close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

470. Экономика недвижимости

код для вставкиСкачать
Министерство образования и науки РФ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«Воронежский государственный архитектурно-строительный университет»
Кафедра организации строительства, экспертизы
и управления недвижимостью
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Методические указания
к выполнению курсового проекта на тему:
«Определение инвестиционной стоимости объекта недвижимости»
по дисциплине «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»
для студентов всех форм обучения специальности
270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»
Воронеж 2014
УДК 332.6(07)
ББК 65.422.5я7
Составители
Е.А. Чеснокова, Мищенко В.Я.,С.Ю. Арчакова
Экономика недвижимости: метод. указания к вып. курсового проекта
по дисциплине «Экономика недвижимости» для студ. спец. 270115 / Воронежский ГАСУ; сост.: Е.А. Чеснокова, В.Я. Мищенко, С.Ю. Арчакова. – Воронеж,
2014. – 32 с.
Определены основные этапы выполнения курсового проекта, сформулированы требования к структуре оформляемых в рамках выполнения курсового
проекта материалов. Также в составе методических указаний представлены
данные о составе источников информации, необходимой для выполнения курсового проекта и определен формат описания основных параметров рынка недвижимости.
Предназначены для студентов всех форм обучения специальности 270115
«Экспертиза и управление недвижимостью».
Табл. 19. Библиогр.:5 назв.
УДК 332.6(07)
ББК 65.422.5я7
Печатается по решению научно-методического совета
Воронежского ГАСУ
Рецензент – Е.И. Кривенко, к.э.н., доц. кафедры управления,
организации производства и отраслевой экономики
ФГБОУ ВПО ВГУИТ
ВВЕДЕНИЕ
На данном этапе развития России недвижимость это то, что в долгосрочной перспективе обладает высокой ценностью. Цена этого ресурса намного
превышает стоимость всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости представляются сейчас наиболее перспективными. Недвижимость как
объект предпринимательской деятельности является определенной гарантией
стабильности бизнеса, сохранения стоимости капитала.
Экономика рынка недвижимости является одним из разделов экономической науки. Предметом изучения данной дисциплины «Экономика недвижимости» являются общественные отношения между людьми в процессе изменения
и передачи прав собственности на объекты недвижимости. Она тесно взаимосвязана с макро- и микроэкономикой, маркетингом, менеджментом, правом,
финансами, основами управления недвижимостью и бухгалтерским учетом. В
данных методических указаниях рассматриваются особенности функционирования рынка недвижимости, прогнозы денежных потоков от эксплуатации объекта недвижимости, а так же расчеты основных показателей инвестиционного
проекта.
Данный курсовой проект предусматривает самостоятельное выполнение
студентами специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»
анализа рынка выбранного объекта недвижимости, а так же всех необходимых
расчетов. Представляемый студентом проект должен отражать результаты
освоения теоретических знаний и практических навыков в проведении расчетов
и формировании выводов о целесообразности осуществления инвестиционного
проекта.
Методические указания выполнены с учетом содержания учебного плана
по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью», который
составлен в соответствии с Государственным образовательным стандартом
высшего профессионального образования и требований кафедры организации
строительства и управления недвижимостью.
1. Общие требования к структуре курсового проекта
Цель выполнения курсового проекта - проверка и оценка полученных
студентами теоретических знаний и практических навыков по соответствующей
дисциплине. Курсовой проект по дисциплине «Экономика недвижимости» является важным этапом обучения студентов, так как является разделом дипломного
проекта или выпускной квалификационной работы. Данный курсовой проект
способствует формированию навыков самостоятельного научного и практического подхода к освоению специальных знаний.
Во время консультаций, которые проводятся руководителем, студент должен ознакомиться со структурой курсового проекта и требованиями к проведению расчетов. Тема курсового проекта и полное содержание проводимых иссле3
дований и расчетов согласовывается с руководителем на начальном этапе выполнения проекта. При определении объекта недвижимости, по которому студент может проводиться исследование. Источники получения дополнительной
информации, необходимой для выполнения проекта, обсуждаются с руководителем на этапе определения темы и задания по курсовому проекту. До представления курсового проекта на защиту студент обязан предоставить руководителю на
проверку все материалы и исправить выявленные ошибки и неточности с учетом
полученных замечаний и рекомендаций.
Курсовой проект должен быть выполнен в соответствии с требованиями по
содержанию и оформлению, представленными в настоящих Методических
указаниях. Студент лично отвечает за качество и оформление курсового проекта. Курсовой проект представляется на рецензирование руководителю в письменном виде с последующей его устной защитой.
Рекомендуется следующий состав основных разделов курсового проекта:
Титульный лист
Содержание
Введение
1.Анализ рынка объекта исследования
1.1.Особенности рынка
1.2.Классификация объекта недвижимости
1.3.Анализ рынка аналогов объекту недвижимости по России
1.4.Анализ рынка аналогов объекту недвижимости по региону
2.Расчет основных показателей инвестиционного проекта
2.1. Определение ПВД
2.2. Определение ЭВД
2.3. Определение ОР
2.4.Определение ЧОД
2.5.Определение денежного потока
2.6.Определение ставки дисконтирования
2.7. Определение денежного потока
2.8.Расчет чистого дисконтированного дохода
2.9.Определение периода окупаемости
Заключение
Перечень использовавшихся источников
Приложения.
Объем курсового проекта должен составлять 60-70 страниц.
Курсовой проект начинается с Титульного листа, общий вид которого
представлен в прил. 1, далее приводятся: Содержание с размещением штампа по
ГОСТ 2.424-80, Введение, Главы, Заключение и Перечень использовавшихся
источников, Приложения.
По согласованию с руководителем курсового проекта допускается его выполнение с изменением состава разделов проекта по сравнению с представленной выше структурой.
4
Базовые требования к оформлению: для основного текста используется
шрифт Times New Roman размер 14, с одинарным межстрочным интервалом и
отступом красной строки 1,25 см. Нумерация страниц начинается с Титульного
листа, при этом, на первой странице (титульном листе) номер не указывается.
Названия глав выделяются полиграфическими средствами и выравниваются по
центру. Таблицы и рисунки должны иметь номер и название, определяющее их
тему и содержание. Нумерация таблиц и рисунков производится арабскими
цифрами раздельно, для каждой главы должна быть предусмотрена отдельная
нумерация с указанием номера главы и порядкового номера таблицы или рисунка. Сокращение в заголовках таблиц не допускается. Слово «таблица» с номером пишется в правом углу страницы, название приводится отдельной строкой с
заглавной буквы, точка после названия не ставится. При оформлении иллюстраций под рисунком пишется слово «Рис.» и указывается порядковый номер рисунка с учетом номера главы. Расположение и нумерация таблиц и рисунков
привязывается к содержанию текста, на каждый рисунок и таблицу ссылка в
тексте должна быть указана до места размещения таблицы или рисунка.
Оформление курсового проекта должно быть выполнено с учетом требований нормативной и методической литературы [3].
2. Краткое описание структуры курсового проекта
2.1. В анализе рынка рассматриваемого объекта недвижимости необходимо
рассмотреть классификацию и определить к какому классу относится рассматриваемый объект. Произвести маркетинг исследования рынка по России и региону, за последние 3 года в сопоставимых ценах, проанализировать:
- динамику рыночной стоимости квадратного метра продажи, аренды
объектов аналогов;
- долю загруженности рынка подобными объектами;
- спрос на проектируемый объект, исходя из среднего дохода на душу
населения.
2.2. Последовательность выполнения курсового проекта
На основе выданного задания (прил.2) необходимо произвести следующие расчеты:
Определение потенциального и эффективного валовых доходов.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить
от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. При расчете ПВД используются рыночные данные, полученные с самого
объекта или с его аналогов, а так же прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.
ПВД S Aст ,
(1)
2
где S - площадь, сдаваемая в аренду, м ;
Аст - арендная ставка за 1 м2.
5
Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на
рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вер оятной
величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы
сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.
Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно
проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.
Эффективный валовой доход (ЭВД) – это потенциальный валовой доход
за вычетом потерь из-за неплатежа с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования недвижимости.
ЭВД= ПВД – Потери +Дпроч.
(2)
Определение коэффициента недоиспользования и потерь из-за неплатежей осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ЭВД полученный коэффициент должен
быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем.
Коэффициент загрузки определялся экспертно исходя из критерия востребованности данных помещений и услуг в районе месторасположения объекта.
Данные расчеты сводятся в табл. 1.
Таблица 1
Расчет эффективного валового дохода
№
Доходы
Ед.измер.
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Аренда (под парикмахерскую)
тыс. руб./м 2 /год
м2
тыс. руб.
1 Ставка арендной платы
2
Арендуемая площадь
3
ПВД
4 Коэффициент загрузки
5
Потери дохода
тыс. руб.
6
ЭВД
тыс. руб.
7
Консультации
приемов/год
8
Тариф
тыс. руб./прием
9
ПВД
тыс.руб.
10 Коэффициент загрузки
11
Потери дохода
тыс. руб.
12
ЭВД
тыс. руб.
Последующие года арендная ставка увеличивается относительно проценту инфляции.
6
Определение операционных расходов
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения
нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизво дства
действительного валового дохода.
Операционные расходы принято делить на следующие:
1.
условно-постоянные;
2.
условно-переменные, или эксплуатационные;
3.
расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от
степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных
услуг:
•
налог на имущество;
•
страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
•
заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксированная вне зависимости от загрузки здания), включая налоги на нее.
К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня пред оставляемых услуг:
•
коммунальные;
•
на содержание территории;
•
на текущие ремонтные работы;
•
заработная плата обслуживающего персонала;
•
налоги на заработную плату;
•
расходы по обеспечению безопасности;
•
расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от эффективного валового дохода) и т.д.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену
быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарнотехническое оборудование и т.д.).
Ниже представлен перечень основной расходной части проекта:
Налог на имущество
В соответствии со ст. 374 Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения по налогу на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное
владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов
7
основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Налог на имущество рассчитывается по формуле 3:
Н на имущ.= 2,2%*Ссред.;
(3)
Ссред.=ОС/13;
(3.1)
ОС=БС - (БС*…%) ,
(3.2)
где Ссред.- среднегодовая стоимость,
ОС – остаточная стоимость,
БС- балансовая стоимость (по заданию),
% - процент амортизации в год.
Расчеты по налогу на имущество сводятся в табл.2.
Сводная таблица расчетов по налогу на имущество
Показатели
БС
Ед. измер.
тыс. руб.
ОС
тыс. руб.
Ссред.
тыс. руб.
Н на имущ.
тыс. руб.
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Таблица 2
2020
2021
Страхование
Любая деятельность в современных экономических условиях неизменно
сопряжена с риском непредвиденных расходов, в результате событий, которые
приводят к повреждению или утрате имущества, обеспечивающего жизнедеятельность предприятия. В соответствии с теорией управления страхование пр оизводится во всех случаях, когда рисковые события с неблагоприятным исходом происходят сравнительно редко, но приводят к весьма большим потерям.
Незастрахованность объекта, принимаемого в управление, не является
основанием для отказа от учета расходов на страхование: трудно представить
управляющего, согласившегося взять на себя ответственность за последствия
риска возникновения пожара на объекте.
Для управляющего страхование - это способ поддержания стоимости вверенного недвижимого имущества.
По исходным данным рассчитаем расходы на страхование объекта недвижимости, общей площадью _________кв.м. Расчеты сводятся в табл.4.
Для того чтобы получить полную восстановительную стоимость (ПВС),
необходимо рассчитать годовые суммы амортизационных отчислений.
Годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из
остаточной стоимости объекта, основных средств на начало отчетного года и
8
нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования
данного объекта.
В качестве ПВС первого года используем сметную стоимость здания.
Возможные варианты определения сметной стоимости представлены в [5]. Расчеты ПВС и нормы амортизации по годам сводятся в табл.3.
Таблица 3
Расчет амортизационных отчислений
Год
ПВС, тыс. руб.
Норма амортизации,
тыс. руб.
2014
Год
ПВС, тыс. руб.
Окончание табл. 3
Норма амортизации,
тыс. руб.
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Норма амортизации определяется линейным методом начисления амортизации по формуле (4):
K
1
100%
n
(4)
где n-срок службы основных средств (см. прил.3).
Страховая премия передается страхователем страховщику частями, при
этом величина денежной суммы страховой премии задается страховым тарифом, который определяется страховщиком отдельно по каждой группе страхуемых предметов и зависящий, в частности, от: набора страхуемых рисков, степени защищенности имущества, расположения имущества, материала зданий и
т.д., выраженным в процентах от страховой суммы. В качестве страховой суммы в данном случае мы принимаем стоимость объекта недвижимости.
Таблица 4
Расчет страховой премии при страховании объекта
Год
Страховой тариф
по полному пакету
рисков, %
ПВС,
тыс. руб.
Годовая премия по
полному пакету рисков, тыс. руб.
2014
Окончание табл. 4
9
Год
Страховой тариф
по полному пакету
рисков, %
ПВС,
тыс. руб.
Годовая премия по
полному пакету рисков, тыс. руб.
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Предполагается, что страховой тариф по полному пакету рисков останется неизменным в течение расчетного периода.
Затраты на маркетинговые и рекламные услуги
Для привлечения большого потока клиентов необходимо провести рекламную компанию и соответственно нести расходы на рекламу.
К расходам на рекламу можно отнести следующие расходы:
проведение маркетинговых исследований рынка аналогичных объектов;
рекламные мероприятия, проводимые через средства массовой
информации;
приобретение, изготовление, копирование, дублирование и демонстрацию рекламных кино - видео-, диафильмов и т.п.;
проведение других рекламных мероприятий.
Расходы на рекламу составляют % от эффективного валового дохода
(ЭВД) ( по заданию), данные сводятся в табл.5.
Таблица 5
Расходы на маркетинг и рекламу
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
ЭВД,
тыс. руб.
Расходы на
маркетинг и рекламу
тыс. руб.
Предполагается, что расходы на маркетинг и рекламу с каждым годом
будет увеличиваться на % инфляции.
Расходы на оплату коммунальных услуг
К расходам данной группы отнесем расходы на оплату:
-Вывоза мусора;
10
-Электроэнергии;
-Воды и канализации;
-Теплоэнергии.
Результаты расчета сводятся в табл. 6, а затраты на коммунальные услуги
определяются по исходным данным. Данные расчета на 1 кв.м. представлены,
исходя из мощностей потребляемого тепла, воды, электроэнергии и сущес твующих на них тарифов на текущий период времени. Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на % инфляции.
Расходы на оплату коммунальных услуг сводятся в табл.6.
Таблица 6
Расходы на коммунальные услуги
Наименование
объекта
Площадь,
кв.м.
Затраты на коммунальные услуги за 1 кв.м./год
водоснабэлектричевывоз
жение и
теплоство
мусора
водоотвеэнергия
дение
Итого за
1 кв.м.
тыс.
руб./год
Коммунальные
затраты
тыс.
руб./год
Расходы на охрану
Объект недвижимости требует охраны и предполагает выделение значительной суммы на ее организацию. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных с истем и оборудования.
Охранная служба рассматриваемого объекта предусматривает наличие
специального подразделения, обеспеченное системами видеонаблюдения внутри здания, а также снаружи здания по периметру.
Система видеонаблюдения ТВ предусматривает: обзор входов в здание;
обзор мест общего пользования; обзор коридоров.
Вся информация подается на экраны ТВ-центра, где должна производиться видеозапись для обеспечения длительного хранения в банке данных.
Работники охранной службы работают в 2 смены. Общая численность
охранной службы в смене от 5 до 7 человек, в том числе: начальник охраны, ответственный дежурный, дежурный оператор ТВ-центра, дежурный пожарного
поста и другие.
Расходы на охрану сводятся в табл.7.
Таблица 7
11
Расходы на охрану
Наименование
Всего руб. в месяц
Всего руб. в год
Итого
Расходы на уборку помещений
Расходы на уборку помещения определяется студентом самостоятельно
относительно рассматриваемого объекта, но возможно несколько вариантов: с
учетом привлечения специализированной компании или найма специалистов по
уборке помещений и прилегающей территории, результаты расчета сводятся в
табл.8.
Таблица 8
Расходы на уборку помещений
Наименование
1
Всего в месяц, руб.
2
Всего в год, руб.
3
Всего:
Расходы на заработную плату обслуживающего персонала
Перечень обслуживающего персонала, а именно слесарь-сантехник, электрик, электромеханик по лифтам, дворники и другие, определяется студентом
самостоятельно относительно рассматриваемого объекта, результаты расчета
сводятся в табл.9.
Таблица 9
Расходы на содержание персонала
Должность
Ед. изм.
Величина
ФОТ, тыс.
руб./месс.
Количество
штатных
единиц
тыс. руб.
тыс. руб.
тыс. руб.
тыс. руб.
тыс.руб.
Итого
Расходы на благоустройство территории
12
Годовая величина ФОТ
на 1 рабочего,
тыс. руб.
Всего,
тыс.
руб.
Благоустройство участка — это, проведение полного комплекса мероприятий, которые ориентированы не только на придание участку эстетически притягательного наружного образа в качестве ландшафтного дизайна, но и на д оведение территории до соответствий с существующими санитарногигиеническими нормами, повышение его экологии. Благоустройство включает
в себя:
озеленение (устройство газонов; устройство цветников; посадка кустарников; посадка деревьев);
асфальтирование;
обустройство дорожек;
обустройство детских площадок;
укладка тротуарной плитки;
установка бордюров и гранитного бортового камня;
вывоз мусора и грунта.
Все затраты на благоустройство территории сводятся к оплате труда р абочих, приобретению необходимого инвентаря, оборудования и удобрений.
Предполагается, что величина расходов на благоустройство с каждым
годом будет увеличиваться на 5 %.
Расходы на благоустройство сводятся в табл.10.
Таблица 10
Расходы на благоустройство территории
Наименование расходов
Приобретение удобрений
Приобретение инвентаря и оборудования
Уборка и вывоз мусора (… человек, заработная плата … руб./мес.)
Поливка газона (…человек, заработная плата
… руб./мес.)
Всего
Общая величина расходов в год, руб.
Расходы на ремонт
Расходы на ремонт составляют % от ЭВД (по заданию), данные сводятся
в табл.11.
Таблица 11
Расходы на ремонт
2014
2015
2016
2017
ЭВД,
тыс. руб.
Расходы на
ремонт
тыс. руб.
13
2018
2019
2020
2021
Прочие расходы
Прочие расходы определяются в % от ЭВД (по заданию). Результаты расчета сводятся в табл.12.
Таблица 12
Прочие расходы
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
ЭВД,
тыс. руб.
Прочие расходы
тыс. руб.
Расходы собственника на управление объектом недвижимости
Управляющая компания (УК) — юридическое лицо, созданное для
управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. Целью деятельности такой компании является поддержание нормального технического состояния общего имущества многоквартирных
домов (жилых домов) и его составных частей, а также обеспечение возможности использования общего имущества по его назначению.
Расходы на управление задаются в зависимости от размера объекта —
либо в % от эффективного валового дохода, при этом предполагается, что собственник, должен понести расходы на оплату заработной платы административно — управленческого персонала (бухгалтера, юриста, менеджера., аудитора и др.). Результаты расчета сводятся в табл.13.
Таблица 13
Расходы на управление
Год
ЭВД,
тыс. руб.
Оплата услуг
управляющей
компании
(…% от ЭВД),
тыс. руб.
Расходы на з/п административноуправленческому персоналу(…% от ЭВД),
тыс.руб.
Суммарные расходы на управление,
тыс. руб.
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Все полученные результаты по операционным расходам сводим в табл. 14.
14
Таблица 14
Расчет операционных расходов
Наименование
Налог на имущество
Страховые взносы
Расходы на маркетинг и услуги
Расходы на
коммунальные
услуги
Расходы на
охрану
Расходы на
уборку помещений
Расходы на з/п
обслуживающего персонала
ЕСН
Расходы на
благоустройство
территории
Расходы на
ремонт
Прочие расходы
Расходы на
управление
Итого
Ед.
изм.
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
тыс.
руб.
тыс.
руб.
тыс.
руб.
тыс.
руб.
тыс.
руб.
тыс.
руб.
тыс.
руб.
тыс.
руб.
тыс.
руб.
тыс.
руб.
тыс.
руб.
тыс.
руб.
тыс.
руб.
Определение чистого операционного дохода
Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовой доход,
скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией,
ЧОД = ДВД – ОР.
15
(5)
ЧОД до уплаты налога представляет собой разность между ЧОД и отчислениями на капитальные улучшения. Налог на прибыль составляет 20% от ЧОД
до уплаты налогов.
ЧОД после уплаты налогов представляет собой разность между ЧОД до
уплаты налогов и величиной налога на прибыль.
Расчет чистого операционного дохода сводится в табл. 15.
Таблица 15
Определение чистого операционного дохода
Показатель
1
ЭВД
Единицы
измерения
2
тыс.руб.
ОР
ЧОД до
уплаты
налога
Налог на
прибыль
ЧОД после
уплаты
налога
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
3
4
5
6
7
8
9
10
тыс.руб.
тыс.руб.
тыс.руб.
тыс.руб.
Обслуживание долга
Показатели
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Таблица 16
2019
2020
2021
Заемный капитал
Погашение
займа в конце
года
Заемный капитал в конце года
Заемный капитал - это разница заемного капитала предыдущего года и
погашения займа.
Погашение займа - это сумма, которая погашается равными долями по заданному % с первым платежом в 2014году.
16
Заемный капитал в конце года - это разница заемного капитала и погашения займа в конце года.
Определение денежного потока
После определения чистого операционного дохода можно составить денежный поток, который представлен в табл.17.
Таблица 17
Определение денежного потока
Расчет
денежных
поступлений
Капитальные затраты на
строительство
Заемный
капитал в
конце года
ЧОД после
уплаты
налога
Денежный
поток
Ед.
изм.
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
тыс.
руб.
тыс.
руб.
тыс.
руб.
тыс.
руб.
Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходо в от
его использования с учетом временного фактора. Она основана на использ овании следующих показателей:
1) ставка дисконтирования;
2) чистый дисконтированный доход;
3) период (срок) окупаемости.
Расчет ставки дисконтирования
Ставка дисконтирования — это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования на дату
оценки. В теории инвестиционного анализа предполагается, что ставка диско нтирования включает в себя минимально гарантированный уровень доходности
(не зависящий от вида инвестиционных вложений), темпы инфляции и коэффициент, учитывающий степень риска и другие специфические особенности ко нкретного инвестирования (риск данного вида инвестирования, риск неадекватного управления инвестициями, риск неликвидности данного инвестирования).
17
Существующие подходы к расчету делятся на две группы: кумулятивные (пофакторные) и агрегированные. При кумулятивных методах во главу угла ставится задача возможно точнее оценить и отразить в величине премии за
риск отдельные виды рисков (факторы риска). При агрегированных методах отдельным факторам риска внимание не уделяется, они направлены только на
установление нормы дисконта, исходя из минимальной дополнительной информации.
Расчет ставки дисконтирования для номинального денежного потока
произведем методом кумулятивного построения:
,
(6)
где
- базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка);
- суммарная поправка на различные виды риска, которая включает
в себя:
,
(7)
где
- премия на низкую ликвидность;
- ставка премии за неудачу в инвестиционном менеджменте;
- ставка премии за прочие (дополнительные) риски, в данном случае
на риск капиталовложений.
Безрисковая ставка – это ставка процента в высоколиквидные активы,
т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не
возврата».
Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются поправки на различные виды риска. Безрисковая ставка применяется
равной согласно ставке рефинансирования ЦБ РФ на дату расчета проекта.
Требования к безрисковой ставке: доходность на наиболее ликвидные
активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с
гарантией возврата капитала, и доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.
Надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей
учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Исходя из срока экспозиции, можно найти поправку
на ликвидность объекта недвижимости:
,
(8)
где N – средний срок экспозиции объекта недвижимости;
Rб. – безрисковая ставка.
Надбавку за инвестиционный менеджмент рассчитывают с учетом типа
недвижимого имущества, существующего на него спроса, загрузки помещений и
прочих факторов, влияющих на сложность управления конкретным видом недвижимого имущества. Эта поправка находится в диапазоне от 1 до 5 %.
Надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и
18
надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых
компаниях высшей категории надежности. Эта поправка находится в диапазоне
от 1 до 3 %.
Расчет чистого дисконтированного дохода
Чистый дисконтированный доход (ЧДД) - это разница межу текущей
стоимостью будущих доходов и затратами на инвестиции.
Схема расчета ЧДД:
определяется текущая стоимость каждой суммы потока доходов, исходя из
ставки дисконтирования и периода возникновения доходов;
суммируется текущая стоимость будущих доходов;
сравнивается суммарная стоимость дохода с величиной затрат по проекту:
Для разовых инвестиций расчёт ЧДД можно представить как
,
(9)
P1, P2,…, Pk – годовые денежные поступления в течение n лет;
k – порядковый номер года в будущем;
n – продолжительность расчетного периода;
K0 – разовые инвестиции (первоначальные затраты);
Е – ставка дисконтирования;
1
- коэффициент дисконтирования;
(1 Е) n
n
k
Pk
- общая накопленная величина дисконтированных поступлений.
E )n
1 (1
- при последовательном финансировании чистый дисконтированный доход определяется следующей формулой:
,
где Рk - годовые денежные поступления в течение n лет;
k – порядковый номер года в будущем;
n – продолжительность расчетного периода;
E – ставка дисконтирования;
1
- коэффициент дисконтирования;
(1 Е) n
n
k
Pk
- общая накопленная величина дисконтированных поступлений;
E )n
1 (1
kj - годовые денежные затраты в течение j лет;
j - порядковый номер года вложения капитала;
m - продолжительность расчетного периода вложения капитала;
1
- коэффициент дисконтирования;
(1 Е) m
m
j 1
Pj
(1 E ) m
- общая накопленная величина дисконтированных затрат.
19
(10)
Если ЧДД – отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект.
Положительная величина ЧДД показывает, насколько возрастет стоимость активов инвестора.
Расчет чистого дисконтированного дохода представляется в табл. 18.
Таблица 18
Расчет чистого дисконтированного дохода
Показатель
Денежный поток
Коэффициент дисконтирования
Дисконтированный
денежный поток
Суммарная текущая
стоимость будущих
доходов
Чистый дисконтированный доход
Ед.
изм.
тыс.
руб.
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
2021
тыс.
руб.
тыс.
руб.
тыс.
руб.
Определение периода (срока) окупаемости вложений в недвижимость
Период окупаемости – это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.
Схема расчета срока окупаемости:
1.Определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения.
2.Рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до
первой положительной величины.
3.Определить срок окупаемости (Т ок) по формуле:
(11)
где, Т1 – число лет, предшествующих году окупаемости;
НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;
ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости.
Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет
поступать только по истечении периода окупаемости.
20
Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно в
максимально короткий срок возвратить вложенные средства, например при
вложении временно свободных денежных средств.
Расчет периода окупаемости проекта сводится в табл.19.
Определение периода окупаемости проекта
Таблица 19
Период (год)
Показатели
2013 2014
2015 2016 2017 2018
2019 2020 2021
Денежный поток, в тыс. руб.
Коэффициент дисконтирования
Дисконтированный денежный поток, в тыс. руб.
Накопленный дисконтированный
денежный поток, в тыс. руб.
Срок окупаемости, год
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключении автор исследования указывает на конкретные результаты
расчетов и делает выводы об их соответствии рыночной конъюнктуре.
Перечень использовавшихся источников информации
Для выполнения курсового проекта необходимо использовать следующие
типы источников информации:
1. Учебно-методические издания, содержащие описание теоретических основ оценки предприятия в части сегментации и анализа рынка, а также
методов расчета стоимости предприятия с учетом коэффициентов ликвидности и платежеспособности.
2. Аналитические материалы по составу предприятий рассматриваемой отрасли, опубликованные в различных периодических изданиях, которые
выпускаются на бумажном носителе и в электронном виде.
3. Аналитические материалы в сфере рынка ценных бумаг, опубликованные
в различных периодических изданиях, которые выпускаются на бумажном носителе и в электронном виде.
21
Ссылки на использованные при написании курсового проекта источники
должны быть указаны в тексте с учетом нумерации, в соответствии с которой
все источники информации перечисляются в данном разделе.
Формат описания должен соответствовать ГОСТ 7.0.5-2008.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. ГОСТ 7.32-2001. СИБИД. Отчет о научно-исследовательской работе.
Структура и правила оформления. – Москва: Стандартинформ, 2008. –
20с.
2. ГОСТ 2.105-95. ЕСКД. Общие требования к текстовым документам.
Минск: Стандартинформ, 2008. – 20 с.
3. ГОСТ Р 7.0.5-2008. СИБИД .Библиографическая ссылка. Общие требования и правила составления. – Москва: Стандартинформ, 2008. –39 с.
4. ГОСТ 2.424-80. ЕСКД. Правила выполнения чертежей и штампов. –
Москва: Стандартинформ, 2012. –28с.
5. Экономическое обоснование и ценообразование проектных решений в
строительстве: учебно-методическое пособие / О.К. Мещерякова, Е.А.
Чеснокова, Л.П. Мышовская; Воронежский ГАСУ. Воронеж, 2013. – 72 с.
22
Приложение 1
Пример оформления титульного листа к курсовому проекту
23
Министерство образования и науки РФ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«Воронежский государственный архитектурно-строительный университет»
Кафедра организации строительства, экспертизы и управления
недвижимости
КУРСОВОЙ ПРОЕКТ
по дисциплине «Экономика недвижимости»
на тему: «ХХХХХХХХ»
Выполнил (а):
студент (ка) № гр. Ф.И.О.
Проверил:
преподаватель Ф.И.О.
Воронеж 201Х г.
Приложение 2
ЗАДАНИЕ НА ВЫПОЛНЕНИЕ КУРСОВОГО ПРОЕКТА
ПО ДИСЦИПЛИНЕ «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»
24
Выдано студенту ______________________________________группа _________
Тема: «Определение инвестиционной стоимости объекта недвижимости»
Содержание курсового проекта:
Введение (отразить понятие «инвестиционный проект»)
1.Анализ рынка объекта исследования
1.1.Особенности рынка
1.2.Классификация объекта недвижимости
1.3.Анализ рынка аналогов объекту недвижимости по России
1.4.Анализ рынка аналогов объекту недвижимости по региону
2.Расчет основных показателей инвестиционного проекта
2.1. Определение ПВД
2.2. Определение ЭВД
2.3. Определение ОР
2.4.Определение ЧОД
2.5.Определение денежного потока
2.6.Определение ставки дисконтирования
2.7. Определение денежного потока
2.8.Расчет чистого дисконтированного дохода
2.9.Определение периода окупаемости
Выводы.
1 вариант
Многоквартиный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, г. Воронеж
2 вариант
Многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, г. Липецк
3 вариант
Торгово-развлекательный комплекс, г. Москва
4 вариант
Торговый комплекс, г. Воронеж
5 вариант
Плавательный бассейн, г. Воронеж
6 вариант
Спортивно-развлекательный комплекс, г. Липецк
25
Продолжение прил. 2
Исходные данные
№
п\п
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Показатели
Тип объекта
Место строительства
Количество этажей
Количество секций
Количество квартир
Начальные вложения
8.
Налог на имущество
2,2%
Страховой тариф
Расходы на маркетинг
и рекламу
Расходы на коммунальные услуги (для
жилых домов):
- Вывоз мусора
- Электроэнергия
- Вода и канализация
- Теплоэнергия
Расходы на коммунальные услуги (для
коммерческой недвижимости)
11.
12.
м2
Общая площадь
7.
9.
10.
Ед. измер.
млн. руб.
тыс. руб.
%
%
за
за
за
за
1 вариант
2 вариант
3 вариант
4 вариант
5 вариант
6 вариант
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
По заданию
Самостоятельный
Самостоятельный
Самостоятельный
Самостоятельный
Самостоятельный
Самостоятельный
расчет
расчет
расчет
расчет
расчет
расчет
Самостоятельный
Самостоятельный
Самостоятельный
Самостоятельный
Самостоятельный
Самостоятельный
расчет
расчет
расчет
расчет
расчет
расчет
Самостоятельный
Самостоятельный
Самостоятельный
Самостоятельный
Самостоятельный
Самостоятельный
расчет
расчет
расчет
расчет
расчет
расчет
0,2% до 4,5 % в год 0,2% до 4,5 % в год 0,2% до 4,5 % в год 0,2% до 4,5 % в год 0,2% до 4,5 % в год 0,2% до 4,5 % в год
5
5
5
5
5
5
1 кв.м.,руб./год
1 кв.м.,руб./год
1 кв.м.,руб./год
1 кв.м.,руб./год
65
779
220
519
65
779
220
519
65
779
220
519
65
779
220
519
65
779
220
519
65
779
220
519
%
5
5
5
5
5
5
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
13.
Расходы на охрану
тыс.р./год
14.
Расходы на уборку
помещений
тыс.р./год
26
Окончание прил. 2
15.
Расходы на з\п обслуживающего персонала
тыс.р./год
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
16.
ЕСН 30%
тыс. руб.
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
17.
Расходы на благоустройство территории
Расходы на ремонт
Прочие расходы
Оплата услуг управляющей компании
Расходы на з/п административноуправленческому
персоналу
Доля привлеченного
капитала в инвестиционные затраты
Время выплачивания
привлеченного капитала
тыс.р./год
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
Самостоятельный
расчет
%
%
3
2
3
2
3
2
3
2
3
2
3
2
%
6-8
6-8
6-8
6-8
6-8
6-8
%
4
4
4
4
4
4
%
40
43
44
45
46
47
лет
5
6
7
8
9
10
Равными долями
по 20% с первым
платежом в 2014 г.
Самостоятельный
расчет
Равными долями
по 20% с первым
платежом в 2014 г.
Самостоятельный
расчет
Равными долями
по 20% с первым
платежом в 2014 г.
Самостоятельный
расчет
Равными долями
по 20% с первым
платежом в 2014 г.
Самостоятельный
расчет
Равными долями
по 20% с первым
платежом в 2014 г.
Самостоятельный
расчет
Равными долями
по 20% с первым
платежом в 2014 г.
Самостоятельный
расчет
на период 10 лет
на период 10 лет
на период 10 лет
на период 10 лет
на период 10 лет
на период 10 лет
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
Способ погашения
Ставка дисконтирования
Прогнозируемое увеличение стоимости по
годам
%
27
Приложение 3
Амортизируемое имущество объединяется в следующие амортизационные группы:
Первая группа – все недолговечное имущество со сроком полезного использования от 1 года до 2 лет включительно;
Вторая группа – имущество со сроком полезного использования свыше 2
лет до 3 лет включительно;
Третья группа – имущество со сроком полезного использования свыше 3
лет до 5 лет включительно;
Четвертая группа – имущество со сроком полезного использования
свыше 5 лет до 7 лет включительно;
Пятая группа – имущество со сроком полезного использования свыше 7
лет до 10 лет включительно;
Шестая группа – имущество со сроком полезного использования свыше
10 лет до 15 лет включительно;
Седьмая группа – имущество со сроком полезного использования свыше
15 лет до 20 лет включительно;
Восьмая группа – имущество со сроком полезного использования свыше
20 лет до 25 лет включительно;
Девятая группа – имущество со сроком полезного использования свыше
25 лет до 30 лет включительно;
Десятая группа – имущество со сроком полезного использования свыше
30 лет.
28
Пример анализа рынка
Приложение 4
Анализ рынка жилой недвижимости в г. Липецк
Липецк является очень привлекательным местом для инвестирования в коммерческую
и жилую недвижимость. Население города на данный момент составляет около 500 тыс. человек, это второй по численности населения город Центрально-Чернозёмного региона. Благодаря тому, что Липецк до сих пор является важным центром металлургической промы шленности России и Европы, его экономика показывает стабильный рост.
Объём рынка коммерческой недвижимости в 2011 году составил 148 428 кв. м, из которых примерно половина приходилась на встроенные площади. В данный момент, аренда
коммерческой недвижимости в центре города в среднем стоит около $1300 в год, хотя в н овых торговых центрах с развитой инфраструктурой эта сумма может быть значительно
больше
В целом, стоимость жилья как на первичном, так и на вторичном рынке в Липецке
сейчас довольно быстро растёт. В первом квартале 2011 года средняя стоимость квартир в
новостройках Липецка составляла около 45000 р. за кв. м. И при всём при этом темпы роста
жилищного строительства остаются прежними. Особенно перспективным направлением является загородная недвижимость Липецка, в настоящий момент строятся несколько коттеджных посёлков, при этом стоимость квадратного метра в коттедже примерно в 2,5 раза ниже стоимости квадратного метра в квартире.
1.Внешние условия функционирования рынка жилья в 2014 году (подробное описание)
…….. Состояние рынка жилья в России в 2013 г. подобно остальным секторам экономики определялось динамикой базовых макроэкономических факторов (цена на нефть, курс
доллара, отток каптала), которая имела колебательный характер.
Цены на нефть в начале года росли (до 125 $/баррель), но в июне-июле упали до 90, и
к концу года восстановились до 107 $/баррель. Среднегодовая цена составила в 2010 году 85
$/баррель, в 2011 – 95, в 2012 – 105, в 2013 – 109 $/баррель.
Курс рубля к доллару сначала начал укрепляться (с 31,0 руб./доллар в декабре 2011 до
33,2 руб. в июне), но к концу года снова ослаб (до 30,8 руб./доллар).
Отток капитала уменьшался все 4 квартала и по итогам года составил $58,6 млрд.
(2008 - $133,7 млрд., 2009 - $52,4 млрд., 2010 – $33,6 млрд., 2011 – 80,5 млрд). Таким образом, после всплеска в 2011 году прошедший год дал уменьшение оттока капитала.
Такое поведение трех основных драйверов нашей экономики (и рынка недвижимости)
привело к тому, что два ключевых фактора следующего уровня (темпы роста доходов населения и ипотечного кредитования) имели благоприятную динамику.
Рис.1 Чистый отток капитала частного сектора ()квартальная динамика)
29
Продолжение прил. 4
2. Динамика цен на вторичном рынке жилья городов России в 2009-2014 годах. Закономерности послекризисного развития (подробное описание)
........ В течение фазы роста второго долгосрочного цикла развития рынка жилья, занявшего около 10 лет (с середины 2000 года до осени 2008 года), цены предложения на вторичном жилье в городах России выросли в 5-7 раз. В 2009 году падение цен на рынке жилья
носило повсеместный характер (см. рис. 4 и табл. 1). В 2010 году в Москве началось плавное
повышение цен (прирост 10%), но в большинстве городов выборки продолжалась колебательная стабильность. Прирост цен в номинальном выражении составил в Новосибирске –
9% (выше инфляции), в остальных городах выборки – от 7,9% (Красноярск) до 0,7% (Кемерово). Отрицательный прирост всего в трех городах - Рязань, Шахты, Нижний Новгород (от 1,2% до -2,9%). В 2011 году во всех городах выборки номинальные цены выросли, прирост
составил от 2 до 20%. В Москве рост цен составил те же 10%, в Тюмени, Екатеринбурге,
Ижевске, Ростове-на-Дону, Уфе - 10-17%, в Перми, Московской области, Нижнем Новгороде, Рязани, Ульяновске, Петербурге, Челябинске, Липецке, Кемерово, Красноярске – 6-10%,
в Стерлитамаке РБ – 20%.
В 2012 году рост продолжался, за полугодие цены выросли от 1-6% в Красноярске,
Москве, Шахтах, Петербурге, Ростове, Мособласти, Тюмени до 7-13% в Екатеринбурге, Новосибирске, Ульяновске, Рязани, Ижевске, Омске, Перми и до 22% в Стерлитамаке. Из представленных в данной работе выборки в 20 городов (включая все города Московской области
как одну территорию) исторический максимум пришелся в основном на сентябрь-ноябрь
2008 года, в отдельных городах снижение началось еще в 2007 году (Екатеринбург, Ижевск),
в некоторых – в начале 2009 года (Уфа, Ульяновск, Шахты).
Минимальное значение достигнуто в основном в ноябре-декабре 2009 года (Москва,
Петербург, Новосибирск, Рязань, Тюмень), в некоторых городах чуть ранее (Красноярск,
Пермь, Ижевск), в других – в начале-середине 2010 года (Московская область, Тверь, Ульяновск, Ростов, Омск, Стерлитамак) и даже во втором полугодии (Уфа, Кемерово, Шахты,
Ярославль).
Результаты расчетов показывают, что в период кризиса от осени 2008 года до начала
2010 года цены на вторичном рынке жилья городов России упали на 17-38% (в Москве – на
20%). К декабрю 2012 года в 8 из 20 городов исследованной выборки цены достигли докризисного уровня и превысили его: Нижний Новгород, Екатеринбург, Ярославль, Москва, Ульяновск, Барнаул, Рязань, Тюмень, Стерлитамак. Три города вплотную приблизились к докризисному уровню цен: Ростов-на-Дону, Омск, Шахты. В остальных 10-ти городах уровень цен
составляет 0,81-0,93 от докризисного.
Полученные данные регулярного мониторинга цен в городах выборки позволяют произвести исследование закономерностей послекризисного восстановительного роста цен.
Таблица 1
Изменение средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья в
характерных точках (упорядочено по степени падения после кризиса 2008 года)
город
Кемерово
Красноярск
Барнаул
Ижевск
Пермь
Тверь
и др. города
Падение от
максимума, %
38
37
37
36
32
30
Прирост от минимума,%
12.10
12.11
2
11
9
22
11
31
6
20
6
17
3
9
30
12.12
26
41
53
29
23
16
Индекс цен от максимума
12.10
12.11
0,63
0,69
0,68
0,77
0,81
0,93
0,67
0,76
0,72
0,85
0,72
0,76
12.12
0,93
0,88
1,11
0,90
0,87
0,81
Продолжение прил. 4
3. Динамика цен на первичном рынке и сопоставление с вторичным рынком (подробное описание)
…….. К декабрю 2012 года цены на первичном рынке достигли докризисного уровня
в Москве, Московской области, Тюмени и Новосибирске. В Санкт-Петербурге, Челябинске,
Рязани, Перми, Нижнем Новгороде, Ижевске индекс цен к докризисному максимуму составляет от 0,86 до 0,94.
Факторами, определяющими такую закономерность, являются прежде всего различия
в количественно-качественной структуре жилого фонда на этих рынках. Так, в Москве на
первичном рынке около половины предложения составляют квартиры в домах повышенной
комфортности (бизнес-класса и элитного класса), расположенные, как правило, в центральных и других престижных районах. В других городах подавляющее количество предложений
– в домах массового класса (эконом-класс и комфорт-класс), которые хотя и отличаются по
качеству проекта в лучшую сторону от домов старого фонда, но расположены по преимуществу в отдаленных от центра города районах, в микрорайонах с отсутствующей/неразвитой
транспортной и социальной инфраструктурой.
Важным фактором, работающим на снижение уровня цен в новостройках относительно готового жилья, являются скидки застройщиков (от 20 до 40% от предполагаемой цены
квартир после сдачи объектов в эксплуатацию) при приобретении покупателями жилья в в иде договоров долевого участия на ранних стадиях строительства (лишь в Екатеринбурге
компания «Ренова-Строй» ввела в практику продажу квартир в районе «Академический»
только после завершения строительства, и в Челябинске об этом объявила компания «Жи лстрой-9»).
Соотношение цен изменяется также во времени, в зависимости от изменения не только качества строящегося жилья, но и от состояния рынка: во время кризиса застройщики
разных регионов своей ценовой политикой по-разному реагировали на изменение спроса.
4. Динамика объема ввода жилья в РФ и регионах в 2007-2012 годах. Начало роста
(подробное описание)
В 2009 г. впервые с начала 2000 г. в России сократились объемы ввода жилья, причем
глубина падения (6,7%) превысила аналогичную величину за 2000 г., когда строительная отрасль с годовым лагом ощутила воздействие последствий кризиса 1998 года. Всего в 2009 г.
введено в эксплуатацию 701,3 тыс. квартир общей площадью 59,9 млн кв. м (рис. 7).
В 2010 г. введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 58,1 млн кв.
метров, что составило 97,0% к предыдущему году, 90,6% к 2008 году. Таким образом, в 2010
году снижение объемов ввода, вызванное инвестиционным коллапсом предыдущих лет, продолжалось.
В 2011 г. впервые с момента начала финансово-экономического кризиса отмечен прирост объемов ввода жилья (на 6,6% по сравнению с уровнем 2010 г.). Всего в 2011 г. введено
в эксплуатацию 788,2 тыс. квартир общей площадью 62,3 млн кв. м, причем прирост произошел только во втором полугодии.
В 2012 г., по данным Росстата, объем ввода жилья в РФ составил 65,2 млн кв. м (прирост 4,7%). Построено 826,8 тыс. новых квартир, что на 5,3% больше, чем в 2011 году.
На рис. 8 приведены также данные о динамике объемов ввода в 19 регионах с объемами более 1 млн кв. м в 2012 году. Суммарно в этих регионах в 2012 году введено 40,2 млн
кв. м жилья (62 % от общероссийского ввода).
В основных регионах (кроме Нижегородской, Саратовской, Ленинградской области и
Ставропольского края) снижение объемов ввода жилья произошло в 2009-2010 годах. В последние два года шло повышение объемов ввода, за исключение Москвы и Московской области (в старых границах) и Ставропольского края.
31
Продолжение прил. 4
По итогам 2012 года объемы ввода составили: Московская область - 7,3 млн, Краснодарский край - 4,3 млн, Санкт-Петербург и Тюменская область – по 2,6 млн, Татарстан –
2,4 млн, Башкортостан – 2,3 млн, Ростовская область – 2,0 млн, Свердловская область – 1,9
млн, Челябинская область - 1,7 млн, Новосибирская область, Нижегородская область и
Москва (в старых границах) – по 1,5 млн, Саратовская область и Краснодарский край – 1,2
млн, Ленинградская, Кемеровская область и Красноярский край – по 1,1 млн кв. м.
Рис. 2 Динамика цен
…….. Вывод: на рынке жилья России в 2012 году наблюдалось хоть и медленное, но
уверенное восстановление цен и объемов ввода жилья. Из 20 городов выборки 30% уже достигли докризисного уровня цен, в остальных выход на этот уровень ожидается в течение
2013 – начала 2014 года.
Состояние жилищного фонда в Липецкой области
Общий объём жилищного фонда в Липецкой области составляет 29,8 млн. квадратных
метров, в том числе:
17,88 – в городах и поселках городского типа (60%);
11,92 – в сельской местности (40%).
На муниципальный жилфонд приходится 2,7 млн.кв.метров (9,2% всего
фонда области), на частный – 26,9 млн.кв.м (90,2%), из него индивидуальный - 26,6
млн.кв.метров (89,5%). Жилищный фонд области насчитывает 565 тыс. квартир и частных
домов.
По сравнению с прошлым годом жилищный фонд увеличился на 535 тыс. квадратных
метров или 1,8 процента. Было введено в эксплуатацию 731,5 тыс. кв.метров общей площади
жилья, в то же время выведено из оборота 115,6 тыс.кв.метров.
В ветхом и аварийном состоянии находится 258 тыс. кв. метров общей площади жилых помещений или 0,9 % от всего жилищного фонда области, из него в ветхом состоянии
находится 175,44 тыс.кв.метров или 68% и 82,56 тыс.кв. метров – в аварийном состоянии или
32%. По ветхости и аварийности выбыло 115,6 тыс. кв. метров, или 44,8% всего ветхого и
аварийного жилья.
Удельный вес общей жилой площади, оборудованной коммуникациями, в Липецкой
области составил:
- водопроводом – 81,5%;
32
Окончание прил. 4
- канализацией – 80,2%;
- отоплением – 92,4%;
- горячим водоснабжением – 70,9%;
- газом – 89,7%.
Обеспеченность одного жителя общей площадью жилых помещений ежегодно растет
и на конец 2013 года составила 25,7 кв.метров, в городской местности – 24,2 кв.метров, в
сельской местности – 28,5 кв.метров.
По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Липецкой области на 1 января 2014 года, в очереди в качестве нуждающихся в
улучшении жилищных условий состояло 21,1 тыс. семей.
Из общего числа семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в улучшении
жилищных условий:
61 процент семьей ожидает квартиры 10 лет и более,
36,7 процентов - проживают в общежитиях или в коммунальных квартирах,
2,3 процента - имеют жилье в ветхом и аварийном состоянии.
В 2013 году получили жилые помещения и улучшили жилищные условия 361 семья,
что на 17 семей (4%) больше чем в 2012 году. Их удельный вес в числе семей, состоявших на
учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, составил 1,7 % (в 2008 году – 1,6%).
По состоянию на 1 января 2014 года потребность населения, проживающего на территории Липецкой области, в улучшении жилищных условий, оценивается в размере 3,06
млн.кв.м общей площади жилья, исходя из следующего:
1,6 млн.кв.м. – улучшение жилищных условий по принципу: количество членов семьи
соответствует количеству комнат в жилом помещении (квартире, индивидуальном доме),
площадь комнаты принята в размере, равном показателю обеспеченности жильем на 1 человека;
0,258 млн.кв.м. – на замену ветхого и аварийного жилищного фонда;
1,2 млн.кв.м. – на предоставление жилья гражданам, стоящим на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, из расчета предоставления 58,83 кв.м. общей площади жилья на семью по факту предоставления в 2013 г.;
Из общего числа, потребность в строительстве социального жилья оценивается в объеме 1,5 млн.кв. метров общей площади жилых помещений
для предоставления гражданам, стоящим на учете в качестве нуждающихся в
улучшении жилищных условий и проживающим в ветхом и аварийном жилье.
В соответствии с анализом социально-экономического развития Липецкой области
до 2015 года численность населения в 2011-2015 годах снизится с 1151,1 тыс. человек до
1145,6 тыс. человек, и годовая потребность во вводе жилья, исходя из 1 кв.м. на человека,
составит свыше 1,1 млн. кв.м..
Таким образом, существующие объемы жилищного строительства только на 66% удовлетворяют существующий спрос населения Липецкой области.
Анализ ситуации в жилищно-строительном комплексе Липецкой области
Несмотря на кризисные явления в последние годы в Липецкой области увеличиваются
объемы строительства и ввода в эксплуатацию жилья, наращиваются темпы ввода. С 2006 по
2013 год объемы ввода жилья увеличились в 2,4 раза: с 304,0 тыс.кв.м в 2006 году до 731,5
тыс.кв.м в 2013году. За последние пять лет рост объемов вводимого в Липецкой области жилья составил 44%. Темпы ввода в эксплуатацию жилья составляют 101-122%.
33
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение …………………………………………………………………………….
1. Общие требования к структуре курсового проекта……………………………
2. Краткое описание структуры курсового проекта………………………………
Заключение…………………………………………………………………………..
Библиографический список ………………………………………..........................
Приложение 1………………………………………………………………………..
Приложение 2………………………………………………………………………..
Приложение 3………………………………………………………………………..
Приложение 4………………………………………………………………………..
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Методические указания
к выполнению курсового проекта на тему:
«Определение инвестиционной стоимости объекта недвижимости»
по дисциплине «Экономика недвижимости»
для студентов всех форм обучения специальности
270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»
Составители: Чеснокова Елена Александровна,
Мищенко Валерий Яковлевич,
Арчакова Светлана Юрьевна
Подписано в печать 18. 11. 2014. Формат 60х84 1/16. Уч.-изд. л. 2,0
Усл.-печ. л. 2,1 Бумага писчая. Тираж 200 экз. Заказ №____.
Отпечатано: отделом оперативной полиграфии
издательства учебной литературы и учебно-методических пособий
Воронежского ГАСУ
394006 Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84
3
3
5
21
22
23
24
27
28
Документ
Категория
Без категории
Просмотров
7
Размер файла
478 Кб
Теги
недвижимость, 470, экономика
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа