close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ РЫНКА РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ В РЕГИОНЕ (на материалах Ставропольского края)

код для вставкиСкачать
ФИО соискателя: Алёхина Ирина Сергеевна Шифр научной специальности: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством Шифр диссертационного совета: ДМ212.313.02 Название организации: Южно-Российский государственный университет экономики и сервис

На правах рукописи
АЛЁХИНА ИРИНА СЕРГЕЕВНА
ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ РЫНКА РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ В РЕГИОНЕ (на материалах Ставропольского края)
Специальность 08.00.05- Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг)
Автореферат диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Шахты - 2012
Работа выполнена в НОО ВПО (некоммерческое партнерство) "Кисловодский гуманитарно-технический институт" Научный руководитель:
Новосёлова Наталья Николаевна - доктор экономических наук, профессор
Официальные оппоненты:
Боков Михаил Алексеевич- доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО "Сочинский государственный университет", заведующий кафедрой менеджмента Радина Оксана Ивановна- доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО "Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса", профессор кафедры маркетинга и рекламы
Ведущая организация:
ФГБОУ ВПО "Кабардино-Балкарский государственный университет им.Х.М.Бербекова"
Защита состоится 13 октября 2012 года в 16-00 часов на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212.313.02 по экономическим наукам при ФГБОУ ВПО "Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса" по адресу: 346500, г. Шахты Ростовской области, ул. Шевченко, 147, корпус 2, ауд.247.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО "Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса" (г. Шахты Ростовской области, ул. Шевченко, 147, корпус 2), с авторефератом - на официальном сайте ВАК: http://vak2.ed.gov.ru и на сайте университета:http:// www.sssu.ru Автореферат разослан 12 сентября 2012 года. Ученый секретарь диссертационного совета С.Н. Новоселов
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Становление нового для отечественной науки, равно как и всего общества, институциональной структуры института собственности, его социально-экономического мироощущения явилось одним из направлений революционных преобразований, характерных для последних двух десятилетий. Коренные изменения по данным направлениям должны были придать импульс новым социально-экономическим формам и методам существования хозяйствующих субъектов в российской экономике и обществе в целом, поскольку именно рынок недвижимости является базовым фундаментом для развития рыночных отношений и именно он призван стать локомотивом экономического роста региона, рассматриваемого с точки зрения различных уровней иерархии.
Рынок недвижимости является синтезирующей ареной преломления множества основных видов рынков (например, рынка капитала, труда, товаров, услуг и некоторых других), что придает дополнительную аргументацию тезису о его важности и базовом характере. Именно в этой связи инфраструктурные изменения, которыми сопровождаются становление и развитие рынка жилой, нежилой, коммерческой недвижимости являются чрезвычайно важными в гносеологическом и практическом аспектах. Особый научный интерес приобретают известные и вновь устанавливаемые закономерности и характеристики, присущие сфере услуг в целом и отдельным их видам (например, риэлтерским), которые в условиях функционирования на рынке более крупного формата (таком как рынок недвижимости) могут проявлять новые, модифицированные черты, развиваться сообразно новым трендам.
Разрешение вопросов регулирования рынка риэлтерских услуг, его специфики, субъектно-информационные аспекты управления рынком данного вида услуг могут стать весьма важным моментом не только в контексте большей доказуемости научной дискуссии по данной тематике, но и определить социально ценные и экономически эффективные вектора развития.
Дополнительную ценность, безусловную актуальность и высокую научную значимость исследованиям подобного рода придает растущая роль и значение сферы услуг в национальной и региональной экономиках.
Специфика уникального по социально-экономическим характеристикам Ставропольского края накладывает определенные отпечатки на в целом универсальный характер исследований рынка риэлтерских услуг, что также не может не стать объектом научного осмысления.
Степень изученности проблемы. Тематический спектр современной экономической литературы представлен обширным пластом научных разработок в области совершенствования системы управления сферой услуг в целом, а, в частности, разработками управленческих решений в деятельности ее отдельных отраслей, сегментов, видов, в том числе изучением влияния трансформационных процессов в сфере недвижимости на развитие экономики региона. Так, исследования теоретических и практических основ формирования и развития рынка недвижимости и риэлтерских услуг проводили отечественные (А.Н. Асаул, А.Н. Бабич, И.А. Бачуринский, Л.С. Белоусова, В.В. Бузырев, И.Л. Владимирова, Н.А. Восколович, Б.Г. Грабовой, Д.А. Еделев, Е.В. Егоров, Е.Н. Жильцов, И.П. Иваницкая, В.А. Киселева, Н.В. Климова, З.А. Клюкович, М.В. Кратенко, К.Ю. Кулаков, В.Н. Смагин, К.Б. Строкина, А.Е. Яковлев, Н.Ю. Яськова и др.) и зарубежные (А. Авард, Дж.Б. Кларк, А. Леш, Н. Норт, Р. Солоу, Дж. Фридман, Г.С. Харисон и др.) ученые.
Глубокими и всесторонними научными исследованиями, посвященными проблемам формирования и реализации стратегий управления социально-экономическим развитием региона, являются труды таких ученых, как: А. Аганбегяна, И. Ансоффа, О. Богомолова, А. Гапоненко, С. Глазьева, Л. Гуриевой, В. Ерохина, Т. Питерса, А. Татаркина, Ф. Шамхалова, Б. Б. Штульберга, Р. Уотермана, Т. Усковой и др.
Несмотря на важность и значимость научных разработок вышеупомянутых авторов, противоречивое состояние трендов развития рынка недвижимости и риэлтерских услуг в современных условиях свидетельствует о недостаточной изученности особенностей институциональной организации рынка недвижимости и риэлтерских услуг, особенно с точки зрения региональной специфики, что обуславливает необходимость проведения углубленного исследования влияния элементов организационной и институциональной среды на систему формирования и развития регионального рынка риэлтерских услуг.
Вышеизложенные обстоятельства предопределили выбор тематики диссертационного исследования, его цель и задачи, логику и структуру изложения.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических положений по повышению эффективности формирования и развития рынка риэлтерских услуг в регионе, реализация которых предполагает решение комплекса взаимосвязанных задач:
-исследовать содержание и специфические черты рынка недвижимости, изучить его состав; -изучить содержание риэлтерских услуг и рынка риэлтерских услуг, а также детализировать процесс оказания данного вида услуг; -выявить условия, оказывающие воздействие на развитие рынка риэлтерских услуг; - установить зависимость цены на рынке жилой недвижимости от региональной специфики и уровня благосостояния населения, результативности строительной отрасли, а также осуществить прогноз цен на рынке недвижимости Ставропольского края в среднесрочной перспективе; - предложить направления повышения эффективности деятельности и качества предоставляемых услуг риэлтерскими организациями региона в современных рыночных условиях.
Объектом исследования являются социально-экономические явления и процессы, определяющие деятельность и направления развития организаций, предоставляющих риэлтерские услуги.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития рынка риэлтерских услуг и осуществления риэлтерской деятельности в регионе.
Соответствие темы диссертационного исследования требованиям Паспорта специальностей ВАК (по экономическим наукам). Исследование выполнено в соответствии с п. 1.6.116. "Механизм повышения эффективности и качества услуг" и п. 1.6.118 "Формирование и развитие отраслевых, региональных и общенациональных рынков услуг" Паспорта специальностей ВАК РФ по экономическим наукам 08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг).
Теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретическую и методологическую основу составили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам повышения эффективности формирования и развития рынка услуг в целом, и, в частности, его отдельного сегмента - риэлтерского в современной экономической системе.
Информационно-документальной базой исследования послужили нормативно-правовые акты, регулирующие различные направления и аспекты функционирования и развития риэлтерских организаций; указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и Ставропольского края по управлению собственностью и объектами недвижимости; результаты практических разработок автора. Методы исследования. При написании диссертационной работы использованы различные методы и приёмы экономических исследований: монографический, основанного массива, аналитический, сравнительный, расчётно-конструктивный, экономико-статистические методы, в числе которых: наблюдение, сводка, группировка, абсолютных и относительных величин, табличный, графический.
Научная новизна исследования заключается в обосновании теоретических и методических положений по повышению эффективности формирования и развития рынка риэлтерских услуг в регионе.
Наиболее существенные результаты, содержащие элементы научной новизны, заключаются в следующем: Уточнена сущность рынка недвижимости, представляющего собой совокупность экономических операций и механизмов, обусловленных процессами передачи права на собственность таким специфическим товаром как недвижимость и связанными с ним интересами (в том числе создание, потребление, управление и обмен), а также экономических субъектов, функционирующих на рынке, что позволило выявить ключевые особенности (локальность, вид конкуренции, низкая эффективность спекулятивных сделок, индивидуальность сделок, эластичность предложений, степень открытости, конкурентоспособность товара, условия зонирования и др.), а также системно обосновать и проанализировать структурные составляющие рынка недвижимости.
Расширена сущностная характеристика риэлтерской услуги (как экономического блага, выраженного в форме осуществления предпринимательской деятельности (или комплекса действий), необходимой для установления, изменения или прекращение права собственности на объекты недвижимости и направленной на удовлетворение потребностей покупателя данного вида услуги) и рынка риэлтерских услуг (как социально-экономической подсистемы рынка недвижимости, где реализуются процессы гражданского оборота прав на объекты недвижимости при участии производителей и продавцов данных услуг - риэлтеров, покупателей риэлтерских услуг, а также иных юридических, физических лиц и органов государственной власти), что позволило выявить и аргументировать содержание риэлтерских услуг и схематично отразить состав и структуру алгоритма оказания риэлтерской услуги. Выявлены и систематизированы факторы, влияющие на развитие рынка риэлтерских услуг (экономические, природно-климатические и экологические, административно-правовые, социально-демографические, политико-психологические), что позволило обосновать принципы эффективного формирования и развития рынка риэлтерских услуг (комплексности, управляемости, конкурентности, приоритетности, обеспеченности, инфраструктурности, функциональности, сотрудничества и интеграции государства и частного бизнеса, социальной ответственности, транспарентности, научности). Разработана факторная функциональная модель, определяющая зависимость цены на рынке жилой недвижимости от региональной специфики и уровня благосостояния населения, с использованием методов статистического анализа и приемов логико-функционального подхода, а также результативности строительной отрасли, что позволило осуществить ценовой прогноз рынка недвижимости Ставропольского края в среднесрочной перспективе, усиливающий плановую компоненту в деятельности риэлтерских организаций.
Разработан и предложен организационно-экономический механизм формирования и развития регионального рынка риэлтерских услуг, на основе анализа взаимосвязи процессов обеспечения экономического роста региона и будущих потребностей хозяйствующих субъектов, функционирующих на региональном уровне, внедрение которого позволит выстроить более эффективную траекторию развития, определяющую целостное видение объекта управления и системное восприятие его специфических особенностей в условиях Ставропольского края. Теоретическая значимость исследования. Теоретические положения представленной диссертации могут быть использованы с целью углубления и расширения научного знания и принятия обоснованных управленческих решений по проблемам формирования, функционирования и развития рынка риэлтерских услуг в регионе.
Практическая значимость исследования заключается в том, что содержащиеся в диссертации выводы и рекомендации могут быть использованы в процессе разработки, обоснования и реализации программ и проектов развития рынка недвижимости и риэлтерских услуг, повышения конкурентоспособности и качества услуг риэлтерских организаций.
Результаты диссертационного исследования обрели соответствующее отражение и активное применение в учебном процессе при изучении курсов "Экономика отрасли", "Экономика недвижимости", "Оценка собственности", "Экономика городского строительства и хозяйства".
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации освещались автором на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях (гг. Москва, Краснодар, Ставрополь, Пятигорск, Кисловодск), в 2009-2012гг.
Публикации. По теме исследования опубликовано 10 научных работ, общим объемом 4,2 п.л. (доля автора 3,7 п.л.).
Структура диссертации. Диссертационная работа включает в свой состав введение, три главы, выводы и рекомендации, библиографический список.
Во введении содержатся актуальность темы диссертационной работы, сформулированы цель, задачи, предмет и объект исследования, отражены элементы научной новизны, теоретическая и практическая значимость исследования.
В первой главе "Теоретико-методические подходы к исследованию процессов формирования и развития рынка недвижимости и риэлтерских услуг" рассматривается экономическое содержание категорий "услуга", "риэлтерская услуга", "рынок недвижимости", сформулированы его характерные особенности, позволившие обосновать современное состояние исследуемого рынка и расширить теоретическую основу процессов его формирования и эффективного функционирования. Вторая глава "Оценка и анализ рынка риэлтерских услуг и недвижимости в регионе" содержит исследование динамики развития рынка риэлтерских услуг РФ, Северо-Кавказского федерального округа в целом и, Ставропольского края, в частности, что позволило осуществить ценовой прогноз рынка недвижимости Ставропольского края в среднесрочной перспективе.
В третьей главе "Разработка направлений развития рынка риэлтерских услуг в Ставропольском крае" сформулированы реко-мендации по активизации процессов взаимодействия банков и риэлтерских организаций региона. Разработан организационно-экономический механизм формирования и развития регионального рынка риэлтерских услуг.
В заключении получили отражение основные выводы и рекомендации, сформулированные по итогам проведенной работы.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Недвижимость является экономическим явлением, имеет специфические свойства товара и капитала, особые закономерности развития и функционирования. В настоящее время недвижимость выступает полноправным объектом рыночных отношений, поскольку вокруг нее продолжает формироваться система гражданско-правовых отношений (государственная регистрация, ипотека, система налогообложения и др.). Также ее обслуживают многочисленные институты (государственные учреждения, риэлтерские компании, оценщики, застройщики, финансовые учреждения и т.д.). С ней активно взаимодействуют другие виды рынков (потребительских товаров, факторов производства, ценных бумаг, кредитных обязательств), в зависимости от нее находятся механизмы рыночного ценообразования, инвестирования, сбережения в экономике в целом. По-нашему мнению, рынок недвижимости представляет собой совокупность экономических операций и механизмов, обусловленных процессами передачи права на собственность таким специфическим товаром и связанными с ним интересами (в том числе создание, потребление, управление и обмен), как недвижимость и экономических субъектов, функционирующих на рынке. Дополняя позицию В.А. Фурсова1, рынок недвижимости представлен нами в следующем виде (рис. 1). Рассматривая рынок недвижимости с позиции системного подхода, можно говорить о том, что он представляет собой комбинацию из следующих подсистем:
- сферы хозяйственной и предпринимательской деятельности, представленной хозяйствующими субъектами, обеспечивающими процессы управления объектами недвижимости; - иерархически организованной пространственной системы, включающей совокупность рынков недвижимости (локальных, региональных и общенациональных); - горизонтально интегрированной подсистемы (элемента) системы территориальных рынков капитала, услуг, информации, средств производства, товарного и потребительского рынков, испытывающих влияние со стороны органов государственного управления и местного самоуправления и сложившейся рыночной конъюнктуры;
- элемент вертикально организованной системы органов государственного управления и местного самоуправления, выступающих в роли регулятора рынка недвижимости административными и экономическими способами,
Рисунок 1 - Рынок недвижимости как система (Дополнено автором по Фурсову В.А.)
одновременно осуществляющих управление государственной недвижимостью.
Рынку недвижимости присущи следующие особенности, приведенные на рисунке 2.
ПризнакХарактеристикаЛокальность
В отличие от других рынков, изменение спроса и предложения на рынке недвижимости в значительной степени зависит от состояния экономического развития региона. В соответствии с различиями в уровне экономического развития регионов, может различаться и степень развитости локальных рынков недвижимости. По этой причине данные о состоянии национального рынка недвижимости не могут точно отражать положение дел в регионах.Вид конкуренции- несовершенная, олигополия; - небольшое число покупателей и продавцов; -уникальность каждого объекта; - контроль над ценами ограничен;
- вступление в рынок требует значительного капиталаНизкая эффективность спекулятивных сделок
Данная особенность обусловлена уникальностью каждого объекта недвижимого имущества, а также необходимостью государственной регистрации сделок. В отличие от других рынков, где спекулятивные сделки являются стабилизирующим фактором, устраняющим разницу между спросом и предложением, рынок недвижимости характеризуется большим разбросом цен спроса и предложения, что влечет за собой замедление рыночной активности в данном секторе экономикиИндивидуальность сделок с недвижимым имуществом
Каждый объект сделок на рынке недвижимости характеризуется множеством индивидуальных количественных и качественных особенностей, поэтому для проведения тех или иных сделок требуется провести большее количество операций, чем на других рынках. Стоимость объектов недвижимости определяется при помощи профессионалов (в отличие от других рынков, где объекты рыночных сделок характеризуются установленной ценой). По этой причине сделки на рынке недвижимости сопровождаются высокими издержками.Эластичность предложений- низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается
- спрос может быть очень изменчивымСтепень
открытости- сделки носят частный характер
- публичная информация, часто неполная и неточнаяКонкурентоспособность товара- во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства
- специфичностью индивидуальных предпочтений покупателейУсловия зонирования- регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права
- большая взаимозависимость частной и других форм собственностиОформление сделокюридические сложности, ограничения и условия.Государственная регистрация сделок
Использование объектов недвижимого имущества затрагивает интересы других граждан и организаций, поэтому право на обладание той или иной недвижимостью подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация сделок с недвижимостью обеспечивает защиту интересов государства и общества.Ограниченная возможность контроля в пределах национальной экономики
Данная особенность является следствием локальности рынка недвижимости. Методы государственного воздействия недостаточно эффективны для компенсации дефицита спроса в одном регионе за счет избытка спроса в другом, поскольку эта разница во многом объективна.
Изменить спрос на недвижимое имущество на общегосударственном уровне можно, воздействуя на другие секторы национальной экономики (например, стимулирование роста производства в конкретном регионе будет способствовать притоку инвестиций, что вызовет активизацию рынка недвижимости).Стоимостьвключает стоимость объекта и связанных с ним правВысокие пороговые инвестиции при совершении операций
Строительство, производство строительных материалов и оборудования требуют значительных финансовых вложений и характеризуются издержками. Большими затратами сопровождается приобретение и обслуживание объектов недвижимости. Это обуславливает крупные пороговые инвестиции для совершения сделок на рынке недвижимости. Высокие инвестиционные барьеры затрудняют межотраслевую и внутриотраслевую конкуренцию вследствие отсутствия высокого спроса и предложения, а также несоответствия их объемов.Формирование ценыЦена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность. Способы финансирования сделкиВысокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости. Степень ликвидностиНедвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.Число потенциальных покупателейСвободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его ми грация и т.д.Надежность прогнозирования рыночной ситуацииНесовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем, что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.Рисунок 2 - Особенности рынка недвижимости Составлено автором.
Рынок риэлтерских услуг появился в начале 90-х гг. прошлого века, одновременно с возможностью покупать и продавать жилые помещения. В сложных условиях нестабильного развития рынка недвижимости выявить и проанализировать все тенденции представляется весьма затруднительно для рядового потребителя без квалифицированной помощи специалистов, оказывающих риэлтерские услуги. В этой связи, под риэлтерской услугой следует понимать экономическое благо, выраженное в форме осуществления предпринимательской деятельности (или комплекса действий), необходимой для установления, изменения или прекращение права собственности на объекты недвижимости и направленной на удовлетворение потребностей покупателя данного вида услуги. При этом рынок риэлтерских услуг представляет собой социально-экономическую подсистему рынка недвижимости, где реализуются процессы гражданского оборота прав на объекты недвижимости при участии производителей и продавцов данных услуг - риэлтеров, покупателей риэлтерских услуг, а также иных юридических, физических лиц и органов государственной власти.
В диссертации систематизированы теоретические и практические представления профессиональных и научных сообществ о содержании риэлтерских услуг и схематично отражены состав и структура алгоритма их оказания (рис. 3).
Началом процесса оказания риэлтерской услуги является момент обращения клиента в агентство недвижимости. Далее осуществляется первый - подготовительный этап оказания риэлтерской услуги, который имеет следующую структуру:
Необходимо выяснить, что хочет получить клиент и в какой помощи нуждается. После этого риэлтер информирует клиента о текущих тенденциях на рынке недвижимости и определяет круг поиска, составляя заявку в соответствии с запросом.
Заключение договора на оказание риэлтерских услуг. В настоящее время все больше риэлтеров предпочитают заключать эксклюзивный договор - то есть такой договор, по которому человек доверяет проведение сделки только одному агентству. Это наиболее цивилизованная форма работы, которая выгодна обеим сторонам. Специалист по недвижимости уверен, что по данному объекту работает только он, позволяя более качественно заниматься продажей по максимальной цене в кратчайшие сроки.
Рисунок 3 - Агрегированный состав и алгоритм оказания риэлтерской услуги (Авторская разработка)
Следующей задачей риэлтера является поиск покупателя или объекта недвижимости в соответствии с требованиями клиента. Данный этап включает подачу рекламы (газеты, интернет, расклейка, баннеры); при покупке - ежедневное отслеживание вновь появляющихся вариантов, расклейку, и, иногда, обход конкретных квартир с предложением продать; приём, обработка звонков; организация и проведение показов; грамотная презентация (подача, представление) квартиры. После нахождения подходящего варианта риэлтер организует переговоры покупателя и продавца недвижимости на предмет условий заключения договора, включающие торги по цене, переговоры по условиям освобождения, выписки, решение конфликтных ситуаций, ситуаций с сертификатами, ипотеками, дефолтными квартирами, рассрочками и т. д.). На этом этапе по желанию сторон возможно привлечение третьих лиц: юристов, представителей банков и т.д.
Подготовка пакета документов, необходимого для заключения сделки. На этом этапе риэлтер проверяет все необходимые документы, связанные с историей недвижимого объекта.
Подписание предварительного договора о порядке перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю.
Затем начинается основной этап оказания риэлтерской услуги:
Контроль выполнения предварительного договора о порядке перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю;
Подготовка основного договора купли-продажи;
Проведение сделки;
Содействие потребителю в проведении безопасных расчетов по сделке и представлении документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
Контроль выполнения обязательств сторон по сделке;
Получение вознаграждения по сделке.
С этого момента риэлтерская услуга считается оказанной полностью.
Рынок риэлтерских услуг, представляющий собой открытую систему, чувствителен к изменениям, происходящим как во внутренней, так и внешней среде. Особенность рынка риэлтерских услуг, состоящая в его глубокой интеграции в систему общегосударственных (региональных) рынков, обуславливает его реакцию на несвязанные с ним на первый взгляд, события. Анализ социально-экономического пространства, в котором функционирует рынок риэлтерских услуг, позволил нам выделить следующие группы факторов:
Факторы внутренней среды, под которой мы понимаем особенности социально-экономического развития отдельно взятого государства (региона), целесообразно представить в виде следующих групп (рис. 4):
Экономические,
Природно-климатические и экологические,
Административно-правовые,
Социально-демографические,
Политико-психологические.
Рисунок 4 - Система факторов, влияющих на развитие рынка риэлтерских услуг (Авторская разработка)
Факторы внешней среды представлены внутригосударственными и мировыми процессами. Взаимодействуя между собой и оказывая взаимное влияние, они оказывают прямое или косвенное влияние на тенденции развития рынка риэлтерских услуг. Результатом такого влияния могут быть:
Активизация деятельности субъектов рынка риэлтерских услуг, проявляющаяся в росте спроса и предложения на объекты недвижимости; Замедление или отсутствие темпов роста основных показателей на рынке риэлтерских услуг;
Проявление негативных тенденций в развитии рынка риэлтерских услуг.
На основе изучения различных рынков, нами обоснованы принципы функционирования и развития рынка риэлтерских услуг (рис. 5): Принцип комплексности, предполагающий взаимосвязь всех подсистем рынка на основе рационального использования ресурсов, эффективного сочетания форм совместной деятельности с учетом интересов, целей и потенциалов субъектов исследуемого рынка (власти, бизнеса и населения);
Принцип управляемости, основывающийся на действии вертикально интегрированной законодательной системы, приведенной в соответствие с существующими государственными и международными нормами в секторе недвижимости и проявляющийся в строгом соблюдении всеми участниками рынка риэлтерских услуг установленных правил и процедур;
Принцип конкурентности, означающий присутствие на рынке большого количества участников, действующих в условиях открытой и справедливой конкурентной среды;
Принцип приоритетности, ориентированный на достижение ключевых направлений развития рынка и страны (региона) в целом;
Принцип обеспеченности, предполагающий наличие информационных, инвестиционных, правовых, финансовых и других ресурсов, достаточного для поступательного развития рынка риэлтерских услуг;
Принцип инфраструктурности, раскрывающийся в создании условий (институциональных, финансовых и т.д.), необходимых для эффективного функционирования объектов рынка риэлтерских услуг;
Принцип функциональности, проявляющийся в наличии динамической взаимосвязи внутренних и внешних факторов рынка риэлтерских услуг;
Принцип сотрудничества и интеграции государства и частного бизнеса, проявляющийся в развитии форм совместной деятельности на рынке риэлтерских услуг, например, государственно-частное партнерство (ГЧП);
Принцип социальной ответственности, означающий, что развитие рынка риэлтерских услуг должно осуществляться с учетом интересов населения страны (региона);
Принцип транспарентности, направленный на формирование среды, обеспечивающей прозрачность ценообразования, принятия административных решений, заключения сделок и т.д.; Принцип научности, требующий учета современных научных достижений и изменения объективных законов экономического развития и построения на этой основе проектов эффективного развития рынка риэлтерских услуг.
Рисунок 5 - Система принципов формирования и развития рынка
риэлтерских услуг
(Авторская разработка)
По нашему мнению, особенно актуальной выступает задача формирования эффективных направлений экономического развития рынка риэлтерских услуг в регионе, поскольку в нем сконцентрирован специфический ресурсный потенциал, реализация которого обеспечит общий рост экономики и повышение качества ее структуры. Региональный рынок риэлтерских услуг представляет собой открытую сложную самоорганизующуюся пространственную социально-экономическую систему механизмов, обеспечивающих процессы создания, предоставления, управления благ по обороту прав на объекты недвижимости, функционирующую в рамках определенной территории с однородными социально-экономическими условиями и находящуюся под влиянием как рыночных сил, так и государственного управления.
Динамика объема платных услуг в структурном разрезе, оказанных за последние годы населению Ставропольского края, представлена в таблице 1. В частности, в 2011 году всех видов услуг было оказано на общую сумму 80,3 млрд. руб. (+2,7% к уровню предыдущего года). Только за первое полугодие 2012 года, по предварительным данным, аналогичный показатель составил 42,2 млрд. руб. (+5,9%).
Таблица 1 Структура объема платных услуг населению по видам в Ставропольском крае
Виды услуг2009201020112012*2011 к 2009 в %Все оказанные услуги65134,3
72781,3
80275,5
42200,1123,2в том числе:бытовые6121,97213,08719,64231,6142,4транспортные9403,59069,39496,25008,3101,0связи11294,913244,214618,87594,1129,4жилищные1590,02207,62560,61076,0161,0коммунальные15473,2625,4691,1383,04,5гостиниц и аналогичных средств размещения662,2
18562,6
21147,3
12412,73193,3культуры286,6265,1311,0200,7108,5туристские370,1414,9551,3200,2148,9физической культуры и спорта36,5
22,8
24,0
14,665,8медицинские3022,33411,93694,52010,3122,2санаторно-оздоровительные8485,7
8810,9
9665,5
4773,2113,9ветеринарные194,2216,6230,4123,8118,6правового характера1492,7
1528,2
1528,5
936,0102,4системы образования4532,1
4785,8
4838,2
2337,5106,8другие услуги2167,92403,02198,5858,8101,4 2012* - январь-июнь
Авторское обобщение по Российский статистический ежегодник, 2011: Стат,сб,/Росстат, М., 2011. С.537.
Бурно развивается на Ставрополье и строительство. Эксперты оценивают состояние региональной отрасли как позитивно развивающееся. Объем работ по данному виду экономической деятельности в 2011 году составил 37,6 млрд. руб. (+10,7% к уровню 2010 года) (табл. 2). Жилых домов в том же году было введено 1266,9 м2 (+15,1%), в том числе населением - 461,6 тыс. м2 (36,4% к 43,3% от уровня прошлого года) (табл. 3).
Положительная динамика сохранилась и в первом полугодии 2012 года. Объем строительных работ составил 17,5 млрд. руб. (+16,6%), жилой недвижимости введено в действие 500,7 м2 (+34,6%), хотя и заметно ниже темпов, прогнозируемых Министерством регионального развития РФ.
Таблица 2
Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности "Строительство" по субъектам СКФО (в фактически действовавших ценах; млн. руб.)
Годы2005200720082009201020112011 к 2005 в %СКФО43246100072131758131470138269150283347,5Республика Дагестан140803309245667536456022462554444,3Республика Ингушетия1957,63457,53528,44127,83253,73482177,9Кабардино-Балкарская Республика3910,44148,76162,16054,84009,14209107,6Карачаево-Черкесская Республика3021,44967,35910,45495,24640,34895162,0Республика Северная Осетия - Алания3816,29685,711399122411294413097343,2Чеченская Республика3420,22385827970261392374224390713,1Ставропольский край130412086331121237672945737656288,8Авторское обобщение по Российский статистический ежегодник. 2011: Стат. Сб./Росстат, М., 2011. С.458.
Таблица 3
Ввод в действие жилых домов по субъектам СКФО (тыс. м2 общей площади)
РФ, СКФО, субъекты СКФО19701980199020002005200620072008200920102011*РФ, млн. м258,659,461,730,343,650,661,264,159,958,458,9СКФО2355211832321807180420832528262928003031
3423Республика Дагестан61047288343362871580090710661124
1154Республика Ингушетия3093155011524242316237158
165Чеченская Республика-4180455575115
123Кабардино-Балкарская Республика281232201193229229237247256264
287Карачаево-Черкесская Республика...15229150628193969070
83Республика Северная Осетия - Алания225227157135119158176197198198
208Ставропольский край9307201199668701796946106510791101
12672011*- предварительные данные.
Авторское обобщение по Российский статистический ежегодник, 2011: Стат. сб./Росстат, М., 2011. С.461.
Положительная динамика объемов вводимого жилья практически не отразилась на ценовом уровне за 1м2. И хотя в 2011 году по ряду субъектов Северо-Кавказского федерального округа цена была ниже уровня прошлого года, данные прогнозов говорят о том, что такое состояние не является долгосрочным. В Ставропольском крае в 2011 году 1 м2 жилой недвижимости стоил 29,6 и 27,8 тыс. руб. на первичном и вторичном рынке недвижимости соответственно (табл. 4).
Таблица 4
Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в РФ и по субъектам СКФО (на конец года; тыс. руб. за один м2 общей площади)
РФ, субъекты СКФО2000200520072008200920102011Первичный рынок жильяРоссийская Федерация8678253944748252504477154814443700СКФО5247143472188627460287332912329167Республика Дагестан...127022182727127257132815927786Республика Северная Осетия - Алания......1579922642259942824528789Ставропольский край5247157872309229768318963093129643Вторичный рынок жилья 2000200520072008200920102011Российская Федерация6590221664720656495528955999848213СКФО4138138942062832605315843146927487Республика Дагестан5134180412457642021367553699335002Республика Ингушетия226793261711317113180842073824006Кабардино-Балкарская Республика3730112382002832891381653893634976Карачаево-Черкесская Республика2656123091515523314272022593825198Респ, Северная Осетия - Алания4139105921631821995236452792129497Чеченская Республика......11342...188081966826656Ставропольский край3970134692293531919339843049627785Авторское обобщение по Российский статистический ежегодник, 2011: Стат. Сб./Росстат, М., 2011. С.454
Снижение цен на жилье в свою очередь несколько оживило деятельность риэлтерского сообщества в округе и в крае, в частности, о чем свидетельствуют данные таблицы 5. Этому же способствует и позитивная динамика объемов строительства в субъектах округа.
Таблица 5
Число зарегистрированных прав граждан и юридических лиц на жилые помещения на основании договоров купли-продажи по субъектам СКФО РФ, субъекты СКФОЧисло зарегистрированных прав на жилые помещения на основании договоров купли-продажи, всегов том числеОбщая площадь жилых помещений, на которые зарегистрированы права на основании договоров купли-продажи, тыс. м²гражданЮридических лицРоссийская Федерация157489115108896400251171,5СКФО56571558627092774,1Республика Дагестан70286887141439,1Республика Ингушетия234723416104,5Кабардино-Балкарская Республика5931586170223,8Карачаево-Черкесская Республика150714881962,3Республика Северная Осетия-Алания55805442138262,5Чеченская Республика3099307920161,1Ставропольский край31079307643151520,8
Авторское обобщение по Жилищное строительство и бытовое обслуживание населения, 2011: Стат. сб./Росстат. М., 2011. С.286.
Среди множества статистических показателей, оказывающих воздействие на конечную продуцирующую, применительно к тематике нашего исследования - цену жилой недвижимости в удельном измерении (за 1 м2) в динамике и в региональном разрезе - нами были выбраны основные, к которым следует отнести: Э- совокупность экономических показателей (среднемесячная заработная плата, среднедушевые доходы населения в регионе и др.);
Д- совокупность демографических показателей (численность населения региона);
М- совокупность миграционных показателей;
П- совокупность мезоуровневых социально-политических факторов;
R- совокупно действующие иные факторы, влияние которых сложно идентифицировать и представить количественными значениями.
Функционально эта зависимость может быть представлена посредством интегрирования значений комплекса факторов и выражена в следующем виде (формула (1)):
Ц=∫_a^b▒f(x)dx= ∫_a^b▒f(Э+Д+М+П+R) dx (1),
где:
Ц- средняя по региону цена одного квадратного метра жилой недвижимости;
нижний предел;
верхний предел;
f(x)- подынтегральная функция.
Соответственно, путем дальнейших преобразований интегральных функций получим формулу (2), которая позволяет формализовать степень влияния установленных факторов на единицу жилой площади в данном пространственно-временном контексте:
Ц= ∫_a^b▒Эdx+∫_a^b▒Дdx+∫_a^b▒Мdx+∫_a^b▒Пdx+∫_a^b▒Rdx (2),
где:
Э- подынтегральная функция, определяющая функциональное влияние на результирующее значение совокупности экономических показателей;
Д- подынтегральная функция, определяющая функциональное влияние на результирующее значение совокупности демографических показателей;
М- подынтегральная функция, определяющая функциональное влияние на результирующее значение совокупности миграционных показателей;
П- подынтегральная функция, определяющая функциональное влияние на результирующее значение совокупности мезоуровневых социально-политических факторов;
R- подынтегральная функция, определяющая функциональное влияние на результирующее значение совокупно действующих случайных и трудно регистрируемых факторов.
В нашей работе в качестве исходных данных использованы данные органов официальной государственной и региональной статистики субъектов Северо-Кавказского федерального округа.
При помощи показателей корреляции и детерминации проведена оценка степени связи между показателями удельной цены 1 квадратного метра жилой недвижимости, складывающейся на первичном и вторичном рынке (соответственно Y1 и Y2), а также- с использованием функций регрессионного анализа - между результирующей- удельной ценой 1 м2 (Y1) и анализируемыми показателями, а именно:
х1- среднедушевые доходы населения в регионе, руб. в месяц на душу населения;
х2- численность населения в регионе, тыс. чел. на 01.01;
х3- количество вновь вводимого в регионе жилья, тыс. м2.
Исходные данные для проведения корреляционно-регрессионного анализа представлены в таблице 6.
Таблица 6 Исходные данные для корреляционно-регрессионного анализа по Ставропольскому краю
ГодыY1Y2Х1Х2Х3200515787134695172,92718701200620956176536534,62713796200723092229358273,42701946200829768319199952,5270510652009318963398411507,7270710792010309313049612912,9271111012011*318343067514567,727151290*- предварительные данные.
Составлено автором по данным: Российский статистический ежегодник. 2011, а также данным официального сайта Росстата www://gks.ru
Из анализа полученных результатов следует, что между ценой на недвижимость, а также уровнем доходов населения региона и объемом вводимого жилья существует сильная прямая корреляционная зависимость. Корреляционная связь слабой силы и обратной направленности характеризует взаимодействие численности населения и ценовых характеристик на первичном и вторичном рынках. Проведенный регрессионный анализ, часть результатов которых представлен в таблице 7, позволил построить уравнение зависимости результирующих показателей от использованных в анализе факторных признаков (уравнения (3) и (4)).
y1= 683040+ 1,74х1 -248,42х2 -0,64х3 (3)
R=0,96035 и R2=D=0,922271
и для вторичного рынка жилой недвижимости Ставропольского края:
y2= 1249293+ 1,81х1-458,85х2 +2,25х3 (4)
R=0,936602 и R2=D=0,877224.
Таблица 7 Матрица результатов детерминантного/корреляционного анализа Y1Y2Х1Х2Х3Y110,96330,86990,10200,8746Y20,98150110,75390,18880,7917Х10,9326910,86834710,0970,9493Х2-0,31935-0,43447-0,0982810,046Х30,9351790,8897820,974313-0,213961Составлено автором по собственным расчетным данным
Высокие значения множественного коэффициента детерминации подтверждают, что основная доля вариации цены 1 м2 жилой недвижимости - 92,2 и 87,7% соответственно для первичного и вторичного рынка недвижимости обусловлено вариацией факторных признаков. В свою очередь, уровень значимости подтверждает значимость коэффициента детерминации. Это позволило методом трендового анализа спрогнозировать величины ценовых показателей на ближайшую перспективу, что графически представлено на рисунке 6.
Рисунок 6 - Динамика цен на 1м2 жилой недвижимости в Ставропольском крае на первичном и вторичном рынках в 2005-2011(2015)гг.
Составлено автором по данным официального сайта Росстата www://gks.ru
С методологической точки зрения необходимо, в первую очередь, учитывать взаимосвязь процессов обеспечения экономического роста региона и будущих потребностей хозяйствующих субъектов, функционирующих на региональном уровне, что позволило разработать организационно-экономический механизм формирования и развития регионального рынка риэлтерских услуг (рис. 7), внедрение которого
Рисунок 7 - Организационно-экономический механизм формирования и развития регионального рынка риэлтерских услуг (Авторская разработка)
позволит выстроить более эффективную траекторию развития, поскольку целостное видение объекта управления определяет системное восприятие его специфических особенностей.
В настоящее время наиболее перспективным условием развития рынка риэлтерских услуг является обеспечение эффективного взаимодействия застройщиков, кредитно-финансовых учреждений, предприятий-страховщиков и риэлтерских организаций.
По нашему мнению, на территории Ставропольского края с целью активизации процессов взаимодействия банков и риэлтерских организаций необходимы:
- бесплатное обучение банками-партнерами сотрудников агентства недвижимости-партнера работе ипотечного брокера;
- предоставление преференций клиентам партера при оформлении кредита;
- льготы, удешевляющие клиентам, пришедшим в банк по партнерским схемам;
- соблюдение принципа солидарности в отношении партнера, проявляющийся в отказе клиенту в выдаче кредита, если тот отказывается платить риэлтеру;
- использование не только количественной, но и качественной оценки работы риэлтера.
Перспективным представляется альянс застройщиков и риэлтерских организаций. Главным условием подобного эффективного сотрудничества является единая ценовая политика, четкие правила бронирования квартир, оперативный обмен информацией.
Кроме перечисленных направлений, эффективное взаимодействие участников рынка риэлтерских услуг может проявляться в следующих формах, обеспечивающих получение им характеристики "цивилизованности" или "регулируемости": формирование и повышение эффективности деятельности совместных рабочих групп в рамках действующего законодательства по обмену передовым опытом, реализация обучающих программ, сертификация основных и дополнительных услуг. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ
1. Рынок недвижимости служит одним из основных элементов экономической системы региона (государства). Поступления от операций, связанных с недвижимостью, а также налоги на недвижимость, формируют значительную часть доходов регионального бюджета. Кроме того, в процессе формирования и развития рынка недвижимости образуется большое число рабочих мест, что обуславливает рост занятости и, соответственно, улучшение социального положения населения региона.
2. Ключевой фигурой на рынке недвижимости, как и на любом другом, является покупатель. Именно настроения и возможности конечного потребителя и определяют основной вектор развития данного вида рынка. В этой связи сложно переоценить важность развития рынка риэлтерских услуг, который является важнейшей подсистемой рынка недвижимости. 3. В диссертации систематизированы теоретические и практические представления профессиональных и научных сообществ о содержании риэлтерских услуг и схематично отражены состав и структура алгоритма оказания риэлтерской услуги.
4. На всех этапах оказания риэлтерской услуги в обязанности риэлтера входит консультация клиента по всем интересующим его вопросам в пределах компетенции агента и доведение до потребителя ставшей известной риэлтеру информации, которая может существенно (в пределах задания, установленного риэлтеру по договору) повлиять на решение потребителя о совершении сделки с недвижимым имуществом. Все прочие услуги, связанные с приобретением, продажей, арендой объекта недвижимости, будь то подбор ипотечных программ и т.п., должны быть выведены за рамки стандартной риэлтерской услуги.
5. Нельзя недооценивать значение содержания стандартной риэлтерской услуги, так как потребитель четко представляя, что ему должно быть предложено, сможет контролировать данный процесс. Это в свою очередь, приведет к тому, что риэлтеры, оказывающие услуги, не отвечающие стандарту, будут неконкурентоспособны и покинут рынок. В диссертации обосновано, что наиболее эффективная технология оказания риэлтерских услуг заключается в разработке риэлтерской организацией детализированного прейскуранта, в котором будут прописаны все возможные действия риэлтера, согласно которому клиент сможет сам формировать стоимость риэлтерской услуги.
6. На основе изучения различных рынков, обоснованы принципы функционирования и развития рынка риэлтерских услуг. 7. Раскрытие теоретических и практических аспектов исследуемой направленности позволило разработать организационно-экономический механизм формирования и развития регионального рынка риэлтерских услуг, внедрение которого позволит выстроить более эффективную траекторию развития, поскольку целостное видение объекта управления определяет системное восприятие его специфических особенностей. Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих научных работах:
Статьи, опубликованные в рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК Российской Федерации:
Алёхина И.С. Исследование процессов трансформации отношений собственности и их влияние на развитие рынка риэлтерских услуг //Инженерный вестник Дона (электронный журнал). 2011. № 3. // http://www.ivdon.ru. - 0,4 п.л. Алёхина И.С. Исследование процессов формирования рынка недвижимости и их влияние на развитие риэлтерских услуг // Экономика, статистика и информатика. Вестник УМО. - 2012. - №2. - 0,5 п.л. Алёхина И.С. Формирование и оценка развития рынка риэлтерских услуг и недвижимости в регионе//Инженерный вестник Дона (электронный журнал). 2012. № 3. // http://www.ivdon.ru. - 0,5 п.л. Публикации в других изданиях
Алёхина И.С. Теоретические аспекты функционирования и развития рынка риэлтерских услуг//Сб. научно-исследовательских работ "Наука и образование на рубеже тысячелетий". М.: Учлитвуз, 2009.- 0,3 п.л. Алёхина И.С. Анализ проблем развития рынка риэлтерских услуг и недвижимости в Ставропольском крае //Сб. научно-исследовательских работ "Наука и образование на рубеже тысячелетий". М.: Учлитвуз, 2010.- 0,3 п.л. Алёхина И.С. Исследование факторов, оказывающих влияние на формирование и развития рынка риэлтерских услуг в регионе// Материалы XII региональной научно-практической конференции "Дни науки". - Пятигорск: изд-во ПГТУ, ООО "Геотур", 31 марта 2011г. - 0,3 п.л. Алёхина И.С., Мухамадиев А.С. Инновационные аспекты модернизации регионального рынка недвижимости (Гл. в коллективной монографии "Тенденции, закономерности и специфика организации и управления экономическими структурами в регионах"). Пятигорск: РИА на КМВ, 2011. - 1,0/0,5 п.л. Алёхина И.С. Исследование теоретических основ функционирования рынка недвижимости как составной части рынка риэлтерских услуг //Мат. международной научно-практической конференции молодых ученых (школьников, студентов, аспирантов) "Россия: социальные и гуманитарные приоритеты экономического развития". Ставрополь: изд-во ИДНК, 2012.- 0,3 п.л. Алёхина И.С. Разработка механизма развития рынка риэлтерских услуг в регионе// Материалы XIII региональной научно-практической конференции "Дни науки". - Пятигорск: изд-во ПГТУ, ООО "Геотур", 25 марта 2012г. - 0,3 п.л. Алёхина И.С. Формирование необходимых предпосылок для развития и регулирования рынка риэлтерских услуг // Сборник научных статей по материалам 2-ой региональной научно-практической конференции "Молодежь - Кубани. Кубань - молодежи" 5-9 октября 2012г. - Краснодар: ООО Типография "Славянка", 2012. - 0,3 п.л.
1 Фурсов В. А. Формирование и функционирование региональных рынков транспортных услуг: теория, методология, практика: Автореф. дисс.. докт. экон. наук. - Ставрополь: ГОУ ВПО СевКавГТУ, 2011. ---------------
------------------------------------------------------------
---------------
------------------------------------------------------------
2
16
17
Документ
Категория
Экономические науки
Просмотров
392
Размер файла
280 Кб
Теги
кандидатская
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа