close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

453.Сергеева А.Ю. Планирование и контроллинг

код для вставкиСкачать
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Воронежский государственный архитектурно-строительный университет»
А. Ю. Сергеева, Р. Ю. Мясищев,
Ю. В. Мясищев, Ю. Д. Сергеев
ПЛАНИРОВАНИЕ
И КОНТРОЛЛИНГ
Практикум
Воронеж 2015
1
УДК 658.(507)
ББК 30.606я7
П372
Рецензенты:
кафедра "Экономики и экономической безопасности" Воронежского филиала
Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова;
И. Н. Колесников, генеральный директор ООО «ГЕНПРОЕКТСТРОЙ»
П372
ПЛАНИРОВАНИЕ И КОНТРОЛЛИНГ. практикум/
А.Ю. Сергеева, Р.Ю. Мясищев, Ю. В. Мясищев, Ю.Д.Сергеев;
Воронежский ГАСУ. – Воронеж, 2015. - 106 с.
Содержит краткий обзор основных понятий планирования и
контроллинга. Рассматриваются различные способы управленческих и
экономических вопросов, связанных с развитием недвижимости на всех этапах
ее жизненного цикла. Изложены основные методические положения по
построению и реализации математических моделей производственных
процессов в строительстве. Представлены типовые примеры с решениями и
задачи с ответами, а также задачи для самостоятельной работы. Объем
представленных вопросов и задач соответствует теоретическому курсу
дисциплины "Планирование и контроллинг", в составе которого изучаются
возможности повышения производительности и эффективности работ
строительного предприятия или управляющей жилищной организацией.
Предназначено для студентов ВПО, обучающихся по направлению
подготовки 270800.62 - "Строительство" (профиль «Экспертиза и управление
недвижимостью».
Ил. 8. Табл. 43. Библиогр.: 33 назв.
УДК 658.(507)
ББК 30.606я7
Печатается по решению учебно-методического совета
Воронежского ГАСУ
© Сергеева А.Ю., Мясищев, Р.Ю.
Мясищев Ю.В., Сергеев Ю.Д., 2015
© Воронежский ГАСУ, 2015
ISBN 978-5-89040-541-8
2
ВВЕДЕНИЕ
Основная цель изучения дисциплины «Планирование и контроллинг»
заключается в формировании у студентов представления о возможности
повышения производительности и эффективности работ строительного
предприятия или управляющей жилищной организацией посредством:
- целевой ориентации и координации всех событий на предприятии,
связанных с экспертизой и управлением недвижимости;
- выявление рисков и управление их уровнем;
- разукрупнения и упрощения процессов;
- повышение гибкости, приспособляемости к изменениям;
- систематической подготовкой решений, связанных с определением
будущих событий;
- финансирование систем, методики и организационных структур
контроллинга.
Дисциплина «Планирование и контроллинг» базируется на знаниях,
умениях и навыках приобретенных студентами в ходе изучения дисциплины
«Основы управления недвижимостью», «Основы управления проектами».
Дисциплина «Планирование и контроллинг» тесно связана с
дисциплинами «Экономика», «Экономика недвижимости», «Экономика и
ценообразование в строительстве», «Бухгалтерский учет и налогообложение»,
«Организация строительства», «Финансы, денежное обращение и ипотека»,
«Оценка объектов недвижимости», «Оценка бизнеса».
Совершенствование управления с целью повышения эффективности
производства требует системного подхода. Планирование и контр оль хода
выполнения планов, анализ и оценка эффективности производства, выработка
оптимальных, плановых и оперативных решений с использованием
математических методов, разработка мер стимулирования интенсификации и
повышения эффективности производства представляются наиболее важными
функциями управления.
Процесс изучения дисциплины «Планирование и контроллинг»
направлен на формирование следующих компетенций:
- умение логически верно, аргументировано и ясно строить устную и
письменную речь;
- способность находить организационно-управленческие решения в
нестандартных ситуациях и готов нести за них ответственность;
- умением использовать нормативные правовые документы в своей
деятельности;
-владением основными методами, способами и средствами получения,
хранения, переработки информации, навыками работы с компьютером как
средством управления информацией;
- способность работать с информацией в глобальных компьютерных
сетях;
3
- способностью проводить предварительное технико-экономическое
обоснование проектных расчетов, разрабатывать проектную и рабочую
техническую
документацию,
оформлять
законченные
проектноконструкторские работы, контролировать соответствие разрабатываемых
проектов и технической документации зданию, стандартам, техническим
условиям и другим нормативным документам;
- знанием организационно-правовых основ управленческой и
предпринимательской деятельности, планирования работы персонала и фондов
оплаты труда;
- владением методами осуществления инновационных идей, организации
производства и эффективного руководства работы людей, подготовка
документаций для создания системы менеджмента качества производственного
подразделения;
- способностью составлять отчеты по выполненным работам, участвовать
во внедрении результатов исследований и практических разработок.
Дисциплина «Планирование и контроллинг» является предшествующей
основой для качественного выполнения раздела выпускной квалификационной
работы по управлению и экономико-финансового раздела.
Практикум включает практические работы по курсу «Планирование и
контроллинг», в которых изложены краткие теоретические основы,
представлены конкретные практические задачи. Основным назначением
практических работ является закрепление теоретического, прежде всего
лекционного материала и возможность помочь в освоении основных
технических приемов исследовательской работы.
Практикум посвящен основным проблемам и вопросам, связанным с
осуществлением экономических и управленческих процессов в сфере
недвижимости и обеспечением ее эффективного развития. Важность и
актуальность этих направлений оценивает то, что в конечном итоге, именно
профессиональное, основанное на научном знании и обогащенное
практическим опытом управление решает успех дела в любых отраслях
человеческой деятельности.
Для выполнения каждой практической работы студенты предварительно
прорабатывают в соответствии с заданием необходимую литературу,
лекционные и методические материалы. Контроль за подготовленностью
студентов проводится преподавателем в начале выполнения работы в форме
индивидуальных опросов и собеседований. После выполнения практической
работы студент обязательно оформляет отчет и отчитывается за эту работу.
Отчеты оформляются аккуратно, в достаточно полном изложении в
соответствии со стандартными требованиями к оформлению отчетов.
4
ГЛАВА 1
_______________________________________________________________
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
ПРИ КРАТКОСРОЧНОМ, СРЕДНЕСРОЧНОМ И ДОЛГОСРОЧНОМ
ПЛАНИРОВАНИИ РЕМОНТА
Один из основных вопросов в теории планирования и контроллинга
недвижимости состоит в использовании инструментария по организации
стратегического, тактического и оперативного планирования и контроля на
предприятиях жилищно-коммунальной и строительной сферы. Дирекция
управляющей организации обеспечивает эксплуатацию жилья в течение всего
технического срока службы здания. Для планирования краткосрочного,
среднесрочного и долгосрочного ремонта недвижимости необходимо знание
характеристик о конструкциях, способы их использования. Эти
характеристики во многом определяют остаточный срок службы
использования материалов и степень ремонта, то есть качество жилья,
финансирования и ликвидности. Обследуемые строительные конструкции
зданий могут иметь разнообразные по виду, характеру, степени влияния на
несущую способность и эксплуатационную пригодность дефекты и
повреждения. Несущие и ограждающие конструкции обследуют для
получения сведений об их прочности и надежности. Тщательному
обследованию подвергают основные несущие элементы: фундаменты, стены,
столбы и колонны, перекрытия и кровли. В результате составляют
техническое заключение, где дают оценку прочности здания и его элементов.
Определяют допустимые нагрузки на отдельные конструкции. Рекомендуют
мероприятия по их восстановлению и усилению.
Технико-эксплуатационное состояние несущих строительных конструкций
здания характеризуется их физическим износом. Под физическим износом
конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и
здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных техникоэксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в
результате
воздействия
природно-климатических
факторов
и
жизнедеятельности человека.
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением
стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих
повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их
восстановительной стоимости.
Основным нормативным документом по расчету физического износа
жилых зданий является «Правила оценки физического износа жилых домов
ВСН 53-86(р)». Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р)
предназначены для оценки физического износа жилых зданий, необходимой
5
при технической инвентаризации, планирования и проектировании
капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной
принадлежности. Правила не распространяются на оценку физического износа
зданий, пострадавших в результате стихийных бедствий.
Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или
участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа,
выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их
значениями, приведенными в табл. 1 - 71 ВСН 53-86(р).
Примечания:
1. Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки
износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то
физический износ следует принимать равным верхней границе интервала.
2. Если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только
один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать
равным нижней границе интервала.
3. Если в таблице интервалу значений физического износа соответствует
только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или
их участков, следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров
или характера, имеющихся повреждений.
В примерный состав работ по устранению физического износа,
приведенный в табл. 1-71, не включены сопутствующие и отделочные работы,
подлежащие выполнению при ремонте данной конструкции, элемента, системы
или их участка.
Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих
различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле
i n
Фк
Фi
i 1
Pi
Pк
,
(1.1)
где Фк – физический износ конструкции, элемента или системы, %;
Фi – физический износ участка конструкции, элемента или системы,
определенный по табл. 1-71, %;
Рi – размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м 2 или м;
Рк – размеры всей конструкции, м2 или м;
n – число поврежденных участков.
Физический износ здания следует определять по формуле
Ф3
i n
Фкili ,
i 1
где Фз – физический износ здания, %;
Фкi – отдельной конструкции, элемента или системы, %;
6
(1.2)
li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости
отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной
стоимости здания;
n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и
систем в общей восстановительной стоимости здания, (в %) следует принимать
по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий,
утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и
систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.
Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных
конструктивных элементов здания приведены в рекомендуемом прил. 2 ВСН
53-86(р).
Численные значения физического износа следует округлять: для
отдельных участков конструкций, элементов и систем – до 10 %; для
конструкций, элементов и систем до – 5 %; для здания в целом – до 1 %.
Для слоистых конструкций – стен и покрытий следует применять
системы двойной оценки физического износа: по техническому состоянию
(табл. 14, 40 ВСН 53-86(р)) и сроку службы конструкции. За окончательную
оценку физического износа следует принимать большее значение.
Физический износ слоистой конструкции по сроку службы следует
определять по формуле
Фc
i n
Фi K i ,
(1.3)
i 1
где Фс – физический износ слоистой конструкции, %;
Фi – физический износ материала слоя, определяемое по рис. 1 и 2 ВСН
53-86(р) в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции,
%;
Кi – коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала
слоя к стоимости всей конструкции (см. рекомендуемое прил. 3 ВСН 53-86(р).);
n – число слоев.
Физический износ внутренних систем инженерного оборудования здания
в целом должен определяться по табл. 64-71 ВСН 53-86(р) на основании оценки
технического состояния элементов, составляющих эти системы. Если в
процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми,
физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании
сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на рис.
3-7 ВСН 53-86(р). За окончательную оценку следует принимать большее из
значений.
Физический износ системы должен определяться как сумма
средневзвешенного износа элементов.
7
Физический износ газового и лифтового оборудования должен
определяться в соответствии со специальными нормативными документами.
При оценке физического износа конструкций, элементов и систем, не
указанных в ВСН 53-86(р), следует пользоваться данными наиболее близких
аналогов (табл. 1-71 ВСН 53-86(р)) или соответствующих республиканских
нормативных документов.
1.1. Решение типовых задач
Пример 1.1.1. Оценка физического износа отдельных участков
конструктивного элемента
I. При обследовании деревянных сборно-щитовых стен выявлены
следующие признаки износа: 1-й участок – искривление линии цоколя, щели
между щитами, гниль в отдельных местах, перекос щитов местами.
Повреждения на площади около 30%; 2-й участок – заметное искривление
цоколя, гнили и других повреждений нет; 3-й участок – щели между щитами,
повреждение древесины гнилью на площади до 30%.
При оценке физического износа в соответствии с п. 1.2, ВСН 53-86(р) и
табл. 6 принимаем: 1-й участок – 40% (наличие всех признаков, приведенных в
табл. 6 для интервала 31-40%); 2-й участок – 31% (наличие одного из
приведенных в табл. 6 признаков для того же интервала), округляем до 30%; 3й участок – 35% (наличие двух признаков, приведенных в табл. 6 ВСН 53-86(р)
для того же интервала).
Таблица 6 ВСН 53-86(р)
Стены деревянные, сборно-щитовые
Признаки
износа
Мелкие повреждения
наружной обшивки
щитов
Поражение гнилью
отливной доски,
обшивки углов и
стыков внутренних
стен
Незначительный
перекос стен,
поражение гнилью
нижней части щитов и
обвязки, образование
щелей в стыках щитов
Количественная Физический
Примерный
оценка
износ, %
состав работ
Повреждения
0-10
Укрепление отна площади до
дельных досок или
10%
реек
То же, до 30%
11-20
Замена отливной
доски, обшивки
углов и стыков
То же, до 25%
8
21-30
Ремонт нижней
обвязки и щитов
местами, конопатка стыков
между щитами
Заметный перекос стен,
образование щелей в
вертикальных стыках
между щитами,
неравномерная осадка
щитов, поражение
древесины гнилью
Значительный перекос
стен выпучивание,
отклонение от
вертикали, поражение
древесины гнилью,
повышенная влажность
в помещениях
Перекос оконных и
дверных проемов,
деформация стен,
поражение древесины
гнилью, увлажнение
древесины
Деформация стен,
поражение древесины
гнилью, сырость в
помещениях, наличие
временных креплений
и подпорок
То же, до 30%
31-40
Замена нижней
обвязки и части
щитов местами,
укрепление связей
между щитами.
Повреждения
на площади
более 30%
41-50
Ремонт части
щитов, замена
обвязки и
обшивки.
–
51-60
–
61-70
Замена или переборка отдельных
щитов с
использованием до
50% старого
материала
Полная замена
щитов
II. При обследовании полов из керамической плитки выявлено отсутствие
отдельных плиток и местами их отставание на площади 43% от всей
осмотренной площади пола.
По табл. 49 ВСН 53-86(р) определяем, что значение физического износа
пола находится в интервале 21-40%, с распространением повреждений на
площади от 20 до 50%. Для оценки физического износа осмотренного участка
производим интерполяцию значений. Размер интервала значений физического
износа 21-40% составляет 20%. Размер интервала 20-50% площади
повреждения, характерной для данного интервала значений физического износа
составляет 31%. Изменение физического износа с увеличением площади
повреждения на 1% составит 20-30%. Физический износ участка, имеющего
повреждения на площади 43% определяем путем интерполяции:
21 + 20/30 23 = 35,8%. Округляя значение, получим физический износ
участка пола 35%.
9
Таблица 49 ВСН 53-86(р)
Полы из керамических плиток
Признаки
износа
Мелкие сколы и
трещины отдельных
плиток на площади до
20%
Отсутствие отдельных
плиток, местами
вздутия и отставание
на площади от 20 до
50%
Отсутствие плиток
местами; выбоины в
основании на площади
св. 50%, в санузлах
возможны протечки
через междуэтажное
перекрытие
Полное разрушение
покрытия и основания,
массовые протечки в
санузлах через
междуэтажное
перекрытие
Физический
износ, %
0-20
Примерный
состав работ
Замена отдельных плиток
21-40
Частичная замена
покрытия с добавлением
плиток местами
41-60
Замена плиток на
площади пола более 50%,
ремонт основания
61-80
Пример 1.2. Определение физического износа здания в целом
I. При обследовании крупнопанельного 5-этажного жилого здания
проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и
получены данные по оценке физического износа газового оборудования,
который проводился специализированной организацией.
Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования
приняты в соответствии со сборником № 28 "Укрупненные показатели
восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и
сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных
фондов".
По таблице рекомендуемого приложения 2 ВСН 53-86(р) определяем
удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных
элементов, приведенных в сборнике № 28.
10
Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также
определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в
табл. 1.1
Таблица 1.1
Наименование
элементов
здания
1
1. Фундаменты
2. Стены
3. Перегородки
4. Перекрытия
5. Крыша
6. Кровля
7. Полы
8. Окна
9. Двери
10. Отделочные
покрытия
11. Внутренние
сантехнические
и
электротехниче
ские
устройства
В том числе:
отопление
холодное
водоснабжение
горячее
водоснабжение
канализация
газоснабжение
электроснабже
ние
12. Прочие
Удельные
веса
укрупненных
конструктивных
элементов
по сб. №
28, %
2
4
43
11
7
11
6
5
Удельные
РасчетФизический износ
веса
ный
элементов здания, %
каждого
удельпо
Среднеэлемента
ный
резульвзвешенпо таблице
вес
ное
прил. 2
элемента, татам
значение
ВСН
li 100, % оценки
ФК
физичес53-86(р),
кого износа
%
3
4
5
6
–
4
10
0,4
86
37
15
5,55
14
6
20
1,2
–
11
10
1,1
75
5,25
35
1,8
25
1,75
40
0,7
–
11
30
3,3
48
2,88
15
0,43
52
3,12
20
0,62
–
5
50
2,5
10
1,7
0,4
1,7
0,4
40
25
0,68
0,1
0,5
–
0,5
40
0,2
3,6
1,1
2,7
–
–
–
3,6
1,1
2,7
30
15
15
1,08
0,17
0,4
3
11
лестницы
балконы
остальное
–
–
–
31
24
45
0,93
0,72
1,35
20
20
–
1,86
0,14
–
Фз = 22,27
Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания – 22%.
1.2. Задачи для самостоятельной работы
1.1. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1 .Фундаменты столбчатые деревянные с забиркой: разрушение
отделочного слоя цоколя, ослабление врубок.
2. Стены деревянные рубленные, каркасные и брусчатые с наружной
облицовкой кирпичом: отдельные трещины и выбоины Повреждения на
площади до 10%.
3. Перегородки гипсобетонные и шлакобетонные: мелкие трещины в
местах сопряжения перегородок с перекрытиями, редкие сколы. Ширина
трещин до 2 мм. Площадь повреждений до 10%.
4. Перекрытия деревянные неоштукатуренные: зазоры и щели между
досками наката, прогибы балок и настилов. Прогибы балок и настилов до 1/150
пролета.
5. Лестницы деревянные: мелкие трещины и небольшое коробление
ступеней Повреждения на площади до 10%.
6. Крыши деревянные: ослабление креплений, болтов, хомутов, скоб;
повреждение деталей слуховых окон.
7. Кровли рулонные: одиночные мелкие повреждения и пробоины в
кровле и местах примыкания к вертикальным поверхностям, прогиб настенных
желобов
8. Полы цементно-песчаные, бетонные, мозаичные: отдельные мелкие
выбоины и волосные трещины, незначительные повреждения плинтусов.
9. Оконные блоки деревянные: мелкие трещины в местах сопряжения
коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка местами
отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения
отливов.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого пятиэтажного
кирпичного здания в целом. Группа капитальности I. Объем здания до 10000 в
куб. м. Внутренняя отделка - простая.
12
1.2. При обследовании 1-этажного жилого здания были получены
следующие данные:
1. Фундаменты столбчатые деревянные с забиркой: искривление
горизонтальных линий цоколя, коробление и повреждение отдельных досок
забирки. Повреждения на площади до 25%. (Повреждения определены в
процентах от всей осмотренной площади).
2. Стены деревянные рубленные, каркасные и брусчатые с наружной
облицовкой кирпичом: трещины в швах кладки. Ширина трещин до 2 мм на
площади до 15%.
3. Перегородки гипсобетонные и шлакобетонные: глубокие или сквозные
трещины в местах сопряжений со смежными конструкциями. Ширина трещин
до 10 мм.
4. Перекрытия деревянные неоштукатуренные: поражение верхних
слоев древесины грибком, небольшие трещины, частичное скалывание в узлах
соединений балок с настилом, прогиб балок и прогонов. Поражение гнилью на
площади до 40%. Прогиб балок и прогонов до 1/100 пролета.
5. Лестницы деревянные: трещины и сколы в ступенях, повреждения
перил Повреждения 20% ступеней и перил.
6. Крыши деревянные: поражение гнилью мауэрлата и концов
стропильных ног, ослабление врубок и соединений Повреждения на площади
до 20%.
7. Кровли рулонные: вздутие поверхности, трещины, разрывы (местами)
верхнего слоя кровли, требующие замены до 10% кровли; ржавление и
значительные повреждения настенных желобов и ограждающей решетки;
проникание влаги в местах примыканий к вертикальным поверхностям;
повреждение деталей водоприемного устройства (в плоских крышах).
8. Полы цементно-песчаные, бетонные, мозаичные: стирание
поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 м 2 на площади до 25%.
9. Оконные блоки деревянные: оконные переплеты рассохлись,
покоробились и расшатаны в углах; часть приборов повреждена или
отсутствует; отсутствие остекления, отливов.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого пятиэтажного
кирпичного здания в целом. Группа капитальности I. Объем здания до 10000 в
куб. м. Внутренняя отделка - повышенная.
1.3. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты столбчатые деревянные с забиркой: поражение забирки
гнилью, обрастание мхом нижней части цоколя, коробление и отставание
досок. Мелкие повреждения верхней части столбов. Повреждения на площади
до 50%. (Повреждения определены в процентах от всей осмотренной площади).
13
2. Стены деревянные рубленные, каркасные и брусчатые с наружной
облицовкой кирпичом: выпучивание облицовки местами, выветривание
раствора из швов, трещины в кирпичной кладке. Ширина трещин до 2 мм на
площади до 20%.
3. Перегородки гипсобетонные и шлакобетонные: выбоины и сколы,
нарушения связей между отдельными плитами перегородок. Деформации
каркаса. Площадь повреждений до 50%.
4. Перекрытия деревянные оштукатуренные: усадочные трещины в
штукатурном слое, частичное отслоение штукатурки. Ширина трещин до 0,5
мм. Суммарная длина трещин на 1 м2 до 0,5 м.
5. Лестницы деревянные: ступени стерты, трещины вдоль волокон в
досках на лестничной площадке и в ступенях, перила расшатаны. Повреждения
на площади до 30%
6. Крыши деревянные: поражение гнилью древесины мауэрлата, стропил,
обрешетки; наличие дополнительных временных креплений стропильных ног;
увлажнение древесины. Повреждения на площади до 50%.
7. Кровли рулонные: разрушение верхнего и местами нижних слоев
покрытия; вздутия, требующие замены от 10 до 25% кровельного покрытия;
ржавление и разрушение настенных желобов или водоприемных устройств,
свесов и компенсаторов; протечка кровли местами; массовые повреждения
ограждающей решетки.
8. Полы цементно-песчаные, бетонные, мозаичные: массовые глубокие
выбоины и отставание покрытия от основания местами до 5 м 2 на площади до
50%.
9. Оконные блоки деревянные: нижний брус оконного переплета и
подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты
расшатаны
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого пятиэтажного
кирпичного здания в целом. Группа капитальности I. Объем здания до 20000 в
куб. м (без лифта). Внутренняя отделка - простая.
1.4. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты столбчатые деревянные с забиркой: Искривление
горизонтальных линий стен, осадка отдельных участков здания. Поражение
гнилью, жучком, частичные разрушения забирки и столбов. Повреждения на
площади более 50%. (Повреждения определены в процентах от всей
осмотренной площади).
2. Стены деревянные рубленные, каркасные и брусчатые с наружной
облицовкой кирпичом: массовые выпучивания с отпадением штукатурки или
выветриванием раствора из швов, выпадение отдельных кирпичей, частичное
14
поражение гнилью венцов, увлажнение древесины. Повреждения на площади
до 50%.
3. Перегородки гипсобетонные и шлакобетонные: массовые трещины в
плитах перегородок, большие выпучивания и заметные отклонения от
вертикали. Отклонение от вертикали более 1/100 высоты помещения.
4. Перекрытия деревянные оштукатуренные: усадочные трещины,
отпадение и отслоение штукатурки, глухой звук при простукивании. Ширина
трещин до 1 мм. Суммарная длина трещин на 1 м2 до 1 м.
5. Лестницы по стальным косоурам: мелкие выбоины и трещины в
ступенях, отдельные повреждения перил.
6. Крыша железобетонная сборная (чердачная): мелкие повреждения
деревянных деталей, кирпичных столбиков.
7. Кровли мастичные: одиночные мелкие повреждения и пробоины в
кровельном покрытии, водоотводящие устройства и покрытия из оцинкованной
стали погнуты, верхний защитный слой и защитно-отделочное покрытие
кровли отсутствует на площади до 10%.
8. Полы из керамических плиток: мелкие сколы и трещины отдельных
плиток на площади до 20%.
9. Оконные блоки металлические: уплотнительные прокладки изношены
или отсутствуют, трещины в стеклах или отсутствие остекления местами,
незначительные трещины в местах сопряжения коробок со стенами.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого пятиэтажного
кирпичного здания в целом. Группа капитальности I. Объем здания до 20000 в
куб. м (без лифта). Внутренняя отделка - повышенная.
1.5. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты столбчатые каменные с кирпичным цоколем: мелкие
повреждения цокольной части – трещины, местные выбоины. Повреждения на
площади до 5%. (Повреждения определены в процентах от всей осмотренной
площади).
2. Стены кирпичные: отдельные трещины и выбоины. Ширина трещины
до 1 мм.
3. Перегородки кирпичные: трещины в местах сопряжения перегородок с
потолками, редкие сколы. Трещины шириной до 2 мм. Повреждения на
площади до 10%.
4. Перекрытия из кирпичных сводов по стальным балкам:
незначительные трещины перпендикулярно балкам.
5. Лестницы по стальным косоурам: выбоины и отбитые места со
сквозными трещинами в отдельных ступенях, поверхности ступеней стерты,
перила местами отсутствуют. Повреждения на площади до 20%.
15
6. Крыша железобетонная сборная (чердачная): трещины в кирпичных
столбиках или опорных участках железобетонных панелей, мелкие пробоины в
плитах покрытия, гниль в деревянных деталях. Повреждения на площади до
20%.
7. Кровли мастичные: вздутия мастичного покрытия и повреждения
(трещины, отслаивания в местах сопряжения с вертикальными конструкциями),
требующие замены до 10% кровли; ржавление и значительные повреждения
настенных желобов и ограждений решетки; повреждения деталей
водоприемных устройств (в плоских крышах).
8. Полы из керамических плиток: отсутствие отдельных плиток, местами
вздутия и отставание на площади от 20 до 50%.
9. Оконные блоки металлические: нарушение герметизации оконных
коробок, приборы частично утеряны или неисправны, повреждение оконных
отливов, оконные переплеты деформированы.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого пятиэтажного
кирпичного здания в целом. Группа капитальности I. Объем здания до 20000 в
куб. м (с лифтом). Внутренняя отделка - простая.
1.6. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты столбчатые каменные с кирпичным цоколем: трещины,
сколы, выпадение отдельных камней в надземной части цоколя и
фундаментных столбов. Повреждения на площади до 25%. (Повреждения
определены в процентах от всей осмотренной площади).
2. Стены кирпичные: глубокие трещины и отпадения штукатурки
местами, выветривание швов. Ширина трещин до 2 мм, глубина до 1/3
толщины стены, разрушение швов на глубину до 1 см на площади до 10%.
3. Перегородки кирпичные: трещины на поверхности, глубокие трещины
в местах сопряжений со смежными конструкциями. Ширина трещин на
поверхности до 2 мм, в сопряжениях ширина трещин до 10 мм.
4. Перекрытия из кирпичных сводов по стальным балкам: трещины в
средней части сводов вдоль балок. Ширина трещин до 1 мм.
5. Лестницы по стальным косоурам: ступени стерты и местами разбиты,
сквозные трещины в площадках, ограждающая решетка расшатана.
Повреждения на площади до 50%.
6. Крыша железобетонная сборная (чердачная): неглубокие трещины в
железобетонных стропильных балках и плитах, протечки крыши. Ширина
раскрытия трещин до 2 мм.
7. Кровли мастичные: разрывы мастичного покрытия, вздутия покрытия,
требующие замены от 10 до 20% площади кровли; разрушение кровельного
16
покрытия в местах примыкания к вертикальным поверхностям; протечки
местами; значительное повреждение ограждающей решетки.
8. Полы из керамических плиток: отсутствие плиток местами; выбоины в
основании на площади св. 50%, в санузлах возможны протечки через
междуэтажное перекрытие.
9. Оконные блоки металлические: коррозия элементов коробки и
переплетов, деформации коробки и переплетов.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого пятиэтажного
кирпичного здания в целом. Группа капитальности I. Объем здания до 20000 в
куб. м (с лифтом). Внутренняя отделка - простая.
1.7. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты столбчатые каменные с кирпичным цоколем: перекосы,
вспучивание цоколя, трещины в цоколе; трещины, сколы и выпадение камней в
надземной части столбов. Ширина трещин до 5 мм. Выпучивание цоколя до 1/3
его толщины.
2. Стены кирпичные: Отслоение и отпадение штукатурки стен, карнизов
и перемычек; выветривание швов; ослабление кирпичной кладки; выпадение
отдельных кирпичей; трещины в карнизах и перемычках; увлажнение
поверхности стен. Глубина разрушения швов до 2 см на площади до 30%.
Ширина трещины более 2 мм.
3. Перегородки кирпичные: выпучивание и заметное отклонение от
вертикали, сквозные трещины, выпадение кирпичей. Выпучивание более 1/100
длины деформированного участка. Отклонение от вертикали до 1/100 высоты
помещения.
4. Перекрытия из кирпичных сводов по стальным балкам: глубокие
трещины в средней части сводов вдоль балок, расшатывание отдельных
кирпичей, выщелачивание раствора в швах, выпадение отдельных кирпичей,
коррозии балок. Ширина трещин до 2 мм. Уменьшение сечения балок на 10%.
5. Лестницы железобетонные: редкие трещины на ступенях, отдельные
повреждения перил. Ширина трещин до 1 мм.
6. Крыши совмещенные из сборных железобетонных слоистых панелей:
мелкие выбоины на поверхности плит Повреждения на площади до 15%.
7. Кровли стальные: ослабление крепления отдельных листов к
обрешетке, отдельные протечки.
8. Полы паркетные: мелкие повреждения и незначительная усушка
отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление
отдельных клепок.
9. Оконные блоки деревянные: оконные переплеты рассохлись.
17
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого шестиэтажного
кирпичного здания с подвалом в целом. Группа капитальности I. Объем здания
до 20000 в куб. м. Внутренняя отделка - простая.
1.8. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты ленточные каменные: мелкие трещины в цоколе и под
окнами первого этажа. Ширина трещин до 2 мм. (Повреждения определены в
процентах от всей осмотренной площади).
2. Стены кирпичные: массовое отпадение штукатурки; выветривание
швов; ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением
отдельных кирпичей; высолы и следы увлажнения. Глубина разрушения швов
до 4 см на площади до 50%.
3. Перегородки несущие панельного тип: трещины в местах сопряжений с
плитами перекрытий и заполнениями дверных проемов. Ширина трещин до 2
мм.
4. Перекрытия из кирпичных сводов по стальным балкам: ослабление
кирпичной кладки, массовое выпадение кирпичей, наличие временных
подпорок, коррозия и заметные прогибы балок. Прогиб металлических балок до
1/150 пролета. Уменьшение сечения балок более 10%.
5. Лестницы железобетонные: выбоины и сколы местами в ступенях,
перила повреждены, лестничные площадки имеют трещины поперек рабочего
пролета. Ширина трещин до 2 мм.
6. Крыши совмещенные из сборных железобетонных слоистых панелей:
трещины в панелях, пробоины, следы протечек. Оседание утеплителя, его
высокая влажность. Ширина трещин до 1 мм. Протечки на площади до 10%.
Относительная влажность утеплителя более 20%.
7. Кровли стальные: неплотности фальцев, пробоины и нарушение
примыканий к выступающим частям местами; просветы при осмотре со
стороны чердака; повреждения настенных желобов.
8. Полы паркетные: отставание отдельных клепок от основания; сколы,
истертость, трещины и сильное коробление местами; отсутствие клепок
группами по 5-10 шт. в отдельных местах; небольшие повреждения основания.
9. Оконные блоки деревянные: оконные переплеты рассохлись,
покоробились и расшатаны в углах.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого шестиэтажного
кирпичного здания с подвалом в целом. Группа капитальности I. Объем здания
до 20000 в куб. м. Внутренняя отделка - повышенная.
18
1.9. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты ленточные каменные: отдельные глубокие трещины,
следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен
подвала, неравномерная осадка фундамента. Ширина трещин до 5 мм.
(Повреждения определены в процентах от всей осмотренной площади).
2. Стены кирпичные: сквозные трещины в перемычках и под оконными
проемами, выпадение кирпичей, незначительное отклонение от вертикали и
выпучивание стен. Отклонение стены от вертикали в пределах помещения
более 1/200 высоты, прогиб стены до 1/200 длины деформируемого участка.
3. Перегородки несущие панельного типа: глубокие трещины и
выкрошивание раствора в местах сопряжения со смежными конструкциями
Ширина трещин до 5 мм.
4. Перекрытия из двухскорлупных железобетонных прокатных панелей:
мелкие отслоения и трещины в фактурном слое. Повреждения на площади до
10%.
5. Лестницы железобетонные: в подступенках глубокие трещины,
отдельные проступи отпали, маршевые плиты (косоуры) имеют трещины и
обнажения арматуры, прогиб косоуров (маршей). Ширина трещин 2 мм. Прогиб
косоуров (маршей) до 1/200 пролета.
6. Оконные блоки деревянные: нижний брус оконного переплета и
подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаивается.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого шестиэтажного
кирпичного здания с подвалом в целом. Группа капитальности I. Объем здания
более 20 000 в куб. м. Внутренняя отделка - простая.
1.10. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты ленточные каменные: выпучивание и заметное
искривление цоколя, сквозные трещины в цоколе с развитием на всю высоту
здания, выпучивание полов и стен подвала. Неравномерная осадка с общим
прогибом стены до 0,02 ее длины (Повреждения определены в процентах от
всей осмотренной площади).
2. Стены кирпичные: массовые прогрессирующие сквозные трещины,
ослабление и частичное разрушение кладки, заметное искривление стен.
Выпучивание с прогибом более 1/200 длины деформируемого участка
3. Перегородки несущие панельного типа: большие сколы и сквозные
трещины в панелях в местах примыкания к перекрытиям; выбоины, разрушение
защитного слоя панелей; трещины по всей панели. Ширина трещин до 3 мм.
4. Перекрытия из двухскорлупных железобетонных прокатных панелей:
отпадение фактурного слоя местами. Повреждения на площади до 20%.
19
5. Лестницы железобетонные: марши и площадки имеют прогибы и
местные разрушения, прогиб до 1/150 пролета
6. Крыши совмещенные из сборных железобетонных слоистых панелей:
множественные трещины в панелях, протечки и промерзания, прогибы панелей.
Ширина трещин до 2 мм. Протечки и промерзания на площади до 25%. Прогиб
панели до 1/80 пролета.
7. Кровли стальные: ржавчина на поверхности кровли, свищи, пробоины;
искривление и нарушение креплений ограждающей решетки; большое
количество протечек.
8. Полы паркетные: отставание клепок от основания на значительной
площади (заметные вздутия, скрип и глухой шум при ходьбе); отсутствие
клепок местами до 0,5 м2; сильная истертость; массовое коробление, отдельные
просадки и повреждения основания.
9. Оконные блоки деревянные: оконные переплеты, коробка и подоконная
доска полностью поражена гнилью и жучком.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого шестиэтажного
кирпичного здания с подвалом в целом. Группа капитальности I. Объем здания
более 20 000 в куб. м. Внутренняя отделка - повышенная.
1.11. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты ленточные каменные: массовые прогрессирующие
сквозные трещины на всю высоту здания, значительное выпирание грунта и
разрушение стен подвала. Прогиб стены более 0,02 ее длины. (Повреждения
определены в процентах от всей осмотренной площади).
2. Стены кирпичные с облицовкой керамическими блоками и плитками:
мелкие единичные трещины и местные выбоины в керамике. Ширина трещин
до 1 мм. Повреждения на площади до 10%.
3. Перегородки несущие панельного типа: заметное выпучивание,
горизонтальные трещины на поверхности, обнажение арматуры. Прогиб панели
до 1/100 длины или высоты панели.
4. Перекрытия из двухскорлупных железобетонных прокатных панелей:
усадочные трещины в нижних плитах. Ширина трещин до 1 мм. Суммарная
длина трещин на 1 м2 до 0,5 м.
5. Лестницы железобетонные: выбоины и сколы местами в ступенях.
Ширина трещин до 2 мм.
6. Крыши совмещенные из сборных железобетонных слоистых панелей:
местные разрушения панелей.
7. Кровли из асбестоцементных листов: искривление местами
металлических желобов; ослабление креплений отдельных асбестоцементных
листов к обрешетке.
20
8. Полы дощатые: единичные мелкие сколы, щели между досками и
провисание досок.
9. Оконные блоки металлические: нарушение герметизации оконных
коробок, приборы частично утеряны или неисправны
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого семиэтажного
кирпичного здания без подвала в целом. Группа капитальности I. Объем здания
до 20 000 в куб. м. Внутренняя отделка - простая.
1.12. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты ленточные крупноблочные: мелкие трещины в цоколе,
местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен. Ширина трещин до 1,5
мм.
2. Стены кирпичные с облицовкой керамическими блоками и плитками:
трещины на откосах проемов, отслоение облицовки и выпадение отдельных
блоков или плиток на фасаде. Трещины шириной более 1 мм
3. Перегородки деревянные неоштукатуренные: мелкие повреждения и
трещины Повреждения на площади до 5%.
4. Перекрытия из двухскорлупных железобетонных прокатных панелей:
отдельные глубокие трещины в нижних плитах и в местах опирания плит,
прогибы. Ширина трещин до 2 мм. Прогибы до 1/120 пролета.
5. Лестницы железобетонные: в подступенках глубокие трещины.
Ширина трещин 2 мм. Прогиб косоуров (маршей) до 1/200 пролета.
6. Крыши деревянные: ослабление креплений, болтов, хомутов, скоб;
повреждение деталей слуховых окон.
7. Кровли из асбестоцементных листов: протечки и просветы в
отдельных местах, отставание и трещины коньковых плит; отрыв листов до
10% площади кровли.
8. Полы дощатые: стирание досок в ходовых местах, сколы досок
местами, повреждений отдельных досок.
9. Оконные блоки металлические: коррозия элементов коробки и
переплетов.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого семиэтажного
кирпичного здания без подвала в целом. Группа капитальности I. Объем здания
до 20 000 в куб. м. Внутренняя отделка - повышенная.
21
1.13. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты ленточные крупноблочные: трещины в швах между
блоками, высолы и следы увлажнения стен подвала. Ширина трещин до 2 мм.
2. Стены кирпичные с облицовкой керамическими блоками и пли тками:
отслоение облицовки от кладки, трещины в швах, следы влаги в местах
отсутствия облицовки. Трещины в швах шириной до 2 мм. Выпадение плитки
до 20% площади.
3. Перегородки деревянные неоштукатуренные: зыбкость, отклонение от
вертикали, щели и зазоры в местах сопряжения со смежными конструкциями
Повреждения на площади до 25% площади.
4. Перекрытия из двухскорлупных железобетонных прокатных панелей:
продольные и поперечные глубокие трещины на нижних плитах, прогиб
нижних плит, продавливание верхних плит под мебелью. Ширина трещин до 3
мм. Суммарная длина трещин на 1 м2 до 1 м. Прогиб до 1/100 пролета.
5. Лестницы железобетонные: в подступенках глубокие трещины,
отдельные проступи отпали. Ширина трещин 2 мм. Прогиб косоуров (маршей)
до 1/200 пролета.
6. Крыши деревянные: поражение гнилью мауэрлата и концов
стропильных ног, ослабление врубок и соединений Повреждения на площади
до 20%.
7. Кровли из асбестоцементных листов: отсутствие отдельных листов,
отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке
8. Полы дощатые: прогибы и просадки, местами изломы (в четвертях)
отдельных досок.
9. Оконные блоки деревянные: мелкие трещины в местах сопряжения
коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка местами
отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения
отливов.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого семиэтажного
кирпичного здания без подвала в целом. Группа капитальности I. Объем здания
более 20 000 в куб. м. Внутренняя отделка - простая.
1.14. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты ленточные крупноблочные: трещины, частичное
разрушение блоков (до арматуры); выщелачивание раствора из швов между
блоками; следы увлажнения цоколя и стен подвала. Ширина трещин более 2
мм; глубина более 10 мм.
2. Стены из мелких блоков, искусственных и естественных камней:
Отдельные трещины и выбоины. Повреждения на площади до 5 %.
22
3. Перегородки деревянные неоштукатуренные: увлажнение древесины
перегородок, поражение гнилью. Выпучивание перегородок в вертикальной
плоскости Повреждения на площади до 50% площади.
4. Перекрытия из двухскорлупных железобетонных прокатных панелей:
массовые сквозные продольные трещины на нижних плитах, отпадение
защитного слоя нижних плит с обнаружением арматуры, изломы и прогиб плит.
Прогиб до 1/50 пролета.
5. Лестницы железобетонные: марши и площадки имеют прогибы и
местные разрушения. Прогиб до 1/150 пролета.
6. Крыши деревянные: поражение гнилью древесины мауэрлата, стропил,
обрешетки; наличие дополнительных временных креплений стропильных ног;
увлажнение древесины. Повреждения на площади до 50%.
7. Кровли черепичные: единичные щели и неплотное примыкание
черепиц, частичное нарушение промазки между черепицами
8. Полы из древесностружечных (древесноволокнистых) плит:
единичные мелкие сколы краев плит, зазоры между плитами местами шириной
св. 1 мм, провисание плит.
9. Оконные блоки деревянные: оконные переплеты рассохлись,
покоробились и расшатаны в углах; часть приборов повреждена или
отсутствует; отсутствие остекления, отливов.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого семиэтажного
кирпичного здания без подвала в целом. Группа капитальности I. Объем здания
более 20 000 в куб. м. Внутренняя отделка - повышенная.
1.15. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты ленточные крупноблочные: массовые повреждения и
разрушения блоков, прогрессирующие сквозные трещины на всю высоту
здания, выпирание грунта в подвале.
2. Стены из мелких блоков, искусственных и естественных камней:
выветривание швов или трещины в штукатурке местами, коррозия
металлических обделок выступающих частей. Повреждения на площади до 10
%.
3. Перегородки деревянные, оштукатуренные: мелкие трещины и
отслоение штукатурки местами Повреждения на площади до 10%.
4. Перекрытия из сборного железобетонного настила: трещины в швах
между плитами. Ширина трещин до 2 мм.
5. Лестницы деревянные: трещины и сколы в ступенях. Повреждения
20% ступеней.
6. Крыша железобетонная сборная (чердачная): мелкие повреждения
деревянных деталей, кирпичных столбиков.
23
7. Кровли черепичные: повреждения отдельных черепиц (не более 1
черепицы на 1 м2); пробоины и ржавчина в подвесных желобах. Массовые
разрушения промазки швов
8. Полы из древесностружечных (древесноволокнистых) плит: стирание
и сколы отдельных плит в ходовых местах и стыках, повреждения отдельных
плит
9. Оконные блоки деревянные: нижний брус оконного переплета и
подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты
расшатаны.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого семиэтажного
кирпичного здания с подвалом в целом. Группа капитальности I. Объем здания
до 25000 в куб. м. Внутренняя отделка - простая.
1.16. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты свайные столбчатые каменные, бетонные и
железобетонные: трещины в цокольной части здания. Ширина раскрытия
трещин до 1,5 мм.
2. Стены из мелких блоков, искусственных и естественных камней:
выветривание швов отдельных камней, трещины в швах или отпадение
штукатурки местами, сколы краев камней, глубокие трещины в карнизе.
Ширина трещин до 5 мм.
3. Перегородки деревянные, оштукатуренные: ощутимая зыбкость,
отклонение от вертикали, трещины в местах сопряжения со смежными
конструкциями Отклонение от вертикали до 1/100 высоты помещения.
4. Перекрытия из сборного железобетонного настила: незначительное
смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций,
отслоение выравнивающего слоя в заделке швов. Смещение плит до 1,5 см.
Повреждения на площади до 10%.
5. Лестницы по стальным косоурам: выбоины и отбитые места со
сквозными трещинами в отдельных ступенях. Повреждения на площади до
20%.
6. Крыша железобетонная сборная (чердачная): трещины в кирпичных
столбиках или опорных участках железобетонных панелей, мелкие пробоины в
плитах покрытия, гниль в деревянных деталях. Повреждения на площади до
20%.
7. Кровли черепичные: повреждение и раскол отдельных черепиц (2-3
черепицы на 1 м2), протечки, просветы, проникание воды и снега через щели.
8. Полы из древесностружечных (древесноволокнистых) плит: прогибы и
просадки покрытия, сильная изношенность плит, местами гниль.
24
9. Оконные блоки металлические: уплотнительные прокладки изношены
или отсутствуют, трещины в стеклах или отсутствие остекления местами,
незначительные трещины в местах сопряжения коробок со стенами.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого семиэтажного
кирпичного здания с подвалом в целом. Группа капитальности I. Объем здания
до 25000 в куб. м. Внутренняя отделка - повышенная.
1.17. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты свайные столбчатые каменные, бетонные и
железобетонные: искривление горизонтальных линий цоколя без признаков
увеличения осадочных деформаций. Неравномерная осадка с прогибом стен до
0,01 от длины стены
2. Стены из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей:
нарушение покрытия выступающих частей фасада, отдельные мелкие выбоины,
трещины. На площади до 5%.
3. Перегородки деревянные, оштукатуренные: глубокие трещины и
зазоры в местах сопряжений со смежными конструкциями, диагональные
трещины в штукатурном слое, выпучивание в вертикальной плоскости.
Выпучивание до 1/100 длины деформированного участка.
4. Перекрытия из сборного железобетонного настила: значительное
смещение плит перекрытий относительно друг друга по высоте, следы протечек
в местах опирания плит на наружные стены. Смещение плит по высоте до 3 см.
Повреждения на площади до 20%.
5. Лестницы железобетонные: выбоины и сколы местами в ступенях,
перила повреждены. Ширина трещин до 2 мм.
6. Крыша железобетонная сборная (чердачная): неглубокие трещины в
железобетонных стропильных балках и плитах, протечки крыши. Ширина
раскрытия трещин до 2 мм.
7. Кровли стальные: ржавчина на поверхности кровли, свищи, пробоины;
искривление и нарушение креплений ограждающей решетки; большое
количество протечек.
8. Полы из рулонных материалов: отставание материала в стыках и
вздутие местами, мелкие повреждения плинтусов.
9. Оконные блоки металлические: нарушение герметизации оконных
коробок, приборы частично утеряны или неисправны, повреждение оконных
отливов, оконные переплеты деформированы.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
25
Задача 2. Определить физический износ жилого семиэтажного
кирпичного здания с подвалом в целом. Группа капитальности I. Объем здания
более 25000 в куб. м. Внутренняя отделка - простая.
1.18. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты свайные столбчатые каменные, бетонные и
железобетонные: сквозные трещины в цоколе, распространение трещин на всю
высоту здания. Искривление и значительная осадка отдельных участков стен.
Развитие осадок не наблюдается Ширина раскрытия трещин до 10 мм.
Неравномерная осадка с прогибом стен более 0,01 от длины стены.
2. Стены из крупноразмерных блоков и однослойных несущих панелей:
выбоины местами в фактурном слое, ржавые потеки, загрязнение и выцветание
наружной отделки. На площади до 30%.
3. Перегородки фибролитовые: мелкие трещины и редкие сколы.
Площадь повреждений до 10%.
4. Перекрытия из сборного железобетонного настила: трещины в
плитах, следы протечек или промерзаний на плитах и на стенах в мес тах
опирания. Ширина трещин до 1 мм.
5. Лестницы железобетонные: в подступенках глубокие трещины,
отдельные проступи отпали. Ширина трещин 2 мм. Прогиб косоуров (маршей)
до 1/200 пролета.
6. Крыши совмещенные из сборных железобетонных слоистых панелей:
мелкие выбоины на поверхности плит. Повреждения на площади до 15%.
7. Кровли стальные: неплотности фальцев, пробоины и нарушение
примыканий к выступающим частям местами; просветы при осмотре со
стороны чердака; повреждения настенных желобов.
8. Полы из рулонных материалов: истертость материала у дверей и в
ходовых местах.
9. Оконные блоки металлические: коррозия элементов коробки и
переплетов, деформации коробки и переплетов.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого семиэтажного
кирпичного здания с подвалом в целом. Группа капитальности I. Объем здания
более 25000 в куб. м. Внутренняя отделка - повышенная.
1.19. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты ленточные крупноблочные: трещины в швах между
блоками. Ширина трещин до 2 мм.
26
2. Стены из слоистых железобетонных панелей: незначительные
повреждения отделки панелей, усадочные трещины, выбоины. Повреждения на
площади до 10%. Ширина трещин до 0,3 мм.
3. Перегородки фибролитовые: выпучивание и выпадение отдельных
плит, заметные отклонения от вертикали; сквозные трещины в местах
сопряжения со смежными конструкциями; поражение гнилью. Отклонения от
вертикали до 1/100 высоты помещения.
4. Перекрытия из сборного железобетонного настила: поперечные
трещины в плитах без оголения арматуры, прогиб. Ширина трещин до 2 мм.
Прогиб до 1/100 пролета.
5. Лестницы по стальным косоурам: ступени стерты и местами разбиты,
сквозные трещины в площадках Повреждения на площади до 50%.
6. Крыши совмещенные из сборных железобетонных слоистых панелей:
трещины в панелях, пробоины, следы протечек. Оседание утеплителя, его
высокая влажность. Ширина трещин до 1 мм. Протечки на площади до 10%.
Относительная влажность утеплителя более 20%.
7. Кровли рулонные: одиночные мелкие повреждения и пробоины в
кровле и местах примыкания к вертикальным поверхностям, прогиб настенных
желобов.
8. Полы из рулонных материалов: материал пола истерт, пробит, порван
по всей площади помещения, просадки основания местами до 10% площади
пола.
9. Оконные блоки деревянные: оконные переплеты рассохлись.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого девятиэтажного
кирпичного здания с подвалом в целом. Группа капитальности I. Объем здания
до 60000 в куб. м. Внутренняя отделка - простая.
1.20. При обследовании жилого здания были получены следующие
данные:
1. Фундаменты ленточные крупноблочные: трещины в швах между
блоками, высолы. Ширина трещин до 2 мм.
2. Стены из слоистых железобетонных панелей: выбоины в фактурном
слое, ржавые потеки. Повреждения на площади до 15 %.
3. Перегородки кирпичные: трещины на поверхности, глубокие трещины в
местах сопряжений со смежными конструкциями. Ширина трещин на
поверхности до 2 мм, в сопряжениях ширина трещин до 10 мм.
4. Перекрытия из сборного железобетонного настила: глубокие
поперечные трещины с оголением арматуры, прогиб. Ширина трещин более 2
мм. Прогиб до 1/80 пролета.
5. Лестницы по стальным косоурам: мелкие выбоины и трещины в
ступенях, отдельные повреждения перил.
27
6. Крыши совмещенные из сборных железобетонных слоистых панелей:
множественные трещины в панелях, протечки и промерзания, прогибы панелей.
Ширина трещин до 2 мм. Протечки и промерзания на площади до 25%. Прогиб
панели до 1/80 пролета.
7. Кровли рулонные: вздутие поверхности, трещины, разрывы (местами)
верхнего слоя кровли, требующие замены до 10% кровли; ржавление и
значительные повреждения настенных желобов и ограждающей решетки;
проникание влаги в местах примыканий к вертикальным поверхностям;
повреждение деталей водоприемного устройства (в плоских крышах).
8. Полы из синтетических плиток: отставание плиток по краям или
полностью на площади до 10% износа площади пола, мелкие повреждения
плинтуса.
9. Оконные блоки деревянные: оконные переплеты рассохлись,
покоробились и расшатаны в углах.
Задача 1. Определить физический износ отдельных конструкций,
элементов, систем или участков здания.
Задача 2. Определить физический износ жилого девятиэтажного
кирпичного здания с подвалом в целом. Группа капитальности I. Объем здания
до 60000 в куб. м. Внутренняя отделка - повышенная.
28
ГЛАВА 2
_______________________________________________________________
СПОСОБЫ ОЦЕНКИ ПРОЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ,
ОСНОВАННЫЕ НА БУХГАЛТЕРСКОМ И ЭКОНОМИЧЕСКОМ УЧЕТЕ
При экономической оценке и сравнительном анализе инвестиционных
проектов традиционно используются такие методы, как:
1
Метод расчетной нормы прибыли НП (АRR) или прибыль на
капитал (ROI);
2
Метод определения срока окупаемости П ок (payback period - РР);
3
Метод расчета индекса рентабельности инвестиций (доходности)
РI;
4
Метод чистой дисконтированной стоимости ЧДС (NPV);
5
Метод внутренней нормы доходности, ВНД (IRR);
Введем некоторые понятия и обозначения.
Капитал, который инвестор вкладывает в реализацию коммерческого
проекта с целью его возврата с прибылью по прошествии определенного
условиями проекта времени, называется инвестиционным капиталом и
обозначается IC. Сумма, которую инвестор получает по окончании указанного
в проекте срока, состоящая из суммы инвестиционного капитала и прибыли,
называется поступлениями и обозначается Р. Заметим, что приводимые в
работе методы позволяют проводить сравнительный анализ проектов в
фиксированных ценах (ценах базисного периода), рассмотрение влияния
инфляции выходит за рамки данной работы.
Если инвестор вкладывает инвестиционный капитал один раз и получает
поступления также однократно, такой случай называется простой
инвестицией. Возможна ситуация, когда поступления могут идти инвестору
долями в различные промежутки времени, такой процесс называется потоком
поступлений. Если инвестор осуществляет вложение капитала порциями через
различные промежутки времени, то такой процесс называется потоком
инвестиций. Поток поступлений иногда называют денежным притоком, а
ноток инвестиций - денежным оттоком с точки зрения инвестора.
Существуют два основных подхода к финансовой оценке проектов,
которые образуют теоретический фундамент анализа капитальных вложений:
бухгалтерский и экономический (или финансовый).
Бухгалтерский подход предполагает, что долгосрочный финансовый
успех определяется доходностью, в то время как при оценке краткосрочного
успеха больше внимания уделяется ликвидности проекта - экономический
подход.
Понятие доходность затрагивает вопрос о получении прибыли от
капиталовложений, то есть определяет результат всей предпринимательской
деятельности.
29
Понятие ликвидность затрагивает вопрос о том, насколько быстро
ожидается погашение, а методы анализа капиталовложений оценивают
скорость, с которой проект возместит первоначальные затраты.
Основные критерии в оценке инвестиционных проектов: чистая
дисконтированная стоимость ЧДС, индекс рентабельности инвестиции Р I;
внутренняя норма доходности ВНД; модифицированная внутренняя норма
прибыли; период окупаемости инвестиции Пок; расчетная норма прибыли НП.
Логика критерия чистой дисконтированной стоимости
Логика критерия такова:
а) если критерий < О, проект следует отвергнуть;
б) если критерий = О — любое решение (в случае принятия проекта
благосостояние владельцев компании не изменится, но в то же время объемы
производства возрастут, т. е. компания увеличит свою стоимость);
в) если критерий > О, проект принимается.
Логика критерия индекса рентабельности инвестиций
Логика критерия такова: он характеризует доход на единицу затрат;
именно этот критерий наиболее предпочтителен, когда необходимо
упорядочить независимые проекты для создания оптимального портфеля в
случае ограниченности общего объема инвестиций, т. е. если критерий >1,
проект принимается; <1 - проект следует отвергнуть; равен 1 - любое решение.
Логика критерия внутренней нормы доходности
Логика критерия такова: он показывает максимальный уровень затрат,
который может быть ассоциирован с данным проектом, т.е. если цена капитала,
привлекаемого для финансирования проекта, больше критерия, то проект
может быть выполнен только в убыток, а следовательно, его надо отвергнуть.
Логика критерия периода окупаемости инвестиций
Логика критерия такова: он показывает число базовых периодов, за
которые исходная инвестиция будет полностью возмещена за счет
генерируемых проектом поступлений денежных средств. Критерий равен min
n,где n
продолжительность проекта; денежные поступления, генерируемые
проектом в году n, больше или равны величине первоначальных инвестиций.
30
Способы оценки проектов недвижимости, основанные на
бухгалтерском учете
1. Метод определения срока окупаемости
Срок окупаемости проекта (payback period - П ок) - один из наиболее
часто применяемых показателей сравнительного анализа инвестиционных
проектов. Грубо он может быть определен по формуле:
Пок = IC/Pk.
(2.1)
Здесь IС - инвестиционный капитал;
Рк - ежегодный чистый доход.
Капитал, который инвестор вкладывает в реализацию коммерческого
проекта с целью его возврата с прибылью по прошествии определенного
условиями проекта времени, называется инвестиционным капиталом (IС).
Условием выполнимости этой формулы является одинаковая годовая
ценность (значение) дохода от проекта в разные годы (Р,=Р 2=...=РП). Таким
образом, смысл периода окупаемости, определяемого формулой (2.1),
заключается в тождестве периода окупаемости и периода времени, в течение
которого не дисконтированные прогнозируемые поступления денежных
средств превысят не дисконтированную сумму инвестиций. Более
обоснованным является метод, основанный на работе с приведенными
(дисконтированными) величинами. В этом случае под сроком окупаемости
понимают продолжительность периода, в течение которого сумма чистых
доходов, дисконтированных на момент завершения инвестиций, равна сумме
инвестиций. Сказанное иллюстрируется формулой
П ок
к 1
Рк
1 Е
Т
IС J ,
к
(2.2)
J 1
Здесь Т- срок завершения инвестиций;
IС - инвестиционный капитал;
Рк - ежегодный чистый доход
2. Метод расчетной нормы прибыли НП (АRR) или прибыль на капитал
(ROI)
Этот метод сравнивает доходность проекта и вложенный капитал.
Формула НП может быть представлена в двух вариантах:
НП=
Средняя балансовая прибыль в год
Первоначал ьный вложенный капитал
31
(2.3)
или
НП =
( годовых доходов ) / n лет
( Первоначальные затраты остаточная стоимость) / 2
(2.4)
Способы, основанные на принципах экономических теорий
1. Метод чистой дисконтированной стоимости ЧДС (NPV)
Метод чистой дисконтированной стоимости позволяет сравнить текущую
стоимость будущих доходов от капитальных вложений с требуемыми сейчас
затратами. То есть все будущие доходы от инвестиций дисконтируются на
настоящий момент времени и сравниваются с инвестиционными издержками.
Следовательно, чистая дисконтированная стоимость — это разница между
текущей стоимостью прибыли и затратами на инвестиции.
Для разовых инвестиций расчет чистой дисконтированной стоимости
можно представить формулой
ЧДС
n
k 1
Pk
1 E
k
K0
(2.5)
где Р1, Р2, Рк - годовые денежные поступления в течение n лет;
k - порядковый номер года в будущем, считая от даты начала
строительства;
n - продолжительность расчетного периода;
K0 - разовые инвестиции (вложенный капитал);
Е - ставка сравнения (постоянная норма дисконта, равная приемлемой для
инвестора норме дохода на капитал);
1
1 Е
n
k 1
к
Pk
1 E
- коэффициент дисконтирования;
k
- общая накопленная величина дисконтированных поступлений.
2. Метод внутренней нормы доходности, ВНД (IRR)
Внутренняя норма доходности (прибыли) — второй важный показатель
при анализе капиталовложений.
Внутренняя норма доходности — это норма прибыли, полученная в
результате осуществления проекта, при равенстве текущей стоимости будущих
доходов и первоначальных затрат.
Метод ВНД основывается на определении учетной ставки, при которой
ЧДС проекта была бы равна 0. Определяется ВНД путем сравнения с требуемой
32
инвестором нормой дохода на капитал. Если значение ВНД оказывается выше
требуемой нормы дохода, то такой инвестиционный проект эффективен для
инвестора. Выбирается вариант с максимальным значением ВНД.
3. Метод расчета индекса рентабельности инвестиций (доходности) РI
использует ту же самую информацию о дисконтированных денежных потоках,
как и метод ЧДС. Однако вместо нахождения разницы между первоначальными
затратами и текущей стоимостью будущих доходов РI определяет соотношение
этих показателей. Общая формула выглядит так:
PI
Сумма текущихстоимостей будущих доходов
Первоначальные затраты
(2.6)
2.1. Решение типовых задач
Способы оценки проектов недвижимости, основанные на
бухгалтерском учете
Пример 2.1. Строительная фирма собирается приобрести новую
компьютерную систему. Издержки на покупку и установку составят 36000 руб.,
ожидается, что система способна снизить административные издержки на 6000
руб. Срок службы компьютера — 8 лет. Фирма считает капиталовложения
оправданными, если они окупятся в течение 4 лет (налоги и амортизация в
расчет не берутся)
Каков срок окупаемости компьютера, Пок = ?
Решение
1. Первоначальные затраты на покупку компьютера составят 36 000 руб.,
годовая прибыль (сбережения) — 6000 руб. Поэтому
Пок =
36000 руб
6000 руб
=6 лет
Следует ли компании приобретать компьютерную систему?
Выводы: ответ зависит от установленного критерия Пок который равен 4
годам, т. е. покупка не состоится.
Пример 2.2. Стоимость активов составляет 12 000 руб., срок их жизни —
5 лет, остаточная стоимость — 2000 руб. Дополнительные затраты на
инвентарь, которые будут полностью возмещены в конце срока жизни активов
составляют 1000 руб. Ожидается, что активы дадут увеличение прибыли до
5000 руб. год, хотя это потребует постоянных затрат на амортизацию размере
2000 руб. в год.
Какова норма прибыли активов? Используйте для определения НП два
возможных варианта.
33
Решение
1. Прибыль до налогообложения, полученная этими активами в течение 5
лет, равна 3000 руб. год (5000 руб.— 2000 руб.).
2. Для определения нормы прибыли используется два различных подхода:
а) Первоначальный вложенный капитал:
(12 000 руб. + 1000 руб.) = 13 000 руб.
НП = 3000 руб. / 13000 руб.= 0,23, или 23%.
б) Средний вложенный капитал:
(первоначальный капитал + конечный капитал) / 2 =
= [13 000 руб. + (2000 руб.+ 1000руб)] / 2 = 8000 руб.
НП = 3000 руб. / 8000 руб. = 0,375, или 37,5%.
Выводы: полученные результаты отличаются друг от друга. Однако если
это не влияет на инвестиционные решения, принятые на их основе, то
установление критериев приемлемости и финансовый анализ производятся по
одному и тому же методу.
Пример 2.3. Первоначальные затраты проекта А составляют 20000 руб.,
прибыль в течение 5 лет составляет 5000 руб. По истечении 5 лет остаточная
стоимость равна нулю.
Первоначальные затраты проекта В составляют также 20 000 руб. и
прибыль в течение 5 лет Составляет 5000 руб. Остаточная стоимость по
проекту будет равна 10 000 руб.
Какова норма прибыли проектов, НП = ?
Решение
Проект А:
НП
( годовых доходов ) / n лет
( Первоначальные затраты остаточная стоимость) / 2
=
5000 руб
100% 50%
(20000 руб 0) / 2
Проект В:
НП
( годовых доходов ) / n лет
( Первоначальные затраты остаточная стоимость) / 2
=
5000 руб
100% 33%
(20000 руб 10000) / 2
Выводы: используется НП (АRR) на основе среднего вложенного
капитала, остаточная стоимость проекта в 10000 руб. предпочтительна для тех
предпринимателей, кто хочет сохранить 50% первоначальных затрат по
окончании проекта. Проект А является лучшим вариантом капитальных
вложений, так как обеспечивает большую норму прибыли.
Примечание: парадокс остаточной стоимости — проблема при оценке
капиталовложений при помощи НП (АRR), которая может привести к
34
принятию неправильного решения, т. е. два основных «традиционных» метода
анализа не являются идеальными.
Способы, основанные на принципах экономических теорий
Пример 2.4. Строительной фирме необходимо выбрать варианты
инвестиционного проекта, которые характеризуются следующими потоками
платежей (млн. у.д.е.).
Варианты
Годы
1
2
3
4
5
6
7
Проект А
-25
-35
27
20
12
9
7
Проект Б
-55
-10
10
35
10
5
0
Ставка сравнения (норматив рентабельности) - принята в размере 10%.
Решение.
ЧДСА = (-25) × 1,1-1 + (-35) × 1,1-2 + (27) × 1,1-3 + (20) × 1,1-4 + (12) × 1,1-5 +
(9) × 1,1-6 + (7) × 1,1-7 = - 1,71 млн. у.д.е.
ЧДСБ = (-55) × 1,1-1 + (-10) × 1,1-2 + (10) × 1,1-3 + (35) × 1,1-4 + (10) × 1,1-5 +
(5) × 1,1-6 + (0) × 1,1-7 = 4,55 млн. у.д.е.
При принятой процентной ставке сравниваемые варианты не равноценны.
Исходя из полученной величины чистой приведенной стоимости, лучшим
является вариант Б.
Пример 2.5. Этап 1. Простые проценты:
Фирма инвестировала 1000 руб. В конце года были начислены проценты
в размере 120 руб. ВНД инвестиций равна:
ВНД = 120 руб. + 1000 руб. = 1200 руб.
Или в % — 120 руб./1000 руб. х 100% = 12%.
Этап 2. Сложные проценты:
Фирма купила акции <Газпрома> на 1000 руб. Продержав их в течение 4
лет. фирма получит 1810,60 руб.
ВНД инвестиций будет найдена если решить следующее равенство:
FV (1810,60 руб.) = PV(1000 руб.) х (1+ВНД)4,
1810,60 руб. : 1000 руб. = (1+ВНД)4,
1,8106 руб. : 1000 руб. = (1+ВНД)4
35
Этап 3. На этом этапе у фирмы есть выбор: она может воспользоваться
таблицей сложных процентов, чтобы найти четырехгодичную ставку процента.
которая имеет множитель 1,8106, или решить равенство алгебраически:
4
1,8106 = (1+ВНД),
(1+ВНД) = 1,16,
ВНД = 16%.
Выводы: Внутренняя норма доходности ВНД = 16%.
2.2. Задачи для самостоятельной работы
2.1.1. Строительная фирма собирается приобрести новую компьютерную
систему. Издержки на покупку и установку составят 45000 руб., ожидается, что
система способна снизить административные издержки на 7000 руб. Срок
службы компьютера — 9 лет. Фирма считает капиталовложения оправданными,
если они окупятся в течение 4 лет (налоги и амортизация в расчет не берутся)
Каков срок окупаемости компьютера, Пок = ?
Следует ли компании приобретать компьютерную систему?
2.1.2. Стоимость активов составляет 13 000 руб., срок их жизни — 5 лет,
остаточная стоимость — 2000 руб. Дополнительные затраты на инвентарь,
которые будут полностью возмещены в конце срока жизни активов составляют
2000 руб. Ожидается, что активы дадут увеличение прибыли до 6000 руб. год,
хотя это потребует постоянных затрат на амортизацию в размере 2000 руб. в
год.
Какова норма прибыли активов? Используйте для определения НП два
возможных варианта.
2.1.3. Первоначальные затраты проекта А составляют 22000 руб.,
прибыль в течение 5 лет составляет 5000 руб. По истечении 5 лет остаточная
стоимость равна нулю.
Первоначальные затраты проекта В составляют также 22 000 руб. и
прибыль в течение 5 лет Составляет 5000 руб. Остаточная стоимость по
проекту будет равна 12 000 руб.
Какова норма прибыли проектов, НП = ? Какой проект является лучшим
вариантом капитальных вложений?
2.1.4.
Строительной
фирме необходимо
выбрать
варианты
инвестиционного проекта, которые характеризуются следующими потоками
платежей (млн. у.д.е.). Рассчитать чистую дисконтированную стоимость. Какой
вариант является лучшим?
Варианты
Проект А
Проект Б
1
-25
-55
2
-23
-10
Годы
4
20
35
3
27
10
36
5
12
10
6
9
5
7
7
0
Ставка сравнения (норматив рентабельности) — принята в размере 5%.
2.1.5. Чему равна внутренняя норма доходности, если:
а) Фирма инвестировала 1000 руб. В конце года были начислены
проценты в размере 120 руб. (Простые проценты).
б) (Сложные проценты) Фирма купила акции <Газпрома> на 2000 руб.
Продержав их в течение 4 лет. фирма получит 2810,60 руб.
2.2.1. Строительная фирма собирается приобрести новую компьютерную
систему. Издержки на покупку и установку составят 48000 руб., ожидается, что
система способна снизить административные издержки на 6000 руб. Срок
службы компьютера — 8 лет. Фирма считает капиталовложения оправданными,
если они окупятся в течение 5 лет (налоги и амортизация в расчет не берутся)
Каков срок окупаемости компьютера, Пок = ?
Следует ли компании приобретать компьютерную систему?
2.2.2. Стоимость активов составляет 15 000 руб., срок их жизни — 5 лет,
остаточная стоимость — 3000 руб. Дополнительные затраты на инвентарь,
которые будут полностью возмещены в конце срока жизни активов составляют
2000 руб. Ожидается, что активы дадут увеличение прибыли до 8000 руб. год,
хотя это потребует постоянных затрат на амортизацию в размере 2000 руб. в
год.
Какова норма прибыли активов? Используйте для определения НП два
возможных варианта.
2.2.3. Первоначальные затраты проекта А составляют 23000 руб.,
прибыль в течение 5 лет составляет 7000 руб. По истечении 5 лет остаточная
стоимость равна нулю.
Первоначальные затраты проекта В составляют также 23 000 руб. и
прибыль в течение 5 лет Составляет 5000 руб. Остаточная стоимость по
проекту будет равна 15 000 руб.
Какова норма прибыли проектов, НП = ? Какой проект является лучшим
вариантом капитальных вложений?
2.2.4.
Строительной
фирме необходимо
выбрать
варианты
инвестиционного проекта, которые характеризуются следующими потоками
платежей (млн. у.д.е.). Рассчитать чистую дисконтированную стоимость. Какой
вариант является лучшим?
Варианты
Годы
1
2
3
4
5
6
7
Проект А
-27
-15
25
20
18
9
6
Проект Б
-33
-10
18
35
15
5
10
Ставка сравнения (норматив рентабельности) — принята в размере 6%.
2.2.5. Чему равна внутренняя норма доходности, если:
37
а) Фирма инвестировала 1000 руб. В конце года были начислены
проценты в размере 150 руб. (Простые проценты).
б) (Сложные проценты) Фирма купила акции <Газпрома> на 3000 руб.
Продержав их в течение 4 лет. фирма получит 1910,60 руб.
2.3.1. Строительная фирма собирается приобрести новую компьютерную
систему. Издержки на покупку и установку составят 49000 руб., ожидается, что
система способна снизить административные издержки на 9000 руб. Срок
службы компьютера — 8 лет. Фирма считает капиталовложения оправданными,
если они окупятся в течение 4 лет (налоги и амортизация в расчет не берутся)
Каков срок окупаемости компьютера, Пок = ?
Следует ли компании приобретать компьютерную систему?
2.3.2. Стоимость активов составляет 10 000 руб., срок их жизни — 5 лет,
остаточная стоимость — 1000 руб. Дополнительные затраты на инвентарь,
которые будут полностью возмещены в конце срока жизни активов составляют
1000 руб. Ожидается, что активы дадут увеличение прибыли до 7000 руб. год,
хотя это потребует постоянных затрат на амортизацию в размере 3000 руб. в
год.
Какова норма прибыли активов? Используйте для определения НП два
возможных варианта.
2.3.3. Первоначальные затраты проекта А составляют 40000 руб.,
прибыль в течение 5 лет составляет 10000 руб. По истечении 5 лет остаточная
стоимость равна 12 000 руб.
Первоначальные затраты проекта В составляют также 40 000 руб. и
прибыль в течение 5 лет составляет 10000 руб. Остаточная стоимость по
проекту будет равна 0 руб.
Какова норма прибыли проектов, НП = ? Какой проект является лучшим
вариантом капитальных вложений?
2.3.4.
Строительной
фирме необходимо
выбрать
варианты
инвестиционного проекта, которые характеризуются следующими потоками
платежей (млн. у.д.е.). Рассчитать чистую дисконтированную стоимость. Какой
вариант является лучшим?
Варианты
Годы
1
2
3
4
5
6
7
Проект А
-35
-13
37
10
22
9
8
Проект Б
-50
-10
18
35
14
6
9
Ставка сравнения (норматив рентабельности) — принята в размере 7%.
2.3.5. Чему равна внутренняя норма доходности, если:
а) Фирма инвестировала 1000 руб. В конце года были начислены
проценты в размере 150 руб. (Простые проценты).
38
б) (Сложные проценты) Фирма купила акции <Газпрома> на 2000 руб.
Продержав их в течение 4 лет. фирма получит 1710,60 руб.
2.4.1. Строительная фирма собирается приобрести новую компьютерную
систему. Издержки на покупку и установку составят 30000 руб., ожидается, что
система способна снизить административные издержки на 4000 руб. Срок
службы компьютера — 6 лет. Фирма считает капиталовложения оправданными,
если они окупятся в течение 3 лет (налоги и амортизация в расчет не берутся)
Каков срок окупаемости компьютера, Пок = ?
Следует ли компании приобретать компьютерную систему?
2.4.2. Стоимость активов составляет 14 000 руб., срок их жизни — 5 лет,
остаточная стоимость — 3000 руб. Дополнительные затраты на инвентарь,
которые будут полностью возмещены в конце срока жизни активов составляют
1000 руб. Ожидается, что активы дадут увеличение прибыли до 8000 руб. год,
хотя это потребует постоянных затрат на амортизацию в размере 2000 руб. в
год.
Какова норма прибыли активов? Используйте для определения НП два
возможных варианта.
2.4.3. Первоначальные затраты проекта А составляют 10000 руб.,
прибыль в течение 6 лет составляет 5000 руб. По истечении 6 лет остаточная
стоимость равна 0.
Первоначальные затраты проекта В составляют также 10 000 руб. и
прибыль в течение 6 лет составляет 5000 руб. Остаточная стоимость по проекту
будет равна 2000 руб.
Какова норма прибыли проектов, НП = ? Какой проект является лучшим
вариантом капитальных вложений?
2.4.4.
Строительной
фирме необходимо
выбрать
варианты
инвестиционного проекта, которые характеризуются следующими потоками
платежей (млн. у.д.е.). Рассчитать чистую дисконтированную стоимость. Какой
вариант является лучшим?
Варианты
Годы
1
2
3
4
5
6
7
Проект А
-15
-25
29
15
14
9
7
Проект Б
-55
-10
10
35
18
5
0
Ставка сравнения (норматив рентабельности) — принята в размере 8%.
2.4.5. Чему равна внутренняя норма доходности, если:
а) Фирма инвестировала 1000 руб. В конце года были начислены
проценты в размере 190 руб. (Простые проценты).
б) (Сложные проценты) Фирма купила акции <Газпрома> на 8000 руб.
Продержав их в течение 4 лет. фирма получит 8910,60 руб.
39
2.5.1. Строительная фирма собирается приобрести новую компьютерную
систему. Издержки на покупку и установку составят 50000 руб., ожидается, что
система способна снизить административные издержки на 6000 руб. Срок
службы компьютера — 8 лет. Фирма считает капиталовложения оправданными,
если они окупятся в течение 4 лет (налоги и амортизация в расчет не берутся).
Каков срок окупаемости компьютера, Пок = ?
Следует ли компании приобретать компьютерную систему?
2.5.2. Стоимость активов составляет 12 000 руб., срок их жизни — 5 лет,
остаточная стоимость — 4000 руб. Дополнительные затраты на инвентарь,
которые будут полностью возмещены в конце срока жизни активов составляют
1000 руб. Ожидается, что активы дадут увеличение прибыли до 9000 руб. год,
хотя это потребует постоянных затрат на амортизацию в размере 4000 руб. в
год.
Какова норма прибыли активов? Используйте для определения НП два
возможных варианта.
2.5.3. Первоначальные затраты проекта А составляют 25000 руб.,
прибыль в течение 5 лет составляет 10000 руб. По истечении 5 лет остаточная
стоимость равна 12 000 руб.
Первоначальные затраты проекта В составляют также 25 000 руб. и
прибыль в течение 5 лет составляет 10000 руб. Остаточная стоимость по
проекту будет равна 0 руб.
Какова норма прибыли проектов, НП = ? Какой проект является лучшим
вариантом капитальных вложений?
2.5.4.
Строительной
фирме необходимо
выбрать
варианты
инвестиционного проекта, которые характеризуются следующими потоками
платежей (млн. у.д.е.). Рассчитать чистую дисконтированную стоимость. Какой
вариант является лучшим?
Варианты
Годы
1
2
3
4
5
6
7
Проект А
-22
-43
27
15
18
25
7
Проект Б
-55
-10
30
45
20
15
10
Ставка сравнения (норматив рентабельности) — принята в размере 9%.
2.5.5. Чему равна внутренняя норма доходности, если:
а) Фирма инвестировала 1000 руб. В конце года были начислены
проценты в размере 150 руб. (Простые проценты).
б) (Сложные проценты) Фирма купила акции <Газпрома> на 1000 руб.
Продержав их в течение 4 лет. фирма получит 1810,60 руб.
2.6.1. Строительная фирма собирается приобрести новую компьютерную
систему. Издержки на покупку и установку составят 43000 руб., ожидается, что
система способна снизить административные издержки на 8000 руб. Срок
40
службы компьютера — 8 лет. Фирма считает капиталовложения оправданными,
если они окупятся в течение 5 лет (налоги и амортизация в расчет не берутся)
Каков срок окупаемости компьютера, Пок = ?
Следует ли компании приобретать компьютерную систему?
2.6.2. Стоимость активов составляет 15 000 руб., срок их жизни — 5 лет,
остаточная стоимость — 3000 руб. Дополнительные затраты на инвентарь,
которые будут полностью возмещены в конце срока жизни активов составляют
2000 руб. Ожидается, что активы дадут увеличение прибыли до 8000 руб. год,
хотя это потребует постоянных затрат на амортизацию в размере 3000 руб. в
год.
Какова норма прибыли активов? Используйте для определения НП два
возможных варианта.
2.6.3. Первоначальные затраты проекта А составляют 20000 руб.,
прибыль в течение 5 лет составляет 60000 руб. По истечении 5 лет остаточная
стоимость равна 0.
Первоначальные затраты проекта В составляют также 20 000 руб. и
прибыль в течение 5 лет составляет 6000 руб. Остаточная стоимость по проекту
будет равна 10000 руб.
Какова норма прибыли проектов, НП = ? Какой проект является лучшим
вариантом капитальных вложений?
2.6.4.
Строительной
фирме необходимо
выбрать
варианты
инвестиционного проекта, которые характеризуются следующими потоками
платежей (млн. у.д.е.). Рассчитать чистую дисконтированную стоимость. Какой
вариант является лучшим?
Вариант
Годы
ы
1
2
3
4
5
6
7
Проект А
-21
-13
27
25
12
19
7
Проект Б
-15
-22
19
35
20
15
10
Ставка сравнения (норматив рентабельности) — принята в размере 10%.
2.6.5. Чему равна внутренняя норма доходности, если:
а) Фирма инвестировала 1000 руб. В конце года были начислены
проценты в размере 150 руб. (Простые проценты).
б) (Сложные проценты) Фирма купила акции <Газпрома> на 2000 руб.
Продержав их в течение 4 лет. фирма получит 2910,60 руб.
2.7.1. Строительная фирма собирается приобрести новую компьютерную
систему. Издержки на покупку и установку составят 65000 руб., ожидается, что
система способна снизить административные издержки на 8000 руб. Срок
службы компьютера — 5 лет. Фирма считает капиталовложения оправданными,
если они окупятся в течение 3 лет (налоги и амортизация в расчет не берутся)
Каков срок окупаемости компьютера, Пок = ?
41
Следует ли компании приобретать компьютерную систему?
2.7.2. Стоимость активов составляет 14 000 руб., срок их жизни — 5 лет,
остаточная стоимость — 4000 руб. Дополнительные затраты на инвентарь,
которые будут полностью возмещены в конце срока жизни активов составляют
1000 руб. Ожидается, что активы дадут увеличение прибыли до 5000 руб. год,
хотя это потребует постоянных затрат на амортизацию в размере 2000 руб. в
год.
Какова норма прибыли активов? Используйте для определения НП два
возможных варианта.
2.7.3. Первоначальные затраты проекта А составляют 25000 руб.,
прибыль в течение 5 лет составляет 12000 руб. По истечении 5 лет остаточная
стоимость равна 0.
Первоначальные затраты проекта В составляют также 25 000 руб. и
прибыль в течение 5 лет составляет 12000 руб. Остаточная стоимость по
проекту будет равна 10000 руб.
Какова норма прибыли проектов, НП = ? Какой проект является лучшим
вариантом капитальных вложений?
2.7.4.
Строительной
фирме необходимо
выбрать
варианты
инвестиционного проекта, которые характеризуются следующими потоками
платежей (млн. у.д.е.). Рассчитать чистую дисконтированную стоимость. Какой
вариант является лучшим?
Варианты
Годы
1
2
3
4
5
6
7
Проект А
-25
-23
37
10
32
29
17
Проект Б
-55
-10
15
25
30
15
10
Ставка сравнения (норматив рентабельности) — принята в размере 11%.
2.7.5. Чему равна внутренняя норма доходности, если:
а) Фирма инвестировала 1000 руб. В конце года были начислены
проценты в размере 250 руб. (Простые проценты).
б) (Сложные проценты) Фирма купила акции <Газпрома> на 9000 руб.
Продержав их в течение 4 лет. фирма получит 9910,60 руб.
2.8.1. Строительная фирма собирается приобрести новую компьютерную
систему. Издержки на покупку и установку составят 42000 руб., ожидается, что
система способна снизить административные издержки на 6000 руб. Срок
службы компьютера —7 лет. Фирма считает капиталовложения оправданными,
если они окупятся в течение 4 лет (налоги и амортизация в расчет не берутся)
Каков срок окупаемости компьютера, Пок = ?
Следует ли компании приобретать компьютерную систему?
2.8.2. Стоимость активов составляет 16 000 руб., срок их жизни — 5 лет,
остаточная стоимость — 2000 руб. Дополнительные затраты на инвентарь,
42
которые будут полностью возмещены в конце срока жизни активов составляют
1000 руб. Ожидается, что активы дадут увеличение прибыли до 9000 руб. год,
хотя это потребует постоянных затрат на амортизацию в размере 5000 руб. в
год.
Какова норма прибыли активов? Используйте для определения НП два
возможных варианта.
2.8.3. Первоначальные затраты проекта А составляют 23000 руб.,
прибыль в течение 5 лет составляет 18000 руб. По истечении 5 лет остаточная
стоимость равна 12 000 руб.
Первоначальные затраты проекта В составляют также 23 000 руб. и
прибыль в течение 5 лет составляет 18000 руб. Остаточная стоимость по
проекту будет равна 10000 руб.
Какова норма прибыли проектов, НП = ? Какой проект является лучшим
вариантом капитальных вложений?
2.8.4.
Строительной
фирме необходимо
выбрать
варианты
инвестиционного проекта, которые характеризуются следующими потоками
платежей (млн. у.д.е.). Рассчитать чистую дисконтированную стоимость. Какой
вариант является лучшим?
Варианты
Годы
1
2
3
4
5
6
7
Проект А
-45
-29
37
20
32
19
17
Проект Б
-55
-10
19
35
20
15
10
Ставка сравнения (норматив рентабельности) — принята в размере 12%.
2.8.5. Чему равна внутренняя норма доходности, если:
а) Фирма инвестировала 1000 руб. В конце года были начислены
проценты в размере 350 руб. (Простые проценты).
б) (Сложные проценты) Фирма купила акции <Газпрома> на 4000 руб.
Продержав их в течение 4 лет. фирма получит 4710,60 руб.
2.9.1. Строительная фирма собирается приобрести новую компьютерную
систему. Издержки на покупку и установку составят 54000 руб., ожидается, что
система способна снизить административные издержки на 8000 руб. Срок
службы компьютера — 8 лет. Фирма считает капиталовложения оправданными,
если они окупятся в течение 3 лет (налоги и амортизация в расчет не берутся)
Каков срок окупаемости компьютера, Пок = ?
Следует ли компании приобретать компьютерную систему?
2.9.2. Стоимость активов составляет 14 000 руб., срок их жизни — 5 лет,
остаточная стоимость — 4000 руб. Дополнительные затраты на инвентарь,
которые будут полностью возмещены в конце срока жизни активов составляют
2000 руб. Ожидается, что активы дадут увеличение прибыли до 8000 руб. год,
43
хотя это потребует постоянных затрат на амортизацию в размере 2000 руб. в
год.
Какова норма прибыли активов? Используйте для определения НП два
возможных варианта.
2.9.3. Первоначальные затраты проекта А составляют 30000 руб.,
прибыль в течение 5 лет составляет 20000 руб. По истечении 5 лет остаточная
стоимость равна 12 000 руб.
Первоначальные затраты проекта В составляют 30 000 руб. и прибыль в
течение 3 лет составляет 10000 руб. Остаточная стоимость по проекту будет
равна 10000 руб.
Какова норма прибыли проектов, НП = ? Какой проект является лучшим
вариантом капитальных вложений?
2.9.4.
Строительной
фирме необходимо
выбрать
варианты
инвестиционного проекта, которые характеризуются следующими потоками
платежей (млн. у.д.е.). Рассчитать чистую дисконтированную стоимость. Какой
вариант является лучшим?
Варианты
Годы
1
2
3
4
5
6
7
Проект А
-25
-23
17
25
22
19
17
Проект Б
-55
-10
17
15
19
25
10
Ставка сравнения (норматив рентабельности) — принята в размере 13%.
2.9.5. Чему равна внутренняя норма доходности, если:
а) Фирма инвестировала 1000 руб. В конце года были начислены
проценты в размере 170 руб. (Простые проценты).
б) (Сложные проценты) Фирма купила акции <Газпрома> на 7000 руб.
Продержав их в течение 4 лет. фирма получит 7810,60 руб.
2.10.1. Строительная фирма собирается приобрести новую компьютерную
систему. Издержки на покупку и установку составят 42000 руб., ожидается, что
система способна снизить административные издержки на 6000 руб. Срок
службы компьютера — 8 лет. Фирма считает капиталовложения оправданными,
если они окупятся в течение 4 лет (налоги и амортизация в расчет не берутся)
Каков срок окупаемости компьютера, Пок = ?
Следует ли компании приобретать компьютерную систему?
2.10.2. Стоимость активов составляет 13 000 руб., срок их жизни — 5 лет,
остаточная стоимость — 3000 руб. Дополнительные затраты на инвентарь,
которые будут полностью возмещены в конце срока жизни активов составляют
2000 руб. Ожидается, что активы дадут увеличение прибыли до 6000 руб. год,
хотя это потребует постоянных затрат на амортизацию в размере 3000 руб. в
год.
44
Какова норма прибыли активов? Используйте для определения НП два
возможных варианта.
2.10.3. Первоначальные затраты проекта А составляют 20000 руб.,
прибыль в течение 5 лет составляет 9000 руб. По истечении 5 лет остаточная
стоимость равна 12 000 руб.
Первоначальные затраты проекта В составляют 30 000 руб. и прибыль в
течение 4 лет составляет 10000 руб. Остаточная стоимость по проекту будет
равна 0 руб.
Какова норма прибыли проектов, НП = ? Какой проект является лучшим
вариантом капитальных вложений?
2.10.4. Строительной фирме необходимо выбрать варианты
инвестиционного проекта, которые характеризуются следующими потоками
платежей (млн. у.д.е.). Рассчитать чистую дисконтированную стоимость. Какой
вариант является лучшим?
Варианты
Годы
1
2
3
4
5
6
7
Проект А
-45
-13
29
25
22
19
17
Проект Б
-58
-12
10
39
10
25
15
Ставка сравнения (норматив рентабельности) — принята в размере 14%.
2.10.5. Чему равна внутренняя норма доходности, если:
а) Фирма инвестировала 1000 руб. В конце года были начислены
проценты в размере 150 руб. (Простые проценты).
б) (Сложные проценты) Фирма купила акции <Газпрома> на 2000 руб.
Продержав их в течение 4 лет. фирма получит 2610,60 руб.
45
ГЛАВА 3
_______________________________________________________________
РАСЧЕТ ВИДОВ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ЛЕВЕРИДЖА
Создание и функционирование любого предприятия упрощенно
представляет собой процесс инвестирования финансовых ресурсов на
долгосрочной основе с целью извлечения прибыли, повышению прибыли
способствует использование эффекта рычага или левериджа, т.е. фактора,
небольшое изменение которого может привести к существенному изменению
результативных
показателей.
В
финансовом
анализе
выделяют
производственный леверидж и финансовый леверидж.
Производственный леверидж - это потенциальная возможность влиять на
валовой доход путем изменения структуры себестоимости и объема выпуска.
Финансовый леверидж - это потенциальная возможность влиять на
прибыль предприятия путем изменения объема и структуры валового дохода.
Производственная деятельность предприятия сопровождается расходами
различного вида и относительной значимости. Выделяют переменные
(производственные) и постоянные расходы. Первые изменяются прямо
пропорционально объему производства, вторые остаются стабильными при
каких-либо изменениях производственного объема (рис. 3.1).
Затраты
Переменные затраты
Постоянные затраты
V производства (ед.)
Рис. 3.1 Примерная зависимость затрат от объема производства.
Расходы предприятия непосредственно влияют на себестоимость
выпускаемой продукции, что в итоге приводит к прибыльности или
убыточности конкретных проектов.
Метод анализа безубыточности (или маржинальный анализ) был разработан в
1930 г. американским инженером Юлтером Раутенштрахом как метод планирования,
известный под названием «график критического объема производства». Проведение
расчетов по методике маржинального анализа требует соблюдения ряда
46
условий: необходимость деления издержек на переменные и постоянные;
переменные издержки изменяются пропорционально объему производства
(реализации) продукции; постоянные издержки не изменяются в пределах
значимого объема производства (реализации) продукции; тождество
производства и реализации продукции в рамках рассматриваемого периода
времени; эффективность производства, уровень цен на продукцию и
потребляемые производственные ресурсы не будут подвергаться существенным
колебаниям на протяжении анализируемого периода; пропорциональность
поступления выручки объему реализованной продукции.
Применительно к оценке и прогнозированию левериджа используется
метод «мертвой точки» (критического объема продаж), позволяющий в каждой
конкретной ситуации определить объем выпуска, обеспечивающего
безубыточную деятельность предприятия. В этом методе при оценке
производственного левериджа под безубыточной понимается деятельность,
обеспечивающая валовой доход (прибыли может и не быть), а при анализе
финансового левериджа оценивается переход от валового дохода к прибыли.
Заметим, что основой для построения графика служило предположение о
прямой пропорциональной зависимости выручки (реализации) и переменных.
Графическое изображение модели «мертвой точки» дано на рис. 3.2. На
графике изображены линии, показывающие зависимость переменных, постоянных
затрат и выручки от объема производства. Точка безубыточности (порог прибыли)
характеризует объем производства, при котором величина выручки равна постоянным
затратам. Поэтому точку безубыточности называют точкой критического объема
производства или "мертвой точкой".
Затраты
Область дохода
Точка безубыточности
("Мертвая точка")
Выручка от реализации
Полные издержки
Область потерь
Переменные затраты
Постоянные затраты
Критический объем
производства
V производства (ед.)
Рис. 3.2 Графическая модель метода «мертвой точки».
47
Аналитическое представление данной модели основывается на формуле
S = VC + FC + GI,
(3.1)
где S - реализация в стоимостном выражении;
VC - переменные производственные расходы;
FC - постоянные производственные расходы;
GI - валовой доход.
Т.к. в основу анализа положен принцип прямо пропорциональной
зависимости показателей, то справедливо:
VC = k × S,
(3.2)
где к - коэффициент пропорциональности. Из формул (3.1), (3.2) и того
факта, что критическим считается объем реализации, при котором валовой
доход равен нулю, получаем
S = k×S + FC.
(3.3)
Такое S характеризует критический объем реализации в стоимостном
выражении (обозначение S кр ).
S кр = FC/(l-k).
Формула (3.4) может быть преобразована в более экономически
понятную форму.
Для этого следует перейти к натуральным единицам измерения:
Q - объем реализации в натуральном выражении;
р - цена единицы продукции;
ν - переменные производственные расходы на ед. продукции;
Q с - критический объем продаж в натуральных единицах;
Qc = FC/(p- ν).
(3.4)
(3.5)
Величина с = p-ν называется удельным маржинальным доходом.
Экономический смысл точки безубыточности (иначе говоря, критической
точки) заключается в том, что эта точка характеризует количество единиц
продукции, суммарный маржинальный доход которых равен сумме постоянных
расходов.
Формула (3.5) преобразуется в формулу, позволяющую определить объем
реализации в натуральных единицах Q i; обеспечивающий заданный валовой
доход GI.
48
FC GI
p
Qi
(3.6)
Уровень производственного левериджа оценивается по формуле
У пл
ТGI
,
ТQ
(3.7)
где TGI - темп изменения валового дохода, %;
TQ - темп изменения объема реализации в натуральных единицах, %.
Под темпом понимается отношение приращения величины к ее значению,
т.е
У пл
GI
GI
Q
Q
c Q
c Q FC
Q
Q
c Q
,
GI
(3.8)
Экономический смысл показателя У пл состоит в том, что он показывает
степень чувствительности валового дохода предприятия к изменению объема
производства.
Т.е. для предприятия с высоким уровнем производственного
левериджа незначительное изменение объема производства может
привести к существенному изменению валового дохода.
По аналогии с производственным левериджем измеряется финансовый
леверидж:
У фл
ТNI
,
ТGI
(3.9)
где TNI - темп изменения чистой прибыли, %;
TGI - темп изменения валового дохода, %.
Возможно развернутое представление уровня финансового левериджа:
У фл
NI
NI
GI
GI
GI 1 Т GI
GI In 1 Т
GI
49
GI
.
GI In
(3.10)
Эффект финансового левериджа состоит в том, что более высокому его
значению соответствует более нелинейный характер связи между чистой
прибылью и валовым доходом, т.е. незначительное изменение (убывание или
возрастание) валового дохода в условиях высокого финансового левериджа
может привести к значительному изменению чистой прибыли.
Производственный и финансовый леверидж могут быть увязаны в
формуле комплексной характеристики левериджа, измеряющегося показателем
Ул= Упл×Уфл;
У л = c·Q/(GI-In).
(3.11)
Например, если TQ = 10%; У пл = 1,6; У фЛ = 1,67, то У л = 2,67.
Т.е. увеличение объема производства на 10% приведет при данном уровне
производственного левериджа к росту валового дохода на 16 %, а это в свою
очередь повлечет к увеличению чистой прибыли на 26,7%.
3.1. Решение типовых задач
Крупная строительная фирма практикует участие на правах
субподрядчика в отделочных работах типовых жилых домов определенной
серии. Предполагаемое количество домов, подлежащих отделочным работам,
осуществляемым данной фирмой, лежит в диапазоне от 10 до 30. Совокупный
тариф за проведение отделочных работ для одного дома 2 млн. р. Переменные
производственные расходы на отделку одного дома оцениваются в 1,5 млн. р.
Предполагаемые постоянные расходы, связанные с ведением отделочных
работ, оцениваются в 7 млн. р. Рассчитать критический объем работ в
натуральном выражении (количество отделанных домов)/ критический объем
реализации в стоимостном выражении, рассчитать объем работ в натуральном
выражении, который позволил бы достичь валового дохода не менее 3 млн. р.,
вычислить валовой доход от проведения работ для . максимально го числа
объектов (в данном случае это 30 домов). Найти уровень производственного
левериджа для случаев увеличения объема работ с 20 до 25 объектов и с 25 до
30 объектов. Для этих же случаев найти уровень финансового левериджа, при
этом учесть, что проценты по ссудам составят объем 1 млн. р., а усредненная
ставка налога - 20%. Рассчитать комплексную характеристику левериджа и
сделать выводы о взаимном изменении объема производства, валового дохода и
чистой прибыли при полученных в последнем случае (изменение с 25 до 30
объектов) уровнях левериджа.
1. Критический объем работ в натуральном выражении находим по
формуле (3.5):
50
Qc
Постоянные расходы, связанные с
Совокупный тариф за проведение отделочных
ведением отделочных работ
работ Переменные производственные расходы
7
2 1,5
14 домов
2. Критический объем реализации в стоимостном выражении находим по
формуле (3.1):
S = VC + FC + GI,
Валовый доход: GI = 0;
переменные производственные расходы: VC = x ν,
х – объем работ в натуральном выражении в «точке безубыточности»,
найденный по формуле (3.5) или находимой графическим путем,
х = 14 домов;
ν – переменные производственные затраты на единицу объема работ:
ν = 1,5 млн. р.
Таким образом, переменные производственные расходы:
VC = 14
1,5 = 21 млн. р.
Постоянные расходы, связанные с ведением отделочных работ: FC = 7
млн. р.
Находим критический объем реализации в стоимостном выражении:
S = 21+ 7 + 0 = 28 млн. р.
3. Объем работ в натуральном выражении, который позволил бы достичь
валового дохода, по условию задачи, не менее 3 млн. р. (по формуле 3.6):
Q
Постоянные расходы
Совокупный тариф за проведение отделочных работ
валовый доход
7 3
20 шт.
переменные производственные расходы 2 1,5
4. Доход при объеме работ для максимального числа объектов, по
условию задачи, в 30 домов, так же находится по формуле 3.6:
51
Постоянные расходы
Совокупный тариф за проведение отделочных работ
валовый доход (GI )
7 GI
переменные производственные расходы 2 1,5
GI 8 млн. р.
30
5. Для нахождения производственного левериджа находим:
а) При изменении в объеме работ с 20 до 25 домов
для 25 домов валовый доход GI определяется:
Постоянные расходы
Совокупный тариф за проведение отделочных работ
валовый доход (GI )
7 GI
переменные производственные расходы 2 1,5
GI 5,5 млн. р.
25
Производственный левиридж находим по формуле 3.7, при увеличение
объема работ с 20 до 25 домов:
:
Упл.
GI
GI ;
Q
Q
min валовый доход
min валовый доход
разница в количестве домов
min количестводомов
GI
Упл.
5,5 3
3
25 20
20
3,33
б) При изменении в объеме работ с 25 до 30 домов
для 30 домов валовый доход GI определяется:
Постоянные расходы
Совокупный тариф за проведение отделочных работ
валовый доход (GI )
7 GI
переменные производственные расходы 2 1,5
GI 8 млн. р.
30
Производственный левиридж находим по формуле 3.7, при увеличение
объема работ с 25 до 30 домов:
min валовый доход
min валовый доход
разница в количестве домов
min количестводомов
GI
Упл.
7. Финансовый леверидж (по формуле 3.10)
52
8 5,5
5,5
30 25
25
2,27
а) При изменении в объеме работ с 20 до 25 домов:
min валовый доход
min валовый доход Проценты по ссудам
Уфл20, 25
3
3 1
1,5
б) При изменении в объеме работ с 25 до 30 домов:
Уфл20, 25
Валовый доход для 25 домов
Валовый доход для 25 домов Проценты по ссудам
5,5
1,22
5,5 1
8. Комплексный характер левериджа для случая увеличение объема с 25
до 30 домов:
Ул=2,27 1,22 = 2,77 – увеличение чистой прибыли.
На основании этого можем сделать вывод, что увеличение объема работ с
25 до 30 домов, т.е. на 20 % приведет к увеличению валового дохода на 22,7%,
что в свою очередь увеличит чистую прибыль на 27,7 %.
3.2. Задачи для самостоятельной работы
3.1. Крупная строительная фирма практикует, участие на правах
субподрядчика в отделочных работах типовых жилых домов определенной
серии. Предполагаемое количество домов, подлежащих отделочным работам,
осуществляемым данной фирмой, лежит в диапазоне от 15 до 48. Совокупный
тариф за проведение отделочных работ для одного дома 1,8 млн. р. Переменные
производственные расходы на отделку одного дома оцениваются в 1,4 млн. р.
Предполагаемые постоянные расходы, связанные с ведением отделочных
работ, оцениваются в 9 млн. р. Рассчитать критический объем работ в
натуральном выражении, округленный до целого числа (количество
отделанных домов), рассчитать объем работ в натуральном выражении,
который позволил бы достичь валового дохода не менее 4 млн. р, вычислить
валовой доход от проведения работ для максимального числа объектов (в
данном случае это 48 домов). Найти уровень производственного левериджа для
случая увеличения объема работ с 27 до 39 объектов, найти уровень
финансового левериджа, при этом учесть, что проценты по ссудам составят
объем 1,7 млн. р, а усредненная ставка налога - 23%. Рассчитать комплексную
характеристику левериджа и сделать выводы о взаимном изменении объема
производства, валового дохода и чистой прибыли при полученных уровнях
левериджа.
3.2. Крупная строительная фирма практикует участие на правах
субподрядчика в отделочных работах малых магазинов. Предполагаемое
количество магазинов, подлежащих отделочным работам, осуществляемым
53
данной фирмой, лежит в диапазоне от 20 до 60. Совокупный тариф за
проведение отделочных работ для одного дома 1,45 млн. р. Переменные
производственные расходы на отделку одного дома оцениваются в 1,17 млн. р.
Предполагаемые постоянные расходы, связанные с ведением отделочных
работ, оцениваются в 3,8 млн. р. Рассчитать критический объем работ в
натуральном выражении, округленный до целого числа (количество
отделанных магазинов), критический объем реализации в стоимостном
выражении, вычислить валовой доход от проведения работ для максимального
числа объектов (в данном случае это 60 магазинов). Найти уровень
производственного левериджа для случая увеличения объема работ с 30 до 40
объектов, найти уровень финансового левериджа, при этом учесть, что
проценты по ссудам составят объем 1 млн. р, а усредненная ставка налога 25%. Рассчитать комплексную характеристику левериджа и сделать выводы о
взаимном изменении объема производства, валового дохода и чистой прибыли
при полученных уровнях левериджа.
3.3. Крупная строительная фирма практикует участие на правах
субподрядчика в отделочных работах типовых жилых домов определенной
серии. Предполагаемое количество домов, подлежащих отделочным работам;
осуществляемым данной фирмой, лежит в диапазоне от 17 до 39. Совокупный
тариф за проведение отделочных работ для одного дома 2,1 млн. р. Переменные
производственные расходы на отделку одного дома оцениваются в 1,65 млн. р.
Предполагаемые постоянные расходы, связанные с ведением отделочных
работ, оцениваются в 5,5 млн. р. Рассчитать критический объем работ в
натуральном выражении, округленный до целого числа (количество
отделанных домов), рассчитать объем работ в натуральном выражении,
который позволил бы достичь валового дохода не менее 2,3 млн. р, вычислить
валовой доход от проведения работ для максимального числа объектов (в
данном случае это 39 домов). Найти уровень производственного левериджа для
случая увеличения объема работ с 26 до 35 объектов, найти уровень
финансового левериджа, при этом учесть, что проценты по ссудам составят
объем 1,52 млн. р, а усредненная ставка налога - 17%. Рассчитать комплексную
характеристику левериджа и сделать выводы о взаимном изменении объема
производства, валового дохода и чистой прибыли при полученных уровнях
левериджа.
3.4. Крупная строительная фирма практикует участие на правах
субподрядчика в отделочных работах малых магазинов. Предполагаемое
количество магазинов, подлежащих отделочным работам, осуществляемым
данной фирмой, лежит в диапазоне от 19 до 35. Совокупный тариф за
проведение отделочных работ для одного дома 1,39 млн. р. Переменные
производственные расходы на отделку одного дома оцениваются в 1,03 млн. р.
Предполагаемые постоянные расходы, связанные с ведением отделочных
54
работ, оцениваются в 7,9 млн. р. Рассчитать критический объем работ в
натуральном выражении, округленный до целого числа (количество
отделанных магазинов), критический объем реализации в стоимостном
выражении, вычислить валовой доход от проведения работ для максимального
числа объектов (в данном случае это 35 магазинов). Найти уровень
производственного левериджа для случая увеличения объема работ с 23 до 33
объектов, найти уровень финансового левериджа, при этом учесть, что
проценты по ссудам составят объем 0,5 млн. р, а усредненная ставка налога 20%. Рассчитать комплексную характеристику левериджа и сделать выводы о
взаимном изменении объема производства, валового дохода и чистой прибыли
при полученных уровнях левериджа.
3.5. Крупная строительная фирма практикует участие на правах
субподрядчика в отделочных работах малых магазинов. Предполагаемое
количество магазинов, подлежащих отделочным работам, осуществляемым
данной фирмой, лежит в диапазоне от 20 до 30. Совокупный тариф за
проведение отделочных работ для одного дома 1,35 млн. р. Переменные
производственные расходы на отделку одного дома оцениваются в 1,04 млн. р.
Предполагаемые постоянные расходы, связанные с ведением отделочных
работ, оцениваются в 3 млн. р. Рассчитать финансовый и производственный
леверидж, а также их комплексную характеристику при изменении объема
работ с 20 до 23, с 24 до 27 и с 27 до 30 объектов. При этом учесть, что
проценты по ссудам составят объем 0,9 млн. р, а усредненная ставка налога 20%.
3.6. Крупная строительная фирма практикует участие на правах
субподрядчика в отделочных работах малых магазинов. Предполагаемое
количество магазинов, подлежащих отделочным работам, осуществляемым
данной фирмой, лежит в диапазоне от 12 до 19. Совокупный тариф за
проведение отделочных работ для одного дома 2,2 млн. р. Переменные
производственные расходы на отделку одного дома оцениваются в 1,9 млн. р.
Предполагаемые постоянные расходы, связанные с ведением отделочных
работ, оцениваются в 4 млн. р. Рассчитать финансовый и производственный
леверидж, а также их комплексную характеристику при изменении объема
работ с 14 до 16, и с 17 до 19 объектов. При этом учесть, что проценты по
ссудам составят объем i млн. р, а усредненная ставка налога - 20%. Сделать в
обоих случаях выводы о взаимосвязи объема работ, валового дохода и чистой
прибыли.
3.7. Крупная строительная фирма практикует участие на правах
субподрядчика в отделочных работах жилых домов определенной серии.
Предполагаемое количество домов, подлежащих отделочным работам,
осуществляемым данной фирмой, лежит в диапазоне от 13 до 31. Совокупный
55
тариф за проведение отделочных работ для одного дома 3 млн. р. Пер еменные
производственные расходы на отделку одного дома оцениваются в 2,4 млн. р.
Предполагаемые постоянные расходы, связанные с ведением отделочных
работ, оцениваются в 10 млн. р. Рассчитать финансовый и производственный
леверидж, а также их комплексную характеристику при изменении объема
работ с 17 до 25, с 25 до 28 и с 28 до 31 объектов. При этом учесть, что
проценты по ссудам составят объем 2 млн. р, а усредненная ставка налога 20%.
3.8. Крупная строительная фирма практикует участие на правах
субподрядчика в отделочных работах жилых домов определенной серии.
Предполагаемое количество домов, подлежащих отделочным работам,
осуществляемым данной фирмой, лежит в диапазоне от 22 до 29. Совокупный
тариф за проведение отделочных работ для одного дома 2,31 млн. р.
Переменные производственные расходы на отделку одного дома оцениваются в
1,87 млн. р. Предполагаемые постоянные расходы, связанные с ведением
отделочных работ, оцениваются в 9,79 млн. р. Рассчитать финансовый и
производственный леверидж, а также их комплексную характеристику при
изменении объема работ с 22 до 26, и с 27 до 29 объектов. При этом учесть, что
проценты по ссудам составят объем 2 млн. р, а усредненная "ставка налога 18,5%. Сделать в обоих случаях выводы о взаимосвязи объема работ, валово го
дохода и чистой прибыли.
3.9. Крупная строительная фирма практикует участие на правах
субподрядчика в отделочных работах малых магазинов. Предполагаемое
количество магазинов, подлежащих отделочным работам, осуществляемым
данной фирмой, лежит в диапазоне от 34 до 43. Совокупный тариф за
проведение отделочных работ для одного дома 2,1 млн. р. Переменные
производственные расходы на отделку одного дома оцениваются в 1,6 млн. р.
Предполагаемые постоянные расходы, связанные с ведением отделочных
работ, оцениваются в 14 млн. р. Рассчитать критический объем работ в
натуральном выражении, округленный до целого числа (количество
отделанных магазинов), критический объем реализации в стоимостном
выражении, вычислить валовой доход от проведения работ для максимального
числа объектов (в данном случае это 43 магазинов). Найти уровень
производственного левериджа для случая увеличения объема работ с 35 до 42
объектов, найти уровень финансового левериджа, при этом учесть, что
проценты по ссудам составят объем 3 млн. р, а усредненная ставка налога 25%. Рассчитать комплексную характеристику левериджа и сделать выводы о
взаимном изменении объема производства, валового дохода и чистой прибыли
при полученных уровнях левериджа.
56
3.10. Крупная строительная фирма практикует участие на правах
субподрядчика в отделочных работах типовых жилых домов определенной
серии. Предполагаемое количество домов, подлежащих отделочным работам,
осуществляемым данной фирмой, лежит в диапазоне от 13 до 32. Совокупный
тариф за проведение отделочных работ для одного дома 2,05 млн. р.
Переменные производственные расходы на отделку одного дома оцениваются в
1,55 млн. р. Предполагаемые постоянные расходы, связанные с ведением
отделочных работ, оцениваются в 6 млн. р. Рассчитать критический объем
работ в натуральном выражении (количество отделанных домов), критический
объем реализации в стоимостном выражении, рассчитать объем работ в
натуральном выражении, который позволил бы достичь валового дохода не
менее 2 млн. р, вычислить валовой доход от проведения работ для
максимального числа объектов (в данном случае это 32 домов). Найти уровень
производственного левериджа для случаев увеличения объема работ с 20 до 25
объектов и с 25 до 30 объектов. Для этих же случаев найти уровень
финансового левериджа, при этом учесть, что проценты по ссудам составят
объем 0,5 млн. р, а усредненная ставка налога - 20%. Рассчитать комплексную
характеристику левериджа и сделать выводы о взаимном изменении объема
производства, валового дохода и чистой прибыли при полученных в последнем
случае (изменение с 25 до 30 объектов) уровнях левериджа.
3.11. Крупная строительная фирма практикует участие на правах
субподрядчика в отделочных работах малых магазинов. Предполагаемое
количество магазинов, подлежащих отделочным работам, осуществляемым
данной фирмой лежит в диапазоне от 22 до 33. Совокупный тариф за
проведение отделочных работ для одного дома 1,32 млн. р. Переменные
производственные расходы на отделку одного дома оцениваются в 1,23 млн. р.
Предполагаемые постоянные расходы, связанные с ведением отделочных
работ, оцениваются в 2,6 млн. р. Рассчитать финансовый и производственный
леверидж, а также их комплексную характеристику при изменении объема
работ с 29 до 30, с 31 до 32 и с 32 до 33 объектов. При этом учесть, что
проценты по ссудам составят объем 0,1 млн. р, а усредненная ставка налога 15,67%.
3.12. Крупная строительная фирма практикует участие на правах
субподрядчика в отделочных работах жилых домов определенной серии.
Предполагаемое количество домов, подлежащих отделочным работам,
осуществляемым данной фирмой лежит в диапазоне от 17 до 32. Совокупный
тариф за проведение отделочных работ для одного дома 2,5 млн. р. Переменные
производственные расходы на отделку одного дома оцениваются в 2,2 млн. р.
Предполагаемые постоянные расходы, связанные с ведением отделочных
работ, оцениваются в 7,5 млн. р. Рассчитать финансовый и производственный
леверидж, а также их комплексную характеристику при изменении объема
57
работ с 25 до 28, с 28 до 30 и с 30 до 32 объектов. При этом учесть, что
проценты по ссудам составят объем 0,6 млн. р, а усредненная ставка налога 19%.
3.13. Строительная фирма производит дорожные работы коммерческого
назначения. Известно, что тариф за прокладку 1м четырехрядного дорожного
полотна составляет 0,92 млн. р, а переменные затраты на его прокладку - 0,89
млн. р. Постоянные затраты фирмы на ведение дорожных работ - 7 млн. р.
Найти критический объем работ в натуральном выражений. Рассчитать уровень
производственного левериджа для изменений объема работ от критического
уровня на 50 и 100 м, а также для изменений объема работ с 400 до 500 м, с 450
до 530 м, с 600 до 800 м. Для всех случаев сделать выводы о взаимосвязи
изменений объема работ и валового дохода.
3.14. Строительная фирма производит дорожные работы коммерческого
назначения. Известно, что тариф за прокладку 1м двухрядного дорожного
полотна составляет 0,58 млн. р., а переменные затраты на его прокладку - 0,53
млн. р. Постоянные затраты фирмы на ведение дорожных работ - 6,в млн. р.
Найти критический объем работ в натуральном выражении. Рассчитать уровень
производственного левериджа для изменений объема работ от критического
уровня на 50, 100 и 150 м, а также для изменений объема работ с 200 до 250 м, с
250 до 300 м, с 250 до 330 м, с 300 до 400 м и с 400 до 570 м.
3.15. Строительная фирма производит дорожные работы коммерческого
назначения. Известно, что тариф за прокладку 1м двухрядного дорожного
полотна составляет 0,62 млн. р, а переменные затраты на его прокладку - 0,6
млн. р. Постоянные затраты фирмы на ведение дорожных работ - 8 млн. р.
Найти критический объем работ в натуральном выражении. Рассчитать уровень
производственного левериджа для изменений объема работ от критического
уровня на 50,100 и 150 м, а также для изменений объема работ с 500 до 750 м, с
750 до 800 м, с 1000 до 1230 м, с 1300 до 1800 м и с 2000 до 3000 м.
58
ГЛАВА 4
_______________________________________________________________
ПОКАЗАТЕЛИ РИСКА И ДОХОДНОСТИ ДЛЯ ФОРМИРОВАНИЯ
ПОРТФЕЛЯ ЦЕННЫХ БУМАГ
Одной из основных целей каждого инвестора является размещение
инвестиционных средств таким образом, чтобы при минимальном риске
получить максимальную прибыль. Решению этой задачи посредством
инструментов фондового рынка служит моделирование формирования
портфеля акций. Заметим, что под риском понимается неопределенность в
получении будущих доходов, т.е. возможность возникновения убытков или
получения доходов, размеры которых ниже прогнозируемых. Эффективность
инвестиций в единичную акцию выражается величиной
r
P1 P0
P0
d
,
(4.1)
где Ро - цена покупки акции;
P1 - цена продажи;
d - дивиденды, полученные за время владения акцией.
Отметим, что одновременно на фондовом рынке объектами куплипродажи являются акции большого числа эмитентов, имеющие разную степень
доходности. Среднюю рыночную доходность этих акций определяют по
формуле
N
ri xi ,
rm
(4.2)
i 1
где г i - доходность i акций;
N - количество всех акций на рынке;
х i - удельный вес i-ых акций, определяемый как отношение объема их
выпуска к суммарному объему всех выпусков (в рыночных ценах на
соответствующий момент).
Пусть известны рыночные показатели доходности акций за К периодов
(rm1, rm2,..., rmk) и за те же периоды известны показатели доходности акций i-гo
вида (ri1, ri2,..., rik). Тогда можно вычислить средние арифметические величины
показателей эффективности акций, т.е. rm и ri , а также среднеквадратические
отклонения этих показателей:
59
K
rm i rm
,
i 1
rm
K
K
rij
(4.3)
2
ri
j 1
ri
2
,
K
(4.4)
Среднее квадратичное отклонение (4.3), (4.4) измеряет отклонение
(вариацию) показателей доходности отдельных акций и доходностей по рынку
в целом от средних показателей rm и ri . В случае равенства вариации нулю
показатель доходности не отклоняется от своего среднего значения, т.е. нет
неопределенности, а значит, и риска. Величина вариации σ может считаться
мерой неопределенности, т.е. мерой риска.
Учитывая приведенные факты, грамотный инвестор в случае выбора из
двух видов акций, имеющих соотношения ri ≥ rj и σi < σj, выберет i-й вид
акций. Если же одни акции имеют большую доходность, а другие - меньший
риск, то инвестору приходится решать задачу по выбору оптимального
варианта вложений. Инвесторы используют принцип рыночного равновесия в
качестве ориентира для определения совокупности видов акций, в которые
будут идти инвестиции (иначе, инвестиционного портфеля). Суть его в том, что
предполагается за наименее рискованную структуру инвестиционного
портфеля принимается набор акций, общая доходность которого равна rm , она
отвечает минимальному для инвестора риску σm, обеспечивая при таком уровне
риска максимально возможную прибыль. В соответствии с этим принципом
главная задача инвестора - это максимальное воспроизведение в своем
портфеле структуры рынка с периодической ее корректировкой. Сравнительной
величиной вложениям в акции служат вложения в безрисковые ценные бумаги
(государственные облигации), как правило, они имеют минимальный уровень
доходности, равный Z. Учитывая все приведенные факты, каждый инвестор
старается достичь компромисса между желанием увеличить доходность
портфеля и желанием снизить его риск, т.к. замена любых ценных бумаг на
более прибыльные повышает риск портфеля. Сказанное обобщает выражение
линии капитала, связывающее показатели доходности и степень риска
портфеля:
rp
Z
rm
z
p
,
m
где rp - доходность портфеля акций;
Z - гарантированный процент по государственным бумагам;
60
(4.5)
rm - средняя рыночная доходность акций за период К;
σm - среднеквадратичное отклонение рыночных ценных бумаг;
σр - среднеквадратичное отклонение акций портфеля ценных бумаг.
Для анализа структуры портфеля ценных бумаг используется также бетакоэффициент, оценивающий изменения в доходности отдельных акций в
сопоставлении с динамикой рыночного дохода
K
rij
r i rm j rm
j 1
K
.
2
m
(4.6)
Ценные бумаги, имеющие β > 1, характеризуются как агрессивные и
более рискованные, чем рынок в целом, бумаги с β < 1 - защищенные, менее
рискованные, чем рынок в целом. Кроме положительных значений β может
иметь отрицательные. Положительный β говорит о том, что доходность
соответствующих ему акций изменяется в ту же сторону, что и обще рыночная
доходность, отрицательный β дает противоположную динамику отвечающих
ему акций и рынка в целом. Коэффициент β используется для определения
ожидаемой ставки дохода по формуле
Ri
Z
rm
Z
i
,
(4.7)
где Ri- ожидаемый (средний) доход на конкретную ценную бумагу;
Z - ставка дохода на безрисковую ценную бумагу;
βi - бета-коэффициент;
rm - средняя рыночная ставка дохода;
( rm - Z) - рыночная премия за риск.
Помимо бета - коэффициента при оптимизации структуры портфеля
ценных бумаг используется показатель α (альфа). Он является реакцией на тот
факт, что курс многих акций подвержен колебаниям, не всегда адекватным
реальным изменениям в делах компании-эмитента, бывают бумаги с
завышенными и заниженными ценами по сравнению с их истинной
стоимостью. Мерой отклонения от истины служит альфа-коэффициент,
имеющий вид:
αi = ri-(Z+(rm-Z) βi)
(4.8)
При αi <0 действующая цена акций считается завышенной, а при αi >0 заниженной. Инвесторы стремятся включать в свой портфель акции, имеющие
αi >0.
61
4.1. Решение типовых задач
На рынке представлены акции пяти компаний: СтройКО, Пирамида,
Полет, СВК, Инжтехком. Доли акций каждой компании на рынке представлены
соответственно 30, 25, 20, 15, 10 процентами. Рассчитать доходность
единичных акций каждой компании по месяцам (т.е. по данным месяца) в
течение года, а также среднерыночные уровни доходности. Дивиденды по
акциям выплачиваются всеми компаниями 2 раза в год фиксированными
суммами соответственно в 10, 15, 10, 5, 5 р. Данные по изменениям цен акций
приводятся в табл. 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5.
Данные по компании СтройКО
Месяц
Цена
покупки
Цена
продажи
Дивиденды
1 2
40 43
3
42
4
44
5
45
6
46
7
40
8
38
9
42
Таблица 4.1
10 11 12
43 45 45
48 49
53
52
53
55
50
44
49
51
51
52
0
0
0
0
18
0
0
0
0
0
10
0
Данные по компании Пирамида
Месяц
Цена
покупки
Цена
продажи
Дивиденды
1
50
2
52
3
52
4
53
5
53
6
55
7
50
8
50
9
52
10
55
53
55
55
57
60
62
55
53
57
60
60
65
0
0
0
0
0
15
0
0
0
0
0
15
Данные по компании Полет
Месяц
Цена
продажи
Цена
покупки
Дивиденды
Таблица 4.2
11 12
55 58
Таблица 4.3
11 12
45 50
1
40
2
42
3
41
4
42
5
30
6
32
7
25
8
22
9
30
10
40
43
44
44
45
40
45
30
36
45
48
50
60
0
0
0
0
0
10
0
0
0
0
0
10
Данные по компании СВК
Месяц
Цена
1
30
2
30
3
31
4
32
5
32
6
35
62
7
35
8
36
9
33
10
34
Таблица 4.4
11 12
30 31
продажи
Цена
32
покупки
Дивиденды 0
32
34
35
36
39
40
42
40
35
32
34
0
0
0
0
5
0
0
0
0
0
5
Данные по компании Инжтехком
Месяц
Цена
продажи
Цена
покупки
Дивиденды
Таблица 4.5
11 12
33 32
1
30
2
31
3
32
4
33
5
34
6
34
7
35
8
35
9
35
10
33
33
33
34
35
37
38
39
38
37
35
36
36
0
0
0
0
0
5
0
0
0
0
0
5
1. Найдем эффективность инвестиций по каждой компании за каждый
месяц по формуле (4.1).
r1
r2
P1 P0 d
P0
P1 P0 d
P0
48 40
0,2 - доходность компании СтройКО за 1 месяц;
40
49 48
0,139 - доходность компании СтройКО за 2 месяц;
43
и т.д. за все месяцы, по всем компаниям.
(В заданиях по всем вариантам доходность компаний уже определена.
Поэтому п.1 исключаем).
2. Определим рыночную доходность по формуле (4.2) (складываем все
доходности компаний, относительно долей акций на рынке) за каждый месяц.
1 месяц: 0,2×30% + 0,06 × 25% + 0,075 × 20% + 0,067 × 15% + 0,1 × 10% =
0,110
2 месяц: 0,139×30% + 0,058 × 25% + 0,048 × 20% + 0,067 × 15% + 0,065 ×
10% = 0,082
и т.д. за каждый месяц.
Результат расчета доходностей:
Таблица 4.6
М есяц
СтройКО
Пирамида
Полет
СВК
Инжтехком
Рыночная
1
0,2
0,06
0,075
0,067
0,1
0,110
2
0,139
0,058
0,048
0,067
0,065
0,082
3
0,262
0,058
0,073
0,097
0,063
0,129
4
0,182
0,075
0,071
0,094
0,061
0,108
5
0,178
0,132
0,333
0,125
0,088
0,181
6
0,413
0,4
0,719
0,257
0,265
0,433
7
0,25
0,1
0,2
0,143
0,114
0,173
3. Определим среднюю доходность за год .
63
8
0,158
0,06
0,636
0,167
0,086
0,223
9
0,167
0,096
0,5
0,212
0,057
0,212
10
0,186
0,091
0,2
0,029
0,061
0,129
11
0,133
0,091
0,111
0,067
0,091
0,104
12
0,378
0,379
0,4
0,258
0,281
0,355
r рынок
0,110 0,082 0,129 0,108 0,181 0,433
0,173 0,223 0,212 0,129 0,104 0,355
12
r Ст ройКО
0,186471
0,2 0,139 0,262 0,182 0,178 0,413
0,25 0,158 0,167 0,186 0,133 0,378
12
r Пирамида 0,133333 ; r Полет 0,2805 ; r СКВ
0,2205
0,131917 ; r Инжтехком
0,111 .
4. Найдем среднеквадратические отклонения доходностей по отдельным
компаниям и по всему рынку в целом за весь год по формулам (4.3),
(4.4).
0,110 0,186471
K
rm i rm
i 1
Рынок
2
2
0,082 0,186471
2
0,129 0,186471
2
0,108 0,186471
2
0,181 0,186471
2
0,433 0,186471
2
0,173 0,186471
2
0,223 0,186471
2
0,212 0,186471
2
0,104 0,186471
2
K
0,129 0,186471
0,355 0,186471
12
2
2
= 0,10311;
0,2 0,2205
K
rij
ri
2
K
0,139 0,2205
0,182 0,2205
0,25 0,2205
j 1
СТройКО
2
2
2
0,186 0,2205
2
0,178 0,2205
0,158 0,2205
2
0,262 0,2205
2
2
0,133 0,2205
12
2
0,413 0,2205
0,167 0,2205
2
2
0,378 0,2205
= 0,086805
Пирамида
0,11657 ;
Полет
0,225241 ;
СВК
0,073739 ;
5. Найдем бета-коэффициенты (формула 4.6):
64
Инжтехком
2
0,074518
2
K
rij
r i rm j rm
j 1
Ст ройко
K
2
m
0,2 0,2205 0,110 0,186471
0,139 0,2205 0,082 0,186471
0,262 0,2205 0,129 0,186471
0,182 0,2205 0,108 0,186471
0,178 0,2205 0,181 0,186471
0,413 0,2205 0,433 0,186471
0,25 0,2205 0,173 0,186471
0,158 0,2205 0,223 0,186471
0,167 0,2205 0,212 0,186471
0,186 0,2205 0,129 0,186471
0,133 0,2205 0,104 0,186471
0,378 0,2205 0,355 0,186471
12 0,103112
0,705665
βпирамида = 1,03635; βполет = 1,838297; β свк = 0,652421; βИнжтехком = 0,636904.
Таким образом, акции компаний Полет и Пирамида являются
агрессивными, а акции остальных компаний - защищенными.
6. Пусть доходность по безрисковым бумагам Z=0,05. Тогда по формуле
(4.7) ожидаемые доходности составят:
RСтройКО = Z rm Z i = 0,05+(0,186471 -0,05)0,705665 = 0,1463;
RПирамида = 0,05+(0,186471-0,05) 1,03635 = 0,1914;
R Полет = 0,05+(0,186471-0,05)1,838297 = 0,301;
R СКВ = 0,05+(0,186471-0,05)0,652421 = 0,139;
R Инжтехком = 0,05+(0,186471 -0,05)0,636904 = 0,137.
В соответствии с полученными данными можно рассчитать альфакоэффициенты по формуле (4.8):
αСтройКО = ri-(Z+(rm-Z) βi)= 0,2205 - 0,1463 = 0,0742;
αПирамида = 0,133333 - 0,1914 = - 0,05807;
α Полет = 0,2805 - 0,301 = - 0,0205;
α СКВ = 0,131917 - 0,139 = - 0,00708;
α Инжтехком =0,111 -0,137 = - 0,026.
Вывод: таким образом, акции компании СтройКО являются
единственными акциями, цена которых занижена. По всему комплексу
показателей акции этой компании наиболее интересны для инвесторов
(хорошая доходность (r) - выше среднерыночной, риск σ ниже
среднерыночного, β < 1 - защищенные акции; αi= 0,0742 > 0 - имеют
заниженную цену, т.е. имеются основания ожидать роста их курса).
65
4.2. Задачи для самостоятельной работы
Имеются данные о группе производственных компаний, планирующих
привлечь инвестиции для строительства новых производственных объектов.
Доходность по безрисковым бумагам - i. Вычислить риски σ вложений в эти
бумаги, найти средние доходности за год (средние арифметические
доходностей по месяцам ), а также β и α - коэффициенты. Сделать выводы о
величине этих коэффициентов и наиболее привлекательном виде акций.
№
п/п
Месяц
1
2
3
4
5
6
7
8
9
4.1
i=
0,05
4.2
i=
0,05
4.3
i=
0,06
4.4
i=
0,1
4.5
i=
0,03
4.6
i=
0,06
4.7
i=
0,04
4.8
i=
0,05
4.9
i=
0,05
4.10
i=
0,07
4.11
i=
0,04
Компания 1
Компания 2
Компания 3
Компания 1
Компания 2
Компания 3
Компания 1
Компания 2
Компания 3
Компания 1
Компания 2
Компания 3
Компания 1
Компания 2
Компания 3
Компания 1
Компания 2
Компания 3
Компания 1
Компания 2
Компания 3
Компания 1
Компания 2
Компания 3
Компания 1
Компания 2
Компания 3
Компания 1
Компания 2
Компания 3
Компания 1
Компания 2
Компания 3
Компания 1
Компания 2
0,2
0,15
0,2
0,18
0,1
0,05
0,11
0,1
0,1
0,2
0,1
0,3
0,02
0,11
0,01
0,08
0,15
0,08
0,1
0,12
0,2
0,2
0,1
0,05
0,06
0,08
0,3
0,11
0,2
0,08
0,05
0,08
0,05
0,06
0,1
0,08
0,16
0,15
0,16
0,1
0,1
0,12
0,3
0,1
0,3
0,1
0,1
0,01
0,12
0,02
0,08
0,16
0,08
0,1
0,12
0,2
0,2
0,3
0,05
0,06
0,08
0,25
0,12
0,04
0,08
0,05
0,06
0,05
0,07
0,09
0,04
0,17
0,1
0,18
0,12
0,15
0,13
0,02
0,15
0,4
0,2
0,3
0,05
0,1
0,03
0,09
0,17
0,09
0,1
0,12
0,15
0,15
0,1
0,06
0,06
0,2
0,2
0,11
0,18
0,08
0,03
0,03
0,05
0,06
0,09
0,12
0,18
0,06
0,16
0,08
0,14
0,12
0,15
0,15
0,5
0,1
03
0,05
0,09
0,04
0,1
0,15
0,1
0,11
0,11
0,15
0,15
0,1
0,06
0,06
0,2
0,15
0,12
0,06
0,09
0,05
0,08
0,05
0,07
0,08
0,15
0,19
0,08
0,18
0,14
0,13
0,11
0,13
0,1
0,4
0,1
0,1
0,05
0,08
0,05
0,12
0,15
0,12
0,11
0,11
0,2
0,1
0,08
0,07
0,08
0,25
0,1
0,11
0,16
0,09
0,06
0,06
0,08
0,08
0,08
0,23
0,2
0,09
0,16
0,06
0,12
0,1
0,15
0,1
0,3
0,1
0,1
0,05
0,07
0,06
0,13
0,16
0,13
0,11
0,11
0,2
0,1
0,08
0,08
0,06
0,3
0,09
0,12
0,08
0,09
0,06
0,05
0,05
0,08
0,07
0,17
0,21
0,14
0,17
0,16
0,11
0,11
0,12
0,1
0,3
0,1
0,1
0,1
0,06
0,07
0,11
0,12
0,12
0,11
0,11
0,2
0,08
0,06
0,09
0,06
0,25
0,08
0,11
0,13
0,09
0,07
0,06
0,05
0,08
0,07
0,14
0,22
0,17
0,17
0,04
0,1
0,12
0,16
0,15
0,1
0,2
0,3
0,05
0,05
0,08
0,1
0,1
0,1
0,12
0,1
0,1
0,08
0,06
0,1
0,09
0,2
0,06
0,1
0,1
0,09
0,06
0,04
0,05
0,04
0,05
0,09
0,23
0,18
0,18
0,18
0,11
0,13
0,1
0,15
0,1
0,2
0,1
0,05
0,04
0,09
0,09
0,1
0,1
0,12
0,1
0,2
0,08
0,06
0,12
0,09
0,18
0,05
0,15
0,12
0,1
0,03
0,05
0,08
0,08
0,05
4.12
66
%
Рынка
50
30
20
40
30
30
20
30
50
18
42
40
34
33
33
80
15
5
35
35
30
10
20
70
20
75
5
25
35
40
20
20
60
60
20
i=
0,05
4.13
i=
0,06
4.14
i=
0,04
4.15
i=
0,06
Компания 3
0,07
0,08
0,09
0,08
0,09
0,06
0,08
0,07
0,07
20
Компания 1
Компания 2
Компания 3
Компания 1
Компания 2
Компания 3
Компания 1
Компания 2
Компания 3
0,08
0,1
0,09
0,05
0,07
0,1
0,07
0,1
0,07
0,09
0,08
0,1
0,06
0,05
0,1
0,06
0,09
0,08
0,1
0,09
0,08
0,07
0,07
0,08
0,06
0,09
0,07
0,08
0,1
0,09
0,08
0,06
0,09
0,07
0,08
0,08
0,09
0,08
0,1
0,09
0,08
0,04
0,08
0,09
0,07
0,1
0,09
0,08
0,08
0,08
0,04
0,09
0,1
0,09
0,08
0,1
0,09
0,08
0,07
0,06
0,1
0,12
0,1
0,09
0,08
0,1
0,06
0,08
0,06
0,11
0,08
0,07
0,1
0,09
0,08
0,06
0,09
0,07
0,1
0,09
0,08
30
30
40
25
45
30
40
50
10
67
ГЛАВА 5
_______________________________________________________________
МОДЕЛЬ КОНТРОЛЯ ХОДА РАБОТ ПРИ ОПЕРАТИВНОМ
УПРАВЛЕНИИ В СТРОИТЕЛЬНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ
Оперативные производственные планы строительных организаций
строятся на короткие временные промежутки с точностью до отдельных единиц
используемых ресурсов. Но после того как плановое решение уже
сформировано, ситуация меняется из-за большого количества «возмущений» объективных и субъективных факторов, оказывающих влияние на ход
строительного процесса. Возмущения приводят к тому, что расписание хуже
отражает состояние и ход ведения строительных работ, или вообще к потере
расписанием адекватности. Более того, возмущения приводят к увеличению
материальных и трудовых затрат. Таким образом, снижение затрат и
своевременное выполнение работ входит в круг основных задач, стоящих перед
строительной организацией.
Эти задачи могут быть решены за счет разработки новых технологий
управления строительными проектами и контроля за ходом работ. Общая
постановка Этих задач заключается в упорядочении во времени определенного
набора работ при соблюдении ряда условий и управлении ими. Для выполнения
каждой работы требуются определенные ресурсы, которые освобождаются
после ее завершения и передаются для дальнейшего их использования.
Для выполнения указанных выше задач и была разработана модель
оперативного контроля за ходом производства строительных работ. Она
предполагает таким образом расставить точки контроля своевременности
выполнения работ, чтобы число этих точек было минимально, но достаточно
для того, чтобы вовремя контролировать состояние работы и успевать
применять необходимые управляющие воздействия.
Модель строится из предположения, что бригада, выполняя работу с
максимальной интенсивностью, попадет в область выполнимости задания
(область ABC на рис. 5.1) раньше, чем она попадет в область невыполнимости
задания при условии, что будет работать с минимальной интенсивностью в
рамках модели. Однако это ограничение не является существенным, как будет
показано ниже.
Дополнительно предполагается, что распределение вероятностей
продолжительности выполнения работы соответствует, как правило, бетараспределению. При этом удовлетворительным считается такой план работы,
при котором вероятность его своевременной реализации находится в пределах
0,25 ... 0,65. При вероятностях менее 0,25 и более 0,65 требуется пересмотр
плана, так как в первом случае он практически невыполним, а во втором ресурсы будут использоваться неэффективно.
Введем основные обозначения задачи.
68
Пусть работы заданного объема строительства V ijпл характеризуются
продолжительностями их выполнения tij, а также количеством ресурсов Qij,
необходимых для их выполнения. При этом под работой будем понимать
комплекс строительно-монтажных процессов, выполняемых бригадой рабочих
и представляющих собой законченный цикл на части здания или сооружения,
обладающей необходимой пространственной устойчивостью.
Продолжительность i-й работы зависит от мощности данной j-й бригады
пл
t ij , а также от реальных условий, в которых она выполняется. Рассмотрим
модель для конкретной работы. Продолжительность выполнения конкретной
работы определяется двумя составляющими: детерминированной н
вероятностной. Детерминированная оценка поддается точному определению и
рассчитывается по нормам. Вероятностная составляющая определяется с
помощью
статистической
обработки
данных
о
фактических
продолжительностях выполнения работы в реальных условиях. Исходя из этого
определяется область возможных продолжительностей работы. Эта область
ограничена предельным временным интервалом [t min , tmax], величины которого
получили название оптимистических и пессимистических оценок.
Рассмотрим интенсивности выполнения работы:
υ min=Vпл/tmax, υ max =Vпл/tmin,
(5.1)
где Vпл - заданный объем работы, тогда
υ min≤ υ (t)≤ υ max.
(5.2)
При этом если в процессе выполнения работы бригада попадет в область
ABC, то это означает, что как бы она дальше ни работала, она все равно
выполнит запланированный объем работ в срок. Если же бригада попадет в
область DCF, то, даже выполняя работу с максимальной интенсивностью, она
ее не выполнит в срок t пл . Введем дополнительный параметр tф - фактическое
время выполнения работы. Тогда, если попали в:
a) ABC, то tmin < tф < t пл , б) DCF, то t пл < tф ≤ tmax. Если же соотношение объема
работ, выполненных бригадой, и времени, затраченного на выполнение этого
объема, лежит в области OACD, то бригада может как успеть выполнить
задание к сроку, так и нет. Иными словами, tmin < tф ≤ tmax. Поскольку
продолжительность выполнения работы t пл (как случайная величина)
подчиняется бета- распределению и примет значение, равное математическому
ожиданию:
t пл
очевидно, что tmin < tпл ≤ tmax.
3t min 2t max
,
5
69
(5.3)
Рассмотрим теперь, как вычислить периоды контроля за ходом
выполнения работы. Так как целью оперативного контроля хода работ является
своевременная выработка и принятие управленческих решений, то первой
точкой контроля назначим точку D и обозначим ее как t0. Это та точка, двигаясь
из которой еще можно успеть выполнить объем работ в срок. Опишем это
математически (см. рис. 5.1).
1. V(t) = υ min t - уравнение прямой ОЕ,
5.4)
V(t) = υ maxt + Vпл - υ max tпл - уравнение прямой DC.
(5.5)
Объем работы
В
Vпл
С
Е
1 - ход выполнения работы с
предельно максимальной
скоростью
2 - то же с плановой скоростью
3 - то же с предельно
минимальной скоростью
A
Е
D
3
Время
1 2
пл
min
0
t
t
max
t
Рис. 5.1
Таким образом, t0 находится из следующего соотношения:
υ min t = υ maxt + Vпл - υ max tпл,
t(υ min - υ max)= υ max tпл - Vпл ,
min пл
V пл
max
min
t
t
.
Отсюда и из (5.1) получаем
max
t0
3t min 2t max 5V пл
.
min
5 max
(5.6)
В момент времени t0 мы осуществляем контроль состояния работы.
Объем выполненной работы может находиться в диапазоне
Vmin(t0) ≤ V(t0) ≤ Vmax(t0).
(5.7)
Из уравнения прямой АС и из формулы (5.4) следует, что
70
Vmin(t0) = υ maxt0 + Vпл - υ maxtпл , a Vmax (t0) = υ mint0 + Vпл - υ mintпл .
Таким образом, формула (5.7) преобразуется в
Vпл - υ max (tпл - t0) ≤ V(t0) ≤ Vпл - υ min(tпл,-t0).
Тогда (t0 )
V t0
t0
.
Введем дополнительные обозначения (см. рис. 5.2). Пусть V* (t) - объем
работы, который необходимо выполнить к моменту времени t, a υ* (t) интенсивность работы, которую необходимо соблюдать в рассматриваемый
промежуток.
V t пл t
- уравнение прямой ОС.
t пл
V t пл t0
- объем задания, которое необходимо выполнить к
V * (t0 )
t пл
Тогда V (t )
моменту времени t0.
(5.9)
Так как целью управления является не только выдача управляющих
заданий, но и создание некоторого запаса времени при контроле за ходом
работ, который будет учитывать тенденцию того, как будет успевать бригада в
течение планируемого периода (см. рис. 20.3), то определим для этого
дополнительный параметр.
Объем работы
Объем работы
E
C
C
Vпл
E
Vпл
V* (t0 )
Vt(0 )
А
Vmax(t0 )
Vt(0 )
E
Е
Vmin (t0 )
α
А
α
D
D
2
1
Время работы
Время работы
0
tmin t(0 )
tmax
0
t
tmin t0 t1 tпл
1 - первый момент контроля
2 - точка определения времени второго
контроля
Рис.5.2
Рис. 5.3
71
t
Пусть
0
V пл
t пл
V (to )
- отставание интенсивности работы от запланированного в
t0
момент времени t0 (см. рис. 5.3).
(5.10)
Тогда υ max изменяется на α0, то есть
max
нов
t0
max
ст
t0
0
.
(5.11)
Определим новое время контроля. Мы должны выбрать его так, чтобы
даже при наихудшем (в смысле времени) выполнении работы бригадой до
точки контроля, работая в дальнейшем в максимально быстром темпе, она
успела бы выполнить задание в срок.
2. Из приведенных выше рассуждений очевидно, что точка следующего
контроля лежит на пересечении прямой, проходящей через точку, в которой
последний раз контролировали состояние системы и имеющей наклон, равный
минимальной интенсивности выполнения работы υ min, и прямой, проходящей
max
через точку С (точку завершения работы) и имеющей наклон нов
t0 . Значение
координаты времени в этой точке и будет временем следующего контроля
состояния хода работ (рис.5.4).
V(t) = υ mint + V(t 0) - υ mint0 - уравнение прямой, проходящей через точки 1 и
2. А уравнение (5.5) с учетом (5.11) примет вид:
V(t) = (υ max - α0)·t + V пл - (υ max - α0) t пл ,
(5.12)
υ mint + V(t 0) - υ mint0 = (υ max - α0)·t+ V пл - (υ max - α0) t пл .
Таким образом,
max
t1
0
t пл
max
min
V пл V t 0
t0
t1 1
min
.
(5.13)
0
В момент времени t1 объем выполняемой работы будет находиться в
диапазоне
Vmin(t1) ≤ V(t1) ≤ Vmax (t1).
(5.14)
При этом уравнение прямой, проходящей через точки А и С будет иметь
следующий вид: V(t) = υ mint + Vпл - υ mint пл.
(20.15)
Из (5.12) и из (5.15) следует, что (5.14) примет вид:
Vпл - υ max(t пл - t1) ≤ V(t1) ≤ V пл- υ min(t пл- t1)
72
(5.16)
Тогда V* (t1) примет следующий вид:
V пл
t1 ,
t пл
V(t1 )
(5.17)
где t0 вычисляется по (5.6), a t1 - по (5.13).
Продолжая далее подобным образом рассуждения
соответствующие им выкладки, получим следующие уравнения:
t пл
max
i 1
ti
min
max
ti
V пл V ti
1
min
1
,
и
проводя
(5.18)
0
где
max
нов
i
V пл
t пл
max
ст
V (ti )
,
ti
(5.19)
,
(5.20)
max
где нов
ti используется для определения новой точки контроля, то есть
пл
V - υ max(t пл - ti) ≤ V(ti) ≤ V пл- υ min(t пл- ti),
(5.21)
V(t1 )
ti
ti
i 1
V пл
t пл .
t пл
(5.22)
Итак, мы получили уравнения (см. (5.18) - (5.22)), позволяющие
определять параметры, необходимые для осуществления оперативного
контроля за ходом работ. Сама модель контроля за ходом работ, показывающая,
как применять указанные выше параметры, отображена на рис.5.4 .
Очевидно, что при движении к запланированному сроку завершения
задания контролировать работу придется все чаще и чаще. И, начиная с
некоторого момента времени, стоимость проведения очередного контроля хода
выполнения работ может оказаться выше, чем потери, возникающие от того,
что бригада выполнила работу с опозданием. В этом случае возможны два
варианта поведения:
1) вводим допустимый интервал по объему работ, в пределах которого
работу можно считать выполненной и, попав в который, управляющий орган
снимает с себя функцию контроля за выполнением этого задания;
2) вводим минимальный интервал контроля (определяется по стоимости
контроля руководством). Если контроль за ходом работ так участился, что
интервалы между моментами контроля стали меньше минимального, или если в
процессе выполнения работы попали в пространство DCF (рис. 5.4), в котором
невозможно своевременное выполнение заданной работы, то время
планируемого окончания данной работы переносится на величину, сравнимую
с потерями от проведения слишком частого контроля хода работ.
73
Возможен также вариант того, что бригада будет очень успешно работать
и попадет в область ABC, из которой она с высокой степенью вероятности
(равной 1 в рамках модели) успеет выполнить задание в срок или даже раньше
срока. Правда, и здесь возникает вопрос: а хорошо ли выполнение задания
раньше срока? Казалось бы, ответ очевиден - хорошо. Но на самом деле все не
так уж и просто. Дело в том, что при оптимальном планировании работ и
контроле за ходом их выполнения зачастую не все ресурсы будут подготовлены
к выполнению очередной работы. В общем-то, если бы дело обстояло не так, то
можно было бы достаточно смело сказать, что составленный план работы не
является оптимальным и требует пересмотра. Это может быть обусловлено
следующим: 1) не точно оценены вероятностные законы природно климатических факторов, 2) дана недостаточно точная стохастическая оценка
максимальной и минимальной интенсивности выполнения рассматриваемой
работы. Таким образом оказывается, что поощрять надо, прежде всего, за
своевременность выполнения работ. А поощрение за досрочное выполнение
работы должно быть для всех бригад в случае досрочного завершения всего
комплекса работ.
Далее в качестве управляющего воздействия можно применять систему
поощрений и штрафов в процессе контроля выполняемой работы. То есть, если
отклонение скорости работы от оптимальной произошло по вине бригады, а не
из-за случайных факторов, то бригада штрафуется. Аналогично в случае
своевременного выполнения всех промежуточных этапов работы бригада
поощряется. Более того, от того как бригада справилась с предыдущей работой,
она зарабатывает себе дополнительный вес, который может оцениваться как
показатель надежности выполнения работы. Таким образом, чем больше
своевременно выполненных работ, тем выше надежность бригады, и наоборот.
Указанный подход по определению планируемого времени выполнения
задания и расстановки точек контроля и управляющего воздействия в точках
контроля справедлив не только при бета - распределении, но и при любом
другом законе. Полученные в модели отклонения в продолжительностях работ
показывают, что в регулировании хода производственного процесса очень
важной является длительность периода, в течение которого не возникает
существенного рассогласования планируемого и фактического объема
выполненной работы.
Из модели видно, что при выполнении работы в плановом периоде
последовательно двух и более работ сроки контроля будут назначаться только
для первой работы, так как начало выполнения последующей и сроки контроля
для нее будут определяться сроком завершения первой работы. Отсюда вывод,
что определение сроков корректировки планов возможно только в ходе
реализации производственного процесса в соответствии с отклонениями в
выполнении объемов работ. Очевидно, что эту задачу без ЭВМ выполнить
практически невозможно, а существующие традиционные системы
оперативного управления ее не решают.
74
min
Нахождение на основе статистических данных t
и tmax
Выбор закона распределения продолжительности работ
min
Вычисление параметров модели tпл , t
и tmax
Вычисление ti при i=0
Контроль объема выполненной работы в точке ti. Определение V(ti)
Попали в область АВС
(область выполнимости)
или в допустимую
окрестность решения?
Да
Попали в область DCF
(область невыполнимости
задания)?
Перечисление аналитических
зависимостей
Изменение построенной
модели и графа - сдвиг CD
вправо
Да
Нет
Выбор следующей точки i=i+1.
Вычисление ti, анализ и
*
вычисление αi-1, V (ti-1)
Анализ и изменение планируемого
времени окончания работы tп л с
целью:
1) попадания задания в область ОАСD;
2) получение такого распределения
последующих точек контроля, чтобы
затраты на контроль и на сдвиг tпл
Пропуск остального
временного интервала
Контроль только в tп л .
Да
Нет
ti- ti-1<γ
Нет
Выполнили к
моменту ti объем Vпл
Да
Премирование. Повышение
показателя надежности
бригады
Штрафование. Уменьшение
показателя надежности
бригады
Выход. Переход к след. работе
Рис.5.4. Схема контроля за ходом строительных работ.
75
5.1. Решение типовых задач
Пусть имеются следующие данные о параметрах строительства нулевого
цикла кирпичных домов в Приморском крае: tmin=15 дней, tmax=74 дня, Vпл=1
(фактически это доля выполненного задания).
Необходимо расставить 5 точек контроля таким образом, чтобы была
обеспечена возможность своевременного оперативного управления ходом
строительных работ. Долю реально выполненного задания в точках контроля
будем считать известной и равной:
Таблица 5.1
Точка
t0
t1
t2
t3
t4
контроля
Доля
0,7
0,8
0,923
0,98
1
0-й шаг:
Определим интенсивности выполнения работы υ min и υ max из (5.1):
υ min=Vпл/tmax = 1 / 74=0,0135,
υ max =Vпл/tmin= 1 / 15 ≈ 0,07.
t пл рассчитывается из (5.3). Таким образом,
t пл =
3t min
2t max
5
3 15 2 74
5
45 148
≈ 39 дней.
5
1-й шаг:
Рассмотрим, как вычислить периоды контроля за ходом выполнения
работы. Так как целью оперативного контроля хода работ является
своевременная выработка и принятие управленческих решений, то первой
точкой контроля будет t0. Рассчитываем по (5.6)
max
1) t0
3t min 2t max 5V пл
min
5 max
0,07 3 15 2 74 5 1
30 дней
5 0,07 0,0135
2) Найдем V* - объем задания, которое необходимо выполнить к моменту
времени t0 . Определяем по формуле (5.9)
V * (t0 )
V t пл t0
t пл
1 30
39
0,7692
3) Определяем управляющее воздействие по формуле (5.19)
76
i
V пл
t пл
V (ti )
ti
1
39
0,7
30
0,0023078
4) Определяем интенсивность работ с учетом управляющего воздействия по
формуле (5.11)
max
нов
max
ст
t0
t0
0
0,07 0,0023078 0,06769 .
2-й шаг:
1) Рассчитаем t1
max
нов
t1
t пл
min
V пл V t0
t0
m ax
0,06769 39 0,0135 30 1 0,7
0,06769 0,0135
min
нов
35 дней .
2) Найдем V* - объем задания, которое необходимо выполнить к моменту
времени t1
V t пл
t1
t пл
V * (t1 )
1
35 0,8974 ,
39
3) Определяем управляющее воздействие
2
V пл
t пл
V (t1 )
t1
1
39
0,8
35
0,02784 ,
4) Определяем интенсивность работ с учетом управляющего воздействия
max
нов
max
ст
t1
t1
0,07 0,002784 0,067216 .
1
3-й шаг:
1) Рассчитаем t2
max
нов
t2
t пл
min
ti
max
нов
1
V пл V ti
1
min
0,067216 39 0,0135 35 1 0,8
0,067216 0,0135
36 дней .
2) Найдем V* - объем задания, которое необходимо выполнить к моменту
времени t2
V * (t 2 )
V t пл
t2
t пл
1
36 0,92308 ,
39
3) Определяем управляющее воздействие
2
V пл
t пл
V (t 2 )
t2
1
39
0,923
36
0,
77
4) Определяем интенсивность работ с учетом управляющего воздействия
max
нов
max
ст
t2
t2
2
0,07 0 0,07 .
4-й шаг:
1) Рассчитаем t3
max
нов
t3
t пл
min
ti
1
max
нов
V пл V ti
1
min
0,07 39 0,0135 36 1 0,923
0,07 0,0135
.
38,35398 38 дней
2) Найдем V* - объем задания, которое необходимо выполнить к моменту
времени t3
V t пл
t3
t пл
V * (t3 )
1
38 0,97436 ,
39
3) Определяем управляющее воздействие
3
V пл
t пл
V (t3 )
t3
1
39
0,98
38
0,000149 ,
4) Определяем интенсивность работ с учетом управляющего воздействия
max
нов
max
ст
t3
t3
0,07
3
0,000149
0,070149 .
5-й шаг:
1) Рассчитаем t4
max
нов
t4
t пл
min
ti
max
нов
38,89 39 дней
1
V пл V ti
min
" ПЛАН
1
0,070149 39 0,0135 38,35
0,070149 0,0135
1 0,98
.
ВЫПОЛНЕН "
2) Найдем V* - объем задания, которое необходимо выполнить к моменту
времени t4
V * (t 4 )
V t пл
t4
t пл
1
39 1 ,
39
3) Определяем управляющее воздействие
4
V пл
t пл
V (t 4 )
t4
1
39
1
39
0,
4) Определяем интенсивность работ с учетом управляющего воздействия
78
max
нов
t4
max
ст
t4
4
0,07 0 0,07 .
Вывод: работы были завершены в срок в полном объеме.
Понадобилось 5 точек контроля.
5.2. Задачи для самостоятельной работы
Пусть имеются следующие данные о параметрах строительства нулевого
цикла домов: Vпл = l (фактически это доля выполненного задания).
№ п/п
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
5.10
5.11
5.12
5.13
5.14
5.15
min
max
t
t
12
12
14
14
20
20
I5
15
25
25
15
15
16
16
20
74
74
75
75
80
80
90
90
85
85
60
60
75
75
70
Таблица 5.2
Выполненная доля работы (в точках контроля)
t0
t1
t2
t3
t4
0.7
0.78
0.91
0.98
1
0.68
0.83
0.9
0.99
1
0.74
0.85
0.92
0.98
1
0.65
0.75
0.85
0.95
0.98
0.7
0.8
0.85
0.9
1
0.65
0.8
0.87
0.96
0.99
0.7
0.8
0.9
0.95
1
0.75
0.83
0.89
0.97
0.99
0.8
0.84
0.9
0.95
0.98
0.8
0.88
0.95
0.99
1
0.7
0.76
0.84
0.88
0.94
0.75
0.8
0.92
0.97
1
0.75
0.9
0.94
0.97
1
0.7
0.88
0.92
0.97
0.99
0.65
0.76
0.9
0.95
0.97
79
ГЛАВА 6
_______________________________________________________________
ПРОГНОЗИРОВАНИЕ НА ОСНОВЕ ЭКСПЕРТНЫХ ОЦЕНОК
В ситуациях, когда на поведение какой-либо системы значительное
влияние оказывает человеческий фактор, с наилучшей стороны
зарекомендовали себя прогнозы, основанные на экспертных оценках.
В основе всех видов экспертных методов оценки заложены суждения
специалистов относительно перспектив развития объектов. Базируются эти
методы на мобилизации профессионального опыта и интуиции. Обычно к
экспертным методам прибегают тогда, когда анализируются объекты, которые
не поддаются математической формализации, т. е. для них трудно разработать
адекватную модель. Различают индивидуальные и коллективные методы.
Методы индивидуальных экспертных оценок основаны на высказывании
мнений экспертами независимо друг от друга. Среди этих методов выделяют
метод интервью (беседа с экспертом) и аналитические экспертные оценки,
когда эксперт выполняет самостоятельно аналитическую работу с оценкой
состояния и путей развития, излагая свои соображения письменно.
(Используют метод предпочтения, метод рангов для выявления важности
проблем и решений.)
В соответствии с методом предпочтения эксперт должен пронумеровать
возможные варианты, способы и т. д. в порядке предпочтения, поставив в
соответствие: 1 — самому важному критерию; 2 — менее важному и т. д.
При использовании метода рангов эксперту предлагается расположить
рассматриваемые варианты вдоль шкалы, имеющей определенное число
делений (например, от 0 до 10). Разрешается располагать варианты (способы) в
промежуточных точках между делениями, а также к одному делению шкалы
относить несколько вариантов.
Метод генерации идей основан на активизации психоинтеллектуальной
деятельности. Этот метод может иметь несколько разновидностей. В качестве
метода индивидуальной экспертной опенки он предполагает выявление мнения
эксперта с помощью программированного управления, включающего в себя
обращение к памяти человека или запоминающему устройству компьютера.
Другой вариант — коллективная генерация идей. Выдвижение идей
активизируется при непосредственном участии коллектива экспертов. Цель
метода — получение большого количества оригинальных идей за короткий
промежуток времени. Для обеспечения атмосферы свободного творчества
проведение мозговых атак требует соблюдения ряда правил: недопустимость
критики, лаконичное высказывание идей, жесткое соблюдение регламента,
продолжение и развитие идей, ранее высказанных другими экспертами,
выслушивание любых мнений (даже фантастических на первый взгляд). Состав
группы экспертов 5—7 (до 10) человек. Продолжительность сеанса 30—40 мин.
80
Основной проблемой при использовании этого метода является
формирование группы экспертов. Чаще всего их комплектуют из специалистов
разного профиля, но склонных к генерированию идей. Мозговая атака основана
на использовании ассоциативного метода мышления.
Морфологический анализ — экспертный метод прогнозирования,
относящийся к группе индивидуальных, и направленный на выявление
возможных вариантов развития объекта прогнозирования путем построения
матрицы характеристик объекта и их возможных значений с последующим
перебором и оценкой вариантов сочетаний. Такой метод может служить
инструментом предсказания еще не сделанных изобретений или упорядочения
вероятных изобретений по срокам их появления. Впервые он был применен
швейцарским астрофизиком Цвики при рассмотрении, всех возможных видов
реактивных двигателей, работающих на химическом топливе в однородной
среде. Было получено несколько тысяч вариантов построения двигателей,
причем многие комбинации элементов еще не испытывали к тому времени,
когда создавалась таблица. Первая оценка химическим реактивным двигателям
была сделана еще в 1943 г. на основе малого числа параметров. Тогда было
получено 576 возможностей, которые правильно включали секретный
германский реактивный снаряд ФАУ-1 и ракету ФАУ-2. Научные
консультанты, увидев эскизы этих ракет, заявили, что они летать не будут.
История опровергла эти утверждения.
Основные положения морфологического анализа сводятся к следующим:
1) точно сформулировать проблему, подлежащую решению;
2) определить класс средств для выполнения заданных функций;
3) выявить параметры объекта;
4) каждый параметр классифицировать по диапазонам или режимам P1,
Р2,.....Рn);
5) составить морфологическую карту (модель-матрицу);
6) сформировать варианты в виде цепочек элементов карты путем
комбинаций, включающих в себя по одному элементу из каждой строки
матрицы;
7) оценить эффективность и возможность реализации вариантов.
Если изобразить все характеристики объекта (параметры) и альтернативы
по каждому из них в матричном виде, го варианты конструкции можно
представить линиями, проходящими только через один элемент в каждом ряду.
Метод дерева целей можно считать самым эффективным экспертным
методом нормативного прогнозирования. Главная задача состоит в том, чтобы
увязать отдаленные цели с действиями, которые необходимо предпринять в
настоящем. Дерево целей — это иерархическая структура, отражающая
причинно-следственные связи между элементами (целями) (рис.6.1).
Порядок построения дерева:
81
• идентифицируются цели, концепции по исследуемым проблемам и
технические возможности их развития от отдельных компонентов и
функциональных подсистем до систем в целом;
• формулируются критерии для оценки значимости элементов на каждом
уровне (например, организационно-технической или финансовой готовности к
реализации, коэффициент взаимной полезности и др.);
• определяются весовые коэффициенты для каждого элемента на каждом
уровне дерева по принятому критерию.
Генеральная цель
5.Кадровые
4
4.Технические
3
3.Организационные
2
2.Экономические
Основные
проблемы
1
1.Финансовые
Подцели
1.1
1.2
1.3
2.1
2.1
2.3
3.1
3.2
3.3
4.1
4.2
4.3
5.1
5.2
5.3
Задачи
Направление работ
(исследования,
подготовительное
производство, ОКР,освоение
Необходимые средства,
условия
Источники ресурсных и
финансовых поступлений
Рис. 6.1
Небольшими деревьями целей в виде графов пользуются часто при
оценке и выборе проектов. Граф-модель строится таким образом, что цель
высшего порядка (генеральная) — это вершина дерева, а ниже в несколько
ярусов располагаются цели локальные, с помощью которых обеспечивается
82
достижение целей верхнего уровня. Каждой из рассматриваемых целей
приписывается свой количественный вес, на который умножается
рассчитанный для каждого проекта вклад в достижение цели. Условный пример
приведен ниже.
Цель
Проекты
А
Б
получить прибыль
получить
дополнительные
знания
вес 0,3
8
1
вес 0,7
5
7
Ценность проекта
5×0,7+8×0,3=5,9
7×0,7+1×0,3=5,2
Следовательно, проект А более ценен и должен быть принят к
осуществлению. Очевидно, количественный вес каждого проекта должен
определяться экспертным путем.
Метод дерева целей широко используется для связи целей,
устанавливаемых на несколько лет вперед.
Логически связанным с методом дерева целей является матричный
метод, основанный на использовании матриц, отражающих влияние факторов
на объект прогнозирования.
При построении матриц осуществляют ряд последовательных действий:
1) выявляют и группируют факторы, влияющие на достижение
поставленной цели, по характеру их вклада;
2) выделяют однородные комплексы факторов;
3) определяют влияние комплексов друг на друга;
4) определяют полное влияние каждого фактора на достижение конечных
целей.
Среди экспертных методов прогнозирования, предусматривающих
использование мнений групп экспертов, наибольшую известность получили:
дельфийский метод и метод коллективных экспертных оценок.
Метод Дельфи (Delfl) — один из распространенных методов составления
картины будущего — состоит в обобщении и статистической обработке мнений
экспертов относительно перспектив развития тех областей, на которых они
специализируются, а также смежных с ними.
Сущность метода заключается в том, что опрос экспертов проводится в
несколько туров (с помощью специальных анкет). Каждый тур уточняет
предыдущие ответы и постепенно приводит экспертов к согласованному
решению. Оценки экспертов основаны как на строго логическом анализе, так и
на интуиции и опыте. Этот метод не требует личного общения экспертов и
заменяет
прямые
дебаты
тщательно
разработанной
программой
последовательных индивидуальных опросов.
83
К недостаткам метода следует отнести трудность формулирования
анкетных вопросов, достаточно большой период времени экспертизы и
отсутствие учета различной степени компетентности экспертов.
Наиболее полно учитываются все факторы, влияющие на качество и
достоверность прогноза, в методе коллективных экспертных оценок.
Основные этапы проведения коллективной экспертизы:
- формирование экспертной группы;
- определение компетентности экспертов по предлагаемым проблемам:
Kai Koci
Kamax Kocmax
Kk i
,
(6.1)
где Каi — коэффициент аргументации i-го эксперта; Косi — коэффициент
осведомленности i-го эксперта; Катax , Костax— максимально возможные оценки
(обычно равны 1);

вычисление репрезентативности (представительности) экспертной
группы:
M
1
n
n
Kki ; 0,67
М
1;
(6.2)
i 1
при М < 0,67 экспертная группа не представительна;

У получение индивидуальных суждений экспертов по заданной
проблеме;

определение обобщенного мнения группы экспертов об относительной важности каждой задачи в рассматриваемой проблеме;

оценка степени согласованности (Lj) мнений экспертов по коэффициенту вариации (Vj):
Vj
j
S jm
, Lj
1
Vj
,
(6.3)
где σj ,—среднеквадратичное отклонение оценок по j-му направлению
прогноза;
Sjm — средняя величина ранга;

построение гистограммы распределения мнений экспертов.
Результаты обработки коллективной экспертизы используются при
построении дерева цели и при выборе путей исследования (или реализации)
проблемы.
Составление исходного списка экспертов целесообразно осуществлять
путем проведения ряда итераций, когда каждого эксперта из числа отобранных
84
на первой итерации просят рекомендовать специалистов, способных дать
заключение по каждому вопросу экспертизы. Следующая итерация заключается
в том, что эксперты, отобранные после второй итерации, также рекомендуют
специалистов и т. д. Процесс заканчивается после стабилизации состава
экспертов.
В практике прогнозирования стремятся к минимально возможному числу
экспертов в группе. Однако уменьшение их числа ниже определенного уровня
равносильно уменьшению точности выборки.
Независимо от уровня аналитической обработки все экспертные методы
все же страдают субъективизмом оценок.
Таким образом, каждая из рассмотренных выше групп методов имеет
определенные достоинства и недостатки. Стремление уменьшить погрешности
прогнозирования, обеспечить решение проблем широкого профиля (от
формализуемых до неформализуемых) привело к появлению комплексных
методов прогнозирования, чаще всего реализуемых в прогностических
системах.
Одним из таких методов является метод Паттерн — обоснование
планирования посредством научно-технической оценки количественных
данных, разработанный фирмой Honywell в 1963 г. для прогнозирования
военных и космических проблем.
Прогноз осуществляется на базе сценария — конспективного обзора
определенного числа моделируемых тенденций развития реально возможных
событий.
Схема работ состоит из нескольких этапов:

построение прогностического сценария;

разработка поисковых прогнозов основных характеристик объекта
прогнозирования;

морфологический анализ;

разработка дерева целей развития объекта прогнозирования;

оценка элементов уровней дерева целей по критериям относительной важности, полезности, состояния разработки и др.;

оценка альтернатив развития объекта прогнозирования;

разработка вариантов оптимального распределения ресурсов по
элементам уровней дерева целей.
В сценарии делается попытка проанализировать без количественных
оценок цели предприятия, направление усилий и задачи. Полученные выводы
используются для создания дерева целей и установления коэффициентов
значимости. Одновременно методами экстраполяции и огибающей кривой
составляется технологический прогноз на всех уровнях.
При составлении дерева целей определяются дополнительно еще две
группы характеристик:

коэффициент взаимной полезности (использование полученных
результатов в других областях);
85

состояние готовности проекта (исследования, поисковые
разработки, технические разработки, конструирование, готовый продукт) и
сроки работ по системам и подсистемам.
Полученные результаты обрабатываются на ЭВМ.
Одной из важнейших задач прогнозирования можно считать повышение
надежности, достоверности, точности прогнозов.
Математические методы, основанные на анализе трендов, не всегда могут
уловить изменения в каждый конкретный период времени. Для анализа
текущей ситуации формируется группа экспертов в той области, где мы хотим
знать будущие изменения, построив прогноз. Однако, для того, чтобы
специалист считался экспертом, он должен удовлетворять следующим
критериям:
- быть хорошим специалистом в данной отрасли (обладать достаточным
количеством знаний);
- уметь (быть способным) принимать решения и обосновывать их.
При условии, что набрана группа специалистов, обладающих
перечисленными признаками, можно строить экспертный прогноз
интересующего показателя. Для этого группе экспертов предлагается ответить
на вопрос о значении интересующего показателя в следующем временном
периоде (на следующий день, неделю, месяц или год). Получив набор
прогнозов Si, i=l, ..., n, мы можем найти среднее их значение, приняв его за
прогноз группы. В первом периоде прогноза мы не имеем еще сведений о
квалификации экспертов, поэтому все их мнения имеют одинаковый вес. После
получения фактического значения показателя S можно рассчитать ошибку
каждого эксперта по формуле 6.4:
S Si
j
2
i 1,...,n
(6.4)
Вес (значимость) каждого эксперта будет рассчитываться как отношение
единицы к его ошибки прогноза (чем больше ошибка, тем мнение эксперта
менее ценно для следующих прогнозов). Если эксперт точно указал
прогнозируемое значение, то его 4 будет равна 1. Тогда вес эксперта будет
иметь вид:
1
i
j
n
i 1
1
i 1,...,n
(6.5)
i
Полученные таким образом веса нормируют мнения экспертов. После
этого для следующего периода прогнозирования, когда эксперты назовут новые
значения, их мнения будут учитываться с весами:
86
S эксп
n
1
(6.6)
S
i i
i 1
i
Определив ошибки экспертов, можно пересчитать их веса (в формуле 6.2
будут учитываться ошибки по всем периодам). Это позволит уточнять
квалификацию эксперта, так как в каждом конкретном периоде может
значительно ошибаться даже самый квалифицированный эксперт. При
достаточно большой истории прогнозов мы сможем получить устойчивые веса
экспертов, больше прислушиваясь к мнению наиболее квалифицированных из
них и удалив из группы наиболее не подготовленных.
6.1. Решение типовых задач
Учитывая результаты прогноза цены силикатного кирпича (за тыс. шт.)
по 2 периодам, найти веса экспертов и построить прогноз на 3 период по
данным табл. 6.1.
Таблица 6.1
Точное
значение
600
660
-
Эксперт 1
580
650
700
Эксперт 2
Эксперт 3
590
667
710
610
655
712
Эксперт 4
612
670
715
Эксперт 5
595
680
125
Прогноз на 1 период берется как среднее арифметическое всех прогнозов
экспертов (считая, что у них одинаковые веса). Получили 597,4 (точное
значение 600). После этого возможно рассчитать веса экспертов с учетом
первого прогноза. Для этого по формуле 6.4 определяются погрешности и по
формуле 6.5 рассчитываются веса-экспертов. Получили:
1 - 0,0938; 2 - 0.1875; 3 - 0,1875; 4 - 0,1563; 5 -0,3750.
Прогноз на 2 период строится как средне- взвешенное из мнений
экспертов (формула 6.6). Затем рассчитываются погрешности по двум
периодам (как сумма погрешностей за 2 периода). Затем по формуле 6.5
определяются новые веса экспертов. По результатам 2 прогнозов.
1 - 1332, 0,2156; 3- 0,2664; 4- 0,1628; 5- 0222. Тогда прогноз на 3 период
будет рассчитываться по формуле 6.6 , но с новыми весами. Предполагаемое
значение 713,3446.
6.2. Задачи для самостоятельной работы
Учитывая результаты прогноза цены силикатного кирпича (за тыс. шт.)
по 2 периодам, найти веса экспертов и построить прогноз на 3 период по
данным табл. 6.2.
87
Таблица 6.2
№ п/п
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
6.6
6.7
6.8
6.9
6.10
6.11
6.12
6.13
Значение
Эксперт1
Эксперт2
Эксперт3
Эксперт4
Эксперт5
610
650
500
580
70
80
400
450
510
560
590
640
700
510
600
640
65
83
89
415
459
490
515
530
590
600
635
705
530
570
622
64
85
89
410
469
500
513
532
591
600
635
702
480
602
612
55
93
600
667
729
490
610
630
64
78
92
385
420
520
485
540
610
610
642
734
510
580
608
63
80
92
380
434
510
482
542
609
610
676
723
460
613
623
64
98
630
655
715
530
570
625
72
75
95
435
410
510
540
550
615
640
630
720
550
540
617
71
80
95
430
445
534
538
552
616
640
643
734
500
574
634
52
95
615
680
735
515
560
634
74
84
94
410
415
530
500
570
620
625
665
740
535
530
620
73
82
94
405
437
520
498
572
619
625
675
712
585
565
623
54
94
595
680
725
480
600
620
67
85
85
385
460
480
490
580
610
605
665
730
500
570
615
66
85
85
380
452
473
488
582
611
605
693
705
450
606
633
67
95
620
645
520
550
69
82
390
460
508
562
620
640
470
581
60
90
88
6.14
6.15
410
440
519
566
-
103
415
459
491
518
537
591
100
385
420
522
487
545
613
89
95
415
430
513
546
558
612
94
410
425
534
505
574
621
110
395
460
485
494
589
611
ГЛАВА 7
_______________________________________________________________
МОДЕЛИРОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ЗАПАСАМИ
Задачи управления запасами представляют собой один из наиболее
важных классов задач всего строительного производства. Это особенно заметно
в настоящее время, когда неправильные решения в этой области приводят к
большим материальным потерям. Правильная и своевременная политика в
планировании определения оптимальной величины запасов различного вида
ресурсов позволяет высвободить значительные оборотные средства, которые
могли бы быть заморожены в виде запасов, что в конечном счете повышает
эффективность использования ресурсов.
Рассмотрим основные понятия и определения, которые встречаются в
теории управления запасами.
Спрос. Спрос на заданный ресурс может быть детерминированным
(постоянным во времени) или случайным. Случайность спроса характеризуется
различными факторами: временем, потребностями строительства и др.
Пополнение склада. Пополнение склада может осуществляться либо
периодически через определенные интервалы времени, либо постоянно, либо
по мере исчерпания запасов, то есть снижения их до некоторого уровня.
Объем заказа. Заказ обычно подается на одну и ту же величину в
моменты, когда величина запасов достигает некоторого нижнего уровня или
периодически.
Время доставки. В простых моделях время доставки считается
мгновенным. Однако для сложных систем его принято рассчитывать исходя из
скорости поставки.
Стоимость поставки. Обычно предполагается, что стоимость каждой
поставки складывается из единовременной выплаты, которая не зависит от
объема заказа, и стоимости заказа, которая пропорциональна партии заказа.
Издержки хранения. В большинстве моделей считается, что склад
практически не ограничен, но за хранение каждой единицы запаса необхо димо
платить определенную сумму.
Штраф за дефицит. Любой склад создается для того, чтобы
предотвратить дефицит того или иного ресурса. Отсутствие же требуемого
ресурса влечет собой задержку строительства и убытки, которые называются
штрафом за дефицит.
Номенклатура запасов. В простейших случаях предполагается, что на
складе хранится один вид ресурсов. В более сложных моделях учитывается
много продуктовый запас.
Структура складской системы. Наиболее полно разработаны модели
одного склада. Однако на практике встречаются и более сложные структуры,
90
состоящие из большого числа различных складов с разными объемами и
сроками обновления запасов.
Рассмотрим модель склада с непрерывной выдачей q единиц
строительного материала за время Т. Пусть С- стоимость единицы материала,
К- разовая выплата за доставленный материал на склад, h- стоимость хранения
одной единицы материала. При условии, что дефицит запрещен, необходимо
найти такую партию материала q и промежуток времени Т, чтобы суммарные
затраты были бы минимальны (рис. 7.1). Запишем общую функцию затрат C(q):
C(q)=(cq + K + H(q)/ T
(7.1)
H(q)=0,5hqT
(7.2)
q
T
Рис. 7.1. Модель управления запасами
q
- скорость выдачи материалов. Тогда подставляя выражение
T
K
qh
для λ и (7.2) и (7.1) получаем C (q) c
. Найдем минимум этой
q
2
K
qh
функции: C I (q)
0 . Откуда
2
q
2
Пусть
q
2K
h
.
Тогда время выдачи всего запаса материала T
Общие затраты C (q ) c
2K
h
.
2K h .
7.1. Решение типовых задач
Найти оптимальную величину партии силикатного кирпича (тыс. шт.) для
хранения на складе при условии, что стоимость равна 720 руб. за тыс. шт.,
единовременная выплата равняется 100 руб., стоимость хранения одной тыс.
шт. равняется 2,5 руб., а скорость потребления составляет 20 тыс. шт. в неделю.
91
Оптимальная
q
2K
h
величина
2 100 20
2,5
партии
равняется
40 тыс. шт.
Период между поставками товара
T
2K
h
2 100
2,5 20
2 недели .
Общие затраты на каждый период времени
C (q )
c
2K h
720 20
2 100 20 2,5 14500 руб.
7.2. Задачи для самостоятельной работы
Найти оптимальную величину партии
(исходные данные представлены в табл. 7.1).
№ п/п
Стоимость
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
7.7
7.8
7.9
7.10
7.11
7.12
7.13
7.14
7.15
700
650
80
500
600
710
630
90
550
550
690
620
100
520 '
620
Единовременная
выплата
150
80
40
65
60
90
100
50
70
70
90
90
50
70
80
92
строительного
материала
Таблица 7.1
Стоимость
хранения
2.6
1.2
2
2
4
2.3
1.5
2.6
2.6
4.4
2.2
2.4
2.3
2.3
3.5
Скорость
потребления
18
10
150
80
80
36
20
180
100
120
50
30
30
70
100
Библиографический список рекомендуемой литературы
1. ВСН 53-86(р) Ведомственные строительные нормы. Правила оценки
физического износа жилых зданий. Официальное издание, Госгражданстрой
СССР - М.: Прейскурантиздат, 1988.
2. ГОСТ 2.105-95. ЕСКД. Общие требования к текстовым документам. —
М.: Издательство стандартов, 1995.
3. ГОСТ 2.106-96. ЕСКД. Текстовые документы. — М.: Издательство
стандартов, 1996.
4. ЕТКС. Единый тарифно-квалификационный справочник работ и
профессий рабочих. Раздел: Строительные, монтажные и ремонтностроительные работы. - М.: Стройиздат, 1989.
5. СНиП 1.04.03-85*. Нормы продолжительности строительства и задела
в строительстве предприятий зданий и сооружений
Госстрой СССР. - М.: АПП ЦИТП, 1991.
6. СНиП 3.01.04-87. Приемка в эксплуатацию законченных
строительством объектов. - М.: Госстрой СССР, 1991.
7. Коэффициенты комплексности к нормам затрат труда рабочихстроителей и времени эксплуатации строительных машин и механизмов. - М.:
ЦНИЭУС, 1995.
8. МДС 81-3.99. Методические указания по разработке сметных норм и
расценок на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств. М.: Госстрой России, 1999.
9. МДС 81-4.99. Методические указания по определению величины
накладных расходов в строительстве. — М.: Госстрой России, 2000.
10. МДС 81-25. 2001. Методические указания по определению величины
сметной прибыли в строительстве. - М.: Госстрой России, 2001.
11. МДС 81-26. 2001. Методические указания по разработке
государственных элементных сметных норм на монтаж оборудования. — М.:
Госстрой России, 2001.
12. МДС 83-1.99. Методические рекомендации по определению размера
средств на оплату труда в договорных ценах и сметах на строительство и
оплату труда работников строительно-монтажных и ремонтно-строительных
организаций. - М.: Госстрой России, 1999.
13. МДС 81-35. Методика определения стоимости строительной
продукции на территории Российской Федерации. – М.: 2004.
14. Методические указания о порядке разработки государственных
элементных сметных норм на строительные, монтажные, специальные
строительные и пусконаладочные работы (утв. Постановлением Госстроя
России № 18-15 от 24.04.1998 г.). - М.: Госстрой России, 1998.
93
15. Методические указания по разработке укрупненных показателей
стоимости строительства (утв. Постановлением Госстроя СССР № 110 от
1.06.1983 г.). — М.: Стройиздат, 1991.
16. Перечень действующих законодательных актов РФ, в соответствии с
которыми ведется определение стоимости строительства (по состоянию на
01.01.1999 г.). - М.: Госстрой России, 1999.
17. Сборники ГЭСН-2001. Государственные элементные сметные нормы
на общестроительные, монтажные и ремонтно-строительные работы. — М.:
Госстрой России, 2001.
18. Указания по применению федеральных единичных расценок на
строительные и специальные строительные работы (ФБР). - М.: Госстрой
России, 2003.
19. Федеральные сборники единичных расценок. ФЕР-2001. - М.:
Госстрой России, 2001.
20. Баркалов С.А., Богданов Д.А., Глухов А.В., Косачев С.Ю., Курочка
П.Н. Основы научных исследований по технологии и организации
строительного производства: Лабораторный практикум. - Воронеж:
Воронежская государственная архитектурно-строительная, академия, 1999.
21. Бурков В.Н., Новиков Д.А. Как управлять проектами. - М.: СИНТЕГГЕО, 1997.
22. Бусленко Н.П. Моделирование сложных систем. - М.: Наука, 1999.
23. Виленский П.Л. и др. Оценка эффективности инвестиционных
проектов. Учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 1998.
24. Грабовой П.Г., Кулаков Ю.Н., Осташко В.Я. и др. «Экономика и
управление недвижимостью» Сборник задач и упражнений. Учебник для вузов.
- М.: Изд. Смолин АСВ, 2000.
25. Дикман Л.Г. Организация строительного производства: учеб. для
строительных вузов. - М.: Издательство АСВ, 2006.
26. Костюченко В. В., Кудинов Д.О. Организация, планирование и
управление в строительстве. - Ростов н/Д.: Феникс, 2006.
27. Лапидус А.А. Организационное проектирование и управление
крупномасштабными инвестиционными проектами. – М., 1997.
28. Организация строительного производства: учеб. /Т. Н. Цай,
П. Г. Грабовый, В. А. Большаков и др. - М.: Изд-во АСВ, 1999.
Первозванская Т.Н., Первозванский А.А. Элементы теории управления
запасами Л., 1983г.
29. Резниченко В.С., Ленинцев Н.И. Системные подходы к определению
цен и управление стоимостью в строительстве: справочное пособие с
методиками и примерами расчетов. - М.: Слово, 2005.
30. Ричард Томас Количественные методы анализа хозяйственной
деятельности/ Пер. с англ. - М.: Издательство «Дело и Сервис», 1999г.
31. Тейл Г. Экономические прогнозы и принятие решений. М.:
Статистика, 1971.
94
32. Управление строительными инвестиционными проектами. Учебное
пособие. Под общей редакцией Васильева В. М., Панибратова Ю.П., - М.: АСВ,
1999г.
33. Хан Д. Планирование и контроль: концепция контроллинга./ Пер. с
нем./ Под ред. А.А. Турчака, Л.Г. Головача, М.Л. Лукашевича.- М: «Финансы и
статистика» 1997.
95
Приложение 1
СБОРНИК № 28
УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ
ЖИЛЫХ, ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ И ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ КОММУНАЛЬНОБЫТОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ДЛЯ ПЕРЕОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ
Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам
строительства
Отдел I. ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ
1. ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ С ПОЛНОМЕТРАЖНЫМИ КВАРТИРАМИ
Жилые здания пятиэтажные кирпичные
Группа капитальности I
Характеристика здания
Фундаменты бутобетонные; стены - из семищелевого кирпича с
облицовкой силикатным кирпичом; перегородки гипсолитовые, частично
шлакобетонные; перекрытия - из сборных железобетонных плит; кровля - из
оцинкованной стали по деревянным стропилам; полы паркетные.
Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами,
водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телевидение, телефон,
газоснабжение, а в зданиях до 20 тыс. м3 - лифты.
ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 1 куб. м ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.
Таблица 29
Территориальные
пояса
10000
Объем зданий в куб. м, до
20000 (без лифта)
20000 (с лифтом)
Внутренняя отделка
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
простая
а
21,8
23,1
24,4
25,7
27,3
43,6
53,4
56,7
61
69
повышенная простая
б
в
24
20,8
25,4
22
26,8
23,3
28,2
24,5
30
26
47,9
41,6
58,6
51
62,3
54,1
67
58,2
75,8
65,7
повышенная простая
г
д
22,7
23,8
24
25,2
25,4
26,7
26,7
28,1
28,3
29,7
45,3
47,6
55,6
58,3
59
61,9
63,4
66,6
71,6
75,2
повышенная
е
25,9
27,5
29,1
30,6
32,4
51,9
63,5
67,5
72,6
82
Примечание. В случае отсутствия одного или нескольких видов
благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в
следующих размерах (в %):
96
Центральное
отопление
Водопровод
Канализация
Электроосвещение
Радио
Лифты
Телефон
Горячее
водоснабжение с
ваннами
Газоснабжение
Телевидение
а
2,5
б
2,2
в
2,4
г
2,2
д
1,9
е
1,8
0,5
!,1
3,4
0,1
0,1
4,5
10,5
1,1
3,1
0,1
10,1
4,1
0,6
1,2
3,4
0,1
0,1
4,6
0,5
1,1
.4,1
0,1
0,1
3,9
0,5
1
2,8
0,1
6,8
0,1
4,5
0,4
0,9
2,6
0,1
6,2
0,1
3,9
3.3
0,2
3
0,2
3,4
0,3
3,1
0,3
3,3
0,2
3,1
0,2
Примечание. При наличии других разновидностей благоустройства и
конструктивных решений стоимость последних определять в следующих
размерах:
ванн с дровяными колонками - 3,2%;
печного отопления
- 4%.
УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ
Таблица 29А
№п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Конструкции
Фундаменты
Стены и
перегородки
Перекрытия
Крыши
Полы
Проемы
Отделочные
работы
Внутренние
санитарнотехнические и
электрические
устройства
Прочие
работы
Итого
а
11
26
б
10
24
в
11
26
г
10
24
д
14
23
е
12
21
13
3
6
11
9
12
2
11
10
12
14
3
6
11
9
12
3
10
10
12
11
2
4
11
9
10
2
10
10
11
15
14
16
14
21
19
6
5
4
5
5
5
100
100
100
100
100
100
97
СБОРНИК № 28
УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ
ЖИЛЫХ, ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ И ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ КОММУНАЛЬНОБЫТОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ДЛЯ ПЕРЕОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ
Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам
строительства
Отдел I. ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ
1. ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ С ПОЛНОМЕТРАЖНЫМИ КВАРТИРАМИ
Жилые здания шестиэтажные кирпичные, с подвалом
Группа капитальности I
Характеристика здания
Фундаменты сборные железобетонные; стены кирпичные, облицованные
лицевым кирпичом; перегородки гипсолитовые, перекрытия сборные
железобетонные; кровля - из оцинкованной стали по деревянным стропилам;
полы паркетные, частично плиточные.
Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами,
водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телевидение, телефон,
лифты, газоснабжение.
ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 1 куб. м ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.
Таблица 31
Территориальные
пояса
20000
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
простая
а
24,3
25,8
27,2
28,7
30,4
48,6
59,5
63,2
68
76,8
Объем зданий в куб. м, до
более 20 000
Внутренняя отделка
повышенная
простая
б
в
26,1
21,9
27,7
23,2
29,2
24,5
30,8
25,8
32,6
27,4
52,1
43,8
63,8
53,7
67,8
56,9
73
61,3
82,4
69,2
повышенная
г
24,2
25,6
27
28,5
30,2
48,3
59,2
62,8
67,6
76,3
Примечание. В случае отсутствия одного или нескольких видов
благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в
следующих размерах (в %):
98
Радио
Лифты
Телефон
Горячее
водоснабжение
с ваннами
Газоснабжение
Телевидение
а
0,2
2,6
0,1
2,4
б
0.1
2,4
0,1
2,4
в
0,2
2,7
0,1
2,9
г
0,2
2,5
0,1
2,7
2,1
0,1
2
0,1
1,2
0,1
1,1
0,1
Примечание. При наличии других разновидностей благоустройства и
конструктивных решений стоимость последних определять в следующих
размерах:
ванн с газовыми колонками 3,б°/о;
ванн с дровяными колонками
3,3%;
мусоропровода 0,1%.
УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В
ПРОЦЕНТАХ
Таблица 31А
№п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Конструкции
Фундаменты
Стены и
перегородки
Перекрытия
Крыши
Полы
Проемы
Отделочные
работы
Внутренние
санитарнотехнические и
электрические
устройства .
Прочие
работы
Итого
а
17
22
б
16
21
в
10
26
г
9
24
14
2
6
7
11
13
2
10
7
11
14
2
4
11
8
13
2
11
10
10
16
15
20
18
5
5
5
3
100
100
100
100
СБОРНИК № 28
УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ
ЖИЛЫХ, ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ И ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ КОММУНАЛЬНОБЫТОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ДЛЯ ПЕРЕОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ
Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам
строительства
99
Отдел I. ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ
1. ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ С ПОЛНОМЕТРАЖНЫМИ КВАРТИРАМИ
Жилые здания семиэтажные кирпичные, без подвала
Группа капитальности I
Характеристика знания
Фундаменты железобетонные; стены кирпичные, облицованные
керамическими блоками; перегородки гипсолитовые и кирпичные; перекрытия
железобетонные; кровля - из оцинкованной стали по деревянным стропилам;
полы паркетные.
Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами,
водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телевидение, телефон,
.мусоропровод, лифты, газоснабжение
ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 1 куб. м ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.
Таблица 32
Территориальные
пояса
20000
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
простая
а
21,8
23,1
24,4
25,7
27,2
43,6
53,4
56,7
61
68,9
Объем зданий в м3, до
более 20000
Внутренняя отделка
повышенная
простая
б
в
23,8
20,5
25,2
21,7
26,6
23
28
24,2
29,6
25,6
47,5
41
58,2
50,2
61,8
53,3
66,5
57,4
75,1
64,8
повышенная
г
22,1
23,4
24,8
26,1
27,6
44,2
58,7
62
66,5
74,5
Примечание. В случае отсутствия одного или нескольких видов
благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в
следующих размерах (в %):
а
0,1
2,9
0,1
2,9
Радио
Лифты
Телефон
Горячее
водоснабжение
с ваннами
Газоснабжение 0,9
Мусоропровод 0,1
Телевидение
0,8
б
0,1
2,7
0,1
2,7
в
0,6
2,5
0,7
3,1
г
0,5
2,3
0,7
3
0,9
0,1
0,8
0,8
0,1
0,7
0,8
0,1
0,7
100
Примечание. При наличии других разновидностей благоустройства и
конструктивных решений стоимость последних определять в следующих
размерах:
ванн с газовыми колонками 4,3%;
ванн с дровяными колонками
3,9%.
УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В
ПРОЦЕНТАХ
Таблица 32А
№п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Конструкции
Фундаменты
Стены и
перегородки
Перекрытия
Крыше
Полы
Проемы
Отделочные
работы
Внутренние
санитарнотехнические и
электрические
устройства
Прочие
работы
Итого
а
13
26
б
12
25
в
15
24
г
14
23
15
2
6
10
7
14
2
10
10
8
15
2
6
12
6
14
2
11
11
7
15
14
13
12
6
5
7
6
100
100
100
100
СБОРНИК № 28
УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ
ЖИЛЫХ, ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ И ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ КОММУНАЛЬНОБЫТОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ДЛЯ ПЕРЕОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ
Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам
строительства
Отдел I. ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ
1. ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ С ПОЛНОМЕТРАЖНЫМИ КВАРТИРАМИ
Жилые здания семиэтажные кирпичные, с подвалом
Группа капитальности I
Характеристика здания
Фундаменты железобетонные; стены кирпичные, частично облицованные
керамическими
блоками;
перегородки
гипсолитовые;
перекрытия
железобетонные; кровля - из оцинкованной стали по деревянным стропилам;
полы паркетные.
101
Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами,
водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телевидение, телефон,
мусоропровод, лифты, газоснабжение.
ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 1 куб. м ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.
Таблица 33
Территориальные
25000
пояса
Объем зданий в м3, до
более 25 000
Внутренняя отделка
простая
а
25,6
27,1
28,7
30,2
32
51,2
62,7
66,6
71,7
80,9
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
повышенная
б
28,2
29,9
31,7
33,3
35,3
56,5
62,9
73,5
79,1
89,2
простая
в
23
24,4
25,8
27,1
28,8
46
56,4
59,8
64,4
72,7
повышенная
г
24,9
26,4
27,9
29,3
31,2
49,8
61
64,7
69,7
78,7
Примечание. В случае отсутствия одного или нескольких видов
благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в
следующих размерах (в %):
а
2,9
Горячее
водоснабжение
с ваннами
Газоснабжение 0,9
Мусоропровод 0,1
Телевидение
Радио
Телефон
Лифты
Горячее
водоснабжение
с ваннами
0,8
0,3
0,9
2,9
2,9
б
2,7
в
3,1
г
3
0,9
0,1
0,8
0,1
0,8
0,1
0,8
0,3
0,8
2,7
2,7
0,7
0,3
0,6
2,4
3,1
0,7
0,2
0,6
2,2
3
Примечание. При наличии других разновидностей благоустройства и
конструктивных решений стоимость последних определять в следующих
размерах:
ванн с газовыми колонками 3,4%;
ванн с дровяными колонками
3,1%.
102
УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ
Таблица 33А
№п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
Конструкции
Фундаменты
Стены и
перегородки
Перекрытия
Крыши
Полы
Проемы
Отделочные
работы
Внутренние
санитарнотехнические и
электрические
устройства
Прочие
работы
Фундаменты
Итого
а
11
24
б
10
22
в
15
18
г
14
17
12
1
5
9
11
11
1
10
8
13
15
2
6
8
10
14
2
9
9
13
18
17
17
16
9
8
9
6
11
100
10
100
15
100
14
100
СБОРНИК № 28
УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ
ЖИЛЫХ, ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ И ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ КОММУНАЛЬНОБЫТОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ ДЛЯ ПЕРЕОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ
Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам
строительства
Отдел I. ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ
1. ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ С ПОЛНОМЕТРАЖНЫМИ КВАРТИРАМИ
Жилые здания девятиэтажные кирпичные, с подвалом
Группа капитальности I
Характеристика здания
Фундаменты из сборных железобетонных блоков; стены кирпичные,
облицованные керамическими блоками; перегородки гипсолитовые частично из
шлакоблоков; перекрытия сборные железобетонные; кровля - из оцинкованной
стали по деревянным стропилам; полы паркетные.
Имеется центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами,
водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телевидение, телефон,
мусоропровод, лифты, газоснабжение.
103
ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 1 куб. м ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.
Таблица 35
Объем зданий в куб. м до
Территориальные
пояса
более 60000
60000
Внутренняя отделка
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
простая
а
27,5
29,2
30,8
32,5
34,4
55
67,4
71,5
77
86,9
повышенная
б
29,4
31,2
33
34,8
36,8
58,8
72,1
76,5
82,4
93
простая
в
28,8
30,5
32,3
34
36
57,6
70,6
74,9
80,6
91
повышенная
г
30,5
32,3
34,2
36
38,2
61,1
74,8
79,4
85,4
96,5
Примечание. В случае отсутствия одного или нескольких видов
благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в
следующих размерах (в %):
Горячее водоснабжение с
ваннами
Газоснабжение
Мусоропровод
Телевидение
Лифты
Радио
Телефон
Горячее водоснабжение с
ваннами
а
2,4
б
2,3
в
2,2
г
2,1
1,2
0,1
0,2
2,2
0,1
0,3
2,4
1,1
0,1
0,2
2
0,1
0,3
2,3
1,6
0,1
0,1
4,5
0,1
0,2
2,2
1,4
0,1
0,1
4,2
0,1
0,2
2,1
Примечание. При наличии ванн с газовыми колонками стоимость их
определять в размере 3,5%.
УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В
ПРОЦЕНТАХ
Таблица 35А
№п/п
1
2
3
4
5
6
7
Конструкции
Фундаменты
Стены и
перегородки
Перекрытия
Крыши
Полы
Проемы
Отделочные
а
18
21
б
18
23
в
7
21
г
7
19
15
1
6
8
8
14
1
9
8
12
17
1
6
9
11
16
1
8
9
15
104
8
9
работы
Внутренние
санитарнотехнические и
электрические
устройства
Прочие
работы
Итого
14
13
19
17
6
2
9
8
100
100
100
100
105
Оглавление
Введение……………………………………………………..........................
Глава 1. Определение физического износа жилых зданий при
краткосрочном, среднесрочном и долгосрочном планировании ремонта
1.1. Решение типовых задач .........................................................................
1.2. Задачи для самостоятельной работы
Глава 2. Способы оценки проектов недвижимости, основанные на
бухгалтерском и экономическом (финансовом) учете...............................
2.1. Решение типовых задач .........................................................................
2.2. Задачи для самостоятельной работы.....................................................
Глава 3. Расчет видов экономического левериджа.....................................
3.1. Решение типовых задач .........................................................................
3.2. Задачи для самостоятельной работы.....................................................
Глава 4. Показатели риска и доходности для формирования портфеля
ценных бумаг…..............................................................................................
4.1. Решение типовых задач .........................................................................
4.2. Задачи для самостоятельной работы.....................................................
Глава 5. Модель контроля хода работ при оперативном управлении в
строительной организации............................................................................
5.1. Решение типовых задач .........................................................................
5.2. Задачи для самостоятельной работы....................................................
Глава 6. Прогнозирование на основе экспертных оценок..........................
6.1. Решение типовых задач .........................................................................
6.2. Задачи для самостоятельной работы.....................................................
Глава 7. Моделирование управления запасами ..........................................
7.1. Решение типовых задач .........................................................................
7.2. Задачи для самостоятельной работы.....................................................
Библиографический список рекомендуемой литературы..........................
Приложение 1.Справочные материалы........................................................
106
3
5
8
12
29
33
36
46
50
53
59
62
66
68
76
79
80
87
87
90
91
92
93
96
Учебное издание
Сергеева Алла Юрьевна, Мясищев Руслан Юрьевич,
Мясищев Юрий Владимирович, Сергеев Юрий Дмитриевич
ПЛАНИРОВАНИЕ И КОНТРОЛЛИНГ
Практикум
для студентов ВПО, обучающихся по направлению подготовки 270800.62 "Строительство" (профиль «Экспертиза и управление недвижимостью»
Отпечатано в авторской редакции
Подписано в печать 07.04. 2015.Формат 60х84 1/16. Уч.-изд. л. 6,7.
Усл.-печ. л. 6,8. Бумага писчая. Тираж 100 экз. Заказ № 148.
__________________________________________________________________
Отпечатано: отдел оперативной полиграфии издательства учебной литературы
и учебно-методических пособий Воронежского ГАСУ
394006 Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84
107
Документ
Категория
Без категории
Просмотров
54
Размер файла
965 Кб
Теги
планирование, 453, контроллинг, сергеев
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа