close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

5. лабораторнопрактических и самостоятельных работ Экономика недвижимости по 080502 Экономика и управление на предприятий агропромышленного комплекса Л. П. Яновский Л. Д. Панкратова Т. А. Голенская под ред. Л. П. Яновского 56 56

код для вставкиСкачать
Министерство сельского хозяйства Российской Федерации
Федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Воронежский государственный аграрный университет
имени К.Д. Глинки»
Экономический факультет
Кафедра экономики АПК
Методические указания по выполнению
лабораторно-практических и самостоятельных работ
по дисциплине «Экономика недвижимости»
по специальности 080502«Экономика и управление на предприятии
агропромышленного комплекса»
для студентов очной формы обучения
Воронеж
2011
УДК: 332.6
ББК: 65.422.5
Составитель(и):
Под редакцией:
Рецензент(ы):
д.э.н., проф. Яновский Л.П., к.э.н. Панкратова Л.Д., Голенская Т.А.
д.э.н., проф. Яновский Л.П.
заведующий кафедрой управления и маркетинга в АПК, доктор экономических наук,
профессор Закшевская Е.В., заведующий кафедрой экономики АПК, кандидат экономических наук, доцент Горланов С.А.
Методические указания по выполнению лабораторнопрактических и самостоятельных работ рассмотрены и рекомендованы к изданию на заседании кафедры экономики АПК (протокол № 4
от 14.02.11 г.).
Методические указания по выполнению лабораторнопрактических и самостоятельных работ рекомендованы к изданию на
заседании методического совета экономического факультета (протокол № 5 от 15.03.11 г.).
В методических указаниях изложена система проведения оценки
недвижимости при помощи основных методов и рассмотрены решения типовых примеров.
Методические указания предназначены для студентов специальности 080502-«Экономика и управление на предприятии агропромышленного комплекса» очной формы обучения.
2
ОГЛАВЛЕНИЕ
Правила выполнения и оформления лабораторных работ .................... 4
Литература для выполнения лабораторных работ ................................. 5
Рекомендуемая литература. .................................................................. 5
Дополнительная литература. ................................................................ 5
Лабораторная работа № 1 ........................................................................ 7
Лабораторная работа № 2 ...................................................................... 21
Лабораторная работа № 3 ...................................................................... 45
Приложения............................................................................................ 54
Приложение 1 ...................................................................................... 55
Приложение 2 ...................................................................................... 56
3
ПРАВИЛА ВЫПОЛНЕНИЯ И ОФОРМЛЕНИЯ
ЛАБОРАТОРНЫХ РАБОТ
При выполнении лабораторных работ необходимо строго придерживаться указанных ниже правил. Работы, выполненные без их
соблюдения, не рецензируются и возвращаются студенту для переработки.
1. Лабораторная работа должна быть выполнена в редакторе
Word со следующими параметрами страницы: верхнее поле – 2 см,
нижнее поле – 2 см, левое поле – 3 см, правое поле – 1,5 см, выступ
первой строки – 1,5 см, шрифт – Times New Roman, размер шрифта –
14, в таблицах допустим 10, стиль – Normal (обычный), межстрочный
интервал – 1,5; и распечатана на листах формата A4.
2. Титульный лист должен быть оформлен в соответствии с
приложением 1.
3. В конце работы следует поставить дату её выполнения и
подпись студента.
4. Студент выполняет вариант лабораторной работы, предложенный преподавателем.
5. В течение семестра должны быть выполнены 3 лабораторные
работы, согласно всем указанным заданиям строго по положенному
варианту. Лабораторные работы, содержащие не все задания, а также
задания не своего варианта, не рецензируются.
6. Выполненные задания следует располагать в порядке возрастания их номеров.
7. Перед выполнением каждого задания нужно полностью указать его условие и номер.
8. По ходу выполнения задания следует подробно излагать все
действия, объясняя их и мотивируя.
9. После получения прорецензированной работы, как зачтённой, так и не зачтённой, студент должен исправить все отмеченные
рецензентом ошибки и недочёты и выполнить все рекомендации рецензента. Если работа была зачтена условно, ее не нужно отсылать на
повторное рецензирование, а следует защитить экзаменатору.
10. В случае незачёта и отсутствия прямого указания рецензента
на то, что студент может ограничиться представлением отдельных
исправленных заданий, вся работа должна быть выполнена заново.
11. При повторном рецензировании обязательно должна быть
представлена прорецензированная ранее работа.
4
ЛИТЕРАТУРА ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ ЛАБОРАТОРНЫХ
РАБОТ
Рекомендуемая литература.
1. Афонасова М.А. Экономика недвижимости / М.А. Афонасова. – Томск: Томский межвузовский центр дистанционного образования, 1999. – 45 с.
2. Оценка стоимости недвижимости / С.В. Грибовский, Е.Н.
Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.
– 704 с.
3. Агентство недвижимости "Трансферт" г. Воронеж:
http://transfert-vrn.ru/
4. Газета "Из рук в руки" г. Воронеж: http://voronezh.irr.ru/
5. Газета "Камелот" г. Воронеж: http://www.cmlt.ru/
6. Газета "Моя реклама" г. Воронеж:
http://www.moyareklama.ru/
7. Единая база недвижимости г. Воронежа и области "Солнце":
http://www.sunvrn.ru/
8. ЗАО "Воронежский комбинат строительных материалов":
http://www.vksm.ru/
9. Компания "Стройжелезобетон" г. Москва:
http://www.szb.ru/catalog/gbi/stolby-i-opory/
10. Компания "Токс" г. Москва: http://www.tokc.ru/
11. Московская лесостроительная компания: http://pil-mat.ru/
12. Недвижимость в Воронеже "INFOLINE": http://www.vrx.ru/
13. ОАО "Домостроительный комбинат" г. Воронеж:
http://www.dsk.vrn.ru/
14. ООО ГК "Протэк" г. Воронеж: http://www.protecgroup.ru/
15. Портал "Ваш дом": http://vashdom.vrn.ru/
16. Портал "Цемент": http://www.zement.ru/
Дополнительная литература.
1. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости / А.Н.
Асаул, А.В. Карасев. – 2001: http://www.aup.ru/books/m76/
2. Гриненко С.В. Экономика недвижимости / С.В. Гриненко. –
Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004: http://www.aup.ru/books/m94/
3. Агентство недвижимости "АС ГРУП" г. Киев:
http://www.novahata.com.ua/web_services/planning.asp
5
4. Агентство недвижимости "ГРАНТА" г. Красноярск:
http://www.granta-realty.ru/info/plans/
5. Агентство недвижимости "ДОКИ" г. Москва:
http://www.realogy.ru/penthouse
6. Агентство недвижимости "ДОКИ" г. Москва:
http://www.realogy.ru/house
7. Агентство недвижимости "Итака" г. Санкт-Петербург:
http://www.allcottage.spb.ru/index.php?p=49
8. Агентство недвижимости "Недвижимость столицы" г. Москва: http://www.nedstolici.ru/planirovka/?page=5
9. Агентство недвижимости "ХАН" г. Харьков:
http://xan.com.ua/flat_types.html
10. Журнал недвижимости "Парадный квартал" г. Воронеж:
http://www.paradcatalog.ru/articles/archive/sovremennje_tipovje_kvartirj.html
11. Ирина Кис. Классификация коттеджных поселков / Портал
"Калужское": http://www.kaluzhskoe.ru/viewpaper/objectid/3787
12. Коттеджные поселки бизнес класса / Портал "В поселке":
http://www.vposelke.ru/Releases/Poselki-biznes-klassa_5.html
13. Коттеджные поселки эконом класса / Портал "В поселке":
http://www.vposelke.ru/Releases/Poselki-yekonom-klassa_4.html
14. Онлайн - журнал "Мир советов":
http://mirsovetov.ru/a/business-and-finance/realty/townhouse.html
15. ООО "Сервис-металл" г. Санкт-Петербург, г. Владивосток:
http://www.housechina.ru/
16. Планировка квартиры: кировская классификация / Портал
"Квартиры": http://kvartiri.portalvrn.ru/12.php
17. Электронное периодическое издание "Real Estate Navigator.
Навигатор по недвижимости": http://spb.renavigator.ru/guide/residentiala6/
18. Элитная недвижимость Санкт-Петербурга:
http://www.vipflat.ru/art_article.122.html
6
ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА № 1
Данные о квартирах представлены информацией о количестве
комнат, типе и местоположении (регионе, районе и улице) квартиры,
общей, жилой и площади кухни, типовой планировке квартиры,
строительном материале, этаже, наличии телефона, балкона, лоджии
и типе санузла.
Квартира для оценки предлагается преподавателем. Десять базовых квартир для сравнения студент выбирает самостоятельно (см.
стр. 6 настоящих методических указаний, источники 3-7 и 12 рекомендуемой литературы).
Условные обозначения:
К – количество комнат: 1 – однокомнатная, 2 – двухкомнатная, 3
– трехкомнатная, 4 – четырехкомнатная, 5 – пятикомнатная.
Тип: Вт – Вторичный рынок, Д/С – Долевое строительство, Н –
Новое.
S – площадь: Sобщ – общая площадь квартиры, Sжил – жилая
площадь квартиры, Sкух – площадь кухни.
План – планировка: Мс – "малосемейка", ЗГТ – закрытый гостиничный тип, ОГТ – открытый гостиничный тип, Ст – "сталинка", Сф –
"старый фонд", Хр – "хрущевка", Бр – "брежневка", Че – "чешка", С –
"современная", Уп – "улучшенная планировка".
Мат – материал: К – Кирпичный, Пн – Панельный, Др – Деревянный, Бл – Блочный, Д+К – Дерево + Кирпич, К+К – Каркас + Кирпич, К+М – Каркас + Монолит, К+Б – Кирпич+Блоки, М+К – Монолит + Кирпич, Мн – Монолитный, П+К – Панельно-кирпичный, Шб –
Шлакоблок.
Этаж/Дом – номер этажа/количество этажей жилого здания: 5/16
– пятый этаж шестнадцатиэтажного дома.
Б – балкон: Б – Балкон, 2Б – 2 Балкона, БЗ – Балкон застеклен, Л
– Лоджия, 2Л – 2 Лоджии, 3Л – 3 Лоджии, 4Л – 4 Лоджии, ЛЗ – Лоджия застеклена, Б+Л – Балкон и лоджия, Нет – Нет.
С/У – санузел: С – Совмещенный, Р – Раздельный, 2СУ – 2 Санузла.
Задание.
1. Определить стоимость квартиры методом сравнения продаж.
2. Сделать вывод о целесообразности ее приобретения.
7
Решение типового примера.
Пусть имеются следующие исходные данные (см. таблицу 1).
1. Для сравнения оцениваемой квартиры с десятью базовыми, в
первую очередь, необходимо обратить внимание на параметры оценки квартиры (см. таблицу 2, столбцы 2, 3) и общий процент поправки
(см. таблицу 2, столбец 4), которые содержат основную информацию,
необходимую для выполнения лабораторной работы №1.
Во вторую очередь, необходимо обратить внимание на частные
проценты поправки (см. таблицу 2, столбцы 5-15), которые рассчитываются путем вычитания из общего процента поправки, относящегося
к оцениваемой квартире, процента поправки, относящегося поочередно к каждой базовой квартире.
Например, рассмотрим первый параметр "1.1. Тип дома, в котором находится квартира". Состояние оцениваемой квартиры по данному параметру (см. таблицу 1, столбец 11, строку "Квартира для
оценки") – "сталинка" (Ст), первой базовой квартиры (см. таблицу 1,
столбец 11, строку "База квартир для сравнения – квартира №1") –
"современная" (С). Общий процент поправки "сталинки" – 5%, "современной" – 20%. Значит, чтобы найти первый частный коэффициент, нужно из 5% вычесть 20%. Таким образом, цену первой базовой
квартиры нужно снизить на 15%, чтобы определить стоимость оцениваемой квартиры по рассмотренному параметру. В ячейку, расположенную на пересечении столбца 6 и строки "сталинка" (Ст) таблицы
2, запишем число (–15).
Аналогичным образом найдем значения всех остальных частных
коэффициентов по предложенным параметрам (см. таблицу 2, столбец
2) и занесем их в соответствующие ячейки таблицы 2 на пересечении
столбцов 6-15 и строк, соответствующих состоянию (см. таблицу 2,
столбец 3) оцениваемой квартиры.
В третью очередь, необходимо рассчитать искомую цену квартиры в следующей последовательности:
п.1 вычислить скидку (<1) или наценку (>1) на цену базовой
квартиры, выраженную в долях ед., по формуле:
8
Таблица 1
Исходные данные
Объект
1
Квар
тира
для
оцен
ки.
№
квар- К Тип
тиры
2
3
4
2
№0
5
Воро
неж
Район
Улица
Sобщ
Sжил
Sкух
План
Мат
Этаж
/ Дом
Тел
Б
С/
У
Цена
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
56
36
9
Ст
К
3/4
+
Б
С
? руб.
Центр
ул. Среднемосковская
№2
Стеклопакеты, пластиковые трубы, новая современная сантехника, в коридоре и кухне ламинат, новая встроенная кухня, после капитального ремонта, в отличном состоянии.
Воро Береул. Ломоно1500000
1
Н
неж
зовая
42,3 22
12
С
М+К 15/16
+
Б
С
сова
руб.
Роща
Дом сдан, зеленка, ремонт, сантехника.
Воро
ул. Карла
1668000
1 Д/С неж
Центр
40,5 19,7 9,7
С
П+К 11/16
+
Л
С
Маркса
руб.
№3
Тихий центр, гостевой паркинг, развитая инфраструктура.
Воро
ул. Никитин1
Н
Центр
65
27
18
неж
ская
9
№1
База квартир для сравнения.
Вт
Регион
С
К
8/14
-
Эксклюзивная планировка, евроотделка, комната-студия, на этаже 2 квартиры, 2 лифта.
Воро
ул. III интер2 Вт неж
Центр
51
28
11
Бр
К
4/5
+
национала
№4
Подвал, погреб, тихий центр, хорошее состояние.
Л
С
3500000
руб.
Л
Р
2650000
руб.
Продолжение таблицы 1
1
2
№5
10
База квартир для сравнения.
№6
3
4
2
Вт
5
Воро
неж
6
Центр
7
ул. III интернационала
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
44
28
6
Хр
К
3/5
+
Б
С
1670000
руб.
Стеклопакеты, хороший ремонт, кладовка, новая проводка, новая сантехника, душевая кабина, газовая колонка, домофон, подъезд после ремонта.
Воро
ул. Карла
11,
4800000
2 Вт неж
Центр
80
40
С
К
5/13
+
2Б
Р
Маркса
5
руб.
№8
Хороший ремонт, закрытый двор.
Воро
ул. Октябрь4110000
2
Н
неж
Центр ской револю90
55
13
С
К
2/5
+
ЛЗ Р
руб.
ции
Черновая отделка, индивидуальное отопление, двухконтурный котел, система принудительной вентиляции и
пожаротушения, подведен интернет, придомовая территория огорожена, возможен паркинг.
Воро
4300000
3
Н
неж
Центр ул. Кирова
97
55
12
С
К
7/16
Л
Р
руб.
№9
Пластиковые окна, черновая отделка, оригинальная планировка, закрытый двор, консьерж.
Воро
ул. Плеханов3 Вт неж
Центр
70
48
12
Ст
К
3/5
+
Б+Л
ская
№10
Район ост. пл. Застава, тихий двор, лоджия застеклена, домофон, 8 квартир в подъезде.
Воро
ул. Студенче3 Вт неж
Центр
85
50
15
Ст
К
2/5
+
ская
№7
Хороший ремонт, закрытый двор.
БЗ
Р
3250000
руб.
Р
4700000
руб.
Таблица 2
Расчет
Параметры оценки квартиры
Параметры
1
2
11
1. Характеристика дома.
Объ
ект
Состояние
3
"дореволюционные"
или "старый фонд"
(Сф), "сталинка" (Ст)
квартира закрытого
или открытого гости1.1. Тип
ничного типа (ЗГТ,
дома, в коОГТ), "малосемейка"
тором на(Мс)
ходится
"хрущевка" (Хр)
квартира.
"брежневка" (Бр)
"чешка" (Че)
"улучшенная планировка" (Уп), "современная" (С)
более 50 лет (Сф, Ст,
Мс, Хр)
25-50 лет (ЗГТ, ОГТ,
1.2. Возраст
Мс, Хр, Бр, Че, Уп)
дома (фи15-25 лет (ЗГТ, ОГТ,
зический
Мс, Че, Уп, С)
износ).
до 15 лет (Мс, Че, С)
новый (Д/С, Н)
Общий
процент
поправки
4
№0
5
№1
6
№2 №3
7
8
5
x
-15
-15
-35
x
-30
0
15
x
x
x
20
x
-30
x
-30
-30
-15
x
-10
x
-5
x
0
x
Частный процент поправки
№4
9
№5
10
№6
11
№7 №8
12
13
№9
14
№10
15
-15
5
35
-15
-15
-15
0
0
-30
-15
-15
-25
-30
-30
0
0
Продолжение таблицы 2
12
1. Характеристика дома.
1
2
3
кирпичный дом (К),
(Сф, Ст, ЗГТ, ОГТ,
Мс, Хр, Бр, Уп, С,
редко Че)
1.3. Матепанельный дом (Пн),
риал, из ко(ЗГТ, ОГТ, Мс, Хр,
торого изБр, Че, Уп, С)
готовлен
деревянный дом (Др)
дом.
смешанные материалы (Бл, Д+К, К+К,
К+М, К+Б, М+К, Мн,
П+К, Шб), (Че, С)
первый этаж
1.4. Этаж.
1.5. Лифт.
второй-третий этажи
четвертый этаж и выше
последний этаж
имеется (дома от 6
этажей и выше), (ЗГТ,
ОГТ, Мс, Бр, Че, Уп,
С, послевоенная Ст)
отсутствует (дома до
5 этажей), (Сф, Ст,
ЗГТ, ОГТ, Мс, Хр, Бр)
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
10
x
15
15
0
0
0
0
0
0
0
0
0
x
-10
x
-5
x
1
1
1
1
0
1
0
1
0
0
-2
-2
-2
0
0
-2
0
-2
0
0
-3 (жилые
помещения)
0
x
x
-1
x
-5
1 (3 – в
случае
двух
лифтов)
x
-1
x
x
Продолжение таблицы 2
1
2
13
1. Характеристика дома.
1.6. Мусоропровод.
1.7. Удаление от центра.
1.8. Близость
транспортной магистрали
3
на лестнице (ЗГТ,
ОГТ, Бр, Че; редко
Мс, Уп и С)
отсутствует (Сф, Ст,
ЗГТ, ОГТ, Мс, Хр, Уп,
С)
центральный район
(см. карту в приложении 2)
районы имеющие общую границу с центральным районом
(см. карту в приложении 2)
районы не имеющие
общей границы с центральным районом, но
находящиеся в черте
города (см. карту в
приложении 2)
пригороды города (см.
карту в приложении2)
идти не более 3-5 минут (бульвар или проспект)
идти 5-10 минут (улица)
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
1
x
-1
x
0
0
0
-2
0
0
0
0
0
0
0
x
10
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-10
x
-30
x
-50
x
3
x
0
x
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Продолжение таблицы 2
14
1. Характеристика дома.
1
2
(удаленность от
ближайшей
транспортной остановки).
1.9. Уровень шумности (выход окон на
транспортную магистраль).
1.10. Экология района.
3
идти более 10 минут
(переулок)
минимальный уровень
шума (переулок)
умеренный уровень
шума (улица)
повышенный шум
(бульвар или проспект)
район с низким уровнем загрязнения (Березовая роща, СХИ,
ЛТИ)
умеренно загрязненный район (улица или
переулок)
сильно загрязненный
район (воздух задымлен или хотя бы периодически отмечен
неприятный запах)
(бульвар или проспект)
4
5
-3
x
7
x
0
x
-10
x
3
x
-5
x
-10
x
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
0
0
0
0
0
0
0
10
10
0
-8
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Продолжение таблицы 2
1
2
2.1. Соотношение
жилой и
общей
площади.
(0,6 - 0,8]
[0,5 - 0,6]
4
-2
0
5
x
x
[0,4 - 0,5)
2
x
X<6
6≤X≤8
X>8
смежные (Хр, Бр)
смежноизолированные (3-х и
2.3. Изоли- 4-х комнатные Хр, Бр,
рованность Че и Уп)
комнат.
изолированные (Сф,
Ст, ЗГТ, ОГТ, Мс, Че,
Уп, С; однокомнатные
Хр и Бр)
доска (Хр)
линолеум (ЗГТ, ОГТ,
Мс, Бр, Че, Уп, С)
паркет (Сф, Ст, Мс,
Хр, Че)
2.4. Пол.
доска паркетная (паркетные пакеты) (Мс,
Хр, С)
-2
0
2
-1
x
x
x
x
0
x
1
x
-1
x
0
x
1
x
2
x
15
2. Характеристика квартиры.
2.2. Кухня,
м2.
3
6
-2
7
-4
8
-4
9
-2
10
0
11
-2
12
0
13
-2
14
0
15
-2
0
0
0
0
2
0
0
0
0
0
0
0
0
2
2
0
0
0
0
0
1
1
1
1
0
1
1
1
0
0
Продолжение таблицы 2
16
2. Характеристика квартиры.
1
2
3
раздельный (Р), (Сф,
Ст, ОГТ, Бр, Че, Уп,
С; ранние Хр)
2.5. Сансовмещенный (С),
узел.
(Сф, ЗГТ, Мс, Хр;
редко Ст; однокомнатные Бр; редко однокомнатные Че и С)
деревянные рамы (Сф,
Ст, ЗГТ, ОГТ, Мс, Хр,
2.6. Мате- Бр, Че, Уп, С)
риал окон. стеклопакет (С)
пластиковые окна
(Мс, Че, Уп, С)
двор (если не указан,
то на свое усмотрение)
двор, улица (если не
2.7. Вид из
указан, то на свое усокна.
мотрение)
улица (если не указан,
то на свое усмотрение)
имеется балкон (Сф,
Ст, ЗГТ, ОГТ, Хр, Бр,
2.8. Балкон.
С)
4
5
1
x
-2
x
0
x
2
x
5
x
2
x
0
x
-2
x
2
x
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
0
0
0
-3
0
-3
-3
-3
-3
-3
-3
-3
-3
-3
0
-3
-3
-3
-3
-3
-2
-2
-2
0
0
0
0
0
0
0
0
-1
-1
-1
0
0
-1
-1
-1
0
Продолжение таблицы 2
17
2. Характеристика квартиры.
1
2
3
имеется лоджия (Мс,
Бр, Че, Уп, С)
отсутствует и балкон
и лоджия (Сф, Ст,
ЗГТ, ОГТ, Мс, Хр, Бр,
Уп, С)
2.9. Теле- имеется (+)
фон.
отсутствует (-)
запущена (требуется
капитальный ремонт)
(если не указано, то
прикинуть по цене)
среднее состояние
(требуется ремонт отдельных элементов
квартиры) (если не
2.10. Общее указано, то прикинуть
состояние по цене)
квартиры. хорошее состояние
(необходим косметический ремонт) (если
не указано, то прикинуть по цене; возможно в Д/С или Н)
выполнен дорогой
ремонт (если не указано, то - по цене)
4
5
3
x
-3
x
0
-1
x
x
-7
x
0
x
3
x
7
x
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
0
0
1
0
0
0
0
1
0
0
4
4
0
4
4
4
7
7
4
4
Продолжение таблицы 2
18
3. Расчет искомой цены квартиры.
1
2
3
п.1
Скидка (<1) или наценка (>1) на цену базовой квартиры, доли
ед.
п.2
п.3
п.4
п.5
Цена базовой квартиры, млн.руб.
Скорректированная
цена базовой квартиры, млн.руб.
Общая площадь квартиры, м2
Цена базовой квартиры за 1 м2, тыс.руб.
п.6
Средняя цена за 1 м2,
тыс.руб.
п.7
Искомая цена квартиры, млн.руб.
4
произведение (1
+ ЧПП /
100) по
10 базовым
квартирам
5
x
0,67 0,64 0,54 0,86 1,24
0,61
0,60 0,65 1,07
0,96
исх. дан.
x
1,50 1,67 3,50 2,65 1,67
4,80
4,11 4,30 3,25
4,70
п.2•п.1
x
1,01 1,07 1,90 2,29 2,07
2,93
2,46 2,78 3,46
4,51
56,0 42,3 40,5 65,0 51,0 44,0
80,0
90,0 97,0 70,0
85,0
36,7
27,4 28,6 49,5
53,0
исх. дан.
п.3/п.4 •
1000
(сумма
п.5 - min
и max
значение
п.5)/8
п.4•п.6 /
1000
x
6
7
8
9
10
23,8 26,5 29,2 44,9 47,1
11
12
13
14
15
36,2
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
2,03
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Скидка (< 1) или наценка (> 1) на цену базовой квар тиры, доли ед. = (1 + ЧПП1.1. /100) × (1 + ЧПП1.2./100) ×
× (1 + ЧПП1.3./100) × (1 + ЧПП1.4. /100) × (1 + ЧПП1.5./100) ×
× (1 + ЧПП1.6./100) × (1 + ЧПП1.7. /100) × (1 + ЧПП1.8./100) ×
× (1 + ЧПП1.9./100) × (1 + ЧПП1.10./100) × (1 + ЧПП2.1. /100) ×
× (1 + ЧПП2.2. /100) × (1 + ЧПП2.3./100) × (1 + ЧПП2.4. /100) ×
× (1 + ЧПП2.5. /100) × (1 + ЧПП2.6./100) × (1 + ЧПП2.7. /100) ×
× (1 + ЧПП2.8. /100) × (1 + ЧПП2.9./100) × (1 + ЧПП2.10./100) ,
где ЧПП – частный процент поправки (см. таблицу 2, столбец 6).
Например, скидку (<1) или наценку (>1) на цену базовой квартиры №1, выраженную в долях ед., найдем как:
Скидка (< 1) или наценка (> 1) на цену базовой квар тиры №1, доли ед. = (1 - 15/100) × (1 - 30/100) × (1 + 15/100) ×
× (1 + 1/100) × (1 - 2/100) × (1 + 0/100) × (1 + 10/100) × (1 + 0/100) ×
× (1 + 0/100) × (1 - 8/100) × (1 - 2/100) × (1 + 0/100) × (1 + 0/100) ×
× (1 + 1/100) × (1 + 0/100) × (1 - 3/100) × (1 - 2/100) × (1 + 0/100) ×
× (1 + 0/100) × (1 + 4/100) = 0,85 × 0,7 × 1,15 × 1,01× 0,98 × 1 × 1,10 ×
× 1 ×1 × 0,92 × 0,98 × 1 × 1 × 1,01 × 1 × 0,97 × 0,98 ×1 ×1 × 1,04 = 0,67 ,
В ячейку, расположенную на пересечении столбца 6 и строки
"п.1" таблицы 2, запишем число 0,67.
Аналогичным образом найдем значения скидок (<1) или наценок (>1) на цены базовых квартир №2-№10 и занести в соответствующие ячейки таблицы 2 на пересечении столбцов 7-15 и строки
"п.1";
п.2 выписать цены базовых квартир, выраженные в млн.руб., в
соответствующие ячейки таблицы 2 на пересечении столбцов 6-15 и
строки "п.2" из исходных данных (см. таблицу 1, столбец 17);
п.3 определить скорректированные цены базовых квартир, выраженные в млн.руб., как произведение цен базовых квартир, выраженных в млн.руб., (см. таблицу 2, строку "п.2") на скидки (<1) или
наценки (>1) на цены базовых квартир, выраженные в долях ед., (см.
таблицу 2, строку "п.1"). Результат занести в соответствующие ячейки
таблицы 2 на пересечении столбцов 6-15 и строки "п.3";
п.4 выписать общую площадь всех квартир, выраженную в м2, в
том числе оцениваемой в соответствующие ячейки таблицы 2 на пе19
ресечении столбцов 5-15 и строки "п.4" из исходных данных (см. таблицу 1, столбец 8);
п.5 определить цены базовых квартир за 1 м2, выраженные в
тыс.руб., как частное от деления скорректированных цен базовых
квартир, выраженных в млн.руб., (см. таблицу 2, строку "п.3") на общую площадь базовых квартир, выраженную в м2, (см. таблицу 2,
строку "п.4"). Результат занести в соответствующие ячейки таблицы 2
на пересечении столбцов 6-15 и строки "п.5";
п.6 определить среднюю цену за 1 м2, выраженную в тыс.руб.,
как частное от деления суммы восьми цен базовых квартир за 1 м2,
выраженных в тыс.руб., на их количество, то есть на 8. Цены следует
выбрать из п.5, за исключением max и min значений. Результат занести в ячейку, расположенную на пересечении столбца 5 и строки "п.6"
таблицы 2;
п.7 определить искомую цену квартиры, выраженную в
млн.руб., как произведение общей площади оцениваемой квартиры,
выраженной в м2, (см. таблицу 2, столбец 5, строку "п.4") на среднюю
цену за 1 м2, выраженную в тыс.руб., (см. таблицу 2, столбец 5, строку
"п.6"). Результат занести в ячейку, расположенную на пересечении
столбца 5 и строки "п.7" таблицы 2.
2. В заключение необходимо сделать вывод о целесообразности
приобретения оцененной квартиры следующим образом: если стоимость квартиры, рассчитанная при помощи метода сравнения продаж,
выше, чем цена квартиры, предложенная продавцом, то ее стоит купить, так как ее ценность выше рыночной; и, наоборот, если стоимость квартиры, рассчитанная при помощи метода сравнения продаж,
ниже, чем цена квартиры, предложенная продавцом, то ее либо не
стоит покупать совсем, либо сначала следует сбить цену.
20
ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА № 2
Данные об объектах представлены столбцами 2, 5, 8 и 11 таблицы 3, в которой отражена информация о количестве строительных материалов, необходимых для фундамента, наружных и внутренних капитальных стен и перегородок, перекрытий и полов, кровли, энергосистемы, водопровода и канализации, внутренней отделки дома и построек, забора, а также данные об оплате труда и прочих затратах,
уровне рентабельности строительной организации и налоге на добавленную стоимость, который закладывается в смету. Процент износа и
количество строительных материалов, необходимых для восстановительных работ, указаны в таблицах 4 и 5 соответственно.
Цены на строительные материалы студент находит самостоятельно (см. стр. 6 настоящих методических указаний, источники 8-11
и 13-16 рекомендуемой литературы).
Задание.
1. Определить восстановительную стоимость объектов затратным методом.
2. Рассчитать остаточную стоимость объектов нормативным
методом измерения физического износа.
3. Рассчитать остаточную стоимость объектов стоимостным
методом измерения физического износа.
Решение типового примера.
Пусть имеются следующие исходные данные (см. столбцы 2, 5,
8 и 11 таблицы 3).
1. Для определения восстановительной стоимости объектов затратным методом необходимо:
а) обратить внимание на характеристику объектов эконом, бизнес и элит класса (см. таблицу 3, столбцы 2, 5 и 8), потребность в
строительных материалах и смету затрат на строительство для трех
объектов, в частности на количество и цену строительных материалов
(см. таблицу 3, столбцы 2, 3, 5, 6, 8 и 9), а так же на итоги применения
затратного метода, то есть заключительную часть таблицы 3. Указанные составные части таблицы 3 содержат основную информацию, необходимую для выполнения лабораторной работы №2;
21
Таблица 3
Затратный метод. Часть 1. Оценка объекта ресурсным методом (при оценке используется
строительная документация, на основе которой составляется смета затрат)
Показатели
1
22
Здание дома:
общая площадь,
м2
жилая площадь,
м2
Количество этажей (без учета
мансарды)
Площадь мансарды, м2
Площадь подвального этажа
(подвала), м2
Площадь пристройки (веранда,
летняя кухня и т.
д.), м2
Площадь надворных построек (гараж, сараи и т.
д.), м2
Объект 1 (эконом класс)
Объект 2 (бизнес класс)
цена,
Стоимость,
цена,
Стоимость,
кол-во
кол-во
руб./ед.
руб.
руб./ед.
руб.
2
3
4
5
6
7
Характеристика объекта
Объект 3 (элит класс)
цена,
Стоимость,
кол-во
руб./ед.
руб.
8
9
10
56
х
х
65
х
х
97
х
х
42
х
х
47
х
х
75
х
х
1
х
х
1
х
х
1
х
х
0
х
х
12
х
х
15
х
х
9
х
х
65
х
х
30
х
х
0
х
х
12
х
х
15
х
х
24
х
х
30
х
х
28
х
х
Продолжение таблицы 3
1
Площадь участка,
га
Ограждение участка, погонный
метр (т.е. длина)
капитальный забор, погонный
метр
деревянный забор, погонный
метр
23
Фундаменты
Кирпич, шт.
Цемент, т
Песок, т
Фундаментные
блоки, шт.
Стоимость работ
(100%)
Наружные и
внутренние капитальные стены и
перегородки
Кирпич, шт.
Цемент, т
Известь, т
2
3
4
5
6
7
8
9
10
0,12
х
х
0,15
х
х
0,12
х
х
160
х
х
170
х
х
140
х
х
0
х
х
170
х
х
140
х
х
160
х
х
0
х
х
0
х
х
х
6,90
3800,00
600,00
399543,47
30912,00
5107,20
2419,20
Потребность в строительных материалах и смета затрат на строительство
х
х
160110,40
х
х
367767,47
х
2880,00
5,50
15840,00
2880,00
6,30
18144,00
4480,00
0,86
2500,00
2160,00
0,86
3300,00
2851,20
1,34
2,59
600,00
1555,20
2,59
600,00
1555,20
4,03
50,00
1210,00
60500,00
133,33
1210,00
161333,33
133,33
1210,00
161333,33
х
х
80055,20
х
х
183883,73
х
х
199771,73
х
х
420714,50
х
х
716029,94
х
х
1302035,16
21360,00
5,34
1,87
5,50
2500,00
3666,70
117480,00
13350,00
6853,06
23624,00
5,91
2,07
6,30
3300,00
3666,70
148831,20
19489,80
7579,44
33680,00
8,42
2,95
6,90
3800,00
3666,70
232392,00
31996,00
10805,76
Продолжение таблицы 3
24
1
Песок, т
Дверные блоки,
шт.
Оконные блоки,
шт.
Прочие материалы (10% от стоимости основных
материалов)
Оплата труда и
прочие затраты
(100%)
Перекрытия и полы
Плиты перекрытий, шт.
Деревянный брус
(различных размеров), м3
Доски (различных размеров), м3
Прочие материалы (20% от стоимости основных
материалов)
2
14,42
3
600,00
4
8650,80
5
15,95
6
600,00
7
9567,72
8
22,73
9
600,00
10
13640,40
8,00
1000,00
8000,00
10,00
5000,00
50000,00
11,00
11000,00
121000,00
6,00
6150,00
36900,00
9,00
10000,00
90000,00
13,00
14000,00
182000,00
х
х
19123,39
х
х
32546,82
х
х
59183,42
х
х
210357,25
х
х
358014,97
х
х
651017,58
х
х
216614,40
х
х
350992,08
х
х
601134,60
15,56
2816,00
43804,44
18,06
4650,00
83958,33
26,94
6515,00
175543,06
6,40
4700,00
30080,00
8,56
4900,00
41944,00
11,20
4900,00
54880,00
4,80
5500,00
26400,00
6,42
5700,00
36594,00
8,40
5700,00
47880,00
х
х
20056,89
х
х
32499,27
х
х
55660,61
Продолжение таблицы 3
25
1
Оплата труда и
прочие затраты
(80%)
Кровля
Деревянный брус
(различных размеров), м3
Доски (различных размеров), м3
Кровельное железо, м2
Шифер, листы
Рубероид, толь,
рулоны
Черепица, шт.
Прочие материалы (20% от стоимости основных
материалов)
Оплата труда и
прочие затраты
(150%)
Энергосистема
Столбы электрические, шт.
2
3
4
5
6
7
8
9
10
х
х
96273,07
х
х
155996,48
х
х
267170,93
х
х
312494,12
х
х
364712,65
х
х
1436960,00
8,00
4700,00
37600,00
10,70
4900,00
52430,00
14,00
4900,00
68600,00
2,40
5500,00
13200,00
3,21
5700,00
18297,00
4,20
5700,00
23940,00
112,00
160,00
17920,00
0,00
168,00
0,00
0,00
175,00
0,00
65,88
147,00
9684,71
88,12
152,00
13393,88
0,00
152,00
0,00
112,00
230,00
25760,00
149,80
250,00
37450,00
196,00
405,00
79380,00
0,00
23,00
0,00
0,00
31,00
0,00
3266,67
94,00
307066,67
х
х
20832,94
х
х
24314,18
х
х
95797,33
х
х
187496,47
х
х
218827,59
х
х
862176,00
х
х
46341,02
х
х
58985,52
х
х
76280,60
1,00
10098,00
10098,00
1,00
10098,00
10098,00
1,00
12403,00
12403,00
Продолжение таблицы 3
26
1
Провод электрический, погонный
метр
Прочие материалы (5% от стоимости основных
материалов)
Натяжка проводов и подключение к энергосистеме (30%)
Устройство и
подключение газовой системы
Трубы отопления,
погонный метр
Батареи отопления, шт.
Котел водогрейный, шт.
Расходы на монтаж в отопительной системе, подключений
Водопровод и канализация
2
3
4
5
6
7
8
9
10
50,00
13,00
650,00
150,00
21,00
3150,00
30,00
30,00
900,00
х
х
537,40
х
х
662,40
х
х
665,15
х
х
3385,62
х
х
4173,12
х
х
4190,45
1,00
17500,00
17500,00
1,00
17500,00
17500,00
1,00
17500,00
17500,00
90,00
48,00
4320,00
120,00
61,00
7320,00
122,00
70,00
8540,00
5,00
208,00
1040,00
8,00
275,00
2200,00
9,00
348,00
3132,00
1,00
5210,00
5210,00
1,00
8482,00
8482,00
1,00
22950,00
22950,00
6,00
600,00
3600,00
9,00
600,00
5400,00
10,00
600,00
6000,00
х
х
5400,00
х
х
7668,00
х
х
6228,00
Продолжение таблицы 3
27
1
Трубы водопроводные, погонный метр
Трубы канализационные, погонный метр
Прочие материалы (20% от стоимости основных
материалов)
Оплата труда и
прочие затраты
(100%)
Итого стоимость
коробки дома и
построек с учетом инженерных
систем
Внутренняя отделка дома и построек (50% к
стоимости коробки)
Итого стоимость
дома и построек с
учетом отделки
2
3
4
5
6
7
8
9
10
120,00
15,00
1800,00
168,00
15,00
2520,00
143,00
15,00
2145,00
30,00
15,00
450,00
45,00
15,00
675,00
30,00
15,00
450,00
х
х
450,00
х
х
639,00
х
х
519,00
х
х
2700,00
х
х
3834,00
х
х
3114,00
х
х
1161674,43
х
х
1866155,66
х
х
3822181,82
х
х
580837,22
х
х
933077,83
х
х
1911090,91
х
х
1742511,65
х
х
2799233,48
х
х
5733272,74
Продолжение таблицы 3
1
Строительство
забора
Трубы металлические (2,5 м),
шт.
Кирпич, тыс. шт.
Сетка металлическая, м
Доски, м3
Оплата труда и
прочие затраты
(50%)
2
3
4
5
6
7
8
9
10
х
х
45203,25
х
х
39827,16
х
х
81824,90
53,00
153,50
8135,50
57,00
277,92
15841,44
47,00
353,19
16599,93
0,00
5,50
0,00
0,00
6,30
0,00
5500,00
6,90
37950,00
0,00
56,00
0,00
170,00
63,00
10710,00
0,00
63,00
0,00
4,00
5500,00
22000,00
0,00
5700,00
0,00
0,00
5700,00
0,00
х
х
15067,75
х
х
13275,72
х
х
27274,97
28
Итоги применения затратного метода
Всего затраты на
строительство
дома и построек
Уровень рентабельности строительной организации, закладываемый в смету
(35%), %
Стоимость дома и
построек без НДС
НДС (18%), %
Стоимость дома и
построек всего
х
х
1787714,90
х
х
2839060,64
х
х
5815097,63
х
35
625700,22
х
35
993671,23
х
35
2035284,17
х
х
2413415,12
х
х
3832731,87
х
х
7850381,80
х
18
434414,72
х
18
689891,74
х
18
1413068,72
х
х
2847829,84
х
х
4522623,61
х
х
9263450,53
б) рассчитать стоимость строительных материалов для объектов эконом, бизнес и элит класса и записать ее в соответствующие
ячейки таблицы 3 на пересечении столбцов 4, 7, 10 и строк сметы затрат на строительство.
Например, стоимость кирпича для строительства фундамента
объекта эконом класса можно найти как произведение количества
кирпича (см. таблицу 3, столбец 2, строку "Кирпич") и его цены (см.
таблицу 3, столбец 3, строку "Кирпич"). Значит, чтобы найти стоимость кирпича, нужно 2880 умножить на 5,5. Таким образом, в ячейку, расположенную на пересечении столбца 4 и строки "Кирпич" таблицы 3, запишем число 15840;
в) рассчитать сумму затрат для каждого элемента объектов эконом, бизнес и элит класса и записать ее в соответствующие ячейки
таблицы 3 на пересечении столбцов 4, 7, 10 и строк "Фундамент",
"Наружные и внутренние капитальные стены и перегородки", "Перекрытия и полы", "Кровля", "Энергосистема", "Водопровод и канализация".
Например, сумму затрат для фундамента объекта эконом класса
можно найти путем суммирования стоимости кирпича (см. таблицу 3,
столбец 4, строку "Кирпич"), цемента (см. таблицу 3, столбец 4, строку "Цемент"), песка (см. таблицу 3, столбец 4, строку "Песок"), фундаментных блоков (см. таблицу 3, столбец 4, строку "Фундаментные
блоки") и стоимости работ (см. таблицу 3, столбец 4, строку "Стоимость работ"). Значит, чтобы найти сумму затрат для фундамента
объекта эконом класса, нужно к 15840 прибавить 2160 и 1555,2 и
60500, а так же 80055,2. Таким образом, в ячейку, расположенную на
пересечении столбца 4 и строки "Фундамент" таблицы 3, запишем
число 160110,4;
г) рассчитать стоимость коробки дома и построек с учетом инженерных систем (эконом, бизнес и элит класс) и записать ее в соответствующие ячейки таблицы 3 на пересечении столбцов 4, 7, 10 и
строки "Итого стоимость коробки дома и построек с учетом инженерных систем".
Например, стоимость коробки дома и построек с учетом инженерных систем (эконом класс) можно найти путем суммирования затрат на фундамент (см. таблицу 3, столбец 4, строку "Фундамент"),
наружные и внутренние капитальные стены и перегородки (см. таблицу 3, столбец 4, строку "Наружные и внутренние капитальные стены и перегородки"), перекрытия и полы (см. таблицу 3, столбец 4,
строку "Перекрытия и полы"), кровлю (см. таблицу 3, столбец 4,
29
строку "Кровля"), энергосистему (см. таблицу 3, столбец 4, строку
"Энергосистема"), а так же водопровод и канализацию (см. таблицу 3,
столбец 4, строку "Водопровод и канализация"). Значит, чтобы найти
стоимость коробки дома и построек с учетом инженерных систем
(эконом класс), нужно к 160110,4 прибавить 420714,5 и 216614,4 и
312494,12 и 46341,02, а так же 5400. Таким образом, в ячейку, расположенную на пересечении столбца 4 и строки "Итого стоимость коробки дома и построек с учетом инженерных систем" таблицы 3, запишем число 1161674,43;
д) рассчитать стоимость внутренней отделки дома и построек
(эконом, бизнес и элит класс) и записать ее в соответствующие ячейки таблицы 3 на пересечении столбцов 4, 7, 10 и строки "Внутренняя
отделка дома и построек".
Например, стоимость внутренней отделки дома и построек (эконом класс) можно найти как 50% от стоимости коробки дома и построек с учетом инженерных систем (см. таблицу 3, столбец 4, строку
"Итого стоимость коробки дома и построек с учетом инженерных
систем"). Значит, чтобы найти стоимость внутренней отделки дома и
построек (эконом класс), нужно 1161674,43 умножить на 0,5. Таким
образом, в ячейку, расположенную на пересечении столбца 4 и строки
"Внутренняя отделка дома и построек" таблицы 3, запишем число
580837,22;
е) рассчитать стоимость дома и построек с учетом отделки
(эконом, бизнес и элит класс) и записать ее в соответствующие ячейки таблицы 3 на пересечении столбцов 4, 7, 10 и строки "Итого стоимость дома и построек с учетом отделки".
Например, стоимость дома и построек с учетом отделки (эконом
класс) можно найти путем суммирования стоимости коробки дома и
построек с учетом инженерных систем (см. таблицу 3, столбец 4,
строку "Итого стоимость коробки дома и построек с учетом инженерных систем") и затрат на внутреннюю отделку дома и построек (см.
таблицу 3, столбец 4, строку "Внутренняя отделка дома и построек").
Значит, чтобы найти стоимость дома и построек с учетом отделки
(эконом класс), нужно к 1161674,43 прибавить 580837,22. Таким образом, в ячейку, расположенную на пересечении столбца 4 и строки
"Итого стоимость дома и построек с учетом отделки" таблицы 3, запишем число 1742511,65;
ж) рассчитать все затраты на строительство дома и построек
(эконом, бизнес и элит класс) и записать их в соответствующие ячей-
30
ки таблицы 3 на пересечении столбцов 4, 7, 10 и строки "Всего затраты на строительство дома и построек".
Например, все затраты на строительство дома и построек (эконом класс) можно найти путем суммирования стоимости дома и построек с учетом отделки (см. таблицу 3, столбец 4, строку "Итого
стоимость дома и построек с учетом отделки") и затрат на строительство забора (см. таблицу 3, столбец 4, строку "Строительство забора"). Значит, чтобы найти все затраты на строительство дома и построек (эконом класс), нужно к 1742511,65 прибавить 45203,25. Таким образом, в ячейку, расположенную на пересечении столбца 4 и
строки "Всего затраты на строительство дома и построек" таблицы 3,
запишем число 1787714,90;
з) определить сумму прибыли для объектов эконом, бизнес и
элит класса и записать ее в соответствующие ячейки таблицы 3 на пересечении столбцов 4, 7, 10 и строки "Уровень рентабельности строительной организации, закладываемый в смету".
Например, сумму прибыли для объекта эконом класса можно
найти путем умножения всех затрат на строительство дома и построек
(см. таблицу 3, столбец 4, строку "Всего затраты на строительство
дома и построек") на процент рентабельности строительной организации, закладываемый в смету (см. таблицу 3, столбец 3, строку "Уровень рентабельности строительной организации, закладываемый в
смету"). Значит, чтобы найти сумму прибыли для объекта эконом
класса, нужно 1787714,90 умножить на 0,35. Таким образом, в ячейку,
расположенную на пересечении столбца 4 и строки "Уровень рентабельности строительной организации, закладываемый в смету" таблицы 3, запишем число 625700,22;
и) определить стоимость дома и построек без НДС (эконом,
бизнес и элит класс) и записать ее в соответствующие ячейки таблицы
3 на пересечении столбцов 4, 7, 10 и строки "Стоимость дома и построек без НДС".
Например, стоимость дома и построек без НДС (эконом класс)
можно найти путем увеличения всех затрат на строительство дома и
построек (см. таблицу 3, столбец 4, строку "Всего затраты на строительство дома и построек") на величину рентабельности строительной
организации, закладываемый в смету (см. таблицу 3, столбец 3, строку "Уровень рентабельности строительной организации, закладываемый в смету"). Значит, чтобы найти стоимость дома и построек без
НДС (эконом класс), нужно к 1787714,90 прибавить 625700,22
(1787714,90 • 0,35). Таким образом, в ячейку, расположенную на пе31
ресечении столбца 4 и строки "Стоимость дома и построек без НДС"
таблицы 3, запишем число 2413415,12;
к) определить сумму НДС для объектов эконом, бизнес и элит
класса и записать ее в соответствующие ячейки таблицы 3 на пересечении столбцов 4, 7, 10 и строки "НДС".
Например, сумму НДС для объекта эконом класса можно найти
путем умножения стоимости дома и построек без НДС (см. таблицу 3,
столбец 4, строку "Стоимость дома и построек без НДС") на процент
налога на добавленную стоимость (см. таблицу 3, столбец 3, строку
"НДС"). Значит, чтобы найти сумму НДС для объекта эконом класса,
нужно 2413415,12 умножить на 0,18. Таким образом, в ячейку, расположенную на пересечении столбца 4 и строки "НДС" таблицы 3, запишем число 434414,72;
л) определить стоимость дома и построек эконом, бизнес и элит
класса и записать ее в соответствующие ячейки таблицы 3 на пересечении столбцов 4, 7, 10 и строки "Стоимость дома и построек всего".
Например, стоимость дома и построек по объекту эконом класса
можно найти путем увеличения стоимости дома и построек без НДС
(см. таблицу 3, столбец 4, строку "Стоимость дома и построек без
НДС") на сумму налога на добавленную стоимость (см. таблицу 3,
столбец 3, строку "НДС"). Значит, чтобы найти стоимость дома и построек по объекту эконом класса, нужно к 2413415,12 прибавить
434414,72 (2413415,12 • 0,18). Таким образом, в ячейку, расположенную на пересечении столбца 4 и строки "Стоимость дома и построек
всего" таблицы 3, запишем число 2847829,84.
2. Для расчета остаточной стоимости объектов нормативным
методом измерения физического износа необходимо:
а) определить восстановительную стоимость каждого элемента
объектов эконом, бизнес и элит класса и записать ее в соответствующие ячейки таблицы 4 на пересечении столбцов 2-9 и строк "Восстановительная стоимость (по каждому объекту)".
Например, восстановительную стоимость фундамента по объекту эконом класса можно найти путем увеличения стоимости фундамента (см. таблицу 3, столбец 4, строку "Фундамент – объект №1") на
величину рентабельности (см. таблицу 3, столбец 3, строку "Уровень
рентабельности строительной организации, закладываемый в смету"),
а затем на величину налога на добавленную стоимость (см. таблицу 3,
столбец 3, строку "НДС"). Значит, чтобы найти восстановительную
стоимость фундамента по объекту эконом класса, нужно 160110,40
умножить на 1,35, а затем на 1,18.
32
Таблица 4
Затратный метод. Часть 2. Оценка объекта нормативным методом измерения физического износа
(оценка объекта выполняется путем вычитания из восстановительной стоимости величины
нормативного износа)
Элементы объекта
Показатели
Фундамент
1
2
33
Восстановительная
255055,87
стоимость, руб.
Удельный вес в восстановительной
8,96
стоимости всего объекта, %
Процент износа, %
15
Износ, руб.
38258,38
Остаточная стои216797,49
мость, руб.
Наружные и
внутренние
капитальные
стены и перегородки
3
Перекрытия
и полы
Кровля
Энергосистема
4
5
6
Объект 1 (эконом класс)
Водопровод и
канализация
Забор
Внутренняя отделка дома и
построек
7
8
9
Стоимость
дома и
построек
всего
10
670198
345067
497803
73821
8602
72009
925274
2847830
23,53
12,12
17,48
2,59
0,30
2,53
32,49
100,00
35
234569
30
103520
10
49780
7
5167
45
3871
50
36004
50
462637
x
933808
435629
241547
448023
68654
4731
36004
462637
1914022
Объект 2 (бизнес класс)
Восстановительная
585853,57
стоимость, руб.
Удельный вес в восстановительной
12,95
стоимости всего объекта, %
1140636
559130
580987
93964
12215
63445
1486393
4522624
25,22
12,36
12,85
2,08
0,27
1,40
32,87
100,00
Продолжение таблицы 4
1
Процент износа, %
Износ, руб.
Остаточная стоимость, руб.
2
22
128887,79
3
47
536099
4
15
83870
5
18
104578
6
7
6577
7
70
8551
8
5
3172
9
35
520238
10
x
1391972
456965,79
604537
475261
476410
87386
3665
60272
966155
3130652
Объект 3 (элит класс)
34
Восстановительная
636472,74
стоимость, руб.
Удельный вес в восстановительной
6,87
стоимости всего объекта, %
Процент износа, %
18
Износ, руб.
114565,09
Остаточная стои521907,65
мость, руб.
2074142
957607
2289077
121515
9921
130347
3044368
9263451
22,39
10,34
24,71
1,31
0,11
1,41
32,86
100,00
23
477053
36
344739
42
961412
28
34024
35
3472
15
19552
55
1674402
x
3629220
1597089
612869
1327665
87491
6449
110795
1369966
5634231
Таким образом, в ячейку, расположенную на пересечении
столбца 2 и строки "Восстановительная стоимость – объект №1" таблицы 4, запишем число 255055,87;
б) определить восстановительную стоимость каждого объекта
путем суммирования всех элементов по объектам эконом, бизнес,
элит класса и записать ее в соответствующие ячейки таблицы 4 на пересечении столбца 10 и строк "Восстановительная стоимость (по каждому объекту)";
в) вычислить удельный вес каждого элемента объекта в восстановительной стоимости всего объекта и записать его в соответствующие ячейки таблицы 4 на пересечении столбцов 2-10 и строк "Удельный вес в восстановительной стоимости всего объекта (по каждому
объекту)".
Например, удельный вес восстановительной стоимости фундамента в стоимости всего объекта эконом класса можно найти путем
деления 255055,87 (см. таблицу 4, столбец 2, строку "Восстановительная стоимость – объект №1") на 2847829,84 (см. таблицу 4, столбец 10, строку "Восстановительная стоимость – объект №1") и умножения на 100%. Таким образом, в ячейку, расположенную на пересечении столбца 2 и строки "Удельный вес в восстановительной стоимости – объект №1" таблицы 4, запишем число 8,96;
г) определить величину износа каждого элемента объектов эконом, бизнес, элит класса и записать ее в соответствующие ячейки таблицы 4 на пересечении столбцов 2-9 и строк "Износ (по каждому объекту)".
Например, величину износа фундамента по объекту эконом
класса можно найти как произведение восстановительной стоимости
фундамента (см. таблицу 4, столбец 2, строку "Восстановительная
стоимость – объект №1") на процент износа (см. таблицу 4, столбец 2,
строку "Процент износа – объект №1"). Значит, чтобы найти величину
износа фундамента по объекту эконом класса, нужно 255055,87 умножить на 0,15. Таким образом, в ячейку, расположенную на пересечении столбца 2 и строки "Износ – объект №1" таблицы 4, запишем
число 38258,38;
д) рассчитать величину износа каждого объекта путем суммирования всех элементов по объектам эконом, бизнес, элит класса и записать ее в соответствующие ячейки таблицы 4 на пересечении
столбца 10 и строк "Износ (по каждому объекту)";
е) рассчитать остаточную стоимость каждого элемента объектов эконом, бизнес, элит класса и записать ее в соответствующие
35
ячейки таблицы 4 на пересечении столбцов 2-9 и строк "Остаточная
стоимость (по каждому объекту)".
Например, остаточную стоимость фундамента по объекту эконом класса можно найти путем вычитания из восстановительной
стоимости фундамента (см. таблицу 4, столбец 2, строку "Восстановительная стоимость – объект №1") величины износа (см. таблицу 4,
столбец 2, строку "Износ – объект №1"). Значит, чтобы найти остаточную стоимость фундамента по объекту эконом класса, нужно из
255055,87 вычесть 38258,38. Таким образом, в ячейку, расположенную на пересечении столбца 2 и строки "Остаточная стоимость – объект №1" таблицы 4, запишем число 216797,49;
ж) рассчитать остаточную стоимость каждого объекта путем
суммирования всех элементов по объектам эконом, бизнес, элит класса и записать ее в соответствующие ячейки таблицы 4 на пересечении
столбца 10 и строк "Остаточная стоимость (по каждому объекту)".
3. Для расчета остаточной стоимости объектов стоимостным
методом измерения физического износа необходимо:
а) выписать восстановительную стоимость всех элементов, а
так же полную стоимость объектов эконом, бизнес и элит класса в соответствующие ячейки таблицы 5 на пересечении столбцов 3-11 и
строк "Восстановительная стоимость (по каждому объекту)" из таблицы 4, строк "Восстановительная стоимость (по каждому объекту)";
б) определить стоимость материалов для каждого элемента
объектов эконом, бизнес и элит класса и записать ее в соответствующие ячейки таблицы 5 на пересечении столбцов 3-10 и строк "Стоимость материалов (по каждому объекту)".
Например, стоимость материалов для фундамента по объекту
эконом класса можно найти как сумму произведений столбцов 2 и 3
таблицы 5, то есть:
Стоимость материалов для фундамента по объекту эконом
класса, руб. = 5,5 × 250 + 2500 × 0,075 + 600 × 0,225 = 1 697,5 руб.
Таким образом, в ячейку, расположенную на пересечении
столбца 3 и строки "Стоимость материалов – объект №1" таблицы 5,
запишем число 1697,5. Стоимость материалов для внутренней отделки переносится из столбца 10 и строки "Внутренняя отделка дома и
построек – объект №1" таблицы 5 в столбец 10 и строку "Стоимость
материалов – объект №1" таблицы 5;
36
Таблица 5
Затратный метод. Часть 2. Часть 3. Оценка объекта стоимостным методом измерения физического
износа (это метод уценки при помощи планирования затрат на восстановительный ремонт)
Элементы объекта
37
Показатели
Цена
материала,
руб./ед.
1
2
3
Восстановительная стоимость,
руб.
x
255055,87
Фундамент
Наружные и
внутренПерение капиЭнергокрытия Кровля
тальные
система
и полы
стены и
перегородки
4
5
6
7
Объект 1 (эконом класс)
670198
345067
497803
Затраты на ремонт
Кирпич, шт.
Цемент, т
Песок, т
Известь, т
Дверные блоки,
шт.
Оконные блоки,
шт.
Плиты перекрытий, шт.
5,5
2500
600
3666,7
250
0,075
0,225
500
0,15
0,45
0,15
1000
2
6150
1
2816
1
73821
ВнутСтоиренняя
мость
отделка
дома и
дома и
построек
построек
всего
Водопровод
и канализация
Забор
8
9
10
11
8602
72009
925274
2847830
Продолжение таблицы 5
38
1
Деревянный
брус, м3
Доски, м3
Кровельное железо, м2
Шифер, листы
Рубероид, толь,
рулоны
Черепица, шт.
Провод электрический, погонный метр
Трубы водопроводные, погонный метр
Трубы канализационные, погонный метр
Трубы отопления, погонный
метр
Батареи отопления, шт.
Котел водогрейный, шт.
Внутр. отделка
дома и построек
2
3
4
5
4700
2
5500
3
6
7
8
9
10
4
160
147
2
230
23
13
15
20
15
3
48
208
5210
x
125000
11
Продолжение таблицы 5
39
1
Трубы металлич.
(2,5 м), шт.
Сетка металлич.,
м
Стоимость материалов, руб.
Стоимость работ
(100% к стоимости материалов),
руб.
Стоимость восстановительных
работ всего, руб.
Остаточная
стоимость, руб.
2
3
4
5
6
x
1697,5
12095
28716
294
x
1697,5
12095
28716
294
x
3395
24190
57432
x
251660,87
646008
287635
7
8
9
10
11
345
22000
125000
190148
0
345
22000
125000
190148
588
0
690
44000
250000
380295
497215
73821
7912
28009
675274
2467535
93964
12215
63445
1486393
4522624
153,5
56
Объект 2 (бизнес класс)
Восстановительная стоимость,
руб.
x
585853,57
1140636
559130
580987
Затраты на ремонт
Кирпич, шт.
Цемент, т
Песок, т
Известь, т
Дверные блоки,
шт.
5,5
2500
600
3666,7
1000
1500
0,9
2,7
5500
1,65
4,95
1,65
5
Продолжение таблицы 5
40
1
Оконные блоки,
шт.
Плиты перекрытий, шт.
Деревянный
брус, м3
Доски, м3
Кровельное железо, м2
Шифер, листы
Рубероид, толь,
рулоны
Черепица, шт.
Провод электрический, погонный метр
Трубы водопроводные, погонный метр
Трубы канализационные, погонный метр
Трубы отопления, погонный
метр
Батареи отопления, шт.
2
6150
3
4
5
6
7
8
4
2816
4700
1,5
5500
1
160
147
5
230
23
13
15
168
15
45
48
208
9
10
11
Продолжение таблицы 5
41
1
Котел водогрейный, шт.
Внутр. отделка
дома и построек
Трубы металлич.
(2,5 м), шт.
Сетка металлич.,
м
Стоимость материалов, руб.
Стоимость работ
(100% к стоимости материалов),
руб.
Стоимость восстановительных
работ всего, руб.
Остаточная
стоимость, руб.
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
5210
x
78500
153,5
56
x
12120
72995
12550
735
3195
78500
180095
x
12120
72995
12550
735
0
3195
0
78500
180095
x
24240
145990
25100
1470
0
6390
0
157000
360190
x
561613,57
994646
534030
579517
93964
5825
63445
1329393
4162434
121515
9921
130347
3044368
9263451
Объект 3 (элит класс)
Восстановительная стоимость,
руб.
x
636472,74
2074142
5,5
2500
600
750
0,225
0,675
1500
0,45
1,35
957607 2289077
Затраты на ремонт
Кирпич, шт.
Цемент, т
Песок, т
Продолжение таблицы 5
42
1
Известь, т
Дверные блоки,
шт.
Оконные блоки,
шт.
Плиты перекрытий, шт.
Деревянный
брус, м3
Доски, м3
Кровельное железо, м2
Шифер, листы
Рубероид, толь,
рулоны
Черепица, шт.
Провод электрический, погонный метр
Трубы водопроводные, погонный метр
Трубы канализационные, погонный метр
2
3666,7
3
4
0,45
1000
5
6150
7
5
6
2816
3
4700
6
7
5500
8
5
7
8
160
147
230
23
13
1850
15
15
25
15
5
9
10
11
Продолжение таблицы 5
43
1
Трубы отопления, погонный
метр
Батареи отопления, шт.
Котел водогрейный, шт.
Внутр. отделка
дома и построек
Трубы металлич.
(2,5 м), шт.
Сетка металлич.,
м
Стоимость материалов, руб.
Стоимость работ
(100% к стоимости материалов),
руб.
Стоимость восстановительных
работ всего, руб.
Остаточная
стоимость, руб.
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
48
208
5210
x
375000
153,5
56
x
5092,5
59885
80648
102950
195
450
375000
624221
x
5092,5
59885
80648
102950
195
450
0
375000
624221
x
10185
119770
161296
205900
390
900
0
750000
1248441
x
626287,74
1954372
796311 2083177
121125
9021
130347
2294368
8015010
в) определить стоимость работ для каждого элемента объектов
эконом, бизнес и элит класса и записать ее в соответствующие ячейки
таблицы 5 на пересечении столбцов 3-10 и строк "Стоимость работ
(по каждому объекту)".
Например, стоимость работ для фундамента по объекту эконом
класса можно найти как 100% от стоимости материалов для фундамента (см. таблицу 5, столбец 3, строку "Стоимость материалов –
объект №1"). Таким образом, в ячейку, расположенную на пересечении столбца 3 и строки "Стоимость работ – объект №1" таблицы 5,
запишем число 1697,5;
г) определить стоимость восстановительных работ для каждого
элемента объектов эконом, бизнес и элит класса и записать ее в соответствующие ячейки таблицы 5 на пересечении столбцов 3-10 и строк
"Стоимость восстановительных работ (по каждому объекту)".
Например, стоимость восстановительных работ для фундамента
по объекту эконом класса можно найти путем суммирования стоимости материалов для фундамента (см. таблицу 5, столбец 3, строку
"Стоимость материалов – объект №1") и стоимости работ для фундамента (см. таблицу 5, столбец 3, строку "Стоимость работ – объект
№1"). Таким образом, в ячейку, расположенную на пересечении
столбца 3 и строки "Стоимость восстановительных работ – объект
№1" таблицы 5, запишем число 3395;
д) рассчитать остаточную стоимость каждого элемента объектов эконом, бизнес, элит класса и записать ее в соответствующие
ячейки таблицы 5 на пересечении столбцов 3-10 и строк "Остаточная
стоимость (по каждому объекту)".
Например, остаточную стоимость фундамента по объекту эконом класса можно найти путем вычитания из восстановительной
стоимости фундамента (см. таблицу 5, столбец 3, строку "Восстановительная стоимость – объект №1") стоимости восстановительных
работ (см. таблицу 5, столбец 3, строку "Стоимость восстановительных работ – объект №1"). Значит, чтобы найти остаточную стоимость
фундамента по объекту эконом класса, нужно из 255055,87 вычесть
3395. Таким образом, в ячейку, расположенную на пересечении
столбца 3 и строки "Остаточная стоимость – объект №1" таблицы 5,
запишем число 251660,87;
е) рассчитать остаточную стоимость каждого объекта путем
суммирования всех элементов по объектам эконом, бизнес, элит класса и записать ее в соответствующие ячейки таблицы 5 на пересечении
столбца 11 и строк "Остаточная стоимость (по каждому объекту)".
44
ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА № 3
Данные представлены таблицей 6, а так же столбцами 2, 4 таблицы 7 и столбцами 2, 5 таблицы 8, в которой отражены цены и
арендная плата при сделках с государственными и муниципальными
земельными участками в Воронежской области в 2008-2010 годах.
Минимальная, максимальная и нормативная ставки капитализации
указаны в таблицах 9 и 10.
Всеми студентами выполняется один вариант, предложенный в
настоящих методических указаниях.
Таблица 6
Цены и арендная плата при сделках с государственными и
муниципальными земельными участками в
Воронежской области в 2010 г.
Цена
Арендная плата
Продажа государственных и мунициУчастков,
руб. / Участков,
га
га
пальных участков
ед.
м2
ед.
1
2
3
4
5
6
1. В городах и посел225
507,80 11,14
15036
4713,10
ках - всего
в т. ч.: предприятия
33
472,80 10,41
2943
3463,70
и организации
прочие
192
34,90 20,87
12093
1249,40
1.1. В частности для
23
1,16 106,60
1680
707,80
предпринимательской
деятельности
1.2. В частности в городах и поселках для
150
32,60 19,47
9738
1100,70
ИЖС, ЛПХ, садоводства
в т. ч.: в поселениях
34
4,20
5,83
336
31,30
до 20 тыс. чел.
21-50
53
3,50
4,00
6201
608,00
51-100
63
24,90 23,95
199
12,40
4. В сельских населенных пунктах - все116
26,80 18,39
25477
29705,20
го
в т. ч.: для ИЖС,
105
5,10
15,14
24850
10884,00
ЛПХ и садоводства
5. Вне населенных
3
10,10
0,83
36940
320614,00
пунктов
Всего по области
344
544,70 11,31
77453
355032,30
45
руб.
/ м2
7
2,78
3,71
1,80
7,01
0,40
0,48
0,43
0,70
0,20
0,08
0,03
0,08
Задание.
1. Рассчитать цену земельных участков в Воронежской области.
2. Рассчитать ставку капитализации для земельных участков в
Воронежской области.
3. Рассчитать арендную плату за земельные участки в Воронежской области.
4. Оценить потенциал арендной платы за земельные участки в
Воронежской области в 2010 году.
Решение типового примера.
1. Расчет цены земельных участков произведем по формуле:
Цена земли, руб./га =
Арендная плата
Ставка капитализации десятичной дробью
Например, цену земли по всем категориям участков, выраженную в руб./га, найдем как частное от деления арендной платы, выраженной в руб./м2 (см. таблицу 7, столбец 2, строку "В городах и поселках - всего"), на нормативную ставку капитализации, выраженную
десятичной дробью (см. таблицу 10, строку "Ставка капитализации –
нормативная"). При этом стоит помнить, что 1 га = 10 000 м2:
Цена земли, руб./га =
2,82
× 10 000 = 940 000 руб./га
0,03
В ячейку, расположенную на пересечении столбца 3 и строки "В
городах и поселках - всего" таблицы 7, запишем число 940 000.
Аналогичным образом найдем значения всех цен на землю и занесем их в соответствующие ячейки таблицы 7 на пересечении столбцов 3, 5, 7 и строк, соответствующих категориям участков (см. таблицу 7, столбец 1).
2. Расчет ставки капитализации для земельных участков произведем по формуле:
Ставка капитализации, % =
46
Арендная плата
× 100 %
Цена земли
Таблица 7
Расчет цены земельных участков в Воронежской области
2008 г.
2009 г.
Категории участков
Арендная
плата,
руб. / м2
Цена,
руб. /
га
1
1. В городах и поселках - всего
в т. ч.: предприятия
и организации
прочие
1.1. В частности для
предпринимательской
деятельности
1.2. В частности в городах и поселках для
ИЖС, ЛПХ, садоводства
в т. ч.: в поселениях
до 20 тыс. чел.
21-50
51-100
4. В сельских населенных пунктах - всего
в т. ч.: для ИЖС,
ЛПХ и садоводства
5. Вне населенных
пунктов
Всего по области
2
3
2,82
940000
2010 г.
ЦеАрендная Цена, Арендная
на,
плата,
руб. /
плата,
руб.
/
руб. / м2
га
руб. / м2
га
4
5
6
7
2,78
2,78
2,56
3,59
3,71
2,97
2,71
1,80
7,37
6,92
7,01
0,41
0,40
0,40
0,37
0,43
0,48
0,44
0,74
0,34
0,71
0,43
0,70
0,37
1,26
0,20
0,37
0,09
0,08
0,11
0,09
0,03
0,59
0,57
0,08
Например, ставку капитализации по всем категориям участков,
выраженную в процентах, найдем как частное от деления арендной
платы, выраженной в руб./м2 (см. таблицу 8, столбец 3, строку "В городах и поселках - всего"), на цену земли, выраженную в руб./м2 (см.
таблицу 8, столбец 2, строку "В городах и поселках - всего"):
Ставка капитализации, % =
47
2,82
× 100 % = 36,20 %
7,79
В ячейку, расположенную на пересечении столбца 4 и строки "В
городах и поселках - всего" таблицы 8, запишем число 36,20.
48
Таблица 8
Расчет ставки капитализации для земельных участков в Воронежской области
49
Категории участков
Цена,
руб. /
м2
1
1. В городах и поселках всего
в т. ч.: предприятия и организации
прочие
1.1. В частности для предпринимательской деятельности
1.2. В частности в городах и
поселках для ИЖС, ЛПХ,
садоводства
в т. ч.: в поселениях до 20
тыс. чел.
21-50
51-100
4. В сельских населенных
пунктах - всего
в т. ч.: для ИЖС, ЛПХ и
садоводства
5. Вне населенных пунктов
Всего по области
2
2008 г.
АрендСтавка
ная плакапиталита, руб. /
зации, %
м2
3
4
7,79
2,82
7,49
36,20
Цена,
руб. /
м2
5
2009 г.
АрендСтавка
ная плакапиталита, руб. /
зации, %
м2
6
7
Цена,
руб. /
м2
8
2010 г.
АрендСтавка
ная плакапиталита, руб. /
зации, %
м2
9
10
9,87
2,78
11,14
2,78
2,56
9,36
3,59
10,41
3,71
7,97
2,97
16,09
2,71
20,87
1,80
57,46
7,37
91,37
6,92
106,60
7,01
21,13
0,41
31,95
0,40
19,47
0,40
12,33
0,37
17,12
0,43
5,83
0,48
14,67
24,67
0,44
0,74
4,91
223,96
0,34
0,71
4,00
23,95
0,43
0,70
12,33
0,37
24,45
1,26
18,39
0,20
12,33
0,37
6,02
0,09
15,14
0,08
0,93
8,53
0,11
0,59
0,86
12,09
0,09
0,57
0,83
11,31
0,03
0,08
Аналогичным образом найдем значения всех ставок капитализации и занесем их в соответствующие ячейки таблицы 8 на пересечении столбцов 4, 7, 10 и строк, соответствующих категориям участков
(см. таблицу 8, столбец 1).
3. Расчет арендной платы за земельные участки произведем по
формуле:
Арендная плата, руб./га =
= Цена земли × Ставка капитализации десятичной дробью
Например, арендную плату по всем категориям участков, выраженную в руб./га, найдем как произведение цены земли, выраженной
в руб./м2 (см. таблицу 9, столбец 2, строку "В городах и поселках всего"), поочередно на нормативную, минимальную и максимальную
ставки капитализации, выраженные десятичными дробями (см. таблицу 10, строки "Ставка капитализации – нормативная, минимальная,
максимальная"). При этом стоит помнить, что 1 га = 10 000 м2:
Арендная плата нормативная, руб./га =
= 7,79 × 0,04 ×10 000 = 3 116 руб./га
Арендная плата минимальная, руб./га =
= 7,79 × 0,08 × 10 000 = 6 232 руб./га
Арендная плата максимальная, руб./га =
= 7,79 × 0,03 ×10 000 = 2 337 руб./га
В ячейки, расположенные на пересечении столбцов 3, 4, 5 и
строки "В городах и поселках - всего" таблицы 9, запишем числа
3116; 6232 и 2337, соответствующие величинам нормативной, минимальной и максимальной арендной платы.
Аналогичным образом найдем все значения арендной платы и
занесем их в соответствующие ячейки таблицы 9 на пересечении
столбцов 3-5, 7-9, 11-13 и строк, соответствующих категориям участков (см. таблицу 8, столбец 1).
4. Для оценки потенциала арендной платы за земельные участки, в первую очередь, необходимо из предыдущих таблиц перенести
данные о фактической цене земельных участков и ставке капитализации, а так же площади участков, сданных в аренду, то есть цена фак50
Таблица 9
Расчет арендной платы за земельные участки в Воронежской области
2008 г.
Категории участков
51
1
1. В городах и поселках - всего
в т. ч.: предприятия и организации
прочие
1.1. В частности для предпринимательской деятельности
1.2. В частности в городах и
поселках для ИЖС, ЛПХ, садоводства
в т. ч.: в поселениях до 20
тыс. чел.
21-50
51-100
4. В сельских населенных
пунктах - всего
в т. ч.: для ИЖС, ЛПХ и садоводства
5. Вне населенных пунктов
Всего по области
Цена,
руб. /
м2
2
7,79
Арендная плата при ставке
капитализации, руб. / га
0,04
0,08
0,03
3
4
5
3116,00 6232,00 2337,00
Цена,
руб. /
м2
6
9,87
2009 г.
Арендная плата
при ставке капитализации, руб. /
га
0,04 0,08 0,03
7
8
9
Цена,
руб. /
м2
10
11,14
7,49
9,36
10,41
7,97
16,09
20,87
57,46
91,37
106,60
21,13
31,95
19,47
12,33
17,12
5,83
14,67
24,67
4,91
223,96
4,00
23,95
12,33
24,45
18,39
12,33
6,02
15,14
0,93
8,53
0,86
12,09
0,83
11,31
2010 г.
Арендная плата
при ставке капитализации, руб. /
га
0,04 0,08 0,03
11
12
13
тическая, руб./м2 переносится из строк, соответствующих категориям
участков, столбца 4, таблицы 6.
Ставка капитализации фактическая, % – из строк, соответствующих категориям участков, столбца 10, таблицы 8, площадь участков, сданных в аренду, га – из строк, соответствующих категориям
участков, столбца 6, таблицы 6.
Расчет арендной платы за земельные участки произведем по
формуле, предложенной в пункте 3 лабораторной работы №3, а именно:
Арендная плата, руб./м 2 =
= Цена земли × Ставка капитализации десятичной дробью
Например, арендную плату для предприятий и организаций, выраженную в руб./м2, найдем как произведение цены земли, выраженной в руб./м2 (см. таблицу 10, столбец 2, строку "Цена – фактическая"), поочередно на минимальную, максимальную, нормативную и
фактическую ставки капитализации, выраженные десятичными дробями (см. таблицу 10, столбец 2, строки "Ставка капитализации – минимальная, максимальная, нормативная и фактическая"):
Арендная плата минимальная, руб./м 2 = 10,41× 0,04 = 0,42 руб./м 2
Арендная плата максимальная, руб./м 2 = 10,41× 0,08 = 0,83 руб./м 2
Арендная плата нормативная, руб./м 2 = 10,41× 0,03 = 0,31 руб./м 2
Арендная плата фактическая, руб./м 2 = 10,41× 0,3564 = 3,71 руб./м 2
В ячейки, расположенные на пересечении столбца 2 и строк
"Арендная плата – минимальная, максимальная, нормативная и фактическая" таблицы 10, запишем числа 0,42; 0,83; 0,31 и 3,71, соответствующие величинам минимальной, максимальной, нормативной и
фактической арендной платы.
Аналогичным образом найдем все значения арендной платы и
занесем их в соответствующие ячейки таблицы 10 на пересечении
столбцов 3-7 и строк, соответствующих величинам минимальной,
максимальной, нормативной и фактической арендной платы.
52
Таблица 10
Оценка потенциала арендной платы за земельные участки в Воронежской области в 2010 г.
Показатели
1
Цена, руб./м :
фактическая
Ставка капитализации, %:
минимальная
максимальная
нормативная
фактическая
Арендная плата, руб./м2:
минимальная
максимальная
нормативная
фактическая
Площадь участков, сданных
в аренду, га (1 га = 10000м2)
Сумма арендной платы,
руб.:
минимальная
максимальная
нормативная
фактическая
2
53
4
В сельских
населенных
пунктах
5
Вне населенных
пунктов
6
106,60
19,47
18,39
0,83
11,31
4
4
4
4
4
4
8
3
35,64
8
3
6,58
8
3
2,05
8
3
1,09
8
3
3,61
8
3
0,71
707,80
1100,70
29705,20
320614,00
355032,30
Для предприятий
и организаций
Для предпринимательских целей
Для ИЖС,
ЛПХ
2
3
10,41
В среднем
по области
7
0,42
0,83
0,31
3,71
3463,70
14422846,80
28845693,60
10817135,10
128503270,00
Расчет суммы арендной платы за земельные участки произведем
по формуле:
Сумма арендной платы, руб. =
= Арендная плата × Площадь участков, сданных в аренду
Например, сумму арендной платы для предприятий и организаций, выраженную в руб., найдем поочередно как произведение минимальной, максимальной, нормативной и фактической арендной платы,
выраженной в руб./м2 (см. таблицу 10, столбец 2, строки "Арендная
плата – минимальная, максимальная, нормативная и фактическая"), на
площадь участков, сданных в аренду, выраженную в га (см. таблицу
10, столбец 2, строку "Площадь участков, сданных в аренду"). При
этом стоит помнить, что 1 га = 10 000 м2:
Сумма арендной платы минимальная, руб. =
= 0,42 × 3 463,7 × 10 000 = 14 422 846,8 руб.
Сумма арендной платы максимальная, руб. =
= 0,83 × 3 463,7 × 10 000 = 28 845 693,6 руб.
Сумма арендной платы нормативная, руб. =
= 0,31× 3 463,7 × 10 000 = 10 817 135,1 руб.
Сумма арендной платы фактическая, руб. =
= 3,71× 3 463,7 × 10 000 = 128 503 270 руб.
В ячейки, расположенные на пересечении столбца 2 и строк
"Сумма арендной платы – минимальная, максимальная, нормативная
и фактическая" таблицы 10, запишем числа 14422846,8; 28845693,6;
10817135,1 и 128503270, соответствующие величинам минимальной,
максимальной, нормативной и фактической суммы арендной платы.
Аналогичным образом найдем все значения сумм арендной платы и занесем их в соответствующие ячейки таблицы 10 на пересечении столбцов 3-7 и строк, соответствующих величинам минимальной,
максимальной, нормативной и фактической сумм арендной платы.
54
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
Министерство сельского хозяйства Российской Федерации
Федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Воронежский государственный аграрный университет
имени К.Д. Глинки»
Кафедра экономики АПК
Лабораторная работа по экономике недвижимости №1:
«Метод сравнения продаж»
Выполнил: студент Э-V-1а
Иванов И.И.
Проверил: ассистент
Голенская Т.А.
Воронеж
2011
55
Приложение 2
Рисунок. Карта города Воронежа.
56
Издается в авторской редакции.
Подписано в печать 30.06.2011 г. Формат 60х841/16
Бумага кн.-журн. Усл. п.л. 3,3. Гарнитура Таймс.
Тираж 110 экз. Заказ №5133.
Федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Воронежский государственный аграрный университет имени К.Д. Глинки»
Типография ФГОУ ВПО Воронежский ГАУ. 394087, Воронеж, ул. Мичурина, 1
Информационная поддержка: http://tipograf.vsau.ru
Отпечатано с оригинал-макета заказчика. Ответственность за содержание
предоставленного оригинал-макета типография не несет.
Требования и пожелания направлять авторам данного издания.
57
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа