close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

301.Круглякова В.М. Оценка объектов недвижимости

код для вставкиСкачать
Федеральное агентство по образованию
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
Воронежский государственный архитектурно-строительный университет
В.М. Круглякова
ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Учебное пособие
Рекомендовано в качестве учебного пособия редакционно-издательским
советом Воронежского государственного архитектурно-строительного
университета для студентов, обучающихся по специальности
270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»
Воронеж 2009
УДК 332.6(07)
ББК 65я7
К84
Рецензенты:
кафедра «Экономика, организация и инвестиции»
Пензенского государственного университета архитектуры
и строительства;
М.З. Берколайко, д-р э.н., профессор кафедры «Финансы и кредит»
Воронежского государственного университета.
К84
КРУГЛЯКОВА, В.М.
ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ : учеб. пособие для студ.
спец. 270115 / В.М. Круглякова ; Воронеж. гос. арх.-строит. ун-т. –
Воронеж, 2009. - 273 с.
ISBN 978-5-89040-246-5
Представлены теоретические основы стоимостной оценки объектов недвижимости и
практические вопросы определения стоимости объектов с учетом требований российского
законодательства в сфере оценочной деятельности и современного состояния экономики
страны. Обобщена методология расчета стоимости недвижимости в рамках комплексного
подхода к учету правовых, технических и экономических параметров строительных
объектов и земельных участков, на которых они расположены. Материалы пособия содержат
рекомендации по расчету отельных ценообразующих параметров в условиях ограниченного
объема статистических данных по рынку недвижимости. Темы, рассмотренные в составе пособия,
и конкретные примеры расчета направлены на подготовку специалистов в сфере управления
недвижимостью с учетом практических аспектов оценки недвижимости в российских условиях.
Предназначено для студентов, обучающихся по специальности 270115 «Экспертиза и
управление недвижимостью»,
также может быть полезно для студентов экономических специальностей всех форм
обучения.
Ил.18. Табл.39. Библиогр.:39- назв.
УДК 332.6(07)
ББК 65я7
©
©
ISBN 978-5-89040-246-5
2
Круглякова В.М., 2009
Воронежский государственный
архитектурно-строительный
университет, 2009
ВВЕДЕНИЕ
Изучение основных инструментов управления недвижимостью
невозможно представить без стоимостной оценки собственности. Роль
оценочной деятельности в современных экономических условиях очень высока.
По сути, сегодня профессиональный оценщик выступает в качестве основного
консультанта в сфере управления стоимостью недвижимости. Его роль
заключается не в банальном манипулировании данными, из которых
складывается стоимость объекта, а в грамотном анализе сценариев развития
объекта, отражающих сложные
социально-экономические процессы,
происходящие в отечественной экономике.
Роль профессионального оценщика в современных экономических
условиях, связанных с мировым финансовым кризисом, оказывается еще более
значительной, так как потребность участников рынка в помощи
профессиональных независимых консультантов возрастает. От специалиста,
обладающего знаниями в сфере оценки имущества, ждут точных указаний на
факторы, которые в наибольшей степени влияют на стоимость объекта
недвижимости и изменение которых позволяет увеличить инвестиционную
привлекательность объекта.
Вне всяких сомнений, кризис финансового рынка в Российской
Федерации уже активно отражается на социально-экономических показателях
страны. Тем не менее, рынок недвижимого имущества остается в глазах
инвесторов наиболее стабильным инструментом, позволяющим если и не
сегодня обеспечить высокий уровень доходов, то сформировать портфель
активов, которые обеспечат этот доход в будущем. В обороте капитальных
активов объемы сделок с недвижимостью по-прежнему являются наиболее
значительными, поэтому стоимостная оценка недвижимости в настоящее время
остается важным направлением оценочной деятельности.
Целью настоящего учебного пособия является формирование
методических и практических подходов к стоимостной оценке недвижимости
на базе знаний в сфере гражданского права, экономики недвижимости,
строительства и собственно теории оценки недвижимости. В представленном
пособии излагаются основные положения теории и практики оценки стоимости
объектов недвижимости с учетом особенностей российской экономики и
текущих положений законодательства в сфере оценочной деятельности и
стандартов оценки. Учебное пособие состоит из семи глав, содержит
теоретические положения и практические примеры расчета различных
показателей, использующихся при проведении оценки недвижимости.
Содержащиеся в пособии рекомендации могут быть использованы в качестве
теоретической основы для дипломного и курсового проектирования студентов
различных специальностей.
3
1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ОБРАЩЕНИЯ
НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ
1.1. ПОНЯТИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
И ЕЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
1.1.1. Особенности законодательства в сфере оценки имущества
История становления оценочной деятельности в современной России тесно
взаимосвязана с развитием рыночной экономики. Начало 90-х годов прошлого
века сопровождалось активным формированием частной собственности,
которой теперь уже можно было не только владеть и пользоваться, но еще и
распоряжаться. Первые сделки с недвижимым имуществом в условиях новых
экономических отношений стали свидетельством возникновения в стране
рынка недвижимости.
Созданию и развитию рынка нужно было помогать. Именно в это время
появились первые оценочные и риэлтерские компании, оказывавшие
квалифицированную помощь в определении стоимости недвижимости, условий
заключения сделки и ее юридического сопровождения.
В 1996-1997 годах профессиональные оценщики были вовлечены в процесс
переоценки основных фондов предприятий, так как Правительством РФ была
установлена обязательная для всех предприятий процедура приведения
стоимости основных средств предприятий (зданий, сооружений, машин,
оборудования и других активов) в соответствие с текущим уровнем цен,
которые выросли в результате значительной инфляции. В последующие годы
роль независимого оценщика на рынке собственности значительно возросла.
В 1998 году российская оценка получила правовую поддержку в виде
первой редакции федерального закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. [32].
Сегодня требования законодательства подкреплены Федеральными
стандартами оценки, стандартами саморегулируемых организаций оценщиков и
международными стандартами. Российские оценщики активно участвуют в
крупных международных проектах.
Профессиональная оценка в нашей стране проходит нелегкий путь, следуя
за всеми изменениями экономических условий и законодательного обеспечения
сделок
с
недвижимостью.
Несмотря
на
постоянное
изменение
законодательства, как в сфере обращения недвижимости, так и в самой
оценочной деятельности, общепризнанным является то, что стоимостная
оценка стала важной составляющей рынка недвижимости.
В современных условиях под оценочной деятельностью понимают вид
профессиональной предпринимательской деятельности, направленной на
установление величины стоимости объекта оценки.
4
В общем случае с учетом положений российского законодательства к
объектам оценки относятся:
 отдельные материальные объекты (вещи);
 совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе
имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе
предприятия);
 право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные
вещи из состава имущества;
 права требования, обязательства (долги);
 работы, услуги, информация;
 Иные
объекты
гражданских
прав,
в
отношении
которых
законодательством РФ установлена возможность их участия в
гражданском обороте.
Под регулированием оценочной деятельности понимают систему
нормативных актов и процедур, устанавливающих определенные критерии
проведения оценки с целью повышения качества оценочных услуг.
Профессиональные критерии устанавливаются государственными органами
(государственное регулирование), а также саморегулируемыми общественными
организациями (саморегулирование).
Регулирование оценочной деятельности со стороны государственных
органов заключается в разработке системы нормативных актов,
устанавливающих статус профессионального оценщика и основные условия
взаимодействия участников рынка оценочных услуг. Роль саморегулируемых и
профессиональных общественных организаций, прежде всего, заключается в
методическом сопровождении деятельности оценщиков, разработке стандартов
оценки и норм профессиональной этики, а также осуществлении контроля
качества услуг.
Таким образом, на современном этапе развития оценочной деятельности
ее регулирование развивается в следующих направлениях:
1.
Определение законодательных требований к получению права на
оказание оценочных услуг, форме и содержанию договора на оказание услуг по
оценке и основным принципам составления отчета об оценке стоимости
имущества, а также установление критериев независимости оценщика и
определение случаев обязательности проведения оценки. Данное направление
составляет основу процесса государственного регулирования и обеспечивается
системой федеральных нормативных актов.
2.
Утверждение единой профессиональной терминологии
и
формирование основных методических требований к процедурам оценки. В
российской практике это направление отражается в виде федеральных
стандартов
оценки
и
стандартов,
разработанных
общественными
объединениями и саморегулируемыми организациями оценщиков.
5
3.
Определение на рынке оценочных услуг морально-этических норм
поведения профессиональных оценщиков как независимых экспертов в области
оценки. Эти требования формулируются в кодексах профессиональной этики
общественных и саморегулируемых организаций.
4.
Выработка единых требований к уровню профессиональной
подготовки и практическому опыту работы в области оценочной деятельности.
Требования к организации и содержанию процесса обучения оценщиков, а
также периодичности повышения квалификации в настоящее время
определяются государственными структурами. Дополнительные условия
повышения образовательного уровня могут предъявлять к своим членам и
саморегулируемые организации. Профессиональный статус оценщика может
определяться не только наличием значительного опыта работы –
дополнительно саморегулируемыми организациями предусматриваются
процедуры сертификации качества услуг оценщиков по различным
направлениям оценочной деятельности.
Одной из наиболее распространенных форм государственного
регулирования предпринимательской деятельности является процедура
лицензирования. Лицензия – документ, подтверждающий наличие у
организации или индивидуального предпринимателя разрешения на оказание
тех или иных услуг.
Первоначально необходимость получения лицензий на оценку имущества
была предусмотрена Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 г. [32],
однако, из-за отсутствия Положения о лицензировании оценочной
деятельности, которое появилось лишь в 2001 году, срок начала выдачи
лицензий был перенесен на август 2001 года. Лицензии выдавались
юридическим
лицам
или
индивидуальным
предпринимателям
и
контролировались Министерством имущественных отношений Российской
Федерации. Действие лицензии на оценочную деятельность распространялось
на всю территорию страны.
Следует отметить важную особенность государственного контроля,
который осуществлялся вплоть до 1 января 2008 года в форме лицензирования:
так как субъектами оценочной деятельности (оценщиками) считались
юридические лица и индивидуальные предприниматели, специалисты,
непосредственно проводившие оценку, не несли персональной ответственности
за качество оказываемых услуг. Таким образом, государственный контроль не
предусматривал мер воздействия на специалиста по оценке, допускавшего
грубое нарушение законодательства в части требований к содержанию отчета
об оценке.
В результате последовательного внесения в 2006-2007 гг. изменений в
Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.1998 г., был определен постепенный
переход от государственного регулирования к саморегулированию оценочной
деятельности. Окончательной датой отмены лицензирования стало 1 января
6
2008 года. Одновременно было отменено постановление Правительства РФ от
06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки».
С учетом изменений в законодательстве поменялся юридический статус
оценщика. Теперь субъектами оценочной деятельности признаются
физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых
организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность.
Профессиональное
обучение
оценщиков
проводится
высшими
государственными и частными учебными заведениями, специально
создаваемыми для этой цели или на базе факультетов (отделений, кафедр)
высших учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в
соответствии с законодательством РФ.
Новые стандарты оценки, которые направлены на усовершенствование
оценочной терминологии, структуры отчета об оценке и методологии оценки в
развивающихся экономических условиях, представляют собой два уровня
стандартов:
1 уровень. Федеральные стандарты оценки – разрабатываются
Национальным советом по оценочной деятельности РФ и утверждаются
уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по
нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Федеральные
стандарты являются обязательными к применению субъектами оценочной
деятельности на территории Российской Федерации, если договором на
проведение оценки не предусмотрено иное.
2 уровень. Стандарты и правила оценочной деятельности –
разрабатываются и утверждаются саморегулируемыми организациями
оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки. Эти
стандарты и правила обязательны к применению всеми специалистами –
членами соответствующей организации оценщиков наряду с федеральными
стандартами оценки.
В результате изменений законодательства значительно возросла
ответственность каждого исполнителя за низкое качество отчета об оценке.
Теперь в случае нарушения требований профессиональных стандартов и норм
этики на оценщика могут быть наложены дисциплинарные взыскания
(предупреждения, штрафы, приостановка членства вплоть до исключения из
саморегулируемой организации). Исключение автоматически лишает оценщика
его профессионального статуса и фактически влечет за собой жесткие
ограничения по работе в сфере оценочной деятельности в будущем. Так как
вступление «нарушителя» в другую саморегулируемую организацию может
повредить репутации этой организации, восстановление права на выполнение
работ по оценке имущества может оказаться проблематичным. В ближайшем
будущем не исключается и введение новой формы воздействия на
недобросовестных специалистов – дисквалификация оценщика на срок от 6
месяцев до трех лет.
7
Дополнительной законодательной нормой, обеспечивающей чистоту
сделки, предусматривающей использование результатов профессиональной
оценки, является обязательное соблюдение условия независимости оценщика,
проводящего оценку.
В соответствии со статьей 16 Закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» [32], оценка объекта оценки не может проводиться
оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером,
должностным лицом или работником юридического лица – заказчика, лицом,
имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с
указанными лицами в близком родстве или свойстве. Оценщик не имеет право
проводить оценку, если в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные
или обязательственные права вне договора, а также, если он является
участником или кредитором юридического лица – заказчика, либо такое лицо
является кредитором или страховщиком оценщика. Не допускается
вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность
оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата
проведения оценки объекта оценки. Кроме этого, размер оплаты услуг
оценщика за проведение оценки не может зависеть от итоговой величины
стоимости имущества. Последняя норма соответствует профессиональной
этике оценщика.
Важной особенностью российской оценочной практики является
законодательно обозначенное требование к форме и содержанию договора на
проведение оценки. В статьях 9 и 10 Закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» и в действующих федеральных стандартах оценки
содержатся следующие принципиальные условия:
1. Основанием для проведения оценки является договор на проведение
оценки, который заключается в простой письменной форме. Также в
случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка может быть
проведена на основании определения суда или
по решению
уполномоченного органа.
2. Договор на проведение оценки должен содержать указание на объект
оценки,
вид
определяемой
стоимости,
размер
денежного
вознаграждения исполнителя, сведения об оценщиках, которые будут
проводить оценку, и данные об их членстве в саморегулируемой
организации оценщиков и страховании гражданской ответственности. В
договоре в обязательном порядке должны быть указаны стандарты
оценки, которыми должны руководствоваться оценщики при
проведении оценки.
3. Отдельные требования предъявляются к содержанию задания на оценку,
которое является неотъемлемой частью договора на проведение оценки.
В задании на оценку в обязательном порядке должны быть указаны:
объект оценки и имущественные права на него, цель оценки и
предполагаемое использование ее результатов, вид определяемой
8
стоимости, а также дата оценки и сроки ее проведения. Кроме этого, на
этапе составления задания оговариваются основные допущения и
ограничения, на которых должна основываться оценка.
В статье 11 Закона «Об оценочной деятельности в российской
Федерации» представлены общие требования к содержанию отчета об оценке
объекта оценки. Структура отчета об оценке описывается в составе
федеральных стандартов. Подробный анализ содержания отчета об оценке
недвижимости представлен в Главе 3 настоящего пособия. Здесь мы лишь
отметим, что, в отличие от зарубежной оценочной практики, когда услуга,
относящаяся к сфере оценочной деятельности, может быть оказана в форме
устной консультации, в виде краткого письменного заключения или
подробного письменного отчета, российским законодательством установлено,
что «отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан
оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен
личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым
оценщик или оценщики заключили трудовой договор».
Из данного условия следует, что отчет об оценке должен быть оформлен
в письменной форме с учетом требований законодательства и стандартов, как
по форме, так и по содержанию.
1.1.2. Международное сотрудничество в сфере оценочной деятельности
Активная интеграция экономических интересов различных государств и
расширяющийся процесс глобализации инвестиционных рынков привели к
необходимости создания единой системы составления финансовой отчетности
и разработки международных стандартов оценки.
Формирование общепризнанной методологической базы потребовало
значительных усилий и стало результатом многолетнего сотрудничества
ассоциаций оценщиков многих стран. Расхождения в методологических
вопросах, существовавшие между оценщиками различных государств,
объяснялись
отличием
национальных
традиций,
особенностями
законодательства по обращению собственности и регулированию оценочной
деятельности в каждой стране, содержанием профессиональной оценочной
терминологии, использовавшейся в различных государствах в течение многих
лет.
Поиск профессионального компромисса странами с развитой рыночной
экономикой привел к созданию в 1981 году Международного комитета по
стандартам оценки активов (МКСОА), который в 1994 году был переименован
и сегодня известен как Международный комитет по стандартам оценки
(МКСО) – International Valuation Standards Committee (IVSC). Международная
штаб-квартира МКСО находится в Лондоне, сайт комитета http://www.ivsc.org.
9
МКСО
представляет
собой
негосударственную
организацию,
объединяющую профессиональные национальные ассоциации более чем
пятидесяти стран мира, включая страны с развивающейся экономикой.
Основной целью создания МКСО является разработка единых международных
стандартов оценки и отчетности, которые отвечают потребностям участников
международных рынков имущества и позволяют обеспечить совместимость
между национальными потребностями и международными интересами.
До настоящего времени МСКО было опубликовано восемь изданий
Международных стандартов оценки (МСО) [15]. В составе каждого нового
издания отражаются изменения, происходящие в сфере мировых
экономических интересов.
Рассмотрим структуру МСО на примере седьмого издания, которое было
переведено на русский язык и опубликовано Российским обществом оценщиков
в 2006 году (см. табл. 1.1).
Таблица 1.1
Структура международных стандартов оценки МСО 2005
Основные темы
Общая информация
Кодекс поведения
Типы имущества
Стандарты
Международные
применения оценки
Международные
руководства по оценке
Наиболее важная информация
Описание деятельности МКСО
Цели и сфера применения МСО
Общие понятия и принципы оценки
Этика
Компетентность
Раскрытие информации
Недвижимое имущество
Движимое имущество
Бизнес
Финансовые интересы
Рыночная стоимость как база оценки (МСО 1)
Базы оценки, отличные от рыночной (МСО 2)
Составление отчета об оценке (МСО 3)
Оценка для финансовой отчетности (МП 1)
Оценка для целей кредитования (МП 2)
Оценка стоимости недвижимого имущества (МР 1)
Оценка стоимости интересов (прав) аренды (МР 2)
Оценка стоимости установок, машин и оборудования (МР 3)
Оценка стоимости неосязаемых (нематериальных) активов
(МР 4)
Оценка стоимости движимого имущества (МР 5)
Оценка стоимости бизнеса (МР 6)
Оценка при наличии опасных и токсичных веществ (МР 7)
Затратный подход для финансовой отчетности (АЗЗ) (МР 8)
Анализ дисконтированного денежного потока (ДДП) для
оценок на рыночной и нерыночной основах (МР 9)
Оценка стоимости сельскохозяйственного имущества
(МР 10)
10
Основные темы
Информационный
документ
Пояснения терминов
Наиболее важная информация
Экспертиза (проверка) оценок стоимости (МР 11)
Оценка стоимости специализированного торгового имущества
(МР 12)
Массовая оценка для налогообложения имущества (МР 13)
Оценка стоимости объектов имущества в добывающих
отраслях (МР 14)
Оценка на возникающих рынках
Глоссарий терминов МСО 2005
Важным достижением МКСО является то, что на современном этапе при
реализации совместных международных проектов в качестве методологической
базы, как правило, профессиональными оценщиками многих стран, включая
Россию, используются именно МСО.
Активное внедрение МСО не лишает национальные профессиональные
объединения оценщиков возможности развивать и применять собственные
стандарты оценки. В России, как мы уже говорили выше, наряду с
Федеральными стандартами оценки каждой саморегулируемой организации
оценщиков разрабатываются собственные стандарты и правила, которые не
могут противоречить федеральным стандартам. При этом в статье 20 Закона
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указывается, что
«Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с
учетом международных стандартов оценки». Таким образом, позиция
российских законодателей заключается в максимальной интеграции российской
оценки в мировое профессиональное пространство.
Наряду с Международными стандартами оценки, в тесном
сотрудничестве с МКСО, Европейская группа ассоциаций оценщиков (The
European Group of Valuers Associations – TEGoVA) разработала стандарты,
учитывающие особенности европейского законодательства для целей
составления финансовой отчетности. Фонд оценки (The Appraisal Foundation),
созданный под патронажем Конгресса США, также предлагает свой вариант
Единых стандартов профессиональной практики оценки (Uniform Standards of
Professional Appraisal Practice – USPAP), содержание и терминология которых
отличается от Международных и Европейских стандартов. USPAP активно
применяются не только в границах юрисдикции США, но и поддерживаются
отдельными европейскими ассоциациями оценщиков.
При выборе стандартов, на основе которых должна проводиться оценка
при реализации международных инвестиционных проектов, участники проекта
вправе согласовать любые стандарты – международные, европейские,
американские или национальные стандарты страны, на базе которой будет
осуществляться проект. Важно, чтобы оценщики, которым поручается
сопровождение данного проекта, имели соответствующий уровень
профессиональной компетенции, позволяющий провести качественную оценку.
11
1.2. ЮРИДИЧЕСКОЕ ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Одним из наиболее важных этапов процесса оценки недвижимости
является так называемая «идентификация объекта оценки». Перед проведением
каких-либо исследовательских и расчетных процедур необходимо установить,
является ли оцениваемый объект недвижимым имуществом. Очевидно, что
восприятие недвижимости как физического объекта отличается от понятия
недвижимости как объекта прав, устанавливаемого с учетом действующего
законодательства. Поэтому отличительной особенностью любой недвижимости
является ее двойственная сущность, которая заключается в следующем:
– с одной стороны, земельный участок или строительный объект
характеризуются определенным набором количественных и качественных
параметров, описание которых позволяет понять физические свойства объекта
и его окружения;
– с другой стороны, каждый объект недвижимости обеспечен
определенным набором (пучком) прав, и для расчета его стоимости
необходимо выявить тот объем прав, который подлежит оценке.
В связи с этим, рассмотрим наиболее важные понятия, существенные для
процедуры правовой идентификации оцениваемой недвижимости.
С юридической точки зрения недвижимостью является то, что определено
как недвижимость в соответствии с законом. Экономический анализ имущества
не может проводиться без учета главного условия формирования
экономических отношений – наличия правовой среды, регулирующей эти
отношения. В Российской Федерации такой законодательной нормой, прежде
всего, является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) [4].
В статье 130 ГК РФ дается общее определение термина «недвижимость»:
«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей,
то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства».
Как следует из определения, понятия «недвижимая вещь», «недвижимое
имущество», «недвижимость» рассматриваются как синонимы, поскольку все
они характеризуют одни и те же материальные объекты.
Было бы неправильным утверждать, что этим понятие недвижимости и
ограничивается. Далее в этом же пункте мы читаем: «К недвижимым вещам
относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к
недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Что же может
быть «иным имуществом», относящимся к недвижимым вещам? В статье 132
ГК РФ мы находим ответ на этот вопрос:
12
«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный
комплекс,
используемый
для
осуществления
предпринимательской
деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается
недвижимостью...
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом куплипродажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением,
изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как
имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для
его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения,
оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, работы и услуги (фирменное
наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные
права, если иное не предусмотрено законом или договором».
Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) [9] сформулировано
общее понятие земельного участка, являющегося одновременно природным
объектом и природным ресурсом. В статье 6 ЗК РФ указывается, что
«земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности
земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены
в установленном порядке». В статье 261 ГК РФ говорится, что «…право
собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в
границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты,
находящиеся на нем лес и строения… Собственник земельного участка вправе
использовать по своему усмотрению все, что находится над и под
поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об
использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает права
третьих лиц».
Таким образом, российское законодательство позволяет отнести к
объектам недвижимости достаточно широкий круг имущества (см. рис.1.1).
ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА
Здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства,
земельные участки
Имущественный
комплекс
(предприятие)
Воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты
Рис. 1.1. Классификация объектов недвижимости
Целью настоящего пособия является изучение особенностей оценки
недвижимости в части земельных участков с улучшениями. Поэтому далее под
13
термином «объект недвижимости» или «недвижимость» в общем случае мы
будем подразумевать земельные участки, неотъемлемой частью которых
являются:
 здания, сооружения и объекты незавершенного строительства,
расположенные на этом участке;
 обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
 инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение
земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений к объектам
инфраструктуры района или населенного пункта;
 другие строительные технологические объекты, которые составляют
неразделимое (с точки зрения физической целостности и сохранения
потребительских качеств) имущество.
Важным элементом государственного контроля и регулирования
обращения недвижимости является обязательность государственной
регистрации вещных прав на недвижимые вещи. Статья 131 ГК РФ гласит,
что «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,
ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в едином государственном реестре органами,
осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и
сделок с ней».
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного
ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого
владения, право постоянного пользования, долгосрочная аренда, ипотека,
сервитуты, а также доверительное управление.
В соответствии с Федеральным Законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
[30], недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат
государственной регистрации, включает: «земельные участки, участки недр и
все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные
комплексы» (Статья 1 Закона).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
ним является юридическим актом признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на
недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация
является единственным доказательством существования зарегистрированного
права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может
быть оспорено, но только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории
Российской Федерации по единой системе записей о правах на каждый объект
недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации
14
прав считается дата внесения соответствующих записей о правах в Единый
государственный реестр прав. Именно начиная с этой даты вступление в
соответствующие права считается наступившим.
Обязательность государственной регистрации недвижимости продиктована
особой ролью и спецификой данного вида имущества. Ее главная цель –
подтверждение законности возникновения, перехода, ограничения или
прекращения тех или иных прав на конкретный объект недвижимости.
Совокупность общих и специфических особенностей самой недвижимости
и ее гражданского оборота позволяет сформулировать правовое понятие
недвижимости: недвижимость – объект гражданских прав, обладающий
вещной природой, прочно связанный с землей и зарегистрированный в
соответствии с действующим законодательством. Важно отметить, что
обязательность процедуры государственной регистрации перехода прав
оказывает определенное влияние на сроки перехода прав и стоимость объекта
недвижимости. Например, приобретая недвижимость в собственность, стороны
сделки обязаны возместить издержки, связанные с регистрацией, то есть
оплатить стоимость так называемых трансакционных издержек, связанных не с
самим объектом, а с обеспечением его оборота.
Итак, основными особенностями недвижимости как юридического понятия
являются: материальная природа, стационарность, долговечность и
многокомпонентность. Рассмотрим эти качества более подробно.
1. Материальная природа. Любая недвижимость по определению
является вещью или материальным активом, если она рассматривается как
элемент предпринимательской деятельности. Из этого следует, что, как и любая
другая вещь, каждый объект недвижимости обладает полезностью, мерой
которой выступает потребительная стоимость. Стоимостной эквивалент
(стоимость) объекта недвижимости в прямой пропорции зависит именно от его
полезности. Сама по себе недвижимость не определяет стоимость. Социальные
потребности и стандарты, экономическая деятельность, политические
изменения, природные силы, взаимодействуя между собой и
оказывая
существенное влияние на поведение людей, создают, сохраняют, увеличивают
или уменьшают стоимость недвижимости. При этом недвижимость
используется и обращается в определенном правовом поле, которое
ограничивает возможные варианты ее полезности.
2. Стационарность. Функционирование объектов недвижимости
возможно лишь при условии их фиксированного местоположения. При
нарушении стационарности неизбежно будет нанесен несоразмерный ущерб
назначению и свойствам объекта недвижимости. Это в равной степени
относится к объектам недвижимости природного происхождения (земельные
участки, водоемы и многолетние насаждения) и к тем объектам недвижимости,
которые являются продуктами труда (здания и сооружения). Именно этот
фактор является основным признаком недвижимости, по которому она
выделяется среди других вещей (материальных активов).
15
Сама земля в законодательстве рассматривается как «первый среди
равных», но все же особый объект недвижимости. Это естественно, поскольку
земная поверхность в целом и ее отдельные фрагменты являются
пространственно-операционным базисом всех без исключения процессов
жизнедеятельности. Конкретный фрагмент земной поверхности – земельный
участок является природной основой, на которой существует любое здание,
сооружение или иное улучшение. В Российской Федерации основными
регулирующими земельные отношения законодательными нормами являются
Земельный, Гражданский и Градостроительный кодексы [9], [4], [5].
3. Долговечность. Согласно действующим в РФ строительным критериям,
нормативные сроки службы строительного объекта в зависимости от материала
строительных конструкций варьируются от 15 до 150 лет. Фактический же срок
жизни здания может быть еще выше (примером тому являются
многочисленные объекты, отнесенные к памятникам истории и культуры). Вряд
ли какой-либо товар или иное имущество (за исключением ювелирных изделий,
произведений искусства и некоторых других редких видов движимого
имущества) может рассчитывать на долговечность своего существования и
функционирования по прямому назначению. Длительность оборота земли при
правильном ее использовании вообще стремится к бесконечности. Именно
поэтому недвижимость достаточно часто рассматривается как объект
долгосрочного инвестирования. Таким образом, долговечность является одной
из важных отличительных особенностей недвижимости.
4. Многокомпонентность. В соответствии со ст. 134 ГК РФ, «Если
разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их
по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)».
Наряду с понятием имущественного комплекса, многокомпонентность или
сложность недвижимости как вещи проявляется в том, что в физических
границах одного объекта (например, отдельно стоящего здания) может
существовать множество объектов прав (например, квартиры в жилом доме,
комнаты в коммунальных квартирах и др.). Физически они не могут быть
выделены и разделены, – как вещи они не существуют, поэтому в обороте
могут находиться только различные права на них. Одновременно с правами на
части жилого объекта может быть лицо, обладающее правами на дом в целом.
Так, например, в муниципальном жилищном фонде собственником жилых
зданий является муниципалитет, который осуществляет полномочия
собственника, а собственниками приватизированных квартир являются
физические и юридические лица.
Можно сделать вывод, что объект недвижимости в данном случае
представляет собой сложную вещь в буквальном смысле этого слова – как
физически единое целое, «сложенное» из различных объектов прав. С позиций
экономического анализа формирование стоимостного эквивалента сложной
вещи далеко не всегда может рассматриваться как сумма стоимостей ее
элементов. Определение степени взаимного влияния разных частей сложной
16
вещи на общую стоимость объекта является одной из задач оценщика. Одним
из классических вариантов возможного стоимостного разделения объекта
недвижимости на части является определение стоимости земельного участка и
его улучшения с выделением стоимости участка и стоимости здания. Условие
разделения стоимости между земельным участком и зданием является
обязательным, к примеру, при заключении договора купли-продажи такого
объекта недвижимости.
Кроме основных признаков недвижимости, можно выделить и частные
признаки, которые зависят от конкретного вида объекта недвижимости и
определяются индивидуальными показателями этого объекта.
1.3.
ВИДЫ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ, УСТАНОВЛЕННЫЕ
РОССИЙСКИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ
Как указывалось выше, необходимо различать понятие недвижимости как
совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно
связано) и недвижимой собственности как пакета прав, определяющих
ограничения во владении, пользовании и распоряжении соответствующими
объектами. На рис. 1.2. представлен состав видов прав на недвижимое
имущество в соответствии с законодательством РФ.
ВИДЫ ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОСТЬ
Улучшение
земельного участка
Земельный участок
Собственность
Постоянное (бессрочное) пользование
Хозяйственное
ведение
Общая
собственность
Оперативное
управление
Пользование
(аренда)
Пожизненное
наследуемое владение
Сервитут
Рис.1.2. Виды прав на недвижимость
17
В зависимости от объема вещных прав в отношении улучшений
земельного участка, зарегистрированных как объекты недвижимости, в
российском законодательстве различают следующие виды прав:
 собственность;
 общая собственность;
 хозяйственное ведение;
 оперативное управление;
 пользование (аренда);
 сервитут.
Для земельных участков состав видов прав несколько отличается от прав
на здания, сооружения и иные капитальные объекты. В частности, могут быть
выделены права:
 собственности;
 общей собственности;
 пожизненного наследуемого владения;
 постоянного (бессрочного) пользования;
 пользования (аренды);
 сервитута.
Право собственности – это единственный вид вещного права,
являющегося правом на свою вещь. Все остальные права – это права на общие
или чужие вещи. Содержание права собственности в законодательстве РФ
определено статьей 209 ГК РФ: «Собственнику принадлежат права владения,
пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по
своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества
любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не
нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе
отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им,
оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения
имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами,
распоряжаться им иным образом».
Таким образом, право собственности основывается на трех составляющих:
владении, пользовании и распоряжении.
Для сравнения, первоначально в Римском праве были выделены пять
основных составляющих права собственности: права пользования вещью,
извлечения доходов, распоряжения вещью, владения вещью и право
истребования вещи из чужого незаконного владения,
В наши дни в ряде стран общего права (США, Великобритания и других)
право собственности характеризуется наличием следующего пакета прав: права
владения, пользования, распоряжения, залога, право завещания и наслаждения.
В зависимости от обладания всеми вышеуказанными или только частью
правомочий, в некоторых странах различают «полное» и «частичное» права
собственности. Например, собственнику может принадлежать право владения и
18
пользования вещью, но он не может распоряжаться ею – это право частичной
собственности. В отечественном законодательстве данная норма не
предусмотрена.
Так как объекты недвижимости могут быть в собственности граждан или
юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации
или муниципальных образований, в Главе 13 ГК РФ выделяют:
1. Частную собственность (собственность граждан и юридических лиц).
2. Право государственной собственности (собственность РФ, то есть
федеральная собственность и собственность субъекта РФ – республик,
краев, областей, автономных округов и городов федерального
значения).
3. Право муниципальной собственности (право, принадлежащее
городским и сельским поселениям, а также муниципальным
образованиям).
Право общей собственности предполагает наличие нескольких
собственников, совместно владеющих имуществом. В соответствии со статьей
244 ГК РФ «Имущество может находиться в общей собственности
определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая
собственность) или без определения таких долей (совместная
собственность)». Как правило, общая собственность на имущество является
долевой, кроме случаев, когда образование совместной собственности на
имущество предусмотрено законом.
Так как распоряжение имуществом, находящимся в долевой
собственности, осуществляется только по соглашению всех ее участников, при
прочих равных условиях недвижимость, оформленная на праве общей
собственности, всегда является менее привлекательной для потенциальных
покупателей, чем недвижимость на праве собственности. Так, например, при
продаже (или мене) доли в праве долевой собственности постороннему лицу
другие участники долевой собственности имеют преимущественное право
приобретения этой доли на условиях, обозначенных продавцом (кроме случая
продажи с публичных торгов). Процедура продажи доли обязывает продавца в
письменном виде оповещать других дольщиков о цене и условиях планируемой
продажи доли. Передача имущества на праве долевой собственности третьему
лицу возможна только в том случае, если все участники откажутся от
приобретения доли или не подтвердят своего намерения эту долю приобрести в
течение одного месяца.
Конечно, усложненная процедура реализации
имущества и дополнительные риски, связанные с зависимостью
правообладателя права долевой собственности от других участников, снижают
ликвидность недвижимости, а значит и ее стоимость.
Субъектом права хозяйственного ведения может быть государственное
или муниципальное унитарное предприятие, которое владеет, пользуется и
распоряжается имуществом в пределах полномочий, определяемых
собственником имущества в соответствии с Главой 19 ГК РФ. Предприятие не
19
вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения
недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в
качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и
товариществ или иным образом распоряжаться этим имуществом без согласия
собственника. Очевидно, что собственником в этом случае может быть только
Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное
образование. Таким образом, право хозяйственного ведения не является
«коммерческим», так как на этом праве объект недвижимости не может быть
отчужден на открытом рынке.
Казенным предприятиям или учреждениям имущество может быть
передано на праве оперативного управления. Объем полномочий у субъекта
права оперативного управления меньше, чем
у обладателя права
хозяйственного ведения, так как казенные предприятия имеют дополнительные
ограничения по использованию недвижимого имущества по определенному
собственником назначению. Казенное предприятие также имеет право
отчуждать или иным способом распоряжаться
закрепленным за ним
имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. По аналогии с
правом хозяйственного ведения, право оперативного управления не является
«коммерческим» правом.
Право пользования (аренда) – термин, наиболее часто применяющийся
в российском законодательстве в отношении земельных участков. Теме
арендных отношений посвящена Глава 34 ГК РФ: «В аренду могут быть
переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты,
предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения… и
другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их
использования». По договору аренды арендодатель обязуется предоставить
арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во
временное пользование.
Договор аренды объекта недвижимости, заключающийся на срок от
одного года и более, подлежит обязательной государственной регистрации.
Если договором аренды допускается переуступка права, то право долгосрочной
аренды может отчуждаться. Так как это право предоставляет только право
пользования и владения, а также оно ограничено во времени сроками действия
договора аренды, стоимость объекта на праве долгосрочной аренды, как
правило, оказывается существенно ниже стоимости права собственности
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому
лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, если объект недвижимости сдан в долгосрочную аренду, а
собственник решил продать объект третьему лицу, то к новому собственнику в
полном объеме перейдут как права, так и обязанности, возникшие в связи со
сдачей в аренду объекта. Попытка досрочного расторжения договора
долгосрочной аренды при смене собственника зачастую приводит к конфликту
интересов сторон, разрешение которого зависит от условий, предусмотренных
20
договором аренды недвижимости. Поэтому при оценке сданного в
долгосрочную аренду объекта для целей купли-продажи право пользования,
принадлежащее арендатору, рассматривается в качестве обременения,
снижающего стоимость имущества.
Понятие сервитута как права ограниченного пользования чужим
недвижимым имуществом (вещного права ограниченного пользования чужой
вещью в интересах определенного лица) приводится в статьях ГК РФ.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка или другой
недвижимости, включая здания и сооружения) имеет право требовать от
собственника соседнего, а при необходимости, и другого смежного объекта
предоставления возможности ограниченного пользования этим объектом.
«Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда
через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий
электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и
мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества,
которые не могут быть обеспечены без установленного сервитута. Обременение
земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения,
пользования и распоряжения этим участком» (статья 274 ГК РФ). Сервитутом
могут обременяться не только земельный участок, но и здания, сооружения и
другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым
необходимо третьим лицам.
В статьях 275 и 276 ГК РФ указываются условия перехода прав на
земельный участок, обремененный сервитутом, а также условия прекращения
сервитута. Для оценщика принципиальным является то обстоятельство, что
сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи,
следовательно, сервитут как отдельное право не может рассматриваться как
объект оценки.
С точки зрения правовой интерпретации понятия сервитута в отношении
любой недвижимости, данный вид прав имеет двойственную сущность: с одной
стороны, для правообладателя сервитута его наличие позволяет увеличить
полезность объекта недвижимости и положительно влияет на стоимость
имущества, обеспечивая удобство эксплуатации объекта, а с другой стороны,
для собственника объекта недвижимости, на который распространяется
сервитут, его наличие является ограничением (обременением) в праве
пользования земельным участком, что, как правило, снижает стоимость объекта
недвижимости.
Для земельных участков базовое содержание права собственности и права
общей собственности соответствует содержанию этих прав для улучшений.
Дополнительно к Гражданскому кодексу РФ обращение земельных участков
регламентируется Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ).
Рассмотрим особенности специфических прав, характерных только для
земельных участков.
21
В статье 268 ГК РФ указано, что «Право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком, находящимся в государственной или
муниципальной собственности, предоставляется государственному или
муниципальному
учреждению,
казенному
предприятию,
органу
государственной власти, органу местного самоуправления…». Право
постоянного (бессрочного) пользования предоставляет его правообладателю
только права владения и пользования земельным участком. Следует отметить,
что в настоящее время данное право можно встретить не только у
государственных и муниципальных организаций и учреждений, но и у частных
юридических лиц. Многие государственные предприятия, акционировавшиеся
в начале 90-х годов прошлого века, получили участки именно на праве
постоянного (бессрочного) пользования. В настоящее время в составе
Земельного кодекса РФ и сопутствующих нормативных актов предусмотрен
обязательный порядок переоформления частными лицами земельных участков
на право аренды или право собственности. Дата, до которой это
переоформление должно быть завершено, постоянно уточняется, поэтому пока
на рынке недвижимости наряду с государственными и муниципальными
учреждениями остаются и частные лица, являющиеся правообладателями
права постоянного (бессрочного) пользования.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком,
находящимся в государственной или муниципальной собственности,
приобретается только гражданами. Гражданин, обладающий правом
пожизненного наследуемого владения, имеет права владения и пользования
земельным участком, передаваемые по наследству. В ряде случаев участок
может застраиваться владельцем земельного участка. При этом все создаваемое
на участке недвижимое имущество приобретается владельцем на праве
собственности.
В соответствии с ЗК РФ, право пожизненного наследуемого владения
земельным участком, приобретенное гражданином до введения действующей
редакции ЗК РФ, сохраняется. Однако, предоставление гражданам новых
участков на этом праве не допускается.
«Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном
наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права
на земельный участок по наследству» (статья 267 ГК РФ). Таким образом,
данное право не является коммерческим, так как продажа, залог и иные сделки,
которые могут повлечь отчуждение земельного участка, законодательством
запрещены.
Классификации, видам использования и особенностям оборота земельных
участков далее уделяется внимание в Главе 7 настоящего пособия при
обсуждении методов оценки земельных участков.
22
1.4. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ПРИМЕНЕНИЯ
СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Оценка стоимости объекта с учетом его правовых и физических
характеристик является из важнейших этапов определения условий сделки с
недвижимостью. При этом можно выделить три наиболее типичных ситуации,
когда все стороны или одна из сторон предполагаемой сделки обращаются к
услугам независимого оценщика:
1. Проведение оценки недвижимости с привлечением так называемого
«внешнего» оценщика является обязательным в силу закона.
2. Необходимость проведения оценки устанавливается внутренними
регламентами различных компаний, заключающих сделки с
недвижимостью и другими видами имущества. Таким образом, для
сторон сделки оценка также оказывается обязательной, но не в силу
закона, а с учетом дополнительных требований одного из участников
сделки.
3. Оценка проводится по инициативе любой стороны для того, чтобы
получить наиболее полное представление о величине стоимости
имущества – такую оценку можно условно назвать добровольной или
инициативной, так как ее проведение не является обязательным.
Рассмотрим эти ситуации более подробно.
Обязательность проведения оценки в силу закона, прежде всего, оговорена
в Законе №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации». В частности, в статье 8 Закона указывается: «Проведение оценки
объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов
оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо
муниципальным образованиям, в том числе:
 при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ,
субъектам РФ либо муниципальным образованиям в целях их
приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в
аренду;
 при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ
4либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
 при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ,
субъектам РФ либо муниципальным образованиям;
 при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки,
принадлежащими РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям;
 при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо
муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы,
фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости
объекта оценки, в том числе:
 при национализации имущества;
23
при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в
случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
 при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся
супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае
возникновения спора о стоимости этого имущества;
 при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской
Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или
муниципальных нужд;
 при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за
правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об
исчислении налогооблагаемой базы».
Также обязательность проведения оценки устанавливается федеральным
законодательством, регламентирующим деятельность акционерных обществ и
обществ с ограниченной ответственностью [33, 29], устанавливающим
основные этапы процедур банкротства организаций и физических лиц [31],
определяющим оборот земли и плату за землю [9] и систему налогообложения
операций с недвижимостью [20], а также в других случаях, установленных
законодательством.
В качестве примера обязательности проведения оценки
с учетом
дополнительных требований одного из участников сделки можно привести
оценку стоимости имущества для целей залога. В большинстве случаев банк,
принимающий решение о выдаче кредита, требует от потенциального заемщика
представления отчета об оценке имущества, предаваемого в залог. При этом в
некоторых кредитных организациях оценка обеспечения проводится так
называемым «внутренним» оценщиком, являющимся штатным сотрудником
банка. Аналогичные отношения возникают при добровольном страховании
имущества, когда страховая компания не ограничивается суждением
собственного специалиста по оценке, а привлекает независимого оценщика или
настаивает на том, чтобы страхователь самостоятельно обратился к оценщику
для определения стоимости застрахованного имущества. Также наличие
заключения независимого оценщика рассматривается рядом крупных
российских корпораций в качестве обязательного условия проведения сделки с
недвижимым имуществом. Причем, состав сделок не ограничивается куплейпродажей. Достаточно часто перед оценщиком ставится задача определения
величины арендной платы за пользование недвижимостью.
Инициативная оценка чаще всего проводится в следующих основных
случаях:
1.
Если две стороны проводят переговоры о купле-продаже имущества
или его сдаче в аренду, но не имеют точного стоимостного ориентира, они
могут обратиться к независимому оценщику как к консультанту, который
поможет достичь соглашения о цене продажи или сдачи в аренду объекта.
2.
При приобретении, продаже или сдаче в аренду недвижимости
юридическое или физическое лицо может привлечь оценщика, отчет которого

24
будет рассматриваться в качестве доказательства того, что сделка проведена по
рыночной стоимости и соответствующие налоги выплачены в полном объеме
[20].
3.
Если действия одного лица привели к повреждению имущества,
принадлежащего другому лицу, то по соглашению сторон для определения
величины компенсации ущерба, нанесенного первой стороной, может быть
приглашен независимый оценщик. В случае конфликтной ситуации стороны
разрешают спор в суде – тогда оценка проводится по решению суда и
переходит в статус обязательной.
4.
При разделе имущественных прав в случае отсутствия конфликтной
ситуации стороны также могут привлечь профессионального оценщика.
5.
Собственник (или группа собственников) недвижимости может
контролировать изменение стоимости своих активов с помощью внешнего
оценщика, даже если отчуждение имущества не планируется. Консультация
оценщика может в дальнейшем использоваться собственником для принятия
управленческих решений.
Представленный перечень не является исчерпывающим. В любом случае,
оценщик, выступая в качестве независимого эксперта-консультанта и являясь
профессионалом в достаточно специфической области знаний, призван
предоставить заказчику наиболее объективную информацию об объекте
оценки.
Итак, в общем случае оценка различных видов недвижимого имущества
необходима при:
—
операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
—
при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц;
—
страховании собственности;
—
внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный
(складочный) капитал организаций;
—
акционировании
предприятий
и
перераспределении
имущественных долей;
—
определении стоимости паев и привлечении новых пайщиков;
—
ликвидации объектов недвижимости;
—
передаче объектов в доверительное управление;
—
массовой оценке объектов недвижимости (включая кадастровую
оценку недвижимости) для целей налогообложения;
—
при обеспечении контроля за начислением налогов при проведении
сделок и доказательства правильности их выплат;
—
разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов
для строительства объектов;
—
судебных спорах, исполнении прав наследования, судебного
приговора;
—
других операциях, связанных с реализацией имущественных прав
на объекты недвижимости.
25
Ответственность профессионального оценщика за качество проведенной
оценки постоянно возрастает. Причем речь идет не только о возможной потере
деловой репутации оценщиком в случае недобросовестного проведения оценки
и составления отчета с нарушением требований законодательства и стандартов
оценки. Низкое качество оказания услуг может привести к исключению
специалиста из саморегулируемой организации оценщиков и, таким образом,
лишения его права на осуществление оценочной деятельности.
В соответствии со ст. 24.6 федерального закона «Об оценочной
деятельности в РФ», наряду с моральными издержками каждый оценщик несет
личную имущественную ответственность за «убытки, причиненные заказчику,
заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред,
причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины
рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете,
подписанном оценщиком или оценщиками…». Эти убытки или
имущественный вред подлежат возмещению в полном объеме за счет
имущества оценщика или оценщиков, причинивших их своими действиями
(бездействием).
Таким образом, знание законодательства в сфере обращения недвижимости
и других смежных областях должно подкрепляться знаниями законодательства
и стандартов оценочной деятельности, а также знаниями и опытом по оценке
различных видов недвижимости в рамках норм профессиональной этики.
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 1
1. Какой основной нормативный акт определяет условия регулирования
оценочной деятельности?
2. Укажите понятие «оценщик» в соответствии с законодательством РФ.
3. Положения каких стандартов оценки являются приоритетными для
осуществления оценочной деятельности на территории РФ?
4. Как называются стандарты оценки, использующиеся в качестве единой
базы при реализации международных проектов?
5. Перечислите отчуждаемые виды прав на земельные участки и их
улучшения (здания и сооружения).
6. Что такое сервитут?
7. Какие права третьих лиц на объект недвижимости следует
рассматривать в качестве обременений, влияющих на стоимость
объекта?
8. Укажите основные условия обязательного проведения оценки с
привлечением независимого оценщика.
26
2. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ИНСТРУМЕНТ
ФОРМИРОВАНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ
2.1. ПОНЯТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
В современных условиях недвижимость рассматривается как один из
способов вложения капитала, обеспечивающий сохранение и рост его
стоимости, а также получение дополнительного дохода. Сделки с
недвижимостью по своей экономической сути содержат все элементы
инвестиционного процесса. Основу принимаемого решения о покупке или
продаже актива составляют критерии размера, формы и сроков вложений, а
также уровня рисков, с которыми эти вложения сопряжены.
Рынок недвижимости – это механизм экономических отношений, в
рамках которых в результате взаимодействия продавцов и покупателей
осуществляется обмен имеющихся прав на недвижимость на деньги или иные
активы. Так как недвижимость является одним из инвестиционных
инструментов, можно утверждать, что рынок недвижимости является составной
частью рынка инвестиций.
Состояние рыночной экономики, уровень и механизм развития всех
инструментов рынка, в том числе и цены недвижимости, описываются с
помощью таких понятий как спрос и предложение. Следует отметить, что
недвижимость характеризуется относительно низкой эластичностью спроса по
цене и по доходу. В отличие от многих других рынков, на рынках
недвижимости при росте цен и платежеспособности потенциальных
покупателей, объем предложения не может быть быстро увеличен. Низкая
эластичность обусловлена продолжительностью строительного цикла при
создании новых объектов и ограниченным количеством земельных участков
под строительство в районах, наиболее интересных для потенциальных
покупателей. Спрос на недвижимость зависит от целого ряда факторов. С одной
стороны, спрос на недвижимость в конкретном городе может расти, если
повышается уровень доходов постоянно проживающего в этом городе
населения. С другой стороны, при низком уровне доходов в городе спрос на
недвижимость может расти за счет приобретения имущества жителями других
регионов, имеющими более высокие доходы (например, проживающих в газо- и
нефтедобывающих районах) и, следовательно, обладающих достаточно
высокой платежеспособностью.
По сравнению с различными сегментами рынка инвестиций, рынок
недвижимости имеет отличительные признаки, которые проявляются в виде
следующих особенностей:
 недвижимость является специфическим товаром;
 механизм формирования цены;
 формы финансирования сделки;
 уровень ликвидности имущества;
 способы регулирования обращения.
27
Специфика недвижимости как товара, прежде всего, проявляется в том,
что каждый объект недвижимости характеризуется длительным периодом,
необходимым для его создания, индивидуальными конструктивными
особенностями, фиксированным местоположением и высокой единичной
стоимостью. Земельный участок, на котором расположены какие-либо
улучшения (здания и сооружения), уникален по своим физическим свойствам.
При этом, с точки зрения потребительского качества (исходя из критерия
полезности для инвесторов определенного типа) отдельные объекты
недвижимости могут восприниматься рынком как взаимозаменяемые и
аналогичные. Из-за достаточно высоких цен на такой товар как недвижимость
круг потенциальных продавцов и покупателей ограничен. Следует учитывать,
что для разных сегментов рынка состав потенциальных покупателей
отличается. Так, например, для торговой недвижимости состав предполагаемых
покупателей небольших магазинов, расположенных во строенных помещениях
первых этажей жилых зданий, значительно отличается от круга возможных
покупателей крупных торговых центров. Также одной из важных
отличительных особенностей недвижимости является ее способность выступать
в качестве товара на любом этапе физической и экономической жизни (от
начала строительства объекта до его сноса с высвобождающимся земельным
участком).
Механизм формирования цены. Как и у большинства товаров, цена
недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и
предложения. Однако цены на недвижимость, обладающую аналогичными
потребительскими свойствами, не являются едиными. Часто цена объекта
определяется субъективными оценками сторон, участвующих в сделке, их
информированностью о состоянии рынка и результатами проведения
переговоров и принятыми сторонами условиями приобретения недвижимости.
Также в процессе реализации недвижимости как товара, как правило,
задействованы не только прямые продавцы и покупатели, но и посредники
(риэлтерские компании). Наличие этих факторов приводит к различиям в ценах
на сходную недвижимость. Спрос на недвижимость конкретного вида может и
опережать предложение, и, наоборот, – в результате активного инвестирования
в один из сегментов рынка недвижимости может возникнуть избыточное
предложение. Восстановление равновесия спроса и предложения из-за
продолжительного периода, необходимого для проектирования, строительства
или реконструкции объектов недвижимости не может быть обеспечено быстро.
Поэтому можно утверждать, что отсутствие баланса спроса и предложения
является одной из основных причин постоянного изменения цен на
недвижимость.
Формы финансирования сделки. Недвижимость является дорогостоящим
товаром, характеризующимся продолжительным периодом эксплуатации.
Поэтому для ее приобретения могут рассматриваться различные варианты
финансирования сделок. Наиболее распространенной формой оплаты
28
недвижимости в международной и отечественной практике является
привлечение покупателями заемных средств (в том числе с их сочетанием с
собственными средствами). Законодательное регулирование ипотеки в
сочетании с разумной финансовой политикой кредитных организаций способно
оказывать значительное влияние на состояние рынка недвижимости. Однако
активное формирование ипотечного рынка и развитие рынка сопутствующих
финансовых инструментов может негативно сказаться на экономике
государства.
Государственное
регулирование
системы
ипотечного
кредитования должно обеспечивать баланс общих экономических интересов
страны и участников рынка недвижимости.
Уровень ликвидности имущества. Под ликвидностью недвижимости
понимают способность объекта быть проданным на открытом рынке в
определенный период времени. Чем выше ликвидность, тем ниже срок,
необходимый для реализации объекта. При определении объекта инвестиций
необходимо учитывать, что недвижимость как инвестиционный инструмент не
является быстрореализуемым активом. Ведь покупка недвижимого имущества
всегда связана со значительными затратами, для поиска источников
финансирования которых требуется определенное время. В сложных
экономических условиях отдельные объекты недвижимости могут иметь
низкую ликвидность, что, прежде всего, отражается на их цене. Показатель
ликвидности в настоящее время является одним из качественных критериев
оценки собственности.
Способы
регулирования
обращения.
Эффективный
рынок,
основывающийся на свободной и открытой конкуренции, обладает
способностью к саморегулированию. Однако рынок недвижимого имущества,
не являющийся эффективным по определению, нуждается в постоянном
регулировании со стороны государства. Нормы гражданского права,
градостроительные регламенты, налоговое, жилищное и земельное
законодательство, обязательность процедуры государственной регистрации
сделок с недвижимостью, а также местные нормативные акты выполняют
функции
государственного
контроля
и
регулирования
обращения
недвижимости от этапа выделения земельного участка, проектирования и
строительства объекта до его реконструкции или сноса.
Участниками рынка недвижимости являются юридические и
физические лица, вступающие в экономические отношения друг с другом с
целью осуществления различных операций с недвижимостью. Действия всех
участников рынка, в конечном счете, направлены на получение доходов,
величина которых определяется содержанием возникающих между ними
правовых отношений и принимаемых сторонами финансовых условий.
Участники рынка, направляющие капитал в недвижимость, могут стремиться к
достижению следующих основных целей:
1. Организация
на
базе
объектов
недвижимости
любой
предпринимательской деятельности.
29
2. Получение дохода от сдачи зданий и сооружений в аренду.
3. Покупка объектов с целью их последующей перепродажи.
4. Приобретение для личного использования (для обеспечения условий
проживания и отдыха).
В зависимости от вида сделок с недвижимостью, в правовые отношения
вступают следующие участники рынка:
1. Продавцы, посредники и покупатели.
2. Арендодатели и арендаторы.
3. Кредитные учреждения, залогодатели и заемщики.
4. Инвесторы, девелоперы и строители.
5. Собственники и управляющие компании.
Мотивация всех сторон заключается в получении в той или иной форме
доходов от прямых или посреднических функций на рынке. В свою очередь
уровень доходов определяется не только видом сделок, но и постоянно
изменяющейся ситуацией в соответствующем сегменте рынка недвижимости.
Основу сегментации рынка недвижимости составляет классификация
всех объектов недвижимой собственности по назначению, текущему
использованию, способности приносить доход и другим признакам.
В зависимости от вида использования (назначения) на рынке
недвижимости можно выделить следующие основные сегменты:
1. Коммерческая недвижимость (объекты торгового, офисного,
складского, развлекательного назначения, предприятия сферы услуг,
гостиницы, кафе и т.д.).
2. Промышленная
недвижимость
(объекты
недвижимости,
расположенные на территории производственных площадок и
использующиеся для обеспечения основной производственной и
вспомогательной деятельности, строения и сооружения в сфере
энергетики, объекты инженерной инфраструктуры различных
отраслей).
3. Жилая недвижимость (квартиры в многоквартирных жилых домах
различного типа, объекты индивидуальной жилой застройки,
общежития и другие).
4. Объекты социального назначения (объекты образовательных и
медицинских учреждений, учреждений культуры, а также
спортивные комплексы и другие сооружения).
5. Специализированная недвижимость (аэропорты, железнодорожные
вокзалы, речные и морские портовые сооружения, церкви и другие).
6. Свободные (незастроенные) земельные участки различного
назначения (земли населенных пунктов, земли под промышленную
застройку, земли сельскохозяйственного назначения, территории для
разработки и добычи полезных ископаемых, земли водного и лесного
фонда).
30
По критерию экономической активности рынка в регионах различают
активные и пассивные рынки.
По степени готовности к эксплуатации строительных объектов
различают:
1. Незастроенные земельные участки (этап получения разрешительной
документации и разработки проектно-сметной документации).
2. Не завершенные строительством объекты (объекты, находящиеся на
различных этапах строительства).
3. Здания и сооружения, введенные в эксплуатацию.
4. Находящиеся на реконструкции объекты.
5. Объекты, предназначенные под снос.
В зависимости от индивидуальных характеристик и количества объектов
этого типа, представленных на рынке, рассматривают:
1. Широко распространенные объекты.
2. Редкие объекты.
3. Уникальные объекты.
В регионах с высокой активностью рынка недвижимости к широко
распространенным объектам, прежде всего, относятся квартиры в
многоквартирных жилых домах, встроенные торговые и офисные помещения,
дачные участки со строениями и без них. Редкие объекты в зависимости от
уровня экономического развития региона могут быть представлены крупными
торговыми, развлекательными, спортивными комплексами, бизнес-центрами и
другими объектами, количество которых на региональном рынке ограничено.
Сделки с такими объектами на рынке недвижимости носят единичный
характер.
К уникальному может относиться объект, имеющий ярко выраженные
архитектурные и (или) исторические особенности, особое техническое
оснащение, назначение и функциональные возможности, отличающие этот
объект от любых других объектов в пределах региона или всей страны. Как
правило, сделки с уникальными объектами недвижимости осуществляются
крайне редко, а их отчуждению сопутствуют дополнительные обременения,
касающиеся условий сделки и ограничений нового собственника по
управлению объектом.
При проведении оценки недвижимости одним из важнейших этапов
является определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки с
учетом вариантов его текущего и наилучшего использования. Отнесение
объекта оценки к конкретному сегменту с его последующим исследованием
позволяет обосновать возможность применения конкретных подходов и
методов оценки.
В соответствии с российскими и международными стандартами оценки
проведение анализа рынка недвижимости является обязательным этапом
процесса оценки. Анализ рынка заключается в сопоставлении оцениваемого
31
объекта с конкретным сегментом, определении степени активности этого
сегмента, выявлении варианта наилучшего использования объекта оценки,
исходя из текущей рыночной ситуации, а также с учетом прогнозов изменения
рынка. Проведение такого исследования позволяет специалисту сформировать
состав конкурирующих с оцениваемым объектов и понять, какими
преимуществами и недостатками обладает исследуемый объект в своем
сегменте.
Для отнесения объекта оценки к тому или иному сегменту рынка должны
быть рассмотрены следующие данные:
1. Назначение и текущее использование объекта (тип недвижимости по
критерию назначения).
2. Физические и экономические характеристики объекта недвижимости,
определяющие его потребительские качества.
3. Региональные
социальные,
экономические,
демографические,
экологические и иные особенности, влияющие на активность рынка в
целом и на недвижимость рассматриваемого типа в частности.
4. Масштаб рынка, к которому относится объект оценки (региональный,
городской, районный, национальный, международный и другие).
5. Наличие замещающих объектов, имеющих иное по сравнению с
оцениваемым объектом назначение, но приносящих доход,
сопоставимый с доходом объекта оценки (позволяет использовать
более обширную рыночную информацию при отсутствии высокой
активности на отдельном сегменте).
6. Наличие дополняющих объектов, влияющих на стоимость
оцениваемого объекта (совместное использование объекта оценки и
прилегающих к нему объектов может приводить к такому увеличению
стоимости, которое было бы недостижимо при отсутствии
дополняющих объектов).
В результате анализа соответствующего сегмента рынка определяются
степень активности рынка и конкурентные характеристики объекта, проводится
поиск сделок в пределах сегмента, а также замещающих и дополняющих
объектов, выявляется круг потенциальных покупателей и арендаторов
(пользователей), составляются прогнозы изменения спроса и предложения на
рынке недвижимости.
Качество проведения анализа рынка в значительной степени определяет
уровень достоверности и доказательности результатов оценки объекта
недвижимости. Поэтому в отчете об оценке имущества анализ рынка всегда
предшествует применению тех или иных подходов и методов оценки.
32
2.2. СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ ВИДЫ
Ключевым понятием экономического анализа недвижимой собственности
является стоимость. В составе экономического анализа различают
качественный анализ, заключающийся в поиске ответа на вопрос, чем является
стоимость по своей содержательной характеристике, и количественный анализ,
отвечающий на вопрос, какова сумма в денежном выражении, уплачиваемая за
определенные блага.
Стоимость относится к числу фундаментальных экономических
категорий и не имеет строгого однозначного определения. Например, можно
утверждать, что стоимость – это деньги или денежный эквивалент, который
покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Применительно
к оценочной деятельности определение стоимости можно сформулировать так:
стоимость – это наиболее вероятная денежная сумма, которую
предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую
собственность. Не следует путать понятия «стоимости» и «цены». В
терминологии профессионального оценщика цена – это денежные средства,
выражающие фактический результат заключения сделки между
продавцом и покупателем в конкретных рыночных условиях. Стоимость в
оценке является гипотетической величиной, а цена считается однозначно
определенным фактом. С учетом указанных определений, при проведении
оценки имущества определяется именно стоимость собственности, а не ее
цена. Можно утверждать, что объект недвижимости может иметь стоимость
только в том случае, если он обладает полезностью для определенного круга
потенциальных покупателей, которые обладают необходимой для
приобретения объекта покупательской способностью.
Поэтому применительно к оценочной деятельности часто применяют
термины «оценка стоимости» или «стоимостная оценка» имущества. Так как
понятия стоимостной оценки или оценки стоимости носят общий характер, вид
стоимости должен быть точно определен в отчете об оценке. В зависимости от
целей оценки, объема оцениваемых прав на недвижимость и степени
соответствия предполагаемой сделки рыночным условиям, различные виды
стоимости могут быть объединены в две большие группы – стоимость в
пользовании и стоимость в обмене.
Стоимость в обмене – характеризует способность объекта недвижимости
обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и
лежит в основе проведения операций с недвижимостью на открытом рынке,
исходя из представлений о рынке, сложившихся у типичных продавцов и
покупателей. В рамках оценочной деятельности целесообразно говорить об
обмене недвижимости только на деньги, так как результат оценочного
заключения выражается в деньгах. Понятие «рыночная стоимость», которое мы
рассматриваем далее, соответствует базовым признакам стоимости в обмене.
33
Стоимость в пользовании – это стоимость недвижимости с точки зрения
конкретного человека, использующего или планирующего использовать это
имущество определенным образом для удовлетворения собственных
потребностей. Этот вид стоимости носит субъективный характер и отражает
полезность объекта для конкретного лица. Разные участники рынка
недвижимости по-разному определяют для себя полезность того или иного
объекта, так как имеют в отношении него свои мнения и планы в случае
продажи объекта или его приобретения. Часто покупатель готов заплатить за
жилой дом более высокую цену по сравнению со средней величиной,
сложившейся на рынке аналогичных домов, лишь потому, что этот дом
полностью соответствует его личным предпочтениям или это место особенно
дорого ему в силу личных ассоциаций и т.д.
Таким образом, принципиальным отличием стоимости в пользовании от
стоимости в обмене является то, что стоимость в пользовании определяется
предпочтениями одного лица, так как является характеристикой полезности
имущества с точки зрения ее конкретного обладателя (потенциального или
реального), а стоимость в обмене учитывает критерии полезности
собственности для преобладающего числа участников рынка недвижимости.
На начальном этапе проведения оценки объекта недвижимости
необходимо понять, какой вид стоимости имущества должен быть определен
оценщиком. Вид стоимости объекта оценки, прежде всего, определяется
содержанием планируемой сделки с недвижимостью (предполагаемым
использованием результатов оценки).
В настоящее время федеральные стандарты оценки допускают
использование следующих видов стоимости объекта оценки [35]:




рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.
Определение оценщиком иных видов стоимости допускается только в том
случае, когда в договоре на проведение оценки сторонами согласовывается
составление отчета об оценке в соответствии с какими-либо другими
стандартами, например, международными или европейскими. Тем не менее, в
подавляющем большинстве оценок на территории Российской Федерации
соблюдение требований федеральных стандартов оценки оказывается
обязательным. Рассмотрим содержание перечисленных видов стоимости и
случаи их применения.
Понятие «рыночная стоимость» является фундаментальным понятием
теории оценки. В Законе об оценочной деятельности [32] приводится
следующее определение этого вида стоимости: «под рыночной стоимостью
объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный
объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях
34
конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а
другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и
действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством
публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект
оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки
с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
В указанном определении не выделено положение о том, что рыночная
стоимость всегда определяется на конкретный момент времени. Поскольку с
течением времени меняется конъюнктура рынка, то рыночная стоимость
имущества на разные даты может отличаться. Таким образом, важно помнить,
что
рыночная стоимость учитывает фактическое состояние рынка и
обстоятельства заключения сделки на определенную дату. Причем, оценка
может быть проведена только на текущую или прошлую дату. На будущую
дату оценка обычно не проводится.
Остановимся на отдельных положениях определения рыночной
стоимости:
«...наиболее вероятная цена...» – означает, что рыночная стоимость
соответствует величине наиболее вероятной (максимально учитывающей
рыночную конъюнктуру) цены сделки между покупателем и продавцом,
которые имеют типичную для открытого и конкурентного рынка мотивацию; в
принципе, применение термина «наиболее вероятная цена» допускает, что в
качестве результата оценки может рассматриваться некоторый стоимостной
диапазон, а не одна сумма, однако на практике в большинстве случаев заказчик
требует указания точной суммы, не допускающей неоднозначности в
толковании результатов оценки;
«...на открытом рынке в условиях конкуренции...» – под открытостью
рынка понимается отсутствие препятствий политического, юридического и
экономического характера для полноправного участия всех желающих в
данном сегменте рынка.
«...стороны сделки действуют разумно...» – стороны, предположительно
участвующие в сделке, действуют экономически рационально, компетентно и в
своих интересах. У покупателя имеется мотивация для покупки имущества, но
его не принуждают к этому. Он учитывает фактически сложившиеся на рынке
условия, в том числе – цены на аналогичное имущество, и стремится
приобрести товар за наименьшую стоимость. Продавец имеет мотивацию к
35
продаже своего имущества, однако он заинтересован продать объект
недвижимости за лучшую цену, которая возможна на конкурентном рынке.
«...на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства...» – стороны, участвующие в сделке, не испытывают острой
экономической или иной необходимости заключения данной сделки; между
ними нет предварительного сговора или особых отношений, которые могут
привести к отклонению условий сделки от рыночного содержания – например,
участники сделки могут быть родственниками, или компании, участвующие в
сделке, взаимозависимы, и решение принимается в интересах только одной из
сторон и т.д.; эти обстоятельства могут сделать величину цены сделки
нетипичной для данного сегмента рынка. Таким образом, при определении
рыночной стоимости предполагается, что сделка заключается между
независимыми сторонами, каждая из которых действует самостоятельно.
"...стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки..." – стороны
сделки, должны быть достаточно полно информированы об особенностях
продаваемой недвижимости, ее состоянии и окружении, а также о рыночной
ситуации на дату, соответствующую периоду заключения сделки; обладая этой
информацией, каждый участник сделки действует в собственных интересах и
рассчитывает получить максимальные выгоды соответственно его положению в
сделке.
"...объект оценки представлен на открытом рынке посредством
публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки..." – понятие
«публичная оферта» предполагает, что объект должен быть представлен на
рынке в форме публичного предложения, доступного для заинтересованных в
совершении сделки сторон (в том числе – с учетом процедур, установленных в
различных нормативных актах); продолжительность периода экспозиции на
конкурентном рынке может колебаться в зависимости от сложившихся условий
и вида недвижимости, но она должна быть достаточной для привлечения
адекватного соответствующему сегменту рынка количества потенциальных
покупателей. Срок экспозиции, определяемый как период с даты публичной
оферты объекта на открытом рынке до даты совершения сделки с ним, является
одним из существенных факторов, учитывающихся оценщиком при проведении
оценки.
"...платеж за объект оценки выражен в денежной форме" – средством
платежа должны выступать денежные единицы, а не какое-либо имущество
(товары, услуги, права требования, ценные бумаги и т.д.); также не допускается
представление результатов оценки в виде комбинирования денег и имущества.
Также Законом об оценочной деятельности установлено, что «если в
нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного
проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке
объекта оценки… не определен конкретный вид стоимости объекта оценки,
установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта». Также Закон
об оценочной деятельности гласит, что при использовании в составе
36
действующих нормативных актов РФ терминов «действительная стоимость»,
«разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и
других, установлению подлежит также рыночная стоимость.
Федеральными стандартами оценки, в частности, предусмотрены
следующие случаи оценки рыночной стоимости:
 изъятие имущества для государственных нужд;
 определение стоимости размещенных акций общества;
 определение стоимости объекта залога;
 определение неденежных вкладов в уставный капитал;
 определение стоимости имущества должника в ходе процедур
банкротства;
 определение стоимости безвозмездно полученного имущества и
других.
При определении инвестиционной стоимости имущества рассчитывается
стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным
лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта [35]. В отличие
от рыночной стоимости, основывающейся на типичных мотивах и
потребительских критериях большинства участников рынка, инвестиционная
стоимость сориентирована на один конкретный вариант вложения средств в
объект недвижимости, исходя из желаний и возможностей развития объекта
определенным инвестором. Таким образом, инвестиционная стоимость может
быть отнесена к стоимости в пользовании, понятие которой приводится выше.
Для одного и того же объекта величина инвестиционной стоимости по
сравнению с рыночной стоимостью может быть большей, меньшей или равной
величиной. Равенство стоимостей возможно в частном случае, когда вариант
использования объекта, планируемый инвестором, соответствует варианту
наилучшего использования объекта, типичного для текущих рыночных
условий. Большая по сравнению с рыночной стоимостью величина может
отражать результаты оценки, основывающиеся на вложении средств в объект с
учетом особых финансовых и технических возможностях отдельного
инвестора, которыми не обладает большинство участников рынка. И, наконец,
низкоэффективный вариант инвестирования в недвижимость может приводить
к получению меньшей стоимости недвижимости по сравнению с ее рыночной
величиной. Основу расчета инвестиционной стоимости, как правило,
составляет инвестиционный проект развития объекта недвижимости.
Понятие ликвидационной стоимости, прежде всего, основывается на
учете факторов ограниченного срока реализации имущества и вынужденности
продажи. В соответствии с российскими стандартами оценки, ликвидационная
стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по
которой данный объект может быть отчужден за срок экспозиции объекта
оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, когда
продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
37
В отличие от рыночной стоимости, определение ликвидационной
стоимости учитывает чрезвычайные обстоятельства, вынуждающие владельца
недвижимости продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.
Поэтому для одного и того же объекта недвижимости ликвидационная
стоимость всегда оказывается ниже его рыночной стоимости. Причем, для
разных сроков экспозиции объекта величина ликвидационной стоимости
объекта будет отличаться – чем меньше предполагаемый срок представления
объекта на рынке, тем ниже его стоимость.
Оценка кадастровой стоимости занимает особое место в составе
оценочных услуг. При определении данного вида стоимости применяются
методы массовой оценки рыночной стоимости значительного количества
объектов, объединяющихся по определенному признаку.
Инициатором проведения кадастровой оценки, прежде всего, является
государство. Государственная кадастровая оценка земель проводится для
определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого
назначения в целях внедрения экономических методов управления земельными
ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель.
Российским законодательством, в частности, статьей 65 ЗК РФ [9] установлено,
что «для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая
стоимость».
Проведение работ по государственной кадастровой оценке земель
является необходимым мероприятием для реализации статьи 390 Налогового
кодекса Российской Федерации [20], предусматривающей исчисление
налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости земельного
участка.
Взаимосвязь рыночной и кадастровой стоимости земельных участков
сформулирована в статье 66 ЗК РФ [9]: «В случаях определения рыночной
стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка
устанавливается в процентах от его рыночной стоимости».
Итак, мы рассмотрели виды стоимости, предусмотренные в настоящее
время российскими стандартами оценки.
Следует отметить, что состав видов стоимостей, предусмотренных
международными, европейскими и иными стандартами оценки, может меняться
с учетом постоянного развития мировых экономических отношений. В отличие
от российских национальных стандартов, международные стандарты
предусматривают разделение всех видов стоимости на две группы «баз
оценки»: первая из них – это рыночная стоимость, которая считается мерой
стоимости недвижимости на свободном рынке и выделяется в качестве
основной базы оценки; вторая группа объединяет так называемые «базы
оценки, отличные от рыночной» – к этой группе относятся стоимость в
использовании, инвестиционная стоимость, стоимость действующего
предприятия, страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения,
38
утилизационная, ликвидационная и специальная стоимости, а также стоимость
ипотечного кредитования [17].
Рассмотрим представленные в составе МСО определения этих видов
стоимости:
Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, за которую
состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным
покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки
после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон
действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без
принуждения.
Стоимость в использовании – это стоимость конкретного имущества
при конкретном использовании для конкретного пользователя и потому не
связанная с рынком. Этот тип стоимости основывается на вкладе, вносимом
данным имуществом в стоимость предприятия, частью которого оно является,
безотносительно к наиболее эффективному использованию этого имущества
или к величине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его
продажи.
Инвестиционная стоимость, или ценность – это стоимость имущества
для конкретного инвестора или группы инвесторов при установленных целях
инвестирования.
Стоимость действующего предприятия – это стоимость бизнеса
целиком. Понятие стоимости действующего предприятия может применяться
только к имуществу, которое представляет собой составную часть бизнеса или
организации.
Страховая стоимость. Стоимость имущества, предусматриваемая
положениями страхового контракта или полиса.
Стоимость
для
целей
налогообложения,
или
налоговая
(налогооблагаемая) стоимость. Стоимость, рассчитываемая на основе
определений, которые содержатся в соответствующих нормативно-правовых
актах, относящихся к налогообложению имущества.
Утилизационная стоимость. Стоимость объекта имущества (за
исключением земельного участка), когда он рассматривается как совокупность
содержащихся в нем материалов для продажи, а не для продолжения его
использования без дополнительного ремонта и усовершенствования.
Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи.
Сумма, получения которой, по разумным основаниям, можно ожидать от
продажи имущества за срок, слишком короткий, чтобы отвечать временным
рамкам для маркетинга, указанного в определении рыночной стоимости.
Специальная стоимость. Термин, относящийся к экстраординарному
элементу стоимости сверх рыночной стоимости. Специальная стоимость может
возникнуть, например, благодаря физической, функциональной или
экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом
39
имущества, например, территориально примыкающим к рассматриваемому
объекту.
Стоимость ипотечного кредитования – это стоимость имущества,
определенная оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей
реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов
имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования
и подходящих вариантов использования имущества.
Если провести сравнение видов стоимости, представленных в российских
и международных стандартах оценки, то можно найти много общего в понятиях
совпадающих видов стоимостей, а именно – рыночной, инвестиционной,
ликвидационной и кадастровой (налоговой). Причиной различий в базах
оценки, отличных от рыночной, прежде всего, является отсутствие в России
законодательства, необходимого не только для определения оценщиком баз
оценки, отличных от рыночной, но и для корректного применения оценочного
заключения заказчиком оценки.
2.3. СОСТАВ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ,
ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ
На стоимость недвижимости оказывает влияние значительное число
различных факторов. Степень влияния каждого фактора определяется типом
объекта недвижимости. Общая классификация этих факторов может быть
представлена в виде двух уровней групп факторов (в табл. 2.1).
Первый уровень — содержит совокупность общих (внешних) факторов,
отражающих социально-экономическое и политическое положение в стране и
регионе, геофизическую среду объекта, а также правовую допустимость,
физическую осуществимость и экономическую целесообразность развития
какого-либо варианта строительства. Эти факторы напрямую не связаны с
конкретным объектом недвижимости, но косвенно влияют на состояние
сегмента рынка недвижимости, и, следовательно, на стоимость оцениваемого
объекта.
Второй уровень — объединяет локальные факторы в основном в
масштабах отдельно взятого населенного пункта и учитывает собственно
характеристики объекта недвижимости и его непосредственного окружения. На
этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его
технические характеристики, условия заключения и условия финансирования
сделок, временные факторы. Эти факторы непосредственно связаны с
анализируемым объектом и сходными с ним объектами на рынке
недвижимости.
При проведении оценки недвижимости анализ влияния всей
совокупности факторов может осуществляться одновременно на различных
40
уровнях, а учет тех или иных факторов определяется целями и задачами оценки
стоимости объекта недвижимости.
Рассмотрим содержание различных групп основных факторов, влияющих
на стоимость недвижимости.
В составе первого уровня различают четыре группы внешних факторов:
политические, экономические, геофизические и социальные.
Политические факторы:
 Законодательство
о
собственности,
ипотеке,
операциях
с
недвижимостью. Стабильность рынка недвижимости с точки зрения
гарантий прав собственника, в значительной степени определяется
участием государства в контроле за формами и процедурами обращения
недвижимости, за деятельностью кредитных институтов, обеспечивающих
финансирование сделок с недвижимостью и т.д. С учетом степени
значимости недвижимости как товара, государственное регулирование
рынка является основным гарантом прав его участников. Поэтому
содержание законодательства о собственности, ипотеке, операциях с
недвижимостью,
регламентирующее
процедуры
приобретения,
отчуждения и залога имущества имеет определяющее значение.
 Нормативные акты в области строительства. Регламентация в области
строительства и архитектуры определяет возможные варианты застройки
земельных участков с учетом общих принципов формирования
архитектурного облика районов и городов. Нормативная база в
строительстве определяет критерии безопасности
возведения,
реконструкции и эксплуатации объектов, а также сохранения
потребительских качеств недвижимости на всех этапах ее жизненного
цикла. Отдельное место в законодательстве отводится требованиям
соблюдения экологической безопасности строительства и эксплуатации
объектов.
 Налоговое законодательство в сфере недвижимости может выступать в
качестве важного инструмента регулирования процессов приобретения,
отчуждения или создания собственности. Таким образом, нормы системы
налогообложения могут стимулировать развитие отдельных сегментов
рынка и наоборот, ограничивать заинтересованность потенциальных
инвесторов в развитии того или иного типа недвижимости.
 Зонирование территорий и составление кадастров, как правило,
основывается на использовании методов массовой оценки, поэтому в
большей степени призвано определить качественные параметры земель
различного назначения. Наличие системы учета качества земель позволяет
обеспечить контроль эффективности их использования. Кроме этого,
применение данных кадастра для проведения процедур оценки позволяет
идентифицировать оцениваемый объект и провести его сравнительный
анализ с объектами аналогичного типа.
41
Таблица 2.1
Структура основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости
I уровень
ОБЩИЕ (ВНЕШНИЕ) ФАКТОРЫ







Политические
Законодательство о
собственности,
ипотеке, операциях
с недвижимостью
Нормативные акты
в области
строительства
Налоговое
законодательство
Зонирование
территории,
кадастры
Целевые государ.
программы
Политическая
ситуация
Контроль в сфере
банковской и
страховой
деятельности






Экономические
Соотношение
спроса и
предложения
Емкость сегмента
рынка
недвижимости
Доступность
кредита и
денежных
средств
Состояние
отрасли
производства
строительных
материалов
Эффективность
системы
налогообложения
Уровень жизни
населения





Геофизические
Экология
Географическое
положение и
климатические
условия
Топографические
и сейсмические
особенности
Природные
ресурсы
Технологические
особенности
землепользования





Социальные
Структура и
потребности
населения
Занятость
Плотность
заселения
Демографическая
ситуация в
регионе
Наличие
социальноориентированных
государственных
программ
II уровень
ЛОКАЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ
Местоположение
 Состав
окружения
объекта
 Транспортная и
пешеходная
доступность
 Состав и
качество
инженерной
инфраструктуры
 Наличие дополняющих
объектов
Технические
характеристики






Условия
Временные
Условия
заключения
факторы
финансирования
сделок
сделки
Физические
 Вид сделки с
 Дата
 Привлечение
параметры
недвижимостью заключения
собственных и
Качество
 Размер, форма и сделки
(или) заемных
строительства
сроки
 Срок
средств
и эксплуатации
взаиморасчетов
экспозиции
(обеспечение,
Текущее
 Наличие
объекта
сроки, проценты,
состояние
различных
 Периодичность условия
Назначение и
обременений
получения
погашения)
текущее
 Участие
доходов от
 Использование
использование
посредников в
владения и
дополнительных
Архитектурносделке
распоряжения финансовых
планировочные  Другие особые
инструментов
решения
условия
Дополнительные улучшения
42
 Отдельные сегменты рынка недвижимости могут развиваться благодаря
государственному финансированию
целевых
программ,
которые
реализуются в рамках социальной политики государства или с учетом
приоритетов, определенных стратегией экономической и политической
безопасности страны.
 Состояние и перспективы развития различных сегментов рынка
определяются политической ситуацией в стране. Влияние этого фактора
на территориях военных, межнациональных, межэтнических и иных
конфликтов является определяющим для стоимости недвижимости.
 Наличие государственного контроля в сфере банковской и страховой
деятельности обеспечивает дополнительные гарантии участникам рынка
по надежности финансирования строительства объектов и сделок с
недвижимостью, а также снижению рисков инвесторов и владельцев
недвижимости. В современных экономических условиях отсутствие
эффективных финансовых инструментов и развитой системы страхования
рисков может приводить к значительному сокращению объемов
инвестиций в недвижимость.
Экономические факторы:
 Уровень спроса и предложения определяет ценовые параметры
конкретного вида недвижимости и создает предпосылки к развитию рынка
собственности. Так как соотношение спроса и предложения изменяется в
течение относительно продолжительного периода времени, данный
показатель имеет существенное значение, как для текущего анализа рынка,
так и для прогнозирования его изменения в будущем.
 Емкость каждого сегмента рынка недвижимости определяется уровнем
потенциального объема спроса на соответствующий тип недвижимости.
Наличие дополнительных финансовых и законодательных инструментов в
ряде случаев способно влиять на емкость рынка, как в сторону ее
увеличения, так и сокращения.
 Доступность кредита и денежных средств. Наличие и условия
функционирования системы кредитования приобретения недвижимости
могут оказывать значительное влияние на активность рынка недвижимой
собственности. Отсутствие кредитных финансовых инструментов, как
правило, приводит к сокращению числа участников рынка со стороны
застройщиков и потенциальных покупателей.
 Состояние и перспективы отрасли производства строительных
материалов определяют структуру и величину себестоимости
строительства, и, как один из факторов, – цены на недвижимость.
Применение современных технологий в строительном производстве
призвано не только сократить расходы на выпуск конкретных видов
материалов, но и улучшить потребительские свойства конечной продукции
строительного производства – готовых объектов.
43
 Повышение эффективности системы налогообложения недвижимости
является одной из важнейших задач государственного контроля и
управления активностью рынка недвижимости. Инструменты налогового
регулирования
могут
выполнять
функции
ограничения
или
стимулирования рынка собственности. Основным инструментом
определения налогооблагаемой базы для недвижимости является
процедура государственной кадастровой оценки как земельных участков,
так и единых объектов недвижимости.
 Уровень жизни населения определяет его покупательскую способность и
способствует выработке критериев потребительских качеств недвижимой
собственности.
Геофизические факторы:
 Экология региона определяет уровень интереса инвесторов к отдельным
видам недвижимости – так, для регионов с неудовлетворительным
состоянием окружающей среды существенные инвестиции в строительство
жилых объектов маловероятны. При прогнозировании изменений на рынке
нежилой недвижимости возможность промышленной застройки в жилых
районах или в непосредственной близости от водоохранных зон и
природных
заповедников
должна
рассматриваться
с
особой
осторожностью и предусматривать дополнительные капвложения в защиту
окружающей среды от негативного воздействия строительного
производства и промышленных отходов.
 Географическое положение района расположения недвижимости
определяет климатические условия, которые в свою очередь влияют на
объем капвложений в строительство и реконструкцию объектов, а также на
величину эксплуатационных издержек. Сезонные особенности климата в
отдельных регионах приводят к изменению интенсивности эксплуатации
недвижимости и, соответственно, величины доходов и издержек по
объектам.
 Топографические и сейсмические особенности определяют уровень
требований к строительству и эксплуатации объектов недвижимости, а
также риски постоянного пребывания на соответствующих территориях.
 Наличие используемых в производственно-хозяйственной деятельности
природных ресурсов и разработанных месторождений полезных
ископаемых, прежде всего, способствует развитию промышленной
недвижимости соответствующей отрасли. Ликвидность этих объектов и их
возможность продажи по отдельности или в составе имущественного
комплекса предприятия определяется с учетом их отраслевой
специализации и особенностей технологического производственного
процесса.
 Технологические особенности землепользования являются одной из
важнейших составляющих рынка недвижимости и определяются
44
структурой земельных ресурсов, показателями их продуктивности и
изменением методов развития системы землепользования. определяют
потенциал развития земельных ресурсов региона как одной их важнейших
составляющих рынка недвижимости.
Социальные факторы:
 Структура и потребности населения влияют на сегментацию рынка
недвижимости,
так
как
определяют
критерии
соответствия
потребительских свойств недвижимости современным представлениям
участников рынка. Данное утверждение распространяется как на жилую,
так и на коммерческую недвижимость.
 Уровень занятости населения характеризует резерв рабочей силы,
необходимой для развития любого типа недвижимости (от объектов,
предназначенных для производства строительных материалов, до
крупных торговых центров и объектов сервисных услуг).
 Плотность заселения позволяет определить количество, размер и
местоположение
строящихся
объектов
недвижимости
жилого,
коммерческого, производственного и социального назначения.
 Учет демографической ситуации в регионе позволяет спрогнозировать
потенциал развития различных сегментов рынка недвижимости на
долгосрочную перспективу. При анализе этого фактора необходимо
учитывать не только изменение показателей рождаемости и смертности
населения региона, но и прирост или сокращение населения за счет
миграционных потоков.
 Реализация социально-ориентированных государственных программ в
области строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры
оказывает позитивное влияние на состояние рынка недвижимости в
целом.
К факторам второго уровня (локальным факторам) относят следующие
характеристики объекта и его среды.
Местоположение:
Фактор местоположения занимает особое место в оценке недвижимости,
так как его характеристики оказывают значительное влияние на стоимость
объекта. Часто в выступлениях зарубежных специалистов в сфере
управления инвестициями в недвижимость и ее стоимостной оценки звучит
фраза, которая уже давно стала афоризмом: «существует три основных
фактора стоимости недвижимости: местоположение, местоположение и
местоположение». Поэтому анализу этой группы факторов должно
уделяться особое внимание.
 Окружение объекта недвижимости, а именно: состав, назначение и
текущее использование объектов, расположенных в непосредственной
близости и на некотором расстоянии от оцениваемого объекта могут
45
существенно увеличить или снизить стоимость объекта недвижимости.
Наличие развитой инфраструктуры жилого микрорайона (магазинов,
предприятий бытовых и прочих сервисных услуг, благоустроенных
придомовых территорий и площадок, объектов социального назначения и
т.д.) существенно повышает инвестиционную привлекательность жилого
объекта недвижимости. Если современный многоквартирный дом строится
в районе старой частной жилой застройки с отсутствием развитой
торговой,
сервисной
и
социальной
инфраструктуры,
интерес
потенциальных покупателей к такой недвижимости может быть вызван
только ее низкой по сравнению с другими районами ценой.
 Под транспортной и пешеходной доступностью объекта понимают
удобство его использования различными категориями пользователей с
учетом наличия и качества подъездных путей, пешеходных зон и т.д. Для
промышленной и складской недвижимости существенное значение может
иметь не только наличие автодорог, но и железнодорожных веток,
позволяющих обеспечить транспортировку крупногабаритных грузов или
больших объемов товарной продукции. Для жилищной застройки
существенным является удобство подъезда и подхода к дому, а также
возможность пеших прогулок в жилой зоне. Коммерческая недвижимость,
как правило, считается привлекательной для потенциальных арендаторов и
покупателей при условии наличия в непосредственной близости от объекта
активных пешеходных и транспортно-пассажирских потоков.
 Состав и качество инженерной инфраструктуры района расположения
объекта
определяет объем капвложений и эксплуатационные
характеристики недвижимости. Наличие коммуникаций, подведенных к
свободному земельному участку, значительно увеличивает его стоимость
по сравнению со стоимостью участка, расстояние от которого до
ближайших предполагаемых точек подключения составляет десятки или
сотни метров. Отсутствие технической возможности подключения к
отдельным видам инженерных систем в процессе анализа экономических
показателей вариантов строительства, может привести к пересмотру общей
концепции застройки земельного участка.
 Наличие дополняющих объектов в окружении объекта оценки может
существенно влиять на его стоимость. Обычно выбор варианта
строительства объекта определяется потребностями рынка в создании
объектов определенного назначения. Однако эффективность инвестиций
может значительно возрасти, если учесть возможность последующего
совместного использования оцениваемого объекта и существующих
объектов окружения. Например, при покупке по отдельности у разных
собственников трех земельных участков, предназначенных для частной
жилой застройки, их цена может оказаться значительно ниже цены, по
которой могут быть проданы эти же участки после их объединения с
46
учетом
перспектив
строительства
многоквартирного жилого дома.
на
комплексном
участке
Технические характеристики:
 Физические параметры недвижимости объединяют данные о
геометрических размерах объекта, составе строительных конструкций и
используемых строительных материалов, особенностях инженерного
обеспечения. К основным физическим характеристикам объектов
недвижимости относятся: общая площадь и площадь застройки
земельного участка, высота и строительный объем здания или
сооружения, общая и полезная площадь помещений, протяженность
коммуникаций, форма и уклон участков и другие.
 Учет качества строительства и эксплуатации для объектов различного
назначения позволяет определить объем капвложений в строительство
или реконструкцию, а также выявить структуру эксплуатационных
издержек. Анализ этих параметров по конкретному объекту
недвижимости позволяет выделить избыточные капвложения в
строительство объекта (при их наличии), а также конструктивные
особенности и характеристики инженерного обеспечения, влияющие на
величину эксплуатационных расходов и, как следствие, на доходность
недвижимости.
 Текущее состояние объекта позволяет оценить физическую возможность
его использования в течение определенного периода времени, а также
потребность в проведении капитального ремонта или реконструкции
объекта. Необходимо учитывать хронологический возраст объекта и этап
жизненного цикла, на котором объект недвижимости находится.
 С учетом постоянного изменения потребностей в недвижимости
различного типа необходимо учитывать не только проектное назначение
объекта, но и его текущее использование. Показатель функциональной
пригодности характеризует возможные варианты использования
недвижимости. Как правило, текущий вариант использования объекта
определяется его собственником (правообладателем), исходя из общих
приоритетов его производственно-хозяйственной деятельности. Данный
вариант использования далеко не всегда соответствует наиболее
эффективному варианту использования объекта, исходя из текущего
состояния рынка недвижимости. В пределах границ функциональной
пригодности объекта его назначение может меняться. Это изменение с
учетом показателей экономической эффективности может обеспечиваться
за счет косметических улучшений объекта или с проведением
перепланировок, модернизаций или реконструкций.
 Уровень эстетической привлекательности и комфортности недвижимости
обеспечивается качеством архитектурно-планировочных решений как по
отдельно взятому объекту, так и по всему району расположения объекта в
47
целом. Несоответствие и, тем более, резкий контраст архитектурнопланировочных решений строения характеристикам его окружения
снижает коммерческую привлекательность объекта.
 Наличие дополнительных улучшений в составе инфраструктуры объекта
недвижимости или их отсутствие существенно влияют на стоимость
собственности. К таким улучшениям для жилой недвижимости, прежде
всего, можно отнести наличие удобных паркингов, оборудованных
детских площадок, спортивных сооружений, охраняемую огороженную
придомовую территорию и т.д. Стоимость квартиры в жилом доме с
такими дополнительными улучшениями будет значительно выше
стоимости квартиры в районе с компактным размещением жилых домов,
не имеющих инфраструктуры, обеспечивающей комфортные условия
проживания.
Условия заключения сделок с недвижимостью:
 Вид сделки с недвижимостью определяет объем передаваемых прав,
возникающие обременения в распоряжении собственностью и иные
правовые параметры достигнутых соглашений. При заключении сделок
мотивы продавцов и покупателей являются определяющими и, как
правило, носят субъективный характер. В процессе проведения
переговоров согласованный сторонами вид сделки может существенно
влиять на процедуру оформления отчуждения имущества. Следует также
помнить, что различные способы передачи прав на недвижимость в
предусмотренных
законодательством
случаях
сопровождаются
налоговыми и иными выплатами, которые могут составлять
значительную величину в цене продажи объекта. Компенсация этих
затрат согласовывается участниками сделки дополнительно.
 При заключении различных сделок с объектами недвижимости
существенными параметрами являются: размер, форма и сроки
взаиморасчетов. Денежная форма взаиморасчетов в современных
экономических условиях является наиболее распространенной.
Использование во взаиморасчетах сторон иных финансовых
инструментов определяется уровнем их ликвидности. Согласованные
сторонами сроки платежей, например, единовременная оплата на момент
заключения сделки или рассрочка платежа при покупке недвижимости,
авансирование арендной платы или оплата в конце каждого периода
аренды помещений являются одним из наиболее существенных условий
договора. При этом расхождение в цене продажи сходных объектов
недвижимости с разными условиями сделок по форме и срокам
взаиморасчетов может быть значительным.
 Ограничения во владении, пользовании и распоряжении недвижимостью,
прежде всего, определяются обременениями, наличие которых снижает
инвестиционную привлекательность объекта и, как следствие, его
48
стоимость. К основным видам обременений в данном контексте относят:
ипотеку,
долгосрочную
аренду,
запрет
на
перепланировку,
реконструкцию и изменение назначения объекта, передачу недвижимости
в доверительное управление и т.д.
 Выявление участия посредников в сделке позволяет наиболее точно
определить стоимость объекта недвижимости с позиций продавца и
покупателя. Ведь возникающая в результате оплаты услуг посредника
разница в доходах продавца и затратах покупателя определяет более
широкий диапазон стоимости имущества. Учитывая современное
состояние рынка недвижимости, можно отметить, что наличие
посредника в сделке далеко не всегда является ее обязательным
атрибутом. Если рынок активно развивается и спрос на недвижимость
растет, услуги посредников (в частности, риэлтерских компаний)
оказываются востребованными. В условиях снижения ликвидности
недвижимости количество прямых сделок, позволяющих сэкономить на
услугах посредников, значительно возрастает.
 Особые условия сделки могут быть связаны с последующим совместным
участием сторон сделки в производственно-хозяйственной деятельности
на базе объекта недвижимости, с особыми условиями и сроками передачи
недвижимости новому правообладателю и регистрации прав на нового
владельца, с сохранением частичных прав продавца на имущество и
иными взаимными обязательствами сторон сделки.
Временные факторы:
 Информация о дате заключения сделки позволяет определить рыночные
условия, в которых находился объект на момент её заключения. В
зависимости от соотношения различных рыночных индикаторов, цены на
отдельных сегментах рынка могут расти, снижаться, подвергаться
сезонным колебаниям. При анализе стоимости конкретного объекта
целесообразно учитывать условия ранее заключенных сделок с
сопоставимыми объектами недвижимости, причем информация о датах
заключения этих сделок носит принципиальный характер. Также
стоимость любого объекта недвижимости определяется этапом
жизненного цикла, на котором объект находится на дату заключения
сделки.
 Основным индикатором ликвидности недвижимости является срок
экспозиции объекта на открытом рынке, необходимый для реализации
имущества по рыночной стоимости. Для каждого типа недвижимости
среднерыночный срок экспозиции объектов определяется соотношением
спроса и предложения, сложившимся на дату заключения соглашения о
сделке, и учитывающим текущие экономические условия. Чем больше
среднерыночный срок экспозиции недвижимости, тем ниже ликвидность
49
объекта. В свою очередь, снижение уровня ликвидности объекта может
привести к снижению его стоимости.
 Периодичность получения доходов от владения и распоряжения
недвижимой собственностью является одним из основных факторов,
формирующих
заинтересованность
инвестора
в
приобретении
недвижимости. Например, при сдаче в аренду помещений возможны
различные варианты получения дохода – в виде авансирования оплаты с
ежегодными платежами в начале каждого года действия договора аренды;
наиболее популярной считается ежемесячная оплата аренды; также
практикуются и ежеквартальные платежи. В курортных зонах на
периодичность доходов влияют сезонные погодные и климатические
условия. При использовании объекта недвижимости для ведения
собственного бизнеса эффективность использования объекта может
определяться финансовыми результатами коммерческой деятельности,
которая осуществляется на базе этого объекта.
Условия финансирования:
 При заключении сделок с объектами недвижимости возможны различные
варианты финансирования, предполагающие привлечение для оплаты
собственных и (или) заемных средств. Привлечение собственных средств
для покупателя является наиболее выгодным в том случае, если он
располагает свободными денежными средствами. Если собственные
средства задействованы в бизнесе покупателя и их изъятие из оборота для
финансирования сделки может нанести ущерб этому бизнесу, то более
предпочтительным оказывается привлечение заемных средств. Следует
понимать, что в этом случае затраты инвестора на приобретение
недвижимости будут включать не только сумму, уплачиваемую по
договору на приобретение недвижимости, но и дополнительные средства,
которые будут направлены на выплату определенных процентов по
займам в оговоренные сторонами сроки. Условия финансирования
кредитными учреждениями приобретения недвижимости являются
важным регулятором активности на рынке недвижимости. При резком
изменении условий выдачи кредитов, например, с повышением ставок
процентов, потенциальные покупатели недвижимости могут отказаться
от привлечения займов. Сокращение числа потенциальных покупателей
на рынке может привести к сокращению спроса и снижению цен на
недвижимость. Учитывая высокую стоимость заемных средств, часто
применяется вариант комбинированной оплаты – с привлечением как
собственных, так и заемных средств в определенной пропорции.
 При определении условий финансовых взаиморасчетов сторон сделки с
недвижимостью допускается использование дополнительных финансовых
инструментов. В качестве таких инструментов, прежде всего, могут
выступать ценные бумаги: векселя, гарантии, закладные. Уровень
50
ликвидности и надежности ценных долговых бумаг является основой
определения цены сделки.
При проведении анализа ценообразующих факторов основной задачей
специалиста по оценке является установление степени влияния каждого
фактора на итоговую стоимость недвижимости. Для этого необходимо выявить
и проанализировать критерии полезности объекта для собственника
(правообладателя) и потенциального покупателя (пользователя) недвижимости,
и определить всю совокупность условий и характеристик, влияющих на
стоимость данного вида недвижимости. Влияние факторов может оцениваться
качественно или количественно. Тем не менее, только комплексный учет всей
совокупности внешних и внутренних факторов позволяет сформировать
обоснованное заключение о стоимости недвижимости.
2.4. БАЗОВЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
В теории и практике стоимостной оценки под принципами оценки
понимают основные положения, которыми необходимо руководствоваться при
определении стоимости недвижимости. Таким образом, процесс оценки
имущества и содержание итогового заключения о стоимости объекта должны
соответствовать основным принципам оценки недвижимости. С учетом
содержания различных принципов оценки можно выделить следующие
группы:
 принципы, основанные на представлении пользователя;
 принципы, определяемые рыночной средой;
 принципы, связанные с землей и ее улучшениями;
 принципы наиболее эффективного использования.
Комплексный учет указанных принципов позволяет наиболее полно
учесть всю совокупность факторов и обстоятельств, влияющих на
процедуру оценки. Взаимосвязь различных принципов оценки
представлена на рис. 2.1.
К принципам, основанным на представлении пользователя, относятся
принципы
 полезности;
 ожидания;
 замещения.
В общем случае, полезность – это способность объекта недвижимости
удовлетворять потребностям конкретного пользователя в конкретном месте и в
определенный период времени. Если владение недвижимостью обеспечивает
удовлетворение материальных, морально-психологических или физических
51
потребностей пользователя, то можно считать, что недвижимость обладает
полезностью.
Например,
полезность
доходной
недвижимости
для
потенциального инвестора заключается в способности недвижимости
приносить доход (в виде арендных платежей или в качестве составляющей
дохода от предпринимательской деятельности) в течение длительного периода
времени. Соответственно, принцип полезности заключается в том, что объект
обладает стоимостью только в том случае, если он может быть полезен какомулибо пользователю и может быть использован для выполнения некоторых
функций и удовлетворения определенных потребностей.
Рис. 2.1. Принципы оценки недвижимости и их взаимосвязь
52
Принцип ожидания связан с финансовыми и прочими выгодами, на
которые может рассчитывать инвестор в случае приобретения и
использования недвижимости, а также при ее возможной перепродаже. Для
инвестора большое значение имеет величина, качество и продолжительность
прогнозируемого будущего потока доходов, а также риски, с которыми
сопряжено получение этих доходов. Ожидания, связанные с потоком доходов,
могут существенно меняться по мере того, как меняется окружение объекта
недвижимости. Как правило, рациональный инвестор, принимая решение о
приобретении недвижимости, старается собрать наиболее полную и
достоверную информацию об объекте инвестиций и, таким образом, заранее
учесть возможные риски изменения ситуации на рынке недвижимости. Итак,
принцип ожидания основывается на анализе потенциальной доходности
недвижимости с учетом рисков инвестирования.
Принцип замещения является одним из основных принципов оценки,
которым руководствуются и покупатели, и продавцы. Содержание данного
принципа с позиции покупателя базируется на следующем утверждении:
рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости
больше минимальной цены любого другого объекта, обладающего для этого
покупателя эквивалентной полезностью. С точки зрения продавца данный
принцип гласит, что типичный продавец запросит за свой объект
недвижимости сумму, которая не может быть меньше величины затрат
продавца
на
приобретение
или
создание
объекта
с
учетом
предпринимательского
дохода,
справедливого
для
данного
типа
недвижимости. Учитывая постоянно присутствующий на рынке конфликт
интересов продавцов недвижимости и ее покупателей, можно утверждать, что
цена сделки является тем компромиссом, который достигается сторонами при
ее заключении в процессе проведения переговоров.
В составе третьей группы принципов, определяемых рыночной
средой, могут быть выделены следующие принципы:
 зависимости;
 соответствия;
 спроса и предложения;
 конкуренции;
 изменения.
Принцип зависимости отражает степень влияния факторов внешней
среды на стоимость объектов недвижимости. В зависимости от особенностей
политических, социальных, физических и экономических факторов, а также
локальных характеристик местоположения и окружения объекта, при прочих
равных условиях, эти факторы могут увеличивать или уменьшать стоимость
53
недвижимости в несколько раз. Состав и структура факторов, влияющих на
стоимость недвижимости, подробно были рассмотрены в предыдущем
разделе.
Принцип соответствия заключается в том, что при отчуждении
объекта недвижимости наибольшая стоимость возникает тогда, когда имеются
разумный уровень архитектурной однородности и совместимый с ним
характер
землепользования.
Соответствие
характеристик
объекта
недвижимости и его окружения потребностям и ожиданиям рынка
недвижимости (то есть сложившимся стандартам рынка) обеспечивает
высокий рыночный спрос на него и, следовательно, его высокую стоимость.
Например, стоимость квартиры в жилом микрорайоне, имеющем единое
архитектурно-планировочное решение и соответствующую сервисную
инфраструктуру, будет выше стоимости квартиры, имеющей такую же
планировку, но расположенной в районе старой разнородной застройки с
отсутствующей инфраструктурой. Таким образом, если жилой или
коммерческий объект недвижимости по своим конструктивным и
архитектурным решениям не соответствует характеристикам окружения, его
стоимость снижается. Следует помнить, что потребности и ожидания рынка с
течением времени изменяются, совершенствуясь по мере развития городов и
изменения форм землепользования. В результате меняются и критерии
соответствия. Учет тенденций развития рынка недвижимости должны
обеспечивать профессиональные консультанты в сфере управления
недвижимостью.
Принцип спроса и предложения учитывает, что цена недвижимости
изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Суть
принципа спроса и предложения как основы механизма рыночного
саморегулирования заключается в выявлении взаимосвязи между
потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения в
текущих экономических условиях.
Предложение — это количество объектов недвижимости на
соответствующем сегменте рынка, предлагающихся по определенным ценам.
Необходимо отметить, что предложение земли в целом ограничено самой
природой, поскольку земля не является свободно воспроизводимым товаром.
Следовательно, рынок предложения земельных участков является
неэластичным. Предложение зданий и сооружений имеет также низкую
эластичность, поскольку их строительство требует значительного времени.
Спрос — это представленная на рынке платежеспособная потребность в
конкретных объектах недвижимости. Он формируется под влиянием как
объективных
—
экономических,
политических,
социальных,
демографических, природно-климатических, так и субъективных факторов. К
субъективным факторам относятся: особый личный интерес покупателей к
данному объекту, нестандартные условия финансирования сделки,
эмоциональное восприятие сторонами процесса переговоров о сделке,
54
привлечение широкого круга покупателей за счет использования
инструментов рекламы.
Таким образом, рынки недвижимости
несовершенны – спрос и
предложение не всегда диктуют цену, по которой происходит смена
собственника.
В России значительное влияние на соотношение спроса и предложения
оказывает введение различных законодательных и нормативных актов,
определяющих
возможность
ипотечного
кредитования,
льготное
налогообложение при приобретении недвижимости и ограничения в передаче
прав на отдельные типы недвижимости. Активное развитие рынка жилой и
коммерческой недвижимости, а также высокий уровень доходов от реализации
проектов строительства объектов вплоть до 2008 года привело к созданию
большого количества конкурирующих инвестиционных (девелоперских)
компаний. Однако, финансовый кризис, приведший к значительному
сокращению возможностей по использованию заемных средств, как для
строительства объектов, так и для их приобретения, вызвал резкое сокращение
количества девелоперских компаний и снижение спроса как на жилую, так и
на коммерческую недвижимость.
Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости
устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка,
которые стремятся к получению максимальной прибыли. Если субъекты
рынка действуют в рамках разумной конкуренции, то конкуренция приводит к
повышению качества услуг на рынке недвижимости с сохранением
сверхприбылей. Если же конкуренция становится избыточной, то ее
следствием является снижение уровня доходности, что может привести к
отказу инвесторов от дальнейшего развития соответствующего рынка
недвижимости. Также конкуренция может усиливаться в условиях снижения
уровня покупательской способности участников рынка, вызванного
последствиями финансового кризиса.
Положительная роль свободной конкуренции состоит в том, что только
на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость имущества.
При наличии монополий, получаемая ими сверхприбыль носит
разрушительный характер для конкуренции, блокирует действие рыночных
механизмов и, в конечном счете, приводит к снижению качества
строительства и искусственному завышению рыночной стоимости
недвижимости.
Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке
недвижимости рассматривается уровень доходности, соответствующий
сверхприбылям, то при определении стоимости объекта недвижимости
должны быть учтены риски, отражающие вероятность потери части доходов
из-за возможного воздействия фактора конкуренции. Объекты недвижимости,
которые имеют экономические преимущества сегодня, необязательно
сохранят их в будущем. Поэтому, если собственник получает доход,
55
превышающий среднерыночную величину, то изучение возможности его
дальнейшего поступления требует проведения тщательного исследования
тенденций на рынке недвижимости.
Принцип изменения состоит в том, что стоимость объектов
недвижимости, как правило, меняется с течением времени. Данный принцип
предполагает учет при оценке объекта недвижимости возможных изменений
технического состояния объекта, а также экономических, социальных,
правовых условий, внешнего окружения и перспектив развития района (или
региона), в котором этот объект расположен.
При определении стоимости объекта необходимо учитывать этап
жизненного цикла, на котором он находится. Основные этапы жизненного
цикла строительного объекта включают: строительство, эксплуатацию и снос
объекта. В процессе развития региона, среда расположения объекта
недвижимости и сам рынок недвижимости проходят следующие этапы:
1. Рост (активизация рынка, новое строительство, увеличение спроса,
повышение доходности объектов);
2. Зрелость (стабилизация рынка, насыщение, сокращение объемов и
темпов строительства новых объектов, доходность объектов не
растет);
3. Спад (увеличение незанятых строений, прекращение строительства,
низкая доходность недвижимости);
4. Обновление (проявление интереса к невостребованным строениям,
проектирование и постепенное оживление строительства новых
объектов).
Таким образом, принцип изменения означает, что в процессе развития
рынка недвижимости и изменения потребительских стандартов полезность
объектов и, следовательно, их стоимость постепенно изменяется. Поэтому
обязательность проведения оценки недвижимости на конкретную дату имеет
принципиальное значение.
В составе принципов, связанных с землей и улучшениями, могут
быть выделены принципы
 вклада;
 остаточной продуктивности;
 сбалансированности;
 оптимальной экономической величины;
 экономического разделения имущественных прав.
Принцип вклада имеет большое значение для управления развитием
земельными участками, зданиями и сооружениями, так как соответствует
критериям эффективности инвестиций в недвижимость. Его суть состоит в
том, что при планировании инвестиций в конкретный объект недвижимости
56
должна оцениваться предполагаемая величина вклада. Под вкладом понимают
сумму прироста или уменьшения стоимости объекта недвижимости
вследствие определенных капвложений в этот объект. Если прирост стоимости
объекта недвижимости благодаря инвестициям окажется больше суммы этих
инвестиций, то величина вклада будет положительной. Проект,
обеспечивающий максимальную величину вклада, будет определять
наилучший вариант инвестирования в недвижимость. Если величина вклада
оказывается нулевой или отрицательной, то концепция развития объекта
недвижимости, а, следовательно, содержание и объем инвестиций подлежат
пересмотру.
Основу
принципа
остаточной
продуктивности
составляет
представление о роли земли в экономической деятельности. Как известно из
теории трудовой стоимости, стоимость товара формируется издержками
привлечения четырех факторов производства – капитала, труда,
предпринимательской деятельности (управления) и земли. В отличие от
первых трех факторов, земля является активом, который не может
перемещаться в пространстве, поэтому именно к земле привлекаются все
остальные факторы. При анализе распределения доходов от экономической
деятельности можно утверждать, что земля имеет ценность только в том
случае, если после оплаты затрат на капитал, труд и управление остается
определенная часть дохода (остаточная продуктивность), приходящаяся на
землю. Наибольшая величина остаточной продуктивности может быть
достигнута за счет рационального использования трудовых ресурсов,
минимальных затрат на оплату финансовых ресурсов и высокого уровня
управления, обеспечивающего получение максимального дохода от
недвижимости. Принцип остаточной продуктивности составляет основу
методологии оценки стоимости земельных участков.
Принцип сбалансированности предполагает, что для каждого типа
землепользования может быть подобрано наилучшее (с позиций
экономической эффективности) соотношение всех факторов производства,
позволяющее получить максимальную величину остаточной продуктивности.
Только при оптимальном сочетании капитала, труда, управления и земли от
объекта недвижимости может быть получен максимальный доход, а стоимость
такого объекта будет наибольшей. Для объектов недвижимости
сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости
и эффективности.
 Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть
построено на определенном земельном участке с учетом разрешенного
варианта землепользования; при этом местные органы власти могут
определять ограничения по параметрам недвижимости – высоте зданий,
плотности застройки, благоустройству земельного участка; устанавливать
требования по сохранению ландшафта, гармоничности исторической
57
застройки, охране памятников истории и культуры, экологическим
параметрам и т.д.
 Эффективность как экономическое понятие определяется тем, какой
уровень прибыли может обеспечить использование земельного участка с
расположенными на нем строениями при реализации различных вариантов
проектов застройки.
Принцип оптимальной экономической величины основывается на
утверждении, что различные типы недвижимости в конкретных рыночных
условиях имеют свои оптимальные экономические размеры. То есть, при
сложившихся на рынке недвижимости тенденциях, наибольшим спросом
пользуется определенная величина объекта недвижимости каждого типа.
Избыточная или недостаточная величина снижают полезность объекта, а
значит и его стоимость.
В качестве примера реализации данного принципа можно привести
рынок квартир стандартной планировки в многоквартирных жилых домах. Как
правило, наибольшим спросом на рынке пользуются одно- и двухкомнатные
квартиры, площадь которых составляет от 45 до 70 кв.м. Стоимость 1 кв.м.
таких квартир существенно выше стоимости 1 кв.м. квартир, площадь которых
превышает 100 кв.м. Поэтому в условиях развивающегося рынка
коммерческого строительства жилья доля квартир, имеющих площадь до 70
кв.м., является наибольшей.
Принцип экономического разделения имущественных прав
означает, что физические свойства и элементы объекта недвижимости и
имущественные права на него можно разделять и соединять таким образом,
чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта. Характерной
особенностью недвижимости является то, что она имеет фиксированное
местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к
покупателю происходит путем передачи определенного объема прав на нее.
Действующее российское законодательство позволяет разделять и продавать
по отдельности имущественные права. Основным правом является право
собственности, включающее права владения, пользования и распоряжения
недвижимым имуществом. Следует отметить, что в ряде случаев переход
права собственности на недвижимое имущество к новому собственнику не
может рассматриваться как основание для прекращения иных имущественных
прав, например, права аренды, возникшего до заключения сделки куплипродажи.
Разделение имущественных прав на объект недвижимости может
осуществляться по следующим направлениям:

Физическое
разделение
(условное
разделение
объекта
недвижимости на части с выделением наиболее ликвидных и менее
привлекательных участков и их распоряжением);
58

Разделение по периоду владения или пользования (анализ вариантов
предоставления объекта в аренду на различных условиях, использование права
пожизненного владения, анализ возможности передачи недвижимости в
доверительное управление на определенный срок);

Разделение совокупности имущественных прав собственности на
составляющие – в рамках государственной собственности на землю
выделяются права срочного или бессрочного пользования, хозяйственного
ведения, оперативного управления, право использования земельного участка с
ограничениями, обусловленными наличием общественных сервитутов и др.;
частная собственность на недвижимость также допускает предоставление
частичных прав на имущество с сохранением права собственности;

Разделение имущественных прав среди участников (совместная
аренда, общая (долевая) собственность, управление недвижимостью в рамках
акционерных и иных обществ и т.д.);

Разделение по залоговым обязательствам и правам (при наличии
прав собственности у одного лица (или группы собственников) залог в
качестве обеспечения обязательств по кредитам банков предоставляет
частичное конечное право на объект недвижимости кредитной организации;
также частичные права на объект возникают у владельцев закладных, в рамках
исковых требований и участия в уставном капитале).
Чем более совершенна нормативная база, регулирующая разнообразные
права на недвижимость, способы их передачи и государственный контроль
процедур, тем интенсивнее развивается рынок недвижимости, тем ниже
степень риска инвестора и рациональнее структура затрат, связанных с
приобретением недвижимости.
Принцип
наиболее
эффективного
использования
(НЭИ),
применяемый в теории оценки недвижимости, объединяет принципы всех трех
групп, рассмотренных ранее. Его реализация подразумевает такое
использование объекта, которое из всех законодательно разрешенных,
физически осуществимых, финансово приемлемых и экономически
целесообразных видов использования в текущем состоянии рынка
недвижимости обеспечивает максимальную величину стоимости объекта на
дату оценки. Данный принцип составляет основу определения рыночной
стоимости недвижимости, ведь вариант НЭИ объекта недвижимости отражает
его максимальную полезность для типичных участников соответствующего
сегмента рынка собственности.
Принцип НЭИ является основной предпосылкой, на которой базируется
расчет рыночной стоимости имущества. Поэтому процедура оценки рыночной
стоимости в качестве обязательного этапа предусматривает проведение
анализа текущего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
59
В общем случае анализ НЭИ единого объекта недвижимости как
земельного участка с улучшениями предусматривает следующую
последовательность действий:
1 этап – анализ НЭИ земельного
(предполагается, что участок не застроен);
участка
как
свободного
2 этап – анализ НЭИ земельного участка как застроенного (с учетом
имеющихся на нем улучшений).
Если участок рассматривается как свободный, то анализ НЭИ
предусматривает поиск такого варианта его застройки, который будет
обеспечивать максимальную стоимость земли при условии соблюдения
правовых, экологических, архитектурных, градостроительных и иных
требований, характерных для района расположения участка.
Если на земельном участке уже имеются строения, то содержание
анализа НЭИ сводится к проведению оценки экономической эффективности
использования объекта в соответствии с его проектным назначением, текущим
использованием и другими возможными вариантами использования единого
объекта недвижимости. Наиболее эффективным считается вариант, для
которого величина чистой текущей стоимости денежного потока от владения,
пользования и распоряжения объектом недвижимости является максимальной.
Содержание анализа НЭИ подробно рассматривается в следующей главе
данного пособия.
Все перечисленные принципы, составляющие основу теории оценки
недвижимости, тесно взаимосвязаны. Их применение в составе процесса
оценки конкретного объекта зависит от назначения и текущего использования
объекта недвижимости, вида определяемой стоимости и предполагаемого
применения результатов оценки. Изложенные принципы представляют собой
теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них
базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости —
сравнительный, доходный и затратный.
2.5. ПОНЯТИЕ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Длительный срок жизни объектов является одной из характерных
особенностей недвижимости как товара. В течение всего срока эксплуатации
здания и сооружения проходят определенные этапы, на каждом из которых
меняются потребительские свойства объекта, его техническое состояние и
другие качества. Продолжительность отдельных этапов жизненного цикла
объекта недвижимости может корректироваться за счет проведения
капитальных ремонтов, реконструкций и других мероприятий, приводящих к
60
изменению качества и состояния строительных конструкций и
потребительских характеристик объекта.
Понятие жизненного цикла недвижимости можно рассматривать, исходя
из критериев технического состояния и экономических свойств объекта.
По критерию технического состояния строительных конструкций
выделяют следующие этапы жизненного цикла:
1. Строительство объекта.
2. Содержание (эксплуатация) недвижимости.
3. Снос (ликвидация) объекта.
Строительство. Стадию строительства можно разделить на следующие
этапы:
 выбор земельного участка под строительство, разработка концепции
застройки и составление технико-экономического обоснования проекта
– на данном этапе определяются основные количественные и
качественные показатели будущего объекта, уровень предполагаемых
затрат (на основе укрупненных показателей), планируемые сроки
строительства;
 составление
проектно-сметной
документации
(разработка
и
согласование проекта) с определением точных параметров конструкций,
обоснованием сроков и объемов финансирования строительства,
получением разрешительной документации на строительство объекта;
 реализация строительного проекта с выполнением комплекса
строительно-монтажных работ и проведением мероприятий по вводу
объекта в эксплуатацию.
Для типовых строительных объектов продолжительность первого и
второго этапов может занимать от 1 до 2 лет. Продолжительность третьего
этапа определяется особенностями технологии строительства конкретного
объекта и может составлять от 1 до 3 лет. При реализации сложных проектов
строительства промышленных комплексов и сооружений (например,
металлургических
комбинатов
или
магистральных
транспортных
трубопроводных систем) продолжительность перечисленных выше этапов
определяется индивидуально.
Эксплуатация. После завершения строительства и ввода объекта в
эксплуатацию начинается наиболее продолжительный этап жизненного цикла.
Для создания нормальных условий содержания объекта необходимо
обеспечить стабильный температурно-влажностный режим в помещениях,
регулярно проводить текущий и капитальный ремонты строительных
конструкций с их частичной заменой и (или) модернизацией. Соответствие
режима эксплуатации нормативным требованиям позволяет обеспечить
безопасную эксплуатацию объекта в течение всего нормативного срока
службы недвижимости.
61
Снос объекта. Необходимость в сносе строительного объекта возникает
в связи с потерей прочностных характеристик конструкций, разрушением
отдельных конструктивных элементов, негативным влиянием на объект
окружающей среды. Также вопрос о сносе здания или сооружения может
рассматриваться в связи с новыми планами застройки района расположения
объекта из-за несоответствия архитектурно-планировочных решений объекта
качественным характеристикам окружения.
На протяжении жизненного цикла строения физическое и моральное
старение разных конструктивных элементов происходит с различной
скоростью.
Деятельность, происходящая в здании, со временем меняется, требуя
изменений и самого строения. Каркас здания является наиболее прочной его
частью. Он, как правило, не меняется в течение всего жизненного цикла
объекта. Несущие конструкции также являются долгоживущими и не всегда
позволяют изменить объемно-планировочное решение здания.
Системы отопления, водоснабжения, канализации и вентиляционные
каналы требуют проведения капитального ремонта по меньшей мере один раз
на протяжении всего жизненного цикла здания. В офисных зданиях намного
чаще возникает необходимость в замене или реконструкции систем
автоматизации и связи, а также обслуживающих систем видеонаблюдения и
пожаротушения из-за их физического и морального устаревания. Правильная
организация профилактики и текущего ремонта может продлить жизненный
цикл объекта недвижимости.
В зависимости от продолжительности нормативного срока службы, все
конструктивные элементы строительного объекта могут быть разделены на
две группы: долгоживущие и короткоживущие. К долгоживущим элементам,
прежде всего, относятся фундамент, наружные и несущие стены и каркасные
конструкции, перекрытия. Срок физической жизни этих элементов сопоставим
с нормативным сроком службы всего здания.
Короткоживущие элементы имеют разные нормативные сроки службы.
Например, срок службы внутренней отделки помещений составляет от 5 до 15
лет, отопительных приборов и трубопроводных систем – от 30 до 50 лет,
кровельных материалов – от 5 лет. На рис.2.2 представлено соотношение
жизненного цикла различных конструктивных элементов строительного
объекта [3].
Жизненный цикл недвижимости по критерию экономических свойств
объекта состоит из следующих основных этапов:
1. Выведение объекта на рынок.
2. Рост.
3. Зрелость.
4. Упадок.
62
0
10 лет
20 лет
Жизненный цикл
Строительного объекта
Устойчивость
функционирования
30 лет
…
обновленный способ
использование
и новое назначение
Базовая структура и
несущий каркас
строения
Не несущие и архитектурные элементы
изменение
Системы ОВ и ВК
реконструкция
реконструкция
Электроустановки
и сети
дополнительные установки
реконструкция
Системы автоматики,
передачи данных и т.д.
Офисное оборудование
и оснащение
техника добавляется и модернизируется
многократное обновление парка оборудования
Рис. 2.2. Жизненный цикл конструктивных элементов объекта
В табл. 2.2 представлен анализ основных экономических характеристик
объекта недвижимости на различных этапах его жизненного цикла.
Таблица 2.2.
Основные этапы жизненного цикла недвижимости как объекта
экономических отношений
Экономические
характеристики
Эксплуатационная
загруженность
объекта
Основные
пользователи
(потребители)
объекта
Число
конкурирующих
Выведение
на рынок
Низкая
Состав
формируется
постепенно,
исходя из
ожидаемых
перспектив
развития
Незначительное
Этапы жизненного цикла
Рост
Зрелость
Активный
рост
Упадок
Замедление роста
и стабилизация
Ускоряющееся снижение
Рост числа
типичных
представителей по
сегменту
рынка
Типичные
участники в
сегменте рынка
Консервативный состав,
заинтересованный в
экономии на
аренде
Постепенно
растущее
Значительное
Нестабильное
63
Экономические
характеристики
Выведение
на рынок
Этапы жизненного цикла
Рост
Зрелость
объектов
Умеренные
Затраты на рекламу Самые
значительные
и маркетинг
объекта
Рыночная
стоимость объекта
Ниже по
Растущая
сравнению
с другими
действующими
объектами на
рынке
Периодические по
срокам и
сокращающиеся
по величине
Стабильная
Упадок
Низкие
Снижающаяся
Этап выведения объекта на рынок сопровождается низким уровнем
эксплуатационной
загруженности,
неопределенным
и
медленно
формирующимся составом основных пользователей (покупателей или
арендаторов), значительными затратами на рекламу и маркетинг. Риски,
связанные с отсутствием растущих и, тем более, стабильных положительных
денежных потоков, приводят к низкой рыночной стоимости объекта.
На этапе роста объект недвижимости признается массовыми
потребителями по соответствующей отрасли, поэтому загруженность
помещений и количество пользователей растет увеличивающимися темпами, а
рекламные расходы постепенно снижаются. По мере внедрения объекта на
рынок появляются инвесторы, заинтересованные в развитии этого сегмента,
что приводит к постепенному увеличению инвестиций в строительство
объектов аналогичного назначения. Одновременно с ростом инвестиционной
привлекательности объекта в связи со снижением издержек по выходу объекта
на рынок, увеличивается его рыночная стоимость.
Период зрелости характеризуется стабилизацией показателей
доходности и структуры издержек. Потребительские свойства недвижимости
соответствуют рыночным ожиданиям, поэтому востребованы массовыми
потребителями, соответствующий сегмент рынка постепенно заполняется
предложением аналогичных объектов. Величина рыночной стоимости объекта
на этапе зрелости достигает своего наибольшего по сравнению с другими
этапами жизненного цикла значения.
Вступление объекта в стадию упадка приводит к снижению показателей
доходности вследствие постепенной утраты объектом конкурентных
преимуществ. Количество пользователей объекта сокращается, меняется его
состав на менее взыскательных пользователей сегмента рынка. Затраты на
рекламу не приносят требуемого результата, поэтому постоянно сокращаются.
64
Удержание интереса потребителей к объекту прежде всего
обеспечивается за счет снижения арендной платы или стоимости прав на
объект.
Общая структура показателей жизненного цикла недвижимости с
учетом
доходов и расходов на примере доходоприносящего объекта
схематично представлена на рис. 2.3.
В составе доходов от владения недвижимостью, прежде всего,
предусматриваются доходы от сдачи объекта в аренду. Прекращение
физической жизни объекта (его снос) в результате морального или
физического устаревания предполагает получение дополнительных доходов
от реализации материалов после демонтажа конструкций объекта по
остаточной стоимости. Ключевыми затратами для объекта недвижимости
являются единовременные затраты на строительство и регулярные расходы на
обслуживание. Дополнительными затратами, позволяющими поддерживать
потребительские свойства объекта, а значит и величину арендной платы,
являются отчисления на текущий и капитальный ремонт. Кроме этого, в
структуре затрат необходимо учитывать расходы на снос объекта и
утилизацию материалов, не подлежащих повторному использованию.
Рис. 2.3. Изменение доходов и расходов доходоприносящей недвижимости
в течение ее жизненного цикла.
Учет этапа жизненного цикла, на котором находится исследуемый
объект, имеет важное значение для процедуры оценки объекта недвижимости.
65
В связи с этим, рассмотрим основные понятия и термины, применяющиеся для
описания возрастных особенностей зданий и сооружений (см. рис.2.4).
Срок физической жизни — интервал времени, в течение которого
строительно-эксплуатационные характеристики объекта сохраняют свои
качества на уровне, позволяющем использовать объект в соответствии с его
назначением. Продолжительность срока физической жизни объекта зависит
от его группы капитальности и фактически является нормативной величиной,
учитывающей прочностные свойства строительных конструкций. Поэтому
наряду с термином «срок физической жизни» может применяться термин
«нормативный срок жизни» объекта. Считается, что физическая жизнь объекта
начинается с момента его ввода в эксплуатацию и завершается, когда объект
сносится.
Ввод объекта в
эксплуатацию
Снос
объекта
Срок физической жизни
Срок экономической жизни
Дата оценки
Хронологический возраст
Эффективный возраст
Срок оставшейся
экономической жизни
Объект оценки
Рис. 2.4. Хронологические показатели объекта недвижимости
Срок экономической жизни — период, в течение которого объект
недвижимости способен приносить доход, причем расходы на какие-либо
улучшения объекта увеличивают его стоимость на сумму, большую величины
затрат на эти улучшения. Продолжительность срока экономической жизни
66
зависит от качества эксплуатации и обслуживания объекта, применения
современных технологий в области отделочных материалов и инженерного
обеспечения объекта. Как правило, в составе паспортов типовых проектов или
технико-экономического обоснования проекта строительства объекта
определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания или сооружения. С
учетом этого срока для целей бухгалтерского учета организации
устанавливаются нормы амортизационных отчислений, а также определяется
периодичность проведения ремонтных работ.
Если не рассматривать возможность морального устаревания объекта
недвижимости в более ранние сроки, чем сроки, предусмотренные в
бухгалтерском учете для полного начисления амортизации, то понятия
нормативного срока жизни и срока экономической жизни можно
рассматривать как достаточно близкие. Именно по этой причине в оценочных
расчетах величина срока экономической жизни зачастую определяется на
основе нормативов с учетом типа строительных конструкций объекта
недвижимости. Важным условием применимости нормативного срока жизни
для определения срока экономической жизни является регулярное
качественное обслуживание объекта в соответствии с нормативными
требованиями. Если условия содержания объекта оценки отличаются от
установленных эксплуатационными нормативами, то срок экономической
жизни не может быть принят на уровне нормативного срока – в этом случае
данный срок обосновывается оценщиком дополнительно.
Хронологический (фактический) возраст — временной интервал
между датой начала эксплуатации объекта и датой проведения оценки. В
качестве даты начала эксплуатации может быть принята дата подписания акта
ввода объекта в эксплуатацию или внесения записи в Единый
государственный реестр регистрации прав на недвижимую собственность.
Также хронологический возраст может быть установлен на основе
информации о годе постройки объекта, указанной в его Техническом паспорте
или бухгалтерской отчетности предприятия-собственника.
Эффективный возраст — период времени, которым оценивается
продолжительность жизни здания на дату оценки с учетом его фактического
технического состояния, то есть исходя из того, какими были условия
содержания объекта и «на какой возраст объект оценки выглядит».
Определение этого показателя основывается на сопоставлении свойств
оцениваемого объекта, которыми он должен обладать при условии его
эксплуатации в соответствии с нормативами, и свойств, которыми объект
фактически обладает. Исходя из этого, эффективный возраст может быть:
 равен хронологическому (если условия эксплуатации и обслуживания
объекта соответствуют нормативам);
 больше хронологического (если объект оценки подвержен
воздействию
дополнительных факторов,
ухудшающих его
состояние);
67
 меньше фактического возраста (если эксплуатационные нагрузки
регулярно
оказываются
меньшими
по
сравнению
с
предусмотренными проектом, а ремонтные работы проводятся
качественно и иногда даже чаще, чем это предусмотрено
нормативами).
Определение величины эффективного возраста обосновывается
оценщиком самостоятельно или с привлечением экспертов, по результатам
детального визуального обследования объекта недвижимости.
Срок оставшейся экономической жизни — определяемый в
соответствии с нормативами или на основе анализа рынка и условий
содержания объекта, прогнозируемый оценщиком интервал времени от даты
оценки до завершения срока экономической жизни объекта оценки.
На процесс определения сроков жизни и иных хронологических
показателей действующего объекта недвижимости существенное влияние
оказывают данные об особенностях его строительства до ввода объекта в
эксплуатацию. Условно можно выделить три сценария строительства объекта:
 своевременное выполнение всех этапов работ, строительство объекта
проводится в соответствии с проектом и завершается практически без
отклонений от графика;
 строительство объекта консервируется на продолжительный период
времени, что приводит к ухудшению технического состояния
отдельных конструктивных элементов, затем на основе проекта
реконструкции объект достраивается с частичной заменой или
восстановлением конструктивных элементов;
 строительные работы проводятся частями, с перерывами, но, в
конечном счете, объект вводится в эксплуатацию без значительных
отклонений от первоначального проекта.
В первом случае продолжительность строительного цикла не имеет
принципиального значения, так как с момента начала строительства объекта
до его ввода в эксплуатацию проходит незначительный период времени и
износом конструктивных элементов за период строительства можно
пренебречь из-за его малой величины. Тогда процедура определения
различных хронологических показателей соответствует описанным выше
пояснениям.
Если же строительство объекта затягивается и, будучи недостроенным,
объект подвергается разрушительному воздействию внешней среды и ряда
иных факторов (второй и третий сценарии), то при определении показателей
эффективного возраста и срока экономической жизни оценщик должен
учитывать ухудшение состояния отдельных конструктивных элементов
объекта в процессе строительства объекта с одной стороны, и предпринятые
застройщиком меры по восстановлению качества конструктивных элементов к
моменту ввода объекта в эксплуатацию. Определение хронологических
68
параметров объекта в этом случае требует проведения дополнительного
исследования его истории создания и условий эксплуатации.
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 2
1. Почему рынок недвижимости можно рассматривать как одну из
составляющих рынка инвестиций?
2. Перечислите основные особенности недвижимости как товара.
3. Укажите состав основных сегментов рынка недвижимости. Почему
проведение анализа рынка имеет большое значение для процедуры
оценки недвижимости?
4. Чем отличаются понятия «цена» и «стоимость»?
5. Какие виды стоимости объектов недвижимости установлены
современным российским законодательством? Сформулируйте
определение рыночной стоимости в соответствии с Федеральными
стандартами оценки.
6. Чем отличается стоимость в обмене от стоимости в пользовании?
7. Укажите различия в составе видов стоимостей, предусмотренных
российским законодательством и Международными стандартами
оценки.
8. Опишите основные критерии оценки местоположения объекта
недвижимости.
9. Укажите состав основных внешних факторов, влияющих на стоимость
недвижимости в условиях экономического кризиса.
10. Перечислите основные группы принципов оценки.
11. Каким образом этап жизненного цикла объекта недвижимости влияет
на его стоимость?
12. Сформулируйте понятие эффективного возраста улучшений. Как
между собой взаимосвязаны хронологический и эффективный возраст
объекта?
3. СОДЕРЖАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНКИ
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
3.1.ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКИ
3.1.1. Требования к процедуре проведения оценки
Процесс проведения оценки предполагает последовательное выполнение
взаимосвязанных действий, начиная от постановки задачи и заканчивая
составлением и передачей заказчику отчета об оценке. Конкретное
содержание различных этапов оценки определяется в зависимости от цели,
69
для которой проводится оценка, вида определяемой стоимости и состава
оцениваемых прав, типа оцениваемого имущества и индивидуальных
характеристик объекта оценки, а также факторами, характеризующими
состояние рыночной среды. Для проведения оценки стоимости недвижимого
имущества оценщик должен провести комплекс работ, связанных с
идентификацией оцениваемого имущества и определением его основных
параметров.
Правильная организация и грамотное выполнение оценочных работ
являются неотъемлемой составляющей процесса проведения переговоров и
заключения сделки с недвижимым имуществом. Любая небрежность в работе
специалиста по оценке может привести к нанесению материального ущерба
одной из сторон, являющихся участниками сделки, которая заключается на
основе данных о стоимости, рекомендованной оценщиком.
Следует особо отметить требования Российского законодательства к
независимости
оценщика.
Если
оценщик
является
учредителем,
собственником, акционером или должностным лицом юридического лица,
либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в
объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или
свойстве, то он не имеет права проводить оценку соответствующего
имущества. В этом случае оценщик обязан отказаться от заключения договора
об оценке. Федеральным законом об оценочной деятельности в РФ не
допускается вмешательство заказчика или иных лиц в деятельность оценщика,
так как это может повлиять на объективность заключения о стоимости
имущества. Размер оплаты услуг оценщика не может зависеть от итоговой
величины стоимости имущества.
Для процедуры оценки недвижимости, как правило, применяется
единый алгоритм, который предполагает последовательное выполнение
следующих этапов:
1. Заключение с заказчиком договора на проведение оценки и
составление Задания на оценку.
2. Установление количественных и качественных характеристик
объекта оценки и его окружения.
3. Проведение исследования рынка, к которому относится объект
оценки.
4. Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого
объекта недвижимости.
5. Выбор методов оценки и проведение комплекса расчетов с их
применением.
6. Формирование заключения об итоговой величине стоимости объекта
оценки в рамках процедуры согласования предварительных
результатов оценки.
7. Составление письменного отчета об оценке и его передача заказчику.
Рассмотрим каждый из этапов более подробно.
70
Заключение с заказчиком договора на проведение оценки и
составление Задания на оценку обязательно производится в письменной
форме. Общее содержание договора на проведение оценки соответствует
договору возмездного оказания услуг. При этом в договоре на оказание услуг
по оценке имущества дополнительно указываются: основания заключения
договора, вид объекта оценки с указанием его основных реквизитов, вид
определяемой стоимости объекта оценки. Также в договоре указываются
сведения об оценщике, включая данные, подтверждающие наличие у
оценщика права на осуществление оценочной деятельности. Таким образом,
текст договора на оценку фактически должен содержать основные данные,
определяющие постановку задачи, а именно – объект оценки, дату, по
состоянию на которую проводится оценка, цель и задачу оценки.
Более детальная информация, имеющая принципиальное значение для
процедуры оценки, описывается в Задании на оценку. Четкая постановка
задачи необходима для полного и однозначного толкования применяемых
методов оценки и представляемых в составе отчета об оценке результатов. В
структуре задания на оценку должна быть указана следующая существенная
информация, касающаяся параметров проводимой оценки:
 Точное указание на оцениваемое имущество, позволяющее провести
идентификацию объекта оценки (для объекта недвижимости достаточно
привести основные данные, отражаемые в свидетельстве о государственной
регистрации прав на него – наименование объекта и субъекта права, вид права
и кадастровый номер объекта, его адрес, площадь или иной количественный
параметр, а также существующие ограничения права).
 Определение объема подлежащих оценке имущественных прав
позволяет выделить юридические параметры объекта недвижимости с учетом
особенностей предполагаемой сделки. Например, при наличии права
собственности на объект, оценке может подлежать лишь частичное право на
него – например, право долгосрочной аренды объекта. Также существенными
для процедуры оценки являются ограничения в распоряжении имуществом в
случае оценки доли в праве общей долевой собственности на объект, при
залоге или аресте недвижимости.
 Описание предполагаемой области применения результатов оценки и
обоснование вида определяемой стоимости проводится с учетом
терминологии и принципов, которые должны соблюдаться при использовании
стандартов оценки, принимаемых заказчиком и оценщиком за основу. Сфера
применения результатов оценки (купля-продажа, залог или страхование
имущества, определение базы для целей налогообложения или корректировки
финансовой отчетности и др.), влияет на состав исходных данных и методов,
использующихся для проведения оценки.
71
 Согласование даты определения стоимости объекта оценки (даты
оценки) и периода, в течение которого проводится оценка. Любой конкретной
дате в текущем, ретроспективном или прогнозном периоде соответствует
определенное состояние самого объекта оценки и соответствующего рынка
недвижимости. Это состояние описывается с помощью постоянно
изменяющихся технических характеристик объекта и значений основных
ценообразующих факторов. Значения стоимости объекта оценки,
определенные на разные даты, чаще всего отличаются друг от друга. Таким
образом, дата оценки является одним из ключевых параметров процедуры
оценки.
 Общее описание объема оценочных работ предполагает указание на
состав, полноту и достоверность исходных данных, и принимаемую систему
информационного обеспечения процедуры оценки, состав привлекаемых для
проведения отдельных этапов оценки экспертов. Также сторонами должен
быть согласован состав принимаемых за основу стандартов оценки и
применяемых подходов и методов оценки недвижимости.
 Указание основных ограничительных условий и допущений оценки
является одной из обязательных составляющих процедуры оценки любого
объекта недвижимости. Именно содержание ограничений и допущений
оценки может существенно повлиять на результат оценки. Фактически эти
условия определяют пределы применимости полученных результатов, о чем
заказчик должен быть проинформирован заранее.
Стоимость услуг по оценке имущества также указывается в договоре.
При проведении переговоров о стоимости своих услуг, оценщик должен
учитывать все затраты на оплату информации, необходимой для
качественного проведения оценки – это и базы нормативной документации, и
данные о ценах продажи и ставках арендной платы за различные объекты на
рынке недвижимости, и аналитические обзоры состояния соответствующего
сектора рынка недвижимого имущества.
Процесс
установления
количественных
и
качественных
характеристик объекта оценки и его окружения является одним из
наиболее ответственных этапов процедуры оценки. Проверке достоверности и
полноты собираемой информации необходимо уделять особое внимание. Весь
объем анализируемых оценщиком данных условно можно разделить на общие
и специальные данные. Общие данные отражают значения и динамику
внешних экономических, политических, экологических и социальных
факторов, влияющих на стоимость недвижимости, в конкретном регионе
применительно к рассматриваемому сегменту рынка. Специальные данные
содержат индивидуальные характеристики объекта по следующим
направлениям:
72
а) юридические параметры объекта (на основе анализа предоставляемой
заказчиком правоустанавливающей документации, кадастрового плана и
данных учреждения государственной регистрации, оценщиком определяется
собственник объекта недвижимости и пакет прав, которыми он обладает,
включая обременения оцениваемого имущества и ограничения в
распоряжении им – если они имеются);
б) технические характеристики объекта (осмотр объекта недвижимости,
изучение технической документации с определением состава и
количественных характеристик конструктивных элементов, обследование
технического состояния строительных конструкций с выявлением
повреждений и дефектов элементов конструкций, сбор информации об
окружении объекта, топографических и геофизических характеристиках
земельного участка, экологических параметрах района расположения объекта
оценки);
в) экономические показатели объекта (анализ текущей выручки и
исследование структуры затрат по обслуживанию и эксплуатации объекта с
целью определения потенциального дохода от владения и распоряжения им,
оценка эффективности использования объекта с позиций его доходности,
выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта
недвижимости; если собственником оцениваемого имущества является
юридическое лицо, то важная роль отводится также исследованию данных
бухгалтерского учета и отчетности организации).
Проведение исследования рынка, к которому относится объект
оценки, позволяет сформировать представление об истории развития рынка
недвижимости в целом, выявить общие конъюнктуру и тенденции,
характерные для соответствующего сегмента рынка недвижимого имущества
в регионе, определить место оцениваемого объекта на рынке и круг его
потенциальных пользователей и покупателей. В процессе изучения текущего
состояния рынка недвижимости оценщиком собирается информация,
необходимая для проведения комплекса расчетов в составе различных
методов оценки. Так, например, для оценки объекта недвижимости с точки
зрения доходов осуществляется сбор и обработка данных о ставках арендной
платы по объектам, имеющим сходные с объектом оценки характеристики, а
также обобщаются данные, позволяющие обосновать величину рисков,
связанных с инвестированием в недвижимость конкретного типа. При
обработке данных о продаже аналогичных оцениваемому объектов на основе
анализа рынка формируется выборка данных по сопоставимым продажам для
последующего проведения комплекса оценочных расчетов. На основе анализа
рынка можно определить средний срок экспозиции объектов различного
назначения и проанализировать риски, связанные с изменением ликвидности
отдельных типов недвижимости. Таким образом, наличие в составе процедуры
73
оценки этапа исследования рынка является обязательным практически для
любой оценки недвижимости.
Целью
анализа
наиболее
эффективного
использования
оцениваемого объекта недвижимости является определение соответствия
текущего использования объекта максимальному уровню его доходности и,
как следствие – стоимости. Выявление варианта наиболее эффективного
использования объекта считается ключевым этапом процесса определения
рыночной стоимости, так как определяет содержание последующих расчетов в
составе процедуры оценки. Иные функции возлагаются на этот этап при
оценке видов стоимости, отличных от рыночной. Так, например, при оценке
инвестиционной стоимости анализ вариантов использования объекта оценки
носит справочно-информационный характер. При определении стоимости
объекта при существующем использовании данный анализ вообще может не
проводиться, так как вариант использования объекта считается заранее
выбранным.
На основе собранной информации об оцениваемом имуществе и с
учетом особенностей рынка, на котором это имущество обращается,
оценщиком самостоятельно принимается решение о выборе конкретных
методов оценки, которые, с учетом состава и уровня достоверности исходных
данных, могут быть применены в расчетах стоимости объекта недвижимости.
В процессе определения стоимости имущества в общем случае могут
использоваться три подхода к оценке:
 доходный
 сравнительный
 затратный.
Доходный подход объединяет совокупность методов оценки стоимости
объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых в будущем
доходов от использования объекта оценки. Основным условием применения
методов доходного подхода является способность объекта недвижимости
приносить доход, то есть объект оценки должен относиться к
доходоприносящей недвижимости.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов
оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с
аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах
сделок с ними. Данный подход может применяться только в том случае, когда
оценщик располагает достаточным объемом сведений о сделках или ценах
предложения объектов недвижимости, сходных с оцениваемым объектом.
Расчет стоимости объекта оценки основывается на проведении комплекса
корректировок, учитывающих различия в параметрах сходных и оцениваемого
объектов, с приведением стоимостей объектов-аналогов к стоимости объекта
оценки.
74
Затратный подход объединяет совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на определении величины затрат, необходимых
для воспроизводства или замещения объекта оценки, с учетом его износа и
устареваний. Под затратами на воспроизводство объекта понимают затраты,
необходимые для создания точной копии объекта с применением материалов и
технологий, использовавшихся в период создания объекта оценки. В качестве
затрат на замещение объекта рассматривается величина затрат на создание
аналогичного объекта, исходя из применяющихся на дату оценки материалов
и технологий. Принимая за основу понятия объекта недвижимости как
земельного участка с улучшениями, можно утверждать, что содержание
затратного подхода заключается в определении стоимости недвижимости как
суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости улучшений
этого участка.
Каждый из перечисленных подходов опирается на собственные методы,
применение которых приводит к получению расчетной величины стоимости
объекта. Выбор применяющихся в том или ином случае подходов и методов
определяется особенностями объекта оценки и надежностью информации,
использующейся в процессе оценки. При определенных условиях оценщик
имеет право отказаться от применения того или иного подхода к оценке,
однако такой отказ должен быть подробно обоснован. Отсутствие в отчете об
оценке обоснования отказа от применения какого-либо подхода к оценке
недвижимости является нарушением требований стандартов оценки.
Формирование заключения об итоговой величине стоимости
объекта оценки является завершающим этапом расчета стоимости
недвижимости. По результатам применения различных подходов к
определению стоимости объекта оценщик получает отличающиеся друг от
друга значения стоимости имущества, соответствующие каждому из
примененных подходов. Для определения итоговой величины стоимости
проводится процедура согласования предварительных результатов оценки –
проводится сравнительный анализ полученных результатов, и определяются
достоинства и недостатки использовавшихся подходов с установлением
весовых коэффициентов для каждого предварительного результата. Именно
итоговая величина стоимости представляется заказчику оценщиком в качестве
результата проведенной оценки.
Составление и передача заказчику отчета об оценке является
заключительным этапом процедуры оценки. Российским законодательством
предусматривается только письменная форма отчета об оценке имущества.
Также федеральным законом и стандартами оценки определяются требования
к содержанию отчета об оценке и его структуре. Нарушение оценщиком
формы отчета и искажение его содержания может привести к тому, что отчет
не будет признан документом доказательственного значения и не сможет быть
рекомендован для заключения сделки с соответствующим имуществом.
75
Полученный заказчиком отчет об оценке может быть применен им в
течение ограниченного периода времени. С учетом действующих федеральных
стандартов оценки продолжительность этого периода составляет не более
шести месяцев от даты составления отчета об оценке до даты совершения
сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты,
отражающей намерения продать недвижимость по указанной в отчете
стоимости.
3.1.2. Содержание отчета об оценке
Постоянно
развивающаяся
российская
экономика
и
совершенствующаяся нормативно-правовая база обращения недвижимого
имущества способствовали активному развитию рынка недвижимости и,
конечно, оценочной деятельности, как одной из важных его составляющих. До
появления первой редакции Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. форма и содержание
заключения об оценке имущества определялись оценщиком самостоятельно.
Сведения о стоимости имущества могли быть представлены как в виде
справки о стоимости, так и в форме отчета произвольного содержания. Из-за
отсутствия единых стандартов оценки в заключениях указывались виды
стоимости, не имеющие четких определений и вызывающие дополнительную
путаницу при их использовании.
Первые стандарты, разработанные в 1995 году Российским обществом
оценщиков как общественной профессиональной организацией, носили лишь
рекомендательный характер. Благодаря введению в действие Федерального
закона об оценочной деятельности появились общие требования к отчету об
оценке, которые в обязательном порядке должны были соблюдать все
оценщики. Эти требования получили развитие в связи с утверждением
федеральных стандартов оценки и переходом к саморегулированию
оценочной деятельности с 1 января 2008 года.
В настоящее время требования к отчету об оценке содержатся в статье
11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» (в последней редакции) и в Федеральном стандарте оценки
«Требования к отчету об оценке» (ФСО №3) [36].
В соответствии со статьей 11 Федерального закона отчет об оценке не
должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В
отчете обязательно должны быть указаны: дата проведения оценки,
используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также
иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного
толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете. В отчете
должны быть указаны:
– дата составления и порядковый номер отчета;
– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
76
– место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в
саморегулируемой организации оценщиков;
– точное описание объекта оценки;
– стандарты оценки и обоснование их использования;
– перечень использованных при проведении оценки данных с указанием
источников их получения;
– принятые при проведении оценки допущения;
– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее
итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного
результата;
– дата определения стоимости объекта оценки;
– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих
количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан
оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен
личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым
оценщики заключили трудовой договор.
Дополнительные требования к структуре отчета об оценке и
содержанию его основных разделов сформулированы в составе ФСО №3.
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться
следующих принципов:
1.
Принцип существенности – в отчете должна быть изложена вся
информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки.
2.
Принцип обоснованности – информация, приведенная в отчете об
оценке, использованная или полученная в результате расчетов при
проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта
оценки, должна быть подтверждена.
3.
Принцип однозначности – содержание отчета об оценке не должно
вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также
допускать неоднозначного толкования.
4.
Принцип проверяемости – состав и последовательность
представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса
оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и
привести его к аналогичным результатам.
5.
Принцип достаточности – отчет об оценке не должен содержать
информацию, не использующуюся при проведении оценки при
определении промежуточных и итоговых результатов, если она не
является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов
оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных
саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик,
подготовивший отчет.
77
Для удобства использования сведений, представленных в отчете,
определен состав и основное содержание его обязательных разделов. В отчете
об оценке должны содержаться следующие разделы:
1. Основные факты и выводы. Данный раздел выполняет
обобщающую функцию в отчете, так как в нем содержится точное
указание на оцениваемое имущество, описываются результаты,
полученные с применением различных подходов к оценке, и
представляется итоговая величина стоимости объекта оценки. Таким
образом, этот раздел позволяет понять, что именно было оценено, и какие
результаты были получены оценщиком.
2. Задание на оценку. Как указывалось ранее, задание на оценку
является обязательной частью договора на проведение оценки. Именно в
задании заказчиком и исполнителем согласовываются основные
параметры объекта оценки, условия проведения оценки и принятые
ограничительные условия. В частности, в задании должна содержаться
информация, указывающая на объект оценки и имущественные права на
него, цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки,
вид стоимости, определяемой оценщиком, сроки проведения оценки и
дата, на которую она проводится, а также допущения и ограничения, на
которых оценка должна основываться. Для процесса оценки содержание
задания на оценку имеет принципиальное значение. Поэтому раздел
«Задание на оценку» должен содержать полный текст задания из
договора, что позволяет исключить неоднозначное толкование сторонами
состава объекта оценки и полученных результатов.
3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Информация о
сторонах – участниках договора на проведение оценки, а также сведения
об оценщике или оценщиках, которые составляют отчет об оценке,
позволяет, прежде всего, определить состав сторон, имеющих
непосредственное отношение к конкретной оценке. Данные о членстве
оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, наличие полиса
страхования гражданской ответственности оценщика, образовательных
документов и стажа работы в сфере оценочной деятельности позволяют
подтвердить соответствие составителя отчета об оценке требованиям
законодательства к оценщику. Если к проведению оценки привлекались
дополнительные специалисты или организации, сведения об их
квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки
также должны указываться в этом разделе.
4. Допущения и ограничительные условия, использованные
оценщиком при проведении оценки. Существенные для проведения
оценки положения, связанные с качеством исходных данных,
предоставленных заказчиком, с областью применения полученных
78
результатов и основными предпосылками процесса оценки, должны быть
отражены в составе допущений и ограничительных условий.
5. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Состав
использующихся при составлении отчета стандартов должен быть
представлен двумя группами стандартов: федеральными стандартами
оценки, обязательными для всех оценщиков, а также стандартами и
правилами оценочной деятельности, утверждаемыми саморегулируемой
организацией оценщиков, членом которой является оценщик,
составляющий отчет об оценке. Применение конкретных стандартов из
указанных групп также должно быть обосновано в данном разделе.
6. Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы,
устанавливающие количественные и качественные характеристики
объекта оценки. В зависимости от особенностей объекта оценки данный
раздел должен содержать сведения об имущественных правах,
обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах
объекта оценки, его износе и устареваниях. В отчете должна быть указана
информация о текущем использовании оцениваемого имущества, а также
представлены сведения об основных количественных и качественных
характеристиках элементов объекта оценки и его окружения,
определяющих основные ценообразующие параметры объекта оценки.
7. Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних
факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но
влияющих на его стоимость. Этот раздел является ключевым для
проведения оценки любого имущества. Именно на этапе анализа рынка
определяются основные факторы, влияющие на стоимость объекта
оценки, и устанавливается возможность применения того или иного
подхода к оценке. Полученные при проведении анализа рынка сведения о
численных диапазонах значений различных ценообразующих факторов
составляют основу последующих расчетов стоимости объекта оценки.
8. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения
доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Данный
раздел включает подробное обоснование и описание применяемых
методов оценки и содержит весь комплекс расчетов, связанных с
определением стоимости объекта оценки. Именно в этом разделе при
необходимости использования ограниченного числа подходов к оценке
оценщиком должно быть представлено обоснование отказа от применения
того или иного подхода.
9. Согласование результатов расчетов. Результаты расчета
стоимости с применением различных методов оценки проходят два этапа
обработки:
79
на первом этапе обобщаются результаты расчета стоимости,
полученные с использованием различных методов в каждом из подходов,
что позволяет вывести единую величину стоимости объекта для каждого
из примененных подходов;
–
на втором этапе проводится согласование обобщенных
результатов расчетов стоимости с учетом примененных подходов.
–
В общем случае процедура согласования результатов, полученных при
использовании различных подходов к оценке, заключается в определении
весовых коэффициентов для каждого из полученных результатов и расчете
итоговой величины стоимости объекта оценки на основе процедуры
взвешивания результатов. При этом оценщик должен привести в отчете об
оценке обоснование выбора весовых коэффициентов.
В частном случае, если оценщиком был применен только один подход к
оценке, то процедура согласования становится формальным, но обязательным
этапом оценки, так как результат оценки принимается в соответствии с
результатом этого подхода.
В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии
документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и
качественные
характеристики
объекта
оценки,
в
том
числе
правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также
документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз
и других документов по объекту оценки.
Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для
специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять
требования ФСО №3 и устанавливаются федеральными стандартами оценки
недвижимости.
Очевидно, что указанный выше состав разделов не является
исчерпывающим. По усмотрению оценщика отчет может быть дополнен
любой информацией, существенной для проведения оценки конкретного
имущества. Также в составе стандартов и правил оценочной деятельности,
утвержденных саморегулируемыми организациями оценщиков (СРО), могут
быть предусмотрены дополнительные требования к отчету об оценке.
Соблюдение этих требований является обязательным для всех членов СРО.
Если отчет составлен по основаниям и в порядке, которые
предусмотрены законодательством об оценочной деятельности, то итоговая
величина стоимости признается достоверной и рекомендуемой для целей
совершения сделки с недвижимым имуществом. Если перечисленные выше
требования в какой-либо части нарушаются оценщиком, то отчет не может
быть признан документом доказательственного значения, что, в свою очередь,
может привести к признанию недействительной сделки с недвижимостью.
80
3.2. ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ
ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Сбор и обработка информации, прямо или косвенно касающейся объекта
оценки, является сутью процесса оценки недвижимости. Поэтому в
соответствии с Федеральными стандартами оценки сбору и анализу
информации, необходимой для проведения оценки, должно уделяться особое
внимание.
К основным отличительным свойствам информации, применяющейся в
оценочной деятельности, можно отнести:
1.
Многообразие источников – состав информации, необходимой
для проведения оценки, может быть получен в результате поиска
необходимых сведений из большого количества источников; при этом
формат представления информации не имеет единых стандартов.
2.
Отсутствие упорядоченных структур данных – единых
стандартных форм, содержащих информацию, касающуюся процедуры
оценки, нет; все данные представляют собой не имеющие общей
структуры
материалы
информационно-аналитических
агентств,
сведения, размещенные на различных сайтах в Интернете, печатные
справочные издания, нормативную документацию, законодательные
акты, документацию по характеристикам объекта оценки и другие
сведения,
применение
которых
определяется
оценщиком
непосредственно при проведении оценки.
3.
Зависимость от временных факторов – для оценки
недвижимости одним из наиболее значимых параметров является
фактор времени, который учитывается не только постоянные изменения,
происходящие на рынке недвижимости, но и события, связанные с
изменением потребительских свойств оцениваемого объекта (ремонты,
перепланировки, реконструкции и т.д.).
При проведении оценки недвижимости информация используется для
трех основных целей: анализ объекта в текущем состоянии, прогнозирование,
сопоставление.
Анализ объекта в текущем состоянии включает сбор информации об
основных характеристиках объекта оценки и его способности обеспечивать
выполнение определенных функций.
Прогнозирование основывается на анализе истории развития рынка, к
которому относится объект оценки, исследовании текущих условий и
составлении прогноза ожидаемых в будущем показателей объекта оценки.
Сопоставление является основой проведения сравнительного анализа
потребительских свойств объекта оценки и других объектов, представленных
81
на рынке недвижимости; результаты анализа позволяют определить
преимущества и недостатки объекта, влияющие на его стоимость.
Все применяющиеся для оценки источники могут быть разделены на
внутренние и внешние.
Основными внутренними источниками информации являются данные
о технических характеристиках объекта недвижимости и другие сведения,
которые предоставляются заказчиком оценки и содержатся в составе
документации на объект оценки. К внутренним источникам можно отнести:

технический паспорт (кадастровый паспорт) на объект
недвижимости – составляется специалистами по технической
инвентаризации имущества;

проектно-сметная документация на объект оценки;

правоустанавливающая документация на объект;

данные о проведенных ремонтных работах и экспертизе
строительных конструкций объекта;

сведения, отражаемые в составе финансовой отчетности
правообладателя объекта;

данные об особенностях эксплуатации объекта и структуре
соответствующих затрат;

сведения о характеристиках земельного участка, включая
кадастровый план и межевое дело, результаты геологических или иных
исследований;

документация,
подтверждающая
наличие
(отсутствие)
обременений по оцениваемому объекту.
К внешним источникам, прежде всего, относятся сведения, которые
оценщик получает не от заказчика, а из других независимых источников, в том
числе:
 законодательные акты Российской Федерации и местные
нормативные акты в сфере обращения недвижимости;
 ведомственные нормативные акты, включая всю нормативную базу
строительства и эксплуатации объектов;
 книги, журналы, газеты и другие, издаваемые на бумажном носителе
публикации, содержащие методические и справочные сведения,
необходимые для проведения оценки;
 электронные базы данных о сделках с недвижимостью;
 результаты научно-практических исследований в сфере рынка
недвижимости, публикуемые в различных электронных и печатных
изданиях;
 сведения о ценообразовании в строительстве;
82
 данные о социально-экономических и отраслевых показателях,
состоянии финансовых рынков, кредитных ставках, различных
рыночных индикаторах и другие сведения.
Описание объекта оценки является неотъемлемой частью любого отчета
по оценке. Главной целью такого описания является формирование у
пользователя отчета однозначного представления о том имуществе, которое
оценивается.
Рассмотрим пример состава основных характеристик объекта
недвижимости как земельного участка с расположенным на нем нежилым
отдельно стоящим зданием на основе внутренней информации,
предоставленной заказчиком. Для описания такого объекта, как правило,
указывают следующую информацию:
1.
Наименование и адрес местоположения земельного участка и
здания в соответствии с Единым государственным реестром недвижимого
имущества (определяется на основании Свидетельства о государственной
регистрации прав).
2.
Вид зарегистрированных прав на земельный участок и здание
(право собственности или право аренды), а также зарегистрированные
обременения (если имеются).
3.
Назначение и текущее использование объекта оценки. Имеющиеся
ограничения в назначении земельного участка (данные кадастрового
паспорта и сведения, представленные заказчиком).
4.
Описание окружения объекта оценки (указание имеющихся в
непосредственной близости от объекта оценки предприятий, организаций
и соответствующих зданий и земельных участков).
5.
Основные характеристики земельного участка (определяются по
данным заказчика и по результатам непосредственного осмотра):
 площадь (измеряется в кв.м. или гектарах);
 форма (прямоугольная, неправильная многоугольная и т.д.);
 топография (поверхность ровная, имеется склон, местность
неровная и др.);
 состояние (участок спланирован и расчищен, имеется
благоустройство территории, многолетние насаждения, участок
заброшен и т.д.);
 состав и структура почвенно-геологические ресурсов, а также
параметры грунтов, глубина грунтовых вод, сейсмичность района
расположения участка;
 состав, качество и состояние подъездных путей, примыкающих к
земельному участку;
83
 обеспечение участка системами жизнеобеспечения
подведенных инженерных коммуникаций);
(состав
6.
Основные характеристики здания (определяются по данным
заказчика и по результатам непосредственного осмотра)
 год постройки и период последнего капитального ремонта
(реконструкции) объекта; в зависимости от года постройки
необходимо навести справки о внесении здания в реестр
памятников истории и архитектуры;
 число этажей, наличие подвала или цокольного этажа;
 общая площадь помещений (общая и полезная площадь),
площадь застройки и высота помещений по наружному и
внутреннему обмеру, строительный объем здания;
 группа капитальности и состав основных конструктивных
элементов здания;
 тип и качество внутренней отделки помещений;
 состав инженерных коммуникаций здания (включая охранную и
пожарную сигнализации, а также системы телекоммуникаций и
видеонаблюдения);
 техническое состояние строительных конструкций объекта.
7.
Дополнительные общие характеристики, предоставляемые
заказчиком или выявляемые оценщиком совместно с заказчиком:
 состав арендаторов и величина арендной платы за помещения
оцениваемого объекта (если помещения или земельный участок
хотя бы частично сдаются в аренду);
 экологические показатели района расположения объекта оценки;
 социальная среда места расположения объекта;
 наличие ограничений по доступу к помещениям (вход с улицы
или со двора, проходная система и т.д.);
 наличие мест для организации автомобильной парковки;
 данные бухгалтерского учета объекта (если собственником
оцениваемого имущества является юридическое лицо).
Мы рассмотрели лишь ориентировочный состав внутренней
информации по объекту оценки. Очевидно, что объем внешней информации
охватывает самые разные сведения о среде, в которой расположен
оцениваемый объект, позволяющие провести обоснованный расчет стоимости
объекта оценки.
Рассмотрим основные требования к составу и качеству информации,
сформулированные в составе ФСО №1 [34].
«Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для
проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и
84
качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию,
существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и
методами, которые на основании суждения оценщика должны быть
применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и
экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость
объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится
объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и
предложение, количественных и качественных характеристиках данных
факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие
документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки,
информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и
эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и
ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности,
относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для
определения стоимости объекта оценки».
Кроме этого, в составе ФСО №1 излагаются требования
к
достаточности и достоверности информации, использующейся при
проведении оценки:
«Информация
считается
достаточной,
если
использование
дополнительной информации не ведет к существенному изменению
характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а
также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация
соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке
делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком
при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта
оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности
информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости
объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или
привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик,
значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия,
при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных
значений.
Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты
(эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их
85
участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их
привлечения».
Таким образом, требования к составу и качеству информации, которая
должна использоваться оценщиком, постоянно усложняются. Тем не менее,
учет этих требований позволяет повысить качество оценочного заключения.
В процессе работы с информацией, касающейся объекта оценки, любые
данные должны быть тщательно изучены и перепроверены. Использование в
составе расчетов недостоверной информации может существенно повлиять на
результат расчета. В ряде случаев невыявленное на этапе оценки
несоответствие
использовавшихся
для
оценки
данных реальным
характеристикам объекта
может привести к срыву переговоров об
отчуждении имущества или переносу сроков заключения сделки и изменению
ее условий.
3.3. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Ранее мы говорили об основных принципах оценки стоимости
недвижимости. В том числе – о принципе наиболее эффективного
использования объекта. Анализ наиболее эффективного использования
объекта оценки является одним из наиболее важных этапов процесса оценки.
Наиболее эффективное использование (НЭИ) объекта недвижимости
представляет собой такой вариант использования объекта, который из всех
законодательно разрешенных, физически осуществимых, финансово
доступных и экономически наиболее целесообразных вариантов обеспечивает
наибольшую стоимость объекта, определенную на дату оценки.
Анализ возможностей рынка принять тот или иной вариант использования земельного участка проводится для того, чтобы определить, насколько
эти варианты «разумно вписываются» в структуру спроса и предложения на
рынке недвижимости. В ходе данного анализа рассматриваются
инфраструктура самого земельного участка и прилегающей к нему территории,
исследуется местоположение объектов, формирующих конкурентную среду
для выбранного варианта инвестиций, оценивается емкость рынка по
использованию земельных участков с улучшениями соответствующего
назначения и т.д. Таким образом, оценивается соотношение спроса и
предложения той продукции или тех услуг, которые планируется
производить или, соответственно, оказывать после смены собственника, и
делается вывод о целесообразности именно такого использования объекта
недвижимости.
Потенциальный инвестор, вкладывая деньги в недвижимость, может
преследовать следующие цели:

приобретение свободного или застроенного земельного
участка по принципу – «я уже знаю, что на этом участке буду строить,
или как этот объект буду эксплуатировать, – никакие другие варианты
86
меня не интересуют»; ранее мы уже говорили, что в этом случае
оценщиком определяется так называемая «стоимость в пользовании»,
учитывающая конкретный сценарий инвестиций в недвижимость.

покупка свободного земельного участка с целью
последующего строительства на нем улучшений без определенных
планов по вариантам строительства;

приобретение земельного участка с существующими
улучшениями с последующими инвестициями в реконструкцию или
модернизацию объекта недвижимости;

покупка
недвижимости,
обладающей значительным
потенциалом повышения стоимости в будущем без каких-либо
дополнительных инвестиций, с целью последующей перепродажи
объекта по более высокой цене («спекулятивный» подход).
В первом случае, как правило, основным ориентиром для принятия
инвестором решения о приобретении объекта недвижимости являются текущие
рыночные данные о сделках купли-продажи аналогичных объектов. Во всех
остальных ситуациях для раскрытия потенциала, которым обладает объект
недвижимости, анализ рынка оказывается недостаточным. Возникает
потребность в исследовании различных вариантов инвестирования в
недвижимость с целью информирования сторон, участвующих в проведении
переговоров по совершению сделки, об экономическом потенциале имущества.
Эта задача решается благодаря проведению анализа НЭИ.
Эксперт-оценщик анализирует различные варианты застройки земли и
эксплуатации улучшений с тем, чтобы определить, какой из них обеспечит
наибольшую стоимость продаваемой собственности. Выбор НЭИ
использования
объекта
недвижимости
обусловлен
потенциалом
местоположения земельного участка, способностью рынка принять данный
вариант использования объекта, возможностью реализации данного варианта
использования с правовой точки зрения, а также с учетом физических,
грунтовых, ландшафтных возможностей участка, технологической и финансовой обоснованности.
Потенциал местоположения земельного участка — основной фактор,
влияющий на его стоимость. Например, если инвестор предполагает
построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных
улицах, желательно в районе расположения торговых, административных
помещений, учреждений культуры; если рассматривается строительство
склада, то необходимо, чтобы недалеко были основные автомагистрали, а к
участку имелись удобные подъездные пути, включая
железнодорожную
ветку, и т. д. При анализе варианта использования участка необходимо рассмотреть не только позитивные результаты, но и возможные негативные
факторы, сопутствующие данному варианту, и снижающие полезность
недвижимости. Информацию об объекте недвижимости можно получить в зе87
мельных комитетах и комиссиях, а также в структурных подразделениях бюро
технической инвентаризации (БТИ) и органах государственной регистрации.
Часто сбор информации осуществляется непосредственно с помощью
собственника имущества, планирующего продавать объект и имеющего право
на получение любой информации о принадлежащем ему земельном участке и
строениях.
Итак, при проведении анализа НЭИ любой из рассматриваемых
вариантов должен соответствовать следующим критериям:
Законодательная разрешенность – правовая обоснованность
застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения
действующего
законодательства,
градостроительного
регламента
(зонирования, требований охраны окружающей среды, пожаробезопасности,
энергопотребления), перспективных решений по планировке территорий,
охватывающих различные земельные участки, а также ограничений местной
администрации и требований населения.
Физическая осуществимость – предполагает учет информации о
физических, грунтовых и ландшафтных характеристиках объекта
недвижимости. В качестве основных факторов, влияющих на определение
границ физической осуществимости того или иного инвестиционного проекта,
рассматриваются: размер, форма, почвенные и геологические особенности
земельного участка, состав растительности, глубина залегания грунтовых вод и
другие. Эти данные используются для того, чтобы решить, объект какой
этажности, каких размеров и формы можно построить на данном земельном
участке с учетом существующих строительных технологий. Технологическая
обоснованность застройки земельного участка или проведения реконструкции
существующего объекта заключается в ответе на вопрос, возможно ли
осуществить планируемый вариант строительства или реконструкции в
заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте
организации строительно-монтажных работ (СМР). Условиями реализации
проекта строительства или реконструкции объекта могут быть: наличие квалифицированных работников строительных специальностей и менеджеров,
обеспеченность
строительными
материалами,
оборудованием
и
энергоносителями, соблюдение требований строительных норм и правил
(СНиП) и нормативов техники безопасности при проведении СМР и т.д. Эти
условия тщательно анализируются для тех вариантов строительства, которые
являются законодательно разрешенными.
Финансовая доступность – предполагаемые объемы финансирования
нового строительства или реконструкции существующего объекта должны
соответствовать типичным условиям привлечения денежных средств,
сложившимся на рынке финансовых услуг, включая предлагаемые
банковскими учреждениями ставки по кредитам и условия возврата займов.
Если предлагаемый вариант инвестирования в недвижимость не учитывает
88
реальную стоимость заемных средств для предусмотренных проектом
объемов финансирования, то такой проект не является финансово доступным.
Экономическая эффективность – в процессе обоснования вариантов
объемов финансирования в рамках инвестиций в недвижимость
анализируются объемы планируемых затрат на строительство, и
составляется прогноз денежных поступлений от владения и распоряжения
недвижимостью в процессе строительства и после ввода объекта в
эксплуатацию. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока
денежных средств, выручке от реализации продукции (услуг), затратам на
эксплуатацию объекта, платежам по обслуживанию долга при использовании
заемных средств, выручке от продажи объекта и рефинансированию
денежных средств. Одновременно анализируются риски, с которыми
сопряжено получение дохода от владения и распоряжения объектом
недвижимости. При проведении анализа НЭИ целесообразно рассматривать
только те варианты инвестирования в недвижимость, которые являются
экономически целесообразными и обладают наибольшей эффективностью.
Исходя из этих критериев, анализ НЭИ объекта недвижимости как
земельного участка с улучшениями, проводят в два этапа:
– на первом этапе проводят анализ НЭИ земельного участка в
предположении, что он является свободным (незастроенным);
– на втором этапе анализ НЭИ проводится для земельного участка с
существующими улучшениями (то есть земельный участок рассматривается
как застроенный).
При определении НЭИ земельного участка как свободного, суть
расчетов вариантов использования заключается в подборе и сопоставлении
различных вариантов освоения земельного участка и выборе оптимального
варианта по критерию величины остаточной стоимости земли. Исследование
вариантов застройки участка проводится в следующей последовательности.
1.
Определяются варианты освоения земельного участка,
которые отбираются исходя из правовой допустимости застройки,
физической возможности (рыночного и технологического потенциала
местоположения), а также финансовой доступности инвестиций в
строительство. Например, если утвержденным градостроительным
регламентом на рассматриваемом земельном участке предусмотрена
промышленная застройка, отбираемые варианты должны предусматривать
организацию промышленного производства или строительство складской
недвижимости. Если же рассматривается «спальный» жилой район города
и на его территории расположен свободный земельный участок, то в
качестве вариантов могут рассматриваться как строительство жилого
здания, так и строительство помещений магазинов, офисов, кафе –
возможно сооружение торгового центра с комплексом офисных
помещений и т.д.
89
2.
Рассчитываются основные экономические показатели
выбранных вариантов инвестирования в строительство: определяется
величина и структура затрат на строительство, а также показатели
доходов от использования объектов. В процессе расчетов производится
разделение общего расчетного значения прибыли, полученной от всего
объекта недвижимости (комплекса «земля + здание»), на доход,
относящийся к земле и доход, приходящийся на улучшения. Это разделение осуществляется с помощью различных коэффициентов
капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков,
продолжительности
срока
возмещения
капитала,
структуры
финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости
комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле,
капитализируется. В результате получается значение остаточной
стоимости земельного участка.
3.
По критерию наибольшей остаточной стоимости земельного
участка выбирается вариант инвестирования в недвижимость. Он и будет
приниматься в качестве наиболее эффективного.
Пример выбора НЭИ земельного участка как свободного представлен в
табл. 3.1. Выбор производится из трех законодательно разрешенных,
физически осуществимых и финансово доступных вариантов застройки
участка – рассматривается строительство торгового центра, здания
спорткомплекса и жилого дома. Сравнение вариантов застройки проводится
на основе сопоставления приведенных к текущей дате значений
совокупности затрат на строительство и эксплуатацию объектов
недвижимости и выручки от распоряжения недвижимостью. Терминология,
принятая в табл. 3.1, подробно рассматривается в главе 4 данного пособия,
посвященной применению затратного подхода к оценке.
Таблица 3.1
Определение варианта наиболее эффективного использования
земельного участка как свободного
Экономический показатель
Торговый
центр
1. Затраты на строительство и
эксплуатацию объекта, тыс. руб.
2. Потенциальный валовой доход, тыс.
руб. в год
3. Потери на недозагруженность и
потери при сборе арендной платы,
тыс. руб. в год
4. Действительный валовой доход, тыс.
руб. в год (стр.2-стр.3)
5. Операционные расходы, тыс. руб. в
90
Жилой дом
835 000
Здание
спорткомплекса
688 500
294 800
235 400
144 500
44 200
41 250
10 650
250 600
194 150
133 850
88 200
62 900
27 300
546 000
Экономический показатель
год
6. Резерв на замещение, тыс. руб. в год
7. Чистый операционный доход, тыс.
руб. в год, (стр.4-стр.5-стр.6)
8. Коэффициент капитализации для
улучшений
9. Чистый доход, относимый к
улучшениям, тыс. руб. в год
(стр.1*стр.8)
10. Коэффициент капитализации для
земли
11. Чистый остаточный доход от земли,
тыс. руб. в год (стр.7-стр.9)
12. Стоимость земли, тыс. руб.
(стр.11/стр.10)
Торговый
центр
Здание
спорткомплекса
Жилой дом
16 650
145 750
9 680
121 570
9 400
97 150
0,165
0,172
0,161
137 775
118 422
87 906
0,12
0,12
0,12
7 975
3 148
9 244
66 458
26 233
77 033
По результатам расчетов, представленных в составе табл. 3.1, в качестве
варианта наиболее эффективного использования земельного участка как
свободного должен быть принят вариант строительства на земельном участке
жилого дома.
2. Анализ НЭИ застроенного земельного участка должен проводиться
с учетом следующих вариантов использования объекта:
– текущее использование существующих улучшений без изменения их
назначения;
– изменение использования улучшений на основе их модернизации или
реконструкции;
– снос существующих строений со строительством нового объекта.
Основным критерием выбора варианта НЭИ застроенного земельного
участка, так же как и для свободного участка, является максимальная
расчетная величина стоимости объекта (но под объектом в данном случае
понимается единый объект недвижимости как земельный участок с
существующими улучшениями).
В качестве примера рассмотрим выбор варианта НЭИ для земельного
участка, на котором расположено здание с комплексом административных и
производственных помещений. Границы участка расположены вдоль
автомагистрали, характеризующейся активным движением пассажирского и
грузового автотранспорта. Здание находится в удовлетворительном
техническом состоянии и может эксплуатироваться без проведения
ремонтных работ.
Рассматривается два варианта использования объекта:
– первый вариант предполагает сохранение текущего использования
объекта без каких-либо инвестиций в его развитие;
91
второй вариант предусматривает возможность проведения
реконструкции объекта с организацией на его базе торгово-офисного центра.
Пусть годовая величина чистого дохода от объекта оценки, исходя из
его текущего использования, составляет 18 650 тыс. руб. Для проведения
реконструкции объекта потребуется один год. Величина затрат на
реконструкцию при условии авансирования строительных работ составит
86 200 тыс. руб. Годовой чистый доход от сдачи в аренду помещений объекта
после реконструкции составит 36 700 тыс. руб. Коэффициент капитализации
для административно-производственных помещений составляет 0,165, а для
торгово-офисного центра 0,15.
–
Решение проводим в следующей последовательности:
Сравним стоимость объекта недвижимости до и после реконструкции:
при текущем использовании стоимость объекта
18 650 / 0,165 = 113 030 (тыс. руб.);
после реконструкции стоимость составит:
36 700 / 0,15 = 244 667 (тыс. руб.),
а с учетом затрат на реконструкцию чистая текущая стоимость объекта
может быть определена следующим образом:
244 667 / (1+ 0,15) – 86 200 = 126 554 (тыс. руб.).
Вывод: так как чистая текущая стоимость объекта после реконструкции
выше стоимости объекта при существующем использовании, в качестве
варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости
принимается торгово-офисный центр.
Проведение анализа НЭИ является обязательным этапом оценки
рыночной стоимости недвижимости. Необходимость проведения такого
исследования при определении иных видов стоимости может оговариваться
стандартами оценки различных видов имущества.
Результаты анализа НЭИ объекта оценки влияют на выбор методов
оценки, которые применяются для оценки этого объекта. При проведении
оценки застроенного земельного участка возможны следующие ситуации:
1.
Выводы о НЭИ земельного участка как свободного и как
застроенного совпадают и соответствуют текущему использованию
объекта оценки.
2.
Заключение о НЭИ свободного и застроенного земельных
участков совпадают, но предусматривают альтернативный текущему
назначению вариант использования объекта оценки.
3.
Вариант НЭИ земельного участка как свободного и как
застроенного отличаются.
Основным критерием выбора методов расчета стоимости объекта
недвижимости в перечисленных ситуациях является структура денежных
потоков (как отрицательных, так и положительных), с помощью которой
может быть учтен конкретный сценарий развития объекта.
92
В первом случае расчет стоимости объекта допускает применение
практически любых методов оценки, включая метод прямой капитализации.
Во втором случае потребность в инвестировании в развитие объекта
недвижимости приводит к неоднородности денежных потоков, что
накладывает ограничения на использование механизма прямой капитализации.
Если выбранным вариантом НЭИ предусматривается снос объекта, то из
расчетов также исключается часть затратного подхода, соответствующая
расчету затрат на создание улучшений и обоснованию износа и устареваний
объекта. Затратный подход в этой ситуации может применяться только для
определения стоимости земельного участка.
Третий случай является наиболее сложным для процесса оценки. Состав
применяемых методов оценки определяется как выбранным вариантом
использования единого объекта недвижимости, так и наилучшим вариантом
использования земельного участка как свободного.
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 3
1. Что означает независимость оценщика? Какие критерии независимости
установлены российским законодательством?
2. Перечислите основные этапы проведения оценки недвижимости.
3. Какие подходы могут быть применены для оценки объектов
недвижимости?
4. Что понимают под термином «итоговая величина стоимости объекта»?
5. Может ли устное заключение о стоимости имущества или краткая
форма отчета об оценке рассматриваться в качестве заключения
профессионального оценщика о стоимости имущества?
6. В составе каких нормативных актов сформулированы основные
требования к отчету об оценке?
7. Что понимают под достаточностью и достоверностью информации,
использующейся при проведении оценки?
8. Какую роль в процедуре оценки рыночной стоимости недвижимости
играет анализ наиболее эффективного использования?
93
4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
С ПРИМЕНЕНИЕМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
4.1. ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА
И ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ
Для потенциального инвестора одним из важнейших мотивов
приобретения объекта недвижимости является его способность приносить
доход. Недвижимость, которая может приносить доход как отдельно взятый
актив, называется доходоприносящей или доходной. Так как в качестве
основного источника доходов от недвижимости традиционно рассматривается
сдача объекта в аренду, к доходной недвижимости можно отнести:
1. Торговые помещения, торгово-офисные и торгово-развлекательные
комплексы.
2. Офисные помещения, здания бизнес-центров, комплексы и
отдельные помещения, связанные с оказанием различных услуг.
3. Складские помещения и комплексы различного типа, а также другие
объекты, относящиеся к недвижимому имуществу.
Доход от недвижимости также может формироваться в процессе
реализации различных инвестиционных проектов нового строительства или
реконструкции и модернизации существующего объекта. Кроме этого,
недвижимость может рассматриваться в качестве одной из составляющих
действующего бизнеса. При этом следует различать доходы, приходящиеся на
собственно объект недвижимости, и дополнительные ресурсы, привлекаемые
для реализации проекта или осуществления конкретного бизнеса.
Доходный подход к оценке недвижимости сориентирован на
стоимостную оценку объекта с учетом потенциала его доходности. Учитывая,
что существует тесная взаимосвязь между объемом инвестиций и выгодами от
коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости
определяется как стоимость прав на получение доходов от этого объекта после
его приобретения. Поэтому стоимость недвижимости, определяемая с
применением доходного подхода, рассчитывается как текущая стоимость
будущих доходов, генерируемых оцениваемым имуществом.
Содержание доходного подхода тесно связано с другими подходами к
оценке. Например, ставки дохода, применяемые в составе расчетов по методам
доходного подхода, часто определяются на основе анализа и сопоставления
рыночных данных по сделкам с различными объектами. Затраты на
капитальный ремонт или перепланировку помещений используются в составе
расчета денежного потока для обоснования объемов инвестиций в объект. При
проведении корректировок к объектам-аналогам в составе сравнительного
подхода анализ значений доходности различных объектов позволяет
обосновать численные значения корректировок.
94
Основным недостатком доходного подхода является то, что в отличие от
двух других подходов оценки, за основу расчетов принимаются данные об
ожидаемых в будущем доходах, то есть прогнозные данные. Следовательно,
результаты доходного подхода носят вероятностный характер.
Теоретической базой доходного подхода являются классические принципы
оценки, которые отражают мотивацию участников рынка недвижимости и
особенности функциональных связей между ценами и ценообразующими
факторами. Рассмотрим состав принципов, которые реализуются в составе
доходного подхода.
1. Принцип ожидания – основной принцип оценки с позиций дохода,
учитывающий ожидания инвестора в получении финансовых и прочих
выгод от владения, пользования и распоряжения объектом, а также рисков,
связанных с получением этих выгод.
2. Принцип замещения – предполагает исследование текущего состояния
сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости;
для доходного подхода данный принцип гласит, что ни один рациональный
покупатель не заплатит за объект оценки сумму, большую минимальной
величины цены объекта недвижимости, обладающего аналогичной
доходностью.
3. Принцип спроса и предложения – реализуется в форме проведения
комплексного анализа следующих количественных и качественных
показателей рынка недвижимости: конкурентоспособность и ликвидность
объектов, насыщение рынка и условия предоставления кредитных
ресурсов, наличие государственного контроля и регулирования сделок,
деловая активность в регионе и другие.
4. Принцип наиболее эффективного использования – основывается на
прогнозировании потенциальной доходности объекта, исходя из варианта
наиболее эффективного использования земельного участка и его
улучшений.
4.2. ПРИМЕНЕНИЕ ИНСТРУМЕНТОВ ФИНАНСОВОЙ
МАТЕМАТИКИ ПРИ АНАЛИЗЕ ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
4.2.1. Понятие простого и сложного процентов
Стоимость приносящей доход недвижимости, прежде всего, определяется
текущей стоимостью доходов, которые ожидает получить собственник в
будущем. Одним из основных положений финансовой математики является
утверждение о том, что с течением времени деньги, как средство накопления,
меняют свою стоимость, даже если не учитывать фактор инфляции. В связи с
этим рассмотрим следующую ситуацию.
95
Пример 1. Предположим, нам необходимо распорядиться суммой в 1000
руб. Во-первых, можно сразу полностью потратить эти деньги. Во-вторых,
их можно положить в «чулок» и отложить все траты на будущее. И, наконец,
деньги можно положить в банк под проценты в расчете на получение в
будущем дополнительного дохода.
Увеличение суммы денег на банковском счете зависит как от процентной
ставки банка и срока вклада, так и от предлагаемого банком порядка
начисления процентов. Проценты по вкладу могут начисляться по одному из
двух вариантов – с применением простого или сложного процента.
При использовании простого процента начисление дохода от вклада за
каждый единичный период (месяц, квартал или год) осуществляется только на
первоначально вложенную сумму.
Пусть сумма первоначального вклада составила 1000 руб. Предложенная
банком процентная ставка равна 10% годовых, что при начислении по
принципу простого процента составляет 100 руб. в год. Срок вклада – 3 года.
Тогда в конце первого года сумма на счете увеличится на 100 руб. и составит
1100 руб.; в конце второго года вновь увеличится на 100 руб. и составит
1200 руб.; к концу третьего года сумма возрастет до 1300 руб. В общем случае
величина прироста D на первоначальную сумму вклада размером C за n
лет при ежегодном начислении дохода по ставке i (в относительных
величинах) на условиях простого процента составит:
D  C  (i  n) ,
(4.1)
а общая накопленная на счете сумма D после начисления процентов
определяется следующим образом:
D = C  (1 + i  n) .
(4.2)
Принцип начисления по сложному проценту означает, что доход,
полученный за первый период на первоначальную сумму вклада, после его
начисления становится частью основной суммы вклада. В следующий период
совместно с первоначальной суммой на него начисляется новый доход. Таким
образом, в отличие от простого процента, сложный предполагает, что доход
приносит не только первоначальная сумма, но и полученный в предыдущие
периоды процент от нее. Причем предполагается, что до закрытия счета все
денежные средства, включая начисленные проценты, не снимаются
вкладчиком.
В качестве примера вновь рассмотрим сумму в 1000 руб. с начислением
10% годовых в течение 3 лет, но на условиях начисления сложного процента.
В первый год сумма на счете увеличится на 100 руб. и составит 1100 рублей.
По итогам второго года проценты будут начислены на полную сумму,
находящуюся на счете, и составят 110 руб., а сумма на счете увеличится до
1210 руб. К окончанию третьего года будет начислен доход в размере
121 руб. и сумма на счете составит 1331 рублей. Тогда общая сумма D ,
96
накопленная на счете за n лет при первоначальной величине вклада C , с
условием ежегодного начисления дохода по ставке i (в относительных
величинах), на условиях сложного процента составит:
D = C  (1 + i)n .
(4.3)
Для сравнения, накопленная по простому проценту при той же
процентной ставке за тот же период сумма составила 1300 руб.
Следовательно, вариант начисления денежных средств по принципу сложного
процента оказывается более привлекательным при условии, что за
соответствующий период (в данном случае – за 3 года) все денежные средства
остаются на счете.
Независимо от принципа начисления процентов на вложенный капитал,
мы наблюдаем изменение стоимости денег с течением времени. Так, при 10%
ставке сложного процента сегодняшний 1 руб. эквивалентен 1,1 руб., которые
будут получены через год, 1,21 руб. – через два года, и 1,33 руб. – по
окончании трех лет. Следовательно, если 1 руб. будет получен через год, то
сегодня он стоит 0,91 руб., если через два года – 0,83 руб., а через три года –
0,75 руб.
Из представленного анализа следует, что деньги имеют разную стоимость
в различные периоды времени в том случае, когда они приносят доход, то есть
выполняют функцию капитала. Традиционно для расчета величины дохода
используется принцип начисления сложного процента, так как всегда
сохраняется правило реинвестирования денежных средств, полученных в виде
дохода на вложенные денежные средства. Поэтому в дальнейшем при
изучении денежных потоков, связанных с инвестициями в недвижимость, мы
будем рассматривать изменение стоимости денег во времени на основе
сложного процента.
Мы сформулировали экономический смысл процесса изменения
стоимости денег во времени и установили, что величина стоимости зависит от
фактора времени и процентной ставки.
Изменение стоимости денег может быть описано с помощью шести
функций сложного процента [37, 38]. Эти соотношения активно используются
специалистами в области оценки, экономической экспертизы и управления
недвижимостью.
В аналитических зависимостях, рассматриваемых в данной главе, введем
следующие обозначения:
PV – текущая стоимость (от англ. present value);
FV – будущая стоимость (от англ. future value);
PMT – величина платежа в серии равновеликих периодических
платежей (от англ. payment);
i – процентная ставка, начисляемая за определенный период
(от англ. interest);
k – количество периодов начисления в течение года;
97
n – общая продолжительность периода начисления процентов (в годах).
В составе рассматриваемых далее шести функций можно выделить
парные (обратные) функции. Так, например, первой функции сложного
процента соответствует четвертая функция. Обе функции отражают
взаимосвязь будущей и текущей стоимости капитала. Парными являются
вторая и третья функции, а также пятая и шестая. Последовательность
дальнейшего представления зависимостей для указанных функций с учетом их
взаимосвязи позволяет лучше понять механизм расчета всех экономических
показателей.
4.2.2. Будущая стоимость капитала (первая функция)
При определении величины накопленной за определенный период
денежной суммы с начислением сложного процента, применяется первая
функция – будущая стоимость капитала за период. На рис. 4.1 графически
отражено возрастание стоимости денежного потока FV за период n. По оси
абсцисс отражается показатель времени t, по оси ординат – показатель
стоимости C.
При единовременном вложении денежных средств в размере PV расчет
будущей стоимости денежного потока с использованием первой функции
сложного процента осуществляется по следующей формуле:
FV  PV  1  i 
n
(4.4)
C
%
FV-?
PV
дано
0
1
2
3
4
…
n
t
Рис. 4.1. Определение будущей стоимости капитала
Величина будущей стоимости F1 , соответствующая единичной величине
текущей стоимости ( PV =1), называется фактором будущей стоимости
единицы:
n
F1  1  i  .
98
(4.5)
Начисление процентов на капитал может происходить чаще, чем в конце
каждого года: ежедневно, ежемесячно, ежеквартально или каждое полугодие.
При более частом накоплении денежных средств расчет производится на
основе формулы (4.4), но с дополнительной корректировкой: число лет n , на
протяжении которых происходит начисление процентов, умножается на
количество периодов накопления в течение года k . Если накопление
осуществляется раз за полугодие, то k =2, раз в квартал, то k = 4, если раз в
месяц, то k = 12, при этом годовая ставка процента i делится на количество
периодов k .
nk
FV  PV  1  i / k  ,
(4.6)
(Формула (4.5) – частный случай (4.6), при k = 1).
В табл. 4.1 показан рост 1000 руб. за один год при 10%-ной годовой
ставке дохода, начисляемой ежегодно, ежеквартально и ежемесячно.
Из этой таблицы следует, что чем чаще производится начисление
процентов, тем большая сумма будет накоплена на банковском счете за один и
тот же период. Следует отметить, что аналогичный принцип расчета
распространяется для других функций сложного процента.
Пример 2. Предприниматель решил положить денежную сумму в размере
2 860 000 руб. на депозит сроком на 4 года под 15% годовых. Какая сумма
будет накоплена на счете к окончанию четырехлетнего периода при
ежегодном и ежемесячном начислении процентов?
Решение. Первоначальная сумма составляет PV= 2 860 000 руб., ставка
дохода в относительных величинах i = 0,15, период накопления n = 4 годам,
количество периодов накопления для ежегодного накопления k = 1, а для
ежемесячного накопления k = 12. Тогда по формуле (4.4) величина
накопленной суммы при ежегодном начислении процентов составит:
n
FV  PV  1  i  ,
FV = 2 860 000 х (1 + 0,15)4 = 5 002 158 руб.,
а при ежемесячном начислении сумма на счете составит (4.6):
FV = 2 860 000 х (1 + 0,15/12)4х12 = 5 191 915 руб.
99
Таблица 4.1
Рост суммы депозита
при ежегодном, ежеквартальном и ежемесячном начислении
Год
Квартал
1
2
1
3
4
Месяц
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Будущая
Будущая стоимость Будущая стоимость
стоимость
(накопленная к
(накопленная к
(накопленная к окончанию каждого окончанию каждого
окончанию
периода сумма при
периода сумма
периода сумма)
ежеквартальном
при ежемесячном
при ежегодном
начислении), руб.
начислении), руб.
начислении, руб.
1008,3
1016,7
1025,0
1025,2
1033,8
1042,4
1050,6
1051,1
1059,8
1068,6
1076,9
1077,5
1086,5
11
12
1095,6
1100,0
1103,8
1104,7
Пример 3. Инвестор приобрел объект недвижимости за 9 000 000 руб. и
планирует его перепродать. По какой минимальной цене он должен продать
объект через три года, если от перепродажи он хочет получить на вложенный
капитал не менее чем 20 %-й годовой доход?
Решение. Определяем будущую стоимость объекта недвижимости при
ежегодном накоплении в течение периода n =3 при величине процентной
ставки i = 20%. Значение текущей стоимости PV = 9 000 000 руб. Тогда
минимальная цена перепродажи объекта должна составить
FV = 9 000 000 х (1 + 0,2)3 = 15 552 000 руб.
4.2.3. Текущая стоимость капитала (четвертая функция)
Четвертая функция предназначена для определения текущей стоимости
будущего денежного потока (капитала). Применение данной функции
является одним из основных инструментов расчета стоимости недвижимости в
составе доходного подхода.
Процесс пересчета (приведения) будущей стоимости денежного потока в
текущую стоимость называется дисконтированием. Процентная ставка, по
которой производится дисконтирование, называется ставкой дисконта (или
100
ставкой дисконтирования), а безразмерная величина, соответствующая ставке
дисконта, называется коэффициентом дисконтирования.
На основе четвертой функции оценивается текущая стоимость будущего
известного (или прогнозируемого) единовременного поступления денежных
средств с учетом заданной величины ставки процента (ставки дисконта). На
диаграмме 4.2 графически отражено определение текущей стоимости
денежной единицы (денежного потока) за период n.
Рис. 4.2. Диаграмма определения текущей стоимости капитала
C
FVдано
PV- ?
0
1
2
3
4
…
n
t
Текущая стоимость будущего денежного потока (капитала) определяется
как величина, обратная будущей стоимости капитала:
PV  FV 
1
1  i 
n
,
(4.7)
отсюда величина процентной ставки i :
in
FV
1
PV
(4.8)
Величина, соответствующая текущей стоимости будущей единицы (при
FV=1), характеризует фактор текущей стоимости единицы:
F4 
1
1  i 
n
.
(4.9)
Пример 4. Инвестор рассчитывает перепродать объект недвижимости
через 5 лет за 14 850 000 руб. Какую максимальную сумму он может заплатить
за объект сегодня, если в результате владения и распоряжения этим объектом
инвестор рассчитывает получить на вложенный капитал 14%-й годовой
доход?
101
Решение. Определяем текущую стоимость объекта недвижимости при
ежегодном начислении процентов в течение периода n =5 при величине
процентной ставки i = 14%. Значение будущей стоимости FV = 14 850 000 руб.
Тогда максимальная цена приобретения объекта должна составить PV =
14 850 000 / (1 + 0,14)5 = 7 712 625 руб.
Пример 5. Инвестор приобретает объект недвижимости за 10 500 000 руб.
и планирует его перепродать через 4 года за 17 250 000 руб. Рассчитать
величину ожидаемой ставки дохода на вложенный капитал?
Решение. По условию задачи известны значения текущей и будущей
стоимости денежного потока PV = 10 500 000 руб., FV = 17 250 000 руб. Тогда
при ежегодном начислении процентов в течение периода n = 4, величина
процентной ставки i определяется по формуле (4.8):
Тогда ожидаемая ставка дохода
i4
17250000
 1  0,132 ,
10500000
что в процентном выражении составит 13,2%.
4.2.4. Накопление единицы за период – будущая стоимость аннуитета
(вторая функция)
Обсуждая содержание двух предыдущих функций, мы оперировали таким
понятием как единовременное вложение или поступление денежных средств.
Также при владении или пользовании недвижимостью могут возникать
периодические потоки доходов или затрат.
Наиболее распространенным примером равномерных денежных потоков
является арендная плата. Как правило, чистый доход от арендной платы
поступает с определенной периодичностью и в течение определенного
времени может быть равновеликим.
Рост денежного потока может быть также рассмотрен на примере
накопления денежных средств на банковском вкладе, условием которого
является пополнение счета равными суммами PMT через определенные
интервалы времени в течение всего срока депозита n на условиях начисления
ставки дохода i.
Равномерным аннуитетом называется серия равновеликих платежей,
вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течение
определенного периода времени.
Следует отметить, что в теории оценки различают: равномерный,
возрастающий и убывающий аннуитет [23]. Рассматриваемые далее функции,
включающие периодические денежные потоки, основываются исключительно
на равномерном аннуитете.
В зависимости от сроков осуществления платежей, различают обычный и
авансовый аннуитет. Если выплаты производятся в конце каждого периода,
102
то аннуитет является обычным, а если в начале каждого периода, то аннуитет
считается авансовым.
Будущая стоимость обычного аннуитета.
В качестве примера рассмотрим вклад с ежегодным депонированием
суммы в размере 1000 руб. Если в течение, например, 3 лет в конце каждого
года депонировать на счет 1000 руб., то сумма, внесенная в конце первого
года, будет приносить процент в течение последующих двух лет. Сумма,
внесенная по окончании второго года – в течение одного года. Наконец, на
сумму, внесенную в конце третьего года, вообще не будут начислены
проценты.
Таким образом, каждая вложенная сумма приносит сложный процент,
который начисляется с момента ее вложения до момента получения конечного
результата. Накапливаются как все вложенные суммы, так и
проценты, начисленные на них. Итоговый результат составляет сумма всех
вложений и накопленный процент. На диаграмме рис. 4.3 представлен
принцип формирования будущей стоимости обычного аннуитета за период n.
C
FV-?
РМТ
0
1
РМТ
2
РМТ
РМТ
3
…
РМТ
n-1
РМТ
n
t
Рис. 4.3. Диаграмма определения будущей стоимости обычного аннуитета
Формула для вычисления будущей стоимости обычного аннуитета (при
количестве периодов накопления в году k =1) имеет вид:
(1  i )n  1
(4.10)
FV 
PMT
i
Для более частого накопления, при k =2, 4, 12 выражение (4.10) имеет
вид:
(1  i / k )nk  1
FV 
PMT
i/k
103
(4.11)
При условии вложения в каждом периоде единичной суммы (PMT=1) под
проценты i, может быть получено выражение для определения фактора
будущей стоимости обычного аннуитета (обычного накопления денежной
единицы):
(1  i ) n  1
,
S (n, i ) 
i
(4.12)
Пример 6. Для того, чтобы приобрести объект недвижимости через 1 год,
предприниматель решил оформить вклад в банк с ежемесячными взносами по
240 000 руб. в конце каждого месяца. Какой суммой будет располагать
предприниматель к концу года при 18%-й годовой ставке по вкладу?
Решение. Определяем будущую стоимость FV обычного аннуитета при
ежемесячном начислении процентов в течение периода n =1 год и количестве
периодов накопления k = 12 при величине годовой процентной ставки i =
18%. Значение периодического платежа PMT=240 000 руб. Расчет будущей
стоимости денежного потока производится по формуле (4.11):
(1  0,18 /12)112  1
FV 
 240000  3129891( руб ).
0,18 /12
Таким образом, к концу года будет накоплена сумма 3 129 891 руб.
Будущая стоимость авансового аннуитета
В отличие от обычного аннуитета, в составе авансового аннуитета
платежи осуществляются в начале каждого периода, следовательно, первый
платеж приносит доход в течение n периодов, второй платеж – в течение (n1) периода и так далее. Последний платеж приносит доход в течение только
одного периода. На диаграмме рис. 4.4 представлен принцип формирования
будущей стоимости авансового аннуитета за период n.
C
FV-?
РМТ
0
РМТ
1
РМТ
2
РМТ
РМТ
РМТ
3
n-1
n
t
…
Рис. 4.4. Диаграмма определения будущей стоимости авансового аннуитета
Формула второй функции сложного процента при условии вложения
денежных средств в начале каждого периода имеет следующий вид:
104
 (1  i )n1  1 
FV  
 1  PMT
(4.13)
i


При количестве периодов накопления k  1 формула (4.13) имеет вид:
 (1  i / k )nk 1  1 
FV  
 1  PMT
i
/
k


(4.14)
При условии вложения в каждом периоде единичной суммы (PMT=1) под
проценты i, может быть получено выражение для определения фактора
будущей стоимости авансового аннуитета (авансового накопления
денежной единицы):
(1  i) n1  1
S a (n, i ) 
1
i
(4.15)
Пример 7. Для того, чтобы приобрести объект недвижимости через 1 год,
предприниматель решил оформить вклад в банк с ежемесячными взносами по
240 000 руб. в начале каждого месяца. Какой суммой будет располагать
предприниматель к концу года при 18%-й годовой ставке по вкладу?
Решение. Определяем будущую стоимость FV авансового аннуитета при
ежемесячном начислении процентов в течение периода n =1 год и количестве
периодов накопления k = 12 при величине годовой процентной ставки i =
18%. Значение периодического платежа PMT=240 000 руб. Расчет будущей
стоимости денежного потока производится по формуле (4.14):
 (1  0,18 /12)1121  1 
FV  
 1  240000  3176839( руб ).
0,18 /12


Таким образом, к концу года будет накоплена сумма 3 176 839 руб.
Если сопоставить результаты расчета для обычного и авансового
аннуитета (см. примеры 6 и 7), то становятся очевидными финансовые
преимущества начисления по принципу авансового аннуитета.
Итак, мы рассмотрели вторую функцию сложного процента,
предназначенную для определения будущей стоимости аннуитета как
накопленной за определенное количество периодов денежной суммы при
условии равномерных вложений одной и той же величины под заданный
процент.
105
4.2.5. Фонд возмещения (третья функция)
Рассмотрим серию равномерных равновеликих платежей. Зная
итоговую, накопленную за n периодов по процентной ставке i, сумму,
определим размер каждого из необходимых для этого периодических
платежей.
Фондом возмещения называется величина платежа, который
необходимо депонировать в каждом периоде для того, чтобы при заданной
ставке дохода получить на счете к окончанию всего периода накопления
требуемую сумму.
Фактор фонда возмещения определяется как фонд возмещения,
необходимый для накопления на счете суммы в размере единицы. В
зависимости от того, в конце или начале периода производятся платежи,
различают фонд обычного и авансового возмещения.
В дальнейшем для описания функции фактора фонда обычного
аннуитета будем применять обозначение SFF(n,i), а для фактора фонда
авансового аннуитета SFFa(n,i).
Фонд обычного возмещения
На диаграмме рис. 4.5 представлена схема формирования фонда
обычного возмещения.
C
FV
дано
PMT?
0
1
PMT?
2
PMT?
3
PMT?
…
PMT?
n
t
Рис. 4.5. Диаграмма определения величины фонда обычного возмещения
По существу задача определения величины фонда обычного возмещения
является обратной по отношению к задаче, связанной с расчетом будущей
стоимости аннуитета (вторая функция сложного процента). Рассматривая в
соответствующей формуле второй функции будущую стоимость (FV) как
известную величину, а равновеликий платеж (PMT) как искомое значение,
получим формулу, соответствующую третьей функции сложного процента
для фонда обычного возмещения:
106
PMT 
i
FV
(1  i )n  1
(4.16)
Фактор фонда обычного возмещения показывает денежную сумму,
которую необходимо вносить в конце каждого периода для того, чтобы через
определенное число периодов сумма на счете составила одну денежную
единицу. Полагая в последней формуле FV=1, получим выражение для
фактора фонда возмещения.
SFF (n, i ) 
i
(1  i ) n  1
(4.17)
Пример 8. Собственнику объекта недвижимости за три года необходимо
накопить деньги на проведение ремонта здания в размере 6 000 000 руб. Для
накопления требуемой суммы был открыт банковский депозит на условиях
18% годовых с ежегодным пополнением счета (в конце каждого года). Какую
сумму организации необходимо ежегодно (в конце года) откладывать на
депозит, чтобы по окончании трех лет накопить требуемую сумму для
проведения ремонта?
Решение. Определяем величину периодического платежа PMT для фонда
обычного возмещения при ежегодном начислении процентов в течение
периода n =3 при величине годовой процентной ставки i = 18%. Значение
будущей стоимости FV=6 000 000 руб. Тогда расчет величины
периодического платежа производится по формуле (4.16) следующим
образом:
PMT 
0,18
 6000000  1679543
(1  0,18) 3  1
Таким образом, величина каждого платежа составит 1 679 543 руб.
Фонд авансового возмещения
Формулы фонда авансового возмещения и соответствующего фактора
могут быть получены на основе аналогичных преобразований зависимостей
для определения будущей стоимости авансового аннуитета. Таким образом,
формула для расчета периодического платежа PMTa , который необходимо
вкладывать в начале каждого из n периодов при заданной процентной ставке
i , чтобы в конце последнего периода получить требуемую сумму FV , будет
иметь следующий вид:
PMTa 
i
(1  i) n1  1  i
107
 FV
(4.18)
Соответственно, фактор фонда авансового возмещения определяется по
формуле:
SFFa (n, i ) 
i
(4.19)
(1  i )n1  1  i
Данная формула определяет величину платежа, который необходимо
вкладывать в начале каждого периода под определенный процент с тем, чтобы
к концу последнего периода получить одну денежную единицу. На диаграмме
4.6 представлена схема формирования фонда авансового возмещения.
C
FV
дано
РМТ-? РМТ-?
0
1
РМТ-?
2
РМТ-?
РМТ-?
…
3
РМТ-?
n-1
n
t
Рис. 4.6. Диаграмма определения величины фонда авансового возмещения
Пример 9. Частная фирма получила кредит в сумме 5 800 000 руб. на 4
года под 25% годовых на условиях ежегодной выплаты только процентов.
Какую сумму организации необходимо ежегодно (в конце каждого года)
откладывать на отдельный счет, чтобы к концу срока кредитования накопить
сумму для выплаты основного долга, если банк предлагает 18% годовых?
Решение. Определяем величину периодических платежей PMT для
фонда обычного возмещения при ежегодном начислении процентов в течение
периода n =4 при величине годовой процентной ставки i = 18%. Значение
будущей стоимости FV=5 800 000 руб. Тогда расчет величины периодического
платежа производится следующим образом (4.16):
PMTa 
0,18
 5800000  1375897.
(1  0,18) 4  1  0,18
Таким образом, величина каждого платежа составит 1 375 897 руб.
Мы рассмотрели третью функцию сложного процента – фонд
возмещения, позволяющую определить размер периодического равновеликого
платежа для накопления на условиях известной процентной ставки
определенной суммы за конкретный период времени.
108
4.2.6. Текущая стоимость аннуитета (пятая функция)
При изучении второй функции сложного процента мы рассматривали
принцип накопления денежных средств за период с определением будущей
стоимости обычного и авансового аннуитета. Пятая функция направлена на
определение текущей стоимости серии равномерных равновеликих
поступлений денежных средств в течение n периодов с учетом процентной
ставки i. По аналогии со второй и третьей функцией в зависимости от срока
поступления платежа (в конце или в начале каждого периода) рассмотрим
соотношения для расчета текущей стоимости обычного и авансового
аннуитетов.
Текущая стоимость обычного аннуитета
На рис. 4.7 представлена общая схема расчёта текущей стоимости
обычного аннуитета.
C
PV-?
PMT-дано
0
1
PMT-дано
2
PMTдано
PMTдано
3
…
PMT-дано
n
t
Рис. 4.7. Диаграмма определения величины текущей стоимости обычного
аннуитета
На практике можно использовать различные способы расчета текущей
стоимости аннуитета. Например, на основе формулы четвертой функции
(текущая стоимость капитала), текущая стоимость серии платежей может быть
определена путем расчета текущей стоимости каждого платежа в отдельности
с последующим суммированием полученных значений текущей стоимости.
Тогда общая величина текущей стоимости обычного аннуитета для всех n
платежей будет определяться по формуле:
n
1
j
j 1 (1  i )
PV  PMT  
109
(4.20)
С другой стороны, если использовать формулу суммы членов
геометрической прогрессии, то можно получить следующую формулу
расчета текущей стоимости обычного аннуитета:
1  (1  i )  n
PV 
 PMT
i
(4.21)
Данная формула соответствует содержанию пятой функции сложного
процента [37].
Под фактором текущей стоимости обычного аннуитета понимают
текущую стоимость серии будущих периодических платежей размером в одну
денежную единицу каждый (PMT=1), которые поступают в течение
определенного числа периодов n при заданной процентной ставке i :
1  (1  i ) n
a (n, i ) 
i
(4.22)
Фактор текущей стоимости обычного аннуитета также называют
фактором Инвуда [7].
Пример 10. На рынке нежилой недвижимости предлагается к продаже
здание, которое в течение 5 лет позволит получать ежегодный доход в виде
арендных платежей в размере 3 300 000 руб. чистой прибыли в конце каждого
года. Какую максимальную сумму может заплатить за объект рациональный
покупатель сегодня, если ставка дисконтирования для всех лет составляет
20%.
Решение. Определяем величину текущей стоимости (PV) периодических
платежей PMT = 3 300 000 руб., поступающих в конце каждого периода в
течение n=5 лет при величине годовой процентной ставки i = 20%. Расчет
величины текущей стоимости обычного аннуитета производится по (4.21)
следующим образом:
1  (1  0,2) 5
PV 
 3300000  9869020
0,2
Т.о., цена приобретения объекта не должна превышать 9 869 020 руб.
Текущая стоимость авансового аннуитета
В структуре авансового аннуитета первое поступление (платеж) в потоке
доходов производится немедленно (в текущий момент). Последующие
платежи – через равные промежутки времени. Для того, чтобы определить
соотношение для расчета текущей стоимости авансового аннуитета,
рассмотрим первый платеж. Поскольку он производится в начальный момент
времени, дисконтировать его не нужно. Последующие n-1 платежей
110
дисконтируются,
причем
каждый
платеж
производится
через
соответствующее количество периодов, уменьшенное на единицу.
Схема приведения к текущей стоимости авансового аннуитета
представлена на рис. 4.8.
C
PV-?
PMT
PMT
PMT
PMT
PMT
0
1
…
2
n-1
n
t
Рис. 4.8. Определение величины текущей стоимости авансового аннуитета
Сумма стоимостей всех
n платежей представляет собой
геометрическую прогрессию со знаменателем 1/(1+ i ) и первым членом,
равным РМТ. Тогда текущая стоимость авансового аннуитета может быть
описана следующим выражением:
 1  (1  i ) ( n1)

PV  
 1  PMT
i


(4.23)
В предположении, что PMT =1, получим выражение для фактора
текущей стоимости авансового аннуитета:
1  (1  i)  ( n1)
aa ( n, i ) 
1
i
(4.24)
Пример 11. На рынке нежилой недвижимости предлагается к продаже
здание, которое в течение 5 лет позволит получать ежегодный доход в виде
арендных платежей в размере 3 300 000 руб. чистой прибыли в начале каждого
года. Какую максимальную сумму может заплатить за объект рациональный
покупатель сегодня, если ставка дисконтирования для всех лет составляет
20%.
Решение. Определяем величину текущей стоимости (PV) периодических
платежей PMT = 3 300 000 руб., поступающих в начале каждого периода в
111
течение n =5 лет при величине годовой процентной ставки i = 20%. Расчет
величины текущей стоимости обычного аннуитета производится по формуле
(4.23) следующим образом:
 1  (1  0,2)  (51)

PV  
 1  3300000  11842824
0,2


Следовательно, цена приобретения объекта недвижимости не должна
превышать 11 842 824 руб.
Данная функция имеет важное значение для оценщика, так как очень
часто в процессе анализа будущих доходов оценивается их текущая
стоимость.
4.2.7. Взнос на амортизацию капитала (шестая функция)
Нередко условия выдачи кредита предусматривают постепенное
погашение как процентов по кредиту, так и основной суммы долга. Таким
образом платежи, направленные на погашение, существенно превышают
начисленные проценты и позволяют полностью погасить (амортизировать)
кредит к окончанию срока займа.
В финансовой математике амортизацией называется процесс
погашения долга в течение определенного периода времени. Следует отличать
понятие «амортизация», использующееся в бухгалтерском учете для списания
части стоимости основных средств на себестоимость, от содержания этого
термина в финансовой математике.
Период времени, в течение которого полная сумма кредита должна быть
погашена путем осуществления периодических платежей, называется сроком
амортизации. Для того чтобы определить величину равновеликого
периодического взноса на амортизацию кредита, необходимо рассмотреть
задачу, обратную пятой функции сложного процента для обычного и
авансового аннуитета, а именно, зная величину основного долга (PV),
необходимо определить величину периодических платежей (PMT).
Таким образом, формулы шестой функции – взноса на амортизацию
денежной единицы – имеют вид
для обычных платежей:
PMT 
i
 PV
1  (1  i )  n
(4.25)
для авансовых платежей:
PMT 
i
 PV
1  (1  i )  ( n1)  i
112
(4.26)
Подставляя в эти формулы PV =1, получим фактор взноса на
амортизацию единицы для обычных платежей:
F6 
i
1  (1  i)  n
(4.27)
Фактор взноса на амортизацию единицы для авансовых платежей:
F6 а 
i
1  (1  i )  ( n1)  i
(4.28)
Очевидно, что фактор взноса на амортизацию единицы есть величина,
обратная фактору пятой функции – текущей стоимости аннуитета:
F6 
1
a ( n, i )
для обычного аннуитета;
F6 а 
1
aa (n, i )
для авансового аннуитета.
Чем выше процентная ставка или короче период амортизации, тем выше
должен быть обязательный периодический взнос. И, наоборот, чем ниже
ставка процента и более продолжителен период выплат, тем меньше размер
регулярного взноса. Каждый равновеликий взнос на амортизацию кредита
включает процент (отдачу от инвестиций) и сумму в уплату первоначальной
основной суммы долга (возврат инвестированной суммы). Схематично
изменение соотношения этих составляющих в процессе постепенного
погашения кредита представлено на диаграмме рис. 4.9.
Первоначальная
сумма займа (PV)
C
Доход на инвестиции
(проценты по займу)
Серия равновеликих платежей в счет погашения
основной суммы долга и выплаты процентов (PMT-?)
t
0
1
2
…
n-1
Возврат основной
суммы займа
Рис. 4.9. Структура равновеликих платежей, направленных на погашение
кредита и процентов по нему
113
Мы рассмотрели шестую функцию сложного процента, которая позволяет
определить размер платежа в серии равновеликих периодических платежей,
обеспечивающих погашение за определенный период времени при
установленной процентной ставке сумму основного долга и проценты по
нему.
Пример 12. Предприниматель приобретает помещение магазина за 9 750
000 руб. Для этого он взял кредит в банке на 4 года под 15% годовых.
Выплаты в счет погашения кредита должны производиться ежегодно.
Определить сумму ежегодных выплат в счет погашения кредита для обычных
и авансовых платежей.
Решение. В данном случае необходимо найти значения PMT при
заданной величине PV= 9 750 000 руб., ставке i =15% и периоде n =4. С
учетом постановки задачи, должно быть выполнено два варианта расчетов –
для обычного и авансового платежей:
0,15
– для обычных платежей
 9750000  3415087
1  (1  0,15)4
0,15
2. PMT 
 9750000  2969641 – для авансовых платежей.
1  (1  0,15) ( 41)  0,15
1. PMT 
Таким образом:
1.Для выплат в счет погашения кредита в конце каждого года размер
каждого платежа составит 3 415 087 руб.,
2. Для выплат в счет погашения кредита в начале каждого года размер
каждого платежа составит 2 969 641 руб.
4.2.8. Понятия реальной и номинальной ставки дохода
При проведении анализа денежного потока необходимо учитывать, на
какой основе формируются ожидаемые доходы и издержки, связанные с
владением, пользованием и распоряжением объектом недвижимости. В связи с
этим возникает проблема учета важного макроэкономического показателя –
инфляции. Уровень инфляции чаще всего измеряется индексом
потребительских цен. Таким образом, ставка дохода на капитал может
рассматриваться с учетом инфляции и без нее.
В теории оценки недвижимости различают реальную и номинальную
процентные ставки.
Реальная ставка дохода ireal представляет собой процентную ставку без
учета инфляции.
Номинальная ставка дохода
inom включает инфляцию за
соответствующий период.
114
Таким образом, при наличии инфляции I реальная ставка всегда меньше
номинальной ставки дохода. Данное обстоятельство имеет особое значение
для определения ставки дисконтирования денежных потоков в составе
процедуры оценки недвижимости с применением доходного подхода.
Взаимосвязь между номинальной и реальной ставками дохода
определяется уравнением Ирвина Фишера:
1  inom  (1  ireal )  (1  I ) ,
(4.29)
тогда значение номинальной ставки дохода может быть выражено в
следующем виде:
inom  ireal  I  ireal  I
При малых значениях инфляции последним
пренебречь и за основу можно принять соотношение:
(4.30)
слагаемым
inom  ireal  I
можно
(4.31)
Таким образом, при определенных условиях различия в номинальной и
реальной ставках дохода составляют величину инфляции.
Пример 13. Необходимо рассчитать реальную ставку дохода, если
номинальная процентная ставка составляет 15,2 % годовых, а величина
инфляции – 6,8 % в год.
Решение. С учетом невысокой величины инфляции значение реальной
ставки дохода определяется как разность номинальной ставки и инфляции. С
учетом того, что в уравнении Фишера значения ставок указаны в
относительных величинах, величина реальной ставки составит:
ireal = 0,152 – 0,068 = 0,084 (или 8,4 %).
Особенности учета номинальной и реальной ставок дохода будут
рассмотрены далее при описании понятия безрисковой ставки и изучении
принципов формирования денежного потока в составе доходного подхода.
4.3. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ
ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
В экономике недвижимости выделяют основные понятия, позволяющие
применять единую терминологию при описании показателей доходности
объекта и изучении издержек, связанных с управлением этим объектом. В
связи с этим, рассмотрим основные термины и определения, наиболее часто
применяющиеся в теории оценки недвижимости с применением доходного
подхода.
Потенциальный валовой доход (ПВД) — это прогнозируемая за
определенный период времени общая величина дохода, который может
115
принести объект недвижимости при условии его полной загруженности, с
учетом текущего технического состояния и качественных характеристик
оцениваемого объекта.
Так как при оценке единичных объектов недвижимости чаще всего в
качестве источника доходов рассматривают сдачу объекта или его частей в
аренду, ПВД такого объекта соответствует общей величине арендной платы
при 100%-й загрузке площадей, пригодных для сдачи в аренду, до вычета
возможных потерь, а также эксплуатационных и прочих затрат. Как правило, в
качестве ставок арендной платы принимают среднерыночные данные по
арендной плате за сопоставимые с объектом оценки площади. При
определении величины ПВД также следует учитывать условия действующих
долгосрочных договоров аренды и иные обременения, связанные с объектом
оценки и влияющие на показатели доходов от него.
Рассматривая источники формирования ПВД, следует учитывать, что
доход от объекта недвижимости может быть получен не только от сдачи в
аренду отдельных помещений здания. Также доход может обеспечиваться за
счет предоставления в аренду машино-мест на открытой или закрытой
парковке автомобилей (при ее наличии), предоставления наружных
поверхностей фасада или торцевых стен здания под размещение наружной
рекламы, установки антенного или иного оборудования средств связи на
кровле здания и т.п.
Следует различать показатели доходов от объекта недвижимости и от
бизнеса, который размещен на базе оцениваемого объекта. Ведь природа и
структура доходов и расходов конкретного вида предпринимательской
деятельности существенно отличается от структуры доходов и затрат,
относимых непосредственно к объекту недвижимости. Так, например, если в
одном из двух аналогичных торговых помещений разместить салон по
продаже сотовых телефонов, а в другом – магазин детских товаров, то
рыночная стоимость обоих помещений окажется примерно одинаковой
независимо от того, насколько успешно будет развиваться тот или иной
бизнес.
Итак, при расчете величины ПВД от объекта недвижимости, как правило,
не следует учитывать доход от предпринимательской деятельности (бизнеса)
его собственника. Исключение может составлять анализ бизнеса, который
основывается на управлении оцениваемым объектом недвижимости.
Действительный валовой доход (ДВД) — это наиболее вероятная
величина дохода от объекта недвижимости с учетом возможных потерь
арендной платы от неполной занятости помещений вследствие смены
арендаторов или низкого спроса на помещения, а также в результате
нарушения арендаторами графика арендных платежей или частичных
невыплат аренды. Величина ДВД рассчитывается как сумма ПВД,
уменьшенная на возможные потери арендной платы.
116
Возможные потери оцениваются либо в виде конкретной денежной
суммы, либо с помощью коэффициента недоиспользования (иногда его
называют коэффициентом недозагруженности), определяемого как отношение
соответствующих потерь арендной платы к величине потенциального
валового дохода. В условиях высокой активности рынка недвижимости для
каждого типа доходной недвижимости формируется среднерыночная
величина показателей недоиспользования. При оценке рыночной стоимости
объекта при расчете ДВД должны применяться среднерыночные показатели
потерь, предполагающие применение характерных для местного рынка
методов привлечения арендаторов и управления объектом.
Величина ДВД рассчитывается за определенный период времени,
соответствующий периоду расчета ПВД (чаще всего – на ежегодной основе).
Наряду с термином «действительный валовой доход» достаточно часто
используется термин «эффективный валовой доход».
Операционные расходы (ОР) — это сумма эксплуатационных затрат,
объединяющих расходы на содержание объекта недвижимости, необходимых
для получения действительного валового дохода.
Операционные расходы формируются из текущих расходов и расходов
по формированию резерва на замещение. В свою очередь, текущие расходы
состоят из постоянных и переменных расходов.
Постоянные операционные расходы объединяют затраты по объекту,
величина которых не зависит от уровня загруженности объекта, например, к
постоянным расходам относятся: имущественные налоги, страховые
отчисления, расходы на отопление помещений при наличии центральной
системы теплоснабжения, и другие затраты.
Переменные операционные расходы — это периодические расходы (за
выбранный в качестве единичного период времени), величина которых
зависит от уровня загрузки площадей. К переменным расходам чаще всего
относятся:
• коммунальные платежи (за исключением теплоснабжения);
• уборка помещений, содержание прилегающей территории и уборка
мусора;
• кондиционирование воздуха;
• заработная плата обслуживающего персонала и налоги на заработную
плату;
• отчисления на пожарную охрану и обеспечение безопасности;
• расходы на косметический ремонт объекта недвижимости;
• затраты на рекламу, консультации и юридическое обслуживание;
• расходы на управление (включая вознаграждение управляющего и
соответствующие налоговые выплаты) и другие.
Резерв на замещение создается с целью накопления специального
резервного фонда, средства из которого могут использоваться для проведения
капитального ремонта объекта, замены его отдельных конструктивных
117
элементов и оборудования с целью сохранения потребительских свойств
недвижимости. Затраты на такие замены, как правило, являются
значительными и носят единовременный характер. Поэтому резерв на
замещение формируется постепенно на основе ежегодных отчислений с
учетом процентных выплат, предлагаемых региональными кредитносберегательными учреждениями. Таким образом, создается денежный резерв,
эквивалентный запланированным собственником капитальным затратам.
Пример 14. В качестве примера расчета одной из составляющих резерва
на замещение определим ежегодные отчисления на замену напольного
покрытия. Пусть величина затрат на замену составляет 350 000 руб.,
ближайшая замена планируется через 5 лет и проводится с периодичностью
один раз в 7 лет. Ставки местных кредитных организаций по вкладам на этот
срок составляют 12% годовых. Таким образом, ежегодные периодические
платежи (отчисления) определяются с помощью обычного
фактора
возмещения (см. п. 4.2.5) и составляют: 350 000 х 0,099 = 34 700 руб./год.
В каждом конкретном случае величина операционных расходов
определяется принимаемыми за основу расчета ставок арендной платы
условиями сдачи в аренду объекта недвижимости.
Часто для определения величины операционных расходов применяют
коэффициент
эксплуатационных
расходов,
равный
отношению
эксплуатационных расходов к потенциальному (или действительному)
валовому доходу. Этот показатель имеет свою специфику для каждого вида
доходной недвижимости, и его величина для конкретного сегмента рынка
может отличаться в незначительном диапазоне.
Чистый операционный годовой доход (ЧОД) – это ожидаемый чистый
доход, который определяется как разность между действительным валовым
доходом и операционными (эксплуатационными) расходами за определенный
период времени.
Доход на собственные средства выделяется только в том случае, если в
составе привлекаемых для получения дохода денежных средств имеются
заемные средства. Данный доход определяется как годовая величина ЧОД,
уменьшенная на сумму затрат на обслуживание ипотечного кредита, то есть на
величину отчислений, необходимых для выплат по обслуживанию долга.
Рассмотрим особенности расчета показателей дохода от объекта
недвижимости на следующем примере.
Пример 15. Необходимо рассчитать величину ЧОД объекта
недвижимости на основе составления реконструированного отчета о доходах
комплекса офисных помещений с тремя группами арендуемых помещений
различного качества. Площадь первого помещения составляет 220 м2, второго
118
– 185 м2 и третьего – 148 м2. Ставки арендной платы за каждое из трех
помещений с учетом их качества составляют 6000, 7200 и 8100 руб. за 1 м2 в
год соответственно. Эти ставки определены как среднерыночные значения
арендных ставок за помещения подобного типа. Потери от недозагрузки и
нерегулярности выплат на местном рынке для офисных объектов с учетом их
потребительских свойств составляют 12, 9 и 7% от валового дохода
соответственно. Также в помещении вестибюля здания могут быть
размещены: банкомат и автомат по приготовлению кофе. Годовая величина
доходов от предоставления права на размещение данных устройств составляет
108 000 руб.
Величина ежегодных страховых платежей составляет 48 000 руб.
Имущественные налоги составляют 214 300 руб. в год. Прочие годовые
постоянные расходы равны 35 600 руб.
Сумма коммунальных платежей за весь комплекс составляет 728 000 руб.
в год. В состав арендной платы включено 50% от общей величины
коммунальных затрат по объекту – предполагается, что в соответствии с
условиями договора аренды затраты на коммунальные услуги распределяются
по трем помещениям пропорционально их площади. Оплата остальной части
коммунальных платежей производится арендатором на основании
дополнительных счетов. Общая годовая величина заработной платы персонала
(включая налоги и прочие выплаты) – 485 000 руб.
Расходы на
вознаграждение управляющего объектом составляют 4,5% от величины ДВД.
Дополнительные годовые затраты, включая охрану, уборку помещений и
прочие расходы – 162 500 руб.
Ежегодная величина отчислений на формирование резервного фонда для
проведения восстановительного ремонта и модернизации объекта составляет
127 600 руб. Данная величина определена с применением функции фактора
фонда возмещения, исходя из предполагаемых сроков проведения ремонта,
необходимой для проведения ремонта суммы и ставок по вкладам,
предлагаемым банковскими учреждениями в регионе.
Остальные статьи отчета определены и скорректированы в соответствии
со среднерыночными условиями функционирования офисных объектов. В
табл. 4.2 представлен реконструированный отчет за год о доходах для
комплекса офисных помещений с учетом описанных выше данных.
119
Таблица 4.2
Реконструированный отчет о доходах
комплекса офисных помещений (руб.)
Офис № 1
Офис № 2
Офис № 3
Доходы от сдачи в аренду помещений
220 x 6000 =
185 x 7200 =
148 x 8100 =
Итого
Прочие доходы
1 320 000
1 332 000
1 198 800
3 850 800
108 000
Потенциальный валовой доход (ПВД)
3 958 800
Потери арендной платы
1 320 000 х 0,12 =
1 332 000 х 0,09 =
1 198 800 х 0,07 =
Итого
(158 400)
(119 880)
(83 916)
(362 196)
Действительный валовой доход (ДВД)
3 596 604
Постоянные расходы
Налоги на имущество
Страховка объекта
Прочие постоянные расходы
(214 300)
(48 000)
(35 600)
Итого
(297 900)
Переменные расходы
Расходы на управление (4,5% ДВД)
Заработная плата персонала с налогами
Коммунальные услуги (728 000 x 0,5 = 364 000)
Дополнительные затраты, включая охрану,
уборку помещений и прочие расходы
(161 847)
(485 000)
(364 000)
(162 500)
Итого
Резерв на замещение (общая величина)
Всего операционные расходы (ОР)
Коэффициент операционных расходов (справочно)
1 598 847 / 3 596 604= 0,445
Чистый операционный доход (ЧОД)
(1 173 347)
(127 600)
(1 598 847)
(44,5%)
1 997 757
Если у собственника объекта недвижимости существуют долгосрочные
обязательства по обслуживанию долга (выплатам в счет погашения кредита),
связанного с приобретением объекта, то величина чистого операционного
дохода должна быть скорректирована на величину затрат по обслуживанию
долга. Итоговая величина соответствует чистому доходу на собственные
средства.
120
В результате составления реконструированного отчета о доходах
определяется величина ЧОД, которая может быть принята за основу оценки
недвижимости доходным подходом.
Для того чтобы определиться с применением того или иного метода
оценки в составе доходного подхода необходимо выполнить следующие
предварительные этапы:
1. Анализ ретроспективных данных о показателях доходов от
объекта оценки за предшествующий дате оценки период.
2. Прогнозирование величины валового дохода от владения и
распоряжения объектом оценки, затрат на его обслуживание и риски,
связанные с получением чистого дохода от объекта недвижимости, исходя
из его наиболее эффективного использования.
Предварительный анализ этих данных позволяет определить структуру
денежного потока и, в конечном счете, получить наиболее достоверные
результаты оценки.
4.4. ВЛИЯНИЕ УСЛОВИЙ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ
НА ПОКАЗАТЕЛИ ДОХОДА ОТ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Условия предоставления объекта недвижимости в аренду являются
основой для прогнозирования величины доходов от объекта.
Аренда – предоставление собственником или уполномоченным им лицом
(арендодателем) какому-либо лицу (арендатору) имущества во временное
владение и пользование за плату.
В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ [4] (гл.34), «в
аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные
природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы,
здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи,
которые
не теряют своих натуральных свойств в процессе их
использования…».
Основным документом, в котором определяются условия передачи
объекта недвижимости в аренду, является договор аренды, который
заключается в письменной форме.
Аренда объекта может рассматриваться по следующим критериям:
1. По сроку действия (краткосрочная и долгосрочная).
2. По условиям оплаты (с фиксированной платой, с ранжированием
платы, с процентной платой, с индексированной платой).
3. По структуре арендного платежа (валовая аренда, чистая аренда).
На рис. 4.10 представлена классификация основных условий договоров
аренды нежилых объектов недвижимости.
121
В зависимости от срока, на который может быть заключен договор
аренды, различают краткосрочную (до одного года) и долгосрочную (от
одного года и более) аренду. Если объект оценки сдан в аренду (целиком или
частично), то срок действия договора аренды и условия его расторжения могут
оказывать существенное влияние на стоимость объекта. В отличие от
краткосрочного договора, который в большинстве случаев предусматривает
письменное уведомление арендатора о расторжении договора с обязанностью
со стороны арендатора освободить арендуемые помещения в течение 1-2
месяцев, договор долгосрочной аренды может предусматривать значительные
штрафные и иные санкции за досрочное расторжение договора по инициативе
арендодателя. Таким образом, наличие у объекта оценки действующих
договоров долгосрочной аренды рассматривается в качестве обременения
объекта, а условия начисления арендной платы, предусмотренные договором,
должны учитываться в расчетах доходов от объекта недвижимости с учетом
срока действия договора аренды.
Рис. 4.10. Классификация основных условий договоров аренды
122
В процессе проведения оценки необходимо учитывать следующие
основные требования российского законодательства к содержанию договора
аренды недвижимости:
если договор аренды здания или сооружения заключен на срок от
одного года и более, то возникающее из договора право аренды
подлежит обязательной государственной регистрации; договор
считается заключенным с момента такой регистрации (для того, чтобы
проверить действительность договора долгосрочной аренды на дату
оценки, в Федеральной регистрационной службе можно получить
выписку из Единого государственного реестра прав – если в качестве
обременения объекта недвижимости будет указан договор аренды,
значит на дату оценки действие договора можно считать
подтвержденным);
несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения
влечет его недействительность (договор заключается в письменной
форме);
в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору
в качестве объекта аренды (точное указание на объект, подлежащий
сдаче в аренду, позволяет исключить любые имущественные споры,
связанные с нарушением условий договора и с нанесением ущерба
арендуемым помещениям);
в договоре в обязательном порядке указывается размер арендной
платы в денежном выражении (эта норма позволяет обосновать
арендодателю начисление налогов от доходов и арендатору –
отнесение на затраты величины арендной платы) и другие условия.
По условиям оплаты аренды различают следующие типы договоров [23]:
1. Договор с фиксированной платой – величина арендной платы не
изменяется на протяжении всего срока аренды. В условиях стабильного рынка
и отсутствия значительной инфляции договор аренды этого типа чаще всего
используется для сдачи недвижимости на срок от 1 до 3 лет. Если рынок
недвижимости не является устойчивым, арендная плата фиксируется на срок
менее 1 года.
2. Договор аренды с ранжированием (изменением) платы – при сдаче
объекта в аренду сторонами могут быть согласованы особые условия
представления помещений в пользование. Например, если арендатор
самостоятельно финансирует и проводит ремонт объекта, ему на
определенный период времени могут предоставляться льготы по сумме
арендной платы с ее последующим возрастанием до среднерыночной
величины. Также льготная арендная плата может быть согласована сторонами
в том случае, когда арендатор только начинает заниматься новым бизнесом и
123
ему необходимо время, чтобы наладить свою работу. По окончании льготного
периода арендная плата приводится в соответствие с рынком аналогичных
объектов.
3. Договор аренды с индексированной платой – чаще всего
предусматривает длительный срок действия договора, в рамках которого
изменение арендной платы производится за счет ее периодической
корректировки на величину индекса потребительских цен.
4. Договор аренды с процентной платой – предполагает определение
величины арендной платы в виде доли от доходов бизнеса арендатора.
Договоры с процентной платой заключаются как на короткий, так и на
длительный срок. Как правило, сторонами согласовывается некоторая
величина гарантированной ежемесячной оплаты с процентной надбавкой,
которая рассчитывается в зависимости от финансовых результатов
деятельности арендатора.
В зависимости от условий включения в состав арендной платы тех или
иных эксплуатационных расходов, определяющих структуру арендных
платежей, различают: валовую и чистую аренду [23].
Валовая аренда – соответствует таким условиям определения арендной
платы, при которых все операционные расходы оплачиваются собственником
объекта (арендодателем). Таким образом, при расчете величины ПВД за
основу должны приниматься ставки арендной платы, включающие все
операционные издержки по объекту. А при определении величины ЧОД в
составе операционных расходов должны учитываться все эксплуатационные
затраты по объекту.
Чистая аренда – допускает различные варианты формирования арендной
платы. Наиболее часто в состав арендной платы включаются все
операционные издержки, за исключением налоговых выплат, страховых
отчислений, вознаграждения управляющего и капитального ремонта объекта.
В российских условиях часто встречается вариант исключения из арендной
платы коммунальных платежей с их оплатой арендатором по отдельным
счетам. В некоторых странах существуют понятия «тройной чистой арендной
платы» и «двойной чистой арендной платы». Тройная чистая арендная плата
включает расходы по налогам на недвижимость, страхование и ремонт;
двойная чистая арендная плата позволяет возместить собственнику затраты по
налогам на недвижимость и страхование.
В составе договора аренды недвижимости принципиальными являются
следующие показатели:
 срок действия договора (для долгосрочного договора аренды
принципиальным является срок окончания договора);
 реквизиты сторон (арендатора и арендодателя);
124
 точное указание на объект, сдающийся в аренду (для помещения
такой информацией является указание адреса здания, номера
помещения в плане БТИ и площади помещения);
 сроки внесения арендной платы (ежемесячные, ежеквартальные и
т.д.; также может указываться дата, не позднее которой должны
производиться периодические выплаты);
 сумма арендной платы, включая условия оплаты (указывается в
денежном выражении с указанием процедуры оплаты, согласованной
сторонами);
 условия изменения величины арендной платы (периодичность
изменения платы и критерии, принимаемые за основу, при
корректировке аренды);
 право предоставления объекта в субаренду (ограничения по
предоставлению в субаренду объекта могут снижать его
коммерческую привлекательность);
 условия прекращения и продления договора (сторонами могут
оговариваться сроки направления уведомлений о прекращении
договора, штрафные санкции и компенсации за досрочное
расторжение договора, возможность автоматической пролонгации
действия договора при отсутствии письменных уведомлений о
расторжении договора от обеих сторон и т.д.);
 ответственность арендатора и арендодателя (условиями договора
могут предусматриваться штрафные санкции за несвоевременную
оплату аренды, а также за низкое качество оказываемых арендатору
услуг, связанных с эксплуатацией объекта и работой сервисных
служб);
 состав дополнительных обязательств сторон по проведению
ремонтов,
оплате
коммунальных
платежей
и
других
эксплуатационных издержек (эти условия определяют структуру
операционных расходов по объекту недвижимости, так как
позволяют определить структуру арендной платы и систему
дополнительной оплаты арендатором различных эксплуатационных
издержек);
 компенсация затрат на неотделимые улучшения объекта (сторонами
может быть согласовано как снижение арендной платы в качестве
компенсации арендатору произведенных им затрат, так и передача
прав на эти улучшения собственнику объекта);
 другие особые положения.
Данный перечень не является исчерпывающим, поэтому в каждом
конкретном случае содержание договора аренды объекта недвижимости
должно быть проработано оценщиком до начала проведения каких-либо
экономических расчетов.
125
В ряде случаев договор аренды заключается не только на объект
недвижимости, но и на технологическое оборудование и другое имущество,
которое расположено в арендуемых помещениях.
При анализе арендных ставок по оцениваемому объекту должны
рассматриваться не только данные о фактических договорах аренды
соответствующих помещений, но и, что более важно, должны учитываться
среднерыночные ставки арендной платы по сравнимым объектам
недвижимости.
Рыночная арендная плата – это наиболее вероятная величина арендной
платы за оцениваемый объект недвижимости в условиях открытого рынка.
Для определения возможности получения дохода от объекта
недвижимости необходимо выявить условия аренды, наиболее типичные для
соответствующего сегмента рынка недвижимости. Обобщение данных по
аренде аналогичных оцениваемому объектов с проведением необходимых
корректировок, учитывающих различия в характеристиках объекта оценки и
объектов-аналогов, позволяет определить рыночную арендную плату, которая
принимается в качестве базы для расчета показателей доходности объекта
оценки. Исключение может составлять расчет арендной платы для объекта
недвижимости, по которому действует договор долгосрочной аренды, в
котором ставки арендной платы и отдельные условия аренды не
соответствуют рынку.
На практике оценщик часто сталкивается с проблемой получения полной
и достоверной информации об условиях предоставления объектов в аренду.
Однако все чаще типичные (рыночные) условия аренды не относятся
арендодателями к элементам коммерческой тайны. Поэтому обоснование
величины среднерыночной ставки арендной платы для расчета стоимости
доходной недвижимости является обязательным этапом процесса оценки.
4.5. МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ
Главным условием применения метода прямой капитализации является
постоянство или незначительное стабильное изменение (рост или снижение)
дохода от объекта недвижимости, прогнозируемое в течение достаточно
продолжительного периода времени. Данное условие позволяет ограничиться
расчетом прогнозируемого ЧОД за единичный период времени (как правило –
за 1 год).
Оценка стоимости доходного объекта недвижимости с применением
метода прямой капитализации предусматривает выполнение следующих
основных этапов:
1. Сбор и анализ данных об условиях предоставления в аренду объектов
недвижимости, сравнимых с оцениваемым, исходя из принятого
варианта наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта
126
оценки; анализ структуры эксплуатационных затрат и иных издержек,
связанных с владением и пользованием аналогичными объектами.
2. Обоснование показателей доходов и издержек с определением
величины чистого операционного дохода для варианта НЭИ объекта
оценки.
3. Расчет величины коэффициента капитализации для оцениваемого
объекта, исходя из варианта его НЭИ с учетом уровня рисков
инвестирования в аналогичную недвижимость.
4. Капитализация доходов от объекта оценки с учетом принятого уровня
доходов от объекта и связанных с получением этого дохода рисков.
Метод прямой капитализации считается наиболее простым методом
доходного подхода, и основывается на прямом преобразовании наиболее
вероятной годовой величины чистого дохода от объекта оценки в его
стоимость с применением коэффициента капитализации:
V
NOI
,
RO
(4.32)
где
V – стоимость объекта оценки, руб.;
NOI – годовая величина чистого операционного дохода, руб. (от англ.
net operating income);
Ro – коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости
(коэффициент капитализации – это величина ставки капитализации,
выраженная в относительных величинах).
Понятие чистого операционного дохода и особенности его расчета в
зависимости от условий предоставления в аренду объекта недвижимости
представлено в предыдущих разделах (см. п.4.3 и п.4.4.).
Ставка капитализации (коэффициент капитализации) отражает
текущую доходность, которую желает получать инвестор, вкладывая деньги в
объекты недвижимости, аналогичные оцениваемому объекту.
Как и любая ставка дохода, ставка капитализации, прежде всего, отражает
риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив.
Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум
группам экономических интересов: физические интересы (возможность
владения, пользования и распоряжения земельными участками и
улучшениями) и финансовые интересы (эксплуатация собственного капитала
и привлечение, при необходимости, заемного капитала).
С математической точки зрения ставка капитализации – это норма
сложного процента, применяемая при пересчете стоимости стабильных
денежных потоков к определенному моменту времени.
127
Методы расчета ставки капитализации определяются в зависимости от
состава данных об уровне доходности объектов, аналогичных оцениваемому, а
также сведений о сделках купли-продажи этих объектов на рынке
недвижимости.
Рассмотрим основные методы расчета ставки капитализации.
Метод анализа рыночных аналогов (метод рыночной экстракции) –
считается основным методом определения ставки капитализации, так как
основывается на обработке данных о соотношении рыночной величины
доходов от объектов недвижимости и сделок купли-продажи объектов
недвижимости аналогичного назначения.
Основным условием применения метода является наличие достоверной и
наиболее полной информации о величине чистого дохода от объектов
недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, и цен этих объектов
при купле-продаже. Таким образом, метод рыночной экстракции может
применяться только в условиях развитого и информативного рынка.
При выборе сравнимых с оцениваемым объектов должны соблюдаться
следующие условия:
• наиболее эффективное использование сопоставимых объектов и объекта
оценки совпадают;
• условия финансирования сделок – типичные для соответствующего
сегмента рынка недвижимости;
• качество управления соответствует классу оцениваемой недвижимости;
• коэффициенты потерь от недозагруженности и эксплуатационных
расходов отличаются незначительно;
• характеристики местоположения, качества отделки и благоустройства
объектов принципиально не отличаются.
Расчет ставки капитализации (коэффициента капитализации) в
методе рыночной экстракции (R0) производится по следующей формуле:
n
R0    Ri  ki  ,
(4.33)
i 1
где
Ri – коэффициент капитализации i –го сравнимого объекта;
ki – весовой коэффициент i –го сравнимого объекта;
n – общее количество сравнимых объектов.
Величина весового коэффициента может определяться как среднее
полученных на основе различных сравнимых объектов значений
коэффициента капитализации. Также для определения значений весовых
коэффициентов может применяться экспертный метод, предусматривающий
128
опрос независимых экспертов и формулировку собственных суждений
оценщика.
Для i –го сравнимого объекта величина коэффициента капитализации
рассчитывается по формуле (4.32):
Ri 
NOI i
,
Vi
(4.34)
где
NOI i
– годовая величина чистого операционного дохода
сравнимого объекта, руб.;
Vi – цена сделки с i -м сравнимым объектом, руб.
i –го
Пример расчета коэффициента капитализации указанным методом
представлен в табл. 4.3. В данном примере предполагается, что значения
весовых коэффициентов определены экспертным методом.
Таблица 4.3
Определение величины ставки капитализации
методом рыночной экстракции
Состав сравнимых объектов
Показатель
Цена продажи (Vi ),
тыс. руб.
Чистый операционный
доход ( NOI i ),
тыс. руб. в год
Расчетная величина
коэффициента
капитализации (Ri)
Весовой коэффициент (ki)
Объект №1
24 700
Объект №2
18 100
Объект №3
31 200
Объект №4
20 600
3 780
2 860
4 990
3 110
0,153
0,158
0,160
0,151
0,22
0,32
0,28
0,18
Средневзвешенное значение ставки капитализации , %
R0 = 15,6
Метод связанных инвестиций (метод распределения инвестиций
между землей и улучшениями) основывается на определении общей ставки
капитализации на основе ставок дохода для земли и улучшений.
Основу расчета величины общей ставки Rо составляет выражение:
Rо  lRl  bRb ,
(4.35)
где
l – доля стоимости земли в стоимости недвижимости (от англ. land –
земля);
129
b  (1  l )
– доля стоимости улучшений
недвижимости (от англ. building – здание);
Rl – ставка дохода от земли;
в
стоимости
объекта
Rb – ставка дохода от улучшений.
Условием применения метода связанных инвестиций является наличие
достаточной информации по сопоставимым объектам, позволяющей
обосновать ставки капитализации отдельно для земельных участков и
улучшений, а также долю земли и улучшений в стоимости единого объекта
недвижимости.
Пример 16. Необходимо рассчитать величину ставки капитализации
объекта оценки R0 на основе следующих данных по объекту-аналогу: доля
стоимости, приходящейся на земельный участок, составляет 28% (l=0,28) от
общей стоимости объекта недвижимости. Чистый операционный доход от
единого объекта составляет NOI о = 776 000 руб./год; стоимость земельного
участка составляет Vl =1 065 000 руб. Ставка дохода от земельного участка
составляет Rl =12,5%.
Решение: Доля дохода, приходящаяся на земельный участок, составляет
(4.34):
NOI l = Vl x Rl =1 265 000 x 0,125 = 158 125 (руб.)
1. Чистый доход от улучшений равен:
NOI b = NOI о  NOI l = 776 000 – 158 125 = 617 875 (руб.)
2. Стоимость улучшений составляет:
Vb  Vl / l = 1 065 000 / 0,28 = 3 803 571 (руб.)
3. Общая ставка капитализации определяется следующим образом (4.34),
(4.35):
Rb  NOI b / Vb ,
Rо  lRl  bRb = 0,28 х 0,125 + (1- 0,28) х 617 875 / 3 803 571= 0,152
Таким образом, общая ставка капитализации составит 15,2%.
Метод инвестиционной группы (метод распределения инвестиций
между заемными и собственными средствами) – применяется для
определения величины ставки капитализации в том случае, когда для
приобретения недвижимости привлекаются заемный и собственный капитал.
В этом случае величина ставки капитализации должна включать доход на
заемный капитал Rm при условии, что его доля в общем объеме привлеченных
130
средств составляет величину m, и доход на собственный капитал Re, доля
которого соответственно составляет (1-m). Общая ставка капитализации Rо
определяется как средневзвешенная величина относительно вышеуказанных
финансовых составляющих с коэффициентами, равными долям заемного и
собственного капитала:
Rо  mRm  (1  m) Re
(4.36)
Величина Rm, характеризующая доход на заемный капитал, соответствует
понятию ипотечной постоянной.
Ипотечная постоянная Rm определяется как отношение годовых выплат в
счет погашения займа Im к сумме основного долга, соответствующего
величине займа Vm:
Rm 
Im
.
Vm
(4.37)
Также для расчета ипотечной постоянной верным является следующее
выражение [6]:
Rm  im  SFF (n, im ) ,
(4.38)
где
n – срок ипотечного кредита;
im – ставка процента по займу.
Значение ставки капитализации для собственного капитала определяется
из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до
налогообложения на величину собственного капитала. Метод инвестиционной
группы применяется в предположении, что инвестор сохраняет недвижимость
в собственности в течение всего срока самоамортизирующегося кредита, а
стоимость недвижимости в конце срока владения равна нулю.
Пример 17. Необходимо рассчитать величину ставки капитализации
объекта оценки на основе следующих данных по объекту-аналогу: доля
заемных средств в общем объеме инвестиций т = 0,6; доход на собственный
капитал 1е = 745 000 руб./год; стоимость собственных средств Ve = 4 480 000
руб. Ставка капитализации для заемных средств Rm = 16% (Rm =0,16 в
относительных величинах).
Описание расчета величины Rо приведено в табл. 4.4.
Предварительно заметим, что величина коэффициента капитализации для
собственных средств Re, указанная в табл.4.4, определена как отношение
дохода на собственный капитал к стоимости собственных средств и равна
945 000 / 4 280 000 = 0,22.
131
Таблица 4.4
Расчет общей величины ставки капитализации
Тип капитала
Доля
участия
Коэффициент
капитализации
Взвешенное
значение
Заемные средства
0,6
0,16
0,096
Собственные средства
0,4
0,22
0,088
Средневзвешенное
значение
коэффициента капитализации
0,184
Общая ставка капитализации, %
18,4
Метод коэффициента покрытия долга — является одним из методов
расчета общей величины ставки капитализации в случае привлечения
инвестором заемных средств. При использовании этого метода
предполагается, что стоимость недвижимости за период времени не изменится
или, по крайней мере, не уменьшится.
Коэффициент покрытия долга DCR (от англ. debt coverage ratio)
представляет собой отношение годовой величины чистого операционного
дохода от объекта недвижимости NOI о , к величине годовых затрат на
обслуживание долга I m , исходя из условия погашения займа по принципу
самоамортизирующегося кредита:
DCR 
NOI о
Im
(4.39)
Коэффициент DCR используется кредитными организациями в качестве
основного критерия определения требований возврата денежных средств по
инвестиционному проекту, если последний оценивается как более
рискованный по сравнению с альтернативными вариантами кредитования. Для
целей снижения рисков невозврата займа кредитующая организация
ограничивает величину DCR минимально допустимым значением.
По методу коэффициента покрытия долга величина общей ставки
капитализации равна произведению доли заемных средств (коэффициента
ипотечной задолженности) m , ипотечной постоянной Rm и коэффициента
покрытия долга DCR :
Rо  m  Rm  DCR ,
(4.40)
где
m – коэффициент ипотечной задолженности, m  Vm / V ,
Vm – стоимость (сумма) заемных средств, руб.;
V – стоимость объекта недвижимости (общая сумма инвестиций), руб.;
132
Rm – ипотечная постоянная, или ставка капитализации для заемных
средств (4.37): Rm  I m / Vm .
Определение значений параметров, использующихся в методе
коэффициента покрытия долга, не вызывает больших затруднений, так как
основу необходимых для расчета данных составляет открытая банковская
информация. Однако и для этого метода необходимо наличие данных о
рынке недвижимости и типичных условиях предоставления кредитов на
приобретение недвижимости определенного типа. Часто данный метод
используется как вспомогательный инструмент, позволяющий определить
ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда
рыночные данные недостаточно надежны.
Представленные выше методы основываются на предположении, что в
течение всего периода владения недвижимостью ее стоимость останется
неизменной.
Рассмотрим метод расчета ставки капитализации единого объекта
недвижимости в предположении, что стоимость объекта к окончанию периода
владения объектом изменится. В этом случае возникает необходимость в
применении дополнительной корректировки к величине нормы дохода на
инвестиции с учетом увеличения или уменьшения стоимости актива.
Расчет общей ставки капитализации с учетом изменения стоимости
объекта должен учитывать не только доход на инвестиции, но и компенсацию
изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на
инвестиции отражает конечная норма отдачи (конечная отдача) в силу того,
что учитывается весь период владения. Функциональная связь между общей
ставкой капитализации и конечной отдачей описывается на основе уравнения
Элвуда [7]:
Rо  Re    SFF (n, Re )
(4.41)
где

Vn  V0
– изменение стоимости актива за весь период владения
V0
n;
V0 , Vn – стоимость объекта недвижимости на начало периода владения и
на момент окончания периода владения объектом соответственно, руб.;
Re – ставка дохода (норма отдачи) на собственный капитал;
  SFF (n, Re ) – член уравнения, учитывающий изменение стоимости
объекта.
Выражение (4.41) представляет собой уравнение Элвуда для условия,
когда недвижимость приобретается без привлечения заемного капитала. При
этом предполагается, что доход носит аннуитетный характер, а стоимость
актива может изменяться как в большую, так и меньшую сторону.
133
Если стоимость капитала не изменяется, то в приведенном выражении
величина  =0 и доход можно капитализировать по ставке капитализации,
равной ставке дохода на собственный капитал, т. е. Rо  Re .
В случае, когда поток дохода бесконечен, а объект обесценивается,
возврат капитала обеспечивается только за счет дохода, параметр фактора
фонда возмещения (SFF) стремится к нулю. Здесь стоимость также
определяется делением годового дохода на ставку капитализации, то есть, с
учетом наличия только собственного капитала, Rо  Re .
При уменьшении или увеличении стоимости за период владения
инвестор требует, чтобы компенсация потерянной стоимости происходила
за счет
дополнительного периодического дохода. Замена изменения
стоимости эквивалентным периодическим доходом позволяет для
определения текущей стоимости использовать ставку дохода на вложенный
капитал, скорректированную на изменение стоимости первоначального
капитала. Применение SFF позволяет сформировать денежный поток,
эквивалентный величине изменения первоначальной стоимости. Этот
фактор представляет собой периодические отчисления в фонд возмещения
(при потере стоимости) в долевом выражении относительно первоначальной
стоимости или в фонд компенсации при увеличении стоимости.
При прогнозе потери стоимости возврат первоначального капитала
должен быть обеспечен за счет реинвестирования части периодического
дохода. Основное допущение, когда прогнозируется потеря стоимости —
равномерный периодический поток дохода содержит доход на инвестиции и
возврат первоначального капитала. Соответственно ставка капитализации
включает ставку отдачи на первоначальный капитал Ron (от англ. return on
investment) и норму возврата капитала Rof (от англ. return of investment):
Ro  Ron  Rof .
(4.42)
Для ставки капитализации, в составе которой необходимо учесть возврат
капитала, величина нормы возврата капитала в общем случае определяется
как фактор фонда возмещения:
Rof  SFF (n, i ) .
(4.43)
Ставка дохода на вложенный капитал принимается:
Ron  Y .
(4.44)
Определение общей ставки капитализации зависит от условий изменения
дохода, направляемого на оплату вложенного капитала и возврат
инвестированных средств. При этом могут использоваться метод Инвуда и
метод Хоскольда.
134
Метод Инвуда предполагает, что фонд возмещения формируется по
ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод
используется для доходов в виде постоянного аннуитета. Хорошей
иллюстрацией метода служит самоамортизирующийся кредит, где ставка
капитализации для заемных средств, т.е. ипотечная постоянная, представляет
собой сумму процента, который в этом случае является нормой прибыли на
сумму кредита, и фактора фонда, определяемого по ставке кредитного
процента.
Пример 18. Предполагается, что объект недвижимости, исходя из
условий 10% годовых, приносит 425 000 руб. ежегодного дохода в течение
5 лет, после чего полностью обесценивается. Инвестор приобрел этот объект с
условием, что на уровне 10% годовых учитывается кроме дохода и возврат
первоначального капитала. За какую сумму был приобретен актив, исходя из
допущения Инвуда?
Ro = Y + SFF(n,i) = 0,1 + SFF (5 лет, 10%) = 0,1 + 0,164 = 0,264;
V 
425000
 1609848 ( руб.)
0,264
Метод Хоскольда предполагает, что инвестор не располагает
доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на
первоначальные инвестиции. Предположим, инвестор приобрел актив с
существенно большей доходностью по сравнению с другими возможностями,
осознавая при этом риск, которому подвержены его вложения. Чтобы
обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения,
реинвестируя по минимальной из возможных ставок. В этом и заключается
допущение Хоскольда — фонд возмещения формируется по безрисковой
ставке.
Пример 19. Изменим условия предыдущей задачи с учетом допущений
Хоскольда, предположив, что инвестору доступно реинвестирование лишь под
7% годовых, с отдачей на первоначальное капиталовложение, составляющей
10%.
Ro = Y + SFF(n, i) = 0,1 + SFF(5 лет, 7%) = 0,1 + 0,174 = 0,274;
V 
425000
 1551095( руб.)
0,274
Рассмотренные
методы
предполагают
равномерные
выплаты,
включающие доход на вложенный капитал и возврат инвестированного
капитала. Также возможны ситуации, предусматривающие изменение дохода
в форме линейного, экспоненциального и неравномерного изменения дохода и
стоимости [23].
Формирование фонда возмещения при линейном возврате капитала
выполняется так. В основе процедуры линейного возврата капитала лежит
135
положение о том, что возврат капитала осуществляется равными частями в
течение всего срока службы актива. По сути, норма возврата капитала
является величиной, обратной сроку оставшейся экономической жизни
объекта недвижимости. Определение ставки капитализации по норме отдачи и
линейному фонду возмещения называется методом Ринга. Норма возврата в
этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала,
отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-м
возмещении капитала равна 1/ n , где n — срок оставшейся экономической
жизни объекта, исчисляемый в годах. Выражение для ставки капитализации
по методу Ринга выглядит следующим образом:
Rb  Y 
1
n
(4.45)
где
Rb – ставка капитализации для улучшения;
Y – норма дохода на вложенный капитал.
Метод Ринга обычно используется при оценке истощающихся активов,
например, объектов недвижимости, подверженных износу. Рассмотрим
пример, соответствующий допущению Ринга о линейном возврате капитала.
Пример 20. Чистый годовой доход, приходящийся на офисное здание с
оставшимся сроком экономической жизни 18 лет, равен 525 000 руб. за
первый год, норма дохода для объекта оценивается в 14%. Рассчитать
стоимость здания на дату оценки, если известно, что к окончанию срока
экономической жизни оно полностью обесценивается.
Рассчитаем величину коэффициента капитализации для здания (4.45):
Rb  Y 
V 
1
1
 0,14 
 0,14  0,056  0,196
n
18
525000
 2678571 ( руб ).
0,196
При долевом изменении стоимости объекта норма возврата учитывает
частичное возмещение, или компенсацию, первоначальной стоимости с
учетом допущения относительно способа компенсации.
Пример 21. Объект недвижимости обеспечивает получение 250 000 руб.
в год чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет
стоимость объекта увеличится на 30%, т. е.  = 0,3. Ставка дохода на
вложенный капитал для подобных объектов составляет 15%. Рассчитать
текущую стоимость объекта недвижимости в предположении, что норма для
компенсации изменения стоимости определяется по ставке, равной норме
прибыли.
По формуле (4.41):
136
Ro  Re    SFF (n, i ) = 0,15 - 0,3  SFF (5 лет, 15%) = 0,15-0,30,148
= = 0,1056;
V
250000
 2367424 ( руб.)
0,1056
Пример 22. Те же условия, что в предыдущем
примере, но
предполагается, что недвижимость приносит 250 000 руб. чистого дохода за
1-й год и происходит линейное уменьшение стоимости (на 30%).
По формуле (4.45):
Rb  0,15  0, 3 
V
1
 0,15  0, 02  0,17;
15
250000
 1470588 ( руб.)
0,17
Следует отметить, что все рассмотренные методы расчета ставки
капитализации (за исключением метода рыночной экстракции) в условиях
практической оценки находят ограниченное применение. Прежде всего, это
объясняется тем, что в большинстве случаев оценщик не располагает
достоверной информацией о предполагаемой схеме инвестирования объекта и
возможных условиях ее изменения. Поэтому зачастую применение методов
коэффициента покрытия долга, связанных инвестиций, Хоскольда, Инвуда и
Ринга носит формальный характер и не раскрывает реального механизма
финансовых взаимоотношений сторон, участвующих в сделке.
В условиях информационного дефицита данных по сравнимым объектам
для расчета ставки капитализации может применяться метод кумулятивного
построения. Данный метод будет рассмотрен в следующем разделе.
Также в область применения метода прямой капитализации входит оценка
земельных участков. Соответствующие методические приемы носят название
«техники остатка». Описание примеров использования метода прямой
капитализации для оценки земли приводится в главе 7.
4.6. МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ
4.6.1. Общие положения метода
Особенности метода дисконтирования денежных потоков (ДДП)
позволяют его применять в случаях, когда денежный поток от объекта
недвижимости является неравномерным.
В качестве примера неравномерных доходов от объекта недвижимости
можно привести следующие ситуации, возникающие при проведении оценки:
 объект находится на любом этапе строительства или реконструкции;
137
 строительство объекта завершено, однако его эксплуатация только
начинается;
 техническое состояние объекта недвижимости не допускает
возможности его использования без проведения текущего или
капитального ремонта объекта; при этом текущее использование
соответствует варианту НЭИ объекта;
 текущее использование объекта не соответствует его НЭИ, для
обеспечения которого требуются дополнительные капвложения в объект
недвижимости.
По сравнению с прямой капитализацией, где используются
фиксированные параметры, этот метод при определенных условиях позволяет
получить более объективные результаты, так как сориентирован на
обеспечение учета и анализа показателей дохода и капитала за весь период
владения объектом недвижимости.
Метод дисконтирования денежных потоков в составе доходного подхода
к оценке недвижимости предусматривает выполнение следующих основных
этапов:
1. Сбор и анализ данных об условиях предоставления в аренду объектов
недвижимости, сравнимых с оцениваемым, исходя из принятого
варианта НЭИ объекта оценки; анализ структуры эксплуатационных
затрат и иных издержек, связанных с владением и пользованием
аналогичными объектами.
2. Обоснование и прогнозирование показателей доходов и издержек с
определением величины чистого операционного дохода для варианта
НЭИ объекта оценки.
3. Определение продолжительности прогнозного и постпрогнозного
периодов с учетом сроков, необходимых для стабилизации денежного
потока от объекта недвижимости.
4. Расчет величины ставки дисконтирования для пересчета в текущую
стоимость всех денежных потоков с учетом уровня рисков
инвестирования в аналогичную недвижимость.
5. Обоснование величины стоимости перепродажи (остаточной
стоимости) объекта по окончании прогнозного периода.
6. Дисконтирование денежных потоков прогнозного и постпрогнозного
периодов с определением общей величины текущей стоимости,
соответствующей результату оценки с применением метода ДДП.
Общее выражение для определения стоимости
применением метода ДДП выглядит следующим образом:
недвижимости
с
n
GFk
P
V 

.
k
n
(
1

Y
)
(
1

Y
)
k 1
k
n
138
(4.46)
где Yk , Yn– ставки дисконта (коэффициенты дисконтирования) за периоды k и
n соответственно;
GFk – величина чистого денежного потока за период k ;
P – остаточная стоимость объекта оценки (стоимость реверсии);
n – предполагаемый период владения объектом;
k – номер платежного периода.
Если приведение денежного потока в прогнозном периоде предусмотрено
для середины года, то показатель степени в первом слагаемом выражения
(4.46) имеет вид (k-1).
Таким образом, в составе метода ДДП стоимость недвижимости
определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период и
текущей стоимости реверсии, рассчитанных по соответствующей ставке. По
аналогии со ставкой капитализации, ставка дисконтирования Y по своей сути
является нормой отдачи на инвестиции, то есть эта величина характеризует
доходность вложения финансовых ресурсов в недвижимость.
Рассмотрим содержание основных этапов расчета стоимости единого
объекта недвижимости с применением метода ДДП.
4.6.2. Сбор и анализ рыночных данных
Поиск рыночных данных и их обобщение производятся на основе анализа
рынка, который является обязательным этапом оценки недвижимости. При
определении типичных рыночных условий сдачи в аренду объектов, а также
величины и структуры эксплуатационных затрат и иных издержек, связанных
с владением и пользованием аналогичными оцениваемому объектами должны
анализироваться объекты недвижимости, которые имеют назначение,
соответствующее варианту НЭИ оцениваемого объекта.
Вся рыночная информация должна быть проверена оценщиком на
полноту и достоверность. Данные, вызывающие сомнение, должны быть
перепроверены или исключены из расчета. Результатом данного этапа оценки
являются базовые показатели для расчета величины валовых доходов, потерь
и издержек по объекту оценки. Также анализ рынка позволяет выявить общие
тенденции изменения ставок арендной платы и эксплуатационных затрат, на
основе которых составляется прогноз показателей денежного потока по
периодам. Таким образом, прогнозирование будущих доходов осуществляется
на основе данных о текущих доходах, ретроспективной информации о
доходах, предполагаемых или планируемых капвложениях в техническое
перевооружение или ремонты, а также учитывает влияние на получение
дохода рыночных факторов. В итоге оценщик должен определить тенденции в
изменении будущих доходов за рассматриваемый им прогнозный период.
Обычно прогноз заключается в определении годового темпа роста (снижения)
дохода относительно его текущего значения.
139
4.6.3. Определение продолжительности периода прогнозирования
В методе ДДП период, необходимый для того, чтобы денежный поток
от объекта недвижимости стал равномерным или характеризовался
стабильным темпом роста, называется прогнозным. Прогнозный период
также называют периодом владения объектом недвижимости. Считается, что
типичный период владения формируется для каждого сегмента доходной
недвижимости по мере развития истории инвестирования в недвижимость
различного назначения.
Следующий за прогнозным период, учитывающий прогноз величины
стоимости недвижимости по окончании прогнозного периода (так называемой
«остаточной стоимости»), называется постпрогнозным.
Чувствительность результатов оценки к ошибке в прогнозе дохода тем
выше, чем короче прогнозный период. То же самое относится и к прогнозу
предполагаемой цены продажи в конце периода владения объектом, которая
формируется в постпрогнозном периоде: чем продолжительнее период
владения объектом, тем любая ошибка в прогнозе стоимости реверсии меньше
влияет на величину текущей стоимости.
На формирующемся российском рынке доходной недвижимости еще не
сложились условия для оценки типичного периода владения различных типов
объектов, т. е. нет данных для определения временных предпочтений
инвесторов. Это связано не только с отсутствием цивилизованного рынка
недвижимости, но и с общей относительно нестабильной экономической
ситуацией в стране. Поэтому при отсутствии исторических данных о
продолжительности периода владения недвижимостью, к которой относится
объект оценки, определение периода владения объектом всегда носит
субъективный характер.
Отметим также, что при определении структуры доходов от объекта и
продолжительности прогнозного периода необходимо учитывать этап
жизненного цикла, на котором находится объект недвижимости, так как этот
показатель определяет срок оставшейся экономической жизни объекта.
Исходя из сложившейся практики оценки, чаще всего продолжительность
периода владения объектом (то есть интервала времени, необходимого для
стабилизации показателей доходности объекта) принимается в диапазоне от 4
до 7 лет.
Однако, если, к примеру, рассматривается договор долгосрочной аренды
помещений, до окончания срока действия которого остается 3 года, а
финансовые условия договора отличаются от типичных для помещений
соответствующего сегмента рынка, то прогнозный период может быть
сокращен. Ведь уже по окончании трехлетнего периода можно предположить,
что условия аренды помещений станут типичными, что в большей мере будет
отражать реальный рыночный потенциал оцениваемого объекта.
140
Более продолжительные сроки прогнозирования могут быть связаны с
необходимостью учета значительных капвложений в развитие и
реконструкцию объекта недвижимости с учетом планируемых сроков
освоения денежных средств и планируемой структурой доходов от объекта.
4.6.4. Расчёт величины ставки дисконтирования
В составе расчетов стоимости недвижимости с применением метода ДДП
под ставкой дисконтирования (ставкой дисконта) понимают коэффициент,
который используется для определения текущей стоимости ожидаемых в
будущем денежных потоков. С экономической точки зрения ставка
дисконтирования является показателем ожидаемой нормы прибыли по
доступным альтернативным вариантам инвестиций, характеризующимся
сопоставимыми рисками по сравнению с рисками инвестирования в
оцениваемый объект недвижимости. Определение значения этой величины
представляет собой наиболее сложную проблему процедуры оценки с
применением метода ДДП.
В российской практике оценочной деятельности наиболее широкое
распространение
получили
следующие
методы
расчета
ставки
дисконтирования [12]:
1. Метод кумулятивного построения (метод суммирования).
2. Метод рыночного анализа.
Также в состав методов расчета ставки дисконтирования при условии
привлечения собственного и заемного капитала входит метод
инвестиционной группы, общие положения которого представлены при
описании методов определения коэффициента капитализации.
Метод кумулятивного построения основан на сопоставлении
доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Инвесторы
требуют более высокой премии за использование своих денежных средств в
том варианте, в котором получение дохода подвержено более высокому риску.
Осознанное инвестором повышение уровня риска всегда выражается в
увеличении ставки дисконтирования.
Суть метода расчета ставки дисконтирования Y0 заключается в
суммировании безрисковой ставки дохода R f и премий за дополнительные
риски, возникающие при инвестировании в соответствующий актив:
n
Y0  R f   Si
(4.47)
i 1
где Si – значение премии за i -й риск;
n – общее количество премий за риски.
К дополнительным рискам, возникающим при инвестировании в
недвижимость, как правило, относят премии инвестору за:
141
- риск инвестирования в недвижимость, отражающий возможное
отклонение от ожидаемого уровня доходности недвижимости
соответствующего типа;
- риск ликвидности объекта, учитывающий наиболее вероятный срок
реализации объекта;
- риск, связанный с управлением, отражает затраты на управление
оцениваемым объектом и связанные с его качеством издержки;
- прочие риски, характерные для конкретного объекта в текущих
правовых и экономических условиях.
Безрисковая ставка.
Основу расчета ставки дисконтирования методом кумулятивного
построения составляет безрисковая ставка дохода.
Довольно часто выбор безрисковой ставки становится предметом
дискуссий профессиональных оценщиков, так как правильность выбора
адекватного показателя в качестве безрисковой ставки значительно влияет на
конечный результат производимых в процессе оценки расчетов. Для принятия
того или иного показателя в качестве безрисковой ставки доходности
рассмотрим основные критерии безрискового актива.
Итак, для того, чтобы финансовый актив считался безрисковым, должны
выполняться следующие условия:
 доходность актива определена и известна заранее;
 вероятность потери средств в результате вложений в рассматриваемый
актив минимальна (в идеале – равна нулю);
 продолжительность периода обращения финансового инструмента
совпадает или близка со сроком оставшейся экономической жизни
оцениваемого объекта.
Если исходить из того, что безрисковый актив должен иметь известную
гарантированную доходность, то этот актив может быть некоей ценной
бумагой, обеспечивающей фиксированный доход и имеющей нулевую
вероятность неуплаты. Поскольку все корпоративные ценные бумаги всегда
имеют вероятность неуплаты, то неверно считать, что безрисковый актив
может быть выпущен юридическим лицом – ни одна коммерческая структура
ни в условиях экономического подъема, ни, тем более, в условиях кризиса не
способна гарантировать полное отсутствие риска по вложениям инвестора.
Значит можно предположить, что безрисковым активом может быть лишь
ценная бумага, выпущенная правительством. Однако не каждая
государственная ценная бумага может быть признана безрисковой, так как на
ее доходность влияют такие риски, как риск процентной ставки и риск ставки
реинвестирования.
Риск процентной ставки связан с непредвиденностью изменения
процентной ставки в течение периода владения ценной бумагой,
следовательно, и непредсказуемостью изменения рыночной стоимости
142
данного инструмента. Таким образом, если срок погашения ценной бумаги
больше, чем планируемый инвестором срок владения объектом, то данный
актив не может рассматриваться в качестве безрискового, поскольку инвестор
не может знать, сколько будет стоить ценная бумага в конце периода владения
объектом.
Риск ставки реинвестирования возникает тогда, когда срок погашения
ценной бумаги меньше срока планируемого инвестором периода владения
объектом. Он обусловлен непредсказуемостью уровня процентной ставки, по
которой инвестор сможет вложить полученные средства по окончании
периода владения ценной бумагой.
Таким образом, с позиций теории оценки, единственным вариантом, при
котором не возникает ни один из перечисленных рисков, является вариант
совпадения срока погашения ценной бумаги со сроком планируемого
инвестором периода владения.
В российских условиях само понятие безрисковых вложений пока
остается весьма относительным. В качестве возможных безрисковых ставок в
пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты [12]:
- депозиты российских банков высшей категории надежности (примером
таких банков, прежде всего, можно считать Сбербанк России и Банк ВТБ);
- государственные облигации Российской Федерации;
- зарубежные финансовые инструменты, например, государственные
облигации стран с высоким уровнем развития экономики.
- ставка рефинансирования, устанавливаемая Центральным Банком РФ.
Первые два типа безрисковых вложений наиболее часто используются в
современных экономических условиях.
При использовании в качестве безрисковой ставки зарубежных
финансовых инструментов величина соответствующей ставки дохода
дополнительно корректируется на величину странового риска страны, на
территории которой проводится оценка. Данные об экспертной оценке
величины странового риска для различных стран мира опубликовываются на
сайтах российских, европейских и американских рейтинговых компаний и
информационно-аналитических агентств. Возможно, развивающийся мировой
финансовый кризис приведет к изменению экономических критериев выбора
безрисковых активов в будущем.
Отношение к применению для определения показателей безрисковых
инвестиций ставки рефинансирования в отечественной оценке неоднозначное.
Ставка рефинансирования – это процентная ставка, которую использует
Центральный Банк РФ при предоставлении кредитов коммерческим банкам в
порядке рефинансирования. Ставка рефинансирования традиционно является
инструментом денежно-кредитного регулирования, с помощью которого
Центральный Банк воздействует на ставки межбанковского рынка, а также на
ставки по кредитам и депозитам, которые предоставляют кредитные
организации юридическим и физическим лицам. Как показывает практика,
143
ставки депозита, предлагаемые банками, всегда оказываются значительно
ниже ставки рефинансирования. Следовательно, частный инвестор не может
рассчитывать на получение дохода, сопоставимого с величиной ставки
рефинансирования.
Данная ставка по своей экономической сущности может использоваться
при оценке кредитно-финансовых институтов (например, банков) в рамках
оценки бизнеса. Кроме этого, следует помнить, что ставка рефинансирования,
прежде всего, является инструментом денежно-кредитной политики
Центрального банка и в определенных ситуациях используется для
целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу, поэтому
данный инструмент далеко не всегда отражает реальную ситуацию,
сложившуюся на рынке.
Таким образом, применение величины ставки рефинансирования в
качестве безрисковой ставки дохода может применяться с особой
осторожностью.
Итак, мы описали основную логику выбора безрисковой ставки дохода
при расчете ставки дисконтирования.
Теперь рассмотрим особенности обоснования значений премии за риски,
связанные с инвестированием в недвижимость, премий за риск ликвидности и
риск инвестиционного менеджмента.
Риск инвестирования в недвижимость.
Этот риск позволяет отразить вероятные отклонения доходов
инвестирования в недвижимость от ожидаемого уровня доходности. С
помощью данного риска может быть учтен комплекс основных факторов,
влияющих на изменение доходности недвижимости.
К числу таких факторов можно отнести:
- ухудшение экономической ситуации – в условиях финансового кризиса
степень зависимости от данного фактора оказывается очень высокой. По мере
стабилизации экономической ситуации и наличия признаков роста экономики
степень зависимости от данного фактора снижается.
- увеличение числа конкурирующих объектов – отражает ситуацию в
соответствующем сегменте рынка недвижимости. Рост числа конкурирующих
объектов, приводящий к снижению доходности объектов недвижимости
соответствующего типа, определяет увеличение степени зависимости риска.
- изменение законодательства в сфере обращения недвижимости –
может касаться всех участников сделок и влиять на активность рынка
недвижимости. Если
федеральным или местным законодательством
устанавливаются дополнительные условия и ограничения по строительству
объектов, процедуре оформления сделок с недвижимостью или налоговым
выплатам, связанным с операциями на рынке недвижимости, то степень
зависимости от этого фактора возрастает.
144
- воздействие природных и иных факторов, связанных с геофизическими
характеристиками среды объекта недвижимости, может приводить к росту
рисков возникновения убытков от негативного влияния этих факторов на
показатели доходности.
- изменение стандартов и критериев качества недвижимости может
приводить к преждевременному моральному и экономическому старению
недвижимости. Кроме этого, рост физического износа объекта недвижимости
увеличивает риски инвестирования в такой объект. Высокая вероятность таких
изменений должна учитываться при оценке риска.
- эффективность менеджмента характеризует качество организации
управления объектом недвижимости. Если в силу сложившихся условий
управление объектом осуществляется на низком профессиональном уровне, то
вывод объекта на среднерыночный уровень доходности требует
дополнительного времени и усилий. Это обстоятельство должно учитываться
при определении риска инвестирования.
- криминогенные факторы определяют условия безопасности
эксплуатации объекта. Чем выше уровень безопасности среды, в которой
находится объект недвижимости, тем ниже соответствующая оценка риска.
- финансовый контроль за процессом инвестирования в недвижимость
обеспечивает прозрачность управления. Наличие эффективных механизмов
контроля за денежными потоками от объекта недвижимости снижает степень
зависимости риска инвестирования.
Пример расчета премии за риск инвестирования в недвижимость с
учетом состава основных факторов динамичного и статичного рисков
представлен в табл. 4.5. Оценка степени зависимости риска от различных
показателей производится методом экспертных оценок.
Таблица 4.5
Определение величины риска инвестирования в недвижимость
Показатели риска
(факторы)
Категория
риска
Степень зависимости
1 2
Системный риск
Ухудшение общей
экономической ситуации
Увеличение числа
конкурирующих объектов
Изменение
законодательства в сфере
обращения недвижимости
3
динамичный
динамичный
1
динамичный
статичный
статичный
145
5
6
7
8
1
1
Несистемный риск
Воздействие природных и
иных факторов
Изменение стандартов и
критериев качества
4
1
1
9
10
Показатели риска
(факторы)
Категория
риска
Степень зависимости
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Эффективность
динамичный
1
менеджмента
Криминогенные факторы
динамичный
1
Финансовый контроль
динамичный
1
Итого:
2 2 2 1
Взвешенный итог:
2 4 6 4
Сумма:
24
Количество факторов
8
Величина премии за риск инвестирования в недвижимость
(средневзвешенное значение балла)
0
0
0
0
0
0
1
8
0
0
0
0
3,0%
Риск ликвидности.
Срок экспозиции – период, в течение которого объект недвижимости,
являясь товаром, может быть продан на открытом рынке по адекватной рынку
цене. Данный показатель рассчитывается с даты представления на открытый
рынок объекта недвижимости (его публичной оферты) до даты совершения
сделки с ним. Чем меньше срок экспозиции недвижимости на рынке, тем
выше уровень ее ликвидности и наоборот, тем продолжительнее срок
экспозиции, тем ликвидность объекта ниже.
На практике численное значение премии Sl за ликвидность объекта
недвижимости определяется как величина ежемесячного процентного
начисления по безрисковой ставке, умноженная на предполагаемый период
экспозиции объекта недвижимости, необходимый для реализации объекта по
рыночной стоимости:
Sl 
Rf
12
t
(4.48)
где
Sl – премия за риск ликвидности;
R f – безрисковая ставка дохода;
t – срок экспозиции объекта оценки, мес.
Риск, связанный с управлением.
Значение премии за инвестиционный менеджмент фактически
соответствует наиболее типичным условиям вознаграждения управляющего
доходами от недвижимости и денежными средствами, направляемыми на
развитие объекта недвижимости. Так как вознаграждение управляющего
достаточно часто определяется в процентном выражении от финансового
результата управления, то на основе анализа данных о премиях управляющих
по соответствующему сегменту рынка инвестиций может быть получена
величина премии за инвестиционный менеджмент.
146
Пример расчета ставки дисконтирования методом кумулятивного
построения представлен в табл. 4.6.
Для здания спортивно-развлекательного комплекса наиболее высокая
премия за риск отражает сезонный характер доходов, значительный возраст и
конструктивные особенности здания, которые могут повлечь дополнительные
расходы на ремонт и реконструкцию. Для нового здания торгового центра этот
риск минимален. Премия за ликвидность для торгового центра самая низкая,
так как эти помещения пользуются повышенным спросом. Более высокая
ставка дохода по зданию бизнес-центра учитывает наличие существенных
рисков инвестирования и пониженную по сравнению со зданием торгового
центра ликвидность объекта.
Таблица 4.6
Определение ставки дисконтирования
методом кумулятивного построения (%)
Показатели
Безрисковая ставка
Премия за риск инвестирования в недвижимость
Премия за риск
ликвидности
Премия за риск,
связанный с управлением
Ставка
дисконтирования
Здание
торгового
центра
9,5
3,0
Здание спортивноразвлекательного
комплекса
9,5
5,5
2,4
7,1
4,8
5,5
4,0
5,0
20,4
26,1
23,3
Здание
бизнес-центра
9,5
4,0
Метод рыночного анализа считается наиболее корректным методом
расчета ставки дисконтирования, так как напрямую учитывает мнение и
предпочтения инвесторов посредством их опроса или анализа реальных
сделок. При этом необходимо учитывать информацию по продажам и
арендным соглашениям всех объектов аналогичного назначения,
сопоставимых с оцениваемым.
Следует учитывать, что метод рыночного анализа целесообразно
применять, когда во время владения объектом отсутствуют промежуточные
капиталовложения, которые приводят к смене знака денежного потока.
При анализе сделок требуемая ставка дисконтирования определяется как
ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Норма отдачи, или
просто отдача, рассматриваемая как ставка дисконтирования, учитывает доход
и изменение первоначального инвестированного капитала за весь
рассматриваемый период, иначе эту величину еще называют конечной
отдачей.
147
Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие
внутренней нормы прибыли (IRR) — ставки дисконтирования, при которой
текущая стоимость всех денежных поступлений за время развития
инвестиционного проекта (период владения) равна текущей стоимости
инвестиций.
Следовательно,
величина
IRR
характеризует
ставку
дисконтирования,
которая
устанавливает
соответствие
между
спрогнозированными поступлениями в виде суммы периодического дохода и
цены перепродажи для сопоставимого объекта, и размером капиталовложений
(известной ценой приобретения этого объекта).
Пример 23. Оценщик получил информацию о недавней продаже
сопоставимого с оцениваемым объекта за 12 000 000 руб., что соответствует
среднерыночной цене подобных объектов. Оценщик также считает, что
текущая
величина
чистого
операционного
дохода,
приносимого
недвижимостью, равная 3 360 000 руб., сохранится в течение последующих
пяти лет, а стоимость объекта увеличится на 30%. Также известно, что
текущее использование улучшений соответствуют наиболее эффективному
использованию земельного участка.
Требуется рассчитать внутреннюю норму прибыли IRR для данного
инвестиционного сценария, которая может быть принята в качестве величины
ставки дисконтирования применительно к объекту оценки.
Основу расчета ставки дисконтирования составляет уравнение метода
ДДП (4.46):
5
3360000 12000000  1,3

k
(1  Y )5
k 1 1  Y 
12000000  
Решение данного уравнения проводится относительно ставки
дисконтирования Y с применением ресурсов стандартных офисных
приложений.
Результатом расчета в данном случае является значение IRR = 0,182.
Таким образом, величина ставки дисконтирования составит 18,2%.
Следует особо отметить, что использование метода рыночного анализа
позволяет
получить
лишь
ориентировочную
величину
ставки
дисконтирования, так как эта ставка, в отличие от ставки капитализации,
прямо не может быть выделена из данных о продаже конкретных объектов,
так как в ее расчете всегда присутствуют данные о доходности, подлежащие
прогнозированию. Сбор и обработка полной и достоверной информации об
аналогах должны быть проведены качественно. Данные по объектам,
содержащим неадекватную рынку информацию, должны быть исключены из
расчетов, так как применение искаженной информации может привести к
неверному заключению о стоимости объекта недвижимости.
148
4.6.5. Определение остаточной стоимости объекта
В теории оценки выделяют понятие среднего периода владения объектом
недвижимости. Предполагается, что инвестор, приобретя объект для целей
извлечения дохода, владеет им в течение определенного периода времени
(периода владения), а затем перепродает его по остаточной стоимости. Если
при проведении оценки продолжительность прогнозного периода
соответствует среднему для определенного типа недвижимости периоду
владения, то прогнозируемую в конце прогнозного периода величину
остаточной стоимости объекта называют стоимостью реверсии (от англ.
reversion). Напомним, что стоимость недвижимости с применением метода
ДДП определяетсяпо формуле (4.46), в составе которой выделяется величина
P (остаточная стоимость объекта оценки – стоимость реверсии).
Так как в постоянно изменяющихся экономических условиях однозначное
обоснование величины стоимости реверсии является затруднительным, всегда
прогноз данного показателя носит вероятностный характер.
Например, можно определять относительное изменение стоимости к
окончанию прогнозного периода, опираясь на выявленные тенденции
изменения ценообразующих факторов, т.е. цена перепродажи определяется
как (1±)Vс, где  — долевое изменение стоимости за выбранный период
владения объектом n, а Vс — стоимость объекта на дату оценки, полученная, к
примеру, на основе методов сравнительного подхода.
Тогда расчет стоимости реверсии P будет проводиться по формуле:
P  (1   )  Vc
(4.49)
Второй способ обоснования стоимости будущей перепродажи объекта
основывается на применении метода прямой капитализации денежных
потоков от объекта в постпрогнозном периоде. Для этого прогнозируемая
величина годового чистого операционного дохода по результатам первого
года постпрогнозного периода NOI n1 капитализируется по ставке R0 . В
результате определяется стоимость объекта оценки на дату, соответствующую
началу постпрогнозного периода, то есть стоимость реверсии:
P
NOI n1
Ro
(4.50)
Если в постпрогнозном периоде прогнозируется рост денежного потока
или его снижение, то величина долгосрочного изменения доходов от объекта
недвижимости q может быть учтена следующим образом:
P
NOI n1
Ro  q
149
(4.51)
В выражении (4.51) в знаменателе знак «+» применяется в том случае,
если прогнозируется снижение доходов от объекта в постпрогнозном периоде.
Если ожидается рост денежного потока, то применяется знак «–».
Пример 24. Объект недвижимости приносит чистый операционный
доход за первый год, равный 1 240 000 руб. Необходимо определить
возможную стоимость реверсии в конце 5-летнего периода владения объектом
при постоянной величине ЧОД в прогнозном периода, если долгосрочный
рост дохода от объекта составляет 3%, а ставка капитализации для стоимости
реверсии равна 18%.
Для получения стоимости в конце 5-го года необходимо доход за 6-й год
разделить на ставку капитализации (если предполагается поступление дохода
в конце года):
Р = 1 240 000/(0,18-0,03) = 8 266 667 руб.
При прогнозировании остаточной стоимости объекта следует обращать
особое внимание на фактор физического разделения недвижимости: земли и
улучшений. Земля не подвержена износу, и, как правило, со временем при
рациональном землепользовании ее стоимость или растет, или не изменяется.
Для строений, помимо всех прочих ценообразующих факторов, наиболее
существенен фактор износа, приводящий к потере стоимости при условии
сохранения стабильных цен на рынке. Поэтому при оценке земельных
участков с улучшениями одним из важнейших факторов оценки является этап
экономической жизни и хронологический возраст улучшений объекта оценки.
4.6.6. Приведение к текущей стоимости всех денежных потоков
Завершающим этапом расчета стоимости недвижимости с применением
метода ДДП является определение суммарной величины текущей стоимости
денежных потоков по объекту недвижимости за прогнозный и
постпрогнозный периоды. Процесс приведения (дисконтирования) денежных
потоков предполагает обязательный учет знаков потоков и соответствует
выражению (4.46).
В качестве примера оценки стоимости объекта недвижимости, в табл. 4.7
представлен
укрупненный
расчет,
основывающийся
на
данных
реконструированного отчета о доходах на 2009 год, рассмотренного в п. 4.3.
При проведении расчетов должны быть применены следующие
дополнительные данные:
1.
Ежегодный
составляет 7%.
2.
темп
роста
потенциального
валового
дохода
Темп роста операционных расходов составляет 6% в год.
3.
Потери от недозагруженности и неплатежей, начиная со второго
года прогнозного периода, составляют 10% от величины ПВД.
150
4.
Величина ставки дисконтирования для денежного потока в
прогнозный и постпрогнозный периоды составляет 22,5%.
5.
Расчет проводится, исходя из предположения получения дохода в
конце каждого года прогнозного периода.
6.
Коэффициент капитализации для определения стоимости реверсии
составляет разность между ставкой дисконтирования и долгосрочными
темпами роста денежного потока: 22,5– 5,0 = 17,5%.
Таблица 4.7
Расчет стоимости объекта методом дисконтированных денежных потоков
Наименование
Показателя
ПВД, руб.
Потери от
недозагруженности, руб.
ДВД, руб.
ОР, руб.
ЧОД, руб.
Ставка
дисконтирования
для прогнозного
периода, %
Стоимость
реверсии, руб.
Ставка
капитализации
для определения
стоимости
реверсии, %
Фактор
приведения
Текущая
стоимость
денежного потока,
руб.
Стоимость
объекта, руб.
2009
2010
2011
2012
3 958 800
362 196
4 235 916
423 592
4 532 430
453 243
4 849 700
484 970
Постпрогнозный
(остаточный)
период
5 189 179
518 918
3 596 604
1 598 847
1 997 757
3 812 324
1 694 778
2 117 546
4 079 187
1 796 464
2 282 723
4 364 730
1 904 252
2 460 478
4 670 261
2 018 508
2 651 753
22,5
15 152 874
17,5
0,81633
0,66639
0,54399
0,44407
0,44407
1 630 829
1 411 111
1 241 778
1 092 624
6 728 937
12 105 279
Таким образом, в данном случае рыночная стоимость оцениваемых
помещений, полученная методом дисконтированных денежных потоков,
составит 12 105 279 руб.
151
4.7. ВЗАИМОСВЯЗЬ МЕЖДУ СТАВКАМИ КАПИТАЛИЗАЦИИ И
ДИСКОНТИРОВАНИЯ
При определении ставки дохода в методах прямой капитализации и
дисконтирования денежных потоков в расчетах может быть применена как
ставка капитализации, так и ставка дисконтирования. Так как эти ставки
взаимосвязаны, при проведении оценки при наличии данных о величине одной
ставки можно определять величину другой ставки.
В общем случае взаимосвязь между ставкой капитализации и
дисконтирования может быть описана следующим соотношением [7]:
Ro  Yo   а ,
(4.52)
где
Ro – общая ставка (коэффициент) капитализации;
Yo – общая ставка (коэффициент) дисконтирования;
 a – корректирующий показатель, учитывающий изменение стоимости
объекта недвижимости.
Рассмотрим
варианты соотношения
ставок капитализации
и
дисконтирования для различных условий изменения стоимости инвестиций
(цены приобретения объекта недвижимости).
1. Если стоимость недвижимости за весь период владения объектом не
меняется,
то
инвестору
обеспечивается
возврат
всего
инвестированного капитала непосредственно при продаже объекта. В
этом случае отсутствует необходимость возврата капитала в период
владения объектом, следовательно, значения Rо =Yо.
2. Снижение стоимости объекта недвижимости с течением времени не
позволяет рассчитывать на возврат всей суммы первоначальных
инвестиций при продаже актива. Следовательно, часть доходов от
объекта недвижимости должна быть направлена на возмещение
капитала. Тогда ставка дохода на собственный капитал Yo будет
меньше общей ставки капитализации Ro на величину нормы возврата
капитала:
Ro  Yo  Rof
(4.53)
3. Если ожидается возрастание стоимости объекта недвижимости к
окончанию периода владения, то ставка дохода на собственный
капитал (ставка дисконтирования) будет превышать текущую
доходность (ставку капитализации). Тогда норма возврата на
собственный капитал Rof будет отрицательной величиной.
152
Норма возврата определяется способом возврата капитала. Методы
расчета нормы возврата описаны в п. 4.5 при проведении анализа структуры
коэффициента капитализации. Из представленных ранее данных следует, что в
общем
случае
соотношение
между ставками
капитализации
и
дисконтирования может быть представлено в виде:
Ro  Yo    SFF (n, i )
(4.54)
где
Vn  V0 – изменение стоимости актива за весь период владения n ;
V0
V0 ,Vn – стоимость объекта недвижимости на начало периода владения и
на момент окончания периода владения объектом соответственно, руб.

Таким образом, для того, чтобы определить ставку дисконтирования,
необходимо ставку капитализации увеличить или уменьшить на показатель
изменения
стоимости
оцениваемого
объекта
недвижимости
за
предполагаемый период владения им.
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 4
1. В чем заключается суть принципов ожидания и замещения при
использовании доходного подхода к оценке доходоприносящего
объекта?
2. Что такое «фактор текущей стоимости единицы»? Какую величину
денежного потока использование данного фактора позволяет
определить?
3. В чем заключается процедура дисконтирования денежного потока?
4. Что такое «аннуитет»? Чем отличается обычный аннуитет от
авансового?
5. Какие данные используются для расчета потенциального валового
дохода?
6. Опишите примерную структуру операционных расходов для объекта
коммерческой недвижимости.
7. Перечислите основные условия договора аренды, которые влияют на
расчет стоимости объекта недвижимости. Поясните, что понимают под
«чистой арендой».
8. Укажите основные условия применения метода прямой капитализации
при оценке недвижимости.
9. В каком методе расчета величины коэффициента капитализации
используется анализ рыночных данных об отношении чистого дохода
объектов к их ценам продажи?
153
10. Может ли ставка дисконтирования для каждого года прогнозного
периода в методе дисконтированных денежных потоков иметь
различные значения?
11. Укажите взаимосвязь типичного периода владения объектом и
продолжительностью прогнозного периода.
12. Сформулируйте определение «стоимости реверсии».
5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
С ПРИМЕНЕНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
5.1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ
Если рынок недвижимости характеризуется высокой активностью и
прозрачностью, то оценка, основывающаяся на применении методов
сравнительного подхода, позволяет наиболее адекватно учесть текущие
рыночные условия, определяющие стоимость объекта недвижимости.
Суть сравнительного подхода к оценке недвижимой собственности
заключается в сопоставлении рыночных данных и оцениваемого имущества с
приведением известных цен аналогичных объектов к стоимости объекта
оценки с помощью корректировок, позволяющих учесть различия в
характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов. Основу проведения
оценки объекта недвижимости является информация о сделках с
аналогичными объектами за определенный период времени. Поэтому
применение сравнительного подхода возможно только при наличии развитого
рынка объектов, сходных с оцениваемым. Если рассматриваемый сегмент
рынка не развит или оцениваемый объект недвижимости является
специализированным, либо способен принести собственнику исключительные
экономические выгоды, то сравнительный подход не может использоваться.
Также применение этого подхода вызывает затруднения в том случае, когда
объект оценки имеет существенные обременения и ограничения, не
характерные для рынка.
Довольно часто в литературе вместо термина «сравнительный подход»
упоминаются «рыночный подход» или «подход сравнения продаж». Тем не
менее, в настоящее применение именно сравнительного подхода
предусмотрено Федеральными стандартами оценки.
Методы сравнительного подхода активно применяются не только для
оценки стоимости объектов недвижимости (включая застроенные и свободные
земельные участки), но и при обосновании величины среднерыночных ставок
арендной платы и эксплуатационных расходов в составе доходного подхода, а
также для расчета величины износов и устареваний объекта оценки при
использовании затратного подхода.
Одним из основных понятий сравнительного подхода является термин
«объект-аналог». В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО
154
№1 [34]) «объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается
объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».
Сравнительный подход базируется на следующих основных принципах
оценки:
 Принцип спроса и предложения – цена объекта недвижимости
определяется соотношением факторов спроса и предложения,
существующем в конкретный момент времени на соответствующем
сегменте рынка.
 Принцип замещения – в контексте сравнительного подхода означает,
что ни на первичном, ни на вторичном рынке недвижимости
рациональный покупатель не заплатит за предлагаемую собственность
больше минимальной суммы, за которую он сможет приобрести объект
недвижимости, имеющий сходные с рассматриваемым объектом
характеристики и обладающий аналогичной полезностью.
 Принцип вклада – в условиях свободного рынка полезность каждого
объекта недвижимости определяется не стоимостью затрат на
формирование его индивидуальных характеристик, а ценностью этих
характеристик для типичных участников рынка; исходя из этого, затраты
на создание различных улучшений объекта недвижимости не всегда
могут обеспечивать положительный вклад в его стоимость – наличие
«избыточных» улучшений не способно привести к увеличению стоимости
объекта.
 Принцип наиболее эффективного использования – соответствует
общим положениям данного принципа в теории оценки и означает, что
объект недвижимости должен оцениваться, исходя из варианта его
наиболее эффективного использования, который обеспечивает наиболее
высокую стоимость объекта оценки на свободном рынке недвижимости.
С учетом основных положений этих принципов оценки в сравнительном
подходе
определяются
основные
ценообразующие
факторы
для
соответствующего сегмента рынка недвижимости и вырабатывается система
обоснования корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для
определения стоимости оцениваемого объекта.
Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости с применением
сравнительного подхода.
1. Проводится анализ текущего состояния и перспектив развития рынка
недвижимости, в том числе – того сегмента, к которому относится
оцениваемый объект. Осуществляется первичная выборка данных о ценах и
условиях сделок с объектами недвижимости, проданными относительно
недавно и обладающими близкими к объекту оценки качественными и
количественными характеристиками.
155
2. По результатам более детального анализа и проверки полноты и
достоверности информации о выбранных объектах недвижимости
определяется окончательный состав объектов-аналогов, сопоставление с
которыми объекта оценки, в конечном счете, позволит определить стоимость
оцениваемого имущества (в зависимости от активности в сегменте рынка, к
которому относится объект оценки, количество объектов-аналогов может
составлять от 3 объектов и более).
3. Определяется состав основных ценообразующих факторов, которые
должны учитываться при проведении расчетов и выбираются единицы
сравнения объектов, позволяющие учесть различия между объектом оценки и
объектами-аналогами по этим ценообразующим факторам.
4. С учетом выбранных единиц сравнения и различий в выбранных
ценообразующих факторах, выявленных между каждым объектом-аналогом и
объектом оценки, проводится корректировка цен объектов-аналогов с их
приведением к характеристикам объекта оценки.
5. Скорректированные цены объектов-аналогов проходят этап
согласования (или взвешивания), после чего выводится результирующая
величина стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.
На первом этапе в качестве основных критериев, позволяющих отнести
определенные объекты недвижимости к одному сегменту рынка,
рассматриваются объекты, сходные по следующим критериям:
• основному назначению и текущему использованию;
• качеству строительных материалов и конструктивных решений;
• составу передаваемых прав и имеющимся обременениям;
• местоположению (с учетом масштаба сегмента – в пределах одного
города, района, субъекта РФ);
• физическим характеристикам.
Типичными для определенного сегмента рынка недвижимости являются
следующие экономические условия:
• срок окупаемости инвестиций не должен превышать сложившийся на
рынке показатель для соответствующего типа недвижимости;
• субъекты сделки, принимая решение о совершении сделки, должны
соответствовать критериям независимости, то есть и продавец, и
покупатель действуют без принуждения и каждый исходит из
необходимости соблюдения собственных интересов;
• действуя в своих интересах, покупатель недвижимости имеет
инвестиционную мотивацию, то есть рассчитывает из приобретения
недвижимости получить определенные выгоды; при этом, выбирая
аналоги, необходимо рассматривать схожие по инвестиционной
мотивации сделки – например, исходя из одинакового подхода
инвесторов к наиболее эффективному варианту использования
приобретаемых объектов недвижимости.
156
Существенным показателем любой сделки является срок экспозиции
объекта оценки и выбранных в качестве аналогов объектов. Под сроком
экспозиции понимают период времени между датой представления на
открытый рынок (публичной оферты) объекта до даты совершения сделки с
ним. Если речь идет о купле-продаже объекта, то срок экспозиции для него
будет иметь одну продолжительность. Если же этот объект (или его части)
будет предлагаться на рынке аренды, то срок экспозиции будет иным.
Нормальный (типичный) срок экспозиции объектов может существенно
различаться в зависимости от:
- типа объекта недвижимости;
- вида сделки с недвижимостью;
- даты, на которую определяется срок экспозиции.
Так, например, если необходимо продать объект складского назначения в
течение двух месяцев, а его нормальный срок экспозиции составляет около
пяти месяцев, то, предположительно, объект будет продан на 15-25% дешевле
его реальной рыночной стоимости. Таким образом, если при выборе объектааналога известно, что объект был продан за период времени, меньший
типичного срока экспозиции, то его цена может быть занижена и необходимо
либо отказаться от использования этого объекта в качестве аналога, либо
применить в расчетах дополнительную корректировку на условия продажи.
5.2. СОСТАВ ЭЛЕМЕНТОВ СРАВНЕНИЯ
При анализе объектов-аналогов рассматривают следующие основные
элементы сравнения, на основе сопоставления которых определяют
необходимость проведения тех или корректировок к стоимости объектованалогов:
1. Вид передаваемых прав на недвижимость и имеющиеся обременения.
2. Условия финансирования сделки.
3. Условия продажи.
4. Рыночные условия.
5. Назначение и текущее использование объекта.
6. Компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости.
7. Характеристики местоположения.
8. Физические характеристики.
9. Экономические характеристики.
Рассмотрим содержание элементов сравнения более подробно:
1. Вид передаваемых прав на недвижимость и учет имеющихся
обременений
При совершении сделки цена объекта недвижимости, прежде всего,
определяется объемом передаваемых прав и переходящими к новому
правообладателю ограничениями (обременениями) в распоряжении этими
157
правами. Если отчуждению подлежит право собственности на объект оценки,
то при наличии большого объема информации о сделках с сопоставимыми
объектами необходимо выбирать объекты, по которым состав отчуждаемых
прав аналогичен объекту оценки. При отсутствии достаточного количества
сопоставимых объектов в качестве объектов-аналогов могут быть применены
объекты, отчуждаемые с другим объемом прав, но в составе расчетов в
обязательном порядке должна быть применена корректировка на вид прав. В
качестве примера необходимости использования такой корректировки можно
привести оценку свободного земельного участка, отчуждаемого на праве
долгосрочной аренды, при наличии объекта-аналога, отчуждаемого на праве
собственности. Другим примером является оценка части жилого дома,
отчуждаемого на праве общей (долевой) собственности, при наличии в составе
объектов-аналогов жилых домов, продающихся на праве собственности.
Величина корректировки на различие в правах чаще всего определяется
методом парных продаж, который рассматривается далее.
Наличие того или иного обременения также является существенной
характеристикой любого объекта. В качестве такого обременения может
рассматриваться наличие действующего договора долгосрочной аренды,
ипотека, сервитут и другие. Учет наличия по отдельным объектам-аналогам
или объекту оценки обременений также может быть обеспечен за счет
применения соответствующих корректировок. Например, при наличии
договора долгосрочной аренды по одному из объектов-аналогов
корректировка на наличие обременения может рассчитываться на основе
дисконтирования разницы в доходах от объекта при его сдаче в аренду на
рыночных условиях и на условиях действующего договора аренды. Период
дисконтирования определяется оставшимся до окончания договора аренды
сроком, а ставка дисконтирования определяется как ставка дохода по
соответствующему сегменту рынка.
2. Условия финансирования сделки.
При заключении сделок с недвижимостью сторонами могут быть
согласованы различные условия финансирования (оплаты) имущества,
влияющие на цену объекта. Объект может оплачиваться единовременно
непосредственно при подписании договора купли-продажи недвижимости.
Также возможно предоставление рассрочки оплаты за объект, с
предварительным согласованием момента перехода прав собственности к
покупателю. Использование механизмов ипотеки предоставляет возможности
по применению заемных средств для приобретения недвижимости.
В каждой стране для каждого сегмента рынка недвижимости
формируется свое представление о типичных условиях финансирования
сделки с недвижимостью. В условиях отечественной экономики к нетипичным
условиям финансирования сделки купли-продажи недвижимого имущества
можно отнести: использование покупателем заемных средств на различных
158
условиях предоставления кредита и его погашения, приобретение объекта в
рассрочку (чем больше период рассрочки, тем выше оказывается цена
продажи объекта), применение неденежных форм взаиморасчетов сторон с
использованием ценных долговых бумаг или с продажей встречных товаров
(услуг) и т.д.
Так, если известно, что по условиям сделки объект приобретен с
рассрочкой платежа на срок 1 год, то цена сделки окажется завышенной по
сравнению с ценой сделки аналогичного объекта при полной оплате за него в
момент подписания договора. Следовательно, для приведения стоимости
объекта-аналога к стоимости объекта оценки, потребуется применить
корректировку на условия финансирования сделки. Данная величина может
быть определена на основе дисконтирования цены продажи объекта,
приобретаемого в рассрочку (сроки поступления денежных средств должны
учитывать график выплат за объект), и сравнения текущей стоимости этого
объекта с ценой сделки объекта, за который заплатили сразу.
3. Условия продажи.
Для различных типов недвижимости могут быть определены типичные
условия заключения сделок, определяющие средний уровень цен на объекты
аналогичного назначения. Эти условия соответствуют понятию рыночной
стоимости, определение которой приведено в Главе 2. При этом достаточно
часто условия продажи объекта могут отличаться от типичных условий.
Например, цена продажи земельного участка может оказаться выше
рыночной, если покупателем земли оказывается владелец соседнего участка,
для которого объединение двух участков открывает возможности по
строительству объекта, способного принести более высокие доходы, чем
застройка каждого участка в отдельности. По сути, стоимость такого участка
будет соответствовать не стоимости в обмене, а стоимости в пользовании.
Кроме этого, цена продажи объекта может оказаться значительно ниже
рыночной стоимости в том случае, если продавцу срочно требуются деньги, и
он продает объект в короткие сроки – здесь проявляется фактор
вынужденности продажи, приводящий к снижению стоимости объекта.
В обоих примерах условия продажи являются нетипичными. При
использовании этих объектов в качестве объектов-аналогов и расхождении их
характеристик с объектом оценки должна быть применена корректировка на
условия продажи.
Кроме этого, корректировка на условия продажи применяется в том
случае, когда в качестве цен объектов-аналогов рассматриваются не цены
сделок, фактически заключенных между сторонами, а цены предложения
(публичной оферты). Величина корректировки, которую достаточно часто
называют «скидкой на уторговывание», определяется текущим состоянием
рынка: если спрос на объекты определенного типа значительно превышает
159
предложение, то величина такой скидки стремится к нулю; в условиях
экономического кризиса скидка может составлять значительную величину.
4. Рыночные условия.
Цены на рынке недвижимости постоянно изменяются. При этом любая
информация о сделках с недвижимостью или ценах предложения фиксируется
на определенную дату. Следовательно, при проведении оценки объекта на
дату оценки необходимо учитывать изменения, произошедшие за период
между датой заключения сделки или цены предложения объектов-аналогов и
датой оценки.
Для внесения корректировки на данную характеристику к цене продажи
объекта-аналога необходимо исследовать динамику цен на соответствующем
сегменте рынка недвижимости за анализируемый период. Достаточно часто в
качестве базы для определения численного значения поправки оценщики
принимают изменение индексов цен на строительно-монтажные работы или
иных
показателей,
которые
регулярно
опубликовываются
специализированными изданиями. Однако
наилучшим вариантом
обоснования корректировки на рыночные условия являются результаты
исследования рынка недвижимости. Также для обоснования скидки могут
использоваться экспертные опросы и парные продажи.
5. Назначение и текущее использование объекта.
Известно, что одним из основных принципов оценки недвижимости
является принцип наиболее эффективного использования. В соответствии с
Международными стандартами оценки, оценка рыночной стоимости объекта
оценки должна проводиться с учетом определяемого оценщиком варианта его
наилучшего использования. Если какой-либо объект продается покупателю, не
рассматривающему данный объект с позиций его наиболее эффективного
использования, то цена сделки может оказаться заниженной, так как этим
покупателем объект «недооценен». Кроме этого, особое внимание следует
обращать на различие назначения объекта, предусмотренное еще на стадии
проектирования, от текущего использования объекта с учетом потребностей
конкретного собственника. Сопоставление двух вариантов использования
объекта (проектного и текущего), а также анализ наилучшего с позиций
текущего состояния рынка варианта использования объекта позволяют
оценить коммерческий потенциал объектов-аналогов.
6. Компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости.
В некоторых случаях в состав оцениваемого имущества включается не
только собственно объект недвижимости, но и дополнительное оборудование
и устройства, которые в нем расположены. Примером такого объекта может
быть производственная база, на территории которой дополнительно
установлены мостовые краны для погрузки сырья и готовой продукции, а
также дополнительное передвижное осветительное и грузоподъемное
160
оборудование. В качестве другого примера можно рассматривать продажу
ресторана со всем оборудованием, мебелью и другими элементами отделимых
улучшений.
При наличии в составе объекта оценки или объектов-аналогов имущества,
не являющегося недвижимым в силу закона, но обеспечивающего
дополнительную стоимость этой собственности, в составе расчетов должна
быть применена корректировка, учитывающая наличие (или отсутствие) таких
улучшений. В случае, если обоснованный вариант НЭИ объекта оценки не
соответствует его текущему использованию, и имеющееся дополнительное
оборудование и инвентарь не могут быть применены для НЭИ объекта, в
составе расчетов может быть применена корректировка, предусматривающая
возможность продажи движимого имущества по остаточной стоимости с
перепрофилированием объекта оценки. Состав объектов-аналогов в этой
ситуации должен быть определен с учетом варианта НЭИ объекта оценки.
7. Характеристики местоположения.
Так как фактор местоположения является одним из наиболее сложных и
значимых для процедуры оценки, при выборе объектов-аналогов и проведении
корректировок необходимо как можно более точно определять все
характеристики объектов по критерию местоположения.
Часто учет фактора местоположения обеспечивается за счет внесения не
одной, а нескольких корректировок, учитывающих различные параметры
местоположения. Состав этих параметров определяется в зависимости от типа
недвижимости. Например, для торговых помещений основным параметром
является расположение объекта в «проходном месте» с высокой пешеходной и
транспортной доступностью. Также важно, чтобы витрины и входная группа
помещения выходили на красную линию основной, а не прилегающей улицы.
Наличие в непосредственной близости от объекта мест под парковку
транспорта и качество окружения объекта также влияют на его стоимость.
Степень влияния каждой составляющей фактора местоположения прежде
всего определяется на основе анализа локального рынка, а для объектов,
масштаб которых выходит за пределы отдельно взятого населенного пункта,
при наличии аналогов, расположенных в различных районах (регионах), могут
применяться основные социально-экономические и отраслевые показатели.
8. Физические характеристики.
Любой объект недвижимости имеет определенные геометрические и
физические параметры – размеры (например, площадь застройки,
строительный объем, площадь помещений по внутреннему обмеру и др.),
состав, состояние и качество строительных конструкций, инженерных
коммуникаций и отделочных материалов, наличие различных улучшений
объекта и другие характеристики, на которые в случае их отличия от
оцениваемого объекта обязательно вносятся поправки. Дополнительными
161
характеристиками земельных участков является их форма, уклон, почвенные
характеристики и параметры грунтов.
Так как объекты-аналоги различаются по геометрическим параметрам
(площади, объему, протяженности), размерности и числу характеризующих их
единиц (технических и экономических), при проведении сравнения объектованалогов с объектом оценки чаще всего корректировки применяются по
отношению не ко всему объекту в целом, а к его удельной технической
характеристике (например, цена за 1 м2 или за 1 га), или к экономической
единице, учитывающей специализацию объекта недвижимости.
В зависимости от вида объекта недвижимости чаще всего используются
следующие технические единицы сравнения объектов:
 для земельных участков (1 га, 1 сотку, 1 м2);
 для зданий (1 м2 общей или полезной площади);
 для сооружений (1 погонный метр, 1 м3 , 1 л и другие).
Экономические единицы сравнения объектов всегда определяются в
зависимости от назначения объекта недвижимости. В качестве примера
можно привести количество номеров в гостинице, число мест в кинотеатре,
количество заправок в сутки на АЗС и другие. Также, если в качестве объекта
оценки рассматривается
промышленное сооружение, то при наличии
аналогов в качестве экономической единицы сравнения может быть принят
ключевой
технологический
параметр
(пропускная
способность,
производительность и т.д.).
После
выбора
единицы
сравнения
объекта
определяют
последовательность внесения поправок и форму корректировки для каждого
элемента сравнения.
9. Экономические характеристики.
Необходимость учета этого элемента сравнения возникает при оценке
доходной недвижимости, характеризующейся определенным уровнем
эксплуатационных издержек, типом и качеством управления объектом
недвижимости, величиной отчислений на ремонт объекта и т.д. Все эти
показатели, в конечном счете, влияют как на текущий доход, так и на
стоимость объекта недвижимости.
В качестве примера учета экономических характеристик можно
рассмотреть оценку доходной недвижимости на основе анализа соотношения
«цена объекта / доход от объекта» для объекта оценки и объектов-аналогов.
Понятие «валового рентного мультипликатора» рассматривается нами далее.
При внесении корректировок, учитывающих различия между объектами в
экономических характеристиках, необходимо обращать внимание на
отсутствие в составе расчетов двойного учета одних и тех параметров в
составе различных элементов сравнения.
162
Наряду с расчетом стоимости объекта недвижимости для целей его
купли-продажи или других операций, связанных со сменой собственника
объекта, элементы сравнительного подхода активно применяются для оценки
среднерыночной величины арендной платы за объект оценки. Этот
показатель является базовым для расчета стоимости недвижимости методами
доходного подхода.
В табл. 5.1 представлен сравнительный анализ состава основных
ценообразующих факторов по различным элементам сравнения для куплипродажи и аренды доходной нежилой недвижимости. Следует отметить, что
полный состав факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки
и объектов-аналогов, определяется оценщиком в каждом конкретном случае с
учетом типа оцениваемого объекта и характеристик сопоставимых объектов.
Таблица 5.1
Состав основных ценообразующих факторов
для различных видов сделок с недвижимостью
Тип элементов
сравнения
Ценообразующие факторы
для сделок купли-продажи
Объем передаваемых прав
Ценообразующие факторы
для аренды
Объем прав, передаваемых
по договору (возможность
субаренды)
на Общий и оставшийся срок
и действия договора аренды
Различия в правах
1. Вид передаваемых
земельный
участок
прав и обременения
улучшения
Наличие обременений в виде
договоров
долгосрочной
аренды, сервитута и т.д.
Форма
взаиморасчетов
сторона (денежная или иная)
2. Условия
Сроки
оплаты
(при
финансирования
заключении сделки или в
сделки
рассрочку) и др.
Наличие
финансового
давления на сделку и
ограниченные
сроки
реализации имущества
Соответствие
условий
3. Условия продажи сделки типовым условиям,
сложившимся в сегменте
рынка недвижимости
Льготы и дополнительные
преимущества
после
заключения сделки
Изменение цен во времени
4.Рыночные условия Отличие цены предложения
от цены сделки
163
Наличие
государственной
регистрации права аренды
Форма
взаиморасчетов
сторона (денежная или иная)
Принцип назначения ставки
арендной
платы
и
ее
возможного пересмотра
Наличие
финансового
давления на сделку и
ограниченные
сроки
реализации имущества
Соответствие
условий
сделки типовым условиям,
сложившимся в сегменте
рынка недвижимости
Наличие
дополнительных
услуг, включающихся в
договор аренду
Изменение цен во времени
Отличие цены предложения
от цены сделки
Тип элементов
сравнения
5.Назначение и
текущее
использование
6.Компоненты
стоимости, не
относящиеся к
недвижимости
Тип элементов
сравнения
7. Характеристики
местоположения
8.Физические
характеристики
9.Экономические
характеристики
Ценообразующие факторы
для сделок купли-продажи
Соответствие использования
объекта варианту НЭИ
Учет затрат, необходимых
для изменения варианта
использования объекта
Необходимость исключения
(добавления) в стоимости
дополнительных элементов с
учетом их потребительских
свойств
Ценообразующие факторы
для сделок купли-продажи
Престижность
района
расположения объекта
Близость к центрам деловой
или торговой активности
Транспортная и пешеходная
доступность
объекта,
качество подъездных путей
Качество окружения объекта
Ценообразующие факторы
для аренды
Соответствие использования
объекта варианту НЭИ
Учет затрат, необходимых
для изменения варианта
использования объекта
Передача в аренду мебели,
оборудования
и
других
компонент с определением
условий эксплуатации и
оплаты
Ценообразующие факторы
для аренды
Престижность
района
расположения объекта
Близость к центрам деловой
или торговой активности
Транспортная и пешеходная
доступность
объекта,
качество подъездных путей
Качество
окружения
в
границах объекта и за его
пределами
Характеристики земельного Состояние
окружающей
участка
застройки
АрхитектурноАрхитектурнопланировочные решения
планировочные решения
Размеры объекта, материал и Размеры
и
планировка
качество
строительных помещений
конструкций и примененных
технологий
Износ
и
устаревания, Состояние помещений с
потребность в проведении точки зрения затрат на
ремонта
текущую эксплуатацию
Возможности
применения Эффективность управления
ресурсосберегающих
объектом
технологий
Структура
системы Величина
издержек
на
управления объектом
управление
Из таблицы 5.1 следует, что состав ценообразующих факторов при
отчуждении объекта недвижимости и при его сдаче в аренду по ряду
показателей отличается. Поэтому при расчете среднерыночных показателей
объекта недвижимости для различных сделок должен учитываться состав
соответствующих факторов.
164
5.3. МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ
5.3.1. Основные этапы расчета и формы корректировок
Метод сравнения продаж является основным методом оценки
недвижимости с применением сравнительного подхода. Его суть
соответствует
основным
этапам
сравнительного
подхода,
предусматривающего выбор объектов-аналогов и проведение корректировок,
позволяющих привести стоимость объектов-аналогов к стоимости объекта
оценки. В общем случае расчет стоимости объекта оценки Vo методом
сравнения продаж проводится по формуле:
n
а
Vo   (Cкорр
.i  wi ) ,
(5.1)
i 1
где
а
Cкорр
.i – скорректированная стоимость i -го объекта-аналога;
wi – удельный вес (вклад) скорректированной стоимости i -го объектааналога в стоимость объекта оценки;
n – общее количество объектов-аналогов.
C
В свою очередь, скорректированная стоимость i -го объекта-аналога
определяется на базе цены этого объекта-аналога до корректировок:
а
корр .i
m
C
а
корр .i
 Cai   Cij
(5.2)
j 1
Cai – цена i -го объекта-аналога до корректировок;
Cij – величина корректировки к стоимости i -го объекта-аналога по
j -му элементу сравнения (ценообразующему фактору), в денежном
выражении;
m –
количество элементов сравнения, по которым проводится
корректировка i -го объекта-аналога.
Проведение корректировок в составе метода сравнения продаж должно
выполняться в следующей последовательности:
1. Определяется состав элементов сравнения, по которым выявлены
расхождения в характеристиках объекта оценки и какого-либо (или
всех) объекта-аналога.
2. С учетом назначения и основных характеристик объектов
определяется единица сравнения объектов.
3. Для каждого элемента сравнения при наличии различий в
165
характеристиках обосновывается численное значение поправки и
производится
корректировка
стоимости
объекта-аналога,
отличающегося по этому элементу от объекта оценки.
4. С учетом общего состава элементов сравнения определяется
последовательность внесения корректировок.
5. Производится
взвешивание
окончательных
значений
скорректированных стоимостей объектов-аналогов с определением
стоимости объекта оценки, которая принимается в качестве результата
оценки.
Важным положением процедуры внесения корректировок является
следующее утверждение:
все корректировки применяются по отношению к стоимости объектааналога – основным принципом внесения любых корректировок является
применение увеличивающей стоимость объекта-аналога поправки в том
случае, если рассматриваемый показатель у объекта оценки лучше, чем у
объекта-аналога, и уменьшающей стоимость объекта-аналога поправки в
том случае, если соответствующий показатель объекта оценки хуже, чем у
объекта-аналога.
Различают две формы корректировок – процентные и денежные.
Процентные корректировки вносятся на основе добавления или
вычитания суммы поправки, определенной в процентном выражении по
отношению к цене продажи аналога, или, что одно и то же, путем умножения
цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент,
отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и
оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого
аналога, то к цене последнего вносится положительная процентная поправка,
что соответствует применению повышающего коэффициента (k > 1), если
хуже – процентная поправка отрицательная и понижающий коэффициент (k <
1). Чаще всего такая форма поправок используется при учете различий в
правах и обременениях, времени продажи, местоположении, отдельных
технических характеристиках.
Денежные корректировки можно условно разделить на следующие две
категории:
1. Корректировки, применяющиеся к единице сравнения (1 м2, 1 сотка и
т.д.), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную
сумму, в которую оценивается различие в удельных характеристиках
объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка является положительной, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, и
отрицательной, если хуже аналога. К денежным поправкам, вносимым к
единице сравнения, можно отнести поправки на качественные
характеристики (например, стоимость высококачественной отделки
166
помещения), а также поправки, рассчитанные статистическими методами
на основе анализа соответствующего сегмента рынка.
2. Корректировки, применяющиеся к цене объекта-аналога в целом,
изменяют цену продажи объекта на определенную денежную сумму, в
которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и
оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного
объекта-аналога в целом, можно отнести поправки на наличие или отсутствие
дополнительных улучшений (установка системы видеонаблюдения и
сигнализации в жилом доме, оборудование автомобильной стоянки и другое).
5.3.2. Методы расчета корректировок
Для расчета и внесения корректировок в теории оценки различают две
группы методов – количественные и качественные. Применение той или иной
группы методов определяется соотношением числа выбранных объектованалогов и количества факторов сравнения (ценообразующих факторов),
использующихся для проведения оценки.
При определении стоимости объекта оценки в зависимости от состава
ценообразующих факторов по различным элементам сравнения и наличия
(отсутствия) данных, необходимых для обоснования применяемой
корректировки, для обоснования любой корректировки могут применяться как
количественные, так и качественные методы.
Преимуществом количественных методов является возможность
численного обоснования корректировки с учетом реальной рыночной
информации, характеризующей состояние рынка недвижимости. Основной
проблемой этой группы методов является необходимость правильного
подбора данных для расчета, исключающих использование в расчетах
недостоверной информации. Применение неточной или недостоверной
информации может привести к значительному искажению значения
корректировки и, как следствие, результата оценки.
1.
Количественные методы расчета объединяют большое число
методов [23], из которых можно выделить следующие наиболее
распространенные методы:
 парного сравнения продаж (парных продаж);
 линейной алгебры;
 статистические методы расчета.
Рассмотрим содержание этих методов более подробно.
167
Метод парного сравнения продаж.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, которые
по всем элементам сравнения имеют очень близкие характеристики (в идеале
объекты являются точной копией друг друга), за исключением единственного
параметра, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов.
Примером такой пары может быть информация о сделках с двумя квартирами,
которые были проданы в одно и то же время. Квартиры расположены в одном
доме на последнем этаже, имеют одинаковую отделку и состояние.
Единственным отличием этих квартир является красивый вид,
открывающийся из окна первой квартиры, и вид на промышленную зону,
открывающийся из окна второй квартиры. На основе данных о цене продажи
двух указанных квартир можно рассчитать корректировку на «вид из окна» и
применить ее для корректировки стоимости объектов-аналогов в составе
общего расчета стоимости объекта оценки.
Таким образом, применение метода парного сравнения продаж позволяет
рассчитать поправку на соответствующий ценообразующий фактор и
использовать ее для корректировки на этот фактор цены продажи объектааналога, если он отличается от соответствующего показателя объекта оценки.
Одним из важных условий применения метода является то, что для
определения величины корректировки в качестве пары должны выбираться
объекты, относящиеся к одному с объектом оценки и объектам-аналогам
сегменту рынка.
Сложность применения данного метода объясняется особенностями
процедуры подбора объектов парной продажи. Чаще всего объекты
недвижимости отличаются не по одному, а по нескольким параметрам.
Поэтому использование метода парных продаж требует обработки больших
объемов рыночной информации в поисках достоверных и адекватных объекту
оценки данных о сделках.
В качестве примера определения процентной корректировки на
местоположение рассмотрим частный случай применения поправки на
расстояние до остановок. На рынке имеются данные о двух одновременно
проданных квартирах одинаковой площади и планировки, расположенных в
одном и том же районе города. При этом первая квартира расположена в 3
минутах ходьбы от остановок городского транспорта, а расстояние до
остановок от жилого дома, в котором расположена вторая квартира,
составляет 20 минут. Известно также, что обе квартиры расположены на
средних этажах, находятся в хорошем состоянии и имеют улучшенную
отделку. Цена продажи 1 м2 квартиры, расположенной вблизи от остановок,
составила 32 100 руб., а в удаленности от остановок – 29 850 руб. Известно,
что оцениваемая квартира находится в 20 минутах ходьбы от остановок.
Расчет корректировки на расстояние до остановок имеет вид:
k = (29 850 – 32 100) / 32 100 = – 0,07 (– 7 %).
168
Таким образом, величина отрицательной корректировки составила 7 %.
Тогда, при наличии данных об объектах-аналогах для оцениваемой
квартиры, в зависимости от их характеристик по данному показателю, пример
корректировки на расстояние до остановок может быть представлен в составе
таблицы 5.2.
Таким образом, корректировка на расстояние до остановки, полученная
методом парного сравнения продаж, была применена к объектам-аналогам 1 и
3. Знак поправки – отрицательный, так как по критерию местоположения
объект оценки хуже, чем эти объекты-аналоги, следовательно, их стоимость
нужно уменьшить, чтобы приблизить качество каждого объекта-аналога к
качеству объекта оценки. Очевидно, что зная величину процентной
корректировки, можно перевести ее в денежную величину.
Таблица 5.2
Применение корректировки на местоположение
(расстояние до остановки)
Параметр сравнения
Местоположение
(расстояние
до остановок)
Цена сделки
руб./ м2
Величина
корректировки, %
Скорректированная
стоимость объектованалогов, руб./ м2
Объект
оценки
Объектаналог 1
Объектаналог 2
Объектаналог 3
20 мин.
3 мин.
20 мин.
3 мин.
?
33 440
30 850
32 980
-7,0
0
-7,0
31 099
30 850
30 671
Например, для объекта-аналога 1 денежное значение корректировки
составит: 33 440 х 0,07 = 2 341 (руб.), а для объекта-аналога 3 величина
корректировки: 32 980 х 0,07 = 2 309 (руб.).
Рассмотрим в качестве примера вариант внесения денежной поправки к
стоимости единицы площади объектов-аналогов при оценке квартиры,
имеющей простую отделку. По результатам анализа рынка оценщику
известна информация о продаже двух трехкомнатных квартир улучшенной
планировки, расположенных в одном и том же микрорайоне на средних
этажах новых многоквартирных жилых домов. Отличие этих квартир
заключается в том, что в первой квартире отделка улучшенная, а во второй –
простая. Состояние помещений – хорошее. Цена продажи 1 м2 первой
квартиры – 38 850 руб., а второй – 36 280 руб. Следовательно, при прочих
равных условиях величина денежной поправки на качество внутренней
отделки составит: k =38 850 – 36 280 = 2 570 (руб.).
169
В табл. 5.3 приведен пример внесения корректировки на качество
внутренней отделки для трех квартир, являющихся объектами-аналогами
оцениваемой квартире, имеющей простую отделку. Все квартиры имеют
одинаковые характеристики местоположения, но отличаются качеством
внутренней отделки.
В данном случае к объекту-аналогу 1 применена повышающая
(положительная) корректировка, так как помещения объекта-аналога по своим
качественным показателям хуже оцениваемого объекта. Результатом
корректировки является скорректированная стоимость трех объектов-аналогов
с нулевой поправкой для объектов-аналогов 2 и 3, и положительной денежной
поправкой для объекта-аналога 1.
Таблица 5.3
Применение корректировки на качество отделки
Параметр сравнения
Качество внутренней
отделки
Цена сделки, руб./ м2
Величина корректировки,
руб.
Скорректированная стоимость аналогов, руб./ м2
Объект
оценки
Объектаналог 1
Объектаналог 2
Объектаналог 3
улучшенная
простая
улучшенная
улучшенная
?
35 870
38 980
39 170
2 570
0
0
38 440
38 980
39 170
Также в качестве единицы сравнения может быть выбран объект
недвижимости целиком. Рассмотрим применение денежной поправки к
стоимости объекта-аналога в целом на примере оценки индивидуального
жилого дома с земельным участком, расположенного в районе
индивидуальной жилой застройки. Известно, что площадь дома составляет 95
м2 и из нежилых построек на участке имеется капитальный сарай площадью
около 25 м2. Площадь земельного участка – 5 соток. Имеется место под
строительство гаража, однако гаража нет. По результатам анализа рынка
выявлена парная продажа жилых домов, единственным отличием которых
является наличие на участке у первого объекта и отсутствие у второго объекта
капитального гаража. Цена продажи первого аналога 1 985 тыс. руб., а второго
– 1 857 тыс. руб. Таким образом, денежная поправка к стоимости объекта в
целом на наличие гаража составит 1 985,0 – 1 857,0= 128,0 тыс.руб. В табл. 5.4
рассмотрено применение корректировки на отсутствие у объекта оценки
гаража, при наличии трех объектов-аналогов, имеющих сходные с объектом
оценки характеристики за исключением наличия или отсутствия гаража.
170
Таблица 5.4
Применение денежной корректировки к объекту в целом
Параметр сравнения
Наличие гаража
Цена сделки, тыс.руб.
Величина
корректировки, тыс. руб.
Скорректированная стоимость
аналогов, тыс.руб.
Объект
оценки
нет
?
Объектаналог 1
имеется
2 157,0
Объектаналог 2
имеется
2 210,0
Объектаналог 3
нет
2 040,0
- 128,0
- 128,0
0
2 029,0
2 082,0
2 040,0
Знак корректировки определяется характеристикой объекта оценки по
данному параметру сравнения. Так как у объекта оценки нет гаража, а у
объектов-аналогов 1 и 2 имеется гараж, к их стоимости применяется
отрицательная корректировка, учитывающее это отличие между оцениваемым
объектом и объектами-аналогами.
Как мы уже говорили ранее, метод парного сравнения продаж
основывается на рыночных данных, однако, поиск и применение для
конкретного элемента сравнения единственной пары, позволяющей выявить
общие рыночные закономерности, является особой проблемой. Как правило,
оценщик не располагает подробной информацией обо всех характеристиках
объектов в составе пары. Следовательно, не исключается возможность
применения недостоверных или неполных данных для расчета корректировок.
Поэтому для проверки корректности полученных значений поправок
рекомендуется проводить расчет по каждому ценообразующему фактору с
использованием нескольких пар.
Частный случай метода парного сравнения продаж.
Как указывалось ранее, входящие в состав различных элементов
сравнения ценообразующие факторы могут быть описаны количественно или
качественно. В качестве примера количественного описания характеристики
ценообразующего фактора, прежде всего, может рассматриваться показатель
площади (отдельного помещения, здания, земельного участка и т.д.). Также к
группе количественных показателей могут быть отнесены показатели емкости
помещений специального назначения – например, помещения кинотеатра на
250 посадочных мест или гостиница на 48 номеров и другие. В этом случае
может быть применен механизм учета соотношения ценообразующих
факторов, который рассматривается в данном разделе.
Различия в характеристиках объекта оценки от объектов-аналогов могут
быть учтены с помощью анализа соотношения, связывающего цены объектов,
принимаемых в качестве аналогов, и значения интегрального показателя для
этих объектов. Метод, который описывается далее, будем называть методом
171
интегральных показателей. Данный метод позволяет рассчитать величину
корректировки на основе данных о ценах и характеристиках аналогичных
оцениваемому объектов.
В соответствии с методом интегральных показателей величина
корректировки на какой-либо ценообразующий фактор рассчитывается по
формуле:
ni
S 
ki   oi   1
 Sai 
(5.3)
где
ki – величина корректировки (в долях) по i-му ценообразующему
фактору;
Sai – значение i-го ценообразующего фактора для объекта-аналога;
Soi – значение i-го ценообразующего фактора для объекта оценки;
ni
–
коэффициент
«торможения»,
отражающий
степень
чувствительности стоимости объектов в
ценообразующему фактору.
зависимости
от различий по i-му
В общем случае значение коэффициента торможения n определяется на
основе обработки данных о соотношении цен пары объектов, по которым
были заключены сделки и конкретного ценообразующего параметра, на
который эти объекты между собой отличаются:
n
P1  N1 

 ,
P2  N 2 
(5.4)
где
P1 , P2 – цена продажи соответственно первого и второго объекта в
составе пары;
N1 , N 2 – значение выбранного ценообразующего
фактора
соответственно для первого и второго объекта в составе пары;
n – значение коэффициента торможения для выбранного
ценообразующего фактора.
Из выражения (5.4) следует, что при наличии данных о ценах продажи
парных объектов и характеристике, по которой они отличаются друг от друга,
значение коэффициента торможения может быть определено по формуле:
n  ln( P1 / P2 ) ln( N1 / N 2 )
(5.5)
Рассмотрим механизм расчета коэффициента торможения на примере
исследования цен объектов недвижимости в зависимости от их площади.
172
Пример.
Пусть на рынке недвижимости было заключено две сделки со
свободными земельными участками, расположенными в одном районе,
относящимися к одной и той же категории земель, имеющими одинаковую
форму, рельеф и другие характеристики. Исключение составляет площадь
участков: первый участок имеет площадь 64 сотки, а второй – 97 соток.
Необходимо рассчитать величину коэффициента торможения, если цена
продажи одной сотки по первому участку составила 14 780 руб., а по второму
участку – 13 400 руб.
Расчет величины коэффициента торможения проводится по формуле
(5.5):
n= ln (14 780/13 400) ln (64/97) =-0,24
Таким образом, величина коэффициента торможения является
отрицательной, что соответствует закономерности снижения цены
недвижимости при увеличении ее площади в одном и том же сегменте рынка.
Очевидно, что более точное значение коэффициента торможения может
быть получено по результатам обработки нескольких пар, так как это
позволяет повысить объективность полученных результатов.
Так, например, при использовании аналогичного метода при оценке
оборудования для определения величины коэффициента торможения по
какому-либо технологическому параметру рекомендуется провести анализ
пяти и более пар данных.
Метод линейной алгебры.
При наличии рыночной информации основным условием применения
метода линейной алгебры является возможность составления замкнутой
системы
линейных
уравнений,
позволяющей
провести
расчет
скорректированных стоимостей объектов-аналогов и стоимости объекта
оценки [6]. Для этого необходимо, чтобы количество объектов-аналогов m
соответствовало количеству элементов сравнения n, увеличенному на
единицу (m = n +1).
В общем виде для i -го объекта-аналога расчет скорректированной
стоимости Coi осуществляется по формуле (5.6):
n
Coi  Pi   pij ,
(5.6)
j 1
где Pi , – цена i -го объекта-аналога;
pij – значение корректировки для i -го объекта-аналога по
элементу сравнения;
173
j -му
i =1,2,…, m ; j =1,2,…, n .
Для
оценки
скорректированной
стоимости
объектов-аналогов
составляется следующая система линейных алгебраических уравнений типа
(5.6):
Co1  P1  p11  p12  ...  p1n
C  P  p  p  ...  p
 o2
2
21
22
2n

...
Com  Pm  pm1  pm 2  ...  pmn
(5.7)
Здесь корректировка pij определяется следующим образом:
pij  ( xoj  xij )C j  xij C j ,
(5.8)
где xoj – значение j -го ценообразующего фактора (например, площадь)
объекта оценки; xij – значение j -го ценообразующего фактора i -го аналога;
xij – разность значений ценообразующих факторов; C j – вклад в стоимость
объекта оценки единицы j -го ценообразующего фактора (например, вклад
1 м2 площади в стоимость объекта оценки).
В результате преобразования системы (5.7) с помощью равенства (5.8)
получаем систему линейных уравнений:
Co1  P1  x11C1  x12 C2  ...  x1n Cn

Co 2  P2  x21C1  x22 C2  ...  x2 n Cn

...
C  P  x C  x C  ...  x C
 om
m
m1
1
m2
2
mn
n
(5.9)
Вынесем в левую часть цены объектов-аналогов:
 P1  Co1  x11C1  x12 C2  ...  x1n Cn

 P2  Co 2  x21C1  x22 C2  ...  x2 n Cn

...
 P  C  x C  x C  ...  x C
 m
om
m1
1
m2
2
mn
n
174
(5.10)
Данная совокупность уравнений представляет собой систему
линейных уравнений с m  n  1 неизвестными:
P  X C ,
m
(5.11)
где C – вектор-столбец искомых значений, состоящий из m элементов,
причём в первой строке значение переменной C соответствует величине
стоимости объекта оценки C  V .
1  x11  ...x1n 
1  x  ...x 
21
2n 
X  
,
...



1  xm1  ...xmn 
C 
 C 
1 
C
.
... 


 Cm 
(5.12)
Тогда система (5.11) имеет единственное решение:
1
C  X  P
(5.13)
Важным преимуществом данного метода является возможность расчета
стоимости объекта за счет комплексного решения линейной системы
уравнений с определением всех значений корректировок (в отличие от метода
парного сравнения продаж, обеспечивающего расчет каждой корректировки в
отдельности).
Как правило, на практике метод линейной алгебры используется в том
случае, когда количество ценообразующих факторов, по которым имеются
отличия от объекта оценки хотя бы в одном из объектов-аналогов, составляет
на более семи. При этом все использующиеся объекты-аналоги должны быть
подобраны в соответствующем сегменте рынка недвижимости и содержать
характеристики, сравнимые с характеристиками объекта оценки.
Статистические методы расчета.
По мере развития рынка недвижимости, постепенно расширяется область
применения методов корреляционно-регрессионного анализа. Суть этих
методов заключается в формировании аналитической зависимости между
изменением цен объектов недвижимости на определенном сегменте рынка и
изменением конкретных характеристик объектов.
Статистические методы имеют две основных особенности: во-первых,
они являются достаточно трудоемкими по объему производимых вычислений
и, во-вторых, для качественного использования методов требуется достаточно
развитый рынок недвижимости, так как предусматривается проведение анализа большого количества репрезентативных выборок из базы данных о
сделках с недвижимостью. Если первую проблему легко решить, применяя
современные средства вычислительной техники, то вторая проблема, в силу
175
закрытости и необъективности информации о сделках с недвижимостью, пока
решается с трудом, особенно если рассматривается рынок нежилой
недвижимости в различных регионах России, кроме Москвы и СанктПетербурга.
Тем не менее, постепенно применение статистических методов расчета
поправок получает все большее развитие. Так, например, при проведении
государственной кадастровой оценки земель Российской Федерации основу
обработки данных по объектам-аналогам составляют методы корреляционнорегрессионного анализа.
При оценке недвижимости проведение корреляционного анализа в общем
случае включает следующие этапы:
1. Формирование выборки однородных объектов по критерию общности
характеристик объектов недвижимости.
2. Определение
состава
основных
ценообразующих факторов,
оказывающих влияние на результирующую переменную.
3. Проверка выборки на нормальность.
4. Выбор уравнения регрессии и обработка данных на основе принятой
формы зависимости.
5. Анализ полученной корреляционной модели с учетом ее
статистических показателей.
6. Проведение поверочных расчетов по выбранной модели и анализ
полученных результатов.
Корреляционно-регрессионный анализ при оценке недвижимости может
быть представлен двумя методами: методом парной корреляции и методом
множественной корреляции (многофакторным анализом) [27].
Парная корреляция подразумевает выявление наличия и формы корреляционной зависимости между результативным показателем (ценой) и одним
из анализируемых факторных признаков (характеристикой). При этом обычно
предполагается условное равенство всех прочих характеристик в
сравниваемых объектах, а результативный показатель есть некоторая функция
от значения анализируемой ценообразующей характеристики аналогичных
объектов.
Y = f ( x ).
По общему направлению корреляционная связь может быть прямой или
обратной. При прямой связи увеличение факторного признака приводит к
повышению результативного, и наоборот, если при повышении факторного
признака результативный уменьшается, это говорит о наличии обратной связи.
Одним из главных статистических показателей, знак при котором
указывает направление корреляционной связи, является коэффициент
корреляции (знак «+» говорит о наличии прямой связи, а «–» об обратной).
Коэффициент корреляции является мерой «тесноты» связи между ценой и
анализируемой характеристикой.
176
Линейный коэффициент корреляции изменяется в пределах от -1 до +1.
Чем ближе его абсолютное значение к 1, тем теснее связь. В силу того, что
сравниваемые объекты имеют, как правило, несколько ценообразующих
характеристик, линейный коэффициент корреляции может использоваться для
выделения какой-либо одной из них, оказывающей максимальное влияние на
формирование цен выбранных объектов-аналогов.
Кроме коэффициента корреляции в корреляционно-регрессионном
анализе используются и другие статистические показатели: среднеквадратическое отклонение, среднеквадратическая ошибка, коэффициент вариации, достоверность и т.д.
Одним из важнейших этапов корреляционного анализа является выбор
уравнения регрессии. Выбор уравнения регрессии, с помощью которого
производится расчет стоимости оцениваемого объекта, осуществляется на
основе значений коэффициентов корреляции и (или) достоверности каждого
анализируемого вида регрессионного уравнения. При этом могут быть
использованы следующие основные виды корреляционной зависимости
(уравнений регрессии):
 линейная:
y = a + b x;
 степенная:
y = a x b;
 показательная:
у = a ( b )x ;
 квадратическая:
y = a +b x + c x2;
 гиперболическая:
y = a + b / x.
и другие.
Оценка меры достоверности D анализируемого уравнения регрессии
производится с помощью процентного соотношения среднеквадратической
ошибки уравнения Se и математического ожидания по результативному
признаку Y .
D  ( Se / Y )  100
(5.14)
Среднеквадратическая ошибка рассчитывается по формуле
n
Se 

(Yia  Yiрасч. ) 2
nl
i 1
,
(5.15)
где Yia – фактическое значение цены i -го аналога;
Yiрасч. – расчетное значение цены i -го аналога по выбранному варианту
n
l
уравнения регрессии;
– количество объектов в выборке;
– число параметров уравнения регрессии.
177
В случае если максимальное значение D не превышает 15%, считается,
что анализируемое уравнение регрессии достаточно корректно отображает
корреляционную связь и может быть использовано для расчета стоимости
оцениваемой недвижимости.
Многофакторный анализ предполагает выявление наличия и формы
корреляционной зависимости между результативным показателем и несколькими факторными признаками (параметрами):
Y  f ( x1 , x2 , x3 ,..., xn ) .
Применение многофакторного анализа для расчета стоимости оцениваемого объекта дает более точные результаты по сравнению с парной
корреляцией и поэтому в большинстве случаев является более приоритетным.
К тому же метод парной корреляции в оценке недвижимости применим в
основном для расчета отдельных поправок, а метод множественной
корреляции позволяет рассчитать стоимость оцениваемой недвижимости в
целом. Например, в многофакторном анализе для расчета стоимости
оцениваемого объекта может быть использована линейная регрессия вида:
VO  a0  a1 x1  a2 x2  ...  an xn
где VO – стоимость оцениваемого объекта;
x1 , x2, ...xn – основные ценообразующие характеристики
сравниваемых объектов;
a0 , a1 ,..., an – коэффициенты регрессии.
Методы корреляционно-регрессионного анализа применимы в том
случае, если количество объектов-аналогов существенно (не менее чем в 3-5
раз превышает число ценообразующих факторов).
2.
Качественные методы определения корректировок объединяют
группу экспертных методов [23], в том числе методы:
 относительного сравнительного анализа – сравнение производится на
основе сопоставления различных объектов, отличающихся более чем на
один ценообразующий фактор;
 анализа ранжирования – при анализе различных факторов, влияющих на
стоимость объекта оценки, определяется ранг каждого фактора,
характеризующий степень его влияния на стоимость объекта;
 личных интервью – оценщиком проводится опрос независимых
экспертов, имеющих специальные знания и опыт, и обобщение их
суждений о величине корректировки, учитывающей тот или иной
ценообразующий фактор.
178
Эта группа методов, часто использующихся в практической оценке при
отсутствии необходимого для расчетного обоснования числа объектованалогов, вызывает неоднозначное толкование, так как основу экспертных
методов составляет субъективное мнение эксперта о том, насколько
оцениваемый объект хуже или лучше объекта-аналога. Если объект оценки
лучше аналога, то знак поправки положительный, а в том случае, когда
рассматриваемая характеристика объекта хуже, чем у аналога, корректировка
к аналогу является отрицательной. Как правило, соответствующие значения
поправок учитываются в процентном выражении и определяются экспертом
на основе имеющихся у него рыночных и аналитических данных. Основу
выводов эксперта составляют не парные продажи, сбор информации о
которых может вызывать затруднения, а более общая информация,
включающая данные по сходным объектам, отличающимся по двум и более
показателям.
Следует также отметить, что при определении величин корректировок
большое значение имеет накопленный экспертом опыт работы с различными
объектами недвижимости. Ведь в процессе обработки значительных объемов
информации в течение продолжительного периода времени эксперт имеет
возможность выявлять степень взаимного влияния характеристик различных
объектов и основные критерии, формирующие их стоимость.
Внесение
корректировки,
определенной
экспертным
методом,
производится по такому же принципу, как внесение процентных
корректировок в методе парного сравнения продаж (см. табл. 5.2). Однако,
величина процентной поправки на конкретный фактор не рассчитывается, а
назначается оценщиком на основании мнения независимого эксперта или
обоснованного собственного суждения.
5.3.3. Последовательность внесения корректировок
Независимо от использовавшегося в составе расчетов метода
численного обоснования корректировок, определяется последовательность их
внесения в стоимость объектов-аналогов. В практике оценки может
использоваться один из следующих способов внесения поправок:
1. Последовательное внесение корректировок.
2. Внесение корректировок по уровням зависимости
сравнения.
элементов
Первый вариант основывается на принципе внесения поправок по
каждому показателю отдельно, в последовательности, соответствующей
убыванию степени значимости соответствующего показателя на стоимость
объекта. Каждая поправка вносится к скорректированной на основе
результатов внесения предыдущих корректировок к стоимости объектованалогов. В этом случае расчет скорректированной стоимости объекта-аналога
проводится по формуле:
179
m
скорр
ai
P
исх
ai
P
  (1  kij ) ,
(5.16)
j 1
где:
Paiскорр – стоимость i -го объекта-аналога после всех корректировок
(скорректированная стоимость объекта-аналога);
Paiисх – стоимость i -го объекта-аналога до внесения всех корректировок;
kij – значение корректировки по j -му элементу сравнения для i -го
объекта аналога (в относительных величинах);
m – общее количество элементов сравнения.
Второй вариант, предусматривающий внесение корректировок по
уровням, предполагает выделение из общего числа элементов сравнения двух
групп, объединяющих элементы по критерию взаимозависимости. К
зависимым элементам относятся: вид передаваемых прав на недвижимость,
условия финансирования сделки, условия продажи, рыночные условия,
назначение и текущее использование объекта. Корректировки, которые
учитывают эти элементы, также называются зависимыми. Процедура расчета
скорректированной
стоимости
объекта-аналога
предусматривает
последовательное внесение корректировок по всем перечисленным выше
элементам. В состав независимых элементов входят следующие элементы
сравнения: компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости,
характеристики
местоположения,
физические
характеристики
и
экономические характеристики.
По этим элементам применяются
независимые корректировки, которые вносятся к величине стоимости объектааналога, полученной в результате применения всех зависимых корректировок.
Для способа внесения корректировок по уровням зависимости
элементов сравнения общая формула расчета скорректированной стоимости iго объекта-аналога имеет следующий вид:
скор
ai
P
исх
ai
P
n
 m

  (1  kij )   (1   kil ) ,
l m 1
 j 1

скор
(5.17)
где: Pai – стоимость i -го объекта-аналога после всех корректировок
(скорректированная стоимость объекта-аналога);
Paiисх – стоимость i -го объекта-аналога до внесения всех корректировок;
m – общее количество элементов сравнения для внесения зависимых
поправок по i -му объекту-аналогу ;
n – общее количество элементов сравнения, для которых вносятся все
поправки по i -му объекту-аналогу; разность ( n  m ) соответствует
180
количеству элементов сравнения, для которых вносятся независимые
поправки;
kij – значение корректировки по j -му зависимому элементу сравнения
(в относительных величинах) для i -го объекта аналога;
kil – значение корректировки по l-му независимому элементу сравнения
(в относительных величинах) для i -го объекта аналога.
Выбор способа внесения поправок должен быть обоснован оценщиком с
учетом состава ценообразующих факторов, по которым проводятся
корректировки. Тем не менее, на практике наиболее предпочтительным
является внесение корректировок по уровням зависимости элементов
сравнения.
В зависимости от характеристик и отличий любого из объектов-аналогов
от объекта оценки, могут быть выявлены ценообразующие факторы, которые
относятся к одному и тому же элементу сравнения. При необходимости
комплексного учета нескольких факторов в составе одного элемента
сравнения производится суммирование корректировок для каждого элемента в
отдельности с расчетом общей величины корректировки по элементу
сравнения и проведением корректировок по всем элементам сравнения на
основе (5.17).
Рассмотрим механизм внесения корректировок на следующих примерах.
Пример 1. На основе последовательного внесения корректировок
необходимо определить скорректированную стоимость объекта-аналога, цена
продажи которого составляет 21 870,0 тыс. руб., если известны процентные
корректировки по отдельным элементам сравнения. Последовательность
внесения корректировок и выведение итоговой стоимости представлены в
табл. 5.5.
Таблица 5.5
Последовательное внесение корректировок
Величина
корректировки,
%
Элементы сравнения
Цена продажи объекта-аналога
Корректировка на условия финансирования
сделки
Скорректированная цена
Корректировка на условия продажи
Скорректированная цена
Корректировка на рыночные условия
Скорректированная цена
Корректировка на местоположение
181
Денежная корректировка,
скорректированная цена
объекта-аналога, тыс. руб.
21 870,0
+5,0
-7,0
+3,5
-6,5
+1 093,5
22 963,5
-1 607,5
21 356,0
+747,5
22 103,5
- 1 436,7
Величина
корректировки,
%
Элементы сравнения
Скорректированная цена
Корректировка
на
физические
характеристики
Скорректированная цена
Корректировка на экономические
характеристики
Скорректированная цена
Денежная корректировка,
скорректированная цена
объекта-аналога, тыс. руб.
+12,0
20 666,8
+2 480,0
-2,5
23 146,8
- 558,0
22 568,1
Итоговая стоимость
22 568,1
Пример 2. Необходимо произвести корректировку объекта-аналога, цена
продажи которого составляет 21 870,0 тыс. руб., если известны процентные
корректировки по отдельным элементам сравнения и корректировка
производится по уровням.
Последовательность внесения корректировок и выведение итоговой
стоимости представлены в табл. 5.6.
Таблица 5.6
Внесение поправок по уровням зависимости элементов сравнения
Величина
корректировки,
%
Элементы сравнения
Цена продажи объекта-аналога (базовая
стоимость
для
учета
зависимых
корректировок)
Корректировка на условия финансирования
сделки
Скорректированная цена
Корректировка на условия продажи
Скорректированная цена
Корректировка на рыночные условия
Скорректированная цена
Базовая стоимость для учета независимых
корректировок
Корректировка на местоположение
Корректировка на физические характеристики
Корректировка на экономические
характеристики
Общая величина независимых корректировок
Итоговая стоимость
Денежная корректировка,
скорректированная цена
объекта-аналога, тыс. руб.
21 870,0
+5,0
-7,0
+3,5
-6,5
+12,0
+1 093,5
22 963,5
-1 607,5
21 356,0
+747,5
22 103,5
22 103,5
-1 436,7
+2 652,4
-2,5
-552,6
+3,0
-221,0
22 766,6
182
Полученные в двух примерах результаты отличаются примерно на 1%,
что является допустимой нормой расхождения результатов. Также следует
отметить, что все корректировки проводились к объекту в целом. Чаще всего
для обеспечения сопоставимости сравниваемых объектов корректировки
вносятся к единице сравнения, выбранной в зависимости от типа объекта
недвижимости.
5.3.4. Определение весовых коэффициентов для стоимости
объектов-аналогов после внесения корректировок
Заключительным этапом расчетов в составе метода сравнения продаж
является определение весовых коэффициентов, определяющих вклад в
стоимость объекта оценки скорректированной стоимости каждого объектааналога. Для этого после проведения всего комплекса корректировок
стоимостей
объектов-аналогов
необходимо
провести
взвешивание
полученных результатов с определением стоимости объекта оценки.
Определение
среднего
арифметического
полученных
значений
скорректированных стоимостей возможно только в том случае, когда все
характеристики объекта оценки и объектов-аналогов очень близки. Во всех
остальных случаях рекомендуется провести более подробный анализ
результатов проведения всего комплекса корректировок, который включает
выполнение следующих основных этапов:
1.
Провести анализ состава ценообразующих факторов, по которым
проводилась корректировка каждого объекта-аналога, и проверить
правильность выбранной последовательности внесения корректировок.
2.
Сопоставить между собой все скорректированные значения
стоимостей объектов-аналогов – при их значительном расхождении (от
50% и более) проверить расчеты на наличие ошибок и, при сохранении
расхождения, заменить или исключить объект-аналог, скорректированная
стоимость которого значительно отличается от стоимостей других
аналогов. Если принимается решение о замене объекта-аналога, то все
расчеты повторно проводятся с учетом параметров нового аналога.
3.
По каждому объекту-аналогу определить количество примененных
в составе расчетов корректировок, значения которых не равны нулю.
4.
Для каждого объекта-аналога определить численные значения
внесенных корректировок в денежном выражении. Если сумма
абсолютных значений корректировок превышает начальную величину
стоимости соответствующего объекта-аналога, то рекомендуется замена
аналога на другой объект и повторение всех расчетов с учетом
характеристик добавленного объекта.
5.
Рассчитывается весовой коэффициент, характеризующий вклад в
стоимость объекта оценки скорректированной стоимости каждого
183
объекта-аналога.
6.
Определяется стоимость объекта оценки как сумма произведений
скорректированной стоимости каждого объекта аналога на определенный
для этого аналога весовой коэффициент.
С учетом содержания перечисленных выше этапов могут быть
рассмотрены два варианта определения весовых коэффициентов к стоимости
объектов-аналогов, обоснование значений которых основывается на учете:
1) количества внесенных корректировок по каждому объекту-аналогу;
2) количества и суммы абсолютных значений внесенных корректировок
по каждому объекту-аналогу.
Для расчета весового коэффициента wi к скорректированной стоимости
объекта-аналога по первому варианту может быть применено следующее
выражение:
wi 
1  qi
,
n
(5.18)
 (1  q )
j
j 1
где
wi – величина весового коэффициента для i-го объекта-аналога;
qi – доля количества значимых (отличных от нуля) корректировок,
внесенных к i-му объекту-аналогу, от общего числа значимых корректировок
по всем объектам-аналогам;
n – общее количество объектов-аналогов.
Таким образом, величина доли qi определяется по формуле:
qi 
ki
,
n
k
(5.19)
ij
j 1
где
ki – количество значимых корректировок по i-му объекту-аналогу.
kij – количество значимых j -х корректировок по i-му объекту-аналогу.
n – общее количество корректировок.
С учетом полученных по формуле (5.18) весовых коэффициентов
стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле (5.1).
Для расчета весового коэффициента к скорректированной стоимости
объекта-аналога по второму варианту также используются выражения (5.1) и
(5.18). При этом величина доли qi может определяться по следующей
формуле:
184
n
qi 
 C
ij
ki

n
k
j 1
Cia
,
(5.20)
ij
j 1
где
ki – количество значимых корректировок по i-му объекту-аналогу.
kij – количество значимых j -х корректировок по i-му объекту-аналогу.
n – общее количество объектов-аналогов.
Cij – абсолютная величина j-й корректировки в составе i-го объектааналога в стоимостном выражении;
Cia – стоимость i-го объекта-аналога до внесения корректировок.
Определение средневзвешенной стоимости позволяет обеспечить
максимальный учет степени сопоставимости объектов-аналогов с объектом
оценки. Расчетное значение полученной стоимости объекта оценки может
быть округлено в допустимых пределах, определяющихся в каждом
конкретном случае.
5.4. МЕТОД РЕНТНОГО МУЛЬТИПЛИКАТОРА
При расчете стоимости объекта недвижимости на основе сопоставления
объектов-аналогов, одним из методов оценки является метод рентного
мультипликатора. Данный метод основывается на анализе соотношения
цены продажи недвижимости и соответствующего рентного дохода (то есть
дохода от сдачи объекта в аренду). Область применения метода рентного
мультипликатора ограничивается следующими условиями:
 оцениваемый объект и, соответственно, объекты-аналоги должны
относиться к классу доходной недвижимости;
 соответствующий тип недвижимости должен быть широко представлен
на рынке, то есть оценщик всегда имеет возможность получить
значительный объем рыночной информации о характеристиках объектованалогов, включая их доходность и соответствующие риски.
Взаимосвязь между ценой объекта и его доходностью измеряется
рентным мультипликатором. Различают мультипликаторы валовой и чистой
ренты.
Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены продажи
объекта к показателю годового дохода от объекта. В качестве показателя
дохода может приниматься потенциальный валовой доход или
действительный валовой доход:
185
RM V 
Pa
,
Da
(5.21)
где
RM V – мультипликатор валовой ренты;
Pa – цена объекта-аналога;
Da – показатель дохода объекта-аналога (ПВД или ДВД).
Мультипликатор чистой ренты – это отношение цены продажи
объекта к показателю чистого операционного дохода от объекта:
RM N 
Pa
NOI a
(5.22)
где
RM N – мультипликатор чистой ренты;
Pa – цена объекта-аналога;
NOI a – показатель чистого операционного дохода объекта-аналога.
При определении значения рентного мультипликатора должно быть
соблюдено условие использования одного и того же показателя дохода для
расчета значений мультипликатора по всем объектам-аналогам.
Применение метода рентного мультипликатора состоит из следующих
основных этапов:
1. Расчет рентного мультипликатора:
 подбор данных о сделках с объектами недвижимости, сопоставимыми с
оцениваемым объектом и имеющими близкие характеристики по
критерию местоположения; в составе информации об объектах-аналогах
должны содержаться сведения о величине арендной платы за
соответствующие помещения;
 расчет величины мультипликатора валовой или чистой ренты по
формулам (5.21) или (5.22) для каждого объекта-аналога;
 согласование полученных значений мультипликатора для всех
объектов-аналогов с определением единого значения, которое может
быть применено для расчета стоимости объекта оценки (иногда
определяют диапазон значений мультипликатора, что, в конечном счете,
приводит к получению результата оценки в некотором диапазоне).
2. Расчет величины валового или чистого рентного дохода для
оцениваемого объекта с учетом выбранного типа мультипликатора:
 на основе анализа рынка выявление сопоставимых по уровню арендной
платы объектов недвижимости, сравнимых с объектом оценки;
186
 анализ условий арендных отношений и качества помещений,
сравнимых по критерию арендной платы объектов;
 расчет среднерыночной величины показателя рентного дохода для
объекта оценки на основе корректировок, применяемых к сравнимым по
арендной плате объектам.
3. Расчет стоимости объекта оценки:
 умножение расчетной величины рентного дохода от объекта оценки на
согласованное значение рентного мультипликатора.
Таким образом, стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:
Vo  Do  RM
(5.23)
где:
Vo – стоимость оцениваемого объекта;
Do – показатель дохода (чистого или валового) от объекта оценки;
RM – среднее значение рентного мультипликатора, полученное на
основе данных по объектам-аналогам;
Аналогичным образом для расчета стоимости объекта может
использоваться показатель общего коэффициента капитализации, который
определяется как обобщенное значение отношения чистого операционного
дохода от единого объекта недвижимости к цене продажи этого объекта [23].
Рассмотрим принцип расчета величины мультипликатора валовой ренты
на конкретном примере: Необходимо определить расчетное значение
мультипликатора валовой ренты, если в базе данных оценщика имеется
информация о цене продажи и потенциальном валовом доходе четырех
сопоставимых объектов недвижимости (таблица 5.7).
Таблица 5.7
Расчет усредненной величины мультипликатора валовой ренты
Номер объекта- Цена продажи, тыс.
ПВД,
аналога
руб.
тыс. руб.
1
16 425,0
3 935,0
2
21 470,0
5 040,0
3
15 640,0
3 715,0
4
19 580,0
4 820,0
Среднерыночная величина мультипликатора валовой ренты
RMV
4,17
4,26
4,21
4,06
4,18
Итак, усредненная по аналогам величина мультипликатора валовой
ренты может быть определена, например, как среднее арифметическое
значений мультипликатора валовой ренты по четырем рассмотренным выше
объектам.
187
5.5. ПРИМЕР РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости с применением
метода сравнения продаж на примере оценки трехкомнатной квартиры,
расположенной на пятом этаже десятиэтажного панельного дома. Основные
характеристики пяти объектов-аналогов представлены в табл. 5.8. Все аналоги
расположены в том же жилом микрорайоне, что и объект оценки.
Значения применяющихся к объектам-аналогам корректировок указаны
в табл. 5.9. Обоснование численного значения поправок приводится после
описания объектов-аналогов.
Перед определением величин корректировок цен продаж по объектаманалогам необходимо определить единицу сравнения. Цена продажи
сравниваемых объектов целиком не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь каждой из квартир различается. Поэтому в
качестве единицы сравнения выберем цену продажи 1 м2. Рассматривая
учебный пример, при проведении расчетов будем применять принцип
последовательного внесения корректировок. Альтернативный вариант
внесения независимых и зависимых корректировок описан в п.5.3.3.
Таблица 5.8
Описание основных характеристик объектов
Показатели
Объектобъекта оценки аналог 1
Цена продажи,
3 123,9
тыс. руб.
Площадь
82
89
квартиры, м2
Цена 1 кв.м.,
35 100
руб.
Вид прав на
право собств.,
право
объект
без
собств.,
обременений без обр.
Условия
Рыночные
Рыночн.
продажи
Условия
Оплата
Оплата
финансироденьгами при
сразу
вания сделки
подписании
договора
(оплата сразу)
Рыночные
Дата оценки 2 мес. от
условия
даты
оценки
Характеристика
Этаж/
этажность
5/10
Объектаналог 2
2 983,5
Объектаналог 3
3 140,4
Объектаналог 4
3 285,0
Объектаналог 5
3 009,0
91
79
85
89
32 786
39 752
38 647
33 809
право
собств.,
без обр.
Рыночн.
право
право
право
собств., собств., без собств.,
без обр.
обр.
без обр.
Рыночн. Рыночн. Рыночн.
Оплата
сразу
Оплата
сразу
Отсрочка
оплаты на
6 месяцев
Оплата
сразу
3 мес. от
даты
оценки
2 недели
от даты
оценки
1 неделя
от даты
оценки
2 мес.
от даты
оценки
9/10
5/9
6/10
10/10
4/12
188
Показатели
Объектобъекта оценки аналог 1
Площадь кухни,
12,5
12,0
кв.м.
Материал стен
панели
панели
Год постройки
2004
2005
Транспортная
удовлетв.
удовл.
доступность
Тип отделки
простая
простая
Объектаналог 2
14,0
Объектаналог 3
12,5
Объектаналог 4
12,5
Объектаналог 5
14,0
кирпич
2001
удовл.
кирпич
2004
удовл.
панели
2006
удовл.
панели
2008
хорошая
простая
простая
Состояние
помещений
Дополнит.
улучшения
хорошее
улучшенн
ая
хорошее
нет
нет
улучшенн
ая
треб-ся
ремонт
нет
Характеристика
хорошее
нет
треб-ся
ремонт
нет
хорошее
Охран.
сигнализ.
Необходимо последовательно определить значения корректировок,
соблюдая при этом очередность первых четырех элементов сравнения.
1.
Вид прав на объект недвижимости. Правовой статус одинаков по всем
сравниваемым объектам (было передано право собственности), что
соответствует объему прав, передаваемому по оцениваемому объекту. Также
все объекты не имеют обременений. Следовательно, корректировка по
данному элементу сравнения не производится.
2.
Условия продажи. Условия сделки по степени заинтересованности
сторон в продаже и приобретении имущества соответствуют критериям
рыночных взаимоотношений. Все объекты-аналоги не являются имуществом
предприятия-банкрота, не арестованы и не продавались в ограниченный
период времени, что соответствует условиям продажи оцениваемого объекта.
Корректировка на условия продажи в данном случае не требуется. Значение
корректировки принимается равным нулю.
3.
Условия финансирования сделки. В отличие от объекта оценки и 1,2,3 и 5
объектов-аналогов, аналог 4 характеризуется особой формой взаиморасчетов
сторон, участвующих в сделке. Оплата за объект недвижимости производится
покупателем через 6 месяцев с момента заключения сделки, а не в момент
подписания договора. Следовательно, для приведения сделки по аналогу 4 к
условиям сделки, характерным для объекта оценки, необходимо провести
корректировку стоимости объекта-аналога 4. Численное значение
корректировки является отрицательным и может быть рассчитано как потеря
дохода продавцом с учетом ставки доходности альтернативных инвестиций
(например, ставки депозита одного из российских банков высокого уровня
надежности) на срок, соответствующий отсрочке платежа. Если условия
депозита сроком на 6 месяцев принять на уровне 9% годовых (4,5% за
полугодие), то величина процентной корректировки к аналогу 4 составит –
4,5%.
4.
Рыночные условия. Для оценки влияния фактора времени продажи
существенным считается срок в 1 месяц и более. Как правило, данные одно- и
189
двухнедельной давности для оценки квартир считаются «свежими» и
корректировке не подлежат. За основу определения корректировок на
рыночные условия могут приниматься: рыночные данные, обработанные
методом парного сравнения продаж; данные информационно-аналитических
агентств, официальные данные об изменении стоимости СМР в сфере
строительства жилья. Также определение соответствующей корректировки
может проводиться экспертным методом. В данном случае мы исходим из
предположения, что в результате обработки данных о парных продажах за
различные периоды, оценщиком определены следующие значения
корректировок: для сделки, заключенной за 3 месяца до даты оценки (аналог
2) величина корректировки составила 5,0%, а для сделок, заключенных за 2
месяца (аналог 1 и 5) 3,0%. Знаки вводимых корректировок положительные,
так как оцениваемый объект с учетом постепенного удорожания
недвижимости имеет лучшие по сравнению с аналогами 1, 2, и 5 параметры.
Корректировки по аналогам 3 и 4 принимаются равными нулю.
Процедура внесения корректировок с учетом состава всех
ценообразующих факторов указана в табл. 5.9. Обоснование значений
корректировок, относящихся к элементам сравнения по местоположению,
физическим и экономическим характеристикам представлено после таблицы.
Таблица 5.9
Таблица внесения корректировок к ценам объектов-аналогов
Характеристика
Цена 1 кв.м.,
руб.
Вид прав на
объект
Корректировка,%
Скорректиров.
стоимость, руб.
Условия
продажи
Корректировка,
%
Скорректиров.
стоимость, руб.
Условия
финансирования сделки
Показатели
объекта
оценки
Объектаналог 1
Объектаналог 2
Объектаналог 3
Объектаналог 4
Объектаналог 5
35 100
32 786
39 752
38 647
33 809
право
право
право
право
право
право
собств., без собств., без собств., собств., без собств., без собств., без
обременен. обременен. без обрем. обремен. обремен. обремен.
0
0
0
0
0
Рыночные
Оплата
деньгами
при
подписании
договора
35 100
32 786
39 752
38 647
33 809
Рыночн.
Рыночн.
Рыночн.
Рыночн.
Рыночн.
0
0
0
0
0
35 100
32 786
39 752
38 647
33 809
Оплата
сразу
Оплата
сразу
Оплата
сразу
Отсрочка
оплаты на
6 месяцев
Оплата
сразу
190
Характеристика
Корректировка,
%
Скорректиров.
стоимость, руб.
Рыночные
условия
Корректировка,
%
Скорректиров.
стоимость, руб.
Этаж/этажность
Корректировка,
%
Скорректиров.
стоимость, руб.
Площадь кухни,
кв.м.
Корректировка,
%
Характеристика
Скорректиров.
стоимость, руб.
Материал стен
Корректировка,
%
Скорректиров.
стоимость, руб.
Год постройки
Корректировка,
%
Скорректиров.
стоимость, руб.
Транспортная
доступность
Корректировка,
%
Скорректиров.
стоимость, руб.
Тип отделки
Показатели
объекта
оценки
(оплата
сразу)
Дата
оценки
5/10
12,5
Показатели
объекта
оценки
панели
2004
удовл.
простая
Объектаналог 1
Объектаналог 2
Объектаналог 3
Объектаналог 4
Объектаналог 5
0
0
0
-4,5
0
35 100
32 786
39 752
36 908
33 809
2 мес. от
даты
оценки
3 мес. от
даты
оценки
2 недели от
даты
оценки
1 неделя
от даты
оценки
2 мес.
от даты
оценки
+3,0
+5,0
0
0
+3,0
36 153
34 425
39 752
36 908
34 824
4/12
0
9/10
+8,0
5/9
0
6/10
0
10/10
+10,0
36 153
37 179
39 752
36 908
38 306
12,0
14,0
12,5
12,5
14,0
0
0
0
0
0
Объектаналог 1
Объектаналог 2
Объектаналог 3
Объектаналог 4
Объектаналог 5
36 153
37 179
39 752
36 908
38 306
панели
0
кирпич
-5,0
кирпич
-5,0
панели
0
панели
0
36 153
35 320
37 764
36 908
38 306
2005
0
2001
+2,0
2004
0
2006
-1,0
2008
-3,0
36 153
36 026
37 764
36 539
37 157
удовл.
удовл.
удовл.
хорошая
удовлетв.
0
0
0
0
-3,0
36 153
36 026
37 764
36 539
36 042
простая
простая
улучшенная
простая
улучшенная
191
Характеристика
Показатели
объекта
оценки
Объектаналог 1
Объектаналог 2
Объектаналог 3
Корректировка,
0
0
-6,0
%
Скорректиров.
36 153
36 026
35 498
стоимость, руб.
Состояние
хорошее
треб-ся
хорошее
хорошее
помещений
ремонт
Корректировка,
+5,0
0
0
%
Скорректиров.
37 961
36 026
35 498
стоимость, руб.
Дополнит.
нет
нет
нет
нет
улучшения
Корректировка,
0
0
0
%
Скорректиров.
37 961
36 026
35 498
стоимость, руб.
Количество
2
4
2
корректировок
Удельный вес
0,221
0,191
0,221
Средневзвешенная величина стоимости объекта оценки, руб.
Стоимость объекта оценки (округленно), тыс. руб.
Объектаналог 4
Объектаналог 5
0
-6,0
36 539
33 879
хорошее
0
треб-ся
ремонт
+5,0
36 539
35 573
Охран.
сигнализ.
-1,5
нет
35 991
35 573
3
6
0,206
0,162
36 292
2 976,0
0
Рассмотрим принцип внесения корректировок по второй группе
характеристик, определяющих физические и технические свойства объекта
оценки и объектов-аналогов.
1. Этаж/этажность. В зависимости от этажа, на котором расположена
квартира, по данным риэлторов, различие в стоимости квартиры может
составлять до 10%. Наиболее ликвидными являются квартиры,
расположенные на средних этажах. Цена последнего и предпоследнего этажей
в многоэтажном доме отличается от цен средних этажей на 10 и 8%
соответственно. Несколько иной может быть ситуация по первым этажам. Как
правило, на первичном рынке стоимость квартир на первых этажах ниже
стоимости средних этажей на 3-5%. Если же микрорайон, в котором
расположен жилой дом, активно развивается и формируется соответствующая
инфраструктура, то стоимость квартиры на первом этаже может существенно
возрасти с учетом предполагаемого перевода помещения из жилого фонда в
нежилой. Численное значение корректировок может определяться как
методом парного сравнения продаж, так и экспертными методами.
2. Площадь кухни. Для квартир, расположенных в многоквартирных
жилых домах, данный фактор является достаточно важным. Различие в
стоимости квартир, имеющих маленькую (6-8 кв.м.) и большую (12-15 кв.м.)
кухню может составлять до 5%. Лучше всего значение корректировки на
192
различие в площади кухни рассчитывать методом парного сравнения продаж.
В нашем случае корректировка аналогов по рассматриваемой характеристике
не требуется из-за принадлежности характеристик площади кухни у всех
объектов-аналогов к одному потребительскому типу.
3. Материал стен. Основными материалами стен в многоквартирных
жилых домах являются кирпич, панели и монолит. Стоимость квартир со
стенами из кирпича и монолита, как правило, выше стоимости панельных
домов. В среднем при прочих равных условиях разница в цене составляет
около 5% (это значение корректировки и применено в расчетах). Однако, в
некоторых случаях, с учетом особенностей регионального рынка
недвижимости данная величина подлежит уточнению на основе метода
парного сравнения продаж.
4.
Год постройки. Данный показатель фактически характеризует
величину неустранимого физического износа здания (помещения). Для
определения значения корректировки можно применить метод парного
сравнения продаж. Второй способ определения корректировки основывается
на учете срока физической жизни каждого объекта. При отсутствии
реконструкций и капитальных ремонтов объекта численное значение
корректировки рассчитывается как отношение разности хронологического
возраста объекта оценки и объекта-аналога, к нормативному сроку жизни
аналога. В результате проведенных корректировок, значение аналога 2
увеличилось на 2%, аналога 4 уменьшилось на 1% и аналога 5 уменьшилось на
3%. Значения корректировок рассчитывались на основе метода срока
физической жизни.
5.
Транспортная доступность. Для подавляющего большинства
покупателей наличие остановки городского транспорта или станции метро
условно в 3-7 минутах ходьбы от дома является оптимальным. Также имеет
значение состояние подъездных путей к дому, наличие
тротуаров и
разнообразие маршрутов городского транспорта. Удаленность от остановок
городского транспорта жилого дома на расстояние, которое можно пройти в
среднем за 20 минут и более, снижает стоимость квартиры ориентировочно на
3-10%. Применение метода парного сравнения продаж также может
способствовать обоснованию численного значения корректировки. В нашем
случае аналог 5 имеет лучшие по сравнению с объектом оценки
характеристики транспортной доступности. Тем не менее, так как различие не
является значительным, величина корректировки принята равной 3%, а знак
корректировки к аналогу 5 – отрицательный.
6.
Тип отделки помещений. В настоящее время отрасль отделочных
материалов постоянно развивается. Цены на ремонт и отделку разнообразны и
могут различаться в очень широком диапазоне. Тем не менее, не следует
забывать о понятии «избыточных улучшений», то есть таких улучшений
помещений, которые не представляют адекватной затратам собственника
193
ценности для потенциального покупателя. Поэтому наилучшим вариантом
определения корректировки является применение экспертных методов или
метода парного сравнения продаж. Величина корректировок к аналогам 3 и 5
определена экспертными методами и составила – 6 %.
7.
Состояние помещений. Численное значение корректировки на
состояние помещений определяется различиями в затратах на приведение
состояния стоимости объекта-аналога к стоимости объекта оценки.
Достаточно часто оценщиком составляется смета расходов на устранение
отличий между объектами. Соответствующая величина корректировки либо
берется в денежной форме, либо пересчитывается в процентную поправку.
Применение корректировки в размере +5% для объектов, требующих ремонта,
в данном случае является достаточным.
8. Дополнительные улучшения. Если при проведении оценки
определяется стоимость в обмене, а не в пользовании, необходимо учитывать
востребованность рынком того или иного улучшения. Возможно, что
некоторые расходы, понесенные собственником, не принесут дополнительной
стоимости объекту недвижимости с учетом сложившихся на рынке
потребительских стандартов. Наиболее обоснованным в этой ситуации может
выглядеть определение корректировки на основе метода парного сравнения
продаж. Наличие системы охранной сигнализации в квартире оценено с
помощью корректировки к аналогу 4 в размере –1,5%. Хотя фактические
затраты собственника на приобретение, установку и наладку системы
наверняка оказались выше, должны учитываться и физический износ, и
моральное устаревание этого улучшения.
Полученная в результате последовательного внесения поправок
скорректированная стоимость объектов-аналогов должна быть согласована на
основе процедуры взвешивания. В данном случае выбран вариант
определения весовых коэффициентов на основе соотношения числа
корректировок по каждому объекту-аналогу и общего количества
корректировок по всем аналогам. Расчет проведен согласно выражениям (5.18)
и (5.19).
Стоимость объекта оценки в результате процедуры взвешивания
округленно составила 2 976,0 тыс. руб.
Аналогичный принцип расчета может применяться для определения
среднерыночной ставки арендной платы. При этом, необходим учет
ценообразующих факторов, учитывающих особенности рынка аренды. В
остальном механизм расчета скорректированной стоимости объектов-аналогов
и взвешивание результатов корректировки идентичен расчету рыночной
стоимости объекта методом сравнения продаж.
Как показывает зарубежная практика, многофакторный корреляционнорегрессионный анализ наиболее приемлем для проведения массовой оценки
194
недвижимости как объекта налогообложения. В этом смысле применение
приемов и методов статистического анализа и современных средств
вычислительной техники позволяет сформировать и обеспечить эффективную
обработку значительных объемов информации. В частном случае,
возможность работы с обширными информационными базами данных
существенно
расширяет
и
возможности
индивидуальной
оценки
недвижимости.
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 5
1. Укажите основные условия применения сравнительного подхода к
оценке недвижимости?
2. Сформулируйте понятие «объекта-аналога» с учетом требований
Федеральных стандартов оценки.
3. В какой степени срок экспозиции объекта недвижимости влияет на его
стоимость при продаже данного объекта?
4. Что понимают под рыночными условиями
корректировки стоимости недвижимости?
при
проведении
5. Приведите примеры технических и экономических единиц сравнения
объектов, с учетом которых определяется механизм внесения
корректировок.
6. Укажите
основные
ценообразующие
факторы,
являющиеся
существенными для различных видов сделок с недвижимостью.
7. Какой метод определения корректировок основывается на подборе
рыночной информации о сделках с объектами, отличающимися на
один ценообразующий фактор?
8. Сформулируйте понятия «мультипликатор чистой ренты» и
«мультипликатор валовой ренты». Должны ли отличаться результаты
оценки недвижимости, полученные с применением указанных
мультипликаторов?
195
6. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
6.1. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ
В российской практике оценки недвижимости применение затратного
подхода занимает особое место. На начальном этапе формирования рынка
недвижимости современной России в условиях дефицита информации о
сделках с объектами различного типа, этот подход к оценке являлся наиболее
убедительным способом обоснования стоимостных показателей объекта
оценки.
В общем случае содержание затратного подхода предусматривает
определение стоимости объекта недвижимости на основе учета затрат на
создание такого же объекта как нового с корректировкой на все виды износов
и устареваний, характерных для объекта оценки. При этом в состав затрат на
создание объекта включаются не только затраты на строительство объекта,
учитывающие прибыль инвестора, инициирующего реализацию этого проекта,
но и затраты на приобретение земельного участка, на котором осуществляется
строительство. Следовательно, в методологии затратного подхода можно
условно выделить два типа информации, которая составляет основу расчетов
стоимости недвижимости: нормативная и рыночная.
К первому типу информации можно отнести все расчеты, связанные с
определением стоимости нового строительства на основе нормативных
данных, которые являются общедоступными и прозрачными для всех
участников строительного рынка.
Второй тип информации объединяет сведения о рынке земельных
участков, доходности инвестиций в строительство объектов соответствующего
типа, факторов рыночной среды, определяющих функциональное и внешнее
устаревание оцениваемого объекта.
Таким образом, в современном понимании, обладая определенной
спецификой расчетов, затратный подход, так же как доходный и
сравнительный подходы, неотделим от рынка недвижимости.
Затратный подход основывается на следующих принципах оценки:
 Принцип замещения – основной принцип оценки для затратного
подхода; согласно этому принципу рациональный покупатель не заплатит
за предлагаемую собственность больше той суммы затрат, которая
необходима для покупки аналогичного земельного участка и
строительства улучшений, обладающих эквивалентной полезностью, с
учетом оплаты управления инвестициями в строительство.
196
 Принцип наиболее эффективного использования – является
ключевым для процедуры оценки недвижимости с применением
затратного подхода и распространяется как на оценку земельного участка
с анализом различных вариантов застройки, так и на улучшения участка с
определением варианта использования, который обеспечивает наиболее
высокую стоимость объекта оценки на свободном рынке недвижимости.
 Принцип спроса и предложения – предусматривает не только
возможность изменения цен на свободные земельные участки в
зависимости от рыночной конъюнктуры, но и влияние соотношения
спроса и предложения на ценообразование в строительстве и уровень
компенсаций за управление инвестициями в строительную отрасль; также
данный принцип позволяет учесть потребительские стереотипы, которые
определяют функциональное и внешнее устаревание объектов.
 Принцип остаточной продуктивности – позволяет выделить стоимость
земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, исходя
из распределения доходов, приходящихся на земельный участок и
улучшения.
 Принцип оптимальной экономической величины – позволяет
определить критерии оценки потребительских свойств улучшений, с
одной стороны, и выявить оптимальные геометрические характеристики
земельного участка для различных вариантов застройки, с другой
стороны; несоответствие размерных параметров земельного участка и
улучшений оптимальным экономическим величинам приводит к
снижению стоимости объекта недвижимости.
 Принцип вклада – в контексте затратного подхода означает, что затраты
на создание или усовершенствование объекта недвижимости не всегда
создают стоимость, и, как следствие, стоимость созданного объекта не
всегда соответствует величине понесенных затрат; иначе говоря, затраты
на создание различных улучшений объекта недвижимости не всегда
могут обеспечивать положительный вклад в его стоимость.
На практике затратный подход чаще всего применяется в следующих
случаях:
o при оценке строящихся, новых и относительно недавно введенных в
эксплуатацию объектов, для которых расчет стоимости строительства
может быть наиболее точно обоснован;
o при оценке специализированных объектов, не относящихся к
доходной или жилой недвижимости, и для которых не могут быть
выявлены и применены данные о сделках с сопоставимыми
объектами;
197
o при оценке для целей налогообложения, если налогооблагаемая база
должна учитывать затраты на создание имущества;
o при оценке для целей страхования рисков, связанных с нарушением
целостности строительных конструкций и для других целей.
Рекомендации по использованию затратного подхода для оценки
относительно новых улучшений не исключают возможность применения этого
подхода и для объектов, построенных и тридцать, и пятьдесят, и более ста лет
назад. Последний срок физической жизни объекта скорее характерен для
объектов исторического и культурного наследия, для которых применение
затратного подхода практикуется достаточно часто. В этом случае важно,
чтобы оценщиком был правильно проведен не только расчет стоимости
строительства улучшений, но и грамотно определен накопленный износ
объекта. Кроме этого, элементы затратного подхода традиционно
используются для обоснования объемов капвложений в реконструкцию или
капитальный ремонт объектов, а также для расчета затрат на снос объекта в
том случае, когда вариант НЭИ не соответствует текущему использованию
улучшений или улучшения находятся в ветхом состоянии.
В общем случае оценка объекта недвижимости, представленного
земельным участком с улучшениями (зданием, сооружением или группой
строительных объектов) на основе затратного подхода, включает следующие
этапы:
1. Исследование рынка недвижимости с определением основных
экономических и потребительских параметров сегмента, к которому
относится объект оценки в соответствии с вариантом его наиболее
эффективного использования.
2. Сбор и анализ информации о технических, экономических и прочих
характеристиках объекта оценки и его окружения.
3. Расчет стоимости нового строительства (определение величины затрат
на воспроизводство или замещение) улучшений на дату оценки.
4. Определение предпринимательского дохода на основе данных об
инвестициях в строительство недвижимости соответствующего типа.
5. Оценка величины накопленного износа улучшений с учетом
физического износа, а также функционального и внешнего
устареваний (при их наличии).
6. Оценка стоимости земельного участка как свободного от улучшений и
доступного для наиболее эффективного использования.
7. Определение расчетного значения стоимости объекта недвижимости
как суммы стоимости земельного участка, восстановительной
стоимости, увеличенной на предпринимательскую прибыль и
уменьшенной на величину накопленного износа улучшений с учетом
варианта наиболее эффективного использования объекта.
198
В соответствии с ФСО №1 [34] «Затратный подход – совокупность
методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении
затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с
учетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты,
необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием
применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты,
необходимые для создания аналогичного объекта с использованием
материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».
В дальнейшем для общего обозначения затрат на воспроизводство
(стоимости воспроизводства) или затрат на замещение (стоимости замещения)
будем использовать термин «восстановительная стоимость». Несмотря на то,
что в составе федеральных стандартов оценки данный термин в настоящее
время не определен, он хорошо знаком оценщикам как понятие,
характеризующее стоимость, которая в бухгалтерском учете российских
организаций используется для учета стоимости основных средств [25].
С учетом принятой терминологии процесс определения стоимости
объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями можно описать
следующим выражением:
СОН  СЗУ  ВС  ПД  И Н ,
(6.1)
где
СОН – стоимость оцениваемого объекта недвижимости, руб.;
СЗУ – стоимость земельного участка, руб.;
ВС – восстановительная стоимость улучшений (стоимость
воспроизводства или стоимость замещения), руб.;
ПД – предпринимательский доход (прибыль девелопера), руб.;
И Н – накопленный износ объекта недвижимости, руб.
В свою очередь, величина накопленного износа представляет собой
сумму трех составляющих – физического износа, функционального и
внешнего устареваний:
И Н  ИФИЗ  УФУНК  У ВН ,
(6.2)
где
ИФИЗ – величина физического износа улучшений, руб.;
УФУНК – функциональное устаревание улучшений, руб.;
У ВН – внешнее устаревание улучшений, руб.
Учитывая то, что при расчете значений износа и устареваний в качестве
базы для расчета может использоваться стоимость строительства с учетом
предпринимательского дохода в денежном выражении, дополнительно введем
199
понятие полной восстановительной стоимости (ПВС) как суммы стоимости
воспроизводства или стоимости замещения улучшений и величины
предпринимательского дохода, рассчитанных на дату оценки:
ПВС  ВС  ПД
(6.3)
Если величина предпринимательского дохода рассчитывается не в
денежных единицах, а в относительных величинах К ПД , соответствующих
ставке дохода на инвестиции, то выражение (6.3) примет следующий вид:
ПВС  ВС (1  К ПД )
(6.4)
Рассмотрим далее методы расчета указанных в выражении (6.1)
параметров более подробно. В данной главе мы не описываем методы оценки
стоимости земельных участков, так как этой теме полностью посвящена Глава
7 настоящего пособия.
6.2. ОСОБЕННОСТИ РАСЧЕТА ВЕЛИЧИНЫ ЗАТРАТ
НА СТРОИТЕЛЬСТВО УЛУЧШЕНИЙ
В современных условиях строительства основными участниками процесса
создания объектов различного назначения в общем случае могут быть:
 инвестор, располагающий финансовыми ресурсами и планирующий
направить эти ресурсы в приобретение земли и
строительство
недвижимости определенного типа;
 девелопер, разрабатывающий концепцию застройки земельного
участка, исходя из варианта наиболее эффективного использования
участка и обеспечивающий управление и контроль за реализацией
инвестиционного проекта строительства на средства инвестора; в
течение последних десяти лет девелопмент начал развиваться как
отдельный вид предпринимательской деятельности в сфере
строительства, при этом девелоперские компании, по сути, выступают
одновременно в качестве инвесторов проекта, разработчика концепции
развития объекта и застройщика;
 проектировщик, обеспечивающий разработку проектно-сметной
документации на строительство объекта и проведение всего комплекса
согласований проекта строительства;
 застройщик, осуществляющий контроль за проведением всего
комплекса работ по строительству в соответствии с проектно-сметной
документацией; достаточно часто застройщик выполняет функции
заказчика и (или) генерального подрядчика, отвечающего за
выполнение всех этапов строительных работ, начиная с получения
необходимой разрешительной документации на проведение работ и
заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.
200
 подрядчики (субподрядчики), отвечающие за проведение различных
специализированных работ при строительстве объекта на основании
договора подряда, который заключается подрядчиками с генеральным
подрядчиком или заказчиком.
Таким образом, в процесс строительства объекта вовлекается достаточно
большое число участников, согласованные действия которых должны
обеспечить реализацию инвестиционного проекта строительства объекта в
планируемые сроки и с ожидаемым уровнем доходов для всех участников.
С позиций инвестора, функции которого, как мы уже говорили выше,
часто выполняет девелопер, участие в проекте строительства выражается в
виде трех основных показателей: стоимостью готового строительного
продукта, затратами на строительство и прибылью инвестора, которая
определяется как разность первых двух показателей. В оценке недвижимости
прибыль инвестора часто называется предпринимательским доходом или
прибылью девелопера.
При определении величины затрат на строительство улучшений (выше мы
условились
называть
данный
показатель
величиной
полной
восстановительной стоимости – ПВС) могут применяться следующие методы:
 метод сравнительной единицы;
 метод разбивки по компонентам;
 метод аналогов;
 метод количественного обследования;
Для проведения оценки недвижимости с применением перечисленных
методов важными являются понятия базисного и текущего уровня цен. При
определении стоимости строительства, под базисным уровнем цен понимают
сметную стоимость строительства, зафиксированную на конкретную дату при
составлении проекта. Текущий уровень цен – это сметная стоимость
строительства, приведенная к моменту определения стоимости (например, к
дате оценки). Напомним, что с учетом основных этапов формирования
ценообразования в строительстве, различают следующие базисные периоды:
1969 г., 1984 г., 1991 г. и 2000 г. Для индексации цен от одного базисного
периода к другому в зависимости от периода приведения могут
использоваться различные нормативные акты, например, для учета
удорожания:
- за период от 1969 г. к 1984 г.: Постановление Госстроя СССР №94 от
01.05.1983г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости
строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним
для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»;
201
- за период от 1984 г. к 1991 г.: Письмо Госстроя СССР №14-Д от
06.09.1990г. «Индексы изменения сметной стоимости строительномонтажных работ по отраслям народного хозяйства на 01.01.1991 г.»;
- за период от 1991 г. к 2000 г. и (или) к текущим ценам: данные
региональных центров по ценообразованию в строительстве, ежемесячно
или ежеквартально обновляющие информацию об изменении стоимости
СМР как в целом по строительству, так и по отдельным видам работ.
Наряду с данными, которые опубликовываются непосредственно в
регионах, сведения об изменении цен в строительной отрасли представлены в
составе различных специализированных изданий. Наиболее широкое
признание в сфере оценки недвижимости получил Межрегиональный
информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве»,
учредителем которого является московская консалтинговая компания ООО
«КО-ИНВЕСТ». Преимуществом данных, представленных в бюллетене,
является возможность одновременного получения сведений об изменении
индексов во всех регионах РФ, а также наличие не только фактических
значений индексов, но и прогнозных данных о возможных значениях
индексов, составленных на год вперед.
Таким образом, при необходимости пересчета от базисного уровня цен к
текущим ценам стоимости строительства объекта должен применяться
коэффициент ИСМР, соответствующий индексу изменения стоимости СМР,
который в общем случае определяется как произведение индексов удорожания
СМР за периоды, разделяющие дату оценки от базисного уровня цен, в
котором рассчитано базовое значение стоимости строительства.
Содержание метода сравнительной единицы заключается в применении
в качестве базового показателя для расчета ПВС объекта оценки стоимости
сравнительной единицы, которая определяется либо с учетом данных о
стоимости строительства объекта, аналогичного оцениваемому, либо на
основе единичных укрупненных расценок на строительство аналогичных
объектов. Чаще всего в качестве сравнительной единицы рассматривается
стоимость строительства 1 куб. м, 1 кв. м или 1 пм строительного объекта,
аналогичного оцениваемому по назначению, составу и качеству
конструктивных элементов и т.д. Также при расчете стоимости строительства
специализированных объектов величина сравнительной единицы может быть
представлена стоимостью строительства за 1 посадочное место, 1
гостиничный номер, 1 койко-место, единицу пропускной способности и
другими параметрами объекта с учетом его назначения и отраслевой
специализации.
Если между основными техническими характеристиками объекта,
принимаемого в качестве аналога, и параметрами объекта оценки имеются
какие-либо несоответствия, то они должны быть учтены за счет
202
корректировки стоимости сравнительной единицы аналога, учитывающей эти
различия.
Как правило, данные о величине показателя стоимости сравнительной
единицы определяются в базисном периоде, отличающемся от даты, на
которую проводится оценка. Следовательно, в составе расчетов необходимо
предусмотреть индексацию, учитывающую изменение цен в строительстве за
период, прошедший от базисного периода до даты оценки. При определении
значения индекса приведения дополнительно необходимо учитывать
коэффициент приведения показателя стоимости к конкретному региону и
отрасли.
Так как при расчете величины ПВС должен быть учтен
предпринимательский доход (ПД), после приведения к дате оценки стоимости
строительства объекта оценки, полученный результат должен быть увеличен
на сумму ПД или умножен на соответствующий коэффициент.
Таким образом, при использовании метод сравнительной единицы
величина ПВС определяется по формуле:
ПВС  Са  К1  К 2  И смр  Sоб .оц .  (1  К ПД ) ,
(6.5)
где
Са – стоимость строительства единицы сравнения (площади или объема
К1
объекта-аналога) в базисном уровне цен, руб. за единицу
сравнения;
– корректирующий коэффициент, учитывающий несоответствие
технических характеристик принятого в качестве объекта
сравнения аналога и объекта оценки (при совпадении
характеристик К1 =1);
К 2 – коэффициент, учитывающий различия в региональных и
отраслевых характеристиках аналога к соответствующим
параметрам объекта оценки (при совпадении региона и отрасли,
для которых определена стоимость строительства по аналогу и
объекту оценки значение К 2 = 1);
И смр – коэффициент, соответствующий индексу изменения стоимости
СМР в регионе от базисного периода до даты оценки
(определяется на основе нормативных актов в сфере
ценообразования в строительстве и с учетом данных
региональных или всероссийских консалтинговых центров по
ценообразованию);
203
Sоб .оц. – количество единиц сравнения у объекта оценки (площадь, объем
К ПД
или иной показатель, характеризующий параметр сравнения по
объекту оценки);
– предпринимательский доход (прибыль девелопера), выраженный
в относительных величинах.
В российской практике оценки метод сравнительной единицы прежде
всего реализуется на основе применения сборников укрупненных показателей
восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных
фондов (УПВС). Эти сборники были разработаны различными отраслевыми
проектными институтами министерств и ведомств СССР, утверждены
Госстроем СССР и опубликованы в период с 1969 по 1972 гг. Количество
основных сборников составляет 37, причем некоторые из них представлены в
виде нескольких томов. Основу разделения данных между сборниками
составляет отраслевая специализация объектов недвижимости, для которых в
сборниках представлены расценки.
Сборники УПВС содержат данные о величине стоимости строительства
объектов с учетом различных сравнительных единиц (1 куб.м. строительного
объема зданий, 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости
склада и т.д.) в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности,
благоустройства и расположения в том или ином территориальном поясе и с
учетом климатического района. Базисный уровень цен соответствует ценам
1969 года.
При выборе аналога для определения стоимости строительства
необходимо, чтобы характеристики объекта, описанного в составе сборников
УПВС, по возможности максимально соответствовали объекту оценки по
следующим показателям:
1. Принадлежность к единой отрасли народного хозяйства.
2. Одинаковое функциональное назначение.
3. Близость технических характеристик с точки зрения капитальности,
состава строительных конструкций, этажности, геометрических
параметров.
4. Относительная сопоставимость хронологического возраста, и другие.
В Табл. 6.1 в качестве примера представлено описание состава
конструктивных элементов жилых и общественных зданий с учетом их
распределения по группам капитальности [21].
Также для определения стоимости строительства необходимо располагать
информацией о территориальном поясе (региональном местоположении), в
котором расположен объект. В табл. 6.2 представлен пример данных о
распределении отдельных регионов по территориальным поясам и
климатическим районам [21].
204
Таблица 6.1
Распределение жилых и общественных зданий по группам капитальности
Тип
конструктивного элемента
здания
Фундаменты
I
II
Перекрытия
III
IV
Железобетонные, бетонные, буто-бетонные,
бутовые, кирпичные
Кирпичные, из
естественного камня,
крупноблочные,
крупнопанельные
Стены
Кровля
Группы капитальности
Каменные,
облегченные, из
всех видов
кирпича и
легких
камней
Деревянные
рубленые и
брусчатые,
смешанные
(кирпичные и
деревянные
V
VI
Деревянные
стулья или
каменные
столбы
Щитовые и
каркаснозасыпные
сырцовые,
саманные и
глинобитные
Глинобитные,
грунтовые
Каркаснокамышитовые и другие
облегченные
Железо- Деревянные
бетон- смешанные
ные
(металличес
Деревянные
кие балки и
деревянное
заполнение
Железная, асбестоцементная, черепичная
Таблица 6.2
Распределение отдельных регионов
на территориальные пояса и климатические районы
Наименование региона
Территориальный
пояс
1
1
2
1
1
1
1
1
Московская область
Ленинградская область
Краснодарский край
Белгородская область
Воронежская область
Курская область
Липецкая область
Орловская область
Климатический
район
II
II
III
II
II
II
II
II
Для определения стоимости строительства единицы сравнения объектааналога в базисном уровне цен в составе сборников УПВС составлено
описание основных конструктивных элементов по объектам различного типа и
представлены таблицы восстановительной стоимости единицы сравнения и
удельных весов конструктивных элементов. Например, в табл. 6.3
представлены данные о величине восстановительной стоимости 1 куб.м.
здания магазина, имеющего следующие основные базовые характеристики:
205
«Здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные.
Стены кирпичные и панельные. Покрытия и перекрытия железобетонные.
Кровля рулонная. Полы цементные, асфальтовые, дощатые, бетонные,
керамические. Здания оборудованы отоплением, вентиляцией, водопроводом,
канализацией и электроосвещением. Группа капитальности II» [26].
Таблица 6.3
Восстановительная стоимость 1 куб. м здания
Территориальный
пояс
1
2
3
4
5
6
7
8
9
до 3 000
а
14,0
14,7
15,4
16,1
17,5
25,2
28,0
29,5
37,8
Объем зданий, в куб.м.
до 6 000
до 12 000
б
в
10,1
9,1
10,6
9,6
11,1
10,0
11,6
10,5
12,6
11,4
18,2
16,4
20,2
18,2
21,3
19,2
27,3
24,6
свыше 12 000
г
6,6
6,9
7,3
7,6
8,3
11,9
13,2
13,9
17,8
При наличии расхождений в характеристиках объекта-аналога и объекта
оценки (см. выражение (6.5)) все рекомендации о введении дополнительных
корректировок к стоимости строительства единицы описываются в Общей
части сборников [21].
После расчета стоимости строительства объекта оценки с применением
формулы (6.5), на основе сборника УПВС может быть определен удельный вес
различных конструктивных элементов объекта оценки. В табл. 6.4
представлены данные по составу и удельному весу конструктивных элементов
для здания магазина, описанного выше.
Таблица 6.4
Удельный вес отдельных конструктивных элементов (в процентах)
Наименование конструктивного элемента
Фундаменты
Стены, перегородки и колонны
Покрытия и перекрытия
Кровля
Полы
Проемы
Отделочные работы
Внутренние сантехнические и
электротехнические работы
Прочие работы
ИТОГО:
206
а
15
31
20
5
13
7
2
5
Тип здания
б
в
12
10
29
28
20
22
7
7
16
18
7
5
2
3
4
4
г
10
24
24
7
20
4
2
5
2
100
3
100
4
100
3
100
Данные о составе и удельном весе различных конструктивных элементов,
представленные в составе сборников УПВС, могут применяться для расчета
величины физического износа объекта оценки.
Подводя итог анализу содержания сборников УПВС, следует отметить,
что в настоящее время они имеют ограниченное применение. Ведь показатели
стоимости были разработаны с учетом нормативов отчислений, технологий и
состава строительных материалов, применявшихся почти полвека назад.
Поэтому сборники УПВС не рекомендуется использовать для оценки
объектов современного строительства.
С учетом изменения в современных условиях структуры затрат на
строительство объектов различного назначения применение УПВС по
административным, торговым и общественным зданиям, а также по
отдельным объектам инженерной инфраструктуры приводит к занижению
стоимости строительства по некоторым зданиям и сооружениям. Поэтому в
случае применения УПВС для таких объектов необходимо проводить
дополнительный анализ принимаемых для расчета данных на их соответствие
текущим рыночным условиям в сфере строительства. Такой анализ
основывается на сравнении сметной стоимости строительства современных
объектов со стоимостью строительства такого же типа объектов,
характеристики которых описаны в сборниках УПВС, но с приведением
сравниваемых цен к единому базисному периоду. Если оказывается, что
расценки, указанные в сборниках УПВС, ниже, чем расценки по современной
системе расчета стоимости строительства аналогичных объектов, то при
использовании расценок УПВС в качестве дополнительного множителя
должен быть введен коэффициент, учитывающий изменение рыночных
условий в строительстве.
При использовании метода разбивки по компонентам стоимость всего
здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных укрупненных
конструктивных элементов – фундаментов, стен, перекрытий, внутренней
отделки, заполнения дверных и оконных проемов, системы водоснабжения и
водоотведения и т.д. В структуре затрат по каждому элементу учитывается
весь комплекс прямых и косвенных затрат. Таким образом, полная
восстановительная стоимость объекта оценки определяется по следующей
формуле:
 n

ПВС    Si  Ci   K1  И СМР  (1  К ПД ) ,
 i 1

(6.6)
где
Si – объем (площадь или иной измеритель) i -го конструктивного
элемента объекта оценки;
207
Ci – стоимость строительства единицы объема (площади или иного
измерителя) i -го конструктивного элемента объекта оценки в
n
К1
базисном уровне цен, руб.;
– общее количество конструктивных элементов в составе объекта
оценки;
– корректирующий коэффициент, учитывающий несоответствие
технических характеристик принятого в качестве объекта
сравнения аналога и объекта оценки (при совпадении
характеристик К1 =1);
И СМР – коэффициент, соответствующий индексу изменения стоимости
К ПД
СМР в регионе от базисного периода до даты оценки;
– предпринимательский доход (прибыль девелопера), выраженный
в относительных величинах.
Метод аналогов основывается на использовании данных о стоимости
строительства конкретных объектов (аналогов), которые были построены в
период, соответствующий периоду строительства объекта оценки, с
корректировкой стоимости выбранных аналогов с учетом выявленных
различий.
Примером использования метода
аналогов является система
справочников укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС),
составленных ООО «КО-ИНВЕСТ».
В отличие от показателей стоимости строительства, рекомендованных в
составе сборников УПВС, Справочники УПСС для различных типов объектов
недвижимости учитывают весь комплекс затрат на строительство,
характерных для различных периодов строительства начиная от 1969 года,
включая базисы 1984, 1991, 2000 гг. и до настоящего времени.
При определении классификации различных объектов в составе
Справочников вводятся градации строительных объектов по следующим
критериям:
1. Класс конструктивной системы – определяется в зависимости от
состава строительных конструкций объектов; например, для
общественных зданий определено 7 типов конструктивных систем (от
КС-1 до КС-7) [28].
2. По году постройки аналога – в качестве ценового и технологического
порога определен 1985 год, относительно которого подбираются
аналоги и определяются классы качества; при этом все объекты, в
которых после 1985 года были проведены капитальный ремонт или
реконструкция, независимо от того, когда они были возведены,
относятся к классу зданий, построенных после 1985 года.
3. Класс качества – например, для общественных зданий, отнесенных к
группе до 1985 года постройки, определен как Standard-69, а для всех
208
остальных зданий предусмотрено четыре класса качества: ECONOM
(экономичный), STANDARD (средний), PREMIUM (улучшенный) и
DE LUX (люкс) [28].
В составе сборников УПСС указаны не только удельные показатели
стоимости объекта соответствующего типа, но и удельный вес (в процентном
и денежном выражении) каждого конструктивного элемента в стоимости
объекта. При расхождении в характеристиках аналога, представленного в
сборниках, от параметров объекта оценки, разработана система поправок на
различия в площади, объеме, типе отдельных конструктивных элементов и
других показателях, существенных для определения стоимости строительства
оцениваемого объекта как нового.
При определении величины ПВС методом аналога в составе расчетов
должна
учитываться
дополнительная
сумма,
соответствующая
предпринимательскому доходу (ПД). Методы определения ПД описываются в
следующем разделе данной главы.
Применение метода количественного обследования основывается на
детальном исследовании объекта оценки и фактически сводится к
составлению сметы на строительство точной копии оцениваемого объекта. Из
всех перечисленных методов данный метод является наиболее трудоемким и
требует специальных знаний и опыта проведения сметных расчетов. Если
оценщик получает от заказчика ранее составленную (готовую) проектносметную документацию на оцениваемый объект недвижимости, то в составе
расчета ПВС сметная стоимость строительства, рассчитанная в базисном
периоде, приводится (индексируется) к дате оценки. Затем к стоимости
нового строительства добавляется прибыль девелопера.
Стоимость строительства зданий и сооружений определяется на основе
проектно-сметной документации. Под сметной стоимостью строительства
понимают сумму затрат, необходимых для проведения полного цикла
строительства в соответствии с проектом. Сметная стоимость является
основой для определения размера капитальных вложений, финансирования
строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию,
расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтностроительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования
и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств,
предусмотренных сводным сметным расчетом.
Действующая система ценообразования и сметного нормирования в
строительстве включает в себя строительные нормы и правила (СНиП) и
другие сметные нормативные документы (сметные нормативы), необходимые
для определения сметной стоимости строительства. Сметные нормативы
обязательны для всех предприятий и организаций, осуществляющих
капитальное строительство с привлечением средств государственного
бюджета всех уровней и целевых внебюджетных фондов. Для всех
209
юридических и физических лиц, финансирующих строительство за счет
собственных средств сметные нормативы носят рекомендательный характер.
Сметные нормативы — это обобщенное название комплекса сметных
норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Сметная норма
— это совокупность ресурсов, установленная для принятого измерителя
строительных, монтажных и других работ. Ресурсы — затраты труда
строителей, время работы строительных машин, потребность в материалах,
изделиях и конструкциях. Главной задачей применения сметных норм является
определение нормативного количества ресурсов, необходимых для
выполнения соответствующего вида работ как основы для последующего
перехода к стоимостным показателям.
Система ценообразования в строительстве объединяет элементные
СНиПы, сборники Федеральных единичных расценок (ФЕР-2001), сборники
государственных элементных сметных норм (ГЭСН-2001) на строительные,
монтажные и пусконаладочные работы для объектов социальной сферы,
ведущих отраслей промышленности, а также реконструкции и капитального
ремонта зданий и сооружений. В формировании системы ценообразования
активное участие принимают региональные центры по ценообразованию в
строительстве, Межрегиональный центр по ценообразованию в строительстве и
промышленности строительных материалов (МЦЦС) Госстроя России, иные
коммерческие и государственные предприятия и организации, занимающиеся
сбором и статистической обработкой данных о ценообразовании в регионах.
Система ценообразования постоянно развивается, поэтому в процессе
выполнения работ по оценке имущества необходимо следить за обновлением
соответствующих нормативных баз и документации. Так, например, до 2003
года в системе ценообразования активно использовались сметнонормативные базы, составленные в ценах 1984 и 1991 гг. Однако, в связи с
несоответствием современным технологиям строительного производства
применяемых нормативных баз, Государственным комитетом РФ по
строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроем России)
проводится комплекс мероприятий по разработке и внедрению новой сметнонормативной базы ценообразования в строительстве, сформированный по
состоянию на 01.01.2000 г. Период до 01.01.2003г. был объявлен переходным,
и в течение этого времени допускалось использование сметно-нормативных
баз в уровне цен 1991 и 1984 года. В настоящее время проектно-сметная
документация должна составляться в базисном уровне цен по состоянию на
01.01.2000 года. Применение старых сметных нормативов допускается только
в исключительных случаях (Постановление Госстроя России №16 от
08.04.02).
Для определения сметной стоимости строительства предприятий, зданий
и сооружений рекомендуется составлять следующую документацию:
1. В составе проекта (рабочего проекта):
 сводку затрат (при необходимости);
210
 сводный сметный расчет стоимости строительства;
 объектные и локальные сметные расчеты;
 сметные расчеты на отдельные виды затрат;
2. В составе рабочей документации (РД) – объектные и локальные сметы.
Перечисленные сметные документы позволяют заполнять их в
определенной последовательности, постепенно переходя от детального анализа
стоимости мелких элементов строительства к более крупным по цепочке:
локальная смета  объектная смета  сводный сметный расчет.
При составлении смет могут применяться следующие методы
определения стоимости:
 ресурсный;
 ресурсно-индексный;
 базисно-индексный;
 на основе укрупненных сметных нормативов, в т.ч. банка данных о
стоимости ранее построенных или запроектированных объектованалогов.
Ресурсный метод предусматривает калькулирование в текущих
(прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов прямых затрат),
необходимых для реализации проекта. При этом потребность в материалах,
изделиях,
конструкциях,
энергоносителях,
времени
эксплуатации
строительных машин и их составе, затратах труда рабочих выражается в
натуральных измерителях и выделяется из проектных материалов, различных
нормативных и информационных источников.
Ресурсно-индексный метод предусматривает калькулирование в базисном
уровне цен и тарифов ресурсов (элементов затрат) и поэтому сочетает
ресурсный метод с системой индексов на ресурсы.
Базисно-индексный метод основан на использовании текущих
(прогнозных) индексов, к стоимости, определенной на базисном уровне на
основе единичных расценок и объемов работ.
При использовании банка данных о стоимости ранее построенных или
запроектированных объектов используются стоимостные данные по ранее
построенным или запроектированным аналогичным зданиям и сооружениям.
Для определения величины затрат на строительство объекта
недвижимости основным источником информации о величине сметной
стоимости строительства является сводный сметный расчет (ССР). В
соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции
на территории РФ, утвержденной Постановлением Госстроя России №15/1 от
05.03.2004 г., ССР стоимости строительства предприятий, зданий, сооружений
или их очередей рассматриваются как документы, определяющие сметный
лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех
объектов, предусмотренных проектом. Сводный сметный расчет на
строительство составляется в текущем уровне цен. Для формирования
211
стоимости в текущем уровне цен может быть использован базисный уровень
цен 2001 года.
В ССР стоимости производственного и жилищно-гражданского
строительства средства рекомендуется распределять по следующим главам:
1. Подготовка территории строительства.
2. Основные объекты строительства.
3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения.
4. Объекты энергетического хозяйства.
5. Объекты транспортного хозяйства и связи.
6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации,
теплоснабжения и газоснабжения.
7. Благоустройство и озеленение территории.
8. Временные здания и сооружения.
9. Прочие работы и затраты.
10. Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора)
строящегося предприятия.
11. Подготовка эксплуатационных кадров.
12. Проектные и изыскательские работы, авторский надзор.
ССР составляется в целом на строительство, независимо от числа
генеральных подрядных строительно-монтажных организаций, участвующих
в нем. Сметная стоимость работ и затрат, подлежащих осуществлению каждой
генеральной подрядной организацией, оформляется в отдельную ведомость,
составляемую применительно к форме сводного сметного расчета.
В заключение следует отметить, что метод количественного обследования
считается наиболее точным, поэтому при необходимости более строгого
обоснования величины ПВС объекта оценки оценщики обращаются к
консультантам, специализирующимся на составлении смет.
6.3.
ПОНЯТИЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ
И ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТА
В процессе инвестирования в строительство недвижимости в мировой
практике особая роль отводится так называемому «девелоперу». Что же мы
понимаем под этим термином в России? В рыночных условиях девелопмент –
это особый вид предпринимательской деятельности, выражающийся в
проявлении деловой и финансовой активности на рынке недвижимости. Цель
девелопера – не только создание объекта недвижимости, но и, что намного
важнее, – получение дохода за счет создания объекта, удовлетворяющего
потребности покупателей и пользователей недвижимости.
Итак, девелопер – это предприниматель, инициирующий и
обеспечивающий управление процессом
реализации наилучшего из
физически возможных, юридически разрешенных, финансово доступных и
212
экономически целесообразных вариантов развития недвижимости, включая
разработку концепции строительства, организацию финансирования проекта и
управление его реализацией. С точки зрения содержания проекта развития
недвижимости, можно выделить следующие основные этапы девелопмента
[14]:
1. Инициирование проекта девелопмента (инициатором может выступать
собственник земельного участка, заинтересованный в увеличении
стоимости принадлежащей ему недвижимости за счет строительства на
участке улучшений; инвестор, подбирающий наиболее выгодный вариант
вложения средств; сам девелопер, который готов и к инвестированию в
строительство, и к профессиональному управлению процессом
строительства).
2. Оценка инициативы (сопоставление экономического потенциала
планируемого к строительству объекта и потенциала соответствующего
сегмента рынка недвижимости – выбор наиболее эффективного варианта
инвестиций в конкретный земельный участок, исходя из принципа его
наилучшего использования, разработка концепции застройки).
3. Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка
схем финансирования (проведение переговоров: с государственными
органами с целью получения права на застройку и другой
предварительной разрешительной документации; с кредитными
организациями по предполагаемым объемам, условиям, формам и срокам
финансирования проекта).
4. Разработка технико-экономического обоснования и проектирование
строительства (уточнение предварительной экономической оценки
проекта, проработка и оптимизация архитектурно-планировочных,
инженерно-конструкторских, объемно-планировочных и строительных
решений, составление проекта).
5. Проведение согласований проекта с органами государственного
контроля и регулирования (экспертиза градостроительной документации,
технико-экономического обоснования, эскизного и рабочего проектов,
получение разрешения на производство строительно-монтажных работ).
6. Разработка системы договорных обязательств между участниками
реализации проекта с целью непрерывного финансирования проекта,
качественного выполнения строительных работ и своевременной
реализации прав на недвижимость.
7. Внедрение проекта развития (осуществление контроля строительством,
результатом которого является создание нового объекта недвижимости и
его ввод в эксплуатацию).
8. Распоряжение результатами развития (регистрация прав собственности,
передача объекта в управление, продвижение и организация продаж или
сдачи объекта в аренду, обеспечивающие возврат инвестированных
средств «с прибылью»).
213
Экономическая эффективность проекта для самого девелопера (прибыль
девелопера, или иначе – прибыль предпринимателя) может оцениваться
только после полной реализации проекта.
Так как реализация недвижимости в рамках инвестиционного проекта
соответствует первичному рынку недвижимости, при проведении оценки на
основе затратного подхода прибыль девелопера (прибыль предпринимателя)
включается в состав расчета величины ПВС объекта оценки.
Для российских оценщиков численное обоснование прибыли девелопера
является достаточно серьезной проблемой, так как данные о доходности
девелоперов, занимающихся инвестиционной деятельностью во многих
регионах России, не являются прозрачными. Решение данной проблемы
усложняется тем, что достаточно часто девелоперская компания совмещает
функции не только управления инвестициями в строительство, но и контроля
за процессом проведения строительных работ вплоть до полного завершения
строительства или реконструкции объекта и его реализации (сдачи в аренду).
В тех же случаях, когда девелопер, экономя на издержках, одновременно
принимает на себя еще и функции генподрядчика, выделение прибыли
девелопера,
скорректированной
на
доходы
от
смежных видов
предпринимательской деятельности в строительстве, еще более усложняет
задачу определения величины ПД.
С учетом российской специфики, можно выделить следующие методы
определения ПД:
 метод приведенных издержек;
 метод аналогов;
 экспертный метод.
Метод приведенных издержек – основывается на оценке издержек,
которые соответствуют величине дохода, который можно было бы получить
при использовании альтернативного варианта инвестиций в недвижимость с
учетом сроков строительства объекта. Описание основных положений данного
метода приводится в монографии Озерова Е.С. «Экономика и менеджмент
недвижимости» [22].
При использовании метода приведенных издержек расчет величины ПД в
относительных величинах проводится на основе следующего выражения:
К ПД


k
k
k 2 
k
2
 1  Yk    e  1  2Yk   Yk     Yk 
3
3
3 
2


,
(6.7)
где:
Yk – квартальная норма отдачи на вложенные средства; может
рассматриваться как величина средней ставки банковского процента при
кредитовании юридических лиц на дату оценки;
214
k – продолжительность периода создания улучшений (в кварталах),
принимается согласно СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности
строительства и задела в строительстве предприятий зданий и
сооружений»;
 e – доля начальных вложений средств от общего объема инвестирования
в строительство.
В качестве примера расчета величины предпринимательского дохода на
основе выражения (6.7), в табл. 6.5 представлены данные о значениях ПД для
наиболее часто встречающихся сроков продолжительности строительства (от
2 до 12 кварталов), с различными объемами начальных объемов
финансирования при средней квартальной норме отдачи 4% .
В настоящее время метод приведенных издержек достаточно активно
применяется в российской оценочной практике. Недостатком данного метода
является субъективность в оценке одного из ключевых показателей расчета –
доли (объема) начальных вложений средств.
Таблица 6.5
Определение величины предпринимательского дохода методом
приведенных издержек (в %)
Доля
начальных
вложений
Продолжительность строительства в кварталах (k)
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
0
4,11 6,24
8,43
10,67
12,96
15,31
17,71
20,16
22,67 25,23
27,84
0,05
4,32 6,57
8,87
11,24
13,67
16,16
18,70
21,31
23,99 26,72
29,52
0,10
4,53 6,89
9,32
11,81
14,38
17,00
19,70
22,47
25,31 28,21
31,19
0,15
4,74 7,22
9,76
12,39
15,08
17,85
20,70
23,62
26,63 29,71
32,87
0,20
4,95 7,54
10,21
12,96
15,79
18,70
21,70
24,78
27,95
31,2
34,54
0,25
5,16 7,87
10,66
13,53
16,50
19,55
22,70
25,93
29,27 32,69
36,22
0,30
5,37 8,19
11,1
14,11
17,21
20,40
23,69
27,09
30,59 34,19
37,9
0,35
5,58 8,52
11,55
14,68
17,91
21,25
24,69
28,24
31,91 35,68
39,57
0,40
5,80 8,84
12,00
15,25
18,62
22,10
25,69
29,4
33,23 37,18
41,25
0,45
6,01 9,17
12,44
15,83
19,33
22,95
26,69
30,55
34,55 38,67
42,93
0,50
6,22 9,49
12,89
16,40
20,04
23,80
27,69
31,71
35,87 40,16
44,60
215
В отличие от значения средней величины ставки кредитования в
строительстве, которая может быть получена из общедоступных данных об
условиях кредитования юридических лиц, величина доли начальных вложений
самостоятельно определяется оценщиком с учетом выявленных им условий
финансирования строительства, сложившихся на региональном рынке
строительства объектов различного назначения.
Метод аналогов – предусматривает определение величины ПД на основе
сравнения цен продажи на первичном рынке объектов, аналогичных
оцениваемому объекту, с общей величиной затрат на строительство этих
объектов, включая затраты на приобретение земельного участка. С учетом
непрозрачного характера данных о себестоимости строительства объектов
недвижимости, предлагающихся на первичном рынке, расчет величины
предпринимательского дохода методом аналогов далеко не всегда
основывается на достоверных данных и, следовательно, не позволяет получить
объективную оценку показателя ПД.
Экспертный метод – традиционно предполагает проведение опроса
независимых экспертов, являющихся профессиональными участниками рынка
недвижимости (включая рынок нового строительства) и выражающих свое
мнение об уровне рисков, связанных с инвестированием в соответствующий
тип недвижимости и, таким образом, определяющих адекватный уровень ПД.
Очевидно, что для привлечения денежных средств на строительство
недвижимости инвестору должна быть гарантирована такая величина
предпринимательского дохода, которая гарантированного будет превышать
ставку доходности безрисковых российских финансовых вложений
и
компенсировать все риски, связанные с инвестированием в соответствующий
тип недвижимости. Таким образом, чем выше риски, связанные с полной
реализацией проекта, тем более высокой должна быть величина ПД.
6.4. УЧЕТ ИЗНОСА И УСТАРЕВАНИЙ
В СОСТАВЕ ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНКИ
6.4.1. Определение накопленного износа объекта оценки
В зависимости от области применения термина «износ», для него
характерно
различное
смысловое
содержание.
Понятие
износа,
использующееся в оценочной деятельности, следует отличать от понятия
износа (амортизации), применяемого в бухгалтерском учете российских
предприятий.
Принципиальное
различие
понятий
оценочного
и
бухгалтерского износа состоит в том, что износ в профессиональной оценке
всегда отражает реакцию рынка на изменение свойств объекта (при этом
изменение износа далеко не всегда соответствует хронологическому возрасту
улучшений), тогда как бухгалтерский износ является нормируемой величиной,
216
и снижение учетной стоимости объекта всегда пропорционально возрасту
активов, независимо от их фактического состояния.
В теории оценки недвижимости под накопленным износом
понимается потеря стоимости собственности, вызванная различными
факторами внутреннего свойства и внешнего воздействия.
Иными словами, величина накопленного износа определяется как
разница между издержками по воспроизводству (замещению)
новых
улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.
Количественно накопленный износ измеряется величиной снижения
стоимости объекта недвижимости в денежном выражении или в процентах от
его полной восстановительной стоимости. В зависимости от факторов,
приводящих к снижению стоимости недвижимости, различают:
 физический износ;
 функциональное устаревание;
 внешнее устаревание.
При оценке недвижимости с применением затратного подхода в
зависимости от методов оценки износа может рассчитываться: каждый вид
износа и устареваний по отдельности (с последующим суммированием их
значений – см. выражение (6.2)), или может проводиться комплексная оценка
общей величины износа без выделения сумм потерь стоимости, вызванных
каждым типом факторов, снижающих стоимость объекта.
Рассмотрим основные понятия, которые далее используются при
описании методов оценки износов и устареваний.
Физический износ — снижение стоимости имущества, вызванное
изменением технико-эксплуатационных характеристик объекта недвижимости
в результате естественного старения строительных конструкций объекта в
процессе его эксплуатации, а также вследствие воздействия на объект
дополнительных внутренних и внешних факторов, (включая природноклиматические, техногенные и иные факторы).
Функциональное устаревание — потеря стоимости улучшений из-за его
несоответствия современным стандартам по архитектурно-эстетическим,
объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности,
экономичности, безопасности, комфортности и другим функциональным
характеристикам, определяющим потребительские свойства объекта
недвижимости.
Внешнее устаревание — снижение стоимости недвижимого имущества,
обусловленное негативным по отношению к объекту недвижимости влиянием
факторов
внешней
среды:
финансово-экономических
условий,
законодательных ограничений, градостроительных решений, социальных
стандартов общества, демографической ситуации, экологической обстановки и
других качественных параметров окружения объекта.
217
Таким образом, физический износ и функциональное устаревание
учитывают состояние и свойства самого объекта оценки, а внешнее
устаревание — влияние окружающей среды на стоимость объекта.
При оценке физического износа и функционального устаревания
применяются понятия устранимого и неустранимого износа (устаревания).
Внешнее устаревание, как правило, является неустранимым.
Устранимый физический износ – это такой вид износа, наличие
которого можно исключить с учетом технологической возможности
проведения ремонтно-строительных работ; основным критерием определения
устранимой составляющей физического износа является критерий
экономической целесообразности – затраты на устранение соответствующей
части износа должны быть меньше достигаемого в результате проведения
ремонтных работ увеличения стоимости объекта недвижимости.
Устранимое
функциональное
устаревание
–
соответствует
функциональным свойствам объекта недвижимости, которые приводят к
снижению стоимости объекта в результате наличия избыточных элементов,
необходимости установки, замены или модернизации различных элементов с
обязательным соблюдением условия экономической целесообразности затрат.
Если устранение износа или устаревания физически невозможны, или
расходы по устранению износа превышают величину прироста стоимости
имущества после проведения комплекса мероприятий по ремонту,
модернизации и замене элементов, то такой износ (устаревание) считается
неустранимым.
Рассматривая далее основные методы расчета накопленного износа
объекта недвижимости, мы подразумеваем, что накопленный износ может
быть определен либо как единая величина, либо на основе расчета отдельных
его составляющих (физического износа, функционального и внешнего
устаревания), с последующим их суммированием.
Для случая определения единой величины накопленного износа в
денежном выражении стоимость объекта недвижимости как земельного
участка с улучшениями рассчитывается по формуле (6.1). Если значение
накопленного износа определено в процентном выражении, то с учетом
соответствующей доли потери стоимости объекта К ИН , вызванной
накопленным износом, стоимость объекта недвижимости определяется
следующим образом:
СОН  СЗУ  ( ВС  ПД )(1  К ИН ) ,
(6.8)
Если накопленный износ рассчитывается на основе суммирования всех
типов износа и устареваний, численные значения которых выражены в
процентах (и, соответственно – в долях), то вместо формулы (6.2) величина
218
накопленного износа, также выраженная в процентах (долях), определяется
следующим образом:
К ИН  1  (1  КФИЗ )  (1  КФУНК )  (1  К ВН ) ,
(6.9)
где
КФИЗ – коэффициент физического износа улучшений, соответствующий
величине износа в долях;
КФУНК – коэффициент функционального устаревания улучшений,
соответствующий величине устаревания в долях;
К ВН
–
коэффициент
внешнего
устаревания
улучшений,
соответствующий величине устаревания в долях.
Взаимосвязь между денежным и процентным (долевым) измерением
различных видов износа и устареваний на основе (6.2) может быть определена
следующим образом:
ИФИЗ  ПВС  КФИЗ
УФУНК  ( ПВС  ИФИЗ )  КФУНК
У ВН  ( ПВС  ИФИЗ  УФУНК )  К ВН
Следует отметить, что у некоторых практикующих специалистов
правомерность применения выражения (6.9) вызывает большие сомнения.
Ведь фактически по этой формуле считаются «проценты от процентов», что
приводит к искажению результатов расчета. Кроме этого, в каждом
конкретном случае расчетная база для определения того или иного вида
износа или устаревания оказывается разной – для физического износа, как
правило, это величина ПВС, для расчета функционального и внешнего
устареваний – доходность или иные показатели типичного для
соответствующего сегмента рынка недвижимости объекта.
Проведение расчетов всех видов износов и устареваний в денежном
выражении в большинстве случаев позволяет получить более достоверные
результаты оценки величины накопленного износа
и, следовательно,
обеспечить корректность заключения о стоимости объекта недвижимости.
6.4.2. Методы оценки физического износа
Физический износ является основным типом износа, так как присутствует
у всех строительных конструкций, находящихся в эксплуатации. На
изменение величины физического износа улучшений влияют разнообразные
факторы. На рис. 6.1 представлены основные факторы, воздействие которых
вызывает повреждения зданий в процессе из эксплуатации [11].
В зависимости от характера процессов разрушения конструктивных
элементов объекта различают три категории повреждений:
219
1. Аварии и разрушения, устраняемые заменой конструкций.
2. Повреждения несущих конструкций, устраняемые их усилением или
заменой.
3. Относительно мелкие повреждения, устраняемые при текущем или
капитальном ремонте.
На начальном этапе для укрупненной предварительной оценки величины
физического износа в качестве дополнительной информации может
использоваться описание признаков износа, представленное в табл. 6.6 [13].
Таблица 6.6
Признаки износа строительных конструкций здания
для укрупненной предварительной оценки физического износа
Физический
износ, %
Состояние несменяемых
конструкций зданий
Состояние внутренних
конструктивных элементов
0-20
Повреждений и деформаций нет. Нет Полы и потолки ровные,
также следов устранения дефектов
горизонтальные, трещины в
покрытиях и отделке отсутствуют
21-40
Повреждений и дефектов, в том
числе и искривлений, нет. Имеются
местами следы различных ремонтов,
в том числе небольших трещин в
простенках и перемычках
41-60
Имеется много следов ремонтов,
трещин и участков наружной
отделки. Имеются места
искривления горизонтальных линий
и следы их ликвидации. Износ
кладки стен характеризуется
трещинами между блоками
Имеются открытые трещины
различного происхождения, в том
числе от износа и перегрузки кладки
поперек кирпичей. Большое
искривление горизонтальных линий
и местами отклонение стен от
вертикали
61-80
81-100
Полы и потолки ровные, на потолках
возможны волосяные трещины. На
ступенях лестниц небольшое число
повреждений. Окна и двери
открываются с некоторым усилием
Полы в отдельных местах зыбкие и
с отклонениями от горизонтали.
В потолках много трещин, ранее
заделанных и появившихся вновь.
Отдельные отставания покрытия пола
(паркета, плиток). Большое число
поврежденных ступеней
Большое число отклонений от
горизонтали в полах, зыбкость.
Массовое повреждение и отсутствие
покрытия пола. В потолках много мест
с обвалившейся штукатуркой. Много
перекошенных окон и дверей.
Большое число поврежденных
ступеней, перекосы маршей, щели
между ступенями
Здание в опасном состоянии.
Полы с большими перекосами и
Участки стен разрушены,
уклонами. Заметные прогибы
деформированы в проемах. Трещины потолков. Окна и двери с гнилью в
по перемычкам, простенкам и по
узлах и брусьях. В маршах лестниц не
всей поверхности стен. Возможны
хватает ступеней и перил. Внутренняя
большие искривления
отделка полностью разрушена
горизонтальных линий и
выпучивание стен
220
Как правило, представленные в составе таблицы 6.6 признаки и
ориентировочные
диапазоны
физического
износа
рассматриваются
оценщиком в качестве дополнительной информации при проверке результатов
расчета величины физического износа с применением рассматриваемых далее
методов.
Чаще всего в отечественной практике определение физического износа
зданий проводится с применением одного из следующих методов:
 метод сравнения продаж;
 метод сроков жизни;
 метод разбиения;
 нормативный метод.
В отличие от первых трех методов, относящихся к «классике»
международной
оценки,
последний
метод
активно
применяется
исключительно в отечественной практике.
Метод сравнения продаж является комплексным методом,
позволяющим в рамках единого расчета определить величину накопленного
износа объекта на основе сопоставления его полной восстановительной
стоимости с ценами продажи аналогичных объектов на открытом рынке
недвижимости. При использовании этого метода рекомендуется следующая
последовательность действий:
1. Выборка продаж сопоставимых объектов, аналогичных оцениваемому
объекту по назначению, составу строительных конструкций, характеру
улучшений, с приведением цен к дате оценки и сбором информации для
определения ПВС аналогичных зданий.
2. Выделение из стоимости единых объектов недвижимости стоимости
земли и улучшений для каждого сопоставимого объекта в общей цене
продажи каждого объекта-аналога.
3. Расчет ПВС улучшений каждого сопоставимого объекта на дату
оценки.
4. Определение величины накопленного износа улучшений в составе
объектов-аналогов вычитанием их цен с учетом износа из суммы ПВС по
каждому объекту на дату оценки.
5. Определение накопленного износа объекта оценки как
средневзвешенной величины износа сопоставимых объектов.
Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его
результатов, так как с помощью сравнения реальных продаж оценщик имеет
возможность выявить реакцию рынка на старение объекта недвижимости и
комплексное влияние на его стоимость окружающей среды и собственно
характеристик объекта. Чем достовернее рыночная информация и чем
большее число сравнимых продаж используется при расчете износа, тем более
точный результат будет получен при определении накопленного износа
объекта оценки.
221
222
Рис. 6.1. Факторы, вызывающие повреждение зданий в процессе их эксплуатации.
222
Пример использования
метода сравнения
накопленного износа представлен в табл. 6.7.
продаж
для
оценки
Таблица 6.7
Определение накопленного износа методом сравнения продаж
Показатель
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Цена продажи сопоставимых объектов с учетом
приведения к дате оценки, тыс. руб.
3 250
4 300
4 370
Стоимость земельного участка в составе
единого объекта недвижимости, тыс. руб.
Стоимость улучшений земельного участка,
тыс. руб.
Текущая полная восстановительная стоимость
здания на дату оценки, тыс. руб.
810
1 080
1 100
2 440
3 220
3 270
3 350
4 200
4 380
Накопленный износ, тыс. руб.
910
980
1 110
Накопленный износ в процентах от полной
восстановительной стоимости
27,2
23,4
25,3
Величина накопленного износа, определяемая
как средняя величина износа объектованалогов, %
25,3
Недостатками метода сравнения продаж являются проблемы расчета
полной восстановительной стоимости аналогов на дату оценки при отсутствии
документальных источников о составе технических характеристик сравнимых с
оцениваемым объектов, а также отсутствие достоверных данных о параметрах
земельных участков, на которых расположены объекты-аналоги. Проведение
расчетов на основе укрупненных данных может приводить к значительным
искажениям расчетов и снижению достоверности полученных результатов
расчета накопленного износа. Кроме этого, метод является трудоемким, так как
требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но и по
определению стоимости земельных участков и стоимости строительства
улучшений всех сравниваемых объектов.
Определение износа на основе метода сроков жизни (иначе – метод
эффективного возраста) основывается на учете хронологических показателей
объекта оценки с учетом этапа жизненного цикла, на котором находится объект
оценки. Напомним, что понятие жизненного цикла объекта недвижимости
представлено в Главе 2. Метод основан на анализе текущего технического
состояния оцениваемого объекта, и исходит из предположения о том, что
эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни объекта
(ЭЖ), как физический износ (ИФИЗ) – к величине полной восстановительной
стоимости объекта на дату оценки (ПВС). Из этого отношения получаем
следующую формулу физического износа:
223
ИФИЗ 
ЭВ
 ПВС ,
ЭЖ
(6.10)
Заметим, что значение физического износа в выражении (6.10)
представлено в абсолютных величинах и измеряется в рублях (или иных
денежных единицах).
Рассмотрим пример использования метода сроков жизни для трех
различных ситуаций. Необходимо рассчитать величину физического износа
объекта недвижимости, срок экономической жизни которого по паспорту
типового проекта составляет 100 лет. Хронологический возраст объекта –
24 года. Дополнительно известна величина стоимости строительства объекта в
текущих ценах на уровне 86 500,0 тыс. руб. и следующие данные об условиях
эксплуатации объекта:
1 вариант. Известно, что объект был введен в эксплуатацию своевременно
и эксплуатировался в режиме, соответствующем его проектному назначению.
Тогда эффективный возраст объекта может быть принят на уровне его
хронологического возраста, а износ, который рассчитывается по формуле
(6.10), будет соответствовать бухгалтерской амортизации за соответствующий
период. Он составит 24 % от полной восстановительной стоимости, или
20 760,0 тыс. руб.
2 вариант. По результатам осмотра сделан вывод о том, что
эффективный возраст объекта оценки вследствие неудовлетворительных
условий эксплуатации и обслуживания превышает хронологический возраст, и
по экспертным оценкам составляет около 30 лет; тогда величина физического
износа по формуле (6.10) составит 30%, или 25 950,0 тыс. руб.
3 вариант. В процессе проведения анализа архитектурно-планировочных
решений проекта и технического состояния объекта был сделан вывод о том,
что объект оценки, несмотря на значительный хронологический возраст, имеет
современную планировку, отличается улучшенным дизайном и высоким
качеством строительных работ и материалов. Это дает основания
прогнозировать более продолжительный срок экономической жизни объекта 120 лет, а регулярное обслуживание объекта позволяет оценить эффективный
возраст в 18 лет. Тогда физический износ составит 15%, или 12 975,0 тыс. руб.
В качестве одной из модификаций метода сроков
рассмотреть нелинейную модель расчета потери стоимости
объекта в зависимости от его хронологического возраста,
Ю.В.Бейлезоном [1]. Пример значений физического износа на
модели представлен в табл. 6.8.
жизни можно
строительного
предложенную
основе данной
С учетом особенностей изменения показателей долговечности,
надежности и других параметров строительных конструкций данные таблицы
6.8 наиболее объективно отражают изменение технического состояния объекта
224
в нормальных условиях его эксплуатации. Если объект имеет особые
характеристики конструкций, связанные с негативным воздействием
техногенных факторов или проведением реконструкции и модернизации
объекта, то данные, представленные в табл. 6.8 можно применять только с
учетом корректировок на хронологические показатели.
Несмотря на простоту, метод эффективного возраста является методом
укрупненного расчета и не позволяет в полной мере обеспечить учет
технического состояния отдельных конструктивных элементов объекта
недвижимости. Также одним из недостатков данного метода является
субъективность в подходах оценщика к прогнозированию срока экономической
жизни и экспертной оценке эффективного возраста объекта. В случае
применения данного метода уровень профессионализма оценщика должен быть
достаточно высоким.
Таблица 6.8
Потеря полной восстановительной стоимости строений (в долях) в
зависимости от их хронологического возраста
Хронологи
ческий
возраст
объекта,
лет
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
65
70
80
90
100
110
120
130
140
150
Средние предельные сроки службы строений, лет
150
120
0,0025
0,0050
0,0125
0,0200
0,0300
0,0400
0,0575
0,0750
0,0925
0,1100
0,1350
0,1600
0,1900
0,2200
0,2000
0,3600
0,4500
0,5400
0,6400
0,7500
0,8700
1,0000
0,0050
0,0100
0,0200
0,0300
0,0450
0,0600
0,0900
0,1200
0,1500
0,1800
0,2150
0,2500
0,2950
0,3400
0,4500
0,5600
0,7000
0,8400
1,0000
100
0,0050
0,0100
0,0250
0,0400
0,0650
0,0900
0,1300
0,1700
0,2100
0,2500
0,3050
0,3600
0,4250
0,4900
0,6400
0,8100
1,0000
80
0,0100
0,0200
0,0400
0,0600
0,1000
0,1400
0,2025
0,2650
0,3275
0,3900
0,4750
0,5600
0,6650
0,7700
1,0000
225
60
50
30
20
0,0150
0,0300
0,0750
0,1200
0,1850
0,2500
0,3625
0,4750
0,5875
0,7000
0,8500
1,0000
0,0200
0,0400
0,1000
0,1600
0,2600
0,3600
0,5200
0,6800
0,8400
1,0000
0,0060
0,0120
0,2310
0,4500
0,7250
1,0000
0,1300
0,2600
0,6300
1,0000
Метод разбиения является методом более детального исследования
состояния строительных конструкций с выделением устранимого и
неустранимого физического износа.
Для оценки физического износа строительный объект разбивают на
отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни,
выделяя при этом:
• короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни
которых меньше аналогичного показателя всего объекта в целом;
• долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни
которых равен этому же показателю всего объекта.
При оценке физического износа исходят из принципа однократного и
последовательного учета влияния на стоимость здания различных факторов,
приводящих к потере стоимости объекта.
Оценка физического износа начинается с расчета устранимого и
неустранимого физического износа короткоживущих элементов. Обычно
устранимый физический износ вызывается несвоевременным проведением
ремонтных работ, которые в любом случае после покупки недвижимости
должен будет осуществить новый собственник объекта. Поэтому часто эти
затраты называют «отложенным ремонтом». Прикладное содержание этого
понятия в стоимостной оценке основывается на предположении, что
потенциальный покупатель при осмотре недвижимости и проведении
переговоров сделает корректировку цены приобретения объекта на величину
затрат на ремонт, которые он должен будет понести после приобретения
имущества для восстановления его начальных потребительских свойств. Таким
образом, величина устранимого физического износа короткоживущих
элементов определяется на основе расчета затрат по данному типу элементов на
отложенный ремонт объекта.
Неустранимый физический износ короткоживущих элементов
рассматривается после расчета устранимого износа и для каждого элемента
определяется по следующей формуле:
НФИ КЖЭ   ПВСКЖЭ  УФИ КЖЭ  
ЭВКЖЭ
,
ФЖ КЖЭ
(6.11)
где
НФИ КЖЭ – неустранимый физический износ короткоживущего элемента, руб.;
ПВСКЖЭ – полная восстановительная стоимость короткоживущего элемента
на дату оценки, руб.;
УФИ КЖЭ – устранимый физический износ элемента, руб.;
ЭВКЖЭ – хронологический или эффективный возраст элемента, лет;
ФЖ КЖЭ – срок физической жизни (нормативный срок службы) элемента, лет.
226
Износ короткоживущих элементов удобнее определять по эффективному
возрасту на основе визуального обследования объекта, так как
хронологический срок службы элементов с момента последней замены
(ремонта) чаще всего установить не удается, в то время как фактический срок
службы долгоживущих элементов определяется достаточно просто по
документации о вводе объекта в эксплуатацию и проведенным капитальным
ремонтам.
Принцип расчета устранимого износа долгоживущих элементов
проводится по аналогии с короткоживущими элементами – его численное
значение определяется величиной «разумных» затрат на ремонт и
восстановление элементов с долгим сроком жизни.
Величина неустранимого физического износа в долгоживущих элементах
НФИ д.ж .э. определяется произведением остаточной восстановительной
стоимости объекта ОВСоб (разность между ПВСоб объекта и суммой
устранимых износов долгоживущих элементов и остаточной стоимости
короткоживущих элементов объекта) на отношение эффективного
(хронологического) возраста объекта к сроку его физической жизни
(нормативному сроку жизни). Эта зависимость выражается формулой:
НФИ д.ж .э.  ОВСоб 
ЭВоб
ФЖоб
,
(6.12)
или
ЭВоб
НФИ д.ж .э.   ПВС об    УФИ д.ж .э.   ОВСк .ж .э.   
,
ФЖ
(6.13)
об
где
НФИ д.ж .э. – неустранимый физический износ долгоживущих элементов
объекта, руб.;
ПВСоб – полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки
(определяется как сумма полной восстановительной стоимости всех
элементов), руб.;
УФИ д.ж .э. – устранимый физический износ долгоживущих элементов
объекта, руб.;
ОВСк .ж.э. – остаточная восстановительная стоимость короткоживущих
элементов с неустранимым физическим износом, руб.;
ЭВоб – эффективный (или хронологический) возраст объекта, лет;
ФЖоб – срок физической жизни (нормативный срок жизни) объекта, лет.
В качестве примера рассмотрим расчет величины физического износа
трехэтажного отдельно стоящего здания общей площадью 1150 м2,
227
хронологический возраст которого равен 30 годам, нормативный срок
физической жизни составляет 125 лет; текущая полная восстановительная
стоимость здания ПВСоб = 74 500,0 тыс. руб.
Для рассматриваемого объекта расчет устранимого и неустранимого
физического износа короткоживущих элементов НФИ КЖЭ представлен в табл.
6.9.
Таблица 6.9.
Оценка физического износа короткоживущих элементов объекта
Кровля
2 235
УФИКЖЭ –
затраты на
устранение
износа,
тыс.руб.
184
Полы
Окна, двери
2 863
2 049
Внутренняя
отделка
Отопление
Наименование
конструктивного
Элемента
ПВСКЖЭ,
тыс.руб.
ЭВКЖЭ,
лет
ФЖКЖЭ,
лет
НФИКЖЭ, НФИКЖЭ,
%
тыс.руб.
10
25
40
820
234
128
15
15
60
50
25
30
657
576
5 460
379
5
20
25
1 270
1 057
86
10
30
33
320
Водоснабжение
384
67
10
30
33
105
Канализация
786
-
15
30
50
393
1 965
79
5
30
17
321
211
27
10
20
50
92
17 010
1 184
Эл. освещение
Телефонные и
компьютерные
сети
ИТОГО:
4 554
Из данных табл. 6.9. следует, что величина устранимого физического
износа короткоживущих элементов составляет 1 184 тыс. руб., неустранимого
износа – 4 554 тыс. руб., а общая величина износа короткоживущих элементов
составляет 5 738 тыс. руб. Тогда величина остаточной восстановительной
стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом
составит разницу между суммарной величиной восстановительной стоимости
короткоживущих элементов и значением устранимого физического износа, а ее
численное значение равно 11 272 тыс. руб. Дополнительно мы полагаем, что в
данном случае хронологический и эффективный возраст объекта равны.
Пример расчета устранимого и неустранимого физического износа
долгоживущих элементов представлен в табл. 6.10.
228
Таблица 6.10.
Оценка физического износа долгоживущих элементов объекта
ПВС
долгоживу
щих
элементов,
тыс.руб.
11 498
УФИд.ж.э. затраты на
устранение
износа,
тыс.руб.
220
Стены,
перегородки
Перекрытия
20 122
1 186
8 623
389
Конструкция
крыши
Прочие
10 348
1 078
6 899
255
ИТОГО:
57 490
3 128
Наименование
конструктивного
элемента
Фундаменты
ЭВоб,
лет
ФЖоб,
лет
30
125
НФИд.ж.э, НФИд.ж.э,
%
тыс.руб.
24
14 424
Общая величина устранимого и неустранимого физического износа всего
объекта определяется как сумма значений износов коротко- и долгоживущих
элементов (в денежном выражении).
Нормативный метод, активно использующийся в российской практике
оценки физического износа строительных объектов, основывается на
применении межотраслевых или ведомственных инструкций. Примером такого
рода инструкций являются Ведомственные строительные нормы «Правила
оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53-86 (р). М.,
Госгражданстрой, 1988). [2] Исследование состояния строительных
конструкций на основе указанных нормативов систематически проводится
специалистами Бюро технической инвентаризации объектов (БТИ), а также
специалистами лабораторий, занимающихся обследованием строительных
конструкций.
В Правилах перечисляются визуальные признаки физического износа
отдельных конструктивных элементов, дается их количественная оценка. В
особых случаях нормативами предусмотрено даже вскрытие недоступных
визуальному наблюдению участков строительных конструкций, что нарушает
нормальный режим эксплуатации зданий и сооружений, требует значительных
затрат на устранение нанесенных ему повреждений. Последний способ
исследования состояния строительных конструкций чаще всего используется в
процессе проведения строительно-технических экспертиз с лабораторными
исследованиями. Несмотря на то, что указанные выше нормативы
предназначены для исследования объектов жилого назначения, зачастую из-за
отсутствия альтернативных вариантов нормативов практикующие оценщики
руководствуются ими и при оценке нежилых объектов.
229
При расчете физического износа улучшений нормативным методом общая
величина износа объекта (устранимого и неустранимого) определяется как
сумма физического износа отдельных конструктивных элементов объекта с
учетом доли полной восстановительной стоимости каждого элемента в общей
стоимости объекта. Этот методический прием выражается формулой:
n
ИФИЗ    ПВС  i  K физ.i 
(6.14)
i 1
где
И физ – общий физический износ объекта оценки, руб.;
ПВС – полная восстановительная стоимость объекта, руб.;
i – удельный вес стоимости i-го конструктивного элемента в общей
стоимости объекта (доля от общей величины ПВС);
K физ.i – коэффициент физического износа i-го конструктивного элемента
(процент износа элемента, выраженный в долях);
n – общее количество конструктивных элементов.
Следует отметить, что нормативный метод применим только для оценки
физического износа объекта. Величина физического износа может быть
определена как в денежном, так и процентном выражении.
Рассмотрим на конкретном примере расчет физического износа с
применением нормативного метода. Пусть необходимо провести оценку
физического износа производственного корпуса. Полная восстановительная
стоимость здания на дату оценки составляет 20 580,0 тыс. руб. По результатам
обследования объекта выявлены значения физического износа всех основных
конструктивных элементов здания. Результаты расчета физического износа
объекта сведены в табл. 6.11.
Таблица 6.11.
Оценка физического износа объекта на основе нормативного метода
Наименование
конструктивного
элемента
Удельный
Полная
вес
восстановительэлемента, ная стоимость
%
элемента,
тыс.руб.
Физический
износ
элемента, %
Физический Физический
износ
износ
элементов, объекта,
тыс. руб.
%
Фундаменты
28
5 762,4
15
864,4
Каркас
Стены,
перегородки
Перекрытия
9
12
1 852,2
2 469,6
20
25
370,4
617,4
16
3 292,8
20
358,6
Кровля
9
1 852,2
35
648,3
Полы
8
1 646,4
30
493,9
230
Наименование
конструктивного
элемента
Удельный
Полная
вес
восстановительэлемента, ная стоимость
%
элемента,
тыс.руб.
Физический
износ
элемента, %
Физический Физический
износ
износ
элементов, объекта,
тыс. руб.
%
Проемы
5
1 029,0
40
411,6
Отделочные
работы
Прочие работы
2
411,6
40
164,6
11
2 263,8
30
679,1
ИТОГО:
20 580,0
4 608,3
22
С точки зрения техники расчета, результаты представленного метода
выглядят достаточно убедительными, однако их трудно перепроверить, так как
они всегда субъективны и зависят от уровня квалификации экспертов и
полноты информации об объекте, которой они располагают. Зачастую оценка
физического износа проводится только на основе визуального обследования
объекта. Не располагая техническими возможностями по лабораторному
анализу состояния строительных конструкций и не имея значительного
времени на проведение оценки объекта, оценщик в большинстве случаев
ограничивается лишь поверхностным изучением объекта. Оплата услуг
специалистов по строительно-технической экспертизе объектов зачастую
оказывается на порядок выше стоимости услуг оценщика, поэтому такую
экспертизу оплачивать заказчик не готов. Кроме этого, для детального
изучения объекта специалистами необходимо время, которого у заказчика, как
правило, нет. Поэтому при формировании допущений и ограничительных
условий в задании на оценку важно описать особенности процедуры
определения физического износа оценщиком.
6.4.3. Методы оценки функционального устаревания
В теории оценки недвижимости различают понятие функционального
(морального) устаревания, которое связано с потерей стоимости объекта
недвижимости вследствие несоответствия его потребительских свойств
«эталонам качества», определяемым рынком.
Например, на рис.6.2 представлены основные факторы, определяющие
уровень комфорта помещений и влияющие на оценку качества объекта
недвижимости с позиций его функционального устаревания.
По аналогии с оценкой физического износа различают устранимое и
неустранимое функциональное устаревание. Основным критерием отнесения
устаревания к устранимой или неустранимой категории являются физическая
возможность изменений свойств объекта и экономическая целесообразность
этих изменений.
231
В составе устранимой категории устаревания выделяют три основные
группы факторов, характеризующих наличие признаков функционального
устаревания:
1. Отсутствие отдельных элементов объекта, свидетельствующее о
несоответствии качества объекта современным представлениям типичных
покупателей на соответствующем сегменте рынка. 2. Необходимость замены и
(или) модернизации элементов с учетом стандартов рынка по типу помещений,
к которым относится объект оценки.
2. Наличие так называемых «сверхулучшений» (избыточных улучшений,
не обладающих для типичного покупателя какой-либо полезностью, которую
этот покупатель желал был оплатить в составе стоимости всего объекта).
Ранее мы уже рассматривали метод сравнения продаж, применение
которого позволяет определить величину накопленного износа объекта без
выделения значений физического износа, функционального и внешнего
устареваний (см. табл. 6.7). Во всех остальных случаях устранимое
функциональное устаревание оценивается по величине затрат, необходимых
для исключения влияния того или иного фактора.
Устаревание, обусловленное отсутствием отдельных элементов,
связано с недостаточностью таких элементов в составе зданий и сооружений,
без которых объект не может соответствовать современным эксплуатационным
стандартам. Например, если в оцениваемом офисном здании отсутствует
местная телефонная связь и в помещениях не установлены средства охраны, то
устранимым функциональным устареванием можно считать отсутствие миниАТС, телефонных сетей и системы охранной сигнализации, так как затраты на
установку соответствующих систем будут с лихвой компенсированы
увеличением доходности и, как следствие, рыночной стоимости недвижимости.
Численное значение устаревания в этом случае определяется как величина
затрат на добавление недостающих элементов в уровне цен на дату оценки.
Потребность в замене и (или) модернизации элементов может быть связана
с моральным устареванием инженерных систем здания, дверных и оконных
блоков, внутренней отделки и т.д. Например, если
в
офисном здании
предусмотрена только естественная вентиляция, то установка системы
кондиционирования воздуха создает более комфортные условия пребывания в
помещениях и позволяет собственнику увеличить арендную плату. Другим
примером функционального устаревания может быть необходимость
модернизации санитарно-технического оборудования.
232
233
Рис. 6.2 Состав основных факторов, определяющих уровень
комфорта помещений.
233
Если по предварительным расчетам затраты по замене оборудования
компенсируются привлечением более платежеспособных покупателей и
повышением стоимости недвижимости, то общая сумма этих затрат, за вычетом
остаточной стоимости элементов к демонтажу, и будет определять величину
устранимого функционального
устаревания. В зависимости от состояния
элементов после их демонтажа, расчет
их
остаточной
стоимости
определяется с учетом их
повторного использования в качестве вторичных материалов или с расчетом их
стоимости как стоимости материалов к утилизации.
Как правило, под сверхулучшениями понимают наличие у
строительного объекта таких элементов, которые удовлетворяют потребностям
(в том числе моральным) собственника имущества, но являются избыточными с
точки зрения типичного покупателя на рынке недвижимости. В этом случае
функциональное устаревание определяется как полная восстановительная
стоимость избыточных улучшений за вычетом их фактического физического
износа на дату оценки, плюс затраты на демонтаж сверхулучшений и минус
остаточная стоимость демонтированных элементов.
Пример расчета устранимого функционального устаревания для
указанных типов устранимого устаревания представлен в табл. 6.12.
Таблица 6.12.
Оценка устранимого функционального устаревания
Значения
показателей,
руб.
Расчетные показатели
1. Затраты на добавление элементов:
- Организация местной телефонной сети
- Установка охранной сигнализации
ИТОГО:
2. Затраты на замену и модернизацию:
- Замена санитарно-технических приборов
- Реконструкция системы вентиляции
- Остаточная стоимость элементов к демонтажу
ИТОГО:
3. Наличие сверхулучшений:
- Восстановительная стоимость конструкций
- Физический износ материалов фонтана
- Затраты на демонтаж конструкций фонтана
- Остаточная стоимость материалов
ИТОГО:
ВСЕГО УСТРАНИМОЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ
УСТАРЕВАНИЕ
56 000
48 500
104 500
87 400
116 800
-17 200
187 000
165 000
- 24 800
15 600
-29 500
126 300
417 800
Наличие у объекта оценки неустранимого функционального устаревания
определяется устаревшей планировкой помещений и недостатками отдельных
характеристик конструктивных элементов объекта относительно современных
234
стандартов. Основным признаком отнесения функционального устаревания к
неустранимому является экономическая нецелесообразность затрат на
устранение недостатков объекта.
В практике оценки неустранимого функционального устаревания чаще
всего используется один из двух методов расчета:
 метод капитализации потерь арендной платы;
 метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат.
Метод капитализации потерь арендной платы основывается на
расчете капитализированных потерь чистого дохода собственника вследствие
отсутствия у объекта определенных элементов или их морального старения.
Ставка капитализации определяется оценщиком на основе данных о величине
доходности по соответствующему сегменту рынка недвижимости.
Как правило, величина потерь чистого дохода устанавливается на основе
рыночных сравнений арендной платы за здания, имеющие соответствующие
элементы улучшений и не обладающие ими. Для корректного выделения
неустранимого функционального устаревания необходимо выявить причины
различия арендных ставок. Ведь на величину арендной платы влияет не только
объемно-планировочные решения помещений или качество отделочных
материалов, но и многие другие факторы, в том числе – факторы внешней
среды, связанных с влиянием на стоимость объекта не функционального, а
внешнего устаревания. При этом важной проблемой является необходимость
разделения дохода между зданием и земельный участок под ним. Ведь доход в
форме арендной платы обеспечивается как зданием, так и земельным участком.
Для выделения дохода, приходящегося на улучшения, применяются методы
инвестиционного остатка, анализа соотношения стоимости земельного участка
и общей цены продажи (сдачи в аренду) объекта недвижимости [25].
Рассмотрим принцип расчета функционального устаревания методом
капитализации потерь арендной платы (см. таблицу 6.13).
Таблица 6.13
Оценка неустранимого функционального устаревания
Расчетные показатели
Годовая величина чистого дохода, руб./м2
Потери арендной платы, руб./м2
Ставка капитализации, %
Капитализированные потери арендной платы, руб./м2
Площадь оцениваемого объекта, м2
Величина функционального устаревания, руб.
Обобщенные
значения
показателей
аналогов
2 400
21
-
Значения
показателей
объекта оценки
2 100
300
21
1 430
680
972 400
По такому же принципу может быть рассчитано неустранимое
функциональное устаревание с применением метода капитализации
235
избыточных эксплуатационных затрат. Часто данный метод используется
для оценки потери стоимости отдельных зданий крупных промышленных
производств, а также зданий, отличающихся нестандартными архитектурными
решениями, затраты на обслуживание которых при равной величине арендной
платы оказываются существенно выше затрат на здания, отвечающие
стандартам и потребностям рынка.
6.4.4. Методы оценки внешнего устаревания
Внешнее (экономическое) устаревание характеризует потерю
стоимости объекта оценки в результате воздействия внешних по отношению к
объекту факторов. Влияние внешней среды на стоимость недвижимости
предполагает учет следующих факторов:
 социально-экономическая ситуация в стране и регионе расположения
объекта, определяющая состояние рынка недвижимости в целом и
рассматриваемого сегмента в частности;
 особенности
системы
налогообложения
недвижимости
и
строительства как регулятора рыночной активности;
 особенности района расположения объекта оценки (экологические
показатели,
транспортная
и
инженерная
инфраструктура,
качественный состав окружения, перспективы развития района);
 наличие обременений объекта и действующих законодательных
ограничений в распоряжении недвижимостью соответствующего типа;
 предполагаемый снос объекта в связи с запланированной
реконструкцией района расположения объекта и другие.
Наиболее достоверные результаты оценки внешнего устаревания могут
быть получены только на основе анализа соответствующего сегмента рынка
недвижимости. Наличие устаревания для объекта недвижимости, прежде всего,
проявляется в двух формах: изменении величины арендной платы и цены
продажи объекта. В оценочной практике чаще всего используются следующие
методы оценки внешнего устаревания:
 метод сравнения продаж аналогичных объектов с выделением учета
внешнего воздействия (как частный случай метода комплексной оценки
накопленного износа);
 метод капитализации потерь доходов в виде арендной платы в
результате воздействия внешних факторов;
 метод срока оставшейся экономической жизни.
Метод сравнения продаж был рассмотрен нами ранее (пример см. табл.
6.7). В частном случае этот метод применим при оценке нового объекта
недвижимости, имеющего современную планировку и находящегося на
завершающем этапе строительства. Цена удельной характеристики объекта
(например, 1 кв.м квартиры) для объекта, находящегося на стадии
236
строительства (пусть даже завершающей), оказывается ниже цены продажи
аналогичных, но введенных в эксплуатацию объектов. Это означает, что, при
отсутствии физического износа и функционального устаревания, у объекта
оценки имеется внешнее устаревание, вызванное более низким уровнем
ликвидности объектов на завершающем этапе строительства по сравнению с
объектами, введенными в эксплуатацию.
Метод капитализации потерь доходов в виде арендной платы
учитывает вынужденное снижение арендной платы за оцениваемые помещения
вследствие воздействия факторов внешнего устаревания. Например,
предположим, что в определенном районе города из-за незначительного
объема свободных офисных площадей оцениваемые помещения пользуются
повышенным спросом и сдаются в аренду по достаточно высоким ставкам. В
непосредственной близости от оцениваемого объекта завершается
строительство нового бизнес-центра, предполагаемого к сдаче в аренду. В
соответствии с проведенными маркетинговыми исследованиями, ввод
строящегося объекта в эксплуатацию, запланированный в течение ближайшего
квартала, с избытком обеспечит потребности потенциальных арендаторов в
офисных помещениях. Как следствие, появление свободных помещений
повлечет за собой снижение величины арендной платы в районе и приведет к
потере доходов собственника оцениваемого объекта, что, в конечном счете,
негативно отразится на его рыночной стоимости. Таким образом, в отношении
объекта оценки выявлен фактор внешнего устаревания, который проявляется в
виде потерь дохода от сдачи в аренду помещений оцениваемого объекта в
результате формирования конкурентной среды на рынке услуг по аренде
офисных помещений в конкретном районе города. Примерный расчет внешнего
устаревания представлен в табл. 6.14.
Таблица 6.14.
Оценка внешнего устаревания объекта методом капитализации потерь
доходов в виде арендной платы
Расчетные показатели
Значения показателей
объекта оценки до
завершения
строительства нового
объекта
Годовая величина чистого дохода на 1 кв. м
объекта, руб./м2
Потери арендной платы на 1 кв. м объекта,
руб./м2
Ставка капитализации, %
Капитализированные годовые потери
арендной платы на 1 кв. м объекта, руб./м2
Площадь объекта оценки пригодная к сдаче
в аренду, м2
Величина внешнего устаревания, руб.
237
6 720
Значения
показателей объекта
оценки после
завершения
строительства нового
объекта
5 940
-
780
-
21
3 714
485
485
-
1 801 290
Метод срока оставшейся экономической жизни
применяется в
исключительных случаях. Например, когда планируется резкое сокращение
срока оставшейся экономической жизни объекта из-за его предполагаемого
сноса в соответствии с изменениями, произведенными в генеральном плане
развития города и т.д. В результате возникает ситуация принудительного
уменьшения срока экономической жизни объекта независимо от реального
технического состояния строительных конструкций.
Приведем пример расчета внешнего устаревания с применением метода
срока оставшейся экономической жизни. Пусть в соответствии с изменениями,
внесенными в генеральный план города, предполагается снести объект
недвижимости, обладающий следующими характеристиками:
 эффективный возраст здания (ЭВоб) – 40 лет;
 срок оставшейся экономической жизни в соответствии с текущим
техническим состоянием объекта (СОЭЖоб) – 50 лет;
 оставшийся до сноса период в соответствии с графиком работ – 3 года.
Напомним, что в случае применения для расчета физического износа
объекта метода сроков жизни, значение износа в процентном отношении
определяется по формуле:
КФИЗ 
ЭВоб
 100%
(ЭВоб  СОЭЖоб )
(6.15)
Следовательно, при определении физического износа объекта без учета
внешнего фактора методом сроков жизни значение износа будет равно:
КФИЗ = 40 : (40 + 50) х 100% = 44%,
а с учетом фактора внешнего воздействия оставшийся срок
экономической жизни в выражении (6.15) должен быть заменен оставшимся до
сноса объекта периодом. Тогда расчетное значение внешнего устаревания
составит:
КВН = 40 : (40 + 3) х 100% = 93%.
Как мы видим из приведенного примера, в ряде случаев влияние фактора
внешнего устаревания существенно влияет на результаты оценки объекта
недвижимости.
Из представленного анализа различных видов износа и устареваний
следует, что для проведения оценки необходимо располагать как можно более
полной информацией об оцениваемом объекте и о состоянии рынка
недвижимости в целом. За оценщиком всегда остается право выбора того или
иного метода оценки накопленного износа. Важно, чтобы выводы о величине
накопленного износа и общей стоимости объекта недвижимости были
обоснованы.
238
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ К ГЛАВЕ 6
1.
Перечислите основные принципы оценки, использующиеся в
составе затратного подхода к оценке недвижимости.
2.
Укажите даты, которые могут рассматриваться при определении
восстановительной стоимости объекта в качестве базовых периодов.
3.
Может ли для расчета восстановительной стоимости объекта
оценки применяться сметная документация, составленная на этапе
проектирования и строительства объекта?
4.
Сформулируйте понятие предпринимательского дохода в сфере
строительства коммерческой недвижимости.
5.
Какие виды износа и устареваний необходимо учитывать при
оценке недвижимости?
6.
Может ли новый объект иметь функциональное устаревание, если
вариант наиболее эффективного использования этого объекта отличается от его
проектного назначения?
7.
Чем отличаются эффективный и хронологический возраст
строительного объекта?
8.
К какому типу устаревания относятся факторы, связанные с
развитием финансового кризиса, негативно влияющего на состояние рынка
недвижимости?
9.
Каким образом при оценке объекта недвижимости, передаваемого
на праве собственности и имеющего обременение в виде договора
долгосрочной аренды, следует учитывать это обременение в составе процедуры
оценки?
10.
Сформулируйте понятия устранимого и неустранимого износа
(устаревания). Может ли внешнее устаревание быть устранимым?
7. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК
БАЗОВОЙ СОСТАВЛЯЮЩЕЙ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
7.1. ПРАВОВОЙ СТАТУС ЗЕМЛИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Земельный участок является основой для возведения любого строения или
сооружения. Поэтому оценка стоимости земли является важным этапом
процесса оценки недвижимого имущества. Нормативно-правовая база
земельных отношений в Российской Федерации в настоящее время активно
развивается и совершенствуется, что способствует развитию рынка земельных
участков под строительство объектов различного назначения.
В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации
(ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (с изменениями) [9] «Земельным участком
239
является часть земной поверхности, границы которой определены в
соответствии с федеральными законами».
Под улучшениями земельного участка будем понимать здания,
строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в
пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий
(изменение рельефа, качественного состава почв и т.п.), влияющих на
качественные характеристики земельного участка.
Принципиальными отличиями земельных участков от других видов
недвижимости являются следующие особенности:
1.
Земля рассматривается как пространственный базис, на котором
размещаются
различные
объекты
недвижимости,
называемые
улучшениями.
2.
Земельные участки, как правило, имеют целевое назначение, однако
в процессе оценки нередко рассматривается возможность их
использования для различных целей.
3.
К земельным участкам не применяются понятия физического
износа или функционального устаревания, так как срок эксплуатации
участка не органичен.
4.
Для земельного участка нельзя рассматривать понятие затрат на
воспроизводство или замещение, так как земля является природным
ресурсом и ее невозможно свободно воспроизвести.
5.
В отношении земли существует понятие государственного
регулирования использования земельных участков и их охраны. Так как
земельный фонд является одной из важнейших составляющих
жизнедеятельности человека, особое внимание государство уделяет
проблеме обеспечения экологической безопасности.
В соответствии с ЗК РФ, земли по целевому назначению и,
соответственно, по правовому режиму делятся на следующие категории:
1.
Земли сельскохозяйственного назначения – земли, находящиеся за
границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского
хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель
сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные
угодья,
земли,
занятые
внутрихозяйственными
дорогами,
коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для
обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных)
природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а
также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для
производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной
продукции.
Земли
сельскохозяйственного
назначения
могут
использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания
защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных
связанных с сельскохозяйственным производством целей. Земли могут
использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания
240
лесных защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных
связанных с сельскохозяйственным производством целей.
2.
Земли населенных пунктов – земли, используемые и
предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы
городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных
пунктов от земель иных категорий. Территория населенного пункта в
пределах его административных границ делится на территориальные зоны.
В соответствии с градостроительными регламентами, в состав земель
поселений могут входить земельные участки, отнесенные к следующим
территориальным зонам:
 Жилым – предназначены для застройки жилыми зданиями, а также
объектами культурно-бытового и иного назначения;
 общественно-деловым – для застройки административными
зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового,
социального назначения и иными предназначенными для
общественного использования;
 производственным
–
для
застройки
промышленными,
коммунально-складскими, иными предназначенными для этих
целей производственными объектами;
 инженерной и транспортной инфраструктуры – для застройки
объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского,
воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной
инфраструктуры, а также объектами иного назначения;
 рекреационным – земельные участки, занятые городскими лесами,
скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами,
водохранилищами, использующимися для отдыха граждан и
туризма;

сельскохозяйственного использования – участки, занятые
пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями,
сооружениями сельскохозяйственного назначения, использующиеся в
целях ведения сельскохозяйственного производства до момента
изменения вида их использования;
 специального назначения, военных объектов и другие – земли
особого назначения, использующиеся в соответствии положениями
ЗК РФ.
В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо
охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие
особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое,
рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
На территории населенных пунктов выделяют участки общего пользования
(площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы,
241
бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты). Эти земли могут входить
в состав перечисленных территориальных зон.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности,
земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
включают участки, расположенные за границами населенных пунктов и
использующиеся или предназначенные для обеспечения производственной
деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов.
В зависимости от характера специальных задач, для решения которых они
используются или предназначены, земли промышленности и иного
специального назначения подразделяются на:
1) земли промышленности – предназначены для размещения и эксплуатации
объектов промышленности (производственных и административных зданий,
строений, сооружений и обслуживающих их объектов, а также санитарнозащитных и иных зон с особыми условиями использования);
2) земли энергетики – предназначены для обеспечения эксплуатации
объектов энергетики (размещения гидроэлектростанций, атомных станций,
ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных
веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других
электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов,
объектов
электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством
Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики);
3) земли транспорта – предназначены для обеспечения эксплуатации
объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного,
воздушного, трубопроводного и иных видов транспорта;
4) земли связи, радиовещания, телевидения, информатики – предназначены
для обеспечения эксплуатации объектов эксплуатационных предприятий связи,
на балансе которых находятся: радиорелейные, воздушные, кабельные линии
связи и соответствующие полосы отчуждения; кабельные, радиорелейные и
воздушные линии связи и линии радиофикации на трассах кабельных и
воздушных линий связи и радиофикации; подземные кабельные и воздушные
линии связи и радиофикации; наземные и подземные необслуживаемые
усилительные пункты на кабельных линиях связи и соответствующие охранные
зоны; наземные сооружения и инфраструктура спутниковой связи.
5) земли для обеспечения космической деятельности – предназначены для
обеспечения эксплуатации наземных объектов космической инфраструктуры,
включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командноизмерительные комплексы, центры и пункты управления полетами
космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации,
базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей
ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные
полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники,
центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные
242
сооружения и технику, используемые при осуществлении космической
деятельности;
6) земли обороны и безопасности – предназначены для формирований и
органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по
вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории
Российской Федерации, защите и охране Государственной границы Российской
Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в
закрытых административно-территориальных образованиях;
7) земли иного специального назначения – предназначены для обеспечения
эксплуатации специализированных объектов различного назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов – участки, имеющие
особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое,
оздоровительное и иное ценное значение. К землям особо охраняемых
территорий относятся земли, которые изъяты полностью или частично из
хозяйственного использования и оборота, в том числе участки, имеющие
статус земель:
1) особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебнооздоровительных местностей и курортов – земли государственных природных
заповедников, в том числе биосферных, государственных природных
заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков,
дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного
природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и
Дальнего Востока Российской Федерации, а также земли лечебнооздоровительных местностей и курортов, предназначенных для лечения и
отдыха граждан;
2) природоохранного назначения – объединяют зоны запретных и
нерестоохранных полос, зоны, занятые защитными лесами, иные земли,
выполняющие природоохранные функции;
3) рекреационного назначения – относятся земли, предназначенные и
используемые
для
организации
отдыха,
туризма,
физкультурнооздоровительной и спортивной деятельности граждан;
4) историко-культурного назначения – объединяют земли объектов
культурного наследия народов РФ (памятников истории и культуры), в том
числе объектов археологического наследия; достопримечательных мест, в том
числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел;
военных и гражданских захоронений;
5) иные особо ценные земли – объединяют земли, в пределах которых
имеются природные
объекты и объекты культурного наследия,
представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные
или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных,
животных организмов, редкие геологические образования, земельные участки,
243
предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских
организаций).
5. Земли лесного фонда – лесные земли (земли, покрытые лесной
растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее
восстановления, – вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и
предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки,
дороги, болота и другие).
6. Земли водного фонда – земли, занятые водными объектами, земли
водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для
установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических
сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.
7. Земли запаса – земли, находящиеся в государственной или муниципальной
собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за
исключением земель фонда перераспределения земель. Использование земель
запаса допускается только после перевода их в другую категорию.
Участниками земельных отношений являются граждане, юридические
лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные
образования.
По аналогии с видами собственности на здания и сооружения, для
земельных участков различают:
 частную собственность;
 государственную собственность;
 федеральную собственность;
 муниципальную собственность;
 собственность на землю субъектов РФ.
По объему предоставляемых прав различают (см. Гл.IV ЗК РФ):
 право собственности;
 право общей (долевой) собственности;
 право аренды земельного участка (различают краткосрочную и
долгосрочную аренду);
 право ограниченного пользования чужим земельным участком –
частный или публичный сервитут;
 безвозмездное срочное пользование земельными участками;
 право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками
(после введения в действие ЗК РФ объектом купли-продажи данное
право быть не может; для совершения сделки с участком необходимо
это право переоформить на право аренды или собственности);
 право пожизненного наследуемого владения земельным участком
(предоставление земельных участков гражданам на этом праве после
244
введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается, а
приобретенное до введения кодекса – сохраняется).
Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с
гражданским и земельным законодательством РФ. В соответствии со ст. 35 ЗК
РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение,
находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает
право на использование соответствующей части земельного участка, занятой
зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех
же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к
нескольким собственникам порядок пользования земельным участком
определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение,
сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем
зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение,
находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности
нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на
земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве
собственности на здание, строение, сооружение.
Земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от
форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного
использования, подлежат обязательному государственному кадастровому
учету. Государственный земельный кадастр – систематизированный свод
документированных сведений, получаемых в результате проведения
государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении,
целевом назначении и правовом положении земель РФ и сведений о
территориальных зонах и расположенных на земельных участках и прочно
связанных с этими земельными участками объектов. В составе кадастра
земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют
однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его
качественную и экономическую оценку.
Использование земли в российской Федерации является платным.
Основными формами платы за землю являются земельный налог и арендная
плата. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость
земельного участка. Основу расчетов, проводимых в составе кадастровой
оценки земель, составляют методы массовой оценки [24,10]. Кадастровая
стоимость земельного участка также может применяться для определения
арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или
муниципальной собственности. Для установления кадастровой стоимости
земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.
Порядок проведения
государственной кадастровой оценки земель
устанавливается Правительством Российской Федерации. В соответствии с
245
Земельным кодексом при проведении индивидуальной оценки земельного
участка с определением его рыночной стоимости кадастровая стоимость
участка может устанавливаться в процентах от его рыночной стоимости.
При проведении сделок с отдельными земельными участками на открытом
рынке недвижимости основным видом определяемой стоимости является
рыночная стоимость. Особенности налогообложения различных операций с
земельными участками в зависимости от вида передаваемых прав
устанавливаются Налоговым кодексом Российской Федерации.
Процесс формирования рынка прав на земельные участки и их оценки
постоянно сопровождается развитием нормативно-правовой базы сделок и
иных операций с земельными участками. Поэтому необходимо постоянно
отслеживать изменения, происходящие в законодательстве РФ.
7.2. ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
7.2.1. Нормативная база оценки земельных участков
Земельные участки являются одним из видов имущества, оценка которого
проводится в соответствии с российским законодательством об оценочной
деятельности. Поэтому основной нормативной базой для процесса оценки
земли является Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» [32] и Федеральные стандарты оценки
[34-36].
По сути, земельный участок является разновидностью объекта
недвижимости, поэтому при оценке стоимости земли методическую основу
составляют принципы оценки недвижимости, рассмотренные нами ранее (см.
Главу 2).
Так как в настоящее время отсутствует специальный федеральный
стандарт по оценке земельных участков, основу терминологии составляют
понятия, которые представлены в двух нормативных документах:
1. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости
земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства
имущественных отношений РФ от 07.03.2002 г. № 568-р [18].
2. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости
прав аренды земельных участков», утвержденные распоряжением
Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 г. №1102р [19].
Также при определении методов оценки земельных участков могут
использоваться методы, основывающиеся на учёте издержек, связанных с
обеспечением прав пользования участками различного назначения. С учетом
содержания указанных выше методических рекомендаций, а также исходя из
применяющихся в настоящее время в практике оценки недвижимости трех
246
подходов, все наиболее известные методы оценки земли можно распределить
по трем группам:
1. Методы сравнительного подхода
 сравнения продаж;
 выделения;
 распределения.
2. Методы доходного подхода
 капитализации земельной ренты;
 остатка;
 предполагаемого использования.
3. Методы затратного подхода:

изъятия;

оценки по затратам на инфраструктуру;

оценка на основе нормативных показателей.
В соответствии со стандартами при проведении оценки оценщик обязан
использовать (или обосновать отказ от использования) все три подхода к
оценке, самостоятельно определяя конкретные методы оценки в составе
каждого подхода. При этом учитываются объем и достоверность доступной для
использования того или иного метода рыночной информации. На практике
основной проблемой является именно сбор «рыночной информации», поэтому с
учетом ограниченного состава исходных данных, которые могут быть
получены из различных источников оценщиком, применение всех подходов
зачастую обеспечивается крайне редко.
Также следует отметить, что при оценке земли различают застроенные и
свободные (незастроенные) земельные участки. Рассматривая далее
содержание различных методов оценки, мы будем обращать внимание на
область их применения.
7.2.2. Применение сравнительного подхода к оценке земли
Сравнительный подход применяется для определения стоимости
оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных
земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где
покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и
добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход
основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за
оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести
на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.
Рассмотрим содержание основных методов сравнительного подхода к оценке
земельных участков.
247
Метод сравнения продаж
Данный метод является классическим методом оценки недвижимости и
используется, в том числе, для оценки земельных участков, занятых
строениями и сооружениями (застроенных участков), и свободных земельных
участков. Обязательным условием применения метода является наличие полной
и достоверной информации о ценах сделок с незастроенными земельными
участками, являющимися аналогами оцениваемого участка. При отсутствии
информации о ценах заключенных сделок с сопоставимыми земельными
участками допускается использование в качестве базы цен предложений
(спроса).
Реализация метода предполагает выполнение следующих основных
этапов:
 выбор основных факторов, влияющих на стоимость земельного участка;
 определение цен продаж (предложений) сопоставимых земельных
участков (объектов-аналогов);
 определение состава и степени отличий характеристик каждого объектааналога от параметров оцениваемого земельного участка по каждому из
выбранных факторов стоимости;
 обоснование и внесение корректировок к ценам объектов-аналогов,
исходя из характера и степени отличий каждого объекта-аналога от
оцениваемого земельного участка;
 расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного
обобщения скорректированных цен объектов-аналогов.
В качестве элементов сравнения рассматривают факторы, изменение
которых оказывает наиболее существенное влияние на стоимость земли с
учетом сложившихся на рынке условий заключения сделок с земельными
участками. К основным ценообразующим факторам стоимости, как правило,
относят:
 категорию,
к которой относится участок и его разрешенное
использование с учетом градостроительных норм;
 условия заключения сделки, включая сроки и формы оплаты;
 объем передаваемых в рамках сделки прав на земельный участок, а также
характер обременений правами третьих лиц на участок;
 местоположение и окружение участка;
 физические
характеристики
(рельеф,
площадь,
конфигурация,
характеристика грунтов и др.);
 транспортная и пешеходная доступность;
 инженерная и социальная инфраструктура района расположения участка
(состав или близость инженерных сетей и условия подключения к ним,
наличие объектов социальной инфраструктуры и т.п.).
В качестве базовых характеристик сделок с земельными участками
рассматривают:
248




условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение
собственных и заемных средств, условия предоставления заемных
средств и т.д.);
условия платежа при совершении сделок с земельными участками
(платеж денежными средствами при заключении сделки, оплата в
рассрочку, взаимозачеты и т.п.);
обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли
земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной
оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях
процедуры банкротства или исполнительного производства и т.п.);
изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки
с объектом-аналогом до даты проведения оценки.
За базовыми характеристиками следует анализ и индивидуальных
характеристик земельного участка с учетом факторов местоположения,
физических характеристик, доступности объекта и уровня развитости
инфраструктуры.
Характер и степень отличий объекта-аналога от оцениваемого земельного
участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого
сопоставления каждого объекта-аналога с объектом оценки. При этом
предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из
сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
Корректировки цен объектов-аналогов по элементам сравнения могут
быть определены как для цены единицы измерения объекта-аналога (например,
гектар, сотка, квадратный метр), так и для цены объекта в целом. Значения
корректировок к стоимости объектов-аналогов могут рассчитываться в
денежном или процентном выражении.
Численные значения корректировок цен могут определяться следующими
способами:
 прямым парным сравнением цен объектов-аналогов, отличающихся друг
от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе
полученной таким образом информации корректировки по данному
элементу сравнения;
 прямым парным сопоставлением величины дохода двух аналогов,
отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, с
определением капитализированной разницы в доходах как значения
корректировки по данному элементу сравнения;
 на
основе корреляционно-регрессионного анализа связи между
изменением элемента сравнения и изменением цен объектов-аналогов
(цен единиц сравнения объектов-аналогов) и определением уравнения
связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной
стоимости земельного участка;
249


определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента
сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
экспертным обоснованием значений корректировок цен объектованалогов на основе независимого суждения профессиональных
участников рынка недвижимости как независимых экспертов.
Если объект оценки имеет относительно объекта-аналога лучшие
характеристики, то знак применяемой к объекту-аналогу корректировки
является положительным и наоборот.
При определении очередности внесения поправок учитывается принцип
приоритета ценообразующего фактора стоимости – сначала цена объектааналога
корректируется
по
определяющему
фактору,
затем
к
скорректированной по определяющему фактору цене аналога вносится
корректировка по зависимому фактору. По факторам стоимости, между
которыми нет зависимости, корректировка к цене объекта-аналога вносится на
основе расчета суммарной корректировки в абсолютном или процентном
выражении. На практике чаще всего применяется принцип последовательного
внесения корректировок.
Если для проведения корректировок правильно подобраны объектыаналоги и грамотно рассчитаны корректировки, то в результате определения и
внесения корректировок расчетные значения цен объектов-аналогов (единиц
сравнения аналогов), должны получиться достаточно близкими друг к другу.
При значительных расхождениях в стоимости скорректированных аналогов (от
50% и более) необходимо выбрать другие, более близкие объекты-аналоги или
пересмотреть выбор приоритета факторов стоимости, перепроверить численное
обоснование корректировок и повторить расчеты.
В качестве примера рассмотрим оценку свободного земельного участка
по состоянию на 10.01.2009 года, расположенного в районе жилой застройки
города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство
здания магазина. Вид оцениваемых прав – право долгосрочной аренды. Рельеф
участка ровный. Для сравнения выбрано 4 участка аналогичного целевого
назначения и вида оцениваемых прав, проданных на рынке во втором
полугодии 2008 года. Основные характеристики сравниваемых участков
приведены в табл. 7.1.
250
Таблица 7.1
Основные характеристики объектов-аналогов для оценки земельного участка
методом сравнения продаж
Характеристики
участков
Цена продажи, тыс.
руб.
Размер участка, га
Цена единицы
сравнения
(0,1 га), тыс. руб.
Время продажи,
месяц/год
Аналог № 1
Аналог №2
Аналог № 3
Аналог № 4
12 950
14 580
14 840
13 400
0,20
0,25
0,28
0,18
6 475
5 832
5 300
7 445
08/2008
10/2008
12/2008
11/2008
Расчет
Расчет
Расчет денежныРасчет денежными
денежными
денежными
ми средствами,
Условия
средствами
при
средствами при
средствами при оплата
части
финансирования
заключении
заключении
заключении
суммы с рассрочсделки
сделки
сделки
кой на 9 мес.
«Быстрая»
Особые
условия
Не выявлено
продажа
Не выявлено
Не выявлено
продажи
(2 месяца)
Район
жилой Район
жилой Промышленный Административн
Местоположение
застройки
застройки
район
ый центр
Участок
Участок
Участок распо- Участок
расположен
расположен вдоль ложен
вдоль расположен
Физические
вдоль красной красной
линии красной линии вдоль
красной
характеристики
линии основной основной дороги, основной дороги, линии основной
дороги, рельеф рельеф
участка рельеф участка дороги, рельеф
участка ровный ровный
неровный
участка ровный
По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных
различий. Рассмотрим механизм обоснования корректировок для выбранной
единицы сравнения – 0,1 га.
Условия финансирования: четвертый аналог приобретен с условием
оплаты 40% на дату заключения сделки, а 60% с оплатой в рассрочку на 9
месяцев при ставке дохода 1,5% в месяц. Поправка, вносимая в цену продажи
аналога, снижает его стоимость и составляет – 603 тыс. руб.
Особые условия продажи: В цену продажи аналога № 2 внесена
поправка, учитывающая сокращенный срок экспозиции (срочность продажи).
Типичный срок экспозиции аналогичного имущества – 4 месяца. По данным
рынка, сокращение срока экспозиции земельных участков на 2 месяца в
среднем ведет к уменьшению цены продажи земельных участков на 10%.
251
Таким образом, к аналогу №2 должна быть применена повышающая корректировка +10% или в денежном выражении поправка составит + 583 тыс. руб.
Время продажи: Основанием для внесения данной корректировки
является изменение цен на земельном рынке. По данным анализа рынка
недвижимости в третьем квартале 2008 года рост цен на рынке земельных
участков зафиксирован на уровне 2% в месяц. С учетом изменений на рынке,
вызванных финансовым кризисом, в четвертом квартале 2008 года цены
снижались на 3% в месяц (нарастающим итогом). Поправка для аналога №1
составит -7%, для аналога №2 -3%, для аналога №3 -9%, для аналога №4 6%.
Местоположение: аналоги №1 и №2 имеют сходное местоположение с
оцениваемым земельным участком. Участок №4, расположенный в
административном центре, имеет лучшее расположение для строительства
здания магазина и пользуется большим спросом. По результатам анализа
парных продаж корректировка на местоположение к аналогу №4 является
отрицательной и составит -7%. Участок №3 имеет самое худшее расположение
(промышленный район города). Величина корректировки для участка №3
является положительной по отношению к объекту оценки, и составит +12%.
Физические характеристики: Рельеф поверхности земельного участка №3
неровный. Это ухудшает физические условия его застройки и эксплуатации. С
учетом затрат на освоение такого земельного участка величина поправки к цене
продажи участка может быть определена экспертным методом и составит +5%.
Результаты корректировки цены сравниваемых участков приведены далее
в табл. 7.2.
Таблица 7.2
Проведение корректировок к стоимости объектов-аналогов
Элементы сравнения
Цена удельной единицы
(0,1 га), тыс. руб.
Корректировка на особые
условия продажи и
условия финансирования,
тыс. руб.
Скорректированная цена,
тыс. руб.
Корректировка на время
продажи
Скорректированная цена,
тыс. руб.
Корректировка
на местоположение
Скорректированная цена,
Аналог № 1
Аналог №2
Аналог № 3
Аналог № 4
6 475
5 832
5 300
7 445
0
+583
0
- 603
6 475
6 415
5 300
6 842
-7%
-9%
-3%
-6%
6 022
5 838
5 141
6 431
+0%
0%
+12%
-7%
6 022
5 838
5 758
5 981
252
Элементы сравнения
тыс. руб.
Корректировка
на физические
(геологические) условия
Скорректированная цена,
тыс. руб.
Аналог № 1
Аналог №2
Аналог № 3
Аналог № 4
+0%
+0%
+5%
+0%
6 022
5 838
6 045
5 981
После введения поправок диапазон цен по сопоставимым участкам земли
составил от 6 045 тыс. руб. до 5 759 тыс. руб. за 0,1 га. Тогда стоимость 0,1 га
оцениваемого участка может быть определена, например, как среднее
арифметическое значение четырех полученных результатов и составит 5 971,5
тыс. руб.
Следовательно, стоимость всего участка составит 5 971,5  2 = 11 943 тыс.
руб. Заметим, что также при определении средневзвешенной величины
скорректированной стоимости объектов-аналогов могут быть применены
соотношения, учитывающие количество поправок, внесенных к каждому
объекту-аналогу. Данный механизм подробно описан в Главе 5.
Метод выделения
Данный метод применяется только для оценки застроенных земельных
участков. Таким образом, состав исходных данных по объектам-аналогам
должен быть представлен едиными объектами недвижимости. Обязательными
условиями применения метода выделения являются:
 наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости
(земельными участками с улучшениями), сопоставимыми с единым
объектом недвижимости, включающим в себя оцениваемый земельный
участок; при отсутствии информации о ценах сделок допускается
использование цен предложения (спроса);
 соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее
эффективного использования.
Метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного
участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки и
т.д.), для которых различия в составе и качестве конструктивных элементов не
являются существенными.
Метод предполагает выполнение следующей последовательности
действий:
 определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого
объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный
участок, с объектами-аналогами;
 определение по каждому из элементов сравнения характера и степени
отличий каждого объекта-аналога от единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок;
253




определение и проведение по каждому из элементов сравнения
корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени
отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок, на основе
обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет полной восстановительной стоимости улучшений оцениваемого
земельного участка с учетом их накопленного износа;
выделение стоимости оцениваемого земельного участка на основе
вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок, полной
восстановительной
стоимости
улучшений
земельного
участка,
скорректированной на величину накопленного износа.
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может
определяться с использованием укрупненных или элементных стоимостных
показателей (методы расчета ПВС и различных видов износа и устареваний
представлены в Главе 6).
Рассмотрим использование метода выделения на конкретном примере.
Пусть единый объект недвижимости представляет собой земельный участок
площадью 1970 кв.м. и здание площадью 1280 кв.м. Стоимость единого объекта
недвижимости, определенная методом сравнения продаж, составляет 27 650 000
рублей. Требуется оценить стоимость земельного участка, если известны
технические характеристики здания и текущее состояние его строительных
конструкций.
В результате проведенных расчетов, полная восстановительная стоимость
здания на дату оценки определена в размере 22 950 000 руб., прибыль
девелопера составляет 15%, а величина накопленного износа здания – 28,5%.
Тогда рыночная стоимость земельного участка, определенная методом
выделения, составит:
27 650 000 – 22 950 000  (1 + 0,15)  (1 – 0,285) = 8 779 400 (руб.).
Метод распределения
Метод распределения применяется только для оценки застроенных
земельных участков.
Условия его применения:
 наличие
информации о ценах сделок с едиными объектами
недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости,
включающему в себя оцениваемый земельный участок; при отсутствии
информации о ценах сделок допускается использование цен предложения
(спроса);
254
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в
рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
 соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному
использованию.
Реализация метода распределения предполагает выполнение следующей
последовательности действий:
 определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого
объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный
участок, с объектами-аналогами;
 определение по каждому из элементов сравнения характера и степени
отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок;
 определение и применение по каждому из элементов сравнения
корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени
отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок;
 расчет
рыночной стоимости единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок, на основе
обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
 расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на основе
умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее
вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости
единого объекта недвижимости.

Как правило, информация о доле земельного участка в рыночной
стоимости объектов-аналогов еще менее доступна оценщику, чем информация
о сделках с едиными объектами недвижимости. Метод распределения дает
более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на
которые имеются сметы расходов. С увеличением возраста построек отношение
стоимости земли к общей стоимости единого объекта недвижимости
увеличивается, и доля, приходящаяся на земельный участок, определяется не
только рыночной конъюнктурой, но и техническим состоянием строительных
конструкций улучшений.
В качестве примера использования метода выделения рассмотрим
следующую ситуацию. Цена продажи единого объекта недвижимости,
представляющего типично застроенный земельный участок, составляет 11 258
000 руб. Имеется информация об аналогичных продажах единых объектов
недвижимости, расположенных в этом же районе (см. таблицу 7.3).
255
Таблица 7.3
Расчет доли стоимости земельного участка
в стоимости единого объекта недвижимости
№
п/п
1
2
3
Стоимость единого
объекта
Стоимость земельного
недвижимости, (объекта- участка объекта-аналога,
аналога), руб.
руб.
12 960 000
2 820 000
17 380 000
3 640 000
7 650 000
1 515 000
Среднее значение доли
Доля стоимости земельного
участка
0,218
0,209
0,198
0,208
Необходимо определить стоимость земельного участка, входящего в
состав единого объекта недвижимости.
Среднее значение доли стоимости оцениваемого земельного участка в
стоимости единого объекта недвижимости составляет 0,208. Таким образом,
стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта оценки,
равна:
11 258 000  0,208 = 2 341 664 рублей.
7.2.3. Применение доходного подхода к оценке земли
Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого
участка, способного приносить доход в будущем с учетом различных вариантов
его использования. Стоимость любого объекта недвижимости при
использовании доходного подхода определяется как сумма приведенных к
текущему моменту ожидаемых будущих доходов, включая выручку от
возможной перепродажи объекта оценки по окончании периода владения
объектом. Доходный подход, прежде всего, основывается на принципе
ожидания, который гласит, что рациональн