close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

СТАТИСТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

код для вставкиСкачать
ФИО соискателя: Орехова Анна Сергеевна Шифр научной специальности: 08.00.12 - бухгалтерский учет, статистика Шифр диссертационного совета: Д 212.151.02 Название организации: Московский государственный университет экономики, статистики и информатики
На правах рукописи
ОРЕХОВА АННА СЕРГЕЕВНА
СТАТИСТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Специальность 08.00.12 – «Бухгалтерский учет, статистика»
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Москва - 2012
Работа выполнена на кафедре «Теории статистики и прогнозирования»
Московского государственного университета статистики, экономики и
информатики.
Научный руководитель:
доктор экономических наук, профессор
Садовникова Наталья Алексеевна
Официальные оппоненты:
Дуброва Татьяна Абрамовна
доктор экономических наук, профессор,
профессор кафедры Математической статистики и
эконометрики МЭСИ
Полховская Татьяна Юрьевна
кандидат экономических наук, доцент,
доцент кафедры Финансы и кредит ФГБОУ ВПО
«Ростовский государственный строительный
университет»
Ведущая организация:
Федеральное
государственное
бюджетное
образовательное
учреждение
высшего
профессионального образования «Российский
государственный
торгово-экономический
университет»
Защита состоится «04» июля 2012 г. в 11-00 часов на заседании
диссертационного совета Д 212.151.02 в Московском государственном
университете экономики, статистики и информатики по адресу: 119501, г.
Москва, ул. Нежинская, д.7.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского
государственного университета статистики, экономики и информатики.
Автореферат разослан «02» июня 2012 г.
Ученый секретарь
диссертационного
к.э.н.
совета,
Клочкова Е.Н.
2
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. В настоящее время в России
формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в
стадии трансформации и становления. В первую очередь, это относится к
системе статистической оценки недвижимого имущества в общем и жилой
недвижимости, в частности, с функционированием которой так или иначе
связана жизнь и деятельность людей. Именно недвижимость формирует
центральное звено всей системы рыночных отношений. Значимая роль
недвижимости в экономической и социальной сферах подтверждается и
наличием обширной базы правового регулирования отношений, операций,
профессиональной деятельности на рынке жилой недвижимости.
Статистический анализ объектов рынка жилой недвижимости позволяет
оценить их не только как важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные
личные потребности людей, но одновременно и как капитал в вещественной
форме, приносящей доход. Статистический анализ рынка недвижимости
позволяет оценить уровень национального богатства страны.
Последовательное развитие рынка жилой недвижимости в России
закономерно привело к повышению требований к качеству обоснования
инвестиционных решений. Наиболее весомым и значимым показателем
успешности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является
состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение
принимается.
Анализ эволюции методов формирования информационной базы рынков
жилой недвижимости в развитых странах мира показывает, что недостаточное
внимание, уделяемое качеству информации, является одной из причин
большинства крупных кризисов на рынках недвижимости.
Результатом несовершенства методологии анализа, выражающейся в
неадекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно
качественными данными местных рынков, как правило, являются
необоснованные исследования на рынке жилой недвижимости и,
соответственно, базирующиеся на их основе инвестиционные решения.
Существует объективная необходимость статистической оценки и анализа
закономерностей и случайностей в развитии рынка жилой недвижимости,
именно поэтому аналитические исследования рынка сегодня востребованы его
участниками, в том числе государством. Особую значимость приобретает
изучение региональных рынков жилой недвижимости, поскольку именно здесь
происходят основные рыночные преобразования.
До настоящего времени в статистической и экономической науках не в
полной мере изученными остаются методологические аспекты статистической
оценки формирования и развития рынка недвижимости в общем, и жилой
недвижимости в частности, в зависимости от комплекса взаимосвязанных
факторов
и
условий,
его
определяющих.
Разработка
теоретикометодологических основ развития и исследования рынка жилой недвижимости
способствует принятию научно-обоснованных практических решений в системе
управления и изучения как развития данного рынка, так и всей экономики в
целом.
3
В связи с изложенным, можно утверждать, что теоретическая и
практическая значимость диссертационного исследования представляется
достаточно актуальной и обоснованной.
Степень разработанности проблемы. Теоретические аспекты и
категориальный аппарат рынка недвижимости нашли отражение в ряде научных
исследований О.С. Белокрыловой, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, С.В.
Грибовского, К. Келина, Дж. М. Кейнса, С.Н. Максимова, Н.Г. Мэнкью, В.И.
Ресина, Г.С. Староверовой, Е.И. Тарасевича, Л.Н. Тэпмана, Г.С. Харрисона и др.
Проблемы правового регулирования рынка недвижимости рассмотрены в
работах Ю.Г. Жарикова, А.А. Маковской, М.Г. Масевича, С.А. Степанова, В.В.
Чубарова и др.
Методологические
основы
формирования
системы
показателей,
характеризующих рынок жилой недвижимости, состав и его структуру,
тенденции развития и проблемы организации деятельности на рынке жилой
недвижимости Российской Федерации анализировались в работах А.Н. Асаула,
А.В. Бандурина, А.Г. Грязновой, А.В. Карасева, А. Б. Крутика, Г.М. Стерника и
др.
Основы статистического анализа и прогнозирования социальноэкономических явлений заложены в трудах российских ученых Т.Н. Агаповой,
С.А. Айвазяна, О.Э. Башиной, И.К. Беляевского, Г.Л. Громыко, Т.А. Дубровой,
И.И. Елисеевой, М.Р. Ефимовой, С. Д. Ильенковой, М.В. Карманова, В.Г.
Минашкина, В.С. Мхитаряна, Т.Ю. Полховской, Б.Т. Рябушкина, Н.А.
Садовниковой, А.Е. Суринова и др., а также ряда зарубежных ученых.
Проведенный анализ публикаций показал, что в научной литературе
недостаточное внимание уделено методике комплексного статистического
исследования развития рынка жилой недвижимости регионов и России в целом.
Высокая практическая значимость проблем статистического анализа и
управления развитием рынка жилой недвижимости определили объект и
предмет исследования, обусловили выбор цели и задач диссертационной работы.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования
является проведение комплексного статистического исследования рынка жилой
недвижимости Российской Федерации.
Для достижения поставленной цели в диссертационной работе были
поставлены и решены следующие задачи:
усовершенствовать систему показателей рынка жилой недвижимости
Российской Федерации;
проанализировать состояние, структуру и особенности функционирования
рынка жилой недвижимости в России;
определить критерии оценки информационного и методического
обеспечения исследований рынка жилой недвижимости;
разработать методику статистической оценки устойчивости рынка жилой
недвижимости;
провести многомерную классификацию регионов России по показателям
доступности рынка жилой недвижимости, оценить влияние различных факторов
на развитие рынка жилой недвижимости регионов России;
построить прогноз основных показателей, характеризующих развитие
рынка жилой недвижимости России.
4
Объектом исследования выступает рынок жилой недвижимости
Российской Федерации.
Предметом исследования является совокупность показателей и методы
анализа состояния и развития рынка жилой недвижимости Российской
Федерации.
Теоретической и методологической основой исследования послужили
труды отечественных и зарубежных ученых, раскрывающих вопросы теории и
практики формирования и развития рынка недвижимости, статистики,
эконометрики.
При решении поставленных задач в диссертации использовались методы
корреляционного, регрессионного, кластерного и индексного анализа, методы
ранжирования, прогнозирования, а также табличные и графические методы
представления результатов исследования. При обработке результатов
исследования использовались пакеты прикладных программ MS Excel,
STATISTICA, SPSS.
Информационную базу исследования составили официальные данные
Федеральной службы государственной статистики, Министерства финансов
Российской Федерации, РОСРЕЕСТРа, Федерального казначейства и Банка
России, данные периодических изданий и ресурсы сети Internet по исследуемой
тематике.
Научная новизна исследования заключается в разработке методики
комплексного статистического анализа и прогнозирования рынка жилой
недвижимости Российской Федерации.
В результате проведенного исследования сформулированы и обоснованы
следующие положения, обладающие элементами научной новизны и
выносимые на защиту:
усовершенствована система показателей рынка жилой недвижимости
Российской Федерации, позволяющая оценивать результаты реализации
механизма жилищной политики и возможность формировать информационное
поле, характеризующее состояние рынка жилой недвижимости и тенденции его
развития;
разработана и предложена классификация объектов и субъектов рынка
недвижимости, позволяющая расширить его анализ на микро-, макро- и
мезоуровне и оценить зависимость субъектов рынка от условий хозяйствования.
Автором разработана структура предпринимательской деятельности на рынке
жилой недвижимости, которая позволяет наиболее полно охарактеризовать
процесс предпринимательского взаимодействия при совершении операций на
рынке, анализировать поведение субъектов рынка недвижимости на протяжении
всего жизненного цикла наблюдаемых объектов;
усовершенствована методика сбора и обработки статистической
информации по рынку жилой недвижимости за счет включения дополнительных
категорий и источников данных, позволяющая стандартизировать их содержание
и формы предоставления, расширить и детализировать анализ рынка жилой
недвижимости;
разработана методика статистической оценки устойчивости рынка жилой
недвижимости, основанная на законе спроса и предложения и «теории золотого
сечения», которая позволяет получить информацию о конкурентном потенциале
рынка жилой недвижимости;
5
произведена многомерная классификация регионов Российской
Федерации по показателям доступности рынка жилой недвижимости, на основе
которой определен инвестиционный потенциал регионов с точки зрения
платежеспособного спроса населения и степени обеспеченности его жильем,
выявлены и оценены основные факторы, влияющие на развитие рынка жилой
недвижимости Российской Федерации;
построен прогноз цен на рынке жилой недвижимости России с учетом
результатов использования методики устойчивости рынка недвижимости,
показано основное направление развития рынка жилой недвижимости в краткои среднесрочной перспективе.
Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальности
ВАК Минобрнауки России (по экономическим наукам). Исследование
выполнено в рамках паспорта отрасли «Экономические науки», специальности
по коду ВАК Минобрнауки России 08.00.12 «Бухгалтерский учет, статистика» в
соответствии с пунктами: 4.8. Инвестиционная статистика; 4.11. Методы
обработки статистической информации: классификация и группировки, методы
анализа социально-экономических явлений и процессов, статистического
моделирования,
исследования
экономической
конъюнктуры,
деловой
активности, выявление трендов и циклов, прогнозирования и развития
социально-экономических явлений и процессов.
Практическая значимость результатов исследования. Разработанные
методики, полученные результаты проведенного исследования и выводы могут
быть использованы Федеральной службой государственной статистики и ее
территориальными органами при формировании системы показателей оценки
развития рынка жилой недвижимости в Российской Федерации и регионах, а
также Правительством Российской Федерации при разработке программ по
поддержке и регулированию рынка жилой недвижимости в целом по России и
по регионам, а также частными инвесторами при выборе объекта
инвестирования или при совершении других сделок на рынке недвижимости.
Предложенные в диссертационном исследовании методика оценки
инвестиционной привлекательности регионов Российской Федерации и модель
устойчивости рынка жилой недвижимости были использованы для анализа
инвестиционных проектов в жилищном строительстве Департамента проектного
финансирования «НОМОС-БАНК» (ОАО), а также при разработке
рекомендаций по оценке залоговой стоимости объектов жилой недвижимости
для Департамента залоговых операций «НОМОС-БАНК» (ОАО). Справки о
внедрении прилагаются.
Апробация работы. Основные положения и результаты диссертационной
работы докладывались на IX Международном научно-практическом семинаре
«Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и
практика организации и обеспечения управления» (г. Москва, ИНИОН РАН, 2628 февраля 2011г.); Межвузовской научно-практической конференции
«Модернизация России в XXI веке: социальные и экономические аспекты» (г.
Москва, МФПА, 2010 г.); Международном научном конгрессе «Экономикоприкладные проблемы системного управления в условиях кризиса» (г. Москва,
МФПА, 2009 г.), а также опубликованы в 17 научных работах общим объемом
8,23 п. л. (авторских 8,23 п. л.), в том числе в 5-ти статьях в журналах,
6
рекомендованных ВАК Минобрнауки России объемом 3,29 п. л. (авторских 3,29
п. л.).
Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех
глав, заключения, списка литературы и приложений.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении содержится обоснование актуальности темы, определение
цели и задач исследования, объекта и предмета исследования, раскрыты
теоретическая, методологическая и информационная основа диссертационной
работы, положения научной новизны и практической значимости полученных
результатов.
В первой группе вопросов, рассматривающих
рынок жилой
недвижимости как объект статистического исследования, раскрыта
специфика, сформулированы определения и классификация, осуществлен обзор
основных направлений и программ развития рынка жилой недвижимости в
Российской Федерации, предложена система показателей его характеризующих.
В диссертации дана оценка существующих категорий «недвижимость» и
«рынок недвижимости», «рынок жилой недвижимости» которые используются в
различных российских и западных экономических источниках.
Автором
усовершенствована
система
классификации
объектов
недвижимости (рис. 1), в которой заложена потенциальная возможность ее
использования и в узко прикладных целях, за счет дополнительного введения
необходимых классификационных признаков на более низких подуровнях.
Характерной особенностью развития рынка жилой недвижимости в
современных условиях является формирование его институциональносубъектной структуры. Последняя включает в себя совокупность и
взаимодействие
трех
основных
субъектов
институциональнонеорганизованных (домохозяйства и фирмы, самостоятельно осуществляющие
операции на рынке недвижимости), институционально-организованных
(профессиональные участники, выполняющие специализированные функции) и
институционально-государственных (органы и учреждения государственного
или местного управления, регулирующие определенные стороны поведения всех
экономических агентов в данном сегменте рынка).
В связи с этим автором усовершенствована субъектная структура рынка
жилой недвижимости, в отличие от общепринятой, учитывающая
постпродажный фактор, т.к. кроме создания, развития и продажи объекта
недвижимости, в дальнейшем он также нуждается в управлении не только в
плане технической эксплуатации, но также регулировании последующих
жилищно-коммунальных отношений на уровне государства и собственника
(покупателя).
Каждый из секторов данной структуры имеет свою структурную
определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят
от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на:
инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);
товарные потоки (финансирование оборота прав на недвижимость);
доходы от сделок и от эксплуатации недвижимости;
налоги (налогообложение недвижимости);
7
платежи за коммунальные услуги, услуги энергоснабжения и т.д.
обеспечивающие функционирование всех технических систем недвижимости.
Функциональное
назначение
Макроуровень
Форма права
собственности
По
воспроизводимости
в натуральной
форме
Отраслевая
Капитал
Товар
потребления
Предмет
Мезоуровень
Микроуровень
Недвижимость
Степень готовности
к эксплуатации
-производственные
-непроизводственные
-частная
-государственная
-муниципальная
-общественная
-смешанная
-невоспроизводимые
-воспроизводимые
-введенные в эксплуатацию
-незавершенное строительство
-требующие реконструкции или
капитального ремонта
промышленность, сельское хозяйство, лесное
хозяйство, транспорт, связь, строительство,
торговля и общественное питание, материальнотехническое снабжение и сбыт и другие отрасли
Региональная
республика, край, область, город, округ,
муниципальный район
По характеру
использования
-жилье
-коммерческая и производственная
деятельность
- сельскохозяйственные цели
- специальные цели
По целям
владения
По типам
участников
По видам сделок
По способу
совершения
сделок
-ведение бизнеса
-проживание владельца
- в качестве инвестиций
- в качестве товарных запасов
- для освоения и развития
-для потребления истощимых ресурсов
-индивидуальных продавцов и
покупателей
-промежуточных продавцов
-муниципальных образований
-коммерческих организаций
-купля-продажа
-аренда
-ипотека
-вещные права (аренда, залог и др.)
-первичный и вторичный
- организованный и неорганизованный
-биржевой и внебиржевой
- традиционный и компьютеризированный
Рис. 1. Классификация объектов недвижимости
Сектор управления и эксплуатации объектами жилой недвижимости
отслеживает степень влияния тех или иных их товарных характеристик на их
доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание
наиболее доходных типов объектов жилой недвижимости. При недостаточной
развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном
8
рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из
сектора оборота.
Автор обобщила и систематизировала информацию об основных
участниках рынка жилой недвижимости и предложила следующий их состав
(рис. 2), который наиболее полно описывает процесс предпринимательского
взаимодействия при совершении операций на рынке недвижимости. Однако
делать вывод о насыщении рынка профессиональными участниками пока еще
рано. Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно.
Следует иметь в виду, что большинство фирм работает в целом по городу, а их
местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями
движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке
жилой недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по
территории.
Девелоперские фирмы
(развитие недвижимости,
внесение материальных
изменений на объект,
качественное
преобразование объекта)
Оценочные компании и
аналитики (оценка
недвижимости,
всесторонний анализ рынка
недвижимости с целью
выявления основных
тенденций)
Строители
(создание объектов
недвижимости)
Фирмы по управлению
(управление
недвижимостью,
экономически эффективное
использование объекта
недвижимости при
эксплуатации)
Кредиторы и инвесторы
(финансирование строительства
объектов, ипотечные кредиты
гражданам)
Объект
недвижимости
Юристы (юридическое
сопровождение операций на
рынке недвижимости)
Производители
стройматериалов
Риэлторские фирмы
(купля-продажа, сдача в аренду, залог, обмен)
Большие фирмы,
многопрофильные (более 50
человек)
Средние фирмы,
многопрофильные (от 30 до
50 человек)
Малые фирмы,
узкопрофильные (до 30
человек)
Рис.2. Участники рынка жилой недвижимости
Удовлетворение потребностей в жилище, улучшение жилищных условий
населения является важнейшим элементом социальной политики, оказывающим
влияние на демографическое и экономическое развитие общества, состояние
здоровья населения. Выбор конкретных целей, разработка механизма жилищной
политики и контроль за ее реализацией невозможны без наличия информации,
характеризующей фактическое положение и тенденции на рынке жилой
недвижимости.
Одним из важнейших индикаторов рынка жилья является состояние
жилищных условий населения, которое характеризуется такими показателями,
как: объем жилищного фонда, его движение, капитальный ремонт и
реконструкция, благоустройство жилищного фонда, обеспеченность населения
жильем. Но рынок должен анализироваться только в совокупности с рыночными
9
показателями по нему, в связи с чем автором предлагается следующая система
показателей рынка жилой недвижимости (рис. 3).
В настоящее время фактическая обеспеченность жильем жителей
Российской Федерации значительно меньше, чем в большинстве развитых стран.
Так, в большинстве индустриальных стран минимальный уровень
обеспеченности жильем составляет 40-50 кв. м общей площади на одного
жителя, а в среднем по Российской Федерации-18,9 кв. м.
Показатели физического
состояния жилищного
фонда
- состояние жилищного фонда
- благоустройство жилищного
фонда
- строительные характеристики
Показатели объемов
жилищного фонда
- движение жилищного
фонда
- обеспеченность
населения жильем
- индекс стоимости жилья
- индекс доходности жилья
Показатели стоимости
жилья
Показатели структуры
жилищного фонда
- по формам собственности
- по источникам финансирования
- по видам жилья
Рынок жилья
Показатели доступности
жилья
- индекс доступности жилья
- показатели ипотечного
кредитования
Показатели емкости
рынка жилья
- количество сделок
купли-продажи
- денежный оборот на
рынке
Рис. 3. Система показателей рынка жилой недвижимости
Автором показано, что перед российским обществом, экономикой и
государством стоит важная и сложная проблема обеспечения населения страны
качественным и доступным жильем. Решение данной задачи возможно
исключительно при комплексном изучении взаимосвязанных факторов,
определяющих состояние общества, уровень жизни населения, социальный
климат, стратегию социально-экономического развития России.
Предложенная система показателей позволяет определить направления
повышения эффективности управления системой рынка жилой недвижимости в
регионах, а также способствует разработке научных основ оптимизации
эффективности управления процессом развития жилищного строительства как
сложной макросистемой в условиях региона.
Вторая группа вопросов посвящена совершенствованию методики
экономико-статистического
анализа
показателей
рынка
жилой
недвижимости Российской Федерации. В этой связи выявлены особенности
формирования информационного пространства и изучена проблема
несбалансированности спроса и предложения на рынке недвижимости,
проанализированы основные показатели рынка жилой недвижимости
Российской Федерации.
Изучая эволюцию методов формирования информационной базы рынков
недвижимости в развитых странах мира, доказано, что недостаточное внимание,
уделяемое качеству информации, является одной из главных причин
большинства крупных кризисов на рынках недвижимости.
10
В течение нескольких лет различные организации (Российская гильдия
риэлторов совместно с такими агентствами недвижимости, как МИЭЛЬ, МИАН,
ИНКОМ-Недвижимость) работали над созданием системы информационного
обеспечения деятельности риэлторов - информационных стандартов,
алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих
информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении
всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач автором
выделяются
три
самостоятельных,
тесно
связанных
направления
совершенствования методологии статистического исследования:
развитие новых форм, методов и способов наблюдения за операциями с
недвижимостью в части сбора, хранения и переработки в фирме заявок на
продажу и
покупку объектов, межфирменного, межрегионального,
международного обмена информационными ресурсами о рынке жилой
недвижимости;
разработка современных технологий риэлторской деятельности в части
приема, хранения и использования юридической и иной информации,
необходимой для унификации регламентных процедур в деятельности
риэлторов;
создание методического обеспечения исследований рынка жилой
недвижимости с использованием методологии статистического анализа его
состояния и перспектив развития.
Для совершенствования системы сбора и обработки статистической
информации, в отличии от существующей четырехкатегорийной системы
фиксирования данных, принятой по методологии Российской гильдии
риэлторов, автором предлагается выделить 6 категорий данных, необходимых
для аналитической работы:
категория 0 - описание объекта жилой недвижимости (первичные данные);
категория 1 - данные о рынке, дифференцированные по типам объектов и
зонам (районам) города (дифференцированные по типам базовые данные);
категория 2 - данные о рынке, обобщенные по совокупности типов
объектов и территории города (обобщенные данные);
категория
3 – данные о рынке по способу приобретения
(дифференциированные по типам сделок и источникам приобретения);
категория 4 – данные о потребительских свойствах рынка (данные о
количестве потенциальных и фактических покупателей);
категория 5 - данные о характеристиках города (региона), влияющих на
показатели рынка жилой недвижимости (консолидированные статистические
данные).
Для каждой категории выделенных данных могут быть определены
специфические формы и источники получения и формализации информации.
Источниками данных для форм представленных категории являются:
для категории 0 и 4 - собственные листинги агентства, содержащие
первичные данные об объектах жилой недвижимости; листинги рекламных
изданий, информационных агентств; объединенные листинги группы агентств
или риэлторских ассоциаций;
для категории 1 и 4 - результаты статистической обработки первичных
данных за определенный период времени (неделя, месяц);
11
Объемы продаж
для категории 2 и 3 - результаты статистической обработки первичных
данных за определенный период времени (неделя, месяц) плюс данные
официальных органов регистрации сделок в городе;
для категории 5 - ежегодные (ежеквартальные) Бюллетени городских
статистических органов, отчеты городских комитетов по строительству,
справочники, специализированные издания.
Предложенные категории данных позволят в полной мере охарактеризовать
рынок жилой недвижимости, т.к. включают основные показатели,
характеризующие его структуру.
На
рынке
жилой
недвижимости
чаще
всего
существует
несбалансированность спроса и предложения. Предложения недвижимости, изза длительного строительного цикла, не успевают за изменяющимся в короткие
сроки спросом. В результате затруднено саморегулирование рынка жилой
недвижимости с помощью механизма цен.
Для того, чтобы прийти к сбалансированным показателям спроса и
предложения необходимо определить, к каким соотношениям нужно стремится
и на их основе рассчитывать количественные показатели и разрабатывать
программы, которые позволят достигнуть поставленных задач.
Ц1
Ц3
Ц4
Ц2
Цена
Рис. 4. Зависимость объемов продаж объекта недвижимости Т от цены Ц
Автором разработана методика статистической оценки устойчивости
рынка жилой недвижимости, основанная на законе спроса и предложения и
«теории золотого сечения» (рис. 4). Знание «золотых сечений» дает
представление о следующем:
Наличие «золотых пропорций» можно рассматривать как индикатор
классической устойчивости рыночных процессов в сфере жилой недвижимости,
то есть: рынок - стабилен, конкуренция – здоровая, достаточна покупательная
способность и т. д.
Понимание того факта, что в устойчивом рынке 62% всего объема
продаж объектов жилья осуществляется под кривой 1, а 38% - под кривой 2,
позволяет рекомендовать покупателю и продавцу вполне осознанную стратегию
проведения торга: покупатель должен четко знать, что в устойчивом рынке его
претензии на снижение цены на товар Т до уровня Ц3 не лишены оснований, и
должен торговаться с продавцом до этого логического конца, а продавец уступит
покупателю в цене с величины Ц2 до Ц3, т.к. в итоге он выиграет в объеме
продаж.
При цене Ц0 объем продаж, при условии наличия торга, минимален.
Это должны иметь ввиду продавцы - любители разного рода дисконтных,
сезонных и прочих скидок, которые, как правило, определяют размер скидки
таким образом, что попадают в пределах точки Ц0. А это, при условии наличия
12
торга, является самым ущербным для продавца и покупателя. Поэтому
приходится выбирать между двух альтернатив: или скидки или торг. В крайнем
случае, при наличии торга, скидки должны быть в пределах цены Ц3.
Этапы реализации предложенной методики:
1. Сбор статистической информации по объектам жилой недвижимости за
период времени по следующим показателям:
исходная цена объекта недвижимости Ц2, с которой начинает торг
продавец (цена предложения, руб. /кв. м.);
конечная цена объекта недвижимости Ц, по которой в итоге товар
продан (цена покупки, руб. /кв. м.);
объем продаж объектов недвижимости при каждой цене Ц (кв. м).
2. Визуализация полученной статистической информации, когда данные
переносятся на график «цена – объем продаж», может быть использована для
проведения экспресс оценки.
3. Обеспечение наглядности и объективности экспресс оценки с
использованием кривых 1 и 2 любым из известных методов аппроксимации.
4. Определение объемов продаж под кривыми 1 и 2.
5. Определение точки Ц0 как точки пересечения кривых 1 и 2.
6. Оценка «золотых сечений» №1, №2, №3 и №4, при необходимости
детальной проработки стоимости объектов жилой недвижимости: К1 = Ц2/Ц1, К2
= КВ(Ц3), К3 = КВ(Ц4), К4= Q1/Q2, где Q1 - объем продаж под кривой 1, руб., Q2 объем продаж под кривой 2, руб.
Оценки близкие к К1 = 1,62, К2 = 0,62, К3 = 0,38, К4 = 1,62 свидетельствуют
об устойчивом конкурентном равновесии рынка жилой недвижимости.
Если оценки К1 – К4 далеки от указанных величин, то требуется коррекция
стратегии развития рынка жилой недвижимости. Поскольку данная методика
несет в основном индикаторные функции, то выбор мероприятий, которые могут
улучшить ситуацию возлагается на соответствующие органы государственной
власти, а также на участников рынка.
Спрос и предложение сильно взаимосвязаны с другими показателями рынка
жилой недвижимости, то есть от спроса и предложения зависят такие важнейшие
экономические индикаторы, как цена, доходность, риски приобретения и
создания объектов жилой недвижимости, в частности ввод в действие жилых
домов.
Анализ динамики ввода в действие жилых домов показал, что максимум
годового ввода жилья в России пришелся на 1987 г. и составил 72,8 млн. кв. м.
общей площади жилья (или 1,392 млн. квартир). Ввод в 2008 г. составил 64, 1
млн. кв. м. общей площади жилья (83 % от уровня 1987 г.) или около 605 тыс.
квартир, что составляет 50% от уровня 1987 г. Это объясняется тем, что
застройщики стали строить квартиры больших размеров. По сравнению с 2007
г., строительство жилья достигло в 2008 г. рекордных за последнее десятилетие
темпов роста – увеличение ввода составило около 30 %. В 2006 г. объем ввода
жилья приблизился к прогнозному значению программы «Жилище» - 50,8 млн.
кв. м. и составил 50,5 млн. кв. м.
Согласно данным официальной статистики в России на конец 2009 г.
площадь жилищ, приходящаяся в среднем на одного жителя, составила 22,4
кв.м., в Москве – 19,7 кв.м., что существенно меньше, чем в европейских
странах, где этот показатель составляет 35-50 кв.м. За последние 10 лет средняя
13
обеспеченность квадратными метрами увеличилась в России на 10%, в Москве
же – всего на 5%. При этом не стало меньшим число москвичей, проживающих в
одной квартире (3 человека в среднем).
На первый взгляд кажется, что такие низкие показатели по России
вызваны низкими темпами жилищного строительства. В целом для России это
действительно так, жилье долгое время практически не строилось. Исключение
составляют г. Москва и Московская область, которые отличались сравнительно
высокими темпами ввода жилья. Вместе с тем, год от года, уменьшалось
строительство муниципального жилья и, соответственно, росли объемы жилья,
выставленного на продажу. Коммерческое жилье, которое было москвичам
недоступно, покупалось в основном приезжими. Об этом свидетельствует
значительный рост численности населения г. Москвы (с 8,6 млн. чел. в 1989 г. до
10,5 млн. чел. – в 2009 г.), который, в условиях депопуляции населения вызван
исключительно миграционным приростом. Так например, по результатам
переписи 2010 г., увеличение численности населения Центрального
федерального округа на 1,2% обеспечивалось ростом числа жителей г. Москвы,
Московской и Белгородской областей, население которых увеличилось за счет
превышения миграционного прироста над естественной убылью.
Статистические данные последних лет позволили также выявить
значительную категорию населения, которое не имеет постоянного жилья. Такая
негативная тенденция характерна прежде всего для г. Москвы.
Снижение объема нового строительства, отстающего от существующих
потребностей, является одной из причин высоких цен на рынке жилой
недвижимости. Проанализировав динамику средних цен на первичном и
вторичном рынках жилой недвижимости в целом по Российской Федерации и г.
Москве (рис. 5) можно отметить, что на первичном рынке жилья цены в 2010 г.
по сравнению с 2000 г. увеличились почти в 9 раз. Для вторичного рынка жилья
характерен еще более быстрый рост цен - в 11 раз. Между тем. в целом по
стране, цены гораздо ниже, чем в столице, но растут они такими же быстрыми
темпами: уровень цен на первичном рынке 2010 г. по сравнению с 2000 г. вырос
в 6 раз, а на вторичном рынке в 9 раз.
средняя цена, руб.
180000
160000
140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Годы
перв ичный рынок жилья, Российская Федерация
перв ичный рынок жилья, г.Москв а
в т оричный рынок жилья, Российская Федерация
в т оричный рынок жилья, г.Москв а
Рис. 5. Динамика средних цен на первичном и вторичном рынках жилой
недвижимости в Российской Федерации и г. Москве (на конец года, руб. за 1
кв. м. общей площади)
14
Анализ данных по показателям посреднической деятельности в сделках с
жилой недвижимостью (рис. 6) показал, что на протяжении 2000-2010 гг. им
присуща положительная динамика. Наблюдается тенденция к их увеличению от
года к году. Исключение составляют 2004, 2005 гг., в которых наблюдается
незначительное снижение объемов выручки. Число организаций в среднем
ежегодно увеличивалось на 217 ед.
45000
40000
Количество
35000
30000
25000
Средняя численност ь работ ников ,
чел.
20000
число организаций, ед.
15000
10000
5000
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
0
Годы
Рис. 6. Динамика показателей, характеризующих организации, занимающиеся
посреднической деятельностью в сделках с жилой недвижимостью в Российской
Федерации
Численность сотрудников риэлторских организаций также увеличивается.
Ее средний ежегодный абсолютный прирост составляет 2298 человек.
Увеличение объемов выручки за анализируемый период свидетельствует об
улучшении благосостояния сотрудников организаций, которые в основном
работают за проценты от сделок, предоставляемых от посреднических услуг.
Риэлтерские фирмы в основном являются малыми предприятиями со
средней численностью 8 – 10 человек. Рост рынка услуг риэлтерских фирм в
последние годы иллюстрируется показателем выручки, которая с 1998 г.
возросла более, чем в 170 раз, а в расчете на 1 работника – в 30 раз (рис. 7).
600
500
тыс. руб.
400
300
200
100
0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Годы
Рис. 7. Динамика выручки от посреднической деятельности в сделках с
недвижимостью в Российской Федерации
Такое повышение выручки от посреднической деятельности объясняется
увеличением оплаты за услуги и повышением востребованности услуг в связи с
ростом числа обманутых продавцов и покупателей жилой недвижимости в
15
последнее время, а также необходимостью затрачивать много времени на поиск
подходящих вариантов недвижимости и т.д.
Одним из основных показателей эффективности посреднической
деятельности является число завершенных сделок с жилой недвижимостью (рис.
8), которое определяется по числу оплаченных договоров или других
документов.
900
800
тыс. ед.
700
600
жилой фонд
500
земля
400
нежилой фонд
300
200
100
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
19
97
0
Годы
Рис. 8. Динамика завершенных посреднических сделок с недвижимостью в
Российской Федерации
Число завершенных сделок с жилым фондом за период с 2001 г. по 2010 г.
уменьшилось с 264542 до 165843 ед., т.е. на 98699 ед., но из них число сделок по
купле-продаже увеличилось на 25948 ед. Общая площадь объектов жилого
фонда, участвовавших в завершенных сделках по купле-продаже увеличилась с
2892,5 тыс. кв. м. (2000 г.) до 4857,3 тыс. кв. м. (2010 г.), включая квартиры в
многоквартирных и индивидуальных жилых домах (домовладения, коттеджи).
Такую ситуацию, например в г. Москве, можно объяснить тем, что большая
часть строящегося жилья идет на решение социальных задач. Более половины
строящегося жилья нижнего ценового диапазона подпадает под программы
реконструкции ветхого жилого фонда. Ветхий и аварийный жилищный фонд
составлял в 2010 г. 91,3 млн. кв. м площади жилищ, что в 3 раза больше, чем
число строящихся площадей. Большая часть строящегося жилья – это
монолитно-кирпичное жилье повышенных площадей. Таким образом площади
строительства хотя и увеличиваются, но реальное количество новых квартир
остается практически неизменным.
Динамика завершенных посреднических сделок (рис. 9) свидетельствует о
том, что в течение 1997-2010 гг. среди всех сделок с недвижимостью лидируют
сделки с жилым фондом, что обоснованно, т.к. потребность в жилье является
справедливым стремлением человека к более комфортной жизни.
С 2001 по 2004 гг. наблюдался постоянный рост количества сделок с жилым
фондом: абсолютный прирост составил 100,4 тыс. сделок. Но даже самый
высокий показатель в этом интервале (2009 г.) далек от показателей
докризисного периода (1997 г.). В 2005-2006 гг. наметился спад в количестве
завершенных сделок с жилым фондом.
Последние пять лет более четверти квартир покупались в г. Москве с
помощью ипотеки. Так в 2008 г. количество ипотечных сделок составило 19065
ед. или 29,3% от числа всех купленных квартир. В 2009 г. доля ипотечных
16
2000
1800
1600
1400
2009 ипот ека в силу догов ора
1200
2009 ипот ека в силу закона
1000
2010 ипот ека в силу догов ора
800
2010 ипот ека в силу закона
600
400
200
но
яб
рь
де
ка
бр
ь
ок
тя
бр
ь
бр
ь
ус
т
се
нт
я
ав
г
ию
ль
ию
нь
ай
м
ап
ре
ль
м
ар
т
0
ян
ва
рь
ф
ев
ра
ль
ипотечное жилищное кредитование, млн.
руб.
сделок продолжала медленно, но верно уменьшаться. Если снижение числа
ипотечных сделок в 4 квартале 2008 г. составило 30,6% к аналогичному периоду
2007 г., то количество ипотечных сделок, заключенных в первом квартале 2009
г., снизилось по сравнению с аналогичным показателем 2008 г. на 63,4%.
В 2010 г. на фоне либерализации условий произошло заметное оживление
сферы ипотечного кредитования (рис. 9) относительно «провального» 2009 г.: в
2010 г. было заключено около 20 000 сделок с участием ипотечного
кредитования, что в 2,3 раза выше аналогичного показателя за 2009 г.
месяц
Рис. 9. Динамика ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
Основной рост числа сделок пришелся на первое полугодие 2010 г.
Сказался отложенный спрос: в кризис люди воздерживались от подобных
покупок. Сейчас рынок жилой недвижимости стабилизируется. Для вторичного
рынка жилой недвижимости г. Москвы 6000-6500 сделок в месяц считается
нормальным показателем.
Третья группа вопросов посвящена статистическому моделированию и
прогнозированию показателей рынка жилой недвижимости Российской
Федерации. Автором была произведена многомерная классификация регионов
России по показателям доступности и инвестиционной привлекательности
рынка жилья, выявлены и оценены основные факторы, влияющие на его
развитие, а также проанализированы тенденции и построен прогноз основных
показателей рынка жилой недвижимости на кратко- и среднесрочную
перспективу.
Оценка состояния рынка недвижимости страны в целом должна включать
анализ ситуации, которая складывается на региональных рынках. С этой целью
был проведен кластерный анализ, учитывающий включение нескольких
факторов, которые определяют такое понятие, как доступность жилья, которая в
свою очередь является одним из главных индикаторов рынка недвижимости. Это
объясняется тем, что в ее основе лежат не только ценовые факторы, но и фактор,
учитывающий
благосостояние
населения,
которое
определяет
платежеспособный спрос на объекты недвижимости.
С целью выявления наиболее проблемных регионов и регионов, где
ситуация наоборот складывается наилучшим образом с точки зрения
доступности строящегося жилья в 2010 г., был проведен кластерный анализ
семидесяти четырех регионов по таким показателям как:
среднедушевой денежный доход (руб. в месяц);
17
средняя площадь жилища на одного жителя (кв. м.);
средняя цена за квадратный метр (руб.).
К совокупности регионов в каждом кластере был применен иерархический
метод классификации, который позволил выделить несколько групп,
характеризующих доступность на рынке жилой недвижимости, которые в свою
очередь были интерпретированы с точки зрения инвестиционного потенциала
регионов (рис. 10).
Регионы с неясными
перспективами (4)
Группы регионов по инвестиционной привлекательности
Инвестиционно
привлекательные регионы (3)
-Высокий
доход,
-низкая
стоимость
квадратного
метра,
-высокая
потребность
в жилье
-Высокий
доход,
-высокая
стоимость
квадратного
метра,
-высокая
потребность
в жилье
Регионы с умеренным
инвестиционным
потенциалом (2)
Средние
значения всех
ранжированн
ых
показателей
Средние
значения
рангов по
цене и
отклонение
одного
показателя в
сторону
увеличения
ранга
Регионы не представляющие
интереса для инвесторов (1)
-Низкий
доход,
-высокая
стоимость
квадратного
метра,
-низкая
потребность
в жилье
Средние
значения
показателей
цены и
дохода,
-низкое
значение
показателя
обеспеченнос
ти жильем
Рис. 10. Критерии распределения регионов России по инвестиционной
привлекательности
Средние значения показателей по группам представлены в табл. 1.
Таблица1
Средние значения показателей доступности жилья по группам регионов
России в 2010 г.
Число
Среднедушевой
Группы наблюдений денежный доход
S1
9
3476,389
S2
39
8110,344
S3
15
27094,56
S4
9
14434,44
В среднем
по всем
регионам
9440,604
Средняя площадь жилища
на одного жителя
16,1
17,8
20,2
19,3
Средняя цена за
квадратный метр
19513,289
36421,51
78856,6
47135,58
18,9
38179,74
В результате классификации были выделены 12 подгрупп регионов по
четырем группам (табл. 2).
Исходя из того, в какую группу попал регион можно делать вывод о том,
насколько в нем развит рынок жилой недвижимости, в какие из этих регионов
наиболее вероятны инвестиционные вливания. Данная группировка позволила
выявить регионы с наиболее негативной ситуацией, где условия проживания не
только не соответствуют установленным нормам, но также у населения не
имеется никакой возможности изменить сложившуюся ситуацию. На социальноэкономическое развитие данных регионов должно быть направлено пристальное
внимание властей.
18
Таблица 2
Группировка регионов Российской Федерации по показателям инвестиционной
привлекательности жилой недвижимости в 2010 г.
Номер
группы
1
Номер
подгруппы
1
Количество
регионов
1
2
5
3
3
Республика Тыва, Республика Алтай, Республика Калмыкия
14
Республика Хакасия, Красноярский край, Хабаровский край,
Оренбургская область,
Ярославская область, Ростовская
область,
Кемеровская область,
Ставропольский край,
Республика Северная Осетия - Алания, Приморский край,
Волгоградская область, Нижегородская область, Иркутская
область, Пермский край
13
Вологодская область, Воронежская область, Саратовская
область, Ульяновская область, Орловская область, Калужская
область,
Астраханская область,
Пензенская область,
Курская область, Рязанская область, Новгородская область,
Смоленская область, Тамбовская область
12
Республика Карелия, Алтайский край, Республика Адыгея,
Владимирская область, Тульская область, Псковская область,
Республика Мордовия, Тверская область, Кировская область,
Костромская область, Ивановская область, Брянская область
1
8
Республика
Татарстан,
Республика
Башкортостан,
Новосибирская область,
Челябинская область,
Томская
область, Омская область, Свердловская область, Самарская
область
2
2
г. Санкт-Петербург, Москва и Московская область
3
5
Краснодарский край, Калининградская область, Белгородская
область, Липецкая область, Ленинградская область
1
2
Карачаево-Черкесская Республика, Курганская область
2
6
Амурская область, Республика Коми, Архангельская область,
Забайкальский край, Республика Саха (Якутия) , Камчатский
край
3
1
Магаданская область
1
2
2
3
3
4
Субъекты Российской Федерации
Чувашская Республика
Удмуртская Республика, Республика Бурятия, Республика
Марий Эл, Республика Дагестан, Кабардино-Балкарская
Республика
На каждый показатель рынка недвижимости оказывает влияние целая
система факторов, комплексная оценка влияний которых позволяет наиболее
полно и достоверно характеризовать реально существующие причинноследственные связи и взаимозависимости между ними и показателями,
оценивающими результаты деятельности на рынке недвижимости.
В исследовании были проанализированы факторы, влияющие на средние
цены на жилье в Российской Федерации (руб., у):
– среднедушевые денежные доходы (руб., х1);
– численность занятых в экономике (чел., х2);
- количество выданных физическим лицам ипотечных кредитов (тыс. руб.,
х3);
19
– инвестиции в жилищное строительство (тыс. руб., х4);
– количество введенных жилых домов (шт., х5).
Уравнение регрессии средних цен на первичном
недвижимости имеет вид:
ŷх =10231,526 +1,502х1+18,021х2-1,396х5
tн= (3,09) (6,24)
R =0,979; Fнабл=6,61
(3,58)
рынке
жилой
(1)
2
Множественный коэффициент детерминации показывает, что 97,9%
вариации средних цен на первичном рынке жилой недвижимости Российской
Федерации объясняется включенными в модель факторами. Прослеживается
зависимость цены за квадратный метр жилья от таких факторов, как
среднедушевые денежные доходы, численность занятых в экономике и
количество введенных жилых домов. Это обосновано тем, что размер доходов
напрямую влияет на покупательную способность населения, т.к. потенциальный
покупатель с приростом доходов в большей степени обеспечивает себе
долгожданную покупку. Ввод жилья является показателем предложения на
рынке жилья, без которого формирование цены невозможно. Показатели
доходов и занятости отражают спрос на рынке жилой недвижимости.
Таким образом, методика расчета сбалансированности рынка жилой
недвижимости состоятельна, т.к. результаты приведенного статистического
анализа цен на рынке жилья Российской Федерации наглядно показали, что
рынок в России, несмотря на национальные особенности развития, строится по
справедливым рыночным законам, т.к. в модели учтены факторы и спроса и
предложения.
Для более полного анализа рынка жилой недвижимости необходима
регистрация первоначальных данных по заявкам потенциальных покупателей,
где будут учтены те же параметры, что и для цены предложения, но сама по себе
изначальная цена, которую покупатель считает для себя приемлемой (т.е. цена
спроса), будет существенно отличаться. Благодаря такой системе регистрации и
учета данных появится возможность проанализировать, сколько запросов из
общего количества заявленных реально сработало. И это будут реальные
рыночные данные, которые отразят объективные ценовые тенденции на рынке, а
не вынужденную зависимость спроса от нехватки предложения, из-за которой и
происходят скачки цен.
Цены на недвижимость в любой стране, в том числе и в России,
определяются соотношением платежеспособного спроса на квартиры и
коммерческие помещения и их предложения на рынке недвижимости. Для
построения достоверного прогноза цен на недвижимость необходимо обладать
достаточной и достоверной информацией о рынке. Доступ к такой информации у
всех разный. Поэтому прогноз построенный автором основан на использовании
открытых и общедоступных данных о рынке жилой недвижимости и других
рынках. Прогноз цен, как главного индикатора рынка жилой недвижимости
строится с учетом таких факторов, как: ввод в действие жилья (характеризует
предложение жилья), кредиты, предоставленные юридическим и физическим
лицам и среднедушевые доходы (характеризует платежеспособность населения).
При прогнозировании процессов, происходящих в столь сложной системе,
как рынок жилой недвижимости, нельзя ориентироваться только на одну модель.
Необходимо построить систему моделей и сравнить их качественные
20
характеристики. Для этих целей автор использовала такие методы
статистического прогнозирования, как: кривые роста Перля-Рида и Гомперца,
метод Бокса-Дженкинса и метод Брауна.
Наименьшими значениями коэффициента несоответствия (0,043), средней
ошибки аппроксимации (3,40%) и средней квадратической ошибки прогноза
(630,72) характеризуется модель, построенная методом Бокса-Дженкинса:
ŷх,t= 347,57+6,37х2+299,53t-35,89t²
(2)
В модель прогноза вошел фактор - выданные кредиты, который зависит от
доходов населения. Население и организации в большей степени могут
обеспечить возврат занятых средств.
Прогнозные значения цен на рынке жилой недвижимости в России
представлены в таблице 3.
Таблица 3
Прогнозные значения цен на рынке жилой недвижимости России
Период прогноза
1 полугодие 2012
2 полугодие 2012
1 полугодие 2013
Цена на жилье,
руб./кв. м
48902,43
52689,17
54916,35
Представленные данные свидетельствуют о стабильном развитии рынка
жилой недвижимости Российской Федерации и о тенденции к постепенному
росту цен на нем в среднесрочной перспективе.
Более наглядно полученные прогнозные значения представлены на рис. 11.
тыс. руб./кв. м
300
250
Россия
200
прогноз сглаженный
150
100
50
0
Рис. 11. Прогноз цен на жилую недвижимость в России до декабря 2013 г.
Таким образом цены на жилую недвижимость в России будут расти
достаточно высокими темпами, что свидетельствует о развитии регионального
рынка недвижимости. На сегодняшний день девелоперы, которые раньше
ориентировались на г. Москву, переориентируются на регионы, чтобы развивать
там современное, качественное и, в ряде случаев, достаточно дорогое жилье,
удовлетворяющее запросам потребителей и времени.
В диссертационном исследовании был проведен анализ циклов развития
рынка жилой недвижимости за период 1970-2010 гг., в результате чего автор
представил усредненное описание типичного длинного цикла на рынке жилой
недвижимости, который характеризуется ростом цен в среднем на 45,6%,
21
падением цен на 23,3%, средней длительностью фазы роста цен 5,5 лет (22,7
квартала) и средней длительностью фазы снижения цен 4,5 года (18,5 квартала).
Анализ фазы снижения цен показывает значительный разброс в глубине
падения рынка в разных странах от 10% до 50%. Однако в среднем фаза
снижения цен длинного цикла на рынке жилой недвижимости в реальных ценах
оказывается в диапазоне 20-35%. Данный факт является точкой отчета в
построении вариантов развития кризиса, который охватил рынки недвижимости
большинства стран мира.
16000
60000
14000
50000
цена, доллары США
40000
10000
8000
30000
6000
20000
4000
10000
2000
янв.11
май.11
сен.10
янв.10
май.10
сен.09
янв.09
май.09
сен.08
янв.08
май.08
сен.07
янв.07
май.07
сен.06
янв.06
май.06
сен.05
янв.05
май.05
сен.04
янв.04
май.04
сен.03
янв.03
май.03
сен.02
янв.02
май.02
сен.01
янв.01
май.01
сен.00
янв.00
0
май.00
0
период
цена покупки, долларов США
цена предложения, долларов США
кол-во предложения, шт
Экспоненциальный (цена предложения, долларов США)
Рис. 12. Поквартальное изменение цены 1 кв.м и объёма сделок в Москве, в
долл. США, в 2011г.
Стоит отметить, что максимальное изменение цен происходит в рамках
процентных соотношений присущих «золотому сечению». Таким образом
можно считать справедливым предположение, относительно максимума и
минимума цен на недвижимость: перевес в ту или иную сторону рано или
поздно приводит к негативным событиям на рынке жилой недвижимости.
Рассмотрев данное предположение на примере г. Москвы (рис. 12), было
доказано, что во все кризисные периоды цена предложения и покупки жилой
недвижимости выходила за рамки соотношения, присущего «золотому
сечению», либо в сторону рынка продавца, либо в сторону рынка покупателя. В
любом случае в данные моменты рынку недвижимости был присущ либо
перегрев цен, либо нехватка предложения.
На основе анализа рис. 12 автором сделан вывод, что на данный момент
цены находятся в соотношении примерно 62% к 38%: рынок покупателя-рынок
продавца. При этом стоит отметить, что количество строящегося жилья начало
стабилизироваться. Поэтому в ближайшее время рынок продавца обязательно
активизируется и начнется постепенное повышение цен вплоть до конца 2012 г.,
которое приведет к равновесию на рынке жилой недвижимости
В заключении диссертационного исследования обобщены полученные
результаты, сформулированы основные выводы и рекомендации по их
практическому применению.
22
количество предложения, шт.
12000
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
Публикации в журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки России
1. Орехова А.С. Совершенствование механизмов финансового контроля и
управления денежными потоками в жилищно-коммунальной сфере /Орехова
А.С.// Экономическое возрождение России в XXI веке: Материалы российской
научно-практической конференции: Научные труды Вольного экономического
общества России т.69 – М. – СПб.: ВЭО, 2006. – 0.85 п.л.
2. Орехова А.С. Основные сегменты и инфраструктура рынка недвижимости
/Орехова А.С.// Экономика, статистика и информатика. Вестник УМО. № 2,
2008. – 0,8 п.л.
3. Орехова А.С. Развитие организационно-финансовых отношений в рамках
территориального общественного самоуправления /Орехова А.С.// Ученые
записки: Роль и место цивилизованного предпринимательства в экономике
России:
Сб.науч.трудов.Вып.
XIV
–
М.:
Российская
Академия
предпринимательства; Агентство печати «Наука и образование»,2008. – 0,75 п.л.
4. Орехова А.С. Оценка эффективности социально-экономических механизмов
формирования жилищной политики /Орехова А.С.// Микроэкономика. – № 8,
2009.– 0,24 п.л.
5. Орехова А.С. Статистический анализ состояния рынка недвижимости
г.Москвы и прогноз его развития /Орехова А.С.// Экономика, статистика и
информатика. Вестник УМО. № 2, 2011. – 0,65 п.л.
Статьи, материалы научных конференций
6. Орехова А.С. Анализ динамики рынка жилья Российской Федерации
/Орехова А.С.// Проблемы трансформации современной российской экономики:
теория и практика организации и обеспечения управления. Сб. трудов IV
Международного научно-практического семинара. – М.: ИНИОН РАН, 2005. –
0,35 п.л.
7. Орехова А.С. Анализ деятельности риэлтерских организаций Российской
Федерации /Орехова А.С.// Проблемы трансформации современной российской
экономики: теория и практика организации и обеспечения управления. (Часть 1)
Сб. трудов V Международного научно-практическо-го семинара. – М.: ИНИОН
РАН, 2006. – 0,30 п.л.
8. Орехова А.С. Анализ инвестиционной привлекательности рынка жилья и
коммерческих объектов недвижимости /Орехова А.С.// Российское
предпринимательство: проблемы экономического и правового регулирования.
Межвузовский сборник научных трудов. –С-Пб.: Межрегиональный институт
экономики и права, 2006. – 0,25 п.л.
9. Орехова А.С. Проблема доступности жилья в Российской Федерации (на
примере г. Москвы) /Орехова А.С.// Экономические и технологические аспекты
развития промышленной и социальной сферы: Межвуз. сб. наун. тр. Новочеркасск: ЮРГТУ (НПИ), 2007. – 0,5 п.л.
10. Орехова А.С. Применение статистических методов в прогнозировании цен
на недвижимость /Орехова А.С.// Проблемы трансформации современной
российской экономики: теория и практика организации и обеспечения
управления. Сб. трудов VI Международного научно-практического семинара. –
М.: ИНИОН РАН, 2007. – 0,25 п.л.
11. Орехова А.С. Анализ рынка ипотечного кредитования в России /Орехова
А.С.// Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и
23
практика организации и обеспечения управления: сб. трудов VII
Международного научно-практического семинара. - М.: ИНИОН РАН, 2008. –
0,65 п.л.
12. Орехова А.С. Анализ состояния рынка жилья в современной России
/Орехова А.С.// Экономико-прикладные задачи системного управления и
логистики: сб. науч. трудов Международной научно-практической конференции.
– М.:МФПА; Маркет ДС, 2008. – 0,22 п.л.
13. Орехова А.С., Проблема ипотечного кредитования в России /Орехова А.С.//
Современная конкуренция, Москва, 2008. – 0,5 п.л.
14. Орехова А.С. Формирование схем жилищного инвестирования и
ипотечного кредитования /Орехова А.С.// Экономико-прикладные проблемы
системного управления в условиях кризиса: сб. материалов Научнопрактической конференции международного научного конгресса «Роль бизнеса
в трансформации российского общества». – М.: МФПА; Маркет ДС, 2009. – 0,5
п.л.
15. Орехова А.С. Структурная диагностика инвестиционного обеспечения
недвижимости в области девелопмента /Орехова А.С.// Экономико-прикладные
проблемы системного управления в условиях кризиса: сб.материалов Научнопрактической конференции международного научного конгресса «Роль бизнеса
в трансформации российского общества». – М.: МФПА; Маркет ДС, 2009. – 0,57
п.л.
16. Орехова А.С. Понятие и классификация рынка недвижимости как
специфического объекта исследования /Орехова А.С.// Модернизация России в
XXI веке: социальные и экономические аспекты. Межвузовская научнопрактическая конференция. – М.: Ваш полиграфический партнер, 2010. – 0,6 п.л.
17. Орехова А.С. О схемах ипотечного кредитования в международной
практике строительства объектов недвижимости /Орехова А.С.// Проблемы
трансформации современной российской экономики: теория и практика
организации и обеспечения управления: сб. материалов IX Международного
научно-практического семинара.- М.: ИНИОН РАН, 2011.– 0,25 п.л.
24
Документ
Категория
Экономические науки
Просмотров
695
Размер файла
801 Кб
Теги
кандидатская
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа