close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

593

код для вставкиСкачать
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
СОДЕРЖАНИЕ
Антилл Ник (Antill Nick), Ли Кеннет (Lee Kenneth). Хит или миф: Ник Антилл
и Кеннет Ли опровергают семь мифов оценки стоимости (к вопросу
об использовании бухгалтерской информации в доходном подходе
при оценках бизнесов в связи с Международными стандартами
финансовой отчетности и наилучшей мировой практикой) ........................2
Винтер-Петерсен Стин (Winther-Petersen Steen). Оценка эффективности
инвестиций в объекты недвижимого имущества ........................................8
Львов Д.С., Медведева О.Е. К вопросу об оценке земельных активов
города Москвы и оценке эффективности их использования .....................12
Никонова И.А. Оценка инвестиционных проектов в системе
оценки бизнеса ........................................................................................21
Марчук А.А. Использование экспертного метода при определении
размера скидки на торг ............................................................................26
Котов Д.П. Особенности применения затратного подхода
при массовой оценке нефтяных скважин...................................................30
Леонтьев Б.Б., Мамаджанов Х.А. Инвентаризация объектов
интеллектуальной собственности — составная часть оценки
и эффективного управления интеллектуальным капиталом
предприятия ............................................................................................39
Михайлец В.Б. Формула для расчета стоимости с учетом
неустранимого и устранимого износов (письмо в редакцию) ...................49
English Abstracts .........................................................................................52
№1
2007
1
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
© Ник Антилл (Nick Antill), специалист по оценке нефтегазовых компаний,
автор множества работ по международной оценке бизнесов;
© Кеннет Ли (Kenneth Lee), эксперт по оценке и бухгалтерскому учету
Citigroup Investment research
Хит или миф:
Ник Антилл и Кеннет Ли
опровергают семь мифов
оценки стоимости*
К вопросу об использовании бухгалтерской информации в доходном подходе
при оценках бизнесов в связи с Международными стандартами финансовой отчетности
и наилучшей мировой практикой
Мифология. Самое слово вызывает в воображении сцены тысячелетней давности: греческие
боги и богини, борющиеся за власть, мифические
существа, великие герои, ведущие войны и покоряющие целые цивилизации. Но мифы существуют сегодня точно так же, как они существовали в
древние времена, распространившись в области
инвестиций, как и повсюду...
Со временем некоторые аргументы по поводу
оценки стоимости начинают повторяться так часто, что они обретают облик экономической истины. Многие из них действительно являются
общеизвестными истинами в профессиональной
оценке стоимости. Однако заметное меньшинство
из них — следует только уделить этому чуточку
внимания — просто не согласуются друг с другом.
Здесь мы рассматриваем некоторые наиболее распространенные мифы, развенчание которых принесло нам наибольшее удовлетворение.
1. Бухгалтерские счета не имеют значения.
Это весьма любопытное явление, но люди, наиболее склонные утверждать, что бухгалтерские данные неуместны в оценке, являются бухгалтерами.
Вообще-то данный вопрос возникает в частых
дебатах об относительных достоинствах жесткого
ведения учета по историческим затратам по сравнению с учетом активов и обязательств на основании
справедливой стоимости. Консерваторы в этих спорах — те, кто предпочел бы наполнять учетные суммы амортизированными фактически понесенными
(т.е. историческими) затратами, — приводят два аргумента в поддержку своей позиции.
Первый аргумент — то, что цены приобретения
(исторические затраты) являются точно известными, тогда как справедливые рыночные цены субъективны. Это вполне справедливо. Имеет ли это
убедительную силу — другой вопрос, который будет
рассматриваться ниже.
Второй аргумент — это то, что не стоит пытаться проводить оценочные расчеты [estimates]
справедливой рыночной стоимости, поскольку
инвесторы не пользуются данными бухгалтерского учета, чтобы оценивать стоимость [to
value] компании. Компании обязаны сообщать
инвесторам суммы, которые они потратили, и результаты, которых они достигли в плане отдачи
на свой капитал после того, как к рассмотрению
было принято использование приобретенных
ими активов. Но это все, чего можно ожидать от
них на разумных основаниях. Инвесторы и другие заинтересованные стороны должны провести
* «BREAKING THE LORE: SEVEN MYTHS OF VALUATION». Впервые опубликован о в британском журнале «Professional Investor» (октябрь 2005). Переведено Российским обществом оценщиков с разрешения авторов и издателя. Настоящая статья была удостоена второго места в номинации на
престижную в Великобритании награду в области финансовой журналистики «Wincott Prize». — First published in the «Professional Investor» October
2005 issue (www.uksip.org). Translated and published with permission (www.global-investor.com).
2
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
(и делают это) свои собственные оценки стоимости [valuations], которые не должны изначально
полагаться на публикуемую бухгалтерскую отчетность.
Этот аргумент получает существенную поддержку, когда инвесторов спрашивают, как они
на самом деле принимают свои инвестиционные
решения. Отвечая, они имеют тенденцию преуменьшать важность опубликованных бухгалтерских отчетов и счетов и отмечают вместо этого
либо некоторые «мягкие суждения» типа мнений
менеджмента, либо указывают на аналитические
исследования, проведенные инвестиционными
банками или независимыми консультантами, а
иногда на презентации корпоративных отделов по
работе с клиентами и другие источники.
Проблема заключается в том, что здесь появляются дальнейшие вопросы. Откуда корпоративные
отделы по работе с клиентами получают данные,
подкрепляющие их представления? Как аналитик, работающий в инвестиционном банке, моделирует и оценивает стоимость компании? В обоих
случаях преобладает ответ, что анализы прошлого
развития и оценки стоимости почти полностью выводятся из данных, содержащихся в финансовых
отчетах и счетах компании.
Существуют отрасли, в которых оценивать стоимость имеющихся активов компании напрямую
вполне реально. Сюда относятся холдинговые компании, ресурсодобывающие компании, компании
фармацевтической отрасли и любые компании,
активы которых состоят из незначительного количества отделимых объектов, которые могут быть
смоделированы независимо друг от друга. В таком
случае оценка стоимости компании может быть
полностью основана на сумме стоимостей таких активов, из которой будет сделан вычет финансовых
обязательств.
Но даже в этом случае неясно, будет ли компания
фактически торговаться на свободном рынке согласно получающейся оценке стоимости? Вероятно,
нет, поскольку инвесторы учтут премию или скидку
к этой теоретической стоимости, чтобы отразить
их восприятие вероятности того, что компания прирастит или приуменьшит стоимость в последующие
годы. А из чего они сформируют это восприятие? Им
придется делать суждения о развитии (в той мере, в
какой это обосновано) из опубликованных отчетов и
счетов.
2. Прошлое — это прошлое.
В курсе экономики одного из авторов данной статьи учили, что вместо того, чтобы составлять обычные отчеты о прибылях и убытках и бухгалтерские
балансы, было бы полезней просто приводить детально аннотированные отчеты о движении денежных средств. Поддержка этого аргумента состояла в
том, что стоимость компании проистекает из приведенной стоимости ее дисконтированного свободного
денежного потока в будущем. Так как нам необходимо дисконтировать денежный поток, именно информация о денежном потоке больше всего поможет
нам в формировании оценок стоимости.
С этим аргументом тесно связано представление о
том, что исторические затраты не имеют значения.
Мы хотим знать будущее, а не прошлое. Поэтому понесенные затраты не имеют значения. Это мнение в
наиболее запоминающееся форме было как-то выражено в частной беседе с ныне отошедшим от дел руководителем финансового отдела крупной международной нефтяной компании: «Я не знаю, почему
кто-то хочет потрудиться и прочесть наш бухгалтерский баланс, ведь это просто бессмысленная куча
остаточных статей».
Вот что он имел в виду в данном случае. Если
компания истратила бы 600 млн долл. США на развитие нефтяного месторождения и разработка этого
месторождения к настоящему времени привела к
исчерпанию нефти (которую, как вначале предполагалось, оно было способно выработать) наполовину, то на бухгалтерских счетах оно было бы списано
(амортизировано) так, чтобы характеризоваться чистой балансовой стоимостью в 300 млн долл. США.
Будет ли эта сумма представлять оценку справедливой стоимости месторождения? Понятно, что нет.
Дает ли эта сумма представление о затратах, которые нужно понести, чтобы заместить месторождение? Понятно, что нет. Тогда она действительно будет бессмысленной остаточной статьей.
Вопрос не в том, приводит ли строгий учет по
историческим затратам к получению содержательных величин, признаваемых на страницах балансового отчета. Ясно, что этого не происходит. Вопрос: имеет ли это последствия или нет? Ответ на
него заключается в том, что последствия важны по
двум причинам. Во-первых, для многих компаний
не будет практичным оценивать стоимость активов
с позиции «извне», иначе как полагаясь на цифры,
взятые из отчетности и счетов предприятия1. Во-
1
В российском бухгалтерском сообществе сформировалось такое же мнение, согласно которому в условиях объективного отсутствия активного
рынка или сопоставимых рыночных данных для целей измерения активов в финансовой отчетности будет разумным не проводить умозрительные
суждения о гипотетической стоимости актива в сделке между независимым покупателем и продавцом, а полагаться при установлении справедливой
стоимости актива на факты или суждения, основанные на счетах предприятия (entity-specific measurements). Примером техники оценки, основанной
на суждениях на основании счетов предприятия, является так называемый «profits (или accounts) method», широко применяемый в Великобритании
для оценки специализированного имущества. Описание этой техники см. в недавно вышедшей фундаментальной работе Sarah Sayce et al. «Real
estate appraisal: From Value to Worth» Blackwell publishing 2006, п. 1.6.4 и гл. 4. Таким образом, российскими бухгалтерами поддержано мнение, что
справедливая стоимость является родовым бухгалтерским понятием, которое объединяет в себе как оценочные расчеты и суждения, основанные на
рыночных данных (взгляд «извне» с позиции рынка на основании рыночных баз стоимости), так и (в случае отсутствия последних) суждения на основании счетов предприятия или фактических затратах (entity — specific measurements). Данное мнение было четко выражено в публичном письме Национального совета по финансовой отчетности (доступно на http://www.nsfo.ru/item.php?doc_id=982&sec_id=1), содержащем комментарии и предложения по поводу вопросов, задаваемых Советом по Международным стандартам финансовой отчетности (IASB) в связи с проведением им проекта по
пересмотру понятий в области бухгалтерских измерений и справедливой стоимости. НСФО (www.nsfo.ru) — это единственная в России организация,
являющаяся широким общественным форумом для обсуждения предстоящей реформы бухгалтерского учета и способная осуществлять функции по
негосударственному регулированию требований к подготовке финансовой отчетности. — Прим. переводчика.
№1
2007
3
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
вторых, как мы видели, оценки стоимости основываются на мнении относительно будущих перспектив, а откуда инвесторы могут сформировать
мнения о будущих перспективах, кроме как не из
знания прошлого? Дело не столько в том, что те, кто
забывает историю, обречен повторить ее, сколько
в том, что, не зная никакой истории и имея плохое
понимание настоящего, невозможно ожидать чеголибо от будущего.
3. Списание гудвилла не имеет значения.
Среди всех статей, признаваемых в отчетности,
гудвилл, вероятно, явился поводом для самых
ожесточенных дебатов. Отмена «метода объединения» в США вызвала даже больше волнений среди руководителей, чем недавние дебаты по поводу
отнесения на расходы выдаваемых служащему
персоналу опционов на акции или внедрение в Европе новых бухгалтерских стандартов, связанных
с обращением производных инструментов. Переход от амортизации-списания [amortising] гудвилла к его капитализации с условием проведения
ежегодных тестов на бухгалтерское обесценение
[impairment] приветствовался многими компаниями, главным образом, заинтересованными в том,
чтобы любыми средствами максимизировать свою
прибыль на акции.
Впоследствии те, кому в силу обстоятельств потребовалось бухгалтерски обесценить значительную часть гудвилла, часто заявляли (как это делал
г-н Месьер, будучи руководителем Vivendi), что
акционеры не должны быть встревожены большим бухгалтерским обесценением гудвилла. Его
аргумент состоял из двух частей: во-первых, что
«прошлое — это прошлое» (что было обсуждено
выше). Второй аргумент был более тонким. Он состоял в том, что если приобретение финансировалось посредством обмена акций на выпуски новых
акции компанией-приобретателем, то значение
имеет лишь относительная стоимость акций двух
компаний, а не абсолютная стоимость приобретенной компании.
Эта позиция может быть доходчиво обрисована
таким образом: «Да, я знаю, что приобретаю нечто, что стоит приблизительно в два раза дороже
своей справедливой стоимости3, но согласно тому
же анализу мои акции торгуются приблизительно
в три раза дороже своей справедливой стоимости;
таким образом, с относительной точки зрения я
провел очень хорошую сделку». И затем, когда
акции обвалились: «Не волнуйтесь о бухгалтерском обесценении. Это всего лишь неденежная
статья. Возможно, цены на наши акции упали
бы еще сильнее, если бы сделка не состоялась. С
учетом стоимости в день сделки эта сделка была
хорошей».
Чтобы понять, что не так с этим аргументом,
достаточно представить, что произошло бы, если
компания-приобретатель вместо указанной сделки использовала бы свои акции на покупку чеголибо по разумной цене или привлекла бы некоторые денежные средства для оплаты каких-либо
своих долгов. Здесь ошибка вкрадывается за счет
совмещения двух независимых решений: решения
по финансированию (использование сильно переоцененных акций в качестве средства платежа) и
инвестиционного решения (покупка чего-либо по
цене выше своей справедливой стоимости).
4. Неденежные статьи не имеют значения.
Одним из наиболее пагубных последствий укрепления модели дисконтированных денежных потоков (ДДП) стало мнение, часто выражаемое в
форме «не беспокойтесь об этом; это — всего лишь
неденежная статья». Как будто подразумевается,
что природа таких статей не имеет отношения к
стоимости компании. Такая ошибка возникает
из-за структуры большинства моделей ДДП.
В отличие от облигаций, компании не имеют
конечного срока жизни, а их обыкновенные акции не являются погашаемыми. Это подразумевает, что все оценки стоимости представляют собой
попытки установить денежное выражение для
бесконечного потока. Существуют границы, вне
которых не будет практичным или реалистичным
прогнозировать отдельные статьи в бухгалтерских счетах на каждый год. Таким образом, модели ДДП приобретают форму с разделением на прогнозный период и продленную (терминальную)
стоимость. Последняя подразумевает, что мы
(в процессе прогнозирования) приблизились к
тому, что можно было бы назвать платонической
формой нормального года, после которого мы можем предположить, что все процессы начинают
развиваться со стабильным ростом в бесконечное
будущее. Это делает математику легко применяемой.
Продленная стоимость обычно представляет
собой наибольшую часть стоимости компании. В
конце 1990-х гг. большинство инвестиционных
аналитиков, работавших с телефонными компаниями, создавали модели с прогнозным периодом вплоть до десяти лет, потому что данный
бизнес находился на стадии преобразований, и
требовался длительный период, чтобы ожидания достижения стабильного состояния выглядели реалистичными. Однако даже с десятью
годами в прогнозном периоде модели для многих
компаний больше чем 100 % результирующей
стоимости было связано с вкладом в вычисления
продленной стоимости. Помимо прочего это объясняет, почему такие оценки стоимости оказались настолько непостоянными при изменении
перспектив для рассматриваемой отрасли при
3
В оригинале здесь также употребляется понятие «Fair Value» (справедливая стоимость), но следует отметить, что в английском языке выражение «Fair Value» наряду с уже обсужденным смыслом этого понятия в бухгалтерском учете также употребляется в области биржевой (инвестиционной) оценки, где ему наиболее близко по смыслу понятие «фундаментальная стоимость». — Прим. переводчика.
4
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
вступлении в новое тысячелетие.
Имеется и другая, более тонкая проблема, которая возникает при переходе из прогнозного
периода (скажем, пятилетнего прогноза) к вычислениям, которые устанавливают продленную
стоимость. Чтобы уяснить ее, рассмотрим составляющие дисконтируемого нами свободного денежного потока. В отсутствие приобретений или
продаж дочерних компаний или реализации активов потоки к компании складываются из прибыли, отчислений на амортизацию-устаревание
[depreciation] и на создание резервов. Потоки из
компании включают капитальные расходования
(затраты) и изменения в оборотном капитале. Свободный денежный поток4 является результирующей величиной — потоком, который доступен для
того, чтобы обслуживать долг и вознаграждать
акционеров.
Теперь вообразите, что прибыль была уменьшена по причине больших отчислений в резерв
на реструктуризацию корпорации. Это не повлияет на денежный поток. Деньги просто были
переклассифицированы из прибыли в разряд
резервов. Через пару лет, если наша модель построена должным образом, будут произведены
платежи по пособиям за увольнение, которые
приведут к существенному дополнительному
оттоку денежных средств, компенсируемому за
счет высвобождения (списания) резерва. Удар по
счету прибыли и убытков нанесен в первом году,
но денежные потоки будут произведены в два последующие года. Наша модель денежного потока дисконтирует движения денежных средств, а
не прибыль. Таким образом, мы безразличны ко
времени резервных отчислений на счете прибылей и убытков. Последние «не имеют значения;
они — всего лишь неденежные статьи».
Но как быть с такой неденежной статьей, как
отчисление, связанное с опционами на акции,
которая станет обычной практикой после введения в действие стандарта МСФО (IFRS) 2 «Платежи в форме акций»? В данном случае такое неденежное отчисление не может игнорироваться.
Оно представляет собой реальные затраты для
акционеров бизнеса и потому должно моделироваться как реальные затраты. В противном случае стоимость существующего собственного капитала будет систематически преувеличиваться
по причине игнорирования стоимости, которая
передавалась получателям опционов на акции.
Единственным разумным подходом к обращению
с такими позициями явилось бы рассмотрение
подобных неденежных затрат в качестве денежных при расчетах свободных денежных потоков.
Их игнорирование и представление в качестве
неденежных статей не приведет к отражению реальной экономики бизнеса.
Так, в случае резервов, начисление которых будет продолжающимся (например, таких которые
связаны с опционами на акции) или формирование которых закончится после прогнозного периода, мы должны ввести некоторые корректировки
в базовую модель денежных потоков. Нам необходимо вычесть из стоимостной оценки накопленное
обязательство5, связанное с резервом, даже если
оно не имеет природы финансового долга, и мы
должны отделить от будущего денежного потока
спрогнозированные резервные отчисления, даже
если они и являются неденежными статьями. Они
имеют большое значение.
5. Конкуренция среди счетов.
Минималисты среди практикующих бухгалтеров (те, кто предпочитает простой бухгалтерский
учет по историческим затратам) склоны быть недовольными расширяющимися границами бухгалтерских правил. Крайняя из таких позиций
заключается в том, что в бухгалтерской отчетности должна возникать конкуренция, как это имеет место с другими товарами и услугами.
Компании, подготавливающие отчетность по
форме, которую пользователи находят полезной,
оказались бы вознагражденными более низкими
затратами на свой капитал и более устойчивыми
ценами на акции. И, как следствие, компании,
чья отчетность оказалась менее полезной, пострадают от этого. Как правительство, регулятор или
даже организация бухгалтеров, смогут определить, что пользователь признает полезным? И
как они смеют? Позвольте рынку решить самому.
А если вы не делаете этого, тогда, как и в случае
со всяким излишеством регулирования и монополизма, вы начнете подавлять новшества. Системы
мысли начнут атрофироваться. Плохая практика
укрепится через инертность.
Это очень привлекательный аргумент. Его недостатки, возможно, лучше всего будут проиллюстрированы, если мы перенесем его в совсем
другой контекст. Авиаперевозчики находятся под
бременем значительного регулирования, частично и для того, чтобы гарантировать безопасность
их пассажиров. Поэтому возникают существенные затраты на то, чтобы соответствовать правилам безопасности, которые в конечном счете ло-
5
Здесь имеется в виду представление о том, что, хотя само по себе начисление резервов не представляет собой денежных трат, резервы создаются под определенные цели, которые, скорее всего, будут реализованы в будущем. Таким образом, можно сказать, что резервы в некотором
смысле представляют собой обязательства, а именно что они являются свидетельством ожидаемого в будущем проведения определенных расходований денежных средств, поэтому расходования должны учитываться в составляемых оценщиком моделях ДДП (в форме либо регулярных
взносов в резерв, либо одноразового оттока на запланированную цель в момент ее осуществления — первый вариант возможен, поскольку не
всегда может быть известна дата высвобождения резерва). Резервные отчисления могут не представлять денежный расход (отток) сегодня, но они
являются предвестником будущего денежного расхода (оттока). В этом смысле, как и говорят авторы статьи, они «имеют значение» и их нельзя
игнорировать, хотя вопрос, как учитывать их влияние на денежный поток, не так прост, и его решение зависит от природы резерва и будущих прогнозов. — Прим. переводчика.
4
Речь здесь идет, разумеется, о денежном потоке на совокупный инвестированный капитал. — Прим. переводчика.
№1
2007
5
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
жатся на плечи пассажиров. Было бы возможным
утверждать, что готовность заплатить за уменьшение риска полета у пассажиров различна и что
если бы им предоставили выбор, многие предпочли
бы заплатить меньше, чтобы летать на несколько
менее безопасных самолетах. Кажется маловероятным, что этот аргумент нашел бы значимую политическую поддержку. Аргументом против этого, каким бы патерналистским он не показался,
будет то, что государство обязано защитить людей
от опасности таким способом, а дозволение авиакомпаниям использовать небезопасные самолеты
во всем мире подвергло бы опасности множество
людей — тех, кто не имел выбора в приобретаемом
уровне безопасности.
Те же самые аргументы применимы, с менее
очевидной драматичностью, и к бухгалтерским
конвенциям. Ведь в регулировании финансовых
услуг заложен элемент патернализма. Кроме
того, круг тех, кто подвергается потерям при крахе компании в результате заметных финансовых
искажений, не ограничивается держателями ее
обыкновенных акций.
Наконец, рынки капитала функционируют
за счет размещения капитала в объекты с более привлекательной потенциальной отдачей по
сравнению с принимаемым уровнем риска. Чем
в большей степени согласованы используемые
бухгалтерские процедуры, тем более эффективно
может происходить этот процесс перераспределения. До принятия Международных стандартов
финансовой отчетности европейскими публичными компаниями наиболее крупные из них не считали пустыми затраты на получение листинга на
Нью-йоркской фондовой бирже (NYSE) в форме
американских депозитарных расписок. Эти действия не приводили к тому, что такие компании
внезапно становились объектами внутристрановых инвестиций для американских инвесторов.
У американских инвестиционных фондов, которым запрещалось и запрещается покупать заграничные акции, не появлялась и не появляется
внезапная возможность покупать их только потому, что они получили котировку в Нью-Йорке.
Но имело значение то, что, получив котировку в
Нью-Йорке, компании становились обязанными
составлять свою отчетную информацию по американским GAAP и форме 20Fs, которую они затем
передавали в американскую Комиссию по ценным
бумагам и биржам (SEC). Ясно, что они признавали пользу от таких затрат, дающих возможность
на сопоставимом основании продемонстрировать
то, как они соотносятся со своими американскими корпоративными аналогами.
6. Ответ на все — EBITDA.
На финансовых рынках теперь принято использовать показатель в форме дохода до выплаты налогов, процентов и амортизации материальных и
нематериальных активов (EBITDA) для целей оценивания [assessing] результатов ведения бизнеса.
6
Хотя для применения этого показателя существуют некоторые очень веские причины, требуется
учитывать и некоторые предостережения.
Обычными основаниями, выдвигаемыми в целях использования EBITDA, служит то, что этот
показатель является более чистой мерой дохода,
поскольку в нем устраняется возможность быть
искаженным управленческой политикой и такими вопросами, как периоды амортизации и
оценка остаточной стоимости (residual value, — в
том смысле, в каком это понятие употребляется в
МСФО). Этот показатель также иногда предлагается рассматривать как меру денежного потока.
Но следует, конечно, помнить, что EBITDA — это
не денежный поток, так как воздействие изменений в оборотном капитале или изменения в резервах в нем не учитываются. Просто этот показатель
ближе к деньгам, поскольку в нем учитывается
обратное добавление двух главных неденежных
статей, а именно амортизации материальных и
нематериальных активов.
Главная проблема с использованием EBITDA
— это то, что игнорируются различия в профилях компаний с точки зрения капиталовложений.
Ведь данный показатель не в состоянии различить компании, чей капитал используется эффективно или, наоборот, неэффективно. Фактически
обширное использование этой метрики поощряет довольно опасную идею, что амортизацияустаревание не представляет собой реальных затрат. Если бизнес не может покрыть свои затраты
на амортизацию-устаревание, то вполне ясно, что
он не является успешным.
7. Наличность — факт, прибыль — мнение.
Этот миф возрос в популярности, но он основан
на очень странном предположении, а именно, что
денежные средства, будучи реальной «осязаемой»
сущностью, так или иначе свободны от манипуляции. Чтобы проиллюстрировать, что тут не в порядке, следует сначала вспомнить, что показатели
доходов аудируются и поэтому уже прошли через
фильтр. Имеются основания верить, особенно после краха «Артура Андерсена», что качество аудита никогда не было таким высоким, если учесть
все более и более сутяжнические условия окружающей среды, в которой приходится работать аудиторам. Конечно, денежные средства также подвергаются аудиту. Поэтому аудитор гарантирует,
что доходы устанавливаются в результате последовательной политики бухгалтерского учета, что
раскрытие информации адекватно, а финансовые
показатели дают истинное и справедливое представление о деятельности (или достигаются иные
схожие по формулировке цели в зависимости от
конкретной страны). В отношении многих показателей денежных потоков такого требования не
предъявляется. Поэтому нет оснований предполагать, что показатели денежного потока более полезны или менее подвержены манипуляциям со
стороны компаний, чем показатели прибыли, что
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
демонстрируется в приводимом ниже примере.
Предположим, что компания в последний квартал своего финансового года решила прекратить
расплачиваться со своими поставщиками. Это не
изменит величину ее отчетной прибыли, но драматично увеличит денежный поток. Подобным
образом, предложение щедрых скидок своим клиентам и урезание капитальных расходований (затрат) имели бы очень существенное воздействие
на денежный поток компании, но не стали бы
предметом каких-либо корректировок со стороны
аудиторов, кроме как при формировании дохода,
когда скидки, предоставленные клиентам, были
бы отражены как затраты себестоимость.
Фактически весьма просто изменять денежный
поток, поэтому идея, что он является неизменным
№1
2007
и очень существенным фактом, в действительности бессмысленна.
В заключение следует отметить, что оценка
стоимости вносит гораздо меньшую ясность, в отличие от бухгалтерского учета, который состоит
(в основном) из принятого набора правил и стандартов. Одна из причин здесь в том, что на счетах предприятия записывают прошлое, а оценка стоимости отражает рассмотрение будущего.
Но, несмотря на признанную литературу по этому предмету, в оценке стоимости развиваются
все новые мифы, которые часто повторяются до
тех пор, пока инакомыслие не становится умеренно еретическим. Надеемся, что мы, по крайней мере, стимулировали проявление здорового
скептицизма.
7
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Стин Винтер-Петерсен (Steen Winther-Petersen),
Дания
ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Оценка эффективности инвестиций в объекты недвижимого имущества имеет важнейшее
значение для определения соответствия потенциальной доходности капиталовложений в конкретный объект недвижимости ожиданиям инвестора. Принимая во внимание значительные
размеры капиталовложений, с которыми обычно
связано инвестирование в недвижимое имущество, можно было бы предположить, что определение инвестиционной ценности объектов недвижимости предполагает выполнение сложных
расчетов. Однако в действительности это предположение весьма далеко от истины. Зачастую
такие расчеты являются весьма простыми. Они
не требуют много времени и весьма удобны для
заинтересованных лиц. Но это не всегда означает, что получаемая в результате таких расчетов
оценка эффективности инвестиций имеет под собой достаточную основу. Существует риск того,
что полученная оценка будет весьма далека от
действительности, а это, в свою очередь, может
повлиять на размеры дохода инвестора и точность экспертной оценки.
8
Упрощенный метод
оценки ожидаемого дохода
Этот метод на протяжении многих лет широко
используется в различных странах для определения эффективности инвестиций в объекты недвижимой собственности. Он известен как метод
определения нормы прибыли за первый год. Ключевым параметром этого метода является чистый
доход от аренды объекта недвижимости, т. е. совокупный доход, полученный от аренды объекта
недвижимости, за вычетом ежегодных издержек,
связанных с эксплуатацией и арендой этого объекта. Сумма такого чистого дохода делится на
значение средневзвешенных затрат на капитал, в
результате чего определяется значение инвестиционной ценности объекта недвижимости.
Частным от деления суммы чистого арендного дохода, который приносит объект недвижимости, на значение средневзвешенных затрат на
капитал является текущая стоимость последующих денежных поступлений, неограниченных
по времени. Другими словами, предполагается,
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
что чистый доход, который объект недвижимости
принесет инвестору в первый год владения им на
правах собственности, не изменится и будет поступать всегда.
Исходное предположение о том, что чистый
доход от аренды объекта недвижимости никогда
не изменится и будет поступать в течение неограниченного периода, вызывает многочисленные
критические замечания. Отмечают, что при таком предположении игнорируют динамику эксплуатационных расходов, периоды времени,
когда объект недвижимости не сдается в аренду,
а также не принимают во внимание ежегодную
индексацию размеров арендной платы. Если в качестве исходного принять предположение о том,
что чистый доход от аренды объекта недвижимости никогда не изменится, следует учитывать то
обстоятельство, что при этом игнорируется общая
динамика цен и, следовательно, динамика изменения размеров чистого дохода от аренды объекта
недвижимости.
Таким образом, доход, который имеется в виду
при расчетах с использованием этого метода, —
это реальный доход, выраженный в неизменных
ценах, т. е. доход, определяемый нынешним курсом датской кроны, когда не принимается во внимание инфляция в будущем, периоды отсутствия
действующего договора аренды и прочие издержки, которые влияют на размеры дохода.
Следовательно, хотя определение нормы прибыли за первый год и является простым и удобным методом оценки инвестиционной эффективности объектов недвижимости, следует иметь в
виду то обстоятельство, что этот метод статичен и
основан на ряде далеких от действительности исходных предположений.
Модель дисконтированных денежных потоков
Учитывая критику, высказываемую в адрес
упрощенного метода расчета эффективности инвестиций в недвижимую собственность, можно
применить метод дисконтированных денежных
потоков (ДДП). Основная особенность этого метода заключается в том, что, в отличие от упрощенного метода оценки инвестиционной эффективности, главное внимание в модели ДДП уделяется
прогнозируемому денежному потоку средств, который будет поступать в ближайшем бюджетном
периоде. При этом, как правило, рассматривают
последующие десять лет, в течение которых инвестор владеет объектом недвижимости. Кроме
того, учитывают прогнозируемую продажную
стоимость объекта недвижимости на десятом году
этого периода. Для определения сегодняшней стоимости прогнозируемого в последующие десять
лет денежного потока и будущей цены продажи
объекта недвижимости эти поступления денежных средств дисконтируют на сегодняшний день.
№1
2007
Значение применяемой дисконтной ставки определяется состоянием рынка и рисками, связанными с конкретным недвижимым имуществом.
В отличие от упрощенного метода оценки, главным параметром которого является норма прибыли
за первый год эксплуатации объекта недвижимости, метод дисконтированных денежных потоков
позволяет анализировать состояние денежных поступлений в течение 10 лет, и это дает возможность
более точно и реалистично определить инвестиционную ценность объекта недвижимости. Продолжительность рассматриваемого периода оборота
денежных средств обычно составляет 10 лет. Объясняется это тем, что такой срок позволяет реально
оценить ожидаемые эксплуатационные расходы
и прочие издержки, которые могут возникнуть
в течение этого периода. Если бы продолжительность рассматриваемого периода оборота денежных средств составляла 20 лет, это усложнило бы
оценку денежных поступлений за отдельный год и
сделало бы эту оценку менее надежной.
Одна из претензий, высказываемых в отношении упрощенного метода расчетов, состоит в том,
что он не учитывает динамику эксплуатационных
расходов. Учет динамики таких расходов как раз
и является сильной стороной метода ДДП. При использовании этого метода в первую очередь принимают во внимание прогнозируемые накладные
эксплуатационные расходы в каждом отдельном
году, связанные, например, с ремонтом фасада
или кровли здания. Аналогичным образом в модель расчетов могут вводиться упущенные доходы, возникающие, например, вследствие прекращения арендных платежей из-за исчезновения
арендатора.
Метод дисконтированных денежных потоков
с математической точки зрения является более
сложным методом расчетов, чем упрощенный метод исчисления нормы прибыли за первый год.
Однако этот метод дает возможность более полно
и точно оценить денежные поступления в каждом
конкретном году и, соответственно, более точно
измерить инвестиционную ценность недвижимого имущества и доход инвестора.
Необходимо помнить о том, что эти два метода
оперируют такими экономическими категориями, как реальный доход (метод расчета нормы
прибыли за первый год) и номинальный доход (метод дисконтированных денежных потоков). При
этом, как указывалось выше, в упрощенном методе уровень инфляции в расчет не принимается.
Индексация по инфляции является характерной
особенностью метода ДДП. В этом и состоит разница между ставкой дисконтирования, которая
используется в методе ДДП, и средневзвешенными затратами на капитал, которые используются в
упрошенной модели расчета на основе прибыли за
первый год. Ставка дисконтирования имеет номинальное значение. Она учитывает уровень инфляции и всевозможные эксплуатационные расходы,
9
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
которые игнорируются в упрощенной модели. В
упрощенной модели используется средневзвешенные затраты на капитал, которые имеют реальное
значение.
пример использования метода ддп
Изложенный ниже пример демонстрирует возможности метода дисконтированных денежных
потоков. Он является иллюстрацией того, каким
образом прогнозируемые изменения в размерах
накладных эксплуатационных расходов или периоды времени, когда объект недвижимости пустует
и арендная плата не поступает, могут повлиять на
текущую стоимость инвестиционного объекта недвижимости (расчеты могут производиться в датских кронах или в любой другой валюте):
Объект недвижимости общей площадью 1000
м2 сдается в аренду на один год. Арендная плата в течение первого года владения инвестором
этим объектом на правах собственности составляет 1055 датских крон за один 1 м2. Коэффициент индексации по инфляции составляет 2,3 % в
год. Накладные расходы, связанные со страхованием объекта недвижимости, выплата налогов и
прочих сборов составляют 183 000 датских крон
в первый год эксплуатации объекта. Ежегодно
эти расходы увеличиваются вместе с ростом инфляции. Предполагается, что на десятый год эксплуатации объект недвижимости будет продан,
при этом прогнозируется, что с учетом арендной
платы за десятый год норма прибыли будет равна 6 % (значению нормы прибыли в первый год).
Также считается, что никаких перерывов в аренде
объекта и никаких непредвиденных текущих расходов не возникнет. С учетом нормы прибыли 6 %
за первый год покупная цена составляет 14 млн
450 тыс. датских крон. Ставка дисконтирования
планируется на уровне 8,5 %.
Инвестиционное решение основывается на изложенной выше информации, которая предполагает значение внутренней ставки отдачи (ВСО) в
размере 8,1 %. Это означает, что в течение срока
владения инвестором объектом недвижимости на
правах собственности осуществленные инвестиции принесут прибыль в размере 8,1 % в год. Рассмотренный ниже пример раскрывает важность
учета различных обстоятельств (в частности, временного отсутствия действующего договора аренды) для определения инвестиционной ценности
объекта недвижимости. Он показывает, как изменение отдельных исходных параметров влияет на
значение внутренней ставки отдачи.
Исходной предпосылкой в этом примере является непрерывная аренда объекта недвижимости в
течение всего срока владения инвестором этим объектом. Целесообразно рассмотреть, как временное
прекращение поступления арендной платы может
повлиять на значение внутренней ставки отдачи.
10
Если на пятом году эксплуатации из-за исчезновения арендатора объект недвижимости пустует 12
месяцев, значение внутренней ставки отдачи снижается на 0,7 % (до 7,4 %). Если к этому добавить
эксплуатационные и общие накладные расходы в
размере 1 млн датских крон, связанные с содержанием и арендой объекта недвижимости (1000 датских крон за один 1 м2), значение внутренней ставки отдачи снизится до 6,7 %. Если исчезновение
арендатора не исключается, это обстоятельство
необходимо учесть в модели расчетов ДДП. Совершенно очевидно, что это обстоятельство не только
окажет негативное влияние на значение внутренней ставки отдачи инвестиционного проекта, но и
будет способствовать более реалистичной и точной
оценке той прибыли, на которую может рассчитывать инвестор.
Соответственно, ожидаемые расходы на необходимое техническое обслуживание и текущий
ремонт (например, ремонт кровли или окон объекта) в размере одного миллиона датских крон
в течение пятого года эксплуатации приведут к
снижению первоначального значения внутренней
ставки отдачи, равной 8,1 %, на 0,6 % (до 7,5 %).
Таким образом, отсутствие поступлений арендной платы в течение всего пятого года эксплуатации объекта, эксплуатационные расходы, налоговые отчисления и сборы в связи с доходом,
полученным от аренды объекта, в размере 1 млн
датских крон, расходы на необходимое техническое обслуживание и текущий ремонт в размере еще одного миллиона датских крон — все это
снижает значение внутренней ставки отдачи осуществленных инвестиций до 6,1 %. Это на 2 %
ниже значения ставки, полученного в результате
вычислений по упрощенной формуле без учета
перечисленных факторов.
Если изложенные выше исходные предположения рассматриваются как вполне реальные и
учитываются в расчетах, они существенно влияют на размер прибыли инвестора, который закладывается неизменным в том случае, если оценка
проводится без учета таких исходных предположений. Это происходит, например, когда для оценки инвестиционной эффективности применяется
упрощенная модель и ежегодные фиксированные
эксплуатационные расходы, вычитаемые из совокупного дохода от аренды объекта, не корректируются в зависимости от возникновения перечисленных выше дополнительных затрат. Все это говорит
о важности максимального приближения осуществляемых расчетов к действительности, так как это
необходимо для верного определения инвестиционной ценности недвижимого имущества.
Цель этой статьи заключается не в том, чтобы
поставить под сомнение эффективность упрощенной модели расчетов, которая легко и быстро позволяет инвестору или эксперту получить
представление об инвестиционной ценности не-
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
движимого имущества. Однако прогнозируемые
издержки (например, издержки, связанные с необходимым техническим обслуживанием и текущим ремонтом, или упущенный доход, возникающий вследствие отсутствия арендатора) могут
стать причиной того, что доход от аренды объекта
недвижимости, на который рассчитывает инве-
№1
2007
стор, в действительности будет значительно ниже
планируемого. Поэтому при осуществлении оценки инвестиционной эффективности недвижимости рекомендуется максимально приближать исходные предположения к действительности. Для
выполнения такой оценки лучше всего подходит
метод ДДП.
11
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Д.С. Львов, директор Института новой экономики
Государственного университета управления,
академик РАН,
О.Е. Медведева, д-р экон. наук,
профессор Государственного университета управления,
г. Москва
К ВОПРОСУ ОБ ОЦЕНКЕ
ЗЕМЕЛЬНЫХ АКТИВОВ
ГОРОДА МОСКВЫ
И ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ
ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Особенности текущего землепользования
и анализ потенциальных доходов бюджета Москвы
Москва — крупнейший мегаполис, одна из столиц мира. Это дает много преимуществ, но также
создает множество проблем и ко многому обязывает. Эти проблемы во многом схожи с проблемами других крупнейших городов мира, и поэтому
их можно решать теми же методами, которыми их
решают там.
Ни для кого не секрет, что Москва — самый
богатый и благоустроенный город России. Основной источник этого богатства — люди (население
превышает 10 млн чел.), созданная ими недвижимость, научный потенциал, историческая память, сосредоточение исторических, культурных
и архитектурных памятников и влиятельнейший
административный ресурс. Кроме того, Москва
является крупнейшим транспортным, торговым
и промышленным центром. С этим нельзя не считаться. Поэтому основные проблемы города самым
тесным образом связаны именно с этими сферами.
Среди этих проблем можно выделить следующие:
– социальные;
– земельно-имущественные;
12
– экологические;
– градостроительные;
– управленческие.
Также существует довольное большое количество иных проблем. Они соответствуют
основным направлениям работы Правительства
Москвы и его структурных подразделений. Но
именно перечисленные выше проблемы сегодня определяют развитие города. При этом они
являются наиболее болезненными и вызывают
много конфликтов и напряженных ситуаций,
поскольку касаются насущнейших жизненных
вопросов. Поэтому они должны стать предметом
рассмотрения при оценке потенциала города в
первую очередь.
Начнем с земли.
Земля — основа всего сущего, всей жизни и деятельности. И это не азбучная истина, а фундамент
экономических и социальных отношений.
Земля — эта основа богатства нации, ее капитал. Так считают в Америке, так считают в Европе и в Азии. В Москве эта истина реализуется буквально. Каждый квадратный метр земли может
приносить и буквально приносит деньги. Но что
это за деньги?
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Это земельная рента, рента макроположения
столичного статуса Москвы. Внутри города уже
возникает рента другого порядка — рента микроположения, или выгод относительно различного
расположения внутри города. А раз основа богатства города — это рента, или доход, обусловленный исключительно лучшим расположением или
качеством природного ресурса, созданного не отдельным человеком, а Богом, и улучшенного десятками поколений людей, проживающих на этой
территории, то эта рента должна принадлежать
этим людям и работать на них, а не растаскиваться по частным карманам только потому, что
у кого-то больше хитрости и возможности влиять
на принимаемые решения.
Но земля в Москве не является необустроенной
или «голой», как говорят европейские оценщики.
Она застроена, занята парками, водными и другими объектами, которые тесно связаны с ней. Поэтому вопросы использования земли тесно переплетаются с вопросами экологии и использования
всего недвижимого имущества Москвы.
В настоящее время явно существуют две (а на самом деле, вероятно, даже три) фундаментальные
проблемы управления земельно-имущественной
собственностью города:
1) повышения эффективности использования
земли (а точнее, более полного улавливания земельной ренты);
2) ее использования на благо жителей города (а
может быть, и страны);
3) институциональное закрепление права жителей города пользоваться земельной рентой вне
зависимости от прав на землю, закрепленных или
не закрепленных юридически.
Третью проблему частично решил Юрий Михайлович Лужков, когда на заре перестройки понял, каким бесценным ресурсом для города является земля, и запретил ее продажу, одновременно
при этом разрешив продажу права аренды земли.
Тем самым он сразу «убил двух зайцев»:
1) не дал «за копейку» распродать и распылить
московскую землю и определить, а сколько же
стоит московская земля на самом деле;
2) создал нормальные условия для инвестиционного роста города, обеспечив надежность инвестиций за счет передачи земли в долгосрочное
пользование.
Структура доходов бюджета
г. Москвы от земельных платежей
2005
2006
2007
млрд руб.
% бюджета
млрд руб.
% бюджета
млрд руб.
% бюджета
396,3
100
504,6
100
700,0
100
земельный налог
0,89
0,22
1,09
0,22
1,29
0,18
арендная плата
9,45
2,38
10,24
2,03
11,29
1,61
плата за право на заключение
договоров аренды земли
2,471
0,62
1,05
0,21
0,93
0,13
12,81
3,23
12,38
2,45
13,51
1,93
Общие доходы бюджета г. Москвы,
из них земельные платежи:
Итого земельных платежей
1
Продажа права аренды земли на торгах показала, сколько стоит земля, и позволила, не упуская
стратегических рычагов управления земельными
ресурсами, создать долгосрочную основу для развития бизнеса и привлечения кредитных ресурсов
под залог этого права при реализации инвестиционных проектов. Что, на самом деле, и нужно
было городу. Не частная собственность ради частной собственности в убыток всему обществу, а современный, признанный во всем экономически
развитом мире экономический инструмент повышения благосостояния общества и создания условий для экономического роста. В настоящее время
от торгов практически отказались и перешли на
инвестиционные контракты — это другая форма
улавливания ренты, если так можно выразиться,
в натуральной форме.
Сейчас городская земля в виде земельных платежей приносит около 13 млрд рублей в год. Это
составляет не более 2 % столичного бюджета и
примерно 40 % всех земельных платежей по России. Анализ доходов бюджета города от земельных
платежей показывает, что использование земли в
Москве до настоящего времени остается экономически неэффективным. Все доходы бюджета города от различного рода земельных платежей составляют всего несколько процентов доходов бюджета
и сотые доли процента от рыночной стоимости земли в Москве. Отдача земли в виде земельных платежей характеризуется крайне низкой величиной
для города с самой высокой в стране стоимостью
земельных активов, которая по нашим оценкам составляет 350…500 млрд долл. США.
Сумма земельных платежей, заложенная в проект бюджета 2007 г., составляет 1,93 % от общих
доходов бюджета. При этом динамика земельных
платежей за последние два года показывает, что
парадоксальная тенденция снижения отдачи земельных ресурсов города при одновременном
росте рыночной стоимости земельных участков
усиливается (см. таблицу). Однако эти значения
все еще очень малы. Московская земля обладает
очень высоким инвестиционным потенциалом.
По нашим предварительным экспертным оценкам, эффективность использования городского
недвижимого имущества, особенно земли, можно
повысить в несколько раз, введя соответствующие
экономические инструменты.
Включая поступления от продажи иных земельных участков. В 2005 г. учитывалось как источник покрытия дефицита бюджета.
№1
2007
13
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Первым источником потенциальных доходов
бюджета Москвы от земельных ресурсов является продажа земли по ее рыночной стоимости (если
такое решение будет принято)2, т. е. сами земельные ресурсы.
Потенциальный доход бюджета города от приватизации земли может быть чрезвычайно высоким. Его значение обусловливается стоимостью
земельных участков, которые могут быть введены
в рыночный оборот. В настоящее время земля в
Москве предоставляется преимущественно в аренду. При выкупе земельных участков на территориях, которые уже сейчас представляют интерес
для коммерческого развития3, потенциальный доход бюджета города от продажи может составить
примерно 400 млрд долл. США.
В Москве потенциально пригодны для выкупа
все территории промышленных зон. Сегодня они
занимают примерно 300 га в Центральном округе
города и чуть больше 20 000 га за его пределами.
При рыночной стоимости земли в Центральном
округе в 60 млн долл. и 20 млн долл. за га в остальных районах Москвы стоимость земли, которая может быть выкуплена, составит 60 долл. × 300 га +
+ 20 долл. × 20 000 га = 418 млрд долл. США.
Однако получить данный доход при ограничениях, установленных федеральным законодательством в сфере оценки и приватизации земли,
не представляется возможным.
В сентябре 2006 г. Правительство России одобрило поправки в законопроект, регулирующий
порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в госсобственности. В ближайшее время он будет внесен в Госдуму. Согласно
законопроекту, в Москве выкупная цена земли будет составлять не более 20 % от кадастровой стоимости земельных участков. Сейчас она составляет
30 ставок земельного налога.
Из предлагаемой Правительством России схемы приватизации земли следуют два основных
ограничения при получении дохода от данного источника:
1) невозможность получения 100 % рыночной
стоимости земли из-за 20%-ного барьера;
2) невозможность получения даже 20 % рыночной стоимости земли из-за сильнейшего занижения стоимости земли в Москве по результатам кадастровой оценки.
Вторым источником потенциальных доходов
являются текущие земельные платежи в виде
земельного налога и арендной платы. Сейчас в
соответствии с федеральным и московским законодательством они устанавливаются в процентах
от кадастровой стоимости. Однако кадастровая
стоимость земли в Москве сильно занижена из-за
применения крайне несовершенных методик ее
расчета. По сути дела, кадастровая стоимость никакой стоимостью не является, а представляет собой некую учетную сумму, по которой государство
начисляет налоги и продает землю. Абсурдность
значения кадастровой стоимости земли, рассчитанной для Москвы, выявляется при анализе данных кадастровой оценки. Так, кадастровая стоимость земли в пределах Садового кольца в среднем
на порядок ниже рыночной стоимости.
Третьим источником потенциальных доходов
является оздоровление состояния окружающей
среды в районах, перспективных для застройки.
Сейчас город несет серьезные экономические потери из-за неучета экологического фактора.
По нашему мнению, земельные платежи могут
являться мощным стимулом для оздоровления
природной среды и санации территории города,
если применить соответствующий организационный и экономический механизм. В частности, данный механизм может способствовать сокращению
санитарно-защитных зон в городе и высвобождению необходимых резервов для застройки. Сейчас
город из-за наличия данных зон несет большие
убытки в связи с невозможностью использования
данных территорий для жилья.
Подводя итоги, можно сделать вывод, что учет
экологического фактора в земельной политике
города имеет немалые резервы для получения потенциальных доходов. Такие резервы связаны:
а) с введением механизма компенсации через
земельные платежи потерь и убытков города, вызванных установлением санитарно-защитных зон
промышленных предприятий;
б) с введением механизма взимания дополнительных сумм арендной платы за земельные
участки, расположенные на территориях природного комплекса и в долинах рек;
в) с введением механизма компенсации прошлого вреда на реконструируемых территориях,
включая страхование и прямые компенсационные выплаты;
г) с включением экологических требований и
ограничений в договоры аренды земельных участков и правила землепользования и застройки и
ряда других мер.
Положительным моментом при получении дохода от данного источника является возможность
устранения ограничений в рамках действующих
федеральных норм только за счет корректировки
московского законодательства.
Четвертым источником потенциальных доходов является оптимизация землепользования в
городе: вывод и перебазирование предприятий,
занимающих ценные земли, сокращение площади промзон, благоустройство долин рек и заброшенных территорий, реконструкция устаревшего
В настоящее время в Москве Правительством Москвы установлен порядок оценки рыночной стоимости земельных участков.
Таким развитием является застройка коммерческим жильем, торговой и деловой недвижимостью. Так, стоимость земли под жилыми домами, определяемая по доходу за вычетом всех строительных и торговых затрат при современных ценах на жилье, может колебаться от 170
до 255 млн долл. США за 1 га.
2
3
14
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
и ветхого жилого фонда и создание на этих территориях современных, отвечающих мировым
стандартам объектов (жилья, деловых, научных
и развлекательных центов), возвращение исторического облика еще сохранившимся объектам,
связанным с духовным и культурным наследием
Москвы и России. Сокращение площади, занятой
промышленными предприятиями, позволит удвоить, а то и утроить земельные поступления.
В настоящее время значительная доля наиболее экономически ценных и привлекательных в
инвестиционном отношении земель занята низкодоходными и малопривлекательными объектами — промышленными предприятиями, складскими зонами. Около 7 % территории города
занято промышленными территориями. Причем
в Центральном административном округе, где
находятся самые дорогие земли, промышленные
территории составляют около 8 %. Для такого
крупного делового культурного центра, как Москва, это нонсенс. В других крупнейших городах
мира на промышленные территории приходится
не более 5 %. Анализ показывает, что поступления от арендной платы за промышленные территории, сданные в аренду, почти в 2,5…3 раза
могли бы превысить все фактически собираемые
арендные платежи.
Как изменить ситуацию с получением доходов
от земельных активов Москвы?
По нашему мнению, задействовать имеющийся
потенциал невозможно или сложно из-за ограничений, вытекающих из федерального законодательства и сложившейся структуры налогов, где
основной вес имеют тормозящие экономическое
развитие налоги на прибыль, инвестиции, труд
(социальные отчисления). Поэтому нужно переходить к получению доходов от указанных источников не сразу, а постепенно.
По нашему мнению, существует несколько
основных направлений для получения дополнительных доходов, связанных с землей. Приоритетными и первыми на данном этапе являются
два, а именно:
1) переход к оценке земли в Москве по рыночной стоимости, а не по «смешным» методикам,
искажающих данные в десятки раз (чтобы не получалось, что по кадастровой оценке земля стоит
4,5 млн долл. за 1 га, а по рыночной — 60 млн
долл. за 1 га);
2) изменение порядка приватизации земли под
объектами, находящимися в собственности, и введение доплаты до рыночной стоимости земли при
изменении вида ее использования после приватизации.
Как это можно сделать?
По первому направлению нужно:
а) отказаться от применяемой ныне Федеральной методики государственной кадастровой оценки земель поселений4 и заменить ее на современный документ, соответствующий экономической
теории и Международным стандартам оценки в
данной сфере;
б) создать механизм оценки рыночной стоимости земли в Москве по оценочным зонам (можно
кадастровым кварталам), используя имеющийся
в Москве опыт применения рыночных оценок земли5 и опыт Германии по созданию института оценки ориентировочной рыночной стоимости земли.
Оба эти направления требуют внесения изменений на федеральном уровне.
По второму направлению следует внести соответствующие поправки в подготовленный Минэкономразвития и одобренный в сентябре 2006 г. Правительством России законопроект об определении
размера выкупа земли в процентах от кадастровой
стоимости земельных участков6. По данному законопроекту в Москве выкупная цена земли под приватизированными предприятиями будет составлять не более 20 %.
Для Москвы введение такого барьера выкупной
цены приведет к значительным потерям бюджета
и фактической передаче огромных финансовых
средств, которые образуются от последующей перепродажи земли в частные руки без какой-либо
возможности использования их в социально и
экономически значимых целях.
Это связано с тем, что предлагаемая схема предусматривает приватизацию земли по цене в десятки раз ниже рыночной7. При последующей ее
перепродаже возникает хорошая маржа, или спекулятивная прибыль от сделок с землей, и вопрос
заключается в том, кому достается разница между выкупной и рыночной ценой. Чтобы избежать
этого, мы предлагаем ввести доплату до рыночной
стоимости земли за ее перепрофилирование и изменение вида разрешенного использования. По
расчетам МЭРТ, оптимальной была бы дополнительная ставка 80 % за переоформление земли от
кадастровой стоимости. Мы категорически против использования в таких расчетах фиктивной
кадастровой оценки. Необходима доплата именно
до рыночной стоимости земли при новом ее использовании. С предложением введения такого
порядка приватизации еще в 2005 г. выступал руководитель Комплекса экономической политики
и развития Москвы Ю. Росляк.
Изменить порядок приватизации, по нашему
мнению, можно посредством подготовки норма-
Утверждена Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. № П/337.
Постановление Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. № 522-ПП «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков, находящихся
в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета размера платы за право на заключение договора
аренды земельного участка».
6
В настоящее время выкупная цена земли определяется в ставках земельного налога.
7
Кадастровая стоимость земли в Москве занижена более чем в 10 раз, и ставка 20 % также не позволяет собрать все 100 % рыночной стоимости.
4
5
№1
2007
15
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
тивных правовых документов, регламентирующих:
а) порядок изменения текущего (в основном
промышленного) использования земли на иное
после приобретения прав собственности на земельный участок;
б) порядок внесения в договоры первичных сделок купли-продажи земельных участков требований по проведению повторной оценки стоимости
земли при изменении вида разрешенного использования;
в) порядок внесения в договоры первичных сделок купли-продажи земельных участков условий
выплаты стоимостной разницы, образовавшейся
при изменении вида разрешенного использования, или порядка ее налогообложения;
г) порядок определения и фиксации рыночной
стоимости земельных участков.
Следует отметить, что данный процесс обязательно должен сопровождаться созданием организационной системы, позволяющей осуществлять
мониторинг рыночных цен на земельные участки
и использовать данные ценового мониторинга организациям, уполномоченным проводить переоценку стоимости земельных участков.
Создание такого механизма доплаты до рыночной стоимости земли после ее приватизации позволит:
а) предприятиям распоряжаться своими активами и получать под них кредиты;
б) избежать потери финансовых средств бюджета города из-за спекуляций с землей после ее дешевого получения в собственность;
в) создать дополнительные источники финансирования социальных программ за счет поступлений от приватизации земли;
г) создать финансовые основы для дальнейшего
изменения структуры доходов бюджета и увеличения доли ресурсных (земельных) платежей.
К другим направлениям деятельности, которые
нужно развивать, относятся:
1) увеличение доли ресурсных (земельных) платежей в структуре бюджета за счет ее изменения
и уменьшения налогов, тормозящих экономическое развитие — налога на прибыль, социальные
отчисления;
2) введение гарантированного необлагаемого
минимума по земле при увеличении земельных
платежей для снятия социальной напряженности;
3) учет экологического фактора в земельной
политике города и разработка соответствующих
обеспечивающих механизмов, например, включение экологических скидок и надбавок в арендную плату за землю, включение экологических
требований и ограничений в договоры аренды
земли и правила землепользования и застройки,
возмещение прошлого экологического ущерба,
получение средств от продажи квот на выбросы
парниковых газов или реализация совместных
проектов и т. д.
16
По каждому пункту данных предложений могут быть разработаны обоснование и соответствующий механизм реализации.
Социальный минимум, по нашему мнению, не может быть меньше 4 м2 на человека в многоэтажных
домах и 6 соток при индивидуальной застройке.
Рассмотрим пример расчета необлагаемого для
каждого жителя Москвы минимума земли.
Жилой минимум на человека — 18 м2; в 5-этажном доме на 1 м2 земли приходится (условно без
дополнительной площади инфраструктуры) 5 м2
жилья.
Отсюда получаем, что на 1 м2 жилья приходится 0,2 м2 земли, а на 18 м2 жилья — 3,6 м2 земли,
или округленно 4 м2.
Международный опыт государственного
регулирования доходов от сделок с землей
Следует сказать, что регулирование доходов от
сделок с землей и система земельного налогообложения являются обязательными элементами государственной земельной политики практически
во всех странах с развитым рынком. Такое регулирование осуществляется для достижения определенных социальных целей, в том числе и сохранения ценных сельскохозяйственных земель,
природных территорий и открытых пространств.
Во многих странах, как с развитой рыночной
экономикой, так и с формирующейся после отказа от социалистических методов планирования,
принято изымать так называемую спекулятивную
прибыль, образующуюся при сделках с землей.
Здесь можно выделить несколько типов процедур
изъятия спекулятивной прибыли, обусловленных
разными целями установления такой процедуры.
К первому типу целей относится предотвращение образования и изъятие спекулятивной прибыли, возникающей при ранних сделках с землей
после ее передачи в частную собственность.
Ко второму типу целей относится изъятие доходов, образующихся от получения льгот, направленных на предотвращение застройки открытых
пространств, сельскохозяйственных и лесных земель, а также земель, имеющих рекреационное и
природоохранное значение.
Из всего спектра различных мер государственного регулирования, направленных на предотвращение спекуляций землей, наибольшее распространение имеют экономические меры, связанные с
дифференцированным налогообложением, предоставлением налоговых льгот и прямым изъятием
дополнительной стоимости земельных участков.
Например, законы многих стран предусматривают применение более высоких налоговых ставок
при продаже земли, которая находилась в собственности продавца непродолжительное время.
Согласно французскому законодательству, налоговые ставки начинают снижаться по истечении
двух лет с момента приобретения недвижимости.
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
В то же время продажа собственности, находящейся во владении более 22 лет, освобождается от
налогов.
В Японии стандартная налоговая ставка на доход с капитала составляет 30 %. Помимо этого
префектурные и муниципальные налоговые ставки (3 и 6 % соответственно) на доход с капитала
относятся к доходам от земельных сделок. Более
высокими налогами (40 % национальный, 4 %
префектурный, 8 % муниципальный) облагается
доход с капитала, полученного от продажи земельных активов, которые были в пользовании менее
10 лет. Таким образом, общая налоговая ставка на
прибыль — 39 %, если активы были в пользовании более 10 лет, и 52 %, если менее 10 лет.
Согласно законодательству Дании, в совершении сделки может быть отказано, если цена покупки не соответствует рыночной стоимости данного земельного участка.
Считается, что наиболее эффективным средством изъятия спекулятивной прибыли является
налог на увеличение рыночной стоимости земли.
Данный подход используется во многих странах,
включая Японию, ряд западноевропейских и североамериканских стран. Например, в Канаде
разница между ценой покупки и продажи земли
изымается в виде 75%-ного налога.
Для характеристики основных подходов и технологий, используемых в целях «прямого» изъятия спекулятивной прибыли, а также для предотвращения ее образования можно привести опыт
Германии, где эта процедура довольно широко
применялась как при приватизации предприятий, так и при последующих сделках с землей.
В восточных землях Германии была использована схема приватизации предприятий, позволяющая перенести их на земельный участок с меньшей стоимостью земли. Это было сделано с целью
освобождения наиболее дорогих земель в городах
от промышленной застройки и компенсации затрат по переносу промышленных предприятий за
счет последующей продажи земли по ее реальной
рыночной стоимости. При предложенной схеме
приватизации предприятие, расположенное на
дорогом земельном участке, выкупалось по стоимости его текущего использования без земли, затраты на перебазирование нес Тройханд — организация, уполномоченная от лица государства
осуществлять приватизацию недвижимости в
Германии, с последующей их компенсацией за
счет продажи освободившегося участка по рыночной стоимости.
Таким образом, в Германии был реализован
принцип предотвращения образования спекулятивной прибыли от продажи земли, полученной в
процессе ускоренной передачи предприятий, расположенных на дорогих землях, в частную собственность. При этом практически одновременно
были созданы условия для изменения структуры
городского землепользования, приведения ее в соответствие с наиболее эффективным использова-
№1
2007
нием земли и сохранения возможности промышленным предприятиям вести свою хозяйственную
деятельность на земельных участках, наиболее
подходящих для этих целей. Однако главной целью проведения такой процедуры было создание
условий для нормальной работы предприятий в
рыночных условиях и роста инвестиций. Именно
на эти цели и направлялись средства, полученные Тройхандом в процессе приватизации, включая изъятие спекулятивной прибыли. Бюджет
Тройханда распределялся следующим образом:
100 млрд DM — погашение старых долгов, образовавшихся еще в ГДР; 143 млрд DM — погашение долгов предприятий, образовавшихся после
объединения Германии; 43 млрд DM — ликвидация последствий прошлого экологического вреда;
30 млрд DM — административные расходы;
70 млрд DM — поступления от приватизации.
Данная схема предполагала следующее:
а) земельный участок не продавался вместе с
предприятием;
б) продавец (в данном случае Тройханд) обязуется взять на себя расходы по частичному или
полному переносу предприятия на земельный
участок с меньшей стоимостью;
в) покупатель объявляет о своем согласии на
перенос предприятия в другое место в течение
определенного периода времени, который точно
обозначен в договоре на приватизацию. Невыполнение покупателем своего обязательства влечет за
собой денежный штраф.
Кроме описанной процедуры предотвращения
образования спекулятивной прибыли в Восточной
Германии для снижения риска завышения (или
занижения) стоимости как застроенных, так и незастроенных земельных участков при вторичных
сделках после приватизации земли вводилась процедура переоценки цены сделки и возврата части
стоимости земли. Считалось, что введение такой
процедуры позволит избежать потерь государства
(продавца), обусловленных отсутствием устоявшихся рыночных цен на землю на начальном этапе приватизации земли.
Предполагалось, что на начальном этапе приватизации существовал достаточно высокий риск неправильного определения цены продажи земельного участка в связи с тем, что в начале объединения
Германии еще не сложился нормально функционирующий рынок земельных участков, на котором
можно было бы получить надежную информацию
о рыночных ценах на землю. При этом предполагалось, что такой рынок в скором времени образуется, и тогда можно будет определять реальные рыночные цены на землю. Согласно такому подходу,
предусматривалась процедура повторной оценки
стоимости земельного участка через несколько лет
после его выкупа для окончательного установления
цены сделки. Данная процедура была направлена в
основном на изъятие спекулятивной прибыли, которая могла бы образоваться за счет приобретения
по низкой цене земельных участков, прежде всего
17
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
в городах, так как на первых этапах приватизации
передача земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность была ограничена. Эти
земли первые десять лет использовались в основном на условиях аренды. Ограничение на продажу
земель сельскохозяйственного назначения было
направлено главным образом на предотвращение
выброса на рынок большого количества земельных
участков в короткие сроки и, соответственно, предотвращения резкого снижения рыночной стоимости земли, вызванного большим предложением
земельных участков сельскохозяйственного назначения. Второй целью было недопущение скупки
земель небольшим количеством собственников по
низким ценам и передачи тем самым земель в собственность ограниченному кругу людей.
Правила изъятия спекулятивной прибыли, а
вернее, дополнительной стоимости земли, возникшей после формирования рынка, были разработаны и установлены Тройхандом. Технология изъятия дополнительной разницы между стоимостью
приобретения земельного участка на момент его
продажи из государственной собственности и реальной рыночной стоимостью сводилась к включению в первичные договоры купли-продажи
земельных участков положений о повторном проведении оценки стоимости земли и возвращении
возникшей разницы государству в целях предотвращения спекуляции земельными участками.
Положение о возврате части доходов от последующих перепродаж земельных участков государству в лице специально уполномоченной
организации (Тройханду) включалось в договоры выкупа земельных участков именно в целях
предотвращения спекуляции земельными участками. В процессе приватизации земель было выработано несколько типов положений (схем) о
проведении повторной оценки стоимости земли и
возврата части доходов, возникающих при последующих перепродажах.
Общим для всех первоначальных договоров
купли-продажи были следующие положения:
1) в первоначальном договоре указывалась некая цена земельного участка как исходная базовая величина;
2) в договоре также предусматривалось проведение повторной оценки стоимости земли через
какой-то промежуток времени в связи с тем, что
на момент заключения первоначального договора
из-за отсутствия нормально функционирующего
рынка земли не представлялось возможным надежное определение рыночной стоимости земли;
3) устанавливалось, что повторная оценка проводится официально назначенным экспертом и
является обязательной для обеих сторон (в Германии установлена особая процедура определения
рыночной стоимости земли);
4) в договоре обозначались условия и размер
возврата разницы между исходной ценой и рыночной стоимостью земельного участка, определенной в процессе повторной оценки.
18
Следует отметить, что условия возврата разницы между начальными ценами и ценами последующих продаж разрабатывались и устанавливались не в законодательном порядке, а Тройхандом,
и менялись им со временем по мере накопления и
обобщения опыта такой работы.
Можно выделить четыре типа условий по возврату спекулятивной прибыли, установленных в
заключенных Тройхандом договорах продажи недвижимости:
1) покупатель выплачивает государству в лице
Тройханда стоимостную разницу, если рыночная стоимость превышает предварительную цену
сделки купли-продажи более чем на 5 %, умноженных на количество лет, прошедших до повторной оценки;
2) ели разница между рыночной стоимостью и
предварительной ценой сделки превышает 10 %,
то покупатель выплачивает продавцу сумму превышения необлагаемого налогом минимума, а
именно 10 % превышения первоначальной стоимости земли;
3) ели разница между рыночной стоимостью и
предварительной ценой сделки превышает 10 %,
то покупатель выплачивает продавцу сумму превышения необлагаемого налогом минимума, но
размер выплаты ограничивается 30 % от предварительной стоимостной оценки всего земельного
участка;
4) при проведении повторной оценки стоимости
земельного участка из нее вычитается дополнительная стоимость, обусловленная проведением
мероприятий по улучшению земельных участков
(в первую очередь строительных мероприятий
или мероприятий по освоению данного земельного участка), осуществленных, покупателем самостоятельно. Если определенная таким образом
рыночная стоимость на 12 % превышает предварительную стоимостную оценку земли, зафиксированную в первичном договоре купли-продажи,
то покупатель обязан выплатить сумму превышения рыночной стоимости данных 12 % (это так называемая свободная граница).
Для предотвращения спекуляции землей в
договоры также включалось положение об изъятии части дохода от перепродажи приватизированного (выкупленного) земельного участка
до наступления какого-то срока. Например,
если выкупленный земельный участок или его
часть перепродавался до установленной даты,
то Тройханду возвращалось до 80 % полученной выручки, а если участок перепродавался в
течение двух лет после установленной даты, то
возвращалось только 50 % полученной выручки. При этом для предотвращения занижения
цены сделки, указываемой в договоре последующей продажи земельного участка, в первичные договоры включалось положение о том, что
если полученная выручка ниже, чем рыночная
стоимость в момент продажи, то возвращаемые
Тройханду 50 % берутся от разницы между ры-
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ночной стоимостью и ценой купли-продажи,
указанной в новом договоре.
Для предотвращения застройки открытых пространств, земель сельскохозяйственного, рекреационного и природоохранного назначения, расположенных в основном в пригородных зонах,
большей частью применяется процедура льготного налогообложения земель соответствующего целевого использования.
Так, в ряде штатов США законодательство предусматривает льготное налогообложение в сочетании с льготной оценкой сельскохозяйственной
земли. При покупке участка с целью изменения
сельскохозяйственного (лесохозяйственного или
другого желательного) использования действует
требование возмещения разницы между налогами, уплаченными по льготной («сельскохозяйственной») ставке, и обычной ставкой. Причем в
данном случае налоги рассчитываются на основе
обычной методики оценки земли, а не льготной,
применяемой к сельскохозяйственным угодьям и
другим видам «открытых» земель.
В Канаде принцип льготного налогообложения
для предотвращения спекуляции (с целью продажи «открытых» земель для застройки) реализуется несколько иным образом. В ряде провинций
собственники сельскохозяйственных угодий первоначально выплачивают налоги в полном объеме,
а затем им возмещается разница между обычной и
льготной ставкой, применяемой к сельскохозяйственным землям. Решение о возмещении принимается государственными органами на уровне
провинции.
Предлагаемые принципы
определения кадастровой стоимости земли
По нашему мнению, нельзя брать за основу расчета налогооблагаемой базы по земле то «нечто»,
которым сегодня является кадастровая стоимость.
Нужно устанавливать кадастровую стоимость на
основе рыночной стоимости как адвалорную величину. Именно, такой порядок приведен в Земельном
кодексе РФ. Так, в пункте 3 статьи 66 указывается,
что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного
участка устанавливается в процентах от рыночной.
Однако сам механизм перехода от рыночной стоимости к кадастровой, значение процентов и разъяснение того, что является случаями определения
рыночной стоимости для исчисления на ее основе
кадастровой, в данной статье не приводится.
Поэтому нужно создать прозрачный и понятный механизм перехода от рыночной стоимости к
кадастровой и разработать ясные, экономически
обоснованные методики расчета. Для обеспечения
такого механизма следует создать механизм сле-
8
жения за рыночным ценами на недвижимость (ценовой мониторинг), как это сделано, например, в
Германии. Также было бы разумно отказаться
от идеи использования кадастровой стоимости
где бы то ни было, кроме налогообложения, и ни
в коем случае не применять ее для определения
выкупной цены земли. Для определения выкупной цены нужно использовать рыночные цены
на землю и (обязательно!) социальные ориентиры
(рабочие места). Например, для промышленных
предприятий в целях сохранения рабочих мест
целесообразно создать льготные условия выкупа
земли (отсроченные платежи, залоговые схемы,
передача бесплатно при сохранении рабочих мест
и перебазировании на более дешевые земли.
Предлагаемый порядок
определения кадастровой стоимости
на основе рыночной стоимости земли в Москве
1. Для целей распоряжения землей на государственном уровне вводится понятие ориентировочной рыночной стоимости, под которой понимается среднее значение рыночной стоимости земли в
границах определенной ценовой зоны8.
2. Кадастровая стоимость устанавливается в
размере ориентировочной рыночной стоимости.
3. Ориентировочная рыночная стоимость рассчитывается по оценочным зонам на основе данных о рыночных ценах на недвижимость.
4. Ориентировочная рыночная стоимость земли
определяется в границах оценочных или ценовых
зон как среднее значение рыночной стоимости типичных земельных участков в зоне.
5. Выбор типичных объектов и вычисление ориентировочной рыночной стоимости земли в оценочной
зоне на основании данных о рыночной стоимости
типичных объектов осуществляет специализированное подразделение Правительства Москвы.
6. Рыночная стоимость типичных земельных
участков рассчитывается в соответствии с отечественными и международными стандартами оценки с привлечением независимых оценщиков.
7. Для создания информационной базы расчета
ориентировочной рыночной стоимости создается
служба ведения мониторинга рыночных цен на
недвижимость. Данная служба осуществляет ведение такого мониторинга и вычисление значений
средних рыночных цен земельных участков, публикует сборники цен купли-продажи и сборники
ориентировочных рыночных цен на земельные
участки, а также осуществляет выдачу справок из
сборников цен купли-продажи.
8. Рассчитанные ориентировочные стоимости
проходят экспертизу специализированной комиссии, созданной из представителей Московского Правительства, научной общественности и оценщиков.
Такой порядок существует в Германии, где ориентировочные рыночные стоимости официально публикуются в специальных бюллетенях.
№1
2007
19
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
9. После одобрения комиссией значения ориентировочных цен они утверждаются в качестве кадастровой стоимости и публикуются в открытых
источниках информации (можно отдельным бюллетенем).
10. Ориентировочная рыночная стоимость
определяется к концу каждого календарного года
(или иного срока).
20
11. При изменении видов использования территории проводится корректировка ориентировочной рыночной стоимости, отражающая произошедшее изменение рыночных цен на земельные
участки, обусловленные таким изменением. Корректировка осуществляется на следующий срок
установления ориентировочной рыночной стоимости.
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
И.А. Никонова, д-р экон. наук, профессор,
г. Москва
ОЦЕНКА
ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
В СИСТЕМЕ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА
В большинстве публикаций по оценке инвестиционных проектов не отражен междисциплинарный характер этой проблемы и связи оценки проектов с другими направлениями оценки, включая
оценку бизнеса, оценку инвестиций в ценные бумаги и иные активы, не показано влияния качества организации и управления проектами на их
эффективность.
Целью данной статьи является установление
взаимосвязи оценки инвестиционных проектов на
разных стадиях их жизненного цикла с оценкой
стоимости бизнеса компаний и определение роли
управления проектами в обеспечении реального
прироста стоимости бизнеса и стоимости акций
компании. Оценка проектов является составной
частью методологии оценки бизнеса, поскольку
будущее компании и ее стоимость неразрывно
связаны с реализацией перспективных проектов.
Вначале определимся с терминами и современными тенденциями их развития и использования.
1. Интеграционные процессы, происходящие во
всем мире, требуют от российских специалистов
в области экономических измерений принятия и
использования в своей практике (будь то финансо-
№1
2007
вый директор или специалист по оценке проектов
или учету и отчетности) международных стандартов, терминов и понятий, отражающих мировую
практику и международные требования в соответствующей области знаний и ведения бизнеса.
«Главной особенностью последних лет, — как
пишет Г.И. Микерин [1], — стала интернационализация нормативного экономического знания»,
приведение российских терминов, методов и методик в соответствие с международными. Наиболее
острая дискуссия идет по вопросам понятийного
аппарата, базовым терминам и определениям в
области оценки, инвестиционного анализа, финансового менеджмента. Я занимаю позицию,
позволяющую российскому специалисту (хочу
подчеркнуть — именно специалисту-практику!)
в любой области экономического и финансового
анализа быть понятым его иностранным коллегой, инвестором, кредитором и т. п.
2. В соответствии с этой позицией я считаю
целесообразным разделять развитие экономикотеоретических исследований различных авторов
и практические методы и стандарты в области
оценки бизнеса, проектов и прочих объектов, которыми в соответствии с общепринятой между-
21
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Взаимосвязь управления предприятием, проектами и инвестициями
народной практикой пользуются специалисты на
практике.
3. Относительно терминов «value» — как расчетная стоимость и «worth» — как ценность: несомненно, что термин «ценность» имеет более глубокие смысл и содержание (отражающие полезность
и особую полезность объекта оценки), чем термин
«стоимость», который отражает «некоторую количественную стоимостную оценку ценности».
Однако на практике (!) при оценке объекта эти
термины практически взаимозаменяемы. В некоторых публикациях термин «ценность» трактуется как стоимость с учетом социальных и экологических факторов. Но российская школа оценки
инвестиционных проектов всегда исходила из
принципа комплексного учета всех факторов и
всех видов эффектов (включая социальные и экологические), определяющих эффективность инвестиционного проекта.
4. Необходима четкая дифференциация следующих понятий (и методов их определения): оценка
стоимости бизнеса компании, оценка стоимости
имущества компании, оценка стоимости акционерного (собственного) капитала компании, определение капитализации компании. Большинство
книг (особенно российских авторов) по проблеме
управления стоимостью бизнеса грешат нечеткостью и неправильным использованием этих терминов, подменой одних другими.
В данной статье под термином оценка рыночной стоимости бизнеса компании (Vc) понимается
комплексная (т. е. с применением методов разных
подходов) стоимостная оценка результатов предпринимательской деятельности соответствующего хозяйственного субъекта.
Под термином оценка рыночной стоимости имущества компании понимается стоимостная оценка отдельных составляющих активов и пассивов
компании и использование известной формулы
MVс = MVe + MVd. Причем под термином «стоимость компании», который используется очень
широко, необходимо понимать не стоимость имущества (которое само по себе без приложения к
22
нему предпринимательского мастерства менеджеров и акционеров не генерирует никаких денежных потоков и продуктов), а именно стоимость
бизнеса компании.
Под термином оценка рыночной стоимости акционерного (собственного) капитала (Ve) понимается комплексная (т. е. с применением методов
разных подходов) расчетная стоимостная оценка
собственного капитала компании.
Капитализация компании (в конкретный момент времени) есть произведение рыночной цены
акций данной компании в данный момент времени (средневзвешенное по торговым площадкам)
на количество акций данной компании, обращающихся на рынке.
Современный бизнес характеризуется такими
особенностями, как инновационность, гибкость,
широкое применение информационных технологий, мобильность, сфокусированность, стратегическая ориентация на рост стоимости бизнеса.
Важнейшей особенностью современного бизнеса
является ускорение темпов обновления продукции и услуг, сокращение жизненного цикла продуктов, рост проектной направленности бизнеса,
проектная ориентация и организация бизнеса,
повышение роли инвестиционных и инновационных проектов в реализации главной финансовой
стратегической цели — росте рыночной стоимости бизнеса компании и ее акций. По-существу,
корпоративная стратегия компании реализуется
через портфель проектов (инициатив), сформированных по результатам стратегического анализа
(см. рисунок). Целью инвестиционных решений
и всей деятельности компании является рост ее
стоимости, определяемый увеличением прогнозных дисконтированных денежных потоков от
различных видов деятельности. Поэтому следует
оценивать влияние на рост стоимости компании
повышения эффективности ее операционной и
инвестиционной проектной деятельности в комплексе.
Рассмотрим современное определение понятия
проект, а также его параметры и характеристи-
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ки, которые необходимо учитывать при оценке
проектов. В соответствии с международным стандартом по управлению проектами PMBoK 2004,
проект определяется как «ограниченное по времени предприятие, предназначенное для создания
уникального продукта, услуги или результата».
По определению Мирового банка, проект — это
комплекс взаимосвязанных мероприятий, действий, ориентированных на достижение неповторяющейся цели и результата в течение заданного
ограниченного периода времени при установленном бюджете, и представляющий собой однократную деятельность.
Основными характеристиками и параметрами
проекта являются его жизненный цикл, участники, стоимость, результат (цель) , эффективность
и эффект. Из всего разнообразия проектов выделим инвестиционные, связанные с развитием отраслей и предприятий реального сектора экономики (прежде всего, его инновационной части) и
требующие для своей реализации осуществления
инвестиций. Понятие инвестиций тоже является
любимым объектом дискуссий, хотя большинство (и я в том числе) понимают под инвестициями вложение свободных денежных средств в
различные активы (приобретение различных активов) с целью получения долгосрочных доходов
в будущем.
Понятие жизненного цикла инвестиционного
проекта является определяющим в процессе обоснования видов денежного потока и ставки дисконтирования при оценке эффективности проекта. От того, на какой стадии жизненного цикла
проекта, кем и с какой целью проводится его оценка, зависит выбор вида денежного потока и обоснование ставки дисконтирования. Большинство
оценщиков, не практикующих в области оценки
проектов, игнорируют международные стандарты управления проектами, понятие и структуру
жизненного цикла проекта, не учитывают особенности каждой фазы, стадии проекта при оценке и,
возможно, поэтому не видят тесной связи оценки
бизнеса с оценкой проектов [2]). Тем более важно
издание третьей редакции Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов, в которой предусматривался учет
особенностей оценки проектов на разных стадиях
их осуществления.
В соответствии с PMBoK 2004, в жизненном цикле проекта выделяются начальная, промежуточная и финальная фазы. Эти фазы характерны как
для уже отобранных для реализации проектов, так
и для инициируемых, и для разных проектов могут
иметь разное наполнение. Оценка проекта должна
быть привязана к стадии проекта. В отечественной
практике для целей оценки проекта рекомендуется использовать (см. проект третьей редакции МР)
следующее деление на фазы (стадии): прединвестиционная (включающая стадию организации финансирования); инвестиционная, которая может
быть составляющей стадии реализации проекта;
завершения (выхода из) проекта. На каждой из
этих фаз (или стадий) аналитик или оценщик располагает разным объемом, полнотой и качеством
исходной информации для оценки эффективности
проекта. Особенности каждой фазы, которые необходимо учитывать при оценке проекта и обосновании его эффективности, приведены в табл. 1.
В настоящее время для оценки эффективности
инвестиционных проектов обычно пользуются
Методическими рекомендациями [3], а для проектов, претендующих на получение господдержки,
— методикой МЭРТ [4]. В отечественных и зарубежных [5] методических рекомендациях исполь-
Таблица 1
Особенности фазы
Располагаемая
информация для оценки
Задачи оценки
Заказчик оценки
№1
2007
Прединвестиционная фаза
Инвестиционная фаза
Реализация
(выполнение) проекта
Прогнозные значения затрат,
выручки,
объема продаж,
потребных инвестиций
Прогнозные значения затрат,
выручки,
объема продаж,
требуемых инвестиций
Прогнозные значения затрат,
выручки, объема продаж,
требуемых инвестиций
—
Источники
и инструменты
финансирования проекта
Источники и инструменты
финансирования проекта
—
Исполнитель (проектная
компания или действующее
предприятие) и участники
проекта
Исполнитель (проектная
компания или действующее
предприятие) и участники
проекта
Разработка бизнес-плана,
отбор проекта; выбор
источников
финансирования; поиск
участников проекта
и соинвесторов
Корректировка источников
финансирования
Управление стоимостью
и рисками проекта
Инициатор
Проектная компания
(предприятие) —
исполнитель проекта,
каждый участник проекта
Проектная компания
(предприятие) —
исполнитель проекта,
каждый участник проекта
23
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
зуется единый критерий оценки эффективности
проекта — положительная величина показателя
NPV. Рекомендуется [3, 6] оценивать следующие
виды эффективности:
– эффективность проекта в целом (называемая в проекте третьей редакции Методических
рекомендаций общественной эффективностью
проекта);
– эффективность участия в проекте (называемая в проекте третьей редакции Методических
рекомендаций коммерческой эффективностью
участия в проекте).
Под эффективностью проекта в целом в [3] понимается «эффективность проекта, реализуемого
«единственным участником как бы за счет собственных средств». По этой причине показатели эффективности определяются на основании
денежных потоков только от инвестиционной и
операционной деятельности. Некоторые авторы
называют такую постановку задачи оценкой проекта «в чистом поле», подчеркивая тем самым отсутствие данных об источниках и инструментах
финансирования и предприятии — исполнителе
проекта. Это характерно для прединвестиционной
стадии проекта. Опыт работы с потенциальными
иностранными инвесторами и кредиторами проектов показывает, что их интересует именно такая
постановка задачи оценки проекта, отражаемая в
его бизнес-плане. Эффективность — категория,
отражающая соответствие инвестпроекта целям и
интересам его участников, она должна выражаться соответствующей системой относительных показателей. Для компаний, акционеры (владельцы)
которых при реализации своей стратегии используют концепцию VBM (в том числе для компаний с
госучастием), эффект проекта определяется вкладом проекта в прирост стоимости:
– капитала акционера проектной компании
(или действующего предприятия);
– бизнеса компании, отрасли, региона;
– национального богатства государства.
Показатель NPV отражает потенциальный эффект проекта, рассчитываемый на прединвестиционной стадии, и показывает, какая новая стоимость может быть создана в результате реализации
проекта без учета источников финансирования и
организационно-экономического механизма его
реализации1. Соответственно, при расчете NPV используется расчетный (прогнозный) свободный денежный поток (FCF) за жизненный цикл проекта.
Точных формул, методов расчета ставки дисконтирования при оценке NPV на прединвестиционной стадии нет, и для ее выбора и обоснования
можно воспользоваться рекомендациями, изложенными в работах В.Н. Лифшица и С.А. Смоляка
[2, 6, 7], в соответствии с которыми «в общем случае ставка дисконта отражает доходность альтернативных и доступных для субъекта направлений
инвестирования и темп падения ценности денег на
рассматриваемом шаге. Ставка дисконта участника проекта отражает максимальную доходность
альтернативных и доступных для данного участника направлений инвестирования его свободных
денежных средств. При этом под направлениями
инвестирования понимаются тиражируемые инвестиционные проекты, т. е. проекты, в которые
можно вкладывать любую (в определенных пределах) сумму денежных средств (примерами направлений инвестирования являются вложения
на депозит или покупка акций)».
Именно при обосновании ставки дисконтирования необходимо четко определять заказчика оценки и цель оценки, которые определяются (наряду с
другими факторами) фазой (стадией) проекта (см.
табл. 1). При оценке проекта на прединвестиционной стадии заказчик (инициатор) проекта вынужден
делать оценку проекта как необходимый элемент
бизнес-плана, без которого ему не найти соинвесторов проекта и не приступить к его реализации. Соответственно, при всех теоретических рекомендациях
по обоснованию ставки дисконтирования на этой
стадии при оцнке проекта на практике приходится
опираться на некие количественные индикаторы. К
числу таких индикаторов можно отнести среднеотраслевую (если проект узкоотраслевой) доходность
активов на предприятиях отрасли, доходность вложений в акции, облигации, векселя предприятий
этой отрасли, и принять в качестве ставки дисконтировнания в оцениваемом проекте максимальное значение из рассмотренных индикаторов. Для
проектов межотраслевого, народнохозяйственного
значения соответствующий анализ необходимо провести по действующим предприятиям нескольких
отраслей, понимая, что национальных проектов государственной значимости должна быть установлена централизованная обоснованная ставка дисконтирования.
Иначе обстоит дело с оценкой проекта на
стадии выполнения, когда уже сформирован
организационно-экономический механизм реализации проекта (известна компания-исполнитель,
известна структура и стоимость (обслуживания)
источников финансирования). Как уже показано
было в работах [8, 9], расчетный эффект проекта на
данной стадии состоит в приросте стоимости бизнеса компании, ее акционерного капитала за счет
реализации проекта. Применяя здесь известный
принцип «с проектом» и «без проекта» можно оценить создаваемую проектом стоимость ∆Vип в интересах:
– всех участников проекта и провайдеров капитала:
∆Vип = ∆Vc = Vc (с проектом) – Vc (без проекта),
– акционеров:
1
Под организационно-экономическим механизмом здесь понимается система организации исполнения проекта (новая компания или действующее предприятие — исполнитель проекта во взаимодействии с кредиторами, инвесторами и другими провайдерами капитала).
24
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таблица 2
Оценка инвестиционного проекта на стадии
Параметры
Оценка стоимости
бизнеса
(компании) Vc
Оценка
стоимости
акционерного
(собственного)
капитала
компании Ve
инвестиционного
предложения
(прединвести
ционная стадия)
NPV
Вид потока
FCF
FCFE
Вид ставки
дисконтирования
WACC,
WACC+ премия
ke (модель САРМ
и др.)
выполнения на действующем предприятии
(компании) ∆VИП
прирост стоимости
бизнеса (компании)
∆Vc
прирост стоимости
акционерного
капитала
компании ∆Ve
FCF
FCF
FCFE
max {ROA, ROE, ke}
WACC,
WACC + премия
ke
FCF
FCFE
max {ROA, ROE, ke}
ke
При начале реализации проекта новой проектной компанией
∆Vип = ∆Ve = Ve (с проектом) – Ve (без проекта).
Соответственно, при расчетах методом DCF рыночной стоимости бизнеса компании, реализующей проект (Vc), используется денежный поток
FCF и ставка дисконтирования, равная или превышающая (на разме р премии за риск) показатель
WACC этой компании. А при расчетах методом
DCF рыночной стоимости акционерного капитала
(Ve ), используется денежный поток FCFE и ставка дисконтирования, отражающая требуемый инвесторами уровень доходности вложений в акции
данной компании (особенности расчета этого показателя для компаний разной организационноправовой формы и размеров здесь не рассматриваются).
Рассмотренные постановки задач оценки проектов в системе оценки бизнеса сведены в табл. 2. Несомненно, при оценке проекта на стадии его выполнения необходимо очень бдительно подходить к сроку
прогнозирования стоимости бизнеса без проекта и с
проектом, учитывая только жизненный цикл проекта или время, оставшееся до его завершения (если
проект уже выполняется некоторое время).
Настоящая статья не претендует на анализ всех
проблем, возникающих при оценке инвестиционных проектов, а их, как показывает дискуссия, проходящая среди теоретиков и практиков,
«несть числа». Тем более хочется обратить внимание научной общественности и практиков на
НЕОБХОДИМОСТЬ и острую потребность в научно обоснованных и гармонизированных с международной практикой и стандартами оценки новых
Методических рекомендациях по оценке инвестиционных проектов, третья редакция которых уже
более трех лет не рассматривается в МЭРТ.
Хочется закончить эту статью словами, вынесенными в заголовок ранее опубликованной статьи: Коллеги! Давайте считать одинаково!
Литература
1. Микерин Г.И., Козлова О.И. Стоимость корпорации: оценка и управление (о дискуссии по базовым
понятиям). 2007. http://www.appraisal.ru/files/prividenie/Mikerin_Kozlova.doc.
2. Смоляк С.А., Микерин Г.И. Оценка эффективности инвестиционных проектов в сравнении с оценкой
стоимости имущества: сходства, различия и перспективы. http://www.valuer.ru/files/ds/IPvsPV.doc.
3. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). Издание официальное. М.: Экономика, 2000.
4. Приказ МЭРиТ и МФ РФ от 23.05.2006м г. № 139/82н «Об утверждении Методики расчета показателей и применения критериев эффективности инвестиционных проектов, претендующих на получение государственной поддержки за счет средств Инвестиционного фонда РФ».
5. http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page
6. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов:
Теория и практика: Учеб. пособие. 3-е изд., испр. и доп. М.: Дело, 2004.
7. Смоляк С.А. Оценка инвестиционных проектов в условиях риска и неопределенности. М.: Наука,
2002.
8. Никонова И.А., Шамгунов Р.Н. Стратегия и стоимость коммерческого банка. М.: Альпина Бизнес
Букс, 2006.
9. Никонова И.А., Шамгунов Р.Н. Эффективность проектов: Давайте считать одинаково, Одинаково
и правильно! // Инвестиции в России. 2003. № 9. С. 34–41.
№1
2007
25
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
А.А. Марчук, заместитель директора департамента оценки
ООО «ФБК» (www.fbk.ru),
г. Москва
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
ЭКСПЕРТНОГО МЕТОДА
ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ РАЗМЕРА
СКИДКИ НА ТОРГ
Введение
Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для
проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты.
Применение цен предложения является общераспространенной практикой в Российской Федерации. Например, в документе «Основные
ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости, выявленные при экспертизе отчетов об
оценке», подготовленном специалистами Росимущества, один из пунктов (№ 39) гласит: «Цены
продаж (предложений) по приведенным объектаманалогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам».
Следует отметить, что точность оценки, проведенной в условиях ограниченной информации (в
том числе при отсутствии информации о сделках),
всегда ниже. Отсутствие информации о сделках
является одной из характеристик «возникающих
рынков». МКСО разработал специальный документ «Оценка на развивающих рынках», который требует от оценщика более подробного анализа ситуации при проведении оценок на таких
рынках, а также подробного описания ситуации
в отчете (в том числе освещения всех ограничи-
26
вающих условий).
С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования
таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку — «скидку на торг».
Наиболее оптимальным методом расчета такой
скидки является изучение истории продаж ряда
объектов и сопоставление цен сделок с ценами
предложения. К сожалению, применение данного метода крайне ограничено: профессиональные
участники рынка неохотно предоставляют необходимую информацию.
В связи с этим для расчета данной поправки
нами была предпринята попытка использования
экспертного метода.
Порядок проведения анализа
В результате анализа различных исследований
рынков недвижимости и проведения консультации с профессиональными участниками рынка
было выявлено, что наиболее доступными и компетентными источниками информации по данному вопросу являются специалисты риэлторских
организаций. Для сбора информации был подготовлен специальный опросный лист, а само интервью проводили профессиональные оценщики.
Были опрошены специалисты 77 агентств недви-
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
жимости в 18 городах различных субъектов РФ:
Архангельск;
Барнаул;
Волгодонск;
Воронеж;
Екатеринбург;
Киров;
Москва;
Находка;
Омск;
Пенза;
Псков;
Ростов-на-Дону;
Санкт-Петербург;
Саратов;
Смоленск;
Сызрань;
Тверь;
Ярославль.
В ходе опроса были заданы вопросы о возможных
скидках на торг при совершении следующих сделок:
– купля-продажа жилых объектов;
– аренда жилых объектов;
– купля-продажа объектов коммерческой недвижимости;
– аренда объектов коммерческой недвижимости;
– купля-продажа промышленной и складской недвижимости;
– аренда промышленной и складской недвижимости;
– купля-продажа земельных участков.
Собранная информация консолидировалась и
подвергалась статистической обработке.
Рис. 1. «Ящичковая» диаграмма
в разрезе сегментов рынка
Источник: анализ ООО «ФБК»
1 и 2), среднее значение составило 3,7 %.
Результаты анализа
Общее количество наблюдений составило более
250. Большинство опрошенных экспертов называли величину скидки до 10 %, при этом по отдельным сегментам были названы значительно
большие значения — до 50 %.
Максимальные значения, которые были назва-
Рис. 2. «Ящичковая» диаграмма
в разрезе численности жителей населенного пункта
Источник: анализ ООО «ФБК»
Таблица 1. Максимальные значения, отмеченные
экспертами, %
Купляпродажа
Аренда
Жилая недвижимость
10
10
Коммерческая недвижимость
15
50
Промышленная
и складская недвижимость
30
50
Земельные участки
20
—
Сегмент рынка
Источник: анализ ООО «ФБК».
ны экспертами, приведены в табл. 1.
Статистическая обработка полученных результатов проводилась в пакете SPSS. Для устранения
влияния так называемых выбросов и нехарактерных значений применялась процедура «Box Plot»,
известная также как «ящичковая диаграмма».
После исключения нехарактерных значений (рис.
№1
2007
Рис. 3. Диаграмма разброса
Источник: анализ ООО «ФБК»
27
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
земельные участки. Несмотря на то, что в большинстве регионов рынок земельных участков находится в стадии становления, эксперты отмечали
Таблица 2. Характеристика среднего значения скиднесколько меньшие или сопоставимые значения
ки на торг
скидок по сравнению, например, с промышленСтандартная
ными объектами. По мнению автора, это связано
Показатель
Статистика
ошибка
с тем, что земельный участок — менее «изменчиСреднее
3,7489
0,2094
вый» объект по сравнению со зданием (описыва95 % доверительный
Нижняя граница
3,3364
ется меньшим количеством параметров). Поэтому
интервал для среднего Верхняя граница
для информационного наполнения рынка доста4,1615
точно меньшего количества объектов.
5 % усеченное среднее
3,4414
—
2. В период быстрого роста цен скидки на торг
Медиана
3
—
существенно уменьшаются или пропадают совсем.
Дисперсия
10,7027
—
Эксперты отмечали, что в период значительного
Стандартное
роста цен на недвижимость (особенно в сегменте
3,2715
—
отклонение
жилой недвижимости) какие-либо скидки на торг
Минимум
0
—
были нехарактерны для рынка. После стабилизации цен практика предоставления скидок вернуМаксимум
22,5
—
лась. По-видимому, такая практика объясняется
Размах
22,5
—
тем, что дополнительные маркетинговые затраты,
Межквартильный
3,5
—
связанные с отказом какому-либо покупателю, с
размах
лихвой компенсируются ростом цен за период поАсимметрия
1,6634
0,1559
иска нового потенциального покупателя.
Эксцесс
4,8112
0,3105
3. Скидки на торг менее характерны для рынка
Источник: анализ ООО «ФБК»
аренды. Скидки на торг для сделок аренды являются менее типичными по сравнению со сделками
Диаграмма разброса показана на рис. 3, харак- купли-продажи (среднее значение скидки для сдетеристики среднего приведены в табл. 2.
лок купли-продажи составило 3,9 %, для сделок
В ходе анализа были отмечены следующие осо- аренды — 3,2 %).
бенности:
Полагаем, что данный факт также объясняется
1. Для активных рынков эксперты называли большей развитостью рынка аренды. Кроме того,
меньшие скидки на торг. По нашему мнению, наиболее частый срок аренды в РФ составляет
это связано с тем, что активные, развитые рынки 11 месяцев. В условиях заключения краткосрочхарактеризуются соответствующей информаци- ных договоров аренды арендодатель менее заинтеонной инфраструктурой, которая позволяет по- ресован в предоставлении каких-либо скидок.
тенциальным продавцам точно назначать цену
предложения объекта. Кроме того, число потенВыводы
циальных покупателей увеличивается с ростом
размера рынка и его активности. Поэтому отказ
1. Скидка на торг зависит от объемов и активноодному покупателю не приводит к существенному сти соответствующего сегмента рынка. Чем меньувеличению сроков продажи объекта или к увели- ше активность рынка, тем больше может быть
чению маркетинговых затрат.
скидка на торг. Но в большинстве случаев она не
Данная особенность отмечена как в разрезе раз- превышает 10 % для жилых объектов и 15…20 %
ных регионов (скидки на торг в крупных городах для объектов коммерческой и промышленной неменьше по сравнению с городами с малой числен- движимости и земельных участков.
ностью населения), так и для различных сегмен2. При оценке зданий и земельных участков
тов (скидки на торг для жилой недвижимости сравнительным подходом мы рекомендуем иссущественно меньше соответствующих значений пользовать значения скидки на торг, приведендля коммерческой или промышленной недвижи- ные в табл. 3.
мости). Некоторым исключением можно считать
3. При оценке зданий доходным подходом можТаблица 3. Рекомендуемые значения скидки на торг, %
Численность
населенного пункта,
тыс. чел.
Жилая недвижимость
Коммерческая
недвижимость
Промышленная
и складская
недвижимость
Земельные участки
До 250
6
7
9
7
Свыше 250 до 500
4
5
7
5
Свыше 500
2
3
5
3
Источник: анализ ООО «ФБК»
28
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
но использовать уменьшенные на 0,5…1,0 % значения скидок, представленные в табл. 3.
4. В период существенного (более 2…3 % в месяц)
роста цен на объекты недвижимости какого-либо
сегмента скидку на торг применять не следует.
Автор выражает благодарность руководителям
и специалистам оценочных компаний, принимавшим участие в сборе и анализе информации:
«Адалин – экспертиза собственности» (Н.Н. Афа-
№1
2007
насьева);
АН «Троицкий дом» (К.В. Дуников);
«Белазор» (Т.С. Коляденко);
«Ваш консультант» (В.В. Хлюстов);
«Мемфис» (Е.Г. Сосницкий);
«Ния» (М.Д. Киселев);
«Оценочная компания “РостОК”» (Н.А. Гладкина);
«ЭнПиВи Эпрайс» (Ю.В. Блашенкова).
29
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Д.П. Котов, ОАО «ЛУКОЙЛ», отдел оценки
г. Москва
Особенности применения
затратного подхода
при массовой оценке
нефтяных скважин
Даже поверхностный анализ структуры активов нефтедобывающих предприятий ярко свидетельствует об их основной особенности — высокой
фондоемкости. В свою очередь, в структуре самих
внеоборотных активов наибольший «вес», как
правило, имеют скважины. При расчете стоимости таких предприятий в рамках затратного подхода становится очевидным, что скважины являются основным ценообразующим имуществом,
на долю которого может приходиться половина и
более стоимости всех активов.
В то же время следует отметить, что скважины,
как и многие объекты обустройства месторождений, являются достаточно специфическими
объектами и интерпретация классических оценочных подходов и методов по отношению к ним
требует определенных знаний в области геологии
и технологии добычи. К сожалению, как показала практика экспертизы отчетов, основной массе
оценщиков пока не удается проводить расчеты
стоимости скважин, которые были бы достаточно
убедительными для заказчика. Особенно это касается затратного подхода.
Рынка объектов обустройства месторождений,
в отличие от рынка акций нефтяных компаний,
30
как такового не существует. Эти объекты расположены на лицензионных участках или на участках нераспределенного фонда, а недра находятся
в собственности государства. Это делает бессмысленным свободный оборот средств производства,
неразрывно связанных с ними и предназначенных
исключительно для их разработки. По сути, определяемая стоимость всегда является стоимостью
в пользовании либо инвестиционной стоимостью.
Отказ от сравнительного подхода в такой ситуации, как правило, является вполне естественным
и обоснованным.
Качество результатов, получаемых в рамках доходного подхода при оценке бизнеса, хотя и требует от оценщика определенных знаний отраслевой
специфики, но все же основано на хорошо знакомых ему экономических принципах и в большей
степени зависит от качества производственных
планов и финансовой аналитики, предоставленных самим недропользователем.
Случаи, когда требуется оценка отдельных
скважин, не так распространены, но и они имеют
место: это может быть продажа скважин, пробуренных на лицензионном участке, ситуация смены недропользователя, случаи продажи и аренды
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
скважин соседним предприятием в районах границ лицензионных участков и т. д. Применение
доходного подхода при оценке отдельных скважин и других объектов обустройства месторождений — крайне сложная задача, поскольку оценка
любой единицы оборудования в составе производственного комплекса требует выделения части
доходов, приходящихся на эту единицу. Практика использования доходного подхода в таких ситуациях существует, но, пожалуй, это тема для
отдельной статьи. Здесь же стоит отметить, что
в ряде случаев отказ от доходного подхода все же
можно понять и принять.
Рассмотрим, как складывается ситуация с применением затратного подхода при оценке скважин
в настоящее время:
– при оценке бизнеса оценка затратным подходом получается сделанной «для галочки», этим результатам можно присваивать только минимальный или нулевой вес; это во многом обусловлено
крайней неубедительностью расчетов стоимости
замещения при массовой оценке скважин — основного актива в нефтедобыче;
– при оценке скважин как отдельных объектов
затратный подход в ряде случаев является единственно возможным. Здесь и вовсе нечем спасти
положение — качество выполнения расчетов с
применением затратного подхода в полной мере
сказывается на результатах оценки.
В данной статье делается попытка обобщить и
методически оформить накопленный опыт в области применения затратного подхода при оценке
фонда скважин нефтяной компании.
Восстановительная стоимость1 скважин
Обычно для расчета восстановительной стоимости скважин применяют следующие методы:
– метод индексации затрат, он может быть применен, если скважина построена относительно
недавно;
– метод удельных затрат на единицу, где в качестве единицы используется погонный метр глубины скважины.
Каких-либо официально изданных общепризнанных нормативов стоимости погонного метра
скважины не существует, однако этот показатель можно рассчитать на основе статистической
обработки данных о фактических затратах на
строительство скважин. Сумму затрат по каждой
скважине рассчитывают путем сложения проиндексированных на дату оценки затрат по периодам строительства, данные о которых должны
быть учтены в капитальных вложениях предприятия. Удельные затраты рассчитывают по каждой
скважине путем деления суммарных затрат на
ее строительство на глубину скважины. Следует отметить, что при этом в стоимости скважин
учитываются не только затраты на бурение, но
1
и дополнительные затраты, такие как проектноизыскательские работы, обустройство, вышкомонтажные работы и пр. Погрешности, связанные при первичном учете с отнесением некоторых
общих для группы скважин (куста) затрат на одну
скважину, учитываются при усреднении показателя удельных затрат по группе. При подборе групп
скважин-аналогов для расчета удельных стоимостных показателей необходимо учитывать следующие особенности и ценообразующие факторы:
1) тип скважины: вертикальная, наклоннонаправленная, горизонтальная. Как правило, вертикальные и наклонно-направленные скважины
мало отличаются по удельной стоимости, так как их
бурение осуществляется на базе одной технологии.
Горизонтальные скважины имеют намного большую производительность, но их стоимость в 5 – 7
раз выше;
2) местоположение. О необходимости учета региональных различий в стоимостях, вызываемых
различными природно-климатическими условиями и степенью освоенности регионов, оценщикам
хорошо известно. К этому, пожалуй, стоит добавить, что значительная часть российских нефтяных провинций расположена в труднодоступных
слабо освоенных районах. Первые разведочные
скважины приходится бурить в районах с полным
отсутствием какой-либо инфраструктуры, дорог.
Все это способно увеличить стоимость строительства скважины в несколько раз. Кроме того, на
конструкцию скважины, а следовательно, и ее
стоимость, влияют характеристики пород, в которых осуществляется бурение;
3) глубина скважины. Стоимость метра проходки скважин, пробуренных при прочих схожих
условиях, непостоянна и увеличивается с увеличением глубины скважины. При массовой оценке
глубину скважины можно учесть в расчетах, разбив скважины на группы по признаку их глубины, например: от 1 до 2 км, от 2 до 3 км, от 3 до 4
км и т. п. с применением для расчетов усредненной стоимости метра проходки для каждой из
этих групп. На рис. 1 в качестве примера приведена зависимость стоимости строительства скважин
от глубины по данным одного из предприятий,
осуществляющих разработку месторождений в
Тимано-Печорской нефтегазоносной провинции;
Рис. 1. Стоимость строительства скважин и их глубина
(Тимано-Печерская провинция)
Под восстановительной стоимостью здесь и далее подразумевается стоимость воспроизводства без учета износа.
№1
2007
31
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Таблица 1. Типы скважин нефтяного промысла в разбивке по назначению
Назначение
Краткий комментарий
Поисково-оценочные,
разведочные
1. Поисково-оценочные — для обнаружения новых месторождений.
2. Разведочные — для уточнения запасов и получения данных для составления технологической схемы разработки месторождения.
Поисковые и разведочные скважины значительно (в 1,5–4 раза в зависимости от региона) дороже эксплуатационных в связи с необходимостью дорогостоящих дополнительных работ при бурении (каротажные работы, отборы керна), а также в связи с тем, что они строятся, как правило, на неосвоенных
участках. Однако полезность скважины в данном назначении проявляется только на этапе проведения геологоразведочных работ, далее эти избыточные затраты переходят в актив, именуемый геологической информацией. По результатам опробования скважина может быть либо включена в проекте
разработки в состав эксплуатационного фонда (тогда ее восстановительная стоимость становится равна таковой для добычной скважины), либо предназначена под ликвидацию (в этом случае стоимость
становится равна нулю)
Эксплуатационная
Скважина основного назначения — для добычи углеводородов
Нагнетательные
Необходимы для поддержания пластового давления путем закачки воды в пласт. По достижении
определенного этапа разработки это становится необходимым для дальнейшего извлечения нефти.
Часто в нагнетательный фонд переводятся добычные скважины. Однако если нагнетательная скважина бурится специально, ее стоимость будет несколько меньше, чем добычной. Иногда используются также так называемые поглощающие скважины, служащие только для утилизации излишков
воды
Вспомогательного назначения
Пьезометрические, наблюдательные. Служат для мониторинга пластового давления, состояния подземных вод. Поскольку эти параметры постоянно меняются во время разработки месторождения, их
отслеживание необходимо для определения оптимальных режимов эксплуатации. Как правило, во
вспомогательный фонд переводятся добывающие скважины, дальнейшая эксплуатация которых нерентабельна в связи с высокой обводненностью или по другим причинам
4) назначение скважины. Типы скважин по назначению с краткими пояснениями перечислены
в табл. 1.
Расчет износа скважин
Первое, с чем приходится столкнуться при попытке систематизации и интерпретации классических оценочных подходов применительно к
скважинам, — это необходимость некоторого их
переосмысления, связанного с наличием специфических особенностей объекта оценки, делающих
его непохожим на другие объекты недвижимости
производственного назначения. Чтобы нагляднее
проследить, где начинаются эти различия, попробуем рассуждать от общего к частному.
При всем своем многообразии, проявляющемся
в процессе углубленного анализа, в самом первом
приближении основные группы факторов обесценения скважины можно определить следующим
образом:
1) степень выполнения своей основной функции;
2) степень ухудшения характеристик работы со
временем;
3) факторы, являющиеся внешними как для самой скважины, так и для участка недр, из которого происходит добыча;
4) возможность появления более эффективных
модификаций скважин и технологий, способных
при том же функциональном назначении заменить оцениваемые объекты.
Для традиционной недвижимости первый фактор
обычно понимают как накопленный физический
износ, определяемый соотношением фактического
(эффективного) и нормативного сроков жизни.
Второй фактор может выражать как неустранимый, так и устранимый физический износ,
определяемый по степени изменения выбранных
32
индикативных параметров, характеризующих
оцениваемый объект.
Отличие в случае скважин состоит здесь в двух
основных деталях. Во-первых, в трактовке срока
экономической жизни. Для скважины он может
быть обозначен не только как ее собственный нормативный срок службы, но и как срок, за который
будут добыты все доступные запасы. За пределами
последнего срока существование скважины теряет
смысл. Второе отличие заключается в неразрывности самой скважины и участка недр, из которых
при ее посредстве происходит добыча (так называемой зоны дренирования), они образуют единую
систему. Даже проводимые на скважине ремонты
в большинстве своем имеют целью воздействие не
на саму скважину, а на область контакта скважины с окружающими породами (так называемую
призабойную зону). Делается это для того, чтобы
увеличить производительность скважины. Понятия внешнего, физического и функционального
износов здесь начинают пересекаться и требуют
внесения специфических допущений.
Третий фактор традиционен для внешнего износа, выделяемого с учетом вышеупомянутых
допущений. В этой статье я не буду специально
останавливаться на этом виде износа. Факторы,
его вызывающие, в наименьшей степени связаны с технологической спецификой нефтедобычи,
влияние которой на методику оценки является
основным объектом изучения в данной статье.
Четвертый фактор, определяющий функциональный износ, приведен скорее из теоретических
соображений для полноты картины: хотя технологии, применяемые в добыче, непрерывно совершенствуются, конструкция основного элемента
— скважины — остается практически неизменной. Говоря несколько упрощенно, это отверстие,
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
пробуренное в земной коре, в которое опущена
металлическая труба, именуемая эксплуатационной колонной. Пространство между наружной
частью трубы и стенками отверстия зацементировано. Конечно, в ряде случаев существует теоретическая возможность строительства вместо
нескольких вертикальных или наклонных одной
горизонтальной скважины, но степень неопределенности и непредсказуемости результата не позволяет однозначно говорить о функциональном
обесценении в таких случаях. Фактор обесценения по функциональному признаку все же существует, но не в традиционном вышеизложенном
понимании функционального износа: в процессе
работы скважина может быть переведена в фонд
вспомогательного назначения. В таких случаях
может оказаться более удобным трактовать это не
как изменение восстановительной стоимости, а
как появление признака обесценения. Кроме того,
как признак функционального износа может быть
трактовано и упомянутое выше ухудшение характеристик работы со временем.
Теперь попробуем рассмотреть каждую группу
факторов обесценения в отдельности.
Срок экономической жизни скважины и степень выработанности запасов. Главная цель
строительства скважин — извлечение нефти. Экономическая жизнь вне этой возможности не имеет
смысла, а сама эта возможность может быть ограничена одним из двух сроков: сроком, за который
возможно добыть все доступные к извлечению
запасы, либо сроком их собственной физической
жизни в зависимости от того, какой из сроков
окажется меньше. Для наглядности типичный
профиль кривой динамики отбора запасов месторождения (частное от деления накопленной добычи на значение начальных извлекаемых запасов)
и варианты графиков традиционной линейной
динамики расчетного износа при разных сроках
жизни приведены на рис. 2. Как видно из графика, при сроке физической жизни скважины большем либо равном сроку извлечения доступных
запасов износ, определяемый как степень извлечения запасов, превышает износ по линейной зависимости на всем протяжении срока жизни. Такая интерпретация износа представляется более
правильной. Если же срок физической жизни все
же меньше срока извлечения запасов, то при небольшой разнице между этими сроками погрешность в расчете будет минимальной. Так, даже при
разнице в сроках в 1,5 раза, как видно из рисунка,
максимальная погрешность может не превышать
10 %. Кроме того, совершенно очевидно, что одновременное применение износа, рассчитанного
по степени извлечения и по сроку жизни, практикуемое некоторыми оценщиками, приведет к
значительному завышению степени обесценения
по признаку степени выполнения основной функции. Как правило, при проектировании разработки месторождения как раз и предусматривается,
что срок службы скважин будет достаточным для
№1
2007
извлечения всех доступных запасов. Этот факт дополнительно свидетельствует в пользу того, что
износ по сроку жизни в случае скважин следует
применять с большой осторожностью и лишь в
индивидуальных случаях, если становится ясно,
что срока физической жизни скважины будет
явно недостаточно для извлечения находящихся
в зоне доступности запасов, например, вследствие
высоких темпов коррозии колонны при наличии
химически агрессивных примесей в добываемой
жидкости.
Рис. 2. Варианты интерпритации износа скважины
по сроку экономической жизни и по степени отбора запасов
Итак, данную составляющую обесценения можно назвать износом по признаку истощения запасов и рассчитывать по формуле
Иист = 1 – Зост.извл/Знач.извл,
где
Иист — износ, вызванный истощением запасов месторождения;
Зост.извл — остаточные извлекаемые запасы месторождения, могут быть рассчитаны как начальные
извлекаемые запасы за вычетом накопленной добычи;
Знач.извл — начальные извлекаемые запасы месторождения.
Конечно, даже при массовой оценке наиболее
точным был бы расчет с разбиением по скважинам, но при отсутствии данных по начальным и
остаточным извлекаемым запасам в такой детализации возможно применение единых значений
в разбивке по месторождениям.
Неустранимый износ, обусловленный увеличением себестоимости добычи. Как уже было
отмечено выше, в процессе извлечения запасов
нефти и попутного газа гидродинамическая обстановка в разрабатываемых пластах значительно
меняется. Подробное описание характера происходящих процессов ввиду сложности и объемности
невозможно уместить в рамки настоящей статьи,
его можно найти в многочисленной специальной
33
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
литературе, посвященной геологии и разработке
нефтегазовых месторождений.
Здесь же следует отметить, что содержание
воды в добываемой скважинной жидкости2 (обводненность) вкупе с производительностью, т. е.
количеством добываемой в единицу времени нефти (дебитом) скважины, являются параметрами,
наиболее сильно влияющими на себестоимость
добытой нефти. С одной стороны, статистический
анализ показывает наибольшую значимость этих
параметров в уравнениях регрессии, намного превышающую значимость остальных (таких как количество капитальных и текущих ремонтов скважин на единицу, соотношение добычи по способам
(ШГН, ЭЦН3, фонтан, газлифт), коэффициент
эксплуатации скважин и т. д. К тому же многие
параметры, такие как доля ШГН, в свою очередь,
связаны с обводненностью и являются коллинеарными с ней.
Увеличение себестоимости нефти при увеличении содержания воды в скважинной жидкости
обусловлено следующими факторами:
– увеличением энергозатрат на тонну добываемой нефти, связанным с необходимостью механического перемещения большего количества балластной жидкости;
– увеличением затрат, связанных с отделением
нефти и утилизацией больших объемов воды;
– увеличением количества необходимого оборудования и сооружений (нагнетательные и водозаборные скважины, системы предварительного
сброса воды, водоводы и т. д.), и соответственно,
затрат на его содержание и эксплуатацию.
Возможные варианты графиков зависимости
средней обводненности от времени для различных
моделей разработки месторождения приведены на
рис. 3, большинство же режимов лежит в диапазоне между кривыми 2 и 4. Как видно из рисунка,
половина и более времени разработки месторождения приходится на фазу высокой, более 70 %,
обводненности добываемой жидкости.
Одной из главных задач в процессе разработки является оптимизация темпа отбора или дебита скважин по жидкости, поскольку от правильности выбора этого параметра зависит в
конечном счете коэффициент извлечения нефти
(КИН), т. е. та доля от геологических запасов
содержащейся в пластах нефти, которая может
быть добыта. Для увеличения КИН, как правило, нужно уменьшать скорость отбора, однако
при этом уменьшается производительность по
нефти и увеличивается ее себестоимость. Увеличение обводненности происходит одновременно
с увеличением дебита по жидкости, являясь как
бы неизбежной «платой» за поддержание уровня добычи нефти.
Рис. 3. Зависимость средней обводненности скваженной
жидкости от времени разработки
Следует также отметить, что, подчиняясь общей
тенденции, обводненность по отдельным скважинам, тем не менее, может значительно различаться. В ряде случаев она может быть уменьшена
проведением различных геолого-технических мероприятий (ГТМ). Эта составляющая может быть
интерпретирована как устранимый износ и будет
описана отдельно. В других случаях на отдельных
скважинах может происходить резкое увеличение
обводненности или падение дебита, которые, оказывается, невозможно устранить, и эксплуатация скважины в результате оказывается нецелесообразной. Способ учета подобных обстоятельств
при оценке также будет рассмотрен ниже.
Здесь же речь идет об общем усредненном уровне обводненности, который уже не может быть
уменьшен экономически оправданными мероприятиями, а потому определяемый им износ рассматривается как неустранимый, а начислен может
быть по группе скважин, для которых имеются
данные о себестоимости добычи.
На практике учет составляющей износа, определяемой увеличением себестоимости (здесь и далее под себестоимостью понимается удельная, на
тонну, производственная себестоимость нефти),
может быть осуществлен следующим образом.
Если предприятие разрабатывает одновременно
несколько месторождений, необходимо получить
данные о себестоимости в разбивке по месторождениям или залежам. Степень износа может быть
рассчитана в этой же разбивке путем задания экспертным путем граничных точек, при которых
износ будет равен соответственно 0 и 100 %. При
этом выражение для расчета неустранимого износа за счет увеличения себестоимости примет вид
НИсебест(i) = (С(i) – C0) / (Cmax – C0),
где
НИсебест(i) — неустранимый износ, вызванный увеличением себестоимости на i-м месторождении
(залежи);
2
Добываемая из скважины смесь воды и нефти (в ней содержится также некоторое количество растворенных газов) называется скважинной
жидкостью.
3
Штанговые глубинные насосы (ШГН) и электрические центробежные насосы (ЭЦН), отличаются по производительности и по стоимости эксплуатации (у первых оба параметра ниже).
34
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
C0 — значение себестоимости, при
которой обесценение по данному
признаку принимается равным
нулю. Значение этой точки может
быть принято в зависимости от
конкретной ситуации: например,
если средний уровень себестоимости на предприятии характерен
для региона в целом, может быть
принято значение этого уровня.
Если оцениваемый фонд скважин
находится в завершающей стадии
разработки (падающей добычи),
Рис. 4. Зависимость производственной себестоимости (без налогов
за C0 может быть принято проини общепроизводственных затрат) от комплексного параметра X (n=1, m=0,5)
дексированное значение себестоимости, имевшее место на этом
ниям для одного из предприятий, работающих в
же фонде в период максимальной добычи;
Тимано-Печорской нефтегазоносной провинции,
Cmax — значение себестоимости, при которой пред- показан на рис. 4.
приятие перестает получать прибыль. Это значеДебит по жидкости и обводненность, как уже
ние может быть получено, например, путем вы- упоминалось выше, безусловно, связаны между
читания из внутренней среднерыночной цены собой. Однако в задачу оценщика, конечно, не монефти стоимости доставки до потребителя. Если
жет входить нахождение оптимальных режимов
предприятие ориентировано на экспорт, следует
разработки. Безусловным допущением, которое
использовать экспортную цену, очищенную от
оценщик вынужден сделать в такой модели, явтаможенной пошлины, за вычетом также соответляется предположение о том, что разработчиками
ствующих транспортных расходов (т. е. эффекуже принят некий оптимальный режим разработтивную цену экспорта).
ки, определяющий наилучшее в данной геологичеНесколько более сложной является ситуация,
ской ситуации соотношение производительности
когда требуется оценка части фонда или отдельных
скважин, где не выделены данные о себестоимости. и обводненности. Поэтому здесь можно считать,
В этом случае можно сначала попытаться получить что дебит по жидкости и обводненность являются
модель себестоимости в зависимости от ключевых независимыми параметрами, соотношение котопараметров на основе доступных данных. Так, на рых определяется геологической обстановкой и, в
практике, неплохую достоверность демонстриро- свою очередь, определяет себестоимость.
Для оценки группы скважин возможно также
вала модель зависимости себестоимости на местопостроение
линейной регрессионной модели, одрождении (Сн) от комплексного параметра:
ним из параметров которой может служить паСн = F(XQ ,Q )
раметр Х, а дополнительными — доля добычи
ж н
посредством ШГН, коэффициент эксплуатации
Параметр XQ ,Q рассчитывался как
ж н
скважин, число капитальных ремонтов в год на
XQ ,Q = (1 – Qн/Qж)n/Qжm,
одну скважину, доля нагнетательных скважин в
ж н
действующем фонде или другие параметры разрагде
ботки в зависимости от получаемых значений коQн — средний дебит скважин по нефти;
эффициентов корреляции с себестоимостью при
Qж — средний дебит скважин по жидкости;
1 –Qн/Qж — обводненность скважинной жидко- обработке статистических данных.
Однако при построении вышеописанных мости;
делей
на основе данных по месторождениям и
m и n — эмпирически подобранные константы,
удовлетворяющие следующим граничным усло- залежам следует соблюдать определенную остовиям: 1 < n/m < 5; 1 < n < 5. Подбор этих кон- рожность. Для начала необходимо уточнить в
стант определяется как значением достоверности экономических службах предприятия, каким обполучаемой модели R2, так и характером полу- разом получены данные в такой разбивке. Если
чаемого распределения точек по оси X. Для раз- затраты учтены непосредственно в местах их возличных предприятий наибольшая достоверность никновения, данные можно использовать. Если
модели достигалась при разных значениях этих же они (или их существенная часть) получены пуконстант в пределах вышеприведенных гранич- тем разнесения по месторождениям фиксируемой
в учете единой суммы, модель, конечно же, будет
ных условий.
Получаемые зависимости с наибольшей досто- иметь высочайшую достоверность по параметру,
верностью описывались линейными или полино- на основе которого проводилось разнесение, однако применимость такой модели для целей оценки
миальными уравнениями.
Пример модели, построенной на основе дан- окажется под вопросом как не отражающей реных о себестоимости в разбивке по месторожде- ального характера зависимости.
№1
2007
35
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Сокращение срока жизни, связанное с авариями. Степень значимости физического износа скважины при сопоставлении срока ее физической
жизни и срока извлечения запасов была оценена
также при помощи анализа статистики аварийных остановок и вывода скважин в неработающий
фонд на давно разрабатываемых месторождениях.
В качестве базы для анализа использовался фонд
1300 скважин нескольких добывающих предприятий Тимано-Печорской провинции. Число работоспособных скважин определялось сложением числа работающих скважин и части скважин
бездействующего и законсервированного фонда,
признанных работоспособными на основе анализа причин остановки и экспертных оценок вероятности запуска. К числу работоспособных были
также отнесены скважины, назначение которых
было изменено с добычных на вспомогательные.
Рис. 5. Зависимость доли работоспособных скважин
от возраста
Как видно из рис. 5, иллюстрирующего зависимость доли работоспособных скважин от возраста
(каждая точка соответствует выборке в среднем
из 28 скважин одного возраста, шаг 1 год), вероятность полной утраты работоспособности существует у среднестатистической скважины на всем
протяжении срока ее службы и увеличивается со
временем, но нелинейно. Так, ощутимо быстро
доля работоспособных скважин на рассмотренных
месторождениях начинает уменьшаться только
приблизительно после 35 лет эксплуатации, а нулевой точки тренд достигает при возрасте более 50
лет, что, скорее, даже превышает максимальный
срок экономически эффективной разработки месторождения.
При этом необходимо особо отметить, что причины утраты скважиной работоспособности весьма разнообразны и заключаются не только в различных авариях, связанных с оборудованием и
повреждением эксплуатационной колонны. Такими причинами являются, причем в большинстве
случаев, различные изменения, происходящие
в процессе извлечения нефти в разрабатываемом
пласте и в призабойной зоне. В результате некоторые скважины из-за низкого дебита по нефти
и высокой обводненности оказываются нерентабельными, и их останавливают. Скорее всего,
при массовой оценке (и даже в некоторых случа-
36
ях индивидуальной оценки скважин) разделять
и классифицировать все многообразие причин
остановки не имеет смысла из-за высокой трудоемкости. Гораздо важнее в данной ситуации адекватно оценить вероятность повторного успешного
запуска скважины, поскольку всегда существует
неопределенность в прогнозе целесообразности и
эффективности проведения на скважине ГТМ.
Следует ли при индивидуальной оценке трактовать полученную вышеописанным образом
среднестатистическую зависимость вероятности
утраты работоспособности от возраста как составляющую неустранимого износа для каждой
работающей скважины — вопрос, открытый для
обсуждения. Однако при массовой оценке, когда
количество скважин в оцениваемой группе достаточно велико, уменьшение стоимости только неработающих скважин в соответствии с экспертной
оценкой вероятности необратимой утраты ими работоспособности будет, по мнению автора, в достаточной степени отражать данную составляющую
неустранимого износа.
Некоторая неопределенность существует в
установлении вида получаемого износа, который
объединяет в себе и физический, и функциональный, и внешний.
На практике расчет этой составляющей можно
осуществить путем анализа неработающего фонда скважин, который обычно подразделяется на
категории: «освоение», «текущий простой», «текущее бездействие», «бездействие прошлых лет»,
«консервация». Как правило, на предприятиях
на любую дату могут быть получены подробные
отчеты в виде таблиц с перечнем всех неработающих скважин по категориям, с указанием основных характеристик, причин остановки, планов по
вводу. Наилучшим способом в данной ситуации
будет экспертная оценка вероятности успешного
ввода, которую могут сделать специалисты отдела разработки месторождений на оцениваемом
предприятии, проставив по каждой скважине или
группе скважин соответствующее значение вероятности. То есть
НИнф = 1 – Рввода,
где
НИнф — неустранимый износ скважины неработающего фонда;
Рввода — экспертная оценка вероятности успешного ввода.
Для отдельных групп скважин имели место
также случаи оценки вероятности успешного ввода скважин в работу в зависимости от категории и
от срока нахождения в этой категории. В этих случаях данная составляющая неустранимого износа
для скважины рассчитывается по формуле
НИнф i = 1 – Рввода i(t),
где
Рввода i(t) — значение вероятности успешного ввода
i-й категории скважины неработающего фонда,
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
определенное на основе зависимости от времени
нахождения в данной категории, которая может
быть экспертно задана для временных интервалов, например: менее 3 лет, от 3 до 5 лет, свыше
5 лет. Как правило, чем больше срок нахождения
скважины в бездействии, тем меньше вероятность
ее будущего успешного ввода в действие.
Устранимый износ, вызванный необходимостью проведения ремонта. Совершенно очевидно, что при оценке скважин ни о какой экспертной оценке физического состояния посредством
осмотра оценщиком речи идти не может. Наиболее разумным в данной ситуации представляется получение информации от заказчика о планируемых на скважинах ремонтах и учет этого вида
износа в абсолютном ценовом выражении путем
вычитания стоимости этих ремонтов из восстановительной стоимости. Учет данного вида износа
целесообразно осуществить в первую очередь на
тех скважинах, которые с максимальной вероятностью будут подвергаться ремонту. К этой группе
относятся скважины неработающего фонда по той
причине, что без проведения ремонта они просто
не могут быть запущены в работу. Следовало бы
учесть этот износ и на действующих скважинах,
которые на дату оценки планируется остановить
для проведения ремонта. Однако доля таких скважин при массовой оценке фонда скважин, как
правило, очень небольшая, и даже пренебрежение
этими данными при их отсутствии не способно вызвать значительной ошибки в суммарной рыночной стоимости.
При расчете рыночной стоимости величина
устранимого физического износа, выраженная в
виде средней стоимости ремонта, должна вычитаться из восстановительной стоимости соответствующих скважин, предварительно уменьшенной на величины всех упомянутых выше видов
неустранимого износа. Для всех основных категорий неработающего фонда в качестве средней
стоимости ремонта может быть использована
средняя стоимость капитального ремонта (КРС)
или подземного ремонта (ПРС) в зависимости от
того, какой из этих видов ремонта необходим.
Эти средние стоимости могут быть рассчитаны
из исторических данных путем деления суммы
затрат по ремонтам соответствующей категории
за отчетный период на их количество в этом периоде (эти данные должны быть в учете предприятия). Средняя стоимость одного КРС может
колебаться на разных предприятиях, но, как
правило, она находится в диапазоне от 2 до 5
млн руб., что не превышает 5 % восстановительной стоимости. Стоимость ПРС приблизительно
в 10 раз ниже. Также следует отметить, что при
массовой оценке вряд ли существует необходимость детализации объектов ремонта. Ремонт
может подразумевать не только мероприятия на
эксплуатационной колонне или в призабойной
зоне, но и на скважинном оборудовании, учитываемом отдельно как движимое имущество.
№1
2007
Однако из-за небольшой стоимости ремонтов относительно восстановительной стоимости скважины отказ от детализации здесь не может привести к существенной относительной ошибке.
Функциональный износ, вызванный сменой
назначения скважины. Как уже отмечалось выше,
восстановительная стоимость скважины зависит от
ее назначения. В то же время в действующем фонде скважин время от времени проводится смена
назначений отдельных скважин, результатом которой, как правило, является снижение восстановительной стоимости скважины в новом назначении относительно предыдущего. Так, разведочные
скважины переводятся в добывающие, добывающие — в нагнетательные или в скважины вспомогательного назначения. При массовой оценке часто
бывает удобнее провести расчеты всех эксплуатируемых скважин как добывающих, а затем учесть
обесценение путем начисления функционального
износа, соответствующего текущему назначению.
Так, строительство нагнетательных скважин обходится на 15…20 % дешевле, чем добывающих.
Соответственно, коэффициент функционального
износа будет составлять 0,80…0,85.
Прочие скважины вспомогательного назначения очень редко бурят специально. В основном в
это назначение переводятся оконтуривающие разведочные или эксплуатационные скважины с низкой продуктивностью. Информация, получаемая
при их помощи, позволяет определить оптимальные режимы разработки на месторождении или
на определенном участке месторождения. Доля
таких скважин в фонде небольшая. Какой-либо
единой методики для расчета обесценения при переводе в это назначение пока разработать не удалось. Для наиболее адекватного отражения этого
обесценения лучше всего проконсультироваться
со специалистами предприятия индивидуально по
каждой такой скважине, экспертно оценить степень важности получаемой на них информации
и альтернативные возможности проведения замеров и получения такой информации на других
скважинах, в том числе действующих эксплуатационных путем их временной остановки.
Заключение
Хотелось бы еще раз перечислить шаги, которые видятся автору наиболее правильными при
оценке фонда скважин нефтедобывающего предприятия.
1. Определение восстановительной стоимости
скважин методом индексации затрат или методом удельных затрат на единицу. В последнем
случае при определении удельных затрат необходимо учитывать тип скважины, степень освоенности региона (местоположение) и глубину скважин.
2. Расчет коэффициента функционального износа, связанного со сменой назначения скважин
с эксплуатационных на нагнетательное и прочее
37
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
вспомогательное. Уменьшение стоимости соответствующих скважин путем умножения на этот
коэффициент.
3. Расчет коэффициентов внешнего износа,
обусловливаемого выработанностью запасов месторождений. Этому износу подвержены скважины всех назначений (в том числе неработающие)
и прочее недвижимое имущество, используемое
только на соответствующих месторождениях.
Уменьшение стоимости всех скважин осуществляется по всем скважинам либо умножением на
единый коэффициент, либо по группам скважин
в той детализации, в которой доступны данные о
начальных извлекаемых запасах.
4. Расчет коэффициентов износа, связанного с
увеличением себестоимости добычи, проводится
на основании усредненных данных о себестоимости в той детализации, которая имеется на предприятии (весь фонд скважин, месторождение, залежь). При необходимости для отдельных групп
скважин, по которым не выделены данные о себестоимости, для расчета может быть использована
38
модель зависимости себестоимости от ключевых
параметров разработки (дебита, обводненности
и др.). Этому износу подвержены скважины всех
назначений, в том числе неработающие.
5. Расчет коэффициентов износа, связанного с
оценкой вероятности успешного запуска для скважин неработающего фонда. Умножение полученных в результате расчетов (пп. 1 – 4) стоимостей
только неработающих скважин на полученные
коэффициенты.
6. Расчет устранимого износа, связанного с необходимостью проведения ремонта для скважин
неработающего фонда. Из стоимостей только неработающих скважин, полученных в пп. 1 – 5,
вычитается усредненная стоимость необходимых
ремонтов.
7. Расчет составляющих внешнего износа, обусловленных прочими факторами, не связанными
с состоянием недр, если таковые выявлены. Эти
составляющие относятся ко всему недвижимому
имуществу нефтепромысла.
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Б.Б. Леонтьев, генеральный директор
Федерального института сертификации и оценки интеллектуальной собственности и бизнеса,
канд. экон. наук;
Х.А. Мамаджанов, главный научный сотрудник
Федерального института сертификации и оценки интеллектуальной собственности и бизнеса,
д-р техн. наук,
г. Москва
ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ
ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ —
СОСТАВНАЯ ЧАСТЬ ОЦЕНКИ
И ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ
ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНЫМ
КАПИТАЛОМ ПРЕДПРИЯТИЯ
Свою деятельность по управлению интеллектуальной собственностью и интеллектуальным
капиталом менеджеры строят на основе норм
международного права, а также на положениях государственных нормативных активов.
Управление интеллектуальной собственностью
и интеллектуальным капиталом обеспечивается
через управление высококвалифицированным
персоналом, ответственным за данную функцию.
В состав этого персонала входят ученые, маркетологи, исследователи, технологи, конструкторы, изобретатели, работники функциональных
служб (финансовой, плановой, юридической,
бухгалтерской, кадровой и других). В соответствии с планами и программами предприятия
они изучают рынок, анализируют и отбирают
коммерчески ценные идеи, предлагаемые творческими работниками предприятия, осуществляют патентные исследования с целью выяснения
охраноспособности и их патентной чистоты. Для
наведения и поддержания порядка в отношениях с объектами интеллектуальной собственности
и правообладателями на предприятии и периодически проводится инвентаризация нематериальных активов.
№1
2007
Основная цель управления интеллектуальной
собственностью и интеллектуальным капиталом
предприятия заключается в том, чтобы обеспечить возможность системного формирования и
развития уникальных отношений, знаний и способностей производить уникальную продукцию с
уникальными свойствами для максимально полного удовлетворения рыночного спроса.
Концепция эффективного управления интеллектуальным капиталом предприятия предусматривает две среды его бизнеса: внешнюю по отношению к предприятию (экзосреда) и внутреннюю
(эндосреда).
Экзосреда предприятия представляет собой
всю совокупность субъектов и отношений с ними
на местном, национальном и международном
рынках. Значительная часть этих отношений регулируется нормативными актами и договорными обязательствами. Среди субъектов в первую
очередь следует выделить партнеров по бизнесу,
которые способствуют усилению позиций на рынке. Обладая интеллектуальной собственностью и
интеллектуальным капиталом, они способствуют
продвижению продукции данного предприятия на
рынке. Экзосреда бизнеса всегда определяет рам-
39
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ки условий, обеспечивает его позиционирование в
рыночном пространстве.
Нематериальная составляющая экзосреды делится на знания и отношения. Информация извне превращается в знания с помощью аналитиков. Знания бывают полезными, малополезными,
бесполезными и вредными (шумовыми). Многое
определяется квалификацией штатных и внешних аналитиков. Отношения с различными субъектами рынка бывают высокорисковыми, рисковыми, малорисковыми и безрисковыми. Также
они могут быть партнерскими, индифферентными, конкурентными. При этом рыночная среда,
где происходят сделки между продавцом и покупателем, может быть нецивилизованной, цивилизованной и высокоцивилизованной. Каждому
из трех перечисленных вариантов соответствует
свой тип рынка и соответственно свой тип рыночных отношений.
Эндосреда предприятия представляет собой
персонал, использующий в своей работе совокупность трех капиталов: интеллектуального, финансового и материального. В качестве субъекта
управления персоналом предприятия и соответственно интеллектуальной собственностью и интеллектуальным капиталом этого бизнеса выступает его высший менеджмент (рис. 1).
В итоге инвентаризации составляется или обновляется реестр объектов интеллектуальной
собственности. Составляются отдельные перечни
коммерчески ценных идей для патентования и
для охраны в режиме ноу-хау. На их основе организуются исследования и разработки стратегически важных проблемных тем. Эти темы ориентированы в основном на стабильное и качественное
обеспечение ресурсов бизнеса предприятия, на
совершенствование основных и вспомогательных
технологий производства продукции и на совершенствование самой продукции, ее конструктивных, технологических особенностей и улучшение
ее потребительских свойств. Образцы новой продукции предварительно проходят апробацию на
выставках, ярмарках и на специализированном
рынке в качестве опытных партий. Если рынок
реагирует на продукцию с живым интересом, то
в эти программы вкладываются дополнительные
инвестиции и создается полноценное производство этой продукции. Управление интеллектуальной собственностью в данном случае происходит
во всех областях, где используются коммерчески
ценные идеи, получившие ту или иную юридическую охрану. Управление интеллектуальным
капиталом здесь происходит во всех областях, где
возникают проблемы и есть коммерчески ценные
идеи независимо от наличия у них юридической
охраны. В состав интеллектуального капитала
входят не только объекты интеллектуальной собственности, но и знания, опыт, квалификация и
способности персонала, — словом, все интеллектуальные активы.
Эффективно управлять современным бизнесом
без реестра объектов интеллектуальной собственности сегодня уже нельзя. Вся системная работа
в этой области начинается с реестра. Именно в
реестре как в итоговом документе инвентаризации должны отражаться права на результаты
научно-технической деятельности в соответствии
с «Методическими рекомендациями по инвентаризации прав на результаты научно-технической
деятельности»1.
В рекомендациях отмечены случаи обязательной инвентаризации, когда речь идет о передаче
или использовании интеллектуальной собственности, принадлежащей государству, то есть той,
что создана за счет средств государства.
Нормативно регулируемые государством обязательные процедуры в сфере интеллектуальной
собственности в основном относятся к государственной собственности — это учет, оценка, инвентаризация, перемещение через границу и отношения с Федеральным агентством по правовой
защите результатов интеллектуальной деятельности военного, специального и двойного назначения. При этом отношения с правообладателями
собственности, созданной за счет всех негосударственных финансовых источников, регулируются
общими законами и нормативными положениями, касающимися интеллектуальной собственности. Таким образом, никакого специального
регулирования отношений с интеллектуальной
собственностью в коммерческой сфере нет и быть
не может. Отношения с частной собственностью
устанавливаются самими собственниками.
Одна из актуальных проблем российской экономики в области интеллектуальной собственности
состоит в том, что 99 % крупных и средних отечественных предприятий пока не имеют реестра
объектов интеллектуальной собственности.
Считается, что если патентный отдел существует, то он ведет список патентов и свидетельств. И
этого, вроде бы, вполне достаточно. Однако патентный отдел не занимается планированием инвестиций, вопросами расширения производства и
строительства новых объектов. К сожалению, те,
кто на предприятиях планирует большие инвестиции в программы развития бизнеса, часто не ведут
такого реестра и не учитывают объекты интеллектуальной собственности как стратегические активы. В этом и заключается их серьезная принципиальная ошибка, так как все инвестиции без учета
этой собственности впоследствии могут оказаться
бессмысленными, поскольку могут быть вложены
в производство контрафактной продукции, осуществляемое с нарушением чужих прав.
Совершенствование отношений в сфере управления интеллектуальной собственностью, при-
1
«Методические рекомендации по инвентаризации прав на результаты научно-технической деятельности», утвержденные распоряжением Минимущества РФ, Минпромнауки РФ, Минюста РФ от 22 мая 2002 г. № 1272-р/Р-8/149.
40
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Рис. 1. Схема управления интеллектуальной собственностью (ИС)
и другими нематериальными активами (НМА) промышленного предприятия
надлежащей государству, для многих российских
промышленников и ученых чрезвычайно актуально.
Датой начала создания основы для реального управления принадлежащими государству
правами на результаты научнотехнической деятельности считается дата принятия приказа «Об
утверждении форм документов, необходимых
для ведения единого реестра результатов научноисследовательских, опытноконструкторских и
технологических работ военного, специального и
двойного назначения, права на которые принадлежат Российской Федерации»2.
Без этого перечня все конкретные действия в отношении конкретных разработанных со стороны
государства либо носят фрагментарный практи-
ческий характер разрешения частных вопросов,
либо сводятся к неконкретным общесистемным
пожеланиям и установкам. Для предприятий военнопромышленного комплекса процесс реального государственного управления интеллектуальной собственностью, по сути, начинается сегодня.
Реализация на основе этого реестра действенного
управления высокотехнологичным бизнесом военнопромышленного комплекса и обороноспособностью страны — это большая проблема, пока еще
качественно не разрешенная.
Две формы учета результатов интеллектуальной
деятельности и учета гражданских правовых договоров3 в значительной степени могут быть адаптированы и применены на предприятии с учетом
специфических отличий. Разница между реестром
2
Совместный приказ Минюста России и Минпромнауки России «Об утверждении форм документов, необходимых для ведения единого
реестра результатов научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ военного, специального и двойного назначения, права на которые принадлежат Российской Федерации» от 17.06.2003 г. № 173/178, зарегистрированный в Минюсте РФ 29.07.2003 г.,
рег. № 4933.
Приложение к приказу Минюста РФ № 173, Минпромнауки РФ № 178 от 17.07.2003 г. «Об утверждении форм документов, необходимых для
ведения единого реестра результатов научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ военного, специального и
двойного назначения, права на которые принадлежат Российской Федерации» (зарегистрировано в Минюсте РФ 29.07.2003 г. № 4933).
№1
2007
41
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
нематериальных активов предприятия и государственным реестром состоит в основном в том, что
в реестре предприятия все, что касается информирования Минюста РФ, не должно учитываться. В
остальном государственный реестр может стать
хорошим прототипом для реестра любого коммерческого предприятия. Потому что, во-первых,
над его структурой поработало много грамотных
специалистов, привлеченных Минюстом и Минпромнауки России. И, во-вторых, определенная
унификация формы реестра объектов интеллектуальной собственности (ОИС) на предприятии в последствии во многом поможет и новому персоналу,
и внешним консультантам, и оценщикам бизнеса
и интеллектуальной собственности лучше разобраться в полноте и достоверности информации об
интеллектуальных ценностях данного бизнеса.
Помимо нормативно установленных ОИС, таких как изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, программные
продукты, научные и художественные произведения и ноу-хау, в отдельных разделах реестра целесообразно перечислить также договоры о передаче
прав на научнотехнические, технологические и
проектноконструкторские разработки. Структурировать реестр лучше по группам активов, объединенных специфическими режимами охраны
и защиты. Примерная структура реестра должна
содержать как минимум следующие разделы:
– объекты госрегистрации;
– секреты производства;
– авторские предложения и договоры;
– договоры с правообладателями;
– прочая коммерчески ценная информация.
Режимы работы с активами по каждому из разделов должны определяться внутренними приказами предприятия, иначе этот документ и вся работа по целевому использованию нематериальных
активов будет неэффективна.
В рамках Комитета по интеллектуальной собственности при Торгово-промышленной палате
России при творческом участии авторов были разработаны «Методические рекомендации по инвентаризации интеллектуальной собственности
на предприятиях», которые созданы в развитие
методических рекомендаций Минимущества РФ
от 22.05.2002 г. № 1272-р//149.
На схеме (рис. 2) показаны основные функции,
которые в системе управления предприятием выполняет реестр, созданный на основе методических рекомендаций Комитета ТПП РФ.
На образцовых промышленных предприятиях
реестр, по нашему мнению, должен служить основой четырех важнейших подсистем управления
высокотехнологичным бизнесом:
– стратегического планирования и управления бизнесом в долгосрочной перспективе от 2
до 10 лет и более. Это подсистема внешней стратегии создания и использования высокоэффективных нематериальных активов;
– организации творческой деятельности и непрерывного формирования интеллектуального капитала предприятия. Это внутренняя стратегия бизнеса относительно интеллектуальных ценностей;
– экономического управления бизнесом, включая управление его затратами, доходами и стоимостью его важнейших активов;
– юридической защищенности бизнеса в целом
и его отдельных активов.
Реализация этих подсистем возможна лишь при
наличии реестра нематериальных активов. Следовательно, эффективное управление экономикой
предприятия и его правами начинается с реестра.
При этом с учетом развития интеллектуального
капитала управление предприятием на системной
и регулярной основе должно предусматривать четыре периодически возникающие задачи:
– обеспечение правовой охраны вновь созданным ценным нематериальным активам;
– обновление охраны объектов интеллектуальной собственности, содержащихся в технологиях
и изделиях предприятия;
– оценку активов, составляющих основу инвестиционных проектов на длительную перспективу;
– оценку и переоценку стоимости бизнеса и его
акций в процессе развития техники, технологий и
расширения рынков сбыта.
Это лишь принципы совершенствования управления высокотехнологичного бизнеса на основе
нематериальных активов. Полноценные системы
управления интеллектуальной собственностью на
предприятии формируются специалистами исходя из условия конкретного предприятия.
Таким образом, развитие управления государственными правами на результаты научнотехнической деятельности на основе реестра этих прав,
предложенное Минюстом и Минпромнауки России, позволяет унифицировать формы учета нематериальных активов и распространять их на
сферу коммерческих предприятий. Совместный
приказ Минюста России и Минпромнауки России
«Об утверждении форм документов, необходимых
для ведения единого реестра результатов научноисследовательских, опытно-конструкторских и
технологических работ военного специального и
двойного назначения, права на которые принадлежат Россий-ской Федерации»4 вступил в силу
19.08.2003 г. По сути, с этого дня начиналась упорядоченная работа с нематериальными активами,
принадлежащими государству. Появился образец
реестра нематериальных активов для высокотехнологичных коммерческих предприятий, на которых
пока также не наведен порядок с нематериальными активами, полезно работающими в собственном
Совместный приказ Минюста России и Минпромнауки России «Об утверждении форм документов, необходимых для ведения единого реестра
результатов научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ военного, специального и двойного назначения, права
на которые принадлежат Российской Федерации» от 17.07.2003 г. № 173/178, зарегистрированный в Минюсте РФ 29.07.2003 г., рег. № 4933.
42
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Рис. 2. Основные направления использования реестра нематериальных активов на предприятии
бизнесе.
Возможности формирования и развития уникальных способностей персонала предприятия
производить уникальную продукцию с уникальными свойствами для максимально полного удовлетворения потребностей рынка должны воплотиться в качество управления интеллектуальной
собственностью и интеллектуальным капиталом.
В свою очередь, качество управления интеллектуальным капиталом может измеряться масштабами расширения рынков сбыта, скоростью
роста доходов, объемами продаж по всей номенклатуре товаров, а также критериями очевидного
признания этих товаров на потребительском рынке. Основной критерий успешного тактического
управления интеллектуальной собственностью и
интеллектуальным капиталом определяет характер и объемы реализации товаров с уникальными
потребительскими свойствами — это объемы продаж и масса прибыли. Однако эти критерии не
характеризуют бизнес со стратегической точки
зрения. Основной критерий успешного стратегического управления интеллектуальной собствен-
№1
2007
ностью и интеллектуальным капиталом состоит в
наращивании значительной итоговой стоимости
бизнеса и темпах ее прироста. Чем выше стоимость бизнеса и темпы такого прироста, тем выше
качество управления интеллектуальной собственностью и интеллектуальным капиталом на данном предприятии.
В крупных фирмах и корпорациях уже сегодня
создаются отделы управления собственностью, в
том числе и интеллектуальной. Все эти новые отношения формируются в виде самостоятельных
функциональных подсистем и объединяются в
единой и общей на фирме системе управления.
Управление интеллектуальной собственностью
как взаимосвязанный единый комплекс процедур, ориентированных на работу с правами предприятия, целесообразно объединять в единую
систему и в общей системе управления предприятием называть ее подсистемой управления интеллектуальной собственностью. Такая подсистема
требует специального рассмотрения.
Если обратиться к уже существующему опыту, то такая подсистема управления интеллекту-
43
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
альной собственностью на предприятии обычно
включает три составляющие ее функциональные
более мелкие подсистемы:
– инвентаризации, сертификации и распределения интеллектуальной собственности;
– целевого накопления, развития и эффективного использования интеллектуальной собственности на своем предприятии;
– эффективного целевого использования интеллектуальной собственности во внешней сфере.
Подсистема инвентаризации, сертификации и
распределения создается с целью выявления наличия и состояния, а также стоимости этих активов. Эта подсистема, по сути, выявляет весь имеющийся на фирме потенциал интеллектуальной
собственности. Его наличие показывает, в каких
производственных, научных или других специализированных подразделениях, направлениях
деятельности или в инвестиционных программах
эти активы имеются. В частности, выявляется, к
какому виду промышленной собственности (изобретениям, промышленным образцам, полезным
моделям, товарным знакам и др.), объектам авторского права или ноу-хау относятся эти активы, кому они принадлежат и на основании каких
юридических документов, каков срок их нормативного использования. Он может быть ограничен патентом, свидетельством, договором, соглашением, нормой закона или иным нормативным
актом. Выявление состояния этих активов показывает степень их изношенности, коммерческую
ценность, а также прошедший и оставшийся срок
использования. При этом может быть проанализировано соответствие этого актива требованиям
места его наиболее эффективного использования.
Результаты оформления интеллектуальной собственности в качестве нематериальных активов, с
точки зрения авторов, должны учитывать множество факторов, которые можно разделить на принципиально отличающиеся друг от друга специфические группы. Это технико-технологические,
юридические и экономические факторы. Если под
нематериальными активами так же, как, например, в США, понимать права и привилегии, то далеко не все из них следует ставить на баланс. Там
должны быть весьма перспективные с точки зрения стратегии и реально используемые в бизнесе
нематериальные активы. Обычно целесообразно
вести отдельный реестр нематериальных активов,
в котором следует учитывать и регистрировать
все нематериальные активы, включая любые полезные для предприятия результаты творческой
деятельности. Каждые творческий продукт и
юридически оформленное право предприятия на
эффективные решения, которые могут быть использованы в бизнесе, должны подлежать обязательному учету. И этот учет не следует путать с
бухгалтерским учетом, строго ориентированным
на положения бухгалтерского учета (ПБУ).
Исходя из этого можно и нужно вести учет интеллектуальной собственности и других нематери-
44
альных активов на наших предприятиях. Если же
в учетной политике коммерчески полезного творчества руководствоваться только ПБУ, то это может
привести к негативным последствиям, начиная от
неэффективного использования интеллектуальной
собственности и кончая утечкой неучтенной и неоцененной интеллектуальной собственности (ИС) и
интеллектуального капитала (ИК).
На рис. 3 наглядно показано, что результаты
интеллектуальной деятельности зависят в основном от того, как будет организовано правовое и
экономическое управление в этой сфере.
Содержание правового управления интеллектуальной собственностью на предприятии в основном сводится к указанным ниже мероприятиям.
Во-первых, к нормативному регулированию
отношений в сфере интеллектуальной собственности на предприятии. Здесь речь идет о наличии
и мобильном использовании базы «Консультантплюс» или «Гарант», об отслеживании всех изменений в законодательстве и своевременной подготовке рекомендаций для изменения внутренней
политики предприятия.
Во-вторых, своевременная регистрация результатов творческой деятельности, устанавливающая
авторство и имущественные права на результаты
творческой деятельности и их приоритеты.
В-третьих, наведение порядка в договорных
отношениях с внешними и внутренними инвесторами интеллектуальных вложений. Речь идет
о лицензионных договорах, договорах уступки
прав, договорах коммерческой концессии, о контрактах с высококвалифицированными и информационными работниками, способными как повышать эффективность работы предприятия, так
и снижать ее.
В-четвертых, подготовка к реальным потенциальным судебным разбирательствам, а также
реализация этих приготовлений. Сюда же следует
отнести и работу с адвокатами и судебными органами.
В-пятых, на базе соблюдения государственного закона об антимонопольной политике с целью
ненарушения его требований и построения деятельности предприятия в рамках этого законодательства.
Если предприятие желает увеличить продуктивность в общественном и некоммерческом секторах, то управление интеллектуальным капиталом
должно представлять собой совокупность новых и
уже существующих навыков и умений, составляющих известных процессов менеджмента, которые ранее широко использовались и продолжают
использоваться в настоящее время. Предлагаемая
модель должна помочь предприятию избежать наблюдаемых в прошлом недостатков человеческого
мышления — узости, поспешности, торопливости, вспыльчивости, расплывчатости при принятии организационного решения.
Оценка коммерческой значимости ОИС. Оценка коммерческой значимости представляет собой
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Рис. 3. Влияние оформления интеллектуальной собственности
в качестве нематериальных активов на результаты реализации в бизнесе
выявление потенциальной способности ОИС приносить в будущем прибыль при условии должной
организации производства и адекватной маркетинговой политике хозяйствующего субъекта.
Под такими условиями понимают юридическую
допустимость, физическую осуществимость, финансовую обеспеченность и максимальную продуктивность использования ОИС.
Юридическая допустимость. Проверка юридической допустимости использования ОИС во
всех случаях его коммерческого использования
осуществляется в первую очередь. В данном
случае рассматриваются частные ограничения,
нормативные акты по охране и использованию
ОИС, включая соблюдения требований государственной, экологической, экономической и других видов безопасности, которые могут иметь
место при конкретном виде использования ОИС
в коммерческих целях. На юридическую допустимость использования ОИС может оказать
влияние наличие уже заключенных долгосрочных лицензионных договоров. Необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут
быть заложены в договорах на приобретение
прав использования ОИС. Они могут касаться
некоторых направлений, форм, времени и территорий использования. Имеют значение также тип, размеры, технические характеристики
и потребительские свойства продукции, выпу-
№1
2007
скаемой на основе ОИС, и др. Отдельные нормативные ограничения или получение специальных разрешений на производство и реализацию
лицензионной продукции (например, изделия
военного назначения, лекарственные препараты, акцизные товары и т. п.) могут существенно
сдерживать сроки вывода на рынок лицензионной продукции и, соответственно, получения
реальных доходов от использования ОИС.
Физическая осуществимость. Критерием
физической осуществимости является практическая реализация заявленных в формуле изобретения или полезной модели (в существенных
признаках промышленного образца) технических характеристик, свойств и других решений
в конкретном продукте или технологии, в их
функциональных параметрах или потребительских свойствах. Наличие технической документации, отработанные производственные режимы
и регламенты, наличие опытных, полупромышленных и промышленных образцов лицензионных продукции и технологии, полученные сертификаты соответствия могут существенно снизить
производственные и инвестиционные риски и
повлиять на предполагаемый вариант коммерческого использования ОИС. Конечная полезность ОИС зависит от объема правовой охраны,
конкурентного преимущества заявленных технических решений, степени готовности к про-
45
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
мышленной реализации. На размер и масштабы
извлечения наибольшего эффекта от использования ОИС могут повлиять производственные
возможности потенциального лицензиата, спрос
на лицензионную продукцию и область его применения (потребления) и др. В процессе анализа
физической осуществимости коммерческого использования ОИС необходимо рассмотреть состояние производственных участков и линий для
определения возможности их дальнейшей эксплуатации при производстве новой (усовершенствованной) продукции на базе ОИС. Как правило, затраты на реконструкцию (переналадку)
зависят от физического состояния, местоположения, гибкости и других характеристик оборудования, участков и производственных линий, где
планируется производство лицензионной продукции. В этом случае необходимо определить
возможность расширения производственных
мощностей лицензиата, сроки проведения переналадки производственных линий и участков на
их переориентацию производства лицензионной
продукции. Издержки, сложности переналадки
производственных линий и участков могут быть
значительными, что в дальнейшем может негативно отразиться на показателях ожидаемой эффективности использования ОИС.
Финансовая обеспеченность. Вариант коммерческого использования ОИС считается финансово приемлемым, если он обеспечивает получение
дополнительного дохода, превышающего объем
эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала.
Если доход ниже расходов или превышает их
лишь незначительно, такой вид использования
признается невыполнимым в финансовом отношении. И наоборот, если чистый доход от использования ОИС соответствует необходимой
доходности инвестиций и обеспечивает получение дополнительной прибыли сверх той, которая
имела место до использования ОИС, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении. Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом
отношении, базируется на анализе конъюнктуры
рынка лицензионной продукции, наличия спроса и предложения на нее.
Максимальная продуктивность. Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость
ИС как таковой, независимо от того, производит
ли правообладатель продукцию самостоятельно
на основе ОИС (использование ОИС в хозяйственном обороте) или продает другим производителям (потребителям ОИС) лицензии на использование ОИС (коммерческое использование ОИС).
Реализация данного критерия предполагает,
что из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительный доход вариантов нужно выбрать тот
вид использования ОИС, который обеспечивает
максимальную стоимость ИС. Максимальная
46
продуктивность определяется путем соотнесения
суммы дохода от использования ОИС со ставкой
капитализации, требуемой рынком для данного
вида его использования.
Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность ОИС, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов
определения стоимости ИС с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая
техника выделения эффекта, генерируемого ОИС.
Эффект, генерируемый ОИС, может выражаться в форме таких выгод (доходов) от использования ОИС:
– экономия затрат на производство и реализацию продукции и (или) на инвестиции, в том числе фактическое снижение затрат, отсутствие затрат на получение права использования ОИС;
– увеличение цены единицы выпускаемой продукции за счет расширения функциональных
свойств продукции новыми потребительскими
свойствами;
– увеличение физического объема продаж выпускаемой продукции;
– снижение выплат налогов и иных обязательных платежей;
– сокращение платежей в счет обслуживания
долга;
– снижение риска неполучения денежного потока от использования ОИС;
– улучшение временной структуры денежного
потока от использования ОИС;
– различные комбинации указанных форм.
Выгоды от использования ОИС определяются на
основе прямого сопоставления величины, риска и
времени получения денежного потока от использования ОИС с величиной, риском и временем получения денежного потока, который получил бы
правообладатель при отсутствии (неиспользовании) данного ОИС.
Показатели коммерческой значимости носят
исключительно прогнозный характер.
Коммерческую значимость ОИС оценивают
после проведения правовой экспертизы объекта
коммерциализации, в которой обращается особое
внимание на следующие параметры ОИС:
– способ охраны, правообладатель, действительность охранного документа;
– потенциальная охраноспособность в России и
странах экспорта;
– ближайшие аналоги по результатам патентных исследований;
– образцы-аналоги лицензионной продукции.
При оценке коммерческой значимости в первую
очередь оценивается готовность технологии для
коммерциализации. Критериями готовности ОИС
для коммерциализации могут быть следующие:
– технология по крайней мере на 10 % лучше
известных аналогов с точки зрения потребительских свойств и (или) эксплуатационных характеристик;
– превосходство технологии, подтвержденное
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
независимой экспертизой (сертификация);
– соответствие технологии стандартам ИСО;
– наличие правовой охраны в РФ и за рубежом
и возможности его «улучшения» (возможность
получения нового патента);
– область применения и преимущества технологии над технологией конкурентов;
– стоимость технологии и ее конкурентоспособность;
– пути коммерческого применения (лицензирование или возможность самостоятельного производства);
– наличие образцов технологий;
– возможные сложности при передаче образцов
потенциальным лицензиатам;
– наличие у владельцев собственных средств
на доработку технологии для конкретной области
применения.
В свою очередь, техническая экспертиза объекта коммерциализации должна позволить:
–
установить
номенклатуру
техникоэкономических показателей (ТЭП) лицензионной
продукции для сравнения с известными образцамианалогами;
– определить коэффициент весомости техникоэкономических показателей;
– выявить основные характеристики степени
коммерческой значимости ОИС;
– оценить стадии разработки (идея, НИР, ОКР,
промышленное освоение);
– установить степень пригодности ОИС к практическому использованию;
– оценить влияние ОИС на технический уровень продукции, на ее потребительские свойства и
на изменения затрат ее производства;
– определить объем и широта правовой охраны
по формуле изобретения;
– выявить степень ожидаемого платежеспособного спроса на лицензионную продукцию.
Коммерческая реализация ОИС может быть
осуществлена в форме:
– уступки прав на ОИС;
– продажи лицензий на использование ОИС;
– передачи в режиме ноу-хау;
– создания нового и (или) реконструкции существующего производства на базе ОИС;
– внедрения в производство новых объектов
техники и технологий;
– продажи товаров (продукции, работ, услуг),
произведенных с использованием ОИС.
Коммерческую значимость ОИС определяют по
формуле
где
Р — коммерческая значимость ОИС;
KТУ — обобщенный показатель технического уровня лицензионной продукции;
Зо = Зи/Збо — относительные затраты производства единицы лицензионной продукции
№1
2007
(Зи — затраты на изготовление лицензионной
продукции; Збо — затраты на изготовление базового образца продукции, по отношению к которому оценивается технический уровень лицензионной продукции);
Ву — вероятность коммерческого успеха в зависимости от степени проработанности ОИС
(идея — 0,01…0,25; НИР — 0,25…0,50; ОКР —
0,50…0,75; освоение — 0,75…1,00).
Обобщенный показатель технического уровня
лицензионной продукции определяется как
где —
алгебраическая сумма коэффициентов весомости тех ТЭП, которые изменяются в
лучшую или худшую сторону с использованием оцениваемого ОИС по сравнению с базовым образцом.
Основными показателями эффективности использования ОИС являются:
1) показатели производственной эффективности:
1.1) прирост чистой продукции;
1.2) экономия от снижения себестоимости;
2) показатели финансовой эффективности:
2.1) прирост чистого дохода (прибыли);
2.2) прирост рентабельности;
3) показатели инвестиционной эффективности:
3.1) экономический эффект;
3.2) срок окупаемости;
4) показатели бюджетной эффективности:
4.1) интегральный дисконтированный бюджетный эффект;
4.2) степень финансового участия.
1. Показатели производственной эффективности использования ОИС вычисляют следующим
образом.
1.1. Прирост чистой продукции (∆ЧП) от использования ОИС в сфере производства определяется по формуле
∆ЧП = ЧП1 – ЧП0 = (ТП1 – М1 – А1) –
– (ТП0 – М0 –А0),
где
ЧП1 и ЧП0 — чистая продукция в расчете на год
соответственно от реализации продукции, произведенной с использованием ОИС и до его использования;
ТП1 и ТП0 — годовой объем продукции соответственно от реализации продукции, произведенной
с использованием ОИС и до его использования;
М1 и М0 — материальные затраты на производство годового объема продукции соответственно
от реализации продукции, произведенной с использованием ОИС и до его использования;
А1 и А0 — амортизация основных средств в расчете на год соответственно от реализации продукции, произведенной с использованием ОИС
и до его использования.
1.2. Экономия от снижения себестоимости (Э):
47
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
где
ТПт — объем производства продукции в базовом
варианте (до использования ОИС);
Снт и Сно — нормативная себестоимость продукции, созданной соответственно с использованием
ОИС и в базовом варианте.
2. Показатели финансовой эффективности использования ОИС.
2.1. Прирост чистого дохода (∆ЧД), созданного
за счет использования ОИС:
Д — общая сумма чистого дохода, полученного от
использования ОИС;
Тпи — срок полезного использования ОИС
4. Показатели бюджетной эффективности использования ОИС.
4.1. Интегральный дисконтированный бюджетный эффект (Эб) за весь срок полезного использования ОИС:
∆ЧД = ЧД1 – ЧД0,
где ЧД1, ЧД0 — чистый доход, созданный соответственно за счет ОИС и до его использования.
2.2. Прирост рентабельности, исчисленной по
чистому доходу в сфере использования ОИС в расчете на год:
где РП1, РП0 — объем продаж, полученный соответственно от использования ОИС и до его использования.
3. Показатели инвестиционной эффективности
использования ОИС.
3.1. Экономический эффект (Э), полученный от
использования ОИС:
Э = ЧП – Kп × Kин
где
ЧП — общий объем чистой продукции, полученный от использования ОИС;
Kп — общая сумма капитальных вложений;
Kин — коэффициент индексации, с помощью которого Kп приводится к расчетному году.
3.2. Срок окупаемости капитальных вложений
(То), исчисленный по чистому доходу от использования ОИС:
где
Kп — общая сумма капитальных вложений на создание и доведения ОИС до состояния, в котором он пригоден к использованию в запланированных целях;
где
Дi — доход, полученный от использования ОИС в
производстве и поступивший бюджет в году;
Рi — расход бюджета в году использования ОИС в
производстве;
d — ставка дисконтирования.
4.2. Степень финансового участия (D) государства (региона) в реализации ОИС:
где
Рб — общая сумма бюджетных расходов, направленных на финансирование создания и использования ОИС в течение всего периода его
полезного использования;
K — общая сумма единовременных затрат (капитальных вложений), направленных всеми инвесторами (включая бюджет) на реализацию (создание, доведения до практического использования
и использование в производстве) ОИС.
После определения коммерческой значимости
ОИС оценку стоимости интеллектуальной собственности рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами использования
различных подходов к оценке интеллектуальной
собственности. Согласно Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной
деятельности5, при оценке рыночной стоимости
интеллектуальной собственности необходимо использование (или обоснование отказа от использования) доходного, сравнительного и затратного
подходов к оценке.
5
«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности в РФ», утвержденные Постановлением Правительства
Российской Федерации от 6.07.2001 г. № 519.
48
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ПИСЬМО В РЕДА К ЦИ Ю
В.Б. Михайлец,
г. Москва
Формула
для расчета стоимости
с учетом неустранимого
и устранимого износов
В практике оценки часто возникают задачи определения стоимости восстанавливаемых объектов
[1, 2]. Как правило, для таких объектов нормативно установлены общие и межремонтные ресурсы
их эксплуатации. Ресурсы могут назначаться в единицах времени (годах, месяцах, часах), циклах
(запусках, посадках) и т. п. При выработке межремонтных ресурсов объекты восстанавливаются (ремонтируются), т. е. восстанавливаются или заменяются так называемые короткоживущие элементы
объектов, ресурсы которых равны межремонтным. Этим самым устраняется обесценивание, вызванное потерей стоимости короткоживущих элементов. После выработки общих ресурсов эксплуатация
объектов обычно запрещена из соображений безопасности и по другим причинам. Дело в том, что в
базовых (долгоживущих), не подлежащих восстановлению элементах, например, рамах, корпусах,
фундаментах, в ходе эксплуатации накапливаются изменения (коррозия, усталостные явления и
т. п.), которые могут привести к катастрофическим последствиям. Таким образом, по мере выработки общих ресурсов объекты обесцениваются, главным образом, по причине неустранимого снижения
прочностных свойств их базовых элементов. Стоимость объектов, выработавших общие ресурсы, часто приравнивают к стоимости их использования по альтернативному назначению (доходы от утилизации, капитализированные доходы от использования в качестве учебных или музейных экспонатов
и многое другое). Конечно, существуют нарушения установленных правил. Это в основном касается
объектов, не представляющих потенциальной опасности для окружающей среды и здоровья людей.
Они часто продолжают эксплуатироваться и после выработки назначенных ресурсов, хотя в этом
случае возникают сомнения в правильности установления последних.
Рассмотрим объект, для которого установлены (назначены) следующие параметры: То — общий ресурс; Тм — межремонтный ресурс. Известны также: Сн — стоимость нового объекта; Ср — стоимость
восстановления (капитального ремонта) объекта.
Допустим, что при полной выработке межремонтного ресурса все короткоживущие элементы требуют замены, а их стоимость равна нулю. Кроме того, примем допущение, что в процессе восстановления
объекта все короткоживущие элементы заменяют на новые, а стоимость восстановления не зависит
от количества выполненных до этого ремонтов и базовые элементы объекта восстановлению не подлежат.
В условиях принятых допущений разность (Сн – Ср) есть стоимость нового объекта без короткоживущих элементов, как будто все они демонтированы. Иначе говоря, (Сн – Ср) — это стоимость новой
базовой, невосстанавливаемой части оцениваемого объекта.
№1
2007
49
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Поскольку межремонтный ресурс Тм назначен для восстанавливаемых элементов объекта, то выходит, что общий ресурс То относится только к базовой его части, которая по мере выработки этого ресурса обесценивается (изнашивается). Устранить этот износ в силу принятых допущений невозможно,
и поэтому такой износ обычно называют неустранимым (НИ). Следовательно, стоимость базовой части
объекта, имеющей неустранимый износ НИ, равна (Сн – Ср) × (1 – НИ).
Стоимость восстанавливаемых элементов объекта зависит от устранимого износа (УИ), который,
опять же в силу принятых допущений, равен нулю сразу же после очередного ремонта и 100 % в момент выработки межремонтного ресурса. Но, так как при очередном ремонте все восстанавливаемые
элементы заменяются на новые и стоимость этого восстановления равна Ср, то при известном устранимом износе стоимость восстанавливаемых элементов равна Ср × (1 – УИ).
Стоимость объекта складывается из стоимости базовых и восстанавливаемых элементов. Значит,
стоимость объекта с учетом его неустранимого и устранимого износов может быть рассчитана по формуле
С = (Сн – Ср) × (1 – НИ) + Ср × (1 – УИ). (1)
Пример.
Восстановительная стоимость станка — 5000 руб. Срок службы — 5 лет, по окончании срока службы можно провести ремонт, в результате чего срок службы увеличится еще на 3 года. Стоимость ремонта — 2000 руб. Еще через 3 года можно провести еще один ремонт, стоимостью 2000 руб., срок
службы увеличится еще на 3 года. Всего такой ремонт можно проводить не более трех раз. Фактический возраст станка на дату оценки — 4 года. Какова его стоимость?1
Решение.
Дано:
Сн = 5000 — стоимость нового станка;
Ср = 2000 — стоимость ремонта станка;
Тм1 = 5 — межремонтный ресурс до первого ремонта;
Тм = 3 — межремонтный ресурс до очередного ремонта;
N = 3 — число допустимых ремонтов;
Т = 4 — возраст станка.
Для простоты предположим, что износ станка (в долях единицы) можно рассчитать по следующим
формулам:
неустранимый — НИ = Т/То,
устранимый — УИ = Тпр / Тмр,
где
Тпр — возраст станка после последнего ремонта;
Тмр — межремонтный ресурс станка после последнего ремонта.
Общий ресурс
То = Тм1 + Тм × N = 5 + 3 × 3 = 14.
Возраст станка после последнего ремонта Тпр = Т = 4, так как первый межремонтный ресурс не исчерпан.
Межремонтный ресурс станка после последнего ремонта Тмр = Тм1 = 5.
1
Речь, естественно, идет о расчете стоимости методами затратного подхода, для которого и предназначена формула (1), а не о полномасштабной оценке станка. Задача обсуждалась на http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=821.
50
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Стоимость станка
С = (Сн – Ср) × (1 – НИ) + Ср × (1 – УИ) = (5000 – 2000) × (1 – 4/14) + 2000 × (1 – 4/5) = 2543.
Ступенчатая линия на рисунке, где приведена графическая иллюстрация решения задачи, — это
стоимость (С) объекта в течение его «жизни»2. Непрерывная линия, на которую опирается ступенчатая, — стоимость базовых невосстанавливаемых элементов ((Сн – Ср) × (1 – НИ)). Расстояния между непрерывной и ступенчатой линией — стоимость восстанавливаемых элементов объекта (Ср × (1 – УИ)).
Следует заметить, что в известных автору методических разработках и даже нормативных документах [2] стоимость объектов рекомендуется вычислять по формуле
С = Сн × (1 – УИ) + Ср × (1 – УИ).
(2)
Систематическая ошибка оценки при использовании этой формулы составляет Ср × (1 – УИ).
С помощью формулы (1) можно найти также и общий износ объекта (И) как функцию неустранимого
и устранимого износов:
(3)
Как видим, общий износ — это средневзвешенное значение неустранимого и устранимого износов,
причем взвешивание происходит по стоимостям базовой и восстанавливаемой частей объекта.
Заметим, что формула (3) является частым случаем общеизвестной формулы [3]:
(4)
где
И — общий износ объекта;
— стоимость нового объекта;
Иi — износ i-й составляющей объекта;
Снi — стоимость новой i-й составляющей объекта;
n — общее число составляющих оцениваемого объекта.
Разумеется, формулу (1) при решении конкретной оценочной задачи можно усложнять для смягчения принятых допущений, учета инфляции средств на ремонт, нелинейности процесса обесценивания
[3], ограничений по минимальной стоимости, физического, функционального и экономического износов, и т. д.
Литература
1. Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов: Учебно-метод. пособие. М.:
Финстатинформ, 1997. 175 с.
2. О введении в действие положения по оценке стоимости авиационной техники. Постановление государственного Комитета по авиации Республики Беларусь от 14 июня 2001 г. № 5.
3. Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при
оценке их рыночной стоимости: Учеб. пособие. М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2002. 241 с.
(Сер. «Энциклопедия оценки»).
4. Цуканов В.Н. Определение физического износа при массовой оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств // Вопросы оценки. № 4. 2005.
2
Данная линия обесценивания отличается от убывающих процессов обесценивания, аппроксимируемыми монотонно убывающими линейными функциями «линейного износа», «уменьшаемого остатка» или S-образной кривой (см. секцию 9 проекта методологического документа RICS по
АЗЗ: http://www.rics.org/NR/rdonlyres/1C082B5A-C529-4613-8270-FCE10DC91D32/0/DRCVIPExposuredraftDec06.pdf, основывающегося на стандарте МСО МР8, который будет опубликован в издании МСО 2007 (оно, по имеющимся сведениям, выйдет в свет в середине 2007 г.).
№1
2007
51
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
E nglish A bstracts
Kenneth Lee, Nick Antill
HIT OR MYTH: EXPLORING 7 MYTHS OF VALUATION
(translated from the UKSIP “Professional Investor” Magazine October 2005 issue)
This award-winning article by celebrated financial analysts and Valuers is an eyeopening tour into our professional ignorance and looks deep into the underpinnings of
what we all take for granted in the world of business valuation. In the end we are convinced
that many our basic notions related to how we extract data from corporate accounts for use
in the DCF models simply do not hold water. Excellent and provoking text written at the
time when ‘revisiting the concepts’ drive in the international accounting and valuation
communities is progressing apace, it lays bare the fact that, despite our sophistication
and complicated modeling templates, our comprehension of basic valuation concepts (and
their use in conjunction with standard accounting information) remains very primeval at
heart and takes but a modicum of thought to see how we have been tripped up all that time
by elementary misjudgments in thinking and desire to stand up unquestioningly behind
the facade of ‘universal beliefs’.
In particular, this article has a very immediate and commendable manner of poking
fun at our objectification of ‘cash flows’ and undeservingly deprecatory attitude towards
‘non-cash items’ in accounts. It really got to the point when multitudes of Business
Valuers are thinking: “cash flows good, accounting profits bad” unheedful of the fact
that both projections derive their existence from a uniform set of corporate accounts.
One should not, indeed, disparage a ‘non-cash item’ because if a provision for it exists
in accounts, it implies that sometime in the future a real cash expense is expected, and
the provision is an indication of such expense. (For example, accounting depreciation is
a clue as to the intensity of capital replacement expenditures needed, even though it is
often based on an accounting convention and doesn’t necessarily reflect an underlying
economic process of fixed assets’ consumption). Nonetheless, a minute attention should
be given to all ‘non-cash items’ and their nature and intention analyzed conscientiously.
Non-cash items, as the authors repeatedly reiterate, are ‘real’ and they matter.
Nick Antill and Kenneth Lee impress us with the scope of their common sense, which
has been before amply revealed in the theoretical parts of their highly-acclaimed book
“Company Valuation under IFRS” (can be ordered from: http://www.global-investor.
com).
Steen Winter-Petersen
EFFICIENCY ASSESSMENTS FOR INVESTMENTS INTO REAL PROPERTY
This introductory text deals with the issue of how the direct capitalization models
stack against the DCF technique in the area of property valuations. Advantages and
defects of each of the frameworks apart, it is quite clear that the valuation process for
purchase purposes involves the estimate of both the value of subject property and its
worth to the purchaser. Both processes are intertwined to the extent that the efficiency
(investment IRR) and worth calculations involve utilization of the value, and since it is
the DCF technique that captures the worth of property most adequately, it is argued that
the same technique should be used for value estimates to yield most realistic results that
52
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
consider possible vacancy risks, expected inflationary pressures and other contingencies
which traditional direct capitalization models fail to take into account because of their
static nature. That point of view is well-articulated and currently finds many proponents
on the international valuation arena, for example, among the ranks of the Kingston
University Valuers that recently published a seminal work (Sarah Sayce, Judy Smith
et. al “Real Estate Appraisal: from value to worth”, Blackwell Publishing 2006) that
explores property valuation issues in the context of recent sea-change resulting from
the ‘revisiting concepts’ drive initiated within accounting and valuation communities
at large. And it might be an apposite time for property valuers to consider anew the
advantages that DCF framework offers as against traditional capitalization methods.
There is no absolute winner in the competition of models, but the opinion is now set to
favor the DCF framework in many eye-brow-rising instances. And once opinion wins the
day it becomes the economic reality.
Another ramification of the increasing DCF usage in the property valuation context
is that of discount rates which are not easy of market extraction for real properties and,
since real properties are not liquid investments so that observing the volatility of returns
for them is often problematic, the ubiquitous CAPM model for discount rates does not
hold well in these instances. Our Periodical has addressed the issue of how to develop
market-oriented discount rates for illiquid investments in the DCF context extensively
over the last couple of years, starting with the award-winning publication called “Encore
on discount rates” by V. Michaletz (Voprosi Ocenki № 1, 2005). And by now, it can be
claimed that the theory of DCF is well advanced to justify its application to not entirely
liquid investments, such as real properties, both investment and owner-occupied.
However, the reality on the ground prevalent in emerging property markets still leaves
scope for many second thoughts arising from the fact that the DCF framework often
requires many assumptions to be made that have elements incapable of market extraction:
so the pitfall is often whether the resulting figure has enough affinities with the Market
value. In such cases of doubt, the safety net is imposed by supportive application of the
direct capitalization models which help to check the result for consistency.
D.S. Lvov, O.E. Medvedeva
TO THE QUESTION ON THE ESTIMATION OF GROUND ACTIVES
OF MOSCOW AND THE ESTIMATION OF THEIR EFFICIENCY
In the article features of current land tenure in Moscow are considered and opportunities
of reception of incomes in the budget of city are analyzed. The authors note features
of development of the rich and arranged well city as Moscow is. They talk about some
problems: social, property, ecological, town-planning and administrative.
The decision of these problems is the most difficult and produces conflicts and the
intense situations. That is why to make estimation of potential of the city it is necessary
to pay attention these problems.
In the article opportunities of reception of the income of the grounds of city as form
of ground payments are shown. Potential sources of incomes of the budget of Moscow
from ground resources are considered: sale of the ground at its market cost, current
ground payments in the form of the ground tax and a rent, improvement of a condition
of an environment in areas, perspective for building, optimization of land tenure
in city(conclusion and transfer of the enterprises borrowing the valuable grounds,
reduction of the area industrial zones, accomplishment of valleys of the rivers and the
thrown territories, reconstruction of the old buildings and creation in these territories
of modern objects, returning of historical shape of city). Two basic actions, which need
to do to receive additional income from ground resources, are offered: transition to an
estimation on market prices, change of the order of privatization of the ground under the
objects which are being the property, and introduction of surcharge up to market cost of
the ground at change of a kind of its use after privatization. The ways of realization of
these programs are shown.
Also in the publication the review of the international experience of regulation of
incomes of transactions with the ground is given. In summary authors of the article
№1
2007
53
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
recommend to follow the certain principles of calculation of cadastral cost of the ground
and offer the order of definition of cadastral cost on the basis of market cost of the ground
in Moscow.
I.A. Nikonova
ASSESSMENT OF INVESTMENT PROJECTS
IN THE CONTEXT OF BUSINESS VALUATIONS
This noteworthy article homes in on the preoccupations of drawing distinctions and
similarities between investment project efficiency assessments and the Professional
Business Valuation — a debate which has been pioneered, nationally, in recent works by
Dr.G. Mikerin and Dr. S. Smolyak — and is bid to review the dissection of the issue from
the standpoint of the domain of Business Valuations. It turns out that many affinities
emerge as a result of this, especially when the projects are assessed when nearing their
implementation phase.
The author is of opinion that compartmentalizing the investment projects efficiency
assessments as the separate area of expertise apart from Business Valuation is an
inconsiderate approach--because modern and dynamic companies are increasingly being
regarded as an amalgam of current operations plus the portfolio of investment projects.
Therefore, the knowledge of how to assess investment projects’ efficiency and what they
can add to the value of companies can’t be viewed as anything other than the integral part
of Business Valuers skillset.
Above all, this article laments the unsatisfactory state of affairs in Russia regarding
the interpretation of relevant notions and the standardization efforts for investment
project assessments and urges the soonest implementation of international project
management and assessment standards and GIPS, and the enforcement of the International
Valuation Standards in the area under consideration, along with the closer scrutiny
of the ‘revisiting — the concepts’ movement gaining ground in the area of valuation
and accountancy communities. Currently, despite many thoughtful publications being
made in the country and the books written, the basic concepts of investment project
efficiency assessors and practitioners (which, under the national law, are not subject
to any regulation by professional organizations, excepting cases when the assessment
involves the Russian Government as an investing party) remain relatively fuzzy and it is
of paramount importance that they converge their thinking with that acceptable in the
international best practice.
Special attention is brought to bear on the issue of elaborating discount rates for
investment projects’ NPV assessments, not least because this happens to be a fruitful
area of abuse and misspecifications, and the article contains elucidation of the notion
of discount rates as applied in the investment project efficiency assessments. In latter
years, a fair crop of state-of-the-art research respecting the discount rates theory &
applications in various fields has been generated in Russia by such pre-eminent authors
as Dr. S. Smolyak, Dr. V.Livsitz and Dr. V. Michaletz, and consensus is emerging that
the relevant rates are those which represent returns on liquid (mass-) investments of
which the investment portfolio of the participating parties is anticipated to be composed.
Within this overarching view there are differences of approach between the authors and
also an array of requisite judgmental inputs needs to be established for implementation
of the theories. This article adds some practice recommendations on how to proceed
with this, depending on the stage and lifecycle of investment projects at which they are
assessed.
54
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
A.A. Marchuyk
JUSTIFYING EXPERT ASSESSMENTS IN ELABORATING
BIDDING-DOWN DISCOUNTS FOR PROPERTIES
It has been an established fact that Russian property markets are not fully transparent
across a variety of segments, that is why actual transaction prices are not available
and those on public record might still be misleading. In such circumstances, the only
data for Valuers to fall back on in applying sales comparison approach are asked prices
posted in various property sale directories. However, there is no guarantee that actual
transactions will take place at a price specified as the ask price. There is always a room for
negotiation and it is known that property transactions occur at prices somewhat smaller
than initial quotations by a seller. However, there is little hard statistical evidence on the
magnitude of the discount. This Paper reports the results of a survey conducted by the
author and his team of property dealers in cities across Russia to whom a questionnaire
has been sent asking about typical transaction vis-a-vis ask price discounts observed in
their experience depending on the type of property in question. Altogether, 77 property
brokerages across 18 cities of Russia have completed and returned more than 250 forms,
allowing to establish a consistent pattern of bidding-down adjustments that emerges for
properties of different types.
For example, it has been revealed that such adjustments for residential properties
are the least sizable, with averages rarely exceeding 6 % and extreme values of no more
than 10%. While asked prices quoted for industrial properties are often subject to
subsequent considerable downward revisions at the point of sale (9 % on average, and
fat-tailed dispersions stretching down to 30 %). It emerges that the size of bidding-down
adjustments is inversely proportional to the activity and liquidity by which a specific
market segment is characterized. So, in big cities and in surging markets gripped by
speculative euphoria, these adjustments tend to be far less or even vanish altogether.
That is why the author suggests that no adjustments should be introduced in property
valuations pertaining to markets where the monthly growth in property prices exceeds
2…3 %.
The survey was also preoccupied with questions of how the discounts for asked rental
prices stand up against the fee simple discounts discussed above. Since leasehold interests
tend to be a prevailing form of transactions, at least with respect to commercial property
markets, and leasehold terms for such properties are predominantly short ones, with
leasehold reviews occurring at one year intervals, it is no surprise that landlords are
much less inclined to negotiate their initial terms. Generally, bidding-down adjustments
for rental prices are found to be 1 per cent less than those for fee simple offers.
The author summarizes his findings in the following table containing adjustments
which he suggests should be regarded as starting points for revising asked prices to make
them compatible with the levels likely to be observed in actual transactions and utilized
in property valuations under Market Approach.
Suggested bidding-down discounts (for fee simple interest)
№1
City population,
in thousands
Residential
property
Commercial
property
Industrial and
warehousing
properties
Land sites
Under 250
6
7
9
7
From 250 to 500
4
5
7
5
More than 500
2
3
5
3
2007
55
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
D.P. Kotov
PECULIARITIES OF APPLYING COST APPROACH
TO MASS APPRAISAL OF OIL WELLS
This insightful article describes valuation practices for valuing such specialized assets
as ‘oil wells’ established by Russian oil majors and introduces the reader to the arcana
of physical extraction processes with which oil wells are associated and their economic
impact.
Since oilfields in Russia belong to the State, exchange transactions with oil wells are
extremely rare and this obviates the possibility of using sales comparison approach.
Income approach is not that wide-spread, while the cost approach to valuation of oil wells
takes center-stage. Determining replacement costs for oil-wells of a specific type is a
relatively straightforward exercise, as the costs mostly depend on the depth of the well.
However, valuation of oil-wells under cost approach is not all about calculating ‘building
costs’ and imputing linear wear and tear. Above that, it is necessary to incorporate the
impact of production costs for the extracted oil — and they change over the lifecycle of the
well due to different quality of pumped oil and water content in it, which progressively
deteriorate as the oilfield to which the well is related nears the end of its lifetime (which
is also usually taken as a measure of an oil-well’s economic life). It follows that quite
subtle economic features of oil extraction process enter into consideration of incurable
depreciation (functional obsolescence) when adjustments to the ‘replacement costs new’
are elaborated. To help estimate the functional obsolescence due to variable economic
factors of oil-extraction when no comparative data are available, authors share some
empirical material and ensuing regression models related to the oil extraction in TimanoPescherski oil region of Russia. The spotlight is also brought on curable elements of the
depreciation and the methods employed in repairing and reactivating wells. The lifecycle
of wells and customary changes to their functionality, as well as empirical probabilities
of unforeseeable abandonment and reinstatement over that life, are presented.
In short, the best national practice of valuing oil-wells under cost approach is given a
thorough treatment and illustration.
B.B. Leontief, C.A. Mamadzhanov
RECORD-KEEPING OF INTELLECTUAL PROPERTY
AS AN INTEGRAL PART OF CORPORATE INTELLECTUAL
CAPITAL MANAGEMENT
Recently, the area of intellectual property valuation and management has attracted
much of thinking in modern economic applications. The Valuation Profession is not
an exception to this, as modern economy is penetrated by the considerable reliance on
intellectual capital, and value-creation due to this factor has reached formidable heights
and acquired social dimensions and importance which are increasingly difficult to ignore.
However, traditional accounting and valuation methods and systems have been lagging
behind the flywheel of such sea-change. That is why the rethink in these areas is gaining
wider momentum with every passing day.
The predominant view which emerges on reading this Paper is that accounting systems
traditionally used in Russia are not sufficiently comprehensive when it comes to dealing
with intellectual capital, and separate systems of management reporting and controls
have to be developed solely for their use in respect of intellectual property of many
concerns.
This article highlights recent attempts by the State to institute blanket controls
over accounting for creation, realization and transfer of intellectual property among
the enterprises of the national defense sector in the form of the State Unified registry
of intellectual innovation. Such attempts have been forthcoming since 2003 but their
implementation has yet to unveil in full.
The unexpected application of the expertise that went into designing such Register
can be extended to the area of maintaining effective controls over intellectual property
56
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
in commercial entities not related to the defense industry. Rather than setting up their
intangibles’ controls and evaluation systems from scratch, it makes sense to adopt
such bits and pieces from the state Register designs as are relevant to the enterprise in
question.
The system on which such controls can be based includes several building blocks —
starting from mere listings of involved intangibles and checking their originality and
legitimacy, to assessing their economic impact both on physical output and efficiency
evaluations, to how they are interwoven with strategic management and planning issues
and affect value creation. Another area which should not be neglected in the process
is identifying all the sources under enterprise control from which innovation arises or
which contribute to it.
Such comprehensive intangibles program is not easy to resolve upon, much less to
implement, manage and update, but some of the resulting benefits in big-scale intellectual
capital-intensive entities might by far outweigh costs of setting up such systems. Authors
of this Paper reveal many insights as to what such systems are intended to achieve and how
to strategically approach their design, however the issue of whether it is more economical
to adopt and adapt, or integrate, recognized modern approaches to tracking, evaluating
and carrying intellectual capital developed by international accounting bodies, such as
the FASB and IASB, is left unaddressed.
LETTER TO THE EDITOR
V.B. Michaletz
A FORMULA FOR DESCRIBING CURABLE AND INCURABLE DEPRECIATION
This article, which will be of undoubted interest to Valuers of physical assets, such as
plant, machinery and equipment with significant wearable components and spares which
need regular replacement over lifetime of the asset, analyzes a particular form of value
deterioration to which such assets are susceptive and introduces a depreciation formula
for the process which has heretofore not been addressed in any Russian-language plant and
machinery valuation literature or normative documents. This formula which illustrates
a ‘jigsaw-bladed’ process of depreciation has apparent implications for Machinery
Valuers as it can be used for valuing such sizable assets as specialized airplanes or certain
real-property facilities under DRC, or elaborating comparability adjustments in sales
comparison approach.
The idea behind the formula is that the subject physical asset is compounded of a ‘frame’
that has economic life which is noticeably longer than that of ‘functional appendages’ to
the ‘frame’. Once the ‘frame’ of the asset becomes completely worn-out, the compound
asset is no longer fit for use — that is why the depreciation of the frame can be said to
be ‘incurable’. On the other hand, functional appendages to the frame are short-lived by
comparison and are replaced several times over the lifetime of the ‘frame’ due to their
wear and tear, so the depreciation of such appendages is thought of as being ‘curable’, as
it is addressed by their replacements. Replacing deteriorated functional appendages adds
value to the compound asset. The obvious illustration here is a jet plane. It has a lasting
body (frame) and turbines (functional appendages) which are susceptible to a relatively
quick wear and tear. It is quite clear that the aircraft with recently replaced jet turbines
is more expensive than a similar aircraft with worn-out turbines. Knowing the price of
a new fully-equipped aircraft and the price of new turbine for it, allows describing in
time the process of value deterioration for the whole airplane and estimating the integral
ratio of its depreciation (deterioration in value) based on the wear and tear of the parts.
It is also noted that some existing formulas that are purported to describe such type of
depreciation process, including those that are enshrined in normative documents, suffer
from inconsistencies.
№1
2007
57
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
ЗОЛОТОЙ ДИСК 2006
ЭНЦИКЛОПЕДИЯ ОЦЕНКИ
Вашему вниманию предлагается новый выпуск
«Золотого диска» РОО — информационного
сборника документов по различным разделам
оценки. В состав сборника вошли следующие
материалы:
ОТЧЕТЫ 2005–2006
• Отчет об оценке рыночной стоимости 60,783 % пакета
акций ОАО «НИИ» (радиоэлектронная промышленность).
Москва, 2006
• Отчет об определении утилизационной стоимости
объекта недвижимости «Гараж». Нерюнгри, 2005
• Отчет об оценке рыночной стоимости обыкновенных
именных бездокументарных акций предприятия (22,09 % уставного капитала ОАО, ТЭК). Москва, 2005
• Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (здание производственно-складского
назначения). Москва, 2005
• Отчет об оценке стоимости объектов оценки, являющихся памятниками истории и культуры. Москва, 2005
• Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (производственно-складские здания).
Москва, 2005
• Отчет об оценке рыночной стоимости прав требования по задолженности ОАО. Волгоград, 2006
• Отчет об оценке рыночной стоимости рыбопромысловых судов. Санкт-Петербург, 2006
• Отчет об оценке рыночной стоимости основных средств ООО. Москва, 2006
• Отчет об определении рыночной стоимости пакета обыкновенных именных акций (0,646 % уставного
капитала ОАО «Строительство и связь»). Москва, 2006
• Отчет об оценке рыночной стоимости основных средств. Кашира, 2005
• Отчет об оценке рыночной стоимости полных прав собственности на пакет обыкновенных
именных бездокументарных акций ОАО «Мебель» (50 % уставного капитала). Москва, 2006
• Отчет об оценке рыночной стоимости АЗС. Уфа, 2006
ОТЧЕТЫ 2000–2004
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской федерации»
от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (в ред. от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ)
СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ
• Свод стандартов оценки (ССО 2005) Российского общества оценщиков
(в форматах Microsoft Word и Adobe Acrobat)
• Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности
от 6 июля 2001 г. № 519
• International Valuation Standards 2005 (перечень и ссылки на исходный текст)
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
• Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков
• Методические рекомендации по инвентаризации прав на результаты научно-технической деятельности
• Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков
• Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности
• Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков
и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного
использования или уточнения площади земельного участка
• Методические рекомендации по оценке стоимости земли
• Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации
• Методика государственной кадастровой оценки земель поселений
• Правила оценки сельскохозяйственных угодий
58
российское общество оценщиков
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ
• Козырев А.Н. Использование реальных опционов в инновационных проектах
• Козырев А.Н. Проблемы инвентаризации и оценки интеллектуальной собственности в институтах РАН
• Ревуцкий Л.Д. Показатели народнохозяйственного потенциала и параметры контроля работы предприятия
• Ревуцкий Л.Д. Термины «хозяйствующий субъект», «предприятие», «организация», «компания», «фирма»
и «бизнес»
• Ревуцкий Л.Д. Управленческий аудит предприятий как инструмент выявления резервов повышения их
рыночной стоимости
• Ревуцкий Л.Д. Методы доходного и нормативно-доходного подхода к определению рыночной стоимости
предприятий. Мифы про качество оценок и действительность
• Прохоров А.М., Рождественский А.Е. Рыночная стоимость нематериальных активов СССР и России
• Болотских В.В. О методике расчета рыночной стоимости прав требования дебиторской задолженности
Толковый словарь оценщика / Под ред. А.Г. Грязновой. М.: РОО, 1998
• Бейлезон Ю.В. Основы оценки недвижимости: конспект лекций по основным принципам оценки
технического состояния зданий и сооружений
• Ушаков Е.П., Охрименко С.Е., Охрименко Е.В. Оценка стоимости важнейших видов природных ресурсов:
Методические рекомендации. М., 1999
• Материалы конференции «Учет рисков и определение ставки дисконтирования»
• Материалы семинара «Оценка для целей судопроизводства...»
• Материалы семинара «Оценка ценных бумаг...»
ПЕРИОДИЧЕСКИЕ ИЗДАНИЯ РОО
• Бюллетень «Российский оценщик» (№ 1–2”1997 — № 2”2006)
• Журнал «Вопросы оценки» (№ 4”1996 — № 2”2006)
ИНФОРМАЦИОННЫЕ И ПРОГРАММНЫЕ ПРОДУКТЫ
(описания, демо-версии, демо-ролики программных продуктов, help-справочники)
• Программные продукты компании «Альт-Инвест»
• Продукты компании «КО-ИНВЕСТ»
• ПК «ValMaster™ Appraiser»
• ПИК «СтОФ»
• Программные продукты центра «ПРАЙСМАШ»
• «Поволжский центр развития» — программы
• «Экспресс-оценка»
• Программный комплекс «Мастерская оценки»
• Базы данных «Audatex»
• Программный комплекс «АВТОБАЗА»
• Комплексная система «АвтоОценщик»
• Программа «ПС: Комплекс»
• Программа «АС: СМЕТА»
• Программные продукты группы «ИНЭК»
• Информационная система «Оценка объектов жилой недвижимости»
• Программа «Рынок-М»
• ПК «АНАКОНДА»
• АИС «Дока»
СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
• Строительные нормы и правила (СНиП, ВСН, СП)
ПРИЛОЖЕНИЯ
• Установка средств для просмотра публикаций (Adobe Acrobat 7.0 Setup)
• Авторы отчетов и спонсоры издания «Золотой диск — энциклопедия оценки» 2006
Стоимость диска — 1800 руб. (скидка членам РОО — 15%)
Приобрести «Золотой диск 2006» можно в Исполнительной дирекции
Российского общества оценщиков: (495) 267-26-67, 267-56-10, 267-46-02
или в интернет-магазине РОО: http://www.valuer.ru/bookshop
№1
2007
59
Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис»
Стоимость размещения рекламы
в изданиях Российского общества оценщиков
на период с 1 января по 31 декабря 2007 г.
Журнал «Вопросы оценки» (тираж 1500 экз., периодичность – 4 раза в год)
Черно-белая печать:
Цветная печать:
полоса 1/1 – 15900 руб.
полоса 1/1 – 19800 руб.
полоса 1/2 – 9150 руб.
полоса 1/2 – 12100 руб.
полоса 1/4 – 5280 руб.
полоса 1/8 – 2420 руб.
полоса 1/16 – 1430 руб.
Бюллетень «Российский оценщик» (тираж 5000 экз., периодичность – 4 раза в год)
Черно-белая печать:
Цветная печать:
полоса 1/1 – 12320 руб.
полоса 1/1 – 21120 руб.
полоса 1/2 – 7040 руб.
полоса 1/2 – 12320 руб.
полоса 1/4 – 4220 руб.
полоса 1/4 – 7680 руб.
полоса 1/8 – 3080 руб.
полоса 1/8 – 4510 руб.
полоса 1/16 – 1760 руб.
полоса 1/16 – 2880 руб.
Предусмотрены скидки на размещение в последующих номерах журналов
при долговременном сотрудничестве.
Стоимость размещение рекламы (рекламных буклетов) в ходе рассылки периодических
изданий (бюллетеня «Российский оценщик» и журнала «Вопросы оценки») – 2750 руб.
Размещение рекламы (рекламных буклетов) в ходе рассылки ежегодного реестра
оценщиков и оценочных фирм корпоративным партнерам – 2750 руб.
Стоимость размещения баннера на сайте www.valuer.ru:
Размер 234 × 60:
1 неделя – 1100 руб., 1 месяц – 3300 руб., 3 месяца – 11000 руб.,
6 месяцев – 16500 руб., 1 год – 27500 руб.
Размер 88 × 31:
1 неделя – 440 руб., 1 месяц – 1320 руб., 3 месяца – 2640 руб.,
6 месяцев – 3600 руб., 1 год – 6600 руб.
Стоимость размещения активной строки ссылки (текстовая строка)
в разделе «Обучение» на сайте РОО:
1 неделя – 520 руб., 1 месяц – 1540 руб., 3 месяца – 2820 руб., 6 месяцев – 4250 руб.,
1 год – 7040 руб.
Стоимость электронной рассылки по базам данных РОО:
База пользователей портала РОО: 1760 руб.
База электронного реестра фирм /оценщиков – 2200 руб.
Две базы: 3500 руб.
Стоимость включения рекламных материалов в раздаточный материал
мероприятий РОО:
Формат материалов – А4 (до трех листов) – 1650 руб.
Все цены приведены с учетом НДС.
Обращаться к руководителю PR-отдела Малугиной Веронике по тел. (495) 267-46-02,
267-56-10, 267-26-67, pr@valuer.ru
60
российское общество оценщиков
Документ
Категория
Без категории
Просмотров
44
Размер файла
1 236 Кб
Теги
593
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа