close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Животягина Н.И. Экономика недвижимости (практ. раб)

код для вставкиСкачать
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего образования
«Воронежский государственный лесотехнический университет
им. Г.Ф. Морозова»
ЭКОНОМИКА
НЕДВИЖИМОСТИ
Методические указания по выполнению практических работ для студентов
направления подготовки 080100 – Экономика
Воронеж 2015
2
УДК 630*: 332.28
Экономика недвижимости [Текст]: метод. указания по выполнению практических работ для студентов направления подготовки 080100 – Экономика/ Н.И.
Животягина, Е.В. Чугунова; Министерство образования и науки Российской
Федерации ФГБОУ ВО «ВГЛТУ им. Г.Ф. Морозова». – 36 с.
Печатается по решению редакционно-издательского совета ГОУ ВПО
«Воронежская государственная лесотехническая академия»
Рецензент – доцент кафедры менеджмента и экономики предпринимательства ФГБОУ ВО «ВГЛТУ им. Г.Ф. Морозова» Проскурина И.Ю.
Ответственный редактор – зав. кафедрой экономики и финансов, д.э.н.,
профессор Т.Л.Безрукова
3
Содержание
Введение…………………………………………………………………………...
4
I Практические работы………………………………….………………………
5
№ 1 Основные понятия и особенности рынка недвижимости…..……………..
5
№2 Особенности сделок с объектами недвижимости….…………………….....
5
№3 Расчет платы за лесные насаждения по договору купли-продажи………..
6
№4 Составление договора купли-продажи лесных насаждений…...………….
7
№5 Расчет арендной платы за пользование лесным участком ……..………....
7
№6 Составление договора аренды лесного участка…………………………....
8
№7 Имущественные права предприятий лесного комплекса.
Промежуточное тестирование……………………………………………….
8
№8 Оценка стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения 9
№9 Оценка стоимости земельного участка населенного пункта...……………. 10
№10 Процедура оценки объектов недвижимости………………………………. 12
№11 Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости……..………..
12
№12 Затратный подход к оценке объектов недвижимости…………………….
13
№13 Доходный подход и его использование в оценке бизнеса...………….…..
14
№14 Особенности ипотечного кредитования в России и зарубежных странах
17
№15 Пути повышения технико-экономической эффективности объектов жилищно-гражданского назначения.
Промежуточное тестирование…………………….………………………... 18
II Ситуационные задачи……………………...………………………………… 18
III Перечень базовых вопросов к экзамену…...………………...……………
20
IV Темы научно-исследовательской работы по курсу………………..…….
21
V Модульно-рейтинговая система проверки знаний студентов………....... 22
Библиографический список…………………………………………..…………..
23
Приложения………………………………………………………………..……… 24
4
Введение
Дисциплина «Экономика недвижимости» является одной из дисциплин,
позволяющей дать глубокие профессиональные знания бакалавру по направлению подготовки в условиях развивающихся рыночных отношений. Рыночная
экономика требует создания полнокровного финансового рынка, составной частью которого является рынок недвижимости.
Основная цель курса – обеспечить теоретическую и практическую подготовку студентов по вопросам управления недвижимостью на базе современных
знаний о данной сфере деятельности.
Изучаемая дисциплина тесно связана с другими предметами учебного
плана, в особенности с экономикой предприятия, экономикой отрасли (лесной
комплекс), инвестициями и инвестиционным анализом.
На основании полученных знаний и в целях их закрепления студенты должны
выполнить практические работы, по которым составляется отчет, где должны быть
указаны:
- название работы;
- исходные данные;
- выполненные задания с расшифровкой необходимых формул, использованных при расчетах;
- выводы и анализ полученных результатов.
Студенты выполняют задания, как в аудитории, так и во внеаудиторное время, отчитываются на практических занятиях за каждую выполненную работу и
только после этого допускаются к экзамену.
Студенты заочного обучения выполняют практические работы:
№ 8 (задание 1), № 9 (задание 2,3) – объединены в одну работу;
№ 11;
№ 12;
№ 13 (задание 3).
5
Практическая работа №1
Основные понятия и особенности рынка недвижимости
Вопросы для обсуждения:
1. В чем состоит отличие недвижимости от движимого имущества?
2. Какие объекты относятся Гражданским кодексом к недвижимому имуществу?
3. Как можно классифицировать объекты недвижимости?
4. Что такое сервитут и какие виды сервитутов знаете?
5. Какая обязанность возникает у собственника недвижимости, в отношении
которой установлен сервитут?
6. Как влияет обременение недвижимости сервитутом на ее стоимость?
7. В какой момент возникают, прекращаются или переходят права на недвижимые вещи?
8. Что означает инвестиционный (финансовый) рынок?
9. В чем состоят особенности рынка недвижимости?
10.Кто относится к субъектам рынка недвижимости?
Практическая работа №2
Особенности сделок с объектами недвижимости
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Вопросы для обсуждения:
Назовите основные операции (сделки) с объектами недвижимости.
Какие особенности существуют при оформлении купли-продажи объекта
недвижимости?
Что означают сделки «аренда, концессия и рента», какие между ними
различия?
Назовите особенности аренды зданий и сооружений.
В каких случаях применяется залог объектов недвижимости?
Что означает взнос в акционерное общество, какие положительные и отрицательные стороны данной сделки для вкладчика?
Назовите особенности оформления сделок «наследование и дарение».
Проанализируйте различия в налогообложении.
Что такое государственная регистрация и как она осуществляется?
Назовите особенности долевого строительства объектов недвижимости.
Задание 1
Назовите документы, которые необходимо собрать для государственной
регистрации права собственности на квартиру в г. Воронеже. Разработайте
маршрутный лист, в котором должны быть последовательно указаны организации, их адрес и наименование требуемого документа. Следует также указать
сроки оформления документов, размеры платы, а также срок годности для документа.
Задание 2
Назовите документы, которые необходимо собрать для государственной
регистрации права собственности на дачный участок в Рамонском районе. На
6
территории дачного участка имеется дом. После государственной регистрации
участок будет выставлен на продажу.
Разработайте маршрутный лист, в котором должны быть последовательно
указаны организации, их адрес и наименование требуемого документа. Следует
также указать сроки оформления документов, размеры платы, а также срок годности для документа.
Практическая работа №3
Расчет платы за лесные насаждения по договору купли-продажи
Задание 1
Индивидуальный предприниматель Лавров И.П. хочет купить лесные
насаждения в Давыдовском лесничестве Воронежского управления лесного
хозяйства. Состав насаждения – 8С1Д1Ос; годовой объем лесозаготовок – 4950
м3; ликвидный запас древесины – 95 м3 /га; среднее расстояние вывозки – 15 км;
степень повреждения лесных насаждений – 9 %.
На основании исходных данных и действующих ставок платы за единицу объема лесных ресурсов (табл. 1 приложения 1) рассчитать минимальную
плату за древесину.
Методические указания по выполнению задания 1
1. Минимальная плата за древесину осуществляется по формуле
n
Ď ěčí   (Vi  ĚŃĎ i ) ,
(1)
i 1
где Пмин – минимальный размер платы за ресурсы, р.
V i – объем i-го пользования лесом, м3, га;
МСП i – минимальная ставка платы за i-тый лесной ресурс, р.
2. Годовой объем лесозаготовок необходимо распределить по породам
(80 % - сосна, 10 % - дуб, 10 % - осина).
3. Объем лесозаготовок по каждой породе распределить на деловую (по
категориям крупности) и дровяную (табл. 1).
Таблица 1 - Распределение древесины
Деловая древесина, %
Порода
Сосна
Дуб
Береза
Осина
крупная средняя
36,4
18,9
3,8
9,9
45,4
48,8
27,1
28,9
Дровяная, %
Всего,
%
6,9
23,9
57,7
54,1
100
100
100
100
мелкая
11,3
8,4
11,4
7,1
4. Применить повышающий коэффициент 1,45 (для 2010 года) и другие
коэффициенты (согласно заданию) к минимальным ставкам платы.
7
Практическая работа №4
Составление договора купли-продажи лесных насаждений
Задание 1
Изучить Постановление Правительства Российской Федерации от 26 июня 2007 г. № 406 «О договоре купли-продажи лесных насаждений, расположенных на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности» и выявить его основные положения.
Задание 2
На основании задания 1; исходных данных и расчетов, полученных в
практической работе №3, а также приложения 2 составить договор куплипродажи лесных насаждений.
Договор оформляется по результатам проведения аукциона. Аукционная
цена превышает минимальную плату на 35 %.
Практическая работа №5
Расчет арендной платы за пользование лесным участком
Задание 1
ООО «Контакт» планирует взять в аренду лесной участок на 25 лет для
ежегодного осуществления нескольких видов пользования:
- заготовка хвойной лапки – 100 кг;
- заготовка веток сосновых для технической переработки – 1220 кг;
- заготовка коры деревьев и кустарников – 50 кг;
- заготовка новогодних елей высотой до 3 м – 70 шт.;
- заготовка ягод смородины – 300 кг;
- заготовка лекарственных трав (листья мяты) – 50 кг;
- ведение охотничьего хозяйства – 60 га;
- сенокошение на заливных сенокосах – 8 га;
- осуществления рекреационной деятельности – 50 га.
Участок находится на расстоянии 2 км от автомобильной дороги. Категория лесов – зеленая зона г. Воронежа.
Коэффициент, установленный при проведении аукциона на право пользования лесным участком, составил 1,25.
Используя формулу 1 (практическая работа №3) и приложение 1, рассчитать минимальную арендную плату за лесной участок и плату по результатам аукциона.
Результаты расчетов оформить в виде табл. 2.
8
Таблица 2 – Расчет арендной платы за лесной участок
Вид пользования
Ед.
изм.
Объем
Заготовка
хвойной лапки
…
Минимальная
арендная плата
Арендная плата
по результатам
аукциона
кг
…
Плата за единицу пользования, р.
…
Коэф- Сумма, Удель
фициент
р.
ный
вес, %
…
…
…
-
…
-
…
-
…
-
…
…
…
100
-
-
-
-
…
-
Выявить, какой вид лесопользования будет максимально выгодным для
арендатора (проанализировать возможные доходы и расходы).
Практическая работа №6
Составление договора аренды лесного участка
Задание 1
Изучить Постановление Правительства Российской Федерации от 28 мая
2007 г. № 324 «О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» и выявить его основные положения.
Задание 2
На основании задания 1; исходных данных и расчетов, полученных в
практической работе №5, а также приложения 3 составить договор аренды лесного участка. Обратить внимание, что не все положения примерного договора
соответствуют расчетным видам лесопользования.
Задание 3
Проанализировать договор купли-продажи лесных насаждений (практическая работа № 4) и договор аренды лесного участка для выявления общих положений и различий.
Практическая работа №7
Имущественные права предприятий лесного комплекса.
Промежуточное тестирование
Работа по времени делится на две части. Первая часть состоит в проверке
самостоятельной работы студентов по названной теме, для изучения которой
можно использовать периодические издания лесохозяйственного и лесопромышленного профиля, сведения из Интернета.
9
Вторая часть предназначена для проверки знаний студентов по пройденному материалу и служит основанием для проведения первой аттестации.
Тестирование может быть заменено эссе – письменной работой по пройденному курсу. В эссе должны быть максимально отражены изученные вопросы курса в логической последовательности (как в сочинении).
Примерная тема эссе «Недвижимость и управление ею на предприятиях
лесного комплекса».
Вопросы для обсуждения:
1. Что такое «вещное право» и какие виды вещных прав существуют в законодательстве Российской Федерации?
2. Какие правомочия образуют содержание права собственности?
3. Какие существуют основания возникновения, прекращения перехода права собственности?
4. Какие существуют основания для принудительного прекращения права
собственности?
5. В каких случаях принудительного изъятия частной собственности требуется ее оценка?
6. Укажите случаи судебного и внесудебного изъятия частной собственности.
7. Что такое право хозяйственного ведения?
8. Что такое право оперативного управления?
9. Что такое право бессрочного (постоянного) пользования?
10.Что такое право пожизненного наследуемого владения?
11.Какие правомочия принадлежат арендатору недвижимости?
12.Какое вещное право дает его обладателю правомочие по распоряжению
недвижимостью?
Практическая работа №8
Оценка стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения
Вопросы для обсуждения:
1. Приведите определение земельного участка.
2. В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?
3. Для каких целей необходима оценка земли в Российской Федерации?
4. Из каких категорий земли состоит земельный фонд РФ?
5. Какие методы оценки применяются для расчета рыночной стоимости земельного участка?
Задание 1
Инвестор в мае 2010 г. планирует купить свободный земельный участок в
Рамонском районе размером 8 га, разбить его на 32 индивидуальных участка,
построить на них дачи, затем продать и получить прибыль.
Кадастровая стоимость аналогичного участка в 8 соток составляет 4 т.р.
(май 2009 г.). Рыночная стоимость превышает кадастровую стоимость на 25 %
(по оценке риэлтеров). Инфляция за год составила 15 %.
Рассчитать стоимость земельного участка методом разбивки на участки
10
Задание 2
Определите кадастровую стоимость земельного участка в составе земель
особо охраняемых природных территорий, используя следующие данные:
- удельный показатель кадастровой стоимости лесных угодий – 2500
р./га;
- тип экосистемы – 9а Широколиственно-хвойные леса;
- площадь земельного участка – 5 га.
Методические указания по выполнению задания 2
1. Необходимо ознакомиться с Методикой государственной кадастровой
оценки земель особо охраняемых территорий и объектов. Утверждена Росземкадастром 17.02.2004. www.goskomzem.ru.
2. Самостоятельно найти в указанном источнике недостающие данные
(коэффициент уникальности биоразнообразия и коэффициент ценности экосистемы), соответствующие указанному типу экосистемы.
Коэффициент уникальности биоразнообразия (Ку) представляет собой показатель, характеризующий долю видов растений и животных, занесенных в
Красную книгу Российской Федерации.
Коэффициент ценности экосистемы (Кц) характеризует запас биомассы,
эффективность и гармоничность структуры природных комплексов.
3. Определяется удельный показатель кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой
стоимости вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре
видов угодий земельного участка (по условиям задания это лесные угодья), на
коэффициент ценности экосистемы и коэффициент уникальности биоразнообразия для данного типа экосистемы;
4. Определяется кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка
путем умножения рассчитанного в п.3 удельного показателя кадастровой стоимости на площадь земельного участка.
Практическая работа №9
Оценка стоимости земельного участка населенного пункта
1.
2.
3.
4.
5.
Вопросы для обсуждения:
В чем заключаются различия между кадастровой и единичной оценками земельных участков?
Какие работы проводятся оценщиком при определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов?
Что такое сегментирование земельного рынка?
Какие факторы обусловливают сложность оценки земельных участков в
Российской Федерации?
Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта лучшего и наиболее эффективного использования? Под
влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?
11
Задание 1
Изучить Налоговый Кодекс РФ (глава 31 «Земельный налог») и представить алгоритм начисления и оплаты земельного налога.
Задание 2
Рассчитать сумму земельного налога, который должен уплатить каждый
из участников общей долевой собственности на земельный участок в населенном пункте, исходя из следующих условий:
- площадь земельного участка – 8 соток;
- кадастровая стоимость земельного участка – 245 руб. за 1 м2;
- на земельном участке расположено жилое здание, доли в праве собственности на которое распределены между тремя физическими лицами
следующим образом: 1-й собственник – 25%, 2-й собственник - 30%, 3-й
собственник – 45%;
- 1-й собственник является ветераном Великой Отечественной Войны.
В расчетах налоговую ставку принять в соответствии со ст. 394 Налогового Кодекса РФ.
Задание 3
В микрорайоне «Южный» был продан объект собственности – земельный
участок и возведенные на нем строения за 890 т.р. Рассчитать стоимость земельного
участка методом распределения (переноса или соотнесения). Исходные данные
приведены в табл. 3.
Таблица 3 – Данные о продажах сравниваемых объектов собственности
№ продаж
1
2
3
4
5
Общая стоимость застроенного
участка, т.р.
1200
890
670
980
1080
Средняя стоимость земли, т.р.
250
189
154
200
235
Методические указания по выполнению задания 3
1. Для каждого объекта-аналога рассчитать коэффициент соотношения стоимости земли и общей стоимости участка.
2. Рассчитать среднеарифметическое значение коэффициента соотношения
для данного сегмента рынка. Значение этого коэффициента показывает, какая часть
стоимости объекта собственности приходится на земельный участок.
3. Стоимость земельного участка определяется путем умножения рассчитанного в п.2 среднеарифметического значения коэффициента соотношения на
цену продажи объекта собственности.
12
Практическая работа №10
Процедура оценки объектов недвижимости
Вопросы для обсуждения:
1. Какие документы являются основанием для проведения оценки?
2. Какие макроэкономические показатели исследуются при формировании массива внешней информации? Какие источники информации
могут быть использованы при сборе внешней информации?
3. Какую информацию о состоянии рынка недвижимости и смежных рынков необходимо проанализировать оценщику? Какие источники информации могут использоваться при этом?
4. Что собой представляет внутренняя информация? Каковы основные источники ее получения?
5. Какая внутренняя документация необходима для проведения оценки объекта недвижимости?
6. Каким образом электронные средства коммуникации могут быть использованы в процессе сбора информации?
7. Каковы основные цели и задачи оценщика при осмотре объекта оценки?
8. Какие формы регулирования оценочной деятельности могут применяться? Посредством чего осуществляется регулирование оценочной деятельности?
9. Какие документы существуют для регулирования оценочной деятельности на международном уровне? Имеет ли Россия право их использовать?
Какая организация является представителем профессиональных интересов оценщиков России на международном уровне?
10.Как проходит процесс регулирования оценочной деятельности в России?
Какие стандарты могут применяться при проведении оценки различных
видов имущества?
11.Что представляет собой процесс сертификации услуг по оценке? Как
осуществляется квалификация и сертификация профессиональных оценщиков за рубежом и в России
12.При оценке каких видов стоимости отдельные этапы организации процесса оценки становятся необязательными? Приведите конкретные примеры.
Практическая работа №11
Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости
1.
2.
3.
4.
Вопросы для обсуждения:
Перечислите основные факторы, влияющие на точность и качество оценки
объектов недвижимости, полученных с помощью сравнительного подхода.
Назовите основные условия применения и преимущества сравнительного
подхода.
Какие недостатки присущи сравнительному подходу?
Назовите основные этапы методики сравнительного подхода.
13
5. Какие элементы сравнения используются при оценке объектов недвижимости?
6. С какой целью осуществляется корректировка анализируемых показателей
при сравнительном подходе?
Задание 1
Определить величину скорректированной цены проданного относительно
оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта – 700 т. р.; время сделки по проданному объекту – 7 месяцев
до даты оценки; площадь проданного объекта 800 м2 и оцениваемого объекта –
1000 м2; анализ рынка недвижимости показал устойчивую тенденцию роста цен
на данный тип недвижимости на 0.5% ежемесячно.
Задание 2
Определить стоимость дома с бассейном с использованием статистического метода сравнения цен сделок, если известно что: цена реализации аналогичного дома, но без бассейна, – 800 т. р. На местном рынке зафиксирована
следующая информация о сделках c объектами недвижимости (табл. 4).
Таблица 4 – Исходные данные для расчета
Показатель
Дом с бассейном
Дом без бассейна
Разница (определить)
1
850
690
Сделка, т. р.
2
3
4
940
880
910
785
728
750
5
910
745
Расчет основывается на определении среднего значения, медианы (значение, расположенное в середине ряда), моды (наиболее часто повторяющаяся
величина разницы).
Практическая работа №12
Затратный подход к оценке объектов недвижимости
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Вопросы для обсуждения:
Рассмотрите основные области применения затратного подхода. Приведите примеры.
Перечислите достоинства и недостатки затратного подхода.
Перечислите и охарактеризуйте основные методы определения восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта оценки.
Раскройте сущность понятия «износ объекта недвижимости».
Раскройте сущность принципа лучшего и наиболее эффективного использования земли.
Назовите основные этапы методики затратного подхода
14
Задание 1
Определить затратным подходом стоимость дачи, если известно:
- площадь постройки (дачи) - 100 м2;
- площадь гаража - 60 м2;
- стоимость 1 м2 дачи - 2 т. р.;
- стоимость 1 м2 гаража - 1т. р.;
- стоимость всех других сооружений на даче - 20 т. р.;
- устранимый физический износ дачи - 30 т.р.;
- неустранимый физический износ дачи - 20 т.р.;
-устранимый функциональный износ дачи - 10т.р.;
- рыночная стоимость земельного участка - 50 т.р.
Задание 2
Определить стоимость офиса затратным подходом, если:
стоимость земельного участка 180 т.р.; полная стоимость воспроизводства здания офиса 1500 т.р.; общий износ здания 20% от восстановленной стоимости.
Практическая работа № 13
Доходный подход и его использование в оценке бизнеса
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Вопросы для обсуждения
Назовите основные источники дохода при оценке недвижимости.
Что означает понятие «рента»?
В чем состоит отличие между земельной и лесной рентой?
Какие факторы влияют на величину ренты?
Какие проблемы связаны с расчетом рентных платежей в лесном хозяйстве?
Назовите основные преимущества и недостатки методов доходного подхода
Задание 1
Давыдовским лесхозом Воронежской области в 2009 г. было передано в
пользование 24,5 т. м3 древесины на корню, за которую причитаются платежи в
сумме 2057,6 т.р. Фактические расходы на лесовосстановительные работы составили 1270,6 т. р. при площади посадки леса 94 га. Средний запас насаждений – 180 м3
/ га.
Всего расходов на ведение лесного хозяйства (без переработки древесины) –
16870,0 т. р., в том числе:
- расходы на содержание лесохозяйственного аппарата – 7737,0 т. р.
Необходимо рассчитать дифференциальную лесную ренту для лесного участка, имеющего состав насаждений 8С2Б, общий запас древесины – 12 т. м3, расстояние вывозки – 30 км.
Примерный выход сортиментов в процентах от общего запаса древесины
приведен в табл. 5.
15
Таблица 5 – Выход сортиментов, %
Вид рубки и
Деловая (без коры)
Дро- Итого ли- Отхо- Сучья,
породы
квидной ды и хвоКрупн. Средн. Мелк. Итого ва
древеси- кора рост
ны
Санитарные
рубки:
- Сосна
16
26
10
52
30
82
10
8
- Лиственные
4
8
8
20
63
83
5
12
Расчет рекомендуется оформить в виде табл. 6.
Таблица 6 – Расчет дифференциальной ренты (по методике Ильева Л.И.)
Порода
Разряд Доход на Расход на Чистый Средний Дифференциальная
такс 1м3 древе- 1 м3 древе- доход, чистый
рента, р.
сины, р.
сины, р.
р.
доход, р.
Методические указания по выполнению задания 1
Доход от лесного участка, предоставляемого в пользование, определяется как
средневзвешенная величина в зависимости от породы, выхода сортиментов, ставки
платы за 1м3 (приложение 1).
Для расчета можно использовать вспомогательную табл. 7.
Таблица 7 – Расчет дохода на 1м3 древесины
Порода
…
…
…
…
Деловая древесина (без коры) Дрова Итого лик- Общий запас
видной дре- древесины
Крупная
Средняя Мелвесины
кая
3
Запас древесины по породам, м
…
…
…
…
…
…
Ставка платы за единицу объема древесины, р.
…
…
…
…
Общий доход, р.
…
…
…
…
…
3
Доход на 1м древесины, р.
…
…
…
…
…
-
Расход на 1 м3 древесины определяется с учетом расходов на лесовосстановительные работы и части расходов на содержание лесохозяйственного аппарата.
Чистый доход представляет собой разницу между доходом и расходом на 1м3
древесины.
Средний чистый доход определяется в зависимости от фактического отпуска
16
древесины на корню, суммы платежей, расходов на лесовосстановительные работы
и части расходов на содержание лесохозяйственного аппарата.
Дифференциальная рента рассчитывается как разность между чистым доходом и средним чистым доходом. Если ее величина > 1, то соблюдается условие эффективного использования лесных ресурсов.
Задание 2
На основании исходных данных и расчетов, приведенных в задании 1, проанализировать, как повлияет на дифференциальную ренту:
1. Уменьшение расстояния вывозки древесины;
2. Увеличение налогов, включаемых в себестоимость;
3. Изменение состава насаждения - 8Д2Б;
4. Уменьшение бонитета насаждения;
5. Снижение среднего объема хлыст на лесном участке;
6. Сокращение затрат на содержание лесохозяйственного аппарата;
7. Высокий спрос на древесину;
8. Повышение лесистости региона.
Задание 3
Рассчитать доходным подходом (метод дисконтирования доходов) стоимость офисного здания площадью 500 м2 . Ставка дисконта – 25 %. Офис сдается в аренду на 5 лет, стоимость аренды – 500 р. / м2 в год. Доля неиспользуемой
площади – 5%.
Кроме арендной платы от объекта может быть получен дополнительный ежегодный доход:
- плата за пользование автостоянкой – 3 т. р.;
- плата от торговых точек – 5 т. р.;
- плата за использование средств связи – 2 т. р.
Расходы по эксплуатации объекта недвижимости:
- страхование имущества от пожара – 25 т. р.;
- амортизационные отчисления – 30 т. р.;
- заработная плата персонала – 16 т.р.;
- социальное страхование – 26 % от фонда заработной платы;
- транспортные расходы – 10 т. р.;
- банковские платежи – 15 т. р.;
- резервы на замену сантехнического оборудования и мебели – 16 т.р.
- прочие расходы – 25 т. р.
Методические указания по выполнению задания 3
1. Определяем ежегодный потенциальный валовой доход от аренды офиса.
2. Устанавливаем убытки от недозагрузки помещений.
3. Определяем действительный валовой доход от аренды офиса (п.1 – п.2).
4. Определяем ежегодный действительный валовой доход от всех видов деятельности.
17
5. Рассчитываем ежегодные расходы по эксплуатации объекта недвижимости.
6. Находим валовую прибыль (п.4 – п.5).
7. Рассчитываем чистую прибыль (п.6 – налог на прибыль).
8. Определяем чистый операционный доход (ЧОД) как сумму чистой прибыли и амортизационных отчислений.
7. Стоимость офисного здания (С) рассчитываем по формуле
T
Ń 
t 1
×ÎÄ
t
n 

1 

 100 
t
,
(2)
где t – интервал времени (год);
Т – срок аренды;
n – ставка дисконта, %.
Практическая работа № 14
Особенности ипотечного кредитования в России и зарубежных странах
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Вопросы для обсуждения:
Что такое ипотечный кредит и кем он выдается?
Каковы правила удовлетворения требования кредитора, обеспеченного
ипотекой, в случае неисполнения должником своего обязательства?
Почему при покупке недвижимости целесообразно использовать ипотечный кредит?
Что такое ипотечный кредит и каковы его основные виды?
Какие особые условия кредитного договора должны анализироваться
оценщиком?
В чем заключаются особенности ипотечного кредитования в России и зарубежных странах?
Как отразился финансовый кризис на условиях ипотечного кредитования
в России и зарубежных странах?
Задание 1
Ипотечный кредит в сумме 500 т. р. выдан на 30 лет под 9% годовых с
ежемесячным погашением. Рассчитать на конец 20-го года величину погашенного долга, уплаченных процентов и остаток долга.
Задание 2
Для покупки объекта недвижимости была получена ссуда в размере 3000 т. р.
сроком на 2 года под 15 % годовых. Составить план погашения ссуды на 1-й квартал
1-го года.
18
Практическая работа №15
Пути повышения технико-экономической эффективности объектов
жилищно-гражданского назначения.
Промежуточное тестирование
Работа по времени делится на две части. Первая часть состоит в проверке
самостоятельной работы студентов по названной теме, для изучения которой
можно использовать периодические издания лесохозяйственного и лесопромышленного профиля, сведения из Интернета.
Вторая часть предназначена для проверки знаний студентов по пройденному материалу и служит основанием для проведения первой аттестации.
Тестирование может быть заменено эссе – письменной работой по пройденному курсу. В эссе должны быть максимально отражены изученные вопросы курса в логической последовательности (как в сочинении).
Примерная тема эссе «Перспективы использования различных подходов
и методов к оценке недвижимости на предприятиях лесного комплекса».
II Ситуационные задачи
1. Есть много способов найти покупателя или продавца объекта недвижимости: просматривать объявления в газетах, специальных бюллетенях,
рекламных листках, самому дать объявление, обратиться к помощи друзей и знакомых, воспользоваться услугами риэлтерской фирмы и т.д. Какой путь вернее приведет к цели?
2. Как убедиться, что фирма, куда вы собираетесь обратиться, надежная?
3. Существуют ли какие-нибудь объективные методы оценки недвижимости?
4. Вы запросили за земельный участок вполне разумную и реальную цену,
однако представитель риэлтерской фирмы принялся убеждать вас, что
она завышена. Можно ли ему доверять в этом вопросе?
5. Квартира, которую вам показали, находится в очень запущенном состоянии, а просят за нее довольно много. Почему вас уверяют, что она стоит
этих денег?
6. Вы хотите продать свою четырех - комнатную квартиру и купить на эти
деньги две двухкомнатные такой же общей жилой площади. Считается,
что это нереально. Почему?
7. Существуют ли сроки от начала до полного завершения сделки с недвижимостью?
8. Вы договорились с владельцем квартиры насчет ее покупки. Он попросил
дать ему задаток, но вы сомневаетесь: может появиться вариант лучше. И
не случится так, что, получив аванс, партнер продаст квартиру другому?
9. В каких случаях для осуществления сделки с недвижимостью требуется
согласие членов семьи?
10.Вы оформляете договор купли - продажи объекта недвижимости. Какие
документы для этого потребуются?
19
11.Договор купли – продажи подписан, заверен у нотариуса. Когда можно
переехать в новую квартиру?
12.Какие могут встретиться сложности при оформлении прописки в приобретенной квартире? Как убедиться в том, что нет лиц, не участвующих в
обмене, купле – продаже, но имеющих право претендовать на часть имущества?
13.Каким образом можно обеспечить безопасность выплаты и получения денег при купле – продаже недвижимости?
14.Возможно ли осуществить расчеты по сделкам с недвижимостью в иностранной валюте, если оценка обычно приводится в валюте?
15.Вы хотите избежать выплат налогов в бюджет при оформлении сделок с
недвижимостью. Какие уловки являются прямым нарушением законодательства?
16.Какие условия и порядок расторжения сделок с недвижимостью? На каком этапе это уже невозможно?
17.Куда обращаться за разрешением спора, возникшего в связи с куплей или
продажей недвижимости?
18.Вам срочно необходима крупная сумма. Можете ли вы ее получить под
залог своей квартиры? Как это сделать?
19.Могут ли вас с семьей выселить из квартиры, если я, взяв ссуду под залог,
не смогу вовремя рассчитаться?
20.Ваша фирма снимала помещение у одной организации, которая как оказалось, не имела права сдавать его в аренду. Вас в буквальном смысле
выставляют на улицу. Что вам следовало сделать, чтобы не допустить
этого?
21.Фирма-посредник требует внести довольно крупную сумму в залог только за предоставление адресов арендодателей. Если ни один из объектов
не подойдет, залог за вычетом 10 % суммы обещают вернуть. Соглашаться ли на эти условия?
22.Можно ли сдать снятое в аренду помещение в субаренду?
23.В каких случаях договор аренды надо заверять у нотариуса?
24.Вы арендовали помещение под склад, на потом здесь же открыли оптовый магазин. Имеет ли право арендодатель расторгнуть на этом основании договор аренды?
25.Имеет ли право арендодатель требовать повышения арендной платы
сверх предусмотренного договором размера под предлогом, что темпы
роста инфляции оказались выше, чем предполагалось?
20
III Перечень базовых вопросов к экзамену
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
43.
44.
45.
46.
47.
48.
49.
50.
51.
52.
53.
54.
55.
Движимое и недвижимое имущество. Состав (объекты) недвижимости.
Краткая характеристика объектов недвижимости.
Лесной фонд России как объект недвижимости. Категории земель лесного фонда.
Характеристика земельного участка. Виды собственности на землю.
Сервитут. Земельный кадастр.
Сделки с землей.
Жилой и нежилой фонды. Виды собственности.
Сделки с жилыми и нежилыми помещениями.
Процесс регистрации прав на объекты недвижимости.
Классификация объектов недвижимости в зависимости от происхождения, назначения.
Классификация объектов недвижимости в зависимости от масштаба и готовности к использованию.
Зарубежная методика классификации объектов недвижимости.
Понятие инвестиций. Финансовый (инвестиционный) рынок.
Финансовые активы и их классификация по видам, группам.
Функции современного финансового рынка.
Емкость и конъюнктура финансового рынка, определяющие их факторы.
Особенности рынка недвижимости.
Субъекты рынка недвижимости.
Понятие сделки, виды операций (сделки) с объектами недвижимости.
Особенности купли – продажи объектов недвижимости.
Рента, как вид сделки с объектом недвижимости
Аренда, как вид сделки с объектом недвижимости
Аренда лесного участка (порядок предоставления, договор аренды).
Купля-продажа лесных насаждений (основные положения, составление договора).
Организация и процедура проведения лесного аукциона.
Имущественные права на объекты недвижимости и их краткая характеристика.
Виды стоимости объектов недвижимости.
Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
Налогообложение объектов недвижимости и сделок с ними.
Технология оценки недвижимости.
Земля как природный ресурс и как экономическая категория.
Землеустройство и государственный земельный кадастр
Особенности оценки земли и земельных участков.
Оценка городских территорий.
Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.
Метод сравнения продаж как наиболее распространенный способ оценки земли.
Основные задачи экономической оценки земель лесного фонда.
Подходы к экономической оценке лесов. Дисконтирование.
.Цели и задачи оценки имущества предприятий.
Виды оценки имущества предприятий.
Затратный метод определения стоимости недвижимости: достоинства и недостатки.
Особенности определения восстановительной стоимости имущества предприятия.
Особенности определения ликвидационной стоимости имущества предприятий.
Особенности определения инвестиционной стоимости имущества предприятия и в целях судопроизводства
Понятие износа в оценочной деятельности. Виды износа.
Сравнительный подход, этапы оценки.
Доходный подход оценки недвижимости.
Способ прямой капитализации. Расчет коэффициента капитализации.
Способ дисконтирования денежных потоков.
Понятие ипотеки, объекты ипотеки.
Договор об ипотеке, его составные части.
Оформление закладной, обеспечивающей гарантии кредитору.
Особенности ипотеки земельных участков.
Особенности ипотеки предприятий как единого имущественного комплекса.
Особенности ипотеки жилых помещений.
21
IV Темы научно-исследовательской работы по курсу
Земельная реформа в России: опыт, проблемы, перспективы.
Проблемы управления земельными ресурсами.
Методы анализа и прогнозирования развития земельного рынка.
Порядок и проблемы предоставления земельных участков под жилую застройку.
5. Методические и практические аспекты ценообразования на земельном
рынке.
6. Способы обеспечения рационального использования и охраны земель.
7. Землепользование в развитых зарубежных странах: общее и различия.
8. Государственная земельная политика в России.
9. Опыт проведения и результаты кадастровой оценки земель в регионах
России.
10.Федеральные целевые программы как инструмент государственного
управления земельными ресурсами.
11.Зарубежный и отечественный опыт налогообложения земель.
12.Анализ наилучшего использования земельных участков и его назначение.
13.Перевод земель из одной категории в другую: опыт и проблемы.
14.Основные этапы расчета ликвидационной стоимости компании. Составление ликвидационного баланса и графика ликвидации предприятия.
15.Принципы, методы и функции управления недвижимостью города.
16.Сущность и способы приватизации государственного и муниципального имущества.
17.Зарубежный опыт приватизации.
18.Назначение и особенности функционирования государственных
унитарных предприятий.
19.Особенности и проблемы управления имущественными комплексами государственных учреждений.
20.Аренда объектов нежилого фонда города.
21.Способы распоряжения земельными участками города.
22.Регистрация недвижимости в РФ.
23.Регистрационные системы, используемые за рубежом.
24.Особенности управления жилищным фондом в РФ.
25.Инвестиционные и финансовые решения в сфере недвижимости и их
обоснование.
26.Виды договоров в сфере управления объектами недвижимости.
27.Классификация рисков в сфере недвижимости.
28.Роль и функции девелоперов как организаторов и управляющих процессами развития недвижимости.
29.Место и роль управляющих компаний в системе управления недвижимым
имуществом.
30.Арендная плата и арендная политика.
1.
2.
3.
4.
22
При выполнении научно-исследовательской работы рекомендуется использовать следующие источники:
1.
http://les.mnr.gov.ru.
2.
http:///www.bestpravo.ru.
3.
http://www.forestforum.ru.
4.
http://www.roslesinforg.ru.
5.
http://www. forestproject.ru.
6.
http://www.wood.ru.
7.
http://www.goskomzem.ru.
V Модульно-рейтинговая система проверки знаний студентов
Сущность модульно-рейтинговой оценки состоит в выявлении уровня
знаний студентов в процессе изучения курса
Для студентов очного обучения каждая практическая, самостоятельная
работа, а также тест и эссе оценивается по 5 – и балльной системе. Пересдача
работ на повышенную оценку не допускается.
Тестирование оценивается следующим образом:
- 5 баллов, если правильно выполнено более 80 % тестовых заданий;
- 4 балла - 60 - 79 %;
- 3 балла – 40 – 59 %;
- 2 балла – 20 – 39 %;
- 1 балл – 01 – 19 %;
- 0 баллов – нет правильных ответов или студент отсутствовал.
Эссе оценивается следующим образом:
- глубина раскрытия темы – 2 баллов
- комплексное использование знаний, полученных в ходе изучения дисциплины – 1,5 баллов
- умение ясно и убедительно изложить свою позицию – 1 балла
- стиль и язык изложения – 0,5 балла
Самостоятельная работа студентов (практические занятия №7 и №15)
Научно-исследовательская работа студента по курсу Экономика отрасли
и ее защита либо публично, либо у лектора (по усмотрению преподавателя) - 15
баллов.
Оппонирование (не менее 3-х существенных вопросов докладчику) – 5
баллов.
Таким образом, если студент к началу сессии получил 70 и более баллов
и при отсутствии форс-мажорных обстоятельств (плохое поведение на лекциях,
практических занятиях и т.д.), ему может быть зачтена дисциплина на «отлично».
Для студентов заочной формы обучения также может быть применена
модульно-рейтинговая система оценки знаний.
Каждая работа, в том числе объединенная, оценивается по 5 – и балльной
системе. Пересдача работ не допускается. Посещение лекций и практических
занятий– 15 баллов. Контрольная работа по курсу должна быть зачтена.
23
Если студент к началу сдачи экзамена по курсу получил 30 и более баллов и при отсутствии форс-мажорных обстоятельств (плохое поведение на лекциях, практических занятиях и т.д.), ему может быть зачтена дисциплина на
«отлично».
Библиографический список
Основная литература
1. Иваницкая, И.П. Введение в экономику недвижимости [Текст]: учебное
пособие / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев: - 2-е изд., перераб. и доп. –
М.:КНОРУС, 2010. – 240 с.
Дополнительная литература
1. Безрукова, Т.Л. Экономика лесного комплекса [Текст]: учебное пособие / Т.Л. Безрукова, Н.И. Животягина, А.А. Штондин. – Воронеж, 2008. – 207с.
2. Асаул А. Н. Экономика недвижимости [Текст] : рек. М-вом образования и науки Рос. Федерации в качестве учеб. для студентов высш. учеб. заведений, обучающихся по специальности "Экономика и управление на предприятии ( по отраслям)" / Анатолий Николаевич ; А. Н. Асаул. - 2-е изд. - М.
[и др.]: Питер, 2008. - 624 с.
3. Васильева, Л.С. Экономика недвижимости [Текст]: учебник / Л.С. Васильева. – М.: ЭКСМО, 2008.- 480 с.
Приложение 1
Ставки платы
за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу
площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности
(постановление Правительства РФ от 22 мая 2007 г. № 310)
Таблица 1 - Ставки платы за единицу объема древесины лесных насаждений
(основные породы)
Ставка платы, рублей за 1 плотный куб. м
деловая древесина без коры**
дровяная древесина
(в коре)***
крупная
средняя
мелкая
Воронежско - Липецкий лесотаксовый район
1
до 10
174,6
124,74
62,46
4,68
2
10,1 - 25
159,12
113,22
56,7
4,68
3
25,1 - 40
135
96,66
48,78
3,24
4
40,1 - 60
102,96
73,98
37,26
3,24
5
60,1 - 80
79,56
56,7
28,08
2,34
6
80,1 - 100
63,36
45,18
22,86
2,34
7
100,1 и более
47,52
34,38
17,1
1,08
1
до 10
786,06
561,6
282,96
23,4
2
10,1 - 25
714,06
510,3
255,24
20,88
3
25,1 - 40
608,76
435,42
217,62
16,56
4
40,1 - 60
465,84
334,08
166,32
13,86
5
60,1 - 80
357,84
255,24
129,06
9,54
6
80,1 - 100
285,48
203,76
102,6
7,02
7
100,1 и более 214,92
152,46
77,58
7,02
1
до 10
87,48
62,46
32,04
5,04
2
10,1 - 25
79,56
56,7
28,08
5,04
3
25,1 - 40
68,04
48,78
24,12
4,32
4
40,1 - 60
52,2
37,26
18,18
3,6
5
60,1 - 80
39,6
28,08
14,94
2,7
6
80,1 - 100
32,04
22,86
11,52
2,34
7
100,1 и более
24,12
17,1
9,18
1,08
1
до 10
17,1
12,6
7,02
0,36
2
10,1 - 25
15,84
11,52
5,58
0,36
3
25,1 - 40
13,5
10,26
4,68
0,36
4
40,1 - 60
10,26
7,92
3,24
0,36
5
60,1 - 80
7,92
5,58
3,24
0,36
6
80,1 - 100
7,02
4,68
2,34
0,36
7
100,1 и более
4,68
3,24
2,34
0,18
Породы лесных наса- Разряды Расстояние
ждений*
такс
вывозки, км
Сосна
Дуб, ясень, клен
Береза
Осина
*
Породы лесных насаждений, за исключением пород лесных насаждений, заготовка древесины которых в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 15 марта 2007 г. № 162 "Об утверждении
перечня видов (пород) деревьев и кустарников, заготовка древесины которых не допускается" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, № 13, ст. 1580) не допускается.
**
К деловой крупной древесине относятся отрезки ствола диаметром в верхнем торце без коры от 25 см и более,
к средней - диаметром от 13 до 24 см, к мелкой - диаметром от 3 до 12 см.
***
Диаметр дровяной древесины липы измеряется без коры, остальных пород лесных насаждений - в коре.
****
За исключением ели для новогодних праздников.
25
Примечания:
1. Ставки платы за единицу объема древесины лесных насаждений (далее - ставки)
применяются для определения минимального размера арендной платы при использовании
лесного участка, находящегося в федеральной собственности, с изъятием лесных ресурсов и
минимального размера платы по договору купли-продажи лесных насаждений при проведении сплошных рубок на лесных участках, находящихся в федеральной собственности.
2. При проведении выборочных рубок ставки уменьшаются на 50 процентов.
3. Ставки дифференцированы по лесотаксовым районам, деловой и дровяной древесине (с делением деловой древесины по категориям крупности), а также в зависимости от
расстояния вывозки древесины (по разрядам такс).
Ставки рассчитаны для сплошных рубок при корневом запасе древесины на 1 гектаре
в пределах от 100,1 до 150 плотных куб. метров и крутизне склона до 20 градусов. В остальных случаях к ставкам применяются корректирующие коэффициенты.
4. Выбор разряда такс производится для каждого лесного квартала исходя из расстояния от центра лесного квартала до ближайшего пункта, откуда возможна погрузка и перевозка древесины железнодорожным транспортом, водным транспортом или сплав древесины
(далее - погрузочный пункт).
При расположении погрузочного пункта на расстоянии свыше 100 километров при
выборе разряда такс учитывается расстояние от центра лесного квартала до автомобильной
дороги с твердым покрытием, а ставки платы понижаются на один разряд такс.
5. Изменение распределения лесов по разрядам такс возможно в следующих случаях:
а) запрещение сплава древесины;
б) изменение местонахождения погрузочных пунктов.
6. При определении расстояния от центра лесного квартала до погрузочного пункта
применяются следующие коэффициенты:
а) 1,25 - в лесах, расположенных на землях с холмистым рельефом, или в лесах,
свыше 30 процентов территории которых занято болотами;
б) 1,5 - в лесах, расположенных на землях с горным рельефом.
7. Ставки при проведении сплошных рубок корректируются с учетом ликвидного запаса древесины на 1 гектаре лесосеки путем их умножения на следующие коэффициенты:
а) 0,9 - при ликвидном запасе древесины до 100 плотных куб. метров на 1 гектар;
б) 1 - при ликвидном запасе древесины от 100,1 до 150 плотных куб. метров на 1
гектар;
в) 1,05 - при ликвидном запасе древесины от 150,1 и более плотных куб. метров на 1
гектар.
8. На лесосеках, расположенных на склонах с крутизной свыше 20 градусов, применяются следующие корректирующие коэффициенты:
а) 0,7 - при использовании канатно-подвесных установок;
б) 0,5 - при использовании вертолетов.
9. При проведении сплошных рубок с сохранением подроста и (или) 2-го яруса хвойных, твердолиственных пород лесных насаждений по договору их купли-продажи ставки
снижаются на 20 процентов.
10. При заготовке древесины в порядке проведения сплошных рубок лесных насаждений, поврежденных вредными организмами, ветром, пожарами и в результате других стихийных бедствий, ставки корректируются с учетом степени повреждения насаждений путем
их умножения на следующие коэффициенты:
а) 0,9 - при степени повреждения лесных насаждений до 10 процентов;
б) 0,8 - при степени повреждения лесных насаждений до 20 процентов;
в) 0,7 - при степени повреждения лесных насаждений до 30 процентов;
г) 0,6 - при степени повреждения лесных насаждений до 40 процентов;
д) 0,5 - при степени повреждения лесных насаждений до 50 процентов;
26
е) 0,4 - при степени повреждения лесных насаждений до 60 процентов;
ж) 0,3 - при степени повреждения лесных насаждений до 70 процентов;
з) 0,2 - при степени повреждения лесных насаждений до 80 процентов;
и) 0,1 - при степени повреждения лесных насаждений до 90 процентов;
к) 0 - при степени повреждения лесных насаждений до 100 процентов.
11. Величина ставки округляется до 0,1 рубля за 1 плотный куб. метр древесины.
Таблица 2 - Ставки платы за единицу объема недревесных лесных ресурсов
Виды недревесных лесных ресурсов
Кора деревьев и кустарников
Сосновая лапа
Хворост, веточный корм
Ели для новогодних праздников высотой:
до 1 м
1,1 - 2 м
2,1 - 3 м
3,1 - 4 м
свыше 4,1 м
Мох, лесная подстилка, камыш, тростник
Ставка платы (рублей за ед. изм.)
1647,8 за 1 т
2675 за 1 т
21,4 за 1 куб. м
35,31 за 1 штуку
69,55 за 1 штуку
87,74 за 1 штуку
176,55 за 1 штуку
353,1 за 1 штуку
0,32 за 1 кг
Таблица 3 – Ставки платы за единицу объема пищевых лесных ресурсов и
лекарственных растений
Виды лесных ресурсов
Древесные соки
Пищевые лесные ресурсы:
дикорастущие плоды
Ставка платы (рублей за ед. изм.)
16,05 за 1 ц
1,65 за 1 кг
дикорастущие ягоды
4,28 за 1 кг
дикорастущие грибы
1,07 за 1 кг
дикорастущие орехи
2,14 за 1 кг
семена
0,32 за 1 кг
Лекарственные растения
5,35 за 1 кг
Ставка платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности, при ведении охотничьего хозяйства и осуществлении охоты 0,03 рубля за гектар в год для всей территории Российской Федерации.
27
Таблица 4 – Ставки платы за единицу площади лесного участка, находящегося в
федеральной собственности, при ведении сельского хозяйства
Виды сельскохозяйственной деятельности
Ставка платы (рублей за единицу
измерения в год)
Сенокошение:
на заливных сенокосах
на суходольных сенокосах
на заболоченных сенокосах
Выпас сельскохозяйственных животных
381,99 за 1 гектар
254,66 за 1 гектар
141,24 за 1 гектар
81,11 за 1 гектар
Ставка платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности, при осуществлении научно-исследовательской деятельности, образовательной деятельности - 1 рубль за гектар в год для всей территории Российской Федерации.
Таблица 5 – Ставка платы за единицу площади лесного участка, находящегося
в федеральной собственности, при осуществлении рекреационной деятельности
Субъекты Российской Федерации, муниципальные
образования
Воронежская область - все районы
Ставка платы, рублей за гектар
в год
9170
Примечание.
При осуществлении рекреационной деятельности на лесном участке, находящемся в
федеральной собственности, к ставкам применяются следующие коэффициенты:
а) коэффициент, учитывающий категории защитных лесов и целевое назначение лесов:
в отношении особо защитных участков лесов в защитных лесах - 2;
в отношении особо защитных участков лесов в эксплуатационных лесах - 1,5;
в отношении защитных лесов (кроме зеленых зон, лесопарков) - 1,5;
в отношении зеленых зон, лесопарков - 1;
в отношении эксплуатационных лесов - 0,5;
б) коэффициент, учитывающий приближенность лесного участка к автомобильным дорогам общего пользования на расстояние:
от 0 до 1 километра включительно - 3,5;
от 1 до 2 километров включительно - 3;
от 2 до 3 километров включительно - 2,5;
свыше 3 километров - 0,5;
в) коэффициент, учитывающий площадь лесного участка:
до 0,1 гектара включительно - 0,5;
от 0,1 до 0,3 гектара включительно - 0,8;
свыше 0,3 гектара - 1;
Таблица 6 – Ставки платы за единицу площади лесного участка, находящегося
в федеральной собственности, при переработке древесины и иных лесных ресурсов
Субъекты Российской Федерации
Воронежская область
Ставка платы, рублей
за гектар в год
12947
28
Приложение 2
ФОРМА
примерного договора купли-продажи лесных насаждений
____________________________________
(место заключения договора)
"__" ________________ 20__ г.
(дата заключения договора)
________________________________________________________________________________
(наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления)
в лице _________________________________________________________________________,
(должность, фамилия, имя, отчество)
действующего на основании ______________________________________________________,
(положение, устав, доверенность - указать нужное)
именуемый в дальнейшем Продавцом, с одной стороны, и ______________________________
________________________________________________________________________________
(полное наименование организации или фамилия, имя, отчество гражданина, в том числе индивидуального предпринимателя)
в лице _________________________________________________________________________,
(фамилия, имя, отчество гражданина или лица, действующего от имени организации
либо от имени гражданина, в том числе индивидуального предпринимателя,
по доверенности),
действующего на основании ______________________________________________________,
(документ, удостоверяющий личность, представительство)
именуемый в дальнейшем Покупателем, с другой стороны, заключили настоящий Договор,
о нижеследующем:
I. Предмет Договора
1. По настоящему Договору Продавец, действующий в соответствии
со статьями 75 - 77 Лесного кодекса Российской Федерации, на основании
________________________________________________________________________________
(протокол о результатах аукциона, номер, дата или в случае заключения договора без проведения аукциона - решение органа государственной власти или органа местного самоуправления)
продает, а Покупатель покупает лесные насаждения,
местоположение которых указано в пункте 2 настоящего Договора.
2. Лесные насаждения, занимающие площадь ____________________________________ га,
располагаются на территории ______________________________________________________
________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
(субъект Российской Федерации, район, муниципальное образование, лесничество (лесопарк), номера лесного квартала и лесотаксационного выдела)
3. Схема расположения лесных насаждений приводится в приложении N 1 к Договору
4. Передача лесных насаждений по настоящему Договору осуществляется по акту передачи
лесных насаждений в соответствии с приложением N 2 к Договору.
5. Риск случайной гибели или случайного повреждения лесных насаждений переходит к
покупателю с момента подписания акта передачи лесных насаждений.
II. Объем подлежащей заготовке древесины
6. Покупатель осуществляет заготовку древесины в следующем объеме:
_______________________________________________________________________________.
(общий объем заготовки древесины, куб. метров)
29
7. Установленный объем заготовки древесины с характеристикой его структуры по породам и крупности приводится в приложении N 3 к Договору.
III. Условия заготовки древесины
8. Способ рубки _______________________________________________________________.
(сплошная, выборочная)
9. Рубке не подлежат ___________________________________________________________.
10. Временные склады при заготовке древесины располагаются
_____________________________________________________________________________.
(указать места расположения временных складов)
11. Вывозка древесины осуществляется ___________________________________________.
(указать сроки и условия вывозки древесины)
12.
Очистку лесосеки от порубочных остатков произвести следующими способами
________________________________________________ в срок _________________________.
(указать способы очистки лесосеки)
(указать срок очистки лесосеки
)
13. Обеспечить сохранение подроста на площади ____________ га, в количестве _______
тыс. штук на гектар.
IV. Размер и условия внесения платы
14. Плата по настоящему Договору составляет
_____________________________________________________________.
(сумма в рублях)
15. Покупатель вносит установленную продавцом плату
_____________________________________________________________.
(сроки внесения платы)
V. Права и обязанности Сторон
16. Продавец имеет право:
а) вносить предложения о прекращении настоящего Договора или по пересмотру условий настоящего Договора (если он заключается без проведения аукциона), в следующих случаях:
нарушение Покупателем сроков внесения платы, установленных настоящим Договором;
нарушение Покупателем утвержденных в соответствии с лесным законодательством
правил заготовки древесины, правил пожарной и санитарной безопасности в лесах;
б) пользоваться другими правами, если их реализация не противоречит требованиям
лесного законодательства и условиям настоящего Договора.
17. Продавец обязан:
а) передать Покупателю лесные насаждения в объеме, установленном настоящим Договором по акту передачи лесных насаждений;
б) обозначить на местности с помощью лесохозяйственных знаков и на картах (схемах)
лесов местоположение продаваемых лесных насаждений;
в) передать Покупателю относящиеся к продаваемым лесным насаждениям документы,
предусмотренные лесным законодательством и настоящим Договором.
18. Покупатель имеет право:
а) осуществлять заготовку древесины в объемах и сроки, которые установлены настоящим Договором;
30
б) осуществлять строительство складов и других строений и сооружений, необходимых
для заготовки древесины (кроме случаев заготовки гражданами древесины для собственных
нужд);
в) пользоваться другими правами, если их реализация не противоречит требованиям
лесного законодательства и условиям настоящего Договора.
19. Покупатель обязан:
а) вносить плату в размерах и сроки, которые установлены настоящим Договором;
б) соблюдать условия Договора;
в) проводить лесовосстановительные мероприятия за свой счет, если при осуществлении заготовки древесины Покупателем в нарушение условий настоящего Договора уничтожен подрост или древесно-кустарниковая растительность;
г) осуществить снос лесных складов, других строений и сооружений после окончания
заготовки древесины, а также произвести рекультивацию земель, на которых располагались
указанные строения и сооружения;
д) согласовывать с Продавцом места размещения лесных дорог, лесных складов, других
строений и сооружений, необходимых для заготовки древесины.
VI. Ответственность сторон
20. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего Договора стороны несут
ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации и настоящим
Договором.
21. За несвоевременную и (или) неполную оплату по Договору с Покупателя взыскивается пеня в размере __________________________________ процентов
(размер платы за каждый день просрочки, другое)
22. За нарушение условий настоящего Договора с Покупателя
взыскиваются неустойки в следующих размерах: _____________________________________
_______________________________________________________________________________.
(указать вид нарушения и размер неустойки)
23. О возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему Договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее, чем за _____ дней с момента возникновения таких обстоятельств,
при этом срок выполнения обязательств по настоящему Договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства.
24. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам,
не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, разрешаются путем переговоров.
При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в
судебном порядке.
VII. Порядок изменения и расторжения Договора
25. Все изменения к настоящему Договору оформляются в письменной форме и подписываются сторонами.
26. По требованию одной из сторон настоящий Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда на основаниях и в порядке, которые установлены лесным и гражданским законодательством.
VIII. Срок действия Договора
27. Срок действия настоящего Договора устанавливается с "__" ______________ г. по
"__" _______________ г.
31
IX. Прочие условия Договора
28. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
29. Приложения N 1 - 3 к настоящему Договору являются его неотъемлемыми частями.
30. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.
31. Иные условия настоящего Договора.
Реквизиты и подписи сторон
Продавец
Покупатель
______________________ __________________________________________
(наименование, адрес, (наименование, адрес, платежные реквизиты платежные реквизиты)
- для юридического лица; фамилия, имя, отчество, адрес - для гражданина, в том числе индивидуального предпринимателя)
____________________________________
(подпись, печать)
____________________________
(подпись; печать - для юридического лица и
индивидуального предпринимателя)
32
ФОРМА
Приложение 3
примерного договора аренды лесного участка
"
"
20
г.
(место заключения договора)
(дата заключения договора)
________________________________________________________________________________
(наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления)
в лице
_________________________________________________________________________
(наименование должности, фамилия, имя, отчество)
_____________________________________________________________________________,
действующего на основании ____________________________________________________,
(положение, устав, доверенность - указать нужное)
именуемый в дальнейшем Арендодателем, с одной стороны, и _______________________
________________________________________________________________________________
(полное наименование организации или фамилия, имя, отчество гражданина,
в том числе индивидуального предпринимателя)
в лице _________________________________________________________________________ ,
(фамилия, имя, отчество гражданина или лица, действующего от имени организации либо
от имени гражданина, в том числе индивидуального предпринимателя, по доверенности)
действующего на основании ____________________________________________________,
(документ, удостоверяющий личность, представительство)
именуемый в дальнейшем Арендатором, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
I. Предмет Договора
1. По настоящему Договору Арендодатель, действующий в соответствии со статьями
72 и 74 Лесного кодекса Российской Федерации, на основании
________________________________________________________________________________
(указывается протокол о результатах аукциона или (в случае заключения настоящего Договора
________________________________________________________________________________
без проведения аукциона) решение органа государственной власти или местного самоуправления)
обязуется предоставить, а Арендатор обязуется принять во временное пользование лесной
участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определенный
в пункте 2 настоящего Договора (далее - лесной участок).
2. Лесной участок площадью _________ га, предоставляемый в аренду по настоящему
Договору, имеет:
местоположение ____________
____
(субъект Российской Федерации, муниципальное образование,
лесничество (лесопарк), номера кварталов, выделов)
____;
кадастровый номер
____.
3. Схема расположения лесного участка и его характеристика приводятся в
приложениях № 1 и 2 к Договору (границы лесного участка определены на кадастровой
карте (плане) лесного участка, являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора).
4. Арендатору передается лесной участок для использования в целях и объемах согласно приложению № 3 к Договору.
33
II. Арендная плата
5. Арендная плата по настоящему Договору составляет
___________________________________________________________________________в год.
(сумма в рублях)
6. Арендатор вносит арендную плату согласно приложению № 4 к Договору и представляет в течение 1 месяца Арендодателю документы, подтверждающие произведенную оплату.
7. Размер арендной платы подлежит изменению пропорционально изменению ставок
платы за единицу объема лесных ресурсов или за единицу площади лесного участка, устанавливаемых в соответствии со статьей 73 Лесного кодекса Российской Федерации.
III. Права и обязанности сторон
8. Арендодатель имеет право:
а) получать от Арендатора сведения в установленном законодательством Российской
Федерации порядке, справочные и другие материалы об использовании, охране и защите лесов, расположенных на лесном участке, и их воспроизводстве;
б) пользоваться другими правами, если их реализация не противоречит требованиям
лесного законодательства и условиям настоящего Договора.
9. Арендодатель обязан:
а) обозначать в натуре и (или) указать в планово-картографических материалах границы лесного участка;
б) передать лесной участок Арендатору по акту приема-передачи лесного участка в
аренду согласно приложению № 5 к Договору;
в) выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
10. Арендатор имеет право:
а) приступить после государственной регистрации настоящего Договора, подписания
сторонами акта приема-передачи лесного участка в аренду, предусмотренного приложением
№ 5 к настоящему Договору, и представления Арендодателю в установленном порядке разработанного проекта освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы или муниципальной экспертизы к использованию лесного участка в соответствии с
условиями настоящего Договора;
б) осуществлять на лесном участке в установленном порядке создание лесной инфраструктуры (лесные дороги, лесные склады и другие объекты), лесоперерабатывающей инфраструктуры, а также строительство, реконструкцию и эксплуатацию объектов, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, в соответствии со статьей 21 Лесного кодекса Российской Федерации;
в) получать информацию от Арендодателя о лесном участке;
г) с согласия Арендодателя сдавать лесной участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по настоящему Договору другим лицам, отдавать право аренды в залог,
вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и
обществ или паевого взноса в производственный кооператив;
д) пользоваться другими правами, если их реализация не противоречит требованиям
лесного законодательства и условиям настоящего Договора.
11. Арендатор обязан:
а) использовать лесной участок по назначению в соответствии с лесным законодательством, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и настоящим
Договором;
б) вносить арендную плату в размерах и сроки, которые установлены настоящим Договором;
34
в) в установленном порядке разработать и представить Арендодателю проект освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы или муниципальной
экспертизы;
г) ежегодно в установленном порядке подавать лесную декларацию;
д) представлять Арендодателю информацию, полученную при проведении лесоустроительных работ на лесном участке;
е) в случае возникновения лесного пожара на лесном участке обеспечивать его тушение. Осуществлять противопожарное обустройство лесов на лесном участке, в том числе
строительство, реконструкцию и содержание дорог противопожарного назначения, посадочных площадок для самолетов, вертолетов, используемых в целях проведения авиационных
работ по охране и защите лесов, прокладку просек и противопожарных разрывов, обеспечивать создание систем и средств предупреждения и тушения лесных пожаров (пожарная техника, оборудование, снаряжение и другие), содержание этих систем и средств, а также формирование запасов горюче-смазочных материалов на период высокой пожарной опасности в
объемах, определенных проектом освоения лесов;
ж) осуществлять санитарно-оздоровительные мероприятия, лесовосстановление и
уход за лесом на лесном участке на условиях, в объемах и сроки, которые указаны в проекте
освоения лесов и приложении № 6 в Договору;
з) осуществлять на лесном участке разрубку (расчистку) квартальных просек, замену
квартальных столбов;
и) приводить лесной участок в прежнее состояние в следующих случаях:
при уничтожении верхнего плодородного слоя почвы, уничтожении, повреждении
или захламлении искусственных или естественных водотоков, рек, ручьев, осушительных
канав, дренажных систем, шлюзов, мостов, других дорожных и гидромелиоративных сооружений, просек, лесохозяйственных и лесоустроительных знаков, дорог;
при сносе возведенных временных построек, сооружений и других объектов;
к) в случае прекращения действия настоящего Договора передать лесной участок
Арендодателю по акту приема-передачи, форма которого аналогична форме, указанной в
приложении № 5 к настоящему Договору, в состоянии, пригодном для ведения лесного хозяйства, с характеристиками лесного участка, установленными проектом освоения лесов на
момент завершения пользования;
л) выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
IV. Ответственность сторон
12. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств, предусмотренных настоящим Договором, стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
13. За нарушение условий настоящего Договора Арендатор уплачивает Арендодателю
неустойки в следующих размерах:
________________________________________________________________________________________________________________________
(указать виды нарушений и размер неустоек)
V. Порядок изменения и расторжения Договора
14. Все изменения к настоящему Договору оформляются в письменной форме и подписываются сторонами.
15. Внесение изменений в настоящий Договор, заключенный по результатам аукциона, по соглашению сторон допускается только в случаях изменения состояния лесных насаждений, вызванного стихийными бедствиями и чрезвычайными ситуациями (пожары, ветровалы, повреждение лесов вредными организмами).
35
16. По требованию одной из сторон настоящий Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в разделе VI настоящего Договора.
VI. Основания прекращения действия Договора
17. Настоящий Договор прекращает действие в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.
18. Расторжение настоящего Договора по решению суда по требованию одной из сторон осуществляется по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, а также в случае нарушения другой стороной условий настоящего Договора.
VII. Срок действия Договора
19. Срок действия настоящего Договора устанавливается
с "_______________" ______________ г. по " _____________" ________________
г.
VIII. Прочие условия
20. Спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения настоящего Договора, или вопросы, не оговоренные в настоящем Договоре, разрешаются путем переговоров. В случае
если согласие путем переговоров не достигнуто, указанные вопросы разрешаются в судебном порядке.
21. Настоящий Договор подлежит обязательной государственной регистрации в течение _______ дней после его подписания и вступает в силу с даты государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
22. Стороны не несут ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору, если это явилось следствием обстоятельств
непреодолимой силы.
Обстоятельства непреодолимой силы включают, в частности, такие случаи, как землетрясение, наводнение, пожар и аналогичные стихийные бедствия, а также чрезвычайные ситуации.
В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы исполнение обязательств
по настоящему Договору откладывается на срок действия этих обстоятельств, после чего
стороны должны провести переговоры с целью оценки ситуации и в случае необходимости
внести изменения в настоящий Договор, в том числе по вопросам размера арендной платы и
срока платежа.
23. Передача лесного участка осуществляется по акту приема-передачи лесного участка в аренду, предусмотренному приложением № 5 к настоящему Договору.
Указанный акт подписывается сторонами в течение 20 дней с даты заключения настоящего Договора.
24. Арендатор, надлежащим образом исполнивший настоящий Договор, по истечении
его срока имеет преимущественное право на заключение такого договора на новый срок.
25. Настоящий Договор составлен в двух подлинных экземплярах, по одному для каждой из сторон. Приложения № 1 - 6 к настоящему Договору являются его неотъемлемыми
частями.
Реквизиты и подписи сторон
Арендодатель
___________________________
Арендатор
___________________________
______________________
_______________________
(наименование, адрес, платежные реквизиты)
(подпись, печать)
(наименование, адрес, платежные реквизиты)
(подпись, печать)
36
Нина Ивановна Животягина
Елена Викторовна Чугунова
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Методические указания по выполнению самостоятельных работ для студентов
направления подготовки 080100 – Экономика
Редактор В.В. Терлецкая
Подписано в печать
Объем
п.л.
Формат 60x84 / 16.
Усл. п.л.
Уч.- изд. л.
Заказ №
Тираж 100 экз.
Воронежский государственный лесотехнический университет
им. Г.Ф. Морозова
РИО ВГЛТУ394087, г. Воронеж, ул. Тимирязева, 8
Отпечатано в тип. ИП Хасанова И.Б. 394087, ул. Ломоносова, 87
Документ
Категория
Без категории
Просмотров
0
Размер файла
830 Кб
Теги
недвижимость, практ, экономика, раб, животягина
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа