close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ЖК комм Тихомиров 2011

код для вставкиСкачать
КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Под редакцией М.Ю. ТИХОМИРОВА
Авторы
Тихомиров М.Ю., кандидат юридических наук - предисловие; комментарии к ст. 1 - 29 разд. I, 30 - 48 разд. II, 49 - 91 разд. III, 92 - 109 разд. IV, 110 - 134 разд. V, 135 - 152 разд. VI, 161 - 165 разд. VIII
Тихомирова Л.В., юрист - комментарии к ст. 153 - 160 разд. VII
ПРЕДИСЛОВИЕ
Принятие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) вызвало в обществе немало эмоций. В период обсуждения законопроекта, прошедшего первое чтение в Государственной Думе, многие авторы высказывали резко отрицательное отношение к предстоящим нововведениям <1>. Подобные оценки давались и на заседании Совета Федерации, на котором тем не менее был одобрен окончательный текст Кодекса <2>. Действительно, Кодекс не лишен недостатков, но при этом он устанавливает немало правил, заслуживающих положительной оценки.
--------------------------------
<1> См., например: Латынина Ю. В России больше нет частного жилья // Еженедельный журнал. 2004. 21 июня - 27 июня. N 24 (125).
<2> См.: Владимиров Д. Бесплатного жилья теперь не будет // РГ. 2004. 25 декабря.
Кодекс состоит из восьми разделов, первые шесть из них разделены на 14 глав. Всего в Кодексе содержится 165 статей, которые регулируют основные отношения, связанные с возникновением, осуществлением, изменением, прекращением права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользованием общим имуществом собственников помещений; отнесением помещений к числу жилых помещений и исключением их из жилищного фонда; содержанием и ремонтом жилых помещений; их переустройством и перепланировкой; управлением многоквартирными домами; созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья; внесением платы за жилые помещения и коммунальные услуги; осуществлением контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и др. Будучи урегулированными нормами жилищного права, указанные общественные отношения получают название "жилищные отношения".
От большинства актов гражданского законодательства Российской Федерации Кодекс отличается методом правового регулирования - в нем преобладают императивные нормы, однозначно определяющие порядок осуществления тех или иных действий, конкретные права и обязанности лиц, их совершающих, правила об ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение юридических обязанностей. Возможность выбора вариантов правомерных действий для участников жилищных правоотношений сведена к минимуму - диспозитивные правовые нормы в Кодексе встречаются достаточно редко.
При этом к достоинствам Кодекса можно отнести, в частности, то, что он заменяет собой множество подзаконных правовых актов, действовавших до его введения в действие. Анализ содержания указанного Федерального закона позволяет согласиться с юристом П.В. Крашенинниковым, по оценке которого 60 - 70% норм Кодекса имеют прямое действие <1> и не нуждаются в опосредовании при помощи подзаконных правовых актов. В этом и состоит одна из главных целей кодификации законодательства в любом государстве.
--------------------------------
<1> См.: РГ. 2005. 12 января.
Следует отметить, что за последние годы федеральными органами исполнительной власти издано большинство подзаконных правовых актов, на необходимость принятия которых указывают нормы Кодекса.
Однако нельзя не обратить внимание и на то, что Кодекс имеет немало недостатков. Они проявляются как в недостаточной полноте, "пробельности" правового регулирования, что не позволяет сократить простор для неоправданного административного усмотрения и связанной с ним коррупции, так и в невысоком уровне законодательной техники.
Многие из отмеченных в настоящей работе недостатков являются весьма существенными и создают практические трудности в правоприменении. Авторы, отмечая указанные недостатки, стремились дать рекомендации по их устранению и практические советы, касающиеся применения проблемных правовых норм. Однако не во всех случаях возникающие коллизии удается разрешить путем толкования норм и применения правовых принципов. В таких случаях разъяснения следует искать в рекомендациях Верховного Суда Российской Федерации и других материалах судебной практики.
Кроме того, в Кодексе имеются отдельные нормы, применение которых в действующей редакции проблематично в принципе. Поэтому представляется, что в будущем вряд ли удастся избежать внесения изменений и дополнений в нормативные положения такого рода.
В комментариях к статьям разъясняются сущность установленных в них правовых норм и возможности их практического применения. Авторы стремились показать, в чем заключается новизна той или иной нормы по сравнению с прежним жилищным законодательством, как следует понимать значение употребляемых в норме понятий, какие нормативные акты должны применяться в процессе реализации положений нового Кодекса.
В работе обобщены большой объем нормативных правовых актов и опыт их применения, проанализирована научная и учебная литература по важнейшим проблемам жилищного права, учтены актуальные материалы судебной практики, отражающие накопленный за последние годы опыт применения нового жилищного законодательства.
Знание положений Кодекса необходимо всем гражданам - участникам жилищных отношений, сотрудникам федеральных и региональных органов государственной власти, органов местного самоуправления, работникам сферы жилищно-коммунального хозяйства и управляющих организаций, а также судьям, адвокатам, нотариусам, прокурорам и другим практикующим юристам, научным работникам и иным гражданам, интересующимся развитием жилищного законодательства Российской Федерации.
ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ
1. Нормативные акты
АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г.
Вводный закон - "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ
ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 ноября 1994 г.; часть вторая от 26 января 1996 г.; часть третья от 26 ноября 2001 г., часть четвертая от 18 декабря 2006 г.
ГПК РФ - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г.
ГрК РФ - Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.
ЖК 1983 г. - Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г.
ЗК РФ - Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г.
КоАП РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г.
Кодекс - Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.
НК РФ - Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая от 31 июля 1998 г.; часть вторая от 5 августа 2000 г.
Основы - "Об основах федеральной жилищной политики". Закон РФ от 24 декабря 1992 г.
СК РФ - Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г.
ТК РФ - Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 г.
УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации от 24 мая 1996 г.
2. Официальные издания
БНА (СССР, РСФСР, РФ) - Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств; Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти
Бюллетень ВС (СССР, РСФСР, РФ) - Бюллетень Верховного Суда
Ведомости (СССР, РСФСР, РФ) - Ведомости Верховного Совета (СССР, РСФСР); Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета (СССР, РСФСР, РФ)
Вестник ВАС РФ - Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
РГ - Российская газета
СА РФ - Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации
СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации
СП (СССР, РСФСР, РФ) - Собрание постановлений Совета Министров (Правительства)
3. Прочие сокращения
гл. - глава, главы
др. - другие
п. - пункт, пункты
подп. - подпункт, подпункты
с. - страница, страницы
ел. - следующие
см. - смотри
ср. - сравни
ст. - статья, статьи
утв. - утверждено, утвержденное
ФЗ - федеральный закон
ч. - часть, части
29 декабря 2004 года N 188-ФЗ
ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 199-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ,
от 29.12.2006 N 250-ФЗ, от 29.12.2006 N 251-ФЗ, от 29.12.2006 N 258-ФЗ,
от 18.10.2007 N 230-ФЗ, от 24.04.2008 N 49-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ,
от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 03.06.2009 N 121-ФЗ, от 27.09.2009 N 228-ФЗ,
от 23.11.2009 N 261-ФЗ, от 17.12.2009 N 316-ФЗ, от 04.05.2010 N 70-ФЗ,
от 27.07.2010 N 237-ФЗ)
Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Статья 1. Основные начала жилищного законодательства
Комментарий к статье 1
1. Статья 1 Кодекса определяет основные начала жилищного законодательства - основополагающие принципы, из которых исходит законодатель, устанавливая нормы жилищного права, а также цели и задачи, на достижение которых направлена реализация указанных норм. К ним относятся: необходимость обеспечения условий для реализации права на жилище, безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, необходимость беспрепятственного осуществления жилищных прав, обеспечения их судебной защиты и восстановления в случае нарушения, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (ст. ст. 25, 40 Конституции РФ).
Жилищные права Кодекс определяет как права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным законодательством, а жилищные отношения - как отношения (общественные отношения), регулируемые жилищным законодательством.
В качестве общего правила закреплено равенство участников жилищных отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи <1>.
--------------------------------
<1> См., например: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1. 6-е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби; Проспект, 2003. С. 407 - 411.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (см. ст. 15 Кодекса и комментарий к ней). Не могут быть использованы в качестве жилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Напомним, что Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции было утверждено Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152.
Исключения из указанного выше общего правила о равенстве участников жилищных отношений могут быть установлены только федеральным законом, в том числе Кодексом, о чем подробнее будет сказано ниже. Следовательно, подзаконным правовым актом, принятым на федеральном уровне (актом Президента РФ, Правительства РФ, ведомственным правовым актом), а также законом или иным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации или правовым актом органа местного самоуправления не могут быть установлены правила, нарушающие принцип равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. В то же время указанный принцип может войти в противоречие с существом соответствующих жилищных отношений и в таком случае его применение, по смыслу ч. 1 ст. 1 Кодекса, может быть ограничено.
2 - 3. Закреплено право граждан на свободное установление и реализацию их жилищных прав на основе законодательства и (или) договора. Обратим внимание, что права, возникающие из договора, подлежат защите так же, как и права, возникшие из закона. Под договором в данном случае следует понимать не только гражданско-правовые, но и трудовые договоры (см., например, ст. ст. 93, 104 Кодекса).
При этом осуществление жилищных прав граждан не должно нарушать права, свободы и законные интересы других лиц. Целесообразно обратить внимание также на положения ст. 10 ГК РФ, которая устанавливает пределы осуществления гражданских прав. Так, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Если несмотря на указанный запрет подобного рода действия все же совершены, то суд (общей юрисдикции, арбитражный или третейский) может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Ограничение жилищных прав возможно только на основе федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Данное положение основывается на п. 3 ст. 55 Конституции РФ.
На практике полезно иметь в виду, что ограничение жилищных прав правовым актом, который не является федеральным законом (например, указом Президента РФ, постановлением Правительства РФ, актом федерального органа исполнительной власти, актом законодательства субъекта Российской Федерации или актом органа местного самоуправления), может служить основанием для обращения заинтересованного лица в суд или арбитражный суд с заявлением о признании такого акта недействительным (полностью или в части) по правилам, предусмотренным процессуальным законодательством. Такие же юридические последствия возможны и в случае, если соответствующие ограничения введены федеральным законом, однако они не соответствуют целям защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
4 - 5. Под гражданами, законно находящимися на территории Российской Федерации, следует понимать не только российских, но и иностранных граждан, а также лиц без гражданства, которые пребывают на территории России на основании документов, предусмотренных миграционным законодательством.
Право граждан на свободный выбор жилого помещения для проживания в пределах Российской Федерации может быть ограничено только на основании самого Кодекса или иного федерального закона. Данное положение конкретизирует конституционную норму, согласно которой каждый, кто законно находится на территории России, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ).
Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище
Комментарий к статье 2
В статье 2 Кодекса закреплены основные юридические обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления по обеспечению условий для осуществления права на жилище. Указанные обязанности возлагаются как на представительные, так и на исполнительные органы государственной власти, действующие на федеральном и региональном уровнях, а также на муниципальные органы.
Перечень обязанностей в п. п. 1 - 7 комментируемой статьи сформулирован как исчерпывающий. Однако фактически он таковым не является, поскольку иные обязанности государственных и муниципальных органов в сфере обеспечения условий для осуществления права на жилище входят в состав компетенции этих органов, установленной ст. ст. 12 - 14 Кодекса (см. указанные статьи и комментарии к ним). Кроме того, компетенция федеральных органов государственной власти определяется также иными федеральными законами, а компетенция органов государственной власти субъектов Российской Федерации - законами соответствующих субъектов Федерации.
Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения
Комментарий к статье 3
1 - 2. В соответствии с Международным пактом о гражданских и политических правах, одобренным Генеральной Ассамблеей ООН 16.12.1966, никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность жилища (ст. 17). На данной международно-правовой норме основана ст. 25 Конституции РФ, текст которой почти дословно воспроизведен в ст. 3 Кодекса. Понятие неприкосновенности жилища связано исключительно с проникновением в него посторонних для законно проживающих в соответствующем помещении лиц. Доступ в жилище посторонних лиц возможен лишь при ясно выраженном согласии проживающих в нем граждан <1>.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Конституции Российской Федерации. М.: БЕК, 1994. С. 77.
Под жилищем в контексте ст. 3 Кодекса следует понимать не только место жительства, т.е. место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (жилой дом, квартира, комната в квартире), но и место пребывания (гостиница, санаторий, дом отдыха и т.п.).
За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет наказание по правилам ч. 1 ст. 139 УК РФ. Необходимо отметить, что здесь имеются в виду не любые лица, проживающие в соответствующем помещении, а только те, которые проживают в нем на законных основаниях. Если это преступление совершено с применением насилия или угрозой его применения (квалифицирующий признак) либо лицом с использованием своего служебного положения (особо квалифицирующий признак), то к виновному лицу применяются более строгие меры уголовной ответственности (ч. ч. 2 и 3 ст. 139 УК РФ). Преступление считается оконченным с момента противоправного вторжения в жилое помещение любым способом (открыто или тайно) <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Уголовному кодексу Российской Федерации (под ред. Ю.И. Скуратова, В.М. Лебедева) включен в информационный банк согласно публикации - ИНФРА-М-НОРМА, 2000 (3-е издание, дополненное и измененное).
<1> См.: Комментарий к Уголовному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Ю.И. Скуратова, В.М. Лебедева. М.: Инфра-М-Норма, 1996. С. 308.
Согласно примечанию к ст. 139 УК РФ под жилищем в указанной статье, а также в других статьях УК РФ понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания.
3. Некоторые случаи, когда допускается легальное проникновение уполномоченных лиц в жилище, предусмотрены федеральными законами. Например, в соответствии с п. 3 ст. 11 ФЗ от 06.03.2006 N 35-ФЗ "О противодействии терроризму" <1> на территории (объектах), в пределах которой (на которых) введен правовой режим контртеррористической операции, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, на период проведения такой операции допускается беспрепятственное проникновение лиц, проводящих контртеррористическую операцию, в жилые и иные принадлежащие физическим лицам помещения для осуществления мероприятий по борьбе с терроризмом. Согласно п. 2 ст. 25 ФЗ от 22.08.1995 N 151-ФЗ "Об аварийно-спасательных службах и статусе спасателей" <2> в ходе проведения работ по ликвидации чрезвычайных ситуаций спасатели имеют право, в частности, на беспрепятственный проход в жилые помещения для проведения работ по ликвидации чрезвычайных ситуаций.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 11. Ст. 1146; N 31 (ч. I). Ст. 3452; 2008. N 45. Ст. 5149; N 52 (ч. I). Ст. 6227.
<2> СЗ РФ. 1995. N 35. Ст. 3503; 2000. N 32. Ст. 3341; N 33. Ст. 3348; N 46. Ст. 4537; 2003. N 46 (ч. I). Ст. 4435; 2004. N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; РГ. 30.11.2004; СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15; N 19. Ст. 1752; 2008. N 18. Ст. 1938; 2009. N 19. Ст. 2274; РГ. 2009. 27 ноября.
4. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища, установленный в ч. 4 ст. 3 Кодекса, предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им (в том числе в праве получения коммунальных услуг) иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным Кодексом и иными федеральными законами.
В п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" <1> судам рекомендовано учитывать, что положения ч. 4 ст. 3 Кодекса о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.
Следует обратить внимание на то, что принцип недопустимости произвольного лишения жилища действует только в отношении граждан, владеющих жилищем на законных основаниях. Поэтому например, гражданин, самоуправно (т.е. самовольно, без законных оснований) вселившийся в жилое помещение, выселяется из данного помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения. Кроме того, с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов совершения деяния такой гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ), если правомерность его действий оспаривается лицом, право которого нарушено, и если такими действиями был причинен существенный вред. Квалифицирующим признаком в данном случае является совершение самоуправства с применением насилия или с угрозой его применения.
Основания и порядок законного выселения лица из жилого помещения могут определяться не только Кодексом, но и иными федеральными законами. Например, п. 2 ст. 687 ГК РФ содержит перечень случаев, когда договор найма жилого помещения (не только договоры найма, предусмотренные Кодексом, но и договор коммерческого найма) может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя. В соответствии со ст. 78 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2001. N 46. Ст. 4308; 2002. N 7. Ст. 629; N 52 (ч. I). Ст. 5135; 2004. N 6. Ст. 406; N 27. Ст. 2711; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40, 42; 2006. N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 27. Ст. 3213; N 50. Ст. 6237; 2008. N 20. Ст. 2251; N 52 (ч. I). Ст. 6219; 2009. N 1. Ст. 14.
Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений
Комментарий к статье 4
1. Статья 4 Кодекса впервые устанавливает конкретный перечень жилищных отношений и определяет субъектный состав их участников (о содержании понятия "жилищные отношения" см. ст. 1 Кодекса и комментарий к ней). До принятия Кодекса в юридической литературе вопрос о содержании понятия "жилищные отношения" не имел однозначного решения, поскольку нормативное определение данного понятия отсутствовало. Однако в среде ученых-юристов стало преобладать мнение, что жилищные отношения - это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища <1>. Так, по мнению известного цивилиста Ю.К. Толстого, действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие "жилищные отношения"... Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм <2>.
--------------------------------
<1> См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма-Инфра-М, 2001. С. 2.
<2> См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 25 и сл.
Многие жилищные отношения регулируются гражданским правом. В то же время ряд жилищных отношений регламентирован административно-правовыми нормами, некоторые - производны от норм трудового и других отраслей права (см. также ст. 5 Кодекса и комментарий к ней).
2 - 3. В ч. 2 ст. 4 Кодекса установлен перечень субъектов (участников) отношений, регулируемых жилищным законодательством.
Используемые в Кодексе термины "граждане" и "юридические лица" обозначают соответственно российских и иностранных граждан, лиц без гражданства, а также как российских, так и иностранных юридических лиц. Иными словами, для россиян и иностранцев в сфере жилищных отношений установлен одинаковый правовой режим, однако из него допускаются изъятия в случаях, предусмотренных как самим Кодексом, так и иными федеральными законами. Например, по общему правилу, нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане Российской Федерации (ст. 49 Кодекса). Иностранным гражданам, как правило, не предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 Кодекса). При этом целесообразно иметь в виду, что Положение о предоставлении гарантий материального, медицинского и жилищного обеспечения иностранных граждан и лиц без гражданства на период их пребывания в Российской Федерации было утверждено Постановлением Правительства РФ от 24.03.2003 N 167 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2003. N 13. Ст. 1240; 2007. N 5. Ст. 667.
Кроме того, пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" рекомендует судам при разрешении жилищных споров с участием иностранных граждан, лиц без гражданства учитывать, что каких-либо ограничений жилищных прав лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации, ст. ст. 31, 69, 100 Кодекса, определяющие соответственно права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма и нанимателя специализированного жилого помещения, не содержат.
Следует обратить внимание на то, что перечень участников жилищных отношений сформулирован как исчерпывающий, поэтому субъекты, не указанные в нем, не могут непосредственно участвовать в жилищных отношениях. Это относится, например, к крестьянским (фермерским) хозяйствам, которые не являются лицами (физическими и юридическими) <1>. От имени крестьянского хозяйства в жилищные отношения может вступать его глава как физическое лицо, а остальные граждане - члены хозяйства участвуют в жилищных отношениях от своего имени.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Федеральному закону "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (постатейный) (под ред. М.Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации - Тихомирова М.Ю., 2006.
<1> См. подробнее: Комментарий к Федеральному закону "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2004; http://www.urkniga.ru.
Статья 5. Жилищное законодательство
Комментарий к статье 5
1. Кодекс в ст. 5 установил основанную на Конституции РФ систему жилищного законодательства, которое, согласно п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ, находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Поэтому в систему жилищного законодательства входят правовые акты, принятые на федеральном, региональном и местном уровнях.
2 - 5. Нормы жилищного права содержатся в Конституции РФ. Кроме того, к актам федерального жилищного законодательства относятся комментируемый Кодекс, принятые в соответствии с ним иные федеральные законы. Среди федеральных законов здесь не упоминается ГК РФ, однако следует иметь в виду, что им регулируются право собственности и другие вещные права на жилые помещения (ст. ст. 288 - 293 ГК РФ), а также отдельные виды обязательств, предметом которых могут быть жилые помещения (купля-продажа, аренда, наем, рента, мена, дарение, подряд и др.).
В п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указано на то, что так как жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
К числу федеральных актов жилищного законодательства относятся также принятые в соответствии с указанными Федеральными законами указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти.
Важнейшую роль в правовом регулировании жилищных отношений играют нормативные правовые акты Правительства РФ как высшего исполнительного органа государственной власти Российской Федерации. Это связано, в частности, с тем, что комментируемый Кодекс содержит немало бланкетных норм, предоставляющих Правительству РФ право самостоятельно регулировать многие жилищные отношения. Напомним, что компетенция Правительства РФ определяется ФКЗ от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" <1>. В сфере организации исполнения законов и иных правовых актов Правительство РФ в пределах своих полномочий организует исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, указов Президента РФ, международных договоров России, осуществляет систематический контроль за их исполнением федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, принимает меры по устранению нарушений законодательства Российской Федерации.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 51. Ст. 5712; 1998. N 1. Ст. 1; 2004. N 25. Ст. 2478; N 45. Ст. 4376; 2005. N 23. Ст. 2197; 2007. N 6. Ст. 680; N 9. Ст. 1147; 2008. N 52 (ч. I). Ст. 6206.
В соответствии со ст. 23 ФКЗ от 17.12.1997 "О Правительстве Российской Федерации" Правительство РФ на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных указов Президента РФ издает постановления и распоряжения, обеспечивает их исполнение. При этом акты, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений. Постановления и распоряжения Правительства РФ обязательны к исполнению в Российской Федерации.
Постановления Правительства РФ, за исключением постановлений, содержащих сведения, составляющие государственную тайну, или сведения конфиденциального характера, подлежат официальному опубликованию не позднее 15 дней со дня их принятия, а при необходимости немедленного широкого их обнародования доводятся до всеобщего сведения через средства массовой информации безотлагательно.
Целесообразно обратить внимание на то, что акты Правительства РФ могут быть обжалованы в суд. Кроме того, постановления и распоряжения Правительства РФ в случае их противоречия Конституции РФ, федеральным конституционным законам, федеральным законам и указам Президента РФ могут быть отменены Президентом РФ (см. ст. 33 ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации").
6. Помимо названных федеральных органов, осуществляющих нормотворчество в сфере регулирования жилищных отношений, нормы жилищного законодательства могут быть установлены также конституциями (уставами), законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Указанные органы принимают правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, только в пределах своих полномочий на основании Кодекса. Основные полномочия органов государственной власти субъектов Российской Федерации установлены в ст. 13 Кодекса.
7. В системе жилищного законодательства выделены также правовые акты органов местного самоуправления. Основанием их принятия служат нормы Конституции РФ, ФЗ от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <1>, а также соответствующие законы субъектов Федерации, уставы муниципальных образований. Система муниципальных правовых актов установлена в ст. 43 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Поскольку именно на муниципальный уровень Кодекс перенес нагрузку по решению практических вопросов жилищной реформы, уместно охарактеризовать указанные правовые акты подробнее.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822; 2004. N 25. Ст. 2484; N 33. Ст. 3368; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 9, 12, 17, 25, 37; N 17. Ст. 1480; N 27. Ст. 2708; N 30 (ч. I). Ст. 3104, 3108; N 42. Ст. 4216; 2006. N 1. Ст. 9, 10, 17; N 6. Ст. 636; N 8. Ст. 852; N 23. Ст. 2380; N 30. Ст. 3296; N 31. Ст. 3452; N 43. Ст. 4412; N 49. Ст. 5088; N 50. Ст. 5279; 2007. N 1 (ч. I). Ст. 21; N 10. Ст. 1151; N 18. Ст. 2117; N 21. Ст. 2455; N 25. Ст. 2977; N 26. Ст. 3074; N 30. Ст. 3801; N 45. Ст. 5430; N 46. Ст. 5553, 5556; 2008. N 23. Ст. 2790; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 48. Ст. 5517; N 49. Ст. 5744; N 52 (ч. I). Ст. 6229, 6236; 2009. N 19. Ст. 2280; РГ. 2009. 27 ноября, 30 ноября.
В систему муниципальных правовых актов входят: а) устав муниципального образования, правовые акты, принятые на местном референдуме (сходе граждан); б) нормативные и иные правовые акты представительного органа муниципального образования; в) правовые акты главы муниципального образования, местной администрации и иных органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, предусмотренных уставом муниципального образования.
Устав муниципального образования и оформленные в виде правовых актов решения, принятые на местном референдуме (сходе граждан), являются актами высшей юридической силы в системе муниципальных правовых актов, имеют прямое действие и применяются на всей территории муниципального образования. Иные муниципальные правовые акты не должны противоречить уставу муниципального образования и правовым актам, принятым на местном референдуме (сходе граждан).
Представительный орган муниципального образования по вопросам, отнесенным к его компетенции федеральными законами, законами субъекта Российской Федерации, уставом муниципального образования, принимает решения, устанавливающие правила, обязательные для исполнения на территории муниципального образования, решение об удалении главы муниципального образования в отставку, а также решения по вопросам организации деятельности представительного органа муниципального образования и по иным вопросам, отнесенным к его компетенции федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, уставом муниципального образования.
Глава муниципального образования в пределах своих полномочий, установленных уставом муниципального образования и решениями представительного органа муниципального образования, издает постановления и распоряжения по вопросам организации деятельности представительного органа муниципального образования в случае, если глава муниципального образования исполняет полномочия председателя представительного органа муниципального образования, или постановления и распоряжения местной администрации по вопросам, отнесенным к компетенции главы местной администрации, в случае, если глава муниципального образования исполняет полномочия главы местной администрации.
Глава местной администрации в пределах своих полномочий, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, уставом муниципального образования, нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования, издает постановления местной администрации по вопросам местного значения и вопросам, связанным с осуществлением отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а также распоряжения местной администрации по вопросам организации работы местной администрации.
Иные должностные лица местного самоуправления издают распоряжения и приказы по вопросам, отнесенным к их полномочиям уставом муниципального образования.
8. Подобно тому, как прежде это было сделано в ГК РФ (п. 2 ст. 3), Кодекс в ч. 8 ст. 5 закрепил собственное верховенство в системе федеральных законов и подзаконных правовых актов Российской Федерации, а также в системе региональных и местных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. Все нормы указанных актов должны соответствовать Кодексу, и при возникновении правовых коллизий применяются именно положения Кодекса.
Относительно "подчиненности" Кодексу норм подзаконных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных правовых актов субъектов Федерации и правовых актов органов местного самоуправления с точки зрения иерархии актов в системе жилищного законодательства данное положение не вызывает сомнений. Однако почему Кодекс, являясь таким же федеральным законом, как все прочие, тем не менее обладает по отношению к ним большей юридической силой, убедительно объяснить будет непросто. Вероятно, комментируемое правило ч. 8 ст. 5 Кодекса можно рассматривать как своеобразную "внутреннюю договоренность" правовых норм, содержащихся в актах жилищного законодательства.
На практике при разрешении правовых коллизий в рамках системы жилищного законодательства целесообразно учитывать позицию Верховного Суда РФ, сформулированную в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации": наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Кодекс. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Кодекса должны применяться нормы Кодекса.
Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени
Комментарий к статье 6
1. Новеллой Кодекса является то, что он определяет пределы действия жилищного законодательства во времени (ст. 6). В ч. 1 указанной статьи воспроизведен общеправовой принцип, согласно которому по общему правилу акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к отношениям, возникшим после введения его в действие. Наличие у нормативного правового акта обратной силы означает возможность его применения к отношениям, возникшим до вступления этого акта в силу (введения в действие). Как правило, правовые акты, образующие российскую правовую систему, не обладают обратной силой.
Установленные в ст. 6 Кодекса правила имеют обязательное значение для определения пределов действия во времени не только федеральных законов, актов Президента РФ, Правительства РФ и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти. Они едины и для актов жилищного законодательства, принятых в установленном порядке субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления.
2. Применение правовых актов к отношениям, существовавшим до вступления этих актов в силу, возможно лишь в исключительных, строго оговоренных случаях. Так, Кодекс допускает применение актов жилищного законодательства к ранее возникшим отношениям только в случаях, прямо предусмотренных этими актами.
Например, ст. 9 Вводного закона нормам раздела VIII Кодекса "Управление многоквартирными домами" придана обратная сила: они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.
Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, в ст. 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Кодекса, этот Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. Например, нормы ч. 4 ст. 31 Кодекса о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления в силу Кодекса.
В связи с этим суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то Кодекс может применяться только к тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения его в действие, то есть после 01.03.2005 (см. п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
3 - 4. К отношениям, возникшим до введения в действие нового акта жилищного законодательства, применяются нормативные правовые акты, ранее регулировавшие эти отношения. Это еще одно проявление отсутствия обратной силы у нормативных правовых актов. Вместе с тем если в рамках существующих жилищных правоотношений у их субъекта после введения в действие нового нормативного правового акта возникли определенные права и обязанности, то эти права и обязанности осуществляются по правилам, предусмотренным новым актом.
Дата вступления нормативного правового акта в силу (начало его действия во времени) имеет важное юридическое значение: именно с этой даты начинается действие соответствующего акта также в пространстве и по кругу лиц. Рассмотрим эти вопросы подробнее.
Если день вступления нормативного правового акта в силу не указан в самом таком акте или акте, определяющем порядок введения в действие акта данного вида, то применительно к федеральным конституционным законам, федеральным законам, а также актам Президента РФ, Правительства РФ и нормативным правовым актам федеральных органов исполнительной власти действуют правила, установленные соответственно в ФЗ от 14.06.1994 "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" <1>, Указе Президента РФ от 23.05.1996 N 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти" <2>, ФКЗ от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации".
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 801; 1999. N 43. Ст. 5124.
<2> СЗ РФ. 1996. N 22. Ст. 2663; 1997. N 20. Ст. 2242; 1998. N 33. Ст. 3967; 2005. N 28. Ст. 2865.
В таких случаях:
федеральные законы, федеральные конституционные законы вступают в силу по истечении 10 дней после их официального опубликования, если самими указанными законами не определен иной порядок их вступления в силу;
нормативные акты Президента РФ вступают в силу по истечении семи дней после дня их первого официального опубликования;
постановления Правительства РФ, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступают в силу не ранее дня их официального опубликования. Иные постановления Правительства РФ вступают в силу со дня их подписания, если самими постановлениями Правительства РФ не предусмотрен иной порядок их вступления в силу. Распоряжения Правительства РФ вступают в силу со дня их подписания;
акты Правительства РФ, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, устанавливающие статус федеральных органов исполнительной власти, а также организаций вступают в силу по истечении семи дней после дня их первого официального опубликования. В актах Президента РФ и актах Правительства РФ может быть установлен иной порядок их вступления в силу (см. Указ Президента РФ от 23.05.1996 N 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти");
нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти вступают в силу по истечении 10 дней после дня их официального опубликования, если самими актами не установлен другой порядок вступления их в силу. Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, содержащие сведения, составляющие государственную тайну, или сведения конфиденциального характера и не подлежащие в связи с этим официальному опубликованию, прошедшие государственную регистрацию в Минюсте РФ, вступают в силу со дня государственной регистрации и присвоения номера, если самими актами не установлен более поздний срок их вступления в силу.
Официальным опубликованием федеральных конституционных законов, федеральных законов считается первая публикация их полных текстов в "Парламентской газете", "Российской газете" или в Собрании законодательства Российской Федерации (СЗ РФ). Официальным опубликованием актов Президента РФ и актов Правительства РФ считается публикация их текстов в "Российской газете" или СЗ РФ. Официальными являются также тексты указанных актов, распространяемые в машиночитаемом виде научно-техническим центром правовой информации "Система". Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти подлежат официальному опубликованию в "Российской газете" и Бюллетене нормативных актов федеральных органов исполнительной власти издательства "Юридическая литература". Официальным является также указанный Бюллетень, распространяемый в машиночитаемом виде научно-техническим центром правовой информации "Система".
Следует также обратить внимание на то, что Постановлением Конституционного Суда РФ от 24.10.1996 N 17-П "По делу о проверке конституционности части первой статьи 2 Федерального закона от 7 марта 1996 года "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об акцизах" <1> было установлено следующее: день, которым датирован выпуск СЗ РФ с текстом федерального закона, не может считаться днем его обнародования. Указанная дата, как свидетельствуют выходные данные, совпадает с датой подписания издания в печать. Следовательно, с этого момента еще реально не обеспечивается получение информации о содержании закона его адресатами.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 45. Ст. 5202.
По этой причине первым опубликованием закона будет считаться его опубликование, например, в номере "Российской газеты", дата выхода которого из печати совпадает с датой, которой датирован выпуск СЗ РФ с текстом этого же закона.
Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии
Комментарий к статье 7
1. На случай возникновения пробелов в правовом регулировании Кодекс, в отличие от ЖК 1983 г. и Основ, не содержавших подобных положений, допускает применение жилищного законодательства по аналогии (ст. 7). В таких случаях, как и в гражданском законодательстве (см. ст. 6 ГК РФ), различаются аналогия закона и аналогия права.
Существуют случаи, когда определенные жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при этом отсутствуют нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие указанные отношения. Если в правовом регулировании имеются такого рода "пробелы", то к указанным отношениям (прямо не урегулированным правом), если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Этим положением вправе руководствоваться все правоприменительные органы.
Например, поскольку Кодексом не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма, постольку при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм ч. 1 ст. 7 Кодекса применить к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 Кодекса об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену (см. п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 Кодекса) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (см. п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
2. Если отсутствуют нормы жилищного законодательства, которые могли бы быть применены в порядке аналогии закона (см. ч. 1 комментируемой статьи), а также в других случаях, когда использование аналогии закона невозможно, права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права), а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Следует обратить внимание на то, что применение аналогии права возможно лишь в целях определения прав и обязанностей участников жилищных отношений.
Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства
Комментарий к статье 8
Специфические жилищные отношения, перечисленные в ст. 8 Кодекса, регулируются не только Кодексом, но и другими актами законодательства, которые могут и не являться актами жилищного законодательства (о таких актах см. ст. 5 Кодекса и комментарий к ней), посвященными регулированию жилищных отношений. При этом общие требования, установленные Кодексом, обладают приоритетом по отношению к указанным актам законодательства.
Например, отношения, возникающие в связи со строительством, реконструкцией объектов капитального строительства (в том числе зданий, строений, сооружений), если при проведении таких работ затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности указанных объектов, регулируются ГрК РФ от 29.12.2004, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Технические правила и нормы, устанавливаются в соответствии с ФЗ от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" <1>. Здесь важную роль играют технические регламенты - документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или межправительственным соглашением, заключенным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, или указом Президента РФ, или постановлением Правительства РФ, или нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию и устанавливает обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям или к связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. I). Ст. 5140; 2005. N 19. Ст. 1752; 2007. N 19. Ст. 2293; N 49. Ст. 6070; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616; РГ. 2009. 27 ноября.
Технические правила и нормы устанавливаются также национальными стандартами - стандартами, утвержденными национальным органом Российской Федерации по стандартизации.
Согласно Постановлению Госстандарта РФ от 30.01.2004 N 4 "О национальных стандартах Российской Федерации" <1> со дня вступления в силу ФЗ от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" национальными стандартами признаны государственные и межгосударственные стандарты, принятые Госстандартом России до 01.07.2003. Впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные указанными национальными стандартами, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям: защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений; предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.
--------------------------------
<1> БНА. 2004. N 8.
Законодательство Российской Федерации о техническом регулировании состоит из указанного Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Например, Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27.09.2003 N 170 были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда <1>.
--------------------------------
<1> РГ. 2003. 23 октября.
Установление санитарных правил и норм регулируется положениями специального законодательства, в частности, ФЗ от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" <1>. В соответствии с указанным Федеральным законом принимаются государственные санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (называемые также санитарными правилами) - нормативные правовые акты, устанавливающие санитарно-эпидемиологические требования (в том числе критерии безопасности и (или) безвредности факторов среды обитания для человека, гигиенические и иные нормативы), несоблюдение которых создает угрозу жизни или здоровью человека, а также угрозу возникновения и распространения заболеваний. Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 N 554 было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании <2>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650; 2002. N 1. Ст. 2; 2003. N 2. Ст. 167; N 27 (ч. I). Ст. 2700; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 19. Ст. 1752; 2006. N 1. Ст. 10; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 1 (ч. I). Ст. 21, 29; N 27. Ст. 3213; N 46. Ст. 5554; N 49. Ст. 6070; 2008. N 29 (ч. I). Ст. 3418; N 30 (ч. II). Ст. 3616; 2009. N 1. Ст. 17.
<2> СЗ РФ. 2000. N 31. Ст. 3295; 2004. N 8. Ст. 663; N 47. Ст. 4666; 2005. N 39. Ст. 3953.
С 15.08.2010 применяются СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10" <1>.
--------------------------------
<1> РГ. 2010. 21 июля. N 159.
Основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса определяются ФЗ от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" <1>. Кроме того, при расчете платы за коммунальные услуги необходимо учитывать и другие акты действующего законодательства. Основы ценообразования в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации были утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.02.2004 N 109 "О ценообразовании в отношении электрической и тепловой энергии" <2>, которое в настоящее время действует с многочисленными изменениями и дополнениями. Этим же Постановлением утверждены Правила государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 36; N 52 (ч. I). Ст. 5597; 2007. N 1 (ч. I). Ст. 21; N 43. Ст. 5084; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6236; 2009. N 48. Ст. 5711; N 52 (ч. I). Ст. 6450; 2010. N 27. Ст. 3436; N 31. Ст. 4160, 4206.
<2> СЗ РФ. 2004. N 9. Ст. 791.
Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права
Комментарий к статье 9
Кодекс установил приоритет норм международного права по отношению к нормам национального жилищного законодательства. Согласно ч. 4 ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные национальным законом, то применяются правила международного договора. Принцип приоритета норм международного договора по отношению к нормам национального закона в России является определяющим практически для всех отраслей права и законодательства. Действие данного конституционного принципа теперь подтверждено на отраслевом уровне применительно к жилищному законодательству.
По определению ФЗ от 15.07.1995 "О международных договорах Российской Федерации" <1> международный договор Российской Федерации - это международное соглашение, заключенное с иностранным государством (или государствами) либо с международной организацией в письменной форме и регулируемое международным правом, независимо от того, содержится такое соглашение в одном или в нескольких связанных между собой документах, а также независимо от его конкретного наименования.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 29. Ст. 2757; 2007. N 49. Ст. 6079.
В международно-правовой практике соглашение, составляющее содержание международного договора, может быть выражено в одном или нескольких взаимосвязанных международно-правовых документах. Международные договоры могут иметь различные наименования: соглашение, пакт, декларация, протокол, трактат, конвенция, регламент и др. В зависимости от видов органов, заключающих международные договоры, различаются межгосударственные, межправительственные, межведомственные договоры и др. Основные правила заключения, исполнения и денонсации международных договоров определяются международными обычаями, многие из которых нашли закрепление в Венской конвенции о праве международных договоров 1969 г., Венской конвенции о правопреемстве государств в отношении договоров 1978 г., Венской конвенции о праве договоров между государствами и международными организациями или между международными организациями 1986 г.
На территории Российской Федерации действуют, в частности, международно-правовые акты ООН, содержащие правила в сфере жилищных отношений. Примерами могут служить Всеобщая декларация прав человека (1948 г.), Международный пакт о гражданских и политических правах и Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах (1966 г.).
Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
Комментарий к статье 10
В комментируемой статье Кодекс по-новому определил основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Такие права и обязанности могут быть предусмотрены как самим Кодексом, так и другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами. Речь идет обо всех нормативных правовых актах, образующих систему жилищного законодательства (см. ст. 5 Кодекса и комментарий к ней).
Кроме того, жилищные права и обязанности могут возникать из действий участников жилищных отношений, которые не предусмотрены непосредственно указанными правовыми актами, но тем не менее порождают жилищные права и обязанности в силу общих начал и смысла жилищного законодательства. Следует полагать, что здесь имеются в виду не общие, а основные начала жилищного законодательства, установленные в ст. 1 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
Таким образом, конкретные жилищные права и обязанности могут возникать:
а) из указаний правовой нормы, установленной в нормативном правовом акте органа, управомоченного принимать (издавать) правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения;
б) из действий участников жилищных отношений, прямо не предусмотренных нормативными правовыми актами. Понятие "действие" в праве означает юридический факт, который возникает по воле людей, т.е. является волеизъявлением, влекущий возникновение, изменение или прекращение правовых отношений. В зависимости от соответствия или несоответствия праву действия подразделяются на правомерные (порождают правоотношения, субъекты которых наделяются позитивными правами и обязанностями) и неправомерные (являясь правонарушениями, влекут возникновение правоохранительных отношений, т.е. отношений ответственности, возлагающих на виновную сторону обязанность претерпеть неблагоприятные последствия своего виновного поведения).
Возникновение жилищных прав и обязанностей возможно не только в связи с совершением активных действий, но и в результате бездействия. В теории права указанное понятие означает воздержание лица от совершения действия, пассивное правомерное или противоправное деяние. Как и действие, бездействие является юридическим фактом, возникающим в результате волеизъявления лица. Бездействие может быть правомерным, т.е. не нарушающим правовых норм, регулирующих отношения, в рамках которых совершается деяние в форме бездействия, или реализующим нормы права, специально рассчитанные на их реализацию субъектами правоотношений путем воздержания от совершения действий. В этих случаях бездействие порождает правоотношения, субъекты которых обладают позитивными правами и обязанностями <1>;
--------------------------------
<1> См. подробнее: Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия. Издание 6-е, доп. и перераб. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008 - 2011; http://www.urkniga.ru.
в) одновременно из указания правовой нормы и действий (бездействия) участников жилищных отношений. Например, п. 4 комментируемой статьи в качестве оснований возникновения жилищных прав и обязанностей предусматривает юридические и фактические действия (приобретение в собственность жилого помещения), которые совершаются по основаниям, допускаемым федеральным законом.
Пункт 6 ст. 10 предусматривает возможность возникновения жилищных прав и обязанностей также в результате наступления указанных в данной норме событий. Под событием понимается естественное или природное явление, юридический факт, в связи с которым возможно возникновение тех или иных правоотношений. События происходят не в силу волеизъявления субъектов права, а в результате действия объективных факторов (наводнение, землетрясение, рождение, смерть и др.).
Статья 11. Защита жилищных прав
Комментарий к статье 11
1. Статьей 11 Кодекса установлен правовой механизм защиты жилищных прав, основанный на Конституции РФ. Напомним, что ч. 1 ст. 46 Конституции РФ гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод, в частности, жилищных. Поэтому Кодекс закрепляет приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав по отношению к защите таких прав в административном порядке (см. ч. 2 ст. 11).
В п. п. 2, 3 и 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указано на то, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ. Согласно п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных правоотношений.
Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, которые предусмотрены ст. 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в ст. 46 ГПК РФ.
Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений ст. ст. 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.
Принимая во внимание, что жилое помещение законом отнесено к недвижимому имуществу (ч. 2 ст. 15 Кодекса, п. 1 ст. 130 ГК РФ), мировым судьям в силу п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ подсудны дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).
Мировым судьям также подсудны дела по таким имущественным спорам, как взыскание с граждан и организаций задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, при цене иска, не превышающей суммы, установленной п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ.
Если в Кодексе не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные ГК РФ (ст. ст. 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 ГК РФ об исковой давности (ч. 1 ст. 7 Кодекса). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и др.), применяется общий трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).
Граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории Российской Федерации, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.
В соответствии с ч. 2 ст. 46 Конституции РФ решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. Ни Конституция РФ, ни другие акты законодательства не содержат конкретного перечня решений и действий (бездействия), которые можно обжаловать, поскольку исходят из допустимости обжалования во всех случаях.
Если соответствующие решения и действия (или бездействие) нарушают жилищные права, то заинтересованное лицо может обратиться в суд руководствуясь ч. 2 ст. 46 Конституции РФ, ст. 13 ГК РФ, а также положениями гл. 25 ГПК РФ. В случае если заявитель считает, что его жилищные права нарушены изданием незаконного нормативного правового акта, при обращении в суд или арбитражный суд с заявлением о признании такого акта недействующим полностью или в части он должен учитывать положения гл. 24 ГПК РФ.
Кроме того, по жалобам граждан на нарушение конституционных прав и свобод и по запросам судов Конституционный Суд РФ проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле. См. также комментарий к ч. 3 ст. 11 Кодекса.
2. Административный порядок защиты жилищных прав (т.е. обращение с заявлением или жалобой в орган или к должностному лицу, являющимся вышестоящими по отношению к субъекту, нарушившему право) применяется лишь тогда, когда такой порядок прямо предусмотрен Кодексом или иным федеральным законом. Однако соблюдение административного порядка не лишает заинтересованное лицо права на обращение в суд: в случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.
3. Примерный перечень способов защиты жилищных прав средствами национальной правовой системы установлен в ч. 3 ст. 11 Кодекса. Этот перечень не является исчерпывающим, защита нарушенных жилищных прав может осуществляться и иными способами, предусмотренными федеральными законами.
Например, правовому регулированию основных юридических способов защиты права собственности и иных прав на имущество (в том числе недвижимость) посвящены ст. ст. 301 - 306 главы 20 раздела II части первой ГК РФ <1>.
--------------------------------
<1> См. подробно: Защита права собственности и иных прав на имущество: комментарии, судебная практика и образцы документов / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011; http://www.urkniga.ru.
В судебной практике возникал вопрос, подлежит ли компенсации моральный вред, причиненный гражданину в связи с нарушением его жилищных прав? Отвечая на него, Президиум Верховного Суда РФ разъяснил, что в соответствии с п. 1 ст. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными гл. 59 и ст. 151 ГК РФ. Статья 151 ГК РФ предусматривает, что, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. В соответствии с п. 2 ст. 1099 ГК РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.
Кодекс, а также другие федеральные законы, регулирующие жилищные отношения, не содержат норм, которые предусматривали бы возможность компенсации морального вреда в связи с нарушением имущественных прав гражданина в сфере указанных отношений. Поэтому возможность компенсации морального вреда, причиненного гражданину в связи с нарушением его жилищных прав, зависит от того, какой характер носят те права, которые нарушены: если заявленное требование о компенсации морального вреда связано с нарушением жилищных прав гражданина, которые носят имущественный характер, то моральный вред компенсации не подлежит; если нарушены права, носящие неимущественный характер, то моральный вред подлежит компенсации (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., утвержденный Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г. <1>).
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 9.
В п. 6 ч. 3 ст. 11 Кодекса говорится о национальном законодательстве. Однако уместно напомнить, что нормы международного права обладают приоритетом по отношению к национальному закону (см. ст. 9 Кодекса и комментарий к ней). Поэтому целесообразно иметь в виду, что в России каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (ч. 3 ст. 46 Конституции РФ).
Речь идет, например, о Европейском суде по правам человека - постоянно действующем суде, образованном государствами - участниками Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подписанной в Риме 04.11.1950, в целях обеспечения соблюдения их обязательств по данной Конвенции. Россия ратифицировала Конвенцию и Протоколы к ней 30.03.1998 <1>.
--------------------------------
<1> Конвенция вступила в силу для Российской Федерации 05.05.1998.
Европейский суд по правам человека может принимать жалобы от любого физического лица, любой неправительственной организации или любой группы частных лиц, которые утверждают, что явились жертвами нарушения одним из государств-участников их прав, признанных в Конвенции или в Протоколах к ней. Суд не принимает индивидуальные жалобы, которые являются анонимными либо по существу аналогичными тем, которые уже были им рассмотрены, или уже были предметом другой процедуры международного разбирательства или урегулирования, и если они не содержат новых относящихся к делу фактов. Суд объявляет неприемлемой любую индивидуальную жалобу, если сочтет ее несовместимой с положениями Конвенции или Протоколов к ней, явно необоснованной или злоупотреблением правом подачи жалобы.
Как правило, жалоба направляется в Секретариат Суда по адресу: Council of Europe. European Court of Human Rights. 67075 Strasbourg Cedex. France. В жалобе кратко излагается существо спора, указывается, в какие инстанции гражданин обращался на территории России, какие нормы закона, в т.ч. международных договоров, по мнению заявителя, нарушены, каких результатов он ожидает в связи с подачей жалобы. К жалобе прилагаются список решений, вынесенных по делу гражданина, и копии этих решений. Жалоба должна быть подписана заявителем либо его представителем, действующим на основании доверенности, проживающим в одной из стран - участниц Конвенции.
Суд может принять дело к рассмотрению только после того, как были исчерпаны все предусмотренные национальным законодательством средства правовой защиты, в соответствии с общепризнанными нормами международного права, и в течение шести месяцев с даты вынесения национальными органами окончательного решения по делу. Так, согласно ст. 126 Конституции РФ высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным и иным делам в России является Верховный Суд РФ. Поэтому гражданин Российской Федерации может обратиться со своим делом в Европейский суд лишь по прохождении этой инстанции и получении письменного отказа. Важно не пропустить 6-месячный срок для обращения в Суд (возможность его восстановления Конвенцией не предусмотрена).
Статья 12. Полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений
Комментарий к статье 12
В главе 1 раздела I Кодекса разграничению компетенции федеральных, региональных и муниципальных органов в области жилищных отношений посвящены три статьи (ст. ст. 12 - 14). В них определяется компетенция органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Некоторые полномочия указанных органов установлены также другими статьями Кодекса.
Необходимо обратить внимание на то, что понятие "орган государственной власти" применительно к соответствующим органам как федерального, так и регионального уровня в равной мере обозначает органы законодательной и исполнительной власти.
Кроме того, на федеральном уровне действует Президент РФ, являющийся главой государства, который реализует свою компетенцию путем издания указов и распоряжений. Президент РФ вправе, в частности, приостанавливать действие актов органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации в случае противоречия этих актов Конституции РФ и федеральным законам, международным обязательствам России или нарушения прав и свобод человека и гражданина до решения этого вопроса соответствующим судом. Нормативные указы Президента РФ, регулирующие жилищные отношения, включены в систему актов жилищного законодательства (см. ст. 5 Кодекса).
Представительным и законодательным органом Российской Федерации является Федеральное Собрание - парламент Российской Федерации. Федеральное Собрание состоит из двух палат - Совета Федерации и Государственной Думы.
Высшим исполнительным органом государственной власти Российской Федерации, как уже отмечалось, является Правительство РФ (о правовых актах Правительства РФ см. также ст. 5 Кодекса и комментарий к ней). Правительство РФ является коллегиальным органом, возглавляющим единую систему исполнительной власти в Российской Федерации.
Федеральными органами исполнительной власти являются федеральные министерства, федеральные службы и федеральные агентства. В ходе осуществления в нашей стране административной реформы была установлена новая структура федеральных органов исполнительной власти, которая утверждена Указом Президента РФ от 12.05.2008 N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2008. N 20. Ст. 2290.
Перечень полномочий федеральных органов государственной власти в области жилищных отношений в Кодексе сформулирован как "открытый". Это означает, что к компетенции указанных органов относятся и иные вопросы в соответствии с Конституцией РФ, Кодексом и другими федеральными законами.
Статья 13. Полномочия органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений
Комментарий к статье 13
Статья 13 Кодекса определяет компетенцию региональных органов государственной власти в области жилищных отношений.
Органами государственной власти субъектов Российской Федерации являются законодательные (представительные) органы государственной власти и главы исполнительной власти субъектов Федерации, иные государственные органы, предусмотренные конституциями, уставами субъектов Российской Федерации, избираемые непосредственно гражданами в соответствии с Конституцией РФ, федеральными законами, конституциями, уставами, законами субъектов Федерации.
Как и в ст. 12 Кодекса, установившей компетенцию федеральных органов, в комментируемой статье перечень полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений не является исчерпывающим. К компетенции региональных органов государственной власти в указанной области в соответствии с Конституцией РФ, Кодексом и другими федеральными законами относятся и иные вопросы.
Статья 14. Полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений
Комментарий к статье 14
1. В соответствии со ст. 34 ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.
Перечень полномочий органов местного самоуправления в области жилищных отношений в Кодексе сформулирован как "открытый": к компетенции этих органов в соответствии с Конституцией РФ, Кодексом и другими федеральными законами относятся и иные вопросы.
Кроме того, компетенция органов местного самоуправления может быть расширена и за счет полномочий, предоставленных им законами соответствующих субъектов Федерации. Отметим при этом, что данное положение не следует толковать расширительно: органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации не наделены правомочием относить дополнительные вопросы в сфере жилищных отношений к компетенции органов местного самоуправления.
2. Субъекты Российской Федерации - города федерального значения Москва и Санкт-Петербург являются крупнейшими городскими поселениями, обладающими особым статусом. Поэтому в указанных городах полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений могут осуществляться либо непосредственно органами государственной власти указанных субъектов Российской Федерации, либо в порядке, предусмотренном законами городов Москвы и Санкт-Петербурга.
Глава 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
Статья 15. Объекты жилищных прав
Комментарий к статье 15
1. В главе 2 Кодекса определяются виды объектов жилищных прав, понятие жилого помещения, его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения, дается понятие жилищного фонда, закреплены общие правила государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.
По смыслу императивной нормы ч. 1 ст. 15 объектами жилищных прав являются только жилые помещения. Конкретные виды жилых помещений исчерпывающим образом определены в ст. 16 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней). В связи с этим Конституционный Суд РФ правильно указал на то, что жилищное законодательство не рассматривает часть комнаты в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой") <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2008. N 12. Ст. 1183.
2. Часть 2 ст. 15 Кодекса содержит норму-дефиницию, определяющую юридическое содержание понятия "жилое помещение". Принципиально важным является то, что помещение может признаваться жилым помещением (объектом жилищных и гражданских прав) только при условии, что оно является изолированным.
Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства (об указанных требованиях см. комментарий к ст. 8 Кодекса). См. также комментарии к ч. ч. 3 и 4 ст. 15 Кодекса.
Жилое помещение является недвижимым имуществом. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> и Кодексом (см. ст. 18 Кодекса и комментарий к ней).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711; N 30. Ст. 3081; N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15, 22, 40, 43; N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17; N 17 (ч. I). Ст. 1782; N 23. Ст. 2380; N 27. Ст. 2881; N 30. Ст. 3287; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011; N 41. Ст. 4845; N 43. Ст. 5084; N 46. Ст. 5553; N 48 (ч. II). Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251; N 27. Ст. 3126; N 30 (ч. I). Ст. 3597; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6219; 2009. N 1. Ст. 14; N 19. Ст. 2283; N 29. Ст. 3611; N 52 (ч. I). Ст. 6410, 6419.
3. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152.
Действие указанного Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации. При этом действие Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с ГрК РФ.
Признание помещения жилым помещением осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия данного помещения установленным в указанном Положении требованиям. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в разделе II, а порядок признания помещения жилым - в разделе IV Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
4. Не могут быть использованы в качестве жилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по правилам, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
Признание помещения непригодным для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия этого помещения установленным в указанном Положении требованиям. Кроме того, учитываются требования СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10".
В соответствии с п. п. 33 - 40 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, установленные в разделе II указанного Положения, а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В указанном Положении под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.
Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.
Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, указанной в п. 26 Положения, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.
Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.
Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания установлен в разделе IV Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
5. Часть 5 комментируемой статьи содержит юридические критерии определения общей площади жилого помещения. Общая площадь жилого помещения рассчитывается как сумма площади основных частей такого помещения (жилых комнат) и помещений вспомогательного использования (кухни, прихожей и др.). Не включается в общую площадь жилого помещения площадь балконов, лоджий, веранд и террас.
Статья 16. Виды жилых помещений
Комментарий к статье 16
1. Часть 1 ст. 16 содержит исчерпывающий перечень видов жилых помещений, который не подлежит расширительному толкованию. Поэтому жилищные права и обязанности могут возникать только по поводу объектов, прямо названных в комментируемой норме. В связи с этим, например, часть комнаты не может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений (см. также комментарий к ч. 1 ст. 15 Кодекса).
2 - 4. Части 2, 3 и 4 ст. 16 Кодекса состоят из норм-дефиниций, определяющих юридическое содержание понятий "жилой дом", "квартира", "комната" (в жилом доме или квартире). Для сравнения напомним, что в ЖК 1983 г. и Основах данные понятия отсутствовали.
Следует обратить внимание на то, что комната может являться самостоятельным объектом жилищных и гражданско-правовых отношений только в том случае, если она является изолированной, так как в иных случаях комната не будет соответствовать требованиям ч. 2 ст. 15 Кодекса.
Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
Комментарий к статье 17
1. В ч. 1 ст. 17 Кодекса воспроизведена норма п. 2 ст. 288 ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещений: они предназначены для проживания граждан. В отличие от ЖК 1983 г. (ст. 7), Кодекс в данном случае не делает акцент на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это вполне логично, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения.
2 - 3. Как и прежнее жилищное законодательство, Кодекс не допускает размещение в жилых помещениях промышленных производств (подобная норма в несколько иной редакции содержалась в ч. 2 ст. 7 ЖК 1983 г., затем соответствующий запрет был установлен в п. 3 ст. 288 ГК РФ). На практике данный запрет нередко толковался расширительно и распространялся также на иные виды предпринимательской и профессиональной деятельности.
Некоторые юристы справедливо обращают внимание на то, что Кодекс не раскрывает понятие "промышленное производство" в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия. В связи с этим на практике могут возникнуть сложности при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к промышленному производству. Поэтому предлагается в дальнейшем установить в ст. 17 Кодекса (путем внесения в нее изменения) основные признаки промышленного производства в целях жилищного законодательства <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (под ред. М.Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М.Ю., 2007.
<1> См. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2006. С. 53.
Кодексом введена еще одна новелла - разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий: а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях; б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы.
Например, в соответствии с п. п. 6 и 7 ст. 21 ФЗ от 31.05.2002 N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" <1> адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 23. Ст. 2102; 2003. N 44. Ст. 4262; 2004. N 35. Ст. 3607; N 52. Ст. 5267; 2007. N 31. Ст. 4011; N 50. Ст. 6233; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616.
Индивидуальным предпринимателем по российскому праву является зарегистрированное в этом качестве в установленном порядке физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства), осуществляющее предпринимательскую деятельность непосредственно (от своего имени, без образования для этой цели юридического лица и своим самостоятельным трудом), которое в этих целях действует самостоятельно, если обладает полной дееспособностью, и с согласия законного представителя, если дееспособность этого лица ограничена в силу возраста или закона <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.Ю. Тихомирова "Индивидуальный предприниматель: правовое положение и виды деятельности" включена в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М.Ю., 2009 (3-е издание, дополненное и измененное).
<1> См. подробнее: Тихомиров М.Ю. Индивидуальный предприниматель: правовое положение и виды деятельности. Четвертое издание, с изменениями и дополнениями. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010. С. 59 и сл.; http://www.urkniga.ru.
Например, непосредственно по месту жительства могут работать предприниматели, труд которых связан преимущественно с интеллектуальной деятельностью - сбором и анализом информации, созданием научных и литературных произведений, подготовкой произведений к опубликованию, программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, репетиторством и т.п., а также частные нотариусы.
4. Часть 4 ст. 17 Кодекса предъявляет императивные требования к лицам, которые осуществляют пользование жилым помещением. Требования пожарной безопасности определяются ФЗ от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" <1> и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами. О санитарно-гигиенических и иных требованиях законодательства см. комментарий к ст. 8 Кодекса.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1994. N 35. Ст. 3649; 1995. N 35. Ст. 3503; 1996. N 17. Ст. 1911; 1998. N 4. Ст. 430; 2000. N 46. Ст. 4537; 2002. N 1. Ст. 2; N 30. Ст. 3033; 2003. N 2. Ст. 167; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; 2005. N 14. Ст. 1212; N 19. Ст. 1752; 2006. N 6. Ст. 636; N 44. Ст. 4537; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 18. Ст. 2117; N 43. Ст. 5084; 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3593; 2009. N 11. Ст. 1261; РГ. 2009. 27 ноября.
Правила пользования жилыми помещениями утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" <1>. Указанные Правила определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.
Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения
Комментарий к статье 18
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> (см. ст. 4 указанного Федерального закона).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711; N 30. Ст. 3081; N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15, 22, 40, 43; N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17; N 17 (ч. I). Ст. 1782; N 23. Ст. 2380; N 27. Ст. 2881; N 30. Ст. 3287; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011; N 41. Ст. 4845; N 43. Ст. 5084; N 46. Ст. 5553; N 48 (ч. II). Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251; N 27. Ст. 3126; N 30 (ч. I). Ст. 3597; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6219; 2009. N 1. Ст. 14; N 19. Ст. 2283; N 29. Ст. 3611; N 52 (ч. I). Ст. 6410, 6419.
Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Указанный реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Приказом Минюста РФ от 24.12.2001 N 343 <1>.
--------------------------------
<1> БНА. 2002. N 4; 2003. N 51; 2005. N 3.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также документы, которые должны быть представлены для такой регистрации, определяются ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
Статья 19. Жилищный фонд
Комментарий к статье 19
1. В ч. 1 ст. 19 содержится универсальное юридическое определение понятия "жилищный фонд". При этом не имеют значения формы собственности на жилые помещения и цели использования таких помещений. Иными словами, жилищный фонд образуют все без исключения изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом, пригодные для постоянного проживания граждан и отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, о которых говорилось выше. Таким образом, в этой части Кодекс воспринял положения ст. 1 Основ о том, что жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, отказавшись при этом от закрепления конкретного перечня объектов, образующих жилищный фонд (в ст. 16 Кодекса определены только общие виды таких объектов).
2. Установлена новая классификация видов жилищного фонда, при этом введено дополнительное основание классификации. Напомним, что в прежнем жилищном законодательстве виды жилищного фонда определялись по одному основанию - принадлежности к тем или иным формам собственности. Кодекс сохранил данное основание, но одновременно ввел новое - цели использования жилищного фонда (ч. 3 ст. 19 Кодекса).
В зависимости от формы собственности ЖК 1983 г. различал государственный, общественный, индивидуальный жилищный фонд, фонд жилищно-строительных кооперативов. В жилищный фонд включались также жилые дома, принадлежащие государственно-колхозным и иным государственно-кооперативным объединениям, предприятиям и организациям (ст. 5). Основы в соответствии с действовавшим в момент их принятия законодательством о собственности выделяли частный, государственный, муниципальный и общественный жилищный фонд (ст. 7).
Кодекс, основываясь на ст. ст. 212 - 215 ГК РФ, в зависимости от формы собственности закрепляет три вида жилищного фонда: 1) частный (находящийся в собственности граждан и юридических лиц); 2) государственный (принадлежащий на праве собственности: Российской Федерации - жилищный фонд Российской Федерации, субъектам Российской Федерации - жилищный фонд субъектов Российской Федерации); 3) муниципальный (находящийся в собственности муниципальных образований).
3. В зависимости от целей использования Кодекс впервые установил четыре вида жилищного фонда.
Жилые помещения из жилищного фонда социального использования могут быть предоставлены гражданам для проживания на условиях, определяемых статьями раздела III Кодекса и договорами социального найма жилых помещений. При этом по договорам социального найма предоставляются жилые помещения только государственного и муниципального жилищных фондов (см. ст. 49 Кодекса и комментарий к ней).
Жилые помещения специализированного жилищного фонда могут предоставляться по правилам раздела IV Кодекса только для проживания отдельных категорий граждан на условиях, установленных договорами найма соответствующих специализированных жилых помещений. В качестве специализированных жилых помещений (общежитий, служебных и др.) должны использоваться исключительно жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (см. ст. 92 Кодекса и комментарий к ней).
Жилые помещения частного жилищного фонда предназначены для использования гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования. Использование указанных жилых помещений осуществляется по правилам, установленным в статьях раздела II Кодекса.
Жилые помещения фонда коммерческого использования предназначены для извлечения прибыли. Они могут использоваться собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставляться гражданам по иным договорам, а также предоставляться собственниками таких помещений гражданам и юридическим лицам во владение и (или) в пользование. Владение и пользование жилыми помещениями жилищного фонда коммерческого использования на условиях жилищного найма осуществляется по правилам главы 35 ГК РФ. К жилым помещениям, переданным их собственниками в аренду, доверительное управление или предоставленным на иных условиях, применяются нормы гражданского законодательства, регулирующие соответствующие отношения <1>.
--------------------------------
<1> См., например: Тихомиров М.Ю. Договоры о передаче гражданами жилых помещений во временное пользование: образцы документов с комментариями. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010; http://www.urkniga.ru.
Следует обратить внимание на то, что жилые помещения фонда коммерческого использования могут находиться в составе частного, государственного или муниципального жилищного фонда.
4 - 5. Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.
Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.
Государственный учет жилищного фонда осуществляется по правилам, установленным в Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, которое утверждено Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787; 2009. N 19. Ст. 2345.
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.
Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.
Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ). БТИ осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.
Формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, методология, порядок и сроки их заполнения и представления разрабатываются и утверждаются Государственным комитетом Российской Федерации по статистике по согласованию с Государственным комитетом Российской Федерации по жилищной и строительной политике.
Показатели технического учета жилищного фонда должны соответствовать показателям официального статистического учета.
Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с ФЗ от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" <1> и иными нормативными правовыми актами.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369; 1998. N 30. Ст. 3619; 2002. N 13. Ст. 1179; 2003. N 1. Ст. ст. 2, 6; N 2. Ст. 160; N 22. Ст. 2066; N 27 (ч. I). Ст. 2700; 2006. N 6. Ст. 636; N 45. Ст. 4635; РГ. 2009. 27 ноября.
Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 20
1 - 2. Статья 20 Кодекса устанавливает обязательность государственного контроля в области жилищных отношений со стороны федеральных и региональных органов исполнительной власти в отношении всех жилых помещений, входящих в жилищный фонд, независимо от видов жилищного фонда.
Значительная часть контрольных полномочий относится к компетенции государственной жилищной инспекции, которая действует в соответствии с Положением о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2566; 1995. N 10. Ст. 894; 1997. N 42. Ст. 4788; 2006. N 7. Ст. 786.
Главной задачей государственной жилищной инспекции в Российской Федерации является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности.
Система органов государственной жилищной инспекции состоит из Главной государственной жилищной инспекции и ее органов в субъектах Российской Федерации.
Государственная жилищная инспекция осуществляет контрольные функции в формах и способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации, с учетом закрепленного в Конституции РФ права местного самоуправления обеспечивать самостоятельное решение населением вопросов местного значения, а также вопросов владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.
Органы государственной жилищной инспекции имеют право:
проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов в соответствии с задачами и функциями, определенными Положением о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации;
давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;
давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;
вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к административной ответственности;
участвовать в работе комиссий по приемке в эксплуатацию жилых зданий и их инженерных систем после проведения капитального ремонта или реконструкции.
Кроме того, в соответствии со ст. 23.55 КоАП РФ органы государственной жилищной инспекции вправе рассматривать дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. ст. 7.21 - 7.23 КоАП РФ.
В письме Министерства регионального развития РФ от 14.10.2008 N 26084-СК/14 <1> разъяснено, что под установленным ст. 20 Кодекса государственным контролем за соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме следует понимать контроль за исполнением Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 <2>. Указанный контроль осуществляется в условиях изменения федеральным жилищным законодательством роли и места собственников помещений и привлекаемых ими управляющих и подрядных организаций, что исключает возможность использования старых подходов к оценке их обязательств и привлечению виновных лиц к административной ответственности. Складывающаяся правоприменительная и судебная практика в ряде случаев не учитывает изменения жилищного законодательства.
--------------------------------
<1> Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2009. N 1.
<2> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.
Государственный контроль за соблюдением указанных Правил содержания следует отличать от государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и соответствием жилых помещений установленным требованиям (ч. ч. 2 - 4 ст. 17 Кодекса, Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" <1>).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.
Статья 21. Страхование жилых помещений
Комментарий к статье 21
Страхование - это отношения по защите интересов физических и юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков.
Статья 21 Кодекса разрешает осуществлять добровольное страхование жилых помещений в целях, указанных в данной статье. Обязательное страхование объектов жилого фонда в настоящее время законодательством не предусмотрено.
Добровольное страхование жилых помещений может осуществляться на основании договоров имущественного страхования по правилам, установленным статьями 927 - 970 главы 48 ГК РФ, и Законом РФ от 27.11.1992 N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" (в ред. ФЗ от 31.12.1997) <1>.
--------------------------------
<1> Ведомости РФ. 1993. N 2. Ст. 56; СЗ РФ. 1998. N 1. Ст. 4; 1999. N 29. Ст. 3703; N 47. Ст. 5622; 2002. N 12. Ст. 1093; N 18. Ст. 1721; 2003. N 50. Ст. 4855, 4858; 2004. N 26. Ст. 2607; N 30. Ст. 3085; 2005. N 10. Ст. 760; N 30 (ч. I). Ст. 3101, 3115; 2007. N 46. Ст. 5552; N 49. Ст. 6048.
Кроме того, при осуществлении добровольного страхования недвижимости в жилищной сфере целесообразно учитывать Рекомендации по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе, утвержденные Приказом Госстроя РФ от 28.06.2000 N 149 <1>.
--------------------------------
<1> Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2000. N 9.
Опыт внедрения различных систем страховой защиты жилья показывает, что модель страховой защиты жилья может основываться на одном из видов страхования жилых помещений (или сочетании нескольких):
страхование жилищного фонда или жилого помещения его собственником;
страхование жилого помещения его владельцем;
страхование жилых помещений нанимателями;
страхование ответственности собственника (владельца, пользователя) жилищного фонда (жилого помещения) за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
страхование ответственности предприятий и организаций, выполняющих функции управления жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры от лица или по поручению собственника, осуществляющих ремонт и обслуживание жилищного фонда (подрядчиков) за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
страхование ответственности собственников (владельцев, пользователей) нежилых помещений, расположенных в жилищном фонде, в случае нанесения ими ущерба третьим лицам;
страхование ответственности коммунальных предприятий, поставляющих ресурсы, необходимые для обеспечения жилищного фонда коммунальными услугами, за ущерб перед третьими лицами (значительное кратковременное повышение давления в системах водо- и теплоснабжения может стать причиной аварий, а резкие скачки напряжения в сетях электроснабжения - возможной причиной пожаров и т.п.);
страхование рисков, связанных с возможностью потери жилья в результате утраты права собственности.
Система организации страховой защиты жилья предполагает выбор страховых рисков, наиболее характерных для конкретной территории. Это могут быть: пожары; взрывы бытового газа; проникновение воды через кровлю; проникновение воды в результате применения средств пожаротушения; аварии систем водоснабжения, отопления, канализации и внутреннего водостока; террористические акты и противоправные действия третьих лиц и др.
Глава 3. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 22
1. Статьи 22 - 24 гл. 3 Кодекса содержат много новых норм, отсутствовавших как в ЖК 1983 г., так и в Основах. В данной главе достаточно подробно регламентированы отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений - в жилые. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. содержал только самые общие правила о переводе жилых помещений в нежилые (ст. 9).
Кодекс не раскрывает содержание понятия "нежилое помещение". Обычно под нежилыми помещениями понимают помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. В более широком смысле нежилое помещение - это помещение, которое не отвечает признакам жилого помещения, установленным в ч. 2 ст. 15 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
ГК РФ также упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288). Поэтому нормы Кодекса, допускающие также перевод нежилых помещений в жилые, являются новыми.
В ч. 1 ст. 22 Кодекса закреплено общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.
Законодательство о градостроительной деятельности состоит из ГрК РФ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации.
Правовые акты субъектов Российской Федерации, принятые в пределах их полномочий, имеют большое практическое значение в регулировании на территориях конкретных регионов отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот. Например, в г. Москве указанные отношения регулируют ст. 16 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2 "Основы жилищной политики города Москвы" <1>, Постановление правительства Москвы от 15.05.2007 N 382-ПП "Об утверждении Регламента подготовки в режиме "одного окна" выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение" <2>. Указанный Регламент устанавливает порядок рассмотрения в режиме "одного окна" вопросов о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности на территории города Москвы, а также определяет порядок подготовки и выдачи выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы (Городской МВК) о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.
--------------------------------
<1> Вестник мэра и правительства Москвы. 2010. N 11.
<2> Вестник мэра и правительства Москвы. 2007. N 31.
2. Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые Кодекс установил три исключения из указанного выше общего правила о допустимости такого перевода. Перевод не допускается в случаях, когда: а) доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; б) такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания; в) право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических), например, помещение является предметом залога, найма, аренды и т.п. (см. ч. 2 ст. 22 Кодекса).
3. Исключения, установленные в ч. 2 комментируемой статьи, действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям. Когда же речь идет о таких жилых помещениях, как квартиры в многоквартирных домах (ч. 3 ст. 22 Кодекса), то для их перевода в нежилые помещения предусмотрены дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение возможен только при условии, что данная квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой, являются нежилыми.
Использованная в комментируемой норме формулировка "выше первого этажа" позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома, например, 10-й, 16-й и т.п. Однако необходимо помнить о том, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, обустроить отдельный вход). Поэтому указанную норму, с нашей точки зрения, следует толковать ограничительно: в ней имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома.
4. Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые новый Кодекс в ч. 4 ст. 22 предусматривает только два ограничения.
Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, о которых говорилось в комментарии к ст. 8 Кодекса, а также иные требования законодательства.
Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, найма, доверительного управления и т.п.).
Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 23
1. В комментируемой статье Кодекс впервые на уровне федерального закона закрепил единый порядок перевода помещений. Такой перевод осуществляется органом местного самоуправления (об органах местного самоуправления см. комментарий к ст. 14 Кодекса).
2. Инициировать перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое вправе только собственник помещения или уполномоченное им лицо. Для этого заявитель должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, документы в соответствии с перечнем, установленным в ч. 2 ст. 23 Кодекса. Обратим внимание, что данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо дополнительных документов.
При этом следует иметь в виду, что несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 Кодекса указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Вводного закона, в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 Кодекса необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008 <1>).
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. N 11; 2009. N 2.
3 - 4. На принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения органу, осуществляющему такой перевод, предоставлен четко ограниченный срок - 45 дней со дня представления заявителем необходимых документов (т.е. со дня их получения соответствующим органом). Поскольку не оговорено иное, в указанный срок должны включаться календарные, а не рабочие дни. Данный срок установлен в императивной норме Кодекса. Следовательно, он не может быть изменен ни подзаконным правовым актом федерального уровня, ни правовым актом субъекта Российской Федерации, ни тем более органом, осуществляющим перевод помещений.
Датой получения указанным органом представленных документов, по нашему мнению, следует считать дату, указанную в расписке, выдаваемой заявителю (см. ч. 3 ст. 23 Кодекса). Такая расписка одновременно может служить доказательством того, что все предусмотренные Кодексом документы были представлены в полном объеме.
5 - 8. Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе помещения орган, принявший решение, выдает (или направляет по почте) заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения, по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти.
В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 10.08.2005 N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 33. Ст. 3430.
В случае если для использования помещения по новому назначению не требуется проведение переустройства и (или) перепланировки помещения и (или) иных работ, данный документ является юридическим основанием для использования помещения по новому назначению.
9. В соответствии с п. 1 ст. 3 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <1> кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией РФ и ФКЗ от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (орган кадастрового учета).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017; 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3597; N 30 (ч. II). Ст. 3616; 2009. N 1. Ст. 19; N 19. Ст. 2283; N 29. Ст. 3582; РГ. 2009. 23 декабря.
В настоящее время Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки земель, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции по осуществлению государственного геодезического надзора, государственного земельного контроля, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью арбитражных управляющих и саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, государственного метрологического надзора в области геодезической и картографической деятельности.
Росреестр осуществляет свою деятельность в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2009. N 25. Ст. 3052; 2010. N 26. Ст. 3350.
10. Императивная норма ч. 10 комментируемой статьи предусматривает соблюдение определенных нормативных требований при использовании помещения, являвшегося объектом перевода. Имеются в виду требования, установленные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними подзаконными нормативными правовыми актами. Речь идет, в частности, о предписаниях ФЗ от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" <1>, ФЗ от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" <2>, ФЗ от 23.11.1995 N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе" <3> и др. См. также комментарий к ст. 8 Кодекса.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1994. N 35. Ст. 3649; 1995. N 35. Ст. 3503; 1996. N 17. Ст. 1911; 1998. N 4. Ст. 430; 2000. N 46. Ст. 4537; 2002. N 1. Ст. 2; N 30. Ст. 3033; 2003. N 2. Ст. 167; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; 2005. N 14. Ст. 1212; N 19. Ст. 1752; 2006. N 6. Ст. 636; N 44. Ст. 4537; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 18. Ст. 2117; N 43. Ст. 5084; 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3593; 2009. N 11. Ст. 1261; РГ. 2009. 27 ноября.
<2> СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650; 2002. N 1. Ст. 2; 2003. N 2. Ст. 167; N 27 (ч. I). Ст. 2700; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 19. Ст. 1752; 2006. N 1. Ст. 10; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 1 (ч. I). Ст. 21, 29; N 27. Ст. 3213; N 46. Ст. 5554; N 49. Ст. 6070; 2008. N 29 (ч. I). Ст. 3418; N 30 (ч. II). Ст. 3616; 2009. N 1. Ст. 17.
<3> СЗ РФ. 1995. N 48. Ст. 4556; 1998. N 16. Ст. 1800; 2004. N 35. Ст. 3607; N 52. Ст. 5276; 2006. N 1. Ст. 10; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2008. N 20. Ст. 2260; N 26. Ст. 3015; N 30 (ч. II). Ст. 3616, 3618; N 45. Ст. 5148; 2009. N 15. Ст. 1780.
Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 24
1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение возможен в четырех случаях, исчерпывающим образом определенных в ч. 1 ст. 24 Кодекса. В правовых актах ряда субъектов Российской Федерации условия, при которых допускается отказ в переводе помещений, сформулированы иначе. В силу ст. 4 Вводного закона подобного рода положения актов региональных органов могут применяться лишь в части, не противоречащей Кодексу и должны быть приведены в соответствие с ним.
В то же время нельзя не обратить внимание на то, что, например, такое основание отказа, как "несоблюдение предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения" оставляет слишком большой простор для административного усмотрения при принятии решения. Как известно, именно допускаемая правом возможность широкого административного усмотрения является одной из основных причин коррумпированности чиновников. Кроме того, невысокий уровень квалификации работников многих органов местного самоуправления неизбежно скажется на качестве юридической оценки степени соблюдения указанных условий. Поэтому подобные правовые нормы, с нашей точки зрения, следует рассматривать в качестве недостатков Кодекса (они, к сожалению, не единичны).
2 - 3. Указанный выше недостаток в известной степени компенсируется предусмотренным Кодексом правом заявителя обжаловать решение об отказе в переводе помещения в судебном порядке. В таких случаях нужно руководствоваться положениями гл. 24 АПК РФ или гл. 25 ГПК РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела. Однако реализовать указанное право в условиях неэффективной судебной системы значительно сложнее, чем принять незаконное решение об отказе в переводе помещения.
Глава 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 25
1 - 2. Регулирование отношений, предусмотренных ст. ст. 25 - 29 гл. 4 Кодекса, осуществляется в значительной степени иначе, чем было ранее. Так, ЖК 1983 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила совершения указанных действий. В остальном данные отношения регламентировались подзаконными правовыми актами. К достоинствам Кодекса можно отнести то, что теперь основные отношения по переустройству и перепланировке помещений, как и рассмотренные выше отношения по переводу помещений, регулируются федеральным законом. Это должно существенно облегчить правоприменительную практику и способствовать единообразному применению установленных правил и процедур.
Обратим внимание, что Кодекс не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этого, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений (см. определения понятий "жилой дом", "квартира", установленные в ст. 16 Кодекса). При этом вместо понятия "подсобное помещение" Кодекс в данном случае оперирует понятием "помещение вспомогательного использования".
С 01.03.2005 определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (см. п. 10 ст. 12 Кодекса). До введения в действие Кодекса в субъектах Российской Федерации было принято немало правовых актов, регулирующих указанные отношения. Представляется, что подобные акты в регионах должны быть признаны утратившими силу.
В настоящее время основным нормативным актом, определяющим условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений, являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 <1>.
--------------------------------
<1> РГ. 2003. 23 октября. N 214.
В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
Важной новеллой Кодекса является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий "переустройство" и "перепланировка" жилых помещений. Нормы-дефиниции, установленные в ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи, необходимо толковать ограничительно: любые перечисленные действия, не требующие изменений в техническом паспорте жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка указанного помещения.
Напомним, что понятие "технический паспорт жилого помещения" определено в ст. 19 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней). Это - документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, о которых подробнее говорилось в комментарии к ст. 8 Кодекса, а также иные требования законодательства.
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 26
1. Переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал осуществление этих действий с разрешения исполкома местного совета. Однако различие здесь чисто терминологическое: отсутствие согласования или отказ в нем de jure означают самовольность, противоправность произведенного переустройства или перепланировки помещений и влекут неблагоприятные последствия, о которых будет сказано ниже.
2 - 3. Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, за исключением случая, когда наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма уполномочен наймодателем на представление необходимых документов.
Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Форма такого заявления утверждается Правительством РФ, что должно исключить установление по этому поводу "местных" правил.
В настоящее время применяется форма заявления, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812; N 39. Ст. 3957.
Одновременно с указанным заявлением представляются документы, определенные в ч. 2 комментируемой статьи в исчерпывающем перечне. Поэтому орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя иные, помимо указанных в этом перечне, документы.
4. На рассмотрение заявления и документов, указанных в ч. 2 ст. 26 Кодекса, императивная норма ч. 4 указанной статьи отводит строго ограниченный срок. Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов.
5 - 6. В случае принятия решения о согласовании заявителю выдается подтверждающий это решение документ, который составляется по форме, определяемой Правительством РФ.
Форма указанного документа утверждена Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".
Данный документ служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.
Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 27
1. Комментируемая статья устанавливает правила отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений. Целесообразно обратить внимание на то, что положения ч. ч. 1 - 3 данной статьи сформулированы в императивных нормах, что не предполагает изменения содержащихся здесь правил нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и актами органов местного самоуправления.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в трех случаях, которые исчерпывающим образом определены в ч. 1 ст. 27 Кодекса, и может быть обжалован в судебном порядке.
Представляется, что указанные правовые нормы обладают теми же недостатками, что и нормы об отказе в переводе помещений (см. комментарий к ч. 1 ст. 24 Кодекса). Например, такая формулировка, как "несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства" предполагает проведение юридической экспертизы соответствующего проекта на предмет его соответствия как федеральному, так и региональному законодательству.
При этом законодательство субъектов Российской Федерации, регулирующее соответствующие отношения, весьма разнообразно. Нередко в нем указываются технические условия, при наличии которых переустройство и (или) перепланировка жилых помещений не допускается. Многие из приведенных запретов являются разумными и обоснованными. Однако, как уже отмечалось, с 01.03.2005 определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к ведению Российской Федерации (см. комментарий к ст. 25 Кодекса).
Поэтому единообразный подход к правовому регулированию указанных отношений должен быть определен в соответствующих нормативных правовых актах, принятых на федеральном уровне. В настоящее время целесообразно руководствоваться упоминавшимися выше Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, которые применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам Кодекса. Соответствующие правила должны быть едиными для всей страны, региональное нормотворчество по этим вопросам не предполагается.
2 - 3. Требования к решению об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения установлены в ч. ч. 2 и 3 ст. 27 Кодекса. Обратим внимание, что Кодекс не требует утверждения формы такого решения Правительством РФ. Поэтому субъекты Российской Федерации могут установить ее самостоятельно в своих правовых актах. В тех регионах, где это не будет сделано, органы местного самоуправления вправе составлять указанное решение в произвольной форме.
Однако в любом случае решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения представляет собой отдельный письменный документ, принятый в пределах компетенции и по правилам делопроизводства соответствующего органа (индивидуальный правовой акт <1>), который в обязательном порядке должен содержать указание на основание отказа, предусмотренное в ч. 1 комментируемой статьи. Заявитель вправе обжаловать указанное решение по правилам процессуального законодательства Российской Федерации.
--------------------------------
<1> Индивидуальные (ненормативные) правовые акты направлены на реализацию норм права в связи с конкретным делом, в отношении определенного лица. Они вызывают возникновение, изменение или прекращение конкретных правоотношений, прав и обязанностей точно определенных субъектов. В отличие от нормативных правовых актов индивидуальные акты не устанавливают, не изменяют и не отменяют общеобязательные долгосрочные правила поведения для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение.
Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 28
1. Как уже отмечалось, начало работ, связанных с осуществлением переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обусловлено наличием документа, подтверждающего принятие решения о согласовании соответствующих действий в установленном порядке (см. ст. 26 Кодекса и комментарий к ней). Что же касается фактического и юридического завершения указанных работ, то документом, подтверждающим этот факт, является акт приемочной комиссии.
Порядок образования такой комиссии и требования к ее составу Кодекс не определяет, поэтому следует полагать, что регулирование указанных отношений может осуществляться нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления.
2. В ч. 2 комментируемой статьи установлена обязанность органа местного самоуправления, осуществившего согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, направить акт приемочной комиссии, указанный в ч. 1 данной статьи, в орган, осуществляющий учет объектов недвижимого имущества (об указанном органе см. комментарий к ч. 9 ст. 23 Кодекса). Срок и возможные способы выполнения данной обязанности Кодексом не предусмотрены, что оставляет возможности для регионального и муниципального нормотворчества.
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 29
1. В отличие от ЖК 1983 г., Кодекс в ст. 29 определяет понятие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений. Оно означает такое переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, которые произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося для согласования.
2. Кодексом предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Согласно отсылочной норме ч. 2 ст. 29 Кодекса, такие лица несут ответственность в соответствии с законодательством. В настоящее время в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольных переустройстве и (или) перепланировке жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21). Специалисты в области административного права отмечают, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях (под ред. Н.Г. Салищевой) включен в информационный банк согласно публикации - Проспект, 2009 (6-е издание, переработанное и дополненное).
<1> См.: Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях. Издание второе, переработанное и дополненное / Ред. кол. Веремеенко И.И., Салищева Н.Г., Якимов А.Ю. М.: ТК Велби, 2002. С. 190.
Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
3. Помимо обязанности нести административную ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность имущественного характера - они должны привести соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок. Порядок совершения этих действий определяется органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 Кодекса). Вероятно, этот же орган должен установить, за чей счет помещение приводится в прежнее состояние.
Целесообразно обратить внимание на то, что субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма. При этом указанные положения следует толковать ограничительно: предусмотренные ст. 29 Кодекса меры ответственности за самовольное переустройство и (или) самовольную перепланировку жилого помещения не могут быть применены к нанимателям жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированных жилых помещений, которые предусмотрены статьями раздела IV Кодекса.
4 - 6. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма вправе обратиться в суд с заявлением о сохранении такого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В связи с этим в судебной практике возникал вопрос: в каком производстве (исковом, особом или в производстве по делам, возникающим из публичных правоотношений) рассматриваются заявления граждан о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии? Верховный Суд РФ разъяснил, что норма ч. 4 ст. 29 Кодекса должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности с ее ч. 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия судом решения, предусмотренного ч. 4 данной статьи.
В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 Кодекса вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.
Вместе с тем положения ст. 29 Кодекса не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 - 28 Кодекса, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 Кодекса документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.
Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2006 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 27.09.2006 <1>).
--------------------------------
<1> Бюллетень международных договоров. 2007. N 1.
На практике также возникали вопросы, каков порядок выселения граждан, если после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние? Обязательно ли их выселение до торгов или они могут проживать до момента проведения торгов? Президиум Верховного Суда РФ разъяснил следующее. В ст. 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Следовательно, права на имущество у нового собственника возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество.
Из этого следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и выселен из него быть не может (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005 <1>).
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 3.
Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ
ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Глава 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
И ИНЫХ ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ ГРАЖДАН
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
Комментарий к статье 30
1. В статьях раздела II Кодекса определяются права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в таком помещении, правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, компетенция общего собрания таких собственников. Большинство положений данного раздела являются новыми (ср. со ст. ст. 49.1, 49.2, 49.3 ЖК 1983 г., ст. ст. 6, 19 Основ).
Обратим внимание, что в разделе II Кодекса регулируются не только право собственности, но и иные вещные права на жилые помещения. Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства <1>. Статья 216 ГК РФ содержит примерный перечень вещных прав, к числу которых отнесены право собственности, право пожизненного наследуемого владения землей, право постоянного (бессрочного) пользования землей, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты. Специалисты включают в состав вещных прав также: право учреждения на самостоятельное распоряжение имуществом (п. 2 ст. 298 ГК РФ); залог недвижимости (ипотеку) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 334 ГК РФ); права члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа; права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением (ст. 292 ГК РФ); право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, по договору или в силу завещательного отказа (§ 4 гл. 33, ст. 1137 ГК РФ) <2>.
--------------------------------
<1> См., например: Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 1. 6-е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби; Проспект, 2003. С. 392.
<2> Там же. С. 397.
В соответствии с ГК РФ (ст. ст. 130, 131), ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> (ст. ст. 1, 4) и Кодексом (ст. 18) право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, установленных этими нормативными правовыми актами.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711; N 30. Ст. 3081; N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15, 22, 40, 43; N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17; N 17 (ч. I). Ст. 1782; N 23. Ст. 2380; N 27. Ст. 2881; N 30. Ст. 3287; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011; N 41. Ст. 4845; N 43. Ст. 5084; N 46. Ст. 5553; N 48 (ч. II). Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251; N 27. Ст. 3126; N 30 (ч. I). Ст. 3597; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6219; 2009. N 1. Ст. 14; N 19. Ст. 2283; N 29. Ст. 3611; N 52 (ч. I). Ст. 6410, 6419.
Основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в ст. 30 Кодекса. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (о назначении жилых помещений говорилось выше).
В главе 5 речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. О содержании правомочий по владению, пользованию и распоряжению вещью см. комментарий к ч. 1 ст. 1 Кодекса.
Кодекс установил новое правило, согласно которому эти правомочия собственника должны осуществляться также в соответствии с назначением и пределами использования жилого помещения, установленными Кодексом. Имеются в виду пределы использования такого помещения, предусмотренные в ст. 17 Кодекса: а) жилое помещение может использоваться законно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение; б) пользование помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25; в) в жилом помещении нельзя размещать промышленные производства.
2. Осуществляя правомочие по распоряжению жилым помещением, собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и (или) в пользование гражданину или юридическому лицу по правилам ч. 2 ст. 30 Кодекса.
В связи с развитием рынка недвижимости в последние годы все большее количество квартир и других жилых помещений, находящихся в частной собственности, предоставляется собственниками во временное пользование другим лицам.
Жилые помещения могут быть объектом как возмездного, так и безвозмездного пользования. По возмездным договорам (коммерческий наем, аренда и др.) жилые помещения передаются их собственниками (либо управомоченными лицами) другим лицам во временное владение и (или) пользование на срок, установленный договором, за плату.
Существуют также ситуации, когда по этическим или иным причинам гражданин не может или не желает получать плату от лица, которому жилое помещение предоставлено во временное пользование, например, в силу наличия родственных, дружеских и иных личных отношений. Юридические лица также вправе предоставлять принадлежащие им жилые помещения в пользование бесплатно, для проживания, например, своих сотрудников, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 690 ГК РФ.
Среди возмездных договоров, на основании которых собственники жилой недвижимости предоставляют жилые помещения во временное пользование другим лицам, помимо договоров, предусмотренных разделами III и IV Кодекса, наибольшее распространение получили договоры коммерческого найма и аренды жилых помещений.
В случаях, когда жилое помещение для своих целей нанимает юридическое лицо (как коммерческая, так и некоммерческая организация), жилое помещение может быть ему предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Понятие "иной договор" при этом не означает ни один из видов договоров найма жилых помещений, нанимателями по которым могут быть только граждане. Таким "иным договором", помимо договора аренды, может быть, например, договор безвозмездного пользования, договор доверительного управления имуществом и др.
В соответствии с императивной нормой п. 2 ст. 288 ГК РФ, которая не подлежит расширительному толкованию, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Это касается всех видов жилых помещений, которые могут быть объектом договорных отношений - квартир, жилых домов, частей квартир или жилых домов.
Поэтому в любом случае юридическое лицо, которому по договору предоставлено жилое помещение во временное владение и (или) пользование, может использовать данное жилое помещение исключительно для проживания граждан (см. п. 2 ст. 671 ГК РФ). Такое юридическое лицо вправе, например, предоставить это помещение своим работникам или иным гражданам на условиях безвозмездного пользования либо субаренды, если она допускается условиями договора между юридическим лицом и собственником жилого помещения (либо управомоченным лицом) <1>.
--------------------------------
<1> См. подробно: Тихомиров М.Ю. Договоры о передаче гражданами жилых помещений во временное пользование: образцы документов с комментариями. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010; http://www.urkniga.ru.
В безвозмездное пользование жилое помещение передается бесплатно и без иного встречного предоставления, но на пользователя по общему правилу возлагаются обязанности поддерживать имущество, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на его содержание. Жилые помещения предоставляются в безвозмездное пользование по правилам, установленным ст. ст. 689 - 701 главы 36 ГК РФ <1>.
--------------------------------
<1> См. подробно: Тихомиров М.Ю. Договор безвозмездного пользования квартирой: образцы документов с комментариями. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010; http://www.urkniga.ru.
3 - 4. Установленные пределы использования жилого помещения предопределяют соответствующие обязанности собственника: он обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. При этом основная обязанность собственника состоит в том, что именно на него по общему правилу возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения. Однако данное правило сформулировано в диспозитивной норме, поэтому обязанность содержания помещения может быть возложена и на лицо, не являющееся его собственником, в случаях, когда это предусмотрено федеральным законом или договором (ч. 3 ст. 30 Кодекса).
Кроме того, собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила, установленные нормативными правовыми актами. Так, Правила пользования жилыми помещениями утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 <1>. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 <2>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.
<2> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.
Неисполнение собственником указанных обязанностей может служить основанием применения к собственнику мер юридической ответственности, например административной в виде предупреждения или штрафа (см. ст. ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).
Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
Комментарий к статье 31
1. Круг членов семьи, связанных правами и обязанностями, по-разному определяется в зависимости от целей правового регулирования в различных отраслях права - семейном, гражданском, трудовом и т.д. Он различен и в разных правовых институтах одной отрасли права (например, в жилищном и наследственном праве) <1>. Кодекс относит к членам семьи собственника жилого помещения проживающих совместно с ним в принадлежащем ему помещении его детей, родителей и супруга (супругу). Членами семьи собственника могут быть признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях - и иные граждане, но при условии, указанном в ч. 1 ст. 31 Кодекса.
--------------------------------
<1> См. комментарий к ст. 2 СК РФ в кн.: Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации / Отв. ред. И.М. Кузнецова. М.: БЕК, 1996.
В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" <1> установлено, что вопрос о признании лица членом семьи собственника жилого помещения судам следует разрешать с учетом положений ч. 1 ст. 31 Кодекса, исходя из следующего:
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.
а) членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (ст. 10 СК РФ). Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки;
б) членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и др.) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи. Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно: вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма). Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств (ст. 55 ГПК РФ).
При этом необходимо иметь в виду, что семейные отношения характеризуются, в частности, взаимным уважением и взаимной заботой членов семьи, их личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, общими интересами, ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства.
При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п. п. 2 и 3 ст. 9 ФЗ от 17.12.2001 N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации" <1>, в которых дается перечень нетрудоспособных лиц, а также устанавливаются признаки нахождения лица на иждивении (находится на полном содержании или получает от другого лица помощь, которая является для него постоянным и основным источником средств к существованию).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 52 (ч. I). Ст. 4920; 2002. N 30. Ст. 3033; 2003. N 1. Ст. 13; N 48. Ст. 4587; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; 2005. N 8. Ст. 605; 2006. N 23. Ст. 2377, 2384; 2007. N 40. Ст. 4711; N 45. Ст. 5421; N 49. Ст. 6072; 2008. N 18. Ст. 1942; N 30 (ч. I). Ст. 3602, 3612; N 52 (ч. I). Ст. 6224; 2009. N 18 (ч. I). Ст. 2152; N 27. Ст. 3265; N 30. Ст. 3739; РГ. 2009. 30 декабря.
Судам также необходимо иметь в виду, что регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, так как согласно ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" <1> регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.
--------------------------------
<1> Ведомости РФ. 1993. N 32. Ст. 1227; СЗ РФ. 2004. N 45. Ст. 4377; 2008. N 52 (ч. I). Ст. 6236.
В судебной практике возникал вопрос, необходимо ли участнику общей долевой собственности на квартиру (в том числе однокомнатную), получение согласия другого собственника этого жилого помещения на вселение членов своей семьи или иных граждан, вселяемых им в качестве членов своей семьи? Президиум Верховного Суда РФ разъяснил, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК РФ, ст. 30 Кодекса).
Для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособственников (ст. 247 ГК РФ). Данной нормой следует руководствоваться и при решении вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности.
Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.
Вместе с тем при вселении в жилое помещение несовершеннолетних детей следует учитывать, что на родителей возложена обязанность воспитывать своих детей (ст. 54 СК РФ), что обусловливает необходимость их проживания совместно с родителями. В связи с этим вселение несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения остальных собственников жилого помещения (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2010 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16.06.2010).
2. Права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением регламентируются не только Кодексом, но и ГК РФ, например, ст. 292. Пунктом 1 данной статьи предусмотрено, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Конкретизируя данную норму, Кодекс ввел общее правило, согласно которому члены семьи собственника пользуются жилым помещением наравне с собственником, т.е. в сфере пользования помещением они обладают такими же правомочиями, какие имеются у собственника (см. ч. 2 ст. 31). Исключения из этого правила могут быть предусмотрены только соглашением между собственником и членами его семьи.
В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" обращено внимание судов на то, что ч. 2 ст. 31 Кодекса не наделяет членов семьи собственника правом на вселение в данное жилое помещение других лиц. Вместе с тем, учитывая положения ст. 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также ч. 1 ст. 70 Кодекса о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (ч. 1 ст. 7 Кодекса) с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение.
Собственник помещения не вправе в одностороннем порядке, без согласия членов своей семьи, ограничить их право пользования соответствующим жилым помещением. В соответствии с п. 3 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
При этом следует учитывать, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (см. п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Соглашением, о котором говорится в ч. 2 ст. 31 Кодекса, в пользование членам семьи собственника, например, могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т.п.
В связи с тем, что Кодекс не устанавливает специальных требований к порядку заключения такого соглашения, а также к его форме и условиям, исходя из норм ч. 1 ст. 7 Кодекса к таким соглашениям применяются правила ГК РФ о гражданско-правовых сделках (ст. ст. 153 - 181).
Эти же правила следует применять и к соглашению собственника жилого помещения с членами его семьи об ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, возможность заключения которого допускает ч. 3 ст. 31 Кодекса, а также к соглашению между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи о сохранении права пользования жилым помещением, предусмотренному ч. 4 ст. 31 Кодекса (см. п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
3. Поскольку члены семьи собственника обладают широкими правами в сфере пользования принадлежащим собственнику помещением, постольку на дееспособных и ограниченных судом в дееспособности членов семьи по общему правилу возлагается солидарная с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
При солидарной ответственности должников (например, собственника и каждого из дееспособных и ограниченных судом в дееспособности членов его семьи, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему помещении) кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных таких должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (см. ст. 323 ГК РФ).
В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, то: а) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого; б) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на этого должника и на остальных должников.
Обязанность нести солидарную с собственником ответственность возлагается только на дееспособных и ограниченных судом в дееспособности членов семьи. Полностью дееспособными являются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ. Ограничение дееспособности допускается в судебном порядке в отношении гражданина, который вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение. Над таким гражданином устанавливается попечительство.
Следует обратить внимание на то, что предусмотренная п. 1 ст. 292 ГК РФ солидарная ответственность членов семьи собственника жилого помещения сформулирована в императивной норме. Кодекс же, воспроизводя данное положение ГК РФ, допускает при этом возможность установить иные правила в соглашении между собственником и членами его семьи, т.е. норма приобретает диспозитивный характер. На практике это может породить трудности в правоприменении, поскольку разрешение данной коллизии может основываться на взаимоисключающих, но тем не менее верных аргументах. С одной стороны, жилищное право - это институт гражданского права. Следовательно, нормы Кодекса должны соответствовать ГК РФ (см. ст. 3 ГК РФ). С другой стороны, указанная норма Кодекса может рассматриваться в качестве специальной по отношению к общей норме п. 1 ст. 292 ГК РФ. Поэтому представляется, что законодателю целесообразно привести рассматриваемые правила ГК РФ и Кодекса в соответствие друг с другом.
4. В ч. 4 ст. 31 Кодекса введены правила, регулирующие прекращение права пользования жилым помещением членов семьи собственника. Кодекс исходит из того, что в основе права пользования жилым помещением таких лиц находятся их семейные отношения с собственником. Поэтому предусмотрено, что в случае прекращения таких семейных отношений по общему правилу прекращается и право бывших членов семьи собственника на пользование принадлежащим ему жилым помещением. Здесь имеются в виду прежде всего случаи расторжения брака между супругами и признания брака недействительным.
По смыслу ч. ч. 1 и 4 ст. 31 Кодекса, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.
Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.
При этом, учитывая положения ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, следует иметь в виду, что поскольку ведение общего хозяйства между собственником жилого помещения и лицом, вселенным им в данное жилое помещение, не является обязательным условием признания его членом семьи собственника жилого помещения, то и отсутствие ведения общего хозяйства собственником жилого помещения с указанным лицом либо прекращение ими ведения общего хозяйства (например, по взаимному согласию) само по себе не может свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения. Данное обстоятельство должно оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами по делу (ст. 67 ГПК РФ).
Судам также необходимо иметь в виду, что в соответствии с п. 4 ст. 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением.
В силу положений СК РФ об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (п. 1 ст. 55, п. 1 ст. 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил ч. 4 ст. 31 Кодекса (см. п. п. 13 и 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
Необходимо обратить внимание на то, что нормы ч. 4 ст. 31 Кодекса применяются только тогда, когда иные правила не предусмотрены соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачным договором или любым другим соглашением). Если в договорном порядке указанные отношения не урегулированы, то при прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи применяются правила и процедуры, установленные ст. 31 Кодекса. О соглашениях между собственником и бывшим членом его семьи см. также комментарий к ч. 2 ст. 31 Кодекса.
Когда речь идет о прекращении права бывшего супруга на пользование жилым помещением, необходимо иметь в виду положения ГК РФ и СК РФ, определяющие режим общей собственности супругов. Так, по общему правилу, имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью (п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ). Поэтому, если например, титульным собственником квартиры является один супруг, но при этом квартира была приобретена во время брака, ко второму супругу после расторжения брака не должны применяться указанные выше нормы Кодекса. Имущественные споры между бывшими супругами (об определении долей, о признании права на долю в общей собственности, выделе доли в натуре, разделе общего имущества и др.) разрешаются в суде по правилам ГПК РФ.
Если жилое помещение принадлежало одному из супругов до вступления в брак либо было получено им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, то такое помещение является собственностью этого супруга (п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 36 СК РФ). Поэтому в случае расторжения брака право пользования этим помещением бывшего супруга, не являвшегося собственником, не сохраняется.
Однако такой бывший супруг может требовать в судебном порядке признания указанного жилого помещения совместной собственностью. Для этого необходимо доказать, что в течение брака за счет общего имущества обоих супругов или личного имущества либо труда супруга, не являющегося собственником помещения, были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость жилого помещения (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Данное правило не применяется только в случае, если договором между супругами предусмотрено иное (см. абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 37 СК РФ). Если суд установит наличие указанных выше обстоятельств и признает помещение совместной собственностью бывших супругов, то рассмотренные положения Кодекса, содержащиеся в ст. 31, не могут применяться.
Бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (ч. 1 ст. 35 Кодекса). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Верховный Суд РФ в п. п. 15 - 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" установил, что при рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и выселении суду в случае возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения надлежит исходя из положений ч. 4 ст. 31 Кодекса решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.
Принятие судом решения о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи на определенный срок допускается ч. 4 ст. 31 Кодекса при установлении следующих обстоятельств:
а) отсутствие у бывшего члена семьи собственника жилого помещения оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением (т.е. у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.);
б) отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).
При определении продолжительности срока, на который за бывшим членом семьи собственника жилого помещения сохраняется право пользования жилым помещением, суду следует исходить из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела, учитывая материальное положение бывшего члена семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
При решении вопроса о сохранении на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения суд, согласно ч. 4 ст. 31 Кодекса, также вправе по требованию бывшего члена семьи собственника одновременно возложить на собственника жилого помещения обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего супруга или иных бывших членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства.
Круг алиментообязанных лиц, основания возникновения алиментных обязательств определены СК РФ (п. 4 ст. 30, ст. ст. 80 - 105).
Решая вопрос о возможности возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению другим жилым помещением бывшего члена его семьи, суду необходимо исходить из конкретных обстоятельств дела, учитывая, в частности: продолжительность состояния супругов в браке; длительность совместного проживания собственника жилого помещения и бывшего члена его семьи в жилом помещении; возраст, состояние здоровья, материальное положение сторон; период времени, в течение которого собственник жилого помещения исполнял и будет обязан исполнять алиментные обязательства в пользу бывшего члена своей семьи; наличие у собственника жилого помещения денежных средств для приобретения другого жилого помещения бывшему члену своей семьи; наличие у собственника жилого помещения помимо жилого помещения, в котором он проживал с бывшим членом своей семьи, иных жилых помещений в собственности, одно из которых может быть предоставлено для проживания бывшему члену семьи, и т.п.
Если суд придет к выводу о необходимости возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению бывшего члена его семьи другим жилым помещением, то в решении суда должны быть определены: срок исполнения собственником жилого помещения такой обязанности, основные характеристики предоставляемого другого жилого помещения и его местоположение (исходя из требований ч. 2 ст. 15 и ч. 1 ст. 89 Кодекса), а также на каком праве собственник обеспечивает бывшего члена своей семьи другим жилым помещением. С согласия бывшего члена семьи собственника жилого помещения предоставляемое ему собственником другое жилое помещение может находиться и в другом населенном пункте. Что касается размера жилого помещения, предоставляемого собственником бывшему члену семьи, то суду с учетом материальных возможностей собственника и других заслуживающих внимания обстоятельств следует определить лишь его минимальную площадь.
Принимая во внимание, что в ч. 4 ст. 31 Кодекса отсутствует указание на то, в каком порядке, на каких условиях и праве собственник жилого помещения должен обеспечить бывшего члена своей семьи, в отношении которого он исполняет алиментные обязательства, иным жилым помещением (на праве собственности, праве найма, праве безвозмездного пользования), суду надлежит решать данный вопрос, исходя из конкретных обстоятельств каждого дела, руководствуясь принципами разумности, справедливости, гуманизма, реальными возможностями собственника жилого помещения исполнить судебное решение. Поэтому суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить бывшего члена его семьи другим жилым помещением как по договору найма или безвозмездного пользования, так и на праве собственности (т.е. купить жилое помещение, подарить, построить и т.д.).
В резолютивной части решения суда по иску собственника жилого помещения о прекращении права пользования бывшего члена семьи собственника этим жилым помещением и его выселении должны содержаться исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств дела, об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части (ч. 5 ст. 198 ГПК РФ). В ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску собственника жилого помещения, так и по встречному требованию бывшего члена семьи (ответчика), если оно было заявлено (ст. 138 ГПК РФ). Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при его исполнении (ч. 5 ст. 198, ст. ст. 204 - 207 ГПК РФ).
Судам следует учитывать, что если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения ч. 4 ст. 31 Кодекса в силу ст. 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие Кодекса.
Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 19 Вводного закона действие положений ч. 4 ст. 31 Кодекса не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно ч. ч. 2 и 4 ст. 69 ЖК РФ (до 01.03.2005 - ст. 53 ЖК 1983 г.) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <1>), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
--------------------------------
<1> Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; Ведомости РФ. 1993. N 2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. N 16. Ст. 1864; 1998. N 13. Ст. 1472; 1999. N 18. Ст. 2214; 2001. N 21. Ст. 2063; 2002. N 21. Ст. 1918; N 48. Ст. 4738; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15; 2006. N 27. Ст. 2881; 2008. N 24. Ст. 2797.
Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.
5 - 6. По смыслу положений ч. 5 ст. 31 Кодекса, собственник жилого помещения не лишен возможности по собственному усмотрению распорядиться принадлежащим ему жилым помещением (например, продать, подарить) и в том случае, если не истек срок права пользования этим жилым помещением бывшего члена семьи собственника, установленный судом на основании ч. 4 ст. 31 Кодекса.
Если в период действия установленного судом срока права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника право собственности этого собственника на жилое помещение прекращено по тем или иным основаниям (например, в связи со смертью собственника жилого помещения, в результате совершения собственником гражданско-правовых сделок), право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности до истечения указанного срока и он обязан освободить жилое помещение (ч. 5 ст. 31, ч. 1 ст. 35 Кодекса).
Если бывший член семьи собственника не освобождает жилое помещение, то новый собственник этого жилого помещения на основании ч. 1 ст. 35 Кодекса вправе требовать его выселения из данного жилого помещения в судебном порядке (см. п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
7. В ч. 7 ст. 31 Кодекса речь идет о гражданах, которые не относятся к членам семьи собственника жилого помещения, как они определены в ч. 1 указанной статьи. Основным отличием таких граждан от членов семьи собственника жилого помещения является то, что права, обязанности и ответственность членов семьи собственника жилого помещения определены в законе (ч. ч. 2, 3 ст. 31 Кодекса), в то время как права, обязанности и ответственность иных граждан, которым собственник жилого помещения предоставил право пользования этим помещением, определяются соглашением такого гражданина с собственником жилого помещения. Поскольку Кодекс обязательных требований к форме такого соглашения не устанавливает, постольку оно может быть заключено как в устной (ст. 159 ГК РФ), так и в письменной форме (простой или нотариальной - ст. ст. 160 - 163 ГК РФ) <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (под ред. М.Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М.Ю., 2007.
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2008. С. 93; http://www.urkniga.ru.
Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
Комментарий к статье 32
1. До введения в действие Кодекса отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробно регламентированы. Кодекс предусмотрел юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом жилое помещение также подлежит изъятию, но только путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений ст. 32 Кодекса.
Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет.
Необходимо обратить внимание на то, что в рассматриваемой ситуации жилое помещение изымается не произвольно, а по причине изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором оно расположено. В свою очередь, изъятие земельного участка для указанных нужд, согласно ст. 49 ЗК РФ, осуществляется лишь в исключительных случаях. К ним относятся три основания изъятия, исчерпывающим образом определенных в ЗК РФ: а) выполнение международных обязательств Российской Федерации; б) размещение объектов государственного или муниципального значения, исчерпывающим образом перечисленных в указанной статье, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; в) иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены в ст. 55 ЗК РФ.
Особенности резервирования земель, изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, сноса объектов недвижимого имущества в целях организации и проведения Олимпийских игр и Паралимпийских игр и развития города Сочи как горноклиматического курорта определяются ст. 15 и другими статьями ФЗ от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2007. N 49. Ст. 6071; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3618; 2009. N 1. Ст. 19; N 26. Ст. 3123; N 29. Ст. 3592; N 52 (ч. I). Ст. 6455.
В соответствии с подпунктом "в" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. ст. 49, 55 ЗК РФ, п. 1 ст. 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10 - 11 ст. 32 Кодекса), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.
Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений).
ЗК РФ употребляет словосочетание "изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд", но соответствующие отношения детально не регламентирует. При этом отношения, связанные с выкупом у собственника земельного участка, изымаемого для указанных нужд, регулирует ГК РФ. Так, он определяет порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279), права собственника изымаемого земельного участка (ст. 280), устанавливает случаи, когда выкуп земельного участка производится по решению суда (ст. 282).
Статья 32 Кодекса воспроизводит основные правила ГК РФ, регулирующие выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. ст. 279 - 282 ГК РФ), применительно к выкупу жилых помещений, расположенных на таких участках.
2. Решение об изъятии жилого помещения принимается тем же органом, который принял решение об изъятии соответствующего земельного участка, т.е. федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Федерации или органом местного самоуправления (см. п. 2 ст. 279 ГК РФ). Конкретные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.
Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (ст. ст. 279 - 283 ГК РФ, ст. ст. 9 - 11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ).
3. Решение об изъятии жилого помещения, как и решение об изъятии земли, подлежит государственной регистрации (ср. с п. 4 ст. 279 ГК РФ).
4 - 5. Как и при изъятии земли, собственник жилого помещения должен быть письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия помещения (ср. с п. 3 ст. 279 ГК РФ). Права собственника изымаемого жилого помещения сформулированы по аналогии с правами собственника изымаемого земельного участка (ср. со ст. 280 ГК РФ).
Соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 ст. 32 Кодекса процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 Кодекса), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 Кодекса), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 Кодекса).
При этом исходя из положений ч. 4 ст. 32 Кодекса юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В связи с этим сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.
Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения (см. подп. "г" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
6 - 7. Как и выкупная цена соответствующего земельного участка (см. ст. 281 ГК РФ), выкупная цена жилого помещения должна определяться не произвольно, а по соглашению с собственником помещения. Выкупная цена включает: а) рыночную стоимость жилого помещения; б) все убытки (прямой ущерб и упущенную выгоду), возникающие у собственника помещения по причине его изъятия, примерный состав которых определен в ст. 32 Кодекса (ср. с п. 2 ст. 281 ГК РФ).
Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 Кодекса, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 Кодекса, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
Кодекс не содержит указания на то, как определяется рыночная стоимость помещения. На практике следует иметь в виду, что при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена независимым оценщиком по правилам ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <1>. В указанных случаях использование услуг независимого оценщика является обязательным в силу императивного требования ст. 8 этого Федерального закона.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813; 2002. N 4. Ст. 251; N 12. Ст. 1093; N 46. Ст. 4537; 2003. N 2. Ст. 167; N 9. Ст. 805; 2004. N 35. Ст. 3607; 2006. N 2. Ст. 172; N 31 (ч. I). Ст. 3456; 2007. N 7. Ст. 834; N 29. Ст. 3482; N 31. Ст. 4016; 2008. N 27. Ст. 3126; 2009. N 19. Ст. 2181; РГ. 2009. 20 июля.
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ).
8. Предоставление собственнику взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену допускается только по соглашению с таким собственником. Поэтому требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого.
Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 Кодекса следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 Кодекса с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 Кодекса). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.
По смыслу ч. 8 ст. 32 Кодекса, собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях, например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения (см. подп. "и" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
9. Как и ГК РФ, Кодекс исходит из необходимости обеспечения прав собственника. Так, предусмотрена судебная защита жилищных и иных прав собственника объекта, изымаемого для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 Кодекса). Если собственник не согласен с решениями об изъятии земельного участка и (или) жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа указанных объектов, то орган, принявший решение об изъятии, не вправе понуждать собственника к даче такого согласия.
В подобных случаях указанный орган вправе совершить только одно основанное на законе действие - предъявить в суд иск о выкупе земельного участка и (или) жилого помещения. Дальнейшее решение данного вопроса относится к исключительной компетенции суда.
Для указанного требования предусмотрен сокращенный срок исковой давности - два года с момента направления собственнику соответствующего объекта уведомления о принятии решения об изъятии (см. ст. 282 ГК РФ, ст. 32 Кодекса). Пропуск этого срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения.
Если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ, ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" <1>). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (ст. 47 ГПК РФ).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1755.
Принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле исходя из норм ч. 3 ст. 45 ГПК РФ должен быть привлечен прокурор (см. подп. "е" и "ж" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
Резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (см. подп. "л" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
Рассмотренную юридическую конструкцию, использованную для защиты прав собственника изымаемого жилого помещения, в целом можно отнести к числу достоинств Кодекса: она удачно "синхронизирована" с положениями ГК РФ о выкупе земельного участка, направлена на ограничение административного усмотрения в решении вопросов изъятия жилых помещений, оставляет за судом последнее слово при недостижении согласия между участниками указанных отношений. Проблема только в том, что в настоящее время российские суды не вполне свободны от воздействия на них со стороны других органов государства, прежде всего органов исполнительной власти и их должностных лиц...
10 - 12. Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется по правилам, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, которое утверждено Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152.
В п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу ч. 10 ст. 32 Кодекса признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 Кодекса применяются нормы ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения ч. 4 ст. 32 Кодекса о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Необходимо обратить внимание на то, что Кодексом не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм ч. 1 ст. 7 Кодекса о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 Кодекса об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
Комментарий к статье 33
1. Новеллой Кодекса является установление правовых норм, регулирующих пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу. В соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещательный отказ - это возложение завещателем на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности.
Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т.п. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица либо на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Основные правила исполнения завещательного отказа содержатся в ст. 1138 ГК РФ <1>.
--------------------------------
<1> См. подробнее: Оглоблина О.М. Наследование по завещанию: комментарии и образцы документов. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010; http://www.urkniga.ru.
Отказополучатель пользуется жилым помещением наравне с наследником (собственником помещения), т.е. отказополучателю в сфере использования помещения принадлежит тот же объем правомочий, каким обладает собственник. По общему правилу, эти правомочия отказополучателя действуют до истечения срока, установленного завещательным отказом. Однако отказополучатель сохраняет за собой соответствующие права, если право пользования помещением возникло у него на ином законном основании (помимо завещательного отказа). Имеются в виду случаи, когда отказополучатель за время пользования помещением, например, стал членом семьи собственника помещения, приобрел право собственности или иное вещное право на помещение (его часть) на основании сделки и т.п.
2. На случай, когда жилое помещение предоставлено по завещательному отказу, ч. 2 ст. 33 Кодекса установлено общее правило о солидарной с собственником жилого помещения ответственности дееспособных и ограниченных судом в дееспособности граждан, проживающих в таком помещении. Основные правила солидарной ответственности были рассмотрены выше (см. комментарий к ч. 3 ст. 31 Кодекса).
Указанное общее правило не применяется, если соглашением между собственником и соответствующими гражданами предусмотрены иные условия, определяющие (или исключающие) ответственность лиц, проживающих в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу.
3. Право пользования гражданина, проживающего в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, по требованию такого гражданина может быть зарегистрировано как обременение соответствующего жилого помещения в порядке, установленном ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Такая регистрация не является обязательной и производится на основании заявления отказополучателя. Однако эта регистрация осуществляется прежде всего в интересах последнего, поскольку в том случае, если на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель возложил обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью, то в силу п. 2 ст. 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (под ред. М.Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М.Ю., 2007.
<1> См. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2008. С. 105; http://www.urkniga.ru.
Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).
Заявление и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины. При личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом (см. ст. ст. 13, 16 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
Комментарий к статье 34
Комментируемая статья установила юридические гарантии пользования жилыми помещениями для граждан, проживающих в них на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Напомним, что речь идет о гражданско-правовом договоре, в соответствии с которым получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (см. ст. 601 ГК РФ).
К такому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено специальными положениями § 4 гл. 33 ГК РФ о пожизненном содержании с иждивением. В соответствии со ст. 602 ГК РФ обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.
Согласно общему правилу ст. 34 Кодекса получатель ренты пользуется переданным им собственнику жилым помещением на рассмотренных выше условиях, которые предусмотрены в ст. 33 Кодекса для отказополучателей (см. также комментарий к ст. 33 Кодекса). Исключения из данного правила могут быть установлены только договором пожизненного содержания гражданина с иждивением. Если в договоре это не сделано, то действует общее правило Кодекса.
Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
Комментарий к статье 35
1. Выселение граждан, право пользования жилым помещением которых прекращено, а также граждан, нарушающих правила пользования жилым помещением, производится исключительно по решению суда.
Юридическим основанием прекращения права пользования жилым помещением чаще всего является истечение срока, на который такое помещение было предоставлено в пользование. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора, однако неявка прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).
В случае, когда должник в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника.
Выселение включает в себя освобождение жилого помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещение выселяемому пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится с участием понятых (в необходимых случаях - при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении и описи имущества.
Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества выселенного должника с возложением на должника понесенных расходов. Если в течение двух месяцев со дня выселения должник не забрал указанное имущество, то судебный пристав-исполнитель после предупреждения должника в письменной форме передает указанное имущество на реализацию в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.
Денежные средства, вырученные от реализации имущества должника и оставшиеся после возмещения расходов по исполнению, возвращаются должнику. Не востребованные должником денежные средства хранятся на депозитном счете подразделения судебных приставов в течение трех лет. По истечении данного срока указанные денежные средства перечисляются в федеральный бюджет (см. ст. 107 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" <1>).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849; 2008. N 20. Ст. 2251; 2009. N 1. Ст. 14; N 23. Ст. 2761; N 29. Ст. 3642; N 39. Ст. 4539 - 4540; N 51. Ст. 6162.
2. Правила ч. 2 ст. 35 Кодекса применяются в случаях, когда: а) право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда по правилам ч. 4 ст. 31 Кодекса; б) право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, возникло у гражданина-пользователя на основании завещательного отказа (ст. 33 Кодекса).
В случаях, если лицо, пользующееся жилым помещением по указанным основаниям, допускает нарушения, перечисленные в ч. 2 ст. 35 Кодекса, собственник соответствующего помещения до обращения в суд должен выполнить требования, установленные в рассматриваемой норме. После этого он вправе обратиться в суд с заявлением о выселении указанного лица. В случае удовлетворения судом данного требования собственника выселение производится по правилам исполнительного производства (см. комментарий к ч. 1 ст. 35 Кодекса).
В судебной практике возникал вопрос, в какой форме должно быть сделано предупреждение, предусмотренное ч. 2 ст. 35 и ч. 1 ст. 91 Кодекса, чтобы в случае его неисполнения имелись основания для выселения указанных в данных статьях граждан по требованию собственника или наймодателя? Президиум Верховного Суда РФ разъяснил, что поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, постольку в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 и ч. 1 ст. 91 Кодекса, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., утвержденный Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г. <1>).
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 9.
Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 36
1. Правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется статьями главы 6 Кодекса. Большинство установленных в них положений являются новыми: соответствующие правила отсутствовали в ЖК 1983 г. и Основах, за исключением отдельных норм (см., например, ст. ст. 6, 8 Основ). С введением в действие ГК РФ (01.01.1995) были урегулированы основные отношения собственности на квартиру в многоквартирном доме (ст. 289), введены правила об общем имуществе собственников квартир (ст. 290), предусмотрена возможность образования товариществ собственников квартир (жилья) для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом (ст. 291).
Необходимо обратить внимание на то, что отношения собственности регулируются статьями главы 6 Кодекса только применительно к такому единому комплексу недвижимого имущества, каким является многоквартирный дом. Напомним, что основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в ст. 30 Кодекса. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (см. ст. 30 Кодекса).
Кодекс не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей - помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.
Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений, б) нежилых помещений, в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов.
Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Примерный перечень объектов общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 Кодекса. Состав общего имущества в многоквартирном доме конкретизирован в разделе I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 Кодекса. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы ст. ст. 1 и 16 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40; 2006. N 30. Ст. 3287; N 43. Ст. 4412; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616.
В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством (см. п. 2 ст. 36 ЗК РФ).
Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 16 Вводного закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.
В соответствии с п. 2 ст. 23 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 14.02.2007 N 29 <1>, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.
--------------------------------
<1> Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2007. N 5.
Учитывая положения ст. 23 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 16 Вводного закона, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со ст. 16 Вводного закона возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.
Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, во Вводном законе также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах (см. письмо Министерства экономического развития РФ от 16.10.2009 N Д23-3410 "О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме" <1>).
--------------------------------
<1> Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2009. N 12.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Кодекса.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (ст. ст. 45 и 46 ГрК РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36 Кодекса). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости (см. п. п. 67 и 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <1>).
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 7.
В п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" <1> указано на то, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.
В соответствии с п. 9 указанного Постановления в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, то собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> См. также: Защита права собственности и иных прав на имущество: комментарии, судебная практика и образцы документов / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011; http://www.urkniga.ru.
2. В статьях главы 6, как и в главе 5 Кодекса, речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. Содержание правомочий владения, пользования и распоряжения было рассмотрено выше.
В соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
3. Реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (этажности), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (см. п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
4. Участники долевой собственности имеют право распорядиться ею таким образом, чтобы использование общего имущества приносило им доход. Например, они могут в установленном порядке на основании соответствующих договоров предоставить в пользование заинтересованным лицам такие объекты общего имущества, как подвалы, технические этажи; может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы.
Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на ст. ст. 301, 304, 305 ГК РФ.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (см. п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" <1>).
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.
Порядок распределения доходов от использования общего имущества между сособственниками может быть установлен в соглашении между ними. Если это не сделано, то применяется общее правило, установленное в ст. 248 ГК РФ: плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям.
5. Основные правовые нормы, регулирующие право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), установлены в ст. 23 ЗК РФ. В ГК РФ данному виду ограниченных вещных прав посвящены ст. ст. 274 - 277. Под сервитутом (от латинского "servitus" - рабство, служение вещи) понимается ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться какой-либо одной или несколькими полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. В теории такие сервитуты имеют название положительных <1>. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) (под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М.Ю., 2007 (второе издание, дополненное и переработанное).
<1> См. подробно: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2-е издание, доп. и перераб. / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006. С. 161 и сл.; http://www.urkniga.ru.
В земельном, как и в гражданском праве, различаются частные и публичные сервитуты. Согласно ст. 23 ЗК РФ, частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, земельное законодательство по этому поводу специальные правила не устанавливает.
Что же касается публичного земельного сервитута, то он устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Публичные сервитуты могут устанавливаться для: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе. Установление публичных сервитутов в иных целях земельным законодательством не предусмотрено.
Сервитут может быть срочным или постоянным. В любом случае осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в т.ч. путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
6. Собственники помещений в разрушенном или снесенном многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются имуществом, указанным в ч. 6 ст. 36 Кодекса (долей в праве общей долевой собственности), по правилам раздела II ГК РФ.
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Комментарий к статье 37
1. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется по правилам ст. 37 Кодекса с учетом положений ГК РФ. ГК РФ различает два вида общей собственности - долевую и совместную (ст. 244). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В ч. 1 ст. 37 Кодекса установлено правило, согласно которому доля в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Напомним, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ст. 15 Кодекса).
Несмотря на то что ч. 1 ст. 37 Кодекса сформулирована в императивной норме, установленный в ней принцип определения размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве общего правила, из которого в соответствии со ст. 15 Вводного закона возможны исключения. Принятым до вступления в силу Вводного закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме могли быть установлены иные правила определения размеров долей, которые обладают приоритетом по отношению к рассматриваемой норме ч. 1 ст. 37 Кодекса.
Высший Арбитражный Суд РФ указал на то, что при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается (см. п. п. 4 и 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" <1>).
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.
2 - 3. В ч. 2 ст. 37 Кодекса закреплено императивное правило о следовании доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. Например, если собственник продает свою квартиру, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на имущество дома. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника.
4. Доли в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не могут быть: а) выделены в натуре, б) отчуждены (проданы, подарены, обменены и т.п.) отдельно от отчуждения жилых или нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности соответствующего субъекта.
Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме
Комментарий к статье 38
1. В ст. 38 Кодекс в императивных нормах установил правила приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме для случая, когда лицо приобретает помещение в таком доме (как уже отмечалось, нельзя приобрести долю в праве собственности на общее имущество, не приобретая помещения, принадлежащего собственнику этой доли, - см. ст. 37 Кодекса).
В договоре купли-продажи, мены, дарения или ином договоре, по которому переходит право собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, желательно предусмотреть условие об одновременном переходе к приобретателю доли в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а также указать размер данной доли.
В то же время следует учитывать, что в таком случае доля в праве общей собственности переходит к новому собственнику помещения не в силу соглашения сторон, а на основании прямого указания закона (ч. 1 ст. 38 Кодекса). Поэтому при переходе права собственности на помещение к новому собственнику доля в праве общей собственности на общее имущество дома переходит независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
2. В случае если вопреки императивной норме ч. 1 ст. 38 условия договора об отчуждении помещения исключают переход доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, применяются правила ч. 2 ст. 38 Кодекса. Напомним, что сделка недействительна по основаниям, установленным ст. ст. 166 - 179 ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Целесообразно учитывать, что согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
Комментарий к статье 39
1. В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Кодекс в ч. 1 ст. 39 не сделал исключения из этого общего правила применительно к общему имуществу в многоквартирном доме.
С учетом того, что Кодекс в сфере регулирования жилищных отношений обладает приоритетом по отношению к ГК РФ (как специальный закон по отношению к общему), следует полагать, что собственники помещений в многоквартирном доме не могут возложить по договору на иное лицо бремя своих расходов на содержание общего имущества в таком доме.
2. Размер участия собственника помещения в многоквартирном доме в обязательных расходах по содержанию общего имущества определяется размером его доли в праве общей собственности на указанное имущество. Часть 2 ст. 39 Кодекса сформулирована в императивной норме, поэтому собственники помещений не могут установить иные правила в договоре или решении общего собрания.
Согласно п. п. 28 - 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 <1> собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.
а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;
б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 Кодекса.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
Содержание общего имущества обеспечивается:
а) собственниками помещений - за счет собственных средств;
б) собственниками жилых помещений - гражданами, имеющими право на субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, - за счет собственных средств с использованием предоставленных им субсидий;
в) собственниками жилых помещений - физическими лицами, получившими (получающими) в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления компенсацию расходов (части расходов) на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или на денежные выплаты, предоставляемые в качестве мер социальной поддержки граждан по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, предоставляемых из соответствующих бюджетов, - за счет собственных средств с использованием компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или соответствующих денежных выплат;
г) собственниками жилых помещений - гражданами, получившими (получающими) льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со ст. 160 Кодекса компенсаций - за счет собственных средств с учетом скидок, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми до введения в действие Кодекса, и субвенций, предоставляемых из соответствующих бюджетов на осуществление целевых расходов, связанных с предоставлением указанных скидок.
3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, призваны заложить основу для унификации многочисленных актов местного нормотворчества <1>: введены единообразные требования к определению состава общего имущества и его содержанию в многоквартирном доме, определен порядок несения собственниками помещений общих расходов на содержание и ремонт общего имущества, регламентированы отношения, связанные с контролем за содержанием такого имущества.
--------------------------------
<1> См., например, Постановление главы Щелковского района Московской области от 27.03.2001 N 482 "Об использовании общего имущества в многоквартирных домах".
В частности, установлено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам <1>;
--------------------------------
<1> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501.
е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами (т.е. должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива), обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
освещение помещений общего пользования;
обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание следующих объектов:
а) помещений в многоквартирном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме (помещений общего пользования), в том числе межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов, лифтовых и иных шахт, коридоров, колясочных, чердаков, технических этажей (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технических подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, иных обслуживающих более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудования (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыш; ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающих ненесущих конструкций многоквартирного дома, обслуживающих более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
б) элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
4. Новой частью 4 статья 39 Кодекса была дополнена Федеральным законом от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2009. N 48. Ст. 5711; 2010. N 19. Ст. 2291; N 31. Ст. 4160, 4206.
В целях повышения уровня энергосбережения в жилищном фонде и его энергетической эффективности в перечень требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются требования о проведении мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности многоквартирного дома. В соответствии с принципами, установленными Правительством РФ, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно. Лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, или при непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в многоквартирном доме обязаны проводить мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенные в утвержденный перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев проведения указанных мероприятий ранее и сохранения результатов их проведения. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на проведение указанных мероприятий. В целях снижения расходов на проведение указанных мероприятий собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать от лица, ответственного за содержание многоквартирного дома, осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, и (или) заключения этим лицом энергосервисного договора (контракта), обеспечивающего снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов.
Организация, осуществляющая снабжение энергетическими ресурсами многоквартирного дома на основании публичного договора, регулярно (не реже чем один раз в год) обязана предлагать перечень мероприятий для многоквартирного дома, группы многоквартирных домов как в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, так и в отношении помещений в многоквартирном доме, проведение которых в большей степени способствует энергосбережению поставляемых этой организацией в многоквартирный дом энергетических ресурсов и повышению энергетической эффективности их использования. В данном перечне мероприятий должно содержаться указание на:
1) необязательность таких мероприятий для проведения их лицами, которым данный перечень мероприятий адресован;
2) возможность проведения этой организацией отдельных мероприятий из числа указанных в данном перечне мероприятий за счет средств, учитываемых при установлении регулируемых цен (тарифов) на ее товары, услуги, а также за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе на основании энергосервисного договора (контракта), и прогнозируемую стоимость проведения таких отдельных мероприятий;
3) определяемых на основании общедоступных источников возможных исполнителей мероприятий, указанных в данном перечне мероприятий и не проводимых этой организацией.
Перечень мероприятий должен быть доведен организацией, осуществляющей поставки, продажу энергетических ресурсов, до сведения собственников помещений в многоквартирном доме, лица, ответственного за содержание многоквартирного дома, путем размещения информации в подъездах многоквартирного дома и (или) других помещениях, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а также иными способами по усмотрению этой организации. Примерная форма перечня таких мероприятий утверждается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.
Лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, регулярно (не реже чем один раз в год) обязано разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в многоквартирном доме предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые возможно проводить в многоквартирном доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий.
В отопительный сезон лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, обязано проводить действия, направленные на регулирование расхода тепловой энергии в многоквартирном доме в целях ее сбережения, при наличии технической возможности такого регулирования и при соблюдении тепловых и гидравлических режимов, а также требований к качеству коммунальных услуг, санитарных норм и правил. Если расчеты за потребляемую в многоквартирном доме тепловую энергию осуществляются с учетом величины тепловой нагрузки, лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, обязано определить величину тепловой нагрузки при соблюдении установленных требований к качеству коммунальных услуг, санитарных норм и правил и произвести иные предусмотренные законодательством Российской Федерации действия в целях оптимизации расходов собственников помещений в многоквартирном доме на оплату тепловой энергии. Лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, обязано доводить до сведения собственников помещений в многоквартирном доме информацию о проводимых в соответствии с требованиями настоящей части действиях или об отсутствии возможности их проведения по технологическим причинам.
Органы исполнительной власти, уполномоченные на осуществление государственного контроля за соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, регулярно (не реже чем один раз в год) обязаны информировать население о лицах, ответственных за содержание многоквартирных домов и подвергнутых административному наказанию за нарушение установленных требований к проведению мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, путем размещения информации в средствах массовой информации (см. ч. ч. 4 - 9 ст. 12 ФЗ от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 40
1. Правила изменения границ помещений в многоквартирном доме, предусмотренные в ст. 40, являются новеллой Кодекса. Собственник помещения в многоквартирном доме (отдельной квартиры или жилого помещения в коммунальной квартире), который приобрел помещение, смежное с принадлежащим ему помещением, вправе объединить эти помещения в одно. Такой собственник имеет право изменить границы между смежными помещениями или разделить эти помещения на два или более помещений без согласия собственников других помещений при соблюдении условий, перечисленных во втором предложении ч. 1 ст. 40 Кодекса.
Смежные помещения - это помещения, разделенные общими ограждающими конструкциями и (или) междуэтажными перекрытиями.
Изменение границ помещений связано с осуществлением реконструкции, переустройства или перепланировки соответствующих помещений. Поэтому в таких случаях необходимо согласовать предполагаемые действия с уполномоченным органом по правилам главы 4 раздела I Кодекса.
В статьях главы 6 Кодекса понятие "помещение" используется для обозначения как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме. Поэтому правила ст. 40 Кодекса об изменении границ помещений применяются к жилым и нежилым помещениям, находящимся в собственности соответствующих субъектов. В связи с этим при изменении границ может возникнуть вопрос о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения - в жилое, который решается в соответствии с требованиями главы 3 раздела I Кодекса.
2. Реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений, связанные с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме, допускаются только при наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
Комментарий к статье 41
1. Вопрос о доле в праве общей собственности на имущество в коммунальной квартире Кодексом решен на основе тех же принципов, которые положены в основу регулирования рассмотренных выше отношений собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Собственнику комнаты в коммунальной квартире, находящейся в многоквартирном доме, принадлежит доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире (ч. 1 ст. 41). Речь идет о помещениях, обслуживающих более одной комнаты в данной квартире (например, о коридорах, кухнях, санузлах).
2. По единогласному решению всех собственников комнат в коммунальной квартире размер общего имущества может быть изменен (увеличен или уменьшен), если для этого имеются технические возможности и проект соответствующего переустройства и (или) перепланировки согласован по правилам ст. ст. 25 - 28 Кодекса. Неблагоприятные последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст. 29 Кодекса.
Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
Комментарий к статье 42
1. Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире определяется исходя из того, что указанная доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащей собственнику комнаты в данной квартире. При этом в общую площадь комнаты, принадлежащей собственнику, не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас (см. ч. 5 ст. 15 Кодекса).
Если в коммунальной квартире собственнику принадлежат две (или более) комнаты, то следует полагать, что это обстоятельство само по себе не должно учитываться при определении размера его доли в праве общей собственности, так как решающее значение в этом случае имеет не количество жилых комнат, а их общая площадь.
Таким образом, доли участников общей собственности в коммунальной квартире не являются равными. Поэтому в данном случае применяются правила гражданского законодательства о долевой, а не о совместной собственности. В связи с этим целесообразно иметь в виду, что доля участника долевой собственности может быть увеличена по правилам первого абзаца п. 3 ст. 245 ГК РФ, если этот участник осуществил за свой счет неотделимые улучшения общего имущества.
2. Собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо права на долю в праве собственности на общее имущество в этой квартире, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Она пропорциональна сумме: а) размера общей площади указанной комнаты и б) определенного в соответствии с долей данного собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире размера площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. В соответствии с принципом, заложенным в основу ч. 2 ст. 37 Кодекса, в ч. 3 ст. 42 содержится императивное правило о следовании доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты судьбе права собственности на комнату, принадлежащую этому собственнику. В случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
4. В случаях, когда право собственности на комнату в коммунальной квартире переходит к другому лицу на основании сделки или в порядке наследования, доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире в неизменном виде переходит к новому собственнику.
5. Императивные нормы ч. 5 ст. 42 Кодекса запрещают собственнику комнаты в коммунальной квартире совершать действия, нарушающие принцип следования доли в праве общей собственности собственника комнаты в коммунальной квартире судьбе права собственности на указанную комнату (см. ч. 3 ст. 42 Кодекса). См. также комментарий к ст. 38 Кодекса.
6. Право преимущественной покупки - это право участников общей долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи такой доли с публичных торгов. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается.
Согласно ст. 250 ГК РФ публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.
В соответствии с п. 1 ст. 24 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
Комментарий к статье 43
1 - 2. Статья 43 воспроизводит принципиальные положения ст. 39 Кодекса, регулирующей содержание общего имущества в многоквартирном доме, применительно к содержанию общего имущества в коммунальной квартире. Как и собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, собственники комнат в коммунальной квартире обязаны нести расходы, связанные с содержанием их общего имущества, находящегося в долевой собственности. См. также комментарий к ст. 39 Кодекса.
Помимо расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире собственник комнаты в такой квартире участвует также в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме (см. ч. 3 ст. 30, ч. 2 ст. 42 Кодекса).
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 44
1. Правила, установленные в ст. ст. 44 - 48 Кодекса, являются принципиально новыми, в ЖК 1983 г. и Основах они отсутствовали. При этом указанные статьи, посвященные органу управления многоквартирным домом, включены в главу 6 раздела II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", что представляется не вполне логичным. Соответствующие положения, с нашей точки зрения, следовало установить в разделе VIII Кодекса "Управление многоквартирными домами".
Частью 1 ст. 44 Кодекса введено понятие "орган управления многоквартирным домом". Таким органом признано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Данное положение сформулировано в императивной норме и не предполагает исключений. Иными словами, указанный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в государственной, муниципальной, частной собственности.
2. Установлен перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания (ч. 2 ст. 44 Кодекса). Этот перечень не является исчерпывающим, так как собрание вправе решать и иные вопросы, указанные в других статьях Кодекса. Обратим внимание на то, что буквальное толкование нормы, установленной в п. 5 ч. 2 ст. 44, позволяет утверждать, что общее собрание собственников помещений лишено права принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные Кодексом к его компетенции.
К иным вопросам, помимо указанных в ч. 2 ст. 44, отнесенным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, относятся, в частности:
определение сроков и порядка проведения годового общего собрания, а также порядка уведомления о принятых им решениях (ч. 1 ст. 45);
определение порядка оформления протоколами решений общего собрания (ч. 1 ст. 46);
определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором размещаются сообщения о решениях, принятых общим собранием, и об итогах голосования по соответствующим вопросам (ч. 3 ст. 46);
определение места или адреса хранения протоколов общих собраний (ч. 4 ст. 46).
Нетрудно заметить, что указанные вопросы носят в основном технический, процедурный характер и по существу ничего не добавляют к компетенции общего собрания, прямо предусмотренной в п. п. 1 - 4 ч. 2 ст. 44 Кодекса.
С учетом этого данная юридическая конструкция выглядит не вполне убедительно. Например, совершенно очевидно, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме (см. ст. 164 Кодекса) общему собранию указанных собственников на практике потребуется решать многие другие вопросы, помимо прямо отнесенных Кодексом к его компетенции, в частности, вопросы, подобные тем, которые решают единоличные и коллегиальные исполнительные органы юридических лиц. Поэтому, с нашей точки зрения, формулировка положений п. 5 ч. 2 ст. 44 Кодекса требует уточнения путем внесения в нее соответствующих изменений.
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 45
1. Правила проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме впервые установлены в ст. 45 Кодекса. В императивной норме ч. 1 указанной статьи установлена юридическая обязанность собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить годовое общее собрание. Обратим внимание, что в Кодексе отсутствует правовой механизм, обеспечивающий исполнение собственниками указанной обязанности. Общее собрание не проводится в случаях, указанных в ч. 7 ст. 46 Кодекса.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть как очередным (проводится один раз в год), так и внеочередным (созывается в любое время по инициативе любого из собственников жилых или нежилых помещений многоквартирного дома). Отметим, что право любого из собственников помещений в доме инициировать созыв общего собрания никак не связано с размером общей площади принадлежащего ему помещения.
Лица, не являющиеся собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме, не вправе инициировать созыв общего собрания собственников помещений в этом доме.
Как очередное, так и внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено путем:
а) совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;
б) проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (см. ч. 1 ст. 47 Кодекса).
Независимо от того, является собрание очередным или внеочередным, оно обладает полномочиями, установленными в ст. 44 Кодекса (см. также комментарий к указанной статье). В то же время на рассмотрение внеочередного общего собрания вряд ли целесообразно выносить вопросы, которые принято рассматривать на ежегодном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Случаи, когда проводится внеочередное общее собрание собственников помещений, Кодекс не определяет. Следовательно, внеочередное собрание может созываться в любых случаях, если проведения такого собрания требуют общие интересы собственников помещений в многоквартирном доме, интересы группы указанных собственников или интересы хотя бы одного такого собственника.
Следует полагать, что расходы на подготовку и созыв внеочередного собрания несет его инициатор. При этом Кодекс не содержит запрета на последующее возмещение инициатору внеочередного собрания указанных расходов по решению общего собрания собственников помещений из источников, определенных таким решением.
3. Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них. Поэтому на общем собрании имеют право присутствовать с правом решающего голоса и участвовать в обсуждении вопросов повестки дня все собственники помещений в многоквартирном доме.
Факт участия в собрании имеет практическое и юридическое значение, поскольку в зависимости от количества участников общего собрания определяется: а) наличие или отсутствие кворума, необходимого для принятия решений (см. ч. 3 ст. 45 Кодекса); б) простое или квалифицированное большинство голосов, поданных за то или иное решение (см. ч. 1 ст. 46 Кодекса). Если собственник помещения не участвовал в собрании, то он вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений с нарушением требований Кодекса (см. ч. 6 ст. 46 Кодекса).
Кворум, предусмотренный в ч. 3 ст. 45 Кодекса, определяет правомочность как общего собрания, проводимого в форме совместного присутствия, так и общего собрания, проводимого в форме заочного голосования. При этом кворум на общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, устанавливается с учетом положений ч. 2 ст. 47 Кодекса: принявшими участие в таком собрании считаются собственники помещений в многоквартирном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
Целесообразно обратить внимание на то, что на общем собрании собственников помещений фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество, а не лица, которым они принадлежат: количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в таком доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (см. ч. 3 ст. 48 Кодекса). С учетом этого обстоятельства и должно определяться наличие кворума, предусмотренного ч. 3 рассматриваемой статьи.
4. В ч. 4 ст. 45 Кодекса императивно установлена обязанность инициатора общего собрания в указанный в данной части срок персонально уведомить о проведении собрания всех собственников помещений в многоквартирном доме. Если решением общего собрания собственников помещений не будет установлен иной способ уведомления (например, передача текстового сообщения по электронной почте, факсу и т.п.), то оно осуществляется путем направления каждому собственнику заказного письма, содержащего информацию, указанную в ч. 5 ст. 45 Кодекса. Указанное сообщение может быть также вручено каждому собственнику лично под расписку или размещено в помещении данного дома, известном и доступном всем собственникам, которое должно быть определено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Представляется, что рассматриваемые нормы фактически регулируют отношения, связанные с созывом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку годовое общее собрание проводится не по инициативе конкретного собственника, а по правилам, установленным собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 45 Кодекса.
5. Содержание сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определяется по правилам ч. 5 ст. 45 Кодекса. Установленные здесь требования применяются к сообщению о проведении как годового, так и внеочередного собрания и не могут быть изменены ни решением общего собрания собственников помещений, ни тем более инициатором внеочередного собрания.
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 46
1 - 2. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут приниматься простым или квалифицированным большинством голосов от общего числа голосов участвующих в таком собрании собственников помещений.
Квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов участников собрания принимаются решения:
о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
Простым большинством более 50% голосов от общего числа голосов участвующих в общем собрании собственников помещений принимаются решения по всем вопросам, не требующим квалифицированного большинства, включенным в повестку дня общего собрания (принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, запрещено императивной нормой ч. 2 ст. 46 Кодекса).
3 - 4. Юридической и документальной формой решения общего собрания собственников помещений является протокол соответствующего собрания. Обязанность ведения протокола очередного и внеочередного общего собрания решением такого собрания может быть возложена на определенное лицо.
Протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются документами, имеющими юридическое, в частности, доказательственное, значение. Поэтому к их надлежащему оформлению и хранению по правилам ч. 4 рассматриваемой статьи необходимо отнестись очень внимательно.
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования могут быть оформлены в виде выписки из протокола общего собрания и доведены до сведения собственников помещений в многоквартирном доме по правилам ч. 3 ст. 46 Кодекса.
5 - 6. В ч. 5 ст. 46 Кодекса установлены правила о юридической силе решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако не любое решение общего собрания можно рассматривать в качестве обязательного для лиц, указанных в ч. 5 ст. 46 Кодекса. Для того чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, должны быть соблюдены следующие предусмотренные Кодексом условия:
а) решение оформлено протоколом очередного или внеочередного общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 46);
б) решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания (ч. 2 ст. 46);
в) решение принято с соблюдением императивных правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения (ч. 1 ст. 46);
г) решение доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в установленном порядке (ч. 3 ст. 46);
д) решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания (ч. 2 ст. 44 Кодекса).
По указанным критериям можно также оценивать правомерность соответствующего решения в случае возникновения споров, связанных с принятием решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при обжаловании в суд решения, принятого общим собранием.
Следует обратить внимание на то, что право обжаловать решение общего собрания принадлежит только такому собственнику помещения в многоквартирном доме, который не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если данным решением нарушены его права и законные интересы. Поэтому при обращении в суд с соответствующим заявлением необходимо доказать перечисленные факты. Кроме того, для обжалования решения общего собрания установлен специальный (сокращенный) срок давности - шесть месяцев.
7. Часть 7 ст. 46 Кодекса ориентирована в основном на случаи, когда многоквартирный дом относится к государственному или муниципальному жилищному фонду. Однако это не исключает применения положений указанной статьи и тогда, когда все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному гражданину или одному юридическому лицу.
В случаях, предусмотренных ч. 7 ст. 46, общее собрание не может проводиться, так как это противоречило бы существу регулируемых отношений. Из буквального толкования рассматриваемых норм следует, что собственник всех помещений в многоквартирном доме обязан ежегодно единолично принимать решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 2 ст. 44), и оформлять принятые решения в письменной форме.
Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования
Комментарий к статье 47
1. В ст. 47 Кодекса установлены правила принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме без проведения собрания в форме совместного присутствия его участников. Для жилищного законодательства эти правила являются новыми, хотя гражданскому законодательству о юридических лицах они известны. Например, в форме заочного голосования (опросным путем) могут быть приняты решения общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью, общего собрания акционеров <1>. Однако в отличие от законодательства о хозяйственных обществах, предъявляющего к заочному голосованию достаточно жесткие и детальные требования, Кодекс в ст. 47 регламентирует указанные отношения весьма лаконично.
--------------------------------
<1> См.: ст. 50 ФЗ "Об акционерных обществах", ст. 38 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Это правило ч. 3 ст. 45 Кодекса действует применительно к общему собранию, проводимому как в форме совместного присутствия, так и в форме заочного голосования. При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования указанный кворум устанавливается с учетом императивной нормы ч. 2 ст. 47 Кодекса.
3. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования указываются дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (см. п. 3 ч. 5 ст. 45 Кодекса).
Собственник помещения оформляет решение по вопросам, поставленным на голосование, по правилам ч. 3 ст. 47 Кодекса. Обратим внимание, что в таком случае в соответствии с ч. 6 ст. 48 Кодекса засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования, иначе соответствующее решение признается недействительным. В случае если решение собственника содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Оформленное надлежащим образом решение собственник передает (направляет) в место или по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания. Каким образом собственник должен передать (направить) указанное решение, Кодекс не определил, поэтому соответствующие способы может предусмотреть общее собрание собственников помещений. В качестве некоторого ориентира здесь можно иметь в виду правила п. 1 ст. 38 ФЗ от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" <1>, который установил, что подобные документы могут передаваться посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, обеспечивающей аутентичность передаваемых и принимаемых сообщений и их документальное подтверждение <2>. Уместно напомнить, что термин "аутентичность" происходит от греческого слова authentikos, означающего подлинность, соответствие подлинному, первоисточнику. Например, аутентичными текстами документа являются тексты, составленные на одном или более языках, рассматриваемые как одинаково подлинные и имеющие равную юридическую силу.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785; N 28. Ст. 3261; 1999. N 1. Ст. 2; 2002. N 12. Ст. 1093; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 18; 2006. N 31 (ч. I). Ст. 3437; N 52 (ч. I). Ст. 5497; 2008. N 18. Ст. 1941; N 52 (ч. I). Ст. 6227; 2009. N 1. Ст. 20; РГ. 2009. 4 августа.
<2> См. подробно: Комментарий к Федеральному закону "Об обществах с ограниченной ответственностью" (в новой редакции) / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010; http://www.urkniga.ru.
Если решение собственника помещения, оформленное в соответствии с этими требованиями, получено до даты окончания приема решений, установленной в сообщении о проведении собрания, то соответствующий собственник считается принявшим участие в голосовании, т.е. в общем собрании, которое проводилось в форме заочного голосования.
Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 48
1 - 2. Кодекс предоставляет право голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме только собственникам помещений в указанном доме (ч. 1 ст. 48). Данное положение установлено в императивной норме, поэтому никакие иные лица не вправе участвовать в принятии решений таким собранием.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе, но не обязан лично участвовать в голосовании на общем собрании таких собственников. Собственник помещения имеет право уполномочить своего представителя голосовать на собрании от имени собственника. Данное полномочие может вытекать из содержания федеральных законов, а также иных правовых актов государственных или муниципальных органов (это характерно для наделения соответствующими полномочиями представителей таких собственников, как Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования). Указанное полномочие может также следовать из доверенности, оформленной с соблюдением императивных требований ч. 2 ст. 48 Кодекса (таким образом могут быть уполномочены представители любых собственников помещений).
Доверенности на голосование может быть придана нотариальная форма по правилам, установленным Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 <1>. Если по каким-либо причинам собственник помещения в многоквартирном доме не сочтет целесообразным нотариальное удостоверение указанной доверенности, то ее необходимо оформить по правилам п. п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ.
--------------------------------
<1> Ведомости РФ. 1993. N 10. Ст. 357; СЗ РФ. 2001. N 53 (ч. I). Ст. 5030; 2003. N 50. Ст. 4855; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; 2005. N 27. Ст. 2717.
Напомним, что в этом случае доверенность от имени гражданина удостоверяется организацией, в которой доверитель работает или учится, либо жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, либо администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на лечении. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати организации, от имени которой выдана доверенность. При этом необходимо помнить, что доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (см. п. 1 ст. 186 ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> Об оформлении доверенностей см. подробно: Доверенности: комментарии, официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010; http://www.urkniga.ru.
3. Как уже отмечалось, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме голосуют доли, а не лица. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (см. ч. 1 ст. 37 Кодекса). Поэтому количество голосов, которыми обладает собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников, непосредственно зависит от размера общей площади принадлежащего ему жилого или нежилого помещения в данном многоквартирном доме (за исключением случаев, указанных в ст. 15 Вводного закона).
4 - 6. Кодекс прямо не предусматривает использование при голосовании на общем собрании собственников помещений бюллетеней для голосования. Вместо бюллетеней он предлагает такие документы, как решения собственников помещений, составленные в письменной форме. В указанном решении собственник по каждому вопросу, поставленному на голосование, должен оставить только один из вариантов голосования - "за", "против" или "воздержался".
Обратим внимание, что письменные решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, согласно ч. 5 ст. 48, в обязательном порядке должны использоваться только при проведении общего собрания в форме заочного голосования (см. также ст. 47 Кодекса). При голосовании на общем собрании собственников помещений, проводимом в форме совместного присутствия, могут использоваться как указанные письменные решения, так и другие документы, например, бюллетени для голосования и т.п.
Напомним, что в ч. 3 ст. 47 Кодекса установлены требования к содержанию решения собственника по вопросам, поставленным на голосование, для случая, когда общее собрание проводится в форме заочного голосования. Однако этими требованиями не запрещено руководствоваться и тогда, когда общее собрание собственников помещений проводится в форме совместного присутствия (хотя в таком случае указанные требования не являются обязательными).
Раздел III. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ
ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Глава 7. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 49
1. Раздел III Кодекса содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения ГК РФ. Напомним, что ГК РФ (ст. ст. 671 - 688 гл. 35) содержит нормы о найме жилых помещений, которые (за исключением ст. 672) используются при заключении договоров найма в отношении объектов, относящихся ко всем видам жилищного фонда, выделяемым в зависимости от формы собственности на такие объекты, - частному, государственному, муниципальному (см. также гл. 2 раздела I Кодекса).
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Что касается юридических лиц, то им жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (см. п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает три разновидности такого договора.
Первая - договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса). Данному виду договора найма посвящены ст. ст. 671, 673 - 688 ГК РФ.
Вторая - договор найма специализированного жилого помещения (см. ч. 1 ст. 100 Кодекса), согласно которому собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Виды специализированных жилых помещений определены в разделе IV Кодекса.
Третья разновидность указанного договора - договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования (о классификации видов жилищного фонда в зависимости от целей использования см. ст. 19 Кодекса и комментарий к ней). Социальному найму в ГК РФ посвящена ст. 672, которой, в частности, установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. ст. 674, 675, 678, 680, п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно только в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (о договоре социального найма см. также ст. 60 Кодекса и комментарий к ней).
В связи с этим Кодекс достаточно детально урегулировал отношения, связанные с социальным наймом. Отношения, подобные тем, которые регламентированы разделом III Кодекса, прежде регулировались гл. 1 и 2 раздела III ЖК 1983 г. и Основами (ст. ст. 11 - 14, 20, 21 и др.). В этих правовых актах понятия "наем жилого помещения", "договор найма жилого помещения" использовались не в том общем значении, которое установлено в настоящее время ГК РФ, и в основном соответствовали современному понятию "договор социального найма жилого помещения" (см. ст. 60 Кодекса).
Исходя из приведенных выше положений ГК РФ, Кодекс устранил данную терминологическую неточность и оперирует понятием "договор социального найма". Кроме того, многие жилищные отношения, вытекающие из социального найма, Кодекс урегулировал принципиально иначе, чем было ранее, в соответствии с новой системой социальных, экономических и правовых отношений, сформировавшихся в России за последнее десятилетие.
В гл. 7 Кодекса сгруппированы правовые нормы, содержание которых вызывало немало споров при подготовке и обсуждении проекта Кодекса. Такие споры вполне закономерны, поскольку в статьях данной главы получили юридическое разрешение наиболее острые и затрагивающие многих, если не большинство россиян, вопросы. Они касаются предоставления жилых помещений по договорам социального найма малоимущим и другим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, критериев и оснований, при наличии которых это возможно, а также учета таких граждан и других важных отношений.
Как уже отмечалось, предметом договора социального найма могут быть только те жилые помещения, которые относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду. При этом в собственности государства и государственных образований (Российской Федерации и ее субъектов), а также муниципальных образований могут находиться жилые помещения различного целевого назначения - жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования (об указанных видах жилищного фонда см. ст. 19 Кодекса и комментарий к ней). В соответствии с целями использования по договору социального найма предоставляются жилые помещения из жилищного фонда социального использования.
Предоставление жилых помещений в таких случаях должно осуществляться на основании заключенного договора социального найма, подготовленного в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, который утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.
В свою очередь, основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Кодекса решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. ч. 3 и 4 ст. 57, ст. 63 Кодекса). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации (п. 6 ст. 12, п. 5 ст. 13, ч. ч. 3 и 4 ст. 49 Кодекса).
Граждане, принятые на учет до 01.03.2005 в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с такого учета по основаниям, предусмотренным п. п. 1, 3 - 6 ч. 1 ст. 56 Кодекса, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Кодекса давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном Кодексом, с учетом приведенных положений ч. 2 ст. 6 Вводного закона.
2 - 4. Согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами. Именно этот конституционный принцип во многом предопределяет содержание статей гл. 7 Кодекса и многих других его положений.
Разъясняя указанную норму Конституции РФ, специалисты отмечают, что она закрепляет новую роль государства и органов местного самоуправления на рынке жилья. В новой системе государство и муниципальные органы тотально не аккумулируют средства населения для последующего жилищного строительства и распределения квартир. Теперь каждый должен самостоятельно вкладывать средства в покупку или строительство жилья, не рассчитывая на решение своей жилищной проблемы за счет государственного и муниципального жилищных фондов. Время новоселья будет определяться не многими годами ожидания в очереди на получение жилья, не решением органов управления и профкомов, как было ранее, а доходами гражданина, материальной возможностью купить, построить или нанять жилье. Так будет решаться жилищная проблема для большинства. Меньшинство, т.е. малоимущие и другие лица, указанные в законах, будут обеспечиваться жильем исходя из традиционных для отечественного законодательства принципов: сохраняется режим предоставления им жилых помещений в соответствии с установленными нормами из государственного или муниципального жилищного фонда <1>.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Конституции Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. М.: БЕК, 1996. С. 175 - 176.
Эмоциональная оценка приведенных рассуждений может быть различной, однако необходимо признать, что они объективно отражают существующую в современной России экономико-правовую реальность.
Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, установлены в ст. 51 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
В соответствии с ч. ч. 2 и 3 ст. 49 Кодекса нуждающимися в жилом помещении могут быть признаны: а) малоимущие граждане, б) иные категории граждан, определенные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Например, особенности обеспечения жильем такой категории граждан, как инвалиды, предусмотрены ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" <1>. Обеспечение жильем инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны, ветеранов и инвалидов боевых действий, а также иных категорий ветеранов осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных ст. ст. 14 - 21 ФЗ от 12.01.1995 N 5-ФЗ "О ветеранах", который применяется в редакции ФЗ от 02.01.2000 N 40-ФЗ с последующими изменениями и дополнениями <2>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 48. Ст. 4563; 1998. N 31. Ст. 3803; 1999. N 2. Ст. 232; N 29. Ст. 3693; 2000. N 22. Ст. 2267; 2001. N 24. Ст. 2410; N 33 (ч. I). Ст. 3426; N 53. Ст. 5024; 2002. N 1. Ст. 2; N 22. Ст. 2026; 2003. N 2. Ст. 167; N 43. Ст. 4108; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 25; 2006. N 1. Ст. 10; 2007. N 43. Ст. 5084; N 45. Ст. 5421; N 49. Ст. 6070; 2008. N 9. Ст. 817; N 29 (ч. I). Ст. 3410; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6224; 2009. N 18 (ч. I). Ст. 2152.
<2> СЗ РФ. 1995. N 3. Ст. 168; 1998. N 47. Ст. 5703, 5704; 2000. N 2. Ст. 161; N 19. Ст. 2023; 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3427; N 53 (ч. I). Ст. 5030; 2002. N 30. Ст. 3033; N 48. Ст. 4743; 2003. N 19. Ст. 1750; 2004. N 19. Ст. 1837; N 25. Ст. 2480; N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 25; N 19. Ст. 1748; N 52 (ч. I). Ст. 5576; 2007. N 43. Ст. 5084; N 45. Ст. 5421; 2008. N 9. Ст. 817; N 29 (ч. I). Ст. 3410; N 30 (ч. I). Ст. 3609; N 40. Ст. 4501; N 52 (ч. I). Ст. 6224; 2009. N 18 (ч. I). Ст. 2152; N 26. Ст. 3133; N 29. Ст. 3623; N 30. Ст. 3739; РГ. 2009. 23 декабря.
Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.
Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации (см. п. 3 ст. 13 Кодекса). Ориентиром здесь могут служить, например, положения ФЗ от 05.04.2003 N 44-ФЗ "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи" <1>. Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи был утвержден Постановлением Правительства РФ от 20.08.2003 N 512 <2>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2003. N 14. Ст. 1257.
<2> СЗ РФ. 2003. N 34. Ст. 3374; 2006. N 3. Ст. 297; 2007. N 50. Ст. 6299.
При признании гражданина малоимущим должны учитываться не только размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, но и стоимость имущества, принадлежащего на праве собственности членам его семьи и подлежащего налогообложению. Введение такого критерия, как стоимость семейного имущества, направлено на обеспечение более объективного подхода при решении вопроса о признании лица малоимущим.
Однако Кодекс в данном случае не дает ответа на вопрос, кого можно считать членами семьи. Это - существенный недостаток указанной нормы, поскольку в результате создаются неоправданные возможности для расширительного толкования понятия "члены семьи" на региональном уровне: порядок признания гражданина малоимущим должен определяться законами субъектов Российской Федерации (ч. 2 комментируемой статьи). Представляется, что, поскольку в данном случае мы имеем дело с очевидным пробелом в правовом регулировании, во избежание неоднозначного толкования указанного понятия и ошибок в правоприменении необходимо по аналогии закона (см. ч. 1 ст. 7 Кодекса) применять правила ч. 1 ст. 69 Кодекса, устанавливающие круг членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
В соответствии с Методическими рекомендациями для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма, утвержденными Приказом Министерства регионального развития РФ от 25.02.2005 N 17 <1> при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина-заявителя рекомендуется учитывать все виды доходов, полученные гражданином-заявителем и каждым членом его семьи или одиноко проживающим гражданином-заявителем в денежной и натуральной форме, в том числе:
--------------------------------
<1> ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2005. N 6 (ч. II), N 7 (ч. II), N 8 (ч. II).
а) все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые при расчете среднего заработка в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2003 N 213 "Об особенностях порядка исчисления средней заработной платы";
б) средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством;
в) компенсация, выплачиваемая государственным органом или общественным объединением за время исполнения государственных или общественных обязанностей;
г) выходное пособие, выплачиваемое при увольнении, компенсация при выходе в отставку, заработная плата, сохраняемая на период трудоустройства при увольнении в связи с ликвидацией организации, сокращением численности или штата работников;
д) социальные выплаты из бюджетов всех уровней, государственных внебюджетных фондов и других источников, к которым относятся:
- пенсии, компенсационные выплаты (кроме компенсационных выплат неработающим трудоспособным лицам, осуществляющим уход за нетрудоспособными гражданами) и дополнительное ежемесячное материальное обеспечение пенсионеров;
- ежемесячное пожизненное содержание судей, вышедших в отставку;
- стипендии, выплачиваемые обучающимся в учреждениях начального, среднего и высшего профессионального образования, аспирантам и докторантам, обучающимся с отрывом от производства в аспирантуре и докторантуре при образовательных учреждениях высшего профессионального образования и научно-исследовательских учреждениях, слушателям духовных учебных заведений, а также компенсационные выплаты указанным категориям граждан в период их нахождения в академическом отпуске по медицинским показаниям;
- пособие по безработице, материальная помощь и иные выплаты безработным гражданам, а также стипендия и материальная помощь, выплачиваемая гражданам в период профессиональной подготовки, переподготовки и повышения квалификации по направлению органов службы занятости, выплаты безработным гражданам, принимающим участие в общественных работах, и безработным гражданам, особо нуждающимся в социальной защите, в период их участия во временных работах, а также выплаты несовершеннолетним гражданам в возрасте от 14 до 18 лет в период их участия во временных работах;
- пособие по временной нетрудоспособности, пособие по беременности и родам, а также единовременное пособие женщинам, вставшим на учет в медицинских учреждениях в ранние сроки беременности;
- ежемесячное пособие на ребенка;
- ежемесячное пособие на период отпуска по уходу за ребенком до достижения им возраста 1,5 лет и ежемесячные компенсационные выплаты гражданам, состоящим в трудовых отношениях на условиях трудового договора и находящимся в отпуске по уходу за ребенком до достижения им 3-летнего возраста;
- ежемесячное пособие супругам военнослужащих, проходящих военную службу по контракту, в период их проживания с супругами в местностях, где они вынуждены не работать или не могут трудоустроиться в связи с отсутствием возможности трудоустройства по специальности и были признаны в установленном порядке безработными, а также в период, когда супруги военнослужащих вынуждены не работать по состоянию здоровья детей, связанному с условиями проживания по месту воинской службы супруга, если по заключению учреждения здравоохранения их дети до достижения возраста 18 лет нуждаются в постороннем уходе;
- ежемесячная компенсационная выплата неработающим женам лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел Российской Федерации и учреждений уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ в отдаленных гарнизонах и местностях, где отсутствует возможность их трудоустройства;
- ежемесячные страховые выплаты по обязательному социальному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний;
е) надбавки и доплаты ко всем видам выплат, указанных в подпункте "д", и иные социальные выплаты, установленные органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, организациями;
ж) доходы от имущества, принадлежащего на праве собственности семье (отдельным ее членам) или одиноко проживающему гражданину-заявителю, к которым относятся:
- доходы от реализации и сдачи в аренду (наем, поднаем) недвижимого имущества (земельных участков, домов, квартир, дач, гаражей), транспортных и иных механических средств;
- доходы от реализации плодов и продукции личного подсобного хозяйства (многолетних насаждений, огородной продукции, продукционных и демонстрационных животных, птицы, пушных зверей, пчел, рыбы);
з) другие доходы семьи или одиноко проживающего гражданина-заявителя, в которые включаются:
- денежное довольствие военнослужащих (за исключением доходов военнослужащих, указанных в п. 3.6 данных Методических рекомендаций), сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ, таможенных органов Российской Федерации и других органов правоохранительной службы, а также дополнительные выплаты, носящие постоянный характер, и продовольственное обеспечение (денежная компенсация взамен продовольственного пайка), установленные законодательством Российской Федерации;
- единовременное пособие при увольнении с военной службы, из органов внутренних дел Российской Федерации, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ, таможенных органов Российской Федерации, других органов правоохранительной службы;
- оплата работ по договорам, заключаемым в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации;
- материальная помощь, оказываемая работодателями своим работникам, в том числе бывшим, уволившимся в связи с выходом на пенсию по инвалидности или по возрасту;
- авторские вознаграждения, получаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации об авторском праве и смежных правах, в том числе по авторским договорам наследования;
- доходы от занятий предпринимательской деятельностью, включая доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства;
- доходы по акциям и другие доходы от участия в управлении собственностью организаций;
- алименты, получаемые членами семьи гражданина-заявителя или одиноко проживающим гражданином заявителем;
- проценты по банковским вкладам;
- наследуемые и подаренные денежные средства;
- денежные эквиваленты полученных членами семьи гражданина-заявителя или одиноко проживающим гражданином-заявителем льгот и социальных гарантий, установленных органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, организациями.
При принятии закона субъекта Российской Федерации, регулирующего порядок признания граждан малоимущими, в доходы граждан также рекомендуется включать следующие виды доходов, не указанные в Постановлении Правительства РФ от 20.08.2003 N 512 "О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи":
а) денежные эквиваленты предоставляемых гражданам льгот и мер социальной поддержки по оплате жилого помещения, коммунальных услуг и транспортных услуг, установленных органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и организациями, в виде предоставленных гражданам скидок с оплаты (то есть денежные эквиваленты льгот и компенсаций по оплате транспортных услуг, денежные эквиваленты льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг);
б) денежные выплаты, предоставляемые гражданам в качестве мер социальной поддержки и связанных с оплатой жилого помещения, коммунальных или транспортных услуг (или) в виде денежных выплат, а также компенсации на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, выплачиваемые отдельным категориям граждан (суммы предоставленных субсидий на оплату жилого помещения, коммунальных и транспортных услуг);
в) компенсации на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, выплачиваемых отдельным категориям граждан;
г) денежные средства, выделяемые опекуну (попечителю) на содержание подопечного;
д) денежные средства из любых источников (за исключением собственных средств гражданина-заявителя или членов его семьи), направленные на оплату обучения гражданина-заявителя или членов его семьи в образовательных учреждениях;
е) доходы, полученные от заготовки древесных соков, сбора и реализации (сдачи) дикорастущих плодов, орехов, грибов, ягод, лекарственных и пищевых растений или их частей, других лесных пищевых ресурсов, а также технического сырья, мха, лесной подстилки и других видов побочного лесопользования;
ж) доходы охотников-любителей, получаемые от сдачи добытых ими пушнины, мехового или кожевенного сырья или мяса диких животных;
з) суммы ежемесячных денежных выплат и компенсаций различным категориям граждан, определенным в соответствии со следующими законами:
- Законом РФ от 15.05.1991 N 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" <1>;
--------------------------------
<1> Ведомости РСФСР. 1991. N 21. Ст. 699; Ведомости РФ. 1992. N 32. Ст. 1861; СЗ РФ. 1995. N 48. Ст. 4561; 1996. N 51. Ст. 5680; 1997. N 47. Ст. 5341; 1999. N 16. Ст. 1937; N 28. Ст. 3460; 2000. N 33. Ст. 3348; 2001. N 7. Ст. 610; N 53 (ч. I). Ст. 5025, 5030; 2002. N 30. Ст. 3033; N 50. Ст. 4929; 2003. N 43. Ст. 4108; 2004. N 18. Ст. 1689; N 35. Ст. 3607; 2006. N 6. Ст. 637; N 50. Ст. 5285; 2007. N 45. Ст. 5421; N 46. Ст. 5554; 2008. N 9. Ст. 817; N 29 (ч. I). Ст. 3410; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6224, 6236; 2009. N 18 (ч. I). Ст. 2152.
- ФЗ от 12.01.1995 N 5-ФЗ "О ветеранах" <1>;
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 3. Ст. 168; 1998. N 47. Ст. 5703. 5704; 2000. N 2. Ст. 161; N 19. Ст. 2023; 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3427; N 53 (ч. I). Ст. 5030; 2002. N 30. Ст. 3033; N 48. Ст. 4743; 2003. N 19. Ст. 1750; 2004. N 19. Ст. 1837; N 25. Ст. 2480; N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 25; N 19. Ст. 1748; N 52 (ч. I). Ст. 5576; 2007. N 43. Ст. 5084; N 45. Ст. 5421; 2008. N 9. Ст. 817; N 29 (ч. I). Ст. 3410; N 30 (ч. I). Ст. 3609; N 40. Ст. 4501; N 52 (ч. I). Ст. 6224; 2009. N 18 (ч. I). Ст. 2152; N 26. Ст. 3133; N 29. Ст. 3623. N 30. Ст. 3739; РГ. 2009. 23 декабря.
- ФЗ от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" <1>;
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 48. Ст. 4563; 1998. N 31. Ст. 3803; 1999. N 2. Ст. 232; N 29. Ст. 3693; 2000. N 22. Ст. 2267; 2001. N 24. Ст. 2410; N 33 (ч. I). Ст. 3426; N 53. Ст. 5024; 2002. N 1. Ст. 2; N 22. Ст. 2026; 2003. N 2. Ст. 167; N 43. Ст. 4108; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 25; 2006. N 1. Ст. 10; 2007. N 43. Ст. 5084; N 45. Ст. 5421; N 49. Ст. 6070; 2008. N 9. Ст. 817; N 29 (ч. I). Ст. 3410; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6224; 2009. N 18 (ч. I). Ст. 2152.
- ФЗ от 10.01.2002 N 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне" <1>;
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 2. Ст. 128; 2004. N 12. Ст. 1035; N 35. Ст. 3607; 2007. N 45. Ст. 5421; 2008. N 9. Ст. 817; N 29 (ч. I). Ст. 3410; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6224. 6236; 2009. N 18 (ч. I). Ст. 2152.
- ФЗ от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации";
и) суммы предоставленной государственной социальной помощи.
При принятии закона субъекта Российской Федерации, устанавливающего порядок признания граждан малоимущими, в доходы граждан не рекомендуется включать:
- единовременные страховые выплаты, производимые в возмещение ущерба, причиненного жизни и здоровью человека, его личному имуществу и имуществу, находящемуся в общей собственности членов его семьи, а также ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии с решением учреждения государственной службы медико-социальной экспертизы;
- компенсации материальных затрат, выплачиваемые безработным гражданам в связи с направлением на работу (обучение) в другую местность по предложению органов службы занятости в соответствии с Законом РФ от 19.04.1991 N 1032-1 "О занятости населения в Российской Федерации" <1>;
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 17. Ст. 1915; 1998. N 30. Ст. 3613; 1999. N 18. Ст. 2211; N 29. Ст. 3696; N 47. Ст. 5613; 2000. N 33. Ст. 3348; 2001. N 53. Ст. 5024; 2002. N 30. Ст. 3033; 2003. N 2. Ст. 160, 167; 2004. N 35. Ст. 3607; 2006. N 1. Ст. 10; 2007. N 43. Ст. 5084; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6242; 2009. N 23. Ст. 2761; N 30. Ст. 3739; N 52 (ч. I). Ст. 6441, 6443.
- пособия на погребение, выплачиваемые в соответствии с Федеральным законом от 12.01.1996 N 8-ФЗ "О погребении и похоронном деле" <1>;
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 146; 1997. N 26. Ст. 2952; 1998. N 30. Ст. 3613; 2000. N 33. Ст. 3348; 2001. N 23. Ст. 2282; 2002. N 30. Ст. 3033; N 50. Ст. 4931; 2003. N 2. Ст. 160, 167; N 27 (ч. I). Ст. 2700; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 17. Ст. 1482; 2006. N 43. Ст. 4412; 2007. N 1 (ч. I). Ст. 26; N 27. Ст. 3213; 2008. N 29 (ч. I). Ст. 3418; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 49. Ст. 5736; 2009. N 1. Ст. 17; РГ. 2009. 27 ноября.
- ежегодные компенсации и разовые (единовременные) пособия, предоставляемые различным категориям граждан в соответствии со следующими законами:
- Законом РФ от 15.05.1991 N 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС";
- ФЗ от 12.01.1995 N 5-ФЗ "О ветеранах";
- ФЗ от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации";
- ФЗ от 10.01.2002 N 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне";
- ФЗ от 22.08.2004 N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
Из дохода семьи гражданина-заявителя или одиноко проживающего гражданина-заявителя рекомендуется исключать суммы уплачиваемых алиментов.
Малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях, по договору социального найма предоставляются жилые помещения в муниципальном жилищном фонде.
В соответствии с ч. 9 ст. 156 Кодекса граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, проживающие по договору социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилыми помещениями (платы за наем). Таким образом, указанной категории граждан жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в пользование фактически бесплатно. Однако полезно обратить внимание на то, что при бесплатном предоставлении жилого помещения наниматель освобождается от внесения платы только за пользование таким помещением, но не от обязанности оплачивать содержание и ремонт жилого помещения, а также вносить коммунальные платежи. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги определена в ст. 154 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
Нельзя не обратить внимание на то, что согласно ст. 49 Кодекса основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях могут устанавливаться не только Кодексом, но также другими федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Представляется, что все такие основания было целесообразно исчерпывающим образом определить именно в Кодексе, ограничив возможность нормотворчества по этому вопросу. Поскольку это не сделано, нетрудно предположить, что люди, нуждающиеся в жилом помещении по объективным основаниям, указанным в Кодексе (см. ст. 51), могут быть "оттеснены" в очереди на получение жилья теми категориями граждан, жилищные интересы которых пролоббированы на федеральном и региональном уровнях.
Положения Кодекса о правовом регулировании оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях и порядка предоставления им жилья (ч. 3 ст. 49) следует толковать ограничительно: поскольку здесь говорится о федеральных и региональных законах, постольку органы исполнительной власти федерального и регионального уровня не наделены правом определять основания и порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма.
5. По общему правилу участниками жилищных отношений могут быть как российские, так и иностранные граждане, а также лица без гражданства (см. ст. 4 Кодекса). Однако применительно к социальному найму введено исключение из этого правила: по договорам социального найма жилые помещения предоставляются только гражданам России, если международным договором не предусмотрено иное (нормы международного права приоритетны по отношению к национальному законодательству). Следует полагать, что эта правовая новелла имеет целью обеспечить бесплатным или предоставляемым за более или менее доступную плату жильем прежде всего российских граждан.
Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения
Комментарий к статье 50
1. Применявшееся до введения в действие Кодекса жилищное законодательство оперировало двумя категориями, относящимися к нормированию жилой площади. Так, ст. 38 ЖК 1983 г. употребляла понятие "норма жилой площади" для обозначения предельного размера жилого помещения, предоставляемого по договору найма (эта норма в 2004 году составляла 12 кв. м на одного человека), за исключением случаев, предусмотренных законодательством. При этом минимальный размер жилой площади, предоставлявшейся по договору найма, устанавливался не ЖК 1983 г., а в порядке, определяемом Правительством РФ.
Основы ввели еще одно понятие - "социальная норма площади жилья", обозначавшее размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществлялось предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 1). При этом было предусмотрено, что социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливался органами государственной власти субъектов Российской Федерации (ст. 11).
Кодекс отказался от указанных понятий и различает норму предоставления и учетную норму площади жилого помещения в зависимости от целевого назначения указанных нормативов.
Нетрудно заметить, что содержание понятия "норма предоставления", установленного в ч. 1 ст. 50 Кодекса, в целом соответствует содержанию понятия "социальная норма площади жилья", предусмотренного Основами.
2. Устанавливать норму предоставления уполномочены органы местного самоуправления. При этом они должны учитывать достигнутый на соответствующей территории уровень обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма, и другие факторы. Таким образом муниципальные органы наделены широкими полномочиями в этой сфере, что предполагает и перемещение ответственности за принятые решения на низовые звенья так называемой "управленческой вертикали".
Интересно отметить, что согласно проекту Кодекса, прошедшему первое чтение в Государственной Думе, предполагалось непосредственно в Кодексе установить минимальный размер нормы предоставления - не менее 15 кв. м общей площади жилого помещения на одного человека. К сожалению, принимая окончательный вариант Кодекса, законодатель отказался от этого положения, вероятно, учитывая проблематичность его реализации во всех регионах России. Между тем подобный федеральный норматив мог бы реально стимулировать улучшение жилищных условий многих наших сограждан...
3. Для отдельных категорий граждан, предусмотренных в ч. 3 ст. 49 Кодекса, при предоставлении таким гражданам жилых помещений по договорам социального найма могут применяться иные нормы предоставления по сравнению с нормами, установленными для данной местности соответствующим муниципальным органом. Такие иные нормы предоставления могут быть введены только федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Буквальное толкование положений ч. 3 комментируемой статьи позволяет утверждать, что указанные иные нормы предоставления не могут быть установлены органами исполнительной власти как федерального, так и регионального уровня. Тем более невозможным следует считать установление органами местного самоуправления для отдельных категорий граждан специальных норм предоставления жилой площади, отличающихся от общих норм, принятых для соответствующих местностей.
Необходимо обратить внимание на то, что новый Кодекс прямо не предусматривает право на дополнительную жилую площадь. Напомним, что прежде ст. 39 ЖК 1983 г. устанавливала, что сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв. м. При этом гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной площади мог быть увеличен.
Вместо этих правил в ч. 3 ст. 50 Кодекса предусмотрено, что федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма другим категориям граждан (т.е. гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, но не признанным малоимущими в установленном порядке - см. ст. 49 Кодекса), могут быть установлены иные нормы предоставления жилых помещений. Слово "иные" в данном случае означает, что нормы, введенные для отдельных категорий граждан указанными законами, могут отличаться от норм предоставления жилой площади, установленных для данной местности соответствующими органами местного самоуправления.
В некоторых федеральных законах и подзаконных правовых актах, о которых говорится в ч. 3 ст. 50 Кодекса, для отдельных категорий граждан установлены специальные нормы предоставления или закреплено их право на дополнительную жилую площадь.
Например, инвалидам может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека (но не более чем в два раза), при условии, если они страдают тяжелыми формами хронических заболеваний, предусмотренных перечнем, устанавливаемым уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (см. ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" <1>). Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь, утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.12.2004 N 817 <2>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 48. Ст. 4563; 1998. N 31. Ст. 3803; 1999. N 2. Ст. 232; N 29. Ст. 3693; 2000. N 22. Ст. 2267; 2001. N 24. Ст. 2410; N 33 (ч. I). Ст. 3426; N 53. Ст. 5024; 2002. N 1. Ст. 2; N 22. Ст. 2026; 2003. N 2. Ст. 167; N 43. Ст. 4108; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 25; 2006. N 1. Ст. 10; 2007. N 43. Ст. 5084; N 45. Ст. 5421; N 49. Ст. 6070; 2008. N 9. Ст. 817; N 29 (ч. I). Ст. 3410; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6224; 2009. N 18 (ч. I). Ст. 2152.
<2> СЗ РФ. 2004. N 52 (ч. II). Ст. 5488.
Больным заразными формами туберкулеза, проживающим в квартирах, в которых исходя из занимаемой жилой площади и состава семьи нельзя выделить отдельную комнату больному заразной формой туберкулеза, квартирах коммунального заселения, общежитиях, а также семьям, имеющим ребенка, больного заразной формой туберкулеза, предоставляются вне очереди отдельные жилые помещения с учетом их права на дополнительную жилую площадь в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации (см. ст. 14 ФЗ от 18.06.2001 N 77-ФЗ "О предупреждении распространения туберкулеза в Российской Федерации" <1>).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2581; 2004. N 35. Ст. 3607; 2007. N 30. Ст. 3808; N 43. Ст. 5084; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616.
Некоторые категории военнослужащих обладают правом на дополнительную жилую площадь. Так, офицеры в воинском звании полковника, ему равном и выше, проходящие военную службу либо уволенные с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, а также командиры воинских частей, военнослужащие, имеющие почетные звания Российской Федерации, военнослужащие - преподаватели военных образовательных учреждений профессионального образования, военных кафедр при государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, военнослужащие - научные работники, имеющие ученые степени и (или) ученые звания, имеют право на дополнительную общую площадь жилого помещения размером не менее 15 кв. м и не более 25 кв. м (см. ст. 15 ФЗ от 27.05.1998 N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" <1>).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 22. Ст. 2331; 2000. N 1 (ч. II). Ст. 12; N 26. Ст. 2729; N 33. Ст. 3348; 2001. N 31. Ст. 3173; N 53 (ч. I). Ст. 5030; 2002. N 1. Ст. 2; N 19. Ст. 1794; N 21. Ст. 1919; N 26. Ст. 2521; N 48. Ст. 4740; 2003. N 46 (ч. I). Ст. 4437; 2004. N 18. Ст. 1687; N 30. Ст. 3089; N 35. Ст. 3607; 2005. N 17. Ст. 1483; 2006. N 1. Ст. 1, 2; N 6. Ст. 637; N 19. Ст. 2062, 2067; N 29. Ст. 3122; N 31. Ст. 3452; N 43. Ст. 4415; N 50. Ст. 5281; 2007. N 1 (ч. I). Ст. 41; N 2. Ст. 360; N 10. Ст. 1151; N 13. Ст. 1463; N 26. Ст. 3086 - 3087; N 31. Ст. 4011; N 45. Ст. 5431; N 49. Ст. 6072; N 50. Ст. 6237; 2008. N 24. Ст. 2799; N 29 (ч. I). Ст. 3411; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 44. Ст. 4983; N 45. Ст. 5149; N 49. Ст. 5723; N 52 (ч. I). Ст. 6235; 2009. N 7. Ст. 769; N 11. Ст. 1263; N 30. Ст. 3739; N 51. Ст. 6150; N 52 (ч. I). Ст. 6415.
Судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются в соответствии с нормами, установленными законодательством Российской Федерации, отдельными жилыми помещениями с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь в размере 20 кв. м или в виде отдельной комнаты, приобретаемыми за счет средств федерального бюджета, выделяемых на эти цели судам Российской Федерации (см. ст. 19 Закона РФ от 26.06.1992 N 3132-1 "О статусе судей в Российской Федерации" <1>).
--------------------------------
<1> Ведомости РФ. 1992. N 30. Ст. 1792; 1993. N 17. Ст. 606; СЗ РФ. 1995. N 26. Ст. 2399; 1999. N 29. Ст. 3690; 2000. N 26. Ст. 2736; 2001. N 51. Ст. 4834; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 15. Ст. 1278; 2007. N 10. Ст. 1151; N 31. Ст. 4011; 2008. N 52 (ч. I). Ст. 6229; 2009. N 19. Ст. 2273; N 23. Ст. 2755; N 26. Ст. 3124.
Соответствующие положения предусмотрены также ФЗ от 09.01.1997 N 5-ФЗ "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы" <1>, Законом РФ от 15.01.1993 N 4301-1 "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" <2>, ФЗ от 17.01.1992 "О прокуратуре Российской Федерации" (в редакции ФЗ от 17.11.1995 N 168-ФЗ) <3> и рядом других нормативных правовых актов.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 3. Ст. 349; 2006. N 20. Ст. 2157; 2007. N 27. Ст. 3213; N 45. Ст. 5421; 2008. N 29 (ч. I). Ст. 3410; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6224; 2009. N 18 (ч. I). Ст. 2152.
<2> Ведомости РФ. 1993. N 7. Ст. 247; СЗ РФ. 1996. N 32. Ст. 3838; 2001. N 29. Ст. 2953; 2005. N 30 (ч. II). Ст. 3133; 2007. N 1 (ч. I). Ст. 16; N 27. Ст. 3213; N 45. Ст. 5421; 2008. N 9. Ст. 817; N 29 (ч. I). Ст. 3410; N 52 (ч. I). Ст. 6224; 2009. N 18 (ч. I). Ст. 2152.
<3> СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4472; 1999. N 7. Ст. 878; N 47. Ст. 5620; 2000. N 2. Ст. 140; 2001. N 53 (ч. I). Ст. 5018, 5030; 2002. N 26. Ст. 2523; N 40. Ст. 3853; 2003. N 27 (ч. I). Ст. 2700; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 29. Ст. 2906; N 45. Ст. 4586; 2007. N 10. Ст. 1151; N 24. Ст. 2830; N 31. Ст. 4011; 2008. N 52 (ч. I). Ст. 6235.
4 - 6. Понятие учетной нормы площади жилого помещения, установленное в ч. 4 комментируемой статьи, предполагает, что этот норматив используется исключительно в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Как и в случае с определением нормы предоставления (см. ч. 2 ст. 50 Кодекса), установление конкретного размера учетной нормы Кодекс в качестве общего правила отнес к компетенции органов местного самоуправления. В качестве исключения из этого правила учетные нормы могут устанавливаться в соответствии с правилами ч. 6 указанной статьи.
Максимальный размер учетной нормы может совпадать с размером нормы предоставления, установленной для соответствующего населенного пункта, или быть меньше указанного размера. Правило о том, что размер учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления, не должно применяться в случаях, когда специальные учетные нормы устанавливаются федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов Российской Федерации в соответствии с ч. 6 ст. 50 Кодекса.
Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
Комментарий к статье 51
1. Установленные в ч. 1 ст. 51 Кодекса основания признания гражданина нуждающимся в жилом помещении применяются при признании нуждающимися в жилых помещениях как малоимущих граждан, так и граждан иных категорий, указанных в федеральных законах и законах субъектов Российской Федерации. Несмотря на то что перечень таких оснований сформулирован как исчерпывающий, в действительности он таковым не является - выше было отмечено, что соответствующие основания могут устанавливаться также другими федеральными законами, указами Президента РФ или законами субъектов Российской Федерации (см. также ст. 49 Кодекса и комментарий к ней).
По сравнению с ЖК 1983 г. (см. ст. 29) новый перечень оснований признания гражданина нуждающимся в жилом помещении сокращен. В него не включен такой предусмотренный ранее случай, как проживание граждан по две и более семьи в смежных неизолированных комнатах, если между семьями нет родственных отношений.
В то же время основания признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, установленные в новом Кодексе, сформулированы более универсально и в принципе охватывают остальные случаи, которые прежде были предусмотрены ст. 29 ЖК 1983 г.
В п. 1 ч. 1 ст. 51 Кодекса речь идет, в частности, о гражданах, проживающих в специализированных жилых помещениях (см. раздел IV Кодекса). Следует обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 13 Вводного закона граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Кодекса, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 Кодекса на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Кодекса. Напомним, что категории граждан, выселяемых из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены в ст. ст. 108 и 110 ЖК 1983 г.
На основании п. 2 ч. 1 ст. 51 Кодекса нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, признаются граждане, пользующиеся собственным или предоставленным на условиях социального найма жильем, но при этом обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. О правилах определения общей площади жилого помещения см. ч. 5 ст. 15 Кодекса и комментарий к ней. Понятие "учетная норма" площади жилого помещения определено в ст. 50 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
Пункт 3 ч. 1 ст. 51 Кодекса не определяет правовые основания проживания граждан в помещении, которое не отвечает установленным для жилых помещений требованиям. Поэтому в данном случае имеет значение не то, является гражданин собственником или нанимателем такого помещения либо членом семьи собственника или нанимателя, а сам по себе факт несоответствия помещения требованиям, которым должно отвечать жилое помещение (см. также ст. ст. 15 - 17 Кодекса и комментарий к ним). Этот юридический факт должен быть подтвержден в установленном порядке. В компактном виде требования, которым должно отвечать жилое помещение, содержатся в разделе II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152.
Во исполнение п. 4 ч. 1 ст. 51 Кодекса Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N 378 утвержден Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире <1>. К указанным формам хронических заболеваний относятся: активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза; злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями; хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями; эпилепсия с частыми припадками; гангрена конечностей; гангрена и некроз легкого; абсцесс легкого; пиодермия гангренозная; множественные поражения кожи с обильным отделяемым; кишечный свищ; уретральный свищ. Данный Перечень является исчерпывающим, поэтому наличие иных форм хронических заболеваний не является основанием принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по правилам п. 4 ч. 1 ст. 51 Кодекса.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736.
2. Если гражданину и (или) членам его семьи принадлежат на праве собственности несколько (т.е. два и более) жилых помещений, то общая площадь всех указанных помещений суммируется, когда решается вопрос об уровне обеспеченности такого гражданина общей площадью жилого помещения.
В принципе идею, заложенную в основу комментируемой нормы, можно признать верной. Однако невысокий уровень законодательной техники при установлении содержащихся в ней правил не позволяет в целом оценить ее положительно. Дело в том, что ч. 2 ст. 51 Кодекса не дает ответа на принципиальный для рассматриваемого случая вопрос, кого можно считать членами семьи соответствующего гражданина - только родственников, проживающих совместно с ним или любых граждан, состоящих в родстве с данным гражданином. Вполне возможно, что ответ на этот вопрос будут давать местные чиновники применительно к каждому конкретному случаю, исходя из собственного усмотрения. Чтобы избежать этого, целесообразно использовать аналогию закона, допускаемую ч. 1 ст. 7 Кодекса, и руководствоваться положениями ч. 1 ст. 69 (см. также комментарий к ч. ч. 2 - 4 ст. 49 Кодекса).
Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 52
1. По общему правилу ч. 1 ст. 52 Кодекса предоставлению жилого помещения по договору социального найма предшествует принятие гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилом помещении (как малоимущих, так и граждан иных категорий, о которых говорилось выше) в целях последующего предоставления жилого помещения на условиях социального найма осуществляет орган местного самоуправления (см. ч. 3 ст. 52 Кодекса).
2. Право состоять на жилищном учете может принадлежать: а) малоимущим гражданам, признанным по установленным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; б) иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях.
3 - 4. Как правило, заявление о принятии на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий подается по месту жительства гражданина. Местом жительства, по определению п. 1 ст. 20 ГК РФ, признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Постоянно или преимущественно проживать в определенном месте гражданин может в качестве собственника, члена его семьи, по договору найма (поднайма) либо на ином основании, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
Однако сам по себе факт постоянного или преимущественного проживания гражданина на законном основании в определенном месте не дает основания к определению его места жительства. В настоящее время основным фактором, позволяющим установить место жительства гражданина в целях принятия на учет, является формальный признак - регистрация гражданина по месту жительства, осуществляемая в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 <1>. Документами, подтверждающими адрес места жительства гражданина Российской Федерации, являются документ, удостоверяющий личность физического лица (паспорт или иной документ).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939; 1996. N 18. Ст. 2144; 1997. N 8. Ст. 952; 2000. N 13. Ст. 1370; 2002. N 34. Ст. 3294; 2004. N 52 (ч. II). Ст. 5493; 2008. N 14. Ст. 1412.
В целях указанных Правил местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, - жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких и престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение.
В современной России имеется немало граждан, которые по разным причинам вообще не имеют определенного места жительства. Для таких людей не допускающее исключений правило о принятии на жилищный учет только по месту жительства фактически означало бы лишение их гарантированного Конституцией РФ права на жилище. Думается, отчасти по этой причине в Кодекс включена отсылочная норма, согласно которой в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации, граждане могут подать заявление о принятии их на учет и не по месту жительства (ч. 3 ст. 52). В этой норме имеются в виду и другие случаи, например, когда трудовая деятельность отдельных категорий граждан связана с постоянным передвижением.
Основанием для принятия гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма, является заявление гражданина о принятии его на учет. К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие право этого гражданина состоять на указанном учете.
Порядок ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом субъекта Российской Федерации (см. ч. 7 ст. 52 Кодекса). В связи с этим в Методических рекомендациях для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма, утвержденных Приказом Министерства регионального развития РФ от 25.02.2005 N 18 <1>, предлагается при определении порядка ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях указывать, что для принятия на учет гражданин подает заявление с указанием совместно проживающих с ним членов его семьи. Заявление подписывается всеми проживающими совместно с ним дееспособными членами семьи.
--------------------------------
<1> Законодательные и нормативные документы в жилищно-коммунальном хозяйстве. 2005. N 5.
К заявлению могут прилагаться следующие документы:
документы, подтверждающие состав семьи (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака, решение об усыновлении (удочерении), судебное решение о признании членом семьи и т.п.);
документы, необходимые для признания гражданина малоимущим (рекомендуется запрашивать после признания гражданина нуждающимся в жилом помещении);
документы, подтверждающие право быть признанным нуждающимся в жилом помещении, а именно:
выписка из домовой книги;
документы, подтверждающие право пользования жилым помещением, занимаемым заявителем и членами его семьи (договор, ордер, решение о предоставлении жилого помещения и т.п.);
выписка из технического паспорта БТИ с поэтажным планом (при наличии) и экспликацией;
справка органов государственной регистрации о наличии или отсутствии, жилых помещений на праве собственности по месту постоянного жительства членов семьи, предоставляемая каждым дееспособным членом семьи заявителя;
при необходимости иные документы.
Все документы рекомендуется предоставлять в копиях с одновременным предоставлением оригинала. Копию документа после проверки ее соответствия оригиналу рекомендуется заверять лицом, принимающим документы.
5 - 6. Установлены императивные правила, в соответствии с которыми в течение 30 рабочих дней со дня получения документов соответствующий орган местного самоуправления обязан рассмотреть указанное заявление и представленные вместе с ним документы и вынести решение о принятии гражданина на учет или об отказе в этом. В части срока, отведенного на принятие решения, эти правила новыми не являются (ср. со ст. 31 ЖК 1983 г.). Факт представления указанных документов и дата их представления подтверждаются распиской, которую орган местного самоуправления обязан выдать заявителю.
Если принято положительное решение, то орган местного самоуправления обязан в течение трех рабочих дней выдать заявителю на руки либо направить ему по почте или с курьером документ, подтверждающий решение о постановке гражданина на учет.
7. С целью единообразного применения положений Кодекса органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления были разработаны упоминавшиеся выше Методические рекомендации для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма, утвержденные Приказом Министерства регионального развития РФ от 25.02.2005 N 18. Указанные Методические рекомендации не являются нормативным правовым актом и носят рекомендательный характер.
В настоящее время порядок учета отдельных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, регулируется не только законами, но также подзаконными, в том числе ведомственными, правовыми актами. Например, Инструкция о порядке учета нуждающихся в улучшении жилищных условий работников центрального аппарата Госгортехнадзора России и предоставления им жилых помещений утверждена Приказом Федерального горного и промышленного надзора России (Госгортехнадзор России) от 24.09.2003 N 195 <1>; Инструкция о порядке учета нуждающихся в улучшении жилищных условий сотрудников подразделений центрального аппарата и подразделений, непосредственно подчиненных Министерству внутренних дел Российской Федерации, и предоставления им жилых помещений утверждена Приказом МВД РФ от 18.03.2003 N 169 <2>.
--------------------------------
<1> РГ. 2004. 30 января.
<2> РГ. 2003. 15 мая.
Статья 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий
Комментарий к статье 53
В ст. 53 Кодекса установлены правила, не известные прежнему жилищному законодательству. Положения данной статьи направлены на предотвращение злоупотреблений, которые возможны со стороны граждан, претендующих на получение социального жилья. Если лицо, совершившее намеренные действия, указанные в комментируемой статье, обратится с заявлением о принятии на учет в целях предоставления жилого помещения по договору социального найма до истечения пяти лет со дня совершения указанных действий, то ему будет отказано в принятии на учет на основании п. 3 ч. 1 ст. 54 Кодекса (см. также указанную статью и комментарий к ней).
Однако положения данной статьи обладают дефектами, которые, с одной стороны, создают неограниченные возможности для усмотрения местных чиновников, а с другой - вообще могут блокировать ее применение.
Например, существенным недостатком комментируемой статьи является то, что в ней не раскрывается содержание понятия "действия, совершенные с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях". Произвольное толкование указанного понятия может довести до абсурда. Например, семейную пару, у которой родился ребенок и в результате уровень обеспеченности этих граждан жилой площадью стал менее учетной нормы, при желании вполне можно "подвести" под указанную статью.
Толкование ст. 53 Кодекса не позволяет ответить и на вопрос, кто должен доказывать наличие (отсутствие) умысла на совершение намеренных действий, в результате которых гражданин может быть признан нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма. Вероятно, о применении данных правил должны быть даны разъяснения Верховным Судом РФ.
В настоящее время при реализации положений ст. 53 Кодекса целесообразно учитывать региональную нормотворческую практику. Например, удачная попытка правильно ориентировать правоприменительные органы и граждан предпринята в Законе г. Москвы от 14.06.2006 N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" <1>. В ст. 10 указанного Закона г. Москвы установлено, в частности, что: к действиям, повлекшим ухудшение жилищных условий, относятся:
--------------------------------
<1> Вестник мэра и правительства Москвы. 2006. N 42; 2007. N 10; 2008. N 39; 2008. Специальный выпуск. 13 октября; 2010. N 11.
- изменение порядка пользования жилыми помещениями путем совершения сделок;
- обмен жилыми помещениями;
- невыполнение условий договоров о пользовании жилыми помещениями, повлекшее выселение граждан в судебном порядке;
- изменение состава семьи, в том числе в результате расторжения брака;
- вселение в жилое помещение иных лиц (за исключением вселения временных жильцов);
- выдел доли собственниками жилых помещений;
- отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения или частей жилого помещения.
Действиями, повлекшими ухудшение жилищных условий, не являются:
- вселение несовершеннолетних детей по месту жительства любого из родителей;
- вселение супруга (супруги), нетрудоспособных родителей, иных граждан в установленном порядке в жилые помещения в качестве членов семьи, если до вселения указанные лица были приняты на жилищный учет в городе Москве;
- расторжение договора ренты по инициативе получателя ренты с возвратом жилого помещения получателю ренты;
- признание сделки с жилым помещением недействительной в судебном порядке;
- вселение нетрудоспособных родителей, если до вселения они:
а) обладали по предыдущему месту жительства в городе Москве самостоятельным правом пользования жилым помещением, признанным в установленном порядке непригодным для постоянного проживания и ремонту или реконструкции не подлежащим;
б) безвозмездно передали жилое помещение по предыдущему месту жительства в городе Москве органам государственной власти города Москвы;
- отказ от принятия дара одаряемым, отказ дарителя от исполнения договора дарения.
Следует отметить, что виды действий, повлекших ухудшение жилищных условий, не обусловлены региональной или местной спецификой. Поэтому перечни действий, признаваемых и не признаваемых повлекшими ухудшение жилищных условий, вполне возможно законодательно установить на федеральном уровне путем конкретизации положений ст. 53 Кодекса.
Статья 54. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 54
1. В комментируемой статье установлены правила отказа в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Решение об отказе может быть принято только в трех случаях, исчерпывающим образом перечисленных в ст. 54 Кодекса. Отказ возможен, если:
не были представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
были представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма. В таком случае граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные условия, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее, чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий. Если этот срок не истек, то соответствующим гражданам будет отказано в принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях на основании п. 3 ч. 1 ст. 54 Кодекса.
Иные основания отказа в принятии гражданина на учет недопустимы. Законами субъектов Российской Федерации и правовыми актами органов местного самоуправления такие основания установлены быть не могут.
2. Обязательное требование, предъявляемое Кодексом к содержанию решения об отказе в принятии на учет, состоит в том, что такое решение должно содержать указание на основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения, указанные выше. Иные обязательные требования на федеральном уровне не установлены, поэтому их вправе определить региональные и муниципальные органы. При этом очевидно, что документ, содержащий решение об отказе в принятии на учет (индивидуальный правовой акт органа местного самоуправления), должен быть составлен в письменной форме по правилам, принятым в соответствующем муниципальном образовании для принятия такого рода правовых актов.
3. Решение об отказе в принятии на учет должно быть выдано (или направлено по почте, с курьером и т.п.) гражданину, подавшему соответствующее заявление, не позднее трех рабочих дней со дня принятия указанного решения.
В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы. Соответствующее заявление подается в суд по подсудности, установленной ст. ст. 24 - 27 ГПК РФ. Заявление может быть подано гражданином в суд по месту его жительства или по месту нахождения органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, решение, действие (бездействие) которых оспариваются.
Президиум Верховного Суда РФ обратил внимание на то, что ст. 247 ГПК РФ содержит общие положения, которые распространяются на все дела, возникающие из публичных правоотношений, в том числе и при оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, и предусматривает, что при наличии спора о праве поданное гражданином заявление должно рассматриваться в порядке искового производства, а не по правилам главы 25 ГПК РФ.
На стадии постановки граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях отсутствует спор о праве на жилое помещение, поскольку жилищные правоотношения еще не возникли, следовательно, данные отношения носят публичный характер, так как гражданин оспаривает действия органа местного самоуправления.
Исходя из изложенного решения органов местного самоуправления об отказе в принятии на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях могут быть оспорены в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2005 г. (по гражданским делам), утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10.08.2005 <1>).
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N 12.
О судебном порядке защиты жилищных прав см. также ст. 11 Кодекса и комментарий к ней.
Статья 55. Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 55
Статья 55 Кодекса гарантирует гражданам, принятым в установленном порядке на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, что они не могут быть произвольно лишены права состоять на указанном учете. Такие граждане могут быть сняты с учета только тогда, когда им фактически предоставлены жилые помещения по договорам социального найма (см. ст. 57 Кодекса и комментарий к ней) либо выявлены основания для снятия их с учета, предусмотренные ч. 1 ст. 56 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
Статья 56. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 56
1. Шесть оснований снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях изложены в ч. 1 комментируемой статьи в исчерпывающем перечне. Поэтому установление дополнительных оснований или изменение существующих возможно только путем внесения соответствующих изменений или дополнений в Кодекс. Правовыми актами регионального и местного уровней указанный перечень оснований изменен быть не может.
Следует иметь в виду, что граждане, принятые на учет до 01.03.2005 (дата введения в действие Кодекса) в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с учета по основаниям, предусмотренным п. п. 1, 3 - 6 ч. 1 ст. 56 Кодекса, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Кодекса давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном Кодексом, с учетом приведенных положений ч. 2 ст. 6 Вводного закона.
2. В императивной норме ч. 2 ст. 56 Кодекса установлено, что решение о снятии граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях может быть принято только тем органом, по решению которого соответствующие граждане были приняты на указанный учет (об этом см. ст. 52 Кодекса и комментарий к ней). Требования к содержанию решения о снятии гражданина с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении, а также правила уведомления о принятых решениях соответствующих граждан подобны тем, которые предъявляются к решениям об отказе в принятии на такой учет (см. ч. ч. 2, 3 ст. 54 Кодекса и комментарий к указанным частям).
Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях могут быть обжалованы в суд в том же порядке, который применяется для обжалования решений об отказе в принятии на жилищный учет (см. ч. 3 ст. 54 Кодекса и комментарий к ней).
Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 57
1. Комментируемая статья ввела новые правила предоставления жилых помещений по договору социального найма гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях. Как и ранее, жилые помещения предоставляются по общему правилу в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет (ч. 1 ст. 57).
2. Из указанного выше общего правила предусмотрены исключения - вне очереди жилые помещения предоставляются по договорам социального найма категориям граждан, указанным в ч. 2 ст. 57 Кодекса.
Данная норма не ставит право на внеочередное предоставление жилья в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, имеющих право на получение жилой площади вне очереди, от обеспечения жильем других очередников, от времени постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, от включения в список граждан, имеющих право на получение жилого помещения вне очереди (список внеочередников), тем более от времени включения в список внеочередников. Нет в ней и указаний на предоставление жилья в порядке очередности лиц равной категории.
Отсутствие в законодательстве указания на срок, в течение которого жилье должно быть предоставлено гражданам, имеющим право на его внеочередное предоставление, свидетельствует о том, что жилье указанной категории граждан должно быть предоставлено незамедлительно после возникновения соответствующего субъективного права - права на получение жилого помещения вне очереди, а не в порядке какой-либо очереди (по списку внеочередников) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2008 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 4 и 25 марта 2009 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. N 5.
Напомним, что подобные основания внеочередного предоставления жилья содержались и в ЖК 1983 г. (ст. ст. 36, 37). Кроме того, прежде предусматривалась также возможность внеочередного предоставления жилых помещений, в частности лицам, окончившим аспирантуру, клиническую ординатуру, высшие, средние и иные учебные заведения, направленным в порядке распределения на работу в другую местность, а также другим категориям граждан, упомянутым в ст. 37 ЖК 1983 г.
Новые принципы предоставления социального жилья не в лучшую сторону отличают Кодекс от ЖК 1983 г., который предусматривал также возможность не только внеочередного, но и первоочередного предоставления жилья (ст. ст. 33, 36, 37). В первую очередь жилые помещения по прежнему законодательству предоставлялись инвалидам Великой Отечественной войны, лицам, награжденным особо почетными государственными наградами, лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите Родины, инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих, матерям-героиням, многодетным семьям, семьям при рождении близнецов, спасателям и многим другим категориям граждан, указанным в ст. 36 ЖК 1983 г. Кодексом такая возможность не предусмотрена.
При этом уместно отметить, что Президентом РФ 29.12.2004 был подписан ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований" <1>. Указанным Федеральным законом установлено, в частности, что нуждающиеся в улучшении жилищных условий инвалиды войны, участники Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий и некоторые другие категории граждан, вставшие на учет после 01.01.2005, "обеспечиваются жильем в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации" (ст. 2). Аналогичное правило установлено также в отношении инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов (ст. 5).
--------------------------------
<1> РГ. 2004. 30 декабря.
Пункт 1 ч. 2 ст. 57 Кодекса по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, как лишившимся своих жилых помещений в результате пожара, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении. Конституционно-правовой смысл указанного законоположения, выявленный Конституционным Судом РФ в Определении от 05.03.2009 N 376-О-П "По жалобе гражданина Алексеева Романа Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации" <1>, является общеобязательным и исключает любое иное его истолкование в правоприменительной практике.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2009. N 26. Ст. 3264.
Федеральный законодатель не связывает возможность признания гражданина нуждающимся в получении жилого помещения с конкретным правом, на котором ему принадлежит (или ранее принадлежало) жилое помещение, а потому нуждающимся по смыслу приведенных законоположений, может быть признан как наниматель по договору социального найма, так и собственник жилого помещения. Поэтому малоимущим гражданам, проживающим в жилых помещениях, принадлежащих им на праве собственности, если эти помещения в установленном порядке признаны непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции, взамен могут быть вне очереди предоставлены жилые помещения по договору социального найма (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2009 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 10.03.2010) <1>.
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 5.
В судебной практике возникал вопрос: является ли достижение лицом из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, возраста 23 лет, основанием для отказа компетентными органами во внеочередном предоставлении ему жилого помещения по договору социального найма? Отвечая на него, Президиум Верховного Суда РФ указал, что гарантируемая данным лицам социальная поддержка, в том числе внеочередное обеспечение жилой площадью, должна предоставляться до достижения детьми-сиротами, детьми, оставшимися без попечения родителей и лицами из их числа до достижения ими указанного возраста.
Однако социальная поддержка в виде внеочередного обеспечения жилой площадью может быть реализована только после предоставления жилого помещения. Поэтому достижение лицом 23-летнего возраста, вставшим (поставленным) на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении до указанного возраста, не может являться основанием для лишения его гарантированного и нереализованного права на внеочередное предоставление жилья, которое не было им получено, и не освобождает соответствующие органы от обязанности предоставить жилое помещение.
Следовательно, достижение лицом из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей возраста 23 лет, вставшим (поставленным) на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении до указанного возраста, основанием для отказа компетентными органами во внеочередном предоставлении ему жилого помещения по договору социального найма не является (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2006 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 27.09.2006) <1>.
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 1.
О перечне тяжелых форм хронических заболеваний см. комментарий к ч. 1 ст. 51 Кодекса.
3 - 4. Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт - решение о предоставлении жилого помещения (ч. ч. 3, 4 ст. 57 Кодекса), принятое с соблюдением требований Кодекса органом местного самоуправления или иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации (п. 6 ст. 12, п. 5 ст. 13, ч. ч. 3 и 4 ст. 49 Кодекса).
В свою очередь, договор социального найма в настоящее время фактически служит основанием для вселения соответствующего гражданина в предоставленное жилое помещение. Это является новеллой: по ранее действовавшим правилам на основании решения о предоставлении жилого помещения гражданину выдавался ордер на жилое помещение, который признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (см. ст. 47 ЖК 1983 г., ст. ст. 13, 21 Основ).
В п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" <1> указано на то, что Кодекс не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.
В связи с этим судам следует исходить из того, что нарушение требований Кодекса при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений п. 2 ч. 3 ст. 11 и ч. 4 ст. 57 Кодекса может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Поскольку указанные требования связаны между собой, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела они подлежат рассмотрению судом в одном исковом производстве (ст. 151 ГПК РФ).
Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 Кодекса) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (п. п. 2, 6 ч. 3 ст. 11 Кодекса, абзац пятый ст. 12, п. 2 ст. 166 ГК РФ), а также прокурор (ч. 1 ст. 45 ГПК РФ).
Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:
а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);
б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);
в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъекта Российской Федерации.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Поэтому в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
5. Место жительства гражданина в целях предоставления жилого помещения по договору социального найма определяется границами соответствующего населенного пункта. О норме предоставления жилой площади см. ст. 50 Кодекса и комментарий к ней.
6. Комнаты могут предоставляться в случаях, когда в коммунальной квартире, в которой по тем или иным причинам освободилось жилое помещение (изолированная комната или несколько комнат) отсутствуют граждане (наниматели и (или) собственники), указанные в ч. ч. 1 - 3 ст. 59 Кодекса, которые вправе требовать предоставления им освободившегося жилого помещения.
Представляется, что положения ч. 6 ст. 57 и ч. 4 ст. 59 Кодекса целесообразно толковать расширительно: освободившиеся комнаты в коммунальной квартире могут предоставляться не только в случаях отсутствия названных выше граждан, но и в случаях, когда такие граждане в коммунальной квартире проживают, но не заявляют требований о предоставлении им освободившегося жилого помещения. В таких случаях вселение в освободившееся жилое помещение может осуществляться на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном Кодексом (см. также ст. 59 Кодекса и комментарий к ней).
7 - 9. В нормах ч. ч. 7, 8 и 9 ст. 57 Кодекса предусмотрен ряд критериев определения общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
В императивных нормах установлена обязанность органов, предоставляющих жилые помещения по договорам социального найма: а) учитывать площадь жилого помещения, находящегося у гражданина в собственности; б) учитывать действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Поэтому порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения, установленный законодательством субъектов Российской Федерации, не может исключить или ограничить применение указанных правовых норм.
Статья 58. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма
Комментарий к статье 58
1. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. вообще запрещал заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. В настоящее время при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, которые не являются супругами, допускается, но при наличии их согласия. Такое согласие, как представляется, должно быть оформлено письменно.
2. Норма предоставления - это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления либо федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов Российской Федерации, определяющими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма отдельным категориям граждан (см. ст. 50 Кодекса и комментарий к ней).
Общая площадь жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, может превышать норму предоставления на одного человека только в двух случаях, исчерпывающим образом указанных в ч. 2 ст. 58 Кодекса: а) если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру; б) если такое жилое помещение предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний (в данном случае это может быть также индивидуальный жилой дом либо квартира, состоящая из двух или более комнат). О перечне тяжелых форм хронических заболеваний см. комментарий к ч. 1 ст. 51 Кодекса.
В любом случае общая площадь предоставляемого жилого помещения может превышать норму предоставления на одного человека не более чем в два раза.
Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире
Комментарий к статье 59
1. Комментируемая статья определяет своеобразную очередность требований, касающихся улучшения жилищных условий, которые могут быть предъявлены лицами, проживающими в коммунальной квартире, в которой по тем или иным причинам освободилось жилое помещение (изолированная комната или несколько комнат). При этом ч. ч. 1 и 2 ст. 59 Кодекса исходят из необходимости предоставления такого освободившегося жилого помещения прежде всего наименее социально защищенным гражданам.
В первую очередь подлежат удовлетворению требования тех претендентов на освободившуюся жилую площадь, которые на дату освобождения соответствующего жилого помещения фактически признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях (об этом см. ст. ст. 49, 51 Кодекса и комментарий к указанным статьям). Обратим внимание, что в данном случае речь идет не о любых категориях граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным законодательством, а лишь о тех лицах, которые одновременно признаны малоимущими. В соответствии с ч. 2 ст. 49 Кодекса малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Указанным гражданам освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире предоставляется по договору социального найма.
2. Во вторую очередь (если в коммунальной квартире нет граждан, которым освободившееся жилое помещение предоставляется в первую очередь) соответствующее жилое помещение предоставляется гражданам, которые фактически не признаны, но могут быть признаны малоимущими по основаниям и в порядке, установленным законодательством, при обязательном условии, что на одного члена семьи таких граждан приходится меньший размер общей площади жилого помещения, чем норма предоставления жилой площади, установленная в данной местности (о норме предоставления см. ст. 50 Кодекса и комментарий к ней). Претендентам второй очереди, обратившимся с соответствующим заявлением, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма.
3. В третью очередь (если в коммунальной квартире нет граждан, которым освободившееся жилое помещение предоставляется в первую и во вторую очередь) указанное жилое помещение может быть продано гражданам, на одного члена семьи которых приходится меньший размер общей площади жилого помещения, чем установленная в данной местности норма предоставления. Для этого случая Кодекс не требует, чтобы покупатель по договору купли-продажи жилого помещения был признан малоимущим и (или) нуждающимся в жилом помещении. Необходимо только заявление, выражающее намерение потенциального покупателя приобрести освободившееся жилое помещение на основании возмездного договора.
4. Если в коммунальной квартире нет граждан, которые могли бы претендовать на освободившееся жилое помещение в такой квартире в порядке очередности, о которой говорилось выше, то освободившееся помещение предоставляется по договору социального найма не проживающим в данной квартире гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по правилам ст. 52 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней; см. также ч. 6 ст. 57 Кодекса и комментарий к ней).
Глава 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 60. Договор социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 60
1. Большинство статей гл. 8 Кодекса содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях данной главы правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения (об основных отличиях договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма и договора найма специализированного жилого помещения см. комментарий к ст. 49 Кодекса).
Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые правила о договоре социального найма применяются к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (об этом см. ч. 5 ст. 100 Кодекса и комментарий к указанной статье).
Из определения договора социального найма жилого помещения, установленного в ч. 1 комментируемой статьи, следует, что наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное им лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.
Нанимателем по указанному договору является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 Кодекса (см. также ст. ст. 51 - 55 Кодекса и комментарий к указанным статьям). По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).
Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ).
Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая в данном случае включает в себя: а) плату за пользование жилым помещением (плату за наем); б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; в) плату за коммунальные услуги (см. ч. 1 ст. 154 Кодекса). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится по правилам раздела VII Кодекса (см. также комментарии к статьям указанного раздела).
При этом, как уже отмечалось, из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением (платы за наем) лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ч. 9 ст. 156 Кодекса). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.
Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем (о содержании понятий "владение" и "пользование" см. комментарий к ст. 1 Кодекса; об особенностях пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, см. ст. 61 Кодекса и комментарий к ней).
2. В отличие от договора коммерческого найма, о котором говорилось выше, договор социального найма заключается без установления срока. Поэтому отношения, связанные с владением и пользованием жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, являются постоянными, бессрочными.
В связи с этим наниматель и члены его семьи фактически владеют и пользуются соответствующим жилым помещением как своим собственным. Однако это не позволяет им приобрести жилое помещение в собственность в силу приобретательной давности <1>. Стать собственником жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, наниматель может только в результате приватизации этого помещения до тех пор, пока она допускается законодательством <2>.
--------------------------------
<1> См. подробно: Приобретательная давность: комментарии и судебная практика / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010; http://www.urkniga.ru.
<2> См. подробно: Приватизация жилых помещений: комментарии, официальные разъяснения, судебная практика, образцы документов / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011; http://www.urkniga.ru.
3. Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 комментируемой статьи речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.
Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма
Комментарий к статье 61
1. В ст. 61 Кодекса установлены основные принципы пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым помещением, предоставленным по указанному договору, определяются Кодексом и соответствующим договором социального найма, который заключен с конкретным нанимателем.
При этом другие правовые регуляторы отношений, связанных с пользованием таким помещением, в ч. 1 ст. 61 Кодекса не упоминаются. В связи с этим целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике во многом определяются содержанием Типового договора социального найма жилого помещения, который утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 <1> (см. также ч. 2 ст. 63 Кодекса и комментарий к указанной статье).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.
Конкретные права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма установлены в ст. 67 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней). Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями Кодекса, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма.
Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 в соответствии со ст. 17 Кодекса были утверждены обязательные к исполнению Правила пользования жилыми помещениями <1>, которые определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах. В частности, указанными Правилами установлено, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с данными Правилами.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.
Таким образом, пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется не только в соответствии с Кодексом и указанным договором, но также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями и рядом других подзаконных нормативных правовых актов.
2. В ч. 2 комментируемой статьи установлена специальная норма, адресованная нанимателям жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах. Такие наниматели вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество.
Напомним, что общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (о примерном перечне объектов общего имущества, а также о праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме см. ст. 36 Кодекса и комментарий к ней).
Однако целесообразно учитывать, что наниматели жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах приобретают только право пользования указанным выше общим имуществом, но не другие права собственников этого имущества. Например, наниматели не вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и тем более голосовать на таком собрании (см. ст. ст. 45 - 48 Кодекса и комментарий к указанным статьям).
Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 62
1. Кодекс в ч. 1 ст. 62 установил, что предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Нормативные определения понятий "жилой дом", "квартира", "комната" содержатся в ч. ч. 2 - 4 ст. 16 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
Как следует из установленного Кодексом определения понятия "жилое помещение", помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (подробнее об этом см. ст. 15 Кодекса и комментарий к ней).
Поэтому не могут быть использованы в качестве жилых помещений и, следовательно, являться предметом договора социального найма, помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Напомним, что Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции было утверждено Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152.
В ч. 1 комментируемой статьи имеются в виду квартиры в многоквартирных домах, жилые дома, не являющиеся многоквартирными, одна или несколько изолированных комнат в квартире или жилом доме. Отметим, что в соответствии с ЖК 1983 г. предметом договора найма могло быть изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. О жилых домах как о возможном предмете договора найма жилого помещения ЖК 1983 г. не упоминал.
2. Как и прежде, самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования (ср. со ст. 52 ЖК 1983 г.). Новеллой является то, что Кодекс дополнил этот перечень общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (о правовом режиме такого имущества см. статьи гл. 6 Кодекса и комментарии к ним).
Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т.п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т.е. подсобными помещениями - по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются такие, например, помещения, как кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.
Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 63
1. Устанавливая правила о форме договора социального найма, Кодекс в ч. 1 комментируемой статьи воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письменной форме. Имеется в виду простая письменная форма (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования (о юридическом значении такого решения см. ч. 4 ст. 57 Кодекса и комментарий к указанной статье). Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными.
Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (см. п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.
Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие Кодекса, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК 1983 г. правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.
Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые и жилищно-правовые отношения сторон, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому после введения в действие Кодекса оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.
2. При выработке условий конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике необходимо руководствоваться Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 <1>. Кроме того, указанным Постановлением Правительства РФ установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу этого Постановления, переоформлению не подлежат.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.
Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением
Комментарий к статье 64
В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, ст. 64 Кодекса введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.
О праве собственности на жилое помещение см. ст. 30 Кодекса и комментарий к ней.
На праве хозяйственного ведения жилое помещение может принадлежать государственному или муниципальному унитарному предприятию, которое владеет, пользуется и распоряжается этим недвижимым имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ (см. ст. ст. 294, 295 и др. ГК РФ).
На праве оперативного управления жилое помещение может принадлежать казенному предприятию и учреждению, которые владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника имущества и назначением этого имущества (см. ст. ст. 296 - 298 и др. ГК РФ).
Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 65
1. В Кодексе более четко, чем это было сделано в ЖК 1983 г. и Основах, урегулированы права, обязанности и ответственность сторон договора социального найма жилого помещения.
Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в комментируемой статье. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это - далеко не единственное право наймодателя: Кодекс закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.
Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, помимо права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотрены также права наймодателя:
требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;
запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.
2 - 3. В ч. 2 ст. 65 Кодекса перечислены основные обязанности наймодателя. Независимо от того, предусмотрены ли указанные здесь обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, так как указанные обязанности установлены в императивной правовой норме федерального закона.
Перечень обязанностей наймодателя, установленный в комментируемой норме, не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством (о содержании понятия "жилищное законодательство" см. ст. 5 Кодекса и комментарий к ней).
Кроме того, согласно ч. 3 комментируемой статьи, дополнительные (по сравнению с установленными Кодексом и иными актами жилищного законодательства) обязанности наймодателя можно предусмотреть также непосредственно в договоре социального найма жилого помещения. Однако представляется, что сделать это по инициативе нанимателя жилого помещения по договору социального найма на практике будет непросто.
Тем не менее Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, помимо обязанностей наймодателя, указанных в ч. 2 ст. 65 Кодекса, предусмотрены также обязанности наймодателя:
передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Кодексом, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;
информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;
производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора;
нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 66
1. Основанием ответственности наймодателя по договору социального найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения).
В этой части Кодекс содержит отсылочную норму, согласно которой наймодатель несет ответственность, "предусмотренную законодательством". Имеется в виду, в частности, законодательство об административных правонарушениях. Например, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).
2. Если наймодатель не исполняет такие юридические обязанности, как своевременное проведение капитального ремонта переданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении устройств, предназначенных для оказания коммунальных услуг, то Кодекс наделяет нанимателя правами, реализация которых повлечет негативные для наймодателя гражданско-правовые последствия имущественного характера. В таких случаях наниматель вправе по своему выбору предъявить к наймодателю любое из требований, указанных в ч. 2 комментируемой статьи.
Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 67
1. В комментируемой статье предусмотрены основные права и обязанности нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в данной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.
Необходимо обратить внимание на то, что указанные в ч. 1 ст. 67 Кодекса права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном Кодексом, иными актами жилищного законодательства, а также заключенным с ним договором социального найма жилого помещения. При реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.
2. Несмотря на то что установленный в ч. 1 ст. 67 Кодекса перечень прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма сформулирован как исчерпывающий, в действительности он таковым не является. Часть 2 указанной статьи указывает также на иные права нанимателя, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма.
Например, Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, помимо прав нанимателя, указанных в ч. 1 ст. 67 Кодекса, предусмотрены также его права:
пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме;
сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;
требовать с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения договора социального найма;
расторгнуть в любое время договор социального найма с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи;
осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные Кодексом и другими федеральными законами.
3. Выполнение нанимателем жилого помещения перечисленных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей.
Назначение жилого помещения и пределы его использования определяются по правилам ст. 17 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
В соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (см. ч. 1 ст. 155 Кодекса).
4. Перечень обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 Кодекса сформулирован как "открытый": иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с Кодексом, иными законами и договором социального найма.
Например, в соответствии со ст. 17 Кодекса Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 были утверждены обязательные к исполнению Правила пользования жилыми помещениями <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.
В соответствии с п. 10 указанных Правил в качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Кодексом;
осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;
поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования п. 6 Правил, устанавливающего, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с указанными Правилами;
немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
производить текущий ремонт жилого помещения;
своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;
информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;
допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Кроме того, в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, наниматель, в частности, обязан:
принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора социального найма, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);
соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;
переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Кодексом, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;
при расторжении договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
допускать в заранее согласованное сторонами договора время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время.
Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 68
Юридическая ответственность нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регулируется общими правилами ст. 68, другими статьями Кодекса и иными нормативными правовыми актами, в частности, ГК РФ, КоАП РФ.
Например, ст. 90 Кодекса допускает выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в случаях, когда указанные лица в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В таких случаях выселение производится в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (см. указанную статью и комментарий к ней).
Статья 91 Кодекса предусматривает возможность выселения нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения в случаях, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (см. указанную статью и комментарий к ней).
Юридические последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения установлены в ст. 29 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
Гражданско-правовая ответственность нанимателя возможна, например, в случаях: причинения им вреда жизни и здоровью соседей; причинения вреда имуществу, предоставленному по договору социального найма, имуществу соседей, общему имуществу в многоквартирном доме; нарушения договорных обязательств, предусмотренных договором социального найма. В таких случаях причиненный вред возмещается, а неустойка (штраф, пени) оплачивается по правилам, установленным ГК РФ, с учетом положений жилищного законодательства.
Законная неустойка в виде пеней предусмотрена ч. 14 ст. 155 Кодекса за нарушение договорных обязательств по оплате жилого помещения и коммунальных услуг: лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Нарушение правил пользования жилыми помещениями может влечь административную ответственность в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. По указанной статье ответственность наступает за: а) порчу жилых домов, жилых помещений, а равно порчу их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению (в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей); б) самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах (в виде наложения административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей).
Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 69
1. Круг членов семьи, связанных правами и обязанностями, по-разному определяется в зависимости от целей правового регулирования в различных отраслях права - семейном, гражданском, трудовом и т.д. Он различен и в разных правовых институтах одной отрасли права (например, в жилищном и наследственном праве) <1>. Кодекс в качестве общего правила относит к членам семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения проживающих совместно с ним в таком помещении его детей, родителей и супруга (супругу).
--------------------------------
<1> См. комментарий к ст. 2 СК РФ в кн.: Комментарий к Семейному кодексу Российской Федерации / Отв. ред. И.М. Кузнецова. М.: БЕК, 1996.
Членами семьи нанимателя могут быть признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. Это допускал и ЖК 1983 г. при условии, что такие лица "проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство" (ст. 53). Кодекс иначе формулирует условие для признания иных, помимо проживающих с нанимателем, родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи. Они должны не просто проживать совместно с нанимателем, но и быть вселены нанимателем в качестве членов своей семьи и вести с ним общее хозяйство. Порядок реализации права нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи регламентировано ст. 70 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
В п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" <1> указано на то, что к другим родственникам могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии.
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.
При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п. п. 2, 3 ст. 9 ФЗ от 17.12.2001 N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации" <1>, содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 52 (ч. I). Ст. 4920; 2002. N 30. Ст. 3033; 2003. N 1. Ст. 13; N 48. Ст. 4587; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; 2005. N 8. Ст. 605; 2006. N 23. Ст. 2377, 2384; 2007. N 40. Ст. 4711; N 45. Ст. 5421; N 49. Ст. 6072; 2008. N 18. Ст. 1942; N 30 (ч. I). Ст. 3602, 3612; N 52 (ч. I). Ст. 6224; 2009. N 18 (ч. I). Ст. 2152; N 27. Ст. 3265; N 30. Ст. 3739; РГ. 2009. 30 декабря.
Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.
Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (ст. 55 ГПК РФ).
В судебном порядке членами семьи нанимателя могут быть признаны и иные лица, помимо указанных выше, однако это возможно лишь в исключительных случаях. Речь идет о гражданах, не являющихся нетрудоспособными иждивенцами нанимателя и не состоящих с ним в родственных отношениях. Какие именно случаи могут рассматриваться в качестве исключительных, Кодекс не определяет. Поэтому следует полагать, что содержание данного понятия будет определять суд при рассмотрении конкретного гражданского дела.
Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.
2. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма регламентированы Кодексом в комментируемой статье практически так же, как это было сделано в ЖК 1983 г.: признается равенство жилищных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи. О правах нанимателя жилого помещения по договору социального найма см. ст. 67 Кодекса и комментарий к ней.
Кроме того, члены семьи нанимателя имеют следующие права: бессрочно пользоваться жилым помещением (ч. 2 ст. 60); сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст. 71); участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения (п. 5 ч. 2 ст. 26), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70), обмена жилого помещения (ст. 72), сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 76), вселения временных жильцов (ст. 80), переселения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81), изменения договора социального найма (ст. 82), расторжения договора социального найма (ч. 2 ст. 83 Кодекса) и др.
При этом необходимо иметь в виду, что Кодекс не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений ст. 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 01.03.2005), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных ст. 67 Кодекса и п. 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, удовлетворению не подлежит (см. п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
Сохранило свое действие правило прежнего жилищного законодательства о солидарной ответственности дееспособных членов семьи нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Кодекс распространил правило о солидарной ответственности также на ограниченных судом в дееспособности членов семьи нанимателя.
Следует обратить внимание на то, что члены семьи нанимателя солидарно с ним отвечают только по тем обязательствам, которые следуют из договора социального найма жилого помещения. Это, в частности, обязательства по обеспечению сохранности жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии, по осуществлению текущего ремонта жилого помещения, по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Об обязанностях нанимателя жилого помещения по договору социального найма см. также ст. 67 Кодекса и комментарий к ней. О солидарной ответственности см. комментарий к ч. 3 ст. 31 Кодекса.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в этом жилом помещении, то он перестает быть субъектом солидарной с нанимателем ответственности и самостоятельно отвечает по своим обязательствам (см. ч. 4 ст. 69 Кодекса).
3. Правило, установленное в ч. 3 комментируемой статьи, является принципиально новым, прежнему жилищному законодательству оно не было известно. Это правило должно выполняться и при заключении договора, и впоследствии. Поэтому если в период действия договора социального найма в жилое помещение вселено какое-либо лицо в качестве члена семьи нанимателя по правилам ст. 70 Кодекса, то в такой договор должны быть внесены изменения, связанные с указанием нового члена семьи.
4. Прекращение семейных отношений с нанимателем жилого помещения по договору социального найма не влияет на объем прав и обязанностей проживающего совместно с ним бывшего члена семьи. Право пользования бывшего члена семьи предоставленным нанимателю жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме сохраняется. Однако в этом случае специальная норма ч. 4 комментируемой статьи исключает применение правил ч. 2 данной статьи о солидарной с нанимателем ответственности по обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Бывший член семьи нанимателя несет самостоятельную имущественную ответственность.
В связи с этим в п. п. 29 и 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе: право бессрочно пользоваться жилым помещением (ч. 2 ст. 60), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст. 71), право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил ст. 70, право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (ст. 72), право заключать договор поднайма с соблюдением правил ст. 76 Кодекса и др.
Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, постольку для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (ч. 1 ст. 70 Кодекса). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).
В связи с тем, что ч. 4 ст. 69 Кодекса установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя, он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может исходить также от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.
Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям ч. ч. 4 и 5 ст. 155, ст. 156 Кодекса и ст. 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства.
Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
Комментарий к статье 70
1. В ст. 70 Кодекса установлены правила вселения в занимаемое нанимателем жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи нанимателя. Понятие "другие граждане" обозначает прежде всего следующих граждан, не являющихся нанимателями данного жилого помещения: супруга (супругу) нанимателя, его детей и родителей, иных родственников, нетрудоспособных иждивенцев. Кроме того, указанное понятие обозначает любых других граждан, признанных членами семьи нанимателя по решению суда (см. ч. 1 ст. 69 Кодекса и комментарий к указанной части).
Для вселения супруга, своих детей и родителей наниматель должен получить письменное согласие членов своей семьи, включая временно отсутствующих, а для вселения других граждан (иных родственников, нетрудоспособных иждивенцев, граждан, признанных членами семьи нанимателя по решению суда) - также письменное согласие наймодателя. При этом вселение к родителям их несовершеннолетних детей осуществляется независимо от наличия согласия как членов семьи нанимателя, так и наймодателя.
В п. п. 26 и 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" обращено внимание судов на то, что, по смыслу находящихся в нормативном единстве положений ст. 69 и ч. 1 ст. 70 Кодекса, лица, вселенные нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов его семьи, приобретают равные с нанимателем права и обязанности при условии, что они вселены в жилое помещение с соблюдением предусмотренного ч. 1 ст. 70 Кодекса порядка реализации нанимателем права на вселение в жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи.
С целью обеспечения права несовершеннолетних детей жить и воспитываться в семье (ст. 54 СК РФ) частью 1 ст. 70 Кодекса установлено, что не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя для вселения к родителям их несовершеннолетних детей (это могут быть дети как самого нанимателя, так и других членов его семьи, проживающих в жилом помещении).
Судам также следует иметь в виду, что ч. 1 ст. 70 Кодекса не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.
Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.
Если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (ч. 1 ст. 70 Кодекса), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (п. 2 ч. 3 ст. 11 Кодекса), на которое исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 Кодекса) применительно к правилам, предусмотренным ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
На практике возникали вопросы, какой нормой права необходимо руководствоваться при рассмотрении требований о признании бывшего члена семьи (бывшего супруга) нанимателя жилого помещения по договору социального найма не приобретшим право пользования жилым помещением, если он был вселен в жилое помещение после заключения договора социального найма? Имеет ли юридическое значение то обстоятельство, что ответчик не имеет собственного жилого помещения?
Отвечая на них, Президиум Верховного Суда РФ указал следующее. В соответствии со ст. 67 Кодекса, которая предусматривает права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, наниматель жилого помещения в установленном законом порядке имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, перечень которых установлен ч. 1 ст. 70 Кодекса. Порядок и правовые последствия вселения в жилое помещение, занимаемое нанимателем по договору социального найма, предусмотрены ст. 70 Кодекса.
Исходя из изложенного если бывший член семьи нанимателя вселялся в жилое помещение с соблюдением требований, установленных ст. 70 Кодекса, то он считается приобретшим право пользования жилым помещением, следовательно, он имеет равные с нанимателем права и обязанности; если же он не вселялся в жилое помещение или вселялся с нарушением требований указанной статьи, то его нельзя считать приобретшим право пользования жилым помещением. То обстоятельство, что ответчик не имеет собственного жилого помещения, при решении данного вопроса правового значения не имеет (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.03.2006 <1>).
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5.
2. Если с соблюдением правил ч. 1 комментируемой статьи в жилое помещение, предоставленное нанимателю по договору социального найма, вселены какие-либо граждане, то в указанный договор должны быть внесены изменения, предусмотренные ч. 2 данной статьи (см. также ч. 3 ст. 69 Кодекса и комментарий к указанной части). Кодекс не содержит указания о сроке, в течение которого в договор должны быть внесены изменения, однако представляется, что это должно быть сделано непосредственно после завершения всех необходимых согласований, предусмотренных в ч. 1 ст. 70 Кодекса.
Несоблюдение правила о внесении соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного ч. 1 ст. 70 Кодекса порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи (см. п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи
Комментарий к статье 71
Статья гарантирует неизменность правового положения нанимателя жилого помещения по договору социального найма и проживающих совместно с ним членов его семьи в случае временного выбытия указанных лиц из занимаемого помещения. Причины временного отсутствия граждан, указанных в комментируемой статье, также не влияют на объем и содержание их прав и обязанностей по договору социального найма.
Следует обратить внимание на то, что в случае временного отсутствия сохраняют свое действие не только все права, но и все обязанности соответствующих лиц, в частности, обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (о структуре такой платы и порядке ее внесения см. ст. ст. 154, 155 Кодекса и комментарии к ним).
В п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" отмечается, что если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 Кодекса в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 Кодекса в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 Кодекса граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
Комментарий к статье 72
1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. ст. 72 - 74 Кодекса. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. ст. 567 - 571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.
В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст. ст. 67 - 74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК 1983 г., ст. 20 Основ. Целесообразно обратить внимание на то, что ч. 2 ст. 20 Основ наделяла нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖК 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК 1983 г. Данную юридическую конструкцию вряд ли можно было безоговорочно рассматривать как обмен: в этом случае стороны оформляли в установленном порядке обмен жилыми помещениями и, кроме того, собственник должен был передать по гражданско-правовому договору (дарения, купли-продажи и др.) принадлежавшее ему помещение (или право на паенакопление в жилищном кооперативе) в собственность другой стороне. В результате такого обмена его участники заступали в соответствующих правоотношениях на место друг друга: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель - собственником в правоотношении собственности <1>.
--------------------------------
<1> См. подробнее: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2. 4-е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби; Проспект, 2003. С. 294; Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. В.Б. Исаков. 4-е изд., испр. М.: Юрайт-Издат, 2003. С. 108.
Правила об обмене жилыми помещениями, установленные новым Кодексом, в основном базируются на соответствующих положениях ЖК 1983 г. (ст. ст. 67 - 74) и регулируют обмен жилыми помещениями только между нанимателями по договорам социального найма. Нормы, подобные предусмотренным в ч. 2 ст. 20 Основ, в Кодексе отсутствуют. Поэтому в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.
Верховный Суд РФ специально указал на то, что в соответствии с ч. 1 ст. 72 и ст. 74 Кодекса предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена - наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования ("смешанный" обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя ("родственный" обмен) Кодексом не предусмотрен.
Исходя из положений ст. 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 01.03.2005 (см. п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
Как и ранее, право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих (ср. со ст. 67 ЖК 1983 г.). В случае если какие-либо члены семьи являются несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опеки и попечительства (см. п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 4 ст. 72 Кодекса). Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа. Для осуществления обмена жилыми помещениями необходимо также согласие всех наймодателей.
2. Право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит не только нанимателю, но и проживающим совместно с ним членам его семьи. В норме, установленной в ч. 2 комментируемой статьи, имеются в виду все граждане, которые вселены нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов семьи в порядке, установленном ст. 70 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
3. Сохранено правило о том, что если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке (ср. со ст. 68 ЖК 1983 г.).
В п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (ч. 3 ст. 72 Кодекса), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, рассматриваются и разрешаются по правилам искового производства.
При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.
4. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, - также согласия органов опеки и попечительства.
Указанные органы имеют право и обязаны отказать в даче согласия на обмен только в одном случае, упомянутом в ч. 4 ст. 72 Кодекса. Однако представляется, что формулировка "обмен жилыми помещениями... нарушает права или законные интересы" недостаточно конкретна и вполне может создавать условия для коррупции в органах опеки и попечительства.
5. Количество участников обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, Кодекс не ограничивает. Однако все такие участники, кроме нанимателей, должны быть вселены в обмениваемые жилые помещения по правилам, установленным в ч. 1 ст. 70 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
Комментарий к статье 73
Обмен жилыми помещениями не допускается в шести случаях, перечисленных в ст. 73 Кодекса в исчерпывающем перечне.
Первый, третий, четвертый и пятый случаи в измененной редакции воспроизводят соответствующие положения ЖК 1983 г. Второй и шестой случаи непосредственно в ЖК 1983 г. не были предусмотрены.
ЖК 1983 г. запрещал обмен, который носит корыстный или фиктивный характер (п. 2 ст. 73). В настоящее время такого рода обмен жилыми помещениями может быть, при наличии соответствующих обстоятельств, признан недействительным в судебном порядке по правилам, установленным ст. ст. 166 - 181 ГК РФ, в частности, ст. 170 ГК РФ о недействительности мнимой и притворной сделок (см. также ст. 75 Кодекса и комментарий к ней).
В соответствии с прежним жилищным законодательством не допускался и обмен жилых помещений, которые находятся в общежитии или являются служебными (п. 5 ст. 73 ЖК 1983 г.). Кодекс в данной главе также не рассматривает указанные помещения как предмет обмена, поскольку они не входят в жилищный фонд социального использования и, следовательно, не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения.
Еще одно отличие заключается в том, что согласно ЖК 1983 г. не допускался обмен, в связи с которым жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются и в результате гражданин становится нуждающимся в улучшении жилищных условий. На этот случай Кодекс не устанавливает запрета на обмен, однако следует помнить упоминавшееся выше правило, согласно которому граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее, чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (см. ст. 53 Кодекса и комментарий к ней).
Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма
Комментарий к статье 74
1 - 2. При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об обмене соответствующих жилых помещений (см. ч. 1 ст. 74 Кодекса). Количество участников такого договора Кодекс не ограничивает. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями - сторонами договора. Данное правило установлено в императивной норме, исключающей применение положений п. 2 ст. 434 ГК РФ о том, что договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи. Поскольку не предусмотрено иное, постольку речь идет о простой письменной форме договора об обмене жилыми помещениями.
3 - 4. Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, в соответствии с ч. 3 комментируемой статьи необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается (см. ст. 73 Кодекса и комментарий к ней). Однако в любом случае такой отказ может быть обжалован в судебном порядке (ч. 4 ст. 74 Кодекса) в соответствии с гл. 25 ГПК РФ, по правилам искового производства.
5. Момент вступления в силу договора об обмене жилых помещений ЖК 1983 г. связывал с моментом получения обменных ордеров (ст. 71). В отличие от прежнего законодательства Кодекс не оперирует такой категорией, как ордер, и тем самым исключает необходимость в указанном административно-правовом документе (см. также комментарий к ст. ст. 57, 63 Кодекса). Поэтому момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам гражданского законодательства о дву- или многосторонних сделках (договорах).
Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, является юридическим основанием для осуществления такого обмена. Когда на совершение обмена получены письменные согласия всех наймодателей обмениваемых жилых помещений, договор об обмене в совокупности с документами, подтверждающими согласие каждого наймодателя, признается правовым основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, участвующими в данном обмене. Одновременно на основании договора об обмене и письменных документов о согласии наймодателей соответствующий наймодатель заключает с гражданином, давшим согласие на обмен, новый договор социального найма жилого помещения, предоставляемого в результате обмена. Представляется, что в качестве указанных юридических оснований в равной мере приемлемы как подлинники соответствующих документов, так и их нотариально заверенные копии.
Наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.
Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
Комментарий к статье 75
1. Статья 75 Кодекса определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Формулировка ч. 1 данной статьи предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. ст. 166 - 181 ГК РФ.
В п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" обращено внимание на то, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в ст. ст. 72 - 74 Кодекса. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным. Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).
2. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения.
3. Часть 3 ст. 75 Кодекса возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.
Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, указанное в ч. 3 комментируемой статьи, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи с оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.
При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (см. ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.
Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.
Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 76
1. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регламентирован ст. ст. 76 - 79 Кодекса. При этом сохранены многие правила, установленные прежним жилищным законодательством. Кроме того, к поднайму жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, применяются правовые нормы, установленные в п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ.
Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на сдачу всего помещения или его части в поднаем обусловлено необходимостью получить на это согласие: а) проживающих совместно с ним членов его семьи и б) наймодателя (ср. со ст. 76 ЖК 1983 г.). Еще одним условием заключения договора поднайма является то, что после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, не будет менее учетной нормы, а для коммунальных квартир - нормы предоставления (об указанных нормах см. ст. 50 Кодекса и комментарий к ней).
2. Если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, то помимо соблюдения названных выше общих условий, необходимо также согласие всех нанимателей и собственников других жилых помещений в данной квартире, а также проживающих совместно с ними в такой квартире членов их семей.
3. В случае передачи жилого помещения в поднаем ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель.
4. По-прежнему не допускается передача жилого помещения в поднаем, если в этом помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними невозможно (ср. с п. 2 ст. 77 ЖК 1983 г.). О перечне тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, см. ч. 1 ст. 51 Кодекса и комментарий к ней.
Кроме того, запрет на передачу жилого помещения или его части в поднаем может быть установлен и другими, помимо Кодекса, федеральными законами. Подчеркнем, что другие случаи, когда передача помещения в поднаем не допускается, могут быть указаны только в федеральных законах. До введения в действие Кодекса такие случаи могли предусматриваться правилами сдачи жилых помещений в поднаем, устанавливаемыми в порядке, определяемом правительством (п. 4 ст. 77 ЖК 1983 г.). В соответствии с ч. 2 ст. 4 Вводного закона такого рода правовые акты применяются впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.
Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 77
1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должен быть оформлен письменно как минимум в трех экземплярах, так как один экземпляр договора поднайма должен быть передан наймодателю; по одному экземпляру остается у каждой стороны такого договора.
Договор поднайма является возмездным. Размер платы за поднаем жилого помещения определяется по правилам ст. 78 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
2. Договор поднайма должен содержать положения, идентифицирующие конкретных граждан, которые вселяются в жилое помещение совместно с поднанимателем (если такие граждане имеются).
3 - 4. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, при этом стороны не ограничены временными рамками. Стороны могут также включить в указанный договор условие, согласно которому договор пролонгируется на тот же или иной срок, если ни одна из сторон не потребует прекращения договора в связи с истечением установленного в нем срока его действия. Если стороны договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, не установят своим соглашением срок договора поднайма, то такой договор в силу общего правила ч. 3 комментируемой статьи считается заключенным на один год.
Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 78
1 - 2. Возмездность договора поднайма состоит в том, что сторона такого договора, предоставляющая жилое помещение во временное пользование поднанимателю, должна получить за это плату или иное встречное предоставление (см. п. 1 ст. 423 ГК РФ). Однако поскольку в ч. 2 комментируемой статьи говорится о плате за поднаем жилого помещения, постольку следует полагать, что в данном случае замена такой платы иным встречным предоставлением невозможна.
Наниматель помещения, предоставленного по договору социального найма, и поднаниматель самостоятельно устанавливают в договоре поднайма или ином соглашении порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения. Регулировавшая указанные отношения ст. 78 ЖК 1983 г. предусматривала также, что размер платы за пользование помещением и коммунальные услуги не может превышать размера квартирной платы, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и платы за коммунальные услуги. В Кодекс такое ограничение не включено. Следовательно, стороны договора поднайма решают указанные вопросы по своему усмотрению на основе взаимного согласия.
Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 79
1 - 2. Кодекс указывает на два основания прекращения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма: а) истечение срока, на который был заключен договор поднайма; б) прекращение договора социального найма сданного в поднаем жилого помещения. Представляется, что второе из указанных оснований следует толковать расширительно: если в поднаем было сдано не все жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, то и в этом случае прекращение договора социального найма прекращает действие договора поднайма.
3 - 5. Кодекс отличает расторжение договора поднайма (ч. 3 ст. 79) от прекращения такого договора (ч. ч. 1, 2 ст. 79). Вряд ли это оправданно, поскольку расторжение договора является одним из способов его прекращения. Правила расторжения договора поднайма подобны тем, которые установлены для расторжения договора социального найма жилого помещения (об этом см. ст. 83 Кодекса и комментарий к ней).
6. Если срок договора поднайма жилого помещения сторонами не определен, то применяется общее правило ч. 3 ст. 77 Кодекса - в таком случае договор считается заключенным на один год. Поэтому обязанность инициатора прекращения договора поднайма предупредить другую сторону возникает до истечения девятого месяца действия такого договора (о правилах исчисления сроков см. ст. ст. 190 - 194 ГК РФ).
Статья 80. Временные жильцы
Комментарий к статье 80
1 - 3. Правила о временных жильцах, установленные в ст. 80 Кодекса, воспроизводят большинство положений ст. 680 ГК РФ, содержащей аналогичные нормы. Под временными жильцами следует понимать всех иных граждан, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи (вселенных в жилое помещение по правилам ст. 70 Кодекса), независимо от наличия родственных отношений с нанимателем.
Вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух условий: а) взаимного согласия (т.е. единогласия по этому вопросу) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи; б) предварительного уведомления наймодателя.
Формальные требования к уведомлению наймодателя Кодекс не устанавливает. Представляется, что наиболее целесообразно осуществлять такое уведомление в письменной форме, так как в дальнейшем соответствующий документ может иметь доказательственное значение.
Новеллой по сравнению с ЖК 1983 г. является правило о том, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи и временных жильцов, будет для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления (об указанных нормах жилой площади см. ст. 50 Кодекса и комментарий к ней). Напомним, что в общую площадь жилого помещения не включаются площади балконов, лоджий, веранд и террас (см. ст. 15 Кодекса).
Следует полагать, что если в разумный срок (т.е. объективно необходимый для принятия соответствующего решения) после получения уведомления наймодатель не запретил проживание временных жильцов, то условие об уведомлении наймодателя можно считать выполненным. В этом случае наниматель, получив согласие всех совместно с ним проживающих членов семьи, вправе вселить временных жильцов в предоставленное ему помещение. С момента вселения таких жильцов наниматель принимает на себя ответственность за их действия перед наймодателем.
Введено правило, согласно которому срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 Кодекса). Ранее такой предельный срок не был предусмотрен, действовало лишь правило о том, что вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК 1983 г.).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма предоставляет занимаемое им жилое помещение временным жильцам (пользователям) для безвозмездного проживания, что отличает соответствующие отношения от договора поднайма жилого помещения. Однако это не означает, что гражданско-правовые отношения нанимателя и временных жильцов не могут быть урегулированы в договорном порядке. Например, указанные лица вправе заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением по правилам, установленным ст. ст. 689 - 701 ГК РФ, на срок не более шести месяцев <1>.
--------------------------------
<1> См. подробно: М.Ю. Тихомиров. Договор безвозмездного пользования квартирой: образцы документов с комментариями. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010; http://www.urkniga.ru.
При этом следует иметь в виду, что плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов (см. ч. 12 ст. 155 Кодекса).
4 - 5. Истечение срока проживания временных жильцов обусловливает возникновение юридической обязанности указанных лиц освободить предоставленное им в пользование жилое помещение. Если такой срок не согласован, то данная обязанность может возникнуть на основании требования нанимателя или любого совместно проживающего с ним члена его семьи об освобождении соответствующего помещения. Во всех случаях, предусмотренных ч. ч. 4 и 5 ст. 80 Кодекса, временные жильцы подлежат выселению без предоставления им другого жилого помещения.
Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
Комментарий к статье 81
1. Статья вводит правила замены жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, осуществление которой может потребоваться гражданам, например, в целях уменьшения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Основаниями такой замены являются: а) установленный факт превышения общей жилой площади жилого помещения на одного члена семьи нормы предоставления (о норме предоставления см. ч. ч. 1 - 3 ст. 50 Кодекса и комментарий к указанной статье); б) согласие нанимателя и совместно с ним проживающих членов его семьи (в том числе временно отсутствующих) на замену жилого помещения. Без согласия хотя бы одного из указанных лиц замена гражданам жилого помещения невозможна.
Если наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, при наличии оснований, указанных в ч. 1 комментируемой статьи, обратился к наймодателю с заявлением о замене соответствующего помещения, то у наймодателя автоматически возникает юридическая обязанность предоставить нанимателю другое жилое помещение по согласованию с нанимателем. На исполнение наймодателем указанной обязанности Кодекс отводит ограниченный срок - три месяца со дня подачи соответствующего заявления. Подчеркнем, что в таком случае наймодатель не решает вопрос о даче согласия или отказе в даче согласия на замену жилого помещения, а просто изыскивает возможность в установленный срок осуществить такую замену.
В то же время на практике вместо замены жилого помещения по правилам ст. 81 Кодекса наниматель вполне может самостоятельно заменить предоставленное ему по договору социального найма жилое помещение на жилое помещение меньшей площади, получив при этом материальную выгоду. Для этого достаточно, например, приватизировать соответствующее жилое помещение, затем произвести его отчуждение по гражданско-правовой сделке (например, в результате купли-продажи) и приобрести в собственность жилое помещение меньшей площади за меньшую цену.
2. Рассмотренные выше основания замены жилых помещений не являются исключительными. Иные, помимо указанных в ч. 1 комментируемой статьи, основания такой замены могут определяться федеральным и региональным законодательством. Например, ст. 40 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" <1> предусматривает право жителей города Москвы на замену жилого помещения по состоянию здоровья.
--------------------------------
<1> Вестник мэра и правительства Москвы. 2006. N 42; 2007. N 10; 2008. N 39; 2008. Специальный выпуск. 13 октября; 2010. N 11.
При этом следует учитывать, что соответствующие акты федерального законодательства и законодательства субъектов Российской Федерации не могут в своих нормах исключить или ограничить применение оснований замены жилых помещений, установленных в ст. 81 Кодекса.
Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 82
1. Изменение договора социального найма жилого помещения производится в соответствии с Кодексом (ст. 82) с учетом общих правил об изменении гражданско-правовых договоров, установленных в ГК РФ. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В случаях, когда договор подлежит изменению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (см. п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Изменение договора социального найма жилого помещения Кодекс допускает при условиях, указанных в ст. 82. Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 Кодекса и комментарий к ней). В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ).
Одним из оснований изменения условий договора социального найма Кодекс называет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ч. 1 ст. 82). Подобное основание было предусмотрено в ст. 87 ЖК 1983 г. В таких случаях указанные граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма, предметом которого будут все занимаемые ими жилые помещения в этой квартире. Данное право могут использовать, например, заключившие брак супруги, а также при соответствующих обстоятельствах родители и дети и др. Отличие указанных норм Кодекса от правил, содержавшихся в ст. 87 ЖК 1983 г., состоит в том, что в Кодексе говорится о гражданах, "объединившихся", а не "объединяющихся" (как это было в ЖК 1983 г.) в одну семью. Поэтому в настоящее время право требовать заключения одного договора социального найма принадлежит только тем, кто фактически сформировал новую семью и юридически оформил соответствующие отношения, а не тем, кто только выражает намерение создать семью.
На практике возможны случаи, когда в одной квартире проживают граждане, объединившиеся в одну семью, но один из них пользуется жилым помещением на основании договора социального найма, а другой - на основании договора коммерческого найма или иного договора. Буквальное толкование норм, установленных в ч. 1 ст. 82 Кодекса, не позволяет отнести указанных граждан к числу лиц, имеющих право требовать заключения одного договора социального найма.
2. Основанием изменения договора социального найма жилого помещения Кодекс, как и действовавшие ранее правила ст. 88 ЖК 1983 г., признает замену одного нанимателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).
Одно из отличий рассматриваемых положений Кодекса от подобных норм ст. 88 ЖК 1983 г. состоит в том, что право требовать замены нанимателя Кодекс связывает с дееспособностью, а не с совершеннолетием будущего нового нанимателя. Дееспособность гражданина - это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан являются: а) возможность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособность) и б) возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. Напомним, что полностью дееспособными признаются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.
Необходимо обратить внимание на то, что в ст. 82 Кодекса говорится о согласии "остальных членов... семьи". Следует полагать, что здесь подразумеваются только члены семьи, совместно проживающие в соответствующем жилом помещении. Иное толкование сделало бы применение данной нормы весьма затруднительным, так как вряд ли возможно точно определить весь круг членов семьи какого-либо лица.
Среди оснований изменения договора социального найма жилого помещения Кодекс прямо не называет изменение условий, дающих право на предоставление жилого помещения по такому договору. Тем не менее можно предположить, что, например, в случае, когда первоначально жилое помещение было предоставлено малоимущему гражданину, признанному нуждающимся в жилом помещении, а впоследствии материальное положение этого гражданина изменилось так, что он уже не отвечает "параметрам" малоимущего, то в договор социального найма будет необходимо внести изменения в части установления обязанности такого нанимателя вносить не только плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, но и плату за пользование жилым помещением.
Кодекс не предусматривает возможность раздела или выдела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Прежде ст. 86 ЖК 1983 г. предоставляла любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных совместно с ним проживающих совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение.
В настоящее время раздел и выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования, не имеют юридических оснований. Вероятно, законодатель в данном случае преследовал цель защитить интересы собственников жилищного фонда социального использования и исходил из целесообразности консолидации правомочий пользования соответствующими объектами.
Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 83
1 - 3. Прекращению договора социального найма и регулированию выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по такому договору, посвящены ст. ст. 83 - 85 гл. 8 Кодекса. Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон - утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя.
Верховный Суд РФ ориентировал правоприменительную практику на то, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений ч. 4 ст. 3 Кодекса, возможны лишь по установленным в Кодексе основаниям и порядке (ст. ст. 29, 83, 85 - 91).
Применение положений ГК РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания п. 3 ст. 672 ГК РФ не допускается (см. п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
Для расторжения договора социального найма в случае, указанном в ч. 1 ст. 83 Кодекса, необходимо согласованное волеизъявление обеих сторон такого договора - нанимателя и наймодателя. Если такое согласие не достигнуто, то наниматель вправе расторгнуть договор социального найма в одностороннем порядке по правилам ч. 2 указанной статьи.
В соответствии со ст. 83 Кодекса расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:
а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (см. ч. 1 ст. 83 Кодекса);
б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 Кодекса);
в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 Кодекса).
Для сравнения напомним, что последние два основания расторжения договора найма жилого помещения были предусмотрены также в ЖК 1983 г. (см. ч. ч. 1 и 2 ст. 89).
Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель (см. ч. 4 ст. 83 Кодекса). Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).
В судебной практике возникал вопрос: может ли быть признан на основании ч. 3 ст. 83 Кодекса утратившим право на жилое помещение гражданин, выехавший из него в другое место жительства, по иску иных граждан, имеющих право на это жилое помещение? Отвечая на него, Президиум Верховного Суда РФ указал, что в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.
Поэтому в отношении лица (нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя), выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, оставшимся проживать в жилом помещении лицом может быть заявлено в суде требование "о признании утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства". В этом случае утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на это жилое помещение признается через установление фактов выезда этого лица из жилого помещения в другое место жительства и расторжения им тем самым договора социального найма.
Вместе с тем если истцом заявлено требование о расторжении договора социального найма с ответчиком в связи с его выездом в другое место жительства, то такая формулировка требования сама по себе не является поводом к отказу в иске со ссылкой на то, что договор социального найма расторгается по ст. 83 Кодекса одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя. Основанием иска и в этом случае является выезд лица из жилого помещения в другое место жительства и отказ в одностороннем порядке в связи с этим от исполнения договора социального найма (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2007 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007).
4. Часть 4 ст. 83 Кодекса устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Такими основаниями являются:
невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев (об этом подробнее см. комментарий к ст. 90 Кодекса; о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги, определении ее размера и порядке внесения см. ст. ст. 154 - 157 Кодекса и комментарий к указанным статьям);
разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);
систематическое (т.е. постоянно повторяющееся, не прекращающееся) <1> нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
--------------------------------
<1> См.: Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений / Российская академия наук. Институт русского языка им. В.В. Виноградова. 4-е изд., дополненное. М.: Азбуковник, 1997. С. 719.
использование жилого помещения не по назначению (о назначении жилого помещения и пределах его использования см. ст. 17 Кодекса и комментарий к ней).
Данный перечень сформулирован в Кодексе как исчерпывающий. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в ч. 4 ст. 83 Кодекса. См. также комментарий к ст. 91 Кодекса.
5. Основаниями прекращения договора социального найма жилого помещения, помимо случаев его расторжения по правилам ч. ч. 1 - 4 ст. 83, являются также события, наступление которых не зависит от воли сторон договора, указанные в ч. 5 ст. 83 Кодекса.
Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма
Комментарий к статье 84
Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам ст. ст. 84, 85 Кодекса. Обратим внимание, что выселение из указанных жилых помещений допускается только в судебном порядке. Уместно напомнить, что ЖК 1983 г., помимо судебного, предусматривал также административный порядок выселения граждан, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора. В Кодекс правила об административном выселении не включены.
Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни проводилось, во всех случаях является принудительной мерой государственно-правового воздействия. Однако выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру юридической ответственности <1>. Поэтому в зависимости от причины, повлекшей необходимость выселения, российское жилищное законодательство традиционно различает: а) выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. ст. 91 - 94 ЖК 1983 г.); б) выселение с предоставлением другого жилого помещения, которое может и не быть благоустроенным (ст. 95 ЖК 1983 г.); в) выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. ст. 98, 99 ЖК 1983 г.). Таким же образом определены виды выселения в п. п. 1 - 3 ст. 84 Кодекса.
--------------------------------
<1> См.: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2. 4-е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби; Проспект, 2003. С. 328.
Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма
Комментарий к статье 85
Статья 85 Кодекса устанавливает случаи, когда граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (о понятии "благоустроенное жилое помещение" см. ст. 89 Кодекса и комментарий к ней). Указанные случаи исчерпывающим образом определены в п. п. 1 - 4 комментируемой статьи.
Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в случаях, когда: дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; дом (жилое помещение) грозит обвалом; дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (ст. 91). Таким образом, Кодекс воспринял все прежние основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения и добавил к ним новое (указанное в п. 4 комментируемой статьи).
Необходимо отметить, что и в ЖК 1983 г., и в Кодексе указанные правила установлены в императивных нормах. Следовательно, выполнение этих правил является юридической обязанностью наймодателя. Однако практика применения прежнего жилищного законодательства свидетельствует о том, что надлежащим образом эта обязанность исполняется далеко не во всех случаях, когда наниматели, казалось бы, вправе получить новое благоустроенное жилое помещение. Многие люди в России по-прежнему живут в разрушающихся домах, в которых отсутствуют минимально необходимые коммунальные удобства... Преодолеть эту ситуацию государственные и муниципальные органы пока явно не в состоянии, нередко они просто самоустраняются от решения возникших проблем с традиционной ссылкой на то, что в соответствующем бюджете "нет денег".
По нашему глубокому убеждению, современный законодатель совершил ошибку, не установив адекватный механизм юридической и экономической ответственности наймодателей и их должностных лиц за непредоставление тем нанимателям, которые проживают в непригодных для проживания помещениях, новых благоустроенных жилых помещений. Имеющиеся меры административной ответственности для таких случаев нельзя признать достаточными.
На практике целесообразно иметь в виду, что нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи, которые подлежат выселению с предоставлением благоустроенного жилого помещения по правилам ст. ст. 85 - 88 Кодекса, должно предоставляться благоустроенное жилое помещение и в тех случаях, когда эти лица выселяются из жилого помещения, не являющегося благоустроенным.
В п. п. 36 и 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что при принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 85) или другого жилого помещения (ст. 90 Кодекса) по договорам социального найма судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания судья в соответствии со ст. 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.
По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным ст. ст. 86 - 88 Кодекса, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате реконструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 Кодекса), или увеличивается, в результате чего общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 Кодекса), судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 89 Кодекса: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, то им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям ст. 89 Кодекса.
Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86 - 88 Кодекса, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в ч. 5 ст. 57, ст. 58 Кодекса), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 Кодекса).
При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. ст. 86 - 88 Кодекса, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину.
Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома
Комментарий к статье 86
Статья 86 Кодекса определяет порядок предоставления другого благоустроенного жилого помещения гражданам, которые подлежат выселению по основанию, предусмотренному в п. 1 ст. 85 Кодекса. В случае, указанном в комментируемой статье, обязанность предоставления выселяемым гражданам другого благоустроенного жилого помещения возлагается на тот орган, который принял решение о сносе дома (о содержании понятия "благоустроенное жилое помещение" см. ст. 89 Кодекса и комментарий к ней). См. также комментарий к ст. 85 Кодекса.
Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания
Комментарий к статье 87
Комментируемая статья устанавливает правила предоставления другого благоустроенного жилого помещения гражданам, которые подлежат выселению по основаниям, предусмотренным в п. п. 2, 3 ст. 85 Кодекса (о содержании понятия "благоустроенное жилое помещение" см. ст. 89 Кодекса и комментарий к ней). В таких случаях обязанность предоставить выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение возлагается на наймодателя по договору социального найма того жилого помещения, в котором указанные граждане проживали до выселения.
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется по правилам гл. 3 раздела I Кодекса (см. также комментарии к статьям указанной главы).
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. В настоящее время применяется Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. См. также комментарий к ст. 85 Кодекса.
Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
Комментарий к статье 88
1. В ст. 88 Кодекса определен порядок предоставления другого жилого помещения гражданам, которые подлежат выселению в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома.
По смыслу п. 1 ст. 48 ГрК РФ капитальный ремонт - это ремонт объектов капитального строительства, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.
Реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (этажности), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (см. ст. 1 ГрК РФ).
Обратим внимание, что ч. 1 ст. 88 Кодекса не гарантирует предоставление выселяемым гражданам другого благоустроенного жилого помещения во всех случаях, предусмотренных данной статьей (о содержании понятия "благоустроенное жилое помещение" см. ст. 89 Кодекса и комментарий к ней).
Например, для временного переселения (на период капитального ремонта или реконструкции дома) по правилам ч. 1 данной статьи переселяемым гражданам предоставляется жилое помещение в домах маневренного фонда; о том, что такое жилое помещение должно быть благоустроенным, в рассматриваемой норме не упоминается. Между тем представляется, что ч. 1 ст. 88 должна применяться с учетом положений императивной нормы ч. 1 ст. 89 Кодекса, согласно которой предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. ст. 86 - 88 Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.
Поскольку в случае, указанном в ч. 1 ст. 88, речь идет о временном переселении, постольку ранее заключенный договор социального найма жилого помещения в доме, который подлежит капитальному ремонту или реконструкции, сохраняет свое действие.
2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи выразят на это свое согласие, то наймодатель по договору социального найма вместо помещения в маневренном фонде может предоставить указанным гражданам другое благоустроенное жилое помещение по новому договору социального найма (при этом прежний договор расторгается). Норма ч. 2 комментируемой статьи, с нашей точки зрения, имеет декларативный характер, поскольку заложенная в ней позитивная идея не подкреплена установлением обязанности наймодателя предоставить переселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение. Пока же совершение указанных действий предусмотрено только как право наймодателя, нетрудно предположить, что на практике все будет зависеть от усмотрения местных чиновников и возможностей переселяемых граждан "завоевать" их симпатии...
3 - 4. В ч. 3 комментируемой статьи определены правила предоставления жилых помещений в случае, предусмотренном п. 4 ст. 85 Кодекса. Когда выселение осуществляется по данному основанию, наймодатель обязан предоставить выселяемым гражданам другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта или реконструкции дома. При этом граждане, которые получили указанное жилое помещение, не утрачивают права вновь вернуться в свое прежнее жилье после завершения капитального ремонта или реконструкции, но только в том случае, если занимаемое ими ранее жилое помещение в результате такого ремонта или реконструкции уменьшилось. См. также комментарий к ст. 85 Кодекса.
Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
Комментарий к статье 89
1. Статья определяет критерии "благоустроенности" жилого помещения. Благоустроенным считается жилое помещение, равноценное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, а также иным требованиям законодательства и по общему правилу находящееся в границах данного населенного пункта. Подобные требования ранее были установлены в ст. ст. 40 и 96 ЖК 1983 г.
Общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 <1>. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702; 2007. N 32. Ст. 4152.
Кодекс, как и ЖК 1983 г., исходит из того, что жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта. К элементам благоустройства относятся, в частности, водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств. Уровень благоустройства в разных населенных пунктах неодинаков: обычно в городах он выше, в сельской же местности полностью благоустроенными чаще всего являются лишь многоквартирные жилые дома <1>. Поэтому содержание понятия "благоустроенное жилое помещение" зависит от степени благоустроенности жилищного фонда социального использования, имеющегося в конкретном населенном пункте.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР / Отв. ред. В.Б. Исаков. 4-е изд., испр. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2003. С. 82.
Отметим, что формулировка нормы, установленной в первом предложении ч. 1 комментируемой статьи, не вполне точна. Ее буквальное прочтение позволяет предположить, что во всех случаях, когда жилое помещение предоставляется по основаниям, предусмотренным ст. ст. 86 - 88 Кодекса, должны предоставляться только благоустроенные жилые помещения. Однако фактически это не так, поскольку по правилам ч. 1 ст. 88 предоставляются жилые помещения маневренного фонда, которые могут не соответствовать критериям "благоустроенности", установленным в ч. 1 ст. 89 Кодекса (см. также комментарий к ст. 88 Кодекса).
В порядке исключения из общего правила, установленного в ч. 1 ст. 89 Кодекса, предоставляемое благоустроенное жилое помещение с письменного согласия граждан может находиться в границах другого населенного пункта, но в пределах территории субъекта Российской Федерации, на которой расположено ранее занимаемое жилое помещение.
Следует обратить внимание на то, что это возможно только в случаях, предусмотренных федеральными законами. Например, в соответствии с п. 3 ст. 16 ФЗ от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" <1> жилое помещение, предоставляемое гражданам при переселении их в соответствии с указанным Федеральным законом из аварийного жилищного фонда, может находиться по месту их жительства в границах соответствующего населенного пункта или с согласия в письменной форме этих граждан в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. При этом отказы, в том числе неоднократные отказы, граждан от предоставляемого им жилого помещения в границах другого населенного пункта не могут являться основанием для отказа в предоставлении им других жилых помещений в целях переселения из аварийного жилищного фонда в границах населенного пункта по месту их жительства или в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3799.
2. Для случаев, когда в связи с выселением предоставляется благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, ст. 89 Кодекса сохранила правило о том, что если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали отдельную квартиру или более одной комнаты, то наниматель вправе требовать предоставления соответственно отдельной квартиры или жилого помещения, состоящего из того же количества комнат (ср. с ч. 2 ст. 96 ЖК 1983 г.).
3. Если выселение гражданина из помещения, предоставленного по договору социального найма, производится на основании решения суда, то в этом же решении должно быть указано новое жилое помещение, предоставляемое такому гражданину, кроме случаев, предусмотренных ст. 91 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней). См. также комментарий к ст. 85 Кодекса.
Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 90
Другое жилое помещение, предоставляемое в соответствии с п. 2 ст. 84, ч. 1 ст. 88, ст. 90 Кодекса, может не отвечать указанным в ч. 1 ст. 89 критериям благоустроенности. Однако в любом случае такое другое помещение должно соответствовать критериям жилого помещения - быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (о содержании понятия "жилое помещение" см. ст. 15 Кодекса и комментарий к ней).
Напомним, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с Кодексом, другими федеральными законами. Поэтому в качестве другого жилого помещения при выселении не могут быть предоставлены, например, помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам или не входящие в жилой фонд (нежилые помещения).
Размер другого (т.е., как правило, не являющегося благоустроенным) жилого помещения в случаях выселения граждан по основаниям, указанным в ст. 90 Кодекса, определяется по нормам, установленным для вселения граждан в общежитие. Жилые помещения в общежитиях предоставляются гражданам из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (см. ст. 105 Кодекса и комментарий к ней). ЖК 1983 г. подобного ограничения не содержал. Кроме того, прежде действовало правило о том, что другое жилое помещение предоставляется в черте данного населенного пункта, а в сельской местности - в пределах территории соответствующего местного совета (ч. 1 ст. 97 ЖК 1983 г.).
Кодекс такого рода норм не содержит (по общему правилу в границах данного населенного пункта предоставляются благоустроенные жилые помещения в случаях, указанных в ч. 1 ст. 89 Кодекса). Эти новеллы свидетельствуют о большей "карательной" направленности Кодекса по сравнению с ЖК 1983 г. по отношению к нарушителям условий договора социального найма жилого помещения.
Граждане могут быть выселены из помещения, предоставленного по договору социального найма, с предоставлением другого (не обязательно благоустроенного) жилого помещения из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека в случае, который предусмотрен в ст. 90 Кодекса.
Не оценивая справедливость данной нормы, хотя в идеале право должно быть выражением справедливости, обратим внимание лишь на самое очевидное - низкий уровень юридической техники. Формулировку данной нормы следует отнести к числу существенных недостатков Кодекса, поскольку применение установленных в ней правил дает практически безграничный простор усмотрению чиновников на местах.
Во-первых, не ясно, что включается в срок, обозначенный законодателем как "более шести месяцев". Имеются в виду шесть месяцев подряд или в указанный срок могут включаться любые месяцы в период действия договора социального найма, в которые оплата не производилась? Буквальное толкование данной нормы приведет нас к выводу, что наиболее вероятным представляется второй вариант.
Во-вторых, не раскрывается содержание понятия "уважительные причины" применительно к рассматриваемому случаю. Кто будет оценивать "уважительность" причин неоплаты жилья, предположить несложно - это соответствующее должностное лицо наймодателя. А можно ли, например, в местности, где отсутствует сама возможность трудоустройства или ведения предпринимательской деятельности, считать уважительной причиной невнесения платы за жилье банальную нехватку у нанимателя денежных средств?
Применение ст. 90 Кодекса в нынешней редакции на практике может породить случаи произвольного лишения жилища, недопустимость которых провозглашает сам Кодекс (см. ст. 1 Кодекса и комментарий к ней), и существенным образом повлиять на судьбы многих людей в нашей стране. Поэтому законодателю было бы целесообразно более внимательно рассмотреть комментируемую норму на предмет ее корректировки.
С нашей точки зрения, важно еще раз всесторонне осмыслить саму концепцию данной нормы, оценить ее справедливость в стране, где множество людей находятся за чертой бедности и лишены надежды на трудоустройство, а многие работающие по трудовым договорам - длительное время не получают заработную плату. Минимально необходимым представляется внесение в ст. 90 Кодекса изменений, устанавливающих четкие юридические определения упомянутых выше понятий, исключающих возможность неоправданного административного усмотрения и произвола на местах.
Верховный Суд РФ в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" определил ряд ориентиров для судов при применении положений ст. 90 Кодекса.
При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 Кодекса) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу п. 1 ч. 4 ст. 83 и ст. 90 Кодекса, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.
К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.
В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному ст. 90 Кодекса, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.
Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (ч. 2 ст. 15 Кодекса), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. ст. 90 и 105 Кодекса), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.
Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
Комментарий к статье 91
1. Граждане могут быть выселены из предоставленных им по договору социального найма жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случаях, предусмотренных в ст. 91 Кодекса. Подобные основания выселения без предоставления другого жилого помещения были предусмотрены и прежде (ср. со ст. 98 ЖК 1983 г.).
Указанные в ст. 91 Кодекса нарушения могут выражаться не только в совершении активных действий, но и в бездействии, например, неисполнении обязанности, предусмотренной договором социального найма. Для того чтобы указанные действия (бездействие) повлекли санкцию в виде выселения, они должны быть виновными, т.е. совершены умышленно или по неосторожности и находиться в причинной связи с наступившими негативными последствиями (о причинной связи см. комментарий к ч. 3 ст. 75 Кодекса).
Как и прежде, совершение перечисленных в ч. 1 комментируемой статьи действий само по себе не является основанием для обращения наймодателя в суд с требованием о выселении соответствующих лиц. Наймодатель, которому стало известно об указанных нарушениях условий договора социального найма, обязан принять меры, предшествующие обращению в суд. Он, в частности, обязан предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут разрушение жилого помещения, то наймодатель также вправе (но не обязан) назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.
Обращение в суд с требованием о выселении нанимателя и членов его семьи возможно тогда, когда после предупреждения наймодателя указанные лица не устраняют нарушения, указанные в ч. 1 ст. 91 Кодекса.
Право требовать выселения нарушителей в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения имеют наймодатель и другие заинтересованные лица. Верховный Суд РФ в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указал на то, что к заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).
Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.
Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 91 Кодекса, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.
Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. ч. 1 - 3 ст. 17 Кодекса следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 Кодекса) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 Кодекса следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).
Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании ч. 1 ст. 91 Кодекса.
Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).
Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения, суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).
2. Помимо указанных в ч. 1 комментируемой статьи оснований выселения, Кодекс в ч. 2 ст. 91 сохранил также правило о том, что без предоставления жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав. Это допускается при условии, что совместное проживание таких граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, решением суда признано невозможным (ср. со ст. 98 ЖК 1983 г.).
По делам о выселении из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, без предоставления им другого жилого помещения необходимо иметь в виду, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.
С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав (см. п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").
Раздел IV. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
Глава 9. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
Комментарий к статье 92
1. Раздел IV Кодекса содержит две главы, в которых достаточно подробно определены виды и назначение специализированных жилых помещений, а также урегулированы основные отношения, связанные с предоставлением таких жилых помещений и пользованием ими. Главной концептуальной новеллой этого раздела можно считать усиление договорного начала в регулировании указанных отношений.
Статьи гл. 9 раздела IV Кодекса содержат нормы, определяющие виды и назначение специализированных жилых помещений. Напомним, что в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса, специализированный жилищный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондах (см. также комментарий к ст. 19 Кодекса). Поэтому жилые помещения частного жилищного фонда ни при каких обстоятельствах не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду.
Статья 92 Кодекса установила перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений). Данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Целевое назначение указанных в комментируемой статье жилых помещений определяется в ст. ст. 93 - 98 Кодекса.
2. Вопрос о том, является ли то или иное жилое помещение специализированным (в частности, служебным, общежитием, жильем для временного поселения вынужденных переселенцев или лиц, признанных беженцами), решается, в силу ст. 5 Вводного закона, исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения.
Основанием для включения конкретных помещений в специализированный жилищный фонд и исключения жилых помещений из указанного фонда является решение соответствующего органа, который от имени собственника управляет государственным или муниципальным жилищным фондом.
В настоящее время применяются Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697.
В соответствии с п. п. 3 и 4 указанных Правил отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.
Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.
Для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда заявитель представляет в орган, осуществляющий управление государственным или муниципальным жилищным фондом (орган управления), следующие документы:
а) заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;
б) документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;
в) технический паспорт жилого помещения;
г) заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям.
Данное заявление рассматривается органом управления в течение 30 дней с даты подачи документов. В указанный срок орган управления принимает решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда либо об отказе в таком отнесении.
Информация о принятом органом управления решении направляется заявителю в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.
Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.
Отказ в отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда допускается в случае несоответствия жилого помещения требованиям, предъявляемым к этому виду жилых помещений.
Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с указанными Правилами.
3. Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма специализированных жилых помещений, предусмотренных статьями гл. 10 Кодекса). Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений, установленным в императивных нормах ст. ст. 93 - 98 Кодекса. Поэтому названные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в таком случае будут нарушены императивные нормы закона, что влечет недействительность сделок по правилам ст. ст. 166 - 168 ГК РФ. Признание подобных сделок недействительными осуществляется судом по правилам процессуального законодательства Российской Федерации. Последствия недействительности сделок предусмотрены в ст. 167 ГК РФ.
Статья 93. Назначение служебных жилых помещений
Комментарий к статье 93
В соответствии с п. 5 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42, к служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.
Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.
Служебные жилые помещения не подлежат приватизации, однако собственники жилищного фонда и уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о возможности приватизации служебных жилых помещений. Основания и условия приватизации данных помещений могут быть предусмотрены законодательством субъектов Российской Федерации (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., утвержденный Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г. <1>).
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 9.
В ст. 93 Кодекса перечень работодателей, характер трудовых отношений с которыми может влечь предоставление служебного жилья, сформулирован как исчерпывающий. Поэтому другие виды коммерческих организаций, а также некоммерческие организации, имеющие в собственности или на праве аренды жилые помещения, не могут предоставлять их своим работникам по правилам гл. 9 Кодекса. В таких случаях должен заключаться договор коммерческого найма жилых помещений (см. гл. 35 ГК РФ).
Определяющее значение для предоставления служебных жилых помещений имеют характер трудовых отношений <1> граждан с соответствующим государственным или муниципальным органом либо особенности прохождения службы. До введения в действие Кодекса основные правовые нормы о служебных жилых помещениях содержались в ст. ст. 101 - 108 ЖК 1983 г., а также в подзаконных правовых актах, многие из которых могут применяться и в настоящее время в части, не противоречащей новому Кодексу (см. ст. 4 Вводного закона).
--------------------------------
<1> О содержании трудовых отношений, их установлении и прекращении см.: М.Ю. Тихомиров. Прием на работу, переводы, увольнение: Практическое пособие. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2009 - 2010; http://www.urkniga.ru.
ЖК 1983 г. предусматривал правило о том, что служебные жилые помещения предназначаются для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи него (ст. 101). Вместо этого введена отсылочная норма, по смыслу которой категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются органами, указанными в ст. 104 Кодекса.
Служебные, как и другие специализированные жилые помещения, предоставляются не любым гражданам, а только тем, которые не обеспечены жильем в данном населенном пункте (см. ч. 2 ст. 99 Кодекса).
Кодекс не предусматривает возможность предоставления служебных жилых помещений в связи с наличием у гражданина трудовых отношений с муниципальным унитарным предприятием (основанным как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления).
Напомним, что п. 2 ст. 2 ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" <1> применяет понятие "государственное предприятие" в отношении только двух видов унитарных предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения, - федеральных государственных предприятий и государственных предприятий субъектов Российской Федерации <2>. По этой причине представляется, что трудовые отношения с унитарными предприятиями, основанными на праве оперативного управления (федеральными казенными предприятиями и казенными предприятиями субъектов Российской Федерации), не могут рассматриваться в качестве условия предоставления служебных жилых помещений работникам таких предприятий.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 48. Ст. 4746; 2003. N 50. Ст. 4855; 2006. N 52 (ч. I). Ст. 5497; 2007. N 31. Ст. 4009; N 49. Ст. 6079.
<2> См. подробнее: Комментарий к Федеральному закону "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2003. С. 17 и сл.; http://www.urkniga.ru.
Право хозяйственного ведения и право оперативного управления - это вещные права, содержание которых установлено в ст. ст. 113 - 115, 294 - 300 ГК РФ, ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" и других федеральных законах.
В соответствии со ст. 120 ГК РФ учреждением признается некоммерческая организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера. Права учреждения на имущество, закрепленное за ним собственником, а также на имущество, приобретенное учреждением, определяются в соответствии со ст. 296 ГК РФ.
Учреждение может быть создано гражданином или юридическим лицом (частное учреждение) либо соответственно Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием (государственное или муниципальное учреждение). Государственное или муниципальное учреждение может быть бюджетным или автономным учреждением. Особенности правового положения отдельных видов государственных и иных учреждений определяются законом и иными правовыми актами.
Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях
Комментарий к статье 94
1. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период осуществления ими деятельности, указанной в ч. 1 ст. 94 Кодекса. Подобное правило прежде было установлено в ч. 1 ст. 109 ЖК 1983 г.
2. Специализированный характер жилых помещений в общежитиях требует их обособления от других объектов жилищного фонда. Поэтому, как и прежде, под общежития должны предоставляться только специально построенные или переоборудованные для этих целей дома (ср. с ч. 2 ст. 109 ЖК 1983 г.) либо части домов. Указанное правило установлено для того, чтобы не ущемлять жилищные интересы граждан, постоянно проживающих в жилом доме на основании права собственности, договора социального найма и иных законных основаниях, не создавать им неудобства при проживании.
Дома, предоставленные под общежития (как специально построенные, так и переоборудованные), должны иметь соответствующие их целевому назначению санитарно-гигиенические и бытовые удобства. В таких домах наряду с жилыми комнатами должны быть предусмотрены помещения для занятий, досуга, бытового обслуживания проживающих и т.п. <1>.
--------------------------------
<1> См.: Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма-Инфра-М, 2001. С. 219 - 220.
В судебной практике возникал вопрос, возможно ли с 01.03.2005 приватизировать жилые помещения, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были переданы в ведение органов местного самоуправления? Отвечая на него, Президиум Верховного Суда РФ указал, что из ст. 7 Вводного закона следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Таким образом, жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд до 01.03.2005, могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность после 01.03.2005 при условии, если это жилое помещение является изолированным (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., утвержденный Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г. <1>).
--------------------------------
<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 9.
3. В соответствии с Кодексом жилые помещения в общежитиях должны быть укомплектованы мебелью, другими предметами, необходимыми для проживания граждан. Прежнее законодательство требовало укомплектовать соответствующими предметами не только жилые, но и иные помещения в общежитиях. Имелись в виду предметы, необходимые как собственно для проживания, так и для занятий и отдыха граждан, проживающих в общежитиях (см. ч. 2 ст. 109 ЖК 1983 г.). Таким образом, Кодекс избрал более "экономный" (для обладателей вещных прав на общежития) вариант укомплектования соответствующих помещений.
Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда
Комментарий к статье 95
Жилые помещения маневренного фонда могут использоваться исключительно в соответствии с целями, которые определены в ст. 95 Кодекса. Такие помещения предназначены для временного проживания граждан, указанных в п. п. 1 - 3 данной статьи, а также иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.
Согласно п. 7 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42, маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений. Жилое помещение маневренного фонда предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.
Маневренный фонд не выделен законодателем в качестве самостоятельного вида жилищного фонда; жилые помещения в домах маневренного фонда относятся к специализированному жилищному фонду (см. ст. 92 Кодекса). Поэтому помимо специальных норм Кодекса, определяющих назначение жилых помещений в домах маневренного фонда (ст. 95), к данному виду жилых помещений применяются также общие правила, относящиеся ко всем объектам специализированного жилищного фонда (ст. ст. 92, 99 - 103 Кодекса).
Статья 96. Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения
Комментарий к статье 96
В соответствии с п. 8 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42, к домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием.
В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности.
Основные правила о социальном обслуживании населения установлены ФЗ от 10.12.1995 N 195-ФЗ "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации" <1>. Социальное обслуживание представляет собой деятельность социальных служб по социальной поддержке, оказанию социально-бытовых, социально-медицинских, психолого-педагогических, социально-правовых услуг и материальной помощи, проведению социальной адаптации и реабилитации граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 50. Ст. 4872; 2002. N 28. Ст. 2791; N 30. Ст. 3032; 2003. N 2. Ст. 167; 2004. N 35. Ст. 3607; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616.
Статья 4 указанного Федерального закона закрепила существование государственной системы социальных служб - системы, состоящей из государственных предприятий и учреждений социального обслуживания, являющихся собственностью субъектов Российской Федерации и находящихся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Социальное обслуживание осуществляется также предприятиями и учреждениями иных форм собственности и гражданами, занимающимися предпринимательской деятельностью по социальному обслуживанию населения без образования юридического лица.
Социальное обслуживание в стационарных учреждениях социального обслуживания осуществляется путем предоставления социальных услуг гражданам, частично или полностью утратившим способность к самообслуживанию и нуждающимся в постоянном постороннем уходе, и обеспечивает создание соответствующих их возрасту и состоянию здоровья условий жизнедеятельности, проведение мероприятий медицинского, психологического, социального характера питание и уход, а также организацию посильной трудовой деятельности, отдыха и досуга.
Учреждениями социального обслуживания независимо от форм собственности являются: комплексные центры социального обслуживания населения; территориальные центры социальной помощи семье и детям; центры социального обслуживания; социально-реабилитационные центры для несовершеннолетних; центры помощи детям, оставшимся без попечения родителей; социальные приюты для детей и подростков; центры психолого-педагогической помощи населению; центры экстренной психологической помощи по телефону; центры (отделения) социальной помощи на дому; дома ночного пребывания; специальные дома для одиноких престарелых; стационарные учреждения социального обслуживания (дома-интернаты для престарелых и инвалидов, психоневрологические интернаты, детские дома-интернаты для умственно отсталых детей, дома-интернаты для детей с физическими недостатками); геронтологические центры; иные учреждения, предоставляющие социальные услуги.
К предприятиям социального обслуживания относятся предприятия, оказывающие населению социальные услуги.
Порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации учреждений и предприятий социального обслуживания независимо от форм собственности регулируется гражданским законодательством Российской Федерации.
Учреждения и предприятия социального обслуживания руководствуются в своей деятельности также ведомственными актами, среди которых можно назвать, в частности, Приказ Минсоцзащиты РФ от 11.10.1993 N 180 "Об организации домов-интернатов (отделений) милосердия для престарелых и инвалидов"; Методические рекомендации по организации деятельности государственных и муниципальных учреждений социального обслуживания "Дом-интернат малой вместимости для граждан пожилого возраста и инвалидов", утвержденные Постановлением Минтруда РФ от 12.05.2003 N 25; Методические рекомендации по организации деятельности государственного (муниципального) учреждения "Дом-интернат для умственно отсталых детей", утвержденные Постановлением Минтруда РФ от 08.08.2002 N 54; Положение о психоневрологическом интернате Министерства социального обеспечения РСФСР, утвержденное Приказом Минсоцобеспечения РСФСР от 27.12.1978 N 145, и др.
Статья 97. Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами
Комментарий к статье 97
Жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, по смыслу ст. 92 Кодекса, являются самостоятельными видами жилых помещений специализированного жилищного фонда.
В соответствии с п. п. 9 и 10 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42, формирование фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанные фонды подлежат передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонды для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, могут состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.
Целевое назначение этих двух видов жилых помещений единообразно определено в ст. 97 Кодекса. Такие жилые помещения, как следует из названий указанных фондов, предназначены для временного проживания лиц, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами.
В Российской Федерации вынужденным переселенцем считается гражданин Российской Федерации, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка.
По указанным выше обстоятельствам вынужденным переселенцем признается:
гражданин Российской Федерации, вынужденный покинуть место жительства на территории иностранного государства и прибывший на территорию Российской Федерации;
гражданин Российской Федерации, вынужденный покинуть место жительства на территории одного субъекта Российской Федерации и прибывший на территорию другого субъекта Российской Федерации.
Вынужденным переселенцем также признается иностранный гражданин или лицо без гражданства, постоянно проживающие на законных основаниях на территории Российской Федерации и изменившие место жительства в пределах территории Российской Федерации по указанным выше обстоятельствам.
Вынужденным переселенцем признается также гражданин бывшего СССР, постоянно проживавший на территории республики, входившей в состав СССР, получивший статус беженца в Российской Федерации и утративший этот статус в связи с приобретением гражданства Российской Федерации, при наличии обстоятельств, препятствовавших данному лицу в период действия статуса беженца в обустройстве на территории Российской Федерации.
Беженцем признается лицо, которое не является гражданином Российской Федерации и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений.
Основные правовые отношения, в которых участвуют вынужденные переселенцы и беженцы, регулируются соответственно Законом РФ от 19.02.1993 N 4530-1 "О вынужденных переселенцах", действующим в редакции ФЗ от 20.12.1995 N 202-ФЗ <1> и ФЗ от 19.02.1993 N 4528-1 "О беженцах", действующим в редакции ФЗ от 28.06.1997 N 95-ФЗ <2>, а также подзаконными нормативными правовыми актами.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 52. Ст. 5110; 2000. N 33. Ст. 3348; 2004. N 35. Ст. 3607; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616.
<2> СЗ РФ. 1997. N 26. Ст. 2956; 1998. N 30. Ст. 3613; 2000. N 33. Ст. 3348; N 46. Ст. 4537; 2003. N 27. Ст. 2700; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; 2005. N 1. (ч. I). Ст. 45; 2006. N 31. Ст. 3420; 2007. N 1 (ч. I). Ст. 29; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616.
Например, Постановлением Правительства РФ от 08.11.2000 N 845 было утверждено Положение о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации <1>, в соответствии с которым жилые помещения для временного поселения предоставляются семьям вынужденных переселенцев в следующих случаях: а) при отсутствии возможности самостоятельного определения своего нового места жительства на территории Российской Федерации; б) если ни один из членов семьи не имеет жилого помещения, предоставленного по договору найма; в) если ни один из членов семьи не имеет жилого помещения на праве собственности.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2000. N 46. Ст. 4562.
Положение о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании утверждено Постановлением Правительства РФ от 09.04.2001 N 275 <1>. В соответствии с п. 10 указанного Положения жилые помещения предоставляются лицам, признанным беженцами, если они или члены их семей не имеют жилого помещения, предоставленного им по договору найма или принадлежащего им на праве собственности на территории Российской Федерации.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 16. Ст. 1604.
Статья 98. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
Комментарий к статье 98
1. Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите в соответствии с законодательством.
Согласно п. 11 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 в качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования.
К сожалению, содержание понятия "специальная социальная защита" Кодекс не раскрывает. Кроме того, понятийный аппарат ст. ст. 96, 98, 107, 109 Кодекса не синхронизирован с положениями законодательства Российской Федерации о социальном обслуживании, что может повлечь сложности и ошибки в правоприменительной практике.
Обратим внимание, что жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 Кодекса) предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг. В ст. 98 Кодекса отсутствует упоминание о предоставлении указанных услуг гражданам, о которых идет речь в данной статье.
Поэтому следует полагать, что по правилам ст. ст. 98 и 109 Кодекса жилые помещения должны предоставляться гражданам, не претендующим на получение медицинских и социально-бытовых услуг.
Кроме того, сравнительный анализ положений Кодекса и нормативных правовых актов, регулирующих отношения, связанные с социальной защитой граждан, позволяет предположить, что в ст. 98 Кодекса имеются в виду некоторые категории граждан, оказавшихся в трудной жизненной ситуации. По терминологии законодательства о социальной защите трудная жизненная ситуация - это ситуация, объективно нарушающая жизнедеятельность гражданина (инвалидность, неспособность к самообслуживанию в связи с преклонным возрастом, болезнью, сиротство, безнадзорность, малообеспеченность, безработица, отсутствие определенного места жительства, конфликты и жестокое обращение в семье, одиночество и тому подобное), которую он не может преодолеть самостоятельно.
Можно предположить, что по правилам ст. ст. 98 и 109 Кодекса жилые помещения могут предоставляться, в частности, детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, безнадзорным несовершеннолетним, детям, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, гражданам без определенного места жительства и определенных занятий, гражданам, пострадавшим от физического или психического насилия, стихийных бедствий, в результате вооруженных и межэтнических конфликтов и др.
2. Отсылочная норма ч. 2 ст. 98 Кодекса допускает установление круга лиц, подпадающих под действие указанной статьи, в правовых актах федерального и регионального уровня.
На федеральном уровне действуют упоминавшийся выше ФЗ от 10.12.1995 N 195-ФЗ "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации", а также другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации.
На региональном уровне принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, относящиеся к законодательству о социальном обслуживании.
Например, ст. 47 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2 "Основы жилищной политики города Москвы" <1> среди специализированных жилых помещений выделяет жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, в том числе:
--------------------------------
<1> Вестник мэра и правительства Москвы. 2010. N 11.
а) специально оборудованные жилые помещения для граждан с нарушением опорно-двигательного аппарата;
б) жилые помещения в домах учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
в) жилые помещения в домах учреждений социальной помощи для лиц без определенного места жительства;
г) иные жилые помещения специального назначения жилищного фонда города Москвы, предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Глава 10. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМИ
Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений
Комментарий к статье 99
1. Главой 10 раздела IV Кодекса впервые на федеральном уровне установлено комплексное правовое регулирование режима предоставления специализированных жилых помещений и пользования ими. Основания предоставления указанных помещений (ст. 99), правила о договоре найма специализированного жилого помещения (ст. 100), его расторжении (ст. 101) и прекращении (ст. 102), о выселении граждан из специализированных жилых помещений (ст. 103) являются едиными для всех жилых помещений специализированного жилищного фонда независимо от их вида и целевого назначения. При этом особенности предоставления служебных жилых помещений (ст. 104), жилых помещений в общежитиях (ст. 105), домах маневренного фонда (ст. 106), системы социального обслуживания (ст. 107), а также предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев (ст. 108) и жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 109) установлены в специальных нормах.
В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, допускается только после отнесения его к специализированному жилищному фонду решением органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, в соответствии с установленным порядком и требованиями (см. ч. 2 ст. 92 Кодекса), которые в настоящее время определены Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42.
Юридическими основаниями предоставления всех видов специализированных жилых помещений (по договорам найма или безвозмездного пользования) являются решения собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти либо органов местного самоуправления) или уполномоченных собственниками лиц. Принятие указанных решений и их надлежащее оформление по установленным правилам должно предшествовать заключению соответствующего договора, по которому предоставляется специализированное жилое помещение (см. также ст. 100 Кодекса и комментарий к ней).
На федеральном уровне в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 25.03.2010 N 179 "О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по распоряжению жилыми помещениями жилищного фонда Российской Федерации" <1> решения по вопросам предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда принимают федеральные органы исполнительной власти. Эти же органы принимают решения по вопросам включения жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, закрепленных за федеральными органами исполнительной власти на праве оперативного управления, в специализированный жилищный фонд с отнесением таких помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда, а также исключения жилых помещений из специализированного жилищного фонда.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2010. N 13. Ст. 1511.
Определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации относится к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений (см. п. 2 ст.