close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

1895.Экономика недвижимости учеб.-метод. пособие для выполнения контр. работ по спец. 080502.65

код для вставкиСкачать
Министерство образования и науки Российской Федерации
Сибирский федеральный университет
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Учебно-методическое пособие для выполнения контрольных работ
Электронное издание
Красноярск
СФУ
2012
УДК 332.28(07)
ББК 65.224я73
Э40
Составитель: Н.В. Разнова
Э40 Экономика недвижимости: учеб.-метод. пособие для выполнения
контрольных работ [Электронный ресурс] / сост. Н.В. Разнова. –
Электрон. дан. – Красноярск: Сиб. федер. ун-т, 2012. – Систем.
требования: PC не ниже класса Pentium I; 128 Mb RAM; Windows 98/XP/7;
Adobe Reader V8.0 и выше. – Загл. с экрана.
Учебно-методическое пособие включает рабочую программу курса,
охватывающую комплекс вопросов, необходимых для освоения данной
дисциплины, варианты контрольных работ по основным темам дисциплины,
перечень контрольных вопросов, которые помогут студентам подготовиться
к зачету.
Предназначено для студентов экономических специальностей заочной
формы обучения, которые в соответствии с учебным планом должны
выполнить контрольную работу по дисциплине «Экономика недвижимости».
УДК 332.28(07)
ББК 65.224я73
© Сибирский
федеральный
университет, 2012
Учебное издание
Подготовлено к публикации редакционно-издательским
отделом БИК СФУ
Подписано в свет 25.04.2012 г. Заказ 7519.
Тиражируется на машиночитаемых носителях.
Редакционно-издательский отдел
Библиотечно-издательского комплекса
Сибирского федерального университета
660041, г. Красноярск, пр. Свободный, 79
Тел/факс (391)206-21-49. E-mail rio@sfu-kras.ru
http://rio.sfu-kras.ru
2
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ………………………………………………………………………… 4
1. РАБОЧАЯ ПРОГРАММА КУРСА «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ» …5
2. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ К КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЕ………………8
2.1. Оценка стоимости объекта недвижимости сравнительным
методом……………………………………………………………………….............8
2.2.Затратный подход к оценке стоимости объекта недвижимости…………….14
2.3. Износ объектов недвижимости ……………………………………...............16
2.4. Расчет величины износа объектов недвижимости ………………………….17
2.5. Доходный подход к оценке стоимости объекта недвижимости…...............21
2.6. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта
……………………………………………………………………………………….23
3. СОДЕРЖАНИЕ ВАРИАНТОВ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ ………………...24
Библиографический список……………………………………………….............37
3
ВВЕДЕНИЕ
Становление и развитие рыночных отношений в экономике России
связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в
качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые,
административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того,
объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи,
квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления.
Недвижимость как экономическая категория представляет собой
созданные трудом человека объекты различного назначения, жестко
привязанные к земле и обладающие стоимостью. Переход к рыночным
отношениям, связанный с появлением собственников средств производства,
немыслим без развития рынка недвижимости, являющегося существенной
составляющей в любой национальной экономике.
Рынок недвижимости, в свою очередь, являясь частью инвестиционного
рынка, имеет уникальные возможности и особенности. Он представляет собой
сферу вложения в объекты недвижимости и систему экономических
отношений, которые возникают при расширенном воспроизводстве. Рынок
недвижимости в России находится в стадии формирования. Его развитие
отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка
являются: отсутствие системной законодательной базы в этой сфере,
нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной
деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости.
Эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях
современной России – это перспективное направление, требующее
дальнейшего изучения, систематизации и развития.
Экономика недвижимости представляет собой систему отношений,
возникающих в процессе операций с недвижимым имуществом.
Предметом экономики недвижимости является - изучение теории и
практики проведения операций с недвижимостью, изучение организации и
функционирования хозяйственного механизма в этой области деятельности.
Основная задача курса заключается в ознакомлении студентов с
базовыми понятиями в области экономики недвижимости, с принципами и
методами оценки недвижимости.
Одним из элементов учебного процесса студентов заочной формы
обучения при изучении дисциплины «Экономика недвижимости», является
контрольная работа. Контрольная работа представляет собой одну из
основных форм самостоятельной работы студентов безотрывной формы
обучения.
Цель контрольной работы - закрепление теоретических знаний и
приобретение практических навыков в области экономики и оценки
недвижимости.
4
1. РАБОЧАЯ ПРОГРАММА КУРСА «ЭКОНОМИКА
НЕДВИЖИМОСТИ»
Тема 1 - Предмет и задачи курса
Предмет и основные задачи курса «Экономика недвижимости». Объект
изучения. Место курса «Экономика недвижимости» в системе экономических
наук. Значение курса в условиях рыночной экономики.
Тема 2 - Рынок недвижимости как часть финансового рынка
Понятие недвижимости. Определение рынка недвижимости, как части
финансового рынка. Рынок недвижимости, как система экономических
отношений. Особенности рынка недвижимости. Основные ограничения
формирования и развития рынка недвижимости на современном этапе в России.
Тема 3 - Основные категории недвижимости
Классификация объектов недвижимости: по группам финансовых
активов, по методу «дерева признаков», по категориям. Характеристика
отдельных объектов недвижимости. Земельный участок как объект
недвижимости: право собственности, сервитут. Жилое помещение как объект
недвижимости. Нежилое помещение как объект недвижимости. Предприятие
как объект прав собственности. Лесной фонд как объект недвижимости: права
собственности. Государственная регистрация объектов недвижимости.
Формирование объекта недвижимости, присвоение кадастрового номера,
выдача свидетельства о собственности (или других правах) как этапы процесса
регистрации объектов недвижимости. Кадастровое дело.
Тема 4 - Система управления недвижимостью
Структура управления недвижимостью. Функции системы
управления недвижимостью (маркетинговый подход). Критерий эффективности
управления недвижимостью. Принципы управления недвижимостью.
Механизм управления недвижимостью.
Тема 5 - Виды стоимости объектов недвижимости
Понятие оценки недвижимости. Проблемы выбора видов стоимости для
проведения оценочных расчетов. Цена объекта недвижимости. Стоимость
объекта недвижимости. Рыночная стоимость. Стоимость в использовании
(потребительская стоимость). Инвестиционная стоимость. Восстановительная
5
стоимость. Стоимость замещения. Страховая стоимость. Стоимость для целей
налогообложения. Ликвидационная стоимость.
Тема 6 - Основные принципы оценки объектов недвижимости
Принципы, основанные на представлениях пользователя: принцип
полезности, принцип замещения, принцип ожидания. Принципы, связанные с
объектами недвижимости: принцип остаточной продуктивности земли,
принцип
предельной
продуктивности,
принцип
возрастающей
и
уменьшающейся доходности, принцип сбалансированности, принцип
оптимальных величин, принцип оптимальной сбалансированности, принцип
оптимального разделения и имущественных прав. Принципы, связанные с
рыночной средой: принцип зависимости, принцип соответствия, принцип
спроса и предложения, принцип конкуренции, принцип изменения. Принципы
наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости.
Тема 7 - Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Субъективные факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
Объективные факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
Экономические факторы: макроэкономические и микроэкономические.
Тема 8 - Процесс оценки объектов недвижимости
Основные стадии оценки стоимости объектов недвижимости. Постановка
вопроса об оценке как стадия оценки стоимости объектов недвижимости.
Определение объекта недвижимости. Определение прав собственности.
Предмет оценки. Цель оценки. Функция и дата оценки. Формирование группы
экспертов оценщиков. Отбор информации, как стадия оценки стоимости
недвижимости. Общая информация. Специфическая информация. Анализ
информации как стадия оценки стоимости объектов недвижимости. Способы
анализа информации. Расчет стоимости с помощью различных методов и
выбор одной оптимальной величины стоимости. Область применения
затратного подхода для оценки недвижимости. Доходный способ оценки
объектов
недвижимости.
Сравнительный
способ оценки
объектов
недвижимости. Прямые способы оценки объектов недвижимости. Косвенные
способы оценки объектов недвижимости. Статистические и экспертные
способы оценки объектов недвижимости. Подготовка отчета и заключение об
оценке как стадия процесса оценки недвижимости.
6
Тема 9 - Основные методы оценки объектов недвижимости
Затратный метод оценки, его сущность. Области применения метода.
Общая схема определения стоимости объектов недвижимости. Определение
стоимости объектов недвижимости методом сравнительной единицы,
поэлементным способом расчета, сметным способом расчета, индексным
способом. Определение физического износа зданий и сооружений экспертным
методом, стоимостным методом, нормативным методом и методом расчета
срока жизни здания. Метод сравнения продаж, его сущность. Области
применения метода. Общая схема определения недвижимости методом
сравнения продаж. Определение величины поправок методом анализа парных
продаж, регрессионным анализом, методом расчета стоимости элемента, для
которого необходима поправка. Метод капитализации дохода при оценке
недвижимости. Прямая капитализация. Методика расчета чистого дохода.
Методы расчета коэффициента капитализации. Прямая капитализация. Метод
связанных инвестиций заемного и собственного капитала. Метод связанных
инвестиций земли и здания. Кумулятивный метод расчета коэффициента
капитализации. Расчет дисконтированных денежных потоков.
Тема 10 - Особенности оценки земельных участков
Отбор информации для определения стоимости земельных участков.
Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков: по
сопоставимым продажам; метод соотнесения (переноса); метод капитализации
земельной ренты; техника остатка для земли; метод развития земельного
участка.
Тема 11 - Основные операции с недвижимостью и особенности
оценки отдельных объектов недвижимости
Сделки с недвижимостью в жилищной сфере. Купля – продажа. Купля –
продажа с условиями. Дарение, залог и аренда. Договор безвозмездного
пользования. Право собственности на жилье. Кондоминиум. Титульное
страхование. Титульное страхование. Определение стоимости квартир.
Основные сделки на рынке офисов. Аренда как основной вид сделки. Оценка
стоимости гостиниц. Основные факторы, влияющие на стоимость гостиниц.
Оценка объектов незавершенного строительства и ликвидируемых
предприятий. Подрядные торги. Оферта. Оценка стоимости предприятия при
слиянии и поглощении. Синергизм. Оценка участников лесного фонда. Аренда.
Недра. Права пользования недрами. Права и обязанности пользователя. Виды
платежей за пользование недрами. Операции с земельными участками. Плата за
землю: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Оценка
инвестиционных проектов. Ипотека и ипотечное кредитование: Понятие
7
ипотеки. Основные формы ипотеки. Особенности ипотеки отдельных объектов
недвижимости: ипотека земельных участков, ипотека предприятий, ипотека
жилых домов и квартир. Источники ипотечного кредитования. Условия
ипотечного кредитования. Ограничение на величину ссуд. Анализ
использования ипотечных кредитов.
2. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ
КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ
Традиционно
для
определения
стоимости
недвижимости
используются три подхода к оценке: сравнительный, затратный,
доходный. В результате применения этих подходов получаются три
различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании
которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости
объекта оценки.
2.1. Оценка стоимости объекта недвижимости сравнительным
методом
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости,
основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении
которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является
наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного
рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является
специализированным либо обладает исключительными выгодами или
обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение
этого подхода нецелесообразным.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на
информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и
сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами, путем внесения поправок,
учитывающих различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это
позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал
теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.
Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о
том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает
рыночную стоимость. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости
основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным, а в силу
того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его
еще называют рыночным. Основополагающим принципом сравнительного
подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что
при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не
8
заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости
аналогичной полезности.
Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта,
которые определяют его назначение, возможность и способы использования, а
также размеры дохода от владения им, сроки и вероятность получения этого
дохода. Полезность учитывает также наличие и иных позитивных факторов,
вытекающих из владения, пользования и распоряжения объектом, таких как,
например, престижность. Полезность является следствием всей совокупности
свойств объекта, а также условий сделки с данным объектом. Основные этапы
оценки недвижимости сравнительным подходом:
1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка
недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный
объект. Выявляются объекты недвижимости наиболее сопоставимые с
оцениваемым, которые были проданы недавно.
2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектаманалогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог
сравнивается с оцениваемым.
3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых
объектов.
4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены
объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости
объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
На первом этапе оценки недвижимости сравнительным подходом при
изучении состояния рынка недвижимости и тенденций его развития,
проводится его сегментирование и определяется, к какому сегменту рынка
относится оцениваемый объект. Затем в этом сегменте по определенным
критериям выявляются объекты, которые наиболее сопоставимы с
исследуемым - объекты-аналоги.
Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка на секторы
(сегменты). Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты и
субъекты. Объекты должны быть сходными по назначению использования,
качеству, передаваемым правам, местоположению. Субъекты должны быть
сходными
по
платежеспособности,
возможностям
финансирования,
инвестиционной мотивации. Сопоставимые объекты должны относиться к тому
же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый объект. Сделки с ними
должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.
Срок экспозиции - это период времени, начиная с момента (даты)
представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до
момента (даты) совершения сделки с ним. Таким образом, это время, которое
объект должен находиться на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок
экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой
степени от качества объектов.
9
В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный
покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему
обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Имеющиеся
различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными
особенностями,
сглаживаются
путем
проведения
соответствующей
корректировки данных. Основными критериями при выборе сопоставимых
объектов (аналогов) являются:
− права собственности на недвижимость;
− условия финансирования;
− условия и время продажи;
− местоположение;
− физические характеристики.
Единицы сравнения. Поскольку объекты часто различаются по размеру и
числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов
с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями;
поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю.
Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица (цена за кв.
м.), либо экономическая. Различными сегментами рынка недвижимости
используются различные единицы сравнения (табл. 1).
Таблица 1 - Единицами сравнения объектов рынка недвижимости
Единицы сравнения земли
Единицы сравнения застроенных участков:
1.Цена за 1 га;
1.
Цена за l кв. м. общей площади.
2.Цена за сотку;
2.
Цена за 1 кв. м. чистой площади,
3.Цена за 1 фронтальный метр:
4.Цена за 1 кв. м.
подлежащей сдаче в аренду.
3.
Цена за 1 куб. м.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на
основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой
рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.
Классификация и суть поправок. Разные способы расчета и внесения
корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и
сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки
следующим образом: процентные и стоимостные (денежные).
Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены
продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент,
отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и
оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если
оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего
вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене
сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент. К процентным
поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ,
время продажи, транспортную доступность и пр.
10
Стоимостные поправки:
– денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица
плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на
определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках
объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная,
если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к
цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.
К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести
поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные
статистическими методами.
– денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в
целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в
характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения по
использованию положительных или отрицательных поправок подобны
рассуждениям в пункте «а».
К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в
целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных
улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).
Расчет и внесение поправок. Для расчета и внесения поправок
применяются множество различных методов, среди которых можно выделить
следующие:
– методы, основанные на анализе парных продаж;
– экспертные методы расчета и внесения поправок;
– статистические методы.
Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа
двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением
одного параметра (например - местоположения), наличием которого и
объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать
поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для
корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объектааналога на этот параметр.
Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных
методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет
субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект
хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и
внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать
достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о
процентных различиях.
Статистические методы расчета поправок. При оценке недвижимости
методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на
различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается
11
относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать
такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ,
следует вводить как можно меньше корректировок на различия в
характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается
поправок на физические различия (в частности поправки на масштаб).
Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в
допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта
недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод
трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка
недвижимости,
т.к.
предполагает
анализ
большого
количества
репрезентативных выборок из базы данных.
Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи. В этом
случае в качестве единиц сравнения следующие единицы сравнения:
− валовой рентный мультипликатор (ВРМ);
− общий коэффициент капитализаций (ОКК).
Валовой рентный мультипликатор, представляет собой - отношение
продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к
действительному валовому доходу (ДВД). Для применения ВРМ необходимо:
а) оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта;
б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене
продажи по сопоставимым продажам аналога;
в) умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по
формуле:
Цоб = Др х ВРМ = Др х Ца : ПВД ,
(1)
где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта; Др - рентный
доход от оцениваемого объекта; ВРМ - валовой рентный мультипликатор; Ца цена продажи сопоставимого аналога; ПВД - потенциальный валовой доход.
ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом
оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены
фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены
указанные различия.
Общий коэффициент капитализации. При использовании общего
коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи
оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:
– подбор сопоставимых (в т.ч. по степени риска и доходам) продаж в
данном сегменте рынка недвижимости;
– общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением
чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной
цене:
Ккап = ЧОДа : Ц ,
(2)
12
где, Ккап - коэффициент капитализации; ЧОДа - чистый операционный
доход аналога; Ца - продажная цена аналога.
Далее, вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться
формулой:
Цоб = ЧО ×Доб: Ккап,
(3)
где Цоб - вероятная цена объекта оценки; ЧОДоб - чистый операционный
доход объекта оценки; Ккап - коэффициент капитализации, рассчитанный из
рыночных данных по сопоставимым аналогам.
Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости
является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой
величины стоимости оцениваемого объекта, при этом необходимо:
1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по
сопоставимым продажам и их скорректированные величины.
2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых
продаж путем расчета средневзвешенной величины.
Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться
вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть
округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае. Таким
образом, на основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо
получить скорректированные цены.
Скорректированная цена – это цена продажи объекта сравнения после ее
корректировки на различия с объектом оценки.
Основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов:
правило 1– внесение корректировок осуществляется от объекта
сравнения к объекту оценки;
правило 2 –
если сравниваемый объект хуже оцениваемого,
корректировки положительные (в долях больше 1), если лучше
отрицательные (меньше 1);
правило3 – каждая корректировка применяется к предыдущей
скорректированной цене.
Расчеты следует вести с точностью до сотых.
Для согласования скорректированных цен в целях получения единой
величины стоимости желательно расставить весовые коэффициенты. Чем
меньше корректировок внесено в цену продажи аналога, тем выше весовой
коэффициент, придаваемый скорректированной цене этого объекта. Сумма
весовых коэффициентов равна 1. Для расчета весового коэффициента можно
применять метод расстановки приоритетов [10], метод иерархий и др. При
согласовании скорректированных цен очень похожих продаж допускается
анализ простейших статистических показателей: среднеарифметического
значения скорректированных цен, моды и медианы.
Мода - наиболее часто встречающее значение в числовом ряду.
Например, имеется несколько скорректированных цен сопоставимых продаж:
13
200, 220, 180, 200, 210. Следовательно, модальное значение = 200.
Медиана - середина ранжированного числового ряда. Например,
расположим рассмотренный выше числовой ряд в порядке возрастания: 180,
200, 200, 210, 220. Следовательно, медианное значение = 200 (третье значение с
обоих концов ранжированного числового ряда).
При анализе вышеперечисленных показателей необходимо учесть, что на
значение среднеарифметического могут повлиять разбросы крайних значений.
2.2. Затратный подход к оценке стоимости объекта недвижимости
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта
недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для
восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.
Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому
предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости
больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей
полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая
стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется по формуле:
Соб = Суз + Свс - Сиз
(4)
где С об - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным
подходом, тыс. руб.; Суз - стоимость земли, тыс. руб.; Свс - стоимость нового
строительства улучшений, тыс. руб. ; Сиз - накопленный строением износ, тыс.
руб.
Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из
следующих этапов:
1. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
2. Оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения)
оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской
прибыли.
3. Расчет выявленных видов износа.
4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки
восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением
полученной величины на стоимость земельного участка.
Определение стоимости участка земли, входящего в состав
оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении
его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от
застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие
методы: метод сравнения продаж; метод распределения; метод выделения;
метод разбивки на участки; техника остатка для земли; капитализации
чистой земельной ренты.
14
Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации
является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными
элементами сравнения для земли являются: права собственности; условия
финансирования; условия продажи; условия рынка; месторасположение;
физические характеристики; доступные коммунальные услуги; условия
зонирования; наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке
земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену
каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости,
определяющих диапазон стоимости.
Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа
недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли
и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых
улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное
использование земли.
Метод выделения является разновидностью метода распределения.
Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием
стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки
загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и
достаточно легко определяется. Метод применяется при отсутствии
информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.
Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка
участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее
эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения
участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и
наиболее эффективного использования земли. Издержки на улучшение
включают: расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; расходы по
устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; налоги, страховка,
заработная плата ИТР; расходы на маркетинг; прибыль и накладные расходы
подрядчика; прибыль предпринимателя.
Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о
продажах свободных участков земли.
Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе
добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между
всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого
на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к
земельному участку. Если оценивается земельный участок, сданный в аренду,
то его стоимость можно определять через капитализацию чистого
операционного дохода, путём его деления на норму денежного потока,
называемую общим коэффициентом капитализации. [1] При этом в качестве
чистого операционного дохода используют арендную плату.
Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения)
оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства
прямых и косвенных издержек (табл. 2).
15
Таблица 2- Виды прямых и косвенных издержек
Прямые
затраты
непосредственно
-
затраты,
связанные
со сопутствующие,
строительством,
1.
Стоимость
Стоимость
строительных
1.
но
не
-
расходы,
относящиеся
2.
на
подготовку
Затраты на проектные и
изыскательские работы.
3. Основную заработную плату
строительных рабочих.
3.
Прочие затраты и работы.
4.
Содержание
дирекции
надзор)
строящегося
4. Стоимость временных зданий, (технический
сооружений и инженерных сетей.
Затраты
территории строительства.
эксплуатации
строительных машин и механизмов.
предприятия (учреждения).
5. Прибыль и накладные расходы
подрядчика.
затраты
непосредственно к строительству
материалов, изделий и оборудования.
2.
Косвенные
5.
Затраты на авторский надзор
и другие виды косвенных издержек.
Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из
двух способов: пересчетом известной величины сметной стоимости
строительства
с
применением
индексов
и
путем
составления
восстановительной сметы на объект оценки. Значения косвенных издержек, как
правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.
Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель
ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение
прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.
2.3 . Износ объектов недвижимости
Износ
- это уменьшение стоимости объекта недвижимости,
обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а
стоимостным выражением износа является обесценение.
Накопленный (совокупный) износ объекта оценки - совокупность всех
возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности
объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения
потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости
(обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации
объекта
постепенно
ухудшаются
параметры,
характеризующие
конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное
16
соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с
жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости
оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной
среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.
Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного
термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа).
Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих
рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату. Таким
образом, учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь
воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода)
для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.
Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни
объекта. Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в
течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания
соответствует определенным критериям (конструктивная надежность,
физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта
закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий.
Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Хронологический
возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в
эксплуатацию до даты оценки. Экономическая жизнь (ЭЖ) - время
эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период
проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая
жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести
доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в
данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже
не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического
возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату
оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого
объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный
возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или
меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания
эффективный возраст, как правило, равен хронологическому. Оставшийся срок
экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до
окончания его экономической жизни. Субъективность определения таких
показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от
оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.
2.4. Расчет величины износа объектов недвижимости
Для определения величины накопленного износа использую следующие
методы: метод сравнения продаж; бухгалтерский; метод разбивки. [1]
17
Метод сравнения продаж основан на определении величины
накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и
стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных
о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли
является необходимым условием. В стоимостном выражении совокупный износ
представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной
ценой оцениваемого объекта:
Сиз = Суз + Свс - Соб,
(5)
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех
видов износа, к которым относят: устранимый и неустранимый физический
износ; устранимый и неустранимый функциональный износ; внешний износ.
Устранимый (исправимый) износ - это износ, устранение которого
физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые
затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению
стоимости объекта в целом. Неустранимый (неисправимый) износ - это износ,
устранение которого либо физически не возможно либо экономически
нецелесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного
вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.
Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при
строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием
природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта
недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).
Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
экспертный (нормативный); стоимостной; метод расчета срока жизни
здания.
Экспертный метод расчета физического износа основан на создании
дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных
элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным,
но и наиболее трудоемким. Физический износ здания определяется следующим
образом:
( 6)
где, Fф - физический износ здания, (%); Fi - физический износ i-го
конструктивного элемента, (%); Li - коэффициент, соответствующий доле
восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей
стоимости здания; n - количество конструктивных элементов в здании.
18
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов
и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по
укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий,
утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и
систем, не имеющих утвержденных показателей - по их сметной стоимости.
Стоимостной метод расчета физического износа основан на
предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается
соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий,
устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их
восстановительной стоимостью.
Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том,
что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной
стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом
(ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):
(7)
Определение величины физического износа состоит из нескольких
последовательных этапов:
1. Определение величины исправимого физического износа.
2. Определение величины неисправимого физического износа в
короткоживущих элементах.
3. Определение величины неисправимого физического износа в
долгоживущих элементах.
Определение величины исправимого физического износа осуществляется с
использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического
износа. Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление
которых в настоящее время практически невозможно или экономически
нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности
между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой
устранимого физического износа. Для целей расчета износа элементы
сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на
долгоживущие и короткоживущие. У долгоживущих элементов ожидаемая
остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего
сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную
экономическую жизнь, чем все сооружение.
Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих
элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между
полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой
исправимого износа элемента умножают на отношение действительного
возраста к общей физической жизни элемента. При этом общая физическая
жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим
периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных
характеристик.
19
Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих
элементах используют также метод расчета срока жизни здания. В этом случае,
величину исправимого физического износа и суммы восстановительной
стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом
вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и
полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или
замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение
действительного возраста к общей физической жизни здания.
Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа
основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по
долговечности.
Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что
объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его
функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемнопланировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности,
комфортности и другим функциональным характеристикам.
Различают
следующие виды функционального износа: исправимый (если дополнительно
полученная стоимость превышает затраты на восстановление) и неисправимый
(если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на
восстановление). Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью
его исправления и вызывается недостатками, требующими добавления, замены
или модернизации элементов, а также «сверхулучшений». Недостатки,
требующие добавления элементов - элементы здания и оборудование, которых
нет в существующем здании, и без которых оно не может соответствовать
современным эксплуатационным стандартам. Количественным измерителем
исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих
добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых
добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений,
если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще
выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным
эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены
или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с
учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс
стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых
элементов. «Сверхулучшения» - элементы здания и оборудование, которые есть
в существующем здании и наличие которых в настоящее время неадекватно
современным эксплуатационным стандартам. Исправимый функциональный
износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная
стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс
стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место. Если
20
стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении
исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности.
Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости
определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость
исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.
Неисправимый функциональный износ вызывается недостатками за счет
позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть, а также
недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых
быть не должно и «сверхулучшениями». Неисправимый функциональный износ
за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется
как
чистая
потеря
дохода,
относящаяся
к
этому
недостатку,
капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость
этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.
Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит
от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за
основу. Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые
включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно,
измеряется как текущая стоимость нового, минус, относящийся физический
износ, минус стоимость добавленного (т. е. настоящая стоимость
дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).
Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное
негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды:
рыночной
ситуации,
накладываемых
сервитутов
на
определенное
использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и
законодательных решений в области налогообложения и т. п.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних
воздействий. При наличии достаточного количества данных, второй подход
более предпочтителен.
Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь
дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь,
приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для
зданий. Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой
информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным
продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются
друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки
экономическим износом.
2.5. Доходный подход к оценке стоимости объекта недвижимости
Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость
недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или
21
будущая продажа объекта с учетом риска. Для определения стоимости
оцениваемого помещения в данной контрольной работе применяется метод
прямой капитализации. Основные условия применения метода прямой
капитализации: период поступления дохода стремится к бесконечности,
величина дохода постоянна, не учитываются первоначальные инвестиции.
Расчет выполняется по формуле:
Сдп = ЧОД / СК,
(5)
где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением
доходного подхода, тыс. руб., ЧОД - чистый операционный доход от
оцениваемого нежилого помещения за один год после даты оценки, тыс. руб.,
СК - ставка капитализации (Приложение 1).
Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и
действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – это максимальный доход,
который способен приносить оцениваемый объект недвижимости.
Определяется путем прогнозирования суммы ожидаемых поступлений от
объекта при 100 %-ной загрузке площадей на основе собранных данных об
источниках и величине валового дохода за предшествующие дате оценки
период по объекту оценки и аналогам. ПВД определяется по формуле:
ПВД = Пнп * А * n ,
(6)
где А - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое
помещение, тыс. руб. / м. кв. в месяц, n - количество месяцев в периоде, за
который определяется ПВД.
Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная
потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и
неплатежей. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по
формуле:
ДВД = ПВД - У1 - У2,
(7)
где У1 - убытки от недозагрузки помещений, тыс. руб.; У2 - убытки от
неплатежей, тыс. руб.
Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хроническими,
так и между сменой арендаторов. Для оценки потерь от недозагрузки объекта и
недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий
продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным
уровнем управления.
Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную
устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от
22
оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и
резервов, определяется по формуле:
ЧОД = ДВД – Р ,
(8)
где, Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс. руб.
Расходы арендодателя включают: расходы на управление объектом;
налог на имущество взимаемый от стоимости нового строительства
оцениваемого помещения с учетом износа; расходы на страхование, в % от
стоимости нового строительства без учета износа; плату за землю; резервы
(расходы на замещение) в % от стоимости нового строительства без учета
износа; эксплуатационные расходы и пр.
Физические лица – собственники жилых домов, квартир, дач, гаражей и
иных строений и сооружений уплачивают налог на имущество физических лиц,
который относится к местным налогам. На основе расчетов чистого
операционного дохода и ставки капитализации определяется стоимость
оцениваемого нежилого помещения доходным подходом.
2.6. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости
объекта
После определения стоимости недвижимости тремя подходами к
оценке, необходимо осуществить согласование, то есть сведение полученных
стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта. При этом
следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые
стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается
базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов.
Результаты оценки одного и того же объекта различными подходами к
оценке могут отличаться в среднем на 20-50%. Для каждого из подходов к
оценке выбирается "вес". При этом учитывается:
− значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации;
− соответствие целям оценки;
− достоверность и достаточность используемой для анализа
информации;
− соответствие оцениваемому типу использования недвижимости;
− преимущества, недостатки подходов к оценке.
Например (не повторять!):
− анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном
количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода
сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и
составит 50 %;
− затратному подходу присвоен наименьший коэффициент (10%) по
той причине, что на строительство объекта требуется много времени, а так же
23
возможно несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта
недвижимости затратам на новое строительство аналога;
− оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако
использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны,
поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у
сравнительного подхода и принимается равным 40%.
− рыночная стоимость определяется как средневзвешенная величина,
итоговый результат округляется.
Внимание! Повторение обоснований, приведенных в данном примере, не
допускается. Весовые коэффициенты выбираются самостоятельно.
3. СОДЕРЖАНИЕ ВАРИАНТОВ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ
Вариант 1 - Понятие, основные признаки и место недвижимого
имущества в рыночной системе.
Задача 1. Определить затратным подходом стоимость дома площадью
150 кв. м. Стоимость строительства дома со всеми затратами составила 400 у. д.
е. за кв. м, общий физический износ дома составляет 12 000 у. д. е., устранимый
функциональный износ - 2 000 у. д. е., неустранимый функциональный износ 3 000 у. д. е. Стоимость земельного участка из анализа сопоставимых продаж 45 000 у. д. е.
Задача 2. Используя сравнительный (рыночный) подход к оценке
недвижимости, оцените стоимость двухэтажного офисного здания в центре
города площадью 300 кв. м, если известно, что аналогичное двухэтажное
офисное здание на окраине города площадью 300 кв. м было продано за 456 500
у. д. е. Из анализа сопоставимых продаж была выявлена следующая парная
продажа: одноэтажное офисное здание в центре города площадью 200 кв. м
было продано за 346 000 у. д. е., одноэтажное офисное здание на окраине
города площадью 200 кв. м было продано за 317 500 у. д. е.
Вариант 2 - Основные характеристики и классификация объектов
недвижимости.
Задача 1. Используя доходный подход, определить стоимость объекта
недвижимости, если известна следующая информация. Объект оценки общежитие на 200 мест. В течение года загрузка общежития составляет в
среднем 85 %, стоимость одного койко-места составляет 150 у. д. е. в месяц.
Операционные расходы составляют 49 000 у. д. е. в год. Коэффициент
капитализации составляет 11,5 %.
Задача 2. Используя сравнительный (рыночный) подход к оценке
недвижимости, оцените стоимость двухэтажного офисного здания на окраине
города площадью 300 кв. м, если известно, что аналогичное двухэтажное
офисное здание в центре города площадью 300 кв. м было продано за 456 500 у.
д. е. Из анализа сопоставимых продаж была выявлена следующая парная
продажа: одноэтажное офисное здание в центре города площадью 200 кв. м
24
было продано за 346 000 у. д. е., одноэтажное офисное здание на окраине
города площадью 200 кв. м было продано за 303 000 у. д. е.
Вариант 3- Категории земель, земельные участки и их потребительские
свойства.
Задача 1. Используя затратный подход, определить стоимость дома
площадью 150 кв. м. Стоимость строительства дома со всеми затратами
составила 400 у. д. е. за кв. м, устранимый физический износ дома составляет 7
000 у. д. е., неустранимый физический износ - 4 000 у. д. е., общий
функциональный износ - 3 000 у. д. е. Стоимость земельного участка из анализа
сопоставимых продаж - 42 000 у. д. е.
Задача 2. Используя доходный подход, определить стоимость объекта
недвижимости, если известна следующая информация. Объект оценки открытая автостоянка на 50 машино-мест, аренда одного машино-места
составляет 300 у. д. е. в месяц, операционные расходы составляют 40 000 у. д. е.
в год. Среднее значение коэффициента капитализации для открытых
автостоянок составляет 7,5.
Вариант 4 - Основные фонды как объекты недвижимости, их сущность,
состав, назначение, показатели эффективности использования.
Задача 1. Определить общую стоимость оцениваемого затратным
подходом объекта, находящегося на участке площадью 10 соток, если
стоимость одной сотки в данном районе составляет 4 000 у. д. е., полная
стоимость воспроизводства объекта составляет 105 000 у. д. е., а общий
физический износ объекта оценивается в 25 %, общий функциональный износ в 5 %.
Задача 2. Используя сравнительный (рыночный) подход к оценке
недвижимости, оцените стоимость одноэтажного офисного здания площадью
450 кв. м, в котором выполнен косметический ремонт, если известно, что
аналогичное одноэтажное офисное здание, в котором требуется косметический
ремонт, площадью 450 кв. м было продано за 566 000 у. д. е. Из анализа
сопоставимых продаж была выявлена следующая парная продажа: двухэтажное
офисное здание с косметическим ремонтом площадью 550 кв. м было продано
за 867 000 у. д. е., двухэтажное офисное здание, которому требуется
косметический ремонт, площадью 550 кв. м было продано за 617 000 у. д. е.
Вариант 5- Время жизни, износ и амортизация объектов недвижимости.
Задача 1. Определить общую стоимость оцениваемого затратным
подходом объекта, находящегося на участке площадью 100 кв. м, если
стоимость одного кв. м в данном районе составляет 100 у. д. е., стоимость
затрат на строительство аналогичного объекта составляет: стройматериалы - 83
000 у. д. е., разработка проекта и сметы - 12 500 у. д. е., выполнение
строительных работ - 97 500 у. д. е., а общий износ объекта оценивается в 25 %.
Задача 2. Определите общую ставку капитализации для вложения
денежных средств в объект недвижимости, если известна следующая
информация. Заемные средства составляют 40 % в общей сумме вложения,
25
ставка капитализации для собственных средств - 18 % , а ипотечная постоянная
- 22 % годовых.
Вариант 6 - История развития отечественного рынка недвижимости.
Задача 1. Используя доходный подход, определить стоимость объекта
недвижимости, если он будет приносить чистый операционный доход в 5 000 у.
д. е. в течение 4 лет. В конце этого периода он будет продан за 120 000 у. д. е.
Ставка дисконтирования - 12 % годовых.
Задача 2. Известна следующая рыночная информация по рыночным
продажам загородных коттеджей (табл. 3):
Таблица 3 - Информация по рыночным продажам загородных коттеджей.
Сопоставимые характеристики
Площадь, кв. м
Сад
Гараж
Цена продажи, у. д. е.
Объекты аналоги
1
150
Есть
Есть
32 000
2
150
Есть
Нет
30 000
3
200
Есть
Есть
45 000
4
200
Нет
Нет
40 000
Используя метод анализа парных продаж, определить:
1. Корректировку на разницу в площади 50 кв. м.
2. Корректировку на наличие сада.
3. Корректировку на наличие гаража.
Вариант 7- Характеристика рынка недвижимости в России: определение,
основные элементы, функции, виды рынков недвижимости.
Задача 1. Определить затратным подходом стоимость отдельно стоящего
офисного здания площадью 350 кв. м, если известно, что стоимость строительства 1 кв. м аналогичного здания составляет 600 у. д. е. Нормативный срок
службы здания составляет 50 лет, хронологический возраст - 30 лет, эффективный возраст - 25 лет. Стоимость земельного участка, на котором находится
здание, 163 000 у. д. е.
Задача 2. Известна следующая рыночная информация по рыночным
продажам.
Таблица 4 - Информация по рыночным продажам загородных
коттеджей
Сопоставимые
характеристики
1
Площадь, кв. м
Паровое отопление
Погреб
Цена продажи, у. д. .
150
Есть
Нет
30 000
2
Объекты аналоги
3
150
Есть
Есть
33 000
250
Нет
Нет
40 000
Используя метод анализа парных продаж, определить:
1. корректировку на разницу в площади 100 кв. м.
2. корректировку на наличие парового отопления.
3. корректировку на наличие погреба.
26
4
250
Есть
Есть
44 000
Вариант 8 - Аренда недвижимости, экономический механизм и правовые
основы.
Задача 1. Определить затратным подходом стоимость здания, если
известно, что его восстановительная стоимость составляет 550 000 у. д. е.,
износ фундамента, стен и несущих конструкций (60 % восстановительной
стоимости) составляет 25 %; кровли, дверей и окон (15 % восстановительной
стоимости) - 40 %; инженерного оборудования (25 % восстановительной
стоимости) - 70 %. Стоимость земельного участка, на котором находится
здание, составляет 55 000 у. д. е.
Задача 2. Используя доходный подход, оценить четырехзвездочную
гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит
годовой чистый операционный доход 1 300 000 у. д. е. Имеется информация о
недавней продаже аналогичной гостиницы, которая была продана за 8 400 000
у. д. е., ее использование приносит годовой чистый операционный доход 1 000
тыс. у. д. е.
Вариант 9 - Субъекты и профессиональные участники рынка
недвижимости и их взаимоотношения.
Задача 1. Используя доходный подход, определить стоимость объекта недвижимости, возводимого на участке земли стоимостью 100 000 у. д. е. Чистый
операционный доход от использования возводимого объекта недвижимости составляет 140 000 у. д. е. Ставки капитализации для земли и для здания
составляют соответственно 8 и 10 % годовых.
Задача 2. Используя сравнительный (рыночный) подход, оцените
стоимость жилого 135-квартирного дома. На том же рынке ранее было продано
три сопоставимых объекта - жилых многоквартирных дома, информация о
которых представлена в табл. 5.
Таблица 5 -Информация о рыночных продажах аналогичных
объектов
Сопоставимые объекты
1
2
3
Продажная цена, у. д. е.
Количество квартир
800 000
860 000
660 000
165
170
125
Вариант 10 - Страхование недвижимого имущества.
Задача 1. Определить общую стоимость оцениваемого затратным
подходом объекта, находящегося на участке площадью 10 соток, если
стоимость одной сотки в данном районе составляет 3 500 у. д. е., полная
стоимость воспроизводства объекта составляет 105 000 у. д. е., а общий износ
объекта оценивается в 20 %.
Задача 2. Сопоставимый объект недвижимости был продан за 350 000 у.
д. е. Оцениваемый объект недвижимости имеет от сопоставимого 3 отличия.
Оценить объект недвижимости, используя сравнительный (рыночный подход).
27
Таблица 6- Информация
объектов
о рыночных продажах аналогичных
Отличие
Характеристика
1
2
3
Уступает
Уступает
Превосходит
Корректировка
7%
4%
5%
Вариант 11- Сделки на рынке недвижимости, их сущность, содержание
и виды.
Задача 1. Определить с помощью затратного подхода стоимость дома
площадью 175 кв. м, стоимость строительства дома со всеми затратами
составила 375 у. д. е. за кв. м, устранимый физический износ дома составляет 8
000 у. д. е., неустранимый физический износ - 6 500 у. д. е., общий
функциональный износ- 4 000 у. д. е. Стоимость земельного участка из анализа
сопоставимых продаж - 61 000 у. д. е.
Задача 2. Используя сравнительный подход, оценить стоимость объекта,
который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что
за последнее время было продано три примерно аналогичных объекта,
информация о которых представлена в табл. 7.
Таблица 7- Информация о рыночных продажах аналогичных объектов
Объекты для сравнений
№1
№2
№3
Чистый операционный
доход, тыс. руб.
435 000
560 000
784 000
Цена продажи,
тыс. руб.
2 900 000
3 500 000
5 600 000
Вариант 12 - Государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Задача 1. Используя доходный подход, определить стоимость объекта
недвижимости, если известна следующая информация. Объект оценки общежитие на 150 мест. В течение года загрузка общежития составляет в
среднем 80 %, стоимость одного койко-места составляет 150 у. д. е. в месяц.
Операционные расходы составляют 35 000 у. д. е. в год. Коэффициент
капитализации составляет 11,5 %.
Задача 2. Используя сравнительный (рыночный) подход к оценке
недвижимости, оцените стоимость двухэтажного офисного здания в центре
города площадью 250 кв. м, если известно, что аналогичное двухэтажное
офисное здание на окраине города площадью 250 кв. м было продано за 396 500
у. д. е. Из анализа сопоставимых продаж было выявлена следующая парная
продажа: одноэтажное офисное здание в центре города площадью 200 кв. м
было продано за 346 000 у. д. е., одноэтажное офисное здание на окраине
города площадью 200 кв. м было продано за 317 500 у. д. е.
Вариант 13 - Органы государственной регистрации, их функции и
порядок регистрации прав на недвижимое имущество.
28
Задача 1. Определить общую стоимость оцениваемого затратным
подходом объекта, находящегося на участке площадью 300 кв. м, если
стоимость одного кв. м в данном районе составляет 90 у. д. е., стоимость затрат
на строительство аналогичного объекта составляет: стройматериалы 137 000 у.
д. е., разработка проекта и сметы 6 400 у. д. е., выполнение строительных работ
109 500 у. д. е., а общий износ объекта оценивается в 20 %.
Задача 2. Используя сравнительный (рыночный) подход к оценке
недвижимости, оцените стоимость двухэтажного офисного здания на окраине
города площадью 250 кв. м, если известно, что аналогичное двухэтажное
офисное здание в центре города площадью 250 кв. м было продано за 396 500 у.
д. е. Из анализа сопоставимых продаж было выявлена следующая парная
продажа: одноэтажное офисное здание в центре города площадью 200 кв. м
было продано за 346 000 у. д. е., одноэтажное офисное здание на окраине
города площадью 200 кв. м было продано за 303 000 у. д. е.
Вариант 14 - Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество.
Задача 1. Требуется определить затратным подходом стоимость дачи
общей площадью 150 кв. м, с гаражом площадью 60 кв. м, если известно, что
стоимость 1 кв. м здания составляет 230 у. д. е., стоимость 1 кв. м гаража - 80 у.
д. е., стоимость всех других сооружений на даче 6 500 у. д. е. Устранимый
физический износ дачи 6 000 у. д. е. Неустранимый физический износ дачи 3
000 у. д. е. Устранимое функциональное устаревание 2 000 у. д. е. Рыночная
стоимость земельного участка 9 000 у. д. е.
Задача 2. Используя доходный подход, определить стоимость объекта недвижимости, если известна следующая информация. Объект оценки - открытая
автостоянка на 50 машино-мест, аренда одного машино-места составляет 350 у.
д. е. в месяц, операционные расходы составляют 42 000 у. д. е. в год. Среднее
значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок составляет 8.
Вариант 15 - Государственный земельный кадастр РФ
Задача 1. Определите общую ставку капитализации для вложения
денежных средств в объект недвижимости, если известна следующая
информация. Заемные средства составляют 45 % в общей сумме вложений,
ставка капитализации для собственных средств - 19 %, а ипотечная постоянная
- 23 % годовых.
Задача 2. Используя сравнительный (рыночный) подход к оценке
недвижимости, оцените стоимость одноэтажного офисного здания площадью
400 кв. м. , в котором выполнен косметический ремонт, если известно, что
аналогичное одноэтажное офисное здание, в котором требуется косметический
ремонт, площадью 400 кв. м было продано за 513 000 у. д. е. Из анализа
сопоставимых продаж была выявлена следующая парная продажа: двухэтажное
офисное здание с косметическим ремонтом площадью 550 кв. м было продано
за 867 000 у. д. е., двухэтажное офисное здание, которому требуется
косметический ремонт, площадью 550 кв. м было продано за 617 000 у. д. е.
29
Вариант 16 - Сделки с недвижимостью в жилищной сфере, виды
договоров.
Задача 1. Определить затратным подходом стоимость здания, если
известно, что его восстановительная стоимость составляет 436 000 у. д. е.,
износ фундамента, стен и несущих конструкций (60 % восстановительной
стоимости) составляет 30 %, кровли, дверей и окон (15 % восстановительной
стоимости) - 35 %, инженерного оборудования (25 % восстановительной
стоимости) - 50 %. Стоимость земельного участка, на котором находится
здание, составляет 48 000 у. д. е.
Задача 2. Известна следующая рыночная информация по рыночным
продажам загородных коттеджей.
Таблица 8 - Информация о рыночных продажах аналогичных
Сопоставимые характеристики
Площадь, кв. м
Баня
Бассейн
Цена продажи, у. д. е.
Объекты аналоги
1
2
300
300
Есть
Нет
Есть
Есть
66 000
60 000
3
250
Есть
Есть
58 000
4
250
Нет
Нет
50 000
объектов
Используя метод анализа парных продаж, определить:
1.
корректировку на разницу в площади 50 кв. м.
2.
корректировку на наличие бани.
3.
корректировку на наличие бассейна.
Вариант 17- Сегментирование рынка недвижимости. Виды и
характеристика сегментов.
Задача 1. Требуется определить затратным подходом стоимость дома
площадью 120 кв. м. Стоимость строительства дома со всеми затратами
составила 550 у. д. е. за кв. м, общий физический износ дома составляет 18 000
у. д. е., устранимый функциональный износ - 1 800 у. д. е., неустранимый
функциональный износ - 4 000 у. д. е. Стоимость земельного участка из анализа
сопоставимых продаж - 22 тыс. у. д. е.
Задача 2. Используя доходный подход, определить стоимость объекта
недвижимости, если он будет приносить чистый операционный доход в 6 000 у.
д. е. в течение 3 лет. В конце этого периода он будет продан за 150 000 у. д. е.
Ставка дисконтирования 13 % годовых.
Вариант 18-Правовые основы аренды недвижимости, договор аренды и
его структура.
Задача 1. Используя доходный подход, оценить четырехзвездочную
гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит
годовой чистый операционный доход 1 500 000 у. д. е. Имеется информация о
недавней продаже аналогичной гостиницы за 10 380 000 у. д. е. Ее
использование приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 у. д. е.
Задача 2. Известна следующая рыночная информация по рыночным
продажам загородных коттеджей (табл. 9).
30
Таблица 9 - Информация о рыночных продажах аналогичных объектов
Сопоставимые характеристики
Объекты аналоги
1
2
350
350
Есть
Есть
Нет
Есть
70 000
73 000
Площадь, кв. м
Паровое отопление
Погреб
Цена продажи, у. д. е.
3
250
Нет
Нет
40 000
4
250
Есть
Есть
44 000
Используя метод анализа парных продаж, определить:
1.
Корректировку на разницу в площади 100 кв. м.
2.
Корректировку на наличие парового отопления.
3.
Корректировку на наличие погреба.
Вариант 19 - Система налогов и сборов в сфере недвижимого
имущества.
Задача 1. Используя затратный подход, определить стоимость дома
площадью 180 кв. м. Стоимость строительства дома со всеми затратами
составила 500 у. д. е. за кв. м, устранимый физический износ дома составляет 9
000 у. д. е., неустранимый физический износ - 3 000 у. д. е., общий
функциональный износ - 3 тыс. у. д. е. Стоимость земельного участка из
анализа сопоставимых продаж 37 тыс. у. д. е.
Задача 2. Используя сравнительный (рыночный) подход, оцените
стоимость кинотеатра на 450 мест. На том же рынке ранее было продано три
сопоставимых объекта - кинотеатра, информация о которых представлена в
табл.10.
Таблица 10 - Информация о рыночных продажах аналогичных объектов
Сопоставимые
объекты
1
2
3
Продажная цена, у. д. е.
220 000
255 000
190 000
Количество мест
430
540
385
Вариант 20 - Приватизация и продажа государственного имущества.
Задача 1. Определить общую стоимость оцениваемого затратным
подходом объекта, находящегося на участке площадью 16 соток, если
стоимость одной сотки в данном районе составляет 2 500 у. д. е., полная
стоимость воспроизводства объекта - 215 000 у. д. е., а общий физический
износ объекта оценивается в 18 %, общий функциональный износ - в 7 %.
Задача 2. Оценить стоимость объекта, который после его приобретения
будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было
продано три примерно аналогичных объекта, информация о которых
представлена в табл. 11.
Таблица 11 - Информация
объектов
Объекты для сравнений
№1
№2
№3
о
рыночных
продажах
аналогичных
Чистый операционный доход, Цена продажи, тыс. руб.
тыс. руб.
557 000
2 900 000
636 000
3 500 000
31
910 000
5 600 000
Вариант 21 - Жизненный цикл объектов недвижимости, их виды,
характеристика.
Задача 1. Используя доходный подход, определить стоимость объекта недвижимости, возводимого на участке земли стоимостью 100 000 у. д. е. Чистый
операционный доход от использования возводимого объекта недвижимости составляет 140 000 у. д. е. Ставки капитализации для земли и для здания
составляют соответственно 8 и 10 % годовых.
Задача 2. Сопоставимый объект недвижимости был продан за 450 000 у.
д. е. Оцениваемый объект недвижимости имеет от сопоставимого 3 отличия
(Табл.12).
Таблица 12- Информация о рыночных продажах и отличиях
аналогичных объектов
Отличие
1
2
3
Характеристика
Уступает
Уступает
Превосходит
Корректировка
5%
7%
2%
Оценить объект недвижимости, используя сравнительный (рыночный)
подход.
Вариант 22 - Операции с недвижимостью в жилищной сфере
(приватизация, купля-продажа, обмен, мена, дарение, наследование).
Задача 1. Определить затратным подходом стоимость дачи общей
площадью 220 кв. м, с гаражом площадью 70 кв. м, если известно, что
стоимость 1 кв. м здания составляет 500 у. д. е., стоимость 1 кв. м гаража - 250
у. д. е., стоимость всех других сооружений на даче 15 000 у. д. е. Устранимый
физический износ дачи 17 000 у. д. е. Неустранимый физический износ дачи 8
000 у. д. е. Устранимое функциональное устаревание 2 000 у. д. е. рыночная
стоимость земельного участка 16 000 у. д. е.
Задача 2. Сопоставимый объект недвижимости был продан за 256 000 у.
д. е. Сопоставимый объект недвижимости имеет от оцениваемого 3 отличия,
(табл. 13):
Таблица 13- Информация о рыночных продажах аналогичных
объектов
Отличие
1
2
3
Характеристика
Уступает
Превосходит
Превосходит
Корректировка
5%
3%
9%
Оценить объект недвижимости, используя сравнительный (рыночный)
подход.
Вариант 23 - Затратный подход к оценке недвижимости, сущность,
принципы, методы, сфера применения.
Задача 1. Определить затратным подходом стоимость отдельно стоящего
офисного здания площадью 400 кв. м, если известно, что стоимость
строительства 1 кв. м аналогичного здания составляет 680 у. д. е. Нормативный
срок службы здания составляет 40 лет, хронологический возраст - 20 лет,
32
эффективный возраст - 15 лет. Стоимость земельного участка, на котором
находится здание - 54 000 у. д. е.
Задача 2. Используя доходный подход, определить стоимость объекта
недвижимости, если известна следующая информация. Объект оценки общежитие на 250 мест. В течение года загрузка общежития составляет в
среднем 75 %, стоимость одного койко-места составляет 130 у. д. е. в месяц.
Операционные расходы составляют 52 000 у. д. е. в год. Коэффициент
капитализации составляет 13 %.
Вариант 24 - Доходный подход к оценке недвижимости, сущность,
принципы, методы, сфера применения.
Задача 1. Используя доходный подход, определить стоимость объекта недвижимости, если известна следующая информация. Объект оценки - открытая
автостоянка на 70 машино-мест, аренда одного машино-места составляет 300 у.
д. е. в месяц, операционные расходы составляют 53 000 у. д. е. в год. Среднее
значение ставки капитализации для открытых автостоянок составляет 7 %.
Задача 2. Используя сравнительный (рыночный) подход к оценке
недвижимости, оцените стоимость двухэтажного офисного здания на окраине
города площадью 300 кв. м, если известно, что аналогичное двухэтажное
офисное здание в центре города площадью 300 кв. м было продано за 456 500 у.
д. е. Из анализа сопоставимых продаж была выявлена следующая парная
продажа: одноэтажное офисное здание в центре города площадью 250 кв. м
было продано за 387 000 у. д. е., одноэтажное офисное здание на окраине
города площадью 200 кв. м было продано за 304 550 у. д. е.
Вариант 25 - Сравнительный (рыночный) подход к оценке
недвижимости, сущность, принципы, методы и сфера применения.
Задача 1. Определить затратным подходом стоимость дома площадью
170 кв. м. Стоимость строительства дома со всеми затратами составила 650 у. д.
е. за кв. м, общий физический износ дома составляет 9 500 у. д. е., устранимый
функциональный износ - 4 000 у. д. е., неустранимый функциональный износ 3 000 у. д. е. Стоимость земельного участка из анализа сопоставимых продаж 21 000 у. д. е.
Задача 2. Используя сравнительный (рыночный) подход к оценке
недвижимости, оцените стоимость одноэтажного офисного здания площадью
450 кв. м, в котором требуется косметический ремонт, если известно, что
аналогичное одноэтажное офисное здание площадью 450 кв. м, в котором
выполнен косметический ремонт, было продано за 566 000 у. д. е. Из анализа
сопоставимых продаж была выявлена следующая парная продажа: двухэтажное
офисное здание с косметическим ремонтом площадью 500 кв. м было продано
за 794 000 у. д. е.; двухэтажное офисное здание, которому требуется
косметический ремонт, площадью 500 кв. м было продано за 628 000 у. д. е.
Вариант 26 Цена и стоимость объектов недвижимости, виды
стоимостей.
33
Задача 1. Определить общую стоимость оцениваемого затратным
подходом объекта, находящегося на участке площадью 10 соток, если
стоимость одной сотки в данном районе составляет 2 500 у. д. е., полная
стоимость воспроизводства объекта составляет 87 000 у. д. е., а общий износ
объекта оценивается в 25 %.
Задача 2. Определите общую ставку капитализации для вложения
денежных средств в объект недвижимости, если известна следующая
информация. Заемные средства составляют 45 % в общей сумме вложения,
ставка капитализации для собственных средств составляет 17 % , а ипотечная
постоянная составляет 21 % годовых.
Вариант 27 - Основные принципы оценки недвижимости, их
характеристика, значение.
Задача 1. Используя доходный подход, определить стоимость объекта
недвижимости, если он будет приносить чистый операционный доход в 4 500 у.
д. е. в течение 5 лет. В конце этого периода он будет продан за 105 000 у. д. е.
Ставка дисконтирования 12 % годовых.
Задача 2. Известна следующая рыночная информация по рыночным
продажам загородных коттеджей (табл. 14).
Таблица 14 - Информация о рыночных продажах аналогичных
объектов
Сопоставимые характеристики
Объекты аналоги
1
2
Площадь, кв. м
200
200
Баня
Есть
Нет
Бассейн
Есть Есть
Цена продажи, у. д. е. 44 000
40 000
3
300
Есть
Есть
65 000
4
300
Нет
Нет
60 000
Используя метод анализа парных продаж, определить:
1.
Корректировку на разницу в площади 100 кв. м.
2.
корректировку на наличие бани.
3.
корректировку на наличие бассейна.
Вариант 28 - Принципы и формы кредитования недвижимости.
Задача 1. Определить общую стоимость оцениваемого затратным
подходом объекта, находящегося на участке площадью 8 соток, если стоимость
одной сотки в данном районе составляет 1 200 у. д. е., полная стоимость
воспроизводства объекта составляет 74 000 у. д. е., а общий физический износ
объекта оценивается в 31 %, общий функциональный износ - в 8 %.
Задача 2. Известна следующая информация по рыночным продажам
загородных коттеджей (табл.15).
Таблица 15 - Информация о рыночных продажах аналогичных объектов
Сопоставимые характеристики
Площадь, кв. м
Сад
Гараж
Объекты аналоги
1
2
3
4
300
Есть
Есть
300
Есть
Нет
200
Есть
Есть
200
Нет
Нет
34
Цена продажи, у. д. е.
62 000
60 000
45 000
40 000
Используя метод анализа парных продаж, определить:
1.
Корректировку на разницу в площади 100 кв. м.
2.
Корректировку на наличие сада.
3.
Корректировку на наличие гаража.
Вариант 29 Виды ипотечных кредитов, схемы ипотечного
кредитования.
Задача 1. Определить общую стоимость оцениваемого затратным
подходом объекта, находящегося на участке площадью 450 кв. м, если
стоимость одного кв. м в данном районе составляет 60 у. д. е., стоимость затрат
на строительство аналогичного объекта составляет: стройматериалы 248 000 у.
д. е., разработка проекта и сметы 13 800 у. д. е., выполнение строительных
работ 175 500 у. д. е., а общий износ объекта оценивается в 18 %.
Задача 2. Используя доходный подход, оценить четырех - звездочную
гостиницу в центральной части города, эксплуатация которой приносит
годовой чистый операционный доход 1 200 000 у. д. е. Имеется информация о
недавней продаже аналогичной гостиницы, которая была продана за 7 300 000
у. д. е., ее использование приносит годовой чистый операционный доход 950
000 у. д. е.
Вариант 30 - История развития ипотечного кредитования в России.
Задача 1. Определить затратным подходом стоимость дачи общей
площадью 250 кв. м, с гаражом площадью 70 кв. м, если известно, что
стоимость 1 кв. м здания составляет 800 у. д. е., стоимость 1 кв. м гаража - 350
у. д. е., стоимость всех других сооружений на даче 25 000 у. д. е. Устранимый
физический износ дачи 12 000 у. д. е. Неустранимый физический износ дачи 7
000 у. д. е. устранимое функциональное устаревание 5 000 у. д. е. Рыночная
стоимость земельного участка 63 000 у. д. е.
Задача 2. Оценить стоимость объекта, который после его приобретения
будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было
продано три примерно аналогичных объекта, информация о которых
представлена в табл.16.
Таблица 16 - Информация
объектов
Объекты для сравнений
№1
о рыночных продажах аналогичных
Чистый операционный доход, тыс. Цена продажи, тыс. руб.
руб.
435 000
3 200 000
№2
560 000
3 700 000
№3
784 000
5 800 000
35
Выбор варианта контрольной работы. Темы контрольных работ
устанавливаются в зависимости от двух последних цифр шифра (номера
зачетной книжки студента). В таблице по горизонтали и по вертикали
размещаются цифры от 0 до 9, каждая из которых соответствует последней и
предпоследней цифре шифра. Пересечение вертикальной и горизонтальной
линии определяет клетку, в которой указан номер варианта контрольной
работы. Например, две последние цифры шифра составляют число 45,
следовательно, номер варианта будет 16. Варианты заданий к контрольной
работы приведены в табл. 17.
Таблица 17. Варианты заданий к контрольной работе
Предпоследняя
цифра зачетной
книжки
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
0
Последняя цифра зачетной книжки
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
11
21
1
11
21
1
11
21
1
2
12
22
2
12
22
2
12
22
2
7
17
27
7
17
27
7
17
27
7
8
18
28
8
18
28
8
18
28
8
9
19
29
9
19
29
9
19
29
9
10
20
30
10
20
30
10
20
30
10
3
13
23
3
13
23
3
13
23
3
4
14
24
4
14
24
4
14
24
4
5
15
25
5
15
25
5
15
25
5
6
16
26
6
16
26
6
16
26
6
Вопросы к зачету по курсу «Экономика недвижимости»
1.
Понятие недвижимости: физический состав и юридическое
содержание.
2.
Признаки недвижимости, характеристика недвижимости как
объекта отношений.
3.
Классификация объектов недвижимости.
4.
Право
собственности
на
недвижимость,
существующие
ограничения.
5.
Понятие и особенности рынка недвижимости.
6.
Ценовой механизм рынка недвижимости: взаимодействие цены,
спроса и предложения.
7.
Функции рынка недвижимости.
8.
Субъекты рынка недвижимости.
9.
Сегментация рынка недвижимости.
10. Роль и задачи государства в формировании рынка недвижимости.
11. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
12. Виды стоимости объектов недвижимости.
13. Основные принципы оценки объектов недвижимости.
36
14. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка.
15. Правовые аспекты оценки недвижимости: свод международных
стандартов оценки и законодательства РФ.
16. Технологии оценки недвижимости.
17. Основные подходы в оценке недвижимости.
18. Затратный подход в оценке недвижимости.
19. Методы
затратного
подхода:
сравнительной
единицы,
поэлементный, сметный и индексный.
20. Методы определения износа объекта недвижимости.
21. Методы оценки стоимости земельного участка.
22. Доходный подход в оценке недвижимости.
23.
Метод прямой капитализации и метод дисконтированных
денежных потоков.
24. Сравнительный подход в оценке недвижимости.
25. Метод прямого анализа продаж (сделок) и метод валовой ренты
(валового рентного мультипликатора).
26. Типы ипотечного кредитования.
27. Временная оценка денежных потоков (теория о стоимости денег во
времени).
28. Шесть функций сложного процента.
29. Основные показатели оценки эффективности инвестпроекта в
сфере недвижимости
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I и II. – М.:
НОРМА, 2011.
2. Земельный кодекс российской федерации"
(зк
РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ. (принят ГД ФС РФ 28.09.2001).
3. Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011).
4. Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011) "Об
оценочной деятельности в Российской Федерации"
5. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. Учебник. Спб: Издательство
«Питер», 2004. – 512 с.
6. Боровкова Вал., Боровкова Вик., Мокин В., Пирогова О. Экономика
недвижимости. - СПб.: Питер, 2007
7. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая:
Договоры о передаче имущества. – М.: «Статут», 2000. – 800 с.
8. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости.Учебное пособиеВладим.гос.ун-т; 2007.
9. Гоибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное
пособие. - М.: Маросейка, 2009.
37
10. Гоанова И. В. Оценка недвижимости: Учебное пособие. - СПб.:
Питер, 2001.
11. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. – М.:
Издательство «Проспект», 2003. - 835 с .
12. Игнатов Л. Л. Экономика недвижимости. Учебно-методическое
пособие. – М.: Издательство МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2003. - 168 с
13. Карпунина
М.Г.,
Майданчика
Б.И.
Справочник
по
функционкционально - стоимостному анализу / Под ред. М.Г. Карпунина, Б.И.
Майданчика. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 410с.
14. Миронова Н. Н., Шутьков С. А. Экономика недвижимости. – М:
Издательство «Проспект», 2004. – 160 с.
15. Международные стандарты оценки МСО-1, МСО-2.
16. Максимов С Девелопмент (развитие недвижимости) - организация,
управление, финансирование. – СПб: Питер, 2002. - 256 с.
17. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб:
Издательство «МКС», 2003 – 422 с.
18. Постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 №
708-п www.dmizo-admkrsk.ru .
19. Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости: Учебное
пособие для вузов. Спб: Издательство «Дело», 2003 – 224 с
20. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов – М.:
ЮНИТИ-ДАНА, 2004. – 303 с.
21. Щербаков В.А., Шаронов В.И., Щербакова Н.А. Основы
управленческого функционально-стоимостного анализа: Учебное пособие. Новосибирск: МАН, 2003. - 301с.
22. Федотова М.А., Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.:
Ассоциация авторов и издателей «Тандем». Издательства «ЭКСМОС», 2000 г.
23. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход
недвижимости. Перю с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с.
24. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости. - М.: «Феникс», 2002. - 320 с.
25. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. - Учебное пособие.
Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.
26. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Сост.: Я. В. Паттури;
НовГУ им. Ярослава Мудрого. – Великий Новгород, 2002. – 168 с.
27. Экономика недвижимости: Методические указания и варианты
контрольных работ / СПбтЭИ; Сост.: О. Е. Пирогова. - СПб., 2011. - 16 с.
38
Документ
Категория
Без категории
Просмотров
76
Размер файла
383 Кб
Теги
недвижимость, метод, 1895, 080502, выполнения, учеб, экономика, работа, пособие, спец, конт
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа