close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

173.Недвижимость финансовый анализ,ипотека

код для вставкиСкачать
Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение высшего
профессионального образования
Воронежский государственный архитектурно-строительный университет
О.К. МЕЩЕРЯКОВА, В.Я. МИЩЕНКО, Е.А. ПОГРЕБЕННАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ:
ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ, ИПОТЕКА
Учебное пособие
Рекомендовано редакционно-издательским советом
Воронежского государственного архитектурно-строительного
университета в качестве учебного пособия
для студентов, обучающихся по специальности
270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»
Воронеж 2009
УДК 336.226.212.1:657.412.13
ББК 65.22-93-24
М565
Мещерякова, О.К.
Недвижимость: финансовый анализ, ипотека
[Текст]: учеб. пособие / О.К. Мещерякова,
В.Я. Мищенко, Е.А. Погребенная; Воронеж. гос. арх.-строит. ун-т.
– Воронеж, 2009. - 61.с.
ISBN 978.5-89040-255-4
Даются теоретические основы финансового анализа деятельности предприятия и
способы
расчета ипотечных кредитов: представлены методы расчета, формулы
и формы для
заполнения.
М565 Пособие предназначено для выполнения курсового проекта студентам всех форм
обучения специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью».
Табл. 23. Библиогр.: 9 назв.
УДК 336.226.212.1:657.412.13
ББК 65.22-93-24
Рецензенты: Е.В. Ефанова, к.э.н., доц. кафедры «Управление в социальной сфере и
медицине»
Воронежского
государственного
технического
университета;
И.В. Максименкова, к.э.н. доц. кафедры «Бухгалтерского учета, аудита и
финансов» Воронежского кооперативного института (филиала) ОУ
ВПО «БУПК».
ISBN 978-5-89040-255-4
© Мещерякова О.К., Мищенко В.Я.,
Погребенная Е.А.. 2009
© Воронежский государственный
архитектурно-строительный
университет, 2009
2
Введение
В сфере недвижимости рыночная среда предполагает осуществление
эффективного управления с помощью финансово-кредитного механизма,
учитывающего социально-экономические условия. При этом финансирование и кредитование являются важными элементами в процессе воспроизводства объектов недвижимости самого различного назначения. только
обо дном не сходи сума
В хозяйственной деятельности предприятия финансирование связано
с производством и реализацией продукции, воспроизводством основных и
оборотных средств, образованием и использованием доходов. Для объективной оценки финансового состояния предприятия и выработки мер по
его улучшению проводят финансовый анализ деятельности. С его помощью происходит управление финансами, т.е. денежными отношениями.
Эффективное управление проявляется в разработке рациональной финансовой стратегии и тактики с помощью диагностики внутренней и внешней
экономической среды.
Введение с 01.01.2000 г. нового порядка учета доходов и расходов
предприятий, приближение форм бухгалтерской отчетности к требованиям
международных стандартов вызывает необходимость использования методики финансового анализа, соответствующей условиям рыночной экономики.
Результаты финансового анализа хозяйственной деятельности предприятия необходимы коммерческим банкам для принятия решения о кредитовании данного предприятия. Серьезным современным направлением
в кредитной политике в сфере недвижимости является ипотека. С помощью ипотечного механизма кредитования должна и уже начала решаться
жилищная проблема населения страны, а ипотека коммерческой недвижимости дала дополнительные финансовые возможности предприятиям для
расширения и развития.
Исходя из важности участия финансов и ипотечного кредитования в
деятельности предприятия в данном учебном пособии в рамках дисциплины « Финансы, денежное обращение и ипотека» рассмотрены теоретические аспекты данных вопросов, а для закрепления полученных знаний и
навыков даны примеры практических расчетов и задания для выполнения
курсового проекта.
3
1.Теоретические основы
1.1. Источник аналитической информации
Основным источником информации о финансовой деятельности
предприятия является его публичная бухгалтерская отчетность. Все организации любой организационно-правовой формы собственности обязаны
составлять на основе данных синтетического и аналитического учета бухгалтерскую отчетность, являющуюся завершающим этапом учетного процесса. Бухгалтерская отчетность в установленных формах содержит систему сопоставимых и достоверных сведений о реализованной продукции, работах и услугах, затратах на их производство, об имущественном и финансовом положении организации и результатах хозяйственной деятельности.
В настоящее время организации предоставляют в обязательном порядке
квартальную и годовую отчетность.
Данные отчетности используются внешними пользователями для
оценки эффективности деятельности организации, а также внутренними
пользователями для экономического анализа в самой организации. Вместе
с тем, отчетность необходима для оперативного руководства хозяйственной деятельностью и служит исходной базой для последующего планирования. Отчетность должна быть достоверной, своевременной. В ней должна обеспечиваться сопоставимость отчетных показателей с данными за
прошлые периоды.
Отчетность предприятия базируется на обобщении данных регистров
бухгалтерского учета. Она выражает единую систему данных об имущественном и финансовом положении предприятия и о результатах хозяйственной деятельности и формируется по установленным формам и инструкциям, утвержденным Минфином и Госкомстатом Российской Федерации.
В соответствии с Программой реформирования бухгалтерского учета, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации
от 6 марта 1998 г. №283, разработано Положение по бухгалтерскому учету
«Бухгалтерская отчетность организации» ПБУ 4/99 (Приказ Минфина Росси от 6 июля 1999г., № 43н), которое характеризует состав, содержание и
методические основы формирования бухгалтерской отчетности.
Бухгалтерская отчетность состоит из:
1) бухгалтерского баланса (форма №1);
2) отчета о прибылях и убытках (форма №2);
3) отчета об изменениях капитала (форма№3);
4) отчета о движении денежных средств (форма №4);
5) приложения к бухгалтерскому балансу (форма №5);
6) пояснительной записки (к форме №1-2);
7) аудиторского заключения.
4
1.1.1. Бухгалтерский баланс (форма №1)
состоит из:
актива
I. Внеоборотные активы
II. Оборотные активы
пассива
III. Капитал и резервы
IV. Долгосрочные обязательства
V. Краткосрочные обязательства
Актив баланса
Актив – это имущество предприятия.
Раздел Ι. Внеоборотные активы
А. Нематериальные активы (строка 110). К ним относятся:
- объекты интеллектуальной собственности;
-организационные расходы (затраты, связанные с образованием
юридического лица);
- деловая репутация предприятия;
- расходы по проведению НИОКР;
-патенты, полученные предприятием по итогам проведения исследовательских работ;
- лицензии.
Б. Основные средства (строка 120)
Основные средства в балансе показывают по остаточной стоимости.
Основной критерий, по которому имущество включается в основные средства, срок его полезного использования в качестве средства труда - не менее одного года.
В. Незавершённое строительство (строка 130)
Показываются:
- расходы по незаконченному капитальному строительству;
-расходы на приобретение объектов основных средств (нематериальных активов), которые ещё не введены в эксплуатацию и окончательная
стоимость которых ещё не сформирована;
-стоимость оборудования, не переданного для монтажа.
Г. Долгосрочные финансовые вложения (строка 140)
Относятся:
- долгосрочные (на срок более года) инвестиции в доходные активы
(ценные бумаги) других организаций, уставный (складочный) капитал других организаций, государственные ценные бумаги, а также суммы предоставленных долгосрочных займов.
Д. Отложенные налоговые активы (строка 145)
5
Это положительная разница между реальным налогом на прибыль и
условным налогом, исчисленным с балансовой прибыли.
Раздел ΙΙ. Оборотные активы
А. Запасы (строка 210)
В составе запасов отражается итоговая стоимость всех материальных
запасов и расходов предприятия.
Все материально-производственные запасы отражаются в бухгалтерском учете по фактической себестоимости.
Б. Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям
(строка 220).
Статья отражает сумму НДС по приобретенным ценностям (основным средствам, запасам сырья, нематериальным активам, выполненным
работам и оказанным услугам), еще не предъявленную бюджету к зачету.
В. Дебиторская задолженность
По строке 230 отражается задолженность, платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты.
По строке 240 показывается задолженность, погашение которой
ожидается в течение года после отчетной даты.
Затем из этой суммы выделяется задолженность покупателей и заказчиков.
Г. Краткосрочные финансовые вложения (строка 250)
Вложения предприятия в акции, облигации и другие ценные бумаги,
а также займы, предоставленные другим предприятием на срок не более
одного года.
Д. Денежные средства (строка 260)
Остатки денежных средств в кассе, на расчетных и валютных счетах
в банках, в аккредитивах, чековых книжках и иных платежных документах
(кроме векселей, отражаемых в дебиторской задолженности или краткосрочных финансовых вложениях), а также денежные документы и переводы в пути.
Пассив баланса
Пассив баланса - это сумма обязательств предприятия.
Раздел ΙΙΙ. Капитал и резервы
А. Уставной капитал (строка 410)
Этот показатель должен соответствовать размеру уставного капитала, зафиксированному в учредительных документах.
6
Собственные акции, выкупленные у акционеров (строка 411), - сумма выкупа, показывается с отрицательным знаком и уменьшает итог раздела.
Б. Добавочный капитал (строка 420)
Основные компоненты:
- эмиссионный доход (разница между продажной ценой и номинальной стоимостью акции);
- прирост стоимости основных средств при их переоценке.
В. Резервный капитал (строка 430)
- ежегодно акционерные общества должны отчислять в этот фонд не
менее 5% от величины чистой прибыли, до размера, установленного уставом общества;
- могут создаваться резервы в соответствии с положением устава за
счет нераспределенной прибыли предприятия.
Г. Нераспределенная прибыль (строка 470)
Это финансовый результат- прибыль или убыток, который складывается из прибыли (убытка) прошлых лет и результатов текущего периода.
Раздел ΙV. Долгосрочные обязательства
А. Займы и кредиты (строка 510)
Отражается остаток заёмных средств, которые фирма получила на
срок более года. Задолженность показывается с учетом процентов, причитающихся к уплате.
Б. Отложенные налоговые обязательства (строка 515)
Это отрицательная разница между реальным налогом на прибыль и
условным налогом, исчисленным с бухгалтерской прибыли.
Раздел V. Краткосрочные обязательства
А. Займы и кредиты (строка 610)
Отражается остаток заёмных средств, которые фирма получила на
срок менее года. Это сумма займов и кредитов, которые на конец отчетного периода не погашены, отражаются с учетом процентов, причитающихся
к уплате.
Б. Кредиторская задолженность (строка 620)
- «поставщики и подрядчики» (строка 621) - задолженность предприятия за поступившие материальные ценности (выполненные работы, оказанные услуги);
- «задолженность перед персоналом» (строка 622) – задолженность
по начисленной заработанной плате, социальным и компенсационным выплатам;
7
- «задолженность перед государственными внебюджетными фондами» (строка 623) - это начисленные, но не уплаченные взносы на обязательное пенсионное страхование, страхование от несчастных случаев, а
также часть единого социального налога (ЕСН), причитающаяся к уплате
в пенсионный фонд, фонд социального страхования или фонд обязательного медицинского страхования;
- «задолженность по налогам и сборам» (строка 624) отражает задолженность по той части ЕСН, которая подлежит уплате в федеральный
бюджет. Учитывается сумма условного расхода по налогу на прибыль,
рассчитанная по данным бухгалтерского учета.
- «прочие кредиторы» (строка 625) отражает задолженность фирмы
по расчетам, которые не нашли отражения в предыдущих строках. Задолженность по:
- обязательному и добровольному страхованию;
- депонированной заработанной плате;
- подотчетным лицам и т.д.
1.1.2. Отчет о прибылях и убытках (форма №2) включает:
- доходы и расходы, выручку без налога на добавленную стоимость,
себестоимость, валовую прибыль, прибыль (убыток) от продаж, прибыль
(убыток) до налогообложения, отложенные налоговые активы и обязательства, текущий налог на прибыль, чистую прибыль (убыток);
- расшифровку отдельных прибылей и убытков.
1.1.3. Отчета об изменениях капитала (форма№3)
Состоит из разделов:
- изменение капитала;
- резервы;
- справки.
1.1.4. Отчет о движении денежных средств (форма №4) отражает:
- остаток денежных средств на начало отчетного периода;
- движение денежных средств по текущей деятельности;
- движение денежных средств по инвестиционной деятельности;
- движение денежных средств по финансовой деятельности;
- остаток денежных средств на конец отчетного периода.
1.1.5. Приложение к бухгалтерскому балансу (форма №5)
Состоит из разделов:
- движение заемных средств;
- дебиторская и кредиторская задолженность;
- амортизируемое имущество;
8
-движение средств финансирования долгосрочных инвестиций и финансовых вложений;
- финансовые вложения;
- расходы по обычным видам деятельности;
- социальные показатели.
Отчетным формам бухгалтерской отчетности присуща логическая и
информационная взаимосвязь.
Нераспределенная (чистая) прибыль приводится в бухгалтерском балансе (раздел III), отчете о прибыли и убытках и отчете об изменениях капитала (раздел I). Кроме того, в форме №2 показываются факторы, в результате которых сложился данный финансовый результат.
Незавершенное строительство и долгосрочные финансовые вложения приводятся общей суммой на начало и конец отсчетного периода бухгалтерского баланса (раздел I) и по их видам в форме № 5 (раздел 4).
Долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения по отдельным направлениям использования средств показываются в бухгалтерском
балансе (разделы I и II) и форме №5 (раздел 5). В справочном разделе
формы №5 акции и облигации отражаются по рыночной стоимости.
Дебиторская задолженность по её отдельным статьям на начало и
конец отчетного периода отражается в бухгалтерском балансе (раздел II), а
подробная расшифровка её статей делается в форме № 5 (раздел II). В этой
форме приводится просроченная дебиторская задолженность длительностью свыше трех месяцев, а также перечень организаций- дебиторов,
имеющих наибольшую задолженность.
Кредиторская задолженность по её отдельным элементам на начало
и конец отчетного периода отражается в бухгалтерском балансе (раздел
V), а подробная расшифровка её статей отражается в форме №5 (раздел II).
В данной форме показывается кредиторская задолженность со сроком погашения более трех месяцев, а также перечень организаций кредиторов,
имеющих наибольшую задолженность перед предприятием.
Капитал и резервы по их видам находят отражение в бухгалтерском
балансе (раздел III), а их движение за отчетный период - в отчете об изменениях капитала (форма № 3, раздел I). В этом отчете (раздел IV) показывается увеличение капитала за счет:

переоценки активов;

дополнительного выпуска акций;

реорганизации юридического лица (слияния, присоединения);

прироста имущества;

доходов, которые в соответствии с правилами бухгалтерского
учета относятся непосредственно на увеличение капитала (эмиссионный
доход).
Факторами, понижающими капитал (раздел III), являются:
9

снижение номинальной стоимости акций;

уменьшение количества акций, находящихся в обращении, если это предусмотрено уставом общества;

реорганизация общества (разделение, выделение);

расходы, которые в соответствии с правилами бухгалтерского
учета относятся на увеличение капитала (непокрытые убытки прошлых лет
и отчетного года).
Долгосрочные и краткосрочные обязательства на начало и конец отчетного периода показываются общей суммой в бухгалтерском балансе
(разделы IV -V), а их расшифровка делается в форме №5 (раздел I).
Согласно нормативным документам по бухгалтерскому учету нераспределенная прибыль отчетного года в течение года, следующего за отчетным, присоединяется к нераспределенной прибыли прошлых лет. Такая
операция устанавливает информационную связь между отчетностью двух
смежных периодов: сумма в разделе I формы №3 отчетного года совпадает
с суммой раздела III пассива баланса предыдущего года.
Зная содержание и взаимосвязи между показателями отчетности,
можно углубленно анализировать финансовую деятельность организации.
1.2. Общая оценка финансового состояния предприятия
Имущественное положение предприятия характеризуется величиной,
составом и состоянием активов, которыми оно владеет и распоряжается.
Оно изменяется с течением времени за счет различных факторов, главным
из которых являются достигнутые за истекший период финансовые результаты, приведенные в бухгалтерской отчетности.
Горизонтальный и вертикальный анализ баланса
Наиболее общее представление о качественных изменениях в структуре активов предприятия, их источников, динамике изменений можно получить с помощью горизонтального и вертикального анализа отчетности.
Горизонтальный анализ – это оценка темпов роста (снижения) показателей бухгалтерской отчетности за рассматриваемый период. Он помогает оценить темпы роста (снижения) каждой из групп средств предприятия и их источников.
Проведение горизонтального анализа целесообразно, когда имеются
данные о деятельности предприятия за несколько периодов. Это дает возможность проследить динамику изменения средств и их источников. Для
горизонтального анализа преобразуют абсолютные значения показателей в
относительные. Для этого данные на начало рассматриваемого периода по
каждой статье активов и пассивов принимают за 100% и, исходя из этого,
рассчитывают значения по статьям на конец рассматриваемого периода.
10
Назначение вертикального анализа в возможности проанализировать целое через элементы, составляющее это целое. Его используют для
оценки результатов работы предприятия. Исходным материалом является
бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках.
Вертикальный анализ позволяет определить удельный вес каждой
статьи в общем итоге, определить структуру средств и их источников, а
также произошедшие в них изменения.
Преимуществами вертикального вида анализа являются:
- изучение результатов хозяйственной деятельности на основе относительных показателей, сглаживающих влияние субъективных внешних
факторов, которое имеет место при работе с абсолютными показателями и
затрудняет их сопоставление в динамике;
- межхозяйственное сравнение различных предприятий, различающихся по величине используемых ресурсов и другим показателям объема.
Горизонтальный и вертикальный анализ взаимодополняемы. Оба эти
вида особенно ценны при межхозяйственных сопоставлениях. Они позволяют сравнить бухгалтерскую отчетность предприятий, совершенно разных по роду деятельности.
Исследование структуры и динамики имущества предприятия и источников его формирования проводят при помощи сравнительного аналитического баланса. Сравнительный аналитический баланс можно получить
из исходного баланса путем уплотнения отдельных статей и дополнения
его показателями структурной динамики. Схемой аналитического баланса
охвачено много важных показателей, характеризующих статику и динамику финансового состояния предприятия. Этот баланс включает показатели
вертикального и горизонтального анализа.
В него входят:
- анализ динамики валюты баланса – сопоставляются данные по
валюте баланса на начало и конец отчетного периода;
- анализ структуры пассивов предприятия – позволяет установить
одну из возможных причин финансовой неустойчивости предприятия,
приведшей к его неплатежеспособности;
- анализ структуры активов предприятия – исследует участие активов в производстве, а также оценивает их ликвидность.
Основные тенденции изменения имущества предприятия и источники его формирования представлены в табл. 1
11
Таблица 1
Основные тенденции изменения имущества предприятия
и источников его формирования
Отрицательные тенденции в
активе баланса
увеличение денежных средств на
счетах
увеличение краткосрочной дебиторской задолженности
увеличение запасов с увеличением объемов выручки (необходимо проверить, чтобы значение ликвидности предприятия при
увеличении текущих активов не было
слишком большим, так как это может указывать на неоптимальное управление средствами или проблемы с платежами за продукцию)
увеличение стоимости основных средств
уменьшение дебиторской задолженности,
если до этого она была слишком большой
(более чем 20-40% от оборотного капитала)
уменьшение запасов с уменьшением
объемов выручки
уменьшение незавершенного производства
- рост денежных средств на счетах выше
30% от суммы оборотного капитала
- рост дебиторской задолженности
свыше 40% от суммы оборотного
капитала
- уменьшение денежных средств на
расчетном счете ниже 10% от суммы
оборотного капитала
- уменьшение производственных запасов на складах с увеличением
объемов выручки
Отрицательные тенденции в
пассиве баланса
увеличение уставного капитала
увеличение нераспреденной прибыли
- увеличение фондов предприятия
- увеличение резервного капитала
- увеличение доходов будущих периодов
- сокращение кредиторской задолженности
- уменьшение объемов кредитов
- уменьшение запасов средств
- увеличение кредиторской задолженности
- увеличение объемов кредитов
- увеличение заемных средств
- сокращение суммы нераспределенной прибыли
- уменьшение резервного капитала
- уменьшение фондов организации
12
1.3. Оценка финансовой устойчивости предприятия
Анализ финансовой устойчивости на определенную дату позволяет
установить, насколько рационально предприятие управляет собственными
и заемными средствами. Недостаточная финансовая устойчивость может
привести к неплатежеспособности предприятия, т.е. неспособности выполнять свои финансовые обязательства, вытекающие из коммерческих,
кредитных и иных операций платежного характера.
1.3.1. Анализ потока денежных средств
Для оценки текущей платежеспособности и устойчивости предприятия проводят анализ движения денежных средств. В соответствии с
особенностями формирования бухгалтерской отчетности движение денежных средств должно характеризовать изменения в финансовом положении
предприятия по трем основным направлениям: текущей, инвестиционной и
финансовой деятельности. Для оценки результатов деятельности предприятия наиболее важное значение имеют показатели:
1) выручка от реализации товаров (продукции, работ, услуг)- учетный
доход от обычной и иных видов деятельности за данный период в денежной форме, отраженный в кредите соответствующих счетов;
2) прибыль – разность между учетными доходами и начисленными
расходами на производство и сбыт продукции;
3) поток денежных средств:
- приток денежных средств за счет выручки от продажи товаров
(продукции, работ, услуг), увеличения уставного капитала, полученных
кредитов и займов, целевого финансирования и поступлений и др.
- отток денежной наличности возникает вследствие покрытия текущих (эксплуатационных) затрат, инвестиционных расходов, платежей в
бюджет, выплат дивидендов и др.
- чистый приток денежных средств (резерв денежной наличности) –
разница между всеми поступлениями и отчислениями денежных средств.
При анализе финансового состояния предприятия необходимо различать, что прибыль за отчетный период и денежные средства, полученные
предприятием в течение периода, - разные показатели. Прибыль выражает
прирост авансированной стоимости, что характеризует эффективность
управления предприятием. Наличие прибыли не означает присутствия у
предприятия свободных денежных средств, доступных для расходования.
Денежные средства являются наиболее ограниченным ресурсом в экономике, и от эффективного их использования зависит успех предприятия.
Рассмотрим виды хозяйственной деятельности предприятия, формирующие движение денежных средств.
13
Текущая (основная, операционная) деятельность – связана с повторяющимися, характерными для данной организации операциями, с производством и продажей продукции, работ и услуг. К ней относятся денежные
потоки, которые нельзя отнести к инвестиционной и финансовой деятельности.
Инвестиционная деятельность - в ней отражаются денежные потоки,
связанные с долгосрочным развитием предприятия, приобретением внеоборотных активов. Неравенство поступлений и платежей дает отрицательный результат инвестиционной деятельности. Это не убыток. Предприятие направило значительную часть имеющихся денежных средств на
долгосрочные инвестиции, т.е. стремится к дальнейшему развитию.
Эффект от инвестиций, направленных на расширение и модернизацию производства заключается в росте продаж или сокращении расходов
предприятия. Его можно заметить при анализе текущей деятельности.
Финансовая деятельность – это деятельность, направленная на привлечение в организацию финансовых ресурсов на возмездной или безвозмездной основе. Она связана с пассивами, с привлечением новых источников, которые формируются за счет заемных и (или) собственных средств.
На стабильно работающих предприятиях денежные потоки, генерируемые текущей деятельностью, могут быть направлены в инвестиционную и финансовую деятельность.
На практике применяются два метода расчета объема денежных
потоков: прямой и косвенный.
Прямой метод основан на движении денежных средств по счетам
предприятия. Исходный элемент – выручка от реализации товаров (продукции, работ, услуг). Метод позволяет оценить ликвидность и платежеспособность предприятия, но при этом не раскрывает взаимосвязи полученного финансового результата и изменения абсолютного размера денежных средств.
Косвенный метод позволяет через взаимосвязь прибыли с изменением величины денежных средств провести аналитический анализ. Расчет
денежных потоков ведется от показателя чистой прибыли с соответствующими корректировками на статьи, не отражающие движение реальных денежных средств по соответствующим счетам.
Оба метода дополняют друг друга и дают реальное представление
о движении потока денежных средств на предприятии за расчетный период.
Основная цель анализа денежных потоков – выявление причин дефицита (избытка) денежных средств и определение источников их поступлений и направлений расходования для контроля за текущей ликвидностью и платежеспособностью.
Совокупный денежный поток должен стремиться к нулю, так как
отрицательное сальдо по одному виду деятельности компенсируется по14
ложительным сальдо по другому его виду. Так, благоприятный (близкий к
нулю) совокупный денежный поток может быть достигнут за счет элиминирования или покрытия отрицательного денежного потока по текущей
деятельности притоком денежных средств от продажи активов или привлечения краткосрочных банковских ссуд. В данном случае величина денежного потока скрывает реальную убыточность деятельности предприятия.
Анализ движения денежных средств за отчетный период позволяет
установить, где у предприятия генерируется денежная наличность, а где
расходуется.
1.3.2. Анализ кредитоспособности заемщика
Каждая кредитная сделка сопряжена с риском невозврата ссуженной стоимости заемщиком, неуплатой процентов по ссуде и т.д. В связи с
наличием данных рисков банки по критериальным показателям оценивают
возможность заемщиков выполнения условий кредитования. Рассмотрим
методику определения кредитоспособности.
Методика определения кредитоспособности
Анализ финансового состояния заемщика, как правило, проводится
на основании данных бухгалтерской отчетности.
Отчетность запрашивается за два предыдущих года (с периодичностью в 6 месяцев), а также ежеквартально за текущий год. Например, для
анализа кредитной заявки, датированной 01.11.2008 г., следует запросить
бухгалтерскую отчетность на следующие отчетные даты: 01.01.2006 г.,
01.07.2006 г., 01.01.2007 г., 01.07.2007 г., 01.01.2008 г., 01.04.2008 г.,
01.07.2008 г., 01.10.2008г.
Вся бухгалтерская отчетность должна иметь отметку налоговой инспекции. Кроме того, если предприятие подлежит обязательному аудиту,
рекомендуется запросить аудиторское заключение, подтверждающее достоверность бухгалтерской отчетности.
В качестве завершающего этапа основной части анализа финансовохозяйственной деятельности предприятия производится расчет основных
показателей (коэффициентов) по следующим группам: ликвидность, эффективность, оборачиваемость, финансовая независимость, а также критериев потенциального банкротства предприятия, отраженных в Методических положениях по оценке финансового состояния предприятий и установлению неудовлетворительной структуры баланса.
В пособии из представленных выше групп, показателей используемых ведущими банками России, рассмотрены основные три группы:
15
А - коэффициенты ликвидности;
Б - коэффициент наличия собственных средств;
В - показатели оборачиваемости и рентабельности.
А. Коэффициенты ликвидности
Под ликвидностью понимается способность предприятия платить по
своим текущим обязательствам, причем не просто теоретическая способность платить в связи с достаточностью денежных средств, а способность
делать это своевременно.
Коэффициенты ликвидности позволяют проанализировать способность предприятия отвечать по своим текущим обязательствам. В результате расчета устанавливается степень обеспеченности предприятия оборотными средствами для расчетов с кредиторами по текущим операциям.
Коэффициент абсолютной ликвидности К1 является наиболее жестким критерием ликвидности предприятия и показывает, какая часть
краткосрочных долговых обязательств может быть при необходимости погашена за счет имеющихся денежных средств, средств на депозитных счетах и высоколиквидных краткосрочных ценных бумаг.
К1 
стр.260  стр 250(частично)
.
Раз.5(стр.690)  (стр.640  650)
(1)
При расчете коэффициента по строке 250 учитываются только государственные ценные бумаги, ценные бумаги Сбербанка России и средства
на депозитных счетах. Если информация отсутствует по строке 250, то в
расчете К1 данный показатель не учитывается.
Коэффициент быстрой ликвидности (промежуточный коэффициент покрытия) К2 характеризует способность предприятия оперативно
выссвободить из хозяйственного оборота денежные средства и погасить
долговые обязательства.
К2 
стр.260  стр.250  стр.240
.
Раз.5(стр.690)  (стр.640  стр.650)
(2)
Для расчета этого коэффициента предварительно производится
оценка групп статей «краткосрочные финансовые вложения» и «дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев
после отчетной даты)».
16
Коэффициент текущей ликвидности (общий коэффициент покрытия) К3 дает общую оценку ликвидности предприятия, в расчет которого в числители включаются все оборотные активы, в том числе материальные.
К3 
Раз.2(стр.290)
.
Раз.5(стр.690)  (стр.640  650)
(3)
Для расчета К3 предварительно корректируются уже названные
группы статей баланса, а также «дебиторская задолженность (платежи по
которой ожидаются более чем через 12 месяцев)», «запасы» и «прочие
оборотные активы» на сумму соответственно безнадежной дебиторской
задолженности, неликвидных и труднореализуемых запасов.
Б. Коэффициент наличия собственных средств К4
Показывает долю собственных средств предприятия в общем объеме средств предприятия и определяется как отношение собственных
средств ко всей сумме средств предприятия (стр. 700):
К4 
Раз.3(стр.490)  стр.640  стр.650
.
стр.700
(4)
В. Показатели оборачиваемости и рентабельности
Оборачиваемость разных элементов оборотных активов и кредиторской задолженности рассчитывается в днях исходя из объема дневных продаж (однодневной выручки от реализации).
Объем дневных продаж рассчитывается делением выручки от реализации (форма №2) на число дней в периоде (90, 180, 270 или 360).
Средние (за период) величины оборотных активов и кредиторской
задолженности рассчитываются как суммы половин величин на начальную и конечную даты периода и полных величин на промежуточные даты, деленные на число слагаемых, уменьшенное на 1.
Оборачиваемость оборотных активов:
средняя стоимость оборотных активов (по стр.290 баланса)
объем дневных продаж
Оборачиваемость дебиторской задолженности:
средняя стоимость дебиторской задолженности (по стр.230 + 240 баланса)
объем дневных продаж
17
Оборачиваемость кредиторской задолженности:
средняя стоимость кредиторской задолженности (по стр.620 баланса)
объем дневных продаж
Оборачиваемость запасов:
средняя стоимость запасов (по стр.210 баланса)
объем дневных продаж
Аналогично могут быть рассчитаны показатели оборачиваемости
других элементов оборотных активов (готовой продукции, незавершенного производства, сырья и материалов) и кредиторской задолженности.
Показатели рентабельности определяются в процентах или долях.
Рентабельность продукции (или рентабельность продаж) К5:
К5 
прибыль от реализации (стр.050Ф№ 2)
.
выручка от реализации (стр.010Ф№2)
(5)
Рентабельность деятельности предприятия К6:
К6 
чистая прибыль (стр.190Ф№2)
.
выручка от реализации (стр.010Ф№ 2)
(6)
Рентабельность вложений в предприятие:
балансова прибыль (стр.140Ф№ 2)
.
итог баланса (стр.700)
(7)
Основными оценочными показателями являются коэффициенты
К1, К2, КЗ, К4, К5 и К6. Другие показатели оборачиваемости и рентабельности используются для общей характеристики и рассматриваются
как дополнительные к первым шести показателям.
Оценка результатов расчетов шести коэффициентов заключается в
присвоении категории по каждому из этих показателей на основе сравнения полученных значений с установленными достаточными. Далее
определяется сумма баллов по этим показателям в соответствии с их весами.
18
Достаточные значения показателей:
К1 - 0,1;
К2 - 0,8;
КЗ - 1,5;
К4 - 0,4 - для всех предприятий, кроме предприятий торговли и
лизинговых компаний и
0,25 - для предприятий торговли и лизинговых компаний;
К5 - 0,10;
К6 - 0,06.
Разбивка показателей на категории в зависимости от их фактических значений представлена в табл.2.
Таблица 2
Коэффициенты
К1
К2
К3
К4
кроме торговли и лизинговых компаний
для торговли и лизинговых компаний
К5
К6
1 категория
0,1 и выше
0,8 и выше
1,5 и выше
2 категория
0,05-0,1
0,5-0,8
1,0-1,5
3 категория
менее 0,05
менее 0,5
менее 1,0
0,4 и выше
0,25-0,4
менее 0,25
0,25 и выше
0,15-0,25
менее 0,15
0,10 и выше
0,06 и выше
менее 0,10
менее 0,06
нерентаб.
нерентаб.
В табл.3 представлен расчет баллов.
Таблица 3
Показатель
К1
К2
К3
К4
К5
К6
Итого
Фактическое
значение
х
Категория
Вес
показателя
0,05
0,10
0,40
0,20
0,15
0,10
1
х
19
Расчет
суммы
баллов
Формула расчета суммы баллов S имеет вид:
S  0,05  категорияК 1  0,10  категорияК 2  0,40  категорияК 3 
 0, 20  категорияК 4  0,15  категорияК 5  0,10  категорияК 6
(8)
Значение S наряду с другими факторами используется для определения класса кредитоспособности Заемщика.
Для остальных показателей третьей группы (оборачиваемость и рентабельность) не устанавливаются оптимальные или критические значения
ввиду большой зависимости этих значений от специфики предприятия, отраслевой принадлежности и других конкретных условий.
Оценка результатов расчетов этих показателей основана, главным
образом, на сравнении их значений в динамике.
Определение класса кредитоспособности.
Устанавливаются 3 класса:
,
первоклассные, кредитование которых не вызывает сомнений;
второго класса, кредитование требует взвешенного подхода;
третьего класса, кредитование связано с повышенным риском.
Класс кредитоспособности определяется на основе суммы баллов
по шести основным показателям, оценки остальных показателей третьей
группы и качественного анализа рисков. Сумма баллов S влияет на класс
кредитоспособности следующим образом:
1 класс кредитоспособности: S = 1,25 и менее. Обязательным условием отнесения к данному классу является значение коэффициента
К5 на уровне, установленном для 1-го класса кредитоспособности (данное положение не распространяется на предприятия, у которых снижение
уровня рентабельности продукции в течение определенных отчетных периодов обусловлено спецификой их деятельности, например, сезонностью).
2 класс кредитоспособности: значение S находится в диапазоне от
1,25 (не включительно) до 2,35 (включительно). Обязательным условием
отнесения к данному классу является значение коэффициента К5 на
уровне, установленном не ниже чем для 2-го класса кредитоспособности
(данное положение не распространяется на предприятия, у которых снижение уровня рентабельности продукции в течение определенных отчетных периодов обусловлено спецификой их деятельности, например, сезонностью).
3 класс кредитоспособности: значение S больше 2,35.
Далее определенный таким образом предварительный класс кредитоспособности корректируется с учетом других показателей третьей
группы и качественной оценки. При отрицательном влиянии этих факторов класс кредитоспособности может быть снижен на один класс.
20
Если в результате качественной оценки выявлены факторы, очевидно свидетельствующие о неспособности клиента выполнять свои обязательства, клиенту присваивается класс «d» -дефолт.
К таким факторам относятся в том числе, но не исключительно:
• наличие просроченной задолженности перед Банком сроком более
30 дней,
• вынесение арбитражным судом определения решения о введении
в отношении клиента одной из процедур банкротства в соответствии с законодательством.
1.4. Механизм ипотечного кредитования
Рынок жилья в России последнее время развивается высокими темпами, но, несмотря на рост предложения качественного и комфортного
жилья, говорить об удовлетворении спроса потребителей преждевременно.
Жилье на сегодняшний день продолжает оставаться самой острой проблемой большинства населения.
Для решения данной проблемы необходимо создать механизм, позволяющий потребителю жилья и застройщику удовлетворить собственные интересы. Данным механизмом является система ипотечного кредитования. Ипотека дает возможность покупателю приобрести качественное и
комфортное жилье, а застройщику - получить сегодня необходимый объем
средств.
В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости) » от 16.07.1998г. №102-ФЗ существует перечень недвижимого
имущества, который указан в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса
Российской Федерации, а именно:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое
имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Ипотека - это такая форма залога, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено
залоговое право, является не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества. То есть в случае неисполнения обязательства он имеет право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени ни находилась, про21
дать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику.
Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного
имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также
отчуждать его и обременять новыми залогами.
Помимо рынка ипотечного жилищного кредитования недвижимости
уже несколько лет развивается коммерческая ипотека, хотя закон об
ипотеке не предусматривает ипотеку коммерческой недвижимости. То есть
вначале ее надо купить, а потом заложить, так как отдать коммерческую
недвижимость в залог может только собственник. Именно по этой причине
в России ипотека коммерческой недвижимости пока характерна, в основном, для крупных компаний. У малого бизнеса нет достаточного залогового обеспечения. На специфические риски малого бизнеса накладываются
проблемы непрозрачного рынка коммерческой недвижимости.
Согласно закону “Об ипотеке” для коммерческой недвижимости, в
отличие от жилых помещений, предусмотрен совершенно иной механизм
оформления и регистрации залога. Поэтому рынок выработал несколько
способов проведения подобного рода сделок, позволяющих осуществлять
их в рамках действующего законодательства.(www.netkredit.ru от
24.09.2007г.)
Коммерческая ипотека («бизнес-ипотека», БИ) - это выдача
ипотечного кредита на покупку нежилых помещений: офисов, складов,
торговых площадей, площадок производственного назначения и т.д., при
этом залогом кредита является сама покупаемая недвижимость.
Суть коммерческой ипотеки - кредитовать покупку коммерческой
недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования
коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие ставки годовых. Как правило, ежегодные ставки кредитов
ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16% в основном в валюте на срок от трех до пяти лет. Срок ипотеки недвижимости максимум 10-12 лет, а наиболее распространенный срок - 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости недвижимости. При этом у клиента должны быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке.
Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости - сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг - ее доходность вполне сопоставима с
любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.
Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений схожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта,
требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие - законодательство не разрешает компаниям оформлять
закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки
22
купли-продажи. В Федеральном законе «Об ипотеке» речь идет только
о кредитах на приобретение жилой недвижимости. По закону нельзя
оформить закладную на коммерческую недвижимость ранее момента
совершения сделки купли-продажи. Поэтому объект необходимо сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.
При сделках с жилой недвижимостью залог возникает одновременно с регистрацией перехода права собственности и продавец получает деньги за объект без каких-либо задержек по времени.
Что касается правовых аспектов коммерческой ипотеки, регистрацию права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой Федеральный закон не предусматривает. Договор об
ипотеке коммерческой недвижимости заключается в соблюдении общих
правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
На рынке ипотечного кредитования можно выбрать инструмент
кредитования, а именно вид ипотечного кредита.
В мировой практике используют большое число различных ипотечных кредитов. Все они могут быть объединены в две большие группы.
Первую группу составляют кредиты с фиксированными выплатами. Вторую – кредиты с переменными выплатами.
Каждый вид ипотечного кредита задаёт свой механизм погашения
основного долга и уплаты процентов, определяя тем самым форму организации денежного потока.
Рассмотрим основные виды ипотечных кредитов
1-й механизм расчета
Постоянный (аннуитетный) ипотечный кредит предполагает, что
заёмщик ежемесячно производит равновеликие платежи (Пм).
Равновеликие платежи рассчитаем аннуитетным методом.
Аннуитет (аннуитетные платежи) – способ погашения кредита равными по величине периодическими платежами (обычно ежемесячными),
при этом часть суммы аннуитетного платежа, идущая на погашение основной суммы кредита, постепенно растет, а часть суммы, идущая на погашение процентов, – уменьшается.
Величина аннуитетных платежей рассчитывается исходя из суммы
кредита, срока кредита и процентной ставки с использованием коэффициента аннуитета.
23
Коэффициент аннуитета рассчитываем по формуле
А
Р  (1  Р) n
,
(1  P) n  1
(9)
где А- коэффициент аннуитета;
Р – процентная ставка выраженная в сотых долях в расчете на период.
(например, сумма ипотечного кредита взята под 12% годовых с ежемесячным погашением, отсюда сумма ежемесячного платежа составит
0,12/12=0,01);
n – число периодов погашения кредита.
Расчет суммы аннуитетного платежа:
Sa  A  K ,
(10)
где Sa – сумма аннуитетного платежа;
А – коэффициент аннуитета;
К – сумма кредита.
Общая сумма выплат при аннуитетном способе погашения кредита
S об  S a  n ,
(11)
где n– число периодов погашения кредита.
Сумма процентов (переплата) при аннуитетном способе погашения
S%  S  K .
(12)
Процент по кредиту рассчитывается ежемесячно, исходя из остатка
основной суммы на конец предшествующего месяца. Чем больше времени
проходит с момента предоставления кредита, тем большая часть периодического платежа направляется на выплату основной суммы. Со временем
задолженность будет погашена полностью.
2-й механизм расчета
Кредиты с фиксированным платежом основной суммы. В некоторых видах ипотечных кредитов предусматриваются равновеликие пла24
тежи в счёт погашения основной суммы, а также выплаты процентов на
непогашенный остаток. Такие кредиты получили название «пружинных».
В мировой практике существует большое число разновидностей «пружинных кредитов».
Целесообразно рассмотреть вариант кредита с фиксированным платежом основной суммы, который использует Сберегательный банк Российской Федерации.
3-й механизм расчета
Кредиты с переменной ставкой процента. В рассматриваемых
ипотечных кредитах процентная ставка изменяется по индексу, определяемому ситуацией на финансовом рынке. Данный тип кредита предоставляет возможность выбора тем заёмщикам и кредиторам, которые не хотят
использовать фиксированную на долгий срок ставку процента.
Максимальный уровень выплачиваемой ежегодно ставки процента
может быть ограничен. Могут быть также установлены максимальный и
минимальный уровни для самой высокой и самой низкой ставок. Повышение или понижение ставки процента вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и/или в размерах ежемесячных платежей. Рост
процентной ставки требует удлинения амортизационного периода и увеличения выплат. Обратные процессы произойдут при понижении процентной
ставки.
4-й механизм расчета
Кредиты с «шаровым» платежом, предусматривают крупный итоговый платёж по долгу («шаровый» платёж). В течение нескольких первых
месяцев или лет основная сумма долга либо вообще не погашается, либо
выплачивается её небольшая часть. Затем наступает срок выплаты всего
остатка. График амортизации этого вида кредита напоминает график амортизации кредита с досрочным погашением. Отличие состоит в том, что
время выплаты «шарового» платежа фиксируется в кредитном договоре.
Это позволяет заёмщикам к моменту наступления «шарового» платежа или
продать недвижимость, или передать права на неё кредитору, или заранее
договориться о новом кредите, с тем чтобы при наступлении срока платежа не лишиться собственности из-за несоблюдения своих обязательств.
Существует несколько разновидностей ипотечных кредитов с «шаровым»
платежом.
5-й механизм расчета
Кредит с замораживанием процентных выплат вплоть до истечения срока кредита, предусматривает полный отказ от выплат до исте25
чения срока кредита. Затем выплате подлежат как вся первоначальная
сумма, так и начисленный сложный процент.
6-й механизм расчета
Кредиты с залоговым счётом, являются результатом синтеза ипотек с равномерными и растущими платежами. Заёмщик размещает некоторую сумму (часть или весь платёж), которая служит обеспечением ипотеки. Денежные средства, находящиеся на этом счёте, могут быть использованы только для погашения кредита. Если заёмщик осуществляет платёж,
который меньше, чем требуемый в случае ипотеки с равномерными платежами, то разница покрывается за счёт залогового счёта. В итоге кредитор
получает ту же сумму, которую он получил бы в случае выдачи кредита с
равномерными платежами.
С целью минимизации (оптимизации) рисков банка – кредитора и заёмщика необходимо правильно (в соответствии со складывающимися обстоятельствами на рынке и вне его) осуществить выбор инструмента ипотечного кредитования. Такой выбор и составляет существо метода управления рисками. Для решения этой задачи необходимо хорошо представлять достоинства и недостатки, предпочтительные условия использования
того или иного вида ипотечного кредита.
Рассмотренные варианты жилищного ипотечного кредитования показали, что для различных слоёв населения могут быть использованы рассмотренные условия предоставления кредитов. Выбор зависит от материального положения заёмщика и его платёжеспособности.
1.5.
Основы страхования. Страхование имущественных
интересов банков. Ипотека
1.5.1. Сущность страхования
Страхование - это способ возмещения убытков, которые потерпело
физическое или юридическое лицо, посредством их распределения между
многими лицами (страховой совокупностью). Возмещение убытков производится из средств страхового фонда, который находится в ведении страховой организации (страховщика). Общественная практика выработала ряд
организационных форм страхового фонда. Применительно к условиям
функционирования экономики в России можно выделить следующие:
- централизованный страховой (резервный) фонд;
- фонд самострахования;
- страховой фонд страховщика (андеррайтера).
26
Страхование всегда привязано к возможности наступления страхового случая, т.е. страхованию присущ обязательный признак — вероятностный характер отношений. Использование средств страхового фонда
связано с наступлением и последствиями страховых случаев. Страхование
предусматривает замкнутое перераспределение ущерба с помощью специализированного денежного страхового фонда, образуемого за счет
страховых взносов. Движение денежной формы стоимости в страховании
подчинено степени вероятности нанесения ущерба в результате наступления страхового случая.
Есть одна особенность страхования, которая приближает его к категории кредита, - это возвратность средств страхового фонда. Известно,
что именно кредит обеспечивает возвратность полученной денежной ссуды. При имущественном страховании, при страховании от несчастных
случаев и при многих прочих видах страхования выплаты страхового возмещения или страхового обеспечения происходят только при наступлении
страхового случая и в размерах, обусловленных соответствующими документами. При выплатах страхового возмещения по имущественным или
иным рисковым видам теряется адресность этих сумм. Экономическое содержание этих выплат отлично от возврата страховых платежей.
Экономическую категорию страхования характеризуют следующие
признаки:
- наличие перераспределительных отношений;
- наличие страхового риска (и критерия его оценки);
- формирование страхового сообщества из числа страхователей и
страховщиков;
- сочетание индивидуальных и групповых страховых интересов;
- солидарная ответственность всех страхователей за ущерб;
- замкнутая раскладка ущерба;
- перераспределение ущерба в пространстве и времени;
- возвратность страховых платежей;
- самоокупаемость страховой деятельности.
Функции страхования и его содержание как экономической категории органически связаны. В качестве функций экономической категории
страхования можно выделить следующие:
1). формирование специализированного страхового фонда денежных
средств;
2). возмещение ущерба и личное материальное обеспечение граждан;
3). предупреждение страхового случая и минимизация ущерба.
27
1.5.2. Основные понятия страхования
Страхователь - физическое или юридическое лицо, уплачивающее
денежные (страховые) взносы и имеющее право по закону или на основе
договора получить денежную сумму при наступлении страхового случая.
Страхователь обладает определенным страховым интересом. Через страховой интерес реализуются конкретные отношения, в которые вступает страхователь со страховщиком.
Страховщик - организация (юридическое лицо), проводящая страхование, принимающая на себя обязательство возместить ущерб или выплатить страховую сумму, а также ведающая вопросами создания и расходования страхового фонда.
Застрахованный - физическое лицо, жизнь, здоровье и трудоспособность которого выступают объектом страховой защиты. Застрахованным является физическое лицо, в пользу которого заключен договор страхования. На практике застрахованный может быть одновременно страхователем, если уплачивает денежные (страховые) взносы самостоятельно.
Страховая защита
1) в широком смысле - экономическая категория, отражающая совокупность специфических распределительных и перераспределительных
отношений, связанных с преодолением или возмещением потерь, наносимых материальному производству и жизненному уровню населения стихийными бедствиями и другими чрезвычайными событиями (страховыми
рисками);
2) в узком смысле - совокупность перераспределительных отношений по поводу преодоления (превенция) или возмещения ущерба (страховые выплаты), наносимого конкретным объектам страхования (товарноматериальным ценностям, имуществу, жизни и здоровью людей). Потребность в страховой защите конкретизируется в страховых интересах.
Страховой интерес - мера материальной заинтересованности физического или юридического лица в страховании. Носителями страхового
интереса выступают страхователи и застрахованные. Применительно к
имущественному страхованию имеющийся страховой интерес выражается
в стоимости застрахованного имущества. Имеющийся страховой интерес
конкретизируется в страховой сумме.
Страховая сумма - денежная сумма, на которую застрахованы материальные ценности (в имущественном страховании), жизнь, здоровье, трудоспособность (в личном страховании).
Объект страхования - жизнь, здоровье, трудоспособность граждан
- в личном страховании; здания, сооружения, транспортные средства, домашнее имущество и другие материальные ценности - в имущественном
страховании.
28
Страховая ответственность - обязанность страховщика выплатить страховую сумму или страховое возмещение. Устанавливается законом или договором страхования. Характеризуется определенным объемом
страховой ответственности, т.е. перечнем определенных страховых рисков
(страховых случаев), при наступлении которых производится выплата.
Стоимостное выражение страховой ответственности - страховые суммы.
Страховой полис - документ установленного образца, выдаваемый
страховщиком страхователю (застрахованному). Удостоверяет заключенный договор страхования и содержит все его условия.
Страховой риск - вероятность наступления ущерба жизни, здоровью, имуществу страхователя (застрахованного) в результате страхового
случая.
Расчеты тарифов по любому виду страхования (актуарные расчеты) представляют собой процесс, в ходе которого определяются расходы на страхование данного объекта.
Тарифная ставка - это цена страхового риска и других расходов,
адекватное денежное выражение обязательств страховщика по заключенному договору страхования. Тарифные ставки определяются с помощью
актуарных расчетов. Совокупность тарифных ставок носит название тарифа. Именно через систему актуарных расчетов определяется объем финансовых обязательств страховщика, ликвидность его страховых обязательств.
Для целей страхования принято классифицировать имущество по
видам хозяйствующих субъектов, которым оно принадлежит. Различают
имущество промышленных предприятий, сельскохозяйственных предприятий, имущество граждан.
Система ставок платежей, сочетающаяся со скидками - накидками и
льготами, является наиболее тонким элементом страховых отношений.
Здесь неприемлема типизация, а тем более унификация.
В страховании имущества предприятий ставки дифференцированы
по отраслевой принадлежности страхователей. При этом пониженные
ставки (0,10 - 0,15%) применяются, когда предприятие застрахует все свое
имущество. Если же заключается договор страхования части имущества
(выборочное страхование), то ставки платежей значительно выше.
Предприятие, заключая договор, вправе оговорить собственное участие в возмещении ущерба (франшизу).
Франшиза - это освобождение страховщика от возмещения убытков,
не превышающих определенного размера. Размер франшизы означает
часть убытков, не подлежащую возмещению со стороны страховщика.
Франшиза может быть установлена в процентах к страховой сумме или величине ущерба. Франшиза бывает:
- условной, что означает освобождение ответственности страховщика за ущерб, не превышающий установленной суммы франшизы, и его
полное покрытие, если ущерб превышает франшизу;
29
- безусловной, означает, что данная франшиза применяется в безоговорочном порядке во всех случаях и ущерб возмещается за вычетом установленной франшизы.
В зависимости от размера франшизы и общей страховой суммы определяется скидка со страховых платежей с использованием таблицы скидок.
1.5.3. Ипотечное страхование
Операции по предоставлению кредитов характеризуются высоким
риском невозврата кредитов, что вызывает потребность в разработке системы управления кредитными рисками.
Данная система может включать в себя как меры, применяемые самим кредитором для снижения вероятности непогашения кредита (оценка
кредитоспособности заемщика, прибыльности операции, под которую выдается кредит, получение ликвидного залога и т. д.), так и внешние способы уменьшения потерь, связанных с проведением кредитных операций. К
одним из них можно отнести заключение договоров страхования.
Кредитное страхование имеет свои особенности. Страховщики не
отдают приоритета страхованию предпринимательских рисков, что не устраивает многих потенциальных клиентов - банков, желающих минимизировать свои кредитные риски. Небольшое количество заключенных договоров страхования вызвано проблемами с андеррайтингом - оценкой специалистами вероятности погашения кредитных рисков. Данный сложный
вид страхования, востребованный потенциальными страхователями, но
требующий специальных знаний, не привлекают страховщиков. Следовательно, вряд ли целесообразно ожидать, что с помощью прямых договоров
страхования рисков невозврата банковских кредитов можно решить проблему снижения убытков от невозврата кредитов. Но не учитывать профессиональный союз банков и страховых компаний нельзя.
Специалистам в области страхования хорошо известен ряд видов
страхования, связанных с выдачей банками кредитов, которые давно и успешно проводятся в развитых странах. Особенность данных видов страхования состоит в том, что, защищая интересы заемщиков, они одновременно гарантируют возвратность выданных кредитов. Такими видами, в частности, являются:
- страхование взятого банками под залог в качестве обеспечения выданных кредитов имущества;
- страхование жизни и здоровья клиентов банка, получивших кредиты;
- страхование коммерческих кредитов.
30
Одним из видов коммерческих кредитов является ипотечное кредитование. Развитие ипотечной деятельности в России служит предпосылкой
развития рынка страхования ипотечных рисков.
При выдаче кредитов на приобретение дома, квартиры или иного
объекта недвижимости банки настаивают на их страховании, этого требует
Центробанк. Согласно положению «О порядке формирования кредитными
организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и
приравненной к ней задолженности» ВБР № 28 от 07.05.2004 года банки
обязаны страховать имущество, находящееся у него в залоге.
По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило,
требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок
ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.
При ипотечном страховании жилья банк настаивает на страховке в
сумме кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, страховая компания погасит ипотечный кредит
в банке за заемщика и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по
страховому договору.
Если заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо страховой компании и ему не хочется менять
страховщика этих рисков, ему необходимо подобрать тот банк, который
готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, несмотря на
то, что страховщик не является его партнером.
Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые
банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул
страховать необязательно.
Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально для
каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от типа перекрытия (деревянные или иные) в доме, общего
технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется
в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют
застраховать также жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при
определении размера кредита. При страховании титула имеет значение
«юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%.
В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту с учетом процентов.
31
Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда
подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика и исходя из этой суммы рассчитывается страховой
взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается
– готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором после оформления жилья в собственность.
При заключении договора страхования ипотеки следует внимательно изучить перечень страховых случаев, по которым убытки будут
возмещены. При страховании жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная
утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в
период действия страхового договора. При страховании жилья страховым
случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий
третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора
страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.
При наступлении страхового случая следует немедленно поставить
в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.
В случае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного
кредита и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в собственность заемщика или его наследников.
В случае повреждения застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано
только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.
В случае физической утраты жилья или потери права собственности
на него, получателем страховой выплаты является банк-кредитор и он
получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и
ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.
32
Контрольные вопросы
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
Какие основные формы бухгалтерской отчетности используется в
финансовом анализе?
Что определяет актив баланса и его структура?
Каково назначение пассива баланса и его структуры?
Перечислите показатели формирующие форму №2 «Отчета о прибылях и убытках»?
Какова взаимосвязь отчетных форм бухгалтерского учета?
В чем сущность горизонтального анализа?
Каковы преимущества и назначение вертикального анализа?
В чем сущность сравнительного аналитического анализа, его формирования, структуры?
Что такое положительные и отрицательные тенденции баланса?
Какова структура анализа движения денежных средств?
Какие методы расчета объема денежных потоков вы знаете?
Какова сущность методики определения кредитоспособности заемщика?
В чем сущность коэффициентов ликвидности?
Охарактеризуйте показатели оборачиваемости и рентабельности?
Перечислите коэффициенты наличия собственных средств?
Перечислите классы кредитоспособности и факторы?
В чем сущность и понятие жилищной ипотеки?
Дайте определение коммерческой ипотеки и схему ее применения?
Какова суть постоянного кредита и основной суммы платежа?
Какова суть кредита с фиксированными выплатами?
Какова суть кредита с переменными выплатами?
Перечислите признаки и функции страхования?
Перечислите основные понятия страхования?
Какова сущность страхования ипотечных кредитов?
33
2. Примеры практических расчетов
2.1. Пример горизонтального и вертикального анализа
финансовой отчетности предприятия
Горизонтальный анализ
Схема анализа (табл. 4): последовательно во второй и третьей колонках помещают данные по основным статьям баланса на начало и конец
анализируемого периода. В четвертой колонке вычисляется абсолютное
отклонение значения каждой статьи баланса. В следующей колонке определяется относительное изменение в процентах каждой статьи.
По представленным данным рассматриваемого примера можно сделать выводы:
1.
Общая сумма активов предприятия увеличилась на 35,301 тыс.
р., в то время как сумма активов предприятия незначительно уменьшилась.
2.
Увеличение общей сумы активов произошло исключительно за
счет увеличения нераспределенной прибыли: компания не эмитировала
новые финансовые инструменты и не увеличивала задолженности.
3.
Сумма оборотных средств предприятия увеличилась на 60,773
тыс. р. Это увеличение произошло главным образом за счет дебиторской
задолженности. В то же время общая сумма денежных средств и их эквивалентов в виде рыночных ценных бумаг уменьшилась на 45,752 тыс. р.
Отметим также, что на фоне значительного увеличения оборотных
средств величина краткосрочных задолженностей уменьшилась на 14,724
тыс. р. или 94,769%. Это уменьшение произошло за счет кредиторской задолженности и векселей к оплате, т. е. за счет задолженностей поставщикам. Предприятию удалось все же компенсировать это сокращение за счет
увеличения начисленных обязательств, которые в данной ситуации явились дополнительным источником финансирования.
Таблица 4
Горизонтальный анализ баланса предприятия
Наименование статей
1
1. Внеоборотные активы
Основные средства
- Инвестиции
Анализируемый период
Начало ОтноКонец
ОтносиАбсо2008г. ситель2008г.
тельные лютные,
ные %
%
тыс.р.
2
3
4
5
6
Актив
43,000
100
34
43,000
100
--
Окончание табл. 4
Наименование статей
1
- Здания, сооружения, оборудование (остаточная стоимость)
- Нематериальные активы
Основные средства, всего
2. Оборотные активы
- Денежные средства
- Рыночные ценные бумаги
- Дебиторская задолженность
- Векселя к получению
- Товарно-материальные средства
- Предоплаченные расходы
Оборотные средства, всего
Активы, всего
3. Капитал и резервы
3.1.Собственный капитал
- Привилегированные акции
- Обыкновенные акции
- Дополнительный оплаченный
капитал
- Нераспределенная прибыль
Собственный капитал, всего
4. Долгосрочные обязательства
- Облигации к оплате
- Долгосрочный банковский кредит
- Отсроченный налог на прибыль
Долгосрочные задолженности, всего
5. Краткосрочные обязательства
- Кредиторская задолженность
- Векселя к оплате
- Начисленные обязательства
- Банковская ссуда
- Текущая часть долгосрочного долга
- Задолженности по налогам
Краткосрочные задолженности,
всего
Пассивы, всего
Начало
2008
2
266,518
Анализируемый период
ОтноКонец
ОтносиАбсоситель2008
тельные лютные,
ные %
%
тыс.р.
3
4
5
6
100
246,086
92,334
(20,432)
11,000
320,518
100
100
6,000
295,086
54,55
92,065
(5,000)
(25,432)
17,438
54,200
270,600
47,400
51,476
100
100
100
100
100
11,686
14,200
388,800
42,800
45,360
67,015
26,199
143,68
90,295
88,118
(5,752)
(40,000)
118,200
(4,600)
(6,115)
11,000
100
452,113
100
100
772,631
Пассив
10,000
512,846
807,932
90,909
113,433
104,569
(1,000)
60,733
35,301
30,000
288,00
12,000
100
100
100
30,000
288,00
12,000
100
100
100
----
60,539
390,539
100
100
116,764
446,764
192,874
114,396
56,225
56,225
80,000
15,000
5,600
100,600
100
100
100
100
80,000
10,000
4,400
94,400
100
66,667
78,571
93,836
-(5,000)
(1,200)
(6,200)
142,988
37,600
55,350
6,500
5,000
34,054
281,492
100
100
100
100
100
100
100
97,200
32,600
86,400
10,500
5,000
35,068
266,768
67,978
86,702
156,097
161,538
100
102,977
94,769
(45,788)
(5,000)
31,050
4,000
-1,014
(14,724)
772,631
100
807,932
104,569
35,301
Аналогичный анализ проводится на основе отчета о прибыли предприятия. В табл. 5 приведен горизонтальный анализ отчета о прибыли.
35
Таблица 5
Горизонтальный анализ отчета о прибыли
Наименование статей
1
Выручка
Производственная себестоимость:
- материальные затраты
- оплата прямого труда
- производственные накладные
издержки
- амортизация материальных активов
- амортизация нематериальных
активов
Валовый доход
Административные издержки
Маркетинговые издержки
Прибыль от продаж
Внереализационные доходы
Дивиденды полученные
Проценты по облигациям
Процентные платежи по долгосрочному долгу
Процентные платежи по банковской ссуде
Прибыль до налога на прибыль
Налог на прибыль
Чистая прибыль
Начало
2008г.
2
1230,000
918,257
Анализируемый период
ОтноКонец
ОтносиАбсоситель2008г.
тельные лютные,
ные %
%
тыс.р.
3
4
5
6
100
1440,000 117,073 210,000
100
1106,818 120,535 188,561
525,875
184,500
167,050
100
100
100
654,116
201,600
214,120
124,386
109,268
128,177
128,241
17,100
47,070
35,832
100
31,982
89,255
(3,850)
5,000
100
5,000
100
-
311,744
55,350
129,150
127,244
1,250
100
100
100
100
100
333,182
86,400
122,400
124,382
6,150
106,876
156,097
94,774
97,750
492
21,439
31,050
(6,750)
(2,861)
4,900
0,500
11,200
3,200
100
100
100\
1,520
11,200
2,400
304
100
75
1,020
(800)
1,080
100
1,560
144,444
480
113,514
27,243
86,271
100
100
100
116,892
28,054
88,838
102,978
102,977
102,975
3,379
0,811
2,567
Выводы, которые можно сделать на основании этих данных, сводятся
к следующему
1. Выручка предприятия увеличилась на 117,073 %, так же возрос валовой доход на 106,876 % .Такое нежелательное для предприятия соотношение явилось следствием того, что более высокими темпами увеличились затраты на прямые материалы (124,39%) и производственные накладные издержки на (128,18 %).
2. Издержки предприятия увеличились на 21,43%.
36
3. Несмотря на отмеченные нежелательные темпы роста издержек
предприятия, чистая прибыль предприятия осталась на том же уровне (незначительно увеличилась - на 3 %). Это стало возможным за счет уменьшения величины процентных платежей (предприятие погасило часть банковских кредитов), а также за счет прибыли от неосновной деятельности
(продажа активов и получение дивидендов от владения корпоративными
правами других предприятий).
Отчет о движении денежных средств также может быть проанализирован с помощью методов горизонтального анализа. Технология проведения анализа принципиально не изменяется по сравнению с предыдущим
подходом. Однако сам формат отчета следует видоизменить, сгруппировав
поступления и выплаты денег и представив все числовые данные в виде
положительных чисел. Горизонтальный анализ отрицательных числовых
данных не нагляден и может вызывать затруднения в интерпретации.
Таблица 6
Горизонтальный анализ отчета о движении денежных средств
Анализируемый период
Начало
ОтноКонец
ОтносиАбсоНаименование статей
2008г.
ситель2008г.
тельные лютные,
ные %
%
тыс.р.
1
2
3
4
5
6
Текущая (основная) деятельность
Поступления денег
Денежные поступления от по1107,4
100
1321,8
119,36
214,4
купателей
Получение денег по векселям
4,6
100
4,6
100
Выплата денег по векселям
12,0
100
(12,0)
Получение дополнительной
2,0
100
4,0
200
2,0
банковской ссуды
Дивиденды полученные
500
100
1,52
0,304
(498,2)
Поступление денег, всего
1626
100
1331,92
81,914
(294,08)
Выплаты денег
Денежные средства, выплаченные при закупке материа562,936
100
693,788
123,26
130,825
лов
Денежные средства на оплату
500,906
100
592,47
118,279
91,57
операционных расходов
Выплаты денег по векселям
100
5,0
5,0
Выплаты процентов
15,48
100
15,16
97,932
(6,320)
Выплаты задолженности по
9,82
100
34,054
346,782
24,234
налогам
Выплаты денег, всего
1089,142
100
1340,472 123,075 251,309
Итоговый денежный поток
536,858
100
(8,552)
1,592
(528,306
Инвестиционная деятельность
37
Окончание табл. 6
Наименование статей
Начало
2008г.
Анализируемый период
ОтноКонец
ОтносиАбсоситель2008г.
тельные лютные,
ные %
%
тыс.р.
3
4
5
6
1
2
Выплата денег при покупке акти7,5
100
17,4
вов
Получение денег при продаже
5,0
100
12,0
активов
Итоговый денежный поток
(2,5)
100
(5,4)
Финансовая деятельность
Погашение кредитов
5,0
100
5,0
Погашение части отсроченно1,2
100
1,2
го налога на прибыль
Дивиденды выплаченные
3,6
100
25,6
Итоговый денежный поток
(9,8)
100
(31,8)
Чистый денежный поток
524,558
100
(45,752)
232
9,9
240
7,0
216
(2,9)
100
100
-
711,11
324,489
8,722
22,0
(22,0)
(478,806)
С помощью представленных данных можно сделать следующие выводы:
1. Итоговый чистый денежный поток уменьшился на 478,806 тыс.р.
Это снижение стало результатом снижения движения денежных средств от
основной деятельности предприятия.
2. Денежный поток от основной деятельности уменьшился на
528,306 тыс.р. В начале 2008 года он стал отрицательным. Это явилось
прямым результатом следующего соотношения: суммарные денежные поступления от основной деятельности увеличились на 251,309 тыс.р.
3. Главную роль в столь драматическом ухудшении способности
компании генерировать денежные средства сыграло увеличение:
а) денежных выплат поставщикам за основные материалы;
б) денежной оплаты операционных расходов. Компания не смогла
компенсировать увеличение этих денежных выплат соответствующим
увеличением поступления денег от потребителей продукции предприятия.
4. Компания не смогла компенсировать уменьшение денежного потока от основной деятельности с помощью инвестиционной и финансовой
деятельности. Это оказалось не эффективным, т.е. денежный поток от инвестиционной деятельности уменьшился на 2,9 тыс.р., а денежный поток
от финансовой деятельности тоже уменьшился на 22,0 тыс.р. Последнее
произошло за счет выплаты денежных дивидендов в начале 2007 года (которые не выплачивались в предыдущем году).
5. Как видно из самого отчета движения денег, компания компенсировала существенное снижение денежного потока деньгами, которые бы38
ли выручены от продажи рыночных ценных бумаг. Рыночные ценные бумаги представляют собой некий резерв денежных средств, который призван компенсировать временную денежную нерезультативность предприятия. Такой резерв у предприятия был накоплен в результате его прошлой
деятельности. В 2008 году он сыграл свою роль. Ясно, что теперь основной
задачей компании является не допустить подобной ситуации в следующем
году, так как сумма резерва существенно сократилась.
Результаты проведенного анализа позволяют руководителю предприятия сделать следующие основополагающие рекомендации своему менеджменту.
1. Улучшить взаимоотношения между поставщиками и потребителями с
целью получения более льготного для себя соотношение дебиторской
и кредиторской задолженности.
2. Снизить административные издержки.
3. Найти выгодные источники краткосрочного финансирования, если не
удастся добиться у поставщиков условий льготного кредитования.
Вертикальный анализ
Технология вертикального анализа состоит в том, что общую сумму
активов предприятия (при анализе баланса) и выручку (при анализе отчета
о прибыли) принимают за сто процентов и каждую статью финансового
отчета представляют в виде процентной доли от принятого базисного значения.
Таблица 7
Вертикальный анализ баланса
Наименование статей
1
1. Внеоборотные активы
Основные средства
- Здания, сооружения, оборудование (остаточная стоимость)
- Инвестиции
- Нематериальные активы
Основные средства, всего
2. Оборотные активы
- Денежные средства
- Рыночные ценные бумаги
- Дебиторская задолженность
- Векселя к получению
- Товарно-материальные средства
- Предоплаченные расходы
Начало 2008г.
тыс. р.
%
2
3
Актив
Конец 2008г.
тыс. р.
%
4
5
266,518
34,49%
246,086
30,46%
43,000
11,000
320,518
5,57%
1,42%
41,48%
43,000
6,000
295,086
5,33%
0,74%
36,53%
17,438
54,200
270,600
47,400
51,476
11,000
2,26%
7,01%
35,02%
6,13%
6,66%
1,42%
11,686
14,200
388,800
42,800
45,360
10,000
1,45%
1,76%
48,12%
5,30%
5,61%
1,24%
39
Окончание табл.7
Наименование статей
1
Оборотные средства, всего
Активы, всего
3. Капитал и резервы
3.1.Собственный капитал
- Привилегированные акции
- Обыкновенные акции
- Дополнительный оплаченный
капитал
- Нераспределенная прибыль
Собственный капитал, всего
4. Долгосрочные обязательства
- Облигации к оплате
- Долгосрочный банковский
кредит
- Отсроченный налог на прибыль
Долгосрочные задолженности,
всего
5. Краткосрочные обязательства
- Кредиторская задолженность
- Векселя к оплате
- Начисленные обязательства
- Банковская ссуда
- Текущая часть долгосрочного
долга
- Задолженности по налогам
Краткосрочные задолженности,
всего
Пассивы, всего
Начало 2008г.
тыс. р.
%
2
3
452,113
58,52%
772,631
100%
Пассив
Конец 2008г.
тыс. р.
%
4
5
512,846
63,48%
807,932
100%
30,000
288,00
12,000
3,88%
37,28%
1,55%
30,000
288,00
12,000
3,71%
35,65%
1,49%
60,539
390,539
7,84%
50,55%
116,764
446,764
14,45%
55,30%
80,000
15,000
10,35%
1,94%
80,000
10,000
9,90%
1,24%
5,600
0,72%
4,400
0,54%
100,600
13,02%
94,400
11,68%
142,988
37,600
55,350
6,500
5,000
18,51%
4,87%
7,16%
0,84%
0,65%
97,200
32,600
86,400
10,500
5,000
12,03%
4,03%
10,69%
1,3%
0,62%
34,054
281,492
4,41%
36,43%
35,068
266,768
4,34%
33,02%
772,631
100%
807,932
100%
Из представленных данных табл. 7 можно сделать выводы:
1. Доля оборотных средств компании составляет приблизительно половину активов компании, причем с каждым годом она возрастает.
2. Доля основных средств уменьшается, несмотря на приобретение нового оборудования.
3. Доля краткосрочных задолженностей находится на уровне одной
третьей от величины активов предприятия и не претерпевает существенных изменений.
4. Доля долгосрочных задолженностей компании неизменно уменьшается и на конец 2008 года составляет 11,68%
40
5. Собственный капитал компании находится на уровне 55% от общей
суммы, что говорит о среднем уровне риска компании стать банкротом.
Вертикальный анализ отчета о прибыли представлен в табл. 8
Таблица 8
Вертикальный анализ отчета о прибыли
Наименование статей
1
Выручка
Производственная себестоимость:
- материальные затраты
- оплата прямого труда
- производственные накладные
издержки
- амортизация материальных активов
- амортизация нематериальных
активов
Валовый доход
Административные издержки
Маркетинговые издержки
Прибыль от продаж
Внереализационные доходы
Дивиденды полученные
Проценты по облигациям
Процентные платежи по долгосрочному долгу
Процентные платежи по банковской ссуде
Прибыль до налога на прибыль
Налог на прибыль
Чистая прибыль
Начало 2008г.
тыс. р.
%
2
3
1230,000
100%
918,257
74,66%
Конец 2008г.
тыс. р.
%
4
5
1440,000
100%
1106,818
76,86%
525,875
184,500
167,050
42,75%
15,00%
13,58%
654,116
201,600
214,120
45,42%
14,00%
14,87%
35,832
2,91%
31,982
2,22%
5,000
0,41%
5,000
0,35%
311,744
55,350
129,150
127,244
1,250
0,500
11,200
3,200
25,35%
4,50%
10,50%
10,34%
0,10%
0,04%
0,91%
0,26%
333,182
86,400
122,400
124,382
6,150
1,520
11,200
2,400
23,14%
6,00%
8,50%
8,64%
0,43%
0,11%
0,78%
0,17%
1,080
0,09%
1,560
0,11%
113,514
27,243
86,271
9,23%
2,21%
7,02%
116,892
28,054
88,838
8,12%
1,95%
6,17%
Анализируя данные, можно прийти к выводам:
1. Доля материальных затрат на конец 2008 года 45,42%, что больше
по сравнению с началом 2008 года (42,75%). Это в свою очередь
обусловило увеличение доли производственной себестоимости в общей сумме выручки.
2. Доля административных издержек в конце 2008 года составляет 6%,
что несколько выше по сравнению с началом 2008 года. В то же время доля маркетинговых издержек снизилась с 10,5% до 8,5%.
41
3. Отмеченные изменения стали причиной того, что доля операционной
прибыли в выручке уменьшилась с 10,35% до 8,64%. Это несомненно свидетельствует о снижении эффективности операционной деятельности предприятия.
4. Окончательным итогом изменения структуры издержек предприятия
является уменьшение доли чистой прибыли в выручке. В конце 2007
года она составила 6,17% против 7,02% в начале 2008 года.
На основе результатов вертикального анализа руководство предприятия может дать следующие рекомендации:
1. Экономическим службам предприятия принять срочные меры по
усилению контроля над издержками предприятия.
2. Не допустить в следующем году снижение доли операционной прибыли в выручке. Добиться увеличения этого значения, хотя бы до
уровня пошлого года.
Как следует из приведенного выше описания, горизонтальный и вертикальный анализ финансовой отчетности предприятия является эффективным средством для исследования состояния предприятия и эффективности его деятельности. Рекомендации, сделанные на основе этого анализа,
носят конструктивный характер и могут существенно улучшить состояние
предприятия, если удастся их воплотить в жизнь.
На основе проведенного финансового анализа рассчитаем кредитоспособность предприятия.
Сведем данные по бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и
убытках в табл. 9 и 10.
Таблица 9
Анализ финансового положения предприятия
за 01.01.2008 г.
Организация ООО «Строй»
Вид деятельности - розничная торговля отделочными материалами
Организационно-правовая форма собственности – общество с ограниченной ответственностью
Местонахождение (адрес): г. Воронеж, ул. Депутатская, д. 14а, кв. 30
Единицы измерения: тыс.р.
Код
показателя
2
АКТИВ
1
I. Внеоборотные активы
Основные средства(01,02,03)
ИТОГО по разделу I
II. Оборотные активы
42
Сумма
3
стр.120
320,518
стр.190
320,518
Окончание табл.9
АКТИВ
1
Запасы на начало года
Запасы на конец года
в том числе :
сырье, материалы и другие аналогичные ценности
(10,15,16)
затраты в незавершенном производстве (издержках обращения) (20,21,23,29,30,36,44)
товары отгруженные (45) на начало года
товары отгруженные (45) на конец года
расходы будущих периодов (31)
НДС по приобретенным ценностям
Дебиторская задолженность свыше 12 месяцев
Дебиторская задолженность до 12 месяцев
Краткосрочные финансовые вложения
Прочие финансовые вложения
Денежные средства
Код
показателя
2
210 (3)
210 (4)
3
211
51,476
213
0
215 (3)
215 (4)
216
220
230 (3)
230 (4)
240 (3)
240 (4)
250
253
0
0
0
260
Прочие оборотные активы
Сумма
318
54,2
17,437
11
270
290 (3)
290 (4)
452,113
ИТОГО по разделу III
490
390,539
ИТОГО по разделу IV
590
100,6
610
6,5
ИТОГО по разделу II
ПАССИВ
III. Капитал и резервы
IV. Долгосрочные пассивы
V. Краткосрочные пассивы
Займы и кредиты
Кредиторская задолженность
Доходы будущих периодов
Резерва предстоящих расходов
Прочие краткосрочные обязательства
ИТОГО по разделу V
Баланс
43
620 (3)
620 (4)
640
650
660
690
700
237,392
37,6
281,492
772,631
Таблица 10
Отчет о финансовых результатах организации
за 01.01.2008 г.
Организация ООО «Строй»
Вид деятельности - розничная торговля отделочными материалами
Организационно-правовая форма собственности – общество с ограниченной ответственностью
Местонахождение (адрес): г. Воронеж, ул. Депутатская, д. 14а, кв. 30
Единицы измерения: тыс.р.
Наименование показателя
1
Выручка (нетто) от реализации товаров, продукции, работ, услуг( за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей)
Себестоимость реализации товаров, продукции, работ,
услуг
Валовая прибыль
Коммерческие расходы
Прибыль (убыток) от реализации
Прибыль (убыток) отчетного периода
Налог на прибыль
Прибыль (убыток) от обычной деятельности
Код
подразделения
2
Сумма
3
010
1 230
020
029
030
050
140
150
160
918,257
311,744
129,150
127,244
113,514
27,243
0,000
Чистая прибыль (убыток) отчетного периода
86,271
Число календарных дней в периоде(90,180,270,360)
360
Далее рассчитаем ликвидоспособность для анализа финансового положения предприятия, используя формулы с (1) по (7), представленных в
теоретической части, данные показатели сведем их в табл. 11. На основе
формулы (8) рассчитаем сумму баллов.
Таблица 11
Расчет оценочных показателей для анализа
финансового положения предприятия
Наименование организации: ООО «Строй»
баланс на 01.01.2008г.
Расчетный
показатель
2
Наименование показателя
1
1. Коэффициенты ликвидности
Коэффициент абсолютной ликвидности (К1)
0,254
44
Категория
3
1
Окончание табл.11
Расчетный
показатель
2
0,254
1,606
Наименование показателя
1
Коэффициент быстрой ликвидности (К2)
Коэффициент текущей ликвидности (К3)
2. Коэффициент наличия собственных средств
Коэффициент наличия собственных средств (К4)
3. Показатели оборачиваемости и рентабельности
Показатель рентабельность (К5)
Рентабельность деятельности предприятия (К6)
Оборачиваемость оборотных активов (О1)
Оборачиваемость дебиторской задолженности (О2)
Оборачиваемость кредиторской задолженности (О3)
Оборачиваемость запасов (О4)
Рентабельность вложений в предприятие (Р)
Сумма баллов S и класс заемщика
Категория
3
3
1
0,505
1
0,103
0,070
132
93
5
15
0,147
1
1
1,2
1
S  0,05  1  0,10  3  0,40  1  0, 20  1  0,15  1  0,10  1  1,2
По проведенным расчетам полученная сумма баллов составляет
(1,2), следовательно, класс заемщика за период нач. 2008г – первый класс
(табл.2.) и соответственно за кон. 2008г. сумма баллов составляет (1,8) второй класс, на основе этого принимаем второй класс кредитоспособности данного предприятия.
Далее рассматриваются возможные варианты уплаты кредита ООО
«Строй».
Рассмотрим пример расчета ипотечного кредита.
2.2.Пример варианта расчета ипотечного кредита
Рассчитаем постоянный ипотечный кредит, кредит с фиксированным платежом основной суммы, кредит с переменной процентной ставкой
и кредит с замораживанием процентных выплат вплоть до истечения срока
кредита, используя исходные данные, которые представлены ниже.
Постоянный ипотечный кредит
Необходимо рассчитать месячный платеж, выплату процентов по
кредиту и основную сумму кредита, применяя постоянный ипотечный кредит, если сумма предоставляемого кредита (К) 900 000 р., годовая ставка
45
процента по ипотечному кредиту составляет 18%, кредит предоставлен на
2 года.
Рассчитаем сумму аннуитетного платежа, используя формулы (9) и
(10): период погашения составляет 2 года (24 месяца), следовательно, процентная ставка в расчете на период составит Р = 0,18/12 =0,015.
Коэффициент аннуитета (см. формулу (9))
А
0,015  (1  0,015)24
 0,049924 .
(1  0,015)24  1
Сумма месячного платежа определяем по формуле (10):
S a  0,049924  900000  44931,6 .
Общую сумму выплат определяем по формуле (11):
S об  44931,6  24  1078358,4 .
Переплата по кредиту определяем по формуле (12):
S %  1079244,76  900000  178361,03 .
Результаты сводим в табл. 12.
Таблица 12
Расчет постоянного ипотечного кредита
Месяц
Месячный
платеж,
р.
1
2
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
44 931,6
44 931,6
44 931,6
44 931,6
44 931,6
44 931,6
44 931,6
44 931,6
44 931,6
44 931,6
Структура платежа
Выплата
Выплата проценосновной
тов по кредиту,
суммы кредита,
р.
р.
3
4
13500,00
13028,53
12549,98
12064,26
11571,25
11070,84
10562,93
10047,40
9524,14
8993,02
31 432
31 903
32 382
32 867
33 360
33 861
34 369
34 884
35 407
35 939
46
Остаток на
конец месяца,
р.
5
900 000
868 568
836 665
804 284
771 416
738 056
704 195
669 827
634 942
599 535
563 596
Окончание табл.12
Месяц
Месячный
платеж,
р.
1
2
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
Всего
44 931,6
44 931,6
44 931,6
44 931,6
44 931,6
44 931,6
44 931,6
44 931,6
44 931,6
44 931,6
44 931,6
44 931,6
44 931,6
44 931,6
1 078 358,4
Структура платежа
Выплата
Выплата проценосновной
тов по кредиту,
суммы кредита,
р.
р.
3
4
8453,95
7906,78
7351,41
6787,71
6215,55
5634,81
5045,35
4447,06
3839,79
3223,41
2597,79
1962,79
1318,25
664,05
178361,03
36 478
37 025
37 580
38 144
38 716
39 297
39 886
40 485
41 092
41 708
42 334
42 969
43 613
44 270
900 000
Остаток на
конец месяца,
р.
5
527 119
490 094
452 514
414 370
375 654
336 357
296 471
255 986
214 894
173 186
130 852
87 884
44 270
0
Кредит с фиксированным платежом основной суммы
В некоторых видах ипотечных кредитов предусматриваются равновеликие платежи в счёт погашения основной суммы, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Такие кредиты получили название
«пружинных».
Рассчитаем выплату основной суммы кредита и ежемесячные выплаты процентов, используя формулы (11) и (12).
С
900000
 37500 р.
2  12
 900000  37500  1  1 
С%  
  0,18  13500 р.
12


Данные расчеты представлены в табл. 13.
47
Таблица 13
Расчет кредита с фиксированным платежом основной суммы
Месяц
Месячный
платеж, р.
1
2
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
51 000
50 438
49 875
49 313
48 750
48 188
47 625
47 063
46 500
45 938
45 375
44 813
44 250
43 688
43 125
42 563
42 000
41 438
40 875
40 313
39 750
39 188
38 625
38 063
Структура платежа
Выплата
Выплата
процентов по
основной суммы
кредиту, р.
кредита, р.
3
4
13500,00
12937,50
12375,00
11812,50
11250,00
10687,50
10125,00
9562,50
9000,00
8437,50
7875,00
7312,50
6750,00
6187,50
5625,00
5062,50
4500,00
3937,50
3375,00
2812,50
2250,00
1687,50
1125,00
562,5
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
Остаток на
конец месяца,
р.
5
900 000
862 500
825 000
787 500
750 000
712 500
675 000
637 500
600 000
562 500
525 000
487 500
450 000
412 500
375 000
337 500
300 000
262 500
225 000
187 500
150 000
112 500
75 000
37 500
0
Кредит с переменной процентной ставкой
Расчет кредита с переменной процентной ставкой осуществляется
аналогично кредиту с фиксированным платежом основной суммы, за исключением выплата процентов за кредит, где каждый месяц процентная
ставка увеличивается на 0,2%.
Результаты представлены в табл. 14.
48
Таблица 14
Расчет кредита с переменной процентной ставкой
Структура платежа
Выплата проВыплата основцентов по креной суммы кредиту, р.
дита, р.
Месяц
Месячный
платеж, р.
1
2
3
4
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
51 000
50 581
50 150
49 706
49 250
49 375
48 863
48 338
47 800
47 250
46 688
46 113
45 525
44 925
44 313
43 688
43 050
42 400
41 738
41 063
40 375
39 675
38 963
38 238
13500,00
13081,25
12650,00
12206,25
11750,00
11875,00
11362,50
10837,50
10300,00
9750,00
9187,50
8612,50
8025,00
7425,00
6812,50
6187,50
5550,00
4900,00
4237,50
3562,50
2875,00
2175,00
1462,50
737,5
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
37 500
Остаток на
конец месяца,
р.
5
900 000
862 500
825 000
787 500
750 000
712 500
675 000
637 500
600 000
562 500
525 000
487 500
450 000
412 500
375 000
337 500
300 000
262 500
225 000
187 500
150 000
112 500
75 000
37 500
0
Кредит с замораживанием процентных выплат
вплоть до истечения срока кредитования
Данный вид ипотеки предусматривает полный отказ от выплат до
истечения срока кредита. Затем выплате подлежат как вся первоначальная
сумма, так и начисленный сложный процент. Результаты расчета представлены в табл. 15.
49
Таблица 15
Расчет кредита с замораживанием процентных выплат
вплоть до истечения срока кредита
Месяц
Сумма процентов
начисленных на
остаток,
р.
Сумма накопленного процента,
р.
1
2
3
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
13500,00
13702,50
13908,04
14116,66
14328,41
14543,33
14761,48
14982,91
15207,65
15435,76
15667,30
15902,31
16140,85
16382,96
16628,70
16878,13
17131,30
17388,27
17649,10
17913,84
18182,54
18455,28
18732,11
19013,09
13500
27202,50
41110,54
55227,20
69555,60
84098,94
98860,42
113843,33
129050,98
144486,74
160154,04
176056,35
192197,20
208580,16
225208,86
242086,99
259218,30
276606,57
294255,67
312169,51
330352,05
348807,33
367539,44
386552,53
Сумма остатка,
р.
4
900 000
913 500
927 203
941 111
955 227
969 556
984 099
998 860
1 013 843
1 029 051
1 044 487
1 060 154
1 076 056
1 092 197
1 108 580
1 125 209
1 142 087
1 159 218
1 176 607
1 194 256
1 212 170
1 230 352
1 248 807
1 267 539
1 286 553
Сумма
выплат по
кредиту,
р.
5
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1 286 553
Вывод: наиболее выгодный вариант расчета ипотечного кредита кредит с фиксированной выплатой основной суммы, так как он предполагает наименьшую сумму процентов переплаты по кредиту (562,5 р.).
На основе ранее проведенного финансового анализа деятельности
организации составляется заключение кредитного подразделения банка о
выдаче кредита Кредитным комитетом. Пример состава заключения Кредитного комитета банка на предоставление кредитных средств ООО
«Строй» представлен в прил.1.
50
3. Задание и варианты для выполнения курсового проекта
По данным бухгалтерского баланса (представленным студентом)
рассматриваемого предприятия необходимо:
- рассчитать горизонтальный и вертикальный анализы деятельности
предприятий;
- построить графики изменения статей бухгалтерского баланса в динамике;
- рассчитать коэффициенты кредитоспособности организации.
По исходным данным табл. 16 в соответствии с вариантом (по последней цифре в зачетной книжке) и предлагаемым студентом объектом
недвижимости, на строительство которого оформляется ипотечный кредит,
необходимо определить:
- класс кредитоспособности предприятия;
- величину ипотечного кредита, используя представленные способы,
и определить выгодный вариант ипотечного кредита.
Сделать общее заключение кредитного подразделения на выдачу
ипотечного кредита, которое представлено в прил.1.
Таблица 16
Исходные данные для расчета ипотечного кредита
Номер варианта
Показатели
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Сумма кредита,
тыс. р.
1500 2000
3500 5400 2150 4550 3000
тыс. €
350 200 450
Срок кредита, год 3
6
7
4
5
5
5
6
6
5
Процентная ставка, %
тыс. р.
16 13
15 16,5 14 15 17
тыс. €
13,25 14,5 10
Переменная процентная ставка, %
0,5
0,5 0,5 0,3
0,4
Выдача кредитов осуществляется следующими банками:
Уралсиббанк – номер варианта 1,4,7;
Внешторгбанк – номер варианта 2,5,8;
Сбербанк РФ – номер варианта 3,6,9
Славинвестбанк – номер варианта 10.
51
Библиографический список
1.
Гражданский кодекс Российской Федерации.
2.
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)».
3.
Бабич, А.М. Финансы. Денежное обращение. Кредит. / А.М. Бабич,
Л.Н. Павлова – М.: ЮНИТИ, 2002. – 455 с.
4.
Грабовый, П.Г. Экономика и управление недвижимостью. Примеры,
задачи, упражнения / П.Г. Грабовый [и др.]. – М.:АСВ, Солин Плюс,
2001.- 328 с.
5.
Игошин, Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: учебник для вузов / Н.В. Игошин – М.: Финансы, ЮНИТИ,
1999. – 453 с.
6.
Довдиенко, И.В. Ипотека: учеб.-практ. Пособие / И.В. Довдиенко. –
М.: РДЛ, 2003. – 272 с.
7.
Околелава, Э.Ю. Инвестиционные механизмы рынка недвижимости.
Ипотека / Э.Ю. Околелова, О.К. Мещерякова, под ред.В.В. Гасилова
– Воронеж: Изд-во «Истоки», 2007. – 220с.
8.
Багаев, А.Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах / А.Н.
Багаев. – Ростов н/Д: Феникс, 2006. – 144 с.
9.
Финансы и кредит в недвижимости: учебник для вузов // под
общ.ред. П.Г. Грабового и Н.Ю. Яськовой. – СПб.: ООО «Изд-во
«Лимбус Пресс», 2003. – 472 с.
52
Приложение 1
Заключение кредитующего подразделения
для рассмотрения Кредитным комитетом Банка
На Комитет по предоставлению
кредитов и инвестиций
О предоставлении кредита ООО «Строй»
(наименование Заемщика)
1. Сведения о заемщике
1.1. Наименование организации
Общество с ограниченной ответственностью «Строй»
1.2. Местонахождение и почтовый адрес
г. Воронеж, ул. Депутатская, д. 14а, кв. 30
Фактический адрес: г. Воронеж, ул. Владимира Невского, д. 1а
1.3. Сведения о регистрации
Свидетельство о государственной регистрации общества с ограниченной
ответственностью № 023.726 выдано Воронежской региональной палатой
22.02.2005г.
1.4. Сфера деятельности
Основным видом хозяйственной деятельности является розничная
торговля строительными материалами.
1.5. Размер и структура капитала (Учредители)
Размер капитала – 11836756 р.
Структура капитала - 100 %.
1.6.Руководство
Иванов Иван Иванович – директор
1.7. Акционеры и участники
Иванов Иван Иванович - 100 %.
1.8. Дочерних и зависимых обществ – нет
2. Условия кредитования, предлагаемые Заемщиком
Вид-ВКЛ
Сумма кредита - 900 тыс. руб.
Срок кредитования - 24 месяцев
Процентная ставка – 18 % годовых
Цель - для оплаты услуг, основных средств, пополнение оборотных и внеоборотных средств в целом.
Обеспечение - последующий залог недвижимости , нежилое встроенное помещение III Лит А, принадлежащее Иванову Ивану Ивановичу, по адресу: г.
Воронеж, ул. Плехановская, д. 43.
53
3. Общая характеристика Заемщика:
ООО «Строй» занимается розничной торговлей строительными материалами.
Основные поставщики - ИП Матыцина Л.Н., ООО «Фиеста», ООО «Вертикаль», ООО «Вильтис», ООО «Эльторо». Основная форма расчетов - безналичная, с предоплатой 100 %.
Основные покупатели: ИП Афанасьева Л.В., ООО «Гарант», ООО «ДАР».
Основные конкуренты: ООО «Красивый дом», ООО «Уют».
Численность ООО "Строй" - 5 человек. Текучести кадров нет.
Офис и торговая деятельность осуществляется по адресу: г. Воронеж, ул.
Владимира Невского, д. 1а
Доля на рынке г. Воронежа - менее 1 %.
4. Анализ финансового состояния Заемщика, в т.ч.:
Таблица П. 1.1
Основные показатели актива баланса
Наименование статей
1. Внеоборотные активы, всего, в
т.ч.
нематериальные активы
основные средства, всего
незавершенное строительство
долгосрочные финансовые вложения
2. Оборотные активы, всего, в т.ч.
запасы
в т.ч. сырье, материалы и др. аналогичные ценности
денежные средства
Прочие оборотные активы
БАЛАНС
Начало
2008г.
тыс. р.
277,518
Конец
2008г.
тыс. р.
252,086
110
120
130
140
290
210
211
11,000
266,518
6,000
246,086
-5,000
-20,432
270,600
51,476
51,476
388,800
45,360
45,360
118,200
-6,116
-6,115
260
270
300
17,437
11,000
772,631
11,686
10,000
807,932
-5,751
-1,000
35,301
Код
показателя
190
Абсолютные,
тыс. р.
-25,432
Таблица П.1.2
Основные показатели пассива баланса
Наименование статей
3. Капитал и резервы
Уставный капитал
Нераспределенная прибыль
4. Долгосрочные обязательства
Начало
2008г.
тыс. р.
390,539
318,000
60,539
100,600
Код
показателя
490
410
470
590
54
Конец
2008г.
тыс. р.
446,767
318,000
116,764
94,400
Абсолютные,
тыс. р.
-56,228
56,225
-6,200
Окончание табл. П.1.2
Наименование статей
Займы и кредиты
5. Краткосрочные обязательства
Займы и кредиты
Кредиторская задолженность
в т.ч. поставщики и подрядчики
векселя к оплате
задолженность перед персоналом организации
задолженность перед государственными внебюджетными фондами
БАЛАНС
Начало
2008г.
тыс. р.
15,000
Конец
2008г.
тыс. р.
10,000
6,500
237,392
142,988
55,350
34,054
10,500
223,668
97,200
86,400
35,068
625
5,000
5,000
700
772,631
807,932
Код
показателя
510
690
610
620
621
622
624
Абсолютные,
тыс. р.
-5,000
4,000
-13,724
-45,788
31,050
1,014
35,301
Таблица П.1.3
Основные показатели отчета о прибылях и убытках
Наименование статей
Выручка (нетто) от продажи товаров,
продукции, работ, услуг (за минусом
НДС, акцизов и иных аналогичных
доходов)
Себестоимость проданных товаров,
продукции, работ, услуг
Прибыль (убыток) от продаж
Чистая прибыль (нераспределенная
прибыль (убыток) отчетного периода)
Код
показателя
Начало
2008г.
тыс. р.
Конец
2008г.
тыс. р.
010
1230,0
1440,0
020
918,257
050
127,244
1106,81
8
124,382
190
86,271
88,838
Абсолютные,
тыс. р.
210,0
188,561
-2,862
2,567
5. Расчет коэффициентов и определение класса кредитоспособности
Таблица П.1.4
Коэффициенты ликвидности и рентабельности
Показатель
1.Коэффициенты ликвидности
Коэффициент абсолютной ликвидности (К1)
Коэффициент быстрой ликвидности (К2)
Коэффициент текущей ликвидности (КЗ)
2.Коэффициент наличия собственных средств
Коэффициент наличия собственных средств (К4)
55
Начало
2008г.
Конец
2008г.
0,254 (1)
0,254 (3)
1,606 (1)
0,097 (2)
0,255 (3)
1,922(2)
0,505 (1)
0,553(1)
Окончание табл. П.1.4
Показатель
3.Показателиоборачиваемости и рентабельности
Показатель рентабельности (К5)
Рентабельность деятельности предприятия (К6)
Оборачиваемость оборотных активов (О1)
Оборачиваемость дебиторской задолженности (О2)
Оборачиваемость кредиторской задолженности (О3)
Оборачиваемость запасов (О4)
Рентабельность вложений в организацию (Р)
Начало
2008г.
Конец
2008г.
0,103 (1)
0,070 (1)
132
93
5
15
0,147
0,086 (2)
0.062 (1)
128
108
3
11
0,147
Таблица П.1.5
Определение класса кредитоспособности
Класс
Весовой
кредитоспособности коэффициент
2
1,5
Начало 2008г.
категория сумма
баллов
1
1,2
Конец 2008г.
категория
сумма
балов
2
1,8
6. Анализ обеспечения
Обеспечение - последующий залог недвижимости, залогодатель
Иванов Иван Иванович, рыночная стоимость 38 346 000 рублей. Залоговая
стоимость устанавливается на основании отчета о рыночной стоимости.
Адрес объекта недвижимости: г. Воронеж, ул. Плехановская, д. 43. Рыночная стоимость предмета залога на 20.03.2007г. - 38 346 000 рублей.
Залоговая стоимость предмета залога: с учётом понижающего залогового коэффициента «0,5» составляет: 19 173 000 рублей.
Финансовое состояние залогодателя Иванова Ивана Ивановича, по
результатам комплексного анализа, можно охарактеризовать, как хорошее.
7. Страхование предмета залога
Страхование предмета залога не является обязательным. Объект недвижимости имеет охранную и пожарную сигнализацию. (Договор охраны
с ОВД Ленинского района). Поэтому предлагаем заложенное имущество
не страховать, а взять плату за неполное исполнение условий кредитного
договора в размере 0,35 % годовых от стоимости предмета залога, что составляет 67 105,5 рублей.
8) Общие данные по кредиту
1. Аннуитетный коэффициент А = 0,049924
2. Сумма аннуитетного платежа Sa = 44931,6
56
3. Общая сумма выплат Sоб =1078358,4
4. Сумма процентов, переплаты по кредиту S%=178361,03
9) Предлагаемое решение:
Заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Строй»
договор об открытии возобновляемой кредитной линии в сумме 900 000
(девятьсот тысяч) рублей на срок 24 месяца.
Процент за пользование кредитом по ставке 18 (восемнадцать) процентов годовых.
Уплата процентов производится ежемесячно в следующем порядке:
ежемесячно 15 числа каждого календарного месяца за период с 16 числа предшествующего месяца (включительно) по 15 число текущего месяца
(включительно).
57
Приложение 2
Примеры заполнения бухгалтерской отчетности
Таблица П.2.1
Бухгалтерский баланс, форма №1
Актив
1
I. Внеоборотные активы
Нематериальные активы
Основные средства
Незавершенное строительство
Доходные вложения в материальные ценности
Долгосрочные финансовые вложения
прочие долгосрочные финансовые вложения
Прочие внеоборотные активы
Итого по разделу I
II. Оборотные активы
Запасы
в том числе:
сырье, материалы и др. аналогичные ценности
животные на выращивание и откорме
затраты в незавершенном производстве
готовая продукция
товары отгруженные
расходы будущих периодов
прочие запасы и затраты
НДС по приобретенным ценностям
Дебиторская задолжность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 мес. после отчетной даты)
в том числе:
покупатели и заказчики
векселя к получению
Дебиторская задолженность (платежи по которой
ожидаются в течении 12 мес. после отчетной даты)
в том числе:
покупатели и заказчики
векселя к получению
Краткосрочные финансовые вложения
Денежные средства
Прочие оборотные активы
Итого по разделу II
Баланс (сумма строк 190+290)
58
Код
стр.
На начало
отчетного
периода,
тыс.р.
На конец
отчетного
периода,
тыс.р.
2
3
4
110
120
130
135
140
145
150
190
11,0
266,518
6,0
246,086
43,000
43,000
320,518
295,086
51,476
45,360
230
318,000
431,600
231
270,600
388,800
232
47,400
42,800
54,200
17,437
11,000
452,113
772,631
14,200
11,686
10,000
512,846
807,932
210
211
212
213
214
215
216
217
220
240
241
242
250
260
270
290
300
Окончание табл.П.2.1
Пассив
1
III. Капитал и резервы
Уставный капитал
Добавочный капитал
Резервный капитал
в том числе:
резервы, образованные в соответствии с законодательством
резервы, образованные в соответствии с учредительскими документами
Фонд социальной сферы
Целевые финансирование и поступления
Нераспределенная прибыль прошлых лет
Непокрытый убыток прошлых лет
Нераспределенная прибыль отчетного года
Непокрытый убыток отчетного года
Итого по разделу III
IV. Долгосрочные обязательства
Займы и кредиты
Отложенные налоговые обязательства
Прочие долгосрочные обязательства
Итого по разделу IV
V. Краткосрочные обязательства
Займы и кредиты:
Кредиторская задолженность
в том числе:
поставщики и подрядчики
векселя к уплате
задолженность перед дочерними и зависимыми обществами
задолженность перед персоналом организации
задолженность перед государственными внебюджетными фондами
Задолженность участникам (учредителям) по выплате
доходов
Доходы будущих периодов
Резервы предстоящих расходов
Прочие краткосрочные обязательства
Итого по разделу V
Баланс (сумма строк 490+590+690)
59
Код
стр.
На начало
отчетного
периода,
тыс.р.
На конец
отчетного
периода,
тыс.р.
2
3
4
410
420
430
318,000
12,000
318,000
12,000
431
432
440
450
460
465
470
475
490
60,539
116,764
390,539
446,764
510
515
520
590
15,000
5,600
80,000
100,600
10,000
4,400
80,000
94,400
610
620
6,500
237,392
10,500
223,668
621
142,988
97,200
622
55,350
86,400
624
34,054
35,068
625
5,000
5,000
37,600
281,492
772,631
32,600
266,768
807,932
623
630
640
650
660
690
700
Таблица П.2.2
Отчет о прибылях и убытках, форма №2
Статья
Код
Начало
2008г.
Конец
2008г.
1
I. Доходы и расходы по обычным видам деятельности
2
3
4
Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг
(за минусом НДС, акцизов и иных аналогичных доходов)
в том числе от продажи:
010
1230,0
1440,0
Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг
в том числе проданных:
Материальные затраты
Оплата прямого труда
Производственные накладные расходы
Амортизация материальных активов
Амортизация нематериальных актив
Валовая прибыль
Коммерческие расходы
Управленческие расходы
Прибыль (убыток) от продаж (строки (010-020-030-040))
II. Операционные доходы и расходы
Проценты к получению
Проценты к уплате
в том числе:
проценты по облигациям
процентные платежи по долгосрочному долгу
процентные платежи по банковской ссуде
Доходы от участия в других организациях
Прочие операционные доходы
Прочие операционные расходы
III. Внереализационные доходы и расходы
Внереализационные доходы
Внереализационные расходы
020
021
022
023
024
025
026
029
030
040
050
918,257
1106,818
525,875
184,5
167,05
35,832
5,0
311,744
129,15
55,350
127,244
654,116
201,6
214,12
31,982
5,0
333,182
122,4
86,4
124,382
060
070
0,5
15,48
1,52
15,16
071
072
073
080
090
100
11,20
3,20
1,08
11,20
2,40
1,56
120
130
1,250
6,15
Прибыль (убыток) до налогообложения (строки (050+060070+080+090-100+120-130))
Налог на прибыль и иные аналогичные обязательные платежи
Прибыль (убыток) от обычной деятельности
IV. Чрезвычайные доходы и расходы
Чрезвычайные доходы
Чрезвычайные расходы
140
113,514
116,892
150
160
27,243
28,054
Чистая прибыль (нераспределенная прибыль (убыток) отчетного периода) (строка160+170-180)
СПРАВОЧНО
Дивиденды, приходящиеся на одну акцию:
по привилегированным
по обычным
Предлагаемые в следующем годусуммы дивидендов, приходящихся на однуакцию
по привилегированным
по обычным
190
86,271
88,838
60
011
012
170
180
Таблица П.2.3
Отчет о движении денежных средств, форма №4
Показатели
Код
1
Остаток денежных средств на начало отчетного года
Движение денежных средств по текущей деятельности
Средства, полученные от покупателей, заказчиков
Прочие доходы
получение денег по векселям
выплата денег по векселю
получение дополнительной банковской ссуды
дивиденды полученные
Денежные средства, направленные:
на оплату приобретенных товаров, услуг, сырья и иных
оборотных активов
на оплату труда
на выплату дивидендов, процентов
на расчеты по налогам и сборам
на прочие расходы
Чистые денежные средства от текущей деятельности
Движение денежных средств по инвестиционной деятельности
Выручка от продажи объектов основных средств и иных внеоборотных активов
Выручка от продажи ценных бумаг и иных финансовых вложений
Полученные дивиденды
Полученные проценты
Поступления от погашения займов, предоставленных
другим организациям
Приобретение дочерних организаций
Приобретение объектов основных средств, доходных вложений
в материальные ценности и нематериальные активы
Приобретение ценных бумаг и иных финансовых вложений
Займы, представленные другим организациям
Чистые денежные средства от инвестиционной деятельности
Движение денежных средств по финансовой деятельности
Поступления от эмиссии акций или иных целевых бумаг
Поступления от займов и кредитов, представленных другими организациями
Погашение займов и кредитов (без процентов)
Погашение обязательств по финансовой аренде
Погашение части отсроченного налога на прибыль
Дивиденды выплаченные
Чистые денежные средства от финансовой деятельности
Чистое увеличение (уменьшение) денежных средств и их эквивалент
Остаток денежных средств на конец отчетного периода
Величина влияния изменений курса иностранной валюты по отношению к рублю
61
2
За аналогичный
За отчетный
период предыпериод
дущего года
3
4
1321,8
10,12
4,6
4,0
1,52
1107,4
19,1
4,6
12,0
2,0
500
693,788
562,936
20,16
34,054
592,470
(8,552)
15,48
9,82
500,906
37,338
12,0
5,0
280
290
17,4
7,5
300
310
340
(5,4)
(2,5)
5,0
5,0
1,2
25,6
(31,8)
(45,752)
1,2
3,6
(9,8)
(25,038)
150
160
170
180
210
220
230
240
250
Оглавление
Введение ………………………………………………………………………
1. Теоретические основы …. …………………………………………………
1.1 . Источники аналитической информации…………………………..
1.2 Общая оценка финансового состояния предприятия……………..
1.3 Оценка финансовой устойчивости предприятия………………….
1.4 Механизм ипотечного кредитования………………………………
1.5 Основы страхования. Страхование имущественных интересов
банков. Ипотека………………………………………………………….
Контрольные вопросы к I главе…………………………………………
2. Примеры практических расчетов………………………………………….
2.1 Пример горизонтального и вертикального анализа финансового отчета…………………………………………………………………………..
2.2 Пример варианта расчета ипотечного кредита……………………
3. Задание и варианты для выполнение курсового проекта ……………….
Библиографический список………………………………………………..
Приложение 1. Заключение кредитного подразделения для рассмотрения
Кредитным комитетом Банка………………………………………….
Приложение 2. Пример заполнения бухгалтерской отчетности…………
3
4
4
10
13
21
26
33
34
34
45
51
52
53
58
Учебное издание
Мещерякова Ольга Константиновна
Мищенко Валерий Яковлевич
Погребенная Елена Александровна
НЕДВИЖИМОСТЬ: ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ,
ИПОТЕКА
Учебное пособие
для студентов всех форм обучения специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью».
Редактор Акритова Е.В.
Подписано в печать 15.11.2009г. Формат 60х84 1/16. Уч.-изд. л. 3,8.
Усл.-печ. л. 4,0. Бумага писчая. Тираж 160 экз. Заказ № 585 .
Отпечатано: отдел оперативной полиграфии Воронежского государственного
архитектурно-строительного университета
394006 Воронеж, ул.20-летия Октября, 84.
62
Документ
Категория
Без категории
Просмотров
90
Размер файла
795 Кб
Теги
недвижимость, анализа, финансово, ипотека, 173
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа