close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

2138.Жилищное право в вопросах и ответах

код для вставкиСкачать
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
СЕРИЯ «ВЫСШАЯ ШКОЛА»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ
ПРАВО
в вопросах и ответах
Учебно-практическое пособие
РЕКОМЕНДОВАНО МИНИСТЕРСТВОМ ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В КАЧЕСТВЕ УЧЕБНОГО ПОСОБИЯ
ДЛЯ СТУДЕНТОВ ВЫСШИХ УЧЕБНЫХ ЗАВЕДЕНИЙ
Москва • Книжный мир • 2011 г.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
Жилищное право в вопросах и ответах. Учебно-практическое пособие. – М.: Книжный мир, 2011 – 240 с.
ISBN 978-5-8041-0544-1
В предлагаемом учебно-практическом пособии кратко и доступно в форме
вопроса и ответа рассмотрены положения современного жилищного права.
Освещены теоретические и практические аспекты жилищного законодательства, жилищного фонда, прав на жилые помещения и условий их реализации.
Уделено внимание договорным отношениям в жилищной сфере, а также организационным формам управления строительством и обслуживанием жилья.
Содержание излагаемых вопросов воспроизводит систему нормативных институтов жилищного законодательства (Жилищного кодекса РФ 2004 г.).
Для полноценного восприятия изучаемых вопросов пособие снабжено словарем основных понятий жилищного права, извлечениями из федеральных законов, а также подзаконными нормативными актами, регулирующими жилищные
правоотношения.
Книга адресована студентам, аспирантам, преподавателям юридических вузов и факультетов и всем тем, кто интересуется вопросами жилищного права.
Сведения об авторе: Кирилловых Андрей Александрович, специалист по административному, гражданскому, жилищному и семейному праву, правовому регулированию социально-трудовых отношений.
Практикующий юрист в сфере образования, преподаватель кафедры гражданскоправовых дисциплин Санкт-Петербургского института внешнеэкономических связей,
экономики и права.
Автор комментариев к законодательству, учебно-методических материалов, а
также более 100 научных и практических статей в периодических изданиях.
Рецензент:
Т.В. Жукова – кандидат юридических наук, доцент, член Российской академии
юридических наук.
ЗАО «Книжный мир»;
127427, Москва, ул. Ак. Королева, д.28, кор. 1
Тел.: (495) 619-01-63, 618-01-42
ISBN 978-5-8041-0544-1
© А.А. Кирилловых,
© Книжный мир,
2011
2011
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Содержание
СОДЕРЖАНИЕ
СПИСОК ПРИНЯТЫХ СОКРАЩЕНИЙ ..........................................................................12
ВВЕДЕНИЕ .......................................................................................................................13
Тема 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
И ЖИЛИЩНОГО ПРАВА: ПРЕДМЕТ, МЕТОД, ПРИНЦИПЫ, ИСТОЧНИКИ..............15
1. Каковы основные начала жилищного законодательства? .................................15
2. В чем заключается обеспечение условий для осуществления права
на жилище? ................................................................................................................17
3. В чем суть принципа «неприкосновенность жилища и недопустимость его
произвольного лишения»? ........................................................................................20
4. Что представляют собой жилищные отношения? ...............................................22
5. Кто может быть отнесен к участникам жилищных отношений? ........................23
6. Что входит в понятие «Жилищное законодательство»? ....................................24
7. Каково действие жилищного законодательства во времени? ..........................25
8. Каковы условия применения жилищного законодательства по аналогии? .....27
9. Применение к жилищным отношениям иного законодательства .....................28
10. Как соотносятся понятия «Жилищное законодательство» и «Нормы
международного права»? ..........................................................................................29
11. Каковы основания возникновения жилищных прав и обязанностей? ............30
12. Каковы способы и порядок защиты жилищных прав? .....................................32
13. Каковы полномочия органов государственной власти
Российской Федерации и субъектов Российской Федерации
в области жилищных отношений? ............................................................................33
14. Какова компетенция органов местного самоуправления
в области жилищных отношений? ............................................................................34
15. Что включается в предмет жилищного права? .................................................34
16. Каков метод жилищного права? .........................................................................34
17. В чем особенность жилищного права? ..............................................................35
18. Каково место жилищного законодательства в правовой системе права? .....35
19. Что можно отнести к источникам жилищного права? ......................................36
Тема 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД.
СТРАХОВАНИЕ ЖИЛЬЯ .................................................................................................38
20. Что относится к понятию «Объекты жилищных прав»? ...................................38
21. Что такое жилое помещение? .............................................................................38
22. Каковы виды жилых помещений? ......................................................................39
23. Для чего предназначено жилое помещение? ....................................................40
24. Каков порядок пользования жилым помещением? ..........................................41
25. Каким образом осуществляется государственная регистрация
прав на жилые помещения? ......................................................................................41
26. Что включается в понятие «жилищный фонд»? ...............................................42
3
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
27. Какова классификация жилищного фонда по целям его использования? ....43
28. В каком порядке осуществляется учет жилищного фонда? ............................43
29. Что представляет собой государственный контроль
за использованием и сохранностью жилищного фонда? .......................................45
30. В чем суть страхования жилых помещений? ....................................................46
Тема 3. СМЕНА ПРАВОВОГО СТАТУСА (ПЕРЕВОД), ПЕРЕУСТРОЙСТВО
И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ .........................................................48
31. Каковы условия перевода жилого помещения в нежилое помещение? ........48
32. Каковы условия перевода нежилого помещения в жилое помещение? ........49
33. Каковы основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое
и нежилого помещения в жилое? .............................................................................49
34. Что понимается под переустройством жилого помещения? ...........................50
35. В чем суть перепланировки жилого помещения? .............................................50
36. Кто осуществляет согласование переустройства (перепланировки) жилых
помещений? ................................................................................................................50
37. Каковы основания проведения переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения? ...................................................................................................51
38. Каковы основания отказа в согласовании переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения? .........................................................51
39. Каков порядок завершения переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения? .........................................................52
40. Что понимается под самовольным переустройством
и (или) самовольной перепланировки жилого помещения? ..................................53
41. Какая ответственность установлена за самовольное переустройство
и (или) самовольную перепланировку жилого помещения? ..................................53
42. Каковы последствия переоборудования жилого помещения,
проведенного с нарушением законодательства? ...................................................54
Тема 4. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ .............................................................................................56
43. Что понимается под правом собственности на жилое помещение? ...............56
44. Что относится к другим вещным правам на жилое помещение? ....................56
45. Какие права и обязанности имеют собственники жилых помещений? ..........57
46. Каковы права и обязанности граждан, проживающих
совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении? ............58
47. Каковы права собственника жилого помещения при изъятии земельного
участка, на котором расположен объект собственности? ......................................60
48. Что означает пользование жилым помещением, предоставленным
по завещательному отказу? ......................................................................................61
49. В чем заключается пользование жилым помещением
на основании договора пожизненного содержания с иждивением? .....................62
50. Каковы основания и порядок выселения гражданина, право
пользования жилым помещением которого прекращено
или который нарушает правила пользования жилым помещением? ...................63
4
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Содержание
Тема 5. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ .............66
51. Что относится к общему имуществу собственников помещений
в многоквартирном доме? .........................................................................................66
52. Каковы права собственников в отношении общего имущества
многоквартирного дома? ...........................................................................................67
53. Какова доля собственника в праве общей собственности
на общее имущество? ...............................................................................................68
54. Каковы ограничения по распоряжению собственником долей
на общее имущество? ...............................................................................................68
55. Какова судьба доли в общем имуществе при переходе права
собственности на жилое помещение к другому лицу? ...........................................69
56. Как распределяется бремя расходов между собственниками
по содержанию общего имущества? ........................................................................69
57. Каковы правила содержания общего имущества
в многоквартирном доме? .........................................................................................70
58. Каким образом осуществляется изменение границ помещений
в многоквартирном доме? .........................................................................................70
59. В чем особенности права собственности на общее имущество
собственников комнат в коммунальной квартире? ................................................71
60. Каким образом определяется доля в праве общей собственности
на общее имущество в коммунальной квартире? ..................................................72
61. Каковы ограничения по распоряжению долей
в общем имуществе у собственника комнаты в коммунальной квартире? ..........72
62. В чем особенность содержания общего имущества
в коммунальной квартире? .......................................................................................73
63. Кто является органом управления многоквартирным домом? ........................73
64. Какова компетенция общего собрания собственников помещений? .............74
65. Каков порядок проведения общего собрания
собственников помещений? ......................................................................................75
66. Что включается в сообщение о проведении
общего собрания собственников помещений? .......................................................75
67. Каков порядок принятия решений общим собранием собственников
помещений в многоквартирном доме? ....................................................................75
68. Каков порядок обжалования решений общего собрания? ..............................76
69. Каков порядок принятия решений общим собранием собственников
помещений в форме заочного голосования? ..........................................................76
70. Какова процедура голосования на общем собрании собственников
помещений в многоквартирном доме? ....................................................................77
Тема 6. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПО ДОГОВОРАМ
СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ.
УЧЕТ ГРАЖДАН ..............................................................................................................79
71. Каким категориям граждан предоставляются помещения
по договорам социального найма? ..........................................................................79
72. Из какого жилого фонда могут предоставляться помещения
по договорам социального найма? ..........................................................................79
5
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
73. Что такое норма жилой площади? .....................................................................80
74. Что понимается под учетной нормой площади жилого помещения? .............80
75. Каковы основания признания граждан нуждающимися
в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма? .....81
76. Каков порядок принятия на учет граждан в качестве
нуждающихся в жилых помещениях? ......................................................................82
77. Каковы последствия намеренного ухудшения гражданами
своих жилищных условий? .......................................................................................83
78. Каковы основания и форма принятия решения об отказе в принятии
граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях? .......................84
79. Каковы условия сохранения за гражданином права состоять
на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении? ....................................84
80. Каковы основания снятия граждан с учета в качестве нуждающихся
в жилых помещениях? ...............................................................................................85
81. Как принимается решение о снятии граждан с учета
в качестве нуждающихся в жилых помещениях? ...................................................85
82. Кому жилые помещения по договорам социального найма
предоставляются вне очереди? ................................................................................85
83. Каков механизм предоставления жилых помещений
по договорам социального найма? ..........................................................................86
84. Что понимается под учетом законных интересов граждан
при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма? ......87
85. Каковы условия предоставления освободившихся жилых помещений
в коммунальной квартире? .......................................................................................87
Тема 7. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ
НАЙМОДАТЕЛЯ, НАНИМАТЕЛЯ И ЧЛЕНОВ ЕГО СЕМЬИ. РАСТОРЖЕНИЕ
И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА. ЗАМЕНА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. ВЫСЕЛЕНИЕ .....89
86. Что понимается под договором социального найма жилого помещения? .....89
87. Что представляет собой предмет договора социального найма
жилого помещения? ...................................................................................................89
88. Какова форма договора социального найма жилого помещения? .................90
89. Каковы условия использования нанимателем жилого помещения? ..............91
90. Каковы права, обязанности и ответственность наймодателя
жилого помещения по договору социального найма? ...........................................91
91. Каковы права, обязанности и ответственность нанимателя жилого
помещения по договору социального найма? .........................................................93
92. Каковы права и обязанности членов семьи нанимателя
жилого помещения по договору социального найма? ...........................................94
93. Каковы условия реализации нанимателем права
на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору
социального найма других граждан в качестве членов своей семьи? .................96
94. Каковы условия и порядок реализации права нанимателя
на обмен жилыми помещениями, предоставленными
по договорам социального найма? ..........................................................................96
95. В каких случаях обмен жилыми помещениями между нанимателями
данных помещений по договорам социального найма не допускается? ..............97
96. Каким образом оформляется обмен жилыми помещениями
по договорам социального найма? ..........................................................................98
6
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Содержание
97. Каким образом обмен жилыми помещениями, предоставленными
по договорам социального найма, признается недействительным? ....................99
98. Что представляет собой поднаем жилого помещения, предоставленного
по договору социального найма? ...........................................................................100
99. Каков порядок реализации права на поднаем жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма? ...........................................100
100. Каковы форма и основные (существенные) условия договора поднайма
жилого помещения, предоставленного по договору социального найма? ........101
101. Как определяется плата за поднаем жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма? ...........................................101
102. Каковы условия и основания прекращения и расторжения
договора поднайма жилого помещения, предоставленного
по договору социального найма? ...........................................................................102
103. Каков правовой статус временных жильцов? ...............................................103
104. Каков порядок реализации права нанимателя жилого помещения
по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения
меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения? ...........................104
105. Каковы условия изменения договора социального найма жилого
помещения? ..............................................................................................................105
106. Каковы условия и основания расторжения и прекращения договора
социального найма жилого помещения? ...............................................................106
107. Какие предусмотрены условия выселения граждан из жилых
помещений, предоставленных по договорам социального найма? ....................107
108. Каковы случаи выселения граждан из жилых помещений
с предоставлением других благоустроенных жилых помещений
по договорам социального найма? ........................................................................108
109. Каков порядок предоставления жилого помещения по договору
социального найма в связи со сносом дома, переводом жилого помещения
в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания? .......109
110. Каков порядок предоставления жилого помещения в связи
с проведением капитального ремонта или реконструкции дома? ......................110
111. Каковы условия предоставления гражданам другого благоустроенного
жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением? ...111
112. Каковы условия выселения нанимателя и проживающих совместно
с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением
другого жилого помещения по договору социального найма? ............................112
113. Каковы условия выселения нанимателя и (или) проживающих
совместнос ним членов его семьи из жилого помещения
без предоставления другого жилого помещения? ................................................113
Тема 8. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД. ПОРЯДОК
ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ. ДОГОВОР НАЙМА
СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ .............................................115
114. Что относится к жилым помещениям специализированного
жилищного фонда? ..................................................................................................115
115. Каково назначение служебных жилых помещений? ....................................116
116. Каково назначение жилых помещений в общежитиях? ...............................116
117. Каково назначение жилых помещений маневренного фонда? ...................117
7
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
118. Каково назначение жилых помещений в домах системы
социального обслуживания населения? ................................................................117
119. Каково назначение жилых помещений фондов для временного
поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами ............119
120. Каково назначение жилых помещений для социальной защиты
отдельных категорий граждан? .............................................................................120
121. Что служит основанием для предоставления специализированных
жилых помещений? ..................................................................................................121
122. Каков предмет договора найма специализированного жилого
помещения? ..............................................................................................................121
123. Каковы основные (существенные) условия договора найма
специализированного жилого помещения? ..........................................................122
124. Каковы условия расторжения договора найма
специализированного жилого помещения? ..........................................................123
125. Каковы условия прекращения договора найма
специализированного жилого помещения? ..........................................................123
126. Каков порядок выселения граждан
из специализированных жилых помещений? ........................................................124
127. Какие категории граждан не могут быть выселены из служебных
жилых помещений и жилых помещений в общежитиях? .....................................125
128. Каковы условия предоставления служебных жилых помещений? .............125
129. Каковы условия предоставления жилых помещений в общежитиях? ........126
130. Каковы условия предоставления жилых помещений
маневренного фонда? .............................................................................................127
131. Каковы условия предоставления жилых помещений в домах системы
социального обслуживания населения? ................................................................127
132. Каковы условия предоставления жилых помещений фондов
для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц,
признанных беженцами? .........................................................................................128
133. Каковы условия предоставления жилых помещений
для социальной защиты отдельных категорий граждан? ....................................129
Тема 9. ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ. ОРГАНИЗАЦИЯ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. ВСТУПЛЕНИЕ В КООПЕРАТИВ
И ПРАВА ЧЛЕНА КООПЕРАТИВА ...............................................................................131
134. Что представляет собой жилищный или жилищно-строительный
кооператив? ..............................................................................................................131
135. Каков правовой статус жилищного
и жилищно-строительного кооперативов? ............................................................131
136. Кто имеет право вступить в жилищный кооператив? ...................................131
137. Каковы особенности организации жилищного кооператива? .....................132
138. Какие условия и сведения должны быть включены в Устав жилищного
кооператива? ............................................................................................................133
139. Как осуществляется государственная регистрация
жилищного кооператива? ........................................................................................133
140. Какие органы управления предусмотрены для жилищного кооператива? ...134
141. Какова компетенция общего собрания членов жилищного кооператива? ...134
142. Каков порядок формирования и деятельности правления
жилищного кооператива? ........................................................................................135
8
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Содержание
143. Каковы порядок избрания и функции председателя правления
жилищного кооператива? ........................................................................................136
144. Каковы порядок формирования, функции и организация деятельности
ревизионной комиссии жилищного кооператива? ................................................137
145. Каков порядок приема в члены жилищного кооператива? ..........................137
146. Каковы ограничения по реорганизации жилищного кооператива? ............138
147. Каковы порядок и основания ликвидации жилищного кооператива? ........138
148. Каковы особенности предоставления жилого помещения в домах
жилищного кооператива? ........................................................................................139
149. Что представляет собой право на пай члена жилищного кооператива? ....139
150. Каковы условия заселения временных жильцов в жилом помещении
в доме жилищного кооператива? ...........................................................................140
151. Каковы условия раздела жилого помещения в доме жилищного
кооператива? ............................................................................................................141
152. Каковы условия сдачи внаем жилого помещения в доме жилищного
кооператива? ............................................................................................................142
153. С какого момента у члена жилищного кооператива возникает право
собственности на жилое помещение в многоквартирном доме? ........................142
154. Каковы основания прекращения членства в жилищном кооперативе? .....143
155. Каковы условия реализации преимущественного права вступления
в члены жилищного кооператива в случае наследования пая? ..........................143
156. Каковы основания и срок возврата паевого взноса члену жилищного
кооператива, исключенному из жилищного кооператива? ..................................144
157. Каковы условия и порядок выселения бывшего члена жилищного
кооператива? ............................................................................................................144
158. Каковы условия обеспечения членов жилищного кооператива жилыми
помещениями в связи со сносом дома? ................................................................145
Тема 10. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ. ОРГАНИЗАЦИЯ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВОМ.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА ...........................................146
159. Что понимается под товариществом собственников жилья? ......................146
160. В чем особенности организации и деятельности товарищества
собственников жилья? .............................................................................................146
161. Каков порядок создания и государственной регистрации товарищества
собственников жилья? .............................................................................................148
162. Каковы права товарищества собственников жилья? ...................................149
163. Каковы обязанности товарищества собственников жилья? ........................149
164. В чем особенности создания и государственная регистрация
товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах? ..150
165. Каковы особенности и ограничения при реорганизации товарищества
собственников жилья? .............................................................................................150
166. Каковы особенности и порядок ликвидации товарищества собственников
жилья? .......................................................................................................................151
167. Вправе ли товарищества собственников жилья создавать объединения
товариществ? ...........................................................................................................152
168. Как приобретается членство в товариществе собственников жилья? .......152
169. Какие органы управления образуются
в товариществе собственников жилья? .................................................................153
9
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
170. Что относится к компетенции общего собрания членов товарищества
собственников жилья? .............................................................................................154
171. Каков порядок организации и проведения общего собрания членов
товарищества собственников жилья? ....................................................................154
172. Что представляет собой правление товарищества
собственников жилья? ..............................................................................................155
173. Каковы обязанности правления товарищества собственников жилья? .....156
174. Каков порядок назначения и правовой статус председателя правления
товарищества собственников жилья? ....................................................................156
175. Каков порядок формирования, состав и компетенция
ревизионной комиссии товарищества собственников жилья? ............................157
176. Что может быть включено в имущество товарищества собственников
жилья? .......................................................................................................................158
177. Какой хозяйственной деятельностью вправе заниматься
товарищество собственников жилья? ....................................................................158
178. Каковы цели расходования средств, поступающих
от ведения хозяйственной деятельности товариществом
собственников жилья? .............................................................................................159
Тема 11. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ.
СТРУКТУРА И РАЗМЕР ПЛАТЫ. СУБСИДИИ И КОМПЕНСАЦИИ .........................160
179. Как определяется момент возникновения обязанности
по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги? ..................160
180. Что представляет собой структура платы за жилое помещение
и коммунальные услуги? ..........................................................................................16
181. Каков порядок внесения платы за жилое помещение
и коммунальные услуги? .........................................................................................162
182. Что включается в размер платы за жилое помещение? ..............................164
183. Как определяется размер платы за проживание в жилом помещении? ....164
184. Как определяется размер платы за коммунальные услуги? .......................165
185. Возможно ли изменение размера платы за коммунальные услуги? ..........165
186. Что относится к расходам собственников помещений
в многоквартирном доме? ......................................................................................166
187. В каком порядке определяется
размер расходов на содержание помещений? .....................................................166
198. Что представляет собой субсидия на оплату жилого помещения
и коммунальных услуг? ...........................................................................................167
189. Кто и в каком порядке имеет право на субсидию
на оплату жилого помещения и коммунальных услуг? ........................................168
190. Как определяется размер субсидии на оплату жилого помещения
и коммунальных услуг? ...........................................................................................169
191. Кому предоставляются компенсации расходов
на оплату жилых помещений и коммунальных услуг? .........................................170
Тема 12. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ.
ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ ................................................................................................172
192. Каковы способы управления многоквартирным домом? .............................172
193. В каком порядке осуществляется выбор управляющей организации? ......173
10
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Содержание
194. В чем суть договора управления многоквартирным домом? ......................174
195. Что указывается в договоре управления многоквартирным домом
в обязательном порядке? ........................................................................................176
196. В чем особенности управления многоквартирным домом,
находящимся в государственной или муниципальной собственности? ..............177
197. Каковы особенности непосредственного управления
многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме? ..............178
198. В чем заключается создание органами местного самоуправления
условий для управления многоквартирными домами? ........................................179
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА .........................181
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ИЗВЛЕЧЕНИЯ ИЗ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ЗАКОНОВ .........................186
• Извлечения из Гражданского кодекса Российской Федерации части I ............186
• Извлечения из Гражданского кодекса Российской Федерации части II ...........187
• Извлечения из Гражданского кодекса Российской Федерации части III ..........192
• Извлечения из Федерального закона «О введении в действие Жилищного
кодекса Российской Федерации» ...........................................................................193
• Извлечения из Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .196
• Извлечения из закона РФ «О приватизации жилищного фонда
в Российской Федерации» ......................................................................................199
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. ПОДЗАКОННЫЕ НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ..................................200
• Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения
и коммунальных услуг .............................................................................................200
• Правила пользования жилыми помещениями ....................................................211
• Правила отнесения жилого помещения к специализированному
жилищному фонду ...................................................................................................216
• Положение о признании помещения жилым помещением,
жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного
дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции .................................218
• Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме ................228
• Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого
помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению,
содержание и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
ненадлежащего качества и (или) с перерывами,
превышающими установленную продолжительность ..........................................237
11
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
СПИСОК ПРИНЯТЫХ СОКРАЩЕНИЙ
БТИ – бюро технической инвентаризации.
ВАС РФ – Высший арбитражный суд Российской Федерации.
ВС РФ – Верховный суд Российской Федерации.
ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации.
ГПК РФ – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации.
ЖК – жилищный кооператив.
ЖК РСФСР 1983 г. – Жилищный кодекс Российской Советской Федеративной
Социалистической Республики.
ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации 2004 г.
ЖСК – жилищно-строительные кооперативы.
ЖКУ – жилищно-коммунальные услуги.
ЖКХ – жилищно-коммунальное хозяйство.
ЖЭУ – жилищно-эксплуатационное управление.
КоАП РФ – Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации.
МУП – муниципальное унитарное предприятие.
НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации.
ООН – Организация объединенных наций.
РЭУ – районное эксплуатационное управление.
СК РФ – Семейный кодекс Российской Федерации.
СССР – Союз советских социалистических республик.
ТСЖ – товарищество собственников жилья.
УК РФ – Уголовный кодекс Российской Федерации.
12
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Введение
ВВЕДЕНИЕ
Жилье во все времена являлось неизменным и необходимым атрибутом существования человека, и показывало уровень технического и социального развития общества.
Российский исторический опыт реализации права граждан на жилище принимал
различные ракурсы: от расселения советских граждан из бараков и трущоб в «минимальные» жилищные условия – до обеспечения современных запросов населения
страны, в доступном и комфортном жилье. Немалая роль в решении этого вопроса
отводится законодательству, как регулятивному инструменту в достижении поставленных целей.
Жилищное право на протяжении последних десятилетий, при этом, не раз подвергалось критике. Правовые институты, составляющие костяк законодательства о жилье, были пронизаны «духом» советской эпохи. Они не выдерживали проверку временем, рождая в современных условиях многочисленные коллизии в правоприменении,
осуществлении гражданами своих жилищным прав.
Ход общественных отношений обусловил необходимость кардинальной перестройки нормативной базы регулирования жилищных правоотношений. Способствовали этому и новая социально-экономическая формация, и переход России к рыночной экономике, требовавшие замены механизма решения жилищной проблемы.
Требовало пересмотра и само жилищное законодательство, которое уже не отвечало
современным потребностям, государственной жилищной политике.
Юридическая природа права на жилище уходит своими корнями в государственно-правовой институт. Его наглядное отражение можно обнаружить в нормах советского жилищного права, видевшего всеобщую заботу об обеспеченности населения
жильем в распределении жилых помещений.
На смену Жилищному кодексу РСФСР 1983 г, выполнявшему возложенные на
него задачи более 20 лет, пришел Жилищный кодекс РФ 2004 г. (ЖК РФ), вступивший
в силу 1 марта 2005 г.
По своей сути данный нормативный акт отражает тенденции сегодняшнего дня в
сфере жилищных правоотношений, и многим своим положениям обязан Конституции
РФ 1993 г. Новые механизмы права на жилище сделали упор на переориентацию
удовлетворения потребности в жилье с общественных фондов потребления на личные средства граждан. Конституционные основы, при этом закрепили право каждого
на жилище и право на охрану жилища, содействие реализации этих прав со стороны
органов государственной власти и органов местного самоуправления, обеспечивая
приоритет права частной собственности (ст. 25, 35, 40 Конституции РФ).
Действующее жилищное законодательство восприняло основные конституционные принципы и предоставляет значительные права по приобретению жилья в частную собственность по различным основаниям, гарантируя при этом, возможность
отдельным категориям граждан (малоимущим слоям населения) получить жилье от
государства бесплатно.
Можно сказать, что создан достаточно весомый правовой «фундамент» регулирования жилищных правоотношений. Правоприменительная практика еще недостаточно полно сформулировала все проблемные места ЖК РФ. Весьма пристальное
внимание следует обратить на вопросы обеспечения отдельных прав собственников
13
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
и лиц, имеющих жилые объекты на основе иных вещных прав, совершения сделок и
других юридически значимых действий с жилыми помещениями, организации управления и обеспечения сохранности жилищного фонда.
Современные нормы жилищного права должны, при этом, отражать практику жилищных отношений, и одновременно являться базой для совершенствования законодательства в сфере жилья, что является задачей ближайшего будущего.
В предлагаемом учебно-практическом пособии кратко и доступно в форме вопроса и ответа рассмотрены положения современного жилищного права.
Освещены теоретические и практические аспекты жилищного законодательства,
жилищного фонда, прав на жилые помещения и условий их реализации. Уделено внимание договорным отношениям в жилищной сфере, а также организационным формам управления строительством и обслуживанием жилья.
Содержание излагаемых вопросов воспроизводит систему нормативных институтов жилищного законодательства (Жилищного кодекса РФ 2004 г.).
Для полноценного восприятия изучаемых вопросов пособие снабжено словарем
основных понятий жилищного права, извлечениями из федеральных законов, а также
подзаконными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения.
Книга адресована студентам, аспирантам, преподавателям юридических вузов и
факультетов и всем тем, кто интересуется вопросами жилищного права.
14
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 1.
Тема 1.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНОГО ПРАВА:
ПРЕДМЕТ, МЕТОД, ПРИНЦИПЫ, ИСТОЧНИКИ
1. Каковы основные начала жилищного законодательства?
Нормативные постулаты в науке позволяют рассматривать жилищное законодательство как специальную часть гражданского законодательства. Жилищное законодательство тесным образом связано с нормами гражданского законодательства,
поскольку основная часть норм законодательства о жилье – гражданско-правовые
нормы.
В таком системном единстве осуществляется регулирование отношений, вытекающих из права граждан на жилище, закрепленное в Конституции РФ.
Совеременное жилищное законодательство, как и прежнее, исходя из особой социальной значимости жилья, утверждает использование жилых помещений по назначению в качестве одного из своих главнейших начал (п. 1 ст. 1 ЖК РФ). Такой принцип
нормативного регулирования нашел закрепление в ч. 1.ст. 1 ЖК РФ, определяющей
равенство участников регулируемых жилищным правом отношений. Равенство сторон правоотношений зиждется на экономической свободе и диспозитивной направленности норм жилищного права.
Российские граждане, иностранные физические лица, на законных основаниях
вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащими им жилищными правами и осуществлять их своей волей и в своих интересах.
Реализуемый здесь принцип позволяет осуществлять гражданам имеющиеся у
них жилищные права самостоятельно, в соответствии со своей волей и в собственном
интересе. К таким правам можно, например, отнести право собственности на жилые
помещения, право найма, право члена товарищества собственников жилья, право
члена жилищно-строительного кооператива.
В качестве одного из элементов реализации гражданами представленных им жилищных прав, выступает деятельность органов государственной власти и местного
самоуправления. Такие органы оказывают содействие развитию рынка недвижимости
в жилищной сфере, стимулируют жилищное строительство, обеспечивают контроль
за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении
строительства. Например, органы государственной власти и местного самоуправления в пределах выделяемых на это денежных средств оказывают помощь российским
гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, путем предоставления
субсидий на строительство и приобретение жилья.
Источник регулирования сферы жилья – Жилищный кодекс РФ является актом
комплексного законодательства, поскольку включает в себя нормы гражданского,
административного права. Правоотношения по поводу владения, пользования, и распоряжения жилыми помещениями, регулирует Гражданский кодекс РФ (ГК РФ). В жилищных правоотношениях «триада» права собственности рассматривается с позиции
специальных, по отношению к ГК РФ, норм, что позволяет вести речь о наличии в ЖК
РФ специальных правил, отличающихся от общего гражданско-правового регулирования.
15
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Равенство прав участников жилищных правоотношений предполагает реализацию этих прав в соответствии с нормами действующего законодательства, в рамках
правомерного их поведения. При этом, такое равенство обеспечивается юридически
равным положением участников правоотношения перед законом и судом.
Когда речь идет о праве собственности, центральным звеном в правоотношении
выступает гражданин. При этом, участниками таких правоотношений могут быть
также юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации,
муниципальные образования (ч. 2 ст. 4 ГК РФ). В основе такой установки лежит основная цель жилищной политики – обеспечение права граждан на жилище. Без уполномоченных публичных органов обеспечение этого права вряд ли возможно.
Автономия воли при осуществлении жилищных прав предполагает свободное распоряжение этими правами. Это предполагает свободный выбор места жительства,
право на обмен жилыми помещениями. Отказ от реализации права на использование
жилья также находится в сфере усмотрения гражданина. Действительно, трудно заставить гражданина проживать в принадлежащем ему жилом помещении, равно как и
заставить распорядится своими жилищными правами. В этом кроется диспозитивное
начало правового регулирования жилищных отношений с участием граждан.
Естественно, не надо забывать, что свобода выбора ограничена экономическими
условиями и осуществляется в жестких рамках закона. При этом, реализация права на
жилище в отдельных случаях может быть реализована далеко не каждым. Примером
тому является предоставление жилого помещения на условиях социального найма
строго определенным категориям граждан (ст. 49 ГК РФ), критерии отбора которых
связаны с отсутствием условий для приобретения жилья на рыночных началах.
Следует отметить основания возникновения жилищных прав, основным из которых
является договор. Договору отведена особая роль в возникновения и регулировании
жилищных прав и обязанностей. Он выступает формой, инструментом в реализации
принципа диспозитивности участников жилищных правоотношений. Одновременно
договор придает стабильность и упорядоченность этим правоотношениям.
Кроме известных договоров социального и коммерческого найма, жилищные отношения порождают и регулируют договоры безвозмездного пользования, поднайма,
найма специализированных жилых помещений, обмена жилыми помещениями и т.д.
Даже поселение временных жильцов основано на договоре.
Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права
и свободы других лиц (ч. 3 ст. 17 Конституции РФ).
Жилищное законодательство подходит несколько шире к рассмотрению данного конституционно принципа, и наряду с правами и свободами, ведет речь также и
об обязанностях в жилищных правоотношениях. Недопустимость нарушения прав и
свобод других граждан при осуществлении прав и исполнении обязанностей, связывается также с запретом нарушения законных интересов других граждан, что находит
отражение в ряде регулятивных норм ЖК РФ.
Ограничения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать
требованиям справедливости. Кроме того, объем таких ограничений должен соответствовать критериям адекватности, пропорциональности и соразмерности, носить
общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы.
Сама возможность ограничений и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
16
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 1.
Надо сказать, что каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ). Но в ЖК РФ не упоминаются права свободно
передвигаться и выбирать место пребывания, поскольку соответствующие отношения
не входят в предмет жилищного законодательства.
Жилищное законодательство не регулирует отношения, связанные со свободой
передвижения, которые отделены от возникновения, изменения и прекращения жилищных прав граждан. Жилищные права и обязанности граждан независимы от наличия (отсутствия) регистрации.
Хотя право граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации подлежит известному
ограничению, которое предполагается:
в пограничной полосе;
в закрытых военных городках;
в закрытых административно-территориальных образованиях;
в зонах экологического бедствия;
на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений
людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной
деятельности;
на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение.
2. В чем заключается обеспечение условий
для осуществления права на жилище?
Жилищное законодательство (ст.2 ЖК РФ) определяет полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в рамках обеспечения условий для осуществления гражданами права на жилище.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах
своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на
жилище, в том числе:
1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники
денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства
жилых помещений;
3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
4) стимулируют жилищное строительство;
5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям
законодательства;
7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством
требований при осуществлении жилищного строительства.
17
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Кроме того, в компетенции органов государственной власти и органов местного
самоуправления находится определение порядка государственного учета жилищных
фондов, установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и т.д.
Потребности граждан в жилье удовлетворяются путем заключения договоров
социального найма или договоров найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также путем приобретения квартир и домов на
рынке жилья.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны
создавать необходимые условия для удовлетворения этих потребностей граждан.
Обеспечение права на жилище реализуется путем предоставление гражданам жилых
помещений по договору социального найма, либо по договору найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
По договору социального найма жильем обеспечиваются малоимущие граждане и
иные категории граждан, определяемые федеральным законом или законом субъекта РФ (ст. 49 ЖК РФ). Специализированные жилые помещения предназначены для
временного использования. Ими обеспечиваются рабочие (служащие), или студенты,
а проживание в них, как правило, допускается на период работы или учебы.
Отдельным категориям граждан, нуждающимся в специальной социальной защите, жилье предоставляется по договорам безвозмездного пользования (ст. 109 ЖК
РФ).
Обеспечение государственными и муниципальными органами потребностей граждан в жилье заключается в содействии защиты их прав и законных интересов в данной сфере, а также осуществлении контроля за исполнением жилищного законодательства.
В целях создания и развития рынка жилья был принят ряд законодательных актов
(об ипотеке, приватизации и проч.), сняты ограничения и запреты на приобретение
жилья в собственность, на распоряжение таким жильем. Кроме того, государство и
муниципальные образования участвуют на рынке жилья своей собственностью, используют жилые помещения в коммерческих целях, разрабатывают и реализуют другие меры, содействующие свободному обороту жилья.
Для стимулирования жилищного строительства используются субсидии (например, по программам улучшения жилищных условий молодым семьям). Здесь же следует отметить предоставляемую гражданам возможность получить земельный участок под строительство жилья.
Контроль за соблюдением установленных законодательством требований жилищного строительства предусматривается, в частности, нормами Градостроительного
кодекса РФ.
При рассмотрении мер защиты прав граждан, установленных жилищным законодательством, необходимо отметить:
1) обеспечение прав собственника жилого помещения при изъятии земельного
участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ);
2) обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в случае
сноса дома (ст. 134 ЖК РФ);
3) порядок предоставления жилья в случаях сноса дома, признания жилого помещения непригодным для проживания, перевода в нежилое; в связи с капитальным
ремонтом дома (ст.ст. 85 – 88 ЖК РФ).
18
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 1.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда,
соответствием жилых помещений установленным требованиям возложен на органы
государственной жилищной инспекции (образованы в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 г. № 1086 «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации»).
Важнейшими гарантиями обеспечения условий обеспечения прав граждан на жилище выступает предусмотренная ЖК РФ ответственность за нарушение жилищного
законодательства гражданами и юридическими лицами. При этом под нарушением
жилищного законодательства понимается в первую очередь неисполнение обязанностей, предусмотренных ЖК РФ или иными нормативными правовыми актами.
Действующее законодательство возлагает на граждан – пользователей жилыми
помещениями обязанности бережно относиться к занимаемому жилому помещению;
использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих
жилищных потребностей.
Важнейшая обязанность собственника жилищного фонда – обеспечить его сохранность, увеличить срок его службы, грамотно организовать его содержание и ремонт.
В свою очередь, ст. 65 ЖК РФ обязывает наймодателя (собственника жилищного
фонда) по договору социального найма:
передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества
многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
производить капитальный ремонт жилого помещения;
обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг.
Наймодатель, не выполняющий своих обязанностей, несет установленную законом ответственность. Например, если он несвоевременно произвел капитальный
ремонт сданного внаем жилого помещения (ст. 66 ЖК РФ), наниматель вправе по
своему выбору потребовать:
а) уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим
имуществом в многоквартирном доме;
б) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и
(или) общего имущества;
в) возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем (ст. 66 ЖК РФ).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных
ЖК РФ;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
• производить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за пользование жилым помещением и за жилищнокоммунальные услуги;
• информировать наймодателя об изменении условий, дающих нанимателю право
пользоваться жильем.
Неисполнение этих обязанностей влечет предусмотренную законом ответственность. Например, за разрушение или порчу жилого помещения ЖК РФ предусматривает расторжение договора социального найма и выселение виновных без предоставления другого жилого помещения (ст. 83 и ст. 91 ЖК РФ).
Гражданское право, как наиболее тесно связанное с жилищным, предполагает
ответственность участников жилищных правоотношений за ненадлежащее использование жилых помещений.
19
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Обязанность бережно относиться к жилью, использовать его по назначению, оплачивать жилое помещение возложена и на собственников. Согласно требованиям
ст. 288 ГК РФ собственник жилого помещения обязан использовать его для проживания, т.е. в соответствии с назначением. Обязанность собственника жилого помещения оплачивать жилье и коммунальные услуги предусматривается ст. 153 ЖК РФ.
Статья 293 ГК РФ предусматривает ответственность в случае бесхозяйственного
обращения с жильем, допуская его разрушение. Эта ответственность заключается в
возможности принятия судом решения о продаже жилья с публичных торгов.
Ответственность субъектов жилищных правоотношений, предусмотренная жилищным и гражданским законодательством, дополняется нормами о правонарушениях в жилищной сфере, установленными в административном (КоАП РФ) и уголовном праве (УК РФ). Так, ст. 7.21 КоАП РФ («Нарушение правил пользования жилыми
помещениями») установлено, что порча жилых домов, жилых помещений, а равно
порча их оборудования, самовольная перепланировка жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа. Согласно ст. 7.22 КоАП РФ («Нарушение правил содержания и
ремонта жилых домов и (или) жилых помещений») нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, жилых помещений, правил содержания и ремонта
жилых домов, жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными
для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование
жилых домов, жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом, жилым помещением, влечет за собой наложение административного штрафа на должностных
и на юридических лиц. Статьей 7.23 КоАП РФ («Нарушение нормативов обеспечения
населения коммунальными услугами») предусматривается ответственность должностных и юридических лиц за нарушение нормативного уровня или режима обеспечения
населения коммунальными услугами.
Уголовная ответственность за нарушение законодательства может наступить в
случаях, когда действие (бездействие) носит характер преступления. В частности,
ст. 168 УК РФ предусматривается ответственность за уничтожение или повреждение
имущества; ст. 139 УК РФ – за нарушение неприкосновенности жилища.
3. В чем суть принципа «неприкосновенность жилища
и недопустимость его произвольного лишения»?
Понятие «жилище» не раскрывается в жилищном законодательстве. В Жилищном
кодексе РФ употребляется лишь термин «жилое помещение». «Жилище» в конституционно-правовом смысле может рассматриваться как любое место, где живут люди.
При этом жилище – это не всегда недвижимость. Жилище как недвижимость имеет
четкие критерии, определенные в законе, и в первую очередь, должно быть пригодно
для проживания.
Поэтому термин «жилище» намного шире, и его необходимо отличать от термина
«жилое помещение», который используется законодателем, когда идет речь о конкретных имущественных правах.
Согласно ст. 25 Конституции РФ и ч. 1 ст. 3 ЖК РФ жилище неприкосновенно.
Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных
основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных
другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. Право на неприкосновенность жилища является личным неимущественным правом и составляющей права на неприкосновенность частной жизни (ст. 150 ГК РФ).
20
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 1.
Право на неприкосновенность жилища является одним из важнейших в международном праве и закреплено во многих международных правовых актах. Так, согласно
ст. 12 Всеобщей декларации прав человека 1948 г. «никто не может подвергаться
произвольному вмешательству в его личную и семейную жизнь, произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища».
Свою «лепту» в реализацию права на «неприкосновенность жилища» внесла Конвенция Содружества Независимых Государств от 26.05.1995 г. «О правах и основных
свободах человека». Конвенция предусматривает невмешательство со стороны государственных органов в пользование этим правом. Исключение могут составлять
случаи, когда такое вмешательство предусмотрено законом и необходимо в демократическом обществе в интересах государственной и общественной безопасности,
общественного порядка, охраны здоровья и нравственности населения или защиты
прав и свобод других лиц. Указанную линию проводит Международный пакт о гражданских и политических правах: никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность жилища (ст. 17).
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования
им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в
порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, другими федеральными
законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).
При этом судам следует учитывать, что положения ч. 4 ст. 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища
во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в
отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.
Защита вещных прав на жилые помещения предусматривает необходимость обращения к нормам гражданского законодательства, устанавливающего наиболее
приемлемые способы защиты. Само жилищное законодательно ограничено в выборе
правовых средств обеспечения прав собственников.
Несомненное значение имеет соблюдение возможностей досудебного решения
вопроса о защите права. Вместе с тем в Жилищном кодексе РФ ничего ни сказано о
таком способе защиты имущественных прав на жилье, как самозащита права, в ситуации самовольного захвата жилого помещения являющаяся оперативным средством
достижения необходимого для собственника результата.
Нормы международного права (Международный пакт о гражданских и политических правах, одобренный Генеральной Ассамблеей ООН 16.12.1966 г.) устанавливают: никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам
на неприкосновенность жилища. Каждый человек имеет право на защиту от такого
вмешательства или таких посягательств (ст. 17). Данная позиция в общем виде воспроизведена в части 2 ст. 3 ЖК РФ.
Таким образом, возможность проникновения в жилище без согласия проживающих в нем лиц предусматривается только при обстоятельствах чрезвычайного характера в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом. При этом,
Правила о неприкосновенности жилища не касаются граждан, которые занимают жилье, не имея на то законных оснований (например, при самовольном занятии жилого
помещения).
Кроме того, выселяться могут граждане, право пользования жилым помещением
которых прекращено, или которые нарушают правила пользования жилым помещением (используют его не по назначению, систематически нарушают права и законные
интересы соседей, бесхозяйственно обращаются с жилыми помещениями, допуская
21
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
его разрушение), поднаниматели и вселенные совместно с ними граждане, временные жильцы, наниматели и члены их семей, занимающие помещение по договору
социального найма (например, граждане, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано судом невозможным, или в случае невнесения платы за жилое помещение или коммунальные услуги в течение более шести
месяцев), жильцы специализированных жилых помещений и др.
Лишение жилья – это не только его фактическое изъятие у живущих в нем людей. Этим понятием охватывается и прекращение их права на проживание в доме
или квартире, где они проживали во время действия договора. Законодатель устанавливает недопустимость произвольного ограничения прав жильцов на получение
коммунальных услуг. То есть они могут быть лишены их только в установленном федеральными законами порядке.
4. Что представляют собой жилищные отношения?
Единство метода правового регулирования не позволяет рассматривать жилищное право как самостоятельную отрасль права. Жилищное законодательство выступает в качестве комплексной отрасли законодательства (комплексного правового образования), объединяющей нормы различных отраслей права.
Безусловно, жилищное законодательство распространяет свое действие на
различные блоки неоднородных общественных отношений. Этим объясняется присутствие в жилищном законодательстве норм разной отраслевой принадлежности.
Отрасль законодательства может включать нормы различной отраслевой принадлежности, которые регулируют определенный вид, направление государственной
деятельности.
Жилищные отношения составляют предмет жилищного законодательства.
Понятие «жилищные отношения» охватывает широкий круг общественных отношений, имеющих неоднородный характер. В литературе понятие «жилищные отношения» определяется как собирательное и охватывает различные по своей юридической
природе отношения. Жилищные отношения – это материальные, экономические отношения, возникающие по поводу такого специфического вида имущества, как жилое
помещение. В то же время не все отношения, складывающиеся по поводу жилых помещений, являются жилищными, например, как не все имущественные отношения являются гражданско-правовыми. Жилищные отношения – это отношения по пользованию гражданином (чужим) жилым помещением, в процессе которого удовлетворяется
его потребность в жилье. При этом, жилищные отношения не следует отождествлять
с жилищными правоотношениями. Последние представляют собой правовую форму
общественного жилищного отношения, которую оно приобретает при воздействии на
него норм объективного права.
Жилищные правоотношения могут быть обязательственными, например возникающими на основании договора найма жилого помещения или договора безвозмездного пользования жилым помещением. Их основанием может являться членство в ЖК
и ЖСК, вселение в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или члена
семьи собственника жилого помещения, лица, постоянно проживающего с нанимателем по договору коммерческого найма, пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, завещательного отказа.
Жилищные правоотношения могут носить вещный характер, например пользование
жилым помещением по завещательному отказу.
В науке существуют различные подходы к определению сущности жилищных правоотношений, каждый из которых отражает отдельную их сторону.
22
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 1.
Еще до принятия ЖК РСФСР 1983 г. как общую особенность жилищных отношений выделяли длящийся и комплексный их характер.
Отмечалось, что жилищные отношения – это общественные отношения, в которых удовлетворяется постоянная потребность в жилье, эти отношения складываются
в процессе удовлетворения гражданином своих жилищных потребностей.
Среди них можно выделить:
– имущественные отношения, регулируемые нормами гражданского права (например, отношения по поводу пользования помещениями частного жилищного фонда),
– отношения публично-правового характера, построенные по модели «власть –
подчинение» (например, учет жилищного фонда, контроль за его использованием и
сохранностью).
– корпоративные отношения (например, отношения, возникающие по поводу создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов).
Легальный перечень жилищных отношений определен ч. 1 ст. 4 ЖК РФ. К ним
относятся отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения,
пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов,
товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг (ч. 6 ст. 155, ст.162, ст.164 ЖК РФ);
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги услуг (п. 16 ст. 12
ЖК РФ, ст.ст. 153 – 160 ЖК РФ),
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам,
иным требованиям законодательства (ст. 20 ЖК РФ).
5. Кто может быть отнесен к участникам жилищных отношений?
Перечень участников жилищных отношений определен ч. 2 и 3 ст. 4 ЖК РФ.
К участникам жилищных правоотношений относятся:
1) граждане;
2) юридические лица;
3) Российская Федерация;
4) субъекты Российской Федерации;
5) муниципальные образования;
6) иностранные граждане, лица без гражданства
7) иностранные юридические лица.
Граждане (физические лица) выступают субъектами самых разнообразных жилищных правоотношений, поскольку в соответствии с жилищным законодательством
жилое помещение предназначено для проживания граждан (п. 1 ст. 17 ЖК). В целях
23
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
удовлетворения постоянной потребности в жилье граждане вступают в жилищное
правоотношение с юридическими лицами, в хозяйственном ведении или оперативном
управлении которых находятся жилые помещения. Вместе с тем, являясь нанимателями жилых помещений в указанных домах, граждане могут являться субъектами
правоотношений поднайма и временного проживания, выступая в качестве наймодателей занимаемых ими жилых помещений.
В частном жилищном фонде граждане вступают в правоотношения пользования
жилыми помещениями между собой. Гражданин – собственник жилья использует, как
правило, жилье для личного проживания и проживания членов его семьи, но может
также сдавать жилье для проживания другим гражданам по договору коммерческого
найма.
Юридические лица участвуют в жилищных правоотношениях, как правило, в виде
наймодателей, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые дома (жилые помещения). В договоре социального найма жилого помещения в качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные организации
(ЖЭУ, РЭУ) и др., а также государственные и муниципальные предприятия, учреждения, организации или создаваемые ими жилищно-эксплуатационные организации,
являющиеся юридическими лицами.
На иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц,
являющихся участниками жилищных отношений, распространяется определяемый
российским жилищным законодательством национальный правовой режим с изъятиями, которые предусмотрены ЖК РФ или другими федеральными законами.
Например, жилые помещения по договорам социального найма не могут быть
предоставлены иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное (ч. 5 ст. 49 ЖК РФ). То
же касается субсидий на оплату жилых помещений, коммунальных услуг (ч. 12 ст. 159
ЖК РФ) и приватизации жилых помещений (ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
При этом, каких-либо ограничений жилищных прав лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации, положения ЖК РФ определяющие соответственно права и
обязанности членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма и нанимателя специализированного жилого
помещения, не содержат (ст.ст. 31, 69, 100 ЖК РФ).
6. Что входит в понятие «Жилищное законодательство»?
Жилищный кодекс РФ содержит основанную на Конституции РФ систему жилищного законодательства (ст. 5), которое согласно п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ
находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Поэтому в
систему жилищного законодательства входят правовые акты, принятые на федеральном, региональном и местном уровнях.
Следовательно, в эту систему включаются также указы Президента Российской
Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты
органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 5 ЖК РФ). Кроме того, акты министерств,
ведомств и других федеральных органов исполнительной власти также являются источниками жилищного законодательства (ч. 2 ст. 5 ЖК РФ).
Акты жилищного законодательства с точки зрения их юридической силы находятся в определенной подчиненности. Каждый последующий акт, определяемый в ста-
24
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 1.
тье 5 ЖК РФ (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные
правовые акты федеральных органов исполнительной власти и т.д.), должен соответствовать предыдущим. Так, согласно ст. 90 Конституции РФ указы и распоряжения
Президента РФ не должны противоречить Конституции РФ и федеральным законам,
в том числе Жилищному кодексу РФ; постановления Правительства РФ принимаются
во исполнение Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента РФ.
Федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные правовые акты
органы государственной власти принимают в пределах своих полномочий. При этом
наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс РФ.
В ЖК РФ, так же как и в ГК РФ, установлен приоритет норм соответствующего кодекса по сравнению с другими нормативными правовыми актами. В случае выявления
судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса РФ должны применяться нормы этого Кодекса (ч. 8 ст. 5 ЖК РФ).
Поэтому, наряду с положениями ЖК РФ в регулировании жилищных отношений
особое место занимают федеральные законы, принятые в соответствии с Кодексом и
не противоречащие ему.
Таким образом, в состав жилищного законодательства включены следующие
виды правовых актов:
1) законодательные акты Российской Федерации – законы и другие нормативноправовые акты, принятые федеральными законодательными (представительными)
органами: съездами народных депутатов РСФСР и РФ, Верховным Советом РСФСР
и РФ, а также Федеральным Собранием РФ;
2) указы Президента Российской Федерации (ст. 90 Конституции РФ), а также утверждаемые указами положения;
3) постановления Правительства Российской Федерации (ст. 115 Конституции РФ);
4) нормативные акты министерств, государственных комитетов, комитетов и других федеральных органов исполнительной власти, которые могут их издавать на основании законов и иных нормативно-правовых актов в рамках их компетенции. Они
могут носить как отраслевой, так и межотраслевой характер и содержать нормы жилищного законодательства;
5) конституции республик в составе РФ и их законодательство, а в краях, областях,
городах федерального значения, автономной области и автономных округах - уставы
этих субъектов и их законодательство. Акты могут издаваться законодательными
(представительными) органами субъектов РФ и органами исполнительной власти;
6) нормативные акты органов местного самоуправления в случае наделения законом этих органов государственными полномочиями (ст. 132 Конституции РФ; Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.08.1995 г. № 154-ФЗ).
7. Каково действие жилищного законодательства во времени?
Дата вступления нормативного правового акта в силу (начало его действия во
времени) имеет важное юридическое значение, поскольку именно с этой даты начинается действие соответствующего акта также в пространстве и по кругу лиц.
По общему правилу, в жилищном законодательстве действует общеправовой
принцип «закон обратной силы не имеет», т.е. акт жилищного законодательства применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие (ч. 3
ст. 6 ЖК РФ).
25
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
При этом, нормы ЖК РФ должны применяться к жилищным отношениям, возникшим после 1 марта 2005 г., а к жилищным отношениям, возникшим до 1 марта 2005 г.,
нужно применять нормы ЖК РСФСР (ч. 1 ст. 6 ЖК РФ, ст. 1, п. 1 ч. 1 ст. 2 ФЗ «О
введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12. 2004 г.
№ 189-ФЗ).
Однако из этого правила имеются исключения. В определенных случаях к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, применяются нормы нового Кодекса (ч. 2, 3, 4 ст. 6 ЖК РФ). Такое правило действует:
1) если об этом прямо предусмотрено в акте жилищного законодательства.
2) в части тех жилищных прав и обязанностей, которые возникли после введения
в действие этого акта.
3) если в ЖК РФ или во Вводном законе установлено, что ЖК РФ распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
ЖК РФ был введен в действие с 1 марта 2005 г., и это означает, что нормы ЖК
РФ подлежат применению к отношениям жилищной сферы, возникшим после 1 марта
2005 г.
Но возможны исключения в действии акта жилищного законодательства, и он может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, но только если это прямо предусмотрено соответствующим актом жилищного
законодательства.
К отношениям, возникшим до введения в действие нового акта жилищного законодательства, применяются нормативные правовые акты, ранее регулировавшие
эти отношения. Это еще одно проявление отсутствия обратной силы у нормативных
правовых актов. Вместе с тем если в рамках существующих жилищных правоотношений у их субъекта после введения в действие нового нормативного правового акта
возникли определенные права и обязанности, то эти права и обязанности осуществляются по правилам, предусмотренным новым актом.
Но также возможны исключения из правила двоякого рода:
1) придание новому закону обратной силы;
2) распространение действия закона, утратившего силу, на период после введения в действие нового закона.
Уже утративший силу закон может распространять действие на период после введения в действие нового закона в случаях, когда в соответствии с правилами старого
закона был заключен договор, продолжающий действовать и после введения в действие нового закона, устанавливающего иные обязательные правила.
В ч. 4 ст. 6 ЖК РФ этот принцип закреплен следующим образом: акт жилищного
законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие,
и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
Например, граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам
социального найма.
26
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 1.
Действие акта жилищного законодательства в жилищных отношениях, возникших
до его введения в действие, может быть распространено на права и обязанности участников этих отношений, которые возникли уже после введения акта в действие. Иными словами, жилищное отношение до введения акта жилищного законодательства
регулируется ранее действующими нормами, а после введения акта в действие – уже
новыми нормами.
Наконец, акт жилищного законодательства распространяет свое действие на права и обязанности, возникшие из договоров до введения его в действие, лишь в том
случае, если в данном акте прямо предусмотрено, что он распространяется на права
и обязанности, возникшие из ранее заключенных договоров.
8. Каковы условия применения жилищного законодательства
по аналогии?
Аналогия – механизм преодоления пробелов в законодательстве при регулировании общественных отношений. В жилищном законодательстве, как и в остальных
отраслях российского законодательства, применяется две разновидности аналогии –
аналогия закона и аналогия права.
Пробелы законодательства, в том числе жилищного, восполняются:
1) путем применения закона, регулирующего сходные отношения (аналогия закона);
2) исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права), требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Аналогия закона применяется при наличии следующих условий:
1) жилищные отношения не урегулированы ни законом, ни соглашением сторон;
отсутствуют нормы, прямо регулирующие эти отношения;
2) есть сходная норма законодательства;
3) эта норма не противоречит существу регулируемых отношений.
4) применение к данному жилищному отношению норм жилищного законодательства, регулирующих сходные отношения, не противоречит существу жилищного отношения.
Применяя аналогию закона, следует найти самую близкую по основным признакам норму из всех имеющихся в законодательстве.
При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности,
разумности и справедливости (ч. 2 ст. 7 ЖК РФ).
Использование правоприменителем аналогии права также возможно лишь в рамках изъяснительного конкретизирующего толкования уже имеющейся нормы общего
характера, устанавливающей относящиеся к данному случаю правовые принципы.
В качестве таких основных норм в науке выделяется Конституция, отраслевые
принципы, а также общепризнанные принципы и нормы международного права.
При этом, в отличие от аналогии закона, аналогия права позволяет ситуативно
восполнять пробелы правового регулирования, поскольку выявляемая в процессе такого толкования воля законодателя или иного субъекта правотворчества всегда сформулирована весьма широко, допуская определенную степень конкретизации, более
того, эвристической деятельности.
Для применения юридического приема «аналогии» подлежат уяснению такие категории и понятия, как «смысл жилищного законодательства», «требования добросовестности», «требования разумности» и «требования справедливости».
27
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
В литературе дается следующее определение указанным понятиям:
а) смысл жилищного законодательства – это особенности регулирования общественных отношений, присущих именно данной отрасли права, отличающие ее от
других отраслей;
б) требования добросовестности означают, что участники жилищных отношений
предполагаются как действующие добросовестно. Если будет установлено иное, то
применение аналогии права позволит защитить имущественные интересы и нематериальные блага добросовестно действующего партнера. При недобросовестности
всех участников отношения применение аналогии права не позволит им жилищноправовыми способами защищать свои интересы;
в) требования разумности означают, что отношения, не урегулированные жилищным законодательством, тем не менее должны при применении аналогии права решаться с точки зрения учета жизненных реалий, конкретной обстановки, возможных
последствий и т.д.;
г) требования справедливости означают, что нельзя решать спор в пользу одного
из участников отношения, существенно ущемляя интересы другого (других), лишь на
том основании, что стороны по небрежности не оговорили те или иные вопросы, а
впоследствии, пользуясь этим (а также отсутствием возможности применения аналогии закона), один из участников стремится получить неосновательную выгоду. Поскольку отношение не урегулировано жилищным законодательством, нет соглашения
и невозможно применить аналогию закона, участники отношения должны нести одинаковое бремя возможных неблагоприятных последствий
В сравнительно редких случаях может сложиться такое положение, когда нет закона, регулирующего сходные отношения, то есть нет закона, который мог бы быть
применен по аналогии.
9. Применение к жилищным отношениям иного законодательства
Применение к регулируемым отношениям норм иного законодательства является
достаточно распространенным явлением правоприменения с учетом значительного
объема межотраслевых связей в действующей правовой системе.
При применении к жилищным отношениям (с учетом их разнородности) иного
законодательства, это законодательство применяется с учетом требований, установленных ЖК РФ. Данное правило корреспондирует к положению, изложенному в ч. 8
ст. 5 ЖК РФ. Благодаря таким правилам обеспечивается определенное единство правового регулирования отношений, складывающихся в жилищной сфере.
Согласно ст. 8 ЖК РФ применяется специальное градостроительное, техническое,
тарифное законодательства, но с учетом требований ЖК РФ.
ЖК РФ не делает отсылок к гражданскому законодательству, тем более к ГК РФ,
и не содержит каких-либо упоминаний о нем даже в ст. 8 ЖК РФ о субсидиарном
применении к жилищным правоотношениям иного законодательства. Например, отношения, возникающие в связи со строительством, реконструкцией объектов капитального строительства (в т.ч. зданий, строений, сооружений), если при проведении
таких работ затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и
безопасности указанных объектов, регулируются Градостроительным кодексом РФ. В
свою очередь, технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 27.12. 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании».
В числе, норм, регулирующих жилищные отношения, можно отнести документы,
принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в
порядке, установленном законодательством России, или федеральным законом, или
28
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 1.
указом Президента РФ, или постановлением Правительства РФ, и устанавливающие
обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в т.ч. зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).
Также можно привести пример санитарных правил и норм, которые регулируются положениями специального законодательства, в т.ч. Федерального закона от
30.03.1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».
Такие жилищные вопросы, как регулирование тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и
очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также
надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и
услуги организаций коммунального комплекса, определяются Федеральным законом
от 30 12. 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
10. Как соотносятся понятия «Жилищное законодательство»
и «Нормы международного права»?
Акты, регулирующие жилищные отношения, имеют определенную иерархию с
точки зрения их юридической силы:
1) общепризнанные принципы и нормы международного права,
2) международные договоры Российской Федерации;
3) федеральные законы, устанавливающие изъятия из ЖК РФ для иностранцев;
ЖК РФ;
4) иные федеральные законы;
5) федеральные подзаконные правовые акты.
В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека
и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией РФ (ст. 17 Конституции РФ).
Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные
договоры Российской Федерации являются составной частью российской правовой
системы (ст. 15 Конституции РФ).
Согласно ст. 5 Федерального закона от 15.07.1995 г. № 101-ФЗ «О международных договорах Российской Федерации» положения международных договоров РФ, не
требующие издания внутригосударственных актов, действуют в Российской Федерации непосредственно. В иных случаях наряду с международным договором РФ следует применять и соответствующий внутригосударственный правовой акт.
Принцип приоритета норм международного договора по отношению к нормам национального закона в России является определяющим практически для всех отраслей
права и законодательства. Жилищное законодательство может содержать нормы,
устанавливающие особенности жилищных прав иностранцев, несмотря на то что по
общему правилу на жилищные отношения с участием иностранцев распространяется
национальный правовой режим.
Предписания международного договора имеют приоритет перед нормами жилищного законодательства. В частности, согласно ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без
гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.
Если нормы международного права вступают в противоречие с нормами внутреннего жилищного законодательства, то при разрешении подобных противоречий приоритет отдается нормам международного права.
29
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Среди международных актов основным, несомненно, является Всеобщая декларация прав человека от 1948 г., в которой рассматривается жилище как обязательный
компонент жизненного уровня человека, необходимый для поддержания здоровья и
благосостояния его самого и его семьи (ст. 25). Неотъемлемое право на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных
правах 1966 г. (ст. 11), Международном пакте о гражданских и политических правах
1966 г. (п. 1 ст. 12).
Международные договоры, ранее заключенные СССР, по общему правилу обязательны для Российской Федерации, если не было объявлено о прекращении действия
таких договоров.
В числе общепризнанных принципов следует отметить принцип недискриминации.
Согласно ст. 19 Конституции РФ государство гарантирует равенство прав и свобод
человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к
религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, других обстоятельств.
Всеобщая декларация прав человека (ст. 25), принятая Генеральной Ассамблеей
ООН 10.12.1948 г. международный пакт об экономических, социальных и культурных
правах от 19.12.1966 г. (ст. 11) признают право каждого на достойный жизненный
уровень, включая право на жилище.
Общепризнанные принципы и нормы международного права содержатся в Уставе
ООН, декларациях и резолюциях Генеральной Ассамблеи ООН, решениях Международного суда.
Нормы международных договоров обычно применяются к отношениям с участием иностранных граждан и юридических лиц, но в ряде случаев – и к отношениям с
участием российских граждан, юридических лиц и т.п. В частности, требование о недопустимости посягательства на неприкосновенность жилища человека содержится
в ст. 17 Международного пакта о гражданских и политических правах от 16.12.1966 г.
Положение это отражено в ст. 3 ЖК РФ.
Согласно ст. 46 Конституции РФ каждый вправе в соответствии с международными договорами РФ обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны внутригосударственные средства правовой защиты.
Статья 12 Международного пакта о гражданских и политических правах от
16.12.1966 г. устанавливает: каждому, кто законно находится на территории какоголибо государства, принадлежит в пределах этой территории право на свободное передвижение и свободу выбора места жительства. Данное положение воспроизведено
ст. 27 Конституции РФ и нашло отражение в ст. 1 ЖК РФ.
11. Каковы основания возникновения жилищных прав
и обязанностей?
Основания возникновения жилищных прав и обязанностей – это конкретные юридические факты (действия и события), облекаемые в необходимую правовую форму.
Жилищные права и обязанности возникают из юридических фактов (действий,
событий), с которыми закон и иные нормативные правовые акты связывают возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей.
Права и обязанности возникают из определенных действий (бездействия) участников жилищных отношений. Так, граждане, которые имеют право на получение жилья по договору социального найма, обращаются в органы государственной власти и
30
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 1.
органы местного самоуправления, где принимаются на учет нуждающихся в жилых
помещениях (ст. 52 ЖК РФ) для последующего обеспечения жильем (ст. 57 ЖК РФ).
Примером бездействия участников жилищных отношений как основания сохранить свои права и обязанности является норма ст. 684 ГК РФ о продлении договора
найма жилого помещения (продление договора «по умолчанию сторон»).
В качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей выступают
договоры и иные сделки, в том числе не предусмотренные федеральным законом, но
не противоречащие ему.
Жилищные права и обязанности возникают, в частности, из:
1) договора социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ, п. 1 ч. 3 ст. 19
ЖК РФ);
2) договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ, п. 4 ч. 3
ст. 19 ЖК РФ);
3) договора найма специализированных жилых помещений (ст. 99 ЖК РФ, п. 2 ч. 3
ст. 19 ЖК РФ);
4) договора поднайма жилого помещения (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ);
5) договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ, ст. 99 ЖК РФ);
6) договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ, ст. 34 ЖК
РФ).
На основании актов государственных органов и органов местного самоуправления
жилищные права и обязанности возникают лишь в случаях, если это предусмотрено
законом. Так, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных
нужд принимает орган государственной власти или орган местного самоуправления,
принявший решение об изъятии этого участка.
Возможен и сложный юридический состав, когда в основе возникновения права
на жилое помещение лежит несколько оснований (административный акт и договор).
Согласно ст. 57 ЖК РФ для заключения договора социального найма жилого помещения необходим акт (решение) органа местного самоуправления о предоставлении
жилья по такому договору. Статьей 86 ЖК РФ установлено, что в связи со сносом
дома жилье предоставляет орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение о сносе.
Права и обязанности возникают также на основании судебных решений. Так, согласно ЖК РФ в судебном порядке рассматриваются: отказ соответствующего органа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое (ст. 24); отказ
в согласовании переустройства жилого помещения (ст. 27 ЖК РФ); сохранение на
определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи
собственника жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ); принудительный обмен жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ) и отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилья (ст. 74
ЖК РФ); выселение в случаях виновного поведения поднанимателя (ст. 79 ЖК РФ), а
также нанимателя и членов его семьи (ст. 89, 91 ЖК РФ); выселение граждан из жилых помещений по предусмотренным основаниям (ст. 84, 89, 90 ЖК РФ); расторжение
договора найма и выселение из специализированных жилых помещений (ст. 101 и
103 ЖК РФ) и т.п.
Юридическим фактом, повлекшим права и обязанности, может быть не только
действие, но и событие. События (случаи, происшествия) не зависят от воли участников жилищных отношений. Жилищные права и обязанности возникают на основании
тех событий, на которые прямо указывает федеральный закон, иной нормативный правовой акт. Например, в случае смерти нанимателя жилого помещения дееспособный
31
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
член его семьи вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору (ст. 82 ЖК РФ); разрушение жилья или смерть одиноко проживающего
нанимателя прекращает договор социального найма (ст. 83 ЖК РФ). Прекращение
договора, в свою очередь, порождает определенные последствия для поднанимателя
(ст. 79 ЖК РФ), временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ).
12. Каковы способы и порядок защиты жилищных прав?
Жилищное законодательство допускает две формы защиты прав: 1) юрисдикционную; и 2) неюрисдикционную (самозащита).
В основном используется юрисдикционная форма, предполагающая обращение в
официальные компетентные инстанции: суд или вышестоящие органы.
ЖК РФ устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то
есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.
В административном порядке предусматривается защита жилищных прав путем
обращения в различные органы исполнительной власти. Конкретные случаи определяются ЖК РФ и другими федеральными законами.
Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к
должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом
РФ или другим федеральным законом (ч. 2 ст.11 ЖК РФ).
Право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и
в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в
соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (ГПК РФ).
В повседневной жизни, при необходимости защитить жилищные права, споры
между гражданами могут (а в каких-то случаях даже обязаны) рассмотреть жилищноэксплуатационная организация (наймодатель) и домовой комитет (орган общественной самодеятельности по месту жительства).
Перечень указанных способов защиты жилищных прав не является исчерпывающим и предусматривает защиту жилищных прав иными способами, установленными
ЖК РФ, другим федеральным законом.
На практике может быть использован неюрисдикционный способ защиты жилищных прав. Помимо способов защиты, осуществляемых только судом (восстановление
положения, существовавшего до нарушения жилищного права, пресечение действий,
нарушающих это право, признание судом недействующими нормативных актов и др.),
в ст. 11 ЖК РФ определены способы, позволяющие гражданам и юридическим лицам
защитить свои права самостоятельно. Так, прекращение или изменение жилищных
правоотношений (п. 5 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ) осуществляется способами, предусмотренными ЖК РФ. В частности, согласно ст. 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения
по договору социального найма вправе – с согласия членов семьи – в любое время
расторгнуть договор. Собственник жилого помещения вправе воспользоваться самозащитой права (ст. 12 ГК РФ). Самозащита возможна при покушении на неприкосновенность жилища – для ограждения неприкосновенности или выдворения из жилища
незаконно проникнувших в него лиц.
32
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 1.
13. Каковы полномочия органов государственной власти
Российской Федерации и субъектов Российской Федерации
в области жилищных отношений?
Разграничение компетенции федеральных, региональных и муниципальных органов в области жилищных отношений устанавливает различный круг вопросов, которые находятся в введении Российской Федерации, субъектов РФ и органов местного
самоуправления в сфере жилищных отношений.
Понятие «орган государственной власти» применительно к соответствующим органам как федерального, так и регионального уровня в равной мере обозначает органы законодательной и исполнительной власти. В соответствии со ст. 34 Федерального
закона от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» структуру органов местного самоуправления
составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный
орган), контрольный орган муниципального образования, иные органы, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.
Компетенция органов государственной власти Российской Федерации (Федерального Собрания РФ, Президента РФ, Правительства РФ, федеральных органов исполнительной власти) в жилищной сфере сводится в основном к нормотворческим функциям и полномочиям. В федеральных нормативных правовых актах устанавливаются
основные правовые гарантии жилищных прав, включая гарантии для социально не
защищенных граждан.
Также среди полномочий органов государственной власти РФ в жилищной сфере
указаны полномочия правоприменительного и контрольного характера, что объясняется наличием жилищного фонда РФ.
Соответственно, перечень вопросов, отнесенных к компетенции органов государственной власти РФ в жилищной сфере, не является исчерпывающим.
Органами государственной власти субъектов РФ являются законодательные
(представительные) органы государственной власти и главы исполнительной власти
субъектов РФ, иные государственные органы, предусмотренные конституциями, уставами субъектов Российской Федерации, избираемые непосредственно гражданами в
соответствии с Конституцией РФ, федеральными законами, конституциями, уставами, законами субъектов РФ.
Компетенция органов государственной власти субъектов РФ (законодательных
собраний, губернаторов, правительств, комитетов) в жилищной сфере также представлена как нормотворческими функциями, так и правоприменительными и контрольными функциями.
Нормативные правовые акты субъектов РФ должны соответствовать федеральным нормативным правовым актам. В пределах этого соответствия в них могут быть
предусмотрены особенности правового регулирования отношений в жилищной сфере.
При этом, перечень вопросов, относящихся к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в жилищной сфере, в отличие от соответствующего круга
вопросов, входящих в компетенцию органов государственной власти Российской Федерации и компетенцию органов местного самоуправления, является открытым.
В связи с этим, к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в
жилищной сфере отнесены и иные вопросы, которые не отнесены к федеральной компетенции и компетенции органов местного самоуправления.
33
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
14. Какова компетенция органов местного самоуправления
в области жилищных отношений?
Компетенция органов местного самоуправления (представительных, исполнительных) в жилищной сфере сводится в основном к правоприменительным и контрольным функциям и полномочиям, хотя допускается и нормотворческая деятельность. Нормативные правовые акты и правоприменительные акты органов местного
самоуправления в жилищной сфере должны соответствовать федеральным актам и
актам субъектов РФ. Перечень вопросов, отнесенных к компетенции органов местного самоуправления в жилищной сфере, не является исчерпывающим.
При этом, для таких субъектов РФ, как города федерального значения Москва и
Санкт-Петербург, закон предусматривает особый порядок определения компетенции
органов местного самоуправления в жилищной сфере. Перечни вопросов, которые
решают органы местного самоуправления на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, определяются законами данных субъектов РФ в пределах вопросов, отнесенных
ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления. Остальные вопросы, отнесенные ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления, но
не включенные в данные перечни, решают органы государственной власти Москвы и
Санкт-Петербурга.
Так, например, Закон г. Москвы от 11.03.1998 г. «Основы жилищной политики г.
Москвы»; Закон г. Москвы от 07.04.2004 г. «О мониторинге технического состояния
жилых домов на территории г. Москвы», Закон Санкт-Петербурга от 4 июля 2001 г.
«О жилищной политике Санкт-Петербурга» закрепляют порядок благоустроенности
жилого помещения.
15. Что включается в предмет жилищного права?
Предметом регулирования жилищного права являются разнородные общественные отношения, которые получили в законодательстве и в юридической литературе
название «жилищные отношения». К ним можно отнести не только отношения по
использованию жилья, но и отношения, связанные с эксплуатацией и управлением
жилым фондом, с учетом нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма и т.д.
Жилищное право регулирует неоднородные общественные отношения, к которым
применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения».
К числу жилищных отношений относятся имущественные и неимущественные отношения, организационные, финансовые и некоторые иные социальные связи, складывающиеся по поводу жилища. Возможность собрать их воедино (объявить их входящими в предмет жилищного законодательства) обусловлена не только и не столько
волей законодателя, сколько тем, что они образуют объективно существующую систему взаимосвязанных и взаимообусловленных общественных отношений.
16. Каков метод жилищного права?
Метод – это совокупность приемов (способов) воздействия на конкретный объект
(общественные отношения) с целью его надлежащего регулирования.
Методы жилищного права представляют собой совокупность приемов и способов,
с помощью которых изучается его предмет.
При изучении жилищного права традиционно используются следующие методы:
1) всеобщие – они основаны на общеправовых положениях (государство и право
являются теми институтами, которые существуют независимо от воли и сознания человека и находятся в постоянном развитии);
34
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 1.
2) общенаучные, к ним относятся анализ (рассмотрение и исследование жилищных правоотношений по составным частям); синтез (объединение составных частей
в единое целое и рассмотрение существующей проблемы в комплексе), а также системный подход к рассмотрению материала в целом;
3) функциональный, при котором происходит изучение функций государственноправовых структур, их взаимодействия в жилищных правоотношениях.
4) частнонаучный метод с использованием:
а) юридического подхода к изучению предмета жилищного права, при этом дается
необходимое определение общих понятий, производится их классификация и т.д.;
б) сравнительно-правового сравнения, сопоставления положений законодательства в целом, сопоставления требований иных отраслей права;
в) статистического подхода, который основан на конкретной статистической информации, количественных показателях;
г) социологического метода, основанного на исследовании мнений членов общества по вопросам отдельных жилищных проблем.
17. В чем особенность жилищного права?
Термин «жилищное право» используется в юридической литературе для определения места совокупности правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения, в системе российского права, а также в качестве науки, изучающей нормы права,
регулирующие жилищные отношения.
С одной стороны – жилищное право – подотрасль, составная частью гражданского права (например, данной точки зрения придерживался И.Л. Брауде).
С другой стороны, жилищное право, используя методы различных отраслей права, представляет собой комплексную (выделившуюся из основной) отрасль права. В
ней одновременно действуют нормы административного, гражданского, семейного и
других отраслей права (В.К. Райдер).
Исходя из этого, рассматривая жилищное право как науку, нужно понять, что оно
взаимосвязано с единой системой юридических наук, оно изучает как общие правовые понятия в сфере жилищных правоотношений, так и конкретные юридические проблемы жилищного законодательства.
18. Каково место жилищного законодательства
в правовой системе права?
В настоящее время большинство исследователей считают жилищное право комплексной отраслью, поскольку само жилищное законодательство носит комплексный
характер. При этом, значительная часть норм, содержащихся в актах жилищного законодательства, является гражданско-правовыми. Следовательно, жилищное право
сформировано в рамках гражданского права.
Впоследствии, вобрав в себя большое число норм различной отраслевой природы, ставшее комплексной отраслью права, тем не менее жилищное право тяготеет
к праву гражданскому. Большинство жилищных отношений, причем занимающих
главенствующее место среди социальных связей, опосредствующих удовлетворение
жилищных потребностей, отвечает всем признакам отношений, входящих в предмет
гражданского права. Соответственно, регламентация этих отношений осуществляется с использованием гражданско-правового метода регулирования. Поэтому можно
констатировать существование объективных причин преобладающего влияния гражданского законодательства на жилищное законодательство.
35
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Кроме того, именно гражданско-правовые идеи, конструкции, восприняты в нормах и институтах жилищного законодательства и практике регулирования жилищных
отношений.
В некоторых случаях, которые перечислены в ЖК РФ, нормы гражданского законодательства применяются в обязательном порядке. Например, ст. 18 ЖК РФ регламентирует порядок государственной регистрации прав на жилые помещения. Согласно
этой статье право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, Федеральным
законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ЖК РФ. Правила государственной регистрации
недвижимости (а жилые помещения также отнесены к этой категории) закреплены в
ст. 131 ГК РФ. В соответствии с ней право собственности и другие вещные права на
недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение
подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня
внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый
государственный реестр прав (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Таким образом, гражданское и жилищное право взаимосвязаны и соотносятся
друг с другом как общие нормы (содержащиеся в гражданском законодательстве) и
более конкретизированные, специальные нормы жилищного права.
19. Что можно отнести к источникам жилищного права?
Источники – это формы объективации права, способы закрепления и отражения
нормативных предписаний. К источникам права традиционно относят нормативные
акты различного уровня, совокупность которых составляет законодательство по определенному вопросу, сфере общественных отношений.
Жилищное законодательство – это совокупность нормативных правовых актов,
система правовых норм, с помощью которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие жилищно-правовые нормы. То есть именно
посредством законов, подзаконных актов, входящих в систему жилищного законодательства, осуществляется регулирование жилищных правоотношений.
Таким образом, систему жилищного законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения
(источники жилищного права).
Эти нормативные правовые акты, которые изданы органами государственной и
муниципальной власти Российской Федерации и содержат указанные правоотношения, являются источниками жилищного права.
Главным источником любого российского права, в том числе и жилищного, является Конституция РФ. Основной Закон содержит базовые положения для любого
законодательства. В соответствии с ч. 1 ст. 15 Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации; законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не
должны противоречить Конституции РФ.
Несмотря на принятие нового ЖК РФ на федеральном уровне, жилищное законодательство в настоящее время представляет собой достаточно большое количество источников жилищного права – законов и других нормативных актов, принятых в
36
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 1.
разное время и на разных уровнях (от законов до инструкций) и по сути в различных
государствах (СССР, РСФСР, Российской Федерации).
Основным актом, регулирующим жилищные отношения, является ЖК РФ, который определяет основные принципы реализации конституционного права граждан
РФ на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает основные
начала правового регулирования жилищных отношений при различных видах использования недвижимости в жилищной сфере.
К источникам жилищного права следует отнести ряд норм и правовых институтов
гражданского законодательства.
В части первой ГК РФ (гл. 18) регулируются право собственности на жилые помещения и иные права (права членов семьи собственника жилого помещения), дается
понятие квартиры как объекта права собственности, указываются основные начала
регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации и деятельности товариществ собственников жилья.
Часть вторая ГК РФ содержит главу (35), посвященную договору найма жилого
помещения и другим договорам, предметом которых могут стать жилые помещения,
а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений.
Часть третья ГК РФ в разд. V «Наследственное право» содержит кроме прочего
нормы, устанавливающие особенности наследования жилых помещений.
На федеральном уровне жилищные отношения регулируются не только законодательными актами, но и указами Президента РФ (например, Указ Президента РФ от
29.03.1996 г. № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов»), и постановлениями Правительства РФ (например, Постановления от 20.02.1995 г. № 161 «Об
утверждении Перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть
предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации» и от 21.05.2005 г.
№ 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилых помещений».
Из ведомственных нормативных актов, посвященных отношениям, связанным с
жилыми помещениями, следует выделить Приказ Министерства юстиции от 6 августа
2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации
договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения».
Жилищные отношения могут регулироваться нормативными актами субъектов
Российской Федерации (республик в составе Федерации, краев, областей, городов
Москва и Санкт-Петербург, автономной области, а также автономных округов). В
свою очередь, акты субъектов Федерации также делятся на законодательные акты
представительных органов государственной власти и иные нормативные правовые
акты, принимаемые в пределах своей компетенции исполнительными органами государственной власти.
На основании ст. 126 Конституции РФ Верховный Суд РФ, являясь высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным делам, подсудным судам общей юрисдикции, наряду с судебным надзором дает разъяснения по вопросам
судебной практики. Такие разъяснения способствуют правильному и единообразному
применению, в том числе и актов жилищного законодательства и образуют источники
жилищного права. Следует отметить, что разъяснения Верховного Суда СССР, затем
РСФСР и Российской Федерации, а также Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации, данные до принятия Конституции РФ (12.12.1993 г.) и законодательных
актов, принятых на ее основе, применяются в части, им не противоречащей.
37
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Тема 2.
ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ.
ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД. СТРАХОВАНИЕ ЖИЛЬЯ
20. Что относится к понятию «Объекты жилищных прав»?
«Объект жилищных прав» составляет объект собственности. Объект права собственности – то, что находится в собственности, принадлежит субъекту собственности.
Это может быть материальный, финансовый, интеллектуальный продукт, экономические ресурсы, принадлежащие определенным лицам, организациям, государству.
Право собственности выступает в качестве предмета жилищных правоотношений. Жилое помещение является объектом жилищных правоотношений, характерная
черта которых – комплексный характер. С учетом того, что субъектами жилищных
правоотношений часто выступают органы государственной и местной власти, в типовых договорах, заключаемых в жилищной сфере, находит свое воплощение межотраслевая специфика правового режима жилого помещения.
21. Что такое жилое помещение?
Жилое помещение представляет собой материальный объект, который должен
отвечать согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ, следующим трем критериям.
1) Жилое помещение – это объект недвижимости. ГК РФ (ч. 1 ст. 130) относит к недвижимости земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то
есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
2) Жилое помещение – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
3) Жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан.
Жилищное законодательство конкретно не определяет «дачи», «садовые домики», «жилые строения» в качестве объектов жилищных прав.
Между тем в Жилищном кодексе РФ понятие «дачный дом» все же встречается.
Так, п. 2 ст. 136 ЖК РФ закрепляет возможность создания товарищества собственников жилья путем объединения нескольких расположенных близко зданий, строений
или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных
участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Итак, жилище (жилое помещение) – индивидуальный жилой дом с входящими в
него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы
собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или
временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания.
Кроме того, к понятию «Жилища» относятся здания, предназначенные для невременного проживания. Оно включает в себя также передвижные щитовые домики,
38
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 2.
плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. При этом,
жилым помещением не могут быть признаны всевозможные приспособленные для
жилья сооружения и предметы, как-то: вагоны, бытовки, палатки и т.д.
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются уполномоченным Правительством РФ
федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Жилищным кодексом
РФ, другими федеральными законами (ч. 3, 4 ст. 15 ЖК РФ). В настоящее время
действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства РФ от
28.01.2006 г. № 47.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения
этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Аналогичное положение закреплено в ст. 18 ЖК РФ.
22. Каковы виды жилых помещений?
Жилищный кодекс РФ (ст. 16) определяет перечень видов жилых помещений и
устанавливает признаки каждого из них.
Выделяются три основных группы жилых помещений:
1) жилые дома (жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи),
т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений),
2) части жилых домов (т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или
нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования).
3) квартиры (отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного
использования));
4) части квартир (т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире).
Любое жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат,
предназначенных для непосредственного проживания нанимателей, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения нанимателями бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Жилой дом может находиться в различных формах собственности – частной, государственной или муниципальной и иметь различные технические характеристики:
состоять из разного количества комнат (т.е. являться одноквартирным, двухквартирным или многоквартирным) и этажей (быть одноэтажным, двухэтажным, многоэтажным). По своему функциональному назначению такой дом должен быть пригоден для
проживания граждан, что в принципе не мешает нахождению в его составе нежилых
помещений, которые имелись в его планировке изначально или же появились в результате их перевода из жилого в нежилой фонд.
Жилой дом всегда представляет собой индивидуально-определенное здание и является самостоятельным объектом жилищных отношений (ст. 16 ЖК РФ). При этом
под понятие индивидуально-определенного здания подпадает здание, обладающее
своими собственными, уникальными, присущими только ему признаками: местонахождением (адресом), кадастровым номером земельного участка, на котором оно находится, этажностью, планировкой и т.п. Другими словами, конкретный дом не может
39
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
совпадать по всем своим характеристикам с другими жилыми домами (даже если
речь идет о зданиях, возведенных по типовому проекту).
Жилой дом, как правило, состоит из двух и более комнат, а также помещений
вспомогательного использования (санузла, кухни и т.п.), предназначенных для удовлетворения гражданами, проживающими в нем, бытовых и иных нужд. Говоря о вспомогательных помещениях, необходимо отметить, что их наличие, как правило, разрабатывается еще на проектной стадии, согласовывается в административном порядке
и учитывается при непосредственном строительстве. В небольших районных городах
и округах вспомогательные помещения чаще всего строятся рядом с жилым помещением (баня, погреб и т.д.).
Часть жилого дома также может являться самостоятельным объектом права, если
конструктивно помещения части дома предназначены для самостоятельного использования независимо друг от друга.
Незаконченный строительством жилой дом также может признаваться недвижимым имуществом и быть предметом гражданско-правовых сделок, однако объектом
жилищного права может являться только оконченный строительством объект капитального строительства.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном
доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Квартира состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования. В квартире могут быть предусмотрены балконы, лоджии, веранды,
террасы.
Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования
в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Комната не должна быть непосредственно связана с другими комнатами, находящимися в квартире или в жилом доме (быть обособленной, а не смежной), однако
должна иметь отдельный вход и как минимум одно окно. Площадь комнаты должна
быть не менее установленной субъектом РФ нормы жилой площади при предоставлении жилья.
23. Для чего предназначено жилое помещение?
Жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением и в
установленных пределах. Жилые помещения предназначены для проживания граждан (ст. 288 ГК РФ).
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания
(ст. 678 ГК РФ). Аналогические правила установлены в отношении собственника: он
обязан использовать принадлежащее ему жилье по назначению.
В отличие от ЖК 1983 г. (ст. 7) ЖК РФ 2004 г. не устанавливает предназначения
жилых помещений для постоянного проживания, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным
правом на свободу передвижения.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
Разрешается использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий:
а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях;
40
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 2.
б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы.
24. Каков порядок пользования жилым помещением?
Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения
прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и
иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от
21.01.2006 г. № 25.
Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с
жильем, допуская его разрушение, право собственности на жилое помещение может
быть прекращено в судебном порядке. На основании решения суда жилое помещение
может быть продано с публичных торгов, вырученные от продажи средства, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, подлежат выплате собственнику
(ст. 293 ГК РФ).
В каждом случае ненадлежащей эксплуатации владельцем жилого помещения должен оцениваться объем нарушения прав и интересов соседей согласно ст. 17 ЖК РФ.
Воздействие может соответствовать всякого рода административным предписаниям (техническим, противопожарным, санитарным и т.д.), однако этот факт не исключает права требовать устранения воздействия, если будет признано, что оно нарушает права и интересы соседа (соседей).
Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются
ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8).
Право пользования жилым помещением имеют:
1) наниматель жилого помещения и члены его семьи – по договору социального
найма жилого помещения;
2) наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, - по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов
коммерческого использования;
3) наниматель и члены его семьи – по договору найма специализированного жилого помещения;
4) собственник жилого помещения и члены его семьи;
5) член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи.
25. Каким образом осуществляется
государственная регистрация прав на жилые помещения?
Права, подлежащие государственной регистрации, обозначены ст. 131 ГК РФ; содержание права собственности определено ст. 209 ГК РФ; перечень вещных прав,
наряду с правом собственности соответственно в ст. 216 ГК РФ.
Согласно ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Регистрации подлежат:
1) право собственности (ст. 131ГК РФ),
41
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
2 право хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ),
3) право оперативного управления (ст. 296 ГК РФ),
4) право пожизненного наследуемого владения (ст. 265 ГК РФ),
5) право постоянного (бессрочного) пользования (ст.268 ГК РФ),
6) ипотека (ст.339 ГК РФ),
7) сервитуты (ст. 274, 277 ГК РФ),
8) иные права в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.
Регистрация осуществляется учреждениями юстиции. ГК РФ устанавливает случаи регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (ст. 558, 574, 584 ГК РФ).
Так, в жилищной сфере государственной регистрации подлежат:
• договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры
(ст. 558 ГК РФ);
• договор дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ);
• договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату
ренты (ст.584 ГК РФ).
• договор об ипотеке (ст. 339 ГК РФ).
Для государственной регистрации договоров продажи представляются:
1) заявления сторон договора (продавца и покупателя) или уполномоченных ими
на то лиц при наличии удостоверенных доверенностей;
2) подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора продажи;
3) подлинники и копии учредительных документов юридического лица;
4) подлинники и копии документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица;
5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
6) удостоверенные государственными органами, осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории,
подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого
помещения;
7) подлинники договора продажи, совершенной в простой письменной форме, не
менее чем в двух экземплярах;
8) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за
регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Физическое лицо (также представитель) предъявляет документ, удостоверяющий
личность.
26. Что включается в понятие «жилищный фонд»?
«Жилищный фонд» определяется как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ).
Формулируя понятие «Жилищный фонд» как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, законодатель отказался от закрепления конкретного перечня объектов, образующих этот жилищный фонд (в ст. 16 определены
только общие виды таких объектов). Иными словами, жилищный фонд образуют все
без исключения изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом,
пригодные для постоянного проживания граждан и отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
Жилищный фонд включает:
1) жилые помещения в нежилых помещениях;
42
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 2.
2) специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами),
3) жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан (утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое
приобретено за счет кредита банка либо средств целевого займа, предоставленного
юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа),
4) специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты (для инвалидов,
ветеранов и др.)),
5) квартиры, служебное жилье, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для постоянного проживания.
При этом не имеют значения формы собственности на жилые помещения и цели
использования таких помещений.
Помещения, занимаемые предприятиями, учреждениями и организациями торгового, коммунально-бытового, медицинского обслуживания в жилых домах, исключаются из жилого фонда.
27. Какова классификация жилищного фонда
по целям его использования?
Жилищное право имеет собственные особенности классификации жилищного
фонда (ст. 19 ЖК РФ).
В прежнем жилищном законодательстве виды жилищного фонда определялись
по одному основанию – принадлежности к тем или иным формам собственности.
В зависимости от формы собственности ЖК РСФСР 1983 г. различал государственный, общественный, индивидуальный жилищный фонд, фонд жилищно-строительных
кооперативов. В жилищный фонд включались также жилые дома, принадлежащие
государственно-колхозным и иным государственно-кооперативным объединениям,
предприятиям и организациям (ст. 5). Основы в соответствии с действовавшим в момент их принятия законодательством о собственности выделяли частный, государственный, муниципальный и общественный жилищный фонд (ст. 7).
ЖК РФ сохранил данное основание, но одновременно ввел новое – цели использования жилищного фонда.
В частности ЖК РФ, основываясь на ст.ст. 212 – 215 ГК РФ, в зависимости от
формы собственности закрепляет три вида жилищного фонда:
1) частный (находящийся в собственности граждан и юридических лиц);
2) государственный (принадлежащий на праве собственности: Российской Федерации – жилищный фонд РФ, субъектам Российской Федерации – жилищный фонд
субъектов РФ);
3) муниципальный (находящийся в собственности муниципальных образований).
В зависимости от целей использования ЖК РФ выделяет четыре вида жилищного
фонда:
1) жилищный фонд социального использования;
2) специализированный жилищный фонд;
3) индивидуальный жилищный фонд;
4) жилищный фонд коммерческого использования.
28. В каком порядке осуществляется учет жилищного фонда?
Жилищный фонд подлежит государственному учету на основе Положения, утв.
Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301.
43
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Основная задача государственного учета – информация о количественном и
качественном составе жилья, его местоположении, техническом состоянии, уровне
благоустройства и т.д. Такому учету подлежат все жилые дома, жилые помещения
независимо от форм собственности.
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации – это триада
структурных компонентов, охватывающих технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.
При проведении государственного учета жилищного фонда должен проводиться
технический учет жилищного фонда, в рамках которого проводятся техническая инвентаризация и паспортизация (с оформлением технического паспорта жилого помещения – информационно-технического документа, содержащего техническую и иную
информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого
помещения установленным требованиям).
Технический учет (путем проведения технической инвентаризации) составляет
основу государственного учета жилищного фонда. Правительство РФ приняло Постановление от 04.12.2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства». Этим актом было утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов
капитального строительства.
Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (бюро технической инвентаризации – БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная
специализированная организация.
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными
органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ с периодичностью и в
сроки, которые определяются в ежегодных федеральных программах статистических
работ.
Непосредственно порядок учета установлен Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 г. № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении
учета жилищного фонда в Российской Федерации».
Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21.11.1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и другими нормативно-правовыми актами. Бухгалтерский учет представляет собой упорядоченную
систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об
имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций.
Законодательством различается два вида бухгалтерского учета:
1) синтетический;
2) аналитический.
Синтетический учет представляет собой учет обобщенных данных бухгалтерского
учета о видах имущества, обязательств и хозяйственных операций по определенным
экономическим признакам, который ведется на синтетических счетах бухгалтерского
учета.
Аналитический учет представляет собой такой учет, который ведется в лицевых,
материальных и иных аналитических счетах бухгалтерского учета, группирующих де-
44
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 2.
тальную информацию об имуществе, обязательствах и о хозяйственных операциях
внутри каждого синтетического счета.
29. Что представляет собой государственный контроль
за использованием и сохранностью жилищного фонда?
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда,
соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства – это одна из основных функций
федеральных органов государственной власти и органов государственной власти
субъектов РФ.
В отношении федерального государственного жилищного фонда данная функция
государственных органов указана в п. 17 ст. 12 ЖК РФ, а применительно к жилищному фонду субъекта РФ – в п. 8 ст. 13 ЖК РФ. В отношении же муниципального
жилищного фонда соответствующая функция осуществляется органами местного самоуправления (п. 9 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ).
Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству
является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим в установленной сфере деятельности функции по оказанию государственных услуг, по управлению государственным имуществом и правоприменительные функции, в пределах
своей компетенции издающим индивидуальные правовые акты.
Главной задачей Государственной жилищной инспекции РФ является контроль за
использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его принадлежности, в части обеспечения прав и законных интересов граждан и государства.
Под государственным контролем за использованием и сохранностью жилищного
фонда следует понимать наблюдение в целях проверки и проверку органами государственной жилищной инспекции использования, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. В этих целях Главная государственная жилищная инспекция осуществляет
следующие основные функции:
1) координирует и организует работу Государственной жилищной инспекции по
контролю за использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;
2) осуществляет подбор, профессиональную подготовку и переподготовку кадров
Государственной жилищной инспекции;
3) разрабатывает нормативно-методическую документацию по вопросам деятельности Государственной жилищной инспекции;
4) участвует в разработке нормативно-правовых актов, определяющих порядок
использования, ремонта и содержания жилищного фонда;
5) осуществляет контроль за разработкой, совершенствованием и изданием ведомственных нормативных актов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;
6) анализирует отчетные, статистические данные и результаты проверок на местах, подготавливает на их основе предложения по обеспечению сохранности и улучшению использования, содержания и ремонта жилищного фонда.
Органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за:
1) использованием жилищного фонда и придомовых территорий;
2) техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования;
своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с
действующими нормативно-техническими и проективными документами;
3) обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;
45
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
4) санитарным состоянием помещений жилищного фонда в части согласований с
соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;
5) осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;
6) рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических
ресурсов и воды;
7) соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопления, электро-, водо-, газоснабжения и т.д.);
8) соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;
9) соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые и др.
Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляет и
каждый собственник такого фонда. Так, органы государственной власти Российской
Федерации контролируют использование и сохранность федерального жилищного
фонда (п. 17 ст. 12 ЖК РФ); органы государственной власти субъекта РФ – использование и сохранность жилищного фонда своего региона (п. 8 ст. 13 ЖК РФ); органы
местного самоуправления – использование и сохранность муниципального жилищного фонда.
30. В чем суть страхования жилых помещений?
Институт страхования играет важную роль в обеспечении правовых гарантий охраны интересов собственников жилых помещений и создает необходимые условия
для такого собственника с наименьшими для себя потерями решать проблемы по восстановлению помещений, подвергшихся повреждению или уничтожению. Жилищное
страхование выступает в роли финансового гаранта, позволяющего любому собственнику жилого помещения компенсировать возможные убытки, которые могут быть
причинены вследствие в том числе случайных событий.
В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых
помещений в соответствии с законодательством.
Целью страхования жилых помещений является компенсация убытков, понесенных собственником или законным владельцем, например нанимателем, арендатором
жилого дома, квартиры, комнаты, в результате наступления страхового случая (пожара, наводнения, аварии техногенного характера и т.п.).
Вопросы страхования регулируются нормами гл. 48 ГК РФ, а также Законом РФ от
27.11.1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации».
Действующее законодательство не предусматривает обязательного страхования
жилья, но любой гражданин и юридическое лицо вправе застраховать его добровольно. Страхование осуществляется по усмотрению страхователя, если он в этом заинтересован.
Страхование жилых помещений осуществляется на основании договора имущественного страхования, обязательно заключенного в письменной форме гражданином
или юридическим лицом со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление страхования имущества.
По договору страхования жилых помещений могут быть застрахованы имущественные интересы риска гибели, повреждения жилья, риска ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда имуществу, ответственности
по договорам – риск гражданской ответственности.
46
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 2.
Иск по требованиям, вытекающим из договора имущественного страхования, может быть предъявлен в течение двух лет.
Страховое возмещение не должно превышать предусмотренную в договоре страховую сумму, которая в свою очередь не может превышать действительную стоимость
жилого помещения (п. 2 ст. 947 ГК РФ). В случае, когда жилое помещение застраховано лишь в части страховой стоимости (неполное имущественное страхование),
страхователь (выгодоприобретатель) вправе дополнительно застраховать данное
помещение, в т.ч. у другого страховщика. Однако общая сумма по всем договорам
страхования не должна превышать страховую (действительную) стоимость жилого
помещения.
Система организации страховой защиты жилья предполагает выбор страховых
рисков, наиболее характерных для конкретной территории. При этом следует иметь
в виду: в случае повреждения жилого помещения, находящегося в частной собственности, имущественные потери должны компенсироваться собственником квартиры, а
повреждения конструктивных элементов дома – владельцем дома.
Страховое возмещение выплачивается, если уничтожение или повреждение строений произошли в результате пожара, взрыва, удара молнии, наводнения, землетрясения, бури, урагана, цунами, ливня, града, обвала, оползня и т.д.
Приказом Госстроя Российской Федерации от 28.06.2000 г. утверждены Рекомендации по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе.
В Рекомендациях (применительно к страхованию жилья) предложены различные модели страховой защиты:
1) страхование жилищного фонда и жилого помещения собственником;
2) страхование жилого помещения его владельцем;
3) страхование жилых помещений нанимателями;
4) страхование ответственности собственника (владельца, пользователя) жилищного фонда (жилого помещения) за причинение вреда имущественным интересам
третьих лиц;
5) страхование ответственности предприятий и организаций, выполняющих функции управления жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры
от лица или по поручению собственника, осуществляющих ремонт и обслуживание
жилищного фонда (подрядчиков), за причинение вреда имущественным интересам
третьих лиц;
6) страхование ответственности собственников (владельцев, пользователей) нежилых помещений, расположенных в жилом фонде, в случае нанесения ими ущерба
третьим лицам;
7) страхование ответственности коммунальных предприятий, поставляющих ресурсы, необходимые для обеспечения жилищного фонда коммунальными услугами,
за ущерб перед третьими лицами (значительное кратковременное повышение давления в системах водо- и теплоснабжения может стать причиной аварии, а резкие
скачки напряжения в сетях электроснабжения – возможной причиной пожаров и т.п.);
8) страхование рисков, связанных с возможностью потери жилья в результате утраты собственности.
47
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Тема 3.
СМЕНА ПРАВОВОГО СТАТУСА (ПЕРЕВОД),
ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
31. Каковы условия перевода жилого помещения
в нежилое помещение?
Перевод квартиры, комнаты в нежилое помещение допускается при определенных законодательством условиях.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается
только в случаях, когда она расположена:
1) на первом этаже указанного дома;
2) выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под этой
квартирой, являются нежилыми.
Условием такого перевода (как и перевода в нежилое помещение комнаты в квартире) является признание этой квартиры непригодной для проживания.
Жилые помещения, которые не отвечают предъявляемым к ним требованиям (в
результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным и
т.п.), могут быть переоборудованы для использования в других целях (например, в них
оборудуют магазин) либо сносятся, если степень износа дома такова, что использовать его вообще невозможно.
Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в нежилые не служит интересам государственной
жилищной политики, поскольку жилые помещения должны использоваться по назначению – для проживания граждан. Исключение возможно, когда проводятся градостроительные мероприятия, в иных достаточно обоснованных случаях. Например, может возникнуть необходимость использования площади первого этажа для бытовых
или жилищно-коммунальных нужд.
Запрет на перевод жилого помещения действует в следующих случаях:
1) отсутствует отдельный вход в переводимое помещение, вход в него и жилые
помещения является общим и при этом отсутствует техническая возможность его
оборудования;
2) переводимое помещение является частью жилого помещения, например комната в квартире;
3) в переводимом помещении постоянно проживают собственник или иные лица,
например члены его семьи;
4) переводимое помещение обременено правами третьих лиц, например, находится в залоге, является предметом договора коммерческого найма.
Эти исключения действуют в отношении всех видов помещений, пригодных для
постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
48
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 3.
32. Каковы условия перевода
нежилого помещения в жилое помещение?
Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций.
Содержится запрет на осуществление указанных действий и в документах официальных судебных инстанций. Сделки, связанные с использованием организациями
жилых помещений, не имеющие целью проживание граждан, если помещения не переведены в нежилые, не соответствуют требованиям закона (ст. 288 ГК РФ) и, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ
(п. 38 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8).
Это является принципиальным еще и потому, что переоборудование жилого дома,
жилого помещения в нежилое влечет исключение из жилищного фонда.
Ранее действовавший ЖК РСФСР 1983 г. не предусматривал перевода нежилого
помещения в жилое; однако на практике такие вопросы решались.
ЖК РФ предусматривает только два ограничения. Не допускается перевод нежилого помещения в жилое, если:
1) такое помещение не отвечает установленным требованиям (ст. 15 ЖК РФ) или
отсутствует техническая возможность создать такие условия; если соответствующее
помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, а также иные
требования законодательства, о которых говорилось выше.
2) право собственности на нежилое помещение обременено правами физических
и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, доверительного управления, либо помещение является объектом взыскания по решению суда и
т.п.).
33. Каковы основания отказа в переводе жилого помещения
в нежилое и нежилого помещения в жилое?
Жилищное законодательство предусматривает основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого – в жилое. К таким случаям ЖК РФ относит:
1) непредставление определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;
2) представление документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдение условий перевода помещения, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ;
4) несоответствие проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства РФ.
В первых двух случаях следует вести речь не об отказе в переводе жилого помещения в нежилое (или наоборот), а об отказе в рассмотрении вопроса о переводе.
При этом в первом случае заявителю должно быть предложено представить недостающие документы, а во втором – обратиться в надлежащий орган.
Решение об отказе в переводе помещения должно быть обосновано органом местного самоуправления, осуществляющим перевод помещений, и указывается в принятом им решении со ссылкой на допущенные нарушения.
Решение об отказе принимается в течение 45 дней со дня предоставления заявителем документов и выдается заявителю или уполномоченному им лицу по расписке
либо направляется по почте по адресу, указанному в представленном заявлении, в
течение трех рабочих дней со дня принятия такого решения.
49
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Основания отказа в переводе помещения, указанные в документе, выдаваемом
органом, осуществляющим перевод помещений, будут являться предметом судебного
спора, если заявитель или уполномоченное им лицо будет обжаловать в судебном
порядке принятое таким органом решение. Оспаривание решений органов местного
самоуправления осуществляется в общем порядке в соответствии с гл. 25 ГПК РФ или
главой 24 АПК РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела.
34. Что понимается под переустройством жилого помещения?
Переустройство жилого помещения не связывается с изменением конструктивных решений несущих конструкций и других важных элементов жилого помещения
(здания). В это понятие входит замена, демонтаж или установка инженерного оборудования, которые, как правило, влекут за собой изменение назначения помещений
или увеличение нагрузок на общедомовые сети и другое.
Переустройством (переоборудованием) считается также устройство туалетов,
ванных и кухонь в квартирах без отделки. Все указанные выше изменения вносятся в
технический паспорт жилого помещения.
К переустройству, требующему внесения изменения в технический паспорт, могут
например, относиться:
1) установка бытовых электроплит взамен газовых плит;
2) перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов;
3) устройство новых вентиляционных каналов;
4) прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для ванной комнаты (душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности и т.п.).
35. В чем суть перепланировки жилого помещения?
Перепланировка – это изменение конструктивных решений жилья (стена и горизонтальных перекрытий). При этом изменения, затрагивающие несущие стены, потолки и полы, требуют внесения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилых помещений включает:
1) перенос и разборку перегородок,
2) перенос и устройство дверных проемов,
3) разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир,
4) устройство дополнительных кухонь и санузлов,
5) расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений,
6) ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения,
7) устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Таким образом, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации.
36. Кто осуществляет согласование переустройства
(перепланировки) жилых помещений?
Переустройство либо перепланировка жилых помещений должны осуществляться
с соблюдением требований законодательства Российской Федерации и по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого находится жилое
помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим
50
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 3.
органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве
жилого помещения.
37. Каковы основания проведения переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения?
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной
уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном
порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого
помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и
(или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма
(в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о
допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
38. Каковы основания и порядок отказа в согласовании
переустройства и (или) перепланировки жилого помещения?
Переустройство и перепланировка жилых помещений не должны нарушать прав и
интересов иных лиц, проживающих в доме.
Отказать в переустройстве или перепланировке жилого помещения муниципальный орган может только в случаях, перечисленных в ст. 27 ЖК РФ.
1) Орган местного самоуправления (администрация городов, районов, поселков)
до вынесения решения об отказе заявителю может назначить срок для представления
недостающих документов. В случае непредставления этих документов в установленный срок выносится решение об отказе.
2) При представлении документов в ненадлежащий орган последний выносит решение об отказе в рассмотрении документов в связи с несоблюдением установленного порядка
Не позднее 45 календарных дней может быть принято решение и об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Такой отказ
должен быть мотивированным, тем более что ЖК РФ определяет исчерпывающий
перечень оснований отказа в согласовании. Основания отказа не могут быть изменены нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или органов
местного самоуправления.
51
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Причины отказа толкуются довольно-таки широко, поэтому, несмотря на то что
их всего три, орган, осуществляющий согласование, может отказать заявителю по
многим причинам.
Дело в том, что большинство субъектов РФ принимало свои нормативные правовые акты, регулирующие проведение переустройства и (или) перепланировки жилых
помещений, которые также должны учитываться при составлении проекта. Однако
ЖК РФ все же возлагает все полномочия относительно регулирования вопросов перепланировки и (или) переустройства на органы государственной власти РФ, поэтому должны быть приняты законы на федеральном уровне, устанавливающие единые
правила для всей России.
Решение об отказе в согласовании представляет собой определенный письменный документ, форма которого может утверждаться не только на федеральном уровне, но и на уровне субъектов РФ и органов местного самоуправления, поскольку ЖК
РФ не акцентирует внимание на форме такого решения. Однако обязательным условием содержания такого документа, какой бы формы оно ни было, являются указание
на основания отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения и ссылка на нарушения.
Не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения об отказе в согласовании орган местного самоуправления выдает такое решение лично заявителю
или уполномоченному им лицу либо отправляет по адресу, указанному в заявлении, в
случае, если заявитель не явился.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке по общим
правилам процессуального законодательства РФ.
39. Каков порядок завершения переустройства
и (или) перепланировки жилого помещения?
Завершение переустройства или перепланировки подтверждает Акт приемочной
комиссии, который направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества с целью внесения соответствующих изменений в инвентаризационные документы.
Приемочная комиссия формируется соответствующим органом местного самоуправления, который принял решение о согласовании переустройства (перепланировки)
жилого помещения. Требования к составу комиссии могут регулироваться нормативными правовыми актами как субъектов РФ, так и органов местного самоуправления.
В состав этой комиссии обычно входят представители:
• муниципального органа (районной управы);
• управляющего домом;
• автора проекта;
• органов архитектуры и градостроительства
• исполнителя работ;
• пожарного, санитарно-эпидемиологического надзора
• хозяина квартиры.
В состав приемочной комиссии входят заказчик, представители подрядчика (выполнившие работы по переустройству и перепланировке), органов архитектуры и
градостроительства, МУП жилищно-коммунального хозяйства; пожарного, санитарно-эпидемиологического надзора, иных надзорных органов в зависимости от вида и
сложности работ. В зависимости от вида и сложности работ в состав комиссии могут
входить и иные надзорные органы.
52
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 3.
Факт соответствия переустройства и (или) перепланировки жилого помещения фиксируется в акте приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии является подтверждением завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Акт приемочной комиссии утверждается органом местного самоуправления специальным решением. Акт приемочной комиссии и решение должны быть представлены в МУП жилищно-коммунального хозяйства.
Приемка выполненных работ по переустройству и перепланировке жилых помещений, расположенных в домах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, должна осуществляться комиссией совместно
с представителями органа, функцией которого является государственный контроль
использования и охрана зданий – памятников архитектуры, истории и культуры.
Акт приемочной комиссии направляется органом местного самоуправления в орган, осуществляющий учет объектов недвижимого имущества, где проводится регистрация жилого помещения, и на основании этого акта вносятся изменения в технический паспорт жилого помещения.
40. Что понимается под самовольным переустройством
и (или) самовольной перепланировки жилого помещения?
В отличие от ЖК РСФСР 1983 г. ЖК РФ 2004 г. определяет понятие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений (ст. 29 ЖК РФ). Оно
означает такое переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, которые
произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного
уполномоченным органом или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представленного для согласования.
При этом, в смысле ЖК РФ самовольные действия по переустройству или перепланировки имеют место всего в двух случаях:
1) если отсутствует основание перепланировки (переустройства), т.е. документ,
подтверждающий принятие органом местного самоуправления решения о согласовании этих действий. Иными словами, собственник или владелец жилого помещения
попросту не прошел процедуру согласования переустройства (перепланировки) жилого помещения;
2) если переустройство (перепланировка) проведено с нарушением проекта, который изначально представлялся в орган местного самоуправления вместе с заявлением о переустройстве (перепланировке).
При наличии хотя бы одного из указанных обстоятельств переустройство (перепланировка) признается самовольным.
41. Какая ответственность установлена
за самовольное переустройство
и (или) самовольную перепланировку жилого помещения?
ЖК РФ предусмотрел ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. При этом, при определении конкретных видов ответственности ЖК РФ содержит
бланкетную норму, предусматривающую, что такие лица несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 29 ЖК РФ).
За жилищные правонарушения установлена административная ответственность,
которая может наступать:
1) за нарушение правил пользования жилыми помещениями, выраженное, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений
53
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
(ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ). При этом, действия по самовольному переоборудованию и
перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами также и по ст. 19.1 КоАП РФ (самоуправство).
2) за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия
нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия
пользования жилым домом и (или) жилым помещением (ст. 7.22 КоАП РФ).
Помимо административной ответственности самовольное переустройство (перепланировка) жилых помещений влечет иные определенные негативные последствия в
соответствии с нормами жилищного законодательства. Например, лицо, самовольно
переустроившее жилое помещение, обязано привести данное жилое помещение в
прежнее состояние.
Для приведения помещения в прежнее состояние законодатель не установил четких временных рамок. Общее правило предполагает, что помещение должно быть
приведено в прежнее состояние в разумный срок. Под разумным сроком в гражданском праве понимается срок, который необходим и достаточен для проведения какоголибо юридически значимого действия.
42. Каковы последствия переоборудования жилого помещения,
проведенного с нарушением законодательства?
В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ вправе обратиться в суд с иском о
продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о
расторжении договора социального найма.
При этом, суд вправе принять решение о продаже жилого помещения с публичных
торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия судом такого решения.
Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в
переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не
нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни
и здоровью.
В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном
и (или) перепланированном состоянии, как правило, указывается, что оно является
основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический
учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.
Вместе с тем положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26-28
ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом
неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК
РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.
Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или)
перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных
54
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 3.
торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке
производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению
гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании
самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
При этом, само по себе самовольное переустройство не может служить основанием для принудительного изъятия у собственника его жилого помещения.
Решение о принудительном изъятии жилья принимается только судом, но по основаниям, определяемым ст. 293 ГК РФ, например, если происходит разрушение жилого помещения, причиной которого явилось переустройство жилья. В данном случае
не имеет значения, было ли оно самовольным либо произведено с соблюдением необходимых формальностей.
В случае невыполнения указанного требования суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о расторжении договора социального найма (в отношении нанимателя), о принудительном изъятии жилья (в отношении
собственника).
Положения о принудительном изъятии жилья в установленных случаях применяются и к новому собственнику жилого помещения (ставшему собственником в связи
с приобретением жилья на публичных торгах), а также к собственнику, являвшемуся
наймодателем по расторгнутому договору.
Законодатель не устанавливает последствий расторжения договора социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки. Это можно
расценивать как определенное нарушение состояния жилья (т.е. в какой-то степени
повреждение). Поэтому, в данном случае допустимо применять положение ст. 83 ЖК
РФ и, как следствие, выселение без предоставления другого жилья (ст. 91 ЖК РФ).
Суд может сохранить жилье в переустроенном состоянии, если права и законные
интересы граждан не нарушены, угрозы их жизни и здоровью нет. Статья 293 ГК РФ
предусматривает принудительное изъятие жилого помещения, если оно используется
не по назначению, если нарушаются права и интересы соседей, в случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению (перечень является
закрытым и случаев переустройства и перепланировки не содержит). При этом ст. 293
ГК РФ содержится в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев тоже является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.
Вопрос о применении ст. 293 ГК РФ было бы возможным рассматривать в случаях
переустройства жилья, если в связи с этим нарушены права и интересы соседей либо
если переустройство можно охарактеризовать как разрушение жилья в связи с бесхозяйственным обращением (ст. 293 ГК РФ).
Последствия переоборудования жилого помещения, проведенного с нарушением
норм законодательства, не распространяется на нового собственника, который как
добросовестный приобретатель, не является лицом, ответственным за действия прежнего владельца жилья. При этом, действие (бездействие) нового собственника никоим образом не связано с: использованием жилья не по назначению; нарушением прав
и интересов соседей; бесхозяйственным обращением с жильем.
55
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Тема 4.
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ
ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
43. Что понимается под правом собственности на жилое помещение?
Первые попытки регулирования вопросов собственности были сделаны в Законе
СССР от 06.03.1990 г. «О собственности в СССР».
В дальнейшем понятие собственности, в том числе и на жилое помещение, а также права и обязанности собственника впервые наиболее четко были урегулированы
ГК РФ.
В современных условиях развитие жилищных отношений немыслимо без института собственности на жилые помещения. Это обстоятельство обусловило появление в
ЖК РФ целого раздела, посвященного праву собственности и иным вещным правам
на жилые помещения.
Содержание права собственности в ГК РФ раскрывается через «триаду правомочий» собственника: владение, пользование, распоряжение (ст. 209 ГК РФ). Это значит, что собственник вправе:
1) реально обладать своим имуществом;
2) извлекать из него полезные свойства
3) определять его юридическую судьбу (продавать, завещать, дарить, сдавать в
аренду и т.п.).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым
актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
При этом, согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ ограничения права собственности могут вводиться только федеральным законом и лишь в отдельных случаях.
Ограничения права собственности следует отличать от ограничения круга действий, которые может совершать собственник. Права собственности на жилое помещение ограничены, прежде всего, его назначением.
44. Что относится к другим вещным правам на жилое помещение?
Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение
интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства.
Гражданское законодательство (ст. 216 ГК РФ), помимо права собственности, содержит примерный перечень иных вещных прав, к числу которых отнесены:
1) право пожизненного наследуемого владения землей,
2) право постоянного (бессрочного) пользования землей,
3) право хозяйственного ведения,
4) право оперативного управления,
5) сервитуты.
В состав вещных прав также включается право учреждения на самостоятельное
распоряжение имуществом (п. 2 ст. 298 ГК РФ).
В сфере жилья вещные права имеют общий характер, но с известными особенностями, прежде всего, в практике их реализации. Так, к жилищным вещным правам
относятся:
56
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 4.
• залог недвижимости (ипотека) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 334 ГК РФ);
• права члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа;
• права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением (ст. 292 ГК РФ);
• право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому
лицу, по договору или в силу завещательного отказа (§ 4 гл. 33, ст. 1137 ГК РФ).
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, установленных нормативными правовыми актами.
45. Какие права и обязанности
имеют собственники жилых помещений?
Основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены
в ст. 30 ЖК РФ. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим
ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Права и обязанности собственника связаны с понятием «субъективное право
собственности», т.е. закрепленная за собственником юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом
по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность
устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.
Владение – это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью.
Пользование – это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи
полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления.
Распоряжение – это юридически обеспеченная возможность определить судьбу
вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину
на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином
законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или
на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищный кодексом РФ.
Только собственник жилого помещения сам, по своему усмотрению определяет
судьбу жилого помещения и порядок его использования. Он вправе использовать принадлежащее ему жилое помещение в целях систематического извлечения прибыли
путем сдачи помещения внаем другим гражданам или в аренду юридическим лицам.
С доходов, получаемых от сдачи жилого помещения внаем или в аренду, собственник
жилого помещения обязан уплачивать налоги, предусмотренные НК РФ.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и,
если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников
комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или
договором. Неисполнение этой обязанности приводит вполне к конкретным юридическим последствиям. Если, например, бесхозяйственное содержание жилого помещения приводит к нарушению соответствующих конкретных требований, например
57
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
санитарно-эпидемиологических норм, правил противопожарной безопасности и т.п., к
собственнику могут быть применены санкции за административные правонарушения.
Если же бесхозяйственное содержание жилого помещения причиняет вред другим
лицам – соседям, иным третьим лицам, собственник несет перед ними гражданскоправовую ответственность за причиненный им вред.
Собственник жилого помещения вправе возложить обязанности по его содержанию на лиц, которым он передает жилое помещение во временное владение или
пользование. Распределение обязанностей по содержанию жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме предусматривается в договорах найма или
аренды жилых помещений.
Собственник жилого помещения обязан соблюдать правила содержания общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Даже в тех случаях,
когда в соответствии с договором обязанности по содержанию жилого помещения
возложены на нанимателя (арендатора), собственник остается ответственным за состояние жилого помещения и именно ему должны быть предъявлены санкции за несохранность или ненадлежащее (бесхозяйственное) состояние жилого помещения.
Осуществление контроля за содержанием жилых помещений – это обязанность
государственных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления. При выявлении нарушений эти органы вправе предупредить собственника и назначить ему соразмерный срок, например, для ремонта жилого помещения, а если
и после предупреждения собственник не устраняет нарушения, компетентный орган
вправе обратиться в суд с иском о признании лица утратившим право собственности
на жилое помещение. Согласно ч. 2 ст. 293 ГК РФ суд может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от
продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
46. Каковы права и обязанности граждан, проживающих совместно
с собственником в принадлежащем ему жилом помещении?
Жилищное законодательство определяет объем прав и обязанностей лиц, вытекающих из совместного их проживания с собственником жилого помещения.
Согласно п. 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника имеют равные с собственником права пользования жилым помещением. Между тем, собственник и члены его
семьи могут заключить соглашение относительно объема прав пользования жилым
помещением.
Собственник жилого помещения вправе предоставлять право проживать с ним
иным лицам. При этом, граждане могут проживать с собственником в принадлежащему ему жилом помещении по различным основаниям.
Законодатель ограничил круг лиц, которые признаются членами семьи собственника. К таким лицам, прежде всего, относятся члены семьи собственника жилого
помещения (дети, родители, а также супруг (супруга)), бывшие члены семьи собственника жилого помещения, а также лица, проживающие в жилом помещении по
соглашению с собственником и не являющиеся членами его семьи. Другие категории граждан, например, нетрудоспособные иждивенцы, прочие родственники и иные
граждане в определенных случаях могут признаваться членами семьи собственника.
Для этого необходимо, чтобы они были вселены в жилое помещение непосредственно
собственником в качестве членов своей семьи. Законодатель возложил на членов
семьи собственника обязанности по использованию жилого помещения по его назначению, а также по обеспечению сохранности этого жилого помещения.
58
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 4.
В соответствии с п. 3 ст. 31 ЖК РФ дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, возникающим в связи с пользованием этим жилым помещением. К таким обязательствам, например, относятся внесение платы за коммунальные услуги, энергоносители,
возмещение вреда, причиненного другим жилым помещениям в результате утечек,
пожаров и т.д.
Солидарность ответственности собственника и дееспособных членов его семьи
выражается в том, что общая сумма ответственности делится в равных долях между
указанными лицами. Такой порядок ответственности по обязательствам может быть
изменен по соглашению собственника и членов его семьи. Граждане могут установить между собой, например, субсидиарный вариант ответственности. В этом случае
члены семьи будут нести ответственность по обязательствам, возникающим из использования жилого помещения, только в том случае, если имущества собственника
недостаточно для исполнения обязательств.
Гарантировав собственнику сохранение права собственности без различных обременений после прекращения родственных отношений, законодатель установил гарантии и для бывших членов его семьи. Законом определено, что право пользования
жилым помещением после прекращения семейных отношений за бывшим членом
семьи собственника по общему правилу не сохраняется. Однако по соглашению собственника и бывшего члена его семьи право пользования может сохраняться и после
прекращения семейных отношений.
Так, если у бывшего члена семьи отсутствуют юридические основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, и в ближайшее время приобрести его не представляется возможным в силу имущественного
положения и иных обстоятельств, то право пользования жилым помещением может
быть сохранено за ним в течение определенного срока. Для сохранения права пользования необходимо соответствующее решение суда, в котором также определяется и
срок сохранения права пользования.
Такое правило представляет собой правовую гарантию прав собственности на
жилые помещения. Если воля собственника на предоставление права пользования
жилым помещением бывшему члену семьи отсутствует, то бывший член семьи на
законных основаниях может быть выселен из жилого помещения.
Кроме этого, дополнительные гарантии установлены для бывших супругов и иных
членов семьи, в отношении которых собственник имеет алиментные обязательства.
В этом случае суд, принимая решение о сохранении права пользования жилым помещением, может обязать собственника обеспечить бывших членов своей семьи другим
жильем, если они заявят такое требование.
Когда срок пользования жилым помещением, установленный для бывшего члена
семьи собственника, истек, право пользования прекращается. Однако оно вновь может быть продлено по соглашению собственника и бывшего члена его семьи.
До истечения срока пользования жилым помещением, установленного судом для
бывшего члена семьи собственника, это право прекращается при наличии следующих
обстоятельств:
• прекращение права собственности на жилое помещение у собственника;
• перестали существовать обстоятельства, в связи с которыми суд сохранил за
бывшим членом семьи собственника право пользования жилым помещением.
Наконец, бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением
на основании решения суда, несет такие же права, обязанности и ответственность.
59
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Согласно п. 7 ст. 31 ЖК РФ объем прав, обязанностей и ответственности лица,
пользующегося жилым помещением по соглашению с собственником, определяется
этим же соглашением и не всегда равен объему прав, обязанностей и ответственности членов семьи собственника.
47. Каковы права собственника жилого помещения при изъятии
земельного участка, на котором расположен объект собственности?
Возможность изъятия жилого помещения у собственника является исключением
из конституционной гарантии охраны права собственности от непроизвольного лишения этого права.
Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам
помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный
срок.
В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос
или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит
изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом,
признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение
о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской
Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее
6-ти месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос
или реконструкцию указанного дома.
Если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской
Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок,
на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.
Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с
изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия
собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок,
выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Решение о выкупе жилого помещения принимается органом государственной
власти или органом местного самоуправления, которые приняли решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных
нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным
законодательством.
При этом, собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего
изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом
решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об
60
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 4.
изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения
или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться
и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.
Он же несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя
обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается:
1) рыночная стоимость жилого помещения,
2) все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.
В указанные убытки включаются убытки, которые он несет в связи с изменением
места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения.
Данное правило действует, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность
другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими
лицами, в том числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его
стоимости в выкупную цену.
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого
помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения
или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного
самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе
жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления
о принудительном изъятии.
При этом, изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный
дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения установленного срока (6 месяцев), допускается
только с согласия собственника.
48. Что означает пользование жилым помещением,
предоставленным по завещательному отказу?
Гражданин – собственник жилого помещения может, завещая его (помещение)
любому лицу, включить в завещание определенные распоряжения, в частности указать в завещании отказополучателя, т.е. лицо, у которого будет право пользоваться
этим жилым помещением наряду с наследниками.
Иначе говоря, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное
жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому
61
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
Таким образом, завещая своим наследникам жилое помещение, завещатель одновременно обязывает их предоставить указанному в завещании лицу – отказополучателю – на период жизни этого лица или на иной срок право пользоваться этим
жилым помещением или его частью (ст. 1137 ГК РФ).
Право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному
отказу, сохраняет силу, при последующем переходе права собственности на жилье к
другому лицу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ).
Завещательный отказ на жилое помещение создает обременение права собственности, что позволяет Отказополучателю потребовать государственной регистрации своего права (ст. 131 ГК РФ).
Являясь пользователем жилого помещения по завещательному отказу, дееспособный отказополучатель несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по всем обязательствам, вытекающим из пользования таким жильем,.
Иные правила распределения обязательств и ответственности пользователя могут
быть предусмотрены соглашением между собственником и отказополучателем.
По истечении срока, установленного завещательным отказом, право пользования
у отказополучателя прекращается, за исключением случаев, если право пользования
данным жилым помещением у него возникло на ином законном основании. Например,
став членом семьи собственника (наследника), он сможет продолжить пользоваться
жильем, но уже в связи с семейными отношениями. ЖК РФ предусматривает возможность выселения отказополучателя (по требованию собственника жилья на основании
решения суда), если он использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение (ст. 35 ЖК РФ).
49. В чем заключается пользование жилым помещением
на основании договора пожизненного содержания
с иждивением (ренты)?
Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты. По этому договору гражданин (как получатель ренты) передает принадлежащие ему жилой дом или квартиру в собственность другого лица (плательщика
ренты), последний (плательщик) обязуется осуществлять пожизненное содержание с
иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ).
Обязанностями плательщика ренты являются:
1) обеспечение потребностей получателя ренты в жилище. Получатель ренты и
плательщик пользуются переданным по договору ренты помещением на равных условиях. В договоре может быть особо оговорено выделение получателю ренты с его
согласия комнаты в жилом доме, квартире. Но при этом недопустимо ограничение,
ущемление жилищных прав получателя ренты. Нетерпимыми, грубейшими являются
нарушения прав получателей ренты (особенно пожилых людей), когда их заставляют
жить (ночевать) в коридорах, на кухне, в смежных комнатах с тяжелобольными членами семьи плательщика ренты;
2) организация питания получателя ренты на равных условиях с членами семьи
плательщика ренты. Это не значит, что получатель ренты обязательно должен сидеть
за обеденным столом вместе со всеми членами семьи. Однако виды и качество продуктов, периодичность приема пищи должны строго соответствовать установленным
правилам и традициям в семье;
62
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 4.
3) обеспечение одеждой, если при этом возникает необходимость у получателя
ренты;
4) уход за пожилыми людьми, инвалидами, в частности, обеспечение их лекарствами, вызов врача и т.п.
Следует проявить особо терпимое, уважительное отношение к ним со стороны
членов семьи плательщика ренты. Но при этом последние вправе требовать от получателя ренты соответствующего поведения и уважительного отношения к окружающим на основе принципа: «жить в дружбе и согласии»;
5) в договоре могут быть предусмотрены организация либо оплата ритуальных
услуг, т.е. согласно общепринятым правилам и традициям организации похорон в данной местности.
Договором пожизненного содержания может быть предусмотрена возможность
замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Следует иметь в виду, что при
этом получатель ренты остается проживать в жилом помещении.
Если даже в договоре особо не оговорено, получатель ренты вправе ставить вопрос перед плательщиком ренты о замене натуральных услуг на денежные выплаты
или о расторжении договора при недобросовестном выполнении своих обязанностей
плательщиком ренты (возврата помещения либо выплаты выкупной цены). При расторжении договора плательщик ренты не может требовать компенсации расходов,
понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.
Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью
получателя ренты или при объявлении судом его умершим (ст. 605 ГК РФ).
50. Каковы основания и порядок выселения гражданина,
право пользования жилым помещением которого прекращено
или который нарушает правила пользования жилым помещением?
Самым распространенным основанием прекращения права пользования жилым
помещением является истечение срока, на который такое помещение было предоставлено в пользование.
Возможны особые основания прекращения права пользования жилым помещением, например для граждан, которые проживают в жилом помещении собственника на
основании завещательного отказа.
В ст. 33 ЖК РФ, посвященной пользованию жилым помещением по завещательному отказу, не раскрыты обязанности граждан-пользователей по содержанию и
обеспечению сохранности жилого помещения. Однако любые граждане-пользователи
несут такие обязанности. В полной мере это относится к гражданам, пользующимся
жилыми помещениями по завещательному отказу. Нарушение ими обязанностей по
надлежащему осуществлению права пользования жилым помещением может повлечь за собой прекращение права пользования с последующим выселением из жилого помещения.
К таким нарушениям жилищное законодательство относит:
1) использование жилого помещения не по назначению;
2) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
3) бесхозяйственное обращение с жилым помещением, разрушающее его.
63
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
В целях пресечения нарушений собственник предупреждает гражданина-пользователя о необходимости устранить нарушение. Если вследствие действий пользователя жилое помещение разрушается, собственник назначает пользователю разумный
срок для проведения ремонта помещения.
В принципе прекращение права пользования жилым помещением как санкция за
неправомерное поведение гражданина-пользователя является крайней мерой, подлежащей применению только тогда, когда и после предупреждения собственника пользователь допускает те же самые нарушения.
Указанный выше порядок прекращения права применяются также к отношениям:
1) по пользованию жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ);
2) по пользованию жилым помещением бывшим членом семьи собственника, когда по решению суда право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим
членом семьи на определенный срок (ч. 4 и 6 ст. 31 ЖК РФ).
При прекращении права пользования жилым помещением собственник предоставляет гражданину-пользователю, утратившему это право, срок для освобождения
занимаемого жилого помещения. Если в этот срок, указанный гражданин добровольно не освобождает жилое помещение, он подлежит выселению в принудительном порядке по решению суда, принятому по заявлению собственника.
Как известно, правом пользоваться жилым помещением собственника обладают
члены его семьи, наниматели, отказополучатели и т.п.
Жилищное законодательство называет случаи, когда граждане обязаны освободить жилое помещение, т.е. прекратить пользоваться им, а в случае отказа он должен
быть выселен по решению суда.
При этом если гражданин, у которого право пользования жилым помещением прекратилось, добровольно не освобождает жилое помещение, то его принудительное
выселение осуществляется в судебном порядке. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора, однако неявка прокурора, извещенного о времени и месте
рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела (ч. 3 ст. 45 ГПК
РФ). Вообще право пользования жилым помещением у гражданина, проживающего
в жилом помещении собственника этого жилого помещения, может прекратиться по
различным основаниям, но в любом случае эти основания должны быть предусмотрены либо ЖК РФ, другими федеральными законами, либо договором между собственником и гражданином-пользователем.
Таким образом, предусматриваются:
1) добровольное (досудебное) освобождение жилого помещения;
2) принудительное освобождение (по решению суда).
Данные положения применяются к членам семьи собственника жилого помещения, бывшим членам семьи, к лицам, проживающим на основании договора найма,
договора безвозмездного пользования (и т.п.), завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением.
Согласно ст. 292 ГК РФ смена собственника жилого помещения является основанием для прекращения права пользования этим жильем членами семьи бывшего
собственника. Такое право прекращается у членов семьи собственника и в связи с
выкупом жилого помещения при изъятии земельного участка (ст. 32 ЖК РФ).
В свою очередь, когда семейные отношения прекращены, бывшие члены семьи
собственника утрачивают право пользования жильем (если иное не установлено соглашением (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ)). В случаях, определяемых ст. 31 ЖК РФ, суд может
64
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 4.
сохранить за бывшими членами семьи права пользования жильем на определенный
срок.
Лица, пользующиеся жилым помещением на основании заключенного с его собственником договора найма, безвозмездного пользования (и т.п.), утрачивают право
пользования жильем в связи с прекращением договора.
Смена собственника не влечет расторжения или изменения договора найма
(ст. 675 ГК РФ). Согласно ст. 700 ГК РФ права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования переходят к новому собственнику.
При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в
состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленным по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Однако по
истечении установленного завещательным отказом срока пользования жильем такое
право у отказополучателя прекращается (ст. 33 ЖК РФ).
Основанием прекращения пожизненного содержания с иждивением является существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств по содержанию получателя ренты. Согласно п. 2 ст. 605 ГК РФ в этом случае получатель ренты вправе
потребовать возврата жилого помещения либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.
Лица, пользующиеся жилым помещением по решению суда, а также отказополучатели, могут быть выселены в судебном порядке по требованию собственника, если
они:
• используют жилое помещение не по назначению;
• систематически нарушают права и законные интересы соседей;
• бесхозяйственно обращаются с жильем, допуская его разрушение.
Выселение в этом случае возможно, если пользователь проигнорировал предупреждение собственника жилья о необходимости устранить нарушения.
Следует упомянуть мнение Верховного Суда РФ по вопросу возможного выселения членов семьи собственника в случаях нарушения ими правил пользования жилым
помещением. Отмечено, что ЖК РФ не содержит нормы, которая предусматривала
бы отношения между собственником жилья и членами его семьи в случае подобных
нарушений. Статья 35 ЖК РФ предусматривает выселение гражданина, нарушающего правила пользования жильем. Имея в виду положения ч. 1 ст. 7 (аналогия закона),
член семьи собственника в подобном случае в соответствии со ст. 35 ЖК РФ может
быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника. (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.)
65
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Тема 5.
ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ
ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ.
ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ
51. Что относится к общему имуществу собственников помещений
в многоквартирном доме?
Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не
являются объектами индивидуальной собственности.
Примерный перечень объектов общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 ЖК
РФ.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме,
в том числе:
• межквартирные лестничные площадки,
• лестницы,
• лифты,
• лифтовые и иные шахты,
• коридоры,
• технические этажи,
• чердаки,
• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,
• иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование
(технические подвалы),
• крыши,
• ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее
более одного помещения,
• земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства
• иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный
дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и
законодательства о градостроительной деятельности.
Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что общая собственность возникает непосредственно в силу
факта приобретения гражданами в собственность конкретных помещений. Приобретая конкретную квартиру в многоквартирном доме, собственник одновременно становится участником общей собственности на помещения в данном доме, не являющиеся
частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в
данном доме.
66
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 5.
52. Каковы права собственников в отношении общего имущества
многоквартирного дома?
Собственники жилых помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном законодательством, владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Уменьшение объема общего имущества допускается только с согласия всех
собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Уменьшение общего имущества согласно п. 3 ст. 36 ЖК РФ допускается в результате его реконструкции.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей
долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами
или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на
общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (ст. 290 ГК РФ). При этом,
уменьшить размер общего имущества допустимо только с согласия всех собственников путем реконструкции дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Жилищное законодательство предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право передать часть общего имущества в пользование другим лицам. Такая передача может осуществляться в виде договоров аренды, безвозмездного пользования и т.д. Условием для передачи части общего имущества в пользование
других лиц является соблюдение прав и законных интересов граждан и юридических
лиц. Решение о передаче общего имущества в пользование третьих лиц также должно быть принято на общем собрании собственников
Решение о передаче общего имущества в пользование иным лицам принимает
общее собрание собственников. Причем решение правомочно, если оно принимается
большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). То есть в данном случае достаточно
квалифицированного большинства, а не согласия всех собственников. Условием такой передачи является соблюдение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе
по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо
распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении установленных правил.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть
обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие
ЖК РФ.
Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или
об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
При разрушении, в том числе случайной гибели, либо сноса многоквартирного
дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный
67
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
дом. При этом данное право сохранятся также на элементы озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Каждый сособственник пользуется инфраструктурой земельного участка в пределах
своей доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого
дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренной частью этого имущества в соответствии с гражданским законодательством.
53. Какова доля собственника в праве общей собственности
на общее имущество?
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных
с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и
террас.
Размер доли собственника помещения в праве общей долевой собственности на
общее имущество в многоквартирном доме пропорционален общей площади жилого
помещения, находящегося в его собственности (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Определение размера доли собственника в общем имуществе является важным.
Во-первых, от этого зависит, в соответствии с ч. 2 ст. 39 ЖК РФ, размер обязательных расходов на содержание общего имущества (например, ремонт лифта, лестничных пролетов, уборка территории).
Во-вторых, количество голосов на общем собрании собственников пропорционально доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество дома
(ст. 48 ЖК РФ).
В рамках гражданско-правового принципа жилое помещение рассматривается
как главная вещь, принадлежностью которой становится общее имущество. Поэтому
доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме.
Размер этой доли, как правило, не может быть изменен, за исключением ряда
случаев, например, приращения жилых помещений в данном многоквартирном доме
за собственником в результате гражданско-правовых сделок (купля-продажа, мена
дарение).
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля
в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее
имущество предшествующего собственника такого помещения.
54. Каковы ограничения по распоряжению собственником долей
на общее имущество?
Жилищное законодательство предусматривает ограничения в правах собственника помещения относительно общего имущества многоквартирного дома. Собственник жилого помещения не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу
этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
68
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 5.
55. Какова судьба доли в общем имуществе при переходе
права собственности на жилое помещение к другому лицу?
Императивные правила приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме для случая, когда лицо приобретает помещение в таком доме, запрещают приобретать долю в праве собственности на общее
имущество, не приобретая помещения (ст. 37 ЖК РФ). Право на общее имущество у
конкретного лица может возникнуть только при наличии права на жилое помещение в
соответствующем многоквартирном доме.
К приобретателю жилого помещения в многоквартирном доме автоматически переходит доля в праве общей собственности на общее имущество, пропорциональная
площади приобретенного помещения. Поэтому, в договоре купли-продажи, мены, дарения или ином договоре, по которому переходит право собственности на жилое или
нежилое помещение в многоквартирном доме, предусматривается одновременный с
правом собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение к приобретателю переход доли в праве общей собственности на общее имущество в этом
доме. В договоре также указывается размер данной доли (п. 1 ст. 38 ЖК РФ).
Если в договоре, на основании которого происходит переход права собственности
на жилое помещение, содержится условие, в соответствии с которым к приобретателю этого помещения не переходит доля в праве общей собственности на общее имущество, то в силу п. 2 ст. 38 ЖК РФ такое условие является ничтожным и не подлежит
применению.
56. Как распределяется бремя расходов между собственниками
по содержанию общего имущества?
Бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники и жилых, и нежилых помещений.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей уплачивать налоги, сборы и иные платежи по общему имуществу, а также издержки по
его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Доля обязательных расходов каждого
собственника на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется его долей в праве общей собственности на это имущество.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. Величина доли обязательных расходов на содержание имущества находиться в зависимости от размера
доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество.
Поэтому, размер участия собственника помещения в многоквартирном доме в обязательных расходах по содержанию общего имущества определяется размером его
доли в праве общей собственности на указанное имущество. Хотя есть упоминание о
доле обязательных расходов, которая определяется долей в праве общей собственности, но она не конкретизируется. Представляется возможным определять количественное выражение доли в виде дроби либо процентов.
Обязательные расходы носят характер целевых и должны использоваться для
поддержания надлежащего состояния общего имущества.
Возложение этой обязанности на собственника следует понимать двояко:
во-первых, как не позволяющее собственнику требовать несения бремени содержания его имущества от кого бы то ни было, если только такая обязанность других
лиц не предусмотрена законом или договором,
69
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
во-вторых, как обязывающее собственника поддерживать имущество в таком состоянии в тех случаях, когда это необходимо в интересах иных лиц или общественных
интересах.
Собственники участвуют в осуществлении мероприятий, направленных на улучшение использования и обеспечение сохранности жилищного фонда, в проведении
работ по благоустройству, озеленению и содержанию придомовых территорий.
57. Каковы правила содержания общего имущества
в многоквартирном доме?
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной
власти.
В соответствии с принципами, установленными Правительством РФ, органами исполнительной власти субъектов РФ устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.
Общее имущество согласно ст. 10 Правил содержания общего имущества (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 г.) должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании,
защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
1) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного
дома;
2) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
3) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен
многоквартирный дом;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также
иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого
оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
6) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с
проектной документацией для строительства или реконструкции этого дома.
58. Каким образом осуществляется изменение границ помещений
в многоквартирном доме?
Собственник помещения в многоквартирном доме (отдельной квартиры или жилого помещения в коммунальной квартире), который приобрел помещение вправе увеличить площадь своего жилья за счет приобретения и присоединения (объединения)
смежных помещений. Смежные помещения – это помещения, разделенные общими
ограждающими конструкциями и (или) междуэтажными перекрытиями. В результате
этого вместо двух помещений образуется новый объект (квартира большей площади).
При этом границы смежного помещения могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения. Если при объединении таких
70
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 5.
помещений границы и размер общего имущества в многоквартирном доме или доли
в праве общей собственности на общее имущество не меняются, то согласие собственников других помещений этого дома для такого переустройства и (или) перепланировки не требуется.
Собственник имеет право:
изменить границы между смежными помещениями;
или разделить эти помещения на два или более помещения без согласия собственников других помещений.
Это возможно в случае, когда подобные изменение или раздел не влекут изменения границ других помещений, границ общего имущества многоквартирного дома,
его размера или изменения их долей в праве общей собственности на общее имущество в доме.
Изменение границ помещений в многоквартирном доме подчиняется общему порядку переустройства и перепланировки жилых помещений (ст.ст. 25 – 29 ЖК РФ).
Реконструкция, переустройство и перепланировка допускаются только с соблюдением технических и санитарно-гигиенических требований, правил содержания жилищного фонда. Для производства этих работ, если они не могут быть осуществлены
без присоединения к жилому помещению части общего имущества в многоквартирном доме, необходимо согласие собственников всех помещений в этом доме.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений в многоквартирном доме невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то
на это должно быть получено согласие всех собственников этого дома.
59. В чем особенности права собственности на общее имущество
собственников комнат в коммунальной квартире?
Вопрос о доле в праве общей собственности на имущество в коммунальной квартире ЖК РФ решен на основе тех же принципов, которые положены в основу регулирования отношений собственности на долю в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме.
Поэтому, общее имущество в квартире выполняет то же функциональное назначение, что и общее имущество в многоквартирном доме, – оно подчинено судьбе жилого
помещения.
Собственнику комнаты в коммунальной квартире, находящейся в многоквартирном доме, принадлежит доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире
(ч. 1 ст. 41 ЖК РФ). Имеются в виду помещения, обслуживающие более одной комнаты в данной квартире (например, коридор, кухня, санузел).
Следовательно, покупая комнату в коммунальной квартире, новый собственник
приобретает долю в праве собственности на общее имущество собственников комнат
в квартире.
К общему имуществу в коммунальной квартире относятся кухня, коридор, ванная
комната и т.п. (помещения вспомогательного использования). Это имущество представляет собой принадлежность ко всем комнатам коммунальной квартиры и используется собственниками комнат совместно (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ).
Увеличить или уменьшить размер общего имущества в коммунальной квартире
можно только с согласия всех собственников комнат в этой квартире и только путем его переустройства и (или) перепланировки. Переустройство и перепланировка
производятся по правилам ст.ст. 25 – 29 ЖК РФ. Основное требование – наличие
технической возможности и согласования проекта соответствующего переустройства
и (или) перепланировки.
71
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Переустройство общего имущества в коммунальной квартире представляет собой
установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический
паспорт жилого помещения.
Перепланировка общего имущества в коммунальной квартире представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
60. Каким образом определяется доля в праве общей собственности
на общее имущество в коммунальной квартире?
Доля собственника комнаты (комнат) в праве общей собственности на общее
имущество коммунальной квартиры определяется пропорционально общей площади
комнаты (комнат). Расчет общей площади комнаты производится следующим образом: площадь вспомогательных помещений делится на число комнат в коммунальной
квартире. Приходящаяся на комнату часть вспомогательных помещений и жилая площадь комнаты дает (в сумме) общую площадь комнаты. Эта площадь – основа определения доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной
квартире – пропорционально общей площади комнаты.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире является неотъемлемой частью комнаты и всегда следует судьбе права собственности на нее. При смене собственника комнаты доля нового собственника в праве общей собственности равна доле предшествующего собственника. Поэтому, собственник комнаты в коммунальной квартире лишен возможности выдела в натуре своей
доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры и ее
отчуждения отдельно от отчуждения комнаты.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат
имеют преимущественное право покупки этой комнаты в порядке и на условиях, установленных ГК РФ.
61. Каковы ограничения по распоряжению долей в общем
имуществе у собственника комнаты в коммунальной квартире?
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой
доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
В случае когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою
комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей
собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в
праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее
имущество предшествующего собственника такой комнаты.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат
в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.
72
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 5.
Право преимущественной покупки – это право участников общей долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им
имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме
случая продажи такой доли с публичных торгов. Уступка права преимущественной
покупки доли не допускается.
Порядок продажи доли таков: продавец обязан письменно известить собственников всех остальных комнат в этой квартире о намерении продать свою комнату,
указав цену и другие условия, на которых она продается. Любой из остальных собственников вправе купить ее на этих условиях в течение месяца; в противном случае
собственник вправе продать свою комнату любому лицу (ст. 250 ГК РФ).
Если продавец нарушает преимущественное право собственников других комнат,
любой из них может в течение 3-х месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Для этого необходимо обратиться в суд.
62. В чем особенность содержания общего имущества
в коммунальной квартире?
Собственнику жилого помещения в коммунальной квартире также принадлежит
доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
По аналогии с содержанием общего имущества в многоквартирном доме общее
имущество в коммунальной квартире содержится за счет средств всех собственников
комнат.
Размер доли обязательных расходов каждого собственника на содержание общего имущества в коммунальной квартире, пропорционален величине его доли в праве
общей собственности на такое имущество.
Расходы, которые несет собственник комнаты на содержание общего имущества
в коммунальной квартире, должны быть пропорциональны доле в его праве общей
собственности на общее имущество этой квартиры (ст. 42 ЖК РФ).
При этом, каждый отдельный собственник вправе внести большую, чем обязательная, долю расходов на содержание общего имущества.
Кроме того, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей
долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу,
а также в издержках по его содержанию и сохранению.
63. Кто является органом управления многоквартирным домом?
Жилищное законодательство содержит понятие «орган управления многоквартирным домом». Таким органом является общее собрание собственников помещений
многоквартирного дома.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме – форма
согласования их воли и принятия решений по управлению общим имуществом в данном доме, а природа компетенции указанного собрания основана на режиме права
собственности данных собственников на названное имущество. Указанный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых
находятся в государственной, муниципальной, частной собственности.
Реализуя право собственников помещений в многоквартирном доме принимать
непосредственное участие в управлении многоквартирным домом, общее собрание
является именно таким управленческим органом, который учитывает голоса каждого
из собственников помещений этого дома, даже если при решении того или иного вопроса собственник остается в меньшинстве.
73
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
64. Какова компетенция общего собрания
собственников помещений?
Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания, не является
закрытым; иные вопросы, относимые к компетенции общего собрания, могут быть
определены Жилищным кодексом РФ (п. 5 ч. 2. ст. 44 ЖК РФ)
К компетенции общего собрания относятся:
1) вопросы о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), о строительстве хозяйственных построек и других зданий,
строений, сооружений, о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) вопросы о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные к его компетенции.
Реальное участие в управлении многоквартирным домом состоит в том, что ЖК
РФ определяет перечень наиболее принципиальных вопросов жизни многоквартирного дома, которые рассматриваются его органом управления – общим собранием.
65. Каков порядок проведения общего собрания
собственников помещений?
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить
годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Сроки, и порядок их проведения, а также порядок уведомления о принятых им
решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому на первом же общем собрании утверждается их порядок
и порядок заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ), а также устанавливаются формы
сообщений о проведении собрания (ст. 45 ЖК РФ), протоколов собраний (ст. 46 ЖК
РФ), доверенности на голосование (ст. 48 ЖК РФ), ряд иных вопросов.
Такое общее собрание может быть как очередным (проводится один раз в год), так
и внеочередным (созывается в любое время по инициативе любого из собственников
жилых или нежилых помещений многоквартирного дома). На инициаторе лежит бремя подготовки собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Лица, не являющиеся собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме, не вправе инициировать созыв общего собрания собственников помещений в этом доме.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников
помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в
данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты
его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть:
1) либо направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным
письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме
не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме
2) либо вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись
либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Информация об общем собрании может вывешиваться также в публичных местах
(например, на доске около входа в подъезд), рассылаться по почте, факсу, путем тек-
74
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 5.
стового сообщения по электронной почте, если такой порядок установлен соответствующим решением общего собрания.
Решения общего собрания оформляются протоколами. Собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, и
также изменять повестку дня собрания (ст. 46 ЖК РФ). Решения собрания, а также
итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений.
66. Что включается в сообщение о проведении общего собрания
собственников помещений?
Сообщение о проведении общего собрания собственников жилых помещений
оформляется в форме извещения, которое должно содержать:
1) сведения о лице (инициативной группе), по инициативе которого созывается
данное собрание;
2) информацию о форме проведения данного собрания (собрание или заочное
голосование);
3) дату и время проведения общего собрания;
4) дату окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на
голосование при заочном голосовании, место или адрес, куда должны передаваться
такие решения;
5) повестку дня данного собрания;
6) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут
представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться
(ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
67. Каков порядок принятия решений общим собранием
собственников помещений в многоквартирном доме?
По общему правилу, собрание имеет кворум, т.е. правомочно принимать решения,
если в нем участвуют собственники помещений в данном доме (или их представители), обладающие более чем 50% от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
Поэтому, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме могут приниматься простым или квалифицированным большинством голосов от
общего числа голосов участвующих в таком собрании собственников помещений.
Квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов участников собрания принимаются решения:
1) о реконструкции многоквартирного дома (в т.ч. с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т.ч. о введении ограничений пользования им;
3) о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принимать решения только по вопросам повестки дня, известным всем указанным собственникам в соответствии с сообщением о проведении общего собрания, в котором
должна содержаться повестка дня данного собрания, и полученным в установленном
порядке. Запрещено принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня
(ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
оформляются протоколом в порядке, установленном общим собранием указанных
собственников.
75
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого
собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником
единолично и оформляются в письменной форме.
При этом положения ЖК РФ, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва
и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
68. Каков порядок обжалования решений общего собрания?
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований жилищного законодательства.
Такое обращение собственник вправе сделать, если:
1) он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого
решения
2) таким решением нарушены его права и законные интересы.
Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом
решении.
Суд при рассмотрении заявления собственника об обжаловании решения собрания вправе как отменить обжалуемое решение, так и оставить его в силе, если голос
собственника не мог повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения
не являются существенными, при этом принятое решение не повлекло за собой причинение убытков собственнику.
69. Каков порядок принятия решений общим собранием
собственников помещений в форме заочного голосования?
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться в форме заочного голосования. Общее собрание в форме заочного голосования – это передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении об общем
собрании, письменных решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Решение общего собрания собственников в многоквартирном доме путем проведения заочного голосования допустимо как исключение из общих правил проведения
собрания собственников и принятия решения (ст.ст. 44 – 46 ЖК РФ).
Заочное голосование может проводиться в случаях крайней затруднительности
своевременного проведения общего собрания собственников из-за недостаточной
явки или отсутствия подходящего помещения. Между тем, заочная форма является
наиболее удобной, когда в доме может быть свыше 500 квартир.
По итогам заочного голосования составляется протокол общего собрания. В него
должны включаться следующие сведения:
1) вид общего собрания – годовое или внеочередное;
2) форма общего собрания – заочное голосование;
76
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 5.
3) даты начала и окончания голосования;
4) адрес многоквартирного дома;
5) место и дата составления протокола;
6) место и дата подсчета голосов;
7) инициатор общего собрания (инициативная группа);
8) общее количество голосов собственников;
9) количество голосов собственников, принявших участие в голосовании;
10) наличие или отсутствие кворума;
11) повестка общего собрания;
12) итоги голосования по всем вопросам повестки дня (количество голосов «за»,
«против» и «воздержался»);
13) количество голосов, признанных недействительными;
14) номера квартир (иных помещений) собственников, решения которых признаны
недействительными;
15) место или адрес помещения, в котором будут храниться протокол и документы
к общему собранию;
16) информация о собственниках, которые приняли участие в подсчете голосов;
17) приложения к протоколу общего собрания.
Собственники помещений в многоквартирном доме считаются принявшими участие в таком общем собрании, если их решения получены до определенной даты, указанной в извещении об общем собрании в форме заочного голосования.
В решении по вопросам, поставленным на голосование, собственник обязан указать:
• сведения о себе (Ф.И.О., адрес);
• сведения о документе, подтверждающем право его собственности на помещение в соответствующем многоквартирном доме (свидетельство о государственной
регистрации);
• решения по каждому вопросу повестки дня («за», «против» или «воздержался»).
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания, проводимого в форме
заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 5
ст. 48 ЖК РФ).
70. Какова процедура голосования на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме?
Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники
помещений в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных
в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
При этом, голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования,
осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений
собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме,
77
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной
форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником
оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и
голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение
собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении
одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения
недействительным в целом.
Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном
доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. При этом количество голосов, которым обладает каждый
собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников
помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности
на общее имущество в данном доме.
Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных
на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование.
Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом
собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные
данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п.п. 4 и 5 ст. 185
ГК РФ или удостоверена нотариально.
78
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 6.
Тема 6.
ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ
ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА.
ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ.
УЧЕТ ГРАЖДАН.
71. Каким категориям граждан предоставляются помещения
по договорам социального найма?
Жилые помещения по договорам социального найма могут быть предоставлены
лицам, нуждающимся в жилых помещениях по различным основаниям.
В соответствии с ЖК РФ нуждающимися в жилом помещении могут быть признаны:
а) малоимущие граждане,
б) иные категории граждан, определенные федеральными законами и законами
субъектов Российской Федерации (ч. 2, 3 ст. 49 ЖК РФ).
Например, особенности обеспечения жильем такой категории граждан, как инвалиды, предусмотрены Федеральным законом от 24.11.1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (ст. 17).
Обеспечение жильем инвалидов войны, участников Великой Отечественной
войны, ветеранов и инвалидов боевых действий, а также иных категорий ветеранов
осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом от
12.01.1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах» (ст.ст. 14-21).
Малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и
стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего
налогообложению, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта
Российской Федерации.
Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого
члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и
подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального
жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 3 ст. 13 ЖК РФ).
72. Из какого жилого фонда могут предоставляться помещения
по договорам социального найма?
Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются из муниципального и государственного жилого фонда.
Муниципальный фонд предназначен в первую очередь для предоставления жилья нуждающимся в нем малоимущим гражданам. Государственный (федеральный и
субъектов РФ) – для категорий граждан, которые хотя и не являются малоимущими,
но определены (как имеющие право на жилье по договору социального найма) федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ и тоже признаны
нуждающимися в жилье – по основаниям, установленным ЖК РФ, другим федеральным (субъекта РФ) законом или указом Президента РФ.
79
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Иным указанным в законе категориям граждан может предоставляться и муниципальное жилье, но только в том случае, если орган местного самоуправления наделен
соответствующими полномочиями. Это указание, содержащееся в ч. 4 ст. 49 ЖК РФ,
базируется на конституционном положении: органы местного самоуправления могут
наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств; реализация
переданных полномочий подконтрольна государству (ч. 2 ст. 132 Конституции РФ). И
в этом случае применяется порядок предоставления жилья, установленный ЖК РФ,
если иное не установлено специальным законом, предусматривающим предоставление жилья в социальный наем той или иной категории граждан.
73. Что такое норма жилой площади?
Нормой жилой площади является норма ее предоставления, которая составляет
минимальный размер площади жилого помещения, приходящийся на каждого члена
семьи. Исходя из этой нормы, определяется размер общей площади предоставляемого жилья.
Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального
найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по
договору социального найма (ч. 1 ст. 50 ЖК РФ). Содержание понятия «норма предоставления», в целом соответствует содержанию понятия «социальная норма площади
жилья», ранее предусмотренного в жилищном законодательстве.
Устанавливать норму предоставления уполномочены органы местного самоуправления.
Иными словами, под нормой предоставления понимается норма жилой площади
на одного человека, в соответствии с которой определяется площадь жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
Как и в случае с определением нормы предоставления (ч. 2 ст. 50 ЖК РФ), установление конкретного размера учетной нормы отнесено к компетенции органов
местного самоуправления. При этом максимальный размер учетной нормы может
совпадать с размером нормы предоставления, установленной для соответствующего
населенного пункта, или быть меньше указанного размера.
74. Что понимается под учетной нормой площади
жилого помещения?
Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности
граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве
нуждающихся в жилых помещениях (ч. 4 ст. 50 ЖК РФ).
Содержание указанного понятия предполагает, что этот норматив используется
исключительно в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых
помещениях.
Следовательно, на основании учетной нормы граждане признаются нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма.
При этом максимальный размер учетной нормы может совпадать с размером нормы предоставления, установленной для соответствующего населенного пункта, или
быть меньше указанного размера.
80
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 6.
75. Каковы основания признания граждан нуждающимися в жилых
помещениях, предоставляемых по договорам социального найма?
Перечень оснований признания граждан, нуждающихся в жилых помещениях,
предоставляемых по договорам социального найма, является исчерпывающим.
При этом для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении учитываются все площади, которые принадлежат ему на праве собственности или по договору социального найма.
Лицо не может быть признано нуждающимся в жилой площади кроме как на основании ЖК РФ и подтверждающего документа о том, что та жилая площадь, которая
есть у него, не может быть использована им и членами его семьи для полноценного
проживания.
Уровень обеспеченности гражданина и членов его семьи жильем является основанием для дальнейшего решения вопроса о предоставлении либо непредоставлении
ему жилой площади.
Постановление Правительства РФ от 21.12.2004 г. № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную
жилую площадь» определяет следующие заболевания:
1) активные формы туберкулеза всех органов и систем;
2) психические заболевания, требующие обязательного диспансерного наблюдения;
3) трахеостома, каловые, мочевые и влагалищные свищи, пожизненная нефростома, стома мочевого пузыря, не корригируемое хирургически недержание мочи,
противоестественный анус, пороки развития лица и черепа с нарушением функций
дыхания, жевания, глотания;
4) множественные поражения кожи с обильным отделяемым;
5) проказа;
6) ВИЧ-инфекция у детей;
7) отсутствие нижних конечностей или заболевания опорно-двигательной системы, в т.ч. наследственного генеза, со стойким нарушением функции нижних конечностей, требующие применения инвалидных кресел-колясок;
8) органические заболевания центральной нервной системы со стойким нарушением функции нижних конечностей, требующие применения инвалидных кресел-колясок, и (или) с нарушением функции тазовых органов;
9) состояние после трансплантации внутренних органов и костного мозга;
10) тяжелые органические поражения почек, осложненные почечной недостаточностью II – III степени.
Граждане, проживающие с такими больными, признаются нуждающимися в предоставлении им жилой площади, но опять-таки с учетом того, что совместное проживание с больным вышеуказанными формами в одной квартире невозможно и если
гражданин не имеет иного жилого помещения, занимаемого по договору социального
найма или принадлежащего ему на праве собственности.
При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на
праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого
помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
При этом не имеет значения, находятся ли эти жилые помещения в том городе,
селе, где гражданин проживает и работает, или в разных населенных пунктах.
Например, одно жилое помещение гражданина на основе договора социального
найма может находиться в городе, где он проживает, а другое помещение на праве
собственности – в районном центре. Уровень обеспеченности жильем этого гражда-
81
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
нина и членов его семьи определяется исходя из суммы общей площади городского
жилья и дома на праве собственности в районном центре.
76. Каков порядок принятия на учет граждан в качестве
нуждающихся в жилых помещениях?
Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 52
ЖК РФ).
Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным
законом или законом субъекта Российской Федерации категории), по своему выбору
такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем
основаниям.
Само принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях
осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений указанных граждан, поданных ими по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии
на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных
граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их
законными представителями.
Вместе с заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы,
подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на
учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты
их получения органом, осуществляющим принятие на учет.
Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления документов и не позднее чем через три
рабочих дня со дня принятия решения. Орган местного самоуправления, принявший
указанное решение, выдает гражданину, подавшему соответствующее заявление, документ, подтверждающий принятие такого решения.
Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве
нуждающихся в жилых помещениях должен устанавливаться субъектом Российской
Федерации.
ЖК РФ 2004 г. устанавливает принципиально важную норму, отсутствие которой в
прежнем законодательстве порождало злоупотребления. Так, в соответствии со ст. 53
ЖК РФ граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в
качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях,
принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем
через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.
Безусловно, в данной норме речь не идет о рождении ребенка, вселении престарелых родителей, которые не обладают жилым помещением. Речь идет о волевых
действиях, именно направленных на приобретение права состоять на учете (скажем,
обмен, продажа, перевод из жилого помещения в нежилое и т.п.).
ЖК РФ предусматривает отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 54 ЖК РФ).
82
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 6.
Такой отказ допускается в случаях, если:
1) не представлены документы, о которых говорилось выше;
2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих
граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
3) не истек пятилетний срок, когда граждане намеренно ухудшили свои жилищные
условия.
Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа. Данное решение выдается гражданину, подавшему соответствующее заявление,
не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть
обжаловано им в судебном порядке.
Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального
найма или при выявлении оснований для снятия их с учета.
В соответствии со ст. 56 ЖК РФ снятие граждан с учета в качестве нуждающихся
в жилых помещениях производится в случаях:
1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по
договору социального найма;
3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального
значения Москвы и Санкт-Петербурга;
4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или
органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти
или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого
дома;
6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа,
осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
Соответствующее решение о снятии с учета принимается не позднее чем в течение 30 рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия такого решения. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся
в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых
приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких
решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.
77. Каковы последствия намеренного ухудшения гражданами
своих жилищных условий?
Последствием намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий является запрет постановки на учет, в качестве нуждающихся в жилье, в течение 5 лет с
момента совершения таких действий. Такое правило выступает в качестве жилищноправовой санкции за нарушение общего механизма обеспечения граждан жильем.
При этом, речь может идти о сознательном ухудшении жилищных условий, например, в связи с обменом. Однако ст. 73 ЖК РФ, определяющая условия, при которых
обмен жилыми помещениями не допускается, не содержит в качестве такого условия
существенное ухудшение жилищных условий.
Кроме того, ст. 81 ЖК РФ дает нанимателю жилого помещения по договору социального найма право получить жилье меньшего размера взамен занимаемого. Приме-
83
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
чательно, что в законодательство не содержит такого ограничения, как невозможность
предоставить ему жилье в размере, позволяющем признать семью нуждающейся.
Региональные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в ряде случаев содержали определенные ограничения для постановки на учет,
главным образом в случаях намеренного ухудшения жилищных условий. Так, п. 23
Положения о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве, (утв.
Постановлением Мосгордумы от 31.01.2001 г. № 12), предусматривал, что при ухудшении гражданами жилищных условий (путем обмена, отчуждения жилого помещения и проч.), в результате чего на каждого проживающего стало приходиться менее
учетной нормы, они подлежат постановке на учет по истечении 5 лет после этого.
Данные положения направлены на предотвращение злоупотреблений, которые
возможны со стороны граждан, претендующих на получение социального жилья.
Существенным недостатком данной нормы является то, что в ней не раскрывается
содержание понятия «намеренные действия», что осложняет применение соответствующих положений на практике.
78. Каковы основания и форма принятия решения об отказе
в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся
в жилых помещениях?
Перечень оснований отказа в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся
в жилых помещениях является закрытым. Гражданам может быть отказано в принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если:
1) не представлены необходимые документы (ст. 52 ЖК РФ);
2) представлены документы, которые не подтверждают право состоять на учете;
3) не истек предусмотренный ст. 53 ЖК РФ срок (т.е. 5 лет с момента намеренного
ухудшения жилищных условий).
Поскольку перечень случаев отказа в постановке на учет является закрытым, это
исключает возможность произвольного лишения граждан права получить жилье по
договору социального найма.
Обязательное требование, предъявляемое к содержанию решения об отказе в
принятии на учет, состоит в том, что такое решение должно содержать указание на основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения, указанные выше.
Решение об отказе должно быть мотивировано ссылкой на один из указанных выше
случаев. Иные обязательные требования на федеральном уровне не установлены,
поэтому их вправе определить региональные и муниципальные органы.
При этом, документ, содержащий решение об отказе в принятии на учет (индивидуальный правовой акт органа местного самоуправления), должен быть составлен в
письменной форме по правилам, принятым в соответствующем муниципальном образовании для принятия такого рода правовых актов.
Указанное решение выдается (или направляется по почте, с курьером и т.п.) гражданину, подавшему соответствующее заявление, не позднее трех рабочих дней со дня принятия указанного решения. Гражданин, в отношении которого принято решение об отказе
в принятии на учет, вправе обжаловать указанное решение в судебном порядке.
79. Каковы условия сохранения за гражданином права состоять
на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении?
Гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, гарантируется, что они не могут быть произвольно лишены права состоять на указанном учете (ст. 55 ЖК РФ).
84
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 6.
Такие граждане могут быть сняты с учета только тогда, когда им фактически предоставлены жилые помещения по договорам социального найма (ст. 57 ЖК РФ) либо
выявлены основания для снятия их с учета.
80. Каковы основания снятия граждан с учета
в качестве нуждающихся в жилых помещениях?
Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях производится по правилам ст. 56 ЖК РФ. Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:
1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по
договору социального найма;
3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального
значения Москвы и Санкт-Петербурга;
4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или
органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти
или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого
дома;
6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа,
осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
Снятие с учета носит исключительный характер, а принятый на учет сохраняет
право состоять на учете впредь до получения жилого помещения или удовлетворения
иным путем его жилищных потребностей либо возникновения прямо указанных в ЖК
РФ обстоятельств, являющихся основанием для снятия его с учета.
81. Как принимается решение о снятии граждан с учета
в качестве нуждающихся в жилых помещениях?
Решение о снятии граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях может быть принято только тем органом, по решению которого соответствующие
граждане были приняты на указанный учет (п. 2 ст. 56 ЖК РФ).
Указанное решение должно быть принято не позднее чем в течение 30 рабочих дней
со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений.
Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях
должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, послужившие основаниям для такого решения.
Решение о снятии с учета должно быть выдано или выслано органом местного самоуправления в адрес гражданина, снятого с учета, не позднее чем через три рабочих
дня после его принятия. За гражданином, в отношении которого принято решение о
снятии с учета, сохраняется право обжаловать это решение в судебном порядке.
82. Кому жилые помещения по договорам социального найма
предоставляются вне очереди?
Перечень граждан, имеющих право претендовать на внеочередное предоставление жилых помещений по договорам социального найма, существенно изменен по
85
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
сравнению с перечнем, который был установлен ЖК РСФСР 1983 г. (ст. ст. 36, 37).
Кроме того, ранее предусматривалась также возможность внеочередного предоставления жилых помещений, в частности лицам, окончившим аспирантуру, клиническую
ординатуру, высшие, средние и иные учебные заведения, направленным в порядке
распределения на работу в другую местность, а также другим категориям граждан,
упомянутым в ст. 37 ЖК РСФСР 1983 г.
Жилищное законодательство 2004 г. определяет категории граждан, которые
вправе претендовать на получение вне очереди жилых помещений.
К таким категориям граждан, указанным в ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, относятся:
1) граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонта или не подлежат реконструкции;
2) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детейсирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в
образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки
(попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской
Федерации или по возвращению из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3) граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.
Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решения органа местного самоуправления, которое выдается или направляется
гражданину не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данного решения.
Такое решение является основанием для заключения договора социального найма в срок, установленный в решении.
Жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться
гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта)
общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Норма предоставления – минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого
определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
83. Каков механизм предоставления жилых помещений
по договорам социального найма?
Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам
по месту их жительства, т.е. в границах соответствующего населенного пункта.
При этом общая площадь таких жилых помещений в расчете на одного человека
не должна быть меньше нормы предоставления жилой площади.
Отдельные комнаты по договорам социального найма могут предоставляться
лишь в случае, предусмотренном п. 4 ст. 59 ЖК РФ.
При определении общей площади жилого помещения, которое должно быть предоставлено гражданину по договору социального найма, учитывается площадь жилого помещения, уже находящегося у него в собственности, если таковое имеется.
При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального
найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Такие сделки и действия учитываются за период, который должен быть установлен законом субъекта Российской Федерации. Этот период
предшествует предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма и не должен быть менее пяти лет.
86
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 6.
Порядок определения общей площади жилых помещений, предоставляемых по
договорам социального найма, в случаях, если за указанный период гражданами совершались сделки, уменьшающие размер занимаемых им жилых помещений, устанавливается законами субъектов РФ.
При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение,
учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности. Данное правило касается только собственников жилых помещений.
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и
распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в
соответствии с его назначением и пределами его использования.
84. Что понимается под учетом законных интересов граждан
при предоставлении жилых помещений
по договорам социального найма?
Важное значение при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма имеет учет законных интересов граждан.
Законные интересы граждан для целей жилищного законодательства при предоставлении им жилья подразумевают ряд обязательных условий, которые должны
быть соблюдены в обязательном порядке.
Во-первых, когда предоставляется жилое помещение по договору социального
найма, заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов,
допускается только с их согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК РФ). По сравнению со ст. 41 ЖК
РСФСР 1983 г. данное положение претерпело изменения: ЖК РСФСР 1983 г. вообще
запрещал заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме
супругов.
Согласие, о котором идет речь, должно быть свободно выраженным. Понуждение
лиц разного пола, кроме супругов, к поселению в одну комнату недопустимо.
Во-вторых, жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если
а) жилое помещение представляет собой лишь одну комнату;
б) однокомнатную квартиру;
в) жилое помещение (более одной комнаты) предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в
п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ.
В прежнем законодательстве максимальный размер предоставляемого жилого
помещения определялся с помощью нормы жилой площади (12 кв. м на одного человека).
ЖК РФ 2004 г. не устанавливает норму жилой площади, поскольку правовое значение придается не жилой площади, а общей площади жилого помещения.
85. Каковы условия предоставления освободившихся
жилых помещений в коммунальной квартире?
Жилищное законодательство определяет очередность получения гражданами,
проживающими в коммунальной квартире, освободившихся комнат.
Освободившимся является жилое помещение, которое пустует:
а) в связи с переездом занимавшего это помещение лица на другое место жительства (переселение в другое помещение либо в другой населенный пункт);
87
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
б) в связи со смертью нанимателя, занимавшего это помещение, и проч.
При временном отсутствии нанимателя и членов его семьи (ст. 71 ЖК РФ) нельзя
считать помещение освободившимся, и другие лица не могут на него претендовать.
Освободившиеся жилые комнаты предоставляются по договору социального найма, либо передаются в собственность.
В первую очередь правом на получение освободившейся комнаты в коммунальной квартире обладают наниматели (или собственники), проживающие в этой квартире, которые на момент освобождения жилья признаны или могут быть признаны
малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
При отсутствии в квартире указанных лиц, освободившееся помещение предоставляется – те же по договору социального найма – проживающим в ней нанимателям или собственникам (вторая «очередь»), если они могут быть признаны малоимущими и если они обеспечены жильем менее нормы предоставления на одного
человека.
Лицам, которые не могут быть признаны малоимущими, но обеспечены жильем
менее нормы предоставления на одного человека (третья «очередь»), освободившаяся комната (комнаты) передается по договору купли-продажи.
При отсутствии в коммунальной квартире лиц первых трех «очередей» освободившиеся комнаты заселяются в порядке, предусмотренном положениями ЖК РФ,
на основании договора социального найма, т.е. заселение освободившейся комнаты
будет осуществляться в общем порядке.
Таким образом, в отличие от ранее действовавших условий (ст. 16 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г. № 4218-1) ЖК РФ 2004 г.
предоставляет право на получение освобождающейся комнаты не только нанимателям,
проживающим в этой квартире, но и лицам, имеющим в ней комнату (комнаты) на праве
собственности. Указанные нормы способствуют ликвидации коммунальных квартир.
Решение соответствующих органов заселить комнату, освободившуюся в коммунальной квартире, может быть оспорено в судебном порядке гражданами, проживающими в этой квартире, путем предъявления иска к лицам, которым предоставлена
комната, и органу, принявшему указанное решение.
Если в коммунальной квартире отсутствуют граждане, которые признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, то освободившееся жилое помещение предоставляется гражданам, проживающим в коммунальной квартире, которые могут быть признаны малоимущими и обеспечены общей
площадью жилого помещения менее нормы предоставления на одного человека. В
этом случае освободившееся помещение предоставляется таким гражданам на основании их заявления.
Во всех перечисленных случаях проживающие в коммунальной квартире наниматели и собственники для предоставления им освободившейся комнаты должны
обратиться с письменным заявлением в уполномоченный на предоставление данной
комнаты орган государственной власти или местного самоуправления.
Если собственник или наниматель не обладает статусом малоимущего и нуждающегося в жилье, но обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена
семьи менее нормы предоставления, ему предоставляется возможность получить освободившуюся комнату, но уже не по договору социального найма, а путем выкупа.
88
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 7.
Тема 7.
ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ,
НАНИМАТЕЛЯ И ЧЛЕНОВ ЕГО СЕМЬИ.
РАСТОРЖЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА.
ЗАМЕНА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. ВЫСЕЛЕНИЕ.
86. Что понимается под договором социального найма
жилого помещения?
По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник
жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или
уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо
(наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое
помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ст. 69 ЖК РФ).
Договор социального найма всегда заключается в отношении жилых помещений
государственного или муниципального жилищного фонда. Нанимателем по договору социального найма всегда является гражданин (физическое лицо). Юридическое
лицо не может являться нанимателем по данному договору.
Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает
уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или
управомоченное собственником лицо.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может
быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).
Отношения, возникающие по договору социального найма, носят бессрочный
характер. Это означает, что среди оснований прекращения данного договора такое
основание, как истечение срока, отсутствует. При этом не следует забывать, что бессрочный характер договора социального найма не исключает возможности его прекращения по иным предусмотренным законом или самим договором основаниям.
Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения
по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
87. Что представляет собой предмет договора
социального найма жилого помещения?
Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое
помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а
также общее имущество в многоквартирном доме (ст. 62 ЖК РФ). Данное требование
является неотъемлемым признаком предмета договора социального найма (в отличие
89
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
от договора поднайма, предметом которого может быть и часть жилого помещения
(ст. 76 ЖК РФ)).
Жилое помещение должно быть пригодным для проживания, т.е. отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума и т.п.)
и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных
помещений). Кроме того, жилое помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать также иным требованиям законодательства (ст.
15 ЖК РФ). В перечень жилых помещений, которые могут быть предметом договора
социального найма включены жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.
«Жилой дом» понимается в данном случае как одноквартирный (когда ЖК РФ
регулирует отношения по поводу многоквартирных домов, то на это указывается специально). Поэтому не могут быть использованы в качестве жилых и, следовательно,
являться предметом договора социального найма помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ.
88. Какова форма договора социального найма жилого помещения?
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме
(ч. 1 ст.63, ст. 674 ГК РФ). При этом, используется простая письменная форма (ст. 161
ГК РФ).
Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность
только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК
РФ).
При несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют
правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора
ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при
этом вправе приводить письменные и иные доказательства.
Договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. Следовательно, если договор социального найма
заключен в письменной форме в отсутствие решения о предоставлении жилого помещения, принятого в установленном порядке, то требования к форме договора нельзя
считать соблюденными.
В практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие ЖК РФ 2004 г., были широко распространены случаи несоблюдения
письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и
правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой
степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК РСФСР 1983 г. правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием
для вселения в предоставленное жилое помещение.
Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения – это документы, принципиально различные по своей юридической природе.
Договор регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение представляет собой ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным
органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому
90
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 7.
оформление договора социального найма в обязательном порядке осуществляется
в виде отдельного документа.
89. Каковы условия использования нанимателем жилого помещения?
Основное право нанимателя по договору социального найма – проживать в жилом
помещении. Из этого права вытекают иные, сопутствующие полномочия.
Так, по договору социального найма наниматель вправе, не только сам проживать
в таком жилом помещении, но также в установленном порядке:
вселять в помещение иных лиц,
сдавать жилое помещение в поднаем,
производить обмен жилого помещения,
осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими положениями ЖК
РФ, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма.
Правила пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения установлены также в разделе II Правил пользования жилыми помещениями (утверждены постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25).
Наниматели жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах имеют также ряд прав, представляемых собственникам жилых помещений.
Так, согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ наниматели вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими доли в праве общей
долевой собственности на указанное имущество.
Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком
доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более
одного помещения в данном доме (примерный перечень объектов общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст. 36 ЖК РФ).
90. Каковы права, обязанности и ответственность наймодателя
жилого помещения по договору социального найма?
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право
требовать своевременного внесения платы (ст. 65 ЖК РФ):
1) за жилое помещение:
а) плата за пользование жилым помещением (плата за наем);
б) плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату
за услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего
имущества в доме;
2) за коммунальные услуги, которая включает в себя плату за холодное и горячее
водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в т.ч. поставки
бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т.ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Более подробно обязанности наймодателя указаны в Правилах пользования жилыми помещениями, Типовом договоре социального найма жилого помещения от
21.05.2005 г., в частности:
а) при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей
по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору
вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих
расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в
91
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем;
б) предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом, на время проведения капитального ремонта или реконструкции
дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения
нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям (ст. 88 ЖК РФ).
Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного
фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;
в) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
г) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического
и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
д) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
е) в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;
ж) производить или поручить уполномоченному лицу проведение перерасчета
платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
з) принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи
жилого помещения после расторжения договора социального найма;
и) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Законодательством предусмотрены конкретные санкции, за отдельные нарушения, совершенные (допущенные) наймодателем.
Неисполнение (ненадлежащее исполнение) наймодателем своих обязанностей по
капитальному ремонту (ч. 2 ст. 66 ЖК РФ) дает нанимателю возможность:
либо уменьшить плату за пользование жильем, общим имуществом в многоквартирном доме;
либо возместить свои расходы, связанные с устранением недостатков жилого помещения и (или) общего имущества дома;
либо возместить свои убытки, причиненные несвоевременно проведенным капитальным ремонтом: жилого помещения; общего имущества многоквартирного дома.
Неисполнение наймодателем обязанности привести жилое помещение, самовольно переустроенное нанимателем, в прежнее состояние (п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ) влечет столь серьезное последствие, как продажа такого помещения с публичных торгов
(ч. 6 ст. 29 ЖК РФ).
Кроме того, возможно изменение размера платы за коммунальные услуги, если
такие услуги – ненадлежащего качества и (или) предоставляются с перерывами, превышающими установленную продолжительность (ст. 157 ЖК РФ).
Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений, а также нормативов обеспечения граждан коммунальными услугами влечет административную ответственность должностных и юридических лиц, предусмотренную ст. 7.22
КоАП РФ («Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых
92
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 7.
помещений») и ст. 7.23 («Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами»).
Уголовная ответственность может наступить в случаях, когда нарушение носит
характер преступления. Уголовный кодекс РФ предусматривает ответственность:
• за уничтожение или повреждение имущества по неосторожности (ст. 168 УК
РФ);
• за нарушение неприкосновенности жилища (ст. 139 КУ РФ);
• за использование лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, своих полномочий вопреки законным интересам этой
организации и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя или других лиц
либо нанесения вреда другим лицам, если это деяние причинило существенный вред
правам и законным интересам граждан или организаций либо охраняемым законом
интересам общества или государства (ст. 201 ЖК РФ);;
• за неисполнение или ненадлежащее исполнение должностным лицом своих обязанностей вследствие недобросовестного или небрежного отношения к службе (халатность (ст. 293 УК РФ)).
91. Каковы права, обязанности и ответственность нанимателя
жилого помещения по договору социального найма?
Права нанимателя по договору социального найма подробно регламентируются в
Правилах пользования жилыми помещениями, Типовом договоре социального найма
жилого помещения от 21.05.2005 г. № 315, а также в тексте конкретного договора
социального найма.
Конкретные права нанимателя связаны с реализацией его права на проживание в
жилом помещении и предусматривают его право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта
жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных прав может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными
законами и договором социального найма.
Некоторые права непосредственно вытекают из положений ЖК РФ, в частности,
право требовать изменения договора (ст. 82 ЖК РФ), право требовать расторжения и
прекращения договора (ст. 83 ЖК РФ) и ряд других.
Наниматель и члены его семьи имеют право на приватизацию жилой площади на
основании Закона Российской Федерации от 04.07. 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Если жилое помещение по договору социального найма получено до 01.03.2005 г.
(т.е. до вступления ЖК РФ 2004 г. в действие), то за этими гражданами сохраняется право на бесплатную приватизацию своего жилья до 01.03.2007 г. (продлено до
01.03.2013 г.).
При этом, до указанного срока сохраняется и право деприватизации ранее приватизированного жилья, т.е. возврата собственника в положение нанимателя по договору социального найма.
Жилищный кодекс РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма
93
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма
жилого помещения (в том числе с учетом положений ст. 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до
1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи,
определенных ст. 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г.
№ 315, удовлетворению не подлежит.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении
оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору
социального найма.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных обязанностей несет иные обязанности. Граждане обязаны обеспечивать сохранность жилых домов, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию в доме.
Следствием нарушения жилищного законодательства нанимателем может явиться расторжение договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ) или утрата права пользования жилым помещением.
Ответственность в случае несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги предусмотрена ст. 155 ЖК РФ, и предполагает взимание пени.
К нанимателю могут быть применены меры административной ответственности.
Так, согласно ст. 7.21 КоАП РФ («Нарушение правил пользования жилыми помещениями») порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или административный штраф.
Кроме того, граждане могут быть привлечены к уголовной ответственности за
умышленное или неосторожное уничтожение или повреждение имущества (ст. 167,
168 УК РФ). Так, разрушение или повреждение жилья может явиться следствием противоправных действий граждан (например, умышленный поджог).
92. Каковы права и обязанности членов семьи нанимателя
жилого помещения по договору социального найма?
Круг членов семьи нанимателя жилого помещения, связанных правами и обязанностями, определяется в зависимости от целей правового регулирования в различных
отраслях права – семейном, гражданском, трудовом и т.д.
Он различен и в разных правовых институтах одной отрасли права (например, в
жилищном и наследственном праве). Жилищный кодекс РФ (ст. 69) в качестве общего
правила относит к членам семьи нанимателя по договору социального найма жилого
помещения проживающих совместно с ним в таком помещении его детей, родителей
и супруга (супругу).
Членами семьи нанимателя могут быть признаны также другие родственники,
нетрудоспособные иждивенцы. Это допускал и ЖК РСФСР 1983 г. при условии, что
94
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 7.
такие лица «проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство»
(ст. 53 ЖК РСФСР 1983 г.).
ЖК РФ иначе формулирует условие для признания иных, помимо проживающих
с нанимателем, родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи. Они
должны не просто проживать совместно с нанимателем, но и быть вселены нанимателем в качестве членов своей семьи и вести с ним общее хозяйство.
Порядок реализации права нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей
семьи регламентирован ст. 70 ЖК РФ.
В судебном порядке членами семьи нанимателя могут быть признаны и иные лица,
помимо указанных выше, однако это возможно лишь в исключительных случаях. Речь
идет о гражданах, не являющихся нетрудоспособными иждивенцами нанимателя и не
состоящих с ним в родственных отношениях. Содержание данного требования определяется судом при рассмотрении конкретного гражданского дела.
Сохранило свое действие правило прежнего жилищного законодательства о солидарной ответственности дееспособных членов семьи нанимателя жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма. Поскольку члены семьи нанимателя обладают широкими правами в сфере пользования предоставленным нанимателю
жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 61 ЖК РФ),
на дееспособных членов семьи по общему правилу возлагается солидарная с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального
найма жилого помещения. При солидарной ответственности должников (например,
нанимателя и каждого из дееспособных членов его семьи, проживающих совместно с
нанимателем в предоставленном ему помещении) кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом
как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от
остальных таких должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор,
пока обязательство не будет исполнено полностью (ст. 323 ГК РФ).
В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью
одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору.
Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, то:
а) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него
самого;
б) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на этого должника и на остальных должников.
Обязанность нести солидарную с нанимателем ответственность возлагается только на дееспособных членов его семьи. Полностью дееспособными являются граждане,
достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК
РФ. Это, правило является принципиально новым, прежнему жилищному законодательству оно не было известно, и должно выполняться и при заключении договора, и
впоследствии. Поэтому если в период действия договора социального найма в жилое
помещение вселено какое-либо лицо в качестве члена семьи нанимателя по правилам ст. 70 ЖК РФ, то в такой договор должны быть внесены изменения, связанные с
указанием нового члена семьи.
95
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Прекращение семейных отношений с нанимателем жилого помещения по договору социального найма не влияет на объем прав и обязанностей проживающего
совместно с ним бывшего члена семьи. Право пользования бывшего члена семьи
предоставленным нанимателю жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме сохраняется. Бывший член семьи нанимателя несет самостоятельную имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора
социального найма.
В данной ситуации с гражданином, утратившим статус члена семьи нанимателя,
может быть заключен отдельный договор социального найма, если это позволяют условия проживания. Отдельный договор социального найма с таким лицом может и не
заключаться.
93. Каковы условия реализации нанимателем права на вселение
в занимаемое им жилое помещение по договору социального
найма других граждан в качестве членов своей семьи?
В соответствии с ч. 1 ст. 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной
форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и
родителей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого
помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (ч. 5 ст. 50 ЖК
РФ).
В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан
в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно
быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и
наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после
их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи
составит менее учетной нормы.
С целью обеспечения права несовершеннолетних детей жить и воспитываться
в семье (ст. 54 СК РФ) не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя
и наймодателя для вселения к родителям их несовершеннолетних детей (это могут
быть дети как самого нанимателя, так и других членов его семьи, проживающих в
жилом помещении).
Вселенные нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов его семьи, приобретают равные с нанимателем права и обязанности
при условии, что они вселены в жилое помещение с соблюдением порядка реализации нанимателем права на вселение в жилое помещение других лиц в качестве
членов своей семьи (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ).
94. Каковы условия и порядок реализации права нанимателя
на обмен жилыми помещениями, предоставленными
по договорам социального найма?
Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Такой обмен наниматель
вправе осуществить только с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в т.ч. временно отсутствующих членов его
семьи.
В результате обмена жилыми помещениями происходит прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение новых жилищных правоотношений: один
96
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 7.
договор социального найма прекращает свое действие и заключается другой договор
социального найма по поводу другого объекта (жилого помещения).
Члены семьи нанимателя в обязательном порядке должны выразить свое согласие на обмен жилыми помещениями в письменной форме. Форма согласия считается
соблюденной, если от членов семьи последовало соответствующее заявление, либо
проставлены их подписи на договоре обмена жилых помещений.
Принцип равенства жилищных прав нанимателя и членов его семьи отражается в
том, что проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать
от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального
найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
Реализация этого права достигается возможностью предъявления как нанимателем, так и любым совместно проживающим с нанимателем членом его семьи искового
требования о принудительном обмене жилого помещения, занимаемого на основании
договора социального найма. Рассматривая иск, суд должен основывать свое решение на доводах и законных интересах всех лиц, проживающих в жилом помещении.
При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы
лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Отчуждение жилого помещения (обмен жилыми помещениями), в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Для этого необходимо представить
заявление обоих родителей в органы опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если
обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма,
нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и
попечительства предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней
со дня подачи ими соответствующих заявлений.
Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления.
Отказ органа опеки и попечительства в даче согласия на обмен жилого помещения также может быть обжалован заинтересованным лицом в судебном порядке.
При обмене жилыми помещениями отсутствуют ограничения на обмен жилыми
помещениями по территориальному принципу или количеству обменивающихся сторон. Такой обмен может быть осуществлен в отношении жилых помещений, расположенных в различных населенных пунктах. В обмене могут участвовать неограниченное количество лиц, занимающих помещения на основании договора социального
найма жилых помещений.
95. В каких случаях обмен жилыми помещениями между
нанимателями данных помещений по договорам
социального найма не допускается?
Согласно ст. 73 ЖК РФ обмен жилыми помещениями между нанимателями жилых
помещений по договорам социального найма, не допускается, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном законом порядке
непригодным для проживания;
97
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании
для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации.
Указанный перечень оснований отказа обмена жилыми помещениями по договорам социального найма является счерпывающим.
96. Каким образом оформляется обмен жилыми помещениями
по договорам социального найма?
Обмен жилыми помещениями оформляется договором. Договор об обмене заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного
соответствующими нанимателями – сторонами обмена. Данный документ должен содержать также согласие членов семьи каждого нанимателя.
Предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами
обмена – наниматели социального жилья.
Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на
жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого
помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) ЖК РФ не предусмотрен (ч. 1 и 2 ст. 74 ЖК РФ).
Ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по
договору социального найма до 1 марта 2005 года (ст. 5 Вводного закона).
Для обмена следует получить согласие наймодателя каждого жилого помещения,
которое участвует в обмене. В этих целях каждому наймодателю представляется договор об обмене, заключенный нанимателями соответствующих жилых помещений.
Согласие наймодателя является условием обмена (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ), поэтому
оно должно предшествовать заключению договора об обмене.
Отказ наймодателя на обмен должен основываться только на положениях ст. 73
ЖК РФ. Отказ наймодателя (как и дача согласия) на обмен оформляется в письменной форме и должен быть выдан не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.
Отказ наймодателя может быть обжалован в судебном порядке.
В процессе обмена жилыми помещениями прежние договоры социального найма
расторгаются и вместо них заключаются новые. Обмен считается завершенным при
заключении этих договоров.
Нарушение порядка и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения может служить основанием для признания обмена
жилыми помещениями недействительным (ч. 1 ст. 75 ЖК РФ).
Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям,
установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).
98
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 7.
97. Каким образом обмен жилыми помещениями,
предоставленными по договорам социального найма,
признается недействительным?
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признается недействительным (ст. 75 ЖК РФ), если нарушены порядок и условия
реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения,
определенные в ст.ст. 72 – 74 ЖК РФ.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального
найма, может быть признан судом недействительным также по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной
(ст. 162, ст.ст. 166 – 181 ГК РФ), и в силу признания ее таковой судом (оспоримая
сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительность обмена может заключаться в фиктивности обмена, совершения обмена под
влиянием обмана, вследствие заблуждения.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением
тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее
совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить
другой все полученное по сделке.
Если обмен совершен с нарушением ЖК РФ, то он признается недействительным,
а именно:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании
для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным стороны
соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
Если причиной недействительности договора являются виновные действия одной
из сторон, другая сторона имеет право на возмещение убытков, а именно:
1) расходов, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;
2) утраты или повреждения его имущества (реальный ущерб);
3) неполученных доходов, которые это лицо получило бы при обычных условиях
гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Возмещение убытков – один из способов возмещения вреда, сущность которого
состоит в выплате лицом, ответственным за причинение вреда потерпевшему, денежной суммы в размере оценки причиненного вреда. К числу таковых могут быть отнесены расходы, понесенные в связи с переездом, оплата ремонта жилого помещения,
расходы по оплате эксплуатационных услуг.
99
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
98. Что представляет собой поднаем жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма?
Поднаем жилого помещения означает возможность нанимателя с согласия наймодателя, а также членов семьи нанимателя, передать часть, а в случае выезда – все
жилое помещение на возмездной основе другому лицу.
Поднаем жилого помещения осуществляется по договору поднайма, имеющего
самостоятельный характер. Договор поднайма – это договор, по которому наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его
семьи передает часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного
выезда все жилое помещение любому лицу.
При этом, на договор поднайма жилого помещения не распространяются правила
о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Как указано, по договору поднайма может передаваться часть, а при временном
выезде нанимателя и членов его семьи – все жилое помещение. Договор заключается
на определенный срок и носит возмездный характер (ст. 77 и 78 ЖК РФ). Поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жилым помещением; ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (п. 1 ст. 685 ГК РФ).
Условия сдачи жилого помещения в поднаем:
1) письменное согласие наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого
помещения, а если квартира коммунальная – всех нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в этой квартире;
2) наличие общей площади жилья, с учетом вселяющихся по договору поднайма,
размером не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы
предоставления на каждого проживающего;
3) отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (п. 4 ч. 1
ст. 51 ЖК РФ) как в семье нанимателя, сдающего жилье в поднаем, так и лица, желающего заключить договор поднайма. Наличие таких больных делает заключение
этого договора невозможным.
Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем продолжает оставаться наниматель.
Это означает, что в случае нарушения поднанимателем условий использования помещения гражданско-правовую ответственность перед наймодателем несет наниматель. Например, в случае причинения поднанимателем убытков в результате ненадлежащего использования помещения эти убытки должны быть возмещены наймодателю нанимателем.
99. Каков порядок реализации права на поднаем жилого
помещения, предоставленного по договору социального найма?
Согласно ст. 76 ЖК РФ для передачи жилого помещения в поднаем в обязательном порядке требуется:
1) если жилое помещение представляет собой отдельную квартиру – согласие в
письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов
его семьи. В случае если наниматель и члены его семьи не собираются покидать занимаемое ими помещение, они могут сдать в поднаем его часть; если они временно
выезжают из указанного помещения (независимо от причин выезда), в поднаем допускается сдавать помещение в целом;
100
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 7.
2) если жилое помещение входит в состав коммунальной квартиры, для передачи
ее в поднаем требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно
с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Это связано с особенностью данных жилых помещений, которая выражается в возможности наличия в одной квартире как нанимателей и членов их семей,
так и собственников отдельных жилых помещений.
Следует учесть главное условие действительности договора жилого помещения:
после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не
менее нормы предоставления. То есть жильцы помещения, занимаемого по договору
социального найма, не должны после заключения договора поднайма становиться
нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Права поднанимателя производны от прав нанимателя, поэтому поднаниматель
не может приобрести самостоятельное право пользования сданным в поднаем жилым
помещением. При этом ответственность перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения несет в любом случае наниматель.
Передача жилого помещения в поднаем в некоторых случаях не допускается. Запрет на передачу в поднаем жилого помещения связан с проживанием в жилом помещении или со вселением в него гражданина, страдающего одной из тяжелых форм
хронических заболеваний. Установление иных случаев возможно путем принятия соответствующих федеральных законов.
100. Каковы форма и основные (существенные) условия договора
поднайма жилого помещения, предоставленного по договору
социального найма?
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого
помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.
В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального
найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным
на один год. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором
поднайма жилого помещения, ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами.
Договор поднайма жилого помещения – возмездная сделка. Поэтому вопрос оплаты жилья является одной из существенных позиций данного договора.
Договор поднайма жилого помещения может быть заключен, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее
нормы предоставления.
101. Как определяется плата за поднаем жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма?
Договор поднайма является возмездным, т.е. сторона такого договора, предоставляющая жилое помещение во временное пользование поднанимателю, должна
101
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
получить за это плату или иное встречное предоставление (п. 1 ст. 423 ГК РФ). Это
означает, что поднаниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением, предоставленным по договору поднайма.
Наниматель помещения, предоставленного по договору социального найма, и
поднаниматель самостоятельно устанавливают в договоре поднайма или ином соглашении порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, т.е. соглашением сторон. Замена такой платы иным встречным предоставлением
невозможна.
Размеры платежей за пользование жилым помещением, коммунальные услуги
могут устанавливаться с ориентиром на подобные платежи, вносимые нанимателем
применительно к размерам занимаемого помещения и объемам услуг, пропорционально этому жилью.
Размеры платежей за пользование жилым помещением, коммунальные услуги
могут быть и выше платежей нанимателя за подобные услуги.
Сроки платежей могут устанавливаться помесячно, поквартально, по полугодиям.
Платежи могут быть наличными деньгами, перечислением, предоставлением товаров и услуг, продуктов питания.
102. Каковы условия и основания прекращения и расторжения
договора поднайма жилого помещения, предоставленного
по договору социального найма?
Договор поднайма является сделкой, производной от договора социального найма
жилого помещения (договор вторичного пользования). Поэтому в случае расторжения
или прекращения договора социального найма прекращается и договор поднайма.
Помимо этого правоотношения по договору поднайма прекращаются:
1) по желанию поднанимателя;
2) по истечении срока договора поднайма;
3) в случае расторжения договора поднайма жилого помещения.
Поднаниматель вправе досрочно расторгнуть договор поднайма в любое время.
Однако если этот договор заключен без указания срока, он обязан предупредить другую сторону о его расторжении за 3 месяца.
Согласно ч. 3 ст. 77 ЖК РФ договор поднайма, в котором не указан срок действия,
считается заключенным на один год.
Договор поднайма может быть расторгнут: по соглашению сторон; при невыполнении поднанимателем условий договора.
Договор поднайма также может быть расторгнут, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает:
использует жилое помещение не по назначению;
систематически нарушает права и законные интересы соседей;
бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.
В подобных случаях наниматель предупреждает поднанимателя о необходимости
устранить нарушения, а если нарушения влекут разрушение жилого помещения – может назначить разумный срок для ремонта. И только когда допускаемые нарушения
не устранены (ремонт не произведен), наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор и выселить поднанимателя и проживающих вместе с ним граждан.
Наниматель жилого помещения – в отличие от наймодателя по договору социального
найма – не обязан обеспечивать поднанимателя другим жилым помещением в случае
такого выселения.
102
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 7.
На таких же условиях (без предоставления другого жилья) поднаниматель выселяется по истечении срока договора. Однако если он и проживающие с ним граждане
отказываются освободить жилье, выселение производится в судебном порядке.
Одним из оснований расторжения договора поднайма является невнесение обусловленной в договоре платы за поднаем. Плата за поднаем является существенным
условием договора, а невыполнение поднанимателем его условий рассматривается в
качестве оснований для расторжения договора.
103. Каков правовой статус временных жильцов?
Под временными жильцами следует понимать всех иных граждан, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи (вселенных в жилое помещение по правилам ст. 70 ЖК РФ), независимо от наличия родственных отношений
с нанимателем.
Временные жильцы, в отличие от поднанимателей, проживают в жилом помещении безвозмездно, т.е. не вносят плату за пользование жилым помещением. Однако
это не означает, что гражданско-правовые отношения нанимателя и временных жильцов не могут быть урегулированы в договорном порядке. Например, указанные лица
вправе заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением по правилам, установленным ст. ст. 689 – 701 ГК РФ. При этом, от оплаты за коммунальные
услуги временные жильцы не освобождаются.
Вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух условий:
а) взаимного согласия (т.е. единогласия по этому вопросу) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи;
б) предварительного уведомления наймодателя.
Формальных требований к уведомлению наймодателя жилищное законодательство не предъявляет. Однако в преимущественном порядке предполагается использование письменной формы в силу ее большего доказательного значения.
Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их
вселения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на
одного члена семьи и временных жильцов, будет для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.
Запрет вселения временных жильцов в этом случае является правом, а не обязанностью наймодателя. В этой связи наймодатель может все же разрешить проживание
временных жильцов даже при условии нарушения указанного правила о нормах жилой площади.
Если в разумный срок (т.е. объективно необходимый для принятия соответствующего решения) после получения уведомления наймодатель не запретил проживание
временных жильцов, то условие об уведомлении наймодателя можно считать выполненным. В этом случае наниматель, получив согласие всех совместно с ним проживающих членов семьи, вправе вселить временных жильцов в предоставленное ему
помещение.
ЖК РФ содержит ограничение, согласно которому срок проживания временных
жильцов не может превышать шести месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 ЖК РФ). Ранее такой
предельный срок не был предусмотрен, действовало лишь правило о том, что вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии
соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК РСФСР 1983 г.).
С момента вселения таких жильцов наниматель принимает на себя ответственность за их действия перед наймодателем, т.к. временные жильцы не являются сто-
103
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
роной договора социального найма жилого помещения, т.е. ответственность за их
действия перед наймодателем всегда несет наниматель.
На временных жильцов возложена обязанность немедленно освободить жилое
помещение по истечении срока их проживания, согласованного с нанимателем. Если
конкретный срок не согласован, то обязанность освободить помещение должна быть
выполнена не позднее чем через семь дней со дня предъявления нанимателем или
членом его семьи такого требования.
Если договор социального найма жилого помещения, в которое вселены временные жильцы, прекратился либо временные жильцы отказываются освободить жилое
помещение по истечении срока их проживания либо по истечении семи дней после
предупреждения нанимателя, то такие временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
104. Каков порядок реализации права нанимателя жилого
помещения по договору социального найма на предоставление
ему жилого помещения меньшего размера взамен
занимаемого жилого помещения?
Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить замену данного жилого помещения на жилое помещение меньшей площади.
Такой обмен может потребоваться гражданину, в целях уменьшения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если их величина ставит нанимателей жилого помещения по договорам социального найма в тяжелое материальное
положение.
Для реализации данного права установлено несколько условий:
а) установленный факт превышения нормы предоставления общей жилой площади жилого помещения на одного члена семьи (ч. ч. 1 – 3 ст. 50 ЖК РФ);
б) согласие нанимателя и совместно с ним проживающих членов его семьи (в т.ч.
временно отсутствующих) на замену жилого помещения.
Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные либо
ограниченно дееспособные, то замена жилого помещения может быть произведена с
согласия опекуна (попечителя) и органа опеки и попечительства, т.к. замена существенным образом затрагивает права и законные интересы указанных лиц.
Когда эти условия соблюдены, наниматель вправе обратиться к наймодателю с
соответствующим заявлением. Без согласия хотя бы одного из указанных лиц замена
гражданам жилого помещения невозможна.
Если наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, при наличии соответствующих оснований, обратился к наймодателю с заявлением о замене соответствующего помещения, то у наймодателя автоматически
возникает юридическая обязанность предоставить нанимателю другое жилое помещение по согласованию с нанимателем.
На исполнение наймодателем указанной обязанности ЖК РФ отводит строго ограниченный срок – три месяца со дня подачи соответствующего заявления. В таком
случае наймодатель не решает вопрос о даче согласия или отказе в даче согласия на
замену жилого помещения, а просто изыскивает возможность в установленный срок
осуществить такую замену.
Рассмотренные основания замены жилых помещений не являются исключительными. Иные, основания такой замены могут определяться федеральным и региональным законодательством. Однако это не означает, что акты федерального законодательства и законодательства субъектов Российской Федерации могут в своих нормах
104
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 7.
исключить применение оснований замены жилых помещений, установленных в ст. 81
ЖК РФ.
105. Каковы условия изменения договора социального найма
жилого помещения?
Жилищное законодательство предусматривает два случая изменения договора
социального найма (ст. 82 ЖК РФ).
1) при объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью. В этом случае любой из них вправе требовать заключения договора социального найма на все
занимаемые жилые помещения. Отказ наймодателя заключить такой договор может
быть оспорен в судебном порядке.
2) договор социального найма может быть изменен в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи (например, если наниматель выехал, умер
или отказывается исполнять свои обязанности). Данное положение предусматривается и п. 2 ст. 672 ГК РФ.
Для замены нанимателя требуется согласие всех членов семьи и наймодателя.
В соответствии с ЖК РФ договор социального найма также может быть изменен
при:
1) выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя (ст. 69 ЖК РФ);
2) вселении других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК РФ);
3) переустройстве или перепланировке (ст. 26 ЖК РФ);
4) получении освободившегося в квартире жилого помещения (ст. 59 ЖК РФ).
Согласно ст. 64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору
социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления не влечет расторжения или изменения условий договора.
Изменение оснований и условий, дающих право получить жилое помещение по
договору социального найма, не является основанием расторжения этого договора
(ст. 60 ЖК РФ).
Таким образом, если материальное положение семьи изменилось (она перестала
быть малоимущей), в договор вносятся изменения, поскольку в данном случае возникает обязанность вносить плату за наем жилого помещения, от которой граждане,
признанные в установленном порядке малоимущими, освобождаются (ч. 9 ст. 156 ЖК
РФ).
Жилищный кодекс РФ отказался от еще одного случая изменения договора жилищного найма: ст. 86 ЖК РСФСР давала совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора, если ему могло быть выделено помещение, удовлетворяющее установленным требованиям. ЖК РФ 2004 г.
такой нормы не содержит.
Жилищное законодательство предусматривает возможность раздела жилого помещения, например, в доме жилищного кооператива (ст. 127 ЖК РФ).
В результате заключения нового договора на стороне нанимателя утрачивают
силу предыдущие договоры, заключенные с несколькими нанимателями, а в новом
договоре на стороне нанимателя возникает множественность лиц, обладающих равными правами в отношении занимаемого помещения.
Вместо первоначального нанимателя дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания
себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма.
Юридическим событием, которое влечет изменение договора социального найма
жилого помещения, является смерть нанимателя. В этом случае один из членов его
семьи становится нанимателем, занимая место умершего в договоре.
105
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
106. Каковы условия и основания расторжения и прекращения
договора социального найма жилого помещения?
Жилищное законодательство предусматривает два основания утраты правоотношений между наймодателем и нанимателем: расторжение и прекращение договора
социального найма.
Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое
время по соглашению сторон. Расторжение договора по соглашению сторон – это прекращение договора при наличии согласия обеих сторон на расторжение договора.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе расторгнуть договор социального найма в любое время при наличии согласия в письменной
форме проживающих совместно с ним членов его семьи.
Это решение наниматель ничем не обязан мотивировать. Испрашивать согласия
наймодателя для принятия такого решения не требуется. Наниматель обязан лишь
письменно предупредить наймодателя о решении расторгнуть договор и представить
в письменной форме согласие на расторжение договора совместно проживающих с
ним членов его семьи. Если он это сделал, плата за пользование помещением с момента его освобождения не взимается.
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших возраста
14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов.
Днем расторжения договора считается день выезда из жилого помещения. Выезд
из жилого помещения на постоянное место жительства в другое жилое помещение
необходимо отличать от временного выезда. Разграничение временного выезда и
выезда на постоянное жительство в другое место производится по намерениям нанимателя.
Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию
наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные
услуги в течение более 6 месяцев.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает в себя:
а) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату
за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему
ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
в) плату за коммунальные услуги;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими
гражданами, за действия которых он отвечает. В результате данных действий нанимателя или других граждан имеют место повреждения несущих конструкций зданий,
нарушение их надежности, ухудшение безопасности и качества условий проживания
пользователей переоборудованных жилых помещений и иных граждан (приходят в
негодность системы вентиляции, отопления, повышается пожаро-, взрывоопасность).
Помещения и прилегающая территория перестают соответствовать санитарно-гигиеническим и экологическим требованиям;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
106
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 7.
4) использования жилого помещения не по назначению.
В последнем случае использование жилого помещения не по назначению – это
использование жилого помещения нанимателем (членами его семьи, иными гражданами, которые проживают с нанимателем) в целях, не связанных с проживанием
граждан (например, для занятий производственной деятельностью).
В свою очередь, договор социального найма жилого помещения прекращается в
связи:
1) с утратой (разрушением) жилого помещения, т.е. жилое помещение становится
непригодным для постоянного проживания граждан (не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства);
2) со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
107. Какие предусмотрены условия выселения граждан из жилых
помещений, предоставленных по договорам социального найма?
Влекут расторжение договора социального найма и выселение нанимателя и членов его семьи по правилам ст. 91 ЖК РФ, т.е. без предоставления другого жилья:
1) разрушение или повреждение жилого помещения;
2) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
3) использование жилья не по назначению.
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам
социального найма. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания
граждан.
К жилым помещениям относятся:
а) жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных
нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
б) квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к
помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких
комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в
таком обособленном помещении;
в) комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан
в жилом доме или квартире;
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений. В том случае, если выселение
гражданина является последствием его противоправных действий (использует жилое
помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы
соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение), то своего рода санкцией является его выселение без предоставления другого
жилого помещения.
Выселение состоит из освобождения помещения, указанного в исполнительном
документе, от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещения выселяемому пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится в
107
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
присутствии понятых, в необходимых случаях – при содействии органов внутренних
дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем. Исполнение исполнительного документа о выселении оформляется актом
о выселении.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого
помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание
этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
108. Каковы случаи выселения граждан из жилых помещений
с предоставлением других благоустроенных жилых помещений
по договорам социального найма?
Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. Жилые дома и
жилые помещения, признанные непригодными для проживания, подлежат сносу. Жилые дома независимо от группы их капитальности и жилые помещения относятся к
категории непригодных для постоянного проживания с учетом физического износа,
повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего
благоустройства, а также санитарных требований. К непригодным для постоянного
проживания жилым помещениям следует относить:
а) жилые помещения при нахождении в жилых домах предприятий, учреждений и
оборудования, эксплуатация которых приводит к возникновению в данных жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории
и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности, в том случае,
если не представляется возможным вывести указанные производства из здания;
б) жилые помещения в жилых домах, признанных непригодными для проживания;
в) жилые помещения, имеющие дефекты планировки и уровня внутреннего благоустройства;
г) жилые помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим условиям;
д) жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (плиты, балки, ригеля, колонны, простенки, панели и т.п.);
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или
нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения
или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, представляет по местонахождению переводимого помещения:
а) заявление о переводе помещения;
б) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники
или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
в) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если
переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
г) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
д) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство
и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения
в качестве жилого или нежилого помещения);
108
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 7.
3) жилое помещение признано непригодным для проживания – это жилые помещения, которые относятся к категории непригодных для постоянного проживания с
учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое
помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится (проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях) либо увеличится (общая площадь занимаемого жилого помещения
на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления).
При принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения,
занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 85 ЖК РФ) или другого жилого помещения (статья 90 ЖК РФ) по договорам социального найма судья должен проверить, указано ли
в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое
могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания судья в соответствии
со ст. 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движения, о
чем извещает истца, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.
109. Каков порядок предоставления жилого помещения
по договору социального найма в связи со сносом дома,
переводом жилого помещения в нежилое помещение
или признания его непригодным для проживания?
Наймодатель предоставляет гражданам, выселяемым из жилого помещения, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, если жилое
помещение, занимаемое ими по договору социального найма, подлежит переводу в
нежилое помещение или признано непригодным для проживания. Наимодатель предоставляет другое благоустроенное жилое помещение в связи со сносом дома, где
распложено занимаемое нанимателем жилое помещение.
Решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения принимаются органами местного самоуправления в области жилищных отношений.
К непригодным для постоянного проживания жилым помещениям следует относить:
1) жилые помещения, эксплуатация которых приводит к возникновению в данных
жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению
территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности;
2) жилые помещения в жилых домах, признанных непригодными для проживания;
3) жилые помещения, имеющие дефекты планировки и уровня внутреннего благоустройства;
4) жилые помещения, санитарно-гигиенические условия которых не отвечают показателям;
5) жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (плиты, балки, ригеля, колонны, простенки, панели).
Снос жилых помещений, как правило, обусловлен необходимостью изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (строительство дорог, промышленных объектов, спортивных сооружений, современного жилья и т.п.).
109
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Сносу жилого помещения должно предшествовать решение об отводе земельного
участка для государственных или муниципальных нужд с официальными данными,
свидетельствующими об отсутствии других возможностей размещения будущих объектов.
Предоставляемое в связи с невозможностью использования жилого помещения
по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое
помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано
непригодным для проживания) гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 89 ЖК РФ:
оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего
населенного пункта,
равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению,
отвечать установленным требованиям;
находиться в черте данного населенного пункта.
Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в
коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
Неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и
(или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям ст. 89 ЖК РФ.
Если наниматель и члены его семьи занимали отдельную квартиру, им следует
предоставить такую же по размерам квартиру, т.е. по размеру жилое помещение
должно быть не менее занимаемого с ориентиром на норму предоставления жилья,
установленную органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 50 ЖК РФ).
В ряде случаев следует учитывать право нанимателя на дополнительную жилую
площадь (в случаях, предусмотренных законодательством), если наниматель фактически пользовался с учетом предусмотренных жилищным законодательством норм и
обычной, и дополнительной жилой площадью.
Действующие в данном населенном пункте нормы предоставления жилья должны
соблюдаться, и в случае, если размер занимаемого жилья был меньше этих норм.
Определение количества предоставляемых комнат, должно учитывать, что заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается
только с их согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК РФ). Заселение одной комнаты лицами разного
пола, даже несовершеннолетними, нежелательно.
Учету подлежит состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым
помещением (транспортная доступность для инвалидов, ветеранов, пожилых людей,
медицинских, торговых учреждений и организаций и т.п.).
Выселению должно предшествовать и реальное выделение свободного жилья по
конкретному адресу со сроком предоставления.
110. Каков порядок предоставления жилого помещения в связи
с проведением капитального ремонта или реконструкции дома?
Капитальный ремонт жилого дома осуществляется в установленные сроки.
Наймодатель обязан предоставить гражданам жилое помещение в маневренном
фонде, если капитальный ремонт или реконструкция жилого дома невозможны без
выселения.
Жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта, должно
быть пригодным для проживания, отвечать санитарным и техническим требованиям.
110
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 7.
Такое жилье предоставляется по договору найма на время капитального ремонта или
реконструкции дома без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в этом доме.
Предоставляемое помещение должно находиться в том же населенном пункте и
быть пригодным для проживания граждан с учетом их возраста, состояния здоровья,
других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта дома (п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 26.12.1984 г. № 5).
Наймодатель может потребовать переселения граждан в судебном порядке, если
они откажутся освободить жилое помещение на время капитального ремонта или
реконструкции. Переселение в маневренный фонд и обратно – после капитального
ремонта или реконструкции – осуществляется за счет наймодателя.
Наймодатель жилого помещения может с согласия нанимателя и членов его семьи, включая временно отсутствующих, предоставить им другое жилое помещение
по договору социального найма до начала капитального ремонта или реконструкции.
В этом случае договор социального найма (жилого помещения в доме, подлежащем
капитальному ремонту или реконструкции) расторгается, а другой – заключается.
По общему правилу, если наймодатель не считает возможным предоставить нанимателю такое жилье, наниматель не вправе требовать его представления.
В порядке исключения наймодатель обязан предоставить нанимателю другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма в случае существенного изменения жилья либо в случае, если оно не может быть сохранено в результате
капитального ремонта или реконструкции. При этом жилье также предоставляется до
начала таких работ.
После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель
и члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого
уменьшилась.
Наниматель и члены его семьи до начала работ принимают решение:
вернуться после завершения работ; следовательно, на время капитального ремонта или реконструкции они переселяются в жилое помещение маневренного фонда без расторжения договора социального найма в доме, подлежащем капитальному
ремонту или реконструкции (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ);
переселиться в другое благоустроенное жилое помещение с заключением нового
и расторжением прежнего договора (ч. 2 ст. 88 ЖК РФ).
В любом случае семью нельзя переселить (после ремонта или реконструкции
дома) в такое жилое помещение, размер которого будет меньше учетной нормы.
Здесь следует руководствоваться общим принципом жилищного права: любой капитальный ремонт должен исключить возможность признания семьи нуждающейся в
жилом помещении.
111. Каковы условия предоставления гражданам другого
благоустроенного жилого помещения по договору
социального найма в связи с выселением?
Общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г.
№ 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.
111
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Такие помещения должны быть:
1) благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного
пункта;
2) равнозначными по общей площади ранее занимаемым жилым помещениям;
3) отвечать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;
4) находиться в черте того же населенного пункта, в котором находилось ранее
занимаемое жилое помещение.
Принимается во внимание, прежде всего, уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном
пункте. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое
равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком
учете (ст. 55 ЖК РФ).
Наниматель, ранее занимавший квартиру или не менее чем две комнаты, при выселении вправе рассчитывать на получение квартиры или того же числа комнат (п. 2
ст. 89 ЖК РФ).
Выселение – мера государственно-правового воздействия, влекущая прекращение жилищного правоотношения. В ряде случаев выселение влечет за собой возникновение других жилищных правоотношений, в частности в отношении другого объекта (например, при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого
помещения).
Жилое помещение, в которое гражданин подлежит выселению по решению суда,
должно быть указано в этом решении. Иначе говоря, суд должен определить конкретное жилое помещение и указать его адрес.
112. Каковы условия выселения нанимателя и проживающих
совместно с ним членов его семьи из жилого помещения
с предоставлением другого жилого помещения
по договору социального найма?
Наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору
социального найма, если они в течение более 6 месяцев без уважительных причин не
вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату
за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему
ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
3) плату за коммунальные услуги.
Судебное выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов семьи с
предоставлением другого жилого помещения допустимо, если эти лица:
а) не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6
месяцев подряд без уважительных причин;
б) предварительно предупреждены наймодателем об ответственности в форме
судебного выселения из занимаемого жилого помещения с предоставлением неблагоустроенного жилого помещения.
112
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 7.
В судебном порядке подлежат выяснению причины задолженности, на что влияет:
количество членов семьи нанимателя,
их ежемесячный заработок,
другие доходов;
предоставление им субсидии на оплату жилья и коммунальные услуги;
наличие прав на льготы,
взаимоотношения между членами семьи по расходам и затратам и т.п.
При наличии оснований признания задолженности по уважительной причине суд,
естественно, откажет в удовлетворении требований наймодателя о выселении; тем не
менее наниматель должен быть предупрежден о последствиях допущения дальнейшей задолженности по квартирной плате и плате за коммунальные услуги.
В случае признания причин задолженности по оплате жилья неуважительными,
суд принимает решение о выселении нанимателя и членов его семьи, с предоставлением неблагоустроенного жилого помещения.
Предоставляемое неблагоустроенное жилое помещение должно соответствовать
санитарно-техническим требованиям; по размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, т.е. не менее 6 кв. м жилой площади на одного
человека (ч. 1 ст. 105 ЖК РФ).
При рассмотрении таких споров суд истребует доказательства, подтверждающие
возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (жилищно-коммунальные, санитарно-эпидемиологические) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания.
113. Каковы условия выселения нанимателя и (или) проживающих
совместно с ним членов его семьи из жилого помещения
без предоставления другого жилого помещения?
Наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть
выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в
случаях, если они (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ):
1) используют жилое помещение не по назначению (использование жилого помещения в целях, не предназначенных для проживания граждан, а также размещение в
данных помещениях промышленных производств),
2) систематически нарушают права и законные интересы соседей
3) бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
Наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения, которые произошли в результате неправомерных действий нанимателя и членов его семьи.
Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок
для устранения этих нарушений. Если указанные нарушения после предупреждения
наймодателя не устраняются данными лицами, то виновные граждане по требованию
наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без
предоставления другого жилого помещения.
Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль
113
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми
помещениями.
К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о
выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя
и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому,
коммунальной квартире). Кроме того, без предоставления другого жилого помещения
могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав.
Данные лица выселяются, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Родители могут быть лишены родительских прав, если они:
1) уклоняются от выполнения обязанностей родителей, в т.ч. при злостном уклонении от уплаты алиментов. Уклонение родителей от выполнения своих обязанностей
по воспитанию детей может выражаться в отсутствии заботы об их нравственном и
физическом развитии, обучении, подготовке к общественно полезному труду;
2) отказываются без уважительных причин взять своего ребенка из родильного
дома либо из иного лечебного учреждения, воспитательного учреждения, учреждения
социальной защиты населения или из других аналогичных учреждений;
3) злоупотребляют своими родительскими правами. Под злоупотреблением родительскими правами следует понимать использование этих прав в ущерб интересам
детей, например создание препятствий в обучении, склонение к попрошайничеству,
воровству, проституции, употреблению спиртных напитков или наркотиков;
4) жестоко обращаются с детьми, в т.ч. осуществляют физическое или психическое насилие над ними, покушаются на их половую неприкосновенность. Жестокое
обращение с детьми может проявляться не только в осуществлении родителями физического или психического насилия над ними либо в покушении на их половую неприкосновенность, но и в применении недопустимых способов воспитания (в грубом,
пренебрежительном, унижающем человеческое достоинство обращении с детьми,
оскорблении или эксплуатации детей);
5) являются больными хроническим алкоголизмом или наркоманией. Хронический
алкоголизм или заболевание родителей наркоманией должны быть подтверждены соответствующим медицинским заключением;
6) совершили умышленное преступление против жизни или здоровья своих детей
либо против жизни или здоровья супруга.
114
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 8.
Тема 8.
СПЕЦИАЛИЗИРОВАНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД.
ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ.
ДОГОВОР НАЙМА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
114. Что относится к жилым помещениям
специализированного жилищного фонда?
К специализированным жилым помещениям, которые могут быть объектом договора найма, относятся:
1) служебные жилые помещения,
2) жилые помещения в общежитиях,
3) жилые помещения маневренного фонда,
4) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев,
5) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами,
6) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан.
В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ).
Исчерпывающий перечень, назначение специализированных жилых помещений и
категории граждан, для временного проживания которых они предназначены, определены ст.ст. 92-98 ЖК РФ.
Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, допускается только после отнесения его к специализированному жилищному фонду решением органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным
жилищным фондом.
Признание жилого помещения специализированным в соответствии с установленным порядком и требованиями (ч. 2 ст. 90 ЖК РФ), определяется Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду (утверждены
Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42).
Вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение специализированным
(в частности, служебным, общежитием, жильем для временного поселения вынужденных переселенцев или лиц, признанных беженцами), решается, в силу статьи 5
Вводного закона, исходя из положений законодательства, действовавшего на момент
предоставления данного жилого помещения.
Назначение и использование жилых помещений в домах системы социального обслуживания, определяется специальными актами о социальном обслуживании населения в Российской Федерации. Государственная система социальных служб состоит
из предприятий и учреждений социального обслуживания. Они являются собственностью субъектов РФ и находятся в ведении органов государственной власти субъектов РФ, к полномочиям которых отнесены: создание, управление и обеспечение
деятельности учреждений социального обслуживания (ст. 4, 21 Закона об основах
социального обслуживания).
115
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
115. Каково назначение служебных жилых помещений?
Целевое назначение специализированных жилых помещений определяется
ст.ст. 93-98 ЖК РФ. Служебные жилые помещения – это жилые помещения, предназначенные для граждан, которым в связи со спецификой их работы требуется проживать непосредственно по месту работы или рядом с ним.
Следовательно, служебные жилые помещения предназначены для проживания
граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной
власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением
службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК РФ).
Служебные, как и другие специализированные жилые помещения, предоставляются не любым гражданам, а только тем, которые не обеспечены жильем в данном
населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК РФ). При этом, жилищное законодательство не
предусматривает возможность предоставления служебных жилых помещений в связи
с наличием у гражданина трудовых отношений с муниципальным унитарным предприятием (основанным как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления).
Федеральный закон от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» применяет понятие «государственное предприятие» в
отношении только двух видов унитарных предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения, – федеральных государственных предприятий и государственных
предприятий субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 2). Поэтому трудовые отношения с унитарными предприятиями, основанными на праве оперативного управления
(федеральными казенными предприятиями и казенными предприятиями субъектов
РФ), не могут рассматриваться в качестве условия предоставления служебных жилых
помещений работникам таких предприятий.
116. Каково назначение жилых помещений в общежитиях?
Общежитие – специально построенное или полностью переоборудованное жилое
помещение, предназначенное для временного проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся и других лиц в период их работы, службы, обучения, лечения.
Поэтому, жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы или службы, а также студентов в период их
обучения (ст. 94 ЖК РФ). Подобное правило ранее было установлено в ч. 1 ст. 109
ЖК РСФСР 1983 г.
Специализированный характер жилых помещений в общежитиях требует их обособления от других объектов жилищного фонда. Поэтому, как и прежде, под общежития должны предоставляться только специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома (с ч. 1 ст. 109 ЖК РСФСР 1983 г.).
Для приобретения права вселения в общежитие требуется предварительное заключение трудового договора (на сроки определенные или неопределенные, временные или сезонные), контракта (применительно к военнослужащим), зачисление в число студентов, учащихся, слушателей дневных отделений высших, средних учебных
заведений, курсов подготовки, переподготовки кадров и т.п.
Правом проживания в общежитии обладают как одинокие граждане, так и семейные. Семьям предоставляются изолированные жилые помещения.
116
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 8.
Вселяемым в общежитие выдается мебель, постельные принадлежности, другой
инвентарь.
Проживающие в общежитиях обязаны:
• использовать предоставленную жилую площадь в соответствии с ее назначением,
• обеспечить сохранность жилых помещений,
• бережно относиться к санитарно-техническому, иному оборудованию, инвентарю.
• экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию,
• своевременно вносить плату за пользование жилой площадью, предоставляемые коммунальные и другие услуги по установленным ставкам и тарифам.
117. Каково назначение жилых помещений маневренного фонда?
Жилое помещение маневренного фонда – это жилое помещение, предназначенное для временного проживания граждан.
Жилые помещения маневренного фонда представляются, если капитальный ремонт, реконструкция дома производятся в жилых помещениях, принадлежащих гражданам по договорам социального найма жилого помещения.
Жилые помещения маневренного фонда могут использоваться исключительно в
соответствии с целями, которые определены в ст. 95 ЖК РФ. Такие помещения предназначены для временного проживания:
1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором
находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на
эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной
кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата
кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для
проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.
Кроме того, жилые помещения за счет маневренного жилого фонда могут быть
предоставлены нанимателям и членам их семей и в других случаях, в частности, аварий, разрушений служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитиях,
жилых помещений в домах системы социального обслуживания, социальной защиты
и др.
При этом маневренный фонд не является самостоятельным видом жилищного
фонда; жилые помещения в домах маневренного фонда относятся к специализированному жилищному фонду (ст. 92 ЖК РФ). Поэтому помимо специальных норм ЖК
РФ, определяющего назначение жилых помещений в домах маневренного фонда
(ст. 95 ЖК РФ), к данному виду жилых помещений применяются также общие правила, относящиеся ко всем объектам специализированного жилищного фонда (ст. 92,
ст.ст. 99-103 ЖК РФ).
118. Каково назначение жилых помещений
в домах системы социального обслуживания населения?
Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначены для проживания лиц, которые в соответствии с законодательством отнесе-
117
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
ны к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг (ст. 96 ЖК РФ).
Основные правила о социальном обслуживании населения установлены ФЗ от
10.12.1995 г. № 195-ФЗ «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации».
Социальное обслуживание представляет собой деятельность социальных служб
по социальной поддержке, оказанию социально-бытовых, социально-медицинских,
психолого-педагогических, социально-правовых услуг и материальной помощи, проведению социальной адаптации и реабилитации граждан, находящихся в трудной
жизненной ситуации.
Действуют, например, такие виды учреждений социального обслуживания, как:
1) комплексные центры социального обслуживания населения;
2) территориальные центры социальной помощи семье и детям;
3) центры социального обслуживания; социальные приюты для детей и подростков;
4) дома ночного пребывания; специальные дома для одиноких престарелых;
5) стационарные учреждения социального обслуживания (дома-интернаты для
престарелых и инвалидов, психоневрологические интернаты, детские дома-интернаты для умственно отсталых детей, дома-интернаты для детей с физическими недостатками);
6) иные учреждения, предоставляющие социальные услуги.
Стационарное социальное обслуживание направлено на оказание разносторонней социально-бытовой помощи гражданам пожилого возраста и инвалидам, частично или полностью утратившим способность к самообслуживанию и нуждающимся по
состоянию здоровья в постоянном уходе и наблюдении.
Стационарное социальное обслуживание для граждан пожилого возраста и инвалидов включает определенные меры, которые должны:
1) быть адекватными их возрасту и состоянию здоровья, условиям жизнедеятельности;
2) включать реабилитационные мероприятия медицинского, социального и лечебно-трудового характера;
3) способствовать обеспечению ухода, медицинской помощи и организации их отдыха и досуга.
Стационарное социальное обслуживание граждан пожилого возраста и инвалидов осуществляется в стационарных учреждениях социального обслуживания, профилированных в соответствии с их возрастом, состоянием здоровья и социальным
положением.
Жилые помещения, предназначенные для граждан, нуждающихся в специальной
социальной защите, могут относиться к государственному жилищному фонду и к муниципальному жилищному фонду.
Дома для престарелых и инвалидов могут быть различны по типу, численности обслуживаемых (койкомест) и подчиненности. В зависимости от типа они имеют разные
наименования: «Дом-интернат общего типа», «Специальный дом-интернат», «Пансионат ветеранов труда», «Психоневрологический интернат», «Детский дом-интернат».
Создание общих, специальных, других типов домов-интернатов для престарелых
и инвалидов, иных категорий нетрудоспособных граждан осуществляется, как правило, органами исполнительной власти субъектов РФ.
Детские дома-интернаты организуются в специально построенном или приспособленном здании с необходимыми помещениями, которые должны соответствовать
118
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 8.
санитарно-техническим, противопожарным, иным требованиям техники безопасности
и располагать всеми видами коммунального благоустройства для проживания детей.
119. Каково назначение жилых помещений фондов для временного
поселения вынужденных переселенцев и лиц,
признанных беженцами?
Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно
вынужденными переселенцами и беженцами.
Жилые помещения данного фонда являются самостоятельными видами жилых
помещений специализированного жилищного фонда.
При этом целевое назначение этих двух видов жилых помещений единообразно
определено: такие жилые помещения, как следует из названий указанных фондов,
предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном
федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами.
Вынужденным переселенцем признается гражданин Российской Федерации, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении него или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной
опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной
принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для
проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц,
массовых нарушений общественного порядка.
Беженцем признается лицо, которое не является гражданином Российской Федерации и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований
по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне
страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой
страны или не желает пользоваться ее защитой вследствие таких опасений; или, не
имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного
местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться
в нее вследствие таких опасений.
Признание лица беженцем предусматривает:
а) обращение с ходатайством о признании беженцем;
б) предварительное рассмотрение ходатайства;
в) принятие решения о признании лица беженцем и выдаче свидетельства либо
об отказе.
Решение о выдаче свидетельства принимается дипломатическим представительством или консульским учреждением по месту подачи ходатайства либо постом иммиграционного контроля или территориальной службой федерального органа исполнительной власти по миграции
Свидетельство является основанием для временного проживания беженцев в специальном жилищном фонде
Типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц,
признанных беженцами утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации 26.01.2006 г. № 42.
119
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Типовой договор предусматривает возможность предоставления жилого помещения в связи с признанием гражданина беженцем на основании решения органа,
принявшего соответствующее решение. Наниматель-беженец имеет право (наряду с
другими правами) на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством
(ст. 159 ЖК РФ).
120. Каково назначение жилых помещений для социальной защиты
отдельных категорий граждан?
Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, нуждающихся в специализированной социальной защите без оказания медицинских и социально-бытовых услуг. Категории таких
граждан устанавливаются федеральным законодательством и законодательством
субъектов РФ.
Защита предусматривает предоставление временного места пребывания или ночлега лицам, оказавшимся без определенного места жительства и занятий, в первую
очередь лицам пожилого возраста и инвалидам; оказание содействия в осуществлении мероприятий по социальной адаптации лиц, утративших социально полезные связи с условиями жизни в обществе.
Основные направления деятельности специализированных учреждений в этой
сфере, а также категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите путем предоставления жилья, предусматриваются отдельными законодательными
актами РФ, субъектов РФ.
Примерное положение об учреждении социальной помощи для лиц без определенного места жительства и занятий (утверждено Постановлением Правительства
РФ от 08.06.1996 г.) регулирует деятельность учреждений социальной помощи:
• домов ночного пребывания,
• социальных приютов,
• социальных гостиниц,
• центров социальной адаптации
Указанные учреждения создаются в системе органов социальной защиты населения для оказания социальной помощи лицам без определенного места жительства и
занятий (бомжей).
Федеральный закон от 10.12.1995 г. № 195-ФЗ «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации» (ст. 11) определяет перечень граждан,
нуждающихся специальной социальной защите, в предоставлении временного приюта. К ним отнесены:
1) дети-сироты;
2) дети, оставшиеся без попечения родителей;
3) безнадзорные несовершеннолетние;
4) дети, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации;
5) граждане без определенного места жительства и определенных занятий;
6) граждане, пострадавшие от физического или психического насилия, стихийных
бедствий, в результате вооруженных и межэтнических конфликтов;
7) другие клиенты социальной службы, нуждающиеся в предоставлении временного приюта.
Законы субъектов РФ могут предусматривать предоставление жилых помещений
и другим категориям граждан, нуждающимся в специальной социальной защите
120
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 8.
121. Что служит основанием для предоставления
специализированных жилых помещений?
Гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями, в соответствующем населенном пункте предоставляются специализированные жилые помещения.
Специализированные жилые помещения предоставляются:
1) решением собственников таких помещений, т.е. лицами, которые осуществляют права владения, пользования и распоряжения принадлежащим им на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его
использования;
2) по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением
жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые
предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
В случаях предоставления жилых помещений для временного проживания в порядке специальной социальной защиты особой категории граждан (в частности, бомжей) необходимо решение органов социальной защиты населения, в ведении которых
находятся эти жилые помещения. В этом случае договор найма жилого помещения не
заключается, жилье предоставляется на условиях договора безвозмездного пользования имуществом (ст. 98 ЖК РФ).
От имени собственников таких помещений действуют уполномоченные органы государственной власти или уполномоченные органы местного самоуправления.
Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам и в тех случаях, когда они обеспечены жильем в другом населенном пункте, за исключением
предоставления жилья за счет маневренного жилого фонда и в порядке социальной
защиты отдельных категорий граждан (как правило, не имеющих жилья).
Гражданам, имеющим в данном населенном пункте жилые помещения на праве
собственности или занимающим жилые помещения по договору социального найма,
не могут быть предоставлены жилые помещения специализированного жилищного
фонда. Это обусловлено тем, что жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначены для временного проживания граждан в связи с определенными обстоятельствами, когда им негде проживать. В случае, когда граждане,
проживающие в специализированном жилом помещении, будут обеспечены жильем
по договору социального найма или приобретут жилое помещение в собственность,
должно прекратиться их право проживать в специализированном жилищном фонде.
122. Каков предмет договора найма
специализированного жилого помещения?
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти и
уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо (наймодатель)) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) с членами
его семьи жилое помещение за плату во владение и пользование для временного в
нем проживания.
Предмет договора найма специализированного жилого помещения четко определен: наймодатель обязуется передать нанимателю данное жилое помещение за плату
во владение и пользование для временного проживания в нем.
Сторонами договора найма специализированного жилого помещения являются:
1) собственник специализированного жилого помещения (действующий от его
имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган
местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель);
121
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
2) гражданин (наниматель).
Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.
Предмет договора найма специализированного жилого помещения определяет права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.
Наниматель специализированного жилого помещения не вправе:
1) обменивать занимаемое жилое помещение. Обмен – это действия, в результате
которых наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в
письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи
обменивает занимаемое ими жилое помещение на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю;
2) передавать специализированное жилое помещение в поднаем.
Наймодатель жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в
многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг
надлежащего качества.
Наниматель жилого помещения по договору найма специализированного жилого
помещения имеет следующие права:
1) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
2) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.
В свою очередь, члены семьи нанимателя жилого помещения по договору найма
специализированного жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору
социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
123. Каковы характеристика и основные (существенные) условия
договора найма специализированного жилого помещения?
Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения уполномоченных органов о предоставлении такого жилого помещения.
Форма договора найма специализированного жилого помещения письменная. В
большинстве случаев такой договор оформляется в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Однако закон не воспрещает заключить договор найма
специализированного помещения и путем обмена соответствующими документами
(оферта и акцепт), каждый из которых подписан одной из сторон.
Договор найма специализированного жилого помещения, совершенный с нарушением обязательной письменной формы, сохраняет свою юридическую силу, однако
при возникновении спора стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания для подтверждения самого факта заключения договора и его условий.
В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены
семьи нанимателя.
С момента введения в действие ЖК РФ типовые договоры найма специализированных помещений, исходящие от иных федеральных органов государственной власти, от органов государственной власти субъектов РФ, от органов местного самоуправления, утрачивают силу.
122
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 8.
Правительством РФ утверждаются типовые договоры найма специализированных жилых помещений.
Договор найма специализированного жилого помещения:
1) договор двухсторонний,
2) консенсуальный (права и обязанности сторон возникают с момента соглашения
сторон по существенным пунктам),
3) возмездный (за исключением положений ст.ст. 96, 97, 98 ЖК РФ), где применяются льготы и преимущества, вплоть до освобождения от обязанностей по внесению
платежей; в частности, при пользовании жилыми помещениями, предоставленными в
порядке защиты отдельных категорий граждан.
124. Каковы условия расторжения договора найма
специализированного жилого помещения?
Действует общее правило для расторжения договоров, т.е. договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон в
любое время. Данное правило носит императивный характер и не может быть изменено волеизъявлением сторон.
По общему правилу договор может быть изменен или расторгнут по соглашению
сторон. В последнем случае правильнее говорить о прекращении договора по соглашению сторон, поскольку расторжение представляет собой юрисдикционный способ
прекращения договорного обязательства.
Наниматель специализированного жилого помещения может расторгнуть договор
найма специализированного жилого помещения в любое время. Наниматель даже не
обязан объяснять наймодателю мотивы своего решения.
По требованию наймодателя договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке при:
1) неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения;
2) невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более
6 месяцев. При расторжении договора вследствие того, что наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных
причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они подлежат
выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Рассматривая иск о расторжении договора по этому основанию и выселению нанимателя, суд должен убедиться
в том, что у нанимателя отсутствовали уважительные причины невнесения платы за
жилое помещение (безработица, задержки в выплате заработной платы, наличие в
семье нетрудоспособных лиц);
3) разрушении или повреждении жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает;
4) систематическом нарушении прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, а также использовании жилого помещения не по назначению.
125. Каковы условия прекращения договора найма
специализированного жилого помещения?
Жилищное законодательство предусматривает случаи прекращения договора
найма специализированного жилого помещения.
123
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается по окончании (истечении) срока договора, заключенного на определяемый ЖК РФ период
(работы, службы, учебы и т.д.), т.е. по истечении срока действия трудового договора, по окончании службы, по завершении капитального ремонта или реконструкции
дома.
Договор прекращается также после расчетов с гражданами в связи с утратой
(разрушением) жилья, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя.
При этом, члены семьи нанимателя, в ряде случаев сохраняют право пользования
таким жильем (например, члены семьи беженца или вынужденного переселенца, поскольку сами они также признаны беженцами либо вынужденными переселенцами).
Кроме того, ЖК РФ предусматривает и иные основания прекращения договора
найма такого жилого помещения. К ним относится:
1) переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии. Переход права собственности – это смена конкретного собственника в пределах государственной или муниципальной формы собственности. Это
может произойти, например, в случае, когда специализированное жилое помещение
переходит из собственности одного субъекта РФ в собственность другого (или самой
Федерации) или передается от одного муниципального образования другому;
2) передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное
управление другому юридическому лицу.
Договор найма такого жилого помещения не прекращается, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем
такого жилого помещения.
126. Каков порядок выселения граждан
из специализированных жилых помещений?
В случаях расторжения или прекращения договора найма специализированных
жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ). В случае отказа освободить такие
жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без
предоставления других жилых помещений.
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в
общежитиях без предоставления других жилых помещений граждане, перечисленные
в п.п. 1 – 4 ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, при условии, что они не являются нанимателями жилых
помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого
помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений
или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве
нуждающихся в жилых помещениях.
Предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или
жилого помещения в общежитии, другое жилое помещение должно соответствовать
одновременно трем условиям:
1) находиться в черте соответствующего населенного пункта (ч. 3 ст. 103 ЖК
РФ),
2) отвечать санитарным и техническим требованиям (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ),
3) относиться к жилищному фонду социального использования (ч. 2 ст. 103 ЖК
РФ). Благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не
имеют.
124
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 8.
127. Какие категории граждан не могут быть выселены
из служебных жилых помещений и жилых помещений
в общежитиях?
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений
в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи
нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками
жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие
на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по
контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и
органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без
вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового
увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп
вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей
военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
128. Каковы условия предоставления служебных
жилых помещений?
Служебные жилые помещения предоставляются:
1) в жилищном фонде Российской Федерации – органом государственной власти
Российской Федерации;
2) в жилищном фонде субъекта РФ – органом государственной власти субъекта РФ;
3) в муниципальном жилищном фонде – органом местного самоуправления.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан, имеющих определенные трудовые отношения с органом государственной власти (органом
местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением), а также в связи с прохождением службы,
назначением на государственную должность (федеральную или субъекта РФ) либо
в связи с избранием на выборную государственную или муниципальную должность
(ст. 93 ЖК РФ).
Служебное жилье предоставляется на период трудовых отношений, прохождения
службы либо нахождения на государственной или выборной должности, т.е. предоставляется не в целях удовлетворения жилищных потребностей гражданина, а в связи
с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т.п.).
Служебное жилое помещение предоставляется на основании:
1) решения собственника (действующего от его имени уполномоченного органа
государственной власти или местного самоуправления) или уполномоченных им лиц
(ст. 99 ЖК РФ). В качестве уполномоченных могут выступать администрации предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.;
125
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
2) договора найма служебного жилого помещения. При этом предметом данного
договора может быть только отдельная квартира.
К пользованию служебным жилым помещением применяются общие правила,
предусмотренные для договоров социального найма (ст. 100 ЖК РФ).
В отношении членов семьи нанимателя служебного жилья законодатель предусматривает действие правил ч.ч. 2 – 4 ст. 31 ЖК РФ «Права и обязанности граждан,
проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении».
Договор найма служебной квартиры подлежит расторжению в порядке и по основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Договор найма может быть расторгнут и в случаях
досрочного расторжения трудового договора, заключенного на определенный срок,
или расторжения трудового договора, заключенного без определения срока, а также
досрочного увольнения со службы и т.д.
Договоры найма не могут быть прекращены, если при переходе права собственности на жилье (а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу) новый собственник
(юридическое лицо, которому передано жилое помещение) является стороной трудового договора с работником – нанимателем такого жилья (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ).
С предоставлением другого жилья (ч. 2 ст. 103 ЖК РФ) выселяются граждане,
которые:
1) не имеют жилья на праве собственности или пользования по договору социального найма, а также не являются членами семьи собственника либо нанимателя по
такому договору;
2) состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях.
Согласно ст. 103 ЖК РФ члены семьи работника, которому была предоставлена
служебная квартира и который умер, подлежат выселению с предоставлением другого жилья.
129. Каковы условия предоставления жилых помещений
в общежитиях?
Преимуществом на получение жилой площади в общежитии пользуются граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное получение жилых помещений
в домах государственного, муниципального жилищного фонда.
Норма предоставления жилой площади на одного человека в жилых помещениях
общежитий предоставляется из расчета не менее 6 кв. м на человека. Семьям предоставляются изолированные жилые помещения.
Вселяемому в общежитие выдается мебель, постельные принадлежности и другой инвентарь. Он должен быть ознакомлен с правилами внутреннего распорядка,
правами и обязанностями проживающих в общежитии.
Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период:
1) учебы;
2) трудовых отношений;
3) прохождения службы или обучения.
Основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитиях является прекращение таковых.
В соответствии с ч. 2 ст. 92 ЖК РФ правила, определяющие правовой режим
общежитий, распространяются только на жилые помещения, входящие в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Если негосударственное
юридическое лицо предоставляет на период работы или учебы своим сотрудникам
или студентам жилые помещения, нормы, определяющие предоставление и исполь-
126
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 8.
зование специализированных жилых помещений, к ним не применяются, поскольку
соответствующие помещения относятся к частному жилищному фонду.
130. Каковы условия предоставления жилых помещений
маневренного фонда?
Жилое помещение маневренного фонда предоставляется гражданам для временного проживания на период проведения капитального ремонта, реконструкции дома;
в случаях утраты жилых помещений в результате обращения взыскания на эти жилые
помещения до завершения расчетов, непригодности жилья и др.
Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается в письменной форме. Существенными условиями этого соглашения являются: размеры предоставляемого жилья, количество членов семьи, сроки проживания, платежи за наем,
коммунальные услуги. Размер предоставляемого жилья должен быть не менее 6 кв. м
жилой площади на одного человека.
Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
1) до фактического завершения капитального ремонта или реконструкции дома;
2) до завершения взаиморасчетов с гражданами, утратившими жилые помещения
в результате обращения взыскания на них, как правило, на основе судебного решения; после продажи этих жилых помещений с публичных торгов в порядке, установленном Гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации;
3) до предоставления гражданам жилых помещений из государственного или муниципального жилищного фонда в случаях, когда единственное жилое помещение их
стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (пожаров, наводнений, землетрясений и т.п.).
В качестве общего условия предоставления помещения маневренного фонда является непригодность для проживания единственного жилого помещения, которое может принадлежать гражданам как на праве собственности, так и на основе договора
социального найма
Жилые помещения за счет маневренного жилого фонда могут быть предоставлены и в других случаях непригодности (отчасти связанной со стихийными бедствиями)
служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитиях, жилых помещений в
домах системы социального обслуживания, социальной защиты и др.
Истечение периода, на который был заключен договор найма жилого помещения
маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.
В случае капитального ремонта или реконструкции дома помещение маневренного фонда предоставляет наймодатель жилья того дома, который поставлен на капитальный ремонт или реконструкцию. При этом он заключает с нанимателем договор
найма жилого помещения в доме маневренного фонда, т.е. обе стороны одновременно выступают (соответственно) наймодателем и нанимателем по двум договорам,
поскольку предыдущий договор не расторгается.
Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного
фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя. В случае отказа переселиться
наймодатель может потребовать этого в судебном порядке (ст. 88 ЖК РФ). Выселение
проживающих осуществляется судом без предоставления им другой жилплощади.
131. Каковы условия предоставления жилых помещений
в домах системы социального обслуживания населения?
Федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ устанавливается порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользования такими жилыми помещениями.
127
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Так, Федеральный закон от 02.08.1995 г. № 122-ФЗ «О социальном обслуживании
граждан пожилого возраста и инвалидов» определяет порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и
пользования такими жилыми помещениями.
Стационарное социальное обслуживание включает меры по созданию для граждан пожилого возраста и инвалидов наиболее адекватных их возрасту и состоянию
здоровья условий. Речь идет:
1) об условиях жизнедеятельности;
2) о реабилитационных мероприятиях медицинского, социального и лечебно-трудового характера. Реабилитационные мероприятия медицинского характера - это мероприятия, направленные на восстановление здоровья;
3) об обеспечении ухода и медицинской помощи. Оказание медицинской помощи
для граждан пожилого возраста и инвалидов применяется в целях охраны их здоровья;
4) об организации их отдыха и досуга.
Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания
регулируются специальным федеральным и региональным законодательством.
При этом режим предоставления этого вида жилых помещений подчиняется общим правилам ЖК РФ, посвященным специализированному жилищному фонду, а
также определяющим назначение жилых помещений в домах системы социального
обслуживания.
Содержание условий договора найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания в значительной степени зависит от того, каким образом конкретный орган социальной защиты определит порядок и условия предоставления соответствующих жилых помещений и пользования ими, в том числе порядок и размер
оплаты жилого помещения и коммунальных услуг.
132. Каковы условия предоставления жилых помещений фондов
для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц,
признанных беженцами?
Федеральными законами определяется порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами.
Отношения по предоставлению жилых помещений для временного поселения регулирует Положение о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации (утверждено постановлением Правительства РФ от 08.11.2000 г. № 845,
а также Постановление Правительства РФ от 09.04. 2001 г. № 275 «О фонде жилья для
временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании».
Вынужденный переселенец – гражданин Российской Федерации, покинувший
место жительства вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи
насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности
подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной
социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения
враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка.
Вынужденный переселенец имеет право самостоятельно выбрать место жительства на территории Российской Федерации, проживать в установленном порядке у
128
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 8.
родственников или иных лиц при условии их согласия независимо от размера занимаемой родственниками или иными лицами жилой площади.
Фонд жилья для временного поселения вынужденных переселенцев представляет
собой совокупность жилых помещений (жилые дома, квартиры, общежития и другие
жилые помещения), предназначенных для временного проживания на территории
Российской Федерации лиц, признанных в установленном порядке вынужденными
переселенцами, в течение срока действия статуса вынужденного переселенца.
Формирование фонда жилья для временного поселения осуществляется за счет
средств федерального бюджета, выделяемых на реализацию Федеральной миграционной программы, утвержденной Указом Президента РФ от 09.08.1994 г. № 1668, а
также средств, поступающих из других законных источников.
Жилые помещения для временного поселения предоставляются семьям вынужденных переселенцев в следующих случаях:
1) при отсутствии возможности самостоятельного определения своего нового
места жительства на территории Российской Федерации;
2) если ни один из членов семьи не имеет жилого помещения, предоставленного
по договору найма;
3) если ни один из членов семьи не имеет жилого помещения на праве собственности.
Финансирование строительства (приобретения) жилья для постоянного проживания вынужденных переселенцев осуществляется за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов, а также на
долевой основе с участием личных средств вынужденных переселенцев и средств
иных законных источников.
В свою очередь, Фонд жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, представляет собой совокупность жилых помещений, включая жилые дома,
квартиры, общежития и другие жилые помещения, предназначенных для временного проживания на территории Российской Федерации лиц, признанных беженцами, и
членов их семей в течение срока признания их беженцами.
133. Каковы условия предоставления жилых помещений
для социальной защиты отдельных категорий граждан?
Для социальной защиты отдельных категорий граждан заключается договор безвозмездного пользования жилым помещением. Подобного вида договор впервые
применяется в жилищном законодательстве. Такой договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения.
Типовой договор безвозмездного пользования жилым помещением данного вида
специализированного жилищного фонда должен быть утвержден на федеральном
уровне.
В эти учреждения принимаются лица, не имеющие определенного места жительства и занятий, в первую очередь лица пожилого возраста и инвалиды.
В учреждение социальной защиты принимаются граждане, нуждающиеся в социальной поддержке:
а) по личному обращению гражданина в администрацию учреждения;
б) по направлению органов, осуществляющих социальную защиту населения;
в) по ходатайству родителей, органов образования, здравоохранения, опеки и попечительства, органов внутренних дел;
г) по постановлению или определению суда, прокурора или следственных органов.
129
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Главной особенностью пользования жилыми помещениями гражданами, нуждающимися в специальной социальной защите, является его безвозмездность. Ведь
это жилье предоставляется лицам, которые оказались в трудной жизненной ситуации
(ситуация, объективно нарушающая жизнедеятельность гражданина (инвалидность,
неспособность к самообслуживанию в связи с преклонным возрастом, болезнью,
сиротство, безнадзорность, малообеспеченность, безработица, отсутствие определенного места жительства, конфликты и жестокое обращение в семье, одиночество и т.п.)), которую они не могут преодолеть самостоятельно. Естественно, что возможность пользоваться бесплатным жильем становится для них одним из главных
условий выживания и возврата к нормальной, полноценной жизни.
Социальное обслуживание в стационарных учреждениях социального обслуживания осуществляется путем предоставления социальных услуг гражданам, частично
или полностью утратившим способность к самообслуживанию и нуждающимся в постоянном постороннем уходе, и обеспечивает создание соответствующих их возрасту
и состоянию здоровья условий жизнедеятельности, проведение мероприятий медицинского, психологического, социального характера, питание и уход, а также организацию посильной трудовой деятельности, отдыха и досуга.
Временный приют в специализированном учреждении социального обслуживания
предоставляется:
• детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей,
• безнадзорным несовершеннолетним, детям, оказавшимся в трудной жизненной
ситуации,
• гражданам без определенного места жительства и определенных занятий,
• гражданам, пострадавшим от физического или психического насилия, стихийных бедствий, в результате вооруженных и межэтнических конфликтов,
• другим клиентам социальной службы, нуждающимся в предоставлении временного приюта.
130
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 9.
Тема 9.
ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ.
ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. ВСТУПЛЕНИЕ
В КООПЕРАТИВ И ПРАВА ЧЛЕНА КООПЕРАТИВА.
134. Что представляет собой жилищный
или жилищно-строительный кооператив?
Жилищное законодательство определяет две формы жилищной кооперации: жилищные и жилищно-строительные кооперативы.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются некоммерческими
организациями в форме потребительских кооперативов, их организация и деятельность регулируются гражданским законодательством.
Потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан
и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных
потребностей граждан (ст. 116 ЖК РФ).
Целями создания жилищного кооператива являются:
1) удовлетворение потребностей граждан в жилье;
2) управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Жилищный кооператив на средства членов кооператива приобретает жилой дом,
готовый к заселению.
Жилищно-строительный кооператив на средства членов кооператива ведет строительство жилого дома с последующим заселением по завершении строительства.
Жилищные кооперативы обоих видов в дальнейшем содержат и ремонтируют
приобретенный или выстроенный жилой дом, а в случае необходимости - осуществляют его реконструкцию.
135. Каков правовой статус жилищного
и жилищно-строительного кооперативов?
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются (в соответствии с
требованиями гражданского и жилищного законодательства) юридическими лицами,
создаваемыми в форме потребительских кооперативов, значит, они представляют
собой некоммерческие организации. Соответственно, в данном случае подлежат применению общие нормы ГК РФ о юридических лицах.
Это означает, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы, как потребительские общества, пользуются правами юридического лица, обладая правомочиями:
• заниматься деятельностью, направленной на удовлетворение потребностей пайщиков (членов кооператива);
• осуществлять предпринимательскую деятельность постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы;
• привлекать заемные средства членов кооператива, банков и др.
136. Кто имеет право вступить в жилищный кооператив?
Право вступить в жилищный кооператив имеют:
1) граждане, достигшие возраста 16 лет;
131
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
2) юридические лица.
По ранее действовавшему законодательству гражданин мог стать членом ЖСК,
только если он нуждался в улучшении жилищных условий и был прописан в данном
населенном пункте. В настоящее время для вступления граждан в жилищный кооператив такие требования отсутствуют, достаточно лишь их волеизъявления.
В случаях, когда государственные или муниципальные органы оказывают содействие в создании жилищных кооперативов, граждане, нуждающиеся в жилом помещении и принятые на учет для получения жилья по договору социального найма, имеют
преимущественное право на вступление в эти кооперативы.
К таким категориям граждан отнесены:
1) малоимущие граждане (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ).
2) инвалиды;
3) участники Великой Отечественной войны (Ветераны);
4) лица, получившие лучевую болезнь вследствие чернобыльской катастрофы
(ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).
Правом на вступление в жилищные кооперативы обладают и граждане, обеспеченные жильем: имеющие жилую площадь на праве собственности или на основе
договора социального найма; проживающие в других районах, местностях.
Право на вступление в жилищные кооперативы предоставлено юридическим
лицам, как объединениям граждан (организациям). В частности, хозяйственным товариществам и обществам, обладающим имуществом, созданным за счет вкладов
учредителей (участников), а также произведенным или приобретенным в процессе
деятельности, принадлежащим им на праве собственности.
Хозяйственные товарищества (полное товарищество, товарищество на вере),
общества (общество с ограниченной ответственностью, общество с дополнительной
ответственностью, акционерное общество), другие юридические лица (общественные
организации) в интересах своих участников и членов (по обеспечению их жильем)
могут вступить в жилищные кооперативы.
При этом должно соблюдаться неизменное требование: выделяемое перечисленным видам юридических лиц жилье должно использоваться по целевому назначению,
для проживания граждан.
137. Каковы особенности организации жилищного кооператива?
Для того чтобы организовать жилищный кооператив и в дальнейшем зарегистрировать его в установленном законодательством РФ порядке в качестве юридического
лица, необходимо соответствующее решение учредителей. Решение об организации
должно быть принято на собрании учредителей.
Право на участие в собрании учредителей имеют лица, которые желают организовать жилищный кооператив и которые в дальнейшем станут его учредителями.
При организации деятельности жилищного кооператива законодательство определяет минимальное и максимальное число его членов. Число членов жилищного
кооператива не может быть менее пяти и не должно превышать количество жилых
помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме, т.е. предельной величиной для приема членов в жилищный кооператив становится число квартир
в принадлежащем жилищному кооперативу доме (на одно жилое помещение – один
член кооператива).
Указанные лица на собрании учредителей должны принять решение о создании
жилищного кооператива и утвердить его устав, т.е. обязательным условием, подтверждающим факт принятия решения об организации жилищного кооператива и
132
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 9.
утверждении устава, является согласие его учредителей (лиц, желающих вступить в
жилищный кооператив). Согласие с этим они выражают путем голосования «за» по
указанным вопросам повестки дня собрания.
Именно эти лица, которые проголосовали за организацию жилищного кооператива и утверждение его устава на первом собрании, становятся его членами с момента государственной регистрации жилищного кооператива в качестве юридического
лица.
Документом, которым оформляется и подтверждается принятие соответствующего решения об организации жилищного кооператива, является протокол собрания
учредителей жилищного кооператива.
138. Какие условия и сведения должны быть включены
в Устав жилищного кооператива?
Единственным учредительным документом жилищного кооператива является его
устав, который утверждается протоколом собрания учредителей данного кооператива.
Устав должен отвечать общим требованиям, предъявляемым к учредительным
документам юридических лиц (п. 2 ст. 52 ГК РФ), и содержать сведения, предусмотренные жилищным законодательством.
Наименование жилищного кооператива не должно оставлять сомнений относительно его организационно-правовой формы и целей создания. В связи с этим в наименование включаются указание на сферу деятельности кооператива (жилищный,
жилищно-строительный) и слово «кооператив».
В соответствии с п. 2 статьи 54 ГК РФ, место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация
юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени
юридического лица без доверенности.
Предмет и цели деятельности жилищного кооператива в уставе должны определяться исходя из положений ч. 1 ст. 110 ЖК РФ.
Также в уставе может быть предусмотрен размер и порядок внесения вступительных, паевых, дополнительных и иных взносов членами кооператива.
Внесение изменений в устав жилищного кооператива подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. ст. 17 – 19 Федерального закона от
08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
139. Как осуществляется государственная регистрация
жилищного кооператива?
Как и всякое юридическое лицо, жилищный кооператив подлежит регистрации.
С момента государственной регистрации кооператив приобретает статус юридического лица, а учредители становятся членами кооператива (ч. 5 ст. 112 ЖК РФ), т.е.
получают возможность реализации своих прав и обязанностей в полном объеме.
Отказ в государственной регистрации, а также уклонение от такой регистрации
могут быть обжалованы в суд (ст. 51 ГК РФ).
Регистрация осуществляется в соответствии со ст. 51 ГК РФ, Федеральным законом от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических
лиц и индивидуальных предпринимателей», Постановлением Правительства РФ от
19.06.2002 г. № 438 «О Едином государственном реестре юридических лиц».
133
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Можно выделить три признака государственной регистрации юридических лиц.
Регистрация это:
1) государственный акт, осуществляемый налоговыми органами.
2) акт, который имеет правообразующее значение.
С его осуществлением создается, реорганизуется или ликвидируется юридическое лицо, вносятся изменения в учредительные документы юридического лица.
3) акт публичный: государственная регистрация осуществляется посредством
внесения соответствующих сведений в государственный реестр, который открыт для
получения информации о юридических лицах третьими лицами.
Регистрация означает возможность реализации прав и обязанностей учредителей
(участников) в полном объеме.
140. Какие органы управления предусмотрены
для жилищного кооператива?
В соответствии со ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в
соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Жилищные кооперативы не являются исключением.
Органами управления жилищным кооперативом являются:
1) общее собрание членов жилищного кооператива (если число членов кооператива меньше пятидесяти и если созыв конференции уставом жилищного кооператива
не предусмотрен) или конференция (если число участников общего собрания членов
жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного
кооператива);
2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3) правление жилищного кооператива (избирается членами кооператива на срок
и на условиях, определенных уставом жилищного кооператива согласно ст. 118 ЖК
РФ) и председатель правления жилищного кооператива (порядок его избрания и полномочия определены ст. 119 ЖК РФ).
4) председатель правления (избирается из числа членов жилищного кооператива
и возглавляет правление).
Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.
141. Какова компетенция общего собрания членов
жилищного кооператива?
Общее собрание членов жилищного кооператива (ЖК), являясь высшим органом
управления, вправе решать любые вопросы, связанные с созданием и деятельностью
ЖК.
Выделяют общую и исключительную компетенции общего собрания членов ЖК
РФ. К общей компетенции (за исключением исключительной) относятся любые вопросы, связанные с жизнедеятельностью кооператива, включая и те дела, которые разрешаются обычно на уровне правления, председателя кооператива.
К исключительной компетенции общего собрания относятся:
а) принятие и изменения устава;
б) принятие в члены кооператива и исключение из их числа;
в) избрание правления и председателя кооператива;
г) избрание членов ревизионной комиссии, утверждение ежегодных ее отчетов;
134
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 9.
д) установление размеров, состава и порядка внесения вступительных и паевых
взносов;
е) предоставление жилых помещений;
ж) заключение договоров и др.
Частично или в полном объеме функции (компетенция) общего собрания могут
быть переданы определенному количеству представителей из числа членов кооператива, так называемым уполномоченным, поименно названным и избранным на первом организационном собрании.
С учетом особенностей организации и деятельности ЖК РФ не рекомендуется передача всех функций общего собрания конференции или собранию уполномоченных.
Принципиальные вопросы избрания правления, председателя кооператива, установление размеров, состава и порядка внесения вступительных и паевых взносов,
предоставление жилых помещений и некоторые другие, как представляется, всегда
должны находиться в компетенции общего собрания членов кооператива.
Обязательным условием для признания общего собрания правомочным является
присутствие на нем более 50% членов кооператива (с учетом того, что в соответствии
с ЖК РФ одна квартира – это один голос).
Для признания решения общего собрания членов жилищного кооператива принятым необходимо, чтобы за него проголосовало более 50% от присутствующих на
собрании членов кооператива (при условии наличия на собрании указанного числа
членов кооператива).
Учредителям жилищного кооператива предоставлено право изменить данное
требование путем внесения в устав жилищного кооператива соответствующего положения. В этом случае при голосовании по вопросам, конкретно указанным в уставе
кооператива, за них должно проголосовать более трех четвертей членов жилищного
кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
При условии, что при принятии решения соблюдены все требования, а решение
является принятым, оно становится обязательным для всех членов жилищного кооператива с момента его принятия.
При проведении общего собрания членов жилищного кооператива составляется
необходимый протокол, в котором отражаются процесс проведения собрания, а также
принятые решения общего собрания членов жилищного кооператива по обсуждаемым вопросам.
142. Каков порядок формирования и деятельности правления
жилищного кооператива?
Правление жилищного кооператива избирается общим собранием (конференцией) из числа членов кооператива в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива (ст. 118 ЖК РФ).
Правление руководит текущей деятельностью кооператива. Оно принимает решения по вопросам, которые не отнесены к компетенции общего собрания его членов (ст. 117 ЖК РФ). Так, правление кооператива готовит на рассмотрение общего
собрания (конференции) вопросы, отнесенные к компетенции собрания; организует
выполнения его решений; оперативно решает хозяйственные вопросы (содержание
и ремонт дома, погашение кредита, кадровые вопросы); контролирует соблюдение
членами кооператива уставных обязанностей. По решению общего собрания (конференции) правление распоряжается хранящимися на банковских счетах средствами
кооператива.
135
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Правление кооператива избирает из своего состава председателя. Решения правления могут быть отменены только общим собранием членов кооператива (конференцией).
Порядок деятельности правления, порядок принятия им решений устанавливается
уставом кооператива, а также положением, регламентом или иным внутренним документом. Правление подотчетно общему собранию (конференции); осуществляет руководство текущей деятельностью, а также иные полномочия, не отнесенные уставом
кооператива к компетенции общего собрания кооператива (конференции).
К компетенции правления отнесена обязанность рассмотрения (в установленный
срок) заявления гражданина или юридического лица, желающих стать членом кооператива (решение о приеме в члены кооператива – компетенция общего собрания).
Сдача членом кооператива жилого помещения внаем допускается при согласии
правления, что установлено ст. 128 ЖК РФ. Член кооператива должен уведомить
правление о вселении временных жильцов (ст. 126 ЖК РФ).
Председатель правления без доверенности действует от имени кооператива, в
том числе представляет его интересы и совершает сделки; обеспечивает выполнение
решений правления (ст. 119 ЖК РФ).
К полномочиям правления целесообразно отнести: организацию проведения общих собраний; ведения бухгалтерских документов; организацию работ по содержанию, ремонта дома; рассмотрение заявлений (претензий) членов кооператива и т.д.
143. Каковы порядок избрания и функции председателя правления
жилищного кооператива?
К исключительным полномочиям правления жилищного кооператива отнесено
право избирать из своего состава председателя правления. Фактически на него возложены полномочия единоличного исполнительного органа.
Срок полномочий председателя должен быть установлен в уставе жилищного кооператива.
Председатель жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью жилищного кооператива, а именно:
1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
2) без доверенности действует от имени кооператива, в т.ч. представляет его интересы и совершает сделки;
3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
В связи с этим, следует выделить дополнительные полномочия Председателя.
Председатель жилищного кооператива (председатель правления):
а) планирует и проводит общие собрания членов жилищного кооператива;
б) созывает и руководит работой правления ЖК;
в) обеспечивает выполнение решений общего собрания членов ЖК и правления
кооператива;
г) принимает непосредственное участие в формировании договоров, иных соглашений с государственными предприятиями и учреждениями, общественными организациями;
д) подписывает документы, связанные с финансовыми, материально-техническими затратами, в интересах кооператива.
Лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица
(а таким и является председатель правления жилищного кооператива) выступает от
136
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 9.
его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица
добросовестно и разумно.
144. Каковы порядок формирования, функции и организация
деятельности ревизионной комиссии жилищного кооператива?
Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива
осуществляет ревизионная комиссия. Ее избирает общее собрание (конференция)
членов жилищного кооператива. Максимальный срок, на который она может быть избрана, составляет 3 года. Количество членов ревизионной комиссии определяется
уставом кооператива. Ревизионная комиссия избирает председателя комиссии.
Члены ревизионной комиссии не могут одновременно занимать иные должности в
органах управления данного кооператива. О своей деятельности ревизионная комиссия отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией).
Ревизионная комиссия прежде всего осуществляет контроль за соблюдением устава жилищного кооператива.
Основная обязанность ревизионной комиссии – контроль финансово-хозяйственной деятельности кооператива. С этой целью она проводит плановые ревизии такой
деятельности не реже одного раза в год. Кроме того, она вправе проводить внеплановые проверки. Ревизионная комиссия вправе в любое время проводить такие ревизии
и имеет доступ ко всей документации кооператива.
Ревизионная комиссия занимается вопросами бюджета, обязательными платежами и взносами; проверяет обоснованность начисления платежей, заключения договоров, проверки законности хозяйственных операций, постановки учета и отчетности.
Кроме того, комиссия осуществляет также контроль за своевременным рассмотрением правлением и председателем ЖК жалоб и заявлений, контролирует своевременность внесения платежей, в том числе в счет погашения кредита, и т.п. О выявленных
нарушениях комиссия сообщает правлению и общему собранию (конференции).
145. Каков порядок приема в члены жилищного кооператива?
Вопросы приема в члены кооператива решает общее собрание; оно утверждает
предварительное решение правления по данному вопросу.
Гражданин признается членом кооператива не с даты принятия решения общим
собранием (конференцией), а с момента уплаты вступительного взноса.
Если заявление гражданина или юридического лица о приеме в члены кооператива рассмотрено правлением и принято, гражданину (представителю юридического
лица) сообщают, где и когда будет проводиться общее собрание членов жилищного
кооператива.
Каких-либо требований на вступление в кооператив, кроме возраста лица, изъявившего желание стать членом кооператива, жилищное законодательство не содержит (ст. 111 ЖК РФ).
Срок для рассмотрения правлением жилищного кооператива заявления о приеме
и утверждения его решением общего собрания членов жилищного кооператива (или
конференции) составляет 1 месяц с момента его подачи.
После утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим
собранием членов кооператива (конференцией) гражданин или юридическое лицо
должны оплатить вступительный взнос (определенная членами кооператива сумма,
которая должна быть внесена при вступлении в кооператив). И уже после его оплаты
(опять же при условии наличия утвержденного решения о приеме в члены жилищного
кооператива) указанные лица признаются полноправными членами жилищного кооператива.
137
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Отказ правления в приеме заявления либо отказ общего собрания принять лицо в
члены кооператива может быть оспорен в суде.
146. Каковы ограничения по реорганизации жилищного кооператива?
В отношении жилищного кооператива логично допустить только один способ реорганизации – его преобразование (ст. 122 ЖК РФ).
Однако, согласно ст. 57 ГК РФ реорганизация возможна и в иных формах (разделения, слияния, присоединения и др.). При этом, жилищное законодательство (ст. 122
ЖК РФ) не устанавливает запрета на реорганизацию в иных формах (помимо преобразования).
Жилищный кооператив может (но не обязан) преобразовываться в товарищество
собственников жилья (ТСЖ). Аналогичным образом, и товарищество собственников
жилья может быть преобразовано в жилищный кооператив (ст. 140 ЖК РФ).
Определяющая цель товарищества собственников жилья – управление комплексом недвижимого имущества и обеспечение его эксплуатации.
Эта необходимость вызвана более широкими полномочиями товарищества собственников жилья, предоставлять в пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, надстраивать, перестраивать часть общего имущества, получать в
пользование либо приобретать в общую долевую собственность земельные участки
для возведения хозяйственных, иных построек и т.п.
Для преобразования жилищного кооператива в ТСЖ необходимо решение общего
собрания (конференции). Жилищный кооператив считается реорганизованным (преобразованным в товарищество) с момента государственной регистрации в качестве
товарищества собственников жилья.
При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого
вида (изменение организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в
соответствии с передаточным актом. Непредставление передаточного акта, а также
отсутствие в них положений о правопреемстве по обязательствам реорганизованного
юридического лица влекут отказ в регистрации вновь возникшего юридического лица
(ст. 58 ГК РФ).
147. Каковы порядок и основания ликвидации
жилищного кооператива?
Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
В силу предусмотренного гражданским законодательством порядка (ст. ст. 61 – 64
ГК РФ) жилищный кооператив может быть ликвидирован как в добровольном, так и в
принудительном порядке.
В соответствии с ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано добровольно по решению его учредителей либо органа юридического лица, уполномоченного на
то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который
создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано.
Юридическое лицо может быть ликвидировано в принудительном порядке:
1) при признании судом недействительной регистрации такого юридического лица
в связи с допущенными при его создании нарушениями закона или иных правовых
актов, если эти нарушения носят неустранимый характер;
138
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 9.
2) по решению суда в случае осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при
систематическом осуществлении деятельности, противоречащей его уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Кроме того, как в добровольном, так и в принудительном порядке жилищный кооператив может быть ликвидирован при признании его несостоятельным (банкротом)
(ст. 65 ГК РФ).
Требование о принудительной ликвидации кооператива может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому
право на предъявление такого требования предоставлено законом.
Решением суда о ликвидации жилищного кооператива на его членов либо орган,
уполномоченный на ликвидацию кооператива его уставом, могут быть возложены
обязанности по осуществлению ликвидации данного кооператива.
Специальными нормативными правовыми актами, регулирующими деятельность
жилищных кооперативов (потребительских кооперативов), могут быть предусмотрены отдельные основания для ликвидации жилищного кооператива. Так, Вводным законом (ст. 14) предусмотрена ликвидация непреобразованных жилищных и жилищностроительных кооперативов в срок до 1 января 2007 года в принудительном порядке.
148. Каковы особенности предоставления жилого помещения
в домах жилищного кооператива?
Одной из целей жилищного кооператива, ради которых он создается, является
удовлетворение потребностей граждан в жилье.
Решение вопросов о предоставлении жилых помещений членам жилищного кооператива входит в компетенцию высшего органа управления кооператива. Общее
собрание членов жилищного кооператива (конференция) принимает решение о предоставлении жилого помещения членам кооператива в соответствии с размером внесенных ими паевых взносов. Таким образом, размер предоставляемого жилого помещения члену кооператива, количество в нем комнат и т.п. будут зависеть от размера
внесенного им паевого взноса.
Основанием вселения в жилое помещение в доме жилищного кооператива является решение высшего органа управления кооператива. До приобретения членом
жилищного кооператива права собственности на жилое помещение в доме жилищного кооператива такой участник кооператива имеет право владения, пользования
и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением,
предоставленным ему по решению общего собрания членов этого кооператива. Например, уставом жилищного кооператива может быть предусмотрено право члена кооператива передавать свой пай другим лицам, что, соответственно, ведет за собой и
передачу права на вселение в жилое помещение кооперативного дома.
Основанием приобретения указанных прав владения, пользования и, в некоторых
пределах, распоряжения предоставленным жилым помещением члену кооператива
является членство в жилищном кооперативе.
149. Что представляет собой право на пай члена
жилищного кооператива?
Паевой взнос – денежные средства, переданные членом жилищного кооператива
в собственность ЖК для строительства, приобретения, реконструкции жилья, а также
139
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
содержания многоквартирного жилого дома. Пай как часть имущества жилищного
кооператива, отражает размер участия члена кооператива.
Пай может принадлежать как одному, так и нескольким гражданам (юридическим
лицам). К примеру, в случае, если наследодатель – член жилищного кооператива, то
пай будет принадлежать всем его наследникам.
Паевые взносы представляют собой средства, из которых складывается имущество жилищного кооператива и посредством которых члены кооператива участвуют
в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Имущество жилищного кооператива, складывающееся из паевых взносов членов
и приобретенное по иным законным основаниям, принадлежит ему на праве собственности (п. 3 ст. 213 ГК РФ).
Порядок, условия внесения паевого взноса членом ЖК должны содержаться в
тексте устава кооператива. При этом следует иметь в виду: продолжают действовать
законодательные и подзаконные акты относительно определения размера паевых
взносов. В частности, размер пая граждан, вступающих в жилищно-строительные
кооперативы, имеющие жилые дома, построенные с привлечением средств государственного бюджета, определяется исходя из сметной стоимости строительства дома, в
котором новому члену кооператива предоставляется квартира. При этом часть пая в
размере, соответствующем доле, возмещенной за счет бюджета, подлежит перечислению жилищно-строительным кооперативом в государственный бюджет
Жилищный кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим
ему имуществом. Вместе с тем на членов кооператива возлагается обязанность покрывать образовавшиеся у кооператива убытки путем внесения дополнительных взносов. Факт наличия убытков и их размер устанавливаются при утверждении годового
баланса. Орган управления жилищного кооператива, утверждая баланс, принимает
решение о размере дополнительных взносов, подлежащих внесению каждым из членов, о порядке и сроках его уплаты. Порядок покрытия убытков жилищного кооператива его пайщиками определяется в его уставе. Неисполнение членами кооператива
данной обязанности может повлечь ликвидацию кооператива в судебном порядке по
требованию кредиторов.
Члены жилищного кооператива несут солидарную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса. Ответственность членов кооператива субсидиарная, то есть наступает только в том случае,
когда имущества самого кооператива для удовлетворения требований кредиторов
недостаточно.
150. Каковы условия заселения временных жильцов
в жилом помещении в доме жилищного кооператива?
Правоотношения, связанные с вселением и проживанием временных жильцов,
регулируются ст. 80 ЖК РФ, т.е. в отношении членов жилищного кооператива подлежат применению нормы, регулирующие соответствующие права сторон по договору
социального найма.
На члена жилищного кооператива и проживающих совместно с ним членов его
семьи распространяется указанное положение, разрешающее предоставление для
проживания жилого помещения временным жильцам. Специфика состоит в том, что
в качестве наймодателя согласно ст. 80 ЖК РФ выступает правление жилищного кооператива, а нанимателя – член жилищного кооператива. Именно правление должен
140
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 9.
предварительно уведомить член кооператива, имеющий намерение предоставить жилье временным жильцам.
При этом правление вправе запретить проживание временных жильцов в случае,
если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на
каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а
для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем
несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по
истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
151. Каковы условия раздела жилого помещения
в доме жилищного кооператива?
Квартира в доме жилищного кооператива может принадлежать двум и более лицам на праве общей собственности, например: когда паевой взнос за нее выплачен
супругами во время брака; квартира принадлежит на праве общей долевой собственности другим лицам; при наследовании квартиры двумя и более гражданами.
Член кооператива не вправе распорядиться квартирой без согласия супруга, если
она является их совместной собственностью, а также без согласия другого лица, являющегося участником общей собственности на квартиру.
Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, становится
собственником этого жилья. Он может остаться в кооперативе или выйти из него.
Гражданин, приобретший квартиру по договору купли-продажи с собственником
или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ может быть обжалован в судебном порядке.
Паенакопление умершего члена кооператива, а в случае полной выплаты паевого
взноса и принадлежавшая ему на праве собственности квартира переходят к наследникам независимо от места их проживания.
Споры между наследниками, не проживавшими в квартире вместе с наследодателем, выплатившим паевой взнос, разрешается при учете следующего положения:
спор о праве собственности на квартиру с возмещением денежной компенсации другим наследникам или о разделе квартиры решается с учетом нуждаемости в улучшении жилищных условий и проживания в данном населенном пункте, а также других
заслуживающих внимания обстоятельств.
Раздел жилого помещения в доме ЖК между лицами, имеющими право на пай
(между бывшими супругами, собственниками общей долевой собственности, наследниками), допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства
и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные. Подобные
помещения могут быть оставлены в общем пользовании.
Раздел жилого помещения в доме ЖК может быть произведен между членом
кооператива и его супругом независимо от размера принадлежащей каждому доли
паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, лишь в случае расторжения брака и при наличии других условий, предусмотренных законом. С иском о
141
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
разделе жилого помещения вправе обратиться в суд как бывший супруг члена кооператива, так и сам член кооператива.
При разделе жилого помещения учитываются размер принадлежащей каждому
из бывших супругов доли паенакопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право пользования жилой площадью. При невозможности раздела жилого помещения с члена ЖК взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которыми признано право на часть паенакопления.
152. Каковы условия сдачи внаем жилого помещения
в доме жилищного кооператива?
Член жилищного кооператива, как выплативший полностью паевой взнос, так и
не выплативший его, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи
вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме кооператива, а в случае временного выбытия – все жилье внаем за плату.
В случаях внесения паевого взноса полностью и возникновения права собственности на помещение в доме кооператива согласие правления на заключение договора найма, как правило, не требуется.
Члены семьи выбывшего из жилищного кооператива, а также его наследники,
имеющие преимущественное право на принятие их в ЖК, сохраняют право дальнейшего пользования квартирой, за которую не выплачен паевой взнос, при условии
вступления в члены ЖК. В случае возникновения спора между ними о праве на дальнейшее пользование квартирой спор решается в суде.
При предоставлении члену кооператива, не выплатившему паевой взнос, другой
квартиры кооператив вправе с соблюдением установленного порядка оставить освобождаемую квартиру члену его семьи с условием вступления последнего в кооператив. Кооператив может улучшить жилищные условия члена кооператива также путем
предоставления освободившейся квартиры члену его семьи с соблюдением условий,
предусмотренных уставом.
153. С какого момента у члена жилищного кооператива
возникает право собственности на жилое помещение
в многоквартирном доме?
Собственник жилого помещения в доме жилищного кооператива может распоряжаться им (жилым помещением) по своему усмотрению – продать, подарить, завещать, сдать внаем, обменять и совершать иные сделки, не противоречащие закону.
Такое право возникает и в случаях, когда квартира получена по наследству, а также в результате заключения договоров купли-продажи, дарения. Согласие жилищного
кооператива на продажу собственником принадлежащей ему квартиры и совершение
других сделок по отчуждению не требуется.
Квартира в доме кооператива может принадлежать на праве общей (совместной
или долевой) собственности. В частности, когда паевой взнос за нее (квартиру) был
внесен супругами во время брака либо на праве общей долевой собственности другими лицами.
При разрешении споров, возникших в связи с продажей одним из сособственников квартиры, принадлежащей ему доли в виде изолированной комнаты третьим
лицам, следует учитывать правила преимущественной покупки других собственников
(сособственников) на покупку отчуждаемой доли по цене продажи (ст. 250 ГК РФ).
142
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 9.
154. Каковы основания прекращения членства в жилищном кооперативе?
Жилищное законодательство предусматривает исчерпывающий перечень случаев прекращения членства в жилищном кооперативе.
К ним относятся:
1) выход члена кооператива по его личному заявлению;
2) исключение члена кооператива;
3) ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;
4) смерть гражданина, являющегося членом кооператива;
5) ликвидация жилищного кооператива.
Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе
остаться в кооперативе или выйти из него.
Заявление члена жилищного кооператива о выходе из его состава рассматривается в порядке, определенном уставом данного кооператива.
Принудительное исключение из состава жилищного кооператива возможно лишь
в случае грубого неисполнения этим членом кооператива без уважительных причин
своих обязанностей, установленных жилищным законодательством или уставом данного кооператива. Принудительно член кооператива может быть исключен из жилищного
кооператива только по решению высшего органа управления кооператива – общего
собрания членов жилищного кооператива (конференции). При выходе члена из жилищного кооператива ему должен быть выплачен полностью уплаченный им паевой взнос.
155. Каковы условия реализации преимущественного права
вступления в члены жилищного кооператива
в случае наследования пая?
Смерть лица является одним из оснований прекращения членства в жилищном
кооперативе (ст. 130 ЖК РФ). В случае смерти члена жилищного кооператива его
наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по
решению высшего органа управления кооператива. В соответствии с ГК РФ (ст. 1177)
пай входит в состав наследства члена потребительского кооператива (таковым является и жилищный кооператив).
Если на момент смерти члена жилищного кооператива пай им не был полностью
выплачен, наследники вступают в наследство на паенакопление (а не на жилое помещение). Наследники имеют право вступить в жилищный кооператив по решению
общего собрания (конференции) (ч. 4 ст. 130 ЖК РФ). Отказ в приеме оспаривается
в судебном порядке.
Очередность реализации преимущественного права вступления в члены жилищного кооператива зависит от того, проживал ли наследник совместно с пайщиком
либо нет; имел или не имел права на часть пая.
Право на вступление в кооператив имеют:
1) в первую очередь – супруг наследодателя, если он имеет право на часть пая.
Следует отметить, что законодатель не ставит условием вступления в кооператив пережившего супруга обязательное совместное проживание с наследодателем;
2) во вторую очередь – наследник, имеющий право на часть пая и проживавший
совместно с наследодателем (если у супруга наследодателя такое право отсутствует
или он отказался вступить в члены жилищного кооператива);
3) в третью очередь – наследник, не проживавший совместно с наследодателем
(если граждане, указанные в первой и второй очередях, отсутствуют или отказались
143
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
вступить в кооператив);
4) в четвертую очередь – член семьи, хотя и проживавший совместно с наследодателем, но не являющийся его наследником, при условии внесения им паевого взноса,
отсутствия граждан, указанных выше, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники не имеют преимущественного
права на вступление в кооператив либо отказались от него.
Для вступления в члены кооператива не является препятствием наличие у наследника жилья на праве собственности или занимаемого по договору жилищного найма.
Наследнику члена кооператива не может быть отказано в приеме в кооператив (п. 1
ст. 1177 ГК РФ).
156. Каковы основания и срок возврата паевого взноса
члену жилищного кооператива,
исключенному из жилищного кооператива?
Одним из оснований прекращения членства в жилищном кооперативе, является
исключение члена кооператива (ст. 130 ЖК РФ).
Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива
на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих
обязанностей, установленных жилищным законодательством или уставом жилищного кооператива.
Жилищный кооператив должен выплатить члену жилищного кооператива, исключенному из его состава и не выплатившему полностью паевой взнос, всю сумму уплаченного им пая. Сроки и условия выплаты такого пая должны быть установлены
уставом жилищного кооператива. Однако срок такой выплаты не может превышать
два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена
жилищного кооператива.
Возврат паевого взноса предусматривается и в следующих случаях:
а) выхода гражданина из жилищного кооператива. Заявление члена кооператива
о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива (общим собранием членов жилищного кооператива). Если при этом не возникло право других лиц относительно дальнейшего пользования квартирой в доме жилищного кооператива;
б) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива, не выплатившего полностью паевой взнос;
в) ликвидации жилищного кооператива;
г) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
В случае смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива, открывается наследство и в состав такого наследства входит его пай.
На основании ст. 1177 ГК РФ наследник члена жилищного кооператива имеет
право быть принятым в члены жилищного кооператива. Такому наследнику не может
быть отказано в приеме в члены кооператива.
157. Каковы условия и порядок выселения бывшего члена
жилищного кооператива?
Если член жилищного кооператива не выплатил полностью паевой взнос и по этому основанию в принудительном порядке его исключили из состава членов жилищного кооператива, то он, а также проживающие совместно с ним члены его семьи теряют
право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны
144
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 9.
освободить данное жилое помещение в течение 2 месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.
Гражданин, право пользования жилым помещением которого прекращено обязан
освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения (в данном случае жилищным кооперативом), не освобождает
указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника
на основании решения суда. Выселение производится без предоставления другого
жилого помещения.
158. Каковы условия обеспечения членов жилищного кооператива
жилыми помещениями в связи со сносом дома?
При решении вопроса обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома возможна двоякая ситуация.
Некоторые из членов жилищного кооператива, полностью выплатившие паевые
взносы, являются собственниками жилых помещений. Другие члены, не полностью
выплатившие пай, собственниками помещений не являются. Право собственности на
такие жилые помещения непосредственно имеет жилищный кооператив.
Для членов жилищного кооператива, выплативших пай, предусматривается порядок изъятия жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием соответствующего
земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной
власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
При этом собственник жилого помещения не позднее чем за 1 год до предстоящего
изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом
решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об
изъятии.
Выкуп жилого помещения до истечения 1 года со дня получения собственником
такого уведомления допускается только с согласия собственника. По соглашению с
собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную
цену.
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого
помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения
или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного
самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе
жилого помещения. В свою очередь, членам жилищного кооператива, не выплатившим пая, органом государственной власти или органом местного самоуправления,
принявшими решение о сносе дома, предоставляются другие благоустроенные жилые
помещения по договорам социального найма (ст. 68 ЖК РФ).
145
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Тема 10.
ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ.
ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.
ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВОМ.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА
159. Что понимается под товариществом собственников жилья?
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – достаточно новая форма объединения граждан, имеющих в собственности жилые помещения в многоквартирных жилых
домах.
Одним из первых право собственников жилых помещений на объединение в ТСЖ
было установлено в ст. 291 ГК РФ.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация,
объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного
управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме
(ст. 135 ЖК РФ).
Предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных
законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном
доме. Кроме того, предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья
определяются с учетом положений ст. 137, ст. 138 ЖК РФ, закрепляющих права и
обязанности таких товариществ.
Товарищество собственников жилья, как и другие некоммерческие организации,
обладает специальной (или уставной, целевой) правоспособностью (п. 1 ст. 49 ГК
РФ).
160. В чем особенности организации и деятельности товарищества
собственников жилья?
Товарищество собственников жилья как некоммерческая организация может
осуществлять предпринимательскую деятельность, но лишь постольку, поскольку
это служит достижению целей, ради которых они созданы, и указанная деятельность
должна соответствовать этим целям.
Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным
в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. Поэтому предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья должны быть
конкретно определены в его уставе.
Товарищество собственников жилья не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету его деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом товарищества. Такие сделки являются ничтожными на
основании ст. 168 ГК РФ.
146
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 10.
Объем специальной правоспособности конкретного товарищества определяется
учредителями в его уставе при создании данного товарищества. В дальнейшем возможно изменение объема уставной правоспособности товарищества собственников
жилья путем внесения в его устав соответствующих изменений, которые подлежат
государственной регистрации.
Единственным учредительным документом товарищества является его устав
(ст. 135 ЖК РФ). Для принятия устава товарищества собственников жилья необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Оно проводится в порядке, установленном ст. ст. 45 – 48 ЖК РФ. Решение о принятии устава принимается простым большинством голосов от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном доме. Многие вопросы деятельности
товарищества отнесены ЖК РФ именно на усмотрение устава товарищества, как и в
ситуации с жилищными и жилищно-строительными кооперативами (например, срок
полномочий председателя правления товарищества, перечень вопросов, отнесенных
к компетенции общего собрания товарищества, и т.д.).
Срок, на который создается товарищество, может быть определен уставом. Допускается создание товарищества собственников жилья как на конкретный срок, так
и на неограниченный период деятельности. Существенным является тот факт, что это
должно быть отражено в уставе.
Жилищное законодательство допускает наличие у товарищества собственников
жилья в собственности движимого и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома (ст. 151 ЖК РФ).
Объем средств товарищества собственников жилья составляют:
1) обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;
2) доходы от хозяйственной деятельности товарищества;
3) субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном
доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочие поступления.
Товарищество имеет право на образование специальных фондов, расходуемых
на предусмотренные уставом цели. Основанием указанных действий служат решения
общего собрания членов товарищества собственников жилья. Порядок образования
специальных фондов должен быть определен общим собранием членов товарищества.
Основанием для проведения необходимых расчетов правлением товарищества
собственников жилья со средствами товарищества, находящимися на счете в банке,
является финансовый план товарищества.
Товарищество как некоммерческая организация имеет право осуществлять хозяйственную (предпринимательскую деятельность), пусть даже с ограничениями, выраженными в достижении целей, установленных уставом. В ст. 152 ЖК РФ установлен перечень видов хозяйственной деятельности, которыми допустимо заниматься
товариществу. К ним отнесены:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в
многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Доход от хозяйственной деятельности товарищества должен:
• использоваться для оплаты общих расходов;
147
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
• направляться в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные
уставом товарищества;
• направляться на иные цели деятельности товарищества собственников жилья,
предусмотренные уставом товарищества.
Основанием для указанного использования служит решение общего собрания
членов товарищества.
161. Каков порядок создания и государственной регистрации
товарищества собственников жилья?
Товарищество собственников жилья создается на основании решения собственников на общем собрании.
Решение общего собрания о создании товарищества собственников жилья правомочно, если за него проголосовало более половины от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме. То есть требуется большинство не от числа присутствующих на собрании, а от голосов всех собственников.
При этом, товарищество может быть создано путем его учреждения собственниками помещений в многоквартирном доме, а также путем реорганизации жилищного
или жилищно-строительного кооператива (ст. 122 ЖК РФ).
В то же время одно ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов. Кроме того, товарищество собственников жилья может быть создано, если объединятся несколько жилых домов, каждый из которых предназначен
для проживания одной семьи.
Возможны следующие варианты создания товарищества собственников жилья
при их объединении (с учетом требований ст. 142 ЖК РФ):
1) при объединении нескольких многоквартирных домов. При этом помещения в
них должны принадлежать различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме;
2) при объединении нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений. Они должны представлять собой жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи, либо дачные дома с приусадебными участками или без них,
гаражами и другими объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
В обоих случаях земельные участки, на которых расположены указанные объекты
недвижимости, должны быть общими или находиться на соседних (граничащих) земельных участках.
Собственники помещений в многоквартирном доме могут выбирать только один
способ управления. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут
создать только одно товарищество собственников жилья.
В соответствии со ст. 51 ГК РФ юридическое лицо подлежит государственной регистрации в органах юстиции в порядке, определяемом законом о регистрации юридических лиц. Данные государственной регистрации включаются в единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация товариществ собственников жилья осуществляется
в соответствии с Федеральным законом РФ № 129-ФЗ от 08.08.2001 г. «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый
государственный реестр юридических лиц, после проведения его государственной
регистрации в таком качестве (ст. 51 ГК РФ).
148
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 10.
162. Каковы права товарищества собственников жилья?
Жилищное законодательство содержит закрытый перечень прав товарищества
по осуществлению своей деятельности, что одновременно означает: товарищество не
может совершать какие-либо действия, выходящие за установленные пределы.
Правоспособность ТСЖ как юридического лица является специальной. Специальная правоспособность означает, что юридическое лицо обладает только теми правами
и исполняет только те обязанности, которые соответствуют целям его деятельности.
Таким образом, осуществление товариществом предпринимательской деятельности возможно, если это служит целям создания ТСЖ (ст. 50 ГК РФ). Такая деятельность возможна, если это не нарушает права и законные интересы собственников
помещений. Доходы товарищества (которые, в частности, может приносить сдача в
аренду нежилых помещений) входят в его собственные средства.
Сделка, выходящая за рамки специальной правоспособности, может быть признана судом недействительной по иску, как самого товарищества, так и любого его члена
(ст. 173 ГК РФ).
В случае неисполнения собственниками помещений своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправе потребовать принудительного возмещения
обязательных платежей и взносов. Обязанность такого участия установлена ст. 39 ЖК
РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя
расходов на содержание общего имущества в доме (ст. 210 и ст. 290 ГК РФ).
Товарищество может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками следует понимать неполучение доходов, которые могло получить товарищество (упущенная выгода), и реальный ущерб (ст. 15 ГК
РФ).
163. Каковы обязанности товарищества собственников жилья?
Жилищное законодательство помимо предоставления товариществу собственников жилья прав (ст. 137 ЖК РФ) возлагает на него определенные обязанности. Так,
товарищество собственников жилья обязано:
1) обеспечивать выполнение требований законодательства РФ и устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
3) выполнять свои обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное
имущество с учетом прав товарищества на принудительное взыскание указанных
средств и права на обращение с этой целью в судебные органы;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений
общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
149
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в т.ч. в отношениях с третьими лицами.
164. В чем особенности создания и государственной регистрации
товарищества собственников жилья в строящихся
многоквартирных домах?
Если товарищество будет образовано для строящегося многоквартирного дома,
то любые граждане (полностью дееспособные) или юридические лица, а также органы исполнительной власти местного самоуправления и т.п. или группа лиц, действующих совместно, имеющих необходимое разрешение на застройку, вправе построить
многоквартирный дом с целью создания товарищества собственников жилья.
Товарищество в этом случае образуется заказчиком, застройщиком либо иным
юридическим лицом (в их числе органы государственной власти или местного самоуправления), или гражданами, или группой лиц, действующих совместно, которые будут
иметь право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме.
Учредительное собрание может определить документы, подтверждающие намерение лиц приобрести право собственности на жилое помещение в строящемся доме.
Решение о создании товарищества собственников жилья принимается на общем
собрании лиц, желающих построить многоквартирный дом, – будущих собственников
помещений в строящемся многоквартирном доме.
Порядок проведения указанного собрания и голосования при принятии решения о
создании товарищества собственников жилья определяется правилами ст.ст. 45 – 48
ЖК РФ.
Решение собрания будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме о создании товарищества оформляется письменно протоколом.
В указанном протоколе отражается:
1) факт учреждения товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме с определенным наименованием и местом нахождения;
2) факт утверждения устава товарищества собственников жилья в строящемся
многоквартирном доме;
3) предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме;
4) принципы образования органов управления товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме, на основе которых подготовлены соответствующие разделы устава;
5) размер и порядок внесения вступительных, целевых, периодических и иных
взносов, вносимых учредителями товарищества собственников жилья; и другие положения.
Для регистрации товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме в регистрирующий орган предоставляются:
• заявление о регистрации такого товарищества,
• устав товарищества, копия разрешения на застройку,
• другие документы, перечень которых устанавливается законодательством.
165. Каковы особенности и ограничения при реорганизации
товарищества собственников жилья?
Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании
и в порядке, установленных гражданским законодательством. Реорганизация может
иметь место в случаях (ст. 57 ГК РФ):
150
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 10.
1) слияния двух и более юридических лиц в одно;
2) присоединения одного юридического лица к другому;
3) разделения юридического лица на два и более;
4) выделения из юридического лица двух и более;
5) преобразования юридического лица в другую организационно-правовую форму.
Участвовать в реорганизации в форме слияния, присоединения могут только товарищества собственников жилья. Создаваться при разделении и выделении также
могут лишь товарищества собственников жилья. Порядок проведения реорганизации
юридических лиц установлен в ст. ст. 58 – 60 ГК РФ.
Согласно ст. 136 ЖК РФ два и более товарищества не могут обслуживать один
многоквартирный дом. Следовательно, действующее в одном многоквартирном доме
товарищество не может разделиться на два (и более); из него также не может быть
выделено другое товарищество собственников жилья.
Однако подобного ограничения не установлено в случае, если одно товарищество
создано в двух многоквартирных домах и собственники помещений в этих домах намерены «разделиться».
Слияние и присоединение товариществ возможны, если два товарищества собственников жилья, созданные в двух многоквартирных домах, имеют намерение объединиться (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Товарищество собственников жилья может быть преобразовано в жилищный или
жилищно-строительный кооператив.
Реорганизация является способом, как прекращения юридических лиц, так и
возникновения новых. При преобразовании юридическое лицо прекращает свое существование и на его базе возникает новое. Таким образом, в случае реорганизации
товарищества собственников жилья оно прекратит свое существование в качестве
юридического лица, а на его базе возникнет новое в виде жилищного или жилищностроительного кооператива.
Любая реорганизация ТСЖ требует государственной регистрации вновь возникших юридических лиц (ст. 51 и ст. 57 ГК РФ).
166. Каковы особенности и порядок ликвидации товарищества
собственников жилья?
Решение вопросов ликвидации ТСЖ осуществляется в соответствии с ГК РФ.
Специальные нормы о ликвидации ТСЖ и требования к этому процессу могут
быть установлены в уставе товарищества. Основания для ликвидации ТСЖ идентичны основаниям для ликвидации всех юридических лиц.
Единственным специальным основанием для ликвидации именно ТСЖ является
отсутствие у участвующих в ТСЖ собственников, кворума голосов, необходимого для
решения вопросов управления товариществом.
Если число голосов собственников, участвующих в ТСЖ, оказалось меньше половины от общего количества собственников жилых помещений в этом доме, товарищество должно быть ликвидировано.
Ликвидация товарищества собственников жилья влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам (ст. 61 ГК
РФ).
В числе общих оснований для ликвидации ТСЖ выделяются:
признанием судом недействительной регистрации товарищества на основе допущенных при его создании нарушений закона, иных правовых актов, если эти нарушения носят неустранимый характер;
151
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
решение суда в случаях неоднократного нарушения требований закона, иных правовых актов; прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
При решении вопроса о ликвидации товарищества собственники помещений –
участники общего собрания – должны выбрать один из предложенных ЖК РФ способов управления многоквартирным домом (ст.161 ЖК РФ).
167. Вправе ли товарищества собственников жилья создавать
объединения товариществ?
Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией
(ст. 135 ЖК РФ). Некоммерческие организации могут добровольно объединяться в
ассоциации (союзы) этих организаций, сохраняя при этом свою самостоятельность и
права юридического лица (ст. 121 ГК РФ).
При этом, два (и более) ТСЖ могут создать объединение товариществ, чтобы совместно управлять общим имуществом в многоквартирных домах (ст. 142 ЖК РФ).
Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает гражданские обязанности через свои органы (ст. 53 ГК РФ). Именно органы управления товарищества
формируют и выражают волю товарищества. Таким образом, общее собрание каждого ТСЖ должно принять решение о том, что создается объединение товариществ
собственников жилья, и передать ему права по управлению общим имуществом многоквартирного дома. Объединение товариществ управляется по тем же правилам, что
и каждое ТСЖ (ст.ст. 135 – 141 ЖК РФ).
Объединение товариществ собственников жилья, как и любой союз некоммерческих организаций, также является некоммерческой организацией. Поэтому оно подлежит государственной регистрации в общем порядке.
Учредительными документами ассоциации (объединения, союза) являются учредительный договор, подписанный ее членами, и утвержденный ими устав. Эти документы и представляются для государственной регистрации объединения (ст. 122 ГК
РФ).
Члены ассоциации (союза) сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица. Ассоциация (союз) не отвечает по обязательствам своих членов. Члены
ассоциации (союза) несут субсидиарную ответственность по ее обязательствам в размере и в порядке, предусмотренных учредительными документами ассоциации.
Член ассоциации (союза) вправе по своему усмотрению выйти из ассоциации (союза) по окончании финансового года. Он может быть исключен из ассоциации (союза) по решению остающихся членов в случаях и в порядке, которые установлены
учредительными документами ассоциации (союза). И при выходе, и при исключении
он несет субсидиарную ответственность по обязательствам ассоциации (союза) пропорционально своему взносу в течение 2 лет с момента выхода (исключения).
168. Как приобретается и прекращается членство
в товариществе собственников жилья?
Членами товарищества собственников жилья могут быть только собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, или будущий
собственник жилого помещения в строящемся жилом многоквартирном доме.
В отличие от жилищных кооперативов, когда действует принцип «в одной квартире один член кооператива», а максимальное число членов кооператива ограничено
количеством квартир, членами в товариществе собственников жилья становятся все
собственники жилых помещений.
152
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 10.
Лица, приобретающие помещения в таком доме, вправе стать членами товарищества только после возникновения у них права собственности на эти помещения.
Членство в товариществе возникает на основании заявления собственника о
вступлении в товарищество (свободное волеизъявление). Таким образом, принудительное членство не допускается.
Законодатель не требует решения данного вопроса на общем собрании, как это
предусматривается в жилищном кооперативе (ст. 121 ЖК РФ). Перечень вопросов,
подлежащих рассмотрению на общем собрании членов товарищества (ст. 145 ЖК
РФ), не содержит подобного требования.
Если лицо, приобретшее в собственность помещение в многоквартирном доме,
где создано товарищество собственников жилья, не выразит желание на вступление
в это товарищество, товарищество заключает с ним договор о содержании и ремонте
дома (ст. 138 ЖК РФ).
Членство в товариществе прекращается:
с момента подачи заявления о выходе из ТСЖ (собственное желание члена товарищества);
с момента прекращения права собственности на помещение в многоквартирном
доме (продажа, уничтожение помещения и проч.).
Любое из этих оснований влечет исключение лица из списков членов товарищества. Прекращается также членство в товариществе в случаях: смерти гражданина;
ликвидации юридического лица.
В случае неучастия в общих расходах товарищество вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов (ч. 3 ст. 137 ЖК РФ).
169. Какие органы управления образуются
в товариществе собственников жилья?
В соответствии со ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в
соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Для осуществления управления в товариществе собственников жилья создаются
общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Они являются органами управления в товариществе.
Выделяются два органа управления товарищества собственников жилья:
1) общее собрание членов товарищества;
2) правление товарищества.
Каждый из учредителей товарищества собственников жилья должен иметь возможность участвовать в управлении делами товарищества.
Коллегиальный орган – правление – это одновременно исполнительный орган
товарищества. Исполнительный орган призван готовить и осуществлять решения
общего собрания, оперативно решать конкретные организационные, финансовые и
хозяйственные вопросы.
Единоличным исполнительным органом товарищества собственников жилья является председатель правления товарищества. Поскольку председатель правления
товарищества имеет прямое отношение к правлению товарищества – органу управления, то он также является органом управления, хотя жилищное законодательство
прямо на это и не указывает.
153
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
170. Что относится к компетенции общего собрания членов
товарищества собственников жилья?
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества.
Задача общего собрания – решать наиболее важные вопросы, связанные с деятельностью товарищества. Однако компетенция общего собрания членов товарищества собственников жилья может определяться не только кругом своих вопросов,
но также и вопросов, отнесенных к компетенции правления товарищества.
Перечень вопросов, отнесенных к ведению общего собрания, не является исчерпывающим; компетенция его может быть расширена за счет вопросов, предусмотренных ЖК РФ или иными федеральными законами, а также в уставе товарищества
(п. 13 ч. 2 и ч. 3 ст. 145 ЖК РФ).
Правомочия общего собрания членов товарищества устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ).
Часть решаемых общим собранием вопросов требует, чтобы за них проголосовало не менее чем 2/3 голосов (квалифицированное большинство) от общего числа
голосов членов товарищества, куда относится:
1) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
2) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
3) определение путей использования дохода от хозяйственной деятельности;
4) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в доме (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).
Решения по остальным вопросам принимаются большинством от общего числа
голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей
(ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).
171. Каков порядок организации и проведения общего собрания
членов товарищества собственников жилья?
Созыв и проведение общего собрания членов товарищества отнесены к компетенции правления товарищества собственников жилья (п. 8 ст. 148 ЖК РФ).
Для того чтобы проводимое собрание было легитимным, необходимо осуществление ряда предусмотренных законом действий.
1) Члены товарищества собственников жилья должны быть надлежащим образом
уведомлены о сроках и месте проведения собрания. Для этого не позднее чем за
десять дней до планируемой даты проведения собрания каждому члену товарищества должно быть направлено уведомление о его проведении в письменной форме.
Данные действия должны быть произведены лицом, по инициативе которого созывается общее собрание. Указанное уведомление должно быть вручено каждому члену
товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом).
2) Уведомление должно содержать конкретный перечень информации. В частности, из его текста должны усматриваться и быть достоверно установлены сведения о
лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества
собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были
включены в повестку дня.
Заседание общего собрания членов товарищества собственников жилья может
вести председатель правления товарищества или его заместитель (хотя указанные
154
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 10.
лица не отнесены к органам управления товариществом). Данное право может быть
предоставлено одному из членов правления товарищества при отсутствии указанных
лиц.
В уставе товарищества собственников жилья должна быть предусмотрена процедура голосования. Данный вопрос о способе голосования может быть предусмотрен
либо в варианте голосования посредством опроса в письменной форме, либо путем
голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.
172. Что представляет собой правление товарищества
собственников жилья?
Роль правления в системе органов управления товарищества собственников жилья, цели его деятельности, порядок формирования являются существенными моментами в деятельности ТСЖ.
Как орган управления товарищества правление осуществляет руководство его
деятельностью. Правление принимает решение по достаточно большому кругу вопросов.
Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением отнесенных к компетенции общего собрания.
Правление избирается общим собранием (из числа членов товарищества) и подотчетно ему. Решение принимается, при наличии кворума, большинством голосов
присутствующих на собрании членов ТСЖ или их представителей. Правление избирает из своего состава председателя правления. Срок полномочий правления ТСЖ
определяется уставом товарищества, но не может превышать 2 лет.
Правление товарищества избирает из своего состава председателя правления
товарищества на срок, установленный уставом товарищества.
Председатель правления товарищества действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы, совершает сделки, не требующие
обязательного одобрения правлением или общим собранием, и проч. (ч. 2 ст. 149 ЖК
РФ). Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления, имеет
право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых обязательно (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ). Председатель правления представляет на решение общего собрания членов товарищества правила внутреннего
распорядка товарищества в отношении работников, обслуживающих многоквартирный дом, положение об оплате их труда (п. 10 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Председатель
созывает заседание правления в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления правомочно при наличии большинства членов правления. Решение
правления оформляется протоколом (ст. 147 ЖК РФ).
Решения принимаются на заседаниях правления, если за них проголосовало большинство членов правления (при наличии кворума). На заседании ведется протокол.
Обязанности правления определены ст. 148 ЖК РФ. Так, правление контролирует
внесение членами товарищества обязательных платежей и взносов; заключает договоры на обслуживание и ремонт общего имущества дома; проводит общее собрание
членов товарищества и т.д. Согласно ст. 146 ЖК РФ общее собрание ведет председатель правления или его заместитель, а в случае их отсутствия – один из членов
правления.
155
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
173. Каковы обязанности правления товарищества
собственников жилья?
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1) соблюдение товариществом требований устава, правил внутреннего распорядка;
2) обеспечение своевременного внесения обязательных платежей, взносов собственниками помещений в многоквартирном доме, членами товарищества;
3) составление и предварительное рассмотрение смет доходов и расходов по
финансово-хозяйственной деятельности товарищества и предоставление их общему
собранию;
4) непосредственное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
5) заключение трудовых и гражданско-правовых договоров с лицами, привлекаемыми для работ по обслуживанию, эксплуатации и ремонту мест общего пользования
в многоквартирном доме;
6) ведение делопроизводства товарищества, бухгалтерского учета и отчетности;
7) планирование, созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
8) планирование и проведение заседаний правления товарищества собственников жилья;
9) выполнение решений, принятых на общем собрании членов товарищества, а
также собственных решений (решений правления товарищества);
10) регулярное заслушивание отчета и информации председателя правления о
ходе реализации производственно-хозяйственных планов, использовании денежных
средств.
Вопросы, решение которых входит в обязанность правления товарищества собственников жилья, может также решить общее собрание членов товарищества собственников жилья, которое имеет право решать вопросы, отнесенные к компетенции
правления товарищества.
174. Каков порядок назначения и правовой статус председателя
правления товарищества собственников жилья?
В соответствии с ГК РФ юридическое лицо – товарищество собственников жилья
приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через
свои органы и, прежде всего, через свой исполнительный орган.
Основное отличие исполнительного органа от других органов состоит в том, что
именно председатель правления товарищества представляет товарищество собственников жилья в гражданском обороте, без доверенности совершая от его имени
действия, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских
прав и обязанностей данного товарищества (сделки), тем самым обеспечивая выполнение решения правления товарищества собственников жилья.
Председатель правления товарищества собственников жилья избирается правлением товарищества из своего состава и на срок, определенный уставом данного
товарищества.
Председатель правления товарищества является единоличным исполнительным
органом товарищества. Являясь единоличным исполнительным органом, председатель
правления товарищества должен иметь компетенцию, разграниченную с компетенцией
правления товарищества, что должно быть отражено в уставе товарищества.
Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
156
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 10.
Также председатель правления товарищества осуществляет иные полномочия, не
отнесенные ЖК РФ или уставом товарищества к компетенции высшего органа управления этого товарищества или к компетенции коллегиального исполнительного
органа данного товарищества.
Председатель правления товарищества собственников жилья, выступающего от
имени такого товарищества, должен действовать в интересах представляемого им
товарищества добросовестно и разумно.
За свои действия председатель несет ответственность. В уставе товарищества
следует определяется условия и размер такой ответственности, а также порядок
взыскания убытков, причиненных товариществу деятельностью председателя правления товарищества.
175. Каков порядок формирования, состав и компетенция
ревизионной комиссии товарищества собственников жилья?
Ревизионная комиссия является контролирующим органом товарищества собственников жилья.
Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на 2 года. Срок полномочий ревизионной комиссии (ревизора)
исчисляется с момента ее (его) избрания и до следующего избрания (переизбрания).
Из состава ревизионной комиссии товарищества собственников жилья ее члены
избирают председателя ревизионной комиссии (данная должность является организационной, председатель ревизионной комиссии не относится к органам управления
товариществом).
При этом ЖК РФ не определяет случаев и оснований досрочного прекращения
полномочий ревизионной комиссии (ревизора). Количество членов ревизионной комиссии определяется уставом товарищества. Комиссия должна состоять не менее
чем из трех человек, поскольку предполагает избрание в нее председателя.
Члены правления ТСЖ не могут входить в состав ревизионной комиссии.
Основная обязанность ревизионной комиссии (ревизора) – контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества. С этой целью ревизионная комиссии
(ревизор) проводит ревизии этой деятельности не реже чем один раз в год; проверяет расходы и доходы товарищества, готовит свое заключение о смете доходов и
расходов и представляет это заключение на ежегодном общем собрании членов товарищества, так же как и отчет о финансовой деятельности и суммах обязательных
платежей и взносов.
В обязанности ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников
жилья входит исполнение следующих обязанностей:
1) проведение с периодичностью не реже одного раз в год ревизий финансовой
деятельности товарищества;
2) представление общему собранию членов товарищества результатов своей
деятельности в виде составленного заключения о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчета о финансовой деятельности и размерах
обязательных платежей и взносов;
3) отчет перед общим собранием членов товарищества о результатах своей деятельности.
Ревизионная комиссия (ревизор) отчитывается перед общим собранием о своей
деятельности.
157
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
176. Что может быть включено в имущество товарищества
собственников жилья?
Товарищество собственников жилья как юридическое лицо вправе иметь в собственности движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное
внутри или за пределами многоквартирного дома, т.е. ЖК РФ допускает наличие у
товарищества собственников жилья в собственности оговоренного имущества.
Объем средств товарищества собственников жилья составляют:
1) обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;
2) доходы от хозяйственной деятельности товарищества;
3) субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном
доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочие поступления.
Кроме того, товарищество имеет право на образование специальных фондов,
средства из которых расходуются на предусмотренные уставом цели. Основанием
указанных действий служат решения общего собрания членов товарищества собственников жилья. Порядок образования специальных фондов должен быть также определен общим собранием членов товарищества.
Основанием для проведения необходимых расчетов правления товарищества
собственников жилья с третьими лицами средствами товарищества, находящимися на
счете в банке, является финансовый план товарищества. В соответствии с ним правление товарищества как коллегиальный исполнительный орган товарищества имеет
право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке.
177. Какой хозяйственной деятельностью вправе заниматься
товарищество собственников жилья?
Так как товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, в отношении ее применимы нормы п. 3 ст. 50 ГК РФ, в соответствии с которыми
некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они
созданы, и соответствующую этим целям.
В этом заключается отличие коммерческих организаций от некоммерческих (к которым отнесены товарищества). Если извлечение прибыли является основной целью
деятельности юридического лица, это коммерческая организация. Если юридическое
лицо не имеет целью извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль
между участниками, это некоммерческая организация.
Хозяйственная (предпринимательская) деятельность товарищества собственников жилья имеет строго целевое назначение.
Во-первых, это содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме
(п. 1 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ). Эту деятельность ТСЖ осуществляет либо силами своих
работников, либо по договору с третьими лицами.
Во-вторых, это строительство дополнительных помещений и объектов общего
имущества в многоквартирном доме (п. 2 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ).
В-третьих, это сдача в аренду, внаем части общего имущества (включая придомовый земельный участок). Данный вопрос общее собрание решает квалифицированным большинством в две трети от общего числа голосов членов товарищества (п. 12
ч. 2 ст. 145, ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).
Доход от хозяйственной деятельности товарищества должен:
1) использоваться для оплаты общих расходов;
158
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 10.
2) направляться в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные
уставом товарищества;
3) на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.
178. Каковы цели расходования средств, поступающих
от ведения хозяйственной деятельности
товариществом собственников жилья?
Некоммерческие организации не имеют извлечение прибыли в качестве основной
цели деятельности и не распределяют полученную прибыль между ее участниками.
Полученные товариществом собственников жилья доходы могут быть распределены на цели, предусмотренные ЖК РФ и уставом товарищества.
Денежные средства, полученные в виде доходов от хозяйственной деятельности
товарищества, используются для оплаты общих расходов или для пополнения специальных фондов товарищества, средства которых расходуются на цели, предусмотренные уставом товарищества.
При этом должно быть обеспечено действие принципа сбалансированности годового плана финансовой деятельности товарищества (сметы доходов и расходов),
предполагающего, что объем предусмотренных таким планом (сметой) расходов должен соответствовать суммарному объему доходов товарищества.
Основанием для использования доходов товарищества от хозяйственной деятельности является только соответствующее решение общего собрания членов товарищества, утверждающего указанный план (смету) на очередной год.
Доходы товарищества, дополнительно полученные в ходе исполнения годового
плана финансовой деятельности товарищества (сметы расходов и доходов), суммы
превышения доходов над расходами, образующиеся в результате экономии в расходах (свободные средства товарищества), могут быть направлены не только на покрытие общих расходов товарищества (к примеру, на очередной год) или в специальные
фонды товарищества, но и на иные цели, связанные с деятельностью товарищества и
указанные в уставе товарищества, а также в гл. 14 ЖК РФ.
При этом, учитывая необходимость обеспечения принципа сбалансированности,
решения о целевом использовании данных средств также принимаются общим собранием членов товарищества.
159
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Тема 11.
ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ
УСЛУГИ. СТРУКТУРА И РАЗМЕР ПЛАТЫ.
СУБСИДИИ И КОМПЕНСАЦИИ.
179. Как определяется момент возникновения обязанности
по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги?
В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Определяя обязанность граждан и организаций по осуществлению платежей в строго
установленные сроки и в полном объеме, законодатель таким образом формулирует
основы платежной дисциплины в жилищной сфере.
ЖК РСФСР 1983 г. (ст. 56, 57), а вслед за ним и Основами (ст. 4) в качестве одной
из обязанностей граждан и юридических лиц при использовании жилищного фонда
была определена своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. Обязанность
своевременно вносить плату за жилое помещение была отражена и в определении
договора социального найма жилого помещения, содержавшемся в понятийном аппарате ст. 1 Основ.
Так, для собственников эта обязанность появляется с момента возникновения права собственности на жилое помещение, для нанимателей жилых помещений и арендаторов – с момента заключения соответствующего договора; для членов ЖСК – с
момента предоставления им жилого помещения жилищным кооперативом.
Граждане и организации могут по своему выбору оплачивать жилое помещение и
коммунальные услуги:
1) наличными денежными средствами
2) в безналичной форме со счетов в выбранных ими банках
3) переводом денежных средств без открытия банковского счета,
4) почтовыми переводами;
5) поручать другим лицам вносить плату вместо них любыми способами, не противоречащими договорам и законодательству.
Обязанными лицами по внесению за жилое помещение и коммунальные услуги
являются наниматели, арендаторы, члены жилищного кооператива, собственники.
Обязанности по внесению платы за жилье и коммунальные услуги для указанных
лиц определяются следующим образом.
1) наниматели жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора (в отношении платы за жилое помещение и коммунальные
услуги);
2) арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды (в отношении
арендной платы и оплаты коммунальных услуг);
3) наниматели жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого
договора (в отношении платы за жилое помещение и коммунальные услуги);
4) члены жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения
жилищным кооперативом (если член ЖК не выплатил полностью пай, то он обязан
160
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 11.
вносить и плату за жилое помещение и оплачивать коммунальные услуги; если пай
выплачен полностью, он обязан вносить только плату за коммунальные услуги);
5) собственники жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (в отношении платы за коммунальные услуги).
Право собственности на наследуемое жилое помещение за наследниками признается с момента открытия наследства, независимо от времени фактического принятия
такого наследства и независимо от момента государственной регистрации права наследника, когда такое право подлежит регистрации
Момент возникновения права собственности на жилое помещение может быть
связан с моментом вступления в законную силу решения суда по поводу признания
права собственности, например с моментом вступления в силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку за лицом:
а) осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при
условии что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу
под возведенную постройку;
б) в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Право собственности на жилое помещение возникает при наличии одного или
нескольких юридических фактов, которые являются основаниями возникновения права собственности. Способам приобретения права собственности посвящены статьи
гл. 14 ГК РФ.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента
такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной
регистрации, в соответствии со ст. 234 ГК РФ, возникает у лица, приобретшего это
имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
180. Что представляет собой структура платы
за жилое помещение и коммунальные услуги?
Жилищным законодательством установлены три структуры обязательных платежей:
1) для нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального
найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального
жилищного фонда;
2) для собственников жилых помещений в многоквартирном доме;
3) для собственников жилых домов, т.е. домов индивидуальной застройки.
Помимо этого, определяются виды работ и услуг, стоимость которых входит в оплату за жилое помещение, дан перечень коммунальных услуг.
Собственники помещений в многоквартирных домах и наниматели жилья обязаны
нести расходы по оплате за жилое помещение и за коммунальные услуги.
Собственники домов индивидуальной застройки несут расходы на их содержание
и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги по договорам с лицами, которые
осуществляют соответствующие виды деятельности.
Плата за жилое помещение для нанимателя и плата для собственника помещения
в многоквартирном доме существенно разнятся.
Во-первых, наниматели платят за наем жилья, а собственники, естественно, нет.
161
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Во-вторых, плата за содержание и ремонт жилого помещения, которую обязаны
вносить и наниматели, и собственники, для последних включает также расходы по
капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Наниматели подобные расходы не несут, поскольку капитальный ремонт общего
имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилого фонда.
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также
оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 3 ст. 154 ЖК РФ).
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, энергоснабжение (в том числе поставки бытового газа
в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при
наличии печного отопления) (п. 4 ст. 154 ЖК РФ).
181. Каков порядок внесения платы за жилое помещение
и коммунальные услуги?
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов. Обеспечение собственников помещений в многоквартирных
домах и нанимателей жилья платежными документами возлагается на организации,
которые предоставляют жилищные, коммунальные услуги и услуги по управлению
многоквартирным домом.
Если этими организациями не установлен иной срок, то платежные документы
должны быть представлены не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим.
Несвоевременное обеспечение платежными документами освобождает собственников и нанимателей от уплаты пеней при просрочке платежей.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10го числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором
с организациями, которые предоставляют вышеназванные услуги.
Просрочка обязательных платежей либо неполная оплата влечет начисление пеней.
Неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором
денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения
или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 330 ГК РФ).
Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной
неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон (ст. 332 ГК РФ).
Таким образом, пени – как законные, так и договорные – это один из способов
обеспечения обязательств.
Законный размер нестойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Банка
России, действующей на момент оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый
день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока
оплаты по день фактической выплаты включительно.
Согласно ст. 332 ГК РФ размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает. Между тем жилищное законодательство прямо предусматривает запрет на договорное увеличение размера пеней (ч. 14
ст. 155 ЖК РФ).
162
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 11.
Об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги наниматели и собственники жилых помещений должны быть проинформированы письменно не позднее чем за 30 дней до момента представления платежных документов,
если иной срок не установлен договором управления. Обязанность информировать
граждан возлагается на наймодателя и управляющую организацию.
Информировать необходимо и собственников нежилых помещений. Данная обязанность возлагается на организации, выставляющие платежные документы собственникам и нанимателям жилых помещений.
Собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилья обязаны
производить оплату в полном объеме даже в случае, когда они не пользовались своими помещениями.
При временном отсутствии граждан плата за те виды коммунальных услуг, которые рассчитываются по нормативам потребления, вносится с учетом перерасчета
платежей за период такого отсутствия. В случае временного отсутствии потребителя
в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение,
электроснабжение и газоснабжение.
Перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день выбытия с места
его постоянного жительства и день прибытия на это место. Перерасчет по отоплению
и жилищным услугам при временном отсутствии граждан по месту жительства не
производится.
Если коммунальные услуги оплачиваются по приборам учета, то перерасчет при
временном отсутствии потребителя не производится. Движение денежных средств по
оплате ЖКУ зависит от системы связей, сложившихся при предоставлении жилищных и коммунальных услуг.
Собственники жилых домов (т.е. домов индивидуальной застройки) оплачивают
услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также коммунальные услуги по договорам, заключенным с лицами, которые осуществляют соответствующие виды деятельности.
Наниматели жилых помещений в многоквартирном доме, управление которым
осуществляется управляющей организацией или предпринимателем без образования юридического лица, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а
также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.
Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшуюся часть вносит наймодатель этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги зависит, прежде
всего, от сложившейся системы договорных отношений между собственниками помещений и организациями, предоставляющими ЖКУ.
Предоставление жилищно-коммунальных услуг по договорам с собственниками
помещений носит возмездный характер. Следовательно, денежные средства за предоставленные услуги и выполненные работы должны поступать непосредственно тем
организациям, которые их оказали или выполнили. Данные платежи могут поступать
организациям, предоставляющим ЖКУ, непосредственно либо через управляющую
организацию.
163
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
182. Что включается в размер платы за жилое помещение?
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен обеспечивать
содержание общего имущества в многоквартирном доме. Данный размер включает в
себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию
и ремонту (наниматели – текущему, собственники – текущему и капитальному) общего имущества в многоквартирном доме – ст. 154 ЖК РФ.
Необходимый объем услуг и работ, обеспечивающий надлежащее содержание и
ремонт жилья в многоквартирном доме, определен Постановлением Госстроя РФ от
27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Правила и нормы позволяют обеспечить: сохранность жилищного фонда всех
форм собственности; единую техническую политику в жилищной сфере, что гарантирует надлежащее содержание и ремонт жилых домов; выполнение установленных
нормативов по содержанию и ремонту как собственниками жилищного фонда, так и
организациями, обслуживающими жилищный фонд.
183. Как определяется размер платы за проживание
в жилом помещении?
Для установления размера платы за проживание в жилом помещении правовое
значение имеет общая площадь жилого помещения (ст. 37, 42, 50 ЖК РФ).
Основа расчета размера платы – общая площадь квартиры, комнаты (а не жилая),
в отдельных комнатах в общежитиях – соответственно площадь этих комнат.
В свою очередь, размер платы за жилое помещение по договору «коммерческого» найма устанавливается по соглашению сторон в договоре. Если в соответствии с
законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна его превышать. Таким образом, устанавливаемая
в соответствии с ЖК РФ плата за жилое помещение по договору найма, является
предельной.
Требования к установлению платежей определяются в зависимости от способа
управления многоквартирным домом, а также кем устанавливаются платежи. Это может быть:
1) орган местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге – орган государственной власти) для нанимателей жилого помещения и для собственников, которые не выбрали способ управления многоквартирным домом;
2) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, где не
созданы товарищество собственников жилья, жилищный или иной потребительский
кооператив;
3) органы управления товарищества собственников жилья либо органы управления кооператива (где таковые созданы) в соответствии с их уставами.
Размер оплаты жилья специализированного жилищного фонда – общежитий, жилых помещений для беженцев и вынужденных переселенцев, домов системы социального обслуживания, устанавливают их собственники.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (учитываются: этажность, степень износа дома, степень благоустройства
(лифт, инженерные системы), удаленность от центра, транспортная доступность).
Малоимущие граждане, проживающие по договору социального найма, от внесения платы за наем освобождаются.
164
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 11.
Федеральным законом и законом субъекта РФ, которые согласно ч. 3 ст. 49 ЖК
РФ устанавливают порядок предоставления жилых помещений иным категориям
граждан, могут быть установлены иные (по сравнению с ч. 4 и 5 ст. 156 ЖК РФ) условия определения размера платы за наем. При этом, установление размера платы за
наем не должно приводить к возникновению у нанимателя жилья права на субсидию.
Правительство РФ вправе устанавливать порядок изменения размера платы за
содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ
по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в доме ненадлежащего
качества и (или) с перерывами сверх установленной продолжительности.
184. Как определяется размер платы за коммунальные услуги?
Жилищным законодательством установлены два варианта расчета размера платы за коммунальные услуги.
1) Первый вариант имеет место тогда, когда количество потребленных коммунальных ресурсов (электрической энергии, холодной и горячей воды и т.п.) определяется
по показаниям приборов учета. И соответственно, размер платы за коммунальные
услуги исчисляется путем умножения количества потребленного коммунального ресурса, определенного по показаниям приборов учета на тариф.
2) Второй вариант применяется при отсутствии приборов учета, и размер платы
за коммунальные услуги рассчитывается исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органами местного самоуправления (в городах федерального значения – органом государственной власти соответствующего субъекта
Российской Федерации).
Изъятием из этого правила являются нормативы потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, которые утверждаются органами государственной власти субъектов РФ.
Норматив потребления любой коммунальной услуги является, по сути, усредненной оценкой количества потребленных ресурсов, поэтому разделом VI Правил предоставления коммунальных услуг гражданам предусмотрен порядок перерасчета платы
за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия собственников квартир и (или) проживающих совместно с ними лиц.
185. Возможно ли изменение размера платы
за коммунальные услуги?
Определение размера платы за коммунальные услуги ставится в зависимость в
первую очередь от объективных показателей потребления услуг по показаниям соответствующих приборов учета, во вторую очередь – от нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых уполномоченными на то органами.
Изменение размера платы за коммунальные услуги возможно в случае предоставления таких услуг гражданам и юридическим лицам (потребителям) ненадлежащего
качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Коммунальными услугами надлежащего качества являются услуги, отвечающие
требованиям Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, санитарным и
техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации, а также договора, заключаемого исполнителем в соответствии с законодательством Российской
Федерации и содержащего условия предоставления коммунальных услуг.
При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера
165
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 4 ст. 157 ЖК РФ).
Не является основанием для изменения ранее установленного размера платы за
коммунальные услуги для потребителей:
1) изменение формы собственности на жилое помещение или оснований его использования, например заключение договора найма вместо договора социального
найма,
2) образование или ликвидация товарищества собственников жилья,
3) жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива.
186. Что относится к расходам собственников помещений
в многоквартирном доме?
Собственником помещения в многоквартирном доме может быть российский или
иностранный гражданин, лицо без гражданства, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Такое помещение может принадлежать на праве общей собственности нескольким лицам.
Обязанность собственника жилого помещения нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме установлена ст. 39 ЖК РФ. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание
принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание
общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей
собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ст. 27 ЖК РФ).
Указанное правило основано (прежде всего) на положениях ст. 210 ГК РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества,
если иное не предусмотрено законом или договором, т.е. содержит свое помещение.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения собственника помещения в
многоквартирном доме включает в себя плату за услуги и работы по:
1) управлению многоквартирным домом (об управлении многоквартирными домами;
2) содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ст. 39, ст. 43; ст. 154 ЖК РФ).
187. В каком порядке определяется размер расходов
на содержание помещений?
Содержание помещений предполагает несение бремени по проведению их капитального ремонта.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме относится принятие решения об оплате расходов на капитальный ремонт данного
дома и вводит условия принятия названного решения, тем самым дополняя открытый
перечень вопросов, входящих в компетенцию органа управления многоквартирным
домом. Ремонт общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции
общего собрания собственников помещений в таком доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится
в установленном порядке (ст. ст. 45 – 48 ЖК РФ).
Для принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома необходимы предложения управляющей организации о сроке начала капитального ре-
166
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 11.
монта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования
ремонта, сроках возмещения расходов и иные предложения, связанные с условиями
проведения капитального ремонта.
Управляющая организация в сроки и на условиях, указанных в договоре управления, обеспечивает содержание и ремонт жилых домов в соответствии с требованиями
к жилым зданиям, установленными техническими регламентами.
Обязательными условиями, которые отражаются в договоре управления многоквартирным домом, являются, в частности:
1) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня;
2) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт
жилого помещения, а также порядок внесения такой платы.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома
распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате
расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Новый собственник при переходе к нему права собственности на помещение в
многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в таком доме, в том числе на капитальный ремонт, соразмерно своей доле в
праве общей собственности на это имущество. Данное правило логически следует из
правового режима, установленного ЖК РФ для жилых помещений и долей в праве
общей собственности на общее имущество в многоквартирных домах при переходе
права собственности на помещения в таких домах.
188. Что представляет собой субсидия на оплату
жилого помещения и коммунальных услуг?
Государственные субсидии – денежные средства, пособия, финансовая помощь,
выделенные из государственного бюджета местным органам власти, предприятиям,
населению и предназначенные на строго определенные цели.
Субсидия на оплату услуг ЖКХ – безналичная форма расчета с гражданами по
оплате жилья и коммунальных услуг, предоставляемая при превышении платежей
граждан за жилье и коммунальные услуги, потребляемые по социальной норме площади жилья и по нормативам потребления коммунальных услуг сверх установленного
субъектами Федерации уровня от совокупного дохода семьи.
Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются
гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной
площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг (устанавливаемого по
правилам ч. 6 ст. 159 ЖК РФ), превышают величину, соответствующую максимально
допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных
услуг в совокупном доходе семьи.
Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения,
используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, устанавливаются субъектом Федерации.
167
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
189. Кто и в каком порядке имеет право на субсидию
на оплату жилого помещения и коммунальных услуг?
Право на субсидии имеют граждане:
1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Пользователями, которые имеют право на получение субсидий, являются, в частности:
• наниматели по договорам социального найма;
• наниматели по договорам найма специализированных жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам;
2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;
3) члены жилищных (жилищно-строительных) кооперативов;
4) собственники жилых помещений (квартиры, жилого дома, части квартиры или
жилого дома).
Установленные в ЖК РФ положения позволяют исключить возможность отказа
в предоставлении субсидий гражданам, имеющим на них право, под каким бы то ни
было предлогом, в том числе нанимателям, проживающим в домах частного жилищного фонда, и собственникам жилых помещений.
Субсидии предоставляются органом местного самоуправления или управомоченным им учреждением гражданам на основании их заявлений с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей. Предоставление субсидий осуществляется путем перечисления гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Субсидии предоставляются указанным гражданам и зарегистрированным совместно с ними по месту постоянного жительства членам их семей.
При этом у граждан должна отсутствовать задолженность по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или должно быть заключено и (или) выполняться соглашение по погашению такой задолженности.
Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами Российской Федерации не предусмотрено иное
В ЖК РФ из этого перечня исключены граждане, проживающие в общежитии,
относящемся к жилищному фонду независимо от формы собственности.
Для получения субсидий указанные граждане или лица, уполномоченные ими
на основании доверенности, оформленной в соответствии с законодательством РФ,
представляют в орган местного самоуправления или управомоченному им учреждению по месту постоянного жительства следующие документы:
1) заявление о предоставлении субсидии;
2) документы о составе семьи заявителя;
3) копии документов, подтверждающих правовые основания владения и пользования жилым помещением;
4) документы, подтверждающие доходы заявителя и всех членов семьи, которые
учитываются при решении вопроса о предоставлении субсидии;
5) документы, содержащие сведения о суммах платежей за жилье и коммунальные услуги, начисленных за последний перед подачей заявления месяц, и о наличии
(отсутствии) просроченной задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг;
6) копии документов, подтверждающих право на льготы или компенсации по оплате жилья и коммунальных услуг заявителя и членов семьи, зарегистрированных
совместно с ним по месту постоянного жительства;
168
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 11.
7) Копии документов, удостоверяющих гражданство РФ заявителя и членов его
семьи.
190. Как определяется размер субсидии
на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
Правительство РФ устанавливает порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия
приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также
особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан (ч. 7 ст. 159
ЖК РФ).
Субъектам Российской Федерации с целью предоставления субсидий на оплату
жилого помещения и коммунальных услуг из федерального бюджета может передаваться финансовая помощь, рассчитанная исходя из федеральных стандартов, устанавливаемых Правительством РФ.
Постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 г. № 761 «О предоставлении
субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» определен порядок
предоставления субсидий указанным субъектам.
В постановлении Правительством РФ также установлен Порядок определения
размера субсидий, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи
получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан.
Кроме того, к компетенции Правительства РФ отнесено определение порядка финансирования расходов, обеспечивающих предоставление субсидий, а также расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках.
Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются
гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных
услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Расходы граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг рассчитываются исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого
помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта
стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения,
используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом РФ.
Размер регионального стандарта максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи,
устанавливаемый субъектом РФ, позволяет рассчитать объем средств, необходимых
для предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
гражданам с низким уровнем доходов.
Совокупный доход семьи или одиноко проживающего гражданина для предоставления субсидии определяется за 6 последних календарных месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления о предоставлении субсидии (расчетный период).
169
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
191. Кому предоставляются компенсации расходов
на оплату жилых помещений и коммунальных услуг?
Реформирование действующей системы льгот проводится в Российской Федерации в направлении пересмотра и отмены ряда льгот и введения адекватных компенсационных механизмов для малоимущих и наиболее уязвимых слоев населения, перевода льгот, установленных для различных категорий работающих граждан (работников правоохранительных органов, военнослужащих и др.) в форму денежных выплат.
Жилищным законодательством установлена возможность предоставления отдельным категориям граждан компенсаций на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ст.160 ЖК РФ).
При этом, в жилищном законодательстве не содержится нормативное определение понятия «компенсация».
Компенсация – возмещение в соответствии с законодательством Российской Федерации отдельным категориям граждан произведенных ими расходов, связанных с
оплатой жилого помещения и коммунальных услуг.
Отличие компенсаций на оплату жилья и коммунальных услуг от жилищных субсидий заключается прежде всего в том, что субсидии предоставляются гражданам до
наступления срока оплаты жилья и коммунальных услуг.
Компенсация предполагает возмещение произведенных расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств бюджетов как Российской Федерации, так и субъектов Российской Федерации.
Компенсации стоимости жилья и коммунальных услуг выплачиваются гражданам
после оплаты ими за свой счет указанных платежей. Кроме того, субсидия подлежит
поэтапному погашению гражданином, ее получившим. Компенсации же предоставляются гражданам безвозвратно. Субсидии и компенсации могут не полностью соответствовать стоимости жилья и коммунальных услуг, а покрывать лишь их часть.
Категории граждан, которым предоставляются указанные компенсации, а также
порядок и условия их предоставления устанавливаются федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Среди законов, в соответствии с которыми отдельным категориям граждан предоставляются компенсации на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, можно
назвать следующие:
• Федеральный закон от 12.01.1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах»,
• Закон РФ от 18.10.1991 г. № 1761-1 «О реабилитации жертв политических репрессий»,
• Федеральный закон от 17.01.1992 г. № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации»,
• Закон РФ от 26.06.1992 г. № 3132-1 «О статусе судей в Российской Федерации»,
• Федеральный закон от 10.01.1996 г. № 6-ФЗ «О дополнительных гарантиях социальной защиты судей и работников аппаратов судов Российской Федерации»,
• Федеральный закон от 27.05.1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»,
• Закон РФ от 21.01.1993 г. N 5481-1 «О дополнительных гарантиях и компенсациях военнослужащим, проходящим военную службу на территориях государств Закавказья, Прибалтики и Республики Таджикистан, а также выполняющим задачи в
условиях чрезвычайного положения и при вооруженных конфликтах»,
170
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 11.
• Федеральный закон от 21.12.1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по
социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»,
• Закон РФ от 21.07.1993 г. № 5473-1 «Об учреждениях и органах, исполняющих
уголовные наказания в виде лишения свободы».
Средства для предоставления компенсаций выделяются из бюджета того органа,
нормативным правовым актом которого установлена компенсация.
Размер предоставленных компенсаций за жилые помещения учитывается при
определении совокупного дохода семьи, учитываемого при расчете размера жилищной субсидии. При этом, размер компенсаций с учетом уровня инфляции подлежит
корректировке в целях недопущения снижения эффективности помощи, оказываемой
отдельным категориям граждан посредством выплаты компенсаций.
171
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Тема 12.
УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ.
ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ
192. Каковы способы управления многоквартирным домом?
Предписывая собственникам помещений управлять своим многоквартирным домом, жилищное законодательство устанавливает, что такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан (ч. 1 ст. 161 ЖК
РФ).
Способы управления многоквартирным домом, можно разделить на две группы:
1) самостоятельное управление;
2) управление на профессиональной основе, с привлечением иного субъекта управляющей организации.
Эффективность работы этой организации зависит от ее организационно-правовой формы (акционерное общество, индивидуальный предприниматель и др.).
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления:
1) непосредственное управление домом собственниками помещений в этом
доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Перечень способов управления расширительному толкованию не подлежит, поэтому собственники помещений могут выбрать только один из указанных способов.
Множественность вариантов организации управления многоквартирным домом
имеет цель демонополизировать хозяйственную и управленческую деятельность в
данной сфере.
Если собственники помещений многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением
изменить его. Таким образом, данные положения направлены на создание правовых
условий для свободной конкуренции субъектов управления многоквартирными домами, должны стимулировать их заинтересованность в повышении качества обслуживания. Прежнему жилищному законодательству РФ подобного рода нормы не были
известны.
Решение о выборе способа управления многоквартирным домом вправе принять
только общее собрание собственников помещений в этом доме. Понятие «выбор способа управления» включает в себя не только возможность первично определить этот
способ, но и изменить его впоследствии, выбрав новый способ управления.
Выбор способа управления многоквартирным домом – новелла жилищного законодательства. Обеспечить эффективное управление имуществом может только его
собственник или иное лицо, уполномоченное собственником.
На данном очевидном принципе, основанном на положениях ГК РФ, базируются
нормы ЖК РФ 2004 г., посвященные управлению многоквартирными домами.
Это коренным образом отличает новое правовое регулирование указанных отношений от прежнего жилищного законодательства. Следует сказать, что ЖК РСФСР
172
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 12.
1983 г. декларировал возможность участия в управлении жилищным фондом общественных организаций, трудовых коллективов, граждан, домовых комитетов и других
органов общественной самодеятельности, не являющихся собственниками жилищного фонда.
193. В каком порядке осуществляется выбор
управляющей организации?
В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ решение о выборе одного из способов принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном жилом
доме.
Законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ
управления домом. Решение об изменении также должно быть принято на общем собрании собственников.
Собственники жилых помещений также могут в любое время выбрать способ управления многоквартирным домом, если он ранее не был выбран.
Понятие «выбор способа управления» включает в себя не только возможность
первично определить этот способ, но и изменить его впоследствии, выбрав новый
способ управления. Выбранный способ управления многоквартирным жилым домом
является обязательным для всех собственников помещений в нем.
Именно собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не просто
жильцов этого дома, а только собственников помещений в многоквартирном доме
имеет право принимать решения на общем собрании.
Проживание в доме на основании договора найма помещения не дает право на
участие в общем собрании с правом принятия решения по вопросам, поставленным
на голосование.
Присутствовать на собрании могут и не собственники помещений, т.е. жильцы,
проживающие в этом многоквартирном доме на основании договоров найма помещений, представители юридических лиц, которые на основании договоров аренды помещений занимают отдельные помещения в многоквартирном доме. Но при этом все
они не имеют права участвовать в обсуждении вопросов, участвовать в голосовании
на общем собрании, то есть принимать непосредственное участие в работе общего
собрания без получения соответствующих полномочий, оформленных в виде доверенности от собственника этих помещений в многоквартирном доме.
Жилищное законодательство предоставляет право любому собственнику помещения в многоквартирном доме в судебном порядке требовать понуждения органов
местного самоуправления к выбору управляющей организации. Обратиться в суд
можно только после выбора способа управления на общем собрании собственников.
Согласно ч. 2 ст. 45 ЖК РФ любой собственник помещения в многоквартирном доме
вправе выступить с инициативой созыва общего собрания собственников помещений. Органы местного самоуправления должны содействовать в организации созыва
и проведении такого собрания.
Согласно ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ орган
местного самоуправления в соответствии с положениями ст. 161 проводит до 1 мая
2008 г. открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками
помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 г. не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
Начиная с 31 декабря 2006 г. органу местного самоуправления даны дополнительные основания для проведения открытого конкурса. В соответствии с дополнением,
173
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
внесенным в п. 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления обязан провести
открытый конкурс по выбору управляющей организации в следующих случаях:
1) если в отношении данного многоквартирного дома орган местного самоуправления уже проводил открытый конкурс и выбрал управляющую организацию, но до
истечения срока договора с ней собственники помещений так и не провели собрания
и не выбрали самостоятельно способа управления;
2) если в течение срока действия договора с управляющей организацией собственники все же провели собрание и выбрали способ управления, но он по тем или
иным причинам остался нереализованным к моменту окончания срока действия указанного договора.
Субъекты РФ вправе установить иные сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии
их проведения не позднее 1 мая 2008 г.
Порядок проведения открытого конкурса установлен в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением
Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75.
Общие порядок выбора управляющей компании заключается в следующем:
Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого
конкурса по отбору управляющей организации уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме:
1) о результатах указанного конкурса;
2) об условиях договора управления этим домом.
Выигравшим торги по конкурсу признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
После этого собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Данный договор должен заключаться в обязательном
порядке в соответствии с ГК РФ.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, что является более разумным правилом, в отличие от ранее действовавшего
Закона о ТСЖ, который позволял создавать несколько товариществ в одном многоквартирном доме.
194. В чем суть договора управления многоквартирным домом?
Договор управления многоквартирным домом – еще одна разновидность договора, используемого в жилищной сфере.
Управление многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления, предусмотренного ст. 162 ЖК РФ. Такой договор должен представлять собой один документ, подписанный сторонами. Это императивное правило
означает, что такой договор управления не может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Необходимости нотариального удостоверения или иной специальной регистрации законодатель для данного
договора не предусмотрел.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая
организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов
управления жилищного кооператива или органов управления иного специализиро-
174
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 12.
ванного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту
общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в указанном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам,
осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Как правило, договор управления заключается с каждым собственником. Однако
не исключена возможность заключения одного договора управления со всеми собственниками. В этом случае договор управления будет с множественностью лиц на
стороне собственника. Однако такое можно допустить, если в многоквартирном доме
нет нежилых помещений.
Один договор с управляющей организацией, как представляется, возможен, только если выбраны такие способы управления, при которых собственники помещений
организуют самостоятельное юридическое лицо – товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив. В остальных случаях необходимо заключать договоры между управляющей организацией
и каждым собственником помещений в многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным домом является консенсуальным договором, поскольку порождает права и обязанности с момента согласования сторонами
его условий.
Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме. Но в таком решении указывается воля только одной стороны – собственников
помещений в многоквартирном доме.
Совершение конкретных действий по управлению многоквартирным домом осуществляется с целью исполнения уже заключенного и вступившего в силу договора.
Договор управления многоквартирным домом не является публичным договором,
поскольку он не соответствует требованиям нормы ст. 426 ГК РФ: в связи с отличием
технического состояния и заказываемых собственниками помещений услуг и работ в
различных многоквартирных домах не может быть одинаковой цены договора; в силу
определения ч. 5 ст. 155 ЖК РФ управляющей организацией может быть не только
коммерческая, но и некоммерческая организация; к управляющей организации должен обращаться с предложением заключить договор управления не каждый, а такое
предложение формулируется собственниками помещений на их собрании.
Если рассматривать договор управления как новый вид договорных отношений в
сфере предоставления ЖКУ, то с его внедрением управляющая организация становится в одном лице и ресурсоснабжающей, и обслуживающей организацией. Говорить о защите населения как потребителей этих услуг не приходится: не может одна
и та же организация предоставлять услуги потребителям и одновременно защищать
их права.
Составляющие элементы договора управления – услуги и работы по содержанию
и ремонту общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг, поэтому
самостоятельным (новым) видом договора он быть не может. Следовательно, договор
управления следует рассматривать как смешанный договор.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме договор управления заключается с каждым собственником помещения на условиях, указанных в решении собрания.
175
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
195. Что указывается в договоре управления
многоквартирным домом в обязательном порядке?
Перечень необходимых работ и услуг является существенным условием договора
управления. Также в договор должен быть включен перечень коммунальных услуг,
предоставляемых управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме.
Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги на основании договора с организациями, и именно она несет ответственность перед собственниками
помещений за предоставление коммунальных услуг, перечень которых должен включаться в договор.
В договоре также должен быть указан состав общего имущества многоквартирного дома.
Возмездность договора порождает обязательное указание порядка определения
цены договора. В договоре указывается порядок определения цены договора – речь
идет о вознаграждении управляющей организации. В договоре указывается порядок
определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера
платы за коммунальные услуги и порядок внесения такой платы.
Договором управления устанавливаются права и обязанности сторон. Так, управляющая организация обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества дома, собственники – своевременно производить его оплату. Договор должен
содержать также вопросы ответственности сторон за ненадлежащее исполнение договора.
Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу, установленному в ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных
в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. При
этом в договоре управления можно установить иной срок (больший или меньший)
начала деятельности управляющей организации.
Договор заключается на срок, предусмотренный ч. 5 ст. 162 ЖК РФ. При окончании действия договора управления стороны вправе его прекратить либо заключить
договор на новый срок. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении
договора по окончании срока его действия такой договор считается продленным на
тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором.
Окончание срока действия договора управления автоматически не прекращает
действие такого договора. Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления по окончании срока его действия, то действие указанного договора
пролонгируется на установленный в договоре тот же срок без изменения условий договора.
Изменение и расторжение договора управления производятся по правилам, установленным ст. ст. 450 – 453 гл. 29 ГК РФ. К данному договору, в частности, могут применяться общие правила об изменении и расторжении договоров, а также правила об
изменении и расторжении договоров возмездного оказания услуг и подряда.
Если в многоквартирном доме созданы товарищество собственников жилья и
жилищный кооператив, то управление этим домом осуществляется с учетом мнения
указанных организаций.
Законодатель возложил на управляющую организацию обязанность не позднее
чем за тридцать дней до расторжения (прекращения) договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и
иные связанные с управлением таким домом документы.
176
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 12.
Отчет о выполнении договора управления за предыдущий год управляющая организация обязана представить собственникам помещений в многоквартирном доме в
течение первого квартала текущего года. Иной срок представления отчета управляющей организации можно установить в договоре управления.
196. В чем особенности управления многоквартирным домом,
находящимся в государственной или муниципальной
собственности?
Управление многоквартирными домами, все помещения в которых находятся или в
федеральной собственности, или в собственности субъекта РФ, или в муниципальной
собственности, т.е. в собственности одного образования, имеет свои особенности.
Порядок управления такими домами устанавливается Правительством РФ (для
жилья федеральной собственности); органом государственной власти субъекта РФ
(собственность субъекта РФ), органом местного самоуправления (муниципальная
собственность).
При установлении порядка управления многоквартирным домом, все помещения
в котором находятся в собственности муниципального образования, а также в договоре управления указанным многоквартирным домом органами местного самоуправления могут быть предусмотрены нормы о контроле за выполнением управляющей
организацией ее обязательств по договору управления.
Управляющая организация (как правило) выбирается по результатам открытого
конкурса. Собственники таких домов обязаны заключать договоры управления только
с теми управляющими организациями, которые выиграли открытый конкурс. Договор
может быть заключен без проведения конкурса в случае, если конкурс в соответствии
с законодательством признан несостоявшимся (ч. 2 ст. 163 ЖК РФ).
Требование законодателя о выборе управляющей организации путем проведения
открытого конкурса соответствует цели обеспечения равных условий для деятельности организаций как муниципальной или государственной форм собственности, так и
частной формы собственности. Управление многоквартирными домами, указанными
в ч. 1 ст. 163 ЖК РФ, могут осуществлять и индивидуальные предприниматели. Условия договора управления с выбранной управляющей организацией должны соответствовать требованиям ст. 162 ЖК РФ.
Кроме того, вводится обязательное состязательное начало в организацию управления государственными и муниципальными жилыми домами. В качестве общего
правила предусмотрен конкурсный порядок выбора управляющей организации. Такие
организации будут определяться по результатам открытых конкурсов, условия проведения которых должны устанавливаться Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления. Порядок
проведения открытых конкурсов в Российской Федерации установлен в ГК РФ.
Организация и порядок проведения открытого конкурса предусматриваются
ст. 448 ГК РФ. В открытом конкурсе может участвовать любое лицо. Извещение о его
проведении должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до проведения конкурса.
Конкурс, проведенный с нарушением установленных правил, может быть признан
судом недействительным по иску заинтересованного лица (ст. 449 ГК РФ). Признание
конкурса недействительным влечет недействительность договора с лицом, выигравшим этот конкурс (п. 2 ст. 449 ГК РФ). Положение об открытом конкурсе утверждается
Правительством РФ (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
177
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
197. Каковы особенности непосредственного управления
многоквартирным домом собственниками помещений
в таком доме?
Непосредственное управление многоквартирным домом означает, что собственники сами заключают договоры с соответствующими организациями (лицами), осуществляющими определенные виды деятельности, – без привлечения управляющей
организации и без создания товарищества собственников жилья.
В случае непосредственного управления каждый из собственников от своего имени заключает договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление,
теплоснабжение (в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Соответственно, каждый по отдельности несет ответственность, связанную с
неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги. Данный способ
исключает возможность веерного отключения потребителей при неоплате одним из
них обязательных платежей. Кроме того, ресурсоснабжающие организации вправе не
предоставлять коммунальные услуги несостоятельным потребителям.
Для обеспечения оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, заключается отдельный договор с соответствующими лицами – по решению общего собрания собственников. При этом все или большинство
собственников выступают в качестве одной стороны такого договора.
От имени собственников помещений в указанном доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников. Но может быть и иное лицо,
имеющее доверенность в письменной форме, выдаваемую всеми или большинством
собственников.
Возможен вариант, когда собственники самостоятельно вступают в прямые договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги. Прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями
позволяют гражданам установить индивидуальные приборы учета, регулирующие
устройства и, соответственно, производить оплату по фактическому потреблению
ресурсов. За счет ресурсосбережения достигается значительная экономия денежных
средств.
Однако, это увеличивает число абонентов (потребителей) ресурсоснабжающих
организаций, что приводит к росту штата сотрудников, осуществляющих первичный
бухгалтерский учет, увеличению фонда заработной платы и налоговых отчислений,
расходов на приобретение и содержание специального оборудования и проч. Однако
эти затраты компенсируются, если будут учтены в составе затрат ресурсоснабжающих организаций при тарифном регулировании.
При непосредственном управлении многоквартирным домом все собственники
(или большинство) по решению общего собрания собственников помещений заключают договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
При этом собственники помещений в многоквартирном доме выступают в качестве
одной стороны заключаемых договоров;
Согласно ч. 2 ст. 164 ЖК РФ и п. 7 Постановления Правительства Российской
Федерации от 23.05.2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг
гражданам» данные договоры заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом от своего имени. Участниками этих договорных отношений являются собственники, с одной стороны, и ресурсоснабжающая организация – с другой. В этом случае ответственность за
178
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тема 12.
режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа
и тепловой энергии, а также водоотведения несет ресурсоснабжающая организация.
Поскольку ч. 1 ст. 164 ЖК РФ допускает участие в качестве одной стороны договора большинства (а не всех) домовладельцев, то в качестве стороны следует рассматривать только домовладельцев, поддержавших заключение соответствующего
договора, что вытекает из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Это порождает необходимость исследования отношений, возникающих в данном
случае между домовладельцами – участниками договора с обслуживающей организацией и иными домовладельцами. Хотя договорные отношения между данными лицами не возникают, это не освобождает домовладельцев, отказавшихся от заключения договоров на обслуживание многоквартирного дома, от участия в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме, которое соразмерно их доле в
праве общей собственности на это имущество (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
Требование о заключении жилищно-коммунальных договоров с каждым сособственником не сочетается с общей стремлением законодателя формировать многоквартирные дома как имущественные комплексы, находящиеся в общем управлении
собственников помещений в них. По сути, собственники помещений (если они не
уполномочивают одно лицо на заключение таких договоров от их имени) перестают
быть единым субъектом управления, что также не отвечает общим целям регулирования, предлагаемым новым ЖК РФ.
198. В чем заключается создание органами местного
самоуправления условий для управления
многоквартирными домами?
Эффективной деятельности управляющих компаний содействуют органы местного самоуправления. Их помощь заключается в обеспечении демонополиации сферы
управления многоквартирными домами, создании конкурентных условий на рынке
данного вида услуг.
Подобные положения в совокупности с нормами Федерального закона от
06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления
в Российской Федерации» можно рассматривать как обязательные их полномочия.
Жилищное законодательство допускает три возможных пути создания таких условий.
1) Обеспечение равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм. Такая помощь муниципальных органов заключается в следующем:
• предоставление сведений, необходимых для организации общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме;
• содействие в организации общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предоставление помещений для проведения таких собраний;
• участие в его проведении и принятии решений;
• согласование решений для заочного голосования (для легализации будущей управляющей организации);
• содействие в информировании о предстоящих собраниях;
• установление одинаковых правил по содержанию и текущему ремонту общего
имущества в многоквартирном доме;
• установление равного финансирования по обязательствам бюджета;
• содействие собственникам помещений, решившим создать товарищество собственников жилья, в расчете объема затрат на содержание и ремонт жилых помеще-
179
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
ний в многоквартирном доме и др.
2) Предоставление управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным или иным
специализированным потребительским кооперативам бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов в части муниципальной доли (ч. 1 ст. 154
ЖК РФ).
3) Содействие повышению уровня квалификации лиц, управляющих многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность. Это – обеспечение нормативными правовыми актами, проведение
семинаров, организация круглых столов, консультации, обеспечение методическими
материалами.
Кроме того, муниципальные органы и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию:
• об установленных ценах и тарифах на соответствующие услуги и работы,
• о размерах оплаты согласно этим ценам и тарифам,
• об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ,
• о ценах и тарифах на коммунальные услуги и размерах их оплаты.
Эти обязанности должны быть распространены и на ресурсоснабжающие и обслуживающие организации.
Достаточно эффективным способом управления многоквартирным домом является создание товарищество собственников жилья. Товарищество собственников жилья
рассматривается как один из основных способов управления многоквартирными жилыми домами самими собственниками. Работа по внедрению такой практики ведется
на уровне органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Региональная политика активно реализуется в установлении порядка разрешения
отдельных организационных вопросов.
Органы местного самоуправления обязаны не только информировать граждан о
ценах и тарифах на жилье и коммунальные услуги. В их обязанности также входит
своевременно рассматривать жалобы и заявления граждан на необоснованные повышения цен и тарифов со стороны управляющих систем жилищно-коммунального хозяйства, на снижение качества услуг, несвоевременное устранение неисправностей,
злоупотребления, коррупцию и взятки.
180
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Приложение 1. Основные понятия жилищного права
ПРИЛОЖЕНИЕ 1.
Основные понятия жилищного права
Аварийные дома – многоквартирные дома, получившие повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а
также в результате других сложных геологических явлений. Жилые помещения, расположенные в таких домах следует признавать непригодными для проживания, если
проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно.
Аренда жилого помещения – передача принадлежащего собственнику жилого
помещения другому лицу во временное владение и пользование. Граждане, юридические лица, государственные и муниципальные органы вправе предоставлять свое
жилье в аренду юридическим лицам.
Арендатор (жилого помещения) – сторона договора аренды (имущественного
найма) – юридическое лицо, которое может использовать жилое помещение только
для проживания граждан.
Арендодатель (жилого помещения) – сторона договора аренды (имущественного найма), управомоченная законом или собственником сдавать в аренду имущество.
Балкон – площадка на фасаде здания, выступающая из стены и огражденная
решеткой, балюстрадой или парапетом. Площадь балкона не включается в общую
площадь жилого помещения.
Безопасность жилища – один из принципов жилищного права, предполагающий
соответствие жилого помещения установленным санитарным и техническим требованиям. В случае признания жилья непригодным для проживания проживающие в нем
по договору социального найма граждане подлежат выселению с предоставлением
другого благоустроенного жилого помещения.
Бесхозяйственное содержание жилья – это неисполнение обязанностей по содержанию жилого помещения, действия, производимые собственником в нарушение
технических регламентов, либо его бездействие, что создает опасность для жизни и
здоровья проживающих граждан.
Благоустроенное жилое помещение – жилое помещение, оснащенное применительно к условиям данного населенного пункта, необходимой инфраструктурой для
комфортного проживания и реализации потребительских качеств жилья.
Бывшие члены семьи нанимателя – лица, утратившие семейные связи с нанимателем жилого помещения, которые имеют право проживать в жилом помещении с
сохранением объема прав и обязанностей, предусмотренных для члена семьи нанимателя.
Веранда (терраса) – летняя открытая (без стен), и крытая (с кровлей на столбах)
пристройка к дому, зданию. Площадь веранды не входит в общую площадь квартиры,
жилого дома.
Временные жильцы – лица, вселяющиеся в жилое помещение с предварительного уведомления и согласия наймодателя, для проживания на период не более 6
(шести) месяцев. Плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, наниматель жилого помещения вносит по дополнительному соглашению с наймодателем, заключенному на срок их проживания.
181
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Кирилловых
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
Выкуп жилого помещения – возмездное изъятие у собственника жилого помещения в жилом доме, расположенном на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд.
Выселение из жилого помещения – процедура, проводимая в случаях прямо
предусмотренных законом в административном или в судебном порядке, имеющая
своим последствием прекращение жилищных правоотношений между наймодателем
и нанимателем.
Государственная регистрация прав на жилые помещения – процедура записи
учета в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) прав на жилые помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), возникающие при переходе
прав собственности в результате совершения гражданско-правовых сделок (договора
купли-продажи, дарения, мены и т.п.).
Деприватизация жилых помещений – передача жилых помещений, приобретенных в собственность в порядке приватизации, в государственную или муниципальную
собственность (с последующим заключением договора социального найма). Одно из
условий реализации права на деприватизацию – приватизированное жилье является
единственным местом постоянного проживания для его собственника.
Договор (договор жилищного найма) – соглашение наймодателя и нанимателя
об установлении, изменении или прекращении взаимных жилищных прав и обязанностей в отношении конкретного жилого помещения.
Договор аренды жилого помещения – договор, по которому арендодатель
(собственник жилья) передает жилое помещение арендатору за плату во временное
владение и пользование или во временное пользование. Арендатором в данном договоре может быть только юридическое лицо.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением – договор, по которому собственник жилья (государство или муниципальное образование) предоставляет его гражданину (нуждающемуся в социальной защите) во временное пользование без взимания платы.
Договор мены жилого помещения – договор, по которому собственники жилых
помещений осуществляют обмен принадлежащими им помещениями.
Договор найма специализированного жилого помещения – договор, по которому собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им
лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (н