close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

автореферат последний

код для вставкиСкачать
Автореферат
Актуальность.
Сегодня одним из важных условий функционирования экономики государства является
использование кредита. В современной России, существуют
острейшие проблемы: это и
обеспечение жильем, и распределение доходов населения, и кардинальное ускорение
жилищного строительства и связанных с ним отраслей производства, решить которые можно с
помощью іпотечного кредитования. По мере развития ипотеки и других видов кредитования,
все большую актуальность приобретает такая услуга как оценка залога, т.к. определение
рыночной стоимости объекта залога позволяет установить справедливое соотношение между
стоимостью закладываемого имущества и размером кредита, а также способствует
предотвращению разногласий между сторонами сделки, которые возникают при обращении
взыскания на предмет залога и частичном исполнении обязательств заемщика за счет залога.
Согласно российскому законодательству об ипотеке, оценка жилья – это обязательное
мероприятие при оформлении ипотеки. Заинтересованы в оценке прежде всего банкикредиторы; т.к. им необходима уверенность в том, что предмет залога (жилье) может быть
продан за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита на ее приобретение.
Так же при получении кредита, независимая оценка залога создает прочную и справедливую
юридическую основу для дальнейшего взаимодействия кредитора и заемщика.
Таким образом, актуальность выбранной темы обусловлена тем, что, во-первых,
ипотечное кредитование в настоящее время является наиболее активно развивающейся
банковской операцией и, одновременно, важным условием повышения качества жизни
российских граждан, во-вторых подчеркивает большое социальное значение т.к. может служить
инструментом создания среднего класса в России, а в-третьих, может стать социальной базой
решения демографической проблемы. В свою очередь оценка залоговой недвижимости на
сегодняшний
день
является
необходимой
для
кредиторов,
поскольку
именно
они
заинтересованы в ней и это объясняется тем, что им необходима уверенность в том, что в
случае неисполнения заемщиком своих обязательств вырученная от продажи предмета ипотеки
сумма покроет ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита.
Цель работы.
Целью выпускной квалификационной работы является изучение особенностей оценки
объектов недвижимости при ипотечном кредитовании.
Объект исследования.
Объектом исследования выступает рынок ипотечных кредитов города Уфы.
Предмет исследования.
Предметом исследования является оценка залоговой стоимости в системе ипотечного
жилищного кредитования.
Гипотеза исследования.
Однако, несмотря на то, что данная проблема нашла свое отражение в экономической
литературе, степень изученности выбранной темы сводится исключительно к проблемам
кредитования жилищного строительства. Распространенными являются такие ограниченные
(односторонние) представления, в соответствии с которыми «ипотека дает возможность
любому гражданину решить жилищную проблему», «ипотека – единственный из доступных на
сегодня способов получения жилья в собственность» и т. п. Между тем, ипотека также является
одним из эффективных способов пополнения оборотных средств хозяйствующих субъектов под
залог остающихся в распоряжении заемщика основных средств. Поэтому данному аспекту
ипотечного кредитования также должно быть уделено отдельное внимание.
С другой стороны, существующие в настоящее время методы оценки объектов
недвижимости применяются только при совершении сделок купли-продажи квартир, а при
определении стоимости ипотеки не используются. Такое несоответствие порождает ряд
проблем
методического
характера,
решению
которых
также
посвящена
выпускная
квалификационная работа.
Задачи работы.
Для доказательства гипотезы были поставлены следующие задачи:
1) рассмотреть и теоретически обосновать сущность и значение оценочной
деятельности для целей ипотечного кредитования;
2) изучить рынок ипотечного кредитования города Уфы и провести его анализ;
3) рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость оцениваемого объекта на
примере однокомнатной квартиры для целей ипотечного кредитования.
Методы исследования.
В ходе исследований в рамках выпускной квалификационной работы применялись
различные методы: логический анализ – при решении выявленных проблем в сфере ипотечного
кредитования; системный подход – использовали при определении взаимосвязи между
ипотекой и оценкой объектов недвижимости; ретроспективный анализ – включал в себя оценку
рыночных цен 2015 года; табличный метод – необходим для последовательного, компактного и
наглядного изложения информации в форме таблиц.
Практическая значимость.
Практическая значимость исследования состоит в том, что сформулированные в ней
выводы и предложения могут быть использованы в деятельности финансово-кредитных
организаций
при определении рыночной и ликвидационной
недвижимости для целей ипотечного кредитования.
стоимости объектов
Научная новизна.
Научная новизна выпускной
теоретического
и
методического
квалификационной работы состоит
обоснования
программ
ипотечного
в разработке
кредитования
разработанных и применяемых в Республике Башкортостан.
Теоретическая база исследования.
Теоретическая база исследования представлена научными трудами в области оценки
объектов недвижимости и ипотечного кредитования: Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховиковой, В.Е.
Есипова, С.К. Мирзажанова, И.В. Косоруковой; Л.Н. Тепман; Н.Ф. Чеботарева, публикациями в
периодических профессиональных изданиях по вопросам оценки объектов недвижимости ,
нормативно-правовыми актами и т.д.
Аналитичекая база исследования.
Аналитической
базой
обоснования
концептуальных
положений
выпускной
квалификационной работы, обеспечения достоверности содержащихся в ней выводов и
предложений явились статистические данные Госкомстата РФ, эмпирические данные,
материалы периодических изданий и интернета.
Поставленная
в
работе
цель
позволила
сформировать
следующую
структуру
исследования:
Введение.
Во введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, определена
актуальность выбранной темы, проведен краткий анализ изученности проблемы, а также
показана практическая значимость исследования.
Глава 1 «Теоретическое обоснование оценочной деятельности для целей ипотечного
кредитования»
Первая глава представлена в 4 параграфах. В параграфе 1.1 определена нормативноправовая база, ркгламентирующая деятельность в сфере ипотке и оценки.
В параграфе 1.2 изложены мнения авторов по определению ипотеки, её цели и задачи.
Так, согласно Т.Г. Касьяненко, ипотечное кредитование – это предоставление кредитов
на приобретение и строительство (реконструкцию) объектов недвижимости – является формой
кредитных отношений, выполняющей важные экономические и социальные функции,
предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов [14, с.589].
По мнению Л.Н. Тепман, ипотека – это обременение недвижимого имущества.
В параграфе 1.3 раскрыта необходимость оценки недвижимости при ипотечном
кредитовании.
Необходимость оценить объект недвижимости при ипотечном кредитовании возникает в
первую очередь у кредитора или кредитных организаций (банков), поскольку именно они
заинтересованы в оценке и это объясняется тем, что им необходима уверенность в том, что в
случае неисполнения заемщиком своих обязательств вырученная от продажи предмета ипотеки
сумма покроет ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита [15, c.427].
Сама процедура оценки описана в параграфе 1.4. Процесс определения объективной
стоимости недвижимости основан на всестороннем анализе самого объекта, окружающей его
инфраструктуры, тенденций рынка недвижимости и многих других факторов [18].
Глава 2 «Состояние ипотечного кредитования в городе Уфа»
Вторая глава включает в себя оценку деятельности банков в городе Уфа. Так в параграфе
2.1 оценивается деятельность лидирующих банков города Уфы (Приложение 1).
Анализ программ ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынке жилья
города Уфы представлен в параграфе 2.2 и в приложении 2.
Параграф 2.3 включает в себя анализ доступности жилья для населения г. Уфы и
отражает оценку необходимости ипотеки для населения (Приложение 2).
3 глава «Оценка жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования».
Третья глава включает определение рыночной и ликвидационной стоимости. При
определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости,
учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект
оценки на условиях, не соответствующих рыночным в этом и заключается различие в суммы
рыночной и ликвидационной стоимостей, следовательно, рыночная стоимость однокомнатной
квартиры, расположенной по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Комсомольская 23/3, квартира 9 составила
2 000 000 рублей, ликвидационная – 1 790 000 рублей.
По результатам проведенной работы можно сделать вывод, что из 10 представленных
банков в сфере ипотечного кредитования наиболее надежными
являются Сбербанк,
Газпромбанк, ВТБ24, Банк Москвы, Россельхозбанк, которые по степени надежности занимают,
соответственно, 1-5 место.
Банки предлагают различные программы ипотченого кредитования: «АИЖК», «Военная
ипотека»,
«Молодая
семья»,
«Материнский
капитал»,
«Ипотека
с
государственной
поддержкой». В Башкортостане представлена новая программа ипотеки. В основе программы
лежит ипотечно-накопительный механизм. Он предусматривает покупку жилья в 2 этапа накопление и кредитование. Сначала участник программы будет копить средства на оплату
части стоимости жилья на специальном счете в одном из уполномоченных банков, затем
государство начислит на этот вклад бюджетную премию в размере 30% от суммы сбережений
гражданина.
Анализ доступности жилья и оценка необходимости ипотеки для населения г. Уфы
показали, что 73% опрошенных людей считает, что самым распространенным способом
приобретения жилья является получение кредита, 23% за счет собственных средств и 4% - это
приобретение в рассрочку. Следовательно, так как заработная плата у большинства населения
не так уж велика гораздо легче, приобрести жилье в кредит, потому что не требуется вносить
всю сумму сразу. При этом 67% опрашиваемых отметили, что оптимальная стоимость 1 кв. м.
должна составлять около 30 тыс. руб. На первичном рынке хотели бы приобрести жилье 77% и
23% - на вторичном. Из этого следует, что население стремиться купить жилье во вновь
созданном объекте, главным образом из-за того, что его стоимость меньше.
Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных
инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем,
существующих в Республике Башкортостан и России в целом. Тем не менее, по мнению многих
специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с
большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с
другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность
ипотечного кредитования, поэтому необходимо:
1. Разрешить ипотеку тем, у кого заработная плата меньше, чем 30 000 рублей. Это
говорит о том, что большинство населения нашей страны, не реально получить кредит, так как
средние доходы населения намного меньше 30 000 рублей.
2. Снизить завышенные процентные ставки по ипотеке, которые сейчас составляют 1014%. К примеру в США процентная ставка составляет 5,5%, в Германии – 3,5%, Франции –
3,77% и в Англии – 4%.
3. Наконец, крайне необходимо принять закон о рынке недвижимости, в котором
должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его
профессиональные участники и стандарты их деятельности, а также, рамки государственного
регулирования рынка недвижимости.
Приложение 1
Таблица 1 – Рейтинг ведущих банков города Уфы
Наименование
Рейтинг
Рейтинг по
Рейтинг
Рейтинг
Рейтинг вкладов
банка
надежности
активам банка,
капитала банка,
кредитного
физ.лиц банка,
банка,
место/ т.р.
место/т.р.
портфеля
место/т.р.
место
банка,
место/т.р.
Сбербанк
1
1/4 294 967 295
1/2532518357
1/465789 616
1/1683207266
Газпромбанк
2
2/4294967295
2/471103535
2/42608157
4/526134607
ВТБ24
3
3/ 2743620141
5/247512926
3/160865182
2/231092203
Банк Москвы
4
4/1 861902005
7/168738613
6/353519470
7/406443150
Россельхозбанк
5
5/ 2 318868034
3/285999942
4/179414350
5/166495423
Альфа-Банк
6
6/2074947658
6/247985698
5/138083261
3/285024698
Райффайзенбанк
11
11/864609263
11/120135723
10/25213523
6/34445599
Уралсиб
17
17/354471685
19/40537845
16/25791887
10/41709572
Связь-Банк
20
20/383475552
20/40437130
18/6924711
52/98681692
Татфондбанк
44
44/191132919
47/19894102
42/3403055
38/31330804
13%
6%
1%
Рейтинг по активам банков
Татфондбанк
Банк Москвы
Сбербанк
Связь-Банк
ВТБ24
Райффайзенбанк
Альфа-Банк
Уралсиб
Россельхозбанк
Газпромбанк
5%
1%
6%
2%
58%
7%
1%
Рисунок 2 – Рейтинг банков по активам
Рейтинг по кредитному портфелю Татфондбанк
Банк Москвы
3% 1%
13%
2%
10%
25%
2%
11%
33%
1%
7%
Рейтинг по капиталу банков
1%
11%
4%
1%
6%
3%
6%
1%
61%
Татфондбанк
Банк Москвы
Сбербанк
Связь-Банк
ВТБ24
Райффайзенбанк
Альфа-Банк
Уралсиб
Россельхозбанк
Газпромбанк
Рисунок 3 – Рейтинг банков по капиталу
5% Рейтинг по вкладам физических лиц
15% 1%
Татфондбанк
Сбербанк
12%
Банк Москвы
8%
Связь-Банк
Сбербанк
Связь-Банк
ВТБ24
1%
ВТБ24
48%
Райффайзенбанк
Райффайзенбанк
6%
Альфа-Банк
3%
Альфа-Банк
Уралсиб
Уралсиб
Россельхозбанк
Россельхозбанк
Газпромбанк
Газпромбакн
1%
Рисунок 4 – Рейтинг банков по кредитному Рисунок 5 – Рейтинг банков по вкладам
портфелю
физических лиц
Приложение 2
Таблица 2 – Условия ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости
Банки
15
15
3-15
15.9916.49
Возраст заемщика от,
лет
21
Газпромбанк
Первоначальный
взнос, %
Срок кредита до лет
Процентная ставка, %
Россельхозбанк
от
300
Уралсиб
170‑2
000
Райффайзенбанк
Сбербанк
300 ‑50
000
3006000
10020000
30045000
20
250026
000
20
30
20
15
1-25
14,918,7
5-25
18,619,1
3-30
14-17
до 25
17,5-20
до 30
13,215,3
24
21
18
21
22
ВТБ24
Банк Москвы
Сумма от и до, тыс.
руб.
Связь-Банк
Татфондбанк
Наименование банка
60075
000
10
500-26
000
15
40030
000
10
до 50
12.1514.45
30
13,515,5
3-30
10,513,5
21
21
23
5-50
от
15,9
5
21
Альфа-Банк
Показатель
Таблица 3– Условия ипотечного кредитования на вторичном рынке недвижимости
15
14
5-25
12.2514.25
до 50
12.9513.85
Возраст заемщика от,
лет
21
21
3006000
10020000
30045000
20
250026
000
20
30
20
15
1-25
14,917,7
5-25
17,618,4
3-30
от
17,5
до 25
17-19,5
до 30
13,214,5
24
21
18
21
22
40060
000
10
60075
000
10
500-26
000
до 30
14-16
3-30
13,2514
21
23
5-50
от
15,9
5
21
Способ приобретения жилья
Собственн
ые
средства
23%
С
помощью
кредита
73%
Газпромбанк
15
Россельхозбанк
Первоначальный
взнос, %
Срок кредита, лет
Процентная ставка, %
Уралсиб
458000
Приобрет
ение в
рассрочку
4%
Собственн
ые
средства
Приобрете
ние в
рассрочку
С
помощью
кредита
Рисунок 6 – Способ приобретения жилья
Альфа-Банк
до
2250
Райффайзенбанк
Сбербанк
300‑9
000
ВТБ24
Банк Москвы
Сумма от и до, тыс.
руб.
Связь-Банк
Татфондбанк
Наименование банка
Оптимальная стоимость 1 кв.м. жилой
площади
46-60
тыс.руб.
3%
Другое
3%
До 30 тыс.руб.
30-45 тыс.руб.
46-60 тыс.руб.
30-45
тыс.руб.
27%
Другое
До 30
тыс.руб.
67%
Рисунок 7 – Оптимальная стоимость 1
м2 жилой недвижимости
Приложение 3
Средние цены за 1 кв.м. в сегменте
однокомнатных квартир на перчином
рынке недвижимости
80
75
59.9
65.5
56.5
55.5
60
46.5
46
40
20
0
Центр
Зеленая
Роща
Проспект
Черниковка
Затон
Инорс
Дема
Рисунок 8 – Средние цены за 1 кв.м в сегменте однокомнатный квартир на первичном
рынке недвижимости по районам города Уфы
Средняя цена 1 кв.м. в сегменте
однокомнатных квартир на первичном
рынке недвижимости
80
70
73.5
69.4
66.8
58.7
58.3
56.6
55.4
Черниковка
Затон
Инорс
Дема
60
50
40
30
20
10
0
Центр
Зеленая
Роща
Проспект
Рисунок 9– Средние цены за 1 кв.м в сегменте однокомнатный квартир на вторичном
рынке недвижимости по районам города Уфы
Список литературы
1. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге
недвижимости)"
2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации" (с изменениями на 13 июля 2015 года)
3. ФСО-1 : Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к
оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256
4. ФСО-2 : Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N
2)" от 20 июля 2007 года N 255
5. ФСО-7 : Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта
оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)" от 25 сентября 2014 года N 611
6. Банковская система в развивающихся экономиках: Опыт становления, развития и
кризисов: Монография / И.Н. Юдина. - М.: ИЦ РИОР: НИЦ Инфра-М, 2013. - 351 с.: 60x88 1/16.
- (Научная мысль). (обложка) ISBN 978-5-369-01094-5
7. Деньги, кредит, банки: Учебник / Е.А. Звонова, М.Ю. Богачева, А.И. Болвачев; Под
ред. Е.А. Звоновой. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2015. - 592 с.: 60x90 1/16. - (Высшее образование:
Бакалавриат). (переплет) ISBN 978-5-16-005114-7, 300 экз.
8. Земельно-имущественные отношения: Учебное пособие / С.В. Фокин, О.Н. Шпортько.
- М.: Альфа-М: НИЦ ИНФРА-М, 2015. - 272 с.: ил.; 60x90 1/16. - (ПРОФИль). (переплет) ISBN
978-5-98281-371-8, 500 экз.
9.
Инвестирование.
Управление
инвестиционными
процессами
инновационной
экономики : учеб.-метод. пособие для подготовки магистров по направлению «Экономика»/ авт.
коллектив: Л. С. Валинурова, О. Б. Казакова, Э. И. Исхакова. – Уфа : БАГСУ, 2012. – 77 с.
10. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие / С.А.Баронин, В.С.Казейкин,
И.В.Попова.; Под общ. ред. С.А.Баронина. - М.: НИЦ ИНФРА-М,2013. - 176с.: 60x90 1/16 + (
Доп. мат. znanium.com). - (ВО:Бакалавр.). (п) ISBN 978-5-16-006283-9, 500 экз.
11. Ипотечное кредитование жилищного стр-ва: Учеб. пос./С.А.Баронин, В.В.Бочкарев и
др.; Под общ. ред. С.А.Баронина и др. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2014 - 189с.: 60x90 1/16 + ( Доп.
мат. znanium.com). - (ВО: Бакалавриат). (п) ISBN 978-5-16-006823-7, 500 экз.
12. Кожухар, В. М. Основы управления недвижимостью [Электронный ресурс] :
Практикум / В. М. Кожухар. - М.: Дашков и К, 2013. - 200 с. - ISBN 978-5-394-01712-4.
13. Косорукова, И. В. Оценка стоимости имущества [Электронный ресурс] : учеб.
пособие / О. М. Ванданимаева, П. В. Дронов, Н. Н. Ивлиева и др.; под ред. И. В. Косоруковой. М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012. - (Университетская
серия). - ISBN 978-5-4257-0027-8.
14. Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов
Оценка
недвижимости: Учебник. М: НИЦ ИНФРА-М, 2016-752 с., 178 с., 3000 экз.
15. Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости [Электронный ресурс]: учеб. пособие для
студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления (060000) / Л. Н.
Тепман; под ред. В. А. Швандара. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. - 463 с.
- ISBN 978-5-238-01152-3.
16. Регулирование регионального рынка жилой недвижимости: Монография / С.Б. Глоба,
Ю.А. Журавлев. - М.: НИЦ ИНФРА-М; Красноярск: Сибирский федеральный ун-т, 2013. - 96 с.:
60x88 1/16. - (Научная мысль; экономика). (о) ISBN 978-5-16-006367-6, 300 экз.
17. Управление в развитии недвижимости: Учебное пособие / Под общ. ред. С.А.
Баронина. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2014. - 182 с.: 60x88 1/16. - (Высшее образование:
Бакалавриат). ISBN 978-5-16-009398-7, 300 экз.
18. Чеботарев, Н. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) [Электронный ресурс] :
Учебник для бакалавров / Н. Ф. Чеботарев. - 3-е изд. - М.: Издательско-торговая корпорация
«Дашков и К°», 2014. - ISBN 978-5-394-02368-2.
19. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие / Е.А. Савельева. - М.:
Вузовский учебник: НИЦ ИНФРА-М, 2013. - 336 с.: 60x90 1/16. (переплет) ISBN 978-5-95580291-6, 500 экз.
Автор
ogn_2175
Документ
Категория
Без категории
Просмотров
3
Размер файла
156 Кб
Теги
последний, автореферат
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа