных лиц в кооператив осуществляется по решению общего собрания членов ЖК (или конференции).
Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая
Комментарий к статье 131
В статье 131 ЖК РФ законодатель определил круг лиц, которые имеют преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при наследовании пая.
Согласно п. 1 данной статьи супруг умершего члена ЖК имеет преимущественное право на вступление в кооператив, если он имеет право на часть пая.
Учитывая, что паи в жилищных кооперативах согласно ст. 1177 ГК РФ входят в состав наследственной массы, т.е. имущества, право собственности (владения, пользования) которым переходит в порядке наследования, то супруг умершего члена кооператива будет иметь право на часть пая в случаях, предусмотренных законодательством о наследовании.
Супруги согласно ст. 1142 ГК РФ являются наследниками по закону первой очереди. В этой связи при отсутствии завещания умершего члена кооператива его супруг (супруга) имеют право на часть пая или на весь пай в ЖК.
Если член ЖК оставил завещание, которым пай завещан другим лицам, то супруг (супруга) не имеет преимущественного права вступления в ЖК.
Согласно п. 2 ст. 131 ЖК РФ преимущественное право на вступление в ЖК возникает у любого другого наследника члена ЖК, если тот проживал совместно с умершим членом и имеет право на часть пая. Эта ситуация допустима в том случае, если супруг (супруга) умершего члена кооператива не имеет права на часть пая либо отказался от этого права.
Если указанные лица отсутствуют, не имеют права на часть пая либо отказались от своего права, то преимущественное право на вступление в ЖК принадлежит другим наследникам умерших членов ЖК.
Наконец, преимущественное право на вступление в ЖК предоставляется члену семьи умершего члена ЖК, который не является его наследником, если указанные выше лица отсутствуют либо отказались (откажутся) от преимущественного права.
Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива
Комментарий к статье 132
Согласно ст. 132 ЖК РФ члену ЖК, исключенному в установленном порядке из кооператива до момента полной выплаты пая, внесенная часть пая возвращается.
Сроки и порядок возврата внесенного пая должны быть определены в уставе кооператива. При этом законодатель установил, что срок возврата пая, предусмотренный уставом кооператива, не может быть более чем два месяца со дня принятия решения об исключении.
Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива
Комментарий к статье 133
Не выплативший полностью паевого взноса член ЖК, в отношении которого принято решение об исключении из кооператива, утрачивает право пользования жилым помещением и обязан освободить его в течение двух месяцев после исключения.
Покинуть жилое помещение обязаны и все члены его семьи, проживающие с ним совместно.
Если в установленный комментируемой статьей срок указанные лица не освободили жилое помещение, то кооператив вправе обратиться в суд с заявлением о выселении этих граждан.
В случае принятия судом решения о выселении бывший член ЖК и лица, проживающие совместно с ним, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома
Комментарий к статье 134
Если дом, принадлежащий жилищному кооперативу, подлежит сносу, то члены ЖК, проживающие в нем, должны обеспечиваться другими жилыми помещениями.
Законодатель установил два различных порядка для обеспечения жилыми помещениями членов ЖК, полностью выплативших пай, и членов ЖК, выплативших пай не полностью.
Поскольку член ЖК, полностью выплативший пай, приобретает право собственности на жилое помещение, то обеспечение его другим жилым помещением осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия жилых помещений у собственников в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (см. комментарий к ст. 32 ЖК РФ).
Не выплативший полностью пай член ЖК права собственности на жилое помещение не имеет и обеспечивается другим жилым помещением по правилам, предусмотренным для обеспечения другими жилыми помещениями нанимателей и членов их семей по договору социального найма (см. комментарий к ст. 86 ЖК РФ).
Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Статья 135. Товарищество собственников жилья
Комментарий к статье 135
Пункт 1 ст. 135 ЖК РФ содержит понятие товарищества собственников жилья.
Законодатель установил, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) - достаточно новая форма объединения граждан, имеющих в собственности жилые помещения в многоквартирных жилых домах.
Одним из первых право собственников жилых помещений на объединение в ТСЖ установил ГК РФ в ст. 291.
До принятия ЖК РФ вопросы организации и деятельности ТСЖ в основном регулировал Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.).
Статья 1 указанного Закона определяла ТСЖ как некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Определение ТСЖ, включенное в ЖК РФ, по смыслу идентично прежнему понятию этой формы объединения граждан.
Устав ТСЖ согласно комментируемой статье утверждается на общем собрании собственников жилых помещений большинством их голосов. Указанное собрание проводится по правилам, предусмотренным ЖК РФ для проведения собрания собственников жилья, не объединившихся в ТСЖ (см. комментарий к ст. 45 - 48 ЖК РФ).
В пункте 3 комментируемой статьи законодатель установил существенное требование к созданию ТСЖ. Так, число голосов собственников жилых помещений, которые приняли решение о создании товарищества, должно быть более половины от общего числа собственников жилых помещений в конкретном многоквартирном доме.
Срок действия ТСЖ по общему правилу не ограничен, т.е. товарищество создается для регулярного решения вопросов управления общим имуществом в многоквартирном доме и действует бессрочно. Иная ситуация может быть предусмотрена в уставе ТСЖ, нормы которого могут установить определенный срок деятельности товарищества, по истечении которого оно подлежит ликвидации.
ТСЖ является юридическим лицом. Права юридического лица товарищество приобретает после его государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
ТСЖ, как любое юридическое лицо, имеет свою печать, расчетный счет в банке, вправе открывать другие счета в банках.
Стандартная норма об ответственности ТСЖ по обязательствам установлена в п. 6 ст. 135 ЖК РФ. Так, ТСЖ, как и все юридические лица, отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. При этом ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов, а они, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества.
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 136
Статья 136 ЖК РФ определяет порядок создания и государственной регистрации ТСЖ.
Товарищество создается на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Решение о создании товарищества считается принятым, если за него проголосовало более половины всех собственников жилых помещений в данном доме.
Собственники жилых помещений одного многоквартирного дома вправе создать только одно ТСЖ. Создание в одном доме "альтернативных" товариществ законодателем не допускается.
В пункте 2 комментируемой статьи законодатель помимо создания ТСЖ в одном многоквартирном доме установил еще две возможные формы создания ТСЖ. Так, товарищество может создаваться при объединении:
нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Согласно п. 3 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Статья 137. Права товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 137
Статья 137 ЖК РФ установила перечень прав, которые предоставляются ТСЖ.
Товарищество вправе:
заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ;
определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
Вторая группа прав, предусмотренных комментируемой статьей, может реализовываться товариществом лишь при условии, если их реализация не нарушает права и законные интересы собственников жилых помещений.
При соблюдении данного условия ТСЖ имеет право:
предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
Следует отметить, что перечень прав ТСЖ должен содержаться в уставе товарищества. При этом устав может предусматривать и больший объем прав товарищества, чем указанный в настоящей статье. Конечно, все права и полномочия ТСЖ, дополнительно предусмотренные в уставе, не должны вступать в противоречие с действующим законодательством Российской Федерации.
В пункте 3 комментируемой статьи законодатель предоставил ТСЖ право в судебном порядке взыскать со своих членов обязательные платежи и взносы, если они не выполняют обязанность по их уплате.
Кроме взыскания непосредственно обязательных платежей и взносов ТСЖ может потребовать взыскания со своих членов убытков, причиненных товариществу в результате их уклонения от участия в общих расходах.
Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 138
Комментируемая статья определяет основные обязанности товарищества собственников жилья.
ЖК РФ возложил на ТСЖ следующие обязанности:
обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Следует отметить, что устав ТСЖ должен содержать конкретный перечень обязанностей товарищества с учетом норм комментируемой статьи. Устав может предусматривать и иные обязанности ТСЖ, хотя и не предусмотренные ЖК РФ, но необходимые для полноценной реализации товариществом своих задач и не противоречащие действующему законодательству.
Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах
Комментарий к статье 139
Статья 139 ЖК РФ содержит специальные нормы, регулирующие порядок создания и государственной регистрации ТСЖ, которые организуются в строящихся многоквартирных домах.
Необходимость законодательного регулирования данной ситуации вызвана условиями, сложившимися в настоящее время на рынке жилых помещений. Зачастую жилые помещения в многоквартирном доме, строительство которого только началось, уже проданы или иным образом распределены. В этой связи законодатель предоставил право будущим собственникам жилых помещений в таких многоквартирных домах организовать товарищества собственников жилья до завершения строительства.
Решение о создании ТСЖ в данном случае принимается также на собрании будущих собственников жилых помещений. Порядок проведения собрания регулируется ст. 45 - 48 ЖК РФ.
Государственная регистрация ТСЖ, созданных собственниками строящихся помещений, осуществляется в общем порядке по правилам, предусмотренным Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 140
Согласно ст. 140 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть реорганизовано в порядке, предусмотренном ГК РФ.
Законодатель предоставил возможность реорганизации товарищества собственников жилья в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Такая реорганизация осуществляется по правилам, предусмотренным ГК РФ, по решению общего собрания собственников помещений.
Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 141
Комментируемая статья устанавливает, что ТСЖ может быть ликвидировано в случаях и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В настоящее время при решении вопросов о ликвидации ТСЖ следует руководствоваться ГК РФ.
Специальные нормы о ликвидации ТСЖ и требования к этому процессу могут быть установлены в уставе товарищества.
Основания для ликвидации ТСЖ идентичны основаниям для ликвидации всех юридических лиц. Единственным специальным основанием для ликвидации именно ТСЖ является основание, предусмотренное в п. 2 данной статьи. Так, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ, если число голосов собственников, участвующих в ТСЖ, оказалось меньше половины от общего количества собственников жилых помещений в этом доме.
Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья
Комментарий к статье 142
Законодатель предоставил двум или нескольким товариществам собственников жилья создать объединение товариществ.
В случае создания объединения товариществ объединившиеся товарищества не теряют своего статуса и не ликвидируются. Они продолжают оставаться самостоятельными юридическими лицами. Каждое из ТСЖ входит в объединение самостоятельно.
Объединение товариществ имеет своей целью совместное управление общим имуществом в многоквартирных домах.
Глава 14. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья
Комментарий к статье 143
Согласно ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании поданного им заявления.
Если лицо приобрело право собственности на помещение в доме, собственники помещений в котором создали ТСЖ, то у такого лица возникает право стать членом ТСЖ.
Данное право возникает с момента возникновения права собственности на помещение в этом многоквартирном доме.
Пункт 3 комментируемой статьи установил два основания прекращения членства в ТСЖ:
подача членом ТСЖ заявления о выходе из товарищества;
прекращение права собственности на помещение в многоквартирном доме, где организовано ТСЖ.
Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 144
В статье 144 ЖК РФ законодатель установил, что управление товариществом собственников жилья осуществляется двумя основными органами:
общим собранием членов ТСЖ;
правлением ТСЖ.
Устав ТСЖ может предусматривать создание и других органов управления товариществом собственников жилья, а также контрольно-ревизионных органов.
Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 145
Согласно п. 1 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товариществом.
Порядок созыва и ведения общего собрания членов ТСЖ должен быть установлен уставом товарищества с соблюдением требований законодательства.
В пункте 2 данной статьи законодатель определил основные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания членов ТСЖ:
внесение изменений в устав товарищества;
принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.
Компетенция общего собрания членов ТСЖ должна быть включена в устав товарищества. При этом уставом могут быть предусмотрены и иные вопросы, решение которых входит в компетенцию общего собрания.
Законодатель в п. 4 комментируемой статьи предоставил общему собранию членов ТСЖ право принимать решения по вопросам, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 146
Согласно п. 1 ст. 146 ЖК РФ письменное уведомление о предстоящем собрании членов ТСЖ должно быть направлено каждому члену собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.
Обязанность по направлению уведомления лежит на члене ТСЖ, который выступил с инициативой проведения собрания.
Уведомление о проведении собрания должно быть вручено каждому члену ТСЖ под расписку либо направлено по почте заказным письмом.
Данное уведомление должно содержать информацию о лице, выступившем инициатором проведения собрания, о месте и времени его проведения. В уведомлении указывается повестка дня предстоящего собрания.
В этой связи законодатель запретил собранию рассматривать вопросы, не включенные в повестку дня.
В пункте 3 комментируемой статьи законодатель установил кворум, при наличии которого собрание членов ТСЖ считается правомочным. Этот кворум составляет более половины членов товарищества или их представителей.
Решения общего собрания членов ТСЖ о реорганизации и ликвидации товарищества, о получении товариществом заемных средств, в том числе банковских кредитов, об определении направлений использования доходов от хозяйственной деятельности товарищества, о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме считаются принятыми, если за них проголосовало не менее двух третей от общего числа членов ТСЖ.
Решения по другим вопросам считаются принятыми, если за них проголосовало более половины членов ТСЖ, присутствующих на собрании.
Ведение собрания поручается председателю правления ТСЖ или его заместителю. Если указанные лица отсутствуют, то ведение собрания может быть поручено одному из членов ТСЖ, присутствующих на собрании.
Устав ТСЖ может предусматривать две альтернативные формы проведения голосования на общем собрании: голосование опросным путем, т.е. посредством сбора письменных решений членов ТСЖ по вопросам повестки дня, либо голосование по группам членов ТСЖ (собственники жилых помещений, собственники нежилых помещений).
Статья 147. Правление товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 147
Согласно п. 1 ст. 147 ЖК РФ для руководства текущей деятельностью ТСЖ создается правление товарищества.
Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме и общего собрания членов ТСЖ.
Полномочие по избранию членов правления ТСЖ предоставлено законодателем общему собранию членов ТСЖ.
Срок, на который избирается правление, должен быть определен в уставе ТСЖ. При этом такой срок не может быть более чем два года.
Работой правления руководит его председатель. Согласно п. 3 комментируемой статьи председатель избирается из числа членов правления самим правлением.
Правление является исполнительным органом и обязано отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.
Срок и порядок созыва заседаний правления ТСЖ должны быть определены в уставе товарищества. Полномочие по созыву правления предоставлено его председателю.
Пункт 6 комментируемой статьи установил кворум для признания заседания правления правомочным. Этот кворум составляет более половины членов правления.
Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 148
Комментируемая статья установила перечень обязанностей правления ТСЖ по управлению деятельностью товарищества.
Так, в обязанности правления входит:
соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
выполнение иных вытекающих из законодательства и устава ТСЖ обязанностей.
Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 149
Комментируемая статья устанавливает, что срок полномочий председателя правления ТСЖ определяется уставом товарищества.
В функции председателя правления входит обеспечение выполнения решения правления. Председатель вправе давать руководящие указания всем должностным лицам ТСЖ.
Конкретные функции председателя ТСЖ должны быть предусмотрены в уставе товарищества. При этом законодатель установил для председателя правления обязательный набор функций. Так, председатель правления:
действует без доверенности от имени товарищества;
подписывает платежные документы;
совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом ТСЖ не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества;
разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов ТСЖ правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, а также положение об оплате их труда.
Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 150
Порядок деятельности контрольного органа ТСЖ - ревизионной комиссии или ревизора установлен в ст. 150 ЖК РФ.
Устав товарищества должен определить, какой орган будет осуществлять контрольные функции в товариществе - ревизионная комиссия или единоличный ревизор.
Независимо от этого члены контрольного органа избираются общим собранием членов ТСЖ. Срок их полномочий не может быть более двух лет.
Законодатель установил запрет на избрание в состав ревизионной комиссии или назначение на должность ревизора лица, уже избранного членом правления.
Если контрольный орган товарищества представлен в виде ревизионной комиссии, то ее работой руководит председатель, избираемый из ее состава.
Ревизионная комиссия (ревизор) выполняет следующие функции:
проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
Дополнительные полномочия и обязанности ревизионной комиссии или ревизора могут быть установлены в уставе ТСЖ.
Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 151
Товарищество собственников жилья согласно п. 1 комментируемой статьи вправе иметь в собственности движимое и недвижимое имущество. При этом такое имущество может находиться как в многоквартирном доме, так и за его пределами.
В пункте 2 законодатель определил основные источники формирования имущества ТСЖ:
обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;
доходы от хозяйственной деятельности товарищества, направленные на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
прочие поступления.
В товариществе собственников жилья могут образовываться специальные фонды для аккумулирования денежных средств на различные цели. Такие фонды формируются по решению общего собрания членов ТСЖ.
Право распоряжения денежными средствами товарищества, находящимися на счете в банке, предоставлено правлению ТСЖ. При распоряжении этими средствами правление обязано придерживаться финансового плана товарищества.
Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 152
Законодатель предоставил товариществу собственников жилья право заниматься хозяйственной деятельностью. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. Некоммерческая организация вправе заниматься предпринимательской (в том числе хозяйственной) деятельностью для достижения предусмотренных уставом целей.
Следовательно, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью для достижения целей, которые предусмотрены уставом товарищества.
ЖК РФ установил несколько видов хозяйственной деятельности, которыми вправе заниматься товарищества собственников жилья:
обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ могут направляться на общие расходы товарищества или в специальные фонды. Дополнительные доходы могут направляться на решение иных задач, предусмотренных уставом ТСЖ или ЖК РФ.
Распределение доходов между членами ТСЖ не допускается.
Раздел VII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Комментарий к статье 153
В пункте 1 комментируемой статьи законодатель возложил на граждан и юридических лиц обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги.
Пункт 2 данной статьи содержит перечень лиц, которые по тем или иным предусмотренным законодательством основаниям обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. К ним относятся:
наниматели жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора (в отношении платы за жилое помещение и коммунальные услуги);
арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды (в отношении арендной платы и оплаты коммунальных услуг);
наниматели жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора (в отношении платы за жилое помещение и коммунальные услуги);
члены жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом (если член ЖК не выплатил полностью пай, то он обязан вносить и плату за жилое помещение, и оплачивать коммунальные услуги; если пай выплачен полностью - он обязан вносить только плату за коммунальные услуги);
собственники жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (в отношении платы за коммунальные услуги).
Расходы на содержание жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов до момента их заселения по различным основаниям несут соответствующие государственные или муниципальные органы либо уполномоченные ими лица.
Нормы ст. 153 ЖК РФ являются новеллой жилищного законодательства. Впервые в единую статью сведены нормы об обязанностях по внесению платы за жилье и коммунальные услуги, возложенных на лиц, пользующихся жилыми помещениями по различным основаниям.
Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Комментарий к статье 154
Статья 154 ЖК РФ определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, вносимую лицами, пользующимися жилыми помещениями по различным основаниям.
Плата, вносимая нанимателем жилого помещения по договору социального найма или по договору найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включает в себя:
плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
плату за коммунальные услуги.
Плата, вносимая собственником жилого помещения в многоквартирном доме, включает в себя:
плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
плату за коммунальные услуги.
Собственники отдельных жилых домов самостоятельно несут расходы по их содержанию и ремонту. Поэтому плата таких лиц за жилье сводится исключительно к оплате коммунальных услуг.
Плата за коммунальные услуги включает в себя: плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Комментарий к статье 155
В пункте 1 комментируемой статьи законодатель установил общий для всех категорий граждан, занимающих жилые помещения, срок внесения платы за жилье и коммунальные услуги - не позднее десятого числа каждого месяца.
Иной срок внесения платы может быть установлен договором об управлении многоквартирным домом в отношении собственников и нанимателей помещений в нем.
Основанием для внесения платы за жилье являются платежные документы. Их предоставляют уполномоченные органы не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим. Иной срок предоставления платежных документов также может быть установлен в договоре управления многоквартирным домом.
Наниматели жилых помещений по договорам социального найма либо по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за наем жилого помещения непосредственно наймодателю (уполномоченному им лицу).
Если содержание, ремонт и коммунальное обслуживание дома осуществляются управляющей организацией (не наймодателем), то плата за содержание и ремонт вносится нанимателями этой организации.
В случае если наниматель по обстоятельствам, предусмотренным в законе, вносит в пользу управляющей организации плату за содержание, ремонт и коммунальное обслуживание меньшую, чем реальные затраты этой организации, то разницу компенсирует наймодатель.
Члены ТСЖ, ЖК или иных потребительских кооперативов, целью которых является удовлетворение потребности в жилье, вносят плату на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги в порядке, установленном уполномоченным органом ТСЖ, ЖК или иного потребительского кооператива.
Порядок, размеры и сроки внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги собственникам жилых помещений в многоквартирных жилых домах, не являющимся членами ТСЖ, ЖК или иного кооператива, устанавливаются договорами между такими собственниками, с одной стороны, и ТСЖ, ЖК или иным кооперативом, с другой.
В случае если в многоквартирном жилом доме не созданы ТСЖ, ЖК или иной кооператив, то собственники помещений в таком доме вносят плату за жилье и коммунальные услуги управляющей организации.
Если собственники жилых помещений самостоятельно привлекают для содержания и ремонта, а также оказания коммунальных услуг сторонние организации, то порядок, сроки и размер внесения платы за жилье и коммунальные услуги определяются на основании договоров, заключенных со сторонними организациями.
Собственники индивидуальных жилых домов оплачивают услуги по содержанию и ремонту таких домов и вносят плату за коммунальные услуги в порядке и в сроки, установленные договорами с обслуживающими организациями.
Собственники помещений в многоквартирных жилых домах вносят плату за содержание и ремонт принадлежащих им помещений в порядке и в сроки, установленные договорами с обслуживающими организациями.
В пункте 11 комментируемой статьи законодатель установил норму, согласно которой факт неиспользования жилого помещения в течение определенного периода не является основанием для невнесения платы за жилье и коммунальные услуги. Неиспользование жилых помещений в течение определенного периода дает основание для проведения перерасчета платы за коммунальные услуги, стоимость которых определяется исходя из объема потребления.
Согласно п. 12 данной статьи плата за коммунальные услуги, потребляемые временными жильцами, вселенными в установленном порядке в жилое помещение, вносится нанимателем в размере и в порядке, предусмотренными дополнительным соглашением с наймодателем или управляющей организацией.
Законодатель обязал наймодателей и управляющие организации уведомлять граждан о предстоящем увеличении платы за жилье и коммунальные услуги. Уведомление должно быть сделано не позднее чем за тридцать дней до вручения указанными лицами платежных документов, сумма платы в которых рассчитана с учетом увеличения.
Иной срок (больший или меньший) уведомления может быть установлен в договоре управления жилым домом.
В пункте 14 комментируемой статьи законодатель предусмотрел меру ответственности за несвоевременное или неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Данная мера ответственности заключается во взыскании пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на момент оплаты, за каждый день просрочки.
Пеня начисляется на невнесенную (несвоевременно внесенную) сумму платы. Начисление пени начинается со следующего дня после наступления срока внесения платы.
Размер пени, установленной комментируемой статьей, не может быть увеличен ни законом, ни договором.
Статья 156. Размер платы за жилое помещение
Комментарий к статье 156
Статья 156 ЖК РФ устанавливает единый порядок и общие принципы определения размера платы за жилое помещение.
Согласно п. 1 данной статьи размер платы за содержание и ремонт жилых помещений должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме.
Плата за жилое помещение, иными словами, плата за наем жилых помещений по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов, а также платы за содержание и ремонт жилых помещений устанавливается исходя из величины общей площади жилых помещений.
Плата за отдельные комнаты в общежитиях рассчитывается аналогично - исходя из общей площади таких комнат.
Пункт 3 комментируемой статьи установил, что размер платы за наем, за коммунальные услуги, содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей по договорам социального найма и найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а также для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, определяется органами местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.
В городах федерального значения Москва и Санкт-Петербург размер указанной платы устанавливается органами государственной власти этих субъектов Российской Федерации.
Размер платы за наем жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах определяется исходя из благоустройства этих жилых помещений, их качества и месторасположения дома, в котором они находятся. Федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации могут быть определены иные критерии для установления размера платы за наем таких жилых помещений.
Согласно п. 5 ст. 156 ЖК РФ установление размера платы за жилое помещение не должно создавать условий для возникновения у плательщиков права на жилищные субсидии.
Критерии и порядок определения размера платы за жилые помещения в домах, предназначенных для социального обслуживания граждан, а также в домах, предназначенных для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев, устанавливаются собственниками этих помещений. Аналогичная ситуация установлена и для помещений в общежитиях, если в одном помещении проживают несколько лиц.
Размер платы за содержание и ремонт многоквартирного дома, в котором не созданы ТСЖ, ЖК или иной потребительский кооператив, устанавливается на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
При определении размера платы в этом случае общее собрание собственников должно учитывать предложения управляющей организации, которая оказывает услуги по содержанию и ремонту многоквартирного жилого дома.
Определенный в указанном порядке размер платы должен сохраняться неизменным не менее чем в течение одного года.
Размер обязательных платежей для целей содержания и ремонта жилых домов, где созданы ТСЖ, ЖК или иные потребительские кооперативы, устанавливается органами управления указанных организаций в порядке, определяемом их уставом.
Согласно п. 9 комментируемой статьи наниматели жилых помещений по договору социального найма, признанные малоимущими, освобождаются от обязанности внесения платы за наем. Указанные граждане обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилых помещений, а также плату за коммунальные услуги.
Если услуги по содержанию и ремонту жилых помещений в многоквартирном доме оказываются несвоевременно (с перерывами), либо эти услуги ненадлежащего качества, то размер платы за них может быть изменен (уменьшен) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги
Комментарий к статье 157
Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий" (РГ. 2005. 31 декабря. N 297) текст пункта 1 комментируемой статьи изложен в новой редакции, которая вступила в силу 1 января 2006 г. Ниже приводится сравнительная таблица официальных текстов п. 1 комментируемой статьи до 1 января 2006 г. и после этой даты.
┌───────────────────────────────┬────────────────────────────────┐
│Текст пункта 1 статьи 157 ЖК РФ│Текст пункта 1 статьи 157 ЖК РФ │
│в ред. Федерального закона │в ред. Федерального закона │
│от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ,│от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ, │
│действовавший до 1 января │действующий с 1 января 2006 г. │
│2006 г. │по настоящее время │
├───────────────────────────────┼────────────────────────────────┤
│Размер платы за коммунальные │Размер платы за коммунальные │
│услуги определяется исходя из │услуги рассчитывается исходя из │
│показаний приборов учета, а при│объема потребляемых коммунальных│
│их отсутствии исходя из норма- │услуг, определяемого по показа- │
│тивов потребления коммунальных │ниям приборов учета, а при их │
│услуг, утверждаемых органами │отсутствии исходя из нормативов │
│местного самоуправления │потребления коммунальных услуг, │
│(в субъектах Российской Федера-│утверждаемых органами местного │
│ции - городах федерального зна-│самоуправления (в субъектах │
│чения Москве и Санкт-Петербурге│Российской Федерации - городах │
│- органом государственной │федерального значения Москве и │
│власти соответствующего │Санкт-Петербурге - органом │
│субъекта Российской Федерации) │государственной власти │
│в порядке, установленном Прави-│соответствующего субъекта │
│тельством Российской Федерации.│Российской Федерации), за исклю-│
│Правила предоставления комму- │чением нормативов потребления │
│нальных услуг гражданам уста- │коммунальных услуг по электро- │
│навливаются Правительством │снабжению и газоснабжению, │
│Российской Федерации │утверждаемых органами │
│ │государственной власти субъектов│
│ │Российской Федерации в порядке, │
│ │установленном Правительством │
│ │Российской Федерации. Правила │
│ │предоставления коммунальных │
│ │услуг гражданам устанавливаются │
│ │Правительством Российской │
│ │Федерации │
└───────────────────────────────┴────────────────────────────────┘
Как нетрудно заметить, новая редакция п. 1 комментируемой статьи установила, что нормативы потребления таких видов коммунальных услуг, как электроснабжение и газоснабжение, определяются не органами местного самоуправления, как ранее, а органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Это означает, что полномочие по установлению нормативов именно на данные виды коммунальных услуг теперь исключено из компетенции местного самоуправления и передано на уровень выше, а именно субъектам Российской Федерации.
Передача полномочий по определению таких нормативов органам государственной власти субъектов РФ вполне логична.
Во-первых, системы электроснабжения и газоснабжения организуются, как правило, на территории субъекта РФ в целом, а не отдельных муниципальных образований. И управление этими системами, в том числе и в части установления нормативов оплаты потребителями, логичнее организовывать на уровне субъектов РФ.
Во-вторых, данное изменение позволит соблюсти единообразие тарифов в пределах территории каждого отдельно взятого субъекта РФ.
Нормативное содержание комментируемого пункта, за исключением указанных нововведений, осталось прежним.
Так, данный пункт устанавливает, что в зависимости от конкретных условий плата за коммунальные услуги определяется двумя способами:
учетным, т.е. на основе данных приборов учета (счетчиков),
условно-нормативным, т.е. на основании усредненных нормативов потребления.
Первый способ предполагает, что размер платы определяется исходя из реально использованных объемов коммунальных услуг (потребленной воды, газа, электрической энергии). Реально использованные объемы фиксируются приборами учета, такими как электро-, газо- и водосчетчики. Показания этих приборов за расчетный период времени (таковым, как правило, признается календарный месяц) умножаются на действующие в данный период и в данной местности тарифы за соответствующую коммунальную услугу. В результате этой операции определяется денежная сумма, которую потребитель обязан уплатить в качестве платы за коммунальную услугу по итогам соответствующего расчетного периода.
При применении второго способа для определения стоимости коммунальных услуг используются усредненные показатели потребления коммунальных услуг в расчете, как правило, на одного жильца или количество метров жилой площади жилого помещения. Эти показатели принято называть нормативами. Они вырабатываются статистическим путем. При этом размер платы не зависит от конкретного объема потребления, а определяется путем умножения норматива потребления сначала на количество жильцов или квадратных метров жилой площади, а затем на действующий тариф. Совокупность этих операций позволяет определить размер платы за коммунальные услуги по итогам конкретного расчетного периода.
Для применения второго способа расчета стоимости коммунальных услуг используются нормативы, утверждаемые органами местного самоуправления, за исключением нормативов газо- и электроснабжения, которые утверждаются органами государственной власти субъектов РФ.
В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге все без исключения нормативы потребления утверждаются не органами местного самоуправления, а органами государственной власти субъектов РФ.
Установление в комментируемом пункте двух способов расчета стоимости коммунальных услуг не означает при этом, что жильцы вправе самостоятельно выбирать один наиболее приемлемый и выгодный для них способ расчета. Дело в том, что конкретный способ расчета стоимости коммунальных услуг устанавливается органами местного самоуправления либо организациями, осуществляющими поставку коммунальных услуг жильцам. И выбор одного из двух способов зависит не от удобства и выгоды жильцов, а от степени обеспеченности жилого фонда приборами учета. Так, если жилой дом оборудован счетчиками потребления электроэнергии, горячей и холодной воды и газа, то расчет стоимости этих коммунальных услуг, безусловно, будет осуществляться первым способом, т.е. на основании объемов потребления по данным приборов учета.
Если же в жилом доме установлен только электросчетчик, а счетчики газа и воды отсутствуют, то плата за электроснабжение будет рассчитываться первым способом, а за газ и воду - вторым, т.е. на основании условных нормативов потребления этих услуг. Таков принцип выбора способа расчета платы за коммунальные услуги.
Можно ли говорить о степени выгодности одного из этих способов для жильцов, т.е. потребителей коммунальных услуг? Дело в том, что степень выгодности определяется с учетом реалий, складывающихся в конкретном населенном пункте, а также с объемами потребления коммунальных услуг каждым конкретным жильцом. Для одних семей окажется выгодным условно-нормативный способ, другим более выгодно платить по реальным объемам потребления. В любом случае выбор способа оплаты коммунальных услуг не находится в компетенции жильцов.
Между тем, как показывает опыт г. Москвы, в котором проводится активная кампания по установке приборов учета в абсолютное большинство жилых домов, расходы, например, на водоснабжение при установке приборов учета потребления воды снижаются.
Вероятно, пример г. Москвы воспримут и другие регионы. Коммунальная сфера пойдет по пути строгого учета поставляемых услуг и их оплаты по реальным объемам потребления. По мнению автора, такой способ расчета стоимости потребляемых коммунальных услуг является наиболее справедливым и выгодным как для потребителей, так и для поставщиков.
Но не стоит забывать, что существуют коммунальные услуги, стоимость которых можно вычислить исключительно вторым способом, т.е. с использованием условных нормативов. Речь идет, например, о вывозе твердых бытовых отходов (ТБО), приеме канализационных вод, услугах централизованных телевизионных антенн и т.д. Сложно себе представить приборы учета, способные зафиксировать реальный объем потребления этих услуг жильцами. В таких случаях для расчета стоимости данных коммунальных услуг (назовем их неподлежащими учету) успешно используется и будет использоваться условно-нормативный способ.
Необходимо добавить, что п. 1 комментируемой статьи устанавливает, что порядок утверждения условных нормативов потребления, о которых идет речь, определяется Правительством Российской Федерации. В настоящее время действуют: Постановление Правительства Российской Федерации от 13 июня 2006 г. N 373 "О порядке установления нормативов потребления газа населением при отсутствии приборов учета газа"; Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 306 "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг".
Пункт 1 комментируемой статьи помимо способов и порядка расчета стоимости коммунальных услуг содержит еще одну значимую норму, согласно которой правила предоставления коммунальных услуг жильцам устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с данной нормой 23 мая 2006 г. Постановлением Правительства Российской Федерации N 307 были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Данные Правила устанавливают общий порядок и принципы предоставления коммунальных услуг на всей территории Российской Федерации. Именно это обстоятельство придает названному документу очень существенное значение как для потребителей коммунальных услуг, так и для их поставщиков.
Появление единых федеральных Правил предоставления коммунальных услуг в обновленном, соответствующем правовым реалиям виде позволяет жильцам любого населенного пункта России узнать свои права и обязанности при получении и оплате коммунальных услуг.
Правила предоставления коммунальных услуг направлены на создание условий для бесперебойного обеспечения жилых помещений необходимыми элементами благоустройства и всестороннего соблюдения прав как потребителей, так и поставщиков такого рода услуг.
О значимости рассматриваемого документа говорит уже тот факт, что им установлены единые принципы обеспечения коммунальными услугами жилых помещений. Так, пункт 9 Правил гласит, что при предоставлении коммунальных услуг должны быть обеспечены:
бесперебойная подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю;
бесперебойное отведение из жилого помещения бытовых стоков;
бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.
Помимо этих существенных гарантий рассматриваемый документ содержит еще достаточно много важных для большинства граждан положений, например, порядок расчета, перерасчета и внесения платы за коммунальные услуги, порядок изменения размера платы в случае предоставления некачественных коммунальных услуг или предоставления их не в полном объеме, особенности предоставления конкретных видов коммунальных услуг.
Словом, Правила предоставления коммунальных услуг должны находиться "на видном месте" в каждом жилом помещении. Именно этот документ поможет защитить права жильцов в части качественного и полноценного предоставления коммунальных услуг.
Пункт 2 статьи 157 посвящен не менее важному элементу, используемому при расчете платы за коммунальные услуги, а именно тарифам. Тариф - это стоимость коммунальной услуги в расчете на одну единицу потребления за расчетный период. С использованием тарифов и одного из двух уже рассмотренных нами способов определяется размер платы за коммунальные услуги.
Законодатель установил, что тарифы за коммунальные услуги устанавливаются в зависимости от их вида на двух уровнях власти: на уровне субъекта Российской Федерации - органами государственной власти соответствующего субъекта, и на местном уровне - соответствующими органами местного самоуправления.
Для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, как и в других случаях, тарифы на все виды коммунальных услуг определяются органами государственной власти субъекта РФ, т.е. местное самоуправление в указанных городах лишено полномочий по определению тарифов.
В пункте 3 комментируемой статьи установлено, что изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования этим помещением, образование или ликвидация ТСЖ, ЖК, иного потребительского кооператива не может являться основанием для изменения платы за коммунальные услуги.
Если потребителю оказываются коммунальные услуги ненадлежащего качества или с перерывами, которые превышают установленную продолжительность, то размер платы за такие услуги подлежит изменению в меньшую сторону. Именно на основании п. 4 комментируемой статьи граждане вправе требовать, а поставщики обязаны произвести перерасчет платы за услуги, которые не соответствуют требованиям качества либо в поставках которых имелись перерывы сверх допустимых.
Стоит указать, что согласно уже упомянутым Правилам предоставления коммунальных услуг коммунальными услугами надлежащего качества признаются услуги, отвечающие требованиям самих Правил, санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации, а также договора, заключаемого исполнителем в соответствии с законодательством Российской Федерации и содержащего условия предоставления коммунальных услуг. Если предоставляемые коммунальные услуги не соответствуют перечисленным требованиям, их можно признать некачественными и потребовать изменения платы за них в меньшую сторону.
В Правилах же можно узнать предельно допустимые перерывы в предоставлении коммунальных услуг. Например, если перерыв в подаче холодной воды в жилое помещение превышает суммарно 8 часов в течение одного месяца, то размер платы за холодное водоснабжение подлежит уменьшению на 0,15 процентов за каждый час превышения.
Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 158
Пунктом 1 комментируемой статьи на собственников жилых помещений в многоквартирном доме возложена обязанность нести расходы на содержание своего жилого помещения, а также на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Размер таких расходов определяется с учетом доли собственника в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме, принимая решение об оплате услуг по капитальному ремонту такого дома, должно принимать во внимание предложения управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов, а также другие предложения, связанные с условиями проведения капитального ремонта.
Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ каждый собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по оплате капитального ремонта жилого дома. Такая обязанность возникает одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение.
При переходе права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит также и обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт, не исполненная предыдущим собственником.
Данная норма создает определенные трудности при приобретении в собственность жилых помещений в многоквартирных домах. Приобретателю помещения рекомендуется убедиться, что прежний собственник оплатил расходы по капитальному ремонту. В противном случае у будущего собственника имеется три возможных варианта действий:
а) предложить прежнему собственнику оплатить расходы самостоятельно до отчуждения жилого помещения;
б) взять обязанность по оплате расходов на себя и исполнить ее за счет собственных средств;
в) предложить прежнему собственнику уменьшить стоимость жилого помещения на сумму расходов по оплате капитального ремонта.
Конечно, всегда сохраняется возможность отказаться от приобретения жилого помещения.
Согласно п. 4 комментируемой статьи размер платы на содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирных домах определяется органами местного самоуправления, если собственники жилых помещений в этих домах на своем общем собрании не установили размер данной платы.
Статья 159. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
Комментарий к статье 159
Статья 159 ЖК РФ регулирует одну из наиболее актуальных и новых сфер жилищных отношений - субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 258-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий" (РГ. 2006. 31 декабря. N 297) в статью 159 ЖК РФ внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2008 г. Ниже приводится таблица изменений, внесенных в комментируемую статью.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Статья 159 ЖК РФ │
├────────┬───────────────────────────────┬───────────────────────┤
│ N │ Текст до 1 января 2008 г. │ Текст после 1 января │
│ пункта │ │ 2008 г. │
├────────┼───────────────────────────────┼───────────────────────┤
│пункт 3 │Субсидии предоставляются орга- │Субсидии предоставляют-│
│ │ном местного самоуправления или│ся органом исполнитель-│
│ │управомоченным им учреждением │ной власти субъекта │
│ │гражданам, указанным в части 2 │Российской Федерации │
│ │настоящей статьи, на основании │или управомоченным им │
│ │их заявлений с учетом постоянно│учреждением гражданам, │
│ │проживающих совместно с ними │указанным в части 2 │
│ │членов их семей │настоящей статьи, на │
│ │ │основании их заявлений │
│ │ │с учетом постоянно │
│ │ │проживающих совместно │
│ │ │с ними членов их семей │
├────────┼───────────────────────────────┼───────────────────────┤
│пункт 8 │Финансирование расходов на пре-│Финансирование расходов│
│ │доставление субсидий осуществ- │на предоставление │
│ │ляется из местных бюджетов за │субсидий осуществляется│
│ │счет субвенций, предоставляемых│из бюджетов субъектов │
│ │местным бюджетам из бюджетов │Российской Федерации │
│ │субъектов Российской Федерации,│ │
│ │а для городов федерального зна-│ │
│ │чения Москвы и Санкт-Петербурга│ │
│ │- из бюджетов данных субъектов │ │
│ │Российской Федерации. Субъектам│ │
│ │Российской Федерации на цели, │ │
│ │указанные в настоящей части, │ │
│ │из федерального бюджета может │ │
│ │передаваться финансовая помощь,│ │
│ │рассчитанная исходя из феде- │ │
│ │ральных стандартов, устанавли- │ │
│ │ваемых Правительством │ │
│ │Российской Федерации │ │
├────────┼───────────────────────────────┼───────────────────────┤
│пункт 10│Размер субвенции из бюджета │Утрачивает силу в │
│ │субъекта Российской Федерации │полном объеме │
│ │рассчитывается исходя из │ │
│ │статистической информации о │ │
│ │распределении населения муници-│ │
│ │пального образования относи- │ │
│ │тельно уровней среднедушевых │ │
│ │доходов и из региональных │ │
│ │стандартов: │ │
│ │1) нормативной площади жилого │ │
│ │помещения, используемой для │ │
│ │расчета субсидий; │ │
│ │2) стоимости жилищно-коммуналь-│ │
│ │ных услуг, дифференцированной │ │
│ │по муниципальным образованиям; │ │
│ │3) максимально допустимой доли │ │
│ │расходов граждан на оплату │ │
│ │жилого помещения и коммунальных│ │
│ │услуг в совокупном доходе семьи│ │
├────────┼───────────────────────────────┼───────────────────────┤
│пункт 11│Орган местного самоуправления │Орган местного │
│ │вправе применять при расчете │самоуправления может │
│ │субсидий отличные от установ- │установить для расчета │
│ │ленных региональных стандартов │субсидий отличные от │
│ │стандарты нормативной площади │установленных регио- │
│ │жилого помещения, используемой │нальных стандартов │
│ │для расчета субсидий, стоимости│стандарты нормативной │
│ │жилищно-коммунальных услуг и │площади жилого помеще- │
│ │максимально допустимой доли │ния, используемой для │
│ │расходов граждан на оплату │расчета субсидий, │
│ │жилого помещения и коммунальных│стоимости жилищно- │
│ │услуг в совокупном доходе │коммунальных услуг и │
│ │семьи, если это улучшает поло- │максимально допустимой │
│ │жение граждан, получающих такие│доли расходов граждан │
│ │субсидии. Дополнительные рас- │на оплату жилого поме- │
│ │ходы на предоставление указан- │щения и коммунальных │
│ │ных в настоящей части субсидий │услуг в совокупном │
│ │финансируются за счет средств │доходе семьи, если это │
│ │местного бюджета │улучшает положение │
│ │ │граждан, получающих │
│ │ │такие субсидии. Допол- │
│ │ │нительные расходы на │
│ │ │предоставление указан- │
│ │ │ных в настоящей части │
│ │ │субсидий финансируются │
│ │ │за счет средств │
│ │ │местного бюджета │
└────────┴───────────────────────────────┴───────────────────────┘
Согласно п. 1 ст. 159 ЖК РФ право на субсидии возникает у граждан при наличии следующего условия: расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Размеры региональных стандартов и допустимой доли расходов на оплату жилого помещения устанавливаются уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Особая методика расчета стандартов и нормативов, используемых для определения права на жилищные субсидии, установлена законодателем для семей, среднедушевой доход в которых меньше прожиточного минимума.
Для таких граждан устанавливаются поправочные коэффициенты, равные отношению среднедушевого дохода к прожиточному минимуму.
В пункте 2 ст. 159 ЖК РФ определены категории пользователей жилых помещений, которые при наличии указанных условий вправе претендовать на получение жилищных субсидий. К ним относятся:
пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (наниматели по договорам социального найма и найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде);
наниматели по договорам (коммерческого) найма жилых помещений частного жилищного фонда;
члены жилищных (жилищно-строительных) кооперативов;
собственники жилых помещений.
В пункте 3 комментируемой статьи законодатель установил, что субсидии предоставляются гражданам на основании их заявлений. Предоставление субсидий осуществляется органами местного самоуправления, либо управомоченными учреждениями. Такой порядок сохранится до 1 января 2008 г. Начиная с этой даты полномочие по предоставлению субсидий передается в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления утрачивают право принимать решения о предоставлении субсидий. Однако не стоит полагать, что органы местного самоуправления будут полностью исключены из процесса субсидирования. Законодатель оставил им ряд существенных функций в этом социально значимом процессе.
Пункт 3 содержит еще одну немаловажную норму, в соответствии с которой при расчете величины субсидии принимаются во внимание проживающие совместно с нанимателем или собственником члены их семей. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации при решении вопросов о предоставлении субсидий начиная с 1 января 2008 г. также должны руководствоваться этим принципом.
Согласно п. 4 комментируемой статьи субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг должны перечисляться гражданам ранее срока, который установлен для внесения платы за жилье и коммунальные услуги.
Законодатель установил условие для предоставления гражданам жилищных субсидий - это отсутствие у них задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги. Указанные граждане должны также заключить и выполнять условия соглашения о погашении жилищной субсидии.
Согласно п. 6 комментируемой статьи региональные стандарты стоимости жилищно-коммунальных услуг, а также максимально допустимая доля расходов семьи на оплату этих услуг, используемые при определении права граждан, пользующихся жилыми помещениями по любым основаниям, на жилищные субсидии определяются исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании.
Пункт 7 комментируемой статьи предоставил Правительству Российской Федерации полномочия по установлению порядка определения размера субсидий и порядка их предоставления, а также перечня прилагаемых к заявлению о предоставлении субсидии документов, условий приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядка определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенностей предоставления субсидий отдельным категориям граждан.
Реализуя данное полномочие, Правительство Российской Федерации выпустило Постановление "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг" от 14 декабря 2005 г. N 761. Данным Постановлением утверждены Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. В Правилах урегулированы все существенные вопросы, определенные в п. 7 ст. 159 ЖК РФ и необходимые для функционирования системы жилищного субсидирования.
Важно отметить, что в указанные Правила еще не внесены изменения, приводящие их в соответствие с редакцией ст. 159 ЖК РФ, вступающей в силу с 1 января 2008 г. Вероятно, внесения таких изменений следует ожидать к концу 2007 г.
Правительство Российской Федерации на основании п. 9 ст. 159 ЖК РФ своими нормативными актами определяет также порядок финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий и порядок финансирования расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках.
Согласно пункту 8 комментируемой статьи до 1 января 2008 г. субсидии выплачиваются гражданам из бюджета соответствующего муниципального образования. Средства на выплату таких субсидий поступают в бюджет муниципального образования в виде субвенций, перечисляемых из бюджета соответствующего субъекта Российской Федерации. Размер субвенций в соответствии с пунктом 10 комментируемой статьи определяется исходя из статистической информации о распределении населения муниципального образования относительно уровней среднедушевых доходов и из региональных стандартов:
нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий;
стоимости жилищно-коммунальных услуг, дифференцированной по муниципальным образованиям;
максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Начиная с 1 января 2008 г. обязанность по финансированию предоставления субсидий непосредственно возлагается на бюджеты субъектов Российской Федерации, поскольку начиная с этой даты именно органы исполнительной власти субъектов РФ решают вопросы о предоставлении таких субсидий. Прямое финансирование субсидий из бюджетов субъектов Российской Федерации исключает необходимость перечисления в местные бюджеты каких-либо субвенций на оплату субсидий. В связи с этим в новой редакции п. 8 ст. 159 ЖК РФ не говорится о субвенциях местным бюджетам.
Отсутствие необходимости в субвенциях делает бессмысленными нормы о порядке их расчета, содержащиеся в п. 10 комментируемой статьи. Поэтому п. 10 утрачивает силу с 1 января 2008 г.
В пункте 11 ст. 159 ЖК РФ законодатель предоставил органам местного самоуправления право применять при расчете субсидий отличные от установленных региональных стандартов стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Применение органами местного самоуправления иных стандартов, используемых при расчете субсидий, должно улучшать положение граждан. В противном случае должны применяться стандарты, установленные региональными властями.
Если применение органами местного самоуправления иных стандартов, чем установленные региональными властями, влечет за собой дополнительные расходы, то такие расходы оплачиваются из местного бюджета.
Такая ситуация продлится до 1 января 2008 г. После этой даты органы местного самоуправления будут иметь возможность всего лишь устанавливать, но не применять при расчете отличные от региональных стандарты, используемые для расчета субсидий. Если установление органами местного самоуправления стандартов расчета, отличных от региональных, влечет дополнительные расходы на предоставление субсидий, то эти расходы по-прежнему оплачиваются за счет средств местных бюджетов.
Иными словами, органы местного самоуправления могут устанавливать по своему усмотрению такие стандарты расчета субсидий, при которых субсидии жителям территории данного муниципального образования будут выше тех, которые рассчитаны на основании региональных стандартов.
В остальном требования комментируемой статьи к стандартам расчета субсидий, отличающимся от региональных, после 1 января 2008 г. останутся без изменений.
В пункте 12 комментируемой статьи законодатель запретил предоставлять жилищные субсидии иностранным гражданам. Предоставление жилищных субсидий иностранным гражданам может быть предусмотрено международным договором Российской Федерации. В этом случае жилищные субсидии предоставляются иностранным гражданам на условиях и в порядке, предусмотренными соответствующим международным договором и комментируемой статьей ЖК РФ.
Статья 160. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг
Комментарий к статье 160
В статье 160 ЖК РФ законодатель установил возможность предоставления отдельным категориям граждан компенсаций на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Отличие компенсаций на оплату жилья и коммунальных услуг от жилищных субсидий заключается прежде всего в том, что субсидии предоставляются гражданам до наступления срока оплаты жилья и коммунальных услуг. Компенсации стоимости жилья и коммунальных услуг выплачиваются гражданам после оплаты ими за свой счет указанных платежей. Кроме того, субсидия подлежит поэтапному погашению гражданином, ее получившим. Компенсации же предоставляются гражданам безвозвратно. Субсидии и компенсации могут не полностью соответствовать стоимости жилья и коммунальных услуг, а покрывать лишь их часть.
Категории граждан, которым предоставляются указанные компенсации, а также порядок и условия их предоставления устанавливаются федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Средства для предоставления компенсаций выделяются из бюджета того органа, нормативным правовым актом которого установлена компенсация.
Согласно п. 2 комментируемой статьи размер предоставленных компенсаций за жилые помещения учитывается при определении совокупного дохода семьи, учитываемого при расчете размера жилищной субсидии.
Раздел VIII. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом
Комментарий к статье 161
Статья 161 ЖК РФ регулирует вопросы управления многоквартирным домом и предоставляет собственникам жилых помещений в нем право выбора одного из трех способов управления.
Выбор способа управления многоквартирным домом - новелла жилищного законодательства. Ранее действовавшие нормативные правовые акты практически не касались этого важного круга жилищных отношений. ЖК РФ свел воедино нормы об управлении многоквартирным домом. При этом свое новое отражение нашли как ранее известные методики, так и новые способы.
Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (РГ. 2006. 31 декабря. N 297) в текст комментируемой статьи внесены отдельные изменения, вступившие в силу с 31 декабря 2006 г. Внесенные данным Федеральным законом изменения отражены в таблице.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Статья 161 ЖК РФ │
├────────┬──────────────────────────┬────────────────────────────┤
│N пункта│ Текст пункта до 31 │ Текст пункта после 31 │
│ │ декабря 2006 г. │ декабря 2006 г. │
├────────┼──────────────────────────┼────────────────────────────┤
│пункт 3 │Способ управления много- │Способ управления многоквар-│
│ │квартирным домом выбирает-│тирным домом выбирается на │
│ │ся на общем собрании │общем собрании собственников│
│ │собственников помещений в │помещений в многоквартирном │
│ │многоквартирном доме и │доме и может быть выбран и │
│ │может быть изменен в любое│изменен в любое время на │
│ │время на основании его │основании его решения. Реше-│
│ │решения. Решение общего │ние общего собрания о выборе│
│ │собрания о выборе способа │способа управления является │
│ │управления является обяза-│обязательным для всех собст-│
│ │тельным для всех собствен-│венников помещений в много- │
│ │ников помещений в много- │квартирном доме │
│ │квартирном доме │ │
├────────┼──────────────────────────┼────────────────────────────┤
│пункт 4 │Орган местного самоуправ- │Орган местного самоуправле- │
│ │ления в порядке, установ- │ния в порядке, установленном│
│ │ленном Правительством │Правительством Российской │
│ │Российской Федерации, │Федерации, проводит открытый│
│ │проводит открытый конкурс │конкурс по отбору управляю- │
│ │по отбору управляющей │щей организации, если в │
│ │организации, если в тече- │течение года до дня проведе-│
│ │ние года до дня проведения│ния указанного конкурса │
│ │указанного конкурса собст-│собственниками помещений │
│ │венниками помещений в │в многоквартирном доме не │
│ │многоквартирном доме не │выбран способ управления │
│ │выбран способ управления │этим домом или если принятое│
│ │этим домом или если приня-│решение о выборе способа │
│ │тое решение о выборе спо- │управления этим домом не │
│ │соба управления этим домом│было реализовано. Открытый │
│ │не было реализовано │конкурс проводится также в │
│ │ │случае, если до окончания │
│ │ │срока действия договора │
│ │ │управления многоквартирным │
│ │ │домом, заключенного по │
│ │ │результатам открытого │
│ │ │конкурса, не выбран способ │
│ │ │управления этим домом или │
│ │ │если принятое решение о │
│ │ │выборе способа управления │
│ │ │этим домом не было реализо- │
│ │ │вано │
├────────┼──────────────────────────┼────────────────────────────┤
│пункт 6 │Орган местного самоуправ- │Орган местного самоуправле- │
│ │ления не позднее чем через│ния не позднее чем за месяц │
│ │год после заключения ука- │до окончания срока действия │
│ │занного в части 5 настоя- │указанного в части 5 настоя-│
│ │щей статьи договора управ-│щей статьи договора управле-│
│ │ления многоквартирным │ния многоквартирным домом │
│ │домом созывает собрание │созывает собрание собствен- │
│ │собственников помещений │ников помещений в этом доме │
│ │в этом доме для решения │для решения вопроса о выборе│
│ │вопроса о выборе способа │способа управления этим │
│ │управления этим домом │домом │
└────────┴──────────────────────────┴────────────────────────────┘
Пункт 1 комментируемой статьи установил единый принцип для всех способов управления многоквартирными домами. Такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Законодатель определил три основных способа управления многоквартирным домом. Собственники помещений вправе выбрать один из них.
Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ способами управления многоквартирным домом являются:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ решение о выборе одного из указанных способов принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом. Решение об изменении также должно быть принято на общем собрании собственников.
Собственники жилых помещений также могут в любое время выбрать способ управления многоквартирным домом, если он ранее не был выбран. Право осуществить выбор способа управления в любое время по усмотрению собственников появилось в комментируемом пункте после внесения вышеуказанных изменений. Данная норма прежде всего ориентирована на те многоквартирные дома, в которых с момента вступления в силу ЖК РФ собственниками так и не был избран один из способов управления.
Выбранный способ управления жилым домом является обязательным для всех собственников помещений в нем.
Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает полномочия органов местного самоуправления при решении вопроса об управлении многоквартирными домами. Так, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домом либо если решение о выборе способа не было реализовано, соответствующий орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. В этом случае для многоквартирного дома автоматически назначается такой способ управления, как привлечение управляющей компании на договорной основе.
Данная норма призвана обеспечить решение вопроса об управлении многоквартирными домами, в которых собственники умышленно или по иным причинам уклоняются от выбора способа управления.
Порядок проведения открытого конкурса установлен в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.
Начиная с 31 декабря 2006 г. у органа местного самоуправления появились дополнительные основания для проведения открытого конкурса. В соответствии с дополнением, внесенным в п. 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации в следующих случаях:
во-первых, если в отношении данного многоквартирного дома орган местного самоуправления уже проводил открытый конкурс и выбрал управляющую организацию, но до истечения срока договора с ней собственники помещений так и не провели собрания и не выбрали самостоятельно способа управления;
во-вторых, если в течение срока действия договора с управляющей организацией собственники все же провели собрание и выбрали способ управления, но он по тем или иным причинам остался нереализованным к моменту окончания срока действия указанного договора.
В соответствии с правилами п. 5 комментируемой статьи орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения указанного открытого конкурса обязан уведомить собственников помещений в многоквартирном доме. В уведомлении должна содержаться информация об итогах конкурса, о выбранной управляющей организации, об условиях договора управления многоквартирным домом.
Собственники помещений в таком доме обязаны в этом случае заключить договор управления домом с выбранной по итогам конкурса управляющей организацией. Заключение договора с данной организацией является для собственников обязательным в соответствии со ст. 445 ГК РФ.
Определенная посредством открытого конкурса управляющая организация осуществляет свою деятельность в течение срока, предусмотренного договором. Между тем в соответствии с нормами п. 6 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления обязан не позднее чем за один месяц до истечения срока действия указанного договора созвать общее собрание собственников с целью выбора ими способа управления многоквартирным домом.
Важно понимать, что на созванном органом местного самоуправления собрании собственники вправе не только не продлевать договор с избранной на открытом конкурсе управляющей организацией, но и вообще изменить способ управления домом и создать, например, товарищество собственников жилья.
До 31 декабря 2006 г. орган местного самоуправления обязан был созывать собрания собственников не позднее чем через год после заключения договора с управляющей организацией, выбранной посредством открытого конкурса. Теперь же законодатель установил более логичную норму. Ведь созыв общего собрания собственников не позднее чем за один месяц до истечения договора с управляющей организацией, выбранной конкурсным способом, позволит собственникам осознанно подойти к решению вопроса о способе управления, ведь в запасе есть еще один месяц, а также позволит избежать перерывов в управлении домом.
Пункт 7 комментируемой статьи предоставил каждому собственнику помещения в многоквартирном доме право в судебном порядке обязать соответствующий орган местного самоуправления провести открытый конкурс и выбрать управляющую организацию.
Договор управления многоквартирным домом может быть заключен без проведения открытого конкурса. Условием для этого является признание конкурса, проведенного органом местного самоуправления, несостоявшимся.
Законодатель установил, что один многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (РГ. 2005. 12 января. N 1) собственники жилых помещений во всех многоквартирных домах должны были провести собрания и выбрать способ управления многоквартирным домом до 1 января 2007 г. Для многоквартирных домов, собственники которых не выбрали способа управления, органы местного самоуправления выберут на конкурсной основе управляющие организации в период с 1 января 2007 г. до 1 мая 2008 г. Жильцам неприватизированных квартир беспокоиться не о чем. Обязанность по выбору способа управления их домами лежит на органах местного самоуправления или других органах и организациях, являющихся собственниками занимаемых ими помещений.
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
Комментарий к статье 162
Статья 162 ЖК РФ регулирует порядок заключения и определяет существенные условия договора управления многоквартирным домом.
Важно понимать, что договор на управление многоквартирным домом заключается только в одном случае: если собственники помещений на общем собрании избрали в качестве способа управления привлечение управляющей организации. Если же избран способ непосредственного управления либо управления товариществом собственников жилья, такой договор не заключается вовсе либо заключается, но от имени органов управления товариществом собственников жилья.
Договор управления многоквартирным домом - еще одна разновидность договора, используемого в жилищной сфере, наравне с договорами социального и коммерческого найма, поднайма и др. Вообще с началом реформирования жилищной сферы договорная основа жилищных отношений стала использоваться значительно чаще. И данная тенденция только набирает силу. Усиление роли договора в жилищных отношениях обусловлено рыночным характером социально-экономических отношений в целом.
В пункте 2 комментируемой статьи законодатель поместил юридическое определение договора управления многоквартирным домом.
Согласно данному определению по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Договор управления многоквартирным домом должен быть оформлен в простой письменной форме. Необходимости нотариального удостоверения или иной специальной регистрации законодатель для данного договора не предусмотрел.
Пункт 3 ст. 162 ЖК РФ определил существенные условия, которые должны быть обязательно указаны в договоре управления многоквартирным домом. К ним относятся:
а) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
б) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
в) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
г) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор управления многоквартирным домом может содержать и иные условия, необходимые для полного урегулирования отношений сторон по осуществлению управления.
Условия договора управления многоквартирным домом должны быть едиными для всех собственников помещений в таком доме. Не допускается установление различных условий для различных собственников.
В пункте 5 комментируемой статьи законодатель установил нормы, касающиеся срока действия договоров управления многоквартирными домами.
Необходимо отметить, что Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (РГ. 2006. 31 декабря. N 297) в пункт 5 статьи 162 ЖК РФ внесено существенное дополнение, вступившее в силу 31 декабря 2006 г. Далее приводится сравнительная таблица текстов указанного пункта, отражающая внесенные дополнения.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ Пункт 5 статьи 162 ЖК РФ │
├─────────────────────────────┬──────────────────────────────────┤
│ до 31 декабря 2006 г. │ после 31 декабря 2006 г. │
├─────────────────────────────┼──────────────────────────────────┤
│Договор управления многоквар-│Договор управления многоквартирным│
│тирным домом заключается на │домом заключается на срок не менее│
│срок не менее чем один год и │чем один год и не более чем пять │
│не более чем пять лет │лет, а в случае, указанном │
│ │в части 5 статьи 161 настоящего │
│ │Кодекса, на срок не менее чем один│
│ │год и не более чем три года │
└─────────────────────────────┴──────────────────────────────────┘
Новая редакция пункта 5 комментируемой статьи устанавливает минимальные и максимальные сроки действия договоров управления многоквартирными домами.
Так, срок действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по решению общего собрания собственников или органов управления товариществом собственников жилья, не может быть менее одного года и более пяти лет. Данное требование применяется только в том случае, если собственники помещений проявили инициативу, самостоятельно избрали способ управления и управляющую организацию.
Если же собственники не выбрали способ управления многоквартирным домом, а равно выбранный способ остался нереализованным, то управляющая организация определяется посредством открытого конкурса в соответствии с правилами ст. 161 ЖК РФ. Срок действия договора, заключаемого с управляющей организацией, выбранной на конкурсной основе, не может быть менее одного года и более трех лет.
В данном случае законодатель установил меньший предельный срок действия договора на управление многоквартирным домом, предоставив тем самым возможность собственникам как можно раньше самостоятельно выбрать способ управления.
Если по истечении срока действия договора управления многоквартирным домом ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия, то данный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Законодатель обязал управляющую организацию приступить к выполнению своих функций не позднее чем через тридцать дней после подписания договора управления многоквартирным домом.
Больший или меньший срок может быть предусмотрен в самом договоре управления многоквартирным домом.
В соответствии с п. 8 комментируемой статьи изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренными ГК РФ. К данному договору, в частности, могут применяться общие правила об изменении и расторжении договоров, а также правила об изменении и расторжении договоров возмездного оказания услуг или подряда.
Указанным выше Федеральным законом комментируемая статья дополнена двумя новыми пунктами - 8.1 и 8.2, вступившими в силу 31 декабря 2006 г.
Пункт 8.1 статьи 162 ЖК РФ установил значимую гарантию обеспечения права собственников жилых помещений в многоквартирном доме на самостоятельный выбор способа управления и управляющей организации.
Именно поэтому законодатель предоставил собственникам помещений в многоквартирных домах право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, заключенного по итогам открытого конкурса.
Для правомерности одностороннего отказа от такого договора необходимо соблюдение двух условий:
во-первых, отказ допускается по истечении каждого последующего календарного года, начиная с даты заключения договора на управление многоквартирным домом;
во-вторых, до истечения срока действия такого договора собственниками должно быть проведено собрание, на котором должен быть выбран или изменен способ управления многоквартирным домом.
При наличии двух перечисленных условий собственники отказываются от исполнения договора с выбранной на конкурсной основе управляющей организацией и приступают к реализации самостоятельно выбранного ими способа управления.
Пункт 8.2 комментируемой статьи также предоставляет собственникам право одностороннего отказа от договора с управляющей организацией. Правда, в данном пункте речь идет не только об управляющих организациях, выбранных на открытом конкурсе, а обо всех без исключения управляющих организациях. Так, собственники жилых помещений многоквартирного дома вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления с любой управляющей организацией, если последняя не выполняет условий такого договора. Иными словами, бездействует либо действует с нарушениями норм договора или нормативных правовых актов.
Данная норма призвана обеспечить права собственников жилых помещений при неправомерном поведении управляющей организации. Методом реагирования на такое неправомерное поведение является односторонний отказ.
Поскольку введенные в ст. 162 новые пункты 8.1 и 8.2 используют понятие одностороннего отказа от исполнения договора, важно понимать, что данное понятие имеет гражданско-правовую природу.
Между тем согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В свете положений ст. 310 ГК РФ нормы, содержащиеся в пунктах 8.1 и 8.2, приобретают существенное правовое значение. Ведь именно в указанных пунктах как раз и предусматривается легальная возможность собственников отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом. Следовательно, такое поведение собственников будет признаваться правомерным как с точки зрения жилищного, так и гражданского законодательства.
Наконец, собственникам помещений в многоквартирных домах важно понимать, что неисполнением условий договора на управление со стороны управляющей организации может быть признано и предоставление всех, но некачественных услуг по управлению, а также предоставление услуг не в полном объеме. В этих случаях собственники также вправе применить односторонний отказ от исполнения договора на управление как меру реагирования на поведение управляющей организации, предусмотренную пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ.
Если в многоквартирном доме созданы ТСЖ или ЖК, то управление этим домом осуществляется с учетом мнения указанных организаций.
В пункте 10 комментируемой статьи законодатель возложил на управляющую организацию обязанность не позднее чем за тридцать дней до расторжения (прекращения) договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы.
Указанная документация должна быть передана в зависимости от ситуации следующим лицам:
а) вновь выбранной управляющей организации (если принято решение о передаче управления домом другой организации);
б) товариществу собственников жилья (если оно создано в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться товариществом);
в) жилищному кооперативу или иному потребительскому кооперативу (если один из них создан в многоквартирном доме и управление домом в дальнейшем будет осуществляться одним из указанных кооперативов);
г) одному из собственников, уполномоченных собранием собственников многоквартирного дома, а если такое собрание не уполномочило ни одного из собственников - то любому из них (если дальнейшее управление домом будет осуществляться непосредственно собственниками).
Законодатель возложил на управляющую организацию обязанность ежегодно в течение первого квартала представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления.
Иная периодичность и сроки предоставления таких отчетов могут быть предусмотрены договором управления многоквартирным домом.
Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 163
Статья 163 ЖК РФ устанавливает порядок управления многоквартирным жилым домом, который полностью находится в государственной или муниципальной собственности.
Порядок управления многоквартирным домом, находящимся в собственности Российской Федерации, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Порядок управления многоквартирным домом, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации, устанавливается органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации.
Порядок управления многоквартирным домом, находящимся в муниципальной собственности, устанавливается соответствующим органом местного самоуправления.
Для управления многоквартирными домами, находящимися в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы привлекают управляющие организации. С ними также заключается договор управления многоквартирным домом.
Выбор организации проводится посредством открытого конкурса. Если такой конкурс признан в установленном порядке несостоявшимся, то договор с управляющей организацией заключается без проведения открытого конкурса.
Порядок проведения открытых конкурсов в Российской Федерации установлен в ГК РФ.
Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
Комментарий к статье 164
Статья 164 ЖК РФ определяет порядок непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в нем.
Непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется посредством заключения договоров оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. Указанные договоры заключаются между всеми или большинством собственников, с одной стороны, и организациями, оказывающими соответствующие услуги, с другой стороны.
Порядок привлечения таких организаций, а также порядок заключения с ними договоров, существенные условия таких договоров определяются общим собранием собственников помещений.
Согласно п. 2 ст. 164 ЖК РФ договоры по предоставлению коммунальных услуг при непосредственном управлении многоквартирным домом заключаются каждым собственником отдельно от своего имени.
Законодатель предоставил собственникам помещений в многоквартирном доме возможность уполномочить одного из них для представления интересов всех собственников в отношениях с третьими лицами.
Выбор такого собственника и предоставление ему полномочий осуществляется решением общего собрания собственников.
Такому собственнику выдается соответствующая доверенность.
Для представления интересов собственников в отношениях с третьими лицами может быть уполномочено любое лицо, не являющееся собственником жилого помещения в многоквартирном доме. Такому лицу также должна быть выдана соответствующая доверенность.
Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами
Комментарий к статье 165
В статье 165 ЖК РФ законодатель определил функции органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для управления многоквартирными домами. Органы местного самоуправления:
обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
В пункте 2 комментируемой статьи законодатель возложил на органы местного самоуправления и управляющие организации предоставлять гражданам следующую информацию:
об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них;
о размерах оплаты в соответствии с ценами и тарифами;
об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ;
о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.
Данная информация должна предоставляться по запросам граждан.
Президент
Российской Федерации
В.ПУТИН
Москва, Кремль
29 декабря 2004 года
N 188-ФЗ
29 декабря 2004 года N 189-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <*>
--------------------------------
<*> Не приводится.
Автор
bf
bf194   документа Отправить письмо
Документ
Категория
Другое
Просмотров
481
Размер файла
892 Кб
Теги
комментарии, жк_комм_глазов_2007, кодекс
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа