close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

соответствующий внесению арендной платы

код для вставкиСкачать
КОМИТЕТ ПО НАУКЕ И ВЫСШЕЙ ШКОЛЕ
Санкт-Петербургское государственное бюджетное образовательное учреждение
среднего профессионального образования
"Промышленно-экономический колледж"
КУРСОВАЯ РАБОТА
МДК 01.01
" УПРАВЛЕНИЕ ТЕРРИТОРИЯМИ И НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ"
ТЕМА
"Организационно-экономические методы управления государственным имуществом"
группа12601
зачетная книжка № 11-2-086
Студент ____________________________________Лобанова И.В. Руководитель____________________________________Петрова Л.Г.
Адрес: СПб, ул. Орджоникидзе, д. 34, кв.91
E-mail: geniral5@yandex.ru
телефон: 8-911-758-13-98 2014 года
Содержание
Введение...................................................................................3
Глава 1. 1. Методы управления.......................................................5
1.1 Классификация методов управления недвижимостью....................5
Глава 2.Управление государственным имуществом в Российской Федерации.............................................................................................9 2.1Муниципальное управление................................. .....................9
Глава 3. Экономические регулирующие методы управния...................... 11
3.1 Экономические методы прямого регулирования...............................12
3.2 Административные методы управления........................................15
3.3 Совершенствование арендных отношений.....................................18
3.4 Методы арендного ценообразования..............................................25
3.5 Методика определения арендной платы..........................................27 3.6 Метод определения величины арендной платы на основе аналогий........29
Заключение..................................................................................35
СПИОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ........................................38
Введение
На первоначальном этапе экономических реформ в России стоит задача формирования рыночных механизмов, заменяющих формы и методы централизованного директивного управления экономикой, включая управление имущественными объектами и отношениями. Его итогом стоит приватизация государственной и муниципальной собственности и на этом случае в основе формирования частного и смешанного секторов российской экономики, является решение фискальных задач пополнения государственного бюджета за счет поступлений от приватизации. В результате приватизации больше половины российских производственных предприятий перешли в частную, корпоративную собственность. Основную часть национального богатства страны в первую очередь объектов недвижимости составляют имущественные комплексы, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Тем самым организационно-экономические механизмы управления государственной собственности, сложившиеся в результате рыночных реформ частично сохранившиеся еще с советских времен, практически во всех отраслях народного хозяйства страны не обеспечивают эффективного использования государственного имущества.
Подобная картина наблюдается в инвестиционно-строительном комплексе страны, в ведении которого сосредоточена значительная часть уже созданных или создаваемых объектов государственной и муниципальной собственности, недвижимости в виде зданий, сооружений и оборудования, земельных участков, объектов незавершенного строительства.
Социально-экономическая ситуация сложившаяся в стране убеждает в необходимости пересмотра принципов и приоритетов в области управления и распоряжения государственным имуществом, усилением контроля и регулирование в государственном секторе экономики. В этом случае прежде всего это касается повышения эффективности управления государственным имуществом, измеряемой его вкладом в формирование валового продукта и национального дохода, умножение национального богатства, решение задач социально-экономического развития и удовлетворения насущных потребностей населения.
Большой ущерб российской экономике наносят объекты незавершенного строительства, "замороженные" имущественные объекты и другие элементы государственного имущественного комплекса, которые не только не приносят доход государству, но требуют значительных бюджетных затрат на их поддержание.
Так же необходимо отметить недостаточную проработку методических подходов к, построению систем управления и составляющих их организационно-экономических механизмов, которые могли бы обеспечить эффективное использование государственных имущественных объектов и комплексов, включая объекты инвестиционно-строительной сферы.
1. Методы управления
Организационно-экономические методы - это способы воздействия субъекта управления на управляемый объект для достижения определенных целей. При помощи методов реализуются функции управления. Методы управления многообразны, но их воздействие на каждого отдельного участника управления опосредовано мотивацией. В поведении людей важную роль играют потребности и интересы. Осознанные потребности побуждают к действию. Совокупность потребностей, на достижение которых направлена деятельность людей, определяет мотивационную направленность методов управления: экономических, организационно-распорядительных и социально-психологических .
Методы управления недвижимостью могут быть:
- Организационно-распорядительные (административные) методы.
- Экономические методы.
- Социально-психологические методы.
1.1 Классификация методов управления недвижимостью
Под административными методами надо понимать прямые командно-распорядительные воздействия на субъекты имущественных отношений в форме прямых административных указаний, установление правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, вырабатываются стандартные процедуры и правила управления имуществом. В связи с тем, что основным в данном случае является нормативный акт, то в отношении управления недвижимостью административные методы целесообразно не делить на организационные и организационно-распорядительные а именовать организационно-правовыми (административными) методами управления.
Властная мотивация создает необходимые условия для организации и взаимодействия, а сами организационно-распорядительные методы управления призваны обеспечивать эффективную деятельность системы управления любого уровня на основе оптимальной организации. Эти методы несут за собой организационное планирование, организационное нормирование, инструктаж, распорядительство и контроль.
К организационно-распорядительным методам на макроуровне относятся законодательные акты, которые регулируют права и обязанности объектов управления и создают рамочные условия для функционирования предприятий. Властная мотивация, заложенная в основу организационно-распорядительных методов, опирается на возможность принуждения.
Методы управления обычно воздействуют комплексно на все перечисленные виды мотивов, поэтому не нужно противопоставлять эти методы друг другу, подразделяя их на главные и второстепенные. Их надо рассматривать в единстве и взаимосвязи, только тогда их комплексное использование будет способствовать оптимальному достижению поставленных целей.
Теперь рассмотрим более подробно группу основных методов и инструментов управления на соответствующих уровнях управления. При этом будем выделять следующие уровни управления:
- государственный (макроуровень),
- муниципальный
- частный уровень (уровень собственника недвижимости).
Экономические методы применяются на всех уровнях управления: как на макроуровне, так и на микроуровне и на уровне отдельного района.Экономические методы на макроуровне выступают как государственное регулирование. Оно охватывает разработку прогнозов и национальных программ, госзаказов, налоговую, ценовую, инвестицонную и финансово-кредитную политику государства. Государство в современных условиях обязано регулировать экономическое развитие страны. Этого требуют уровень развития производства, научно-технический прогресс, охрана природы. Поэтому государство привлекает крупные научные центры и университеты к разработке прогнозов на перспективу (15-20 лет) по актуальным проблемам. Данные этих прогнозов имеют ориентированный характер, они позволяют выработать стратегию государства на перспективу, а в необходимых случаях приступить к разработке и реализации национальных программ Когда принимают государственную программу, правительство страны обычно определяет цель и приоритеты экономического развития и стимулирует их достижение с помощью государственных заказов, налоговых льгот, инвестиций, льготного кредитования, дотаций и цен. Главным инструментом государственного регулирования можно считать госзаказы, выдаваемые в рамках национальных программ. Они гарантируют, как правило, высокие цены, сбыт продукции, обеспечивают при этом достаточно высокий уровень прибыли.
Важным экономическим методом, используемым на уровне управления управляющей организацией, является коммерческий расчет который предусматривает покрытие расходов доходами и получение прибыли от результатов управленческой деятельности.
Организационно-распорядительные методы управления призваны обеспечивать эффективную деятельность системы управления любого уровня . Организационно-распорядительные методы подразделяются на две большие группы: -- методы организационного -- методы распорядительного воздействия.
К методам организационного воздействия относятся:
-- правовые методы,
-- организационное нормирование,
-- организационное стимулирование
-- инструктаж. К правовым методам относятся:
-- законодательные акты, создающие рамочные условия для работы предприятий (законы РФ, указы постановления и т.п.) и созданные на их основе документы (устав предприятия, положения о подразделениях и службах и др.).
Особенность государственного управления в рассматриваемой нами сфере заключается в том, что государство регулирует процессы, происходящие на рынках недвижимости в целом. Оно действует в значительной мере по правилам рыночной экономики, что требует существенного повышения эффективности системы управления экономикой, в том числе в сфере использования государственного и муниципального имущества, которую государственные и местные органы власти имеют возможность регулировать непосредственно.
Государственное административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения, разрешения, такие как создание нормативной базы, регулирующей функционирование рынков недвижимости, контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм, отбор и удостоверение статуса участников рынка нежилой недвижимости путем лицензирования, регистрации.
Экономические методы в сфере государственного управления имуществом заключаются в его целенаправленном воздействии на имущественные отношения, процесс управления и участвующих в нем лиц через экономические интересы субъектов имущественных отношений посредством кредитно-денежной, бюджетной, налоговой и таможенной политики. Также к экономическим методам управления относится целевые программы созданые государством.
2.Управление государственным имуществом в Российской Федерации осуществляется на трех уровнях: федеральном, региональном, муниципальном. В этом случае субъектами управления выступают Правительство РФ и уполномоченные им органы, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, юридические и физические лица. Управление государственным имуществом представляет собой управленческую деятельность в интересах государства, связанную с установлением правил, условии использования государственного имущества, с учетом общественных ценностей и достижения целей управления.
В целях обеспечения эффективного управления, распоряжения и рационального использования государственной собственности полномочия по управлению им государство делегирует органам местного самоуправления (муниципалитетам). Таким образом, объектом муниципального управления является государственное и муниципальное имущество.
2.1 Муниципальное управление - это административные методы представляющие собой управленческую, деятельность, направленную в интересах местного сообщества и связанную с установлением правил и условий использования муниципального имущества.
В управлении муниципальной собственностью, в частности нежилой недвижимостью выделяют два уровня управления. -- Первый уровень связан с управлением всем комплексом муниципальной собственности. В этом случае муниципалитет должен принять решение относительно способа использования того или иного объекта муниципальной собственности исходя из текущих и долговременных преимуществ того или иного способа.
-- Второй уровень управления решает вопрос о непосредственном управлении тем или иным объектом, например о финансовой, кадровой, маркетинговой политике муниципального предприятия, применении организационных, экономических и социально-психологических методов управления и т. п.
Субъектом муниципального управления являются органы местного самоуправления, призванные выполнять волю и желание населения территориального образования. Они не входят в систему органов государственной власти и действуют независимо от них в рамках собственной компетенции, установленной законодательством.
К экономическим методам муниципального управления относятся учет распределения доходов от использования государственного и муниципального имущества и финансирование деятельности по управлению данным имуществом. Главной целью регулирования доходов от использования имущества и финансирования деятельности по управлению имуществом является снижение нагрузки на расходную часть бюджета и увеличение поступлений в бюджет.
В соответствии с законами Российской Федерации государство может делегировать полномочия по управлению принадлежащей ему недвижимой собственностью органам местного самоуправления (муниципалитетам). Таким образом, к объектам муниципального управления относятся не только объекты муниципальной собственности, но и передаваемые в муниципальное управление объекты государственной собственности.
В общем случае управление государственным или муниципальным имуществом представляет собой управленческую деятельность в интересах государства или местного сообщества, связанную с установлением правил и условий использования государственного (муниципального) имущества, с учетом общественных ценностей и достижения целей управления, в том числе и социально ориентированных.
3 Экономические регулирующие методы управления
купля-продажа земельных участков и объектов недвижимости- система передачи прав на застройку с выделением резервных зон и зон застройки;
- отчуждение (продажа, сдача в аренду) земельных участков и недвижимости, находящихся в муниципальной собственности на основе торгов, аукционов с рядом обязательных к выполнению условий
аренда земельных участков и объектов недвижимости- регулирование сроков предоставления земельных участков и недвижимости в аренду (например, в зависимости от функционального назначения земельного участка или от месторасположения земельного участка);
- предоставление права аренды земельного участка на долгий срок (долгосрочная аренда);
- аренда земельных участков как преимущественная форма землепользования
оценка земли- установление в качестве обязательной базы для всех операций с недвижимостью рыночной стоимости земельного участка;
- нормативная цена земли;
- дифференциация стоимости земли в зависимости от коэффициентов ценности территорий по зонам градостроительной ценности
условия собственности и других вещных прав на земельные участки и недвижимость:- установление общественной собственности на землю как огромный стимул развития социальной сферы;
- ограничения передачи вещных прав (собственности, аренды, пожизненного наследуемого владения и др.) для отдельных категории физических и юридических лиц;
- предоставление земельного участка в собственность, владение, пользование после утверждения проекта его развития;
- постадийная передача вещных прав на земельные участки и недвижимость (к примеру, первая стадия - предварительное согласование места размещения объекта, которое является основанием для проведения проектно-изыскательских работ, оформление акта резервирования земельного участка; вторая стадия - передача в собственность объекта при условии утвержденного проекта)
государственный земельный кадастр и кадастр недвижимости- сбор, учет, обработка и анализ кадастровой информации, ее хранение, разработка рекомендаций по изменению правового состояния земли, выдача информации пользователям;
- мониторинг землепользования; система мероприятий и наблюдений за состоянием земельного фонда
платежи за землю (налоги, арендные ставки, штрафы, льготы и др.)- платежи в виде арендной платы за землю и сдаваемые коммерческим структурам в аренду нежилые помещения; - дифференциация ставок налога и арендных ставок за земли (за земли муниципальной собственности);
- установление единого налога на недвижимость;
- введение разового налога на застройку;
- введение дополнительных налогов на новое строительство;
- установление льгот (например, при предоставлении в аренду участков земли под строительство жилья для молодежи и престарелых и др.);
- установление в качестве базы для любых операций с недвижимостью рыночной стоимости, существующей на момент оценки;
- начисление штрафов за ненадлежащее использование земельного участка;
- введение разовых сборов за ущерб, причиненный в результате развития земельного участка;
- другие санкции за нерациональное использование участков;
- освобождение граждан от уплаты земельного налога и арендной платы в части, зачисляемой в местный бюджет;
- плата сверх земельного налога за право заключения договора аренды земли, в зависимости от срока договора и месторасположения земельного участка
бюджетно-налоговые регуляторы- установление хозяйствующим субъектам льгот по уплате налогов;
- предоставление хозяйствующим субъектам льготных условий пользования ресурсами, находящимися в муниципальной собственности;
- предоставление хозяйствующим субъектам налоговых кредитов;
- регулирование надбавок и тарифов, и утверждение программ организации коммунального комплекса для реализации программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования;
- изменение ставки налога на прибыль, подоходного налога с физически лиц;
- введение льгот для отдельных категорий хозяйствующих субъектов (например, освобождение малых предприятий от уплаты авансовых платежей в начале квартала)
различные планы и программы развития города и его территории- стратегический план развития города;
- план развития городской инфраструктуры;
- план землепользования и застройки территории города;
- программа развития жилищно-коммунального комплекса; - введение для хозяйствующих субъектов различных сборов на местные нужды (налог на рекламу, сбор на нужды образовательных учреждений, лицензионные сборы за право предпринимательской деятельности на территории города, налог на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы и др.);
- дотации на эксплуатацию жилищного фонда;
- возмещение разницы в тарифах на тепловую энергию, отпускаемую местному населению, капитальный и текущий ремонт жилого фонда и благоустройство городских территорий;
- регулирование уровня тарифов на транспорте;
- частичная компенсация расходов по строительству жилья в жилищно-строительных кооперативах
различного рода кредиты и субсидии- ипотечное кредитование;
- предоставление жилищных субсидий;
- кредитование инвестиционно-строительной деятельности
3.1 Экономические методы прямого регулирования- разработка, утверждение проектов, связанных с развитием территории крупного города- размещение на конкурсной основе средств местного бюджета для финансирования проектов развития территории (размещение указанных средств осуществляется на возвратной и срочной основах, с уплатой процентов за пользование ими в размерах, определяемых нормативно-правовыми актами о местных бюджетах)- закрепления в муниципальной собственности соответствующей части акций создаваемого акционерного общества, которые реализуются через определенный срок на рынке ценных бумаг с направлением выручки от реализации в доходы местных бюджетов- эмиссия муниципальных ценных бумаг с целью привлечения средств на развитие территории города- вовлечение в инвестиционно-строительный процесс приостановленных строек и объектов муниципальной собственности:- предоставление органами местного самоуправления на конкурсной основе муниципальных гарантий по инвестиционным проектам за счет средств местных бюджетов- муниципальный заказ (муниципальное образование выступает как заказчик целого комплекса товаров, работ и услуг и является привлекательным деловым партнером для хозяйствующих субъектов)- финансирование жилищно-коммунального хозяйства и транспорта из местного бюджета3.2 Административные методы управлениязаконодательное регулирование оборота земельных участков - система нормативно-правовых актов, регламентирующих правила отвода, изъятия земли;
- выдача разрешений на строительство, согласование землеустроительной и проектной документации;
- изъятие земельного участка у субъекта вещных прав муниципалитетом; при условии нерационального использования земельного участка, использования земельного участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки; неуплате обязательных платежей за землю; использовании земельного участка не по целевому назначению; неосвоения земельного участка в соответствии с разработанной и утвержденной проектно-сметной документацией в течение определенного срока; в связи с пользование земельного участка с нарушением его границ, определенных документами и др.;
- обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью;
- государственное регулирование выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов;
- обязательная экспертиза проектов строительства и реконструкции;
- запреты на строительство на определенных территориях (например, за пределами границы роста города);
- установление преимущественного права муниципалитета на приобретение любого недвижимого имущества с выплатой собственнику компенсации, предусмотренной законом;
- мониторинг реализации программ развития территории города (организации коммунального комплекса и т.д.);
- контроль за соблюдение Градостроительного и Землеустроительного законодательства
санкции за нарушения- ответственность за нарушение правил охраны, использования и реставрации памятников истории и культуры;
- ответственность за нарушение правил застройки;
- ответственность за причиненный вред в результате ненадлежащего исполнения обязанностей по развитию земельного участка
нормативно-правовые акты, регулирующие инвестиционно-строительную деятельность- генеральный план развития города; различные градостроительные документы;
- строительные нормы и правила;
- нормы энергосбережения, в соответствии с которыми организуется работа по внедрению в строительство энергосберегающих конструкций и оборудования; - другие нормативно-правовые документы, регулирующие инвестиционно-строительную деятельность
нормативно-правовые акты, устанавливающие состав прав и обязанностей субъектов развития территории города- устав города;
- нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы территориального общественного самоуправления;
- правила землепользования и застройки
- защита интересов субъектов развития территории города
- выдача лицензий на занятие определенными видами деятельности
- установление границ системы коммунально-бытового обслуживания города - ограничения на расширение социальной и коммунальной инфраструктуры города (например, водоснабжения, канализации, дорог, школ, парков) в границах определенных зон
- передел муниципального земельного фонда
- развитие инфраструктуры
- резервирование муниципальных зданий
разработка правил зонирования (землепользования и застройки)- зонирование вредных воздействий; - производственно-техническое зонирование;
- финансовое зонирование; - проектное зонирование;
- исключающее зонирование (ограничение границ роста квартала, города, границ городского хозяйства);
- включающее зонирование
договорная основа отношений хозяйствующих субъектов - договор об условиях строительства;
- договор об отчислениях средств на развитие инфраструктуры города;
- договор аренды земельных участков;
- договоры купли-продажи земельных участков с юридическими и физическими лицами;
- договор на управление объектом недвижимости;
- договор на развитие объекта недвижимости;
- договор на развитие отдельных участков территорий;
- ограничение выдачи разрешений на строительство
3.3 Совершенствование арендных отношений
Учитывая, что государство одновременно является (и в видимой перспективе останется) крупнейшим собственником имущества, аренда как метод управления государственной собственностью находит свое достаточно широкое применение. Это в определенной степени характеризует и уровень социально-экономических преобразований, достигнутый в стране, поскольку в мировой практике (по различным экспертным оценкам) развитие рыночных отношений в значительной мере оценивается именно по уровню развития рынка аренды. Таким образом, базовые задачи в сфере арендных отношений, которые должны решаться в странах с переходной экономикой, состоят, в частности, в следующем: - учесть и включить в сферу действия все возможные виды объектов государственной собственности, в том числе объекты сложной структуры, имущественные комплексы, объекты нежилого фонда, которые используются неэффективно и которые могут быть сданы в аренду в целях увеличения поступлений в бюджет;
- сделать более "прозрачным" процесс сдачи объектов собственности в аренду, в том числе путем постепенного развития системы аукционов по продаже права аренды; - определять арендную плату за аренду имущества, находящегося в государственной собственности, на основе рыночной величины арендной платы, учитывая при этом рыночную стоимость арендуемого имущества, вид, рентабельность и социальную значимость деятельности арендатора; - принять нормативный правовой акт, обеспечивающий защиту прав, интересов и создание гарантий для арендаторов, инвестирующих на законных основаниях денежные средства в ремонт, реставрацию, реконструкцию, завершение строительства арендованных объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности. Для реализации перечисленных задач предлагается:
- планировать арендные процессы в масштабе страны органом управления государственным имуществом. Планирование следует осуществлять в двух формах - краткосрочное (на период до года) и среднесрочное (на два-три года). Основными показателями плана представления в аренду объектов государственной собственности могут быть физические объемы по конкретным видам аренды, ставки арендной платы, общая выручка от аренды, связанные с арендой затраты, валовая и чистая прибыль от аренды, льготы; -- стимулировать увеличение поступлений в бюджет от аренды имущества, находящегося в государственной собственности. В этих целях должна быть усовершенствована необходимая нормативная и методическая база, а также приняты меры по выявлению неиспользуемых или недостаточно эффективно эксплуатируемых объектов, пригодных для сдачи в аренду. Нужно обратить особое внимание на нормативно-методическое, материально-техническое, кадровое и организационное обеспечение договорной работы в указанной сфере;
-- усилить контроль за поступлениями арендной платы и выполнением арендаторами иных условий заключенных договоров аренды, а также за соблюдением законности передачи государственного имущества в аренду. Поскольку аренда по определению есть возмездное предоставление в пользование имущественных объектов, то формирование, установление величины арендной платы относится к ключевым проблемам управления арендой. Значительное количество арендуемых объектов государственной и муниципальной собственности, наличие социальных ограничений не позволяют рассматривать рынок таких объектов в качестве идеального, на котором цена аренды устанавливается как цена равновесия спроса и предложения.
Использование конкурсных механизмов не снимает проблему, поскольку необходимо выработать методические подходы к определению установочных, стартовых, минимально допустимых уровней арендной платы. От величины ставок арендной платы на объекты государственной и муниципальной собственности существенно зависят доходы бюджетов всех уровней, в связи с чем разработка и применение механизмов установления и регулирования арендной платы представляют собой одновременно и научно-методологическую и прикладную экономическую проблему, которая еще далека от своего решения. Явно в обозначенном виде на практике существует только верхняя граница ценового интервала, если она обозначена арендодателем, то есть в условиях, когда он четко объявил цену предложения аренды в виде ставки арендной платы или общей величины платы. Поскольку претендентов на право стать арендаторами может быть значительное количество, то нижняя граница ценового интервала, будучи ценой спроса, способна изменяться в некоторых пределах. Однако арендодателя (особенно в лице государственных и муниципальных органов) интересует не только получение наибольшей арендной платы, но и сроки аренды, порядок и надежность оплаты, характер и условия использования арендуемого объекта. Хотя во всех указанных случаях в аренду сдаются имущественные объекты, недвижимость, они обладают принципиально разными потребительскими свойствами, назначением, характером использования. Этим, кстати, удачно пользуются частные арендаторы государственного и муниципального имущества, заключающие долгосрочные договоры аренды по фиксированной цене в период значительного роста цен. Длительность использования арендованного имущества арендатором поневоле приводит к появлению или намеренному внесению необратимых изменений. В ряде случаев арендуемый объект тесно, неразрывно связан с другими принадлежащими собственнику (несущему расходы по их содержанию и в связи с износом), сопряженными объектами, не охваченными договором аренды, но в той или иной мере используемыми арендатором. Обычно, это земельные участки, относящиеся к объекту, подъездные пути, коммуникационные сооружения, другие объекты внешней инфраструктуры. Если определяемый аналогичным образом доход арендатора известен, то арендную плату можно исчислить как сумму средств, необходимых для покрытия издержек собственника, связанных с содержанием и реновацией объекта в ходе его аренды, и согласованной между арендатором и арендодателем доли дохода, получаемой арендатором. Далее представлена одна из возможных моделей определения арендной платы в зависимости от доходности объекта аренды. Проблема формирования и установления арендной платы тесно граничит и связана с распределением и использованием средств, полученных от аренды объектов государственной и муниципальной собственности. Например, в г.Санкт-Петербурге средства, поступающие в виде арендной платы за использование таких объектов собственности, рассматриваются как доходы городского бюджета от управления государственной и муниципальной собственностью. Это - планируемая часть доходов города и потому уровень арендной платы должен обеспечить поступление соответствующих финансовых ресурсов в бюджет с учетом, естественно, объема арендуемого имущества. С такой позиции арендная плата должна иметь величину, обеспечивающую поступление в бюджет запланированных средств. Данный подход к определению величины арендной платы имеет право на существование (наряду с другими), в качестве инструмента формирования цены предложения аренды объектов государственной и муниципальной собственности. Он позволяет установить общую величину ожидаемых поступлений за счет арендной платы и средние величины ставок арендной платы, определяемые путем деления общей суммы на объем предлагаемых в аренду объектов. При этом предусматривается заведомое погашение затрат собственника на аренду и вводится дифференция платы для разных арендаторов. Несмотря на наличие множества упомянутых методических проблем, затрудняющих определение научно-обоснованных, объективных величин цены аренды, экономическая наука и практика создали необходимые предпосылки построения методологии и методики арендного ценообразования, то есть формирования и установления величины арендной платы. Под формированием арендной платы следует понимать процедуры определения ее величины путем оценок, расчетов, проводимых по принятым методикам, при помощи сравнений, а также в ходе торга, на основе действия рыночных механизмов спроса и предложения.
Под установлением арендной платы подразумевается ее назначение уполномоченными органами, согласование величины платы, или ставок арендной платы между арендодателями и арендаторами, инкорпорирование согласованной величины (ставок) в договор об аренде в качестве одного из его условий. Как правило, процедура предварительного формирования арендной платы , предлагаемой собственником объекта (цены предложения), с одной стороны, и цены, предлагаемой арендатором объекта (цены спроса), с другой -предшествует окончательному установлению ее согласованного значения, фиксируемого в договоре. Именно формирование арендной платы насыщено экономическим содержанием, связано с применением научных методов, тогда как последующее установление цены аренды есть скорее административная, юридическая процедура. В целом методы и модели формирования арендной платы могут быть представлены в виде следующей совокупности:
-- рыночные методы; -- модели, основанные на базисных ставках; -- методы расчета на основе затрат; -- модели, опирающиеся на учет доходности аренды; -- методы аналогий. Элементы рыночного формирования арендной платы присутствуют во всех случаях, за исключением жесткого назначения "твердой" цены аренды органами управления государственной и муниципальной собственностью или близкой к этому ситуации монопольного рынка аренды, на котором спрос превышает предложение и величина арендной платы диктуется собственником арендуемых объектов, исходя из задачи максимизации прибыли.
Даже при наличии самого примитивного торга, есть возможности потенциального арендатора торговаться с собственником объекта аренды на предмет снижения запрашиваемой цены или наличия нескольких конкурирующих арендодателей того же вида объектов уже действуют в определенной мере рыночные механизмы арендного ценообразования. Несмотря на то, что признаки рыночного торга и рыночной онкуренции в определенной степени присущи форсированию арендной платы практически на все виды объектов аренды, в рамках сложившихся способов арендного ценообразования его нельзя признать подлинно рыночным. Инструментом рыночного установления арендной платы на достаточно своеобразные, уникальные объекты способны стать только специфические рынки в виде аукционов и конкурсов, в итоге проведения которых и определяется рыночная цена аренды. При всей привлекательности указанных рыночных форм они обладают существенными недостатками, несовершенствами, явно проявляющимися в условиях российской экономики. Если на аукционе объектов аренды не представлено значительное количество потенциальных арендаторов, предъявляющих спрос на предлагаемые объекты, то естественное формирование рыночной цены не происходит. То же наблюдается и при недостаточном количестве участников конкурса. В этих случаях обычно происходит сдвиг цены в сторону занижения в сравнении с потенциально возможной в условиях массового рынка.
Хуже того, аналогичная ситуация используется иногда для сговора нескольких лиц, имитирующих рыночную конкуренцию спроса, а фактически играющих в пользу одного лица, которое и превращает рынок в псевдоаукцион или псевдоконкурс, обычно при пособничестве организаторов рынка.
Кроме того, проведение аукционов, конкурсов требует значительных атрат, особенно в условиях необходимости массового оповещения, обеспечения информированности широкого круга участников. В итоге оказывается, что расходы на организацию специального рынка объектов аренды настолько велики, что снижают эффективность сдачи в аренду объектов государственной, муниципальной собственности по цене, определяемой путем проведения открытых или закрытых конкурсов, аукционов. Есть основания полагать, что по мере накопления опыта и улучшения организации, аукционы и конкурсы способны стать действенным инструментом рыночного ценообразования на объекты аренды. 3.4 Методы арендного ценообразования, основанные на базисных ставках
Стремление к универсализации методов формирования арендной платы и сведению их к расчетным процедурам генерировало методический подход, реализуемый в виде определения величины платы за аренду на основе базисных ставок, корректируемых с учетом качественных свойств объекта. Такой подход (в его наиболее элементарной форме) уже получил определенное распространение и вошел в методики определения арендной латы за пользование нежилым фондом городского имущества в Санкт-Петербурге и в других города и регионах. В частности, расчетное определение арендной платы, исходя из базисных ставок, широко используется в практике Департамента имущества Санкт-Петербурга В качестве базисной принимается ставка арендной платы за единицу величины наиболее типичного, распространенного объекта или средняя ставка, устанавливаемая или пересматриваемая ежегодно органами, уполномоченными регулировать аренду объектов государственной и муниципальной собственности.
Расчетная формула определения величины АП арендной платы за объект имеет вид АП = БС×V×K1× K2×....×Kn + ∆АП1 + ... + ∆АПm (2), где БС - базисная ставка; V - количественный измеритель величины объекта аренды; К1, К2 .... Кn - корректирующие коэффициенты, повышающие или понижающие плату, в зависимости от конкретных характеристик и условий аренды (коэффициенты приведения базисной ставки к реальной); ∆АП1, ∆АП2,... ∆АПm - надбавки или скидки с арендной платы; n - количество свойств, качеств, способных существенно влиять на цену спроса; m - количество надбавок и скидок. Главный элемент моделей арендного ценообразования, основанных на базисных ставках - это сама базисная ставка, которая должна устанавливаться для каждого вида арендных объектов, таких, как: нежилые помещения, подвалы и полуподвалы, производственные помещения, торговые павильоны, сельскохозяйственные земли, садово-огородные земельные участки, земельные участки под строениями, виды арендуемого транспорта и оборудования. Базисная ставка - это стандартная (средняя, иногда минимальная) цена аренды единичного количества объекта. Применительно к помещениям, строениям, земельным участкам базисная ставка представляет стандартную, типовую цену аренды квадратного метра площади на фиксированный срок, тогда как по отношению к техническим объектам - это типовая цена аренды единичного образца машины, оборудования на фиксированный срок. Достаточно трудна в методическом отношении процедура определения коэффициентов приведения базовой ставки арендной платы к ставке платы за аренду оцениваемого объекта в контексте качественных различий объекта, принятого за базу, и арендуемого объекта. Количество таких различий достаточно велико и необходимо выделить именно те различия, которые сочтет принципиальными арендатор объекта. Слабая сторона метода формирования арендной платы на основе базисных ставок состоит в том, что результаты расчета по приведенным моделям чувствительны по отношению к выбранному базисному объекту, параметрам качества, корректирующим коэффициентам приведения базисных ставок к расчетным. В то же время данный метод универсален, достаточно прост и доступен для восприятия, с определенными вариациями может применятся при формировании арендной платы за использование большого круга видов объектов аренды. Базисный подход в силу его универсальности не отражает отдельные факторы, которые в той или иной степени должны влиять на величину арендной платы, вследствие чего приходится дополнять расчетную цену надбавками и скидками. -- Во-первых, это - величина и структура затрат на содержание арендуемого имущества и их распределение между арендатором и арендодателем.
-- Во-вторых, это - социальный статус арендатора и, что еще более важно, характер использования объекта аренды, получаемый от аренды доход. Указанные факторы требуют дополнительного учета. 3.5 Методика определения арендной платы на затратной основе Формула арендной платы, определяемой на основе затратного подхода, имеет вид АП = 3 - Зар + ПРад; (3)
где: 3 - полные затраты, связанные с содержанием и восстановлением (поддержанием) объекта аренды за фиксированный период, исчисленные в рыночных ценах; Зар - затраты, оплачиваемые непосредственно арендатором за тот же фиксированный период, в сопоставимых ценах; ПРад - прибыль, которую должен получить арендодатель за фиксированный период в сопоставимых ценах. Затраты, связанные с содержанием и использованием арендуемого имущества, зависят от вида объекта аренды, но в самом общем случае могут быть разделены на составляющие, присущие любому объекту. Учитывая, что объекты аренды представляют собой основные средства, важнейшей составляющей затрат обычно служит компенсация физического и морального износа этих средств, исчисленная в денежном выражении, то есть амортизация.
Амортизационные отчисления на реновацию могут быть определены по стандартной методике в виде произведения балансовой стоимости арендуемого объекта на норму амортизации. Вторая составляющая затрат, связанных с арендой имущественного комплекса, включает текущие расходы на содержание объекта и эксплуатационные расходы в виде платы за коммунальные и другие услуги, энергию, водоснабжение. Установить величину этих затрат в расчете на фиксированный период внесения арендной платы проще, чем выявить капитальные затраты, отнесенные к тому же периоду, поскольку данные расходы подлежат текущей оплате по выставленным счетам или установленным ставкам. Однако надо фиксировать в договоре, какую долю текущих расходов несет сам арендатор, в связи с чем она должна вычитаться из общих затрат и не входить в арендную плату. Наиболее сложная в методическом отношении часть задачи установления величины арендной платы на основе затратного подхода заключается в установлении прибыли, которую вправе получать арендодатель в дополнение к некомпенсируемым арендатором затратам на содержание объекта аренды. Отметим, что если арендатор возмещает арендодателю все затраты на содержание объекта аренды, включая амортизацию, то вся арендная плата становится прибылью арендодателя. С экономических позиций прибыль от аренды естественно устанавливать в виде доли стоимости арендованного имущества, что дает возможность определить ее расчетным путем. Безусловно, что сама доля должна устанавливаться как норматив. - Метод, основанный на учете доходности аренды для арендатора - Метод определения величины арендной платы исходя из уровня доходов, приносимых объектом аренды арендатору, представляет разновидность метода, опирающегося на учет и возмещение затрат. Общность этих методов заключается в том, что и тот и другой основаны на принципе полного возмещения затрат арендодателя (не компенсированных ему арендатором) на содержание и амортизацию объекта аренды и получения им определенной прибыли. Принципиальное отличие таких методов заключается в том, что если в затратной модели прибыль арендодателя рассматривается как процент на вложенный в аренду капитал и тем самым непосредственно связана со стоимостью объекта аренды, то в модели, основанной на доходности арендатора, прибыль арендодателя определяется в виде доли прибыли арендатора, получаемой им от выгодного использования объекта аренды. Предлагаемая математическая модель расчета арендной платы, установленной с учетом доходности объекта аренды, имеет такой вид АП = Зад + Nn × PC + Кд × ПРар; (4) где: Зад - затраты арендодателя на содержание, поддержание и восстановление объекта аренды за фиксированный период времени, соответствующий внесению арендной платы; Nn - норма прибыли арендодателя, получаемой им от арендатора в виде процента за предоставленный на фиксированный отрезок времени физический капитал; PC - рыночная стоимость объекта аренды (предоставленный арендатору физический капитал в денежном исчислении); Кд - доля прибыли арендатора, отчисляемая арендодателю в оплату за предоставленный фактор предпринимательской деятельности; ПРар - прибыль арендатора от коммерческого использования объекта аренды за фиксированный период, соответствующий внесению арендной платы. Зависимость (4) представляет собой универсальную модель арендной платы, определяемой на основе затрат арендодателя, связанных с арендой объекта, и прибыли, получаемой арендодателем за счет аренды. Норму прибыли арендодателя (Nn) и отчисляемую долю прибыли арендатора (Кд) в формуле следует рассматривать как переменные параметры модели. Назначение этих параметров арендодателем позволяет ему установить арендную плату на уровне, обеспечивающем высокую экономическую эффективность аренды. 3.6 Метод определения величины арендной платы на основе аналогий
Метод аналогий относится к числу универсальных способов ценообразования, сфера его применения ограничена условиями наличия аналога, а также знания рыночной цены такого аналога. Еще одна трудность уверенного применения метода аналогий для установления арендной платы за использование имущественных объектов заключается в опасности, что величина арендной платы применительно к аналогу установлена недостаточно корректным образом по этому нет достаточных оснований для перенесения ее на вновь арендуемый объект. В связи с этим, на мой взгляд, целесообразно при определении величины арендной платы на основе аналогии использовать в качестве базы сравнения не один, а группу родственных по виду и целевому назначению объектов, оперируя средними величинами арендной платы за использование объекта, входящего в представительную группу. Метод аналогий, именуемый иногда методом сравнения, по сути весьма близок к изложенной ранее распространенной методике арендного ценообразования, основанной на базисных ставках. В основе метода аналогий лежит зависимость: АП = АПо×К1×К2...Кn; (5), где: АП - искомая арендная плата за пользование объектом, вновь сдаваемым в аренду; АП0 - известная арендная плата, взимаемая за аренду объекта-аналога; К1, К2 ... Кn - коэффициенты приведения арендной платы за объект-аналог к плате за вновь арендуемый объект. При всем разнообразии возможных различий между объектом, сдаваемым в аренду, и объектами, избранными в виде типовых аналогов, главным различием, требующие использования коэффициентов приведения, следующие: -- объемные характеристики объекта (площадь, объем и др.); -- место расположения объекта, его доступность, наличие транспортных коммуникаций; -- среда, окружающая объект (экологическая, социальная); -- качественные характеристики объекта; -- возрастные параметры, состояние объекта; -- перспективность, возможность развития объекта; -- различия в сроках установления арендной платы, приводящие к ее изменению вследствие инфляции, перемен в рыночной конъюнктуре; -- историческая, культурная ценность объекта. В практике арендного ценообразования допустимо применение различных методов с последующим сопоставлением расчетных величин либо комбинированных методов расчета. Использование залога имущества как способа обеспечения исполнения обязательств по гражданско-правовым сделкам. Предметом залога может быть любое, не изъятое из гражданского оборота имущество, на которое в соответствии с законодательством допускается обращение взыскания, а также имущественные права и объекты интеллектуальной собственности. Передавая имущество в залог предприятия (собственники или владельцы вещных прав) могут инвестировать полученные средства в собственный капитал, в том числе на улучшение самого предмета залога.
При выполнении стандартных условий займа, предприятие повышает капитализацию и ликвидность своего капитала. Вместе с тем залог, в отличие от права собственности и других вещных прав, в принципе не дает кредитору права владения и пользования предметом залога, хотя может повлечь его отчуждение у должника, но исключительно при невыполнении им основного требования (по кредитным соглашениям ) и только в судебном порядке, что представляется принципиально важным. Не ставя перед собой задачу рассмотреть все правовые и практические стороны возможного использования залога, отметим, что вплоть до настоящего времени потенциал залога как метода эффективного управления государственным имуществом в должной мере не был востребован и не реализован в странах с переходными экономиками. Слабо развит механизм ипотеки: особенно предприятий, земельных участков, а также имущественных прав и ценных бумаг. Последнее, в большей степени, связано с отстающим уровнем развития рынка ценных бумаг. Частично ипотечное кредитование стало развиваться лишь в связи со свободным предложением жилья в новостройках, объем которого растет. Поэтому в контексте углубления реформ отметим следующее. Расширение сферы, а также вовлечение в залоговый процесс имущества государственной казны, рассматриваемого в настоящем курсе в качестве инструмента, способствующего получению кредитов, равно как привлечению отечественных и иностранных инвестиций, вызвано недостаточностью денежных средств, требуемых для реализации государственных функций, в том числе в социальной сфере, а также для обновления основных фондов и финансового оздоровления предприятий, находящихся в собственности государства. Это обусловливает необходимость привлечения внебюджетных средств на возвратной и возмездной основе в виде займов, кредитов, вложений населения, банков, предпринимателей, отечественных и иностранных кредиторов и инвесторов. Основная нагрузка должна лечь на институт залог, а в качестве объекта которого выступают (наряду с собственностью самих нуждающихся в средствах государственных предприятий) и объекты, относимые к имуществу государственной казны. Создавать и практически использовать залоговый механизм следует с учетом того, что предметом залога может быть только не изъятое и не ограниченное в обороте имущество, поскольку реализация механизма залога предполагает возможность отчуждения его предмета. Залог имущества казны государства в целях поддержки государственных предприятий посредством обеспечения предоставления им кредитов, привлечения инвестиций может быть использован в качестве гарантий выполнения государственными предприятиями обязательств, принятых в связи с получением кредитов или вложением инвестиций. Однако подобный залоговый механизм связан, как правило, с риском для самого государства ввиду угрозы потери, отчуждения предмета залога при невыполнении обязательств предприятием. Очевидно, что аналогичную норму залога возможно использовать лишь в случае, когда финансовая поддержка предприятия совпадает с национальными интересами и отсутствуют другие, менее рискованные способы поддержки. В связи с наличием риска отчуждения объектов залога при неисполнении государственными предприятиями обязательств по договорам, базовые правила и условия передачи в залог имущества казны государства в целях обеспечения исполнения обязательств третьих лиц - организаций, основанных на государственной собственности, должны быть четко и недвусмысленно прописаны в законодательном порядке. Учитывая, что залоги сопряжены с угрозой потери объекта залога государством в качестве его собственника, использование различных залоговых механизмов поддержки государственных предприятий необходимо увязывать со следующими условиями: -- ожидаемая экономическая и социальная выгода, приносимая залогом в виде предотвращения банкротства и ликвидации предприятия и обеспечения его безубыточной работы на временном отрезке в несколько лет, должна, как правило, превосходить вероятную потерю в результате отчуждения предмета залога залогодержателем; -- предполагаемый риск отчуждения предмета залога должен быть невысоким; -- реальная рыночная стоимость предмета залога должна быть соразмерной величине предоставляемого кредита, инвестиционного вклада. Только таким образом на современном этапе социально-экономического развития на основе аналогичных шагов можно сделать залог инструментом эффективного управления государственной собственностью. Безвозмездная передача государственного имущества
Условия и порядок безвозмездной передачи государственного имущества в странах с переходной экономикой установлены в случае: -- передачи государственных предприятий, организаций и учреждений, их структурных единиц, филиалов, отделений, зданий и сооружений из одного ведомственного подчинения в другое; -- передачи служебных помещений бюджетным учреждениям и международным организациям, оказывающим техническую помощь. -- в других случаях передача государственного имущества (из резерва, конфискованное, имущественный вклад в уставный капитал совместных предприятий и др.)осуществляется на основании отдельных решений Кабинета Министров. Передача имущественного вклада, влекущая его отчуждение, например, в уставный капитал акционерных обществ регулируется законодательством о приватизации. Заключение
Значительная роль в преодолении последствий финансово-экономического кризиса в России и обеспечении подъема производства принадлежит рациональному использованию государственного имущества, составляющего весомую часть национального богатства Российской Федерации. В решении этой проблемы определяющее значение имеет совершенствование форм и методов управления государственными имущественными комплексами разных отраслей российской экономики, в том числе строительства.
Принятая Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации, сконцентрированная на управлении государственными унитарными предприятиями и учреждениями, формулирует обеспечение эффективности управления как достижение качественного результата деятельности или состояния имущественного объекта ценой максимальной экономии ресурсов. Проведенное в диссертации исследование свидетельствует о необходимости иной, более широкой и системной постановки проблемы повышения эффективности управления государственным имуществом, охватывающим и унитарные предприятия, и объекты недвижимости.
Цель управления государственным имуществом Российской Федерации и ее субъектов сформулирована как обеспечение сохранности, развития и эффективного в экономическом и социальном аспектах использования объектов государственной собственности. При этом под эффективностью использования государственных имущественных комплексов понимается как максимизация доходов бюджета от государственной собственности, так и стимулирование развития всего реального сектора российской экономики с использованием государственного имущества.
Эффективное управление имуществом, находящимся в государственной собственности, требует рассмотрения всей совокупности имущественного комплекса, включая имущественные объекты, входящие в государственный сектор экономики (унитарные предприятия, учреждения, акционерные общества с государственным контрольным пакетом акций), а также принадлежащие государству объекты недвижимости, социально-имущественные комплексы, объекты интеллектуальной собственности.
На основе выполненного анализа различных методических подходов к оценке эффективности управления государственным имуществом нужно применять показатели бюджетной, экономической, социальной эффективности, а также эффективности приватизации, аренды государственного имущества и государственного пакета акций в акционерных обществах с использованием полученных соотношений и зависимостей.
В работе показано, что оценка эффективности управления объектами государственной собственности связана и даже обусловлена величиной стоимости объектов, в связи с чем определение эффективности управления требует одновременной оценки рыночной стоимости управляемых объектов. На основе анализа распространенных методов оценки стоимости имущества (стоимостной метод, метод сравнения продаж, метод капитализации дохода) высказаны рекомендации о вариантах применении данных методов в процессах управления разными видами государственного имущества.
Обоснована необходимость концепции управления государственным имуществом в условиях перехода российской экономики к рыночным отношениям и формам хозяйствования. Наряду с системным представлением целей и задач управления системно построенная концепция должна обосновывать приватизационную политику, стратегию управления объектами, не подлежащими приватизации, рационализацию структуры имущественных объектов государственной собственности, сочетание экономических и правовых инструментов управления. Результаты исследования позволили выработать методические подходы, в соответствии с которыми, по мнению автора, целесообразно обновление концепция управления государственным имуществом в Российской Федерации.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.ГК РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
(действующая редакция от 02.11.2013) Часть1глава 17,18, 53: часть 2 глава 34
2. Исходные положения по разработке концепции управления государственной собственностью в Российской Федерации (структура и содержание). Государственная Дума Федерального собрания РФ.- Москва, 3 Авеков В.В., Баранова Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. Под редакцией проф. Райзберга Б.А. - М.: МАМАРМЕН, 2001
5.А.Н.Асаул,С.Н.Иванов,М.К.Старовойтов Экономика недвижимости
Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО "ИПЭВ", 2009.
6. А.Н.Асаул ,"Экономика недвижимости"/ 2-е изд. - Спб.: Питер, 2008 г.
7. Васильева Л. С. "Экономика недвижимости": учебник - М.: Эксмо, 2008г
8. Макконелл Кемпбелл Р., Брю Стенли Л. Экономика: принципы, проблемы и политика. Пер. с англ. М.: 9. Смагин В. Н., Киселева В. А. "Экономика недвижимости, 2008г.
10.интернет-исочник www.polbu/ "Библиотека букиниста"/ Классификация объектов недвижимости. Афанасова М.А.
38
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
311
Размер файла
84 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа