close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Недвижимость экономика оценка и девелопмент учеб. пособие Мурзин А.Д. (www.PhoenixBooks.ru)

код для вставкиСкачать
Высшее образование
А.Д. Мурзин
РостовнаДону
«Феникс»
2013
Недвижимость:
экономика, оценка
и девелопмент
Учебное пособие
Рекомендовано Международной Академией
науки и практики организации производства
в качестве учебного пособия для студентов
высших учебных заведений
УДК 332(075.8)
ББК 65.422.5я73
КТК 0944
М91
Рецензент:
Зеленцов Леонид Борисович — заведующий кафедрой Эко
номики и управления в строительстве Ростовского государ
ственного строительного университета, доктор технических
наук, профессор
УДК 332(075.8) д
ь
ISВN 9785222202999
ББК 65.422.5я73
© Мурзин А.Д., 2013
© Оформление: ООО «Феникс», 2013
Мурзин А.Д.
Недвижимость: экономика, оценка и девелоп
мент: учебное пособие / А.Д. Мурзин. — Ростов н/Д :
Феникс, 2013. — 382 с. — (Высшее образование).
ISВN 978522220299-9
В учебном пособии изложены основные теоретические
и методические вопросы экономики, оценки и девелоп
мента недвижимости как самостоятельного учебного на
правления, а также рассматриваются общие положения
смежных аспектов: особенности рынка недвижимости, кре
дитование недвижимости (ипотека), оценка рисков разви
тия недвижимости.
Предназначено для бакалавров, магистров, аспирантов
и преподавателей профильных дисциплин, практикующих
оценщиков, организаторов девелопментской деятельности,
а также профессиональных участков рынка недвижимости:
инвесторов, кредиторов, страховщиков, риелторов.
М91
Введение
Актуальность изучения вопросов экономики и девелоп
мента недвижимости обусловлена бурным развитием прин
ципиально нового для России направления деятельности —
управления объектами недвижимости. Проблема эффек
тивного менеджмента в данной области обладает стратеги
ческой значимостью, которая напрямую определяется ро
лью недвижимости для национальной экономики.
Одним из главных общепринятых показателей развития
страны является состояние рынка недвижимости. Недви
жимость как фундаментальная основа национальной эко
номики представляет собой важнейшую часть националь
ного богатства, на долю которого приходится около 50%.
Значение рынка недвижимости подтверждается его круп
ной долей в валовом национальном продукте, значитель
ным уровнем налогов и сборов в бюджеты всех уровней,
высокой доходностью рыночных операций. Недвижи
мость обеспечивает пространственный базис всех прочих
видов деятельности, осуществление которых требует нали
чия определенного места для размещения производствен
ных и трудовых ресурсов, а также минимизации неблаго
приятных воздействий внешней природной среды.
В течение последних десятилетий недвижимость в Рос
сии все больше привлекает внимание инвесторов, основной
причиной которого является последовательная государ
ственная политика, направленная на развитие экономики.
К настоящему моменту создана правовая основа, необходи
мая для дальнейшего развития рынка недвижимости. Дос
таточно динамично функционирует рынок жилых помеще
ний, который составляет около 75% сделок. Существенным
наполнением обладает предложение коммерческой недви
жимости, имеют место крупные сделки с промышленными
объектами и земельными участками.
4
❖ Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент
Рынок жилой недвижимости получил бурное развитие
благодаря государственной политике в области бесплатной
приватизации квартир. Формирование рынков коммерчес
кой и промышленной недвижимости замедлено ввиду зна
чительных налоговых последствий выкупа участков под
предприятиями и строениями. Среди прочих сдерживаю
щих факторов можно отметить преимущественно моно
польное право государства на распоряжение большей час
тью недвижимых ресурсов в стране и отсутствие стимулов
для эффективного их использования. Кроме того, процесс
приватизации земли определяется политикой государ
ственных и муниципальных органов власти, учет и регист
рация объектов недвижимости неоправданно усложнены,
используются непрозрачные методы оценки недвижи
мости для целей налогообложения.
Ситуация на вторичном рынке жилья отличается от ос
тальных секторов рынка в лучшую сторону. Предпосылка
ми для этого являются упрощенный порядок приватиза
ции и достаточно четкое законодательное регулирование
в этой области. Сегодня подавляющее большинство квар
тир находится в частной собственности, что значительно
уменьшает количество проблем для инвесторов, которые
вкладывают деньги в приобретение жилых помещений.
Достаточно стабильный спрос на жилье вместе со сложив
шейся тенденцией постоянного повышения цен на квар
тиры обеспечивают компаниям, осуществляющим вложе
ния в этот сектор, стабильный доход.
Ввиду обозначенного состояния проблемной области
становится актуальным изучение основ обеспечения эф
фективного функционирования недвижимости. Для ре
шения имеющихся проблем необходимы специалисты
высокой квалификации, владеющие соответствующими
знаниями в сфере управления и развития объектов не
движимости.
Сущность современной концепции управления состоит
в системном воздействии на каждый этап жизненного
цикла объекта недвижимости: создание, эксплуатацию и
развитие. Эффективность подобного воздействия обуслав
ливается глубоким знанием специфики недвижимости как
Введение ❖
5
объекта управления, экономических закономерностей по
ведения объектов на рынке недвижимости, принципов
формирования стоимости объекта как основного индика
тора физического состояния и потребительских характе
ристик.
В современных условиях инвестиционный процесс,
включающий разработку, организацию финансирования и
осуществление проектов по развитию недвижимости, дол
жен контролироваться профессиональным участником
рынка услуг — девелопером (девелоперской компанией),
обеспечивающим создание, управление и реализацию
объектов недвижимости в заданные сроки, в пределах со
ответствующих бюджетных ограничений, нередко с ис
пользованием собственных средств.
Девелопмент имеет ряд преимуществ по сравнению с
традиционными формами организации инвестиционной
деятельности, в частности: полная, в том числе финансо
вая ответственность девелопера за результаты инвестици
онной деятельности; создание устойчивых деловых связей
на производственном и управленческом уровне; улучше
ние финансовых результатов деятельности за счет сниже
ния себестоимости проектов.
Основной целью настоящего учебного пособия являет
ся обобщение знаний об экономических явлениях, отно
сящихся к сфере экономики и управления недвижимос
тью. Задачи курса: изучение экономической сущности
недвижимого имущества как особого вида активов в ры
ночной экономике; изучение теории и специфики образо
вания стоимости объектов недвижимости как важнейшего
индикатора эффективности управления; изучение методи
ческих основ управления развитием объектов недвижимо
го имущества в современных условиях.
Настоящее учебное пособие дает представление о поня
тии недвижимости, законодательных основах совершения
сделок с недвижимостью, базовых основах функциониро
вания рынка недвижимости, особенностях инвестиций в
недвижимость и об ипотечном кредитовании. Структура
материалов пособия построена по принципу углубления
знаний в сфере оценки стоимости недвижимости, их до
6
❖ Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент
полнения и конкретизации применительно к современно
му этапу развития экономики России. Кроме того, в от
дельном разделе подробно рассматриваются понятие,
функции, этапы управления развитием недвижимости,
затрагиваются вопросы управления рисками девелоперс
кой деятельности.
Учебное пособие подготовлено в соответствии с прин
ципами государственных образовательных стандартов
высшего профессионального образования третьего поко
ления (ФГОС–3) и отвечает требованиям к обязательному
минимуму знаний при подготовке специалистов профиль
ных экономических специальностей. Пособие соответ
ствует содержанию основной образовательной программы
по направлению подготовки 270800 «Строительство», про
филь подготовки 270800.62 «Экспертиза и управление не
движимостью» по дисциплинам «Экономика недвижи
мости», «Управление недвижимостью (девелопмент)».
При написании настоящего учебного пособия исполь
зовались материалы государственных органов статистики,
аналитические обзоры независимых компаний, отече
ственная и зарубежная литература, периодические изда
ния, а также собственный теоретикометодический и
практический опыт автора.
Динамичное развитие экономической науки, по наше
му глубокому убеждению, потребует периодической актуа
лизации знаний в области недвижимости. Поэтому мы по
стараемся учесть в предстоящих изданиях критические
замечания и предложения, которые можно направлять по
адресу: email: admurzin@yandex.ru.
Раздел 1. Экономика недвижимости ❖
7
Раздел 1
Экономика недвижимости
Глава 1
Недвижимость как экономическая
категория
Недвижимость, выступая как объект собственности и
сделок, является основой рынка недвижимости и объек
том экономических отношений.
Экономика недвижимости представляет собой динами
ческую совокупность процессов производства, потребле
ния и обмена объектов недвижимости, а также работ и ус
луг, направленных на создание и изменение полезных
свойств объектов недвижимости.
Недвижимыми объектами принято считать объекты,
неразрывно связанные с землей: здания, сами земельные
участки, отдельно расположенные водоемы, посевы, лесо
посадки.
Развитие рыночной экономики невозможно без разви
тия рынка недвижимости, так как недвижимость стала
неотъемлемой частью деловой и частной жизни граждан.
Определяющей характеристикой недвижимости является
ее связь с землей, которую невозможно нарушить без не
соразмерного ущерба для физических свойств объекта.
Термин «недвижимое имущество» появился в россий
ском законодательстве довольно поздно и заменил прежние
разнообразные термины. Его установил своим указом
Петр I в 1714 г. подписав документ «О единонаследии»,
сгладил различия между вотчинами и поместьями.
8
❖ Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент
В отечественном послереволюционном праве деление
вещей на движимое и недвижимое имущество отсутство
вало. Появилось оно вновь сначала в Законе «О собствен
ности РСФСР», а затем в Основах гражданского законо
дательства Союза СССР и республик. В дальнейшем
недвижимости были посвящены разделы в Законе «О за
логе», «Основных положениях об ипотеке», Федеральном
законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Понятие «недвижимость» в современной России введе
но в активный практический оборот относительно недав
но, а именно, начиная с 1991 г., когда была ликвидирована
всеобщая государственная собственность на объекты не
движимости и началась бесплатная передача гражданам
предприятий, их имущества, жилья, находящегося ранее в
государственной собственности, т. е. начался процесс при
ватизации.
Приватизация жилья осуществлялась путем бесплатной
передачи в собственность гражданам на добровольной ос
нове занимаемых ими жилых помещений, находящихся
в государственном и муниципальном жилом фонде. При
ватизация предприятий и их имущества осуществлялась
посредством приватизационных чеков (ваучеров) — госу
дарственной ценной бумаги целевого назначения с номи
нальной стоимостью в рублях. С помощью ваучеров пра
вительством решалась задача соблюдения социальной
справедливости при разделе государственного имущества.
Однако наличие льгот, предоставляемых трудовым коллек
тивам при приватизации их предприятий, способствовало
сосредоточению собственности в руках руководителей
предприятий. По некоторым оценкам, до 80% собственно
сти попало под контроль директората.
В современной России понятие «недвижимость» рас
крыто в Гражданском кодексе РФ, принятом Государствен
ной Думой 30.11.1994 г. В ст. 130 сказано, что «к недвижи
мым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр и все, что
прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение кото
рых без несоразмерного ущерба их назначению невозмож
но, в том числе здания, сооружения, объекты незавершен
Раздел 1. Экономика недвижимости ❖
9
ного строительства; к недвижимым вещам также относят
ся подлежащие государственной регистрации воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания, космические
объекты; прочие вещи, включая деньги и ценные бумаги,
признаются движимым имуществом».
Учитывая данное определение, можно сделать вывод,
что объект недвижимости — физический объект, «сложная
вещь», состоящая из различных элементов.
Выделение недвижимого имущества из всего имуще
ства объясняется следующим обстоятельством. К недви
жимости относятся наиболее ценные и общезначимые
объекты: земля, природные ресурсы, здания, они имеют
большую экономическую и стратегическую значимость
для государства. Во многом по этой причине недвижи
мость подлежит усиленной охране со стороны закона.
Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый
номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на
территории России код, который присваивается ему при
осуществлении кадастрового и технического учета (инвен
таризации) и сохраняемый до тех пор, пока данный объект
недвижимости существует как единый объект зарегистри
рованного права. Очевидно, по той же причине к недви
жимости относят и вполне движимые вещи (суда, косми
ческие объекты).
К сожалению, Гражданский кодекс не дает расширен
ного толкования словосочетаний «прочно связано» и «без
несоразмерного ущерба их назначению». Между тем отсут
ствие этого толкования создает такую ситуацию, когда
никто не может дать четкого определения объекта недви
жимости. Данное обстоятельство имеет определенные
правовые последствия, связанные с разными правилами
налогообложения движимых и недвижимых вещей. Так,
например, неясно к какому классу вещей следует относить
сооружение из легких конструкций, возведенное на зе
мельном участке, которое легко без ущерба их назначению
может быть перемещено на другое место.
Можно предложить экономическую трактовку данного
определения, основанную на принципе вклада: считать
недвижимым то, перемещение чего экономически нецеле
10
❖ Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент
сообразно: затраты на перемещение больше вклада в ры
ночную стоимость, появляющегося изза такого переме
щения. Однако такая трактовка приводит к необходимости
для каждого объекта недвижимости оценивать баланс зат
рат и вклада, что, очевидно, достаточно трудоемко и вряд
ли может быть уложено в законодательные нормы.
В английском языке существует несколько терминов,
которые принято переводить на русский язык как «недви
жимость»: real estate, real property. Первый из них можно
дословно перевести как «реальный неподвижный объект»,
второй — как «реальная собственность». Другими слова
ми, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную
черту из термина «недвижимость», поэтому при переводе с
английского целесообразно было бы в первом случае гово
рить «недвижимый объект», «недвижимая вещь», а во вто
ром — «недвижимая собственность». Перевод же русского
термина «недвижимость» на английский язык в виде «real
estate» либо «real property» целесообразно осуществлять ис
ходя из контекста.
Содержание понятия «real estate» раскрывается в миро
вой литературе как «земля и все улучшения, постоянно
закрепленные на ней». Термин «земля» в законодательстве
большинства стран толкуется как пространство, ограни
ченное многогранной пирамидой, границы которой про
ходят через границы земельного участка на поверхности
суши (рис. 1.1.). Другими словами, единый объект недви
жимости включает все, что находится под ним с проекци
ей к центру земли, а также все, что находится над ним,
продленное в бесконечность, включая постоянные объек
ты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.)
или человеком, а также права на эти объекты.
Обнаруженные в границах объекта недвижимости по
лезные природные ресурсы принадлежат собственнику.
Однако во многих странах имеются ограничения прав соб
ственности на недра и воздушное пространство.
В общем случае собственник земельного участка счи
тается владельцем и всех его составных частей. Однако не
абсолютно право собственника на воздушное простран
ство (существует полный суверенитет государства над на
Раздел 1. Экономика недвижимости ❖
11
вигационным воздушным пространством страны, а соб
ственник имеет право распоряжаться таким объемом воз
душного пространства над землей, который он может ра
зумно использовать), а также на недра (права на подземные
минеральные ресурсы принадлежат государству).
Как и во многих экономически развитых странах, право
собственника на недвижимость в России ограничено:
—недра принадлежат государству полностью — соб
ственник имеет право использовать только общерас
пространенные полезные ископаемые (глина, песок
и т. п.);
—воздушное пространство имеет общественный харак
тер и принадлежит государству.
Только на землях государственного фонда понятие
недвижимости включает все его составные части в
вертикальной проекции.
Базовым объектом недвижимости является земля. Ана
лиз западных рынков недвижимости показывает, что вклад
стоимости земли в рыночную стоимость является одним
из важнейших вкладов. В теории для обозначения земли
Рис. 1.1. Компоненты единого объекта недвижимости
недра
Полезные ископаемые
380
❖ Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент
Оглавление
Введение..........................................................................3
Раздел 1. Экономика недвижимости......................7
Глава 1. Недвижимость как экономическая
категория.........................................................................7
1.1. Основные понятия недвижимости...............................7
1.2. Признаки и характеристики недвижимости.............15
1.3. Классификация объектов недвижимости...................20
1.4. Жизненный цикл недвижимости.................................30
Глава 2. Государственное регулирование
недвижимости...............................................................38
2.1. Право собственности на недвижимое имущество.....38
2.2. Государственная регистрация прав на недвижимое
имущество.........................................................................45
2.3. Особенности регулирования различных сделок
с недвижимостью.............................................................52
2.4. Система налогообложения объектов и сделок
с недвижимостью.............................................................59
Глава 3. Рынок недвижимости.....................................65
3.1. Основные понятия и особенности рынка
недвижимости..................................................................65
3.2. Механизм, функции и субъекты рынка
недвижимости..................................................................72
3.3. Сегментация рынка недвижимости...........................82
3.4. Основы анализа рынка недвижимости.......................90
Глава 4. Финансирование недвижимости...................95
4.1. Особенности процесса финансирования
недвижимости..................................................................95
4.2. Механизм ипотечного кредитования
недвижимости.................................................................100
4.3. Методы ипотечного кредитования
недвижимости.................................................................109
4.4. Управление рисками ипотечного
кредитования недвижимости..........................................113
Оглавление ❖
381
Раздел 2. Оценка стоимости недвижимости.......119
Глава 5. Основы оценки стоимости
недвижимости.............................................................119
5.1. Виды и факторы стоимости объектов
недвижимости.................................................................119
5.2. Принципы оценки объектов недвижимости..............125
5.3. Технология оценки стоимости объектов
недвижимости.................................................................138
Глава 6. Методика оценки стоимости
недвижимости.............................................................146
6.1. Затратный подход к оценке стоимости
недвижимости.................................................................146
6.2. Сравнительный (рыночный) подход к оценке
недвижимости.................................................................154
6.3. Доходный подход к оценке объектов
недвижимости.................................................................160
6.4. Согласование результатов оценки
стоимости недвижимости..............................................168
Глава 7. Оценка специфических видов
недвижимости.............................................................173
7.1. Особенности оценки стоимости земельной
недвижимости.................................................................173
7.2. Особенности оценки объектов
незавершенного строительства.......................................184
7.3. Оценка инвестиционной привлекательности
объекта............................................................................192
Глава 8. Элементы финансовой математики
в оценке стоимости недвижимости...........................206
8.1. Основы временной теории денег.................................206
8.2. Функции денежной единицы......................................209
8.3. Функции стоимости аннуитета...............................211
8.4. Функции кредитных платежей.................................215
Раздел 3. Девелопмент недвижимости...............219
Глава 9. Основы девелопмента недвижимости.........219
9.1. Основные понятия девелопмента недвижимости.....219
9.2. Место девелопмента в системе управления
недвижимостью...............................................................227
9.3. Принципы и виды девелопмента недвижимости.......239
382
❖ Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент
9.4. Эффективность девелопмента недвижимости........245
Глава 10. Предпринимательство в девелопменте......253
10.1. Особенности предпринимательства
в девелопменте.................................................................253
10.2. Механизм хозяйствования девелоперской
компании..........................................................................260
10.3. Структура управления и функции девелоперской
компании..........................................................................264
Глава 11. Процесс девелопмента недвижимости......274
11.1. Основные этапы девелоперского проекта................274
11.2. Особенности предынвестиционной фазы
девелопмента...................................................................278
11.3. Особенности проектной стадии девелопмента.......287
11.4. Особенности стадии управления
строительством..............................................................293
11.5. Особенности стадии завершения девелоперского
проекта............................................................................303
11.6. Особенности девелопмента на различных
сегментах рынка..............................................................310
Глава 12. Уровни управления развитием
недвижимости.............................................................313
12.1. Стратегический уровень девелопмента
недвижимости.................................................................313
12.2. Тактический уровень девелопмента
недвижимости.................................................................320
12.3. Оперативный уровень девелопмента
недвижимости.................................................................330
Глава 13. Рискменеджмент в девелопменте
недвижимости.............................................................335
13.1. Идентификация рисков девелопмента
недвижимости.................................................................335
13.2. Анализ и классификация рисков девелопмента........345
13.3. Методика управления девелоперскими рисками......354
Заключение.................................................................365
Библиографический список......................................368
Приложение................................................................374
Оглавление ❖ 383
Высшее образование
А.Д. Мурзин
Недвижимость: экономика, оценка
и девелопмент
Учебное пособие
Ответственный редактор: В. Разномазов
Технический редактор: Г. Логвинова
Подписано в печать 03.09.2012.
Формат 84х108 1/32. Бумага тип №2. Гарнитура NewtonC.
Печать офсетная. Усл. печ. л. 20,16. Тираж 2500 экз.
Заказ №
ООО «Феникс»
344082, г. РостовнаДону, пер. Халтуринский, 80.
Отпечатано с готовых диапозитивов в ЗАО «Книга»
344019, г. РостовнаДону, ул. Советская, 57.
Автор
phoenixbooks
Документ
Категория
Методические пособия
Просмотров
1 149
Размер файла
119 Кб
Теги
phoenixbooks, www, www.phoenixbooks.ru, Книги издательства Феникс
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа