close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

315. Планирование и контроллинг

код для вставкиСкачать
Министерство образования и науки РФ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Воронежский государственный архитектурно-строительный университет»
Кафедра организации строительства, экспертизы
и управления недвижимостью
ПЛАНИРОВАНИЕ
И КОНТРОЛЛИНГ
Методические указания
к выполнению лабораторных работ
для студентов всех форм обучения
специальности 270115
«Экспертиза и управление недвижимостью»
Воронеж 2013
1
УДК 658.5(07)
ББК 30.606я7
Составители
А. Ю. Сергеева, Р. Ю. Мясищев,
Ю. В. Мясищев, Ю.Д.Сергеев
Планирование и контроллинг: метод. указания к выполнению лаб. работ для студ. спец. 270115 / Воронежский ГАСУ; сост.: А. Ю. Сергеева, Р. Ю.
Мясищев, Ю. В. Мясищев, Ю.Д.Сергеев. – Воронеж, 2013. – 32- с.
Даны краткие сведения из теории, приведены методика и порядок выполнения лабораторных работ на основе заданных материалов.
Предназначены для студентов всех форм обучения специальности 270115
"Экспертиза и управление недвижимостью".
Ил. 2. Табл. 11. Библиогр.: 9назв.
УДК 658.5(07)
ББК 30.606я7
Печатается по решению научно-методического совета
Воронежского ГАСУ
Рецензент – В. Ф. Бабкин, д.т.н., профессор, заведующий кафедрой водоснабжения и водоотведения Воронежского ГАСУ
2
Введение
Дисциплина «Планирование и контроллинг» базируется на знаниях, умениях и навыках приобретенных студентами в ходе изучения дисциплины «Основы управления недвижимостью», «Основы управления проектами».
Совершенствование управления с целью повышения эффективности производства требует системного подхода.
Дисциплина «Планирование и контроллинг» является предшествующей
основой для качественного выполнения раздела выпускной квалификационной
работы по управлению и экономико-финансового раздела.
Методические указания включают пять лабораторных работ по курсу
«Планирование и контроллинг», в которых изложены краткие теоретические
основы, представлены конкретные практические задачи.
Лабораторная работа № 1
Определение физического износа жилых зданий
1.1. Цель работы
Получение навыков в оценке физического износа жилых зданий, необходимой при технической инвентаризации, планирования и проектировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной пр инадлежности.
1.2. Краткие теоретические основы
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного
оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими
первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости,
надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов
и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мер оприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Физический износ отдельных
конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1 - 71
ВСН 53-86(р). Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по
формуле
i n
Фк
Фi
i 1
3
Pi
Pк
,
где Фк – физический износ конструкции, элемента или системы, %;
Фi – физический износ участка конструкции, элемента или системы,
определенный по табл. 1-71, %;
Рi – размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м 2 или м;
Рк – размеры всей конструкции, м2 или м;
n – число поврежденных участков.
Физический износ здания следует определять по формуле
Ф3
i n
Фкili ,
i 1
где Фз – физический износ здания, %;
Фкi – отдельной конструкции, элемента или системы, %;
li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости
отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной
стоимости здания;
n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
1.3. Пример решения
Пример 1. Оценка физического износа отдельных участков конструктивного элемента
I. При обследовании деревянных сборно-щитовых стен выявлены следующие признаки износа: 1-й участок – искривление линии цоколя, щели между
щитами, гниль в отдельных местах, перекос щитов местами. Повреждения на
площади около 30%; 2-й участок – заметное искривление цоколя, гнили и других повреждений нет; 3-й участок – щели между щитами, повреждение древесины гнилью на площади до 30%.
Решение. При оценке физического износа в соответствии с п. 1.2, ВСН
53-86(р) и табл. 6 принимаем: 1-й участок – 40% (наличие всех признаков, приведенных в табл. 6 для интервала 31-40%); 2-й участок – 31% (наличие одного
из приведенных в табл. 6 признаков для того же интервала), округляем до 30%;
3-й участок – 35% (наличие двух признаков, приведенных в табл. 6 ВСН 5386(р) для того же интервала).
Пример 2. Определение физического износа здания в целом
При обследовании крупнопанельного 5-этажного жилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены
данные по оценке физического износа газового оборудования, который проводился специализированной организацией. Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сб. № 28
"Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных
4
зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов".
По табл. рекомендуемого прил. 2 ВСН 53-86(р) определяем удельные веса
по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов,
приведенных в сб. № 28.
Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также
определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в
табл. 1.1.
Таблица 1.1
Наименование элементов здания
1
1. Фундаменты
2. Стены
3. Перегородки
4. Перекрытия
5. Крыша
6. Кровля
7. Полы
8. Окна
9. Двери
10. Отделочные покрытия
11. Внутренние сантехнические и электротехнические
устройства
В том числе:
отопление
холодное водоснабжение
горячее водоснабжение
канализация
газоснабжение
электроснабжение
12. Прочие
лестницы
балконы
остальное
Удельные
веса укрупненных конструк-тивных
элементов по
сб. № 28, %
Удельные
веса
каждого элемента по таблице прил. 2
ВСН
53-86(р), %
Расчетный
удель-ный
вес элемента, li 100, %
2
4
43
3
–
86
14
–
75
25
–
48
52
–
11
7
11
6
5
Физический износ элементов здания, %
4
4
37
6
11
5,25
1,75
11
2,88
3,12
5
по результатам
оценки
ФК
5
10
15
20
10
35
40
30
15
20
50
Средневзвешенное
значение физического износа
6
0,4
5,55
1,2
1,1
1,8
0,7
3,3
0,43
0,62
2,5
1,7
0,4
40
25
0,68
0,1
10
1,7
0,4
0,5
–
0,5
40
0,2
3,6
1,1
2,7
3
–
–
–
–
–
–
3,6
1,1
2,7
30
15
15
1,08
0,17
0,4
31
24
45
0,93
0,72
1,35
20
20
–
1,86
0,14
–
Полученный результат округляем до 1 %, физический износ здания – 22%.
5
1.4. Задания для выполнения лабораторной работы
Индивидуальные задания для студентов устанавливают в соответствии с
номером варианта, который назначает преподаватель.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков, после проведения визуально-инструментального обследования.
Задача 2. Определить физический износ жилого N-этажного кирпичного/панельного здания в целом. Группа капитальности I. Объем здания N куб. м.
Внутренняя отделка - простая/повышенная.
Лабораторная работа № 2
Способы оценки проектов недвижимости, основанные на бухгалтерском и экономическом (финансовом) учете
2.1. Цель работы
Получение навыков сравнительного анализа инвестиций в строительство
различных объектов коммерческого назначения.
2.2. Краткие теоретические основы
Существуют два основных подхода к финансовой оценке проектов, которые образуют теоретический фундамент анализа капитальных вложений:
бухгалтерский и экономический (или финансовый). Бухгалтерский подход
предполагает, что долгосрочный финансовый успех определяется доходностью,
в то время как при оценке краткосрочного успеха больше внимания уделяется
ликвидности проекта - экономический подход. Понятие доходность затрагивает вопрос о получении прибыли от капиталовложений, то есть определяет р езультат всей предпринимательской деятельности. Понятие ликвидность затрагивает вопрос о том, насколько быстро ожидается погашение, а методы анализа капиталовложений оценивают скорость, с которой проект возместит первоначальные затраты. Основные критерии в оценке инвестиционных проектов: чистая дисконтированная стоимость ЧДС, индекс рентабельности инвестиции РI; внутренняя норма доходности ВНД; модифицированная внутренняя
норма прибыли; период окупаемости инвестиции Пок; расчетная норма прибыли НП.
Способы оценки проектов недвижимости,
основанные на бухгалтерском учете
1. Срок окупаемости
Срок окупаемости проекта (payback period - П ок) - один из наиболее часто применяемых показателей сравнительного анализа инвестиционных проектов. Грубо он может быть определен по формуле
Пок = IC/Pk.
(2.1)
6
Здесь IС - инвестиционный капитал;
Рк - ежегодный чистый доход.
Капитал, который инвестор вкладывает в реализацию коммерческого
проекта с целью его возврата с прибылью по прошествии определенного условиями проекта времени, называется инвестиционным капиталом (IС). Условием выполнимости этой формулы является одинаковая годовая ценность (значение) дохода от проекта в разные годы (Р,=Р 2=...=РП). Таким образом, смысл
периода окупаемости, определяемого формулой (2.1), заключается в тождестве
периода окупаемости и периода времени, в течение которого не дисконтированные прогнозируемые поступления денежных средств превысят не дисконтированную сумму инвестиций.
2. Расчетная норма прибыли НП (АRR) или прибыль на капитал (ROI)
Этот метод сравнивает доходность проекта и вложенный капитал.
Формула НП может быть представлена в двух вариантах:
НП=
Средняя балансовая прибыль в год
Первоначал ьный вложенный капитал
(2.3)
или
НП =
( годовых доходов ) / n лет
( Первоначальные затраты остаточная стоимость) / 2
(2.4)
Способы, основанные на принципах экономических теорий
1. Метод чистой дисконтированной стоимости ЧДС (NPV)
Метод чистой дисконтированной стоимости позволяет сравнить текущую
стоимость будущих доходов от капитальных вложений с требуемыми сейчас
затратами. То есть все будущие доходы от инвестиций дисконтируются на
настоящий момент времени и сравниваются с инвестиционными издержками.
Следовательно, чистая дисконтированная стоимость — это разница между
текущей стоимостью прибыли и затратами на инвестиции.
Для разовых инвестиций расчет чистой дисконтированной стоимости
можно представить формулой:
ЧДС
n
k 1
Pk
1 E
k
K0
где Р1, Р2, Рк - годовые денежные поступления в течение n лет;
7
(2.5)
k - порядковый номер года в будущем, считая от даты начала строительства;
n - продолжительность расчетного периода;
K0 - разовые инвестиции (вложенный капитал);
Е - ставка сравнения (постоянная норма дисконта, равная приемлемой для
инвестора норме дохода на капитал);
1
1 Е
n
k 1
к
Pk
1 E
- коэффициент дисконтирования;
k
- общая накопленная величина дисконтированных поступлений.
2. Метод внутренней нормы доходности, ВНД (IRR)
Внутренняя норма доходности (прибыли) — второй важный показатель
при анализе капиталовложений. Внутренняя норма доходности — это норма
прибыли, полученная в результате осуществления проекта, при равенстве текущей стоимости будущих доходов и первоначальных затрат.Метод ВНД основывается на определении учетной ставки, при которой ЧДС проекта была бы
равна 0. Определяется ВНД путем сравнения с требуемой инвестором нормой
дохода на капитал. Если значение ВНД оказывается выше требуемой нормы
дохода, то такой инвестиционный проект эффективен для инвестора. Выбир ается вариант с максимальным значением ВНД.
3. Индекс рентабельности инвестиций (доходности) РI использует ту
же самую информацию о дисконтированных денежных потоках, как и метод
ЧДС. Однако вместо нахождения разницы между первоначальными затратами
и текущей стоимостью будущих доходов РI определяет соотношение этих показателей. Общая формула выглядит так:
PI
Сумма текущихстоимостей будущих доходов
Первоначальные затраты
(2.6)
2.3. Пример решения
Способы оценки проектов недвижимости,
основанные на бухгалтерском учете
Пример 1. Строительная фирма собирается приобрести новую компьютерную систему. Издержки на покупку и установку составят 36000 руб., ожидается, что система способна снизить административные издержки на 6000 руб.
Срок службы компьютера — 8 лет. Фирма считает капиталовложения оправ8
данными, если они окупятся в течение 4 лет (налоги и амортизация в расчет не
берутся). Каков срок окупаемости компьютера?
Решение. 1. Первоначальные затраты на покупку компьютера составят 36
000 руб., годовая прибыль (сбережения) — 6000 руб. Поэтому
Пок =
36000 руб
6000 руб
=6 лет.
Следует ли компании приобретать компьютерную систему?
Выводы: ответ зависит от установленного критерия Пок который равен 4
годам, т. е. покупка не состоится.
Пример 2. Стоимость активов составляет 12 000 руб., срок их жизни — 5
лет, остаточная стоимость — 2000 руб. Дополнительные затраты на инвентарь,
которые будут полностью возмещены в конце срока жизни активов составляют
1000 руб. Ожидается, что активы дадут увеличение прибыли до 5000 руб. год,
хотя это потребует постоянных затрат на амортизацию размере 2000 руб. в год.
Какова норма прибыли активов? Используйте для определения НП два возможных варианта.
Решение. 1. Прибыль до налогообложения, полученная этими активами в
течение 5 лет, равна 3000 руб. год (5000 руб.— 2000 руб.). 2. Для определения
нормы прибыли используется два различных подхода: а) Первоначальный вложенный капитал:
(12 000 руб. + 1000 руб.) = 13 000 руб.
НП = 3000 руб. / 13000 руб.= 0,23, или 23%.
б) Средний вложенный капитал:
(первоначальный капитал + конечный капитал) / 2 =
= [13 000 руб. + (2000 руб.+ 1000руб)] / 2 = 8000 руб.
НП = 3000 руб. / 8000 руб. = 0,375, или 37,5%.
Выводы: полученные результаты отличаются друг от друга. Однако если
это не влияет на инвестиционные решения, принятые на их основе, то устано вление критериев приемлемости и финансовый анализ производятся по одному и
тому же методу.
Пример 3. Первоначальные затраты проекта А составляют 20000 руб.,
прибыль в течение 5 лет составляет 5000 руб. По истечении 5 лет остаточная
стоимость равна нулю. Первоначальные затраты проекта В составляют также
20 000 руб. и прибыль в течение 5 лет Составляет 5000 руб. Остаточная стоимость по проекту будет равна 10 000 руб. Какова норма прибыли проектов?
9
Решение.
Проект А:
НП
( годовых доходов ) / n лет
( Первоначальные затраты остаточная стоимость) / 2
=
5000 руб
100% 50% .
(20000 руб 0) / 2
Проект В:
НП
( годовых доходов ) / n лет
( Первоначальные затраты остаточная стоимость) / 2
=
5000 руб
100% 33% .
(20000 руб 10000) / 2
Выводы: используется НП (АRR) на основе среднего вложенного капитала, остаточная стоимость проекта в 10000 руб. предпочтительна для тех предпринимателей, кто хочет сохранить 50% первоначальных затрат по окончании
проекта. Проект А является лучшим вариантом капитальных вложений, так как
обеспечивает большую норму прибыли.
Примечание: парадокс остаточной стоимости — проблема при оценке капиталовложений при помощи НП (АRR), которая может привести к принятию
неправильного решения, т. е. два основных «традиционных» метода анализа не
являются идеальными.
Способы, основанные на принципах экономических теорий
Пример 4. Строительной фирме необходимо выбрать варианты инвестиционного проекта, которые характеризуются следующими потоками платежей
(млн у.д.е.).
Таблица 2.1
Варианты
Проект А
Проект Б
1
-25
-55
2
-35
-10
3
27
10
Годы
4
20
35
5
12
10
6
9
5
7
7
0
Ставка сравнения (норматив рентабельности) - принята в размере 10%.
Решение.
ЧДСА = (-25) × 1,1-1 + (-35) × 1,1-2 + (27) × 1,1-3 + (20) × 1,1-4 + (12) × 1,1-5 +
(9) × 1,1-6 + (7) × 1,1-7 = - 1,71 млн у.д.е.
10
ЧДСБ = (-55) × 1,1-1 + (-10) × 1,1-2 + (10) × 1,1-3 + (35) × 1,1-4 + (10) × 1,1-5 +
(5) × 1,1-6 + (0) × 1,1-7 = 4,55 млн у.д.е.
При принятой процентной ставке сравниваемые варианты не равноценны.
Исходя из полученной величины чистой приведенной стоимости, лучшим является вариант Б.
Пример 5. Этап 1. Простые проценты:
Фирма инвестировала 1000 руб. В конце года были начислены проценты
в размере 120 руб. ВНД инвестиций равна:
ВНД = 120 руб. + 1000 руб. = 1200 руб.
Или в % — 120 руб./1000 руб. х 100% = 12%.
Этап 2. Сложные проценты:
Фирма купила акции <Газпрома> на 1000 руб. Продержав их в течение 4
лет. фирма получит 1810,60 руб.
ВНД инвестиций будет найдена, если решить следующее равенство:
FV (1810,60 руб.) = PV(1000 руб.) х (1+ВНД)4,
1810,60 руб. : 1000 руб. = (1+ВНД)4,
1,8106 руб. : 1000 руб. = (1+ВНД)4
Этап 3. На этом этапе у фирмы есть выбор: она может воспользоваться
таблицей сложных процентов, чтобы найти четырехгодичную ставку процента.
которая имеет множитель 1,8106, или решить равенство алгебраически:
4
1,8106 = (1+ВНД),
(1+ВНД) = 1,16,
ВНД = 16%.
Выводы: Внутренняя норма доходности ВНД = 16%.
2.4. Задания для выполнения лабораторной работы
Индивидуальные задания для студентов устанавливают в соответствии с
номером варианта, который назначает преподаватель.
Задача 1. Применяя два способа оценки проектов недвижимости и используя основные критерии (срок окупаемости, норма прибыли, ЧДС, ВНД)
11
выбрать из нескольких вариантов наиболее привлекательные, с инвестиционной точки зрения, проекты.
Лабораторная работа № 3
Расчет видов экономического левериджа
3.1. Цель работы
Получение навыков оценки эффекта различных видов экономического
рычага (левериджа), влияющих на производственную и финансовую деятельность строительных инвестиционных проектов.
3.2. Краткие теоретические основы
Создание и функционирование любого предприятия упрощенно представляет собой процесс инвестирования финансовых ресурсов на долгосрочной
основе с целью извлечения прибыли, повышению прибыли способствует использование эффекта рычага или левериджа, т.е. фактора, небольшое изменение которого может привести к существенному изменению результативных показателей. В финансовом анализе выделяют производственный леверидж и
финансовый леверидж. Производственный леверидж - это потенциальная
возможность влиять на валовой доход путем изменения структуры себестоимости и объема выпуска. Финансовый леверидж - это потенциальная возможность
влиять на прибыль предприятия путем изменения объема и структуры валового
дохода. Производственная деятельность предприятия сопровождается расходами различного вида и относительной значимости. Выделяют переменные (пр оизводственные) и постоянные расходы. Первые изменяются прямо пропорционально объему производства, вторые остаются стабильными при каких-либо
изменениях производственного объема (рис. 3.1)
Затраты
Переменные затраты
Постоянные затраты
V производства (ед.)
Рис. 3.1 Примерная зависимость затрат от объема производства.
12
Расходы предприятия непосредственно влияют на себестоимость выпускаемой продукции, что в итоге приводит к прибыльности или убыточности
конкретных проектов. Применительно к оценке и прогнозированию левериджа
используется метод «мертвой точки » (критического объема продаж), позволяющий в каждой конкретной ситуации определить объем выпуска, обеспечивающего безубыточную деятельность предприятия. Основой для построения графика служило предположение о прямой пропорциональной зависимости выручки (реализации) и переменных. График безубыточности представлен на рис. 3.2.
На графике изображены линии, показывающие зависимость переменных, постоянных
затрат и выручки от объема производства. Точка безубыточности (порог прибыли)
характеризует объем производства, при котором величина выручки равна постоянным
затратам. Поэтому точку безубыточности называют точкой критического объема
производства.
Графическое изображение модели «мертвой точки» дано на рис. 3.2:
Затраты
Область дохода
Точка безубыточности
("Мертвая точка")
Выручка от реализации
Полные издержки
Область потерь
Переменные затраты
Постоянные затраты
Критический объем
производства
V производства (ед.)
Рис. 3.2. Примерная зависимость затрат от объема производства.
Аналитическое представление данной модели основывается на формуле
S = VC + FC + GI,
где S - реализация в стоимостном выражении;
VC - переменные производственные расходы;
FC - постоянные производственные расходы;
13
(3.1)
GI - валовой доход.
Т.к. в основу анализа положен принцип прямо пропорциональной зависимости показателей, то справедливо:
VC = k × S,
(3.2)
где к - коэффициент пропорциональности.
Из формул (3.1), (3.2) и того факта, что критическим считается объем реализации, при котором валовой доход равен нулю, получаем
S = k×S + FC.
(3.3)
Такое S характеризует критический объем реализации в стоимостном выражении (обозначение S кр ).
S кр = FC/(l-k).
(3.4)
Формула (3.4) может быть преобразована в более экономически понятную форму.
Для этого следует перейти к натуральным единицам измерения:
Q - объем реализации в натуральном выражении;
р - цена единицы продукции;
ν - переменные производственные расходы на ед. продукции;
Q с - критический объем продаж в натуральных единицах;
Qc = FC/(p- ν).
(3.5)
Величина с = p-ν называется удельным маржинальным доходом.
Экономический смысл точки безубыточности (иначе говоря, критической
точки) заключается в том, что эта точка характеризует количество единиц пр одукции, суммарный маржинальный доход которых равен сумме постоянных
расходов.
Формула (3.5) преобразуется в формулу, позволяющую определить объем
реализации в натуральных единицах Q i; обеспечивающий заданный валовой
доход GI.
Qi
FC GI
p
14
(3.6)
Уровень производственного левериджа оценивается по формуле
У пл
ТGI
,
ТQ
(3.7)
где TGI - темп изменения валового дохода, %;
TQ - темп изменения объема реализации в натуральных единицах, %.
Под темпом понимается отношение приращения величины к ее значению,
т.е.
У пл
GI
GI
Q
Q
c Q
c Q FC
Q
Q
c Q
,
GI
(3.8)
Экономический смысл показателя У пл состоит в том, что он показывает
степень чувствительности валового дохода предприятия к изменению объема
производства.
Т.е. для предприятия с высоким уровнем производственного левериджа незначительное изменение объема производства может привести к
существенному изменению валового дохода.
По аналогии с производственным левериджем измеряется финансовый
леверидж:
У фл
ТNI
,
ТGI
(3.9)
где TNI - темп изменения чистой прибыли, %;
TGI - темп изменения валового дохода, %.
Возможно развернутое представление уровня финансового левериджа:
У фл
NI
NI
GI
GI
GI 1 Т GI
GI In 1 Т
GI
GI
.
GI In
(3.10)
Эффект финансового левериджа состоит в том, что более высокому его
значению соответствует более нелинейный характер связи между чистой пр ибылью и валовым доходом, т.е. незначительное изменение (убывание или во зрастание) валового дохода в условиях высокого финансового левериджа может
привести к значительному изменению чистой прибыли.
Производственный и финансовый леверидж могут быть увязаны в фо рмуле комплексной характеристики левериджа, измеряющегося показателем
Ул= Упл×Уфл;
У л = c·Q/(GI-In).
15
(3.11)
Например, если TQ = 10%; У
пл
= 1,6; У фЛ = 1,67, то У л = 2,67.
Т.е. увеличение объема производства на 10% приведет при данном уровне
производственного левериджа к росту валового дохода на 16 %, а это в свою
очередь повлечет к увеличению чистой прибыли на 26,7%.
3.3. Пример решения
Крупная строительная фирма практикует участие на правах субподрядчика в отделочных работах типовых жилых домов определенной серии. Предполагаемое количество домов, подлежащих отделочным работам, осуществляемым данной фирмой, лежит в диапазоне от 10 до 30. Совокупный тариф за проведение отделочных работ для одного дома 2 млн р. Переменные производственные расходы на отделку одного дома оцениваются в 1,5 млн р. Предполагаемые постоянные расходы, связанные с ведением отделочных работ, оцениваются в 7 млн р. Рассчитать критический объем работ в натуральном выражении (количество отделанных домов)/ критический объем реализации в сто имостном выражении, рассчитать объем работ в натуральном выражении, который позволил бы достичь валового дохода не менее 3 млн р., вычислить валовой доход от проведения работ для . максимального числа объектов (в данном
случае это 30 домов). Найти уровень производственного левериджа для случаев
увеличения объема работ с 20 до 25 объектов и с 25 до 30 объектов. Для этих
же случаев найти уровень финансового левериджа, при этом учесть, что проценты по ссудам составят объем 1 млн р., а усредненная ставка налога - 20%.
Рассчитать комплексную характеристику левериджа и сделать выводы о взаимном изменении объема производства, валового дохода и чистой прибыли при
полученных в последнем случае (изменение с 25 до 30 объектов) уровнях левериджа.
1. Критический объем работ в натуральном выражении находим по формуле (3.5):
Qc
Постоянные расходы, связанные с
Совокупный тариф за проведение отделочных
ведением отделочных работ
работ Переменные производственные расходы
7
2 1,5
14 домов
2. Критический объем реализации в стоимостном выражении находим по
формуле (3.1):
S = VC + FC + GI,
16
Валовый доход: GI = 0;
переменные производственные расходы: VC = x
ν,
х – объем работ в натуральном выражении в «точке безубыточности»,
найденный по формуле (3.5) или находимой графическим путем,
х = 14 домов;
ν – переменные производственные затраты на единицу объема работ:
ν = 1,5 млн р.
Таким образом, переменные производственные расходы:
1,5 = 21 млн р.
VC = 14
Постоянные расходы, связанные с ведением отделочных работ: FC = 7
млн р.
Находим критический объем реализации в стоимостном выражении:
S = 21+ 7 + 0 = 28 млн р.
3. Объем работ в натуральном выражении, который позволил бы достичь
валового дохода, по условию задачи, не менее 3 млн р. (по формуле 3.6):
Q
Постоянные расходы
Совокупный тариф за проведение отделочных работ
валовый доход
7 3
20 шт.
переменные производственные расходы 2 1,5
4. Доход при объеме работ для максимального числа объектов, по условию задачи, в 30 домов, так же находится по формуле 3.6:
Постоянные расходы
Совокупный тариф за проведение отделочных работ
валовый доход (GI )
7 GI
переменные производственные расходы 2 1,5
GI 8 млн. р.
30
5. Для нахождения производственного левериджа находим:
а) При изменении в объеме работ с 20 до 25 домов
для 25 домов валовый доход GI определяется:
17
Постоянные расходы
Совокупный тариф за проведение отделочных работ
валовый доход (GI )
7 GI
переменные производственные расходы 2 1,5
GI 5,5 млн. р.
25
Производственный леверидж находим по формуле 3.7, при увеличение
объема работ с 20 до 25 домов:
Упл.
GI
GI ;
Q
Q
min валовый доход
min валовый доход
разница в количестве домов
min количестводомов
GI
Упл.
5,5 3
3
25 20
20
3,33
б) При изменении в объеме работ с 25 до 30 домов
для 30 домов валовый доход GI определяется:
Постоянные расходы
Совокупный тариф за проведение отделочных работ
валовый доход (GI )
7 GI
переменные производственные расходы 2 1,5
GI 8 млн. р.
30
Производственный леверидж находим по формуле 3.7, при увеличение
объема работ с 25 до 30 домов:
min валовый доход
min валовый доход
разница в количестве домов
min количестводомов
GI
Упл.
8 5,5
5,5
30 25
25
7. Финансовый леверидж (по формуле 3.10)
а) При изменении в объеме работ с 20 до 25 домов:
18
2,27
min валовый доход
min валовый доход Проценты по ссудам
Уфл20, 25
3
3 1
1,5
б) При изменении в объеме работ с 25 до 30 домов:
Уфл20, 25
Валовый доход для 25 домов
Валовый доход для 25 домов Проценты по ссудам
5,5
1,22
5,5 1
8. Комплексный характер левериджа для случая увеличение объема с 25
до 30 домов:
Ул=2,27 1,22 = 2,77 – увеличение чистой прибыли.
На основании этого можем сделать вывод, что увеличение объема работ с
25 до 30 домов, т.е. на 20 % приведет к увеличению валового дохода на 22,7%,
что в свою очередь увеличит чистую прибыль на 27,7 %.
1.4. Задания для выполнения лабораторной работы
Индивидуальные задания для студентов устанавливают в соответствии с
номером варианта, который назначает преподаватель.
Задача 1. Крупная строительная фирма практикует, участие на правах
субподрядчика в отделочных работах типовых жилых домов определенной с ерии. Предполагаемое количество домов, подлежащих отделочным работам,
осуществляемым данной фирмой, лежит в диапазоне от N до 2N. Совокупный
тариф за проведение отделочных работ для одного дома N млн р. Переменные
производственные расходы на отделку одного дома оцениваются в N млн р.
Предполагаемые постоянные расходы, связанные с ведением отделочных р абот, оцениваются в N млн р. Рассчитать критический объем работ в натуральном выражении, округленный до целого числа (количество отделанных домов),
рассчитать объем работ в натуральном выражении, который позволил бы д остичь валового дохода не менее N млн р, вычислить валовой доход от проведения работ для максимального числа объектов. Найти уровень производственного левериджа для случая увеличения объема работ с N до 2N объектов, найти
уровень финансового левериджа, при этом учесть, что проценты по ссудам с оставят объем N млн р, а усредненная ставка налога -N%. Рассчитать комплексную характеристику левериджа и сделать выводы о взаимном изменении объема производства, валового дохода и чистой прибыли при полученных уровнях
левериджа.
19
Лабораторная работа № 4
Показатели риска и доходности
для формирования портфеля ценных бумаг
4.1. Цель работы
Получение навыков расчета доходности и уровня риска ценных бумаг
различных компаний, нуждающихся в инвестициях (в т.ч. и инвестициях на
строительство и реконструкцию производственных объектов).
4.2. Краткие теоретические основы
Одной из основных целей каждого инвестора является размещение инвестиционных средств таким образом, чтобы при минимальном риске получить
максимальную прибыль. Решению этой задачи посредством инструментов фондового рынка служит моделирование формирования портфеля акций. Заметим,
что под риском понимается неопределенность в получении будущих доходов,
т.е. возможность возникновения убытков или получения доходов, размеры которых ниже прогнозируемых. Эффективность инвестиций в единичную акцию
выражается величиной
r
P1 P0
P0
d
,
(4.1)
где Ро - цена покупки акции;
P1 - цена продажи;
d - дивиденды, полученные за время владения акцией.
Отметим, что одновременно на фондовом рынке объектами купли- продажи являются акции большого числа эмитентов, имеющие разную степень доходности. Среднюю рыночную доходность этих акций определяют по формуле
N
ri xi ,
rm
(4.2)
i 1
где г i - доходность i акций;
N - количество всех акций на рынке;
х i - удельный вес i-х акций, определяемый как отношение объема их выпуска к суммарному объему всех выпусков (в рыночных ценах на соответс твующий момент).
Пусть известны рыночные показатели доходности акций за К периодов
(rm1, rm2,..., rmk) и за те же периоды известны показатели доходности акций i-гo
вида (ri1, ri2,..., rik). Тогда можно вычислить средние арифметические величины
20
показателей эффективности акций, т.е. rm и ri , а также среднеквадратические
отклонения этих показателей:
K
rm i rm
2
,
i 1
rm
K
K
rij
2
ri
j 1
ri
(4.3)
,
K
(4.4)
Среднее квадратичное отклонение (4.3), (4.4) измеряет отклонение (вариацию) показателей доходности отдельных акций и доходностей по рынку в целом от средних показателей rm и ri . В случае равенства вариации нулю показатель доходности не отклоняется от своего среднего значения, т.е. нет неопределенности, а значит, и риска. Величина вариации σ может считаться мерой неопределенности, т.е. мерой риска.
Учитывая приведенные факты, грамотный инвестор в случае выбора из
двух видов акций, имеющих соотношения ri ≥ rj и σi < σj, выберет i-й вид акций. Если же одни акции имеют большую доходность, а другие меньший риск,
то инвестору приходится решать задачу по выбору оптимального варианта
вложений. Инвесторы используют принцип рыночного равновесия в качестве
ориентира для определения совокупности видов акций, в которые будут идти
инвестиции (иначе, инвестиционного портфеля). Суть его в том, что предполагается за наименее рискованную структуру инвестиционного портфеля принимается набор акций, общая доходность которого равна rm , она отвечает минимальному для инвестора риску σm, обеспечивая при таком уровне риска максимально возможную прибыль. В соответствии с этим принципом главная задача
инвестора - это максимальное воспроизведение в своем портфеле структуры
рынка с периодической ее корректировкой. Сравнительной величиной вложениям в акции служат вложения в безрисковые ценные бумаги (государственные
облигации), как правило, они имеют минимальный уровень доходности, равный
Z. Учитывая все приведенные факты, каждый инвестор старается достичь компромисса между желанием увеличить доходность портфеля и желанием снизить его риск, т.к. замена любых ценных бумаг на более прибыльные повышает
риск портфеля. Сказанное обобщает выражение линии капитала, связывающее
показатели доходности и степень риска портфеля:
rp
Z
rm
z
p
m
где rp - доходность портфеля акций;
21
,
(4.5)
Z - гарантированный процент по государственным бумагам;
rm - средняя рыночная доходность акций за период К;
σm - среднеквадратичное отклонение рыночных ценных бумаг;
σр - среднеквадратичное отклонение акций портфеля ценных бумаг.
Для анализа структуры портфеля ценных бумаг используется также бетакоэффициент, оценивающий изменения в доходности отдельных акций в сопоставлении с динамикой рыночного дохода
K
rij
r i rm j rm
j 1
K
2
m
.
(4.6)
Ценные бумаги, имеющие β > 1, характеризуются как агрессивные и более рискованные, чем рынок в целом, бумаги с β < 1 - защищенные, менее рискованные, чем рынок в целом. Кроме положительных значений β может иметь
отрицательные. Положительный β говорит о том, что доходность соответствующих ему акций изменяется в ту же сторону, что и обще рыночная доходность,
отрицательный β дает противоположную динамику отвечающих ему акций и
рынка в целом. Коэффициент β используется для определения ожидаемой ставки дохода по формуле
Ri Z rm Z i ,
(4.7)
где Ri- ожидаемый (средний) доход на конкретную ценную бумагу;
Z - ставка дохода на безрисковую ценную бумагу;
βi - бета-коэффициент;
rm - средняя рыночная ставка дохода;
( rm - Z) - рыночная премия за риск.
Помимо бета - коэффициента при оптимизации структуры портфеля ценных бумаг используется показатель α (альфа). Он является реакцией на тот
факт, что курс многих акций подвержен колебаниям, не всегда адекватным р еальным изменениям в делах компании-эмитента, бывают бумаги с завышенными и заниженными ценами по сравнению с их истинной стоимостью. Мерой
отклонения от истины служит альфа-коэффициент, имеющий вид:
αi = ri-(Z+(rm-Z) βi).
(4.8)
При αi <0 действующая цена акций считается завышенной, а при αi >0 заниженной. Инвесторы стремятся включать в свой портфель акции, имеющие
αi >0.
22
1.3. Пример решения
На рынке представлены акции пяти компаний: СтройКО, Пирамида,
Полет, СВК, Инжтехком. Доли акций каждой компании на рынке предс тавлены соответственно 30, 25, 20, 15, 10 процентами. Рассчитать доходность
единичных акций каждой компании по месяцам (т.е. по данным месяца) в течение года, а также среднерыночные уровни доходности. Дивиденды по акциям выплачиваются всеми компаниями 2 раза в год фиксированными суммами соответственно в 10, 15, 10, 5, 5 р. Данные по изменениям цен акций
приводятся в табл. 4.1 - 4.5.
Таблица 4.1
Данные по компании СтройКО
Месяц
Цена покупки
Цена продажи
Дивиденды
1
40
48
2
43
49
3
42
53
4
44
52
5
45
53
6
46
55
7
40
50
8
38
44
9
42
49
10
43
51
11
45
51
12
45
52
0
0
0
0
0
18
0
0
0
0
0
10
Таблица 4.2
Данные по компании Пирамида
Месяц
Цена покупки
Цена продажи
Дивиденды
1
50
2
52
3
52
4
53
5
53
6
55
7
50
8
50
9
52
10
55
11
55
12
58
53
55
55
57
60
62
55
53
57
60
60
65
0
0
0
0
0
15
0
0
0
0
0
15
Таблица 4.3
Данные по компании Полет
Месяц
Цена продажи
Цена покупки
Дивиденды
1
40
2
42
3
41
4
42
5
30
6
32
7
25
8
22
9
30
10
40
11
45
12
50
43
44
44
45
40
45
30
36
45
48
50
60
0
0
0
0
0
10
0
0
0
0
0
10
Таблица 4.4
Данные по компании СВК
Месяц
Цена продажи
Цена покупки
Дивиденды
1
30
2
30
3
31
4
32
5
32
6
35
7
35
8
36
9
33
10
34
11
30
12
31
32
32
34
35
36
39
40
42
40
35
32
34
0
0
0
0
0
5
0
0
0
0
0
5
23
Таблица 4.5
Данные по компании Инжтехком
Месяц
Цена продажи
Цена покупки
Дивиденды
1
30
2
31
3
32
4
33
5
34
6
34
7
35
8
35
9
35
10
33
11
33
12
32
33
33
34
35
37
38
39
38
37
35
36
36
0
0
0
0
0
5
0
0
0
0
0
5
1. Найдем эффективность инвестиций по каждой компании за каждый месяц по формуле (4.1).
r1
P1 P0
P0
d
48 40
40
0,2
r2
P1 P0
P0
d
49 48
43
0,139 - доходность компании СтройКО за 2 месяц;
- доходность компании СтройКО за 1 месяц;
и т.д. за все месяцы, по всем компаниям.
(В заданиях по всем вариантам доходность компаний уже определена.
Поэтому п.1 исключаем).
2. Определим рыночную доходность по формуле (4.2) (складываем все
доходности компаний, относительно долей акций на рынке) за каждый месяц.
1 месяц: 0,2×30% + 0,06 × 25% + 0,075 × 20% + 0,067 × 15% + 0,1 × 10% =
0,110;
2 месяц: 0,139×30% + 0,058 × 25% + 0,048 × 20% + 0,067 × 15% + 0,065 ×
10% = 0,082; и т.д. за каждый месяц.
Таблица 4.6
Результат расчета доходностей:
М есяц
СтройКО
1
0,2
2
0,139
3
0,262
4
0,182
5
0,178
6
0,413
7
0,25
8
0,158
9
0,167
10
0,186
11
0,133
12
0,378
Пирамида
0,06
0,058
0,058
0,075
0,132
0,4
0,1
0,06
0,096
0,091
0,091
0,379
Полет
СВК
0,075
0,067
0,048
0,067
0,073
0,097
0,071
0,094
0,333
0,125
0,719
0,257
0,2
0,143
0,636
0,167
0,5
0,212
0,2
0,029
0,111
0,067
0,4
0,258
Инжтехком
0,1
0,065
0,063
0,061
0,088
0,265
0,114
0,086
0,057
0,061
0,091
0,281
Рыночная
0,110
0,082
0,129
0,108
0,181
0,433
0,173
0,223
0,212
0,129
0,104
0,355
3. Определим среднюю доходность за год.
24
r рынок
0,110 0,082 0,129 0,108 0,181 0,433
0,173 0,223 0,212 0,129 0,104 0,355
12
r Ст ройКО
0,186471 ;
0,2 0,139 0,262 0,182 0,178 0,413
0,25 0,158 0,167 0,186 0,133 0,378
12
r Пирамида 0,133333 ; r Полет 0,2805 ; r СКВ
0,2205 ;
0,131917 ; r Инжтехком
0,111 .
4. Найдем среднеквадратические отклонения доходностей по отдельным
компаниям и по всему рынку в целом за весь год по формулам (4.3),
(4.4).
0,110 0,186471
K
rm i rm
i 1
Рынок
2
2
0,082 0,186471
2
0,129 0,186471
2
0,108 0,186471
2
0,181 0,186471
2
0,433 0,186471
2
0,173 0,186471
2
0,223 0,186471
2
0,212 0,186471
2
0,104 0,186471
2
K
0,129 0,186471
0,355 0,186471
12
2
2
= 0,10311;
0,2 0,2205
K
rij
ri
2
K
0,139 0,2205
0,182 0,2205
0,25 0,2205
j 1
СТройКО
2
2
2
0,186 0,2205
2
0,178 0,2205
0,158 0,2205
2
0,262 0,2205
2
2
0,133 0,2205
12
2
0,413 0,2205
0,167 0,2205
2
2
0,378 0,2205
= 0,086805;
Пирамида
0,11657 ;
Полет
0,225241 ;
СВК
0,073739 ;
5. Найдем бета-коэффициенты (формула 4.6).
25
Инжтехком
2
0,074518 .
2
K
rij
r i rm j rm
j 1
Ст ройко
K
2
m
0,2 0,2205 0,110 0,186471
0,139 0,2205 0,082 0,186471
0,262 0,2205 0,129 0,186471
0,182 0,2205 0,108 0,186471
0,178 0,2205 0,181 0,186471
0,413 0,2205 0,433 0,186471
0,25 0,2205 0,173 0,186471
0,158 0,2205 0,223 0,186471
0,167 0,2205 0,212 0,186471
0,186 0,2205 0,129 0,186471
0,133 0,2205 0,104 0,186471
0,378 0,2205 0,355 0,186471
12 0,103112
0,705665 ;
βпирамида = 1,03635; βполет = 1,838297; β свк = 0,652421; βИнжтехком = 0,636904.
Таким образом, акции компаний Полет и Пирамида являются агрессивными, а акции остальных компаний - защищенными.
6. Пусть доходность по безрисковым бумагам Z=0,05. Тогда по формуле
(4.7) ожидаемые доходности составят:
RСтройКО = Z
rm
Z
i
= 0,05+(0,186471 -0,05)0,705665 = 0,1463;
RПирамида = 0,05+(0,186471-0,05) 1,03635 = 0,1914;
R Полет = 0,05+(0,186471-0,05)1,838297 = 0,301;
R СКВ = 0,05+(0,186471-0,05)0,652421 = 0,139;
R Инжтехком = 0,05+(0,186471 -0,05)0,636904 = 0,137.
В соответствии с полученными данными можно рассчитать альфа- коэффициенты по формуле (4.8):
αСтройКО = ri-(Z+(rm-Z) βi)= 0,2205 - 0,1463 = 0,0742;
αПирамида = 0,133333 - 0,1914 = - 0,05807;
α Полет = 0,2805 - 0,301 = - 0,0205;
α СКВ = 0,131917 - 0,139 = - 0,00708;
α Инжтехком =0,111 -0,137 = - 0,026.
26
Вывод: таким образом, акции компании СтройКО являются единственными акциями, цена которых занижена. По всему комплексу показателей акции
этой компании наиболее интересны для инвесторов (хорошая доходность (r) выше среднерыночной, риск σ ниже среднерыночного, β < 1 - защищенные акции; αi= 0,0742 > 0 - имеют заниженную цену, т.е. имеются основания ожидать
роста их курса).
4.4. Задания для выполнения лабораторной работы
Имеются данные о группе производственных компаний, планирующих
привлечь инвестиции для строительства новых производственных объектов.
Доходность по безрисковым бумагам - i. Вычислить риски σ вложений в эти
бумаги, найти средние доходности за год (средние арифметические доходностей по месяцам ), а также β и α - коэффициенты. Сделать выводы о величине
этих коэффициентов и наиболее привлекательном виде акций.
Таблица 4.7
Вариант
Месяц
1
i=
0,05
Компания
Компания
Компания
Компания
Компания
Компания
Компания
Компания
Компания
Компания
Компания
Компания
Компания
Компания
Компания
Компания
Компания
Компания
Компания
Компания
Компания
2
i=
0,05
3
i=
0,06
4
i = 0,1
5
i=
0,03
6
i- 0,06
7
i0,04
1
2
3
1
2
3
1
2
3
1
2
3
1
2
3
1
2
3
1
2
3
1
2
3
4
5
6
7
8
9
%
Рынка
0,2
0,15
0,2
0,18
0,1
0,05
0,11
0,1
0,1
0,2
0,1
0,3
0,02
0,11
0,01
0,08
0,15
0,08
0,1
0,12
0,2
0,08
0,16
0,15
0,16
0,1
0,1
0,12
0,3
0,1
0,3
0,1
0,1
0,01
0,12
0,02
0,08
0,16
0,08
0,1
0,12
0,2
0,04
0,17
0,1
0,18
0,12
0,15
0,13
0,02
0,15
0,4
0,2
0,3
0,05
0,1
0,03
0,09
0,17
0,09
0,1
0,12
0,15
0,12
0,18
0,06
0,16
0,08
0,14
0,12
0,15
0,15
0,5
0,1
03
0,05
0,09
0,04
0,1
0,15
0,1
0,11
0,11
0,15
0,15
0,19
0,08
0,18
0,14
0,13
0,11
0,13
0,1
0,4
0,1
0,1
0,05
0,08
0,05
0,12
0,15
0,12
0,11
0,11
0,2
0,23
0,2
0,09
0,16
0,06
0,12
0,1
0,15
0,1
0,3
0,1
0,1
0,05
0,07
0,06
0,13
0,16
0,13
0,11
0,11
0,2
0,17
0,21
0,14
0,17
0,16
0,11
0,11
0,12
0,1
0,3
0,1
0,1
0,1
0,06
0,07
0,11
0,12
0,12
0,11
0,11
0,2
0,14
0,22
0,17
0,17
0,04
0,1
0,12
0,16
0,15
0,1
0,2
0,3
0,05
0,05
0,08
0,1
0,1
0,1
0,12
0,1
0,1
0,09
0,23
0,18
0,18
0,18
0,11
0,13
0,1
0,15
0,1
0,2
0,1
0,05
0,04
0,09
0,09
0,1
0,1
0,12
0,1
0,2
50
30
20
40
30
30
20
30
50
18
42
40
34
33
33
80
15
5
35
35
30
27
Лабораторная работа № 5
Модель контроля хода работ при оперативном управлении
в строительной организации
5.1. Цель работы
Получение навыков определения моментов контроля при оперативном
управлении.
5.2. Краткие теоретические основы
Оперативные производственные планы строительных организаций стр оятся на короткие временные промежутки с точностью до отдельных единиц используемых ресурсов. Но после того как плановое решение уже сформировано,
ситуация меняется из-за большого количества «возмущений» - объективных и
субъективных факторов, оказывающих влияние на ход строительного процесса.
Возмущения приводят к тому, что расписание хуже отражает состояние и ход
ведения строительных работ, или вообще к потере расписанием адекватности.
Более того, возмущения приводят к увеличению материальных и трудовых з атрат. Таким образом, снижение затрат и своевременное выполнение работ входит в круг основных задач, стоящих перед строительной организацией. Эти задачи могут быть решены за счет разработки новых технологий управления
строительными проектами и контроля за ходом работ. Общая постановка этих
задач заключается в упорядочении во времени определенного набора работ при
соблюдении ряда условий и управлении ими.
5.3. Пример решения
Пусть имеются следующие данные о параметрах строительства нулевого цикла
кирпичных домов в Приморском крае: tmin=15 дней, tmax=74 дня, Vпл=1 (фактически это доля выполненного задания). Необходимо расставить 5 точек ко нтроля таким образом, чтобы была обеспечена возможность своевременного
оперативного управления ходом строительных работ. Долю реально выполненного задания в точках контроля будем считать известной и равной:
Таблица 5.1
Точка
контроля
Доля
t0
t1
t2
t3
t4
0,7
0,8
0,923
0,98
1
0-й шаг:
Определим интенсивности выполнения работы υ min и υ max:
υ min=Vпл/tmax = 1 / 74=0,0135,
28
υ max =Vпл/tmin= 1 / 15 ≈ 0,07.
min
2t max 3 15 2 74
t пл = 3t
5
45 148
≈ 39 дней.
5
5
1-й шаг:
Рассмотрим, как вычислить периоды контроля за ходом выполнения работы.
Так как целью оперативного контроля хода работ является своевременная выработка и принятие управленческих решений, то первой точкой контроля будет
t0.
max
1) t0
3t min 2t max 5V пл
min
5 max
0,07 3 15 2 74 5 1
30 дней
5 0,07 0,0135
2) Найдем V* - объем задания, которое необходимо выполнить к моменту времени t0 .
V t пл t0
t пл
V * (t0 )
1 30
39
0,7692
3) Определяем управляющее воздействие по формуле.
i
V пл
t пл
V (ti )
ti
1
39
0,7
30
0,0023078 .
4) Определяем интенсивность работ с учетом управляющего воздействия по
формуле
max
max
0,07 0,0023078 0,06769 .
нов t 0
ст t 0
0
2-й шаг:
1) Рассчитаем t1
max
нов
t1
t пл
min
V пл V t0
t0
m ax
min
нов
0,06769 39 0,0135 30 1 0,7
0,06769 0,0135
35 дней .
*
2) Найдем V - объем задания, которое необходимо выполнить к моменту времени t1
V * (t1 )
V t пл
t1
t пл
1
35 0,8974 ,
39
3) Определяем управляющее воздействие
2
V пл
t пл
V (t1 )
t1
1
39
0,8
35
0,02784 ,
4) Определяем интенсивность работ с учетом управляющего воздействия
max
max
0,07 0,002784 0,067216 .
нов t1
ст t1
1
29
3-й шаг:
1) Рассчитаем t2
max
нов
t2
t пл
min
ti
1
max
нов
V пл V ti
0,067216 39 0,0135 35 1 0,8
0,067216 0,0135
1
min
36 дней .
2) Найдем V* - объем задания, которое необходимо выполнить к моменту времени t2
V t пл
V (t 2 )
t2
t пл
1
36 0,92308 ,
39
*
3) Определяем управляющее воздействие
2
V пл
t пл
V (t 2 )
t2
1
39
0,923
36
0,
4) Определяем интенсивность работ с учетом управляющего воздействия
max
max
0,07 0 0,07 .
нов t 2
ст t 2
2
4-й шаг:
1) Рассчитаем t3
max
нов
t3
t пл
min
ti
1
max
нов
V пл V ti
1
min
0,07 39 0,0135 36 1 0,923
0,07 0,0135
.
38,35398 38 дней
2) Найдем V* - объем задания, которое необходимо выполнить к моменту времени t3
V t пл
t3
t пл
V * (t3 )
1
38 0,97436 ,
39
3) Определяем управляющее воздействие
3
V пл
t пл
V (t3 )
t3
1
39
0,98
38
0,000149 ,
4) Определяем интенсивность работ с учетом управляющего воздействия
max
max
0,07
0,000149 0,070149 .
нов t3
ст t3
3
5-й шаг:
1) Рассчитаем t4
max
нов
t4
t пл
min
ti
max
нов
38,89 39 дней
1
V пл V ti
min
" ПЛАН
1
0,070149 39 0,0135 38,35
0,070149 0,0135
1 0,98
.
ВЫПОЛНЕН "
2) Найдем V* - объем задания, которое необходимо выполнить к моменту времени t4
V * (t 4 )
V t пл
t4
t пл
1
39 1 ,
39
30
3) Определяем управляющее воздействие
4
V пл
t пл
V (t 4 )
t4
1
39
1
39
0,
4) Определяем интенсивность работ с учетом управляющего воздействия
max
нов
t4
max
ст
t4
4
0,07 0 0,07 .
Вывод: работы были завершены в срок в полном объеме.
Понадобилось 5 точек контроля.
5.4. Задания для выполнения лабораторной работы
Пусть имеются следующие данные о параметрах строительства нулевого цикла
домов: Vпл = l (фактически это доля выполненного задания).
Таблица 5.2
Вариант
t min
t max
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
12
12
14
14
20
20
I5
15
25
25
15
15
16
16
20
74
74
75
75
80
80
90
90
85
85
60
60
75
75
70
Выполненная доля работы (в точках контроля)
t0
t1
t2
t3
t4
0.7
0.78
0.91
0.98
1
0.68
0.83
0.9
0.99
1
0.74
0.85
0.92
0.98
1
0.65
0.75
0.85
0.95
0.98
0.7
0.8
0.85
0.9
1
0.65
0.8
0.87
0.96
0.99
0.7
0.8
0.9
0.95
1
0.75
0.83
0.89
0.97
0.99
0.8
0.84
0.9
0.95
0.98
0.8
0.88
0.95
0.99
1
0.7
0.76
0.84
0.88
0.94
0.75
0.8
0.92
0.97
1
0.75
0.9
0.94
0.97
1
0.7
0.88
0.92
0.97
0.99
0.65
0.76
0.9
0.95
0.97
Библиографический список рекомендуемой литературы
1. ВСН 53-86(р) Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа
жилых зданий. Официальное издание, Госгражданстрой СССР - М.: Прейскурантиздат, 1988.
2. ГОСТ 2.105-95. ЕСКД. Общие требования к текстовым документам. — М.: Издательство
стандартов, 1995.
3. Методические указания о порядке разработки государственных элементных сметных норм
на строительные, монтажные, специальные строительные и пусконаладочные работы (утв. Постановлением Госстроя России № 18-15 от 24.04.1998 г.). - М.: Госстрой России, 1998.
4. Методические указания по разработке укрупненных показателей стоимости строительства
(утв. Постановлением Госстроя СССР № 110 от 1.06.1983 г.). — М.: Стройиздат, 1991.
31
5. Перечень действующих законодательных актов РФ, в соответствии с которыми ведется
определение стоимости строительства (по состоянию на 01.01.1999 г.). - М.: Госстрой России, 1999.
6. Баркалов С.А., Богданов Д.А., Глухов А.В., Косачев С.Ю., Курочка П.Н. Основы научных
исследований по технологии и организации строительного производства: Лабораторный практикум. Воронеж: Воронежская государственная архитектурно-строительная, академия, 1999.
7. Бурков В.Н., Новиков Д.А. Как управлять проектами. - М.: СИНТЕГ-ГЕО, 1997.
8. Грабовой П.Г., Кулаков Ю.Н., Осташко В.Я. и др. «Экономика и управление недвижим остью» Сборник задач и упражнений. Учебник для вузов. - М.: Изд. Смолин АСВ, 2000.
9. Хан Д. Планирование и контроль: концепция контроллинга./ Пер. с нем./ Под ред. А.А.
Турчака, Л.Г. Головача, М.Л. Лукашевича.- М: «Финансы и статистика» 1997.
Оглавление
Введение…………………………………………………….................
Лабораторная работа № 1 Определение физического износа
жилых зданий ............…………………………….................................
Лабораторная работа № 2 Способы оценки проектов недвижимости,
основанные на бухгалтерском и экономическом
(финансовом) учете..............................................................................
Лабораторная работа № 3 Расчет видов экономического
левериджа...............................................................................................
Лабораторная работа № 4 Показатели риска и доходности
для формирования портфеля ценных бумаг….....................................
Лабораторная работа № 5 Модель контроля хода работ
при оперативном управлении в строительной
организации....................
Библиографический список рекомендуемой литературы…………
3
3
6
12
20
28
31
ПЛАНИРОВАНИЕ И КОНТРОЛЛИНГ
Методические указания
к выполнению лабораторных работ
для студентов всех форм обучения
специальности 270115
«Экспертиза и управление недвижимостью»
Составители: к.т.н. Сергеева Алла Юрьевна,
к.т.н. Мясищев Руслан Юрьевич,
проф. Мясищев Юрий Владимирович
Сергеев Юрий Дмитриевич
Отпечатано в авторской редакции
Подписано в печать30.09. 2013. Формат 60х84 1/16. Уч.-изд. л.2,0.
Усл.-печ. л.2,1. Бумага писчая. Тираж 100 экз. Заказ № 410.
__________________________________________________________________
Отпечатано: отдел оперативной полиграфии издательства учебной литературы и учебно-методических изданий
Воронежского ГАСУ
394006 Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84
32
Документ
Категория
Без категории
Просмотров
13
Размер файла
515 Кб
Теги
планирование, 315, контроллинг
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа