close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ЖК комм Фаршатов 2006

код для вставкиСкачать

КОММЕНТАРИЙ
К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
И.А. ФАРШАТОВ
Фаршатов Иридий Ашрафович - доктор юридических наук, профессор юридического факультета Башкирского государственного университета, почетный работник высшего профессионального образования Российской Федерации. Автор четырех монографий, трех учебных пособий, 88 статей в основном по проблемам гражданского права. В последние годы изданы монографии: Жилищное законодательство (практика применения, теоретические вопросы). М.: Инфра-М, 2001. 17 п. л.; Исковая давность. Законодательство: теория и практика. М.: ОАО "Издательский дом "Городец", 2004. 12 п. л.
ПРЕДИСЛОВИЕ
22 декабря 2004 г. Государственная Дума приняла в третьем чтении Жилищный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, пакет иных законодательных актов, направленных на создание рынка доступного жилья. На эти акты возлагаются большие надежды в решении острой жилищной проблемы. Надежды связаны с последовательной реализацией предписаний этих актов, с созданием гарантий прав и законных интересов людей на доступное и льготное кредитование, приобретение сравнительно недорогого жилья, строительство собственного дома, помощь и поддержку со стороны местных органов власти и управления.
Жилье стало доступным по декларациям ряда законодательных и подзаконных актов. Но доступно ли оно в реальной действительности?
По официальным данным, рассчитывать на быстрое разрешение жилищной проблемы пока нельзя. Для этого нет экономических предпосылок; темпы развития производства, уровень роста внутреннего валового продукта (6,4%) не позволяют в ближайшие годы решить эту проблему.
Чтобы удовлетворить сегодняшний спрос на жилье, надо построить более 1,5 млрд. квадратных метров жилья. Строится всего 36 млн. квадратных метров в год. Если даже темпы строительства возрастут в 5 раз, потребуется 10 лет для того, чтобы удовлетворить эту потребность в жилье <*>.
--------------------------------
<*> См.: Шкель Т. Жилье по закону стало доступным (данные из выступления депутата Государственной Думы Г. Бооса) // Российская газета. 2004. 23 декабря.
Нынешняя очередность на получение жилья сохраняется. В ней зарегистрировано около 4,5 млн. семей. Чтобы их обеспечить квартирами, потребуется при современных темпах строительства около 18 лет <*>.
--------------------------------
<*> Российская газета. 2005. 7 марта.
Жилищные кредиты, ипотека в масштабах Российской Федерации пока не получили широкого распространения и в целом доступны немногим. Для действенной реализации права на жилье необходимо разработать механизм, который обеспечивал бы возможность получения жилья как платежеспособными, так и малообеспеченными гражданами.
Вместе с тем следует признать: предпосылки для создания в России рынка доступного жилья имеются. Заложен как бы "фундамент" для последовательного разрешения жилищной проблемы. Теперь надо "воздвигать стены", связанные с реализацией научно обоснованных правовых норм.
Между предписаниями законодательных актов и их реализацией в жизни, как известно, проходят долгие годы. Рассчитывать только на то, что найдется "добрый и искренний начальник", готовый прийти и оказать безвозмездную помощь, содействие, нельзя. Требуется жизненная активность и упорство граждан, последовательное отстаивание своих интересов в органах власти и управления, перед должностными лицами.
Основания и порядок предоставления кредитов, субсидий, компенсаций, действующих пока льгот по жилищно-коммунальному обслуживанию остаются сегодня весьма сложными; как правило, вызваны волокитой чиновничье-бюрократического аппарата управления. Например, чтобы получить в банке кредит (по ипотеке), необходимо представить по меньшей мере 15 различных документов-справок.
Поэтому люди, отстаивающие и защищающие свои права, должны знать элементарные основы законодательства, в частности жилищного. Общеизвестно, что органы управления, должностные лица и нередко правоохранительные органы пользуются, злоупотребляют незнанием, неосведомленностью граждан о законах, об особенностях их применения, не выполняют свои элементарные обязанности. Например, все ли судьи выполняют свои прямые обязанности добросовестно по вынесению мотивированного определения в случае отказа в принятии искового заявления от истца в порядке п. 2 ст. 134 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации? А ведь человек, знающий элементарные основы законодательства, в данном случае процессуального, мог бы напомнить судье о его прямых обязанностях.
Настоящий комментарий к статьям Жилищного кодекса Российской Федерации предназначен прежде всего для граждан, не связанных с юриспруденцией, но нуждающихся в знаниях о жилищном законе в связи с необходимостью и возможностью решения жилищной проблемы. Положения разделов и глав комментария написаны простым, доступным языком. Особое внимание обращается на жилищные, коммунальные субсидии, компенсации, действующие пока льготы по жилищно-коммунальному обслуживанию. Подробно изложены вопросы, связанные с оформлением договоров социального и коммерческого найма, защитой прав при приватизации жилья, оформлением соглашений купли-продажи недвижимости, соблюдением требований законодательства при исчислении (определении) квартирной платы, оплаты за коммунальные услуги, с обменом, выселением из занимаемой жилплощади.
По праву юриста, много лет проработавшего в сфере жилищного законодательства, автор обращает внимание законодателя на противоречивые положения Жилищного кодекса Российской Федерации, ошибки в юридической технике изложения ряда статей, выражения, не имеющие правового значения.
Комментарий, естественно, предназначен и судебным работникам. Автор надеется, что толкования смысла положений нового Жилищного кодекса Российской Федерации окажет судьям существенную помощь при рассмотрении жилищно-правовых споров.
Возможно, и прокурорские работники найдут в комментарии ответы на вопросы, возникающие при выполнении текущих задач по общему надзору, участию в суде при рассмотрении гражданских дел.
Работники местных администраций (муниципальных образований), муниципальных унитарных предприятий, учреждений по жилищно-коммунальному хозяйству, юрисконсульты предприятий, учреждений и организаций, адвокаты с помощью положений комментария смогут ориентироваться в сложных вопросах распределения и использования жилого фонда, заключения договоров по приобретению и отчуждению недвижимости.
Теоретические положения комментария, отдельных нормативных правовых актов, неотмененных пунктов постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации могут использоваться студентами юридических вузов при изучении некоторых глав гражданского права, например "Право собственности на жилые помещения", "Купля-продажа недвижимости", "Наем жилого помещения", а также спецкурса "Жилищное законодательство".
29 декабря 2004 года N 189-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <*>
--------------------------------
<*> Не приводится.
29 декабря 2004 года N 188-ФЗ
ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года
Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года
(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ)
Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ. ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Статья 1. Основные начала жилищного законодательства
Комментарий к статье 1
1. Положения этой статьи непосредственно вытекают из редакции ст. 2 преамбулы Конституции Российской Федерации: "Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства", а также из ст. 17 Основного Закона: "1. В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с... Конституцией. 2. Основные права и свободы человека неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения. 3. Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц".
а) Обеспечение условий для осуществления гражданами права на жилище (см. комментарий к ст. 2 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее - Кодекс);
б) меры по безопасности жилища должны быть предусмотрены со времени разработки проектно-сметной документации.
Подрядчик по договору подряда на выполнение проектных работ несет ответственность за ненадлежащее составление технической документации, включая недостатки, обнаруженные впоследствии в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации объекта, созданного на основе технической документации (ст. 761 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).
Органы Госархстройнадзора выдают разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по конкретным объектам только при наличии соответствующих лицензий, согласованной и утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации, достаточной для оценки надежности и эксплуатационной безопасности жилья, включая положительное заключение государственной вневедомственной экспертизы и распорядительный документ об утверждении... <*>
--------------------------------
<*> Письмо Минстроя Российской Федерации от 17 марта 1997 г. "О Порядке взаимодействия федеральных и территориальных государственных органов строительного комплекса Российской Федерации, осуществляющих функции надзора (контроля) и оказания услуг участникам инвестиционно-строительной деятельности" // Вестник Управления совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве. 1997. Вып. 2.
Подрядчик несет ответственность перед заказчиком по сооружаемому жилому объекту за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства... (ст. 754 ГК РФ).
Ответственность предполагает и наложение административного штрафа на виновных лиц на основании ст. 9.5 ("Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию") Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).
При нарушении правил безопасности в процессе ведения строительных или иных работ, в результате которых причинен здоровью человека тяжкий (или средней тяжести) вред, может быть возбуждено уголовное дело по ст. 216 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее - УК РФ).
Правила пользования жилыми помещениями, типовые договоры найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда предусматривают обязанности наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений, проводить профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования; своевременно производить в квартирах нанимателя необходимый капитальный ремонт, заменять вследствие нормального износа основные конструкции дома: двери, оконные переплеты, полы; исправлять повреждения санитарно-технического и иного оборудования.
Задачи по обеспечению безопасности жилища также возложены на системы органов Министерства внутренних дел Российской Федерации <*> и Министерства по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий <**>.
--------------------------------
<*> Указ Президента Российской Федерации от 18 июля 1996 г. "Об утверждении Положения о Министерстве внутренних дел Российской Федерации" (с изм. и доп. на 17 апреля 2003 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 16. Ст. 1508.
<**> Указ Президента Российской Федерации от 28 августа 2003 г. N 991 "О совершенствовании единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 35. Ст. 3423.
Как видим, у нас немало ведомств и органов, призванных обеспечить безопасность жилища и людей, проживающих в нем. Однако говорить о том, что в стране создана эффективная система безопасности, выявления и предотвращения тяжелейших последствий катастроф и террористических актов вряд ли есть основания;
в) неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища (см. комментарий к ст. 3 Кодекса);
г) признание равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений.
Жилищное законодательство, нормы которого преимущественно являются гражданско-правовыми, исходит, как правило, из юридического равенства сторон. Это означает возникновение правоотношений между участниками (в частности, между продавцом и покупателем жилья) на основе независимости, согласованной воли. Здесь нет подчинения одного субъекта другому, властных полномочий, как в административном праве.
Стороны сами, исходя из своих жизненных интересов, решают вступать или не вступать в те или иные отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. Не достигнув взаимных уступок и согласий по существенным условиям будущей сделки, они отказываются от своих намерений без каких-либо последствий;
д) необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты (см. комментарий к ст. 11 Кодекса).
2. См. комментарий к ст. 3, 10, 30, 67 Кодекса.
3. См. комментарий к ст. 17, 22, 24, 35, 40, 73, 83, 91, 103, 130 Кодекса.
4. Право свободного выбора жилых помещений в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях вытекает из положений ст. 27 Конституции Российской Федерации: "Каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства".
На основании Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" <*> местом пребывания граждан считаются гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристическая база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, в котором он проживает временно, а местом жительства - жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (в частности, на правах опекунов или попечителей).
--------------------------------
<*> Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. N 32. Ст. 1227.
Лица, не являющиеся гражданами Российской Федерации, но законно находящиеся на ее территории, имеют право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации в соответствии с Конституцией и законами Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации.
В целях обеспечения необходимых условий для гражданина Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом вводится регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания (по истечении установленных сроков) и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
5. Ограничение права граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании закона.
Такие ограничения предусматриваются:
а) в пограничной полосе <*>;
--------------------------------
<*> Закон Российской Федерации от 1 апреля 1993 г. "О государственной границе Российской Федерации" // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. N 17. Ст. 594.
б) в закрытых военных городках;
в) в запретных зонах и запретных районах <*>;
--------------------------------
<*> Положение об установлении запретных зон и запретных районов при арсеналах, базах и складах Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2000 г. N 135 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. N 8. Ст. 967.
г) в зонах экологического бедствия <*>;
--------------------------------
<*> Закон Российской Федерации от 18 июня 1992 г. N 3061-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. N 32. Ст. 1861.
д) на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности;
е) на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение <*>.
--------------------------------
<*> Федеральный конституционный закон от 30 мая 2001 г. N 3-ФКЗ "О чрезвычайном положении" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 23. Ст. 2277; с изм. и доп. на 30 июня 2003 г. (Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2697); Федеральный конституционный закон от 30 января 2002 г. "О военном положении" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 5. Ст. 375.
Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище
Комментарий к статье 2
1) Развитие рынка недвижимости в жилищной сфере предполагает обеспечение социальных гарантий; осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников); развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, обслуживании и ремонте жилищного фонда, производство строительных материалов, оборудования и изделий.
Все эти меры должны обеспечить формирование не просто рынка, а рынка доступного жилья, дающего возможность приобретения и строительства жилых помещений широким слоям населения через систему организационно-финансовой поддержки и льгот (предоставление субсидий, кредитование и др.).
2) а) Федеральный закон "О федеральном бюджете на 2006 год", принятый Государственной Думой 7 декабря 2005 г. и одобренный Советом Федерации 14 декабря 2005 г. <*>, предусматривает направление средств на жилищное строительство, увеличение выпуска строительных материалов, оборудования и изделий, финансирование социальных расходов через ведомственную, функциональную и экономическую структуры расходов.
--------------------------------
<*> Российская газета. 2005. 29 декабря.
Федеральному агентству по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Министерства регионального развития Российской Федерации) направляется 501723071 тыс. руб., из них на строительство объектов общегражданского назначения - 20451000,0 тыс. руб.
Значительные средства запланированы на реализацию Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг. (2532500,8 тыс. руб.), в том числе на подпрограммы:
- переселения граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда;
- обеспечения жильем беженцев и вынужденных переселенцев;
- обеспечения жильем молодых семей;
- реализации государственных жилищных сертификатов.
Распределение расходов на систему жилищно-коммунального хозяйства планируется в объеме 8636187,1 тыс. руб., а расходы на социальную политику в целом - 167360932,9 тыс. руб.
Средства Федерального фонда софинансирования в объеме 6300000 тыс. руб. направляются в виде субсидий гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг, в том числе гражданам, работающим и проживающим в сельской местности, в соответствии с решением законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Установлены субвенции бюджетам субъектов Российской Федерации на оплату жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан в сумме 26670000,0 тыс. руб. и бюджетам закрытых административно-территориальных образований на оплату услуг в сумме 472760,0 тыс. руб.;
б) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" <*> регламентирует:
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 41.
- привлечение и использование денежных средств граждан на приобретение жилых помещений;
- вложение денежных средств граждан в строительство жилых помещений (в том числе многоквартирных домов), а также участие в строительстве жилых помещений в качестве застройщиков и участников долевого строительства;
- приобретение жилых помещений;
- привлечение заемных денежных средств (через кредитные организации), размер которых не может превышать 70% размера паевого взноса члена кооператива. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать 40% стоимости имущества кооператива;
в) военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, не имеющим жилых помещений для постоянного проживания или нуждающимся в улучшении жилищных условий, вступающим в жилищно-строительные (жилищные) кооперативы либо осуществляющим строительство или покупку индивидуальных жилых домов (квартир) в пределах социальной нормы общей площади жилого помещения, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, с учетом дополнительной общей площади жилого помещения, предоставляемой в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, отдельным категориям военнослужащих и совместно проживающим с ними членам их семей, по месту военной службы на территории Российской Федерации предоставляются субсидии в виде безвозмездной финансовой помощи при общей продолжительности военной службы в размере:
от 10 до 25 лет - не менее 75%;
25 лет и более - 100% стоимости жилых помещений или строительства <*>;
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (с изм. и доп. на 26 апреля 2004 г. N 29-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 18. Ст. 1687. Федеральным законом от 23 декабря 2003 г. действие п. 7 ст. 15 этого Закона было приостановлено с 1 января по 31 декабря 2004 г. в части средств федерального бюджета.
г) жилищные субсидии предоставляются гражданам, прибывшим в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности не позднее 1 января 1992 г., имеющим общую продолжительность стажа работы в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях не менее 15 календарных лет, не имеющим жилья в других регионах Российской Федерации или нуждающимся в его улучшении и не получившим субсидии на эти цели. Такое право сохраняется за гражданами, которые в соответствии с ранее действовавшим законодательством приобрели его при наличии стажа работы в указанных районах и местностях не менее 10 календарных лет и состояли по месту жительства на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий <*>;
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 25 октября 2002 г. N 125-ФЗ "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 43. Ст. 4188. Положение о регистрации и учете граждан, имеющих право на получение жилищных субсидий в связи с переселением из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 10 декабря 2002 г. N 879 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 51. Ст. 5077.
д) работникам, проработавшим на тяжелых работах и работах с опасными и (или) вредными условиями труда по добыче (переработке) угля не менее чем 5 лет, и молодым специалистам, занятым на таких работах и не имеющим жилья или нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляется организацией по добыче (переработке) угля беспроцентная ссуда на срок до 15 лет для приобретения жилья <*>;
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 20 июня 1996 г. "О государственном регулировании в области добычи и использования угля, об особенностях социальной защиты работников организаций угольной промышленности" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 26. Ст. 3033; с изм. и доп. на 7 августа 2000 г. (Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. N 33. Ст. 3348).
е) на основе Закона Российской Федерации от 3 сентября 1993 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О реабилитации жертв политических репрессий" <*> признается право реабилитированных лиц, утративших жилые помещения в связи с репрессиями, возвращаться для проживания в те местности и населенные пункты, где они проживали до применения к ним репрессий. Они имеют право на первоочередное получение жилья, а проживавшие в сельской местности - на получение беспроцентной ссуды и первоочередное обеспечение строительными материалами для строительства жилья. Эти права распространяются также на членов их семей и других родственников, проживавших совместно с репрессированными лицами до применения к ним репрессий...;
--------------------------------
<*> Российская газета. 1993. 15 октября.
ж) сотрудники милиции имеют право на получение беспроцентных ссуд на индивидуальное и кооперативное жилищное строительство с рассрочкой на 20 лет и погашение 50% предоставленной ссуды за счет средств соответствующих бюджетов. Органы исполнительной власти и органы местного самоуправления могут продавать на льготных условиях жилье сотрудникам милиции в собственность за 50% его стоимости.
За сотрудниками, прослужившими в милиции не менее 20 лет, после увольнения в запас или отставку сохраняется право на льготную покупку жилья <*>.
--------------------------------
<*> Закон Российской Федерации от 18 апреля 1991 г. "О милиции" (с изм. и доп. на 23 декабря 2003 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 52 (ч. 1). Ст. 5038.
3) См. комментарий к ст. 49, 50, 51, 52, 57, 60, 61, 64, 77, 99, 100, 124 Кодекса.
4) См. комментарий к п. 2 ст. 2 Кодекса.
5) См. комментарий к ст. 11 Кодекса.
6) См. комментарий к ст. 4, 5, 67 Кодекса.
7) См. комментарий к подп. "б" ст. 1 Кодекса.
Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения
Комментарий к статье 3
Неприкосновенность жилища, связанная с конституционным правом на неприкосновенность частной жизни, личной и семейной тайны, непосредственно вытекает из положений ст. 23 Основного Закона. Очевидно, что прежде всего неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции Российской Федерации) обеспечивает частную жизнь людей, их личные и семейные тайны.
Неприкосновенность жилища означает право (проживающих в нем на законном основании) запрета входить другим в помещение без разрешения. Любое, даже кратковременное пребывание "чужих" в помещении должно соответствовать согласованной воле проживающих.
Не будет нарушением принципа неприкосновенности случай вселения лиц в жилое помещение, имеющих законное право проживания в нем (по договорам социального, коммерческого найма, поднайма), даже при несогласии других проживающих. При создании препятствий заинтересованные лица обращаются в суд.
Как предусматривается в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. N 13 "О некоторых вопросах, связанных с применением статей 23 и 25 Конституции Российской Федерации", "исходя из того, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основе судебного решения... суды должны рассматривать материалы, подтверждающие необходимость проникновения в жилище, если таковые представляются в суд" <*>.
--------------------------------
<*> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1994. N 3.
За незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, предусмотрена уголовная ответственность на основании ст. 139 УК РФ.
Правом беспрепятственного вхождения в чужие жилые помещения обладает ограниченный круг лиц при исполнении должностных обязанностей, непосредственно руководствуясь положениями федерального закона.
На основе Федерального закона от 12 августа 1995 г. N 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности" (с изм. и доп. на 10 января 2003 г. N 15-ФЗ <*>) проведение оперативно-розыскных мероприятий, которые ограничивают конституционные права человека и гражданина на тайну переписки, телефонных переговоров, почтовых, телеграфных и иных сообщений, передаваемых по сетям электрической и почтовой связи, а также право на неприкосновенность жилища, допускается на основании судебного решения и при наличии информации:
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 2. Ст. 167.
а) о признаках подготавливаемого, совершаемого или совершенного противоправного деяния, по которому производство предварительного следствия обязательно;
б) о лицах, подготавливающих, совершающих или совершивших противоправное деяние, по которому производство предварительного следствия обязательно;
в) о событиях или действиях, создающих угрозу государственной, военной, экономической или экологической безопасности Российской Федерации.
В случаях, которые не терпят отлагательства и могут привести к совершению тяжкого преступления, а также при наличии данных о событиях и действиях, создающих угрозу государственной, военной, экономической или экологической безопасности Российской Федерации, на основании мотивированного постановления одного из руководителей органа, осуществляющего оперативно-розыскную деятельность, допускается проведение оперативно-розыскных мероприятий с проникновением в жилище с обязательным уведомлением суда (судьи) в течение 24 часов. В течение 48 часов с момента начала проведения оперативно-розыскного мероприятия орган, его осуществляющий, обязан получить судебное решение о проведении такого оперативно-розыскного мероприятия либо прекратить его проведение.
Право на неприкосновенность жилища ограничивается положениями Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации об обыске и выемке. Основанием производства обыска является наличие достаточных данных полагать, что в каком-либо месте или у какого-то лица могут находиться орудия преступления, предметы, документы и ценности, которые могут иметь значение для уголовного дела. Обыск в жилище производится на основании судебного решения (ст. 182 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, далее - УПК РФ).
Закон Российской Федерации от 18 апреля 1991 г. N 1026-1 "О милиции" (с изм. и доп. на 23 декабря 2003 г.) предоставляет милиции право беспрепятственно входить в жилые и иные помещения граждан, на принадлежащие им земельные участки, на территорию и в помещения, занимаемые организациями, и осматривать их при преследовании лиц, подозреваемых в совершении преступлений, либо при наличии достаточных данных полагать, что там совершено или совершается преступление, произошел несчастный случай, а также для обеспечения личной безопасности граждан и общественной безопасности при стихийных бедствиях, катастрофах, авариях, эпидемиях, эпизоотиях и массовых беспорядках (п. 18 ст. 11).
Судебный пристав-исполнитель имеет право входить в помещения и хранилища, занимаемые должниками или принадлежащие им, производить осмотры указанных помещений, при необходимости вскрывать их, а также на основании определения соответствующего суда совершать указанные действия в отношении помещений и хранилищ, занимаемых другими лицами или принадлежащих им <*>.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ "О судебных приставах" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3590.
Допускается проникновение в жилище без согласия проживающих в нем при пожарах <*>, наводнениях и других стихийных бедствиях.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 35. Ст. 3649.
Как провозглашено ст. 40 Конституции Российской Федерации, "никто не может быть произвольно лишен жилища". Эта статья Основного Закона предусматривает гарантию стабильности и устойчивости постоянного пользования жильем применительно как к формам собственности, так и к договорам социального, коммерческого найма.
Лишение граждан жилища допустимо только в исключительных случаях на основе специальных предписаний Кодекса (см. комментарий к ст. 91 Кодекса), федеральных законов.
Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений
Комментарий к статье 4
Регулирование общественных отношений гражданским и жилищным законодательством означает нормативно-правовое воздействие государства на поведение людей в целях установления нормальных процессов обмена и распределения материальных благ; владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями; защиты прав и законных интересов собственников, нанимателей, других участников сделок с недвижимостью.
Особую значимость приобретают правовые регулирования общественных отношений в сфере формирования и развития рынка доступного жилья через денежно-кредитную систему, налогообложения, льготы.
На основе норм гражданского и жилищного законодательства возникают правовые связи между людьми - участниками правоотношений. Связи через субъективные права и обязанности. Суть их заключается в том, что закон предоставляет право одному лицу, а обязанность другому, как правило, по одному и тому же объекту правоотношения (в частности, при предоставлении жилья по договору социального найма).
По своей функциональной направленности и содержательным элементам жилищные отношения классифицируются на:
- организационные (принятие на учет нуждающихся в жилье, установление очередности);
- управленческие (компетенции органов государственной власти и управления в области установления порядка учета жилищных фондов, установления требований к жилым помещениям и т.п.);
- имущественно-стоимостные (договоры социального, коммерческого найма).
Жилищные отношения по своей структуре сложны и многоплановы; как правило, они связаны с возникновением права пользования жилыми помещениями, защитой прав собственников, нанимателей, основаниями прекращения, утраты права на жилье. Поэтому их нельзя сводить только к вопросам принятия на учет, распределения жилья и заключения договоров, правомочиям собственника. Квалифицируются как жилищные отношения и общественные связи в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда, жилищно-коммунального обслуживания и др.
Как родовое понятие "жилищные отношения" охватывают общественные связи:
а) касающиеся правомочий собственника жилого помещения по заключению договоров найма, безвозмездного пользования и др.;
б) в области обеспечения граждан жилыми помещениями (принятие на учет, очередность, распределение жилья (применительно к социальному найму));
в) по найму жилых помещений (договоры социального и коммерческого найма);
г) по организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов;
д) в области пользования специализированными жилыми помещениями;
е) в области управления, контроля, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда;
ж) по жилищно-коммунальному обслуживанию;
з) по установлению систем платежей за жилое помещение, коммунальные услуги, льготы и др.
К жилищным не могут быть отнесены отношения, возникающие в процессе строительства жилых домов и жилых помещений. Они квалифицируются как подрядные (договоры подряда, строительного подряда (ст. 702 - 729; 740 - 757 ГК РФ)).
Не являются жилищными и отношения, вытекающие из права собственности на жилые дома и жилые помещения. Они квалифицируются как отношения собственности с правомочиями владения, пользования и распоряжения собственника (ст. 288 - 293 ("Право собственности и другие вещные права на жилые помещения") ГК РФ).
Не относятся к жилищным отношения в связи с временным проживанием граждан в санаториях-профилакториях, домах отдыха, гостиницах и т.п. Они квалифицируются как отношения по оказанию услуг и регламентируются в основном ст. 779 - 783 ("Возмездное оказание услуг") ГК РФ.
Однако как жилищные квалифицируются ныне отношения в связи с проживанием граждан в домах системы социального обслуживания, с временным поселением вынужденных переселенцев, временным поселением лиц, признанных беженцами, социальной защитой отдельных категорий граждан.
Жилищные отношения возникают по поводу жилища, специально построенного или переоборудованного (с соблюдением санаторно-технических, правовых норм), с момента возникновения права на жилище и (или) системы жилищно-коммунального обслуживания на основе договоров найма, безвозмездного пользования и др. Собственник жилья становится участником жилищных отношений при предоставлении своей жилплощади другим лицам на основе названных, подобных договоров.
1. 1) Право владения определяется как обеспеченная правом возможность иметь в своем ведении жилую площадь и вытекающее из этого, как правило, последствие - фактическая ее (жилой площади) принадлежность.
Право владения является субъективным правом (правомочием), входящим в содержание права собственности на жилье, наряду с правами пользования и распоряжения.
Однако право владения может принадлежать не только собственнику, но и лицу, которому собственник жилой площади передает помещение или часть помещения на основании договора социального найма (в данном случае государство, муниципальное образование). Такое право владельца гарантируется законодательством; титульный владелец (владение, основанное на законе) вправе защищать свои интересы даже перед собственником (защита прав владельца, не являющегося собственником, - ст. 305 ГК РФ).
Собственник жилья не вправе злоупотреблять своим правом со ссылкой на производный, зависимый характер права владения другого лица.
Право пользования - возможность совершения уполномоченным лицом действий по извлечению полезных свойств, в частности, удовлетворения жилищных потребностей собственников, нанимателей.
Право пользования не только входит в содержание права собственности, оно может принадлежать и титульному владельцу, не являющемуся собственником. Право пользования органически связано с правом владения и, как правило, следует за ним. Пользуется жильем тот, кто владеет им на законном основании.
Право распоряжения жилыми помещениями принадлежит, прежде всего, собственнику жилья - государству (применительно к договору социального найма). Собственнику принадлежит право совершать действия, направленные на определение юридической судьбы жилой площади (передать другим лицам по договорам коммерческого найма, аренды и т.д.).
Последствиями права распоряжения могут быть лишение права собственности у одного, возникновения у другого лица (при купле-продаже жилья), ограничение права собственности (по договору аренды).
Ограниченными правами распоряжения жилым помещением обладают и не собственники этого жилья: правом вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, сдавать их в поднаем, разрешать проживание временных жильцов.
Владельцы-наниматели, иные лица, проживающие в жилом помещении на законном основании, обладают правом требовать изменения жилищных правоотношений (дееспособный член семьи нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя).
2) К частным жилищным фондам относятся жилые дома и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам (хозяйственным товариществам и обществам, общественным, кооперативным организациям и объединениям).
Указанные лица, обладая правами владения, пользования и распоряжения, как собственники, обязаны использовать жилье по прямому назначению - для проживания граждан.
В принципе допустимы и не противоречат действующему законодательству сделки купли-продажи жилья между юридическими лицами, но при этом неизменно должно соблюдаться требование: жилье впоследствии должно предоставляться для проживания граждан в соответствии с целевым назначением. Жилые помещения не могут использоваться в качестве производственных помещений, контор, складов, торговых точек. Перевод жилых помещений в нежилые возможен только в исключительных случаях с соблюдением требований жилищного законодательства (см. комментарий к ст. 22 Кодекса).
Частный жилищный фонд может использоваться гражданами и юридическими лицами для извлечения прибыли в предпринимательской деятельности через договоры аренды, коммерческого найма и др. При этом неизменно должны соблюдаться требования законодательства о пригодности жилья для проживания; государственной регистрации недвижимости, ее учета налоговыми органами, а также должны соблюдаться права и законные интересы граждан при заключении договоров найма.
3) Общим имуществом собственников помещений является комплекс недвижимого имущества, предназначенный для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанный с ним назначением и следующий его судьбе, как-то: несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры на правах общей долевой собственности (более подробно см. комментарий к ст. 135 - 139 Кодекса).
4) Отнесение помещений к числу жилых помещений и исключение их из жилищного фонда.
Законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспечения объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.
Жилые дома и общественные здания нового жилого микрорайона подлежат приемке в эксплуатацию преимущественно в виде законченного градостроительного комплекса, в котором должно быть завершено строительство учреждений и предприятий, связанных с обслуживанием населения; выполнены все работы по инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению территории в соответствии с утвержденным проектом застройки микрорайона.
Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения), расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций (более подробно см. комментарий к ст. 15 Кодекса).
Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных утверждаются государственным органом по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству <*>.
--------------------------------
<*> Постановление Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 г. "Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 37. Ст. 3586. Положение устанавливает порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания независимо от того, в жилищном фонде какой собственности они находятся, за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в частной собственности лиц, постоянно проживающих в этих жилых домах, а также признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания конкретного гражданина по медицинским показаниям.
Об условиях перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение см. комментарий к ст. 22 Кодекса.
5) Регулирование отношений по учету жилищного фонда (см. комментарий к ч. 5 ст. 19 Кодекса).
6) Содержание и ремонт жилых помещений (см. комментарий к ст. 65, 66 Кодекса).
7) Переустройство и перепланировка жилых помещений (см. комментарий к ст. 25 - 29 Кодекса).
8) Управление многоквартирными домами (см. комментарий к ст. 135 - 142 Кодекса).
9) Создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, права и обязанности их членов (см. комментарий к ст. 110 - 134, 143 - 146 Кодекса).
10) Предоставление коммунальных услуг (см. комментарий к ст. 153 - 154 Кодекса).
11) Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 155 - 157 Кодекса).
12) Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (см. комментарий к ст. 20 Кодекса).
2. Участниками жилищных отношений выступают граждане, нуждающиеся, прежде всего, в обеспечении себя жильем, улучшении жилищных условий. Граждане вправе заниматься и предпринимательской деятельностью в сферах предоставления и использования жилья (в частности, путем заключения договоров коммерческого найма).
Действующее законодательство предоставляет большие права юридическим лицам по приобретению и использованию жилой площади. Особую социальную значимость продолжают иметь случаи предоставления жилья предприятиями и организациями из собственного фонда работникам, состоящим с ними в трудовых отношениях.
Российская Федерация через органы государственной власти выступает участницей жилищных отношений в случае установления оснований признания граждан малоимущими, нуждающимися в улучшении жилищных условий, определения оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и в других, вытекающих из компетенций органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений (ст. 12 Кодекса).
Участие субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в жилищных отношениях предусмотрено положениями ст. 13 и 14 Кодекса.
3. Как было отмечено в комментарии к ст. 1 Кодекса, иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
На основании Федерального закона от 25 июля 2002 г. "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" <*> срок временного пребывания иностранного гражданина в Российской Федерации определяется сроком действия выданной визы.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 30. Ст. 3032.
Срок временного пребывания в Российской Федерации иностранного гражданина, прибывшего в Российскую Федерацию в порядке, не требующем получения визы, и заключившего трудовой и гражданско-правовой договоры на выполнение работ, устанавливается (продлевается) на срок действия договоров, но не более чем на 1 год.
Разрешение на временное проживание может быть выдано иностранному гражданину в пределах квоты, утвержденной Правительством Российской Федерации. Срок действия разрешения на временное проживание составляет 3 года.
В течение срока действия разрешения на временное проживание и при наличии законных оснований по его заявлению может быть выдан вид на жительство (право на постоянное проживание в Российской Федерации в пределах 5 лет с правом продления срока). При этом до получения вида на жительство иностранный гражданин обязан прожить в Российской Федерации не менее 1 года на основании разрешения на временное проживание.
Статья 5. Жилищное законодательство
Комментарий к статье 5
Жилищное законодательство является комплексной отраслью законодательства, включающей нормы различных отраслей права в связи с общественными потребностями использования ряда методов, принципов правового воздействия в одном акте.
Формирование жилищного законодательства и его развитие связаны с определяющим значением предмета правового регулирования (в сравнении с методом) в связи с отраслевой кодификацией. Методы и принципы права используются здесь через составляющие его отраслевые нормы в процессе регламентации разных групп общественных связей.
Жилищное законодательство включает в себя правовые нормы:
а) преимущественно нормы гражданского права (вопросы владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями; заключения договоров социального, коммерческого найма; по обслуживанию; ремонту и т.д.);
б) нормы административного права (административного законодательства) (регулирование отношений по принятию на учет нуждающихся в жилье, установление очередности; применительно к удовлетворению жилищных потребностей за счет государственного, муниципального жилья - ст. 51, 52 Кодекса);
в) нормы государственного права (установление компетенций органов государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в области жилищных отношений - ст. 12, 13, 14 Кодекса);
г) нормы финансового права (органы государственной власти используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан - п. 2 ст. 2 Кодекса);
д) нормы гражданского процессуального права (факт владения и пользования недвижимым имуществом может быть установлен судом в порядке особого производства - подп. 6 п. 2 ст. 264 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее - ГПК РФ).
Жилищное законодательство не только содержит ряд норм гражданского права, но и в целом опирается на нормы гражданского законодательства. Последние (нормы гражданского законодательства) в процессе правового регулирования различных групп общественных отношений выступают в качестве нормативной базы для жилищного законодательства.
1) Гражданский кодекс Российской Федерации регламентирует право собственности на жилые помещения; устанавливает правомочия владения, пользования и распоряжения собственника (ст. 288 - 293 ГК РФ);
2) в Гражданском кодексе Российской Федерации выделены правовые нормы, регулирующие договоры социального и коммерческого найма, права и обязанности наймодателей и нанимателей (ст. 671 - 688 ГК РФ);
3) жилищное законодательство использует способы защиты жилищных прав (ст. 11 Кодекса), предусмотренные ГК РФ (ст. 12 ГК РФ);
4) жилищное законодательство руководствуется сроками исковой давности, предусмотренными ст. 195 - 208 ГК РФ;
5) общие требования Гражданского кодекса Российской Федерации относительно обязательств, условий договора распространяются и на жилищные отношения, хотя в полном объеме они и не предусмотрены;
6) жилищное законодательство использует способы обеспечения исполнения обязательств (неустойка, удержание, залог, поручительство и др.), установления мер ответственности, предусмотренные ГК РФ и т.д.
Все перечисленные, другие положения Гражданского кодекса Российской Федерации не свидетельствуют ли о роли гражданского права как базы и системы механизмов привода для норм жилищного законодательства?
1. На основании подп. "к" п. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Совместное ведение предполагает разграничение компетенций органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации (см. комментарий к ст. 12, 13, 14 Кодекса).
2. Наряду с положениями Кодекса в регулировании жилищных отношений особое место занимают федеральные законы, принятые в соответствии с Кодексом и не противоречащие ему. Закон Российской Федерации от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" (с изм. и доп. на 23 октября 2003 г. N 132-ФЗ) <*> предусматривает льготный порядок обеспечения инвалидов жильем. Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями с учетом льгот, предусмотренных законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 43. Ст. 4108.
Инвалиды имеют право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты в соответствии с Перечнем заболеваний, утвержденным Правительством Российской Федерации. Указанное право учитывается при постановке на учет для улучшения жилищных условий и предоставления жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов.
Одновременно с Жилищным кодексом Российской Федерации были приняты отдельные законодательные акты, направленные на совершенствование рыночного механизма в жилищной сфере. К ним, в частности, относятся:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации, принятый 22 декабря 2004 г. <*>;
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 16. В Градостроительный кодекс внесены изменения (Российская газета. 2005. 31 декабря).
- Закон Российской Федерации от 22 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <*>;
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.
- Закон Российской Федерации от 22 декабря 2004 г. "О жилищных накопительных кооперативах" <*>;
--------------------------------
<*> Там же. Ст. 41.
- Закон Российской Федерации от 22 декабря 2004 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" <*> и др.
--------------------------------
<*> Там же. Ст. 19.
3. Указы Президента Российской Федерации по характеру являются индивидуальными (по обычным полномочиям) и нормативными правовыми. В последнем случае они приобретают значения закона. Указы могут быть направлены на толкование, конкретизацию и детализацию закона либо порядок его применения. Как показывает практика последних лет, указы Президента Российской Федерации обычно издаются по вопросам реформирования жилищно-коммунального хозяйства, реализации Государственных целевых программ "Жилище", "Свой дом"; "Государственных жилищных сертификатов", мер по государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья, в частности, через кредиты.
На основании Указа Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. "О жилищных кредитах" <*> граждане Российской Федерации, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, вправе получить безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья.
--------------------------------
<*> Там же. 1994. N 7. Ст. 692.
4. Правительство Российской Федерации как высший исполнительно-распорядительный орган издает акты в форме постановлений и распоряжений.
Нормативно-правовой характер носят постановления, содержащие первоначальные и производно-конкретизирующие нормы.
Правительство Российской Федерации принимает постановления по вопросам совершенствования кредитования по приобретению жилья, жилищному строительству; реформирования и модернизации жилищно-коммунального хозяйства, установления стандартов оплаты жилья и коммунальных услуг, учета, контроля за использованием жилищного фонда, разработки правил пользования жилыми помещениями, обмена и бронирования; о жилищно-коммунальных льготах для отдельных категорий граждан и др.
Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" предусматривает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов долгосрочными ресурсами для кредитования.
Как показывает практика, такое кредитование является пока недоступным многим из-за дороговизны и жестких условий. Чтобы банк сегодня согласился дать гражданину оптимальный кредит 12 - 13 тыс. долл., нужна гарантия ежемесячной выплаты 5800 руб. при 15% годовых. При этом зарплата заемщика должна быть в пределах 17 - 18 тыс. руб. в месяц. Сегодня же зарплата в регионах России составляет примерно 7 тыс. руб. в месяц. <*>
--------------------------------
<*> Российская газета. 2005. 22 апреля.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 мая 1994 г. (с изм. и доп. на 21 декабря 2000 г.) <*> "О льготах для граждан, переселяющихся для работы в сельскую местность" предоставлено право семье, заключившей договор о переселении в сельскую местность для постоянной работы:
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 1 (ч. 2). Ст. 130.
- получения за счет средств федерального бюджета единовременного денежного пособия и оплаты стоимости проезда;
- получения отдельного жилого дома (квартиры) с надворными постройками и приусадебным участком на условиях, предусмотренных договором (заключенным с органами местного самоуправления);
- бронирования сроком на 3 года жилой площади (кроме приватизированной) по месту проживания до переселения.
Органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации рекомендуется предоставлять семьям, переселившимся в сельскую местность, долгосрочную беспроцентную ссуду на хозяйственное обзаведение.
5. Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в настоящее время выступает Министерство регионального развития Российской Федерации. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, являясь структурным подразделением Министерства регионального развития, оказывает услуги по управлению государственным имуществом и правоприменению, за исключением функций по контролю и надзору, издает индивидуальные правовые акты, ведет реестры и кадастры.
Однако Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству не вправе осуществлять нормативно-правовое регулирование отношений в установленной сфере деятельности и функции по контролю и надзору, кроме случаев, предусмотренных указами Президента Российской Федерации <*>.
--------------------------------
<*> Указ Президента Российской Федерации от 9 марта 2004 г. "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" (п. 5) // Российская газета. 2004. 12 марта.
До официальной отмены продолжают действовать правила, санитарно-технические, иные нормы, нормативы, утвержденные постановлениями Госстроя Российской Федерации.
Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда <*>.
--------------------------------
<*> Российская газета. 2003. 23 октября.
Правила и нормы включают в себя требования относительно организации технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда, содержания помещений и придомовой территории, технического обслуживания и ремонта строительных конструкций, технического обслуживания и ремонта инженерного оборудования.
Установлены предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования; перечень работ по содержанию жилых домов; работ, относящихся к текущему, капитальному ремонту и т.д.
Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы к жилым зданиям утверждаются Главным санитарным врачом Российской Федерации. Действующие "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям" утверждены им 15 декабря 2000 г. <*>
--------------------------------
<*> Официальное издание Минздрава России. М., 2001.
Согласно этим требованиям не допускается:
- использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией;
- хранение и использование в жилых помещениях веществ и предметов, загрязняющих воздух;
- выполнение работ или других действий, являющихся источником повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха, захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполов, лестничных пролетов, клеток, чердачных помещений;
- использование бытовых газовых приборов для обогрева помещений.
6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации принимают законы, иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения по определению порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации, установлению порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда и др. (см. комментарий к ст. 13 Кодекса).
11 июня 2003 г. принят Закон Республики Саха (Якутия) "Об оказании материальной помощи гражданам, лишившимся жилья вследствие наводнения 2001 г. в городе Ленске Республики Саха (Якутия), выехавшим за пределы Республики Саха (Якутия)".
Прокурор Республики Саха (Якутия) обратился в суд с заявлением о признании недействительными ст. 1 и 2 Закона Республики Саха (Якутия) от 11 июня 2003 г., считая их противоречащими федеральному законодательству.
Решением Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 22 января 2004 г. заявление прокурора удовлетворено. В кассационной жалобе Государственного собрания Республики Саха (Якутия) был поставлен вопрос об отмене решения суда в связи с нарушением норм материального права.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2004 г. жалобу удовлетворила по следующим основаниям.
Согласно преамбуле Закона Республики Саха (Якутия) "Об оказании материальной помощи гражданам, лишившимся жилья вследствие наводнения 2001 г. в городе Ленске Республики Саха (Якутия), выехавшим за пределы Республики Саха (Якутия)", целью Закона в соответствии с Федеральным законом "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" является возмещение материального ущерба гражданам, лишившимся жилья.
В силу ст. 1 названного Закона предприятия вправе оказывать материальную помощь в форме передачи жилья, принадлежащего указанным хозяйствующим субъектам, в собственность гражданам, лишившимся жилья вследствие наводнения в г. Ленске в 2001 г.
Статьи 1 и 2 названного Закона признаны соответствующими федеральному законодательству <*>.
--------------------------------
<*> Более подробно см.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2005. N 1. С. 9.
7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий.
Виды правовых актов органов местного самоуправления, выборных, должностных лиц, полномочия по изданию указанных актов, порядок их принятия и вступления в силу определяются уставом муниципального образования в соответствии с законами субъектов Российской Федерации <*>.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 35. Ст. 3506; с изм. и доп. на 8 декабря 2003 г. (Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 50. Ст. 4855).
В уставе проводятся разграничения полномочий по принятию правовых, иных актов между выборным, представительным, постоянно действующим органом муниципального образования (называемым обычно советом) и Главой муниципального образования (Главой администрации).
Актам, принятым тем или другим местным органом, может быть придана юридическая сила как нормативно-правового акта (закон муниципального образования, закон муниципалитета).
Они могут носить характер ненормативных либо индивидуальных предписаний (назначение на должность, установление конкретным лицам льгот и преимуществ и т.п.) либо обычных рекомендаций, создающих права и обязанности после трансформации (преобразования через соответствующие процедуры).
Глава муниципального образования (Глава администрации) обычно принимает постановления, являющиеся нормативно-правовыми актами (рассчитанными на многократное применение в течение длительного периода времени), руководствуясь законами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, иными законодательными актами, а также дает распоряжения (как индивидуальный акт).
Акты глав муниципальных образований могут именоваться и приказами, правилами, инструкциями.
В уставе муниципального образования должны быть предусмотрены объем и виды жилищного фонда; права и пределы распоряжения им (фондом) выборным, представительным органом, Главой администрации.
Учет нуждающихся в жилье, основание и порядок предоставления муниципального жилья регламентируются в Правилах предоставления муниципального жилья, утверждаемых советом муниципального образования.
Учет муниципального жилья, установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им жилья по договору социального найма, перевод жилых помещений в нежилые, признание жилых помещений непригодными для проживания и другие вопросы, требующие оперативного решения, находятся, как правило, в ведении Главы администрации.
8. Положения этой статьи выражают структуру жилищного законодательства в вертикальной плоскости. Суть ее (структуры) заключается в иерархическом построении нормативных правовых актов на основе принципа верховенства. При этом каждый акт, регулирующий жилищные отношения, занимая свою "нишу" подчиненного положения, согласуется с вышестоящим и не противоречит ему.
Сказанное характеризует важнейший признак иерархии - "юридическую силу нормативных правовых актов".
Закон обладает высшей юридической силой в сравнении с указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации и т.д.
Юридическая сила нормативных правовых актов основывается и на принципах территориального устройства. Жилищно-правовые акты, принятые высшими органами государственной власти Российской Федерации (Государственной Думой Российской Федерации), обязательны для применения на всей территории Российской Федерации, всеми ее субъектами.
Нормативно-правовые акты, принятые органами государственной власти субъектов Российской Федерации и в пределах их компетенций, действуют на территории соответствующего субъекта Российской Федерации; при этом, если они не противоречат законодательству Российской Федерации.
Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени
Комментарий к статье 6
1. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения актов в действие. Это означает, что они по общему правилу не распространяются на общественные отношения в жилищной сфере, возникшие до вступления актов в законную силу, за некоторыми исключениями. Так, с 1 марта 2005 г. (т.е. со времени вступления Кодекса в действие) принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации <*>.
--------------------------------
<*> Статья 6 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15.
"Не имеют обратной силы" - принцип, создающий гарантию стабильности и последовательности в системе правового регулирования жилищных отношений. Этот принцип через исключение возврата к старым изжившим себя нормам в значительной степени создает предпосылки для реализации требований законности, справедливости и правопорядка.
Однако, как предусматривается в п. 2 ст. 6 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.
2, 3. Действие акта жилищного законодательства в ряде случаев распространяется на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие только по прямому указанию этого акта (на основе специального предписания).
В частности, к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, нормы этого Кодекса применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных этим Федеральным законом.
Имеется в виду, что жилищные отношения в принципе возникли до введения в действие Кодекса и на эти отношения положения Кодекса не распространяются. Положения Кодекса распространяются на них только тогда, когда на базе этих связей возникли конкретные права и обязанности участников. Это так называемая обычная обратная сила, когда юридические последствия по старому закону не наступили из-за неконкретизированности отношений.
При так называемой правоизменяющей обратной силе юридические последствия наступают по ранее действовавшему акту, но при этом новый акт, изменяя объем и характер правового регулирования, основывает новые последствия в сравнении с прежним.
Как предусматривает ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
4. Нормы жилищного законодательства имеют обратную силу, т.е. распространяются и на права и обязанности, возникшие до введения норм в действие, если права и обязанности возникли в силу договора. При этом на основе специального предписания должно быть прямо установлено, что их действия распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В этом плане показательным является положение ст. 9 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации": нормы раздела VIII "Управление многоквартирными домами" Жилищного кодекса Российской Федерации распространяются также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.
Характерными являются положения Кодекса, предусматривающие функционирование ранее действовавших актов применительно к новым отношениям, сохранение их юридической силы.
Применительно к положениям ст. 51 Кодекса граждане, проживающие в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и состоящие в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеющие право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 13 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии
Комментарий к статье 7
1. Если жилищные отношения непосредственно не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, используются правила:
а) субсидиарного применения норм смежных отраслей законодательства (или права) (гражданского или иного законодательства, прямо регулирующего отношения);
б) аналогии закона;
в) аналогии права.
а) При наличии относительных пробелов в жилищно-правовой сфере используются, прежде всего, нормы гражданского права. Как отмечалось, жилищное законодательство преимущественно состоит из норм гражданского права (более подробно см. комментарий к ч. 1 ст. 5 Кодекса).
Гражданское и жилищное законодательство (правовые нормы их) в силу наличия общих черт предмета и метода правового регулирования, а также генетических и функциональных связей являются смежными отраслями законодательства. Поэтому этот способ восполнения пробелов жилищного законодательства на основе норм гражданского законодательства (гражданского права) называется субсидиарным (дополнительной "посторонней" помощью) применением смежной (родственной) отрасли.
Субсидиарный способ восполнения пробелов жилищного законодательства нормами гражданского законодательства (гражданского права) является первичным и определяющим в сравнении с аналогией закона и в силу прямого предписания этой статьи (...при отсутствии норм гражданского или иного законодательства...).
Таким способом восполнения пробелов следует считать регулирование отношений по распределению и использованию жилья нормами административного, государственного, финансового, гражданского процессуального права, как структурные положения, образующие систему жилищного законодательства;
б) при отсутствии возможностей восполнить пробелы жилищного законодательства за счет непосредственных норм гражданского или иного законодательства применяются правила аналогии закона; используются положения жилищного законодательства, регулирующие сходные отношения.
При таком способе восполнения на вновь возникшие или недостаточно урегулированные отношения распространяются нормы жилищного законодательства (с учетом отраслевой природы норм, содержащихся в нем). В частности, новые отношения в сфере владения, пользования и распоряжения жильем могут быть урегулированы положениями Жилищного кодекса о праве собственности на жилые помещения.
2. При аналогии права обязанности и права участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
К таким началам жилищного законодательства относятся: свобода в установлении и реализации жилищных прав в силу договора, иных предусмотренных законом в сфере жилья, оснований, недопустимость произвольного лишения жилища, равенство участников жилищных отношений, обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, охрана и защита жилищных прав и др.
Аналогия права свидетельствует о так называемой "абсолютной пробельности" в жилищном законодательстве. Преодоление ее требует высокого профессионализма, научных знаний в области правоприменения.
Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства
Комментарий к статье 8
Под иным законодательством, применяемым к жилищным отношениям, имеются в виду законодательные акты, не входящие в структуру и состав жилищно-правовых актов. Эти акты находятся за пределами жилищного законодательства, но могут быть применены в дополнительном или опосредованном регулировании ряда отношений в процессе пользования жилыми помещениями, содержания их в надлежащем состоянии. При этом применение правовых норм, имеющихся в иных законодательных актах, должно соответствовать положениям Кодекса.
Обычно производство работ регламентируется статьями Гражданского кодекса Российской Федерации о подряде (ст. 702 - 729), другими нормативными правовыми актами.
При ремонтных работах жилого помещения, естественно, используются положения законодательства о подрядных работах, но с учетом требований жилищного законодательства, разграничивающего обязанности по капитальному и текущему ремонту между наймодателем и нанимателем (применительно к договору социального найма):
а) переустройство и перепланировка жилых помещений.
Основания проведения переустройства и перепланировки довольно подробно регламентированы статьями Кодекса. Однако, как вытекает из положений ст. 26 Кодекса, при таких работах требуется соблюдение законодательства по согласованию этих работ с органами местного самоуправления (требования административного, природоохранного законодательства, законодательства о проектно-сметной документации) (более подробно см. комментарий к ст. 25 - 29 Кодекса);
б) использование инженерного оборудования.
Отношения по использованию систем инженерного оборудования, связанных с отоплением, отпуском (получением) питьевой воды и (или) приемом (сбросом) сточных вод, другими видами коммунальных услуг, регламентируются положениями ст. 426 (публичный договор), ст. 539 - 548 (энергоснабжение) ГК РФ.
Договорные отношения формируются между системами коммунального водоснабжения, канализации и муниципальными унитарными предприятиями (учреждениями) жилищно-коммунального хозяйства на основе Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1999 г. (с изм. и доп. на 8 августа 2003 г. <*>).
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 33. Ст. 3269.
Эти и другие правила, связанные с энергоснабжением, не распространяются на отношения между организациями водопроводно-канализационного хозяйства, энергоснабжения и гражданами; отношения между ними регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
Законодательные акты, регламентирующие хозяйственно-договорные отношения между системами энергоснабжения и муниципально-унитарных предприятий (учреждений) жилищно-коммунального хозяйства, не входят в систему жилищного законодательства. Они квалифицируются как акты гражданского права, регулирующие отношения по оказанию услуг и производства работ, как правило, между юридическими лицами;
в) отношения по предоставлению коммунальных услуг, внесению платежей за коммунальные услуги охватываются жилищным законодательством, что вытекает из положений ст. 4 Кодекса.
Охват этих отношений другими законодательными актами (в частности, ст. 779 - 783 ("Возмездное оказание услуг") ГК РФ <*>) возможен по принципу "дополнительно-ориентировочного" правового регулирования в соответствии с нормами жилищного законодательства. Однако положения ст. 153 - 157 ("Плата за жилое помещение и коммунальные услуги") Жилищного кодекса Российской Федерации конкретизированы и расписаны в такой мере, что вряд ли возникнет необходимость ссылок на названные статьи ГК РФ.
--------------------------------
<*> На основании ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации положения главы 39 распространяются на договоры жилищного найма.
Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права
Комментарий к статье 9
Российская Федерация является участницей многих международных договоров, конвенций и деклараций, связанных с экономическими, социальными правами человека. Среди них, связанных с правами человека на жилище, следует выделить: Всеобщую декларацию прав человека (принятую на III сессии Генеральной Ассамблеи ООН (резолюция 217А (III - от 10 декабря 1948 г. <*>)) и Конвенцию о защите прав человека и основных свобод (ETS N 005 (Рим, 4 ноября 1950 г.)) <**>.
--------------------------------
<*> Российская газета. 1998. 10 декабря.
<**> Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 2. Ст. 163.
На основании ст. 25 Всеобщей декларации прав человека "каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, и права на обеспечение на случай безработицы, болезни, инвалидности, вдовства, наступления старости или иного случая утраты средств к существованию по не зависящим от него обстоятельствам".
При этом особо нужно отметить положения Всеобщей декларации прав человека о том, что "право на социальное обеспечение... развития личных прав в экономической, социальной и культурной областях... регулируются через посредство национальных усилий и международного сотрудничества и в соответствии со структурой и ресурсами каждого государства".
Из этих положений вытекает:
а) Российская Федерация своим внутренним законодательством регламентирует все общественные отношения, связанные с распределением и использованием жилых помещений, установлением льгот и преимуществ;
б) при международном сотрудничестве в области использования жилья Российская Федерация исходит, прежде всего, из принципов сложившейся системы внутреннего законодательства;
в) как правило, недопустимы случаи регулирования жилищных отношений нормами международных соглашений, противоречащих положениям жилищного законодательства;
г) преимущество (определяющее значение, первенство) норм международного права в сравнении с национальной системой законодательства проявляется обычно при защите жилищных, иных социальных прав и свобод граждан.
Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
Комментарий к статье 10
Нормы жилищного законодательства непосредственно не порождают, не изменяют, не прекращают жилищные правоотношения (права и обязанности участников). Чтобы нормы действовали, нужны юридические факты (юридически значимые обстоятельства), с наличием которых жилищно-правовые акты связывают последствия: возникновение, изменение или прекращение жилищных правоотношений.
Жилищный закон предоставляет гражданину права владения и пользования жилым помещением в доме, находящемся в собственности других лиц, на основании договора найма. Но это только закон, вернее, норма закона. И пока нет прав владения и пользования жилым помещением. На основе этой нормы нужно заключить конкретный договор найма жилого помещения с собственником (впоследствии приобретающим права и обязанности наймодателя). В последнем случае заключение договора найма будет выступать юридическим фактом, порождающим права и обязанности между наймодателем и нанимателем.
Это значит, что правовая норма действует, она "заработала".
В последующем права и обязанности наймодателя и нанимателя должны быть реализованы с учетом взаимных интересов сторон и требований законодательства о надлежащем исполнении обязательства по этому договору.
С момента практической реализации права возникшее правоотношение достигло своей цели, а правовая норма "выполнила" свою регулятивную функцию.
1) Жилищные права и обязанности, прежде всего, возникают из договоров (двусторонних сделок) и сделок (односторонних), предусмотренных законом (Жилищным кодексом, Гражданским кодексом Российской Федерации). К ним относятся: договоры социального найма, по найму в специализированных жилых помещениях, договоры коммерческого найма, безвозмездного пользования имуществом, поднайма, пожизненного содержания с иждивением.
Порождают жилищные права и обязанности такие сделки, как завещание (пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу).
Особенностью возникновения жилищных прав и обязанностей из договоров в ряде случаев является соблюдение требований законодательства по предварительному признанию граждан нуждающимися в жилых помещениях и их учета органами местного самоуправления (относительно договоров социального найма).
Жилищные права и обязанности возникают также из договоров, иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему. Здесь имеется в виду возникновение жилищных правоотношений на основе:
а) договоров, иных сделок, предусмотренных указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации;
б) договоров, предусмотренных законодательными актами субъектов Российской Федерации;
в) формирования новых видов договорных связей в сфере распределения и использования жилья, исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства.
2) Акты государственных органов, органов местного самоуправления непосредственными основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей, как правило, не являются. Эти акты выступают предпосылкой (условиями) заключения договоров найма (в частности, положение ст. 99 Кодекса).
Допустимы случаи оперативного заселения граждан, пострадавших на основе актов государственных органов, органов местного самоуправления при чрезвычайных обстоятельствах (землетрясения, наводнения, террористические акты) с последующим оформлением договорных отношений.
3) Кодекс, другие жилищно-правовые акты предусматривают случаи, когда жилищные права и обязанности непосредственно устанавливаются судебным решением:
а) самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ст. 29 Кодекса);
б) бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом прекращения семейных отношений с собственником, имеет права, несет обязанности и ответственность (в частности, за использование жилого помещения по назначению, обеспечение его сохранности) (ст. 31 Кодекса);
в) дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать (в случае спора через суд) признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому члену семьи умершего нанимателя (ст. 82 Кодекса).
4) В результате приобретения жилья в собственность по основаниям индивидуального, коллективного жилищного строительства, членства в жилищно-строительных кооперативах, договоров купли-продажи, дарения, пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 - 605 ГК РФ), наследования гражданин становится собственником своего жилья (или части жилья). Он владеет, пользуется и распоряжается своей недвижимостью на основе норм о праве собственности на жилое помещение (ст. 30 Кодекса, ст. 288 - 293 ГК РФ).
Отношения собственности на жилые помещения, как отмечалось, нельзя квалифицировать как жилищные отношения.
Жилищные отношения возникают, когда собственник жилья передает правомочия владения и пользования другим гражданам на основе договоров социального, коммерческого найма, безвозмездного пользования и др.
5) Член жилищного, жилищно-строительного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после выплаты паевого взноса полностью. Он вправе заключить договоры найма жилого помещения с гражданами, не испрашивая согласия правления кооператива, но с согласия проживающих совместно с ним членов семьи.
Член же жилищного, жилищно-строительного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос, с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и правления кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.
6) Действия участников жилищных отношений являются обычно правомерными и выступают в реальности как юридические поступки и юридические акты.
Юридические акты - правомерные действия, порождающие юридические последствия в случае их совершения с прямым намерением вызвать последствия через административные акты и сделки.
Административные акты по жилищному законодательству непосредственно жилищные права и обязанности, как правило, не порождают; выступают как организационные предпосылки заключения сделок (договоров) в случаях передачи и использования жилья (договоры найма, безвозмездного пользования).
Событиями являются обстоятельства (абсолютные и относительные), возникшие и протекающие независимо от воли конкретного лица (как правило, участника определенного правоотношения) (стихийные бедствия, смерть человека, истечение времени и т.п.).
В качестве примеров значимых событий в сфере жилищных правоотношений:
а) по договору социального найма жилое помещение вне очереди предоставляется гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат (ст. 57 Кодекса);
б) дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма в случае смерти нанимателя (ст. 82 Кодекса).
Статья 11. Защита жилищных прав
Комментарий к статье 11
1. Жилищные споры рассматриваются судами общей юрисдикции, арбитражными и третейскими судами в форме гражданского судопроизводства.
Суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают исковые дела; дела, связанные с выдачей судебного приказа; дела, возникающие из публичных правоотношений, об оспаривании решений третейских судов и др. (ст. 22 ГПК РФ), за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.
а) мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции: дела о разделе между супругами совместно нажитого имущества независимо от цены иска, по имущественным спорам при цене иска, не превышающей 500 минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на день подачи заявления (в том числе жилищные споры - содержания и ремонта жилых помещений, предоставления коммунальных услуг, внесения платежей за жилое помещение и коммунальные услуги), об определении порядка пользования имуществом и др. (ст. 23 ГПК РФ, Федеральный закон от 17 декабря 1998 г. "О мировых судьях в Российской Федерации" <*>);
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 51. Ст. 6270.
б) районный суд (федеральный судья) рассматривает жилищные споры в качестве суда первой и второй инстанций (по отношению к решениям мировых судей).
Районный суд является основным звеном судебной системы по разрешению гражданско-правовых споров (в том числе жилищных). Подсудность дел районному суду определяется ныне методом исключения (т.е. дела, не отнесенные к ведению мировых судей, военных судов; верховного суда республики, краевого, областного суда...) (ст. 24 ГПК РФ, ст. 21 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации" <*>).
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 1. Ст. 1.
Как показывает практика, федеральные судьи районного звена обычно рассматривают жилищные споры, связанные с утратой права пользования жилым помещением, выселением, отнесением помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда. В силу сложности непосредственно в районных судах должны рассматриваться дела по защите жилищных прав бывших членов семьи собственника (ст. 31 Кодекса), прав и законных интересов, связанных с договором пожизненного содержания с иждивением, условиями содержания общего имущества в многоквартирном доме;
в) арбитражные суды разрешают экономические споры с участием организаций, являющихся юридическими лицами; граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность... Заявление, принятое арбитражным судом к своему производству, должно быть рассмотрено им по существу, хотя бы в дальнейшем к участию в деле будет привлечен гражданин в качестве третьего лица без самостоятельных требований (ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 36 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 г. "Об арбитражных судах в Российской Федерации", с изм. и доп. на 11 июня 2003 г. <*>).
--------------------------------
<*> Там же. 1995. N 18. Ст. 1589; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2699.
Арбитражные суды по первой инстанции рассматривают споры между юридическими лицами (а также с участием граждан-предпринимателей) о принадлежности жилых домов и жилых помещений, переводе жилых помещений в нежилые, переустройстве и перепланировке жилья и др.;
г) в третейский суд может передаваться любой спор (по соглашению сторон), вытекающий из гражданских правоотношений. Могут быть созданы постоянно действующие третейские суды и третейские суды для разрешения конкретного спора <*>.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 24 июля 2002 г. "О третейских судах в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 30. Ст. 3019.
Постоянно действующие третейские суды создаются торговыми палатами, биржами, общественными объединениями предпринимателей и потребителей, иными организациями - юридическими лицами.
Заинтересованное лицо (истец) излагает свои требования в исковом заявлении, которое в письменной форме передается в третейский суд. Копия искового заявления передается ответчику. Стороны, заключившие третейское соглашение, принимают на себя обязанность добровольно исполнять решение третейского суда.
Решение третейского суда может быть оспорено сторонами третейского разбирательства путем подачи заявления об отмене решения в районный суд, на территории которого рассмотрено дело.
2. Административный порядок защиты прав связан с подачей жалоб на действия органов власти и управления, их должностных лиц.
Как предусматривает ст. 52 Кодекса, орган, осуществляющий принятие на учет нуждающихся в получении жилья, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения.
Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения. Решение может быть обжаловано в вышестоящую инстанцию в порядке подчиненности или в суд.
Закон Российской Федерации от 27 апреля 1993 г. "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (с изм. от 14 декабря 1995 г. <*>) предоставляет право гражданину обратиться с жалобой на действия (решения), нарушающие его права и свободы, либо непосредственно в суд, либо к вышестоящему в порядке подчиненности органу, органу местного самоуправления, учреждению, предприятию или объединению, общественному объединению, должностному лицу, государственному служащему.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 51. Ст. 4970.
Прокуроры в порядке выполнения надзорных функций вправе требовать от руководителей, других должностных лиц государственных органов, органов местного самоуправления предоставления необходимых документов, материалов, сведений о порядке учета и распределения жилья; проведения проверок по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям (Федеральный закон от 17 января 1992 г. "О прокуратуре Российской Федерации", с изм. и доп. на 30 июня 2003 г. <*>).
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700.
3. 1) Признание жилищного права есть признание субъективного права гражданина на жилье, жилищно-бытовые, коммунальные льготы и преимущества и др., причем признание со стороны суда в процессе рассмотрения конкретного дела.
При таком гражданско-правовом способе защиты, как правило, уже нарушенного права отрицается или ставится под сомнение субъективное право гражданина. Эти обстоятельства чаще бывают вызваны отсутствием документов, подтверждающих права владения и пользования жилым помещением, на льготы, утерей экземпляров договоров и т.п. Государственные органы власти и управления, местные органы в этих случаях не обладают правами по "восстановлению" документов по субъективным правам.
Только суду предоставлено право по признанию этих субъективных прав гражданина на основе решения. Поэтому этот способ защиты называется юрисдикционным.
2) Восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения, представляют собой:
а) устранение причин правонарушения (освобождение жилого помещения от лиц, незаконно занимавших его (выселение);
б) прекращение нарушений прав (пресечение незаконных действий; загрязнение придомовой территории; шум, ремонтные работы соседей в ночное время) (с помощью органов жилищно-коммунального хозяйства, милиции);
в) предупредительные меры воздействия со стороны указанных, иных органов.
3), 4) Положения о неприменении судом нормативного правового акта непосредственно примыкают к случаям признания судом не действующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления. Ибо неприменение нормативного правового акта, противоречащего принципам иерархии и верховенства, есть прямая обязанность суда.
Нормативный правовой документ государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий жилищные права и охраняемые законом интересы, должен быть признан недействительным.
Гражданин, считающий, что принятым и вступившим в силу нормативным правовым актом, иным актом органа или должностного лица нарушаются жилищные (и иные связанные с жильем) права, гарантированные Конституцией Российской Федерации, законами и другими нормативными правовыми актами, а также прокурор в пределах своей компетенции вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим закону полностью или в части.
Установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречат федеральному закону или другому нормативно-правовому акту, имеющим большую юридическую силу, суд своим решением признает нормативный правовой акт не действующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени.
Нарушенные права гражданина восстанавливаются на основе положений действующих законных нормативных правовых актов или подлежат защите по правилам пп. 1, 2 ч. 3 ст. 11 Кодекса. Не требуется отмены признанного незаконным акта органом, издавшим его. Однако суд своим частным определением может обратить внимание компетентных органов на допущенные нарушения в процессе разработки издания таких нормативных правовых актов.
5) С прекращением жилищных правоотношений связаны, в частности, случаи снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях из-за утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения (по договору социального найма), выезда на место жительства в другое муниципальное образование (пп. 2, 3 ч. 1 ст. 56 Кодекса).
Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий квалифицируются как изменение жилищных правоотношений.
Граждане, которые с намерением приобретения права состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, совершили действия, в результате которых признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через 5 лет со дня совершения указанных намеренных действий (ст. 53 Кодекса).
6) К иным способам защиты жилищных прав относятся: возмещение убытков и взыскание неустойки, признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, компенсация морального вреда, присуждение к исполнению обязанности в натуре.
Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения (ст. 33 Кодекса).
Статья 12. Компетенция органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений
Комментарий к статье 12
Как отмечалось в комментарии к ст. 5 Кодекса, совместное ведение вопросами правового регулирования жилищных отношений предполагает разграничение компетенций органов государственной власти Российской Федерации и компетенций органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Прежде всего, к исключительной компетенции Российской Федерации относится ныне разработка и издание Жилищного кодекса. Таким правом субъекты (республики) Российской Федерации теперь не обладают, что является существенным шагом в области укрепления законности и правопорядка в жилищной сфере. Общеизвестно, к каким последствиям (в смысле явных несоответствий с ЖК РСФСР искусственно созданной ситуации "состязательности" актов) приводило принятие "своих" жилищных кодексов отдельными республиками Российской Федерации.
Из 18 пунктов этой статьи Кодекса 14 составляют исключительную компетенцию Российской Федерации, что соответствует общим тенденциям развития и совершенствования жилищного законодательства. Ряд правомочий субъектов Российской Федерации по изданию нормативных правовых актов находятся теперь в ведении Российской Федерации. Обоснованным является непосредственное правовое регулирование нормативными правовыми актами Российской Федерации вопросов, связанных с определением оснований признания малоимущих граждан, нуждающихся в жилье, предоставления жилых помещений по договорам найма, специализированных жилых помещений, порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, переустройства и переделки жилых помещений, признания последних непригодными для проживания (жилищного фонда Российской Федерации).
К исключительной компетенции Российской Федерации по регулированию жилищных отношений относятся также определение оснований, порядка и условий, правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями, установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы.
Статья 13. Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений
Комментарий к статье 13
Из перечисленных в этой статье положений к совместной компетенции органов государственной власти Российской Федерации и ее субъектов в регулировании жилищных отношений относятся: признание в установленном порядке жилищных помещений непригодными для проживания, осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Однако эти правомочия распространяются только на жилищный фонд субъекта Российской Федерации.
К непосредственной компетенции субъектов Российской Федерации относятся: учет жилищного фонда (субъекта Российской Федерации), определение порядка предоставления жилых помещений по договору социального найма, специализированного жилищного фонда; установление правового режима (в ряде случаев) муниципального жилищного фонда (в частности, признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания).
Следует выделить компетенцию органа государственной власти субъекта Российской Федерации по установлению порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда (ч. 2 ст. 49 Кодекса).
Статья 14. Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений <*>
--------------------------------
<*> Часть 1 ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации (на основе Закона от 23 декабря 2005 г.) дополнена п. 9.1 ("определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений") // Российская газета. 2005. 31 декабря.
Комментарий к статье 14
Компетенции органов местного самоуправления в сфере жилищных отношений в основном непосредственно связаны с исполнением законодательных и подзаконных актов, принятых органами государственной власти и управления Российской Федерации, субъектов Российской Федерации. Это не исключает, а наоборот, предполагает использование органами местного самоуправления прав по принятию нормативных правовых актов (см. комментарий к ч. 7 ст. 5 Кодекса). При этом неизменным является требование о соблюдении правомочий местных органов, ориентир на установленные Кодексом компетенции и правомочия вышестоящих органов.
В частности, предоставление малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального фонда относится к компетенции местных органов самоуправления. Но порядок предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда определяется (устанавливается) законодательством Российской Федерации (п. 4 ст. 12 Кодекса). Субъекты Российской Федерации определяют порядок установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации (п. 5 ст. 13 Кодекса).
При установлении размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда муниципальные образования должны руководствоваться положением п. 3 ст. 13 Кодекса, поскольку установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества... относятся к компетенции субъекта Российской Федерации (ч. 2 ст. 49 Кодекса).
Глава 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
Статья 15. Объекты жилищных прав
Комментарий к статье 15
1, 2. Жилое помещение можно определить и как сооружение, специально построенное (возведенное) или переведенное (с соблюдением норм законодательства <*>) в жилое, пригодное для постоянного проживания граждан.
--------------------------------
<*> Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. // Российская газета. 2006. 10 февраля.
а) Пригодность помещения для постоянного проживания определяется соответствием его санитарным и техническим правилам и нормам.
Соответствие санитарным условиям предполагает нормативную звукоизоляцию помещения, температурно-влажностный режим и отопление, освещение, отсутствие опасных, вредных веществ, нормальную вентиляцию помещения и т.п. <*> Технические требования устанавливаются исходя из единых правил капитального сооружения: его прочности и надежности на длительный период эксплуатации; соответствия нормативным объемно-планировочных параметров (основания, столбы, крыши), инженерной коммуникации; надежной защиты от неблагоприятных воздействий окружающей среды (холода, жары, влаги).
--------------------------------
<*> Положение о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации 24 июля 2000 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. N 31. Ст. 3295; Санитарные правила и нормы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий" Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 8 апреля 2003 г. // Российская газета. 2003. 15 мая.
Соблюдение технических требований предполагает в целом безопасную эксплуатацию жилого помещения для проживающих, включающую в себя также пожарную, биологическую, экологическую безопасности <*>;
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. "О техническом регулировании" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5140; Постановление Правительства Российской Федерации от 15 августа 2003 г. "О Федеральном информационном фонде технических регламентов и стандартов и единой информационной системе по техническому регулированию" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 34. Ст. 3367.
б) в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, жилые помещения должны быть и благоустроенными применительно к уровню обеспеченности граждан коммунальными услугами (водопроводом, канализацией, отоплением, газом, горячим водоснабжением и т.п.) на территории городов и сел <*>.
--------------------------------
<*> Пока законом не определено универсальное понятие "благоустроенное жилое помещение" независимо от условий "данного населенного пункта".
Например, на основании ст. 86 Кодекса, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма;
в) не являются жилыми помещения, непригодные для постоянного проживания граждан, особенно в зимнее время: садовые домики, вагончики, охранные будки, бараки, сборно-разборные дома.
Проживание в них на правах найма не может квалифицироваться как жилищные отношения. При решении вопросов, связанных с правами пользования, утраты этих прав нельзя руководствоваться нормами жилищного законодательства. Допустимо применение общих норм договора аренды (имущественного найма).
3. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, и порядок их признания таковым устанавливаются правилами на основе постановления Правительства Российской Федерации.
4. На основании Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. <*>, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационной характеристики... изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, затрудняющих обеспечение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ...
--------------------------------
<*> Российская газета. 2006. 10 февраля.
Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций... являются непригодными для проживания...
Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях с повышенными показателями санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучения), также признаются непригодными для проживания в порядке, предусмотренном вышеназванным Положением.
5. Действующее жилищное законодательство Российской Федерации исходит из принципа установления общей площади (не полезной) жилого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд: кладовки, антресоли, ванные, туалеты, кухни, прихожие. Не входят в общую площадь балконы, лоджии, веранды и террасы, если они не подвергнуты переоборудованию и переустройству с целью увеличения размера общей площади жилья (с соблюдением требований ст. 26 Кодекса).
Статья 16. Виды жилых помещений
Комментарий к статье 16
2. Жилым домом является специально построенное или переоборудованное (переделанное) в жилое (с соблюдением требований законодательства) индивидуально-определенное помещение капитального типа, состоящее из комнат и бытовых помещений.
Бытовые помещения предназначены для удовлетворения социальных, материально-бытовых потребностей, связанных с проживанием в жилом доме.
Бытовые помещения по их роли в обслуживании подразделяются на:
а) помещения, находящиеся в самом жилом доме (кухни, прихожие, кладовые, антресоли, туалеты), входящие в объем общей площади жилья; балконы, лоджии, веранды, террасы, не охватываемые общей площадью жилья;
б) помещения, находящиеся за пределами жилого дома (бани, сараи, хранилища, погреба), требующие особого порядка правовой регламентации при купле-продаже жилого дома, заключении договора найма.
По правовому режиму использования эти подсобные помещения квалифицируются как принадлежность относительно главной вещи (дома) и по общему правилу следуют судьбе главной вещи (ст. 135 "Главная вещь и принадлежность" ГК РФ), т.е. если заключен договор относительно дома, предполагается, что приобретатель (наниматель) пользуется названными видами принадлежностей без особых оговорок.
При совершении сделок с домом может быть предусмотрено и иное. Предоставлено право владения и пользования жилым домом (или одной из частей жилого дома) за исключением права пользования баней, сараем, погребом.
Правомерно заключение самостоятельных договоров относительно права пользования перечисленными видами подсобных помещений. Но тогда эти отношения по найму не будут охвачены жилищным законодательством, они должны квалифицироваться как договоры аренды (имущественного найма).
3. Квартира как структурно обособленное помещение в многоквартирном жилом доме должна иметь отдельный от квартиры других жильцов непосредственный вход в помещение. Недопустимы случаи вынужденного входа в жилое помещение через квартиры других жильцов. Такое недопустимо и в случаях ремонта жилых помещений.
Помещения вспомогательного использования для удовлетворения, в частности, бытовых нужд могут быть внутриквартирными и внешними.
При наличии приусадебных участков на правах аренды, постоянного (бессрочного) пользования, права собственности (ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации) возможно строительство на них бань, сараев, хранилищ, теплиц.
4. Комната как часть жилого дома или квартиры может быть изолированной от других или смежной, имеющей проход в другую через нее.
Неизолированные комнаты не могут выступать самостоятельным предметом договора найма жилого помещения, но могут быть заселены лицами разного пола.
Число и размеры комнат должны соответствовать требованиям проектно-сметной документации, основаниям, условиям переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
Комментарий к статье 17
1. Жилое помещение должно использоваться по прямому назначению на основе права собственности или в соответствии с договором найма жилого помещения (социального, коммерческого найма) и др.
Содержание собак и кошек в квартирах допускается при условии соблюдения санитарно-гигиенических и ветеринарно-санитарных правил и правил содержания собак и кошек в городах и других населенных пунктах. В квартирах, где проживают несколько нанимателей, кроме вышеуказанных требований, необходимо согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей.
Особые меры охраны здоровья, предосторожности должны быть предприняты владельцами собак в отношении детей, инвалидов и пожилых людей. Наниматели и их члены семьи обладают правом требовать запрета содержания собак, представляющих опасность для окружающих своим поведением, через суд.
Содержание в квартирах, на балконах, лоджиях и т.п. других животных, птиц, пчел недопустимо (запрещается).
2. Жилые помещения могут использоваться проживающими в них на законных основаниях для профессиональной, индивидуальной предпринимательской деятельности, если при этом не нарушаются:
а) права и законные интересы других граждан (проживающих в той же квартире, по соседству в других);
б) требования, которым должно отвечать жилое помещение.
В частности, действия, создающие шум и вибрацию, работы, приводящие к порче жилых помещений; профессиональная деятельность, связанная с опасными, вредными веществами для окружающих, другие действия, нарушающие нормальные условия проживания граждан и в других жилых помещениях.
3. На основе вышеуказанных требований не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
4. Пользование жилым помещением осуществляется на основе соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований правил пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
Размещение в жилом помещении промышленного производства, как отмечалось, не допускается. Однако, как предусматривается в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. <*>, жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
--------------------------------
<*> Российская газета. 2006. 27 января.
В квартирах жилых домов, жилых комнатах общежитий запрещается устраивать различного рода производственные и складские помещения, в которых обычно применяются и хранятся взрывоопасные и пожароопасные вещества и материалы, а также изменять функциональное назначение указанных квартир, комнат, в том числе при сдаче их в аренду.
Не допускается хранение баллонов с горючими газами в индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах, на кухнях, в цокольных этажах, в подвальных и чердачных помещениях, на балконах и лоджиях <*>.
--------------------------------
<*> Приказ Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 18 июня 2003 г. "Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)" // Российская газета. 2003. 4 июля.
Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения
Комментарий к статье 18
На основании ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (в том числе на жилые помещения), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права...
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. (с изм. и доп. на 9 июня 2003 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*>) выделяет положения об органах в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, порядок регистрации; о государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об ответственности при государственной регистрации.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 24. Ст. 2244.
Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации договоров продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения <*>.
--------------------------------
<*> Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. (с изм. и доп. на 3 сентября 2003 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 37. Ст. 3584.
Договор продажи жилого дома, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). При этом право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежит государственной регистрации (ст. 251 ГК РФ).
Для государственной регистрации договоров продажи представляются:
- заявления сторон договора (продавца и покупателя) или уполномоченных ими на то лиц при наличии удостоверенных доверенностей;
- подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора продажи;
- подлинники и копии учредительных документов юридического лица;
- подлинники и копии документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица;
- подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
- удостоверенные государственными органами, осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения;
- подлинники договора продажи, совершенной в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах;
- подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Физическое лицо (также представитель) предъявляет документ, удостоверяющий личность.
Статья 19. Жилищный фонд
Комментарий к статье 19
1. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые помещения в нежилых помещениях; специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан (утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа), специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты (для инвалидов, ветеранов и др.)), квартиры, служебное жилье, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для постоянного проживания.
Помещения, занимаемые предприятиями, учреждениями и организациями торгового, коммунально-бытового, медицинского обслуживания в жилых домах, исключаются из жилого фонда.
Из жилищного фонда также исключаются жилые помещения в случаях их перевода в нежилые помещения (ст. 22 Кодекса), а также признания их непригодными для проживания.
Как правило, к жилищному фонду (по правовому режиму использования) не относятся жилые помещения, находящиеся в посольствах, представительствах, консульских учреждениях иностранных государств на территории Российской Федерации.
2. 1) К частному жилищному фонду относятся жилые помещения, находящиеся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных, жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях (при наследовании, дарении);
к частному жилищному фонду относятся также жилые помещения, принадлежащие на правах собственности юридическим лицам: товариществам, обществам; жилищным, жилищно-строительным кооперативам (с не полностью выплаченным паевым взносом).
2) К государственному жилищному фонду принадлежит ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности.
К жилищному фонду субъектов Российской Федерации относятся жилищные помещения, находящиеся в ведении органов государственной власти и управления соответствующего субъекта, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.
3) Муниципальный жилищный фон образуют жилые помещения, находящиеся в собственности муниципального образования (района, города), а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
4) Общественный жилищный фонд принадлежит общественным образованиям и объединениям на праве собственности.
3. Классификация жилищных фондов по целям использования является производной от их классификации по формам собственности. В процессе их использования по целям решающее значение придается форме собственности.
1) Возведенные жилые объекты распределяются на основе планов социально-экономического развития регионов и передаются субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям на правах собственности для целевого использования, прежде всего, заключения договоров социального найма с гражданами, признанными малоимущими.
2) За счет государственного, муниципального жилищных фондов образуются специализированные жилищные фонды: служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 92 Кодекса).
3) Индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, построенных или приобретенных гражданами за счет собственных средств и используемых ими для своего проживания и проживания членов своей семьи. Жилые дома и жилые помещения, принадлежащие юридическим лицам, к индивидуальному жилищному фонду не относятся (жилые фонды обществ, товариществ, кооперативных, общественных и других организаций и объединений).
4) Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, используемых для проживания граждан на условиях возмездного пользования (на основе договора коммерческого найма) (см. комментарий к п. "б" ч. 2 ст. 30 Кодекса).
4. Правительство Российской Федерации своим Постановлением от 13 октября 1997 г. "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" утвердило специальное Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации <*>.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 42. Ст. 4787.
Государственному учету жилищного фонда подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежитие, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для постоянного проживания <*>.
--------------------------------
<*> Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации утверждена Приказом Минземстроя от 4 августа 1998 г. (с изм. от 4 сентября 2000 г. Госстроем Российской Федерации) // Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2000. N 5.
5. Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет (техническая инвентаризация и техническая паспортизация), осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.
Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям
Комментарий к статье 20
Как было отмечено в комментарии к ч. 5 ст. 5 Кодекса, Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Министерства регионального развития Российской Федерации не вправе осуществлять нормативно-правовое регулирование в установленной сфере деятельности и функции по контролю и надзору.
Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим в установленной сфере деятельности функции по оказанию государственных услуг, по управлению государственным имуществом и правоприменительные функции, в пределах своей компетенции издающим индивидуальные правовые акты.
В Положении о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. (с изм. и доп. на 13 октября 1997 г. <*>), указывается: главной задачей государственной жилищной инспекции в Российской Федерации является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 42. Ст. 4788.
Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль:
- за использованием жилищного фонда и придомовых территорий;
- за техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования; своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проективными документами;
- за обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;
- за санитарным состоянием помещений жилищного фонда в части согласований с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;
- за осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;
- за рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических ресурсов и воды;
- за соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопления, электро-, водо-, газоснабжения и т.д.);
- за соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;
- за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые и др.
Органы государственной жилищной инспекции (главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации, государственные жилищные инспектора Российской Федерации, руководители государственных жилищных инспекций субъектов Российской Федерации, их заместители) <*> рассматривают дела о нарушениях правил пользования жилыми помещениями.
--------------------------------
<*> Статьи 7.21 - 7.23, 23.55 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 20 декабря 2001 г.
Статья 21. Страхование жилых помещений
Комментарий к статье 21
Страхование жилых помещений относится к имущественному страхованию. По договору имущественного страхования страховщик обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события (пожар, наводнение и др.) убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором страховой суммы (ст. 929 ГК РФ).
По договору страхования жилых помещений могут быть застрахованы имущественные интересы риска гибели, повреждения жилья, риска ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда имуществу, ответственности по договорам - риск гражданской ответственности.
Приказом Госстроя Российской Федерации от 28 июня 2000 г. утверждены Рекомендации по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе <*>. В Рекомендациях (применительно к страхованию жилья) предложены разные модели страховой защиты:
--------------------------------
<*> Бюллетень строительной техники. 2000. N 9.
- страхование жилищного фонда и жилого помещения собственником;
- страхование жилого помещения его владельцем;
- страхование жилых помещений нанимателями;
- страхование ответственности собственника (владельца, пользователя) жилищного фонда (жилого помещения) за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страхование ответственности предприятий и организаций, выполняющих функции управления жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры от лица или по поручению собственника, осуществляющих ремонт и обслуживание жилищного фонда (подрядчиков), за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страхование ответственности собственников (владельцев, пользователей) нежилых помещений, расположенных в жилом фонде, в случае нанесения ими ущерба третьим лицам;
- страхование ответственности коммунальных предприятий, поставляющих ресурсы, необходимые для обеспечения жилищного фонда коммунальными услугами, за ущерб перед третьими лицами (значительное кратковременное повышение давления в системах водо- и теплоснабжения может стать причиной аварии, а резкие скачки напряжения в сетях электроснабжения - возможной причиной пожаров и т.п.);
- страхование рисков, связанных с возможностью потери жилья в результате утраты собственности.
Система организации страховой защиты жилья предполагает выбор страховых рисков, наиболее характерных для конкретной территории. При этом следует иметь в виду: в случае повреждения жилого помещения, находящегося в частной собственности, имущественные потери должны компенсироваться собственником квартиры, а повреждения конструктивных элементов дома - владельцем дома.
Определение и выплата страхового возмещения по страхованию строений (жилых домов, садовых домиков, дач, хозяйственных построек), находящихся в личной собственности граждан, производится органами государственного страхования в порядке, предусмотренном Инструкцией по определению и выплате страхового возмещения по страхованию строений, принадлежащих гражданам (утверждена Минфином СССР от 3 сентября 1982 г.).
Страховое возмещение выплачивается, если уничтожение или повреждение строений произошли в результате пожара, взрыва, удара молнии, наводнения, землетрясения, бури, урагана, цунами, ливня, града, обвала, оползня и т.д.
По смыслу этой статьи страхование является добровольным, т.е. по усмотрению страхователя, если он в этом заинтересован.
Однако возможны изменения в законодательстве, предусматривающие обязательное страхование жилых помещений.
Глава 3. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 22
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение должен осуществляться на основе норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации. Статьи 13, 14 Кодекса о компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления не предусматривают права этих органов по изданию нормативных правовых актов в этой сфере.
Наряду с положениями Кодекса, вопросы реконструкции (перевода) объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируются положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации <*>, другими федеральными законами.
--------------------------------
<*> В частности, ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 г.).
2, 3. Допускается перевод жилых помещений в категорию нежилых на основе законодательных актов Российской Федерации:
- признанных непригодными для постоянного проживания;
- расположенных в виде отдельных квартир в строениях нежилого назначения;
- находящихся на цокольном этаже;
- расположенных на первом этаже, если другие помещения этажа в подъезде являются нежилыми и не имеют отдельного от жилого помещения входа;
- находящихся на первом этаже и имеющих отдельный изолированный вход либо имеющих техническую возможность оборудования изолированного входа (окна всех или большей части жилых домов выходят на магистрали с интенсивным движением транспорта или на территории промышленных предприятий, автопарков, автостоянок, остановок общественного транспорта);
- расположенных выше первого этажа (на втором), но помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод перечисленных жилых помещений в нежилые допускается, если в соответствии с предполагаемой целью использования не нарушаются действующие строительные нормы и правила для жилых помещений, жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы.
Перевод жилых помещений в категорию нежилых допускается только с их последующим переоборудованием согласно требованиям законодательства (в частности, требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Не допускается перевод жилых помещений в категорию нежилых в случаях:
- когда переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
- наличия действующих договоров социального, коммерческого найма на предлагаемое к переводу помещение;
- сохранения прав на жилое помещение лиц, временно отсутствовавших по месту жительства;
- неполучения письменного согласия органа опеки и попечительства, если в число собственников предлагаемого к переводу помещения входят несовершеннолетние.
4. Перевод нежилого помещения в жилое относится к реконструкции объекта капитального строительства и должен осуществляться с соблюдением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Для ввода переведенного объекта в жилое помещение требуются разрешение компетентного органа на реконструкцию (перевод), акты приемки, документ, подтверждающий соответствие реконструированного помещения требованиям технической документации (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации); создание санитарно-технических, иных условий в связи с постоянным проживанием людей.
Перевод недопустим, если помещение не отвечает требованиям, предусмотренным в ч. ч. 2, 3; нет возможности обеспечить соответствие его установленным требованиям (ч. 4), если право собственности на такое помещение обременено правами третьих лиц (на основе договоров аренды, залога и др.).
Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 23
1. Вопросы перевода жилых помещений в нежилые, нежилых помещений в жилые решаются, как отмечалось, на основе положений Кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации и реализуются непосредственно органами местного самоуправления (городскими, районными администрациями, иными муниципальными образованиями).
2. Собственник помещения или уполномоченное лицо (на основе доверенности) в местную администрацию по месту нахождения помещения представляет:
1) мотивированное заявление о переводе помещения. Заинтересованное лицо (с указанием всех сведений о себе) должно привести аргументы, подтверждающие необходимость решения хозяйственных, материально-бытовых, иных вопросов только путем перевода помещения из одной категории в другую;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинник или копии, засвидетельствованные нотариусом). К документам относятся: договоры передачи помещений в собственность (дарения помещения) (с последующей регистрацией), купли-продажи (с последующей регистрацией), свидетельство о праве наследства на помещения (с регистрацией) и т.д.;
3), 4) план переводимого помещения с его техническим описанием, поэтажный план дома, которые составляются центрами учета, инвентаризации и оценки недвижимости (бывшее БТИ), муниципальными унитарными предприятиями (МУП) жилищно-коммунального хозяйства;
5) документ (решение о переводе с переустройством, перепланировкой) для проведения соответствующих переустройств и перепланировок, если для использования помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
Все вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой помещений, должны быть решены на основе договоров, согласований с органами архитектуры и градостроительства <*>.
--------------------------------
<*> Статьи 20, 21 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 77. Ст. 4473.
На этом этапе перевода помещений в жилые и нежилые через переустройства и перепланировки должны быть проведены также согласования по пожарной безопасности, экологическому благополучию, использованию земельных участков, обслуживанию со стороны муниципальных унитарных предприятий жилищно-коммунального хозяйства.
3. Органы местного самоуправления обязаны требовать соблюдения вышеуказанных правил, поскольку они носят императивный (безусловно-обязательный) характер и связаны с обеспечением безопасности людей (см. ч. 10 ст. 23).
4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления всех необходимых документов по переводу.
5. Решение о переводе или переводе с проведением переустройства и (или) перепланировки, принятое органами местного самоуправления, является основанием для проведения работ, связанных с использованием помещения по новому назначению, или работ по договору подряда по переустройству, перепланировке при наличии соответствующих проектно-сметных документов.
6. См. комментарии к ч. 3, 4 этой статьи.
7. См. комментарии к ч. 5 этой статьи.
8. См. комментарии к ч. 5 этой статьи.
9. Акт приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки направляется в центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости и является законным основанием использования переведенного помещения по новому назначению.
10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством предписания.
Относительно жилых помещений должны соблюдаться Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 24
1. 1) Орган местного самоуправления до вынесения решения об отказе заявителю может назначить срок для представления недостающих документов. При непредставлении этих документов в установленный срок выносится решение об отказе.
2) При представлении документов в ненадлежащий орган последний выносит решение об отказе в рассмотрении документов в связи с несоблюдением порядка перевода помещений со ссылкой на ч. 1 ст. 23 Кодекса. В решение об отказе включается рекомендация об обращении в местный орган самоуправления по месту нахождения помещения.
3) При невозможности выполнения требований об условиях перевода (в частности, из-за отсутствия технических возможностей) выносится мотивированное решение об отказе в переводе со ссылкой на данные, представленные органами архитектуры и градостроительства, МУП жилищно-коммунального хозяйства и др.
4) Отказ из-за несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (см. комментарий к ч. 5 ст. 23 Кодекса).
2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушения, возможность их устранения и повторного обращения с просьбой о переводе.
3. Эта статья предусматривает возможность непосредственного обжалования решения в суд, исключая возможность обжалования его в вышестоящий орган.
Решение не может быть обжаловано в порядке подчиненности в вышестоящий орган, поскольку принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения является исключительной компетенцией органов местного самоуправления (п. 6 ч. 1 ст. 14 Кодекса).
Глава 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 25
1. Согласно данной статье переустройство и перепланировка не связаны с переводом жилого помещения в нежилое, нежилого в жилое, а проводятся, как правило, с целью повышения уровня благоустройства, улучшения жилищно-бытовых условий проживающих на той же жилплощади.
Переоборудование (переустройство, перепланировка) может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводных трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности, других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
2. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров и др.
Переустройство и перепланировка могут быть взаимосвязаны непосредственно по последовательности проводимых работ по установке, замене, переносу оборудования, изменению внешней и внутренней конфигурации жилого помещения.
Нередко только при перепланировке возникает необходимость установки, замены, переноса некоторых видов оборудования (в частности, в случае переделки смежных комнат в изолированные).
Вместе с тем установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического оборудования могут привести к необходимости перепланировки жилого помещения (изменениям внутренней конфигурации).
Проведение капитальных работ непосредственно не связано с переустройством и перепланировкой, но эти работы могут быть предусмотрены в специальном соглашении по завершении переустройства и перепланировки.
О внесении изменений в технический паспорт жилого помещения и об их значении см. комментарий к ст. 26 Кодекса.
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 26
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основе принятого решения означает:
а) прежде всего, соблюдение требований законодательства по переделкам, изменениям жилого помещения относительно первичных установок архитектурно-планировочной, проектно-сметной документаций, других правовых актов. Предъявляют конкретные требования к переустройству и перепланировке такие акты, как Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, Правила пользования жилыми помещениями, Типовой договор социального найма жилого помещения;
б) согласование с органом местного самоуправления, выполняющим контрольные функции.
Иначе говоря, закон представляет возможность проведения работ по переустройству и перепланировке, однако такие работы должны проводиться с ведома органов местного самоуправления на основе специального решения. Решение о согласовании означает, что конкретные функции контроля осуществлены; работы по переустройству и перепланировке будут проводиться (на основе объективных данных) или проводятся (проведены) в соответствии с требованиями законодательства.
2. 1) Заявление в орган местного самоуправления по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения подается заинтересованным лицом.
В заявлении должны быть изложены цели предстоящих работ, конкретные виды переустройства и перепланировки, организационно-правовая форма подрядчика, а также сроки начала и завершения работ (по форме, предусмотренной Правительством Российской Федерации).
2) К правоустанавливающим документам на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (в подлиннике или копии, засвидетельствованные нотариусом) относятся договоры передачи помещений в собственность на основе договоров купли-продажи, дарения (с последующей регистрацией), свидетельство о праве наследства на помещение (с последующей регистрацией) и др.
3) Проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения готовится в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 17 ноября 1995 г. (с изм. и доп. на 10 января 2003 г.) "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" <*>.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 2. Ст. 167.
Изменения архитектурного облика (достройка, перестройка, перепланировка) осуществляются в соответствии с ГК РФ (ст. 758 - 762), Законом Российской Федерации "Об авторском праве и смежных правах" от 9 июля 1993 г. (с изм. и доп. на 25 июня 2004 г. <*>) и договором на создание и использование архитектурного проекта.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 30. Ст. 3090.
При этом разрешение на строительство (подрядные работы) не требуется, если эти работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов и не затрагивают надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.
4) В предоставленный технический паспорт с учетом всех работ по переустройству и перепланировке должны быть внесены соответствующие изменения.
5) Необходимо согласие в письменной форме всех совершеннолетних членов семьи нанимателя (в том числе отсутствовавших членов семьи нанимателя, имеющих законные права проживания - ст. 71 Кодекса). (Применительно к договору социального найма.)
По договору коммерческого найма такое согласие представляется членами семьи собственника, обладающими правами совместной или долевой собственности на это помещение.
6) Допустимость проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения на основе заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры регламентируется действующим законодательством Российской Федерации.
Как предусматривается в ст. 2 (п. 10) Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность осуществляется с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
Органы архитектуры и градостроительства исполнительной власти субъектов Российской Федерации рассматривают и согласовывают проекты охранных зон памятников природы, истории, культуры и ландшафтной архитектуры, городского дизайна, проекты реставрации памятников архитектуры, истории и культуры, имеющих федеральное и региональное значение, и контролируют их реализацию.
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, исходящих от органов архитектуры и градостроительства, охраны памятников архитектуры, истории и культуры, МУП и учреждений жилищно-коммунального хозяйства.
4, 5, 6. Решение органа местного самоуправления о согласовании является основанием для заключения договоров подряда на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения.
Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 27
1. 1) Орган местного самоуправления (администрация городов, районов, поселков) до вынесения решения об отказе заявителю может назначить срок для представления недостающих документов. В случае непредставления этих документов в установленный срок выносится решение об отказе.
2) При представлении документов в ненадлежащий орган последний выносит решение об отказе в рассмотрении документов в связи с несоблюдением установленного порядка... (далее см. комментарий к ст. 24 Кодекса).
Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 28
1. В состав приемной комиссии входят заказчик, представители подрядчика (выполнившие работы по переустройству и перепланировке), органов архитектуры и градостроительства, МУП жилищно-коммунального хозяйства; пожарного, санитарно-эпидемиологического надзора, иных надзорных органов в зависимости от вида и сложности работ.
2. Акт приемочной комиссии утверждается органом местного самоуправления специальным решением. Акт приемочной комиссии и решение должны быть представлены в МУП жилищно-коммунального хозяйства.
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 29
1. Самовольным является переустройство и (или) перепланировка жилого помещения при отсутствии:
а) подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (п. 3 ч. 2 ст. 26 Кодекса);
б) документа согласования (в форме решения), выдаваемого органом местного самоуправления (ч. 5, 6 ст. 26 Кодекса).
2. За действия по самовольному переустройству и перепланировке виновные лица привлекаются к административной ответственности по признакам ст. 9.4, 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях <*>:
--------------------------------
<*> Текст Кодекса по состоянию на 9 февраля 2004 г.
а) ст. 9.4 - "нарушение требований нормативных документов в области строительства"; "нарушение обязательных требований государственных стандартов, технических условий, строительных норм и правил, утвержденных проектов, других нормативных документов в области строительства при выполнении инженерных изысканий, проектных, строительно-монтажных работ...";
б) ст. 9.5 - "нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию"; "строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, а также объектов индивидуального строительства..."; "нарушение правил приемки и ввода объектов в эксплуатацию, в том числе заселение жилых домов и использование гражданских и производственных объектов без оформления в установленном порядке документов о вводе в эксплуатацию...".
3. На основании решения органа местного самоуправления собственник жилого помещения или наниматель по договору социального найма обязаны привести такое помещение в прежнее состояние, т.е. в первоначальный вид, соответствующий архитектурно-планировочной, проектно-сметной документациям, иным установкам, включая разрешение компетентных органов на строительство.
В порядке, установленном органом, осуществляющим согласование, означает проведение работ по восстановлению жилищного помещения с ведома подразделений архитектуры и градостроительства, МУП жилищно-коммунального хозяйства; установке по полной, частичной разборке и сборке дома (части дома), квартиры; мерам безопасности; приемке объекта после завершения работ.
4. Решение органа местного самоуправления о приведении жилого помещения в прежнее состояние может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд.
Решением суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются жилищно-бытовые, иные права (в частности, права землепользования) и законные интересы граждан либо это не создает опасность для окружающих (загромождения на проходах во двор, плохо закрепленные перекрытия, крыши и др.).
5. Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок, суд по иску органа местного самоуправления принимает решение (когда не принято решение о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном виде):
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
При организации торгов должны соблюдаться требования ст. 447 - 449 ("Заключение договора на торгах") ГК РФ. В качестве организатора торга в данном случае выступает орган местного самоуправления. Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса.
При невозможности организации торгов в форме аукциона и конкурса нельзя исключать возможности заключения обычных договоров купли-продажи недвижимости (где продавцом должен быть собственник жилого дома);
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние.
Имеется в виду, что собственник (наймодатель) не знал и не должен был знать о самовольных переустройствах и (или) перепланировках со стороны нанимателя. Если собственник (наймодатель) знал или должен был знать об этих незаконных действиях, прежде всего, наступает ответственность этого лица.
При таких незаконных действиях со стороны нанимателя собственник (наймодатель) обладает правом ставить вопрос о расторжении договора найма (выселении) (при наличии оснований, предусмотренных ст. 83 Кодекса).
Суд не обладает правом вынесения решения о расторжении такого договора социального найма при отсутствии требований со стороны наймодателя. Наймодатель же (собственник) обладает правом ставить вопрос перед судом о расторжении договора социального найма с нанимателем, как отмечалось, только при наличии оснований, предусмотренных ст. 83 Кодекса.
6. При реализации требований п. 1 ч. 5 ст. 29 Кодекса для нового собственника устанавливается срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если помещение не будет приведено в прежнее состояние, оно вновь подлежит продаже с публичных торгов.
Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Глава 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
И ИНЫХ ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ ГРАЖДАН
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
Комментарий к статье 30
1. Собственник жилья по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц <*>, в том числе отчуждать свое помещение в собственность другим лицам (по договору купли-продажи); передавать им (в частности, на правах аренды), оставаясь собственником, права владения, пользования.
--------------------------------
<*> Следует иметь в виду, что 22 декабря 2004 г. Государственная Дума внесла изменения в п. 4 ст. 292 ГК РФ: "Отчуждение жилья, в котором проживают несовершеннолетние дети, производится с согласия органов опеки только в случае, если дети находятся на учете в этих органах".
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора социального, коммерческого найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу по договору аренды, другим договорам с учетом требований гражданского, жилищного законодательства:
а) договор социального найма (см. комментарий к ст. 60 - 71 Кодекса);
б) договор коммерческого найма регламентируется ст. 673 - 688 ГК РФ. На него распространяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации относительно защиты жилищных прав граждан (ст. 11), жилищных фондов (ст. 19), государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда (ст. 20), переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 25 - 29) и др.
Договор коммерческого найма отличается от договора социального найма по субъективному составу (сторонам договора), объекту, основаниям и условиям заключения, содержанию.
Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать физические лица - собственники жилого помещения (юридические лица - коммерческие, некоммерческие организации - в случаях, специально предусмотренных законодательством).
Нанимателем всегда является гражданин. Юридическим лицам жилые помещения могут быть переданы на основе договоров купли-продажи, аренды, но с последующим предоставлением их гражданам для проживания.
Другие лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права пользования жилым помещением, но с ними договор, как правило, не заключается. Эти лица, известив наймодателя, могут заключить договор с нанимателем о том, что все они несут солидарную ответственность перед наймодателем.
Объект договора найма - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилья не влечет расторжения или изменения этого договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Однако эти условия продолжают действовать только в течение срока действия договора. Поскольку рассматриваемый договор всегда срочный (до 5 лет), после истечения этого срока наймодатель вправе изменить его условия нанимателю, обладающему преимущественным правом заключения договора на новый срок.
Плата за жилое помещение устанавливается соглашением сторон. Если законом установлен максимальный размер платы за жилье и коммунальные услуги, то плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера.
Наниматель обязан: использовать жилье по целевому назначению, обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем состоянии переданное имущество, производить текущий ремонт в сроки, предусмотренные в договоре;
в) по договору безвозмездного пользования одна сторона (собственник) обязуется передать в безвозмездное временное пользование другой стороне (владельцу-пользователю) жилое помещение, а последняя обязуется вернуть жилое помещение в том состоянии, в каком она его получила, с учетом нормального износа (ст. 689 ГК РФ).
Право передачи жилого помещения в безвозмездное пользование принадлежит его собственнику, иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.
Жилое помещение по договору безвозмездного пользования передается владельцу-пользователю, как правило, со всеми принадлежностями (домашним имуществом), если иное не предусмотрено в соглашении.
Владелец-пользователь обязан поддерживать жилое помещение, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая в ряде случаев работы по текущему и капитальному ремонту, возмещение всех расходов на его содержание, если другие условия не были предусмотрены в договоре.
В договорах безвозмездного пользования жилым помещением, вытекающих из положений ст. 98 "Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан" Кодекса, не могут предусматриваться вышеперечисленные обязанности временно проживающих (текущий, капитальный ремонт и др.);
г) при заключении договора аренды жилого помещения с юридическим лицом стороны обязаны руководствоваться положениями ст. 650 - 655 ГК РФ (аренда зданий и сооружений).
Договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа и подписывается сторонами.
Несоблюдение формы аренды жилого помещения влечет его недействительность. Договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит также государственной регистрации.
По договору аренды жилого помещения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования жильем передаются права на ту часть земельного участка, которая занята жилым помещением.
Этот договор аренды жилого помещения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды жилого помещения считается незаключенным. Плата за пользование жильем включает платежи за пользование земельным участком.
3. "Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения" означает, что на самого собственника возлагаются обязанности по возмещению убытков в связи с содержанием, риском возможного уничтожения, повреждения этого помещения (пожаром от удара молнии, наводнением, землетрясением и другими природными катаклизмами). Затраты по восстановлению и приобретению несет сам собственник; ему не с кого взыскивать такие суммы затрат, если только помещение не застраховано. Иначе говоря, сам собственник несет бремя расходов по предстоящим работам (то, что обременяет, тяготит самого собственника).
Но бремя содержания собственником жилого помещения нельзя сводить только к затратам от последствий непреодолимой силы (чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств). Бремя связано и с разнообразным кругом обязанностей по содержанию жилого помещения в надлежащем состоянии, несению всех расходов, издержек, связанных с ремонтом, другими видами работ по поддержанию помещения в надлежащем состоянии.
4. Собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников (подвальных помещений, инженерных коммуникаций и оборудования, подъездов, лестничных площадок, лифтов, крыш и т.п.).
Собственник принимает участие в возмещении затрат, издержек по поддержанию в состоянии, соответствующем санитарно-техническим и иным требованиям общего имущества, наряду с другими собственниками, исходя из его доли в общем имуществе.
До решения вопросов по возмещению затрат, издержек собственник вправе требовать от товарищества собственников жилья, МУП жилищно-коммунального хозяйства определения его доли в общем имуществе и представления данных об обоснованности платежей.
5. Требования по поддержанию жилого помещения в надлежащем состоянии предусматриваются в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, Правилах пользования жилыми помещениями, Типовом договоре социального найма жилого помещения.
Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
Комментарий к статье 31
Все части этой статьи связаны с основаниями пользования другими лицами (супругом, родственниками, другими лицами) жилым помещением собственника.
Но права других лиц могут быть связаны не только с правом проживания, но и правом собственности на это помещение (правом сособственности). Поэтому при рассмотрении дел, связанных с правами и обязанностями граждан, проживающих <*> совместно с собственником жилого помещения, должны быть решены вопросы:
--------------------------------
<*> При установлении факта проживания совместно с собственником следует исходить из требований ст. 20 ("Место жительства гражданина") ГК РФ. Наличие регистрации по месту жительства является лишь одним из доказательств проживания гражданина по конкретному адресу.
а) не обладают ли совместно проживающие с собственником супруг, родственники, другие лица долями в собственности, т.е. не является ли собственность на жилое помещение фактически общей (совместной, долевой) собственностью?
При наличии этих обстоятельств споры должны решаться на основании положений ст. 252 ("Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли") ГК РФ или ст. 256 - 258 ("Общая собственность супругов", "Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства", "Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства") ГК РФ;
б) право проживания в жилом помещении собственника супруга, детей, родителей, других лиц непосредственно не связано с правом собственности, но это право гарантируется и защищается законодательством.
1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с собственником супруг, дети и его родители:
а) супруг относится к члену семьи собственника с вытекающими отсюда правами и обязанностями при наличии государственной регистрации брака в органах записи актов гражданского состояния (ст. 10 Семейного кодекса Российской Федерации) и совместного постоянного проживания в жилом помещении с собственником;
б) происхождение детей от родителей устанавливается состоянием супругов в официальных брачных отношениях, а также в течение трехсот дней с момента расторжения брака, признания его недействительным или с момента смерти супруга матери ребенка, отцом ребенка признается супруг (бывший супруг) матери, если не доказано иное. Отцовство супруга матери ребенка удостоверяется записью об их браке (ст. 48 Семейного кодекса Российской Федерации);
в) усыновленные дети и их потомство по отношению к усыновителям и их родственникам, а усыновители и их родственники по отношению к усыновленным детям и их потомству приравниваются в личных неимущественных и имущественных правах и обязанностях к родственникам по происхождению (ст. 137 Семейного кодекса Российской Федерации);
г) отец и мать, состоящие в браке между собой, записываются родителями ребенка в книге записи рождений по заявлению любого из них.
Если родители не состоят в браке между собой, запись о матери ребенка производится по заявлению матери, а запись об отце ребенка - по совместному заявлению отца и матери ребенка или по заявлению отца ребенка или отец записывается согласно решению суда (ст. 51 Семейного кодекса Российской Федерации);
д) другие родственники (дедушки и бабушки, полнородные, неполнородные братья и сестры и др.) могут быть признаны членами семьи собственника, если они проживают совместно с ним (собственником). Родственники пользуются равными правами независимо от степени родства (второй, третьей, четвертой, пятой) с собственником (ст. 1142 - 1145 ГК РФ). При этом родство должно быть очевидным на основе неопровержимых данных и сведений;
е) нетрудоспособные иждивенцы относятся к членам семьи собственника, если они проживают совместно с собственником жилого помещения.
Другие нетрудоспособные иждивенцы, совместно не проживающие с собственником жилого помещения, по общему правилу не могут быть признаны членами семьи собственника;
ж) понятие члена семьи по жилищному законодательству (Кодексу) шире, чем это понятие по Семейному кодексу. По комментируемой статье Кодекса к члену семьи собственника жилого помещения могут быть отнесены в исключительных случаях и иные граждане (не родственники), если только они вселены в жилое помещение собственником (собственниками) в качестве членов своей семьи (зять, невестка, усыновленный и др.).
2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником (сособственниками). Имеются в виду равные возможности по пользованию отдельными помещениями жилого дома, квартиры, коммунально-бытовыми удобствами <*>. В соглашении между собственником и членами семьи может быть предусмотрено право пользования только отдельными комнатами. В этом же соглашении допустимо включение обязанностей по использованию жилого помещения по назначению, обеспечению его сохранности.
--------------------------------
<*> При этом соблюдение требования "ведения с собственником общего семейно-бытового хозяйства" не является обязательным.
3. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, что означает привлечение к ответственности дееспособных членов как в полном объеме долгов, так и в любой их части (долгов).
Возможно установление специальным соглашением принципа долевой ответственности дееспособных лиц. Последнее представляется целесообразным, когда некоторые члены семьи собственника пользуются отдельными комнатами в жилом помещении, квартирами.
4. В случае прекращения семейных отношений (официальный или неофициальный развод) с собственником жилого помещения право пользования этим помещением за бывшим членом семьи не сохраняется. Имеется в виду, что это лицо обязано освободить это помещение или подлежит выселению на основании решения суда (ст. 35 Кодекса).
- Однако эта мера может применяться, если только не нарушаются права и законные интересы несовершеннолетних детей, нетрудоспособных иждивенцев, инвалидов, пенсионеров.
- Кроме того, следует иметь в виду: возможное наличие специального соглашения между собственником и его членами семьи, предусматривающего право пожизненного пользования ими жилым помещением собственника.
- Бывшие члены семьи обладают правом требовать от собственника заключения договоров купли-продажи части жилья, аренды (имущественного найма).
- При невозможности обеспечения бывшими членами семьи собственника себя жильем право пользования этим помещением (с учетом имущественного положения) может быть сохранено на основании решения суда (на определенный срок).
- Суд вправе своим решением обязать собственника жилого помещения обеспечить бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию жильем (путем раздела своего жилого помещения (через обмен), строительства нового помещения, приобретения помещения на основе договора купли-продажи).
До обеспечения их постоянным жильем собственник не обладает правом ставить вопрос о выселении их из своего помещения.
5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда (ч. 4 данной статьи), право пользования этим помещением прекращается, если иное не установлено в дополнительном соглашении между собственником и бывшими членами его семьи (в частности, брачным контрактом).
До истечения указанного срока (определенного срока на основании решения суда) право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого лица, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения этого права, на основании решения суда.
Иначе говоря, если прекращаются соответствующие права на жилое помещение у собственника (прекращение права собственности) по тем или иным основаниям, то это влечет за собой прекращение права пользования жильем и бывших членов семьи собственника. Права пользования на основании решения суда не переходят к новому собственнику.
6. Если судом вынесено решение о сохранении права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника (на определенный срок), то этот суд обязан обеспечить защиту интересов названных лиц от незаконных действий, злоупотреблений со стороны собственника.
Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
Комментарий к статье 32
1, 2, 3, 4. а) Вопросы изъятия земельных участков должны решаться на основе норм земельного, градостроительного и гражданского законодательства.
На основании ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
В частности, в случаях необходимости размещения на изымаемых землях объектов федеральных энергетических систем, обороны и безопасности, федеральных транспортных путей, информации и связи, объектов электро-, газо-, тепло-, водоснабжения муниципального значения, автомобильных дорог и др.
Земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами развития городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки (ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации).
Последовательно должны соблюдаться требования ст. 36 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации относительно градостроительного регламента, видов разрешенного использования и размеров земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в частности для строительства.
При наличии права собственности (ч. 5 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации) на землю земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. И в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Собственник земельного участка должен быть письменно уведомлен (не позднее чем за год до предстоящего изъятия) органом, принявшим решение об изъятии (ч. 3 ст. 279 ГК РФ).
Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения (в частности, о выкупной цене) или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением (ст. 280 ГК РФ);
б) выкуп жилого помещения - это, по существу, принудительное изъятие жилого помещения у собственника (за исключением части помещения) на возмездных началах для государственных или муниципальных нужд.
При рассмотрении вопросов, связанных с изъятием жилья у собственника, заинтересованные лица должны иметь документы и данные:
1) решение об отводе земельного участка для государственных или муниципальных нужд <*> (в том числе путем выкупа) с официальными данными, свидетельствующими об отсутствии других возможностей размещения будущих объектов (с соблюдением сроков и порядка уведомления землевладельца);
--------------------------------
<*> Предоставление земельных участков товариществам, обществам, кооперативным общественным объединениям рассматривается как изъятие земли для государственных или муниципальных нужд. Но затраты при этом возмещаются за счет средств этих организаций и объединений.
2) решение об изъятии у собственника жилого помещения путем выкупа, вынесенное компетентным органом государственной власти (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации), администрациями городов и районов.
Решение должно основываться на материалах об отводе, изъятии земельного участка; при этом его законность и обоснованность связаны с последующим этапом государственной регистрации;
3) данные о письменном уведомлении собственника о принятых решениях об изъятии (выкупе) земельного участка, о выкупе жилого помещения с соблюдением требования годичного срока. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления допускается только с учетом интересов собственника и только с его согласия.
5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться им по своему усмотрению. Собственник вправе, в частности, вселить в жилое помещение лиц, ставших членами его семьи (зятя, невестку, усыновленного и др.) (см. комментарий к п. "ж" ч. 1 ст. 31 Кодекса). Но права распоряжения жильем у него существенно ограничены. Он не вправе совершать сделки, связанные с отчуждением жилого помещения (договоры купли-продажи, продажи, дарения). Ограничиваются права собственника по заключению договоров аренды (имущественного найма), безвозмездного пользования имуществом. Это очевидно, ибо принято решение об изъятии (выкупе) жилого помещения.
Собственник по своему усмотрению вправе производить необходимые затраты, обеспечивающие рациональное использование жилого помещения. Но при этом он должен проявить осмотрительность, ибо несет риск отнесения на него (как на собственника) при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями (не оправдавшими себя).
6, 7. В письменное соглашение между собственником и компетентным органом Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования включаются взаимные обязательства сторон, в частности, по внесению согласованной суммы выкупа, сроку и порядку передачи причитающегося платежа; сроку освобождения жилого помещения собственником (может быть предусмотрено право проживания в изымаемом жилом помещении до приобретения другого жилого помещения), оказанию помощи и содействия собственнику со стороны названных органов в организации перевозок вещей, оборудования, материалов (выделение транспортных средств на возмездных началах).
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются:
а) рыночная стоимость <*> жилого помещения (по ценам спроса и предложения, где находится помещение, и на время ведения переговоров по выкупу).
--------------------------------
<*> Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.
При возникновении сложностей по определению выкупной цены следует руководствоваться положениями Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп. на 27 февраля 2003 г. <*>). Договором между оценщиком (специалистом в данной области) и заказчиком (собственником жилого помещения и (или) органом при выкупе) может быть предусмотрено проведение оценки конкретного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 9. Ст. 805.
Оценка может быть проведена на основании определения суда, а также по решению уполномоченного органа; при несогласии собственника с оценкой жилого дома необходимо обращаться в суд;
б) рыночная стоимость надворных построек (сарая, бани, теплицы, погреба и других построек, связанных с удовлетворением жилищно-бытовых потребностей собственника и его членов семьи);
в) стоимость плодово-ягодных насаждений, посевов на основе нормативов, утвержденных правительствами республик, органами исполнительной власти краев, областей (субъектов Российской Федерации) <*>;
--------------------------------
<*> Продолжает действовать Постановление Совета Министров РСФСР от 27 января 1984 г. (с изм. от 3 марта 1992 г.) "О возмещении гражданам стоимости принадлежащих им жилых домов, строений и устройств, подлежащих сносу в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд, и о порядке определения и утверждения нормативов для оценки плодово-ягодных насаждений и посевов" (СП РСФСР. 1984. N 4. Ст. 28; за исключением п. п. 1, 2; изменений в п. 3 (изменения не опубликованы)).
г) затраты в связи с изменением места проживания, временным пользованием жилым помещением. Сюда входят издержки и расходы по найму транспортных средств, вспомогательной рабочей силы; платежи, связанные с проживанием по договору имущественного найма (поднайма);
д) расходы, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; с оформлением права собственности (временное прекращение выполнения обязанностей по трудовому договору, оформление отпуска без содержания, платежи при оформлении договоров и их регистрации);
е) затраты и причитающиеся платежи в связи с досрочным прекращением обязательств по гражданско-правовым договорам (вынужденное досрочное прекращение договора аренды (имущественного найма) и выселение нанимателей); вынужденный возврат заранее полученных сумм в счет причитающихся платежей и др.
8. а) По специальному письменному соглашению (договору с собственником жилого помещения) собственнику может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену, т.е. ту цену, которая образуется из перечисленных пп. "а" - "е". Возмещение оставшейся суммы стоимости жилья или возврат излишней суммы с указанием их срока должны быть предусмотрены в соглашении.
Изымаемое жилое помещение по выкупу при отсутствии споров переходит в полное хозяйственное ведение или оперативное управление органа, непосредственно заинтересованного в сносе в связи с изъятием земельных участков. Собственник жилого помещения не обладает правом на использование материалов, связанных с разборкой и переносом помещения;
б) в этом же специальном соглашении (договоре) должны быть предусмотрены:
- размеры предоставляемого жилья (на праве собственности) с учетом членов семьи, совместно проживающих с собственником, на основе норм предоставления жилья (ч. 1 ст. 50 Кодекса);
- место нахождения предоставляемого жилья (в пределах городской черты, конкретного района и т.п.);
- недопустимость требований об освобождении собственником сносимого дома до реального предоставления ему жилья на праве собственности.
9. При несогласии собственника с изъятием жилого помещения иск органа государственной власти или органа местного самоуправления о выкупе этого помещения подается в суд по месту нахождения сносимого жилого помещения не позднее двухлетнего срока с момента направления собственнику жилого помещения уведомления. При наличии уважительных причин этот срок может быть восстановлен судом по правилам ст. 205 ГК РФ.
При вынесении судом решения об удовлетворении исковых требований о выкупе (и вступлении его в законную силу) собственник и его члены семьи подлежат выселению с предоставлением выделенного жилого помещения (ч. 8 этой статьи) либо без предоставления жилья с указанием порядка и сроков передачи собственнику выкупной суммы (см. комментарий к ст. 35 Кодекса).
10. Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категориям ветхих или аварийных утверждаются соответствующими службами по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству <*>.
--------------------------------
<*> Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных, как отмечалось, утверждены Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 20 февраля 2004 г.
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) не пригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, которые с учетом региональных особенностей расположения муниципальных образований и по согласованию с органами местного самоуправления могут создавать комиссии, действующие на территории одного или нескольких муниципальных образований.
Комиссия после изучения соответствующих представленных документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) принимает решение:
а) о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
б) о пригодности жилого дома (жилого помещения) после проведения капитального ремонта, реконструкции, перепланировки;
в) о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены.
Орган местного самоуправления в срок не более 10 дней принимает решение о мерах по обеспечению жильем граждан, проживающих в жилых домах (жилых помещениях), признанных непригодными для проживания (за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся на праве личной собственности).
Если собственники индивидуальных жилых домов на праве личной собственности не снесли подлежащий сносу дом, то по требованию муниципальных органов такие дома подлежат сносу за счет средств собственников. При отсутствии средств на снос у собственника местные органы власти и управления обязаны оказывать помощь и содействие в сносе таких домов.
При применении этой нормы следует иметь в виду: в ряде случаев здесь допускаются нарушения требований законодательства, т.е. с целью передачи особо ценных земельных участков (в центрах городов, зеленых зонах) предпринимателям-инвесторам компетентные должностные лица-чиновники "подводят" под аварийные дома, вполне пригодные для проживания. Поэтому при наличии признаков необоснованности, незаконности решений об аварийности домов следует обжаловать их в судебном порядке.
Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
Комментарий к статье 33
По ст. 1137 ("Завещательный отказ") ГК РФ предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей...
В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
При последующем переходе права собственности на имущество, входящее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.
Из этих положений закона следует:
1) по завещательному отказу право пользования жилым помещением отказаполучателю может быть предоставлено на определенный срок или бессрочно (на период его жизни);
2) если по завещательному отказу предоставлено право пользования отказополучателем только частью жилого помещения, тогда отказополучатель не вправе пользоваться жилым помещением наравне с собственником (в данном случае наследником).
Он пользуется тем помещением бессрочно или в течение определенного срока, предусмотренного в завещательном отказе завещателя (наследодателя);
3) в случаях, когда право пользования предоставлено отказополучателю всем объемом жилого помещения наследника (собственника), тогда отказополучатель пользуется помещением наравне с собственником.
По истечении срока пользования жилым помещением отказополучатель обязан освободить помещение или он подлежит выселению без предоставления другого жилья, если при этом право пользования этим помещением не возникло на ином законном основании (в частности, не стал членом семьи наследника).
2. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность, если только отказополучатель пользуется всем жилым помещением наряду с наследником (собственником). В других случаях пользования только частью помещения солидарная ответственность не может применяться (платежи за пользование конкретным помещением по принципу долевой ответственности).
3. Относительно требований государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа, см. комментарий к ст. 18 Кодекса.
Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
Комментарий к статье 34
Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты. По этому договору гражданин (как получатель ренты) передает принадлежащие ему жилой дом или квартиру в собственность другого лица (плательщика ренты), последний (плательщик) обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ).
Обязанностями плательщика ренты являются:
1) обеспечение потребностей получателя ренты в жилище. Получатель ренты и плательщик пользуются переданным по договору ренты помещением на равных условиях. В договоре может быть особо оговорено выделение получателю ренты с его согласия комнаты в жилом доме, квартире. Но при этом недопустимо ограничение, ущемление жилищных прав получателя ренты. Нетерпимыми, грубейшими являются нарушения прав получателей ренты (особенно пожилых людей), когда их заставляют жить (ночевать) в коридорах, на кухне, в смежных комнатах с тяжелобольными членами семьи плательщика ренты;
2) организация питания получателя ренты на равных условиях с членами семьи плательщика ренты. Это не значит, что получатель ренты обязательно должен сидеть за обеденным столом вместе со всеми членами семьи. Однако виды и качество продуктов, периодичность приема пищи должны строго соответствовать установленным правилам и традициям в семье;
3) обеспечение одеждой, если при этом возникает необходимость у получателя ренты;
4) уход за пожилыми людьми, инвалидами, в частности, обеспечение их лекарствами, вызов врача и т.п.
Следует проявить особо терпимое, уважительное отношение к ним со стороны членов семьи плательщика ренты. Но при этом последние вправе требовать от получателя ренты соответствующего поведения и уважительного отношения к окружающим на основе принципа: "жить в дружбе и согласии";
5) в договоре могут быть предусмотрены организация либо оплата ритуальных услуг, т.е. согласно общепринятым правилам и традициям организации похорон в данной местности.
Договором пожизненного содержания может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Следует иметь в виду, что при этом получатель ренты остается проживать в жилом помещении. Замена услуг деньгами осуществляется исходя из положений, предусмотренных в пп. 2 - 5 комментария этой статьи.
Если даже в договоре особо не оговорено, получатель ренты вправе ставить вопрос перед плательщиком ренты о замене натуральных услуг на денежные выплаты или о расторжении договора при недобросовестном выполнении своих обязанностей плательщиком ренты (возврата помещения либо выплаты выкупной цены). При расторжении договора плательщик ренты не может требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (пп. 1 - 5 комментария настоящей статьи).
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.
Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты или при объявлении судом его умершим (ст. 605 ГК РФ).
Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
Комментарий к статье 35
1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным, в частности, ст. 31 - 34 Кодекса, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда гражданин обязан освободить жилое помещение вместе со всеми членами семьи, если иное не оговорено в законе.
Выселение может быть с предоставлением и без предоставления другого жилого помещения. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения бывший член его семьи выселяется без предоставления другого помещения (по содержанию ст. 31 Кодекса жилое помещение не сохраняется), если только нет обстоятельств, предусмотренных ч. 4 ст. 31 Кодекса (если у бывшего члена семьи нет возможности приобретения жилья в связи с его имущественным положением и др.). Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязанности, т.е. собственник обязан предоставить им другое помещение, пригодное для постоянного проживания.
Если бывший супруг, другие члены семьи откажутся перейти в предоставленное жилое помещение, суд выносит решение о выселении этих лиц с предоставлением другого (предложенного) жилого помещения.
Поэтому в ст. 31 - 32 Кодекса предусматриваются одновременно случаи выселения с предоставлением и без предоставления другого жилого помещения (см. комментарий к этим статьям).
2. В случаях использования жилого помещения гражданами не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей, бесхозяйственного обращения с помещением, допущения его порчи и разрушения собственник этого помещения после предупреждений и просьб, требований о прекращении этих незаконных действий, о проведении необходимых ремонтных работ обращается в суд с исковым заявлением о выселении виновных (ст. 35 Кодекса).
Для применения последствий этой части статьи о выселении необязательно наличие всех предусмотренных правонарушений по последовательности. Достаточно одного из названных видов существенных нарушений и факта нереагирования на просьбы, требования со стороны собственника.
Кроме того, следует иметь в виду:
а) самоуправство по выселению недопустимо. Требование о выселении с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения рассматривается только судом общей юрисдикции относительно виновного лица в правонарушении;
б) суд с согласия собственника может отложить рассмотрение дела, назначив виновному срок для устранения последствий нарушений;
в) в ч. 2 настоящей статьи не выделены последствия выселения на основании решения суда, т.е. выселение с предоставлением или выселение без предоставления другой жилплощади. Поэтому, как представляется, здесь возможны случаи выселения с предоставлением или без предоставления другой жилплощади. Для сравнительного анализа см. положения ст. 91 Кодекса.
Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 36
1. Общее имущество в многоквартирном доме - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям; тесно связанные с помещениями назначением и следующие их судьбе: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, за его пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном участке.
В общем имуществе собственников в многоквартирном доме доля конкретного собственника определяет его обязанности по затратам в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт названных видов общего имущества, т.е. это обязательные платежи, производимые собственником с учетом его доли в общем имуществе или так называемое бремя содержания имущества на основе долевой собственности.
Неиспользование собственником принадлежащих ему помещений на основе общей долевой собственности либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием для освобождения собственника полностью или частично от участия в общих расходах по содержанию и ремонту, в других расходах.
Доля собственника в общем объеме обязательных платежей может служить основанием определения числа голосов одного лица на общем собрании собственников в многоквартирном доме. Однако следует иметь в виду: каждый собственник при осуществлении права общей долевой собственности независимо от размера своей доли в принципе имеет один голос.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с положениями ст. 83, 85 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 20 - 22 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Земельные участки передаются в общую долевую собственность собственникам в нормативных размерах бесплатно. При этом нормативный размер земельного участка определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно многоквартирным домом и иным объектом недвижимости, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, противопожарной безопасности, санитарных зон между зданиями, иных норм, обеспечивающих нормативные условия проживания.
2, 3, 4. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются общим имуществом в соответствии с целевым назначением, правилами пользования. Права распоряжения ограничены. По решению собственников помещений, принятому на их собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если такая передача не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Не подлежат отчуждению и передаче в пользование межквартирные лестничные клетки, коридоры, ограждающие и несущие конструкции, лифтовые, иные шахты, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся внутри помещений.
По решению собственников помещений могут быть переданы в срочное пользование (на основе договора) другим лицам: лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, земельные участки, если это, как отмечалось, не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Такая передача на возмездных началах может быть вызвана интересами предпринимательской деятельности, получения имущественной выгоды от размещения в подвалах ресторанов, баров, кафе, магазинов; на технических этажах - мастерских по ремонту и обслуживанию передающих радиотелеаппаратуры; на крышах домов - установление рекламных щитов и т.д.
Допустимо как уменьшение, так и увеличение общего имущества в многоквартирном доме с согласия всех собственников на основе официально разрешенной реконструкции компетентными органами (установка усовершенствованных лифтов, нового инженерного оборудования в технических подвалах и т.п.).
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования им другими лицами (право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) ст. 274 ГК РФ). Не допускается отказ в пользовании земельным участком, когда необходим доступ к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса (до 1 марта 2005 г.). Нет жестких ограничений относительно нового обременения земельного участка правом ограниченного пользования. Такое пользование устанавливается соглашением между собственниками помещений и заинтересованными лицами. Споры о сервитуте и его условиях разрешаются судом.
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Комментарий к статье 37
По смыслу ст. 244, 245 ГК РФ при долевой собственности сособственники имеют не реальные права на имущество (в том смысле, что эта конкретная часть имущества принадлежит "этому или тому"), а так называемые идеальные доли - 2/3, 3/4, 5/8, 7/16, 50/120 и т.п.
Если же доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными.
1. "Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения" означает установление размеров (объемов) (в кв. м, в денежной сумме) общей собственности, приходящихся на конкретные жилые помещения. Например, размеры общей собственности в жилом доме (лестничные площадки, лифты, подвалы и др.) 2000 кв. м, а количество квартир в этом доме 200. Следовательно, пропорциональная доля, приходящаяся на одну квартиру, 200/2000 или для удобства определения 2000/200 - 10 кв. м.
При решении организационных вопросов определения долей и установления соответствующих платежей за содержание и ремонт мест общего пользования, других затрат в многоквартирном доме следует иметь в виду:
а) когда дома многоэтажные (с этажами 9 и более), количеством подъездов более четырех, удобнее проводить эту работу по подъездам с учетом приватизированных и неприватизированных квартир в этом подъезде и соответственно с определением долей в общем имуществе;
б) с помощью МУП жилищно-коммунального хозяйства должны быть определены количество и состояние мест общего пользования, инженерного оборудования;
в) необходимость согласования с жильцами-собственниками методики определения размеров (объемов) мест общего пользования в кв. м, в денежном исчислении по уходу, уборке, ремонту применительно к периодам времени года;
г) установление доли жильцов ориентировочно по количеству квартир в ряде случаев бывает затруднительным из-за разного размера и видов квартир в подъездах. В этих случаях при определении долей можно исходить из количества проживающих в подъезде собственников (включая несовершеннолетних, пожилых людей, ветеранов, льготников) с последующим распределением их по квартирам.
Если в подъезде на основе регистрации постоянно проживают, например, 200 человек, при размере 4000 кв. м мест общего пользования в этом подъезде доля каждого жильца собственника будет 200/4000 или для удобства определения 4000/200 - 20 кв. м.
2, 3. Право общей собственности на место общего пользования и другое имущество в многоквартирном доме является производной, непосредственно связанной с правом собственности на жилые помещения.
При переходе права собственности на жилое помещение доля нового собственника в общем имуществе равна доле предшествующего собственника на основе начал долевой собственности.
4. Из-за особого правового режима общего имущества мест общего пользования и другого имущества собственник жилого помещения не обладает правом выдела в натуре своей доли. Более того, практически такое действие представляется невозможным из-за производного характера права общей долевой собственности на имущество мест общего пользования.
Поэтому даже попытки по отчуждению своей доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также иные действия по передаче этой доли являются беспочвенными из-за неотделимости этого права (общей долевой собственности) от права собственности на жилое помещение (за исключением ч. 4 ст. 36 Кодекса).
Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме
Комментарий к статье 38
1. Кроме характерных черт производности право общей долевой собственности на общее имущество характеризуется зависимостью и общей судьбой с собственностью на жилое помещение собственника (см. также комментарий к ч. 4 ст. 37 Кодекса).
2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество, являются ничтожными. Иначе говоря, такой договор рассматривается как сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, и влечет последствия, предусмотренные ст. 169 ГК РФ.
Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
Комментарий к статье 39
1, 2. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме связано с расходами на содержание этого имущества. Бремя расходов несет собственник или сособственники конкретной квартиры.
Бремя расходов должно распределяться с учетом:
а) видов общего имущества в многоквартирном жилом доме;
б) видов и объемов работ, распределения их выполнения по периодам времени (еженедельные уборочные работы в подъездах, текущий ремонт по полугодиям мест общего пользования и т.п.);
в) стоимости работ на основе установленных государственными органами тарифов, расценок, соглашений сторон по подрядным договорам;
г) предварительной договоренности со специализированными подрядными организациями, индивидуальными предпринимателями о выполнении работ и оказании услуг.
3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются на основе норм и технических требований содержания жилых помещений в Российской Федерации.
Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 40
1. Из этой статьи вытекает, что смежная комната может быть самостоятельным предметом договоров, например купли-продажи и др. При приобретении смежной комнаты по соседству (рядом) со своей собственник вправе объединить эти помещения в одно при соблюдении оснований и условий проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 26 Кодекса). Более подробно см. комментарии к ст. 25 - 28 Кодекса.
2. При реконструкции, переустройстве и (или) перепланировке помещения допускается расширение жилой площади за счет присоединения к ней (жилой площади) части общего имущества в многоквартирном доме. На такое присоединение требуется согласие всех собственников этого дома. Кроме того, если присоединение не ограничивает свободный доступ к другим жилым помещениям, не нарушает правила противопожарной, санитарно-технической безопасности многоквартирного дома.
Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
Комментарий к статье 41
1. Коммунальными квартирами являются жилые помещения, где проживают два и более нанимателей, занимая одну или несколько комнат (в основном изолированных), по отдельным договорам найма жилого помещения.
Местами общего пользования в таких квартирах (именно местами общего пользования в самой квартире) являются: прихожие, коридоры, кухни, кладовки и т.п.
Все собственники комнат в такой квартире пользуются общим имуществом этой квартиры, имея на него в принципе равные права.
2. Изменение видов и размеров общего имущества в коммунальной квартире допустимо с согласия всех собственников комнат и соблюдения требований переустройства и (или) перепланировки (см. комментарий к ст. 25, 26 Кодекса).
Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
Комментарий к статье 42
1. "Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты" означает установление (идеальной) доли общей собственности, приходящейся на жилую площадь конкретной жилой комнаты собственника, т.е. сколько, например, приходится кв. м общей площади (коридора, кухни и т.д.) на площадь жилья комнаты собственника.
Допустим, размер общего имущества (места общего пользования, исчисленные в кв. м) составляет 80 кв. м, а размер одной жилой комнаты собственника 20 кв. м; тогда доля этого собственника составит 20/80 (в этих случаях дроби не сокращаются), или 4 кв. м.
Если таких комнат три (тех же размеров), тогда доля составит: 20/80 x 3 = 60/80 с учетом количества квартир в таком доме.
2. При определении доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (лестничные площадки, лифты, подвальные помещения и др.) необходимо исходить из сумм общих площадей квартир в этом доме. Для этого:
во-первых, устанавливается доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире применительно к общей площади жилья конкретной квартиры. По приведенному примеру доля составляет 20/80, а на 3 комнаты 60/80 (с учетом количества квартир в доме);
во-вторых, если таких квартир 10 (с такими же количествами комнат и размеров), тогда общая доля в общей собственности по всем квартирам составит 600/80;
в-третьих, определяются размеры общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Например, общее имущество равно 1200 кв. м;
в-четвертых, доля 600/80 устанавливается применительно к показателю 1200 кв. м, т.е. 600/(80 x 1200).
3, 4. При переходе права собственности на комнаты в коммунальной квартире новому собственнику в коммунальной квартире к этому собственнику переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире. Поэтому доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты следует судьбе права собственности на эту комнату, т.е. где и как, относительно кого, по каким законным сделкам возникает право собственности на жилую комнату, так и неизбежно в соответствующей идеальной доле переходит приобретателю право собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять в натуре выдел своей доли в праве общей собственности на общее имущество как в данной квартире, так и в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Связан с этим и запрет на отчуждение своей доли в праве общей собственности, совершения иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники других комнат этой коммунальной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец - собственник комнаты обязан известить в письменной форме собственников других комнат о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий. Если собственники других комнат откажутся от покупки или не приобретут комнату в течение одного месяца, продавец вправе продать свою комнату любому лицу.
При продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки любой из собственников других комнат имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Заключенный договор с другим лицом признается незаконным и расторгается.
Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
Комментарий к статье 43
1, 2. Расходы на содержание общего имущества в коммунальной квартире определяются на основе долей в праве общей собственности на общее имущество квартиры. С учетом:
а) видов общего имущества в квартире;
б) видов и объемов работ с распределением их выполнения по периодам времени (ежедневные уборочные работы, текущий ремонт и т.п.);
в) распределения обязанностей по выполнению ряда несложных работ (не требующих особой квалификации) между собственниками комнат;
г) определения стоимости сложных работ (например, капитального ремонта) на основе установленных государственными органами тарифов, расценок, соглашений сторон по подрядным договорам и др.
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 44
1. По смыслу этой статьи общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является единственным органом управления многоквартирным домом. Недопустима замена общего собрания собранием уполномоченных собственников, созданием совета и т.п. Однако представляется возможным создание совета наряду с общим собранием как постоянно действующего органа, особенно в случаях подготовки и проведения общих собраний собственников, реализации их (общих собраний) решений.
2. 1) Принятию решений о реконструкции многоквартирного дома (переустройства, перепланировки, расширения, надстройки), строительстве хозяйственных построек и других зданий и сооружений должны предшествовать заключения органов архитектуры и градостроительства, противопожарной, санитарно-технической, экологической безопасности, а также местных органов самоуправления по месту нахождения многоквартирного жилого дома (более подробно см. комментарий к ст. 26 Кодекса).
При принятии решения о ремонте общего имущества таких согласований не требуется.
2) Решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должно соответствовать требованиям ГК РФ относительно права пользования земельным участком собственником недвижимости (ст. 271), Земельного кодекса Российской Федерации по составу земель поселений и территориальному зонированию (ст. 85).
Как отмечалось, на основании ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
3) Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме допустимо как исключение из общих правил взаимосвязанности права собственности на жилые помещения и права общей долевой собственности на места общего пользования. Если только при этом не нарушаются права и законные интересы собственников на жилые помещения, а также их права на места общего пользования, другое общее имущество.
4) Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется непосредственно самими жильцами-собственниками с учетом рекомендаций местных муниципальных органов (см. комментарий к ст. 161 Кодекса).
5) К другим вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, относятся: порядки уведомления собственников и проведения общих собраний, последствия срыва проведения этих собраний; явки и наличие кворума; проведение заочного голосования, возможность и допустимость проведения собраний по подъездам и др.
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 45
1. При организации (подготовке) проведения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме, особенно первого, создается инициативная группа (с помощью и содействия со стороны местных органов самоуправления, МУП, муниципальных учреждений жилищно-коммунального хозяйства) для решения вопросов, связанных, прежде всего, с местом проведения собрания. При количестве собственников дома 500 и более (по 6 - 12-этажным домам с числом подъездов 4 и более) поиск подходящего помещения будет весьма сложным, особенно в зимнее время. Поэтому, как уже отмечалось, не исключены случаи вынужденного проведения общих собраний собственников по подъездам.
Однако замена функций (компетенций) общего собрания собранием уполномоченных (представителей собственников) будет квалифицирована как нарушение требований Кодекса. И при обжаловании решения собрания уполномоченных решение подлежит отмене.
2. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников. Однако при этом любой собственник должен иметь в виду, что:
а) проведение внеочередного общего собрания сопряжено со сложностью в его организации;
б) вопрос, относительно которого он требует проведения общего собрания, неотложный, требующий оперативного решения;
в) вопрос, по которому он требует проведения общего собрания, относится к компетенции именно общего собрания собственников;
г) характер поставленного вопроса следует проанализировать: нет ли возможности его решения в местных органах самоуправления, МУП жилищно-коммунального хозяйства?
3. При отсутствии кворума собрание не правомочно выносить решение по поставленным вопросам, поэтому оно переносится. Но собрание может решать вопросы относительно переноса его на другой срок. При этом особое внимание должно быть обращено на порядок уведомления жильцов (собственников) о сроке, месте и времени проведения собрания.
4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, несет все затраты по организации внеочередного собрания. На него ложатся обязанности по поиску подходящего помещения, согласования с жильцами срока, времени проведения общего собрания, а также надлежащего уведомления жильцов-собственников.
5. См. комментарий к ч. 2, 3, 4 этой статьи.
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 46
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов (более 50%) принимающих участие в данном собрании собственников.
При решении вопросов, связанных с реконструкцией многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительством хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонтом общего имущества в многоквартирном доме; при решении вопросов о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введением ограничений пользования им; о передаче в пользование другим лицам общего имущества в многоквартирном доме (пп. 1 - 3 ч. 2 ст. 44 Кодекса) необходимо большинство не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме (не от общего числа принявших участие на собрании).
Решения общего собрания оформляются вместе с протоколом как завершающая часть этого протокола или отдельно от протокола. Протокол с указанием даты проведения собрания должен быть подписан председательствующим и секретарем.
2. Поскольку повестка дня проводимого собрания заранее должна быть сообщена собственникам (в частности, не позднее чем за 10 дней до даты проведения - ч. 4 ст. 45 Кодекса), собрание не вправе изменять повестку дня; оно также не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня.
Допустимы обычное обсуждение тех или иных вопросов без вынесения решения, критические высказывания и предложения.
3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть доведены до сведения всех собственников этого дома не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений (через информационные листки, доски объявлений и информации в подъездах и др.) независимо от того, принимали они участие в работе собрания или нет.
4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения собраний находятся, как правило, в ведении постоянно действующего органа собрания - совета собственников жилого дома, избранного на собрании жильцов (собственников) этого дома.
5, 6. Поскольку решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений (в том числе не участвовавших в голосовании), собственник, не принимавший участие в голосовании или голосовавший против, вправе обжаловать принятое решение в суд, если этим решением нарушены его права и законные интересы. Обжалование допустимо в течение 6 месяцев со дня, когда этот собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Суд может оставить в силе обжалуемое решение, а также может и отменить его в зависимости от обстоятельств:
а) голосование заинтересованного в рассмотрении дела не могло повлиять на результаты голосования при соблюдении требований кворума;
б) допущенные нарушения не являются существенными, не ущемляют имущественных прав и интересов этого собственника;
в) принятое решение не повлекло за собой причинение убытков этому собственнику, не связанных с обязанностями по возмещению затрат, в частности, по содержанию мест общего пользования многоквартирного дома.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом должны соблюдаться требования законодательства относительно реконструкций жилого дома (перепланировки, переустройства), в том числе с его расширением или надстройкой, использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (см. комментарий к ст. 26, ч. 2 ст. 44 Кодекса).
Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования
Комментарий к статье 47
1, 2, 3. Решение общего собрания собственников в многоквартирном доме путем проведения заочного голосования допустимо как исключение из общих правил проведения собрания собственников и принятия решения (ст. 44 - 46 Кодекса).
Заочное голосование может проводиться в случаях крайней затруднительности своевременного проведения общего собрания собственников из-за недостаточной явки или отсутствия подходящего помещения.
При этом следует иметь в виду:
а) возможность принятия решения заочным голосованием должна быть одобрена большинством собственников. При нарушении этого требования могут возникнуть споры относительно признания решения законным;
б) сама по себе организация заочного голосования является довольно сложной системой, неапробированной, требующей последовательного соблюдения правил по получению решения до установленной даты, сведений о лице, участвующем в голосовании, документов, подтверждающих право собственности лица, участвующего в голосовании, конкретных решений;
в) выполнение обязанностей по организации заочного голосования, в частности, соблюдению вышеупомянутых правил (требований) возлагается на конкретные лица (не из числа собственников), труд которых должен быть оплачен за счет средств собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Поэтому советы собственников жилых помещений, старшие по подъездам дома должны проводить разъяснительную работу среди жильцов-собственников о последствиях их пренебрежительного отношения к своим обязанностям по участию в общих собраниях.
Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 48
1. Правом голосования (голоса) на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают все собственники. В случаях, когда одно жилое помещение принадлежит нескольким собственникам, т.е. собственникам на правах общей долевой или совместной собственности, все они обладают равными правами при голосовании как непосредственно, так и через представителя. Один из собственников может быть представителем другого.
2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников может участвовать на основании:
а) законного представительства. Законными представителями несовершеннолетних являются их родители, полномочия которых вытекают из документов об отцовстве и материнстве. Эти же правила действуют относительно усыновленных детей, недееспособных лиц;
б) доверенности, выдаваемой одним лицом другому для представительства перед третьими лицами, в данном случае на собрании собственников. Доверенность выдается на совершение конкретных правомерных действий (участие в собрании, внесение предложений, голосование "за" или "против" и т.д.).
Доверенность может быть удостоверена организацией, где собственник работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства или она может быть удостоверена нотариусом.
3. Количество голосов собственника помещения в многоквартирном доме пропорционально его доле в праве общей собственности на имущество (см. комментарий к ст. 42 - 43 Кодекса).
4, 5, 6. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений может проводиться посредством оформленных в письменной форме проектов решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Если будет установлено, что за предложенный проект проголосовали "за" более половины присутствовавших на собрании, тогда он приобретает силу законного решения.
Как представляется, по смыслу ст. 47 Кодекса на одном и том же собрании недопустимо проведение непосредственного и заочного голосования (имеется в виду недопустимость: присутствующие голосуют непосредственно, отсутствующие присылают свои предложения в письменной форме), т.е. собрание собственников жилого помещения в многоквартирном доме должно быть проведено с соблюдением требований ст. 44 - 46 Кодекса с непосредственным голосованием либо в форме заочного голосования (ст. 47 Кодекса).
При голосовании, проводимом в письменной форме за предложенные проекты решений, должны быть выделены варианты ответов "за", "против", "воздержался".
Раздел III. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ,
ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Глава 7. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 49
1. Социальный наем означает удовлетворение потребностей социально незащищенных граждан в жилье бесплатно или на иных льготных условиях государством за счет жилищного фонда социального использования (государственного или муниципального жилищного фонда), как правило, в порядке очередности. При этом следует иметь в виду: граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.
2. Малоимущим гражданам, признанным по установленным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном Кодексом порядке.
В процессе применения этого положения на практике следует обратить внимание на ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации: "Малоимущим, иным указанным в законе гражданам (!), нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами".
Продолжает действовать положение ст. 9 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп. на 26 ноября 2002 г.) <*>: "Для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях договора социального найма".
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 48. Ст. 4738; см. также Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (пп. 1, 2 ч. 2 ст. 2).
Условия признания граждан малоимущими предусматриваются законами субъектов Российской Федерации. К этим условиям, определяющим критерии признания граждан малоимущими и дающим право на жилье по социальному найму, относятся:
1) доход, приходящийся на каждого члена семьи (не доход, приходящийся на всех членов семьи, а доход каждого члена на один год);
2) стоимость имущества, находящегося в собственности всех членов семьи, подлежащего налогообложению.
До начала процедуры расчета размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, необходимо предварительно определить, имеет ли гражданин основание для признания нуждающимся в жилом помещении муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору социального найма исходя из обеспеченности жильем на одного человека (ст. 51 Кодекса).
1) Расчет органами местного самоуправления доходов семьи гражданина-заявителя следует проводить на основе сведений о составе семьи гражданина.
Доходы учитываются на основе Постановления Правительства Российской Федерации от 20 августа 2003 г. "О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной помощи".
При расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина-заявителя рекомендуется учитывать все виды доходов, полученные гражданином-заявителем и каждым членом его семьи, в частности:
а) все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые при расчете среднего заработка в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 апреля 2003 г. "Об особенностях порядка исчисления средней заработной платы";
б) компенсации, выплачиваемые государственными органами, общественными объединениями за время исполнения государственных или общественных обязанностей;
в) выходное пособие, выплачиваемое при увольнении, компенсации, выплачиваемые при выходе в отставку...;
г) социальные выплаты из бюджета всех уровней (пенсии, компенсационные выплаты, стипендии, пособия по безработице, по временной нетрудоспособности и др.);
д) авторские вознаграждения;
е) доходы от занятий предпринимательской деятельностью;
ж) доходы по акциям, другие доходы;
з) проценты по банковским вкладам и др. <*>
--------------------------------
<*> Более подробно см.: Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма (утверждены Приказом Минрегиона Российской Федерации от 25 февраля 2005, N 17. Спец. изд.).
Не рекомендуется включать в доходы граждан:
- единовременные страховые выплаты, производимые в возмещение ущерба..., а также ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию...;
- компенсации материальных затрат, выплачиваемые безработным в связи с их направлением на работу (учебу) в другую местность...;
- пособия на погребение... и др.
2) В соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах к имуществу, находящемуся в собственности членов семьи граждан и подлежащему налогообложению, может быть отнесено:
а) согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 12 декабря 1991 г. "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" <*>:
--------------------------------
<*> Следует обратить внимание на изменения, внесенные в Налоговый кодекс Российской Федерации (ст. 217 Кодекса). Освобождены от налогов наследники по наследованию, одаряемые, если они с дарителями состояли в близких родственных отношениях по Семейному кодексу Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 27. Ст. 2717).
- жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах;
- автомобили, мотоциклы, моторные лодки, катера, яхты, другие транспортные средства;
- предметы антиквариата и искусства, ювелирные изделия, бытовые изделия из драгоценных металлов и камней;
- паенакопления в жилищно-строительных, гаражно-строительных и дачно-строительных кооперативах;
- суммы, находящиеся во вкладах в учреждениях банков и других кредитных учреждениях...;
- стоимость имущественных и заемных долей (паев), валютные ценности и ценные бумаги в их стоимостном выражении;
б) согласно Закону Российской Федерации от 11 октября 1991 г. "О плате за землю", земельные участки сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения и др. <*>
--------------------------------
<*> Более подробно см. названные Методические рекомендации.
Не подлежат учету виды имущества:
- весельные лодки, а также моторные лодки с двигателем мощностью не выше 5 л. с.;
- автомобили легковые, специально оборудованные для инвалидов, полученные через органы социальной защиты;
- промысловые морские и речные суда.
3) Законом субъекта Российской Федерации, устанавливающим порядок признания граждан малоимущими, рекомендуется утвердить перечень документов, являющихся основанием для определения размера дохода и стоимости имущества:
а) паспорт гражданина или иной документ, удостоверяющий его личность;
б) документы о составе семьи гражданина-заявителя (свидетельство о рождении, заключении брака, решение об усыновлении, иные судебные решения и др.);
в) копии документов из налоговых органов, а также органов по регистрации имущественных прав...;
г) копии налоговых деклараций о доходах за расчетный период, заверенных налоговыми органами...;
д) копии документов из налоговых органов, подтверждающих сведения о стоимости принадлежащего на правах собственности гражданину-заявителю и членам его семьи налогооблагаемого недвижимого имущества;
е) копии документов из налоговых органов, подтверждающих сведения о категории принадлежащего гражданину-заявителю, членам его семьи на правах собственности налогооблагаемого движимого имущества, определяемой для целей исчисления налоговой ставки по транспортному налогу.
4) Для исчисления среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, или дохода одиноко проживающего гражданина-заявителя с целью постановки на учет и предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма в законе субъекта Российской Федерации должно быть установлено, что доход определяется за расчетный период, равный одному календарному году, непосредственно предшествующему месяцу подачи заявления о постановке на учет по предоставлению жилых помещений.
Вначале целесообразно исчислять среднемесячный доход каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина-заявителя путем деления суммы его доходов, полученных в течение расчетного периода, на число месяцев, в течение которых он имел эти доходы. Далее, среднемесячный совокупный доход семьи в расчетном периоде следует разделить на количество членов семьи гражданина-заявителя.
Пример:
Семья из пяти человек декларирует следующие доходы в течение расчетного периода, установленного равным 12 месяцам:
член семьи первый - трудоспособный работающий, заработная плата в размере 36 тыс. руб., полученная за 12 месяцев;
член семьи второй - трудоспособный работающий, заработная плата в размере 20 тыс. руб., полученная за 10 месяцев из 12, входящих в расчетный период;
член семьи третий - трудоспособный работающий, заработная плата 10 тыс. руб., полученная за 5 месяцев из 12, входящих в расчетный период;
член семьи четвертый - трудоспособный работающий, не имеющий дохода в течение всего расчетного периода;
член семьи пятый - неработающий пенсионер, пенсия 2400 руб. в месяц.
Среднемесячный доход каждого члена семьи составляет:
1 - 36 тыс. : 12 = 3 тыс. руб.
2 - 20 тыс. : 10 = 2 тыс. руб.
3 - 10 тыс. : 5 = 2 тыс. руб.
4 - 0 руб.
5 - 2400 руб.
Среднемесячный совокупный доход семьи в расчетном периоде составляет:
3 тыс. + 2 тыс. + 2 тыс. + 2400 = 9400 руб.
Размер среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на каждого члена семьи в расчетном периоде, составит:
9400 : 4 (кол-во членов семьи за вычетом члена семьи, имеющего нулевой доход) = 2350 руб.
5) При определении прав граждан, нуждающихся в жилых помещениях, на постановку на учет как малоимущих целесообразно ввести систему предварительного отбора с целью исключения уже на первом этапе возможности постановки на учет в качестве малоимущих семей, уровни среднемесячных доходов и стоимости имущества которых заведомо превышают пороговые значения размеров среднемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи гражданина-заявителя (пороговое значение дохода), означающие, что данная семья в состоянии приобрести жилое помещение за счет собственных или заемных средств.
Пороговые значения дохода, приходящегося на каждого члена семьи гражданина-заявителя, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими рекомендуется устанавливать нормативно-правовым актом представительного органа муниципального образования.
Органам местного самоуправления рекомендуется установить расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилых помещений по норме предоставления жилых помещений на основе расчета:
СЖ = НП x РС x РЦ,
где СЖ - расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилого помещения по норме предоставления жилого помещения по договору социального найма;
НП - норма предоставления жилого помещения на одного члена семьи;
РС - размер семьи (членов);
РЦ - средняя расчетная цена одного кв. м жилья.
Полученный показатель СЖ составит размер денежных средств, необходимых для приобретения на территории муниципального образования жилого помещения (не ниже нормы предоставления - ст. 50 Кодекса).
Для определения порога размера среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, может быть использована формула:
ПД = (СЖ : ПН) РС - ПМ,
где ПД - порог среднемесячного размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи;
СЖ - расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилого помещения по норме предоставления жилого помещения по договору социального найма;
ПН - установленный период накоплений (в месяцах), который может быть равен среднему времени ожидания в очереди на получение жилого помещения;
РС - размер семьи (члены);
ПМ - среднемесячный минимальный уровень дохода на одного человека (прожиточный минимум на одного члена семьи).
6) При определении недостающих средств у семьи следует исходить из оценки имеющегося имущества гражданина-заявителя: из полученной оценки размера денежных средств на основе расчетного показателя рыночной стоимости приобретения жилого помещения:
ПЖ = СЖ - И,
где ПЖ - потребность в средствах на жилье;
СЖ - расчетный показатель рыночной стоимости приобретения жилого помещения по норме предоставления жилья;
И - размер стоимости имущества, принадлежащего семье гражданина-заявителя, подлежащего налогообложению.
ПЖ - объем средств, недостающих у семьи гражданина-заявителя, для приобретения жилого помещения в размере не ниже нормы предоставления жилья <*>.
--------------------------------
<*> Более подробно см. Методические рекомендации.
При этом должна быть проведена оценка возможности получения гражданами ипотечного кредита (исходя из ежемесячных размеров доходов членов семьи).
7) Принятие решения о признании граждан малоимущими возможно, если размер недостающих средств превышает возможности семьи по их накоплению, а размер среднемесячного совокупного дохода, приходящегося на одного члена семьи, не позволяет претендовать на получение кредита на приобретение или строительство жилого помещения.
В случаях же, когда возможности семьи по накоплению средств равны или превышают размер недостающих средств, принимается решение об отказе в признании гражданина малоимущим.
Пример:
Основные предпосылки:
а) средняя рыночная стоимость одного кв. м жилого помещения в IV кв. 2005 г. составляла 11692 руб.;
б) норма предоставления жилого помещения по договору социального найма составляет (условно) 18 кв. м общей площади на одного человека;
в) ожидаемая продолжительность очереди на получение социального жилья - 10 лет;
г) показатель минимального уровня дохода принимается равным установленному прожиточному минимуму на человека, который составляет 2244 руб. в месяц для работающих, 2041 руб. в месяц для несовершеннолетних детей и 1544 руб. в месяц для пенсионеров.
Молодая семья из трех человек (двое работающих, один ребенок). Среднедушевой месячный доход 8 тыс. руб.
Размер стоимости имущества, подлежащего налогообложению и учитываемого при отнесении граждан к категории малоимущих граждан, составляет 300 тыс. руб.
Долгосрочные обязательства (потребительские кредиты, прочие долговые обязательства, а также алименты и другие регулярные обязательные платежи, связанные с содержанием иждивенцев, с медицинским страхованием) составляют 1200 руб. в месяц (5% от среднемесячных доходов семьи).
Определяется порог стоимости имущества, равный расчетному показателю рыночной стоимости приобретения жилья по норме предоставления жилого помещения по договору социального найма:
СЖ = НП x РС x РЦ
СЖ = 18 x 3 x 11692 = 631373 руб.
Порог размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи:
ПД = (СЖ : ПН) РС - ПМ
ПД = 6873 руб.
Среднемесячный доход, приходящийся на каждого члена семьи (8 тыс. руб.), превышает установленный порог (6873 руб.), поэтому по результатам предварительной процедуры отбора эта семья не может быть признана малоимущей <*>.
--------------------------------
<*> Другие примеры признания граждан малоимущими предусмотрены в Методических рекомендациях.
3. Как было изложено в комментарии к ч. 2 этой статьи, на основании ст. 9 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" (с изм. и доп. на 26 ноября 2002 г.) на условиях договора социального найма удовлетворяются жилищные потребности инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей.
Этот перечень лиц может быть расширен законом субъекта Российской Федерации (но не сужен).
Порядок предоставления жилой площади названным, иным категориям граждан является общим, т.е. на основе положений Кодекса, если исключения из общих правил не предусмотрены федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации (в частности, в особых случаях внеочередного предоставления жилья).
4. В вышеупомянутом Законе Российской Федерации "Об условиях признания граждан малоимущими в целях обеспечения их жильем по договору социального найма" особо должно быть выделено право органов местного самоуправления по предоставлению жилья по договорам социального найма вышеуказанным категориям граждан: инвалидам Великой Отечественной войны, приравненным к ним лицам, инвалидам труда и др. (ч. 2, 3 комментария), а также иным гражданам, названным в законе субъекта Российской Федерации в качестве лиц, имеющих право на жилье по договору социального найма.
5. Иностранцам жилая площадь по договору социального найма не предоставляется, если международным договором Российской Федерации не предусмотрена обязанность Российской Федерации по предоставлению такого жилья (в частности, в случаях предоставления жилых помещений для поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами - ст. 108 Кодекса).
Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения
Комментарий к статье 50
1, 2. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади предоставляемого жилого помещения. Иногда эту норму определяют как санитарную норму, ниже которой не может быть размер предоставляемого жилья, или как социальную норму; минимальный размер предоставляемого жилого помещения, который в данном случае устанавливается органом местного самоуправления (администрациями районов и городов) в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования, их благоустроенности.
При наличии в небольших городах, поселках, районных центрах, особенно в сельской местности, разнообразных типов жилых помещений, при отсутствии элементарного коммунально-бытового обслуживания (благоустройства) определить уровень средней обеспеченности населения жильем весьма сложно. Поэтому, как представляется, органами государственной власти и управления субъектов Российской Федерации должны быть разработаны и приняты рекомендательные акты по определению достигнутого уровня в обеспеченности населения жильем на конкретной территории города, села (включая индивидуальные жилые дома).
3. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма применительно к иным категориям граждан (ч. 3 ст. 49 Кодекса), могут быть установлены иные нормы предоставления.
Если норму предоставления приравнивать к понятиям санитарной или социальной нормы, тогда эта норма предоставления не может быть ниже их санитарной, социальной. В ряде случаев на основе законодательных актов субъектов Российской Федерации норма предоставления может быть выше применительно к отдельным категориям граждан (научным работникам, писателям, композиторам, иным творческим работникам, труд которых связан с работой в домашних условиях).
4, 5. Учетная норма площади жилого помещения - минимальный размер общей площади помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан жильем для принятия их на учет в качестве нуждающихся. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления на основе рекомендаций органов власти и управления субъектов Российской Федерации.
Размер такой нормы обычно устанавливается ниже нормы предоставления жилья на 2 - 4 кв. м.
На уровне субъектов Российской Федерации сейчас идет работа по установлению учетных норм, норм предоставления жилья. Законодательные, подзаконные акты по этим вопросам пока повсеместно не приняты.
Имеют место только предварительные ориентиры, "наметки" по установлению таких норм по ряду регионов (см. табл.).
┌───┬──────────────────┬───────────────┬─────────────────────────┐
│ │ │Учетная норма │ │
│ N │ Наименование │(общая площадь │ Норма │
│п/п│ региона │жилья на одного│ предоставления │
│ │ │ члена семьи) │ │
├───┼──────────────────┼───────────────┼─────────────────────────┤
│ 1 │г. Москва │ 10 кв. м - │ ~ 16 кв. м │
│ │ │ в отдельной │ │
│ │ │ квартире; │ │
│ │ │ 15 кв. м - │ │
│ │ │в коммунальной │ │
│ │ │ квартире │ │
│ 2 │г. Санкт-Петербург│ 9 кв. м - │ 18 кв. м на одного члена│
│ │ │ в отдельной │семьи, состоящей из двух │
│ │ │ квартире; │или более человек; │
│ │ │ 15 кв. м - │ 33 кв. м для одиноко │
│ │ │в коммунальной │проживающего гражданина │
│ │ │ квартире │ │
│ 3 │Астраханская обл. │ ~ 13 кв. м │ 15 кв. м │
│ 4 │г. Советск Кали-│ 10 кв. м │ 12 кв. м │
│ │нинградской обл. │ │ │
│ 5 │Бокситоргский │ 9 кв. м │ 15 кв. м │
│ │район │ │ │
│ │Ленинградской обл.│ │ │
│ 6 │г. Сосновый бор │ 9 кв. м │ 15 кв. м │
│ │Ленинградской обл.│ │ │
│ 7 │Республика │ 12 кв. м │ 14 кв. м │
│ │Башкортостан │ │ │
│ 8 │г. Нижний Новгород│ ~ 10 кв. м │ ~ 13 кв. м │
│ 9 │Самарская область │~ 8 - 10 кв. м │ ~ 18 кв. м │
│10 │Саратовская обл. │ нет данных │ в пределах 14 - 16 кв. м│
│11 │Тюменская обл. │~ 14 - 15 кв. м│ 18 кв. м │
│12 │Пермская область │~ 14 - 15 кв. м│ 18 кв. м │
│13 │Омская область │ нет данных │ 18 кв. м │
│14 │Челябинская │~ 12 - 14 кв. м│ 18 кв. м │
│ │область │ │ │
│15 │Республика Хакасия│ ~ 7 кв. м │ ~ 10 кв. м │
│ │ │ │ на двух проживающих │
│16 │Рыбинский муници- │ 10 кв. м │ 13 кв. м │
│ │пальный округ │ │ │
│ │Ярославской обл. │ │ │
│17 │г. Переславль- │ 6 кв. м │ 9 кв. м │
│ │Залесский │ │ │
│ │Ярославской обл. │ │ │
└───┴──────────────────┴───────────────┴─────────────────────────┘
О чем свидетельствуют эти первые данные? О складывающейся практике установления учетных норм, норм предоставления жилья? И можно ли сейчас говорить о чем-либо по этим частичным данным. Очевидно, что нельзя. Во всяком случае установление норм учета и предоставления жилья непосредственно зависит от экономических возможностей субъектов Российской Федерации.
Однако возникает вопрос: не будет ли необходимости в будущем на уровне законодательства Российской Федерации (хотя бы через рекомендательные акты) установить минимальные учетные нормы, нормы предоставления жилья в плане гарантии жилищных прав граждан?
Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
Комментарий к статье 51
1. 1) Признаются нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, граждане:
а) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи такого нанимателя. Это означает, что эти категории граждан не имеют жилого помещения, являющегося постоянным, устойчивым и гарантированным местом проживания. К ним относятся временные жильцы, поднаниматели, другие категории граждан, вообще не имеющие крышу над головой (бездомные, бомжи);
б) не являющиеся собственниками жилых помещений. Гражданину может быть отказано в приеме на учет, если дом, принадлежащий ему на праве собственности, находится в той местности, где он проживает и (или) трудится (учится), пригоден для проживания по своим санитарно-техническим характеристикам и соответствует социальной норме (установленной органами местного самоуправления норме проживания на одного человека);
в) пользующиеся равными правами на жилое помещение наравне с собственником жилого помещения (ч. 2 ст. 31 Кодекса).
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения не сохраняется. И если не представляется возможным обеспечить бывшего члена семьи по правилам ч. 4, 5 ст. 31 Кодекса жильем, он подлежит выселению без предоставления другой жилплощади.
Такие лица должны быть приняты на учет как нуждающиеся в жилье.
2) Наниматели жилых помещений по договорам социального найма, члены их семей, собственники жилых помещений, члены семей собственников, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы, должны быть приняты на учет.
Факты проживания по найму нанимателей и их членов семьи, членов семьи собственника жилого помещения должны подтверждаться соответствующими договорами, документами о родственных отношениях, о времени и порядке вселения указанных лиц в помещение собственника.
3) "Проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям", означает:
а) проживание в помещениях, не являющихся по целевому назначению жилыми (подвальные, складские помещения, чердаки, вагончики, охранные будки и т.п.);
б) проживание в жилых помещениях, но не соответствующих санитарно-техническим, иным требованиям ко времени принятия нуждающихся на учет (см. комментарий к п. 4 ч. 1 ст. 4; ст. 15 Кодекса).
На эти категории проживающих не распространяются требования законодательства относительно учетной нормы.
4) Также признаются нуждающимися в обеспечении жильем граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.
К этим заболеваниям по аналогии закона относятся:
- активные формы туберкулеза всех органов и систем с выделением туберкулезной палочки;
- психические заболевания с хроническим течением, стойкой психотической симптоматикой и выраженными изменениями личности (шизофрения, маниакально-депрессивный психоз, эпилептическая болезнь, пресенильные и сенильные психозы);
- органические поражения центральной нервной системы со стойкими тяжелыми нарушениями функции конечностей и функции тазовых органов (последствия перенесенных тяжелых черепно-мозговых травм, травм позвоночника и спинного мозга, рассеянный склероз, боковой амиотрофический склероз, сирингомиелия, детский церебральный паралич);
- проказа;
- каловые, мочевые и влагалищные свищи, стома мочевого пузыря, противоестественный анус;
- тяжелая форма бронхиальной астмы с частыми приступами, осложненной дыхательной недостаточностью II - III степени;
- гемофилия и болезнь Виллибранда;
- тяжелые формы наследственных прогрессирующих нервно-мышечных дистрофий;
- муковисцидоз;
- сахарный диабет (I тип, средняя и тяжелая формы <*>).
--------------------------------
<*> Продолжает действовать Приказ Минздрава СССР от 28 марта 1983 г. (с изм. и доп. от 6 июня 1991 г.) "Об утверждении Списка заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади" (текст Приказа официально не опубликован).
2. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
При этом не имеет значения, находятся ли эти жилые помещения в том городе, селе, где гражданин проживает и работает, или в разных населенных пунктах.
Например, одно жилое помещение гражданина на основе договора социального найма может находиться в городе, где он проживает, а другое помещение на праве собственности - в районном центре. Уровень обеспеченности жильем этого гражданина и членов его семьи определяется исходя из суммы общей площади городского жилья и дома на праве собственности в районном центре.
Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 52
1. Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением случаев, установленных Кодексом. В частности, в случаях временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (ст. 97 Кодекса), социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 Кодекса).
2. Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право малоимущие граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (ч. 2 ст. 49 Кодекса).
Если гражданин имеет право состоять на учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категории, в частности, дополнительно как гражданин, жилое помещение которого признано в установленном порядке не пригодным для проживания (ст. 57 Кодекса)), по своему выбору он может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.
3. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях возложено на орган местного самоуправления на основании заявлений, поданных гражданами в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, предусмотренных законодательством, граждане могут обращаться с заявлением о принятии на учет и не по месту своего жительства (по месту своей работы). Учет недееспособных граждан, нуждающихся в жилье, ведется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их родителями, иными законными представителями.
4. К заявлению о принятии на учет должны быть приложены следующие документы:
- решение местной администрации о признании лица (лиц) малоимущим;
- выписка из домой книги;
- копия финансового лицевого счета;
- справка из бюро технической инвентаризации (относительно состояния и регистрации жилой площади);
- справка из учреждений здравоохранения (о болезни, дающей право на льготное обеспечение жильем) и др.
Заявление с приложенными документами должно регистрироваться в Книге регистрации заявлений граждан о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (в отделах учета и распределения жилья местных администраций).
Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка о получении документов с указанием их перечня и даты поступления.
5. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных документов органом местного самоуправления, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган.
6. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет или об отказе в принятии на учет выдает или направляет гражданину по почте соответствующий документ о принятии или об отказе. При принятии на учет официально должна быть установлена очередность предоставления жилья с учетом льгот, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 57 Кодекса).
Гражданин, не согласный с решением органа местного самоуправления об отказе ему в принятии на учет, вправе обратиться с жалобой в суд на основании Закона Российской Федерации от 27 апреля 1993 г. "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (с изм. от 14 декабря 1995 г.).
Ответственность государственного служащего, работника органа самоуправления наступает в связи с недобросовестными действиями по признанию, соблюдению и защите прав и свобод человека и гражданина в соответствии с положениями Закона "Об основах государственной службы Российской Федерации".
Действие этого Закона распространяется также на муниципальных служащих в случае приравнивания их федеральным законодательством к государственным служащим.
7. Учет граждан, нуждающихся в обеспечении жильем, ведется на основе закона субъекта Российской Федерации, принятого в соответствии с положениями Кодекса.
Статья 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий
Комментарий к статье 53
Совершение таких действий со стороны заинтересованных граждан является преднамеренным и умышленным с целью постановки на учет в качестве нуждающихся в обеспечении жильем при отсутствии оснований, предусмотренных ст. 51 Кодекса.
К этим действиям могут быть отнесены:
- продажа жилой площади или ее части;
- иное отчуждение жилья (дарение);
- незаконные переустройства, перепланировки с целью уменьшения общего размера жилой площади;
- незаконная регистрация (или фактическое проживание) новых жильцов в помещении в качестве членов семьи собственника или нанимателя с целью уменьшения размера жилой площади на одного человека и т.д.
Принятие на учет этих лиц в качестве нуждающихся в жилье не ранее чем через 5 лет со дня совершения таких действий является особой мерой лишения прав, предусмотренных жилищным законодательством.
Статья 54. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 54
1. Отказ принятия на учет допускается в случаях:
1) непредставления документов, предусмотренных ч. 4 ст. 52 Кодекса (см. комментарий к этой части названной статьи);
2) представления документов, не подтверждающих право гражданина на обеспечение жильем (в частности, решение местного органа самоуправления об отказе в признании его малоимущим);
3) если не истек 5-летний срок лишения права быть принятым на учет, предусмотренный ст. 53 Кодекса.
2, 3. Решение об отказе в принятии на учет в письменной форме должно быть доведено до сведения заинтересованных лиц не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения об отказе (ч. 5, 6 ст. 52 Кодекса).
Решение об отказе в принятии на учет может быть обжаловано в судебном порядке (см. комментарий к ч. 6 ст. 52 Кодекса).
Статья 55. Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 55
Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма в порядке очередности или до выявления предусмотренных ст. 56 Кодекса оснований снятия их с учета, а также в случае смерти или объявления судом умершим гражданина (не имеющего совместно с ним проживающих родственников и близких), принятого на учет в качестве нуждающегося в жилье.
Статья 56. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 56
1. 1), 2) Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае подачи ими заявления о снятии с учета.
Причины подачи такого заявления могут быть самыми разными. Прежде всего, они связаны с обстоятельствами, предусмотренными в пп. 3 - 5 ч. 1 этой статьи.
В случаях приобретения жилой площади (превышающей по размерам учетную норму) на основании гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, наследования и др. гражданин перестает быть нуждающимся в обеспечении жильем по договору социального найма. Он сам обязан подать заявление о снятии с учета в связи с приобретением жилья и утратой основания, дающего право на получение социального жилья, в тот орган, где он был принят на учет.
3) Выезд на место жительства в другое муниципальное образование (за исключением изменения места жительства в пределах городов Москвы и Санкт-Петербурга) означает переезд гражданина на постоянное место жительства в другую местность (муниципальное образование города, поселка, сельского поселения).
Переезду на постоянное жительство в другую местность свидетельствуют: снятие с учета и регистрация по новому месту жительства, наличие там постоянного места работы, совместное проживание (по месту работы) с членами семьи и т.д.
В случаях временного отсутствия граждан по месту жительства они не могут быть сняты с учета как нуждающиеся в обеспечении жильем.
4) Граждане снимаются с учета в случаях получения ими от органов государственной власти, местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения.
Как предусматривается в Указе Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. "О жилищных кредитах", граждане Российской Федерации, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, вправе получить безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья.
Указом Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья" Правительству Российской Федерации предписано предусматривать выделение средств на предоставление гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья в качестве основной формы использования бюджетных средств, предназначенных для инвестирования в жилищную сферу <*>.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 14. Ст. 1430 (Указ реализуется на основе Положения о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. (с изм. и доп. на 8 августа 2003 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 33. Ст. 3269).
В этих и других случаях выделения бюджетных (иных средств) на строительство или приобретение жилья граждане могут быть сняты с учета в качестве нуждающихся при наличии факта использования выделенных субсидий, других денежных средств (необязательно по целевому назначению).
5) Предоставление гражданину земельного участка органом государственной власти или органом местного самоуправления для целевого использования - строительства жилого дома может служить основанием для снятия его с учета в качестве нуждающегося в обеспечении жилым помещением.
При применении положения этого пункта должно быть обращено внимание:
а) соблюдены ли требования земельного, гражданского законодательства (ст. 30 - 31 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации) по отводу земельного участка?
б) осуществлен ли реальный отвод земельного участка под строительство?
в) намерен ли гражданин заниматься строительством? Располагает ли он при этом финансами, материально-техническими средствами (строительными материалами)?
Только после выявления этих обстоятельств гражданин может быть снят с учета в качестве нуждающегося в обеспечении жильем.
6) Представленные документы о праве получения жилого помещения за счет фонда социального жилья должны быть проверены отделами и службами учета и распределения жилья органов местного самоуправления, жилищно-бытовыми комиссиями.
В случаях выявления в представленных документах сведений, не соответствующих действительности и послуживших ложным основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, ведущего принятие на учет, заинтересованный гражданин снимается с учета независимо от того, знал он или не знал о допущенных нарушениях и злоупотреблениях.
2. Решение о снятии с учета гражданина в качестве нуждающегося в обеспечении жильем должно быть принято, как отмечалось, тем органом, на основании решения которого гражданин был принят на учет, не позднее чем в течение 30 рабочих дней со дня выявления нарушений.
В решении о снятии с учета гражданина в качестве нуждающегося в обеспечении жильем должны быть названы и перечислены обстоятельства, объективно установленные компетентными службами и органами, послужившие основанием для принятия такого решения. Представляется целесообразным и выделение доказательственной базы выявления нарушений, поскольку решение о снятии с учета может быть обжаловано заинтересованным лицом в судебном порядке.
Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Комментарий к статье 57
1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением ч. 2 этой статьи случаев. Однако в связи с большим количеством внеочередников и несвоевременным удовлетворением их жилищных потребностей может быть образована "очередность" и среди внеочередников.
Поэтому недопустимо смешение очередей лиц, имеющих право на внеочередное обеспечение, с очередями лиц, претендующих на получение жилья в порядке общей очереди. Недопустимо также смешение очередей лиц, принятых на учет до 1 марта 2005 г. (внеочередники, первоочередники, общеочередники) (по Жилищному кодексу РСФСР 1983 г.), с очередями лиц, принятых на учет после 1 марта 2005 г. (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации).
Следует обратить внимание на то, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма независимо от имущественного положения этих граждан (п. 2 ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Это положение особенно важно в связи с имеющимися нарушениями положений Жилищного кодекса Российской Федерации в ряде муниципальных образований, а именно попытками ликвидировать очереди, возникшие до 1 марта 2005 г.
Несвоевременное удовлетворение жилищных потребностей внеочередников, образование среди них "особой" очереди должны быть квалифицированы как грубое нарушение жилищных прав этих граждан со стороны органов местного самоуправления или органов власти и управления субъектов Российской Федерации в зависимости от того, на какой орган были возложены обязанности по обеспечению соответствующего фонда жилья.
Заинтересованные лица при этом вправе обратиться в суд с требованием к названным органам о восстановлении нарушенных жилищных прав.
Попытки отдельных судебных работников "отмахнуться" от рассмотрения таких дел (со ссылкой на то, что эта статья не предусматривает обжалования действий должных лиц в суд) должны жестко пресекаться со ссылкой на положения Закона Российской Федерации от 27 апреля 1993 г. "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (с изм. и доп. на 14 декабря 1995 г.), а также требованием о вынесении письменного определения об отказе в принятии искового заявления в порядке ст. 134 ГПК РФ (с тем расчетом, чтобы подать частную жалобу на это определение).
2. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом, аварийном состоянии, а также непригодными они являются в случаях выявления вредного, опасного воздействия на жилую площадь со стороны средств обитания (землетрясений, наводнений, оползней и др.) (см. комментарий к п. 4 ч. 1 ст. 4 Кодекса);
2) этот пункт ч. 2 предусматривает внеочередное обеспечение жильем двух категорий детей:
а) детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей;
б) детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей (как правило, ставших взрослыми) в случаях:
- по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства) независимо от того, начали они трудовую деятельность или нет;
- по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации независимо от рода деятельности, семейного положения;
- по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 Кодекса (см. комментарий к п. 4 ч. 1 ст. 51 Кодекса).
3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления с соблюдением требований очередности, за исключением порядка предоставления жилья внеочередникам. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решений.
4, 5. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.
В решении, кроме срока заключения договора, должен быть предусмотрен субъектный состав договора (наймодатель и наниматель), местонахождение предоставляемого жилья (в черте соответствующего населенного пункта, по конкретному адресу) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (ч. 1, 2 ст. 50 Кодекса).
6. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 Кодекса.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч. 1 - 3 ст. 59, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма (см. комментарий к ч. 1 - 3 ст. 59 Кодекса).
7. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.
Учету подлежит жилое помещение, находящееся и за пределами черты населенного пункта, где предоставляется новое жилое помещение очереднику, т.е. жилое помещение, находящееся в собственности очередника, может находиться и на территории другого населенного пункта (не только на территории, где он претендует на получение жилья), тем не менее это помещение должно учитываться.
8. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма должны учитываться действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению (ст. 53 Кодекса). Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за 5 лет. Следует иметь в виду, что значение имеет не только срок, но и действия граждан, совершенные с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в обеспечении жильем (см. комментарий к ст. 53 Кодекса).
9. Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в ч. 8 настоящей статьи Кодекса, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации (относительно конкретизации норм предоставления общей площади жилого помещения с учетом совершенных сделок с жильем).
Статья 58. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма
Комментарий к статье 58
1. По редакции этой части остается неясным, каковы должны быть правила заселения одной комнаты несовершеннолетними (малолетними), предположим, мальчика с девочкой. Если им с 6 до 14 лет, будет ли иметь правовое значение их согласие или, вернее, допустимо ли вообще получение такого согласия, особенно со стороны малолетних.
Видимо, в таких случаях согласие должно быть дано со стороны их родителей или иных законных представителей (опекунов и попечителей).
Как представляется, в будущем при пересмотре и совершенствовании ряда норм Кодекса не исключено изменение редакции этой части по форме: "При предоставлении жилых помещений... не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов".
2. Допускается превышение нормы предоставления жилья на одного человека (ч. 1 и 2 ст. 50 Кодекса), но не более чем в два раза, если:
а) жилое помещение представляет собой лишь одну комнату;
б) однокомнатную квартиру;
в) жилое помещение (более одной комнаты) предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 Кодекса.
Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире
Комментарий к статье 59
1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, предоставляется:
а) нанимателю, если он на момент освобождения жилого помещения признан или может быть признан малоимущим и нуждающимся в жилом помещении по основаниям ст. 51 Кодекса;
б) собственнику (несмотря на то, что ему принадлежит часть коммунальной квартиры на праве собственности), если он признан или может быть признан малоимущим и нуждающимся в обеспечении жильем (п. 2 ч. 1 ст. 51 Кодекса).
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч. 1 этой статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления (ч. 1 и 2 ст. 50 Кодекса), на основании их заявления.
Разграничение ч. 1 и 2 настоящей статьи проводится по признакам "нуждающиеся в жилых помещениях" или "в обеспечении жильем" (ч. 1 ст. 51 Кодекса) и "обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления" (ч. 2 ст. 59, ч. 1 и 2 ст. 50 Кодекса).
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч. 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам (иным гражданам, не проживающим в этой коммунальной квартире), которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи (включая малолетних детей) менее нормы предоставления, по рыночной цене с учетом остаточной стоимости помещения.
4. В случаях, когда в коммунальной квартире не проживают граждане, указанные в ч. 1, 2 этой статьи, неприобретения другими гражданами освободившегося помещения по договору купли-продажи (ч. 3 ст. 59), вселение этого освободившегося помещения осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ст. 51, 52, 57 Кодекса.
Глава 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 60. Договор социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 60
1. Договор социального найма, кроме статей Кодекса, регламентируется и ГК РФ (ст. 671, 672, 674, 675, 678, п. п. 1 - 3 ст. 685). Другие положения ГК РФ (гл. 35 "Наем жилого помещения") применяются к договору социального найма, если особенности договора не предусмотрены действующим жилищным законодательством.
Договор социального найма жилого помещения - договор двусторонний, консенсуальный (права и обязанности сторон возникают с момента соглашения сторон по существенным пунктам), бессрочный, возмездный, за исключением ч. 9 ст. 156 Кодекса. По этому договору одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда (собственник жилого фонда Российской Федерации, собственник жилого фонда субъекта Российской Федерации - см. комментарий к ст. 19 Кодекса) или муниципального жилищного фонда (собственник муниципального образования) (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления <*>) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом, Типовым договором социального найма жилого помещения, конкретным соглашением.
--------------------------------
<*> Такими уполномоченными органами являются МУП, МУ жилищно-коммунального хозяйства, ЖЭУ, ЖЭК и т.п., пользующиеся правами юридического лица.
Договор социального найма заключается между наймодателем и нанимателем на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину и членам его семьи по месту жительства (в пределах черты населенного пункта) площадью жилья не менее нормы предоставления (ч. 1, 2 ст. 50; ч. 4, 5 ст. 57 Кодекса).
Поскольку по новому жилищному законодательству не предусматривается оформление и выдача ордеров (этот порядок отменен), только заключенный договор социального найма на основе решения местного органа самоуправления дает право нанимателю вселиться в обусловленное помещение. До оформления договора надлежащим образом недопустимо вселение нанимателя в "намеченное" жилое помещение.
Нанимателем по договору социального найма является один из совершеннолетних членов семьи, как правило, имеющий самостоятельный источник периодического дохода, так называемый "ответственный квартиросъемщик", или член семьи - наниматель, на имя которого открыт лицевой счет в жилищно-коммунальных органах.
2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия, т.е. договор является бессрочным. Однако такой договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, в частности, в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства (ч. 1, 3 ст. 83 Кодекса).
3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма (ст. 51, 52 Кодекса), в частности на основе правовых актов, принятых позднее и вступивших в законную силу, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма
Комментарий к статье 61
1. Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с положениями Кодекса, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, Правилами пользования жилыми помещениями, Типовым договором социального найма жилого помещения, договором социального найма, заключенным в соответствии с требованиями вышеупомянутых актов.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
Наниматели жилого помещения наравне с другими жильцами пользуются лестницами, лестничными площадками, лифтами, коридорами.
В случаях, особо предусмотренных договором социального найма, допустимо использование технических этажей, подвальных помещений, чердаков, крыш (для установки антенны).
Наниматели вправе предъявлять соответствующие требования жилищно-коммунальным организациям по содержанию и ремонту мест общего пользования. Так, в частности, содержание лестничных клеток включает в себя:
- техническое обслуживание (плановые, внеплановые осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт конструктивных элементов);
- мероприятия, обеспечивающие нормативно-влажностный режим на лестничных клетках;
- обслуживание мусоропроводов;
- обслуживание автоматических запирающихся устройств входных дверей;
- обслуживание лифтового оборудования;
- организацию дежурства в подъездах и т.д.
Использование лестничных клеток, а также площадок для размещения мастерских, кладовых и других целей не допускается.
Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 62
1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
При этом в договор должны быть включены конкретизирующие пункты по предоставляемому жилому помещению: какое жилое помещение, каков размер общей площади, количество комнат, местоположение, находящееся в пределах черты населенного пункта, по конкретному адресу и т.п.
Особое внимание должно быть обращено на состояние жилого помещения: помещение сдано в эксплуатацию в связи с завершением строительства многоквартирного дома, помещение переведено (переоборудовано) из нежилого в жилое с соблюдением требований законодательства. Если в жилом доме, квартире проживали другие наниматели, следует непосредственно проверить, в каком состоянии они оставили помещения; сданы ли помещения жилищно-коммунальным организациям согласно установленному порядку; требуется ли проведение текущего или капитального ремонта; во всех ли случаях целесообразна непосредственная проверка состояния элементов благоустройства (отопления, освещения, холодного и горячего водоснабжения), сантехоборудования?
Предоставляемое помещение должно быть фактически и юридически свободным, т.е. ко времени вынесения решения о предоставлении жилья и заключения договора жилое помещение должно быть свободным (никто там не проживает и не имеет права проживания).
Недопустимо заключение договора с условием освобождения занятого помещения "через какое-то время", "выселением лиц, незаконно, самовольно занявших жилье" и т.п.
Заключение двух и более договоров относительно одного жилого помещения с разными гражданами, имеющими самостоятельные права на жилье, должны рассматриваться как ничтожные сделки с вытекающими отсюда последствиями по ответственности виновных должностных лиц.
2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение (смежные комнаты), помещения вспомогательного типа, а также общее имущество в многоквартирном доме.
При применении этой части статьи относительно "самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение" следует обратить внимание на ч. 1 ст. 58 Кодекса: "При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия", т.е. заселение одной комнаты лицами разного пола, видимо, как исключение из общих правил, допустимо только на основе одного договора.
Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 63
1. Сделка (договор как двусторонняя сделка) в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Сделки юридических лиц между собой и с гражданами согласно требованию ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме. Однако при этом следует иметь в виду: несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет недействительность такой сделки (договора). Сделка сама по себе действительна, но в случае спора стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания; они могут приводить письменные, другие доказательства.
Сделка из-за несоблюдения простой письменной формы может быть признана недействительной, если только на последствие недействительности такой сделки прямо указано в статье, т.е. должно быть выражение "несоблюдение формы сделки (договора) влечет ее (его) недействительность". Например: "Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность" (ст. 651 ГК РФ).
В комментируемой статье такого выражения нет. Следует ли из вышесказанного, что договор социального найма жилого помещения может быть заключен и в устной форме? Логический анализ ст. 160 - 162 ГК РФ приводит к выводу о возможности такой формы договора.
Если законодатель считал, что для важности закрепления прав и обязанностей сторон необходим договор в письменной форме, он должен был дополнить ч. 1 комментируемой статьи выражением: "несоблюдение письменной формы договора социального найма влечет его недействительность". Не является ли это обстоятельство упущением законодателя?
2. Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. <*>
--------------------------------
<*> Российская газета. 2005. 27 мая; договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу этого Постановления, переоформлению не подлежат. Признаны утратившими силу: п. 1 Постановления Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР" (СП РСФСР. 1986. N 2. Ст. 10) в части, касающейся Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР, и подп. "б" п. 2 этого Постановления.
Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением
Комментарий к статье 64
а) Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение из ведения Российской Федерации в ведение субъектов Российской Федерации, из ведения субъектов Российской Федерации в ведение органов местного самоуправления на основе административно-правовых актов не влечет за собой изменение или расторжение договора социального найма жилого помещения.
Однако наниматели должны быть проинформированы о таком переходе права собственности;
б) государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых ГК РФ.
В случаях, когда законодательство Российской Федерации допускает предоставление жилого помещения по договору социального найма за счет жилищного фонда государственных, муниципальных унитарных предприятий, принадлежащего им на праве хозяйственного ведения, возможен переход такого права к другим субъектам;
в) казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им (право оперативного управления) (ст. 296 ГК РФ).
Если законодатель считает возможным предоставление жилой площади нуждающимся по договору социального найма за счет фонда жилья казенного предприятия, учреждения, он обязан предусмотреть в специальном законодательном акте наделение таких предприятий и учреждений соответствующим фондом и порядок предоставления социального жилья.
Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 65
1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право не только требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. У наймодателя есть и другие права, вытекающие из обязанностей нанимателей. Если наниматель, например, обязан обеспечить сохранность жилого помещения, то наймодатель имеет право требовать от нанимателя обеспечения его сохранности... Эта особая юридическая конструкция связи прав и обязанностей - суть правоотношения.
Кодекс предусматривает особые права наймодателя: дача согласия на обмен жилыми помещениями (ст. 72), на поднаем жилого помещения (ст. 76); расторжение договора социального найма в случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 83 и др.
2, 3. В ст. 65 предусмотрена только часть обязанностей наймодателя. Более подробно обязанности наймодателя указаны в Правилах пользования жилыми помещениями, Типовом договоре социального найма жилого помещения от 21 мая 2005 г., в частности:
а) при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем;
б) предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям (ст. 88 Кодекса).
Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;
в) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
г) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
д) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
е) в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;
ж) производить или поручить уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
з) принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора социального найма;
и) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 66
1. Наймодатель по договору социального найма за действия, связанные с нарушениями жилищного законодательства, условий договора, несет перед уполномоченными (на применение мер ответственности) государственными органами и перед нанимателем административно-правовую и гражданско-правовую ответственность.
а) Статья 7.22 "Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений" Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (принятого 20 декабря 2001 г.) предусматривает: нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц...;
- статья 7.23 этого Кодекса особо выделяет ответственность за нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами;
- статья 9.5 предусматривает ответственность за нарушение правил приемки домов и ввода в эксплуатацию жилья, в том числе заселение жилых домов и использование гражданских и производственных объектов без оформления в установленном порядке документов о вводе их в эксплуатацию...;
б) ответственность наймодателя перед нанимателем предусматривается ГК РФ. Гражданско-правовая ответственность, прежде всего, предполагает возмещение убытков у нанимателя, если они возникли по вине наймодателя (в форме реальных убытков и упущенной выгоды).
Если в жилищном законодательстве или в тексте договора социального договора (за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей наймодателем) установлена неустойка (штраф, пеня), то убытки возмещаются, как правило, в части, не покрытой неустойкой.
За пользование денежными средствами нанимателя вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет нанимателя подлежат уплате наймодателем проценты на сумму этих средств (ст. 395 ГК РФ).
Уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей не освобождает наймодателя от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором социального найма.
2. Эта часть статьи конкретизирует ответственность наймодателя в зависимости от вида нарушений.
а) Неисполнение или ненадлежащее исполнение наймодателем по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме (мест общего пользования) и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, дает право нанимателю потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом, устройствами и т.д.
Реализация этого положения непосредственно зависит от того, включено ли это положение в текст договора социального найма.
При отсутствии этих условий в договоре и недобросовестности наймодателя требование об уменьшении платы за пользование занимаемым помещением, общим имуществом и др. должно быть рассмотрено судом по правилам искового производства - со ссылкой на эту статью;
б) при неисполнении или ненадлежащим исполнении своих обязанностей по названным видам работ наймодателем наниматель вправе требовать возмещения убытков (реальных убытков и упущенной выгоды). Такое требование тоже может быть рассмотрено судом;
в) если нанимателю причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие нанимателю другие нематериальные блага, суд может возложить на нарушителя (наймодателя) обязанность компенсации указанного вреда (ст. 151, 1099, 1101 ГК РФ).
Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 67
1, 2. Права нанимателя по договору социального найма подробно предусматриваются в Правилах пользования жилыми помещениями, Типовом договоре социального найма жилого помещения от 21 мая 2005 г.; в тексте конкретного договора социального найма.
Некоторые права непосредственно вытекают из положений других статей Кодекса, в частности, право требовать изменения договора (ст. 82), право требовать расторжения и прекращения договора (ст. 83) и др.
В этой статье не предусмотрено право нанимателя и членов его семьи на приватизацию жилой площади на основании Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп. на 26 ноября 2002 г. <*>).
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 48. Ст. 4738.
Если жилое помещение по договору социального найма получено до 1 марта 2005 г. (т.е. до вступления Жилищного кодекса в действие), то за этими гражданами сохраняется право на бесплатную приватизацию своего жилья до 1 января 2007 г.
Впрочем, сохраняется и право деприватизации ранее приватизированного жилья, т.е. возврата собственника в положение нанимателя по договору социального найма <*>.
--------------------------------
<*> Малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст. 20 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., т.е. после введения в действие Кодекса <*>.
--------------------------------
<*> Статья 12 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
3, 4. В ч. 3 этой статьи дается только основной перечень обязанностей нанимателя. Полный перечень его обязанностей имеется в Правилах пользования жилыми помещениями, Типовом договоре социального найма жилого помещения от 21 мая 2005 г.
В них предусмотрены обязанности:
а) принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен капитальный ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение представляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (правила приемки в эксплуатацию жилых домов и сооружений);
б) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;
в) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующих разрешений, предусмотренных жилищным законодательством Российской Федерации;
г) переселяться с членами своей семьи в порядке, установленном Кодексом, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;
д) при расторжении договора социального найма освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанность ремонта (текущего) жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
е) допускать в заранее согласованное сторонами договора социального найма время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, ликвидации аварий - в любое время;
ж) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользоваться жилым помещением по договору социального найма, в частности, на основании льгот, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;
з) нести иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством Российской Федерации.
Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 68
Наниматель по договору социального найма, не исполняющий свои обязанности по жилищному законодательству, договору социального найма, может быть привлечен к уголовной, административно-правовой и гражданско-правовой ответственности:
а) ст. 167 "Умышленное уничтожение или повреждение имущества" УК РФ.
- Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества (в том числе жилых помещений, принадлежащих субъектам Российской Федерации, органам местного самоуправления) наказываются штрафом...;
- ст. 168 "Уничтожение или повреждение имущества по неосторожности" УК РФ;
- уничтожение или повреждение чужого имущества в крупном размере, совершенные путем неосторожного обращения с огнем или иными источниками повышенной опасности, наказываются штрафом...;
б) по Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях:
- ст. 7.17 "Уничтожение или повреждение чужого имущества";
- ст. 7.19 "Самовольное подключение и использование электрической, тепловой энергии, нефти и газа";
- ст. 7.20 "Самовольное подключение к централизованным системам питьевого водоснабжения и (или) системам водоотведения городских и сельских поселений";
- ст. 7.21 "Нарушение правил пользования жилыми помещениями".
Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влекут предупреждение или наложение административного штрафа...
Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах также влечет наложение административного штрафа;
в) гражданско-правовая ответственность нанимателя перед наймодателем предполагает возмещение убытков (реального ущерба и упущенной выгоды). При этом должно быть доказано, что убытки у наймодателя возникли по вине нанимателя. Например, такие убытки могут возникнуть вследствие причинения вреда имуществу наймодателя (ст. 1064 ГК РФ). Причем не только по умышленной вине нанимателя, но и по его неосторожности.
Возможно взыскание с нанимателя неустойки, если она была предусмотрена в договоре социального найма в разделе, статьях об ответственности нанимателя;
г) как особую меру ответственности нанимателя, предусмотренной жилищным законодательством, следует рассматривать положения Кодекса о расторжении договора социального найма жилого помещения в судебном порядке (в частности, в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 месяцев - ч. 4 ст. 83 Кодекса), о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей или бесхозяйственном обращении с жилым помещением и др. (ст. 91 Кодекса).
Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 69
1. а) К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители нанимателя (см. комментарий к пп. "а", "б", "в", "г" ч. 1 ст. 31 Кодекса);
б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
Если по ст. 31 "Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении" Кодекса другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов семьи, то по комментируемой статье другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма не только в связи с вселением их нанимателем в качестве членов его семьи (зять, невестка, усыновленный и др.), но и с условием ведения с нанимателем общего хозяйства (следовательно, порождающим право на жилплощадь).
Признаками ведения с нанимателем общего хозяйства считаются: общий бюджет в семье, общие расходы и затраты, питание, взаимная забота и уход за престарелыми, детьми и др. Выделение изолированной комнаты некоторым членам семьи не является основанием для сомнения наличия критериев ведения общего хозяйства;
в) иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке (порождающем право на жилую площадь).
Возникают вопросы: кто такие, собственно, иные лица? Можно ли их в судебном порядке признать членами семьи нанимателя, если они вселены в жилое помещение нанимателем не в качестве его члена семьи?
Иные лица - это граждане, не являющиеся родственниками, иждивенцами нанимателя. Они для нанимателя "чужие". У нанимателя нет никаких обязанностей перед этими лицами, но он может быть заинтересован в совместном проживании с кем-либо из этих ("чужих") категорий граждан по медико-социальным, материальным соображениям (наниматели - нетрудоспособные, пожилые люди, оставшиеся без помощи и содействия со стороны близких).
При наличии объективных данных об уходе, заботе, материальной поддержке со стороны этих "чужих" лиц относительно нетрудоспособных, пожилых людей с учетом значительного периода времени такой поддержки (как правило, 6 месяцев и более) суд может вынести решение о признании такого лица (лиц) членом семьи нанимателя (естественно, с правом на жилую площадь).
Не исключено, что до рассмотрения судом дела о признании иных лиц членами семьи нанимателя может оказаться, что они уже живут вместе и ведут общее хозяйство. В этих случаях суду следует исходить из наличия (не менее 6 месяцев), ведения общего хозяйства (общие расходы, взаимная забота, уход и др.).
2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (включая малолетних, иных недееспособных лиц) имеют с нанимателем равные права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность (при наличии средств) по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть включены в договор социального найма. Последующие изменения в составе семьи следует указать в договоре путем дополнений в соглашение и подписания сторонами.
4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (развод), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Такие лица не подлежат выселению из занимаемой жилой площади.
При невозможности совместного проживания жилое помещение может быть разделено через обмен жилыми помещениями (ч. 2 ст. 72 Кодекса), изменение договора (ст. 82 Кодекса).
Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
Комментарий к статье 70
1. а) Наниматель с согласия (в письменной форме) членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей.
Согласие оформляется в простой письменной форме. Но по желанию нанимателя и членов его семьи письменное согласие может быть заверено органами жилищно-коммунального хозяйства (МУП, МУ) или нотариально.
Для вселения в занимаемое нанимателем жилое помещение супруга, детей и родителей не требуется согласие наймодателя, если в результате такого вселения норма жилой площади не окажется менее учетной нормы.
Наймодатель может запретить (но не обязан) вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена окажется менее учетной нормы (ч. 4 ст. 50 Кодекса).
Запрет наймодателя по этому основанию может быть обжалован в судебном порядке. При рассмотрении этого спора в суде судьи должны обратить внимание на характер правовой нормы "может запретить" (но не обязан);
б) для вселения других граждан (претендующих на совместное проживание с нанимателем) также требуется письменное согласие членов семьи нанимателя (проживающих совместно и временно отсутствующих), а также наймодателя.
Наймодатель может отказать по двум основаниям:
- члены семьи нанимателя не относятся к категории лиц - супругов, детей и родителей. И согласие наймодателя здесь является определяющим;
- если после вселения граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (как было изложено), общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
Тем не менее и в этом случае отказ наймодателя может быть обжалован в судебном порядке;
в) на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
Если даже у такого несовершеннолетнего родители находятся в разводе, на вселение несовершеннолетнего к одному из родителей (при обеспеченности жильем у другого родителя) не требуется согласие членов семьи нанимателя и наймодателя.
В данном случае наймодатель не обладает правом запрета на вселение несовершеннолетнего со ссылкой на то, что в результате вселения несовершеннолетнего общая площадь жилья окажется менее учетной нормы.
2. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма только в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя, т.е. не по правилам ст. 82 Кодекса.
Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи
Комментарий к статье 71
а) В случаях временного отсутствия в жилом помещении наниматель и члены его семьи сохраняют все права, вытекающие из положений Кодекса, договора социального найма.
Закон не предусматривает конкретных сроков временного отсутствия в жилом помещении нанимателя и членов его семьи. Предполагается, что временное отсутствие вызвано уважительными причинами: выезд на учебу в другую местность, болезнь, длительная командировка по работе и др.; даже при наличии регистрации по временному месту жительства.
Недопустима презумпция (предположение) о перемене места жительства, выезде в другую местность в связи с новой работой, являющихся основаниями для предъявления требований об утрате права пользования жилым помещением, без объективных данных (см. комментарий к ч. 3 ст. 83 Кодекса).
Прежде всего, за время отсутствия нанимателя и членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение. Непозволительны изменение, расторжение, прекращение договора социального найма без ведома таких лиц, поскольку они затрагивают жилищные права и интересы отсутствовавших.
Разрешая споры, возникшие в связи с правом нанимателя и членов его семьи на сохранение за ними жилого помещения при выезде на длительный срок, следует учитывать, что жилое помещение сохраняется за этими лицами на основании охранного свидетельства (брони), которое должно оформляться не позднее 6 месяцев со времени выезда.
По истечении этого срока жилое помещение может быть забронировано за гражданами, если они в судебном порядке не признаны утратившими право на жилое помещение.
Если гражданин, имеющий право забронировать занимаемое им жилое помещение, не сделал этого в течение 6 месяцев и к нему предъявлен иск о признании утратившим им право на жилую площадь либо если указанное жилое помещение занято другими лицами, впоследствии этим гражданином предъявлен иск о восстановлении его права на жилую площадь, суд вправе принять во внимание и другие письменные доказательства, подтверждающие право забронировать жилое помещение;
б) отсутствовавшие в жилом помещении наниматель и члены его семьи обязаны надлежащим образом выполнять свои обязанности: обеспечивать сохранность жилого помещения, своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги и т.д.
Работникам МУП, МУ жилищно-коммунального хозяйства следует обратить внимание нанимателя и членов его семьи на то, что квартиры, жилые дома длительное время быть закрытыми и пустовать не должны. В жилых помещениях в целях противопожарной, иной безопасности за время отсутствия названных граждан должны проживать другие члены семьи нанимателя или близкие родственники.
Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
Комментарий к статье 72
По обмену жилого помещения наниматели, имеющие права на жилое помещение, передают свое жилое помещение другим лицам, получая взамен другое жилое помещение на основе предварительного соглашения о взаимной передаче прав и обязанностей.
Обмен может быть охарактеризован и как одно из правомочий нанимателя по распоряжению жилым помещением, вытекающих из условий договора социального найма.
Обмен производится в основном с целью улучшения жилищно-бытовых условий. Он может быть вызван и другими причинами: приближением жилья к месту работы, проживанием в этой местности родных и близких; удобствами торгового, транспортного обслуживания; экологическим состоянием окружающей среды и т.п.
Предметом обмена выступают изолированные, неизолированные (смежные комнаты). Смежные комнаты, иногда их часть, как представляется, могут быть предметом обмена только в случае обмена между родственниками, иными близкими лицами с целью объединения их в одну семью.
Не может быть предметом обмена часть комнаты, условно приходящаяся на одного из членов семьи нанимателя. Граждане, переселившиеся в новое помещение, не должны становиться нуждающимися в улучшении жилищных условий.
1. Эта часть статьи относится к обмену всего жилого помещения по договору социального найма, причем на помещение, предоставленное тоже по договору социального найма, т.е. обмен может быть произведен между нанимателями, владеющими жилыми помещениями на основе договора социального найма.
На такой обмен требуется письменное согласие наймодателя, а также согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих.
Отказ наймодателя на обмен, а также членов семьи нанимателя может быть обжалован в судебном порядке.
При рассмотрении таких споров суд должен руководствоваться интересами большинства членов семьи, положениями ст. 73 Кодекса.
2. Члены семьи нанимателя вправе требовать от нанимателя разрешения на обмен занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма и находящиеся в разных домах или квартирах.
По этому основанию обмен может быть произведен, если совершеннолетнему члену семьи нанимателя представляется возможным выделить отдельную комнату или ее часть с учетом его доли в общем размере жилья.
По смыслу редакции этой части статьи согласие наймодателя на такой обмен тоже требуется.
Обмен может быть в следующих формах:
а) фактического раздела жилой площади, когда заинтересованные переезжают (например, из 3-, 4-комнатной квартиры в другие - двух или более) в обусловленные жилые помещения. По этому примеру переезд осуществляется в однокомнатную и двухкомнатную квартиры ("разъезжаются"). Другая сторона, как правило, заинтересованная в объединении членов семьи, переезжает из однокомнатной и двухкомнатной квартиры в 3-комнатную или 4-комнатную квартиру;
б) так называемого "родственного обмена", т.е. совершеннолетний член семьи нанимателя вправе потребовать обмен, приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя. Наличие самостоятельных источников существования совершеннолетнего для такого обмена необязательно; непременным условием является возможность выделения доли (в виде комнаты или ее части (с учетом возможности ее изоляции)), исходя из принципа равенства жилищных прав нанимателя и членов его семьи.
3. При рассмотрении таких споров в судах, прежде всего, должно быть обращено внимание на цели, преследуемые претендентом на обмен. В жизни такие ситуации возникают при вселении жены на жилплощадь мужа и его родителей (или наоборот) при отсутствии согласия последних на вселение.
4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей этих жилых помещений, допускается с предварительного письменного согласия органов опеки и попечительства (органов образования, здравоохранения и др.).
Отказ в даче такого согласия может быть обжалован в судебном порядке. При рассмотрении таких споров суд должен обращать внимание: не будут ли нарушены жилищные права несовершеннолетних в результате такого обмена; какую жилплощадь они занимают (до обмена) и какую займут после обмена.
5. Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях по договорам социального найма, расположенных как в одном городе, поселке, так и в разных населенных пунктах (включая сельские населенные пункты) на территории Российской Федерации.
Обмениваемые жилые помещения могут не совпадать по размерам общей площади жилья, если при этом не будут установлены обстоятельства, нарушающие жилищные права проживающих (служащие основанием для признания обмена как сделки незаконной).
Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества участников при соблюдении требований этой статьи, т.е. с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих.
Требование письменного согласия наймодателя распространяется на обмен, предусмотренный ч. 2 этой статьи.
Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
Комментарий к статье 73
1), 2) Обмен не допускается, если к одному из нанимателей обмениваемого жилого помещения предъявлен иск и право пользования жильем оспаривается в суде:
а) об изменении договора социального найма в случаях объединения жильцов в одну семью, вследствие признания нанимателем другого члена семьи; по требованию одного из членов семьи (ст. 82 Кодекса);
б) о расторжении и прекращении договора социального найма по основаниям ст. 83 Кодекса;
в) о выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более 6 месяцев (ст. 90 Кодекса);
г) выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи в случаях использования помещения не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей и др. (ст. 91 Кодекса).
3) Одно из обмениваемых жилых помещений признано в установленном порядке непригодным для проживания (см. комментарий к п. 4 ч. 1 ст. 4; ч. 4 ст. 15 Кодекса).
4) В установленном законом порядке принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях (п. 1, 2 ст. 85 Кодекса).
5) Принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме (ст. 88 Кодекса).
6) В результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 Кодекса (см. комментарий к п. 4 ч. 1 ст. 51 Кодекса).
Перечисленные случаи не являются исчерпывающими. Следует считать упущением законодателя отсутствие в этом перечне нормы: "недопустим обмен, если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего наниматель или его члены семьи становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий", т.е. становятся обеспеченными жильем ниже учетной нормы (ч. 4 ст. 50 Кодекса).
В будущем, в плане совершенствования Кодекса, следовало бы рассмотреть вопрос о включении в эту статью пункта: "обмен недопустим, если он носит корыстный или фиктивный характер".
Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма
Комментарий к статье 74
1, 2. Письменный договор об обмене жилыми помещениями между нанимателями заключается на основе предварительно полученного согласия:
а) наймодателей (с той и другой стороны) на обмен от соответствующих должностных лиц органа местного самоуправления либо по поручению этого органа МУП, МУ жилищно-коммунального хозяйства. Согласие должно быть оформлено с соблюдением требований к документам, исходящим от государственных органов с регистрацией.
Не рекомендуется оформление дачи согласия только одной резолюцией должностного лица в тексте договора об отмене;
б) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих (см. комментарий к ч. 1 ст. 72 Кодекса).
3. Как было отмечено, дача согласия на обмен наймодателем оформляется в письменной форме. Также в письменной форме оформляется отказ в даче такого согласия с оформлением соответствующего документа не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.
4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
При разбирательстве такого спора в суде судьи должны обратить внимание на пункты ст. 73 Кодекса (случаи, когда обмен не допускается), действующие на время рассмотрения этого дела.
5. Договор об обмене жилыми помещениями, заключенный между нанимателями на основании согласия наймодателей и членов семьи нанимателей, служит предпосылкой расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, т.е. вначале составляется документ о расторжении ранее заключенного договора социального найма между наймодателем и нанимателем в связи с достигнутым соглашением (договором) об обмене жилыми помещениями и переездом нанимателя и членов его семьи в другое жилое помещение, предусмотренное в договоре. Затем заключается новый договор социального найма между наймодателем (по месту нахождения жилья) и нанимателем после его переезда в обусловленное помещение на основе договора об обмене.
Недопустимо совмещение договоров о расторжении ранее действовавшего и нового в связи с переездами на основе соглашения об обмене, поскольку в них участвуют разные лица (наниматели).
Недопустимо также изменение условий договора социального найма применительно к "новым" нанимателям в сравнении с условиями проживания "бывших" нанимателей.
Расторжение и заключение договоров социального найма (двух) осуществляется не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения нанимателей и представления им соответствующих документов. К текстам договоров о расторжении и заключении договоров должны быть приложены заявления нанимателей об обмене, согласие членов семьи, а также письменное согласие наймодателя.
Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
Комментарий к статье 75
1. Совершаемый или совершенный обмен жилыми помещениями по иску заинтересованных лиц (членов семьи нанимателя, органов местного самоуправления, жилищно-коммунальных организаций), прокурора может быть признан судом недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, как оспоримые или ничтожные сделки, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований Кодекса.
При наличии оснований признания обмена ничтожной сделкой (мнимая, притворная сделка, сделка, совершенная с недееспособным лицом и др.) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Последствие ничтожной сделки - "все полученное сторонами (при умышленных действиях) взыскивается в доход государства" - здесь неприменимо.
2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. В связи с признанием судом обмена недействительным признается недействительным (не порождающими права и обязанности) и договор об обмене жилыми помещениями с вытекающими отсюда последствиями во взаимоотношениях с МУП, МУ жилищно-коммунального хозяйства.
В случае неисполнения судебного предписания по переселению в ранее занимаемые жилые помещения виновные лица на основе решения судебного пристава-исполнителя подвергаются штрафу, иным мерам воздействия, предусмотренным Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 г. "Об исполнительном производстве".
3. Если обмен жилыми помещениями признан судом недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (транспортные издержки, оплата рабочей силы и т.п.).
Возмещается только реальный ущерб, упущенная выгода не подлежит возмещению.
Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 76
1. Правом передачи части или всего жилого помещения в поднаем (лицами не из числа членов семьи нанимателя, совместно проживающих с ним иждивенцев) обладает только сам наниматель. По смыслу этой части статьи члены семьи нанимателя таким правом не обладают.
а) Для заключения договора поднайма требуется письменное согласие наймодателя и членов семьи нанимателя, совместно проживающих с ним, в том числе временно отсутствующих (тоже письменное согласие), а также несовершеннолетних, достигших 14-летнего возраста.
Отказ в даче согласия наймодателем на поднаем может быть обжалован в суд;
б) предметом договора поднайма может быть все жилое помещение (в случае временного выезда нанимателя со всеми членами семьи в другую местность), отдельная изолированная комната (помещение), смежные комнаты или даже часть занимаемого нанимателем, членами его семьи помещения;
в) договор поднайма может быть заключен при условии, если общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы (ч. 4 ст. 50 Кодекса), а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (ч. 3 ст. 59 Кодекса).
2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется, прежде всего, письменное согласие наймодателя, а также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
3. Поднаниматель и члены его семьи не приобретают самостоятельное право пользования жилым помещением. Это означает, что с прекращением договора найма прекращается и договор поднайма.
Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения, в частности за действия, связанные с нарушениями правил содержания жилья, является наниматель.
4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает, или в него вселяется, или должен вселиться на обычных условиях договора социального найма гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 Кодекса (см. комментарий к этой статье), а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.
Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 77
1. Заключение договора поднайма жилого помещения в письменной форме является обязательным, одним из условий законности этого соглашения между нанимателем и поднанимателем, хотя в этой части статьи не содержится предписание ч. 2 ст. 162 ГК РФ "в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность". Иначе говоря, если законодатель считает, что письменная форма договора поднайма является безусловно обязательной, он обязан был здесь включить норму "несоблюдение простой письменной формы договора поднайма влечет его недействительность".
Без такой правовой нормы нарушение требования письменной формы договора поднайма (устной формы) не влечет его недействительность; в случае спора стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания, а сделка сама по себе действительна.
Один экземпляр договора передается наймодателю (органу местного самоуправления либо по его поручению МУП, МУ жилищно-коммунального хозяйства), а другой остается у нанимателя; при необходимости экземпляр (копия) может быть передан поднанимателю.
2. В договоре поднайма жилого помещения должны быть перечислены все граждане, вселяемые в жилое помещение нанимателя, в том числе и малолетние.
3. Договор поднайма жилого помещения как договор производный от договора социального найма, как правило, является срочным (заключается на срок). Договор без указания срока признается законным. Однако такой договор считается заключенным только на 1 год.
Поднаниматель по истечении установленного в договоре срока вправе претендовать на заключение нового соглашения с указанием срока на условиях, предложенных нанимателем.
4. Пользование жилыми помещениями по договору поднайма осуществляется в соответствии с условиями договора поднайма, положениями Кодекса и другими нормативными правовыми актами.
Если в договор поднайма включены условия, связанные с пользованием домашним имуществом (посудой, радиоаппаратурой), оказанием услуг (стирка белья, приготовление пищи и др.), то стороны согласуют дополнительную плату за эти и другие услуги.
Оказание услуг возможно и со стороны поднанимателя (в интересах нанимателя - инвалида, больного, престарелого). Эти услуги также предполагаются возмездными, и их стоимость засчитывается во вносимые суммы за пользование жилой площадью.
Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 78
1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, всегда является возмездным.
Безвозмездное пользование жилым помещением "превращает" "поднанимателя" во временного жильца. И взаимоотношения сторон должны регулироваться положениями о временных жильцах (ст. 80 Кодекса) или безвозмездном пользовании имуществом (ст. 689 - 701 ГК РФ).
2. Размеры, порядок, сроки внесения платежей за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются соглашением сторон и включаются в текст договора поднайма.
Размеры платежей за пользование жилым помещением, коммунальные услуги могут устанавливаться с ориентиром на подобные платежи, вносимые нанимателем применительно к размерам занимаемого помещения и объемам услуг, пропорционально этому жилью.
Размеры платежей за пользование жилым помещением, коммунальные услуги могут быть и выше платежей нанимателя за подобные услуги. Сейчас нет нормы, ограничивающей права нанимателя, подобно ранее действовавшей: "...размеры платежей по договору поднайма устанавливаются соглашением сторон, но не могут превышать размеры квартирной платы, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и платы за коммунальные услуги". Не следует забывать, что мы живем в условиях рыночной экономики.
Сроки платежей могут устанавливаться помесячно, поквартально, по полугодиям...
Платежи могут быть наличными деньгами, перечислением, предоставлением товаров и услуг, продуктов питания.
Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 79
1. Договор поднайма жилого помещения как договор производный от договора социального найма прекращается по истечении срока, на который он был заключен. Договор может быть возобновлен на следующий срок по воле сторон; продление ранее заключенного договора недопустимо.
2. При прекращении договора социального найма жилого помещения, в частности, в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
Поднаниматель не вправе требовать представления ему освободившегося жилого помещения без соблюдения требований ст. 51 Кодекса "Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма", ст. 52 "Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях" и ст. 57 "Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях" Кодекса.
3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:
а) по соглашению сторон; при этом в конкретно установленные сроки занимаемое помещение поднанимателем, членами его семьи должно быть освобождено. В эти же сроки следует предусмотреть вывоз вещей поднанимателя (и членов его семьи); поднаниматель обязан произвести платежи за наем (оставшуюся задолженность);
б) при невыполнении условий договора поднайма: нарушение сроков, условий, порядка внесения платежей, а также требований по бережному отношению к жилому помещению, санитарно-техническому оборудованию и др.
4. Когда поднаниматель или гражданин, за действия которого этот поднаниматель отвечает, после предупреждений продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать помещения не по назначению и не проводит необходимого ремонта, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор поднайма жилого помещения и требовать выселения поднанимателя и членов его семьи.
5. Если по законным основаниям прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, он вместе с членами семьи подлежит выселению на основании решения суда без предоставления другой жилплощади.
Самоуправство здесь недопустимо, т.е. наниматель при этих нарушениях со стороны поднанимателя не вправе заниматься выселением "своей властью".
6. Как было изложено, договор поднайма жилого помещения в основном прекращается, когда возникают обстоятельства, не зависящие от воли сторон (истечение срока договора, смерть единственного нанимателя и др.).
Когда заключен договор поднайма без указания срока, по истечении годичного срока договор считается прекращенным.
В случаях же, когда договор поднайма заключен на определенный срок (например, на 5 лет), инициатор досрочного расторжения договора (как правило, наниматель) обязан предупредить другую сторону (поднанимателя) о расторжении договора поднайма за 3 месяца до истечения намеченного срока.
Статья 80. Временные жильцы
Комментарий к статье 80
1, 2. Для вселения временных жильцов в занимаемое нанимателем жилое помещение требуется взаимное согласие членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих. При отсутствии согласия хотя бы одного члена семьи вселение недопустимо (право "вето"). Получения согласия достаточно в устной форме. Разрешения наймодателя не требуется, однако он должен быть предварительно уведомлен о таком вселении.
Наймодатель вправе запретить (но не обязан) проживание временных жильцов в случае, если после вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы (ч. 4 ст. 50 Кодекса), а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.
Запрет наймодателя на вселение временных жильцов может быть обжалован в судебном порядке. При рассмотрении такого спора в суде следует обратить внимание на факт получения предварительного согласия от членов семьи нанимателя, взаимоотношения между ними; намеченный срок проживания (максимальный срок проживания 6 месяцев), размеры жилья и количество членов семьи нанимателя.
3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Их права производны от права нанимателя этого жилого помещения. Это означает, что в случаях прекращения или расторжения договора социального найма жилого помещения права временных жильцов на проживание в данном помещении прекращаются.
Ответственность за действия временных жильцов, связанные с повреждением жилого помещения, санитарно-технического оборудования, и другой вред перед наймодателем несет наниматель. Вместе с тем сказанное не исключает ответственности временных жильцов перед нанимателем, в частности в случаях причинения вреда его имуществу по правилам ст. 1064 ГК РФ.
4. По истечении максимального срока проживания (6 месяцев) устная договоренность о временном проживании (нельзя отрицать наличие договорных отношений между нанимателем и временными жильцами как безвозмездных) прекращается в связи с истечением срока. Договор может быть заключен на новый срок.
Если срок безвозмездного договора не согласован, то не позднее чем через 7 дней со дня предъявления требования со стороны любого члена семьи нанимателя о расторжении такого договора помещение временными жильцами должно быть освобождено.
Даже при наличии определенного срока проживания временные жильцы обязаны освободить жилое помещение нанимателя при предъявлении претензий им со стороны любого члена семьи нанимателя в связи с недостойным их (временных жильцов) поведением, поступками, создающими обстановку невозможности или затруднительности совместного проживания.
В случаях проживания временных жильцов в помещении нанимателя свыше 6 месяцев и когда взималась плата за их проживание, споры должны рассматриваться по правилам договора поднайма жилого помещения.
5. Временные жильцы, не освобождающие жилое помещение в случаях прекращения договора социального найма, истечения срока проживания, а также при предъявлении требований, вытекающих из ч. 4 этой статьи (когда срок проживания не согласован), подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другой жилой площади.
Самоуправство здесь также недопустимо, т.е. наниматель "своей властью" не вправе заниматься выселением.
Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
Комментарий к статье 81
1. Жилищное законодательство не допускает принудительного изъятия излишней жилой площади. Только сам наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наниматель в заявлении может предложить желательные варианты размера жилья, числа комнат взамен сдаваемого жилья большего размера.
Наймодатель обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи заявления.
"По согласованию с нанимателем" означает, что наймодатель обязан создать нанимателю условия из предложенных двух или более вариантов право выбора приемлемой жилой площади: по размерам, числу комнат, месту расположения и т.п.
Если предложенные варианты жилья не устраивают нанимателя по объективным причинам, то он (наниматель) может забрать свое заявление и обратиться к наймодателю через некоторое время вновь при появлении возможностей удовлетворения его пожеланий.
В любом случае предоставляемое помещение должно быть в доме капитального типа, в черте населенного пункта, где проживает наниматель, благоустроенным применительно территорий города, поселка, села.
2. Законодательных актов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, предусматривающих замену жилой площади, предоставленной по договору социального найма, пока нет.
Замена жилой площади инвалидов, ветеранов Великой Отечественной войны, участников боевых действий по защите Отечества, а также руководящих работников на современное жилье с высокой степенью благоустройства осуществляется пока только индивидуально с учетом конкретных заслуг и при наличии достаточной информации о заслугах.
Представляется, что в ближайшее время будут разработаны нормативно-правовые акты, предусматривающие основания и условия замены жилого помещения по договору социального найма на жилую площадь по договору социального же найма в новых современных благоустроенных домах.
Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 82
1, 2. Объем и характер прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи могут быть изменены в интересах и с согласия проживающих по договору социального найма.
Кодекс допускает изменение договора социального найма по одностороннему волеизъявлению одного или нескольких членов семьи нанимателя:
а) граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями (изолированными - ч. 2 ст. 62 Кодекса) на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью (в результате брака, усыновления и т.п.), вправе требовать заключения с кем-либо из них (по их выбору) одного договора социального найма относительно всех занимаемых ими жилых помещений.
Требования граждан по заключению одного договора вместо ранее действовавших двух или более являются обязательными для наймодателя. Наймодатель не может отказать в заключении так называемого "объединительного" договора социального найма со ссылкой на различные нарушения со стороны заинтересованных граждан, даже при задолженности по квартирной плате и оплате за коммунальные услуги. Отказ наймодателя может быть обжалован в судебном порядке;
б) дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя (в случае лишения его свободы, длительной болезни и др.).
Это положение статьи не предъявляет особых требований относительно наличия у такого дееспособного лица источника средств существования. Однако это обстоятельство (наличие средств) может иметь значение при рассмотрении конкретного спора в суде;
в) такое же право (изменения жилищных правоотношений) принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. В этой ситуации сами члены семьи решают вопрос: кому из дееспособных лиц выступить в качестве нанимателя (с кем должен быть заключен договор).
Когда в жилом помещении остаются одни несовершеннолетние, устанавливается опекунство с определением конкретного лица - опекуна, с которым может быть заключен договор найма жилого помещения. Но опекун не приобретает права на жилую площадь несовершеннолетних;
г) комментируемая статья не предусматривает возможности заключения с совершеннолетним членом семьи отдельного договора (наряду с существующим договором с кем-либо из лиц, совместно проживающих, - нанимателем), т.е. вместо одного договора будут заключены, например, два договора.
Если совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площади (тем более в виде отдельной изолированной комнаты) будет требовать от наймодателя заключения отдельного договора социального найма наряду с ранее заключенным договором (скажем, с отцом или с матерью), как должен поступить такой наймодатель?
Он должен отказать в требовании со ссылкой на то, что ст. 82 Кодекса не предусматривает такого изменения договора социального найма?
Если спор будет рассматриваться в суде, суд откажет в требовании совершеннолетнего члена семьи со ссылкой также на ст. 82 Кодекса, не предусматривающего такую форму изменения договора.
Будет ли соответствовать принципам рассмотрения гражданских дел в суде такое решение? Иначе говоря, раз нет об этом правовой нормы в Жилищном кодексе, то, следовательно, нельзя.
Применительно к административному, уголовному производству можно понять: нет статьи (состава) о том или ином проступке, правонарушении, нет и иного решения вопроса.
Можно ли руководствоваться этим принципом в гражданском судопроизводстве при рассмотрении жилищно-правовых споров? Нет, нельзя.
Как известно, отсутствие конкретной правовой нормы не освобождает суды от обязанности по рассмотрению гражданско-правового спора. Они (суды) при этом должны руководствоваться положениями аналогии закона и аналогии права.
Как представляется, такой спор должен быть разрешен в интересах совершеннолетнего члена семьи, т.е. при наличии оснований и условий суд должен вынести решение, обязывающее наймодателя заключить договор социального найма жилого помещения с таким лицом.
При этом суд может руководствоваться ч. 1 и 2 ст. 7 Кодекса "Применение жилищного законодательства по аналогии", а также общими смыслом и принципами положений рассматриваемой статьи.
Высказанная позиция может показаться спорной и малоубедительной, противоречащей буквальному толкованию этой статьи.
Тем не менее по этому вопросу должны быть даны соответствующие разъяснения Верховным Судом Российской Федерации.
Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 83
1. "Расторжение договора социального найма" определяется прежде всего как прекращение взаимных прав и обязанностей наймодателя и нанимателя жилого помещения по их согласованной воле.
Расторжение договора предполагает освобождение нанимателем и членами его семьи занимаемого ими по договору социального найма жилого помещения в сроки, предусмотренные в тексте договора о расторжении. В таком договоре может быть предусмотрено выполнение конкретных действий со стороны наймодателя и нанимателя ко времени освобождения жилого помещения (погашение задолженности, проведение ремонтных работ и т.п.).
2. Инициатива расторжения договора социального найма может исходить от нанимателя. Требование нанимателя, согласованное с членами его семьи о расторжении договора социального найма, является обязательным для наймодателя. Последний не вправе отказаться от расторжения (отсрочки расторжения) со ссылкой на задолженность нанимателя по квартирной плате, плате за коммунальные услуги, производство неотложных ремонтных работ.
В тексте договора о расторжении по инициативе нанимателя должен быть предусмотрен срок освобождения жилого помещения как существенное условие этого соглашения.
3. В случае выезда нанимателя вместе со всеми членами семьи в другое место жительства (перемена постоянного места жительства) договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Как отмечалось в комментарии к п. 3 ч. 1 ст. 56 Кодекса, выезд означает переезд нанимателя на постоянное место жительства в другую местность (как правило, другое муниципальное образование города, поселка, сельского поселения). О переезде свидетельствуют: снятие с учета по старому и регистрация по новому месту жительства, наличие там постоянного места работы, совместное проживание с членами семьи по новому адресу и т.д.
Поэтому при рассмотрении подобных жилищно-правовых споров суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель переехал в другой населенный пункт, поселился в новое жилое помещение данного населенного пункта с целью постоянного проживания. Такими доказательствами, как излагалось, могут быть документы о выписке из старого жилого помещения, об увольнении с места работы и устройстве на работу по новому месту жительства, обеспечении жильем по месту работы и т.д. При наличии этих и иных обстоятельств суду дано право считать договор социального найма расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи. В ряде случаев как выезд может рассматриваться и перемена места жительства в пределах одного города, поселка (получение жилья в другом районе города в порядке наследования и переезд в него, в других ситуациях).
4. 1) Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке прежде всего в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) за коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.
При рассмотрении этой категории дел следует обратить внимание на следующие обстоятельства:
а) какими причинами вызвана задолженность по квартирной плате и (или) плате за коммунальные услуги?
б) в течение каких конкретно сроков не внесены соответствующие платежи (составляют ли они по срокам более 6 месяцев последовательно без перерывов)?
в) как выполнялись иные обязанности нанимателем по содержанию жилого помещения (уходу, текущему ремонту и т.д.), соблюдались правила совместного проживания с соседями в многоквартирном жилом доме?
Суд с учетом конкретных обстоятельств может отложить разбирательство дела о расторжении договора социального найма, предупредив нанимателя о последствиях повторных нарушений требований Кодекса, договора социального найма (ст. 169 ГПК РФ по признакам "необходимости представления и истребования дополнительных доказательств").
2) Разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о недопустимости впредь и необходимости устранения таких нарушений, назначив разумный срок.
Если эти нарушения в установленные сроки не устранены (в частности не произведены ремонтно-восстановительные работы), виновные граждане подлежат выселению судом без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 Кодекса).
С учетом мнения наймодателя, последствий нарушений со стороны нанимателя, других обстоятельств, связанных с поведением нанимателя, суд может также отложить разбирательство дела.
3) В случаях систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которые делают невозможным совместное проживание в одном жилом помещении с нанимателем, должны быть представлены соответствующие доказательства о таких нарушениях со стороны нанимателя, членов его семьи; а также данные о предупреждениях нанимателю со стороны наймодателя.
При продолжающихся нарушениях виновные лица подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другой жилой площади (ст. 91 Кодекса).
4) Использование жилого помещения не по назначению (при нереагировании на замечания и предупреждения со стороны наймодателя, несвоевременном восстановлении помещений, проведении ремонтно-восстановительных работ) может повлечь за собой выселение нанимателя вместе с членами семьи без предоставления другой жилой площади (ст. 91 Кодекса).
5. Договор жилого помещения прекращается (имеется в виду прекращение взаимных прав и обязанностей не по воле сторон):
а) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения. Помещение не подлежит восстановлению. Граждане, проживающие в таких помещениях, обеспечиваются жильем в порядке, предусмотренном п. 1 ч. 2 ст. 57 Кодекса, т.е. во внеочередном порядке (см. также п. 3 ст. 85 Кодекса). Но это будет другой договор социального найма жилого помещения, заключенный на основе нового предмета (объекта);
б) смерть одиноко проживающего нанимателя влечет прекращение договора социального найма жилого помещения.
Освободившееся жилое помещение предоставляется гражданам, нуждающимся в жилье, с соблюдением требований ст. 51 "Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях...", ст. 52 "Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся...", ст. 57 Кодекса "Предоставление жилых помещений по договорам социального найма...".
Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма
Комментарий к статье 84
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится только в судебном порядке при наличии оснований, предусмотренных Кодексом.
1) Здесь имеется в виду выселение граждан из жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилья применительно к уровню обеспеченности граждан-нанимателей коммунальными услугами (водопроводом, отоплением, газом, горячим водоснабжением, канализацией и т.п.) на территории городов и сел (см. комментарий к п. "б" ч. 2 ст. 15 Кодекса).
Случаи предоставления благоустроенного жилого помещения предусматриваются в ст. 85 Кодекса.
2) Применительно к этому пункту выселение с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма означает, что предоставляемые жилые помещения по договорам социального найма могут быть и неблагоустроенными, но они должны соответствовать санитарно-техническим требованиям (см. комментарий к ч. 1, 2 ст. 15 Кодекса).
Статья 90 Кодекса предусматривает выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения за невнесение квартирной платы и платы за коммунальные услуги в течение более 6 месяцев. Вновь предоставляемое жилое помещение в этом случае может быть неблагоустроенным.
Предоставляемые жилые помещения могут быть неблагоустроенными и при выселении граждан из специализированных жилых помещений (ч. 2 ст. 103 Кодекса: "не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма и членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел... пенсионеры по старости" и т.д.; см. более подробно комментарий к этой статье).
3) Без предоставления других жилых помещений (см. комментарий к ст. 79, 80, 83, 91, ч. 1 ст. 103 Кодекса).
Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма
Комментарий к статье 85
1) Выселение в связи со сносом жилого помещения (см. комментарий к ст. 86 Кодекса).
2) Выселение из жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в связи с переводом их в нежилое. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (более подробно о переводе жилого помещения в нежилое см. комментарий к ст. 22, 23 Кодекса).
Выселяемым предоставляется другое благоустроенное жилое помещение в пределах границы (черты) населенного пункта исходя из норм предоставления жилого помещения по договору социального найма на одного члена семьи, включая несовершеннолетних (норма предоставления, установленная органами местного самоуправления, - ч. 1, 2 ст. 50 Кодекса).
Если подлежащее переводу в нежилое помещение не соответствовало нормам предоставления жилого помещения, то предоставляемое благоустроенное жилое помещение должно соответствовать требованиям ч. 1, 2 ст. 50 Кодекса.
3) Основания и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания (см. комментарий к п. 4 ч. 1 ст. 4; ч. 4 ст. 15 Кодекса).
В обязательствах местных органов самоуправления по предоставлению другого благоустроенного жилого помещения в пределах черты населенного пункта с соблюдением норм предоставления (ч. 1 ст. 50 Кодекса) должен быть предусмотрен и срок обеспечения жильем.
4) Проведение капитального ремонта не всегда бывает связано с необходимостью выселения нанимателей из своих помещений.
Если есть объективная необходимость проведения капитального ремонта с выселением нанимателя и членов его семьи в другое жилое помещение, наймодатель обязан обосновать такую необходимость со ссылкой на технические нормы и правила.
Кроме того, наймодатель обязан своевременно информировать нанимателя об объективной невозможности сохранения жилого помещения в прежних размерах или уменьшения его общей площади, разъясняя заинтересованным лицам положения ст. 88 Кодекса.
В случаях несогласия на переселение в помещение маневренного фонда, другое благоустроенное помещение взамен маневренного фонда, наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения с соблюдением требований ч. 1, 2 ст. 50; ст. 89 Кодекса, иных положений жилищного законодательства в согласованные сроки с органами жилищно-коммунального хозяйства.
Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома
Комментарий к статье 86
Снос жилых помещений, как правило, обусловлен необходимостью изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (строительство дорог, промышленных объектов, спортивных сооружений, современного жилья и т.п.).
Как отмечалось в комментарии к ст. 32 Кодекса, вопросы изъятия земельных участков должны решаться на основе норм земельного, градостроительного и гражданского законодательства.
Как предусматривает ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами развития городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки.
Сносу жилого помещения должно предшествовать решение об отводе земельного участка для государственных или муниципальных нужд с официальными данными, свидетельствующими об отсутствии других возможностей размещения будущих объектов.
При рассмотрении дел о выселении в связи с официальным решением о сносе жилого помещения для государственных или муниципальных нужд следует проверить, принято ли решение компетентными органами об изъятии и предоставлении земельного участка.
Следует также обратить внимание на то, отвечает ли предоставляемое жилое помещение степени благоустроенности.
Если наниматель и члены его семьи занимали отдельную квартиру, им следует предоставить такую же по размерам квартиру, т.е. по размеру жилое помещение должно быть не менее занимаемого с ориентиром на норму предоставления жилья, установленную органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 50 Кодекса).
Если размер занимаемого жилья оказался менее нормы предоставления, следует руководствоваться также положением ч. 1 ст. 50 Кодекса.
В ряде случаев следует учитывать право нанимателя на дополнительную жилую площадь (в случаях, предусмотренных законодательством), если наниматель фактически пользовался с учетом предусмотренных жилищным законодательством норм и обычной, и дополнительной жилой площадью.
Действующие в данном населенном пункте нормы предоставления жилья должны соблюдаться, как отмечалось, и в случае, если размер занимаемого жилья был меньше этих норм. Решая вопрос о количестве предоставляемых комнат, необходимо иметь в виду, что заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1 ст. 58 Кодекса).
При этом следует ориентироваться на то, что заселение одной комнаты лицами разного пола, даже несовершеннолетними, нежелательно. Следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым помещением (транспортная доступность для инвалидов, ветеранов, пожилых людей, медицинских, торговых учреждений и организаций и т.п.).
Выселению должно предшествовать и реальное выделение свободного жилья по конкретному адресу со сроком предоставления.
Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания
Комментарий к статье 87
а) Выселяемому из занимаемого жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое предоставляется другое благоустроенное жилое помещение в пределах черты населенного пункта, исходя из норм предоставления жилых помещений по договору социального найма на одного члена семьи, включая несовершеннолетних (ч. 1 ст. 50 Кодекса);
б) такие же правила предоставления другого благоустроенного жилого помещения в случаях признания в установленном порядке жилых помещений непригодными для проживания (ч. 4 ст. 15 Кодекса) и выселения нанимателей в судебном порядке (нормы предоставления на основе ч. 1 и 2 ст. 50 Кодекса).
Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
Комментарий к статье 88
1. До начала капитального ремонта или реконструкции дома с выселением нанимателя и членов его семьи последние должны быть проинформированы наймодателем о технических правилах и нормах проведения таких работ только после выселения. Кроме того, с нанимателем следует согласовать время начала работ по капитальному ремонту и реконструкции (при возможности) с тем расчетом, чтобы определить удобные для нанимателя сроки для переселения (в частности, в летнее время).
а) На время проведения капитальных работ и реконструкции дома выселяемым предоставляется другое жилое помещение маневренного фонда, соответствующее санитарно-техническим требованиям (ст. 95, 106 Кодекса);
б) ранее действовавший договор социального найма при этом не расторгается, что является гарантией возврата нанимателю и членам его семьи прежнего жилого помещения.
Платежи за пользование жильем, коммунальные услуги определяются исходя из ставок проживания в жилом помещении маневренного фонда;
в) в случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в жилое помещение маневренного фонда наймодатель может потребовать переселения их в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда в порядке исполнения судебного решения может осуществляться судебным приставом-исполнителем. Все затраты, связанные с выселением и переселением, возмещаются за счет средств наймодателя.
2. С согласия нанимателя и членов его семьи вместо предоставления им жилого помещения маневренного фонда наймодатель может предоставить нанимателю и членам его семьи другое благоустроенное жилое помещение с заключением нового договора социального найма с соблюдением требований:
а) вновь предоставляемое жилое помещение по размерам должно соответствовать прежнему с ориентиром на норму предоставления жилой площади (ч. 1 ст. 50 Кодекса) и количество членов семьи нанимателя;
б) если занимаемое жилое помещение по размерам было меньше нормы предоставления (ч. 1 ст. 50 Кодекса), то вновь предоставляемое жилое помещение должно соответствовать требованиям ч. 1 ст. 50 Кодекса с учетом количества членов семьи нанимателя.
Прежний договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, в этом случае подлежит расторжению.
Поэтому наниматель и члены его семьи не обладают правом требовать возврата прежнего жилого помещения после окончания капитального ремонта и работ по реконструкции.
3. До начала капитального ремонта или реконструкции дома нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено новое жилое помещение - по договору социального найма с соблюдением требований предоставления жилого помещения по размерам не менее занимаемого, но с ориентиром на ч. 1 ст. 50 Кодекса, количество членов семьи нанимателя в следующих случаях:
а) если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору найма, не может быть сохранено;
б) ...в результате этих работ общая площадь жилого помещения уменьшится, а наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ч. 4 ст. 50 Кодекса);
в) ...общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи нанимателя существенно (не менее половины нормы предоставления жилья) превысит норму предоставления жилья (ч. 1 ст. 50 Кодекса).
4. После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась. Но при этом наниматель и члены его семьи не должны становиться нуждающимися в обеспечении жильем на основании ч. 4 ст. 50 Кодекса.
Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
Комментарий к статье 89
1. Придерживаясь выражения "равнозначности по общей площади ранее занимаемому жилому помещению", нетрудно себе представить ситуацию: наниматель и члены его семьи в количестве 5 - 8 и более человек, занимающие однокомнатную квартиру, в случае их судебного выселения обязаны будут занять опять однокомнатную квартиру, ибо вновь предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным, т.е. по размерам должно соответствовать прежнему, одна комната, "более недопустимо". То, что в данной ситуации (по этому примеру) наниматель и члены его семьи могли быть в положении нуждающихся в обеспечении жильем и будут находиться нуждающимися и после их переселения в "равнозначное" помещение, составители проекта этой статьи, видимо, упустили из вида.
Упущено также положение ч. 1 ст. 50 Кодекса о том, что "нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения во всех случаях, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения...".
Поэтому при применении ст. 89 необходимо проводить сопоставительно-сравнительный ее анализ с положениями ч. 1, 2 ст. 50 Кодекса.
Редакция ч. 1 этой статьи должна приобрести форму: "предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86 - 88 Кодекса, другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, соответствовать по размерам прежнему с ориентиром на норму предоставления жилой площади (ч. 1, 2 ст. 50 Кодекса) и количество членов семьи нанимателя.
Если занимаемое жилое помещение по размерам было меньше нормы предоставления (ч. 1, 2 ст. 50 Кодекса), вновь предоставляемое жилое помещение должно соответствовать требованиям ч. 1, 2 ст. 50 Кодекса также с учетом количества членов семьи нанимателя".
2. Должна быть пересмотрена в редакционном плане ч. 2 ст. 89. Она противоречива и последовательно не логична: "если наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты..." Какой комнаты? В обычной или в коммунальной квартире?
А в последней части речь идет о коммунальной квартире. Где логическая связь между первой и второй частями этого предложения?
3. При решении вопроса о принятии заявления о выселении с предоставлением другого жилого помещения следует иметь в виду, что истец должен указать в заявлении конкретное жилое помещение, предоставляемое выселяемым в случае, когда на нем лежит обязанность по его предоставлению. В других случаях судья не вправе требовать указания в заявлении конкретного жилого помещения для предоставления выселяемым гражданам; в таких случаях судья привлекает к участию в деле органы местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, на которых, в случае удовлетворения иска, должна быть возложена обязанность предоставить выселяемым другое жилое помещение.
Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 90
Судебное выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов семьи с предоставлением другого жилого помещения допустимо, если эти лица:
а) не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев подряд без уважительных причин;
б) предварительно предупреждены наймодателем об ответственности в форме судебного выселения из занимаемого жилого помещения с предоставлением неблагоустроенного жилого помещения.
При квалификации причины многомесячной задолженности на уважительные или неуважительные суду следует исходить из количества членов семьи нанимателя, их ежемесячного заработка, других доходов; выяснить: предоставляются ли им субсидии на оплату жилья и коммунальные услуги; имеют ли они право на эти льготы (ст. 159 Кодекса), каковы взаимоотношения между членами семьи по расходам и затратам и т.п.?
При наличии оснований признания задолженности по уважительной причине суд, естественно, откажет в удовлетворении требований наймодателя о выселении; тем не менее наниматель должен быть предупрежден о последствиях допущения дальнейшей задолженности по квартирной плате и плате за коммунальные услуги.
Предоставляемое неблагоустроенное жилое помещение должно соответствовать санитарно-техническим требованиям; по размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, т.е. не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 Кодекса).
При рассмотрении таких споров суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (жилищно-коммунальные, санитарно-эпидемиологические) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания.
Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
Комментарий к статье 91
1. а) Как отмечалось в комментарии к ст. 17 Кодекса, жилые помещения должны использоваться по прямому назначению для проживания людей на основе права собственности или в соответствии с договором найма жилого помещения (социального, коммерческого найма). Использование жилья не по назначению предполагает, в частности, самовольное его переоборудование под склады, мастерские, офисы; не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств;
б) под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей подразумеваются прежде всего "сборища" шумных молодых компаний ночью в подъездах, сопровождающиеся пьянством, руганью и дракой, поджогами бумаг и почтовых ящиков, засорением мест общего пользования, унизительными и оскорбительными выпадами, угрозами в отношении нанимателей, осмелившихся делать им замечания; вымогательствами алкоголиков, бомжей и т.п.;
в) действия по бесхозяйственному обращению с жилым помещением, допущение его разрушения должны быть квалифицированы как умышленные, направленные против целостности основных конструктивных элементов и частей жилого помещения: окон, дверей, потолков, крыш, балконов, лоджий, сантехнического оборудования. Умышленные действия чаще всего бывают связаны с переоборудованием, перепланировкой квартир с нарушением действующих правил и без соответствующего разрешения органов местного самоуправления (а также МУП, МУ жилищно-коммунального хозяйства).
Неосторожное повреждение, уничтожение, порча частей жилого помещения не могут повлечь за собой выселения без предоставления другой жилплощади; но и по ним должны быть приняты конкретные меры ответственности, включая обязанности по возмещению вреда.
При этих нарушениях, являющихся неоднократными (систематическими), предупреждение наймодателя о необходимости устранения нарушений, недопущения их впредь должны быть официальными (под роспись в специальной форме о предупреждениях, в присутствии свидетелей, участкового уполномоченного и т.п.).
Когда наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения (достаточно одного официального предупреждения) не прекратят эти нарушения, продолжая их допускать, наймодатель обращается в суд с требованием о выселении виновных лиц (только виновных (!) в указанных нарушениях).
Если не будет оснований для отложения разбирательства, судья будет уверен, что по делу собраны все необходимые материалы и доказательства, выносится решение о выселении виновного лица из занимаемого жилого помещения без предоставления другой жилплощади.
2. Как предусматривает ст. 69 Семейного кодекса Российской Федерации, родители (либо один из них) могут быть лишены судом родительских прав, если они уклоняются от выполнения обязанностей родителей (в том числе от уплаты алиментов), отказываются без уважительных причин взять ребенка из родильного дома, жестоко обращаются с детьми (физические, психическое насилие над ними), являются больными, страдают хроническим алкоголизмом или наркоманией, совершили умышленное преступление против жизни и здоровья своих детей и т.д.
Само по себе лишение родительских прав судом одного или обоих супругов не является основанием для выселения из занимаемого жилого помещения на основании буквы закона. Лишенное родительских прав лицо (лица) обладает правом совместного проживания с детьми, в отношении которых оно лишено прав.
Однако следует иметь в виду, что такое положение является весьма опасным для физического, психического состояния ребенка, в деле воспитания. Поэтому еще на стадии судебного разбирательства о лишении родительских прав должен быть поставлен вопрос об одновременном выселении такого лица (лишенного родительских прав) без предоставления другой жилплощади.
Ошибочной является позиция некоторых судебных работников, полагающих, что вначале должно быть принято судебное решение о лишении родительских прав; затем лишенный прав какое-то время должен жить с ребенком, только после этого, когда выяснится невозможность совместного проживания с ребенком, суд приступит к специальному рассмотрению иска о выселении без предоставления.
Обязанности по исполнению решения (вступившего в законную силу) о выселении без предоставления другой жилплощади возлагаются на судебных приставов-исполнителей. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "Об исполнительном производстве" в ст. 75 предусматривает: "...в случае неисполнения в установленный судебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа о выселении должника выселение осуществляется судебным приставом-исполнителем принудительно.
Судебный пристав-исполнитель официально извещает должника о дне и времени принудительного выселения. Отсутствие должника, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа (наличие малолетних детей, зимнее время и т.п. не являются препятствием или основаниями переноса выселения).
Выселение производится в присутствии понятых, в необходимых случаях - при содействии работников органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем".
Раздел IV. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
Глава 9. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
Комментарий к статье 92
1, 2. Создаваемые за счет государственных, муниципальных фондов специализированные жилые помещения преследуют цели социального использования, т.е. обеспечения жильем определенных категорий граждан.
а) Отнесение помещения к категории специализированного жилищного фонда осуществляется на основе специального положения (по требованиям и порядку), утверждаемого Правительством Российской Федерации;
б) перечень категорий граждан, обладающих правами временного или постоянного проживания в них, предусматривается в этом же положении.
Здесь же могут быть предусмотрены дополнительные требования к гражданам относительно порядка вселения (на основе заключения органов здравоохранения, социальной защиты и др.), заключения договоров, применения льгот и преимуществ;
в) принимаются решения органов государственной власти и управления субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления (в зависимости от принадлежности этих фондов) об отнесении таких помещений к определенному виду специализированных жилых помещений и исключении жилых помещений из указанных фондов;
г) органы местного самоуправления обладают правами принятия конкретных решений (индивидуальных актов) применительно к правам конкретных лиц по пользованию специализированными жилыми помещениями.
3. Статья предусматривает строго целевое использование специализированных жилых помещений по договорам найма с определенными категориями граждан.
Статья 93. Назначение служебных жилых помещений
Комментарий к статье 93
Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации), органом местного самоуправления, государственным или муниципальным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы (в Вооруженных Силах Российской Федерации, органах внутренних дел и др.), в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Жилые помещения к категории служебных должны быть отнесены на основе специальных актов.
"Предоставление жилого помещения в связи с характером трудовых отношений с органом, предприятием, учреждением..." означает, что работник в ряде случаев должен проживать вблизи от места работы (дежурства, постоянные вызовы, обслуживание технологических процессов и др.).
Характер трудовых отношений может быть обусловлен и так называемым ненормированным рабочим днем, дополнительными обязанностями в сравнении с обычными условиями трудового договора, установлением объективной необходимости повышенных жилищных гарантий некоторым категориям государственных служащих.
Предоставление служебных жилых помещений не зависит от срока трудового договора (определенный или неопределенный; временный или сезонный).
Но в основе предоставления служебного жилого помещения кроме положений Кодекса, нормативного правового акта должен быть конкретный договор найма служебного жилого помещения, предусматривающий обязанность нанимателя освободить жилое помещение в связи с прекращением трудовых отношений.
Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях
Комментарий к статье 94
1, 2. Общежитие - специально построенное или полностью переоборудованное жилое помещение, предназначенное для временного проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся и других лиц в период их работы, службы, обучения, лечения <*>.
--------------------------------
<*> В частности, Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 мая 1994 г. утверждено Положение об общежитиях для лиц, страдающих психическими расстройствами, утративших социальные связи // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 6. Ст. 606.
Для приобретения права вселения в общежитие требуется предварительное заключение трудового договора (на сроки определенные или неопределенные, временные или сезонные), контракта (применительно к военнослужащим), зачисление в число студентов, учащихся, слушателей дневных отделений высших, средних учебных заведений, курсов подготовки, переподготовки кадров и т.п.
Правом проживания в общежитии обладают как одинокие граждане, так и семейные. Семьям предоставляются изолированные жилые помещения.
3. Вселяемым в общежитие выдается мебель, постельные принадлежности, другой инвентарь.
Проживающие в общежитиях обязаны: использовать предоставленную жилую площадь в соответствии с ее назначением, обеспечить сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому, иному оборудованию, инвентарю. Экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию, своевременно вносить плату за пользование жилой площадью, предоставляемые коммунальные и другие услуги по установленным ставкам и тарифам.
Ставки и тарифы за пользование общежитиями устанавливаются министерствами, ведомствами, а также органами местного самоуправления, в ведении которых находятся общежития <*>.
--------------------------------
<*> На основании Закона Российской Федерации от 22 августа 1996 г. "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" (Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 35. Ст. 4135) размер платы за проживание в общежитии, коммунальные и бытовые услуги для обучающихся за счет средств соответствующего бюджета не может превышать 5% размера стипендии.
Жильцы, проживающие в общежитиях, переданных на баланс муниципальных образований, обладают правом бесплатной приватизации занимаемого им помещения до 1 января 2007 г.
Это положение вытекает из ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации": "...к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса о договоре социального найма".
При этом не требуется заключения особого письменного договора.
Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда
Комментарий к статье 95
1) Жилые помещения маневренного фонда предоставляются нанимателям и членам их семей для проживания на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома.
После завершения этих работ нанимателю и членам его семьи по общепринятым нормам, как правило, возвращается прежнее жилое помещение с некоторыми исключениями, предусмотренными ст. 88 Кодекса.
2) На основании ст. 348, 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Требование залогодержателя (кредитора) удовлетворяется из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований взыскания на предмет залога.
По Закону Российской Федерации от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. на 5 февраля 2004 г. <*>) залогодержатель (кредитор) вправе обратить взыскание на жилое помещение (приобретенное за счет кредита), заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения требований за счет этого помещения, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части...
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 6. Ст. 406.
После продажи жилых помещений, приобретенных за счет кредита и заложенных по ипотеке, нанимателю и членам его семьи может быть временно предоставлено жилое помещение за счет маневренного фонда (до завершения расчетов с гражданами... п. 2 ч. 2 ст. 106 Кодекса).
3), 4) Пункт 1 ч. 2 ст. 57 Кодекса предписывает необходимость обеспечения жильем граждан, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонта или не подлежащими реконструкции, во внеочередном порядке. При несвоевременном обеспечении жильем им должны быть предоставлены жилые помещения за счет маневренного фонда временно до реализации требований вышеупомянутой статьи.
Жилые помещения за счет маневренного жилого фонда могут быть предоставлены нанимателям и членам их семей и в других случаях, в частности, аварий, разрушений служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитиях, жилых помещений в домах системы социального обслуживания, социальной защиты и др.
Статья 96. Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения
Комментарий к статье 96
Жилые помещения в домах системы социального обслуживания выполняют функции по оказанию услуг гражданам, частично или полностью утратившим способность к самообслуживанию и нуждающимся в постоянном постороннем уходе; созданию соответствующих их возрасту и состоянию здоровья условий жизнедеятельности, проведению мероприятий медицинского, психологического, социального характера; обеспечению питанием и уходом, а также организации посильной трудовой деятельности, отдыха и досуга <*>.
--------------------------------
<*> Закон Российской Федерации от 10 декабря 1995 г. "Об основах социального обслуживания населения в РФ" (с изм. и доп. на 10 января 2003 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 2. Ст. 167; Закон Российской Федерации от 2 августа 1995 г. "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" (с изм. и доп. на 10 января 2003 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 2. Ст. 167.
Дома для престарелых и инвалидов могут быть различны по типу, численности обслуживаемых (койкомест) и подчиненности. В зависимости от типа они имеют разные наименования: "Дом-интернат общего типа", "Специальный дом-интернат", "Пансионат ветеранов труда", "Психоневрологический интернат", "Детский дом-интернат".
Создание общих, специальных, других типов домов-интернатов для престарелых и инвалидов, иных категорий нетрудоспособных граждан осуществляется, как правило, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Расходы, связанные с созданием и содержанием домов системы социального обслуживания, производятся за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации.
Правительство Российской Федерации 15 апреля 1995 г. приняло Постановление "О развитии сети специальных домов-интернатов для престарелых и инвалидов" (с изм. и доп. на 6 июля 1999 г. <*>).
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. N 29. Ст. 3734.
В специальные дома-интернаты принимаются на обслуживание граждане, частично или полностью утратившие способность к самообслуживанию и нуждающиеся в постоянном уходе из числа освобождаемых из мест лишения свободы особо опасных рецидивистов и других лиц, за которыми в соответствии с действующим законодательством установлен административный надзор, а также престарелые и инвалиды, ранее судимые или неоднократно привлекавшиеся к административной ответственности за нарушение общественного порядка, занимающиеся бродяжничеством и попрошайничеством, направляемые из органов внутренних дел.
В дома-интернаты (специальные отделения) могут также направляться лица, систематически и грубо нарушающие правила внутреннего распорядка в домах-интернатах для престарелых и инвалидов общего типа.
В 1978 - 1980 гг. Министерством социального обеспечения РСФСР были приняты положения о детском доме-интернате для детей с физическими недостатками <*>, о детском доме-интернате для умственно отсталых детей <**>.
--------------------------------
<*> Текст Положения официально не опубликован.
<**> Текст Положения официально не опубликован. См. Постановление Минтруда Российской Федерации от 8 августа 2002 г. "Об утверждении Методических рекомендаций по организации деятельности государственного (муниципального) учреждения "Дом-интернат для умственно отсталых детей" // Бюллетень Минтруда и социального развития Российской Федерации. 2002. N 8.
Эти дома являются медико-социальными учреждениями, предназначенными для постоянного проживания детей, нуждающихся в уходе, бытовом и медицинском обслуживании, а также социально-трудовой адаптации с одновременным обучением их по специальным программам.
Детские дома-интернаты организуются в специально построенном или приспособленном здании с необходимыми помещениями, которые должны соответствовать санитарно-техническим, противопожарным, иным требованиям техники безопасности и располагать всеми видами коммунального благоустройства для проживания детей.
Контроль за качеством медицинского, материально-бытового обслуживания воспитанников, проживающих в детском доме-интернате, соблюдением санитарно-противоэпидемического режима и оказания специализированной медицинской помощи осуществляют органы здравоохранения и социальной защиты.
Статья 97. Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами
Комментарий к статье 97
1. Вынужденным переселенцем признается гражданин Российской Федерации, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении него или членов его семьи насилия или преследования по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или по политическим убеждениям, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц.
Вынужденным переселенцем признается:
а) гражданин Российской Федерации, вынужденный покинуть место жительства на территории иностранного государства и прибывший на территорию Российской Федерации;
б) гражданин Российской Федерации, вынужденный покинуть место жительства на территории одного субъекта Российской Федерации и прибывший на территорию другого субъекта Российской Федерации.
Вынужденным переселенцем может быть признан и иностранный гражданин или лицо без гражданства, постоянно проживающее на законных основаниях на территории Российской Федерации и изменившее место жительства в пределах территории Российской Федерации по вышеуказанным обстоятельствам <*>.
--------------------------------
<*> Федеральный закон Российской Федерации от 19 февраля 1993 г. "О вынужденных переселенцах" (с изм. и доп. от 23 декабря 2003 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 52 (ч. 1). Ст. 5038.
Лицо, покинувшее место жительства по вышеназванным обстоятельствам и претендующее на признание его вынужденным переселенцем, должно лично или через уполномоченного представителя обратиться в территориальный орган миграционной службы по месту своего нового места пребывания с ходатайством о признании его вынужденным переселенцем.
При положительном решении ходатайства, лицу, претендующему на признание его вынужденным переселенцем, выдается свидетельство, являющееся основанием для временного проживания в специальном жилищном фонде (см. комментарий к ст. 108 Кодекса) <*>.
--------------------------------
<*> Типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. // Российская газета. 2006. 17 февраля. Типовой договор предусматривает предоставление переселенцам жилого помещения, отнесенного к фонду для временного поселения на основании решения органа, осуществляющего управление жилищным фондом. При этом наниматель по такому договору имеет право (наряду с другими) на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных ст. 159 Кодекса.
2. Беженец - это физическое лицо, которое не является гражданином Российской Федерации и которое в силу вполне обоснованных опасений может стать жертвой преследований по признаку расовой принадлежности, вероисповедания, гражданства, национальности, в силу принадлежности к определенной социальной группе или по политическим убеждениям находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений.
Признание лица беженцем предусматривает:
а) обращение с ходатайством о признании беженцем;
б) предварительное рассмотрение ходатайства;
в) принятие решения о признании лица беженцем и выдаче свидетельства либо об отказе.
Решение о выдаче свидетельства принимается дипломатическим представительством или консульским учреждением по месту подачи ходатайства либо постом иммиграционного контроля или территориальной службой федерального органа исполнительной власти по миграции <*>.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 19 февраля 1993 г. "О беженцах" (с изм. и доп. на 30 июня 2003 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700.
Свидетельство является основанием для временного проживания беженцев в специальном жилищном фонде <*> (см. комментарий к ст. 108 Кодекса).
--------------------------------
<*> Типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации 26 января 2006 г. // Российская газета. 2006. 17 февраля. Типовой договор предусматривает возможность предоставления жилого помещения в связи с признанием гражданина беженцем на основании решения органа, принявшего соответствующее решение. Наниматель-беженец имеет право (наряду с другими правами) на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных ст. 159 Кодекса.
Статья 98. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
Комментарий к статье 98
1, 2. Статья предусматривает только общие вопросы предоставления жилья отдельным категориям граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.
Защита предусматривает предоставление временного места пребывания или ночлега лицам, оказавшимся без определенного места жительства и занятий, в первую очередь лицам пожилого возраста и инвалидам; оказание содействия в осуществлении мероприятий по социальной адаптации лиц, утративших социально полезные связи с условиями жизни в обществе.
Основные направления деятельности специализированных учреждений в этой сфере, а также категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите путем предоставления жилья, предусматриваются отдельными законодательными актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации.
Примерное положение об учреждении социальной помощи для лиц без определенного места жительства и занятий, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 июня 1996 г. (с изм. и доп. на 6 июля 1999 г. <*>), регулирует деятельность учреждений социальной помощи (домов ночного пребывания, социальных приютов, социальных гостиниц, центров социальной адаптации и др.), создаваемых в системе органов социальной защиты населения для оказания социальной помощи лицам без определенного места жительства и занятий (бомжей).
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. N 29. Ст. 3734.
В соответствии со своими задачами вышеупомянутые учреждения осуществляют:
- предоставление для временного пребывания или ночлега (в том и другом случае на основе договора безвозмездного пользования имуществом) отдельного койкоместа с комплектом постельных принадлежностей и предметов личной гигиены (мыло, полотенце);
- обеспечение талонами на одноразовое (в сутки) бесплатное питание на срок, определяемый для каждого типа учреждения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
- направление нуждающихся на лечение в учреждение здравоохранения;
- содействие в обеспечении нуждающихся протезами, слуховыми аппаратами, очками, протезно-ортопедическими изделиями;
- содействие в социальной адаптации к условиям жизни в обществе;
- при наличии оснований для направления в дома-интернаты, дома для престарелых и инвалидов;
- оформление в случае необходимости в дома-интернаты;
- оказание содействия в назначении, перерасчете и выплате пенсий (в центре социальной адаптации);
- содействие в трудовом устройстве, в том числе на рабочие места в самом учреждении или создаваемых при нем подразделениях;
- содействие в оформлении документов, удостоверяющих личность;
- содействие в получении страхового медицинского полиса;
- оказание разносторонней помощи, в том числе в виде консультаций по юридическим вопросам, бытовых услуг, и предоставление других видов социального обслуживания.
Срок пребывания в учреждении, связанный с договором безвозмездного пользования, устанавливается для каждого типа учреждения органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Учреждение должно быть обеспечено в соответствии с установленными нормативами помещениями, оборудованием, отвечающими санитарно-гигиеническим, противопожарным требованиям и требованиям техники безопасности, и располагать иными необходимыми объектами инфраструктуры.
Глава 10. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
И ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМИ
Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений
Комментарий к статье 99
1. Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с их характером трудовых отношений, прохождением службы; социальным обслуживанием, социальной защитой отдельных категорий граждан и др. (ст. 92 Кодекса); на основе решений собственников таких помещений (или уполномоченных лиц) и заключенных договоров найма специализированных жилых помещений.
В случаях предоставления жилых помещений для временного проживания в порядке специальной социальной защиты особой категории граждан (в частности, бомжей) необходимо решение органов социальной защиты населения, в ведении которых находятся эти жилые помещения.
В последнем случае договор найма жилого помещения не заключается, жилье предоставляется на условиях договора безвозмездного пользования имуществом (ст. 98 Кодекса).
2. Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам и в тех случаях, когда они обеспечены жильем в другом населенном пункте, за исключением предоставления жилья за счет маневренного жилого фонда и в порядке социальной защиты отдельных категорий граждан (как правило, не имеющих жилья).
Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения
Комментарий к статье 100
1, 2, 3. Договор найма специализированного жилого помещения - договор двухсторонний, консенсуальный (права и обязанности сторон возникают с момента соглашения сторон по существенным пунктам), возмездный (за исключением положений ст. 96, 97, 98 Кодекса, где применяются льготы и преимущества, вплоть до освобождения от обязанностей по внесению платежей; в частности, при пользовании жилыми помещениями, предоставленными в порядке защиты отдельных категорий граждан, - ст. 98 Кодекса).
По этому договору одна сторона - собственник (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти и уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо (наймодатель)) (с учетом особенностей, предусмотренных в ст. 98, 109 Кодекса (предоставление жилья органами социальной защиты) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) с членами его семьи жилое помещение за плату во владение и пользование для временного в нем проживания.
Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения вышеперечисленных органов о предоставлении такого жилого помещения.
В договоре найма специализированного жилого помещения определяется прежде всего предмет договора - жилое помещение, соответствующее требованиям ст. 62 Кодекса (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, далее права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением (с учетом особенностей предоставления жилой площади, предусмотренных ст. 96 - 98 Кодекса)).
4, 5, 6, 7, 8. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
Наниматели служебного жилого помещения, помещений в общежитиях не обладают правами на приватизацию, за исключением жилищного фонда совхозов.
К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65 ("Права и обязанности наймодателя..."), ч. 3 и 4 ст. 67 ("Права и обязанности нанимателя..."), ст. 69 Кодекса ("Права и обязанности членов семьи нанимателя..."), за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные ч. 2 - 4 ст. 31 ("Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником..."), ст. 65 ("Права и обязанности наймодателя жилого помещения...") и ч. 3 и 4 ст. 67 Кодекса ("Права и обязанности нанимателя жилого помещения...").
В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи, проживающие совместно с нанимателем, за исключением порядка заключения договоров согласно требованиям ст. 96 - 98 Кодекса.
При заключении договора найма специализированного жилого помещения следует обратить внимание на обязательный характер такого письменного соглашения; хотя, как отмечалось ранее, Кодекс не предусматривает соблюдение требований ст. 162 ГК РФ "Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки".
В Типовых договорах найма специализированных жилых помещений, утверждаемых Правительством Российской Федерации, особо должно быть выделено требование по соблюдению правила вышеназванной статьи (ст. 162) ГК РФ.
Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения
Комментарий к статье 101
1, 2. См. комментарий к ч. 1 и 2 ст. 83 Кодекса. Однако при применении этих частей статьи следует обратить внимание на особенности расторжения договора найма специализированного жилого помещения с лицами, находящимися в домах системы социального обслуживания по состоянию здоровья (см. комментарий к ст. 96 Кодекса), предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан (см. комментарий к ст. 98 Кодекса).
3. При расторжении договора найма специализированного жилого помещения в судебном порядке по инициативе наймодателя с лицами, проживающими в домах системы социального обслуживания населения, а также в домах, предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан, необходимо учитывать предварительные заключения органов социальной защиты населения.
Относительно других категорий граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, общежитиях, помещениях маневренного фонда, фонда для временного поселения переселенцев, беженцев, применимы положения ч. 3 и 4 ст. 83 Кодекса с учетом особенностей применения п. 1 ч. 4 ст. 83 Кодекса "Невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев".
Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
Комментарий к статье 102
1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи:
а) с утратой (разрушением) помещения, а также со смертью одиноко проживающего нанимателя в служебном жилом помещении, общежитии;
б) с окончанием срока службы, работы в соответствующей должности (ст. 93 Кодекса), пребывания в помещениях маневренного фонда, системы социального обслуживания населения, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев, беженцев.
Прекращение договора специализированного жилого помещения является основанием для предъявления наймодателем исковых требований в суд (в случае отказа освободить помещения) о выселении без предоставления другой жилой площади.
2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или помещения в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому лицу влечет за собой прекращение договора найма жилого помещения. В случае отказа освободить жилое помещение, наниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другой жилплощади.
Если же новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение (при слиянии, присоединении, разделении, выделении, преобразовании), является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения не прекращается. За нанимателем сохраняются все права, вытекающие из первоначального договора найма в таком жилом помещении. Недопустимо предъявление требований относительно заключения другого договора с новым правопреемником.
При рассмотрении дел о выселении из служебных жилых помещений следует обратить особое внимание на то, относится ли жилое помещение, по поводу которого возник спор, к служебным. При этом следует исходить из того, что помещения в домах государственного, муниципального, жилищного фонда и фонда жилищных, жилищно-строительных кооперативов считаются служебными со времени вынесения соответствующего решения местными органами самоуправления (муниципальными образованиями).
Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений
Комментарий к статье 103
1. При расторжении или прекращении договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения. В случае отказа освободить жилое помещение граждане-наниматели подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений (см. комментарий к ст. 101, 102 Кодекса).
2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений лица, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
По смыслу этого положения могут быть выселены из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях без предоставления другой жилплощади лица:
а) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, т.е. если они имеют другую жилплощадь на основе договора социального найма;
б) имеющие жилплощадь как собственники этого жилья или являющиеся членами семьи собственника жилого помещения, при этом не состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Сказанное связано с тем, что служебные жилые помещения, как и жилые помещения в общежитиях, могут быть предоставлены лицам для временного проживания, в ряде случаев уже имеющим жилую площадь на основе права собственности либо договора социального найма (см. комментарий к ст. 93 - 94 Кодекса).
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений или помещений в общежитиях граждане, не являющиеся нанимателями по договорам социального найма или собственниками жилых помещений, т.е. не имеющие другого жилья.
Но такие льготы применяются относительно особых категорий граждан, перечисленных в ч. 2 этой статьи.
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях без предоставления другой жилой площади и при расторжении или прекращении договоров найма следующие категории граждан:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости (все категории пенсионеров по старости, не только применительно к пункту первому);
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер (к понятию члена семьи нанимателя см. комментарий к ч. 1 ст. 69 Кодекса).
Для применения этой льготы не имеет значения характер выполняемых трудовых обязанностей умершим: являлся ли он постоянным или временным работником; наступила ли смерть от профессионального или общего заболевания...;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
3. Перечисленным гражданам должны предоставляться другие жилые помещения (соответствующие санитарно-техническим требованиям), которые должны находиться в черте населенного пункта, по месту проживания до выселения.
4. Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений допустимо в случаях перехода права собственности на служебные жилые помещения или жилые помещения в общежитиях, а также передачи таких помещений в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (ч. 2 ст. 102 Кодекса) <*>.
--------------------------------
<*> При применении этих положений следует обратить внимание на ст. 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации": "Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса".
Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений
Комментарий к статье 104
Обращают на себя внимание некоторые структурные особенности Кодекса (расположение статей относительно глав и разделов). Точнее, непоследовательность расположения ряда статей по логико-смысловому их значению. В частности, в ст. 103 Кодекса изложены нормы о выселении из служебных жилых помещений, общежитий; затем в ст. 104 - требования по предоставлению этих помещений. Сказанное имеет прямое отношение и к ст. 93, 94 Кодекса ("Назначение служебных жилых помещений", "Назначение жилых помещений в общежитиях").
В статьях (особенно этой главы) много дублирующих положений, не оправданных характером правовых норм (ст. 93 и ч. 3 ст. 104 ("Характером трудовых отношений...")), длинных и невнятных по смысловому значению предложений (ч. 2 ст. 103 Кодекса и др.).
1, 2, 3. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры с соблюдением требований ст. 50 Кодекса ("Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения").
В договоре найма служебного жилого помещения, заключаемого на основе Типового договора найма служебного жилого помещения, утвержденного Правительством Российской Федерации, должны быть предусмотрены:
а) конкретный орган государственной власти или орган местного самоуправления, на основе решения которого предоставляется служебное жилое помещение;
б) лицо, которому предоставляется служебное жилое помещение, относится ли оно к категории граждан, имеющих право на служебные жилые помещения?
В Типовом договоре найма служебного жилого помещения будет дан, по всей вероятности, перечень категорий этих граждан. В данном случае ссылка только на положение ст. 93 Кодекса не достаточна;
в) в договоре должно быть особо уточнено: имеет ли гражданин другое жилое помещение на основе права собственности или договора социального найма в той же местности или другом населенном пункте;
г) в случае прекращения трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или выборной должности; увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения и выселения без предоставления другого жилого помещения, за исключениями, изложенными в ч. 2 ст. 103 Кодекса.
Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях
Комментарий к статье 105
1. Жилое помещение в общежитиях предоставляется не менее 6 кв. м жилой площади. Это означает, что размер предоставляемого жилого помещения может быть более 6 кв. м на одного человека с ориентиром на требования ч. 1 - 5 ст. 50 Кодекса ("Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения").
2. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, учебы или прохождения службы. Прекращение трудовых отношений (как по инициативе работодателя, так и по воле работника-нанимателя), учебы (завершение курса обучения или отчисление), увольнение со службы являются основаниями прекращения договора найма жилого помещения в общежитии <*>.
--------------------------------
<*> К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежащих к государственным или муниципальным предприятиями либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежития, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы договора социального найма (ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
В случае отказа освободить помещения в общежитии наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другой жилплощади, за исключением льгот, предусмотренных для отдельных категорий работников по ч. 2 ст. 103 Кодекса (т.е. возможность выселения только с предоставлением другой жилплощади) (см. сноску 1 комментария к ст. 103 Кодекса).
Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда
Комментарий к статье 106
Как было изложено в комментарии к ст. 95 Кодекса, жилое помещение маневренного фонда предоставляется гражданам для временного проживания на период проведения капитального ремонта, реконструкции дома; в случаях утраты жилых помещений в результате обращения взыскания на эти жилые помещения до завершения расчетов, непригодности жилья и др.
1. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается в письменной форме. Существенными условиями этого соглашения являются: размеры предоставляемого жилья, количество членов семьи, сроки проживания, платежи за наем, коммунальные услуги.
Размер предоставляемого жилья должен быть не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Размер может быть превышен до нормы предоставления жилья, предусмотренной ч. 1, 2 ст. 50 Кодекса.
2. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
1) до фактического завершения капитального ремонта или реконструкции дома;
2) до завершения взаиморасчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, как правило, на основе судебного решения; после продажи этих жилых помещений с публичных торгов в порядке, установленном Гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации;
3) до предоставления гражданам жилых помещений из государственного или муниципального жилищного фонда в случаях, когда единственное жилое помещение их стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (пожаров, наводнений, землетрясений и т.п.).
То единственное жилое помещение, ставшее непригодным для проживания, могло принадлежать гражданам как на праве собственности, так и на основе договора социального найма;
4) жилые помещения за счет маневренного жилого фонда могут быть предоставлены и в других случаях непригодности (отчасти связанной со стихийными бедствиями) служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитиях, жилых помещений в домах системы социального обслуживания, социальной защиты и др.
3. Истечение периода, на который был заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.
При отказе освободить жилое помещение проживающие выселяются судом без предоставления другой жилплощади.
Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения
Комментарий к статье 107
Жилые помещения в домах системы социального обслуживания предоставляются пожилым людям, инвалидам, детям с физическими недостатками, другим категориям граждан на основе путевок органов социальной защиты населения, оформленных по согласованию, как правило, с учреждениями здравоохранения.
В дом-интернат для престарелых и инвалидов, пансионат ветеранов труда принимаются граждане (женщины с 55, мужчины с 60 лет) и инвалиды I и II групп старше 18 лет; лица же, страдающие психическими хроническими заболеваниями, определяются в "Психоневрологический интернат".
В детский дом-интернат принимаются дети в возрасте от 6 до 18 лет с аномалиями умственного или физического развития.
Прием в дом-интернат производится по путевке органов социальной защиты, самого дома-интерната, которая выдается на основании заявления о приеме в дом-интернат и медицинской карты, оформляемой соответственно отделом социальной защиты и согласованной (в ряде случаев утвержденной) с учреждениями здравоохранения.
Инвалиды и участники Отечественной войны и члены семей погибших военнослужащих, а также умерших инвалидов и участников Отечественной войны принимаются в дом-интернат в первоочередном порядке.
При наличии свободных мест в доме-интернате престарелые и инвалиды могут приниматься на временное проживание от двух до шести месяцев на общих основаниях.
Пенсионерам, проживающим в доме-интернате, пенсия выплачивается в соответствии с действующим законодательством.
Выписка престарелого или инвалида из дома-интерната производится с разрешения вышестоящей организации (по подчиненности) при наличии жилплощади, средств к существованию и возможности самообслуживания или при наличии родственников, которые могут его содержать и обеспечить необходимый уход за ним <*>.
--------------------------------
<*> Постановление Госкомтруда СССР от 20 июня 1978 г. "Об утверждении Типового положения о доме для престарелых и инвалидов" (Постановление не опубликовано); Приказ Минсоцобеспечения РСФСР от 19 января 1982 г. "О порядке приема престарелых и инвалидов в дома-интернаты на временное проживание" (текст Приказа не опубликован).
Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами
Комментарий к статье 108
а) В комментарии к ст. 97 Кодекса было изложено: "...лицо, покинувшее место жительства и претендующее на признание его вынужденным переселенцем, должно обратиться с ходатайством о признании его вынужденным переселенцем в территориальный орган миграционной службы по месту своего нового места жительства".
Лицо, получившее свидетельство о регистрации ходатайства, и прибывшие с ним члены семьи, не достигшие 18-летнего возраста, имеют право на проживание в центре временного размещения вынужденных переселенцев при отсутствии и возможности самостоятельного определения места жительства или места пребывания на территории Российской Федерации <*>.
--------------------------------
<*> Типовое положение о центре временного размещения переселенцев утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 22 января 1997 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 4. Ст. 550.
Фонд жилья для временного поселения вынужденных переселенцев представляет собой совокупность жилых помещений (жилые дома, квартиры, общежития и другие жилые помещения), предназначенных для временного проживания на территории Российской Федерации лиц, признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами, в течение срока статуса вынужденного переселенца.
Формирование фонда жилья для временного поселения, за исключением арендуемых, является федеральной собственностью и находится в оперативном управлении территориального органа по национальной и миграционной политике Российской Федерации.
Жилые помещения для временного поселения, находящиеся в федеральной собственности, могут быть переданы в муниципальную собственность <*>.
--------------------------------
<*> Постановление Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2000 г. "Об утверждении Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в РФ" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. N 46. Ст. 4562.
б) Решение о выдаче свидетельства о признании лица беженцем является основанием для предоставления лицу и членам его семьи прав и возложения на них обязанностей (см. комментарий к ст. 97 Кодекса).
Свидетельство является основанием для получения лицом и членами его семьи направления в центр временного размещения <*>, а также питания и пользования коммунальными услугами в месте временного содержания или центре временного размещения.
--------------------------------
<*> Постановление Правительства Российской Федерации от 28 мая 1998 г. "О свидетельстве о рассмотрении ходатайства о признании беженцем на территории РФ по существу" (с изм. на 27 апреля 2001 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 18. Ст. 1861.
Фонд жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, представляет собой совокупность жилых помещений, включая жилые дома, квартиры, общежития и другие жилые помещения, предназначенные для временного проживания на территории Российской Федерации лиц, признанных беженцами, и членов их семей в течение срока признания их беженцами.
Формирование фонда жилья осуществляется путем приобретения, строительства или аренды.
Финансирование деятельности по формированию фонда жилья осуществляется за счет средств федерального бюджета, выделяемых на реализацию Федеральной миграционной программы, а также средств, поступающих из других источников.
Жилые помещения из этого фонда, за исключением арендуемых, являются федеральной собственностью и находятся в оперативном управлении соответствующего территориального органа по вопросам миграции.
Жилые помещения из фонда жилья предоставляются лицам, признанным беженцами, если они или члены их семей не имеют жилого помещения, предоставленного им по договору найма или принадлежащего им на праве собственности на территории Российской Федерации <*>.
--------------------------------
<*> Постановление Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. "О фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использование" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 16. Ст. 1604.
Статья 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
Комментарий к статье 109
Примерное положение об учреждении социальной помощи для лиц без определенного места жительства и занятий, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 июня 1996 г. (с изм. и доп. на 6 июля 1999 г.) (см. комментарий к ст. 98 Кодекса), предусматривает основания и условия предоставления жилых помещений указанным категориям граждан.
В эти учреждения принимаются лица, не имеющие определенного места жительства и занятий, в первую очередь лица пожилого возраста и инвалиды.
В учреждение социальной защиты принимаются граждане, нуждающиеся в социальной поддержке:
а) по личному обращению гражданина в администрацию учреждения;
б) по направлению органов, осуществляющих социальную защиту населения;
в) по ходатайству родителей, органов образования, здравоохранения, опеки и попечительства <*>, органов внутренних дел;
--------------------------------
<*> Рекомендации по организации деятельности специализированных учреждений для несовершеннолетних, нуждающихся в социальной реабилитации, утверждены Постановлением Минтруда Российской Федерации от 29 марта 2002 г. // Бюллетень Минтруда и социального развития Российской Федерации. 2002. N 5.
г) по постановлению или определению суда, прокурора или следственных органов.
При приеме в учреждение производится медицинский осмотр лица с оказанием первой необходимой помощи. Сведения о поступившем в учреждение лице заносятся в журнал учета лиц, находящихся в учреждении.
Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ <*>
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ
И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ
Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Комментарий к статье 110
1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме на принципах самофинансирования.
2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции (либо капитальном ремонте) и последующем содержании многоквартирного дома этого кооператива.
3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Эти кооперативы могут также приобретать (покупать) подлежащие капитальному ремонту жилые дома, осуществлять их ремонт и последующую эксплуатацию.
4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.
Это означает, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы, как потребительские общества, пользуются правами юридического лица, обладая правомочиями:
- заниматься деятельностью, направленной на удовлетворение потребностей пайщиков (членов кооператива);
- осуществлять предпринимательскую деятельность постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы;
- привлекать заемные средства членов кооператива, банков и др.
5. Действие положений главы 11 раздела V Кодекса не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах.
В частности, не распространяются на положения Федерального закона от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (с изм. и доп. на 8 декабря 2003 г. <*>).
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 50. Ст. 4855.
Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы
Комментарий к статье 111
1. Членами жилищных кооперативов могут быть граждане Российской Федерации, достигшие 16-летнего возраста, как правило, постоянно проживающие в местности организации кооператива и нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Право на вступление в жилищные кооперативы непосредственно связано и с уплатой вступительного взноса (ч. 2 ст. 121 Кодекса). Выражение этой статьи: "Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией)" не принижает значения вступительного взноса. Более того, при невнесении суммы взноса, несмотря на решение о приеме в члены, гражданин юридически не признается членом кооператива. И решение о приеме должно быть отменено.
Правом на вступление в жилищные кооперативы обладают и граждане, обеспеченные жильем: имеющие жилую площадь на праве собственности или на основе договора социального найма; проживающие в других районах, местностях.
Право на вступление в жилищные кооперативы предоставлено юридическим лицам, как объединениям граждан (организациям). В частности, хозяйственным товариществам и обществам, обладающим имуществом, созданным за счет вкладов учредителей (участников), а также произведенным или приобретенным в процессе деятельности, принадлежащим им на праве собственности.
Хозяйственные товарищества (полное товарищество, товарищество на вере), общества (общество с ограниченной ответственностью, общество с дополнительной ответственностью, акционерное общество), другие юридические лица (общественные организации) в интересах своих участников и членов (по обеспечению их жильем) могут вступить в жилищные кооперативы.
При этом должно соблюдаться неизменное требование: выделяемое перечисленным видам юридических лиц жилье должно использоваться по целевому назначению, для проживания граждан.
2. Малоимущие граждане, признанные по установленным правилам нуждающимися в жилых помещениях, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы (при наличии средств), организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.
"Организованные при содействии органов", видимо, следует понимать как оказание финансовой помощи и содействия (в частности, выделение кредитов на льготных условиях).
Преимущественными правами на вступление в жилищный кооператив пользуются лица, состоящие на учете по улучшению жилищных условий, инвалиды и участники Великой Отечественной войны, семьи погибших военнослужащих и приравненные к ним лица; военнослужащие, прапорщики, мичманы и лица офицерского состава, уволенные с действительной военной службы по возрасту или по состоянию здоровья.
Статья 112. Организация жилищного кооператива
Комментарий к статье 112
1, 2, 3, 4, 5. Количество членов жилищного кооператива, того кооператива, члены которого своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (не занимаются строительством), не может быть менее чем 5, но и не должно превышать количества жилых помещений в приобретаемом многоквартирном доме.
Количество же членов жилищно-строительного кооператива зависит от выбранных проектов возводимого многоквартирного дома. Кроме того, очевидно, что минимальное количество членов такого кооператива будет установлено исходя из возможностей по внесению первоначальных взносов (вступительных, части паевых), получения кредита.
Поэтому при организации таких кооперативов целесообразно создавать инициативные группы (из числа непосредственно заинтересованных лиц) по выбору или заказу проектов возводимого многоквартирного жилого дома (согласно требованиям Земельного, Градостроительного кодексов Российской Федерации), определения возможностей получения кредитов, размеров паевых взносов, подрядчиков.
На собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать все лица, желающие и заинтересованные в организации жилищного кооператива.
Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за предлагаемое решение проголосовали лица (поименно), желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
Поименное число желающих вступить в кооператив должно быть в пределах минимального количества членов по этому кооперативу.
Проголосовавшие за организацию жилищного кооператива граждане-учредители становятся полноправными членами этого кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица.
Государственная регистрация проводится на основе положений ст. 51 ГК РФ, Федерального закона от 8 августа 2001 г. "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (с изм. и доп. на 2 ноября 2004 г.). <*>
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 45. Ст. 4377.
6. Собрание учредителей жилищного кооператива должно быть проведено с соблюдением всех формальностей (председатель, секретарь собрания, протокол).
"Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом" означает: секретарь собрания ведет протокол, а в конце этого протокола на основе голосования излагается решение; подписывается председателем и секретарем.
Статья 113. Устав жилищного кооператива
Комментарий к статье 113
1, 2. Проект устава жилищного кооператива должен быть разработан инициативной группой из числа заинтересованных лиц (возможно с использованием "примерных", "типовых" уставов) с участием опытных юристов, работающих в жилищно-коммунальной сфере.
Устав рассматривается и утверждается на общем собрании учредителей.
Кроме изложенных в этой статье положений в устав следует включать пункты:
а) лицу, принятому в члены ЖК на основе решения общего собрания членов кооператива, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, предусмотренным уставом данного кооператива;
б) член ЖК в случае внесения паевого взноса полностью приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, но продолжает пользоваться правами, нести обязанности, вытекающие из членства в ЖК;
в) раздел жилого помещения в доме ЖК между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из этих лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные (см. ст. 127 Кодекса).
Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива
Комментарий к статье 114
Как было изложено в комментарии к ст. 112 Кодекса, государственная регистрация жилищного кооператива проводится на основе положений ст. 51 ГК РФ "Государственная регистрация юридических лиц", Федерального закона от 8 августа 2001 г. "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (с изм. и доп. на 2 ноября 2004 г.).
Государственная регистрация ЖК как юридического лица осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянного действующего исполнительного органа (правления) в подразделениях налоговых органов <*>. При этом должны быть представлены документы:
--------------------------------
<*> Министерство Российской Федерации по налогам и сборам является уполномоченным органом, осуществляющим с 1 июля 2002 г. государственную регистрацию юридических лиц (Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 45. Ст. 4376).
а) заявление, предоставляемое в регистрирующий орган (ЦУ и ОН), удостоверяется подписью уполномоченного лица, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или иные данные, удостоверяющие личность, и идентификационный номер налогоплательщика (при его наличии);
б) решение о создании ЖК как юридического лица в виде протокола собрания учредителей (с решением), подписанного председательствующим и секретарем;
в) устав ЖК;
г) документ об уплате государственной пошлины.
Статья 115. Органы управления жилищного кооператива
Комментарий к статье 115
1) Общее собрание членов жилищного кооператива (ЖК), являясь высшим органом управления, вправе решать любые вопросы, связанные с созданием и деятельностью ЖК.
Выделяют общую и исключительную компетенции общего собрания членов ЖК. К общей компетенции (за исключением исключительной) относятся любые вопросы, связанные с жизнедеятельностью кооператива, включая и те дела, которые разрешаются обычно на уровне правления, председателя кооператива.
К исключительной компетенции общего собрания относятся:
а) принятие и изменения устава;
б) принятие в члены кооператива и исключение из их числа;
в) избрание правления и председателя кооператива;
г) избрание членов ревизионной комиссии, утверждение ежегодных ее отчетов;
д) установление размеров, состава и порядка внесения вступительных и паевых взносов;
е) предоставление жилых помещений;
ж) заключение договоров и др.
2) Выражение "конференция" в данном случае, по всей вероятности, употребляется в смысле как "совещание представителей" или "собрание уполномоченных". Об этом свидетельствуют слова: "...конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива".
Следовательно, частично или в полном объеме функции (компетенция) могут быть переданы определенному количеству представителей из числа членов кооператива, так называемым уполномоченным, поименно названным и избранным на первом организационном собрании.
С учетом особенностей организации и деятельности ЖК не рекомендуется передача всех функций общего собрания конференции или собранию уполномоченных.
Принципиальные вопросы избрания правления, председателя кооператива, установление размеров, состава и порядка внесения вступительных и паевых взносов, предоставление жилых помещений и некоторые другие, как представляется, всегда должны находиться в компетенции общего собрания членов кооператива.
3) Правление жилищного кооператива и председатель правления ЖК (см. комментарий к ст. 118, 119 Кодекса).
Статья 116. Управление в жилищном кооперативе
Комментарий к статье 116
1. Как отмечалось в комментарии к ст. 115 Кодекса, общее собрание членов кооператива (ЖК), являясь высшим органом управления, правомочно решать любые вопросы, связанные с созданием и деятельностью ЖК.
В уставе кооператива должен быть предусмотрен не только порядок, но сроки созыва собрания (не реже двух раз в год и т.п.).
2. Различают общую и исключительную компетенции общего собрания. (Далее см. комментарий к ст. 115 Кодекса.)
Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива
Комментарий к статье 117
1. Выражения этой статьи: "является правомочным, если на нем (собрании) присутствуют более 50 процентов", "решение... считается принятым... если за него проголосовало более половины членов...", "и по вопросам, указанным в уставе... более трех четвертей членов..." - в принципе носят, вернее должны носить, рекомендательный характер.
Известно, что государство регулирует общественные отношения, связанные с деятельностью кооперативных и общественных организаций, не императивными (безусловно-обязательными), а рекомендательными актами.
Поэтому вышеперечисленные выражения: "50 процентов", "более половины", "более трех четвертей" будут восприняты и обсуждены жилищным кооперативом как рекомендации с последующим принятием решения о трансформации (преобразовании) этих норм в том или ином виде во внутрикооперативные общеобязательные нормы.
2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива является обязательным не только для членов жилищного кооператива, оно является обязательным и для всех государственных предприятий и учреждений, органов власти и управления, должностных лиц, формирующих свои отношения с этим кооперативом.
3. См. комментарий к ст. 115 Кодекса.
4. См. комментарий к ч. 6 ст. 112 Кодекса.
Статья 118. Правление жилищного кооператива
Комментарий к статье 118
1, 2, 3, 4. Правление жилищного кооператива рассматривает все вопросы деятельности кооператива, кроме тех, которые входят в исключительную компетенцию общего собрания (конференции) членов жилищного кооператива.
Общее собрание членов жилищного кооператива может вынести решение о передаче части принадлежащих ему неисключительных прав в компетенцию правления.
В уставе либо в ином документе, регламентирующем внутриорганизационные отношения, должны быть предусмотрены правомочия правления кооператива по принятию решения при наличии на заседании 3/4 или 2/3 членов правления из общего их числа.
На заседании правления кооператива ведется протокол, подписываемый председателем правления и секретарем.
Решение может быть вынесено отдельно или в виде заключительной части протокола.
На заседании правления могут присутствовать члены кооператива - не члены правления с правом совещательного голоса.
Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива
Комментарий к статье 119
1. Председатель правления жилищного кооператива может быть избран непосредственно и общим собранием членов жилищного кооператива, если такая возможность будет предусмотрена в уставе ЖК.
В случае избрания председателя непосредственно на общем собрании членов кооператива он (председатель) будет выступать одновременно и председателем кооператива, и председателем правления.
2. Председатель жилищного кооператива (председатель правления):
а) планирует и проводит общие собрания членов жилищного кооператива;
б) созывает и руководит работой правления ЖК;
в) обеспечивает выполнение решений общего собрания членов ЖК и правления кооператива;
г) принимает непосредственное участие в формировании договоров, иных соглашений с государственными предприятиями и учреждениями, общественными организациями;
д) подписывает документы, связанные с финансовыми, материально-техническими затратами, в интересах кооператива.
3. Поскольку в эту часть статьи законодатель решил включить выражения "добросовестно и разумно" (собственно не правовые категории), следует дополнить: чтобы быть добросовестным и действовать разумно в интересах кооператива прежде всего, председатель должен быть честным и трудолюбивым, порядочным и неподкупным человеком.
Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива
Комментарий к статье 120
1, 2, 3, 4, 5. По своему правовому положению ревизионная комиссия жилищного кооператива является контрольным органом, не зависящим от правления и председателя кооператива и не подчиняющимся им.
Ревизионная комиссия отвечает за свою работу только перед общим собранием членов кооператива (конференцией). Ошибочной, не соответствующей требованиям законодательства следует считать практику превращения ревизионных комиссий в орган, состоящий при правлении и выполняющий поручения председателя.
Ревизионная комиссия прежде всего осуществляет контроль за соблюдением устава жилищного кооператива. Важнейшими направлениями ее деятельности являются: проведение плановых ревизий финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже одного раза в год, предоставление общему собранию заключений о доходах и расходах кооператива, размерах и состоянии обязательных платежей и взносов; проверка законности договоров и хозяйственных операций, постановки учета и отчетности, а также контроль за своевременным рассмотрением правлением и председателем ЖК жалоб и заявлений.
Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива
Комментарий к статье 121
1, 2. Гражданин или юридическое лицо, желающее стать членом жилищного кооператива, вправе подать заявление как в правление, так и непосредственно в общее собрание членов жилищного кооператива.
Предварительное рассмотрение членства на заседании правления и отказ в принятии может быть обжалован на общем собрании членов кооператива и в судебном порядке.
Суд обязан рассматривать споры о членстве в кооперативных организациях по существу на основании Закона Российской Федерации от 27 апреля 1993 г. "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (с изм. и доп. на 14 декабря 1995 г.).
Допускается отказ в принятии членом ЖК в случаях:
а) несвоевременного внесения вступительного взноса;
б) несоответствия количества жилых помещений в строящемся или приобретенном кооперативом многоквартирном доме значительному числу членов ЖК (превышения) (ч. 1 ст. 112 Кодекса).
Недопустим отказ в приеме в члены ЖК со ссылкой на обеспеченность претендентов жилыми помещениями на праве собственности или на основе договора социального найма.
Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива
Комментарий к статье 122
По смыслу этой статьи жилищный кооператив может быть преобразован только в товарищество собственников жилья на основании решения общего собрания членов кооператива <*>.
--------------------------------
<*> Жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию (см. ст. 14 Закона Российской Федерации от 24 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ").
Чем, какими обстоятельствами может быть вызвана необходимость преобразования жилищного кооператива в товарищество собственников жилья?
Прежде чем изложить эту необходимость, следует выделить их различия по правовому положению.
Как было выделено в комментарии к ст. 110 Кодекса, жилищные кооперативы - добровольные объединения граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения жилищных потребностей граждан, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Товарищество собственников жилья - объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 Кодекса).
Следовательно, определяющая цель товарищества собственников жилья - управление комплексом недвижимого имущества и обеспечение его эксплуатации.
Возможно, эта необходимость вызвана более широкими полномочиями товарищества собственников жилья, предусмотренными в статьях Кодекса: предоставлять в пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, надстраивать, перестраивать часть общего имущества, получать в пользование либо приобретать в общую долевую собственность земельные участки для возведения хозяйственных, иных построек и т.п.
В статьях Кодекса конкретизированы обязанности товарищества собственников жилья: заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме и т.д. (ст. 138 Кодекса).
Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива
Комментарий к статье 123
Ликвидация жилищного кооператива означает прекращение его прав и обязанностей без перехода последних (прав и обязанностей) в порядке правопреемства к другим лицам.
Гражданское законодательство предусматривает добровольный и принудительный порядки ликвидации:
а) в добровольном порядке жилищный кооператив может быть ликвидирован по решению общего собрания членов ЖК, при наличии к тому существенных оснований; в частности, в связи с нецелесообразностью дальнейшего функционирования, недостижением поставленных целей; при этом должна быть назначена ликвидационная комиссия;
б) принудительная ликвидация проводится по решению суда в случаях, когда деятельность кооператива осуществляется без соответствующего решения и регистрации, с неоднократными и грубыми нарушениями закона или иных правовых актов (систематическое невнесение обязательных платежей, налоговых сборов и т.п.).
При ликвидации кооператива имущество его неделимого фонда разделу не подлежит и передается другому кооперативу либо потребительскому обществу.
Имущество кооператива, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, за исключением имущества неделимого фонда, распределяется между членами кооператива;
в) в случае, если стоимость имущества должника - жилищного кооператива, в отношении которого принято решение о ликвидации, недостаточна для удовлетворения требований кредиторов, кооператив ликвидируется на основе положений Федерального закона от 26 октября 2002 г. "О несостоятельности (банкротстве)" <*>.
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 43. Ст. 4190.
Глава 12. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ
Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива
Комментарий к статье 124
1. Гражданину или юридическому лицу как членам жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение, естественно, в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса, а также количеством членов семьи и предельным размером предоставляемой жилой площади, если эти дополнительные требования предусмотрены в уставе ЖК.
2, 3. Решения общего собрания членов кооператива (конференции), вынесенные с учетом соблюдения вышеизложенных требований, являются основанием вселения в жилые помещения в домах ЖК, сданных в эксплуатацию исходя из предписаний строительного законодательства.
Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением являются членство в жилищном кооперативе и своевременное внесение установленных платежей по паевым взносам.
В случае внесения паевого взноса в полном объеме основаниями владения, пользования и распоряжения являются членство в ЖК и право собственности (ст. 129 Кодекса).
Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива
Комментарий к статье 125
1, 2. Паевой взнос - денежные средства, переданные членом жилищного кооператива в собственность ЖК для строительства, приобретения, реконструкции жилья, а также содержания многоквартирного жилого дома.
Порядок, условия внесения паевого взноса членом ЖК должны содержаться в тексте устава кооператива. При этом следует иметь в виду: продолжают действовать законодательные и подзаконные акты относительно определения размера паевых взносов.
В частности, размер пая граждан, вступающих в жилищно-строительные кооперативы, имеющие жилые дома, построенные с привлечением средств государственного бюджета, определяется исходя из сметной стоимости строительства дома, в котором новому члену кооператива предоставляется квартира. При этом часть пая в размере, соответствующем доле, возмещенной за счет бюджета, подлежит перечислению жилищно-строительным кооперативом в государственный бюджет <*>.
--------------------------------
<*> Постановление Совета Министров СССР от 10 февраля 1984 г. "О размере пая граждан, вступающих в жилищно-строительные кооперативы, имеющие жилые дома, построенные с привлечением средств государственного бюджета" (Постановление не опубликовано).
Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива
Комментарий к статье 126
В связи с применением этой статьи могут возникнуть вопросы:
а) какое значение будет иметь отсутствие взаимного согласия членов семьи? При возражении со стороны одного из них - допустимо ли обращение в суд с целью добиться решения: не чинить препятствий относительно временного проживания лица?
Обращение в суд допустимо со ссылкой на Закон Российской Федерации от 27 апреля 1993 г. "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (с изм. и доп. на 14 декабря 1995 г.).
Но решение суда, как представляется, будет однозначным: при вселении в квартиры временных жильцов требуется взаимное согласие всех жильцов. Каждый член семьи обладает правом "вето" на достигнутое соглашение между другими членами семьи (право запрета на вселение);
б) имеет ли правовое значение "предварительное уведомление правления жилищного кооператива" о вселении временных жильцов? Ведь правом запрета на вселение временных жильцов правление кооператива не обладает. Тем более в случаях, когда члены кооператива стали собственниками своей жилплощади.
Как представляется, предварительное уведомление членов правления кооператива правового значения не имеет, носит условно-формальный характер.
Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива
Комментарий к статье 127
1, 2. Квартира в доме жилищного кооператива может принадлежать двум и более лицам на праве общей собственности, например: когда паевой взнос за нее выплачен супругами во время брака; квартира принадлежит на праве общей долевой собственности другим лицам; при наследовании квартиры двумя и более гражданами.
Член кооператива не вправе распорядиться квартирой без согласия супруга, если она является их совместной собственностью, а также без согласия другого лица, являющегося участником общей собственности на квартиру.
Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, становится собственником этого жилья. Он может остаться в кооперативе или выйти из него.
Гражданин, приобретший квартиру по договору купли-продажи с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ может быть обжалован в судебном порядке.
Паенакопление умершего члена кооператива, а в случае полной выплаты паевого взноса и принадлежавшая ему на праве собственности квартира переходят к наследникам независимо от места их проживания.
При разрешении спора между наследниками, не проживавшими в квартире вместе с наследодателем, выплатившим паевой взнос, следует руководствоваться положением: спор о праве собственности на квартиру с возмещением денежной компенсации другим наследникам или о разделе квартиры решается с учетом нуждаемости в улучшении жилищных условий и проживания в данном населенном пункте, а также других заслуживающих внимания обстоятельств.
Раздел жилого помещения в доме ЖК между лицами, как отмечалось, имеющими право на пай (между бывшими супругами, собственниками общей долевой собственности, наследниками), допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные. Подобные помещения могут быть оставлены в общем пользовании.
Раздел жилого помещения в доме ЖК может быть произведен между членом кооператива и его супругом независимо от размера принадлежащей каждому доли паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, лишь в случае расторжения брака и при наличии других условий, предусмотренных законом. С иском о разделе жилого помещения вправе обратиться в суд как бывший супруг члена кооператива, так и сам член кооператива.
При разделе жилого помещения учитываются размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право пользования жилой площадью.
При невозможности раздела жилого помещения с члена ЖК взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которыми признано право на часть паенакопления.
Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива
Комментарий к статье 128
1. Член жилищного кооператива, как выплативший полностью паевой взнос, так и не выплативший его, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме кооператива, а в случае временного выбытия - все жилье внаем за плату.
В случаях внесения паевого взноса полностью и возникновения права собственности на помещение в доме кооператива согласие правления на заключение договора найма, как правило, не требуется.
2, 3. Члены семьи выбывшего из жилищного кооператива, а также его наследники, имеющие преимущественное право на принятие их в ЖК, сохраняют право дальнейшего пользования квартирой, за которую не выплачен паевой взнос, при условии вступления в члены ЖК. В случае возникновения спора между ними о праве на дальнейшее пользование квартирой спор решается в суде.
При предоставлении члену кооператива, не выплатившему паевой взнос, другой квартиры кооператив вправе с соблюдением установленного порядка оставить освобождаемую квартиру члену его семьи с условием вступления последнего в кооператив. Кооператив может улучшить жилищные условия члена кооператива также путем предоставления освободившейся квартиры члену его семьи с соблюдением условий, предусмотренных уставом.
На отношения по сдаче жилого помещения внаем в доме ЖК распространяются положения ст. 76 - 79 Кодекса, за исключением предусмотренных ч. 3, 4 ст. 76, ч. 1 ст. 77 Кодекса.
Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива
Комментарий к статье 129
1. Собственник жилого помещения в доме жилищного кооператива может распоряжаться им (жилым помещением) по своему усмотрению - продать, подарить, завещать, сдать внаем, обменять и совершать иные сделки, не противоречащие закону. Такое право возникает и в случаях, когда квартира получена по наследству, а также в результате заключения договоров купли-продажи, дарения. Согласие жилищного кооператива на продажу собственником принадлежащей ему квартиры и совершение других сделок по отчуждению не требуется.
Квартира в доме кооператива может принадлежать на праве общей (совместной или долевой) собственности. В частности, когда паевой взнос за нее (квартиру) был внесен супругами во время брака либо на праве общей долевой собственности другими лицами.
При разрешении споров, возникших в связи с продажей одним из сособственников квартиры, принадлежащей ему доли в виде изолированной комнаты третьим лицам, следует учитывать правила преимущественной покупки других собственников (сособственников) на покупку отчуждаемой доли по цене продажи.
Как было изложено в комментарии к ст. 127 Кодекса, член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него.
2. На отношения собственности в многоквартирном доме жилищного кооператива при полной выплате паевого взноса распространяются положения главы 6 Кодекса "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников" за некоторыми исключениями ряда положений, предусмотренных в ст. 41 - 49 Кодекса (относительно коммунальных квартир).
Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе
Комментарий к статье 130
1, 2, 3, 4. Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из ЖК рассматривается в порядке, предусмотренном уставом этого кооператива, в частности:
а) после внесения паевого взноса полностью и приобретения права собственности на жилое помещение. Член жилищного кооператива может остаться в ЖК или выйти из него (см. комментарий к ст. 127 Кодекса);
б) при частичной выплате паевого взноса. Если при этом член жилищного кооператива уже пользуется жилым помещением ЖК, он обязан освободить жилое помещение. Ему выплачивается сумма его пая (ст. 132 Кодекса).
Однако, как было изложено в комментарии к ст. 128 Кодекса, члены семьи выбывшего из жилищного кооператива, а также его наследники, имеющие преимущественное право на принятие их в кооператив, сохраняют право дальнейшего пользования квартирой, за которую не выплачен паевой взнос полностью, при условии вступления в члены жилищного кооператива.
Член жилищного кооператива может быть исключен из ЖК на основании решения общего собрания членов ЖК (конференции) в случае систематического неисполнения своих обязанностей без уважительных причин:
а) после выплаты паевого взноса полностью и приобретения права собственности на жилое помещение. В частности, в связи с невыполнением требований ст. 39 Кодекса "Содержание общего имущества в многоквартирном доме", но он не может быть лишен права на жилье;
б) при частичной выплате паевого взноса за несоблюдение требований Кодекса, положений устава кооператива по своевременному внесению вступительного, паевого взноса и др.
Исключенный из числа членов кооператива по п. "б" обязан освободить жилое помещение ЖК. В случае отказа освободить жилое помещение это лицо вместе с членами семьи подлежит выселению без предоставления другой жилплощади (ст. 133 Кодекса).
При ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива, участники, члены, другие субъекты юридического лица обладают правом вступления в жилищный кооператив как обычные физические лица при соблюдении требований и условий устава ЖК.
Ликвидация жилищного кооператива как основание прекращения членства (см. комментарий к ст. 123 Кодекса).
В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники как правопреемники обладают правом вступления в члены этого ЖК на основе решения общего собрания членов ЖК (конференции) (см. комментарий к ст. 127 Кодекса).
Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая
Комментарий к статье 131
1. В случае смерти члена ЖК преимущественное право на вступление в члены ЖК имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.
При этом следует иметь в виду, что паенакопление умершего члена кооператива, а в случае полной выплаты паевого взноса и принадлежавшая ему на праве собственности квартира переходят к наследникам независимо от места их проживания.
Наследники (в том числе переживший супруг), пользовавшиеся квартирой при жизни наследодателя и вселившиеся в нее в установленном порядке, сохраняют право дальнейшего пользования квартирой.
На основании ст. 1142 ГК РФ переживший супруг наряду с детьми и родителями относится к наследникам первой очереди.
Кроме того, в силу положения ст. 1150 ГК РФ принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества (как правило, 1/2 доли), нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью.
Поэтому переживший супруг обладает правом требовать принятия его в члены жилищного кооператива и в случаях, когда он не имеет права на часть пая, ибо:
а) переживший супруг относится к особой категории из числа наследников первой очереди, предусмотренной ст. 1142, 1150 ГК РФ;
б) он (она) (переживший супруг) пользовался при жизни члена кооператива жилым помещением и был вселен в квартиру в установленном законом порядке;
в) должны соблюдаться требования устава этого кооператива (по внесению платежей по вступительным, паевым взносам и др.).
2. По редакции этой статьи создается впечатление, что составители проекта статьи упустили из вида, что переживший супруг тоже относится к числу наследников, причем, как было отмечено выше, к особой категории из числа наследников. Поэтому часть 2 этой статьи следовало начать со слов: "Другие наследники члена жилищного кооператива...".
Другие наследники (за исключением пережившего супруга), имеющие право на часть пая и проживавшие совместно с наследодателем, имеют преимущественное право на вступление в члены кооператива в случае, когда такое право у супруга отсутствует или он (супруг) отказался от вступления в члены кооператива.
а) Что означает "в случае, когда такое право отсутствует"? Допустимо ли лишение права пережившего супруга на членство в кооперативе со ссылкой на какие-либо обстоятельства? И как, на каком основании может "отсутствовать" право пережившего супруга на вступление в кооператив при условии выполнения требований устава?
Представляется, что переживший супруг на основании указанных ч. 1 этой статьи положений обладает правом требовать принятия его в члены кооператива;
б) он (супруг) естественно обладает правом отказа от вступления в члены кооператива. Супруг, отказавшийся от вступления в члены кооператива, является наследником первой очереди после смерти члена ЖК и на основании ст. 1142, 1150 ГК РФ вправе претендовать на получение средств от передачи квартиры другим лицам в порядке компенсации наследственной доли.
3. Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены ЖК в случае, если граждане, указанные в ч. 1 и 2 этой статьи, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены ЖК.
Следует заметить: если при этом не нарушаются права пережившего супруга и несовершеннолетних детей.
Несовершеннолетние наследники умершего члена кооператива, проживавшие совместно с ним в квартире, не могут быть выселены из занимаемого помещения по мотиву выбытия наследодателя из кооператива в связи со смертью. Их права и обязанности, связанные с пользованием квартирой, реализуются родителями, усыновителями, опекунами либо попечителями. По достижении 16-летнего возраста этот наследник приобретает право на вступление в члены кооператива (ч. 1 ст. 111 Кодекса).
4. Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены кооператива при условии внесения им паевого взноса (за исключением несовершеннолетних), отсутствия граждан, указанных в ч. 1 - 3 этой статьи, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена кооператива осознанно отказались от своих прав по вступлению в члены ЖК.
Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива
Комментарий к статье 132
Члену жилищного кооператива выплачивается сумма его пая не только в случаях исключения его из кооператива.
Возврат паевого взноса предусматривается и в следующих случаях:
а) выхода гражданина из жилищного кооператива. Заявление члена кооператива о добровольном выходе из ЖК рассматривается в порядке, предусмотренном уставом ЖК (общим собранием членов ЖК). Если при этом не возникло право других лиц относительно дальнейшего пользования квартирой в доме ЖК (см. комментарий к ст. 128, 130 Кодекса);
б) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива, не выплатившего полностью паевой взнос;
в) ликвидации жилищного кооператива (см. комментарий к ст. 123 Кодекса);
г) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
В случае смерти гражданина, являющегося членом ЖК, открывается наследство и в состав такого наследства входит его пай.
На основании ст. 1177 ГК РФ наследник члена ЖК имеет право быть принятым в члены ЖК. Такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива.
Решение вопроса о том, кто из наследников может быть принят в члены ЖК в случае, когда пай наследодателя перешел к нескольким наследникам, а также порядок, способы выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм определяются законодательством о потребительских кооперативах (ч. 4 ст. 110 Кодекса), уставом ЖК. (Относительно наследства после смерти члена ЖК см. также комментарий к ст. 131 Кодекса.)
Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива
Комментарий к статье 133
1, 2. Утрата права пользования жилым помещением в доме ЖК членом жилищного кооператива, не выплатившего паевой взнос полностью и исключенного из ЖК в случаях "грубого" (систематического) неисполнения своих обязанностей, является естественным последствием исключения такого лица из членов ЖК.
Исключенный из числа членов ЖК обязан освободить жилое помещение ЖК. В случае отказа освободить жилое помещение это лицо (бывший член ЖК) вместе с членами семьи подлежит выселению без предоставления другой жилплощади (об исключении из числа членов ЖК см. комментарий к ст. 130 Кодекса).
Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома
Комментарий к статье 134
1. В случае сноса дома, принадлежащего жилищному кооперативу, по основаниям изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, выселяемым из него членам ЖК, проживающим совместно с ними членам их семей предоставляется другое благоустроенное жилое помещение (ст. 86 Кодекса); устанавливается выкупная цена сносимого жилого помещения или по соглашению с собственником жилого помещения предоставляется жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
а) При сносе дома, принадлежащего жилищному кооперативу, когда член ЖК выплатил пай полностью и стал собственником своего жилья, все "переговоры" относительно выкупа жилого помещения должны вестись с участием собственника жилого помещения и в его интересах.
Трудно решаются пока вопросы обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями при сносах многоквартирного жилого дома жилищного кооператива в случаях, когда только по части квартир внесены паевые взносы в полном объеме. При возникновении споров относительно определения выкупной цены или соглашения о предоставлении благоустроенного жилья следует обращаться в федеральные суды общей юрисдикции.
Во всяком случае жилищные кооперативы должны добиваться предоставления равноценной жилой площади за счет государственного, муниципального жилищного фонда взамен сносимого жилья;
б) когда сносится жилое помещение кооператива, члены которого не выплатили пай в полном объеме, они обладают в принципе такими же правами, которые предусмотрены в ст. 32, 86 Кодекса.
Но все "переговоры" по определению выкупной цены, соглашению относительно предоставления квартиры (жилищному кооперативу) ведутся, как правило, правлением этого кооператива.
Если решен вопрос по предоставлению квартиры взамен сносимого дома, то это помещение (новое) выделяется непосредственно в распоряжение ЖК, поскольку членом ЖК паевой взнос не выплачен в полном объеме и он не стал собственником жилья. На прежних условиях это помещение предоставляется члену ЖК, последний обязан вносить соответствующие (оставшиеся) платежи по паевым взносам.
Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Статья 135. Товарищество собственников жилья
Комментарий к статье 135
1. Товарищество собственников жилья как некоммерческая организация выступает (должно стать) в качестве важнейшей организационно-правовой формы управления в сфере жилищно-коммунального обслуживания граждан и преследует прежде всего цели преодоления монопольного положения государственных жилищно-коммунальных предприятий, учреждений и внедрения в эту сферу начал конкуренции.
Пока не будут внедрены элементы конкуренции в ЖКХ, рассчитывать на "обуздание" роста цен и тарифов, видимо, нельзя. Также как и на повышение качества услуг. Только за 6 месяцев 2005 г. тарифы на коммунальные услуги повысились в Российской Федерации в среднем на 20%.
Еще одна цель создания товариществ собственников жилья: собственники помещений не должны ориентироваться и рассчитывать на организацию обслуживания только со стороны государства - специализированных государственных предприятий и учреждений. В условиях жесткой системы и механизма рыночных отношений многие вопросы организации обслуживания должны решаться через объединения граждан.
Должны решаться... Но справятся ли эти объединения, в данном случае товарищество собственников жилья, с неимоверно сложными задачами по организации жилищно-коммунального обслуживания граждан полуразвалившейся системой ЖКХ, передаваемой теперь им как некоммерческой организации? При этом совершенно не обращая внимание на то, что эта система с помощью государственного управления пришла в плачевное состояние. Допустима ли вообще передача ЖКХ с нетерпимо низкой его материально-технической оснащенностью, кадровой обеспеченностью товариществам собственников жилья? Не похоже ли это на так называемое "сплавил с себя" и ушел "чистеньким", не неся никакой ответственности за то, что накопилось за десятки лет?
2. На основании ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют (создают) товарищества собственников квартир (жилья).
Товарищество собственников жилья, как было отмечено, является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья <*>.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" утратил силу с 1 марта 2005 г. ("О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 19 ст. 2); при регулировании отношений в процессе создания и деятельности товариществ собственников жилья нельзя использовать положения ст. 1041 - 1054 ГК РФ "Простое товарищество".
Общим имуществом в многоквартирном доме признается обслуживающие более одного домовладельца, как излагалось в комментарии к ст. 36 Кодекса, межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельные участки <*> в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества.
--------------------------------
<*> Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников в многоквартирном доме (Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (ст. 16)).
В уставе товарищества собственников жилья должны быть предусмотрены: цели и предмет деятельности, членство в товариществе, права и обязанности членов, виды органов управления, средства, основания и условия прекращения деятельности товарищества.
3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме.
Такая норма вызвана необходимостью принятия решений по большинству голосов членов товарищества, имеющих обязательный характер и для собственников помещений, не являющихся членами товарищества.
4, 5, 6. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Оно имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
Государственная регистрация товарищества осуществляется согласно положениям Закона Российской Федерации от 8 августа 2001 г. "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (с изм. и доп. на 2 ноября 2004 г.).
Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 17 мая 2002 г. Министерство Российской Федерации по налогам и сборам (Федеральная налоговая служба), как было изложено в комментарии к ст. 114 Кодекса, является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим начиная с 1 июля 2002 г. государственную регистрацию юридических лиц.
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 136
1. Для обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме, управления им собственники помещений на общем собрании самостоятельно выбирают способ управления общим имуществом этого дома, сетями инженерно-технического обеспечения, другими элементами инфраструктуры.
Решение о создании товарищества собственников жилья считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Создание товарищества собственников жилья зависит от волеизъявления собственников жилых помещений, однако собственники обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, предусмотренных в ст. 161 Кодекса.
Поэтому при проведении общего собрания собственников помещений им должны быть разъяснены положения этой статьи относительно обязанностей собственников по выбору способа управления.
При этом следует иметь в виду, что товарищество собственников жилья как один из способов управления многоквартирным домом и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности жильцов этого дома.
Возникновение права собственности конкретного лица в многоквартирном доме не означает, что оно (без конкретного волеизъявления) становится членом товарищества; но обязано участвовать в выборе способа управления домом. Кроме того, отказ некоторых собственников-домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением товариществом в целях содержания и эксплуатации такого дома.
2. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединениях, т.е. обслуживающих несколько многоквартирных домов, иных жилых помещений, расположенных на общем земельном участке, граничащих земельных участках, при наличии единых сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры.
При решении вопросов землепользования товариществом собственников жилья, особенно несколькими, принадлежащими разным домам, следует руководствоваться ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации": "...в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в таком доме, любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в орган государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом".
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья (см. комментарий к ч. 4, 5, 6 ст. 135 Кодекса).
Статья 137. Права товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 137
1. 1) Из положений ст. 135, 161 Кодекса вытекает, что товарищество собственников жилья выступает непосредственным органом управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме. Поэтому не требуется заключения какого-либо дополнительного особого договора по управлению.
Создание товарищества собственников жилья - это есть формирование органа управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме. Поэтому заключение товариществом специального договора по управлению может быть квалифицировано как попытка переложить свои прямые обязанности на другие лица.
Товарищество собственников жилья как орган управления заключает договоры по содержанию и ремонту общего имущества, оказанию коммунальных и иных услуг в интересах членов товарищества и собственников квартир (и не членов товарищества).
2), 3) Смета доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, другие расходы должны определяться на основе объективных данных в условиях "прозрачности", достаточной информированности собственников жилых помещений о них (расходах) в многоквартирном доме и утверждаться общим собранием членов товарищества в соответствии с долями в праве общей собственности.
4), 5), 6), 7) Работы для собственников помещений в многоквартирном доме выполняются на основе их заявок по заключенным договорам.
Товариществу собственников жилья могут быть предоставлены кредиты при условии реального исполнения обязательств через залоги, поручительства, банковские гарантии, другие способы обеспечения исполнения кредитного обязательства.
Поэтому, пока не появится имущество, рассчитывать на кредиты, по всей вероятности, будет сложно. Так же как без материально-технических предпосылок передавать по договору материальные и денежные средства; продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, совершать другие гражданско-правовые сделки - трудности очевидны.
2. 1), 2), 3), 4), 5) Права товарищества собственников жилья, предусмотренные в этих пунктах, связаны в основном с распоряжением местами общего пользования многоквартирного жилого дома.
Места общего пользования в многоквартирном доме на основе положений ст. 36 Кодекса принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности. Сами собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и, как правило, в ограниченных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме.
Поэтому товарищество собственников жилья вправе "предоставлять", "надстраивать", "перестраивать", "возвести хозяйственные и иные постройки" только на основе получения согласия и одобрения этих действий со стороны собственников.
Совершение названных и подобных действий без предварительного согласия - это и есть нарушение прав и законных интересов собственников. Только в интересах последних (собственников) должны заключаться сделки, совершаться другие действия, имеющие правовое значение.
3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах, произведенных в интересах собственников помещений, товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
При рассмотрении таких требований суды могут дополнительно к статьям Жилищного кодекса руководствоваться общими положениями главы 50 ГК РФ "Действия в чужом интересе без поручения" (ст. 980 - 989).
4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей, взносов и иных общих расходов.
Подлежат возмещению реальный ущерб и упущенная выгода (ст. 15 ГК РФ). Не подлежит компенсации моральный вред.
Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 138
1), 2), 3), 4), 5), 6), 7), 8) Некоторые обязанности товарищества собственников жилья непосредственно вытекают и из ст. 137 Кодекса "Права товарищества собственников жилья".
В частности, товарищество имеет не только право определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, оно (товарищество) обязано заниматься этими вопросами непосредственно.
Определение сметы доходов и расходов составляет одну из важнейших обязанностей товарищества, вытекающих из его устава.
Установление на основе принятой сметы доходов и расходов на год - это не столько право, сколько одна из важнейших обязанностей товарищества.
Заключение договоров по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказанию коммунальных услуг следует рассматривать прежде всего как обязанности товарищества.
По правилам юридической конструкции формирования субъективных прав и обязанностей в нормах права, как представляется, необходимо руководствоваться теоретическими положениями:
а) в тех случаях, когда необходимые для нормального развития правоотношения действия субъекта можно рассматривать как с точки зрения правомочия, так и обязанности - это, по существу, есть обязанность лица.
Обратим внимание на выражение: "право заключать договоры по содержанию и ремонту". Разве это только право товарищества, а обязанностей по заключению такого договора нет?
Поэтому в данном случае эти выражения составляют обязанность товарищества; но относительно контрагента по заключенному договору эта обязанность предполагает право требования.
Суть правоотношения: если один субъект имеет право, то на другого возлагается обязанность;
б) в ситуациях, когда предоставленное законодательным актом, конкретной нормой правомочие невозможно представить себе и как обязанность - это есть только право (правомочие).
Следует обратить внимание на п. 5 ч. 1 ст. 137 Кодекса: "Право пользоваться предоставляемыми банками кредитом...". Можно ли рассматривать это правомочие и как обязанность? В том смысле: "товарищество обязано пользоваться кредитом". Очевидно, что нет. Если товариществу нужны денежные средства и оно располагает способами обеспечения исполнения, то оно получит кредит. Когда нет необходимости в них - управится своими средствами.
То есть это выражение образует "право", только правомочие товарищества.
В будущем при совершенствовании, переработке ряда статей Кодекса следовало бы обратить внимание на эти обстоятельства.
Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах
Комментарий к статье 139
1, 2, 3. Если будет создано товарищество собственников жилья при строящихся многоквартирных домах, чем же оно должно будет заниматься, пока ведется строительство?
Будет оказывать помощь и содействие подрядчикам-строителям? Или само будет заниматься строительством? Или созданное товарищество будет ждать, пока завершится строительство?
По смыслу ст. 135 Кодекса товариществом собственников жилья признается объединение собственников (ставших ими) помещений (жилых помещений, сданных в эксплуатацию) в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса...
Редакция последующих статей этой (13-й) главы, особенно по правам и обязанностям товарищества собственников жилья (ст. 137, 138 Кодекса), ориентирует товарищества на функции при многоквартирных домах, сданных в эксплуатацию и заселенных жильцами.
Законодатель (с легкой руки составителей проекта), решившись на возможность создания таких товариществ собственников жилья, не определил особенности их функционирования.
Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 140
1. Реорганизация товарищества собственников жилья (слияние, присоединение, преобразование) может быть осуществлена на основе решения собственников помещений в многоквартирном доме на общем собрании.
Товарищество считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникшего товарищества.
При слиянии товариществ права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу (объединению) в соответствии с передаточным актом.
2. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-коммунальный кооператив.
Как было изложено в комментарии к ст. 122 Кодекса, жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации.
В других случаях товарищества собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений могут быть свободно преобразованы в жилищные кооперативы без каких-либо ограничений. Более того, деятельность жилищных, жилищно-строительных кооперативов является более проверенной жизнью правовой формой совместной деятельности в целях удовлетворения жилищных потребностей, потребностей в сфере коммунальных услуг.
Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 141
1, 2. Ликвидация товарищества собственников жилья влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам (ст. 61 ГК РФ).
Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано:
а) по решению собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, в случае если члены товарищества не обладают более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
б) в связи с признанием судом недействительной регистрации товарищества на основе допущенных при его создании нарушений закона, иных правовых актов, если эти нарушения носят неустранимый характер;
в) по решению суда в случаях неоднократного нарушения требований закона, иных правовых актов; прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
При решении вопроса о ликвидации товарищества собственники помещений - участники общего собрания - должны выбрать один из предложенных Кодексом (ст. 161) способов управления многоквартирным домом.
Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья
Комментарий к статье 142
Товарищество собственников жилья как некоммерческая организация, как объединение собственников жилых помещений является сравнительно новой формой управления комплексом недвижимого имущества, организации жилищно-коммунального обслуживания.
Достаточного опыта по использованию этого способа (или формы) обслуживания пока нет. Нет оснований считать его (товарищество) повсеместно приемлемой формой. Особенно в условиях, когда наши наниматели-домовладельцы уже привыкли к сложившейся системе обслуживания со "стороны" государственных организаций по жилищно-коммунальному обслуживанию. Как бы люди ни возмущались сегодня уровнем обслуживания с их стороны (государственных жилищно-коммунальных организаций), тем не менее и особого желания не проявляют по организации самообслуживания.
Сейчас возникают сложности в процессе организации товариществ при многоквартирных домах, когда в них (домах) приватизирована только часть квартир или принадлежит жильцам на праве собственности по иным основаниям.
По мере внедрения, использования этого способа (формы) управления, обеспечения эксплуатации недвижимости, организации обслуживания, видимо, придется неоднократно пересматривать, уточнять правовые нормы, регулирующие деятельность товариществ собственников жилья.
Поэтому в этих условиях вряд ли есть необходимость создания еще объединений товариществ собственников жилья, когда не решены сами основы, организационно-правовые формы таких объединений.
Глава 14. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья
Комментарий к статье 143
1, 2, 3. Как было изложено в комментарии к ст. 136 Кодекса, товарищество собственников жилья выступает как один из способов управления многоквартирным домом и членство в нем является производным (вторичным) по отношению к праву собственности жильцов этого дома.
Возникновение права собственности конкретного лица в многоквартирном доме не означает, что он (собственник) без конкретного волеизъявления становится членом товарищества, но обязан участвовать в выборе способа (формы) управления домом.
Отказ части собственников-домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением товарищества в целях содержания и эксплуатации такого дома.
Принудительное членство в товариществе недопустимо. Из принципа добровольности членства следует, что создание товарищества собственников жилья не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, не утрачивая с ним правовых связей, кроме членства в товариществе.
При этом товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за пределы возмещения необходимых затрат по управлению и эксплуатации <*>.
--------------------------------
<*> Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 г. "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда г. Омска" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 15. Ст. 1794.
Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 144
Органами управления товарищества собственников жилья являются не только общее собрание членов товарищества, правление. К ним (органам управления) следует отнести и председателя правления товарищества собственников жилья.
В ст. 147 Кодекса особо выделено: "...правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества".
Статья 149 Кодекса выделяет функции председателя.
Для сравнения следует проанализировать п. 3 ст. 115, ст. 119 Кодекса об органах управления в жилищном кооперативе.
Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 145
2. Следовало бы редакционно конкретизировать положения некоторых пунктов.
3) Председатель правления товарищества собственников жилья может быть избран и общим собранием членов товарищества (редакция вытекает из ч. 4 этой статьи);
8) утверждение годового плана и отчета о финансово-хозяйственной деятельности товарищества;
10) разработка и предварительное рассмотрение правил внутреннего распорядка, положения об оплате труда работников товарищества возлагаются на правление товарищества;
После одобрения правлением принятие и изменение этих актов производятся на общем собрании членов товарищества;
11) установление размеров вознаграждения допустимо в отношении некоторых членов правления товарищества после обоснованного определения служебной нагрузки, конкретных обязанностей в условиях информированности собственников помещений многоквартирного жилого дома, прозрачности выплачиваемых сумм вознаграждений и поощрений;
12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме допустимо после предварительного рассмотрения этих вопросов собственниками мест общего пользования, обладающими правами общей долевой собственности.
Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 146
1, 2, 3, 4, 5, 6. Общее собрание членов товарищества собственников жилья может быть созвано по инициативе:
а) правления товарищества собственников жилья;
б) председателя правления...;
в) члена товарищества...;
г) собственника помещения в многоквартирном доме.
Обязанности по организации собрания членов товарищества собственников жилья возлагаются не только на лицо, по инициативе которого созывается общее собрание. Такие обязанности несут и правление товарищества, и его председатель. Органы управления товарищества собственников жилья не могут быть "безучастными" к важнейшему организационному мероприятию.
Председатель правления, член товарищества, собственник помещения вправе проявлять инициативу по проведению общего собрания с предложенной ими "повесткой дня" (планом). Однако, как представляется, такая инициатива предварительно должна обсуждаться на заседании правления членов товарищества с разработкой конкретных мер по организованному проведению предстоящего собрания (см. п. 8 ст. 148 Кодекса).
Передача дела организации общего собрания членов товарищества "на откуп" одному лицу, по инициативе которого должно проводиться собрание, с обязанностями "вручения каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом)", "уведомлением за 10 дней", "указывая сведения о себе" и др. вряд ли даст возможность своевременно и организованно провести собрание.
Статья 147. Правление товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 147
1, 2, 3, 4, 5, 6. Правление товарищества собственников жилья рассматривает все вопросы деятельности товарищества, кроме тех, которые входят в исключительную компетенцию общего собрания членов товарищества.
Общее собрание членов товарищества не может выносить решение о передаче части принадлежащих им исключительных прав в компетенцию правления.
В уставе или в правилах внутреннего распорядка товарищества должны быть предусмотрены правомочия правления товарищества по принятию решения при наличии на заседании 3/4 или 2/3 членов правления из общего их количества.
Решение может быть вынесено отдельно или в виде заключительной части протокола.
На заседании правления могут присутствовать члены товарищества - не члены правления с правом совещательного голоса.
Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 148
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1) соблюдение товариществом требований устава, правил внутреннего распорядка;
2) обеспечение своевременного внесения обязательных платежей, взносов собственниками помещений в многоквартирном доме, членами товарищества;
3) составление и предварительное рассмотрение смет доходов и расходов по финансово-хозяйственной деятельности товарищества и предоставление их общему собранию;
4) непосредственное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
5) заключение трудовых и гражданско-правовых договоров с лицами, привлекаемыми для работ по обслуживанию, эксплуатации и ремонту мест общего пользования в многоквартирном доме;
6) ведение делопроизводства товарищества, бухгалтерского учета и отчетности...
7) планирование, созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
8) планирование и проведение заседаний правления товарищества собственников жилья;
9) выполнение решений, принятых на общем собрании членов товарищества, а также собственных решений (решений правления товарищества);
10) регулярное заслушивание отчета и информации председателя правления о ходе реализации производственно-хозяйственных планов, использовании денежных средств.
Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 149
1, 2. Председатель правления товарищества собственников жилья:
а) обеспечивает выполнение решений правления товарищества;
б) без доверенности действует от имени товарищества;
в) совершает сделки, которые в соответствии с уставом товарищества не требуют обязательного оформления одобрения правлением товарищества;
г) вносит на утверждение общего собрания членов товарищества одобренные предварительно правлением товарищества правила внутреннего распорядка товарищества;
д) предварительно рассматривает вопросы, связанные с заключением трудовых, гражданско-правовых договоров с лицами, привлекаемыми для работ по обслуживанию, эксплуатации и ремонту мест общего пользования в многоквартирном доме, инженерного оборудования и снабжающих сетей.
Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 150
1, 2, 3. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья является контрольным органом, не зависящим от правления и председателя товарищества.
Ревизионная комиссия отвечает за свою работу только перед общим собранием членов товарищества.
Ревизионная комиссия прежде всего осуществляет контроль за соблюдением устава товарищества собственников жилья, правил внутреннего распорядка.
Важнейшими направлениями ее деятельности следует считать: проведение плановых ревизий финансово-хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год, предоставление общему собранию заключений о смете доходов и расходов, размерах и состоянии обязательных платежей и взносов; проверка законности заключенных договоров и хозяйственных операций, а также контроль за своевременным рассмотрением правлением товарищества и председателем жалоб и заявлений.
Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 151
1. К недвижимому имуществу товарищества относятся здания и сооружения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, земельные участки, инженерные коммуникации, санитарно-техническое и иное оборудование, лифтовые и иные шахты, технические этажи и др., находящиеся в данном доме и за его пределами, требующие специального учета и установления особого правового режима использования.
В частности, размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяется в соответствии с требованиями земельного законодательства и Градостроительного кодекса Российской Федерации. Размер земельной доли каждого домовладельца устанавливается путем умножения площади помещения на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности в соответствии с требованиями градостроительных нормативов.
2. 1) Средства товарищества собственников жилья формируются за счет обязательных платежей по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества; водо-, тепло-, газо-, электроснабжению и др.; вступительных и иных взносов;
2) доходов от производственно-хозяйственной деятельности товарищества, направленных на реализацию целей и задач, вытекающих из решений общего собрания членов товарищества собственников жилья, его устава (строительство помещений и объектов общего имущества, сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме и др.);
3) субсидий - (лат. subsidium - помощь, поддержка) - как вид пособия <*> на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг, иных субсидий;
--------------------------------
<*> В данном случае пособие представляется органами государственной власти и управления, местными органами самоуправления для поддержки производства, обслуживающих отраслей, приобретения материалов и оборудования.
4) прочих поступлений от реализации материалов, оборудования, деятельности мастерских по ремонту, оказанию иных коммунально-бытовых услуг на основе положений, установленных уставом товарищества, правилами внутреннего распорядка.
3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья могут быть образованы специальные фонды: заработной платы, материального поощрения, закупки материалов и оборудования и др.
Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 152
1. Для достижения целей, выполнения поставленных задач, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья не столько имеет право, сколько обязано заниматься хозяйственной деятельностью. Ибо повседневная хозяйственная деятельность - основа функционирования товарищества; образует его специальную правосубъектность.
2. 1) Товарищество собственников жилья обязано заниматься хозяйственной деятельностью в сферах эксплуатации (непрерывная подача воды, тепла, газа, электричества и т.д.), обслуживания (своевременное устранение неполадок в системе коммунального обслуживания, обеспечение установленных стандартов в жизнеобеспечении и др.), ремонта недвижимого имущества (капитального, текущего);
2) товарищество собственников жилья имеет право заниматься хозяйственной деятельностью:
а) по строительству дополнительных, вспомогательных помещений (мастерских по ремонту);
б) передачей в аренду части общего имущества в многоквартирном доме на основе заключенных гражданско-правовых договоров;
в) созданием мастерских по ремонту, оказанию разнообразных коммунально-бытовых услуг на основе положений устава товарищества, правил внутреннего распорядка.
3. На основе решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доходы от хозяйственной деятельности товарищества должны использоваться прежде всего на поддержание производства (приобретение материалов и оборудования, запасных частей и инструментов), оплату труда работников (мастеров, слесарей, электриков, сантехников).
Раздел VII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Комментарий к статье 153
1. Граждане и организации обязаны своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (электричество, газ, тепло, холодное и горячее водоснабжение и др.).
Обязанности организаций по внесению платы за коммунальные, иные услуги возникают в случаях перевода жилых помещений в нежилые (ст. 23 Кодекса), предоставления жилого помещения собственником юридическому лицу на основании договора аренды (ч. 2 ст. 30 Кодекса).
2. Обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги возникают у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора и реальной возможности вселения в обусловленное помещение.
При этом члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 Кодекса);
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения договора.
В данном случае предполагается, что арендатором выступает юридическое лицо, а заключается договор в интересах граждан, с последующим предоставлением жилья им (работникам этого юридического лица - товариществом, акционерным обществом и др.);
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения (коммерческого найма) государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения договора и реальной возможности вселения в обусловленное помещение;
4) члена жилищного, жилищно-строительного кооператива со времени предоставления помещения (обязанности по внесению паевых взносов и платежей по коммунальным, иным услугам);
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (с соблюдением требований о регистрации недвижимости) (обязанности по внесению платежей по коммунальным, иным услугам).
3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления со времени, когда эти жилые помещения сданы в эксплуатацию с соблюдением требований строительного законодательства (правил приемки объектов в эксплуатацию).
Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Комментарий к статье 154
1. Структура платежей за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем) в пределах социальной нормы площади жилья из расчета за 1 кв. м общей площади жилья в соответствии со стандартами оплаты жилья в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья в совокупном доходе семьи, включая затраты на коммунальные услуги.
Оплата жилья сверхсоциальной нормы площади жилья сверхустановленных нормативов, в том числе оплата дополнительной жилой площади, осуществляется в соответствии с установленными ценами на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений независимо от совокупного дохода семьи.
Оплата дополнительной жилой площади, предоставляемой гражданам по состоянию здоровья, осуществляется на условиях и в порядке, которые установлены для нанимателей по договору социального найма;
2) плату за содержание жилья, в которую входят затраты по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъездов, крыши; техническому обслуживанию общих коммуникаций (водосточных, канализационных труб), технических устройств, в том числе лифтов, приборов учета, а также технических помещений дома; по вывозу бытовых отходов, содержанию придомовой территории и др.;
3) платежи за ремонт жилья (текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории);
4) платежи за отдельные виды коммунальных услуг:
┌───┬─────────────────┬──────────────────────────────────────────┐
│ N │ Виды │ │
│ │ коммунальных │ Основание исчисления платежа │
│ │ услуг │ │
├───┼─────────────────┼──────────────────────────────────────────┤
│ 1 │ 2 │ 3 │
├───┼─────────────────┼──────────────────────────────────────────┤
│ 1 │а) Газоснабжение │по показаниям приборов учета или на основе│
│ │ │нормы расходов на одного проживающего │
│ │ │ │
│ │б) Твердое │1 куб. м │
│ │топливо (уголь, │ │
│ │торф, дрова) │ │
│ │ │ │
│ 2 │Электроснабжение │1 кВт/ч │
│ │ │ │
│ 3 │Отопление │по показаниям приборов учета (Гкал.) │
│ │ │с ориентиром на общую площадь жилья │
│ │ │или на основе общей площади жилья │
│ │ │ │
│ 4 │Холодная вода │по показаниям приборов учета или на основе│
│ │ │нормы расходов на одного проживающего │
│ │ │ │
│ 5 │Подогрев воды │по показаниям приборов учета (Гкал.) или │
│ │ │на основе нормы расходов на одного │
│ │ │проживающего │
│ │ │ │
│ 6 │Водоотведение │на основе нормы расходов на одного │
│ │(канализация) │проживающего │
│ │ │ │
│ 7 │Обслуживание │на одну квартиру │
│ │телеантенной ТА │ │
│ │(обычной) │ │
│ │ │ │
│ 8 │Радио │на одну квартиру │
│ │ │ │
│ 9 │Лифт │на одного проживающего │
│ │ │ │
│ 10│Вывоз мусора │на одного проживающего │
│ │ │ │
│ 11│Телефон и др. │по общему правилу, одна точка │
│ │услуги │(линия) на квартиру │
└───┴─────────────────┴──────────────────────────────────────────┘
2, 3, 4. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт (бремя содержания имущества), включающие в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за коммунальные услуги устанавливается на основе вышеизложенных Правил в соответствии с договорами, заключенными с юридическими, физическими лицами, предпринимателями, осуществляющими деятельность по коммунальному обслуживанию <*>.
--------------------------------
<*> Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 32. Ст. 3339.
Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Комментарий к статье 155
1. Установление ежемесячных платежей за жилое помещение и коммунальные услуги связано с постоянным повышением их размеров на основе так называемого принципа "полного возмещения издержек по содержанию жилого фонда".
Достигнуть "полного возмещения издержек" пока не удается отчасти и в связи с монопольным положением государственных служб ЖКХ.
2, 3. Платежи за жилое помещение и коммунальные услуги вносятся наличными деньгами в сберкассы, отделения почты на основании платежных документов: счетов-извещений, выставленных жилищно-коммунальными службами, иными обслуживающими предприятиями и организациями; счетов-квитанций, подтверждающих платежи со стороны нанимателя или иных ответственных лиц за внесение платежей наймодателю.
При внесении платежей нанимателем могут быть использованы расчеты безналичным путем: по платежным поручениям (с предварительным уведомлением наймодателя), по инкассо и чекам.
4, 5. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой (или внесенной) нанимателем жилого помещения платы меньше (или окажется меньше), чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения.
Здесь понятия "наймодатель" и "управляющая организация" не идентичны. Наймодателем может быть и неуправляющая организация, в частности, в случаях предоставления государственными предприятиями жилья своим работникам, а управление жилищным фондом может осуществляться другими лицами на основе специальных договоров.
Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном общими собраниями членов товарищества собственников жилья, членов жилищного кооператива (либо иного специализированного потребительского кооператива).
8, 9, 10. Положения этих частей (статьи), по существу, носят дублирующий характер.
Собственники жилых, других помещений в многоквартирном или ином доме, которые непосредственно управляют этими домами, вносят платежи за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
11. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами жилых помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение (применительно к нанимателям) и коммунальные услуги (применительно к собственникам, нанимателям, иным лицам, пользующимся коммунальными услугами).
Однако при временном отсутствии граждан в жилом помещении внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг (за воду, газ, электричество и др.), рассчитываемой исходя из нормативов потребления, должно осуществляться на основе данных перерасчета платежей за период их временного отсутствия.
12. Плата за коммунальные услуги, предоставляемые поднанимателям (ст. 78 Кодекса) и временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания поднанимателей и временных жильцов.
13. Наймодатель, управляющая организация обязаны в письменной форме информировать нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении (увеличении) размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наниматели - потребители жилищных, коммунальных услуг обладают правами обжалования новых, измененных (увеличенных) тарифов и цен в судебном порядке в случаях, когда они установлены с нарушениями требований действующего законодательства.
Допустимо, в частности, обжалование в суде региональных подзаконных актов по установлению тарифов и цен на энергоносители, когда они противоречат законодательству Российской Федерации.
Постановлением администрации Читинской области от 4 июня 2003 г. утверждено Положение о Региональной энергетической комиссии (РЭК) - Едином тарифном органе Читинской области.
Прокурор Читинской области обратился в суд с заявлением о признании противоречащими федеральному законодательству и недействующими пп. 11.13 и 11.17 названного Положения, поскольку ими необоснованно закреплены за Региональной энергетической комиссией следующие полномочия:
- устанавливать цены (тарифы) на жилищно-коммунальные услуги, водоснабжение и канализацию (кроме муниципальных унитарных предприятий жилищно-коммунального хозяйства местного самоуправления) - п. 11.13;
- проводить экспертизу экономической обоснованности тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований на безвозмездной основе - п. 11.17.
Решением Читинского областного суда от 5 апреля 2004 г. заявление прокурора удовлетворено.
Администрация Читинской области в кассационной жалобе просила решение отменить и в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на то, что судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства, неправильно применен материальный закон.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации 7 июля 2004 г. решение отменила в части признания недействующим п. 11.17 Положения и приняла новое решение об отказе в удовлетворении заявления в данной части, в остальном решение оставила без изменения, указав следующее.
Согласно п. 11.13 Положения комиссия устанавливает цены (тарифы) на жилищно-коммунальные услуги, водоснабжение и канализацию (кроме муниципальных унитарных предприятий).
Удовлетворяя заявление о признании этого пункта Положения недействительным, противоречащим федеральному законодательству, суд пришел к правильному выводу о том, что РЭК как орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не вправе устанавливать цены на поименные виды коммунальных услуг, оказываемых предприятиями и организациями, не относящимися к системе коммунального хозяйства органов местного самоуправления <*>.
--------------------------------
<*> Более подробно см.: Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 7 июля 2004 г. N 72-Г04-3 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2005. N 3. С. 6 - 8.
14. Установление пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации относится к исключительной мере гражданско-правовой ответственности за несвоевременное внесение платежей.
Сверх этой пени или наряду с ней убытки не возмещаются. Увеличение размера пеней также не допускается.
Статья 156. Размер платы за жилое помещение
Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги
Комментарий к статьям 156, 157
1. Основными факторами, влияющими на постоянный рост платежей за жилое помещение, коммунальные услуги, являются:
а) установленный законодательством принцип полного возмещения издержек по содержанию жилого фонда. В ряде регионов Российской Федерации уже перешли на 100%-ную оплату жилищно-коммунальных услуг, а серьезного улучшения качества и уровня обслуживания со стороны ЖКХ не произошло (Воронежская, Костромская, Ивановская, Смоленская, Тамбовская области <*>);
--------------------------------
<*> Российская газета. 2005. 27 января.
б) повышение цен и тарифов на энергоносители. Одной из причин, повлекшей за собой рост тарифов на электро- и теплоэнергию, стало, например, повышение с начала 2005 г. на 21,3% цены на газ;
в) общие инфляционные процессы, охватывающие все отрасли производства, реализации товаров и услуг;
г) разный уровень социально-экономического развития республик, краев и областей Российской Федерации (субъектов Российской Федерации), отсутствие равных финансово-экономических возможностей по стабилизации цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Особенно в условиях, когда органы власти субъектов Российской Федерации не уделяли должного внимания организации и функционированию здравоохранения, образования, жилищно-коммунального хозяйства.
2. За последние годы рост тарифов на услуги жилищно-коммунальных предприятий и организаций почти вдвое превышал официальный уровень инфляции.
В Красноярском крае стоимость услуг ЖКХ в 2005 г. выросла в среднем на 14%, в Челябинской - на 23, в Иванове - на 38, в Чувашии - на 34, в Нижнем Новгороде - до 40, в Казани до 50%. Резко выросли коммунальные тарифы в Москве <*> (коммунальные услуги здесь составляют: электроэнергия 1 руб. 53 коп. за 1 кВт/ч, газ на одного человека 11 руб. 90 коп., отопление - за 1 кв. м - 6 руб. 70 коп., горячая вода - 123 р. 80 коп. на одного человека, холодная вода также на одного - 42 руб. 50 коп. (за месяц). (По состоянию на 23 апреля 2005 г.)
--------------------------------
<*> См.: Невинная И. Квартплата из двух кошельков (существующая система субсидий защищает неимущих россиян от роста тарифов) // Российская газета. 2003. 27 января.
Городская прокуратура Петропавловска-Камчатского опротестовала решение местной думы о тарифах и ценах на жилищно-коммунальные услуги, признав его необоснованным и незаконным.
Новые тарифы "прыгнули" так, что даже работающему населению Камчатки стали обременительны. Только стоимость квадратного метра жилья составила 95 руб. 29 коп. И это при прежней в 60 руб.
Прокуратура Камчатской области обратилась в арбитражный суд с ходатайством: признать завышенными тарифы на тепловую и электрическую энергию, установленные областной администрацией на 2005 г. В ходе прокурорской проверки установлено, что максимально допустимые тарифы на электрическую энергию на 24,1%, на тепловую энергию на 11% превышают разрешенные федеральной энергетической комиссией для Дальневосточного федерального округа <*>.
--------------------------------
<*> См.: Степура И., Пронякин К. Апрельская квартплата (На Камчатке прокуратура признала ее чересчур высокой и потребовала отменить) // Российская газета. 2005. 22 апреля.
В этих условиях своевременными были меры, разработанные Правительством Российской Федерации, по совершенствованию оплаты жилья и коммунальных услуг, а также определению финансовой помощи, оказываемой бюджетам субъектов Российской Федерации за счет средств федерального бюджета.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 2004 г. "О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 г." <*> установлено: федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц в среднем по Российской Федерации в размере 31,9 руб.; федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилищного фонда на 1 кв. м общей площади жилья в месяц в среднем по Российской Федерации в размере 2,8 руб.
--------------------------------
<*> Российская газета. 2004. 1 сентября.
Этим Постановлением также установлено: при определении размеров финансовой помощи, оказываемой бюджетам субъектов Российской Федерации и закрытых административно-территориальных образований за счет средств федерального бюджета, расходы на содержание и ремонт жилья, а также на предоставление коммунальных услуг рассчитываются исходя из федеральных стандартов и федерального стандарта максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе в размере 22%.
Федеральный стандарт платежей граждан за жилье и предоставляемые коммунальные услуги определен в размере 100% предельной стоимости этих услуг.
Федеральные стандарты предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц по субъектам Российской Федерации, установленных вышеназванным Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 2004 г. "О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 г.", выборочно по крупным краям, областям и городам установлены: Москва - 28,7 руб.; Санкт-Петербург - 29,3; Краснодарский край - 26,6; Самарская область - 26,8; Свердловская область - 30,5; Новосибирская область - 36,2; Красноярский край - 50,7; Приморский край - 63,1; Хабаровский край - 71,8 руб.
Ориентировочно выбранный перечень из общего списка федеральных стандартов по субъектам Российской Федерации на 1 кв. м жилой площади показывает, насколько значительным является влияние природно-климатических условий проживания людей на формирование затрат по обслуживанию. При этом, как отмечалось, сказывается и уровень социально-экономического развития того или иного региона.
3. Органы государственной власти городов Москвы, Санкт-Петербурга и органы местного самоуправления в соответствии с Основами ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства <*> устанавливают:
--------------------------------
<*> Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 февраля 2004 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 8. Ст. 671.
а) цены на содержание и ремонт жилья для жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам, а также жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, в которых не созданы объединения собственников;
б) размер платы за наем жилых помещений для нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
в) тарифы на те виды коммунальных услуг, оказываемых в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, в отношении которых законодательством Российской Федерации не установлен иной порядок утверждения тарифов.
4. Размеры платы за содержание жилья, ремонт жилья <*>, а также за наем жилого помещения (в том числе отдельных квартир в общежитиях) определяются как произведение соответствующей цены на общую площадь жилого помещения. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение соответствующей цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений, а при проживании в одной комнате общежития нескольких граждан - в порядке, установленном собственником общежития <**>.
--------------------------------
<*> Наниматели жилых помещений в домах государственного, муниципального жилищного фонда в отличие от собственников не платят за капитальный ремонт помещений.
<**> Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг".
Размер платы за коммунальные услуги определяется как произведение тарифов на соответствующие коммунальные услуги на объемы потребленных ресурсов (воды, газа, электрической и тепловой энергии и т.д.) по показаниям приборов учета, иным показателям (на одного человека, кв. м жилья).
Гражданам, которым в соответствии с законодательством Российской Федерации льготы на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются в виде скидки в оплате, размеры платы уменьшаются на величину скидки.
Гражданам, которым указанные льготы предоставляются в виде денежной компенсации расходов по оплате жилья и коммунальных услуг, уменьшение размера платы не производится.
В случаях, когда на оплату жилья и коммунальных услуг субсидии предоставляются путем перечисления денежных средств на персонифицированные социальные счета в банках, размеры платы уменьшению не подлежат.
5. Следует особо выделить две нормы комментируемых статей:
а) ч. 9 ст. 156: "Граждане, признанные в установленном... Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем)". Однако они не освобождаются от обязанностей по внесению платы за коммунальные услуги. При этом, естественно, к ним применимы положения Кодекса о субсидиях (ст. 159) и компенсации расходов на оплату коммунальных услуг (ст. 160);
б) ч. 2 ст. 157: Размер платы за коммунальные услуги (за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в том числе поставки бытового газа в баллонах, отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)) "рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом" (см. также ч. 4 ст. 154 Кодекса).
Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 158
1, 2, 3, 4. Собственник жилого помещения несет бремя содержания своего жилья; собственник комнаты в коммунальной квартире также несет бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире (ч. 3 ст. 30 Кодекса).
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, подвалы и др.) соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платежей за содержание и ремонт общего имущества в этом многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 37 Кодекса)
Как излагалось в комментарии к ст. 154 Кодекса (структура платежей за жилое помещение и коммунальные услуги), платежи за содержание жилья включают таким образом затраты по:
а) содержанию общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда, крыши;
б) техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома;
в) вывозу бытовых отходов;
г) содержанию придомовой территории <*>.
--------------------------------
<*> Примерный перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет средств на содержание жилья, утверждается Министерством регионального развития Российской Федерации; действующий Перечень работ по содержанию жилых домов утвержден Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. (Российская газета. 2003. 23 октября); см. также Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг".
Статья 159. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
Комментарий к статье 159
1. Субсидии (как вид пособия) на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий (на одиноко проживающего - 33 кв. м, на семью из двух человек - 42 кв. м, при трех и более членах семьи - по 18 кв. м на одного), и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг (стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг) превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (в среднем 22% по Российской Федерации).
2. На основании этой статьи право на субсидии имеют граждане:
1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;
3) члены жилищных кооперативов;
4) собственники жилых помещений.
Эти же категории граждан предусмотрены и в Правилах предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 г. <*> При этом в случае, если наниматели жилого помещения по договору найма в частном жилищном фонде, члены жилищного или жилищно-строительного кооператива, собственники жилого помещения проходят военную службу по призыву в Вооруженных Силах Российской Федерации, других войсках, воинских формированиях и органах, созданных в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо осуждены к лишению свободы, либо признаны безвестно отсутствующими, либо умерли или объявлены умершими, либо находятся на принудительном лечении по решению суда, субсидии предоставляются членам их семей при условии, что данные члены семей продолжают проживать в ранее занимаемых совместно с этими гражданами жилых помещениях.
--------------------------------
<*> Российская газета. 2005. 22 декабря; Постановление Правительства Российской Федерации от 30 августа 2004 г. "О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг" и сами Правила... признаны утратившими силу.
3. Для получения субсидий вышеперечисленные граждане или лица, уполномоченные ими на основании доверенности, предоставляют в уполномоченный орган по месту постоянного жительства:
а) заявление о предоставлении субсидии;
б) копии документов, подтверждающих правовые основания отнесения лиц, проживающих совместно с заявителем по месту постоянного жительства, к членам его семьи (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена).
При наличии разногласий между заявителем и проживающими совместно с ним лицами по вопросу принадлежности к одной семье уполномоченный орган признает их в качестве членов семьи заявителя на основе судебного решения;
в) копии документов, подтверждающих правовые основания владения и пользования заявителем жилым помещением, в котором он зарегистрирован по месту постоянного жительства (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена);
г) документы, содержащие сведения о лицах, зарегистрированных совместно с заявителем по месту его постоянного места жительства. Если заявитель указал в заявлении о предоставлении субсидии в качестве членов своей семьи не всех граждан, зарегистрированных совместно с ним по месту его постоянного жительства, он обязан предоставить документы, подтверждающие правовые основания проживания в этом жилом помещении граждан, не указанных в заявлении;
д) документы, подтверждающие доходы заявителя и членов его семьи, учитываемые при решении вопроса о предоставлении субсидии. Индивидуальные предприниматели для подтверждения получаемых ими доходов предоставляют документы, предусмотренные налоговым законодательством Российской Федерации для избранной ими системы налогообложения, что удостоверяется документом налогового органа;
е) документы, содержащие сведения о платежах за жилое помещение и коммунальные услуги, начисленных за последний перед подачей заявления о предоставлении субсидии месяц, и о наличии (отсутствии) задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Если заявитель указал в заявлении о предоставлении субсидии в качестве членов своей семьи не всех граждан, зарегистрированных совместно с ним по месту его постоянного жительства, он обязан предоставить документы, подтверждающие размер вносимой ими платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги;
ж) копии документов, подтверждающих право заявителя и (или) членов его семьи на льготы, меры социальной поддержки, компенсации по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена);
з) копии документов, удостоверяющих принадлежность заявителя и членов его семьи к гражданству Российской Федерации и (или) государства, с которым Российской Федерацией заключен международный договор, в соответствии с которым предусмотрено предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (заверенных нотариусом).
Заявитель несет ответственность за достоверность предоставленных сведений и документов. Предоставление заявителем неполных и (или) недостоверных сведений является основанием для отказа в предоставлении субсидии.
4. Субсидии предоставляются сроком на 6 месяцев.
Размер субсидии исчисляется помесячно и зависит от размера расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанных исходя из региональных стандартов жилищно-коммунальных услуг, региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и регионального стандарта максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
При среднем душевом доходе семьи, равном или выше прожиточного минимума, установленного органами государственной власти субъектов государственной власти в соответствии с законодательством Российской Федерации, размер субсидии определяется по формуле:
МДД
р
С = ССЖК x n - ------ x Д,
1 р 100
где С - размер субсидии (в рублях);
1
ССЖК (или ОСН) - размер установленного для муниципального
р
образования регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных
услуг на одного члена семьи для семей разной численности (в руб.);
n - количество лиц, входящих в состав заявителя;
МДД (ММД) - региональный стандарт максимально допустимой доли
р ф
расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в
совокупном доходе семьи (в процентах) <*>;
--------------------------------
<*> При расчетах в качестве ориентира использовано значение федерального стандарта максимально допустимой доли собственных расходов семьи на оплату жилья и коммунальных услуг (22%).
Д - совокупный доход семьи (в рублях). (Совокупный доход семьи равен произведению среднедушевого дохода семьи в расчетном периоде на количество членов семьи заявителя, имеющих право на субсидии.)
Пример 1.
а) Семья из двух человек: мать и несовершеннолетний сын 14 лет занимают двухкомнатную квартиру размером общей площади жилья 30,9 кв. м (при социальной норме на двоих 42 кв. м);
б) ежемесячный заработок матери - 5344 руб.; детского пособия она не получает;
в) величина прожиточного минимума для трудоспособного населения 2690 руб. в месяц, для детей - 2394 руб. (по данным на I кв. 2004 г.);
г) причитающиеся платежи за квартиру и коммунальные услуги за месяц составили (по социальной норме) - 902,5 руб.
Решение:
а) величина прожиточного минимума на каждого из них составляет:
2690 + 2394 = 5084 руб.
5084 : 2 = 2542 руб. (средняя величина);
б) среднедушевой доход этой семьи:
5344 руб. (заработок матери) : 2 = 2672 руб.
Очевидно, что 2672 > 2542 руб.
Если по формуле, тогда:
902,5 руб. - 22% x 5344 руб.
С = ------------------------------ = -273,18 руб.
1 100
При такой отрицательной величине нет права на субсидию.
При среднедушевом доходе семьи ниже прожиточного минимума, установленного органами государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации, размер субсидии определяется по формуле:
ССЖК x n - МДД x Д x К
р р
С = --------------------------,
2 100
где С - размер субсидии (в рублях);
2
К - поправочный коэффициент, рассчитанный по формуле:
СД
К = ------,
ПМ
где СД - среднедушевой доход семьи (в рублях);
ПМ - величина прожиточного минимума.
Пример 2.
а) В квартире размером общей площади жилья 26 кв. м проживает одна пожилая женщина 72 лет - пенсионерка (социальная норма на одного проживающего 33 кв. м);
б) ежемесячный размер ее пенсии по старости - 1820 руб. при величине прожиточного минимума пенсионеров 1849 руб. (по данным на IV кв. 2004 г.);
в) ежемесячные платежи за жилье и коммунальные услуги составили (по социальным нормам) - 680 руб.
Решение:
1820
а) поправочный коэффициент: ---- = 0,96
1849
680 руб. - 22% x 1820 руб. x 0,96
б) С = ----------------------------------- = 299,02 руб.
2 100
- размер ежемесячной субсидии.
Пример 3.
Семья из трех человек имеет совокупный доход 3000 руб. Рассчитанный прожиточный минимум семьи составляет - 1943,3 руб. Стоимость жилищно-коммунальных услуг исходя из социальной нормы площади жилья (18 кв. м) нормативов потребления коммунальных услуг - 1300 руб. Фактическая стоимость жилищно-коммунальных услуг составляет 1400 руб. Семья пользуется льготами по оплате жилищно-коммунальных услуг по Закону "О реабилитации жертв политических репрессий", где предусматривается снижение льготнику и проживающему (зарегистрированным совместно с ним членам семьи) на 50% размеров оплаты жилья в пределах социальной нормы площади жилья и коммунальных услуг в пределах нормативов потребления. Максимально допустимая доля расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, установленная в регионе, - 18%. Федеральный стандарт максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи - 22%.
Решение:
а) размер платежа за жилье и коммунальные услуги в пределах социальной нормы площади жилья нормативов потребления коммунальных услуг с учетом льгот 50% составит:
ОСН льготная = 1300 x 0,5 = 650 руб.
б) среднедушевой доход семьи равен:
СД = 3000 : 3 = 1000 руб.
Поскольку установленная в регионе максимально допустимая доля расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (18%) ниже федерального стандарта (22%), то необходимо определиться, по какому значению семье выгоднее получить субсидию: по установленной в регионе максимально допустимой доле (18%, формула С1) или по федеральному стандарту (формула С2) с учетом коэффициента К.
Произведение федерального стандарта максимально допустимой
доли на коэффициент К = 0,22 x 0,51 = 0,11, или 11%. Следователь-
но, для данной семьи выгоднее рассчитывать субсидию по формуле С .
2
С = ОСН льготная - [МДД x Д x К] =
2 ф
= 650 - 0,22 x 3000 x 0,51 = 313,4 руб.
5. Перечисление субсидии приостанавливается в случаях:
а) неоплаты получателем субсидии текущих платежей за жилищно-коммунальные услуги в течение трех месяцев подряд;
б) несообщения в орган субсидий об изменениях состава семьи, места постоянного жительства, доходов членов семьи и др. в течение 15 дней после наступления этих обстоятельств.
Предоставление субсидий прекращается в случаях:
а) изменения получателем субсидий и членами его семьи места постоянного жительства;
б) изменения состава семьи получателя субсидии и дохода семьи, влекущих утрату права на получение субсидии;
в) предоставления заявителем (получателем субсидии) и членами его семьи заведомо недостоверной информации, имеющей существенное значение для предоставления субсидии;
г) истечения срока погашения задолженности по платежам за квартиру и коммунальные услуги.
Статья 160. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг
Комментарий к статье 160
1. В отличие от субсидии (как вида денежного пособия) компенсация предполагает возмещение произведенных расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств бюджетов как Российской Федерации, так и субъектов Российской Федерации в случаях, специально предусмотренных законодательными актами:
а) на основании Закона Российской Федерации от 21 января 1993 г. "О дополнительных гарантиях и компенсациях военнослужащим, проходящим военную службу на территориях государств Закавказья, Прибалтики и Республики Таджикистан, а также выполняющим задачи по защите конституционных прав граждан в условиях чрезвычайного положения и при вооруженных конфликтах" (с изм. и доп. на 22 августа 2004 г.) <*> военнослужащим выплачивается денежная компенсация за наем (поднаем) жилых помещений в местах проживания эвакуированных членов их семей в размерах, оговоренных в договоре найма (поднайма) жилья, но не более 300 руб. с учетом местности проживания и состава семьи;
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 35. Ст. 3607.
б) прокуроры и следователи имеют право на компенсацию расходов, связанных с наймом (поднаймом) жилых помещений, до предоставления им в установленном порядке жилого помещения для постоянного проживания <*>;
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 17 января 1992 г. "О прокуратуре Российской Федерации" (с изм. и доп. на 22 августа 2004 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 35. Ст. 3607.
в) сотрудники органов внутренних дел Российской Федерации, Федеральной службы исполнения наказаний, Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, начальствующего состава Государственной фельдъегерской службы Российской Федерации, не имеющие жилых помещений для постоянного проживания, обладают правом на денежную компенсацию в размере, предусмотренном договором найма (поднайма) жилого помещения, но не более:
1500 руб. - в городах Москве и Санкт-Петербурге;
1200 руб. - в других городах и районных центрах;
900 руб. - в прочих населенных пунктах <*>.
--------------------------------
<*> Постановление Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2004 г. "О порядке и размерах выплаты компенсаций за наем (поднаем) жилых помещений сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации, Федеральной службы исполнения наказаний, Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенных органов Российской Федерации, лицам начальствующего состава Государственной фельдъегерской службы Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. N 52 (ч. 2). Ст. 5516. Перечисленные случаи выплаты денежных компенсаций не являются исчерпывающими.
2. Как предусматривается в Законе Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со ст. 160 Жилищного кодекса Российской Федерации компенсаций сохраняется прежний порядок предоставления указанных льгот, установленный данными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 8).
К этим актам относятся:
а) Закон Российской Федерации от 15 января 1993 г. "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" (с изм. и доп. на 28 декабря 2004 г. <*>), согласно которому Герои, полные кавалеры ордена Славы и совместно проживающие с ними члены их семей освобождаются от оплаты за жилье (в том числе от оплаты за техническое обслуживание и эксплуатацию жилья) и от оплаты за коммунальные услуги (холодное, горячее водоснабжение, канализация, газ, электричество, центральное отопление, а в домах, не имеющих центрального отопления, предоставляется топливо бесплатно в пределах норм); другие коммунальные услуги; освобождаются эти лица и от оплаты за пользование домашним телефоном и вневедомственной охранной сигнализацией жилья независимо от вида жилищного фонда.
--------------------------------
<*> Парламентская газета. 2005. 15 января. N 7 - 8.
Указанные льготы независимо от даты смерти (гибели) Героя и полного кавалера ордена Славы предоставляются пережившим супругам и родителям Героя и полного кавалера ордена Славы и сохраняются за указанными лицами.
Герои, полные кавалеры ордена Славы обладают правом бесплатного получения в собственность занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального, в том числе ведомственного, жилищного фонда <*>;
--------------------------------
<*> Парламентская газета. 2005. 15 января. N 7 - 8.
б) Федеральный закон от 9 января 1997 г. "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы" (с изм. и доп. на 28 декабря 2004 г. <*>).
--------------------------------
<*> Там же.
Закон предусматривает освобождение Героев Социалистического Труда, полных кавалеров ордена Трудовой Славы и проживающих совместно с ними членов их семей от оплаты жилья (в том числе от оплаты технического обслуживания и эксплуатации жилья) в домах независимо от вида жилищного фонда. Этот Закон также освобождает Героев Социалистического Труда, полных кавалеров ордена Трудовой Славы и проживающих совместно с ними нетрудоспособных членов их семей от оплаты коммунальных услуг (холодное, горячее водоснабжение, канализация, газ, электроэнергия, центральное отопление), от абонентной платы за телефон и за пользование вневедомственной охранной сигнализацией жилья в домах независимо от вида жилищного фонда и предусматривает бесплатное предоставление топлива в пределах норм (в домах, не имеющих центрального отопления);
в) Федеральный закон от 12 января 1995 г. "О ветеранах" (с изм. и доп. на 29 декабря 2004 г. <*>).
--------------------------------
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 25.
На основе этого Закона предусматриваются льготы:
- инвалидам войны по обеспечению за счет средств федерального бюджета жильем; внеочередная установка телефона; оплата в размере 50% занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах - занимаемой жилой площади), в том числе членами семей инвалидов войны, совместно с ними проживающими; оплата в размере 50% коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, газ, электрическая и тепловая энергия, вывоз бытовых и других отходов);
- участникам Великой Отечественной войны по обеспечению за счет средств федерального бюджета жильем (вставших на учет до 1 января 2005 г.), оплата в размере 50% занимаемой общей площади жилых помещений, в том числе членами семей участников Великой Отечественной войны, совместно с ними проживающими, оплата в размере 50% коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, вывоз бытовых и других отходов, газ, электрическая и тепловая энергия, топливо - в пределах норм, внеочередная установка телефона в квартире);
- ветеранам боевых действий по обеспечению за счет средств федерального бюджета жильем (вставшим на учет до 1 января 2005 г.), оплата в размере 50% занимаемой общей площади жилых помещений, в том числе членами семей ветеранов боевых действий, совместно с ними проживающими, первоочередная установка телефона в квартире;
- членам семьи погибших (умерших) инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны, ветеранов боевых действий (нетрудоспособным, состоявшим на иждивении) по обеспечению жильем за счет средств федерального бюджета, оплата в размере 50% жилых помещений, 50% коммунальных услуг <*>;
--------------------------------
<*> Перечисленные случаи предоставления льгот по действующему законодательству не являются исчерпывающими. При необходимости следует анализировать все статьи названных законодательных актов.
- ветеранам труда. Российская Федерация передала органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия по предоставлению им мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг (по сложившейся практике 50% льгот).
Раздел VIII <*>. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
--------------------------------
<*> Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ действие раздела VIII настоящего Кодекса распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.
Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом
Комментарий к статье 161
1. Управление многоквартирным домом - это действия, направленные на организацию жилищно-коммунального обслуживания жильцов многоквартирного дома.
Поэтому по содержательному элементу управление, по существу, есть организация обслуживания, ее правовая форма.
По функциональной направленности жилищно-коммунального обслуживания (управления) следует выделить:
а) организацию внешних управляющих систем (государственные, муниципальные управляющие подразделения жилищно-коммунального хозяйства);
б) самообслуживание.
К субъектам управления относятся:
а) государственные управляющие подразделения (специализированные унитарные предприятия, объединения);
б) местное самоуправление (муниципальные унитарные предприятия и учреждения жилищно-коммунального хозяйства, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и др.).
2, 3. В комментируемой статье предусмотрены формы: самообслуживание, групповая саморегуляционная система (товарищества собственников жилья) и подразделения государственной жилищно-коммунальной службы.
В условиях недостатка материально-технических средств, оснащенности кадрами, навыков организации и управления вряд ли будет возможность, как отмечалось, ориентироваться на систему самообслуживания. На начальном этапе внедрения новых форм обслуживания возникнут сложности и при создании товариществ собственников жилья.
4, 5, 6, 7, 8, 9. а) При проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации местные органы обязаны руководствоваться Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. <*>
--------------------------------
<*> Российская газета. 2006. 22 февраля.
Правила предусматривают требования относительно: организации конкурсной комиссии, информационного обеспечения проведения конкурса, предоставления конкурсной документации и организации осмотра объекта конкурса, порядка подачи и рассмотрения заявок на участие в конкурсе, порядка проведения конкурса и заключения договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса.
Для участия в конкурсе заинтересованное лицо подает заявку на участие в конкурсе по соответствующей форме. При этом срок подачи заявок должен составлять не менее 25 дней.
Заявка на участие в конкурсе включает в себя:
- сведения и документы о претенденте; местонахождение, почтовый индекс - для юридического лица;
- выписку из Единого государственного реестра индивидуального предпринимателя;
- документ, подтверждающий полномочия лица на осуществление действий от имени юридического лица или индивидуального предпринимателя;
- реквизиты банковского счета для возврата средств, выплаченных в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе;
- документы, подтверждающие соответствие претендента установленным требованиям для участия в конкурсе, или заверенные в установленном порядке копии таких документов...
- реквизиты банковского счета для внесения собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда платы за содержание или ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги.
Участник конкурса принимает на себя обязанности выполнять предложенные ему основные и дополнительные работы и услуги за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации;
б) победитель конкурса в течение 10 рабочих дней со дня утверждения протокола конкурса предоставляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнение обязательства.
Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанный им проект договора управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанного договора в порядке, установленном ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если победитель конкурса в срок, предусмотренный выше, не представил организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств (нотариально заверенную копию договора о страховании ответственности или договора о залоге депозита либо безотзывную банковскую гарантию), он признается уклонившимся от заключения договора управления многоквартирным домом.
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
Комментарий к статье 162
1. Относится ли договор управления многоквартирным домом по отраслевой принадлежности к гражданско-правовому договору? Или это административно-правовой договор?
Такая постановка вопроса вызвана административно-правовыми предписаниями, содержащимися в ст. 161 Кодекса: "Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом", "...собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией...".
Известно, что управленческие отношения составляют предмет административного права. Поэтому, казалось бы на первый взгляд, в договоре управления многоквартирным домом присутствуют признаки административно-правовых предписаний и необходимые элементы административно-правового договора:
а) эти договоры (в сфере управления многоквартирным домом) имеют организационное содержание;
б) стороны договора не находятся в отношениях "власти - подчинения"; тем не менее они и не выступают в качестве равноправных субъектов из-за довлеющего характера управленческих отношений;
в) развитие ряда отношений по этому договору не зависит от волеизъявления участников (при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок...).
Как представляется, перечисленных признаков недостаточно для квалификации таких договорных отношений в качестве административно-правовых.
2. Договор управления многоквартирным домом является гражданско-правовым; по ряду признаков объекта, состава участников и содержательным элементам он, казалось бы, и относится к договору доверительного управления имуществом (ст. 1012 ГК РФ). Однако такое утверждение является спорным по ряду признаков:
- по этому договору учредитель управления (собственники помещений в многоквартирном доме) передает другой, управляющей стороне (индивидуальному предпринимателю, коммерческой организации) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона (управляющая) обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления;
- существенными условиями договора доверительного управления имуществом являются: состав имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление, размер и форма вознаграждения, срок действия договора (ст. 1016 ГК РФ).
Однако, как представляется:
а) договор управления многоквартирным домом - это договор об обслуживании; оказании услуг (в частности, коммунальных) и выполнении работ (ремонтных и иных);
б) рассматриваемый договор может быть отнесен к сфере предпринимательской деятельности, но не через доверительное управление имуществом, а организацию обслуживания граждан;
в) договор является комплексным: охватывает разнообразные виды оказания услуг по обеспечению жильцов водой, теплом, электричеством, газом и др.; техническому обслуживанию квартир, мест общего пользования <*>.
--------------------------------
<*> Постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
В договорах по техническому обслуживанию и ремонту квартир, находящихся в личной собственности граждан, как отмечалось, предусматриваются обязанности жилищно-коммунальных организаций (на возмездных началах), в частности:
- обеспечение технического обслуживания и ремонта квартиры;
- проведение профилактического ремонта и осмотра внутриквартирного инженерного оборудования;
- проведение текущего ремонта мест общего пользования;
- проведение капитального ремонта дома;
- проведение санитарной очистки придомовой территории и др.
Размер платы за техническое обслуживание и ремонт квартиры, находящейся в личной собственности гражданина, должен предусматривать покрытие всех общественно необходимых затрат по техническому обслуживанию дома, его санитарному содержанию и текущему ремонту.
Плата за горячую, холодную воду, отопление, газ, канализацию и др. взимается по договорам, заключенным владельцами этих услуг с муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями жилищно-коммунального хозяйства (по комплексным договорам (договорам в пользу третьих лиц) или непосредственно с жителями (по электроснабжению).
При регулировании разнообразных отношений в рассматриваемой сфере услуг необходимо руководствоваться общими положениями ГК РФ о подряде, об обслуживании; подзаконными актами об обеспечении граждан - владельцев жилья водой, отоплением, теплом, газом и электричеством; примерными, типовыми договорами по предоставлению коммунальных услуг, ремонту, уборке мест общего пользования, вывозу мусора, техническому обслуживанию и др.
Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 163
1, 2. Договор управления многоквартирным домом, находящимся в государственной и муниципальной собственности, заключается между собственником многоквартирного дома (органами государственной власти и управления Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований) и, как правило, муниципальными предприятиями и учреждениями жилищно-коммунального хозяйства.
Содержанием такого договора, как излагалось в комментарии к ст. 162 Кодекса, является обслуживание, оказание жителям этих домов в основном жилищных, коммунальных услуг. По структурным особенностям договор, как представляется, следует квалифицировать как договор в пользу третьих лиц.
Сложность организации такой системы управления многоквартирными домами (организации обслуживании) заключается в том, что в настоящее время мало таких домов, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности. Часть жилых помещений находится в личной (частной) собственности, а другая - в государственной или муниципальной собственности.
Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
Комментарий к статье 164
1. Договоры на оказание услуг и выполнение работ в процессе управления многоквартирным домом заключаются непосредственно с собственниками этого дома.
Заключению такого договора должно предшествовать общее собрание собственников об управлении с участием представителей органов местного самоуправления.
На собрании следует рассматривать вопросы, связанные с реальными возможностями всех или большинства собственников взять на себя сложные и трудные обязанности по обслуживанию, вытекающие из догово