close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Жилищные споры Ильичева М.Ю. (www.PhoenixBooks.ru)

код для вставкиСкачать
Закон и общество
М.Ю. Ильичева
ЖИЛИЩНЫЕ СПОРЫ
•
возникновение права на жилое помещение
•
пользование жилым помещением
•
раздел жилья
Ростов-на-Дону
еникс
2012
УДК 349.4
ББК 67.404.2
КТК 0767
Ж72
Ж72Жилищныеспоры/авт.-сост.М.Ю.Ильичева.—
Ростовн/Д:Феникс,2012.—313с.—(Закониоб
-
щество).
ISBN
978-5-222-19284-9
«Квартирныйвопрос»неутратилсвоейактуальностии
стоитособенноостровнашевремя,когдавозросласвобода
выбораипоявилисьновыепроблемы,обусловленныекак
противоречивостьюсовременногозаконодательства,таки
криминогеннойобстановкойнарынкежилья.Какподелить
квартирупослеразвода,почемукупля-продажаможетбыть
признананедействительной,какрешитьспормеждунаслед
-
никами,какправильноразрешитьконфликтсЖЭКом—на
этиимногиедругиевопросыипризванапомочьответить
этакнига.
Подробноописанывариантырешенияконфликтных
ситуаций,«подводныекамни»,приведеныперечнинеоб
-
ходимыхдокументов,образцыисковыхзаявленийижалоб,
тактикаповедениявсудеприрассмотрениижилищного
дела.Мынадеемся,чтокаждый,комупридетсячитатьэту
книгу,найдетответынаволнующиееговопросы,избежит
неприятностей,авслучаесудебногоразбирательствабудет
чувствоватьсебяболееуверенноинадежно.
УДК349.4
ISBN978-5-222-19284-9ББК67.404.2
©Автор-составитель:ИльичеваМ.Ю.,2012
©Оформление,ООО«Феникс»,2012
Глава 1. Возникновение права на жилое помещение
3
Глава 1
ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
Помощь государства в получении жилья: шансы и варианты
Внастоящеевремясуществуютразличныеспособы
приобретенияипредоставленияжилья.Невсемпокар
-
манукупитьквартиру,поэтомупо-прежнемуактуальным
остаетсявопросполученияжильяспомощьюгосударства,
темболеечтотакиевариантыдействительносуществуют.
Например,продолжаютдействоватьнормыЖилищного
кодексаРФ(далее—ЖКРФ),определяющиепорядок
иусловияпредоставленияжилыхпомещенийподоговору
социальногонайма.
✓
Что такое договор социального найма?
Договорсоциальногонайма—этодоговор,который
заключаетсявотношениижилогопомещения,находяще
-
госявгосударственнойилимуниципальнойсобственно
-
сти.Внемучаствуютдвестороны—наймодательинани
-
матель.Наймодатель—этотот,ктопредоставляетжилое
помещениевовладениеипользование.Вданномслучае
представителяминаймодателявыступаютжилищно-экс
-
плуатационныеорганы—РЭУ,ДЭЗыит.п.Нанимателем
жеявляетсялюбойгражданин,которомупредоставляется
вовладениеипользованиежилоепомещение.
Жилищные споры
4
ВОПРОС
.
Мы вселяемся в квартиру на основании ордера. Нужно ли в этом случае дополнительно за
-
ключать с жилищно-эксплуатационными органами договор социального найма?
Чащевсегодоговорсоциальногонаймазаклю
-
чаетсявустнойформе:гражданинсдаетвжилищ
-
но-эксплуатационнуюорганизациюордер,получает
ключиотквартирыизанимаетее.Действительно,пра
-
вомерноефактическоевселениевжилоепомещение,
указанноевордере,ужепорождаетправонаэтопоме
-
щение.Однакомыбысоветоваливсе-такизаключить
письменноесоглашение,таккак:
1)нанеобходимостьзаключениядоговорасоциаль
-
ногонаймажилогопомещенияпрямоуказывает
закон;
2)вписьменномдоговореможночеткоотразить,на
какоепомещениеинакакойсроконзаключает
-
ся,вкакомсостояниипередаетсяпомещение,кто
икакойремонтдолженосуществлять,ответствен
-
ностьсторонит.д.;
3)вслучаеспоравсудеприналичииписьменного
договорабудетпрощедоказыватьправаиобязан
-
ностисторон.
Жилье очередникам
✓
Каковы в настоящее время основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий?
Шансыполучитьмуниципальноежильевомногом
зависятоттого,состоителивынаучетепоулучшению
жилищныхусловий,т.е.являетесьли«очередниками».
Внастоящеевремяположенияосоциальномнайме
жилогопомещениясодержатсявразд
елеIII
ЖКРФ.
Основанияпредоставленияжилыхпомещений,посрав
-
нениюсранеедействовавшимзаконодательством,пре
-
терпелисущественныеизменения.Преждевсегожилые
помещениямуниципальногожилищногофондаподого
-
Глава 1. Возникновение права на жилое помещение 5
ворамсоциальногонаймапредоставляютсямалоимущим
гражданам,нуждающимсявжилыхпомещениях(п.2
ст.49ЖКРФ).
✓
В каком порядке происходит признание граждан малоимущими?
Признаниегражданмалоимущимиосуществляется
органамиместногосамоуправлениявпорядке,установ
-
ленномзакономсоответствующегосубъектаРоссийской
Федерации,сучетомдохода,приходящегосянакаждо
-
гочленасемьи,истоимостиимущества,находящегося
всобственностичленовсемьииподлежащегоналогооб
-
ложению.
✓
Какие виды доходов учитываются при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко про
-
живающего гражданина-заявителя?
Прирасчетесреднедушевогодоходасемьиидохода
одинокопроживающегогражданина-заявителяучитыва
-
ютсявсевидыдоходов,полученныегражданином-заяви
-
телемикаждымчленомегосемьиилиодинокопроживаю
-
щимгражданином-заявителемвденежнойинатуральной
форме,втомчисле:
а)всепредусмотренныесистемойоплатытрудавыплаты,
учитываемыеприрасчетесреднегозаработкавсо
-
ответствииспостановлениемПравительстваРФот
11.04.2003г.№213«Обособенностяхпорядкаисчис
-
лениясреднейзаработнойплаты»;
б)среднийзаработок,сохраняемыйвслучаях,предусмо
-
тренныхтрудовымзаконодательством;
в)компенсация,выплачиваемаягосударственнымор
-
ганомилиобщественнымобъединениемзавремя
исполнениягосударственныхилиобщественныхобя
-
занностей;
г)выходноепособие,выплачиваемоеприувольнении,
компенсацияпривыходевотставку,заработнаяплата,
сохраняемаянапериодтрудоустройстваприувольне
-
Жилищные споры
6
ниивсвязисликвидациейорганизации,сокращением
численностиилиштатаработников;
д)социальныевыплатыизбюджетоввсехуровней,госу
-
дарственныхвнебюджетныхфондовидругихисточни
-
ков,ккоторымотносятся:
—пенсии,компенсационныевыплаты(кромекомпен
-
сационныхвыплатнеработающимтрудоспособным
лицам,осуществляющимуходзанетрудоспособ
-
нымигражданами)идополнительноеежемесячное
материальноеобеспечениепенсионеров;
—ежемесячноепожизненноесодержаниесудей,вы
-
шедшихвотставку;
—стипендии,выплачиваемыеобучающимсявучре
-
жденияхначального,среднегоивысшегопрофес
-
сиональногообразования,аспирантамидокто
-
рантам,обучающимсясотрывомотпроизводства
васпирантуреидокторантуреприобразовательных
учрежденияхвысшегопрофессиональногообразо
-
ванияинаучно-исследовательскихучреждениях,
слушателямдуховныхучебныхзаведений,атакже
компенсационныевыплатыуказаннымкатегориям
гражданвпериодихнахождениявакадемическом
отпускепомедицинскимпоказаниям;
—пособиепобезработице,материальнаяпомощь
ииныевыплатыбезработнымгражданам,атакже
стипендияиматериальнаяпомощь,выплачиваемая
гражданамвпериодпрофессиональнойподготовки,
переподготовкииповышенияквалификациипо
направлениюоргановслужбызанятости,выплаты
безработнымгражданам,принимающимучастие
вобщественныхработах,ибезработнымгражданам,
особонуждающимсявсоциальнойзащите,впериод
ихучастиявовременныхработах,атакжевыплаты
несовершеннолетнимгражданамввозрастеот14до
18летвпериодихучастиявовременныхработах;
—пособиеповременнойнетрудоспособности,по
-
собиепобеременностииродам,атакжеедино
-
временноепособиеженщинам,вставшимнаучет
Глава 1. Возникновение права на жилое помещение 7
вмедицинскихучрежденияхвранниесрокибере
-
менности;
—ежемесячноепособиенаребенка;
—ежемесячноепособиенапериодотпускапоуходуза
ребенкомдодостиженияимвозраста1,5летиеже
-
месячныекомпенсационныевыплатыгражданам,
состоящимвтрудовыхотношенияхнаусловияхтру
-
довогодоговораинаходящимсявотпускепоуходу
заребенкомдодостиженияим3-летнеговозраста;
—ежемесячноепособиесупругамвоеннослужащих,
проходящихвоеннуюслужбупоконтракту,впе
-
риодихпроживанияссупругамивместностях,
гдеонивынужденынеработатьилинемогуттру
-
доустроитьсявсвязисотсутствиемвозможности
трудоустройствапоспециальностиибылипри
-
знанывустановленномпорядкебезработными,
атакжевпериод,когдасупругивоеннослужащих
вынужденынеработатьпосостояниюздоровьяде
-
тей,связанномусусловиямипроживанияпоместу
воинскойслужбысупруга,еслипозаключениюуч
-
режденияздравоохраненияихдетидодостижения
возраста18летнуждаютсявпостороннемуходе;
—ежемесячнаякомпенсационнаявыплатанеработаю
-
щимженамлицрядовогоиначальствующегососта
-
ваоргановвнутреннихделРоссийскойФедерации
иучрежденийуголовно-исполнительнойсистемы
МинистерстваюстицииРоссийскойФедерации
вотдаленныхгарнизонахиместностях,гдеотсут
-
ствуетвозможностьихтрудоустройства;
—ежемесячныестраховыевыплатыпообязательному
социальномустрахованиюотнесчастныхслучаевна
производствеипрофессиональныхзаболеваний;
е)надбавкиидоплатыковсемвидамвыплат,указанных
в
пп. д),
ииныесоциальныевыплаты,установленные
органамигосударственнойвластиРоссийскойФеде
-
рации,субъектовРоссийскойФедерации,органами
местногосамоуправления,организациями;
Жилищные споры
8
ж)доходыотимущества,принадлежащегонаправесоб
-
ственностисемье(отдельнымеечленам)илиодиноко
проживающемугражданину-заявителю,ккоторым
относятся:
—доходыотреализацииисдачиваренду(наем,под
-
наем)недвижимогоимущества(земельныхучаст
-
ков,домов,квартир,дач,гаражей),транспортных
ииныхмеханическихсредств;
—доходыотреализацииплодовипродукцииличного
подсобногохозяйства(многолетнихнасаждений,
огороднойпродукции,продукционныхидемон
-
страционныхживотных,птицы,пушныхзверей,
пчел,рыбы);
з)другиедоходысемьиилиодинокопроживающегогра
-
жданина-заявителя,вкоторыевключаются:
—денежноедовольствиевоеннослужащих,сотрудни
-
коворгановвнутреннихделРоссийскойФедерации,
учрежденийиоргановуголовно-исполнительной
системыМинистерстваюстицииРоссийскойФе
-
дерации,таможенныхоргановРоссийскойФедера
-
цииидругихоргановправоохранительнойслужбы,
атакжедополнительныевыплаты,носящиепосто
-
янныйхарактер,ипродовольственноеобеспечение
(денежнаякомпенсациявзаменпродовольственно
-
гопайка),установленныезаконодательствомРос
-
сийскойФедерации;
—единовременноепособиеприувольнениисвоенной
службы,изоргановвнутреннихделРоссийскойФе
-
дерации,учрежденийиоргановуголовно-исполни
-
тельнойсистемыМинистерстваюстицииРоссий
-
скойФедерации,таможенныхоргановРоссийской
Федерации,другихоргановправоохранительной
службы;
—оплатаработподоговорам,заключаемымвсоот
-
ветствиисгражданскимзаконодательствомРоссий
-
скойФедерации;
—материальнаяпомощь,оказываемаяработодателя
-
мисвоимработникам,втомчислебывшим,уволив
-
Глава 1. Возникновение права на жилое помещение 9
шимсявсвязисвыходомнапенсиюпоинвалидно
-
стиилиповозрасту;
—авторскиевознаграждения,получаемыевсоответ
-
ствиисзаконодательствомРоссийскойФедерации
обавторскомправеисмежныхправах,втомчисле
поавторскимдоговорамнаследования;
—доходыотзанятийпредпринимательскойдеятель
-
ностью,включаядоходы,полученныеврезультате
деятельностикрестьянского(фермерского)хозяй
-
ства;
—доходыпоакциямидругиедоходыотучастия
вуправлениисобственностьюорганизаций;
—алименты,получаемыечленамисемьигражданина-
заявителяилиодинокопроживающимграждани
-
ном-заявителем;
—процентыпобанковскимвкладам;
—наследуемыеиподаренныеденежныесредства;
—денежныеэквивалентыполученныхчленамисемьи
гражданина-заявителяилиодинокопроживающим
гражданином-заявителемльготисоциальныхга
-
рантий,установленныхорганамигосударственной
властиРоссийскойФедерации,субъектовРоссий
-
скойФедерации,органамиместногосамоуправле
-
ния,организациями.
(П.3методическихрекомендацийдляоргановгосу
-
дарственнойвластисубъектовРоссийскойФедерации
иоргановместногосамоуправленияпоустановлению
порядкапризнаниягражданмалоимущимивцеляхпоста
-
новкинаучетипредоставлениямалоимущимгражданам,
признаннымнуждающимисявжилыхпомещениях,жи
-
лыхпомещениймуниципальногожилищногофондапо
договорамсоциальногонайма,утвержденныхприказом
МинрегионаРоссииот25.02.2005г.№17.)
✓
Что не включается в состав доходов семьи?
Всоставдоходовсемьиневключаются:
—государственнаясоциальнаяпомощь,оказываемая
всоответствиисдействующимзаконодательством
Глава 2. Пользование жилым помещением
231
Глава 2
ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ
Коммунальные услуги и споры с жилищно-эксплуатационными организациями
✓
Что такое плата за содержание жилья?
Платазасодержаниежильявзимаетсяссобственника
илинанимателяжилогопомещенияподоговорусоци
-
альногонаймаили
наймажилогопомещениязауслуги
посодержаниюобщегоимуществажилого
дома(втом
числеподвала,чердака,подъезда,крыши)итехническо
-
муобслуживаниюобщих
коммуникаций,технических
устройствипомещенийжилогодома.
✓
Что такое плата за ремонт жилья?
Платазаремонтжилья
взимаетсяссобственника,на
-
нимателяжилогопомещенияподоговорусоциального
наймаилинаймазатекущийремонтобщегоимущества
жилого
домавсоответствиисустановленнымПравитель
-
ствомРФперечнемсвязанныхстакимремонтом
работ.
✓
Что такое плата за наем жилого помещения?
Плата
занаемжилогопомещениявзимаетсясобствен
-
никомжильяснанимателяжилого
помещенияподого
-
Жилищные споры
232
ворусоциальногонаймаилинаймажилогопомещения
иявляетсядоходомсобственникажильяотпредоставле
-
нияжилогопомещениявнаем.
✓
Что включает в себя оплата коммунальных услуг?
Оплатакоммунальныхуслугвключаетвсебяоплату
электро-итеплоснабжения(отоплениеигорячееводо
-
снабжение),газа,вывозабытовыхотходов,канализации.
Оплатакоммунальныхуслугпроизводитсявсемиграж
-
данамипооднимставкам,независимоотвидазанимае
-
могожильяиоснованиядляпользованияжилымпомеще
-
нием.Платазакоммунальныеуслугивзимаетсяпомимо
квартирнойплатыпотарифам,которыеутверждаются
местнойадминистрацией.
✓
Что должно быть обеспечено при предоставлении коммунальных услуг?
Припредоставлениикоммунальныхуслугдолжныбыть
обеспечены:
—бесперебойнаяподачавжилоепомещениекомму
-
нальныхресурсовнадлежащегокачествавобъемах,
необходимыхпотребителю;
—бесперебойноеотведениеизжилогопомещениябы
-
товыхстоков;
—бесперебойноеотоплениежилогопомещениявте
-
чениеотопительногопериодавзависимостиоттем
-
пературынаружноговоздуха.
Припредоставлениикоммунальныхуслугперерывы
дляпроведенияремонтныхипрофилактическихработ,
атакжеработпоподключениюновыхпотребителейдо
-
пускаютсяпослепредварительногоуведомления(впись
-
меннойформе)потребителя.
Еслисобственникипомещенийвмногоквартирном
домеилижилыхдомовнеустановилиусловияопреде
-
лениядатыначалаи(или)окончанияотопительного
периода,атакжееслитепловаяэнергиядлянуждотоп
-
ленияпомещенийподаетсяпосетицентрализованного
Глава 2. Пользование жилым помещением
233
теплоснабжения,тоисполнительначинаетизаканчивает
отопительныйпериодвсроки,установленныеуполномо
-
ченныморганом.Приэтомначалоотопительногоперио
-
даустанавливаетсяприсреднесуточнойтемпературена
-
ружноговоздуханиже8°С,аконец—выше8°Свтечение
5сутокподряд.Отопительныйпериоддолженначинаться
илизаканчиватьсясодня,следующегозапоследнимднем
указанногопериода.
✓
Каков порядок оплаты коммунальных услуг?
Расчетныйпериоддляоплатыкоммунальныхуслуг
устанавливаетсяравнымкалендарномумесяцу.
Платазакоммунальныеуслугивноситсяежемесячно,
до10-гочисламесяца,следующегозаистекшиммесяцем,
закоторыйпроизводитсяоплата,еслидоговоромуправ
-
лениямногоквартирнымдомомнеустановленинойсрок
внесенияплатызакоммунальныеуслуги.
Еслиразмерплатызакоммунальныеуслуги,вносимый
нанимателемжилогопомещениягосударственногоили
муниципальногожилищногофонда,меньше,чемразмер
платы,установленныйдоговоромуправлениямногоквар
-
тирнымдомом,оставшаясячастьплатывноситсянаймо
-
дателемвсогласованномсуправляющейорганизацией
порядке.
Платазакоммунальныеуслугивноситсянаосновании
платежныхдокументов,представляемыхисполнителемне
позднее1-гочисламесяца,следующегозаистекшимме
-
сяцем,закоторыйпроизводитсяоплата,еслидоговором
управлениямногоквартирнымдомомнеустановлениной
срокпредставленияплатежныхдокументов.
✓
Осуществляется ли перерасчет коммунальных услуг при временном отсутствии гражданина?
Привременномотсутствиипотребителявжиломпо
-
мещенииболее5календарныхднейподрядосуществляет
-
сяперерасчетплатызахолодное,горячееводоснабжение,
водоотведение,электро-игазоснабжение.
Жилищные споры
274
Глава 3
РАЗДЕЛ ЖИЛЬЯ
Раздел жилья после развода
✓
В каких случаях квартиры, находящиеся в соб
-
ственности, подлежат разделу между супругами?
Квартиры,находящиесявчастнойсобственности
граждан,подлежатразделу,еслиониявляютсяобщей
совместнойсобственностьюсупругов,какилюбоедругое
имущество(ст.34СКРФ).
Этоможетбытьвследующихслучаях:
1.Квартирыприобретеныподоговоруменыиликуп
-
ли-продаживпериодбрака,независимооттого,на
чьеимяониоформлены.
2.Квартираприватизированаобоимисупругамивпе
-
риодбрака.
3.Квартираперешлавсобственностьсупругов(или
одногоизних)послеполнойуплатыпаявкоопе
-
ративнойквартире,еслиэтопроизошловпериод
брака.
4.Квартираподаренасупругамилиоставленаимв
наследство.
✓
В каких случаях квартиры, находящиеся в собствен
-
ности, не подлежат разделу между супругами?
Квартиры,находящиесявсобственности,неподлежат
разделумеждусупругамивследующихслучаях:
1.Есликвартирабылаприобретенаоднимизсупругов
добрака.
Глава 3. Раздел жилья
275
2.Есликвартираприватизированаоднимизсупругов
впериодбракаивторойсупругнеимелправана
участиевэтойприватизации(былзарегистрирован
надругойжилплощади).
3.Есликвартирабылаподаренаодномуизсупругов
илиперешлапонаследству.
Крометого,достаточночастобываютспорные,«по
-
граничные»ситуации,когдаделоможетрешатьсяпо-раз
-
номувкаждомконкретномслучае(см.ниже).
ВОПРОС
.
В период брака нами была приобретена квартира на имя несовершеннолетнего сына. Как нам разделить эту квартиру (она приобретена на общие средства)?
Квартира,приобретеннаявпериодбраканаимя
ребенка,неможетбытьразделенамеждусупругами
ниприкакихобстоятельствах.Согласнозакону,вещи,
приобретенныеисключительнодляудовлетворения
потребностейнесовершеннолетних,разделунеподле
-
жатипередаютсябезкомпенсациитомуизсупругов,
скоторымпроживаютдети(ч.5ст.38СКРФ).Таким
образом,додостиженияребенкомсовершеннолетия
осуществлятьвсеправапопользованиюираспоря
-
жениюэтойквартиройбудетегозаконныйпредста
-
витель—тотизродителей,скемостанетсяребенок,
действуявинтересахребенкаиссогласиянавседей
-
ствиясэтойквартиройоргановопекиипопечитель
-
ства.Когдажеребенкуисполнится18лет,онсможет
распоряжатьсяэтойквартиройпосвоемуусмотрению.
✓
Какие существуют варианты раздела квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов?
Есликвартиранаходитсявобщейсовместнойсобст
-
венностисупругов,«разделить»ееможноследующими
способами:
1.Мирныйпуть—заключениедоговораменыэтой
квартирынадвеилинесколькоквартир.
Жилищные споры
276
2.Продажаквартирыиразделденегпополам(какпо
взаимномусоглашениюсупругов,такивсудебном
порядке,еслиодинизсупруговвозражаетпротив
такоговарианта).
3.Оставлениеквартирыодномуизсупруговсвыпла
-
тойвторомуденежнойкомпенсации(решаетсякак
повзаимномусогласиюсупругов,такипорешению
судаоразделеимущества).
4.Определениепорядкапользованияжилымпомеще
-
нием(порешениюсуда).
Отдельныйвариантимеетместовтомслучае,если
квартирапринадлежитодномуизсупругов,авторойзаре
-
гистрированвнейпоместужительства.
Всеэтивариантыбудутподробнорассмотреныниже.
Один супруг собственник, а другой наниматель
Этоситуация,
когдаодинизсупруговявляетсясобст
-
венникомжилогопомещения,адругойвселяетсяк
нему
(регистрируетсяпоместужительства).
ВновомЖКРФсодержитсянорма,всоответствии
скоторойвслучаепрекращениясемейныхотношений
ссобственникомжилогопомещенияправопользования
даннымжилымпомещениемзабывшимчленомсемьи
собственникаэтогожилогопомещениянесохраняется,
еслииноенеустановленосоглашениеммеждусобст
-
венникомибывшимчленомегосемьи.Еслиубывшего
членасемьисобственникажилогопомещенияотсутству
-
ютоснованияприобретенияилиосуществленияправа
пользованияинымжилымпомещением,атакжеесли
имущественноеположениебывшегочленасемьисоб
-
ственникажилогопомещенияидругиезаслуживающие
вниманияобстоятельстванепозволяютемуобеспечить
себяинымжилымпомещением,правопользованияжи
-
лымпомещением,принадлежащимуказанномусобствен
-
Глава 3. Раздел жилья
277
нику,можетбытьсохраненозабывшимчленомегосемьи
наопределенныйсрокнаоснованиирешениясуда.При
этомсудвправеобязатьсобственникажилогопомещения
обеспечитьинымжилымпомещениембывшегосупруга
идругихчленовегосемьи,впользукоторыхсобственник
исполняеталиментныеобязательства,поихтребованию.
Поистечениисрокапользованияжилымпомещением,
установленногорешениемсуда,соответствующееправо
пользованияжилымпомещениембывшегочленасемьи
собственникапрекращается,еслииноенеустановлено
соглашениеммеждусобственникомибывшимчленомего
семьи.Доистеченияуказанногосрокаправопользования
жилымпомещениембывшегочленасемьисобственни
-
капрекращаетсяодновременноспрекращениемправа
собственностинаданноежилоепомещениеэтогособст
-
венникаили,еслиотпалиобстоятельства,послужившие
основаниемдлясохранениятакогоправа,наосновании
решениясуда(ст.31ЖКРФ).
✓
Сохраняется ли право пользования жилым поме
-
щением за бывшим членом семьи собственника — супруга в случае фактического прекращения се
-
мейных отношений без расторжения брака, когда какое-либо соглашение между ними отсутствует, но возник жилищный спор?
Вч.1ст.31ЖКРФпредусмотрено,чтокчленамсемьи
собственникажилогопомещенияотносятсяпроживаю
-
щиесовместноснимсупруг,атакжедетииродители.
Посколькуданнаянормаотноситсупругакчленамсе
-
мьисобственника,тодорасторжениябракапрекращение
правапользованияжилымпомещениемпооснованиям,
предусмотреннымч.4ст.31ЖКРФ,невозможно.
✓
Становится ли ребенок бывшим членом семьи собственника жилого помещения в соответствии со ст. 31 ЖК РФ, если после расторжения брака его родители стали проживать раздельно, а он — Жилищные споры
278
с тем из родителей, который в собственности жилья не имеет?
Всоответствиисч.1ст.31ЖКРФкчленамсемьисоб
-
ственникажилогопомещенияотносятсяпроживающие
совместносданнымсобственникомвпринадлежащем
емужиломпомещенииегосупруг,атакжедетииродите
-
лиданногособственника.
Изположенийуказаннойнормыследует,чточленом
семьисобственникаявляетсялицо,проживающеесо
-
вместноссобственникомвпринадлежащемемужилом
помещении.
Часть3ст.65СКРФпредусматривает,чтоместожи
-
тельствадетейприраздельномпроживанииродителей
устанавливаетсясоглашениемродителей.
Втомслучае,еслипослерасторжениябракаребенок
сталпроживатьстемизродителей,укоторогонеимеется
жилогопомещениявсобственности,аудругогоизроди
-
телейвозниклиалиментныеобязательствавотношении
него,ребенокуженеможетсчитатьсячленомсемьисоб
-
ственника.
Пунктом4даннойстатьипредусмотрено,чтовслу
-
чаепрекращениясемейныхотношенийссобственником
жилогопомещенияправопользованияданнымжилым
помещениемзабывшимчленомсемьисобственникане
сохраняется,еслииноенеустановленосоглашениеммеж
-
дусобственникомибывшимчленомегосемьи.
Приэтомвсоответствиисч.4ст.31ЖКРФсудвпра
-
веобязатьсобственникажилогопомещенияобеспечить
инымжилымпомещениембывшегосупругаидругихчле
-
новегосемьи,впользукоторыхсобственникисполняет
алиментныеобязательства,поихтребованию.
Еслиребенокпосоглашениюродителейостаетсяпро
-
живатьстемизродителей,укотороговсобственности
жильянеимеется,онявляетсябывшимчленомсемьи
собственникажилогопомещенияиподлежитвыселению
вместесбывшимсупругомнаоснованииивпорядке,
предусмотренныхп.4ст.31ЖКРФ.
Глава 3. Раздел жилья
279
✓
Применяются ли положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае, если семейные отношения с собственни
-
ком жилого помещения прекращены до введения в действие Жилищного кодекса РФ, поскольку до 1 марта 2005 г. действовали нормы Жилищного кодекса РСФСР, согласно которым право на пользо
-
вание жилым помещением за бывшим членом се
-
мьи собственника сохранялось (ст. 127 ЖК РСФСР)?
Действительно,ст.127ЖКРСФСРпредусматривала,
чтоправопользованияпомещениемсохраняетсязачле
-
намисемьисобственникаивслучаепрекращениясемей
-
ныхотношенийссобственникомжилогодома,квартиры.
Положенияст.31новогоЖКРФнеставятсявзависи
-
мостьоттогомомента,когдабылипрекращенысемейные
отношениямеждусобственникомжилогопомещения
ибывшимчленомегосемьи.
Учитывая,чтожилищныеправоотношенияносят
длящийсяхарактер,пообщемуправилукдлящимсяпра
-
воотношениямприменяетсязакон,которыйдействует
внастоящеевремя,применениюподлежатположения
ЖКРФ,независимооттого,когдабылипрекращенысе
-
мейныеотношения.
Положенияч.4ст.31ЖКРФраспространяютсянатре
-
бованияовыселениибывшихчленовсемьисобственников
жилыхпомещенийивтомслучае,еслисемейныеотноше
-
ниямеждусобственникомжилогопомещенияибывшим
членомегосемьибылипрекращеныдовведениявдей
-
ствиеЖилищногокодексаРоссийскойФедерации.
ВОПРОС
.
Какой минимально и максимально воз
-
можный срок сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения может определить суд в соответ
-
ствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ?
Возможнолиповторноепродлениеистекшего
установленногосрокапообращениювсудзаинте
-
Жилищные споры
280
ресованноголицасзаявлениемосохранениизаним
прававременногопользованияжилымпомещением?
Возможнолисокращениеэтогосрокапотребованию
собственникажилогопомещенияприналичииктому
оснований?
Какужебылосказано,ч.4ст.31ЖКРФпреду
-
сматривает,чтоприналичииопределенныхобстоя
-
тельствправопользованияжилымпомещением,при
-
надлежащимсобственнику,можетбытьсохраненоза
бывшимчленомегосемьинаопределенныйсрокна
основаниирешениясуда.
Приопределениисрока,накоторыйзабывшим
членомсемьиможетбытьсохраненоправопользо
-
ванияжилымпомещением,суддолженисходитьиз
конкретныхобстоятельствпокаждомуделу,учитывая
втомчислеиоснования,которыепредусмотрены
вуказаннойстатье.
Поистечениисрокапользованияжилымпоме
-
щением,установленногорешениемсуда,принятым
сучетомположенийч.4ст.31,правопользованияжи
-
лымпомещениембывшегочленасемьисобственника
прекращается,еслииноенеустановленосоглашением
междусобственникомибывшимчленомегосемьи.
Ст.31ЖКРФнесодержитзапретанаповторное
обращениевсудзапродлениемустановленногореше
-
ниемсудасрока,накоторыйзабывшимчленомсемьи
можетбытьсохраненоправопользованияжилымпо
-
мещением.
Следовательно,приналичииобстоятельств,кото
-
рыенепозволяютбывшемучленусемьисобственника
жилогопомещенияобеспечитьсебяинымжилымпо
-
мещением,судможетпродлитьуказанныйсрок.
Изч.5ст.31ЖКРФследует,чтоправопользова
-
нияжилымпомещениембывшегочленасемьисобст
-
венникаможетбытьпрекращенопотребованиюсоб
-
ственникадоистечениясрока,указанноговсудебном
Глава 3. Раздел жилья
281
решении,еслиотпалиобстоятельства,послужившие
основаниемдлясохранениятакогоправа.
ВОПРОС.
Должен ли в случае сохранения по реше
-
нию суда права пользования жилым помещением учитываться сложившийся порядок пользования этим помещением или возможны отступления от него, например, по требованию собственника? Может ли собственник выделить жилое помещение по своему усмотрению?
Часть4ст.31ЖКРФпредусматривает,чтоприна
-
личииопределенныхобстоятельствправопользования
жилымпомещением,принадлежащимсобственнику,
наоснованиирешениясудаможетбытьсохраненона
определенныйсрокзабывшимчленомегосемьи.
Изположенийданнойнормыследует,чтоеслисоб
-
ственникомжилогопомещениязаявленисковысе
-
лениибывшегочленаегосемьи,тосудрешаеттолько
вопрососохраненииправанажилоепомещение,но
неопорядкепользованияуказаннымпомещением.
Размен квартиры, находящейся в собственности супругов
Еслибывшимсупругамудалосьдоговоритьсямирным
путем,тоониимеютвозможностьразменятьсвоюквар
-
тиру,котораяявляетсяихобщейсовместнойсобственно
-
стью.Вотличиеотквартир,находящихсявмуниципаль
-
нойсобственности,вэтомслучаенадодействоватьне
путемобмена,апутемзаключениядоговоровмены.
✓
Как заключается договор мены приватизирован
-
ной квартиры?
Есликвартиранаходитсявсобственностисупругов,то
сначаланеобходимонайтивариантобмена(самимили
Жилищные споры
282
черезквартирныефирмы),т.е.двеквартиры,накоторые
обменятьпервоначальную.Желательно,чтобыониуже
находилисьвсобственности,чтобыизбежатьдополни
-
тельныхпроблем.Послеэтогонеобходимособратьвсете
жедокументы,чтоидлялюбойсделкиснедвижимостью,
иобратитьсякнотариусудляоформлениядоговорамены.
ВОПРОС
.
Мы с женой проживали в двухкомнатной квартире. Когда пришла пора ее приватизировать, жена заключила договор передачи на свое имя, я дал на это согласие. Теперь мы развелись и хотим разме
-
нять нашу квартиру. Мы нашли вариант, по которому жена въезжает в однокомнатную приватизированную квартиру, а я — в однокомнатную муниципальную. Смогу ли я ее приватизировать, учитывая, что я выез
-
жаю из приватизированной квартиры?
Граждане,неучаствующиевприватизациизани
-
маемогожилогопомещения,новыразившиесогласие
наприобретениевсобственностьжилогопомещения
другимипроживающимиснимилицами,сохраняют
правонабесплатноеприобретениевсобственность
другогополученноговпоследствиижилогопомеще
-
ния.Такимобразом,вданномслучаебывшиймуж,
получившийпообменумуниципальнуюквартиру,
имеетправоприватизироватьеенаобщихоснованиях.
✓
Возможен ли принудительный обмен квартиры, находящейся в собственности?
Нет,принудительныйобменквартиры,находящейся
всобственности,невозможен,таккакниктонеможетна
-
сильнолишитьсобственника(одногоизсупругов)права
собственности(этовозможнотольковисключительных
случаях,прямопредусмотренныхзаконом).
Глава 3. Раздел жилья
283
Раздел квартиры между разведенными супругами как совместного имущества
✓
Как делится квартира между супругами?
Есликвартирапризнанаобщейсовместнойсобствен
-
ностьюсупругов,онаподлежитразделумеждунимитак
же,какилюбоедругоесовместнонажитоеимущество.
Этозначит,чтосначаласудопределяетдоликаждогоиз
супруговвэтойквартире(какправило,по1/2,нопри
наличииопределенныхусловийдоляодногоизсупругов
можетбытьувеличенаилиуменьшена).Такимобразом
общаясовместнаясобственностьсупруговнаквартиру
превращаетсявобщуюдолевуюсобственностьсовсеми
вытекающимиотсюдапоследствиями.Затемвстаетво
-
прос,какименнобудетделитьсяквартира,учитывая,что
онапредставляетсобойединуюнеделимуювещь.Раздел
квартирывэтомпланеимеетсвоиспецифическиеосо
-
бенности.
ВОПРОС
.
При разделе имущества наша с мужем квартира была поделена судом таким образом, что каждому досталась 1/2 часть. Могу ли я продать свою часть?
Участникобщейдолевойсобственностиможет
продатьсвоючасть(ссоблюдениемправапреиму
-
щественнойпокупки)тольковтомслучае,еслиона
можетбытьреальновыделена(как,например,вслучае
разделавнатурежилогодома(см.ниже).Вквартире
жетакойвыделневозможен,поэтомуираспорядиться
своейдолейсобственникнеможет.Продатьможно
тольковсюквартиру,нодляэтогонужносогласие
всехучастниковобщейдолевойсобственности,т.е.
бывшихсупругов.
Такимобразом,еслисудпринялрешениевыделить
каждомуизсупруговчастьквартирыввидеидеальной
дроби(1/2,1/3ит.п.),этоозначаетследующее:
—ниодинизсупруговнесможеткак-либораспоря
-
дитьсясвоейдолей(продать,подаритьит.п.),так
какдолянеможетбытьреальновыделена;
Жилищные споры
284
—ниодинизсупруговнесможетраспорядитьсяквар
-
тиройбезсогласиявторогосупруга;
—ниодинизсупруговнесможетвселитьна«свою
долю»кого-либоизродственниковилиновых
членовсемьибезсогласиябывшегосупругапотой
жепричине:доляквартирынеможетбытьреально
выделена.
Поэтомулучшимвыходомдлябывшихсупругов
будетлибовариантпродажиквартирыиразделаденег,
либооставлениеквартирыкому-либоизнихсвыпла
-
тойдругомуденежнойкомпенсации(см.ниже).
✓
Может ли быть квартира разделена в натуре, а доля из нее реально выделена?
Поискулюбогоизсобственниковимуществоможет
бытьразделеновнатуре,еслиэтовозможнобезнесораз
-
мерногоущербахозяйственномуназначению.Еслиречь
идеторазделеквартирымеждуразведеннымисупругами,
тоееразделвнатуре(вотличиеотжилогодома)невоз
-
можен.Этообъясняетсятем,чтоврезультатеразделаили
выделадолисобственникудолжнабытьпереданаопреде
-
леннаяизолированнаячастьжилыхинежилыхпомеще
-
нийквартиры.
Этоозначает,чтоврезультатеразделаиливыдела
долидолжнобытьпрекращенообщеепользованиевхо
-
домвквартиру,кухней,санузлом.Выделяющемусясу
-
пругу-собственникунеобходимопередатьпомимодоли
жилойплощадиввидеизолированнойкомнатытакже
долювкухне,ванной,санузле,подсобныхпомещениях
квартиры(антресолях,встроенныхшкафахидр.).Это
обязательноеусловие,таккакпообщемуправилудоля
вобщейплощадиквартирыдолжнаследоватьдолежилой
площади,какпринадлежностьследуетсудьбеглавной
вещи(ст.135ГКРФ).
Выделдоливквартиребудетвозможенлишьвтом
случае,есливыделяемоежилоепомещение(доля)будет
снабженоотдельнымвходом,санузлом,ваннойидр.,
Глава 3. Раздел жилья
285
втомчислеподсобнымипомещениями.Чащевсегоэто
техническиневозможно,дажеприусловиипереплани
-
ровки.
Приотсутствиивозможностиреальноговыделадоли
каждомуизсупруговсудвправеопределитьпорядок
пользованияжилымпомещением,выделивкаждомупо
отдельнойкомнате.
✓
Как определяется порядок пользования жилым помещением?
Порядокпользованияжилымпомещениемвквартире,
принадлежащейнаправеобщейсовместнойсобственно
-
стиобоимсупругам,определяетсяпоаналогиисмуници
-
пальнымжильем(гдесудебнаяпрактикаотработанагода
-
ми).Вслучае,когдаквартирунельзяразделитьвнатуре,
каждомусупругувыделяетсяотдельноеизолированное
жилоепомещение(комнатаилинесколькокомнат),но
невсобственность,авпользование.Этооформляется
специальнымрешениемсудаиимеетобязательнуюсилу
какдлябывшихсупругов,такидлялюбыхтретьихлиц
(например,родственников).
✓
Как определяется стоимость квартиры в случае ее раздела?
Стоимостьквартирыопределяетсяпорыночнойстои
-
мости(анепосправкеБТИ).Дляэтогосудможетна
-
значитьсоответствующуюэкспертизуспривлечением
специалистовизриэлторскихфирм.Еслисудпримет
решениеоставитьквартируодномуизсупругов,второму
должнабудетвыделенасоответствующаяденежнаядоля
исходяименноизэтойстоимости.
✓
В каком случае квартира может быть оставлена одному из супругов, а другому будет выплачена компенсация?
Какиприразделелюбогодругогосовместнонажитого
имущества,квартираможетбытьоставленаодномуиз
Жилищные споры
286
супруговсвыплатойдругомусоответствующейденежной
компенсации.Судебнаяпрактикапридерживаетсясле
-
дующихпринципов.Какправило,квартирабудетостав
-
ленатомуизсупругов,накогоонаоформленаиктовней
реальнопроживает,особенноеслидругойсупругимеет
другуюжилплощадьиреальновэтойквартирененужда
-
ется.Ноегоправаникоимобразомнеущемляются,так
каконимеетправонаденежнуюкомпенсациюотвторого
супруга,соответствующуюегодоле.
✓
В каком случае суд может обязать супругов про
-
дать квартиру, а деньги поделить?
Такойвариантсудебногорешенияприразделеквар
-
тирывстречаетсядовольноредко,однакоприналичии
определенныхобстоятельствонвполневозможен.Напри
-
мер,обасупруга,вступаявбрак,былизарегистрированы
(прописаны)ипроживаликаждыйусвоихродителей.По
-
слерегистрациибракавсталвопрособотдельномпрожи
-
вании,таккаквместесродителямижитьнеполучалось.
Супругинаобщиесредствапокупаютоднокомнатную
квартируиначинаютвнейжить,приэтомоставаясьпро
-
писанными(зарегистрированными)попрежнемуместу
жительствауродителей.Черезкакое-товремяониразво
-
дятся,ивстаетвопросоразделеимущества,втомчисле
иэтойквартиры.
Представляется,чтовэтомслучаесудможетвынес
-
тирешение,обязывающеесупруговпродатьквартиру,
аденьгиподелитьвравныхдолях,ссылаясьнаследующие
обстоятельства:во-первых,вместесупругипроживать
воднойквартиренемогут,апреимуществнапользование
квартиройсуплатойденежнойкомпенсациидругомусу
-
пругуниукогоизнихнет;во-вторых,каждыйизсупругов
жильемобеспечен(поместусвоегопрежнегожительства
инастоящейрегистрациипоместупостоянногожитель
-
ствауродителей).Однакоеслиодинизсупруговприведет
доказательстватого,чтонуждаетсявспорнойквартире
каквместепостоянногопроживания(например,завремя
Глава 3. Раздел жилья
287
ихбракавквартируродителейбыливселеныновыечлены
семьиипрежняякомнатаоказаласьзанята),тосудбудет
невправелишатьсобственникаегожилищаи,скорее
всего,приметрешениеовыделеквартирытакому«нуж
-
дающемуся»супругусвыплатойденежнойкомпенсации
другому.
Такимобразом,прирешениивопросаопродажеквар
-
тирысудисходитизконкретныхобстоятельствкаждого
дела,преждевсегоизнуждаемостикаждогоизсупругов
вданнойжилплощади.
Раздел жилья между несколькими собственниками
✓
В каком случае возможен раздел жилья, находя
-
щегося в общей совместной собственности не
-
скольких граждан?
Разделнаходящегосявобщейсовместнойсобствен
-
ностиимущества,втомчислежилья,возможентолько
послепредварительногоопределениядоликаждогоучаст
-
никавправенаэтоимущество(ст.254ГКРФ).Этозна
-
чит,чтопреждечемзаявлятьвсудтребованиеоразделе
жилья,находящегосявобщейсовместнойсобственности,
илиобопределениипорядкапользованияимследуетза
-
явитьтребованиеобопределениидолейвправекаждого
участниканаэтожилье.
✓
Можно ли разделить жилое помещение, находя
-
щееся в собственности нескольких лиц, путем при
-
нудительного обмена или раздела лицевого счета?
Нет,находящеесявобщейсовместнойсобственно
-
стижилоепомещениедажепослеопределениядолейне
можетбытьпредметомпринудительногообменавсуде
илиобъектомизменениядоговорасоциальногонайма,
Жилищные споры
288
подобножилью,относящемусякгосударственномуили
муниципальномужиломуфонду
.
✓
Как разделить жилье, если сособственники не ис
-
ключают совместного проживания в одной квар
-
тире?
Еслисособственникинеисключаютсовместногопро
-
живанияводнойквартире,имможетпомочьст.247ГК
РФ.Всоответствииснейпринедостижениисогласия
относительнопорядкавладенияипользованияимущест
-
вом,находящимсявдолевойсобственности,такойпоря
-
докустанавливаетсясудом.Приэтомучастникдолевой
собственностиимеетправонапредоставлениевеговла
-
дениеипользованиечастиобщегоимущества,соразмер
-
нойегодоле,априневозможностиэтоговправетребовать
отдругихучастников,владеющихипользующихсяиму
-
ществом,приходящимсянаегодолю,соответствующей
компенсации.
✓
Что принимает во внимание суд, рассматривая спор о порядке пользования квартирой?
Разрешаятакоетребование,судучитываетфактически
сложившийсяпорядокпользованияимуществом(жилым
помещением),которыйможетточнонесоответствовать
долямвправеобщейсобственности,нуждаемостькаждо
-
гоизсособственниковвимуществеиреальнуювозмож
-
ностьсовместногопользования.
✓
Прекращается ли право общей собственности на квартиру после определения порядка пользования квартирой?
Следуетиметьввиду,чтосопределениемпорядка
пользованияквартиройправообщейсобственностине
прекращается.Дажееслиодномуизсособствениковпе
-
редаливпользованиеотдельнуюкомнату,порядокрас
-
поряженияобщимимуществом,втомчислевопросыего
отчуждения,регулируетсяположениямиГКРФоправе
Глава 3. Раздел жилья
289
общейсобственностисучетомправапреимущественной
покупкиостальныхееучастников.«Выделенный»соб
-
ственниктакженесможетпрописатьв«свою»комнату
третьихлицбезсогласияостальныхсособственников.
✓
В каком суде рассматриваются дела об определе
-
нии порядка пользования квартирой?
Делаобопределениипорядкапользованияимуще
-
ством(втомчислежилымпомещением)подсудными
-
ровомусудьевкачествесудапервойинстанции(ст.23
ГПКРФ).Искипотакимделампредъявляютсяпоместу
нахожденияквартиры(ст.30ГПКРФ).Государственная
пошлинаприподачеискаобопределениипорядкаполь
-
зованияжилымпомещениемоплачиваетсякактребова
-
ниенеимущественногохарактера.
✓
Как решается вопрос, когда сособственники исклю
-
чают возможность совместного проживания?
Есливозможностьсовместногопроживаниясособст
-
венниковвквартиревсилуразличныхпричинисклю
-
чается,асоглашениеоеедобровольномразменеотсут
-
ствует,разделквартирыможетбытьпроизведенстрого
всоответствиисост.252ГКРФ,котораяопределяетпро
-
цедуруразделаимущества,находящегосявобщейдолевой
собственности.Однаконеобходимосразуоговориться:
нареальныйразделквартирывсоответствиисразмером
долей,повлекшийзасобойпрекращениеправаобщей
собственности(скажем,наоднуизкомнат,которую
можнобылобыпотомпродатьилиобменятьбезсогласия
сособственников),рассчитыватьнестоит.
Всоответствиисост.252ГКРФпринедостижении
участникамидолевойсобственностисоглашенияиспосо
-
беиусловияхразделаобщегоимуществаиливыделадоли
одногоизнихучастникдолевойсобственностивправе
всудебномпорядкетребоватьвыделавнатуресвоейдоли
изобщегоимущества.Приэтомвыделучастникуобщей
собственностинаприватизированноежилоепомещение,
Жилищные споры
290
представляющеесобойотдельнуюквартиру,возможен,
еслиимеетсятехническаявозможностьпередачиистцу
изолированнойчастинетолькожилых,ноиподсобных
помещений(кухни,коридора,санузлаипр.),оборудова
-
нияотдельноговхода.
✓
Что делать, если выделить долю в натуре, т. е. в виде жилой площади определенного размера, невоз
-
можно?
Приневозможностивыделениядоливнатуре,т.е.
ввидежилойплощадиопределенногоразмера,проблема
можетбытьрешенатолькопосредствомвыходаизсостава
сособственниковстребованиемкомпенсации,соответ
-
ствующейстоимости,илиисключенияизсоставаучаст
-
никовобщейсобственноститехсособственников,доля
которыхнезначительнаикоторыенеимеютсуществен
-
ногоинтересависпользованииимущества.Рассмотрим
обаварианта.
1.Выделяющийсясобственник(ст.252ГКРФ)имеет
правонавыплатуемустоимостиегодолидругимиучаст
-
никамидолевойсобственности,есливыделдоливнатуре
недопускаетсязакономилиневозможенбезсоразмерно
-
гоущербаимуществу,находящемусявобщейсобствен
-
ности.
ВОПРОС
.
Я хочу требовать денежную компенсацию у других сособственников, отдав им всю квартиру. При этом у меня есть сомнения в их платежеспособ
-
ности. Примет ли суд мое заявление в таком случае?
Правосособственникатребоватьвыделадоливна
-
туре,аследовательно,компенсациюзасвоюдолю
вслучаеневозможностивыделавнатуренеограниче
-
нозаконом.Этозначит,чтосудневправеотказатьвы
-
деляющемусясобственникувполучениикомпенсации
влюбомслучае,внезависимостиотматериального
положениядругихсособственников.Хотясправовой
точкизрениятакоеположениевещейдалеконебезуп
-
Глава 3. Раздел жилья
291
речно.Посути,законпонуждаетэтихсособственни
-
ковприобрестивсобственностьимуществодажевтом
случае,еслионинеимеютвнеминтереса.
Однакоочевидно,чтопредъявлениесособствен
-
никомтребованийовыплатекомпенсациизаего
долювсудможетиметьсмыслиреальноразрешить
проблемутольковтомслучае,еслиостальныесособ
-
ственникиквартирыспособныисполнитьрешение
судавчастивыплатыкомпенсации.Еслижеответ
-
чикнеплатежеспособенинеимеетиногоимущества,
предъявлениетребованияобобязаниивыплатитьком
-
пенсациюбессмысленно.
Всоответствиисп.4ст.252ГКРФвыплатауча
-
стникуобщейдолевойсобственностиостальнымисо
-
собственникамикомпенсациивместовыделаегодоли
внатуредопускаетсясегосогласия.Однакоизэтого
правилаестьисключение.Судможетиприотсутствии
согласияэтогособственникаобязатьостальныхучаст
-
никовдолевойсобственностивыплатитьемукомпен
-
сациюприналичииследующихусловий:
—невозможностьреальноговыделадоли;
—незначительностьдолисобственника;
—отсутствиесущественногоинтересависпользова
-
нииобщегоимущества.
✓
Что означает невозможность реального выдела доли?
Вбольшинствесовременныхквартирнетвозможности
сооруженияотдельноговходаиместобщегопользования
(хотявнекоторыхжилыхпомещенияхэтовозможно),это
иестьневозможностьреальноговыделадоли.
✓
Каков должен быть подход при определении незна
-
чительности доли? С какой величиной ее соотно
-
сить?
Самыйпростойпуть—определениенезначительности
долипосредствомвыявленияколичественногосоотноше
-
Жилищные споры
292
ниядолейсособственников.Скажем,наодногоизних
приходится1/10доли,анадругого—9/10.Напервый
взгляд,незначительность1/10против9/10налицо.Од
-
накостоимость1/10доливправеобщейсобственности,
например,наквартируводномизэлитныхсовременных
домов,можетсоставлятьнесколькосоттысячрублей.
Можноливэтомслучаеутверждать,чтодолянезначи
-
тельна?
Нанашвзгляд,приопределениинезначительности
долинужновыявлятьисоотношениедолейвсехсособст
-
венников,иучитыватьстоимостноевыражениедоли.
✓
Что считать существенным интересом в исполь
-
зовании имущества?
Критерииопределениясущественностиинтереса
виспользованииимуществапредставляютсяещеболее
спорными.Этотвопросдолженрешатьсясудомвкаждом
конкретномслучаенаоснованииисследованияиоценки
всовокупностипредставленныхсторонамидоказательств,
подтверждающих,вчастности,нуждаемостьвиспользова
-
нииэтогоимуществавсилувозраста,состоянияздоровья,
профессиональнойдеятельности,наличиядетей,других
членовсемьи,втомчисленетрудоспособных,ит.д.
Интерессобственникавжиломпомещенииможетза
-
ключатьсяв:
—использованииимуществасособственникомичле
-
намиегосемьидляцелейпроживания;
—получениикаких-либоматериальныхблаготис
-
пользованияимущества,втомчиследоходаотсда
-
чиимуществаподоговорунайма.
Однакоследуетиметьввиду,чтоприобретениеиму
-
ществавсобственность—этосредствонакопления,его
использованиеможетбытьнесвязаноспрямымназначе
-
нием.Именнопоэтомулюбойинтерессобственникавис
-
пользованииимущества,втомчислеиэкономический,
долженбытьучтенсудом.Приэтомсуд,оцениваядоводы
сторон,долженпроверить,неявляетсялизаявленный
Глава 3. Раздел жилья
293
интерессобственниканадуманнымлибосозданнымис
-
кусственно.
Еслисудустановилнезначительностьдолисособствен
-
никаиотсутствиесущественногоинтересависпользова
-
нииимущества,онназначаеткомпенсацию,сполучением
которойсобственникутрачиваетправособственностина
имущество.
✓
Каким образом определяется размер компенсации, выплачиваемой участнику долевой собственности вместо выдела его доли в натуре?
Размеркомпенсации,выплачиваемойучастникудоле
-
войсобственностивместовыделаегодоливнатуре,зача
-
стуюбываетпредметоможесточенныхспоров.
Ранеесудыприрассмотрениитакихспоровзачастую
брализаосновуинвентаризационнуюстоимостьжилого
помещенияпосправкамБТИ.Однакотакойподходпро
-
тиворечитпринципуравноценноговозмещения,посколь
-
куинвентаризационнаястоимость—этовосстановитель
-
наястоимостьобъектасучетомизносаидинамикироста
ценнастроительнуюпродукцию,работыиуслуги.
Иногдасудыставятразмеркомпенсациивзависи
-
мостьотцелейзаявленногоисковоготребования(пойдет
ливыплаченнаякомпенсациянаприобретениедругого
жилья)илиматериальногоположениясторон.Подобная
позицияпротиворечитосновномупринципугражданско
-
гоправа—равенстваучастниковгражданскогооборота,
предусмотренногост.1ГКРФ.
Еслисоглашениемеждусособственникаминедостиг
-
нуто,топоискувыделяющегосясобственникаразмер
компенсацииустанавливаетсясудомисходяиздействи
-
тельнойстоимостидоманамоментразрешенияспора.
Приэтомучитываютсяобъяснениясторон,заключения
экспертов,ценынастроительныематериалы,тарифына
ихперевозку,затратынаоплатурабочейсилыпримени
-
тельнокрасценкам,существующимвданнойместности,
месторасположениедома(город,село,курортнаязона
Жилищные споры
294
ит.п.),степеньегоизноса,атакжедругиеобстоятельства,
имеющиезначениедляправильнойоценкидома.
✓
Что еще может предпринять суд для определения размера компенсации?
Основнымкритериемдляопределениядействительной
стоимостидолиможетбытьтолько
заключение эксперта
,
посколькунисуд,
нисторонынеобладаютспециальными
познаниямивобластирынканедвижимости.Поэтому
суд
обязательноназначаетэкспертизу,причемважноезна
-
чениеимееткорректностьпостановки
вопросаэксперту
овидеопределяемойстоимостиимущества.Припрове
-
денииоценкиобъекта
наоснованииопределениясуда,
арбитражногосудаоценщикобязаниспользоватьвид
стоимостиобъектаоценки,указанныйвсоответствую
-
щемопределенииилирешении.
✓
Что означает реальная, действительная стои
-
мость жилого помещения?
Зачастуюсудыпри
постановкевопросаэкспертупро
-
сятопределитьреальную,действительнуюииныевиды
стоимости
имущества,которые,поихмнениюимнению
сторон,являютсянаиболеесправедливымии
коррект
-
ными.Вдействительностилюбаяизэтихпросьббудет
рассматриватьсяоценщикамикак
заданиенаопределение
рыночной стоимости объекта.
Действительно,рыночнаястоимостьнаиболееполно
учитываетвсефакторы,необходимыедляправильной
иразумнойоценкиимуществасцельюопределениястои
-
мостикомпенсации,темболеечтодругиевидыоценки
врядливообщемогутбытьиспользованысудомдляопре
-
делениястоимостиобъектавсилуихспецифики.
✓
Что такое рыночная стоимость жилого помещения?
Рыночнуюстоимостьжилогопомещенияможноопре
-
делитькакнаиболеевероятнуюцену,покоторойоно
можетбытьотчужденонаоткрытомрынкевусловиях
Глава 3. Раздел жилья
295
конкуренции,когдасторонысделкидействуютразумно,
располагаявсейнеобходимойинформацией,т.е.когда:
—однаизсторонсделкинеобязанаотчуждатьжилое
помещение,адругая—приниматьисполнение;
—стороныхорошоосведомленыопредметесделки
идействуютвсвоихинтересах;
—объектоценкипредставленнаоткрытыйрынок
вформепубличнойоферты;
—ценасделкипредставляетсобойразумноевозна
-
граждениезаобъектоценкиипринужденияксо
-
вершениюсделкивотношениисторонсчьей-либо
сторонынебыло;
—платежзажилоепомещениевыраженвденежной
форме.
✓
Что еще следует учитывать при оценке квартиры?
Оценщикобязантакжеосуществлятьсбориобработку
различнойинформацииобобъектеоценки,втомчисле
иобобременениях.Применительнокжилымпомещени
-
ямтакимиобременениямимогутбытьправапользования
третьихлиц,необладающихправомсобственностина
жилоепомещение.Таковымиявляютсяправопожизнен
-
ногосодержания,правопожизненногопроживаниясиж
-
дивением,простоналичиенамоментспоразарегистриро
-
ванногопоместужительстваипроживающеговквартире
гражданина.Оценщикосуществляетнеобходимыерасче
-
тысучетомвышеуказанныхобстоятельств,уменьшающих
вероятностьполучениядоходовотжилогопомещения.
Особенности раздела жилого дома
✓
Что называют жилым домом?
Жилымдомомсчитаетсястроение,имеющеепочтовый
номер,всяилинеменееполовиныполезнойплощади
которогопредназначенадляпостоянногопроживания,
Жилищные споры
296
расположенноеназемельномучасткесовсеминаходя
-
щимисянанемвспомогательнымипостройками,соору
-
жениями,элементамиблагоустройствавопределенных
границах.
Жилойдомможетиметьпристройку,которойпризна
-
етсячастьстроения,расположеннаявнеконтураегока
-
питальныхнаружныхстен,являющаясявспомогательной
поотношениюкстроениюиимеющаяснимодну(или
более)капитальнуюстену.Вкачествепристроекможно
рассматриватьверанды,пристроенныекухни,сени,там
-
бурыит.д.
Вспорахмеждусупругамипоповодуразделажилых
домовречьможетидтикакоразделедорогостоящихособ
-
няков,такидачныхдомиковиздвух-трехкомнат.
ВОПРОС
.
После заключения брака мы с мужем ре
-
шили жить за городом и купили для этой цели заго
-
родный дом со всеми удобствами. Для этого я про
-
дала свою городскую квартиру и зарегистрировалась к родителям, чтобы не потерять московскую пропис
-
ку. Муж же имеет в собственности двухкомнатную квартиру, да еще и прописан в другом месте — у сво
-
ей бывшей жены. Теперь мы разводимся и встает вопрос о разделе дома. Может ли суд однозначно оставить его мне в пользование, учитывая, что это мое единственное место жительства, а муж еще име
-
ет в собственности квартиру?
Представляется,чтовданномслучаесудбудетре
-
шатьделонаобщихоснованиях,иеслимужоткажется
отполучениякомпенсациизасвоюдолюибудетна
-
стаиватьнаразделедомавнатуре,суднеможетобя
-
затьегокэтомунатомосновании,чтоунеговсобст
-
венностиестьещежилье,таккакколичествообъектов
недвижимости,находящихсявсобственностиграж
-
дан,насегодняшнийденьнеограничено.
Глава 3. Раздел жилья
297
ВОПРОС
.
Когда я вышла замуж, у моего мужа был загородный дом, где мы потом стали проводить лет
-
ние месяцы. Ремонт дома, налоги мы уплачивали из общих средств семьи. Теперь встал вопрос о разделе имущества. Оказалось, что у мужа на этот дом нет никаких документов, кроме договора купли-продажи в простой письменной форме, даже не оформленного нотариально. Будет ли он считаться единственным собственником этого дома, учитывая, что приобрел его 17 лет назад, или этот дом будет являться нашим общим совместным имуществом?
Вданномслучаеречьидетотакназываемойпри
-
обретательскойдавности.Гражданин,неявляющийся
собственникомнедвижимогоимущества,ккоторому
относитсяижилойдом,нодобросовестноиоткрыто
владеющийимкаксобственниквтечение15лет,при
-
обретаетправособственностинаэтотдом(ст.7ГКРФ).
Добросовестностьфактическоговладельцазаклю
-
чаетсявегоубеждении,чтовладениеправомерно.Она
должнасохранятьсянапротяжениивсегосрокадавно
-
сти,анетольконамоментпоступленияимуществаво
владение.
Открытостьвладенияозначаетвозможностьдосту
-
пакимуществупостороннихлиц,егообозначения,
полученияиминужныхсведений.
Поведениефактическоговладельцадолжносоот
-
ветствоватьповедениюсобственника.Этозначит,что
онпользуетсяираспоряжаетсяимуществом,какесли
быобладалправомсобственности(сдаетвнаем,залог
ит.д.).
Следуеттакжеотметить,чтодлятого,чтобывоз
-
никлоправособственностиврезультатеприобрета
-
тельнойдавности,онадолжнатечьнепрерывновте
-
чение15лет.
Применительнокжиломудомуприобретательная
давностькакразивозникаетвосновномврезультате
покупкижилогодомабезнадлежащегооформления.
Жилищные споры
298
Посуществу,правособственностииуприобретате
-
ля(вданномслучаеодногоизсупругов)издоговора
купли-продажиневозникло,однакооноткрыто
идобросовестновладеетдомомболее15лет,платит
налогиит.д.Вэтомслучаедомявляетсяеголичной
собственностью,какимущество,приобретенноедо
брака,заисключениемтехслучаев,когдаженасможет
доказать,чтоврезультатееевложенийстоимостьдома
существенноувеличилась.
✓
Раздел жилого дома между членами семьи и вы
-
дел из него доли
Вотличиеотквартир,гдереальныйразделмежду
членамисемьи(илибывшимисупругами),жилыедома
могутбытьразделенымеждусобственникамивнатуре
ссоблюдениемтехническихнорм.Потребованиюодного
изчленовсемьиемуможетбытьреальновыделенапри
-
надлежащаяемудоля.
Разделитьжилойдоммеждусобственниками—значит
передатьимобособленные,самостоятельныечастидома,
изолированные
друготдруга.
Выделитьодномуизсобственниковпринадлежащую
емудолю
означаетпередатьемуопределеннуюизолиро
-
ваннуючастьжилогодома.
Посколькужилойдомизначальнонаходитсявобщей
совместнойсобственностибезопределениядолей,тораз
-
делдомаивыделдолейпроисходятодновременно.
Ивтомидругом
случаепередаваемаякаждомусоб
-
ственникучастьдомадолжнаотвечатьопределенным
требованиям:
1.Частьдомадолжнаиметьотдельныйвход.
2.Частьдомадолжнабытьснабженаподсобными
помещениямиидругимипринадлежностямидома,
которымисобственникмогпользоватьсядопереда
-
чиемудоли.
Глава 3. Раздел жилья
299
3.Еслипридомеимеютсяпристройкихозяйственного
назначения,тоичастьхозяйственныхпристроек
должнабытьпереданасобственникувместесдолей
вдоме,пропорциональноееразмеру.
Длятогочтобыосуществитьреальныйразделжилого
домаиливыделить
долюизнего,частонеобходимопро
-
известиперепланировкувсегодома
.
Разделжилогодомавлечетпрекращениеобщейсобст
-
венностидлявсех
ееучастников.
Выделдоливлечетпрекращениеобщейсобственности
нату
частьстроения,котораявыделена.
✓
Как быть, если супруги (или один из них) за свой счет перестроили дом или внесли в него сущест
-
венные изменения?
Еслиучастникобщейсобственностина
домувеличит
засвойсчетполезнуюплощадьдомапутемпристройки
,
надстройкиилиперестройки,топотребованиюэтого
участникадоливобщей
собственностинадомипорядок
пользованияпомещениямивнемподлежатсоответствую
-
щемуизменению
.
Этоположениеприменяетсяприразрешенииспоров
оправесобственностина
домивтомслучае,когдара
-
неесостороныучастникаобщейсобственности
такого
родатребованиенезаявлялось.Так,супругиВ.иС.при
-
строиликпомещению,вкотором
проживалиродители
мужа,длясебяинасвоисредствакомнатуиверанду,
но
правособственностинапристройкуоформленонебыло.
Впоследствиивсвязис
расторжениембракаисосмер
-
тьюотцаВ.обратиласьвсудсискомопризнанииза
ней
правасобственностиначастьдомовладения.Поданному
делувышестоящими
судебнымиорганамибылопризнано
неправильнымто,чтосудпервойинстанции
необсуждал
вопросаобизменениидолейдругихсобственниковвсвя
-
зиспроизведенной
пристройкой,врезультатечегореше
-
ниеоразделедомабылопринятоснарушениемзакона.
Жилищные споры
300
Еслидомбылперестроен,внембылапроизведена
перепланировка,возведеныдополнительныепристройки,
топрежде
чемдоказыватьправособственности,необхо
-
димоузаконитьихналичие
,т.е.зарегистрироватьвуста
-
новленномпорядкеБТИ.
✓
Как быть, если раздел жилого дома или выдел из него невозможен?
Если
выделдоливнатуренедопускаетсязакономили
невозможенбезнесоразмерного
ущербаимуществу,нахо
-
дящемусявобщейсобственности,одинизсобственников
имеетправо
навыплатустоимостиегодоли(ст.252ГКРФ
).
Однаковажнопомнить,чтополучениекомпенсации
отдругогособственника—
право,нонеобязанностьвы
-
деляющегосясобственника.Выплатакомпенсациивме
-
сто
выделадолидопускаетсялишьсегосогласия.
Сполучениемкомпенсацииза
долюодинизсупругов
утрачиваетправонасвоюдолювжилом
доме(ч.5ст.252
ГКРФ).
✓
Возможен ли выдел помещения в доме, в котором нет отдельного санузла?
Всельскойместностивбольшинстведомовнетни
ванныхкомнат,нидушевых,азачастуюимногихдругих
элементовблагоустройства.Однакоэтонеможетбыть
причинойневозможностиихреальногораздела,таккак
неуровеньблагоустройства,асоответствиепомещений
строениясанитарнымитехническимтребованиямпозво
-
ляетотнестистроениеккатегориидомов,пригодныхдля
постоянногопроживания.
✓
Если один из собственников уплатил другому ком
-
пенсацию за его долю в жилом доме, может ли он требовать его выселения?
Да,посколькусвыплатойкомпенсацииодинизсобст
-
венниковтеряетправонасвоюдолю.
Глава 3. Раздел жилья
301
Так,супругиЛ.впериодсовместнойжизнипостроили
домиздвухкомнатплощадью20кв.м.Всвязисрастор
-
жениембракаЛ.обратиласьвсудсискоморазделеэтого
имущества.Суд,рассмотревданноеделооразделедома,
решилоставитьеговсобственностижены,амужупри
-
судитьденежнуюкомпенсациювразмерестоимостиего
долисвыселениемиззанимаемогодомабезпредоставле
-
ниядругогопомещения.
Вышестоящийсудотменилрешениесудавчастивы
-
селениямужа.
Однакосудебнаяколлегияпогражданскимделам
ВерховногосудаРСФСРотменилапостановлениевыше
-
стоящегосуда,оставивпервоначальноерешениебезиз
-
менения,иуказала,что,посколькуспорноедомовладение
оставленовличнуюсобственностьистицы,аответчику
выделяетсядоляденьгами,истицавправетребоватьвысе
-
лениябывшегомужаизпринадлежащегоейдома.
✓
Особенности выдела доли из жилого дома
Частодлявыделениядолейиразделажилогодома
междусобственникаминеобходимопроизвестисоответ
-
ствующуюперепланировку.Поэтомудляразрешения
спораовыделедолииногданеобходимыспециальные
знаниявобластижилищногостроительстваикоммуналь
-
ногохозяйства.
Еслисобственники(илиодинизних)обращаются
всудсискомораздележилогодома,преждевсегообсуж
-
даетсявопросонеобходимостиназначенияэкспертизы,
котораядолжнадатьзаключениеовозможностивыдела
части(доли)домаидолихозяйственныхпостроек,овоз
-
можностиразделадомамеждусобственникамивсоответ
-
ствиисдолямиссоблюдениемсанитарно-технических,
противопожарныхидругихнорм.Расходынапроведение
подобнойэкспертизыопределяютсятакже,какипри
разделелюбогодругогоимущества.
Крометого,прирассмотрениитакихспороввсудне
-
обходимопредставитьпландома,составленныйвБТИ.
Жилищные споры
302
✓
Кто (кроме собственников) может привлекаться для участия в судебном процессе по поводу раздела жилого дома в натуре?
Учитывая,чтодляправильногоразрешениятаких
споровчастотребуютсяспециальныезнания,дляучастия
всудебныхпроцессахпоразделудомапринеобходимости
могутпривлекатьсяорганыпожарногонадзораигазового
хозяйства(даютзаключениеподелу).
Участиевпроцессеспециалистовнеснимаетвопроса
оназначенииэкспертизы.
✓
Могут ли сами собственники предложить свои ва
-
рианты выдела?
Собственникимогутсамипредлагатьвариантывыдела
долей,нообовсехдопустимыхвариантахвыделадолжно
бытьмнениеэксперта.Оцениввсевозможныеварианты
выдела,заключениеэкспертизынарядусдругимидока
-
зательствамииобстоятельствами,имеющимизначение
длядела,судизбираетнаиболееприемлемыйдлявсех
вариант.
✓
Если для раздела дома между собственниками и выдела из него доли необходима перепланировка, кто из супругов должен нести на нее расходы?
Судебнаяпрактикавыработалапозицию,всоответ
-
ствиискоторойрасходыпоперепланировкежилогодома,
котораяпроизводитсясцельюегопоследующегораздела,
должнынестивсесобственникипропорциональносвоим
долям,таккактакаяперепланировкаотвечаетобщимин
-
тересам.Такимобразом,вданномслучаеневажно,ктоиз
собственниковявляетсяистцомподелуораздележилого
дома,акто—ответчиком.
✓
Как поступают в том случае, если в жилом доме нельзя выделить долю в точном соответствии с долей, определенной при разделе?
Глава 3. Раздел жилья
303
Нередкобывает,чтокаждомусобственникуможет
бытьвыделенареальнаядоляизжилогодомадажебез
проведенияперепланировки,норазмереенесоответству
-
еттакойидеальнойдоле,накоторуюонимеетправо.
Еслиреальнаядоля(частьдомаиликомната),выде
-
ляемаяодномуизсобственников,меньшепринадлежа
-
щейемудоли,тодругойсобственникдолженвыплатить
емуденежнуюилиинуюкомпенсацию.
Еслиреальновыделяемаядолябольшетой,накоторую
собственникимеетправо,онвыплачиваеткомпенсацию
другомусобственнику(ст.252ГКРФ).
ВОПРОС
.
Мы делим с мужем дачу. Дом имеет не
-
сколько отдельных входов и состоит из шести комнат. Есть заключение экспертов, что выдел в натуре каж
-
дому из нас доли возможен. Однако муж настаивает на том, чтобы дом достался ему, а мне он выплатит соответствующую денежную компенсацию. Может ли суд решить дело в его пользу, если я категорически против такого решения и претендую на реальный раз
-
дел дома в натуре?
Еслиодинизсупругов-собственниковпроситвы
-
делитьемудолюизобщегоимуществаивозможность
реальногоразделаимеется,денежнаякомпенсацияза
долювзыскиватьсянедолжна.Этотвыводоснованна
том,чтоправораспоряженияимуществомпринадле
-
життолькособственнику.Онможетбытьлишенэтого
праватольковслучаях,строгоопределенныхзаконом.
ВОПРОС
.
Состоялось решение суда о разделе иму
-
щества между мной и женой — жилого дома. Каждому из нас досталась часть дома в натуре — по две комна
-
ты с верандой и отдельным входом (1/2 часть дома). Жилищные споры
304
Я хочу продать свою долю. Нужно ли мне согласие бывшей жены?
Послеразделажилогодомавнатуребывшиесупру
-
гистановятсяучастникамиобщейдолевойсобствен
-
ности.Каждыйизнихобладаетправомна1/2часть
дома.
Приразделедомакаждыйизучастниковобщей
собственностистановитсясобственникомвыделенной
емуреальнойдолиитемсамымприобретаетправо
самостоятельноосуществлятьвсеправомочиясобст
-
венника,ненуждаясьвкаком-либосогласиидругих
участниковобщейсобственности.
Еслиправосовместнойсобственностисупру
-
говпрекращеноизакаждымизнихрешениемсуда
закрепленаопределеннаячастьдома,нотариусне
должентребоватьотдругогосупругасогласиянаот
-
чуждениетойдолижилогодома,котораяпринадлежит
супругукакучастникуобщейдолевойсобственности.
Вэтойситуациимуж,желающийпродатьсвою
долю,обязанизвеститьбывшуюженувписьменной
формеосвоемнамерении.Приэтомондолженуказать
ценуидругиеусловияпродажи(ч.2ст.250ГКРФ).
Еслибывшаяженаоткажетсяотприобретенияего
частидомаилинеприобрететэтудолювтечениеме
-
сяца,муж-собственниквправебудетпродатьеелюбо
-
мудругомулицу.
Случаютсяситуации,когдапослетакойпродажи
другойсупругподаетисквсудопризнаниидоговора
купли-продажинедействительнымнатомосновании,
чтонеиспользовалсвоеправопреимущественной
покупки.Супруг,продающийсвоюдолю,долженобя
-
зательнозапастисьписьменнымдоказательствомтого,
чтоонпредлагалдругомусупругукупитьэтудолю.
Глава 3. Раздел жилья
305
ВОПРОС
.
Мы с моей бывшей женой разделили при
-
надлежащий нам жилой дом и таким образом стали совладельцами двух половин дома. Я знаю, что для того, чтобы продать мою долю, мне необходимо сна
-
чала предложить ее жене, однако как раз этого мне бы и не хотелось делать. Можно ли как-нибудь обойти это положение?
Действительно,припродажедолипостороннему
лицулюбойучастникобщейдолевойсобственности
долженпреждевсегопредложитьеедругомуучастнику
(вданномслучае—супруге).Однакоследуетиметь
ввиду,чтопреимущественноеправопокупкинерас
-
пространяетсянадоговорыдарения.Этозначит,что
своюдолюможно«подарить»(оформитьдоговорда
-
рения),анасамомделезаключитьвозмезднуюсделку.
✓
Могут ли собственники заключить соглашение о порядке пользования жилым домом?
Совладельцыдомамогутзаключитьсоглашениеопо
-
рядкепользованияобособленнымипомещениямидома,
нотариальноудостоверитьизарегистрироватьвместном
органевласти.Вэтомслучаеонобудетобязательнымне
толькодлясовладельца,ноидлятехлиц,которыевпо
-
следствиимогутприобрестичастидома.
Присудебномопределениипорядкапользованияжи
-
лымдомомкаждомусобственникуповозможностипере
-
даетсяконкретнаячастьстроения,соответствующаяего
долевправесобственности.Однаковыделитьпомеще
-
ния,адекватныедолямвправесобственности,невсегда
возможно.Втакомслучаестогособственника,который
получилбольшеепомещение,взыскиваетсявпользу
другогообусловленнаядоговоромплатазапользование
частьюплощади,превышающейегодолю.Добровольное
илисудебноераспределениежилыхпомещениймежду
собственниками(вотличиеотраздела)невлечетпрекра
-
Жилищные споры
306
щенияправаобщейдолевойсобственности,аустанавли
-
ваетпорядокпользованияим.
(Образецдоговораразделажилогодомасм.ниже.)
✓
Как определить размер денежной компенсации за долю в праве собственности на жилой дом?
Размеркомпенсации,которуюодинизсобственников
выплачиваетдругомузаегодолю,обычноопределяется
соглашениемсторон.Однакоеслимеждусовладельцами
доматакогосоглашениянет,размеркомпенсацииможет
бытьустановленсудомпотребованиюодногоизсобст
-
венников.
Судебнаяпрактикаподеламораздележилогодома
придерживаетсяпозиции,чтокомпенсациядолжнабыть
определенаисходяиздействительнойстоимостидомана
моментегораздела.
✓
Кто определяет стоимость жилого дома, подле
-
жащего разделу?
Стоимостьжилыхдомовустанавливаетсясоответ
-
ствующимиспециалистамиприменительнокрасценкам,
существующимвтойместности,гдерасположендом,
сучетомместорасположенияидругихимеющихзначе
-
ниеобстоятельств.Стоимостьдолжнабытьотраженав
заключенииэкспертизы,еслиспорораздележилогодома
рассматриваетсясудом.
✓
Как решается вопрос, если речь идет о разделе не
-
законченного строительством жилого дома?
Приразделенезаконченногостроительствомжилого
домапреждевсеговыясняютсядваобстоятельства:наимя
когоизсобственниковотведенземельныйучасток;была
ливыданасобственнику-застройщикубанкомилихозяй
-
ственнойорганизациейссуданастроительстводома.
Всудебнойпрактикенетопределенностиприрассмот
-
ренииделоразделенедостроенногодома.Самыйпростой
Глава 3. Раздел жилья
307
способраздела—закреплениетакогодомазасобственни
-
ком-пайщикомивыплатадругомусобственникуденеж
-
нойкомпенсацииилиприсуждениеемуиногоимущества.
Вобоснованиеподобныхрешенийсудыссылаютсянато,
чтоприсуждениечастинедостроенногожилогодомасоб
-
ственнику,неявляющемусязастройщиком,допустимо
лишьссогласияместнойадминистрации.
Вопросоразделенедостроенногодомаосложняется,
еслисобственник-застройщикполучилнастроительство
домассуду.
Посколькудомзаложен,ссудополучательвсоответ
-
ствиисПравиламикредитованияиндивидуальногожи
-
лищногостроительствадоокончанияпогашенияссуды
неимеетправапродатьилипередатьвозведенноезасчет
ссудыстроениебезразрешениябанкаилипредприятия
(организации).Поэтомуприрассмотрениисоответствую
-
щихделсудпривлекаеткделуиссудодателя.Присогла
-
сиибанка(илипредприятия,организации)напередачу
обязанностипогаситьчастьссудыдругимсупругомсуд
производитразделнедостроенногодомамеждусобствен
-
никаминаправеобщейдолевойсобственности.Однако
отказссудодателяоформитьобязательствопочастичному
погашениюссудынадругогособственниканепрепят
-
ствуетразделунедостроенногодома,ноучитываетсяпри
определениидоликаждомусобственникувобщемстрое
-
ниииразрешениивопросоводенежныхрасчетахмежду
сторонами.
Жилищные споры
308
Исковое заявление о разделе жилого дома в натуре между собственниками
В __________________________________________________
(наименование суда)
Истец _____________________________________________,
(Ф.И.О.)
прож. ______________________________________________ (полный адрес)
Ответчик __________________________________________,
(Ф.И.О.)
прож. ______________________________________________
(полный адрес)
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о разделе жилого дома в натуре между собственниками
В _______г. я и ответчик построили жилой дом по ад
-
ресу:__________________________________________________.
(полный адрес домовладения)
Решением__________________________________________
(наименование)
суда от «____»______ г. за мной было признано право соб
-
ственности на ___ долю спорного домовладения.
Собственником остальной части домовладения явля
-
ется ответчик.
Решить мирно вопрос с ответчиком о порядке поль
-
зования домом и достигнуть соглашения о выделе моей доли не удалось.
Сложился следующий порядок пользования домом и строениями: _________________________________________
_______________________________________________________.
(перечислить строения с указанием размеров)
На основании изложенного, в соответствии со ст. 252 ГК РСФСР
Прошу
1. Разделить домовладение по адресу ______________
_______________________________________________________
(полный адрес домовладения)
в натуре между собственниками, выделив мне в соб
-
ственность ___________________________________________.
(указать, какие жилые помещения и строения)
2. В порядке досудебной подготовки назначить строительно-техническую экспертизу для определения возможных вариантов раздела дома.
Глава 3. Раздел жилья
309
Приложения:
1. Правоустанавливающие документы на жилой дом (решение о предоставлении земельного участка под за
-
стройку и т. д.).
2. Документы, подтверждающие права сторон на доли в доме (решение суда, договор купли-продажи и т. п.).
3. Копии искового заявления.
4. Квитанция об уплате госпошлины.
Подпись_______________ Дата___________________
Исковое заявление об изменении долей жилого дома
В __________________________________________________
(наименование суда)
Истец _____________________________________________,
(Ф.И.О.)
прож. ______________________________________________ (полный адрес)
Ответчик __________________________________________,
(Ф.И.О.)
прож. ______________________________________________
(полный адрес)
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
об изменении долей жилого дома
В _______г. я и ответчик построили жилой дом, распо
-
ложенный по адресу:___________________________________
_______________________________________________________.
(полный адрес домовладения)
«____»_______________ г. на основании _______________
_______________________________________________________
(указать основание: решение суда, добровольное соглашение и т. д.)
за мной было признано право собственности на _________ долю домовладения.
«_____»________г. мною с разрешения _______________
(указать орган)
на земельном участке были возведены следующие по
-
стройки: ______________________________________________
_______________________________________________________.
(перечислить, что именно и каких размеров)
Жилищные споры
310
В связи с этим в настоящее время моя доля состав
-
ляет не _____________ дома, как зарегистрировано в БТИ, а _______ доли.
Мирного соглашения об изменении долей между мной и ответчиком не достигнуто.
На основании изложенного и в соответствии со ст. 245 ГК РФ
Прошу
1. Изменить доли домовладения, принадлежащего мне и ответчику.
2. Признать за мной право собственности на ____________, а за ответчиком на _____________.
(указать долю) (указать долю)
Приложения:
1. Правоустанавливающие документы на жилой дом (решение о предоставлении земельного участка и т. д.).
2. Документы, подтверждающие права сторон на доли в доме (решение суда, договор купли-продажи и т. п.).
3. Документы, подтверждающие, что пристройка про
-
изведена истцом с надлежащего разрешения и принята в эксплуатацию (акт приемки комиссии, копия решения о разрешении на производство работ по возведению пристройки и т. п.).
4. Выкопировка из плана строения.
5. Копии искового заявления.
6. Квитанция об уплате госпошлины.
Подпись_______________ Дата___________________
Оглавление
311
ОГЛАВЛЕНИЕ
Глава 1. Возникновение права на жилое помещение
............
3
Помощьгосударствавполучениижилья:шансы
иварианты
......................................................................
3
Жильеочередникам
.......................................................
4
Предоставлениесубсидий
...........................................
24
Присоединениеосвободившегосяжилого
помещения
...................................................................
30
Имеюлияправонаквартиру?
....................................
37
Приватизацияквартиры
..............................................
47
Покупкаквартиры
.......................................................
59
Договоркупли-продажиспожизненным
содержанием
................................................................
59
Общиеусловиясовершениясделкикупли-
продажиквартиры
.......................................................
70
Передачаденегзаквартиру
.........................................
84
Какпродатьквартиру,принадлежащую
несколькимсобственникам
.........................................
86
Особенностисовершениясделкисквартирой,
являющейсяобщейсовместнойсобственностью
супругов
........................................................................
97
Вквартирепроживаютдети
......................................
110
Признаниедоговоракупли-продажиквартиры
недействительным
.....................................................
121
Чтонеобходимознать,чтобыобезопаситьсебя
отмошенниковнарынкежилья
...............................
125
Проверкаинформацииоквартире
...........................
126
Жилищные споры
312
Проверкадокументов
................................................
131
Опасности,связанныесличностьюпродавца
квартиры
....................................................................
134
Ктоможетпомочьподстраховатьсяот
мошенничества
..........................................................
139
Жильевдарипонаследству
......................................
141
Дарение
......................................................................
141
Наследование
.............................................................
147
Наследованиепозавещанию
....................................
152
Ипотека
......................................................................
171
Общиеположенияиусловиякредитования
.............
171
Молодежнаяипотека
.................................................
188
Ипотекаидети
...........................................................
189
Оформлениеипотекидомаиликвартиры
................
190
Страхованиежилья
....................................................
195
Договорипотечногокредитования
...........................
197
Требованиякдоговоруипотеки
................................
198
Налоговыевычетыприипотеке
................................
203
Погашениекредита
....................................................
209
Социальнаяипотека
..................................................
213
Ипотекавпериодфинансовогокризиса
..................
216
Использованиематеринскогокапитала
...................
220
Дачавсобственности
.................................................
223
Самозахваттерритории
.............................................
228
Оформлениепостроек
...............................................
229
Глава 2. Пользование жилым помещением
.......................
231
Коммунальныеуслугииспорысжилищно-
эксплуатационнымиорганизациями
........................
231
Перепланировкажилогопомещения
........................
249
Регистрацияпоместужительстваипроживания
.....
260
Оглавление
313
Регистрацияпоместупребывания
............................
260
Регистрацияпоместужительства
.............................
262
Жиломупомещениюпричиненвред
.........................
269
Глава 3. Раздел жилья
......................................................
274
Разделжильяпослеразвода
.......................................
274
Одинсупругсобственник,адругойнаниматель
......
276
Разменквартиры,находящейсявсобственности
супругов
......................................................................
281
Разделквартирымеждуразведенными
супругамикаксовместногоимущества
....................
283
Разделжильямеждунесколькими
собственниками
.........................................................
287
Особенностиразделажилогодома
............................
295
Серия «Закон и общество»
Мария Юрьевна Ильичева
ЖИЛИЩНЫЕ СПОРЫ Ответственныйредактор
С. Осташов
Техническийредактор
Л. Багрянцева
Сдановнабор10.12.2011.Подписановпечать14.03.2012.
Формат84×1081/32.Бумагатип.№2.
ГарнитураN�wt�nС.Печатьофсетная.
Усл.печ.л.16,8.Тираж2500экз.
Заказ№
ООО«Феникс»
344082,г.Ростов-на-Дону,пер.Халтуринский,80
ОтпечатаносготовыхдиапозитивоввЗАО«Книга»
344019,г.Ростов-на-Дону,ул.Советская,57
Закон и общество
М.Ю. Ильичева
ЖИЛИЩНЫЕ СПОРЫ
•
возникновение права на жилое помещение
•
пользование жилым помещением
•
раздел жилья
Ростов-на-Дону
еникс
2012
Автор
phoenixbooks
Документ
Категория
Методические пособия
Просмотров
224
Размер файла
499 Кб
Теги
phoenixbooks, www, www.phoenixbooks.ru, Книги издательства Феникс
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа