close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

kursach(3)

код для вставкиСкачать
Введение
1.Понятие и сущность рынка недвижимости, его разделение на первичный и вторичный.
1.1. Недвижимость как объект рынка недвижимости.
1.2. Рынок недвижимости, его сущность.
1.3. Классификация рынка недвижимости Первичный и вторичный рынок недвижимости.
1.4. Источники финансирования и виды сделок на первичном и вторичном рынках.
2. Проблемы взаимодействия первичного и вторичного рынка в РФ на современном этапе развития.
Заключение.
Приложение.
Введение
Недвижимость - важнейшая часть мирового богатства, более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.
1. Рынок недвижимости
1.1. Недвижимость как объект рынка недвижимости
Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.
К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
На сегодняшних день, среди ученных и практиков в сфере недвижимости, не существует единого определения понятия "рынок недвижимости".
Рынок недвижимости - это система организационных мер, при помощи, которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость
Рынок недвижимости - это "экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем
1.2. Рынок недвижимости, его сущность.
Рынок недвижимости предполагает отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, т. е. обеспечение оборота прав на ранее созданные объекты.
Каждый конкретный рынок недвижимости: земельных участков, жилой или коммерческой недвижимости - развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.
Сегменты рынка недвижимости: 1. Рынок жилья
1.1. рынок городского жилья
1.2. рынок загородного жилья
2. Рынок коммерческой недвижимости
2.1. Офисы
2.2. торговые помещения
2.3. складские помещения
2.4. развлекательные центры
3. Рынок промышленной недвижимости.
3.1. Предприятие
3.2. земельные участки
1.3. Классификация рынка недвижимости Первичный и вторичный рынок недвижимости
Рынок недвижимости делиться на первичный и вторичный рынок недвижимости.
Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой или нежилой недвижимости.
Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей - в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, то есть первичного рынка.
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.
1.4. Источники финансирования и виды сделок на первичном и вторичном рынках.
Финансирование это:
* Снабжение денежными средствами, финансовыми ресурсами.
* Выделение денежных средств, финансовых ресурсов на что либо
Финансирование - выделение средств или ресурсов для достижения намеченных целей. Если целью финансирования является получение прибыли - тогда финансирование превращается в инвестирование. Если целью прибыль не является - это не инвестирование.
Различают две крупные группы источников финансирования на основе права собственности:
* Собственные
* Заемные
1. Собственные источники финансирования:
1.1 Амортизационные отчисления, направляемые предпринимательской организацией на простое воспроизводство основных фондов.
1.2 Средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций.
1.3 Отчисления от прибыли, остающиеся в распоряжении организации (чистая прибыль), направляемые на прирост оборотного и основного капитала.
1.4 Суммы, выплаченные страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий и т.п.
1.5 Средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями финансово-промышленными группами на безвозвратной основе.
1.6 Благотворительные взносы и прочее.
2. Внешние источники финансирования:
2.1 Ассигнования государственных (федерального субъектов Российской Федерации) и местных бюджетов различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе.
2.2 Иностранные инвестиции, предоставляемые в форме финансового пая или иного материального или нематериального участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений международных организаций.
2.3 Различные формы заемных средств, в том числе кредиты, предоставляемые государством и фондами поддержки предпринимательства на возвратной основе (в том числе на льготных условиях).
2.4 Кредиты банков инвестиционных фондов и компаний. Привлечение кредитных ресурсов расширяет возможности предпринимательской организации, способствует росту отдачи собственного капитала.
2.5 Продажа на коммерческом конкурсе ценных бумаг и имущества с условиями, предусматривающими инвестирование в недвижимость.
На долю собственных средств приходится в настоящее время около 80% всех направляемых средств. Основным источником инвестирования в составе внутренних средств является амортизация, ее доля колеблется от 70 до 93% (в среднем по предпринимательскому сектору).
Сделка, в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, это основание для возникновения, прекращения и изменения гражданских прав и обязанностей.
Виды сделок:
1. Купля-продажа
2. Дарение
3. Рента
4. Обмен
Купля-продажа
По договору купли-продажи квартиры одно лицо передает другому за деньги квартиру на условиях, определенных договором. К вышеперечисленным документам прилагаются согласие супруга покупателя на покупку. В случае, если квартира приобретена продавцом в браке, то необходимо предоставить согласие супруга продавца (даже если брак расторгнут, но не заключен договор раздела имущества, либо брачный договор). Проживающие в квартире лица с переходом права собственности на недвижимость продавца теряют право проживания в квартире. В случае если в квартире прописаны недееспособные граждане, либо собственником квартиры, либо доли квартиры является ребенок, необходимо предварительно получить разрешение органов опеки и попечительства.
Дарение
По договору дарения одна сторона передает другой стороне квартиру безвозмездно, то есть не получая ни денег, ни услуг. Договор дарения по определению не может содержать никаких условий, кроме возможности дарителя отменить дарение. При этом следует учесть, что указанное условие действует только до регистрации перехода права.
Рента
По договору ренты недвижимости передается одним лицом другому бесплатно, либо за деньги, и, кроме того, выплачивается рента деньгами, либо услугами. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. С момента регистрации договора и перехода права в Управлении ФРС квартира находится в залоге у бывшего собственника. Это значит, что без его согласия отчуждение квартиры невозможно.
Обмен
При обмене квартира обменивается на другую квартиру, либо долю квартиры, либо другое имущество. В договоре обязательно должна быть указана цена обмениваемого имущества. При обмене предоставляются такие же документы, как и на куплю-продажу.
2. Проблемы взаимодействия первичного и вторичного рынка в РФ на современном этапе развития.
Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.
Цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.
Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.
Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение - процесс - создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.
Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.
Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи с тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа - это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.
Например, в случае риска недостройки новых объектов или переноса срока их сдачи, покупатель будет выбирать необходимый объект недвижимости на вторичном рынке. В результате возрастет количество операций на вторичном рынке, и рост спроса будет сопровождаться ростом цен. Застройщики в свою очередь начнут предлагать потенциальным покупателям более выгодные условия, что вызовет отток покупателей со вторичного рынка недвижимости и будет сопровождаться снижением цен. В том случае, если подобные колебания цен не будут сопровождаться кризисными явлениями в других отраслях экономики, баланс спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости будет восстановлен.
Документ
Категория
Рефераты
Просмотров
86
Размер файла
360 Кб
Теги
kursach
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа