close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

реферат

код для вставки
оценка недвижимости в сельском хозяйстве
2
Содержание
Введение………………………………………………………………..…………3
1. Потребность в оценке недвижимости в сельском хозяйстве……………….5
2.Влияние
оценки
на
финансово-хозяйственную
деятельность
предприятия……………………………………………………………………...11
Список используемой литературы…………………………………………...…17
3
Введение
Развитие рыночных отношений, приводит к перераспределению
недвижимого имущества между субъектами прав собственности в аграрном
секторе экономики страны.
В результате единые объекты сельскохозяйственной недвижимости,
под которыми понимается земельный участок с находящимися на нем
улучшениями, становятся не только фактором производства, но и объектом
сделок купли - продажи, т. е. полноценным товаром.
Возникла необходимость создания и реализации новой концепции
эффективного
собственностью,
управления
как
собственностью
федеральной,
различных
так
и
региональной
организационно-правовых
форм. Главной целью оценки недвижимости в экономике и в сельском
хозяйстве,
в
частности,
является
повышение
эффективности
ее
использования
Проблема вызывает огромный интерес исследователей и экономистов практиков к оценке недвижимости. Эффективное управление объектами
недвижимости может быть обеспечено только на основе использования
современных методов их экономической оценки и формирования единой
базы данных с применением современных информационных технологий.
Социально-экономические
преобразования,
происходящие
в
российской экономике, привели к возникновению новых специальных
отраслей знаний и развитию достаточно новых, раннее не столь заметных
видов деятельности.
Одним из таких активно развивающихся видов деятельности является
оценочная, необходимость и востребованность в которой обнаруживается в
переходный период к рыночной экономике наиболее ярко. Оценка приводит
не только к эффективному использованию объектов недвижимости, но и
росту привлекательности их для инвестиций.
4
Стоимостная оценка недвижимости является условием эффективности
управления собственностью. Именно поэтому в настоящее время возникла
необходимость в разработке концепции роста стоимости фирм, управления
ими, составления программы антикризисного управления. По этой причине
оказались востребованы результаты исследования проблемы и знания по
оценочной деятельности.
5
1. Потребность в оценке недвижимости в сельском хозяйстве
Повышение стоимости предприятия — один из показателей роста
доходов его собственников. Поэтому периодическое проведение оценки
стоимости бизнеса можно использовать для анализа эффективности
управления предприятием. Традиционные методы финансового анализа
основаны на расчете финансовых коэффициентов и только на данных
бухгалтерской отчетности предприятия. Однако наряду с внутренней
информацией в процессе оценки стоимости предприятия необходимо
анализировать данные, характеризующие условия работы предприятия в
регионе, отрасли и экономике в целом.
Результаты оценки бизнеса, получаемые на основе анализа внешней и
внутренней информации, необходимы не только для проведения переговоров
о купле-продаже — они играют существенную роль при выборе стратегии
развития предприятия: в процессе стратегического планирования важно
оценить будущие доходы предприятия, степень его устойчивости и ценность
имиджа; для принятия обоснованных управленческих решений необходима
инфляционная корректировка данных финансовой отчетности, являющейся
базой для принятия финансовых решений; для обоснования инвестиционных
проектов по приобретению и развитию бизнеса нужно иметь сведения о
стоимости всего предприятия или части его активов.
Развитие рыночных отношений, приводит к перераспределению
недвижимого имущества между субъектами прав собственности в аграрном
секторе экономики страны.
В результате единые объекты сельскохозяйственной недвижимости,
под которыми понимается земельный участок с находящимися на нем
улучшениями, становятся не только фактором производства, но и объектом
сделок купли - продажи, т. е. полноценным товаром.
Возникла необходимость создания и реализации новой концепции
эффективного
управления
как
федеральной,
так
и
региональной
6
собственностью,
собственностью
различных
организационно-правовых
форм. Главной целью оценки недвижимости в экономике и в сельском
хозяйстве,
в
частности,
является
повышение
эффективности
ее
использования
Проблема вызывает огромный интерес исследователей и экономистов практиков к оценке недвижимости. Эффективное управление объектами
недвижимости может быть обеспечено только на основе использования
современных методов их экономической оценки и формирования единой
базы данных с применением современных информационных технологий.
Социально-экономические
преобразования,
происходящие
в
российской экономике, привели к возникновению новых специальных
отраслей знаний и развитию достаточно новых, раннее не столь заметных
видов деятельности.
Одним из таких активно развивающихся видов деятельности является
оценочная, необходимость и востребованность в которой обнаруживается в
переходный период к рыночной экономике наиболее ярко. Оценка приводит
не только к эффективному использованию объектов недвижимости, но и
росту привлекательности их для инвестиций.
Стоимостная оценка недвижимости является условием эффективности
управления собственностью. Именно поэтому в настоящее время возникла
необходимость в разработке концепции роста стоимости фирм, управления
ими, составления программы антикризисного управления. По этой причине
оказались востребованы результаты исследования проблемы и знания по
оценочной деятельности.
Потребность в экономической оценке недвижимости в сельском
хозяйстве, анализ состояния и эффективность использования, а также
необходимость выработки на их основе рекомендаций, учитывающих,
специфику Республики Дагестан обусловливают актуальность проблемы,
выбранной в качестве темы диссертационного исследования.
7
В условиях формирования рыночных отношений в аграрном секторе
экономики, когда на рыночном пространстве существуют различные формы
собственности
и
хозяйствования,
и
еще
разгосударствления
собственности,
функционированию
сельскохозяйственного
продолжается
способствующие
процессы
эффективному
производства,
необходима
стоимостная оценка недвижимости.
В
отличие
от
иных
видов
недвижимости,
на
стоимость
сельскохозяйственной недвижимости влияет не стоимость земельного
участка, на котором этот объект расположен, а стоимость земли
расположенной в непосредственной близости (в рамках хозяйств). Стоимость
такой недвижимости определяется плодородием почв (в широком смысле),
входящих в состав предприятия, поскольку именно земля является основным
средством производства в сельском хозяйстве. Также определенное влияние
на стоимость оказывает размеры земельных ресурсов хозяйства, их
структура, традиционная схема севооборота. Достаточно показательной,
является ситуация с межколхозными животноводческими комплексами,
которые в результате реорганизаций отошли к одному из хозяйств. Такие
комплексы не под силу содержать одному хозяйству, поскольку оно просто
не имеет необходимой кормовой базы, что в свою очередь помогает
стоимости этой лишней части стремиться к нулю.
Стоимость сельскохозяйственной недвижимости вообще очень сложно
рассматривать в отрыве от стоимости земель, которые входят в состав
хозяйства.
По
месторасположению
объектов
сельскохозяйственной
недвижимости, их следует разделять: на приближенные к границам
областных и районных городов, и находящиеся от них на значительном
удалении. Если те объекты, которые расположены в пригородных районах,
имеют индивидуальные особенности, которые определяются ситуацией на
рынке недвижимости каждого конкретного города, то в отношении
"удаленных", следует отметить следующее. Они, не имеют каких либо
8
региональных особенностей и представляют собой массу с практически
однородными ценами.
Локальное расположение объекта в пределах хозяйства также не имеет
существенного
влияния
на
стоимость.
Животноводческая
ферма,
расположенная в центре села, для одного инвестора является неоспоримым
плюсом (недалеко от конторы), для другого видится преимущество в
расположении за пределами населенного пункта (далеко от людей). Причем
мотивы обеих схожи, - именно так можно сократить воровство кормов и
молока с ферм.
Оценка сельскохозяйственной недвижимости стала развиваться в
России
в
связи
с
экономическими
преобразованиями
в
стране,
направленными на формирование рыночных условий хозяйствования. С
появлением
возможности
сельскохозяйственных
инвестирования
предприятий
и
капитала
в
приобретение
сельскохозяйственных
земель
возникла необходимость в проведении оценочных работ.
В Международных стандартах оценки активы сельскохозяйственного
имущества классифицируются следующим образом:

земля;

структурные улучшения;

установки и машины, прикрепленные к земле;

установки, машины и оборудование (прикрепленные к земле);

установки, машины и оборудование (не прикрепленные к земле);

биологические активы (живые существа или растения).
При оценке сельскохозяйственной недвижимости особое значение
приобретают
физические
характеристики
недвижимого
имущества
и
факторы окружающей среды. К ним относятся климат, типы почвы и их
продуктивная способность, наличие или отсутствие воды для орошения и
возможности пастбищ для откорма скота.
Физические и экономические характеристики сельскохозяйственных
угодий отличаются от аналогичных характеристик городских земель. Почвы
9
в городских условиях должны быть подходящими, для того чтобы
выдерживать
улучшения,
сельскохозяйственных
фактором
в
которые
объектах
производстве,
обеспечивать
возводятся
имущества
почва
изменяющимся
выращивание
данного
на
по
них.
является
своей
количества
В
главным
способности
конкретной
сельскохозяйственной продукции.
К внешним факторам, которые следует принимать во внимание,
относятся наличие и степень развития объектов инфраструктуры, требуемых
для
обеспечения
хранения,
переработки
и
транспортировки
сельскохозяйственной продукции.
Денежный поток от объектов сельскохозяйственной недвижимости
обусловливается
такими
факторами,
как
цикличность
производства,
характерная для данного имущества, а также соотношение спроса и
предложения на сельскохозяйственную продукцию. Денежный поток будет
меняться из года в год в зависимости от вида сельскохозяйственного
производства, для которого оно используется, производимых продуктов и
циклического характера рынков сельскохозяйственной продукции.
При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и
сельскохозяйственного имущества используются общие принципы и методы
оценки земли, но с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного
производства и вытекающих из этих особенностей отличий в определении
дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью.
Отличия эти заключаются:

в определении структуры и состава издержек;

определении статей дохода и способов его оценки;

применении принципа наиболее эффективного использования
через выбор технологий ведения сельскохозяйственного производства,
системы
севооборотов
и
культур,
обеспечивающих
максимального дохода и сохранение плодородия почвы;
получение
10

критериях отбора объектов - аналогов и выборе элементов
сравнения.
При оценке сельскохозяйственных угодий в России необходимо
учитывать, что до января 2003 г. они не являлись объектом купли-продажи и
на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания, сооружения), а это
ограничивает применение метода сравнения продаж и исключает затратный
подход. Повсеместная оценка сельскохозяйственных угодий в настоящее
время осуществляется методом капитализации земельной ренты.
Экономическая
оценка
земли
в
сельском
хозяйстве
отражает
сравнительную ценность ее как особого средства производства в сельском
хозяйстве, исходя из объективных условий в соответствующих природноэкономических районах. В основе экономической оценки лежат различия в
качестве почв, вызванные как природными, так и экономическими условиями
производства. При экономической оценке земли определяются степень
влияния качества почвы на такие важнейшие показатели, как валовую
продукцию, валовой и чистый доход, прибыль и др.
Экономическая оценка земли осуществляется в двух направлениях:
общая экономическая оценка земли как средства производства и частная
оценка по эффективности возделывания отдельных сельскохозяйственных
культур. Методика экономической оценки земли основывается на массовых
данных как минимум за последний пятилетний период о фактической
урожайности сельскохозяйственных культур и материальных затрат на их
производство.
Оценочные
показатели
рассчитываются
по
агропроизводственным группам почв, отдельно по орошаемым, осушенным и
немелионируемым землям при относительно выровненной структуре
производства.
11
2. Влияние оценки на финансово-хозяйственную деятельность
предприятия
Очевидно,
что
результаты
оценки
отражаются
на
значениях
показателей финансовой устойчивости. Предположим, что в результате
оценки стоимость ОФ увеличилась. В случае переоценки на эту же величину
увеличивается собственный капитал предприятия. Увеличение собственных
средств позволяет уменьшить потребность в заемных средствах для
финансирования оборотных активов, увеличивая тем самым ликвидность
предприятия
и
его
финансовую
независимость.
Кроме
того,
амортизационные отчисления, величина которых изменяется при изменении
стоимости ОФ, формируют инвестиционные ресурсы предприятия. Поэтому
предприятия, ставящие при переоценке цель любым способом занизить
стоимость
имущества,
лишают
себя
надежного
источника
средств.
Результаты переоценки, которые относятся на добавочный капитал,
увеличивают величину собственных средств предприятия и улучшают
структуру его капитала. Также в связи с переоценкой возможно проведение
дополнительной эмиссии акций, что является хорошей возможностью для
предприятия увеличить рыночную стоимость собственного капитала.
Показатели ликвидности и структуры капитала можно
объединить
в
группу показателей финансовой устойчивости. Очевидно, что предприятие
должно быть устойчивым как в краткосрочной, так и в долгосрочной
перспективе. В краткосрочной перспективе критерием устойчивости может
считаться платежеспособность предприятия, т. е. способность своевременно
и в полном объеме провести расчеты по краткосрочным обязательствам.
Платежеспособность характеризуют показатели ликвидности, отражающие, в
какой степени и за счет каких оборотных активов предприятие способно
рассчитаться по своим краткосрочным обязательствам .
К
высоколиквидным
активам
относят
денежные
средства
и
краткосрочные финансовые вложения (в первую очередь в государственные
12
ценные бумаги). Кроме вышеперечисленных относительных показателей
ликвидности существует и абсолютный. Им является величина чистых
мобильных средств предприятия, которая может быть определена как
разность между оборотными активами и краткосрочными обязательствами.
Естественно, что для обеспечения платежеспособности предприятия его
значение должно быть больше нуля.
С позиций долгосрочной перспективы финансовая устойчивость
обусловливается степенью зависимости предприятия от кредиторов, так как
риск
потери
устойчивости
увеличивается
при
росте
зависимости
предприятия от внешних заимствований. Поэтому для характеристики
степени устойчивости рассчитывают показатели структуры капитала.
Заемный
капитал
рассчитывается
как
сумма
долгосрочных
и
краткосрочных пассивов. Собственные оборотные средства определяют как
разность между собственным капиталом и величиной внеоборотных активов.
Для всех показателей (за исключением коэффициентов текущей ликвидности
и обеспеченности собственными средствами) не существует нормативных
значений. На их уровень влияют отраслевая принадлежность предприятия и
многие другие факторы.
Оценка ОФ и эффективность деятельности предприятия. Если
неплатежеспособность и финансовая неустойчивость - это важнейшие
признаки наступающего банкротства, то низкие показатели деловой
активности
финансовые
и
рентабельности
проблемы
относят
предприятия,
к
но
факторам,
не
усугубляющим
предопределяющим
банкротство. Показатели деловой активности характеризуют эффективность
использования ресурсов и позволяют определить, сколько раз за выбранный
период оборачиваются те или иные активы или собственный капитал
предприятия. Они определяют, сколько денежных единиц реализованной
продукции принесла каждая денежная единица актива. Эти показатели, как
правило, рассчитываются как отношение чистой выручки (без НДС, акцизов
13
и аналогичных налогов) к величине актива или капитала. Обратная величина.
умноженная на 365 дней, характеризует продолжительность одного оборота.
Показатели
рентабельности -
относительные
характеристики
финансовых результатов и эффективности деятельности предприятия. Они
позволяют судить о рациональности ценовой и инвестиционной политики
предприятия, а также о продуманности политики управления затратами.
Расчет
этих
показателей
достаточно
прост.
Рентабельность
продаж
определяется как отношение прибыли (от реализации, налогооблагаемой или
чистой) к чистой выручке. Другая группа показателей формируется на основе
расчета уровней рентабельности в зависимости от размера и состава средств
(или их источников), к которым относятся все активы: ОФ, собственный
капитал, сумма собственного и долгосрочного заемного капитала. В
числителе дроби для вычисления этих показателей находится прибыль.
Оценка, приводящая к изменению стоимости ОФ, а следовательно, к
изменению величины амортизационных отчислений, влияет на уровень
рассмотренных выше показателей. Например, уменьшение прибыли за счет
увеличения себестоимости вызовет снижение рентабельности предприятия, а
увеличение внеоборотных активов ухудшит как показатели рентабельности,
так и показатели оборачиваемости и фондоотдачи.
Оценка ОФ и налоговое планирование. Стоимость ОФ и уровень
амортизационных
отчислений
напрямую
влияют
на
формирование
налогооблагаемой базы по налогам на имущество и прибыль, причем
воздействие оценки ОФ на эти налоги разнонаправленное. С одной стороны,
высокая стоимость ОФ приводит к увеличению налога на имущество, но с
другой стороны, повышенные амортизационные отчисления включаются в
состав
затрат
и,
увеличивая
себестоимость
продукции,
снижают
налогооблагаемую прибыль. Чистая налоговая экономия от проведения
оценки, т. е. разность между экономией платежей по налогу на имущество и
приростом платежей по налогу на прибыль, должна быть максимальной.
14
Важным аспектом влияния оценки ОФ на налоговые платежи
предприятия, который надо учитывать при выборе подхода к оценке,
является их зависимость от степени износа ОФ и нормы амортизации.
Результаты оценки стоимости сказываются практически на всех
показателях
деятельности
предприятия.
Для
достижения
успеха
в
деятельности любой компании менеджеру при принятии каждого серьезного
управленческого решения надо просчитать, повысит ли его реализация
стоимость
компании.
На
Западе
использовать оценку стоимости
существует
предприятия
аксиома: ≪Необходимо
для
принятия
лучших
управленческих решений ≫; в России такой подход пока интенсивно
изучается, однако практически применяется крайне редко.
В условиях нестабильности российской экономики, отражающейся на
положении
на
рынке
российских
предприятий,
оценка
стоимости
предприятия и его активов приобретает особое значение. В частности,
необходимым является применение оценки предприятия в антикризисном
управлении,
особенно
при
проведении
процедур
банкротства,
при
реструктуризации.
Антикризисное
управление
—
это
управляемый
процесс
предотвращения или преодоления кризиса, отвечающий целям предприятия и
соответствующий
объективным
тенденциям
его
развития.
В
таком
управлении сочетаются предвидение опасности кризиса, анализ его
симптомов, меры по снижению отрицательных последствий кризиса и
использование его факторов для последующего развития.
Суть
антикризисного
управления
выражается
в
следующих
положениях:
— кризисы можно предвидеть, ожидать и вызывать;
— кризисы в определенной мере можно ускорять, предварять,
отодвигать;
— к кризисам можно и необходимо готовиться; .
— кризисы можно смягчать;
15
— управление в условиях кризиса требует особых подходов,
специальных знаний, опыта и искусства;
— кризисные процессы могут быть до определенного предела
управляемыми;
— управление процессами выхода из кризиса способно ускорять
эти процессы и минимизировать их последствия.
Одной из основных целей в процессе антикризисного управления
является оценка предприятия и получение информации о его стоимости.
Увеличение рыночной стоимости предприятия означает, что предприятие
находится на стадии роста, а ее снижение является главным индикатором
неблагополучного положения дел.
Оценка бизнеса — одна из важных задач внешних (антикризисных)
управляющих,
назначаемых
по
решению
суда
для
осуществления
финансового оздоровления или ликвидации признанных судом банкротами
предприятий. Можно выделить следующие цели оценки бизнеса, которые
существенно взаимосвязаны с финансовым состоянием предприятия:
— эмиссия новых акций;
— подготовка к продаже обанкротившихся предприятий;
— оценка в целях реструктуризации;
— обоснование вариантов санации предприятий-банкротов.
Оценка
бизнеса,
проводимая
при
антикризисном
управлении,
выполняет ряд специфических функций. В частности, оценка позволяет
определить соотношение между стоимостью имущества и размером
задолженности по денежным обязательствам. Знание этого соотношения
необходимо для принятия управленческих и судебных решений во всех
процедурах арбитражного управления.
Эффективное использование информации о стоимости имущества и
бизнеса в целом на стадии осуществления процедуры банкротства позволяет
максимально удовлетворить интересы собственников и кредиторов, а также
может привести к выводу предприятия из кризиса. Привлечение оценщиков в
16
данном случае регламентируется Федеральным законом от 26.10.2002 № 127ФЗ ≪О несостоятельности (банкротстве)≫. В ряде статей этого Закона
формулируются различные положения, условия и ограничения, налагаемые
на оценку собственности в ходе арбитражного процесса.
Оценка стоимости дает реалистичное представление о том, как
предприятие будет работать в будущем. Это ценно для всех: собственников,
управляющих,
инвесторов,
потребителей,
поставщиков,
банкиров,
работников страховых и налоговых служб.
Оценка стоимости стала важнейшим инструментом в арсенале
современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без знаний
оценочной деятельности трудно обойтись в условиях рыночной экономики и
предпринимателю, и политику, и простому гражданину.
Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю
заключить сделку, ориентируясь на обоснованную стоимость товара, так как
рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные
ожидания и затраты, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка,
реакцию рынка на объект сделки, а так же текущее общеэкономическое
развитие.
Оценка бизнеса предприятий служит основанием для выработки его
стратегии. Знание реальной стоимости дает возможность собственнику
объекта модернизировать процесс производства, разработать комплекс
мероприятий направленных на увеличение рыночной стоимости бизнеса.
Периодически
проводимая
оценка
стоимости
позволяет
повысить
эффективность управления и, следовательно, избежать банкротства, а так же
завоевать общественную поддержку.
Оценка помогает принять правильное инвестиционное решение. Для
того чтобы ответить на вопрос: инвестиции в какой бизнес принесут
наибольшую отдачу, нужно в первую очередь оценить их активы и будущие
доходы от бизнеса.
17
Список используемой литературы
1.
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013)
"Об оценочной деятельности в Российской Федерации"// Справочно-правовая
система «Консультант плюс».
2.
Артеменко В.Г., Беллендир М.В. Финансовый анализ: Учебное
пособие – М.: Издательство «ДИС»; НГАЭиУ, 2010. – 128с.
3.
Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций: Учебное пособие
для студентов и преподавателей – М.: Филинъ, 2012. – 486 с.
4.
Валдайцев С.В. Оценка бизнеса – М.: ТК Велби; Проспект, 2012.
– 576 с.
5.
Казакова Н.А. Экономический анализ в оценке бизнеса, учебно-
практическое пособие – М.: Дело и Сервис, 2011. – 288 с.
Автор
vasilisa197106
Документ
Категория
Без категории
Просмотров
36
Размер файла
35 Кб
Теги
рефераты
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа