close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Строительство как сегмент инвестиционной деятельности (лекция)

код для вставкиСкачать
СРО
С 1 января 2010 г. согласно Федеральному закону от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях" отменено
действие лицензий на осуществление строительной деятельности и большинство строительных организаций должны вступить
в саморегулируемые организации (СРО). В среднем предприятие на вступление в СРО должно потратить порядка 500 тыс.
руб. Целями деятельности саморегулируемых организаций в строительной сфере (строительных СРО):
1.Объединение участников строительной отрасли для предотвращения причинения вреда жизни и здоровью физических лиц,
окружающей среде, экологии, имуществу вследствие недостатков работ в области строительства
2.Повышение качества выполняемых строительных работ;
3.СРО осуществляет защиту прав и законных интересов членов СРО
Подготовка капитального строительства
В основе любого строительства на территории России лежит территориальное планирование. Реализация планируемой
застройки осуществляется на основании генерального плана, утверждаемого представительным органом местного
самоуправления. Представительным органом местного самоуправления утверждаются правила землепользования и
застройки. При подготовке правил землепользования и застройки устанавливаются территориальные зоны. Территориальные
зоны делятся на:
1) жилые зоны, включающие в себя зоны застройки индивидуальными, малоэтажными, среднеэтажными и
многоэтажными жилыми домам и жилой застройки иных видов;
2) общественно-деловые зоны, включающие в себя зоны делового, коммерческого и общественного назначения, зоны
объектов социального и коммунально-бытового назначения, зоны обслуживания объектов производственной и
предпринимательской деятельности, иные общественно-деловые зоны;
3) производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры;
4) зоны сельскохозяйственного использования;
5) зоны рекреационного назначения (леса, скверы, парки);
6) зоны особо охраняемых территорий (историко-культурного, природоохранного и другого значения);
7) зоны специального назначения (кладбища, свалки и т. д.);
8) зоны размещения военных объектов.
Правовой режим земельных участков
определяется градостроительным регламентом. При этом определяются виды
использования
объектов капитального
земельных
участков и
строительства,
предельные
(минимальные
и
(или)
максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов
капитального строительства.
На земельных участках, определенных под застройку, в отношении которых подготовлен и
утвержден градостроительный план, производятся инженерные изыскания для подготовки проектной документации,
строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Лицами, выполняющими инженерные изыскания,
являются застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или уполномоченным им лицом (далее —
заказчик) физическое или юридическое лицо. Результаты инженерных изысканий представляют собой документ о
выполненных инженерных
отражающий сведения о
изысканиях,
задачах
содержащий
инженерных
материалы в
изысканий, о
текстовой форме
ив
местоположении территории, на
виде карт
(схем) и
которой планируется
осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, о видах, об объеме, о способах и о
сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий.
Инженерные изыскания являются основой для
осуществления архитектурно-строительного проектирования Проектная документация представляет собой документацию,
содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функциональнотехнологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства. Осуществление
подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов
индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три,
предназначенных для проживания одной семьи). После утверждения проектной документации застройщик должен получить
разрешение на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие
проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право
осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
Строительство может осуществлять сам застройщик либо лицо, привлеченное застройщиком или заказчиком на
основании договора
строительного
подряда.
В
процессе
строительства
осуществляется
строительный
контроль в
целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов,
результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка. Строительный контроль
производится
лицом,
осуществляющим
строительство.
Если
проектная
документация на
строительство подлежит
государственной экспертизе, то при таком строительстве производится государственный строительный надзор. По окончании
строительства застройщик должен получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Виды строительной деятельности.
Капитальное строительство — это сложный, многоступенчатый процесс,
включающий в себя различные виды деятельности. К видам строительной деятельности относится деятельность, связанная
с: 1) подготовкой строительного участка; 2) строительством зданий и сооружений; 3) монтажом инженерного оборудования
зданий и сооружений; 4) производством отделочных работ; 5) арендой строительных машин и оборудования с оператором.
К работам, связанным с подготовкой строительного участка, относятся работы по сносу зданий и сооружений, расчистка
строительных
участков,
производство
земляных
работ
и
др.
К
работам,
связанным со
строительством зданий и
сооружений, относятся работы по возведению зданий, мостов, тоннелей, автодорог, железных дорог, трубопроводов, линий
электропередачи, электростанций.
Работы,
связанные с
монтажом инженерного
оборудования
зданий и
сооружений, включают в себя электромонтажные работы (монтаж систем электросвязи, электрического отопления, радио- и
телеантенн, систем пожарной и охранной сигнализаций, лифтов и эскалаторов и т. д.),изоляционные работы (тепло-, звуко- и
виброизоляционные работы),
санитарно-технические
работы
(водопровод,
канализация,
газовые,
отопительные,
вентиляционные, системы кондиционирования, автоматические системы пожаротушения и т. д.), монтаж прочего инженерного
оборудования (системы освещения и сигнализации для автодорог, железных дорог и т. д.). К отделочным работам относятся
штукатурные, столярные и плотничные работы, устройство полов и облицовка стен, малярные и стекольные работы, прочие…
Капитальное строительство.
К новому строительству относится строительство комплекса объектов основного,
подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, а также филиалов и
отдельных производств,
которые
после
ввода в
эксплуатацию будут
находиться
на
осуществляемое на новых площадках в целях создания новой производственной мощности.
предприятий
относится
также строительство
строительство
новых и
дополнительных
производств на
расширение существующих
отдельных
самостоятельном балансе,
К расширению действующих
действующем предприятии
цехов и
объектов основного,
(сооружении),а
подсобного и
обслуживающего назначения на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадках в целях создания
дополнительных или новых производственных мощностей.
К реконструкции действующих предприятий относится
переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без
расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения.
Экономическая обоснованность капитального строительства зависит от целей, которые застройщик преследует при его
осуществлении. Этими целями могут быть:
1) капитальные вложения застройщика (инвестора) в основные средства;
2) строительство объекта (создание имущества) для целей его последующей продажи;
3) долевое строительство. Долевое строительство не приводит к возникновению в балансе застройщиков нового имущества
по окончании такого строительства. А если и приводит, то только на ту часть, которую застройщик профинансировал за
счет собственных средств. Основную же часть затрат по строительству объекта долевого строительства несут привлеченные
участники долевого строительства (дольщики), которые и становятся собственниками созданного в процессе строительства
имущества. Для застройщиков долевое строительство, в подавляющем большинстве случаев, стало новым видом
коммерческой деятельности, направленным на получение дохода от такого строительства. Сумма дохода формируется как
разница между средствами, полученными от дольщиков для финансирования строительства, и фактическими затратами на
строительство объекта.
Субъекты строительной деятельности.
Застройщики. Основным субъектом инвестиционно-строительной
деятельности следует считать застройщика. Именно он, являясь собственником или арендатором земельного участка,
принимает решение о строительстве. При этом по отношению к строящемуся объекту он может быть единственным субъектом
строительной деятельности, в случае если он самостоятельно выполняет все функции по организации строительства, т.е.
строит только хозяйственным способом. Подрядчики. Количество субъектов строительной деятельности увеличивается в
случае, если застройщик, самостоятельно организующий строительство, строит подрядным способом. Добавляется
генподрядчик, а также субподрядные организации, привлеченные генподрядчиком. В соответствии с ГК РФ генподрядчиком
становится любой подрядчик, привлекающий к исполнению своих обязанностей других лиц (субподрядчиков). Но ведь и
субподрядчик в свою очередь также может привлечь других лиц к исполнению своих обязанностей. Что, он тоже тогда будет
генподрядчиком? На
себя обязательство
практике генподрядная
осуществить
строительная
строительство
объекта,
организация
характеризуется
являющегося
конечной
тем,
целью
что
всего
принимает на
строительства. И
неважно, будет эта организация привлекать субподрядчиков или будет строить только собственными силами. Раз
предметом договора является строительство всего объекта, значит подрядчик, принявший на себя обязательство построить
объект, для застройщика будет являться генподрядчиком. Такова практика. Генподрядчик, кроме того, характеризуется тем,
что принимает от застройщика строительную площадку, организует на этой строительной площадке охрану, строит временные
здания и сооружения, заключает договоры на обеспечение связью и энергией всех видов, необходимой для строительства,
выполняет все функции по содержанию этой строительной площадки в процессе строительства, координирует выполнение
работ субподрядными организациями. При этом он один, лично, отвечает перед застройщиком за конечный результат
строительства. Субподрядчики привлекаются генподрядной организацией для выполнения отдельных видов работ,
необходимых для строительства объекта, и несут ответственность за свой объем работ перед генподрядчиком. Возможна
ситуация, когда застройщик заключает прямые договора и привлекает к строительству несколько подрядных организаций,
каждая из которых выполняет отдельные виды работ, из которых впоследствии получается построенный объект. Такая
ситуация называется совмещением застройщиком функций генподрядчика.
Функции генподряда, которые взял на
себя застройщик, прежде всего, заключаются в содержании строительной площадки и координации работ, выполняемых
подрядными
строительными
организациями.
Заказчики. В
соответствии с
Градостроительным кодексом
застройщик
осуществляет организацию строительства самостоятельно или уполномочивает для этого другое лицо — заказчика. Таким
образом,
еще
одним
субъектом
обязанности предусматриваются в
строительной
договоре
на
деятельности
выполнение функций
является
заказчика,
заказчик.
заключаемом с
Его
права и
застройщиком. В
этом договоре застройщик сам определяет перечень тех функций, которые он передает на выполнение заказчику. Эти
функции могут
лежать в
использования площадки
области:
предпроектной
строительства; технического
проработки и
контроля и
подготовки к
надзора за
строительству;
ходом строительства;
подготовки и
ведения
учета и
отчетности. Обязательно заказчику передаются технический контроль и надзор за ходом строительства. Если этим перечень
его
функций
ограничивается,
привлечении подрядных
то
такой
организаций и
заказчик
называется
поставщиков,
техническим.
взаимоотношения с
Заказчик в
этом случае не
которыми осуществляет
участвует в
застройщик. При
этом заказчику может быть поручено получение различных разрешений и согласований в процессе строительства. Если
помимо технического контроля и надзора за строительством заказчик наделяется правом привлекать к строительству третьих
лиц, то такой заказчик может называться полным. Действует полный заказчик от своего имени, но в интересах и за
счет застройщика.
Все остальные функции могут дополнять вышесказанные, при выполнении заказчиком предмета
договора с застройщиком, либо оставаться в ведении застройщика. Средний процент затрат на содержание заказчика
согласно сводному сметному расчету составляет 1,0 — 1,5% от суммы средств, заложенных в гл. 1 — 9 сводного сметного
расчета (затрат на строительство), а фактически найти специализированного заказчика для строительства коммерческого
объекта меньше чем за 2,5 — 3,0% от стоимости строительства сложно. Инвесторы. Это категория больше экономическая,
нежели строительная, если инвестором выступает третье лицо, не являющееся ни застройщиком, ни заказчиком, ни
подрядчиком. Законодательством об инвестиционной деятельности не предусмотрена такая форма договора, как договор
инвестирования. Следовательно, это свободная форма договора.
Документ
Категория
Образование
Просмотров
37
Размер файла
60 Кб
Теги
лекция, строительство, деятельности, сегмент, инвестиционная
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа