close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

372.Понявина Н.А. Управление реализацией инвестиционного проекта

код для вставкиСкачать
Министерство образования и науки РФ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Воронежский государственный архитектурно-строительный университет»
УПРАВЛЕНИЕ РЕАЛИЗАЦИЕЙ
ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Учебно-методическое пособие
для студентов бакалавриата и магистратуры
всех форм обучения направления подготовки
270800 «Строительство»
Составители:
Н.А. Понявина, Е.А. Чеснокова,
Е.П. Горбанева, Д.И. Емельянов
Воронеж 2015
УДК 69.003:658.15(07)
ББК 65-211я7
У677
Составители:
Н.А. Понявина, Е.А. Чеснокова, Е.П. Горбанева, Д.И. Емельянов
У677
Управление реализацией инвестиционного проекта строительства
объекта недвижимости: учеб.-метод. пособие к выполнению курсового проекта / [сост. Н.А. Понявина и др.]; Воронежский ГАСУ. –
Воронеж, 2015. – 69 с.
ISBN 978-5-89040-525-8
Приводятся основные понятия методологии управления проектами применительно к инвестиционно-строительной деятельности, а также состав, содержание, порядок разработки и
оформления курсового проекта. Рассмотрен порядок подготовки исходных данных, даются указания по разработке отдельных частей проекта с применением нормативной и научнометодической литературы. Представлена последовательность использования специализированного программного обеспечения при выполнении курсового проектирования и, в частности, для
оптимизации решений в календарном производственном планировании.
Предназначено для студентов, обучающихся по направлению «Строительство» всех
форм обучения, а также может быть полезно студентам инженерно-строительных и экономических специальностей, магистрантам, аспирантам, преподавателям и специалистам, работающим
в сфере управления проектами.
Ил. 14. Табл. 10. Библиогр.: 52 назв.
УДК 69.003:658.15(07)
ББК 65-211я7
Печатается по решению учебно-методического совета
Воронежского ГАСУ
Рецензенты:
кафедра «Экономика, организация и управление производством» ФГБОУ ВПО
«Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»;
А.А. Арзуманов, к. т. н., доц. кафедры промышленного транспорта
Воронежской государственной лесотехнической академии
© Понявина Н.А., Чеснокова Е.А.,
Горбанева Е.П., Емельянов Д.И.,
составление, 2015
© Воронежский ГАСУ, 2015
ISBN 978-5-89040-525-8
2
ВВЕДЕНИЕ
В настоящее время в России выявлен большой интерес к признанной во
всем мире профессиональной деятельности – управлению проектами. Связано
это с тем, что современный этап развития общества характеризуется стремительным ростом научно-технического прогресса, и успех каждой организации
зависит от ее способности к изменениям для адаптации к быстро возрастающим
требованиям внешней среды. Управление проектами как новая управленческая
культура и технология позволяет форсировано перейти от спонтанного развития в «точках роста» к целенаправленному планомерному развитию, от отдельных проектов и программ через проектно-ориентированные организации и
компании к проектно-ориентированному бизнесу и обществу в целом.
Под проектом понимают комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения в течение заданного периода времени и при установленном бюджете поставленных задач с четко определенными целями.
Управление проектами - это методология организации, планирования, руководства и координации трудовых, финансовых и материально-технических
ресурсов на протяжении всего жизненного цикла проекта путём применения
системы современных методов и техники управления для достижения определённых в проекте результатов по составу и объёму работ, стоимости, времени,
качеству и удовлетворению участников проекта.
Поскольку далеко не во всех случаях могут быть выделены формальные
принципы управления проектами, данную методологию часто называют искусством.
Основная идея технологии профессионального управления проектами –
четко определить цели, состав работ, работы с учетом имеющихся рисков и
возможностей, постоянно контролировать ситуацию и своевременно реагир овать на возникающие изменения и отклонения для достижения целей проекта в
рамках установленного времени, бюджета и качества.
Реализация проекта осуществляется полномочным руководством проекта,
менеджером и командой, работающей под этим руководством, другими учас тниками проекта, выполняющими отдельные специфические виды деятельности,
процессы по проекту.
В соответствии с мировыми стандартами менеджер проекта должен уметь
организовать пять основных процессов проекта – инициацию, планирование,
исполнение, контроль и завершение. Кроме того, он должен обладать знаниями
и навыками в таких областях, как управление предметной областью проекта,
управление сроками, бюджетом проекта, создание команд (управление персоналом проекта), управление коммуникациями между участниками проекта,
управление рисками, управление взаимодействием с внешними поставщиками
и субподрядчиками, управление качеством.
3
В результате реализации любого проекта необходимо достигнуть некоторого положительного результата для каждого из его участников (заказчика, инвесторов, подрядчиков, поставщиков, органов власти, а также потребителей).
В учебно-методическом пособии изложены теоретические основы планирования на примере реализации инвестиционно-строительного проекта. Приводятся состав, содержание, порядок разработки и защиты курсового проекта
«Управление реализацией инвестиционного проекта строительства объекта недвижимости», который должны выполнить студенты всех форм обучения
направления «Строительство».
Курсовой проект «Управление реализацией инвестиционного проекта
строительства объекта недвижимости» выполняется в строгом соответствии с
выданным и подписанным преподавателем – руководителем курсового проекта,
заданием. Курсовой проект, выполненный без выданного задания или с отступлением от выданного задания, не проверяется и не допускается к защите.
1. ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ КУРСОВОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ
Целью курсового проектирования является закрепление теоретических
знаний, полученных в процессе изучения курса, а также смежных дисциплин:
«Организация строительного производства», «Технология строительного пр оизводства», «Экономика недвижимости», «Финансы и денежное обращение,
ипотека» и т.д.
Задачами курсового проекта являются:
развитие навыков работы со специальной, нормативной и периодической
литературой;
практическое освоение методологии управление проектами;
подготовка расчетов, связанных с использованием трудовых ресурсов
строительной организации для реализации проекта;
приобретение опыта использования современного программного обеспечения управления проектами для решения задач планирования строительства объектов жилого и коммерческого назначения.
2. СОСТАВ И СОДЕРЖАНИЕ КУРСОВОГО ПРОЕКТА
Курсовой проект «Управление реализацией инвестиционного проекта
строительства объекта недвижимости» состоит из пояснительной записки и
графического материала.
Пояснительная записка включает следующие разделы:
1. Предметная область (содержание) и структуризация инвестиционностроительного проекта.
2. Детальное календарное планирование строительства объекта недвижимости.
3. Укрупнённое планирование осуществления инвестиционного строительного проекта.
4
4. Определение источников финансирования проекта, бюджетирование и
оценка его эффективности.
Пояснительная записка должна содержать введение, основной текст расчетного материала, согласно представленным разделам, заключение, список
использованных источников (литература, интернет-сайты). Записка обязательно должна иметь титульный лист и заполненное и подписанное преподавателем
задание на курсовое проектирование, все листы, кроме титульного, должны
быть пронумерованы. Образец оформления титульного листа пояснительной
записки представлен в прил. 1.
Графический материал курсового проекта включает:
1. Детальный календарный план строительства объекта недвижимости,
укрупнённый календарный план реализации инвестиционно-строительного
проекта, график распределения ресурсов, Вся перечисленная информация размещается на листе бумаги формата А1;
2. Схему финансирования проекта, схему взаимодействия участников,
модели структуризации проекта (структурная декомпозиция работ, структурную декомпозицию организации проекта, матрицу распределения ответственности), расчет стоимости этапов инвестиционного проекта строительства, а
также показатели оценки эффективности капиталовложений. Данная информация размещается на листе бумаги формата А1.
Пояснительная записка оформляется в среде редактора MS Office Word, а
также используются программные продукты MS Office Excel, MS Visio. Для разработки решений курсового проекта применяются программные продукты календарного планирования и контроля проектов, такие как MS Office Project Professional.
При разработке графического материала курсового проекта должны быть
использованы программные средства управления проектами, такие как MS Office Project Professional.
Основная часть курсового проектирования выполняется в компьютерном
классе под руководством преподавателей, однако при необходимости может
быть разработана студентами самостоятельно согласно учебно-методическому
пособию, а также методическим указаниям по работе с программным обеспеч ением MS Office Project [32]. Дополнительные сведения о применении программы MS Office Project содержатся [1, 5, 10, 11, 13, 21, 22, 35, 36, 46, 49].
При разработке курсового проекта все обоснования, расчеты и выводы
выполняются на основе изучения специальной рекомендованной литератур ы с
использованием условных исходных данных, выданных преподавателем. Следует учитывать требования российского законодательства, изложенные в [9, 15,
17-19, 25, 32, 37], а также требования международных стандартов [34, 40]. В
настоящем учебно-методическом пособии приведен подробный список источников и Интернет-сайтов, необходимых при разработке курсового проекта и
изучении дисциплины.
5
Более подробное содержание разделов пояснительной части и графич еского материала курсового проекта «Управление реализацией инвестиционного
проекта строительства объекта недвижимости», а также методика его подготовки изложены ниже.
Структура учебно-методического пособия отражает общую последовательность действий во время работы над проектом строительства объекта.
3. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ
ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ КУРСОВОГО ПРОЕКТА
В качестве исходных данных для курсового проектирования выступают
сведения об объемно-планировочных и конструктивных характеристиках объекта недвижимости, а также об условиях его строительства. В виде исключения
(по согласованию с преподавателем) в качестве исходных данных могут пр иниматься данные, полученные студентами при выполнении курсового проекта
по дисциплинам «Организация строительного производства» и «Технология
строительного производства», или реальные данные по строительным объектам, полученные, например, при прохождении производственной практики.
Таким образом, каждому студенту выдаётся заполненный и подписанный
преподавателем индивидуальный бланк задания, в котором указаны следующие
исходные данные:
1. Тип строящегося объекта: жилой дом, жилой малоэтажный комплекс,
гостиница, бизнес-центр или торговый (торгово-развлекательный) центр.
2. Характеристика объекта: количество зданий в комплексе, секционность, этажность, количество квартир.
3. Основные конструктивные характеристики объекта: конструктивная
схема, тип и материал фундаментов, материал стен и перекрытий, тип и состав
кровли и т.д.
4. Местоположение объекта строительства: название города и района.
Все разделы курсового проекта выполняются на основе одних и тех же
исходных данных и должны быть увязаны между собой. Образец заполненного
бланка на выполнение курсового проекта представлен в прил. 2.
4. УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫМ ПРОЕКТОМ
4.1. Предметная область (содержание)
инвестиционно-строительного проекта
Под содержанием, или предметной областью, проекта (Project Scope)
можно понимать два разных значения:
- содержание результата проекта, т.е. совокупность характеристик
продуктов и услуг, производство (оказание) которых должно быть обеспечено в
результате завершения проекта;
6
- содержание самого проекта, т.е. совокупность работ, которые должны
быть выполнены для получения продукта или услуги с заданными свойствами и
параметрами.
Выполнение содержания проекта измеряется относительно плана проекта, в то время как выполнение содержания продукта - относительно требований
к продукту. Оба типа управления содержанием (проекта и продукта) должны
быть тесно взаимосвязаны, обеспечивая тем самым создание требуемого пр одукта или услуги посредством эффективного осуществления проекта.
Управление содержанием непосредственно связано с определением и
контролем всех элементов, которые должны или не должны включаться в пр оект. Важно обозначить цели, результаты, стратегию и критерии успешнос ти
проекта.
Задачи, поставленные при осуществлении проекта, а также основные
условия его выполнения, принято называть определением проекта (Project
Definition). Определение проекта должно быть оформлено в виде документа,
представляющего следующую информацию: цели и результаты проекта, потребность в продукте проекта, номенклатура работ, сроки и технология их выполнения, потребности в ресурсах (в том числе во внешних работниках и организациях), оценка стоимости, необходимость соответствия требованиям опр еделённых стандартов и норм.
Как правило, в результате определения строительного проекта должны
быть выявлены следующие данные:
- содержание работ - номенклатура работ, их взаимная последовательность, основные ключевые события, способствующие контролю хода выполнения проекта;
- продолжительность и сроки осуществления проекта;
- трудовые, материальные, финансовые и прочие ресурсы, требуемые
для выполнения проекта;
- определение конкретных исполнителей и оценка трудоёмкости работ один из основных факторов успешного планирования проекта. Нужно учесть
время простоев, выходные и праздничные дни, а также определить параметры
рабочего дня и рабочей недели для исполнителей;
- стоимость проекта;
- распределение капитальных вложений во времени.
Определение проекта является первым шагом в управлении проектом.
Целями проекта (Project Objectives) называют желаемые результаты, достигаемые в результате успешного осуществления проекта при заданных условиях его выполнения.
Наличие чётко поставленных целей является одним из основных признаков проекта; если нет целей, нельзя говорить о наличии проекта. Проект завершается либо при достижении всех поставленных целей, либо при намеренном
отказе от их достижения.
Цели проекта учитывают весь спектр основных вопросов, связанных с
7
проектом: технические, финансовые и организационные факторы, проблемы
качества, безопасности, вопросы использования трудовых ресурсов, поставок,
применения информационных технологий и т. д.
При формировании целей проекта необходимо не только задать желаемый результат деятельности, но и чётко определить качественные и колич ественные характеристики этого результата, (как должен выглядеть результат),
время его достижения (продолжительность и сроки), уровень затрат ресурсов
(трудоёмкость, финансовые затраты), а также требования и ограничения, уч итываемые при реализации проекта (условия осуществления проекта).
Для каждого проекта может быть построено множество взаимосвязанных
целей, которые должны быть чётко определены, т. е. цели должны иметь ясный
смысл, результаты, получаемые при их достижении, должны быть измеримы, а
заданные ограничения и требования - выполнимы. При управлении проектом
область допустимых значений обычно ограничивается временем, стоимостью,
ресурсами и требуемым качеством получаемых результатов. Генеральную цель
проекта, чётко выражающую причину его инициации, принято называть миссией проекта.
В ходе осуществления проекта под воздействием изменений в его окр ужении или в зависимости от его развития и получаемых промежуточных результатов, цели проекта могут корректироваться, поэтому целеполагание нужно
рассматривать в качестве непрерывного процесса, в котором анализируются
сложившаяся ситуация, тенденции и при необходимости осуществляется изменение целей.
Задание целей проекта равнозначно определению проекта и составляет
важный этап в разработке концепции проекта. После формулирования целей
проекта можно приступить к поиску и оценке альтернативных способов их достижения.
Результатом проекта (Project Deliverable) называется любой измеримый,
материальный, определённый объект, который должен быть получен при з авершении проекта или его отдельного этапа.
Результатом проекта обычно является продукт (услуга), который, тем не
менее, может включать в себя дополнительные взаимосвязанные между собой
элементы, каждый из которых имеет самостоятельное содержание. Например,
новый жилой комплекс может включать в себя три отдельно стоящих жилых
дома, паркинг, благоустроенную территорию.
Стратегия проекта (Project Strategy) определяет направления и основные принципы осуществления проекта и характеризуется набором качественных и количественных показателей, по которым оценивается выполнение пр оекта. Стратегия фиксирует результаты проекта и процессы, которые необходимо выполнить для достижения всей совокупности поставленных целей.
8
Стратегия проекта носит комплексный характер, должна разрабатываться
на самых ранних этапах проекта и охватывать все основные факторы его выполнения. По мере разработки проекта стратегию соответствующим образом
необходимо обновлять или пересматривать.
Критерии успешности проекта (Project Success and Failure Criteria)
представляют собой совокупность показателей, позволяющих судить о степени
достижения целей проекта. Главным требованиям к критериям является их однозначное и ясное определение.
Выделяют несколько типов критериев успешности проекта:
- традиционные («проект выполнен в рамках выделенных времени и
бюджета и в соответствии с требованиями к качеству и к результатам»);
- специфические, поставленные инвестиционно-строительной организацией или заказчиком;
- экономические - достижение выгоды для участников проекта.
Фактор, значительно влияющий на достижение успеха проекта, принято
называть критическим фактором успешности (Critical Success Factor).
Критерии успешности взаимосвязаны между собой, однако обладают потенциальной независимостью и могут изменяться с течением времени. При
этом отклонение от поставленных на этапе инициирования целей проекта не
всегда будет означать неудачу в выполнении проекта.
Реализация проекта может быть признана успешной в случае достижения
одного из следующих факторов:
- обеспечения требуемой функциональности объекта;
- выполнения требований заказчика;
- получения экономической выгоды для подрядчика;
- удовлетворения потребностей всех участников проекта;
- достижения предварительно поставленных целей.
С другой стороны, осуществление проекта может считаться неудачным при
превышении бюджета или времени, несоответствии продукта требованиям по качеству, неудовлетворении предъявляемых требований по функциональности и т.д.
На успешность реализации проекта могут критически влиять квалификация сотрудников, задействованных в проекте - восприятие проекта обществом,
мотивация работы, стиль управления и другие факторы.
С описания предметной области (содержания) инвестиционностроительного проекта начинается пояснительная записка.
Необходимо включить краткие сведения о рассматриваемом объекте
строительства, характеризующие предметную область проекта, а именно:
- наименование объекта, его назначение;
- месторасположение объекта, его анализ и оценка;
- объёмно-планировочные параметры объекта (этажность, количество
секций, размеры, площадь, количество квартир и т.д.);
- конструктивные особенности объекта (материал стен и перекрытий,
тип фундаментов, кровли и т.д.);
9
- квартирография (для жилой недвижимости) или спецификация помещений (для коммерческой недвижимости);
- прочие сведения.
Кроме того, в начале пояснительной записки необходимо привести основные параметры строительного проекта, которые будут получены по завершении курсового проектирования, а именно:
- продолжительность строительства, в том числе продолжительность
строительно-монтажных работ;
- стоимость проекта, в том числе стоимость строительно-монтажных работ;
- параметры эффективности проекта - чистый дисконтированный доход,
индекс доходности, внутренняя норма доходности и период окупаемости.
4.2. Жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта
Для повышения управляемости каждый проект необходимо разделить на
несколько отдельных фаз. Фазой проекта (Project Phase) называют комплекс
логически взаимосвязанных работ, в процессе завершения которых достигается
промежуточный результат проекта. Обычно выделяют одну начальную фазу,
одну или несколько промежуточных фаз и одну завершающую фазу проекта.
Полная совокупность последовательных фаз составляет жизненный цикл проекта (Project Life Cycle). Фазы проекта, в свою очередь, принято разбивать на
стадии, а стадии - на этапы.
Общепринятого подхода к определению жизненного цикла проекта, его
фаз, стадий и этапов не существует и, вероятно, не может существовать, так как
все эти характеристики зависят от специфики конкретного проекта, условий его
реализации и опыта участников. Тем не менее логика и содержание процессов
развития проектов имеют много общего и наиболее полно и ясно представлены
в схеме жизненного цикла проекта американского Института управления пр оектами (PMI) (рис. 1).
2 фаза
Разработка
3 фаза
Реализация
4 фаза
Завершение
уровень усилий
1 фаза
Концепция
время
Рис. 1. Жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта (PMI, США)
10
Таким образом, жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта
подразделяется на четыре следующие фазы:
Фаза 1 - концепция (Сопсерt Рhаse) – подразумевает функцию выбора
проекта. Проекты инициируются в силу возникновения потребностей, которые
нужно удовлетворить. Однако в условиях дефицита ресурсов невозможно удовлетворить все потребности без исключения. Решения принимаются исходя из
наличия ресурсов и, в первую очередь, финансовых возможностей и включают
в себя предварительные исследования, определение проекта, сравнительная
оценка альтернативных вариантов, представление и экспертиза предложений,
анализ осуществимости проекта, разработка и осуществление стратегии. По
окончании данной фазы принимается решение о переходе к следующим фазам
проекта. Эта фаза также может называться предынвестиционной (т.к. вложения
инвестиций не происходит) или начальной.
Фаза 2 - разработка (планирование и проектирование) (Development
Phase) – планирование в том или ином виде производится в течение всего срока
реализации проекта. В самом начале жизненного цикла проекта обычно разр абатывается неофициальный предварительный план – грубое представление о
том, что потребуется выполнить в случае реализации проекта. Решение о выборе проекта в значительной степени основывается на оценках предварительного
плана. Формальное и детальное планирование проекта начинается после принятия решения о его реализации. Как правило, план проекта не остается неизменным, и по мере осуществления проекта подвергается постоянной корректировке
с учетом текущей ситуации. Эта фаза включает в себя формирование команды
проекта, разработка основного содержания, стратегическое (укрупненное) планирование, организация и проведение торгов, заключение контрактов, разр аботка и экспертиза проектно-сметной документации, получение разрешения на
строительство, детальное планирование.
Фаза 3 - реализация (строительство) (Ехесиtioп/1тр1етепtation Рhasе) –
после утверждения формального плана на менеджера ложится задача по его реализации. По мере осуществления проекта руководители обязаны постоянно
контролировать ход работ. Контроль заключается в сборе фактических данных
о ходе работ и сравнении их с плановыми. Задачей менеджера является анализ
возможного влияния отклонений в выполненных объемах работ на ход реализации проекта в целом и в выработке соответствующих управленческих решений. Включает подготовку строительной площадки, производство, поставки,
строительно-монтажные работы, монтаж оборудования.
Фаза 4 - завершение (ввод в эксплуатацию) (С1оsе Оиt/Finish Рhasе) –
проект заканчивается, когда достигнуты поставленные перед ним цели. Иногда
окончание проекта бывает внезапным и преждевременным, т.е. в тех случаях,
когда принимается решение прекратить проект до его завершения по графику.
Производится подведение итогов и получение данных о результатах, достигнутых в ходе выполнения работ по проекту, анализируется эффективность управления проектом. Содержит испытания оборудования, участие рабочей комис11
сии, устранение недоделок, привлечение государственной комиссии, завершение контрактов, подведение итогов, закрытие проекта.
Каждая фаза жизненного цикла проекта отличается спецификой выполнения работ, интенсивностью затрат, типами используемых ресурсов и т. д. Фазы проекта могут выполняться с совмещением во времени.
Осуществление любого проекта становится возможным после его инициации.
Инициация проекта (Project Initiation) - стадия процесса управления
проектом, результатом которой является санкционирование начала проекта или
очередной фазы его жизненного цикла.
В общем случае под инициацией понимают формальный процесс вовлечения организации в начало выполнения проекта или его отдельной фазы, ко мплекса работ или отдельной работы проекта. Инициация проекта включает разработку концепции (анализ проблемы и потребности в проекте, сбор исходных
данных, определение целей и задач проекта, рассмотрение альтернативных вариантов его осуществления), рассмотрение и утверждение концепции и со бственно инициирование (принятие решения о начале проекта, выбор и назначение руководителя проекта и состава рабочей группы, принятие решения об
обеспечении ресурсами работ проекта).
Инициация проекта возможна только после выявления потребностей, на
частичное или полное удовлетворение которых направлен рассматриваемый
проект. Потребности могут появиться у следующих участников рынка:
непосредственно организации, инициирующей проект, - удовлетворение
собственных потребностей своими силами;
заказчика - проект ведется на основании заключения между заказчиком и
строительной организацией договора строительного подряда. Строительная компания получает вознаграждение за выполненные работы, риски
распределяются между заказчиком и подрядчиком;
потенциального потребителя - проект осуществляется за счет средств
инвестиционно-строительной организации, которая может рассчитывать
на получение максимальной прибыли, но несет все риски за успех или
провал проекта, результаты проекта после их достижения продаются потребителям.
Во многих случаях инициация проекта происходит только после оценки
потребностей, анализа осуществимости, предварительного планирования или
иных процедур, выполняемых независимо от проекта.
Строительные проекты обычно инициируются при появлении одного или
нескольких следующих условий:
- требований рынка (например, создание более экономичного жилья в
ответ на снижение платежеспособности населения);
- предложения заказчика (например, строительство по договору подряда);
- развития бизнеса (например, строительство новых производственных
цехов);
12
технологического развития (например, разработка новой технологии);
- требований законодательства (например, строительство очистных с ооружений);
социальных потребностей (например, переселение граждан из ветхого
и аварийного жилья).
В общем случае проект инициируется для создания определённых пр одуктов или услуг, характеристики которых документируются в описании продукта (услуги) проекта. Описание продукта включает требования к продукту,
отражающие согласованные потребности заказчика и потребителей, а также дизайн продукта, удовлетворяющий данным требованиям. Описание продукта
должно определять отношения между создаваемым продуктом (услугой) и пр ичинами инициации проекта.
Для повышения эффективности планирования описание продукта проекта
должно быть настолько подробным, насколько возможно; также его необход имо детализировать по мере уточнения требуемых характеристик и конкретиз ации имеющейся информации. В большинстве случаев первоначальное описание
продукта осуществляется заказчиком проекта.
Критерии выбора проектов обычно определяются в терминах ценности
продукта проекта и могут охватывать достаточно широкий диапазон параметров (окупаемость капиталовложений, доля рынка, полезность для потребителей
и т. д.). Все инициированные проекты должны соответствовать стратегическим
целям (миссии) инвестиционно-строительной организации, определённым в
стратегическом плане её развития. Необходимо максимально учитывать имеющуюся информацию о результатах прошлых решений по выбору проектов, а
при инициализации последующей фазы жизненного цикла проекта чрезвычайно значима информация о результатах выполнения предыдущей фазы.
На основе изучения рекомендуемой и другой специальной и периодической литературы рассмотреть проект по следующей классификации:
- класс проекта (монопроект, мультипроект, мегапроект);
- тип проекта (социальный, экономический, организационный, технический,
смешанный);
- длительность проекта (краткосрочный, среднесрочный, долгосрочный);
- сложность проекта (простой, сложный, очень сложный);
- масштаб проекта (малый, средний, крупный, очень крупный).
А также пояснить признаки отнесения проекта к соответствующей категории.
-
4.3. Окружение инвестиционно-строительного проекта
Каждый проект нужно рассматривать, а также управлять им, учитывая
окружение, в котором он существует. Окружение проекта (Рroject
Environment) - среда проекта, порождающая совокупность внутренних и внешних факторов, способствующих или препятствующих достижению целей про13
екта. При осуществлении любого строительного проекта обязательно нужно
учитывать окружение, поскольку оно может существенно повлиять на успех
проекта. Факторы – это такие элементы, которые, хотя и не могут совершать
действий, оказывают огромное влияние на проект самим своим существованием. К ним относятся положения, законы, постановления, традиции, физические
или экономические условия.
Окружение проекта подразделяется на внешнее и внутреннее, внешнее
окружение, в свою очередь, делится на дальнее и ближнее (рис. 2).
ОКРУЖЕНИЕ ПРОЕКТА
ВНЕШНЕЕ
ДАЛЬНЕЕ
ВНУТРЕННЕЕ
БЛИЖНЕЕ
Рис. 2. Окружение проекта
К дальнему окружению проекта относится среда окружения предприятия, осуществляющего проект: политика, экономика, общество, законы и право,
наука и техника, культура, экология и природа.
Дальнее окружение нельзя изменить, к нему необходимо приспосабливаться подобно тому, как приспосабливается любой человек к климатическим
условиям внешнего мира.
К ближнему окружению проекта относится непосредственная среда, в
которой осуществляется проект, то есть само предприятие и рынки, участниками которых оно является. Основными составляющими ближнего окружения являются: вышестоящее руководство, сфера финансов, сфера сбыта, сфера изготовления, сфера материального обеспечения, сфера инфраструктуры, сфера
очистки и утилизации промышленных отходов.
На состояние ближнего окружения строительное предприятие может во здействовать прямо или опосредованно. Например, при отсутствии на региональном рынке труда квалифицированных строительных рабочих, предприятие
может организовать программу их подготовки.
Внутренним окружением проекта является технический и человеческий
потенциал, оказывающий влияние па успех реализации проекта. Наиболее значимыми факторами внутреннего окружения являются стиль руководства проектом, специфическая организация проекта, участники проекта, команда проекта,
14
методы и средства коммуникации проекта, экономические условия проекта, с оциальные условия проекта, экологическое воздействие результатов проекта на
окружающую среду, технические условия, уровень компьютеризации и информатизации проекта, организация документации проекта.
Правила взаимодействия проекта и его внутреннего окружения обычно
определяются самой строительной организацией. Примерное соотношение элементов внутреннего и внешнего окружения проекта представлено на рис. 3.
Общество
Экономика
Право
Политика
Наука
Техника
Экология
Культура
Сфера бизнеса
Организации участники проекта
Управленческие
знания и опыт
Управление
проектом
Сфера
законодательства
Правовое
обеспечение
Сфера
проектирования
Проектная
документация
Сфера
строительства
Здания и
сооружения
Инженерные
знания и опыт
Технологические
процессы
П
Р
О
Е
К
Т
Персонал проекта
Рынок труда
Финансирование
проекта
Рынок капитала
Материальное
обеспечение
Рынок сырья и
материалов
Участок
строительства
Рынок земли
Производство
Рынок средств
производства
Продукция
Рынок сбыта
Рис. 3. Структурная схема окружения проекта
В данном разделе пояснительной записки необходимо проанализировать
факторы ближнего и дальнего окружения проекта, которые могут оказать влияние на реализацию проекта. Рекомендуется представить окружение проекта в
виде схемы с отображением внешних и внутренних факторов, их влияния на
проект или друг на друга.
4.4. Участники инвестиционно-строительного проекта
Участники проекта (Рroject Stakeholders) - физические лица и организации, непосредственно вовлеченные в проект и заинтересованные в достижении
15
его результатов или интересы которых могут быть затронуты при осуществлении проекта. Существуют две группы участников – основные и возможные.
I. Основными (ключевыми) участниками строительного проекта являются:
- заказчик (Customer, Owner) – будущий владелец и пользователь результатов проекта. В качестве заказчика выступает как физическое, так и юридич еское лицо, намеревающееся осуществить строительство или реконструкцию
зданий и сооружений либо иной вид строительных работ, для проведения которого требуется разрешение на строительство. К функциям заказчика относят
обеспечение разработки проектно-сметной документации, организацию
процесса строительства (включая поиск подрядчиков), обеспечение своевр еменного и непрерывного финансирования, осуществление технического
надзора за строительством, организацию приёмки законченных строительством
или реконструкцией объектов недвижимости. Заказчиками (застройщиками)
могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов.
Иногда используют английский термин клиент (Client), несколько расширенно
трактующий вышеуказанное русское понятие;
- застройщик - лицо, которому в установленном порядке предоставлен
земельный участок под строительство или реконструкцию зданий или сооружений. Застройщиком может также выступать орган государственной исполнительной власти или местного самоуправления. С юридической точки зрения
понятие «застройщик» не имеет единого, общепринятого определения;
- инвестор (Investor) - лицо, осуществляющее капитальные вложения в
проект с целью получения прибыли в результате реализации проекта. В некоторых случаях обычно инвестор непосредственно не вмешивается в ход строительного процесса и все права по распоряжению финансами передает заказчику. В роли инвестора могут выступать сам заказчик, банки, инвестиционные фонды и т. д.;
- руководитель проекта или управляющий проектом (Рroject Manager) лицо, полностью или частично несущее ответственность за результаты проекта;
- рабочая группа или команда проекта (Рroject Теат) - совокупность
лиц, объединённых для осуществления проекта. Рабочая группа создаётся на
период жизненного цикла проекта, её главная задача заключается в координации действий и согласовании интересов всех участников проекта для успешного достижения поставленных целей;
- исполняющая организация (Реrтапепt/Раrепts Оrganisation) - организация, в рамках которой появился проект и в интересах которой он осуществляется. Как правило, в роли исполняющей организации выступает инвестицио нно-строительная компания, в которой на постоянной основе работают руководитель проекта и большинство членов рабочей группы;
16
- застройщик - лицо, которому в установленном порядке предоставлен
земельный участок под строительство или реконструкцию зданий или сооружений. Застройщиком может также выступать орган государственной исполнительной власти или местного самоуправления. С юридической точки зрения
понятие «застройщик» не имеет единого, общепринятого определения;
- инвестор - лицо, осуществляющее капитальные вложения в проект с
целью получения прибыли в результате реализации проекта. Обычно инвестор
непосредственно не вмешивается в ход строительного процесса и все права по
распоряжению финансами передает заказчику. В роли инвестора могут выступать сам заказчик, банки, инвестиционные фонды и т. д.;
- проектировщик - организация, выполняющая проектные работы. Может привлекать для выполнения части работ других проектировщиков на основании договора субподряда. Несет полную ответственность за качество проектной документации перед заказчиком. При необходимости осуществляет авторский надзор за ходом строительства, то есть контроль правильности реализации строителями решений, отображенных в проектной документации;
- генеральный подрядчик - организация, несущая ответственность на
основании договора строительного подряда за выполнение работ по проекту и
выполняющая работы своими силами или силами других организаций (субподрядчиков). Является главным исполнителем строительных работ, хотя может и
не выполнять работы непосредственно своими силами;
- органы государственной власти и органы муниципального самоуправления - стороны, выдвигающие и поддерживающие экологические, социальные и другие общественные и государственные требования, связанные с реализацией проекта и удовлетворяющие свои интересы путём получения налогов от
участников проекта и от последующей эксплуатации результатов проекта;
- потребители - лица, которые будут пользоваться результатами проекта.
Может существовать множество уровней потребителей. Иногда под потребителем понимают юридическое лицо, приобретающее результаты проекта, а те лица, которые будут непосредственно использовать продукты проекта, называются пользователями.
Очень часто функции различных участников проекта выполняет одно лицо. Например, застройщик, инвестор, заказчик и генеральный подрядчик могут
являться различными подразделениями одной и той же организации инвестиционно-строительного комплекса. Понятия руководителя проекта, рабочей
группы и исполняющей организации более характерны для западных стран, в
нашей стране заказчик - это исполняющая организация, в состав которой входят сотрудники, выполняющие обязанности руководителя проекта и членов рабочей группы.
17
II. Возможными участниками строительного проекта могут быть:
- кредитор - лицо, предоставляющее денежные средства для осуществления проекта на возмездной основе на определённых условиях;
- инициатор - автор главной идеи проекта, его предварительного обоснования и предложений по его осуществлению;
- изыскатель - организация, привлекаемая проектировщиком или непосредственно заказчиком для выполнения инженерных изысканий на территории
строительства. Обычно изыскания проводят специализированные организации
или изыскательские отделы крупных проектных компаний;
- субподрядчик - организация, несущая ответственность за выполнение
определённой части строительных работ по проекту перед генподрядчиком;
- поставщик - организация, осуществляющая поставку материалов, конструкций, оборудования на основании договора поставки, заключённого с з аказчиком, генподрядчиком или субподрядчиком;
- лицензирующие органы - органы власти, осуществляющие лицензирование в соответствии с законодательством. Лицензированием называются мероприятия, связанные с предоставлением, продлением, приостановлением и аннулированием лицензий специальных разрешений на осуществление некоторых
видов деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями (следует отметить, что предпринимаются попытки отмены лицензир ования деятельности по проектированию и строительству);
- лицензиар - физическое или юридическое лицо - собственник, владелец
патента, продающий другому лицу (лицензиату) права на промышленное и
коммерческое использование изобретения, пользующегося патентной защитой,
в течение определённого времени и за соответствующее вознаграждение;
- консультант - лицо, привлекаемое для оказания консультационных
услуг участникам проекта по всем вопросам его осуществления. Для разрешения особо сложных технических вопросов может предусматриваться научное
сопровождение проекта силами привлеченной научной организации;
- владелец земельного участка - лицо, владеющее участком земли, вовлеченным в проект. В отличие от застройщика владелец земельного участка не
имеет разрешения на строительство.
Пример схемы взаимодействия участников инвестиционного проекта
строительства жилого дома представлен на рис. 4. Все участники проекта, кроме органов власти, взаимодействуют на договорной (контрактной) основе.
В настоящем разделе курсового проекта следует рассмотреть состав
участников проекта, их роли и взаимосвязи, распределение функций и ответственности.
18
Органы власти
Консультант Консалтинговая
организация
Заказчик
Инвестор Инвестиционные фонды
Продавец квартир -
Кредитор -
Агентство недвижимости
Коммерческий банк
Проектировщик -
Генподрядчик -
Проектная организация
Строительная организация
Покупатели
квартир -
Субподрядчик -
Физические лица
Поставщики Производители
строительных
материалов и
оборудования
Специализированные
строительные организации
Рис. 4. Схема взаимодействия участников инвестиционного проекта
на примере строительства жилого дома
В зависимости от типа, вида, масштаба и сложности проекта в его реализации могут принимать участие от одной до нескольких десятков организаций.
Задачей студента является определение состава участников и распределение
функций. Предполагается, что основные участники проекта уже известны. Для
вышеперечисленных участников инвестиционно-строительного проекта объекта недвижимости следует дать их квалификационные характеристики и описать
функции, которые они будут исполнять в проекте.
Следует учесть, что не все вышеперечисленные участники могут быть
привлечены к работе в данном проекте строительства объекта недвижимости.
4.5. Планирование производственной программы
Планирование содержания проекта (Scope Planning) включает анализ
текущего состояния и уточнение поставленных целей и ожидаемых результатов; детализацию основных характеристик проекта; подтверждение и уточнение критериев успеха и неудач проекта; анализ и корректировку требований,
ограничений и допущений, принятых на предшествующих стадиях осуществления проекта; выбор критериев оценки промежуточных и окончательных р езультатов проекта; формирование моделей структуризации проекта; определение объектов и точек контроля в содержании проекта; определение базовых
значений показателей проекта; разработку плана управления содержанием
19
(предметной областью) проекта и процедуры внесения изменений; разработку
документального представления и подтверждения содержания, включающую
обоснование проекта, его основные результаты, цели и задачи.
Основные решения плана содержания проекта должны найти отражение в
бизнес-плане строительства (реконструкции, капитального ремонта) объекта
недвижимости.
Проекты редко выполняются в полном соответствии с планом. Поэтому
первоначально определённые содержание проекта и бизнес-план должны постоянно актуализироваться либо посредством отказа от изменений, либо путём
принятия изменений с их отражением в пересмотренном плане проекта. Принимаемые изменения могут потребовать пересмотра или обновления оценок
стоимости, изменения последовательности операций, корректировок распис аний, пересмотра требований к ресурсам, анализа альтернативных способов реагирования на риски и иных модификаций плана проекта.
Планирование является наиболее важным процессом управления проектом, определяющим во времени всю деятельность по его осуществлению.
Процесс планирования включает сначала определение работ по содержанию, затем оценку их стоимости и продолжительности. В данной работе предполагается определения полного перечня работ по проекту и оценку стоимости
использования трудовых ресурсов.
Основные этапы планирования:
разработка документа, отражающего совокупность продуктов и услуг,
производство которых должно быть обеспечено в рамках проекта;
определение структурной декомпозиции основных результатов на меньшие, более управляемые компоненты;
определение состава работ – составление перечня специфических действий, которые необходимо выполнить для достижения различных результатов проекта;
определение последовательности работ – документальное отражение зависимостей и взаимосвязей различных работ;
оценка продолжительности работ – расчет времени, необходимого для их
выполнения;
разработка расписания – анализ последовательности и продолжительности работ и потребности в ресурсах с целью составления календарного
плана выполнения работ;
планирование ресурсов – определение, каких ресурсов (люди, оборудование, материалы) и их необходимости по времени и количеству для выполнения работ по проекту;
оценка стоимости – расчет стоимости ресурсов, необходимых для выпол20
нения работ проекта и формирование сметы проекта;
разработка бюджета – распределение предполагаемых затрат по отдельным компонентам проекта в соответствии с его календарным планом;
разработка плана проекта – использование результатов других процессов
планирования и их включение в единый согласованный документ. Под
другими процессами планирования понимается планирование качества,
процесс подбора кадров, планирование поставок, планирование коммуникаций и др.
Любая работа, которую надлежит выполнить, с точки зрения временных
факторов имеет момент начала, продолжительность выполнения и момент
окончания такого рода работ. С этой точки зрения календарное планирование –
это расписание по временной взаимоувязке различных типов работ, подлежащих выполнению в рамках проекта, с указанием начала, продолжительности и
окончания каждого типа работ для продолжения в фиксируемые сроки очередных этапов работ с минимизацией или соблюдением запланированных сроков
реализации проекта и своевременным обеспечением каждого этапа работ требуемыми ресурсами.
Календарное планирование в данном разделе курсового проекта ос уществляется с помощью программного продукта MS Project, ориентированного
на автоматизацию управления проектами различных типов. Он разработан в с оставе MS Office как рабочий инструмент руководителя проекта. С помощью MS
Project могут быть автоматизированы основные этапы работы над проектом:
- планирование (логическая структура проекта, связи между работами,
критический путь);
- сбор данных (обмен данными, электронная почта);
- составление графиков, диаграмм и отчетов;
- контроль выполнения (анализ текущего состояния, коррекция и оптимизация графика работ);
- управление ресурсами (назначение ресурсов работам, настройка календаря ресурса и т.д.);
- управление расходами (расчет затрат).
Версия программного продукта MS Project представлена в вариантах
Standard, Professional, Server и Web Access. Для выполнения курсового проекта
достаточно возможностей MS Project Standard. Установить программу можно с
компакт-диска, выполняя инструкции программы установки.
В методических указаниях [32] изложена последовательность выполнения
курсового проекта с использованием интерфейса MS Project - панелей инструментов, графиков, диаграмм, отчетов и справочной системы. Из множества
21
функциональных возможностей программного комплекса выбраны и детально
рассмотрены те функции, которые непосредственно необходимы для курсового
проектирования.
Каждый этап работы представлен в виде:
- содержания этапа с детальным описанием способа его выполнения,
- пошаговой инструкции.
4.6. Разработка моделей структуризации
инвестиционно-строительного проекта
В курсовом проекте должны быть разработаны и приведены в пояснительной записке следующие модели структуризации проекта:
- структурная декомпозиция работ (СДР);
- структурная декомпозиция организации проекта (СДО);
- матрица распределения ответственности.
Теоретические сведения о моделях и методах структуризации инвестиционных строительных проектов, а также примеры их составления приведены
ниже.
Для достижения эффективного выполнения работ по проекту требуется
выполнить следующие основные задачи:
- учесть в плане проекта все фазы, этапы и работы проекта;
- учесть все организации, подразделения и отдельных исполнителей,
участвующих в проекте;
- распределить ответственность за выполнение работ по исполнителям;
- определить сроки выполнения работ и общую продолжительность эта-
пов проекта.
Каждая из перечисленных задач решается на основании разработки соо тветствующей модели структуризации проекта:
1. Структурная декомпозиция работ (СДР) или иерархическая структура работ (ИСР) - основная модель структуризации проекта, предназначенная
для последовательного разделения всего проекта на блоки задач вплоть до
уровня поддающихся управлению и контролю отдельных работ. В мировой
практике широко распространена аббревиатура WBS, то есть Work Breakdown
Structure.
2. Структурная декомпозиция организации (СДО) проекта или организационная структура проекта - графическая модель, предназначенная для
иерархического представления организационной структуры. необходимой для
22
выполнения работ, входящих в состав СДР. Аналогично в мировой практике
применяют аббревиатуру OBS, то есть Organizational Breakdown Structure. Разновидность СДО, в которой в качестве элементов представлены ответственные
за этапы и работы проекта лица, называется структурной декомпозицией ответственных. Такая структура формируется для строительного предприятия
(не для отдельных проектов), позволяя иерархически представить всех ответственных руководителей и исполнителей, работающих в данной организации
над проектами.
3. Матрица распределения ответственности (Responsibility Assignment
Matrix (RAM)) - таблица описания распределения ответственности за реализацию работ по проекту с указанием роли каждого из подразделений (исполнителей). Матрица распределения ответственности составляется посредством соотнесения отдельных элементов СДР и СДО.
4. Сетевая модель проекта (Project Network) - основной инструмент для
обеспечения своевременного выполнения работ и завершения проекта. Сетевые
модели разрабатываются на основе сформированных ранее СДР и матрицы
распределения ответственности.
Кроме моделей структуризации отдельного проекта, существует модель,
предназначенная для иерархического представления всех проектов и программ,
осуществляемых силами проектно-ориентированной организации. Такая модель называется структурной декомпозицией (деревом) проектов (СДП)
предприятия (Еenterprise Project Structure (EPS)).
Существуют и другие модели структуризации проекта, в частности:
структурная декомпозиция целей - схема пошаговой детализации главных целей проекта на отдельные составляющие элементы;
структурная декомпозиция продукта (Product Breakdown Structure
(PBS)) - схема пошаговой детализации основного продукта, ориентированной на основные результаты проекта. Элементами данной модели являются структурные элементы создаваемого объекта недвижимости;
структурная декомпозиция решений - схема структурирования задачи
оптимизации многошагового процесса. Ветви дерева обозначают различные события, а вершины (узлы) - точки необходимости принятия решений, т. е. выбора одной из возможных альтернатив. При этом некоторые
узлы позволяют менеджеру совершить выбор, а некоторые - оценить вероятность наступления того или иного события;
структурная декомпозиция ресурсов (Resource Breakdown Structure
(RBS)) - схема пошаговой детализации различных видов и типов, исполь23
зуемых при реализации проекта ресурсов, вплоть до отдельных единиц
(рабочие, механизмы, материалы, оборудование и т. д.);
структурная декомпозиция затрат (Cost Breakdown Structure (CBS) или
Account Breakdown Structure, ABS) - схема пошаговой детализации различных видов и типов затрат на осуществление проекта;
структурная декомпозиция контрактов по работам проекта;
структурная декомпозиция распределения рисков проекта;
структурная декомпозиция проекта по фазам жизненного цикла - одна из
разновидностей СДР, в которой элементами первого уровня иерархии являются фазы жизненного цикла проекта.
Существуют следующие методы структуризации проекта (т.е. принципы разработки представленных выше моделей):
1. «Сверху вниз» - по принципу детализации, когда общие задачи (цели,
ресурсы и т. д.) разбиваются на отдельные составляющие элементы, то есть от
общего к частному. Такой метод характерен для проектов с высокой степенью
уникальности.
2. «Снизу вверх» - по принципу обобщения, когда вначале определяются
частные задачи (цели, ресурсы и т. д.), а затем происходит их агрегирование в
единое целое, то есть от частного к общему. Такой метод характерен для типовых проектов компаний.
3. Комбинация методов «сверху вниз» и «снизу вверх».
Как правило, предварительная разработка моделей структуризации проекта, особенно если проект содержит высокую степень новизны, выполняется
командой проекта (зачастую с привлечением экспортов) путем мозгового
штурма», после чего с учётом появляющейся в процессе дальнейшей работы
над проектом информации эти модели детализируются.
Однако, кроме моделей структуризации данных по отдельным проектам,
в строительных компаниях часто появляется необходимость структурировать
сами проекты организаций. Ведь каждой инвестиционно-строительной компании приходится осуществлять сразу несколько проектов, привлекая к тому же
множество проектировщиков, подрядчиком и поставщиков. Все выполняемые
проекты должны быть структурированы таким образом, чтобы каждый из
участников имел доступ ко всей необходимой ему информации в наиболее
удобном представлении.
Примеры моделей структуризации инвестиционного проекта показаны на
рис. 5-7.
24
Проект строительства многоэтажного жилого дома
1.Концепция
1.1.Замысел проекта
1.2.Маркетинговые исследования
1.3.Бизнеспланирование
25
1.4.Работа с инвесторами
2. Разработка
3.Строительство
участка
3.1.Подготовительные работы
2.2.Разработка проекта
3.2. Нулевой цикл
2.1.Выделение земельного
2.3. Согласования и экспертиза
проекта
2.4.Разработка рабочей документации
2.5.Согласования рабочей документации
2.6.Выбор подрядчиков
3.3.Наземная часть
3.4. Внутренние инженерные сети
3.5.Отделочные работы
3.6. Наружные инженерные сети
2.7.Заключение контрактов
3.7.Благоустройство и
наружные работы
2.8.Получение разрешения на
строительство
3.8.Устранение недоделок
и сдача объекта
Рис. 5. Структурная декомпозиция работ (пример)
25
4. Завершение
4.1. Реклама и
продажи
4.2.Заключение
договоров продажи
Руководитель проекта
1.Инвестиционностроительная
компания
1.1.Отдел стратегического планирования
26
1.2.Маркетинговы
й отдел
2.Проектная организация
3.Подрядные организации
2.1.Главный архитектор города
3.1.Подрядчик А
2.2.Главный инженер проекта
3.2.Подрядчик Б
1.3.Плановоэкономический
отдел
3.3.Подрядчик В
3.4.Подрядчик Г
1.4.Договорной
отдел
1.5.Строительный
отдел
Рис. 6. Структурная декомпозиция организации проекта (пример)
26
4.Организации
недвижимости
4.1.Агенство
недвижимости
СДР/СДО
1.1
1
2
27
3
4
1.2
1
1.3
2
1.4
1.5
2.1
3
2.2
3.1
1.1
1.2
1.3
1.4
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
4.1
4.2
Рис. 7. Матрица распределения ответственности (пример)
27
3.2
3.3
3.4
4
4.1
4.7. Формирование детального календарного плана
строительства объекта
Детальный календарный план строительства объекта представляет собой документ, в котором приведены сведения о составе и структуре строительных работ, их последовательности и сроках выполнения, составе трудовых р есурсов и используемых машинах и механизмах, а также материалах.
При формировании календарного плана строительства необходимо опираться на знания, полученные при изучении дисциплины «Организация стро ительного производства», использовать конспекты и методические указания по
этому курсу.
Одним из способов представления календарного плана может быть принята веха.
Вехой, или контрольным событием (Milestone), называют некоторый
опорный момент времени, соответствующий значимому событию проекта. Веха
является точкой перехода проекта из одного состояния в другое (например –
дом строится и дом построен).
План по вехам (Milestone Schedule) - расписание обобщающего уровня,
отображающее сроки наступления вех n этапов. Такие планы в зарубежных источниках также называют расписанием по ключевым события (Key Event
Schedule) или мастер-планом (Master Schedule).
Планирование по вехам становится возможным после разработки и
утверждения:
 укрупненного плана реализации проекта, когда становятся известными
цели, содержание, стратегия проекта и разбивка его жизненного цикла по
фазы;
 основных моделей структуризации проекта (структурной декомпозиции
работ, матрицы распределения ответственности).
План по вехам является своего рода буфером между стратегическим и
тактическим планированием проекта. Вехи используют для согласования о сновных фаз, этапов, стадий проекта, а также для контроля и анализа хода реализации проекта на высшем уровне руководства или со стороны заказчика.
План по вехам может выступать в качестве начального, наиболее обобщенного плана осуществления проекта, который впоследствии детализируется
до тактических планов производства работ.
Веха характеризуется нулевой продолжительностью, однако иногда используется и линейная форма отображения плана по вехам. Веха может использоваться в качестве бинарной шкалы выполнения, когда каждый этап характеризуется двумя оценками: «выполнено» и «не выполнено» (рис. 8).
28
Результаты планирования проекта необходимо задокументировать в виде
плана проекта, согласовать план с заказчиком, участниками и ответственными
исполнителями и представить на утверждение руководству .
Наименование
Веха 1
Обычная форма:
Календарная шкала времени
Веха 2
Веха 3
Веха 4
Веха 5
Линейная форма:
Наименование
Веха 1
Календарная шкала времени
Веха 2
Веха 3
Веха 4
Веха 5
Рис. 8. План по вехам
Кроме того, некоторые сведения о детальном календарном планировании
приведены в [12, 24, 27, 28, 48].
В пояснительной записке курсового проекта необходимо привести основные сведения о решениях, принятых при календарном планировании стро ительства объекта, а именно:
•
разбивка объекта на захватки;
•
основные технологические решения по возведению здания;
•
состав и продолжительности работ;
•
используемые трудовые ресурсы, машины, материалы.
Структуру работ и состав используемых трудовых и материальных ресурсов можно отобразить в табличной форме (табл. 1).
В случае выполнения работ в две смены указывается общее (суммарное)
количество рабочих и машино-смен.
29
Таблица 1
Структура работ и используемые ресурсы
СДР
Наименование работы
3.2
Нулевой цикл
3.2.1
Планировка территории
3.2.2
Разработка грунта экскаватором
3.2.3
Состав бригады
Машины, механизмы
Основные материалы
Бульдозер (1 смена)
Забивка свай и устройство ростверков
Копровщики (6), машинисты копра (2), машинисты
крана (2), монтажники (6)
Копер (2 смены) , гусеничный кран (2 смены)
ЖБ сваи (190 шт.), ростверк (218 шт.)
3.2.4
Монтаж фундаментов и
перекрытий подвала
Монтажники (8),
машинисты крана (2)
Гусеничный кран
(2 смены)
Фундаментные блоки
(1890 шт.), плиты перекрытия (188 шт.)
3.2.5
Гидроизоляция
Изолировщики (4)
Бульдозер (2 смены)
Силоксин (200 л)
3.2.6
Обратная засыпка
Машинист бульдозера (2)
3.3
Наземная часть
3.3.1
Монтаж башенного крана
30
Машинист бульдозера (1)
Машинист экскаватора
(1), плотники-бетонщики
(4)
Машинисты крана (2),
монтажники (8)
30
Экскаватор (1 смена)
Автокран (2 смены)
Продолжение табл. 1
СДР
3.3.2
Наименование работы
Состав бригады
Устройство монолитных
стен и перекрытий
Машинисты башенного
крана (2), арматурщики
(12), плотники (12), бетонщики (8), монтажники (4)
Каменщики (18), монтажники (10), машинисты башенного крана (2)
Башенный кран
(2 смены)
Изолировщики (4, кровельщики (8), машинист
башенного крана (1)
Демонтаж башенного
Машинист крана (2), монкрана
тажники (8)
Заполнение оконных про- Монтажники оконных блоемов
ков (8)
Подготовка под полы
Бетонщики (6), изолировщики (4)
Внутренние инженерные сети
Башенный кран
(1 смена)
3.3.3
Возведение кирпичных
наружных стен и перегородок
3.3.4
Кровельные работы
31
3.3.5
3.3.6
3.3.6
3.4.
3.4.1
Сантехнические работы
1-й стадии
Монтажники сантехсистем
и оборудования (10)
31
Машины, механизмы
Башенный кран
(2 смены)
Основные материалы
Арматура (32400 т), монолитный железобетон
(13500 м3 ),лестничные
марши и площадки
(264 шт.)
Кирпич (2024 тыс. шт.),
раствор (930 м3 ), пазогребневые перегородки
(9600 м2 ), сухая смесь (120
т)
Теплоизоляция (1875 м2 ),
гидроизол (7500 м2 )
Автокран (2 смены)
Оконные блоки (1200 шт.)
Теплоизоляция (3750 м2 ),
раствор (1500 м3 )
Трубы водопровода
(1060 пог. м), трубы отопления (3600 пог. м), трубы
газоснабжения (1000 пог.
м.), радиаторы (1204 шт.),
трубы канализации
(1060 пог. м)
Продолжение табл. 1
3.3.2
СДР
Наименование работы
Электромонтажные работы 1-й стадии
Состав бригады
Электромонтажники (8)
3.3.3
Сантехнические работы
2-й стадии
Монтажники сантехсистем
и оборудования (8)
3.4.4
Электромонтажники (6)
3.5
3.5.1
Электромонтажные работы 2-й стадии
Отделочные работы
Штукатурные работы
3.5.2
Малярные работы
Маляры (10), облицовщики
– плиточники (8)
3.5.3
Устройство полов
и дверей
Машины, механизмы
Штукатуры (12)
Штукатурная смесь
(280 т)
Керамическая плитка
(9600 м2 ), клей для плитки
(1500 мешков), шпаклевка
(6400 мешков), краска
(9600 кг)
Линолеум (10000 м2 ), паркет (1500 м2 ), дверные
блоки (2400 шт.)
Плинтус (19200 пог. м),
обои (32000 м2 )
32
3.5.4
3.6
3.6.1
3.7
3.7.1
Плотники (8), паркетчики
(8), облицовщики синтетическими материалами (6)
Окончательная отделка
Облицовщики (6),
маляры (8)
Наружные инженерные сети
Прокладка инженерных
Машинисты крана (2),
сетей
монтажники наружных
трубопроводов (8)
Благоустройство и наружные работы
Фасадные работы
Штукатуры (6), маляры (4)
32
Основные материалы
Кабель (1320 пог. м),
распределительные шиты
(72 шт.)
Комплект сантехники по
количеству квартир
(320 шт.)
Комплект электрики по
числу квартир (320 шт.)
Гусеничный кран (2
смены)
Трубопроводы
(260 пог. м.)
Штукатурная смесь (280
м3), фасадная краска (1600
кг)
Окончание табл. 1
СДР
3.7.2
Наименование работы
Прокладка
внутриквартальных дорог
Состав бригады
Машинисты катка (2),
асфальтобетонщики (8)
3.7.3
Благоустройство
и озеленение
Рабочие зеленого строительства (5),
плиточники (4)
33
33
Машины, механизмы
Каток (2 смены)
Основные материалы
Асфальт (5 т),
песок (3 т),
гравий (2 т)
Саженцы (16 шт.),
тротуарная плитка
(600 м2 )
Формирование детального календарного плана строительства объекта
выполняется на основе сетевого моделирования комплекса работ, необходимые
сведения о котором представлены в [12, 28, 30, 48].
Ресурсы делятся на трудовые (рабочие и машины) и материальные (материалы). Сведения о ресурсном планировании даны в [12, 28, 30, 48].
Детальный календарный план строительства объекта, выполненный в
среде программного продукта MS Office Project или Oracle Primavera, состоит
из электронной таблицы (левая часть плана) и линейного графика (правая
часть).
Электронная таблица календарного плана должна включать в себя поля
(столбцы), приведенные в табл. 2 (на примере MS Office Project).
Таблица 2
Состав полей детального календарного плана строительства объекта
Наименование
поля
Заголовок поля
Информация
Примечание
Ид. (идентификатор)
-
Порядковый номер
строки графика
Поле «закреплено» программой
(серый фон)
i (Индикатор)
i
Пиктограммы, показывающие состояние работы
Поле удаляется
перед печатью
СДР
СДР
Код структурной декомпозиции работы
Поле добавляется
пользователем
Название задачи
Наименование работы
Наименование работы
Трудозатраты
Трудоёмкость
Трудоёмкость работы
Длительность
Продолжительность
Продолжительность
работы
Начало
Начало
Срок начало работы
Окончание
Окончание
Срок окончания работы
Предшественники
Предшественники
Связи между работами
Название ресурсов
Название ресурсов
Названия и количество
трудовых и материальных ресурсов
Затраты
Стоимость
Стоимость работы
34
Поле добавляется
пользователем
Поле удаляется
перед печатью
Поле добавляется
пользователем
Заголовок поля – это наименование поля, присваиваемое разработчиком
календарного плана в том случае, когда название поля по умолчанию неко рректно или не удовлетворяет пользователя.
На линейном графике критический путь должен быть выделен красным
цветом (в случае не цветной печати – более тёмным узором). Каждая детальная
работа (критическая и некритическая) на графике должна быть подписана:
слева – название работы, справа – перечень назначенных на её выполнение ресурсов. У каждой суммарной работы (включая суммарную работу проекта) на
графике слева должно быть подписано её название. У каждой вехи слева должно быть подписано её название, а справа – дата наступления.
Календарный график отображается в масштабе времени: средний ур овень – недели, нижний уровень – дни, должны быть выделены выходные и
праздничные дни. Если строительство продолжается более года, то средний
уровень – месяцы, нижний уровень – недели, выделение выходных и праздничных дней не требуется.
Детальный календарный план строительства должен быть вынесен на
лист №1 формата А1, иметь вверху название (например: «Календарный план
строительства девятиэтажного кирпичного дома.
График распределения ресурсов изображается на листе №1, а также должен иметь вверху название «График распределения ресурсов». В графике распределения ресурсов перечисляются все трудовые (рабочие и машины) и материальные (материалы) ресурсы, используемые в проекте, а также их параметры.
Для трудовых ресурсов обязательно указание следующих параметров:
название ресурсов, тип, группа, максимальный объём назначения, стандартная
ставка, ставка сверхурочных, затраты на использование, начисление, базовый
календарь.
Для материальных ресурсов обязательно указание следующих параметров: название ресурса, тип, группа, единицы измерения материалов, стандар тная ставка, затраты на использование, начисление.
Все ресурсы должны быть сгруппированы, для этого следует в поле
«Группа» для трудовых ресурсов указать значение «Рабочие» или «Машины»,
для материальных – значение «Материалы».
Таким образом, лист ресурсов должен содержать следующие поля
(столбцы): идентификатор (закрепленное поле – выделено серым цветом),
название ресурса, тип, единицы измерения материалов, группа, макс. единиц,
стандартная ставка, ставка сверхурочных, затраты на использование, начисление, базовый календарь.
Остальные столбцы необходимо скрыть.
35
График ресурсов показывает загрузку трудовых ресурсов по периодам
проекта, он может выводиться как для всех ресурсов сразу, так и по отдельным
наименованиям.
График ресурсов следует напечатать для всех рабочих, участвующих в
проекте, в масштабе недели. Для того чтобы были отображены только рабочие
(без машин), следует использовать фильтр «Группы», где в диалоговом окне
задать назначение «Рабочие» (значение, введенное для человеческих ресурсов в
поле «Группа» листа ресурсов).
4.8. Последовательность разработки детального календарного плана строительства объекта в среде программы MS Office Project Professional
1. Установить соответствующие настройки программы (меню «Сервис»
команда «Параметры…»): вывод суммарной задачи проекта, требуемый формат
даты, отображение ресурсов в виде числовых значений, единицы отображения
действительности и трудозатрат, стандартная ставка и ставка сверхурочных по
умолчанию, тип задачи по умолчанию (фиксированная деятельность), снять
флажок «Новые задачи имеют фиксированный объем работ» и т.д.
2. Ввести дату начала работ (меню «Проект» команда «Сведения о проекте…»).
3. Установить праздничные и нерабочие дня на всем протяжении периода
строительства (меню «Сервис», команда «Изменить рабочее время»).
4. Настроить перечень полей электронной таблицы, добавив нужные и
удалив ненужные поля, а также переименовать некоторые поля (меню «Вид»,
подменю «Таблица: ввод», команда «Другие таблицы»).
5. Ввести в электронную таблицу перечень работ и установить их иерархическую структуру (меню «Проект», подменю «Структура» или с помощью
пиктограмм панели инструментов «Форматирование»).
6. Указать продолжительность каждой детальной задачи (поле «Длительность»). Вводить продолжительность суммарных задач невозможно, т.к.
этот параметр рассчитывается самой программой. Если какой-либо работе
назначить нулевую продолжительность, то она станет вехой.
7. Назначить связи между работами, отображающие логическую последовательность выполнения работ проекта (поле «Предшественники» или меню
«Правка», команда «Связать задачи» или пиктограмма «Связать задачи» на панели инструментов «Стандартная»).
8. Перейти в представление «Лист ресурсов» и ввести названия всех трудовых (рабочие, машины) и материальных (материалы) ресурсов, используе36
мых в строительстве. Кроме названий ресурсов, необходимо ввести их пар аметры.
В случае необходимости можно использовать диалоговое окно «Сведения
о ресурсе» для детального описания параметров ресурса.
9. Вернуться в представление «Диаграмма Гантта» и произвести назначения ресурсов на каждую детальную работу проекта (меню «Сервис», команда
«Назначить ресурсы» или пиктограмма «Назначить ресурсы» панели инстр ументов «Стандартная»). Для каждой детальной задачи нужно указать наименования всех ресурсов, назначаемых на её выполнение, и их количество. Суммарным работам назначать ресурсы не нужно.
10. Отформатировать календарный план (меню «Формат», команды
«Стили отрезков», «Шкала времени» и другие»).
11. Подготовить к печати календарный план (меню «Файл», команда
«Параметры страницы»).
12. Перейти в представление «Лист ресурсов», подготовить его к печати и
распечатать.
13. Перейти в представление «График ресурсов», установить требуемые
заданием настройки, подготовить к печати и распечатать.
Перед печатью отчётов следует показать их преподавателю.
Каждый этап работы, представленный в виде содержания этапа с детальным описанием способа его выполнения, а также пошаговой инструкции разр абатывается в соответствии с методическими указаниями [31].
4.9. Оценка стоимости инвестиционно-строительного проекта
и схема его финансирования
Организация проектного финансирования (Project Financing) являетcя
одной из важнейших задач, решение которой обеспечит эффективное осуществление инвестиционного проекта. При этом под финансированием следует
понимать обеспечение проекта инвестиционными ресурсами, в состав которых
входят денежные средства, а также прочие инвестиции, выражаемые в денежном эквиваленте, в том числе основные и оборотные средства, имущественные
права и нематериальные активы, кредиты, займы и залоги, права землепольз ования и т.д.
Финансирование проекта осуществляется на основе следующих принципов:
 поступления инвестиций должны обеспечивать реализацию работ согласно утвержденному календарному плану и смете проекта при соблюдении
временных и финансовых ограничений;
 структура и источники финансирования, а также предусмотренные организационные мероприятия должны приводить к минимизации стоимости
37
проекта и снижению уровня рисков.
Выделяют несколько основных стадий финансирования проекта:
1. Предварительное изучение жизнеспособности проекта.
2. Формирование плана проекта, в том числе раздела финансирования.
3. Организация финансирования проекта, включая сравнение и выбор форм
финансирования, определение источников и структуры финансирования
проекта.
4. Контроль и регулирование исполнения плана и условий финансирования.
Сметой проекта (Project Estimate) в зарубежной практике принято называть перечень расходов и доходов по проекту, структурированный по разделам
и статьям. Степень укрупнения информации в смете и точность оценок стоимости отдельных этапов и комплексов работ зависят от фазы жизненно го цикла
проекта. Можно отметить, что более правильно для строительных проектов
вместо термина «смета» использовать понятие «оценка стоимости».
Пример формирования сметы инвестиционного проекта строительства
бизнес-центра представлен в табл. 3.
Таблица 3
Смета (оценка стоимости) инвестиционного проекта строительства
бизнес-центра (составлена в ценах марта 2014 г.)
№ п/п
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
1.10
1.11
1.12
1.13
1.14
1.15
2.
2.1
Наименование статьи
ЗАТРАТЫ
Замысел проекта, маркетинг
Бизнес-планирование, инвестиции
Выделение земельного участка
Разработка проекта
Согласование и экспертиза проекта
Выбор подрядчиков и заключение контрактов
Подготовка строительной площадки
Нулевой цикл
Надземная часть здания
Инженерные сети и оборудование
Отделочные работы
Наружные инженерные сети
Благоустройство территории
Сдача объекта эксплуатацию
Заключение договора аренды
ИТОГО ЗАТРАТЫ:
ДОХОДЫ
Сдача помещений в аренду (5 лет)
ИТОГО ДОХОДЫ:
38
Стоимость, тыс. руб.
1 750
5250
52 500
10 500
3 500
1 750
2 450
13 650
39 200
12 650
18 900
9 800
3 850
3 500
1 750
181 000
315 000
315 000
В отличие от сметы, бюджетом проекта (Ргоject Budget) называется распределение статей расходов и доходов по периодом времени, дополненное
строками прибыли (разницы между суммами доходов и расходов) и прибыли
нарастающим итогом, также распределенных по периодам времени.
Бюджет финансовых средств на осуществление проекта на этапе планирования формируется на основании следующих данных:
укрупнённого (стратегического) плана проекта:
сметы проекта (сводного сметного расчета стоимости строительства):
калькуляций затрат и доходов;
принятой структуры проектного финансирования
На основании данных бюджета формируется план вложений капитальных средств, предусматривающий обеспечение положительного баланса на
всем протяжении осуществления проекта.
Используя информацию, представленную в бюджете проекта, можно построить совмещённую гистограмму поступлений, затрат и баланса - денежных средств по периодам осуществления проекта.
Бюджетированием (Budgeting) проекта называется совокупность процессов формирования учёта и контроля исполнения бюджетов.
Бюджет проекта является основой для последующего финансового ко нтроля проекта. Данные о фактических затратах и доходах, получаемые в период
осуществления проекта, должны структурироваться аналогично плановым показателям.
В течение всего жизненного цикла проекта необходимо контролировать
финансирование, сравнивать его с планом и при необходимости вно сить поправки и изменения.
Бюджетирование может производиться методами «сверху вниз» или
«снизу вверх».
Для успешного планирования проекта необходимо на самых ранних фазах его осуществления ориентировочно определить продолжительности и стоимости отдельных этапов проекта.
Оценка стоимости проекта рассчитывается в табличной форме (табл.4).
Величины затрат на концепцию и планирование проекта, а также на продажу
квартир определяются в процентном выражении по отношению к стоимости
строительно-монтажных работ. Затраты на продажу квартир также можно
определить в процентном отношении к стоимости продажи квартир.
Чем более сложное и уникальное строящееся здание, тем большая величина процента принимается.
39
Таблица 4
Ориентировочные продолжительности и стоимости этапов проекта
Название этапа
Стоимость, %
Продолжительность,
мес.
Концепция
Замысел проекта
0,5-1
0,5-3
Маркетинговые исследования
1-1,5
1-4
Разработка бизнес-плана
1-1,5
1-3
Работа с инвесторами
0,5-1
1-2
Планирование
Выделение земельного участка
Зависит от месторасположения
1,5-3
Разработка ПСД
3-7
4-6
Согласования и экспертиза проекта
1,5-2,5
2-3
Получение разрешения на строительство
0,5-1
0,5-1,5
Разработка РД
2-4
6-8
Согласования РД
1-3
1,5-3
Выбор подрядчиков
0,5-1
1-2,5
Заключение контрактов
0,5-1
0,5-1,5
Подготовительные работы
3-7
0,5-2
Сдача объекта, включая устранение
недоделок
5-8
0,5-2
Строительство
Себестоимость 1м2 строительства определяется на основании открытых
средств массовой информации.
Планируемая стоимость выделения земельного участка определяется
исходя из месторасположения объекта, на основании открытых средств масс овой информации.
Стоимость продажи квартир определяется исходя из месторасположения объекта и класса жилой недвижимости.
Величина затрат на продажу квартир определяется как 3-5 % от общей
стоимости продажи квартир.
40
Стоимость сдачи в аренду помещений коммерческой недвижимости
определяется исходя из месторасположения объекта, класса объекта и других
факторов.
Величина затрат на сдачу помещений в аренду определяется как 5-7 % от
годовой стоимости помещений.
Рассмотрим пример (табл. 5). Пусть стоимость строительно-монтажных
работ по возведению жилого дома ровняется 720 000 тыс.руб. (общая площадь
здания 30 000 м2, удельная себестоимость строительства 1м 2 – 24000 руб..).
Схема финансирования проекта должна предусматривать следующие источники финансирования:
собственные средства;
привлечённые средства (инвестиции);
заёмные средства (кредиты).
Предлагается в схеме финансирования проекта предусмотреть наличие
двух-трех кредитов и двух-трех инвесторов, при этом кредиты и собственные
средства используются на более ранних этапах реализации проекта, инвестиции
могут привлекаться на более поздних стадиях.
Для разработки схемы финансирования необходимо вначале перечислить
все направления финансирования, при этом учитывать возможную поэтапную
оплату работ подрядчиков:
Допустим, решено привлечь четырех подрядчиков:
- подрядчик А: Нулевой цикл;
- подрядчик Б: Надземная часть здания;
- подрядчик В: Отделочные работы и благоустройство;
- подрядчик Г: Внутренние и наружные инженерные сети и оборудование.
Можно разработать следующие схемы оплаты работ:
- подрядчик А получает аванс 30 % (за пять дней до начала работ) и окончательный платеж 70 % (через пять дней после окончания работ);
- подрядчик Б получает предварительный платёж 40 % (через два месяца
после начала работ) и окончательный платёж 60 % (через пять дней после
окончания работ);
- подрядчик В получает платёж через пять дней после окончания работ;
- подрядчик Г получает первый платёж через пять дней после окончания
работ по устройству внутренних сетей и второй платёж через пять дней после
окончания работ по устройству наружных инженерных сетей и оборудования.
41
Расчет стоимости этапов инвестиционного проекта
строительства жилого дома (пример)
Название этапа
Процент от
стоимости
СМР
Строительно-монтажные
работы
Таблица 5
Стоимость,
тыс. руб.
Продолжительность, мес.
720 000
25
Концепция
Замысел проекта
0,7
5 040
2
Маркетинговые исследования
1,3
9 360
2
Разработка бизнес-плана
1,0
7 200
1,5
Работа с инвесторами
0,5
3 600
1,5
100 000
2
Планирование
Выделение земельного
участка
Разработка ПСД
5,0
36 000
5
Согласования и экспертиза
проекта
2,0
14 400
3
Получение разрешения на
строительство
3,0
21 600
6
Разработка РД
2,0
14 400
2
Согласования РД
0,5
3 600
1
Выбор подрядчиков
0,5
3 600
0,5
Заключение контрактов
1,0
7 200
1
Подготовительные работы
5,0
36 000
1
Сдача объекта, включая
устранение недоделок
5,0
36 000
1
Строительство
Продажа
Стоимость продажи квартир
Затраты на рекламу
и продажу
ИТОГО
1 800 000
4,0
72 000
Затраты
1 018 000
Поступления
1 728 000
42
6
Схемы платежей определяются условиями договоров строительного подряда.
Каждый платёж должен иметь свой источник, если один источник имеет
несколько направлений вложения денежных средств, то необходимо предусмотреть несколько платежей.
Пример разработки схемы финансирования показан на рис. 9.
Возврат заёмных средств осуществляется за счёт выручки от продажи
квартир. Определить сроки возврата кредитов и величины процентов за использование кредитов возможно только после формирования укрупнённого календарного плана реализации проекта.
4.10. Формирование укрупнённого календарного плана
реализации инвестиционно-строительного проекта
Укрупнённый (стратегический) план проекта является планом верхнего уровня иерархии, в котором отображаются основные комплексы работ и этапы инвестиционного проекта: подготовка и организация строительства объекта,
разработка технико-экономического обоснования и проектно-сметной документации, выполнение комплексов строительных работ, сдача-приемка законченного строительством или реконструкцией объекта; выделяются сроки инвестиционного периода и периода возврата денежных средств. На основании укрупненного плана проекта определяются сроки выполнения этапов, включенных в
смету проекта в виде отдельных статей затрат и доходов.
Укрупнённый календарный план формируется в среде программного
продукта MS Office Project. Укрупнённый план служит для ориентировочного
определения сроков и стоимости выполнения основных этапов реализации пр оекта и совмещён со схемой финансирования проекта, определяющей сроки и
величины поступлений и платежей денежных средств. Решения, принятые в
укрупнённом плане реализации проекта, являются основой для формирования
бюджета проекта и расчета показателей эффективности проекта.
Укрупнённый календарный план должен содержать столбцы (поля),
представленные в табл. 6.
43
Собственные
средства
фффП
Привлеченные
средства
Инвестор 1
Платеж 1
Концепция
Платеж 2
Реклама и организация
продажи квартир
Платеж 3
Подготовка строительной
площадки
Выделение земельного
участка
Платеж 1
Платеж 2
Аванс
Платеж 3
Инвестор 2
Инвестор 3
Выбор подрядчиков и заключение контрактов
Платеж 1
Разработка и согласование
рабочей документации
Платеж 2
Сдача-приемка объекта,
устранение недоделок
Платеж 1
Предв.
платеж
Подрядчик Б
Платеж 2
Платеж
Подрядчик В
Заемные средства
Кредитор 1
Кредитор 2
Подрядчик А
Платеж 1
Разработка и экспертиза
проекта, разрешение на
строительство
Платеж 2
Оконч.
платеж
Платеж 3
Платеж 1
Подрядчик Г
Платеж 1
Оконч.
платеж
Подрядчик Б
Платеж 2
Платеж 2
Подрядчик Г
Подрядчик А
Рис. 9. Схема финансирования проекта строительства жилого дома (пример)
44
Состав полей укрупнённого календарного плана
реализации проекта
Таблица 6
Наименование поля
Заголовок поля
Информация
Примечание
Ид. (идентификатор)
-
Порядковый номер
строки графика
Поле «Закреплено» программой
(серый фон)
i (Индикатор)
i
Пиктограммы, показывающие состояние работы
Поле удаляется
перед печатью
СДР
СДР
Код структурной декомпозиции работы
Поле добавляется
пользователем
Название задачи
Наименование работы
Наименование работы
Длительность
Продолжительность
Продолжительность
работы
Начало
Начало
Срок начало работы
Окончание
Окончание
Срок окончания
работы
Предшественники
Предшественники
Связи между работами
Название ресурсов
Название ресурсов
Наименования ответственных за этапы
проекта
Фиксированные затраты
Стоимость
Затраты
Стоимость
Поле удаляется
перед печатью
Поле добавляется
пользователем
Стоимость работы
45
Поле добавляется
пользователем
4.11. Последовательность разработки укрупнённого календарного
плана реализации инвестиционно-строительного проекта
в среде программы MS Office Project Professional
1. Установить необходимые настройки программы (меню «Сервис», команда «Изменить рабочее время…»); внести сведения о рабочем времени
праздничных днях (меню «Сервис», команда «Изменить рабочее время…»);
настроить электронную таблицу календарного плана в соответствии с требованиями табл.6.
2. Ввести наименования задач и этапов проекта в соответствии с СДР
проекта (см. рис. 5), ввести названия платежей и поступлений денежных
средств согласно схеме финансирования (см. рис. 9).
3. Ввести параметры этапов работ по фазам концепции и планирования.
Указать продолжительность и последовательность выполнения этапов. Последовательность выполнения работ назначается в соответствии с рис. 10.
4. Ввести параметры этапов строительного объекта. Для этого следует
использовать данные, полученные из детального календарного плана строительного объекта. Прежде следует открыть детальный календарный план стр оительства объекта и изменить в нём дату начала проекта таким образом, чтобы
она соответствовала сроку начала строительства, определённому согласно
укрупнённому плану. Тип задач, соответствующих этапам строительных работ,
должен быть «Фиксированное начало», дата начала и продолжительность принимается исходя из решений детального календарного плана, также вводятся
ответственные за выполнение работ.
5. Ввести параметры работ фазы завершения проекта.
Для жилой недвижимости вводятся две работы: «Реклама продажа квартир», которая учитывает необходимые затраты на продажу жилой недвижимости, и «Заключение договоров продажи», которая учитывает поступления д енежных средств от продажи квартир. Начало продажи квартир принимается на
этапе 30-70 % готовности объекта, окончание – после сдачи объекта в эксплуатацию.
Для коммерческой недвижимости в укрупнённом календарном плане не
учитывается срок аренды или эксплуатации коммерческих помещений, поэтому
вводятся следующие работы: «Подготовка к эксплуатации», «Реклама и заключение договоров аренды» и вехи «Строительная готовность» и «Запуск объекта
в эксплуатацию».
46
КОНЦЕПЦИЯ
Замысел проекта
Маркетинговые исследования
Совмещение на 2550%
Совмещение на 2550%
Бизнеспланирование
Совмещение на 2550%
Выделение земельного участка
Работа с инвесторами
РАЗРАБОТКА
Разработка проекта
Согласование и экспертиза проектами
Разрешение на строительство
Выбор подрядчиков
Разработка рабочей
документации
Заключение контрактов
Согласование рабочей
документации
Подготовка строительной площадки
Нулевой цикл
Сроки работ определяются детальным
календарным планом!
ЗАВЕРШЕНИЕ
РЕАЛИЗАЦИЯ
Надземная часть
Отделочные работы
Инженерные сети
Наружные работы
Сдача объекта
Исправление недоделок
Рис. 10. Примерная последовательность этапов инвестиционного проекта
47
6. Ввести информацию по срокам оплаты работ подрядчикам в соответствии с принятой схемой и порядком финансирования работ. Каждый платёж
представляет собой веху (работу с нулевой продолжительностью).
7. Ввести информацию по срокам поступления собственных и заемных
денежных средств в соответствии с принятой схемой финансирования проекта.
Каждый платёж представляет собой веху. Сроки поступлений и платежей денежных средств определяются с помощью связей соответствующих типов.
Схема установки связей представлена на рис. 11.
27.02.2014
29.05.2014
Кредит
Инвестиция
НО-5дн.
НО-5дн.
НО-5дн.
НО-5дн.
Аванс подрядчику
05.06.2014
Окончательный
платеж
подрядчику
НО-5дн.
НО-5дн.
02.03.2014
НО-5дн.
НО-5дн.
Комплекс работ
10.03.2014
29.03.2014
Рис. 11. Последовательность поступлений платежей на выполнении этапа работ
8. Ввести информацию о возврате кредитов. С помощью связей между задачей «Заключение договоров» и событиями «Возврат кредитов» устанавливаются сроки возможных возвратов кредитов и определяются величины процентов за использование кредитов. Кредиты возвращаются после поступления достаточного количества денежных средств от продажи жилой или сдачи в аренду
коммерческой недвижимости.
Вычисления желательно привести в табличной форме (табл. 7).
Таблица 7
Расчет величин возврата кредитов
Кредитор
Номер
кредита
Сумма,
тыс. р.
Сроки,
мес.
Процент
Возврат,
тыс. р.
1
1
2
3
1
2
57 600
56 000
130 000
156 000
70 000
21,5
10
2
4,5
3
24
22
20
20
20
82368
66267
134333
167700
73500
2
48
9. Ввести в поле «Фиксированные затраты» величины поступлений и платежей денежных средств по каждому этапу проекта. Притоки денежных средств
вводятся с положительным знаком, оттоки – с отрицательным знаком.
10. Отформатировать календарный план, добавить верхние и нижние
подписи или колонтитулы, настроить на печать (меню «Печать», команда «Параметры страницы») и распечатать.
5. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА
5.1. Основные положения и принципы оценки эффективности
инвестиционно-строительных проектов
Эффективность инвестиционного проекта характеризует степень соответствия результатов проекта целям и интересам его участников. Оценка эффективности проекта проводится в соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов», введенными в
действие в 1999 году. Принято выделять эффективность проекта в целом и эффективность проекта в целом и эффективность участия в проекте (рис. 12).
ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
проекта в целом
общественная
(социальноэкономическая)
коммерческая
участия в проекте
участия
предприятия в
проекте
участие в проекте
структур более
высокого уровня
инвестирования
в проект (акции
предприятия)
народнохозяйственная
бюджетная
отраслевая
региональная
Рис. 12. Виды эффективности инвестиционного проекта
Эффективность проекта в целом определяет привлекательность проекта для его потенциальных участников и служит для поиска источников финансирования, включает общественную (социально-экономическую) и коммерческую эффективности.
Показатели общественной эффективности учитывают социальноэкономические последствия осуществления инвестиционного проекта для о б49
щества в целом (в том числе, когда проект затрагивает интересы нескольких
стран).
Показатели
коммерческой
эффективности
(Commerce
Cost
Effectiveness) учитывают финансовые последствия реализации проекта для его
участника в предположении, что данный участник производит все необход имые для его осуществления проекта затраты и пользуется всеми его результатами.
Эффективность проекта для его участников определяется для проверки реализуемости проекта и заинтересованности в нем различных участников.
Она включает в себя эффективность участия предприятия в проекте, эффективность инвестирования в проект (акции предприятия) – эффективность для
акционеров и акционерных предприятий – участников проекта, бюджетную
эффективность, а также эффективность участия в проекте структур более
высокого уровня (народнохозяйственную, региональную, отраслевую эффективности).
Народнохозяйственная эффективность определяет социальноэкономические последствия реализации проекта для народного хозяйства Ро ссийской Федерации, а региональная эффективность, в свою очередь – для отдельно взятого региона.
Бюджетная эффективность (Budget Cost Effectiveness) оценивает последствия участия государства в проекте с точки зрения расходов и доходов
бюджетов всех уровней.
Основными принципами оценки эффективности инвестиционных проектов являются:
- рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла и
определенного расчетного периода эксплуатации результатов;
- моделирование денежных потоков, включающих все денежные поступления и расходы, связанные с проектом;
- сопоставимость условий сравнения различных вариантов осуществления проекта;
- положительность и максимум величины эффекта;
- учет фактора времени;
- учет только предстоящих затрат и поступлений;
- сравнение состояний «с проектом» и «без проекта»;
- учет всех наиболее существенных последствий проекта;
- учет различных интересов разных участников проекта;
- многоэтапность оценки;
- учёт влияния потребности в оборотном капитале на эффективность
проекта;
- учет влияния инфляции;
- возможность использования нескольких валют (многовалютность);
- учёт влияния неопределённостей и рисков в количественной форме.
50
При расчетах эффективности следует учитывать влияние реализации проекта на деятельность сторонних предприятий и населения, в т.ч. изменение
рыночной стоимости имущества граждан, обусловленное осуществлением проекта; снижение уровня розничных цен на отдельные товары и услуги; влияние
реализации проекта на объемы производства продукции (работ, услуг) сторо нними предприятии; воздействие проекта на здоровье население и экономию
времени населения на коммуникации, обусловленную реализацией проекта в
области транспорта и связи.
Эффективность проекта оценивается в течение расчётного периода,
включающего в себя сроки осуществления проекта и некоторые сроки эксплуатации результатов проекта. Расчетный период разбивается на отдельные отрезки – шаги расчета, определяемые номерами (0, 1, 2, …). Время в расчётном
периоде измеряется в годах или долях года и отсчитывается от фиксированного
момента t°=0, принимаемого за базовый. Продолжительность разных шагов
может быть различной.
Проект, как любая финансовая операция, связанная с осуществлением
расходов и получением доходов, порождает денежные потоки (потоки реальных денег). Денежным потоком инвестиционного проекта (Cash Flow) называют зависимость денежных поступлений и платежей от времени при ос уществлении данного проекта, определяемую для всего расчётного пер иода.
Значение денежного потока на каждом шаге расчёта характеризуется:
- притоком (Cash Inflows) – величиной денежных поступлений (или результатов в стоимостном выражении) на данном шаге расчёта;
- оттоком (Cash Outflows) – величиной платежей на данном шаге расчёта;
- сальдо (активный баланс, эффект) – разностью между притоком и оттоком.
Накопленным денежным потоком называется поток, параметры которого (накопленный приток, накопленный отток, накопленной сальдо) опред еляются на каждом шаге расчётного периода как сумма соответствующих параметров денежного потока за данный и все предшествующие шаги (нарастающим итогом).
Денежный поток ϕ˳ (t) состоит из частных потоков от инвестиционной
ϕ и(t), операционной ϕ о(t) и финансовой ϕ ф(t) видов деятельности (рис. 13):
ϕ(t)=ϕ и(t)+ϕ о(t)+ϕ ф(t).
ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК ПРОЕКТА
Частный денежный поток
от инвестиционной
деятельности
Частный денежный поток
от операционной
деятельности
Рис. 13. Состав денежного проекта
51
Частный денежный поток
от финансовой
деятельности
Состав частных денежных потоков от инвестиционной, операционной и
финансовой деятельности представлен в табл. 8.
Таблица 8
Состав частных денежных потоков
инвестиционного проекта
Вид деятельности
Оттоки
Притоки
Инвестиционная
Затраты по созданию и вводу в эксплуатацию новых основных средств и
ликвидации, замещению или возмещению выбывающих существующих
основных средств (капитальные вложения); некапитализируемые затраты;
увеличение оборотного капитала;
собственные средства, вложенные в
депозит; затраты на покупку ценных
бумаг хозяйствующих субъектов,
предназначенных для финансирования проекта
Затраты на производство и сбыт продукции (производственные издержки
и налоги)
Продажа выбывающих активов; уменьшение оборотного
капитала
Операционная
Финансовая
Затраты на возврат и обслуживание
займов и выпущенных долговых ценных бумаг; затраты на выплату дивидендов по акциям
Выручка от реализации продукции; прочие и внереализационные доходы (непосредственно не связанные с производством продукции), в том
числе от сдачи в аренду имущества, возврата займов, закрытия
депозитных счетов и по приобретённым ценным бумагам
Вложения собственного капитала и привлечённых средств
(субсидий и дотаций), заёмные
средства, в том числе за счёт
выпуска предприятием собственных ценных бумаг
Денежные потоки инвестиционного проекта могут выражаться в различных видах цен, а именно:
- в текущих – ценах, определяемых без учёта инфляции;
- прогнозных – ценах, ожидаемых на будущих шагах расчёта;
- дефлированных – прогнозных ценах, приведённых к уровню цен фиксированного момента времени путём деления на общий базисный индекс
инфляции.
Оценка основных показателей эффективности инвестиционного проекта
основана на учёте различной стоимости финансовых ресурсов во времени, которая определяется путём дисконтирования.
52
Дисконтированием денежных потоков называется приведение их разновременных (относящихся к различным шагам расчёта) значений к их знач ениям по состоянию на определенный момент времени – момент приведения t°.
Основным экономическим нормативом, используемым при дисконтировании, является норма дисконта Е, выражаемая в долях единицы или в процентах в год. Норма дисконта является экзогенно задаваемым основным экономическим нормативом и может быть:
- коммерческой – используется при оценке коммерческой эффективности
проекта, определяется с учётом альтернативной эффективности использования
капитала;
- участника проекта – выражает эффективность участия в проекте различных предприятий и организаций, определяется самими участниками;
- социальной (общественной) – используется при расчётах социальноэкономической эффективности и характеризует минимальные требования о бщества к эффективности проекта (должна устанавливаться централизованно органами управления народным хозяйством в увязке с прогнозами экономического и социального развития страны);
- бюджетной – используется при расчётах показателей бюджетной эффективности и отражает альтернативную стоимость бюджетных средств, устанавливается органами власти соответствующего уровня.
При необходимости величина нормы дисконта может приниматься различной для разных шагов расчёта.
Дисконтирование денежного потока на m шаге осуществляется путём
умножения его значения ϕ(m) на коэффициент дисконтирования R, рассчитываемый по формуле
,
где tm – момент окончания m-го шага; t° - момент приведения.
Дисконтирование применяется к денежным потокам, выраженным в текущих или дефлированных ценах и в единой валюте.
5.2. Показатели оценки эффективности
инвестиционно-строительных проектов
Все показатели эффективности инвестиционно-строительных проектов подразделяются на две группы: не учитывающие дисконтирование и основанные на учёте дисконтирования (рис. 14).
Основными показателями эффективности инвестиционных проектов
является:
- чистый доход;
- чистый дисконтированный доход;
- внутренняя норма доходности;
53
- потребность в дополнительном финансировании (стоимость проекта, капитал риска);
- потребность в дополнительном финансировании с учетом дисконтирования;
- индексы доходности затрат и инвестиций;
- индексы дисконтированных затрат и инвестиций;
- срок окупаемости;
- срок окупаемости с учётом дисконтирования;
- показатели финансового состояния предприятия.
ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
не учитывающие дисконтирование
учитывающие дисконтирование
чистый доход
чистый дисконтированный доход
потребность в дополнительном
финансировании
потребность в дополнительном
финансировании с учетом
дисконтирования
срок окупаемости
индекс доходности затрат
срок окупаемости с учетом
дисконтирования
индекс доходности инвестиций
индекс доходности
дисконтированных затрат
показатели финансового
состояния предприятия
индекс доходности
дисконтированных инвестиций
внутренняя норма доходности
Рис. 14. Классификация показателей оценки эффективности
инвестиционных проектов
Чистым доходом (ЧД) называется накопленной сальдо денежного потока
за весь расчётный период:
ЧД=
.
Чистым дисконтированным доходом (ЧДД) (Net Present Value, NPV)
называется накопленное сальдо денежного потока за весь расчётный период с
учётом дисконтирования (дисконтирования накопленное сальдо):
ЧД
ЧД и ЧДД характеризуют превышение суммарных денежных поступлений
над суммарными затратами соответственно без учёта и с учётом неравноценности
54
эффектов, относящихся к различным моментам времени. Параметр ЧДД считается
важнейшим показателем эффективности инвестиционного проекта.
Разность ЧД – ЧДД называют дисконтом проекта.
Проект считается эффективным, если его ЧДД положителен, при сравнении разных вариантов проекта предпочтение отдаётся проекту с большим значением ЧДД.
Внутренней нормой доходности (ВНД) (Internal Rate of Return, IRR)
называется положительная величина, если при норме дисконта, равной данной
величине (Е=ЕВ), ЧДД проекта обращается в ноль. Для оценки эффективности
проекта значение ВНД сравнивается с нормой дисконта Е. Инвестиционные
проекты, у которых ВНД>Е, имеют положительный ЧДД и являются эффективными. Инвестиционные проекты, у которых ВНД<E, имеют отрицательный
ЧДД и признаются неэффективными.
Сроком окупаемости проекта («простым» сроком окупаемости) называется продолжительность периода от начала проекта до момента окупаемости.
Моментом окупаемости называется наиболее ранний момент времени в
расчётном периоде, после которого текущий ЧД становится и в дальнейшем
остается неотрицательным.
Сроком окупаемости проекта с учетом дисконтирования называется
продолжительность периода от начала до момента окупаемости с учётом дисконтирования. Моментом окупаемости с учётом дисконтирования называется наиболее ранний момент времени в расчётном периоде, после которого текущий ЧДД становится и в дальнейшем остаётся неотрицательным.
Потребность в дополнительном финансировании (ПФ) – максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного сальдо от
инвестиционной и операционной деятельности. Показатель ПФ характеризует
минимальный объем внешнего финансирования проекта, который необходим
для обеспечения его финансовой реализуемости.
Потребность в дополнительном финансировании с учетом дисконтирования (ДПФ) – максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного дисконтированного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. Показатель ДПФ характеризует минимальный дисконтный
объем внешнего финансирования проекта, который необходим для обеспечения
его финансовой реализуемости.
Индексы доходности характеризуют относительную эффективность проекта по отношению к вложенным в него средствам. При оценке эффективности
используются следующие разновидности данного показателя:
- индекс доходности затрат – отношение суммы накопленных поступлений к сумме накопленных платежей;
55
- индекс доходности дисконтированных затрат – отношение суммы
дисконтированных накопленных поступлений к сумме дисконтированных
накопленных платежей;
- индекс доходности инвестиций (ИД) – отношение суммы элементов
денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиций деятельности. ИД равен увеличенному на единицу отношению ЧД к накопленному объему инвестиций;
- индекс доходности дисконтированных инвестиций (ИДД) – отношение
суммы дисконтированных элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. ИДД равен увеличенному на
единицу отношению ЧДД к накопленному объему инвестиций.
Если ЧДД денежного потока положителен, то величины индексов доходности затрат и инвестиций будут более единицы (проект эффективен), и, наоборот,
если ЧДД денежного потока является отрицательной величиной, то величины индексов доходности и затрат будут менее единицы (проект неэффективен).
Для выбора варианта осуществления проекта по показателю ЧДД на основе укрупнённого календарного плана следует распечатать отчёт «О движении денежных средств» (меню «Отчёт», команда «Отчёты», группа «Настраиваемые»). Перед печатью отчёта необходимо в настройках (кнопки «Изменить») поставить единицы измерения времени – месяцы (вместо недель), а также установить удобный и наглядный формат отображения шкалы времени –
месяцы (вместо недель), а также установить удобный и наглядный формат
отображения шкалы времени.
Отчёт о движении денежных средств покажет величины сальдо потока в
каждый расчётный период. Однако следует проверить финансовую реализуемость проекта, рассчитав величины накопленного денежного потока в каждый
период времени и убедившись в их положительности.
Обеспечение финансовой реализуемости проекта по каждому шагу расчёта удобно показывать в табличной форме (табл. 9).
Таблица 9
Финансовая реализуемость проекта
Год
Месяц
2014
февр
март
апр
май
Шаг
Приток, Отток, Сальдо, Накопление
расчета тыс. р. тыс. р. тыс. р.
сальдо,
тыс. р.
0
25 200
0
25 200
25 200
1
0
3 240
-3 240
21 960
2
0
8 376
-8 376
13 584
3
0
9 984
-9 984
3 600
56
Год
2015
2016
Месяц
июнь
июль
авг
сен
акт
ноя
дек
янв
февр
март
апр
май
июнь
июль
авг
сен
окт
ноя
дек
янв
февр
март
апр
май
июнь
июль
авг
сен
Шаг
Приток, Отток,
расчета тыс. р. тыс. р.
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
100 000
0
57 600
0
0
0
0
43 200
0
0
0
36 000
24 000
0
56 000
0
104 000
0
0
0
0
84 000
156 000
508 000
862 000
398 000
414 000
234 000
57
8 600
57 500
39 660
7 920
7 920
7 560
8 280
11 160
12 900
9 660
11 640
3 780
64 500
7 920
61 400
0
104 000
0
0
0
0
0
167 300
38 168
229 067
227 633
25 800
10 600
Окончание табл. 9
Сальдо, Накопление
тыс. р.
сальдо,
тыс. р.
91 400
95 000
-57 500
37 500
-39 660
55 440
-7 920
47 520
-7 920
39 600
-7 560
32 040
-8 280
23 760
32 040
55 800
-12 900
42 900
-9 660
33 240
-11 640
21 600
32 220
53 820
-40 500
13 320
-7 920
5 400
-5 400
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
84 000
84 000
-11 300
72 700
469 832
542 532
632 933
1 175 465
170 367
1 345 832
388 200
1 734 032
223 400
1 975 432
Расчёты, приведенные в табл. 9, доказывают финансовую реализуемость
проекта, т.к. на каждом шаге расчёта величина накопленного денежного потока
неотрицательна.
Расчёт параметров эффективности инвестиционного проекта производится в соответствии с положениями [25].
Расчёт параметров эффективности ведется в табличной форме (табл. 10).
Исходными для расчёта параметров эффективности строительного проекта являются следующие данные:
• доходы Дt – от продажи квартир или сдачи в аренду площадей коммерческой недвижимости, тыс.р. (столбец 4 табл. 9);
• капитальные вложения КВt – затраты на концепцию, проектирование,
строительство, оплату договоров подряда, тыс.р. (столбец 5 табл. 9);
• операционные и финансовые затраты О,ФЗt – затраты на рекламу,
продажу квартир или сдачу в аренду площадей коммерческой недвижимости,
затраты на обслуживание кредитов (не возврат кредитов, а плата процентов по
кредитам), тыс.р. (столбец 6 табл. 9);
• норма дисконта Е – определяется в соответствии данных [20], %.
В курсовом проекте должны быть определены следующие параметры:
• чистый доход (больше нуля);
• чистый дисконтированный доход (больше нуля, но ниже чистого дохода);
• индекс доходности затрат (больше единицы);
• индекс доходности дисконтированных затрат (больше единицы, но
меньше индекса доходности затрат);
• внутренняя норма доходности, в процентах (больше принятой нормы
дисконта);
• срок окупаемости;
• срок окупаемости с учетом дисконтирования (выше, чем срок окупаемости).
В нашем примере получены следующие значения показателей эффективности инвестиционного проекта:
• чистый доход ЧД = 1 800 000 – 126 568 = 943 432 тыс. р.;
• чистый дисконтированный доход
ЧДД = 1 088 638 – 746 449,7 = 342 188,3 тыс. р.;
• индекс доходности затрат
ИДЗ = (1 800 000 – 126 568) /1 018 000 = 1,643;
• индекс доходности дисконтированных затрат
ИДДЗ = 1 088 638 / 746 449,7 = 1,458;
• внутренняя норма доходности ВНД = 64,3% (определяется подбором);
• срок окупаемости Ток = 28,7мес.;
• срок окупаемости с учетом дисконтирования Ток. диск = 29,7 мес.
58
Таблица 10
Расчет параметров эффективности инвестиционно-строительного проекта
Год
Месяц
Шаг
расчета
Дt,
тыс. р.
КВt,
тыс. р.
О,ФЗt,
тыс. р.
К-т
диск
Диск.
Дt,
тыс. р.
Диск.
КВt,
тыс. р.
Сальдо,
тыс. р.
Накопл.
сальдо,
тыс. р.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
=(4-6)*7
=5*7
3192,1
8130,3
9547,9
8102,8
53375,0
36270,7
7136,1
7030,7
6611,9
7134,6
9474,1
10789,4
7960,1
9449,9
30234,
50828,0
6149,0
=8-9
-3192,1
-8130,3
-9547,9
-8102,8
-53375,0
-36270,7
-7136,1
-7030,7
-6611,9
-7134,6
-9474,1
-10789,4
-7960,1
-9449,9
-30234,
-50828,0
-6149,0
-3192,1
-11322,4
-20870,2
-28973,0
-82348,0
-118618,7
-125754,9
-132785,6
-139397,5
-146532,1
-156006,2
-166795,6
-174755,7
-184205,6
-187229.0
-238057,0
-244206,0
2014
59
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
Август
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь
2015 Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
3240
8376
9984
8600
57500
39660
7920
7920
7560
8280
11160
12900
9660
11640
3780
64500
7920
0,985
0,971
0,956
0,942
0,928
0,915
0,901
0,888
0,875
0,862
0,849
0,836
0,824
0,812
0,800
0,788
0,776
59
Год
Месяц
Шаг
расчета
Дt,
тыс. р.
КВt,
тыс. р.
О,ФЗt,
тыс. р.
К-т
диск
Диск.Дt,
тыс. р.
Диск.
КВt,
тыс. р.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
60
Август
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь
2016 Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
Август
Сентябрь
СУММА
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
61400
0
104000
0
0
0
0
0
156000
378000
0
396000
205400
398000
210600
414000
0
234000
0
1 800 000 1 018 000
11300
38168
23667
17033
25800
10600
126
568
60
0,765
0,754
0,742
0,731
0,721
0,710
0,700
0,689
0,679
0,669
0,659
0,649
0,640
0,630
Окончание табл. 10
Сальдо,
Накопл.
тыс. р.
сальдо,
тыс. р.
10
46965,6
-46965,6
0,0
0,0
77216,9
-77216,9
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
-7672,9
105927,1 -113600,1
227342,8
0,0
227342,8
245404,4 135379,0 110025,4
234397,1 136755,0
97642,1
248355,8
0,0
248355,8
140810,8
0,0
140810,8
1 088 638 746 449,7 342 188,3
11
-291171,6
-291171,6
-368388,5
-368388,5
-368388,5
-368388,5
-368388,5
-368388,5
-481988,6
-254645,8
-144620,4
-469783
201377,5
342188,3
6. ЗАЩИТА КУРСОВОГО ПРОЕКТА
Курсовой проект должен быть разработан в установленные учебным планом сроки и сдан на проверку преподавателю. Преподаватель (или комиссия)
проверяет соответствие проекта формальным требованиям, после чего провер яется правильность и полнота принятых решений. Разработанный в полном объёме и без ошибок курсовой проект допускается к защите.
На защите курсового проекта студент должен продемонстрировать не
только понимание принятых решений, но и теоретические знания в области методологии управления проектами. Особенно следует обратить внимание на следующие разделы: методы и модели структуризации проекта, планирование
проекта, сетевое моделирование проекта, управление ресурсами, проектный
анализ, финансирование проекта, оценка эффективности проекта. Кроме того,
необходимо иметь практические навыки работы с программным обеспечением
Microsoft Office Project.
Библиографический список
рекомендуемой литературы
1. Алиев, В.С. Практикум по бизнес-планированию с использованием программы Project Expert: учеб. пособие / В.С. Алиев. – М.: ФОРУМИНФРА-М, 2007. – 272 с.
2. Анисимов, С. Управление проектами. Российский опыт/ С. Анисимов, Е.
Анисимова. - М.: Вектор, 2006. – 240 с.
3. Баркалов, С.А. Математические основы управления проектами: учеб. пособие / С.А. Баркалов, В.И. Воропаев, Г.И. Секлетова [и др.]; под ред. В.Н. Буркова. – М.: Высш. шк., 2005. – 423 с.
4. Баркалов, С.А. Управление проектами в строительстве: лабораторный
практикум: учеб. пособие/ С.А. Баркалов, В.Ф. Бабкин. - М.: Ассоциация
строительных вузов, 2003. – 288 с.
5. Богданов, В.В. Управление проектами в Microsoft Project 2007: учеб. курс
/ В.В. Богданов. – СПб.: Питер, 2007. – 592 с.
6. Бъяфоре, Б. Все по плану! Успешное управление проектами с использованием Microsoft Project / Б. Бъяфоре. – М.: Русская редакция, 2006. – 304 с.
7. Воропаев, В.И. Управление проектами в России/ В.И. Воропаев. – М.:
Аланс, 1995. – 225 с.
8. Викторов, М.Ю. Учебно-методическое пособие инженера-строителя /
М.Ю. Викторов, А.С. Роботов; под ред. Ю. П. Панибратова. – СПб., 2005.
– 240 с.
9. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. №190-ФЗ.
10. Гультяев, А.К. Microsoft Office Project Professional 2007. Управление проектами: практ. пособие / А. К. Гультяев. – СПб.: КОРОНА-Век, 2008. –
480 с.
61
11. Гультяев, А.К. Microsoft Office. Project Server 2003 / Project Professional
2003. Управление кооперативными проектами: самоучитель / А.К.
Гультяев. - СПб.: КОРОНА принт: Бином пресс, 2005. – 256 с.
12. Дикман, Л.Г. Организация строительного производства: учебник для
строительных вузов / Л.Г. Дикман. – М.: Ассоциация строительных вузов,
2006. – 608 с.
13. Жданчиков, П. Как научиться строить бизнес-план в Project Expert / П. Жданчиков. – М.: НТ Пресс, 2008. – 208 с.
14. Заренков, В.А. Управление проектам/ В.А. Заренков. – М.: Ассоциация
строительных вузов, 2006. – 312 с.
15. ИСО 10006:2003. Система менеджмента качества. Руководящие указания по
менеджменту качества проекта. - 2-е изд./ Госстандарт России. ФГПУ «Всероссийский научно-исследовательский институт классификации, терминологии и информации по стандартизации и качеству».– М.,2004. – 63 с.
16. Инвестиционно-строительный инжиниринг: справ. пособие/ под ред. И.И.
Мазура и В.Д. Шапиро. М.: ЕЛИМА, 2007.
17. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С.А. Боголюбов [и др.]. – М.: Проспект, 2008. – 464 с.
18. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) / Е. П. Гаврилов. – М.: Проспект, 2007. – 782 с.
19. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) С.А. Боголюбов [и др.] – М.: Велби, 2007. – 496 с.
20. Круглякова, В.М. Оценка объектов недвижимости: практикум для бакалавров и магистров: учеб. пособие/ В.М. Круглякова, В.Я. Мищенко, А.Н.
Борисов. – М.: Изд-во АСВ, 2012. – 152 с.
21. Куперштейн, В.И. Microsoft Project 2007 в управлении проектами / В.И.
Куперштейн. – СПб.: БХВ-Петербург, 2007. – 560 с.
22. Мармел, Э. Microsoft Office Project 2007. Библия пользователя: пер. с
англ. / Э. Мармел. – М.: Диалектика. 2008. – 800 с.
23. Мазур, И.И. Девелопмент: учеб. пособие / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н. Г.
Ольдерогге; под общ. ред. И. И. Мазура. – М.: Экономика, 2004. – 521 с. –
(Современное бизнес-образование).
24. Мазур, И.И. Управление проектами: учеб. пособие / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге. А. В. Полковников; под общ. ред. И. И. Мазура и В.
Д. Шапиро. – 6-е изд., стереотипное. – М.: Издательство «Омега-Л», 2010. –
960 с.
25. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных
проектов и их отбору для финансирования (утверждены Минэкономики
России, Минфином России, Госстроем России от 21 июня 1999 г. №
ВК477 от 21.06.1996 г.). – М.: Экономика, 2000.
26. Ньюэлл, Майкл В. Управление проектами для профессионалов: руководство к сдаче сертификационного экзамена/ Майкл В. Ньюэлл; пер. с англ.
– М.: КУДИЦ-ОБРАЗ, 2006. – 416 с.
62
27. Организация строительного производства: учебник для вузов/ Т.Н. Цай,
П.Г. Грабовый, В.А. Большаков [и др.]. – М.: Ассоциация строительных
вузов, 1999. – 432 с.
28. Организация, планирование и управление строительным производством:
учебник/ под общ. ред. проф. Грабового П.Г. – Липецк: ООО «Информ»,
2006. – 304 с.
29. Основы профессиональных знаний и национальные требования к компетентности (НТК) специалистов по управлению проектами. М.: ЗАО
«Проектная ПРАКТИКА», 2010. – 256 с.
30. Основы организации и управления жилищно-коммунальным комплексом/
под общ. ред. П.Г. Грабового, Л.Н. Чернышова. – М.: Реалпроект, 2004.
31. Основы управления проектами: метод. указания к выполнению курсового
проекта для студ. старших курсов и магистров, обуч. по направлению
270100 «Строительство»/ Воронежский ГАСУ; сост.: В.А. Королевцев,
Е.П. Горбанева, В.Н. Баринов. – Воронеж, 2008. – 34 с. - (№350).
32. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25 февраля
1999 г. № 39-ФЗ // Российская газета. - 1999. - №41-42.
33. Попов, В.Л. Управление инвестиционными проектами/ В.Л. Попов. – М.:
Инфра-М., 2007. – 356 с.
34. Руководство к своду знаний по управлению проектами (Руководство
РМВоК). - 4-е изд. – М., 2008.
35. Руководство пользователя Project Expert 7: Система для моделирования
бизнеса и оценки бизнес-проектов. – М., 2002.
36. Сингаевская, Г.И. Управление проектами в Microsoft Project 2007 / Г.И. Сингаевская. – М.: Диалектика, 2008. – 800 с.
37. СНиП 12-01-2004 Организация строительства. Актуализированная редакция. – М., 2011.
38. Управление проектами: Основы профессиональных знаний. Национальные требования к компетенции специалистов. – М.: «Консалтинговое
агентство «КУБС Групп – Кооперация, Бизнес-Сервис», 2001. – 265 с.
39. Управление инвестиционно-строительными проектами: Международный
подход: руководство/ под ред. И.И. Мазура, В.Д. Шапиро. – М.: Лопота,
2004. – 456 с.
40. Управление проектами: Основы профессиональных знаний. Национальные требования к компетенции специалистов. – М.: «Консалтинговое
агентство «КУБС Групп-Кооперация, Бизнес-Сервис», 2001. – 265 с.
41. Управление проектами: справ. пособие/ И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, И.М. Каролинский [и др.]; под ред. И.И. Мазура, В.Д. Шапиро. – М.: Высш. Школа,
2001. – 875 с.
42. Управление проектами: толковый англо-русский словарь-справочник/ под
ред. В.Д. Шапиро. – М.: Высшая школа, 2000.
63
43. Управление проектами: фундаментальный курс: учебник/ А.В. Алешин, В.М.
Аньшин, К.А. Багратиони [и др.]; под ред. В.М. Аньшина, О.Н. Ильиной;
Нац. исслед. ун-т «Высшая школа экономики». – М.: Изд. дом Высшей школы экономики, 2013. – 620 с.
44. Управление инвестициями: в 2 т. - М.: Высшая школа, 1998.
45. Цвиркун, А.Д. Анализ инвестиций и бизнес-план: Методы и инструментальные средства / А.Д. Цвиркун, В.К. Акинфиев. – М.: Изд-во «Ось-89»,
2002. – 288 с.
46. Чатфилд, К. Microsoft Office Project 2007. Русская версия / К. Чатфилд,
Дж. Тимати. – М.: ЭКОМ паблишерс, 2007. – 640 с.
47. Шапиро. В.Д. Управление инвестиционно-строительными проектами:
международный подход: руководство/ В.Д. Шапиро, И.И. Мазур. М.: Аввалон. – М., 2004. – 592 с.
48. Ширшиков, Б.Ф. Организация, планирование и управление строительством: учебник для вузов. – М.: Изд-во АСВ, 2012. – 528 с.
49. Шкрыль, А. MS Project 2007. Современное управление проектами/ А. Шкрыль.
– СПб.: БХВ-Петербург, 2007. – 256 с.
50. Экономика строительства/ под общ. ред. И.С. Степанова. – М.: Юрайт,
2002.
51. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов/ под общ.
ред. П.Г. Грабового. – Смоленск: Смолин Плюс; М.; АСВ, 1999.
52. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения:
учебник для вузов: в 2 ч. / под общ. ред. П.Г. Грабового. – Смоленск:
Смолин Плюс; М.; АСВ, 2001.
АДРЕСА РЕКОМЕНДУЕМЫХ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ
www.alt-invest.ru – сайт компании «Альт-Инвест», разработчика программного обеспечения финансового анализа, планирования и оценки инвестиционных проектов. Демо-версии программ «Альт-Инвест», «Aльт-финанс»,
«Альт-Прогноз»;
www.expert-systems.com – сайт компании «Эксперт Системс», разработчика аналитических программных продуктов в области бизнеса, в том числе
программного продукта Project Expert. Демо-версии программ Project Expert
или Audit Expert;
www.gosstroy.gov.ru – сайт Федерального агентства по строительству и
жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой). База нормативных документов, Интернет-приёмная;
www.microsoft.com – официальный сайт корпорации Microsoft, разработчика программного продукта MS Office Project. Содержит ознакомительные
версии MS Office Project (на анг. языке);
64
www.microsoft.ru – официальный русскоязычный сайт корпорации
Microsoft, разработчика программного продукта MS Office Project. Содержит
русифицированные ознакомительные версии MS Office Project;
www.microsoftproject.ru – использования программного средства MS
Office Project;
www.pmi.org – официальный сайт Института управления проектами
(Project Management Institute(PMI), США). Расписание мероприятий по управлению проектами (на англ.яз.);
www.pmi.ru – сайт Московского отделения Института управления проектами (Project Management Institute(PMI)). Статьи, обзор программных средств
управления проектами, глоссарий управления проектами;
www.pmsoft.ru – сайт Группы компаний «ПМСОФТ». Корпоративные системы управления проектами, опыт их разработки и применения;
www.sovnet.ru – сайт Российской ассоциации управления проектами
«СОВНЕТ». Статьи и аннотации книг, обзор программных средств управления
проектами, опыт применении методологии управления проектами.
65
Приложение 1
Образец титульного листа к пояснительной записке
Министерство образования и науки РФ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Воронежский государственный архитектурно-строительный университет»
Кафедра организации строительства, экспертизы
и управления недвижимостью
КУРСОВОЙ ПРОЕКТ
«Управление реализацией инвестиционного проекта
строительства объекта недвижимости»
по дисциплине «Основы управления проектами»
Выполнил:
студент гр. ___________
«___»__________20__ г.
Проверил:
к. т .н., доцент
Понявина Н.А.
«___»__________20__ г.
Оценка: ____________
Воронеж 20---
66
Приложение 2
Бланк задания выполнения курсового проекта (пример)
ЗАДАНИЕ
НА ВЫПОЛНЕНИЕ КУРСОВОГО ПРОЕКТА
«Управление реализацией инвестиционного проекта строительства
объекта недвижимости»
по дисциплине «Спецкурс по технологии, организации
и управлению в строительстве»
ВЫДАНО студенту Погодиной Наталии Михайловне
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ:
1.Тип объекта Жилой дом
2. Место строительства Воронеж,20 лет Октября, 88
3. Количество этажей 16
4. Количество секций 4
5.Количество квартир 320
6. Основные конструктивные характеристики:
а) фундаменты железобетонные сваи
б) стены внутренние - монолитные железобетонные, наружные – кирпичные
в) перекрытия железобетонные монолитные
г) кровля плоская рулонная
д) отделка полы – паркет, плитка, стены – обои, потолки – окраска
СОДЕРЖАНИЕ КУРСОВОГО ПРОЕКТА:
1.
Расчетно-пояснительная записка:
•
введение;
•
предметная область проекта;
•
основные модели структуризации проекта: структурная декомпозиция работ,
структурная декомпозиция организации, матрица распределения ответственности;
•
расчет параметров календарного плана реализации инвестиционного строительного
проекта;
•
составление бюджета и финансового плана инвестиционного строительного проекта, оценка финансовой реализуемости проекта;
•
расчет параметров эффективности проекта: чистого дисконтированного проекта,
индекса доходности, срока окупаемости и внутренней нормы доходности;
•
расчет параметров детального календарного плана строительного объекта;
•
заключение;
•
список используемой литературы.
2.
Графические материалы:
•
укрупнённый календарный план реализации инвестиционного строительного проекта и отчёт о движении денежных средств, разработанный в среде программного средства MS Office Project;
•
детальный календарный план строительного объекта, лист ресурсов и график ресурсов, разработанные в среде программного средства Office Project.
Доцент кафедры организации строительства,
экспертизы и управления недвижимостью
Н.А. Понявина
67
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………...
1. ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ КУРСОВОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ……………
2. СОСТАВ И СОДЕРЖАНИЕ КУРСОВОГО ПРОЕКТА……………..
3. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ
КУРСОВОГО ПРОЕКТА………………………………………………..
4. УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫМ
ПРОЕКТОМ………………………………………………………………..
4.1. Предметная область (содержание) инвестиционно-строительного
проекта…………………………...……………………….…………..
4.2. Жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта…………
4.3. Окружение инвестиционно-строительного проекта……………......
4.4. Участники инвестиционно-строительного проекта………………..
4.5. Планирование производственной программы………………………
4.6. Разработка моделей структуризации
инвестиционно-строительного проекта…………………………….
4.7. Формирование детального календарного плана
строительства объекта……………………………………………….
4.8. Последовательность разработки детального календарного плана
строительства объекта в среде программы
MS Office Project Pro-fessional………………………………………
4.9. Оценка стоимости инвестиционно-строительного проекта
и схема его финансирования………………………………………..
4.10. Формирование укрупненного календарного плана реализации инвестиционно-строительного проекта………………………………...
4.11. Последовательность разработки укрупненного плана реализации
инвестиционно-строительного проекта в среде программы
MS Office Project Professional…………………………………………
5. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА……………
5.1. Основные положения и принципы оценки эффективности
инвестиционно-строительных проектов…………………………...
5.2. Показатели оценки эффективности
инвестиционно-строительных проектов……………………………
6. ЗАЩИТА КУРСОВОГО ПРОЕКТА…………………………………
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………...……….........
АДРЕСА РЕКОМЕНДУЕМЫХ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ……………….
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Образец титульного листа ………………………….
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Бланк задания для выполнения
курсового проекта (пример) ………………………..
68
3
4
4
6
6
6
10
13
15
19
22
28
36
37
43
46
49
49
53
61
61
64
66
67
Учебное издание
УПРАВЛЕНИЕ РЕАЛИЗАЦИЕЙ
ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Учебно-методическое пособие
для студентов бакалавриата и магистратуры
всех форм обучения направления подготовки
270800 «Строительство»
Обложка с сайта images.yandex.ru
Составители: к.т.н., доц. Понявина Наталия Александровна,
к.э.н., доц. Чеснокова Елена Александровна,
к.т.н., доц. Горбанева Елена Петровна,
к.т.н., доц. Емельянов Дмитрий Игоревич
Редактор Аграновская Н.Н.
Подписано в печать 21.01. 2015. Формат 60х84 1/16. Уч.-изд. л. 4,4.
Усл.-печ. л 4,5. Бумага писчая. Тираж 275 экз. Заказ № 18.
________________________________________________________________________________
Отпечатано: отдел оперативной полиграфии издательства учебной литературы
и учебно-методических пособий Воронежского ГАСУ
394006 Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84
69
Документ
Категория
Без категории
Просмотров
71
Размер файла
1 456 Кб
Теги
372, понявина, проект, инвестиционная, управления, реализации
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа