close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ТЕМА ДОКЛАДА ИЛИ ПРЕЗЕНТАЦИИ

код для вставкиСкачать
КРЕДИТНАЯ ПОЛИТИКА
Западно-Уральского банка
ОАО «Сбербанк России»
при финансировании строительных проектов
Заместитель директора
Управления кредитования и проектного
финансирования
ОЛЬГА ШУСТЕР
февраль 2013
1
Объемы финансирования строительных проектов
Западно-Уральским банком ОАО «Сбербанк России»
Показатели на 01.01.2013 г.
- Остаток ссудной задолженности по кредитам,
предоставленным на финансирование строительных проектов
млн. руб.
- В процентах от Кредитного портфеля по юридическим лицам
11,6 %
- Объем решений, принятых в 2012 г. на цели финансирования
строительных проектов:
2 825
в том числе:
ОАО «Стайда» - финансирование строительства
ЖК «Альпийская горка»
16 342
млн. руб.
633
млн. руб.
ООО «Семнадцатый квартал» - финансирование
строительства ЖК «Квартал на Механошина» и
Куйбышева, 61
млн. руб.
ООО «Ижевск-отель» - уставные цели под залог
объекта туристической инфраструктуры
244
762,8
2
млн. руб.
2005
2
Кредитная политика в области финансирования
строительства на 2013 год
Приоритетные направления:
•
Рефинансирование объектов коммерческой недвижимости (на уставные цели );
•
Финансирование
жилья эконом-класса;
Текущиепроектов
подходы строительства
Новые подходы
•
Финансирование
проектовкредитования
строительстваКритерии
торговых
и инвестиционного
ПФцентров класса «B+» и
•Удвоение бизнеса (по EBITDA)
выше;
Нечеткие критерии разделения проектного финансирования
•Высокая долговая нагрузка (Долг/EBITDA >3)
•
Потенциальные
заемщики:
Ко всем проектам
применяются одинаковые
требования
К общей стоимости
проекта
относятся
затраты,
связанные
Требования к проекту зависят
от уровня
рискас
реализацией
проекта
и
подтвержденные
документально,
Крупные участники рынка недвижимости федерального иа местного
также
проценты,
уплачиваемые
заемщиком
на пассива
Собственные
средства
определяются
на основе
инвестиционной
фазе.
– имеющие
запас
финансовой
прочности;
баланса
Взвешенный анализ собственных средств как со
уровня:
стороны актива баланса, так и со стороны источников
– имеющие опыт реализации аналогичных проектов;
•
Не определены механизмы подтверждения собственных
средств при их Требования
поэтапном вложениик проектам:
Установлены
требования к подтверждению будущего вложения
собственных средств (поручительство, векселя Банка)
Умеренный уровень риска:
•
Высокая экономическая эффективность проекта (NPV>0, IRR выше ставки кредитования)
•
Наличие полного комплекта ИРД;
•
Подтверждение вложения собственных средств в размере не менее 15-30% стоимости проекта;
•
Наличие реалистичных предпосылок для формирования доходной части проекта.
3
Развитие направления финансирования
строительных проектов в Западно-Уральском
банке ОАО «Сбербанк России»
ЦЕЛЬ – увеличение охвата рынка за счет привлечения к сотрудничеству
крупных и средних игроков рынка недвижимости;
Созданы структурные подразделения по финансированию недвижимости
в 3-х головных отделениях (Пермь, Ижевск, Сыктывкар);
Приняты в штат банка квалифицированные строительные эксперты;
Проводится работа по информированию потенциальных заемщиков об условиях
и преимуществах схем финансирования строительных проектов Сбербанком России.
Сотрудничество с органами государственной власти
Участие в рабочих группах и совещаниях
Поддержка при финансировании инфраструктурных проектов
Поддержка реализации социальных программ
4
Возможные направления сотрудничества с
органами власти субъектов Федерации в области
финансирования строительства
Сбербанк России готов оказать поддержку в форме:
Финансирования бюджетных расходов субъекта Федерации и муниципалитетов
(в том числе расходов на финансирование строительства);
Финансирования приоритетных проектов под гарантию субъекта Федерации;
Софинансирования
строительных проектов в рамках государственно-частного партнерства
К
ВАРИАНТЫ государственной поддержки
застройщиков, возводящих жилье эконом-класса:
Пример реализованной
схемы в рамках ГЧП:
2012 г., БАЗЭЛ+
Сингапурские
авиалинии+Сбербанк=
Акционерное соглашение
для
развития аэропортов
Краснодарского края
•
Содействие при продлении договоров аренды
земельных участков;
•
Субсидирование % ставок и предоставление
гарантий по кредитам;
•
Снижение затрат на обеспечение земельных
участков коммунальной инфраструктурой при
комплексном освоении территорий
•
Обеспечение гарантированного выкупа
определенного количества квартир
5
Условия кредитования проектов строительства объектов жилой недвижимости
Лимит кредита
Учет в Бюджете
Проекта
Стоимость
земельного участка
Проценты и
платы по кредиту
Не более 70% от бюджета Проекта;
Не более 85% - при оформлении
дополнительно в залог ликвидного
обеспечения, не связанного с Проектом,
гарантий РФ/субъектов РФ/
муниципальных образований на сумму не
менее 50% обязательств (кредит + % за 6
месяцев).
Минимальное значение из следующих
величин:
документально
подтвержденная
величина
затрат на приобретение прав на земельный
участок;
текущая рыночная стоимость (по оценке
Банка).
Не учитываются.
Срок кредита
До 5 лет;
До 7 лет при кредитовании проектов
комплексного освоения территорий.
Валюта
кредитования
Рубли РФ.
Процентные ставки
Фиксированные.
Реализация
площадей Объекта
Соблюдение требований Федерального
закона №214-ФЗ (в случае привлечения
средств участников долевого строительства);
Обязательство заемщика перечислять
средства от реализации площадей Объекта в
счет досрочного погашения задолженности
по кредиту в размере не менее залоговой
стоимости.
Источники
финансирования
Собственные средства (собственный капитал,
субординированные займы связанных лиц) не менее 15% от бюджета Проекта;
Поступившие средства дольщиков – в
полном объеме;
Планируемые
к
получению
средства
дольщиков - не более 25% от бюджета
Проекта;
Кредит Банка.
Коэффициент
покрытия долга
Не менее 1,3.
Отлагательные
условия
Положительное заключение государственной/
негосударственной экспертизы и разрешение
на строительство Объекта;
Вложение собственных средств в объеме не
менее 15% от бюджета Проекта;
По решению КПКИ ЦА возможно не
вложение собственных средств в проект в
объеме не менее 15% от бюджета Проекта
при одновременном выполнении следующих
условий:
профинансировано не менее 30% от
Бюджета проекта, в том числе от
реализации площадей.
DSCR ≥ 1,5;
по кредиту оформляется поручительство
конечного бенефициара
Оформление обеспечения по кредиту;
Страхование СМР.
Обеспечение
Залог имущественных прав на площади
строящегося Объекта;
Залог земельного участка (права аренды) под
объектом строительства (кроме ГУП/МУП);
Залог иного ликвидного имущества на сумму
кредита и процентов за 6 месяцев (если срок
аренды земельного участка под Объектом
истекает до окончания срока строительства
Объекта).
Залоговый
дисконт
В соответствии со шкалой залоговых дисконтов
Условия кредитования на цели финансирования уставной деятельности под залог объектов
коммерческой недвижимости
Заемщик
Лимит кредита
Размер
balloon payment
Срок кредита
Валюта кредита
% ставки
Обеспеченность
кредита (LTV)
Срок
доступности
Индексация
арендных
ставок /
дохода от
эксплуатации
Собственник/один из собственников Объекта;
Операционная компания (по объектам торговой,
офисной и складской недвижимости);
Компании, приобретающие Объект, под залог и
денежные потоки которого предоставляется кредит.
Определение
доходной
части
Выполнение требований:
Сумма кредита + % за 6 месяцев не более залоговой
стоимости Объекта;
Balloon payment ≤ максимально установленного для
соответствующего срока кредита и типа Объекта.
Требования к
Объекту
Стандартные объекты:
до 10 лет – не более 30% от суммы кредита;
до 7 лет – не более 50% от суммы кредита*;
до 5 лет – не более 70% от суммы кредита*.
Высококачественные объекты:
до 10 лет – не более 50% (70%)**от суммы кредита;
до 7 лет – не более 70% (80%)** от суммы кредита;
до 5 лет – не более 80% от суммы.
* для объектов туристической инфраструктуры (при
отсутствии профессионального оператора)
**для Москвы, Московской обл., Санкт-Петербурга.
Не допускается при кредитовании:
для объектов туристической инфраструктуры (при
отсутствии профессионального оператора) при сроке
кредитования 10 лет
автосалонов;
Операционной компании;
при учете доходов Операционной компании/иных
собственников Объекта.
Не менее 1,2 для объектов:
торговой, складской и офисной недвижимости,
относящихся к категории высококачественных;
туристической инфраструктуры (при наличии
договора на управление с профессиональным
оператором);
Не менее 1,3 для объектов:
торговой, складской и офисной недвижимости,
не относящихся к категории
высококачественных;
Не менее 1,4:
для объектов туристической инфраструктуры
(при отсутствии профессионального оператора);
автосалонов;
для объектов коммерческой недвижимости /
приобретаемых за счет средств кредита
Объектов коммерческой недвижимости,
введенных в эксплуатацию, по которым не
сформирован фактический арендный поток.
Обеспечение
Ипотека Объекта;
Залог земельного участка (права аренды) под
Объектом;
Залог
инженерных
сетей,
сооружений,
оборудования, обеспечивающих Объект и не
являющихся составной частью Объекта;
Поручительство
иных
собственников
/
Операционной компании (при учете их чистых
операционных денежных потоков)
Залоговый
дисконт
В соответствии со шкалой залоговых дисконтов
Рубли РФ, Доллары США, Евро.
Фиксированные или плавающие с CAP/IRS (кроме рублей)
Не более 12 месяцев.
Со 2-го года кредитования:
не более 3% в год, если договоры аренды
номинированы в долларах США, Евро;
не более 5% в год, если договоры аренды
номинированы в рублях;
не более 3% в год для Объектов туристической
инфраструктуры.
Сдано в аренду:
офисная и складская недвижимость - не менее
50% арендопригодных площадей Объекта;
торговая недвижимость - не менее 70%
арендопригодных площадей Объекта;
Объекты туристической инфраструктуры наличие договора с профессиональным
оператором (если условиями проекта
предусмотрено привлечение управляющей
компании)
Коэффициент
покрытия
долга (DSCR)
До 10 лет.
для высококачественных Объектов – не более 70%;
для стандартных Объектов – не более 60%.
Наряду с учетом чистых операционных доходов
(NOI)
Заемщика
возможен
учет
NОI
Операционной компании и/или NOI иных
Собственников – Залогодателей площадей
Объекта.
Условия кредитования строительства объектов коммерческой недвижимости
Лимит кредита
Учет в Бюджете Проекта
Стоимость
земельного участка
Не более 70% (85%)* от бюджета Проекта
при проектном финансировании;
Не более 80% (90%)* от бюджета Проекта
при инвестиционном кредитовании;
* при оформлении дополнительно в залог
ликвидного обеспечения (в соответствии с
ВНД Банка), не связанного с Проектом,
гарантий РФ/субъектов РФ/муниципальных
образований, на сумму не менее 50%
обязательств (кредит + % за 6 месяцев).
Со 2-го года эксплуатации Объекта:
не более 3% в год, если договоры аренды
номинированы в долларах США, Евро;
не более 5% в год, если договоры аренды
номинированы в рублях РФ;
не более 3% в год для Объектов туристической
инфраструктуры.
Размер
собственных
средств
Собственный капитал, субординированные займы
связанных лиц:
не менее 30% (15%)* от бюджета Проекта при
проектном финансировании;
не менее 20% (10%)* от бюджета Проекта при
инвестиционном кредитовании.
* при оформлении дополнительно в залог
ликвидного обеспечения, не связанного с
Проектом,
гарантий
РФ/субъектов
РФ/
муниципальных образований, на сумму не менее
50% обязательств (кредит + % за 6 месяцев).
Отлагательные
условия
Внесение собственных средств Заемщика в
полном объеме;
Положительное заключение государственной/
негосударственной экспертизы и разрешение на
строительство Объекта;
Предоставление предварительных договоров:
аренды для объектов торговой, офисной и
складской недвижимости;
дилерского соглашения для автосалонов;
договора на управление – для объектов
туристической инфраструктуры (если проектом
предусмотрено привлечение управляющей
компании).
Минимальное значение из следующих
величин:
документально подтвержденная величина
затрат на приобретение прав на земельный
участок;
текущая рыночная стоимость–оценка Банка.
Проценты и платы по
кредиту
Не учитываются.
Срок кредита
До 10 лет.
Валюта кредитования
Рубли РФ, доллары США, Евро.
Процентные ставки
Фиксированные или плавающие с CAP / IRS
(кроме рублей)
Расчетный срок полной
амортизации кредита
По проектам строительства:
объектов офисной, складской и торговой
недвижимости - не более 12 лет;
объектов туристической инфраструктуры (при
наличии
договора
на
управление
с
профессиональным Оператором) - не более 15
лет (max balloon payment - 30%) ;
автосалонов - не более 10 лет.
Коэффициент покрытия
долга (DSCR)
Прогнозный
рост арендных
ставок
Не менее 1,5 при проектном
финансировании;
Не менее 1,4 при инвестиционном
кредитовании.
Обеспечение
Залоговый
дисконт
Залог имущественных прав на площади
строящегося Объекта;
Залог земельного участка (права аренды) под
строящимся объектом;
Залог иного ликвидного имущества (если срок
аренды земельного участка под Объектом менее
срока кредита);
Поручительство Операционной компании (при
кредитовании автосалонов).
В соответствии со шкалой залоговых дисконтов
АВТОКРЕДИТ
БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ!
Ольга Шустер
Заместитель директора Управления
Кредитования и проектного финансирования
Западно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России»
контактный тел. 219-18-85
9
Документ
Категория
Презентации по экономике
Просмотров
15
Размер файла
1 334 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа