close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Проект повышения эффективности государственного управления многоквартирными домами

код для вставкиСкачать
Aвтор: Яковлев Михаил Примечание:от автора: курсовая по предмету "Управление государственной и муниципальной собственностью" 2006г., Государственный университет управления

Оглавление:
1. Введение.........................................................................................3
2. Анализ жилищного законодательства Российской Федерации..................5
2.1. Выявление и анализ сущности субъектов и объектов управления многоквартирными домами..................................................................5
2.2. Жилищный кодекс Российской Федерации. Анализ основных положений и понятий..........................................................................................7
3. Основные проблемы системы государственного управления многоквартирными домами на примере Басманного района г. Москвы......10
3.1. Анализ общей информации о Басманном районе................................10
3.2. Анализ работы ГУП г. Москвы "ДЕЗ Басманного района"..................11
4. Проект реорганизации системы государственного управления многоквартирными домами с целью повышения её эффективности...........15
4.1. Обоснование проекта, краткое описание сути....................................15
4.2. Сравнительный анализ управления многоквартирным домом ТСЖ, частной УК и государственной УК........................................................16
4.3. Проект реорганизации государственных управляющих компаний (ГУП ДЕЗ)................................................................................................24
5. Заключение....................................................................................28
Список использованной литературы.....................................................29
1. Введение
Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является одним из важнейших направлений народного хозяйства. Значение данной отрасли экономики огромно, хотя бы потому, что каждый житель страны, являясь собственником или нанимателем помещений в многоквартирном доме и потребителем жилищно-коммунальных услуг, невольно становится субъектом ЖКХ.
С советских времён и до сих пор жилищно-коммунальное хозяйство является планово-убыточной отраслью экономики. В рамках плановой советской системы это было оправдано, но в современных условиях становится всё менее и менее эффективным год от года.
Обозначим главные проблемы, мешающие эффективному управлению многоквартирными домами:
1. Инертность потребителей коммунальных услуг (в том числе собственников помещений), "советский" менталитет, выражающийся в нежелании участвовать в процессе хозяйствования многоквартирных домов. Отсутствие у собственников помещений чувства собственности по отношению к дому в целом.
2. Техническая сложность жилищного фонда (дома с большим количеством и совокупной площадью помещений, связанные в единую систему), его высокий износ.
3. Отсутствие дифференциации населения по социальному признаку: в одном и том же доме живут как обеспеченные, так и социально незащищённые слои граждан, интересы которых существенно разнятся.
К сожалению, эти проблемы практически неразрешимы в ближайшей перспективе и ещё долго будут тормозить развитие жилищно-коммунального хозяйства.
Однозначных путей решения вышеозначенных вопросов нет. Однако, даже в современных условиях возможно создание такой государственной системы управления многоквартирными домами, которая была бы жизнеспособна и довольно эффективна в условиях рыночной экономики и превратила бы ЖКХ из планово-убыточной отрасли в прибыльную.
Целью настоящего курсового проекта является анализ сложившейся ситуации в системе управления многоквартирными домами и выработка рекомендаций по приданию конкурентоспособности государственным предприятиям жилищно-коммунального сектора экономики.
Депрессия в экономических и хозяйственных показателях государственных управляющих компаниях в сфере ЖКХ обуславливает актуальность выбранной темы.
Определимся с основными сокращениями, которые будем использовать для удобства в курсовом проекте:
МД - многоквартирный жилой дом
ДЕЗ - Дирекция единого заказчика
ЖКХ - жилищно-коммунальное хозяйство
УК - управляющая компания
ЭК - эксплуатирующая компания
ТСЖ - товарищество собственников жилья
ЖСК - жилищно-строительный кооператив
ЖК - жилищный кооператив
ЖК РФ - Жилищный кодекс РФ
(ГУ) ЕИРЦ - (государственное учреждение) Единый информационно-расчётный центр
(Т)БТИ - (территориальное) Бюро технической инвентаризации
домком - домовой комитет
ООМД - описание общего имущества многоквартирного жилого дома
2. Анализ жилищного законодательства Российской Федерации.
2.1. Выявление и анализ сущности субъектов и объектов управления многоквартирными домами.
Как у всякого вида человеческой деятельности, у жилищно-коммунального хозяйства есть субъекты и объекты. Определимся для начала с субъектами и объектами ЖКХ и, следовательно, нашего курсового проекта. Субъектами жилищно-коммунального хозяйства являются:
* Управляющие компании (УК).
* Эксплуатирующие компании (ЭК).
* Ресурсоснабжающие компании.
* Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (физические и юридические лица).
* Юридические лица - некоммерческие организации собственников помещений: товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖК и ЖСК).
УК осуществляют управление многоквартирными домами как объектами собственности. В задачи УК входят: надзор за техническим состоянием многоквартирных жилых домов, расчёт ежемесячной платы за пользование коммунальными услугами и сбор её с населения, выбор эксплуатирующей компании и заключение договора с ними. УК не является собственником МД как объекта собственности, но является представителем интересов совокупности собственников помещений в многоквартирном доме ("единым заказчиком"). УК бывают:
* Государственные. В г. Москве государственными УК являются районные "Дирекции единого заказчика" (ДЕЗ).
* Частные. Существуют в различных правовых формах (ОАО, ООО, ЧП). Существенно отличаются от ДЕЗ как по объёмам деятельности (в среднем 2-3 дома в управлении в отличие от не менее, чем 60-80 у ДЕЗ), так и по методам (чаще всего совмещают функции УК, ЭК, а нередко и застройщика, в то время как ДЕЗ являются в чистом виде УК). Также из-за принципиально иной ценовой политики, частные УК не являются явными конкурентами для ДЕЗ, занимают другую нишу в отрасли ЖКХ. Особым видом УК можно считать некоторые ТСЖ, ЖК и ЖСК.
ЭК осуществляют техническую эксплуатацию многоквартирных домов. В список стандартных эксплуатационных услуг входят: капитальный и текущий ремонт сооружений и инженерных систем МД, благоустройство придомовой территории, вывоз ТБО, уборка помещений общего пользования. Объём работ определяется договором эксплуатации, который заключается между УК и ЭК. У одного МД может быть только одна УК, но несколько ЭК (для разных видов работ).
Ресурсоснабжающие организации являются поставщиками ресурсов в МД. К ресурсам относятся: электроэнергия, бытовой газ, холодная и горячая вода, тепловая энергия. Ресурсоснабжающие организации занимаются также водоотведением. В Москве основными поставщиками ресурсов в жилой фонд являются соответственно: ОАО "Мосэнерго", ГУП "Мосгаз", МГУП "Мосводоканал" и ОАО "МОЭК". Договор ресурсоснабжения МД заключается между УК и ресурсоснабжающей компанией.
Собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах могут являться как частные физические и юридические лица, так и государство. Представителями государства как собственника помещений в многоквартирных домах в городе Москвы являются: Департамент имущества г. Москвы (ДИгМ, в части нежилых помещений) и Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (ДЖП и ЖФ, в части жилых квартир). Государство как собственник помещений не имеет привилегий перед частными собственниками. Оно обладает теми же правами и обременено теми же обязанностями, что и частные собственники жилых и нежилых помещений.
ТСЖ создаются собственниками помещений для коллективного управления своим домом. ТСЖ регистрируются как юридические лица и представляют интересы совокупности собственников помещений данного многоквартирного дома. Фактически, ТСЖ - это коллективный собственник многоквартирного дома как единого объекта собственности. ТСЖ может выступать в роли УК, или передавать полномочия по управлению домом УК различных правовых форм. ЖСК и ЖК, действующие в построенных и заселённых многоквартирных домах, обладают теми же правами, что и ТСЖ.
Объектами жилищно-коммунального хозяйства являются многоквартирные жилые дома. Многоквартирный дом - это архитектурное сооружение, в котором находится более одного изолированного жилого помещения. В комплекс многоквартирного дома входят принадлежащие отдельным собственникам жилые и нежилые помещения, помещения общего имущества собственников помещений, архитектурные конструкции МД, инженерные коммуникации и оборудование, а также придомовая территория.
2.2. Жилищный кодекс Российской Федерации. Анализ основных положений и понятий.
Жилищный кодекс Российской Федерации - основной законодательный акт, регулирующий взаимоотношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства на территории Российской Федерации. Жилищный кодекс в нынешнем виде принят 29 декабря 2004 года. Новый ЖК РФ является инновационным документом, направленным на глубокое реформирование всей системы ЖКХ. Его положения вступали в силу постепенно. Полностью ЖК РФ должен будет вступить в силу 1 января 2007 года, однако из-за многочисленных проблем, связанных с применением положений кодекса на практике, в органах верховной власти РФ обсуждается вопрос о продлении этого срока как минимум на год.
Жилищный кодекс РФ состоит из восьми глав, 165 статей со сквозной нумерацией.
В первой главе ЖК РФ даны общие положения: объяснена суть жилищных отношений, декларированы права частных субъектов жилищного права, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, описаны объекты жилищного права, порядок перевода нежилых помещений в жилые и жилых в нежилые, порядок переустройства и перепланировки жилого помещения.
Во второй главе декларируются право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Впервые после развала СССР в Жилищном кодексе появилось положение о том, что собственник помещения несёт ответственность не только за состоянием своего помещения, но и за состояние общего имущества собственников помещений в МД в соответствии с долей его участия в вышеуказанном имуществе. Это положение косвенно закрепляет многоквартирный дом в качестве общедолевой собственности собственников помещений.
Кроме помещений, находящихся в частной и государственной собственности, в МД есть помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений. По статье 36 Жилищного кодекса, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения в данном МД. Это могут быть, например, лестничные клетки, лифтовые шахты, чердаки и подвалы, в которых проходят инженерные коммуникации общедомового значения.
В отношении технических чердаков и подвалов стоит отметить, что общедомовое значение таких помещений зачастую труднодоказуемо из-за нечётких определений их предназначения в документах БТИ. На практике часто встречается самозахват технических помещений и даже возможности для официального оформления их в частную собственность.
Все решения, связанные с общим имуществом собственников помещений в МД решаются на общем собрании таких собственников. В том числе, решается вопрос выбора способа управления.
В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
ТСЖ является одним из установленных законодательством способов управления многоквартирным домом. ТСЖ можно считать управляющей компанией, когда договоры с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими компаниями заключаются от лица товарищества. Имеются случаи, когда ТСЖ одного МД является управляющей компанией в другом МД. В большинстве же случаев ТСЖ заключает договор с УК (частной или ДЕЗ), по которому передаёт последней свои права по управлению МД на определённый срок.
ЖСК выполняют в основном функции коллективного заказчика строительства объектов жилого фонда, хотя имеют право управления заселённым многоквартирным домом. В этом случае правовое положение ЖСК аналогично положению ТСЖ.
В завершающем, восьмом разделе ЖК РФ, говорится о праве выбора собственниками помещений способа управления многоквартирным домом. Способов по жилищному кодексу три:
* Непосредственное управление собственниками помещений
* Управление ТСЖ
* Управление УК
Непосредственное управление подразумевает заключение каждым собственником помещений МД договоров с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими организациями. Такой способ управления подходит лишь для домов, не имеющих общего имущества и с отдельными инженерными коммуникациями для помещений каждого собственника. В виду специфики застройки этот способ управления неприменим для Москвы и других крупных городов и больше ориентирован на сельскую местность с небольшими коттеджами как основным видом застройки.
Как говорилось выше, ТСЖ может выступать как управляющая организация: заключать договоры с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими компаниями, или же передавать управляющие функции профессиональным УК.
УК может управлять МД на договорной основе без создания ТСЖ. Для этого составляется, согласовывается в ТБТИ и утверждается соответствующим органом власти Описание общего имущества многоквартирного дома (ООМД). УК берёт на себя функции по контролю за надлежащим состоянием указанного в ООМД имущества.
3. Основные проблемы системы государственного управления многоквартирными домами на примере Басманного района г. Москвы.
3.1. Анализ общей информации о Басманном районе
Басманный район города Москвы входит в состав Центрального административного округа. Он является третьим по площади и вторым по количеству многоквартирных домов среди районов ЦАО. Границы района проходят по улице Солянке, Лубянскому проезду, улице Мясницкой, улице Новой Басманной, 1-му Басманному переулку, улице Ольховской, Переведеновскому переулку, улице Госпитальный вал, Госпитальной улице, Набережной Академика Туполева, 1-му Сыромятническому проезду, улице Воронцово поле, Подколокольному переулку. В районе порядка 100 тысяч жителей, около 650 многоквартирных домов (точную цифру установить не удаётся из-за различной балансовой принадлежности зданий). Жилой фонд Басманного района состоит из домов различных годов постройки, этажности и степени износа. Основные характеристики жилого фонда Басманного района приведены в Таблице 1:
Таблица 1. Основные характеристики жилого фонда Басманного района
Количество МДОсновные годы застройкиКоличество ТСЖ, ЖСК, ЖК1 участок1131913-1925132 участок1441913-1952263 участок1061927-196694 участок831917-197755 участок491917,1970,200046 участок671926-1930,1999-200227 участок451950-1955,1999-200208 участок911910-19149ИТОГО69868
В Басманном районе есть одна государственная управляющая компания: ГУП г. Москвы "ДЕЗ Басманного района". Район разделён на 8 участков, в каждом из которых имеется филиал ДЕЗ. ДЕЗ заключает договоры по эксплуатации МД с различными ЭК в каждом участке. Таким образом, в районе 8 основных ЭК.
На основании приведённых выше данных можно сделать вывод, что Басманный район является крупным внутригородским образованием со значительным населением широким спектром объектов жилого фонда по техническим характеристикам и способам управления. Таким образом, Басманный район является показательным примером для анализа общемосковской и - шире - общероссийской ситуации в системе государственного управления жилищным фондом.
3.2. Анализ работы ГУП г. Москвы "ДЕЗ Басманного района".
Дирекция единого заказчика является крупнейшей управляющей компанией Басманного района и единственной в районе государственной управляющей компанией. В управлении ДЕЗ находится подавляющая часть многоквартирных домов района, и поэтому будущее системы ЖКХ района целиком зависит от её функционирования.
На Рисунке 1 представлена схема управления многоквартирными домами Дирекцией единого заказчика Басманного района на условиях балансодержания. Прерывистой линией обозначены договорные отношения, пунктиром - контроль деятельности, чёрной стрелкой - эксплуатация зданий, красными - направления финансовых потоков оплаты коммунальных услуг.
Балансодержание - форма управления, унаследованная от советской системы ЖКХ. В Советском Союзе частной собственности, как известно, не существовало. И фактически, управляющая-эксплуатирующая организация (В СССР эти понятия не разделялись), являлась собственником всех помещений многоквартирного дома.
Некоторые ТСЖ вступили в договорные отношения с дирекцией - в этом случае на схеме появляется линия договорных отношений между домом и Дирекцией, но в целом схема остаётся прежней.
Рисунок 1. Схема управления многоквартирными домами ГУП г. Москвы "ДЕЗ Басманного района" на условиях балансодержания.
В настоящее время право на частную собственность охраняется государством. Большая часть жилого фонда приватизирована, рынок недвижимости процветает. В новых условиях схема, показанная на Рисунке 1, является явным атавизмом, тормозящим развитие рыночных отношений. Велико недовольство среди собственников помещений, которые лишены выбора в сфере управления своей собственностью.
Теперь рассмотрим Рисунок 2:
Рисунок 2. Организационная схема ГУП г. Москвы "ДЕЗ Басманного района" (вспомогательные подразделения не указаны).
На Рисунке 2 показана организационная схема Дирекции единого заказчика Басманного района. Подразделения ДЕЗ отвечают не за конкретные объекты, а за направления деятельности. Эта схема на первый взгляд логична и соответствует теории разделения труда, однако практика показывает, что проблемы многоквартирного дома комплексны. Часто возникают ситуации, когда та или иная проблема касается деятельности нескольких отделов.
Стоит отметить, что у участковых филиалов ДЕЗ нет чётких обязанностей, они во многом повторяют работу самой Дирекции и занимаются выполнением оперативных поручений.
ОАО "Тепловые коммунальные сети" было создано для организации поставок тепловой энергии в МД района. Контрольным пакетом акций этого предприятия владеет Дирекция единого заказчика. В настоящее время ОАО "ТКС" функционирует как подразделение ДЕЗ, хотя формально им не является. Уникальной особенностью "ДЕЗ Басманного района" является совмещение им функций управляющей и ресурсоснабжающей организаций. В структуре Дирекции находится ОАО "Тепловые коммунальные сети", осуществляющее поставки тепловой энергии в многоквартирные дома района. Это единственный подобный опыт в Москве.
До июня 2007 года ЕИРЦ был одним из подразделений ДЕЗ. В июне 2007 года был создан ГУ "ЕИРЦ ЦАО", подразделением которого формально стал ЕИРЦ Басманного района. Однако фактическое снятие ЕИРЦ с баланса ДЕЗ не осуществлено до сих пор.
Таким образом, показанная на Рисунке 2 схема вместо чёткого разделения обязанностей даёт высокий уровень бюрократизма, отсутствие комплексного подхода, размытость служебных обязанностей отдельных работников и целых подразделений, и как результат - неэффективное исполнение своих задач предприятием.
Существенным препятствием на пути перехода на договорные отношения в сфере управления многоквартирными домами является такая особенность, как общедолевое владение комплексом обшего имущества многоквартирного дома. Хотя Жилищным кодексом устанавливается право управляющей компании заключать договора управления с каждым собственником по отдельности, на практике это не представляется возможным.
В Санкт-Петербурге практикуется система повсеместного создания товариществ собственников жилья "сверху" для заключения с ТСЖ, как с коллективным собственником, договора управления
4. Проект реорганизации системы государственного управления многоквартирными домами с целью повышения её эффективности.
4.1. Обоснование проекта, краткое описание сути.
В настоящее время в Российской Федерации проходит широкомасштабная реформа коммунального хозяйства. Цель проводимой реформы - привлечь частный капитал в сферу управления многоквартирными домами, создать в ней базу для рыночных взаимоотношений.
Однако в условиях, когда жилой фонд не полностью приватизирован и имеются так называемые "государственные" дома (в которых доля государственной собственности в общем имуществе составляет более 50%) наличие государственных управляющих компаний просто необходимо.
Потенциальными потребителями услуг государственных управляющих компаний также могут стать незащищённые и социально инертные слои населения, с а также собственники помещений в многоквартирных домах со значительным уровнем износа.
В предыдущей части курсового проекта мы проанализировали основные недостатки ДЕЗ как управляющей компании. В общем виде основными слабостями Дирекции единого заказчика можно назвать:
* С экономической точки зрения: заведомую невыгодность государственного управления многоквартирными домами (при его неизбежности)
* С организационной точки зрения: излишнюю централизацию ДЕЗ и неоправданную спецификацию её подразделений.
Соответственно, суть наших предложений сводится, с одной стороны, к минимизации убытков государства от социального ЖКХ и, с другой стороны к децентрализации Дирекций и в создании на их базе государственной службы по управлению многоквартирными домами.
4.2. Сравнительный анализ управления многоквартирным домом ТСЖ, частной УК и государственной УК.
Не секрет, что жилищно-коммунальное хозяйство до сих пор является убыточной отраслью экономики. Суть нашей задачи в том, чтобы минимизировать убытки бюджетов различных уровней от ведения ЖКХ. Давно рассчитано, что частная собственность в большинстве отраслей народного хозяйства намного эффективнее государственной. Это правило действует и в области ЖКХ.
Рассмотрим произвольно взятый многоквартирный дом. Основные данные этого дома укажем в Таблице 2:
Таблица 2. Данные по рассматриваемому для примера многоквартирному дому
Год постройки2002Капитальный ремонтплан: 2027 годКоличество изолированных помещений20Совокупная площадь помещений (исключая общее имущество)1200 м2Состав общего имущества (исключая указанное за итогом экспликации БТИ)- электрощитовая 6 м2
- технический цоколь 52 м2
- мусорокамера 8 м2Площадь помещений в частной собственности1148 м2Площадь помещений в государственной собственности52 м2 (1 квартира)Местоположение домаЦАО г. Москвы, фасад выходит на оживлённую улицу.
Предположим, в выбранном нами доме создано товарищество собственников жилья, прошедшее комиссию по передаче домов в управление и занимающееся управлением дома самостоятельно, не прибегая к услугам ГУ ЕИРЦ. В правлении ТСЖ на платной основе работают 3 человека: управляющий, бухгалтер и инженер. ТСЖ взимает плату за коммунальные услуги по сметам подрядных эксплуатирующих организаций с прибавкой отчислений в фонд капитального ремонта. ТСЖ сдаёт в аренду технический цоколь и размещает рекламный щит на крыше дома.
Структуру доходов и расходов ТСЖ рассмотрим на Рисунке 3:
Рисунок 3. Схема доходов и расходов товарищества собственников жилья в самоуправлении
На Рисунке 3 видно, что доходы ТСЖ явно превышают расходы. Однако данная ситуация скорее исключение, чем правило. Благоприятная ситуация в рассматриваемом ТСЖ связана с выгодным местоположением (возможность размещения рекламы), наличием нежилого помещения в общедолевой собственности, пригодного для сдачи в аренду, низким износом дома (малые расходы на техническое обслуживание), а также тем фактом, что лишь небольшая часть помещений в доме находится в государственной собственности.
Последний факт имеет большое значение потому, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ, наниматели государственных квартир оплачивают услуги ЖКХ по правительственным ставкам, а оставшуюся сумму (в части обязательных платежей) за него выплачивается из бюджета субъекта федерации в виде дотаций. На практике же, выплата таких дотаций производится нерегулярно из-за отсутствия чёткого механизма. К тому же, государство в любом случае не присоединяется к дополнительным платежам товарищества собственников жилья.
Из вышесказанного можно сделать вывод: в многоквартирных домах, в которых частная собственность составляет более 50% общей площади помещений, находящихся в хорошем техническом состоянии и имеющих дополнительные источники прибыли, такие как удобные помещения в общедолевой собственности и выгодные рекламные места, ТСЖ - наиболее эффективный способ управления.
В Таблице 3 рассмотрим пример другого многоквартирного дома. Забегая вперёд скажем, что подобные дома составляют большую часть жилищного фонда города Москвы и большинства крупных городов России:
Таблица 3. Данные по рассматриваемому для примера многоквартирному дому
Год постройки1985Капитальный ремонтплан: 2010 годКоличество изолированных помещений200Совокупная площадь помещений (исключая общее имущество)~10000 м2Состав общего имущества (исключая указанное за итогом экспликации БТИ)нетПлощадь помещений в частной собственности~7000 м2Площадь помещений в государственной собственности~3000 м2 (примерно 50 квартир)Местоположение домаг. Москва, фасад выходит на оживлённую магистраль. Обозначим основные существенные для нас отличия многоквартирного дома, описанного в Таблице 3 от рассмотренного нами в Таблице 2. Во-первых, данный многоквартирный дом существенно больше по общей площади помещений. Во-вторых, помещения в государственной собственности составляют в нём более существенную часть (хотя частная собственность всё равно преобладает). В третьих, дом стоит на грани капитального ремонта. Можно предположить, что его коммуникации уже значительно изношены и нуждаются в замене.
Впрочем, в том, что касается капитального ремонта, этот дом производит ещё не самое удручающее впечатление. По СНиП, капитальный ремонт жилых домов должен проводится раз в 25 лет, однако на практике капитальные ремонты зачастую не производятся по 50-60 лет, или производятся лишь частично. В этом доме по нормативам СНиП дом только готовится к первому капитальному ремонту.
Предположим, что приведённым многоквартирным домом управляет частная управляющая компания. По Жилищному кодексу РФ, частная управляющая компания может управлять домом без создания в нём ТСЖ в случае, если собственники выберут такой способ управления и компания заключит договор управления с совокупностью собственников.
Однако на практике частные УК предпочитают работать с созданными товариществами собственников жилья. Это объясняется тем, что заключить договор с совокупностью собственников в отсутствие ТСЖ представляется невозможным, а заключение договора с каждым собственником в отдельности - весьма проблематичным.
В соответствии с вышеизложенным предположим, что в приведённом нами многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, передавшее свои полномочия по управлению многоквартирным домом частной управляющей компании. В этом случае схема управления многоквартирным домом будет выглядеть так, как показано на Рисунке 4:
Рисунок 4. Схема управления МД частной УК при созданном в доме ТСЖ.
Красными стрелками на рисунке изображены направления финансовых потоков, чёрной - эксплуатация многоквартирного дома. Частные компании чаще всего совмещают в себе функции управляющей и эксплуатирующей.
На Рисунке 4 мы видим, что ежемесячная плата за коммунальные услуги поступает сначала на счёт ТСЖ, а потом переводится на счёт управляющей компании. Это создаёт возможность для собственников помещений контролировать финансовые потоки, и удобно управляющей компании для бухгалтерского учёта.
Даже если коммерческий процент в тарифах на управление и эксплуатацию многоквартирного дома будет минимален, у частной управляющей компании всегда будут в распоряжении свободные денежные активы - те, что поступают на её счёт в виде отчислений на капитальный ремонт. При умелом распоряжении данным капиталом управляющая компания способна не только производить капитальный ремонт в положенные сроки и в подобающем объёме, но и иметь существенную коммерческую выгоду. В современной литературе по данной проблеме есть расчёты, которые подтверждают быструю окупаемость взятых в управление домов 80-х годов постройки. Мы не приводим эти расчёты в данной курсовой, так как это уведёт нас в сторону от основной тематики.
Промежуточный вывод можно сделать следующий: многоквартирные дома 70-90х годов постройки с преобладающей частной собственностью наиболее эффективно управляются частными управляющими компаниями.
Теперь в Таблице 4 рассмотрим третий пример многоквартирного дома:
Таблица 4. Данные по рассматриваемому для примера многоквартирному дому
Год постройки1926Капитальный ремонт1951, 1976, 2000 (без отселения жителей, не в полном объёме), план 2025 г.Количество изолированных помещений150Совокупная площадь помещений (исключая общее имущество)~8000 м2Состав общего имущества (исключая указанное за итогом экспликации БТИ)Котельная, колясочные, всего ~50 м2Площадь помещений в частной собственности~3000 м2Площадь помещений в государственной собственности~5000 м2 (примерно 90 квартир)Местоположение домаЦАО г. Москвы, многоквартирный дом находится в глубине микрорайона. Третий пример показателен тем, что данный многоквартирный дом - отдалённого года постройки и перенёс несколько капитальных ремонтов. Большая часть его помещений находится в государственной собственности.
Таким образом, государство имеет контрольный пакет голосов на общем собрании по выбору способа управления и может монопольно принимать решение относительно этого вопроса. Многоквартирные дома такой категории целесообразно оставить в управлении государственной управляющей организации (ДЕЗ). Проблема заключается в том, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ управление многоквартирным домом должно осуществляться только на договорной основе. В нашем же случае не понятно, с кем и каким образом должен заключаться этот договор.
К этому вопросу существует два подхода, которые мы условно назовём "петербуржский" и "московский", по местам разработки и применения. "Петербуржский" подход заключается в создании в "муниципальных" домах товариществ собственников жилья. Безусловно, такое товарищество существует лишь номинально и не заключает в себе того смысла, который изначально вкладывался в понятие ТСЖ. Однако, с созданием "государственного" ТСЖ в доме формально появляется совокупный собственник, с которым (так же формально) государственная управляющая компания заключает договор.
При "московском" подходе договора предполагается заключать отдельно с собственником каждого помещения. Однако условия договора при "московском" подходе оговариваются только на общем собрании, на котором в нашем случае контрольный пакет голосов имеет государство. Стоит отметить, что "московский" подход, хотя и выглядит более вызывающим по отношению к частным собственникам, гораздо больше соответствует духу действующего законодательства, чем "петербуржский".
Сравнительная характеристика описанных выше подходов приведена в Таблице 5:
Таблица 5. "Петербуржский" и "московский" подходы к заключению договоров управления многоквартирным домом.
ПодходыПоложительные чертыОтрицательные черты"Московский"Большая согласованность с действующим законодательствомМеньшая социальная направленность, технические сложности в подписании договоров"Петербуржский"Большая социальная направленность, относительная техническая простотаФормализация понятия ТСЖ. Представляет собой обход действующего законодательства 4.3. Проект реорганизации государственных управляющих компаний (ГУП ДЕЗ).
Выше мы подробно объяснили, как организована работа государственных управляющих компаний на примере ГУП г. Москвы "ДЕЗ Басманного района" и выявили основные недостатки их работы. Итак, поставим задачи, которые нам предстоит решить в комплексе:
* Решение проблемы забюрокраченности ДЕЗов и неэффективного управления ими многоквартирными домами.
* Минимизация убытков государства от сферы ЖКХ.
Прежде всего, стоит отметить, что все многоквартирные дома ещё с советских времён и по настоящее время обслуживаются ДЕЗами по одинаковым нормативам, что уже давно доказало свою неэффективность. В предыдущей главе мы наглядно показали, что даже московский жилой фонд очень сильно дифференцирован, не говоря уже об общероссийских данных.
Основная задача общероссийской реформы жилищно-коммунального хозяйства состоит в том, чтобы максимально приватизировать сферу управления многоквартирными домами, "раздать" многоквартирные дома частным управляющим компаниям.
Проанализируем жилищный фонд Басманного района:
Таблица 6. Анализ жилищного фонда Басманного района ЦАО г. Москвы.
1.Всего многоквартирных домов6892.Из них построенных после 1980 года363.Из построенных до 1980 года в которых кап. ремонт проводился не ранее 2004 года994.Домов, не управляемых в настоящее время ДЕЗ (кроме вошедших в 2 и 3)41Итого по пп. 2-4176 По получившейся таблице видно, что 176 домов либо уже ушло из государственного ведения, либо должно уйти в ближайшее время. Из оставшихся 513 домов лишь в 125 площадь помещений в государственной собственности превышает 50% от общей площади многоквартирного дома.
В идеале лишь эти 125 домов должны остаться в управлении ГУП г. Москвы "ДЕЗ Басманного района". Понятно, что экономия государства на обслуживании домов составит немалую сумму.
В условиях такого масштабного сокращения объёмов работы вполне естественно выглядит сокращение штата Дирекции единого заказчика, который в настоящее время составляет около 300 человек.
Но при простом сокращении численного состава работающих в Дирекции единого заказчика мы не добьёмся второй из поставленных нами задач, а именно - минимизации бюрократических издержек и повышения эффективности государственного управления многоквартирными домами. Следовательно, необходимо изменение структуры ДЕЗ.
Расскажем немного о вопросах, которые задают потребители коммунальных услуг в своих письмах в Дирекцию единого заказчика. Многие из этих вопросов находятся на стыке полномочий нескольких отделов. Ответы на подавляющее большинство писем потребителей коммунальных услуг не могут быть даны силами одного отдела ДЕЗ. Делаем вывод, что разделение полномочий отделов по секторам деятельности в деле управления многоквартирными домами не может быть эффективным из-за комплексности проблем, касающихся одного отдельно взятого многоквартирного дома.
В частных управляющих компаниях практикуется следующая схема работы: каждому многоквартирному дому, заключившему договор управления с компанией, выделяется персональный управляющий, ведущий "проект" управления данным объектом, и к которому потребители коммунальных услуг могут обратиться со всеми вопросами, связанными с их домом.
В условиях Дирекции единого заказчика выделить отдельного человека для каждого управляемого многоквартирного дома не представляется возможным из-за большого количества таких объектов. Однако, опыт частных управляющих компаний вполне применим и для государственных Дирекций единого заказчика.
В целях более эффективной работы участковые филиалы Дирекции единого заказчика должны быть преобразованы в своеобразные агентства по управлению многоквартирными домами.
Агенты должны быть специалистами широкого профиля, возможно специально обучаемыми в соответствующих учебных заведениях. Каждый агент ведёт проект по управлению многоквартирным домом от начала и до конца. Это тот человек, к которому потребители коммунальных услуг обращаются со всеми вопросами по эксплуатации своего дома. Агент ответственен за надлежащее техническое состояние вверенного ему жилищного фонда. Агенты же заключают договоры управления с многоквартирными домами по "московской" или "петербуржской" схеме.
По нашему мнению, оптимальное число многоквартирных домов, находящихся в ведении одного жилищного агента, составляет 5 домов.
Соответственно, для 125 домов, оставшихся после масштабной приватизации сферы управления многоквартирными домами в Басманном районе, необходимо 25 агентов. То есть, в среднем по 3-4 агента на участок. Агенты приписаны к участковым филиалам Дирекции единого заказчика, а в общерайонном масштабе остаются ГУ "ЕИРЦ Басманный", бухгалтерия, планово-экономический отдел, общий отдел и отдел реформирования ЖКХ (занимается поэтапным снятием многоквартирных домов с баланса ДЕЗ по мере приватизации помещений в многоквартирных домах). Штат всех указанных подразделений существенно сокращается пропорционально сокращению управляемых многоквартирных домов.
После описанных нами структурных изменений штат Дирекции единого заказчика составит около 60 человек (вместо нынешних 300). Даже в случае, если средняя зарплата агента будет вдвое больше нынешней средней зарплаты работника Дирекции (а это естественно по причине широкой специализации агентов и высокого уровня ответственности), затраты государства на заработную плату работников Дирекции единого заказчика существенно сократятся.
Наивно было бы ожидать, что даже реформированная Дирекция перестанет быть убыточным предприятием, однако есть основания полагать, что убытки государства в результате реформы системы управления многоквартирными домами сократятся. Есть также все основания полагать, что агентская система управления жилищным фондом существенно эффективнее нынешней.
В заключение, представим новую систему управления многоквартирным домом на Рисунке 5:
Рисунок 5. Схема управления многоквартирным домом реформированной ДЕЗ
Как мы видим, получившаяся схема государственного управления многоквартирными домами существенно отличается от изначальной, то есть, существующей сейчас.
5. Заключение.
Подведём некоторые итоги нашего курсового проекта. Сначала сделаем общие выводы относительно предмета проектирования:
* Управление многоквартирными домами - специфическая область управления собственностью. Многоквартирные дома не являются государственной собственностью, но государство является крупнейшим собственником помещений в многоквартирных домах.
* Наличие государственных управляющих компаний в сфере ЖКХ необходимо, но их влияние на рынке должно постепенно минимизироваться.
В результате курсового проектирования нам удалось проанализировать различные способы управления многоквартирными домами, создать проект реорганизации структуры государственных управляющих компаний и разработать схему минимизации неизбежных убытков от государственного присутствия на рынке коммунальных услуг.
В курсовом проекте рассмотрено и проанализировано основное законодательство в области ЖКХ.
Список использованной в курсовом проекте литературы:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации.
2. Федеральный Закон "О местном самоуправлении"
3. Постановление Правительства Москвы № 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами"
4. Методические рекомендации по созданию ТСЖ и формированию кондоминиумов в ЦАО г. Москвы, УДЖП и ЖФ в ЦАО, Москва, 2000
5. Методические рекомендации по проведению общих собраний собственников помещений, УДЖП и ЖФ в ЦАО, Москва, 2002
6. Говоренкова Т.М., Савин Д.А. Жилищно-арендная кооперация. Опыт новой экономической политики и возможность его применения в современной России, Жилищный альманах Москва, 1999
7. Бессонов С.Э. Опыт социального партнерства в жилищной сфере // ЖКХ. - 2000. - №11
8. Бобович Р.Е. Объединения жителей многоквартирных домов. - М.: Ассоциация ТСЖ "Центр", 2001
9. Кравченко А.В. ТСЖ - оптимальная форма управления жильем // ЖКХ. - 1999. - №6
10. Кутакова Т.Б. Опыт создания кондоминиумов за рубежом // ЖКХ. - 1999. - №4
11. Ломтев Г.А. Что делать для создания системы самоуправления в жилищной сфере // ЖКХ. - 2000. - №3
12. Ломтев Г.А. Самоуправление в многоквартирных домах // ЖКХ. - 2000. - №7
13. Яковлев М. М. От Столыпина до ТСЖ // Покровка - 2006 - №25
14. www.tsj.ru
15. www.youhouse.ru
16. www.labex.ru
17. www.akdi.ru - 2 -
Документ
Категория
Жилищное право
Просмотров
536
Размер файла
196 Кб
Теги
курсовая
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа