close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

БП КОМПЛЕКСНАЯ ЗАСТРОЙКА СЕРГИЕВ ПОСАД 31 АВГ 2010

код для вставкиСкачать
 AD
C
IRCULUM I n v e s t me n t G mb H БИЗНЕС-ПЛАН ПО ПРОЕКТУ «КОМПЛЕКСНАЯ ЗАСТРОЙКА МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД, ПОСЕЛОК ГРАЖДАНСКИЙ» (территория бывшего питомника плодовых деревьев)
на период 2010 – 2016 годы Консультант: Барков А.М. СЕР Г ИЕВ ПОСАД 2 0 1 0 БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 2 СОДЕРЖАНИЕ РЕЗЮМЕ ..................................................................................................................... 4
1.
СУЩНОСТЬ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА ............................... 9
1.1.
ВАРИАНТ 1: СМЕШАННАЯ КОМПЛЕКСНАЯ ЗАСТРОЙКА МИКРОРАЙОНА, ВКЛЮЧАЮЩАЯ КОТТЕДЖИ, ТАУНХАУСЫ И МНОГОЭТАЖНЫЕ ДОМА .......................................................................................... 11
1.2.
ВАРИАНТ 2: СМЕШАННАЯ КОМПЛЕКСНАЯ ЗАСТРОЙКА МИКРОРАЙОНА, ВКЛЮЧАЮЩАЯ КОТТЕДЖИ, ТАУНХАУСЫ И МАЛОЭТАЖНЫЕ ДОМА ............................................................................................. 15
2.
МАРКЕТИНОВЫЙ ОБЗОР СТРОИТЕЛЬНОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ .................................................... 17
2.1.
КРАТКИЙ ОБЗОР МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПОСЛЕ КРИЗИСА 2008 ГОДА .................................................................................................... 17
2.2.
ИНФОРМАЦИОННАЯ СПРАВКА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ. ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ ............................................................................................. 21
2.2.1.
НОВОСТРОЙКИ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (МО). .................................................... 21
2.2.2.
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК .......................................................................................................................... 22
2.2.3.
РЫНОК НОВОСТРОЕК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ......................................................................... 23
2.2.3.1.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ ................................................................................................................................ 23
2.2.3.2.
СПРОС ................................................................................................................................................ 27
2.2.3.3.
ЦЕНЫ .................................................................................................................................................. 29
2.3.
АНАЛИЗ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ ........................................... 32
2.3.1.
КРЕДИТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИР НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ................................. 32
2.3.2.
ИПОТЕКА ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ .......................................................... 34
2.3.3.
НЕЦЕЛЕВЫЕ ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ ПОД ЗАЛОГ ИМЕЮЩЕЙСЯ НЕДВИЖИМОСТИ ....... 35
2.3.4.
РЕФИНАНСИРОВАНИЕ КРЕДИТОВ ДЛЯ ЗАЕМЩИКОВ ............................................................... 35
2.3.5.
РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ......................................................................... 36
2.3.6.
РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ .......................................................................................................................... 36
2.3.7.
ИПОТЕКА В ЦИФРАХ В ПОСТ-КРИЗИСНЫЙ ПЕРИОД ................................................................. 37
2.3.8.
ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ ДО 2030 ГОДА ............................................................................. 43
2.4.
АНАЛИЗ КОНКУРЕНТНОЙ СРЕДЫ В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД ............................. 47
2.4.1.
КОМПАНИИ-ЗАСТРОЙЩИКИ В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД .................................................................... 51
2.4.2.
SWOT-АНАЛИЗ ПО ОТНОШЕНИЮ К КОНКУРЕНТАМ .................................................................. 56
2.4.3.
ВЫВОД О КОНКУРЕНТНОЙ СРЕДЕ .................................................................................................. 57
2.5.
ПРОГНОЗ ЦЕНЫ РЕАЛИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД
............................................................................................................................................. 57
2.5.1.
ТЕКУЩИЕ РЫНОЧНЫЕ ЦЕНЫ НА ЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫЕ ПЛОЩАДИ ..................................... 58
2.5.2.
АНАЛИЗ ОБЪЕМОВ ПРЕДЛОЖЕНИЯ И УРОВНЯ ЦЕН НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ БЕЗ ПОДРЯДА НА РАЗНЫХ НАПРАВЛЕНИЯХ ПОДМОСКОВЬЯ ......................................................................... 61
3.
УЧАСТНИКИ ПРОЕКТА ......................................................................... 68
4.
НАЛОГОВОЕ ОКРУЖЕНИЕ .................................................................. 72
4.1.
НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ .......................................................... 72
4.2.
НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ................................................................................................... 74
БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 3 4.3.
НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО ........................................................................................... 75
4.4.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ ................................................................................................... 75
5.
ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ПРОЕКТА .................................................. 77
5.1.
ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ ............................................................................................. 77
5.2.
ОБЩАЯ КОНЦЕПЦИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ ....................................................... 80
5.3.
ПРОГНОЗ ПОСТУПЛЕНИЙ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПО ПРОЕКТУ............... 81
5.4.
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН ...................................................................................... 85
5.5.
РАСЧЕТ ЗАТРАТ НА РЕАЛИЗАЦИЮ ПРОЕКТА .................................................. 89
5.5.1.
ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ................................................................. 89
5.5.2.
ОПЕРАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА ПО ПРОЕКТУ ............................... 95
5.5.3.
ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ И ФИНАНСОВЫЕ ЗАТРАТЫ ПО ПРОЕКТУ ..................... 95
5.5.4.
ПРИВЛЕЧЕНИЕ КРЕДИТА БАНКА ..................................................................................................... 96
5.6.
СТРУКТУРА ПОЛНОЙ СЕБЕСТОИМОСТИ ПРОЕКТА ...................................... 98
5.7.
ДЕНЕЖНЫЕ ПОТОКИ И РАСЧЕТ ЧИСТОГО ПРИВЕДЕННОГО ДОХОДА (NPV) .................................................................................................................................. 99
5.8.
ТАБЛИЦЫ ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПРОЕКТА ........................................ 102
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 .................................................................................................. 104
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 .................................................................................................. 109
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 .................................................................................................. 110
БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 4 РЕЗЮМЕ Инвестиционный Проект включает в себя комплексную смешанную застройку земельного участка с общей площадью 46 га на территории города Сергиев Посад Московской области. Расчет выполнен по двум вариантам концепции застройки земельного участка: ВАРИАНТ 1: СМЕШАННАЯ КОМПЛЕКСНАЯ ЗАСТРОЙКА МИКРОРАЙОНА, ВКЛЮЧАЮЩАЯ КОТТЕДЖИ, ТАУНХАУСЫ И МНОГОЭТАЖНЫЕ ДОМА; ВАРИАНТ 2: СМЕШАННАЯ КОМПЛЕКСНАЯ ЗАСТРОЙКА МИКРОРАЙОНА, ВКЛЮЧАЮЩАЯ КОТТЕДЖИ, ТАУНХАУСЫ И МАЛОЭТАЖНЫЕ
ДОМА. Общая строительная площадь составляет: по Варианту 1 – 347 000 кв. м, включая 344 740 кв. м жилой площади и 2 260 кв. м коммерческой площади (торговой и офисной); по Варианту 2 – 132 640 кв. м жилой площади. Сроки реализации Инвестиционного Проекта – с сентября 2010 года по май 2016 года, 5,7 лет или 69 месяцев. На основе прогнозируемых доходов от реализации квартир, операционных и инвестиционных потоков построены таблицы денежных потоков (CF). На основе денежных потоков произведен расчет чистого дохода, а также чистого дисконтированного дохода. Расчет денежных потоков произведен: для проекта без учета затрат на финансирование (без учета оттока средств на выплату процентов по кредитам и займам); для проекта с учетом затрат
на финансирование (с учетом оттока средств на выплату процентов по кредитам и займам); для Акционеров. Для расчета чистого дисконтированного дохода использовалась ставка дисконтирования - 8% годовых. Реализация Инвестиционной Программы позволит получить следующие результаты: БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 5 ИНТЕГРАЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА Вариант 1: Комплексная смешанная застройка микрорайона с многоэтажными домами Таблица 1 Показатель IRR, % NPV без дисконтирования = Cash-Flow (ставка дисконтирования = 0) Доход на 1 м
2
полезной площади NPV дисконтированный $ руб. $/м2 $ руб. Без учета финансирования: 37,77% 127 396 959 3 885 607 240 367,14 76 956 027 2 347 158 810 С учетом финансирования: 28,74% 101 134 918 3 084 615 002 291,46 55 802 413 1 701 973 609 Для Акционеров: 34,16% 101 297 435 3 089 571 775 291,92 57 362 533 1 749 557 248 Рис. 1. График NPV по проекту строительства с учетом финансирования (учет оттока средств по процентам кредита Банка) для смешанной и многоэтажной застройки БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 6 Вариант 2: Комплексная смешанная застройка микрорайона с малоэтажными домами Таблица 2 Показатель IRR, % NPV без дисконтирования = Cash-Flow (ставка дисконтирования = 0) Доход на 1 м
2
полезной площади NPV дисконтированный $ руб. $/м2 $ руб. Без учета финансирования: 37,77% 127 396 959 3 885 607 240 367,14 76 956 027 2 347 158 810 С учетом финансирования: 28,74% 101 134 918 3 084 615 002 291,46 55 802 413 1 701 973 609 Для Акционеров: 34,16% 101 297 435 3 089 571 775 291,92 57 362 533 1 749 557 248 Рис. 2. График NPV по проекту строительства с учетом финансирования (учет оттока средств по процентам кредита Банка) для смешанной малоэтажной застройки БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 7 ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ПРОЕКТА Таблица 3 Наименование показателя Вариант 1 Вариант 2 Количество зданий 79 99 Количество секций 187 283 Этажность от 2 до 12 этажей от 2 до 3 этажей Общая площадь квартир, кв. м 344 740 132 640 Количество квартир, всего 3 304 1 060 Площадь нежилых помещений без определенной технологии, всего кв.м 2 260 0 ОСНОВНЫЕ ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА Таблица 4 Наименование показателя Вариант 1 Вариант 2 Общая стоимость проекта, млн. руб., в т.ч. 12 220 617 291 5 013 682 260 Инвестиции в земельный участок 585 000 000 585 000 000 Проектирование 105 835 000 40 455 200 Справочно: Подготовка территории 423 340 000 161 820 800 Строительство 11 207 657 800 4 254 746 336 Справочно: Оформление в собственность 52 050 000 19 896 000 Операционные расходы 322 124 491 133 480 724 Общая выручка проекта, млн. руб. 16 106 224 530 6 674 036 191 Цена реализации жилых площадей коттеджей, руб./кв. м 60 000 60 000 Цена реализации жилых площадей коттеджей, руб./кв. м 50 000 50 000 Цена реализации жилых площадей коттеджей, руб./кв. м 46 000 46 000 Цена реализации жилых площадей коттеджей, руб./кв. м 44 130 44 130 Цена реализации нежилых помещений, руб./кв. м 65 000 0 Средневзвешенная цена реализации, руб./кВ. м 46 416 50 317 Цена реализации земельного участка, руб./сотка 1 272 1 272 Денежные средства на конец проекта, млн. руб. 4 179 111 364 2 009 058 574 Финансирование проекта, млн. руб., в т.ч. 13 016 652 756 5 285 026 597 БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 8 Наименование показателя Вариант 1 Вариант 2 Кредиты Банка 7 844 532 004 3 171 188 130 Средства Акционеров (инвестиции) 1 189 689 338 644 733 585 Выручка от продаж 3 982 431 414 1 469 104 881 Срок привлечения кредитов Банка, мес. 38 30 Ставка по кредиту, % годовых 13,5% 13,5% Сумма процентов по кредитам Банка, млн. руб. 796 035 465 271 344 337 Источники погашения процентов, млн. руб.: 796 035 465 271 344 337 Средства Акционеров (займы) 95 192 976 22 838 443 выручка от продаж 700 842 489 248 505 894 Срок привлечения заёмных средств, мес. 12 9 Сумма процентов по займам, млн. руб. 4 956 773 1 846 163 Интегральные показатели проекта без учета финансирования NPV, млн. руб. 3 885 607 240 1 660 353 931 NPV дисконтированный, млн. руб. 2 347 158 810 1 033 872 133 IRR, % 37,77% 35,97% с учетом финансирования NPV, млн. руб. 3 084 615 002 1 387 163 432 NPV дисконтированный, млн. руб. 1 701 973 609 806 618 910 IRR, % 28,74% 29,36% Для Акционеров NPV, млн. руб. 3 089 571 775 1 389 009 594 NPV дисконтированный, млн. руб. 1 749 557 248 707 679 642 IRR, % 34,16% 24,63% БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 9 1. СУЩНОСТЬ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА Настоящий бизнес-план обосновывает инвестиционные возможности земельного участка площадью 46,0 га, находящегося в г. Сергиев посад, поселок Гражданский (территория бывшего питомника плодовых деревьев). Инициатором и менеджером проекта является компания ADCIRCULUM Investment GmbH, работающая в Сергиевом Посаде с 2004 года. Участок принадлежит на праве собственности ЗАО «БЕРЕНДЕЙ» – компании, созданной инициатором проекта в 2009 году специально для проведения
застройки участка. Все правоустанавливающие документы, а также актуальные выписки из соответствующих реестров могут быть предоставлены менеджером проекта по дополнительному запросу. Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов сельскохозяйственного назначения. Общая площадь земельного участка 460 000 кв. м. Объект представляет собой земельный участок под застройку, расположенный к западу от городского центра Сергиева Посада, в зоне прямой видимости от Свято-
Троицкой Сергиевой Лавры. На участке запланировано строительство современного городского микрорайона, сочетающего в себе зоны малоэтажной застройки – индивидуальные коттеджи и таунхаусы – с кварталом многоэтажных зданий и объектами социальной инфраструктуры. Инициатором проекта проведена предпроектная планировка территории. КОНКУРЕНТНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА Данный объект является на сегодняшний день единственным участком
под масштабную комплексную застройку в черте города Сергиев Посад. Объект расположен в прямой видимости от Свято-Троицкой Сергиевой Лавры, в зоне пешеходной досягаемости от центра города. Участок находится в зоне хорошей транспортной доступности, которая улучшена за счет уже построенного отрезка новой федеральной трассы. Дополнительные преимущества проекта на городском, областном и федеральном уровнях могут быть реализованы в связи с концепцией развития города Сергиева Посада в рамках подготовки к празднованию 700-летия со дня рождения Сергия Радонежского в 2014 году с привлечением ресурсов местного, областного и федерального бюджетов. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 10 ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ Земельный участок расположен в западной части города Сергиев Посад. С востока и юга по границе участка проходит водоохранная зона ручья, далее расположена территория индивидуальной жилой застройки усадебного типа. С южной стороны открывается панорамный вид на Свято-Троицкую Сергиеву Лавру, находящуюся в непосредственной пешеходной досягаемости от участка. По
западной границе участка проходит водоохранная зона реки Кончура, с севера – свободная территория, далее находится подсобное хозяйство Лавры. Рельеф ровный, с общим понижением к югу – перепад отметок составляет 6 м. Находящиеся на участке низины обеспечивают возможность создания декоративного пруда. В настоящий момент территория участка свободна от застройки. Категория земель – «Земли населенных пунктов». Участок принадлежит ЗАО «БЕРЕНДЕЙ» на праве собственности. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 11 ХАРАКТЕРИСТИКА РЕГИОНА Ярославское направление входит в число наиболее привлекательных регионов Московской области. Хорошая транспортная доступность – реконструированное Ярославское шоссе, наличие железнодорожного сообщения, в том числе и скоростного – развитая социальная инфраструктура, живописные природные ландшафты с многочисленными водоемами, а также находящиеся в регионе объекты культурно-
исторического наследия обуславливают высокий потенциал северо-восточной части Подмосковья
. Город Сергиев Посад является административным центром Сергиево-Посадского района и расположен в 55 км от МКАД. В городе проживают более 100 тыс. человек, район насчитывает свыше 300 тыс. жителей. Сергиев Посад – самый ближний к Москве город «Золотого кольца» России, а также один из ключевых участников нового проекта Правительства Московской области «Губернское кольцо Подмосковья
». Историческим ядром города является основанная в XIV веке Свято-Троицкая Сергиева Лавра – духовный центр Русского православия – включеная в 1993 году в список всемирного наследия ЮНЕСКО. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ КОНЦЕПЦИЯ Строящийся микрорайон создается, как единое градостроительное образование с ясной и выразительной структурой, организующей в западной части города новую современную среду, отвечающую заявленной программе преобразования и жилищного строительства Сергиева Посада. В домах предусмотрены квартиры от 1-но до 4-х комнатных с 2-х сторонней ориентацией окон в квартирах с числом комнат 3 и более. В южной, восточной и северной части микрорайона расположены зоны общественных зданий: школа, детский сад, спортивный городок, торговые и офисные помещения. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ МИКРОРАЙОНА Инициатором проекта были
разработаны две концепции комплексной смешанной застройки земельного участка, поэтому расчетная часть настоящего бизнес-плана выполнена по двум варианта комплексной смешанной застройки земельного участка. Описание вариантов приведено ниже. 1.1. ВАРИАНТ 1: СМЕШАННАЯ КОМПЛЕКСНАЯ ЗАСТРОЙКА МИКРОРАЙОНА, ВКЛЮЧАЮЩАЯ КОТТЕДЖИ, ТАУНХАУСЫ И МНОГОЭТАЖНЫЕ ДОМА Так как предполагаемый к строительству участок расположен на землях, являющихся зонами планировочных ограничений от Свято-Троицкой Сергиевой Лавры, проектом предполагается размещение на этой территории малоэтажной (одно-двух-трех этажной) застройки. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 12 К северу участок значительно повышается, что обеспечивает зону видимости Лавры, и, в свою очередь, значительно возрастает коммерческая стоимость земли этой части города. Первый вариант предусматривает комплексную смешанную застройку земельного участка 2-х этажными с мансардой коттеджами, таунхаусами различных типов и многоэтажными многоквартирными домами в северной части участка. Жилая среда северной части участка
создается протяженными зданиями секционного типа переменной этажности от 5 - 7 до 12 этажей, выполненных в панельном с монолитно-блочными вставками и кирпичном исполнении. В северо-восточной части высотный акцент микрорайона создается 10-12-этажными каркасно-монолитными зданиями. ВАРИАНТ 1. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЖИЛОГО И НЕЖИЛОГО ФОНДА № на генплане Тип постройки Кол-во секций (зданий) Кол-во квартир, ВСЕГО Жилая площадь квартир, м
2
Общая жилая площадь, м
2
Общая площадь встроенно-
пристроенных помещений (ВПП), м
2
1 2 3 4 5 6 7 1 - 44 Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га 44 44 500 22 000 - 45 - 91 Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-
х, 4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1 47 188 150 28 200 92 - 109 Блок 6-ти квартирных 2-
х этажных с мансардой (4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 2 18 108 120 12 960 110 - 129 Многоэтажные жилые дома со встроенно-
пристроенными помещениями - ВПП 20 2 964 95 281 580 2 260 110 5-7-этажный 4-х секционный жилой дом с ВПП общественного назначения 1 96 95 9 120 420 111 7-9-этажный 5-секционный жилой дом 1 156 95 14 820 112 9-10-этажный 5-
секционный жилой дом 1 188 95 17 860 БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 13 № на генплане Тип постройки Кол-во секций (зданий) Кол-во квартир, ВСЕГО Жилая площадь квартир, м
2
Общая жилая площадь, м
2
Общая площадь встроенно-
пристроенных помещений (ВПП), м
2
1 2 3 4 5 6 7 113 9-10-этажный 5-
секционный жилой дом 1 188 95 17 860 114 9-10-этажный 7-
секционный жилой дом с ВПП общественного назначения 1 260 95 24 700 450 115 9-10-этажный 4-
секционный жилой дом с ВПП общественного назначения 1 148 95 14 060 670 116 9-10-этажный 4-
секционный жилой дом 1 148 95 14 060 117 12-этажный 1-секционный жилой дом-башня 1 84 95 7 980 118 12-этажный 1-секционный жилой дом-башня 1 84 95 7 980 119 7-9-10-этажный 4-
секционный жилой дом 1 140 95 13 300 120 7-9-10-этажный 4-
секционный жилой дом 1 140 95 13 300 121 7-9-10-этажный 6-
секционный жилой дом 1 212 95 20 140 122 10-этажный 1-секционный жилой дом-башня 1 60 95 5 700 123 9-10-этажный 4-
секционный жилой дом 1 152 95 14 440 124 9-10-этажный 4-
секционный жилой дом 1 152 95 14 440 125 9-10-этажный 4-
секционный жилой дом 1 148 95 14 060 126 9-10-этажный 5-
секционный жилой дом 1 188 95 17 860 127 9-10-этажный 5-
секционный жилой дом 1 188 95 17 860 128 9-10-этажный 4-
секционный жилой дом 1 148 95 14 060 129 12-этажный 1-секционный жилой дом-башня с ВПП общественного назначения 1 84 95 7 980 720 ИТОГО: 129 3 304 344 740 2 260 БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 14 СТАТИСТИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ № п/п Наименование показателя Единица измерения Количественное значение показателя 1 2 3 4 1 Общая площадь микрорайона га 46,0 2 Численность населения человек 8 260 3 Общая площадь жилого и нежилого фонда м
2
347 000 4 Обеспеченность общей площадью жилого фонда м
2
/чел 42 5 Плотность жилого фонда, брутто м
2
/га 7 494 6 Плотность населения чел/га 180 В районе реки Кончура запроектирована зона отдыха, в районе которой размещается магазин с кафе на 20 посадочных мест. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗДАНИЙ ОБЩЕСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ № на генплане Тип постройки Кол-во зданий Примечание 1 2 3 4 130 Средняя школа на 900 учащихся 1 Индивидуальный проект 131 Спортивный городок 1 Индивидуальный проект 132 Детский сад на 270 мест 1 Индивидуальный проект 133 Культурно-досуговый центр с торгово-офисными помещениями 1 Индивидуальный проект 134 Магазин смешанной торговли с кафе на 20 мест 1 Индивидуальный проект ИТОГО:
5 БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 15 1.2. ВАРИАНТ 2: СМЕШАННАЯ КОМПЛЕКСНАЯ ЗАСТРОЙКА МИКРОРАЙОНА, ВКЛЮЧАЮЩАЯ КОТТЕДЖИ, ТАУНХАУСЫ И МАЛОЭТАЖНЫЕ ДОМА Второй вариант предусматривает комплексную смешанную застройку земельного участка 2-х этажными с мансардой коттеджами, таунхаусами различных типов и 3-х этажными многоквартирными домами в северной части участка. Предпроектные предложения по планировке данной территории разработаны в увязке с окружающим пространством. Лучем к
Лавре запроектирован бульвар, завершающийся к северу 3-этажным зданием культурно-досугового центра с торгово-офисными помещениями. Так как в радиусах доступности нет детских дошкольных и школьных учреждений, проектом предусмотрено их строительство. Жилая застройка представлена 2-х этажными с мансардой коттеджами с участками в среднем по 0.15га, 2-этажными с мансардой блоками таунхаусов на 2-4 -6 квартир различной конфигурации, а также 3-этажными с мансардой блок - секциями на 10-12-16 квартир. В районе реки Кончура запроектирована зона отдыха, в районе которой размещается магазин с кафе на 20 посадочных мест. Генпланом учтены градостроительные требования к проектам, новый водный кодекс, учитывающий водоохранные зоны, а также приближенность данного участка к Свято- Троицкой Сергиевой Лавре
. ВАРИАНТ 2. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЖИЛОГО И НЕЖИЛОГО ФОНДА № на генплане Тип постройки Кол-во секций (зданий) Кол-во квартир, ВСЕГО Жилая площадь квартир, м
2
Общая жилая площадь, м
2
1 2 3 4 5 6 1 - 44 Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га 44 44 500 22 000 45 - 91 Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1 47 188 150 28 200 92 - 135 Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 2 44 264 120 31 680 БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 16 № на генплане Тип постройки Кол-во секций (зданий) Кол-во квартир, ВСЕГО Жилая площадь квартир, м
2
Общая жилая площадь, м
2
1 2 3 4 5 6 136 - 182 Блок 12-ти квартирных 3-
х этажных с мансардой жилых домов, тип 3 47 564 90 50 760 ИТОГО:
182 1 060 132 640 СТАТИСТИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ № п/п Наименование показателя Единица измерения Количественное значение показателя 1 2 3 4 1 Общая площадь микрорайона га 46,0 2 Численность населения человек 4 192 3 Общая площадь жилого фонда м
2
132 640 4 Обеспеченность общей площадью жилого фонда м
2
/чел 32 5 Плотность жилого фонда, брутто м
2
/га 2 883 6 Плотность населения чел/га 91 В районе реки Кончура запроектирована зона отдыха, в районе которой размещается магазин с кафе на 20 посадочных мест. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗДАНИЙ ОБЩЕСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ № на генплане Тип постройки Кол-во зданий Примечание 1 2 3 4 130 Средняя школа на 900 учащихся 1 Индивидуальный проект 131 Спортивный городок 1 Индивидуальный проект 132 Детский сад на 270 мест 1 Индивидуальный проект 133 Культурно-досуговый центр с торгово-офисными помещениями 1 Индивидуальный проект 134 Магазин смешанной торговли с кафе на 20 мест 1 Индивидуальный проект ИТОГО:
5 БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 17 2. МАРКЕТИНОВЫЙ ОБЗОР СТРОИТЕЛЬНОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ 2.1. КРАТКИЙ ОБЗОР МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПОСЛЕ КРИЗИСА 2008 ГОДА (по материалам Аналитического департамента «НДВ-Недвижимость», http://www.ndv.ru/
) Экономическое развитие России в 2009 г. происходило под влиянием мирового финансового кризиса и было неравномерным. Резкое ухудшение внешнеэкономической ситуации привело к значительному сокращению инвестиционной активности, спаду в промышленности и снижению потребительского спроса в первом полугодии. С января по март 2009 г. российский рубль подешевел относительно доллара США более чем на 20%. Снижение ВВП в первом полугодии к соответствующему периоду 2008 г. составило 10,4%. К середине 2009 года экономический спад в России приостановился. С июня наблюдается помесячный рост ВВП, в результате чего снижение ВВП замедлилось до 7,9% в годовом исчислении. Спад ВВП связан, в значительной степени, с обвалом инвестиционного спроса: инвестиции в основной капитал сократились на 17%. Обвал инвестиций
в I квартале составил 15,6%, во второй половине года спад продолжился при его постепенном замедлении и только к концу года динамика инвестиций стабилизировалась. Рис. 1. Реальный рост ВВП и индекс промышленного производства В 2009 г. снижение объемов строительства составило 16%, причем это коснулось в большей степени объектов производственного назначения, в то время как жилищное строительство снизилось всего на 6,7%. Однако в IV квартале объемы работ в строительстве начали быстро восстанавливаться, что стало одним из основных факторов БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 18 восстановления ВВП. Основные макроэкономические показатели также продемонстрировали улучшение в последние месяцы года. В начале 2009 г. наблюдалось значительное снижение цен на нефть и большинство металлов. Вслед за снижением цен на сырье, многие предприятия снизили свою активность, что отразилось на индексе промышленного производства, который в январе 2009 г. упал на 19,9% относительно декабря. В дальнейшем индекс продемонстрировал улучшение: в IV квартале промышленное производство сократилось лишь на 2,6% к соответствующему периоду 2008 г. против 11% в III квартале. Но, несмотря на позитивную тенденцию, снижение по итогам года составило 10,8%. Цены на нефть также немного выросли в IV квартале до 74 доллара за баррель. Тем не менее, среднегодовая цена была на 35% ниже, чем в 2008 году
. В меньшей степени, чем инвестиции и промышленное производство, кризис затронул потребительский рынок. По итогам 2009 г. снижение оборота розничной торговли составило 5,5% в рублевом выражении, объема платных услуг населению — 4,3%. Оборот розничной торговли демонстрировал положительную динамику в номинальном выражении и отрицательную в реальном. Увеличилась доля продовольственных товаров в его структуре. Доля неорганизованной торговли возросла до 21,4%. Все это являлось следствием общих кризисных явлений в стране: ростом инфляции, девальвацией рубля, спадом потребительского спроса, трудностями торговых сетей. Рис. 2. Рост оборота розничной торговли Негативная динамика реальных располагаемых денежных доходов населения, отмеченная в первых 3-х кварталах 2009 г., сменилась ростом в конце года. В результате увеличение доходов составило 1,9% в годовом исчислении. При этом реальная заработная плата снизилась на 2,8%. На рынке труда в 2009 г. численность безработных возросла на 1,5 млн. человек и составила в среднем 8,4% экономически активного населения. Наибольший уровень безработицы отмечался в феврале и марте (9,4% и 9,2% соответственно). К середине года БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 19 по мере восстановления экономики и активизации мер по поддержке занятости ситуация на рынке труда начала улучшаться. По сравнению с 2008 г. рост потребительских цен в России существенно замедлился из-за падения спроса в условиях кризиса. По итогам 2009 г. инфляция составила 8,8% против 13,3% годом ранее. В целом во втором полугодии 2009 по большинству макроэкономических показателей
наблюдалась стабилизация, по некоторым — умеренный рост. По предварительной оценке Минэкономразвития России, в январе 2010 г. ВВП увеличился к соответствующему периоду прошлого года на 5,2% (в январе 2009 г. спад составил 10,6%). По отношению к декабрю рост ВВП с исключением сезонного и календарного факторов сохранился и составил 0,3%. В феврале 2010 г. ВВП уменьшился по сравнению с январем на 0,9%. По данным Росстата рост промышленного производства в феврале 2010 г. составил 1,9% относительно февраля 2009 г. и 4,8% относительно января 2010 г., за январь―февраль промышленность выросла на 5,8% относительно соответствующего периода 2009 г. Тем не менее, эти данные свидетельствуют о замедлении восстановления промышленности в феврале 2010 г.: 1,9% против 7,8% в январе и 2,7% в декабре. В целом, замедление восстановительного тренда связано с сохраняющимся низким инвестиционным и потребительским спросом. Хотя, ситуация с внутренним спросом будет постепенно улучшаться, в том числе, за счет высоких цен на нефть. Оборот розничной торговли в реальном выражении в феврале вырос на 1,3% по отношению к февралю прошлого года и сократился на 3,5% относительно января этого года (за
январь―февраль прослеживается рост 0,8% относительно соответствующего периода 2009 г.). В феврале самый интенсивный рост продаж зарегистрирован в пищевой и легкой промышленности. Можно констатировать, что низшую точку оборот розничной торговли прошел в сентябре 2009 г., после чего начался очень медленный подъем: с исключением сезонности в феврале рост составил всего 0,1% относительно января. Причины столь вялого восстановления розничной торговли кроются как в динамике показателей уровня жизни населения, так и в настроениях потребителей, формирующихся на фоне медленного и неустойчивого восстановления экономики после глубокого спада и роста безработицы в предыдущие месяцы. Росстат фиксирует рост показателя реальных располагаемых доходов в феврале: 2,4% по отношению к февралю 2009 г. и 18,8% относительно января 2010 г
., в итоге за январь―февраль данный показатель вырос на 8,1% относительно соответствующего периода 2009 г. С другой стороны, динамика реальной заработной платы в феврале — только +0,1% относительно января 2010 г. и 2,9% по отношению к февралю 2009 г. Несмотря на снижение уровня безработицы в феврале (до 8,6%) увеличение данного показателя (до 8,2% в декабре и 9,2% в январе) могло способствовать росту неуверенности потребителей. Если потребительский спрос почти не растет, то инвестиционный спрос продолжает падать, но с замедляющейся скоростью. По данным Росстата инвестиции в основой капитал в феврале снизились на 7,4% по отношению к февралю 2009 г., за январь―февраль упал на 8% относительно соответствующего периода 2009 г. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 20 Наряду с падением инвестиций продолжается снижение объемов строительства, но темпы падения замедляются: –9,8% против –10,7% в январе. Между тем цены на недвижимость в Москве в долларовом выражении продолжают расти (+1,3% в феврале и +0,7% за неделю с 8 по 15 марта). С начала января по 15 марта 2010 г. ИПЦ вырос на 2,9% (в 2009 г. рост потребительских цен за тот же период – 4,7%). В феврале рост цен составил 0,8% относительно января. При сохранении таких темпов до конца марта инфляция за месяц может составить 0,7%. Рубль, после небольшой коррекции в начале февраля, продолжил плавное укрепление на фоне растущих цен на нефть и сырьевых товаров, по итогам месяца рубль укрепился к доллару на 1,3%. По итогам
I квартала 2010 г. динамика промышленности указывает на то, что экономика продолжает стагнировать. В потребительском секторе ситуация не оптимистичнее: падение занятости в январе может означать переход безработицы из скрытой формы в открытую. Приток капитала в марте усилился, что, в свою очередь, повышает спрос на рублевые средства и ведет к удорожанию рубля. Из положительных тенденций по итогам I квартала также стоит отметить рост цен на нефть и сырье. Однако, стоит отметить, что ситуация нестабильная, и восстановление в России во многом зависит от мировой конъюнктуры. Динамика основных макроэкономических показателей РФ в 2005―2010 гг. Таблица БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 21 2.2. ИНФОРМАЦИОННАЯ СПРАВКА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ. ТЕКУЩЕЕ СОСТОЯНИЕ По итогам июля 2010 года состояние рынка недвижимости Москвы и Московской области можно охарактеризовать как стабильное. События, происходящие на рынке, свидетельствуют о его постепенном восстановлении. Основные игроки и участники рынка адаптировались к новым условиям: преимущественно позитивный характер информационного поля в СМИ; укрепление
курса российской валюты; возобновление ранее приостановленных и реализация новых строительных проектов; восстановление рынка ипотечного кредитования; ожидаемая осенняя активизация покупателей, первые признаки которой были отмечены в конце июля практически во всех сегментах рынка; значительный рост количества сделок по сравнению с показателями лета 2009г. 2.2.1. НОВОСТРОЙКИ МОСКВЫ И
МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (МО). Тенденции, сложившиеся на рынке новостроек Москвы и Московской области еще в конце весны - начале лета 2010 года, получили продолжение и в июле. По итогам завершившегося месяца состояние рынка новостроек можно охарактеризовать как стабильное, сопровождаемое поступательным увеличением объема предложения и незначительной положительной динамикой цен. Начиная с осени 2009 г. в Москве и МО отмечается возобновление реализации ранее замороженных проектов, а также анонсирование новых. Если в столице положительные изменения еще не отразились на показателях объемах ввода жилья, то в Московской области по итогам I полугодия можно говорить о преодолении периода нехватки объектов нового строительства. По данным Росстат, в январе-июне 2010 года в Москве
было сдано в эксплуатацию 0,8 млн. кв. м жилья, что на 31,8% ниже относительно аналогичного периода 2009 г. Московская область по итогам I полугодия 2010 г. стала лидером по объемам ввода жилья в России. В январе-июне здесь было сдано ГК 2,5 млн. кв. м жилых площадей, что составило 11,8% от всего объема введенного жилья в России
(21,6 млн. кв. м). Это всего на 2,6% ниже по сравнению с I полугодием 2009 г. Учитывая итоги I квартала 2010 года, когда годовое снижение темпов ввода составило 53% в Москве и 32% в Московской области, можно говорить о постепенном восстановлении строительной отрасли. По итогам июля количество жилых корпусов, находящихся в открытой продаже, в Москве возросло на 3,8% и составило около 360. Число свободных квартир при этом увеличилось на 6,6% относительно июня. В МО объем предложения новостроек возрос БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 22 на 5,1% и превысил 560 объектов, количество свободных квартир увеличилось на 4,6% относительно июня. Это связано с тем, что подмосковные девелоперы более активно выходят на рынок с новыми проектами. В июле потенциальный спрос на новостройки Москвы снизился на 5%, в МО на 3%. Однако по итогам последней недели месяца число обращений в агентства недвижимости на 7% превысило
значения начала июля. Несмотря на невысокий уровень покупательского интереса в целом по рынку, количество квартир, приобретенных в агентстве «Азбука Жилья», сохранилось на уровне июня 2010 г., в 2,7 раза превысив показатели июля кризисного 2009 г. Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек в Москве в июле увеличилась на 3,4% и составила 146,3 тыс. руб./кв. м, В Московской области - на 0,2% - до 66,1 тыс. руб.lкв. м. Менее интенсивный темп роста цен в МО обусловлен более широким ассортиментом предложения, чем в Москве, а также тем, что подмосковные девелоперы активнее выводят на рынок новые объекты на ранних стадиях строительства. По мнению многих экспертов, как минимум, до конца текущего года развитие
рынка новостроек в Москве будет определяться недостаточным объемом предложения. Новые объекты при условии грамотно разработанной концепции будут пользоваться повышенным покупательским интересом. Однако затруднить появление на московском рынке новых проектов может принятие в 2010г. «Правил землепользования». Согласно данному документу, на всех земельных участках, находящихся на кадастровом учете, объекты должны разрабатываться в строгом соответствии с определенными для них нормами плотности и высотности застройки, функциональным назначением и видами разрешенного использования. В Московской области подобных препятствий нет, поэтому перспективы строительной отрасли здесь более благоприятны. В краткосрочной и среднесрочной перспективе быстрее всего будут развиваться сегменты жилья эконом и комфорт-классов, активно поддерживаемые государством. Это обусловлено устойчивым
спросом со стороны покупателей и высокой ликвидностью жилья этих сегментов. Кроме того, некоторые девелоперы для минимизации финансовых рисков и повышения ликвидности своих проектов произвели их реконцепцию. Основным трендом подобных преобразований стало снижение конечной стоимости квартир за счет изменения соотношений жилой инежилой площади домов, снижения затрат на благоустройство и дополнительное оборудование и общей переориентации проектов в более доступные сегменты эконом и комфорт. По итогам прошедших семи месяцев средний уровень цен на новостройки Москвы увеличился на 9,4%, в Московской области - на 8,0%. Осенью, с ростом покупательского интереса, ожидается его дальнейшее повышение. Вероятнее всего, по итогам 2010 года рост средней цены предложения на рынке новостроек Москвы и
МО составит порядка 12-15% относительно конца 2009 г. 2.2.2. ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК Завершившийся июль не внес существенных изменений в сценарий развития рынка вторичного жилья. Покупательская активность по-летнему невысока, большинство собственников продолжают занимать выжидательную позицию, ценовой уровень характеризуется незначительной колебательной динамикой. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 23 В июле объем предложения на рынке вторичного жилья Москвы практически не изменился и составил 58,7 тыс. квартир, что всего на 0,7% ниже июня. В Московской области количество экспонируемых на рынке квартир сократилось на 6,1% - до 39,5 тыс. Структура предложения, как в Москве, так и в МО, в целом соответствовала показателям июня. В июле уровень потенциального
спроса на рынке вторичного жилья в Москве снизился на 12%, в Московской области - на 10% относительно июня. Количество сделок, совершенных специалистами агентства «Азбука Жилья» в июле увеличилось в 1,6 раза относительно июня (в 2,5 раза относительно лета 2009 года). Такой рост обусловлен стремлением риелторских компаний поддержать на высоком уровне интерес к своим продуктам даже в разгар отпускного периода. Для этого повышается уровень обслуживания, вводятся дополнительные сервисы, скидки на стоимость услуг и пр. На протяжении последних 2-3 месяцев ценовые показатели на рынке вторичного жилья Москвы и Московской области сохраняют достигнутый уровень. По итогам июля средняя удельная цена предложения в Москве практически не изменилась и составила 160,5 тыс. рублей, что всего на 0,2% ниже относительно июня. На вторичном рынке МО ее значение сократилось на 0,1% - до 72,3 тыс. руб./кв. м. По итогам прошедших 7 месяцев рост средней удельной цены предложения на рынке вторичного жилья Москвы составил около 5%, в МО - 1,2% относительно конца 2009 г. Осенью, с началом нового делового сезона на рынке вторичного жилья ожидается
постепенное повышение уровня цен. Годовой рост средней цены предложения в Москве, вероятнее всего, составит около 10%, в Московской области - порядка 5-7%. При этом основной прирост придется на вторую половину года. 2.2.3. РЫНОК НОВОСТРОЕК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В Московской области девелоперы более активно выходят на рынок. Вследствие этого количество жилых корпусов, находящихся в открытой продаже в июле возросло на 5,1% и превысило 560 объектов. Количество свободных квартир при этом увеличилось на 4,6% относительно июня. Более низкий показатель прироста числа квартир свидетельствует о достаточно высокой интенсивности поглощения рынком предлагаемых объемов. 2.2.3.1. ПРЕДЛОЖЕНИЕ БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 24 Рис. Динамика объема предложений на рынке новостроек МО В структуре предложения Московской области по классам возводимых новостроек доля экономкласса в июле возросла на 2% и почти достигла четверти всего объема предложения. Показатель превалирующего комфорт-класса сократился до 72% (против 74% в июне). Жилые комплексы бизнес-класса по-прежнему представлены в минимальном объеме - около 4%. Рис. Структура предложения на рынке новостроек МО по классам, июль 2010г. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 25 В распределении возводимых объектов по типу строительных конструкций (график ниже) преобладают современные монолитные здания - около 2/3 объема предложения. Почти 30% приходится на панельную застройку. Доля кирпичных новостроек составляет 4%. Рис. Структура предложения на рынке новостроек МО по типу конструкций Распределение новостроек МО по количеству комнат в целом соответствует июньским показателям. На фоне преобладания 1-комн. (36% в общей структуре) и 2-
комн. (38%) квартир доля многокомнатных остается минимальной -3%. Динамика структуры возводимых в МО корпусов по стадиям готовности 12 повторяет московскую. В июле здесь также отмечено смещение в сторону объектов на 3-
й и 4-й стадиях - 31 % и 36% в общем объеме. Доля сданных ГК новостроек сократилась на 3% - до 21%. Доля объектов на этапе нулевого цикла (2-я стадия) составила 12%. Около 70%, реализуемых на территории Московской области новостроек, сосредоточено в 20 крупных городах (график ниже). Лидирующие позиции по количеству жилых корпусов, находящихся в
продаже сохраняют спутники Москвы - Красногорск (6,0%), Одинцово (5,8%) и Балашиха (5,4%). В результате интенсивного поглощения рынком объемов возводимого жилья в Подольске, а также перевода ряда квартир в сданных ГК в конце I полугодия объектах во вторичный сегмент, показатель города в общем объеме предложения сократился до 5,4%. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 26 Рис. Структура предложения на рынке новостроек МО по стадии готовности Начиная с осени 2009 г. в Москве и Московской области отмечается возобновление реализации ранее замороженных проектов, а также анонсирование новых. Если в столице положительные изменения еще не отразились на показателях объемах ввода жилья, то в МО по итогам I полугодия можно говорить о преодолении периода нехватки объектов нового строительства. По итогам июля количество жилых корпусов, находящихся в открытой продаже, в Москве возросло на 3,8% и составило около 360. Число свободных квартир при этом увеличилось на 6,6% относительно июня. В Московской области объем предложения новостроек возрос на 5,1% и превысил 560 объектов, количество свободных квартир увеличилось на 4,6% относительно июня. Это связано с тем, что подмосковные девелоперы более активно выходят на рынок с новыми проектами. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 27 Рис. Ранкинг крупных городов МО по доле в структуре предложения на рынке новостроек 2.2.3.2. СПРОС В целом, по итогам июля можно констатировать, что покупатели, разъехавшиеся на период отпусков, не проявляли особой активности. Потенциальный спрос относительно июня снизился на 5% в Москве, на 3% - в Московской области. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 28 Рис. Динамика индекса потенциального спроса на рынке новостроек МО Однако в течение месяца вектор потребительского интереса характеризовался разнонаправленной динамикой. Если в первой половине июля количество обращений в агентства недвижимости снижалось, то в конце месяца этот показатель начал расти. Таким образом, по итогам последней недели июля уровень потенциального спроса на 7% превысил значения начала месяца. Зафиксированный по итогам июля уровень потенциального спроса превысил показатели лета 2009 года на 12-15% в Москве, на 20-25% в МО. Несмотря на невысокий уровень покупательского интереса, отмеченного в июле в целом по рынку, количество сделок 13 с новостройками в агентстве «Азбука Жилья» сохранилось на уровне июня, в 2,7 раза превысив показатели июля 2009 г
. В компании были открыты продажи в нескольких новых объектах ближнего и среднегоПодмосковья, В ряде новостроек предлагались дисконты и выгодные схемы рассрочки оплаты. Структура продаж новостроек как в Москве, так и в МО по итогам июля не изменилась. Большинство сделок осуществлялось с объектами комфорт-класса - 45% в Москве и более 60% в МО. Доля наиболее доступных по цене жилых корпусов экономкласса составляет 27% и 36%. На более дорогостоящее жилье в столице приходится около 30% покупок (24% - бизнес-класс, 4% - элитные новостройки), в МО - всего 2% (бизнес-класс). БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 29 Рис. Распределение продаж на рынке новостроек Москвы и МО Типичный объект, приобретаемый в Москве, - 1-комн. квартира в панельной или монолитно- кирпичной новостройке эконом/комфорт-класса площадью 40-50 кв. м. Бюджет покупки варьируется в диапазоне от 4 до 6 млн. В зависимости от расположения и стадии готовности объекта. В Московской области покупатели чаще всего останавливали свой выбор на 1-2-
комн. квартирах площадью 40-50 и 55-70 кв. м. В первом случае бюджет покупки преимущественно варьируется от 1,5 до 3,7 млн. руб., во втором - от 2,5 до 4,3 млн. руб. 2.2.3.3. ЦЕНЫ В Московской области где выбор доступного жилья эконом и комфорт-классов более широк, застройщики в условиях по-летнему невысокой покупательской активности не
спешат увеличивать цены. С другой стороны, местные девелоперы более активно выводят на рынок новые объекты на ранних этапах строительства. Таким образом, фиксируемые в МО темпы при роста цен более сдержаны. В июле средневзвешенная цена кв. м новостроек составила 66,1 тыс. руб., что всего на 0,2% выше относительно предыдущего месяца. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 30 Рис. Динамика средневзвешенной цены предложения на рынке новостроек МО Более востребованные жилые комплексы эконом и комфорт-класса прибавили в цене 0,6% и 0,2% по сравнению с июнем и в среднем предлагались за 56,5 и 87,5 тыс. руб./кв. м соответственно. Средневзвешенная цена единицы площади в бизнес-классе, напротив, несколько сократилась (на 0,3%) и составила 137,2 тыс
. руб. Темпы динамики цен в квартирах с различным количеством комнат в июле носили разнонаправленный характер: от -0,4% в 2-комн. (65,4 тыс. руб./кв. м) и однокомнатных (68,2 тыс. руб./кв. м) квартирах до +1,6% в 3-комн. квартирах (62,7 тыс. руб./кв. м). Максимальный показатель средневзвешенной стоимости кв. м отмечен в наиболее ликвидных 1-комн. квартирах - 71,8 тыс
. руб., что на 0,5% выше относительно июня. В зависимости от географического распределения (Карта 3) наиболее высокие цены зафиксированы в крупных городах МО в радиусе 15-20 км от МКАД. Средневзвешенная цена предложения здесь в июле составила от 52,5 тыс. руб./кв. м В Лобне до 106,3 тыс. руб./кв. м в Красногорске. Минимальный уровень цен наблюдается в юго-восточном секторе МО в радиусе 100 км от Москвы: средневзвешенная цена кв. м новостроек в Орехово-Зуево и Воскресенске - 43,8 и 45,2 тыс. руб. соответственно. В различных населенных пунктах отмечены разнонаправленные показатели ценовой динамики в пределах -2+4%. При этом в ближнем и дальнем Подмосковье преимущественно отмечен нулевой, либо незначительный отрицательный ценовой прирост, в
городах серединного пояса Московской области - повышение среднего уровня цен. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 31 Рис. Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек МО БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 32 2.3. АНАЛИЗ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ Наиболее распространенные в России ипотечные программы - это кредиты на приобретение готовых квартир. В период кризиса это была практически единственная хоть как-то действующая ипотечная программа. С конца 2009 года в продуктовые линейки банков стали возвращаться кредиты на покупку жилья на этапе строительства, загородного жилья, земельных участков
, под залог имеющейся недвижимости. Медленнее всех идет возвращение программ рефинансирования выданных кредитов на других условиях. Впрочем, и до кризиса это был не самый популярный продукт. Его предлагали преимущественно самые агрессивные игроки, чтобы в период резкого снижения процентных ставок по кредитам не допустить оттока заемщиков в банки с более выгодными условиями и одновременно нарастить ипотечный портфель, переманивая чужих заемщиков. Не особенно распространенные до кризиса кредиты на приобретение земельных участков сегодня выдают немногие банки - Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), банк "Зенит", РосЕвроБанк, Россельхозбанк, отмечает Аналитический Центр Русипотеки. 17 марта 2010 года ТрансКредитБанк запустил программу кредитования в рублях на приобретение земельных участков для индивидуального жилищного
или дачного строительства под залог приобретаемой земли. Кредиты предоставляются на приобретение земельных участков в Подмосковье, продавцами которых являются ЗАО УК "Солид - Фонды недвижимости" и ООО "Кузяево-Трейд". Минимальный первоначальный взнос по кредиту - 30 % стоимости земельного участка. Кредиты выдаются на короткий срок от 1 до 5 лет под 16-18% годовых, при условии оформления заемщиком полисов страхования жизни и потери трудоспособности, а также предмета залога от гибели и ущерба. В случае выбора заемщиком иных условий страхования процентная ставка по кредиту выше на 2 процентных пункта уровня базовой ставки. Финансовый кризис 2009 года породил две новых ипотечных программы: предоставление кредитов на приобретение жилья из под залога у неплатежеспособных заемщиков и
реструктуризацию кредитов на новых условиях с целью снижения кредитной нагрузки. Появились первые программы коммерческой ипотеки, не имевшие широкого распространения и до кризиса. Сегодня получить кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости под залог приобретаемой недвижимости можно в Абсолют Банке, Московском кредитном банке, Росбанке, банке "Уралсиб", Ханты-Мансийском банке. 2.3.1. КРЕДИТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИР НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА Сейчас практически все банки, предлагающие ипотеку, выдают кредиты на покупку квартир в строящихся домах под залог прав на приобретаемую квартиру. Еще в прошлом году к этому виду кредитования вернулись ВТБ 24, банк "ДельтаКредит", Московский кредитный банк (МКБ). Одним из немногих, кто не прекращал в кризис кредитовать приобретение
жилья на этапе строительства, был Сбербанк. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 33 Решимость властей России сделать все возможное для скорейшего снижения ставок по ипотеке нашло свое отражение в рекордном снижении ставок Сбербанком. С 29 июля Сбербанк России предлагает ипотечные кредиты по ставке в 10% годовых при 10-процентном первоначальном взносе. Речь идет о программе «В десятку!», воспользоваться которой могут граждане, приобретающие жилье в строящихся или уже
построенных объектах с участием кредитных средств Сбербанка. Кредит предоставляется на срок до 10 лет, сообщает пресс-служба банка. По мнению многих аналитиков рынка недвижимости, либерализация жилищных ссуд может способствовать росту активности потенциальных покупателей жилья и, следовательно, отразиться на повышении стоимости квадратных метров. Впрочем, эксперты не прогнозируют пока стремительного роста цен на жилье, отмечая, что он будет происходить на уровне инфляции или немного быстрее, то есть примерно на 1-2% в месяц в ближайший год. Одна из самых выгодных ипотечных программ для приобретения квартиры на этапе строительства с 1 марта 2010 года появилась в продуктовой линейке Газпромбанка под названием "Юбилейный ипотечный кредит". Приобретение квартиры в строящихся домах
". Кредиты предоставляются в рублях, минимальная процентная ставка составляет 13% годовых, первоначальный взнос - от 20%. Погашение кредита может осуществляться аннуитетными или дифференцированными платежами. Обеспечением на период строительства дома служит залог имущественных прав требования и либо страхование финансовых рисков, либо поручительство третьих лиц - с даты предоставления кредита до регистрации права собственности на квартиру. Часть
банков готово выдать кредит на приобретение квартиры у любого хорошо зарекомендовавшего себя девелопера, но довольно многие ограничивают свои предложения партнерскими программами с компаниями, чей бизнес понятен и прозрачен. С другой стороны, учитывая небывалое количество партнерских программ с застройщиками, банки явно стремятся за счет ипотеки решить проблему своих клиентов - застройщиков и девелоперов. Если жилье приобретается не у партнеров банка, в большинстве случаев обязательным требованием для получения кредита является готовность дома не ниже 60%. В то же время, заемщики, которые берут кредит на приобретение строящегося жилья, предпочитают выбирать объекты высокой степени готовности, памятуя о риске недостроя и повышенной ставке по кредиту до момента регистрации жилья в собственность. Впрочем, по партнерским программам условия кредитования могут быть более мягкими, чем даже на приобретение готового жилья - более низкие первоначальный взнос по ипотеке и размер процентной ставки. Например, процентные ставки по кредитам на квартиры, предлагаемые на продажу компанией "МИЭЛЬ-Новостройки" в рамках партнерских программ с банками, начинаются от
15% годовых. Нордеа Банк в феврале снизил ставки по ипотечным кредитам на долевое участие в строительстве для приобретения квартир в домах, возводимых концерном "ЮИТ ДОМ". Минимальная ставка по кредиту на период до момента оформления ипотеки составляет от 13,5%, а с момента оформления ипотеки на приобретаемую квартиру - 12%. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 34 В марте Нордеа Банк и компания "ЮИТ Московия" провели совместную акцию, в рамках которой банк отменил комиссию за выдачу ипотечного кредита на покупку квартир как в строящихся, так и в готовых объектах компании. "ЮИТ Московия" при этом предоставляла получателям кредитов скидку на квартиры от 3% до 5% и брала на себя расходы по
государственной регистрации сделки. Из-за нестабильной экономической ситуации у банков заметно сузился круг потенциальных заемщиков и среди юридических, так и физических лиц, поэтому они стремятся использовать все имеющиеся возможности заработать в секторе розничного кредитования, в том числе, предоставляя кредиты на приобретение строящегося жилья. При этом кризис показал, что опасения по поводу качества кредитов на приобретение жилья на этапе строительства были преувеличены. Как известно, при выдаче именно таких кредитов банкам была всегда свойственна повышенная придирчивость, которая, как видно, и принесла добрые плоды. Елена Тарасова, старший вице-президент ВТБ 24, в ходе выступления на Всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России - перезагрузка рынка", прошедшей в
декабре 2009 года, отметила, что по кредитам на строительство жилья в ипотечном портфеле ВТБ 24 фиксируется самый низкий уровень просрочки. 2.3.2. ИПОТЕКА ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ Ипотека для приобретения загородного жилья возвращается на рынок чуть менее активнее, чем кредитование квартир в строящихся домах. Кредиты на приобретение и строительство коттеджей и таунхаусов предлагают Банк Москвы, банк "Жилфинанс", Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, Городской Ипотечный Банк, Банк Интеза, КредитЕвропа Банк, Нордеа Банк, Росбанк, Россельхозбанк, Сбербанк, Связь-
Банк, ЮниКредит Банк. С 1 июня к этому списку добавился банк "Московское ипотечное агентство" (МИА). Помимо этого некоторые банки предлагают кредиты на приобретение земельных участков, в частности, Абсолют Банк
, БСЖВ, Россельхозбанк, Ханты-Мансийский банк. С марта 2010 года ТрансКредитБанк начал выдавать кредиты на приобретение земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства в Подмосковье. Кредиты предоставляются в рублях, на срок от 1 года до 5 лет, на сумму от 200 тыс. до 3 млн. рублей, минимальный первоначальный взнос - 30% от стоимости земельного участка, процентная ставка
16 - 18% годовых в зависимости от размера первоначального взноса. Главное отличие ипотечных программ по приобретению загородного жилья в большинстве случаев теперь проявляется в величине первоначального взноса, чтобы получить кредит на загородный дом, в большинстве случае надо вложить на 10% больше собственных средств, чем при покупке в кредит квартиры - от 40 до 50%. Россельхозбанк выдает кредиты на строительство жилого дома в сельской местности для постоянного проживания на период строительства по такой же ставке, что и на приобретение готового жилья, тогда как обычно у банков принято использовать более высокую ставку из-за отсутствия залога до момента государственной регистрации приобретаемой недвижимости. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 35 2.3.3. НЕЦЕЛЕВЫЕ ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ ПОД ЗАЛОГ ИМЕЮЩЕЙСЯ НЕДВИЖИМОСТИ Нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости становятся более доступными. Процентные ставки по ним падают, соотношение кредит/залог увеличивается. РосЕвроБанк в феврале увеличил размер кредита по программе "Залог" до 70% от стоимости жилья. 2 июня 2010 года Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ) в июне снизил величину первоначального взноса для заемщиков, приобретающих в кредит загородное жилье, с 40% до 30% и уравнял процентные ставки по кредитам на приобретение загородного жилья и на приобретение квартир. Банк "Московское Ипотечное Агентство" ("МИА") в марте изменил условия выдачи ипотечных кредитов под залог квартиры на вторичном рынке в Москве или Подмосковье таким образом, что они теперь являют собой одно из самых выгодных предложений на рынке. Размер кредита увеличился с 50% до 30% от оценочной стоимости объекта залога. Максимальный срок кредитования увеличился с 10 до 30 лет. Минимальная процентная ставка снижена с 17,5% до 12,6% годовых при условии подтверждения доходов справкой по форме 2-НДФЛ. 2.3.4. РЕФИНАНСИРОВАНИЕ КРЕДИТОВ ДЛЯ ЗАЕМЩИКОВ Все больше
банков дополняют линейку своих ипотечных продуктов программами рефинансирования - погашения ипотечных кредитов, выданных другими банками, за счет получения нового кредита. Рефинансирование позволяет уменьшить ежемесячные платежи за счет снижения процентной ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита. Если на начало года рефинансирование предлагали только ВТБ 24 и Сбербанк, то сейчас можно такую программу можно найти еще и в Банке Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), Газпромбанке, Газэнергопромбанке, банке "ЖилФинанс", Банке Москвы, банке "Московское ипотечное агентство" (МИА), Национальном резервном банке. Ставки, по которым заемщикам других банков предлагается рефинансировать кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке, начинаются от 13% годовых по кредитам в рублях (Сбербанк) и
от 9,1% годовых по кредитам в долларах США (ВТБ 24). Некоторые банки, как ВТБ 24 и Сбербанк, устанавливают ставки по программе рефинансирования на том же уровне, что и для кредитов по аналогичным программам (на приобретение жилья на вторичном рынке, под залог имеющейся недвижимости). Однако можно встретить и банки, у которых процентные ставки при
получении кредитов на рефинансирование несколько выше, чем по базовым ипотечным программам (Альфа-
Банк, БСЖВ). Ряд банков держит программы рефинансирования в своей ипотечной линейке с чисто декоративной целью. Например, Альфа-Банк предлагает рефинансировать кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке. По новому кредиту, выданному в рублях, ставки составляют 17,5 - 19,5% годовых и 14 - 16% - в долларах США. У БСЖВ и Национального резервного банка ставки пониже, но все равно гораздо выше, чем у ВТБ БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 36 24, Сбербанка, Газпромбанка и банка "ЖилФинанс". В то же время рефинансирование кредитов под залог недвижимости в Газпромбанке тоже явно предлагается лишь для вида: в рублях - под 19% годовых, в долларах - под 14%. 2.3.5. РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Кризис заставил некоторые банки сформировать отдельную программу кредитования для реализации заложенного жилья. Получив согласие неплатежеспособных заемщиков на реализацию заложенного по ипотеке жилья, банки сформировали базы данных недвижимости, которую можно приобрести в кредит из под залога. Подобные предложения есть, например, у Абсолют Банка, банк "Жилфинанс", ВТБ 24, банков "ДельтаКредит" и "КИТ Финанс", Собинбанка, банка "Хоум Кредит". Единичные предложения можно видеть у АМТ-Банка (экс БТА-Банка), ДжиИ Мани Банка и Райффайзенбанка. Большой популярности эти программы не завоевали, поскольку жилье выставляется на продажу по докризисной стоимости, которая существенно выше сегодняшних расценок на квартиры и дома. Впрочем, негласно представители ипотечных банков признают, что относительно цены жилья уже можно торговаться. В то же время, покупатель заложенного по ипотечному кредиту жилья может неплохо сэкономить
на риэлторских услугах. Приобретая заложенное по ипотеке жилье, не надо тратиться на комиссионные за его поиск, а также за проверку этого жилья на юридическую чистоту, поскольку банк озаботился этим, еще когда принимал решение о выдаче кредита на его приобретение. Часть банков предлагают кредиты на заложенное жилье значительно дешевле, чем по любой другой программе. Банк "КИТ-Финанс" готов сбыть ипотечные залоги своих злостных должников по тем же ставкам, по которым они были предоставлены в 2007 - 2008 годах. У банка "ДельтаКредит" минимальная ставка по кредитам подобного рода в рублях равняется всего 10,5%, а в долларах США - 5,75% годовых. У ВТБ 24 по кредитам в рублях процентная ставка устанавливается в соответствии с условиями кредитного договора текущего заемщика, осуществляющего продажу объекта, но не более ставки рефинансирования Центрального банка РФ на дату принятия банком решения (на данный момент - 8% годовых), в долларах и евро - не выше 10% годовых. При этом размер процентной ставки не зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса. Чтобы
стимулировать реализацию ипотечных залогов, ВТБ 24 минимизировал все расходы заемщика на получение и обслуживание кредитов, которые предоставляются для приобретения такого жилья: не взимается единоразовая комиссия за выдачу ипотечного кредита, досрочное погашение кредита без комиссий возможно с первого дня после выдачи без ограничений по срокам и сумме. Другие банки менее щедры, например, Собинбанк предлагает приобрести у него в кредит заложенное жилье под 15,5% годовых в рублях и 13% в долларах. Совсем неконкурентоспособным выглядит предложение БЖФ: минимальная ставка по кредитам в рублях - 21% годовых, в долларах США - 16,75%. 2.3.6. РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ Следствием кризиса в ипотеке стали специальные программы реструктуризации просроченной задолженности. В частности, их предлагают Альфа-Банк, ОТП Банк
, Юниаструм Банк. Эти программы позволяют изменить график погашения кредита с тем, чтобы отсрочить или рассрочить выплату просроченного долга, а также прекратить БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 37 начисление штрафных санкций за просрочку. Проблема просроченной задолженности, в основном, решается путем снижения кредитной нагрузки за счет удлинения срока кредита. Менее охотно банки соглашаются предоставить заемщику "кредитные каникулы" на срок от 3 до 6 месяцев, во время которых размер платежа значительно снижается. Наибольшую фантазию при разработке вариантов реструктуризации проявил Юниаструм Банк, у которого
заемщик может перевести долг на другое лицо или привлечь дополнительных созаемщиков. Однако большинство банков предпочитает обговаривать условия реструктуризации ипотеки с заемщиками в индивидуальном порядке. Зато некоторые кредиторы сочли перспективным способ решения проблемы просроченной задолженности по ипотеке путем предоставления стабилизационного кредита по примеру Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Такие программы разработали Абсолют Банк, Банк Москвы, ВТБ 24, ГПБ-ипотека, банк "КИТ Финанс", Сбербанк, Собинбанк. Кредит предоставляется в объеме, достаточном для совершения платежей по основному кредиту на срок до одного года. 2.3.7. ИПОТЕКА В ЦИФРАХ В ПОСТ-КРИЗИСНЫЙ ПЕРИОД Согласно обнародованным Центральным Банком страны данным только в марте 2010 года было выдано больше
кредитов на покупку жилья, чем за весь первый квартал 2009 года. Всего за март россияне получили 25000 кредитов на улучшение жилищных условий на 29 млрд рублей. Это в 2,5 раза больше по количеству и объему, чем в марте 2009 года. Одновременно с ростом числа выдаваемых жилищных кредитов продолжается снижение средней ставки по таким займам. В марте 2010 года она снизилась до 13,7% в рублях и до 11,1% в валюте. Год назад средние ставки выдачи были на 1,2% выше в рублях и на 2,7% выше в валюте. При сохранении текущих тенденций к концу 2010 года средняя ставка по выдаваемым жилищным кредитам в рублях может достигнуть 12,5%, а в валюте - 10%. Снижению ставок жилищного кредитования способствует
, в том числе, и финансовая политика страны. Ставка рефинансирования Центрального Банка снижена до 8%, понизились по сравнению с предыдущими годами и официально регистрируемые показатели инфляции. Примечательно, что в докризисную эпоху ставки по жилищным кредитам в рублях были на 1-2% ниже официального уровня инфляции, пока же наблюдается иная ситуация - ставки по выдаваемым жилищным
кредитам на 3-4% выше официального уровня инфляции и в ближайшие годы вряд ли станут ниже уровня инфляции. Помимо роста объемов выдачи кредитов, на рынке жилищного кредитования наметились и другие положительные тенденции. Так медленнее стал расти объем просроченной задолженности. В марте 2010 года она выросла 736 млн рублей - чуть превысив 37 млрд рублей - рост составил 2%. В прошлом же году просроченная задолженность росла на 5-10% в месяц. На рынке валютного кредитования и вовсе «просрочка» начала снижаться (на 210 млн рублей за март 2010 года), хотя это в основном заслуга не заемщиков, повысивших свою финансовую дисциплину, а укрепления курса рубля. Если перевести задолженность БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 38 в валюту, то о сокращении объема проблемных кредитов, который достиг для валютного кредитования уже 6,85%, говорить не приходится. В целом возрождение рынка жилищного кредитования в 2010 году происходит даже более быстрыми темпами, чем предсказывали специалисты Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ. В конце 2009 года мы прогнозировали, что количество выданных жилищных кредитов в 2009 году вырастет до
240 тыс. (на 40% по сравнению с 2009 годом). При текущих тенденциях рост может превысить 65%, а число выданных кредитов - 280 тыс. Однако чрезмерный рост рынка жилищного кредитования в условиях продолжающегося острого кризиса в жилищном строительстве может способствовать возобновлению заметного роста цен на квартиры и появлению новых «перекосов» на рынке жилой недвижимости. Более быстрому росту рынка жилищного кредитования способствует и возобновление банками выдачи кредитов с низким уровнем первоначального взноса - 10-20%, а также схемы подтверждения доходов справками по форме банка. Впрочем, сохранение ставок жилищного кредитования на уровне выше уровня инфляции постепенно начнет сдерживать рост рынка жилищного кредитования наравне с рынком арендного жилья. Несмотря на снижение ставок по кредитам
, месячные платежи за аренду аналогичной по качеству квартиры в 1,5-2 раза ниже, чем аннуитетные платежи по ипотечному кредиту. Сдерживающим фактором для роста рынка может стать и изменение политики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, доля которого на рынке в 2009 году существенно выросла. В 2009 году Агентство сыграло важнейшую роль в поддержке рынка жилищного кредитования, предоставив текущим заемщикам возможность реструктурировать проблемные кредиты, а новым заемщикам - получить займы через уполномоченные банки под 10-12% годовых. Однако со второй половины 2010 года схемы работы Агентства изменятся. Основной задачей станет поддержка строительства нового жилья, для чего заработают программы кредитования на первичном рынке жилья, как застройщиков, так и покупателей, что существенно изменит
картину рынка. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 39 Рис. 1. Накопленная задолженность по предоставленным жилищным кредитам
Рис. 2. Накопленная просроченная задолженность по предоставленным жилищным кредитам БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 40 Рис. 3. Доля просроченной задолженности по жилищным кредитам Рис. 4. Количество предоставленных жилищных кредитов за месяц БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 41 Рис. 5. Объем предоставленных жилищных кредитов за месяц Рис. 6. Средневзвешенный срок жилищного кредитования БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 42 Рис. 7. Средневзвешенная ставка жилищных кредитов, % Рис. 8. Средний размер жилищного кредита выданного за месяц Примечание: в иллюстрациях приведены данные из отчетности Центрального Банка РФ, либо данные, рассчитанные АЦ ГдеЭтотДом.РУ по данным Центрального Банка РФ. Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 43 2.3.8. ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ ДО 2030 ГОДА (журнал «Личные деньги», 30.07.2010, Обзор рынка жилой недвижимости Москвы и Московской области, июль 2010, Азбука жилья) Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 г. № 1201-р утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года». Стратегия предполагает, что к 2030 г. ипотечные кредиты будут доступны 60% российских семей
(по итогам 2009 г. значение этого показателя составил всего 17%). Достижение стратегических целей запланировано в 3 этапа. 2010-2011 гг. Период восстановления экономики до докризисного уровня, формирование необходимой нормативной правовой базы, снятие административных ограничений и внедрение механизмов по стимулированию строительства жилья эконом класса. 2012-2020 гг. Период полного восстановления экономики и выхода на устойчивые темпы роста. Достижение баланса между спросом и предложением на рынке жилья с поддержанием устойчивых темпов строительства при низкой волатильности цен и процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам, появление дифференциации кредитных программ. Резкий качественный скачок запланирован на 2015-2020гг., когда доля ипотечной задолженности к ВВП вырастает с 7,8% в 2015 г. до 21,8% в 2020 г. 2021-2030 гг. Период полного насыщения рынка ипотеки - к 2030 году задолженность по ипотечным кредитам должна увеличиться до 31,8% ВВП. Однако нельзя не отметить два принципиальных ограничителя развития рынка ипотеки согласно принятой стратегии: дефицит ресурсов, за счет которых будет фондироваться ипотека: темпы развития рынка ипотечного кредитования, заложенные в программе, крайне высоки и предполагают рост либо
реальной рублевой денежной массы, либо внешнего долга и дефицита платежного баланса. И то, и другое может быть сопряжено с последующими макроэкономическими проблемами. Физический объем предложения нового жилья: согласно стратегии, к 2015 г. в России должно вводиться не менее 144,3 млн. кв. м жилья, к 2020 г. - не менее 171,5 млн. кв. м, и к 2030 г. - 172,8 млн. кв. м. В июле АИЖК nрезентовало заемщикам три новых кредитных продукта: материнский капитал, переменная процентная ставка и малоэтажное жилье: Продукт наибольшей степени готовности - материнский капитал, бюджет которого на 2010г. составит 6,3 млрд. руб. На первичном рынке ставка по БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 44 кредиту будет колебаться от 10,25% до 10,75%, на вторичном - составит 11,25-
11,75%. Бюджет кредитного продукта на программы с переменной ставкой - 10,5 млрд. руб. Весьма интересные условия кредитования: срок кредита до 30 лет, сумма кредита - от 300 тыс. руб. до 4 млн. руб. (для жителей Санкт-Петербурга и Москвы максимальный размер кредита - в 2 раза больше). Согласно новой программе АИЖК по малоэтажному строительству потенциальный заемщик имеет возможность сразу приобрести жилье и участок, а также квартиру в малоэтажном доме (до трех этажей). При этом, предъявляются жесткие требования к территории застройки - только организованная комплексная застройка (КОТ или КОЗУ), наличие готового, оснащенного всей необходимой инженерной и социальной инфраструктурой участка. Обеспечением по кредиту
служит приобретаемый жилой дом с земельным участком. Согласно документу, к этому времени 60% населения смогут позволить себе ипотеку на квартиру. К 2012 году ипотека должна стать доступной для 19% семей, а количество выдаваемых кредитов удвоится (до 230 тысяч штук в год). В 2015 году приобрести жилье в кредит смогут уже 40% семей (530 тысяч займов в год), а к 2030 году ипотека станет доступной для 60% населения (1,6 миллиона кредитов в год). Авторы стратегии уверены, что рост рынка будет обусловлен увеличением доходов россиян и снижением ставок. Пока же правительство принялось за выполнение своих обязательств по обеспечению жильем граждан, которым оно положено по закону. Как рассказал вице-премьер РФ Александр Жуков, в
2011 году планируется обеспечить жильем граждан, уволенных с военной службы и приравненных к ним лиц, и прогнозируется увеличение ипотечных кредитов до 1,2 трлн рублей в 2013 году. "Важнейшее направление работы в рамках приоритетного нацпроекта ("Жилье") - это ускоренное обеспечение жильем тех категорий граждан, перед которыми государство имеет закрепленные законом обязательства", - сказал А.Жуков, выступая
на заседании Совета по нацпроектам в четверг. По его словам, за три ближайших года помощь по улучшению жилищных условий будет оказана 78 тыс. молодых семей. Касаясь вопросов ипотеки, А.Жуков подчеркнул, что в перспективе предполагается, что ипотечное кредитование станет основным механизмом получения жилья и "стратегическая цель - это обеспечение доступности ипотечного кредитования
для 60% граждан страны". "К 2013 году объем вновь выданных ипотечных кредитов возрастет до 1 трлн 219 млрд рублей, то есть в два с половиной раза по отношению к уровню 2011 года", - сказал А.Жуков, уточнив, что доля семей, которые будут иметь возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, увеличится с 19% (в 2011 году
) до 25% (в 2013 году). Напомним, стратегия развития ипотечного кредитования ставит перед собой задачи постепенно. Стратегию предполагается реализовать в три этапа. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 45 На первом этапе (2010-2012гг) планируется восстановить доверие к рынку ипотечного жилищного кредитования заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулировать жилищное строительство с помощью развития механизмов кредитования под залог недвижимости и поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке. Предполагается, что к концу первого этапа доля семей, которым будет доступно приобретение
жилья под залог недвижимости, достигнет 23%. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья составит 20%, объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов составят 490 тыс. кредитов в год. Доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45%. Уровень просроченной задолженности начнет постепенно снижаться благодаря решению проблем кризисных лет и наращиванию портфеля новых качественных кредитов. На втором этапе (2013-2020гг) основной задачей будет формирование устойчивой и надежной системы ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования. К концу второго этапа предусматривается полностью сформировать сегменты найма жилья и строительства жилья кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан. Планируется, что к концу 2020 года доля семей, которым будет доступен
ипотечный кредит, достигнет 50%. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам на рынке снизится до 6% годовых при условии, что уровень индекса потребительских цен составит 4% годовых, а средний срок кредитов увеличится до 30 лет. До 70% рынка ипотеки должно будет фондироваться за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в том числе с привлечением зарубежных инвесторов. Доля ипотеки в ВВП составит около 10-12%, что сравнимо с текущим показателем большинства стран Восточной Европы (Болгария, Чехия, Венгрия, Словакия и Словения). На третьем этапе (2021-2030гг) рынок ипотеки приблизится к насыщению: доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет 60%. Основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и
предотвращение возможных кризисных явлений. В этот период возможно появление других типов кредитов под залог жилых помещений на цели, не связанные с улучшением жилищных условий, в том числе на цели повышения образования, улучшения здоровья и обеспечения материального благополучия после выхода на пенсию. По словам А.Жукова, сразу добиться такой амбициозной цели не удастся, поскольку в 2009-м году только 17% имели такую возможность. По словам А.Жукова, средний уровень процентной ставки по кредитам должен снизиться до размера инфляции плюс 2-3% (сегодня плюс 5-6%). "Средний срок ипотечного жилищного кредита должен увеличиться с 16,5 до 30 лет в 2020 году", - сказал вице-премьер. Однако как подчеркнула редакции "Личных денег" эксперт департамента
оценки "2К Аудит - Деловые консультации" Ирина Воробьева, величина ипотечных ставок не единственный фактор в развитии ипотеки. До кризиса ипотека в России развивалась БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 46 высокими темпами, но одновременно ипотечное развитие приводило к рекордному росту цен на жилье. "Доступность ипотеки определяется масштабами строительства жилья, доступом застройщиков к земельным участкам, степенью прозрачности функционирования строительного рынка. При этом доходы граждан должны ежегодно расти, обгоняя инфляцию. Средние ставки на уровне 13% слишком высоки, но снизиться до 7-8% даже при рекордно низком для России уровне инфляции они не могут, так как банкам нужно обслуживать депозиты населения, ставки по которым на 2-3% процента выше уровня инфляции. Если говорить о государственной поддержке ипотеки, то существенную помощь ипотеке оказало бы выделение средств не банкам через АИЖК, а самим заемщикам", - объяснила И.Воробьева. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 47 2.4. АНАЛИЗ КОНКУРЕНТНОЙ СРЕДЫ В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ Город расположен примерно в 70 км к северо-востоку от Москвы. Население 117,3 тыс. жителей. СТРУКТУРА ЗАСТРОЙКИ В планировочной структуре выделяют исторический центр города (железно-
дорожный вокзал, Троице-Сергиева Лавра), микрорайоны массовой застройки "Рабочий поселок" (к северо-востоку от центра), "Северный" (здесь преобладают дома улучшенной планировки), "Восточный", "Углич", "Западный", "Южный", Клементьевский поселок, "Каляева", "Киновея", пос. Кирпичников, "Ферма" (бывший военный городок, расположен в восточном районе), "Птицеград
". Промзоны сконцентрированы на юге и юго-востоке города. Автодороги с интенсивным движением: пр-т Красной Армии, К. Маркса, Новоугличское шоссе, ул. Вифанская. Сергиев Посад имеет статус исторического города. ЭКОЛОГИЯ Напряженная экологическая обстановка: особенно в жилых кварталах вокруг основной транспортной магистрали - проспекта Красной Армии. УРОВЕНЬ ПРЕСТУПНОСТИ По данным ГУВД Московской области, в Сергиево-Посадском районе низкий уровень преступности. Коэффициент преступности (количество зарегистрированных преступлений на 10 тыс. жителей) составляет 127,24 (данные 2008 года). Средний коэффициент преступности по Московской области - 140,6. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 48 МЕСТНЫЕ ЦЕНТРЫ ЗАНЯТОСТИ Крупнейшие предприятия города: Научно исследовательский институт резиновой промышленности (НИИРП), "Автоспецоборудование", машиностроительное, химическое, лакокрасочное, электро-механических завод "Звезда", мебельное производства, экспериментальный завод ДСП, завод ЖБИ, хлебокомбинат, хладокомбинат, завод по производству игрушек, завод по производству мороженого "Айс Крим 2000". В районе расположено предприятие регионального значения "Электроизолит" (производство электроизоляционных материалов) Запланировано
строительство базы по переработке и производству резинотехнических изделий на ул.Строительная (заказчик ОАО "ЭКО-РТИ-Холдинг") и производственной базы по изготовлению растворобетонных смесей и фасовке цемента на ул. Центральная, 1а (заказчик компания "Курант"). ИНФРАСТРУКТУРА В городе открыто несколько сетевых магазинов ("Пятерочка", "Продуктория", "Самохвал"), имеются крупные локальные торговые центры. Новые торговые
центры планируется построить на пр. Красной Армии ("Посад Сити"), Вознесенской ул. (РИГрупп), ул. Дружбы, ул. Воробьевской, на Новоугличском шоссе. СПОРТИВНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА: Стадионы "Темп", "Луч". Запланировано строительство ледового дворца на Новоугличском шоссе. Уровень обеспеченности детскими садами составляет 773 места на 1000 детей. ТРАНСПОРТ Из Москвы до Сергиева Посада можно доехать на электропоезде с
Ярославского вокзала (время в пути около 1,5 часов). Курсирует экспресс (время в пути около 1 часа). Автобусы отправляются от станции метро "ВДНХ" (маршрут №388). РЫНОК ЖИЛЬЯ БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 49 В 2007 году в Сергиевом Посаде было построено около 60,6 тыс. кв. м жилья, в 2008 году - около 72,1 тыс. кв. м. Коэффициент строительной активности низкий: 0,5 при среднеобластном показателе 1,1. ОСНОВНЫЕ ЗАСТРОЙЩИКИ ПКФ Виктория, ЕвроИнвест, Реал-Инвест, Славяне, Ипотечный жилищный фонд, Стройинвест (РИГрупп), Объединенная строительная компания, Ипотечная корпорация. В начале 2009 года на вторичном рынке Сергиевого Посада можно было приобрести 1 ком. квартиру примерно за 1,7-2,1 млн руб., 2 ком. квартиру за 2,3-3,2 млн руб. Стоимость новостроек: около 40-50 тыс. руб. кв. м. НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО И ПЛАНЫ РАЗВИТИЯ Отсутствует внятная стратегия развития города, что повышает риски, связанные с покупкой недвижимости или приобретением земли под застройку. Запланирован снос ветхих домов на улицах Карла Либкнехта и Леонида Булавина (в новый дом на Шлякова, 32). Новый микрорайон проектируется к северо-востоку от мкр Углич. Между микрорайоном "Семхоз" и микрорайоном "Южный" проектируется административно-
деловой центр и жилой массив ("Посад-Сити"). Рассматривается проект строительства западного обхода Сергиевого Посада. РЕАЛИЗУЕМЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ ПРОЕКТЫ 1) проект 17-ти этажного жилого дома, проспект
Красной Армии, 247 (построен, проект реконструкции квартала в районе пр-та Красной Армии, ул. Пограничная, Островского, Поселковая). Застройщик: Реал-Инвест 2) проект 17-ти этажного жилого дома на территории между ул.Строительная, Московское шоссе и территорией машиностроительного завода ЖК "Золотые ворота" Застройщик: ЕвроИнвест 3) проект 15-16-этажного жилого дома по ул. Осипенко, д
. 6 Застройщик: ПКФ Виктория 4) проект строительства двух 17-ти этажных жилых домов, расположенных по адресу: ул. 1-ая Рыбная, 90-92 Застройщик: ПКФ Виктория БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 50 5) проект строительства жилого дома на ул. 1-я Рыбная, 88 Застройщик: ПКФ Виктория 6) 10-12-этажный кирпичный жилой дом на ул. Матросова (реконструкция квартала) Застройщик: Славяне 7) проект многоэтажного жилого дома на Воробьевской ул., 33а Застройщик: Юбилей 8) проект строительства таунхаусов по ул. Пограничная, 30а Застройщик: Ипотечный жилищный фонд ПЛАНИРУЕМОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО 1) 9-этажная кирпичная жилая вставка между существующими жилыми домами по ул. Осипенко, д. 2 Застройщик: ПКФ Виктория 2) проект многоэтажного жилого дома на ул. Маслиева, д. 6 Застройщик: ТехСтройГрупп 3) проект жилого дома на землях поселений в мкр "Северный-5" Застройщик: нет данных 4) проект жилого дома средней этажности по пр. Красной армии, д. 101 Застройщик: Заказчикгорстрой (Славяне) 5) проект многоэтажного жилого дома по Ярославскому ш., 22 Застройщик: Стройинвест (РИГрупп) 6) проект комплекса индивидуальных жилых домов, ул. Кирова, "Посадская деревня" Застройщик: Ипотечный жилищный фонд 7) проект размещения малоэтажного жилого комплекса по ул.Фестивальной Застройщик: Объединенная строительная компания 8) жилой квартал в районе Инженерной Застройщик: Ипотечная Корпорация БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 51 9) проект застройки жилого квартала, ограниченном проспектами Красной Армии, Ярославским шоссе, улицами Куйбышева, Зубачевская, Лесная Застройщик: Московский областной общественный фонд содействия социальной защите военнослужащих и ветеранов Вооруженных Сил "Содружество" 10) проект 60-квартирного 5-этажного жилого дома по адресу Сергиев Посад-7, ул. Озерная Застройщик: Минобороны РФ 2.4.1. КОМПАНИИ-ЗАСТРОЙЩИКИ В Г
. СЕРГИЕВ ПОСАД ПКФ «ВИКТОРИЯ» Группа компаний, основана в 1991 году. Специализируется на строительстве жилья, инфраструктурных объектов, коммерческой недвижимости. Большинство проектов компании сосредоточено в подмосковном Сергиевом Посаде (также компания реализует проекты в Люберецком районе, Балашихе). Компания владеет собственной автобазой, цехом по производству окон ПВХ и металлических дверей, ресторанами и магазинами (сеть включает 18 торговых точек, расположенных в Сергиевом Посаде). Аффилированные компании: ВИК, Виктория-7, Виктория-5. Основные владельцы - Виктор и Ирина Круликовские. На средства г-на Круликовского сооружена часовня на месте гибели священника Александра Меня. Несколько лет назад Виктор Круликовский баллотировался в Совет депутатов Сергиево-Посадского района, однако проиграл выборы. Объекты: 1) Адрес: Сергиев Посад, ул
. Осипенко, 6 15-16-этажный монолитно-кирпичный жилой дом на 256 квартир Диапазон цен: нет данных Подземный паркинг: нет Строительство завершено. 2) Адрес: Сергиев Посад, ул. 1-ая Рыбная, 90-92 Два 17-ти этажных каркасно-монолитных жилых дома на 336 квартир Диапазон цен: нет данных Строительство завершено. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 52 3) Адрес: Сергиев Посад, ул. 1-я Рыбная, 88 Жилой монолитно-кирпичный дом на 471 квартиру Диапазон цен: нет данных Подземный паркинг: нет Строительство завершено ЕВРОИНВЕСТ Компания создана в 2005 году под проект строительства жилого комплекса в Сергиевом Посаде. Основной владелец компании Виктор Лапковский. Партнеры - Валентин Смирнов и Игорь Коленко. В СМИ можно встретить жалобы
участников долевого строительства на срыв изначально заявленных сроков строительства. Объекты: 1) Адрес: Сергиев Посад, застройка территории между ул. Строительная, Московское шоссе и территорией машиностроительного завода 17-ти этажный жилой дом, ЖК "Золотые ворота" Диапазон цен: нет данных Срок сдачи согласно официальным документам: 2010 (долгострой) РЕАЛ-ИНВЕСТ О компании известно лишь то, что
она создана в 2005 году и ведет строительство жилого дома в Сергиевом Посаде (Московская область). Учредителями фирмы выступают Валерий Кривошеев и ООО "Компания Недвижимость и Право". Несколько лет назад "Реал-Инвест" привлекалась администрацией Сергиевого Посада для урегулирования конфликта с обманутыми дольщиками корпорации "Социальная инициатива". Объекты: 1) Адрес: Сергиев Посад, проспект Красной Армии, 247. 17-ти этажный жилой дом в рамках проекта реконструкции квартала в районе проспекта Красной Армии, ул. Пограничная, Островского, Поселковая. Диапазон цен: 40-43 тыс. руб. кв. м. Подземный паркинг: нет. Строительство завершено. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 53 ИПОТЕЧНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД Частная компания основана в 2005 году, является уполномоченным представителем ОАО "Ипотечная корпорация Московской области". Реализует несколько инвестиционных проектов в Сергиевом Посаде. Владельцы: Александр Терехин и Светлана Ковригина. Г-н Терехин является вице-
президентом Союза промышленников и предпринимателей Сергиево-Посадского района и входит в совет директоров Московской областной инвестиционной трастовой
компании (Мособлстрастинвест). Официальный сайт компании: http://www.ipfond.ru/bilding
Объекты: 1) Адрес: Сергиев Посад, ул. Кирова. Проект строительства малоэтажного жилого квартала (таунхаусы и одноподъездные 4-х этажные дома). Диапазон цен: нет данных (проект). Срок сдачи согласно официальным документам: нет данных (проект). 2) Адрес: Сергиев Посад, ул. Пограничная, 30а Поселок таунхаусов "Посад-Премьер" на 43 квартиры Диапазон цен: от 35 тыс. руб. кв
. м Подземный паркинг: нет Срок сдачи согласно официальным документам: 2010 год. 3) Адрес: Сергиев Посад, ул. Инженерная, Матросова, Северный проезд Проект строительства жилого квартала (14-17 этажные дома). Диапазон цен: нет данных (проект) Срок сдачи согласно официальным документам: нет данных ИНТЕЛЛЕКТ (РИГРУПП) О компании информации нет. Объекты: 1) Адрес: Сергиев Посад, ул. Дружбы (I очередь строительства) Комплекс многоэтажных жилых домов "Гранд Парк" с подземным гаражом на 400 машиномест. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 54 Диапазон цен: около 40 тыс. руб. Срок сдачи согласно официальным документам: нет данных Продавец: Tekta Group - Инвестиционно-строительная компания, реализует ряд девелоперских проектов "Русской инвестиционной группы" (РИГрупп). Один из них - строительство жилого комплекса "Гранд Парк" в Сергиевом Посаде. Телефоны компании совпадают с телефонами бывшего сергиево-пасадского офиса "РИГрупп". Руководит компанией бывший гендиректор РИГрупп Андрей Биржин. Примечание: В 2008 году строительство приостанавливалось после проверки прокуратуры. Официальный сайт проекта: www.grand-park.su
СЛАВЯНЕ Компания "Славяне" создана в 1992 году. Фирма специализируется на жилищном строительстве. Основные проекты сосредоточены в северо-восточном Подмосковье (Королев, Юбилейный, Пушкино, Сергиев Посад, Фрязино), а также в Курске. Например, в Пушкинском районе возводится микрорайон "Серебрянка" общей площадью 70 тыс. кв. м. "Славяне" представляют собой холдинговую структуру, в которую входят генподрядные, транспортные, риэлтерские и прочие компании ("Горстройподряд", "Заказчикгорстрой", "Проект-Стройинжиниринг", "ЛОГиС", "Риом", "Принед", кредитный потребительский кооператив " Северо-Восточное Подмосковье", "Принед-
Союз", "Принед-Пушкино", "Интерьер-Соло+"). Совместно с "УК КапиталЪ ПИФ" компания выступает соучредителем ООО "Стройперспектива+" с целью строительства жилого дома в г. Пушкино (мкрн. "Серебрянка"). Основным владельцем компании "Славяне" считается выпускник Харьковского высшего военного командно-инженерного училища ракетных войск, депутат курской областной Думы Виктор Зюкин. Совладелец Павел Фомин. "Славяне" всячески подчеркивают свой православный дух. Создан Православный просветительский центр, сотрудники еженедельно посещают семинары на тему "Основы православной культуры". Фирма строит часовни, возрождает монастыри, издает православную литературу. В одном из интервью г-н Зюкин утверждает, что все трудовые споры в компании решаются исключительно по заповедям. Как результат — "нет зависти, сплетен, нет диких форм выяснения отношений, никто друг друга не заказывает". Кажется, в заповедях ничего не говорится о таком недостатке, как необязательность. "Славяне" строят, мягко говоря, неторопливо. Высказывания на этот счет можно обнаружить на интернет-форумах. А в прошлом году губернатор Курской области был вынужден публично напомнить г-ну Зюкину, что в 2005 году компания "Славяне" взялась построить и ввести в эксплуатацию первую очередь спортивно-оздоровительного комплекса в Курске. Однако вовремя не выполнила взятые на себя обязательства и не подготовила необходимую документацию. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 55 Официальный сайт компании: http://www.slavyane.ru/
Объекты: 1) Адрес: Сергиев Посад, ул. Матросова (реконструкция квартала). 10-12-этажный кирпичный жилой дом. Диапазон цен: нет данных. Подземный паркинг: нет. Срок сдачи согласно официальным документам: 2010 год. ЮБИЛЕЙ О компании информации нет. Объекты: 1) Адрес: Сергиев Посад, Воробьевская ул., 33а 9-этажный 2-секционный монолитно-кирпичный дом Диапазон цен: 42-48 тыс. руб. кв. м Подземный паркинг: нет Срок сдачи согласно официальным документам: 2009 год БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 56 2.4.2. SWOT-АНАЛИЗ ПО ОТНОШЕНИЮ К КОНКУРЕНТАМ В рамках анализа конкурентной среды планируемой жилой застройки микрорайона 30 в г. Сургут Исполнителем был проведен SWOT-анализ проекта по отношению к конкурентам. SWOT-анализ проекта по отношению к конкурентам ЗАО «ЮграИнвестСтройПроект» в рамках реализации проекта строительства жилого микрорайона 30 представлен в таблице ниже. SWOT-анализ проекта по отношению к конкурентам Таблица Сильные стороны (strengths) Хорошая транспортная доступность микрорайона: около 10 минут до центра города по автомобильной магистрали. Достаточная площадь земельного участка, на котором планируется застройка (46 га). Осуществление комплексной застройки микрорайона, включающей жилые дома, помещения торгового, офисного, социально-культурного назначения с благоустройством территории. Планируемый проект - один из крупнейших проектов жилой застройки в г. Сергиев Посад. Слабые стороны (weaknesses) Предполагаемое размещение объекта – земли поселений в районе города в достаточной близости от природных объектов. С восточной и южной стороны микрорайон граничит с водоохранной зоной ручья – 15 м и жилой индивидуальной застройкой усадебного типа, с запада – водоохранная зона реки Кончура – 100 м., с севера – свободная территория и далее подсобное хозяйство Свято-Троицкой Сергиевой Лавры Наличие потенциальных конкурентов, осуществляющих застройку жилыми объектами в микрорайонах Сергиева Посада северной его части, северо-восточной и юго-восточной частей города. Возможности (opportunities) Спокойная политическая и экономическая обстановка в регионе, которая позволяет обеспечивать соответствующий уровень защиты интересов инвесторов и их вложений в проекты. В настоящее время для рынка жилой недвижимости г. Сергиев Посад характерно наличие неудовлетворенного спроса, о чем свидетельствует постоянный рост цен на недвижимость и ежегодные темпы роста объемов введенного в эксплуатацию жилья. Сейчас строительные проекты, реализуемые в г. Сергиев Посад, являются доходными и рентабельными, а вложения в строительство жилой недвижимости – инвестиционно привлекательными. Заинтересованность Администрации г. Сергиев Посад в реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Развитие ипотечного кредитования в г. Сергиев Посад. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 57 Угрозы (threats) Снижение показателей эффективности в связи с возможным выходом на рынок новых конкурентов, в т.ч. конкурентов из других регионов (Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и др.). Скачкообразный рост цен в предыдущие периоды. Последствия системного ипотечного кризиса 2008 года. 2.4.3. ВЫВОД О КОНКУРЕНТНОЙ СРЕДЕ Проанализировав основных конкурентов Проекта на строительном рынке жилой и коммерческой недвижимости г. Сергиев Посад, можно сделать вывод о том, что прямыми конкурентами планируемой застройки микрорайона в пос. Гражданский в плане реализации строящихся жилых и нежилых помещений в микрорайоне будут являться компании ПКФ «Виктория», «Ипотечный жилищный фонд» и «Славяне», реализующие квартиры в возводимых ими жилых домах в диапазоне цен от 45 000 до 65 000 рублей за 1 кв.м. В результате проведенного анализа рынка недвижимости района застройки в целях определения эффективности строительства жилого комплекса с нежилыми помещениями были сделаны следующие выводы: Местоположение выбранного участка строительства анализируемого жилого микрорайона с развитой инфраструктурой выбрано достаточно удачно: участок обладает высоким потенциалом развития. Площадь участка, его конфигурация, умеренный уровень транспортной доступности, инфраструктура района, позволяют успешно реализовать проект смешанной застройки в составе коттеджей, таунхаусов и многоквартирных домов с нежилыми помещениями 2.5. ПРОГНОЗ ЦЕНЫ РЕАЛИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД Согласно данным социологических опросов, проведенных в
рамках подготовки концепции развития малоэтажного жилищного строительства Московской области, большинство жителей Подмосковья ориентированы на приобретение индивидуального дома. Около 13% опрашиваемых хотят купить квартиру в малоэтажном доме (в таунхаусе - 8,5%, либо часть дома в дуплексе - 5,1%). Более половины опрошенных считают оптимальной для проживания площадь дома от 80 до 120 кв. м. Примерно каждый десятый участник опросов (9%) готов довольствоваться микроучастком возле дома – до 2 соток. Участок площадью 2-4 сотки хотят иметь около четверти потенциальных покупателей (24,2%). Около 29% мечтают об участке от 4 до 8 соток. Каждый пятый респондент (20,1%) отмечает, что хотел бы иметь земельный участок возле дома размером от 8 до 12 соток. Значительные площади приусадебных участков (более 12 соток) неприемлемы для большинства участников исследования. Большинство
респондентов (66%) убеждены, что оптимальная высота загородного дома – 2 этажа. В нем должен быть подвал или цокольный этаж для размещения хозяйственных помещений, погреба, спортзала. Около 48% респондентов хотят иметь гараж в доме, а 39,8% - отдельностоящий гараж. Для 37,7% респондентов предпочтительны трехкомнатные жилища, для 30,6% - четырехкомнатные. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 58 Любопытно - респонденты высказались за то, чтобы в их собственном доме была гостиная комната (77,7%), столовая (67,7%), погреб (60,8%), терраса (60,5%), кладовая (58%), балкон (49,8%), гардеробная (49,1%), сауна (40,5%). Более половины респондентов считают, что в индивидуальном доме должно быть не менее 2 санузлов (58,5%). Большая часть участников социологических опросов планирует вести строительство загородного дома, используя традиционные технологии и материалы: дерево и
кирпич с утеплителем (64,7%). Практически каждый пятый потенциальный покупатель (22,2%) хотел бы построить дом с использованием технологий строительства на основе бетона (пенобетон, газобетон, несъемная опалубка, монолит). Меньшей популярностью среди потенциальных покупателей сегодня пользуются каркасно-щитовые технологии (каркас с утеплителем, теплоизоляционные панели, модульные дома, «сэндвич»-панели). Между тем, застройщики готовы предложить покупателям жилья
широкий спектр домостроительных технологий. В Московской области налажены производства по выпуску модульных домов эконом-класса по американской технологии (в Подольском районе), комплектов быстровозводимых жилых домов по канадской технологии, панелей экопан или сэндвич-панелей (Истринский район), деревянных домов по каркасной технологии (Дмитровский район), комплектов быстровозводимых, каркасных домов (Балашиха), комплектов быстровозводимых деревянных
конструкций на шипованной металлической пластине (Рузский район), деревянных домов из клееного бруса с утеплителем (Одинцовский район), модульных быстровозводимых жилых домов на основе стального оцинкованного каркаса (Талдомский район), каркасно-камышитовых пенополиуретановых строительных панелей (Орехово-Зуево), комплектов для возведения быстровозводимых жилых домов и коттеджей (Солнечногорский район), комплектов быстровозводимых 2-этажных блок-модульных жилых домов (Домодедово), быстровозводимых каркасно-панельных домов повышенной заводской готовности (Реутов), домов по каркасной, каркасно-панельной технологии (Сергиево-Посадский район), домов из оцилиндрованного бревна, панельно-каркасных домов (Талдомский район), элементов несъемной железобетонной опалубки (Клинскийрайон), теплоэффективных блоков (Раменский, Истринский, Каширский районы, городской округ Химки). Современные технологии малоэтажного домостроения планируется применять сразу в нескольких крупных проектах комплексной застройки. 2.5.1. ТЕКУЩИЕ РЫНОЧНЫЕ ЦЕНЫ НА ЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫЕ ПЛОЩАДИ Определение текущей рыночной стоимости на жилые помещения осуществлялось с использованием метода сравнения продаж, который основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т. е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Основными факторами
, определявшими отбор аналогов, являлось местоположение жилых домов, в которых располагаются жилые помещения, этажность и материал стен дома, а также срок сдачи строящегося жилья. Для определения рыночной стоимости квартир в пусковом комплексе №1 изначально определялась стоимость 1 кв. м «базовой» квартиры. В качестве «базовой» принята БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 59 средняя двухкомнатная квартира в домах с современной (улучшенной) планировкой квартир. Внесение корректировок. Корректировка на время продажи/предложения Корректировка на время продажи/предложения производится, в случае если дата продажи/предложения объекта-аналога не совпадает с датой оценки. Период предложения объектов-аналогов в рамках настоящего Бизнес-плана приходится с февраля 2012 года по январь
2016 года. Корректировка на местоположение При расчете корректировки учитывалась важность расположения объекта в сложившейся жилой зоне, степень удаленности от промышленной зоны, а также особенности градостроительного зонирования города, в частности, отсутствие исторически сложившегося центра города. Общественно-деловые зоны располагаются вдоль основных магистралей, жилые кварталы распределены равномерно по всей территории города за исключением промышленной зоны, расположенной в северной части. Исходя из изложенного выше, Исполнитель ввел корректировку, устанавливающую различия в местоположении рассматриваемого жилого комплекса по отношению к объектам аналогам, так как объект оценки расположен в малозаселенной части города. Корректировка на тип жилья В данный момент на рынке г. Сергиев Посад монолитные и монолитно-кирпичные дома
относятся к более высокому классу жилой недвижимости. Дома этого типа на текущий момент немногочисленны, поэтому выявление корректировки на качество постройки при помощи численных методов представляется малосущественным. Исполнителем было принято решение о принятии в качестве объектов-аналогов исключительно монолитных домов и величина корректировки в этом случае составляет 0%. Корректировка на дату ввода
в эксплуатацию Стоимость реализации прав требований на жилые помещения в строящихся объектах будет возрастать даже при отсутствии общего роста цен на рынке недвижимости, что связано с увеличением накопленной суммы затрат на строительно-монтажные работы, приближением срока окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. При этом рост цен отражает снижение риска и срока ожидания, связанного с ходом строительства. На основе анализа рынка было выявлено, что цена 1 кв. м жилых помещений в строящихся домах увеличивается в среднем на 3% в квартал (или 1% в месяц). Корректировка на общую площадь БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 60 Данная корректировка вносится, если площадь оцениваемого объекта отклоняется от площади объекта-аналога. Величина данной корректировки рассчитывается на основании соотношения цен больших и меньших площадей по аналогичным объектам. Общая площадь объекта оценки не превышает площади объектов-аналогов. Исходя из вышеизложенного, корректировка на общую площадь не производилась. Корректировка на состояние объекта По данным
компаний-застройщиков, квартиры в новостройках реализуются на стадии черновой отделки. В связи с тем, что уровень отделки объектов-аналогов отличается от уровня отделки объекта оценки. Для корректировки стоимости объектов-аналогов использовались представленные ниже значения стоимости затрат на квадратный метр. Цены на различные объекты комплексной застройки рассчитывались на основе данных компаний
-застройщиков в г. Сергиев Посад (объектов-аналогов) и приведены в Расчетах экономической эффективности (Приложения 2, 3). БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 61 2.5.2. АНАЛИЗ ОБЪЕМОВ ПРЕДЛОЖЕНИЯ И УРОВНЯ ЦЕН НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ БЕЗ ПОДРЯДА НА РАЗНЫХ НАПРАВЛЕНИЯХ ПОДМОСКОВЬЯ Несмотря на восстанавливающийся интерес застройщиков и покупателей к рынку коттеджного жилья, активное развитие сегмента участков без подряда остается одной из главных тенденций последних 1,5 лет. Так, по данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сегодня реализуется 219 поселков, в которых предусмотрены участки без подряда. При этом, согласно результатам «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», около 21% (46 объектов) из них относятся к недорогому Симферопольскому направлению, являющемуся лидером по объему предложения участков без подряда в Подмосковье. На втором месте – Новая Рига, где сконцентрировано порядка 17,5% поселков данного типа. Далее следует
северо-
восточное Ярославское шоссе, доля которого составила 14% от общего количества поселков с участками без подряда во 2 квартале 2010 года. Стоит отметить, что в Московской области резко очерчена «география» реализации организованных поселков с участками без подряда. Как видно из графика, всего на 6 направлениях (к перечисленным выше добавляются еще Киевское, Дмитровское и Калужское шоссе) предлагается более 10 поселков с участками без подряда. Например, доля престижного Рублево-Успенского направления на рынке участков без подряда сегодня составляет лишь около 1%. В принципе, это логично, учитывая, что Рублевка всегда была ориентирована на богатых покупателей, что обуславливает предложение исключительно дорогого загородного жилья. А во-вторых, к концу 2008 года количество БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 62 свободных территорий под освоение на Рублево-Успенском направлении было крайне мало. Поэтому ухудшение экономических условий мало повлияло на тип предлагаемого здесь загородного жилья: преимущественно это элитные коттеджные поселки. Остановимся теперь подробнее на структуре предложения участков без подряда в зависимости от направления Подмосковья. Напомним, что, в целом по рынку, средняя площадь участков
сегодня составляет 18,2 сот. (см. статью «Цены на участки без подряда в Подмосковье стали еще доступнее»). При этом согласно результатам «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», самые крупные участки предлагаются в поселках вдоль Киевского шоссе – в среднем, около 35 сот. Это обусловлено типом предлагаемых поселков с участками без подряда на Киевском шоссе: помимо обычных дачных и коттеджных поселков, где предусмотрены средние по рынку площади участков, здесь сконцентрированы поселки, предназначенные для строительства усадеб и имений. На втором месте по показателю среднего размера участка находится Рублево-Успенское направление – примерно 30 сот. * Здесь и далее: график не включает те направления, где предлагается менее двух поселков, т. к. малая статистика искажает распределение Интересно, что на Симферопольском шоссе, где сегодня продается каждый 5-й поселок с участками без подряда, покупателю предлагаются достаточно небольшие земельные «наделы» – примерно 15,5 сот. Другими словами, на Симферопольском шоссе преобладает сегмент поселков
эконом-класса. В подтверждении этого можно привести уровень цен, сложившийся на данном направлении. Так, по результатам маркетинговых исследований, средняя стоимость сотки участка без подряда на Симферопольском шоссе БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 63 во 2 квартале 2010 года составила почти 132 тыс. руб. Для сравнения: среднерыночный показатель в этот период был равен 251 тыс. руб. за сотку. По данным www.irn.ru, минимальный уровень цен на землю без подряда зафиксирован на Можайском шоссе – примерно 55,3 тыс. руб. за сотку. Это объясняется вполне объективными факторами – ограниченный объем предложения поселков данного типа (всего 2 объекта
), которые расположены на большом удалении от Москвы (за 117 км от МКАД). Рублево-Успенское направление, по-прежнему, удерживает первенство по стоимости загородной недвижимости Подмосковья. Здесь средняя цена сотки участка без подряда во 2 квартале 2010 года составляла около 760,8 тыс. руб. Учитывая большие площади предлагаемых на продажу участков, Рублевка значительно превосходит другие направления по общей стоимости участков. За 30 соток земли без подряда на Рублево-
Успенском
шоссе покупатель должен заплатить ни много ни мало – почти 23 млн. руб. Для сравнения: на Симферопольском направлении участок площадью 30 соток обойдется покупателю всего в 4 млн. руб., то есть почти в 6 раз дешевле. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» в июле 2010 года завершил «Исследование рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы». С помощью прямого сбора информации по всем объектам, расположенным в Московской области и соседних областях, была получена актуальная информация об основных показателях, характеризующих рынок участков без подряда. Исследование БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 64 содержит информацию как о поселках, где предусмотрены только участки без подряда, так и о поселках со смешанной застройкой, где помимо участков без подряда предлагаются коттеджи, участки с подрядом на строительство или таунхаусы. Полученные результаты особенно ценны в условиях активного развития данного сегмента загородного рынка после осени 2008 года. Напомним, что именно кризис
дал «второе» дыхание рынку участков без подряда. Если в предыдущие годы загородный рынок активно развивался в сторону «наращивания» объемов строительства организованных поселков, предусматривающих коттеджи и участки с подрядом на строительство, то после кризиса в 2008 году ситуация резко изменилась. Снижение уровня жизни населения, ухудшение условий кредитования – все это привело к изменениям
в структуре спроса, потребительских предпочтений и ценовых ожиданий покупателей. Многие девелоперы, которые в предыдущие годы активного развития загородного рынка пополнили свой «земельный банк» и на момент кризиса занимались разработкой и реализацией проектов коттеджных поселков, были вынуждены пересмотреть свои планы. Наиболее распространенным выходом в сложившихся условиях стал отказ от возведения домов в пользу предложения участков без подряда (см. статьи «Как адаптировать девелоперские проекты к новым условиям», «Изменив структуру предложения, девелоперы спасли коттеджный рынок от обвала цен»). Дело в том, что в новых экономических условиях такой формат загородной недвижимости оказался наиболее выгодным как для девелоперов, так и для потенциальных покупателей загородного жилья. Компании
получили возможность минимизировать финансовые вложения в свои проекты, а также уменьшить сроки их экспозиции при сохранении ликвидности поселка. С точки зрения потребителя, покупка участка земли без подряда позволила сократить бюджет покупки загородного жилья, а также «получить рассрочку», отложив непосредственно строительство дома до «лучших времен». Кроме того, в условиях финансовой нестабильности многие стали рассматривать приобретение участка земли как вариант сохранения своих сбережений. В итоге число компаний, работающих в этом сегменте, резко возросло. Более того, оно продолжает увеличиваться. Так, согласно данным www.irn.ru, с 4 квартала 2009 года по 2 квартал текущего года количество операторов рынка участков без подряда выросло на 22% и сегодня составляет 138 компаний. Вместе с этим
увеличилось число поселков, где предлагаются участки без подряда. По результатам «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2009-2010 годы», во 2 квартале 2010 года общее количество таких поселков составило 219. Из них в 113 объектах предусмотрены только участки без подряда, а 106 поселков представляют собой смешанную застройку и предлагают не только участки без подряда, но также
коттеджи и участки с подрядом. Общий объем рынка земли таких поселков во 2 квартале 2010 года составил примерно 5390 га. При этом средняя площадь индивидуальных земельных участков, предлагающихся на продажу в этих поселках, около 18,2 сот. Отметим, что в конце прошлого года данный показатель составлял 20 сот. Другими словами, за последние несколько месяцев произошло снижение средней площади участков без подряда почти на 9%. По мнению Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», это обусловлено, в первую очередь, сохранением тенденции к увеличению объемов БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 65 предложения поселков эконом-класса, где предлагаются небольшие участки земли. Напомним также, что и в «классических» коттеджных поселках Подмосковья наблюдается сокращение размеров приусадебных участков земли (подробнее об этом в статье «Время покупать загородный дом: цены упали на 30%»). Что касается уровня цен на участки без подряда, стоит отметить, что за период с 4 квартала
2009 года по 2 квартал 2010 года средняя стоимость 1 сотки в целом по сегменту снизилась почти на 18% (с 305,5 тыс. руб. до 251 тыс. руб.). Это произошло за счет выхода на рынок большого количества поселков в дальнем Подмосковье и соседних областях, предлагающих недорогую землю под дачное строительство. Что касается поселков-«старожилов», т.е. тех, что были на рынке и в предыдущем году, в них также отмечается снижение цен, но менее существенное – всего на 7%. Отметим также, что средняя цена за участок без подряда сегодня составляет порядка 4,6 млн. руб., хотя еще в конце 2009 года этот показатель был на уровне 6,1 млн. руб., то есть на 1,5 млн. руб. дороже. В
радиусе 30 километров от Москвы участки без подряда быстро исчезают из продажи, уступая место участкам с обязательным или дополнительным подрядом на строительство. Это явление - индикатор выхода из кризиса на рынке загородной недвижимости. На расстоянии до 30 км от МКАД девелоперы приобретали землю для постройки жилых или коммерческих объектов недвижимости. Продажа участков без подряда – это антикризисная мера компаний для получения «живых» денег во время острой фазы кризиса. Сейчас, по мере выхода экономики из рецессии, девелоперы возвращаются к изначальным концепциям застройки, и поэтому участки без подряда на расстоянии до 30 км от столицы постепенно уйдут с рынка. «Предложение участков без подряда смещается в сторону участков с дополнительным и обязательным подрядом на строительство, - рассказывает Владимир Яхонтов, Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – Предложение участков с подрядом – индикатор качества проекта, ответственности девелопера, гарантирующего тем самым завершение строительства». На этапе выхода из кризиса девелоперу выгоднее продавать не землю под застройку, а уже завершенный проект. Земля с подрядом привлекательна и для
потребителя. Во-
первых, ему не приходится тратить время и силы на координацию работы сторонних подрядчиков – все заботы берет на себя застройщик проекта. Во-вторых, сводятся на нет риски возникновения конфликтных ситуаций с официальным застройщиком. В-третьих, покупатель получает документацию и двухлетнюю гарантию на дом. «Новые проекты на расстоянии до 30 км
от МКАД – это в подавляющем большинстве коттеджные поселки с участками с подрядом, - отмечает Владимир Яхонтов. - В 2011 году проектов с землей без подряда останется не более 20». БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 66 БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 67 Цены предложения по RWAY по Ярославскому направлению, $/сотку Таблица min max min max min max
R, км 0 15 15 30 30 50 июн.10 13600 4700 11250 3100 7200 1700 май.10 13500 4700 11300 3100 7100 1600 апр.10 13500 4600 11300 3100 7100 1600 мар.10 13500 4300 11100 3000 7100 1600 фев.10 13500 4100 11000 3000 7000 1600 янв.10 13500 4100 11000 3000 6900 1600 дек.09 13500 4000 11000 3000 6900 1600 ноя.09 13400 4000 10800 2900 6900 1600 окт.09 12700 4000 10700 2800 7200 1600 сен.09 13000 3900 11000 2750 7100 1500 авг.09 13200 3900 11100 2800 7300 1500 июл.09 13400 3800 11100 2700 7200 1500 июн.09 13300 3800 11000 2600 7100 1500 май.09 13500 3900 11000 2800 7000 1600 апр.09 14000 4700 11100 3000 6900 1700 мар.09 14200 4800 11000 3100 6700 1700 фев.09 14800 5500 11000 3000 6700 1800 янв.09 14800 6500 11000 3700 6800 2000 дек.08 14800 6700 11000 3700 6800 2000 ноя.08 14500 7600 10500 3900 6700 2000 окт.08 14500 7800 11000 3900 6800 2000 сен.08 14700 7100 10500 3700 6400 2000 авг.08 14500 7000 10000 3600 6300 1900 июл.08 14300 7000 10000 3500 6200 1900 июн.08 14000 5000 9700 3500 6000 1800 май.08 13500 5500 9300 3100 5800 1700 апр.08 13000 5700 9500 3200 5800 1600 мар.08 13000 5500 9500 3000 5600 1500 фев.08 12000 4500 8300 3400 6400 1600 янв.08 12200 5100 8500 3000 5500 1350 Источник: бюллетень RWAY БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 68 3. УЧАСТНИКИ ПРОЕКТА Общая схема организации и взаимодействия участников Проекта может быть представлена следующим образом. Новые Акционеры, приобретшие компанию, имеющие в собственности земкльный участок, выполняют основную и главную роль «Главного Инвестора», который финансирует начальную стадию строительных проектов, включающую приобретение в собственность земельного участка под строительство объектов и проектирование объектов, возможно начальные этапы строительно
-монтажных работ. В процессе реализации инвестиционного Проекта предусмотрено привлечение на разных этапах сторонних «Рыночных Инвесторов (Соинвесторов)». Оператором или «Инвестором-Застройщиком» может выступить компания, на которую будет возложено ведение деятельности при осуществлении Проекта, в частности следующие функции: Инвестор-застройщик; Держатель прав собственности на земельный участок; Держатель инвестиционных контрактов на строительство жилой и коммерческой недвижимости. С имеющимся собственником земельного участка Оператор может заключить долгосрочный договор аренды под комплексную застройку участка. Основными функциями «Инвестора-Застройщика» являются: Выбор концепции инвестиций в строительство; Разработка инвестиционного Контракта на строительство объектов; Подбор соинвесторов; Оператор («Инвестор-Застройщик») заключает договоры на
выполнение функций технического заказчика и авторского надзора, проектирование и ведение строительно-
монтажных работ со специализированными предприятиями, функции которых приведены ниже: Функции «Заказчика»: Подготовка, надлежащим образом оформление и комплектование в полном объеме исходно-разрешительной документации на проектирование и строительство (ИРД); Организация выполнения работ по предпроектной подготовке объекта, предполагаемого к строительству, включая разрешение на строительство от администрации города, области, района и т. д., а также разрешение на ведение строительно-монтажных работ от органов Государственного архитектурно-
строительного надзора г. Москвы и Московской области БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 69 Организация проведения работ по обследованию зданий и сооружений, геологических изысканий и топографии; Получение и анализ Технических условий на присоединение к инженерным сетям и системам; Проведение квалифицированного анализа исходно-разрешительной, предпроектной и другой имеющейся документации; Подготовка архитектурно-планировочного задания на проектирование (АПЗ), получение всех необходимых согласований; Организация
проведения проектных работ; Организация проведения экологической экспертизы проекта; Получение всех необходимых согласований и заключений по проектно-
сметной документации с городскими органами надзора и управления, а также с Государственной экспертизой; Подготовка полного комплекта документов для получения разрешения на проведение строительно-монтажных работ в Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора г.Москвы (ИГАСН) или в Главном управлении архитектурно-строительного контроля Московской области(УГАСК); Организация проведения подготовительных и основных строительно-
монтажных и специальных работ; Организация и осуществление контроля за ходом строительно-монтажных и специальных работ (технический надзор за строительством); Организация и осуществление авторского надзора за строительством; Организация выполнения
работ по подготовке и комплектации исполнительной и приемо-сдаточной документации; Организация работ приемо-сдаточных комиссий по передаче в эксплуатацию законченных строительством объектов. Функции «Генерального проектировщика»: Выполнение работ по сбору исходных данных для проектирования; Проведение предпроектных разработок, включая вариантность решений; Организация работ по обследованию зданий и сооружений, геологическим исследованиям и топографии; Квалифицированный анализ предпроектных разработок, исследовательских и изыскательских работ; БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 70 Разработка и согласование архитектурно-планировочных и технических заданий на проектирование; Подготовка технико-экономического обоснования строительства объекта; Разработка эскизного и рабочего проектов на строительство объекта; Разработка рабочей проектно-сметной документации на строительство объекта; Разработка проекта организации строительства объекта; Организация экологической экспертизы проекта; Получение согласований и
заключений по разработанным проектам; Получение заключения по разработанной проектно-сметной документации в Госэкспертизе, проработка поставленных Госэкспертизой вопросов и их решение; Ведение авторского надзора за строительством объекта; Участие в работе приемо-сдаточных комиссий по передаче в эксплуатацию законченных строительством объектов; Работа с городскими и местными органами и службами по отводу земельных участков, по подготовке необходимых правовых и разрешительных документов, по разработке и получению технических условий на присоединение к инженерным сетям; Подготовка и оформление договора аренды земельного участка для строительства. Функции «Генерального подрядчика»: Заключение договоров субподряда на выполнение отдельных видов работ; Организация строительства в т
.ч. обеспечение строительной готовности объекта, конструкций и отдельных видов работ для производства субподрядчиками необходимых строительно-монтажных работ; Охрана труда, окружающей среды и обеспечение пожарной безопасности строительно-монтажных работ на объекте; Контроль и надзор за выполнением работ по договорам подряда и субподряда, исполнение обязательств перед заказчиками по обеспечению качества работ и обязательств, предусмотренных в договорах; Сдача объекта в эксплуатацию "под ключ", в том числе по отдельным этапам; БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 71 Оформление исполнительной документации, в том числе на топографические съёмки (при необходимости); Создание системы сбора и анализа информации о потенциальных субподрядных организациях; Проведение технико-экономических, финансовых, юридических экспертиз при привлечении потенциальных субподрядных организаций. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 72 4. НАЛОГОВОЕ ОКРУЖЕНИЕ Компания при реализации Проектов по строительству жилых домов выступает в качестве Застройщика. Статья 2 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г.
«ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» определяет застройщика как юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, имеющих в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При
этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Финансирование проектов предусматривает использование собственных и привлечение заемных средств (займы юридических лиц и кредиты банков). По окончании строительства реализация созданных площадей и объектов происходит по договорам купли-продажи, в рамках реализации инвестиционных контрактов или в рамках договоров долевого участия в строительстве. При строительстве жилых домов не создается имущество, удовлетворяющее свойствам основного средства: (ПБУ 6/01 в редакции от 18.05.2002г. «Учет основных средств» - «Для целей настоящего Положения при принятии к бухгалтерскому учету активов в качестве основных средств необходимо единовременное выполнение следующих условий: а) использование в производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации; б) использование в течение длительного времени, т.
е. срока полезного использования, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев; в) организацией не предполагается последующая перепродажа данных активов; г) способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем. 4.1. НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ При реализации проектов не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие операции: реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ); безвозмездная передача электрических сетей
, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 73 специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию объектов по назначению) (пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ). НДС, предъявленный поставщиками (подрядчиками, исполнителями): 1) НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками по собственным операционным расходам Заемщика (аренда офиса, консультационные услуги и т.п.), принимается к вычету в общеустановленном порядке, так как относится к работам и услугам, облагаемым
НДС. 2) Так как квартиры в построенных жилых домах будут оформлены в собственность, то, поскольку в соответствии с п. п. 22 - 23 ст. 149 НК РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передача долей в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не облагаются НДС, предъявленный (уплаченный) НДС к вычету приниматься не будет, а будет включаться в стоимость квартир. Такой порядок установлен п. 2 ст. 170 НК РФ. Безвозмездная передача жилых квартир рассматривается как реализация (пп.1 п.1 ст. 146 НК РФ). 3) Отдельно определяется НДС при реализации имущественных прав на квартиры в построенном доме, т.е. реализация квартир без оформления права собственности на квартиры Застройщиком. Если застройщиком квартиры в построенном доме не будут оформляться в собственность, а будет осуществляться передача имущественных прав на квартиры, то, поскольку передача имущественных прав является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ), база по НДС будет исчисляться в соответствии с п. 3 ст. 155 как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на их приобретение. При этом налогообложение производится с разницы по ставке 18/118, установленной п. 4 ст. 164 НК РФ, то есть как процентное отношение налоговой ставки (18%) к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки
. Предъявленный (уплаченный) НДС в этом случае также не принимается к вычету, а включается в стоимость имущественных прав на квартиры (п. 2 ст. 170 НК РФ). 4) В процессе реализации проекта дополнительно к жилым помещениям создаются торговые и офисные помещения, а так же парковочные места (для продажи). Операции по реализации данных площадей облагаются НДС, а предъявленный (уплаченный) НДС, приходящийся на эти площади, принимается к вычету в общеустановленном порядке. 5) При реализации некоторых проектов создаются объекты инфраструктуры, которые впоследствии безвозмездно передаются на баланс органам местного самоуправления. При исчислении НДС в этом случае надо руководствоваться требованиями пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ, согласно которому передача на безвозмездной основе электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию объектов по назначению) НДС не облагается. Соответственно, предъявленный (уплаченный) НДС к вычету не принимается, а учитывается в стоимости объектов строительства (пп. 4 п. 2 ст. 170 НК РФ). БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 74 6) Застройщик вправе отказаться от освобождения от налогообложения НДС операций по реализации жилых домов жилых помещений, а также долей в них и передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (п.5 ст.149 НК РФ). При этом начисление НДС от реализации и принятие к зачету предъявленного (
уплаченного) НДС производится в общеустановленном порядке. Предъявленный (уплаченный) НДС при этом в стоимость объектов не включается. Ставка по налогу на добавленную стоимость составляет 18%. 4.2. НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ Прибыль в соответствии со ст. 247 НК РФ определяется, как «полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов», которые определяются в соответствии с НК РФ. В качестве дохода Застройщика признается доход от реализации жилых, торговых, офисных площадей и парковочных мест. Кредиты и займы не включаются в доходы (пп. 10 п.1 ст.251НК РФ). В расходы включаются: себестоимость жилых площадей - все затраты по возведению жилых площадей (оформление земли, проектирование, строительно-монтажные работы, сдача объектов) с учетом НДС (пп. 4 п. 2 ст. 170 НК РФ). (При отказе от освобождения от налогообложения операций по реализации жилых домов жилых помещений, а также долей в них и передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (п.5 ст.149 НК РФ), затраты на эти площади включаются в себестоимость без учета
НДС.) себестоимость торговых, офисных площадей и парковочных мест все затраты по возведению торговых, офисных площадей и парковочных мест (оформление земли, проектирование, строительно-монтажные работы, сдача объектов) без учета НДС. операционные расходы Застройщика без учета НДС, предъявленного поставщиками и подрядчиками в части данных расходов. Исходя из того, что при строительстве жилых домов не создается основное средство, данные расходы Застройщика относятся на расходы соответствующих отчетных периодов; коммерческие расходы при реализации жилых, торговых, офисных площадей и парковочных мест без учета НДС в части данных расходов; расходы по обслуживанию кредитов и займов. При возведении объекта, содержащего в себе как жилые, так
и торговые, офисные площади и парковочные места (для продажи), общие затраты по возведению данных объектов (с целью учета НДС) распределяются пропорционально соответствующим площадям. Ставка налога на прибыль составляет 20%. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 75 Примечание: При реализации проектов прибыль от реализации возникает периодически. Это влечет за собой уплату авансовых платежей по налогу на прибыль в следующие отчетные периоды (п.2 ст. 286 и п.1 ст. 287 НК РФ), когда у организации может не быть прибыли. В случае уплаты авансовых платежей при отсутствии прибыли в следующем отчетном периоде возникает
переплата по налогу на прибыль. Данную переплату возможно зачесть в счет будущих оплат НДС (ст. 78 НК РФ). В случае не уплаты авансовых платежей на суммы авансовых платежей начисляются пени по ставке 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, но при этом не возникает налогового правонарушения (ст.58 НК РФ). 4.3. НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО Исходя из того, что при строительстве жилых домов не создается имущество, удовлетворяющее свойствам основного средства, обязанности по уплате налога на имущество в отношении возведенных жилых домов у Застройщика не возникает. Застройщик уплачивает налог на имущество только с того собственного имущества, которое использует для своей деятельности (а/машины, оборудование
, собственные офисные и производственные задания и т.п.) Ставка налога определяется п.1 ст.380 НК РФ: «Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2 процента». 4.4. ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ Плательщиками налога на землю являются лица, которым участок принадлежит не только на праве собственности, но и на праве постоянного (бессрочного
) пользования, и на праве пожизненного наследуемого владения. Земельный налог относится к местным налогам, а это означает, что налог вводится и прекращает свое действие на основании нормативно-правовых актов представительных органов муниципальных образований. То есть, основные положения о земельном налоге содержатся в Налоговом кодексе РФ, а вся конкретика (налоговые ставки, льготы, сроки уплаты) регулируются местными законами. Земельный налог платится один раз в год. Налог рассчитывается от кадастровой стоимости участка, то есть, кадастровая стоимость является налоговой базой. Налоговые ставки устанавливаются местными законами, но есть пределы выше которых земельный налог быть не может ( ст. 394 НК РФ). Так ставки не могут превышать: 1) 0,3% от налоговой базы в отношении земельных участков: БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 76 • отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; • занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам
инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных для жилищного строительства; • приобретенных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства. 2) 1,5% в отношении прочих земельных участков. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 77 5. ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ПРОЕКТА 5.1. ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ Финансовая модель оценки проекта разработана в программной среде Microsoft Excel и содержит блоки исходной информации и результирующей таблицы «Расчет движения денежных средств и прибылей/убытков по Проекту». Результирующая таблица «Расчет движения денежных средств и прибылей/убытков по Проекту» построена по принципу «движения Cash-Flow» и включает в себя следующие блоки: 1) Производственный план продажи жилой и коммерческой недвижимости. 2) Операционная деятельность, включающая доходную часть Проекта (выручка от реализации площадей населению и юридическим лицам) и расходную часть Проекта (операционные расходы компании по управлению проектами и налоги). 3) Инвестиционная деятельность, связанная с проектированием и строительно-
монтажными работами (создание активов) проекта. Кроме того, она включает в себя плату за земельный участок. 4) Финансовая деятельность, связанная с привлечением заемных средств и кредитных ресурсов коммерческих банков. Результирующая таблица «Расчет движения денежных средств и прибылей/убытков по Проекту» практически не требует вмешательства и рассчитывает финансовые показатели автоматически по заложенным в ячейки формулам. Для изменения параметров необходимо внести изменения в исходные данные по Проекту. В финансовой модели кроме финансовых показателей (денежных потоков) рассчитываются также интегральные показатели эффективности Проекта, такие как: Срок окупаемости, месяцев (лет); Чистый поток денежных средств (NPV) при заданной ставке дисконтирования; Внутренняя норма доходности (IRR), %. Наличие большого количества регулируемых параметров в финансовой модели позволяет провести анализ чувствительности показателей
Проекта в зависимости от как внутренних изменений, так и внешних, макроэкономических. Финансовая модель выполнена в программной среде Microsoft Excel и содержит следующие блоки (страницы, листы-закладки). 1. Лист «Паспорт» - Паспорт Проекта, который содержит исходные данные по Проекту и результаты расчетов с графиками и диаграммами. Основные блоки информации: 1) Основные характеристики комплексной застройки; БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 78 2) Основные участники Проекта; 3) Описание земельного участка; 4) Архитектурно-планировочные решения, принятые в Концепции застройки; 5) Параметры инженерно-технического обеспечения земельного участка; 6) Календарный график производства работ; 7) Графики ввода и реализации площадей по Проекту; 8) Экономические показатели Проекта в составе: Стоимость Проекта; Финансирование Проекта; Описание кредита коммерческого Банка и собственных средств Акционеров для реализации Проекта; Сведения о сумме выплачиваемых процентов по кредиту Банка; Сроки привлечения заемных средств; График привлечения и выплат денежных средств для реализации Проекта. 9) Интегральные показатели Проекта: В целом по Проекту без учета финансирования (т.е. оттока средств по
заемным денежным средствам в виде выплачиваемых процентов); По Проекту с учетом финансирования (учитывает платежи начисленных и выплачиваемых процентов по привлекаемым заемным средствам); Показатели для вложений собственных средств Акционеров (первоначальные вложения Акционеров для запуска Проекта, включая стоимость приобретения земельного участка, и поддержки Проекта в стадии реализации). 2. Лист «Исх_дан» - Исходные данные по Проекту с возможностью регулирования ряда параметра в расчетных таблицах по заложенным в ячейках формулам. Основные блоки: 1) Исходные даннные по Проекту (дата начала Проекта, срок реализации Проекта, дата окончания Проекта, ставка дисконтирования, применяемая в расчетах, курс рубля по отношениию к доллару США и Евро на начало Проекта (
в дальнейшем предусмотрена возможность варьирования курсов в течение реализации Проекта), налоговое окужение Проекта с основными БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 79 налогами, стоимость и парметры земельного участка, распределение площадей по очередям строительства на основе Календарного графика выполнения работ, цены реализации жилых и нежилых помещений в разбивке по типам домов); 2) Технико-экономические (сводные) показатели строительства зданий с Графиками ввода в эксплуатацию и реализации площадей по Проекту; 3) Таблицы формирования себестоимости проектирования, строительства
, операционных затрат по Проекту с Графиком капитальных затрат по Проекту; 4) Исходные данные и регулируемые параметры финансовой деятельности по Проекту с Графиком привлечения средств по Проекту (из этого блока производится изменение параметров по собственным и привлеченным заемным источникам средств финансирования Проекта, соотношение заемных и собственных средств, определение залоговой стоимости объектов
, максимальной суммы кредитных линий и пр.); 5) Выходные результаты и интегральные показатели по Проекту с Графиками NPV без учета финансирования и с учетом финансирования (учет оттока средств по привлеченным заемным средствам). 3. Лист «Исх_дан_ТЭП» - Технико-экономические показатели по жилому и нежилому фонду Проекта с возможностью назначения (отнесения) строящегося здания к определенной очереди строительства. Основные блоки: 1) Общие Технико-экономические показатели жилого и нежилого фонда; 2) Сводная таблица с параметрами начала, срока проведения работ, конца строительства на основе данных таблицы Календарный график строительства (лист «КГС»), парметров строительства (количество зданий, секций, этажности, параметров квартир, площадей и объемов строиельства). 4. Лист «РЭФ_мес» - Основная расчетная таблица – «Расчет экономической эффективности по Проекту». Не требует вмешательства пользователя, на основе исходных данных, регулиремых параметров производит расчет экономической эффективности Проекта. Состоит их следующих блоков:
1) Производственный план или План реализации площадей индивидуальных коттеджей, таунхаусов, квартир жилых домов; 2) Операционная деятельность по Проекту, включающая доходную часть Проекта – выручку от реализации жилых и нежилых помещений, и расходную часть Проекта, включающую затраты на управление Проектом, коммерческие расходы, связанные с реализацией площадей (позиционирование, реклама и пр. расходы), налоги
; 3) Инвестиционная деятельность по Проекту, связанная с проектированием и строительно-монтажными работами (создание БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 80 активов) проекта. Кроме того, она включает в себя плату за земельный участок. 4) Финансовая деятельность, связанная с привлечением собственных средств Акционеров, заемных средств и кредитных ресурсов коммерческих банков. 5) Расчет потоков (приход, расход) для Акционеров. 5. Лист «КГС» -
Календарный график строительства. Является основой для разнесения по времени капитальных затрат по Проекту. Регулируется датами начала и окончания стадии Проекта. Состоит их следующих блоков: 1) Календарный график производства работ по Проекту. 2) Календарный график строительства зданий по очередям строительства (является производной составляющей от «Календарного графика производства работ» и «Технико-экономических
показателей» лист «Исх_дан_ТЭП» в части назначения зданий в очередь строительства). 6. Лист «ГрПр» - Календарный график продаж по очередям строительства, суммарный по очередям и нарастающим итогом. 7. Лист «Ан_Чув» -
Анализ чувствительности Проекта к изменению исходных данных по: 1) Цене реализации площадей коттеджей, таунхаусов, многоквартирных домов. Пределы изменнеий – от -10% до +10%, шаг – 5%; 2) Площади индивидуальных коттеджей, площади многоквартирных домов. Пределы изменнеий – от -200 до 500 м
2
для коттеджей, от 65 до 95 м
2
для площади многоквартирных домов; 3) Стоимость проектирования. Пределы изменнеий – от -20% до +20%, шаг – 10%; 4) Стоимость строительно-монтажных работ. Пределы изменнеий – от -
10% до +10%, шаг – 5%; Примечание: Остальные листы расчетных таблиц носят справочный характер и в расчетах не участвуют. 5.2. ОБЩАЯ КОНЦЕПЦИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ Акционеры вкладывают в Проект только часть собственных средств, организовывая
привлечение кредита Банка и используя часть выручки от реализации построенных площадей в рамках договоров долевого участия в строительстве и прямой продажи квартир населению. Акционеры Проекта выполняют основную и главную роль «Главного Инвестора», который финансирует начальную стадию строительных проектов, включающую приобретение в собственность или в долгосрочную аренду земельных участков под БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 81 строительство объектов и проектирование объектов, возможно начальные этапы строительно-монтажных работ. В относительном выражении это составляет 15% - 25% от суммы всех инвестиционных вложений по Программе. В целях обеспечения дальнейшего финансирования реализации Проекта Оператор или «Инвестор-Застройщик», в качестве которого может выступить Компания – держатель собственности в виде земельного участка или уполномоченная Компания-
Оператор Проекта
с договором аренды земельного участка под строительство, организует привлечение соинвесторов – коммерческих банков. Коммерческие банки осуществляют кредитование отдельно по каждому из проектов (единица измерения проетов – индивидуальный дом или здание, состоящее из секций) в рамках реализации «большого» Проекта в виде предоставления кредитных линий со ставкой 13,5 % годовых в рублях. В относительном выражении это
составляет 75% - 85% от суммы всех инвестиционных вложений по Проекту, однако с учетом растянутого во времени строительства одномоментное привлечение кредитных ресурсов не превышает 30-45% от всей инвестиционной емкости Проекта. Инвестиционные кредиты коммерческих банков предполагается привлечь на срок 30 - 35 месяцев. Выплаты по займам и кредитам будут осуществляться в следующем порядке: 1-ая очередь – возврат заемных
средств и процентов по ним коммерческим Банкам; 2-ая очередь – возврат заемных средств и процентов по ним Акционерам Проекта. 3-я очередь – возврат или оставление в Проекте первоначальных средств Акционеров с последующим возвратом всех средств после реализации в конце Проекта. Привлечение средств в Проект возможно также по следующим направлениям: выпуск облигационного займа (через эмиссию долговых обязательств); получение кредитных линий коммерческих банков по каждому из проектов в рамках «большого» Проекта (см. выше); по инвестиционным контрактам с компаниями - юридическими лицами; по договорам долевого участия в строительстве. Прибыль по Программе складывается из поступлений от продажи или сдачи в аренду площадей построенных
и введенных в эксплуатацию объектов за вычетом всех расходов на реализацию Проекта (кредиты и займы, оплата услуг Оператора или Инвестора-
Застройщика и др.). 5.3. ПРОГНОЗ ПОСТУПЛЕНИЙ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПО ПРОЕКТУ В рамках реализации Проекта предусматривается часть жилых и нежилых площадей реализовать по договорам долевого участия в строительстве (ДДУС), остальные площади по договорам купли продажи после ввода дома в эксплуатацию. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 82 В расчетных таблицах предусмотрены начало реализации площадей по ДДУС за 4 месяца до ввода в эксплуатацию и последующая прямая реализация квартир в течение 8 месяцев. График реализации площадей по Проекту сформирован на основе Графика производства работ по Проекту в соответствии с шестью очередями строительства. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 83 График реализации площадей по Варианту 1: Комплексная смешанная застройка с многоэтажными домами
Таблица № п/п Наименование работ Кол-во зданий Кол-во секций
Кол-во квартир Общая жилая площадь, м
2
в том числе по годам
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
-5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 1. Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га 44 44 44 22 000 0,0
0,0
9 750,0
11 100,0
1 150,0
0,0
0,0
2. Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1 11 47 188 28 200 0,0
0,0
10 440,0
15 600,0
2 160,0
0,0
0,0
3. Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 2 4 18 108 12 960 0,0
0,0
7 776,0
5 184,0
0,0
0,0
0,0
4. Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями - без учета ВПП 20 78 2 964 281 580 0,0
0,0
14 364,0
34 529,3
121 030,0
107 128,3
4 528,3
5. ВПП 2 260 0,0
0,0
0,0
450,0
1 390,0
420,0
0,0
ИТОГО по продажам:
79 187 3 304 347 000 0,0
0,0
42 330,0
66 863,3
125 730,0
107 548,3
4 528,3
Поступление выручки от реализации площадей, млн. руб.
16 106 0 0 2 187 3 343 5 620 4 755 200 БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 84 График реализации площадей по Варианту 2: Комплексная смешанная застройка с малоэтажными домами
Таблица № п/п Наименование работ Кол-во зданий Кол-во секций
Кол-во квартир Общая жилая площадь, м
2
в том числе по годам
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
-5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 1. Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
44
44
44
22 000
0,0
0,0
8 850,0
10 300,0
2 850,0
0,0
0,0
2. Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1
11
47
188
28 200
0,0
0,0
10 440,0
15 600,0
2 160,0
0,0
0,0
3. Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 2
9
44
264
31 680
0,0
0,0
8 208,0
9 072,0
9 600,0
4 800,0
0,0
4. Многоэтажные жилые дома со встроенно-
пристроенными помещениями - без учета ВПП
13
47
564
50 760
0,0
0,0
0,0
5 760,0
25 020,0
18 810,0
1 170,0
5. ВПП
0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
ИТОГО по продажам:
77 182 1 060 132 640 0,0
0,0
27 498,0
40 732,0
39 630,0
23 610,0
1 170,0
Поступление выручки от реализации площадей, млн. руб.
6 674 0 0 1 517 2 180 1 863 1 061 51 БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 85 5.4. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН Инвестиционный план Проекта опирается на очередность строительства объектов – зданий в соответствии с разработанными концепциями по комплексной смешанной застройке земельного участка – многоэтажной и малоэтажной. Первая очередь строительства сформирована исходя из следующих соображений: Выбрана центральная часть всего земельного участка, в которой в соответствии с Концепцией смешанной застройки представлены все возводимые типы зданий – индивидуальные коттеджи с земельным участком, таунхаусы тип 1 с земельным участком, таунхаусы тип 2 с земельным участком, таунхаусы тип 3 с земельным участком и многоквартирные дома; Строительство инженерных сооружений (седьмая очередь строительства) можно наращивать по ходу реализации Проекта от центра и по границам участка. Во вторую очередь строительства попадают
оставшиеся коттеджи и таунхаусы южной части земельного участка. Далее строительство очередей ведется по направлению к северу участка и от центра к окраинам. Данный подход позволит наращивать инженерные сети и не мешать проживанию в уже готовых домах жителей микрорайона. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 86 Распределение площадей по очередям строительства Таблица Наименование показателя
I очередь II очередь III очередь IV очередь V очередь VI очередь VII очередь
ИТОГО Вариант 1: Комплексная смешанная застройка микрорайона с многоэтажными домами Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га 10 500,0 11 500,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 22 000,0 Блок 4-х квартирных 2-х эт. таунхаусов, тип 1 6 600,0 21 600,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 28 200,0 Блок 6-ти квартирных 2-х эт. таунхаусов, тип 2 12 960,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 12 960,0 Многоэтажные жилые дома 23 940,0 0,0 74 860,0 56 620,0 71 820,0 54 340,0 0,0 281 580,0 Встроенно-пристроенные помещения - ВПП 420,0 0,0 0,0 450,0 670,0 720,0 0,0 2 260,0 ВСЕГО:
54 420,0 33 100,0 74 860,0 57 070,0 72 490,0 55 060,0 0,0 347 000,0 БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 87 Наименование показателя
I очередь II очередь III очередь IV очередь V очередь VI очередь VII очередь
ИТОГО Вариант 2: Комплексная смешанная застройка микрорайона с малоэтажными домами Блок 4-х квартирных 2-х эт. таунхаусов, тип 1 6 600,0 21 600,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 28 200,0 Блок 6-ти квартирных 2-х эт. таунхаусов, тип 2 13 680,0 0,0 10 800,0 0,0 7 200,0 0,0 0,0 31 680,0 Малоэтажные жилые дома 0,0 0,0 17 280,0 14 040,0 5 400,0 14 040,0 0,0 50 760,0 Встроенно-пристроенные помещения - ВПП 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 ВСЕГО:
30 780,0 30 100,0 31 080,0 14 040,0 12 600,0 14 040,0 0,0 132 640,0 БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 88 Общие показатели Проекта по вариантам использования земельного участка составляют: Общие показатели Проекта по вариантам Вариант 1: Комплексная смешанная застройка микрорайона с многоэтажными домами Таблица Стоимость проекта руб. Евро $ Общая стоимость проекта, в т.ч.
12 220 617 291 313 349 161 400 675 977 Инвестиции в земельный участок 585 000 000 15 000 000 19 180 328 Проектирование 105 835 000 2 713 718 3 470 000 Справочно: Подготовка территории 423 340 000 10 854 872 13 880 000 Строительство 11 207 657 800 287 375 841 367 464 190 Справочно: Оформление в собственность 52 050 000 1 334 615 1 706 557 Операционные расходы 322 124 491 8 259 602 10 561 459 Общая выручка проекта 16 106 224 530 412 980 116 528 072 935 Денежные средства на конец проекта 4 179 111 364 107 156 702 137 020 045 Вариант 2: Комплексная смешанная застройка микрорайона с малоэтажными домами Таблица Стоимость проекта руб. Евро $ Общая стоимость проекта, в т.ч.
5 013 682 260 128 555 955 164 383 025 Инвестиции в земельный участок 585 000 000 15 000 000 19 180 328 Проектирование 40 455 200 1 037 313 1 326 400 Справочно: Подготовка территории 161 820 800 4 149 251 5 305 600 Строительство 4 254 746 336 109 096 060 139 499 880 Справочно: Оформление в собственность 19 896 000 510 154 652 328 Операционные расходы 133 480 724 3 422 583 4 376 417 Общая выручка проекта 6 674 036 191
171 129 133
218820858,7
Денежные средства на конец проекта 2 009 058 574
51 514 322
65 870 773
БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 89 5.5. РАСЧЕТ ЗАТРАТ НА РЕАЛИЗАЦИЮ ПРОЕКТА 5.5.1. ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО Инвестиционные затраты на строительство состоят из: затраты на приобретение земельного участка; затраты на предпроектные и проектные работы; затраты на строительство и оформление в собственность. Затраты на приобретение земельного участка включают в себя: расходы по подготовке документации к аукциону; расходы по выкупу земельных участков и оформлению договоров; прочие расходы, связанные с приобретением земельных участков. Затраты на предпроектные и проектные работы включают в себя: расходы на предпроектные работы; расходы на проектирование основных объектов строительства, наружных сетей и объектов энергетического и транспортного хозяйства; согласования по проекту. Затраты на строительство и оформление в собственность включают в себя: расходы по подготовке территории (перенос сетей, снос зданий и сооружений, вертикальная планировка); расходы на СМР по основным объектам строительства; расходы на приобретение специального оборудования (лифты, крышная котельная и т.п.); расходы на прокладку наружных внутриплощадочных сетей; расходы
на благоустройство; прочие расходы; Затраты на приобретение земельного участка и затраты на предпроектные и проектные работы являются общими для всех очередей строительства и распределяются между очередями пропорционально полезным площадям (общая жилая площадь, площадь нежилых помещений без определенной технологии и площади подземных парковок). Структура инвестиционных затрат на строительство приведена ниже в таблицах в соответствии с Вариантами использования земельного участка. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 90 При оценке затрат использовалась информация о строительной себестоимости коттеджей и таунхаусов, строящихся в поселках Московской области, по состоянию на июль 2010 года. Сведения опубликованы журналом «Промышленное и гражданское строительство», приведены в Приложении 1. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 91 Формирование полной строительной себестоимости Проекта Вариант 1: Комплексная смешанная застройка микрорайона с многоэтажными домами Таблица Стоимость работ База Значение
Общая стоимость, руб. Удельная стоимость руб./м
2
$/м
2
% Стоимость проектирования 105 835 000 305 10 0,94% Предпроектные работы: 2 963 380 8,54 0,28 0,03% Проектирование: 99 167 395 285,79 9,37 0,88% Согласование проекта и получение разрешения на строительство: 3 704 225 10,68 0,35 0,03% Стоимость строительно-монтажных работ по субподряду 10 583 500 000 30 500 1 000 93,55% Подготовительные строительные работы % от стоимости СМР 4,00% 423 340 000 1 220 40 3,74% Общестроительные работы % от стоимости СМР 93,50% 9 895 572 500 28 518 935 87,47% Сдача объекта в эксплуатацию % от стоимости СМР 0,50% 52 917 500 153 5 0,47% Услуги Технического Заказчика на стадии СМР % от стоимости СМР 2,00% 211 670 000 610 20 1,87% Общие затраты, не входящие в строительно-монтажные работы по субподряду 624 157 800 1 799 59 5,52% Приобретение и монтаж лифтов 600 000 1 200 000 76 800 000 221 7 0,68% Количество секций многоэтажных домов более 5 этажей 78 46 800 000 135 4 0,41% БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 92 Стоимость работ База Значение
Общая стоимость, руб. Удельная стоимость руб./м
2
$/м
2
% Количество секций многоэтажных домов более 10 этажей 25 30 000 000 86 3 0,27% Оборудование для вентиляции, монтаж при необходимости 0 0 0 0,00% Крышные котельные при необходимости 0 0 0 0,00% Наружные сети % от стоимости СМР 2,02% 213 786 700 616 20 1,89% Благоустройство % от стоимости СМР 2,56% 270 937 600 781 26 2,39% Прочие расходы % от стоимости СМР 0,10% 10 583 500 31 1 0,09% Затраты по оформлению в собственность (БТИ, пошлина) руб./м2 общей жилой площади 150,00 52 050 000 150 5 0,46% Строительная себестоимость 11 207 657 800 32 299 1 059 99,06% Суммарная (полная) строительная стоимость 11 313 492 800 32 604 1 069 100,00% Строительная стоимость с земельным участком 11 898 492 800 БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 93 Вариант 2: Комплексная смешанная застройка микрорайона с малоэтажными домами Таблица Стоимость работ База Значение
Общая стоимость, руб. Удельная стоимость руб./м
2
$/м
2
% Стоимость проектирования 40 455 200 305 10 0,94% Предпроектные работы: 1 132 746 8,54 0,28 0,03% Проектирование: 9,37 0,88% 9,37 0,88% Согласование проекта и получение разрешения на строительство: 1 415 932 10,68 0,35 0,03% Стоимость строительно-монтажных работ по субподряду 4 045 520 000 30 500 1 000 94,19% Подготовительные строительные работы % от стоимости СМР
4,00% 40 3,77% 40 3,74% Общестроительные работы % от стоимости СМР
93,50% 935 88,06% 935 87,47% Сдача объекта в эксплуатацию % от стоимости СМР
0,50% 5 0,47% 5 0,47% Услуги Технического Заказчика на стадии СМР % от стоимости СМР
2,00% 20 1,88% 20 1,87% Общие затраты, не входящие в строительно-монтажные работы по субподряду 209 226 336 1 577 52 4,87% Приобретение и монтаж лифтов 600 000 1 200 000 0 0 0 0,00% Количество секций многоэтажных домов более 5 этажей 0
0 0 0 0,00% БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 94 Стоимость работ База Значение
Общая стоимость, руб. Удельная стоимость руб./м
2
$/м
2
% Количество секций многоэтажных домов более 10 этажей 0 0 0 0 0,00% Оборудование для вентиляции, монтаж при необходимости 0 0 0 0,00% Крышные котельные при необходимости 0 0 0 0,00% Наружные сети % от стоимости СМР
2,02% 81 719 504 616 20 1,90% Благоустройство % от стоимости СМР
2,56% 103 565 312 781 26 2,41% Прочие расходы % от стоимости СМР
0,10% 4 045 520 31 1 0,09% Затраты по оформлению в собственность (БТИ, пошлина) руб./м2 общей жилой площади
150,00 19 896 000 150 5 0,46% Строительная себестоимость 4 254 746 336 32 077 1 052 99,06% Суммарная (полная) строительная стоимость 4 295 201 536 32 382 1 062 100,00% Строительная стоимость с земельным участком 4 880 201 536 БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 95 5.5.2. ОПЕРАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА ПО ПРОЕКТУ Операционные затраты проекта включают в себя: расходы по управлению проектом – 1% от инвестиционных расходов на строительство; коммерческие расходы (позиционирование, реклама) – 0,5% от стоимости продаж квартир; расходы по налогам (НДС, налог на прибыль). Структура операционных затрат по проекту строительства 1-го пускового комплекса приведена в
таблице: Структура операционных затрат по проекту Таблица Наименование Стоимость Примечание руб./кв.м руб. Вариант 1: Комплексная смешанная застройка микрорайона с многоэтажными домами Расходы по управлению проектом 305 105 835 000 1% от инвестиционных расходов Коммерческие расходы (позиционирование, реклама) 928 322 124 491 0,5% от стоимости продаж квартир Всего операционных расходов по проекту 1 233 427 959 491
Вариант 2: Комплексная смешанная застройка микрорайона с малоэтажными домами
Расходы по управлению проектом 305 40 455 200 1% от инвестиционных расходов Коммерческие расходы (позиционирование, реклама) 1 006 133 480 724 0,5% от стоимости продаж квартир Всего операционных расходов по проекту 1 311 173 935 924 5.5.3. ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ И ФИНАНСОВЫЕ ЗАТРАТЫ ПО ПРОЕКТУ Финансирование проекта планируется осуществлять на 30% за счет собственных средств: средства Акционеров в качестве вклада в уставный капитал и/или займ, и выручка от реализации квартир. Кредит банка составит 70% от общей суммы финансирования проекта. До получения средств от реализации квартир, обслуживание банковских кредитов планируется также за счет средств Акционеров. Структура финансирования по Проекту в соответствии с Вариантами использования земельного участка показана ниже в таблицах: БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 96 Структура финансирования Проекта Вариант 1: Комплексная смешанная застройка микрорайона с многоэтажными домами Таблица Показатель Сумма, млн. руб. Доля Финансирование проекта, в т.ч. 13 016 652 756 100,0% Кредиты Банка в «пике» кредитования 7 844 532 004 60,3% Средства Акционеров (инвестиции и займы)
1 189 689 338 13,0% Выручка от продаж 3 982 431 414 26,7% Вариант 2: Комплексная смешанная застройка микрорайона с малоэтажными домами Таблица Показатель Сумма, млн. руб. Доля Финансирование проекта, в т.ч. 5 285 026 597 100,0% Кредиты Банка в «пике» кредитования 3 171 188 130 60,0% Средства Акционеров (инвестиции и займы)
644 733 585 12,2% Выручка от продаж 1 469 104 881 27,8% 5.5.4. ПРИВЛЕЧЕНИЕ КРЕДИТА БАНКА После получения разрешения на строительство финансирование рассматриваемого Проекта предполагается осуществлять за счет кредитных средств Банка. Основные предполагаемые условия кредитования представлены в таблицах ниже. Основные предполагаемые условия кредитования Таблица Показатель Значение Цель кредитной линии Финансирование строительства объектов комплексной смешанной застройки микрорайона Валюта кредита Рубли РФ Расчетный срок действия кредитной линии, мес.: 30 - 38 месяцев Процентная ставка по кредиту, % 13,5% годовых Комиссия банка за выдачу кредитной линии, уплачивается до даты первого использования кредитной линии, % 0,5% БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 97 Показатель Значение Комиссионные расходы за обязательство, или невыбранную часть кредитной линии 1% Порядок и периодичность уплаты процентов, комиссий Ежемесячно. Последняя оплата процентов - в дату окончательного погашения задолженности по соответствующей кредитной линии. Порядок и периодичность погашения задолженности по основному долгу Каждые три месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем окончания срока использования соответствующей кредитной линии, последняя оплата - в дату окончательного погашения задолженности по указанной кредитной линии. При реализации заложенных площадей по договорам долевого участия в строительстве, денежные средства, полученные по таким договорам, направляются
в счет погашения задолженности по кредитной линии в размере залоговой стоимости реализованных площадей. Коэффициент для расчета залоговой стоимости 0,7 Доля собственных средств Заёмщика в Проекте 30% Доля заемных средств Банка в Проекте 70% Залоговое обеспечение В качестве обеспечения кредита предлагается залог имущественных прав на строящиеся объекты – коттеджи, таунхаусы и многоквартирные дома, права собственности на земельный участок. Определение максимальной суммы кредитной линии Максимальная сумма кредитной линии определяется как минимальное из двух значений: сумма залогового обеспечение с учетом покрытия процентных платежей за 1 год; 70% от общей стоимости Проекта. С учётом прогноза поступлений средств по договорам долевого участия в строительстве (согласно плану реализации площадей) график привлечения/ возврата кредитных средств и выплаты процентов приведён в Расчетах экономической эффективности по каждому из Вариантов в Приложениях 2, 3. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 98 5.6. СТРУКТУРА ПОЛНОЙ СЕБЕСТОИМОСТИ ПРОЕКТА Полная себестоимость Проекта приведена в Расчетах экономической эффективности по каждому из Вариантов в Приложениях 2, 3. по форме: Наименование показателя Операционные затраты: Затраты на управление проектом Коммерческие расходы (позиционирование, реклама и пр.) ИТОГО операционные затраты:
Инвестиционные затраты: ЮРИДИЧЕСКОЕ ОФОРМЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: Участие в аукционе Арендная плата за земельный участок Прочие расходы ИТОГО оформление земельного участка:
ПРОЕКТИРОВАНИЕ: Предпроектные работы Проектирование Согласование проекта и получение разрешения на строительство ИТОГО проектирование:
СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫЕ (ПОДРЯДНЫЕ) РАБОТЫ: Подготовительные строительные работы Общестроительные работы Сдача объекта в эксплуатацию Услуги Технического Заказчика на стадии СМР ИТОГО по СМР:
ВСЕГО по инвестиционной деятельности:
Суммарные операционные и инвестиционные затраты:
Затраты по обслуживанию кредитов и займов: Привлеченные средства ЗПИФов Инвестиционный кредит Банка ИТОГО по финансовой деятельности:
Суммарные операционные, инвестиционные и финансовые затраты:
Себестоимость по инвестиционным затратам без затрат на земельный участок
БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 99 5.7. ДЕНЕЖНЫЕ ПОТОКИ И РАСЧЕТ ЧИСТОГО ПРИВЕДЕННОГО ДОХОДА (NPV) На основе прогнозируемых доходов от реализации квартир, операционных и инвестиционных потоков была построена таблица денежных потоков (CF). На основе денежных потоков произведен расчет чистого дохода, а также чистого дисконтированного дохода. Расчет денежных потоков произведен: для проекта без учета затрат на финансирование (без учета оттока средств на выплату процентов по кредитам и займам); для проекта с учетом затрат на финансирование (с учетом оттока средств на выплату процентов по кредитам и займам); для Акционеров. Для расчета чистого дисконтированного дохода использовалась ставка дисконтирования - 8% годовых. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 100 ИНТЕГРАЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА Вариант 1: Комплексная смешанная застройка микрорайона с многоэтажными домами Таблица Показатель IRR, % NPV без дисконтирования = Cash-Flow (ставка дисконтирования = 0) Доход на 1 м
2
полезной площади NPV дисконтированный $ руб. $/м2 $ руб. Без учета финансирования: 37,77% 127 396 959 3 885 607 240 367,14 76 956 027 2 347 158 810 С учетом финансирования: 28,74% 101 134 918 3 084 615 002 291,46 55 802 413 1 701 973 609 Для Акционеров: 34,16% 101 297 435 3 089 571 775 291,92 57 362 533 1 749 557 248 Рис. График NPV проекту строительства с учетом финансирования (учет оттока средств по процентам кредита Банка) для смешанной и многоэтажной застройки БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 101 Вариант 2: Комплексная смешанная застройка микрорайона с малоэтажными домами Таблица Показатель IRR, % NPV без дисконтирования = Cash-Flow (ставка дисконтирования = 0) Доход на 1 м
2
полезной площади NPV дисконтированный $ руб. $/м2 $ руб. Без учета финансирования: 37,77% 127 396 959 3 885 607 240 367,14 76 956 027 2 347 158 810 С учетом финансирования: 28,74% 101 134 918 3 084 615 002 291,46 55 802 413 1 701 973 609 Для Акционеров: 34,16% 101 297 435 3 089 571 775 291,92 57 362 533 1 749 557 248 Рис. График NPV по проекту строительства с учетом финансирования (учет оттока средств по процентам кредита Банка) для смешанной малоэтажной застройки БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 102 5.8. ТАБЛИЦЫ ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПРОЕКТА ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ПРОЕКТА Таблица Наименование показателя Вариант 1 Вариант 2 Количество зданий 79 99 Количество секций 187 283 Этажность от 2 до 12 этажей от 2 до 3 этажей Общая площадь квартир, кв. м 344 740 132 640 Количество квартир, всего 3 304 1 060 Площадь нежилых помещений без определенной технологии, всего кв.м 2 260 0 ОСНОВНЫЕ ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА Таблица Наименование показателя Вариант 1 Вариант 2 Общая стоимость проекта, млн. руб., в т.ч. 12 220 617 291 5 013 682 260 Инвестиции в земельный участок 585 000 000 585 000 000 Проектирование 105 835 000 40 455 200 Справочно: Подготовка территории 423 340 000 161 820 800 Строительство 11 207 657 800 4 254 746 336 Справочно: Оформление в собственность 52 050 000 19 896 000 Операционные расходы 322 124 491 133 480 724 Общая выручка проекта, млн. руб. 16 106 224 530 6 674 036 191 Цена реализации жилых площадей коттеджей, руб./кв. м 60 000 60 000 Цена реализации жилых площадей коттеджей, руб./кв. м 50 000 50 000 Цена реализации жилых площадей коттеджей, руб./кв. м 46 000 46 000 Цена реализации жилых площадей коттеджей, руб./кв. м 44 130 44 130 Цена реализации нежилых помещений, руб./кв. м 65 000 0 Средневзвешенная цена реализации, руб./кВ. м 46 416 50 317 Цена реализации земельного участка, руб./сотка 1 272 1 272 БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 103 Наименование показателя Вариант 1 Вариант 2 Денежные средства на конец проекта, млн. руб. 4 179 111 364 2 009 058 574 Финансирование проекта, млн. руб., в т.ч. 13 016 652 756 5 285 026 597 Кредиты Банка 7 844 532 004 3 171 188 130 Средства Акционеров (инвестиции) 1 189 689 338 644 733 585 Выручка от продаж 3 982 431 414 1 469 104 881 Срок привлечения кредитов Банка, мес. 38 30 Ставка по кредиту, % годовых 13,5% 13,5% Сумма процентов по кредитам Банка, млн. руб. 796 035 465 271 344 337 Источники погашения процентов, млн. руб.: 796 035 465 271 344 337 Средства Акционеров ( займы) 95 192 976 22 838 443 выручка от продаж 700 842 489 248 505 894 Срок привлечения заёмных средств, мес. 12 9 Сумма процентов по займам, млн. руб. 4 956 773 1 846 163 Интегральные показатели проекта без учета финансирования NPV, млн. руб. 3 885 607 240 1 660 353 931 NPV дисконтированный, млн. руб. 2 347 158 810 1 033 872 133 IRR, % 37,77% 35,97% с учетом финансирования NPV, млн. руб. 3 084 615 002 1 387 163 432 NPV дисконтированный, млн. руб. 1 701 973 609 806 618 910 IRR, % 28,74% 29,36% Для Акционеров NPV, млн. руб. 3 089 571 775 1 389 009 594 NPV дисконтированный, млн. руб. 1 749 557 248 707 679 642 IRR, % 34,16% 24,63% БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 104 Приложение 1 СЕБЕСТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА КОТТЕДЖЕЙ И ТАУНХАУСОВ В ПОСЕЛКАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО СОСТОЯНИЮ НА ИЮЛЬ 2010 ГОДА (ПО МАТЕРИАЛАМ ЖУРНАЛА ПГС)
БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 105 СЕБЕСТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА КОТТЕДЖЕЙ И ТАУНХАУСОВ В ПОСЕЛКАХ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО СОСТОЯНИЮ НА ИЮЛЬ 2010 ГОДА 1) MOZAIK DEVELOPMENT Проект «КУЗЯЕВО» (поселок Смартвилль Дмитровка) Территория 55 га Тип застройки таунхаусы; коттеджи. Общая площадь жилья – 45 тыс.кв. м Ориентировочная численность населения –00 человек Стоимость строительства 1 кв.м. продаваемой площади с учетом строительства социальной и инженерной
инфраструктуры – 42 950 руб. Застройщик – УК «Мозаик Девелопмент» 2) ООО «НОРД СТАР» Проект «ГОРОДОК НА КЛЯЗЬМЕ» Территория 20,5га. Тип застройки таунхаусы 499 шт. Общая площадь жилья – 71820 кв.м. Ориентировочная численность населения 2050 – человек Стоимость строительства 1 кв.м. продаваемой площади с учетом строительства социальной и инженерной инфраструктуры – 34 тыс.руб. Застройщик ГК «ПРОФ» 3) MR GROUP Проект
«НОВОЕ СТУПИНО» Тех. заказчик – ЗАО «МР-Групп Территория 1195 га Жилая застройка 458 га Индустриальный парк 200 га. Социальные объекты 90 га. Коммерческие зоны, инфраструктура, торговля 195 га БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 106 Тип застройки: многоквартирные 3-х этажные дома (45%); таунхаусы (20%); небольшие индивидуальные дома (15%); коттеджи (20%); Общая площадь жилья – 1 742 180,0 кв.м. Ориентировочная численность населения – 55 000 человек Стоимость строительства 1 кв.м. продаваемой площади с учетом строительства социальной и внутриплощадочной инженерной инфраструктуры - 26 000 руб. Стоимость строительства 1 кв.м. продаваемой площади с учетом проектирования и строительства внеплощадочных
инженерных сетей – 42000 руб. Застройщик – ООО «Квинтэкс» 4) ООО «КОАЛКО» Проект «БОЛЬШОЕ ДОМОДЕДОВО» 4.1) г.о. Домодедово, мкр.Барыбино, вблизи д.Гальчино, Территория 28га Тип застройки многоквартирные 3-х этажные дома; таунхаусы; коттеджи. Общая площадь жилья – 70тыс.кв.м. Ориентировочная численность населения – 2334 человек Стоимость строительства 1 кв.м. продаваемой площади с
учетом строительства социальной и инженерной инфраструктуры – 34 тыс.руб. Застройщик – ООО «Гальчино» 4.2) г.о. Домодедово, вблизи с.Кузьминское Территория 26,9 га Тип застройки многоквартирные 3-х этажные дома; БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 107 таунхаусы; коттеджи. Общая площадь жилья – 74тыс.кв.м. Ориентировочная численность населения – 2466 человек Стоимость строительства 1 кв.м. продаваемой площади с учетом строительства социальной и инженерной инфраструктуры – 34 тыс.руб. Застройщик – ООО «Большое Домодедово-1» 4.3) г.о. Домодедово, вблизи д. Ивановское, д. Судаково Территория 716 га Тип застройки многоквартирные 3-х этажные дома; таунхаусы; коттеджи. Общая площадь жилья – 432 тыс.кв.м Ориентировочная численность населения – 6000 человек Стоимость строительства 1 кв.м. продаваемой площади с учетом строительства социальной и инженерной инфраструктуры – 35 тыс.руб. Застройщик – ООО «Бор-1» 5. ОАО «КЛИНСТРОЙДЕТАЛЬ «Проект «ПРАСЛОВО ПОЛЕ» Территория 40 га Дома следующих типов: Многоквартирные до 3-х этажей, Таунхаусов 320 шт. и др. с общей площадью 100 000. кв. м. с земельным участком 1000 кв. м. Общая площадь жилых домов проектируемой территории составляет 100 000 кв.м. Ориентировочная численность населения 1800 человек. БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 108 Стоимость 1 кв.м – 18000 руб. (без инженерных коммуникаций) Застройщик: ОАО «Клинстройдеталь». По материалам журнала ПГС БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 109 Приложение 2 РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПО ПРОЕКТУ КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД, ПОС. ГРАЖДАНСКИЙ ВАРИАНТ 1: КОТТЕДЖИ, ТАУНХАУСЫ, МНОГОЭТАЖНЫЕ ДОМА БИЗНЕС-ПЛАН КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД 110 Приложение 3 РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПО ПРОЕКТУ КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА В Г. СЕРГИЕВ ПОСАД, ПОС. ГРАЖДАНСКИЙ ВАРИАНТ 2: КОТТЕДЖИ, ТАУНХАУСЫ, МАЛОЭТАЖНЫЕ ДОМА Проект: Комплексная застройка микрорайона г. Сергиев Посад, поселок Гражданский (территория бывшего питомника плодовых деревьев) ООО "РИЦ" +7 (495) 517-17-97, www.automsk.ru
ПАСПОРТ ПРОЕКТА: Проект: Комплексная застройка микрорайона г. Сергиев Посад, поселок Гражданский (территория бывшего питомника плодовых деревьев)
Основные характеристики
Основные участники:Календарный график производства работ по объекту
Застройщик
Генеральный подрядчик
Проектировщик
Технический заказчик
Начало проекта
Завершение проекта
Срок реализации проекта, лет
Земельный участок
Площадь земельного участка м
2
Комплексная жилая застройка в составе: индивидуальные 5-7-9-10 этажные дома с высотными акцентами в 12 этажей.
Общее количество парковочных маш/мест – 526;
Объекты соцкультбыта: - 1 здание детских дошкольных учреждений с суммарным числом мест 270;
- 1 школа на 900 учащихся;
- Культурно-досуговый центр с торгово-офисными помещениями - 3200 м
2
; - Спортивный городок; - Магазин смешанной торговли с кафе на 20 посадочных мест
Потребности в инженерных нагрузках:
Водопровод на хозяйственные нужды: м3/сут.
Канализационные стоки: м3/сут.
Электроснабжение (установленная мощность) кВт.
Количество телефонных номеров: 3 300 шт.
Количество радиоточек: 3 300 шт.
Тепловая нагрузка: 54,434 Гкал/час.
не определен
не определен
не определен
не определен
Сентябрь 2010
Май 2016
5,7
460 000
Площадь
земельного
участка
ﰠ
м
Целевое использование участка (комплексная застройка, строительство жилого дома и т.д.)
Землепользователь (вид собственности)
Срок аренды
Обременения
Проект планировки территории (включая )
А
р
хитект
ур
но-плани
р
овочные р
ешения
График ввода площадей
Наименование Значение Показатели 2011 год 2012 год 2013 год 2014 год 2015 год 2016 год Всего
Количество корпусов (зданий) Полезная площадь, м2, в т.ч.0 49 820 37 700 131 930 127 550 0 347 000
Этажность
0 10 700 11 300 0 0 0
22 000
Технология, конструктивные элементы
0 9 600 18 600 0 0 0
28 200
Общая площадь зданий, м2
0 10 368 2 592 0 0 0
12 960
Полезная площадь, м2, в т.ч.
0 19 152 4 788 131 480 126 160 0
281 580
общая площадь квартир, м
2
0 0 420 450 1 390 0
2 260
пло
щ
а
д
ь о
ф
исных поме
щ
ений
,
м
2
пло
щ
а
д
ь то
р
говых поме
щ
ений
,
м
2
пло
щ
а
д
ь па
р
ковочных мест
,
м
2
Коэффициент выхода полезной площади
Количество квартир, в т.ч.
100%
1-но комнатных
40%
2-х комнатных
36%
3-х комнатных
14%
более 3-х комнат
10%
Объектысоциального назначения
79
от 2 до 12 этажей
кирпичные, монолитно-кирпичные, крупно-блочные дома
460
000
Комплексная застройка микрорайона (земли поселений, требуется перевод земельного участка под строительство жилья)
Земельный участок в собственности
нет
нет
разрабатывается Застройщиком до 01.03.2011 г.
- 1 здание детских дошкольных учреждений с суммарным числом мест 270;
- 1 школа на 900 учащихся;
- Культурно-досуговый центр с торгово-офисными 347 000
344 740
-
2 260
-
81%
430 925
3 304
Индивидуальный жилой коттедж с участком
Блок 4-х квартирных 2-х эт. таунхаусов, тип 1
Блок 6-ти квартирных 2-х эт. таунхаусов, тип 2
Многоэтажные жилые дома
Встроенно-пристроенные помещения - ВПП
1 334
1 186
464
321
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
я реализация, кв.м
График реализации площадей по проекту
жилые площади коттеджей
жилые площади таунхаусов, тип 1
жилые площади таунхаусов, тип 2
жилые площади многоквартирных домов
коммерческие площади
Объекты
социального
назначения
Инженерно-техническое обеспечение
Вынос сетей
Подведение коммуникаций к границам земельного участка
Плата за подключение
Экономические показатели проекта
на
Вложено в проект, руб. 01.09.2010
Стоимость проекта руб.Евро $
Общая стоимость проекта, в т.ч.12 220 617 291 313 349 161 400 675 977
Инвестиции в земельный участок 585 000 000 15 000 000 19 180 328
Проектирование 105 835 000 2 713 718 3 470 000
Справочно: Подготовка территории 423 340 000 10 854 872 13 880 000
Строительство 11 207 657 800 287 375 841 367 464 190
Справочно: Оформление в собственность
52 050 000 1 334 615 1 706 557
Операционные расходы 322 124 491 8 259 602 10 561 459
Общая выручка проекта 16 106 224 530 412 980 116 528 072 935
Денежные средства на конец проекта 4 179 111 364 107 156 702 137 020 045
Финансирование проекта, в т.ч.13 016 652 756 333 760 327 426 775 500
Кредиты Банка в "пике" кредитования 7 844 532 004 201 141 846 257 197 771
Средства Акционеров 1 189 689 338 30 504 855 39 006 208
Выручка от продаж 3 982 431 414 102 113 626 130 571 522
Срок привлечения кредитов Банка, мес.
Начало кредитования
сен. 2011
Конец кредитования
ноя. 2014
нет
01.03.2012
помещениями - 3200 м2; - Спортивный городок; - Магазин смешанной торговли с кафе на 20 посадочных мест.
38
нет
не определена
0
2 000
4 000
6 000
сен. 10
мар. 11
сен. 11
мар. 12
сен. 12
мар. 13
сен. 13
мар. 14
сен. 14
мар. 15
сен. 15
мар. 16
ежемесячна
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
сен 10
дек 10
ма
р 11
ию
н 11
сен 11
дек 11
ма
р 12
ию
н 12
сен 12
дек 12
ма
р 13
ию
н 13
сен 13
дек 13
ма
р 14
ию
н 14
сен 14
дек 14
ма
р 15
ию
н 15
сен 15
дек 15
ма
р 16
рублей
Миллионы
месяц проекта
График привлечения средств по Проекту
Заемные средства нарастающим итогом с учетом выплат основного долга
Инвестиционные средства Акционеров
Инвестиционный кредит Банка
Операционный займы Акционеров
5 000
График NPV по Проекту строительства без учета финансирования
4 000
График NPV по Проекту строительства с учетом финансирования
Сумма процентов по кредитам Банка 796 035 465 20 411 166 26 099 523
Источники погашения процентов:796 035 465 20 411 166 26 099 523
займы Акционеров или вклад в УК 95 192 976 2 440 846
3 121 081
выручка от продаж 700 842 489 17 970 320
22 978 442
Срок привлечения займов, мес.
Сумма процентов по займам 4 956 773 127 097
162 517
Интегральные показатели проекта
без учета финансирования
NPV 3 885 607 240 99 630 955 127 396 959
NPV дисконтированный 2 347 158 810 60 183 559 76 956 027
IRR
с учетом финансирования
NPV 3 084 615 002 79 092 692 101 134 918
NPV дисконтированный 1 701 973 609 43 640 349 55 802 413
IRR
для Акционеров
NPV 3 089 571 775 79 219 789 101 297 435
NPV дисконтированный 1 749 557 248 44 860 442 57 362 533
IRR
12
37,77%
28,74%
34,16%
‐3 000
‐2 000
‐1 000
0
1 000
2 000
3 000
4 000
сен.10
дек.10
мар.11
июн.11
сен.11
дек.11
мар.12
июн.12
сен.12
дек.12
мар.13
июн.13
сен.13
дек.13
мар.14
июн.14
сен.14
дек.14
мар.15
июн.15
сен.15
дек.15
мар.16
рублей
Миллионы
месяц
NPV
NPV дисконтированный
‐3 000
‐2 000
‐1 000
0
1 000
2 000
3 000
сен.10
ноя.10
янв.11
мар.11
май.11
июл.11
сен.11
ноя.11
янв.12
мар.12
май.12
июл.12
сен.12
ноя.12
янв.13
мар.13
май.13
июл.13
сен.13
ноя.13
янв.14
мар.14
май.14
июл.14
сен.14
ноя.14
янв.15
мар.15
май.15
июл.15
сен.15
ноя.15
янв.16
мар.16
май.16
рублей
Миллионы
месяц
NPV
NPV дисконтированный
NPV для Акционеров
NPV для Акционеров дисконтированный
Пр
оект: Комплексная заст
р
ойка мик
р
о
р
айона г. Се
р
гиев Посад, поселок Г
р
ажданский (территория бывшего питомника плодовых деревьев)
ООО "РИ
Ц
" +7 (
495
)
517-17-97, www.automsk.ru
Исходные данные по проекту Налоговое окружение Проекта
Справочно:
Распределение квартир многоэтажных домов по комнатам
Дата начала проекта сен. 2010 30,50 8,00%
Налоговое окружение Проекта:
Ставка
Коэффициент использования в расчетах
Срок проекта, лет 5,7 39,00
НДС
18,00% 0%
1-комн.2-комн.3-комн.4-комн.
Дата окончания проекта май. 2016 1,28
Налог на имущество
2,20% 0%
2 964 281 580 95
45,00% 40,00% 12,00% 3,00%
Налог на прибыль
20,00% 100%
min
160 945 54 40 60 80 90
Общая площадь земельного участка, м
Земельный налог
0,00% 0%
max
190 585 64 50 70 90 100
Количество комнат
Кол-во квартир, всего
Прогнозный курс $, руб./$:
Прогнозный курс Евро, руб./Евро:
Соотношение, Евро/$:
Общая жилая площадь, м
2
Средняя площадь квартиры, м
2
Ставка дисконтирования, %
Стоимость земельного участка Цена реализации площадей Распределение площадей по очередям строительства
Наименование показателя Евро $ руб.Наименование показателя
Евро/м
2
$/м
2
руб./м
2
I очередь II очередь III очередь IV очередь V очередь VI очередь VII очередь ИТОГО
Стоимость приобретения земельного участка:
15 000 000 19 180 328 585 000 000
33 42 1 272
10 500,0 11 500,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 22 000,0
Задаток = 0,1
1 500 000 1 918 033 58 500 000
1 538 1 967 60 000
6 600,0 21 600,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 28 200,0
Цена 1 м
2
земельного участка
Наименование показателя
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
Блок 4-х квартирных 2-х эт. таунхаусов, тип 1
Блок 6 ти квартирных 2 х эт
Цена реализации площади коттеджей
Цена реализации площади блоков 4 х кв 2 х
Основной платеж = 0,9
13 500 000 17 262 295 526 500 000
1 282 1 639 50 000
12 960,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 12 960,0
1 179 1 508 46 000
23 940,0 0,0 74 860,0 56 620,0 71 820,0 54 340,0 0,0 281 580,0
1 132 1 447 44 130
420,0 0,0 0,0 450,0 670,0 720,0 0,0 2 260,0
1 667 2 131 65 000
54 420,0 33 100,0 74 860,0 57 070,0 72 490,0 55 060,0 0,0 347 000,0
1 190 1 522 46 416
Средневзвешенная цена реализации
Блок
6
-
ти
квартирных
х
эт
︠
таунхаусов, тип 2
Многоэтажные жилые дома
Цена
реализации
площади
блоков
х
кв
︠
х
эт. таунхаусов тип 1
Цена реализации торговых помещений ВПП
Цена реализации площади блоков 6-ти кв. 2-х эт. таунхаусов тип 2
Цена реализации площадей многоэтажных жилых домов
ВСЕГО:
Встроенно-пристроенные помещения - ВПП
Технико-экономические показатели строительства жилых домов График ввода в эксплуатацию площадей по проект
у
Параметры зданий Параметры квартир Параметры земельных участков
Суммарная стоимость дома/квартиры с з/уч, руб.
кол-во зданий кол-во секций кол-во
площадь квартиры/ дома, м
2
Стоимость квартиры/ дома, руб.
Площадь одного з/у, м
2
Суммарная площадь, м2
Стомость земельного участка, руб.
Общая, руб.
руб. на 1 м
2
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
22 000 44 44 44 500 30 000 000 1 500 66 000 1 907 609 31 907 609 63 815
Блок 4-х квартирных 2-х эт. 1
28 200
11
47
188
150
7 500 000
400
75 200
508 696
8 008 696
53 391
Параметры строительства жилого дома
Полезная продаваемая площадь, всего, м
2
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
ц
ию, кв.м
жилые площади коттеджей
жилые площади таунхаусов, тип 1
жилые площади таунхаусов, тип 2
жилые площади многоквартирных домов
таунхаусов, тип 1
28
200
11
47
188
150
7
500
000
400
75
200
508
696
8
008
696
53
391
Блок 6-ти квартирных 2-х эт. таунхаусов, тип 2
12 960 4 18 108 120 5 520 000 200 21 600 254 348 5 774 348 48 120
Многоэтажные жилые дома 281 580 20 78 2 964 95 4 192 350 0 0 0 4 192 350 44 130
Встроенно-пристроенные помещения - ВПП в многоэтажных домах
2 260 0 0 0 65 000
ИТОГО:347 000 79 187 3 304 162 800
0
5 000
10 000
15 000
сен 10
дек 10
мар 11
июн 11
сен 11
дек 11
мар 12
июн 12
сен 12
дек 12
мар 13
июн 13
сен 13
дек 13
мар 14
июн 14
сен 14
дек 14
мар 15
июн 15
сен 15
дек 15
мар 16
ввод в эксплуата
ц
коммерческие площади
Формирование полной строительной себестоимости Формирование себестоимости проектирования График реализации площадей по проекту
Удельная стоимость Удельная стоимость
руб./м
2
$/м
2
% руб./м2
$/м
2
105 835 000 305 10 0,94% 105 835 000 305 10 100,00%
2 963 380
8 54
0 28
0 03%
2 963 380
8 54
0 28
2 80%
Стоимость проектирования Проектирование:
Стоимость работ База Значение
Общая стоимость, руб.
Наименование работ
П б
П б
Общая стоимость, руб.
%
12 000
14 000
16 000
График реализации площадей по проекту
жилые площади коттеджей
жилые площади таунхаусов, тип 1
2
963
380
8
,
54
0
,
28
0
,
03%
2
963
380
8
,
54
0
,
28
2
,
80%
Проектирование:99 167 395 285,79 9,37 0,88%
211 670 0,61 0,02 0,20%
3 704 225 10,68 0,35 0,03%
2 645 875 7,63 0,25 2,50%
10 583 500 000 30 500 1 000 93,55%
105 835 0,31 0,01 0,10%
Подготовительные строительные работы
% от стоимости СМР
4,00% 423 340 000 1 220 40 3,74%
0 0,00 0,00 0,00%
Общестроительные работы
% от стоимости СМР
93,50% 9 895 572 500 28 518 935 87,47%
105 835 0,31 0,01 0,10%
%от стоимости
Услуги Технического Заказчика на стадии проектирования
прочие работы
Согласование проекта и получение разрешения на строительство:
Инженерно-геологические и геодезические изыскания Стоимость строительно-монтажных работ по субподряду
Прочие работы
П
редпроектные ра
б
оты:
П
редпроектные ра
б
оты:
Сбор исходных данных и ТУ для 2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
ежемесячная реализация, кв.м
жилые площади таунхаусов, тип 2
жилые площади многоквартирных домов
коммерческие площади
Сдача объекта в эксплуатацию
%
от
стоимости
СМР
0,50% 52 917 500 153 5 0,47%
99 167 395 285,79 9,37 93,70%
Услуги Технического Заказчика на стадии СМР
% от стоимости СМР
2,00% 211 670 000 610 20 1,87%
98 638 220 284,26 9,32 93,20%
624 157 800 1 799 59 5,52%
211 670 0,61 0,02 0,20%
График капитальных затрат по проекту
Приобретение и монтаж лифтов 600 000 1 200 000 76 800 000 221 7 0,68%
98 426 550 283,65 9,30 93,00%
Количество секций многоэтажных домов более 5 этажей
78 46 800 000 135 4 0,41% 529 175 1,53 0,05 0,50%
Количество секций многоэтажных домов более 10
25
30 000 000
86
3
0 27%
3 704 225
10 68
0 35
3 50%
Общие затраты, не входящие в строительно-
монтажные работы по субподряду
Проектирование:
Проектирование по стадиям "П" и "Р" и согласование:
Архитектурная концепция
Проектирование основных разделов
Услуги Технического заказчика на стадии ПИР
Согласование п
р
оекта и 0
сен. 10
мар. 11
сен. 11
мар. 12
сен. 12
мар. 13
сен. 13
мар. 14
сен. 14
мар. 15
сен. 15
мар. 16
500
600
Миллионы
Приобретение земельного участка
Проектирование
Строительно‐монтажные р
аботы
Количество
секций
многоэтажных
домов
более
этажей
25
30
000
000
86
3
0
,
27%
3
704
225
10
,
68
0
,
35
3
,
50%
Оборудование для вентиляции, монтаж
при необходимости
0 0 0 0,00%
3 545 473 10,22 0,34 3,35%
Крышные котельные
при необходимости
0 0 0 0,00%
158 753 0,46 0,02 0,15%
Наружные сети
% от стоимости СМР
2,02% 213 786 700 616 20 1,89%
Благоустройство
% от стоимости СМР
2,56% 270 937 600 781 26 2,39%
Формирование операционных затрат управляющей компании
Прочие расходы
% от стоимости СМР
0,10% 10 583 500 31 1 0,09%
Зат
р
аты по о
ф
о
р
млению в ру
б./м2 общей 150 00
52 050 000
150
5
0 46%
Удельная стоимость
Общая
Согласование проекта, получение разрешения на строительство, экспертиза проекта
Прочие работы
Разместить график капитальных затрат или что-то еще
р
получение разрешения на 200
300
400
ежемесячная реализация, кв.м
р
Капитальные затраты, всего
Общестроительныеработы
СМР 1‐о1 очереди
СМР 2‐о1 очереди
СМР 3‐й очереди
СМР 4‐1 очереди
р ф р
собственность (БТИ, пошлина)
ру
жилой площади
150
,
00
52
050
000
150
5
0
,
46%
Удельная
стоимость
11 207 657 800 32 299 1 059 99,06%
руб./м
2
$/м
2
11 313 492 800 32 604 1 069 100,00%
% от стоимости СМР
1,00%
105 835 000 305 10
11 898 492 800
% выручки от реализации
2,00%
322 124 491 928 30
Параметрыфинансовой деятельности по проекту
Строительная стоимость с земельным участком
ЗначениеСтоимость работ
Общая
стоимость
, руб.
Суммарная (полная) строительная стоимость
Строительная себестоимость
Затраты на управление проектом
Коммерческие расходы (позиционирование, База
0
100
сен. 10
мар. 11
сен. 11
мар. 12
сен. 12
мар. 13
сен. 13
мар. 14
сен. 14
мар. 15
сен. 15
мар. 16
Параметры
финансовой
деятельности
по
проекту
0.Инвестиционная емкость проекта руб.
11 898 492 800
$
390 114 518
1.Инвестиционные средства Акционеров:
Очередь выплат по займам:3 очередь Соотношение вложенных средств:
1.1. Срок привлечения средств, мес.69
Кредит Банка 70%
1.2. Ставка по средствам (в случае займа), % годовых 0,00%
Собственные с
р
едства:30%
1.3. Сумма привлекаемых средств руб.1 094 496 362 Собственные средства как вклад в Уставный капитал 0 0 -"да"; 1 - "нет"
в "пике" финансирования, то же в $ 35 885 127
Собственные средства как возвратные займы 0 1 -"да"; 0 - "нет"
1.4. Сумма выплачиваемых процентов (в случае зай руб.0
5 000
6 000
рублей
График привлечения средств по Проекту
Заемные средства нарастающим итогом с учетом выплат основного долга
Инвестиционные средства Акционеров
то же в $
0
1.5. Процентное отношение к общему финансированию, % 9,20%
2.Инвестиционный кредит Банка:Условия кредитования:
Очередь выплат по кредитам:1 очередь
рыночная цена коттеджей 60 000
1.1. Срок привлечения заемных средств, мес.38
рыночная цена таунхаусов, тип 1 50 000
1.2. Ставка по заемным средствам, % годовых 13,50%
рыночная цена таунхаусов, тип 2 46 000
1.3. Сумма привлекаемых заемных средств руб.3 951 376 034
рыночная цена квартир мноэтажных домов 44 130
в "пике" кредитования, то же в $ 129 553 313 рыночная цена ВПП 65 000
1.4. Сумма выплачиваемых процентов руб.796 035 465 залоговый коэффициент 0,7
то же в $
26 099 523
залоговая ц
ена котте
д
жей 42 000
2 000
3 000
4 000
Миллионы
Инвестиционный кредит Банка
Операционный займы Акционеров
$
ц д
1.5. Процентное отношение к заемным средствам, % 65,93%
залоговая цена таунхаусов, тип 1 35 000
залоговая цена таунхаусов, тип 2 32 200
3.Операционный займ Акционеров для обслуживания процентов по кредиту Банка:
залоговая цена квартир мноэтажных домов 30 891
Очередь выплат по займам:2 очередь
залоговая цена ВПП 45 500
1.1. Срок привлечения заемных средств, мес.12 Расчет максимальной суммы кредита Банка:
1.2. Ставка по заемным
средствам, %одовых 12,00% % под залог 80%
1.3. Сумма привлекаемых заемных средств руб.48 418 793 залоговая стоимость###########
в "пике" кредитования, то же в $ 1 587 501
максимальная сумма кредита###########
1.4. Сумма выплачиваемых процентов руб.4 956 773
% за открытие кредитной линии
0,5%
то же в $
162 517
% вложения собственных средств на начало кредитования
7%
1 5 Процентное отношение к заемным средствам %
0 80%
0
1 000
сен 10
дек 10
мар 11
июн 11
сен 11
дек 11
мар 12
июн 12
сен 12
дек 12
мар 13
июн 13
сен 13
дек 13
мар 14
июн 14
сен 14
дек 14
мар 15
июн 15
сен 15
дек 15
мар 16
месяц проекта
1
.
5
. Процентное
отношение
к
заемным
средствам
ﰠ
Интегральные показатели проекта График NPV проекту строительства с учетом финансирования (учет оттока средств по процентам кредита Банка)
IRR, %
NPV без дисконтирования = Cash-Flow (ставка дисконтирования = 0)
Доход
на 1 м
2
полезной площади
NPV дисконтированный Срок окупаемости, мес.
$ руб.$/м2 $ руб.простой
дисконтирова
нный
4 000
График NPV по Проекту строительства с учетом финансирования
Без учета финансирования:
37,77% 127 396 959 3 885 607 240 367,14 76 956 027 2 347 158 810 52 54
С учетом финансирования:
28,74% 101 134 918 3 084 615 002 291,46 55 802 413 1 701 973 609 54 56
Для Акционеров:
34,16% 101 297 435 3 089 571 775 291,92 57 362 533 1 749 557 248 66 66
График NPV по проекту строительства без учета финансирования (проект в целом)
График
NPV
по Проекту строительства без учета финансирования
1 000
2 000
3 000
рублей
Миллионы
NPV
NPV дисконтированный
NPV для Акционеров
NPV для Акционеров дисконтированный
‐1 000
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
сен.10
дек.10
м
ар.11
и
юн.11
сен.11
дек.11
м
ар.12
и
юн.12
сен.12
дек.12
м
ар.13
и
юн.13
сен.13
дек.13
м
ар.14
и
юн.14
сен.14
дек.14
м
ар.15
и
юн.15
сен.15
дек.15
м
ар.16
рублей
Миллионы
График
NPV
?
?*?(
?
?¿?,?(???!?/?1
?
?-?/?,?(???/???#?=?-?/????
?
? ????
?
?1?8???/??
?
?4???&???&?-???,?(?????&???A
NPV
NPV дисконтированный
‐2 000
‐1 000
0
сен.10
ноя.10
янв.11
мар.11
май.11
июл.11
сен.11
ноя.11
янв.12
мар.12
май.12
июл.12
сен.12
ноя.12
янв.13
мар.13
май.13
июл.13
сен.13
ноя.13
янв.14
мар.14
май.14
июл.14
сен.14
ноя.14
янв.15
мар.15
май.15
июл.15
сен.15
ноя.15
янв.16
мар.16
май.16
‐3 000
‐2 000
м
и
м
и
м
и
м
и
м
и
м
месяц
‐3 000
месяц
ООО "РИЦ" +7 (495) 517-17-97, www.automsk.ru
Технико-экономические показатели жилого фонда
Сроки строительства Параметры строительства Параметры квартир
Параметры здания
Этажность секций
45% 40% 12% 3%
Манс
арда
1 2 3 4 5 6 7
20% 2,5 12 400
1-комн.2-комн.3-комн.4-комн.
1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 27
1 - 44
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
44 44 500 22 000 - июл.11 24 июл.13
1 - 2 очередь
44 44
есть
2 27 500 11 000 132 000 66 000 44 0 0 0 44 22 000
0
1 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
2 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
3 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
4 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
5 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
6 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
7 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
8 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
9 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
10 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
11 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
12 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
13 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
14 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
15 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
16 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
17 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
18 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
19 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
20 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
21 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
22 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
23 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
24 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
25 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
26 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
27 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
28 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
29 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
30 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
31 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
32 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
33 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
34 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
35 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
36 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
37 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
янв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
38 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
я
нв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
39 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500 июл.11 18
я
нв.13
1
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
40 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18 июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
41 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
42 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
43 индивид
у
альный коттед
ж
1 1 500 500
я
нв.12 18
июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
44
индивидуальный коттедж 1 1 500 500 янв.12 18 июл.13
2
1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1 500 0
45 - 91
Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-х, 5-
ти секционных) таунхаусов, тип 1
47 188 150 28 200 июл.11 24 июл.13
1 - 2 очередь
11 47
есть
2 35 250 14 100 169 200 75 200 188 0 0 0 188 28 200
0
45
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
46
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
47
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
48
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
49
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
50
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
51
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
52
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
53
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
54
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
55
та
у
нха
у
с 3-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
56
та
у
нха
у
с 3-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
57
та
у
нха
у
с 3-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
58
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
59
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
60
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
61
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
62
та
у
нха
у
с 6-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
63
та
у
нха
у
с 6-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
64
та
у
нха
у
с 6-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
65
та
у
нха
у
с 6-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
66
та
у
нха
у
с 6-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
67
та
у
нха
у
с 6-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
68
та
у
нха
у
с 3-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
69
та
у
нха
у
с 3-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
70
та
у
нха
у
с 3-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
71
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
72
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
73
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
74
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
75
та
у
нха
у
с 6-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
76
та
у
нха
у
с 6-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
77
та
у
нха
у
с 6-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
78
та
у
нха
у
с 6-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
79
та
у
нха
у
с 6-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
80
та
у
нха
у
с 6-ти сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
81
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
82
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
83
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
84
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
85
та
у
нха
у
с 3-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
86
та
у
нха
у
с 3-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
87
та
у
нха
у
с 3-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
88
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
89
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
90
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
91
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 4 150 600
92 - 109
Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 2
18 108 120 12 960 июл.11 18 янв.13
1 - 1 очередь
4 18
есть
16 200 6 480 77 760 0 108 0 0 108 0 12 960
0
92
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 6 120 720
93
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 6 120 720
94
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 6 120 720
95
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 6 120 720
96
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 6 120 720
97
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 6 120 720
98
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 6 120 720
99
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 6 120 720
100
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 6 120 720
101
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 6 120 720
102
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 6 120 720
103
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 6 120 720
104
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 6 120 720
105
та
у
нха
у
с 5-ти сек
ц
ионны
й
1 6 120 720
106
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 6 120 720
107
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 6 120 720
108
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 6 120 720
109
та
у
нха
у
с 4-х сек
ц
ионны
й
1 6 120 720
110 - 129
Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями - ВПП
20 2 964 95 281 580 2 260 июл.11 47 июн.15
1 - 6 очередь
20 78
нет
351 975 10 806 1 055 925 0 2 964 1 334 1 186 356 89 281 580
2 260
110
5-7-этажный 4-х секционный жилой дом с ВПП общественного назначения
1 96 95 9 120 420 июл.11 18 янв.13 1 1 4 нет 7 5 5 7 11 400 475 34 200 нет 96 43 38 12 3 9 120
420
111
7-9-этажный 5-секционный жилой дом
1 156 95 14 820 июл.11 18 янв.13 1 1 5 нет 7 9 9 7 7 18 525 475 55 575 нет 156 70 62 19 5 14 820
0
112
9-10-этажный 5-секционный жилой дом
1 188 95 17 860 июл.13 18 янв.15 5 1 5 нет 9 10 9 9 10 22 325 475 66 975 нет 188 85 75 23 6 17 860
0
113
9-10-этажный 5-секционный жилой дом
1 188 95 17 860 июл.13 18 янв.15 5 1 5 нет 10 9 9 10 9 22 325 475 66 975 нет
188 85 75 23 6 17 860
0
114
9-10-этажный 7-секционный жилой дом с ВПП общественного назначения
1 260 95 24 700 450 янв.13 18 июл.14 4 1 7 нет 9 10 9 9 10 9 9 30 875 475 92 625 нет 260 117 104 31 8 24 700
450
115
9-10-этажный 4-секционный жилой дом с ВПП общественного назначения
1 148 95 14 060 670 июл.13 18 янв.15 5 1 4 нет 10 9 9 9 17 575 475 52 725 нет 148 67 59 18 4 14 060
670
116
9-10-этажный 4-секционный жилой дом
1 148 95 14 060 июл.13 18 янв.15 5 1 4 нет 9 10 9 9 17 575 475 52 725 нет 148 67 59 18 4 14 060
0
117
12-этажный 1-секционный жилой дом-башня
1
84 95 7 980 июл.13 18 янв.15 5 1 1 нет 12 9 975 831 29 925 нет 84 38 34 10 3 7 980
0
118
12-этажный 1-секционный жилой дом-башня
1 84 95 7 980 июл.12 18 янв.14 3 1 1 нет 12 9 975 831 29 925 нет 84 38 34 10 3 7 980
0
119
7-9-10-этажный 4-секционный жилой дом
1 140 95 13 300 июл.12 18 янв.14 3 1 4 нет 10 9 9 7 16 625 475 49 875 нет 140 63 56 17 4 13 300
0
120
7-9-10-этажный 4-секционный жилой дом
1 140 95 13 300 июл.12 18 янв.14 3 1 4 нет 7 9 10 9 16 625 475 49 875 нет 140 63 56 17 4 13 300
0
121
7-9-10-этажный 6-секционный жилой дом
1 212 95 20 140 июл.12 18 янв.14 3
1 6 нет 9 9 10 9 9 7 25 175 475 75 525 нет 212 95 85 25 6 20 140
0
122
10-этажный 1-секционный жилой дом-башня
1 60 95 5 700 июл.12 18 янв.14 3 1 1 нет 10 7 125 713 21 375 нет 60 27 24 7 2 5 700
0
123
9-10-этажный 4-секционный жилой дом
1 152 95 14 440 июл.12 18 янв.14 3 1 4 нет 10 10 9 9 18 050 475 54 150 нет 152 68 61 18 5 14 440
0
124
9-10-этажный 4-секционный жилой дом
1 152 95 14 440 янв.14 17 июн.15 6 1 4 нет 9 9 10 10 18 050 475 54 150 нет 152 68 61 18 5 14 440
0
125
9-10-этажный 4-секционный жилой дом
1 148 95 14 060 янв.14 17 июн.15 6 1 4 нет 10 9 9 9 17 575 475 52 725 нет 148 67 59 18 4 14 060
0
126
9-10-этажный 5-секционный жилой дом
1 188 95 17 860 янв.14 17 июн.15 6 1 5 нет 9 9 9 10 10 22 325 475 66 975 нет 188 85 75 23 6 17 860
0
127
9-10-этажный 5-секционный жилой дом
1 188 95 17 860 янв.13 18 июл.14 4 1 5 нет 9 10 9 9 10 22 325 475 66 975 нет 188 85 75 23 6 17 860
0
128
9-10-этажный 4-секционный жилой дом
1 148 95 14 060 янв.13 18 июл.14 4 1 4 нет 9 9 10 9 17 575 475 52 725 нет 148 67 59 18 4 14 060
0
129
12-этажный 1-секционный жилой дом-башня с ВПП общественного назначения
1 84 95 7 980 720 янв.14 17 июн.15 6 1 1 нет 12 9 975 831 29 925 нет 84 38 34 10 3 7 980
720
ИТОГО:129 3 304 344 740 2 260
июл.11
47
июн.15
79 187 430 925 42 386 1 434 885 141 200 3 304 1 334 1 186 464 321 344 740 2 260
Технико-экономические показатели зданий общественного назначения Статистические показатели
№ на генплане
Тип постройки
Кол-во зданий
№ п/п
1 2 3 1
130 Средняя школа на 900 учащихся 1 1
131 Спортивный городок 1 2
132 Детский сад на 270 мест 1 3
133
Культурно-досуговый центр
с торгово-офисными помещениями
1 4
134
Магазин смешанной торговли
с кафе на 20 мест
1 5
ИТОГО:5
6
Единица измерения
3
Количественное значение показателя
4
га
человек
м
2
м
2
/чел
м
2
/га
чел/га
46,0
8 260
344 740
42
7 494
180
2 88024 243 600 1 440 17 280 0
июл.11 18 янв.13
1
1 4 есть 2 2 2 2
30 3 6001 800 21 600 0 302 2 4 5005 есть 2 2 2
июл.11 18 янв.13
1
1
2 88024 243 600 1 440 17 280 0
июл.11 18 янв.13
1
1 4 есть 2 2 2 2
30 3 6001 800 21 600 0 302 2 4 5005 есть 2 2 2
июл.11 18 янв.13
1
1
16 2 400 01 200 14 400 6 400 163 0004 есть 2 2 2
14 400 6 4001 4
1
1
012 12 1 8002 250 900 10 800 4 800
2
3 000 0
июл.11 18 янв.13
1
1 3 есть 2 2 2
16 2 4001 200есть 2 2 2
024 244 500 1 800 21 600 9 600 3 600
162
0
янв.12 18 июл.13
2
1 6 есть 2 2 2 2 2 2
16 2 4001 200 14 400 6 400 16
0
янв.12 18 июл.13
2
1 4 есть 2 2 2 2 3 000
12 1 8004 800 122 250 900 10 800
0
янв.12 18 июл.13
2
1 3 есть 2 2 2
24 3 6004 500 1 800 21 600
22есть41
9 600 242 2 2 21 6 есть 2 2
22
1 3 есть 2 2
02 40016166 40014 4001 2003 000
4 80010 8009002 1212 01 8002 250
0
8 000
8 000 20 3 000
2020 3 000 0
202 21 5 есть 2
51 3 750
3 750 1 500 18 000
Общая площадь ВПП, м
2
Общая жилая площадь квартир, м
2
Кол-во квартир, всего
Площадь земельного участка, м
2
Количество комнат
1 500 18 000есть 2 2 2 2 2
2 2
Кол-во секций (зданий)
Тип постройки
№ на генплане
Количес
тво секций
Номер очереди строительства
Количес
тво зданий
Строительный объем, м3
Площадь застройки, м2
Общая площадь здания, м2
Общая площадь встроенно-
пристроенных помещений (ВПП), м
2
Общая жилая площадь, м
2
Жилая площадь квартир, м
2
4
Индивидуальный проект
Индивидуальный проект
Индивидуальный проект
2
2
июл.1318янв.12
янв.12 18 июл.13
2
июл.11 18 янв.13
1
июл.11 18
янв.12 18 июл.13
2
Индивидуальный проект
Индивидуальный проект
Окончание стр-ва, дата
Срок стр-ва, мес.
Начало стр-
ва, дата
Кол-во квартир, ВСЕГО
янв.12 18 июл.13
янв.13
Наименование показателя
2
Общая площадь микрорайона
Численность населения
Общая площадь жилого фонда
Обеспеченность общей площадью жилого фонда
Плотность жилого фонда, брутто
Плотность населения
2
янв.12 18 июл.13
Примечание
Проект: Комплексная застройка микрорайона г. Сергиев Посад, поселок Гражданский (территория бывшего питомника плодовых деревьев)
ООО "РИ
Ц
" +7 (
495
)
517-17-97, www.automsk.r
u
Площадь земельного участка, м2:460 000
Расчет движения денежных средств и прибылей/убытков по Проекту
Курс для расчетов по Проекту, руб./$:
30,50 30,50 30,50 30,50 30,50 30,50 30,50 30,50
Стоимость 1 м
2
жилой площади коттеджей с участком 0,12 - 0,15 га, руб./м
2
:
63 815,22 63 815,22 63 815,22 63 815,22 63 815,22 63 815,22 63 815,22 63 815,22
Стоимость 1 м
2
жилой пл. блоков 4-х кв. 2-х эт. таунхаусов с зем/уч., руб./м
2
:
53 391,30 53 391,30 53 391,30 53 391,30 53 391,30 53 391,30 53 391,30 53 391,30
Стоимость 1 м
2
жилой площади блоков 6-ти кв. 2-х эт. домов с зем/уч., руб./м
2
:
48 119,57 48 119,57 48 119,57 48 119,57 48 119,57 48 119,57 48 119,57 48 119,57
Стоимость 1 м
2
жилой площади многоэтажных домов, руб./м
2
:
44 130,00 44 130,00 44 130,00 44 130,00 44 130,00 44 130,00 44 130,00 44 130,00
Стоимость 1 м
2
площади торговой и офисной площади, руб./м
2
:
65 000,00 65 000,00 65 000,00 65 000,00 65 000,00 65 000,00 65 000,00 65 000,00
Справочно:
год 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
месяц
в том числе по годам
IRR, % NPV, руб.
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
мес.год за 2010 - 2016оды
-3 -2 -1 0 70 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1. Производственный план продажи квартир, коттеджей, таунхаусов:
1.1.
Продажа коттеджей:
м
2
22 000 0 0 9 750 11 100 1 150 0 0
1.1.1.
Остаток 22 000
0 22 000 22 000 12 250 1 150 0 0 0
1.1.2.2.% от общей площади %
100,00% 100,00% 0,00% 0,00% 44,32% 94,77% 100,00% 100,00% 100,00%
1.2.
Продажа квартир блоков 4-х кв. 2-х эт. та
у
нха
у
сов:
м
2
28 200 0 0 10 440 15 600 2 160 0 0
1.2.1.
Остаток 28 200
0 28 200 28 200 17 760 2 160 0 0 0
1.2.2.% от общей площади %
100,00% 100,00% 0,00% 0,00% 37,02% 92,34% 100,00% 100,00% 100,00%
1.3.
Продажа площадей блоков 6-ти кв. 2-х эт. та
у
нха
у
сов:
м
2
12 960 0 0 7 776 5 184 0 0 0
1.3.1.
Остаток 12 960
0 12 960 12 960 5 184 0 0 0 0
1.3.2.% от общей площади %
100,00% 100,00% 0,00% 0,00% 60,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
1.4.
Продажа площадей многоквартирных домов:
м
2
281 580 0 0 14 364 34 529 121 030 107 128 4 528
1.4.1.
Остаток 281 580
0 281 580 281 580 267 216 232 687 111 657 4 528 0
1.4.2.% от общей площади %
100,00% 100,00% 0,00% 0,00% 5,10% 17,36% 60,35% 98,39% 100,00%
1.5.
Продажа торговой и офисной площади:
2 260 0 0 0 450 1 390 420 0
1.5.1.
Остаток 2 260
0 2 260 2 260 2 260 1 810 420 0 0
1.5.2.% от общей площади %
100,00% 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 19,91% 81,42% 100,00% 100,00%
2. Операционная деятельность:
Доходы:
1. Реализация квартир:
1.1.Выручка от реализации коттеджей, руб.:руб.1 403 934 783 1 403 934 783 0 0 622 198 370 708 348 913 73 387 500 0 0
1.2.
Выручка от реализации квартир блоков 4-х кв. 2-х эт. та
у
нха
у
сов:
руб.1 505 634 783 1 505 634 783 0 0 557 405 217 832 904 348 115 325 217 0 0
1.3.
Выручка от реализации площадей блоков 6-ти кв. 2-х эт. та
у
нха
у
сов
руб.623 629 565 623 629 565 0 0 374 177 739 249 451 826 0 0 0
1.4.
Выручка от реализации площадей многоква
р
ти
р
ных домов:
руб.12 426 125 400 12 426 125 400 0 0 633 883 320 1 523 779 480 5 341 053 900 4 727 573 350 199 835 350
1.5.
Выручка от реализации торговой и офисной площади:
руб.146 900 000 146 900 000 0 0 0 29 250 000 90 350 000 27 300 000 0
ИТОГО выручка от реализации:руб.16 106 224 530 0 0 2 187 664 646 3 343 734 567 5 620 116 617 4 754 873 350 199 835 350
ИТОГО выручка от реализации:$ 528 072 935 0 0 71 726 710 109 630 642 184 266 119 155 897 487 6 551 979
Расходы:
1.Операционные затраты Проекта:$
1.1.Управление проектом руб.
1,00%
0 0 0 0 0 0 0 0
0
1.2.
Коммерческие расходы (позиционирование, реклама и п
р
.
)
руб.
2,00%
322 124 491 0 0 43 753 293 66 874 691 112 402 332 95 097 467 3 996 707
10 561 459
ИТОГО по операционным затратам:322 124 491 0 0 43 753 293 66 874 691 112 402 332 95 097 467 3 996 707 10 561 459
2.Налоги:
2.1.
Н
Д
С к у
плате в бюджет
руб.0,00%
0 0 0 0 0 0 0 0
2.1.1.
НДС пол
у
ченны
й
ру
б.
0,00%
0
2.1.2.
НДС у
плаченны
й
ру
б.
0,00%
0
2.1.3.
НДС
ру
б.
0,00%
0
2.1.4.
НДС на
р
астающим итогом с у
четом у
платы
ру
б.
0,00%
0
2.2.
Налог на им
у
щество
руб.0,00%
0 0 0 0 0 0 0 0
2.3.
Земельный налог
руб.0,00%
0 0 0 0 0 0 0 0
2.4.
Налог на п
р
ибыль
руб.20,00%
0 0 0 0 0 0 0 0
2.4.1.
Налогооблагаемая база по прибыли
руб.
0
ИТОГО затрат по налогам:0 0 0 0 0 0 0 0
ВСЕГО затрат по операционной деятельности:
руб.322 124 491 0 0 43 753 293 66 874 691 112 402 332 95 097 467 3 996 707 928
То же в $:$ 10 561 459 0 0 1 434 534 2 192 613 3 685 322 3 117 950 131 040 30
Cash-Flow от операционной деятельности 15 784 100 040 0 0 0 2 143 911 353 5 420 771 229 10 928 485 514 15 588 261 397 45 487
То же нарастающим итогом 0 0 2 143 911 353 5 420 771 229 10 928 485 514 15 588 261 397 15 784 100 040
3. Инвестиционная деятельность:
3.1. ЮРИДИЧЕСКОЕ ОФОРМЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:
3.1.1.
Стоимость приобретения земельного участка
10% 585 000 000
585 000 000 585 000 000 0 0 0 0 0 0
1 686
3.1.2.
П
р
очие р
асходы
0
0 0 0 0 0 0 0 0
0
ИТОГО оформление земельного участка:руб.585 000 000 585 000 000 585 000 000 0 0 0 0 0 0 1 686
3.2. ПРОЕКТИРОВАНИЕ:
3.2.1.
П
р
едп
р
оектные р
аботы
2 963 380
2 963 380 1 481 690 1 481 690 0 0 0 0 0
9
3.2.2.
П
р
оекти
р
ование
99 167 395
99 167 395 17 500 129 70 000 514 11 666 752 0 0 0 0
286
3.2.3.
Согласование проекта
и получение разрешения на ст
р
оительство
:
3 704 225
3 704 225 0 3 704 225 0 0 0 0 0
11
ИТОГО проектирование:105 835 000 105 835 000 18 981 819 75 186 429 11 666 752 0 0 0 0 305
3.3. CТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫЕ (ПОДРЯДНЫЕ) РАБОТЫ:
3.3.1.
Подготовительные строительные работы
423 340 000 423 340 000 0 74 707 059 99 609 412 99 609 412 99 609 412 49 804 706 0
1 220
3.3.2.
Общестроительные работы:
9 895 572 500 9 895 572 500 0 431 089 542 2 204 466 122 3 445 325 919 3 145 665 707 669 025 210 0
28 518
1 очередь
54 420 1 551 922 350
1 551 922 350 0 431 089 542 1 034 614 900 86 217 908 0 0 0
2 очередь
33 100 943 929 250
943 929 250 0 0 576 845 653 367 083 597 0 0 0
3 очередь
74 860 2 134 820 050
2 134 820 050 0 0 593 005 569 1 423 213 367 118 601 114 0 0
4 очередь
57 070 1 627 493 725
1 627 493 725 0 0 0 994 579 499 632 914 226 0 0
5 очередь
72 490 2 067 233 575
2 067 233 575 0 0 0 574 231 549 1 378 155 717 114 846 310 0
6 очередь
55 060 1 570 173 550
1 570 173 550 0 0 0 0 1 015 994 650 554 178 900 0
3.3.3.
Сдача объекта в эксплуатацию:
52 917 500 52 917 500 0 0 7 648 790 5 698 010 20 119 325 19 451 375 0
153
1 очередь
54 420 8 299 050
8 299 050 0 0 6 639 240 1 659 810 0 0 0
2 очередь
33 100 5 047 750
5 047 750 0 0 1 009 550 4 038 200 0 0 0
3 очередь
74 860 11 416 150
11 416 150 0 0 0 0 11 416 150 0 0
4 очередь
57 070 8 703 175
8 703 175 0 0 0 0 8 703 175 0 0
5 очередь
72 490 11 054 725
11 054 725 0 0 0 0 0 11 054 725 0
6 очередь
55 060 8 396 650
8 396 650 0 0 0 0 0 8 396 650 0
3.3.4.
Услуги Технического Заказчика на стадии СМР
211 670 000 211 670 000 0 37 353 529 49 804 706 49 804 706 49 804 706 24 902 353 0 610
3.3.5.
Общие затраты, не входящие в строительно-
монтажные работы по субподряду
624 157 800 624 157 800 0 36 859 776 115 620 587 120 053 512 44 390 050 307 233 875 0 1 799
Приобретение и монтаж лифтов
76 800 000
76 800 000 0 0 12 800 000 12 800 000 25 600 000 25 600 000 0
Оборудование для вентиляции, монтаж
0
0 0 0 0 0 0 0 0
Крышные котельные
0
0 0 0 0 0 0 0 0
Наружные сети
213 786 700
213 786 700 0 36 859 776 88 463 462 88 463 462 0 0 0
Благоустройство
270 937 600
270 937 600 0 0 0 0 0 270 937 600 0
Прочие расходы
10 583 500
10 583 500 0 0 2 645 875 3 175 050 3 175 050 1 587 525 0
Затраты по оформлению в собственность (БТИ, пошлина)
52 050 000
52 050 000 0 0 11 711 250 15 615 000 15 615 000 9 108 750 0
ИТОГО:11 207 657 800 11 207 657 800 0 974 239 672 4 573 643 942 7 051 461 977 6 480 984 182 1 451 660 228 0 32 299
ВСЕГО по инвестиционной деятельности:руб.
11 898 492 800
11 898 492 800 603 981 819 655 196 335 2 488 816 369 3 720 491 559 3 359 589 200 1 070 417 519 0 34 290
То же в $:$ 390 114 518 19 802 683 21 481 847 81 600 537 121 983 330 110 150 466 35 095 656 0 1 124
Справочно: НДС по инвестициям руб.0% 0 0 0 0 0 0 0 0
Справочно: инвестиции без НДС руб.11 898 492 800 603 981 819 655 196 335 2 488 816 369 3 720 491 559 3 359 589 200 1 070 417 519 0
ВСЕГО по операционной и инвестиционной деятельности:
руб.12 220 617 291 603 981 819 655 196 335 2 532 569 662 3 787 366 250 3 471 991 532 1 165 514 986 3 996 707 35 218
То же в $:$ 400 675 977 19 802 683 21 481 847 83 035 071 124 175 943 113 835 788 38 213 606 131 040 1 155
Cash-Flow от операционной и инвестиционной деятельности
руб.3 885 607 240 -603 981 819 -655 196 335 -344 905 016 -443 631 684 2 148 125 085 3 589 358 364 195 838 643 Показатели за 2010 - 2016 годы:
То же нарастающим итогом руб.3 885 607 240 -603 981 819 -1 259 178 153 -1 604 083 170 -2 047 714 853 100 410 232 3 689 768 597 3 885 607 240
2,71% 37,77% 3 885 607 240
Срок окупаемости проекта
дек. 2014
52
Дисконтированный Cash-Flow от операционной и инвестиционной деятельности
руб.0,64% 2 347 158 810 -600 369 597 -605 836 200 -296 578 761 -364 143 760 1 591 714 548 2 492 463 843 129 908 737 мес.год
То же нарастающим итогом год
8,00%
2 347 158 810 -600 369 597 -1 206 205 796 -1 502 784 557 -1 866 928 317 -275 213 770 2 217 250 073 2 347 158 810
2,05% 27,56% 2 347 158 810
Срок окупаемости проекта
фев. 2015
54
Дисконтированный Cash-Flow в $ $ 76 956 027 -19 684 249 -19 863 482 -9 723 894 -11 939 140 52 187 362 81 720 126 4 259 303
То же нарастающим итогом в $ $ 76 956 027 -19 684 249 -39 547 731 -49 271 625 -61 210 765 -9 023 402 72 696 724 76 956 027 76 956 027
4. Финансовая деятельность:
4.1. Привлечение заемных средств:
% на 1 м
2
4.1.1.
Привлечение инвестиционных средств Инвесторов либо взнос в УК
7,00% 855 443 210 1 094 496 362 603 981 819 207 698 670 0 0 282 815 874 0 0
13,17%
Суммарные затраты на обслуживание процентов
4.1.1.1.
Займы нарастающим итогом с учетом выплат
1 094 496 362 603 981 819 811 680 489 811 680 489 811 680 489 1 094 496 362 1 094 496 362 1 094 496 362
73,9%
max 1 094 496 362
Срок привлечения кредита
69 1 1 1 1 1 1 1
69
4.1.1.2.
Начисленные п
р
оценты
0,00%
0 0 0 0 0 0 0 0
4.1.1.2.1.
Пр
оценты на
р
астающим итогом с у
четом выплат 0 0 0 0 0 0 0 0
4.1.1.3.
Выплаты п
р
оцентов
0 0 0 0 0 0 0 0 0
4.1.1.4.
Выплаты основного долга
0,00%
0 0 0 0 0 0 0 0
Cash-Flow 0 -447 497 665 -344 905 016 -443 631 684 2 430 940 959 3 589 358 364 195 838 643
То же нарастающим итогом 0 -447 497 665 -792 402 681 -1 236 034 364 1 194 906 595 4 784 264 959 4 980 103 602
4.2. Привлечение кредитов коммерческих банков:
4.2.1.Привлечение кредитов коммерческих банков 65,93% 7 844 532 004 7 844 532 004 0 447 497 665 2 488 816 369 3 720 491 559 1 187 726 410 0 0
4.2.1.1.
Займы нарастающим итогом с учетом выплат
0 0 447 497 665 1 761 109 615 3 668 604 825 0 0 0
max 3 951 376 034
32,33%
4.2.1.1.1.
С
р
ок п
р
ивлечения к
р
едита 38 0 1 1 1 0 0 0
38
4.2.1.2.
Начисленные п
р
оценты
13,50%
796 035 465 0 46 774 183 124 981 764 358 831 795 265 447 723 0 0
4.2.1.2.1.
Пр
оценты на
р
астающим итогом с у
четом выплат 0 0 0 0 0 0 0 0
4.2.1.3.
Выплаты п
р
оцентов
796 035 465 0 46 774 183 124 981 764 358 831 795 265 447 723 0 0 2 294
4.2.1.4.
Выплаты основного долга
7 844 532 004 0 0 1 175 204 419 1 812 996 349 4 856 331 236 0 0
Cash-Flow 4 184 068 137 0 -46 774 183 843 725 170 1 105 031 732 -1 503 111 589 3 589 358 364 195 838 643
То же нарастающим итогом 4 184 068 137 0 -46 774 183 796 950 987 1 901 982 719 398 871 130 3 988 229 494 4 184 068 137
4.3. Привлечение займов для оплаты процентов по кредитам:
4.3.1.
Привлечение займов для оплаты процентов по к
р
едитам банков
95 192 976 0 46 774 183 0 0 48 418 793 0 0
4.3.1.1.
Займы нарастающим итогом с учетом выплат
0 0 46 774 183 0 0 0 0 0
max 48 418 793
4.3.1.1.1.
С
р
ок п
р
ивлечения к
р
едита 12 0 1 0 0 0 0 0
12
4.3.1.2.
Начисленные п
р
оценты
12,00%
4 956 773 0 1 238 955 1 928 857 0 1 788 961 0 0
4.3.1.2.1.
Пр
оценты на
р
астающим итогом с у
четом выплат 0 0 1 238 955 0 0 0 0 0
4.3.1.3.
Выплаты п
р
оцентов
4 956 773 0 0 3 167 812 0 1 788 961 0 0 14
4.3.1.4.
Выплаты основного долга
95 192 976 0 0 46 774 183 0 48 418 793 0 0
Cash-Flow 4 179 111 364 0 -0 793 783 175 1 105 031 732 -1 504 900 550 3 589 358 364 195 838 643
То же нарастающим итогом 4 179 111 364 0 -0 793 783 175 1 898 814 907 393 914 357 3 983 272 721 4 179 111 364
Баланс наличности на начало периода:руб.0 0 0 -0 793 783 175 1 898 814 907 393 914 357 3 983 272 721 0
Баланс наличности на конец периода:руб.4 179 111 364 0 -0 793 783 175 1 898 814 907 393 914 357 3 983 272 721 4 179 111 364 137 020 045
Cash-Flow от операционной, инвестиционной и финансовой деятельности
руб.3 084 615 002 -603 981 819 -701 970 518 -473 054 592 -802 463 478 1 880 888 402 3 589 358 364 195 838 643
Показатели за 2010 - 2016 годы:
То же нарастающим итогом руб.3 084 615 002 -603 981 819 -1 305 952 337 -1 779 006 929 -2 581 470 407 -700 582 005 2 888 776 359 3 084 615 002
2,13% 28,74% 3 084 615 002
Срок окупаемости проекта
фев. 2015
54
Дисконтированный Cash-Flow от операционной, инвестиционной и финансовой деятельности
руб.0,64% 1 701 973 609 -600 369 597 -649 041 851 -407 386 086 -652 311 650 1 388 710 212 2 492 463 843 129 908 737
мес.год
То же нарастающим итогом руб.
8,00%
1 701 973 609 -600 369 597 -1 249 411 448 -1 656 797 534 -2 309 109 183 -920 398 972 1 572 064 871 1 701 973 609
1,47% 19,20% 1 701 973 609
Срок окупаемости проекта
апр. 2015
56
Дисконтированный Cash-Flow в $ $ 55 802 413 -19 684 249 -21 280 061 -13 356 921 -21 387 267 45 531 482 81 720 126 4 259 303
То же нарастающим итогом в $ $ 55 802 413 -19 684 249 -40 964 310 -54 321 231 -75 708 498 -30 177 015 51 543 111 55 802 413 55 802 413
Справочно: Суммарный кредит нарастающим итогом с учетом выплат:
5.
Суммарный кредит нарастающим итогом с у
четом выпла
т
1 094 496 362 603 981 819 1 305 952 337 2 572 790 104 4 480 285 314 1 094 496 362 1 094 496 362 1 094 496 362
max 4 763 056 523
6.
Суммарные выплаты процентов по кредитам и займам
800 992 238
6.1.
в том числе % по займам Акционеров 4 956 773
Расчет экономической эффективности по Проекту для Акционеров
1. Потоки денежных средств:
1.1. Приток денежных средств:
1.1.1.Проценты по выданным средствам 100,00% 0,00% 4 956 773
4 184 068 137
1.1.2.Средства от реализации квартир населению 4 179 111 364
1.1.3.Возврат основного долга по займам 95 192 976
ИТОГО приток средств:руб.4 279 261 113 140 303 643
1.2. Отток денежных средств:
1.2.1.
Вложение Акционерами собственных средств для р
еализации П
р
оекта 1 189 689 338
1.2.1.1.
Вложение средств в уставный капитал или выдача инвестиционных займов
1 094 496 362
1.2.1.2.
Предоставление операционных займов по обсл
у
живанию к
р
е
д
ита Банк
а
95 192 976
ИТОГО отток средств:руб.1 189 689 338 39 006 208
Cash-Flow от операционной, инвестиционной и финансовой деятельности
руб.3 089 571 775
Показатели за 2010 - 2016оды:
То же нарастающим итогом руб.3 089 571 775
2,48% 34,16% 3 089 571 775
101297435,2
Срок окупаемости проекта
фев. 2016
66
Дисконтированный Cash-Flow от операционной, инвестиционной и финансовой деятельности
руб.0,64% 1 749 557 248
мес.год
То же нарастающим итогом год
8,00%
1 749 557 248
1,82% 24,22% 1 749 557 248
Срок окупаемости проекта
фев. 2016
66
Дисконтированный Cash-Flow в $ $ 57 362 533
То же нарастающим итогом в $ $ 57 362 533 57 362 533
Окончание проекта 01.02.2016 3 089 571 775
Начало к
р
едитования
Сентябрь 2011
Конец к
р
едитования
Ноябрь 2014
Cash-Flow от операционной, инвестиционной деятельности с учетом выплаченных проценов по заемным средствам
руб.3 084 615 002
Показатели за 2010 - 2016оды:
То же нарастающим итогом руб.3 084 615 002
2,13% 28,74% 3 084 615 002
#ДЕЛ/0!
квартал
ВСЕГО:
№ п/п Наименование статей доходов и затрат Ед. изм.спр. инф.
Проект: Комплексная застройка микрорайона г. Сергиев Посад, поселок Гражданский (территория бывшего питомника плодовых деревьев)
Пр
иложение 4.
ООО "РИЦ" +7 (
495
)
517-17-97, www.au
t
Календарный график производства работ по объекту: Проект: Комплексная застройка микрорайона г. Сергиев Посад, поселок Гражданский (территория бывшего питомника плодовых деревьев)
Продаваемая общая площадь, м2:
09.07.2015
Наименование работ
2010201120122013201420152016
сен 10окт 10ноя 10дек 10янв 11фев 11мар 11апр 11май 11июн 11июл 11авг 11сен 11окт 11ноя 11дек 11янв 12фев 12мар 12апр 12май 12июн 12июл 12авг 12сен 12окт 12ноя 12дек 12янв 13фев 13мар 13апр 13май 13июн 13июл 13авг 13сен 13окт 13ноя 13дек 13янв 14фев 14мар 14апр 14май 14июн 14июл 14авг 14сен 14окт 14ноя
14дек 14янв 15фев 15мар 15апр 15май 15июн 15июл 15авг 15сен 15окт 15ноя 15дек 15янв 16фев 16мар 16апр 16май 16
-5-4-3-2-10123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869
1Предпроектные предложения, зонирование территории
окт 105фев 11
0
11
111
0
0000000000
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
2Проведение инженерных изысканий микрорайона
ноя 104фев 11
0
01
111
0
0000000000
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
3
Получение техусловий на подключения к сетям инженерно-
б
дек 104мар 11
0
00
111
1
0000000000
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
4Разработка проекта застройки
янв 113мар 11
0
00
011
1
0000000000
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
5
Согласование проекта застройки и очередей строительства, фев 115июн 11
0
00
001
1
1110000000
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
6Получение разрешения на строительство I очереди строительства
июн 112июл 11
0
00
000
0
0011000000
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
7Получение разрешения на строительство II очереди строительства
июл 112авг 11
0
00
000
0
0001100000
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
8Получение разрешения на строительство III очереди строительства
июл 112сен 11
0
00
000
0
0000110000
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
9Получение разрешения на строительство IV очереди строительства
авг 112окт 11
0
00
000
0
0000011000
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
10Получение разрешения на строительство V очереди строительства
сен 112ноя 11
0
00
000
0
0000001100
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
11Получение разрешения на строительство VI очереди строительства
окт 112дек 11
0
00
000
0
0000000110
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
12
Получение разрешения на строительство VII очереди строительства ()
июн 112июл 11
0
00
000
0
0011000000
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
13Разработка рабочей документации I очереди строительства
июл 113сен 11
0
00
000
0
0001110000
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
14Разработка рабочей документации II очереди строительства
июл 113окт 11
0
00
000
0
0000111000
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
15Разработка рабочей документации III очереди строительства
сен 113ноя 11
0
00
000
0
0000011100
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
16Разработка рабочей документации IV очереди строительства
окт 113дек 11
0
00
000
0
0000001110
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
17Разработка рабочей документации V очереди строительства
ноя 113янв 12
0
00
000
0
0000000111
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
18Разработка рабочей документации VI очереди строительства
дек 113фев 12
0
00
000
0
0000000011
10000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
19
Разработка рабочей документации VII очереди строительства ()
мар 115июл 11
0
00
000
1
1111000000
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
ИТОГО по проектированию
окт 10
17
фев 12
0111111111111111110000000000000000000000000000000000
00000000000000000
20Подготовка территории
апр 117окт 11
0
00
000
0
1111111000
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
21Строительство I очереди
1июл 1118янв 13
0
00
000
0
0000111111
11111111111
100000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
22Строительство II очереди
2янв 1218июл 13
0
00
000
0
0000000000
11111111111
111111100000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
23Строительство III очереди
3июл 1218янв 14
0
00
000
0
0000000000
00000011111
111111111111100000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
24Строительство IV очереди
4янв 1318июл 14
0
00
000
0
0000000000
00000000000
011111111111111111100000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
25Строительство V очереди
5июл 1318янв 15
0
00
000
0
0000000000
00000000000
000000011111111111111111
1,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
26Строительство VI очереди
6янв 1417июн 15
0
00
000
0
0000000000
00000000000
000000000000011111111111
1,001,001,001,001,001,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
27Строительство VII очереди (инженерные коммуникации)
7июл 1129дек 13
0
00
000
0
0000111111
11111111111
111111111111000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
ИТОГО по СМР
апр 11
51
июн 15
0000000111111111111111111111111111111111111111111111
11111100000000000
28Подготовка к сдаче I очереди строительства мар 1210янв 13
0
00
000
0
0000000000
00111111111
100000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
29Подготовка к сдаче II очереди строительства
сен 1210июл 13
0
00
000
0
0000000000
00000000111
111111100000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
30Подготовка к сдаче III очереди строительства
ноя 132янв 14
0
00
000
0
0000000000
00000000000
000000000001100000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
31Подготовка к сдаче IV очереди строительства
май 142июл 14
0
00
000
0
0000000000
00000000000
000000000000000001100000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
32Подготовка к сдаче V очереди строительства
ноя 142янв 15
0
00
000
0
0000000000
00000000000
000000000000000000000001
1,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
33Подготовка к сдаче VI очереди строительства
апр 152июн 15
0
00
000
0
0000000000
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,001,001,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
34
Подготовка к сдаче VII очереди строительства (инженерные )
фев 1240июн 15
0
00
000
0
0000000000
01111111111
111111111111111111111111
1,001,001,001,001,001,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
35Ввод в эксплуатацию I очереди строительства
апр 1210фев 13
0
00
000
0
0000000000
00011111111
110000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
36Ввод в эксплуатацию II очереди строительства
окт 1210авг 13
0
00
000
0
0000000000
00000000011
111111110000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
37Ввод в эксплуатацию III очереди строительства
дек 132фев 14
0
00
000
0
0000000000
00000000000
000000000000110000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
38Ввод в эксплуатацию IV очереди строительства
июн 142авг 14
0
00
000
0
0000000000
00000000000
000000000000000000110000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
39Ввод в эксплуатацию V очереди строительства
дек 142фев 15
0
00
000
0
0000000000
00000000000
000000000000000000000000
1,001,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
40Ввод в эксплуатацию VI очереди строительства
май 152июл 15
0
00
000
0
0000000000
00000000000
000000000000000000000000
0,000,000,000,000,001,001,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
41
Ввод в эксплуатацию VII очереди строительства (инженерные )
мар 1240июл 15
0
00
000
0
0000000000
00111111111
111111111111111111111111
1,001,001,001,001,001,001,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
Календарный график строительства жилых и коммерческих площадей по очередям:
I очередь строительства:1
Приложение 5.
2010201120122013201420152016в том числе по годам
сен 10окт 10ноя 10дек 10янв 11фев 11мар 11апр 11май 11июн 11июл 11авг 11сен 11окт 11ноя 11дек 11янв 12фев 12мар 12апр 12май 12июн 12июл 12авг 12сен 12окт 12ноя 12дек 12янв 13фев 13мар 13апр 13май 13июн 13июл 13авг 13сен 13окт 13ноя 13дек 13янв 14фев 14мар 14апр 14май 14июн 14июл 14авг 14сен 14окт 14ноя
14дек 14янв 15фев 15мар 15апр 15май 15июн 15июл 15авг 15сен 15окт 15ноя 15дек 15янв 16фев 16мар 16апр 16май 16
2010201120122013201420152016
-5-4-3-2-10123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869701234567
1.
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
21212110 500
000000000000000000001050105010501050105010501050105010501050000000000000000000000000000000000000000
10 500,00,00,08 400,02 100,00,00,00,0
2.
Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-
х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1
311446 600
00000000000000000000660660660660660660660660660660000000000000000000000000000000000000000
6 600,00,00,05 280,01 320,00,00,00,0
3.
Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-
ти секционных) таунхаусов, тип 2
41810812 960
000000000000000000001296129612961296129612961296129612961296000000000000000000000000000000000000000
12 960,00,00,010 368,02 592,00,00,00,0
4.
Многоэтажные жилые дома со встроенно-
пристроенными помещениями - без учета ВПП
2925223 940
000000000000000000002394239423942394239423942394239423942394000000000000000000000000000000000000000
23 940,00,00,019 152,04 788,00,00,00,0
5.ВПП
фев 13
1
мар 13
420
00000000000000000000000000000042000000000000000000000000000000000000000
4200,00,00,0420,00,00,00,0
ИТОГО:305942554 420
000000000000000000005 4005 4005 4005 4005 4005 4005 4005 4005 4005 4004200000000000000000000000000000000000000054 420,00,00,043 200,011 220,00,00,00,0
II очередь строительства:2
2010201120122013201420152016в том числе по годам
сен 10окт 10ноя 10дек 10янв 11фев 11мар 11апр 11май 11июн 11июл 11авг 11сен 11окт 11ноя 11дек 11янв 12фев 12мар 12апр 12май 12июн 12июл 12авг 12сен 12окт 12ноя 12дек 12янв 13фев 13мар 13апр 13май 13июн 13июл 13авг 13сен 13окт 13ноя 13дек 13янв 14фев 14мар 14апр 14май 14июн 14июл 14авг 14сен 14окт 14ноя
14дек 14янв 15фев 15мар 15апр 15май 15июн 15июл 15авг 15сен 15окт 15ноя 15дек 15янв 16фев 16мар 16апр 16май 16
2010201120122013201420152016
-5-4-3-2-10123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869701234567
1.
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
23232311 500
000000000000000000000000001150115011501150115011501150115011501150000000000000000000000000000000000
11 500,00,00,02 300,09 200,00,00,00,0
2.
Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-
х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1
83614421 600
000000000000000000000000002160216021602160216021602160216021602160000000000000000000000000000000000
21 600,00,00,04 320,017 280,00,00,00,0
3.
Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-
ти секционных) таунхаусов, тип 2
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
0,00,00,00,00,00,00,00,0
4.
Многоэтажные жилые дома со встроенно-
пристроенными помещениями - без учета ВПП
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
0,00,00,00,00,00,00,00,0
5.ВПП
авг 14
1
сен 14
0
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
ИТОГО:315916733 100
000000000000000000000000003 3103 3103 3103 3103 3103 3103 3103 3103 3103 31000000000000000000000000000000000033 100,00,00,06 620,026 480,00,00,00,0
III очередь строительства:3
2010201120122013201420152016в том числе по годам
сен 10окт 10ноя 10дек 10янв 11фев 11мар 11апр 11май 11июн 11июл 11авг 11сен 11окт 11ноя 11дек 11янв 12фев 12мар 12апр 12май 12июн 12июл 12авг 12сен 12окт 12ноя 12дек 12янв 13фев 13мар 13апр 13май 13июн 13июл 13авг 13сен 13окт 13ноя 13дек 13янв 14фев 14мар 14апр 14май 14июн 14июл 14авг 14сен 14окт 14ноя
14дек 14янв 15фев 15мар 15апр 15май 15июн 15июл 15авг 15сен 15окт 15ноя 15дек 15янв 16фев 16мар 16апр 16май 16
2010201120122013201420152016
-5-4-3-2-10123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869701234567
1.
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
2.
Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-
х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
3.
Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-
ти секционных) таунхаусов, тип 2
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
4.
Многоэтажные жилые дома со встроенно-
пристроенными помещениями - без учета ВПП
62078874 860
00000000000000000000000000000000000000003743037430000000000000000000000000000
74 8600,00,00,00,074 860,00,00,0
5.ВПП
фев 14
1
мар 14
0
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
ИТОГО по продажам:62078874 860
000000000000000000000000000000000000000037 43037 43000000000000000000000000000074 860,00,00,00,00,074 860,00,00,0
IV очередь строительства:4
2010201120122013201420152016в том числе по годам
сен 10окт 10ноя 10дек 10янв 11фев 11мар 11апр 11май 11июн 11июл 11авг 11сен 11окт 11ноя 11дек 11янв 12фев 12мар 12апр 12май 12июн 12июл 12авг 12сен 12окт 12ноя 12дек 12янв 13фев 13мар 13апр 13май 13июн 13июл 13авг 13сен 13окт 13ноя 13дек 13янв 14фев 14мар 14апр 14май 14июн 14июл 14авг 14сен 14окт 14ноя
14дек 14янв 15фев 15мар 15апр 15май 15июн 15июл 15авг 15сен 15окт 15ноя 15дек 15янв 16фев 16мар 16апр 16май 16
2010201120122013201420152016
-5-4-3-2-10123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869701234567
1.
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
2.
Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-
х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
3.
Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-
ти секционных) таунхаусов, тип 2
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
4.
Многоэтажные жилые дома со встроенно-
пристроенными помещениями - без учета ВПП
31659656 620
00000000000000000000000000000000000000000000002831028310000000000000000000000
56 6200,00,00,00,056 620,00,00,0
5.ВПП
авг 14
1
сен 14
450
00000000000000000000000000000000000000000000000045000000000000000000000
4500,00,00,00,0450,00,00,0
ИТОГО по продажам:31659657 070
000000000000000000000000000000000000000000000028 31028 3104500000000000000000000057 070,00,00,00,00,057 070,00,00,0
V очередь строительства:5
2010201120122013201420152016в том числе по годам
сен 10окт 10ноя 10дек 10янв 11фев 11мар 11апр 11май 11июн 11июл 11авг 11сен 11окт 11ноя 11дек 11янв 12фев 12мар 12апр 12май 12июн 12июл 12авг 12сен 12окт 12ноя 12дек 12янв 13фев 13мар 13апр 13май 13июн 13июл 13авг 13сен 13окт 13ноя 13дек 13янв 14фев 14мар 14апр 14май 14июн 14июл 14авг 14сен 14окт 14ноя
14дек 14янв 15фев 15мар 15апр 15май 15июн 15июл 15авг 15сен 15окт 15ноя 15дек 15янв 16фев 16мар 16апр 16май 16
2010201120122013201420152016
-5-4-3-2-10123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869701234567
1.
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
2.
Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-
х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
3.
Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-
ти секционных) таунхаусов, тип 2
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
4.
Многоэтажные жилые дома со встроенно-
пристроенными помещениями - без учета ВПП
51975671 820
00000000000000000000000000000000000000000000000000003591035910000000000000000
71 8200,00,00,00,00,071 820,00,0
5.ВПП
фев 15
1
мар 15
670
00000000000000000000000000000000000000000000000000000067000000000000000
6700,00,00,00,00,0670,00,0
ИТОГО по продажам:51975672 490
000000000000000000000000000000000000000000000000000035 91035 9106700000000000000072 490,00,00,00,00,00,072 490,00,0
VI очередь строительства:6
2010201120122013201420152016в том числе по годам
сен 10окт 10ноя 10дек 10янв 11фев 11мар 11апр 11май 11июн 11июл 11авг 11сен 11окт 11ноя 11дек 11янв 12фев 12мар 12апр 12май 12июн 12июл 12авг 12сен 12окт 12ноя 12дек 12янв 13фев 13мар 13апр 13май 13июн 13июл 13авг 13сен 13окт 13ноя 13дек 13янв 14фев 14мар 14апр 14май 14июн 14июл 14авг 14сен 14окт 14ноя
14дек 14янв 15фев 15мар 15апр 15май 15июн 15июл 15авг 15сен 15окт 15ноя 15дек 15янв 16фев 16мар 16апр 16май 16
2010201120122013201420152016
-5-4-3-2-10123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869701234567
1.
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
2.
Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-
х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
3.
Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-
ти секционных) таунхаусов, тип 2
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
4.
Многоэтажные жилые дома со встроенно-
пристроенными помещениями - без учета ВПП
41457254 340
00000000000000000000000000000000000000000000000000000000027170271700000000000
54 3400,00,00,00,00,054 340,00,0
5.ВПП
июл 15
1
авг 15
720
00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000720000000000
7200,00,00,00,00,0720,00,0
ИТОГО по продажам:41457255 060
00000000000000000000000000000000000000000000000000000000027 17027 17072000000000055 060,00,00,00,00,00,055 060,00,0
Суммарно по I - VI очередям строительства:
2010201120122013201420152016в том числе по годам
сен 10окт 10ноя 10дек 10янв 11фев 11мар 11апр 11май 11июн 11июл 11авг 11сен 11окт 11ноя 11дек 11янв 12фев 12мар 12апр 12май 12июн 12июл 12авг 12сен 12окт 12ноя 12дек 12янв 13фев 13мар 13апр 13май 13июн 13июл 13авг 13сен 13окт 13ноя 13дек 13янв 14фев 14мар 14апр 14май 14июн 14июл 14авг 14сен 14окт 14ноя
14дек 14янв 15фев 15мар 15апр 15май 15июн 15июл 15авг 15сен 15окт 15ноя 15дек 15янв 16фев 16мар 16апр 16май 16
2010201120122013201420152016
-5-4-3-2-10123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869701234567
1.
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
44444422 000
000000000000000000001 0501 0501 0501 0501 0501 0502 2002 2002 2002 2001 1501 1501 1501 1501 1501 150000000000000000000000000000000000
22 0000,00,010 700,011 300,00,00,00,0
2.
Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-
х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1
114718828 200
000000000000000000006606606606606606602 8202 8202 8202 8202 1602 1602 1602 1602 1602 160000000000000000000000000000000000
28 2000,00,09 600,018 600,00,00,00,0
3.
Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-
ти секционных) таунхаусов, тип 2
41810812 960
000000000000000000001 2961 2961 2961 2961 2961 2961 2961 2961 2961 296000000000000000000000000000000000000000
12 9600,00,010 368,02 592,00,00,00,0
4.
Многоэтажные жилые дома со встроенно-
пристроенными помещениями - без учета ВПП
20782 964281 580
000000000000000000002 3942 3942 3942 3942 3942 3942 3942 3942 3942 394000000000037 43037 430000028 31028 310000035 91035 91000027 17027 1700000000000
281 5800,00,019 152,04 788,0131 480,0126 160,00,0
5.ВПП2 260
00000000000000000000000000000042000000000000000000450000006700000720000000000
2 2600,00,00,0420,0450,01 390,00,0
ИТОГО по продажам:791873 304347 000
000000000000000000005 4005 4005 4005 4005 4005 4008 7108 7108 7108 7103 7303 3103 3103 3103 3103 310000037 43037 430000028 31028 31045000035 91035 9106700027 17027 170720000000000347 000,00,00,049 820,037 700,0131 930,0127 550,00,0
ВСЕГО:
№ п/пНаименование работ
Кол-во зданий
Кол-во секций
Кол-во квартир
Общая жилая площадь, м
2
ВСЕГО:
№ п/пНаименование работ
Кол-во зданий
Кол-во секций
Кол-во квартир
Общая жилая площадь, м
2
ВСЕГО:
№ п/пНаименование работ
Кол-во зданий
Кол-во секций
Кол-во квартир
Общая жилая площадь, м
2
ВСЕГО:
№ п/пНаименование работ
Кол-во зданий
Кол-во секций
Кол-во квартир
Общая жилая площадь, м
2
Наименование работ
Кол-во зданий
Кол-во секций
Кол-во квартир
Общая жилая площадь, м
2
№ п/пНаименование работ
Кол-во зданий
Кол-во секций
ВСЕГО:
Наименование работ
Кол-во квартир
Общая жилая площадь, м
2
ВСЕГО:
№ п/п
Кол-во зданий
Кол-во секций
Кол-во квартир
Общая жилая площадь, м
2
ВСЕГО:
№ п/п
347 000,0
№ очереди№ п/п
Начало работ
Срок, мес
Окончание работ
Проект: Комплексная застройка микрорайона г. Сергиев Посад, поселок Гражданский (территория бывшего питомника плодовых деревьев)
ООО "РИЦ" +7 (495) 517-17-97, www.automsk.ru
Календарный график продаж жилых и коммерческих площадей:
I очередь строительства:1
Приложение 5.
2010201120122013201420152016в том числе по годам
сен 10окт 10ноя 10дек 10янв 11фев 11мар 11апр 11май 11июн 11июл 11авг 11сен 11окт 11ноя 11дек 11янв 12фев 12мар 12апр 12май 12июн 12июл 12авг 12сен 12окт 12ноя 12дек 12янв 13фев 13мар 13апр 13май 13июн 13июл 13авг 13сен 13окт 13ноя 13дек 13янв 14фев 14мар 14апр 14май 14июн 14июл 14авг 14сен 14окт 14ноя
14дек 14янв 15фев 15мар 15апр 15май 15июн 15июл 15авг 15сен 15окт 15ноя 15дек 15янв 16фев 16мар 16апр 16май 16
2010201120122013201420152016
-5-4-3-2-10123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869701234567
1.
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
21212110 500
0000000000000000525525525525525525525525525525525525525525525525525525525525000000000000000000000000000000000
10 500,00,00,06 300,04 200,00,00,00,0
2.
Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1
311446 600
0000000000000000330330330330330330330330330330330330330330330330330330330330000000000000000000000000000000000
6 600,00,00,03 960,02 640,00,00,00,0
3.
Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-
ти секционных) таунхаусов, тип 2
41810812 960
0000000000000000648648648648648648648648648648648648648648648648648648648648000000000000000000000000000000000
12 960,00,00,07 776,05 184,00,00,00,0
4.
Многоэтажные жилые дома со встроенно-
пристроенными помещениями - без учета ВПП
2925223 940
000000000000000011971197119711971197119711971197119711971197119711971197119711971197119711971197000000000000000000000000000000000
23 940,00,00,014 364,09 576,00,00,00,0
5.ВПП
июн 15
1
июл 15
420
00000000000000000000000000000000000000000000000000000000004200000000000
4200,00,00,00,00,0420,00,0
ИТОГО:305942554 420
00000000000000002 7002 7002 7002 7002 7002 7002 7002 7002 7002 7002 7002 7002 7002 7002 7002 7002 7002 7002 7002 7000000000000000000000000420000000000054 420,00,00,032 400,021 600,00,0420,00,0
Ввод в эксплуатацию I очередь строительства:
апр 1210фев 13
0000000000000000000011111111110000000000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
График продаж площадей, I очередь строительства:
дек 1120авг 13
0000000000000000111111111111111111110000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
II очередь строительства:2
2010201120122013201420152016в том числе по годам
сен 10окт 10ноя 10дек 10янв 11фев 11мар 11апр 11май 11июн 11июл 11авг 11сен 11окт 11ноя 11дек 11янв 12фев 12мар 12апр 12май 12июн 12июл 12авг 12сен 12окт 12ноя 12дек 12янв 13фев 13мар 13апр 13май 13июн 13июл 13авг 13сен 13окт 13ноя 13дек 13янв 14фев 14мар 14апр 14май 14июн 14июл 14авг 14сен 14окт 14ноя
14дек 14янв 15фев 15мар 15апр 15май 15июн 15июл 15авг 15сен 15окт 15ноя 15дек 15янв 16фев 16мар 16апр 16май 16
2010201120122013201420152016
-5-4-3-2-10123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869701234567
1.
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
23232311 500
0000000000000000000000575575575575575575575575575575575575575575575575575575575575000000000000000000000000000
11 500,00,00,03 450,06 900,01 150,00,00,0
2.
Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1
83614421 600
000000000000000000000010801080108010801080108010801080108010801080108010801080108010801080108010801080000000000000000000000000000
21 600,00,00,06 480,012 960,02 160,00,00,0
3.
Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-
ти секционных) таунхаусов, тип 2
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
0,00,00,00,00,00,00,00,0
4.
Многоэтажные жилые дома со встроенно-
пристроенными помещениями - без учета ВПП
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
0,00,00,00,00,00,00,00,0
5.ВПП
авг 13
1
сен 13
0
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
ИТОГО:315916733 100
00000000000000000000001 6551 6551 6551 6551 6551 6551 6551 6551 6551 6551 6551 6551 6551 6551 6551 6551 6551 6551 6551 65500000000000000000000000000033 100,00,00,09 930,019 860,03 310,00,00,0
Ввод в эксплуатацию II очередь строительства:
окт 1210авг 13
0000000000000000000000000011111111110000000000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
График продаж площадей, II очередь строительства:
июн 1220фев 14
0000000000000000000000111111111111111111110000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
III очередь строительства:3
2010201120122013201420152016в том числе по годам
сен 10окт 10ноя 10дек 10янв 11фев 11мар 11апр 11май 11июн 11июл 11авг 11сен 11окт 11ноя 11дек 11янв 12фев 12мар 12апр 12май 12июн 12июл 12авг 12сен 12окт 12ноя 12дек 12янв 13фев 13мар 13апр 13май 13июн 13июл 13авг 13сен 13окт 13ноя 13дек 13янв 14фев 14мар 14апр 14май 14июн 14июл 14авг 14сен 14окт 14ноя
14дек 14янв 15фев 15мар 15апр 15май 15июн 15июл 15авг 15сен 15окт 15ноя 15дек 15янв 16фев 16мар 16апр 16май 16
2010201120122013201420152016
-5-4-3-2-10123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869701234567
1.
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
2.
Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
3.
Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-
ти секционных) таунхаусов, тип 2
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
4.
Многоэтажные жилые дома со встроенно-
пристроенными помещениями - без учета ВПП
62078874 860
0000000000000000000000000000000000006 2386 2386 2386 2386 2386 2386 2386 2386 2386 2386 2386 238000000000000000000000
74 8600,00,00,024 953,349 906,70,00,0
5.ВПП
фев 13
1
мар 13
0
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
ИТОГО по продажам:62078874 860
0000000000000000000000000000000000006 2386 2386 2386 2386 2386 2386 2386 2386 2386 2386 2386 23800000000000000000000074 860,00,00,00,024 953,349 906,70,00,0
Ввод в эксплуатацию III очередь строительства:
дек 132фев 14
0000000000000000000000000000000000000000110000000000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
График продаж площадей, III очередь строительства:
авг 1312авг 14
0000000000000000000000000000000000001111111111110000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
IV очередь строительства:4
2010201120122013201420152016в том числе по годам
сен 10окт 10ноя 10дек 10янв 11фев 11мар 11апр 11май 11июн 11июл 11авг 11сен 11окт 11ноя 11дек 11янв 12фев 12мар 12апр 12май 12июн 12июл 12авг 12сен 12окт 12ноя 12дек 12янв 13фев 13мар 13апр 13май 13июн 13июл 13авг 13сен 13окт 13ноя 13дек 13янв 14фев 14мар 14апр 14май 14июн 14июл 14авг 14сен 14окт 14ноя
14дек 14янв 15фев 15мар 15апр 15май 15июн 15июл 15авг 15сен 15окт 15ноя 15дек 15янв 16фев 16мар 16апр 16май 16
2010201120122013201420152016
-5-4-3-2-10123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869701234567
1.
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
2.
Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
3.
Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-
ти секционных) таунхаусов, тип 2
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
4.
Многоэтажные жилые дома со встроенно-
пристроенными помещениями - без учета ВПП
31659656 620
0000000000000000000000000000000000000000004 7184 7184 7184 7184 7184 7184 7184 7184 7184 7184 7184 718000000000000000
56 6200,00,00,00,047 183,39 436,70,0
5.ВПП
авг 13
1
сен 13
450
00000000000000000000000000000000000045000000000000000000000000000000000
4500,00,00,0450,00,00,00,0
ИТОГО по продажам:31659657 070
000000000000000000000000000000000000450000004 7184 7184 7184 7184 7184 7184 7184 7184 7184 7184 7184 71800000000000000057 070,00,00,00,0450,047 183,39 436,70,0
Ввод в эксплуатацию IV очередь строительства:
июн 142авг 14
0000000000000000000000000000000000000000000000110000
0,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
График продаж площадей, IV очередь строительства:
фев 1412фев 15
0000000000000000000000000000000000000000001111111111
1,001,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
V очередь строительства:5
2010201120122013201420152016в том числе по годам
сен 10окт 10ноя 10дек 10янв 11фев 11мар 11апр 11май 11июн 11июл 11авг 11сен 11окт 11ноя 11дек 11янв 12фев 12мар 12апр 12май 12июн 12июл 12авг 12сен 12окт 12ноя 12дек 12янв 13фев 13мар 13апр 13май 13июн 13июл 13авг 13сен 13окт 13ноя 13дек 13янв 14фев 14мар 14апр 14май 14июн 14июл 14авг 14сен 14окт 14ноя
14дек 14янв 15фев 15мар 15апр 15май 15июн 15июл 15авг 15сен 15окт 15ноя 15дек 15янв 16фев 16мар 16апр 16май 16
2010201120122013201420152016
-5-4-3-2-10123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869701234567
1.
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
2.
Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
3.
Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-
ти секционных) таунхаусов, тип 2
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
4.
Многоэтажные жилые дома со встроенно-
пристроенными помещениями - без учета ВПП
51975671 820
0000000000000000000000000000000000000000000000005 9855 9855 9855 9855 9855 9855 9855 9855 9855 9855 9855 985000000000
71 8200,00,00,00,023 940,047 880,00,0
5.ВПП
фев 14
1
мар 14
670
00000000000000000000000000000000000000000067000000000000000000000000000
6700,00,00,00,0670,00,00,0
ИТОГО по продажам:51975672 490
000000000000000000000000000000000000000000670000005 9855 9855 9855 9855 9855 9855 9855 9855 9855 9855 9855 98500000000072 490,00,00,00,00,024 610,047 880,00,0
Ввод в эксплуатацию V очередь строительства:
дек 142фев 15
0000000000000000000000000000000000000000000000000000
1,001,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
График продаж площадей, V очередь строительства:
авг 1412авг 15
0000000000000000000000000000000000000000000000001111
1,001,001,001,001,001,001,001,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
VI очередь строительства:6
2010201120122013201420152016в том числе по годам
сен 10окт 10ноя 10дек 10янв 11фев 11мар 11апр 11май 11июн 11июл 11авг 11сен 11окт 11ноя 11дек 11янв 12фев 12мар 12апр 12май 12июн 12июл 12авг 12сен 12окт 12ноя 12дек 12янв 13фев 13мар 13апр 13май 13июн 13июл 13авг 13сен 13окт 13ноя 13дек 13янв 14фев 14мар 14апр 14май 14июн 14июл 14авг 14сен 14окт 14ноя
14дек 14янв 15фев 15мар 15апр 15май 15июн 15июл 15авг 15сен 15окт 15ноя 15дек 15янв 16фев 16мар 16апр 16май 16
2010201120122013201420152016
-5-4-3-2-10123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869701234567
1.
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
2.
Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
3.
Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-
ти секционных) таунхаусов, тип 2
0000
000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
00,00,00,00,00,00,00,0
4.
Многоэтажные жилые дома со встроенно-
пристроенными помещениями - без учета ВПП
41457254 340
000000000000000000000000000000000000000000000000000004 5284 5284 5284 5284 5284 5284 5284 5284 5284 5284 5284 5280000
54 3400,00,00,00,00,049 811,74 528,3
5.ВПП
авг 14
1
сен 14
720
00000000000000000000000000000000000000000000000072000000000000000000000
7200,00,00,00,0720,00,00,0
ИТОГО по продажам:41457255 060
00000000000000000000000000000000000000000000000072000004 5284 5284 5284 5284 5284 5284 5284 5284 5284 5284 5284 528000055 060,00,00,00,00,0720,049 811,74 528,3
Ввод в эксплуатацию VI очередь строительства:
май 152июл 15
0000000000000000000000000000000000000000000000000000
0,000,000,000,000,001,001,000,000,000,000,000,000,000,000,000,000,00
График продаж площадей, VI очередь строительства:
янв 1512янв 16
0000000000000000000000000000000000000000000000000000
0,001,001,001,001,001,001,001,001,001,001,001,001,000,000,000,000,00
Суммарно по I - VI очередям строительства:
2010201120122013201420152016в том числе по годам
сен 10окт 10ноя 10дек 10янв 11фев 11мар 11апр 11май 11июн 11июл 11авг 11сен 11окт 11ноя 11дек 11янв 12фев 12мар 12апр 12май 12июн 12июл 12авг 12сен 12окт 12ноя 12дек 12янв 13фев 13мар 13апр 13май 13июн 13июл 13авг 13сен 13окт 13ноя 13дек 13янв 14фев 14мар 14апр 14май 14июн 14июл 14авг 14сен 14окт 14ноя
14дек 14янв 15фев 15мар 15апр 15май 15июн 15июл 15авг 15сен 15окт 15ноя 15дек 15янв 16фев 16мар 16апр 16май 16
2010201120122013201420152016
-5-4-3-2-10123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869701234567
1.
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
44444422 000
00000000000000005255255255255255251 1001 1001 1001 1001 1001 1001 1001 1001 1001 1001 1001 1001 1001 100575575575575575575000000000000000000000000000
22 0000,00,09 750,011 100,01 150,00,00,0
2.
Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1
114718828 200
00000000000000003303303303303303301 4101 4101 4101 4101 4101 4101 4101 4101 4101 4101 4101 4101 4101 4101 0801 0801 0801 0801 0801 080000000000000000000000000000
28 2000,00,010 440,015 600,02 160,00,00,0
3.
Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-
ти секционных) таунхаусов, тип 2
41810812 960
0000000000000000648648648648648648648648648648648648648648648648648648648648000000000000000000000000000000000
12 9600,00,07 776,05 184,00,00,00,0
4.
Многоэтажные жилые дома со встроенно-
пристроенными помещениями - без учета ВПП
20782 964281 580
00000000000000001 1971 1971 1971 1971 1971 1971 1971 1971 1971 1971 1971 1971 1971 1971 1971 1971 1971 1971 1971 1976 2386 2386 2386 2386 2386 23810 95710 95710 95710 95710 95710 95710 70310 70310 70310 70310 70315 23210 51310 51310 51310 51310 51310 5134 5284 5284 5284 5284 5280000
281 5800,00,014 364,034 529,3121 030,0107 128,34 528,3
5.ВПП2 260
00000000000000000000000000000000000045000000670000007200000000004200000000000
2 2600,00,00,0450,01 390,0420,00,0
ИТОГО по продажам:791873 304347 000
00000000000000002 7002 7002 7002 7002 7002 7004 3554 3554 3554 3554 3554 3554 3554 3554 3554 3554 3554 3554 3554 3558 3437 8937 8937 8937 8937 89311 62710 95710 95710 95710 95710 95711 42310 70310 70310 70310 70315 23210 51310 51310 51310 51310 93310 5134 5284 5284 5284 5284 5280000347 000,00,00,042 330,066 863,3125 730,0107 548,34 528,3
Суммарно по I - VI очередям строительства нарастающим итогом:
2010201120122013201420152016в том числе по годам
сен 10окт 10ноя 10дек 10янв 11фев 11мар 11апр 11май 11июн 11июл 11авг 11сен 11окт 11ноя 11дек 11янв 12фев 12мар 12апр 12май 12июн 12июл 12авг 12сен 12окт 12ноя 12дек 12янв 13фев 13мар 13апр 13май 13июн 13июл 13авг 13сен 13окт 13ноя 13дек 13янв 14фев 14мар 14апр 14май 14июн 14июл 14авг 14сен 14окт 14ноя
14дек 14янв 15фев 15мар 15апр 15май 15июн 15июл 15авг 15сен 15окт 15ноя 15дек 15янв 16фев 16мар 16апр 16май 16
2010201120122013201420152016
-2-1200620072008200912011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020312032203320342035203620372038203920402041204220432044204520462047204820492050205120522053205420552056205720582059206020612062206320642065206620672068206920702071207220732074207520762077207820791234567
1.
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
44444422 000
00000000000000005251 0501 5752 1002 6253 1504 2505 3506 4507 5508 6509 75010 85011 95013 05014 15015 25016 35017 45018 55019 12519 70020 27520 85021 42522 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 00022 000
22 0000,00,09 750,020 850,022 000,022 000,022 000,0
2.
Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1
114718828 200
00000000000000003306609901 3201 6501 9803 3904 8006 2107 6209 03010 44011 85013 26014 67016 08017 49018 90020 31021 72022 80023 88024 96026 04027 12028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 20028 200
28 2000,00,010 440,026 040,028 200,028 200,028 200,0
3.
Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-
ти секционных) таунхаусов, тип 2
41810812 960
00000000000000006481 2961 9442 5923 2403 8884 5365 1845 8326 4807 1287 7768 4249 0729 72010 36811 01611 66412 31212 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 96012 960
12 9600,00,07 776,012 960,012 960,012 960,012 960,0
4.
Многоэтажные жилые дома со встроенно-
пристроенными помещениями - без учета ВПП
20782 964281 580
00000000000000001 1972 3943 5914 7885 9857 1828 3799 57610 77311 97013 16714 36415 56116 75817 95519 15220 34921 54622 74323 94030 17836 41742 65548 89355 13261 37072 32783 28394 240105 197116 153127 110137 813148 517159 220169 923180 627195 858206 372216 885227 398237 912248 425258 938263 467267 995272 523277 052281 580281 580281 580281 580281 580
281 5800,00,014 364,048 893,3169 923,3277 051,7281 580,0
5.ВПП2 260
0000000000000000000000000000000000004504504504504504501 1201 1201 1201 1201 1201 1201 8401 8401 8401 8401 8401 8401 8401 8401 8401 8402 2602 2602 2602 2602 2602 2602 2602 2602 2602 2602 260
2 2600,00,00,0450,01 840,02 260,02 260,0
ИТОГО по продажам:791873 304347 000
00000000000000002 7005 4008 10010 80013 50016 20020 55524 91029 26533 62037 97542 33046 68551 04055 39559 75064 10568 46072 81577 17085 51393 407101 300109 193117 087124 980136 607147 563158 520169 477180 433191 390202 813213 517224 220234 923245 627260 858271 372281 885292 398302 912313 845324 358328 887333 415337 943342 472347 000347 000347 000347 000347 000347 000,00,00,042 330,0109 193,3234 923,3342 471,7347 000,0
ВСЕГО:
№ п/пНаименование работ
Кол-во зданий
Кол-во секций
Кол-во квартир
Общая жилая площадь, м
2
ВСЕГО:
Кол-во квартир
№ п/пНаименование работ
Кол-во зданий
Кол-во секций
Общая жилая площадь, м
2
ВСЕГО:
№ п/пНаименование работ
Кол-во зданий
Кол-во секций
Кол-во квартир
Общая жилая площадь, м
2
ВСЕГО:
№ п/пНаименование работ
Кол-во зданий
Кол-во секций
Кол-во квартир
Общая жилая площадь, м
2
Общая жилая площадь, м
2
ВСЕГО:
№ п/пНаименование работ
Кол-во зданий
Кол-во секций
Кол-во квартир
Общая жилая площадь, м
2
№ п/пНаименование работ
Кол-во зданий
Кол-во секций
Кол-во квартир
№ п/пНаименование работ
Кол-во зданий
Кол-во секций
Кол-во квартир
Общая жилая площадь, м
2
ВСЕГО:
ВСЕГО:
№ п/пНаименование работ
Кол-во зданий
Кол-во секций
Кол-во квартир
Общая жилая площадь, м
2
ВСЕГО:
ООО "РИЦ" +7 (495) 517-17-97, www.automsk.ru
Анализ ч
у
вствительности проекта при изменении исходных данных
параметр:Цена реализации жилых площадей
График зависимости NPV от изменения цен реализации жилых площадей
Параметры чувствительности при изменении исходных данных
вариациявариация
принятые в расчете
вариациявариация
-
2
-
1
0
1
2
3
4
5
6
№ п/п
Изменяемый параметрЕд. изм.Примечание
3 500
4 000
М
иллионы
NPV без учета финансирования
NPV
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
1.Цена реализации жилых площадей
руб./м
2
-10%-5%0%5%10%
1.1.
Средневзвешенная цена реализации
руб./м
2
41 83444 125
46 416
48 70750 998
1.2.Цена реализации площади коттеджей
руб./м
3
54 00057 000
60 000
63 00066 000
2 500
3 000
М
﹐
с учетом финансирования
NPV для Акционеров
1.3.
Цена реализации площади блоков 4-х кв. 2-х эт. та
у
нха
у
сов тип 1
руб./м
4
45 00047 500
50 000
52 50055 000
1.4.
Цена реализации площади блоков 6-ти кв. 2-х эт. та
у
нха
у
сов тип 2
руб./м
5
41 40043 700
46 000
48 30050 600
1.5.
Цена реализации площадей многоэтажных жилыхдомов
руб./м
6
39 71741 924
44 130
46 33748 543
цены реализации изменяются на все виды пло
щ
адей 1000
1 500
2 000
жилых
домов
Цена реализации торговых помещений ВПП
руб./м
7
58 50061 750
65 000
68 25071 500
2.NPV без учета финансированияруб.1 166 288 3371 756 723 5742 347 158 8102 937 594 0473 528 029 284
2.1.IRR%23,12%30,53%37,77%44,85%51,77%
3.NPV с учетом финансированияруб.487 741 3711 097 712 0311 701 973 6092 300 647 5522 893 472 717
31
IRR
%
1405%
2149%
2874%
3580%
4269%
щ
одновременно
0
500
1
000
3
.
1
.
IRR
%
14
,
05%
21
,
49%
28
,
74%
35
,
80%
42
,
69%
4.NPV для Акционеровруб.656 671 8291 207 261 3211 749 557 2482 282 775 7702 808 064 927
4.1.IRR%19,56%27,54%34,16%39,68%44,40%
‐10%‐5%0%5%10%
параметр:Площадь индивидуальных коттеджей, Средняя площадь квартир многоэтажных домов
График зависимости NPV от изменения площадей коттеджей и многоэтажных домов
Параметрычувствительностиприизменении
2500
?I?Z?j?Z?f?_?l?j?u
чувствительности
при
изменении
исходных данных
вариация -вариация -
принятые в расчете
-2-1012345
Текущее контрольное значение
№ п/п
Изменяемый параметрЕд. изм.Примечание
2 000
2
500
Миллионы
1.Площадь индивидуальных коттеджей
м
2
2003505002 347 158 810
2.
Средняя площадь квартир многоэтажных домов
м
2
65809537,77%
3.NPV без учета финансированияруб.1 495 934 5151 921 546 6632 347 158 8101 701 973 609
площадь изменяется в сторону
1 000
1 500
NPV без учета финансирования
3.1.IRR%32,42%35,40%37,77%28,74%
4.NPV с учетом финансированияруб.993 882 2421 333 182 1661 701 973 6091 749 557 248
4.1.IRR%23,52%26,26%28,74%34,16%
5.NPV для Акционеровруб.1 065 363 6881 403 057 4401 749 557 248
5.1.
IRR
%
29,55%
32,62%
34,16%
сторону
уменьшения одновременно
0
500
123
NPV с учетом финансирования
NPV для Акционеров
5.1.
IRR
%
29,55%
32,62%
34,16%
параметр:
СтоимостьпроектированияСтоимостьстроительномонтажныхработ
Г
р
а
ф
ики зависимости NPV от изменения стоимости параметр:
Стоимость
проектирования
ﰠ
Стоимость
строительно
монтажных
работ
рф
проектирования и строительно-монтажных работ
Параметры чувствительности при изменении исходных данных
вариация-
?\?Z?j?b?Z?p?b?y-
?i?j?b?g?y?l?u?_ в вариация+
вариация+
№ п/п
Изменяемый параметрЕд. изм.Примечание
2 000
2 500
л
лионы
вариация
-
вариация
расчете
вариация
+
вариация
Стоимость проектирования
руб./м
2
244275305336366
1.1.изменение в %%
-20%-10%0%10%20%
2
NPVбф
б
2367177026
2357003834
2347158810
2336985619
2327140595
п/п
500
1 000
1 500
Ми
л
NPV без учета финансирования
NPV с учетом финансирования
NPV
???#?A?¤?!?6???(?&???,?(??
2
.
NPV
б
ез учета ф
инансированияру
б
.
2
367
177
026
2
357
003
834
2
347
158
810
2
336
985
619
2
327
140
595
2.1.IRR%38,25%38,00%37,77%37,53%37,30%
3.NPV с учетом финансированияруб.1 724 331 4351 712 969 2611 701 973 6091 690 611 4351 679 615 782
3.1.IRR%29,16%28,95%28,74%28,53%28,32%
4.NPV для Акционеровруб.1 769 709 4861 759 468 1841 749 557 2481 739 315 9471 729 405 010
влияние отдельного параметра
0
‐20%‐10%0%10%20%
NPV
для
Акционеров
3 500
н
ы
4.1.IRR%34,63%34,39%34,16%33,92%33,69%
1.Стоимость строительно-монтажных работ
руб./м
2
27 45028 97530 50032 02533 550
1.1.изменение в %%
-10%-5%0%5%10%
2.NPV без учета финансированияруб.3 232 052 5892 789 605 7002 347 158 8101 904 711 9211 462 265 032
влияние 1 500
2 000
2 500
3 000
Миллио
н
NPV
безучетафинансирования
2.1.IRR%50,88%44,20%37,77%31,59%25,66%
3.NPV с учетом финансированияруб.2 629 396 3622 146 394 4051 701 973 6091 215 346 535726 598 314
3.1.IRR%41,65%34,75%28,74%22,41%16,37%
4.NPV для Акционеровруб.2 570 499 1292 162 254 2481 749 557 2481 327 082 498898 133 733
4.1.IRR%44
,
85%40
,
74%34
,
16%28
,
78%22
,
66%
отдельного параметра
0
500
1 000
‐10%‐5%0%5%10%
NPV
без
учета
финансирования
NPV с учетом финансирования
NPV для Акционеров
График строительства объектов по секциям
ООО "РИЦ" +7 (495) 517-17-97, www.automsk.ru
№ п/п
Наименование объекта/ виды работ
% разбиения затрат
Срок выполнен
ия, мес.
месяц строительстваИТОГО:
-3-2-10
12345678910111213141516171819
1.Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
1.1.Строительство:100%4,00%10,73%9,33%9,33%9,33%4,33%9,58%10,31%17,31%15,77%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%100,00%
1.1.1.
Фундаменты
8%2
4,00%4,00%
8,00%
1.1.2.
Стены, перегородки
24%4
6,00%6,00%6,00%6,00%
24,00%
1.1.3.
Перекрытия
13%5
2,60%2,60%2,60%2,60%2,60%
13,00%
1.1.4.
Крыши
2%2
1,00%1,00%
2,00%
1.1.5.
Окна, двери
9%3
3,00%3,00%3,00%
9,00%
1.1.6.
Сантехнические работы и элект
р
оосвещение 13%3
4,33%4,33%4,33%
13,00%
1.2.7.
Полы14%2
7,00%7,00%
14,00%
1.2.8.
Отделочные работы9%4
2,25%2,25%2,25%2,25%
9,00%
1.2.9.
Прочие работы8%11
0,73%0,73%0,73%0,73%0,73%0,73%0,73%0,73%2,18%
8,00%
2.Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 1
2.1.Строительство:100%4,00%10,73%9,33%9,33%9,33%7,33%13,91%17,31%14,31%4,43%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%100,00%
2.1.1.
Фундаменты
8%2
4,00%4,00%
8,00%
2.1.2.
Стены, перегородки
24%4
6,00%6,00%6,00%6,00%
24,00%
2.1.3.
Перекрытия
13%5
2,60%2,60%2,60%2,60%2,60%
13,00%
2.1.4.
Крыши
2%2
1,00%1,00%
2,00%
2.1.5.
Окна, двери
9%3
3,00%3,00%3,00%
9,00%
2.1.6.
Сантехнические работы и элект
р
оосвещение 13%3
4,33%4,33%4,33%
13,00%
2.1.7.
Полы14%2
7,00%7,00%
14,00%
2.1.8.
Отделочные работы9%4
2,25%2,25%2,25%2,25%
9,00%
2.1.9.
Прочие работы8%11
0,73%0,73%0,73%0,73%0,73%0,73%0,73%0,73%2,18%
8,00%
3.Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 2
3.1.Строительство:100%4,00%4,73%6,73%9,33%9,33%9,33%3,33%3,33%6,98%18,31%17,31%7,31%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%100,00%
3.1.1.
Фундаменты
8%2
4,00%4,00%
8,00%
3.1.2.
Стены, перегородки
24%4
6,00%6,00%6,00%6,00%
24,00%
3.1.3.
Перекрытия
13%5
2,60%2,60%2,60%2,60%2,60%
13,00%
3.1.4.
Крыши
2%2
1,00%1,00%
2,00%
3.1.5.
Окна, двери
9%3
3,00%3,00%3,00%
9,00%
3.1.6.
Сантехнические работы и элект
р
оосвещение 13%3
4,33%4,33%4,33%
13,00%
3.1.7.
Полы14%2
7,00%7,00%
14,00%
3.1.8.
Отделочные работы9%4
2,25%2,25%2,25%2,25%
9,00%
3.1.9.
Прочие работы8%11
0,73%0,73%0,73%0,73%0,73%0,73%0,73%0,73%0,73%0,73%0,73%
8,00%
4.Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями - ВПП
4.1.Проектирование:33,33%33,33%33,33%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%0,00%100,00%
4.1.1.
готовые проектные решения с п
р
ивязкой на местности:
100%
3
33,33%33,33%33,33%
100,00%
3.1.Строительство:100%0,00%0,53%0,53%4,53%4,53%6,53%8,70%8,70%10,95%10,95%11,95%11,95%6,53%6,53%7,07%0,00%0,00%0,00%100,00%
4.1.1.
Фундаменты
8%2
4,00%4,00%
8,00%
4.1.2.
Стены, перегородки
24%4
6,00%6,00%6,00%6,00%
24,00%
4.1.3.
Перекрытия
13%6
2,17%2,17%2,17%2,17%2,17%2,17%
13,00%
4.1.4.
Крыши
2%2
1,00%1,00%
2,00%
4.1.5.
Окна, двери
9%4
2,25%2,25%2,25%2,25%
9,00%
4.1.6.
Сантехнические работы и элект
р
оосвещение 13%6
2,17%2,17%2,17%2,17%2,17%2,17%
13,00%
4.1.7.
Полы14%6
2,33%2,33%2,33%2,33%2,33%2,33%
14,00%
4.1.8.
Отделочные работы9%6
1,50%1,50%1,50%1,50%1,50%1,50%
9,00%
4.1.9.
Прочие работы8%15
0,53%0,53%0,53%0,53%0,53%0,53%0,53%0,53%0,53%0,53%0,53%0,53%0,53%1,07%
8,00%
ООО "РИЦ" +7 (495) 517-17-97, www.automsk.ru
Оценка стоимости 1 м2 жилой площади в г. Сергиев Посад по состоянию на август 2010 года
№ п/п
ХарактеристикиОбъект оценки
Аналог №1 Компания "Славяне"
Аналог №2Аналог №3Аналог №4Аналог №5
12345678
1.Цена предложения, руб.2 002 5002 080 0002 500 0002 645 0002 795 000
1.1.
Площадь, м
2
44,540,045,049,054,0
1.2.
То же на 1 м
2
, руб./кв. м
-
45 00052 00055 55653 98051 759
2.Местоположение
г. Сергиев Посад, пос. Гражданский
ул.Матросова
Комсомольский пр-т, д.23
ул.Привокзальная КПД
ул.Мира, д.55
Пролетарский пр-т, КПД-302, д.10/4
2.1.
Транспортная доступность, р
азвитость ин
фр
аст
ру
кт
ур
ы
удовлетворительнаяудовлетворительнаяудовлетворительнаяудовлетворительнаяхорошаяхорошая
2.2.
Корректировка на местоположение (
%
)
--2%-1%0%-3%0%
2.3.
Цена после корректировки, ру
б./кв. м
-
44 10051 48055 55652 36151 759
3.Тип жилья
25 эт., монолитный
12 эт., панель, кирпичная кладка
9 эт., кирпичный, инд.проект
14 эт., монолит, инд.проект
7/9 эт., лен.проект
3.1.
Корректировка на тип жилья (
%
)
-0%0%0%0%0%
3.2.
Цена после корректировки, ру
б./кв. м
-
44 10051 48055 55652 36151 759
4.
Дата ввода объекта в экспл
у
атацию
начало 2012г. 4кв. 20102кв. 2009г.дек.2007г.2кв.2009г.2кв.2008г.
4.1.
Разница даты ввода объекта и даты ввода аналогов
,
кв.
82626
4.2.
Корректировка на дату ввода в экспл
у
атацию (
%
)
-3,14%
-25,10%-6,28%-18,83%-6,28%-18,83%
4.3.
Цена после корректировки, ру
б./кв. м
-
33 03148 25045 09849 07542 015
5.
Ликвидность квартиры /кол-
во комнат
1 комн.11112
5.1.Общая площадь, кв. м
46,0
44,540,045,049,054,0
5.2.
Корректировка на ликвидность ква
р
ти
р,
%
--3%-13%-2%7%17%
5.3.
Цена после корректировки, ру
б./кв. м
-
34 10854 54346 07845 87534 708
6.
Состояние объекта
Черновая отделкаЧерновая отделкаЧерновая отделкаЧерновая отделкаЧерновая отделкаЧерновая отделка
6.1.
Корректировка на состояние, ру
б. за 1 кв. м
-0%0%0%0%0%
6.2.
Цена после корректировки, ру
б./кв. м
-
34 10854 54346 07845 87534 708
7.
Показатель совокупной ко
рр
екти
р
овки
--30%-20%-21%-3%-1%
8.
Коэффициент соответствия объект
у
оценки
-70%80%79%97%99%
9.
Средневзвешенная стоимость 1 кв.м площади, руб./кв. м
43 022
ООО "РИЦ" +7 (495) 517-17-97, www.automsk.ru
Приложение 1
Таблица расчетов по удельным весам укрупненных видов работ при строительстве шести типов многоквартирных домов
пункт 5 статьи 201 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-
коммунального хозяйства" финансовая поддержка за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд) на переселение граждан из аварийного жилищного фонда с у
четом необходимости стим
у
ли
р
ования р
азвития р
ынка жилья
Многоквартирные дома до 5 этажей
1.
Крупнопанельные
2.
Кирпичные
Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
Объемом общей площади МКД до 12000 куб. м
Объемом общей площади МКД более 12000 куб. м
Объемом общей площади МКД до 12000 куб. м
Объемом общей площади МКД более 12000 куб. м
1 2 3 4 1 2 3 4
1.Фундаменты 3% 3% 1.Фундаменты 8% 7%
2.Стены, перегородки 43% 42% 2.Стены, перегородки 24% 22%
3.Перекрытия 11% 12% 3.Перекрытия 13% 13%
4.Крыши 7% 8% 4.Крыши 2% 2%
5.Окна, двери 6% 6% 5.Окна, двери 9% 10%
6.
Сантехнические работы и электроосвещение 13% 14% 6.
Сантехнические работы и электроосвещение 13% 13%
Итого по пе
р
вым шести видам работ:
83% 85%
Итого по пе
р
вым шести видам работ:
69% 67%
7.
Полы 11% 8%
7.
Полы 14% 15%
8.
Отделочные работы 4% 4%
8.
Отделочные работы 9% 10%
9.
Прочие работы 2% 3%
9.
Прочие работы 8% 8%
Итого по т
р
ем видам работ:
17% 15%
Итого по т
р
ем видам работ:
31% 33%
ВСЕГО:100% 100% ВСЕГО:100% 100%
Многоквартирные дома от 6 до 9 этажей
3.
Крупнопанельные
4.
Кирпичные
Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
Удельные веса отдельных видов работ в общем объеме работ
Объемом общей площади МКД до 20000 куб. м
Объемом общей площади МКД более 20000 куб. м
Объемом общей площади МКД до 60000 куб. м
Объемом общей площади МКД более 60000 куб. м
1 2 3 4 1 2 3 4
1.
Фундаменты 4% 4%
1.
Фундаменты 18% 7%
2.
Стены, перегородки 35% 35%
2.
Стены, перегородки 23% 19%
3.
Перекрытия 12% 12%
3.
Перекрытия 14% 16%
4.
Крыши 4% 4%
4.
Крыши 1% 1%
5.
Окна, двери 5% 5%
5.
Окна, двери 8% 9%
6.
Сантехнические работы и электроосвещение (трубы, кабели, проводка)
17% 17% 6.
Сантехнические работы и электроосвещение (трубы, кабели, проводка)
13% 17%
Итого по первым шести видам работ:
77% 77%
Итого по первым шести видам работ:
77% 69%
8.Полы 12% 12% 8.Полы
9% 8%
№ п/п
Виды работ
№ п/п
Виды работ
№ п/п
Виды работ
№ п/п
Виды работ
9.Отделочные работы 5% 5% 9.Отделочные работы 12% 15%
10.Прочие работы 6% 6% 10.Прочие работы 2% 8%
Итого по т
р
ем видам работ:
23% 23%
Итого по т
р
ем видам работ:
23% 31%
ВСЕГО:
100% 100%
ВСЕГО:
100% 100%
Многоквартирные дома свыше 10 этажей
1.
Крупнопанельные
2.
Кирпичные
Удельные веса отдельных видов р
абот в общем объеме р
або
т
Удельные веса отдельных видов р
абот в общем объеме р
або
т
Объемом общей площади МКД до 80000 куб. м
Объемом общей площади МКД более 80000 куб. м
Объемом общей площади МКД до 80000 куб. м
Объемом общей площади МКД более 80000 куб. м
1 2 3 4 1 2 3 4
1.Фундаменты 2% 4% 1.Фундаменты 8% 7%
2.Стены, перегородки 33% 35% 2.Стены, перегородки 20% 25%
3.Перекрытия 14% 11% 3.Перекрытия 15% 14%
4.Крыши 4% 2% 4.Крыши 2% 1%
5.Окна, двери 6% 6% 5.Окна, двери 9% 10%
6.
Сантехнические работы и электроосвещение 19% 16% 6.
Сантехнические работы и электроосвещение 15% 17%
Итого по пе
р
вым шести видам работ:
78% 74%
Итого по пе
р
вым шести видам работ:
69% 74%
7.
Полы 13% 17%
7.
Полы 10% 10%
8.
Отделочные работы 7% 3%
8.
Отделочные работы 16% 10%
9.
Прочие работы 2% 6%
9.
Прочие работы 5% 6%
Итого по т
р
ем видам работ:
22% 26%
Итого по т
р
ем видам работ:
31% 26%
ВСЕГО:
100% 100%
ВСЕГО:
100% 100%
№ п/п
Виды работ
№ п/п
Виды работ
ООО "РИЦ" +7 (495) 517-17-97, www.automsk.ru
Приложение 2
СВОДНЫЕ ДАННЫЕ О СЕБЕСТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ МАССОВОГО СПРОСА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ПО СОСТОЯНИЮ НА МАРТ 2010 ГОДА*
Средние расчетные показатели полной себестоимости строительства жилых домов массового спроса на 1 м
2
общей
площади квартир жилых зданий и общей площади зданий (для вновь начинаемых строительством)
?i?e?h?s?Z?^?b
квартир
жилых
зданий
и
общей
площади
зданий
для
вновь
начинаемых
строительством)
.
Показатели приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска,обои,разводка,
установка ПДУ,паркет березовый,линолеум,газовые или электроплиты,лифты и т.п.),
наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома),а также
среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки
строительства,производственного цикла и сдачи дома,в том числе среднего уровня
й ( й ) ф
общей площади квартир жилых общей площади зданий
Общая S квартир
Общая S здания
Себестоимость строительствана 1 м
2 Примечания отчислени
й
инвесторов (
застро
й
щиков
)
на развитие ин
ф
раструктуры. кпп
- коэф-
т выхода полезной площади
Сс-ть строительства с базовой отделкой
Ед. изм.
№ п/п
Типы жилых домов зданий зданий
квартир
здания
8%
1 Себестоимость строительства
крупнопанельных и сборно-
монолитных домов за счет средств
бюджета Санкт-Петербурга 37 179 руб. 33 089 руб. руб.37 179 33 089 89,00% 30 442
44 774 б
б
ДСК 3 Г д
К
б
площади
ру
б
.
36
715
ру
б
.
ДСК
-
3
; Г
атчинские серии и д
р.
руб.44 774 36 715 82,00%
1 289 у.е.1 057 у.е.
у.е.1 289 1 057 82,00%
1 493 $ 1 225 $ $ 1 493 1 225 82,05%
Фундаменты - сборные железобетонные;стены,
перекрытия,лестничные марши,площадки,
балконы,шахты лифтов - сборные
железобетонные элементы;кровля - мягкая,
рулонная
К
рупнопанельные и о
б
ъемно-
блочные жилые дома типовых и
повторно применяемых проектов
высотой 9-16 этажей 2
46 535 руб.37 228 руб.
руб.46 535 37 228 80,00%
1 340 у.е.1 072 у.е.
у.е.1 340 1 072 80,00%
1 552 $ 1 242 $ $ 1 552 1 242 80,03%
48 611 руб
руб
б
Монолитные
жилые
дома
Фундаменты
сборные
железобетонные
или
Монолитные жилые дома с
навесными трехслойными панелями
9-16 этажей индивидуальных и
повторно применяемых проектов Модифицированная серия 137,АО «Блок» и др.
Фундаменты -свайные;внутренние стены и
перекрытия - монолитный каркас; наружные стены - 3-х слойные навесные панели;кровля — мягкая,
рулонная.
рулонная
3
4
48
611
руб
руб
р
у
б
.
48
611
37
430
77
,
00%
1400 у.е.1078 у.е.
у.е.1 400 1 078 77,00%
1 621 $ 1 249 $ $ 1 621 1 249 77,05%
Монолитные
жилые
дома
монолитный каркас) с
ограждающими конструкциями из
кирпича и блоков (газобетон и т.п.,в
т.ч.с утеплителем) 9-16 этажей
индивидуальных и повторно
п
р
именяемых п
р
оектов Фундаменты
-
сборные
железобетонные
или
свайные;стены - газобетонные с облицовкой
лицевым кирпичом или наружным утеплителем с
отделочным покрытием;внутренние стены и
перекрытия - монолитные железобетонные;
перегородки - гипсовые из пазо-гребневых плит;
к
р
овля — ру
лонная.
4
59 913 руб.45 534 руб.
руб.59 913 45 534 76,00%
1725 у.е.1 311 у.е.
у.е.1 725 1 311 76,00%
1 998 $ 1 519 $ $ 1 998 1 519 76,03%
р р
р ру
Фундаменты - свайные;стены -кирпичные;
перекрытия,лестничные марши,площадки,
балконы,шахты лифтов - сборные
железобетонные элементы;перегородки -
газобетонные; кровля - мягкая, рулонная.
Кирпичные жилые дома 6-12 этажей
индивидуальных и повторно
применяемых проектов 5
48 466 руб.38 162 руб.
руб.48 466 38 162 78,74%
1 396 у.е.1 099 у.е.
у.е.1 396 1 099 78,72%
1 617 $ 1 273 $ $ 1 617 1 273 78,73%
7
Изменение к предыдущему месяцу, % Изменение цен на строительные материалы составило - -1,29% 8
Изменение цен на строительные материалы
ﴰﰹ
СРЕДНЕВЗВЕШЕННОЕ ЗНАЧЕНИЕ 68% - монолит, 18%- панельные, 14% - кирпичные
6
8
То же, с начала 2010 года, % Изменение
цен
на
строительные
материалы
составило - -1 ,65% 1 руб. = 34,7355 у.е. или = $ 29,9893
Соотношение у.е./$ = 1,158262219
*
-1,20%
Справочно: Учитывая, что многие жилые дома вводятся в эксплуатацию без отделки квартир, поквартирной разводки систем горячего и холодного водоснабжения, установки предметов домоустройства (сантехприборы, плиты и т.п.), для получения показателей без отделки, приведенные данные могут быть уменьшены на 6-8%. http://www.estimation.ru/ru/analytics/2010/03/29-3/
0
Прогноз месячных темпов прироста цен на строительно-монтажные работы, %
По материалам компании "Центр оценки и консалтинга", г. Санкт-Петербург
Прогноз индекса цен на строительно
-
монтажные работыбез учета НДС по сравнениюсо сметными ценами
Прогноз
индекса
цен
на
строительно монтажные
работы
без
учета
НДС
по
сравнению
со
сметными
ценами
года
ООО "РИЦ" +7 (495) 517-17-97, www.automsk.ru
Технико-экономические показатели жилого фонда
Параметры строительства Параметры квартир
Параметры здания
Этажность секций
45% 40% 12% 3%
Манс
арда
1 2 3 4 5 6 7
20% 2,5 12 400
1-комн.2-комн.3-комн.4-комн.
1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
1 - 44
Индивидуальный жилой коттедж с участком 0,12 - 0,15 га
44 44 500 22 000 44 44
есть
2 27 500 11 000 132 000 66 000 44 0 0 0 44
1
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
2
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
3
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
4
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
5
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
6
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
7
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
8
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
9
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
10
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
11
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
12
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
13
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
14
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
15
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
16
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
17
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
18
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
19
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
20
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
21
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
22
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
23
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
24
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
25
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
26
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
27
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
28
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
29
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
30
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
31
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
32
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
33
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
34
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
35
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
36
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
37
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
38
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
39
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
40
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
41
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
42
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
43
индивидуальный коттедж
есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
44 индивидуальный коттедж 1 1 500 500 1 1 есть 2 625 250 3 000 1 500 1 1
45 - 91
Блок 4-х квартирных 2-х этажных с мансардой (3-х, 4-х, 5-
ти секционных) таунхаусов, тип 1
47 188 150 28 200 11 47
есть
2 35 250 14 100 169 200 75 200 188 0 0 0 188
45
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный 1 4 150 600
50
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный 1 4 150 600
55
таунхаус 3-х секционный
таунхаус 3-х секционный
таунхаус 3-х секционный 1 4 150 600
58
таунхаус 4-х секционный
таунхаус 4-х секционный
таунхаус 4-х секционный
таунхаус 4-х секционный 1 4 150 600
62
таунхаус 6-ти секционный
таунхаус 6-ти секционный
таунхаус 6-ти секционный
таунхаус 6-ти секционный
таунхаус 6-ти секционный
таунхаус 6-ти секционный 1 4 150 600
68
таунхаус 3-х секционный
таунхаус 3-х секционный
таунхаус 3-х секционный 1 4 150 600
71
таунхаус 4-х секционный
таунхаус 4-х секционный
таунхаус 4-х секционный
таунхаус 4-х секционный 1 4 150 600
75
таунхаус 6-ти секционный
таунхаус 6-ти секционный
таунхаус 6-ти секционный
таунхаус 6-ти секционный
таунхаус 6-ти секционный
таунхаус 6-ти секционный 1 4 150 600
81
таунхаус 4-х секционный
таунхаус 4-х секционный
таунхаус 4-х секционный
таунхаус 4-х секционный 1 4 150 600
85
таунхаус 3-х секционный
таунхаус 3-х секционный
таунхаус 3-х секционный 1 4 150 600
88
таунхаус 4-х секционный
таунхаус 4-х секционный
擄
таунхаус 4-х секционный
櫓 таунхаус 4-х секционный 1 4 150 600
92 - 135
Блок 6-ти квартирных 2-х этажных с мансардой (4-х, 5-ти секционных) таунхаусов, тип 2
44 264 120 31 680 9 44
есть
39 600 15 840 190 080 105 600 264 0 0 264 0
92
таунхаус 5-ти секционный
盧
таунхаус 5-ти секционный
老
таунхаус 5-ти секционный
蘆
таунхаус 5-ти секционный
虜 таунхаус 5-ти секционный 1 6 120 720
97
таунхаус 4-х секционный
露
таунхаус 4-х секционный
魯
таунхаус 4-х секционный
таунхаус 4-х секционный 1 6 120 720
101
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный 1 6 120 720
106
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный 1 6 120 720
111
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный 1 6 120 720
116
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный 1 6 120 720
121
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный 1 6 120 720
126
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный 1 6 120 720
131
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный
таунхаус 5-ти секционный 1 6 120 720
136 - 182
Блок 12-ти квартирных 3-х этажных с мансардой жилых домов, тип 3
47 564 90 50 760 35 148
есть
63 450 25 380 228 420 0 564 0 0 0 0
136
жилой дом 4-х секционный
‰
жилой дом 4-х секционный 1 12 90 1 080
138 жилой дом 4-х секционный 1 12 90 1 080
139 жилой дом 4-х секционный 1 12 90 1 080
140
жилой дом 4-х секционный
‰
жилой дом 4-х секционный
‰
жилой дом 4-х секционный
‰
жилой дом 4-х секционный 1 12 90 1 080
144
жилой дом 6-ти секционный
‰
жилой дом 6-ти секционный
‰
жилой дом 6-ти секционный
‰
жилой дом 6-ти секционный
‰
жилой дом 6-ти секционный
‰
жилой дом 6-ти секционный
‰
жилой дом 2-х секционный
‰
жилой дом 2-х секционный 1 12 90 1 080
152
жилой дом 3-х секционный
‰
жилой дом 3-х секционный 1 12 90 1 080
154 жилой дом 3-х секционный 1 12 90 1 080
155
жилой дом 2-х секционный
‰
жилой дом 2-х секционный 1 12 90 1 080
157
жилой дом 4-х секционный
‰
жилой дом 4-х секционный
‰
жилой дом 4-х секционный
‰
жилой дом 4-х секционный 1 12 90 1 080
161
жилой дом 4-х секционный
‰
жилой дом 4-х секционный
‰
№ на генплане
Тип постройки
Кол-во секций (зданий)
Кол-во квартир, ВСЕГО
Жилая площадь квартир, м
2
Общая жилая площадь, м
2
Кол-во квартир, всего
Количество комнат
Начало стр-
ва, дата
Срок стр-ва, мес.
Окончание стр-ва, дата
20
Номер очереди строительст
ва
Общая площадь здания, м2
Площадь застройки, м2
Строительный объем, м3
Площадь земельного участка,м
2 2 2 2
Количе
ство зданий
Количес
тво секций
1 5
203 750 1 500 18 000 8 000есть 21 5
1 3
20 203 750 1 500 18 000 8 000есть 2 2
10 800 4 800есть 2 2 2
2 2 2
2 2 21 4
12 122 250 900
1 6
16 163 000 1 200 14 400 6 400есть 2
1 3
24есть 2 2
10 800 4 800есть 2 2 2
2 2 2
2 2 2
242 4 500 1 800 21 600 9 600
1 4
12 122 250 900
16
1 6
163 000 1 200 14 400 6 400есть 2
1 4
24 242 4 500 1 800 21 600 9 600есть 2 2
14 400 6 400есть 2 2 2 2
2 2 2
2 21 3
16 163 000 1 200
1 4
12 122 250 900 10 800 4 800есть 2
1 5
16есть 2 2
21 600 12 000есть 2 2 2 2 2
2 2
2 2 2
163 000 1 200 14 400 6 400
1 4
30 304 500 1 800
24
1 5
243 600 1 440 17 280 9 600есть 2
4 500 1 800 21 600 12 000есть 2 2 2 2 2 30 30
4 500 1 8002 2 2 2 21 600 12 000 30 301 5 есть 2
2 4 5001 5 есть 2 2
1 5 есть 2 2
301 800 21 600 12 000 302 2
21 600 12 000 302 2 2 4 500
2 2 4 5001 5 есть 2 2
301 800
4 5001 5 есть 2 2
30
2 2 2
2 1 800 21 600 12 000 30
1 5 есть 2 2 2 2 2 4 500
301 800 21 600 12 000 30
30
1 4 есть 3
1 800 21 600 12 000 30
1 4 есть 3
2 160 19 440 нет 48
19 440 нет 485 400
2 160
5 400
8 1001 6 есть 3
2 700
3 240 29 160 нет 72
1 2 есть 3
1 3 есть 3
1 080 9 720 нет 24
4 050 1 620
1 2 есть 3
нет 36
2 700
14 580
1 080 9 720 нет 24
1 4 есть 3 19 440 нет 485 400
5 400
1
4
есть
нет
163
жилой дом 4-х секционный
‰
жилой дом 4-х секционный 1 12 90 1 080
165 жилой дом 1-но секционный 1 12 90 1 080 1 1 нет 3 1 350 540 4 860 нет 12
166
жилой дом 4-х секционный
‰
жилой дом 4-х секционный 1 12 90 1 080
168 жилой дом 4-х секционный 1 12 90 1 080
169 жилой дом 4-х секционный 1 12 90 1 080
170
жилой дом 4-х секционный
‰
жилой дом 4-х секционный
‰
жилой дом 4-х секционный
‰
жилой дом 4-х секционный 1 12 90 1 080
174
жилой дом 4-х секционный
‰
жилой дом 4-х секционный 1 12 90 1 080
176 жилой дом 4-х секционный 1 12 90 1 080
177 жилой дом 4-х секционный 1 12 90 1 080
178
жилой дом 6-ти секционный
‰
жилой дом 6-ти секционный
‰
жилой дом 6-ти секционный
‰
жилой дом 6-ти секционный
‰
жилой дом 6-ти секционный
‰
ИТОГО:182 1 060 132 640 99 283 165 800 66 320 719 700 1 060 0 0 264 232
Технико-экономические показатели зданий общественного назначения Статистические показатели
№ на генплане
Тип постройки
Кол-во зданий
№ п/п
1 2 3 4 1
130 Средняя школа на 500 учащихся 1 1
131 Спортивный городок 1 2
132 Детский сад на 200 мест 1 3
133
Культурно-досуговый центр
с торгово-офисными помещениями
1 4
134
Магазин смешанной торговли
с кафе на 20 мест
1 5
ИТОГО:5
6
Индивидуальный проект
Численность населения человек 4 192
Общая площадь жилого фонда
м
2
132 640
2 3 4
Общая площадь микрорайона га 46,0
Плотность населения чел/га 91
Обеспеченность общей площадью жилого фонда
м
2
/чел
32
Плотность жилого фонда, брутто
м
2
/га
2 883
Наименование показателя
Единица измерения
Количественное значение показателя
5 400
1
4
есть
3
3 5 400
2 160
19 440
нет
есть 3
1 4 нет 2 160 19 440 нет 48
5 4001 4 нет 3
2 160 19 440 нет 48
2 160 19 440 нет 48
Примечание
Индивидуальный проект
Индивидуальный проект
Индивидуальный проект
Индивидуальный проект
1 5 есть 3 2 700 24 300 нет 606 750
23
22 000
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
500
28 200
31 680
50 760
Общая жилая площадь квартир, м
2
3 000
3 000
1 800
2 400
3 600
1 800
2 400
3 600
2 400
1 800
2 400
3 600
2 880
3 600
3 600
3 600
3 600
3 600
3 600
3 600
4 320
4 320
6 480
2 160
3 240
2 160
4 320
4 320
1 080
132 640
4 320
4 320
4 320
4 320
5 400
Автор
gshushkov
Документ
Категория
Корпоративные
Просмотров
2 844
Размер файла
3 347 Кб
Теги
бп_комплексная, застройка_сергиев, посад_31_авг_2010
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа