close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

2486.Рыночные и государственные регуляторы развития жилищно-коммунального хозяйства (на примере Республики Башкортостан)

код для вставкиСкачать
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
ГОУ ВПО
УФИМСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ
ЭКОНОМИКИ И СЕРВИСА
СОЛОДИЛОВА Н.З.
РЫНОЧНЫЕ И ГОСУДАРСТВЕННЫЕ
РЕГУЛЯТОРЫ РАЗВИТИЯ
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
(на примере Республики Башкортостан)
Научное издание
Рекомендовано учебно-методическим советом УГАЭС
УФА-2006
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
УДК 332.8: 338.242 (470.57)
ББК 65.441 (2 Рос. Баш)
С 60
Рецензент:
Первый заместитель главы администрации г. Стерлитамака
Республики Башкортостан А.Г. Чернов
Солодилова Н.З.
Рыночные и государственные регуляторы развития жилищно-коммунальных услуг: Научное издание / Н.З. Солодилова. – Уфа: Уфимск. гос. академия экономики и сервиса, 2006. – 123 с.
ISBN 5-88469-311-7
В научном издании рассматриваются направления повышения эффективности управления жилищно-коммунальными услугами региона с использованием государственных и рыночных инструментов. В работе нашли отражение теоретико-методические аспекты проблемы развития жилищнокоммунального комплекса, практические рекомендации по обеспечению конкурентоспособности жилищно-коммунальных услуг региона как основы устойчивого экономического роста в Республике Башкортостан.
Работа предназначена для преподавателей, аспирантов, студентов экономических вузов, а также практических работников и специалистов.
ISBN 5-88469-311-7
© Солодилова Н.З., 2006
© Уфимская государственная академия
экономики и сервиса, 2006
2
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
СОДЕРЖАНИЕ
Введение………..……………………………………………….…..........................4
Глава первая. Теоретические основы развития и функционирования
жилищно-коммунальных услуг
в современных условиях………………………………………………………….7
1.1. Эволюция ЖКХ в России……………………………………….......................7
1.2.Социально-экономические предпосылки улучшения
жилищно-коммунального обслуживания населения……………………………15
1.3. Основы государственного регулирования
жилищно-коммунальных услуг населению …………………………………….26
1.4. Рыночные регуляторы развития
жилищно-коммунальных услуг в регионе………………………………………41
Глава вторая. Управление деятельностью по оказанию
жилищно-коммунальных услуг населению региона………..........................51
2.1.Внутрирегиональная координация жилищно-коммунального
обслуживания населения (на примере Республики Башкортостан)…………...51
2.2. Потребности и социальные ожидания в сфере
жилищно-коммунального обслуживания населения.…………...………………64
2.3. Государственное и рыночное регулирование стоимости
жилищно-коммунальных услуг…………………………………………………..74
2.4. Модернизация основных фондов как фактор снижения
стоимости жилищно-коммунальных услуг.……..................................................81
2.5. Тарифное регулирование
жилищно-коммунальных услуг в регионе.……………………………………...86
Глава третья. Совершенствование управления развитием
жилищно-коммунального обслуживания населения
на основе сочетания рыночных и государственных регуляторов………...95
3.1. Методические основы определения показателя
конкурентоспособности жилищного фонда и
жилищно-коммунальных услуг………………………………………………….95
3.2. Методические основы определения стоимости
жилищно-коммунальных услуг с учетом уровня
комфортности жилищного фонда и качества ЖКУ ..………………………….99
3.3. Управление развитием жилищно-коммунальных услуг
с учетом новой системы оплаты ЖКУ.……...…………………………………105
Список литературы…………………….…………………………...…........….109
Приложение……………………………………………………………………...112
3
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ВВЕДЕНИЕ
Проблемы жилищно-коммунального комплекса России имеют «исторические корни». Неэффективное и непродуманное установление стоимости жилищно-коммунальных услуг, отсутствие экономических механизмов стимулирования развития ЖКХ в недалеком прошлом, способствовало износу, обветшанию основных фондов ЖКХ в настоящем. Доступность коммунальных услуг обеспечивалась политикой замораживания квартплаты и стоимости коммунальных услуг, что привело к хронической убыточности ЖКХ, недостатку
инвестиций на реконструкцию и обновление материально-технической базы
ЖКХ. Отсутствие достаточного исторического опыта эффективного управления данной сферой является причиной сохранения планово-убыточной деятельности ЖКХ, остающимся по-прежнему в большей мере нерыночным сектором российской экономики, несмотря на институциональные возможности
развития рыночных отношений в данной сфере. Преодоление негативных
тенденций в сфере ЖКХ, обусловленных исторической преемственностью,
менталитетом населения России, предполагает, прежде всего, реформирование
экономических отношений в ЖКХ на основе новых подходов к определению
стоимости ЖКУ, способствующих эффективному функционированию предприятий данной сферы, обеспечивающих социальную защиту малоимущего
населения.
В Российской Федерации предусмотрены регуляторы ЖКУ, действующие на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Однако их
действие недостаточно эффективно в силу следующих обстоятельств: отсутствие комплексности и синхронности в их использовании; недостаточное финансовое обеспечение действия данных регуляторов; несогласованность их действия с платежеспособным спросом населения; неадекватное отражение качества
жилищного фонда и жилищно-коммунальных услуг в стоимости ЖКУ.
Развитие рыночных отношений в сфере жилищно-коммунальных услуг
сдерживается рядом объективных причин: отсутствием инновационной стратегии развития ЖКУ; теоретической непроработанностью и практическим отсутствием рыночной инфраструктуры развития жилищно-коммунальных услуг; отсутствием комплексных исследований по потенциальной рыночной
привлекательности жилищно-коммунального комплекса и путей ее реализации; недостаточностью стимулов для развития малого предпринимательства в
жилищно-коммунальном комплексе.
Процесс реформирования ЖКХ на основе сочетания рыночных и государственных инструментов регулирования не обеспечивает реализацию главной задачи социально ориентированной рыночной экономики: не способствует
социальной защите малообеспеченного населения регионов России; накоплению человеческого потенциала в данной группе населения; доступности качественных ЖКУ для большей части населения России.
При предоставлении жилищно-коммунальных услуг как ключевых социальных услуг, важным вопросом выступает экономический аспект, включаю4
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
щий в себя вопросы стоимости и финансирования государством расходов на
оплату ЖКУ для малоимущих слоев населения через выделение целевых субвенций. Анализ, проведенный в данной работе, позволяет сделать следующие
основные выводы:
- вне зависимости от статуса собственности объектов жилищнокоммунальной инфраструктуры, от статуса собственности управляющей
службы и от ее организационно – правовой формы, стоимость жилищнокоммунальных услуг должна быть справедливой, то есть объективно обоснованной, установленной с учетом качества предоставляемых услуг;
- стоимость жилищно-коммунальных услуг должна регулироваться с
обязательным участием всех без исключения заинтересованных сторон, включая потребителей с разной доходностью, а также с привлечением компетентных технических специалистов в области жилищного фонда;
- процессы управления коммунальными системами, вне зависимости от
статуса управляющего органа, должны быть прозрачными, а сами управляющие органы – подотчетны населению, как непосредственно, так и опосредованно;
- отмечаются экономические особенности жилищно-коммунального обслуживания малоимущих слоев населения:
1) доля расходов на ЖКУ в потребительских расходах наименее обеспеченных семей составила почти 17 %, в то же время доля расходов на ЖКУ
наиболее обеспеченных семей составила только 4 %, эта разница достигает
4,25 раза;
2) среднедушевой размер общей площади жилья для 20 % наименее
обеспеченных городских домашних хозяйств составляет меньше 9,0 м2. В то
же время среднедушевой размер общей площади жилья от 20 до 40 и более кв.
метров наблюдается у 67 % наиболее обеспеченных городских домашних хозяйств. Но разница в квадратуре не связана с расходами на оплату ЖКУ в общих потребительских расходах мало обеспеченных и наиболее обеспеченных
семей. В итоге для наименее обеспеченного домашнего хозяйства, имеющего
наименьшую жилую площадь, стоимость ЖКУ во много раз выше, чем стоимость ЖКУ для наиболее обеспеченного городского домашнего хозяйства с
наибольшей жилой площадью;
3) статистические данные по структуре денежных расходов населения на
оплату услуг в 2004 году подтверждают наибольшую долю расходов наименее
обеспеченного населения на оплату ЖКУ (66,3 %) по сравнению с долей расходов наиболее обеспеченного населения (17,1 %).
Система капитального и текущего ремонта жилищного фонда не предусматривает его сохранность. В результате не обеспечен высокий и нормальный
уровень технического состояния недвижимости в жилищной сфере. Существующая ситуация с неудовлетворительным состоянием жилищного фонда требует немедленного поиска источника финансирования для принятия решения
по его капитализации.
5
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
В связи с этим необходима новая методика исчисления стоимости жилищно-коммунальных услуг, позволяющая разрешить системные проблемы в
сфере ЖКХ. Именно этим аспектам посвящена данная работа.
6
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ
И ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
1.1. Эволюция ЖКХ в России
В институциональном аспекте развитие ЖКХ прошло 4 этапа.
Первый этап в развитии ЖКХ связан с изданным в апреле 1649 года царем Алексеем Михайловичем «Наказе об общественном благочинии», где подробно расписано, кто и как должен ведать службами коммунального хозяйства. Эта дата и считается днем основания служб российского жилищнокоммунального хозяйства. Впервые на государственном уровне учрежденной
полиции был прописан надзор за исполнением функций «общественного благочиния».
Второй этап в развитии ЖКХ начинается с 1721 года, с момента издания
Петром I «Наказа полиции». Этим документом за полицией закреплялись едва
ли не все функции нынешнего комплекса городского хозяйства.
Третий этап – развитие городских самоуправлений, официально учрежденных Екатериной II в 1785 году.
Четвертый этап – точная регламентация. На данном этапе помимо институционального регулирования ЖКХ четко просматриваются экономические методы и инструменты регулирования ЖКУ.
Так, с 1810 года по 1819 год функции хозяйственного управления и социальной защиты осуществляла Хозяйственная полиция, созданная при Министерстве Полиции.
В 1819–1861 в составе МВД Российской Империи функционировало
особое подразделение, строго надзирающее и координирующее порядок хозяйственных действий, в том числе при производстве жилищно-коммунальных
услуг.
С 1819 по 1840 гг. осуществляется передача хозяйственных функций губерниям и создание здесь аппарата местной государственной власти. С 40-х
годов XIX века происходит формирование городского уровня власти. В рамках
МВД действует Комиссия по составлению проектов положения о доходах и
расходах городов, затем создается еще одна – Комиссия для устройства различных источников городского хозяйства. Одновременно в хозяйственном департаменте МВД (до слияния МВД и Министерства Полиции это был департамент хозяйственной полиции) создается Временное отделение по делам городского управления и хозяйства. С 1846 года «городские управления» департаментов МВД становятся постоянными. В 1837 году создается Министерство
государственных имуществ, имевшее в губерниях палату и окружное управление государственных имуществ.
С конца XIX века в России проводятся съезды работников коммунального хозяйства, посвященные конкретным вопросам (водопровод, канализация,
архитектура).
7
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
К 1904 году в центральном аппарате появляется Комитет по земскогородскому делу, входивший в систему МВД. Комитет состоял из двух отделов: местного управления и местного хозяйства.
К концу XIX века с введением института городского самоуправления в
ряде крупных населенных пунктов Российской Империи стала осуществляться
последовательная передача прав на эксплуатацию объектов территориального
жилищно-коммунального хозяйства городским думам или главам гражданской
администрации.
Созданный в декабре 1917 года Комиссариат по местному самоуправлению к январю 1920 года, согласно постановления I съезда заведующих коммунальными отделами, превратился в Главное управление коммунального хозяйства (ГУКХ) НКВД РСФСР. При этом, как отмечает профессор Л. Н. Чернышев, начинается «активное внедрение вновь создаваемых органов в среду
управления жилищным фондом и установлением цен на жилье. До конца 1917
года квартирная плата в Москве устанавливалась еще по соображениям спроса
и предложения. С 1918 года новая власть начала конфисковывать у домовладельцев доходное жилье, приносившее доход более 750 рублей в год. Величина квартплаты устанавливалась дифференцированно по «классовому признаку»: представители буржуазии и свободных профессий платили больше,
советские служащие и рабочие – меньше. В 1919 году от квартплаты были освобождены семьи красноармейцев, а в середине 1920 года ввиду полного
обесценивания рубля операции по взиманию денег за жилье и коммунальные
услуги перестали себя окупать, и квартплата с рабочих и советских служащих
была отменена.
С 1919 г. до 1924–25 г. в структуре местных Советов (исполкомов Советов) формируются специальные отделы по организации коммунального хозяйства на местах. Отделы назывались «откомхозы» (отделы коммунального хозяйства). «Откомхозам» Декретами передавались полномочия главков ВСНХ и
(частично) отраслевых наркоматов, а вместе с полномочиями передавалось и
имущество.
В 1920 г. в рамках НКВД создается ГУКХ (Главное управление коммунального хозяйства). Создание «хозяйственного самоуправления» и децентрализация хозяйственного управления на местах имели большое значение: Наделение Советов финансами помогли с 1923 по 1927 гг. ликвидировать тридцатипроцентную разруху городского хозяйства и восстановить благосостояние
до уровня 1913 г. Этому же способствовали развитие нэпа и передача жилья в
собственность граждан.
В апреле 1927 г. XV партконференция ВКП(б) объявила официальный
курс на централизацию власти и хозяйственного управления. С 1928 г. НКВД
ликвидировано как орган, курирующий местное хозяйство. Вместо него создано ОГПУ. С 1928 г. функции принятия политических и хозяйственных решений закрепляются за органами ВКП(б).
По данным коммунальных журналов только в Москве за период отмены
квартплаты обветшало и пришло в полную негодность 11,5 тысяч зданий, в
8
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
т.ч. 6,8 тысяч жилых домов с более 40 тыс. квартир. Попытки восстановления
платной системы проживания в жилищном фонде были предприняты в 1921
году в связи с введением в модель социализма товарно-денежных отношений.
Местными Советами вскоре после НЭПа были приняты активные шаги по
введению первоначально почти символической платы с постепенным ежегодным ее ростом хотя бы до эксплуатационных затрат. Первое повышение проходило в 1923-1925 годах. Но величина квартирной платы оставалась дифференцированной: наибольшую величину вносили представители вновь нарождающейся буржуазии и частнопрактикующие врачи, адвокаты, гораздо меньшую - рабочие, советские служащие, красноармейцы. В эти годы впервые была предпринята попытка установления оплаты за жилье в зависимости от дохода семьи. С экономической точки зрения, это была попытка так называемого
«квартирного налога», а точнее налогового сбора, зависящего как от жилищных условий, так и от дохода семьи. Так квартирный налог в России вводился
трижды: в 1922 году (в 1923 году включен в состав подоходного налога), в
1924 году (в 1930 году включен в состав подоходного налога) и в 1933 году (в
1943 году вновь включен в состав подоходного налога). В 20-30-х годах квартплата росла медленно, и это было оправдано: в домах появилось центральное
отопление, газ. В этот период в практике платежей за жилищные и коммунальные услуги появляются льготы отдельным категориям населения. Вначале
это были орденоносцы и их семьи. В конце 30-х годов эти льготы распространились и на семьи красноармейцев.
В 1931 году был создан аппарат для централизованного управления
коммунальным хозяйством России - Народный комиссариат коммунального
хозяйства РСФСР, приоритетом которого стали строительные функции. В то
же время происходила ликвидация коммунальных отделов на местах.
Для управления строительным комплексом государства в мае 1939 года
строительные функции частично выделяются из Наркомата коммунального
хозяйства РСФСР, образуется самостоятельное строительное ведомство СССР.
В конце 30-х годов в СССР была сделана попытка введения обязательного страхования государственного жилищного фонда. В феврале 1938 года было принято Постановление СНК № 111 «О государственном страховании
имущества предприятий, учреждений и организаций». Приказом НКФ СССР
№ 420 от 21 июня 1940 года утверждены правила обязательного страхования.
Обстоятельства помешали тогда практической реализации данной идеи, обретающей особую актуальность в наше время. За благоустройство территории,
содержание жилья, водо-, тепло- и газоснабжение стали отвечать центральные
ведомства.
Коммунальное хозяйство продолжало развиваться, превращаясь в одну
из самых крупных отраслей непроизводственной сферы народного хозяйства;
на его долю приходилось около 30 % основных фондов страны и по состоянию
на 1 января 1931 года оценивалось в 78 млрд руб.
В 30-е годы был создан и активно работал «Роскоммунбанк», являвшийся уполномоченным банком по жилищно-коммунальному строительству и об9
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
служиванию в России. Через него осуществлялось финансирование всех централизованных капвложений развития отрасли и сбор коммунальных платежей. Средний оборот банка составлял более 160 млрд руб. в год.
В 1946 году Наркомат коммунального хозяйства был преобразован в
Министерство коммунального хозяйства, а затем в 1971 году в Министерство
жилищно-коммунального хозяйства РСФСР, просуществовавшее до июня
1990 года.
Структура управления жилищно-коммунальным хозяйством России
строилась на принципах двойного подчинения министерству и местным органам власти. Дееспособность системы вертикального подчинения предприятий
Минжилкомхозу РСФСР была основана на праве вышестоящего органа распределять материально-технические и финансовые ресурсы, согласовывать назначения первых руководителей отраслевых предприятий и объединений.
Предприятия же были практически полностью лишены самостоятельности.
Финансирование их осуществлялось, в основном, из общественных фондов
потребления в виде дотаций, покрывающих убытки. Убыточность, в свою очередь, определялась политикой замораживания уровня квартплаты и коммунальных тарифов для обеспечения доступности коммунальных услуг. Дотационность предприятий не стимулировала специалистов и руководителей к поискам путей снижения затрат, повышения качества обслуживания, внедрения
новой техники и технологии. Уровень финансирования и ресурсного обеспечения систем коммунального обслуживания также был явно недостаточным
для достижения пропорционального развития инженерной инфраструктуры.
Объем инвестиций в коммунальное хозяйство длительное время сохранялся на
уровне 22-24 % от затрат на жилищное строительство (при нормативе
33-35 %).
В то же время в 70-е годы было введено более 660 млн кв.м. жилой площади, около 62 млн. россиян улучшили свои жилищные условия. В 1980 году
жилфонд составлял 13 млрд кв. м. и был обеспечен водопроводом на 91 %, канализацией – на 90 %, центральным отоплением – на 87 %, ваннами и душами
– на 83 %, газификация достигла 80 %. Только в городских поселениях РСФСР
имелось: 21 тысяча бань, свыше 3 тыс. прачечных и много других объектов
коммунально-бытового назначения. Значительные ассигнования ежегодно выделялись на благоустройство городов, рабочих поселков и других населенных
пунктов.
В 50-70-е годы Минжилкомхоз РСФСР неоднократно выходил в правительство с предложениями о необходимости повышения оплаты жилья как одного из источников покрытия затрат предприятий, производящих жилищнокоммунальные услуги, но низкая квартплата, являясь одним из основных завоеваний социализма, так и не изменялась с 1928 года. В то же время осуществлялись перманентные попытки реформирования экономического механизма
отрасли. Все они сводились, как правило, к совершенствованию структуры
управления, к привлечению к проблемам эксплуатации и содержания жилья
предприятий градообразующей базы, к изысканию средств на эксплуатацию
10
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
путем перераспределения средств общественного фонда потребления и расходов на эти цели через соответствующие коммунальные предприятия на промышленную группу потребителей и т.д.
Так, Постановлением Совета Министров СССР «О мерах по улучшению
эксплуатации жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства» от 26
августа 1967 года № 807 был установлен порядок, при котором предприятия
тепло-, водо-, электроснабжения жилых домов возмещали жилищноэксплуатационным организациям затраты по содержанию внутридомовых инженерных систем.
Постановление Совета Министров СССР «О мерах по дальнейшему
улучшению эксплуатации и ремонта жилищного фонда» от 4 сентября 1978
года № 740 впервые определило механизм передачи ведомственного жилищного фонда на баланс местных Советов, утвердило ряд нормативов по развитию производственно-технической базы предприятий ремонтно-строительного
производства, материально-техническому снабжению, сроков капитального и
текущего ремонта.
Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О мерах по дальнейшему совершенствованию работы жилищно-коммунального хозяйства» от
8 апреля 1987 года № 427 и принятое вслед за ним Постановление Совета Министров РСФСР «О переходе жилищно-коммунального хозяйства на хозрасчет
и самофинансирование» от 29 июля 1989 года № 235 продекларировали
стремление власти к улучшению жилищно-коммунального обслуживания путем:
перехода предприятий жилищно-коммунального хозяйства на самофинансирование и хозяйственный расчет;
введения договорных отношений при производстве жилищнокоммунальных услуг между местными органами власти и хозяйственными
предприятиями;
перехода на взаиморасчеты за выполненные работы согласно договорам
на основе планово-расчетных тарифов, покрывающих затраты предприятий;
введения экономических санкций за некачественное и экологически небезопасное жилищно-коммунальное обслуживание.
Новая идеология хозяйствования предполагала изменение роли органов
управления. Вместо управления непосредственно хозяйственной деятельностью предприятий отрасли, федеральные и территориальные органы все в
большей степени ориентировались на косвенное регулирование и контроль координацию деятельности самостоятельных хозяйствующих субъектов в этой
сфере экономики.
В 1990 году ликвидируется Минжилкомхоз РСФСР. В 1990 году был образован Комитет жилищно-коммунального хозяйства при Совмине РСФСР. В
1991 году – Госкомитет РСФСР по жилищно-коммунальному хозяйству, преобразованный в 1992 году в Комитет ЖКХ в структуре Минстроя РСФСР. В
1993 году вновь образован самостоятельный федеральный орган – Комитет по
муниципальному хозяйству Российской Федерации (Роскоммунхоз). В 1994
11
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
году на базе Госстроя России и Роскоммунхоза образуется Министерство архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, в составе которого появляются структурные подразделения, ведающие вопросами жилищно-коммунального хозяйства» [Л. Н. Чернышов, 2003)].
Как отмечают ряд отечественных исследователей (С. Н. Нотенко, А. Г.
Ройтман, Е. Я. Сокова, А. М. Стражников, К. А. Шарлыгина, А. А. Шрейбер,
М. С. Шумилов, 2000), «основные (в новейшей истории Российской Федерации) направления преобразований в жилищно-коммунальной сфере были определены в 1992 г. в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики».
Основными целями реформы в области жилищно-коммунального хозяйства являлись: перевод жилищно-коммунального хозяйства в режим безубыточного функционирования; приватизация жилищного фонда; передача фондов в управление жильцам.
Для поэтапного решения задач, предусмотренных этим Законом, в
1993 г. Правительство РФ принимает государственную целевую программу
«Жилище». Программа «Жилище» определила поэтапную реализацию принципиальных положений долгосрочной государственной жилищной политики.
Первый этап программы был осуществлен в период 1993-1995 гг. С 1993 г. по
1995г. объемы ввода жилья находились приблизительно на одном уровне. Стабильность данного положения и прирост ввода жилья в 1995г. объяснялись
прежде всего большим заделом прошлых лет как в малоэтажном, так и в многоэтажном жилищном строительстве. Вместе с тем в это же время наблюдалось сокращение капиталовложений в жилищное строительство. Спад инвестиций наблюдался не только в государственном, но и в индивидуальном
строительстве. Последствия уменьшения инвестиций резко обозначились в
1996г. Объемы ввода жилья заметно уменьшились.
В 1992 году Правительство Российской Федерации приступило к приватизации жилого фонда. Был принят Закон Российской Федерации «Об основах
федеральной жилищной политики», форсирующий переход на стопроцентную
оплату гражданами коммунальных затрат на содержание жилья и потребленных энергетических ресурсов. Спустя три года в закон были внесены поправки, увеличившие сроки перехода на федеральные стандарты оплаты с 5 до 10
лет.
Приватизация жилищного фонда до 1994г. развивалась достаточно высокими темпами, так как была хорошо принята большей частью населения. К
1995г. темпы приватизации начали быстро падать и к 1996г. вышли на свой естественный предел.
В 1996 г. стало ясно, что население в ближайшее время не сможет полностью оплачивать издержки по содержанию жилья и поставкам коммунальных услуг. В связи с этим переход жилищно-коммунальной сферы в режим
бездотационного функционирования, намеченный на 1998 г. (Постановление
Правительства РФ  935 , 1993 г.) был перенесен на 2003 г.
12
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Опыт передачи домов в управление товариществам домовладельцев в
эти годы нельзя было признать успешным. Лишь при активной пропаганде
местными администрациями этой формы управления жилым фондом, товарищества собственников жилья были созданы в ряде городов.
В 1997 году был также издан Указ Президента страны «О реформе жилищно-коммунального хозяйства», в котором были определены очередные задачи по развитию рыночных механизмов в жилищно-коммунальной сфере. Их
детальная постановка нашла свое отражение в утвержденной в том же году
Правительством РФ «Концепции реформирования ЖКХ».
Однако активная фаза реформирования ЖКХ началась в 2001 году, с
включением в ноябре 2001 года в федеральную целевую программу «Жилище»
подпрограммы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального
комплекса Российской Федерации».
В соответствии с подпрограммой, процесс реформирования и реструктуризации ЖКХ делился на три этапа, первый из которых, рассчитанный на
2001-2003 годы, предполагал формирование нормативно-правовой базы и решение проблемы долгов. Второй этап (2004-2005 годы) подразумевал повышение эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства за счет акционирования предприятий и повышения степени конкуренции на рынке коммунальных услуг, создания систем регулирования локальных монополий, развития концессиональных механизмов, выпуска облигационных займов и привлечения кредитов банков. Наконец, третий этап предполагает создание развитого рынка жилищно-коммунальных услуг.
Наиболее значительным шагом в реализации первого этапа подпрограммы стали разработка и принятие нормативно-законодательных актов федерального уровня, подготовивших правовую площадку дальнейшим преобразованиям. В совокупности, начиная с 1992 года, принято более 230 законодательных и иных нормативных правовых актов, связанных с обеспечением прав
собственности в жилищной сфере, жилищным строительством, жилищнокоммунальным хозяйством и сделками в жилищной сфере.
Несмотря на то, что износ жилого фонда в среднем по России превысил
60 процентов, а более 550 млн кв. м, или около 20 процентов всего жилищного
фонда России нуждалось в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир, эта работа велась в крайне неудовлетворительных темпах. Например, в 2003 году объемы реконструкции жилья составили
всего лишь 4,4 млн кв. м, или менее 1,5 процента при ежегодном нормативе 45 процента.
Объем предоставленных жилищно-коммунальных услуг населению за
2003 год достиг 598 млрд рублей, при этом структура источников их финансирования показала увеличивающуюся нагрузку на граждан Российской Федерации и довольно высокий процент бюджетных расходов.
В 2002-2003 годы тарифы на жилищно-коммунальные услуги росли в 2-3
раза быстрее, чем уровень цен и доходы населения. В результате за два года
жилищно-коммунальный комплекс получил дополнительные доходы в разме13
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ре около 250 млрд рублей, на которые можно было модернизировать 40 процентов всей жилищно-коммунальной сферы, однако этого не произошло.
Тем не менее, работа жилищно-коммунального хозяйства страны оставалась в режиме «планово-убыточной» деятельности нерыночного сектора,
что отражалось на его финансовом состоянии.
Жилищно-коммунальный комплекс представляет собой одну треть всех
основных фондов Российской Федерации. Однако состояние фондов можно
оценить как критическое.
Несмотря на то, что около 70 процентов жилищного фонда находится в
частной собственности и в соответствии с законодательством должно управляться собственниками помещений в многоквартирных домах, абсолютно преобладающей являлась практика муниципального управления жилищным фондом. Допуск в этот сектор частных управляющих сдерживался сложившейся
монополией МУПов. Не выполнялось законодательство о товариществах собственников жилья в части передачи прилегающих к многоквартирным домам
земельных участков в общую долевую собственность собственников квартир.
В настоящее время общая площадь жилищного фонда России составляет
2,85 млрд кв. м, в том числе 62,1 процента – это жилье, сооруженное более
30 лет назад, а 3,1 процента или 88,7 млн кв. м относится к ветхому и аварийному жилищному фонду.
В соответствии с вышеизложенным, в рамках Национального проекта
назрела необходимость создания и принятия специальных долгосрочных (до
2010 года) федеральных целевых программ «Реконструкция и модернизация
жилищного фонда», а также «Реконструкция сетей и объектов инженернотехнического обеспечения и ландшафтной инфраструктуры населенных пунктов Российской Федерации».
Ежегодный объем финансирования жилищно-коммунального хозяйства
из федерального бюджета, определенный до 2010 года в размере 500 млн рублей, почти в 27 раз ниже финансовых предложений субъектов Российской Федерации по заявленным жилищно-коммунальным объектам.
Таким образом, подводя итог эволюции отечественного сектора жилищно-коммунальных услуг, можно сделать следующие выводы:
1. Проблемы жилищно-коммунального комплекса России имеют «исторические корни». Во многом не эффективная и непродуманная политика ценообразования на ЖКУ, отсутствие экономических механизмов стимулирования
развития ЖКХ в недалеком прошлом, способствовало износу, обветшанию основных фондов ЖКХ в настоящем.
2. Доступность коммунальных услуг обеспечивалась политикой замораживания уровня квартплаты и коммунальных тарифов, что привело к хронической убыточности ЖКХ, катастрофическому недостатку инвестиций на реконструкцию и обновление материально-технической базы ЖКХ.
3. Отсутствие достаточного исторического опыта эффективного управления данной сферой является причиной сохранения планово-убыточной деятельности ЖКХ, остающимся по-прежнему в большей мере нерыночным сек14
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
тором российской экономики, несмотря на институциональные возможности
развития рыночных отношений в данной сфере (законы, нормативные акты и
т.п.)
4. Преодоление негативных тенденций в сфере ЖКХ, обусловленных
исторической преемственностью, менталитетом населения России, предполагает, прежде всего, реформирование экономических отношений в ЖКХ на основе новых подходов к ценообразованию на ЖКУ, способствующих эффективному функционированию предприятий данной сферы, обеспечивающих
доступность ЖКУ и социальную защиту малоимущего населения.
1.2. Социально-экономические предпосылки улучшения
жилищно-коммунального обслуживания населения
Сложившиеся темпы роста жилищно-коммунальной сферы и, особенно,
качество жилищно-коммунальных услуг (далее ЖКУ) не отвечают современным требованиям общественного развития. Характерной тенденцией современного этапа социально-экономического развития страны выступает широкое
распространение и проникновение жилищно-коммунальных услуг практически во все отрасли экономики и социальной сферы. Поэтому сфера жилищнокоммунальных услуг в наши дни не может рассматриваться в отрыве от других
секторов общественного производства, с одной стороны. А с другой, в обществе формируются социально-экономические предпосылки, требующие разработки мер, которые обеспечили бы улучшение качества жилищнокоммунальных услуг и их доступность для широкого круга потребителей, независимо от уровня доходов последних. К числу таких социально - экономических предпосылок следует отнести следующие:
1. Глобализация мирового развития, углубление международного разделения труда, формирование общепланетарного научно-технологического и
инновационного пространства. Активное и эффективное участие в этих процессах России сдерживается низким уровнем жизни значительной части населения. Несоразмерность доходов и расходов населения на жилищнокоммунальные услуги – один из факторов, снижающих уровень жизни населения. Академик Л.И. Абалкин убедительно утверждает, что ключевой задачей
государства является достижение высокого качества экономического роста,
которое в свою очередь «представляет собой достаточно сложное и емкое понятие, включающее не только темпы роста, но и высокую эффективность использования ресурсов, конкурентоспособность продукции, растущие доходы
населения, улучшение качества его жизни».1
2. Информатизация общества, определяющая разностороннюю реализацию человеческого потенциала, формирование членов общества, личностей
иного склада мышления и образа жизни. Этот вывод носит методологический
характер в современном понимании общественного развития. Невысокие до
1
Абалкин Л.И. Стратегия России: взгляд в завтрашний день (методологические размышления). //Экономист. 2003. -№7. –С. 3-9.
15
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ходы большей части населения, слабая социальная инфраструктура, в том числе и ЖКХ, сдерживают рост человеческого капитала в России. Д.С. Львов
приходит к выводу о том, что «наиболее адекватной сложившейся обстановке,
историческому опыту и ожидаемой в ближайшие десятилетия демографической ситуации следует признать главную цель развития - сбережение народа
России».1 Такое видение разделяет и профессор О.Сухарев, отмечающий, что к
числу основополагающих целей-идеалов мирового хозяйствования относится
«сохранение и поддержание жизнеспособности человеческой популяции в научно подтвержденном объеме» 2.
3. Изменение образа жизни и связанные с этим требования к развитию
социальной сферы. В национальных экономиках развитых стран в последние
годы резко возросла роль сферы услуг. Процессы развертывания сервисной
деятельности обусловлены, с одной стороны, повышением уровня жизни населения, а, следовательно, платежеспособного спроса, а с другой, - привлекательностью бизнеса в этой сфере приложения труда, капитала и предпринимательских способностей. Постоянно увеличивающаяся роль сферы услуг в жизнедеятельности людей и общества в целом, связанная с существенными изменениями в системе потребностей и ценностей национальных экономик в зарубежных странах, получили наименование «сервисизация», которое в последнее
время все устойчивее входит в отечественный научный оборот.
Пока же Россия значительно отстает от индустриально развитых стран
практически по всем количественным и качественным показателям состояния
и развития сферы сервиса. Тогда как расширенное воспроизводство, безусловно, требует многократного увеличения предприятий сферы услуг и, самое
главное, существенного роста качественных характеристик предоставления
различного рода услуг: от бытовых, жилищно-коммунальных, до профессиональных (консалтинговых, аудиторских, маркетинговых, инжиниринговых и
т.п.).
4. Отсутствие баланса и системной сопряженности между основными направлениями социально – экономического реформирования в России, продолжающаяся рассогласованность функционирования секторов народного хозяйства и властей различных уровней. В настоящее время, несмотря на попытки
правительства страны придать упорядоченность происходящим преобразованиям, практически все составляющие экономики развиваются с весьма неравномерной интенсивностью. Различные срезы экономики (отраслевой, территориальный, институциональный) обнаруживают значительную разницу в темпах и качестве изменений. Нарушены соотношения между отдельными сферами и процессами: инновационная активность отстает от производственной,
объемы инвестиций - от роста сбережений населения, ассортимент и качество
товаров и услуг - от платежеспособного спроса потребителей. Сложившаяся
1
Львов Д.С. Экономический механизм развития России: цикл публичных лекций «Академия РАН – студентам
ГУУ» / ГУУ. -М., 2004. -64с.
2
Сухарев О. Современные концепции хозяйственного развития //Экономист. -2003. -№7. –С. 33-42.
16
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
фрагментарность экономики, по мнению профессора Г.Б. Клейнера, - основное
препятствие для экономического развития, поскольку «устойчивый экономический рост в отличие от экономического спада - привилегия целостных и сбалансированных систем».1 Бесспорно, что без устранения этих деформаций и
фрагментарности экономики невозможен принципиальный прорыв в общественном развитии. Поэтому приоритетной является задача формирования механизмов синхронизации и согласованности системных процессов национального развития. Среди системных составляющих современного социальноэкономического прогресса России важную роль способна и должна – сыграть
сфера ЖКХ, пронизывающая сегодня практически все секторы и области общественного воспроизводства.
5. Повышение конкурентоспособности экономики на основе диверсификации национального хозяйства. Выделяются две модели диверсификации,
различающиеся объектом воздействия: первая ориентирована на развитие
промышленных производств и сферы услуг, работающих для удовлетворения
потребностей конечных потребителей, а вторая - на рост основной массы добавленной стоимости за счет высокого качества человеческого капитала, использования интеллектуальных ресурсов.2 Представляется, что наиболее целесообразным и эффективным подходом в современных условиях России следует признать использование обеих моделей воздействия на активизацию процессов диверсификации. При этом одним из решающих факторов будет являться многогранное и масштабное развитие сферы услуг, в том числе и жилищно-коммунальных, так как именно последние представляют собой существенную содержательную составляющую в обеих обозначенных моделях. Таким образом, представленные выше социально – экономические предпосылки
развития жилищно-коммунальных услуг, предполагают дальнейшие теоретические и методические исследования данной категории услуг с целью выработки эффективной государственной политики и развития рыночных отношений в ЖКХ.
Знание особенностей отрасли, ее специфики – важное условие для построения новых механизмов экономических отношений в жилищнокоммунальном хозяйстве (далее ЖКХ) и успешной адаптации предприятий отрасли к условиям свободного рынка.
Главная особенность коммунальных услуг—их общественный характер:
вода, свет, тепло — все это общественные блага. Как известно, признаками
общественного блага являются:
обезличенный и (или) коллективный характер потребления;
 общественно полезный характер;
 общедоступность для потребителя.
Рассмотрим в какой степени эти свойства присущи коммунальной дея1
Клейнер Г. Разорванный мир. http://webserv/intra/econom/22_5.htm/-24.01.02.
Диверсификация российской экономики: современные проблемы и задачи //Вопросы экономики. -2003. №12. –С. 4-2
2
17
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
тельности и коммунальным услугам. Коммунальная, значит, «общинная», то
есть направленная на удовлетворение первичных потребностей всего населения города и каждого отдельного жителя. Все виды коммунальной деятельности имеют общественно полезное значение независимо от того, является ли
потребление соответствующих услуг совместным или индивидуальным. Поэтому инженерные системы, сооружения и предприятия жилищнокоммунального хозяйства следует характеризовать как объекты и системы общественного пользования. Обезличенный и коллективный характер потребления коммунальных услуг можно пояснить на следующем примере. Уборка
улиц, наружное освещение приносят всем одинаковую пользу, причем затраты
на предоставление этих услуг практически не зависят от того, какое количество людей прошло по данной улице. Пользование услугами общегородского назначения носит обезличенный характер — каждый горожанин извлекает из
них свою выгоду в том объеме (количестве), который соответствует его потребностям. Некоторые услуги общегородского назначения с точки зрения отдельного горожанина могут показаться бесполезными, не приносящими лично
ему никакой пользы. Таковы, например, меры по защите окружающей среды и
охраняемых объектов природы. Однако не может быть сомнений в том, что
эти меры благотворно влияют на состояние городской среды, на экологию города.
Общественно полезными услугами являются уборка и благоустройство
прилегающей к дому территории, вывоз мусора, уборка лестничных клеток —
все это необходимое условие для нормального проживания людей в доме независимо от того, являются ли они собственниками квартир или их съемщиками.
Однако в отличие от объектов внешнего благоустройства жилищные услуги,
во-первых, локализованы, во-вторых, предназначены для конкретных жильцов, проживающих в этих домах. И все же их потребление остается совместным и неделимым.
Своеобразно проявляется общественный характер и инженерных услуг –
предоставление услуг водопровода, тепло-, электроснабжения, канализации и
газоснабжения доведено до каждой жилой ячейки и является элементом ее
благоустройства. Этот факт свидетельствует о полной индивидуализации потребления инженерных услуг каждым жителем. Благодаря этому характеру
потребления возможны количественное измерение и индивидуальный учет, а
также контроль за их потреблением. Все говорит в пользу того, чтобы признать эти услуги частным товаром. Но в данном случае индивидуальный характер потребления инженерных услуг не делает их частным товаром. Выделяются некоторые свойства инженерных услуг, которые обусловливают их
общественный характер: общий характер потребности, то есть в них нуждаются все люди; необходимость в услугах возникает постоянно независимо от
времени дня и ночи; часто их потребление является неотложным и имеет обязательный характер, то есть услуги должны предоставляться в любой момент,
когда в них возникает потребность; коммунальные услуги уникальны, они не
имеют аналогов. В совокупности эти свойства инженерных услуг требуют соз18
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
дания системы коммунального обслуживания, обеспечивающей их доступность для любого потребителя. Другими словами, системы инженерного обеспечения городов должны быть способны и готовы к удовлетворению потребностей любого своего потребителя в предоставляемых услугах, в любое время
(круглосуточно и круглогодично), независимо от числа людей, одновременно
пользующихся ими. Система, отвечающая этому требованию, делает услуги не
исключаемыми, то есть наделяет их признаком общественных благ. В современных городах системы инженерного обеспечения формируются и функционируют как общегородские объекты (за исключением систем теплоснабжения,
которые могут быть автономными), рассчитанные на население всего города.
Насущный и незаменимый характер потребления коммунальных услуг
требует, чтобы они были равнодоступны для всех, кто нуждается в них, и в
любое время суток. Общедоступность коммунальных услуг обеспечивается за
счет эффективного функционирования инженерной инфраструктуры (системы
жизнеобеспечения). Чем надежнее и эффективнее функционирование инженерных систем, тем более удобными, комфортными и благоприятными будут
среда и жилье. Уровень комфортности бытовой жизни определяется степенью
доступности услуги. Вместе с тем потребление услуги увеличивается с ростом
ее доступности, вследствие чего растут и затраты, необходимые для поддержания соответствующего уровня работоспособности технической системы.
Это и порождает противоречие между принципом полной доступности услуг и
платежеспособностью потребителей. Разрешение данного противоречия – суть
государственного регулирования жилищно-коммунальной сферы.
Таким образом, доступность жилищно-коммунальных услуг — один из
показателей уровня комфортности и качества современного жилья. Она же
превращает коммунальные услуги в общественные блага, что доказывает социальную значимость коммунальной деятельности и коммунальных услуг.
Именно с этих позиций необходимо исследовать систему оплаты ЖКУ и предоставления субсидий в отношении малоимущих граждан страны. В коммунальных услугах в одинаковой мере нуждаются и богатые, и бедные, причем,
сколько потреблять - зависит от процессов, для которых они используются, а
не от цены услуг. Поэтому отпуск услуг в зависимости от того, кто сколько
платит, означает дискриминацию людей по доходам. Насущный и безальтернативный характер потребления коммунальных услуг требует, чтобы они были
равнодоступны независимо от платежеспособности всем, кто нуждается в них,
в любое время, когда в них возникает потребность.
Доступными товары делает их цена, точнее соотношение «цена/доходы»,
которое каждый покупатель того или иного товара на конкурентном рынке
стремится оптимизировать для себя. Наличие товаров, близких по своим потребительским свойствам, способствует образованию широкого спектра цен и
самостоятельному формированию каждым покупателем потребительской корзины. Цена становится индивидуальной и в том смысле, что потребитель формирует свою шкалу цен, исходя из желания оптимизировать свой бюджет и
свои потребности. Всего этого лишен потребитель коммунального рынка.
19
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
В сфере коммунальной деятельности законодатели решили, что поскольку полезность услуг для всех людей одинакова, то и цена их должна быть одной и той же для всех потребителей. Причем аргументом для такого решения
являлся критерий справедливости. Но дело обстоит как раз наоборот, оплата
услуг по единому для всех тарифу несправедлива, прежде всего, для наиболее
обездоленной части населения страны, в силу следующих обстоятельств:
1. В отличие от цены конкурентных товаров, складывающейся на рынке
как независимая объективная величина, цена коммунальных услуг определяется расчетным путем как средняя от деления совокупных затрат производителя
на величину совокупной потребности в его услугах. Средняя цена в отличие от
индивидуальной (рыночной) ведет к уравниловке в оплате услуг. Например,
если на конкурентном рынке покупателя не устраивает цена товара, он может
либо сократить его потребление, либо отказаться от него в пользу более дешевого товара. Потребитель же коммунальных услуг лишен такой возможности и
вынужден делить все расходы наравне с другими потребителями. Уравнительный характер средней цены заключается еще в том, что она не учитывает в оплате услуг потребителями индивидуальные различия в затратах на их доставку
и обслуживание системы, а также различия, которые обусловлены дальностью
транспортировки услуг, особенностью месторасположения и типом зданий,
сложностью инженерного оборудования, эффективностью его использования и
т. д. Особенно велики эти различия в системах теплоснабжения городов, использующих различные типы источников и схемы распределения тепла.
2. Оплата услуг по единому тарифу ведет к перераспределению эффекта
централизации и концентрации (эффект естественной монополии) в системах
инженерного обеспечения в пользу состоятельных покупателей.
3. Малоимущие оплачивают услуги несоразмерно со своими потребностями и платежеспособностью. Им услуги обходятся дороже, чем богатым,
причем во столько раз дороже, во сколько раз они беднее богатых.
4. Объем и цена услуг навязываются малоимущим вопреки их возможности оплатить эти услуги или отказаться от некоторых их видов.
5. Интересы малоимущих ущемляются тем больше, чем выше отношение
«цена /доходы».1
Законодательные, исполнительные власти, общество осознают несправедливость существующей системы оплаты услуг по отношению к малоимущим
слоям населения, более того, стремятся принять законодательные акты по защите их интересов. Эти стремления нашли свое отражение во всех документах
коммунальной реформы, которые, по мнению Ряховской А.Н. и Таги-Заде,
оказались малоэффективными и неработающими, поскольку они основываются на убеждении, что жилищно-коммунальные услуги ничем не отличаются от
частных товаров и поэтому каждый потребитель должен оплачивать полученный объем услуг по их полной стоимости. В соответствии с таким толкованием была поставлена задача постепенного перехода на 100-процентную оплату
1
Ряховская А.Н., Таги-Заде Оплата коммунальных услуг должна быть переориентирована на малоимущих
граждан // Журнал «Жилищное и коммунальное хозяйство». – 2004. - № 7. - С. 11-14.
20
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
жилищно-коммунальных услуг населением, отмены всех льгот и дотаций, а
также ликвидации перекрестного субсидирования. Для защиты интересов бедной части населения введен федеральный стандарт максимальной доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе. Этот стандарт преподносится обществу как «самый эффективный способ» защиты малоимущих граждан» при переходе на 100- процентную оплату жилищно-коммунальных услуг, так как он не позволяет превышать норматив расхода малообеспеченных семей на коммунальные услуги,
какова бы ни была их реальная стоимость. В жизни использование названного
стандарта не только не устраняет существующую несправедливость в отношении малоимущих граждан, а, наоборот, усиливает ее.
При этом установление названного выше стандарта означает введение
коммунального налога на доходы малоимущих, так как при этом сумма коммунальных расходов стала исчисляться пропорционально доходу семьи.
Ставкой налога здесь служит стандарт максимально допустимой доли коммунальных расходов, а налогооблагаемой базой - совокупный доход гражданина.
При такой формуле рост доходов гражданина (семьи) ведет к пропорциональному увеличению абсолютной суммы коммунальных платежей.
Налог не может выполнить функцию социальной защиты - он может
быть более или менее щадящим в зависимости от величины ставки. В данном
случае коммунальный налог на доходы малоимущих оказался более обременительным, чем подоходный налог. 22-процентный потолок коммунальных
платежей, повысил налог на доходы малоимущих с 13 до 35 процентов. Исходя из вышеизложенного, новый механизм предоставления адресных субсидий
малоимущим семьям не повышает уровень их защищенности, а создает видимость заботы государства об их благополучии в этой сфере. Адресные жилищные субсидии не увеличивают доходы семьи, не улучшают ее материальное
положение, поэтому их нельзя считать формой социальной защиты малообеспеченных.
Если коммунальные услуги предоставляются государственными, муниципальными, общественными или совместными предприятиями, но без участия частных инвесторов, которые заинтересованы в первую очередь в максимизации прибыли, а увеличение общественного блага для них является побочным результатом; если социальное расслоение населения относительно невелико, тогда наиболее эффективным будет всеобщее субсидирование базовых
социальных услуг путем директивного установления искусственно заниженных и доступных беднейшим слоям населения тарифов при одновременном
компенсировании поставщикам услуг разницы между директивным и экономически обоснованным тарифом из местного бюджета либо из бюджетов разных уровней.
Основным аргументом противников всеобщего субсидирования служит
то, что при такой системе в относительно большей степени оказываются облагодетельствованными отнюдь не бедные, а, наоборот, самые зажиточные слои
населения, потребляющие больше услуг абсолютно - в физических объѐмах.
21
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Во многих государствах удалось достичь такого уровня благосостояния
населения и обеспечить столь высокий уровень качества, надѐжности, удобства и других технических характеристик систем жизнеобеспечения при высокоэффективном компетентном управлении ими, что тарифы сложились естественным путѐм на уровне общедоступных, вследствие чего никакого субсидирования вообще не требуется либо оно может быть незначительным. Именно
так функционируют все виды социальной и инженерной инфраструктуры в
странах ОЭСР - Организации экономического сотрудничества и развития, объединяющей высокоразвитые страны.
В случаях, когда социальные услуги в рамках коммунальных систем
предоставляются предприятиями с участием частного капитала, а социальное
расслоение общества при этом сильно, тезис о несправедливости всеобщего
субсидирования через бюджеты приобретает большую весомость. Тогда речь
может идти об адресном субсидировании, базирующемся на экономически
обоснованных тарифах, обеспечивающих безубыточное функционирование
инфраструктурных отраслей. Следует иметь в виду, что вариантов адресного
субсидирования существует два. Кроме посемейного субсидирования, стратифицируемого в зависимости от уровня доходов, о котором говорят у нас, в мировой практике применяется и другой вид адресного субсидирования - локальный. Многие эксперты именно его считают наиболее успешным для значительного числа случаев. Суть локального адресного субсидирования, которое можно считать промежуточным между посемейным и всеобщим, состоит в
том, что пониженные за счѐт субсидирования тарифы устанавливаются для отдельных домов, кварталов и районов (чаще всего - районов), где живут преимущественно бедные семьи. Субсидии при этом не выплачиваются населению, поскольку это всегда сопряжено с огромными бюрократическими сложностями, массовыми злоупотреблениями и дороговизной обслуживания самой
системы распределения субсидий. Дотационные средства для адресного локального субсидирования поступают из бюджета непосредственно обслуживающему данный район предприятию — поставщику базовых социальных услуг. Разумеется, не во всех случаях локальное адресное субсидирование применимо. Если население с разными уровнями доходов не локализовано, но более или менее равномерно распределено по территории населѐнного пункта, то
возникают проблемы при выделении конкретных районов и даже домов, подлежащих субсидированию. В этих случаях соблюсти принцип социальной
справедливости единовременно и повсеместно оказывается весьма сложно.
В мировой практике субсидирования применяется два подхода к решению задачи: кого субсидировать. Первый способ основывается на предположении, что между уровнем потребления любых ресурсов и уровнем жизни существует тесная связь. Правда, в рамках этого подхода существует два противоположных мнения о том, какая это связь - прямо пропорциональная или обратно пропорциональная. В обеих концепциях есть своя логика. С одной стороны, чем больше бедная семья потребляет, а это бывает, как правило, в связи
с большим числом детей и других иждивенцев, тем большая субсидия ей тре22
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
буется. С другой стороны, бедные семьи потребляют не всѐ, что угодно, то
есть удельно меньше, чем богатые. Согласно первой концепции, субсидии назначаются домохозяйствам по прямо пропорциональной шкале, то есть ставка
субсидии выше для тех групп населения, которые больше потребляют. По другой концепции, в соответствии с которой бедняки потребляют меньше, всѐ
происходит наоборот - наивысшие ставки субсидии назначаются домохозяйствам с наименьшим потреблением.
Правительство обычно устанавливает некоторый пороговый уровень потребления ресурса. Данный предел бывает абсолютным - на всѐ домохозяйство
в целом, или удельным – на душу населения в домохозяйстве. Если принятый
пороговый уровень потребления не превышается, то субсидия выплачивается в
полном объѐме. Если же фактическое потребление оказывается выше, то последствия выражаются в одной из двух форм: либо субсидия выплачивается на
объѐм ресурса до порогового значения, а на потребленное сверх этого - нет,
либо субсидия отменяется вовсе - как расточительному потребителю.
Рассматривая вопрос о введении данной системы субсидирования, правительство и общество должны чѐтко представлять себе все положительные и
отрицательные моменты и смириться с погрешностями распределения. Достаточно часто преимуществ такой системы больше, чем еѐ недостатков, поскольку возможные потери перекрываются экономией на издержках функционирования системы распределения (на содержании аппарата и поддержке документооборота при распределении субсидий иными способами). Несправедливость распределения также можно несколько сгладить ступенчатой системой определения величины субсидий с нелинейной их зависимостью от уровня дохода.
Интегральная оценка эффективности работы дотационной системы в
рамках первого подхода зависит не только от местных объективных условий,
например: общего уровня жизни, технического и организационного потенциала предприятий и учреждений, но и от менталитета населения. Как полагают
многие эксперты, для стран бывшего социалистического лагеря, где население
имеет высокий уровень образованности, культуры и толерантности, данный
подход, применявшийся, в сущности, в той или иной модификации в советскую эпоху, работает эффективно.
В странах Центральной и Латинской Америки, где население политически гораздо активнее и менее разобщено, а люди более непосредственны в выражении своих эмоций, первый подход зачастую вызывает непонимание и
конфликты: граждане остро чувствуют несправедливость погрешностей в субсидировании, поскольку привыкли жить на виду друг у друга и знают, кто живѐт беднее, а кто зажиточнее. В такой обстановке назначение субсидий одинакового размера при разном уровне фактической бедности или отличающихся
субсидий при одинаковом уровне кажущейся бедности в латиноамериканских
условиях порождает восприятие населением всей дотационной системы в целом как несправедливой, а также вызывает межличностные и межгрупповые
раздоры, социальный вред от которых превосходит социальную пользу от по23
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
вышения благосостояния.
Второй подход к субсидированию социального обслуживания основывается на системе проверок домохозяйств и других потребителей на нуждаемость. Он также может реализовываться в нескольких версиях. Субсидии, например, могут предоставляться только потребителям из числа заявивших о
своей нуждаемости. Именно данный подход к субсидированию внедрен в России.
В другом варианте дотационной системы субсидии назначаются по результатам сплошного обследования – опроса в тех кварталах, тех населѐнных
пунктов, где это имеет смысл делать. Если по заявительной версии выдачу дотаций возможно организовать на высоком уровне формализации - путѐм рассмотрения документов, представленных претендующим на субсидию, то обследование нельзя заменить простой процедурой сбора и проверки документов
по формальным признакам, чаще всего оно имеет характер комиссионной
оценки состояния домашнего хозяйства, в том числе жилища, производимой в
предположении, что степень его благоустроенности прямо коррелирует с
уровнем доходов. Данный способ является, бесспорно, наилучшим с точки
зрения результатов, но наиболее сложным и затратным. Очевидно, что обследование тоже не гарантирует стопроцентного эффекта, хотя и обеспечивает
наибольшую его вероятность.
Система индивидуального целевого субсидирования бедных слоев населения успешно и стабильно функционирует в Чили, а эксперты Всемирного
банка оценивают еѐ как наиболее эффективную из разработанных в последние
годы. Начиналась она широкомасштабным социально-экономическим исследованием, включавшим опрос, проведѐнный в 1995-97 годах группой экспертов Всемирного банка. В результате была создана система критериев отбора
домашних хозяйств для предоставления субсидий по оплате услуг водоснабжения и канализации. В число критериев входят: географические и экономические характеристики района, действующие в регионе тарифы на эти услуги,
размер семьи, уровень зажиточности домохозяйства, доходы членов семьи.
Каждые три года критерии пересматриваются для внесения корректировок.
Затем была сформирована государственная программа субсидирования
домашних хозяйств с низкими доходами в целях обеспечения доступа к комплексу социальных услуг, финансируемая центральным правительством.
Управление программой и распределение субсидий осуществляется местными
администрациями, причѐм никаких денег жителям не выдаѐтся. Субсидии реализуются через государственные предприятия, действующие в сфере социального обслуживания, в форме получения конкретными домохозяйствами социальных услуг на льготных условиях.
На начальном этапе было решено, что каждое домохозяйство обязано
самостоятельно обращаться в органы местного самоуправления с ходатайством о выделении субсидии, и бремя доказательства еѐ необходимости и правомочности было также возложено на само домохозяйство. Недолгая практика
показала низкую плодотворность этой идеи. За субсидиями стали обращаться
24
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
не самые нуждающиеся, а самые беззастенчивые и обученные правильно
оформлять нужные документы. Те, кто не умел или считал ниже своего достоинства ходить по бюрократическим кабинетам, доказывая свой статус нищего,
оставались без субсидий. Таких оказалось достаточно много, в результате чего
программа вроде бы формально выполнялась, а ситуация на самом деле изменялась незначительно, поскольку те, кому субсидии были нужны больше других, за ними не обращались. В связи с этим правительство и разработчики
программы изменили правила получения субсидий. Правительство обязало
водопроводно-канализационные госпредприятия участвовать в обследованияхопросах и отборе домохозяйств - кандидатов на дотирование, а также поручило вести мониторинг оплаты счетов на услуги с целью выявления возможных
претендентов на получение субсидии.
Социально-экономическим параметром и, одновременно, результатом
чилийской программы выступает предел в 5 процентов: именно такую долю
доходов и не более домохозяйства должны тратить на оплату водоснабжения и
канализации. Экологическим ограничением выступает 20 кубометров водопроводной воды на домохозяйство в месяц. Этот объѐм субсидируется в диапазоне от 40 до 85 процентов стоимости, а избыточное потребление не дотируется. Если домохозяйство в течение трѐх месяцев не оплачивает свою долю,
оно автоматически лишается материальной поддержки. Сегодня около 20 процентов чилийских семей получают субсидии по данной схеме.
Существуют и другие системы отбора потребителей для дотирования,
основанные на иных критериях. В частности, в Колумбии тарифы всех инфраструктурных отраслей зависят от таких факторов, как статус собственности
оператора, качество жилища, уровень жизни семьи, социальный статус (студенты, пенсионеры и т.п.), а также от того, какую ячейку в общенациональной
системе социально-экономической классификации занимает место жительства
- город, деревня и регион. В качестве источника финансирования субсидий
обычно понимается бюджет того или иного уровня. Но, как правило, в странах, не относящихся к высокоразвитым, налоговых поступлений не хватает на
такого рода затраты. В подобных случаях лучше работает система так называемого перекрѐстного субсидирования. Еѐ суть состоит в установлении для
части потребителей или для части услуг более высоких тарифов, значительно
превышающих себестоимость. За счѐт этого излишка ведѐтся субсидирование
неимущих потребителей. Данная система может эффективно работать только в
том случае, если рынки монополизированы, иначе «завышеннообложенные»
потребители будут перебегать к другим поставщикам и никакого перекрѐстного субсидирования в реальности не получится. В некоторых случаях такая
схема всѐ-таки может работать в условиях конкурентного рынка, но специфического. Разумеется, частные поставщики компенсируют изымаемые у них таким образом излишки за счѐт клиентов, причѐм, если система регулирования
недостаточно жестка, делается это не только путѐм повышения стоимости
подключения, но и повышением тарифов на пользование услугами. Таким образом, система перекрѐстного субсидирования, если она не осуществляется
25
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
исключительно государственным сектором при возможном участии общественного сектора, становится мало прозрачной, плохо доступной для общественного контроля и допускает возможности злоупотреблений.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно сделать следующие
выводы:
1. В России продолжают формироваться социально – экономические
предпосылки развития жилищно-коммунальных услуг как общественных благ;
2. Наблюдается противоречие между доступностью жилищнокоммунальных услуг как общественных благ и уровнем стоимости на них, характеризующемся, как «несправедливый» по отношению к значительной части
населения страны;
3. В силу несправедливости стоимости на жилищно-коммунальные услуги как общественного блага объективен процесс их субсидирования;
4. Одним из элементов регулирования жилищно-коммунальных услуг
является выбор модели субсидирования, адекватной институциональной
структуре общества.
1.3. Основы государственного регулирования
жилищно-коммунальных услуг населению
Государственное участие в функционировании и развитии сферы жилищно-коммунальных услуг осуществляется на: федеральном, субфедеральном (региональном) и местном (муниципальном) уровнях. На каждом уровне
используются свои рычаги и меры поддержки.
Так, на федеральном уровне основными элементами механизма развития
сферы ЖКУ можно признать следующие: прогнозирование развития ЖКУ
(кратко- и среднесрочное); госинвестиции в развитие рыночной инфраструктуры; зашита интеллектуальной собственности; налоговое регулирование; регулирование цен и тарифов на услуги естественных монополий; лицензирование отдельных видов деятельности и ЖКУ; сертификация, классификация
ЖКУ; содействие конкуренции; защита прав потребителей.
На рис.1 представлена основная совокупность инструментов государственного регулирования и рыночных стимуляторов развития сферы жилищнокоммунальных услуг.
Рассмотрим основные государственные регуляторы развития ЖКУ.
Государственные инвестиции в жилищно-коммунальный комплекс обеспечивают инновационную и инвестиционную деятельность в соответствии с
утвержденной инвестиционной программой.
Одним из важнейших источников привлечения средств на обновление
основных фондов являются инвестиционные кредиты. Эта форма долгосрочного кредитования широко применяется в практике зарубежных стран и является одним из основных методов финансирования коммерческих решений.
Инвестиционный
26
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Совокупность инструментов,
воздействующих на развитие ЖКУ
Рыночные формы и инструменты
Государственное регулирование
Федеральный уровень
Региональный уровень
Государственные инвестиции в
жилищно-коммунальный
комплекс
Налоговое регулирование
Регулирование цен и
тарифов на услуги
монополий
Лицензирование отдельных
видов деятельности
Сертификация ЖКУ
Муниципальный уровень
Дотации по ЖКУ
Прямые
инвестиции в ЖКХ
Нормативное бюджетное
финансирование
ЖКУ
Льготы по местным налогам,
сборам, аренде земли, помещений
Льготы по
тарифам на ЖКУ
Инвестирование ЖКК за счет
частных инвесторов
Доходность потребителей
ЖКУ
Вхождение частного бизнеса в сферу
ЖКУ и расширение конкуренции
Создание новых организационнохозяйственных форм деятельности в сфере ЖКУ
Льготное бюджетное кредитование
Региональный заказ на отдельные
виды ЖКУ
Муниципальный заказ на
отдельные виды ЖКУ
Межотраслевое взаимодействие
сферы ЖКУ с секторами экономики
Приватизация, акционирование предприятий ЖКК
Кадровая,
Функционирование товариществ
собственников жилья
маркетинговая, информационная
коммуникационная поддержка
ЖКК
Содействие конкуренции
Защита прав потребителей
Регулирование качества
предоставления ЖКУ
Повышение уровня внутрифирменного
менеджмента
Регулирование тарифов на
ЖКУ
Регулирование деятельности предприятий ЖКК
Повышение качества ЖКУ
и системы обслуживания
Фондовые и финансовые инструменты
Системный маркетинг потребительского
спроса на ЖКУ
Диверсификация ЖКУ и форм
обслуживания
Лизинговые методы
Дифференциация стоимости ЖКУ в зависимости от
ее качества
Эффективность системы жилищно-коммунального обслуживания населения
Рис.1. Совокупность государственных и рыночных регуляторов развития
ЖКУ
кредит занимает промежуточное положение между коммерческим кредитом и
проектным финансированием.
Предоставление субсидий и субвенций, в том числе на оказание материальной поддержки, допускается: из федерального бюджета - в случаях, предусмотренных федеральными и региональными целевыми программами и федеральными законами; из бюджетов субъектов Российской Федерации - в случаях, предусмотренных федеральными целевыми программами, федеральными
законами, региональными целевыми программами и законами субъектов Российской Федерации; из местных бюджетов - в случаях, предусмотренных федеральными целевыми программами, федеральными законами, региональными
27
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
целевыми программами, законами субъектов Российской Федерации и решениями представительных органов местного самоуправления.
Трансферты населению представляют собой бюджетные средства для
финансирования обязательных выплат в форме субсидий и предоставления
льгот гражданам при оплате ЖКУ.
Потребность в инвестициях в сферу ЖКК огромна, но в настоящее время
инвестиции минимальны и ограничиваются финансированием текущего ремонта. Требуемый объем капиталовложений в реконструкцию и модернизацию предприятий отрасли оценивается в 17 млрд долларов США. В настоящее
время годовой объем финансирования муниципального хозяйства составляют
350-500 млн долл. США.1 Создание условий для притока частных и международных инвестиций может кардинально изменить финансовое положение отрасли в долгосрочной перспективе. ЖКК это огромный платежеспособный национальный рынок. Стратегическим направлением деятельности по привлечению инвестиций в ЖКК является переход к финансированию за счет частных
инвесторов, обладающих не только финансовым капиталом, но и ноу-хау в
предоставлении услуг.
Возможность привлечения долгосрочных инвестиционных ресурсов определяется в значительной степени тем огромным потенциалом ресурсосбережения, которым обладает ЖКК.
Экономическая привлекательность ресурсосберегающих проектов состоит в том, что в качестве источников погашения заемных средств, взятых на
реализацию проекта, могут использоваться средства, сэкономленные в результате сокращения себестоимости производства и потребления коммунальных
услуг. Реконструкция и модернизация коммунальных предприятий приведет к
существенному сокращению себестоимости производства единицы их продукции, а модернизация жилищного фонда - к сокращению потребления ресурсов
и, следовательно, к получению значительного экономического эффекта от инвестиций.
Государство и местные органы государственной власти, заинтересованные в создании условий для привлечения долгосрочных инвестиционных ресурсов для финансирования крупных инвестиционных проектов по модернизации жилищно-коммунального хозяйства могут на первом этане взять на себя
кредитные риски через предоставление бюджетных гарантий; осуществить организационные меры по отработке стандартов, процедур и форм обеспечения
привлечения заемного финансирования.
Социально-экономическое состояние России, значительное снижение
инвестиций в жилищно-коммунальную сферу закономерно приводят к возрастанию износа жилищного фонда, снижению надежности инженерных систем
жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры, росту затрат на восстановление жилья, пострадавшего в результате аварий, пожаров, техногенных
взрывов. Все это диктует необходимость поиска дополнительных финансовых
1
Нефедова Л.П. Участие Международных финансовых институтов в инвестировании ЖКХ. //ЖКХ: Журнал
руководителя и главного бухгалтера. -2003. -№ 1. -С. 22-26.
28
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
источников возмещения ущерба на объектах жилищной сферы. В качестве такого механизма реформа жилищно-коммунального хозяйства определяет систему страхования жилья.
Страхование, являясь одним из инвестиционных источников, в тоже
время позволяет снизить риски инвестиционных проектов в сфере ЖКК.
Налоговое регулирование выполняет заметную роль в развитии сферы
ЖКУ. На уровне предприятий ЖКХ важное значение имеют правила исчисления облагаемых налогом прибылей. Для многих малых предприятий ЖКК
несомненный интерес представляет переход на упрощенную систему налогообложения (далее УСН), что помимо облегчения условий хозяйствования и
учета в малых предприятиях, будет стимулировать деятельность предпринимателей по развитию ЖКУ. Для предприятий и организаций, выполняющих
работы по содержанию и ремонту жилья, дорог, благоустройству и озеленению, вывозу мусора важным условием для применения УСН является относительно невысокая балансовая стоимость основных средств – до 100 млн. руб.
Передача предприятиями ЖКХ в муниципальную казну объектов, предназначенных только для обслуживания, влечет за собой сокращение балансовой стоимости основных средств и возможность перехода на оптимальную
систему налогообложения.
Регулирование цен и тарифов на услуги монополий проводится государством с целью предупреждения, ограничения и пресечения монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции на рынке жилищнокоммунальных услуг. Субъектами естественных монополий на рынке жилищно-коммунальных услуг являются предприятия водоснабжения и водоотведения, теплоэнергетики, электро-, газоснабжения. Естественные монополии,
сложившиеся в сфере ЖКХ, влияют на цену услуги и могут устанавливать ее
выше предельных издержек. Высота монопольной цены зависит от монопольной власти хозяйствующего субъекта, государственного регулирования, от
эластичности спроса, от ограниченности платежеспособного спроса в экономике в целом.
Немаловажное значение имеет государственное лицензирование отдельных видов деятельности жилищно-коммунальных услуг.
Уровень сервиса должен получать соответствующее официальное подтверждение на основе системы добровольной сертификации услуг. Важно
отметить, что потребителя интересует не только способность предприятия
оказывать качественные услуги, сколько их фактическое качество.
В сфере предоставления ЖКУ добровольная сертификация ещѐ не получила должного развития. Одна из основных причин этого – невысокое качество услуг большинства локальных монополистов. Альтернативой является
включение в сферу оказания услуг малых и средних предприятий различных
форм собственности. Они заинтересованы в завоевании своего места на рынке
на основе обеспечения высокого качества услуг и его официального подтверждения. Предстоит разработать и ввести в действие общие и специальные технические регламенты и модернизировать национальные стандарты и стандар29
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ты организаций в сфере оказания ЖКУ.1
Содействие конкуренции. Важным аспектом в процессе демонополизации и развития конкуренции на рынке ЖКУ являются изменения в структуре
собственников жилья. Одной из предпосылок создания конкурентной среды
должна стать приватизация государственных и муниципальных унитарных
предприятий. Она обеспечит равные юридические права для всех участников
рынка, будет способствовать привлечению частного капитала в ЖКК. Первоочередными мерами, способствующими процессу демонополизации ЖКК и
развитию конкуренции, должны стать: отмена дотаций предприятиям ЖКХ и
переход на персонифицированные счета для перечисления субсидий на оплату
жилья; уход от системы авансирования платежей и переход к ежемесячной
оплате по факту поставки; переход на реальные договорные отношения в ЖКХ
на основе тендеров.2
Конкуренция в сфере управления обслуживанием жилищного фонда
должна быть на рынке управления жилищным фондом (на заключение договора на управление с собственником); на рынке оказания услуг, выполнения
работ (заключение договора на оказание ЖКУ с управляющей организацией).
Стимулировать конкуренцию необходимо посредством создания ТСЖ и иных
управляющих компаний, разукрупнения многоотраслевых предприятий; разделения функций по управлению жилищным фондом и его содержанию; привлечения альтернативных предприятий – субъектов малого и среднего бизнеса.
Статья 72 Бюджетного кодекса РФ закрепляет, что передача органами
местного самоуправления прав на управление и обслуживание жилищного
фонда частным операторам, если финансирование производимых работ и услуг будет производиться за счет бюджетных средств, должна осуществляться
исключительно на конкурсной основе. При проведении конкурсов необходимо
соблюдать и требования антимонопольного характера. Основными критериями выбора победителя должны быть: опыт работы организации (или ее сотрудников) в жилищной сфере; заявленная стоимость выполнения работ;
предложенный бизнес- план осуществления деятельности по управлению жилищным фондом.
В случае проведения конкурсов подрядчиков на выполнение работ по
обслуживанию жилищного фонда и снижению цен на выполнение этих работ в
результате конкурса часть средств, образующихся как разница между стартовой ценой и конечной конкурсной ценой (например, 20 %), должна поступать в
распоряжение управляющей организации.
Развитие конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом
направлено на создание рыночных основ работы жилищно-коммунального хозяйства и обеспечение оптимального соотношения между стоимостью и качеством жилищно-коммунальных услуг.
1
Чураков Е.П. Математические методы обработки экспериментальных данных в экономике: Учеб. Пособие. –
М.: Финансы и статистика, 2004. – 240 с.: ил.
2
Беляев Д.Е. Развитие конкуренции в сфере ЖКХ // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. 2005. - № 6. - С. 28-31.
30
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Защита прав потребителей играет важную роль в цивилизованном развитии
сферы ЖКУ. Она предусмотрена соответствующим законодательством, в котором, в частности, определены обязательные меры по созданию стандартов,
требованиям которых должны соответствовать услуги. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок
обслуживания и ремонта жилищного фонда, что позволяет управляющей компании заключать правильный договор с эксплуатирующей организацией.
Главной задачей Государственной жилищной инспекции Российской
Федерации является осуществление государственного контроля за качеством
предоставления населению жилищных и коммунальных услуг.
Основные направления работы госжилинспекций Российской Федерации:
 инспекционные обследования жилищного фонда страны, необходимые
для выявления имеющихся нарушений в жилищной сфере;
 контроль за выполнением мероприятий по подготовке жилищного
фонда и его инженерной инфраструктуры к сезонной эксплуатации;
 работа с заявлениями и обращениями граждан.
При проведении инспекционных проверок за 2005 год госжилинспекциями Российской Федерации обследовано 736 млн м 2 жилищного фонда всех
форм собственности или 26 % от всего жилфонда страны (из них: плановые
инспекционные обследования составили 7,56 %, а внеплановые, т.е. по жалобам и обращениям граждан, - 18,43 %). В результате обследований выявлено
всего по Российской Федерации 512 980 нарушений в жилищной сфере (рис.
2).
За отчѐтный период управляющим организациям и предприятиям, обслуживающим жилищный фонд по Российской Федерации, было выдано 247
176 исполнительных документов со сроками устранения правонарушений, в
том числе: предписаний – 107 205, протоколов – 44 787, актов – 95 184. За
2005 год вынесено постановлений о наложении штрафных санкций всего по
Российской Федерации на сумму 178,0 млн рублей. Уже взыскано и направлено в бюджеты муниципальных образований, на территории которых совершены административные правонарушения-125,0 млн рублей (рис. 3).
Рис. 2. Структура нарушений в жилищной сфере в Российской Федерации
за 2005 год
В результате применения мер административного воздействия в соответ31
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях на 01.01.2006 устранено 85 % правонарушений от их общего количества.
По 63 % дел было принято решение о привлечении правонарушителей к административной ответственности. По нарушениям, которые не были устранены по истечении нормативных сроков, формировались административные дела
и направлялись в суды.
Рис. 3. Административная практика госжилинспекций Российской Федерации
за 2005 год
В 2005 году во всех регионах продолжилась совместная работа по осуществлению проверок с представителями Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору и Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. В 2005 году
была активизирована деятельность госжилинспекций России по работе с жалобами и обращениями граждан. За год в органы Госжилинспекции РФ поступило свыше 310 тысяч жалоб и обращений. По 273 тысячам – приняты меры.
В условиях рыночной экономики, когда прямое государственное влияние во многих социальных областях минимально, а необходимость социальных гарантий чрезвычайно велика, эти функции переданы государством страховым компаниям: минимум обеспечивается обязательными видами страхования, а все остальное посредством заключения договоров добровольного страхования.
Страхование как система защиты имущественных интересов граждан,
организаций и государства обеспечивает гарантии своевременного и полного
возмещения имущественных потерь, создание системы объективной оценки
причиненного ущерба, выявления его виновников, взыскания с них величины
выплаченного ущерба, повышения ответственности подрядных организаций за
качество обслуживания домов, адресную помощь пострадавшим.
Региональное регулирование ЖКК по предоставлению жилищнокоммунальных услуг населению. Устойчивый приток инвестиций в ЖКК за
счет ресурсов коммерческих банков или иных источников привлечения заемных средств, например, через выпуск долгосрочных облигационных займов,
можно достичь путем снижения рисков инвестирования и разработки механизмов, позволяющих обеспечить кредиты наиболее ликвидными активами
жилищно-коммунальных предприятий — платежами потребителей услуг.
32
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Система финансирования проектов модернизации коммунальной инфраструктуры может состоять из двух элементов, независимых друг от друга.
Первый - должен обеспечивать возможность получения возвратного финансирования на основе выявления максимально допустимой долговой нагрузки, которую может нести заявитель конкретного проекта. Данный механизм, в первую очередь, должен обеспечивать возможность получения на рынке кредитных ресурсов на требуемые для данного проекта сроки. Возможны разные варианты обеспечения такого механизма: привлечение коммунальными предприятиями или местными органами государственной власти кредитных
средств коммерческих банков на финансирование проектов по модернизации
ЖКХ; выпуск и размещение на рынке проектных облигаций коммунальными
предприятиями, осуществляющими модернизацию ЖКХ; выпуск муниципальных облигаций общего покрытия в целях использования заемных средств
на программу модернизации комплекса предприятий ЖКХ; предоставление
коммунальному предприятию бюджетного кредита из республиканского или
местного бюджетов на рыночных условиях.
Второй механизм - предоставление безвозвратного бюджетного финансирования на конкретные проекты за счет средств республиканского или местного бюджетов.
Необходимо разработать четкие и прозрачные критерии для принятия
решения о том, какие проекты по модернизации ЖКК должны быть профинансированы за счет бюджетных средств. Один из возможных критериев - безвозмездную поддержку должны получать, прежде всего, те проекты, которые требуют минимальной бюджетной поддержки по отношению к общему объему
финансирования, а большая часть проекта финансируется за счет частных инвестиций, в том числе средств самого предприятия или частных заемных
средств.
Для обеспечения возможности привлечения коммунальными предприятиями средств коммерческих банков или размещения проектных облигаций
для финансирования проектов по модернизации ЖКК в республике могут быть
созданы гарантийные структуры (ГС). Для их создания могут использоваться,
в том числе, средства республиканского бюджета, предназначенные на реализацию Программы модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Башкортостан, а также высвобождаемые бюджетные средства при поэтапном переходе на полную оплату стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Основным инструментом предоставления финансирования со стороны
ГС должна быть выдача поручительств по кредитам коммерческих банков на
реализацию одобренных ГС проектов, что позволит использовать преимущества финансового рычага. Основными источниками пополнения активов этих
организации должны стать доходы от управления их активами, а также плата
за предоставление поручительств. Оценку проектов и кредитоспособности заемщиков, максимально допустимой величины заимствований будут производить непосредственно ГС. В результате будут разработаны методика оценки
33
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
проектов по модернизации коммунальной инфраструктуры и предприятийзаемщиков, стандарты кредитования данных проектов со стороны коммерческих банков, инвестиционные паспорта отрасли. Впоследствии работу по
оценке кредитоспособности владельцев проектов будет выполнять банк, который будет выдавать кредиты для реализации инфраструктурных проектов.
Кредитные договоры коммерческих банков, по которым ГС будет выдавать поручительства, а также вся остальная документация, сопровождающая
сделку, будет стандартизована. Это позволит создать предпосылки для формирования вторичного рынка данных кредитов, создания иной системы их рефинансирования или системы перестрахования рисков на федеральном уровне.
В результате единовременных затрат бюджетных средств на капитализацию ГС будет создана устойчивая и прозрачная система финансирования инфраструктурных, в том числе коммунальных, проектов. Основанная на использовании рыночных механизмов и привлечении частных кредитных ресурсов, она сможет способствовать не только решению проблем модернизации
ЖКХ, но и развитию рынка ценных бумаг и укреплению банковской системы.
Коммерческая концессия формирует новые партнерские формы взаимодействия публичного и частного капитала и позволяет привлечь капиталовложения в объемах, существенно превосходящих возможности бюджета.1
Региональный заказ на отдельные виды жилищно-коммунальных
услуг. Государственный или муниципальный заказ представляет собой совокупность заключенных государственных или муниципальных контрактов на
поставку товаров, производство работ, оказание услуг за счет средств соответствующего бюджета.
Кадровая, маркетинговая, информационная, коммуникационная
поддержка. В настоящий период в управлении персоналом предприятий набирает силу тенденция, которая заключается в переориентации управленческих ориентиров с материально-технических факторов на человеческие ресурсы. Во многом это объясняется целевым назначением жилищно-коммунальной
сферы – обслуживанием людей, удовлетворением их запросов и учетом интересов. Какие бы совершенные системы ЖКХ не обслуживал человек, какими
всеобъемлющими не были нормативные и регламентирующие документы, от
его желания, знаний и умений зависят итоги деятельности организации, обслуживающей и эксплуатирующей эту систему.
Маркетинг в современной сфере ЖКХ подразделяется на стратегический
и операционный. Стратегический маркетинг связан с систематическим анализом потребностей рынка ЖКУ, что позволяет предприятию выбирать новые
направления своей деятельности, вырабатывать более эффективные жилищнокоммунальные услуги, определять целевые группы потребителей, вырабатывать стратегию продвижения товара. Операционный маркетинг вырабатывает
конкретные программы продвижения ЖКУ: определяет ценообразование, за1
Блинкова Е.В. Инвестиционное соглашение в сфере коммунального обслуживания. //
Журнал «Жилищное право». -2005. -№8. -С. 6-8.
34
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
дает форму в которой выступает сервисная услуга, формирует тактику реализации услуг, определяет особенности коммуникации с целевыми группами.
Максимальная гласность процесса реформирования жилищнокоммунального хозяйства республики может быть достигнута при использовании следующих основных методов информационного обеспечения: регулярные сообщения во всех республиканских СМИ; ведение постоянных рубрик в
печатных изданиях, регулярных тематических теле- и радиопередач; просвещение потребителей в области защиты их прав на полное, своевременное и качественное жилищно-коммунальное обслуживание; создание справочной
службы по вопросам жилищно-коммунального обслуживания населения; выпуск и распространение тематических методических и справочных материалов
по проблемам реформы для специалистов жилищно-коммунального хозяйства
и населения; осуществление формирования и распространения в сети Интернет информационных ресурсов городов и районов по всем аспектам проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства и защиты прав потребителей
жилищно-коммунальных услуг.
Регулирование тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Вопрос
установления тарифов находится в совместном ведении субъектов Федерации
и муниципального образования.
При затратном подходе к формированию тарифа игнорируется фактор
спроса - готовность и возможность потребителей (населения и бюджета) оплачивать услуги соответствующего качества и соответствующей стоимости.
Следствием невнимания к фактору спроса являются неплатежи, рост дебиторской задолженности.
Экспертиза экономически обоснованных тарифов на жилищнокоммунальные услуги, осуществляется в целях:
 установления достоверности представляемой хозяйствующими субъектами в регулирующие органы финансово-экономической и производственнотехнологической информации;
 защиты экономических интересов организаций, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, по регулируемым тарифам;
 выявления неэффективных и необоснованных затрат, включаемых в
расчеты тарифов;
 определения путей снижения производственной себестоимости по регулируемой деятельности;
 выявления внутренних резервов в целях повышения эффективности
производства, обеспечения ресурсосбережения;
 усиления контроля за ценами (тарифами) организаций, занимающих
монопольное положение в осуществлении регулируемой деятельности;
 защиты экономических интересов населения и других потребителей от
монопольного повышения тарифа.
Главным элементом регулирования ЖКУ на муниципальном уровне
является предоставление субсидий. Субсидии - бюджетные средства, безвоз-
35
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
мездно выделяемые из бюджета одного уровня бюджетной системы бюджету
другого уровня, для предоставления определенным слоям населения в соответствии с законодательством с целью соблюдения их конституционных гарантий (рис. 4, 5).
Право на субсидии могут реализовать граждане, у которых размер оплаты ЖКУ с учетом социальной нормы площади жилья и коммунальных услуг
превышает установленную максимально допустимую долю расходов на оплату жилья и коммунальных услуг – 22 процента в совокупном доходе семьи.
Субсидии предоставляются на 6 месяцев. При расчете субсидии прожиточный
минимум берется по социально-демографическим группам, к которым относятся заявитель и члены его семьи. Для пенсионеров, трудоспособного населения, детей он разный. На 1.01.2006 г. размер прожиточного минимума по Республике Башкортостан составлял: для пенсионеров 1772 руб., для трудоспособного населения – 2606 руб., а для детей – 2346 руб.
При задолженности по квартплате назначение субсидий на оплату жилья
и коммунальных услуг производится при наличии заключенных между должниками и кредиторами соглашений, в которых устанавливаются условия исполнения обязательств по погашению задолженности. Предельный срок погашения задолженности не может превышать трех месяцев. Вопросы по погашению задолженности по ЖКУ рассматриваются с каждым должником индивидуально комиссией по назначению субсидий при местной администрации. В
случае непогашения задолженности в установленный срок без уважительной
причины субсидия прекращается.
Таким образом, если сравнить степень участия бюджетов: федерального,
регионального и местного в финансировании проблем ЖКХ, то наибольшая
нагрузка ложится на местные бюджеты (таблица 1).
36
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Рис. 4. Схема бюджетного финансирования расходов на предоставление субсидий и компенсаций на оплату ЖКУ (ст. 159, 160 Жилищного кодекса РФ)
37
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Рис. 5. Предоставление субсидий гражданам на оплату
жилищно-коммунальных услуг (ст. 159 Жилищного кодекса РФ)
Условные обозначения
РС (1) – размер регионального стандарта нормативной жилой площади
жилого помещения;
РС (2) - размер регионального стандарта стоимости ЖКУ;
РС(3) - размер регионального стандарта максимально допустимой стоимости расходов граждан в совокупном доходе семьи;
Р – расходы граждан (семьи) на оплату ЖКУ (порядок определения состава семьи получателя субсидий устанавливает Правительство РФ – см. ч.7
ст. 159 ЖК РФ);
Д ср – среднедушевой доход семьи;
Д – совокупный доход семьи (порядок исчисления устанавливает Правительство РФ – см. ч.7 ст. 159 ЖК РФ);
ПМ – установленный прожиточный минимум;
К – поправочный коэффициент.
38
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таблица 1
Участие бюджетов разных уровней в жилищных
отношениях (в свете нового Жилищного кодекса РФ)
Расходы
Статьи
бюджетов
№
Содержание
ЖК
Ф
Р
1
2
3
4
5
1 Статья 2 Использование
бюджетных
+
+
средств для улучшения жилищных условий граждан
2 Статья
Осуществление
функций
12
управления в области жилищ- +
ных отношений органами государственной власти РФ
3 Статья
Осуществление
функций
13
управления в области жилищ+
ных отношений органами государственной власти субъекта РФ
4 Статья
Осуществление
функций
14
управления в области жилищных отношений органами
МСУ
5 Статьи
Содержание государственного
19, 39
и муниципального жилищного
+
+
фонда
6
7
8
Статья
Выкуп жилого помещения при
56
изъятии земельного участка
(п. 4 ч.1) для государственных и муниципальных нужд
Статья
Использование
бюджетных
151
средств на приобретение и
(п. 3 ч.2) строительство жилого помещения для нуждающихся
Статья
Предоставление
различного
154
вида субсидий
39
М
6
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Окончание табл. 1
9
10
11
12
13
14
15
16
17
Статья
154
Расходы на капитальный ремонт общего имущества в
многоквартирных домах в которых имеются помещения государственного и муниципального жилищного фонда
Статья
Доплата в отдельных случаях
155
за нанимателя жилого поме(ч. 4)
щения по договору управления
с управляющей организацией
Статья
Внесение платы за наѐм жило156 (ч.9) го помещения малоимущими
гражданами
Статья
Финансирование расходов на
159
предоставление субсидий гра(ч.8)
жданам
Статья
Предоставление субвенций на
159 (ч.8 выплату субсидий
и 10)
Статья
Передача финансовой помощи
159
субъектам РФ
(ч.8)
Статья
Дополнительные расходы на
159
выплату субсидий
(ч.11)
Статья
Предоставление компенсации
160
расходов на оплату ЖКУ
Статья
Предоставление бюджетных
165
средств на капитальный ре(п.2 ч.1) монт многоквартирных жилых
домов
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
Только М и
СПб
+
+
+
+
+
+
+
+
Таким образом в РФ предусмотрены различные регуляторы ЖКУ, действующие на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Однако
их действие недостаточно эффективно в силу следующих обстоятельств:
- отсутствие комплексности и синхронности в их использовании;
- недостаточное финансовое обеспечение действия данных регуляторов;
- несогласованность их действия с платежеспособным спросом населения;
- неадекватное отражение качества жилищного фонда и жилищнокоммунальных услуг в стоимости ЖКУ.
40
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
1.4. Рыночные регуляторы развития
жилищно-коммунальных услуг в регионе
Серьезная роль в формировании механизма развития ЖКУ принадлежит
наличию собственного потенциала. Потенциал ЖКУ определяется возможностями и объемами используемых ресурсов (материальных, людских, интеллектуальных, технологических, финансовых, информационных, организационных, управленческих), их структурой, качественным составом и уровнем использования. Наиболее полная и эффективная реализация имеющегося потенциала является основной задачей рыночного механизма современного развития ЖКУ. К числу основных рыночных средств воздействия на ЖКУ отнесены: коммерциализация инноваций; системный маркетинг потребительского
спроса на ЖКУ; диверсификация ЖКУ, форм и методов обслуживания; расширение сети малого бизнеса и конкуренции; лизинговые формы и методы;
фондовые и финансовые инструменты на рынках ценных бумаг и недвижимости; создание новых организационно-хозяйственных форм деятельности в
сфере ЖКУ; межотраслевые формы партнерства и взаимодействия сферы
ЖКУ с другими отраслями и секторами экономики; функционирование в сфере ЖКУ некоммерческих организаций; повышение уровня внутрифирменного
сервисного менеджмента (в первую очередь в области стратегического управления); повышение качества услуг и систем обслуживания.
Коммерциализация инноваций. В мировой экономической науке считается доказанным, что вклад научных достижений в рост ВВП может превышать 50 %. Объем мирового рынка наукоемкой продукции составляет сегодня
2 трлн 300 млрд дол. США. Из этой суммы 39 % - это продукция США, 30 % Япония, 16 % - Германии. Доля же России составляет всего 0,3 %. На рисунке
6 представлена принципиальная схема инфраструктурного обеспечения развития инновационной деятельности в ЖКХ.
В настоящее время практически отсутствуют исследования по инфраструктурному обеспечению инновационной деятельности в ЖКХ. Остаются
непроработанными вопросы организации технопарков, инкубаторов, венчурных фондов в ЖКХ.
На основе обобщения существующих форм и видов господдержки малого бизнеса автором составлена их классификация, которая может использоваться в качестве основы для анализа и совершенствования требуемых мер в
системе ЖКХ (табл. 2).
Универсальным требованием, предъявляемым сегодня к любому хозяйствующему субъекту в сфере услуг, выступает конкурентоспособность. На
рис. 7 представлена общая модель системной стратегии обеспечения конкурентоспособности компании в ЖКХ. Модель включает три элемента: 1) обобщение и увязка отдельных частных стратегии конкуренции в систему повышения конкурентоспособности; 2) определение ключевых конкурентных преимуществ каждой из стратегий, формирующих общую конкурентоспособ-
41
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ность; 3) формулирование основных составляющих социально-экономических
эффектов, оказывающих влияние на компании в сфере ЖКУ.
Диверсификация жилищно-коммунальных услуг и форм обслуживания. В сфере жилищно-коммунального комплекса необходима диверсификация как инвестиций, так и продукции, производства и цен.
Рис.6. Принципиальная схема инфраструктурного обеспечения
развития инновационной деятельности в ЖКХ
42
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таблица 2
Организационно-инфраструктурные
Формы
Классификация современных форм и видов государственной поддержки
малого бизнеса в сфере услуг
Виды государственной поддержки
Прямого действия
 ведение реестра
малых предприятий;
 упрощенный порядок регистрации
(принцип «одного
окна»);
 привлечение к региональным и муниципальным закупкам;
 взимание минимальной платы за
лицензирование деятельности и сертификацию продукции;
 упорядочивание
системы контроля и
проверок малых
предприятий;
 обеспечение социальной безопасности
Косвенного действия
 стимулирование связей между крупными и
малыми фирмами на основе механизмов франчайзинга, субподряда и лизинга;
 информационно-маркетинговое обеспечение
(центры по изучению внутреннего и внешнего
рынков, организация ярмарок и выставок продаж, и т.п.);
 консалтинг и аудит (налоговый, экономический, юридический и др.)
 обучение и переподготовка кадров;
 пропагандистская поддержка (создание положительного образа предпринимателя через
СМИ, и т.д.);
 организация работы с зарубежными спонсорскими структурами
43
Имущественные
Финансово-налоговые
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
 упрощенный порядок предоставления
финансовой отчетности и ведения бухгалтерского учета;
 разрешение использования ускоренной
амортизации;
 введение льготного
режима налогообложения;
 льготное кредитование эффективных
инновационных проектов, связанных с
государственными
(региональными, местными) интересами;
 применение льготных таможенных тарифов
 льготное предоставление в аренду
помещений и оборудования, находящихся в государственной
собственности;
 формирование государственных лизинговых компаний;
научнотехнологическая
поддержка
 стимулирование банков и страховых компаний к кредитованию и страхованию малых
предприятий;
 предоставление дополнительных субвенций
и дотаций регионам и муниципальным образованиям за высокий уровень малого предпринимательства
 льготирование лизинговых компаний, работающих с малыми предприятиями;
 предоставление гарантий по кредитам за
счет государственного имущества;
 предоставление доступа к банкам данных
пустующих, неиспользуемых площадей
44
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Рис. 7. Модель системной стратегии обеспечения конкурентоспособности
компании в сфере ЖКУ региона
Диверсификация инвестиций как процесс увеличения разнообразия финансовых инструментов, составляющих портфель инвестиций, позволит снизить инвестиционный риск. Чем более диверсифицирован портфель инвестиций, тем с большей вероятностью можно прогнозировать уровень доходности
этого портфеля, тем ниже инвестиционный риск.
Диверсификация жилищно-коммунальных услуг и форм обслуживания
одна из форм конкурентной борьбы в условиях современной рыночной экономики и должна выражаться в производстве значительного числа модификаций
жилищно-коммунальных услуг и форм обслуживания. Конечно, в целом политика диверсификации продукта связана с большими затратами на производство, но для уже сформированного рынка ЖКУ, со стабильным спросом и относительно жесткой конкуренцией на стороне предложения, она позволит расширить сбыт и укрепить позиции предприятий ЖКК на рынке.
45
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Диверсификация цен – как ценовая стратегия позволит отдельным, конкурентоспособным предприятиям ЖКХ охватить возможно больший сегмент
рынка ЖКУ путем привлечения максимального числа потенциальных потребителей с разными финансовыми возможностями. Диверсификация цен предполагает установление разного уровня цен для разных категорий потребителей. Цены могут дифференцироваться: по уровню доходов потребителей или в
форме персонально установленных цен; по категориям услуг и др. Это позволит максимально увеличить объѐм продаж ЖКУ при сохранении средней рентабельности предприятий ЖКХ. Диверсификация производства (деятельности)
в ЖКХ предполагает переход от односторонней, базирующейся на одном виде
услуг производственной структуре, к многопрофильному производству с более
широкой номенклатурой услуг. В результате специализированные предприятия ЖКК превращаются в многоотраслевые комплексы.
Лизинговые формы и методы. Лизинг – это одна из наиболее эффективных форм инвестиций, к сожалению, коммунальные хозяйства не входят в
число отраслей, где активно используется лизинг.
Есть положительные примеры реализации лизинговых проектов, реализацией которых занималась ОАО «Лизинг экологических проектов» (переоборудование 144-х скважин горводозабора г. Томска насосами Ritz (Германия) с
автоматикой; оборудование КНС «Новометьевская» г. Казани погружными
насосами FLYGT (Швеция) с автоматикой). Предприятие лизингополучатель
имеет возможность за счет ускоренной амортизации в три раза снизить базу по
уплате налога на имущество. Это экономия является дополнительным инвестиционным ресурсом для осуществления капитальных вложений. Применение лизингового механизма экономически выгоднее по сравнению с прямой
покупкой и кредитованием.1
Создание новых организационно-хозяйственных форм деятельности
в сфере жилищно-коммунальных услуг будет способствовать качественному улучшению деятельности по управлению жилищно-коммунальным комплексом. Научно-технический прогресс, расширение видов и масштабов деятельности предприятия, усложнение межхозяйственных связей, колебания
спроса потребителей, действия конкурентов, появление новых рынков сбыта и
другие факторы оказывают влияние (как прямое, так и косвенное) на преобразование организационных форм предприятий. До сих пор в ЖКХ не получили
распространения предпринимательские сети, концерны, корпорации и т.д.
Фондовые и финансовые инструменты. Одним из сегментов финансового рынка выступает рынок ценных бумаг, или фондовый рынок. Первая
функция фондового рынка по отношению к ЖКХ состоит в мобилизации
средств вкладчиков для целей организации и для расширения масштабов хозяйственной деятельности в сфере жилищно-коммунального комплекса. Вторая функция – информационная: ситуация на фондовом рынке сообщает
вкладчикам информацию об экономической конъюнктуре отрасли ЖКХ и дает
1
Березин С.Е., Жуков Н.Н., Зубовская Н.Н., Соловьѐва Л.Д., Нефѐдов Л.П. Лизинг как оптимальный механизм
инвестирования. // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. - 2003 - №5 - С. 17-19.
46
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
им ориентиры для размещения своих капиталов. Устойчивый приток инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс за счет ресурсов коммерческих банков или иных источников привлечения заемных средств, например, через выпуск долгосрочных облигационныхзаймов, можно достичь путем снижения
рисков инвестирования и разработки механизмов, позволяющих обеспечить
кредиты наиболее ликвидными активами жилищно-коммунальных предприятий - платежами потребителей услуг.
Межотраслевое взаимодействие сферы жилищно-коммунальных услуг с секторами экономики. Три большие группы объектов в системе ЖКХ
представляют особую сложность в управлении: жилой фонд и объекты социальной сферы; системы теплоснабжения, энергоснабжения, водоснабжения,
водоотведения, газоснабжения и др.; сфера обслуживания предприятий и инженерных систем населенных пунктов. Эксплуатация инженерных систем городов и населѐнных пунктов требует большой организационноуправленческой работы, четкого планирования и контроля за расходованием
средств, выделяемых из соответствующих бюджетов.
Специфика жилищно-коммунальной сферы такова, что в современной
финансово-экономической ситуации нормальное функционирование еѐ невозможно без административного подчинения муниципальным органам управления. Разнообразие видов услуг и продукции перечисленных подотраслей, различие технологий, техники и организации работ обусловливают разнообразие
организационных форм и методов управления в системе ЖКХ.
Повышение качества жилищно-коммунальных услуг и системы обслуживания. Качество ЖКУ – это совокупность характеристик жилищных и
коммунальных услуг, обеспечивающих требуемые (нормативные) потребности
абонента. Система учета качества ЖКУ, выраженная через соответствующие
стандарты качества, является инструментом, посредством которого происходит государственное регулирование рыночных отношений в системе «поставщик услуг – потребитель» и, в частности, тарифной политики оплаты жилья и
коммунальных услуг населением при нарушении их качества. Для выполнения
социальных заказов по обслуживанию населения предприятия ЖКХ должны
внедрять систему управления качеством. Разработка и внедрение стандарта
качества ЖКУ позволяет строго регламентировать договорные отношения между организациями – поставщиками и гражданами – потребителями ЖКУ с
точки зрения защиты прав и охраняемых законом интересов потребителей.
Необходимость осуществления контроля за выполнением стандартов качества
является прямой предпосылкой для реализации энергоресурсосбережения, поскольку отклонение от нормативных значений приводит к соответствующим
штрафным санкциям.1
Для усиления контроля качества жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых населению, необходимо: 1) внести изменения и дополнения в порядок расчета платы за жилищные и коммунальные услуги; 2) включить в дого1
Дронов А.А., Фатахетдинова А.И., Титов В.Т. Контроль качества жилищно-коммунальных услуг. //ЖКХ:
Журнал руководителя и главного бухгалтера. -2003. -№ 6. -С. 34-36.
47
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
воры с потребителями соответствующие ссылки к действующим стандартам,
строительным и санитарным нормам и правилам; управляющим организациям
проверять фактический объем и качество предоставляемых жилищных и коммунальных услуг (в том числе совместно с другими органами и организациями), полноту устранения недостатков, указанных в актах предыдущих проверок, а также проверять своевременность и качество устранения аварий, повреждений, недостатков, указанных в обращениях потребителей; 3) государственной жилищной инспекции РБ систематически проверять (но не реже одного раза в год) соответствие договоров жилищных организаций с ресурсоснабжающими, ремонтно-эксплуатационными и – специализированными организациями гражданскому законодательству Российской Федерации и законодательству Российской Федерации о защите прав потребителей с публикацией
отчетов в средствах массовой информации.
Функционирование некоммерческих организаций в сфере жилищнокоммунальных услуг. Некоммерческие организации могут создаваться для
достижения социальных, образовательных, научных и управленческих целей,
удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организации, разрешения споров и
конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ. Согласно ГК РФ некоммерческие
организации могут создаваться в форме: общественных организаций (объединений), финансируемых собственником учреждений; объединения юридических лиц (союзов и ассоциаций); автономной некоммерческой организации и
некоммерческого партнерства; товарищества собственников жилья; торговопромышленной палаты; коллегии адвокатов и др.
Повышение уровня внутрифирменного менеджмента в ЖКХ. Предприятиям ЖКХ необходимо освоить культуру современного менеджмента: определять и реализовывать свои миссию, цели, задачи и функции; оптимизировать комбинацию производственных и социальных факторов эффективного
обслуживания потребителей и хозяйствования; интегрировать разнообразные
экономические и социальные интересы всех участников жизнедеятельности и
сервис - процессов; обеспечивать высокую мотивацию и развитие персонала;
получать и укреплять рыночные преимущества в конкурентной борьбе; соответствовать характеру и уровню развития организационно-экономических отношений; воспринимать и использовать научно-технические достижения, а
также генерировать и осваивать нововведения; создавать условия для самостоятельного и устойчивого собственного развития; способствовать социально-экономическому развитию территории (региона, города района).
Главная цель рыночных регуляторов: повышение качества ЖКУ, предполагающее непрерывное инновационное развитие предприятий ЖКХ. В связи
с этим для последних актуализируется проблема управления знаниями, творчеством, интеллектуальным потенциалом. На рисунке 8 представлена модель
организации внутрифирменного управления знаниями на предприятиях сферы
ЖКХ, отражающая взаимосвязь процессов формирования, передачи и практи48
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ческого использования знаний. В свою очередь, инновационное развитие ЖКХ
предполагает освоение предприятиями всех современных технологий менеджмента, в том числе аутсорсинга.
Различают производственные, стоимостные и социальные цели аутсорсинга:
 производственные цели определяются потребностями ЖКХ. К ним относятся, например, достижение определенного качества ЖКУ; проведение капитального ремонта; снижение и изменение структуры производственных затрат;
 стоимостные цели выражаются в достижении оптимального количественного результата, например, повышение уровня доходности, рентабельности, финансовой устойчивости предприятия за определенный период;
 социальные цели включают в себя экологические требования к ЖКУ,
их доступность при непрерывном повышении качества.
Чтобы избежать противоречивых оценок в результативности принятого
решения об аутсорсинге отдельных функций или бизнес-процессов, уже на
первом этапе выбора целей следует определить их приоритет для различных
объектов получения прибыли. Например, снижение и изменение структуры
затрат производства и реализации ЖКУ является в ряде случаев гораздо более
важным, чем сохранение контроля над деятельностью отдельных подразделений или рабочих мест.
Целью аутсорсинг-проекта является использование внешних ресурсов с
наибольшей выгодой для повышения эффективности предприятий ЖКК и его
конкурентоспособности. Результатом практической реализации аутсорсингпроекта должно стать по строение цепочки создания стоимости таким образом,
чтобы все составляющие внутренних бизнес-процессов были обеспечены стратегически важными ресурсами самой организации или ее партнеров –
аутсорсеров: от определения потребностей клиента до удовлетворения этих
потребностей.
В целом, развитие рыночных отношений в сфере ЖКУ сдерживается рядом объективных причин:
- отсутствие инновационной стратегии развития ЖКУ;
- теоретическая непроработанность и практическое отсутствие рыночной
инфраструктуры развития ЖКУ;
- отсутствие комплексных исследований по потенциальной рыночной
привлекательности ЖКХ и путей ее реализации;
- недостаточные стимулы для развития малого предпринимательства в
ЖКХ.
49
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Рис.8. Модель процесса организации внутрифирменного управления
знаниями на предприятии ЖКХ
В целях более глубокого понимания проблем ЖКХ, выявления тенденций его развития в регионах, оценки эффективности государственного и рыночного регулирования жилищно-коммунального обслуживания рассмотрим
состояние ЖКК в Республике Башкортостан как одного из опорных регионов
РФ.
50
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Глава 2. УПРАВЛЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ПО ОКАЗАНИЮ
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
НАСЕЛЕНИЮ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
2.1. Внутрирегиональная координация
жилищно-коммунального обслуживания населения
(на примере Республики Башкортостан)
Внутрирегиональная координация ЖКХ – это совокупность мер государственного и рыночного регулирования ЖКХ на уровне региона, обеспечивающая поэтапный переход на преимущественно рыночное функционирование ЖКХ при соблюдении необходимой социальной защиты малообеспеченных слоев населения.
Реализация реформы ЖКХ в Республике Башкортостан осуществляется
в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 17
ноября 2001 года № 797 «О подпрограмме «Реформирование и модернизация
жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» Федеральной
целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, Постановлением Кабинета
Министров Республики Башкортостан от 31 июля 2002 года № 222 «О программе «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Республики Башкортостан на 2002-2010 годы».
Программа выполняется поэтапно в течение 2002-2010 годов. На первом
этапе (2002-2003 годы) были реализованы первоочередные мероприятия, направленные на финансово-экономическое оздоровление отрасли. К числу важнейших относились мероприятия, по инвентаризации, реструктуризации и ликвидации задолженности бюджета и бюджетных организаций и других потребителей, в том числе населения, перед предприятиями ЖКК; прекращение
практики перекрестного субсидирования тарифов на ЖКУ; переход на договорные отношения в ЖКК; совершенствование механизмов социальной защиты населения при оплате ЖКУ.
На первом этапе (2002-2004 гг.) было завершено формирование необходимой нормативной правовой базы для осуществления намеченных задач.
На втором этапе (2004-2005 гг.) подлежал реализации основной блок мероприятий по реформированию ЖКК, в том числе ликвидация его дотационности, переход к системе персонифицированных социальных счетов граждан,
развитие конкурентных отношений в жилищном хозяйстве, переход к профессиональному управлению жилищным фондом и естественными локальными
монополиями, создание системы их регулирования, развитие концессионных
механизмов. На данном этапе завершена отработка нормативной правовой базы, стимулирующей привлечение частных инвестиций в ЖКК.
На третьем этапе (2006-2010 гг.) должны быть реализованы стратегические мероприятия, направленные на обеспечение устойчивого функциониро-
51
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
вания ЖКК на основе привлечения частных инвестиций и банковских кредитов на основе предоставления государственных гарантий.
Реформирование жилищно-коммунального хозяйства Республики Башкортостан также осуществлялось по четырем направлениям: 1) совершенствование жилищно-коммунального обслуживания потребителей; 2) внедрение новой системы оплаты ЖКУ; 3) тарифное регулирование коммунальных предприятий; 4) модернизация основных фондов и повышение инвестиционной
привлекательности жилищно-коммунального хозяйства (табл. 3).
Жилищный фонд и рынок жилья. Жилищный фонд Российской Федерации на 1 января 2005г. составил около 2,9 млрд кв. метров. Жилищный фонд
Республики Башкортостан на этот период достиг около 77 млн кв. метров.
В таблице 4 показана тенденция роста жилищного фонда РБ. Изучая состояние жилищного фонда Республики Башкортостан, установлено, что рост
площади жилищного фонда на начало 2005 г. по отношению к показателю 1995
г. составил 112,4 %, а по отношению к 1980 г. – 166,6 %. Анализ данных показывает, что с 1980 по 1995 гг. наблюдается устойчивая динамика прироста площадей жилищного фонда в среднем на 5 %. С 1998 по 2000 гг. жилищный фонд
Республики Башкортостан оставался почти неизменным и в последние годы (начиная с 2002 года) наметилась устойчивая тенденция его прироста, которая в
среднем составила около 2 % в год.
Таблица 3
Этапы внутрирегиональной координации
жилищно-коммунального обслуживания населения
1.Совершенствование жилищнокоммунального обслуживания потребителей
Направления регулирования внутрирегионального функционирования системы жилищно-коммунального обслуживания населения
- Проведение инвентаризации, реструктуризации и
ликвидации задолженностей предприятий ЖКК
1.1. Формирова- Обеспечение стабильного и достаточного финанние организацисирования деятельности управляющих компаний
онно- управлен- Завершение повсеместно мероприятий по разграческих условий и
ничению функций заказчика и подрядчика при прерыночных мехадоставлении ЖКУ
низмов для эф- Переход к профессиональному управлению жифективного
лищным фондом на конкурсной основе управляюуправления ЖКК
щими компаниями
- Приватизация и концессия в ЖКК
1.2. Совершенст- - Приведение действующих договоров управляющих
вование договор- жилищных организаций с ресурсоснабжающими, реных отношений
монтно-эксплуатационными и специализированными
по предоставлеорганизациями в соответствие с законодательством
нию жилищноРФ и РБ
коммунальных
- Совершенствование договорных отношений с поуслуг
требителями услуг
52
2. Внедрение новой системы оплаты ЖКУ
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
1.3.Создание
конкурентных
отношений в
сфере управления, содержания
и обслуживания
жилищного фонда
1.4. Создание
условий для эффективной деятельности товариществ собственников жилья
и других объединений граждан
в жилищной
сфере
2.1.Переход на
бездотационную
оплату ЖКУ
2.2. Установление экономически обоснованной и дифференцированной платы за наем и капитальный ремонт жилья
Продолжение табл. 3
- Постоянный контроль качества жилищнокоммунального обслуживания населения. Введение
штрафных санкций за некачественное предоставление ЖКУ в договоры с коммунальными предприятиями
- Совершенствование системы расчетов за предоставленные ЖКУ
- Проведение работы по созданию активной конкурентной среды в сфере содержания и обслуживания
жилищного фонда
- Обеспечение формирования конкурентной среды
в сфере управления жилищным фондом
- Обеспечение реализации Федерального закона «О
товариществах собственников жилья» в части передачи земельных участков в собственность домовладельцев в кондоминиумах
- Разработка положения о порядке формирования
кондоминиумов с последующей передачей их в
управление товариществам собственников жилья
- Поэтапный переход на полную оплату потребителями (в том числе населением) ЖКУ
- Поэтапный переход на полную оплату населением
капитального ремонта
- Поэтапный переход на экономически обоснованную оплату найма жилья
53
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
3.Тарифное регулирование коммунальных предприятий
Продолжение табл. 3
- Проведение дифференциации размеров платы
за найм и капитальный ремонт жилья.
2.3. Совершенст- - Реализация программ совершенствования сисвование системы темы предоставления субвенций и льгот государпредоставления ства при оплате ЖКУ.
льгот и субвенций гражданам
на оплату ЖКУ.
3.1.Определение
и постановка целей и задач регулирования коммунальных
предприятий естественных
локальных монополистов.
3.2.Реформиров
ание системы
пересмотра и утверждения цен и
тарифов на эксплуатационные и
коммунальные
услуги
3.3. Совершенствование системы мониторинга
деятельности
коммунальных
предприятий.
- Разработка порядка предоставления регулируемыми государственными предприятиями производственных и инвестиционных программ собственнику имущества.
-Формирование в установленном порядке производственных и инвестиционных программ коммунальных предприятий.
- Разграничение функций республиканских и местных органов государственной власти в вопросах цен и тарифов ЖКУ.
- Установление двуставочных тарифов на коммунальные услуги.
- Совершенствование системы мониторинга регулируемых предприятий по видам их деятельности.
54
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
4. Модернизация основных фондов и повышение инвестиционной привлекательности
ЖКХ
3.4.Реформиров
ание системы
предоставления
льгот по оплате
коммунальных
услуг отдельным
потребителям
4.1. Модернизация жилищного
фонда и мощностей тепло-,
электро-, водоснабжения и водоотведения
4.2. Формирование условий для
привлечения инвестиций в модернизацию
ЖКХ
4.3. Рационализация потребления ресурсов в
отрасли
Окончание табл.3.
- Создание системы анализа информации по мониторингу регулируемых предприятий
- Ликвидация системы перекрестного субсидирования услуг теплоснабжения, водоснабжения и
водоотведения, а также по уничтожению, утилизации и захоронению твердых бытовых отходов
- Модернизация жилищного фонда
- Модернизация сетевого хозяйства и генерирующих мощностей теплоснабжения
- Модернизация мощностей водопроводноканализационного хозяйства
- Государственная поддержка инвестиций в модернизацию ЖКХ
-Выработка механизмов участия местных органов
государственной власти в привлечении предприятиями коммунальной инфраструктуры частных
долгосрочных заемных ресурсов, использовании
бюджетных средств и имеющихся резервов.
- Энергоаудит объектов ЖКХ
-Оснащение приборами учета ресурсов и
внедрение новых технологий
55
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таблица 4
Жилищный фонд Республики Башкортостан*
Годы
Площадь жилищного фонда
Площадь жилищ, приходящихся в
на конец года, тыс. кв. м
среднем на 1 жителя кв. м
1980
46 208
12,0
1985
52 997
13,7
1989
59 283
14,9
1990
60 783
15,3
1995
68 511
16,7
1998
71 597
17,4
1999
71 599
17,4
2000
71 852
17,5
2002
74 610
18,3
2003
75 930
18,6
2004
77 003
18,9
* Статистические данные
В структуре жилищного фонда доля частной формы собственности в
2004 г. достигла 77,5 %, снизились доли государственной (4,3 %), муниципальной (16,5 %) и смешанной форм собственности (1,77 %). Сокращение государственного жилищного фонда с 1995 г. по 2004 г. составило 45,1 %, а по
муниципальному жилищному фонду – 53,9 %.
На основе данных таблицы 5 можно сделать вывод об устойчивом росте
площади жилищ, приходящихся в среднем на одного жителя по Российской
Федерации и регионам Приволжского Федерального округа. Прирост жилой
площади в среднем в расчете на одного жителя с 1995 по 2004 гг. соответственно составил: по Российской Федерации – 113,9 %; по Республике Башкортостан – 113,2 %; несколько выше этот показатель по Республике Татарстан –
118,9 %, Пермской области – 114,2 %.
За последние пять лет в России наметилась тенденция ежегодного наращивания объемов жилищного строительства (таблица 6). В 2004 г. наращивание темпов жилищного строительства продолжалось с меньшей интенсивностью, чем в прошлом году. Так, если прирост общей площади введенного в
2001 г. жилья по сравнению с предыдущим годом составлял 4,6 %, в 2002 г. –
6,7 %, в 2003 г. – 7,7 %. В 2004 г. введено в действие жилых домов общей
площадью 41 млн м2, что составило 111,1 % к 2003 году.
Удельный вес благоустроенного жилищного фонда по Республике Башкортостан по таким коммунальным услугам, как водопровод, теплоснабжение,
горячее водоснабжение, увеличился, соответственно, на 3, 18, 4% с 1995 по
2004 годы.
Наиболее благополучная ситуация по вводу жилищного фонда в действие наблюдается по Республике Татарстан: средний ежегодный рост составлял
с 1995 по 1999 год 58,4 тыс. м2 и за последние два года, соответственно, ввод
56
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
жилья составил: 1561,7 и 1768,4 тыс. м2. Наименее благоприятная ситуация по
новому строительству жилых домов наблюдается в таких регионах, как
Таблица 5
Площадь жилищ, приходящихся в среднем на 1 жителя
По Российской Федерации и регионам Приволжского
1990
Федерального
округа (квадратных метров)*
Российская Феде- 16,4
рация
1995
1999
2000
2002
2003
2004
18,0
19,1
19,3
20,0
20,2
20,5
Республика Башкортостан
Республика Марий
Эл
Республика Мордовия
Республика Татарстан
Удмуртская Республика
Чувашская
Республика
Кировская область
15,3
16,7
17,4
17,5
18,3
18,6
18,9
15,3
17,3
18,5
18,8
19,4
20,2
20,4
17,3
19,0
19,2
19,5
20,4
21,1
21,5
16,0
16,9
18,2
18,6
19,4
19,7
20,1
14,2
16,0
16,9
17,0
17,5
18,1
18,3
15,6
17,1
18,0
18,3
19,0
19,8
20,1
15,8
18,6
18,7
19,0
19,5
20,3
20,5
Нижегородская
область
Оренбургская область
Пензенская
область
Пермская область
17,2
18,7
19,6
19,9
20,7
21,3
21,3
15,9
17,1
17,9
18,1
18,7
19,1
19,4
17,0
18,4
19,5
19,8
20,4
21,3
21,4
15,2
16,9
17,5
17,9
18,1
18,9
19,3
Самарская область 16,6
17,7
18,6
18,9
19,5
20,0
20,4
Саратовская
об- 16,6
17,7
ласть
* Статистические данные
19,6
20,2
20,9
21,7
22,3
57
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таблица 6
Ввод в действие жилых домов по отдельным регионам
Российской Федерации (тысяч квадратных метров общей площади)*
1990
1995
1999
2000 2002
2003
2004
Российская Фе- 61,7
41,0
32,0
30,3
33,8
36,4
41,0
2
дерация, млн. м
Республика Баш- 1920,6 1644,1 1468,6 1254, 1406,7 1467,7 1509,2
кортостан
9
Республика Ма- 463,3
211,7
150,9
120,2 140,3
147,1
161,8
рий Эл
Республика Мор- 471,6
149,1
175,5
182,1 144,5
153,7
155,9
довия
Республика Та- 1708,9 1327,3 1502,5 1502, 1543,4 1561,7 1768,4
тарстан
6
Удмуртская Рес- 814,2
476,4
219,0
257,0 353,5
314,7
360,9
публика
Чувашская Рес- 625,3
466,3
500,7
502,3 515,2
542,9
625,2
публика
Кировская
об- 859,1
420,1
242,1
221,0 190,2
161,1
230,4
ласть
Нижегородская
1239,4 736,8
574,3
577,0 484,6
575,7
684,3
область
Оренбургская
858,7
497,3
351,8
385,2 472,8
521,7
545,1
область
Пензенская об- 678,2
293,9
185,9
223,4 250,8
235,1
279,2
ласть
Пермская
об- 1192,9 628,1
414,6
330,2 360,7
415,5
448,5
ласть
Самарская
об- 1161,4 690,4
777,6
691,2 859,1
849,8
854,0
ласть
Саратовская об- 1177,3 599,9
707,9
472,5 571,2
475,0
484,5
ласть
2
Ульяновская об- 723,9
325,5
234,4
14,2
180,3
182,2
157,2
ласть
Свердловская
2040,7 1112,8 664,4
616,7 704,2
778,7
891,0
область
Челябинская об- 1536,4 900,6
724,5
669,1 706,4
738,9
807,3
ласть
* Статистические данные.
Удмуртская Республика и Ульяновская область. Республика Башкортостан занимает вторую позицию по вводу в действие жилых домов после Рес-
58
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
публики Татарстан по Приволжскому Федеральному округу. Наблюдается устойчивая тенденция роста ввода нового жилого фонда. С 2000 по 2004 год
ежегодный прирост составил: 112,1, 104,3, 102,8 %.
Таблица 7
Благоустройство жилищного фонда по Российской Федерации и
Республике Башкортостан (на конец 2004 года, в процентах)*
Российская Федерация
2002 г 74
70
75
6
7
61
4
0
2003г. 75
70
75
6
7
61
5
0
2004 г. 75
70
75
6
7
62
5
0
Республика Башкортостан
2002 г. 64
58
78
5
8
50
3
6
2003 г. 65
59
78
5
8
50
3
7
2004 г. 65
59
79
5
8
50
3
7
* Статистические данные.
напольными
электроплитами.
горячим водоснабжением
газом
центральным
отоплением
ваннами
канализацией
Годы
водопроводом
Удельный вес площади, оборудованной
17
17
17
4
5
5
Из-за низкой капитализации существующего жилищного фонда наблюдается значительный его физический и моральный износ, который привел к
увеличению объемов ветхого и аварийного жилищного фонда (табл. 8,9). К
наиболее неблагополучным регионам Приволжского Федерального округа по
удельному весу ветхого и аварийного жилья в жилищном фонде относятся
Оренбургская область (4,9 %), Кировская область (4,8 %), Пермская область
(4,2 %). Наиболее благополучными по этому показателю являются Республика
Башкортостан и Ульяновская область.
Выбытие жилищного фонда в Республике Башкортостан происходило в
трех направлениях: по ветхости и аварийности, от стихийных бедствий, в связи с переоборудованием жилых помещений под нежилые (табл. 10). Максимальное выбытие жилого фонда в Республике Башкортостан связано с переоборудованием жилых помещений под нежилые (1993 год – 183 тыс. м2, 1995
59
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
год – 33,2 тыс. м2, 2002 год – 26,1 тыс. м2, 2003 год – 37,4 тыс. м2, 2004 год –
30,9 тыс. м2).
Таблица 8
Наличие ветхого и аварийного жилищного фонда по Российской Федерации и регионам Приволжского Федерального округа на начало 2005 г.*
тыс. кв. м
Удельный вес в жилищном
фонде, %
Республика Башкортостан
860,6
1,1
Республика Марий Эл
307,4
2,1
Республика Мордовия
285,0
1,5
Республика Татарстан
1163,3
1,5
Удмуртская Республика
714,4
2,5
Чувашская Республика
522,8
2,0
Кировская область
1438,6
4,8
Нижегородская область
1664,3
2,2
Оренбургская область
2068,7
4,9
Пензенская область
565,9
1,7
Пермская область
2253,6
4,2
Самарская область
1078,5
1,7
Саратовская область
2075,1
3,6
Ульяновская область
306,8
1,1
* Статистические данные.
Выбытие жилого фонда по ветхости и аварийности максимального значения достигло в 1993 году и составило 82,9 тыс. м2, в последующие годы
(1995-1998 гг.) объемы выбытия сохранялись приблизительно на одном уровне
и колебались в пределах от 67,1 до 73,4 тыс. м.2 Выбытие жилищного фонда от
стихийных бедствий связано с периодическими паводками: наибольшее значение показателя выбытия приходится на 1993 год – 16,4 тыс. м2, в последние
годы, с 2000 по 2003 гг., объемы выбытия незначительны (от 0,1 до 0,5
тыс. м2), а в 2004 году – не установлены.
60
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таблица 9
Наличие ветхого и аварийного жилищного фонда
в Республике Башкортостан
(на конец года; тысяч квадратных метров площади квартир)*
1990 1995 1999 2000 2002 2003 2004
Площадь
ветхих и аварий- 422,7 896,8 1306,6 1339,2 873,1 865,8 860,6
ных домов, всего
в том числе:
-ветхих домов
368,1 772,8 1246,3 1259,7 795,2 789,7 780,4
-аварийных домов 54,6 124,0 60,3
79,5
77,9 76,1 80,2
Удельный
вес
площади ветхих и 0,7
1,3
1,8
1,9
1,2
1,1
1,1
аварийных домов
во всем жилищном
фонде, %
* Статистические данные.
По данным таблицы 9 видим, что с 1990 по 2000 год наблюдается динамика роста удельного веса площади ветхих и аварийных домов с 0,7 до 1,9 %
,а с 2000 до 2004 год прослеживается тенденция снижения до 1,1 %.
Проведено исследование жилищного фонда (ЖФ) г. Стерлитамака Республики Башкортостан за последние шестнадцать лет Результаты показывают,
что в 1990 году средний процент износа городского жилищного фонда составил 19,09 %. Показатель износа увеличивается с каждым годом, в 2005 году он
составил 29,08 %. Рост данного показателя сдерживается вводом в эксплуатацию нового жилья. За последние десять лет введено 785,6 тыс. кв. м нового
жилья, что составляет 15,85 % городского жилищного фонда.
Проведена математическая обработка статистических данных о состоянии жилищного фонда с целью выявления динамики его износа. Изменение
размеров жилищного фонда с износом 0-30 % (y1) в динамике представляется
следующим уравнением: у1 = 3924,22 + 63,93t.
Прогнозное значение размеров жилищного фонда с износом 0-30 % к
2010 год составит 4250,73 тыс. м2 (рис. 9.).
61
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таблица 10
Выбытие жилищного фонда в Республике Башкортостан
(тысяч квадратных метров площади квартир)*
Годы по ветхости и от стихийных в связи с переоборудованием жиаварийности
бедствий
лых помещений под нежилые
1993 г.
82,9
16,4
1995 г.
73,4
8,8
1996 г.
67,1
12,6
1997 г.
73,1
4,5
1998 г.
70,1
10.6
1999 г.
16,0
2,9
2000 г.
22,6
0,5
2002 г.
21,9
0,1
2003 г.
27,1
0,2
2004 г.
22,3
* Статистические данные.
183,0
33,2
5,2
9.1
9,5
18,0
7,3
26,1
37,4
30,9
Размер ЖФ с износом
0-30%, тыс.м 2
4250
4100
3950
3800
3650
3500
2000г.
2001г.
2002г.
2003г.
2004г.
2005г.
2006г.
2010г.
время (t)
Рис. 9. Динамика изменения жилищного фонда с износом 0-30 %
График изменения размеров жилищного фонда с износом 31-50 % (у2)
имеет форму показательной функции, а уравнение показательного тренда имеет вид: у2  821,4  1,01t .
Прогнозное значение размеров жилищного фонда с износом 31-50 % к
2010 год составит 973,65 тыс. м2 (рис. 10).
62
Размер ЖФ с износом 31-50%,
тыс.м 2
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
980
960
940
920
900
880
860
840
820
800
2000г.
2001г.
2002г.
2003г.
2004г.
2005г.
2006г.
2010г.
время (t)
Рис.10. Динамика изменения жилищного фонда с износом 31-50 %
Размер ЖФ с
износом 51-65%,
тыс.м 2
График изменения размеров жилищного фонда с износом 51-65 % (у3)
имеет линейную форму. Уравнение тренда имеет вид: у3  70,038  0,099t .
100
90
80
70
60
2000г.
2001г.
2002г.
2003г.
2004г.
2005г.
2006г.
2010г.
время (t)
Рис. 11. Динамика изменения жилищного фонда с износом 51-65 %
Размер ЖФ с износом свыше
65%, тыс.м2
Следовательно, прогнозное значение размеров жилищного фонда с износом 51-65 % к 2010 год составит 86,34 тыс. м2 (рис. 11).
График изменения размеров жилищного фонда с износом свыше 65 %
(у4) имеет форму показательной функции и может быть представлено уравнением показательного тренда: у 2  1,737  1,31t .
6
5
4
3
2
1
0
2001г.
2002г.
2003г.
2004г.
2005г.
2006г.
2010г.
время (t)
Рис.12. Динамика изменения жилищного фонда с износом свыше 65 %
63
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Прогнозное значение жилищного фонда с износом свыше 65 % к 2010
год составит 5,45 тыс. м2 (рис. 12).
Представленный выше анализ позволяет сделать вывод, о непрерывном
ухудшении технического состояния жилищного фонда в условиях отсутствия
комплексных ремонтных работ. Действующие государственные и рыночные
регуляторы не решают главную проблему ЖКХ – не способствуют капитализации жилищного фонда на основе использования современных инструментов,
стимулирующих инвестиционную и инновационную активность в ЖКХ; не
оправдывают ожидания потребителей ЖКУ, что подрывает доверие населения
к реформам ЖКХ, а следовательно, тормозит переход ЖКХ на рыночные условия функционирования.
2.2. Потребности и социальные ожидания
в сфере жилищно-коммунального обслуживания населения
Перспективы развития жилищно-коммунального обслуживания населения во многом определяются готовностью населения поддержать соответствующие реформы и быть их активными участниками. Нами проведено социологическое исследование «Потребности и социальные ожидания жителей
г. Стерлитамака. В ходе социологического исследования ставились вопросы,
позволяющие выявить мнения потребителей ЖКУ о деятельности жилищнокоммунальных служб города в целом; удовлетворенности состоянием ЖКХ;
качестве ЖКУ.
Одним из показателей удовлетворенности является обобщенное отношение населения к деятельности жилищно-коммунальных служб города. Оценивая функционирование системы ЖКХ в целом, половина опрошенных (51,5 %)
отметили, что за последние годы в этой сфере ничего не изменилось, по мнению 38,2 % опрошенных проблем стало больше. Положительно оценили происходящие изменения 7,9 % респондентов, отметив, что проблем в сфере ЖКО
в последние годы стало меньше. 2,4 % затруднились дать ответ на этот вопрос.
Удовлетворенность состоянием жилищно-коммунальной сферы формируется также на основе оценки целого ряда параметров жилья. Поэтому респондентам было предложено оценить основные показатели качества жилья по
пятибалльной шкале (числовые значения соответствовали формулировкам:
«1» - очень плохо; «2» - плохо; «3» - удовлетворительно; «4» - хорошо; «5» отлично). Полученные данные представлены в приложении 8, таблице 1. Наиболее неблагоприятная ситуация наблюдается в отношении показателя освещенность подъезда: половина опрошенных (54,4 %) поставила самые низкие
оценки – «1» и «2». В отношении таких параметров жилья как техническое состояние дома, услуги сантехника, чистота в подъездах, остекление подъездов
можно отметить, что все они оцениваются горожанами как удовлетворительные, а такие характеристики как напор воды, регулярность холодного водоснабжения большинством были оценены на «отлично».
64
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Для разрешения проблем, связанных с жилищно-коммунальным обслуживанием, жильцы чаще всего обращаются в аварийную службу (62,4 %). Но
почти треть (33,7 %) пытаются решить проблемы своими силами (в основном
склонны полагаться на себя мужчины в возрасте 50-60 лет). Лишь 0,7 % опрошенных назвали МУП «ДЕЗ»; 3,2 % - приемную ПЖКХ; 2,5 % респондентов с
жилищно-коммунальными проблемами пока не сталкивались. Таким образом,
к специалистам своего ЖЭУ предпочитают не обращаться в общей сложности
31,2 % опрошенных.
Полностью удовлетворены качеством и оперативностью решения возникающих проблем 15,8 % респондентов. Несколько больше доля тех, кого не
совсем устраивает (26,7 %) или полностью не устраивает (16,8 %) работа жилищно-коммунальных служб. Те домовладельцы, которые предпочитают полагаться на свои собственные силы, соответственно, не ответили на данный вопрос (33,3 %), затруднились оценить этот показатель 7,9 % опрошенных.
Те жители, которые обращаются в свои ЖЭУ, оценивают их работу в целом «средне»: большинство «не совсем» удовлетворены их деятельностью
(39,3 %), вполне довольны 31,6 % и совсем не удовлетворены 24,8 %. Таким
образом, оценка функционирования системы ЖКХ «в целом» оказывается в
представлениях жителей более негативной, нежели оценки более конкретных
показателей – параметров жилья и работы жилищно-коммунальных служб.
На данном этапе реформы ЖКХ первостепенными задачами являются:
переход на конкурсной основе к профессиональному управлению жилищным
фондом управляющими компаниями; приватизация и концессия в ЖКК; обеспечение реализации статей 135-152 ЖК РФ о создании и деятельности товариществ собственников жилья. Разграничение функций заказчика и подрядчика при предоставлении ЖКУ привело к прекращению практики выполнения
местными органами государственной власти хозяйственных функций по
управлению жилищным фондом. В результате разграничения функций:
1. Администрации муниципальных образований обеспечивают: соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию
жилья и объектов коммунальной инфраструктуры; необходимый уровень финансирования для содержания принадлежащей ему недвижимости; заключение
договоров социального найма, коммерческого найма или аренды жилых помещений в принадлежащем ему жилищном фонде; заключение договора с выбранной на конкурсной основе организацией на управление муниципальным
жилищным фондом; систематический контроль реализации договоров о выполнении необходимых работ по обеспечению сохранности жилищного фонда,
соблюдение объема и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
2. Управляющие компании обеспечивают: поддержание в надлежащем
состоянии и модернизацию на основе современных технологий и материалов
принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями собственника и государственными стандартами качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг; выбор подрядчика по выполнению
65
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
работ и поставке ресурсов для предоставления жилищно-коммунальных услуг
(или выполнение этих функций силами управляющей компании) во вверенном
ему в управление жилищном фонде; заключение договоров с подрядчиками на
выполнение работ и предоставление ресурсов требуемых объема, качества и
стоимости; осуществление системы контроля выполнения договоров; организацию сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги.
Переход к профессиональному управлению жилищным фондом на конкурсной основе управляющими компаниями способствует качественному
улучшению деятельности по управлению жилищным фондом. Профессиональное управление создает условия для: развития рыночных отношений в
сфере управления жилищным фондом; существенного улучшения жилищнокоммунального обслуживания населения; привлечения организаций различных форм собственности в эту сферу деятельности; сокращения вмешательства государственных органов управления и власти в деятельность управляющих
организации. В сложившихся условиях были смещены приоритеты в области
управления жилищным фондом от использования административных методов
к применению рыночных механизмов.
Собственник жилищного фонда при выборе организации, которая будет
заниматься управлением недвижимостью в жилищной сфере, должен руководствоваться следующим: управляющая организация должна быть максимально
ориентирована на удовлетворение нужд потребителей в части предоставления
им жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг и экономически заинтересована в обеспечении потребителей качественными жилищными и коммунальными услугами.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (рис. 13).
66
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Способы управления многоквартирными домами
Способ управления выбирается на
общем собрании собственников
помещений в многоквартирном
доме либо в форме заочного голосования
Непосредственное управление
Управление ТСЖ, ЖСК, ЖК
или иным специализированным
потребительским кооперативом
Органы местного самоуправления на открытом конкурсе выбирают
управляющую организацию, если в течение 1
года до дня проведения
конкурса собственники
самостоятельно не выбрали способ управления либо не реализовали ранее принятое решение о выборе способа
управления
Управление управляющей организацией
Рис.13. Способы управления многоквартирными домами
Социологическое исследование показало, что интерес к сфере жилищнокоммунального обслуживания проявляется в ответах респондентов на вопрос:
«Насколько Вы осведомлены о своих правах и обязанностях, как собственника
жилья? » (квартира приватизирована у 71,4 % опрошенных). 9,3 % из них отметили, что они больше знают о своих обязанностях, нежели о правах, 42,4 %
не знают в должной мере ни прав, ни обязанностей, достаточно же осведомленными в этом вопросе себя считают 48,3 %.
Отвечая на вопрос: «В каких направлениях, по-Вашему, необходимо
развивать систему жилищно-коммунального обслуживания?», 49,6 % респондентов отметили необходимость информирования населения о правах и обязанностях жилищно-коммунальных служб и жильцов; 47,3 % - введение дифференцированной оплаты за ЖКУ в зависимости от типа жилья; 32,7 % - повышение качества ЖКО за счет развития системы дополнительных платных
услуг; 27,5 % - широкое информирования жильцов о деятельности жилищнокоммунальных служб. Среди прочих направлений развития ЖКО также прозвучали следующие: «сменить руководство ПЖКХ», «передать весь жилой
фонд в собственность государства», «в случае ЧП в доме ответственность
должна нести обслуживающая организация», «ввести систему страховых сборов», «сделать доступными сведения о формировании цен за услуги». 9,7 %
опрошенных затруднились дать ответ на этот вопрос.
67
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Как видно из ответов жителей, информационный аспект лидирует среди
актуальных направлений развития системы ЖКХ (важность информирования
населения признали в общей сложности 77,1 % опрошенных). На втором месте– позиция, затрагивающая интересы социальной справедливости: дифференцировать оплату ЖКУ в зависимости от типа жилья (47,3 %). Далее следуют
предложения, касающиеся развития рыночных механизмов в практике оказания услуг населению (расширение перечня платных услуг) (32,7 %). А вот потребность в кардинальных изменениях принципов организации работы с населением, требующих активного участия самих жильцов, признает только пятая
часть опрошенных: 24,7 %. Похоже, что на данный момент население достаточно консервативно и скорее готово к «пассивному» участию – получению
информации, нежели к активному включению в процесс управления жильем и
развитию партнерских отношений с жилищно-коммунальными службами и
другими жильцами. Однако о том, что ситуация будет меняться, свидетельствуют различия в ответах жильцов домов с разным демографическим составом
(там, где проживают более молодые собственники, пожелания вовлекать
жильцов в управление, звучат несколько чаще.
В целом, можно сделать вывод, что основной причиной недовольства
сложившейся системой жилищно-коммунального обслуживания является отсутствие у жителей информации (в частности, касающейся практики расходования средств, полученных ПЖКХ от населения). Отсутствие информации означает отсутствие возможности какого бы то ни было контроля над ситуацией
со стороны жителей, из-за чего многие подсознательно чувствуют себя обманутыми. Это, в свою очередь, формирует негативные социальные ожидания в
отношении деятельности жилищно-коммунальных служб, стереотипное восприятие их как «чужих», с которыми практически невозможен диалог «на равных». Следовательно, чтобы выстраивать отношения партнерства с населением, чтобы создать атмосферу доверия для продвижения альтернативных систем управления жильем необходимо информирование, повышение компетентности и социальной грамотности жителей.
С целью привлечения собственников жилья к решению вопросов управления принадлежащим им жилищным фондом, создания условий для реализации их прав и выполнения обязанностей по содержанию общего имущества
многоквартирного дома администрациям муниципальных образований необходимо организовать информационную, разъяснительную и агитационную работу среди собственников помещений о преимуществах организации товариществ собственников жилья, положительном опыте деятельности ТСЖ; назначить специалиста или ответственный орган, осуществляющий работу по формированию кондоминиумов, образованию и поддержке ТСЖ в каждом городе
и районе; оказывать содействие инициативным группам в регистрации и создании ТСЖ.
68
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Рис. 14. Динамика развития товариществ собственников жилья
по Республике Башкортостан за 1995–2005 годы
Создание условий для эффективной деятельности товариществ собственников жилья и других объединений граждан в жилищной сфере включает
мероприятия по обеспечению реализации статей 135-152 ЖК РФ о товариществах собственников жилья Республики Башкортостан. До сих пор такая форма организации, как товарищество собственников жилья, не пользовалась популярностью у непосредственных собственников. Об этом свидетельствует
статистика распространения опыта по созданию товариществ собственников
жилья в Республике (рис. 14). В 2005 году в Республике Башкортостан
1,78 млн м2 жилого фонда находится в управлении 103 товариществ собственников жилья.
Причин, сдерживающих процесс самоорганизации граждан в жилищной
сфере, несколько: 1) монополизм коммунальных предприятий; 2) недофинансирование коммунальной сферы; 3) неразвитость гражданско-правовых механизмов ответственности за качество и количество оказываемых услуг в коммунальной сфере; 4) недостаточная информированность населения обо всех
положительных примерах работы жилищных товариществ и преимуществах
самоуправления; 5) непонимание экономического интереса в создании товариществ собственников жилья.
В ходе исследования жителям был задан вопрос: «Какие альтернативные
формы участия населения в управлении жильем (сбор и расходование средств
жильцов) Вам известны?» Как выяснилось, представление о них имеют лишь
очень немногие респонденты – 2,9 %. Поскольку вопрос был сформулирован в
открытой форме, участникам опроса предлагалось самим назвать те альтернативные формы взаимодействия ЖК служб и населения, которые им известны.
В качестве вариантов прозвучали следующие: кондоминиум (назвали 6 человек), ТСЖ (назвали 4 человека, слышавшие о ТСЖ) и единичные ответы: «дом
находится на собственном обслуживании», «уличные советы», «частные ком69
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
пании», «кооператив», «комитет собственников жилья». Остальные 97,1 % опрошенных затруднились назвать какие-либо альтернативные системы управления жильем.
В ходе исследования выяснилось отношение жителей к перспективам
развития альтернативных систем управления жильем. Как уже было отмечено,
немногие респонденты считают целесообразным вовлекать самих жителей в
процесс решения вопросов жилищно-коммунального обслуживания (это направление развития системы ЖКО назвали актуальным 20,7 % опрошенных).
Противоречивое отношение к этому вопросу подтверждают и следующие данные. Только треть респондентов (30,1 %) уверены, что собственник жилья
имеет право в большей степени влиять на процессы эксплуатации и развития
жилья, чем это происходит сейчас. 5,7% ответили отрицательно, а подавляющее большинство – 64,2 % - затруднились определить свою позицию.
Очевидно, что в таком подходе к вопросу о «разграничении полномочий» проявляется действие системы государственного, или более конкретно,
административно-командного управления. Это подтверждают следующие
данные: в решении вопроса о том, кто способен более рационально и эффективно распоряжаться финансовыми и другими материальными ресурсами в
сфере управления жильем, приоритет отдан «единой управляющей компании,
концентрирующей ресурсы и информацию, централизованно координирующей услуги ЖКХ в масштабах города» (41,7 %). Чуть меньше опрошенных
(21,8) отдают предпочтение «небольшим специализированным управляющим
компаниям, выбираемым собственниками по собственному усмотрению, концентрирующим ресурсы этих собственников, и на договорных началах координирующим услуги ЖКХ в интересах определенных групп собственников (в
масштабах микрорайонов, дворов и т.д.)». Лишь 13,6 % жителей считают, что
управлять должны сами собственники, определяющие количество и содержание услуг ЖКХ, через своих представителей, вступающих в договорные отношения с обслуживающими организациями. Значительная часть респондентов
(22,9 %) затруднились с ответом.
В ходе исследования также выяснилось отношение жителей к Товариществам собственников жилья: оценка перспектив и готовность принять участие
в их деятельности. Следует признать, что эти оценки нельзя считать окончательно сформированными и устойчивыми, поскольку подавляющее большинство респондентов были вынуждены составить свое мнение о ТСЖ непосредственно в момент опроса. Эта причина объясняет и большой разброс мнений, и
значительное число затруднившихся с ответом. И тем не менее, общая доля
положительных ответов (47,5 %) превышает число «скептических» и «пессимистических» оценок вместе взятых (30,8 %). По итогам распределения ответов на данный вопрос можно составить приблизительный социальный портрет
тех жителей, которые считают ТСЖ перспективными.
Судя по ответам респондентов, даже положительное отношение к идее
ТСЖ еще не означает, что жильцы готовы включиться в работу таких объединений. Оказывается, точно не согласились бы участвовать в работе ТСЖ 44,2
70
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
% жителей. Если добавить 8,5 % ответивших «скорее, нет», получается, что
половина жителей на данный момент не намерена проявлять какую бы то ни
было активность в решении жилищных вопросов посредством ТСЖ. Эту группу составляют жители с неполным средним, средним и высшим образованием
(среди них ответ «точно не буду принимать участие» выбрали 63,4, 45,3 и
55,7 % соответственно, а вариант «скорее, нет» – 12,5, 16,5 и 8,1 %). По возрастным показателям – это лица до 29 лет («точно нет» - 52,9%, «скорее, нет» 7,2 %) и старше 60-ти (59,8 и 3,4 %). По роду занятости группу «пассивных»
составляют пенсионеры (полностью против участия 61,3%, «скорее нет» 2,7 %), безработные (63,7 % - против, 2,5 % - скорее против), а также служащие коммерческих и государственных учреждений (52,6 и 42,8 % - «точно
нет»; 9,9 и 7,8 % - «скорее, нет»). Студенты также не проявили большого энтузиазма: 61,4 % точно не стали бы включаться в деятельность ТСЖ,
22,3 % - также «скорее нет». Затруднились с ответом на данный вопрос
13,5 %.
Жителей, готовых «охотно» принять активное участие в работе ТСЖ,
оказалось 13,6 %. Чуть больше тех, кто ответил «возможно, да» – 19,7 %.
«Группа поддержки» этой альтернативной формы управления жильем представлена в основном людьми среднего возраста (32 % - 40-49-летние, 28,1 % 50-59-летние и 21,6 % - 30-39-летние, возможно, приняли бы участие в работе
ТСЖ, и практически одинаковое число представителей этих возрастных групп
приняли эту идею с большим энтузиазмом: 40-49-лет – 12,1 %, 50-59-лет –
11,1 %, 30-39-лет – 12,5 %). Стоит добавить, что среди 40-49-летних респондентов наименьшее количество затруднившихся с ответом (9,4 %), в то время
как среди остальных не определившихся с ответом гораздо больше (среди 5059-летних их 28,3 %).
Идею ТСЖ поддержала половина жильцов со средним специальным образованием: 23,8 % из них охотно приняли бы участие в работе ТСЖ, 31,6 % скорее да, чем нет, и лица с неполным высшим образованием: 13,8 и 29,3 %
соответственно. Но вместе с тем 21,5 % респондентов со средним специальным образованием и 29,2 % с неполным высшим точно не захотели бы проявить активность в ТСЖ, 6,1 и 15,8 % соответственно также пока не считают
для себя необходимым включаться в работу ТСЖ.
По роду занятости наибольшую активность проявили домохозяйки (видимо, чаще других сталкивающиеся с проблемами жилищно-коммунального
обслуживания) – 31,5 % из них точно готовы принять участие в работе ТСЖ,
39,8 % - скорее, да; кроме этого, поддержали идею ТСЖ и предприниматели люди, привыкшие к самостоятельности и ответственности (18,1 % охотно
включились бы в работу Товариществ, 34,3 % тоже скорее приняли бы в ней
участие). По итогам данного исследования, такие социальные характеристики
как пол респондентов и уровень ежемесячного дохода на одного члена семьи,
а также наличие права собственности на квартиру, не оказывают существенного влияния на отношение жителей к возможностям принять участие в работе
ТСЖ.
71
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таким образом, несмотря на явно недостаточно оформленную в общественном мнении позицию в отношении ТСЖ, 40,2 % можно сделать вывод, что
наибольшим потенциалом участия в деятельности Товариществ обладают преимущественно люди практичные, с «предпринимательским» мышлением и наличием определенного жизненного опыта: женщины, занимающиеся домашним хозяйством, предприниматели, люди 40-50 лет, со средним специальным
образованием.
Если определить свое отношение к работе в ТСЖ для большинства респондентов не составило труда, то оценить, какая конкретно деятельность в
рамках Товарищества была бы для потенциальных участников наиболее привлекательна, оказалось достаточно сложным. Из тех, кто согласен стать членом ТСЖ,40,2 % смогли ответить на вопрос «Какого рода участие в работе товарищества Вас бы устроило?», остальные затруднились высказать определенное мнение.
Однако если не участвовать в работе Товариществ, то хотя бы иметь о
них представление хотели бы очень многие жители. На вопрос: «Заинтересованы ли Вы в получении подробной информации о механизмах организации и
деятельности Товариществ собственников жилья?» 75,6 % ответили утвердительно, 10,9 % - отрицательно и 13,5 % затруднились с ответом. Социальные
параметры группы абсолютно не заинтересованных жильцов достаточно размыты, можно лишь отметить, что среди них чаще встречаются безработные, и
это вполне объяснимо, т. к. для них более свойственно чувство социальной
апатии и замкнутости.
В социологическом исследовании выяснились факторы, способствующие и препятствующие внедрению новых форм управления жильем (ТСЖ).
Вполне очевидно, что для успешного продвижения идеи ТСЖ на данном этапе, прежде всего необходимо формирование социальной базы проекта. По
мнению жильцов нужно учесть ряд моментов, способных повысить эффективность деятельности Товариществ. Большинство опрошенных связывают успех
деятельности ТСЖ с наличием компетентных, профессиональных специалистов, которые могут взять на себя ответственность за управление жильем, а
возможность участия в работе Товарищества «простых жильцов» выглядит
более сомнительно, хотя и 23,7% все же признают значимость поддержки идеи
ТСЖ со стороны населения. Также достаточно весомым условием успеха жители считают наличие информации: о положительном опыте реализации этой
формы управления жильем и о механизмах работы ТСЖ.
Анализируя перспективы внедрения Товариществ собственников жилья,
следует признать, что в общественном мнении проявляется существенное противоречие: это одновременно и недовольство деятельностью государственных
органов управления жилищно-коммунальной сферой, с одной стороны, и боязнь проявления инициативы «снизу», с другой. Поэтому идея продвижения
ТСЖ как альтернативной формы управления жильем сталкивается с задачей
воспитания «чувства хозяина», обладающего вполне реальными полномочиями. По всей видимости, заинтересовать потенциальных участников можно че72
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
рез мотивы экономии (уменьшение расходов на жилье), власти (возможность
контроля, упрощение цепочки «заказчик – исполнитель»), качества (повышение качества услуг). Но при этом нельзя забывать, что на данном этапе важнее
всего мотив безопасности (или «мотив избегания неудач»), и если у населения
не будет ощущения гарантированности устойчивости, законности этой формы
управления жильем, компетентности тех, кто продвигает данный проект, это
может «перевесить» все позитивные моменты и преимущества, которые предлагают Товарищества собственников жилья.
Выбор стратегии продвижения идеи ТСЖ должен зависеть от целевой
аудитории. При работе с собственниками жилья в старых домах «с одной
большой общей проблемой» необходима отработка примеров решения схожих
проблем посредством создания ТСЖ. Средства продвижения - личные контакты с активными жильцами (не обязательно только собственниками), распространение через них печатных материалов, иллюстрирующих схему и рычаги
управления.
При работе с «новыми» домами более приемлемой будет стратегия «совместного планирования». Необходимость обустройства заселяемой территории, мотивы сокращения индивидуальных расходов по благоустройству подъезда, двора, по обеспечению безопасности проживания могут быть поводом
для объединения жильцов вокруг идеи ТСЖ. Средства продвижения идеи - визуальные примеры обустройства с приведением сравнительных расчетов индивидуальных затрат и консолидированных расходов на обустройство и обслуживание жилья.
Общий мотив, который должен быть использован при продвижении идеи
ТСЖ – чувство большей безопасности, социальной, экономической и даже физической, которую могут предоставить ТСЖ.
Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно сделать выводы:
1. На фоне общей тревожности по отношению к растущей стоимости
жилищно-коммунальных услуг у населения отсутствует доверие к государственной политике в этой сфере. Население в основном считает, что реформа
ЖКХ ничего не изменила в данной сфере, а только породила еще большее количество проблем. Большинство населения не владеет полной информацией о системе ЖКХ, его управлении, не осведомлены о своих правах и обязанностях как
собственника жилья, не видит своей позитивной роли в деятельности ТСЖ.
2. Со стороны муниципальных органов власти отсутствует активная
поддержка инициатив населения по развитию самоуправления в жилищной
сфере.
3. Реформа ЖКХ в значительной мере тормозится инертностью населения,
отсутствием активности в развитии самоуправления в ЖКК.
4. Конкурентная среда в ЖКХ формируется медленными темпами. Попрежнему не развиваются малые фирмы в данной сфере, не эффективна система
государственных и муниципальных заказов на оказание ЖКУ; не развиваются
механизмы защиты населения от недобросовестных управляющих компаний и
т.д.
73
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
2.3. Государственное и рыночное регулирование стоимости
жилищно-коммунальных услуг
Тарифы на ЖКУ регулируются на основании Федерального закона от 30
декабря 2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций
коммунального комплекса» и постановления Правительства РФ от 17.02.2004
№ 89 «Об основах ценообразования в сфере ЖКХ».
Целью внедрения новой системы оплаты ЖКУ является перевод отрасли
на принципы самодостаточности бездотационности в оплате ЖКУ, совершенствование системы предоставления льгот и субвенций гражданам при оплате
ЖКУ. Для этого в отрасли ЖКХ осуществлены поэтапные переходы на полную оплату населением ЖКУ и капитального ремонта (рис. 15).
Рис. 15. Динамика роста уровня оплаты населением
фактической стоимости ЖКУ
Индексы цен (тарифов) на платные услуги за ряд последних лет по Республике Башкортостан имеют устойчивую тенденцию роста, однако общий
темп прироста цен и тарифов снижается (табл.11). По сравнению с 2002 годом
в 2003 году снижение темпов роста составило 1,2 %, а в 2004 году снижение
темпов роста составило 6.9 %. За период с 2000 по 2003гг. наиболее высокие
темпы прироста тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства отмечались в 1999 г. (50,8 %) и 2000г. (56,9 %). В последующие годы наблюдается
снижение темпов прироста тарифов на ЖКУ.
74
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таблица 11
Индексы цен (тарифов) на жилищно-коммунальные услуги за ряд лет по
Республике Башкортостан (к предыдущему году*)**
Показатели 1995 1997 1999 2000 2002
Платные услуги, 3,36 1,33
139,9 144,5 133,0
всего
жилищно4,46 1,47
150,8 156,9 142,2
коммунальные услуги
услуги жилищно- 3,63 1,66
152,7 158,1 145,3
го хозяйства
коммунальные ус- 4,84 1.38
151,3 156,8 141,5
луги
* - 1995-1997 гг. в разах, 1999-2004 гг. в процентах.
** - Статистические данные.
2003 2004
131,8 124,9
148,7 134,9
188,5 152,3
135,9 127,8
Расходы населения на оплату ЖКУ имеют наибольший удельный вес в
общем объеме платных услуг (табл. 12). Эта тенденция четко прослеживается
с 1999 г., составляя 33,8 %. На 2004 год доля расходов на ЖКУ составила
32,4 %.
В последние годы наблюдалась устойчивая тенденция опережающего
роста тарифов на жилищно-коммунальные услуги относительно других видов
платных услуг и потребительских товаров. Если сравнивать динамику изменения расходов на оплату ЖКУ с расходами на услуги пассажирского транспорта, то можно заметить, что последние имеют стабильный уровень расходов в
общем объеме платных услуг. Устойчивая тенденция сохраняется и по остальным расходам населения на оплату услуг (санитарно- оздоровительные услуги,
услуги связи).
Достаточность финансового обеспечения предприятий, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги обеспечивалась путем реализации принципа полного возмещения затрат каждым потребителем этих услуг (рис. 16).
Тариф для конечного потребителя складывается как сумма затрат всех участников процесса предоставления услуг.
75
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таблица 12
- услуги учреждений
культуры
- услуги в системе образования
- медицинские услуги**
-санитарно-оздоровительные услуги
- услуги пассажирского
транспорта
- услуги связи
- прочие услуги
2004
Домашние хозяйства в городской местности*
Расходы на оплату ус- 100
100
100
100
100
луг, всего
-жилищно-комму17,9 8,7
33,8
28,6 34,9
нальные услуги
- бытовые услуги
18,9 26,6 16,0
18,2 9,3
2003
2002
2000
1999
1993
1991
Динамика денежных расходов населения на оплату услуг
в Республике Башкортостан (%)***
100
100
32,4
32,4
5,4
6,6
5,6
7,5
3,0
2,9
2,9
3,0
10,1
11,1
19,2
12,5
8,9
9,7
11,8
9,4
12,5
25,3
5,2
21,4
5,0
2,6
3,0
4,8
4,7
1,9
8,9
1,3
6,7
2,3
3,5
4,4
15,1
19,1
17,1
16,9
13,3
7,0
10,0
2,0
12,1
2,4
12,2
7,4
12,3
8,1
10,7
8,4
5,2
* 1991, 1993гг. – домашние хозяйства рабочих и служащих.
** До 1994 г. медицинские услуги учтены в прочих услугах.
*** Статистические данные.
25
23
20,98
21
18,15
19
16,77
руб.
17
14,8
15
11
5,83
6,88
6,63
5,77
5,01
5
3
10,46
9,27
9
7
13,55
11,78
13
3,01
1,46
1,72
1
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
годы
Рис. 16. Динамика фактических расходов и оплаты стоимости ЖКУ
76
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Темпы и параметры перехода к полной оплате населением определялись
постановлением Правительства Республики Башкортостан путем ежегодного
утверждения стандартов:
1) стандарт предельной стоимости жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых на 1 квадратный метр обшей площади жилья в месяц. Начиная с
2002 года, указанный стандарт рассчитывается отдельно по каждому району и
городу республики на основе натуральных показателей: нормативов потребления коммунальных услуг и стоимости 1 м3 питьевой воды, 1 гигакалории тепла, 1 м3 газа, 1 кВт – часа электроэнергии и стоимости содержания 1 м2 жилья,
учитывающих их планово-расчетную стоимость, определяемую на основе экономико-математической модели формирования тарифов и нормативов в жилищно-коммунальном хозяйстве Республики Башкортостан;
2) республиканский стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном
семейном доходе в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов
потребления коммунальных услуг (начиная с 2002 года составляет 22 процента
и далее меняться не будет). Социальная норма площади жилья, учитываемая
при расчетах стандартов, составляет: 18 кв. м общей площади жилья на одного
члена семьи, состоящей из трех и более человек; 42 кв. м – на семью из двух
человек; 33 кв. метра – на одиноко проживающих граждан. До 2010 года пересмотр этого стандарта не предполагается;
3) уровня платежей граждан по отношению к уровню затрат на содержание и ремонт жилья, на коммунальные услуги.
Потребительские цены и тарифы на ЖКУ по регионам Российской Федерации на 01.01.2005 г. представлены в таблице 13. Из наблюдаемых видов
коммунальных услуг на начало 2005 года по Приволжскому региону тарифы
по холодному водоснабжению и канализации были самыми высокими в г.
Ульяновск (112,67 руб./чел.), самыми низкими в г. Самара (15,59 руб./чел.).
Самый высокий уровень тарифов на отопление – г. Курган (8,54 руб./1 м2), а
самый низкий – г. Казань (2,35 руб./ м2). Наибольшее значение для населения
имеют тарифы за горячее водоснабжение. Максимальный уровень тарифов установлен в г. Самара (101,16 руб./чел.), а минимальный уровень в городах Казань (25,50 руб./чел.), Уфа (44,50 руб./чел).
После перехода к полной оплате ЖКУ населением бюджетные обязательства при оплате стоимости жилищно-коммунальных услуг сохраняются
лишь в отношении компенсации расходов, связанных с предоставлением гражданам льгот и адресных жилищных субсидий. Это позволило высвободить
значительные суммы бюджетных средств и направить их на замену и модернизацию внутридомового оборудования, обновление ветхих коммунальных
сетей. Введение полной оплаты населением капитального ремонта позволило
начать формирование стабильных источников его финансирования и аккумулировать на отдельных счетах средства для планового и комплексного проведения капремонта.
77
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Уфа
5,50
Йошкар-Ола
5,14
Саранск
7,42
Чебоксары
3,67
Киров
4,23
Нижний Нов6,53
город
Казань
8,47
Пенза
5,12
Самара
4,73
Саратов
5,83
Ульяновск
4,45
Ижевск
5,34
Оренбург
4,79
Пермь
10,31
Курган
4,64
Екатеринбург
5,83
Челябинск
4,19
* Статистические данные.
Плата за горячее
водоснабжение за
месяц
с 1 человека
Плата за водоснабжение и канализацию за месяц с
1 человека
Плата за отопление
за
1 кв. м общей площади
Плата за электричество
за 100 кВт/ч
Квартплата в домах
муниципального
жилищного фонда
за 1 кв. м общей
площади
Таблица 13
Средние потребительские цены и тарифы на отдельные виды жилищнокоммунальных услуг по отдельным регионам Российской Федерации
на 01.01. 2005 года(рублей)*
70,76
84,72
91,07
77,63
87,68
70,44
47,78
32,60
71,54
42,36
59,18
46,59
5,05
4.67
4,59
6,20
7,18
5,70
44,50
62,33
57.84
78,45
55,91
57,41
83,70
84,67
35,76
92,70
82,76
92,99
66,60
73,00
108,11
96,49
65,06
40,98
52,64
15,59
71,82
112,67
45,72
55,29
58,25
71,90
48,23
54,18
2,35
4,64
5,61
6,09
6,50
8,27
5,34
7.73
8,54
7,59
4,54
25,50
75,40
101,16
88,26
90,00
44,56
57,67
80,27
82,84
85,42
40,85
В социологическом исследовании выяснялось отношение населения к
существующей системе оплаты жилищно-коммунальных услуг. Около половины опрошенных (43,2 %) отметили, что система оплаты ЖКУ их вполне
устраивает. 36,6 % она «не совсем устраивает», а 17,7 % - «не устраивает полностью». 2,5 % респондентов затруднились ответить на данный вопрос. Те
жильцы, которых полностью или частично не устраивает система оплаты жилья, уточнили, что им «не понятны основания повышения тарифов за жилищно-коммунальные услуги» (эту причину назвали более трети «недовольных»).
Размер ежемесячной оплаты вызывает более критичные оценки: половину опрошенных (52,3 %) он вообще не устраивает, 29,7 % не совсем устраивает, и лишь 18,0 % относятся к сумме ежемесячных отчислений за жилье вполне спокойно. Позиция жильцов в отношении размера оплаты, что вполне по78
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
нятно, коррелирует с размером доходов семьи: если среди тех, чей ежемесячный доход на одного члена семьи менее 1000 рублей, недовольных 63,9 %, то в
группе респондентов с доходом более 5000 рублей их 22,0 %. Существенной
зависимости этого показателя от других социальных характеристик не прослеживается. Тарифы по многим статьям расходов на жилищно-коммунальные
услуги кажутся жильцам необоснованно завышенными. Наименее обоснованными жители считают тарифы по статье «капитальный ремонт» (60,4 %). Но,
по всей видимости, недовольство существующей системой оплаты жилищнокоммунальных услуг связано даже не столько с величиной тарифов, сколько с
тем, что жителям совершенно не понятно, как жилищно-коммунальными
службами города расходуются средства, полученные от населения. Осведомлены в этом вопросе лишь 7,9 % респондентов, в то время как подавляющее
большинство жильцов (92,1 %) заявили, что они не имеют представления, как
реализуются средства по каждой из этих статей.
Наличие информации о расходовании средств, полученных от жителей,
является важным условием вовлечения жителей в процесс управления ЖКХ,
повышения социальной активности жителей и их лояльности по отношению к
действиям властей. 71,0 % респондентов желали бы знать, как расходуются
полученные ПЖКХ от населения средства (из них 37, 4 % отметили, что для
них это «очень важно», 33,6 % - «скорее важно»). Равнодушие в этом вопросе
проявили лишь 18,4 % (для 9,5 % это «скорее не важно», для 8,9 % - «не важно»). 10,6 % опрошенных затруднились обозначить свою позицию.
Представляется интересным: каким образом субсидирование ЖКУ влияет на проведение капитального ремонта жилищного фонда.
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 14.12. 2005
№ 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» размер субсидии рассчитывается исходя из размера установленного для муниципального образования региональных стандартов стоимости ЖКУ на одного члена для семей разной численности, региональных стандартов нормативной площади жилого помещения и из регионального стандарта максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
В связи с переходом от дотаций производителям жилищнокоммунальных услуг и предоставления льгот по оплате этих услуг отдельным
категориям граждан к системе адресных субвенций на оплату жилья и коммунальных услуг возникают новые требования к механизму межбюджетных отношений. При переходе к полной оплате стоимости жилищно-коммунальных
услуг потребителями адресные жилищные субвенции становятся основной
формой бюджетных средств, направляемых на обеспечение доступности жилищно-коммунальных услуг. Прямая увязка размеров целевых перечислений
из республиканского бюджета с оценкой потребности района и города в средствах, предназначенных на предоставление жилищных субвенций, принципиально меняет требования к качеству прогнозирования потребности в жилищных субсидиях. В связи с этим на республиканском уровне созданы системы
79
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
определения и контроля использования лимитов финансовых ресурсов, выделяемых на компенсацию предоставленных населению льгот и жилищных субсидий.
Таблица 14
Динамика предоставления гражданам субвенций на оплату
жилищно-коммунальных услуг*
Общая сумма субвен1999
2000
2002
2003
2004
ций
- начислен- 9213,3 76 095,8 284 778,8 455 527,9 365 343,3
ных
- погашен- 4749,0 66921,4 200462,7
503 348,0 369 249,6
ных
* Статистические данные.
Как видно из таблицы 14, в Республике Башкортостан общая сумма субсидий населению фактически погашенных составили в 2004 г. 101,1 % от объема начисленных. В динамике с 1999 г. предоставление гражданам субвенций
имеет тенденцию к росту. Наибольший удельный вес в сумме начисленных
субвенций занимают субвенции на оплату отопления (27,8 %), жилья (31,5 %),
горячего водоснабжения (7,5 %), холодного водоснабжения и водоотведения
(13 %), бытовых отходов (1,8 %).
На 1 января 2005 г. льготами пользовались 1347,8 тыс. человек, им выделено 1388451,7 тыс. рублей за счет бюджетов всех уровней. Из общего числа
льготников наибольшее число составляют граждане, пользующиеся льготами
по закону «О ветеранах» - 742,2 тыс. человек (55,1 %); другим законодательным актам – 112,9 тыс. человек (8,4 %); 258,0 тыс. человек (19,1 %) – инвалиды; по профессиональному признаку льготы получили 211,7 тыс. человек
(15,7 %); 23,0 тыс. человек (1,7 %), получивших льготы – иные категории
граждан.
Право на субсидии смогли реализовать граждане, у которых размер оплаты ЖКУ с учетом социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг превышает установленную максимально допустимую долю расходов на оплату жилья и коммунальных услуг – 22 процента в
совокупном доходе семьи.
Действующий уровень платежей граждан по отношению к уровню затрат на ЖКУ тяжелым бременем ложится на семейный бюджет малоимущих и
низкодоходных слоев населения. Получаемые индивидуальные субсидии на
оплату ЖКУ незначительны, а плата за капитальный ремонт вообще не подлежит субсидированию. Таким образом, большая доля собственных средств в таких семьях расходуется на оплату ЖКУ. Малоимущее население не устраивает
действующая система оплаты услуг. В ходе исследований установлено, что с
увеличением фактического износа дома на 1% средняя общая стоимость капитальных работ повышается на 1,547 %. Самостоятельно малоимущее населе80
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ние за счет личных денежных средств оплатить всю систему ремонтных работ
в жилом доме не сможет. Следовательно, нужен новый механизм социальной
защиты бедного населения.
2.4. Модернизация основных фондов как фактор снижения стоимости
жилищно-коммунальных услуг
Модернизация основных фондов ЖКК предполагает модернизацию жилищного фонда и мощностей тепло-, электро-, водоснабжения и водоотведения; формирование условий для привлечения инвестиций в ЖКК; рационализацию потребления ресурсов в отрасли.
В настоящее время деятельность ЖКК сопровождается весьма большими
потерями ресурсов, как потребляемых самими коммунальными предприятиями, так и предоставляемых потребителям воды, тепловой и электрической
энергии. Модернизация ЖКК в основном ориентируется на проведение работ
по реконструкции и обновлению систем жизнеобеспечения населенных пунктов (систем теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения) (табл. 15). Изучение объемов капитального ремонта жилищного фонда по Республике Башкортостан показывает увеличение затрат с 1995 года на начало 2005 года в
8,9 раз. За 2004 г. в городах Уфа, Стерлитамак, Салават капитальные вложения
были самыми высокими в республике.
Большой проблемой является решение вопросов, связанных с недоремонтом
жилищного фонда и реабилитацией жилых домов массовых серий индустриального домостроения. Модернизация жилищного фонда включает: ремонт и
утепление ограждающих конструкций зданий; установку домовых приборов
учета потребления ресурсов; ремонт и оптимизацию внутренних систем отопления и горячего водоснабжения; улучшение режимов вентиляции жилых
помещений; повышение эффективности работы лифтового оборудования; использование энергоэффективных приборов освещения в местах общего пользования, а также энергоэффективного санитарно-технического оборудования.
При проведении капитального ремонта производятся работы по улучшению технических параметров конструктивных элементов зданий, что приводит
к модернизации жилых домов старых серий. Общая площадь сданных жилых
домов в эксплуатацию после капитального ремонта по Республике Башкортостан приведена в таблице 16. С ростом цен на материально-технические ресурсы и снижение объемов бюджетного финансирования на капитальный ремонт
сдача жилых домов в эксплуатацию после капитального ремонта сократилась в
среднем по республике
81
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таблица 15
Затраты на капитальный ремонт жилищного фонда (тыс. руб.)*
1990
2
54,9
1995
3
104427,9
1
По республике
Уфа
23,3
58374,4
Агидель
1222,7
Баймак
0,2
263,2
Белебей
0,8
1054,6
Белорецк
1,0
1430,7
Бирск
0,6
1826,9
Благове0,6
602,9
щенск
Давлеканово
0,3
117,0
Дюртюли
0,3
180,1
Ишимбай
1,1
1775,0
Кумертау
1,0
1466,3
Мелеуз
0,9
1173,2
Нефтекамск
2,9
5120,9
Октябрьский
0,8
3575,6
Салават
2,8
3373,2
Сибай
0,8
904,9
Стерлитамак
3,8
7960,0
Туймазы
1,2
2169,5
Янаул
650,4
* Статистические данные.
1997
4
110561,0
2000
5
391231,1
2002
6
511658,4
2003
7
791340,1
2004
8
896149,7
53741,3
1300,8
268,0
1408,5
3375,6
1313,0
237,0
146941,8
3940,0
581,2
2942,7
17226.4
3889,3
-
210870,5
14182,8
1102,0
8909,9
9390,5
4920,2
6051,0
310102,6
41374,0
1730.0
14491,6
17777,9
7383,2
304623,8
27057,6
2296,0
16904,8
20813,1
11296,8
7350,0
741,5
1029,2
2801,0
1885,7
1731,2
8943,6
3623,6
4224,6
717,0
3876,8
3410,4
1300,8
3620,0
1885,9
4791,0
7838,0
5474,1
18239,8
10719,6
12061,0
2717,6
75706,5
7611.1
21100,0
6173,0
14688,7
14030,0
14006,9
8738,8
16766,5
14860,8
3089,5
87337,0
14639,9
2170,2
15105,5
24380,3
22238,0
13976,4
17742,7
33546,5
34517,4
5200,0
97641,5
25749,8
5654,0
2648,0
13148,7
14766,1
22517,0
2381,3
14318,1
29473,5
93241,4
14999,0
103314,6
28535,1
7504,3
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таблица 16
Сдача жилых домов в эксплуатацию после капитального ремонта
по Республике Башкортостан
(тысяч квадратных метров общей площади)*
1990 1995
По республике 867,8 1046,8
Уфа
283,3 565,2
Агидель
17,0
Баймак
5,0
5,6
Белебей
36,2
29,8
Белорецк
8,3
6,9
Бирск
7,4
10,9
Благовещенск
20,1
4,0
Дюртюли
5,8
12,7
Ишимбай
12,3
11,7
Кумертау
14,1
8,7
Мелеуз
28,9
9,8
Нефтекамск
40,7
18,8
Салават
46,3
5,2
Сибай
12,8
8,0
Стерлитамак
106,1 139,4
Туймазы
15,2
23,0
Янаул
4,6
* Статистические данные.
1997 1999
878,0 422,9
240,3 203,7
1,5
6,6
3,2
31,5
4,3
2,1
9,3
5,4
3,9
29,8 11,8
0,9
0,5
4.0
3,6
171,5 1,5
15,9
2,1
6,6
1,6
0,8
202,9 37,3
12,3
9,3
5,0
4,8
2000
364,1
102,8
3,1
2,9
33,4
6,9
36,3
3,8
5,8
7,3
2,3
8,6
7,5
35,3
1,2
2,4
2002
364,4
100,8
7,9
6,7
1,8
16,0
21,3
3,7
11,6
7,0
11,5
0,4
7,8
37,7
6,1
0,1
2003 2004
404,1 450,0
98,7 79,1
0,5
2,4
7,7
0,3
1,1
31,2
.
37,9 98,9
1,9
2,1
8,1
9,8
7,2
7,5
7,7
0,9
9,4
4,4
2,5
7,7
30,2 31,3
15,5 21,6
14,7
-
в 2,3 раза, а в таких городах, как Благовещенск, Белебей, Баймак в 2004 г. вообще не производилась капитализация жилого фонда.
Должно ли государство способствовать самоорганизации населения на
проведение капитального ремонта? Этот вопрос был задан собственникам жилья исследуемого жилищного фонда. Также были предложены варианты государственной поддержки населения в проведении капитального ремонта жилищного фонда: применение льготной налоговой системы; применение механизма кредитования капитального ремонта с государственной оплатой 12 %
банковского кредита и оплатой населением 7 % и др. Кроме того, населению
были предложены другие факторы, которые, по мнению автора, могли бы заинтересовать собственников жилья в оплате и проведении капитального ремонта: предоставление строительно-подрядной компанией гарантий повышения конкурентоспособности многоквартирного дома на рынке недвижимости ;
гарантий качества выполнения работ на период до 10 лет; достаточный опыт
строительно-подрядной компании по выполнению ремонтных работ; реальное
знакомство с результатами предыдущей работы строительно-подрядной компании по проведенному ею капитальному ремонту жилого фонда.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
В результате обработки социологических данных население считает, что
возможно провести капитальный ремонт на их финансовые средства при реализации следующих условий: применение льготной налоговой системы в части отмены налога на добавленную стоимость на ремонтные работы; предоставление строительно-подрядной компанией гарантий повышения конкурентоспособности многоквартирного дома на рынке недвижимости.
Формирование условий для привлечения инвестиций в процесс модернизации ЖКК осуществляется за счет таких мероприятий, как: государственная поддержка инвестиций в модернизацию ЖКК; выработка механизмов участия местных органов государственной власти в привлечении предприятиями
коммунальной инфраструктуры частных долгосрочных заемных ресурсов, использовании бюджетных средств и имеющихся резервов.
Государственная поддержка инвестиций в модернизацию жилищнокоммунального комплекса включает работу по двум взаимосвязанным направлениям.
Первое направление связано со срочным привлечением бюджетных ресурсов РБ и ресурсов международных кредитных организаций под гарантии
Правительства Республики Башкортостан и местных органов государственной
власти для финансирования наиболее подготовленных и эффективных инвестиционных проектов в коммунальном секторе на конкурсной основе. Предполагается софинансирование данных проектов со стороны республиканского
и местных бюджетов, а также коммунальных предприятий.
Второе направление включает создание финансовых механизмов минимизации рисков привлечения частных заемных и прямых инвестиций в жилищно-коммунальный сектор, в том числе путем предоставления государственных или муниципальных гарантий кредиторам, создания системы рефинансирования кредитов за счет привлечения под гарантии республики, района или
города средств инвесторов. При этом будут сформированы внешние условия
(тарифное регулирование, договорные отношения и т.д.) и четкие требования к
заемщику, которым он должен удовлетворять для минимизации рисков инвестирования.
Местные органы государственной власти, как собственники основных
фондов, обязаны прежде всего рассмотреть и упорядочить существующую
систему финансирования восстановления основных фондов и изыскания дополнительных источников. Для этого необходимо разработать порядок использования высвобождаемых бюджетных средств, амортизационных отчислений, средств ремонтного фонда, прибыли на развитие и модернизацию
ЖКХ.
Проекты по модернизации муниципальных предприятий жилищнокоммунального комплекса могут финансироваться как за счет заемных ресурсов, так и за счет инвестиционных бюджетных средств, предоставляемых безвозмездно, поскольку предельно допустимый размер заимствований для муниципального жилищно-коммунального предприятия будет ограничен платежеспособностью потребителей (прежде всего, населения). В том случае, если для
84
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
реализации проекта требуется финансирование в большем размере, чем максимально допустимая величина долговой нагрузки для предприятия-заемщика,
то данный проект должен быть частично профинансирован за счет средств
бюджета безвозмездно. При этом безвозмездное бюджетное финансирование
следует рассматривать не как альтернативу, а как дополнение к заемному финансированию.
Система финансирования модернизации жилищно-коммунального комплекса должна определять для инициаторов проектов модернизации четкие и
понятные процедуры получения финансирования, которые предусматривали
бы привлечение заемного капитала, в том числе от частных кредиторов, и безвозмездного бюджетного финансирования. Данная система должна быть понятной и прозрачной, как для предприятий коммунального хозяйства, так и
для органов власти всех уровней.
Такая задача как рационализация потребления ресурсов в отрасли
должна решаться за счет внедрения современных энергоресурсосберегающих
технологий в ЖКХ. Для чего необходимо: проведение энергоаудита объектов
ЖКХ; оснащение приборами учета ресурсов и внедрение новых технологий.
Первоочередные малозатратные мероприятия включают в себя технические
обследования, энергоаудит, составление энергопаспортов объектов ЖКХ, тиражирование накопленных в предыдущие годы эффективных технических решений, организационных и финансовых механизмов. Из различных источников финансирования в 2004 году направлено 248 млн руб. на внедрение энергосберегающих технологий и приборов учета, за счет чего достигнута экономия энергоресурсов на сумму 26,5 млн руб.1
Таким образом, функционирование отрасли сопровождается большими
потерями ресурсов, что вызвано изношенностью мощностей тепло-, электро-,
водоснабжения, водоотведения и жилищного фонда; значительная часть предприятий ЖКХ является должниками поставщиков электроэнергии, газа, воды,
тепла и т.д.; предприятия-должники не могут быть привлекательны для инвестора; отсутствуeт инвестиционное финансирование ЖКК за счет привлечения
заемных средств, в первую очередь средств частных инвесторов. Снижение
стоимости ЖКУ непосредственно определяется техническим состоянием
ЖКХ, в том числе жилищного фонда. Но сам процесс модернизации технической базы ЖКХ также предполагает сплетение государственных (бюджетные
средства, гарантии, кредиты, госконтроль и т.п.) и рыночных (передача в собственность, конкуренция, страхование, коммерческий кредит и др.) регуляторов. Несмотря на высокую стоимость ЖКУ, 100 %-е покрытие населением затрат предоставления ЖКУ, собираемых с населения средств недостаточно для
капитализации жилищного фонда (проведение комплексного капитального
ремонта), а следовательно, сама идея реформирования ЖКХ на рыночной основе будет еще долгое время нереализованной.
1
Асадуллин Г.Г. Доклад Министра ЖКХ Республики Башкортостан на расширенном заседании коллегии
МЖКХ РБ по вопросу «Об итогах деятельности предприятий жилищно-коммунального хозяйства Республики
Башкортостан за 2004 год и задачах на 2005 год». – Уфа, 2005.- 119 с.
85
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Поэтому по-прежнему актуализируется проблема разработки такого подхода к
определению стоимости ЖКУ, который позволял бы не только защитить социально слабозащищенное население (субсидии, льготы), содержать ветхое жилье (перекрестное субсидирование), но и осуществить всеобщую капитализацию жилищного фонда.
2.5. Тарифное регулирование
жилищно-коммунальных услуг в регионе
Целью тарифного регулирования коммунальных предприятий является
баланс интересов производителей, бюджетов районов и городов, потребителей, а также создание условий, при которых регулируемые предприятия были
бы заинтересованы в повышении эффективности работы.
Тарифное регулирование осуществляется посредством следующих мероприятий: 1) разработкой порядка предоставления регулируемыми государственными предприятиями производственных и инвестиционных программ
собственнику имущества; 2) формированием в установленном порядке производственных и инвестиционных программ коммунальных предприятий; 3) разграничением функций республиканских и местных органов государственной
власти в вопросах цен и тарифов на ЖКУ; 4) установлением двуставочных тарифов на коммунальные услуги; созданием системы анализа информации по
мониторингу регулируемых предприятий; 5) созданием системы анализа информации по мониторингу регулируемых предприятий; 6) ликвидацией системы перекрестного субсидирования услуг теплоснабжения, водоснабжения и
водоотведения, а также по уничтожению, утилизации и захоронению твердых
бытовых отходов.
Масштабы и глубина государственного регулирования тарифов на ЖКУ
определяются степенью монополизации и конкуренции рынков ЖКУ.
К монопольным зонам рынка относятся коммунальные сети водоснабжения, канализации, теплоснабжения.
К предприятиям, осуществляющим свою деятельность в потенциально
конкурентных зонах, можно отнести предприятия теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, осуществляющие обслуживание и содержание жилищного фонда, и другие предприятия, деятельность которых в настоящее время
находится вне рыночного регулирования.
К конкурентным зонам в ЖКХ относятся зоны рынка, в которых присутствует достаточное количество предприятий, способных производить необходимые работы и услуги надлежащего качества.
В естественно монопольной зоне тарифное регулирование должно осуществляться в следующих формах: установление тарифной базы и правил еѐ
применения; осуществление индексации тарифов в соответствии с изменениями макроэкономических показателей; надзор за исполнением правил тарифообразования, выдача обязательных для исполнения предписаний и др.
В потенциально конкурентной зоне целесообразно определять тарифную
86
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
базу и использовать ее в качестве максимальной стоимости производства услуг, проводить конкурсный отбор предприятий с последующим определением
тарифа. В конкурентной зоне тарифное регулирование осуществляться не
должно, а стоимость услуг предприятий должна осуществляться посредством
рыночного механизма. В процессе разработки тарифа производят его разбивку
на составляющие, выделяя из него тарифы на отдельные виды работ, в производстве которых возможно обеспечить конкуренцию и соответственно их рыночное регулирование. Важной задачей обеспечения эффективного тарифного
регулирования является создание необходимых условий, предусматривающих
возможность включения в тариф инвестиционной составляющей с целью погашения привлеченных предприятием средств на период возврата инвестиций.
Задачей тарифной политики по отношению к предприятиям, работающим в потенциально конкурентных и конкурентных зонах рынка, является
формирование стартовой цены для установления тарифа на определенные виды услуг, оказываемых на конкурсной основе. В потенциально конкурентной
зоне рынка стартовая цена формируется не на основе затрат, понесенных
предприятием по еѐ производству, а на основании сложившейся стоимости услуги производимой в аналогичных условиях на муниципальном рынке ЖКХ,
либо за его пределами. При отсутствии рыночной стоимости услуги, еѐ цена
определяется расчетным методом на основании нормы времени, необходимой
для еѐ производства, стоимости рабочей силы, стоимости материалов, необходимых для еѐ исполнения, непроизводительных расходов и нормы прибыли
исполнителя.
В конкурентной зоне стартовая цена определяется на основании сложившейся стоимости на рынке еѐ производства. В процессе конкурсного отбора формируется окончательная стоимость производства работ или услуг, как
минимальная из предложенных исполнителями при прочих равных условиях.
По результатам конкурса управляющая организация заключает с победителем
договор, в котором стартовая цена фиксируется в виде тарифа оплаты за произведенные подрядчиком работы и услуги.
Тариф оплаты ЖКУ для населения определяется администрацией муниципального образования на основании решения регулирующего органа об установлении соответствующих размеров цен и тарифов на ЖКУ. Определение
тарифа оплаты должно проводиться по четкой, утвержденной процедуре принятия соответствующего решения и основываться на принципах:
- исполнения нормативных и законодательных актов Российской федерации в вопросах ценообразования на ЖКХ;
- учета реальных возможностей исполнения местных бюджетов;
- учета платежеспособности населения и других показателей.
Задачей администрации муниципального образования является формирование бюджета жилищно-коммунального хозяйства и определение ассортимента и объемов поставляемых услуг в рамках сформированного бюджета.
При установлении цен и тарифов на ЖКУ должны применяться нормативноправовые акты органов местного самоуправления по срокам, качеству и объе87
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
мам оказания услуг. Порядок формирования цен и тарифов на жилищнокоммунальные услуги методом экономически обоснованных расходов и индексным методом исключает условия формирования цен и тарифов по фактическим затратам. Цены и тарифы на жилищно-коммунальные услуги утверждаются на очередной год до утверждения местных бюджетов. Установление
цен и тарифов осуществляется с учетом результатов независимой экспертизы,
порядок проведения которой устанавливается органом местного самоуправления.
Механизм тарифообразования должен обеспечивать:
- сбалансированность доходной и расходной частей бюджета ЖКХ;
- достаточный для производства услуг объем финансовых ресурсов для
коммунальных предприятий;
- стимулирование коммунальных предприятий к повышению эффективности;
- прозрачность, четкость формирования и изменения тарифов.
Ценообразование в сфере жилищно-коммунального хозяйства регулируется Постановлением Правительства РФ от 17.02.04 № 89 «Об основах ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства». Пункт 3 Основ содержит перечень видов услуг, на которые формируются цены и тарифы, а
именно:
а) цены на жильѐ, включающие: цены на услуги по содержанию и ремонту жилья;
б) тарифы на коммунальные услуги, включающие: тарифы на услуги по
водоснабжению, водоотведению, централизованному отоплению, горячему
водоснабжению, сетевому и сжиженному газоснабжению, поставке газа в баллонах, электроснабжению, тарифы на поставку твердого топлива.
Установление цен, тарифов на жилищно-коммунальные услуги осуществляется методом индексации или на основании экономического обоснования
расходов.
Индексирование - один из методов регулирования тарифов. Индексации
на основе прогнозируемого уровня инфляции подлежат ранее утвержденные
предельные (минимальный и (или) максимальный) уровни тарифов и тарифы
на продукцию (услуги) организаций, осуществляющих регулируемую деятельность. Этот метод может применяться, если официальный прогноз инфляции на год не превышает 12 %.1
У предприятия, исходя из финансового, налогового законодательства
возникают следующие расходы:
- расходы по обычным видам деятельности (себестоимость);
- операционные расходы;
- внереализационные расходы;
- чрезвычайные расходы;
- налог на прибыль;
1
Березин С.Е., Жуков Н.Н., Зубовская Н.Н., Соловьѐва Л.Д., Нефѐдов Л.П. Лизинг как оптимальный механизм
инвестирования. // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. - 2003 - №5 - С. 17-19.
88
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
- расходы инвестиционного характера;
- отчисления собственнику;
- создание резервного фонда;
- иные расходы за счет чистой прибыли.
Исходя из того, что в настоящее время понятие «рентабельность» не установлено в нормативно - правовом порядке для целей использования этого
показателя при формировании регулируемых цен, тарифов, регулирующий орган должен в своих нормативных актах дать определение и порядок расчета
того уровня рентабельности, который по его указанию будет использоваться
при формировании регулируемых этим органом цен, тарифов. Однако необходимо учитывать, что:
- метод регулирования цен, тарифов путем установления предельного
уровня рентабельности не предусмотрен действующим законодательством;
- формирование расходов как в составе себестоимости, так и в составе
внереализационных и операционных расходов регулируется правовыми актами Минфина России, а в целях налогообложения – налоговым кодексом, от
предприятия требуется только экономическое обоснование всех видов расходов.
- порядок определения и направления использования расходов за счет
прибыли предприятия устанавливает собственник предприятия и согласовывает регулирующий орган.
Таким образом, при формировании цен нецелесообразно и неправомерно
применение порядка установления уровня рентабельности директивным путем. В современных условиях формирования регулируемых цен, тарифов
предприятие, осуществляющее регулируемую деятельность, должно обосновывать не какой-либо уровень рентабельности от регулируемой деятельности,
а объем валового дохода, который позволит предприятию произвести необходимые расходы, связанные с осуществлением регулируемой деятельности,
предусмотренные финансовым и налоговым законодательствами.
Таким образом, при формировании цен, тарифов следует использовать
следующий алгоритм их расчета:
1. Согласовать с органом местного самоуправления и (или) собственником предприятия виды и суммы расходов, планируемые произвести за счет
чистой прибыли предприятия (использовать устав, документацию, необходимую для обоснования расходов на развитие предприятия).
2. Расходы, относимые к регулируемой деятельности, планировать исходя из принципа экономической обоснованности (необходимости и потребности).
3. Расчетным путем определить налог на прибыль.
4. Расчетным путем определить сумму планируемого валового дохода.
5. Отношением суммы планируемого валового дохода к объему работ,
услуг рассчитать цены или тарифы на единицу услуг.
Установление тарифов должно производиться на определенный срок,
который должен быть согласован с периодом регулирования тарифов, уста89
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
навливаемых на федеральном (газ) и региональном (электроэнергия) уровнях.
Это требование предусматривает достижение следующих результатов: создание ситуации определенности и в отношении будущих денежных потоков
предприятия, что снижает риски инвестирования в него; проведение в течение
регулируемого периода мероприятий по снижению издержек и расходование
полученных в результате экономии средств на возврат заемных средств; достижение экономической определенности для потребителей коммунальных услуг.
Для эффективного реформирования системы пересмотра и утверждения
цен и тарифов на эксплуатационные и коммунальные услуги осуществлено
разграничение функций республиканских и местных органов государственной
власти в вопросах цен и тарифов на ЖКУ. Помимо создания экономических
механизмов, которые стимулировали бы предприятия ЖКХ самостоятельно
выявлять резервы снижения издержек на предоставление коммунальных услуг,
должен быть предусмотрен механизм выявления заведомо нерациональных затрат как элемент процедуры тарифного регулирования. В частности, при принятии решения об установлении тарифов должны использоваться результаты
комплексных обследований предприятий ЖКХ, включая проведение независимых экспертиз и проверок. Процедуры тарифного регулирования должны
обеспечивать публичность процесса формирования тарифов. Это необходимо
для достижения доверия со стороны потребителей коммунальных услуг и баланса интересов в процессе регулирования тарифов. Публичность системы
должна обеспечить необходимое методическое и информационное взаимодействие между отдельными элементами этой системы: процедурами мониторинга деятельности предприятий ЖКХ, подготовки и рассмотрения заявок на пересмотр тарифов, их утверждения и вступления в силу.
На фоне общего увеличения уровня затрат на платные услуги в регионах
РФ заметно увеличилась доля расходов населения на ЖКУ. В Республике
Башкортостан в последние годы наблюдалась устойчивая тенденция опережающего роста стоимости ЖКУ относительно других видов платных услуг и
потребительских товаров. Вследствие роста их стоимости доля расходов на
ЖКУ в потребительских расходах всего населения повысилась до 7,2 % в
2004 г. против 6,1 % в 2003 г. и 3,6 % в 1997 г.
Доля расходов на жилищно-коммунальные услуги в потребительских
расходах наименее обеспеченных семей составила почти 17 %, в то же время
доля расходов на жилищно-коммунальные услуги наиболее обеспеченных семей составила только 4 % (рис. 17). Разница между долями расходов на ЖКУ в
потребительских расходах наименее и наиболее обеспеченных домашних хозяйств составляет 4,25 раза.
90
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
18
15
12
% 9
6
3
0
16,8
13,5
12,5
12,1
11,3
9
6,8
6,2
6,1
3,9
6,5
5,8
I
II
5,6
III
4,9
4,5
4,1
4,3
3,5
3,2
IV
V
VI
VII
VIII
IX
1997*
2,1
X
2004
Рис. 17. Доли расходов на жилищно-коммунальные услуги
в потребительских расходах по децильным группам домашних хозяйств
Особенности формирования тарифов на отдельные виды услуг жилищно-коммунального хозяйства в различных регионах во многом обуславливают
значительную дифференциацию их уровня (рис. 18):
8,4
8,7
8,8
8,9
9,2
Удмуртская
Республика
Нижегородская
область
Саратовская
область
Ульяновская
область
Самарская
область
7,7
Чувашская
Республика
7,2
7,4
Кировская
область
Оренбургская
область
7,2
Республика
Мордовия
6,7
Республика
Башкортостан
6,6
7,3
Пермская
область
6,5
Пензенская
область
5,8
Республика
Татарстан
10
9
8
7
6
5
Республика
Марий Эл
(в % к потребительским расходам)
Рис. 18. Доля затрат на оплату ЖКУ в общих потребительских расходах
населения по регионам ПФО
Отметим тенденцию проживания для 20 % наименее обеспеченных городских домашних хозяйств в жилищном фонде со среднедушевым размером
общей площади жилья меньше 9 м2 (табл. 17). В то же время среднедушевой
размер общей площади жилья от 20 до 40 и более кв. метров наблюдается у
67 % наиболее обеспеченных городских домашних хозяйств. Но разница в
квадратуре не связана с расходами на оплату ЖКУ в общих потребительских
расходах малообеспеченных и наиболее обеспеченных семей. В итоге для
наименее обеспеченного домашнего хозяйства, имеющего наименьшую жилую площадь, стоимость ЖКУ во много раз выше, чем стоимость ЖКУ для
наиболее обеспеченного городского домашнего хозяйства с наибольшей жилой площадью.
91
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таблица 17
Распределение домашних хозяйств по среднедушевому размеру
общей площади в зависимости от размера их среднедушевых
располагаемых ресурсов за 2004 год (в процентах к итогу)*
до 9,0
9,1-11,0
11,1-13,0
13,1-15,0
15,1-20,0
20,1-25,0
25,1-30,0
30,1-40,0
40,1 и более
14
8
10
11
16
15
7
10
38
13
16
12
9
4
4
2
2
1
1
3
14
11
17
12
22
19
13
6
10
6
1
9
8
17
20
16
19
18
10
6
6
2
3
4
24
5
22
9
23
13
16
11
10
6
17
10
8
10
12
80
7
8
5
-
10% наиболее обеспеченного
населения
10% наименее
обеспеченного населения
Сельское население
из него
10% наиболее обеспеченного
населения
10% наименее обеспеченного
населения
Городское население
из него
10% наиболее обеспеченного
населения
Все население
Размеры
общей площади жилья,
кв. метров
10% наименее обеспеченного населения
из него
2
2
2
18
11
15
22
28
* Статистические данные.
В доказательство рассматриваемого противоречия между стоимостью
ЖКУ, доходами населения и размерами жилой площади статистические данные по структуре денежных расходов населения на оплату услуг в 2004 году
подтверждают наибольшую долю расходов наименее обеспеченного населения
на оплату ЖКУ (66,3 %) по сравнению с долей расходов наиболее обеспеченного населения (17,1 %) (табл. 18).
92
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таблица 18
Структура денежных расходов населения
на оплату услуг в 2004 году (в процентах)*
10 % наименее обеспеченного населения
10 % наиболее обеспеченного населения
Сельское население
10 % наименее обеспеченного населения
10 % наиболее обеспеченного населения
Расходы на оплату
услуг, всего:
100
100
100
100
100
100
100
100
100
-ЖКУ
-бытовые услуги
34,4
6,1
66,3
1,9
17,1
8,6
32,4
6,6
65,9
1,7
14,5
9,3
46,3
3,1
68,7
3,7
39,3
2,2
1,2
22,8
10,1
1.3
25,2
0,8
0,2
Все население
Городское населения
из него
10 % наиболее обеспеченного населения
из него
10 % наименее обеспеченного населения
из него
-услуги учреждений культуры
-услуги в системе
образования
10,1
5,6
10,7
9,4
5,8
4,8
14,3
-медицинские услуги
6,3
2,9
4,8
6,7
3,2
9,3
3,5
-
3,3
2,3
-
2,9
1,9
13,0
9,4
3,3
12,6
9,8
12,0
11,1
7,9
9,2
10,7
8,2
9,0
13,1
7,9
1,3
14,1
8,4
1,3
15,1
5,0
-санитарнооздоровительные
услуги
-услуги пассажирского транспорта
-услуги связи
-прочие услуги
2,2
13,1
1,5
23,6
3,5
4,8
0,8
-
7,2
16,6
5,6
5,7
10,7
0,8
5,1
* Статистические данные.
Представленный анализ позволяет сделать следующие основные выводы:
1. Тарифы и цены формируются методом экономически обоснованных
расходов предприятий ЖКК и рассчитываются на единицу услуг, что приводит к установлению единого усредненного тарифа (цены) для всех потребителей. Поскольку в тарифах (цене) учтены непроизводственные расходы, например, потери воды, тепла в изношенных трубопроводах, затраты по ликвидации
93
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
сверх предельных аварий в инженерно – коммунальных сетях и др., то оплачивая 100 % тариф (цену) на ЖКУ, потребителям, в том числе малоимущим гражданам придется оплачивать и вышеперечисленные не производственные расходы. Все это является недостатком процесса ценообразования. У потребителя
отсутствуют возможности влияния на стоимость ЖКУ в зависимости от их количества и качества, качества жилищного фонда; прогнозировать собственные
расходы на ЖКУ и др.;
2. По отношению к малоимущим и гражданам с низкими доходами
стоимость ЖКУ ухудшает их финансовое положение: малоимущие оплачивают услуги несоразмерно со своими потребностями и платежеспособностью.
Эта группа не имеет возможности финансировать другие потребительские
расходы, такие как транспорт, услуги системы образования, связи и др. На наш
взгляд, это явная несправедливость по отношению к малообеспеченным. При
такой политике ценообразования на услуги ЖКХ, малообеспеченное население отсекается от потребления социально значимых, с точки зрения прироста
человеческого капитала, услуг, например, услуг образования, здравоохранения
и др., что делает бедность воспроизводимым явлением в данной группе населения. Тарифообразование на ЖКУ должно учитывать реальное состояние
жилищного фонда бедных, его размер и позволять потреблять бедным не
только ЖКУ, но и другие социально значимые услуги. Таким образом, можно
констатировать главное: порядок определения стоимости ЖКУ, ее уровень не
отвечает принципу социальной справедливости – одного из императивных
принципов формирующегося в России постиндустриального общества.
3. В рамках действующей системы субсидирования ЖКУ, необходимо
расширить перечень получателей субсидий в Республике Башкортостан,
включив в их состав потребителей ЖКУ, в семейных доходах которых доля
оплаты за ЖКУ составляет 17 % и выше (вместо ныне действующего порога:
22 % и выше) в общей сумме потребительских расходов.
94
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Глава 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ
РАЗВИТИЕМ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ
НАСЕЛЕНИЯ НА ОСНОВЕ СОЧЕТАНИЯ РЫНОЧНЫХ И
ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГУЛЯТОРОВ
3.1. Методические основы определения
показателя конкурентоспособности жилищного фонда
и жилищно-коммунальных услуг
Сложившаяся в советский период практика измерения жилья в квадратных метрах, игнорирующая его качество и физическое состояние, ликвидировала экономическую сущность жилья как капитала, и как следствие – самого
домовладельца, для которого основная задача – не утратить имеющийся капитал, т. е. сохранить в исправном (привлекательном, конкурентном) виде свое
домовладение. Жилищный фонд выступает товаром на рынке недвижимости и
стоимость эксплуатационных и коммунальных услуг должна быть дифференцирована по качеству жилищного фонда. В связи с этим рассмотрены принципы построения новой классификации жилищного фонда. Это комфортность
проживания, надежность здания, долговечность здания, ремонтопригодность,
безотказность, сохраняемость, рациональность, качество жилищного фонда,
экология жилой среды.
Каждое здание должно удовлетворять ряду технических, экономических,
архитектурно-художественных и эксплуатационных требований. Общие требования предъявляются ко всем зданиям, специальные – к определенной группе зданий, отличающихся назначением. К общим требованиям относятся: безотказная работа конструкций здания; соблюдение нормальных, санитарногигиенических условий и правильного использования инженерного оборудования; поддержание температурно-влажностного режима, повышение степени
благоустройства здания, а также проведение своевременного ремонта. Наиболее важными требованиями являются надежность здания, его долговечность,
ремонтопригодность и безотказность. Надежность элементов обеспечивается
при выполнении комплекса мероприятий по техническому обслуживанию и
ремонту зданий. Надежность – это свойство элемента выполнять функции, сохраняя свои эксплутационные показатели в заданных пределах в течение требуемого периода. Надежность здания определяется надежностью всех его элементов. Надежность характеризуется следующими основными свойствами:
ремонтопригодностью, сохраняемостью, долговечностью и безотказностью. В
строительных нормах строго регламентированы основные параметры работы
конструкций, элементов и оборудования здания, обеспечивающих его безопасность при эксплуатации. Долговечность – это сохранение работоспособности до наступления предельного состояния с перерывами для ремонтноналадочных работ и устранения внезапно возникающих неисправностей.
Квартиру, дом, окружающую его территорию рассматривают как части
системы « человек- среда обитания» и поэтому главными в качестве основы
95
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
для оценки жилья становятся человеческие критерии. К ним относят рациональность и комфортность жилых зданий.
Рациональность включает экономичность и капитальность жилых зданий. Экономические требования являются дополнительным условием качества. Экономическая оценка складывается из сравнительной эффективности инвестиций и затрат на эксплуатацию. Фактор капитальности как средства оценки рациональности рассматривают на самом раннем этапе изучения идеи инвестирования проекта.1
Комфортность рассматривается как совокупность таких групп свойств
как гигиена, функциональность и безопасность. Комфортные условия в здании
определяются комплексом факторов, основные из которых приведены на рисунке 19.
Качество (потребительское) жилищного фонда – характеристика, интегрально отражающая существующие или потенциально достижимые функционально-планировочные эколого-гигиенические и технико-эксплуатационные
свойства помещений инженерного оборудования и конструкций жилого здания или группы жилых зданий, а также экология жилой среды. Современное
здание представляет собой сложную систему взаимосвязанных в работе конструкций и инженерных систем. Например, тепловой режим помещения зависит
от теплотехнических свойствограждающих конструкций и одновременно от
работы систем отопления и вентиляции здания. Тепловлажностный комфорт
жилья очень важен для ощущения комфортности пребывания в помещении и
зависит от таких характеристик как относительная влажность воздуха, движение воздуха в помещении, теплообмена, воздухопроницаемости ограждающих
конструкций, их влажности. Экологическую чистоту среды оценивают в двух
аспектах. С одной стороны, рассматривается зависимость загрязнения от оборудования здания и его конструкций, неудобства, вызванные особенностями
архитектурных и объемно-планировочных решений. С другой стороны, негативные явления, вызванные неблагоприятным окружением застройки, проявляющиеся, прежде всего, на жилой территории. Экология жилой среды включает: чистоту воздуха, фоновое загрязнение воздуха, аэрационный режим застройки; биологическое влияние внутреннего оборудования здания (вибрационные колебания, электромагнитное облучение; шумовой комфорт; зрительный комфорт). Функциональная комфортность жилья должна учитывать антропометрию и психологию поведения человека в пространстве (проксематику); эффективность работы инженерных сетей; эстетическое восприятие и
структуру внешних связей. Факторы, вызывающие износ конструкций, указаны на рисунке 20.
1
Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. — М.: ИНФРА-М, 2005. –
268 с.
96
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Рис. 19. Основные факторы, определяющие уровень комфорта
97
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Рис 20. Факторы окружающей среды, вызывающие износ зданий
Условия безопасности также относятся к комфортности. Они зависят от
прочности несущих конструкций и устойчивости здания в целом; безопасности архитектурно-планировочных решений; системы пожарной безопасности.
Территориальный и экологический комфорт и функциональная достаточность
жилых районов – это характеристика, интегрально отражающая существующий или установленный градостроительной документацией уровень транспортной связанности места размещения жилой застройки с другими частями
города, пространственной близости зон концентрации объектов обслуживания, общественно-делового назначения, территорий природного комплекса,
обеспеченности объектами социальной инфраструктуры, пространственной
организации придомовых территорий.
98
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
В процессе исследования качества оказания жилищно-коммунальных
услуг были систематизированы базисные параметры качества ЖКУ.
Проведена систематизация жилищного фонда по комплексу показателей, таких как техническое состояние, микроклимат помещений, санитарногигиеническое состояния, гидроизоляция здания, акустический режим, световой режим, электроснабжение, которые формируют качество жилищнокоммунальных услуг, влияющих на комфортность проживания собственников
жилья. Комфортность рассматривается нами как совокупность таких групп
свойств как гигиена, функциональность и безопасность. Таким образом, на
основании исследования жилищного фонда по факторам, влияющим на уровень его комфортности, и, соответственно, качество жилищно-коммунальных
услуг, построена матричная характеристика уровней комфортности жилья.
Предлагаемые методические основы определения конкурентоспособности
жилищного фонда и жилищно-коммунальных услуг позволяют, разделить
жилищный фонд и ЖКУ на восемь категорий по критерию износа: 1 – ветхое
и аварийное жилье (износ 61 % и выше); 2 – очень плохая комфортность (износ 41-60 %); 3 – плохая комфортность (износ 31-40 %); 4 – неудовлетворительная комфортность (износ 21-30 %); 5 – удовлетворительная комфортность
(износ 16-20 %); 6 – нормальная комфортность (износ 0-15 %); 7 – повышенная комфортность (износ 0-10 %); 8 – улучшенная комфортность – элитное
жильѐ (износ 0-5 %) (Приложение 1).
Таким образом, существенная разница в уровнях качества ЖКУ обусловливает необходимость дифференциации их стоимости. За прошедшие
пятнадцать лет экономических реформ государство не добилось кардинальных
изменений тарифообразования ЖКХ, лишь частично компенсируя для населения отрицательные социальные последствия проводимых реформ.
3.2. Методические основы определения стоимости
жилищно-коммунальных услуг с учетом уровня комфортности
жилищного фонда и качества ЖКУ
Одним из направлений поисков путей совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг является предоставление ЖКУ не по единым
тарифам для всего населения, а путем дифференциации оплаты в зависимости
от уровня конкурентоспособности жилищного фонда и ЖКУ.
На наш взгляд, актуальным представляется научный метод повышения
эффективности управления социально-экономическими, организационными
системами, предложенный Прангишвили И.В. – метод «Золотого сечения» или
«Золотой пропорции». Предлагаемый метод заключается в том, что главные
показатели любой сложной системы распределяются между иерархическими
уровнями по правилу «Золотого сечения». Автор «золотого сечения» утверждает, что при таком делении достигается максимальная устойчивость, стабильность и главное – эффективность управления в экономических, социальных и организационных системах.
99
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Прангишвили И.В. пишет, что анализ реальных систем различной природы показал, что системы, которые эффективно функционируют, используют
технологию «золотого сечения». Так, анализ показал, что:
1) в цивилизованных странах распределение доли собственности между
государством и частным бизнесом происходит по соотношениям «золотой
пропорции» в зависимости от принятой модели: либо 62 и 38 % (или близко к
этим цифрам), либо 38 и 62 %. Например, в Швеции доля госсобственности
близка к цифре 60 %, а доля частной собственности близка к цифре 40 %. В
Японии, Германии, Англии, Франции или США, наоборот, доля госсобственности приближается к цифре 40 %, а доля частной собственности к цифре
60 %. В России соотношение долей государственной и частной собственности
далеко от «золотой пропорции» что свидетельствует о неэффективности
управления собственностью;
2) ресурсы и доходы в Германии, Англии, Японии и в других цивилизованных странах распределяются также по «золотой пропорции» - примерно
62 и 38 %;
3) величина коэффициента Джини, близкая 0,62 или ее квадрату 0,38, позволяет оценить распределение доходов населения и используется для анализа
равновесного состояния экономики и т.д.
Деление по «золотой пропорции» внутри главных показателей системы
(ресурсы, доходы, прибыль, фонд зарплаты, бюджет, собственность и др.)
обеспечивает повышение эффективности управления, баланс интересов народа
и власти в экономике, политике, в социальных и организационных системах.
Эффективное управление может обеспечить баланс интересов и между личностью, семьей и обществом.1
В рамках исследуемой проблемы определения стоимости на жилищнокоммунальные услуги правило «Золотое сечение» позволяет сформировать
стоимости, повышаемые на каждом конкурентном иерархическом уровне, позволяя учитывать комфортность проживания в жилищном фонде и качество
ЖКУ. Причем, рассматриваемая нами конкурентоспособность жилищного
фонда и ЖКУ имеет индивидуальные уровневые характеристики, это позволило нам сформировать матрицу стоимостей на ЖКУ из восьми реально существующих уровневых характеристик (табл. 19).
В ходе исследования затрат на оказание ЖКУ, установлено, что стоимость ЖКУ в жилищном фонде первого уровня комфортности составляет
386,0 руб. с квартиры. Для определения стоимости ЖКУ для второго и последующих уровней применим метод «золотой пропорции» И.В. Прангишвили.
1
Паламарчук Ю.Ф. Маркетинговое исследование конкурентоспособности дополнительных
жилищно-коммунальных услуг населению курортных зон Российского Причерноморья.
Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук.- Сочи. Научнообразовательный центр.- 2004. – 141 с.
100
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таблица 19
Дифференциация стоимости жилищно-коммунальных услуг
по уровням конкурентоспособности жилищного фонда и ЖКУ,
рассчитанные на примере г. Стерлитамака (руб.)
I
386,0
532,6
735,2
1014,6
1365,4
1843,4
1
1,38
1,9
2,63
3,54
4,78
11,42
12,45
16,66
23,46
31,56
39,86
Жилищного фонда в городе нет
Стоимость
ЖКУ с
квартиры
Коэффициенты дифференциации стоимости ЖКУ
Стоимость
ЖКУ за 1
кв.м. (из
табл. 5)
Уровни конкурентоспособности жилищного фонда и ЖКУ
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
Жилищного фонда в городе нет
Показатели
«Эффективность управления в экономических и социальных системах достигается использованием коэффициента «золотой пропорции» 1,38». Стоимость
ЖКУ второго и последующих иерархических уровней будет на 38 % больше
стоимости ЖКУ предыдущего уровня. Дифференциация стоимости ЖКУ по
уровням конкурентоспособности жилищного фонда и ЖКУ, рассчитанная на
примере г. Стерлитамак, коэффициенты ее дифференциации относительно
первого уровня представлены в таблице 20. Методические основы определения стоимости ЖКУ на 1 кв.м представлены в таблице 20.
101
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таблица 20
Методические основы определения стоимости жилищно-коммунальных услуг в зависимости от
конкурентоспособности жилищного фонда (на примере г. Стерлитамака)
210
1297
9113
10 492
57 486
33 124
-
-
111 722
7,1
55,5
402,2
453,8
2502,2
1532,1
-
-
4952,9
Итого
Износ 0-5%, повышенная комфортность
Износ 0-15%, нормальная комфортность
Износ 0-10%, улучшенная комфортность
Износ 16- 20%,
удовлетворительная комфортность
Износ 31-40%, плохая комфортность
Износ 21-30%, неудовлетворительная комфортность
Количество
квартир
Всего общей
площади жилья, тыс. м2
Износ 41-60%, очень
плохая комфортность
Показатели
Износ 61% и выше,
ветхое и аварийное жильѐ
Жилищный фонд и жилищно-коммунальные услуги, характеризующиеся разными уровнями конкурентоспособности
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Окончание табл.20
Средняя площадь среднестатистической квартиры, м2
Стоимость
ЖКУ за месяц
с квартиры,
руб.
Стоимость
ЖКУ
за 1 м2, руб.
Фонд платежей за ЖКУ
за месяц, тыс.
руб.
33,80
42,79
44,13
43,25
43,53
46,25
-
-
-
386,0
532,6
735,2
1014,6
1365,4
1843,4
-
-
-
11,42
12,45
16,66
23,46
32,56
39,86
-
-
-
81,1
690,8
6700,6
10 645,7
78 994,3
61 065,3
-
-
158 177,8
103
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Стоимость ЖКУ (с квартиры) первого уровня конкурентоспособности С1
равен 386 руб.
Стоимость ЖКУ (с квартиры) n-го уровня определяется по формуле:
Сn=Cn-1∙1.38, где n= 2,8 .
По статистическим данным в г. Стерлитамаке проживает 264,95 тыс.
человек. Жилищный фонд г. Стерлитамака – 4952,9 тыс. м2, из них 7,1 тыс.
м2– это ветхий и аварийный жилищный фонд, 55,5 тыс. м2 – жилищный фонд
с очень плохой комфортностью проживания, 402,2 тыс. м2 – с плохой комфортностью проживания, 453,8 тыс. м2 – с неудовлетворительной комфортностью проживания, 2502,2 тыс. м2 – жилищный фонд с удовлетворительной
комфортностью, 1532,1 тыс. м2 – с нормальной комфортностью. В г. Стерлитамаке жилищного фонда с улучшенной и повышенной комфортностью не
построено.
В ходе исследований установлено, что население проживает в 111,7
тыс. квартирах. Дома, в которых они проживают, характеризуются разными
уровнями комфортного состояния. В ветхом жилищном фонде города Стерлитамака проживают 210 семей на 7,1 тыс.м.2 Средняя площадь квартиры, занимаемой ими, - 33,8 м2 (7100 : 210 = 33,8). Стоимость жилищнокоммунальных услуг за месяц за 1 м2 _ 11,42 руб. (386,0 : 33,8 = 11,42). Фонд
платежей за жилищно-коммунальные услуги с ветхого жилищного фонда за
месяц составит 81,1 тыс. руб.
В жилищном фонде города с очень плохой комфортностью проживают
1297 семей на 55,5 тыс. м.2 Средняя площадь квартиры, занимаемой ими, составляет 42,79 м2 (55500 : 1297 = 42,79). Стоимость жилищно-коммунальных
услуг за месяц за 1м2 – 12,45 руб. (532,6 : 42,79 = 12,45). Фонд платежей за
жилищно-коммунальные услуги с жилищного фонда города с очень плохой
комфортностью проживания за месяц - 690,8 тыс. руб.
В жилищном фонде с плохой комфортностью проживают 9113 семей
на 402,2 тыс.м.2 Средняя площадь квартиры, занимаемой ими, - 44,13 м2
(402200 : 9113 = 44,13). Стоимость жилищно-коммунальных услуг за месяц за
1 м2 – 16,66 руб. (735,2 : 44,13 = 16,66). Фонд платежей за жилищнокоммунальные услуги с жилищного фонда города с плохой комфортностью
проживания за месяц составит 6700,6 тыс. руб.
В жилищном фонде с неудовлетворительной комфортностью проживают 10 492 семей на 453,8 тыс.м.2 общей площади жилья. Средняя площадь
квартиры – 43,25 м2 (453800 : 10492 = 43,25). Стоимость жилищнокоммунальных услуг за месяц за 1 м2 – 23,46 руб. (1014,6 : 43,25 = 23,46).
Сумма платежей за жилищно-коммунальные услуги с жилищного фонда с
неудовлетворительной комфортностью проживания за месяц составит 10645,7
тыс. руб.
В жилищном фонде города с удовлетворительной комфортностью проживают 57 486 семей на 2502,2 тыс. м.2 Средняя площадь квартиры – 43,53 м2
(2 502 200 : 57 486 = 43,53). Стоимость жилищно-коммунальных услуг за месяц за 1 м2 – 32,56 руб. (1365,4 : 43,53 = 32,56). За жилищно-коммунальные
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
услуги с жилищного фонда города с удовлетворительной комфортностью поступит за месяц – 78 994,3 тыс. руб.
В жилищном фонде города с нормальной комфортностью проживают
33 124 семей на 1532,1 тыс.м.2 Средняя площадь квартиры - 46,25 м2
(1 532 100 : 33 124 = 46,25). Стоимость жилищно-коммунальных услуг за месяц за 1 м2 - 39,86 руб. (1843,4 : 46,25 = 39,86). Фонд платежей за жилищнокоммунальные услуги с жилищного фонда города с нормальной комфортностью проживания за месяц – 61 065,3 тыс. руб.
Таким образом, за месяц фонд платежей за жилищно-коммунальные услуги города может составить 158 177,8 тыс. руб. Муниципальное образование
может применять эту систему, видоизменив ее к своим местным условиям
(например, увеличив сумму фактических затрат на оказание ЖКУ для жилищного фонда первого уровня конкурентоспособности, применив коэффициент И.В. Прангишвили 1,62 и т.д.).
3.3. Управление развитием жилищно-коммунальных услуг
с учетом новой системы оплаты ЖКУ
Рассмотренные методические основы определения стоимости ЖКУ
обеспечивают:
1. Стабильность финансовых потоков (табл. 21). Предлагаемая модель
оплаты ЖКУ позволяет обеспечить финансовых поступлений на сумму
1 955 077,6 тыс. руб. в 2008 году; 2 072 382,2 тыс. руб. в 2010 году; 2 321 068,1
тыс.руб. в 2015году; 2 599 596,3 тыс.руб. в 2020 году.
Таблица 21
Прогноз управления развитием жилищно-коммунальных услуг
г. Стерлитамака, тыс. руб. (в ценах 2006 г., тыс. руб.)
Прогнозирование развития ЖКУ
Мероприятия
2006
2008
2010
2015
2020
1. Доходная часть:
объем финансовых
1898133,6 1955077,6 2072382,2 2321068,1
2599596,3
средств к поступлению
2. Расходная часть:
1898133,6 1955077,6 2072382,2 2321068,1
2599596,3
2.1. Стоимость ЖКУ
(без
капитального
913326,0 940725,8 968947,5
998016,0
1027956,4
ремонта жилищного
фонда)
2.2. Потребность в
финансировании
17830,4
18365,3
18916,3
19483,7
20068,3
страхования жилищного фонда
105
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Окончание табл.21
2.3. Финансирование
капитального ремонта жилищного фонда 966977,2 995986,5 1084518,4 1303568,4 1551571,6
(строка 1 – строки
2.1, 2.2)
*
Рассчитано с учетом годового уровня инфляции.
2. Финансирование ресурсоснабжающих организаций, управляющих организаций, осуществляющих предоставление ЖКУ, за счет разницы в годовой
стоимости ЖКУ, полученной в результате дифференциации стоимости ЖКУ
(табл. 22, 23);
Таблица 22
Прогнозируемый объем оказания жилищно-коммунальных услуг
населению г. Стерлитамака на 2006 год при затратной методике
определения тарифа (цены) на услуги
Стоимость в
Годовая
№
Единица
Тариф
Виды ЖКУ
месяц,
стоимость,
п/п
измерения
(цена)
тыс. руб.
тыс. руб.
Горячее водо1
снабжение
руб./чел.
78,41
21954,8
263457,6
Холодное водо2
руб./чел.
27,14
7599,2
91190,4
снабжение
3
Отопление
руб./м2
5,37
26625,0
319500,0
Содержание
4
руб./м2
1,98
9817,0
117804,0
жилфонда
Текущий ре5
руб./м2
2,04
10114,5
121374,0
монт
6
Итого:
руб.
76110,5
913326,0
Капитальный
7
руб./м2
3,50
15370,1
184440,0
ремонт
Всего с капи8 тальным ремонруб.
91480,6
1097766,0
том
Численность населения города 264,950 тыс. чел.
Общая площадь городского жилищного фонда – 4958,1 тыс.м.2
Количество квартир в городе – 105 980 единиц.
Средняя площадь жилого фонда на человека – 18,7 м.2
Средняя зарплата по городу – 7,789 тыс. руб.
106
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таблица 23
Сравнительные прогнозируемые на 2006 год стоимости
жилищно-коммунальных услуг по г. Стерлитамаку по двум методикам
определения тарифа (цены): затратная, пропорциональная
№
Методики определения тарифа (цены) ЖКУ
п/п
Показатели
Затратный
Метод
Сравнение (разница)
метод
«Золотой
(гр.4 – гр.3)
пропорции»
1
2
3
4
5
1. Стоимость ЖКУ в 91 480,6
185 899,5
+94 418,9
месяц, тыс. руб.
2. Годовая стоимость 1 097 767,2 2 230 794,0
+1 133 026,8
ЖКУ, тыс. руб.
№
п/п
1
1
2
3
4
Таблица 24
Расчет необходимой стоимости капитального ремонта
городского жилищного фонда г. Стерлитамака в 2006 году
Оценка техКоличеОбщая стоимость
нического
ство жиСредняя стоимость
ремонтных работ
состояние
лищного
ремонтных работ,
жилищного фонда,
жилищного
фонда,
тыс. руб./ м2.
тыс. руб.
фонда, %
тыс. м2.
2
3
4
5
0-30
4035,8
0,893
3 603 969,4
31-50
854,5
1,398
1 194 730,8
51-65
62,6
1,949
122 007,4
Всего:
4952,9
4 920 707,6
Оценка технического состояния всего городского жилищного фонда в
среднем составляет 29,08 %.
3. Сохранение жилищного фонда посредством непрерывной его капитализации. Так, потребность в капитальных вложениях на ремонт всего жилфонда г. Стерлитамака в ценах 2006 г. составляет 4920,7 млн руб. (табл.24). В результате применения данной методики может быть профинансирован капитальный ремонт жилищного фонда на сумму 996,0 млн. руб. в 2008году;
1084,5 млн руб. в 2010 году; 1303,6 млн руб. в 2015 году; 1551,6 млн руб. в
2020 году.
4. 100 %-е страхование жилищного фонда. Предлагаемая методика исчисления стоимости ЖКУ позволяет застраховать жилищный фонд города, что
позволит в том числе бедному населению возместить затраты на восстановление жилья в случаях наступления страховых обстоятельств. В соответствии со
107
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
страховым законодательством РФ страхование общего имущества многоквартирного дома осуществляется при условиях: 1) самоуправления в многоквартирном доме, т.е. при реализации институционального механизма товариществ
собственников жилья; 2) многоквартирный дом должен пройти комплексный
капитальный ремонт. Методика решает главную проблему: она, за счет дифференциации стоимости ЖКУ, позволяет обеспечить стабильное финансирование капитального ремонта жилищного фонда. А капитализация жилищного
фонда, безусловно, будет активизировать процессы создания ТСЖ и самоуправления в жилищной сфере, и, следовательно, запустит механизмы страхования общего имущества многоквартирного дома. На страхование жилищного
фонда города ежегодно могут быть перечислены страховые взносы в размерах:
18,3 млн руб. в 2008 году, 18,9 млн руб. в 2010 году, 19,5 млн руб. в 2015 году,
20,1 млн руб. в 2020 году.
5. Минимизация доли расходов на оплату услуг в совокупном семейном
доходе. Система оплаты ЖКУ позволяет уменьшить размер максимально допустимой доли собственных расходов на оплату ЖКУ.
6. Эффективность предлагаемой системы оплаты жилищных услуг исследована с позиций воспроизводства жилищного фонда. Для этого были изучены три модели. Базовой информацией для каждой из модели являлись характеристики физического износа пятидесяти домов. Были спрогнозированы
специалистами в сфере ЖКХ оценки технического состояния тех же пятидесяти домов в трех случаях: 1) ремонт проведен в первый год при наличии
средств, собранных за ЖКУ по предлагаемой методике; 2) ремонт проведен
через два года на финансовые средства, аккумулированные из средств, поступивших на оплату ЖКУ по новой методике; 3) ремонт проведен через пять лет
на средства, собранные в течение пяти лет собственниками жилья действующим в настоящее время методом. Проведенный анализ дает возможность сделать вывод, что результат проведения капитального ремонта жилищного фонда незамедлительно или через 2 года примерно одинаков и значительно лучше,
чем после капитального ремонта через 5 лет. Следовательно, капитальный ремонт необходимо проводить в течение 1-2 лет после того, как физический износ у половины домов в группе достигнет 30-40 %, либо даже раньше, а ремонт, проведенный через пять лет, не дает хорошего результата, хотя и этом
случаи есть некоторые положительные изменения.
7. Увеличение срока службы жилищного фонда за счет выполнения плановых ремонтных работ.
Таким образом, методические основы определения стоимости жилищнокоммунальных услуг в зависимости от уровня конкурентоспособности жилищного фонда и ЖКУ эффективно защищают интересы населения при потреблении услуг.
108
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Аболин А.А. Основные направления реформирования ЖКХ муниципальных образований / А.А. Аболин // ЖКХ: Журнал руководителя и главного
бухгалтера. – 2005. - № 2. – С. 37-39.
2. Астафьева Н.А. Социальная защита граждан в процессе реформирования отрасли / Н.А. Астафьева // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2004. - № 6. – С. 20-22.
3. Астафьева Н.А. Новый порядок предоставления субсидий / Н.А. Астафьева // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2004. - № 7. –
С. 15-19.
4. Башмаков И. Способность и готовность населения оплачивать жилищно-коммунальные услуги / И. Башмаков // Вопросы экономики: Институт
экономики РАН. – 2004. - № 4. – С. 136-150.
5. Беляев Д.Е. Развитие конкуренции в сфере ЖКХ / Д.Е. Беляев //
ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2005. - № 6. – С. 28-31.
6. Губкевич Т.В. Учет субсидий на финансирование убытков / Т.В. Губкевич //ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2004. - № 5. –
С. 47-48.
7. Доходы, расходы, потребление и социальная дифференциация населения Республики Башкортостан: Статистический сборник // Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Республике
Башкортостан. – Уфа, 2005. – 65 с.
8. Дронов А.А. Концепция вхождения частного бизнеса в жилищный и
коммунальный секторы муниципальной экономики / А.А. Дронов // Жур. Жилищное право. – 2004. - № 1. – С. 27-37.
9. Жуков Н.Н. Модель управления ЖКХ на территории муниципального
района (городского округа) / Н.Н. Жуков, А.В. Козлов // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2005. - № 2. – С. 32-35.
10. Замирович Е.Н. Налоговая политика предприятий и организаций
ЖКХ / Е.Н. Замирович // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера.–
2004. - № 2. – С.49-53.
11. Калинин В.М. Оценка технического состояния зданий: Учебник /
В.М. Калинин, С.Д. Сокова. – М.: ИНФРА-М, 2005. – 268 с.
12. Кирсанов С.А. Обоснование тарифа: О формировании экономически
обоснованных тарифов на жилье и коммунальные услуги / С.А. Кирсанов,
Ю.С. Маликова // Экономика и жизнь. – 2003. - № 7. – С. 24-26.
13. Клейнер Г. Взаимодействие государства и общества при формировании экономической политики / Г. Клейнер, Д. Петросян // Междунар. Науч. и
общ. жур. Общество и экономика. – М.: Наука, 2005. - № 4. – С. 48-69.
14. Котельников А.О. Частный бизнес в ЖКХ: проблемы выживания /
А.О. Котельников // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. –
2005. - № 2. – С. 28-31.
15. Кочегаров А.Д. Взаимодействие Федеральных, региональных и му109
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ниципальных органов власти в инновационных процессах в сфере ЖКХ /
А.Д. Кочегаров //ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2005. № 7. – С. 18-23.
16. Круглик С.И. Рынок коммунальных услуг требует четкой системы
социальной защиты потребителей: Серия «Кодексы Российской Федерации»:
Приложение к «Российской газете» / С.И. Круглик. – М.: Библиотечка «Российской газеты», 2005. - № 4,5. – С. 3-5.
17. Маркварт Э. О регулировании отношений между собственниками
коммунальной инфраструктуры и созданными ими эксплуатирующими организациями / Э. Маркварт // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2004. - № 7. – С. 38-42.
18. Маркварт Э. Основные принципы и направления реформирования
муниципального хозяйства / Э. Маркварт // ЖКХ: Журнал руководителя и
главного бухгалтера. – 2005. - № 1. – С. 45-49.
19. Минковская М.И. Управление многоквартирным домом, находящимся в муниципальной собственности / М.И. Минковская // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2005. - № 6. – С. 16-21.
20. Минц И.Г. Новые подходы к организации оплаты коммунальных услуг: двухкомпонентные тарифы, оплата услуг при комбинированной системе
учета их потребления – по приборам и нормативам / И.Г. Минц // Журн. «Жилищное право». – 2003. - № 3. – С. 13-19.
21. Нецветаев В.Ю. Независимая экспертиза фактических затрат на содержание и ремонт жилищного фонда в 2004 г. / В.Ю. Нецветаев // ЖКХ:
Журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2004. - № 9. – С. 24-27.
22. Опарина С.И. Амортизация, нераспределенная прибыль как основные
источники процесса воспроизводства в организации ЖКХ / С.И. Опарина //
ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2003. - № 6. – С. 20-28.
23. Прангишвили И. Об эффективности управления сложными социально-экономическими системами / И. Прангишвили // Общество и экономика. –
2005. - № 9. – С. 125-135.
24. Ряховская А.Н. Оплата коммунальных услуг должна быть переориентирована на малоимущих граждан / А.Н. Ряховская, Таги-Заде // Журн. «Жилищное и коммунальное хозяйство». – 2004. - № 7. – С. 11-14.
25. Соловьева Л.Д. Вопросы финансового оздоровления предприятий
ЖКХ / Л.Д. Соловьева // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. –
2003. - № 1. – С. 12-14.
26. Станкевич Н.О. Получение бюджетных средств на покрытие убытков
от оказания ЖКУ / Н.О. Станкевич // ЖКХ: Журнал руководителя и главного
бухгалтера. – 2003. - № 5. – С. 22-25.
27. Стражников А.М. Жилищные субсидии в Австрии / А.М. Стражников, Т.В. Филиппова // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. –
2003. - № 4. – С. 75-77.
28. Тыртышов Ю.П. Новые методы управления ЖКХ с привлечением частного бизнеса / Ю.П. Тыртышов // ЖКХ: Журнал руководителя и главного
110
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
бухгалтера. – 2004. - № 12. – С. 4-8.
29. Фатахетдинова А.И. Экономически обоснованные тарифы на предприятиях ЖКХ / А.И. Фатахетдинова // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2003. - № 5. – С. 12-15.
30. Федоров В.В. Реконструкция и реставрация зданий: Учебник /
В.В. Федоров. – М.: ИНФРА – М, 2003. – 208 с.
31. Филимонов С.Л. Об управлении домами и сохранности жилищного
фонда в начале ХХI века / С.Л. Филимонов // ЖКХ: Журнал руководителя и
главного бухгалтера. – 2005. - № 2. – С. 70-75.
32. Чернышов Л.Н. Экономические механизмы повышения качества жилых зданий / Л.Н. Чернышов // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2004. - № 7. – С. 5-9.
33. Шаевич А.Б. Добровольная сертификация коммунальных услуг /
А.Б. Шаевич, Т.С. Сабина, Н.В. Шаевич // ЖКХ: Журнал руководителя и
главного бухгалтера. – 2005. - № 6. – С. 32-34.
34. Шебаршина Е.Н. Капитальный ремонт социального жилья в Мюнхене/ Е.Н. Шебаршина // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. –
2003. - № 6. – С. 75-77.
35. Щербаков А.И. Доходы населения и оплата ЖКУ / А.И. Щербаков,
В.Т. Парасочка // ЖКХ: Журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2005. № 7. – С. 44-46.
111
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ПРИЛОЖЕНИЕ
Оценка конкурентоспособности жилищного фонда и ЖКУ
Факторы, влияющие на состояние
жилфонда и ЖКУ
1
Микроклимат
помемещещений
2
Тепловой
режим
Воздухообмен
Подвижность воздуха
1
Ветхое и
аварийное
жилье
3
«неудовлетворительный
или плохой»
«неудовлетворительный»
или «плохой»
«неудовлетворительная»
или «плохая»
Характеристика факторов по уровням конкурентоспособности жилищного фонда и ЖКУ
2
3
4
5
6
7
Очень пло- Плохая ком- НеудовлетвориУдовлетвориНормальная
Повышенная
хая комфортность
тельная комтельная комкомфортность
комфортность
фортность
фортность
фортность
8
Улучшенная
комфортность –
элитное жилье
4
«неудовлетворительный»
5
«удовлетворительный»
6
«удовлетворительный»
7
«нормальный»
8
«комфортный»
9
«повышенная
комфортность»
10
«улучшенная
комфортность»
«неудовлетворительный»
«неудовлетворительный» менее
30 м3/ чел
«нормальный»
30 м3 / чел
«нормальный»
30 м3 / чел
«комфортный»
60 м3 / чел
«повышенная
комфортность»
180 м3 /чел
«улучшенная
комфортность»
более
180 м3 / чел
«неудовлетворительная»
«удовлетворительная»
«удовлетворительная»
«нормальная»
0,25 – 1,5 м / с
«комфортная»
«повышенная
комфортность»
«улучшенная
комфортность»
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Окончание таблицы
Влажность
«влаж«влажный»
ный»
61 % < φв <
61 % < φв
75 %
< 75 %
или
«мокрый»
75 % < φв
СаниВодо«неудов- «неудовлетар- снабжение летвори- творительнотельное»
ное»
гигие
или
ниче«плохое»
ские
условия
«влажный»
61 % < φв <
75 %
«влажный»
61 % < φв < 75 %
«нормальный»
51 % < φв < 60
%
«нормальный»
51 % < φв < 60
%
«нормальный»
51 % < φв < 60
%
«нормальный»
51 % < φв < 60
%
«удовлетворительное»
«удовлетворительное»
«нормальное»
«нормальное»
«хорошее»
«очень хорошее»
113
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Акустический режим
золяция (звуковой комфорт)
влетворительная» или «плохая»
Гидроизоляция
кровли (возможные повреждения)
Физикомеханические I, II
категории
Гидроизоляция
Гидроизоляция пе- Гидроизоляция стен
рекрытий (возмож- (возможные повреные повреждения)
ждения)
ФизикоФизикомеханические I, II
механические
категории
I, II категории
неудовлетворительная»
Гидроизоляция подземной части здания (возможные повреждения)
Физико-механические I,
II категории
1
2
3
Мусороудаление
Водоот
«неудовлетворительное»
или
«плохое»
«неудовлетворительное»
«неудо
рител
или «п
ФизикоФизикоФизикоФизико-механическая II
4
«неудо
механическая II
механическая II
механическая II какатегория
рител
категория
категория
тегория
удовлетворительная» или
ФизикоФизикоФизикоФизико-механические II,
5
«удовлетво«удов
«удовлетворительная»
механические II, механические II, III механические II, III
III категории
рительное»
рител
III категории
категории
категории
летворительная» или «норII, III категории
II, III категории
II, III категории
II, III категории «техни6
«удовлетво«удов
мальная»
«технически неис- «технически неис«технически неисчески неисправное»
рительное»
рител
правное»
правное»
правное»
«нормальная»
III категория
III категория «мел- III категория «мелIII категория «мелкие
7
«норма«норма
LА.экв = 25 – 30 дБА
«мелкие поврежкие повреждения»
кие повреждения»
повреждения»
льное»
LА.экв = 40 – 60 дБА
дения»
«комфортная»
III категория
III категория «мел- III категория «мелIII категория «мелкие
8
«норма«норма
«мелкие поврежкие повреждения»
кие повреждения»
повреждения»
льное»
дения»
вышенная комфортность»
Степень повреж- Степень поврежде- Степень повреждеСтепень повреждения
9
«хоро«хоро
дения незначиния незначительная ния незначительная незначительная или отшее»
тельная или отсутили отсутствует
или отсутствует
сутствует
ствует
учшенная комфортность»
Степень повреж- Степень поврежде- Степень повреждеСтепень повреждения
10
«очень
«очень х
дения незначиния незначительная ния незначительная незначительная или отхорошее»
тельная или отсутили отсутствует
или отсутствует
сутствует
ствует
Вертикальный транспорт
Энергоснабжение
1
Световой режим
Эскалатор
Лифты
Газоснабжение
Электроснабжение
2
Естественное и искусстИнсоляция
114
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
нет
нет
«удовлетворительное» «неудовлетворительное»
3
нет
нет
«удовлетворительное»
«удовлетворительное»
4
нет
«неудовлетворительно» «удовлетворительное»
«удовлетворительное»
5
нет
«неудовлетворительно» «удовлетворительное»
«удовлетворительное»
6
нет
«удовлетворительно»
«нормальное»
«нормальное»
7
нет
могут
быть
могут
быть
«нормально»
«хорошо»
«нормальное»
«хорошее»
8
9
«очень хорошо»
«хорошее»
«нормальное»
«повышенный уровень
комфортности»
«повышенный уровень
комфортности»
115
10
венное освещение
«неудовлетворительное» «неудовлетворительная» «
или «плохое»
или «плохая»
«неудовлетворительное» «неудовлетворительная» «
или «удовлетворительили «удовлетворительное»
ная»
«удовлетворительное»
«удовлетворительная» «
«удовлетворительное»
или «нормальное»
«нормальное» Ен = 0,5 %
«удовлетворительная»
или «нормальная»
«нормальная»
«комфортное»
«повышенная комфортность»
«улучшенная комфортность»
«комфортная»
«повышенная комфортность»
«улучшенная комфортность»
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Техническое состояние
Условия эксТехническое
Физический изплуатации
состояние
нос жилого здания
«плохие»
«плохое»
от 61 % до 75 %
1
2
3
нет
«неудовлетворительные»
«неудовлетворительное»
от 41 % до 60 %
4
нет
«удовлетворительные»
«удовлетворительное»
от 30 % до 40 %
5
могут быть
«удовлетворительные»
«удовлетворительные»
от 20 % до 30 %
6
могут быть
«удовлетворительные»
«удовлетворительное»
от 15 % до 20 %
7
могут быть
«хорошие»
«хорошее», но
нормально устаревшее
«хорошее»
от 0 % до 15 %
8
«нормально»
от 0 % до 10 %
9
«повышенный
уровень комфортности»
«очень хорошее»
от 0 % до 5 %
10
«улучшенный
уровень комфортности»
«хорошие»
«хорошие»
Компьютерные
сети
116
Информационный режим
Телефон
Охраннопереговорные устройства
«неудовнет
летворительное»
«удовленет
творительное»
«удовленет
творительное»
«удовленет
творительное»
«удовлемогут быть
творительное»
«нормогут быть
мально»
«повышенный
уровень
комфортности»
«улучшенный
уровень
комфортности»
«повышенная безопасность»
«повышенная безопасность»
Теле-, радиосети
«неудовлетворительно»
«удовлетворительно»
«удовлетворительно»
«удовлетворительно»
«удовлетворительно»
«нормально»
«повышенный уровень комфортности»
«повышенная безопасность»
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Состояние ненесущих конструктивных элементов
Состояние несущих конструктивных элементов
II категория «ветхое»
II категория «технически
неисправное»
II, III категория «технически
неисправное»
II, III категория «технически
неисправное»
III категория «мелкие повреждения»
III категория «мелкие повреждения»
Степень повреждения незначительная или отсутствует
Степень повреждения незначительная или отсутствует
I категория «аварийное»
II категория «технически неисправное»
II, III категория «технически
неисправное»
II, III категория «технически
неисправное»
III категория «мелкие повреждения»
III категория «мелкие повреждения»
Степень повреждения незначительная или отсутствует
Примерная стоимость выборочного
капитального ремонта от восстановительной стоимости конструктивных
элементов
от 90 % до 120 %
от 40 % до 80 %
Снижение несущей способности
конструктивных элементов
от 22,5 % до 30 %
до 25 %
от 15 % до 22,5 %
до 20 %
до 10 %
до 15 %
до 7 %
нет или незначительное
до 5 %
нет или незначительное
до 5 %
нет или незначительное
Степень повреждения незначительная или отсутствует
117
50 % и выше
до 40 %
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Ветхое и аварийное жилье.
Первый уровень
Первому уровню технического состояния жилого здания соответствуют
следующие характеристики: физический износ жилого здания изменяется в
пределах от 61 до 75 % (категория ветхого и аварийного жилья); снижение несущей способности конструктивных элементов 50 % и выше; примерная стоимость выборочного капремонта составляет от 90 до 120 % от восстановительной стоимости конструктивных элементов. Здание в целом, его конструктивные элементы и инженерные системы не удовлетворяют стандартам, правилам
и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.
Для аварийного и ветхого жилья необходима реновация жилищного
фонда путем замены не подлежащего сохранению жилищного фонда на новый
путем его сноса и капитального жилищного строительства на высвобожденной
территории. Если запас прочности несущих конструкций достаточный, то целесообразнее реконструкция ветхого жилого фонда, с надстройкой от одного
до четырех этажей и заменой внутренних коммуникаций. Внедрение таких
проектов модернизации пятиэтажек оказывается на 35-40 % дешевле строительства нового жилья, а город может получить дополнительные площади на
уже освоенных территориях. Реконструкция позволит снизить уровень морального старения жилищного фонда.
Очень плохая комфортность. Второй уровень
Жилой фонд относящийся к этому уровню имеет низкое качество и потенциальную аварийность жилья, высокие эксплуатационные затраты на его
содержание и накопившийся недоремонт. Это жилые здания, построенные в
основном в 50-70 гг. прошлого века методом индустриального типового крупнопанельного домостроения, не отвечающие растущим потребностям граждан
по причине морального и физического износа.
Второму уровню технического состояния жилого здания соответствуют
следующие характеристики: физический износ жилого здания изменяется в
пределах от 41 до 60 %; эксплуатация конструктивных элементов возможна
лишь при условии значительного капитального ремонта; снижение несущей
способности конструктивных элементов до 40 %; примерная стоимость выборочного капремонта составляет от 40 до 80 % от восстановительной стоимости
конструктивных элементов. Здание в целом, его конструктивные элементы и
инженерные системы не удовлетворяют стандартам, правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.
Капитальный ремонт жилищного фонда включает комплекс строительных работ, организационно-технических мер по устранению физического и
морального износа элементов здания с частичной заменой при необходимости
конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, направленных на улучшение эксплуатационных показателей. Таким образом, проведенный капитальный ремонт не приведет к изменению основных техникоэкономических показателей здания и его функционального назначения, не из-
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
менит потребительских качеств жилища, не устранит моральный износ здания
в целом. Для повышения уровня комфортности, эргонометрических, архитектурно-планировочных, теплотехнических и других характеристик жилых зданий, исходя из требований безопасности и экономической целесообразности
на этом этапе жизненного цикла жилого здания эффективнее осуществление
реконструкции и модернизации.
Плохая комфортность. Третий уровень
Третьему уровню технического состояния жилого здания соответствуют
следующие характеристики: физический износ жилого здания изменяется в
пределах от 30 до 40%; оценка технического состояния «удовлетворительное»,
ограниченно работоспособное. В конструкциях наблюдаются деформации и
дефекты, свидетельствующие о снижении их несущей способности. Имеющиеся повреждения не вызывают нарушений нормальных условий эксплуатации. Снижение несущей способности конструктивных элементов до 25 %.
Примерная стоимость выборочного капремонта составляет от 22,5 до 30 % от
восстановительной стоимости конструктивных элементов.
Здание в целом, его конструктивные элементы и инженерные системы в
целом пригодны для эксплуатации. Деформации в здании носят локальный характер. Требуются выборочный, капитальный ремонта, при необходимости с
разработкой проекта усиления отдельных элементов.
Неудовлетворительная комфортность. Четвертый уровень
Четвертому уровню технического состояния жилого здания соответствуют следующие характеристики: физический износ жилого здания изменяется в пределах от 20 до 30 %; конструкции не в полной мере отвечают предъявленным к ним эксплуатационным требованиям; имеющиеся повреждения не
вызывают нарушений нормальных условий эксплуатации; снижение несущей
способности конструктивных элементов до 20 %; примерная стоимость выборочного капремонта составляет до 15 до 22,5 % от восстановительной стоимости конструктивных элементов.
Здание в целом, его конструктивные элементы и инженерные системы в
целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.
Необходима модернизация жилищного фонда, которая включает комплекс инженерно-технических и строительно-технологических мероприятий,
направленных на компенсацию морального старения инженерно-технического
оборудования и элементов ограждающих конструкций зданий в связи с повышением нормативных требований к их технико-эксплуатационным характеристикам.
Удовлетворительная комфортность. Пятый уровень
Пятому уровню комфортности жилого здания соответствуют следующие
характеристики: физический износ изменяется в пределах от 15 до 20 %; оцен119
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ка технического состояния «хорошая». Конструкции не в полной мере отвечают предъявленным к ним эксплуатационным требованиям; условия эксплуатации нормальные с незначительными повреждениями конструктивных элементов и внутренних систем инженерного оборудования (удовлетворительные);
снижение несущей способности конструктивных элементов до 15 %; примерная стоимость выборочного капремонта составляет до 10 % от восстановительной стоимости конструктивных элементов.
Здание в целом, его конструктивные элементы и инженерные системы
исправные, работоспособные. Выполняются требования действующих норм и
проектной документации.
Необходима модернизация жилищного фонда, возможна перепланировка отдельных помещений жилого дома, при снижении несущей способности
отдельных конструктивных элементов – их укрепление и реставрация с целью
обновления изношенных инженерных сетей.
Нормальная комфортность. Шестой уровень
Типовое жилье предполагает ориентацию на потребителей среднего
класса и ниже среднего. Это многоэтажные здания (начиная с построек 1960-х
годов), с набором из нескольких типов квартир, разной площади и количества
комнат. Это могут быть дома с различными архитектурно-конструктивными
характеристиками, разного качества, от самых дешевых «панельных» хрущевок, до современных кирпичных и кирпично-монолитных построек. Используемые строительные материалы могут быть как невысокого, так и среднего
хорошего качества. Такие объекты – основное заполнение «спальных районов», хотя они наличествуют и в центральных районах.
Шестому уровню технического состояния жилого здания соответствуют
следующие характеристики: соблюдаются все стандарты и нормативы предоставления жилищно-коммунальных услуг, то есть обязательные для соблюдения исполнителем характеристики жилищно-коммунальных услуг, включая
требования надежности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры, безопасности условий проживания и окружающей среды, выраженные в количественных измерителях, установленные (или согласованные)
федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной
власти субъектов российской федерации и органами местного самоуправления
в пределах их компетенции. Физический износ изменяется в пределах от 0 до
15 %. Оценка технического состояния «хорошая».
Примерная стоимость планируемого ремонта составляет до 7 % от восстановительной стоимости конструктивных элементов.
Повышенная комфортность. Седьмой уровень
Жилье повышенной комфортности предполагает наличие следующих
характеристик:
1. Хорошее местоположение объекта – не обязательно центр города, но
достаточно престижный квартал, однородность застройки, удобная транспорт120
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ная доступность, близость от метро. Вид из окон может быть на благоустроенный двор.
2. Качество архитектурно-планировочных решений здания.
3. Качество строительных работ (если дом принадлежит к старому фонду, то время последнего капитального ремонта должно быть не более, чем 20
лет назад).
4. Уровень сервиса может быть как высокий, так и менее развитый, но
его наличие обязательно.
5. Повышенное качество отделки и современное оборудование.
6. Удобная планировка квартир, большая площадь кухни и ванных комнат.
7. Высота потолков - не менее 2,8 метров.
8. Наличие охраняемой парковки (не обязательно встроенный гараж).
9. Высокое техническое оснащение здания. Обязательный параметр –
обеспечение автономности коммунальных сетей – очистка воды, своя котельная и пр.
10. Круглосуточная охрана.
11. Хорошее состояние прилегающих к дому территорий (тротуарная
плитка у здания, благоустроенные дворы с детскими площадками).
12. Хорошо освещаемая улица.
Седьмому уровню технического состояния жилого здания соответствуют
следующие характеристики: физический износ изменяется в пределах от 0 до
10 %; оценка технического состояния «хорошая»;условия эксплуатации «хорошие»; конструкции отвечают предъявленным к ним эксплуатационным требованиям.
Примерная стоимость планируемого ремонта составляет до 5 % от восстановительной стоимости конструктивных элементов.
Улучшенная комфортность - элитное жилье. Восьмой уровень
Элитное жилье предполагает уникальное местоположение дома с отличными видовыми характеристиками и уровень, соответствующий мировым
стандартам по качеству строительства и инженерных коммуникаций, планировкам, безопасности проживания, наличию дополнительных услуг (парковка,
гараж, служба эксплуатации и т.д.).
В настоящее время нет четкой классификации элитного жилья. Границы,
определяющие жилье как элитное или повышенной комфортности весьма расплывчаты.
Расширенная шкала «элитности» жилья выглядит следующим образом:
1) уникальное местоположение объекта – исторический центр города
или территории, к нему прилегающие. Обязательный параметр - отличные видовые характеристики из окон. Большое значение имеет престижность квартала и однородность его застройки; 2)индивидуальность архитектурного решения здания (отделка фасада с применением архитектурных деталей, фасонного
кирпича, ковки, натурального камня, мозаичной плитки, скульптур). Вестибю121
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ли и лестнично-лифтовые холлы – отделка «люкс» с использованием натурального дерева, камня, подвесных и кессонных потолков, элементов декора,
венецианской штукатурки, зеркал, люстр, произведений искусства, современной мебели; 3) высококачественные строительные материалы ведущих производителей; 4) высокий уровень предлагаемого сервиса (служба консьержей,
служба уборки квартир, сауны, химчистка, кафе, косметический кабинет,
спортивный и тренажерный зал, бассейн, детская игровая площадка, бильярдная и т.д.). Без каждой отдельной услуги дом может быть элитным, однако 2-3
такие услуги необходимы как некий имидж. Кроме того, должны быть услуги
(1-2 услуги) только для жильцов дома; 5) круглосуточная охрана; 6) высокое
техническое оснащение здания (звукоизоляция, тройные стеклопакеты
«люкс», современные бесшумные лифты – otis, tissen и др., Центральная приточно-вытяжная вентиляция и системы кондиционирования, биметаллические
радиаторы с терморегуляторами, автономная система водо- и теплоснабжения,
мощность электросети не менее 20 Квт на каждую квартиру, системы видеонаблюдения, домофон, система телекоммуникаций, адресная противопожарная
сигнализация); 7) высота потолков не менее 3 метров; 8) возможность перепланировки квартиры под требования конкретного покупателя, наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату и большой
кухни (не менее 15 м2); 9) всего в здании не более 30-35 квартир;10) площадь
квартиры: минимальная граница – 70 м2, максимальная 200 м2 и выше; 11) не
более 2-х квартир на одной площадке; 12) социальная однородность жильцов;
13) паркинг (охраняемый, с ограничением доступа); 14) встроенный гараж (не
менее 2-х боксов на семью, подъемные ворота, автомойка); 15) возможность
входа в дом из подземного гаража.
16) хорошее состояние прилегающих к дому территорий (желательно
озелененная территория с детской площадкой, тротуарная плитка у парадного
входа, здания); 17) хорошо освещаемая улица;18) удобные подъезды к дому.
Восьмому уровню технического состояния жилого здания соответствуют
следующие характеристики: физический износ изменяется в пределах от 0 до
5 %. Оценка технического состояния - «очень хорошее».
Условия эксплуатации «хорошие». Конструкции отвечают предъявленным к ним эксплуатационным требованиям. Примерная стоимость планируемого ремонта составляет до 3 % от восстановительной стоимости конструктивных элементов.
122
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Солодилова Наталья Зиновьевна
РЫНОЧНЫЕ И ГОСУДАРСТВЕННЫЕ
РЕГУЛЯТОРЫ РАЗВИТИЯ
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
(на примере Республики Башкортостан)
Научное издание
Технический редактор: Р.С. Юмагулова
Подписано в печать 26.12.2006. Формат 60х84 1/16.
Бумага писчая. Гарнитура «Таймс».
Усл. печ. л. 6,51. Уч.-изд. л. 7,25. Тираж 500 экз.
Цена свободная. Заказ № 209.
Отпечатано с готовых авторских оригиналов
на ризографе в издательском отделе
Уфимской государственной академии экономики и сервиса
450078, г. Уфа, ул. Чернышевского, 145, к. 227; тел. (347) 278-69-85.
123
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
124
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа