close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

81.Жилищное право

код для вставкиСкачать
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Оренбургский государственный университет»
О. А. Ковалева
ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО
Рекомендовано к изданию Ученым советом федерального государственного
бюджетного
образовательного
учреждения
высшего
профессионального
образования «Оренбургский государственный университет» в качестве учебника для
студентов, обучающихся по программам высшего профессионального образования
по направлению подготовки 030900.62 Юриспруденция, 030501.62 Юриспруденция,
030501.65 Юриспруденция, по специальности 030501.65 Юриспруденция
Оренбург
2014
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
УДК 349.444(075.8)
ББК 67.404.212.47 я 73
К56
Рецензент - доцент, кандидат юридических наук Н.М. Бородавкина
К56
Ковалева, О. А.
Жилищное право: учебник / О.А. Ковалева; Оренбургский гос. ун-т. Оренбург: ОГУ, 2014. – 516 с.
ISBN 978-5-4417-0424-3
В учебник вошел лекционный материал по дисциплине «Жилищное
право», литература, судебная практика, а также нормативный материал,
позволяющий глубже рассматривать круг проблемных вопросов.
Учебник
рекомендуется
студентам
юридического
факультета
обучающимся по программам высшего профессионального образования по
направлениям подготовки 030900.62 Юриспруденция и специальности 030501.65
Юриспруденция.
УДК 349.444(075.8)
ББК 67.404.212.47 я 73
ISBN 978-5-4417-0424-3
© Ковалева О.А., 2014
© ОГУ, 2014
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Содержание
Введение…………………………………………………………………………………...4
1 Общая характеристика Жилищного права…………………………………………….5
2 Источники жилищного права…………………………………………………………44
3 Конституционное право граждан на жилище……………………………………….83
4 Объекты жилищных прав. Жилищный фонд……………………………………….108
5 Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое
помещение. Переустройство и перепланировка жилого помещения……………….165
6 Право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Сделки с
жилыми помещениями. Государственная регистрация
прав на недвижимое
имущество и сделок с ним……………………………………………………………..227
7 Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма……………………….297
8 Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Товарищество собственников
жилья…………………………………………………………………………………….354
9
Плата
за
жилое
помещение
и
коммунальные
услуги.
Управление
многоквартирными домами……………………………………………………………413
Список использованных источников………………………………………………….487
Приложение А Образцы договоров найма жилого помещения..……………………498
Приложение Б Договор управления многоквартирным домом...…………………...507
3
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Введение
Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и
осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и
гражданского законодательства.
В
настоящее
время
жилищное
право
самостоятельный
предмет
преподавания, который содержит довольно большой и разнообразный правовой
материал. В учебнике рассматриваются основные действующие нормативные
правовые акты, большое место отводится проблемным, дискуссионным вопросам
жилищного права и возникающей в процессе правового регулирования судебной
практики.
Становление
и
развитие
отрасли
жилищного
законодательства
непосредственно связано с формированием новой комплексной отрасли «Жилищное
право», научной дисциплины и учебного курса.
Целью курса является достижение всестороннего понимания студентами
природы
и
сущности
жилищных
отношений,
подготовка
к
практической
деятельности высококвалифицированных специалистов в области жилищного
законодательства, формирование творческих навыков.
После изучения курса дисциплины студент должен уметь применять на
практике свои знания, т.е. показать, как жилищное право регулирует общественные
отношения, должен быть способен продолжать процесс изучения права как отрасли
права, отрасли законодательства, науки и учебного курса самостоятельно, должен
иметь навыки научно-исследовательской работы в области жилищного права и
приобрести все необходимые компетенции. Студент должен уметь в свободном
общении применять юридическую терминологию.
4
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
1 Общая характеристика Жилищного права
1.1 Понятие, предмет и методы жилищного права
1.2 Система жилищного права
1.3 Принципы жилищного права
1.4 Защита жилищных прав
1.1 Понятие, предмет и методы жилищного права. Жилищное право как
отрасль права и учебная дисциплина
Жилищное право – это совокупность правовых норм, регулирующих
отношения, возникающие в жилищной сфере. В юридической литературе понятие
«жилищное право» употребляется в двух смыслах: широком и узком. В широком
смысле – это институт гражданского права, включающий в себя нормы других
отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям,
либо отношениям, связанным с жильем. Жилищное право в узком смысле – это
субъективное право конкретного человека на жилое помещение. Таким образом,
определенная совокупность общественных отношений, которая получила в
законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения»
являются предметом регулирования жилищного права1.
Жилищное право рассматривается различными учеными по разному:
некоторые видят его самостоятельной отраслью, другие комплексной отраслью, а
третьи рассматривают как подотрасль гражданского права.
Все точки зрения имеют право на существование, но большинство авторов
склоняются к тому, что жилищное право – это комплексная отрасль права.
Рассматривая жилищное право можно сказать, что как отрасль жилищное
право признано и Конституцией РФ, и ГК РФ. Начиная с 1937 г. прошло три
кодификации. Оно представляет собой межотраслевое объединение, в большей
1
Седугин, П. И. Жилищное право: учебник для вузов / П. И. Седугин. - М.: Норма, 2003. –
С. 24.
5
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
степени
гражданско-правового
содержания,
включающее
также
нормы
административного, земельного и семейного права и других отраслей права. Это
волевое,
функциональное,
искусственное
правовое
объединение,
имеющее
функциональный предмет, использующее разноотраслевой инструментарий, не
имеющее своего органического предмета и метода в отличие от основной отрасли
права. Естественно, границы комплексной отрасли диктуются целями и задачами
самостоятельного правового регулирования, которые еще с 1977 г. стали
конституционно значимыми1.
Согласно утверждению Р.З. Лившица, критерием предмета комплексной
отрасли законодательства «выступает объективная потребность общества в
правовом
регулировании
определенной
группы
общественных
отношений...
Предметы отраслей законодательства индивидуально определены»2. Острота
жилищной проблемы не только осталась, но и усилилась, причины сохранения
обособленности жилищного законодательства остались прежними, отражающими
усложнение общественных отношений.
Как
отмечает
В.Ф.
Яковлев,
устранение
комплексных
отраслей
законодательства само по себе было бы движением вспять: «Такой вывод был бы
ошибочным, он шел бы вразрез с практикой развития системы законодательства,
свидетельствующей о том, что существенные изменения в данной системе являются
реакцией на назревшие общественные потребности. Задача науки состоит, таким
образом, в том, чтобы выявить объективную основу сложившейся системы
законодательства и направлений ее развития»3.
Жилищное право является комплексной отраслью, в которой объединены
нормы и правовые институты различных отраслей права (административного,
гражданского и других).
Таким образом, жилищное право характеризуется тем, что:
1
Литовкин, В. Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского
законодательства / В. Н. Литовкин // Журнал российского права. - 2010. - № 1. - С. 48.
2
Лившиц, Р. З. Теория права / Р. З. Лившиц. - М.: БЕК, 1994. - С. 119.
3
Яковлев, В. Ф. Вся работа проходила в дискуссиях / В. Ф. Яковлев // Закон. - 2009. - №
5. - С. 7 - 13.
6
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
- это определенное целостное правовое образование и ему свойственны свои
специфические предметы регулирования;
- принципы;
- наличие общих (основных) положений, отдельных особых способов и
приемов правового регулирования, т.е. наличие специфического механизма, режима
правового регулирования, которым это право отличается от смежных отраслей и
комплексных правовых образований.
Жилищное право как комплексная отрасль характеризуется тем, что:
-
имеет свою систему. В данную систему входят: правовые институты,
правовые нормы, которыми регулируются соответствующие группы однородных
жилищных отношений. Можно сделать вывод о том, что признание ГК РФ
самостоятельного
существования
жилищного
законодательства
во
многом
предопределяет выделение жилищного права как комплексной отрасли российского
права.
В связи с провозглашением в Конституции РФ (ст. 40) права на жилище
обусловливалось выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого
помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу
жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов – в
самостоятельную комплексную отрасль – жилищное законодательство.
Предметом регулирования жилищного права являются жилищные
отношения. Они обеспечивают удовлетворение потребности граждан в жилье, т.е.
возникают в отношении жилого помещения. В их круг входят отношения по поводу:
пользования жилыми помещениями, обеспечения граждан жильем, управления
жилищным фондом, использования и сохранности жилищного фонда и др.
В круг жилищных отношений включены также отношения по поводу
«ограниченного» распоряжения жилым помещением — а именно, в числе прав
нанимателя жилого помещения по договору социального найма содержится право
на его обмен. Вопросы обмена выходят за круг отношений по пользованию жилыми
помещениями, так как содержат в себе элементы распоряжения этим жилым
помещением (которое не является собственностью нанимателя).
7
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Жилищным законодательством регулируются также некоторые другие
отношения, возникающие по поводу жилища. Например, отношения по оказанию
гражданам коммунальных услуг неотделимы от жилищных отношений по
использованию жилого помещения.
Отношения по найму жилых помещений имеют так же важное значение в
числе жилищных отношений. Они являются отношениями по пользованию жилым
помещением, т.е. связаны с реальным удовлетворением потребности в жилье.
Общественные
отношения,
которые
относятся
к
жилищным,
характеризуются следующей особенностью:
- они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым
является жилой дом или иное жилище,
- жилище включено в установленном порядке в состав жилищного фонда и
предназначено для постоянного (круглогодичного) проживания.
Наличием такого специфического объекта регулирования общественных
отношений жилищное законодательство четко отличается от других отраслей
законодательства и права.
Предметом жилищного права являются отношения по поводу:
-возникновения, пользования, осуществления, изменения, прекращения
права владения, распоряжения жилыми помещениями государственного и
муниципального жилищных фондов;
-пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
-пользования общим имуществом собственников помещений;
-отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения из
жилищного фонда;
- учета жилищного фонда;
-содержания и ремонта жилых помещений;
-переустройства и перепланировки жилых помещений;
-управления многоквартирными домами;
8
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
-создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных
кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их
членов;
-предоставления коммунальных услуг;
-внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
-формирования и использования фонда капитального ремонта общего
имущества в многоквартирном доме;
-осуществления государственного жилищного надзора и муниципального
жилищного контроля;
-контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда,
соответствием
жилых
помещений,
установленным
санитарным
и
техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Необходимо обратить внимание, что в ст. 4 ЖК РФ определен не только
круг жилищных отношений, но и круг участников жилищных отношений, ими
являются: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ,
муниципальные образования1.
Основаниями
возникновения
жилищного
правоотношения
являются
юридические факты, то есть определенные обстоятельства, с наличием которых
законодательство связывает возникновение правоотношений в сфере использования
и эксплуатации жилого фонда.
Жилищные правоотношения возникают:
-из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а
также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных Федеральным
законом, но не противоречащих ему;
-из актов государственных органов и органов местного самоуправления,
которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания
возникновения жилищных прав и обязанностей;
-в результате членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;
1
Комментарий к Жилищному Кодексу РФ / под ред. М. Ю. Тихомирова. – М.: Изд.
Тихомирова М.Ю., 2011. - С. 73.
9
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
-из судебного решения, установившего жилищные права и обязанности;
-вследствие действий участников жилищных отношений или наступления
событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт
связывает возникновение жилищных прав и обязанностей;
-в
результате
приобретения
жилого
помещения,
по
основаниям,
содержащимся в федеральном законе.
Право человека на жилище является конституционным, оно закреплено в ст.
40 Конституции Российской Федерации — основного закона РФ. Данное право
относится к благу каждого человека и поэтому является по своей сути цивильным,
гражданским (в противовес публичному праву государства).
Само понятие «жилищное право» может рассматриваться с трех
позиций:
1) как отрасль права;
2) как наука;
3) как учебная дисциплина.
Жилищное право как отрасль права. Вопрос о природе жилищного права как
отрасли права в науке является очень спорным. Некоторые ученые считают
жилищное право самостоятельной, но комплексной отраслью российской правовой
системы или подотраслью гражданского права. Аргументом сторонников первого
подхода является то, что жилищное право имеет собственный специфический
предмет регулирования, а именно, общественные отношения по использованию
жилого фонда, направленные на возникновение, изменение, отмену жилищных прав
у граждан. Однако, недостатком данной точки зрения, по нашему мнению, является
то,
что
жилищное
законодательство
в настоящее
время
имеет
сложный
комплексный характер и содержит в себе ряд норм административного права.
Количество этих норм по сравнению с нормами гражданского права незначительно,
что и позволяет другим авторам придерживаться второй точки зрения, что
жилищное право в настоящий момент является одной из крупнейших подотраслей
российского гражданского права. Жилищное право регулирует более узкий предмет
10
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
— возникновение, изменение и прекращение жилищных прав, но при этом
использует основной метод гражданского права — диспозитивный.
Мы же в учебнике будем придерживаться взгляда, что жилищное право –это
комплексная отрасль т.к. эта точка зрения на наш взгляд, наиболее аргументирована
и закреплена законодательно. Жилищное право как комплексная отрасль права
использует методы правового регулирования, заимствованные из других отраслей
права и имеет свой кодифицированный нормативный акт – Жилищный кодекс РФ.
У каждой отрасли есть свой способ регулирования отношений, входящих в
нее. Способ регулирования жилищных правоотношений называют методом
жилищного
права.
У
жилищного
права
нет
самостоятельного
метода
регулирования, так как оно в широком смысле является комплексным институтом.
Его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом, а
также чертами, характерными для тех отраслей права, нормы которых могут
присутствовать в жилищных правоотношениях.
Нормы жилищного права относятся к различным отраслям российского
права. Так, нормы, регулирующие использование жилого помещения, относятся
лишь к гражданскому праву. Нормы, регулирующие распределение, предоставление
жилого помещения в государственном и муниципальном фондах относятся только к
административному праву. Правоотношения по приобретению жилых помещений
регулируются нормами гражданского права (порядок и условия заключения
договоров купли-продажи, мены, дарения жилых помещений, порядок наследования
жилья) и административного права (ответственность за нарушение правил
пользования жилыми помещениями). Правоотношения в области управления,
эксплуатации, обеспечения сохранности, ремонта жилого помещения регулируются
нормами и гражданского права, и
целого ряда других отраслей права:
административного, налогового, земельного. Таким образом, хотя формально
жилищное
право
является
только
институтом
гражданского
права,
сформировавшимся вокруг договора найма жилого помещения, однако содержание,
объем, и значение этого института, по мнению некоторых авторов, дает веские
основания для придания этому институту статуса подотрасли гражданского права.
11
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Жилищное
право
как
комплексная
отрасль
права
использует
заимствованные их других отраслей права методы, например:
- из гражданского права берет диспозитивный метод;
- а из административного права –императивный метод.
Жилищное право традиционно использует и такие методы правового
регулирования, как:
1) всеобщие
методы, они основаны
на общеправовых положениях
(государство и право являются теми институтами, которые существуют независимо
от воли и сознания человека и находятся в постоянном развитии);
2) общенаучные методы, к ним можно отнести такие методы, как анализ
(рассмотрение и исследование жилищных правоотношений по составным частям),
синтез
(объединение
составных
частей
в
единое
целое
и
рассмотрение
существующей проблемы в комплексе), системный подход к рассмотрению
материала в целом;
3) функциональный метод, при котором происходит изучение функций
государственно-правовых
структур,
их
взаимодействия
в
жилищных
правоотношениях;
4) частно-научный метод с использованием:
- юридического подхода к изучению предмета жилищного права, при этом
дается необходимое определение общих понятий, производится их общая
классификация и т.д.;
- статистического подхода, который основан на конкретной статистической
информации, количественных показателях;
- сравнительно-правового сопоставления требований иных отраслей права;
- социологического метода, основанного на исследовании мнений членов
общества по вопросам отдельных жилищных проблем1.
1
Афонина, А. В. Жилищное право: курс лекций / А. В. Афонина. – М.: Дашков и К, 2009. -
С. 11.
12
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Жилищное право как наука представляет собой систему взглядов, идей,
теорий по поводу закономерностей соответствующих правоотношений,
действующих правовых норм и практики, а также тенденций их развития1.
Жилищное
совокупность
право
взглядов,
как
учебная
идей,
дисциплина
теорий
по
представляет
поводу
собой
закономерностей
правоотношений, складывающихся по поводу жилища в широком смысле этого
слова, анализа действующих норм практики, прогнозов их развития2. Предметом
учебной
дисциплины
жилищного
права
является
изучение
нормативного
регулирования жилищных отношений, истории, теории и основных тенденций его
развития. Освоение студентами разработанных наукой теоретических положений и
навыков практической работы является целью изучения жилищного права в высших
учебных заведениях. Таким образом, учебная дисциплина жилищного права должна
давать достаточно широкий круг знаний как для научной, так и для практической
работы.
1.2 Система жилищного права
Нормы жилищного права как отрасли права систематизируются по
различным основаниям. Как считают И.А. Еремичева и П.В. Алексия, самым
оптимальным способом является систематизация по виду регулируемых отношений,
как это изложено в ЖК РФ3. Следовательно, система отрасли жилищного права
может быть представлена в следующем виде.
1 Общие положения. Данный раздел закрепляет основные понятия, права и
обязанности
граждан,
защита
прав
граждан,
компетенция
государства
и
муниципальных образований в области жилищного права, дает определение
1
Жилищное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности
«Юриспруденция» / П. В. Алексий [и др.]; под ред. И. А. Еремичева, П. В. Алексия. – М.:
«ЮНИТИ-ДАНА»: Закон и право, 2010. - С. 5.
2
Пименова, Е. Н. Жилищное право: конспект лекций / Е. Н. Пименова. - М.: Эксмо, 2007.
- С. 8.
3
Жилищное право. - С. 7.
13
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
жилищного фонда и жилого помещения, а также в данном разделе определяются
правила перевода жилого помещения в нежилое, перепланировки помещения.
2 Право собственности и другие вещные права. Раздел содержит в себе
права и обязанности собственника жилого помещения, а также права и обязанности
других граждан, проживающих в этом жилом помещении.
3
Жилые
помещения,
предоставленные
гражданам
по
договору
социального найма. В раздел включаются основания и порядок предоставления
гражданам
жилого
помещения
по
договору
социального
найма;
порядок
заключения, оформления, расторжения договора социального найма; права и
обязанности наймодателя, нанимателя, членов семьи нанимателя, временных
жильцов, а также порядок пользования гражданами предоставленными им
помещениями,
обеспечения
сохранности
и
ремонта
жилого
помещения,
предоставленного по договору социального найма.
4 Специализированный жилищный фонд. Раздел рассматривает права и
обязанности субъектов в описываемой сфере, порядок предоставления служебных и
специализированных помещений, порядок заключения, оформления и расторжения
договоров социального найма служебного или специализированного помещения.
5 Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Рассматриваются
такие вопросы, как создание и деятельность жилищного и жилищно-строительного
кооператива; права и обязанности членов правления кооператива; порядок приема в
члены
кооператива,
правовое
положение
членов
кооператива;
порядок
предоставления жилых помещений.
6
Товарищество
собственников
товарищества собственников жилья;
жилья.
Раздел
дает
определение
в нем закреплен порядок создания,
ликвидации, реорганизации, а также деятельности товарищества; права и
обязанности
самого товарищества и его членов, правовое положение членов
товарищества.
7
Плата
за
жилое
помещение
и коммунальные
услуги.
Раздел
рассматривает вопросы платы за жилье и коммунальные услуги, а также
определяется размер платы за жилье.
14
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
8 Управление многоквартирными домами. В разделе
определяются
государственные, муниципальные, общественные органы и объединения граждан в
области регулирования жилищных правоотношений.
9 Организация проведения капитального ремонта общего имущества в
многоквартирных
домах.
Данный
раздел закрепляет
общие
положения
о
капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его
финансирования;
порядок
формирования
фонда
капитального
ремонта
на
специальном счете и фондов капитального ремонта региональным оператором;
порядок проведения капитального ремонта.
Данная система опирается на соответствующие разделы Жилищного кодекса
РФ.
1.3 Принципы жилищного права
Принципами жилищного права являются выраженные в нормах
жилищного законодательства руководящие положения, которые определяют
содержание и основные начала данной отрасли.
Принципы жилищного законодательства определены в ст. 1 ЖК РФ.
Проблема принципов жилищного права исследовалась многими учеными, но
подробно, такими учеными, как Г.А. Свердлык, И.Б. Марткович, П.И. Сердугин,
В.Д. Комаров и др. Они высказали разные точки зрения о том, какие принципы
являются для жилищного права базовыми (основными). В жилищном праве мы
видим проявление действия принципов нескольких отраслей права. Например, в
сфере жилищных отношений регулирование пользования жилыми помещениями на
основе договора найма осуществляется по принципам, свойственным гражданскому
праву, и, соответственно, проявляется гражданско-правовой метод регулирования.
Жилищное право основывается на следующих принципах:
-обеспечения условий для осуществления права на жилище;
-неприкосновенности жилища;
-недопустимости произвольного лишения жилища;
15
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
-свободы осуществления жилищных прав;
-свободы передвижения;
-доступности пользования жилым фондом;
-использования жилого помещения по назначению;
-необходимости судебной защиты жилищных прав граждан.
1 Принцип обеспечения условий для осуществления права на жилище
Согласно
основываться
на
Конституции
признании
РФ,
жилищное
равенства
законодательство
участников
жилищных
должно
отношений,
необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, их судебной
защиты, недопустимости произвольного лишения жилища, его неприкосновенности.
Для раскрытия сущности данного принципа необходимо обратить внимание
на положения Конституции РФ. Статья
40 Конституции РФ закрепляет
необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного
самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище.
А статья 2 ЖК РФ содержит перечень этих условий:
Государственные органы и органы местного самоуправления:
-содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях
создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в
жилище;
-используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом
источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том
числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения
или строительства жилых помещений;
-в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по
договорам
социального
найма
или
договорам
найма
жилых
помещений
государственного или муниципального жилищного фонда;
-стимулируют жилищное строительство;
-обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих
жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей
коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
16
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
-обеспечивают контроль за использованием жилищного законодательства,
использованием
и
сохранностью жилищного
фонда,
соответствием
жилых
помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным
требованиям законодательства;
-обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством
требований при осуществлении жилищного строительства.
2 Принцип недопустимости произвольного лишения жилища
Данный принцип предусматривается ст. 40 Конституции РФ, в которой
установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилища.
Возможность лишения жилища, главным образом, предусматривается
Жилищным Кодексом РФ в качестве ответственности за противоправные действия;
случаи лишения жилища основаны на положении ЖК РФ, определены последствия
такого лишения.
Лишение жилища без законных на то оснований или в порядке, не
предусмотренном законом, является произвольным лишением жилища.
Данный принцип также закреплен в п. 4 ст. 3 ЖК РФ:
«Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве
пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг,
иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным
кодексом РФ, другими федеральными законам».
На практике, при обращении граждан в суд с иском о нарушении принципа
недопустимости произвольного лишения права на жилище возникают некоторые
проблемы. Истцу необходимо четко указать жилое помещение, которого его
произвольно
лишили,
тем
самым
нарушили
принцип
недопустимости
произвольного лишения жилища…
Приведем пример из судебной практики.
Так по делу, связанному с защитой права пользования жилым помещением,
предметом спора являлась комната в трехкомнатной коммунальной квартире, в
которой истец К.
проживал вместе с матерью Б. до осуждения к лишению
17
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
свободы на основании приговора суда от 26 апреля 1996 года и на которую в мае
1996 года был выдан ордер семье П., занимавшей в квартире две других комнаты.
Сложность данного дела, заключалась в том, что истец К. предъявивший к
администрации Нарофоминского района и семье П. требования о признании ордера
недействительным, признании права на спорное жилое помещение, находящееся в
трехкомнатной квартире № 1, фактически был зарегистрирован в квартире № 2
по тому же адресу.
Судом также было установлено, что мать истца Б в марте 1996 года была
помещена в психоневрологический интернат, где и умерла в 2004 г..
Отказывая в удовлетворении заявленных К. требований о восстановлении
нарушенных жилищных прав, суд исходил из того, что истец и его мать Б. были
зарегистрированы
по
месту
жительства
в квартире
№
2.
При
этом
доказательств, свидетельствующих о предоставлении в установленном законом
порядке истцу для проживания спорной комнаты в квартире № 1, суду
представлено не было.
Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, президиум указал,
что суд не принял во внимание наличие в материалах дела решения суда от 13
декабря 2006 года, которым истцу было отказано в признании права пользования
квартирой № 2. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу
решением суда о том, что местом жительства К. данная квартира не являлась, и
право на жилую площадь в указанной квартире у К. не возникло, судом не были
учтены. Отсутствовали в материалах дела и сведения о наличии прав конкретных
лиц на пользование спорной комнатой до выдачи в 1996 году семье П. ордера на
право вселения в неё.
При указанных обстоятельствах президиум не согласился с выводом суда об
отсутствии у К. права на спорное жилое помещение. Направляя дело на новое
рассмотрение, президиум
также подчеркнул, что на момент вступления в
законную силу приговора суда в отношении К. и его исполнения, действовало
Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года № 8-П по делу о
проверке конституционности ч.1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, согласно которому
18
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
временное отсутствие лица в жилом помещении по любым причинам, в том числе и
в связи с осуждением его к лишению свободы само по себе не может
свидетельствовать
о
ненадлежащем
осуществлении
нанимателем
своих
жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для
лишения права пользования жилым помещением.
Нарушение принципа недопустимости произвольного лишения права на
жилище в данном деле выразилось в том, что суд не установил, в каком жилом
помещении у гражданина сохраняется конституционное право на жилище1.
Таким образом, при возникновении спора о реализации конституционного
принципа недопустимости произвольного лишения права на жилище
суду
в
первую очередь необходимо установить в каком жилом помещении у гражданина
сохраняется конституционное право на жилище. А затем рассматривать спор по
существу.
3 Принцип неприкосновенности жилища
Один
из
основных
принципов
жилищного
законодательства
-
это
неприкосновенность жилища.
Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем
на законных основания граждан иначе, как в предусмотренных ЖК РФ целях и в
предусмотренных иным федеральным законом случаях и в порядке или на
основании судебного решения (ч.2 ст. 3 ЖК РФ2.
Частью 3 ст.3 ЖК РФ устанавливаются случаи возможного вхождения в
жилище без согласия проживающих в нем граждан.
Так, проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на
законных основаниях лиц допускается в случаях и в порядке, предусмотренных
федеральным законом только в целях спасения жизни граждан и их имущества,
обеспечения их личной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных
бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках, иных обстоятельствах
1
Материалы сайта. – Режим доступа: http://www.mosoblsud.ru/ss_detale.php?id=141890.
Комментарий к Жилищному Кодексу РФ / под ред. М. Ю. Тихомирова. – М.: Изд.
Тихомирова М.Ю., 2011. – С. 37.
19
2
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в
совершении
преступления,
пресечения
совершаемых
преступлений
или
установления обстоятельств совершенного преступления, либо происшедшего
несчастного случая.
Рассмотрим случаи проникновения в жилище без согласия проживающих в
нем лиц, которые допускаются некоторыми федеральными законами.
Действующий Федеральный закон «О полиции» устанавливает случаи, в
которых проникновение в жилое помещение разрешено, такими случаями являются:
1) преследование лиц, подозреваемых в совершении преступлений,
2) обоснованное (при наличии достаточных данных) предположение, что в
жилище совершено или совершается преступление или произошел несчастный
случай,
3) обеспечение личной и общественной безопасности при стихийных
бедствиях, авариях, эпидемиях, эпизоотиях, массовых беспорядках.
Закон обязывает сотрудника полиции, осуществившего проникновение,
уведомить не только прокурора в течение 24 часов, но и непосредственное
начальство, а также собственника этого помещения. Сотрудники органов
федеральной службы безопасности также имеют право беспрепятственно входить в
жилые и иные принадлежащие гражданам помещения, если имеются достаточные
данные полагать, что там совершено или совершается преступление, а также в
случае преследования лиц, подозреваемых в совершении преступлений, если
промедление может поставить под угрозу жизнь и здоровье граждан (ст. 13
Федерального закона «Об органах федеральной службы безопасности в Российской
Федерации от 3 апреля 1995 г.). Федеральный закон «Об исполнительном
производстве» 229-ФЗ от 2 октября 2007 г. предоставляет судебному приставуисполнителю в процессе исполнения требований исполнительного документа
входить без согласия должника в занимаемое им жилое помещение (но только с
разрешения в письменной форме старшего судебного пристава, а в случае
исполнения исполнительного документа о вселении взыскателя или выселении
должника — без такого разрешения), накладывать арест на обнаруженное
20
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
имущество, изымать его и передавать на хранение (п. 6, 7 ч. 1 ст. 64). В целях
обеспечения безопасности граждан и защиты конституционного строя временное
ограничение права на неприкосновенность жилища допускает и Конституция РФ
(ст. 56), делая отсылку при этом к нормам федерального конституционного закона.
Здесь подразумевается Федеральный конституционный закон «О чрезвычайном
положении». ФКЗ от 30 мая 2001 г., и, прежде всего, нормы статей 12 и 13. В них
предусматриваются случаи, когда в соответствии с введенным на всей территории
Российской Федерации или в ее отдельных местностях особым правовым режимом
деятельности органов государственной власти, органов местного самоуправления,
организаций, их должностных лиц, общественных объединений, такие ограничения
являются необходимыми для устранения чрезвычайного положения, нормализации
обстановки, стабилизации работы всей системы власти, восстановления законности
и правопорядка. При этом единственным способом достижения указанных целей
является применение данных чрезвычайных мер. В зависимости от конкретного
обстоятельств это может быть досмотр жилища, временное отселение жителей в
безопасные районы с обязательным предоставлением им стационарных или
временных жилых помещений, введение карантина, проведение санитарнопротивоэпидемических мероприятий.
Существуют также мероприятия, пусть и совершенно другого свойства, при
проведении которых также ограничивается право на неприкосновенность жилища.
Такими мероприятиями являются, прежде всего, осмотр жилища, обыск и выемка,
два последних производятся только на основании судебного решения, а осмотр,
помимо этого, допускается и при наличии выраженного согласия проживающих
лиц. Это закрепляется в ст. 12 УПК РФ.
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища действует только
в отношении граждан, владеющих жилищем на законных основаниях. Поэтому,
например, гражданин самоуправно
(т.е. самовольно, без законных оснований)
вселившийся в жилое помещение, выселяется из данного помещения на основании
решения суда без предоставления другого жилого помещения. Кроме того, с учетом
конкретных обстоятельств дела и мотивов совершения деяния такой гражданин
21
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
может быть привлечен к уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК
РФ), если правомерность его действий оспаривается лицом, право которого
нарушено, и если такими действиями был причинен существенный вред1.
Гражданин, самовольно, без законных оснований вселившийся в жилое
помещение, может быть выселен из этого помещения не ранее вступления в силу
решения суда, вынесенного по иску о принудительном выселении. В данном случае,
гражданин выселяется без предоставления ему другого жилого помещения. Другое
дело, что между моментом выявления самоуправного занятия помещения и
моментом вступления в силу судебного решения проходит длительный период
времени. Однако с учетом конкретных обстоятельств дела и мотивов самовольного
занятия чужого недвижимого имущества такой гражданин может быть привлечен к
уголовной ответственности за самоуправство (ст. 330 УК РФ), если такими
действиями был причинен существенный вред.
Самоуправным является занятие жилого помещения без законных на то
оснований. Документами, подтверждающими юридическое право на вселение в
жилое помещение, могут являться ордер на вселение (сейчас не выдается), договор
приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.
Принцип неприкосновенности жилища не распространяется на лиц, которые
вселились в жилье самоуправно, если это подтверждено соответствующим
судебным решением.
Следует также отметить, что за нарушение неприкосновенности жилища
предусматривается
уголовная ответственность предусмотренная статьей 139
Уголовного Кодекса Российской Федерации.
Целый ряд положений основополагающих международных правовых актов
посвящен праву на неприкосновенность жилища. Прежде всего здесь стоит
упомянуть Всеобщую декларацию прав человека 1948 г, статья 12 которой
провозглашает, что «никто не может подвергаться произвольному вмешательству в
его
личную
1
и
семейную
жизнь,
произвольным
посягательствам
на
Комментарий к Жилищному Кодексу РФ / под ред. М. Ю. Тихомирова. – М.: Изд.
Тихомирова М.Ю., 2011. - С.17.
22
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
неприкосновенность его жилища... Каждый человек имеет право на защиту закона
от такого вмешательства или таких посягательств. Аналогичную формулировку
содержит в себе и Международный пакт о гражданских и политических правах 1966
г. (ст. 17). Кроме того, Российская федерация совместно с другими странами,
входящими в состав Содружества Независимых Государств, указала в Конвенции о
правах и основных свободах человека 1995 г. на то, что «каждый человек имеет
право на уважение... его жилища (п. 1 ст. 8). Однако есть установленные границы, за
пределами которых это право может ограничиваться со стороны государственных
органов. Сюда относятся случаи, когда такое вмешательство предусмотрено
законом и необходимо в демократическом обществе в интересах государственной и
общественной
безопасности,
общественного
порядка,
охраны
здоровья
и
нравственности населения или защиты прав и свобод других лиц (п. 2 ст. 8).
Европейский суд по правам человека играет также очень важную роль в
толковании вышеуказанных норм. В своих решениях он называет ограничения
права
на
неприкосновенность
жилища
в
правомерных
целях
объективно
необходимыми условиями обеспечения справедливого баланса между интересами
индивидуума и всего общества в целом, а необходимость их использования в
каждом
конкретном
случае
должна
быть
четко
установлена.
Также Европейским судом была изложена позиция расширенного толкования
терминов:
— «жилища», к которому он относит помимо жилых, еще и служебные
помещения, учитывая невозможность четкого разграничения этих понятий. Такой
подход предоставляет возможность правовой защиты по ст. 8 Конвенции лицам, чья
профессиональная и непрофессиональная деятельность тесно переплетены;
— «вмешательства со стороны государственных органов» в осуществление
лицом права на неприкосновенность жилища, куда Европейский суд относит и
традиционные формы ограничения (такие, как обыск), и ряд других форм
(например, уничтожение силами безопасности страны жилых домов посредством их
поджога или ввод в эксплуатацию предприятия по переработке отходов в
непосредственной близости от жилища, вследствие чего оно было покинуто).
23
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
4 Свобода осуществления жилищных прав
Жилищное
законодательство
основывается
на
необходимости
беспрепятственного осуществления жилищных прав, на признании равенства
участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению
жилыми помещениями, если иное не вытекает из положений ЖК РФ, других
федеральных законов или существа соответствующих отношений (ч.1 ст. 1
ЖК РФ)1.
Согласно ст. 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах
осуществляют принадлежащие им жилищные права, в т.ч. распоряжаются ими.
Могут пользоваться жилым помещением, вселять в него других граждан,
обменивать жилое помещение занимаемое по договору социального найма.
Говоря о равенстве участников жилищных отношений как о принципе
жилищного права, важно обратить внимание на следующие обстоятельства.
Во-первых, речь идет о юридическом (формальном) равенстве. Мы все
всегда различались и будем отличаться с точки зрения экономической, психофизической и т.д. Но право, регулируя определенные виды общественных отношений,
игнорирует реально существующее неравенство, исходит из того, что с точки зрения
юридической - субъекты равны.
Во-вторых, в гражданском праве равенство характеризует правовое
положение (статус) участников гражданских правоотношений. Они не имеют
никакой принудительной власти по отношению друг к другу, даже если в этом
качестве выступает публично-правовое образование. Напротив, все они
обладают одинаковыми юридическими возможностями и на их действия по
общему правилу распространяются одни и те же гражданско-правовые нормы.
В гражданском праве имеются и необходимые изъятия из названного принципа. Так,
гражданское законодательство в некоторых случаях устанавливает специальные
правила для предпринимателей, предъявляя к ним как к профессиональным
1
Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс: федер. закон : [принят Гос. Думой
22 декабря 2004 г.: одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г. : по состоянию на 05 апреля
2013 г.]. - М: Рид Групп, 2013. – С. 45.
24
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
участникам оборота более жесткие, повышенные требования. Для граждан потребителей
в
их
взаимоотношениях
с
предпринимателями,
наоборот,
предусматриваются дополнительные правовые гарантии соблюдения их интересов
(как это, например, происходит при заключении так называемых публичных
договоров в соответствии с правилами ст. 426 ГК РФ)1.
В-третьих, говорится о равенстве прав и обязанностей не во всех
жилищных отношениях, а только в отношениях по владению, пользованию и
распоряжению жилыми помещениями. Это означает, что если, к примеру, в
квартире проживает несколько человек, то никто из них не пользуется преимуществом в пользовании кухней, ванной и т.д. Наниматель жилого помещения по
договору социального найма вправе произвести обмен занимаемого жилого
помещения на другое жилое помещение с письменного согласия проживающих
совместно с ним членов его семьи. Члены семьи нанимателя вправе требовать от
нанимателя обмена занимаемого жилого помещения на жилые помещения,
расположенные в разных домах или квартирах. В случае возникновении спора
наниматель, любой из членов его семьи вправе требовать принудительного обмена
и т.д.
В-четвертых, из Жилищного кодекса РФ, другого федерального закона
или из существа соответствующих отношений может следовать, что
пользующиеся жилым помещением граждане не равны в правах и (или)
обязанностях. Так, в силу ч. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого
помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и
обязанности. Но одновременно предусмотрено, что только дееспособные члены
семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по
обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
5 Принцип свободы передвижения
Свобода передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах
Российской Федерации - в соответствии с Конституцией РФ и международными
1
Гражданское право: в 2 т.: учебник / отв. ред. проф. Е. А. Суханов. – М.: БЕК, 2011. - Т.
II. Полутом 1. – С. 45.
25
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
актами о правах человека каждый гражданин РФ имеет право на свободу
передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ. Ограничение
права граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства
в пределах РФ допускается только на основании ЖК РФ или федерального закона.
Согласно п. 4 ст. 1 ЖК РФ граждане, законно находящиеся на территории РФ,
имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве
собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных
законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых
помещений для проживания допускается только на основании ЖК РФ, других
федеральных законов1.
В статье 8 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 (ред. от 06.12.2011) "О
праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места
пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" содержится перечень
оснований ограничения права граждан РФ на свободу передвижения, а также на
выбор места пребывания и жительства в пределах РФ. Право граждан РФ на свободу
передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах России может
быть ограничено:
а) в пограничной полосе - данное положение регулируется Законом РФ от 1
апреля 1993 г. № 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации".
Статья 17 этого Закона предписывает осуществлять въезд (проход) лиц и
транспортных средств в пограничную зону по документам, удостоверяющим
личность,
индивидуальным
или
коллективным
пропускам,
выдаваемым
пограничными органами и пограничными войсками на основании личных заявлений
граждан или ходатайств предприятий и их объединений, организаций, учреждений и
общественных объединений;
б) в закрытых военных городках;
в)
в
закрытых
административно-территориальных
образованиях
-
в
соответствии со ст. 3 Закона РФ от 14 июля 1992 г. № 3297-1 "О закрытом
1
Афонина, А. В. Жилищное право: курс лекций / А. В. Афонина. – М.: Дашков и К, 2009.
– С. 12.
26
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
административно-территориальном
образовании"
на
указанных
территориях
установлен особый режим безопасного функционирования предприятий и (или)
объектов. Он включает в себя ограничения на въезд и (или) постоянное проживание
граждан на его территории. Граждане, проживающие, работающие и вновь
прибывающие в закрытое административно-территориальное образование, должны
быть ознакомлены с условиями особого режима и ответственностью за его
нарушение;
г) в зонах экологического бедствия - например, Закон РФ от 15 мая 1991 г. №
1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации
вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" (ст. 6) основывается, в частности,
на следующих требованиях:
- на необходимости завершения обязательного отселения граждан из
населенных пунктов, указанных в Единой государственной программе по защите
населения Российской Федерации от воздействия последствий чернобыльской
катастрофы;
- на положении о том, что гражданин, проживающий на загрязненной
радионуклидами территории за пределами зоны отчуждения и зоны отселения, из
которых население подлежит обязательному отселению, имеет право на основании
предоставляемой ему объективной информации о радиационной обстановке, дозах
облучения и возможных их последствиях для здоровья самостоятельно принимать
решение о дальнейшем проживании на данной территории или переселении на
другое место жительства;
д) на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности
распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и
отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и
хозяйственной деятельности;
е) на территориях, где введено:
- чрезвычайное положение согласно ст. 11 Федерального конституционного
закона от 30 мая 2001 г. № 3-ФКЗ "О чрезвычайном положении". В этом случае
должны быть установлены ограничения на свободу передвижения по указанной
27
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
территории, а также введен особый режим въезда на указанную территорию и
выезда с нее, включая установление ограничений на въезд на указанную территорию
и пребывание на ней иностранных граждан и лиц без гражданства;
- военное положение в соответствии со ст. 7 Федерального конституционного
закона от 30 января 2002 г. № 1-ФКЗ "О военном положении". На территории, на
которой введено военное положение, вводится и обеспечивается особый режим
въезда и выезда с нее, а также ограничение свободы передвижения по ней.
6 Принцип доступности пользования жилым фондом
Данный принцип содержится в части 3. ст. 40 Конституции РФ. Этот
принцип определяет, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам,
нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную
плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в
соответствии с установленными законом нормами. Кроме того, в соответствии с
этим принципом граждане по своему усмотрению и в своих интересах
осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются
ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных права в
силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством
оснований. Но при этом граждане, осуществляя жилищные права и исполняя
вытекающие из них обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные
интересы других граждан.
7 Использование жилого помещения по назначению
Статьей 67 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателя использовать
жилое помещение по назначению, в пределах установленных ЖК РФ. Нарушение
такой обязанности, а также разрушение или повреждение жилого помещения влекут
за собой расторжение договора социального найма жилого помещения, что
предусматривается ст. 83 ЖК РФ.
Следует отметить, что требование об использовании жилого помещения по
назначению законодатель адресует также собственнику жилого помещения.
Санкция за невыполнение собственником этой обязанности предусматривается ст.
293 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ.
28
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Единственное ограничение, предусмотренное ЖК РФ И ГК РФ, - это запрет
на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Напомним, что
ранее использование жилых помещений допускалось исключительно для целей
проживания.
Собственник
не
вправе
размещать
в
жилом
доме
промышленные
производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ, п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Эта норма носит
императивный характер. В данном случае это ограничение касается жилого дома в
целом, а не только находящихся в нем отдельных жилых помещений. Закон
исключает возможность размещения различных производств не только в жилых
помещениях, но и в подвалах, на чердаках жилых домов. В противном случае любые
исключения из общего правила затрудняли бы использование гражданами жилых
помещений по назначению. Пользование жилым помещением осуществляется с
учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом
помещении граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических,
экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с
правилами
пользования
жилыми
помещениями,
которые
утверждены
Правительством РФ.
По нашему мнению, в Жилищный кодекс РФ и в Гражданский кодекс РФ
необходимо внести конкретные изменения, касающиеся запрета размещения
различных производств, в жилых и нежилых помещениях жилого дома, а не только
в жилых помещениях жилого дома. В настоящее
время в жилых домах
размещаются различные мастерские, рестораны и их работа в большинстве случаев
мешает гражданам, проживающим в этих домах.
8 Необходимость судебной защиты жилищных прав граждан
В соответствии со ст. 46 Конституции РФ, каждому гарантируется
судебная защита его прав и свобод. Согласно ст. 1 ЖК РФ, жилищное
законодательство
основывается
на
необходимости
обеспечения
восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты1. Гарантия на
1
Комментарий к Жилищному Кодексу РФ / под ред. М. Ю. Тихомирова. – М.: Изд.
Тихомирова М.Ю., 2011. – С. 190.
29
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
судебную защиту прав и свобод не подлежит ограничению даже в условиях
чрезвычайного положения (ст. 56 Конституции РФ), что было подтверждено в
Декларации прав и свобод человека и гражданина, принятой постановлением
Верховного Совета РСФСР 22.11.1991г. № 1920-1.
Согласно ч.2 ст.1 ЖК РФ, граждане, осуществляя жилищные права и
обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других
граждан. Данная норма содержится в ст. 17 Конституции РФ.
Жилищные права граждан охраняются законом. Как правило, нарушение
прав и интересов других граждан связано с нарушением обязанностей по
пользованию жилым помещением. Таким образом, соблюдение гражданами этих
обязанностей есть гарантия соблюдения прав и интересов других граждан.
Нарушение прав и интересов других граждан может иметь место в случаях
использования жилого помещения не по назначению (например, переоборудование
жилого помещения под офисное), а также переустройства и реконструкции жилого
помещения, вселения поднанимателей и временных жильцов без соблюдения
условий, установленных законом.
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей
юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел,
установленной ГПК РФ и АПК РФ. Суды рассматривают жилищные дела на
основании заявлений либо жалоб заинтересованных лиц. Граждане РФ,
иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками
жилищных отношений на территории РФ, в равной степени обладают правом на
судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.
Согласно ч. 2 ст. 46 Конституции РФ решения и действия (или
бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления,
общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Ни Конституция РФ, ни другие акты законодательства не содержат конкретного
перечня решений и действий (бездействия), которые можно обжаловать,
поскольку исходят из допустимости обжалования во всех случаях.
30
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Если соответствующие решения и действия нарушают жилищные права, то
заинтересованное лицо может обратиться в суд или арбитражный суд,
руководствуясь ч. 2 ст. 46 Конституции РФ, ст. 13 ГК РФ, а также соответственно
положениями гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ. В случае, если заявитель
считает, что его жилищные права нарушены изданием незаконного правового
акта, при обращении в суд или арбитражный суд с заявлением о признании такого
акта недействующим полностью или в части он должен учитывать положения гл.
24 ГПК РФ или гл. 23 АПК РФ (в зависимости от подведомственности дела).
Кроме того, по жалобам граждан на нарушение конституционных прав и
свобод
и
по
запросам
судов
Конституционный
Суд
РФ
проверяет
конституционность закона, примененного или подлежащего применению в
конкретном деле.
Административный порядок защиты жилищных прав (то есть обращение с
заявлением или жалобой в орган или к должностному лицу, являющимися
вышестоящими по отношению к субъекту, нарушившему право) применяется
лишь в том случае, когда такой порядок прямо предусмотрен ЖК РФ или иным
федеральным законом. Тем не менее, соблюдение административного порядка не
лишает заинтересованное лицо права на обращение в суд: решение, которое было
принято в административном порядке, может быть обжаловано в суд в порядке,
установленном гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ.
Примерный
перечень
способ
защиты
жилищных
прав
средствами
национальной правовой системы определен в ч. 3 ст. 11 ЖК РФ. Данный перечень
не является исчерпывающим, защита нарушенных жилищных прав может
осуществляться и иными способами, предусмотренными федеральными законами.
В п. 6 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ речь идет о национальном законодательстве.
Однако следует напомнить, что нормы международного права обладают
приоритетом по отношению к национальному закону. Поэтому необходимо
иметь в виду, что в России каждый вправе в соответствии с международными
договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по
защите
прав
и
свобод
человека,
31
если
исчерпаны
все
имеющиеся
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
внутригосударственные средства правовой защиты (ч. 3 ст. 46 Конституции РФ).
К примеру, Европейский Суд по правам человека – постоянно действующий суд,
образованный государствами – участниками Конвенции о защите прав человека и
основных свобод, подписанной в Риме 4.11.1950 г., в целях обеспечения их
обязательств по данной Конвенции. Россия ратифицировала Конвенцию и
Протоколы к ней 30.03.1998 г.
Европейский Суд по правам человека может принимать жалобы от любого
физического лица, любой неправительственной организации или любой группы
частных лиц, которые утверждают, что явились жертвами нарушения одним из
государств – участников их прав, признанных в Конвенции или в Протоколах к
ней. Однако суд не принимает индивидуальные жалобы, которые являются
анонимными либо по существу аналогичными тем, которые уже были им
рассмотрены, или уже были предметом другой процедуры международного
разбирательства или урегулирования, и если они не содержат новых относящихся
к делу фактов. Суд объявляет неприемлемой любую индивидуальную жалобу,
если сочтет ее несовместимой с положениями Конвенции или Протоколов к ней,
явно необоснованной или злоупотреблением правом подачи жалобы. Как
правило, жалоба направляется в Секретариат Суда1.
Таким
образом,
осуществляется
судебная
различными
защита
судебными
нарушенных
органами
жилищных
в
пределах
прав
их
компетенции, подсудности и подведомственности. Кроме того, судебная
защита жилищных прав осуществляется сначала на национальном уровне, а
затем уже на международном уровне, если все возможные способы защиты
предусмотренные национальным законодательством исчерпаны.
1
Комментарий к Жилищному Кодексу РФ / под ред. М. Ю. Тихомирова. – М.: Изд.
Тихомирова М.Ю., 2011. - С. 40.
32
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
1.4 Защита жилищных прав
В жилищном законодательстве
применяется
большое количество мер
защиты субъективных жилищных прав. В отличие от мер ответственности, меры
защиты - это правовые средства принудительного воздействия, направленные
на охрану и защиту прав и законных интересов их носителей, применяемых к
субъектам независимо от вины и не влекущих для них некомпенсируемые
лишения личного
или имущественного характера (например, признание
недействительным обмена жилого помещения, выселение лиц, самоуправно
занявших жилое помещение).
Защита
конкретного
- это
деятельность,
(совершенного)
которая
правонарушения,
возникает,
либо
при наличии
устранение
такого
состояния, которое приведет к наступлению негативных последствий, а
также направленная на восстановление нарушенного права.
Принято выделять две основные формы защиты прав: юрисдикционную и
неюрисдикционную.
Юрисдикционная
форма
защиты —
это
деятельность
уполномоченных государством органов по защите нарушенных или оспариваемых
прав (суд, прокуратура, органы внутренних дел, государственная жилищная
инспекция и др.). В рамках юрисдикционной формы защиты, в свою очередь,
выделяют общий (судебный) и специальный (административный) порядок защиты
нарушенных прав. Неюрисдикционная форма защиты — это действия граждан и
организаций по защите прав и охраняемых законом интересов, которые
совершаются ими самостоятельно, без обращения за помощью к компетентным
органам. Такие действия называют самозащитой прав. Система защиты прав
граждан, в том числе и в жилищной сфере, предусмотрена законодательством РФ,
которым установлены как судебные, так и внесудебные процедуры защиты прав
граждан1.
1
Галанин, А. Б. Способы зажиты жилищных прав / А. Б. Галанин. – Режим доступа:
http://portal-law.ru/articles/ pravovay%20zashita/ Sposoby_zawity_zhiliwnyh_prav/ 03.05.2012 г.
33
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Когда возникает необходимость защиты, как правило, уже присутствуют
правонарушитель
и
лицо,
чье
право
ограничено
виновными
действиями.
Конституционный механизм защиты прав человека состоит из четырех элементов:
субъектов и объектов защиты, конституционно-правовых норм (оснований защиты)
и процессуальных действий (форм защиты).
В
жилищных
правоотношениях
не
все
меры
защиты
связаны
с
правонарушением лиц, к которым они применяются (например, вселение лиц в
результате ошибки и последующее выселение их из помещения). В жилищном праве
меры защиты могут выступать как меры самостоятельной защиты (например, для
ограждения
неприкосновенности
жилища),
меры
оперативного
воздействия
(например, когда наймодатель отказывает недобросовестному нанимателю в
продлении договора на новый срок или когда наниматель засчитывает стоимость
проведенного
им
капитального
ремонта
жилого
помещения,
являющегося
обязанностью наймодателя, в счет взимаемой с него квартирной платы), меры
государственно-принудительного воздействия (например, досрочное расторжение
договора найма при виновном поведении нанимателя, выселение из жилого
помещения по основаниям ст. 35 ЖК РФ)1.
Защита нарушенных жилищных прав, согласно статье
11 ЖК РФ,
осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной
процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном
порядке возможна только в случаях, которые предусмотрены Жилищным кодексом
РФ или другими федеральными законами. Решение, принятое в административном
порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
Защита жилищных прав осуществляется следующими путями:
1)
признание права на жилище;
Необходимость в этом способе защиты возникает в случае, когда наличие у
лица определенного субъективного жилищного права кем-либо отрицается,
оспаривается (например, нанимателем, наймодателем, членами семьи нанимателя,
1
Филиппова, Е. С. Жилищное право: учебник для вузов / Е. С. Филиппова. – М.:
Юстицинформ, 2009. – С. 23.
34
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
собственником жилого помещения), подвергается сомнению или имеется реальная
угроза таких действий. Вследствие возникшей ситуации правовой неопределенности
лицо не может воспользоваться своим субъективным жилищным правом (например,
правом члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
пользоваться жилым помещением).Признание жилищного права в качестве способа
защиты осуществляется в судебном (юрисдикционном) порядке, так как только суд
может официально подтвердить наличие или отсутствие
у лица спорного
жилищного права1;
2)
восстановление
положения,
существовавшего
до
нарушения
жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или
создающих угрозу его нарушения;
Данный способ защиты жилищных прав применяется при совершении
противоправных действий против обладателя субъективного жилищного права и
имеет целью устранить последствия правонарушения или же само правонарушение,
носящее длящийся характер. В качестве примеров указанного способа защиты
жилищных прав можно привести:
— выселение в судебном порядке по требованию собственника жилого
помещения
гражданина
из
жилого
помещения
в
случае,
если он
после
предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и
законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или
без уважительных причин, не проведет необходимый ремонт в целях устранения
допущенного им разрушения жилого помещения (ч. 2 ст. 35 ЖК);
— выселение поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан в
судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случае
прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения и отказа
поднанимателя освободить жилое помещение (ч. 5 ст. 79 ЖК);
3) неприменения судом нормативного правового акта государственного
органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления,
1
Галанин, А. Б. Способы зажиты жилищных прав / А. Б. Галанин. – Режим доступа:
http://portal-law.ru/articles/ pravovay%20zashita/ Sposoby_zawity_zhiliwnyh_prav/ 03.05.2012 г.
35
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним
федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую,
чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или
нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую
силу;
Основой для закрепления в ЖК РФ указанного способа защиты жилищных
прав
являются
положения
ст.
120 Конституции
РФ,
предусматривающие
обязанность суда, установившего при рассмотрении дела несоответствие акта
государственного или иного органа закону, принимать решение в соответствии с
законом. Данный способ защиты жилищных прав означает, что суд общей
юрисдикции, установив при разрешении конкретного жилищного спора, что
нормативный правовой акт, регулирующий спорные жилищные правоотношения, не
соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую
силу (ЖК РФ или принятому в соответствии с этим Кодексом федеральному
закону или иному нормативному правовому акту), применяет нормы нормативного
правового акта, имеющего большую юридическую силу.
Речь идет, таким образом, о проверке законности нормативного правового
акта в рамках разрешения судом конкретного жилищного спора (так называемый
косвенный судебный контроль за законностью нормативных правовых актов). Такая
проверка не может повлечь за собой утрату данным актом юридической силы. При
этом в мотивировочной части решения суда приводятся мотивы, по которым тот или
иной нормативный правовой акт не подлежит применению к конкретному случаю. В
резолютивной же части судебного решения формулируется только ответ суда на
заявленные исковые требования без указания на признание судом нормативного
правового акта не соответствующим нормативному правовому акту, имеющему
большую юридическую силу;
4) признание судом полностью или частично не действующими
нормативного правового акта государственного органа либо нормативного
правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные
права и противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с
36
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим
большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа
либо
нормативный
правовой
акт
органа
местного
самоуправления,
юридическую силу;
Данный способ защиты
жилищных
прав означает,
что
гражданин,
считающий, что его жилищные права нарушены принятым нормативным правовым
актом государственного органа либо нормативным правовым актом органа местного
самоуправления, вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта
противоречащим: а) ЖК РФ; или б) принятому в соответствии с Кодексом
федеральному закону; или в) иному нормативному правовому акту, имеющим
большую, чем оспариваемый нормативный правовой акт, юридическую силу.
Другими словами, речь идет об оспаривании нормативного правового акта,
регулирующего те или иные виды жилищных отношений, субъектами жилищных
прав;
5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;
Прекращение или изменение жилищного правоотношения как способ защиты
жилищных прав допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или
договором. Применение указанного способа защиты жилищных прав возможно как
по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон жилищного
правоотношения, причем как в связи с противоправными виновными, так и в связи с
невиновными действиями субъектов жилищных правоотношений.
Основанием для прекращения или изменения жилищного правоотношения
является, как правило, решение суда, а в отдельных допускаемых законом
случаях — соглашение сторон1.
Приведем пример позиции суда при разрешении спора о прекращении права
пользования жилым помещением. В данном примере
затрагивается и вопрос
толкования судом норм регулирующих основной принцип жилищного права свобода
1
осуществления
жилищных
прав.
Основанием
прекращения
права
Галанин, А. Б. Способы зажиты жилищных прав / А. Б. Галанин. – Режим доступа:
http://portal-law.ru/articles/ pravovay%20zashita/ Sposoby_zawity_zhiliwnyh_prav/ 03.05.2012 г.
37
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
пользования жилым помещением в данном случае будет признано соглашение
сторон (обязательство по освобождению квартиры).
Так, К. обратилась в суд с иском к М., Т., Управлению ФМС по Московской
области
о прекращении права пользования жилым помещением, указав, что
приобрела у О. по договору купли-продажи спорную квартиру. Ранее спорная
квартира была приватизирована О. и она являлась её единоличным собственником.
В соответствии с условиями договора ответчики М. и Т., зарегистрированные в
ней по месту жительства, обязаны освободить квартиру и сняться с
регистрационного учета в течение 15 дней с момента государственной
регистрации договора. Обязательства по освобождению квартиры ответчики
подтвердили, оформив соответствующие заявления, однако
в установленный
договором срок их не выполнили.
Отказывая в удовлетворении исковых требований К., суд первой инстанции
сослался на положения ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации» и ч.2 ст.292 ГК РФ.
Поскольку на момент приватизации спорной квартиры ответчики имели
равное с О. право пользования квартирой, суд пришел к выводу о том, что при
смене собственника в связи с договором купли-продажи ответчики сохраняют
принадлежавшее им право пользования жилым помещением. Оформленные ими при
заключении договора купли-продажи письменные обязательства об освобождении
жилого помещения и снятии с регистрации правового значения, по мнению суда, не
имеют.
С таким выводом президиум не согласился, указав следующее.
Имеющийся в материалах дела договор купли-продажи жилого помещения
от 15 апреля 2008 года содержит условие о том, что ответчики обязаны
освободить жилое помещение и сняться с регистрации в течение 15 дней с
момента регистрации договора и перехода права.
Данное обязательство ответчики оформили в письменной форме 8 мая 2008
г., до регистрации договора купли-продажи квартиры.
38
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Президиум указал на неправильность вывода суда первой инстанции о том,
что письменное обязательство ответчиков освободить квартиру не имеет
правового значения, поскольку ими не подписан сам договор купли-продажи
квартиры.
Обязательства ответчиков освободить квартиру и сняться с регистрации,
оформлены в письменной форме, сторонами не оспаривались и подтверждают
условие договора купли-продажи о прекращении прав других лиц на спорное жилое
помещение. Данное условие договора в силу ст.558 ГК РФ является существенным.
Отказывая в иске, суд сослался на положения ст. 9 ГК РФ и указал, что
обязательство ответчиков освободить жилое помещение противоречит закону и
не влечет прекращения права пользования жилым помещением.
Согласно ч.2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от
осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за
исключением случаев, предусмотренных законом.
Между тем, в соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему
усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные
права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и
реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных
жилищным законодательством оснований.
Таким
образом,
жилищный
кодекс
предусматривает
возможность
гражданина отказаться от принадлежащего ему права.
Учитывая
изложенные
обстоятельства,
неправомерность вывода суда об отсутствии
президиум
указал
на
у ответчиков обязательств
освободить спорное жилое помещение и прекратить регистрацию1;
6) иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом или
другими федеральными законами.
Дела по жалобам граждан на нормативные правовые акты, принимаемые РФ
и субъектами РФ (ст. 125 Конституции РФ) подведомственны судам. Вопрос о
законности нормативных актов является предметом рассмотрения судов общей
1
Материалы сайта. – Режим доступа: http://www.mosoblsud.ru/ss_detale.php?id=141890.
39
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
юрисдикции. Так, Верховный Суд РФ рассматривает по первой инстанции, в
частности, дела об оспаривании нормативных актов федеральных министерств,
касающихся прав и свобод граждан.
Ненормативный акт государственного органа
или
органа местного
самоуправления может быть признан не соответствующим закону и отменен
решением суда с последующим восстановлением нарушенных прав участников
жилищных отношений.
Могут быть поданы в суд жалобы на действия и решения государственных
органов и должностных лиц заинтересованными гражданами в соответствии с
Законом РФ от 27.04.1993г. № 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений,
нарушающих права и свободы граждан»1.
Необходимым
условием
наступления
ответственности
за
нарушение
жилищных обязательств является наличие вреда, за исключением тех случаев, когда
ответственность наступает в виде неустойки или пени за нарушение сроков уплаты
квартплаты и коммунальных платежей2. Нарушением жилищных обязательств
может быть причинен имущественный (например, разрушение жилого помещения)
и моральный вред (например, создание обстановки невозможности совместного
проживания).
Вина правонарушителя является субъективным основанием гражданскоправовой ответственности за нарушение жилищных обязательств.
Жилищное
законодательство
не
предусматривает
ответственности
независимо от вины. Но Федеральный закон «О защите прав потребителей»
содержит правило об ответственности независимо от вины в отношении
наймодателей
(арендодателей),
обязанных
предоставлять
в
соответствии
с
договором найма (аренды) пользователям коммунальные и иные услуги. В
некоторых случаях предусматриваются специальные условия ответственности,
1
Российская Федерация. Законы. Об обжаловании в суд действий и решений,
нарушающих права и свободы граждан : федер. закон : [принят Гос. Думой 15 апреля 1993 г. :
одобрен Советом Федерации 20 апреля 1993 г. ] // Российская газета. – 1993. – 12 мая (№ 89). – С.
4.
2
Филиппова, Е. С. Жилищное право: учебник для вузов / Е. С. Филиппова. – М.:
Юстицинформ, 2009. - С. 24.
40
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
например:
систематичность
нарушений,
безрезультатность
применения
к
правонарушителю мер предупреждения и общественного воздействия.
В результате применения норм жилищного законодательства возникают
многочисленные споры. В судебной практике наиболее распространенными
являются дела по спорам о признании за гражданами права на жилое помещение,
расторжение договоров, обеспечение жильем в связи со сносом жилых домов и др.
А.Б. Галанин в качестве самостоятельных способов защиты жилищных прав
называет предусмотренные ст. 66 ЖК РФ меры защиты нанимателя жилого
помещения по договору социального найма при неисполнении или ненадлежащем
исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма
обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного
внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств,
находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления
коммунальных услуг. ЖК РФ дает право нанимателю жилого помещения по
договору социального найма в такой ситуации по своему выбору потребовать:
— уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением,
общим имуществом в многоквартирном доме;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого
помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;
— возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или
неисполнением указанных обязанностей наймодателя»1.
Мы говорили о том, что защита нарушенных жилищных прав может
осуществляться и в административном порядке. Например, в ст. 23.55 КоАП РФ
предусматривается рассмотрение органами государственной жилищной инспекции
дел об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.21 (нарушение
правил
пользования
содержания
жилыми
и ремонта
помещениями),
жилых домов и (или)
ст.
7.22 (нарушение
жилых
правил
помещений) и
ст.
7.23(нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами)
1
Галанин, А. Б. Способы зажиты жилищных прав / А. Б. Галанин. – Режим доступа:
http://portal-law.ru/articles/ pravovay%20zashita/ Sposoby_zawity_zhiliwnyh_prav/ 03.05.2012 г.
41
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
КоАП. Такие дела от имени органов государственной жилищной инспекции
рассматривают
заместители;
главный государственный жилищный инспектор
государственные
жилищные
инспекторы
РФ;
РФ, его
руководители
государственных жилищных инспекций субъектов РФ, их заместители,
в
соответствии с полномочиями соответствующих должностных лиц.
1.5 Нормативный материал
1.5.1
Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской
Федерации : офиц. текст. – М. : Маркетинг, 2001. – 39 с. – ISBN 5-94462-025-0.
1.5.2
Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс:федер. закон :
[принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобрен Советом Федерации 24 декабря
2004 г. : по состоянию на 05 апреля 2013 г.]. - М: Рид Групп, 2013. – 128 с. – ISBN
978-5-4252-0748-7.
1.5.3
Российская Федерация. Законы. О чрезвычайном положении: федер.
конст. закон: [принят Гос. Думой 26 апреля 2001 г.: одобрен Советом Федерации 16
мая 2001 г. : по состоянию на 7 марта 2005 г.] // Собр. законодательства Рос.
Федерации. - 2001. - № 23. - Ст. 2277. - ISSN 1560-0580.
1.5.4
Декларация прав и свобод человека и гражданина: [принята
Постановлением Верховного Совета РСФСР 22 ноября 1991 г.] // Ведомости
Верховного Совета РСФСР. - 1991. - № 52. - Ст. 1865.
1.6 Дополнительная литература
1.6.1
Афонина, А. В. Жилищное право: курс лекций / А. В. Афонина. – М.:
Дашков и К, 2009. – 376 с. - ISBN 978-5-91131-49-96.
1.6.2
Режим
Галанин, А. Б. Способы зажиты жилищных прав / А. Б. Галанин. –
доступа:
http://portal-law.ru/articles/
Sposoby_zawity_zhiliwnyh_prav/ 03.05.2012 г.
42
pravovay%20zashita/
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
1.6.3
Гражданское право: учебник: в 3 т. / под ред. А. П. Сергеева и Ю. К.
Толстого. - М.: Проспект, 2001. – Т. 2. – 848 с. - ISBN 5-98032-379-1.
1.6.4
Грибанов, В. П. Основы советского жилищного законодательства / В.
П. Грибанов. - М.: Знание, 1983. – 748 с.
1.6.5
Жилищное право России: учебник для вузов / под ред. Л. Ю.
Груцына. – М.: Эксмо, 2010. – 656 с. – ISBN5-699-12695-3.
1.6.6
Жилищное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по
специальности «Юриспруденция» / П. В. Алексий [и др.]; под ред. И. А. Еремичева,
П. В. Алексия. – М.: «ЮНИТИ-ДАНА»: Закон и право, 2010. - 463 с. – ISBN978-5238-01935-2.
1.6.7
Комментарий к Жилищному Кодексу РФ / под ред. М. Ю.
Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. – 473 с. - ISBN 978-5-89194-520-3.
1.6.8
Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР. – М.: Изд-во «Эксмо»,
2004. – 576 с.- ISBN 5-69905-03-88.
1.6.9
Крашенинников, П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. -
М.: Статут, 2005. – 317 с. - ISBN 5-8354-0280-5.
1.6.10
Литовкин, В. Н. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации
необходим, равно как и изменение действующего / В. Н. Литовкин // Жилищное
право. - 1998. - № 2. – С. 39-44.
1.6.11
Литовкин, В. Н. Жилищное законодательство и Концепция развития
гражданского законодательства / В. Н. Литовкин // Журнал российского права. 2010. - № 1. - С. 47-49. – ISSN 1605-6590.
1.6.12
Лившиц, Р. З. Теория права / Р. З. Лившиц. - М.: БЕК, 1994. – 640 с.
1.6.13
Пименова, Е. Н. Жилищное право: конспект лекций / Е. Н. Пименова.
- М.: Эксмо, 2007. - 160 с. - ISBN 978-5-699-23962-7.
1.6.14
Седугин, П. И. Жилищное право: учебник для вузов / П. И. Седугин.
- М.: Норма, 2003. - 628 с. - ISBN 5-89123-41-81.
1.6.15
Толстой, Ю. К. Жилищное право: учеб.пособие / Ю. К. Толстой. - М.:
Пост-Фактум, 1996. - 394 с. - ISBN 5-86064-026-9.
43
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
1.6.16
Филимонов, С. Л. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ /
С. Л. Филимонов, Г. Ф. Шешко. – М.: Ф 53 МЦФЭР, 2005. – 480 с. - ISBN 5-77090346-5.
1.6.17
Филиппова, Е. С. Жилищное право: учебник для вузов / Е. С.
Филиппова. – М.: Юстицинформ, 2009. – 448 с. - ISBN 5-7205-0769-8.
1.6.18
Яковлев, В. Ф. Вся работа проходила в дискуссиях / В. Ф. Яковлев //
Закон. - 2009. - № 5. - С. 7 - 13. – ISSN 0869-4400.
1.7 Вопросы для самоконтроля
1.7.1
Место жилищного права в системе права
1.7.2
Предмет регулирования жилищного права
1.7.3
Субъекты жилищных правоотношений
1.7.4
Методы жилищного права
1.7.5
Принципы жилищного права
1.7.6
Ответственность в жилищном праве
1.7.7
Защита нарушенных жилищных прав
1.7.8
Способы защиты жилищных прав.
2 Источники жилищного права
2.1 Понятие и классификация источников жилищного права
2.2 Жилищное законодательство РФ и субъектов РФ:
а) понятие жилищного законодательства;
б) структура жилищного законодательства;
в) действие жилищного законодательства во времени, в пространстве и по
кругу лиц;
г) действие жилищного законодательства по аналогии.
44
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
2.1 Понятие и классификация источников жилищного права
В
российском
правоведении
категория
источника
права
является
многозначной. В самом широком и обыденном смысле под источником понимают
какой-то корень, из которого право произрастает. В социально-экономическом
смысле
под
совокупность
источником
жилищного
социально-экономических
права
некоторые
факторов,
авторы
понимают
определяющих
сущность
жилищного права и объективные законы развития правового регулирования
жилищных отношений. К ним относятся рыночные отношения, поддерживающие
три
формы собственности, а также иные важнейшие социально-экономические
отношения, определяющие сущность соответствующей социально-экономической
формации.
Рассматривая развитие жилищного права в государственно-политическом
аспекте,
под
источниками
его
следует
понимать
волю
политически
господствующего класса, нашедшую свое выражение в правовых нормах т.е.
источник права – это внешняя форма выражения воли господствующего класса. В
нашем государстве в правовых нормах выражена воля всего российского народа.
В науке российского жилищного права наряду с отмеченным социальноэкономическим и государственно-политическим пониманием источника права
можно
выделить
еще
и
юридическое
истолкование
данной
категории.
Государственная воля (воля всего народа), как известно, может быть выражена в
различных формах, в зависимости от тех целей, к достижению которых государство
устремляет свою деятельность. В то же время следует иметь в виду, что далеко не
каждый акт выражения государственной воли является источником жилищного
права.
Для того, чтобы акт выражения государственной воли мог рассматриваться в
качестве источника жилищного права, необходимо наличие следующих трех
элементов: во-первых, чтобы таким актом устанавливались определенные правила
поведения (нормы права); во-вторых, чтобы орган, создавший акт, обладал
соответствующей компетенцией на издание подобных актов; в-третьих, чтобы в
45
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ходе принятия рассматриваемого акта была соблюдена определенная процедура,
установленная законом.
Относимость того или иного нормативного акта к числу источников
жилищного права определяется по его содержанию, т.е. по характеру тех правовых
норм, которые устанавливаются, изменяются или отменяются данным нормативным
актом.
Учитывая вышеизложенное, источники российского жилищного права в
юридическом
смысле
этого
слова
определяются
следующим
образом:
источниками российского жилищного права являются определенные формы
выражения
государственной
установленном
порядке
воли,
складывающиеся
компетентными
в
принятых
государственными
в
органами
нормативных актах, которыми устанавливаются нормы жилищного права1.
В более узком понимании источники жилищного права рассматриваются как
внешняя форма выражения права.
Источники жилищного права как внешняя форма выражения права –
это нормативные акты различного уровня, содержащие нормы указанной
отрасли права.
Источники жилищного права подразделяются на две основные группы т.е
источники жилищного права принимаются
можно
на 2 уровнях правового
регулирования, в соответствии с п. «к» ст.72 Конституции РФ (на федеральном
уровне или региональном):
-федеральные жилищные законы и принятые в соответствии с ними иные
нормативные правовые акты - это федеральный уровень;
-законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской
Федерации, а также акты органов местного самоуправления - это региональный
уровень.
Между
актами
жилищного
законодательства
существует
следующая
иерархия с точки зрения их юридической силы:
1
Свердлык, Г. А. Российское жилищное законодательство / Г. А. Свердлык // Жилищное
право. – 2007. - № 12. - С. 5-10.
46
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
- общепризнанные принципы и нормы международного права;
- международные договоры;
- Конституция Российской Федерации;
- Жилищный кодекс Российской Федерации;
- иные федеральные законы в жилищной сфере;
- федеральные подзаконные правовые акты;
- законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской
Федерации;
- нормативные правовые акты муниципальных образований.
2.2 Жилищное законодательство РФ и субъектов РФ
2.2.1 Понятие жилищного законодательства
Жилищное законодательство представляет собой совокупность или
систему
общеобязательных
правовых
актов,
посредством
которых
устанавливаются, изменяются или отменяются жилищно-правовые нормы. В
их состав входят федеральные жилищные законы и иные принятые в
соответствии с ними правовые акты, а также законы и иные правовые акты
субъектов Российской Федерации.
Жилищный кодекс РФ является базовым в системе актов жилищного
законодательства. Другие нормативные правовые акты, содержащие нормы
жилищного права, не должны противоречить нормам Жилищного кодекса РФ,
принимаются в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ и в их развитие. В
частности, это нашло отражение в ст. 5 Жилищного кодекса РФ, которая посвящена
именно жилищному законодательству.
Не следует смешивать понятия «жилищное законодательство» и «жилищное
право». Жилищное законодательство включает в себя Жилищный кодекс РФ, другие
акты
жилищного
законодательства,
которые
принимаются
специально
для
регулирования жилищных отношений. Жилищное право как отрасль права можно
47
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
представить
как совокупность (систему) всех правовых норм, регулирующих
жилищные отношения.
Нормы жилищного права (жилищные нормы) содержатся не только в актах
жилищного законодательства, но и в других правовых актах, например в
Конституции РФ (ст. 25, 27 и 40), Гражданском кодексе РФ (гл. 18 и 35). Поэтому
жилищное право, которое включает нормы жилищного законодательства и других
актов, содержащих жилищные нормы, по своему составу (набору) правовых норм
объемнее, чем жилищное законодательство.
Вместе с тем жилищное законодательство - это основной правовой массив
данной отрасли права, нормами которого регулируются жилищные отношения. К
сожалению, сказанное выше не учтено в ст. 5 Жилищного кодекса РФ, которая
называется «Жилищное законодательство». Следовало бы назвать указанную статью
«Жилищное законодательство и иные акты, содержащие нормы жилищного права»,
как, например, это сделано в ст. 3 Гражданского кодекса РФ («Гражданское
законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права»).
По мнению Литовкина В.Н., жилищное законодательство распространяет
свое действие в основном на две большие группы разнородных общественных
отношений – гражданских и административных, регулируемых разными отраслями
права, каждая из которых имеет свой состав:
- группа гражданских отношений – владение и пользование гражданами на
условиях договора найма или безвозмездного пользования, либо членства в
потребительском
объединении
пользователей
чужой
жилой
площадью,
принадлежащей соответственно другим субъектам права собственности на жилище;
либо принадлежащей жилищному потребительскому объединению пользователей
(жилищно-строительному кооперативу); отношения по осуществлению правомочий
владения и пользования своим жильем, а также вещных прав других лиц,
проживающих совместно с собственниками;
- группа административных отношений – учет граждан, не только
нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и нуждающихся в жилье;
распределение,
перераспределение
и
предоставление
48
жилища
гражданам;
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
отношения
по
эксплуатации
управлению
жилых
жилищным
домов,
фондом,
организации
функционирование
жилищного
ремонта
и
хозяйства,
технического и государственного учета площади жилищного фонда. К ним
примыкают небольшие сопутствующие группы земельных отношений, связанных с
земельными участками, на которых находятся жилые дома, и семейных отношений,
связанных с пользованием жильем и вещными правами на жилище совместно
проживающих с титулодержателем; к ним примыкают сопутствующие смежные
отношения,
связанные
неприкосновенностью
с
конституционными
жилища,
свободой
правами
передвижения
и
и
свободами
выбором
–
места
жительства.
В
рамках
жилищного
законодательства
может
осуществляться
полномасштабное регулирование трех групп гражданских отношений:
- собственно жилищных отношений – самостоятельных отношений по
владению и пользованию чужим жильем, принадлежащим другим субъектам на
праве собственности, на условиях найма и безвозмездного пользования, а также
владения и пользования на условиях недоговорного членского пользования жильем,
принадлежащего жилищному потребительскому объединению. В этом формате
могут быть урегулированы такие сделки с жилым помещением, как его обмен, наем.
К ним могут примыкать также договорные жилищные отношения, но не
самостоятельные, устанавливаемые в рамках другого, не жилищного основного
договора (договора ренты).
По мнению Литовкина В.Н., отношения, условно называемые жилищными, в
отличие от собственно жилищных – по осуществлению правомочий собственником
владения и пользования собственным жильем, двух из трех названных правомочий
собственника жилища, слагаемых в самостоятельное право собственника – также
несамостоятельны. Третье правомочие права собственности на жилище –
правомочие распоряжения жилищем – ограничено его владением и пользованием
(перепланировка, переоборудование жилого помещения)1.
1
Литовкин, В. Н. Концепция развития жилищного законодательства / В. Н. Литовкин //
Жилищное право. - 2004. - № 3. – С. 14.
49
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таким образом, действие жилищного законодательства распространяется на
разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы
правового
регулирования,
хотя
указанные
отношения
и
подпадают
под
собирательное понятие «жилищные отношения».
Специфика
норм
жилищного
законодательства
и
жилищных
правоотношений состоит в том, что названные нормы и правоотношения касаются
вопросов, связанных с удовлетворением потребностей граждан в жилье. В то же
время отношения, связанные со строительством жилых домов, отводом земельных
участков под строительство, осуществлением права собственности на жилые
помещения, регулируются соответственно градостроительным, земельным и
гражданским законодательством1.
Нормы,
содержащиеся
в
жилищном
законодательстве,
должны
соответствовать Гражданскому кодексу РФ. Это вытекает из п.2 ст.3 ГК РФ,
согласно которому нормы гражданского законодательства, содержащиеся в других
законах, должны соответствовать ГК РФ.
П. В. Крашенников, характеризуя жилищное законодательство, полагает, что
оно носит комплексный характер2, но отмечает, что значительная часть норм,
содержащихся в актах жилищного законодательства, является гражданскоправовыми3.
В настоящее время, в соответствии с внесенными изменениями в ЖК РФ и
поступающими законопроектами,
предлагается совершенствование жилищного
законодательства в нескольких направлениях:
Во-первых,
уточнение полномочий органов власти субъектов РФ или
органов местного самоуправления в области жилищных отношений.
Во-вторых, уточнение содержания или введения новых материальных норм,
которые бы должным образом урегулировали жилищные отношения, в том числе и
1
Гонгало, Б. М. Основные начала российского жилищного законодательства
(комментарий законодательства) / Б. М. Гонгало // Нотариус. – 2005. - № 3. – С. 23.
2
Крашенинников, П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. - М.: Статут, 2005. – С.
13-14.
3
Якупова, А. И. Характеристика жилищного законодательства Российской Федерации / А.
И. Якупова // Жилищное право. – 2007. - № 10. - С.11-13.
50
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
в области уточнения полномочий
органов местного самоуправления и оганов
власти субъектов РФ.
В-третьих, увеличение гарантий социальной защиты наиболее уязвимых
слоев населения.
Говоря о состоянии современного жилищного законодательства, нельзя не
затронуть вопроса о формировании законодательства субъектов РФ и органов
местного самоуправления. Работу по формированию регионального жилищного
законодательства большинства субъектов РФ и органов местного самоуправления в
области жилищных отношений следует признать очень активной. Практически все
субъекты РФ и органы местного самоуправления разработали акты о порядке и
условиях признания граждан малоимущими, о порядке постановки на учет лиц,
нуждающихся в улучшении жилищных условий, о размере учетной нормы площади
и нормы предоставления, о предоставлении субсидий на оплату жилья и
коммунальных услуг. И если в большинстве случаев принятые акты отвечают
требованиям действующего законодательства, то некоторые из них
отменяются
именно в связи с несоответствием ст. 13 и 14 ЖК РФ: органы государственной
власти и органы местного самоуправления выходят за пределы своих полномочий и
принимают акты по вопросам, которые не относятся к их компетенции. Вместе с тем
в
юридической
литературе
стали
активно
обсуждать
как
содержание
соответствующих актов регионального уровня1, так и саму возможность и
правомерность позиции ЖК РФ, давшего возможность органам местного
самоуправления принимать какие-либо акты в области жилищных отношений2.
На сегодняшний момент систему жилищного законодательства можно с
натяжкой признать практически сформированной. В 2013 году принято большое
количество норм дополняющих ЖК РФ. И их практическая реализация (например,
1
Шешко, Г. Ф. Жилищный кодекс Российской Федерации в системе жилищного
законодательства: к вопросу реализации его положений в жилищных актах / Г. Ф. Шешко //
Жилищное право. – 2009. - № 5. - С. 24-36.
2
Литовкин, В. Н. Обеспечительная функция жилищного законодательства. Изъяны
обеспечительной функции постсоветского жилищного законодательства / В. Н. Литовкин //
Жилищное право. - 2008. - № 2,4,5,6.
51
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
вопросы проведения капитального ремонта, его финансирования ) снова потребует
принятия дополнительных нормативных актов различного уровня.
В настоящее время большинство жилищных отношений уже закреплены
нормами жилищного законодательства, но остается надеяться на качество такого
регулирования. Одновременно с этим, хотелось бы, чтобы законодатели отработали
и рассмотрели те многочисленные предложения по совершенствованию жилищного
законодательства,
которые
постоянно
обсуждаются
и
аргументируются
в
юридической литературе1.
Говоря о развитии жилищного законодательства, необходимо отметить,
Концепция развития гражданского законодательства не называет каких-либо
оснований для последующего перераспределения нормативного материала между
этими отраслями, очевидно, считая уже имеющееся соотношение в ГК РФ и ЖК РФ
норм достаточным и не подлежащим изменению.
Применительно к жилищному законодательству ГК РФ (ст. 672) закрепил за
собой регулирование договора найма жилого помещения (гл. 35) - "коммерческий
найм". А жилищному законодательству ГК РФ предоставил урегулировать договор
социального найма жилого помещения.
Е.А. Суханов оценивает роль регулирования наемных отношений в ГК РФ
как «…классического инструмента регулирования в противовес регулированию
социального найма жилого помещения (как необычного договорного отношения,
которому предшествуют административные отношения очередности на получение
жилого помещения, всякого рода льготы), которое закреплено в ЖК РФ».
На наш взгляд институт социального найма необходимо полностью передать
ЖК РФ. Освободившееся в этом случае в ГК РФ место следует занять
регулированием
исключительно
общих
положений,
интегрирующих
все
разновидности жилищного найма. В этом случае ГК РФ будет законом,
устанавливающим общие нормы института найма жилых помещений.
1
Суслова, С. И. Анализ состояния современного жилищного законодательства и
дальнейших перспектив его развития / С. И. Суслова // Жилищное право. – 2009. - № 8. - С. 97-101.
52
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
По мнению С. И. Сусловой, регулирование безвозмездного пользования
жилым помещением в ЖК РФ, единожды упомянутого в ст. 30, но широко
применяемого на практике, дополнило бы полноту регулирования жилищных
отношений. Сегодня он подчиняется общим правилам гл. 36 ГК РФ «Безвозмездное
пользование». Общий характер норм этой главы ухудшает положение льготника в
сравнении с нанимателем жилого помещения по договору социального найма.
Например, вместо бессрочности пользования срок определяется договором, а если
срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок,
пользователь (ссудополучатель) обязан нести расходы не только по текущему, но и
капитальному ремонту, а также нести все расходы на его содержание, если иное не
предусмотрено договором безвозмездного пользования (ст. 689, 695 ГК РФ). Иное и
следовало урегулировать не в договоре, а в ЖК РФ, что не было осуществлено, хотя
имело бы особое значение как для публичного, так и для частного жилищного
фонда. В контексте изложенного гл. 36 ГК РФ должна содержать отсылку к
жилищному законодательству при урегулировании этих отношений.
Таким образом, в ГК РФ не должно быть специальных норм о конкретных
жилищных обязательствах, кроме названных общих положений.
По-иному следовало бы решать проблему и вещных прав на жилище. В
отношениях собственности и других вещных прав на жилые помещения ГК РФ (ст.
292)
ограничен
упоминанием
жилищного
законодательства,
в
котором
предусматриваются только условия права пользования жилым помещением членами
семьи собственника этого помещения, т.е. в ГК РФ не только оставлено
регулирование общих положений вещного права, но и закреплено формулирование
специальных норм (гл. 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые
помещения").
ЖК РФ по своей юридической природе пригоден к регулированию в своем
формате и отношений, возникающих свободно, и отношений, возникающих из актов
государственных
органов
(органов
местного
53
самоуправления),
которые
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и
обязанностей1.
Таким образом, в настоящее время необходимо урегулировать следующие
проблемы жилищного законодательства:
1 В ГК РФ не должно быть специальных норм о конкретных жилищных
обязательствах, кроме общих положений.
2 Недостаточность нормативного материала, решающего проблему
вещных прав на жилище.
3 Уточнение полномочий органов власти субъектов РФ или органов
местного самоуправления в области жилищных отношений.
4 Уточнение содержания или введения новых материальных норм,
которые бы должным образом урегулировали жилищные отношения.
5 Увеличение гарантий социальной защиты в области жилищных
отношений наиболее уязвимых слоев населения.
2.2.2 Структура жилищного законодательства
В отличие от гражданского законодательства, которое находится только в
ведении
Российской
совместном
ведении
Федерации,
Российской
жилищное
законодательство
Федерации,
и
ее
находится
субъектов.
в
Поэтому
соответствующие правовые акты принимаются как на федеральном, так и
региональном уровнях.
Исходя из положений ст. 72 Конституции РФ, жилищное законодательство
находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ2.
Определим структуру жилищного законодательства.
На федеральном уровне это следующие акты:
1
Литовкин, В. Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского
законодательства / В. Н. Литовкин // Журнал российского права. – 2010. - № 1. - С. 47-53.
2
Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации : офиц.
текст. – М. : Маркетинг, 2001. – С. 12.
54
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
а) законодательные акты Российской Федерации - законы и другие
нормативные
правовые
акты,
принятые
федеральным
законодательным
(представительным) органом: Федеральным Собранием - парламентом Российской
Федерации.
Продолжают действовать некоторые нормативные акты государственных
органов
СССР,
законодательных
которые
актов
РФ
применяются
до
в
противоречащей
части,
не
принятия
соответствующих
Конституции
и
законодательству РФ.
До принятия нового ЖК РФ наиболее значимыми актами жилищного
законодательства были следующие:
- ЖК РСФСР 1983г., несмотря на то, что многие его положения
противоречили
Конституции,
был
одним
из
основных
актов
жилищного
законодательства. В нем наиболее полно были урегулированы вопросы, касающиеся
предоставления жилых помещений и пользования ими;
-
Закон о приватизации жилищного фонда в РФ, который установил
основные принципы и условия осуществления приватизации государственного и
муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, а также
определил порядок обслуживания и ремонта приватизированного жилья. Теперь он
имеет ограниченное действие;
- Закон «Об основах федеральной жилищной политики в РФ» (далее Основы). Основы жилищного законодательства – были качественно новым этапом в
формировании правовой базы урегулирования жилищных отношений в условиях
рыночных отношений. Основы содержали важные положения о новых подходах в
решении жилищной проблемы, а также регулировали вопросы собственности и
недвижимости в жилищной сфере. Они вышли за пределы вопросов, касающихся
предоставления и использования жилищного фонда, что было характерно для
прежнего жилищного законодательства, заложили не только общие направления
применительно к жилищным отношениям, но и указали направления развития
отношений собственности и земельных отношений. Кроме того, Основы содержали
нормы прямого действия, например, относительно нового порядка оплаты жилых
55
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
помещений и коммунальных услуг, заселения освободившихся в коммунальных
квартирах жилых помещений (комнат). Этот нормативный акт практически не
действует.
В связи с принятием и введением в действие ЖК РФ были приняты многие
законы и подзаконные акты, в том числе предусмотренные кодексом. Например, в
соответствии с ЖК РФ были утверждены Постановлением Правительства РФ от 21
января 2006 г. Правила пользования жилыми помещениями;
б) нормативные акты - указы Президента РФ (ст. 90 Конституции), а
также утверждаемые указами положения (Например, Указ Президента РФ от
10.06.1994г. №1180 «О жилищных кредитах» и Положение о жилищных кредитах,
утвержденное этим Указом). В качестве примера можно назвать и Указ Президента
РФ от 29.03.1996г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и
приобретении жилья», касающийся решения жилищной проблемы граждан в
условиях рыночной экономики. Указ Президента РФ от 7 мая 2012 г "О мерах по
обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и
повышению качества жилищно-коммунальных услуг", Указ Президента РФ от 24
октября 2011 г. "О жилищном обеспечении отдельных категорий граждан
Российской Федерации";
в) постановления Правительства РФ (ст. 115 Конституции РФ). Для
примера можно назвать: постановления Правительства РФ от 22.06.1994г. N 743 «О
государственной поддержке кооперативного жилищного строительства» (в редакции
от 05.05.1995г.)1 и постановление Правительства РФ от 21 марта 2006 г. N 153 "О
некоторых вопросах реализации подпрограммы "Выполнение государственных
обязательств
по
обеспечению
жильем
категорий
граждан,
установленных
федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на
2011 - 2015 годы"; постановление Правительства РФ от 21 декабря 2011 г. "О
федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2012
1
О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства:
постановление Правительства РФ от 22 июня 1994 г. № 743: по состоянию на 05 мая 1995 г. //
КонсультантПлюс: справочная правовая система. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
56
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
- 2014 годы"; постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. "О
федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы".
При этом нужно иметь в виду, что источниками жилищного права являются
и
действующие
постановления,
принятые
предыдущими
правительствами.
Правительство РФ также утверждает различного рода нормативные акты типа
правил или положений, которые также являются источниками жилищного права.
Например, постановление Правительства РФ от 15.10.2005 N 614"Об утверждении
Правил предоставления субвенций из федерального бюджета бюджетам субъектов
Российской Федерации на реализацию передаваемых полномочий Российской
Федерации по обеспечению жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детейинвалидов", постановление Правительства РФ от 31.12.2009 N 1203 "Об
утверждении Правил предоставления и распределения субсидий из федерального
бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на обеспечение жилыми
помещениями детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, а также
детей, находящихся под опекой (попечительством), не имеющих закрепленного
жилого помещения";
г) нормативные акты министерств, государственных комитетов и
других федеральных органов исполнительной власти, которые могут их издать
на основании законов и иных нормативных правовых актов в рамках их
компетенции. Они могут носить как отраслевой, так и межотраслевой характер и
содержать нормы жилищного права. Например, Правила и нормы
технической
эксплуатации жилищного фонда утверждены постановлением Государственного
комитета
Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному
комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170.3) Приказ Министерства экономического
развития РФ от 30 сентября 2011 г. N 531 "Об утверждении Требований к
определению площади здания, помещения";
Региональный уровень:
а) законодательные и иные нормативные акты субъектов РФ.
Субъекты РФ принимают свои акты жилищного законодательства. Акты
могут издаваться законодательными (представительными) органами и органами
57
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
исполнительной власти. Они регулируют вопросы, касающиеся содержания жилых
домов и их ремонта, оплаты жилья и коммунальных услуг, установления порядка
учета нуждающихся в жилье граждан и др. Законы и иные нормативные правовые
акты субъектов РФ не должны противоречить федеральным законам.
В Оренбургской области это, например, Закон Оренбургской области от
13.07.2007
"О
предоставлении
гражданам,
проживающим
на
территории
Оренбургской области, жилых помещений жилищного фонда Оренбургской
области", в котором утверждаются нормы предоставления площади жилого
помещения жилищного фонда Оренбургской области. Устанавливаются категории
граждан, имеющих право на получение жилых помещений жилищного фонда по
договору социального найма, а также в специализированном жилищном фонде
Оренбургской области. Постановление администрации города Оренбурга от 16 мая
2012 г. "О порядке предоставления субсидии из бюджета города на возмещение
затрат, связанных с проведением работ по капитальному ремонту общего имущества
многоквартирных домов". Указ Губернатора Оренбургской области от 23 апреля
2012 г. "О жилищной комиссии по включению в служебный контракт (трудовой
договор) условия о предоставлении лицу права на получение служебного жилого
помещения". Постановление администрации города Оренбурга от 26 декабря 2011 г.
"Об
утверждении
долгосрочной
целевой
программы
города
Оренбурга
"Стимулирование развития жилищного строительства в городе Оренбурге в 2012 2015 годах";
б) акты органов местного самоуправления.
Нормативные акты по вопросам, касающимся жилищной сферы, принимают
органы местного самоуправления, в том числе в случае наделения законом этих
органов
государственными
полномочиями.
Например,
постановление
Оренбургского городского Совета от 19.05.2005 № 118 (ред. от 05.03.2008) «Об
утверждении Положения «О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых
помещений в жилые в городе Оренбурге» (вместе с "Положением о переводе жилых
помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в городе Оренбурге");
Решение Оренбургского городского Совета от 05.03.2008 № 506 (ред. от 11.06.2009)
58
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
«Об утверждении Положения о порядке предоставления льгот по арендной плате за
нежилые здания, сооружения и помещения, находящиеся в муниципальной
собственности» (вместе с "Положением о порядке предоставления льгот по
арендной плате за нежилые здания, сооружения и помещения, находящиеся в
муниципальной собственности"); постановление администрации города Оренбурга
от 4 октября 2011 г. N 6538-п "Об утверждении Положения "О порядке согласования
переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, приемке
работ по завершению переустройства и (или) перепланировки помещений в городе
Оренбурге".
Охарактеризуем основные источники жилищного права.
1
Особое
место
в
жилищном
законодательстве
стали
занимать
международно-правовые акты после того, как действующая Конституция РФ
определила, что общепризнанные принципы и нормы международного права и
международные договоры РФ являются составной частью правовой системы России
(ч.4 ст.5).
В Конституцию РФ вошли нормы о жилищных правах, заимствованные из:
- Всеобщей декларации прав человека, утвержденной Генеральной
Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г.;
- Международного пакта об экономических, социальных и культурных
правах, принятого Генеральной Ассамблеей ООН 16 декабря 1966 г.
Конституционные нормы о жилищных правах, в свою очередь, стали
основной для разработки других нормативных актов по жилищному праву.
2 Конституция РФ служит юридической базой развития всех отраслей, в
том числе и российского жилищного законодательства. Конституционным нормам
присущ ряд особенностей, среди которых можно указать на то, что они имеют:
1)
государственно-политическую природу;
2)
обладают высшей юридической силой;
3)
являются
базовыми
для
любого,
законодательства.
59
в
том
числе
и
жилищного
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство относится к
совместному ведению РФ и ее субъектов (п. «к» ч.1 ст.72) в отличие от
гражданского, которое относится к исключительному ведению РФ.
Действующая Конституция РФ определила право граждан России на жилище
(ст.40).
С провозглашенным в статье 40 Конституции РФ правом российских
граждан на жилище связаны и те конституционные нормы, которые закрепляют,
обеспечивают неприкосновенность жилища и недопустимость никого проникать в
жилище против воли проживающих в нем лиц, иначе как в случаях, установленных
на основании судебного решения (ст.25), право свободно выбирать место
жительства (ст.27), право частной собственности на имущество, то есть право на
владение, пользование и распоряжение им (ст.35), право на судебную защиту
(ст.46).
3 Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, вступивший в силу
1 марта 2005 г. (опубликован в «Российской газете» 12 января 2005 г. № 3 знаменует
собой новую эпоху в развитии жилищных отношений в нашей стране.
Структура ЖК РФ следующая:
Раздел 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Глава 1 Основные положения. Жилищное законодательство
Глава 2 Объекты жилищного права. Жилищный фонд
Глава 3 Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого
помещения в жилое помещение
Глава 4 Переустройство и перепланировка жилого помещения
Раздел 2 ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА
ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Глава 5 Права и обязанности собственника жилого помещения и иных
проживающих в принадлежащем ему помещении граждан
Глава 6 Общее имущество собственников помещений в многоквартирном
доме. Общее собрание таких собственников
60
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Раздел
3
ЖИЛЫЕ
ПОМЕЩЕНИЯ,
ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ
ПО
ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Глава 7 Основание и порядок предоставления жилого помещения по
договору социального найма
Глава 8 Социальный наем жилого помещения
Раздел 4 СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
Глава 9 Жилые помещения специализированного жилищного фонда
Глава 10 Предоставление специализированных жилых помещений и
пользование ими
Раздел 5 ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ
Глава 11 Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных
кооперативов
Глава 12 Правовое положение членов жилищных кооперативов
Глава 13 Создание и деятельность товарищества собственников жилья
Раздел 6 ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Глава 14 Правовое положение членов товарищества собственников жилья
Раздел 7 ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ
УСЛУГИ
Раздел 8 УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Раздел 9 ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
Глава 15 Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в
многоквартирных домах и порядке его финансирования
Глава 16 Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете
Глава 17
оператором.
Формирование фондов капитального ремонта региональным
Деятельность
регионального
оператора
по
финансированию
капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
Глава 18
Проведение капитального ремонта общего имущества в
многоквартирном доме
61
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
В разделе 1 закреплены общие положения, основные понятия, права и
обязанности граждан, а также разграничивает компетенцию государственных
органов различного уровня и муниципальных органов в области регулирования
жилищных отношений. Важное значение имеют многообразие видов жилищных
фондов и способов реализации прав граждан на жилище, а также регламентация
основных жилищных прав и обязанностей граждан. В этом разделе дается
определение жилищного фонда и жилого помещения, также определяются правила
перевода жилого помещения в нежилое, перепланировки помещения.
Раздел 2 устанавливает право собственности и другие вещные права граждан
на жилище. Здесь содержатся не только права и обязанности собственников жилого
помещения, а также права и обязанности других граждан, проживающих совместно
с ними.
В разделе 3 конкретизируется порядок предоставления и использования
жилых помещений по договору социального найма. В нем даются основания
возникновения, действия, изменения и прекращения жилищных правоотношений
при предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма,
порядок заключения, оформления, расторжения договора социального найма, права
и обязанности наймодателя, нанимателя, членов семьи нанимателя, временных
жильцов, а также пользование гражданами предоставленными им помещениями,
обеспечения сохранности и ремонта жилого помещения, предоставленного по
договору социального найма.
Раздел 4 закрепляет условия предоставления гражданам служебных и
специализированных помещений. В рамках этого раздела рассматриваются порядок
предоставления
служебных
и
специализированных
помещений,
заключения, оформления и расторжения договоров найма
порядок
служебного или
специализированного помещения, права и обязанности субъектов в описываемой
сфере.
В разделе 5 регулируются жилищные правоотношения, возникающие по
поводу жилых помещений в жилищном и жилищно-строительном кооперативе,
рассматриваются такие вопросы, как создание и деятельность жилищного и
62
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
жилищно-строительного кооператива, права и обязанности членов правления
кооператива, порядок приема в члены кооператива, правовое положение членов
кооператива, порядок предоставления жилых помещений.
Раздел 6 определяет порядок создания, ликвидации, реорганизации, а также
деятельности товарищества собственников жилья, права и обязанности самого
товарищества и его членов, правовое положение членов товарищества.
Раздел 7 посвящен определению размера платы за жилье и коммунальных
услуг.
В разделе 8 говорится об управлении многоквартирными домами. В его
статьях установлены требования к договору управления, принципы управления
многоквартирными домами, собственниками которых являются государство или
муниципальные образования. На органы местного самоуправления возложена
обязанность создания надлежащих условий для осуществления управленческой
деятельности в данной сфере1.
Раздел 9 закрепляет общие положения о капитальном ремонте общего
имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования; порядок
формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и фондов
капитального ремонта региональным оператором; порядок проведения капитального
ремонта2.
4 Согласно Закону РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации» государственные и муниципальные органы могут
бесплатно передавать в собственность граждан по их просьбе занимаемые ими
жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Этот Закон содержит правила приватизации жилищного фонда России и является
правовым основанием для изменения формы собственности на конкретное жилое
1
Жилищное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности
«Юриспруденция» / П. В. Алексий [и др.]; под ред. И. А. Еремичева, П. В. Алексия. – М.:
ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2010. - С. 30-31.
2
Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской
Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими
силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации: федер. закон : [принят
Гос. Думой 14 декабря 2012 г. : одобр. Советом Федерации 19 декабря 2012 г.] // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 2012. - № 53. - Ст. 7596.
63
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
помещение у конкретного лица. Действие данного закона ограничивается
определенным временем – 1 января 2013 года.
5 Градостроительный кодекс РФ определяет систему законодательства о
градостроительстве,
регулирует
вопросы
обеспечения
права
граждан
на
благоприятную среду жизнедеятельности, на выбор места жительства в пределах
территории
РФ
при
осуществлении
градостроительной
деятельности,
на
обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности соблюдения
требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и
санитарных правил. Градостроительный кодекс РФ регулирует также вопросы
застройки
территорий
государственные
городских
градостроительные
и
сельских
нормативы
поселений,
и
правила,
устанавливает
контроль
за
осуществлением градостроительной деятельности, ответственность за нарушение
законодательства РФ о градостроительстве.
6 Закон РФ от 25 июня 1993 г. «О праве граждан Российской Федерации
на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах
Российской Федерации», будучи административно-правовым актом, является и
источником гражданского права, поскольку обязывает граждан регистрироваться по
месту проживания и ограничивает возможность их пребывания на некоторых
территориях страны.
7 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и принятая на основании и в
соответствии с этим Законом Инструкция о порядке государственной регистрации
договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.
8 Важнейшим источником жилищного права является ГК РФ, в частности
глава 35 «Наем жилого помещения» (ст.671-688 ГК РФ).
9 КоАП РФ содержит нормы об
ответственности за административные
правонарушения в области охраны собственности, в частности, об ответственности
за нарушение правил пользования этими помещениями, правил содержания и
ремонта жилых домов или помещений,
нормативов обеспечения населения
коммунальными услугами (ст.7.21-7.23 КоАП РФ).
64
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
10 Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. ЗК РФ регулирует правовое
положение, в частности, земель поселений, т.е. земель, используемых и
предназначенных для застройки и развития городских и сельских поселений. В ст.83
ЗК РФ специально указывается, что правила землепользования и застройки городов
федерального значения Москвы и Санкт - Петербурга утверждаются и изменяются
законами этих субъектов РФ.
11 Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге
недвижимости)".
12 Федеральный закон от 24 июля 2008 г.
"О содействии развитию
жилищного строительства", который регулирует отношения, возникающие
между органами государственной власти, органами местного самоуправления,
физическими и юридическими лицами в целях содействия развитию жилищного
строительства и формированию рынка доступного жилья, иному развитию
территорий, а также устанавливает особенности создания и деятельности
Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.
13 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении
изменений
в
некоторые
законодательные
акты
Российской
Федерации", который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных
средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости
и возникновением у участников
долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и
права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и
(или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав,
законных интересов и имущества участников долевого строительства.
14 Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О
Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой
поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на
проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из
65
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
аварийного жилищного фонда путем создания некоммерческой организации,
осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки,
определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее
деятельности,
регулирует
отношения
между
указанной
некоммерческой
организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и
органами местного самоуправления.
15 Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О
государственном
учете
жилищного
фонда
в
Российской
Федерации".
Постановлением утверждено Положение о государственном учете жилищного
фонда в Российской Федерации. Также установлено, что государственный учет
жилищного фонда независимо от его принадлежности осуществляется по единой
для Российской Федерации системе. Государственному учету подлежат независимо
от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития,
гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких
престарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры,
служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях,
пригодные для проживания. Государственный учет жилищного фонда включает в
себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и
бухгалтерский
учет.
Порядок
ведения
технического
учета
устанавливает
Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной
политике. Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется
Государственным комитетом Российской Федерации по статистике. Бухгалтерский
учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом "О
бухгалтерском учете" и иными нормативными правовыми актами.
16 Постановление Правительства РФ от 7 ноября 2008 г. N 832 "О
внесении изменений в акты Правительства Российской Федерации по вопросам
выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых
гражданам
Российской
Федерации,
лишившимся
жилого
помещения
в
результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий". В новой редакции
изложен порядок выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов,
66
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
выдаваемых гражданам РФ, лишившимся жилого помещения в результате
чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий. Сертификат больше не является
ценной бумагой, а представляет собой свидетельство, удостоверяющее право
гражданина РФ на получение жилого помещения или социальной выплаты для
приобретения жилого помещения за счет бюджетных ассигнований.
17 Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об
утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Устанавливаются требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда.
Определяются правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции
объектов
жилищно-коммунального
содержанию
жилищного
фонда,
хозяйства,
технической
обеспечению
сохранности
инвентаризации.
и
Закрепляется
обязанность граждан по своевременной оплате жилья, коммунальных услуг, и по
осуществлению выплат по жилищным кредитам. Приводится рекомендуемый
перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых организацией по
обслуживанию жилищного фонда, а также примерный перечень работ, относящихся
к текущему ремонту.
18 Приказ ГТК РФ от 30 сентября 2003 г. N 1088 "О порядке обеспечения
жилыми
помещениями
в
таможенных
органах
и
учреждениях,
подведомственных ГТК России".
19 Приказ Министерства регионального развития РФ от 25 февраля
2005 г. N 17 "Об утверждении Методических рекомендаций для органов
государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного
самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в
целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам,
признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений
муниципального
жилищного
фонда
по
договорам
социального
найма".
Утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти
субъектов РФ и органов МСУ по установлению порядка признания граждан
малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим
гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений
67
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
муниципального жилищного фонда по договорам социального найма. Методические
рекомендации разработаны с целью единообразного применения положений ЖК РФ
органами государственной власти субъектов РФ и органами МСУ. Содержатся
рекомендации по установлению органами государственной власти субъектов РФ и
органов МСУ порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого
члена семьи, стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и
подлежащего налогообложению, для признания граждан малоимущими в целях
постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным
нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального
жилищного фонда по договорам социального найма.
20 Приказ Минрегиона РФ от 25.02.2005 N 18 "Об утверждении
Методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации и органов
местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного
самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях,
предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким
гражданам жилых помещений по договору социального найма".
21 Приказ Госстроя РФ от 4 декабря 1997 г. N 17-127 "О государственном
учете жилищного фонда в Российской Федерации"
22Федеральный закон от 20.08.2004 N 117-ФЗ (ред. от 25.06.2012) "О
накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".
Устанавливает правовые, организационные, экономические и социальные основы
накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.
23 Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2281 "О разработке и
внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы". Указом
Президента
создается
Федеральное
агентство
по
ипотечному
жилищному
кредитованию для расширения использования ипотеки и иных форм кредитования
населения при строительстве, реконструкции или приобретении жилья.
Органам исполнительной власти субъектов РФ рекомендовано создавать на
своих территориях региональные
и местные
фонды
развития
жилищного
строительства для поддержки строительства жилья социального использования, для
68
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
развития производственной базы домостроения, для осуществления выплат
компенсаций (субсидий) малоимущим группам населения на оплату строительства,
приобретение и содержание жилья и т.д.
24 Постановление Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845 "Об
утверждении
Положения
о
жилищном
обустройстве
вынужденных
переселенцев в Российской Федерации". В Положении регламентируется порядок
формирования
и
использования
фонда
жилья
для
временного
поселения
вынужденных переселенцев, финансирование строительства (приобретения) и
распределение жилья для постоянного проживания вынужденных переселенцев, а
также организация компактных поселений вынужденных переселенцев и создании
инженерной и социальной инфраструктуры в них. В связи с этим устанавливаются
соответствующие полномочия Федеральным органам исполнительной власти,
органам исполнительной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления
и территориальных органов Минфедерации РФ.
Перечисляются условия предоставления семьям вынужденных переселенцев
жилья для временного поселения. В частности, устанавливается, что такое жилье
предоставляется в порядке очередности исходя из его фактического наличия по
нормам, установленным жилищным законодательством для общежитий. Лица,
проживающие в жилых помещениях для временного поселения, не имеют права их
приватизировать, осуществлять их обмен и бронирование, сдавать в поднаем,
аренду или субаренду, осуществлять раздел занимаемой жилой площади, вселять
временных жильцов без разрешения территориального органа Минфедерации РФ.
25 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах
регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", в котором
устанавливаются основы регулирования тарифов организаций коммунального
комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и
очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также
надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и
услуги
организаций
коммунального
комплекса.
69
Определяются
полномочия
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Правительства РФ, органов государственной власти субъектов РФ и органов
местного самоуправления в области регулирования тарифов и надбавок.
Финансовые
потребности
организации
коммунального
комплекса,
необходимые для реализации ее производственной программы, обеспечиваются за
счет средств, поступающих от реализации товаров (оказания услуг) данной
организации по установленным тарифам на товары и услуги. Сокращение затрат
указанной организации не является основанием для досрочного (до даты окончания
периода действия тарифов) пересмотра тарифов на товары и услуги данной
организации.
Устанавливается три метода регулирования тарифов: путем установления
фиксированных тарифов на очередной период, путем установления предельных
тарифов и путем индексации тарифов.
Приводится порядок определения платы за подключение к сетям инженернотехнического обеспечения для лиц, осуществляющих строительство и (или)
реконструкцию здания, строения, сооружения, иного объекта, в случае, если данная
реконструкция повлечет за собой увеличение потребляемой нагрузки указанных
объектов. Устанавливаются правила действия тарифов и надбавок, а также
основания для их досрочного пересмотра.
Приведенный список нормативных актов различного уровня, конечно же, не
является исчерпывающим.
2.2.3 Действие жилищного законодательства во времени, в пространстве
и по кругу лиц
Статья 6 ЖК РФ определяет особенности действия норм жилищного
законодательства во времени.
Акты жилищного законодательства вступают в действие со дня их
опубликования, если в самом акте не указан другой срок.
Закон применяется к тем правоотношениям, которые возникают
момента его введения в действие.
70
с
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Пункт 1 статьи 6 ЖК РФ распространяет на жилищное законодательство
общеправовой принцип - закон обратной силы не имеет. Так, нормы жилищного
законодательства, по общему правилу, не распространяют свое действие на
отношения, возникшие до их вступления в силу. Регулированию подлежат лишь
более поздние отношения.
При этом придание обратной силы (ретроспективного действия) нормам
жилищного законодательства все же возможно. Из правила есть исключение.
Акты жилищного законодательства распространяют свою силу на отношения,
возникшие до их введения в действие, лишь в случаях, прямо предусмотренных
этими актами.
Пункт 2 ст. 6 ЖК РФ устанавливает, что действие акта жилищного
законодательства в жилищных отношениях, возникших до его введения в действие,
может быть распространено на права и обязанности участников этих отношений,
которые возникли уже после введения акта в действие. Иными словами, жилищное
отношение до введения акта жилищного законодательства регулируется ранее
действующими нормами, а после введения акта в действие - уже новыми нормами.
Наконец, акт жилищного законодательства распространяет свое действие на
права и обязанности, возникшие из договоров до введения его в действие лишь в
том случае, если в данном акте прямо предусмотрено, что он распространяется на
права и обязанности, возникшие из ранее заключенных договоров.
В Конституции РФ закреплен общий для всех отраслей права принцип –
закон ухудшающий положение граждан и объединений, созданных для реализации
конституционных прав и свобод граждан, обратной силы не имеет.
Законы, регулирующие жилищные отношения действуют на всей
территории Российской Федерации, если сфера действия закона прямо не
ограничена какой либо территорией.
Действие жилищного законодательства распространяется на всех
участников жилищных отношений, определенных в ст. 4 ЖК РФ, но действие
жилищного закона может быть распространено и на отдельные категории
71
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
граждан. Например, на льготные категории граждан, на лиц, в отношении которых
у государства есть обязанность обеспечения их жилыми помещениями и т.п.
2.2.4 Действие жилищного законодательства по аналогии
В случаях если жилищные отношения не урегулированы жилищным
законодательством или соглашением участников таких отношений и при
отсутствии
норм
гражданского
или
иного
законодательства,
прямо
регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их
существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные
отношения, т.е. аналогия закона.
При невозможности использования аналогии закона права и обязанности
участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и
смысла
жилищного
законодательства
(аналогия
права)
и
требований
добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (ст. 7 ЖК РФ)1.
Статья 7 ЖК РФ определяет порядок применения правового механизма
аналогии в жилищном законодательстве. Аналогия - механизм преодоления
пробелов в законодательстве при регулировании общественных отношений.
Согласно ст. 7 ЖК РФ, в жилищном законодательстве, как и в остальных отраслях
российского законодательства, применяются две разновидности аналогии: аналогия
закона и аналогия права.
Пункт 1 статьи 7 ЖК РФ регулирует особенности применения аналогии
закона при наличии пробела в жилищном законодательстве. Аналогия закона в
жилищном законодательстве заключается в применении к неурегулированным
отношениям жилищного законодательства, регулирующего сходные общественные
отношения. Для применения аналогии закона необходимо соблюдение следующих
условий:
-жилищное отношение не урегулировано жилищным законодательством;
1
Кудашкин, А. В. Жилищное право / А. В. Кудашкин. - М.: Изд. "За права
военнослужащих", 2005. - С. 15.
72
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
-жилищное отношение не урегулировано соглашением его участников;
-отсутствует норма гражданского или иного законодательства, прямо
регулирующая данное жилищное отношение;
-применение
к
данному
жилищному
отношению
норм
жилищного
законодательства, регулирующих сходные отношения, не противоречащие существу
жилищного отношения.
Пункт 2 ст. 7 ЖК РФ устанавливает порядок применения в жилищном
законодательстве аналогии права. Аналогия права применяется лишь в том случае,
если невозможно применить аналогию закона, и заключается в том, что жилищные
права и обязанности определяются исходя из общих начал и смысла жилищного
законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и
справедливости.
К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и
перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования,
предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги
применяется
соответствующее
законодательство
с
учетом
требований,
установленных Жилищным кодексом РФ (ст. 8 ЖК РФ)1.
Статья 9 ЖК РФ устанавливает особенности соотношения жилищного
законодательства Российской Федерации и норм международного права.
Соотношение этих двух правовых систем основано на конституционном
принципе приоритета международного права над национальным законодательством
Российской Федерации.
Жилищное законодательство в этом смысле не является исключением. Если
международным договором Российской Федерации предусмотрены иные правила,
чем установленные жилищным законодательством, то применяются нормы
международного договора.
1
Филимонов, С. Л. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ / С. Л. Филимонов, Г.
Ф. Шешко. – М.: Ф 53 МЦФЭР, 2005. – С. 89.
73
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
2.3 Нормативный материал
2.3.1
Всеобщая
декларация
прав
человека:
[принята
Генеральной
Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г.] // ВВС СССР. - 1976. - № 17 (1831). – Ст. 291.
2.3.2
Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской
Федерации : офиц. текст. – М. : Маркетинг, 2001. – 39 с. – ISBN 5-94462-025-0.
2.3.3
Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской
Федерации: в 4 ч. : Часть первая : федер. закон : [принят Гос. Думой 21 октября 1994
г.: по состоянию на 30 декабря 2012 г.].- М: ИГ «Весь», 2012. – 256 с. - (Актуальный
закон). - ISBN5-94462-191-5.
2.3.4
Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс: федер. закон :
[принят Гос. Думой 28 сентября 2001 г.: одобрен Советом Федерации 10 октября
2001 г. : по состоянию на 12 декабря 2011 г.]. – М.: Омега-Л, 2012. – 64 с. - ISBN
978-5-370-02300-2.
2.3.5
Российская
Федерация.
Законы.
Кодекс
об
административных
правонарушениях: федер. закон : [принят Гос. Думой 20 декабря 2001 г.: одобрен
Советом Федерации 26 декабря 2001 г. : по состоянию на 30 декабря 2012 г.]. - М.:
Эксмо, 2012. – 123 с. – (Актуальный закон). - ISBN 978-5-392-00220-7.
2.3.6
Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс РФ:
федер. закон : [принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобрен Советом Федерации
24 декабря 2004 г. : по состоянию на 19 апреля 2013 г.].– М.: Омега-Л, 2013. – 107 с.
- 978-5-370-01998-2.
2.3.7
Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс: федер. закон :
[принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобрен Советом Федерации 24 декабря
2004 г. : по состоянию на 05 апреля 2013 г.]. - М: Рид Групп, 2013. – 128 с. – ISBN
978-5-4252-0748-7.
2.3.8
Российская Федерация. Законы. О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации: федер. закон : [принят Гос. Думой 04 июля 1991 г. : по
состоянию на 16 октября 2012 г.] // ВСНД РФ и ВС РФ. -1991. - № 28. - Ст. 959.
74
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
2.3.9
Российская Федерация. Законы. О праве граждан Российской
Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в
пределах Российской Федерации: федер. закон : [принят Гос. Думой 25 июня 1993 г.
: по состоянию на 30 декабря 2012 г.] // ВСНД РФ и ВС РФ. - 1993. - № 32. – Ст.
1227.
2.3.10 Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон : [принят Гос. Думой 17
июня 1997 г. : одобр. Советом Федерации 3 июля 1997 г.: по состоянию на 28 июля
2012 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. –1997. - № 30. - Ст.
3594. – ISSN 1560-0580.
2.3.11 Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости):
[федер. закон :принят Гос. Думой 24 июня 1997 г. : одобр. Советом Федерации 9
июля 1998 г.: по состоянию на 06 декабря 2011 г.] // Собрание законодательства
Российской Федерации. –1998. - № 29. - Ст. 3400. – ISSN 1560-0580.
2.3.12 Российская Федерация. Законы. Об ипотечных ценных бумагах:
федер. закон :[принят Гос. Думой 14 октября 2003 г. : одобр. Советом Федерации 29
октября 2003 г. : по состоянию на 25 июня 2012 г.] // Собрание законодательства
Российской Федерации. – 2003. - № 46. - Ст. 4448. – ISSN 1560-0580.
2.3.13 Российская Федерация. Законы. О накопительно-ипотечной системе
жилищного обеспечения военнослужащих: федер. закон :[принят Гос. Думой 5
августа 2004 г. : одобр. Советом Федерации 8 августа 2004 г. : по состоянию на 25
июня 2012 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2004. - № 34.
- Ст. 3532. – ISSN 1560-0580.
2.3.14 Российская Федерация. Законы. Об основах регулирования тарифов
организаций коммунального комплекса: федер. закон : [принят Гос. Думой 22
декабря 2004 г. :одобр. Советом Федерации 24 декабря 2004 г.: по состоянию на 30
декабря 2012 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. - №
1. - Ст. 36. – ISSN 1560-0580.
2.3.15 Российская Федерация. Законы. Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
75
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон : [принят
Гос. Думой 22 декабря 2004 г. : одобр. Советом Федерации 24 декабря 2004 г.: по
состоянию на 30 декабря 2012 г.] // Собрание законодательства Российской
Федерации. – 2005. - № 1. - Ст. 40. – ISSN 1560-0580.
2.3.16 Российская
Федерация.
Законы.
О
Фонде
содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства: федер. закон : [принят Гос.
Думой 6 июля 2007 г. : одобр. Советом Федерации 11 июля 2007 г.: по состоянию на
5 апреля 2013 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2007. - №
30. - Ст. 3799. – ISSN 1560-0580.
2.3.17 Российская Федерация. Законы. О содействии развитию жилищного
строительства: федер. закон : [принят Гос. Думой 4 июля 2008 г. :одобр. Советом
Федерации 11 июля 2008 г.: по состоянию на 30 декабря 2012 г.] // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 2008. - № 30. - Ст. 3617. – ISSN 15600580.
2.3.18 Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в Жилищный
кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской
Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных
актов Российской Федерации: федер. закон : [принят Гос. Думой 14 декабря 2012 г.
: одобр. Советом Федерации 19 декабря 2012 г.] // Собрание законодательства
Российской Федерации. – 2012. - № 53. - Ст. 7596. – ISSN 1560-0580.
2.3.19 О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования
жилищной сферы: указ Президента РФ от 24 декабря 1993г. № 2281 //
КонсультантПлюс:
справочная
правовая
система.
–
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru.
2.3.20 О жилищных кредитах: указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. №
1180 // КонсультантПлюс: справочная правовая система. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru.
2.3.21 О
государственной
поддержке
граждан
в
строительстве
и
приобретении жилья: указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 430: по состоянию
76
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
на 18 августа 1996 г. // КонсультантПлюс: справочная правовая система. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru.
2.3.22 О жилищном обеспечении отдельных категорий граждан Российской
Федерации: указ Президента РФ от 24 октября 2011 г. № 1422 // КонсультантПлюс:
справочная правовая система. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2.3.23 О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным
и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг: указ
Президента РФ от 07 мая 2012 г. № 600 // КонсультантПлюс: справочная правовая
система. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2.3.24 О
государственной
поддержке
кооперативного
жилищного
строительства: постановление Правительства РФ от 22 июня 1994 г.№ 743: по
состоянию на 05 мая 1995 г. // КонсультантПлюс: справочная правовая система. –
Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2.3.25 О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации:
постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301: по состоянию на 30
апреля 2009 г. // КонсультантПлюс: справочные правовые системы. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru.
2.3.26 Об утверждении Положения о жилищном обустройстве вынужденных
переселенцев в Российской Федерации: постановление Правительства РФ от 08
ноября 2000 г. № 845 // КонсультантПлюс: справочная правовая система. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru.
2.3.27 Об утверждении Правил предоставления субвенций из федерального
бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на реализацию передаваемых
полномочий Российской Федерации по обеспечению жильем ветеранов, инвалидов
и семей, имеющих детей-инвалидов: постановление Правительства РФ от 15 октября
2005 г. № 614: по состоянию на 04 сентября 2012 г. // КонсультантПлюс: справочная
правовая система. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2.3.28 Об
утверждении
Правил
пользования
жилыми
помещениями:
постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25: по состоянию на 16
77
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
января 2008 г. // КонсультантПлюс: справочная правовая система. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru.
2.3.29 О некоторых вопросах реализации подпрограммы "Выполнение
государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан,
установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы
"Жилище" на 2011 - 2015 годы": постановление Правительства РФ от 21 марта 2006
г. № 153 // КонсультантПлюс: справочная правовая система. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru.
2.3.30 О внесении изменений в акты Правительства Российской Федерации
по вопросам выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов,
выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилого помещения в
результате
чрезвычайных
ситуаций
и
стихийных
бедствий: постановление
Правительства РФ от 7 ноября 2008 г. № 832 // КонсультантПлюс: справочная
правовая система. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2.3.31 Об утверждении правил предоставления и распределения субсидий из
федерального бюджета бюджетам субъектов РФ на обеспечение жилыми
помещениями детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, а также
детей, находящихся под опекой (попечительством), не имеющих закрепленного
жилого помещения: постановление Правительства РФ от 31 декабря 2009 г. № 1203:
по состоянию на 30 июля 2012 г. // КонсультантПлюс: справочная правовая система.
– Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2.3.32 О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы:
постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050: по состоянию на 20
июля 2012 г. // КонсультантПлюс: справочная правовая система. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru.
2.3.33 О
федеральных
стандартах
оплаты
жилого
помещения
и
коммунальных услуг на 2012 - 2014 годы: постановление Правительства РФ от 21
декабря 2011 г. № 1077 // КонсультантПлюс: справочная правовая система. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru.
78
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
2.3.34 Об утверждении Положения «О переводе жилых помещений в
нежилые и нежилых помещений в жилые в городе Оренбурге» (вместе с
"Положением о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в
жилые в городе Оренбурге"): постановление Оренбургского городского Совета от
19 мая 2005 г. № 118: по состоянию на 29 октября 2010 г. // КонсультантПлюс:
справочная правовая система. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2.3.35 О
предоставлении
гражданам,
проживающим
на
территории
Оренбургской области, жилых помещений жилищного фонда Оренбургской
области:закон Оренбургской области от 13 июля 2007 г. № 1347/285-IV-ОЗ: по
состоянию на 02 марта 2012 г.// КонсультантПлюс: справочная правовая система. –
Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2.3.36 Об утверждении Положения о порядке предоставления льгот по
арендной плате за нежилые здания, сооружения и помещения, находящиеся в
муниципальной собственности» (вместе с "Положением о порядке предоставления
льгот по арендной плате за нежилые здания, сооружения и помещения, находящиеся
в муниципальной собственности": решение Оренбургского городского Совета от 05
марта 2008 г. № 506: по состоянию на 11 июня 2009 г. // КонсультантПлюс:
справочная правовая система. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2.3.37 Об утверждении Положения "О порядке согласования переустройства
и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, приемке работ по
завершению переустройства и (или) перепланировки помещений в городе
Оренбурге: постановление администрации города Оренбурга от 4 октября 2011 г. №
6538-п // КонсультантПлюс: справочная правовая система. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru.
2.3.38 Об утверждении долгосрочной целевой программы города Оренбурга
"Стимулирование развития жилищного строительства в городе Оренбурге в 2012 2015 годах: постановление администрации города Оренбурга от 26 декабря 2011 г.
№ 7489-п // КонсультантПлюс: справочная правовая система. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru.
79
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
2.3.39 О жилищной комиссии по включению в служебный контракт
(трудовой договор) условия о предоставлении лицу права на получение служебного
жилого помещения: указ Губернатора Оренбургской области от 23 апреля 2012 г. №
232-УК // КонсультантПлюс: справочная правовая система. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru.
2.3.40 О порядке предоставления субсидии из бюджета города на
возмещение затрат, связанных с проведением работ по капитальному ремонту
общего имущества многоквартирных домов: постановление администрации города
Оренбурга от 16 мая 2012 г. № 1043-П// КонсультантПлюс: справочная правовая
система. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2.3.41 О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации:
приказ Госстроя РФ от 04 декабря 1997 г. № 17-127 // КонсультантПлюс: справочная
правовая система. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2.3.42 Об
утверждении
Правил
и
норм
технической
эксплуатации
жилищного фонда: постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 //
КонсультантПлюс:
справочная
правовая
система.
–
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru.
2.3.43 О порядке обеспечения жилыми помещениями в таможенных органах
и учреждениях, подведомственных ГТК России: приказ ГТК РФ от 30 сентября 2003
г.№ 1088 // КонсультантПлюс: справочная правовая система. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru.
2.3.44 Об
утверждении
Методических
рекомендаций
для
органов
государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного
самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в
целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным
нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального
жилищного фонда по договорам социального найма: приказ Минрегиона РФ от 25
февраля 2005 г. № 17 // КонсультантПлюс: справочная правовая система. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru.
80
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
2.3.45 Об
утверждении
Методических
рекомендаций
для
субъектов
Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению
порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве
нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального
найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору
социального найма: приказ Минрегиона РФ от 25 февраля 2005 г. № 18 //
КонсультантПлюс:
справочная
правовая
система.
–
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru.
2.3.46 Об утверждении Требований к определению площади здания,
помещения: приказ Минэкономразвития РФ от 30 сентября 2011 г. № 531 //
КонсультантПлюс:
справочная
правовая
система.
–
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru.
2.4 Дополнительная литература
2.4.1
Гонгало,
Б.
М.
Основные
начала
российского
жилищного
законодательства (комментарий законодательства) / Б. М. Гонгало // Нотариус. –
2005. - № 3. – С. 23-27. - ISSN 1813-1204.
2.4.2
Жилищное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по
специальности «Юриспруденция» / П. В. Алексий [и др.]; под ред. И. А. Еремичева,
П. В. Алексия. – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2010. - 463 с. – ISBN 978-5238-01935-2.
2.4.3
Крашенинников, П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. - М.:
Статут, 2005. – 317 с. - ISBN 5-8354-0280-5.
2.4.4
Кудашкин, А.В. Жилищное право / А. В. Кудашкин. - М.: Изд. "За
права военнослужащих", 2005. - 381 с.- ISBN 5-93297-062-6.
2.4.5
Литовкин, В. Н. Жилищное законодательство и Концепция развития
гражданского законодательства / В. Н. Литовкин // Журнал российского права. –
2010. - № 1. – С. 47-53. - ISSN 1605-6590.
81
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
2.4.6
Литовкин, В. Н. Концепция развития жилищного законодательства /
В. Н. Литовкин // Жилищное право. - 2004. - № 3. – С. 14-19. - ISBN 598172-008-5.
2.4.7
Свердлык, Г. А. Российское жилищное законодательство / Г. А.
Свердлык // Жилищное право. – 2007. - № 12. – С. 5-10. - ISBN 598172-008-5.
2.4.8
Суслова,
С.
И.
Анализ
состояния
современного
жилищного
законодательства и дальнейших перспектив его развития / С. И. Суслова //
Жилищное право. – 2009. - № 8. - С. 97-101. - ISBN 598172-008-5.
2.4.9
Филимонов, С. Л. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ /
С. Л. Филимонов, Г. Ф. Шешко. – М.: Ф 53 МЦФЭР, 2005. – 480 с. - ISBN 5-77090346-5.
2.4.10 Шешко, Г. Ф. Жилищный кодекс Российской Федерации в системе
жилищного законодательства: к вопросу реализации его положений в жилищных
актах / Г. Ф. Шешко // Жилищное право. – 2009. - № 5. – С. 24-36. - ISBN 598172008-5.
2.4.11 Якупова,
А.
И.
Характеристика
жилищного
законодательства
Российской Федерации / А. И. Якупова // Жилищное право. – 2007. - № 10. – С. 1113. - ISBN 598172-008-5.
2.5 Вопросы для самопроверки
2.5.1 Что такое источники жилищного права, и на какие группы они делятся?
2.5.2 Каковы роль и значение ЖК РФ в системе источников жилищного
права?
2.5.3 Какова особенность нормативных актов по жилищному праву,
принимаемых субъектами РФ?
2.5.4 В каких случаях применяется аналогия закона?
82
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
3 Конституционное право граждан на жилище
3.1
Международные
акты,
влияющие
на
конституционно-правовое
регулирование жилищных правоотношений в Российской Федерации
3.2
Конституционные
нормы,
определяющие
основы
жилищных
правоотношений
3.3 Сущность конституционного права на жилище и его гарантии
3.1 Международные акты, влияющие на конституционно-правовое
регулирование жилищных правоотношений в Российской Федерации
Международными
актами,
влияющими
на
правовое
регулирование
жилищных отношений в РФ, являются:
1) Всеобщая декларация прав человека (далее – ВДПЧ);
2) пакт «О гражданских и политических правах»;
3) пакт «Об экономических, социальных и культурных правах»;
4) некоторые нормативные акты, регулирующие деятельность Совета
Европы, Европейской комиссии по правам человека, Европейского суда по правам
человека;
5) Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод.
В вышеупомянутых нормативных актах сформулированы три тезиса,
имеющие прямое отношение к жилищу:
1) каждый имеет право на достойный уровень жизни, включая жилище (ст.
25 ВДПЧ);
2) неприкосновенность жилища;
3) свобода передвижения и выбора места жительства (ст. 12 Пакта «О
гражданских и политических правах»).
Все эти положения, нашли свое отражение в Конституции РФ, т.к. в
соответствии со ст. 15 Конституции «… общепризнанные нормы и принципы
международного права и международные договора РФ являются составной частью
83
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ее правовой системы», а в ст. 7 Конституции наше государство провозглашается
социальным, т.е. заботящимся о достойной жизни человека.
В соответствии со ст. 25 ВДПЧ, под достойным уровнем жизни понимается
то, что каждый человек имеет право на пищу, одежду, жилище (и другое). В силу
этого, наше государство обязуется предоставлять малоимущим и социально
незащищенным гражданам жилье бесплатно.
Согласно Международному пакту об экономических, социальных и
культурных правах от 16 декабря 1966 г. (участником которого Российская
Федерация является в качестве правопреемника СССР) «участвующие в настоящем
Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для
него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на
непрерывное
улучшение
условий
жизни.
Государства-участники
примут
надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая большое
значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на
свободном согласии» (ст. 11).
Необходимость уважения жилища человека провозглашена также в ст. 8
Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.
Конституционная норма о праве граждан на жилище появилась в нашей
стране сравнительно недавно. Впервые это право было закреплено в Конституции
СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции РФ, а
также в кодифицированных и других жилищных законах (Основах жилищного
законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.; ЖК РСФСР,
Федеральном законе от 12.01.1996 № 9- ФЗ «О внесении изменений и дополнений в
Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики”»).
Далее
в
ст.
25
Конституции
закреплен
принцип:
«Жилище
неприкосновенно», а в ст.40 Конституции провозглашается, что каждый имеет право
на жилище.
Свобода передвижения и выбора места жительства закреплена не только в
Конституции (ст. 27), но и в законе РФ «О праве граждан РФ на свободу
передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ».
84
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
3.2
Конституционные
нормы,
определяющие
основы
жилищных
правоотношений
К основам жилищных правоотношений, закрепленных в Конституции, можно
отнести следующие положения:
1) Конституция РФ и федеральные законы имеют верховенство на всей
территории РФ (ст. 4 Конституции РФ);
2) ст. 72 Конституции РФ устанавливает, что жилищное законодательство
находиться в совместном ведении РФ и субъектов РФ;
3) ст.8 Конституции РФ гласит, что в РФ признаются и равным образом
защищаются
частная,
государственная,
муниципальная
и
иные
формы
собственности;
4) земля и другие природные ресурсы могут находиться в различных формах
собственности (ст. 9 Конституции РФ);
5) ст. 17 Конституции РФ - осуществление прав и свобод человека и
гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц;
6) ст. 35 Конституции РФ - недопустимость произвольного
лишения
жилища;
7) ст. 40 Конституции РФ:
Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно
лишен жилища.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления
поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления
права на жилище.
Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в
жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из
государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с
установленными законом нормами;
8) ст. 45 Конституции РФ - каждый вправе защищать свои права и свободы
всеми способами, не запрещенными законом;
85
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
9) ст. 60 Конституции РФ - гражданин Российской Федерации может
самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и обязанности с 18 лет, в
том числе, и сделки с жилыми помещениями;
10) ст. 62 Конституции РФ - иностранные граждане и лица без гражданства
пользуются в РФ правами и исполняют обязанности наравне с гражданами РФ,
кроме случаев,
установленных федеральным законом или международным
договором РФ.
3.3 Сущность конституционного права на жилище и его гарантии
Рыночные преобразования в РФ обусловили пересмотр прежнего подхода к
удовлетворению жилищных потребностей граждан и поиск новых путей решения
этой проблемы, в том числе с участием государства.
В современных условиях роль государства в решении проблемы улучшения
жилищных условий граждан определяется содержанием права граждан на жилище,
закрепленным в Конституции РФ. Изменение государственного подхода к вопросу
собственности определило новое содержание права граждан на жилище, а также
новый механизм его реализации, отраженный в Жилищном кодексе РФ.
Статья 40 Конституции РФ провозгласила, в числе основных прав и свобод
человека и гражданина - право на жилище.
В ч.1 ст. 40 Конституции РФ провозглашается право каждого на жилище.
Часть 2 ст. 40 Конституции предусматривает, что органы государственной власти
и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство,
создают условия для осуществления права на жилище. Что же касается
предоставления жилья бесплатно (или за доступную плату), то, согласно ч.3
ст. 40 Конституции РФ, такое жилье предоставляется только малоимущим и
иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилье.
На сегодняшний день содержание права граждан на жилище расширено.
В него входит не только право пользования имеющимися у населения жилыми
помещениями, но и право определенных категорий граждан на получение
86
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
социального жилья, а также право на приобретение гражданами жилья в
собственность за счет собственных средств по гражданско-правовым сделкам или
путем участия в жилищном строительстве.
Право на жилище – одно из важнейших социально-экономических прав
граждан России, так как оно затрагивает основы жизни людей. Реализация этого
права - одна из наиболее сложных проблем современной России. Для ее решения
требуются не только совершенные правовые механизмы, но и соответствующие
материальные предпосылки, условия, создать которые обязано государство в ходе
осуществления социально-экономических реформ (увеличение объемов жилищного
строительства, обеспечение устойчивого функционирования жилищного сектора,
кредитно-финансовых
институтов, рост оплаты труда и платежеспособность
населения и т.д.). В условиях становления рыночных отношений государство не
должно устраняться от участия в решении проблем улучшения жилищных условий
своих граждан. Российская Федерация является социальным государством, которое
обязано проводить активную государственную политику, направленную на
обеспечение своим гражданам важнейших социальных благ, к которым, среди
прочих, безусловно, относится жилье.
В настоящее время, в связи с будущим возможным прекращением действия
закона «О приватизации жилищного фонда» РФ очень много говорят о «доходных
домах», одни называют данную правовую конструкцию «коммерческим наймом», а
другие – «некоммерческим наймом», носящим социальный характер.
Девелоперы неоднократно заявляли: сегодня строить «доходные дома»
невыгодно. Но такова российская жилищная политика: государство стимулирует их
строительство. На бесплатной земле, с использованием различного рода субсидий,
привилегий, гарантий. Это – государственный заказ. Основная причина их развития
– это окончание бесплатной приватизации, но старая очередь на улучшение
жилищных условий остается.
Передавать очередникам новые квартиры в собственность уже будет нельзя,
можно только в наем. Но социальный наем не должен быть массовым, значит должна появиться еще одна очередь, по условно рыночным (коммерческим)
87
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ставкам. И поскольку определять эти ставки должно государство, этот социально –
гарантированный наем назовут «некоммерческим», но носящим социальную
значимость1.
Провозглашая право каждого на жилище, ч. 1 ст. 40 Конституции РФ
указывает и на гарантию охраны этого права: «Никто не может быть
произвольно лишен жилища». Право на жилище означает не только право каждого
иметь жилище, иметь гарантированную возможность быть обеспеченным им, но и
то, что гражданин не может быть произвольно лишен своего жилища или что кто-то
проникнет в него вопреки воле проживающих в нем лиц.
В соответствии с ч.2 ст.40 Конституции РФ, органы государственной власти
и органы местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство,
создавать условия для осуществления права граждан на жилище. Данные
обязанности ранее закреплялись в ст. 3 Закона РФ «Об основах федеральной
жилищной политики в Российской Федерации», а сейчас нашли свое отражение в
ЖК РФ.
В ст. 1 ЖК РФ указывается на необходимость обеспечения органами
государственной власти и органами местного самоуправления условий для
осуществления
гражданами
права
на
жилище,
его
безопасности,
неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления в
пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами
права на жилище, в том числе:
- содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях
создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в
жилище;
- используют бюджетные средства и иные, не запрещенные законом
источники денежных средств, для улучшения жилищных условий граждан, в том
1
Костров, В. Жилищная политика на 2013 год: шесть поворотов / В. Костров. – Режим
доступа: //http://news.vdolevke.ru/read/6496/.
88
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения
или строительства жилых помещений;
- предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального
найма
или
договорам
найма
жилых
помещений
государственного
или
муниципального жилищного фонда по установленному порядку;
- стимулируют жилищное строительство;
-обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих
жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей
коммунальных услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
- обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства,
использованием и сохранностью жилищного фонда;
- обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством
требований при осуществлении жилищного строительства.
К исключительной компетенции Российской Федерации относится
решение таких вопросов, как:
1) определение порядка государственного учета жилищных фондов.
Государственный учет жилищного фонда предусматривает проведение
технического
учета
жилищного
фонда,
в
том
числе
его
техническую
инвентаризацию и техническую паспортизацию, предполагающую оформление
технических паспортов жилых помещений.
Правительством РФ разрабатывается процедура проведения учета различных
видов жилищных фондов - частного, государственного и муниципального. В
настоящее время действуют Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г.
N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и
Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации,
утвержденная Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37,которые
вводят единую для Российской Федерации систему учета жилищных фондов.
Получение информации о местоположении, количественном и качественном
составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов
89
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
фонда и изменении этих показателей является одной из
важных задач
государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации ;
2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию,
содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных
домах.
Постановлением
Правительства
утверждены
требования,
которые
содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями от 21 января 2006 г. N
25;
3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в
жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Данные основания установлены ст. 51 ЖК РФ. Перечень таких оснований
является исчерпывающим, однако в системной связи с ч. 3 ст. 49 ЖК РФ его следует
рассматривать открытым;
4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по
договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного
фонда.
В отличие от субъектов Федерации, которые полномочны самостоятельно
устанавливать процедуру, предоставления по договорам социального найма жилья
из жилищного фонда субъекта Федерации, Российская Федерация оставляет за
собой право устанавливать такой порядок для других собственников, а именно муниципальных образований. Целесообразность этого решения может быть
объяснена стремлением к единообразному подходу в предоставлении социального
жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах;
5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых
помещений жилищного фонда РФ.
Определение тех категорий граждан, которым может быть предоставлено
жилое помещение жилищного фонда РФ по тем или иным договорам относится к
компетенции Российской Федерации. В статье 98 ЖК РФ указывается, что
федеральный законодатель определяет также категории граждан, нуждающихся в
специальной социальной защите. К компетенции Российской Федерации относится
90
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
и установление тех категорий граждан, которым будут предоставляться жилые
помещения в домах системы социального обслуживания населения;
6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного
фонда РФ гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории
которых установлены федеральным законом.
Порядок предоставления жилых помещений гражданам, нуждающимся в
социальном жилье, уже установлен ЖК РФ. Этот порядок может быть сохранен, а
может
быть
изменен
иными
федеральными
законами,
которые
вправе
предусмотреть предоставление жилых помещений по договору социального найма
иным, кроме малоимущих, категориям граждан.
В
отношении
иных
категорий
граждан,
которым
жилье
будет
предоставляться не по договору социального найма, может быть предусмотрен
любой порядок предоставления жилого помещения;
7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам
найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального
жилищных фондов.
Решение собственника помещения или уполномоченного им лица является
основанием предоставления специализированных жилых помещений, согласно ст.
99 ЖК РФ. Других оснований такого предоставления ЖК РФ не называет и не
предусматривает возможности их введения. Возможно, законодатель имел в виду
возможность
предоставления
специализированного
жилья
иным,
кроме
перечисленных в гл. 9 ЖК РФ, категориям граждан;
8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищностроительных кооперативов, определение правового положения членов таких
кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах
жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Данное полномочие Российской Федерации реализовано в разд. V ЖК РФ, в
котором подробно регулируется организация и деятельность жилищных и жилищностроительных кооперативов.
91
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Исключительная компетенция Российской Федерации в решении этих
вопросов обусловлена тем, что отношения по организации и деятельности
жилищных и жилищно-строительных кооперативов по большей части носят
гражданско-правовой характер. Согласно ст. 71 (п. "о") Конституции РФ
гражданское законодательство находится в ведении только Российской Федерации;
9)
определение
порядка
организации
и
деятельности
товариществ
собственников жилья, определение правового положения членов товариществ
собственников жилья.
Товарищество собственников жилья с момента его государственной
регистрации
является
юридическим
лицом,
поэтому
соответствующее
регулирование, содержащееся в разд. VI ЖК РФ, имеет гражданско-правовой
характер и отнесено к ведению Российской Федерации;
10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых
помещений.
В Жилищном кодексе РФ говорится
только об основании проведения
переустройства и перепланировки жилых помещений. Вместе с тем в этой и других
статьях гл. 4 ЖК РФ фактически определены и условия, и порядок переустройства и
перепланировки, которые должны быть едиными для всех видов жилищного фонда;
11) определение оснований и порядка признания жилых помещений
непригодными для проживания.
Такие
основания
непригодности
установлены
Постановлением
Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, утвердившим Положение о признании
помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания
и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного
фонда РФ непригодными для проживания.
На данный момент решение вопроса о признании жилых домов (жилых
помещений) жилищного фонда РФ непригодными для проживания отнесено к
компетенции межведомственных комиссий, создаваемых органами исполнительной
власти Федерации, субъектов Федерации и органов местного самоуправления.
92
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Порядок признания жилых домов непригодными для проживания установлен
вышеназванным Постановлением Правительства РФ;
13) установление правил пользования жилыми помещениями.
Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением
Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25; устанавливают порядок пользования
жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а
также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в
многоквартирных домах.
14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых
помещений.
Согласно Конституции РФ запрещается лишь произвольное, т.е. не
основанное на законе и внесудебное, лишение граждан жилища.
Выселение из занимаемого жилого помещения представляет собой серьезное
ограничение права на жилище, гарантированного Конституцией РФ, а потому
допускается только на основании федеральных законов, основным из которых
является ЖК РФ. Выселение граждан по тем или иным основаниям, а также порядок
и условия выселения регламентированы ст. ст. 29, 35, 83 - 91 ЖК РФ;
15)
правовое
регулирование
отдельных
видов
сделок
с
жилыми
помещениями.
Регулирование сделок с жильем в целом - предмет ГК РФ. Но и ЖК РФ
предусматривает
возможность
совершения
отдельных
сделок
с
жилыми
помещениями, например, путем их поднайма, обмена и замены, выкупа жилого
помещения в связи с изъятием земельного участка;
16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные
услуги, порядка расчета и внесения такой платы.
Соответствующие полномочия Российской Федерации реализованы в ст. ст.
154, 155 ЖК РФ;
17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного
фонда РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным
93
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
санитарным
и
техническим
правилам
и
нормам,
иным
требованиям
законодательства.
Данное правомочие Российской Федерации в настоящее время реализовано
принятием Постановления Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 "О
государственной жилищной инспекции в Российской Федерации", органы которой
осуществляют контроль за использованием, техническим состоянием жилищного
фонда и его инженерного оборудования; за санитарным состоянием отдельных
помещений жилищного фонда.
2 К иным полномочиям Российской Федерации, в том числе реализуемым на
сегодняшний день путем принятия соответствующих нормативных актов, ЖК РФ
относит:
1) утверждение порядка подготовки и принятия органом государственной
власти или органом местного самоуправления решения об изъятии жилого
помещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для
государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ);
2) утверждение перечня тяжелых хронических заболеваний, при которых
совместное проживание с гражданами, страдающими ими, невозможно (ст. 51 ЖК
РФ);
3) утверждение Типового договора социального найма жилого помещения;
Типового договора найма специализированных жилых помещений (ст. ст. 63, 100
ЖК РФ;
4)
утверждение
порядка
отнесения
жилых
помещений
к
специализированному жилищному фонду и предъявляемых к ним требований (ст. 92
ЖК РФ);
5) определение категорий граждан, которым предоставляются служебные
жилые помещения в жилищном фонде РФ (ст. 104 ЖК РФ);
6)
определение
порядка
предоставления
жилых
специализированного жилищного фонда РФ (ст. ст. 107, 109 ЖК РФ);
94
помещений
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
7)
утверждение
порядка
перерасчета
платежей за
отдельные
виды
коммунальных услуг, рассчитываемых исходя из нормативов потребления, при
временном отсутствии граждан (ст. 155 ЖК РФ);
8) утверждение порядка изменения размера платы за содержание и ремонт
жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению,
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего
качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность
(ст. 156 ЖК РФ);
9) утверждение порядка определения размера платы за коммунальные
услуги, рассчитываемой исходя из нормативов потребления коммунальных услуг,
при отсутствии приборов учета (ст. 157 ЖК РФ);
10) утверждение Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (ст.
157 ЖК РФ);
11) утверждение порядка изменения размера платы за коммунальные услуги
в случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с
перерывами, превышающими установленную продолжительность (ст. 157 ЖК РФ);
12) утверждение порядка определения размера субсидий и порядка их
предоставления,
перечня
прилагаемых
к
заявлению
документов,
условий
приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядка определения
состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи,
а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан (ст.
159 ЖК РФ);
13) утверждение федеральных стандартов нормативной площади жилого
помещения,
используемой
для
расчета
субсидий,
стоимости
жилищно-
коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату
жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (ст. 159 ЖК
РФ);
14) утверждение порядка финансирования расходов на обеспечение
предоставления
субсидий,
а
также
порядка
95
финансирования
расходов
на
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
предоставление
субсидий
гражданам,
проходящим
военную
службу
и
проживающим в закрытых военных городках (ст. 159 ЖК РФ);
15) определение порядка и условий предоставления компенсаций расходов
на оплату жилых помещений и коммунальных услуг установленным федеральным
законом отдельным категориям граждан (в связи с заменой предоставления
гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг на
предоставление компенсаций) (ст. 160 ЖК РФ);
16) утверждение порядка проведения открытого конкурса по отбору
управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного
конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ
управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления
этим домом не реализовано (ст. 161 ЖК РФ );
17)
утверждение
порядка
управления
многоквартирным
домом,
все
помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации (ст. 163
ЖК РФ).
3 Существуют так же другие полномочия органов государственной власти
Российской Федерации в области жилищных отношений, которые могут быть
установлены иными федеральными законами. К примеру, регулирование жилищных
отношений отнесено Конституцией РФ к предмету совместного ведения Российской
Федерации и ее субъектов (п. "к" ст. 72).
К полномочиям, регулируемым субъектами Федерации относятся:
1) государственный учет жилищного фонда субъекта Федерации.
В совокупности со ст. 12 ЖК РФ названное полномочие субъекта Федерации
можно рассматривать как делегирование ему Федерацией права решать вопросы,
связанные с учетом жилищного фонда субъекта Федерации по существу, определяя
органы, на которые возложено исполнение этой обязанности, их компетенцию и т.д.
Российская Федерация в этом вопросе оставляет за собой право определять лишь
порядок ведения такого учета;
2)
определение
порядка
предоставления
специализированного жилищного фонда субъекта Федерации.
96
жилых
помещений
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Согласно ст. 19 (ч. 3) ЖК РФ специализированный жилищный фонд - это
совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан
жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Определение
порядка
предоставления
указанных
жилых
помещений
отнесено к компетенции субъектов Федерации, согласно ЖК РФ. Установление
оснований
предоставления
жилых
помещений
по
договорам
найма
специализированных жилых помещений государственного и муниципального
жилищных фондов входит в компетенцию Российской Федерации;
3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на
каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности
членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан
малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых
помещений муниципального жилищного фонда.
Важно отметить, что многие субъекты Федерации еще до принятия ЖК РФ
установили право на бесплатное получение жилых помещений по договору
социального найма в зависимости от имущественного положения нуждающегося
лица. Однако теперь к полномочиям субъектов Федерации отнесено лишь
установление порядка, определения размера дохода, приходящегося на каждого
члена семьи, а также стоимости имущества, находящегося в собственности членов
семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими.
Органы местного самоуправления в соответствии с ЖК РФ будут определять
максимальный размер дохода членов семьи и указанную стоимость имущества
членов семьи, позволяющие относить их к категории малоимущих;
4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых
помещений жилищного фонда субъекта Федерации.
Согласно Конституции,
не только малоимущие, но и иные указанные в
законе граждане, нуждающиеся в жилище, имеют право на получение жилого
помещения из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.
97
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таким образом, субъект Федерации должен будет установить, кому кроме
малоимущих граждан будет предоставлено право на получение жилья из фонда
субъекта Федерации.
При наличии материальных возможностей субъекта Федерации, право на
получение жилого помещения по договору социального найма может быть
предоставлено любым категориям граждан;
5) определение порядка предоставления по договорам социального найма
установленным соответствующим законом субъекта Федерации категориям граждан
жилых помещений жилищного фонда субъекта Федерации.
Из статьи 49 (ч.3) ЖК РФ следует, что данный порядок может
соответствовать федеральному и установленному ЖК РФ, а может и отличаться от
него. В любом случае, субъекты Федерации не лишены возможности предусмотреть
предоставление социального жилья определенным категориям граждан, как в
первоочередном, так и во внеочередном порядке и т.п.;
6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда
субъекта Федерации непригодными для проживания;
7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета
граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по
договорам социального найма.
Это
полномочие
субъектов
Федерации
предписывает
установить
определенный порядок того, как орган местного самоуправления должен вести учет
граждан, нуждающихся в социальном жилье;
8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного
фонда субъекта Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда
установленным законодательством требованиям;
8.1) осуществление регионального государственного жилищного надзора;
9) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной
власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений
Конституцией
Российской
Федерации,
98
настоящим
Кодексом,
другими
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
федеральными законами и не отнесенные к полномочиям органов государственной
власти Российской Федерации, полномочиям органов местного самоуправления.
К полномочиям субъекта Федерации могут быть отнесены и иные вопросы.
Анализ ЖК РФ позволил выявить следующие дополнительные полномочия органов
власти субъектов Федерации в области жилищных отношений. К ним относятся:
1) установление при предоставлении жилого помещения по договору
социального найма размера его общей площади в том случае, если до такого
предоставления лицо произвело действия по уменьшению размера занимаемых
жилых помещений или по их отчуждению, а также срока, в течение которого такие
действия подлежат учету (ст. 57 ЖК).
В данном случае, законодатель имел в виду ситуацию, когда лицо, состоящее
на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору
социального найма, ухудшило определенным образом свои жилищные условия,
вследствие чего может быть принято на учет нуждающихся лишь при определенных
условиях;
2)
вопросы
замены
жилого
помещения,
занимаемого
по
договору
социального найма, на жилое помещение меньшего размера; установление иных
оснований замены жилых помещений (ст. 81 ЖК РФ);
3) включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд и
исключение из него;
4)
установление
категорий
граждан,
нуждающихся
в
специальной
социальной защите (см. комментарий к ст. ст. 98, 99 ЖК РФ), а также порядка и
условий предоставления им жилых помещений по договорам безвозмездного
пользования из жилищного фонда, принадлежащего субъекту Федерации.
Это указание, как и положение ст. 109 ЖК РФ, которое отнесло к ведению
законодательства субъектов Федерации определение не только порядка, но и
условий предоставления жилых помещений для социальной защиты отдельных
категорий граждан по договору безвозмездного пользования, являющемуся
гражданско-правовым договором, позволяет субъекту Федерации осуществлять
правовое регулирование с превышением полномочий;
99
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
5) установление категорий граждан, подлежащих обеспечению служебными
жилыми помещениями из жилищного фонда, принадлежащего субъекту Федерации
(ст. 104 ЖК РФ);
6) установление порядка, условий предоставления и пользования жилыми
помещениями в домах системы социального обслуживания населения (ст. 107 ЖК).
В
ст.
14
ЖК
РФ
рассмотрены
полномочия
органов
местного
самоуправления в области жилищных отношений.
Возможность принятия
жилищно-правовых актов органами местного
самоуправления регламентируется данной статьей. Такая возможность закреплена
также и в ст. 5 действующего ЖК РФ. Данные положения вводят трехуровневую
систему жилищного законодательства, в литературе к данному отношению
относятся неблагожелательно. Тем не менее ЖК РФ не мог не учитывать положений
ФЗ от 6 октября 2003 г. "Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации", который к вопросам местного значения
отнес и обеспечение малоимущих граждан, проживающих в городских и сельских
поселениях
и
нуждающихся
в
улучшении
жилищных
условий,
жилыми
помещениями в соответствии с жилищным законодательством (ст. 14 ЖК РФ).
К вопросам компетенции органов местного самоуправления в области
жилищных отношений ЖК РФ относит следующие:
1) учет муниципального жилищного фонда.
Компетенция органов местного самоуправления в этой части аналогична
компетенции органов государственной власти субъекта Федерации, на которые
возложены полномочия по учету соответствующего жилищного фонда. Орган
местного самоуправления на своей территории должен вести различные виды учета
муниципального жилищного фонда;
2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и
стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего
налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им
по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного
фонда.
100
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Данное полномочие органов местного самоуправления является очень
важным, в связи с тем, что именно они решают вопрос о том, кто из граждан
муниципального образования будет отнесен к категории малоимущих и сможет
претендовать на получение бесплатного муниципального жилья по договору
социального найма. Соответствующим субъектом
порядок,
т.е.
процедура,
действий
органа
Федерации устанавливается
местного
самоуправления
по
установлению соответственно размера дохода, приходящегося на каждого члена
семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и
подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и
предоставления
им
по
договорам
социального
найма
жилых
помещений
муниципального жилищного фонда;
3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся
в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
Учет граждан, нуждающихся в получении социального жилья должен
вестись органами местного самоуправления. Порядок ведения такого учета,
определение перечня документов, необходимых для принятия на учет, порядок их
рассмотрения,
оформление
учетной
документации
должны
устанавливаться
субъектом Федерации. Органы местного самоуправления должны осуществлять
контроль за формированием списков граждан, нуждающихся в жилых помещениях,
предоставляемых по договору социального найма;
4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального
специализированного жилищного фонда.
Служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые
помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального
обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения
вынужденных переселенцев, а также лиц, признанных беженцами, жилые
помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан относятся к
специализированному жилищному фонду, об этом сказано в ст.92 ЖК РФ.
101
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Органы местного самоуправления, так же как и органы государственной
власти субъектов Федерации обязаны разработать порядок, т.е. процедуру,
предоставления указанных жилых помещений;
5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по
договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного
фонда.
Соответствующими нормативными актами органов местного самоуправления
предусматриваются
требования
к
оформлению
решения
органа
местного
самоуправления о предоставлении социального муниципального жилья гражданину,
реквизитам такого решения, данным о предоставляемом жилом помещении, о его
получателях и т.д.;
6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений
в нежилые и нежилых помещений в жилые;
7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений.
Переустройству и перепланировке жилых помещений
посвящена Гл. 4 ЖК
РФ. Проведение соответствующих работ должно согласоваться органами местного
самоуправления
и
с собственником либо нанимателем жилого помещения.
Фактически это означает дачу согласия (разрешения) на переустройство и
перепланировку жилого помещения в течение 45 дней. Дополнительные правомочия
предоставляются
осуществивших
органу
местного
самовольное
самоуправления
переустройство
или
в
отношении
перепланировку
лиц,
жилого
помещения;
8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального
жилищного фонда непригодными для проживания.
Правительством РФ устанавливаются порядки и основания признания
жилого помещения непригодным (см. комментарий к ст. 15 (ч. 4) ЖК).
Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 утверждено
положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим
сносу или реконструкции;
102
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
9)
осуществление
контроля
за
использованием
и
сохранностью
муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного
фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным
требованиям законодательства.
Данное полномочие является полномочием общего характера и оно
возложено на органы жилищной инспекции.
Важное место в механизме реализации права граждан на жилище занимают
его
гарантии.
Различают
общие,
т.е.
экономические,
политические,
социальные, организационные, и специальные (юридические) гарантии:
- образование фонда социального использования за счет государственного и
муниципального жилищного фондов (§ 1,п.3 ст. 19 ЖК РФ);
- закрепление понятия жилого помещения, как объекта жилищных прав (ст.
15 ЖК РФ), определение пределов использования жилого помещения (ст. 17);
- установление исчерпывающего перечня документов, необходимых для
перевода жилого помещения в нежилое, нежилого в жилое, а также для
переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 23, ст. 26 ЖК РФ);
- провозглашение равенства права пользования жилым помещением его
собственником и членами семьи собственника жилого помещения, если иное не
установлено соглашением между ними (п.2 ст. 31 ЖК РФ);
- определение оснований признания граждан нуждающимися в улучшении
жилищных условий, порядка их учета и предоставления жилых помещений по
договору социального найма (ст. ст. 49-59), а также оснований, дающих право
гражданину получить безвозмездную субсидию или государственный жилищный
сертификат на строительство или приобретение жилья;
- наделение членов семьи нанимателя, совместно проживающих с ним,
равными с нанимателем правами по договору социального найма жилого
помещения (ст. 69 ЖК РФ), а в договоре коммерческого найма жилого помещения –
предоставление гражданам, постоянно проживающим совместно с нанимателем,
равных с ним прав по пользованию жилым помещением (ст. 677 ГК РФ);
103
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
- введение института государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним;
- определение перечня оснований выселения граждан из жилых помещений
(ст. 89, 90,91,103 ЖК РФ);
- предоставление гражданам льгот, а также компенсаций (субсидий) по
оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ), определение структуры платы
за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ);
- установление императивных правил по прекращению договора социального
найма жилого помещения по инициативе наймодателя лишь по основаниям,
предусмотренным в законе, и только в судебном порядке (ст. 83 ЖК РФ). Также
императивно
определены
основания
и
порядок
расторжения
договора
коммерческого найма жилого помещения по инициативе наймодателя (ст. 687 ГК
РФ), порядок обращения взыскания залогодержателем на заложенный по договору
об ипотеке жилой дом или квартиру (ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»).
Юридические
гарантии
реализации
гражданами
права
на
жилище
заключается также в наделении органов государственной власти РФ, органов
государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления
необходимыми полномочиями в решении жилищных вопросов в процессе
правоприменительной деятельности, в установлении их компетенции (ст. ст.12, 13,
14 ЖК РФ). Необходимо отметить, что обязанности органов государственной
власти, указанные в ст.13 ЖК РФ (например, определение порядка предоставления
жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ и др.), и
обязанности других органов, в том числе и органов местного самоуправления, не
подкреплены санкциями и, как справедливо отмечает Л.М. Пчелинцева, требуют
специального правового регулирования, а значит и не выполняют роли юридических
гарантий реализации гражданами права на жилище.
В
юридической
литературе
предлагается
для
создания
гарантий
осуществления права на бесплатное получение жилого помещения по договору
социального найма установить в законе сроки выполнения
104
государством
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
обязанности предоставить жилье и ответственность последнего перед гражданином
за невыполнение этой обязанности . Присоединяясь к мнению Л.М. Пчелинцевой,
можно сказать, что такие предложения могут найти правовое закрепление только
тогда, когда будет снята острота жилищной проблемы в стране и у государства
появятся соответствующие экономические возможности принимать на себя
подобные обязанности и нести ответственность за их неисполнение.
В настоящее же время более актуальна задача уточнения, конкретизации уже
имеющихся обязательств государства по обеспечению жильем отдельных категорий
граждан или оказанию им бюджетной поддержки, а также обязанностей органов
государственной власти и органов местного самоуправления по созданию условий
для осуществления права на жилище, которые сформулированы декларативным
образом.
3.4 Нормативный материал
3.4.1
Всеобщая
декларация
прав
человека:
[принята
Генеральной
Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г.] // ВВС СССР. - 1976. - № 17 (1831). – Ст. 291.
3.4.2
Международный пакт об экономических, социальных и культурных
правах: [принят Резолюцией 2200 (XXI) на 1496-ом пленарном заседании
Генеральной Ассамблеи ООН 16 декабря 1966 г.] // ВВС СССР. - 1976. - № 17
(1831). – Ст. 327.
3.4.3
Международный пакт о гражданских и политических правах:
[принят Резолюцией 2200 (XXI) на 1496-ом пленарном заседании Генеральной
Ассамблеи ООН 16 декабря 1966 г.] // ВВС СССР. - 1976. - № 17 (1831). – Ст. 352.
3.4.4
Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской
Федерации : офиц. текст. – М. : Маркетинг, 2001. – 39 с. – ISBN 5-94462-025-0.
3.4.5
Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс: федер. закон :
[принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобрен Советом Федерации 24 декабря
2004 г. : по состоянию на 05 апреля 2013 г.]. - М: Рид Групп, 2013. – 128 с. – ISBN
978-5-4252-0748-7.
105
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
3.4.6
Российская Федерация. Законы. О праве граждан Российской
Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в
пределах Российской Федерации: федер. закон : [принят Гос. Думой 25 июня 1993 г.
: по состоянию на 30 декабря 2012 г.] // ВСНД РФ и ВС РФ. - 1993. - № 32. – Ст.
1227.
3.5 Дополнительная литература
3.5.1
Актуальные проблемы жилищного права / отв. ред. Е. С. Гетман, П.
В. Крашенинников. - М.: Статут, 2003. – 205 с. - ISBN 5-8354-0171-X.
3.5.2
Афонина, А. В. Жилищное право / А. В. Афонина. - М.: Дашков и К,
2008. – 376 с. - ISBN 978-5-91131-469-9.
3.5.3
Корпухин, Д.В. Конституционное право на жилье и выселение из
жилого помещения без предоставления другого жилища: проблемы соотношения
неотчуждаемости права и возможности его практического лишения / Д.В. Корпухин
// Политика и право. - 2007. - № 1. - С.114-118. – ISSN 1811-9018.
3.5.4
Костров, В. Жилищная политика на 2013 год: шесть поворотов / В.
Костров. – Режим доступа: //http://news.vdolevke.ru/read/6496/.
3.5.5
Крашенинников, П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. - М.:
Статут, 2010 - 413 с. - ISBN 978-5-8354-0634-0.
3.5.6
Кудашкин, А. В. Жилищное право / А. В. Кудашкин. - М.: Изд. "За
права военнослужащих", 2005. - 381 с. - ISBN 5-93297-062-6.
3.5.7
Пчелинцева, Л.М. Гарантии права граждан на жилище / Л.М.
Пчелинцева // Жилищное строительство. - 2004. - № 5. - С.2-3.– ISSN0044-4472.
3.5.8
Радченко, С. Д. Порядок реализации жилищных прав и льгот / С. Д.
Радченко // Жилищное право. – 2002. - № 3. - С.76. - ISBN 598172-008-5.
3.5.9
Свит,
Ю.П.
Уголовно-правовая
охрана
права
человека
на
неприкосновенность жилища по УК РФ и УК Германии / Ю.П. Свит // Вестник
московского университета. Сер. 11 Право. - 2003. - № 3. - С.52 - 74. – ISSN 02017385.
106
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
3.5.10
Скрипко, В.Р. Право граждан Российской федерации на жилище /
В.Р. Скрипко // Государство и право. - 1996. - № 2. – С. 28-31. – ISSN 0132-0769.
3.5.11
Суслова, С. И. Жилищные права: понятие и система / С. И. Суслова. -
М.: Юриспруденция, 2011. - 224 с. - ISBN 978-5-9516-0539-9.
3.5.12
Шалыгин, Б. И. Способы защиты жилищных прав граждан, в том
числе при выселении из жилого помещения / Б. И. Шалыгин // Жилищное право. –
2006. - № 8. - С.7-27. - ISBN 598172-008-5.
3.5.13
Шешко, Г. Ф. Жилищное право: учеб.пособие / Г. Ф. Шешко. – М.:
Эксмо, 2010. – 304 с. - ISBN 978-5-699-35893-9.
3.6 Вопросы для самопроверки
3.6.1
Что такое конституционное право граждан на жилище, в чем оно
заключается?
3.6.2
Что следует понимать под «жилищем» в контексте ст. 40 Конституции
3.6.3
В отношении каких территорий ограничено право граждан на свободу
РФ?
выбора места жительства?
3.6.4
Что понимают под «местом пребывания» гражданина, а что – под
«местом его жительства»?
3.6.5
Каким образом органы государственной власти и органы местного
самоуправления призваны обеспечивать условия для осуществления гражданами
права на жилище?
3.6.6
Какое место в жилищном законодательстве занимают международные
договоры Российской Федерации?
107
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
4 Объекты жилищных прав. Жилищный фонд
4.1 Объекты жилищного права. Понятие жилого помещения и его виды
4.2 Назначение жилого помещения и пределы его использования
4.3 Понятие и виды жилищных фондов:
1) понятие жилищного фонда;
2) классификация жилищного фонда;
3) федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства.
4.4 Учет жилищного фонда
4.1 Объекты жилищного права. Понятие жилого помещения и его виды
Объектом любой отрасли права являются конкретные элементы окружающей
действительности, на регулирование оборота, использования или охраны которых
направлена данная отрасль.
В
частной,
государственной,
муниципальной
собственности
может
находиться недвижимость в жилищной сфере, либо ее часть. Жилищные отношения,
регулируемые ЖК РФ, заложили основы для участия жилых помещений (квартир,
комнат) в имущественном обороте как объектов вещных и обязательственных прав1.
В соответствии со ст. 15 ЖК РФ2, жилым помещением признается
изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и
пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным
санитарным
и
техническим
правилам
и
нормам,
иным
требованиям
законодательства.
1
Филимонов, С. Л. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ / С. Л. Филимонов, Г.
Ф. Шешко. – М.: Ф 53 МЦФЭР, 2005. – С.118.
2
Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс: федер. закон : [принят Гос. Думой
22 декабря 2004 г.: одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г. : по состоянию на 05 апреля
2013 г.]. - М: Рид Групп, 2013. – С. 38.
108
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
В качестве объекта жилищных прав признается только жилое помещение.
Оно
является
недвижимым
имуществом
и,
следовательно,
подлежит
государственной регистрации в установленном порядке.
К недвижимости в жилищной сфере отнесено:
- недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования
и распоряжения в границах имущества, включающее земельные участки и прочно
связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные
хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;
- жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других
строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и
элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы1.
Недвижимость в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность:
все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми, т.е. они
«связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно».
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым
должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской
Федерации в соответствии с Жилищным Кодексом, другими федеральными
законами.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания
по основаниям и в порядке, которые установлены Постановлением Правительства
Российской Федерации от 28.01.06 г. № 47 «Об утверждении положения о
признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для
проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции» (в ред. Постановления Правительства РФ от 02.08.2007 N 494).
В соответствии с пунктом 33 указанного Постановления, основанием для
признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие
1
Жилищное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности
«Юриспруденция» / П. В. Алексий [и др.]; под ред. И. А. Еремичева, П. В. Алексия. – М.:
ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2010. - С. 83.
109
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют
обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания
в
целом
или
отдельными
его
частями
эксплуатационных
характеристик,
приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности
и устойчивости строительных конструкций и оснований.
- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого
помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарноэпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания
потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества
атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия
источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
Например, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных
услуг1в холодный период года внутренняя температура воздуха должна быть в
жилых помещениях не ниже + 18 0С (в угловых комнатах + 20 0С). Допустимое
снижение температуры в ночное время суток (от 0.00 до 5.00 часов) – не более 3 0С.
Указанные требования применяются при температуре наружного воздуха не ниже
расчетной и при условии выполнения мер по утеплению помещений.
Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на
территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической
безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и
ионизирующее
излучение),
а
также
в
жилых
домах,
расположенных
в
производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в
санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в
случаях,
когда
инженерными
и
проектными
решениями
невозможно
минимизировать критерии риска до допустимого уровня.
1
О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в
многоквартирных домах и жилых домов: постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354
// Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2011. - № 22. - Ст. 3168.
110
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения,
расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин,
а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на
которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить
подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных
зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения,
расположенные
в
определяемой
уполномоченным
федеральным
органом
исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если
при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить
разрушение жилых помещений. Многоквартирные
указанных
зонах,
признаются
аварийными
и
дома, расположенные
подлежащими
сносу
в
или
реконструкции. Под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях
понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и
многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей
техногенной аварией.
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения,
расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи
переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности
земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1
кв/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.
Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших
повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной
просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений,
следует
признавать
восстановительных
непригодными
работ
для
технически
проживания,
невозможно
если
или
проведение
экономически
нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций
характеризуется
снижением
несущей
способности
и
эксплуатационных
характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и
111
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома
признаются аварийными и подлежащими сносу.
Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше
предельно допустимой нормы следует признавать непригодными для проживания,
если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень
шума до допустимого значения.
Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено
устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать
непригодными для проживания1.
Виды жилых помещений.
В соответствии с ч.1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое
состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком здании. Можно, конечно, характеризовать
жилой дом и как совокупность жилых помещений, объединенных в единое здание,
однако в последнее время намечается тенденция к переводу жилых помещений
первых этажей в нежилые и использованию их под магазины, офисы фирм, а также
иных коммерческих целей.
Квартирой
признается
структурно
обособленное
помещение
в
многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к
помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или
нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,
1
Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого
помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим
сносу или реконструкции: постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 // Собр.
законодательства Рос. Федерации. - 2006. - № 6. – Ст. 702.
112
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
На наш взгляд более оптимальное
определение жилой квартиры было
предложено А.Н. Кичихиным, И.Б. Мартковичем, Н.А. Щербаковой: под жилой
квартирой они понимают «конструктивно обособленную сложную функциональную
часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями,
предназначенную и в административном порядке признанную пригодной для
постоянного проживания граждан, имеющую обособленный вход с улицы или с
площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных
частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)»1.
Комнатой
признается
часть
жилого
дома
или
квартиры,
предназначенная для использования в качестве места непосредственного
проживания граждан в жилом доме или квартире.
Из ст. 15 ЖК РФ следует, что единственным объектом жилищных прав
(жилищных правоотношений) является жилое помещение. Данное положение (о
том, что других объектов в жилищных отношениях нет) представляется как
минимум спорным, поскольку, закрепляя указанное положение, законодатель
выводит из сферы регулировании жилищного законодательства другие объекты
жилищно-коммунального
хозяйства,
например
объекты
недвижимости,
обеспечивающие предоставление коммунальных услуг. Более того, в ст. 136 ЖК РФ
в составе имущества товарищества собственников жилья кроме жилых домов
называются дачные дома с приусадебными участками, гаражи, сети инженернотехнического обеспечения и др. В этой связи можно сделать вывод, что в качестве
объекта жилищных прав в жилищных отношениях может быть не только жилое
помещение, но и другое имущество.
1
Кичихин, А. Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и
разъяснения / А. Н. Кичихин, И. Б. Марткович, Н. А. Щербакова; под ред. И. Б. Мартковича. - М.:
Юристъ, 1997. - С. 94.
113
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Особую актуальность вопрос признания нежилых помещений в качестве
самостоятельного объекта недвижимости в жилых зданиях, расположенных в
цокольных этажах и полуподвалах здания, приобрел в связи с принятием ЖК РФ.
В теории гражданского права имеют место два противоположных взгляда:
первый взгляд - нежилое помещение в жилом здании является самостоятельным
объектом недвижимости (объектом вещного права соответственно), второй - такое
помещение не может выступать самостоятельным объектом недвижимости (вещных
прав соответственно).
По мнению В. Н. Урукова и А. В. Уруковой, это, прежде всего, связано с
нормами п.1 ст.36 ЖК РФ, согласно которым собственникам помещений в
многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности
помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания
более одного помещения в данном доме.
Данная норма стала причиной всевозрастающего количества судебных
споров в отношении нежилых помещений в цокольных (полуподвальных) этажах
жилых зданий. Острота проблемы дополняется еще тем, что многие иски обращены
против признания отдельными объектами нежилых помещений в жилых зданиях,
которые
до
принятия
ГК
РФ
признавались самостоятельными объектами
недвижимости (объектом гражданского права).
В этом плане авторы посчитали целесообразным привести одно из
интереснейших дел, рассмотренных судами общей юрисдикции Чувашской
Республики. Краткое обстоятельство по делу: собственники квартир одного из
жилого дома г. Чебоксары обратились с иском гражданам В. и С. о признании
недействительным договоров купли-продажи помещений № 1 в цокольном
(полуподвальном) этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома, общей
площадью 375,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. И.Франко, 18,
заключенных между РГСУ «Фонд имущества Чувашской Республики» и В. и С., и о
признании за ними права общей долевой собственности на помещения № 1,2 в
цокольном этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома № 18 по ул. Франко
114
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
г. Чебоксары. Права общей долевой собственности истцы обосновали на нормах
ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ.
Калининским районным судом г. Чебоксары от 19 мая 2009г. были
удовлетворены требования истцов на основании следующих обстоятельств (далее
по тексту - извлечение из решения суда): истцы являются собственниками
квартир, находящихся в доме № 18 по ул. И. Франко г. Чебоксары.
ГК РФ определяет среди объектов гражданских прав неделимые вещи (ст.
133) и главные вещи и принадлежности (ст. 135).
Квартиры, нежилые помещения, общее имущество собственников квартир в
многоквартирном доме (несущие конструкции, механическое, электрическое и иное
оборудование, лестничные пролеты, технические этажи, подвалы, чердаки, крыша)
являются частями неделимого здания – жилого дома (ВСН61- 89Р Жилые дома).
Истцы заявляют требования о своих правах на помещения № 1и № 2 дома №
18 по ул. И. Франко по тому основанию, что данные помещения являются
техническими, предназначенными для обслуживания жилых помещений дома, и
потому являются общим имуществом собственников квартир. В связи с этим они
заявляют требования о признании недействительными всех сделок и решений
государственных органов по переходу права на эти помещения В. и С.
Согласно ст. 218 ГК РФ основаниями приобретения права собственности
являются: создание (изготовление) вещи, приобретение у прежнего собственника
на основании сделок, приобретение имущества по основаниям, предусмотренным
ст. 220-222, 225-227, 231, 233, 234 ГК РФ.
Из представленных документов следует, что дом № 18 по ул. И. Франко г.
Чебоксары построен государством в 1958 г. как общежитие Чебоксарского
хлопчатобумажного комбината.
15 июля 1991г. между Российским государственным концерном по
производству текстильной продукции «Ростекстиль» г. Москвы и организацией
арендаторов
–
трудовым
коллективом
Чебоксарского
хлопчатобумажного
комбината г. Чебоксары был заключен договор аренды предприятия с последующим
выкупом № 280. Постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1992 г. №
115
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
2 680 «О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений, а
также иного государственного имущества в государственную собственность
Чувашской Республики» передано в собственность Чувашской Республики арендное
предприятие Чебоксарский хлопчатобумажный комбинат» г. Чебоксары. Арендное
предприятие было преобразовано в ТОО.
Распоряжением
Государственного
комитета
по
управлению
государственным имуществом РФ от 29 апреля 1994 г. № 2952-р ТОО «ЧХБК»
передано нежилое помещение, находящееся в цоколе, на первом этаже дома № 18
по ул. И. Франко площадью 480,4 кв.м и общежитие № 22 в том же доме.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 10 декабря 1999 г.
по делу № 2262/98 постановлено: признать недействительным (ничтожным)
договор аренды предприятия с последующим выкупом № 80 от 15.071991 г.,
заключенный между Российским государственным концерном по производству
текстильной продукции «Ростекстиль» г. Москвы и организацией арендаторов –
трудовым
коллективом
Чебоксарского
хлопчатобумажного
комбината
г.
Чебоксары. Применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Решение вступило в законную силу.
Распоряжением Министерства имущественных отношений Чувашской
Республики № 1622-р от 5 ноября 2003 г. постановлено провести аукцион по
продаже подвальных помещений № 1, 2, расположенных по адресу: г. Чебоксары,
ул. И. Франко, 18. На основании данного распоряжения 28 января 2004 г. и 1 июля
2004 г. проведены аукционы по продаже помещения № 1 и помещения № 2,
покупателями данных помещений признаны соответственно В. и С.
30 января 2004г. и 21 апреля 2005 г. между победителями аукциона В., С. и
РГСУ «Фонд имущества Чувашской Республики» были заключены договоры куплипродажи помещений № 1,2 в цокольном этаже четырехэтажного кирпичного
дома, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. И. Франко, 18.
В соответствии со ст. 209, 289, 290 ГК РФ право владения, пользования и
распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику. Собственнику
квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением,
116
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на
общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме
принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома,
несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и
иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной
квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою волю в праве
собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные
действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на
квартиру.
Таким образом, полуподвалы (цокольные этажи), в которых имеются
инженерные
коммуникации,
многоквартирного
дома,
обслуживающие
являются
общей
более
одного
собственностью
помещения
собственников
помещений дома и могут быть переданы иным лицам только в пользование и
только на основании решения собственников помещения дома.
Суд находит доказанным то обстоятельство, что полуподвал (цокольный
этаж) жилого дома № 18 является техническим, предназначенным для
обслуживания более одной квартиры.
Доказательством,
что
спорные
помещения
были
выделены
как
самостоятельный объект права в установленном порядке и переданы в
собственность
Чувашской
Республики,
не
представлено.
Из
имеющихся
документов видно, что в 2000г. Министерством имущественных отношений
Чувашской Республики спорные помещения включены в реестр государственной
собственности Чувашской Республики произвольно, без оформления каких- либо
документов по передаче подвала жилого дома от прежнего собственника и без
оформления каких- либо документов о выделении данных помещений как
самостоятельных объектов права собственности.
То обстоятельство, что решением Арбитражного суда Чувашской
Республики от 10 декабря 1999 г. по делу № 2262/98 признан недействительным
(ничтожным) договор аренды предприятия с последующим выкупом № 80 от
15.07.1991 г., заключенный между Российским государственным концерном по
117
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
производству текстильной продукции «Ростекстиль» г. Москва и организацией
арендаторов
–
трудовым
коллективом
Чебоксарского
хлопчатобумажного
комбината г. Чебоксары, само по себе не свидетельствует о том, что полуподвал
(цокольный этаж) дома № 18 по ул. И. Франко передан в собственность Чувашской
Республики.
Таким
образом,
Чувашская
Республика
не
являлась
собственником
полуподвала (цокольного этажа) дома № 18 по ул. И. Франко г. Чебоксары.
Ссылка ответчиков на то обстоятельство, что ст. 36 ЖК РФ вступила в
силу с 1 марта 2005 г., не имеет существенного значения, так как с момента
окончания реконструкции действует ст. 290 ГК РФ, в которой содержатся те же
нормы. Статья 36 ЖК РФ лишь приводит конкретные примеры общего имущества
собственников квартир.
Таким образом, истцы являются собственниками доли в общем имуществе
полуподвала дома № 18 по ул. И. Франко, их иск о признании за ними права общей
долевой собственности подлежит удовлетворению. Поскольку со ст. 290 ГК РФ
данное право не может быть объектом гражданско-правовых сделок, доли в
арифметических показателях не определяются, в исковом заявлении и в решении
суда размер доли указывать не следует. Решение суда о признании за истцами
права на указанную долю не является основанием для регистрации такого права за
истцами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Таким образом, суд не признал нежилое помещение в цокольном этаже
(полуподвале) жилого здания отдельным объектом недвижимости, поскольку
полуподвалы, в которых имеются инженерные коммуникации обслуживающие
более одного помещения многоквартирного дома, являются общей собственностью
собственников помещения.
К такому основанию суд пришел на основании того, что помещения
цокольного этажа (полуподвала) жилого дома предназначены для обслуживания
более
одной
квартиры
и,
следовательно,
собственников помещений дома.
118
являются
общим
имуществом
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
По мнению суда, нормы ст. 36 ЖК РФ лишь приводят конкретные примеры
общего имущества собственников квартир, а ст. 290 ГК РФ содержит эти нормы.
На наш взгляд, с такими выводами суда нельзя согласиться и спорные
нежилые помещения в рассматриваемом случае следует признать самостоятельными
объектами недвижимости. Из материалов дела следует, что спорные нежилые
помещения № 1, № 2 расположены в здании № 18 по ул. И. Франко Г. Чебоксары,
которое было построено в 1958 г., причем цокольный (полуподвальный) этаж тогда
был выделен как отдельный объект в виде помещения для размещения объектов
бытового назначения, использовался и в последующем как отдельный объект
нежилого помещения, до его приватизации находился в государственной
собственности. Нежилые помещения в виде полуподвалов и цокольных этажей в
жилых
зданиях
подлежащие
признавались
отдельными
приватизации,
положениями
объектами
недвижимости,
Государственной
как
программы
приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной
Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284, и Основными положениями
государственной программы приватизации государственных и муниципальных
предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22
июля 1994 г. № 1535.
В связи с разграничением государственной собственности Постановлением
Правительства РФ от 9 сентября
1992 г. № 680 «О передаче государственных
предприятий
государственную
и
организаций
в
собственность
Чувашской
Республики» помещения № 1, № 2 дома 18 по ул. И. Франко в составе объектов
Чебоксарского хлопчатобумажного комбината были переданы в собственность
Чувашской Республики и внесены в реестр государственной собственности
Чувашской Республики.
Само по себе наличие в помещении имущества, предназначенного
для
обслуживания более одной квартиры, не является достаточным основанием для
признания такого помещения общим. В связи с этим определенный теоретический и
практический
интерес
представляют
отличительные
признаки
нежилого
помещения в жилом здании, которые позволяют выделять его как отдельный
119
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
объект недвижимости. Таковыми, на взгляд В.Н. Уракова и А.В. Уруковой,
являются:
-отсутствие функциональной связи нежилого помещения со зданием
(имеется в виду, что нежилое помещение должно быть обособленным);
-помещение не должно являться принадлежностью главной вещи
(здания), к примеру, лестничной площадкой, комнатой для обслуживающего
персонала, колясочной и т.п.;
-помещение
должно
быть
пригодным
для
самостоятельного
использования;
-оно должно быть изолированным от других помещений, в т.ч. жилых;
-помещение может быть использовано без какого- либо ущерба для
жилого здания в других, чем для жилых, целях;
-помещение может быть выделено как отдельный объект в техническом
плане (это может быть подтверждено техническим паспортом на данное
помещение);
-помещение не должно препятствовать возможности использования
других помещений (жилых и нежилых), расположенных в здании;
-оно должно быть пригодно для использования по назначению1.
Таким образом, по мнению Уруковых, в данной ситуации нежилые
помещения следует признать самостоятельными объектами недвижимости.
В ч. 1 статьи 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений,
только не понятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие
части указанной статьи. В частности, в отдельный вид жилого помещения
выделяются комнаты (п. 3 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). В то же время комнаты признаются
частью жилого дома или квартиры (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).
На наш взгляд, жилым помещением может быть:
- жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в
целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;
1
Уруков, В. Н. Нежилое помещение в цокольном (полуподвальном) этаже жилого здания
как самостоятельный объект недвижимости / В. Н. Уруков // Юрист. - 2010. - № 3. - С 42-48.
120
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
- отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира,
состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (место
вспомогательного
использования);
- часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной
или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений
вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности
одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании
договора;
- часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.
4.2 Назначение жилого помещения и пределы его использования
В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для
проживания граждан.
Пределы пользования жилого помещения всегда вызывали множество как
теоретических, так и практических споров. С принятием в 2005 году Жилищного
кодекса РФ споры только лишь усилились. И это вполне можно понять, учитывая,
что новый ЖК РФ в условиях рыночной экономики принципиально изменил подход
к правовому регулированию вопросов использования жилого помещения.
Как известно, жилое помещение имеет такое свойство, как целевое
назначение, что и предопределяет, в конечном счете, наличие многочисленных
пределов его использования. Вместе с тем, законодатель допускает расширение
пределов использования жилого помещения, выходящих за рамки его назначения.
Безусловно, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного
проживания граждан. Это его основная целевая характеристика. В связи с этим
жилое
помещение
должно
использоваться
только
для
постоянного
проживания граждан.
Однако законодательством не исключается возможность использования
жилого помещения и для целей временного проживания (например, по договору
найма специализированного жилого помещения, по договору коммерческого
121
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
найма, по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании
(ст. 30 ЖК РФ))1.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения
прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан,
соседей,
требований
пожарной
безопасности,
санитарно-гигиенических,
экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии
с
правилами
пользования
жилыми
помещениями,
утвержденными
Правительством РФ.
Как следует из ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной
безопасности» № 123-ФЗ в ред. от 10.07.2010 г. электроустановки зданий и
сооружений должны соответствовать классу пожаровзрывоопасной зоны, в которой
они установлены, а также категории и группе горючей смеси.
Кабельные линии и электропроводка систем противопожарной защиты,
средств обеспечения деятельности подразделений пожарной охраны, систем
обнаружения пожара, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре,
аварийного освещения на путях эвакуации, аварийной вентиляции и противодымной
защиты,
автоматического
пожаротушения,
внутреннего
противопожарного
водопровода, лифтов для транспортировки подразделений пожарной охраны в
зданиях и сооружениях должны сохранять работоспособность в условиях пожара в
течение времени, необходимого для выполнения их функций и эвакуации людей в
безопасную зону.
Горизонтальные и вертикальные каналы для прокладки электрокабелей и
проводов в зданиях и сооружениях должны иметь защиту от распространения
пожара. В местах прохождения кабельных каналов, коробов, кабелей и проводов
через строительные конструкции с нормируемым пределом огнестойкости должны
быть предусмотрены кабельные проходки с пределом огнестойкости не ниже
предела огнестойкости данных конструкций.
1
Макеев, П. В. О пределах использования жилого помещения по новому Жилищному
кодексу РФ / П. В. Макеев // Юрист. - 2008. - № 12. - С. 38-43.
122
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Кабели от трансформаторных подстанций резервных источников питания до
вводно-распределительных устройств должны прокладываться в раздельных
огнестойких каналах или иметь огнезащиту.
Распределительные
щиты
должны
иметь
защиту,
исключающую
распространение горения за пределы щита из слаботочного отсека в силовой и
наоборот.
Кабели, прокладываемые открыто, должны быть не распространяющими
горение.
Светильники аварийного освещения на путях эвакуации с автономными
источниками питания должны быть обеспечены устройствами для проверки их
работоспособности при имитации отключения основного источника питания. Ресурс
работы автономного источника питания должен обеспечивать аварийное освещение
на путях эвакуации в течение расчетного времени эвакуации людей в безопасную
зону.
Электрооборудование без средств пожаровзрывозащиты не допускается
использовать
во
взрывоопасных,
взрывопожароопасных
и
пожароопасных
помещениях зданий и сооружений, не имеющих направленных на исключение
опасности появления источника зажигания в горючей среде дополнительных мер
защиты.
Взрывозащищенное
электрооборудование
допускается
использовать
в
пожароопасных и непожароопасных помещениях, а во взрывоопасных помещениях
- при условии соответствия категории и группы взрывоопасной смеси в помещении
виду взрывозащиты электрооборудования.
Автоматические установки пожаротушения и пожарной сигнализации
должны монтироваться в зданиях и сооружениях в соответствии с проектной
документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке.
Способ подачи огнетушащего вещества в очаг пожара не должен приводить к
увеличению площади пожара вследствие разлива, разбрызгивания или распыления
горючих материалов и к выделению горючих и токсичных газов.
123
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
В
проектной
документации
на
монтаж
автоматических
установок
пожаротушения должны быть предусмотрены меры по удалению огнетушащего
вещества из помещения, здания и сооружения после его подачи.
Автоматические установки пожаротушения и пожарной сигнализации в
зависимости от разработанного при их проектировании алгоритма должны
обеспечивать автоматическое обнаружение пожара, подачу управляющих сигналов
на технические средства оповещения людей о пожаре и управления эвакуацией
людей, приборы управления установками пожаротушения, технические средства
управления системой противодымной защиты, инженерным и технологическим
оборудованием.
Автоматические
установки
пожаротушения
и
пожарной
сигнализации должны обеспечивать автоматическое информирование дежурного
персонала о возникновении неисправности линий связи между отдельными
техническими средствами, входящими в состав установок.
Пожарные извещатели и иные средства обнаружения пожара должны
располагаться в защищаемом помещении таким образом, чтобы обеспечить
своевременное обнаружение пожара в любой точке этого помещения.
Системы пожарной сигнализации должны обеспечивать подачу светового и
звукового сигналов о возникновении пожара на приемно-контрольное устройство в
помещении дежурного персонала или на специальные выносные устройства
оповещения.
Ручные пожарные извещатели должны устанавливаться на путях эвакуации в
местах, доступных для их включения при возникновении пожара.
Требования к проектированию автоматических установок пожаротушения и
автоматической
пожарной
сигнализации
устанавливаются
настоящим
вышеуказанным федеральным законом и (или) нормативными документами по
пожарной безопасности.
Оповещение людей о пожаре, управление эвакуацией людей и обеспечение
их безопасной эвакуации при пожаре в зданиях и сооружениях должны
осуществляться одним из следующих способов или комбинацией следующих
способов:
124
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
1) подача световых, звуковых и (или) речевых сигналов во все помещения с
постоянным или временным пребыванием людей;
2)
трансляция
эвакуации,
путях
специально
эвакуации,
разработанных
направлении
текстов
движения
и
о
необходимости
других действиях,
обеспечивающих безопасность людей и предотвращение паники при пожаре;
3) размещение и обеспечение освещения знаков пожарной безопасности на
путях эвакуации в течение нормативного времени;
4) включение эвакуационного (аварийного) освещения;
5) дистанционное открывание запоров дверей эвакуационных выходов;
6) обеспечение связью пожарного
поста (диспетчерской) с зонами
оповещения людей о пожаре;
Внутренний
противопожарный
водопровод
должен
обеспечивать
нормативный расход воды для тушения пожаров в зданиях и сооружениях.
Внутренний
пожарными
противопожарный
кранами
в
водопровод
количестве,
оборудуется
обеспечивающем
внутренними
достижение
целей
пожаротушения1.
Согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999г. № 52-ФЗ (в ред.
от 25.06. 2012 г. ) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»
жилые
помещения
по
площади,
планировке,
освещенности,
инсоляции,
микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и
неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях
обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его
срока2.
Хотелось бы привести часто встречающийся случай из жизни, описанный на
одном из форумов: «Недавно я застрял в лифте. Нажимаю все кнопки - ничего не
1
Российская Федерация. Законы. Технический регламент о требованиях пожарной
безопасности: федер. закон :[принят Гос. Думой 4 июля 2008 г. : одобр. Советом Федерации 11
июля 2008 г. : по состоянию на 10 июля 2012 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2008.
- № 30. - Ст. 3579.
2
Российская Федерация. Законы. О санитарно-эпидемиологическом благополучии
населения: федер. закон : [принят Гос. Думой 12 марта 1999 г. : одобр. Советом Федерации 17
марта 1999 г. : по состоянию на 25 июня 2012 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1999.
- № 14. - Ст. 1650.
125
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
срабатывает. Огляделся: внутри не написано, по какому номеру позвонить лифтеру.
Это не является нарушением? А то мне пришлось долго и громко барабанить по
дверям, потому что подъезд был чужой, и не хотелось звонить и просить о помощи
родственников, которые совсем в другом конце города находятся и неизвестно,
когда смогут приехать и меня оттуда вызволить».
В данном случае ответ однозначен – да, отсутствие контактной информации
является существенным нарушением, так как в соответствии с Постановлением
Госгортехнадзора «Об утверждении
Правил устройства
и безопасной
эксплуатации лифтов» в кабине и основном посадочном этаже вывешиваются
правила пользования лифтом, а также табличка с указанием номера телефона для
связи с обслуживающим персоналом и аварийной службой.
Так же, в соответствии со ст. 10 Закона РФ "О защите прав
потребителей" установлен перечень обязательной информации, которую должен
предоставить исполнитель услуги. Контролирующим органом за не предоставление
информации об исполнителе услуг является Роспотребнадзор, куда необходимо
направить жалобу.
Другим примером расширения пределов использования жилого помещения
является ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, согласно которой допускается использование
жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или
индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих в нем на
законных основаниях граждан, если это не нарушает права и законные
интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать
жилое помещение.
При этом,
профессиональной
к допускаемой к осуществлению в жилом помещении
деятельности
или
индивидуальной
предпринимательской
деятельности ряд авторов относит деятельность врачей, занимающихся частной
практикой, учителей, писателей, научных работников, музыкантов, поэтов,
фотографов, художников, аудиторов, юристов, портных и т.д.1 В то же время
1
Комментарий к Жилищному Кодексу РФ / под ред. М. Ю. Тихомирова. – М.: Изд.
Тихомирова М.Ю., 2011. – С. 228.
126
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
осуществление таких видов деятельности имеет критерии: соблюдение прав и
интересов соседей, выполнение требований по уровню шума, излучения и др.1.
Следует заметить, что кроме профессиональной деятельности ч. 2 ст. 17 ЖК
РФ в качестве допускаемой к осуществлению в жилом помещении относит также
индивидуальную предпринимательскую деятельность. Вместе с тем использование
жилого помещения в качестве офиса для размещения персонала юридического
лица по-прежнему запрещено2. Размещение в жилом помещении предприятий,
учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в
нежилое (п. 3 ст. 288 части первой ГК РФ от 30.11.1994.г. № 51-ФЗ (далее ГК РФ)).
До мая 2002 г. жилищное и гражданское законодательство вообще не
предусматривали использование жилых помещений для иных целей, т.е. не для
проживания
граждан.
Использование
жилья
не
по
назначению
влекло
соответствующие последствия. Например, ст. 98 ЖК РСФСР и ст. 293 ГК
предусматривали
выселение
граждан
из
жилого
помещения
за
данное
правонарушение (здесь следует сделать уточнение - нормы ГК РФ продолжают
действовать).
В декабре 2002г. ст. 10 раннее действующего ЖК РСФСР была дополнена
двумя частями, которые предусматривали возможность размещения в жилом
помещении адвокатского кабинета. Статьей 21 ФЗ от 31.05.2002г. N 63-ФЗ «Об
адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (в ред. от
21.11.2011.)3, закреплено право адвоката индивидуально учреждать адвокатский
кабинет для осуществления адвокатской деятельности (как одну из форм
адвокатских образований наряду с коллегией адвокатов и др.), а также право
использовать для этих целей жилые помещения. Указанное дополнение в ЖК
РСФСР не содержало конкретных указаний, какие жилые помещения, занимаемые
1
Шешко, Г. Ф. О праве собственности на жилые помещения: как это решено жилищным
законодательством / Г. Ф. Шешко // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2006. - № 9.- С. 6-7.
2
Иванов, А. А. Вопросы недвижимости в новом ЖК РФ / А. А. Иванов // Хозяйство и
право. - 2005. - № 6. - С. 92.
3
Российская Федерация. Законы. Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ : федер.
закон : [принят Гос. Думой 26 апреля 2002 г. : одобр. Советом Федерации 15 мая 2002 г. : по
состоянию на 21 ноября 2011 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2002. - № 23. – Ст.
2102.
127
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
адвокатом и членами его семьи, могут использоваться под адвокатский кабинет.
Следовательно, адвокатский кабинет стало возможно размещать не только в
отдельной квартире, но и в комнате коммунальной квартиры, где проживают
адвокат и члены его семьи, что существенно ухудшает условия их проживания, а
также создает неудобства для соседей.
Теперь, на основании части 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ использование
жилья не для проживания стало не исключением, а общим правилом. По существу
формулировка
о
возможности
использования
жилья
для
осуществления
«профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности» вряд ли
имеет какие-либо пределы. Единственным исключением является запрет на
размещение в жилых помещениях промышленных производств (ч. 3 ст. 17 ЖК
РФ). Этот запрет содержится в законе в целях обеспечения соблюдения требований,
которые предъявляются к жилым помещениям. По мнению В.Т. Батычко, редакция
части 3 ст. 17 ЖК РФ является не совсем удачной, что объясняется следующими
факторами.
Под
промышленностью
подразумевается
отрасль
производства,
охватывающая переработку сырья, разработку недр, создание средств производства
и предметов потребления.
Как видно, объекты, где запрещается
размещения промышленных
производств, отличаются: в одном случае это жилые дома, а в другом - жилые
помещения. По этой причине нормы указанных статей толкуются по-разному. Так,
например, с одной стороны, А.Д. Куликов определяет запрет размещения
промышленных производств в жилых домах в целом, т.е. как в жилых, так и
нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме.
С другой стороны, как отмечает А.А. Титов, если руководствоваться
формулировкой ч. 3 ст. 17 ЖК РФ (не допускается размещение в жилых
помещениях промышленных производств), то с учетом норм ст. 16 ЖК РФ можно
сделать вывод, что в многоквартирном доме в нежилом помещении можно
разместить и промышленное производство.
128
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А вот П.В. Макеев считает, что промышленное производство не может быть
размещено не только в жилых помещениях: жилом доме, квартире, комнате, но и в
нежилых помещениях в многоквартирном доме, и в помещениях, входящих в состав
общего имущества в многоквартирном доме, объясняя это тем, что в ст. 35
Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004г. № 190-ФЗ в жилой и общественноделовой зоне, в которых размещаются объекты жилищного фонда: жилые и
многоквартирные дома, не должны размещаться производственные объекты
(промышленные, коммунально-складские и иные производственные объекты).
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав
и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей,
требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и
иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами
пользования
жилыми
помещениями,
утвержденными
Правительством
Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25(ч.4 ст. 17 ЖК РФ). Из главы 2
статьи 10 этих Правил следует:
В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
а)
использовать
жилое
помещение
по
назначению
и
в
пределах,
установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав
и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в
жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;
г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также
помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать
чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных
клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность
санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования
пункта 6 указанных Правил;
д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных
неисправностей
жилого
помещения
или
129
санитарно-технического
и
иного
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них
наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
е) производить текущий ремонт жилого помещения;
ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с
момента
заключения
договора
социального
найма
жилого
помещения
в
соответствии с законодательством;
з) информировать наймодателя в установленные договором социального
найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на
пользование жилым помещением;
и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников
наймодателя
или
уполномоченных
им
лиц,
представителей
органов
государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного
состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования,
находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого
помещения в нарушение установленного порядка;
л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту
наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и
иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного
нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного
оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также
погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
В этой связи следует отметить, что положение ч.4 ст. 17 ЖК РФ имеет
декларативный характер, а в реальности новый порядок использования жилья
создает почву для многочисленных нарушений прав и интересов не только граждан,
но и других лиц, например юридических лиц (организаций), иностранных граждан и
лиц без гражданства.
130
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
4.3 Понятие и виды жилищных фондов
1) понятие жилищного фонда
Основополагающей категорией жилищного законодательства является
понятие жилищного фонда как совокупности всех находящихся на территории
Российской Федерации жилых помещений (ч. 1 ст. 19 ЖК).
При этом под жилым помещением закон понимает:
- жилой дом или его самостоятельно используемую (обособленную) часть;
- квартиру или ее часть;
- комнату (ст. 16 ЖК).
Если какой-либо имущественный объект не соответствует данному понятию
жилого помещения (жилого дома, квартиры или комнаты), то даже при его
фактическом использовании для проживания граждан не могут сложиться
гражданско-правовые жилищные отношения, в том числе жилищные обязательства.
Такие отношения и регулируются поэтому общими нормами гражданского права о
договоре аренды, а не о договорах жилищного найма.
Важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых
домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд
непромышленного характера.
Ю.К. Толстой определяет жилищный фонд как совокупность жилых
помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или
иных строениях, помещений, которые в зависимости от формы собственности,
характера использования, других факторов подчиняются особому правовому
режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно1.
Жилищный фонд образуют все без исключения изолированные помещения,
являющиеся недвижимым имуществом, пригодные для постоянного проживания
1
Толстой, Ю. К. Жилищное право: учебное пособие / Ю. К. Толстой. - М.: Пост-Фактум,
1996. - С. 18-19.
131
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
граждан и отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и
нормам1.
Жилищный фонд Российской Федерации составляет единую структуру,
включающую
все
жилые
помещения,
находящиеся
на
ее
территории
и
предназначенные для постоянного проживания независимо от того, кто является их
собственником, и независимо от стоимости, размеров и т.п.
Жилищный фонд - важнейшее национальное достояние, в умножении и
сохранности которого заинтересовано все общество. В составе жилищного фонда в
таком широком понимании законодательство выделяет отдельные составные части,
которые также именуются жилищными фондами. Они представляют собой
совокупности
жилых
помещений,
отличающихся
определенным
порядком
формирования, целевым назначением, правилами использования и другими
характеристиками, создающими для каждой из них свой, самостоятельный правовой
режим2.
Для примера охарактеризуем жилищный фонд Оренбургской области.
В 2008 г. общая площадь жилищного фонда России составляла 3058 млн. кв.
м.
В 2010 г эта цифра составила уже 3117 млн. кв. метров. То есть, темпы роста
жилищного строительства увеличиваются из года в год немалыми шагами,
исчисляясь сотнями тысяч квадратных метров жилья. Параллельно с этим,
постепенно выходят из оборота жилые помещения, относимые к ветхому и
аварийному фонду. Вся эта совокупность учитывается государством через
организации инвентаризации в виде отдельных реестров.
В рамках рассмотрения данного вопроса имеет смысл охарактеризовать
состояние жилищного фонда Оренбуржья.
В Оренбургской области с начала 2010 г. введено в эксплуатацию 106,9 тыс.
кв.м. жилых площадей, область находилась в числе «передовиков» жилищного
строительства в стране.
1
Комментарий к Жилищному Кодексу РФ / под ред. М. Ю. Тихомирова. – М.: Изд.
Тихомирова М.Ю., 2011. – С. 172.
2
Гражданское право: в 4-х т. / под ред. Е. А. Суханова. - М.: ВолтерсКлувер, 2008. – Т. 3.
– С. 84.
132
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
В январе-сентябре 2010 года на территории области за счет всех источников
финансирования сдано в эксплуатацию 3087 квартир общей площадью 311,5 тыс.кв.
метров, что составило 78,4 % к соответствующему периоду 2011 года, в том числе
населением за счет собственных и привлеченных средств - 218,6 тыс. кв.метров
(84,0 %). Из них в г. Оренбурге 160,95 тыс.кв.м.
Общая площадь жилищного фонда города Оренбурга составляла на 1 января
2012 г. 11925, 6 тыс. кв. м., в том числе:
- государственный жилищный фонда – 191,8 тыс.кв.м,
- муниципальный фонд – 1085,9 тыс.кв.м,
- частный – 10647,9 тыс.кв.м.
Общее количество квартир и индивидуальных жилых домов – 221234
единиц, в том числе:
- квартир в многоквартирных домах – 182986 единиц;
- индивидуальных жилых домов – 38248 единиц.
В 2012 году на территории области за счет всех источников финансирования
сдано в эксплуатацию 7798 квартир общей площадью 704,5 тыс.кв. метров, что
составило 94,8 % к 2011 году, в том числе населением за счет собственных и
привлеченных средств – 390,7 тыс.кв.метров (82,6 %).
Общая площадь аварийного жилищного фонда по состоянию на 1 января
2012 г. 56,05 тыс.кв. м (0,47 % от общей пощади жилищного фонда Оренбурга). В
процентном отношении цифра небольшая, однако исходя из площади непригодного
для проживания жилья становится очевидным острая необходимость решения
данного вопроса.
В целом же, в городе Оренбурге жилищный фонд, в соответствии с картой
градостроительного зонирования, входящей в состав генерального плана города,
составляют:
1) малоэтажная (1-3 этажа) индивидуальная застройка;
2) среднеэтажная секционная застройка (2-4 этажа);
3) многоквартирная застройка многоэтажными домами (5 этажей и выше);
4) застройка смешанной этажности.
133
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
2) классификация жилищного фонда
Согласно п. 1 ст. 19 ЖК РФ, под жилищным фондом понимается
совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской
Федерации.
Пункт 2 статьи 19 ЖК РФ устанавливает виды жилищных фондов в
Российской Федерации. К ним относятся:
- частный жилищный фонд;
- государственный жилищный фонд;
- муниципальный жилищный фонд.
Частный жилищный фонд включает в себя жилищный фонд, находящийся в
собственности юридических лиц, построенный и приобретенный за счет средств
частных собственников, в том числе за счет жилищных, жилищно-строительных
кооперативов, дома товариществ собственников жилья, квартиры и дома,
приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных
законодательством (ст. 288, 290, 291 ГК РФ).
В собственности граждан находятся построенные и приобретенные (по
предусмотренным основаниям) жилые дома и квартиры; квартиры в жилищных и
жилищно-строительных кооперативах в случае выплаты пая; жилые помещения в
товариществах собственников жилья и проч.
В собственности юридических лиц - построенные или приобретенные жилые
дома, квартиры (в т.ч. в порядке долевого участия); дома в жилищных и жилищностроительных кооперативах с не полностью выплаченным паем.
Гражданин, являясь собственником жилого помещения, использует его для
личного проживания и проживания членов его семьи, а также может предоставить в
пользование иным лицам на основании соответствующего договора (найма,
безвозмездного пользования). Юридическое лицо использует жилье, только сдавая
его в пользование гражданам на основании соответствующего договора. Данные
положения содержатся в Жилищном кодексе РФ1.
1
Шешко, Г. Ф. Жилищное право: учеб.пособие / Г. Ф. Шешко. – М.: Эксмо, 2010. – С. 86.
134
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таким образом, согласно ч. 2 ст. 19 ЖК РФ частный жилищный фонд
включает в себя:
1) фонд, находящийся в собственности граждан, - индивидуальные
жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и
дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с
полностью
выплаченным
паевым
взносом,
в
домах
товариществ
индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные
гражданами
в
собственность
на
иных
основаниях,
предусмотренных
законодательством;
2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в
качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их
средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных
кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, жилищный фонд,
принадлежащий общественным организациям.
Государственный
жилищный
фонд
состоит
из
жилых
помещений,
находящихся в федеральной (государственной) собственности и собственности
субъектов России.
Государственный жилищный фонд включает в себя:
1) жилищный фонд, состоящий в государственной собственности
Российской
Федерации
и
находящийся
в
хозяйственном
ведении
или
оперативном управлении государственных предприятий или учреждений,
относящихся к федеральной государственной собственности (государственные
предприятия
и
учреждения
не
обладают
правом
собственности
на
закрепленное за ними имущество);
2) жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов Российской
Федерации или в хозяйственном ведении предприятий или оперативном
управлении учреждений, созданных субъектами Федерации.
Государственная собственность на жилые помещения - это закрепление
права контроля
собственность
над жилыми помещениями государством. Государственная
в
странах
развитого
капитализма
135
сосредоточена
в
крайне
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ограниченном
спектре
отраслей,
которые
по
тем
или
иным
причинам
малорентабельны или убыточны, что делает их непривлекательными для частного
капитала. Речь идет главным образом о социально-экономической инфраструктуре
(железнодорожный транспорт, коммунальное хозяйство, сфера образования). Для
других отраслей характерно лишь «точечное» участие государства в виде пакетов
акций некоторых фирм. В нашей стране доля жилья принадлежащего государству
тоже значительно мала…
Муниципальный
находящийся
в
жилищный
собственности
фонд
района,
представляет
города,
собой
входящих
фонд,
в
них
административно-территориальных образований, а также закрепленный за
муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного
ведения или оперативного управления. Согласно ст. 29 Федерального закона от 6
октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации», в состав муниципальной собственности
входит муниципальный жилищный фонд.
С 1 января 2006 г. в собственности муниципальных образований находится
жилищный фонд лишь социального использования, который предназначен для
обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в
улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора
социального
найма,
а
также
имущество,
необходимое
для
содержания
муниципального жилищного фонда (ст. 50 Федерального закона от 6 октября 2003 г.
№ 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в
Российской Федерации»).
Согласно пункту 1 статьи 672 ГК РФ, в государственном и муниципальном
жилищном
фондах
социального
использования
жилые
помещения
предоставляются гражданам по договору социального найма.
То есть, муниципальный жилой фонд – это находящийся в собственности
района, города, входящих в них административно-территориальных образований, а
также закрепленный за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве
хозяйственного ведения или оперативного управления фонд жилых помещений.
136
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Обратимся к
истории правового закрепления классификаций жилищного
фонда. Ранее действующий ЖК РСФСР устанавливал иную классификацию
жилищных фондов. Согласно ст. 5 ЖК РСФСР, выделялось 4 вида жилищных
фондов:
1) государственный жилищный фонд (т.е. жилые дома и жилые помещения в
других строениях, принадлежащие государству);
2) общественный жилищный фонд (т.е. жилые дома и жилые помещения в
других
строениях,
организациям,
их
принадлежащие
объединениям,
колхозам
и
профсоюзным
другим
и
кооперативным
иным
общественным
организациям);
3)
фонд
жилищно-строительных
кооперативов
(т.е.
жилые
дома,
принадлежащие жилищно-строительным кооперативам);
4) индивидуальный жилищный фонд (т.е. жилые дома и квартиры,
находящиеся в личной собственности граждан).
До принятия ЖК РФ велись сложные дискуссии о наиболее правомерной
классификации жилищных фондов в Российской Федерации. При выработке новых
вариантов за основу брались классификации ЖК РСФСР, Закона «Об основах
федеральной жилищной политики» и т.д. Наиболее лаконичной и юридически
обоснованной оказалась классификация жилищных фондов «по принадлежности».
В соответствии с этой классификацией, жилищные фонды подразделялись на
виды по аналогии с формами права собственности. Напомним, что и Конституция
Российской Федерации, и ГК РФ установили, что в России существует три формы
собственности: государственная, муниципальная и частная. Именно по нахождению
жилого помещения в одной из этих разновидностей собственности жилищные
фонды
и
были
справедливо
классифицированы
на
государственный,
муниципальный и частный.
Данная классификация существовала лишь в теории жилищного права, но
законодатель при разработке проекта ЖК РФ принял ее за основу и придал ей
характер легальной классификации жилищных фондов в Российской Федерации.
137
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Помимо классификации «по принадлежности», ЖК РФ подразделяет
жилищные фонды еще и по признаку «назначение».
В зависимости от целей использования, жилищный фонд подразделяется
на:
1
Жилищный
фонд
социального
использования
-
совокупность
предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений
государственного и муниципального жилищных фондов.
2 Специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных
для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам
раздела
IV
Жилищного
Кодекса
жилых
помещений
государственного
и
муниципального жилищных фондов.
В
статье
92
ЖК
РФ
содержатся
виды
жилых
помещений
специализированного жилищного фонда:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных
переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных
беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения
родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в
связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти,
органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием,
государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением
службы, в связи с назначением на государственную должность Российской
Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в
138
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или
органы местного самоуправления.
Действующее законодательство предусматривает четыре категории граждан,
которым
могут
быть
предоставлены
жилые
помещения,
отнесенные
к
специализированному жилищному фонду. Но все эти категории объединяет одно
общее - граждане, вселяемые в указанные жилые помещения, исполняют трудовую
деятельность и числятся в штате сотрудников указанных организаций. Служебные
жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной
квартиры.
Жилые
помещения
в
общежитиях
предназначены
для
временного
проживания граждан в период их работы, службы или обучения из расчета не менее
шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Под общежития
предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей
дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются
мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.
Данная категория специализированного жилищного фонда предполагает
непостоянное нахождение в них граждан, выполняющих трудовые функции,
функции несения службы или обучения. Здания такого типа жилых помещений
специализированного фонда специально подготавливаются, путем возведения или
переоборудования ранее построенных домов или их части.
Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного
проживания:
1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в
котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального
найма;
2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения
взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита
банка
или
иной
кредитной
организации
либо
средств
целевого
займа,
предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и
139
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент
обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными
для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.
Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не
менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. В каждом
из указанных случаях проживания граждан в жилых помещениях маневренного
фонда
установлены
свои
пределы
проживания,
как
и
во
всяком
ином
специализированном жилом помещении. Наниматели проживают до тех пор, пока
капитальный ремонт или реконструкция дома не будет завершена. Лица,
являющиеся залогодателями жилых помещений, проживают в указанном жилье до
погашения долга по обеспечительным обязательствам. Лица, утратившие свои
жилые помещения, проживают до получения возмещения по причине утраты жилья
либо до предоставления иного жилья из государственного или муниципального
жилищного фонда.
Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения
предназначаются
для
проживания
граждан,
которые
в
соответствии
с
законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной
социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.
В рамках данной нормы применяется законодательство, регламентирующее
деятельность социальных служб по социальной поддержке и иной помощи людей,
оказавшихся в трудной жизненной ситуации, а также лиц, достигших пенсионного
возраста и инвалидов.
Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных
переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного
проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке
соответственно вынужденными переселенцами и беженцами. В данном случае речь
идет о лицах, признанных в установленном Законом РФ "О вынужденных
переселенцах" и Федеральным законом "О беженцах" порядке.
140
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан
предназначены
для
проживания
граждан,
которые
в
соответствии
с
законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной
социальной защите. Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной
защите, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством
субъектов Российской Федерации. В рамках комментируемой нормы следует
учитывать Федеральный закон от 10.12.1995 N 195-ФЗ "Об основах социального
обслуживания населения в Российской Федерации", который предусматривает
предоставление жилых помещений социального назначения для лиц, нуждающихся
в помощи: дети-сироты; дети, оставшиеся без попечения родителей; безнадзорные
несовершеннолетние и другие категории населения.
Однако в соответствии с изменениями, принятыми в 2013 году, жилые
помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из
числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, были выделены
законодателем в ст. 92 ЖК РФ в отдельный пункт. Таким образом, в данном случае
необходимо руководствоваться и Федеральным законом от 29.02.2012 № 15-ФЗ "О
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в
части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без
попечения родителей".
В соответствии со ст.1 ФЗ «О внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми
помещения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» «Детямсиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот
и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями
жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя
жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых
помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей,
лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые
являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или
членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо
141
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее
занимаемых
жилых
помещениях
признается
невозможным,
органом
исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого
находится
место
законодательством
предоставляются
жительства
этого
указанных
субъекта
благоустроенные
лиц,
в
Российской
жилые
порядке,
установленном
Федерации,
помещения
однократно
специализированного
жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений»1.
3 Индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений
частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками
таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или)
проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также
юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан
на указанных условиях пользования.
4 Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых
помещений,
которые
используются
собственниками
таких
помещений
для
проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены
гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений
лицам во владение и (или) в пользование.
Данная классификация
-
новелла жилищного законодательства. Ранее
действующие нормативные правовые акты не уделяли достаточного внимания этой
классификации жилищных фондов.
Классификации «по назначению» также встречались только в теории.
Причем, как правило, они смешивались в единое целое с классификациями «по
принадлежности».
5 Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства.
1
Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещения детей-сирот и детей,
оставшихся без попечения родителей: федер. закон:[принят Гос. Думой 15 февраля 2012 г. :одобр.
Советом Федерации 22 февраля 2012 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2012. - № 10.
– Ст. 1163.
142
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Президентом РФ 7 мая 2008 г был подписан Указ «О мерах по развитию
жилищного строительства» № 715, направленный на создание Федерального
фонда содействия развитию жилищного строительства.
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее
Фонд РСЖ) является юридическим лицом, без ограничения срока деятельности,
находящийся
в
Москве.
Он
вправе
создавать
филиалы
и
открывать
представительства, а также создавать коммерческие и некоммерческие организации,
участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных
коммерческих и некоммерческих организаций. Фонд РСЖ имеет печать с
изображением Государственного герба РФ и со своим полным наименованием.
Целью деятельности Фонда является не только содействие развитию жилищного
строительства, но и иному развитию территорий, развитию объектов инженерной
инфраструктуры,
объектов
социальной
инфраструктуры,
производства
строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства и
содействие созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов в
целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества.
Основными задачами Фонда являются:
1)
оказание
содействия
развитию
рынка
земельных
участков,
предоставляемых для жилищного строительства, в том числе для их
комплексного освоения в целях жилищного строительства, и иного строительства, а
также содействия стимулированию развития рынка жилья;
- оказание содействия стимулированию строительства жилых помещений,
технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям
отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным
федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по
выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в
сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также - жилье
экономического класса);
2) оказание содействия развитию деятельности по территориальному
планированию, градостроительному зонированию, планировке территории и
143
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
архитектурно-строительному проектированию, в том числе по подготовке
документов территориального планирования, градостроительного зонирования,
документации по планировке территории;
3)
оказание
содействия
обустройству
территорий
посредством
строительства объектов инфраструктуры;
4) оказание содействия органам государственной власти и органам
местного самоуправления, субъектам естественных монополий, организациям
коммунального
комплекса,
проектным,
строительным,
кредитным,
финансовым и иным организациям в целях координации деятельности по
согласованию программ жилищного строительства, производства строительных
материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, создания
промышленных
территорий
с
парков,
технопарков,
программами
бизнес-инкубаторов,
социально-экономического
иного
развития
развития
субъектов
Российской Федерации, программами комплексного социально-экономического
развития муниципальных образований, программами комплексного развития систем
коммунальной
инфраструктуры
муниципальных
образований,
программами
развития объектов инфраструктуры;
5) стимулирование развития энергоэффективных и экологически чистых
технологий и материалов, создания условий для их использования в жилищном
строительстве.
Имущество Фонда формируется за счет имущественного взноса РФ в виде
находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с
расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами
недвижимого имущества, иного имущества, в том числе денежных средств, а также
за счет других не запрещенных законом поступлений. Имущество Фонда
принадлежит на праве собственности Фонду и используется им для осуществления
его целей и задач.
144
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Высшим органом управления Фонда является попечительский совет.
Органами управления являются также правление Фонда и генеральный директор
Фонда. Орган внутреннего финансового контроля - ревизионная комиссия1.
В настоящее время большую актуальность приобретают вопросы,
связанные с комплексным развитием новых и ранее застроенных территорий,
обеспеченностью
градостроительной
документацией,
массовым
строительством жилья экономкласса и модернизацией жилищного фонда с
учетом критериев ветхости и аварийности жилья.
В этой связи Правительством Оренбургской области, в соответствии с его
постановлением от 31
марта 2011 г №200-пп, была утверждена долгосрочная
целевая программа города Оренбурга «Стимулирование развития жилищного
строительства в городе Оренбурге в 2012-2015 гг.
Основными задачами программы являются формирование рынка доступного
жилья в областном центре, отвечающего требованиям энергоэффективности и
экологичности, что особенно актуально в последние годы, а также оказание
государственной поддержки проектам комплексного освоения территорий в целях
жилищного
строительства
и
развития
застроенных
территорий,
предусматривающим обеспечение земельных участков социальной и дорожной
инфраструктурами.
градостроительства
Исполнение
и
земельных
программы
отношений
возложено
на
администрации
департамент
г.
Оренбурга,
управление жилищной политики и управление строительства и дорожного хозяйства
г. Оренбурга.
Общий объем финансирования программы составляет почти 2 млрд рублей.
Планируется, что эти средства будут потрачены на увеличение годового объема
ввода жилья со 160,9 тыс.кв.м общей площади до 510, 0 тыс. кв.м. к 2015 г., на
улучшение
1
жилищных
условий
граждан,
проживающих
на
территории
Российская Федерация. Законы. О содействии развитию жилищного строительства:
федер. закон : [принят Гос. Думой 4 июля 2008 г. : одобр. Советом Федерации 11 июля 2008 г.: по
состоянию на 30 декабря 2012 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2008. № 30. - Ст. 3617.
145
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Оренбургской области, а также на ликвидацию 16,16 тыс. кв.м. ветхого и
аварийного жилищного фонда и расселение 458 семей.
Однако, реализация этого масштабного мероприятия может подвергнуться
определенным рискам, главным из которых традиционно для такого рода проектов
выступает недостаточность финансирования из бюджетных и внебюджетных
источников, а также изменения в федеральном и региональном законодательстве в
области жилищного строительства, изменение стоимости сырья и расходных
строительных
материалов,
невыполнение
или
ненадлежащее
выполнение
застройщиками обязательств по договорам, приводящее к срыву сроков выполнения
и сдачи работ.
Одним из вариантов решения проблемы улучшения жилищных условий
граждан, проживающих на территории Оренбурга является поэтапная ликвидация
аварийного жилищного фонда. Согласно данным Росстата, по итогам прошлого
года в России было снесено 2,6 млн. кв. м ветхого и аварийного жилищного фонда,
что составляет 2,6 % от общей площади такого фонда.
Для реализации этой цели в Оренбургской области действует областная
программа «Переселение граждан Оренбургской области из ветхого
и
аварийного жилищного фонда» на 2010- 2015 годы, которая является частью
федеральной целевой программы «Жилище» и рассчитана на 2010 - 2015 годы.
Основная задача Программы - обеспечение выполнения обязательства государства
по реализации права на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в
жилых домах, не отвечающих установленным санитарным и техническим
требованиям.
На первом этапе выполнение программных мероприятий осуществлялось в
основном за счет бюджетных средств. В то же время создавались предпосылки для
крупномасштабного привлечения внебюджетных ресурсов, которое планировалось
для выполнения мероприятий второго этапа.
Если
на первом этапе
были созданы необходимые методические,
организационные и правовые условия для реализации
основных задач:
упорядочение методологических основ оценки и проведение оценки объемов
146
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
аварийного жилищного фонда, подлежащего ликвидации, а также определение
необходимых ресурсов площади жилищного фонда для переселения граждан.
Формирование законодательной и нормативной базы для предоставления жилья
переселяемым гражданам, установление очередности сноса аварийного жилищного
фонда (по районам, микрорайонам, участкам, зданиям), а также переселения
граждан.
Решение проблемы переселения граждан из аварийного жилищного
фонда (частично) должно осуществляться путем финансирования достройки жилья
высокой степени готовности.
Например, в г. Бугуруслане по состоянию на 01.01.2012 год в реестре
имелось 12 175 квадратных метров жилья с высокой степенью износа.
Наибольшую долю ветхого и аварийного фонда составляет малоэтажное (до 3
этажей) жилье, занимаемое на условиях договора социального найма и частной
собственности. Исполняя требования областной программы на 01.01.2012 г.
в г.
Бугуруслане было обследовано все жилье и составлена характеристика жилого
фонда, в которой указаны непригодные для проживания дома, число квартир и
количество проживающих в них жильцов.
Таким образом, посредством методов государственного учета жилищного
фонда России была осуществлена постепенная массовая инвентаризация жилья в г.
Оренбурге и области, итогом которой стала картина характеристики состояния
жилищного фонда области. На основе этой характеристики была разработана и
внедрена региональная целевая программа, предусматривающая крупномасштабное
строительство нового доступного жилья для жителей области, а также переселение
граждан из ветхого и аварийного жилья в новые благоустроенные жилые
помещения.
4.4 Учет жилищного фонда
В соответствии с ч. 1 ст. 12 ЖК РФ к компетенции органов
государственной власти РФ в области жилищных отношений относится
определение
порядка
государственного
147
учета
жилищных
фондов.
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Государственный учет жилищных фондов субъектов РФ относится к компетенции
органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений (ч.
1 ст. 13 ЖК). Согласно ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного
самоуправления в области жилищных отношений относится учет муниципального
жилищного фонда. В настоящее время действует Положение о государственном
учете
жилищного
фонда
в
Российской
Федерации,
утвержденное
постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301. Согласно данному
Положению основной задачей государственного учета жилищного фонда в
Российской Федерации является получение информации о местоположении,
количественном
и
качественном
составе,
техническом
состоянии,
уровне
благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1).
Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые
дома,
специализированные
дома
(общежития,
гостиницы-приюты,
дома
маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты
для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные
жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации
включает в себя технический учет, официальный статистический учет и
бухгалтерский учет.
Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический
учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами
в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации
объектов капитального строительства. Технический учет жилищного фонда
возлагается
на
специализированные
государственные
и
муниципальные
организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы,
управления, центры, бюро (далее именуются - БТИ).
БТИ осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и
сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют
формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным
фондом в территориальные органы государственной статистики.
148
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется
Государственным
территориальными
государственного
комитетом
Российской Федерации по
органами
на
статистического
основе
обобщения
наблюдения
за
статистике
форм
и
его
федерального
жилищным
фондом,
представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных
федеральных
программах
статистических
работ.
Формы
федерального
государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, методология,
порядок и сроки их заполнения и представления разрабатываются и утверждаются
Государственным комитетом Российской Федерации по статистике по согласованию
с Государственным комитетом Российской Федерации по жилищной и строительной
политике.
Показатели
технического
учета
жилищного
фонда
должны
соответствовать показателям официального статистического учета.
Архивы
БТИ
являются
национальным
достоянием
и
относятся
к
государственному архивному фонду, находящемуся в распоряжении субъектов
Федерации.
Информация БТИ необходима и для целей государственного управления, и
для целей учета национального богатства, и для налогообложения, и для
рассмотрения споров в судах, и для совершения сделок с недвижимостью, и для
иных целей, в т.ч. для проектирования и строительства.
Кроме обязательных целей применения информации БТИ можно назвать
много обычных, таких, как выдача справок в нотариат для вступления в наследство,
выдача сведений для расчета сумм, требуемых на капитальный ремонт жилых
строений, для страхования, для регистрации прав, регистрации залога, для расчета
сумм материальной помощи и компенсаций при повреждениях строений вследствие
стихийных бедствий, расчета рыночных запасов топлива для населения и др.
Сбор, обработка, хранение и выдача такого объема информации требуют
специальных строительных знаний, знаний правил эксплуатации и ремонта, а также
знаний геодезии, картографии, экономики, права, информатики и математической
статистики.
149
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Вместе с тем развитие рынка недвижимости увеличило потребность в
инвентаризационных работах и повысило их значимость. Увеличилось и число БТИ,
и численность работающих. В БТИ появились современные компьютеры и
оргтехника. Совершенствуется система подготовки кадров инвентаризаторов, в том
числе
в
Московском
государственном
строительном
университете
и
Государственном университете землеустройства.
За семь с половиной десятилетий своего существования служба технической
инвентаризации Оренбургской области претерпела много преобразований. На
территории Оренбуржья действует две службы технический инвентаризации – это
ГУП «Облтехинвентаризация» и ФГУП «Ростехинвентаризация» - Федеральное
БТИ.
ГУП «Облтехинвентаризация» представляет собой современное, оснащенное
новой компьютерной и измерительной техникой, необходимым инвентарем и
оборудованием предприятие. В его сферу деятельности, кроме основных функций
входят; приватизация, обмен, геодезическая, риэлтерская и оценочная деятельности.
Основа предприятия – инвентаризационно-технические группы и отделы.
Именно инженерами и техниками-инвентаризаторами выполняется главная задача натурное техническое обследование объектов недвижимости и их паспортизация.
Сейчас в архиве организации хранятся данные о состоянии более чем 500
тысяч объектов недвижимости. Круг пользователей этой информации огромен:
владельцы имущества, органы государственной власти и местного самоуправления,
жилищно-эксплуатационные, строительные организации, правоохранительные и
налоговые органы, нотариат, учреждения по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним и многие другие.
Обширный круг выполняемых обязанностей требует соответствующего
правового обеспечения и контроля за правильностью и законностью выполняемых
действий. ГУП «Облтехинвентаризация» при оказании населению услуг по учету
недвижимости руководствуется нормативно-правовыми актами федерального и
регионального уровня, касающимися осуществления технического и кадастрового
учета объектов недвижимости и жилой недвижимости в частности.
150
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
В сентябре 2002 года в нашей области открылся Оренбургский филиал
Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ». Оренбургский филиал оснащен современной компьютерной
техникой,
высокопроизводительным
копировальным
и
множительным
оборудованием. Использует современные технологии передачи и хранения данных.
Для повышения производительности труда все компьютеры объединены в
локальную вычислительную сеть (ЛВС). Из локальной сети часть пользователей
имеет доступ в глобальную сеть Internet для обмена электронной почтой и
возможности поиска технической документации и других материалов, необходимых
в работе. Работа пользователей всех подразделений в единой информационной базе
данных
позволяет
технической
вести
автоматизированный
инвентаризации.
Программа
учет
выполнения
автоматически
проверяет
работ
по
наличие
информации об объекте недвижимости и правообладателях в базе данных,
корректность внесения адресов объектов. Эти меры позволяют исключить
дублирование
информации
об
объектах
недвижимости
и
избавиться
от
неконтролируемого разрастания базы данных.
Архив Оренбургского филиала был образован в 2003 году; тогда же было
выделено первое помещение под архивохранилище. В 2004 году началось
оснащение архива новейшим оборудованием. Архив стал проводить ежедневный
приём инвентарных дел в архив филиала. Принятые в архив дела имеют полный
комплекс необходимых технических и правоустанавливающих документов. В
архиве осуществляется 100 % приём инвентарных дел на проинвентаризованные
объекты: после выдачи заказчику в течение нескольких дней дело передаётся в
архив. Многочисленные проверки архива Филиала вышестоящими организациями
показали, что архив Оренбургского Филиала занял достойное место среди лучших
архивов ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».
Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с
Федеральным законом «О бухгалтерском учете» (Собрание законодательства
Российской Федерации, 1996, N 48, ст.5369) и иными нормативными правовыми
актами.
151
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
В целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют:
-техническую инвентаризацию жилищного фонда;
-оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе
для целей налогообложения;
-информационное
и
консультационное
обслуживание
и
иную
деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Техническая инвентаризация жилищного фонда осуществляется в порядке,
установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного
технического
учета
и
технической
инвентаризации объектов капитального
строительства, по ставкам, утверждаемым органами исполнительной власти
субъектов Российской Федерации.
Инвентаризационные
сведения
и
иные
данные
технического
учета
жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено
законодательством Российской Федерации, в следующих случаях:
-составление государственной статистической и бухгалтерской отчетности
по жилищному фонду;
-исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости в жилищной
сфере;
-определение технического состояния и физического износа жилых строений
и жилых помещений.
Выписки и выкопировки отдельных видов информации из технического
паспорта
образуют
самостоятельные
документы,
порядок
выдачи
которых
определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут утверждать
дополнительные
виды информации к техническому паспорту, содержащие
необходимые для них технические сведения.
Учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир) производится
БТИ
путем
ведения
реестра
жилищного
фонда.
Технические
паспорта,
регистрационные книги, иные документы, составленные БТИ до введения в
действие Постановления «О государственном учете жилищного фонда в Российской
152
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Федерации»,
считаются
государственному
действительными.
архивному
фонду
Архивы
Российской
БТИ
относятся
Федерации
и
к
являются
федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов Российской
Федерации. Отчуждение архивов БТИ не допускается.
Государственный учет жилищного фонда связан с государственным
кадастровым учетом недвижимого имущества. На основании федерального закона
«О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастр
недвижимости
является
систематизированным
сводом
сведений
о
недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной
границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской
Федерации,
границах
муниципальных
образований,
границах
населенных
пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования
территорий.
Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в
государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени
и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.
Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом
кадастрового учета.
Государственная граница представляет собой линию и проходящую по этой
линии вертикальную поверхность, определяющую пределы государственной
территории
(суши,
вод,
недр
и
воздушного
пространства)
РФ,
то
есть
пространственный предел действия государственного суверенитета РФ1.
В законе выделяются три категории границ внутри территории Российской
Федерации, исходя из их уровня значимости:
- между субъектами РФ;
- между муниципальными образованиями;
- между населенными пунктами.
1
Афонина, А. В. Комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О
государственном кадастре недвижимости / А. В. Афонина// ГАРАНТ: информационно-правовой
портал. – Режим доступа: http://base.garant.ru/57733967/.
153
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Сведения, подлежащие внесению в государственный реестр недвижимости, в
целом однотипны. В частности, это касается описания их местоположения.
Единственное отличие состоит в том, что информация, касающаяся границы между
субъектами РФ, вносится в кадастр в виде реквизитов правовых актов о
согласовании и об утверждении изменения этих границ. А границы муниципальных
образований
и
населенных
пунктов
устанавливаются
или
изменяются.
Соответственно, в кадастр вносятся сведения о правовых актах, в которых это
отражено.
Это соответствует положениям п. 3 ст. 67 Конституции РФ, в соответствии с
которой границы между субъектами РФ могут быть изменены только с их взаимного
согласия. В соответствии же со ст. 102 Конституции РФ утверждение изменения
границ между субъектами РФ отнесено к ведению Совета Федерации1.
Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих
разделов:
1) реестр объектов недвижимости;
2) кадастровые дела;
3) кадастровые карты.
Реестр
объектов
недвижимости
представляет
собой
систематизированный свод записей об объектах недвижимости в текстовой
форме путем описания внесенных в государственный кадастр недвижимости
сведений о таких объектах.
Кадастровые дела представляют собой совокупность скомплектованных
и
систематизированных
документов,
на
основании
которых
внесены
соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости.
Кадастровые карты представляют собой составленные на единой
картографической основе тематические карты, на которых в графической
форме и текстовой форме воспроизводятся внесенные в государственный
1
Афонина, А. В. Комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О
государственном кадастре недвижимости / А. В. Афонина// ГАРАНТ: информационно-правовой
портал. – Режим доступа: http://base.garant.ru/57733967/.
154
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
кадастр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях,
об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной
границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской
Федерации,
границах
муниципальных
образований,
границах
населенных
пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования
территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а
также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган
кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования
неограниченным кругом лиц (далее - публичные кадастровые карты). Состав
сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых
карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются
органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа
кадастрового учета в сети "Интернет".
Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта
недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта
недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня
получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о
кадастровом учете.
Кадастровый
учет
осуществляется
по
месту
нахождения
объекта
недвижимости.
С заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе
обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица,
например,
представители
собственника,
действующие
в
силу
нотариально
удостоверенной доверенности. При этом от имени собственников помещений в
многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также
их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым
решением общего собрания собственников.
Необходимыми
для
кадастрового
документами являются:
155
учета
жилой
недвижимости
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
а) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта
незавершенного строительства. Технический план объекта недвижимости – это
документ,
в
котором
отражаются
государственный кадастр
конкретные
недвижимости, где
сведения,
указаны
внесенные
сведения
в
о здании,
сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, либо
сведения о части или частях такого объекта недвижимости.
Технический план состоит из графической и текстовой частей.
В графической
части
воспроизводятся
сведения
кадастрового
плана
соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем
земельном участке, а также указывается местоположение такого здания, сооружения
или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая
часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части
этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого
помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или
сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием
на этом плане местоположения такого помещения. Местоположение здания,
сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке
устанавливается посредством определения координат характерных точек контура
такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном
участке.
Местоположение помещения устанавливается посредством графического
отображения
границы
геометрической
фигуры,
образованной
внутренними
сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа
здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на
плане здания или сооружения или на плане соответствующей части здания или
сооружения.
В текстовой части технического плана на квартиру или индивидуальный
дом
указываются
необходимые
для
внесения
в
государственный
кадастр
недвижимости сведения в объеме, установленном органом нормативно-правового
регулирования в сфере кадастровых отношений.
156
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на
основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод
такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого
объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости.
При отсутствии указанных документов такие сведения, за исключением сведений о
местоположении здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на
земельном участке и о местоположении помещения в пределах этажа здания или
сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах
соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане
на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта
недвижимости. Данная декларация прилагается к техническому плану на квартиру
или здание и является его неотъемлемой частью. Технический план заверяется
подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего данный план.
С 1 января 2013 года для осуществления государственного учета здания,
сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства заявитель
вправе предоставить только технический план, формы которого установлены:
1)
приказом
Министерства
Экономического
Развития
Российской
Федерации № 403 от 1 сентября 2010 г. «Об утверждении формы технического
плана здания и требований к его подготовке»;
2)
приказом
Министерства
Экономического
Развития
Российской
Федерации № 583 от 29 ноября 2010 г. «Об утверждении формы технического плана
помещения и требований к его подготовке»;
3)
приказом
Министерства
Экономического
Развития
Российской
Федерации № 893 от 23 ноября 2011 г. «Об утверждении формы технического плана
сооружения и требований к его подготовке».
Следует отметить, что при любой сделке с домом, отдельно стоящим зданием
или его частью обязательно потребуется выписка из государственного кадастра
недвижимости – кадастровый паспорт на земельный участок, на котором находится
этот дом. Кадастровый паспорт земельного участка можно получить в Росреестре;
157
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
б) акт обследования, подтверждающий прекращение существования
объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).
Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в
результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта
незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком
объекте
недвижимости
подтверждает
прекращение
существования
здания,
сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или
уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования
помещения в связи с гибелью или уничтожением здания, сооружения, части здания
или сооружения, в которых оно было расположено;
в)
документ,
представителя
подтверждающий
заявителя
(если
с
соответствующие
заявлением
обращается
полномочия
представитель
заявителя);
г) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право
заявителя на соответствующий объект недвижимости;
д) копия документа, подтверждающего изменение назначения здания или
помещения (при кадастровом учете в связи с изменением сведений о таком здании
или помещении)1.
При этом, верность предоставленных копий документа должна быть
засвидетельствована в нотариальном порядке.
Если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет
помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при
условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом
случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения
и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы.
После государственной регистрации права собственности на здание или
сооружение допускается снятие с учета помещения, расположенного в таком здании
1
Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости : федер.
закон : [принят Гос. Думой 4 июля 2007 г. :одобр. Советом Федерации 11 июля 2007 г. : по
состоянию на 7 июня 2013 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2007. - № 31. – Ст.
4017.
158
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
или сооружении, на основании заявления собственника здания или сооружения либо
его представителя и необходимых для кадастрового учета документов.
После государственной регистрации права собственности на квартиру орган
кадастрового учета снимает с учета комнаты в такой квартире. При осуществлении
кадастрового учета здания или сооружения в связи с прекращением его
существования орган кадастрового учета одновременно снимает с учета все
помещения в таком здании. Основанием для снятия с учета этих помещений
является заявление о снятии с учета такого здания.
Орган
кадастрового
осуществления
кадастрового
учета
принимает
учета,
если
решение
о
приостановлении
местоположение
помещения,
о
кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми
сведениями частично или полностью совпадает с местоположением другого
помещения, либо не представлены необходимые для кадастрового учета документы.
Решение о приостановлении должно содержать причину приостановления
осуществления кадастрового учета с обязательной ссылкой на соответствующие
положения ст.26
закона «О государственном кадастре недвижимости», в нем
указываются обстоятельства, послужившие основанием для его принятия, а также
выявленные органом кадастрового учета возможные причины возникновения этих
обстоятельств и рекомендации по устранению данных причин.
Орган
кадастрового
учета
принимает
решение
об
отказе
в
осуществлении кадастрового учета, если:
- имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не
является
объектом
недвижимости,
кадастровый
учет
которого
осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном
кадастре недвижимости»;
- заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового
учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям
ФЗ №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;
- с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;
159
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
- истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не
устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о
приостановлении;
-
технический
план
или
акт
обследования
заверен
подписью
органа
местного
неуправомоченного лица;
-
ответ
органа
государственной
власти
или
самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии
документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и
соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной
инициативе.
Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет
помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не
обособлено от других помещений в здании или сооружении.
Решение об
отказе в осуществлении кадастрового
учета
должно
содержать причину отказа с обязательной ссылкой на положения ст. 27 ФЗ
№221-ФЗ
«О
государственном
кадастре
недвижимости»,
послужившие
основанием для принятия такого решения, и указание на допущенные нарушения.
Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в
судебном порядке.
Кадастровую деятельность вправе осуществлять только физическое
лицо,
которое
имеет
действующий
квалификационный
аттестат
кадастрового инженера (далее - квалификационный аттестат).
Квалификационный аттестат выдается физическому лицу при условии
соответствия данного лица следующим требованиям:
1) имеет гражданство Российской Федерации;
2)
имеет
специальностей,
среднее
профессиональное
определенных
Федеральной
образование
службой
по
одной
из
государственной
регистрации, кадастра и картографии или высшее образование, полученное в
имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего
профессионального образования;
160
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
3) не имеет непогашенную или неснятую судимость за совершение
умышленного преступления.
Квалификационные аттестаты выдаются органами исполнительной власти
субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие
квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам.
Таким образом, с 1 января 2013 г. начался фактический кадастровый учет
жилой недвижимости на основании федерального закона №224-ФЗ от 24.07.2007 г.
«О
государственном
кадастре
недвижимости»,
предусматривающем
строго
регламентированную процедуру постановки на учет, снятии с учета, случаях
приостановления и отказа в проведении учета объектов недвижимости, в том числе
жилой, а также о лицах, имеющих право осуществления кадастровой деятельности.
До указанной даты кадастровый учет зданий, строений, сооружений,
относящийся как к жилищному фонду, так и другим видам недвижимого имущества
не осуществлялся, и в отношении них имел место лишь технический учет,
инвентаризация и паспортизация данных объектов1.
4.5 Нормативный материал
4.5.1
Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс: федер. закон :
[принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобрен Советом Федерации 24 декабря
2004 г. : по состоянию на 05 апреля 2013 г.]. - М: Рид Групп, 2013. – 128 с. – ISBN
978-5-4252-0748-7.
4.5.2
Российская Федерация. Законы. О санитарно-эпидемиологическом
благополучии населения: федер. закон : [принят Гос. Думой 12 марта 1999 г. : одобр.
Советом Федерации 17 марта 1999 г. : по состоянию на 25 июня 2012 г.] // Собр.
законодательства Рос. Федерации. – 1999. - № 14. - Ст. 1650.– ISSN 1560-0580.
4.5.3
Российская Федерация. Законы. Об адвокатской деятельности и
адвокатуре в РФ : федер. закон : [принят Гос. Думой 26 апреля 2002 г. : одобр.
1
Материалы сайта. – Режим доступа: http://www.donnova.ru/tehnicheskij-plan/
161
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Советом Федерации 15 мая 2002 г. : по состоянию на 21 ноября 2011 г.] // Собр.
законодательства Рос. Федерации. – 2002. - № 23. – Ст. 2102.– ISSN 1560-0580.
4.5.4
Российская
Федерация.
Законы.
О
государственном
кадастре
недвижимости : федер. закон : [принят Гос. Думой 4 июля 2007 г. : одобр. Советом
Федерации 11 июля 2007 г. : по состоянию на 7 июня 2013 г.] // Собр.
законодательства Рос. Федерации. – 2007. - № 31. – Ст. 4017.– ISSN 1560-0580.
4.5.5
Российская
Федерация.
Законы.
Технический
регламент
о
требованиях пожарной безопасности: федер. закон :[принят Гос. Думой 4 июля 2008
г. : одобр. Советом Федерации 11 июля 2008 г. : по состоянию на 10 июля 2012 г.] //
Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2008. - № 30. - Ст. 3579.– ISSN 15600580.
4.5.6
Российская Федерация. Законы. О содействии развитию жилищного
строительства: федер. закон : [принят Гос. Думой 4 июля 2008 г. : одобр. Советом
Федерации 11 июля 2008 г. : по состоянию на 30 декабря 2012 г.] // Собр.
законодательства Рос. Федерации. – 2008. - № 30. - Ст. 3617. – ISSN 1560-0580.
4.5.7
Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми
помещения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей: федер. закон:
[принят Гос. Думой 15 февраля 2012 г. : одобр. Советом Федерации 22 февраля 2012
г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2012. - № 10. – Ст. 1163.– ISSN
1560-0580.
4.5.8
Об утверждении положения о
признании помещения жилым
помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного
дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: постановление
Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 // Собр. законодательства Рос.
Федерации. - 2006. - № 6. – Ст. 702. – ISSN 1560-0580.
4.5.9
О
пользователям
предоставлении
помещений
в
коммунальных
услуг
собственникам
многоквартирных
домах
и
жилых
и
домов:
постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 // Собр. законодательства
Рос. Федерации. - 2011. - № 22. - Ст. 3168.– ISSN 1560-0580.
162
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
4.6 Дополнительная литература
4.6.1
Афонина, А. В. Комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007
N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости / А. В. Афонина// ГАРАНТ:
информационно-правовой портал. – Режим доступа: http://base.garant.ru/57733967/.
4.6.2
Гражданское право: в 4-х т. / под ред. Е. А. Суханова. - М.:
ВолтерсКлувер, 2008. – Т. 3. -766 с. - ISBN 978-5-466-00100-6.
4.6.3
Жилищное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по
специальности «Юриспруденция» / П. В. Алексий [и др.]; под ред. И. А. Еремичева,
П. В. Алексия. – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2010. - 463 с. – ISBN978-5-23801935-2.
4.6.4
Иванов, А. А. Вопросы недвижимости в новом ЖК РФ / А. А.
Иванов // Хозяйство и право. - 2005. - № 6. - С. 92.- ISSN 0134-2398
4.6.5
Кичихин, А. Н. Жилищные права. Пользование и собственность:
комментарии и разъяснения / А. Н. Кичихин, И. Б. Марткович, Н. А. Щербакова; под
ред. И. Б. Мартковича. - М.: Юристъ, 1997. - 440 с. - ISBN 5-7975-0022-1.
4.6.6
Комментарий к Жилищному Кодексу РФ / под ред. М. Ю.
Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. – 473 с. - ISBN 978-5-89194-520-3.
4.6.7
Криущенко, А. А. Защита нарушенного вещного права по делам о
признании недействительными сделок с жилыми помещениями / А. А. Криущенко //
Правосудие в Московской области. - 2011. - № 1 – С. 96-104.- ISSN 2072-0203.
4.6.8
Макеев, П. В. О пределах использования жилого помещения по
новому Жилищному кодексу РФ / П. В. Макеев // Юрист. - 2008. - № 12. - С. 38-43.ISSN 1812-3929.
4.6.9
Плеханова, О. И. Преимущественное право граждан, нуждающихся
в жилом помещении, на неделимую вещь (жилое помещение) при разделе
наследства / О. И. Плеханова // Гражданин и право. – 2010. - № 3. – С. 57-62. - ISSN
2220-9018.
4.6.10
Толстой, Ю. К. Жилищное право: учебное пособие / Ю. К. Толстой.
- М.: Пост-Фактум, 1996. - 128 c.
163
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
4.6.11
Трухина, Н. И. Внедрение конкурсного отбора организаций,
управляющих жилым фондом / Н. И. Трухина // ФЭС: Финансы. Экономика.
Стратегия. – 2012. - № 3. – С. 36-39.
4.6.12
Уруков, В. Н. Нежилое помещение в цокольном (полуподвальном)
этаже жилого здания как самостоятельный объект недвижимости / В. Н. Уруков //
Юрист. - 2010. - № 3. - С 42-48.- ISSN 1812-3929.
4.6.13
Феофилактов,
А.
С.
Приватизация
жилых
помещений
в
специализированном жилом фонде: проблемы правоприменительной практики / А.
С. Феофилактов // Жилищное право. – 2010. - № 2. – С. 12-14. - ISBN 598172-008-5.
4.6.14
Филимонов, С. Л. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ /
С. Л. Филимонов, Г. Ф. Шешко. – М.: Ф 53 МЦФЭР, 2005. – 480 с. - ISBN 5-77090346-5.
4.6.15
Шешко, Г. Ф. Жилищное право: учеб.пособие / Г. Ф. Шешко. – М.
:Эксмо, 2010. – 304 с. - ISBN 978-5-699-35893-9.
4.6.16
Шешко, Г. Ф. О праве собственности на жилые помещения: как это
решено жилищным законодательством / Г. Ф. Шешко // Законы России: опыт,
анализ, практика. - 2006. - № 9.- С. 6-7.- ISSN 1992 – 8041.
4.7 Вопросы для самопроверки
4.7.1
Что ЖК РФ понимает под «жилым помещением»?
4.7.2
Что означает право пользования жилым помещением и у кого оно
может возникнуть?
4.7.3
Что понимается под общей площадью жилого помещения?
4.7.4
Каково назначение жилого помещения?
4.7.5
Каковы пределы использования жилого помещения?
4.7.6
Как определяется понятие «жилищный фонд»?
4.7.7
Каковы виды жилищного фонда в зависимости от формы права
собственности?
164
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
4.7.8
Каковы виды жилищного фонда в зависимости от целей его
использования?
4.7.9
Какими органами осуществляется государственный контроль за
использованием и сохранностью жилищного фонда?
5 Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого
помещения в жилое помещение. Переустройство и перепланировка
жилого помещения
5.1 Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и
нежилого помещения в жилое помещение
5.2 Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого
помещения в жилое помещение
5.3 Понятие «переустройство» и «перепланировка» жилого помещения
5.4
Основания
и
порядок
проведения
переустройства
и
(или)
перепланировки жилого помещения.
5.1 Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое
помещение и нежилого помещения в жилое помещение
На сегодняшний день особую актуальность приобретают вопросы перевода
жилого помещения в нежилое и наоборот, что обусловлено современным
состоянием российского рынка жилья. В стране огромными темпами развивается
инфраструктура городов, предприниматели, ориентированные, прежде всего, на
рынок розничной торговли, тяготеют к центральным улицам с целью расположения
на них точек сбыта продукции, своих офисов. Однако со временем возникает
ситуация, когда практически невозможно найти в «деловом центре» свободное
помещение или свободный земельный участок под строительство. В данном случае
существует только одно решение: приобретение в собственность «квадратных
165
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
метров» в уже существующем жилом здании с дальнейшим переводом их в разряд
нежилых.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое –
процесс обязательный, ведь объекты недвижимости должны использоваться строго
по своему назначению. К тому же, он еще и довольно затратный. Причем затратный
не только в финансовом смысле, но и по времени. В лучшем случае идею удастся
реализовать за 5-6 месяцев, а может и более. Некоторые прибегают к услугам
профессионалов, перекладывая за определенную сумму на их плечи все хлопоты и
заботы, экономя при этом собственное время. Другие действуют самостоятельно,
приобретая ценнейший опыт в этом нелегком деле.
Как бы то ни было, процедура для всех едина.
Е.И. Никифорова рекомендует прежде всего обратить внимание на то, что
как жилые, так и нежилые помещения относятся к объектам недвижимости. И хотя
ст. 130 ГК РФ прямо не указывает на это в приведенном перечне, конкретизацию
правовой статус этих объектов получил в ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним». В нем же нежилое помещение
обозначается как часть здания (сооружения), тем самым ставится точка в давнем
споре о соотношении данных понятий. Эта норма находит свое отражение и в
сложившейся практике. В частности, президиум ВАС РФ в Информационном
письме № 53 от 1 июня 2000 г. подчеркнул, что нежилое помещение является
объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно
находится, но неразрывно с ним связанным. Причем нежилое помещение может
самостоятельно использоваться для производства, хозяйственной деятельности и
т.д. Ну и, конечно же нежилое помещение не может использоваться для жилья, оно
не является жилым и не отнесено к таковому. Это чердаки, подвалы, пристройки,
технические помещения любого размера и т.п1.
Понятие жилого помещения дается в ст. 15 ЖК РФ. Это изолированное
помещение,
1
которое
является
недвижимым
имуществом
и
пригодно
для
Никифорова, Е. И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого
помещения в жилое / Е. И. Никифорова // Жилищное право. – 2009. - № 9. - С. 31.
166
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
постоянного
проживания
граждан (отвечает
установленным
санитарным
и
техническим правилам и нормам, иным требования законодательства).
Правовое
основывается
регулирования
на
перевода
Жилищном
жилого
кодексе
помещения
РФ,
в
нежилое
градостроительном
законодательстве, куда входит Градостроительный кодекс РФ, других
федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской
Федерации, а также законах и иных нормативных правовых актов субъектов
Федерации. Регулирование перевода жилых помещений в нежилые и наоборот
также осуществляется на основании Постановления Правительства Российской
Федерации 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании
помещения
жилым
помещением,
жилого
помещения
непригодным
для
проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». На
территории г. Оренбурга действует Постановление
Оренбургского городского
совета от 19.05.2005 г. № 118 « Об утверждении положения «О переводе жилых
помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в городе Оренбурге»
(далее – Положение г. Оренбурга) в соответствии с которым, осуществляется
перевод жилых помещений в нежилые и наоборот.
До вступления в силу Жилищного кодекса РФ, сфера перевода была
существенно ограничена. Данному вопросу посвящалась единственная статься 9 ЖК
РСФСР 1983 г. «Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые», которая
допускала перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений
только в исключительных случаях. При этом исключительные случаи при переводе
не затрагивали индивидуальный жилищный фонд вообще.
Как указывает А.Н. Гуев, соблюдение требований ЖК РФ означает
необходимость учитывать:
а) статью 23 ЖК о порядке переводе жилого помещения в нежилое
помещение;
167
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
б) статью 24 ЖК (о том, что отсутствуют основания для отказа в таком
переводе)1.
Без сомнения, при переводе применяются нормы статей 36, 40, 44-48 ЖК РФ,
регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками
помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера,
порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в
многоквартирном доме. Статья 23 ЖК РФ устанавливает порядок перевода жилого
помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое при соблюдении условий,
предусмотренных этой же статьей.
Положение г. Оренбурга, в соответствии с нормой ЖК РФ устанавливает:
переводу в разряд нежилых могут подлежать помещения, размещение, назначение и
планировочно-конструктивные решения которых не противоречат требованиям
пунктов 4.10 - 4.15 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", отдельно
стоящие здания или части здания, имеющие входы и эвакуационные выходы,
изолированные от жилой части здания2.
Не допускается перевод жилых помещений в нежилые:
- для размещения объектов, оказывающих вредное воздействие на
человека и запрещенных пунктами 4.10. - 4.15. СНиП 31-01-3002 "Здания жилые
многоквартирные";
- для размещения складов, камер хранений и других пожароопасных
помещений, запрещенных СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения";
- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования
помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует
техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
1
Макеев, П. В. О проблемах реализации положений ЖК РФ при переводе жилого
помещения в нежилое / П. В. Макеев // Жилищное право. – 2009. - № 12. - С. 68.
2
Об утверждении Положения «О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых
помещений в жилые в городе Оренбурге» (вместе с "Положением о переводе жилых помещений в
нежилые и нежилых помещений в жилые в городе Оренбурге"): постановление Оренбургского
городского Совета от 19 мая 2005 г. № 118: по состоянию на 29 октября 2010 г. //
КонсультантПлюс: справочная правовая система. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
168
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
- если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо
используется собственником данного помещения или иным гражданином для
постоянного проживания.
- если право собственности на данное помещение обременено правами
третьих лиц;
- если квартира в многоквартирном доме, расположена выше первого
этажа и непосредственно находящиеся под данной квартирой помещения
являются жилыми.
Согласно п. 1 ст. 23 ЖК РФ, решение о переводе жилого помещения в
нежилое и нежилого помещения в жилое принимается органом местного
самоуправления (далее – орган, осуществляющий перевод помещений). Перевод
жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в г. Оренбурге
осуществляется на основании Постановления администрации города Оренбурга по
заявлению собственника помещения или уполномоченного лица. Прием и
подготовку документов о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых
помещений в жилые осуществляет Управление жилищной политики администрации
города Оренбурга. Пункт
2 ст. 23 ЖК РФ
закрепил перечень документов,
необходимых, для перевода жилого помещения в нежилое помещение или
нежилого помещения в жилое помещение, которые собственник соответствующего
помещения или уполномоченное им лицо
(заявитель) предоставляет в орган,
осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого
помещения:
1)
заявление о переводе помещения. Заявление пишется по установленной
форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28
апреля 2005 года « Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или)
перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего
принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого
помещения»,
причины
с указанием адреса переводимого помещения, адрес заявителя,
перевода
и
цели
использования
предполагаемого функционального назначения.
169
помещения
после
перевода,
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
2)
правоустанавливающие документы на переводимое помещение
(подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) –
договоры, по которым заявитель приобрел помещение в собственность;
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае,
если переводимое помещение является жилым - технический паспорт такого
помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
План переводимого помещения, поэтажный план дома в виде справок
предусмотренной
государственном
формы
унитарном
заявитель
должен
предприятии
получить
в
Федеральном
"Ростехинвентаризация"
или
в
Государственном унитарном предприятии "Областной центр инвентаризации и
оценки недвижимости" (в г. Оренбурге);
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект
переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если
переустройство и (или) перепланировка требуется для обеспечения использования
такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).
В соответствии с Положением г. Оренбурга для рассмотрения вопроса о
возможности перевода жилого помещения в нежилое собственник жилого
помещения или уполномоченное им лицо предоставляет в Управление документы,
указанные в Жилищном Кодексе РФ.
Помимо
этих
пяти
документов
орган
местного
самоуправления,
осуществляющий перевод помещений, никаких документов требовать не может. Но
на практике все складывается совершенно иначе. Должностные лица настаивают на
получении от заявителя еще целого ряда «необходимых» документов, будь то
согласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимому
помещению, или согласие всех собственников, проживающих в доме. Понятно, что
это порой существенно затягивает процедуру сбора документов или, того хуже,
делает перевод вообще невозможным.
Разберемся в данной правовой ситуации. Как уже было сказано, перевод
жилого помещения в нежилое и, наоборот, допускается с учетом соблюдения
170
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Вместе с
тем, это не лишает органы МСУ возможности принимать нормативные правовые
акты, регулирующие жилищные отношения. Но они должны соответствовать
Жилищному кодексу РФ, другим федеральным законам, иным нормативным
правовым актам, чего нет в данной ситуации.
Исходя из положения ч.8 ст. 5 ЖК РФ, «в случае несоответствия норм
жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных
нормативных правовых актах РФ, законах и иных нормативных правовых актах
субъектов РФ, нормативных правовых актах органов местного самоуправления
положениям Жилищного кодекс РФ, применяются положения ЖК РФ».
Следовательно, как пишет Е.И. Никифорова, собственник помещения должен
исходить только из того перечня, который установлен в ч.2 ст. 23 ЖК РФ, а
отстаивать свои интересы в связи с этим может и в судебном порядке1. После
принятия
перечисленных
документов
соответствующий
орган
местного
самоуправления выдает собственнику, обратившемуся с заявлением о переводе,
расписку в получении документов.
В соответствии с п. 4 ст. 23 ЖК РФ, орган местного самоуправления
рассматривает заявление и представленные документы и не позднее чем через
сорок пять дней со дня их представления заявителем принимает решение о
переводе или об отказе в переводе.
Пункт 5 ст. 23 ЖК РФ установил порядок действий органа местного
самоуправления в случае принятия положительного решения о переводе жилого
помещения в нежилое, либо нежилого помещения в жилое. Орган, принявший такое
решение, обязан:

не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия положительного
решения о переводе выдать либо направить по почте заявителю документ,
подтверждающий принятие решения о переводе (форма документа утверждается
Правительством Российской Федерации);
1
Никифорова, Е. И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого
помещения в жилое / Е. И. Никифорова // Жилищное право. – 2009. - № 9. - С. 33.
171
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»

одновременно с выдачей (направлением) соответствующего документа
заявителю проинформировать собственников прилегающих помещений о принятии
положительного решения о переводе.
Если перевод жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в
жилое
требует
перепланировки
помещения
или
проведения
иных
работ,
необходимых для использования помещения в новом качестве, то орган, принявший
решение о переводе, в документе, направляемом заявителю, помещает требование о
таких мероприятиях.
Предусмотренный ч. 5 ст. 23 ЖК РФ документ подтверждает окончание
перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве
жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется
проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
В
случае
если
перевод
помещения
не
требует
проведения
его
перепланировки или иных сопутствующих работ, необходимых для использования
помещения
в
новом
качестве,
то
документом,
подтверждающим
перевод
помещения, является документ, выданный (направленный) органом местного
самоуправления заявителю после принятия решения о разрешении перевода. Этот
документ, во-первых, завершает процедуру перевода помещения, во-вторых,
является единственным основанием для использования этого помещения в новом
качестве его собственником.
Иной
порядок
подтверждения
перевода
помещений
предусмотрен
законодателем для тех случаев, когда использование помещения в новом качестве в
силу
его
технологических
и
иных
характеристик
требует
проведения
перепланировки или других работ. В этом случае документ, выданный после
принятия решения о переводе, во-первых, содержит в себе требование о проведении
соответствующих работ, во-вторых, является основанием для их проведения.
Порядок
прохождения
документов
в
структурных
подразделениях
администрации, например, города Оренбурга, определен распоряжением главы г.
Оренбурга от 12.07.2005 года № 3964 – «Об утверждении Положения о порядке
прохождения документации в структурных подразделениях администрации
172
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
города Оренбурга для согласования переустройства и (или) перепланировки
жилых помещений и выдачи разрешения на проведение строительных работ по
перепланировке».
Перепланировка помещения проводится согласно проекту переустройства
или перепланировки помещения, который первоначально был представлен
заявителем в орган местного самоуправления в комплекте с заявлением о переводе
помещения.
Другие необходимые для использования помещения в новом качестве работы
могут проводиться на основании и в соответствии с требованием, содержащимся в
документе, выданном после принятия решения о переводе.
По
окончании
самоуправления,
перепланировки
принявший решение
или
о
иных
переводе,
работ
орган
формирует
местного
приемочную
комиссию, которая фиксирует в специальном акте факт окончания перепланировки
и иных работ. В г. Оренбурге председателем такой комиссии является заместитель
главного архитектора города ДГиЗО администрации г. Оренбурга. Акт приемочной
комиссии подписывается председателем приемочной комиссии и утверждается
главным архитектором ДГиЗО администрации города Оренбурга1.
В состав приемочной комиссии включаются представители:
- заявителя (Заказчика);
- эксплуатирующей организации либо уполномоченное лицо в случае
нахождения помещения в многоквартирном доме;
- генерального подрядчика (для нежилых помещений);
- генерального проектировщика (для нежилых помещений);
-
управления
социальной
защиты
населения
администрации
города
Оренбурга (для нежилых помещений).
1
Об утверждении Положения «О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых
помещений в жилые в городе Оренбурге» (вместе с "Положением о переводе жилых помещений в
нежилые и нежилых помещений в жилые в городе Оренбурге"): постановление Оренбургского
городского Совета от 19 мая 2005 г. № 118: по состоянию на 29 октября 2010 г. //
КонсультантПлюс: справочная правовая система. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
173
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Этот
акт
направляется
органом
местного
самоуправления
в
орган
(организацию) по учету недвижимого имущества.
Именно
акт,
составленный
приемочной
комиссией
по
окончании
перепланировки или иных работ, является основанием для использования
переведенного помещения в новом качестве.
Согласно п. 10 ст. 23 ЖК РФ, к использованию переведенных помещений попрежнему предъявляются требования относительно пожарной безопасности,
санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством
Российской Федерации требования,
в том числе требования, касающиеся
использования нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.
Можно однозначно отметить, что ЖК РФ, по сравнению с ранее
действовавшим ЖК РСФСР, существенным образом расширил и качественно
повысил
уровень
нормативно-правового
регулирования
вопросов
перевода
помещений из одной категории в другую. В то же время, в главе 3 ЖК РФ,
посвященной вопросу перевода жилого помещения в нежилое, не содержится такого
существенного
(первостепенного)
основания
перевода,
как
признание
в
установленном порядке жилого помещения непригодным для проживания и
решения судьбы проживающих там граждан. Данное упущение было восполнено в
«Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим
сносу» утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации 28
января 2006 г. № 47.
В соответствии с данным постановлением, признание помещения жилым
помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан осуществляется
межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки
соответствия указанных помещений и дома установленным в Положении
требованиям1.
1
Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого
помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим
сносу или реконструкции: постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 // Собр.
законодательства Рос. Федерации. - 2006. - № 6. – Ст. 702.
174
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им
порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской
Федерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального
органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное
лицо указанного федерального органа исполнительной власти.
Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает в
установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного
фонда
субъекта
представители
Российской
этого
органа
Федерации.
В
состав
исполнительной
власти
комиссии
включаются
субъекта
Российской
Федерации. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного
органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке
комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В
состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления.
Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа
местного самоуправления.
В
состав
комиссии
включаются
также
представители
органов,
уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах
санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной
безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение
инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и
сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях
органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.
К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса
собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых
случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с
правом решающего голоса.
175
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Что касается требований, которым должно отвечать жилое помещение,
то данное постановление к ним относит1:

жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах,
расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием
территории;

входящие
несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе
в
состав
общего
имущества
собственников
помещений
в
многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при
котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в
железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к
нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности
жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность
инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а
также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и
повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие
их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций
или жилого дома в целом;

жилое помещение, равно как и общее имущество собственников
помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким
образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении
внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и
выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить
возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих
помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и
ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей,
1
Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого
помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим
сносу или реконструкции: постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 // Собр.
законодательства Рос. Федерации. - 2006. - № 6. – Ст. 702.
176
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ширина
лестничных
площадок,
высота
проходов
по
лестницам,
подвалу,
эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать
удобство и безопасность передвижения и размещения;

жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами
(электроосвещение,
хозяйственно-питьевое
и
горячее
водоснабжение,
водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и
газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и
двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных
уборных;

инженерные
системы
(вентиляция,
отопление,
водоснабжение,
водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых
помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников
помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям
санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы
жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в
другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных
узлов
(вспомогательных
помещений)
с
жилыми
комнатами.
Кратность
воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать
нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах;

инженерные
системы
(вентиляция,
отопление,
водоснабжение,
водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие
в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме,
должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями
безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и
инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими
нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации,
которые создаются этими инженерными системами;

наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в
состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме,
должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года
177
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более
60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по
Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха,
пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие
отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных
ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в
конструкциях жилого дома;

жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть
защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных
бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и
технических устройств;

доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме
выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться
при помощи лифта.
Основанием
для
признания
жилого
помещения
непригодным
для
проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания
человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан
вследствие:
- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в
целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего
к снижению до недопустимого
уровня надежности здания, прочности и
устойчивости строительных конструкций и оснований;
- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого
помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарноэпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания
потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества
атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия
источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
178
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения,
расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин,
а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на
которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить
подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных
зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
Непригодными для проживания следует также признавать жилые помещения,
расположенные
в
определяемой
уполномоченным
федеральным
органом
исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если
при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить
разрушение жилых помещений. Многоквартирные
указанных
зонах,
признаются
аварийными
и
дома, расположенные
подлежащими
сносу
в
или
реконструкции.
Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших
повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной
просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений,
следует
признавать
восстановительных
непригодными
работ
для
технически
проживания,
невозможно
если
или
проведение
экономически
нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций
характеризуется
снижением
несущей
способности
и
эксплуатационных
характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и
сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома
признаются аварийными и подлежащими сносу.
Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше
предельно допустимой нормы, следует признавать непригодными для проживания,
если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень
шума до допустимого значения.
Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено
устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать
непригодными для проживания.
179
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Не
может служить
основанием
для
признания
жилого
помещения
непригодным для проживания:
-
отсутствие
системы
централизованной
канализации
и
горячего
водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
- отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот
жилой
дом
вследствие
физического
износа
находится
в
ограниченно
работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
- несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их
расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений
квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по
ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время
объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям
эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и
функционального оборудования.
Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления
гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных
на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их
компетенции,
проводит
оценку
соответствия
помещения
установленным
в
Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным)
для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим
сносу или реконструкции. При оценке соответствия находящегося в эксплуатации
помещения установленным в Положении требованиям проверяется его фактическое
состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического
состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его
огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае
пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов,
содержания потенциально опасных для человека химических и биологических
веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических
факторов
источников
шума,
вибрации,
180
наличия
электромагнитных
полей,
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого
помещения.
Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным в
Положении требованиям включает:
- прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих
документов;
-
определение
перечня
дополнительных
документов
(заключения
соответствующих органов государственного контроля и надзора, заключение
проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов
ограждающих и несущих конструкций жилого помещения, акт государственной
жилищной инспекции субъекта Российской Федерации о результатах проведенных в
отношении жилого помещения мероприятий по контролю), необходимых для
принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не
соответствующим) установленным в Положении требованиям;
- определение состава привлекаемых экспертов проектно-изыскательских
организаций исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано
нежилым, либо для оценки возможности признания пригодным для проживания
реконструированного ранее нежилого помещения;
- работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых
помещений для постоянного проживания;
- составление комиссией заключения о признании жилого помещения
соответствующим (не соответствующим) установленным в Положении требованиям
и пригодным (непригодным) для проживания и признании многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией
решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на
основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом
признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу
может
основываться
только
на
результатах,
изложенных
специализированной организации, проводящей обследование;
181
в
заключении
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
- принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти,
органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного
самоуправления решения по итогам работы комиссии;
- передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого
помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией).
Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для
проживания
и
признания
многоквартирного
дома
аварийным
заявитель
представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы:
- нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на
жилое помещение;
- план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого
помещения - проект реконструкции нежилого помещения для признания его в
дальнейшем жилым помещением.
Для признания многоквартирного дома аварийным также представляется
заключение специализированной организации, проводящей обследование этого
дома.
По усмотрению заявителя также могут быть представлены заявления,
письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.
В случае если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение
государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого
органа,
после
рассмотрения
которого,
комиссия
предлагает
собственнику
помещения представить указанные документы.
Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа,
уполномоченного на проведение государственного контроля и надзора, в течение 30
дней с даты регистрации и принимает решение (в виде заключения) из указанных
далее, либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого
помещения.
В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и
испытания, результаты которых приобщаются к документам, ранее представленным
на рассмотрение комиссии.
182
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:
- о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому
помещению, и его пригодности для проживания;
- о необходимости и возможности проведения капитального ремонта,
реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим
обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации
характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем
Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры
оценки;
- о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому
помещению,
с
указанием
оснований,
по
которым
помещение
признается
непригодным для проживания;
- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
о
признании
многоквартирного
дома
аварийным
и
подлежащим
реконструкции.
Решение
принимается
большинством
голосов
членов
комиссии
и
оформляется в виде заключения. Если число голосов "за" и "против" при принятии
решения равно, решающим является голос председателя комиссии. В случае
несогласия с принятым решением члены комиссии вправе выразить свое особое
мнение в письменной форме и приложить его к заключению.
По окончании работы комиссия составляет в 3 экземплярах заключение о
признании помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания.
В случае обследования помещения комиссия составляет в 3 экземплярах акт
обследования помещения
На основании полученного заключения соответствующий федеральный
орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской
Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает
распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках
отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и
183
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения
ремонтно-восстановительных работ.
Комиссия в 5-дневный срок направляет по 1 экземпляру распоряжения и
заключения комиссии заявителю.
В случае признания жилого помещения непригодным для проживания
вследствие
наличия
вредного
воздействия
факторов
среды
обитания,
представляющих особую опасность для жизни и здоровья человека, либо
представляющих угрозу разрушения здания по причине его аварийного состояния,
решение направляется в соответствующий федеральный орган исполнительной
власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган
местного самоуправления, собственнику жилья и заявителю не позднее рабочего
дня, следующего за днем оформления решения.
5.2 Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение и
нежилого помещения в жилое помещение
ЖК РФ установил перечень оснований для отказа в переводе помещений. В
частности, в ст. 24 ЖК РФ определено всего четыре таких основания. К ним
относятся:
- непредставление собственником помещения в соответствующий орган
местного самоуправления документов, предусмотренных п. 2 ст. 23 ЖК РФ;
- представление собственником помещения документов в ненадлежащий
орган местного самоуправления или в иной орган, к компетенции которого не
отнесены вопросы перевода помещений;
- наличие условий, при которых перевод помещения не допускается (эти
условия предусмотрены в ст. 22 ЖК РФ);
- несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки
жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.
Как верно отмечают С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова, условие наличия
доступа
к
переводимому
помещению
184
без
использования
помещений,
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
обеспечивающих доступ к нежилым помещениям или наличие технической
возможности оборудовать такой доступ представляется проблемным. Поскольку
жилые помещения в многоквартирных домах за редчайшим исключением не
оборудованы отдельными выходами на улицу, то для осуществления перевода
необходимо произвести работы по
перепланировке и реконструкции (т.е.
осуществить изменение параметров объекта капитального строительства и его
частей) помещения1.
Так, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации
г. Нальчика о признании недействительным отказа в переводе жилого помещения в
нежилое и об обязании администрации перевести жилое помещение квартиру в
нежилое, в целях использования под офис с устройством отдельного входа путем
разборки подоконной части капитальной наружной стены с учетом проекта
(уточненные требования).
Решением
от 22.05.06,
оставленным
без
изменения
постановлением
апелляционной инстанции от 14.07.06, в удовлетворении заявленных требований
отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество при обращении с
заявлением о переводе жилого помещения в нежилое не предоставило надлежаще
оформленный
и
утвержденный
проект
перепланировки
помещения,
предусмотренный п. 2 ч. 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, в связи с чем, отказ в
переводе помещения обоснован.
В кассационной жалобе общество просит решение и постановление
отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывал, что при подаче
заявления о переводе помещения в нежилое им предоставлены все необходимые
документы, указанные в статье 23 ЖК РФ. Проект перепланировки не является
проектной документацией в смысле постановления Правительства Российской
Федерации от 27.12.2000 № 1008, поэтому не подлежит государственной экспертизе.
Кроме того, проект согласован в установленном порядке. Администрация возражала
против удовлетворения кассационной жалобы, считая судебные акты законными и
1
Макеев, П. В. О проблемах реализации положений ЖК РФ при переводе жилого
помещения в нежилое / П. В. Макеев // Жилищное право. – 2009. - № 12. - С. 69.
185
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
обоснованными. В судебном заседании представитель администрации пояснил, что
жильцы смежных квартир жилого дома не дали согласия на перепланировку жилого
помещения в нежилое, в связке чем, администрация лишена возможности принять
соответствующее постановление.
Федеральный
арбитражный
суд
Северо-Кавказского
округа,
изучив
материалы дела, изложенные в кассационной жалобе доводы и выслушав
представителей сторон, посчитал, что кассационная жалоба удовлетворению не
подлежит по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, по договору
купли-продажи общество приобрело в собственность квартиру в многоквартирном
доме, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права. Письмом
общество обратилось в администрацию с просьбой перевести жилое помещение в
нежилое, с указанием, что предполагается использование неиспользуемого
жильцами
помещения.
сквозного
прохода
Согласно
письмам
и
соответствующая
управления
для
перепланировка
рассмотрения
жилого
вопроса
о
переоборудовании квартиры под офис общество предоставило письмо на имя главы
администрации; технический паспорт на квартиру (копия); эскизный проект
переоборудования квартиры под офис; согласие соседей на переоборудование
квартиры под офис; заключение Управления Госпожнадзора МЧС РФ по КБР;
поэтажный
план
здания;
согласование
перепланировки
с
Управлением
государственной жилищной инспекции.
Письмом от 28.11.05 г. администрация отказала в выдаче разрешения на
переоборудование квартиры под офис - диспетчерский пункт такси, сообщив, что
комиссия по градостроительству и земельным отношениям не дала положительное
заключение в связи с нарушением градостроительных норм и многочисленными
жалобами жильцов дома.
Считая отказ незаконным, общество обратилось с рассматриваемым
заявлением в арбитражный суд.
При рассмотрении спора суд правомерно руководствовался нормами
материального права, регламентирующие отношения жильцов многоквартирного
здания. В соответствии с ч. 1,2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого
186
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
допускается
с
учетом
соблюдения
требований
настоящего
Кодекса
и
законодательства о градостроительной деятельности. Такой перевод не допускается,
если доступ к переводимому помещению невозможен без
использования
помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует
техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.
Согласно частям 2, 3 ст. 23 указанного Кодекса и пунктам 8, 9 Положения о
порядке переустройства и (или) перепланировки жилых помещений и переводе
жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в г. Нальчике,
утвержденного
решением
Нальчикского
городского
Совета
местного
самоуправления от 21.04.06, для перевода жилого помещения в нежилое помещение
собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в
уполномоченный орган представляет, в числе прочих документов, подготовленный
и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или)
перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или)
перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в
качестве жилого или нежилого помещения).
В силу ч. 8 ст. 23 ЖК РФ решение уполномоченного органа о переводе
помещения в нежилое является основанием проведения такого переустройства и
(или) перепланировки с учетом проекта переустройства, и (или) перепланировки.
В соответствии с пунктом 1.7.1 постановления Госстроя РФ от 27.09.03 №
170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
перепланировкой жилых помещений является: перенос и разборка перегородок,
перенос
и
устройство
многокомнатных
дверных
квартир,
проемов,
устройство
разукрупнение
дополнительных
или
кухонь
укрупнение
и
санузлов,
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация
187
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство
или переоборудование существующих тамбуров1.
Как установили суды, для перевода спорного помещения в нежилое
необходима организация отдельного доступа в него, то есть перепланировка с
отдельным входом. В этой связи суд первой инстанции обоснованно указал на
необходимость применения ст. 26 ЖК РФ, предусматривающей основания и
порядок перепланировки жилого помещения.
Как следует из материалов дела, при обращении в администрацию с
просьбой о переводе жилого помещения в нежилое общество не поднимало вопрос о
необходимости переустройства спорного помещения. Между тем заявитель обязан
был подать заявление в форме, утвержденной постановлением Правительства
Российской Федерации от 28.04.05 №266, с приложением необходимых документов.
На момент обращения общества к администрации с заявлением действовало
Положение о порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г.
Нальчика, утвержденное решением нальчикского городского Совета местного
самоуправления 10.08.04. В разделе 2 указанного положения определен порядок
оформления переустройства помещений, соблюдение которого общество не
доказало. В связи с этим кассационная жалоба была оставлена без удовлетворения.
По сути, проблемными являются вопросы, связанные с получением
согласия собственников помещения в многоквартирном доме на организацию
отдельного входа с изменением в связи с этим режима пользования частью
земельного участка, занимаемого таким домом, т.е. получением согласия на
реконструкцию многоквартирного дома с уменьшением размера общего
имущества2.
К сожалению, ЖК РФ данные вопросы решает крайне противоречиво. Так,
например, в соответствии с ч.3. ст.36 ЖК РФ, уменьшение размера общего
1
Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда:
постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 // КонсультантПлюс: справочная
правовая система. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
2
Макеев, П. В. О проблемах реализации положений ЖК РФ при переводе жилого
помещения в нежилое / П. В. Макеев // Жилищное право. – 2009. - № 12. - С. 71.
188
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
имущества в многоквартирном доме возможно только по решению собственников
помещений в данном доме путем его реконструкции. В соответствии с ч.2 ст.40 ЖК
РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений
невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном
доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений
должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном
доме.
В тоже время в соответствии с п.1 ч.2 ст.44 и ч.1. ст.46 ЖК РФ, принятие
решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением
или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий,
строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном
доме; решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством
голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании
собственников
помещений
в
многоквартирном
доме,
за
исключением
предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса решений,
которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа
голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются
протоколами
в
порядке,
установленном
общим
собранием
собственников
помещений в данном доме.
Как видно из данных норм, для принятия решения практически по одному и
тому же вопросу требуется разный процент голосов собственников: в первом случае
100 %, во втором 67 %.
В литературе данная ситуация, вызванная несовершенством норм ЖК РФ,
справедливо критикуется. Так, С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова отмечают, что
«трудно предположить, чем руководствовался законодатель, допуская принятие
решения о реконструкции всего многоквартирного дома квалифицированным
большинством в 2/3 голосов от общего числа голосов собственником помещений,
тогда как принятие решения о любом уменьшении общего имущества в результате
189
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
реконструкции, перепланировки и (или) переустройства связывается с достижением
консенсуса. Такое законодательное регулирование заведомо неэффективное. Даже с
учетом того, что ЖК РФ допускает в качестве формы проведения общего собрания
заочное голосование, практически недостижимо с учетом всего многообразия
жизненных регалий получить согласие абсолютно всех собственником помещений
многоквартирного дома»1.
В целях устранения противоречий п.3 чт.36, п.2. ст.40 и п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ,
Макеев. П.В. предлагает внести в ЖК РФ следующие изменения:
- ч.3 ст.36 изложить в новой редакции: «3. Уменьшение размера общего
имущества в многоквартирном доме возможно только по решению собственников
помещений в данном доме, принятому на общем собрании таких собственников,
путем его реконструкции»;
- ч.2 ст. 40: «2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка
помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в
многоквартирном
перепланировка
доме,
то
помещений
такие
реконструкция,
возможны
только
переустройство
по
решению
и
(или)
собственников
помещений в многоквартирном доме, принятом на общем собрании таких
собственников»»;
- п.1. ч.2 ст.44: «1) принятие решений о реконструкции многоквартирного
дома (в том числе с его расширением или надстройкой), реконструкции,
переустройстве и (или) перепланировке помещений с присоединением к ним части
общего имущества в многоквартирном доме, строительстве хозяйственных построек
и
других
зданий,
строений,
сооружений,
ремонте
общего
имущества
в
многоквартирном доме».
В отношении нежилого помещения действует запрет на его перевод в
жилой фонд, если:
1
Макеев, П. В. О проблемах реализации положений ЖК РФ при переводе жилого
помещения в нежилое / П. В. Макеев // Жилищное право. – 2009. - № 12. - С. 71.
190
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
1)
оно не отвечает установленным требованиям или отсутствует
возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным
требованиям;
2)
право собственности на такое помещение обременено правами
каких - либо лиц.
Пункт 2 ст. 24 ЖК РФ обязал органы местного самоуправления при принятии
решения об отказе в переводе помещения мотивировать свой отказ с обязательной
ссылкой на одно из указанных оснований отказа.
Согласно п. 3 ст. 24 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны
выдавать (направлять по почте) заявителям решения об отказе в переводе
помещений. Данные решения должны выдаваться (направляться) не позднее трех
рабочих дней со дня их принятия. Наконец, собственник помещения, получивший
отказ в переводе, вправе обжаловать решение об отказе в судебном порядке.
Кроме того, основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение
требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной
деятельности, например, если:
- в разряд нежилых переводятся жилые помещения (жилые дома),
занимаемые гражданами по договору социального найма;
- жилая площадь в результате перевода помещения в нежилое
уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья с учетом
проживающих на данной жилой площади граждан;
- будут нарушены права несовершеннолетних детей, проживающих в
переводимом жилом помещении;
- жилые помещения (жилые дома) признаны в установленном порядке
аварийными.
Последнее
основание
для
отказа
-
несоответствие
проекта
переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям
законодательства - пункту 3 части 1 статьи 27 ЖК РФ. Например, собственник
(или лицо им уполномоченное) представил проект по переустройству, по которому
кухня жилого помещения переносится таким образом, что после совершения
191
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
переустройства
она
будет
располагаться
над
жилой
комнатой
квартиры,
расположенной ниже. Совершение такого вида переустройства недопустимо, так как
после этого такая квартира может быть признана непригодной для проживания.
Также следует обратить внимание на то, что проект делается организацией,
имеющей лицензию. И при разработке проекта специалисты должны учитывать все
требования к помещению (технические, противопожарные), материалам которые
будут применяться. И несоответствие проекта предъявляемым законодательством
требованиям может служить основанием лишения лицензии специалистов,
выполняющих такой проект.
Ссылки на основания для отказа в переводе помещения должны быть
отражены в решении об отказе. Такое решение может быть обжаловано в суд в
соответствии с главой 25 ГПК РФ и главой 24 АПК РФ. Заявление о признании
решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в
арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину или организации
стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не
установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок
подачи заявления может быть восстановлен судом.
5.3 Понятие «переустройство» и «перепланировка» жилого помещения
Следует
отметить,
что
регулирование
вопросов
переустройства
и
перепланировки жилых помещений, так же, как и вопросов перевода помещений из
одной категории в другую, качественно улучшилось по сравнению с ЖК РСФСР.
Так, статья 84 ранее действующего жилищного кодекса была посвящена
переустройству или перепланировке жилых квартир, используемых на основании
договора социального найма жилого помещения. Однако вопросы переустройства
или перепланировки жилых помещений других видов в ЖК РСФСР отражения не
нашли.
Действующий ЖК РФ установил общий для всех жилых помещений порядок
проведения этих действий. Глава 4 ЖК РФ должна применяться во всех случаях
192
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
переустройства (перепланировки) жилых помещений, в том числе используемых на
основании договора социального найма, находящихся в собственности граждан,
либо на ином законном основании.
Кроме того, ст. 84 ЖК РСФСР содержала норму, в соответствии с которой
переустройство или перепланировка жилого помещения могли проводиться только с
определенной целью, а именно с целью повышения благоустройства квартиры. В
ЖК РФ цели переустройства (перепланировки) жилых помещений нормативно не
ограничены, из чего следует, что для проведения этих действий необходимы
собственная воля граждан и наличие условий, предусмотренных законодательством.
Существенным отличием норм нового Жилищного кодекса РФ от ранее
действующего является также тот факт, что ЖК РФ установил административный
порядок действий заинтересованных лиц и уполномоченных органов при
проведении перепланировки (переустройства) жилых помещений. ЖК РСФСР
такого порядка не содержал, что так же, как и в случае с переводом жилых
помещений,
требовало
дополнительного
регулирования
этих
вопросов
ведомственными инструкциями и положениями. Теперь же основной алгоритм
действий закреплен непосредственно в законе.
В новом Жилищном кодексе РФ при этом нашли отражение и известные ЖК
РСФСР нормы относительно переустройства (перепланировки) жилых помещений:
- во-первых, эти действия могут проводиться по-прежнему только с согласия
уполномоченного органа. Изменились только формулировки: в ЖК РСФСР
переустройство
(перепланировка)
могли
проводиться
с
разрешения
исполнительного комитета местного Совета народных депутатов (позднее - с
разрешения органов местного самоуправления), а в ЖК РФ речь идет о
согласовании
с
органами
местного
самоуправления
переустройства
(перепланировки) жилых помещений. По своей сути согласование, предусмотренное
статьей 26 ЖК РФ, полностью аналогично разрешению, предусмотренному ст. 84
ЖК РСФСР;
193
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
- во-вторых, сохранилась норма о необходимости получения согласия всех
членов семьи, проживающих с нанимателем по договору социального найма, на
проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения.
Переустройство и перепланировка жилого помещения представляют собой
определенные виды работ, после выполнения которых требуется внесение
изменений в технический паспорт жилого помещения1. Такие работы проводятся с
соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного
самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование. В главе 4
Жилищного кодекса РФ на федеральном уровне урегулированы основные вопросы,
относящиеся к переустройству и перепланировке жилых помещений. В г. Оренбурге
переустройство и перепланировка регулируется Положением "О порядке
согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых
помещений,
приемке
работ
по
завершению
переустройства
и
(или)
перепланировки помещений в городе Оренбурге", (далее по тексту - Положением
«О порядке согласования переустройства… в городе Оренбурге» ) утвержденным
Постановлением администрации города Оренбурга от 21.03.2012 N 495-п. Согласно
ст. 25 ЖК РФ переустройство
жилого помещения
представляет собой
установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического,
электрического или другого оборудования требующих внесения изменения в
технический паспорт жилого помещения.
В соответствии с Положением «О порядке согласования переустройства… в
городе Оренбурге» перечень мероприятий по переустройству помещений включает
в себя следующие виды работ:
-
перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах
туалетов, ванных комнат, кухонь;
- устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь;
- перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов;
- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
1
Мухаметзянова, Л. М. Актуальные вопросы оформления самовольных переустройств и
перепланировок жилых помещений / Л. М. Мухаметзянова // Юрист. – 2010. - № 3. - С. 38.
194
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
- замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного,
технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой
существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (в том числе
устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и
отопления);
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его
конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого
помещения.
Перепланировка жилых помещений в соответствии с Положением «О
порядке согласования переустройства… в городе Оренбурге» может включать в
себя следующие виды работ1:
-
разборка
(полная,
частичная)
ненесущих
перегородок
(исключая
межквартирные);
- устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные);
- устройство проемов в ненесущих стенах и межквартирных перегородках
(при объединении помещений по горизонтали);
- заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
- устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
- изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок);
-. ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних
габаритов;
- устройство балконов;
- изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе
с устройством пандусов.
Важно учитывать, что не любое изменение в оборудовании жилого
помещения признается его переустройством. Основным критерием, в соответствии с
1
Об утверждении Положения "О порядке согласования переустройства и (или)
перепланировки жилых и нежилых помещений, приемке работ по завершению переустройства и
(или) перепланировки помещений в городе Оренбурге: постановление администрации города
Оренбурга от 4 октября 2011 г. № 6538-п // КонсультантПлюс: справочная правовая система. –
Режим доступа: http://www.consultant.ru.
195
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
которым изменение оборудования жилого помещения может быть признано
переустройством, является необходимость внесения изменений в технический
паспорт жилого помещения. Аналогично с переустройством, перепланировкой
является не любое изменение конфигурации жилого помещения, а лишь то, которое
требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка проводится с сохранением
функционального назначения
помещений, переоборудование проводится для приспособления помещений
к
новому функциональному
назначению, реконструктивные работы, в том числе
выполняемые в комплексе
с работами по перепланировке и переоборудованию
помещений, предусматривают частичные изменения
в несущих конструкциях и
(или) в архитектурном облике здания. При этом не допускаются мероприятия и
способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарногигиенических,
экологических
документов, действующих
и
эксплуатационно-технических
нормативных
для жилых зданий. Не допускаются мероприятия,
влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков,
эркеров, превращение
в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство
мансардных помещений) и подлежащее оформлению и реализации в порядке,
установленном для реконструкции жилых домов.
Жилищный кодекс РФ не является единственным нормативным актом,
который формулирует данные понятия. Детализация понятий «переустройство»
и
«перепланировка»
изложена
в
подзаконном
нормативном
акте
–
постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении правил и
норм технической эксплуатации жилищного фонда». Следует отметить, что
данный
нормативный
акт,
наряду
с
понятиями
«переустройство»
и
«перепланировка», использует термин «переоборудование». Данной понятие не
фигурирует в ЖК РФ, а в рассматриваемом постановлении используется в качестве
синонима термина «переустройство»1.
1
Карпухин, Д. В. Проблемы правового регулирования переустройства и перепланировки
жилого помещения / Д. В. Карпухин // Жилищное право. – 2009. - № 5.- С. 99.
196
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Согласно п.1.6 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «
Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно
вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений,
конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в
результате ремонтов, реконструкции, модернизации перепланировки и повышения
благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и
земельный участок.
В соответствии с п. 1.7.1 рассматриваемого постановления переоборудование
жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен
газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и
газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов,
ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих
трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин,
«джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и
бытовых приборов нового поколения1.
Статья
29
ЖК
РФ
предусматривает
последствия,
иными
словами,
определенные меры ответственности собственника или иного владельца жилого
помещения, который произвел переустройство (перепланировку) этого помещения
без согласования с соответствующим органом местного самоуправления в порядке,
предусмотренном ст. 26 ЖК РФ.
Пункт 1 ст.29 ЖК РФ, в отличие от ЖК РСФСР, содержит юридическое
определение самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения.
Самовольное переустройство или перепланировка имеют место всего в двух
случаях:
- если отсутствует основание перепланировки (переустройства), т.е.
документ, подтверждающий принятие органом местного самоуправления
1
Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда:
постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 // КонсультантПлюс: справочная
правовая система. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
197
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
решения о согласовании этих действий. Иными словами, собственник или
владелец жилого помещения попросту не прошел процедуру согласования
переустройства (перепланировки) жилого помещения;
- если переустройство (перепланировка) проведено с нарушением
проекта, который изначально представлялся в орган местного самоуправления
вместе с заявлением о переустройстве (перепланировке).
При
наличии
хотя
бы
одного
из
указанных
обстоятельств
переустройство (перепланировка) признается самовольным.
Правовое
регулирование
вопросов
самовольного
переустройства
и
перепланировки необходимо рассматривать вкупе с положениями ст. 222 ГК РФ о
самовольной постройке. В правовом смысле разница между самовольной
постройкой и самовольной перепланировкой состоит в конечном результате
незаконных действий, а именно в создании нового объекта недвижимости. При
самовольной перепланировке (переустройстве) жилого помещения новый объект
недвижимости не создается, изменяются лишь технические характеристики жилого
помещения, однако это не исключает возможность появления качественно нового
жилого помещения. В связи с этим состоит согласиться с мнением С.В. Моргунова о
том, что нормы ст. 222 ГК РФ напрямую применимы в случаях, когда
уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления
требует привести нежилое помещение в прежнее состояние, а собственник – в
судебном
порядке
заявить
о
признании
за
ним
права
на
самовольно
перепланированное помещение. К жилым помещениям такой подход неприменим.
Рассматриваемая проблема нашла отражение и в правоприменительной
практике. В частности, в п.29 Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №
10/22 « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано:
положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с
созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся
недвижимым
имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование)
недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект
198
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
недвижимости.
При этом суды высших инстанций определил, что лица, право
собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких
объектов, могут написать заявление в суд об устранении нарушения права, не
соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В случаях, когда самовольно
возведенный
объект,
не
являющийся
новым
объектом
или
недвижимым
имуществом, создает угрозу жизни или здоровью граждан, заинтересованные лица
вправе на основании п.1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении
деятельности по эксплуатации данного объекта1.
Таким образом:
- перепланировка жилого помещения представляет собой изменение
конфигурации помещения при сохранении функционального назначения объекта,
требующее соответствующего согласования и внесения изменений в технический
паспорт объекта недвижимости;
- переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос
инженерных
сетей,
санитарно-технического,
электрического
или
другого
оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого
помещения;
- самовольное переустройство (самовольная перепланировка) - такое
переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, которые произведены
при
отсутствии
документа
о
согласовании
этих
действий,
выданного
уполномоченным органом или с нарушением проекта переустройства и (или)
перепланировки, представлявшегося для согласования.
1
Захаров, Е. В. Практические аспекты реализации органами МСУ норм ЖК РФ о
переустройстве и перепланировке жилого помещения / Е. В. Захаров // Современное право. – 2012.
- № 3. - С. 59.
199
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
5.4 Основания и порядок проведения
переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения
Основания
для
проведения
пользователем
жилого
помещения
его
переустройства или перепланировки, а также порядок действий заинтересованных
лиц в целях проведения переустройства или перепланировки устанавливаются ст. 26
ЖК РФ.
Согласно п. 1 ст. 26 ЖК РФ,
переустройство либо перепланировка
жилых помещений должны осуществляться с соблюдением требований
законодательства Российской Федерации и по согласованию с органом местного
самоуправления, на территории которого находится жилое помещение.
Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим
органом
местного
самоуправления
решения
о
перепланировке
или
переустройстве жилого помещения.
Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении
Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» установлено, что
осуществление перепланировки и (или) переоборудования жилых помещений не
допускается1:
1)
если они ведут к нарушению прочности или разрушению несущих
конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) ухудшению
сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;
2)
если они ухудшают условия эксплуатации и проживания всех или
отдельных граждан дома или квартиры.
В городе Оренбурге переустройство и (или) перепланировка помещения
проводится по решению департамента градостроительства и земельных отношений
администрации города Оренбурга (далее - ДГиЗО) о согласовании переустройства и
(или) перепланировки помещения. В соответствии с Положением «О порядке
1
Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда:
постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 // КонсультантПлюс: справочная
правовая система. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
200
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
согласования переустройства… в городе Оренбурге» к видам мероприятий (работ),
выполняемых без оформления проектной и разрешительной документации,
относятся1:
- устройство антресолей;
- устройство новых встроенных шкафов из легких материалов и демонтаж
имеющихся, если шкафы не являются межквартирными;
- замена окон и балконных дверей с сохранением габаритов дверных и
оконных проемов;
- снос или устройство перегородки между ванной и туалетом;
- снос перегородки между кухней и кладовой при условии отсутствия
вентиляционного канала;
- ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных
столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
- замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по
параметрам и техническому устройству;
- снос или замена отопительного очага.
В
соответствии
с
этим
же
положением
переустройство
и
(или)
перепланировка не допускаются в случае нарушения строительных, санитарных и
противопожарных норм и правил. В частности не допускается переустройство
помещений, при котором:
- ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том
числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим
устройствам;
- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или
может произойти их разрушение;
1
Об утверждении Положения "О порядке согласования переустройства и (или)
перепланировки жилых и нежилых помещений, приемке работ по завершению переустройства и
(или) перепланировки помещений в городе Оренбурге: постановление администрации города
Оренбурга от 4 октября 2011 г. № 6538-п // КонсультантПлюс: справочная правовая система. –
Режим доступа: http://www.consultant.ru.
201
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
-
устанавливаются
отключающие
или регулирующие
устройства
на
общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими
оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по
проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек
в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых
материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
- переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть
отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания
(кроме помещений, переводимых из жилых в нежилые);
- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной
вентиляции.
В жилых домах типовых серий Положением «О порядке согласования
переустройства… в городе Оренбурге» не допускается:
- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах пилонов,
диафрагмах жесткости и колоннах (стойках, столбах), а также местах расположения
связей между сборными элементами;
- устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми
панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение
электропроводки, разводки трубопроводов;
- устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по
высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта
жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без проведения
соответствующей экспертизы.
Положением
«О
порядке
согласования
переустройства…
в
городе
Оренбурге» установлено, что:
- переустройство и (или) перепланировка помещений, в том числе
муниципальных,
а
также
оформление
осуществляется за счет заявителя;
202
всей
разрешительной
документации
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
- переустройство и (или) перепланировка помещений, а также оформление
всей
разрешительной
собственником
документации
(лицом,
осуществляется
осуществляющим
по
согласованию
полномочия
с
собственника)
многоквартирного дома либо уполномоченной им организацией в соответствии с
действующим законодательством;
- переустройство и (или) перепланировка муниципальных помещений, а
также
оформление
всей разрешительной документации осуществляется
по
согласованию с управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации
города Оренбурга (для жилых помещений), комитетом по управлению имуществом
города
Оренбурга
(для
нежилых
помещений)
либо
уполномоченной
ими
организацией в соответствии с действующим законодательством.
Переустройство и (или) перепланировка помещения должны производиться с
ограничениями, связанными с недопустимостью:
- проведения работ в жилых домах в воскресные и праздничные нерабочие
дни;
- проведения в жилых домах работ, сопряженных с шумом, с 19.00 часов до
09.00 часов;
-
проведения
работ
без
специальных
мероприятий,
исключающих
причинение ущерба смежным помещениям;
- загромождения эвакуационных путей и других мест общего пользования, в
том числе строительным и иным мусором;
- использования пассажирских лифтов для транспортировки строительных
материалов и строительного мусора;
- складирования строительных материалов и строительного мусора на
придомовой территории;
- отключения внутридомовых инженерных систем без предварительного
согласования с организацией, осуществляющей управление многоквартирным
домом.
Пункт 2 ст. 26 ЖК РФ определяет перечень документов, которые
представляются собственником жилого помещения или уполномоченным им лицом
203
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
(далее - заявитель) в орган местного самоуправления для принятия решения о
переустройстве или перепланировке.
К этим документам относятся:
1)
заявление
о
переустройстве
или
перепланировке
по
форме,
утвержденной Правительством Российской Федерации. Форма заявления
переустройстве
и
(или)
перепланировке
жилого
помещения,
о
утверждена
Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 и предусматривает,
что заявлением может подавать «наниматель, либо арендатор, либо собственник
жилого помещения, либо собственники жилого помещения, находящегося в общей
собственности двух или более лиц, в случае, если ни один из собственников либо
иных лиц не уполномочен в установленном порядке представлять их интересы».
В связи с этим можно заметить, что согласно ст. 26 ЖК РФ заявление о
переустройстве и (или) перепланировке подает собственник жилого помещения.
Статья 26 ЖК РФ предусматривает случай подачи заявления уполномоченным
наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов
нанимателем переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по
договору социального найма. Понятие аренды жилого помещения не предусмотрено
ГК РФ и, соответственно, арендатор не указан в ЖК РФ как надлежащий податель
заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения.
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого
помещения предусматривает, что заявитель указывает срок производства ремонтностроительных работ (даты начала и окончания), режим производства ремонтностроительных работ (время и дни недели), подписывает обязательства: осуществить
ремонтно-строительные
работы
в
соответствии
с
проектом
(проектной
документацией); обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтностроительных
работ
должностных
лиц
органа
местного
самоуправления
муниципального образования либо уполномоченного им органа для проверки хода
работ, осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного
режима работ. Определение заявителем срока производства ремонтно-строительных
работ, режима производства ремонтно-строительных работ создает у органа
204
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
местного
самоуправления
определенный механизм
защиты
интересов
лиц,
проживающих по соседству с местом проведения работ;
2) правоустанавливающие документы на жилое помещение, подлежащее
переустройству
или
перепланировке
(подлинники
или
нотариально
удостоверенные копии). Правоустанавливающими документами могут в различных
случаях являться: решение о вселении в жилое помещение или ордер на вселение,
договор коммерческого найма жилого помещения, свидетельство о государственной
регистрации права собственности или иного права на жилое помещение;
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект
переустройства или перепланировки жилого помещения;
4) технический паспорт помещения;
5) письменное согласие всех членов семьи нанимателя, в том числе
временно отсутствующих, занимающих жилое помещение на основании
договора социального найма (в случае если заявителем является занимающий
жилое помещение по договору социального найма наниматель, уполномоченный
наймодателем на представление предусмотренных документов). Согласие всех
членов семьи нанимателя необходимо лишь в том случае, если перепланировка или
переустройство осуществляются в отношении жилого помещения, занимаемого на
основании договора социального найма. В случае если заявителем является
собственник жилого помещения, то, исходя из смысла п. 2 ст. 26 ЖК РФ,
представление письменного согласия всех членов семьи не требуется;
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и
культуры о допустимости осуществления переустройства или перепланировки,
если жилое помещение или дом, в котором оно расположено, является
памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган местного самоуправления, в который обратился заявитель, не вправе
требовать других документов, которые не предусмотрены ст. 26 ЖК РФ.
Как и в случае с переводом помещений из одной категории в другую,
заявителю органом местного самоуправления выдается расписка, подтверждающая
получение
заявления
о переустройстве
205
(перепланировке), а
также других
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
документов. В расписке должен содержаться, перечень принятых документов и
указана дата их принятия.
Согласно п. 4 ст. 26 ЖК РФ, для рассмотрения заявления и
представленных с ним документов органу местного самоуправления отведено
сорок пять календарных дней. Не позднее этого срока орган местного
самоуправления обязан принять решение о согласовании или об отказе в
согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения. Основания для
отказа в переустройстве (перепланировке) определены в ст. 24 ЖК РФ.
В п. 5 ст. 26 ЖК РФ закреплено, что орган местного самоуправления,
принявший решение о согласовании переустройства (перепланировки) жилого
помещения, обязан в течение трех рабочих дней выдать или выслать по почте
заявителю документ, подтверждающий принятие решения о согласовании,
форма которого утверждается Правительством Российской Федерации.
Следует полагать, что решение об отказе в согласовании переустройства
(перепланировки) жилого помещения должно быть также выдано (выслано)
заявителю в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 26 ЖК РФ, несмотря на то, что в нем
речь идет только о документе, подтверждающем принятие положительного
решения.
Согласно п. 6 ст. 26 ЖК РФ, единственным основанием для проведения
переустройства и перепланировки является документ, выданный органом
местного самоуправления после принятия решения о согласовании этих
действий. Форма решения утверждена Постановлением Правительства
Российской Федерации от 28.04.2005 N 266 "Об утверждении формы заявления
о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы
документа,
подтверждающего
принятие
решения
о
согласовании
переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".
В соответствии с Положением «О порядке согласования переустройства… в
городе
Оренбурге»
для
получения
решения
собственник
помещения
(уполномоченное им лицо), наниматель жилого помещения по согласованию с
206
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
наймодателем, а также другое заинтересованное лицо (далее - Заявитель)
представляет следующие документы:
- заявление о переустройстве и (или) перепланировке помещения;
- правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или)
перепланируемое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии), 1
экземпляр ксерокопий;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект
предполагаемого переустройства и (или) перепланировки помещения (при
пробивке проемов в несущих стенах многоквартирных домов в состав проекта
должны быть включены сведения, обеспечивающие выполнение требований
безопасности
здания,
в
том
числе
требований
механической,
пожарной
безопасности, требований безопасных для человека условий проживания и
пребывания);
- для жилых помещений - письменное согласие всех членов семьи
нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя),
занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на
основании договора социального найма;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и
культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки
помещения, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является
памятником архитектуры, истории или культуры;
- технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого
помещения;
-
письменное
согласие
всех
собственников
иных
помещений
в
многоквартирном доме в случае, если переустройство и (или) перепланировка
помещения связаны с присоединением к нему части общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме;
-
решение
общего
собрания
собственников
помещений
в
многоквартирном доме о согласовании переустройства и (или) перепланировки в
случае, если переустройство и (или) перепланировка затрагивает общее
207
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
имущество в многоквартирном доме (за исключением случаев присоединения
части общего имущества, уменьшения общего имущества в многоквартирном доме).
Решение предоставляется в виде протокола общего собрания или выписки из
протокола.
Решение
общего
собрания
собственников
помещений
в
многоквартирном доме принимается в порядке, установленном главой 6 Жилищного
кодекса Российской Федерации. Протокол общего собрания собственников
помещений должен содержать сведения о собственниках (фамилия, инициалы),
участвовавших в собрании, и принадлежащих им помещениях.
Указанные
документы
принимаются
в
Оренбургском
областном
многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных
услуг (далее - МФЦ) и передаются на рассмотрение в ДГиЗО. Заявителю выдается
расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения.
По поручению ДГиЗО организацию исполнения и подготовку документации,
необходимой для выдачи решения, осуществляет муниципальное бюджетное
учреждение "Городской центр градостроительства".
Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и
(или)
перепланировки
помещения
должно
быть
принято
по
результатам
рассмотрения заявления и представленных документов не позднее чем через
тридцать дней с момента принятия документов в МФЦ.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и
(или) перепланировки выдается заявителю в МФЦ. Одновременно с выдачей
решения заявителю возвращаются подлинники правоустанавливающих документов
на переустроенное и (или) перепланированное помещение.
Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений
принимает ДГиЗО. Решение изготавливается в двух оригинальных экземплярах.
Дополнительные
экземпляры
решения
изготавливаются
в
виде
копий,
удостоверенных печатью ДГиЗО.
В ст. 27 ЖК РФ предусмотрено три основания для принятия органом
местного самоуправления решения об отказе в согласовании переустройства
(перепланировки) жилого помещения. К этим основаниям относятся:
208
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
- непредставление собственником или пользователем жилого помещения
документов, предусмотренных п. 2 ст. 26 ЖК РФ;
-
представление
документов
в
ненадлежащий
орган
местного
самоуправления либо в иной орган, к компетенции которого не относится
решение таких вопросов;
- несоответствие проекта переустройства или перепланировки жилого
помещения требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе
техническим регламентам.
Пункт 2 ст. 27 ЖК РФ обязывает органы местного самоуправления при
принятии решения об отказе в согласовании переустройства (перепланировки)
жилого помещения ссылаться на одно из указанных в статье 27 ЖК РФ оснований.
Наконец, п. 3 ст. 27 ЖК РФ обязал органы местного самоуправления
выдавать (направлять) заявителям не позднее трех рабочих дней решение об
отказе в согласовании. Заявитель, в свою очередь, имеет право обжаловать
решение об отказе в судебном порядке.
В г. Оренбурге отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки
помещения подготавливается ДГиЗО в виде письменного сообщения за подписью
главного архитектора города Оренбурга и должен содержать основания отказа с
обязательной ссылкой на нарушения. Отказ выдается или направляется заявителю в
течение трех рабочих дней со дня принятия такого решения и может быть
обжалован заявителем в судебном порядке.
Положением
«О порядке проведения переустройства ….. в городе
Оренбурге» установлено, что:
1) контроль за проведением переустройства и (или) перепланировки
помещения в пределах своей компетенции осуществляют:
- собственник объекта недвижимости, в состав которого входит помещение;
- организация, осуществляющая управление многоквартирным домом (далее
- эксплуатирующая организация), либо лицо, уполномоченное в соответствии с ч. 3
ст. 164 Жилищного кодекса РФ (далее - уполномоченное лицо);
209
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
2) эксплуатирующая организация либо уполномоченное лицо осуществляет
регистрацию начала производства работ и контроль за соблюдением общей
продолжительности работ, установленной разрешительными документами.
Согласно п. 1 ст. 28 ЖК РФ, завершение переустройства или
перепланировки жилого помещения фиксируется в акте приемочной комиссии.
В г. Оренбурге завершение работ по переустройству и (или) перепланировке
помещения подтверждается актом приемочной комиссии, председателем которой
является заместитель главного архитектора города ДГиЗО администрации г.
Оренбурга. Акт приемочной комиссии подписывается председателем приемочной
комиссии и утверждается главным архитектором ДГиЗО администрации города
Оренбурга. Для получения акта приемочной комиссии Заявитель представляет
следующие документы:
- заявление;
- правоустанавливающие документы на помещение;
- решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки
помещения;
- проект переустройства и (или) перепланировки помещения;
- техническое описание помещения
после перепланировки и (или)
переустройства;
- акт на скрытые работы по устройству или усилению несущих конструкций
по форме, установленной приказом Федеральной службы по экологическому,
технологическому и атомному надзору от 26.12.2006 N 1128 "Об утверждении и
введении в действие Требований к составу и Порядку ведения исполнительной
документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов
капитального
строительства
и
требований,
предъявляемых
к
актам
освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического
обеспечения".
Указанные документы принимаются в МФЦ и передаются на рассмотрение в
ДГиЗО. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их
перечня и даты получения. Акт приемочной комиссии подготавливается и
210
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
утверждается по результатам рассмотрения заявления, представленных
документов и осмотра переустроенного и (или) перепланированного помещения
не позднее чем через тридцать дней с момента принятия документов в МФЦ.
Утвержденный
акт
Одновременно
с
приемочной
выдачей
комиссии
акта
выдается
заявителю
заявителю
возвращаются
в
МФЦ.
подлинники
правоустанавливающих документов на переустроенное и (или) перепланированное
помещение. По поручению ДГиЗО организацию исполнения и подготовку
документации, необходимой для выдачи акта приемочной комиссии, осуществляет
муниципальное бюджетное учреждение "Городской центр градостроительства".
В состав приемочной комиссии включаются представители:
- заявителя (Заказчика);
- эксплуатирующей организации либо уполномоченное лицо в случае
нахождения помещения в многоквартирном доме;
- генерального подрядчика (для нежилых помещений);
- генерального проектировщика (для нежилых помещений);
-
управления
социальной
защиты
населения
администрации
города
Оренбурга (для нежилых помещений).
Заявители,
осуществившие
переустройство
и
(или)
перепланировку
помещений, в течение десяти дней после утверждения акта приемочной комиссии
обращаются в организацию, уполномоченную на проведение технического учета
зданий, для внесения изменений в технический паспорт помещения.
Следует полагать, что приемочная комиссия, как и в случае с переводом
помещений из одной категории в другую, формируется соответствующим органом
местного самоуправления, который принял решение о согласовании переустройства
(перепланировки) жилого помещения.
В соответствии с п. 2 ст. 28 ЖК РФ, органы местного самоуправления
обязаны направить акт приемочной комиссии в орган (организацию) по учету
объектов недвижимого имущества.
211
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Согласно п. 2 ст. 29 ЖК РФ, лица, виновные в самовольном переустройстве
(перепланировке) жилых помещений, несут ответственность, предусмотренную
законодательством Российской Федерации.
В настоящее время ответственность за данное правонарушение установлена в
ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, в
соответствии с которой лица, виновные в самовольном переоборудовании
(переустройстве)
жилых
домов
или
жилых
помещений,
подвергаются
административному штрафу в размере от десяти до пятнадцати минимальных
размеров оплаты труда.
Лица, виновные в самовольной перепланировке жилых помещений в
многоквартирных домах, согласно той же статье, подвергаются административному
штрафу в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты
труда.
Помимо административной ответственности, самовольное переустройство
(перепланировка) жилых помещений влечет определенные негативные последствия
в соответствии с нормами жилищного законодательства.
Одновременно, ч.4 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения
суда жилое помещение может быть сохранено, если этим не нарушаются права и
законные интересы граждан, либо не создается угроза их жизни или здоровью.
Такое правовое регулирование вызвало различное понимание процедуры
сохранения
переустроенного
(перепланированного)
жилого
помещения
в
существующем состоянии. Основное расхождение проявляется по вопросу о
возможности принятия решения об этом не только судом, но и во внесудебном
порядке.
В юридической литературе преобладает точка зрения о том, что сохранение
самовольных переустройств (перепланировок) допускается только на основании
решения суда. В отдельных комментариях делается осторожная оговорка о
возможности оформления перепланировки и переустройства, если в них нет
212
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
существенных нарушений, органами местного самоуправления, поскольку эти
действия находятся в их ведении1.
Нет единого подхода к рассматриваемому вопросу и при регулировании
отношений,
связанных
с
оформлением
самовольных
переустройств
и
перепланировок жилых помещений, нормативными правовыми актами, принятыми
в развитие положений ЖК РФ. В большинстве таких актов либо содержится отсылка
к ст. 29 ЖК РФ, регулирующей последствия самовольно выполненных работ по
перепланировке и (или) переустройству жилого помещения, либо воспроизводятся
правила этой статьи.
В пункте 2 Постановления Правительства Москвы от 25 ноября 2011 г. N
508-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых
помещений в жилых домах на территории города Москвы"(ред. от 26.06. 2012г.) на
Мосжилинспекцию
возлагаются
функции
уполномоченного
органа,
осуществляющего согласование, в том числе ранее выполненных самовольно
переустройств и (или) перепланировок жилых и нежилых помещений в жилых
домах, если они не нарушают права и законные интересы граждан либо не создают
угрозу их жизни и здоровью.
Возможность
самовольно
согласования
переустройств
и
во
(или)
внесудебном
порядке
перепланировки
произведенных
жилого
помещения
предусмотрена и рядом органов местного самоуправления, например Положением о
порядке переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в городе
Королеве
Московской
области,
утвержденным
Постановлением
главы
муниципального образования "Город Королев" от 12 сентября 2005 N 1729 . При
этом в одних нормативных актах, в частности в названном Положении, приводится
перечень определенных работ, которые могут быть согласованы администрацией с
последующим внесением изменений в технический паспорт жилого дома, в других предусматривается представление лицом, сделавшим самовольное переустройство
(перепланировку),
1
дополнительных
документов
для
принятия
решения
о
Мухаметзянова, Л. М. Актуальные вопросы оформления самовольных переустройств и
перепланировок жилых помещений / Л. М. Мухаметзянова // Юрист. – 2010. - № 3. - С. 38.
213
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
согласовании
(например,
в
соответствующем
Положении,
принятом
в
муниципальном образовании "Город Подольск" Московской области). Есть и такие
акты, в которых подробно регламентирована процедура получения и оформления
заключения о возможности сохранения жилого помещения в существующем
состоянии для подачи заявителем искового заявления в суд по вопросу сохранения
жилого помещения (например, в муниципальном образовании "Город Подольск"
Московской области). В последнем случае такое регулирование вызывает большие
сомнения,
поскольку
определение
порядка
гражданского
судопроизводства,
составной частью которого является процедура получения и представления
доказательств, находится в ведении Российской Федерации (п. "о" ст. 71
Конституции РФ, ст. 1 ГПК РФ).
Орган местного самоуправления по заявлению гражданина, допустившего
самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, не только
вправе, но и обязан принять решение о согласовании и сохранении жилого
помещения в существующем состоянии для внесения изменений в технический
паспорт жилого дома, если гражданином были представлены все необходимые для
этого документы, а результаты выполненных им самовольно работ не нарушают
права и законные интересы граждан либо не создают угрозу их жизни и здоровью.
Смысл,
содержание
и
применение
норм
ЖК
РФ,
регулирующих
анализируемые отношения, а также деятельность органов местного самоуправления
по реализации этих норм в силу ст. 18 Конституции РФ должны оцениваться исходя
из прав граждан в жилищной сфере, обеспечиваемых правосудием.
Права
собственников
жилого
помещения
на
его
переустройство,
перепланировку и оформление выполненных работ непосредственно вытекают из
положений главы 4 ЖК РФ. Согласование отнесено к компетенции органов
местного самоуправления без какой-либо оговорки о недопустимости принятия
положительного решения в отношении самовольно произведенных переустройств и
(или) перепланировки (п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Не предусматривает такое основание
для отказа и ст. 27 ЖК РФ, определяющая исчерпывающий перечень случаев, когда
орган местного самоуправления может отказать в согласовании.
214
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Сохранение переоборудований, повышающих качество и благоустроенность
жилого помещения, даже если они произведены без согласования, отвечает не
только интересам граждан, но и общества в целом. Закон устанавливает
административную ответственность за допущенное правонарушение, но не
исключает реализации гражданами своих прав на оформление во внесудебном
порядке
самовольно
выполненных
переоборудований.
Деятельность
органа
местного самоуправления, направленная на то, чтобы обязать гражданина,
привлеченного
к
административной
ответственности,
восстановить
жилое
помещение в прежнем состоянии, а затем разрешить ему производство тех же
переустройств (перепланировок), противоречила бы основополагающим принципам,
закрепленным в ст. 18 Конституции РФ. Несерьезно возлагать на суд функции по
принятию в эксплуатацию любого переустройства, перепланировки только по тому
мотиву, что работы были произведены самовольно.
Сторонники
противоположной
точки
зрения
исходят
из
того,
что
последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки
жилого помещения регулируются ст. 29 ЖК РФ, в которой предусмотрен только
один порядок сохранения жилого помещения в существующем состоянии - по
решению суда. Такой довод, как представляется, недостаточно обоснован. Суд не
является органом, компетентным принимать выполненные строительные работы.
Посредством
правосудия
обеспечиваются
права
граждан,
защищаются
и
восстанавливаются их нарушенные либо оспариваемые права, свободы и законные
интересы (ст. 18, 46 Конституции РФ, ст. 2, 3 ГПК РФ).
Проанализировав содержание и место ст. 29 ЖК РФ в системе норм ЖК РФ,
можно сделать вывод о том, что она регулирует отношения, возникшие на той
стадии, когда гражданину компетентным органом отказано в согласовании
переустройства, перепланировки и предъявлено требование о приведении жилого
помещения в прежнее состояние; при невыполнении данного требования органу
местного
самоуправления
предоставляется
право
обратиться
в
суд
с
соответствующим иском. В качестве одного из непременных условий вынесения
судом решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов либо о
215
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
расторжении в отношении его договора социального найма в ч. 5 этой статьи
указывается на непринятие судом предусмотренного ч. 4 решения о сохранении
жилого помещения.
Таким образом, ст. 29 ЖК РФ по смыслу ее частей 4 и 5, подлежащих
толкованию в неразрывном единстве, направлена на защиту прав граждан и
позволяет суду отказать в удовлетворении предъявленного иска о продаже жилого
помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма,
если им будет принято решение о сохранении жилого помещения в существующем
состоянии (при наличии соответствующего встречного заявления), поскольку этим
не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их
жизни или здоровью. В таком случае в резолютивной части решения суд указывает
не только об отказе в удовлетворения иска органа местного самоуправления и о
сохранении жилого помещения, но и о том, что данное решение является
основанием для внесения организацией (органом) по учету объектов недвижимого
имущества соответствующих изменений в документацию на жилое помещение. Тем
самым посредством правосудия защищается нарушенное (оспариваемое) право
гражданина на сохранение жилого помещения в переустроенном и (или)
перепланированном состоянии.
Определяя указанное право суда, рассматриваемая статья не ограничивает
общие полномочия органов местного самоуправления и не содержит для них
запрета на согласование по заявлению гражданина самовольно произведенных
переустройств, перепланировок жилого помещения. Это было бы не логично,
поскольку при отрицании возможности оформления выполненных работ во
внесудебном порядке может сложиться неопределенная ситуация, когда орган
местного самоуправления, будучи неправомочным принять заявление гражданина
об оформлении, сам не обращается в суд с соответствующим иском, тогда как
самовольные переустройство, перепланировка фактически сохраняются.
С учетом существующего регулирования следует признать, что орган
местного самоуправления обязан рассмотреть поданное гражданином заявление об
оформлении результата выполненных работ и принять по нему соответствующее
216
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
решение. Отказ в рассмотрении заявления либо в принятии положительного
решения по нему может быть оспорен гражданином в суд по правилам главы 25
ГПК РФ, если при этом не возникает спора о праве, подведомственного суду, при
наличии которого вопрос рассматривается в порядке искового производства (ч. 3 ст.
247 ГПК РФ). В частности, отказ не может считаться правомерным в том случае,
когда гражданином были представлены органу местного самоуправления вместе с
заявлением об оформлении все необходимые документы, а проведенные им
переустройство, перепланировка жилого помещения соответствуют требованиям
пожарной
безопасности,
санитарно-гигиеническим,
экологическим
и
иным
установленным законодательством требованиям, не нарушают прав и законных
интересов других лиц. В этом случае суд принимает решение, которым признает
отказ неправомерным, и обязывает орган местного самоуправления осуществить
согласование произведенных переустройств и (или) перепланировки жилого
помещения.
В судебной практике зачастую решения о сохранении жилого помещения в
перепланированном
состоянии
дублируются,
их
все
объединяет
принятое
положительное решение, они, в свою очередь, отличаются лишь истцом и видом
перепланировки, но в основном выглядит все следующим образом: «Иванова И.И.
обратилась в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном
состоянии к Администрации г. Королева МО, ссылаясь на то, что она является
собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Королев МО, ул.
Строителей, д. №, кв. №. С целью улучшения условий проживания и повышения
комфортности жильцами спорной квартиры были произведены перепланировка
проходной комнаты, увеличение площади коридора, оборудование отдельной
комнаты площадью 12, 7 кв.м., увеличение площади второй комнаты за счет
демонтажа перегородки между кладовкой, демонтирование дверного проема со
стороны второй комнаты в квартире по адресу: г. Королев МО, ул. Строителей, д.
№, кв. №. Истец Иванова И.И.
ссылается на то, что произведенная
перепланировка ничьи права не нарушает, всеми заинтересованными службами
города даны положительные заключения. Просит признать перепланировку
217
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
квартиры соответствующей
нормам СНиП и сохранить жилое помещение в
перепланированном состоянии и т.д.».
В. обратилась в Сургутский городской суд с иском к Администрации г.
Сургута о сохранности жилого помещения в перепланированном состоянии,
мотивируя свои требования тем, что на основании договора социального найма она
является нанимателем квартиры по адресу: В связи с необходимостью в
приватизации квартиры, она обратилась в Сургутское отделение филиала ФГУП
«РТИ» для изготовления техпаспорта на жилое помещение. В результате выезда
техника было обнаружено несоответствие между изначальным планом квартиры
и имеющимся состоянием, поэтому технический паспорт на квартиру выдан не
был. Об имеющейся перепланировке она не знала. С целью получения согласований и
заключений
в
отношении
выполненной
перепланировки
она
обратилась в
компетентные органы. Согласно акта обследования СГАЛУП «Эксперт» было
установлено, что кухня объединена с коридором, совмещен проем входа в комнату,
совмещен и расширен за счет коридора санузел с перестановкой оборудования и с
присоединением комнаты. Экспертом сделан вывод, что перепланировка не
коснулась несущих конструкций и не оказала влияния на их прочность и
устойчивость. Согласно заключения ООО «Олюр» перепланировка не нарушила
нормы
и
правила
пожарной
безопасности
РФ.
Филиалом
Федерального
государственного Учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии
по ХМАО-Югра в г. Сургуте и Сургутском районе» согласована перепланировка
вышеуказанного жилого помещения.
В судебном заседании истица В. поддержала свои исковые требования о
сохранности жилого помещения в перепланированном состоянии в полном объеме
по основаниям, указанным в исковом заявлении, суду пояснила, что перепланировкой
не нарушаются права и законные интересы граждан, и это не создает угрозу их
жизни и здоровью. Кроме того, требований по приведению жилого помещения в
прежнее состояние к ней никто не предъявлял.
Представитель ответчика Администрации г. Сургута в судебное заседание
не явился, извещался о слушании дела надлежащим образом, в письменном виде
218
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
сообщает, что грубых нарушений в перепланировке квартиры не выявлено,
перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает
угрозу их жизни и здоровью. Сохранение произведенной перепланировки возможно,
также просят рассмотреть дело в их отсутствие. Суд считает возможным
рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель третьего лица на стороне ответчика Государственной
жилищной инспекции по г. Сургуту в судебное заседание не явился, извещался о
слушании дела надлежащим образом, предоставил отзыв на исковое заявление с
просьбой рассмотреть дело в их отсутствие. Суд считает возможным
рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, заслушав истца, суд признал иск подлежащим
удовлетворению. Член семьи нанимателя В. в письменном виде согласна с
перепланировкой квартиры. Частичное несогласование Сургутским отделом
инспектирования Госжилинспекции ХМАО перепланировки спорной квартиры в
части совмещения и расширения за счет коридора санузла с перестановкой
оборудования с присоединением спальной комнаты и присоединения колясочной и
части
коридора
присоединением
лестничного
к
квартире
лифтового
части
блока
общего
в
связи
имущества
с
самовольным
помещений
в
многоквартирном доме не могут являться основанием для отказа в удовлетворении
данной части исковых требований, поскольку требования по приведению жилого
помещения в прежнее состояние к истцу не предъявлялись. Истцом в свою очередь
предоставлены доказательства /план квартиры, акт обследования СГМУП
«Эксперт», заключение ООО «Олюр» и заключение филиала ФГУЗ «Центр Гигиены
и эпидемиологии, что перепланировкой не нарушаются права и законные интересы
граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью.
При таких обстоятельствах исковые требования истца о сохранности
жилого помещения в перепланированном состоянии были удовлетворены в полном
объеме.
Следует отметить, что решения судов о сохранении помещений в
перепланированном или переустроенном виде все же обжалуются. В основном
219
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
кассационные жалобы с просьбой отменить принятое решение подаются
администрацией района по тем основаниям, что суд не выяснил мнение всех членов
семьи
нанимателя
относительно
произведенных
переустройства
или
перепланировки.
Так, например, оставляя без изменения решение Балтийского районного суда
г. Калининграда об удовлетворении исковых требований А. В. Е. к администрации
Балтийского района, мэрии г. Калининграда о сохранении жилого помещения в
перепланированном и переустроенном состоянии, а кассационную жалобу
администрации Балтийского района, полагавшей решение подлежащим отмене по
вышеуказанным мотивам, без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским
делам Калининградского областного суда не усмотрела нарушений судом
требований п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ и пришла к выводу, что доводы ответчика не
основаны на материалах дела и отмену судебного постановления не влекут.
Откорректирована только резолютивная часть решения.
Судебной коллегией было установлено, что с нанимателем проживала его
жена A.M.В., которая была привлечена к участию в деле. Ею, как видно из
представленных суду документов, оформлялись заявки на выполнение технического
заключения, обследование квартиры органами пожарного надзора. Суду A.M.В.
направила заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие, из которого
также следует, что против перепланировки квартиры она не возражает.
В судебной практике имеют место и дела, решения по которым
оспариваются по причине невыяснения мнения всех собственников квартир либо
собственника
дома
относительно
произведенных
перепланировки
и
переустройства, в том числе и когда переустройство было произведено за счет
площадей общего пользования.
Так, М.В.В. обратился в Балтийский районный суд г. Калининграда с иском к
администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда, указав, что вместе с
несовершеннолетней дочерью является собственником квартиры № 5 в доме по ул.
Нансена в г. Калининграде. Для повышения благоустройства квартиры им
произведены ее переустройство и перепланировка, в результате которых за счет
220
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
чердачного пространства над квартирой устроено мансардное помещение
площадью 9,7 метра. После переустройства увеличилась общая площадь квартиры
с 30,9 до 42,3 кв. метра, а также площадь кухни с 4,3 до 4,4 кв. метра, санитарного
блока с 1 до 2,2 кв. метра. Все работы были произведены без оформления
необходимых документов. Проживающие с ним совершеннолетние члены семьи не
возражали против переустройства.
Решением суда от 8 ноября 2005 г. исковые требования М. были
удовлетворены, жилое помещение сохранено в перепланированном и перестроенном
состоянии.
В кассационной жалобе на решение Балтийского районного суда от 8 ноября
2005 г. администрация Балтийского района просила указанное решение отменить и
в иске отказать, ссылаясь на то, что суд не выяснил мнение всех собственников
квартир, а также собственника дома ОАО относительно произведенных
перепланировки и переустройства.
Суд кассационной инстанции с такими доводами не согласился и оставил
решение суда без изменения, дополнив только лишь резолютивную часть решения.
При этом суд кассационной инстанции указал, что собственник квартиры № 4
З.Н.И. дал письменное согласие на реконструкцию чердачного пространства, его
подпись заверена должностным лицом ОАО, который является его собственником
и осуществляет эксплуатацию. Собственниками квартиры №6 являются И.B.C. и
Л.Д. Согласие И.В.С. было получено, а И.Л.Д. умерла. Также установлено, что
собственник дома о перепланировке и переустройстве квартиры № 5 был
поставлен в известность, на освоение чердачного пространства М. был согласен, к
участию в деле привлечен. Решение суда ОАО не обжалуется.
Кроме того, в суде кассационной инстанции директор ОАО также
подтвердил то обстоятельство, что права собственника действиями М. не
нарушаются, устройство мансардного помещения способствует сохранности
жилого дома (№ 336678/2005 г.).
Другой пример. Признавая законным решение Балтийского районного суда
от 7 октября 2005 г. по иску Б.Ю.Л. к администрации Балтийского района, мэрии г.
221
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Калининграда о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном
состоянии, судебная коллегия указала, что суд пришел к обоснованному выводу о
соблюдении в данном случае требований ч. 3, 4 ст. 36 ЖК РФ, предусматривающих
возможность уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме.
Судом
первой
инстанции
было
установлено,
что
Б.,
являющийся
нанимателем квартиры в доме по ул. Толстикова в г. Калининграде, с согласия всех
проживающих в доме лиц произвел перепланировку и переустройство жилого
помещения,
в
результате
которых
увеличилась
площадь
кухни
за
счет
переоборудования смежного отапливаемого помещения, находящегося в общем
пользовании жильцов дома, оборудовал кухню, установил раковину, газовую плиту.
Кроме того, им были остеклены балконы. Все работы были произведены без
оформления необходимых разрешений. Проживающие с ним совершеннолетние
члены семьи не возражали против переустройства и перепланировки квартиры.
Доводы администрации района о том, что истцом не было представлено
доказательств согласия всех собственников квартир дома на присоединение к его
квартире, находящейся в общем пользовании площади размером в 4,9 кв. метра,
судебная коллегия признала не основанными на материалах дела, поскольку согласие
всех
собственников
квартир
в
доме
имеется.
Представитель
мэрии
г.
Калининграда в судебном заседании также не возражал против сохранения
квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии.
Если же судом не принято такое решение по причине нарушения прав и
законных интересов граждан либо в том случае, если с заявлением о принятии
такого решения никто не обращался, то обязанность привести жилое помещение в
прежнее
состояние
сохраняется
за
лицом,
допустившим
самовольную
перепланировку.
В том случае, если такое лицо в разумный срок и в порядке, который
определил орган местного самоуправления, не привело жилое помещение в прежнее
состояние, то указанный орган обращается в суд с соответствующим иском.
В данной ситуации возможны два варианта судебного рассмотрения. Вопервых, если в суде еще не рассматривался вопрос о возможности сохранения
222
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
жилого помещения в переустроенном виде, то суд может рассмотреть его
после обращения с иском органа местного самоуправления. Если вопрос
решается положительно, то собственнику или владельцу жилого помещения
разрешается сохранить жилое помещение в переустроенном виде.
Если принятие такого решения невозможно, то суд выносит другое
решение,
содержание
которого
зависит
от
юридического
статуса
лица,
осуществившего самовольную перепланировку. Если это лицо - собственник
жилого помещения, то выносится решение о продаже жилого помещения с
публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств
за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением
обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на нового
собственника.
Если же речь идет о нанимателе по договору социального найма, то
выносится решение о расторжении договора социального найма с возложением
обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на
собственника данного помещения, который является наймодателем по договору
социального найма.
Пункт 6 ст. 29 ЖК РФ распространяет свое действие уже на нового
собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние,
либо на собственника жилого помещения в котором проживает наймодатель. Они
после принятия судом указанного решения обязаны привести жилое помещение в
прежнее состояние в срок, который для них устанавливает соответствующий орган
местного самоуправления.
Если жилое помещение вновь не приведено в прежнее состояние в
установленный срок, то данное помещение подлежит продаже с публичных
торгов на условиях, предусмотренных п. 5 ст. 29 ЖК РФ с компенсацией
собственнику стоимости жилого помещения за вычетом расходов на
исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника
обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние.
223
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
5.5 Нормативный материал
5.5.1
Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс РФ:
федер. закон : [принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобрен Советом Федерации
24 декабря 2004 г. : по состоянию на 19 апреля 2013 г.].– М.: Омега-Л, 2013. – 107 с.
- 978-5-370-01998-2.
5.5.2
Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс: федер. закон :
[принят Гос. Думой 22 декабря 2004 г.: одобрен Советом Федерации 24 декабря
2004 г. : по состоянию на 05 апреля 2013 г.]. - М: Рид Групп, 2013. – 128 с. – ISBN
978-5-4252-0748-7.
5.5.3
Об утверждении положения о
признании помещения жилым
помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного
дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: постановление
Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 // Собр. законодательства Рос.
Федерации. - 2006. - № 6. – Ст. 702.
5.5.4
Об
утверждении
Правил
и
норм
технической
эксплуатации
жилищного фонда: постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 //
КонсультантПлюс:
справочная
правовая
система.
–
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru.
5.5.5
Об утверждении Положения «О переводе жилых помещений в
нежилые и нежилых помещений в жилые в городе Оренбурге» (вместе с
"Положением о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в
жилые в городе Оренбурге"): постановление Оренбургского городского Совета от
19 мая 2005 г. № 118: по состоянию на 29 октября 2010 г. // КонсультантПлюс:
справочная правовая система. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
5.5.6 Об утверждении Положения "О порядке согласования переустройства и
(или) перепланировки жилых и нежилых помещений, приемке работ по завершению
переустройства
и
(или) перепланировки
помещений
в городе
Оренбурге:
постановление администрации города Оренбурга от 4 октября 2011 г. № 6538-п //
224
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
КонсультантПлюс:
справочная
правовая
система.
–
Режим
доступа:
http://www.consultant.ru.
5.6 Дополнительная литература
5.6.1
Гражданское право: учебник: в 3 ч. / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К.
Толстого. - М.: Проспект, 2003. - Ч. 2. - 784 c. - ISBN5-98032-018-0.
5.6.2
Грудцына, Л. Ю. Жилищное право России: учебник / Л. Ю.
Грудцына; под ред. Н. М. Коршунова. – М.: Изд-во Эксмо, 2005 – 656 с. – ISBN 5699-12695-3.
5.6.3
Грудцына, Л. Ю. Новое жилищное законодательство в вопросах и
ответах / Л. Ю. Грудцына. - М.: Эксмо, 2005. – 325 с. - ISBN 5- 69910- 90- 72.
5.6.4
Жилищное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по
специальности «Юриспруденция» / П. В. Алексий [и др.]; под ред. И. А. Еремичева,
П. В. Алексия. – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2010. - 463 с. – ISBN978-5-23801935-2.
5.6.5
Захаров, Е. В. Практические аспекты реализации органами МСУ
норм ЖК РФ о переустройстве и перепланировке жилого помещения / Е. В. Захаров
// Современное право. – 2012. - № 3. - С. 59. - ISSN 1991-6027.
5.6.6
Карпухин, Д. В. Проблемы правового регулирования переустройства
и перепланировки жилого помещения / Д. В. Карпухин // Жилищное право. – 2009. № 5.- С. 99. - ISBN 598172-008-5.
5.6.7
Кичихин, А. Н. Жилищные права. Пользование и собственность:
комментарии и разъяснения / А. Н. Кичихин, И. Б. Марткович, Н. А. Щербакова; под
ред. И. Б. Мартковича. - М.: Юристъ, 1997. - 440 с. - ISBN 5-7975-0022-1.
5.6.8
Клименко, И. О. Понятие, условия и цель переустройства,
перепланировки и реконструкции жилого помещения, предоставленного по
договору социального найма / И.О. Клименко // Современное право. – 2008. - № 5. ISSN 1991-6027.
225
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
5.6.9
Комментарий
к
Жилищному
кодексу
Российской
Федерации
(постатейный) / под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2005. – 375 с. – ISBN 5-69908372-3.
5.6.10
Лапач, В. А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые
вопросы / В. А. Лапач // Закон. – 2006. - № 8. - ISSN 0869-4400.
5.6.11
Макеев, П. В. О проблемах реализации положений ЖК РФ при
переводе жилого помещения в нежилое / П. В. Макеев // Жилищное право. – 2009. № 12. - С. 68. - ISBN 5-98172-008-5.
5.6.12
Мухаметзянова,
Л.
М.
Актуальные
вопросы
оформления
самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений / Л. М.
Мухаметзянова // Юрист. – 2010. - № 3. - С. 38. - ISSN 1812-3929.
5.6.13
Никифорова, Е. И. Перевод жилого помещения в нежилое
помещение и нежилого помещения в жилое / Е. И. Никифорова // Жилищное право.
– 2009. - № 9. - С. 31. - ISBN 5-98172-008-5.
5.6.14
Рыжов, А. Б. Координация государством интересов собственников
помещений в многоквартирном доме при переустройстве, перепланировке, переводе
жилого помещения в нежилое / А. Б. Рыжов // Жилищное право. – 2008. - № 3. ISBN 598172-008-5.
5.7 Вопросы для самопроверки
5.7.1
В каких случаях и при каких условиях допускается перевод жилого
помещения в нежилое и наоборот?
5.7.2
Каковы особенности перевода в нежилое помещение квартиры в
многоквартирном доме?
5.7.3
Что понимается под переоборудованием жилого помещения?
5.7.4
Что такое перепланировка жилого помещения?
5.7.5
Чем переоборудование отличается от перепланировки жилого
помещения?
226
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
5.7.6
Какие видоизменения жилой площади не разрешается производить?
5.7.7
В каком случае и на основании какого решения жилое помещение
может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии?
6 Право собственности и другие вещные права на жилые
помещения. Сделки с жилыми помещениями. Государственная
регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
6.1 Понятие права собственности на жилое помещение
6.2 Права и обязанности собственника жилого помещения
6.3 Права и обязанности граждан, проживающих в принадлежащем
собственнику жилом помещении
6.3.1 Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному
отказу
6.3.2 Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного
содержания с иждивением
6.4 Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
6.5 Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
6.6 Сделки с жилыми помещениями: а) договор купли-продажи, мены;
б) договор ренты; в) договор дарения и др.
6.7 Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
6.8 Основания для приостановления и отказа в государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
227
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
6.1 Понятие права собственности на жилое помещение
В жилищном, также как и в гражданском праве, различные субъекты
правоотношений могут иметь и вещные права, тесно связанные с пользованием
имущества, и права, основанные на обязательствах, например, договор аренды
жилого помещения и т.д. Статья 30 ЖК РФ устанавливает основные права и
обязанности
лица,
имеющего
на
праве
собственности
жилое
помещение.
Необходимо отметить, что вышеназванные права и обязанности являются
новшеством в жилищном законодательстве, так ранее действовавший ЖК РСФСР не
регулировал данную группу общественных отношений в силу специфики
гражданского оборота, сложившегося в условиях советского государства1.
В
ст.
209
ГК
РФ
установлено
содержание
права
собственности:
«Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим
имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и
иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы
других лиц. Отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать
им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения
имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами,
распоряжаться им иным образом».
В основной своей массе, нормы, которые касаются вещных прав, в том числе
и вещных прав на жилое имущество, находятся во II разделе ГК РФ (ст. 209 – 306).
Ядром вещных прав выступает, конечно, имущество. В статье 218 ГК РФ
перечислены основания приобретения права собственности на любое имущество (в
том числе и на жилые помещения различных типов). В данной статье указывается,
что право собственности на имущество, включая и жилье, может быть приобретено
другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или других
сделок об отчуждении этого имущества. В случае наступления смерти гражданина
1
Треушникова, М. К. Ученые-юристы МГУ о современном праве / под. ред. М. К.
Треушниковой. – М.: Городец, 2005. – С. 117.
228
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к
другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Из гражданского права нам известно, что право собственности включает в
себя три правомочия – это право владения, право пользования, право распоряжения.
Исходя из этого ст. 30 ЖК РФ в пункте 1 устанавливает, что собственник
жилого
помещения
осуществляет в
отношении
него
права
владения,
пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения
и пределами его использования. О назначении и пределах использования жилых
помещений говорится в ст. 17 ЖК РФ.
Пункт 2 ст. 30 ЖК РФ уже более детально рассматривает одно из
правомочий собственности – распоряжения жилым помещением. Из данной статьи
следует, что лицо, которому принадлежит на праве собственности жилое
помещение, имеет право предоставить данное жилое помещение физическому
или юридическому лицу во владение и (или) пользование.
В данном случае для распоряжения жилым помещением используются
различные виды договоров. Для граждан это - такие договоры, как, например,
договор безвозмездного пользования или найма; для юридических лиц – это договор
аренды или другие, заключаемые на законных основаниях договоры.
К сожалению, в ЖК РФ внимание уделено лишь передаче владения и (или)
пользования жилым помещением другому лицу. При этом не идет речь о договорах,
юридическим последствием которых является переход права собственности на
жилое помещение, иными словами - отчуждение1. Это объясняется тем, что при
разделении предмета правового регулирования, переход права собственности на
жилые помещения – это предмет регулирования гражданского права, нежели
жилищного. Именно поэтому данный процесс и регулируется нормами ГК РФ.
1
Треушникова, М. К. Ученые-юристы МГУ о современном праве / под. ред. М. К.
Треушниковой. – М.: Городец, 2005. – С. 200.
229
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
6.2 Права и обязанности собственника жилого помещения
В п. 3 ст. 30 ЖК РФ находит свое отражение гражданско-правовой принцип
«бремени собственности». Бремя собственности, т.е. обязанность по содержанию
имущества в надлежащем виде, уплата различных платежей, налогов, сборов и
пошлин по общему правилу всегда лежит на собственнике вещи.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения.
Если же такое помещение является квартирой и расположено в многоквартирном
жилом доме, то собственник несет еще и бремя содержания общего имущества
собственников в многоквартирном доме. Если помещение не является отдельной
квартирой, а представляет собой, допустим, комнату в коммунальной квартире, то
его собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников
комнат.
Пункт 4 ст. 30 ЖК РФ посвящен основным, наиболее общим
обязанностям
собственников
жилых
помещений.
Собственники
жилых
помещений обязаны:
- поддерживать помещение в надлежащем состоянии;
- не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением;
- соблюдать права и законные интересы соседей;
- соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
- соблюдать правила содержания общего имущества собственников
помещений в многоквартирном доме.
В этой связи следует обратить внимание, что ст. 293 ГК РФ установлена
ответственность собственника жилого помещения. Если собственник жилого
помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и
интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его
разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о
необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если
собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей
230
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
или использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных
причин, не произведен необходимый ремонт, суд по иску органа местного
самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого
жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за
вычетом расходов на исполнение судебного решения.
6.3 Права и обязанности граждан, проживающих в принадлежащем
собственнику жилом помещении
Статья 31 ЖК РФ определяет основные обязанности лиц, которые в силу
различных правовых оснований проживают совместно с собственником в
принадлежащем ему жилом помещении. К таким лицам, прежде всего,
относятся члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи
собственника жилого помещения, а также лица, проживающие в жилом
помещении по соглашению с собственником и не являющиеся членами его
семьи.
Согласно п. 2 ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственника имеют равные с
собственником права пользования жилым помещением. Однако иная ситуация
может иметь место, если между собственником и членами его семьи существует
соглашение относительно объема прав пользования жилым помещением.
Законодатель возложил на членов семьи собственника обязанности по
использованию жилого помещения по его назначению, а также по обеспечению
сохранности этого жилого помещения.
В соответствии с п. 3 ст. 31 ЖК РФ, дееспособные члены семьи
собственника жилого помещения несут с ним солидарную ответственность по
обязательствам,
возникающим
в
связи
с
пользованием
этим
жилым
помещением. К таким обязательствам, например, относится внесение платы за
коммунальные услуги, энергоносители, возмещение вреда, причиненного другим
жилым помещениям в результате утечек, пожаров и т.д.
231
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Законодатель ограничил круг лиц, которые признаются членами семьи
собственника. К таким лицам относятся проживающие совместно с собственником
в принадлежащем ему помещении дети, родители, а также супруг (супруга).
Другие категории граждан, например нетрудоспособные иждивенцы, прочие
родственники, и иные граждане в определенных случаях могут признаваться
членами семьи собственника. Для этого необходимо, чтобы они были вселены в
жилое помещение непосредственно собственником в качестве членов своей семьи.
Ранее указанный перечень содержался в ст. 53 ЖК РСФСР и касался членов
семьи нанимателя жилого помещения. Понятие «член семьи» применялось также по
отношению к собственникам индивидуальных жилых домов (квартир) (ч. 2 ст. 127
ЖК РСФСР). К сожалению, в комментируемой части имеется без какого-либо
правового уточнения формулировка "граждане могут быть признаны членами семьи
собственника". Ранее этот вопрос в случае спора решался с учетом того, что эти
лица проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.
В ч. 4 и 5 ст. 31 ЖК РФ регламентируются вопросы, касающиеся условий
пользования жилым помещением, бывшим членом семьи собственника. По общему
правилу в случае прекращения семейных отношений право пользования жилым
помещением не сохраняется. Конечно, данное положение ухудшает положение этих
лиц по сравнению с прежним порядком, установленным ст. 127 ЖК РСФСР и ст. 292
ГК. Ранее такие лица сохраняли право пользования жилым помещением при
прекращении семейных отношений. Вместе с тем законодательство не содержало
конкретных норм относительно того, на каких условиях бывшие члены семьи
собственника вправе продолжать пользоваться жилым помещением. Теперь данный
вопрос нашел закрепление в ч. 4 и 5 ст. 31 ЖК РФ1.
Законодатель установил, что право пользования жилым помещением после
прекращения семейных отношений за бывшим членом семьи собственника по
общему правилу не сохраняется. Однако по соглашению собственника и бывшего
1
Титов, А. А. Комментарий к новому Жилищному Кодексу Российской Федерации / А. А.
Титов. - М.: Юрайт, 2005. – С. 90.
232
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
члена его семьи право пользования может сохраняться сколь угодно долго и после
прекращения семейных отношений.
Законодатель
установил,
что
бывший
член
семьи
собственника,
пользующийся жилым помещением на основании решения суда, вынесенного в
соответствии с п.4 ст. 31 ЖК РФ, несет права, обязанности и ответственность,
предусмотренные п. п. 2 - 4 ст. 31 ЖК РФ.
Согласно п. 7 ст. 31 ЖК РФ, объем прав, обязанностей и ответственности
лица, пользующегося жилым помещением по соглашению с собственником,
определяется этим же соглашением и не всегда равен объему прав, обязанностей и
ответственности членов семьи собственника.
6.3.1
Пользование
жилым
помещением,
предоставленным
по
завещательному отказу
Статья 33 ЖК РФ определяет порядок пользования жилым помещением
на
основании
завещательного
отказа.
Возникновение
указанного
права
предусмотрено ст. 1137 ГК РФ, в которой установлено: «Завещатель вправе
возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону
исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного
характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые
приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный
отказ). Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Содержание
завещания
может
завещательного
исчерпываться
отказа
может
завещательным
быть
передача
отказом.
Предметом
отказополучателю
в
собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи,
входящей в состав наследства. В частности, на наследника, которому переходит
жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить
обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной
срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При
последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав
233
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное
по завещательному отказу, сохраняет силу».
Из статьи ГК РФ следует, что завещательный отказ - это такое распоряжение,
которым завещатель возлагает на наследника по завещанию исполнение за счет
наследства какого-либо обязательства имущественного характера в пользу одного
или нескольких лиц (отказополучателей), например, обязательство передать в
собственность или во временное владение (пользование) какое-либо имущество. В
качестве
завещательного
отказа
специально
выделена
возможность
возложить на наследника, к которому переходит по наследству жилой дом,
квартира
или
иное
жилое
помещение,
обязанность
предоставить
отказополучателю пожизненное или на определенный срок право пользования
этим помещением или его частью.
Таким образом, между наследником и отказополучателем возникает
обязательство, в котором отказополучатель выступает как кредитор, а наследник как должник. На основании завещания завещательным отказом могут быть
обременены как наследники по завещанию, так и наследники по закону.
Необходимо отметить также другое важное положение ст. 1137 ГК РФ,
согласно которому в случае последующего перехода прав собственности на
имущество, обремененное завещательным отказом, право пользования этим
имуществом отказополучателем сохраняет силу.
Это означает, что, например, если на наследника, к которому переходит
жилое помещение, возложено обязательство о предоставлении отказополучателю
пожизненного пользования этим помещением, то при последующем переходе права
собственности на жилье право пожизненного пользования продолжает действовать.
Необходимо иметь в виду, что право на получение завещательного отказа
действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к
другим лицам. Однако закон не исключает возможности подназначения другого
отказополучателя, о чем должно быть указано в завещании. Завещателем при этом
учитываются случаи, если назначенный отказополучатель умрет до открытия
наследства
или
одновременно
с
завещателем,
234
откажется
от
принятия
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
завещательного отказа или не воспользуется своим правом на его получение или
лишится
права
на
получение
завещательного
отказа
как
недостойный
отказополучатель (ст.1117 ГК РФ).
Из ГК РФ следует, что гражданин должен пользоваться жилым помещением
безвозмездно. Часть 1 ст. 33 ЖК РФ, приравнивая данного гражданина к
собственнику в части пользования жилым помещением, возлагает на него
солидарную
с
собственником
ответственность
по
обязательствам,
вытекающим из пользования жилым помещением.
Солидарная ответственность предусмотрена ст. 322 ГК РФ, в силу
которой солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование
возникает,
если
солидарность
обязанности
или
требования
предусмотрена
договором или установлена законом, в частности, при неделимости предмета
обязательства.
Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников
освобождает остальных должников от исполнения кредитору.
Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками:
- должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного
требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на
него самого;
- неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему
солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных
должников (ст. 325 ГК РФ).
Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по
завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права
пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
В
ЖК РФ четко не отражено,
каким образом и на каком основании
прекращается право предоставленное по завещательному отказу. Из смысл
гражданского законодательства, ст.1117 ГК РФ можно сделать вывод, что если
отказополучатель откажется от принятия завещательного отказа, то данное действие
по законодательству фиксируется нотариусом в наследственном деле, а если
235
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
отказополучатель не отказался и в последующем своим правом не воспользовался,
то снять обременение (завещательный отказ) возможно только в судебном порядке,
даже если отказополучатель согласен прекратить действие завещательного отказа.
Приведем пример:
Борисова М.П. обратилась в суд с иском к Тимофеевой А.В. о признании
прекратившей право пользования жилой квартирой по завещательному отказу,
расположенной по адресу: РБ, г<***> со снятием обременения со спорной
квартиры.
Свои исковые требования истица мотивировала тем, что она является
наследником по завещанию своего деда Осорина И.Т., умершего <***> года. После
смерти деда открылось наследство виде двухкомнатной квартиры, расположенной
по адресу: РБ, г.<***>, на которую ей выдано свидетельство о праве на
наследство. Завещанием также на нее возложена обязанность предоставить
указанную квартиру в пожизненное пользование ответчице –
завещательный
отказ. Однако Тимофеева А.В. до настоящего времени не реализовала свое право на
проживание в названной квартире. Ссылаясь на ст.1137 ГК РФ истица просила
признать ответчицу
прекратившей
право
пользования
указанным
жилым
помещением со снятием обременения с квартиры.
До принятия судом решения истица уточнила исковые требования, просила
признать Тимофееву А.В. не приобретшей право пользования жилым помещением
со снятием обременения.
В судебное заседание истица не явилась, представив ходатайство о
рассмотрении дела без её участия.
Ответчица Тимофеева А.В. также в судебное заседание не явилась,
представив заявление о признании иска и рассмотрении дела по существу без её
участия.
Суд,
применяя
положения
ст.167
ГПК
РФ,
считает
возможным
рассмотреть дело без участия сторон.
Признание иска ответчицей написано добровольно в зале судебного
заседания, оформлено в виде письменного заявления, адресованного суду, по своему
236
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
содержанию оно не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы
третьих лиц.
Признание иска ответчиком является в силу положений п.3 ст.173 ГПК РФ
основанием для принятия судом решения об удовлетворении заявленных истцом
требований.
При
вышеназванных
обстоятельствах
суд
приходит
к
выводу
о
необходимости удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-197, п.4 ст.198 ГПК
РФ, суд решил:
Принять от ответчицы Тимофеевой А.В. признание иска.
Исковые требования удовлетворить.
Признать Тимофееву А.В. не приобретшей право пользования жилым
помещением, предоставленным по завещательному отказу, расположенным по
адресу: РБ, г.<***>.
Снять обременение с квартиры расположенной по адресу: РБ, г.<***> в
виде
обязанности
Борисовой
М.П.
предоставить
указанную
квартиру
в
пожизненное пользование Тимофеевой А.В.1.
Таким образом, прекратить право пользования жилым помещением по
завещательному отказу
в добровольном порядке возможно только на стадии
оформления наследства, а во всех других случаях, в принудительном порядке – на
основании судебного решения.
1
По исковому заявлению Борисовой М.П. к Тимофеевой А.В.: решение Александровского
районного суда Оренбургской области от 25 ноября 2012 г. // КонсультантПлюс: справочная
правовая система: Судебная практика. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
237
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
6.3.2
Пользование
жилым
помещением
на
основании
договора
пожизненного содержания с иждивением
Статья 34 ЖК РФ устанавливает порядок пользования жилым
помещением, которое предоставляется гражданину на основании договора
пожизненного содержания с иждивением.
Понятие договора пожизненного содержания с иждивением содержится в п. 1
ст. 601 ГК РФ, согласно которому, по договору пожизненного содержания с
иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему
жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в
собственность
плательщика
ренты,
который
обязуется
осуществлять
пожизненное содержание с иждивением гражданина (получателя ренты) или
указанного им третьего лица.
Статья 34 ЖК РФ посвящена правам получателя ренты, передавшего свое
жилое помещение в счет пожизненного содержания с иждивением. Этот гражданин,
так же, как и получатель наследственного отказа, вправе свободно и наравне с
собственником пользоваться жилым помещением. Кроме того, он также несет
солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникающим в
связи с использованием жилого помещения. Иной порядок отношений собственника
и получателя ренты может быть предусмотрен договором пожизненного содержания
с иждивением. Если договором пожизненного
содержания с иждивением
предусмотрены иные условия, то должны соблюдаться условия заключенного
договора, а не положения ст. 34 ЖК РФ.
Прекращение пожизненного содержания с иждивением возможно только в
соответствии с нормами гражданского законодательства (ст. 605 ГК РФ):
- в случае смерти получателя ренты;
- при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств.
В последнем случае расторжение данного договора осуществляется в
судебном порядке.
238
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Приведем пример судебной практики. В данном примере истица хотела
расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением на основании условия
ст. 605 ГК РФ - существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств.
Истица Гостева П.И. обратилась в суд с иском к Медведевой О.Н. о
расторжении договора пожизненного содержания с иждивением от <***> года,
выселении Медведевой О.Н. из квартиры, расположенной по адресу <адрес>,
обязывании
Семикаракорского
отделения
Управления
Федеральной
службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним запись о регистрации права собственности на квартиру,
расположенную по адресу <адрес> за Медведевой О.Н.
В обоснование своих требований истица указала, что ей на праве
собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу <адрес>. <***>
года. Между ней и Медведевой О.Н. был заключен договор ренты квартиры на
условиях пожизненного содержания с иждивением. Договор был удостоверен
нотариусом ЗГФ и зарегистрирован в реестре за N 1-3793. Ответчик Медведева
О.Н. зарегистрировала договор в УФРС. Согласно условиям договора ренты
Гостева П.И. передала ответчику Медведевой О.Н. в собственность квартиру,
расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из одной жилой комнаты общей
площадью 27,3 кв. метров, жилой площадью 16,0 кв. метров, стоимость квартиры
составляет <данные изъяты> рублей.
В соответствии с указанным договором ответчик Медведева О.Н. приняла
на себя обязательство осуществлять пожизненное содержание Гостевой П.И.,
обеспечивая ее питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, сохранив при
этом за Гостевой П.И. в пожизненном бесплатном пользовании квартиру (п.4
договора),
при
этом
ежемесячная
помощь
пожизненного
содержания
с
иждивением определена в размере двух минимальных размеров оплаты труда (п. 5
договора). В течение всего периода действия вышеуказанного договора ответчик
не исполняла свои обязанности, помощи Гостевой П.И. не оказывала. Поселившись
в данной квартире, через год после заключения договора, Медведева О.Н. стала
239
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
вести себя недостойно - кричать на Гостеву П.И.. Медведева О.Н. может
замахнуться на Гостеву П.И., пригрозить ей, забирает у нее деньги. Кроме того,
Гостева П.И. из собственных средств оплачивала коммунальные услуги, сама
обеспечивала себя питанием, одеждой, то есть Медведева О.Н. как сторона
договора пожизненного содержания с иждивением не исполняла взятые на себя
обязательства, в том числе не поддерживала переданную ей в собственность
квартиру в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
Суд на основании установленных данных решил:
В удовлетворении исковых требований Гостевой П.И. к Медведевой О.Н. о
расторжении договора пожизненного содержания с иждивением от <***> года,
выселении Медведевой О.Н. из квартиры, расположенной по адресу <адрес>,
обязывании
Семикаракорского
отделения
Управления
Федеральной
службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним запись о регистрации права собственности на квартиру,
расположенную по адресу <адрес> за Медведевой О.Н.- отказать1.
Суд отказал истице в удовлетворении ее исковых требований
т.е. в
расторжении договора пожизненного содержания с иждивением в связи с тем, что
она не смогла доказать, что Медведева О.Н. как сторона договора пожизненного
содержания с иждивением не исполняла взятые на себя обязательства, в том числе
не поддерживала переданную ей в собственность квартиру в надлежащем
техническом и санитарном состоянии т.е. существенно нарушала условия долговора.
1
По исковому заявлению Гостевой П.И. к Медведевой О.Н.: решение Ростовского
районного суда Ростовской области от 10 июня 2010 г. // КонсультантПлюс: справочная правовая
система: Судебная практика. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
240
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
6.4 Общее имущество собственников помещений в многоквартирном
доме
До 1990 г. многоквартирные жилые дома в СССР находились в
государственной, общественной либо кооперативной собственности и являлись
неделимыми объектами недвижимости.
С принятием 6 марта 1990 г. Закона СССР №1305-1 «О собственности в
СССР» (далее – Закон), собственность жилищно-строительных кооперативов
перестала быть односубъектной и неделимой, т. к. в соответствии с п. 2 ст. 7 выше
указанного
закона,
член
жилищного,
жилищно-строительного
кооператива,
полностью внесший свой паевой взнос за квартиру или помещение, предоставленные
ему в пользование, приобрел право собственности на это имущество.
С введением Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации» (далее закон о приватизации)
государственный и муниципальный жилищный фонд в части жилых домов, также
перестал быть односубъектным, т.к. закон предоставил право гражданам РФ на
добровольной
основе
получить
занимаемые
ими
жилые
помещения
в
государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность. Согласно
закона о приватизации собственники приватизированных жилых помещений в доме
государственного или муниципального жилищного фонда также стали являться совладельцами либо пользователями вне квартирного инженерного оборудования и
мест общего пользования дома.
В связи с появлением в многоквартирных домах нескольких собственников и
совладения ими мест общего пользования, а также вне квартирного инженерного
оборудования
остро
возникла
необходимость
правового
регулирования
правоотношений, основанных на праве общей собственности на места общего
пользования и вне квартирного инженерного оборудования.
Указом Президента РФ от 23.12.1993 г. № 2275 «Об утверждении Временного
положения о кондоминиуме» (далее - Указ) были введены новые в законодательстве
понятия – «общая собственность на места общего пользования», «объекты общей
241
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
собственности» и «кондоминиум» как организационно-правовая форма юридического лица: «Кондоминиум является объединением собственников в едином
комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (далее именуются домовладельцы), в границах которого каждому из них на праве частной или
государственной,
муниципальной собственности,
иной форме
собственности
принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и (или) нежилые
помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество,
непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью
домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и/или нежилое
помещение».
Общей долевой собственностью домовладельцев являются: межквартирные
лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши,
технические этажи и подвалы. Места общего пользования, несущие, ограждающие,
ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное
оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее
более одного домовладельца. Земельные участки в установленных границах с
элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно
стоящие объекты, непосредственно и неразрывно связанные в едином комплексе
недвижимого
имущества
в
жилищной
сфере
и
служащие
его
целевому
использованию.
Объекты общей собственности, в соответствии с данным Указом, разделились
на объекты, не подлежащие отчуждению и передаче в пользование, а также на
объекты, передача которых возможна по согласию собственников.
Впоследствии эти нормы нашли отражение в нормативных правовых актах
многих субъектов РФ, например, в законе г. Москвы от 09.11.1994г. № 19-87 «О
перечне объектов общего пользования и жилых зданиях, являющихся общим
имуществом собственников помещений».
В связи с принятием Закона о ТСЖ, Указ Президента РФ от 23.12.1993г. №
2275 «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме» утратил силу
(Указ Президента РФ от 19.10.1996г. № 1472).
242
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Существенные изменения в законодательстве произошли с принятием первой
части ГК РФ и Закона о ТСЖ. Согласно ст.ст. 289-290 ГК РФ, собственники квартир в
многоквартирном доме стали участниками долевой собственности на общие
помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое,
санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной
квартиры (общее имущество).
Гражданский
кодекс
РФ
предусмотрел,
что
участником
долевой
собственности на общее имущество многоквартирного дома может являться только
собственник квартиры. Определив функциональное назначение общего имущества,
законодатель не
распространил
на
собственников нежилых
помещений в
многоквартирном доме право общей долевой собственности на это имущество. В
результате этого в законодательстве возникла коллизия права. Собственники квартир
стали обязанными нести бремя содержания того имущества, которым также
пользовались и собственники нежилых помещений1.
К сожалению, настоящий ЖК РФ не устранил этой коллизии. Главой 6 ЖК
РФ введено понятие «собственник помещения» без указания о том, что
собственниками помещений являются собственники жилых и нежилых помещений.
Собственники жилых и нежилых помещений являются участниками общей
долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в силу и п. 2 ст.
23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».
С принятием Закона о ТСЖ (утратил силу) многоквартирные дома стали рассматриваться как комплекс недвижимого имущества (кондоминиум), состоящий из
совокупности жилых и нежилых помещений с тесно связанным с ними назначением
и следующим их судьбе общим имуществом. Участниками долевой собственности на
общее имущество в многоквартирном доме стали собственники жилых и нежилых
помещений.
1
Жуйков, В. М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / В. М.
Жуйков. - М.: Юридическая фирма "Контракт", 2006. – С. 88.
243
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Верховный Суд РФ следующим образом охарактеризовал общее имущество:
«По
смыслу
Российской
действующего
Федерации,
гражданского
жилые
и
помещения
жилищного
законодательства
(квартиры),
находящиеся
в
многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т. е. составлены из главной
вещи
(самой
квартиры),
непосредственно
удовлетворяющей
жилищные
потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем
пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. п.) и
предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и
связанных с ней общим назначением»1.
В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое,
предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как
одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи,
распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой,
главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует
судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
В Жилищном кодексе РФ отсутствует понятие «кондоминиум», оно заменено
понятием «многоквартирный дом», определение которого также не раскрыто.
В ЖК РФ устанавливается правовой режим общего имущества в
многоквартирном
доме,
порядок
принятия
решения
об
управлении
этим
имуществом, несении расходов по его содержанию собственниками помещений и
передаче его в пользование третьим лицам.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве
общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые
вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
1
Определение Верховного суда от 25 декабря 2000 г. № 78-Г00-61 // КонсультантПлюс:
справочная правовая система: Судебная практика. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
244
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Статья 8 ГК РФ предусматривает, что права на имущество, подлежащие
государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих
прав на него, если иное не установлено законом. Иное установлено ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему
помещением занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве
собственности на общее имущество дома, а также п. 2 ст. 23 Федерального закона
от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним». Таким образом, право собственности на общее
имущество возникает в силу закона, а не на основании акта государственной
регистрации.
В связи с тем, что общее имущество является принадлежностью
помещений,
расположенных
в
многоквартирном
доме,
то
отдельной
государственной регистрации оно не подлежит. Момент возникновения права
собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в момент
государственной регистрации основного права - права собственности на помещение.
Эта позиция нашла отражение в п. 2 ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с учетом
изменений, внесенных Федеральным законом от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении
в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Государственная
регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения
права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно
является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей
долевой собственности на общее имущество.
В ст. 36 ЖК РФ получили развитие нормы ст. 290 ГК РФ и ст. 7 ранее
действовавшего Закона о ТСЖ. В настоящее время Закон о ТСЖ не действует в
связи с введением в действие нового ЖК РФ.
Перечень общего имущества многоквартирного дома неудачно заимствован
без существенных изменений из Закона о ТСЖ и содержит терминологический
разнобой в перечислении имущества, входящего в понятие общего имущества
многоквартирного дома.
245
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
К общему имуществу многоквартирного дома относятся: помещения, не
являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного
помещения в данном доме, в т. ч. межквартирные лестничные площадки,
лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи,
чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное
обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование
(технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие
конструкции
данного
дома,
механическое,
электрическое,
санитарно-
техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или
внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный
участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и
благоустройства
данного
дома
объекты,
расположенные
на
указанном
земельном участке.
Указанный перечень общего имущества многоквартирного дома не
является исчерпывающим и подлежит расширительному толкованию. При
расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в
многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и
нежилыми
помещениями.
Функциональное
назначение
определяется
по
экспликациям к поэтажным планам, а в случае их отсутствия - по проектной документации на жилой дом. Отнесение того или иного имущества к понятию общего
имущества является предметом судебных споров.
К общему имуществу в многоквартирном доме относится все имущество, не
выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для
содержания, обслуживания и доступа к помещениям.
Общему имуществу присущ следующий набор признаков:
-
оно
неразрывно
связано
с
жилыми
и
нежилыми
- в натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от помещения;
-
при отчуждении помещения следует его судьбе;
246
помещениями;
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
-
право
собственности
на
общее
имущество
в
многоквартирном
доме возникает одновременно с возникновением права собственности на
помещение;
-
оно является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в
многоквартирном доме;
- имеет функциональную зависимость с помещением;
- предназначено для удовлетворения потребностей граждан при проживании
(помещения: колясочные, почтовые);
- является санитарно-техническим, электрическим, механическим и другим
оборудованием).
Часть 2 статьи 36 ЖК РФ ограничивает права собственников по распоряжению
общим имуществом многоквартирного дома.
С принятием ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой
собственностью на общее имущество в многоквартирном доме стало
возможным только с согласия всех ее участников (ст. 246-247 ГК РФ), т. к. иной
правовой режим общей собственности на общее имущество ГК РФ не был
установлен.
Применение общих норм гражданского законодательства (100% согласие
собственников помещений в многоквартирном доме) в вопросах распоряжения частью
недвижимости, находящейся в общей долевой собственности (общее имущество),
вызвало
социальные
конфликты
между
собственниками.
Способствовало
приостановлению строительства, модернизации и реконструкции жилищного фонда,
что привело к преждевременному износу и выбытию жилья, а также затруднило
реализацию
прав
собственников
жилья,
которые
практически
лишились
возможности распорядиться своей собственностью, повлиять на эксплуатацию и
ремонт дома.
Следует учесть, что в некоторых многоквартирных домах количество
участников долевой собственности достигает нескольких тысяч человек и получить
от всех согласие фактически невозможно. В число участников долевой собственности
могут входить лица: безвестно отсутствующие, находящиеся в длительных команди247
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ровках, не проживающие по месту регистрации либо подлежащие признанию по
суду недееспособными. При этом отказ на дачу согласия на распоряжение
имуществом, находящимся в долевой собственности, даже по формальным
основаниям не может быть оспорен в судебном порядке.
Жилищный кодекс РФ ввел иной порядок распоряжения общим имуществом
в многоквартирном доме. Распоряжение общей собственностью на общее
имущество в многоквартирном доме в части передачи этого имущества в
пользование иным лицам, уменьшения размера общего имущества отнесено теперь
к жилищному законодательству.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме
возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме
путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). В этом случае действует общая
норма гражданского законодательства – 100 % согласие собственников.
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004г. № 190-ФЗ,
реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их
частей, количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность),
площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженернотехнического обеспечения.
В статье 36 ЖК РФ понятие «реконструкция» используется по отношению к
многоквартирному дому, а не к жилым помещениям.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно
не только в случае, предусмотренном статьей 36 ЖК РФ (реконструкции).
Согласно ст. 40 ЖК РФ, собственник помещения может увеличить занимаемую
площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме, но только в
случае проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки,
которые невозможно провести без присоединения части общего имущества.
Часть 3 ст. 36 ЖК РФ регулирует правовой режим общей долевой
собственности на общее имущество только в случае уменьшения его размера, хотя
при реконструкции существует возможность
и
увеличения размера общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
248
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому
на
общем
собрании
таких
собственников,
объекты
общего
имущества
в
многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае,
если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Решение
собственников
помещений
правомочно,
если
оно
принимается
большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Тем
самым общее имущество может быть передано в пользование иным лицам без
согласия всех собственников помещений. Решение общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания,
путем заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ). Порядок проведения заочного голосования устанавливается решением общего собрания. Данный вид голосования
наиболее перспективный и в последующем должен получить развитие.
В части 5 ст. 36 ЖК РФ содержатся частные правила обременения земельного
участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такой земельный участок
может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.
Принятие решений о пределах использования земельного участка, на
котором расположен многоквартирный дом, в т. ч. введение ограничений
пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников
помещений. Собственникам помещений запрещается отказывать в установлении
обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа
других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ.
Споры
об
установлении
обременения
земельного
участка
правом
ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в
судебном порядке в соответствии с земельным законодательством.
Статья
36.1
ЖК
РФ
регулирует
права
собственников
на
общие
денежные средства, предназначенные для проведения капитального ремонта
общедомового
имущества.
Эти
средства
формируются
за
счет
взносов собственников помещений в многоквартирном доме и хранятся на
специальном счете, открытом в кредитной организации. Каждый собственник
249
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
владеет долей права на эти средства пропорционально сумме уплаченных взносов
им самим и всеми предшествующими собственниками данного помещения. После
смены собственника помещения к покупателю переходят как права на долю
предшествовавшего собственника так и не исполненные им обязанности по уплате
взносов.
Доля
в
праве
общей
собственности
на
общее
имущество
в
многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна
размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Данная норма
заимствована из Закона о ТСЖ с некоторыми изменениями. Статья 9 Закона о
ТСЖ, в соответствии с которой ранее определялась доля в праве собственности на
общее имущество, являлась диспозитивной. Эта доля могла быть установлена в силу
закона либо по соглашению домовладельцев (собственников).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном
доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве
собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления
в силу Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации» решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой
собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное
(ст. 15). Другими словами, если доля собственников помещений в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме ранее была
установлена общим собранием собственников в соответствии с Законом о ТСЖ, то
она сохраняется.
После 1 марта 2005г. доля в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37
ЖК РФ.
Принцип установления доли в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме, изложенный в ч.1 ст. 37 ЖК РФ, носит
императивный характер.
250
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Установление доли собственника помещения, в праве общей собственности
на
общее
имущество
в
многоквартирном
доме
необходимо для
несения
пропорционально своей доли обязательных расходов на содержание общего
имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ), а также для голосования на
общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Количество
голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном
доме
на
общем
собрании
собственников
помещений
в
данном
доме,
пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в
данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Таким образом:
-
доля в праве общей собственности на общее имущество в мно-
гоквартирном
доме
собственности на
-
собственника
помещения
следует
судьбе
права
указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ);
при переходе права собственности на помещение в многоквартирном
доме от одного собственника к другому не изменяется (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ);
-
выделению в натуре не подлежит (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ);
-
отчуждению отдельно от права собственности на помещение не
подлежит (п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Следует заметить, что правовой режим общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме заметно отличается от правового режима
имущества,
находящегося
в
долевой
собственности,
регламентируемого
гражданским законодательством (ст. 246, 247 ГК РФ).
На правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в
многоквартирном доме не распространяются следующие положения ГК РФ:
- пункт 2 ст. 246 ГК РФ - участник долевой собственности вправе по своему
усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо
распорядиться ею, иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении
правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ;
- пункт 2 ст. 247 ГК РФ - участник долевой собственности имеет право на
предоставление в его владение и пользование части общего имущества,
251
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других
участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю,
соответствующей компенсации;
- пункт 1 ст. 250 ГК РФ - при продаже доли в праве общей собственности
постороннему лицу,
остальные
участники
долевой собственности имеют
преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она
продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных
торгов.
Статья 38 ЖК РФ определяет порядок перехода права собственности на
помещение в многоквартирном доме и устанавливает требования, которые должны
быть оговорены в договоре. Так, в договоре об отчуждении помещения должно
быть в обязательном порядке указано, что помещение отчуждается вместе с долей
(указывается размер доли) в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности
на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве
общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Сделка, совершенная с нарушением требований ст. 38 ЖК РФ,
недействительна с момента ее заключения и не влечет юридических последствий,
за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки
может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение (ст.
181 ГК РФ).
Часть 1 ст. 39 ЖК РФ, по сравнению с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, расширяет
субъектный состав собственников, на которых возлагается бремя несения расходов
по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Собственники
помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут бремя
расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей
долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему
имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249
252
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ГК РФ). Поэтому доля обязательных расходов на содержание общего имущества в
многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме,
определяется соразмерно доли в праве общей собственности на общее имущество в
таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).
Статьи 41-43 ЖК РФ регулируют правоотношения собственности на
общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире.
Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве
общей долевой собственности помещения в данной квартире.
Общему имуществу собственников комнат в коммунальной квартире
присущи следующие признаки:
-
оно
является
долевой
собственностью
собственников
комнат
в
коммунальной квартире;
- является принадлежностью к комнатам в коммунальной квартире;
- предназначено для совместного использования собственниками комнат, а
также для обслуживания более одной комнаты;
- отдельно от комнат в хозяйственном обороте не участвует;
- следует судьбе права собственности на комнату при ее отчуждении, т.е.
самостоятельному отчуждению не подлежит. Увеличение или уменьшение размера
общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех
собственников комнат в данной квартире и только путем его переустройства и (или)
перепланировки.
Доля собственника комнаты в праве общей собственности на общее
имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади
указанной комнаты (ч. 2 ст. 42 ЖК РФ). Доля каждого собственника комнаты в
праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
пропорциональна сумме размеров общей площади комнаты и площади, определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее
имущество в коммунальной квартире.
Частью 6 ст. 42 ЖК РФ введена норма, в соответствии
с которой при
продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной
253
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой
комнаты. Порядок и условия продажи комнаты в коммунальной квартире регулируются ст. 250 ГК РФ. Отчуждение комнаты в коммунальной квартире путем мены
осуществляется по этим же правилам. На продажу комнаты в коммунальной
квартире с публичных торгов данная статья не распространяется.
Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов
на содержание общего имущества в данной квартире (ч. 1 ст. 43 ЖК РФ).
Собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания
комнаты в коммунальной квартире, общего имущества собственников комнат в
коммунальной квартире и общего имущества собственников помещений в
соответствующем многоквартирном доме пропорционально своей доле.
Приведем пример из судебной практики, касающийся права пользования
общего имущества многоквартирного дома.
Краюшкина
Л.Н.
обратилась в
суд с
иском
к
МУ «Управление
муниципального имущества» Администрации Угличского муниципального района
об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников
помещений в многоквартирном доме <адрес>. Требования обосновала тем, что ей
на праве долевой собственности принадлежит квартира <***> в доме <адрес>.
Согласно ст.36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся
частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в
таком доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых
имеются
инженерные
коммуникации,
иное
обслуживающее
более
одного
помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,
находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее
более одного помещения принадлежат на праве общей долевой собственности
собственникам помещений в многоквартирном доме.
Краюшкина Л.Н. не имеет возможности пользоваться подвалом дома, не
имеет доступа к инженерным коммуникациям – трубопроводам горячего и
холодного водоснабжения и теплоснабжения, которые расположены в подвале,
254
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
так как помещения подвала <***> согласно экспликации технического паспорта
используются МУ «Управление муниципального имущества» в целях сдачи в аренду.
На основании изложенного, суд руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
решил: исковые требования Краюшкиной Л.Н. удовлетворить частично: обязать
МУ
«Управление
муниципального
имущества»
Администрации
Угличского
муниципального района и Кузнецову Т.В. не чинить препятствия в пользовании
подвальным помещением и передать Краюшкиной Л.Н. ключи от подвала жилого
дома <***>, в котором находятся нежилые помещения <***>.
Взыскать с МУ «Управление муниципального имущества» и Кузнецовой Т.В.
в пользу Краюшкиной Л.Н. в возмещение расходов по уплате госпошлины и оплате
услуг представителя <....>по<....> с каждого.
В оставшейся части исковых требований отказать.
Взыскать с Краюшкиной Л.Н. в пользу Кузнецовой Т.В. расходы по оплате
услуг представителя<....>1.
Данный пример из судебной практики показывает нам, что пользование
общим имуществом многоквартирного дома предназначено для пользования всеми
собственниками помещений многоквартирного дома.
6.5Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом в
многоквартирном доме осуществляется собственниками помещений путем принятия
коллегиальных (совместных) решений.
Принятие коллегиальных решений осуществляется через процедуру
проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме.
1
По исковому заявлению Краюшкиной Л.Н. к МУ «Управление муниципального
имущества» Администрации Угличского муниципального района: решение Угличского районного
суда Ярославской области от 25 декабря 2011 г. // КонсультантПлюс: справочная правовая
система: Судебная практика. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
255
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
является органом управления многоквартирным домом.
Статья 44 ЖК РФ устанавливает расширительный перечень вопросов, по
которым собственники помещений обязаны принимать совместные решения. Так, в
соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с
его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других
зданий,
строений,
сооружений,
капитальном
ремонте
общего
имущества
в
многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального
ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над
установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном
размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над
установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если
законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда
капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального
счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на
специальном счете;
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо
жилищно-строительным
кооперативом,
жилищным
кооперативом
или
иным
специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и
при
непосредственном
управлении
многоквартирным
домом
собственниками
помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких
собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в
многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора
или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим
кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а
также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа,
использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в
256
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или
займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных
гарантии, поручительства;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на
котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений
пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников
помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении
договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их
установки
и
эксплуатации
предполагается
использовать
общее
имущество
собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников
помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об
использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном
доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций)
на условиях, определенных решением общего собрания;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1)
принятие
решений
о
текущем
ремонте
общего
имущества
в
многоквартирном доме;
5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, приведенный перечень не является исчерпывающим, поскольку
собрание вправе решать и иные вопросы, указанные в других статьях ЖК РФ. Обратим
внимание на то, что буквальное толкование нормы, установленной в п. 5 ч. 2 ст. 44,
позволяет утверждать, что общее собрание собственников помещений лишено права
принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные ЖК РФ к его
компетенции1.
1
Комментарий к Жилищному Кодексу РФ / под ред. М. Ю. Тихомирова. – М.: Изд.
Тихомирова М.Ю., 2011. – С. 29.
257
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Очень важным является вопрос о проведении текущего и капитального
ремонта.
Решение
о
необходимости
проведения
капитального
ремонта
многоквартирного дома принимается на общем собрании собственников, на котором
определяются и виды ремонта. В соответствии со ст.44 Жилищного кодекса РФ
капитальный ремонт многоквартирного дома производится по решению общего
собрания
собственников
помещений.
Решение
правомочно,
если
за
него
проголосовало более 2/3 собственников помещений многоквартирного дома.
Основное отличие текущего ремонта от капитального заключается в
виде и характере выполняемых работ.
Капитальный ремонт — замена или восстановление отдельных частей
или целых конструкций, инженерно-технического оборудования дома для
устранения их физического износа или разрушения, функционального износа и
проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т.е.
проведение модернизации дома.
Текущий ремонт — это ремонт, выполняемый в плановом порядке с
целью восстановления исправности или работоспособности строительных
конструкций,
частичного
восстановлением
его
восстановления
составных
частей
его
ресурса
ограниченной
с
заменой
или
номенклатуры,
установленной нормативной и технической документацией. (Например,
частичный ремонт штукатурки в подъезде). Текущий, или его еще называют
предупредительный ремонт, заключается в систематически и своевременно
проводимых
работах
по
предупреждению
износа
конструкций,
отделки,
инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и
неисправностей.
Капитальный ремонт проводится при 45-50 % износе конструкций и
элементов жилых домов. Для этого необходимо наличие подробной информации о
степени износа всех конструкций и систем многоквартирного дома по результатам
обследования, которое проводится управляющей организацией, с приложением
258
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
соответствующих
актов
о
состоянии
инженерного
оборудования
(лифт,
электроснабжение) специализированных организаций1.
В жилищном кодексе РФ проблемам проведения капитального ремонта
многоквартирных жилых домов посвящен раздел 9 Организация проведения
капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
В 2012 году внесены изменения в Жилищный кодекс Российской
Федерации,
в
соответствии
с
которыми
собственники
помещений
в
многоквартирных жилых домах будут уплачивать взносы на капитальный
ремонт общего имущества дома.
Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ "О внесении изменений в
Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании
утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ" установлено,
что взносы должны будут перечисляться на специальный счет в кредитной
организации. Находящиеся на этом счете денежные средства, сформированные за
счет взносов, процентов за просрочку их уплаты и процентов, начисленных
кредитной организацией за пользование этими средствами, будут находиться в
долевой собственности собственников жилых помещений; в случае смены
собственника жилого помещения доля в денежных средствах на капитальный
ремонт будет переходить к новому собственнику. Установление минимального
размера взноса на капитальный ремонт, в соответствии с утвержденными на
федеральном уровне методическими рекомендациями, возложено на органы власти
субъектов РФ.
Собственники жилых помещений
в
многоквартирных домах имеют
возможность аккумулировать средства на капитальный ремонт и иным образом перечисляя взносы на счет "регионального оператора" в целях формирования фонда
капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в
многоквартирном доме в отношении упомянутого регионального оператора
(создаваемого субъектом РФ юридического лица в организационно-правовой форме
1
Капитальный ремонт МКД. – Режим доступа: http://www.orenburg.ru/activities/
public_utility/overhaul_of_apartment_buildings_mcd_it_is_important_to_know_everyone/
259
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
фонда). Региональные операторы будут осуществлять и функции технического
заказчика капитального ремонта. Субъекты РФ имеют право создавать несколько
региональных операторов для различных частей территории субъекта РФ.
Федеральным законом установлено, что капитальный ремонт общего
имущества многоквартирных домов должен осуществляться в соответствии с
региональными программами. Определение порядка установления необходимости
проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
возложено на органы государственной власти Российской Федерации.
В соответствии с новой редакцией части 2 статьи 154 Жилищного кодекса
плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в
многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за
услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему
ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Статьей 166 Жилищного кодекса РФ (в новой редакции)
установлен
перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, оказание или выполнение которых финансируются за счет
средств фонда капитального ремонта.
Этот перечень включает в себя:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-,
водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным
для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на
вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в
многоквартирном доме;
5) утепление и ремонт фасада;
260
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления
ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов
управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей
и холодной воды, электрической энергии, газа);
7) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Так, к другим вопросам, входящим в компетенцию общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме относится:
-
определение
размера
платы
за
содержание
и
ремонт
жилого
помещения в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество
собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный
потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);
-
определение
размеров
оплаты
расходов
на
капитальный
ремонт
многоквартирного дома (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ);
- принятие Устава товарищества собственников жилья (ч.2 ст. 135 ЖК РФ);
- принятие решения о ликвидации товарищества собственников жилья в
случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами
голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном
доме.
Следует обратить внимание, что с момента введения в действие ЖК РФ
принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, хозяйственных
построек и других зданий, строений, сооружений не может быть реализовано без
согласия собственников помещений многоквартирного дома.
Так, реконструкция зданий путем надстройки мансардного этажа позволяет
получить дополнительные площади без больших материальных и финансовых
затрат. При проведении инвестиционной деятельности по строительству и
реконструкции мансард часть средств инвесторов направляется на проведение
планово-предупредительного, текущего или капитального ремонта здания, на
котором осуществляется строительство. Это позволяет:
-
восстановить жилищный фонд;
-
получить дополнительные площади;
261
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
-
удешевить, стоимость возводимых площадей;
-
повысить безопасность и улучшить условия проживания граждан;
-
улучшить
технические
характеристики
и
архитектурный
облик
зданий;
-
уменьшить
расходы
граждан
по
текущему
содержанию
общего
имущества;
-
повысить оценочную стоимость жилья;
- уменьшить бремя собственников по несению расходов, связанных с
проведением капитального ремонта общего имущества;
-уменьшить
бюджетные
дотационные
расходы
на
содержание
жилищного фонда.
Однако мансардное строительство не получило широкого распространения в
связи с тем, что для принятия решения о строительстве необходимо получить 100%
согласие всех собственников, проживающих в доме, подлежащем реконструкции. А
там, где началось строительство, собственники оспаривали его в судебном порядке.
При отправлении правосудия суды применяли общие нормы гражданского
законодательства (ст. 246-247, 289-290 ГК РФ) и удовлетворяли заявленные
требования граждан.
В соответствии с ч.1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование,
принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих
участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за
исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ
решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от
общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме закрепляется статьей 45 ЖК РФ.
Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут
быть очередными и внеочередными. Очередными являются обязательные
годовые собрания, которые проводятся ежегодно. Сроки и порядок проведения
262
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а
также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим
собранием собственников помещений в многоквартирном доме. В статье 45 ЖК РФ
не определяется, кто может быть инициатором годового общего собрания, но по
совокупности норм ЖК РФ можно предположить, что им может быть любой
собственник помещения.
Проводимые
помимо
годового
общего
собрания
общие
собрания
собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными.
Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Процедура созыва общего собрания собственников помещений усложнена
письменным извещением каждого собственника помещения заказным письмом
(обязательная норма). Законодатель не учел, что инициатор общего собрания не
может иметь сведений о собственниках, их долях в праве общей собственности на
общее имущество в многоквартирном доме, а это обстоятельство определяет в
дальнейшем
проживания
правомочность
собственников
созываемого
помещений.
собрания,
Инициатор
адреса
также
фактического
должен
понести
существенные затраты на аренду помещений, где будет проводиться общее
собрание, и на рассылку извещений о проведении собрания. Поэтому целесообразно
извещать собственников помещений путем вывешивания информации о созыве
общего собрания в доступных публичных местах (входная группа подъезда, лифтовая
площадка и др.). Данный порядок информирования в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК
РФ должен быть утвержден решением общего собрания, собственников помещений.
Информирование собственников помещений о проведении общего
собрания должно быть осуществлено инициатором собрания не позднее, чем
за 10 дней до даты его проведения. Датой извещения о проведении общего
собрания является дата отправки заказного письма, а не дата получения
собственником помещения данного письма.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме должны быть указаны:
263
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения
данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений
собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда
должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут
представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно
ознакомиться.
Часть 3 ст. 45 ЖК РФ устанавливает правомочность общего собрания
собственников
помещений.
Общее
собрание
собственников
помещений
в
многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие
собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более
чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии
кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание
собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако собрать кворумное собрание в многоквартирных домах, в которых
количество собственников превышает 500 человек, практически невозможно. В
пользу заявителей удовлетворяется 99 % судебных решений при оспаривании
решений общих собраний только по основаниям отсутствия кворума.
К тому же, данная норма конфликтует с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, т. к. не может быть
принято решение по п.п. 1-3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ большинством не менее двух третей
голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
при наличии собственников помещений, обладающих более чем пятьюдесятью
процентами голосов от общего числа голосов.
Правом голосования на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают
собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании
264
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником
помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников
помещений
в
многоквартирном
доме
может
осуществляться
посредством
оформленных в письменной форме решений собственников по
вопросам,
поставленным на голосование. При таком голосовании засчитываются голоса по
вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только
один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного
требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по
содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение
собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько
вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в
отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание
указанного решения недействительным в целом.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия
собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и
принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения
заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в
сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по
вопросам, поставленным на голосование.
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются
собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты
окончания их приема.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не
вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного
собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
265
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме оформляются протоколами, которые хранятся в месте или по адресу,
которые определены решением данного собрания. В многоквартирном доме, все
помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам,
относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в
многоквартирном
доме,
принимаются
этим
собственником
единолично
и
помещений
в
оформляются в письменной форме.
Решения,
принятые
общим
собранием
собственников
многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения
собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого
было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об
этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания
собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников
помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих
решений.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции
такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в
многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали
в голосовании.
Вместе с тем собственник помещения в многоквартирном доме вправе
обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в
данном доме с нарушением установленных Жилищным кодексом Российской
Федерации требований, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или
голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его
права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в
суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен
был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе
оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не
могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются
266
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков
указанному собственнику.
Так, 16 декабря 2010 года в Соль-Илецкий районный суд Оренбургской
области было подано исковое заявление Ковля Н.М. к Балановой Е.А. о признании
недействительными протокола и приложения, принятые к нему на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме, а также признать общее
собрание собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме
несостоявшимся. Инициатором собрания была Баланова Е.А. Собранием утвержден
Протокол общего собрания собственников помещений в доме и Приложение – лист
голосования собственников помещений по вопросу повестки дня общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме. Ковль Е.М. считает Протокол
№ от ДД.ММ.ГГГГ и Приложение к нему недействительными и составленными с
существенными нарушениями законодательства. Так, неверно были указаны
количество голосов и их соответствие с количеством собственников. Нарушены
сроки уведомления собственников о проведении общего собрания, что противоречит
положениям п.4 ст. 45 ЖК РФ. Собственники помещений в многоквартирном
жилом доме не уведомлены о результатах проведения собрания.
Согласно ч.3 статьи 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие
собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более
чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. В ходе судебного
разбирательства было установлено, что кворум на проводимом собрании
отсутствовал, так как в собрании приняло участие менее 50 % голосов от общего
числа голосов. То есть, собрание собственников помещений было неправомочно
принимать решения.
Так же, в силу ч.3 статьи 46 ЖК РФ, решения, принятые общим собранием
собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования
доводятся до сведения собственников помещений в данном доме … не позднее чем
через десять дней со дня принятия этих решений». Суду были представлены
уведомления о решениях, принятых на собрании, направленные в администрацию
267
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
МО. Однако доказательств того, что принятые решения были доведены до
сведения всех собственников помещений в данном доме, не представлены. Таким
образом, нарушен порядок принятия решений общим собранием собственников
жилых помещений, нарушены их права на участие и проведение этого собрания,
допущены нарушения при подсчете голосов собственников, принявших участие в
голосовании, собрание было проведено в отсутствие кворума, в связи с чем,
решения, принятые на данном собрании являются недействительными.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать протокол №…. общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме и приложение к нему, принятые на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме недействительными.
Признать общее собрание собственников помещений в многоквартирном
доме несостоявшимся из-за отсутствия кворума1.
ЖК РФ ввел новый вид управления многоквартирным домом – Совет
дома. В соответствии с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ собственники помещений в
многоквартирных домах, в которых не созданы ТСЖ, ЖСК, УК обязаны избрать
совет дома.
Совет дома избирается на общем собрании собственников простым
большинством голосов.
Функции и полномочия совета:
-
обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников
помещений в многоквартирных домах;
-
выносит на обсуждение общего собрания:
1) предложения о порядке пользования общим имуществом, включая
земельный участок;
1
По исковому заявлению Коваля Н.М. к Балабановой Е.А: решение Соль-Илецкого
районного суда Оренбургской области от 20 декабря 2010 г. // КонсультантПлюс: справочная
правовая система: Судебная практика. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
268
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
2) предложения о порядке планирования управления и организации работ по
содержанию и ремонту общего имущества;
3) проекты договоров, заключаемых собственниками в отношении общего
имущества и предоставления коммунальных услуг, с заключением по условиям;
-
осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по
управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и
за качеством предоставляемых собственникам коммунальных услуг;
-
принимает решения об избрании комиссий собственников для подготовки
предложений по вопросам управления многоквартирным домом
(коллегиальные
совещательные органы управления многоквартирным домом);
-
представляет на утверждение годового общего собрания отчет о
проделанной работе, предложения по вопросам компетенции совета, избираемых
комиссий, и др.
-
Председатель совета избирается из числа членов совета многоквартирного
дома, подотчетен общему собранию собственников помещений многоквартирного
дома.
Функции и полномочия председателя совета:
-
вправе вступать в переговоры об условиях проекта договора управления
МКД (при непосредственном управлении - об условиях соответствующих договоров)
с доведением результатов переговоров до сведения общего собрания собственников
помещений МКД;
-
на основании доверенности, выданной собственниками, заключает
договор управления МКД (договоры, предусмотренные при непосредственном
управлении), по которому приобретают права и становятся обязанными все
собственники, выдавшие доверенность;
-
осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным
договорам, подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по
содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты
о нарушении нормативов качества и периодичности оказания услуг и выполнения
работ по тем же договорам, акты о непредоставлении или предоставлении
269
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
коммунальных услуг ненадлежащего качества на основании доверенности, выданной
собственниками помещений многоквартирного дома;
-
направляет в орган местного самоуправления (ОМС) обращения о
невыполнении управляющей организацией обязательств по данному договору;
-
выступает в суде в качестве представителя собственников по делам,
связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг (по их
доверенности).
Совет
избирается
из
числа
собственников
на
общем
собрании
собственников сроком на два года, количество членов устанавливается с учетом
числа подъездов, этажей, квартир. В случае ненадлежащего исполнения
обязанностей совет может быть переизбран досрочно.
6.6 Сделки с жилыми помещениями: договор купли-продажи, мены;
договор ренты; договор дарения и др.
Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и
юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение
гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух - или
многосторонними
(договоры)
и
односторонними.
Сделки
признаются
действительными при условии соблюдения требований, установленных гл. 9 (ст. 153
– 165 ГК РФ) и другими статьями ГК РФ. Эти требования касаются содержания и
формы сделки, правоспособности и дееспособности сторон и т.п.
Рассмотрим наиболее распространенные в жилищной сфере сделки.
Как показывает практика, на сегодняшний день самой распространенной
сделкой с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации, является
купля-продажа
жилых
помещений.
По
таким
договорам
следует
руководствоваться гл. 30 ГК РФ, в том числе ст. 549 – 558 ГК РФ.
В соответствии с
ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи
недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется
передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,
270
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи жилого помещения
заключается
в
письменной
форме
путем
составления
одного
документа,
подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Однако стороны вправе предусмотреть и
нотариальное удостоверение сделки (ст. 163 ГК РФ), хотя, как следует из ст. 550 ГК
РФ, обязательного нотариального оформления этого договора не требуется.
Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в
главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (с
изменениями и дополнениями от 4 марта 2013 г.)1 были внесены существенные
изменения. Так, ранее действующая редакция предусматривала обязательную
государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения. С 1
марта 2013 года правила о государственной регистрации сделок с недвижимым
имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584Гражданского кодекса
Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после
дня вступления в силу выше указанного Федерального закона.
Особенности договора купли-продажи во многом обусловлены спецификой
предмета договора.
Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное
помещение,
которое
является
постоянного
проживания
недвижимым
граждан (отвечает
имуществом
и
установленным
пригодно
санитарным
для
и
техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с
требованиями п. 6 ст. 12 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2.
В
договоре
указывается
следующая
идентифицирующая
объект
информация:
1
Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации: федер. закон: [принят Гос. Думой 18 декабря 2012
г. :одобр. Советом Федерации 26 декабря 2012 г. : по состоянию на 30 декабря 2012 г.] // Собр.
законодательства Рос. Федерации. – 2012. -№ 53 (часть I). - Ст. 7627.
2
Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним: федер. закон : [принят Гос. Думой 17 июня 1997 г. :одобр. Советом
Федерации 3 июля 1997 г. : по состоянию на 30 декабря 2012 г.] // Собр. законодательства Рос.
Федерации. –1997. - № 30. - Ст. 3594.
271
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
- адрес (местоположение) жилого помещения;
- вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома),
квартира (часть квартиры), комната);
- площадь в соответствии с документами (как правило, согласно
кадастровому паспорту);
- назначение (жилое);
- иная необходимая информация (например, этажность жилого дома,
этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.).
Сторонами договора купли-продажи жилья являются продавец и покупатель.
Продавцом жилья по общему правилу выступает сам собственник, реже специально уполномоченное лицо (например, при продаже государственного либо
муниципального жилья в качестве продавца выступают уполномоченные органы
исполнительной власти). Покупателем по договору купли-продажи жилья может
являться фактически любое лицо.
Цена жилого помещения устанавливается соглашением сторон в договоре.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия
о цене недвижимости,
договор о ее продаже считается незаключенным.
Допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в
иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ); указание
цены за единицу площади, в связи с чем, цена жилого помещения определяется
исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ); а при продаже жилого помещения в кредит с
условием об отсрочке или рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и
размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры,
части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в
соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его
приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на
пользование продаваемым жилым помещением.
Таким образом, договор купли-продажи жилья (жилого помещения) - сделка,
в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя
272
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а
покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную
сторонами цену.
В условиях рыночных отношений расширилось применение договора мены
жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ, по договору мены каждая из
сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на
другой. При этом собственник жилого помещения может получить по такому
договору не только жилье, но и иное имущество, например, автомобиль. К договору
мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ); каждая
из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и
покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Не следует
смешивать данную сделку с обменом жилых помещений, порядок совершения
которого установлен жилищным законодательством.
Ранее в соответствии со ст. 20 Основ жилищного законодательства,
наниматель жилого помещения в домах государственного и муниципального
жилищного фонда имел право с согласия проживающих совместно с ним
совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения
с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.
Кроме того, наниматель имел право (с согласия собственника жилищного фонда или
уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним
совершеннолетних членов семьи) передать права и обязанности по договору найма
этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения
права собственности на жилой дом (жилое помещение). Иными словами,
собственник жилого помещения (гражданин) мог обменять его на жилое
помещение, занимаемое гражданином по договору социального найма. Теперь такой
обмен запрещен (см. ст. 72 ЖК РФ).
Граждане могут передавать в собственность других лиц жилые помещения
по договору дарения. В соответствии со ст. 572 ГК РФ, по договору дарения одна
сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу
(одаряемому) жилье. Одаряемый вправе в любое время отказаться от передачи ему
273
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
дара, и в этом случае договор дарения считается расторгнутым (ст. 573 ГК РФ). При
этом отказ от подаренного жилого помещения, как следует из п. 2 ст. 573 ГК РФ,
должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной
регистрации.
Статьей 575 ГК РФ установлено, что не допускается дарение в следующих
случаях:
1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их
законными представителями;
2)работникам образовательных организаций, медицинских организаций,
организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том
числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей,
гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании,
супругами и родственниками этих граждан;
3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации,
государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные
должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим
Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими
служебных обязанностей;
4) в отношениях между коммерческими организациями.
Государственные и муниципальные предприятия и учреждения вправе
подарить жилье, но только с согласия собственника (ст. 576 ГК РФ).
В соответствии со ст. 578 ГК РФ, даритель вправе отменить дарение, если
одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его
семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные
повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право
требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. В договоре
дарения может быть установлено право дарителя отменить дарение в случае, если он
переживет одаряемого. В случае отмены дарения, одаряемый обязан возвратить
подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения.
274
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Согласно ст. 580 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу
одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренного жилого помещения,
подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до
передачи жилого помещения одаряемому и даритель, хотя и знал о них, не
предупредил о них одаряемого.
В соответствии с гл. 33 ГК РФ, имущество, в том числе жилье, может
передаваться другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество
новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде
определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в
иной форме. Такая передача имущества осуществляется на основании договора
ренты (ст. 583 ГК РФ). Рентный договор подлежит обязательному нотариальному
удостоверению. Ранее договор, предусматривающий отчуждение недвижимого
имущества, подлежал также государственной регистрации. Однако с 1 марта 2013
года ФЗ № 302- ФЗ данная норма была отменена.
Жилье, которое передается на основании договора ренты, может быть
приобретено новым собственником:
- за плату: в этих случаях к отношениям сторон договора применяются
правила о купле-продаже (гл. 30 ГК);
- бесплатно: в этих случаях к отношениям сторон применяются правила о
договоре дарения (гл. 32 ГК).
Для обеспечения выполнения обязательств со стороны плательщика ренты
ст. 587 ГК РФ предусмотрено, что получатель ренты приобретает право залога на
переданное имущество, а за просрочку выплаты ренты плательщик ренты
уплачивает проценты в соответствии со ст. 395 ГК, если иной процент не
установлен договором. Если существенные условия договора не выполняются (п. 2
ст. 587 ГК РФ), а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по
обязательствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе
расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением
договора.
275
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
В соответствии со ст. 589 ГК РФ, получателями ренты могут быть только
граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и
соответствует целям их деятельности, закрепляемой в учредительных документах
данных организаций. Права получателя ренты могут переходить по наследству либо
в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не
предусмотрено законом или договором. Рента может быть постоянной и
пожизненной.
Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом
договором.
Договором
может
быть
предусмотрена
выплата
ренты
путем
предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по
стоимости денежной сумме ренты (ст. 590 ГК РФ).
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты
ренты путем ее выкупа. В этом случае, отказ заявляется плательщиком ренты в
письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты
или
за
более
длительный
срок,
предусмотренный
договором.
При
этом
обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа
получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не
может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока,
не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (ст. 592 ГК РФ).
Статьей 593 ГК РФ установлены следующие случаи выкупа постоянной
ренты по требованию получателя ренты: если плательщик ренты просрочил ее
выплату более чем на один год (если иное не предусмотрено договором постоянной
ренты); нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; признан
неплатежеспособным
либо
возникли
иные
обязательства,
очевидно
свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки,
которые установлены договором; если имущество, переданное под выплату ренты,
поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в
других случаях, предусмотренных договором.
276
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Согласно ст. 594 ГК РФ, выкуп постоянной ренты производится по цене,
установленной в договоре. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по
которому жилье передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с
годовой суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая
обычно взимается за аналогичное имущество.
Пожизненная рента (ст. 596 ГК РФ) может быть установлена на период
жизни гражданина, передающего жилье под выплату ренты, либо на период жизни
другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты
в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как
правило, считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его
доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в
случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.
Пожизненная
рента
определяется в договоре
как денежная сумма,
периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер
пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не
менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При
увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается и
размер пожизненной ренты (ст. 597 ГК РФ).
Пожизненная
рента
должна
выплачиваться
по
окончании
каждого
календарного месяца, если иное не предусмотрено договором. Согласно ст. 599 ГК
РФ, при существенном нарушении договора плательщиком ренты получатель ренты
вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и
возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты имущество отчуждено
бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора
потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной
цены. Случайная гибель или случайное повреждение переданного имущества не
освобождает плательщика ренты от обязательств, возложенных на него договором.
Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) разновидность договора пожизненной ренты. По этому договору получатель ренты гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную
277
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
недвижимость другому лицу, которое обязуется осуществлять пожизненное
содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
К этому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не
установлено ст.ст. 601 - 605 ГК РФ.
Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение
потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья
гражданина, - то и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оплата
плательщиком ренты ритуальных услуг. При этом стоимость общего объема
содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда
(ст. 602 ГК РФ). Статьей 604 ГК РФ предусмотрен ограничительный порядок
распоряжения имуществом новым собственником. Он вправе отчуждать, сдавать в
залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в
обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия
получателя ренты. Прекращение этого договора осуществляется по основаниям,
установленным ст. 605 ГК РФ, а именно: в случае смерти получателя ренты; при
существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств.
Перечисленные выше договоры, конечно, не исчерпывают весь перечень
сделок, которые могут совершаться с жилыми помещениями, они являются
наиболее распространенными в практике гражданского оборота. Договора связаны с
жилищным законодательством, так как всегда при переходе прав от одного лица к
другому
решается
вопрос
о
пользовании
жилым
помещением
бывшим
собственником или членами семьи собственника жилого помещения.
6.7
Понятие
и
порядок
государственной
регистрации
прав
на
регистрации
прав
на
недвижимое имущество и сделок с ним
Необходимость
проведения
государственной
недвижимое имущество и сделок с ним в современном обществе впервые была
предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.131). Введение
такой системы преследует несколько целей:
278
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое
имущество, а также информации об этих правах;
б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым
имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и
законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований
(Российской
Федерации
в
целом,
субъектов
Федерации,
муниципальных
образований);
в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на
всей территории России;
г)
предоставить
владельцам
недвижимости
гарантии
их
прав
на
принадлежащее им имущество;
д) «дать возможность покупателю перед приобретением недвижимости
получить все интересующие сведения из Единого реестра, что создает определенные
гарантии от мошенничества»1.
Для достижения этих целей вслед за ГК РФ был принят Федеральный закон
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Пункт 1 статьи 2 Закона содержит легальное определение государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: «Государственная
регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт
признания
и
подтверждения
государством
возникновения,
ограничения
(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в
соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».
Анализ легального определения позволяет назвать ряд отличительных
признаков регистрации:
а) это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его
принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия:
возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на
1
Кузнецов, А. В. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против / А. В. Кузнецов // Государство и право. 1998. - № 2. - С. 59.
279
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются
в соответствии с требованиями ГК РФ;
б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или
прекращения прав на недвижимость;
в)
государственная
регистрация
является
единственным
доказательством существования субъективного права на недвижимость.
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что
создает презумпцию его законности.
Абстрагируясь от целей и значения государственной регистрации, есть
основания утверждать, что она основана на регистрации объекта недвижимости, а не
лиц, им обладающих, имеющих права залогодержателя, арендатора и т.п.
Государственная регистрация недвижимого имущества базируется на подходе: от
объекта недвижимости к субъекту, сделкам, им совершаемым, и т. п., а не наоборот.
Согласно ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат
следующие
права
на
недвижимость:
право
собственности;
право
хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного
наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а
также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом и
иными законами.
Однако нужно помнить, что, например, согласно п. 2 ст. 20 Земельного
кодекса РФ, «гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование
не предоставляются».
Данный перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК РФ
(об аренде, о доверительном управлении и др.), а также Закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и охватывает
практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество.
Исключения из общего правила об обязательной регистрации прав на
недвижимое имущество весьма редки и могут быть предусмотрены только в законе.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения,
возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого
280
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
помещения (гл. 35 ГК), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на
срок менее года (ст.651 ГК).
Ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» (далее – Закон о гос.регистрации) устанавливает
порядок регистрации, последовательно определяя ее стадии в следующем виде:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации и
отвечающих требованиям этого закона; регистрация представленных документов;
- правовая экспертиза представленных документов и проверка законности
сделки с недвижимостью; сопоставление заявленных прав на объект недвижимости
с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие
возможных противоречий;
- при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в
регистрации либо ее приостановления - внесение записи в Единый государственный
реестр, прав на недвижимое имущество;
- совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих
документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации, каковыми,
согласно ст. 14 Закона о гос.регистрации, являются особого вида свидетельства.
Согласно ст.17 Закона гос.регистрации, основаниями для государственной
регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения
(обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного
самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен
законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их
издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,
совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте
расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в
соответствии с
законодательством,
действовавшим
приватизации на момент ее совершения;
281
в месте
осуществления
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные
уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном
законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их
издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в
соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее
совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской
Федерации
подтверждают
наличие,
возникновение,
прекращение,
переход,
ограничение (обременение) прав.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с
ним «аккумулирует информацию о правовом положении всякой недвижимости,
находящейся в регистрационном округе»1. Для достижения этой задачи установлено
правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт
вещно-правового значения, должны быть внесены в реестр, и только с этого
момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц. Это так
называемый принцип формализма (или иначе - принцип обязательности).
Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются
дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое
имущество, и книги учета документов.
Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый
объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы,
поступающие для регистрации прав на указанный объект.
Книги учета документов содержат данные:
- о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого
имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;
1
Закройщикова, Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества
/ Д. Закройщикова // Российская юстиция. - 1999. - № 12. - С. 14.
282
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
- о выданных свидетельствах, о государственной регистрации прав;
- о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных
документах.
Единый государственный реестр, прав состоит из разделов, содержащих
записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра
содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на
этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях
(обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.
Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется
кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером.
Разделы
Единого
государственного
реестра
прав
располагаются
в
соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. «Раздел,
содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого
имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за
разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий
информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах,
входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за
разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении»1.
Отметим также, что Единый государственный реестр прав, дела
правоустанавливающих документов и книги учета документов являются
вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их
частей не допускаются.
Остановимся на правовом статусе и функциях лица, занимающегося
государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним –
регистраторе.
Согласно ст. 15 Закона о гос.регистрации на должность государственных
регистраторов назначаются работники органа, осуществляющего государственную
1
Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним: постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 // Собр.
законодательства Рос. Федерации. - 1998. - № 8. - Ст. 963.
283
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
регистрацию прав, - граждане Российской Федерации, прошедшие специальные
курсы, сдавшие квалификационный экзамен и имеющие либо:
- высшее юридическое образование и опыт работы по юридической
специальности не менее чем три года или опыт работы в органе, осуществляющем
государственную регистрацию прав, не менее чем два года;
- иное высшее образование и опыт работы в органе, осуществляющем
государственную регистрацию прав, не менее чем три года.
Порядок назначения на должность государственных регистраторов, порядок
сдачи квалификационного экзамена определяются органом нормативно-правового
регулирования в сфере государственной регистрации прав. В настоящее время он
закреплен Приказом Министерства экономического развития РФ от 3 июня 2010 г.
N 223 "Об утверждении Положения о порядке назначения на должность
государственных регистраторов"1.
Регистратор прав является государственным служащим, замещающим
соответствующую
государственную
обязанностей должностных лиц
должность.
Особенности
прав
и
по регистрации прав как государственных
служащих регулируются законодательством Российской Федерации.
В арсенале регистратора существует четыре действия, направленные на
защиту интересов приобретателей недвижимости:
- проверка действительности поданных заявителем документов и наличия,
соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
- назначение правовой экспертизы документов и проверка законности
сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже
зарегистрированными правами на данный объект недвижимости;
- проверка юридической силы правоустанавливающих документов.
1
Об утверждении Положения о порядке назначения на должность государственных
регистраторов: приказ Министерства экономического развития РФ от 3 июня 2010 г. № 223//
Российская газета. – 2010. - 9 июля (№ 150). – С. 4.
284
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Статья
14
Закона
о
гос.регистрации
предусматривает
два
способа
удостоверения государственной регистрации прав в зависимости от объекта
регистрации: свидетельство о государственной регистрации прав и специальную
регистрационную
удостоверения
надпись
на
документе.
Свидетельство
проведенной государственной регистрации,
выдается
возникновения
для
и
перехода, прав на недвижимое имущество.
Специальная
регистрационная
надпись
на
документе,
выражающем
содержание сделки, совершается для удостоверения государственной регистрации
договоров (если их регистрации предусмотрена законом) и иных сделок. В развитие
данного положения, Постановление Правительства от 18 февраля 1998 г. № 219
установило новые формы свидетельства и регистрационной надписи.
В связи с этим, Федеральная нотариальная палата в письме от 16 марта 1998
г. № 175 «О применении Правил ведения Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» отмечала: «Применение новых форм
свидетельства о регистрации и регистрационной надписи с момента введения в
действие
Федерального
закона
«О
государственной
регистрации
прав
на
недвижимое имущество и сделок с ним» приведет к нарушению прав участников
гражданского
оборота,
чьи
права
и
договоры
по
совершенным
и
зарегистрированным сделкам с недвижимым имуществом в период после введения в
действие
данного
Федерального
закона
до
опубликования
названного
постановления Правительства Российской Федерации были удостоверены в
соответствии с п. 2 ст. 14 указанного Федерального закона ранее введенными
образцами форм»1. Налицо пробел в законодательстве.
Однако, как отмечает А. М. Эрделевский, «формы свидетельства о
государственной
администрациями
регистрации,
городов
до
введенные
отдельными
установления
единой
субъектами
формы
РФ
и
свидетельства,
признаются юридически действительными. Очевидно, этот же принцип должен
1
О применении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним: письмо Федеральной нотариальной палаты от 16 марта 1998 г. № 175
// Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 1998. - № 4. – С. 29.
285
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
применяться в отношении формы регистрационной надписи на документе,
выражающем содержание сделки»1. На основании всего вышесказанного приходим
к выводу, что на сегодняшний день законодательство РФ в области государственной
регистрации в целом достаточно полное, хотя есть отдельные моменты, не
получившие достаточного в нем отражения. Речь идет, например, о необходимости
создания специальной службы, которая осуществляет правовую экспертизу.
Проанализировав нормы законодательства, можно прийти еще к одному
важному выводу: установление института Единого государственного реестра
вызвано только одной целью - обеспечить прочность рыночного оборота
недвижимого имущества, закрепив доверие к фактам, изложенным в реестре.
Именно потребность в этом и вызвала радикальные реформы в области сделок с
недвижимостью, породив тем самым существование в гражданском праве
отношений, связанных с признанием вещных прав на недвижимое имущество со
стороны государственных органов власти.
Целесообразно рассмотреть пример из судебной практики.
Так,
в августе 2010 года Тимошенко О.В. обратилась с иском в суд к
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Хабаровскому краю об оспаривании решения об отказе в
государственной регистрации права на недвижимое имущество и понуждении к
совершению действий по регистрации прав на недвижимое имущество. В
обоснование заявленных требований указала, что решением Центрального
районного суда г.Хабаровска от ______ за Тукаль И.С., Тимошенко О.В.,
Амвросовым А.В., Тимошенко В.Н., Тимошенко Д.В., Осиповой М.В. признано право
на приватизацию жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: ..., ...,
..., общей площадью 68,40 кв.м, жилой площадью 51 кв.м. Кассационным
определением от ______ резолютивная часть решения суда дополнена и на
администрацию г.Хабаровска возложена обязанность заключить с Тукаль И.С.,
1
Эрделевский, А. М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / А. М. Эрделевский. - М.: БЕК,
1999. - С. 71.
286
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Тимошенко О.В., Амвросовым А.В., Тимошенко В.Н., Тимошенко Д.В., Осиповой М.В.
договор на передачу в собственность бесплатно квартиры ______ в ... по ... –
Амурского в ..., общей площадью 68,40 кв.м, жилой площадью 51 кв.м. На основании
изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд решил: Исковые требования
Тимошенко
Ольги
Вениаминовны
к
Управлению
Федеральной
службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об
оспаривании решения об отказе в государственной регистрации права на
недвижимое имущество и понуждении к совершению действий по регистрации
прав на недвижимое имущество, оставить без удовлетворения.
Таким образом, из приведенного примера понятно, что гражданка получила
отказ в государственной регистрации права собственности на жилое помещение
представив на гос.регистрацию только судебное решение дающее гражданке право
на приватизацию и не представив на гос.регистрацию документ, являющийся
основанием
приватизации
для гос.регистрации. В данном случае это был бы договор о
жилого
помещения.
Поэтому
истице
и
было
отказано
в
удовлетворении требований т.к. на гос.регистрацию были представлены не все
необходимые документы в соответствии с законом о гос.регистрации. Об
основаниях для отказа государственной регистрации рассмотрим в следующем
параграфе.
6.8 Основания для приостановления и отказа в государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Основания
для
приостановления
государственной
регистрации
предусмотрены ст. 19 Федерального закона о гос. регистрации.
Во-первых, государственная регистрация прав приостанавливается
государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии
оснований
для
государственной
регистрации
287
прав,
в
подлинности
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а
также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них),
запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав,
по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять
необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и
(или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них
сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о
приостановлении
государственной
регистрации
прав
в
письменной
форме
уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации
прав и об основаниях принятия такого решения.
Во-вторых, государственная регистрация прав может быть приостановлена
не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме
правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него
надлежаще оформленной доверенности. В заявлении, согласно п. 3 ст. 19 Закона,
указываются
причины,
государственной
приостановления.
послужившие
регистрации
Подача
основанием
для
прав,
и
срок,
заявления
о
приостановлении
приостановления
необходимый
для
такого
государственной
регистрации прав прерывает течение срока, установленного пунктом 1 ст. 19 Закона
о гос. регистрации. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не
засчитывается в новый срок.
В-третьих, до внесения в Единый государственный реестр прав записи о
сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения
об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений)
о государственной регистрации права и иных представленных на государственную
регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений
сторон договора.
В-четвертых, в порядке, установленном законодательством, государственная
регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или
решения суда. В силу п.4 ст.19 Закона, приостановление государственной
288
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый
государственный реестр прав.
Государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и
(или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект
недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных
документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом
недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на
данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной
регистрации
или
об
отказе
в
государственной
регистрации
не
принято.
Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения
государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и
(или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого
имущества по ранее принятым документам.
В
указанных
в
п. 1 ст.
19
Закона
о
гос.
регистрации случаях
государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем
на один месяц.
В случае непредставления необходимых для государственной регистрации
прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом,
осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным
запросам, государственная регистрация прав приостанавливается на срок до
устранения причин, ей препятствующих, но не более чем на один месяц.
В случае если в течение указанных выше сроков не будут устранены
причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав
обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом
соответствующую запись в книге учета документов. В связи с изложенным,
затронем одну проблему.
Минюст России не исключает возможности, что у регистратора прав на
недвижимое имущество и сделок с ним могут возникнуть достаточные основания
полагать, что проведенная ранее регистрация права и (или) сделки не может быть
юридически действительной, например, в силу того, что ранее зарегистрированная
289
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
сделка
не
соответствует
законодательству,
действовавшему
в
момент
ее
совершения. Однако «Закон и иные нормативные правовые акты, принятые в
соответствии с ним, не предоставляют органу по регистрации прав право признать
такую регистрацию, а также зарегистрированную сделку и возникшее на ее
основании право недействительными. Кроме того, Закон о гос. регистрации не
предусматривает
и
возможности
непосредственного
обращения
органа
по
регистрации прав в суд с соответствующим иском. В данной ситуации обратиться в
суд может прокурор на основании заявления органа по регистрации прав»1.
О приостанов