close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Otchet(9)

код для вставкиСкачать

ОТЧЕТ №1-КВ/2013
ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДВУХКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ, РАСПОЛОЖЕННОЙ ПО АДРЕСУ: Г.МОСКВА, КАШИРСКОЕ ШОССЕ, Д.148, КОРП.1, КВ.135.
ЗаказчикФизическое лицо. Дерюжинская Анна ВладимировнаДата оценки10.10.2013 г.Дата составления отчета12.10.2013 г.ИсполнительООО "Оценочная компания"
Москва 2013
СОДЕРЖАНИЕ
1.ОБЩАЯ ЧАСТЬ..........................................................................................
1.1.Основные факты и выводы........................................................................... 1.2.Задание на оценку.......................................................................................
1.3.Сведения о заказчике оценки и об оценщике.....................................................
1.4.Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки....................................................................................
1.5.Применяемые стандарты оценочной деятельности.............................................
2.ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, ПРИНЦИПЫ, ЭТАПЫ ОЦЕНКИ..................................
2.1.Основные понятия и определения..................................................................
2.2.Основные принципы оценки.........................................................................
2.3.Этапы определения стоимости Объекта оценки.................................................
2.4.Источники информации. Анализ достаточности и достоверности информации........
3.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ....................................................................
3.1.Сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки..
3.2.Количественные и качественные характеристики объекта оценки...........................
3.3.Характеристика местоположения объекта оценки...............................................
3.4.Краткая характеристика района местоположения Объекта оценки..........................
3.5.Строительные характеристики Объекта оценки.................................................
3.6.Фотографии объекта оценки.........................................................................
3.7.Анализ наиболее эффективного использования..................................................
4.СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОБЗОРЫ.....................................................
4.1.Основные тенденции социально-экономического развития Российской Федерации.... 4.2. Основные тенденции социально-экономического развития Москвы.......................
5.АНАЛИЗ РЫНКА, К КОТОРОМУ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ.......................
5.1.Имущественно-земельные отношения в Москве................................................
5.2.Обзор вторичного рынка недвижимости Москвы................................................
6.ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ.......................................................
7. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.........................................................
7.1. Методология оценки недвижимого имущества при применении сравнительного подхода......................................................................................................
7.2. Описание объектов аналогов........................................................................
7.3. Определение поправок и порядок их внесения..................................................
8.РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ......................................................................
.
9.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ..................................................................
10.ПРИЛОЖЕНИЯ............................................................................................
ОБЩАЯ ЧАСТЬ.
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.
Общая информация, идентифицирующая объект оценки.
Объект оценки
Двухкомнатная квартира общей площадью 57,4 кв. м.Адрес Объекта оценки
г. Москва, Каширское шоссе, д. 148, корп. 1., кв. 135 Имущественные права на Объект оценки Общая долевая собственностьСобственники/обладатели имущественных прав Дерюжинская Анна Владимировна (доля в праве1/2)
Дерюжинская Вера Дмитриевна (доля в праве 1/2)Текущее использование объекта оценки Жилая квартираОграничения по использованию Не зарегистрировано.
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке.
Объект оценки
Двухкомнатная квартира общей площадью 57,4 кв. м.
Результат, полученный сравнительным подходом, руб.
8 183 403 (восемь миллионов сто восемьдесят три тысячи четыреста три) рубля.
Результат, полученный затратным подходом, руб.Не применялсяРезультат, полученный доходным подходом, руб.Не применялся
1.1.3.Итоговая величина объекта оценки.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 11.10.2013 года составляет: 8 183 403 (восемь миллионов сто восемьдесят три тысячи четыреста три) рубля.
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.
Основание для проведения оценкиДоговор № 1-13 на оценку от 09.10.2013 г. между ООО "Оценочная компания", в лице Генерального директора Коробочкиной А.П. и Дерюжинской А.В.Объект оценкиДвухкомнатная квартира общей площадью 57,4 кв. м., расположенная по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 148, корп. 1, кв. 135.Цель оценкиОпределение рыночной стоимости объекта оценкиЗадача оценкиСовершение сделки купли-продажи.Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения.Результаты проведения оценки объекта планируется использовать исключительно для принятия Заказчиком решения о целесообразности продажи объекта оценки и в других случаях возможного использования считаются не действительными. Эффективный срок оценки - в течение шести месяцев от даты составления отчета Дата осмотра объекта оценки10.10.2013 г.Дата проведения оценки10.10.2013 г.Срок проведения оценки10-11.10. 2013 г.Дата составления отчета12.10. 2013 г.Итоговая величина стоимости должна быть указана Результаты оценки должны быть указаны в российских рублях, в виде дискретной величины с учетом округления по правилам математики.Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.Указаны в разделе 1.4. отчета.
СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ.
ЗаказчикДерюжинская Анна Владимировна, дата рождения 24.03.1956 г., паспорт РФ: серия 45 00 номер 923177, выдан 05.05.2001, ОВД "Орехово-Борисово Северное" г. Москвы, код подразделения 772-002.Юридическое лицо, с которым у оценщика заключен трудовой договорОбщество с ограниченной ответственностью "Оценочная компания" (ООО "Оценочная компания"). Юридический адрес: 115563, г. Москва, Коломенский пр-д, д. 4. Фактический адрес: 115563, г. Москва, Коломенский пр-д, д. 4. ОГРН 1034316538104 от 22.05.2008 г. ИНН 4345041069. Страховой полис № 08160В4008180, выдан СК "Первая страховая компания" 27.01.2013 г.ОценщикАндреева Эвелина Сергеевна. Свидетельство о членстве в СРО "Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков" № 000865 от 15 августа 2008 года. Диплом № 557369 Московской финансово-промышленной академии от 12 декабря 2007 года, стаж работы с оценочной деятельности с 2008 года. Полис страхования гражданской ответственности № 09160В4001561, выдан СК "Первая страхования компания" 02.02.2013 г.
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ.
Следующие предположения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета: 1.Вся информация, полученная от Заказчика в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.
2. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной деятельности Оценщика и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий и ограничений. 3. Оценщик не проводил никаких инструментальных экспертиз и измерений физических параметров оцениваемых объекта и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера. Сведения, приведенные в документации, полученной от Заказчика, считаются достоверными; 4. Оценщик исходил из предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки соответствовало его состоянию в моменты осмотра. 5. При проведении оценки Оценщик предполагал отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения кем-либо в будущем) подобных факторов; 6. Исходные данные, использованные при подготовке Отчета, были получены из источников, представляющихся надежными, и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях, Оценщиком делаются ссылки на источник информации.
7. Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь для указанных в нем целей. Использование отчета для других целей может привести к заблуждению и неверным выводам; 8. Мнение Оценщика относительно величин стоимости действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических условий, которые могут повлиять на стоимости оцениваемых объектов; 9. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцениваемого объекта, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда; 10. Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на проведение работ по оценке. Разглашение содержания настоящего Отчета, как в целом, так и по фрагментам (особенно в части итоговой величины стоимости) возможно только после предварительного письменного согласования. 11.Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый объект будет выкуплен по указанной стоимости.
12. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности и умышленно-неправомочных действий со стороны Оценщика в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки. 13. Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия. 14. В соответствии со Стандартами оценки, величина рыночной и любого, предусмотренного стандартами, вида стоимости должна быть выражена в рублях. Учитывая, что рыночные данные, опубликованные в официальных периодических изданиях, часто представлены в долларовом эквиваленте, они переводятся по курсу ЦБ РФ в рубли на дату оценки. Все расчеты проводятся в рублях. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.
В соответствии со статьей 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, определяющим правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, находящихся на территории Российской Федерации, стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Являясь обязательными к применению, стандарты оценочной деятельности включают в себя: -федеральные стандарты оценки, разработанные Национальным советом с учетом действующего Российского законодательства и международных стандартов оценки, а также утвержденные уполномоченным федеральным органом;
- стандарты и правила оценочной деятельности, разрабатываемые и утверждаемые саморегулируемыми организациями оценщиков. Указанные стандарты также не должны противоречить действующему Российскому законодательству, приведенным выше Федеральным стандартам оценки, должны гармонизировать с Международными стандартами оценки, и в целом, являться обязательными к применению всеми членами саморегулируемой организации оценщиков. При проведении настоящей оценки были применены следующие стандарты оценки:
ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИФСО № 1Федеральный стандарт оценки "Общие понятие оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 года № 256.ФСО № 2Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255.ФСО № 3Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256.СВОД СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ (ССО 2010) РОССИЙСКОГО ОБЩЕСТВА ОЦЕНЩИКОВ (РОО)ССО РОО 1-01-2010Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО) ССО РОО 1-02-2010Правила деловой и профессиональной этики общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков"ССО РОО 1-02-2010Типы имуществаССО РОО 2-01-2010Международные стандарты оценки. МСО 1. Рыночная стоимость как база оценки.ССО РОО 2-02-2010Международные стандарты оценки. МСО 1. Составление отчета об оценке. МСО 3.ССО РОО 2-05-2010МР 1. Оценка стоимости недвижимого имущества.ССО РОО 2-07-2010МР 3. Оценка стоимости установок, машин, оборудования.ССО РОО 2-14-2010МР 10. Оценка стоимости сельскохозяйственного имущества.
Применение указанных стандартов оценки в ходе проведения оценочных работ и составления настоящего отчета обусловлено тем, что объект оценки осуществляет свою деятельность на территории Российской Федерации, а также тем, что Оценщик осуществляет свою деятельность на территории Российской Федерации. Кроме того, при проведении настоящей оценки Оценщик опирался, в необходимых случаях, на соответствующие нормы Гражданского кодекса РФ, Налогового Кодекса РФ.
ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, ПРИНЦИПЫ, ЭТАПЫ ОЦЕНКИ.
Основные понятия и определения.
В данном разделе даются определения используемых терминов, иное толкование которых невозможно.
Оценочная деятельность - профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (Ст.3 ФЗ-135).
Субъект оценочной деятельности - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ. Объект оценки - имущество, предъявляемое к оценке. Перечень видов объектов оценки определяется статьей 5 Федерального закона № ФЗ-135 от 29.07.1998 года и включает в себя: - отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
- право собственности или иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава этого имущества;
-права требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информация;
-иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Аренда - правоотношение, по которому собственник передает нанимателю право пользования и исключительного владения, но не право собственности на объект, на определенное время при условии уплаты арендной платы (ренты).
Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных оцениваемому земельных участков; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Итоговая стоимость объекта оценки - стоимость, определяемая путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенного для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объект - аналог объекта оценки - для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Скорректированная цена - цена продажи объекта - аналога имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.
Элемент сравнения (ценообразующий фактор) - характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.
Корректировка - операция (часто-математическая), учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравнимым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затраты на воспроизводство объекта оценки - затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затраты на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Износ - это потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных факторов. Износ может быть устранимым и неустранимым. Критерием устранимости является экономическая целесообразность. Согласование результатов оценки - получение итоговой стоимости оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью применения
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Срок экспозиции объекта оценки - период, рассчитываемый с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Недвижимое имущество (недвижимые вещи, недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятия, как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, космические объекты.
Первичный рынок недвижимости - рынок на котором впервые возникают и оформляются права собственности на недвижимость. Как правило, под первичным рынком понимается рынок строительства и реконструкции.
Вторичный рынок недвижимости - рынок объектов недвижимости, которые уже имеют зарегистрированных в соответствующих государственных органах владельцев. Дисконтирование - приведение экономических показателей разных лет к сопоставимому во времени виду с помощью коэффициентов дисконтирования, основанных на вычислении сложных процентов. Коэффициент (ставка) дисконтирования - норма сложного процента, которая используется в процессе дисконтирования.
Основные принципы оценки.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", при составлении отчетов оценщик должен придерживаться следующих принципов: Принцип существенности - в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки.
Принцип обоснованности - информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена. Принцип однозначности - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования. Принцип проверяемости - состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам. Принцип достаточности - отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Помимо принципов, изложенных в ФСО № 3, процесс оценки базируется и на других оценочных принципах. Эти принципы были сформулированы в результате многолетнего опыта отечественных и зарубежных оценщиков и являются теоретической базой оценки. Все принципы взаимосвязаны между собой, но условно их можно разделить на несколько категорий. Принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя): Принцип полезности говорит о том, что объект оценки обладает стоимостью лишь в том случае, если он может быть полезно собственнику (т.е. способно удовлетворять какие - либо потребности собственника). Принцип ожидания заключается в том, что стоимость имущества зависти от прибыли, которая может быть получена от его использования в будущем. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость объекта оценки определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности: Принцип вклада говорит о том, что сумма прироста стоимости имущества в результате привнесения какого - либо нового фактора (актива) должна быть больше затрат на принесение этого фактора (актива). Принцип остаточной продуктивности приписывает земле, на которой расположено имущество, ту часть дохода от его бизнеса, которая остается после вознаграждения других привлеченных ресурсов - труда, капитала и предпринимательства. Принцип предельной производительности говорит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако уже замедляющимися темпами, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Принцип сбалансированности гласит, что максимальный доход от эксплуатации актива можно получить при соблюдении оптимальных величин всех факторов эксплуатации.
Принципы, связанные с рыночной средой: Принцип соответствия заключается в том, что для максимизации стоимости актива, он должен соответствовать требованиям рынка по оснащенности производства, требованиям доходности, градостроительным решениям и т.д. Принцип регрессии говорит, что рыночная цена объекта оценки с излишними, с точки зрения рынка, улучшениями, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и затраты на его формирование. Принцип прогрессии предполагает возможность увеличения рыночной цены имущества в результате положительного влияния от функционирования объектов, расположенных рядом. Принцип конкуренции сводится к следующему: конкуренция ведет к снижению чистых доходов, поэтому при прогнозировании будущих доходов от эксплуатации актива, конкуренцию необходимо учитывать либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо за счет увеличения фактора риска. Принцип зависимости от внешней среды достаточно очевиден - политические, экономические, социальные изменения влияют на конъюнктуру рынка, уровень цен и, соответственно, стоимость актива меняется. Принцип изменения - стоимость имущества изменяется с течением времени. Принцип экономического разделения: при возможности, имущественные права нужно разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это поиск разумного и возможного варианта использования, которое обеспечит ему наивысшую стоимость. ННЭИ чаще всего используется в оценке недвижимости для определения наилучшего варианта использования земельного участка или участка с постройками, используется также при определении наилучшего варианта реструктуризации в оценке бизнеса и в других случаях.
Этапы определения стоимости Объекта оценки.
В соответствии с п. 16 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256, проведение оценки включает в себя следующие этапы:
- заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
-применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
-согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости Объекта оценки;
-составление отчета об Оценке. Источники информации. Анализ достаточности и достоверности информации.
Федеральный стандарт ФСО № 3 определяет требования к описанию и анализу в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки.
При проведении настоящих работ, оценщик, используя данные ему средства и методы, провел анализ достаточности и достоверности располагающей информации. Для проведения оценки Заказчиком были предоставлены следующие документы:
-Свидетельство о государственной регистрации права 77 АО 301628 от 30 августа 2012 г. (Субъект права - Дерюжинская А.В., доля в праве 1/2)
-Свидетельство о государственной регистрации права 77 АО 550990 от 29 декабря 2012 г. (Субъект права - Дерюжинская В.Д., доля в праве 1/2).
- Поэтажный план от 04.04.2013 г.
-Экспликация от 04.04.2013 г. Информация, предоставленная Заказчиком, содержит оригиналы документов, использованные для создания копий, приложенных к настоящему отчету. Документы не содержат внутренних противоречий, искажений данных, поэтому у Оценщика нет оснований считать такую информацию недостоверной. В процессе сбора дополнительной информации об объекте оценки, Оценщиком был произведен выезд на объект оценки с проведением фотофиксации. Фотографии оцениваемого имущества также размещены в в настоящем отчету. Информация, использованная при макро-, микро-анализе, получена из открытых источников, размещена на официальных сайтах в сети Интернет с указанием владельца сайта и его реквизитов. У оценщика нет оснований считать такую информацию недостоверной. Таким образом, информации, которую использовал оценщик, достаточно для определения итоговой величины стоимости объекта оценки. 3.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки.
№ДокументАдрес нахождения квартирыВид
праваСубъект
праваИнформация об ограниченияхПравоподтверждающие документы:
1Свидетельство о государственной регистрации права 77 АО 301628 от 30 августа 2012 г.
г. Москва,
Каширское шоссе, д. 148, корп. 1, кв. 135.Общая долевая собственность, доля в праве 1/2Дерюжинская Анна Владимировна
Не зарегистрировано2Свидетельство о государственной регистрации права 77 АО 550990 от 29 декабря 2012 г.
Общая долевая собственность, доля в праве 1/2Дерюжинская
Вера ДмитриевнаПравоустанавливающие документы:
3Договор купли-продажи жилого помещения от 21.07.2008 г., № государственной регистрации 77-77-18/004/2008-216 от 27.08.2008.
4Договор мены долей квартир от 10.12.2012, удостоверенный нотариально 10.12.2012 г., реестровый номер 1с-429, дата регистрации 29.12.2012, № 77-77-20/176/2012-743.
Количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В процессе рассмотрения оценщиком объекта оценки, количественные и качественные характеристики объекта оценки были установлены в соответствии с предоставленными документами:
- Поэтажный план от 04.04.2013 г.
- Экспликация от 04.04.2013 г. Характеристика местоположения объекта оценки.
ПоказательХарактеристика
Адрес объекта оценкиг. Москва, Каширское шоссе, д. 148, корп. 1, кв. 135.
Удаленность от транспортных магистралей
(станций метро, транспортная доступность)Ближайшая станция метро - Домодедовская (20 минут пешком); До МКАД об Объекта оценки - около 1 км, до Каширского шоссе - 130 м, до остановки общественного транспорта - около 150 м.
Развитость социальной инфраструктуры (мед. Учреждения, школы, торговые центры и т.п.)Развитая инфраструктура: детские сады, школы, мед.учреждения, магазины, объекты развлечений и отдыха находятся в шаговой доступности от Объекта оценки (5-10 мин. Пешком).
Состояние прилегающей территории (ее благоустройство)Прилегающая территория благоустроена. Озеленение - кустарники, деревья, газоны.
Престижность районаСредняя.
Зонирование района (преобладающий тип застройки)Монолитные жилые дома разной этажности.Придомовая территорияОгороженная, не охраняемая.
Наличие детской площадкиЕсть детская площадка.
Наличие парковочных местЕсть бесплатные парковочные места (большая стихийная парковка). Есть подземная стоянка (парковка на условиях аренды машиномест).
Наличие расположенных рядом объектов, снижающих либо повышающих привлекательность конкретного дома и района в целом.
Бирюлевский лесопарк.Состояние окружающей среды
Состояние окружающей среды по общегородским нормам с относительно благоприятной экологической обстановкой (см. карту ниже, источник информации: http://statistic.su/blog/moscow_ecology/2010-09-27-51)
Самые экологически чистые районы Москвы по данным портала статистики http://statistic.su
Местоположение/схема расположения Объекта оценки
Краткая характеристика района местоположения Объекта оценки.
Орехово-Борисово Южное - район в Южном административном округе Москвы и соответствующее ему одноименное внутригородское муниципальное образование в Москве. Район граничит с московскими районами Бирюлево Восточное (на западе), Орехово-Борисово Северное и Зябликово (на севере), Братеево (на востоке), а по МКАД - с Развилковским сельским поселением Московской области. Ближайшая станция метро - Домодедовская. Площадь территории района составляет 694, 26 га. Население района - 144824 человек. Плотность населения - 20860,2 чел/кв км, площадь жилого фонда - 2149, 7 тыс. кв. м. Строительные характеристики Объекта оценки
ПоказательХарактеристикаГод постройки2007 г. (http://wikimapia.org)
Серия домаИндивидуальный проект, построенный группой компаний ООО УК "АйСиТи" и ООО "Империо-Гранд". (http://wikimapia.org)Этажность24Количество квартир на этаже4Материал стенМонолитный железобетонМатериал перекрытийЖелезобетонМатериал перегородокНет данныхГруппа капитальностиIСостояние внешней отделки УдовлетворительноеСостояние внешней отделки УдовлетворительноеСостояние внешнего вида фасада домаУдовлетворительноеСостояние подъездаУдовлетворительноеЛифтЕсть (грузовой, пассажирский)МусоропроводЕстьГаз НетГорячее водоснабжениеЦентральноеОтоплениеЦентральноеНаличие и тип парковкиБесплатные парковочные места (большая стихийная парковка). Есть подземная стоянка (парковка на условиях аренды машиномест).
Выводы о наличии/отсутствии существенных дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести впоследствии в аварийности дома или признанию его ветхим, а также возможности проведения капитального ремонта с отселением жильцов.При визуальном осмотре не выявлено существенных дефектов здания, в котором расположен Объект оценки.Данные о сносеНе подлежит. (Источник: www.snos-domov.ru)Этаж7
Тип планировкиФиксированныйКоличество комнат2Общая площадь (с учетом площадей балконов и лоджий), кв.м.57,4 (согласно экспликации БТИ, см. Приложения) Общая площадь (без учета площадей балконов и лоджий), кв.м.57,0 (согласно экспликации БТИ, см. Приложения) Жилая площадь, кв.м.34,1(согласно экспликации БТИ, см. Приложения)
Площадь кухни, кв.м9,0(согласно экспликации БТИ, см. Приложения)
Балкон/лоджияЕсть (согласно экспликации БТИ, см. Приложения)
Остекление ЕстьСанузелРаздельный (согласно экспликации БТИ, см. Приложения)Выход окон/Вид из оконВо двор, на улицу (соседние жилые дома)
Сантехника/состояниеУдовлетворительное
Подключение к электричествуЕсть
ТелефонЕсть
Подключение к холодному и горячему водоснабжению ЕстьПодключение к канализацииЕсть
Входная дверьМеталлическая
Межкомнатные двериФиленчатыеКондиционированиеНет
Отопительные приборыЕсть
Кухонная плитаЭлектрическаяНаличие следов протечекНет Высота потолков2,70 (согласно экспликации БТИ, см. Приложения)Наличие перепланировкиНет
Состояние отделки внутренних помещенийПростая отделка "эконом"ПолыПлитка, линолеумПотолкиПокраскаСтены Обои, плиткаОкнаВо всех помещениях пластиковые стеклопакеты
Текущее использование Объекта оценки Жилая квартираОграничения (обременения) праваНе зарегистрированы
Фотографии объекта оценки
Фотографии объекта оценки
Фотографии объекта оценки
3.7.Анализ наиболее эффективного использования
Из всех факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, важнейшим является суждение о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.
Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщиков в отношении наиболее эффективного использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие "Наиболее эффективное использование", применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
Юридическая правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.
С точки зрения законодательства объект оценки можно использовать как жилую квартиру, что соответствует текущему использованию.
Физическая осуществимость: рассмотрение технологически возможных для данного участка способов использования.
Поскольку здание жилого дома, в котором расположена квартира, находится в хорошем физическом состоянии, а анализ рынка показывает, что факторов внешнего и функционального износа нет, то необходимость изменения функционального назначения отсутствует.
Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу объекта (разумно оправданных и осуществимых с финансовой точки зрения вариантов).
Учитывая намерения Заказчика о продаже объекта оценки, как единственные, оценщик не рассматривал возможность сдачи квартиры в аренду, как физически осуществимый и разрешенный законом вариант использования, который мог бы приносить доход владельцу, а также не рассматривал денежные затраты, необходимые для организации указанного вида использования объекта оценки на законных основаниях. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Максимальная эффективность использования объекта оценки, по мнению Оценщика, может быть достигнута при использовании его по прямому назначению. По всем вышеперечисленным критериям, а также принимая во внимание расположение Объекта оценки, исходную планировку, физические характеристики, цели задачи настоящей оценки, наиболее эффективным использованием объекта оценки - квартиры, является использование ее как жилого помещения для удовлетворения потребности в жилье. 4.СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОБЗОРЫ.
4.1.Основные тенденции социально-экономического развития Российской Федерации. Основные показатели социально-экономического развития России представлены в Таблице.
ПоказательЕдиницы измерения2003200420052006200720082009201020112012Август 2013ВВП в % к пред. году 107,3 107,2 106,4 107,7 108,1 105,6 92,1 104,0 104,3 103,4 101,5Индекс промышленного производства в % к пред. году 107,0 108,3 104,0 103,9 106,3 102,1 90,7 108,2 104,7 102,6100,1Инвестиции в основной капитал в % к пред. году 112,5 113,7 110,9 116,7 122,7 109,8 83,8 106,0 106,2 106,696,1Инфляция в % к дек. пред.года 112,0 111,7 110,9 109,0 111,9 113,3 108,8 108,8 106,6 106,6106,3Реальные располагаемые доходы населения в % к пред. году 115,0 110,4 112,4 113,5 112,1 102,9 108,2 104,3 100,8 104,4102,1Экспорт млрд. $135,9 183,2 243,8 303,6 354,4 471,8 303,4 388,8 521,4 529,1198,0Импорт млрд. $76,1 97,4 125,4 164,3 223,5 291,9 191,8 227,2 323,3 335,8199,8Курс рубля к доллару США на конец периода руб./ $30,7 28,8 28,3 26,3 24,6 29,4 30,2 29,4 32,2 30,433,2Индекс цен производителей промышленных товаров в % к дек. пред. года112,5 128,8 113,4 110,4 125,1 93,0 113,9 102,7 112,0 105,1102,8Уровень безработицы к ЭАН в % к общей безработице8,6 8,3 7,7 7,3 6,3 6,4 8,4 8,8 6,6 5,55,2Источник: Министерство экономического развития РФ
(http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/monitoring/doc20131002_1#) Развитие российской экономики в 2013 г. все также, как и в 2012 г., имеет переходный характер, связанный с завершением посткризисного восстановления и переходом к реализации задач стратегического характера, зафиксированных в Концепции долгосрочного социально-экономического развития России на период до 2020 года. В среднесрочной перспективе наряду с решением задач бюджетной консолидации предстоит сделать задел для реализации долгосрочных интересов России - создания современной экономики инновационного типа, интегрированной в мировое экономическое пространство.
В Российской экономике в 2013 году сохраняется особенность - изменения в структуре и факторах экономического роста. Иными словами, ближайшие годы - это период развития в условиях возросшей неопределенности перспектив мирового экономического развития и высокой неустойчивости мировых рынков.
В этот период существенно повышено значение и роль внутренних факторов экономического роста: эффективность и конкурентоспособность экономики, интенсивность и устойчивость внутреннего спроса.
Рост ВВП России в январе-августе текущего года немного ускорился, составив 1,5%. Роста промышленного производства за этот период не произошло, динамика обрабатывающей промышленности составила минус 1,2%.
Основным фактором экономического роста в 2013 году продолжает оставаться рост инвестиционной активности. К концу текущего года рост инвестиций ожидается на уровне 7-8 процентов, по мнению Министерства экономического развития РФ.
Основные риски для российской экономики в этот период связаны с мировой экономической нестабильностью, вызывающей замедление темпов роста мировой экономики, повышение рисков негативной динамики цен на нефть и усиление оттока капитала, что в свою очередь приведет к снижению инвестиционного спроса, сжатию кредитования, ухудшению бюджетных позиций.
По опубликованным данным Росстата положительное сальдо внешнеторгового баланса РФ снизилось в январе-мае 2013 года на 17,6% до 77,9 млрд долларов относительно того же периода предыдущего года. Внешнеторговый оборот России в январе-мае сократился на 1,4% до 343,9 млрд долларов. Экспорт при этом снизился на 4,8% до 210,9 млрд долларов, тогда как импорт вырос на 4,6% до 133 млрд долларов.
В 2013 году инфляция постепенно замедляется на фоне стабилизации мировых цен на нефть и другие сырьевые товары.
В среднем по России в первом квартале 2013 года величина прожиточного минимума на душу населения по сравнению с предыдущим показателем увеличилась с 6705 до 7095 рублей (рост к уровню 2010 г. - около 60%). Однако, с учетом фактора повышения стоимости потребительской корзины доля бедного населения может увеличиться с 12,7% в 2012 г. до 12,8% в 2013 г.
Повышение эффективности экономики в период 2012-2014 гг. в значительной мере определяется позитивным вкладом реализации госпрограмм и мер, направленных на поддержку развития ключевых секторов экономики, то есть реализацией государством политики развития и модернизации. Это, прежде всего, комплекс программ и мероприятий по развитию высокотехнологичных отраслей и государственный оборонный заказ, реализации программ развития здравоохранения, образования, культуры и рынка труда.
4.2.Основные тенденции социально-экономического развития Москвы.
Москва - крупнейший управленческий, финансовый, банковский, торговый, научный и культурный центр России. Здесь сосредоточены офисы почти всех ведущих российских компаний. Это также крупный транспортный узел, обеспечивающий широкий комплекс транспортных услуг. В Москве сходятся 11 линий железных дорог, 13 автомобильных дорог, имеется 3 речных порта, 3 аэропорта (Внуково, Домодедово,Шереметьево). В городе сконцентрированы крупнейшие мощности строительной индустрии. Здесь достигнут наиболее высокий в стране уровень развития сферы услуг, оптовой и розничной торговли, ориентированных на ареал концентрации потребительского спроса. В городе быстро развивается сектор информационных и коммуникационных услуг. Экономика Москвы - самая крупная экономика в России по объему валового регионального продукта. Выгодное центральное экономико-географическое положение Москвы в России является главным фактором её развития. Москва остается крупнейшим в РФ транспортным узлом, расположенным на стратегически важном пересечении основных международных транспортных коридоров, проходящих через территорию нашей страны.
Кроме того, Москва превратилась в центр современной кредитно-финансовой системы России. Трудности Москвы связаны с перегруженностью города непрофильными производствами (автомобилестроение, металлургия). Остро стоят также транспортные и экологические проблемы. Определенную угрозу социальной стабильности создает значительное имущественное расслоение населения. Экономика
В отличие от других индустриальных городов России, экономика которых базируется на предприятиях промышленности, в структуре ВРП Москвы наибольший удельный вес занимает сфера торговли, включая торговлю топливно-энергетическими ресурсами. На втором месте находится деятельность, связанная с бизнес-услугами, научными исследованиями и разработками, а также информационными технологиями. Промышленность занимает третье место по объёму добавленной стоимости.
Структура ВРП Москвы (по данным за 2010 год):
Обрабатывающие производства - 12,7 %
Производство и распределение электроэнергии, газа и воды - 3,6 %
Строительство - 2,7 %
Торговля - 37,7 %
Гостиницы и рестораны - 0,9 %
Транспорт и связь - 9,3 %
Финансы - 1,2 %
Госуправление - 3,3 %
Образование - 2,3 %
Здравоохранение и предоставление социальных услуг - 3,0 %
Прочие виды услуг - 23,3 %
По сравнению со среднероссийскими показателями, Москва выделяется относительно большим сектором торговли и финансов, доля которого в экономике Москвы в два раза выше, чем по экономике России в целом.
Промышленность
За годы экономических преобразований в промышленности России произошла глубокая структурная перестройка. Промышленное производство осталось одной из важнейших отраслей столичной экономики, обеспечивающей удовлетворение потребностей москвичей во многих товарах, в том числе в продуктах питания. Кроме того, промышленность столицы продолжает вносить существенный вклад в экспортный потенциал России.
Промышленность Москвы представляет собой уникальный производственный комплекс, включающий предприятия практически всех отраслей промышленности, за исключением добывающих. В настоящее время в промышленности Москвы работают около 1000 крупных и средних, а также 13 000 малых промышленных предприятий. В номенклатуре выпускаемой промышленными предприятиями Москвы продукции представлены различные товары народного потребления, а также продукция производственно-технического назначения. Основные отрасли промышленности: машиностроение - аэрокосмическая промышленность, автомобилестроение, станкостроение, электротехническое машиностроение, радиоэлектронная промышленность, приборостроение. Развита легкая, пищевкусовая, полиграфическая промышленность. Из предприятий других отраслей можно выделить металлургическую (завод "Серп и молот"), химическую и нефтеперерабатывающую промышленность; производство стройматериалов. Москва - крупнейший производитель электроэнергии в европейской части России. Строительство Архитектурный облик Москвы с каждым годом стремительно меняется. Из года в год в городе набирает темп возведение жилья, объектов социального и культурного назначения, создается сеть инженерных и транспортных коммуникаций, сносятся ветхие пятиэтажки, планомерно ведется глобальная реконструкция исторического центра.
По объемам строительства жилой, коммерческой и офисной недвижимости Москва является безусловным лидером среди регионов России, где ведется крупномасштабное капитальное строительство. За время экономических преобразований строительный комплекс столицы был не только модернизирован, но и превратился в локомотив развития экономики города, использование которого позволило решить многие социальные проблемы.
За последние двадцать лет в городе было построено около 80 млн. кв. м нового жилья, обеспеченного соответствующими объектами инженерной, коммуникационной и социальной инфраструктуры, в том числе около 600 детских садов, 420 школ, 147 поликлиник, 60 больниц, многие десятки торговых комплексов. Также были возведены крупные спортивные сооружения, такие, как стадион "Локомотив", ледовый дворец "Мегаспорт" на Ходынском поле, круглогодичный центр горнолыжного спорта под Красногорском, баскетбольный стадион "Динамо" в Крылатском.В настоящий момент в городе снесены и расселены все опасные в техническом отношении ветхие пятиэтажки площадью более пяти с половиной миллионов квадратных метров.
В 2009-2010 гг. объемы строительства объектов жилищного фонда по городу были доведены до 12,5 млн. кв. метров, что позволило к концу 2010 г. направить для решения общегородских социальных задач 11 млн. 360 тыс. кв. метров и улучшить жилищные условия 198 тыс. московских семей.
Финансы
Москва занимает исторически выгодное положение между европейскими и азиатскими финансовыми центрами, а отсутствие языковых барьеров и исторические связи с соседними странами сформировали в столице России важнейший региональный центр деловой активности. За годы экономических реформ Москва превратилась в крупнейший финансовый центр страны, опережающий другие города России и сопредельных государств по уровню развития финансовой инфраструктуры и степени концентрации финансовых ресурсов.
Москва является крупнейшим центром концентрации капитала на постсоветском пространстве, в Центральной и Восточной Европе.
Москва концентрирует, по разным оценкам, от 70 % до 80 % финансовых потоков страны и представляет первостепенный интерес для зарубежных инвесторов. Здесь расположены практически все центральные офисы ведущих финансовых организаций России. Москва стабильно занимает 1 место в РФ по банковским активам, объему предоставленных кредитов и числу кредитных организаций (более 500). Треть банковских сбережений населения страны сосредоточены в Москве, что в значительной мере обеспечивает устойчивость банковской системы и создает мощный кредитный капитал.
В Москве расположено почти 90 % штаб-квартир работающих в России зарубежных банков и международных финансовых организаций, сосредоточена практически вся биржевая торговля ценными бумагами.
В Москве находится ведущая российская биржевая площадка. Московская межбанковская валютная биржа (ММВБ) входит в двадцатку крупнейших бирж мира; на неё приходится более 80 % оборота организованного рынка ценных бумаг в России, причем около 30 % сделок на ММВБ совершается нерезидентами. По совокупному объему торгов Группа ММВБ является крупнейшей биржей в России, странах СНГ, Центральной и Восточной Европы. Фондовая биржа ММВБ является мировым центром ликвидности на российские активы и основной фондовой площадкой для международных инвестиций в ведущие российские компании. В Москве функционирует почти треть всех страховых организаций, а суммы страховых премий и страховых выплат составляют около 2/3 от общероссийских.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 г. N 1662-р была утверждена "Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года", предусматривающая создание "инфраструктуры международного финансового центра в г. Москве".
Инвестиционная привлекательность
В 2011 году компания "Эрнст энд Янг" составила исследование, согласно которому Москва занимает 7-е место в списке наиболее привлекательных для инвесторов европейских городов, и её рейтинг растет.
В ноябре 2011 года Москва получила первое место в рейтинге привлекательности инвестиций в недвижимость регионов на ближайшие пять лет ("European Regional Economic Growth Index"), по данным британской рейтинговой компании LaSalle Investment Management. Рейтинг включает 326 регионов в 33 странах Европы с общим числом населения около 780 млн человек. Транспорт
Москва в плане транспортной доступности узлов пассажирской авиации и сбалансированности системы перевозок между аэропортами и центром города все больше приближается к ведущим мировым центрам, а по дешевизне проезда даже опережает большинство из них. Во многом этого удалось достигнуть благодаря вводу в эксплуатацию в течение последних нескольких лет линий скоростных аэроэкспрессов непосредственно от аэропортовых терминалов к железнодорожным вокзалам города. Данный вид транспорта является на сегодняшний день наиболее быстрым, надежным и достаточно комфортным средством сообщения между аэропортами и городом.
Для улучшения транспортного обслуживания населения за прошедшие годы в городе было введено в эксплуатацию свыше шести миллионов квадратных метров дорог. Построены новые автобусные парки, введены в строй обновленные Казанский и Павелецкий вокзалы, реконструирована Московская кольцевая автомобильная дорога, построено Третье транспортное кольцо, закончена прокладка Краснопресненского проспекта, полным ходом ведется реконструкция Ленинградского проспекта, начато строительство Четвертого транспортного кольца.
На московском строительном рынке активно работают более 100 крупных частных российских и зарубежных компаний. Среди крупных отечественных строительных компаний следует отметить такие, как "Дон-строй", "Крост", "Конти", "Строймонтаж", "Обновление", "КВ-инжиниринг", "Баркли", "Перекресток", а среди зарубежных - CODEST, "Аларко и Алсим" и "Сканска". Демографическая ситуация
Демографический спад, обострившийся в России в период экономических реформ, затронул и Москву. Сокращение численности постоянного населения столицы наблюдалось уже с начала 1990-х гг. и стабилизировалось только после 1997 г. на уровне 8,5 млн. человек. Численность населения Москвы по результатам переписи населения 2002 года составляла 10 382 754 человек (что оказалось на 1,5 млн. более ожидаемого). По официальным данным текущего статистического учёта, население города на 1 января 2010 года выросло до 10 миллионов 562 тыс. человек.
Численность населения, на которое были заполнены переписные листы, по предварительным данным переписи 2010 года на октябрь 2010 составила около 11,7 млн. человек. Из них, по данным "Росбалта", 11 643 060 чел. заявили при переписи, что проживают в городе постоянно, около 30 тыс. переписных листов были заполнены на временно пребывающих в городе.
В период 2007-2010 гг. общая численность постоянного населения города Москвы постепенно увеличивалась: ежегодно на несколько десятых долей процента, главным образом за счет миграционного притока из других регионов и стран СНГ. Официальный прогноз дальнейшего развития демографической ситуации в городе указывает на продолжение устойчивой тенденции постепенного увеличения общей численности постоянного населения Москвы с темпами роста в пределах 0,1-0,2% в год.
Торговля
Ведущая роль в удовлетворении покупательского спроса москвичей принадлежит организованной розничной торговле (без продажи товаров на вещевых, смешанных и продовольственных рынках) - это 81,4% оборота розничной торговли. В структуре оборота розничной торговли удельный вес продовольственных товаров в общем объеме - 46%, непродовольственных товаров - 54%, что соответствует уровню предшествующего года.
Среди торгующих организаций наибольший оборот (58%) обеспечивали специализированные розничные организации, из которых крупные и средние предприятия имели суммарную долю 30%, а на субъекты малого предпринимательства приходилось около 28% общего объема реализации.
В последние годы высокие темпы роста розничной торговли в столице привлекали все большее внимание крупных отечественных и иностранных сетевых операторов розничного рынка потребительских товаров, а также девелоперов, занимающихся строительством крупных объектов торговой недвижимости в столице. Так, если в 2001 г. на сетевые компании приходилось лишь 5% всего розничного товарооборота в Москве, то в 2010 г. эта доля достигла 50-60%.
Наиболее крупными по объему годового оборота в Москве были: "Х5 Ритейл Групп" (формат дискаутер и супермаркет), ООО "Метро Кэш энд Керри" (магазин-склад), ООО "Ашан-Россия" (гипермаркет), ЗАО "Компания Юнилэнд Холдинг" (супермаркет), ОАО "Седьмой Континент" (супермаркет), ООО "Лейла" (клуб оптовой покупки), ОАО "Торговый дом Копейка" (дискаунтер), ОАО "Виктория" (мультиформат).
С непродовольственными товарными группами в Москве работало более 100 сетевых организаций, из которых 24 занимались торговлей обувью, 19 одеждой, 11 специализировались на косметике и парфюмерии, 7 торговали сувенирами, а 5 - мебелью. Данная ситуация существенно повлияла на структуру розничной торговли в столице, в частности, доля рынков в общем объеме розничных продаж за те же шесть лет снизилась с 31% до 20,1%. Уличные киоски и торговые палатки, частично восполнявшие имевшийся дефицит торговых площадей, но отрицательно сказывавшиеся на внешнем облике столицы, в последние годы благодаря целенаправленным мероприятиям Правительства Москвы были постепенно вытеснены с рынка.
Аналитики отмечают в последнее время тенденцию расширения и реконструкции существующих торговых площадей. В Москве появились такие новые форматы ТЦ, как Luxury Village, Retail Park, увеличилось количество проектов, расположенных под землей, на многих торговых объектах осуществляется реконструкция, они подвергаются реконцепции и перепозиционированию.
В столице продолжились работы по развитию торговых сетей социально-ориентированных магазинов. К таким сетям, объединяющим магазины-дискаунты, осуществляющие продажу товаров по ценам, которые в среднем на 10-15% ниже среднегородских, сегодня относятся такие компании, как: "Агроаспект" (сеть "Пятерочка"), "Копейка-Москва", "Дисконт центр" (торговая сеть "Дикси"), "Виктория" (торговая сеть "Квартал"), социально-ориентированные магазины заказов по продаже товаров массового спроса "Утконос" с ассортиментом товаров около 65 тыс. наименований в каждом магазине и площадью порядка 50 кв. м.
Социальное обеспечение
Москва является лидером среди российских регионов по объемам финансирования программ социальной защиты населения. Нигде в России программы социальной защиты не осуществляются в таких значительных масштабах, как в Москве. В рамках Комплексной программы мер социальной защиты жителей города основной объем финансирования выделялся на следующие статьи расходов:
а) Строительство жилья для решения общегородских социальных задач, в том числе для бесплатного предоставления гражданам в рамках выполнения следующих социальных городских программ:
бесплатного предоставления жилья очередникам;
переселения жильцов из сносимых пятиэтажных зданий;
предоставления квартир по программе "Молодой семье - доступное жилье";
поэтапного расселения коммунальных квартир;
ликвидации общежитий квартирной планировки.
б) Предоставление субсидий малоимущим гражданам на строительство или приобретение жилья.
в) Выплату субсидий для оплаты проезда льготных категорий граждан на пассажирском транспорте в городе.
г) Расходы на капитальный ремонт и эксплуатацию жилищного фонда.
д) Субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг малообеспеченным гражданам
е) Субсидии для покрытия убытков теплоснабжающих организаций города.
Особое внимание уделяется своевременному и полному предоставлению социальных гарантий гражданам старших поколений и ветеранам Великой Отечественной войны. Городским пенсионерам выплачиваются ежемесячные и единовременные денежные пособия, размеры которых увеличиваются по мере роста стоимости жизни. Культура и досуг
Москва - один из крупнейших исторических и культурных центров России. В Москве (без учета федеральных музейных организаций) действуют 34 музея, относящиеся к ведомству Департамента культуры города Москвы. В систему городских выставочных учреждений культуры входят: 31 районный выставочный зал, Центральный выставочный зал "Манеж" и "Новый Манеж". Фондовые музейные коллекции города составляют более 2,0 млн. единиц хранения. Ежегодно в музеях Москвы проводится от 500 до 1500 выставок и выставочных программ. В 2010 году Москве осуществляли деятельность 70 московских театров и 20 концертных организаций, входящих в систему Департамента культуры города Москвы.
АНАЛИЗ РЫНКА, К КОТОРОМУ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
Имущественно-земельные отношения в Москве.
В сферу имущественно-земельных отношений в Москве включаются следующие виды деятельности, связанные с:
-землеустройством и землепользованием;
-арендой и управлением объектов движимого и недвижимого имущества, находящихся в собственности города, главным образом зданий и помещений в жилом и нежилом фонде;
-приватизацией, арендой и доверительным управлением предприятий, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
-управлением пакетами акций долевого участия города в уставных капиталах акционерных обществ и других хозяйствующих субъектов.
Решение этих вопросов, связанных с вышеуказанными видами деятельности, находятся в ведении Комплекса по имущественно-земельным отношениям города Москвы, в который входят два департамента: Департамент имущества города Москвы и Департамент земельных ресурсов города Москвы.
Это направление деятельности является одним из наиболее важных в работе отраслевых органов исполнительной власти, так как, с одной стороны, оно затрагивает экономические интересы практически всех хозяйствующих субъектов, а с другой, - служит одним из основных источников неналоговых поступлений в бюджет города.
Основными направлениями в работе Департамента имущества города Москвы как представителя собственника - города Москвы в плане дальнейшего совершенствования системы управления собственностью являлись следующие:
-существенное повышение доходности использования и управления собственностью города;
-увеличение рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы;
-капитализация акционерных обществ, акции которых находятся в собственности города, за счет их вывода на фондовый рынок.
В последние годы Департамент имущества города Москвы осуществлял на практике политику Правительства Москвы по увеличению доходов от использования принадлежащего городу нежилого фонда, главным образом за счет полного перехода на аренду нежилых помещений по рыночным ставкам, с сохранением ранее предоставленных льгот отдельным категориям арендаторов.
Москва является не только столицей Российской Федерации, но и самостоятельным субъектом земельно-имущественных отношений. В соответствии с Конституцией РФ и Уставом г. Москвы земельная собственность, находящаяся в управлении города, подразделяется на два основных вида:
-федеральная земельная собственность на территории субъекта Федерации, являющаяся государственной собственностью Российской Федерации - земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения и помещения, в которых размещены органы законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная прокуратура Российской Федерации, Центральный банк Российской Федерации, Пенсионный Фонд Российской Федерации и т. п.;
-государственная земельная собственность субъекта Федерации города Москвы.
Наиболее широко практикуемой формой землепользования в Москве является долгосрочная аренда земельных участков, на которых находятся строения жилого и нежилого фонда.
Всеми вопросами, связанными с арендой земли в Москве, занимается Департамент земельных ресурсов города Москвы.
В связи с изменениями федерального законодательства регулирующего выкуп участков земель, на которых расположены приватизированные предприятия, в Москве активизировались продажи земельных участков в собственность. Однако при этом сохранялся в действии главный принцип, который в последние годы всегда отстаивало Правительство Москвы: если приватизированное предприятие продолжает функционировать без изменения профиля своей основной деятельности и сохраняет рабочие места, то оно может претендовать на выкуп земли, на которой расположено, за 20% от кадастровой стоимости. В то же время инвестору, который намерен избавиться от существовавшего производства и перепрофилировать использование участка земли, придется выкупать его по 100% кадастровой стоимости. Такой подход помогает городу сохранять рабочие места и развивать промышленное производство.
Обзор вторичного рынка недвижимости Москвы.
По состоянию на конец сентября 2013 года количество выставленных на продажу квартир однозначно больше, чем число потенциальных покупателей. Это понимают покупатели, поэтому не торопятся с покупкой, а выбирают квартиры "с чувством, толком, расстановкой", что привело к существенному увеличению сроков реализации квартир. Хуже всего продаются дорогие квартиры, что тоже традиционно для рынка, зато квартир в низшей ценовой категории становится всё меньше, их разбирают быстро и активно. Другая новость вторичного рынка - смещение спроса из Подмосковья в Москву. Подмосковье перенасыщен предложениями, там огромное количество новостроек, вторичный рынок не активен, в результате покупатели, ориентированные на квартиры на вторичном рынке жилья, вернулись в Москву. В сентябре 2013 года Увеличение средней цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья составило 0,9%, в том числе на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах цены поднялись на 1,0%. При этом в кирпичных домах цены предложения выросли на 0,4%. Цены на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке в секторе бизнес-класса увеличились на 0,5%. В типовых домах-новостройках цены увеличились на 0,8%.
Динамика средней цены предложения 1 кв. метра в различных типах домов.
(цифрами обозначена этажность дома, П - панельный - блочный, К - кирпичный - монолитный)
Максимальное снижение цен было отмечено в 10-12-ти этажных монолитных домах (-2,9%). Максимальный рост цен произошел в 9-ти этажных кирпичных (монолитных) домах (+2,9%).
Динамика присутствия различных типов домов на рынке в процентном содержании от общего количества представленных квартир
(цифрами обозначена этажность дома, П - панельный - блочный, К - кирпичный - монолитный)
Объемы квартир, предлагаемых к продаже в различных секторах рынка, остаются неизменными.
Динамика средней цены предложения 1 кв. метра в различных АО
Максимум снижения цен был зафиксирован в Западном административном округе (-0,3%), максимум увеличения пришелся на Северный административный округ (+1,8%).
Динамика процента предложения квартир в различных АО
Доли административных округов в общем объеме рынка изменились незначительно.
Прогноз
Колебательные ценовые процессы продолжились, но уже близки к стабилизации. Рынок недвижимости обладает огромной инерцией (по сравнению с фондовым рынком и рынком акций) и изменение ценовой динамики курса доллара оказывают ощутимое, но растянутое по времени влияние. Вероятнее всего в октябре средняя цена предложения на вторичном рынке типового жилья повысится, но в пределах 1-2 %.
Средняя стоимость жилья в Москве ($/квадратный метр)
Средняя цена по городу и ее изменение в % к предыдущему месяцу5625$ за 1 кв.м.+ 0,9%Тип домаЦАОСАОСВАОВАОЮВАОЮАОЮЗАОЗАОСЗАОЦена данного типа домаИзменение цены в % за месяцИзменение цены в % за 12 месяцев5-ти этажные П/Б дома61935059521944494248472151005004491348200,2-0,69-ти этажные П/Б дома7111494047684552455946585052530450924835-0,2-1,112-ти этажные П/Б дома6725495350825007458546245140522352775009-0,4-1,614-ти этажные П/Б дома74314993500646794820485649654944523649370,8-0,816-ти этажные П/Б дома71264862523150584786495952965433551152201,40,317-ти этажные П/Б дома75925111537448964780481952645434501651850,80,122-ух этажные П/Б дома9106533551074566476048535394549851805180-0,5-1,75-ти этажные К/М/С дома76145270491849594539554957425153522756891,31,26-8-и этажные К/М/С дома89356495598754735282561973877773578174640,4-0,39-ти этажные К/М/С дома89695942579452814994580864537775569968572,7-0,310-12-ти этаж К/М/С дома9604626360545672501956627949876957587763-2,9-6,215-ти и > этаж. К/М/С дома10156613956145520524351456857688161886354-0,74,0Средняя цена по округу842654305168490147304961543160035351 Изменение средней цены в % за месяц-0,21,8-0,21,50,40,41,4-0,31,1 Изменение средней цены в % за 12 месяцев0,2-0,7-0,10,10,8-0,6-1,2-0,4-1,0 Админ. 1-комнатные квартиры 2-комнатные квартиры 3-комнатные квартирыОкругАвгустСентябрь%АвгустСентябрь%АвгустСентябрь%ЦАО812581360,1832983800,6846485120,6САО551755410,4539754470,9519552731,5СВАО536253890,551975166-0,650765029-0,9ВАО498050200,8486149301,4471448132,1ЮВАО496850321,3474048041,4451845300,3ЮАО507551551,650224961-1,2471947731,1ЮЗАО53605318-0,8538355302,7531254172,0ЗАО586259521,560045944-1,059115870-0,7СЗАО543254650,6527353681,8516752491,6Город546954930,4557156050,6553056011,3(Источник информации: http://www.arn.ru)
6.ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256, в процессе проведения оценки оценщик обязан использовать затратный подход, доходный и сравнительный или же обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Несмотря на существующий в московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает оставаться в основном нелегальным. Договора аренды жилой недвижимости в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде необлагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому оценщик счел невозможным применение доходного подхода к оценке рыночной стоимости объекта оценки. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки. При этом стоимость объекта оценки при использовании затратного подхода складывается из суммарной стоимости замещения/воспроизводства за вычетом износа и стоимости земельного участка. В связи с тем, что объект оценки является квартирой в многоэтажном многоквартирном доме, оценщик счел нецелесообразным применение методов затратного подхода, связанных с неоправданными временными затратами, при существующих целях оценки оцениваемого объекта. Таким образом, методы затратного подхода в расчетах не применялись. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Оценщик счет возможным применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки, в связи с тем что данный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка жилой недвижимости, а также с тем, что оценщик располагает достоверной и доступной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов аналогов. Таким образом, по мнению оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты в процессе оценки.
7. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
7.1. Методология оценки недвижимого имущества при применении сравнительного подхода
Сравнительный подход основывается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по каким-либо параметрам, как правило, за последние две-три недели.
Сравнительный подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодный объект. Основные этапы оценки сравнительным подходом
- Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
-Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершение сделки произошло в свободных рыночных условиях.
-Подбор подходящих единиц измерения и проведения сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.
-Сравнение оцениваемого объекта и отобранных аналогичных объектов, проданных и продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен объектов - аналогов для приведения в соответствие основных ценообразующих характеристик объектов.
-Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю или группе показателей.
Методы сравнительного подхода
Сравнительный подход при оценке объектов недвижимости реализуется в следующих методах:
- метод сравнения продаж;
-метод валовой ренты.
Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты представляет собой частный случай метода сравнения продаж. Метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) платежом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором валовой ренты, как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты достаточно прост, но имеет ряд недостатков:
-может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
-в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
-не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. При этом, при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения. Для определения стоимости объектов недвижимости методом сопоставимых продаж используется следующая последовательность действий:
Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке, продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту.
Проверка точности и надежности собранной информации.
Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения и проведение и проведение анализа по выбранной единице.
Сравнение сопоставимых объектов-аналогов с оцениваемым объектом с использованием элементов сравнения и внесение поправок в цену каждого объекта аналога относительно оцениваемого объекта.
Сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости. Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения стоимости на недвижимость.
Основными элементами сравнения сопоставимых объектов являются:
- передаваемые имущественные права (обременение договорами аренды, сервитуты);
-условия продажи (наличие финансового давления на сделку);
-рыночные условия (отличие цены предложения от цены сделки, изменение цен во времени);
-местоположение (престижность района, транспортная доступность, окружающая застройка);
-физические характеристики (размер, качество строительных работ, потребность в ремонте);
-экономические характеристики (соответствие объекта принципу НЭИ, эксплуатационные расходы, административные расходы, состав арендаторов и т.п.)
-вид использования;
Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы. К ним можно отнести природоохранные ограничения, расположение объектов в подвальных помещениях, наличие отдельного входа и т.п.). Чтобы привести объекты сравнения к образцу, исследуемому на дату оценки, требуется выполнить корректировки стоимости объекта сравнения по каждой позиции элементов сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей цене (стоимости), либо к цене за единицу сравнения. Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. Здания и помещения, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный метр площади. Основные методы расчета поправок (корректировок).
-метод парных продаж;
-стоимостной метод;
-экспертный метод;
-статистический метод.
Метод парных продаж заключается в том, что оценщик выявляет один параметр, отличающий два объекта продажи при идентичности остальных параметров. В основе экспертного метода лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Суть же статистического метода состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Стоимостной метод расчета величины корректировки состоит в определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.
Исходя из цели и задачи оценки, характеристик Объекта оценки, условий его использования и наличия информационной базы о ценах и параметрах аналогичных объектов, для расчета рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода, Оценщик счел целесообразным использовать метод сравнения продаж. 7.2. Описание объектов аналогов.
Исходя из целей настоящей оценки, в качестве сопоставимых аналогов объекта оценки рассматривались двухкомнатные квартиры, расположенные в том же районе г. Москва. С учетом характеристик местоположения, удаленности от метро, состояния отделки в качестве аналогов было принято четыре объекта. Наименование
показателяАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Адресг. Москва, Каширское шоссе
Д. 148, корп. 2.г. Москва, Каширское шоссе
Д. 148, корп. 1.г. Москва, Каширское шоссе
Д. 148, корп. 1.г. Москва, Каширское шоссе
Д. 148, корп. 2.Источник и дата
Получения информацииwww.sob.ru
Тел.8-915-358-13-08, 10.10.2013.www.sob.ru
Тел.8(906)778-41-63 10.10.2013.www.sob.ru
Тел.8(916)783-87-36 10.10.2013.www.irr.ru
Тел. 8(495)268-01-28
09.10.2013.Материал стенМонолитный
МонолитныйМонолитныйМонолитныйГод постройки2007
200720072007НазначениеЖилая
квартираЖилая квартираЖилая квартираЖилая квартираКоличество комнат2
222Вид сделкиСвободная продажаАльтернативаАльтернативаСвободная продажаЭтажность24
242424Этаж квартиры14
5622Ближайшая станция
МетроДомодедовскаяДомодедовскаяДомодедовскаяДомодедовскаяУдаленность от метро20 минут пешком
20 минут пешком20 минут пешком20 минут пешкомФорма оформления юридических правСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьОбщая площадь с учетом балконов и лоджий58,259,260,059,0Площадь кухни, кв.м.9,0
10,010,09,0Состояние квартирыПростая отделка - "эконом"Простая отделка - "эконом"Отделка качественная (улучшенная) - стандартПростая отделка - "эконом"СанузелРаздельный
РаздельныйРаздельныйРаздельныйБалкон/лоджияЕсть
ЕстьЕстьЕстьНаличие лифта, мусоропроводаЕстьЕстьЕстьЕсть 7.3. Определение поправок и порядок их внесения
При определении рыночной стоимости объекта оценки к ценам предложения аналогов вносятся поправки на различия, существующие между ними и объектом оценки.
Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит объект оценки. Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому. При проведении настоящей оценки корректировки стоимости объектов-аналогов производились по основным ценоопределяющим факторам. При корректировке стоимости в целях устранения несоответствия в величине площадей объектов в качестве единицы сравнения рассматривалась стоимость 1 кв.м. общей площади. При этом, в связи с тем, что подобранные объекты-аналоги на дату проведения оценки находятся в активной продаже, оценщик возможным не производить корректировку цен на дату продажи. 7.3.1.Корректировки, выведенные экспертным методом, по результатам работы с экспертами-оценщиками.
Поправка на уторговывание. По мнению специалистов Корпорации "Оценка" (Оценочная компания "Старт-Альянс" (тел. 8(495)726-86-74, www.c-a.ru), цены предложений выбранных аналогов необходимо скорректировать (уменьшить) на величину вероятной скидки, которую продавец квартиры обычно предоставляет покупателю в процессе переговоров о покупке и разумного торга. Величина этой поправки зависит от множества факторов, но в том числе и от состояния рынка недвижимости, которое изменяется во времени и характеризуется выраженной цикличностью, когда периоды роста сменяются периодами стагнации и спада. Так, во время роста цен на рынке жилья, продавцы не спешат делать скидки, поскольку знают, что через некоторое время цена все равно вырастет. И наоборот, во время кризиса скидка в процессе торга может быть весьма значительной, так как продавец будет заинтересован продать свою квартиру быстрее, пока цены не упали еще ниже. Точно определить поправку на уторговывание - задача довольно сложная, поэтому можно воспользоваться следующими усредненными значениями этой поправки (http://www.c-a.ru/samostojatelnaja_ocenka_kvartiry.htm):
Состояние рынка
Поправка на уторговывание, %Рост0-2Умеренный рост2Равновесное положение4Умеренное падение6Падение8Кризис10-15 Учитывая вышеизложенное, корректировку на торг для всех аналогов оценщик счел целесообразным принять на уровне 4%.
Поправка на площадь кухни. По мнению специалистов Оценочной компании "ОМЕГА", (тел. 8-800-555-14-37, www.omegaocenka.ru), часто в процессе оценки квартир вносится поправка и в зависимости от площади кухни, т.к. ее размер влияет на общую стоимость квартиры на рынке жилья. Корректировка применяется из расчета 0,5 % на разницу в 1 кв.м. кухни. (http://www.omegaocenka.ru/metodiki/statia12.shtml). Учитывая вышеизложенное, корректировку на площадь кухни оценщик применил из расчета 0,5% на разницу в 1 кв.м. кухни.
7.3.2.Корректировки, введенные по результатам метода парных продаж.
Поправка на вид сделки. Вид сделки (свободная продажа или альтернатива) является одним из важнейших параметров, влияющих на стоимость квартиры.
Альтернативная продажа является менее предпочтительной, нежели свободная продажа, так как взамен продаваемой квартиры ведется поиск альтернативного варианта. Соответственно, альтернативные аналоги всегда стоят меньше свободных вариантов. Элемент
Парных
продажИсточник
информацииХарактеристикаОбщая площадь,
кв.м.Стоимость, руб.Стоимость,
1 кв.м., руб.Коэффициент зависимости1www.sob.ru,
тел. Риэлтора
8(916)694-57-65ул. Милошенкова,
д.18, 11/22П
(свободная)100,0017 000 000,00170 000,00
170 000,00/165 000,00 - 1=0,03 или 3%www.sob.ru,
тел. Риэлтора
8(926)226-40-60ул. Милошенкова,
Д.18, 13/22П
(альтернативная)100,0016 500 000,00165 000,00 2www.sob.ru,
Тел. Риэлтора
8(903)503-33-72ул. Тимирязевская, д. 38/25, 2/12П
(свободная)38,006 000 000,00158 894,74
158894,74/151 933,70
-1=0,05 или 5%www.sob.ru,
Тел. Риэлтора
8(495)925-50-97ул. Тимирязевская, д. 38/25, 8/12П
(альтернативная)36,205 500 000,00151 933,703www.sob.ru,
Тел. Риэлтора
8(903)791-05-19ул. Яблочкова, д. 41, 2/12П
(свободная)40,006 500 000,00162 500,00
162 500,00/152 651,58
-1=0,06 или 6 %www.sob.ru,
Тел. Риэлтора
8(926)217-20-82ул. Яблочкова, д. 41, 3/12П
(альтернативная)38,005 800 000,00152 651,58Среднее значение
корректировки(3%+5%+6%)/3=5% Как видно из таблицы, стоимость свободных квартир больше альтернативных в среднем на 5%, следовательно, в стоимость альтернативных аналогов, подобранных оценщиком в настоящем отчете, вводится корректировка 5%.
7.3.3.Корректировка на состояние квартиры, рассчитанная стоимостным методом.
В данном случае размер корректировки на состояние квартиры определяется величиной затрат на внутреннюю отделку помещений.
В связи с тем, что визуальный осмотр объектов-аналогов произвести не удалось, корректировка на состояние квартиры принята в соответствии с информацией о состоянии квартир-аналогов, полученной из объявлений о продаже. При проведении осмотра объекта оценки, было выявлено, что изначальный уровень отделки квартирных помещений при сдаче дома по окончании строительных работ, был предусмотрен и соответствует по условной квалификации типу простой отделки - "эконом" (устройство стяжек, электровыведение, штукатурные и малярные работы, покраска потолков, поклейка обоев, укладка плитки, укладка линолеума, оборудование ванной и туалетной комнат). Указанное состояние квартиры присвоено объекту оценки, а также объектам-аналогам №1, 2, 4, в связи с чем, корректировка на состояние которых не проводится. Состояние квартиры объекта-аналога № 3 соответствует по условной квалификации качественной отделке - "Стандарт", и поэтому корректировка на состояние является обязательной и основана на выявлении диапазона стоимостей отделки помещений от классификации "Эконом" до классификации "Стандарт", на основании данных, приведенных в сборниках "Услуги и цены", "Стройка", прайс-листов строительных компаний, размещенных на сайтах: www.s-str.ru, www.woodh.ru, www.masterov-company.ru , www.kosmetremont.ru, www.mosstroy-garant.ru . (таблица ниже).
Уровень ремонтаКраткое описание работДиапазон стоимости
Ремонтно-отделочных работ
(без учета стоимости материалов), руб./кв.м.Диапазон стоимости отделочных материалов, руб./кв.м.Простая отделка "эконом"Покраска стен, побелка потолков, укладка линолеума или деревянного настила пола.3000-4000Керамическая плитка - 300 руб./кв.м.,
Обои - 400 руб./рулон, электророзетки и выключатели -150 руб./шт; паркет - не дороже 500 рублей/кв.м., двери - не дороже 5000 рублей /шт., ванна - 9000 руб., унитаз - 6000 руб.
1200-2000Отделка качественная
"Стандарт"Стеновая качественная штукатурка с окраской водно-эмульсионными составами, обои, простые подвесные потолки, ламинат или паркет на полу.4500-5000Керамическая плитка - 600 руб/кв.м.,
Обои - 900 руб./рулон, электророзетки и выключатели - 300 руб./шт., паркет - 900 руб./кв.м., двери - 10000 руб./шт., ванна - 20000 руб./шт., унитаз - 12000 руб./шт. 2 500-4 500 Основываясь на сведениях, указанных в таблице выше, оценщик произвел расчет корректировки цены объекта-аналога № 3 следующим образом:
К=((4500+5000)/2)+((2500+4500)/2)-(((3000+4000)/2)+(1200+2000)/2))=3150 рублей на 1 кв. м. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬБНЫМ ПОДХОДОМ
Наименование показателя,
ед.изм.Объект
оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4
Адресг. Москва, Каширское шоссе, д. 148, корп. 1., кв. 135г. Москва, Каширское шоссе, д. 148, корп. 2.г. Москва, Каширское шоссе, д. 148, корп. 1.г. Москва, Каширское шоссе, д. 148, корп. 1.г. Москва, Каширское шоссе, д. 148, корп. 2.Цена предложения, руб.9 000 0008 500 0009 800 0008 100 000Общая площадь с учетом Балконов и лоджий, кв.м.57,458,259,260,059,0Цена предложения, руб./кв.м.154 639143 581163 333137 288Количество комнат22222Поправка на торг, %-4%-4%-4%-4%Скорректированная стоимость, руб./кв.м.148 453137 838156 800131 797Вид сделкиСвободная продажаСвободная продажаАльтернативаАльтернативаСвободная продажаКоэффициент корректировки, %0%+5%+5%0%Скорректированная стоимость, руб./кв. м.148 453144 730164 640131 797Форма юридических правОбщая долевая
собственностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьБлижайшая станция метроДомодедовскаяДомодедовскаяДомодедовскаяДомодедовскаяДомодедовскаяУдаленность20 минут пешком20 минут пешком20 минут пешком20 минут пешком20 минут пешкомПлощадь кухни, кв.м.9,09,0
10,010,09,0Коэффициент корректировки, %0%-0,5%-0,5%0%Скорректированная стоимость, руб./кв. м.148 453144 006163 817131 797Материал стенМонолитныйМонолитныйМонолитныйМонолитныйМонолитныйЭтаж квартиры714
5622Этажность2424242424Состояние квартиры, руб./кв.м.Простая отделка
"эконом"Простая отделка
"эконом"Простая отделка
"эконом"Отделка качественная
"стандарт"Простая отделка
"эконом"Корректировка на состояние отделки, руб./кв.м.00-3 1500Коэффициент корректировки, %00-1,74%0Скорректированная стоимость, руб./кв. м.148 453144006160 667131797Балкон/лоджияЕстьЕстьЕстьЕстьЕстьНаличие мусоропровода, лифтаЕстьЕстьЕстьЕстьЕстьЦена после корректировки, руб./кв.м.148453144006160667131797Количество корректировок1341Весовой коэффициент0,40,10,10,4Итоговая стоимость оцениваемой квартиры, руб./кв.м.0,4*148453+0,1*144006+0,1*160667+0,4*131797=142 568
142 568Рыночная стоимость объекта оценки, руб.
8 183 403
Весовой коэффициент для каждого аналога был рассчитан по следующей формуле: W_i=(K_i^(-1))/(∑_(i=1)▒K_i^(-1) ) , где W_i - весовой коэффициент для каждого аналога,
i - порядковый номер аналога,
K_i^ - количество корректировок по каждому из аналогов.
9.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
В настоящем отчете расчет рыночной стоимости Объекта оценки произведен сравнительным подходом, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов. Методы сравнительного подхода не учитывают будущие тенденции развития рынка, однако наиболее реально отражают ситуацию на рынке, соответствующую дате оценки. На основании фактов, предположений, произведенных расчетов, можно сделать вывод о том, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки составляет:
8 183 403 (восемь миллионов сто восемьдесят три тысячи четыреста три) рубля.
10.ПРИЛОЖЕНИЯ
Документы, подтверждающие квалификацию оценщика
Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки:
-правоустанавливающие документы
-экспликация
-поэтажный план
3.Аналоги Объекта оценки
2
Документ
Категория
Рефераты
Просмотров
959
Размер файла
1 934 Кб
Теги
otchet
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа