close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

diplomnaya rabota(11)

код для вставкиСкачать
 Введение
Совершение сделок с земельными участками является одним из наиболее динамично развивающихся институтов земельного права. В условиях отсутствия множественности форм собственности на землю в нашей стране существовал исключительно административный порядок перехода земель от одного субъекта к другому. Каждый этап земельно-аграрной реформы расширял круг правомочий собственников земельных участков в части возможности свободно отчуждать свою собственность другому лицу путем совершения сделок. В настоящее время одним из ключевых вопросов является соотношение норм гражданского и земельного права при правовом регулировании сделок с земельными участками. Земельный закон определяет перечень земель, в отношении которых могут совершаться гражданско-правовые сделки, а также устанавливает правила совершения определенных сделок с землей. Земельный участок должен быть непосредственным объектом сделки. Так, является земельно-правовой сделкой купля-продажа, аренда, залог земельного участка, обмен земельными участками или обмен участка на имущество и др. Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения там и тогда, где и когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться финансовыми и производительными ресурсами.
Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Аренда земли (от польского "аренда" - это форма землепользования), при которой собственник земли передает свой земельный участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства за определенное вознаграждение (арендную плату).
Данная дипломная работа написана на тему: "Аренда земельного участка по адресу РБ Закаменский район, у. Утата, ул. Центральная, участок б/н".
Исходными данными для дипломной работы послужили материалы производственной и преддипломной практики.
Актуальность темы работы обусловлена важностью и необходимостью нормативного, правового и договорного регулирования аренды земли. Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю.
Договор аренды земельного участка в настоящее время является одним из самых распространенных договоров в сфере оборота недвижимости. Обязательства по передаче земельного участка в аренду, то есть в срочное возмездное владение и пользование, возникают по соглашению сторон (носят договорный характер), при этом следует учитывать, что сохранение права собственности (иного вещного права) на предмет обязательства за первоначальным владельцем (арендодателем) отличает его от обязательства по отчуждению имущества. Данные обязательства имеют особый предмет, в качестве которого всегда выступают индивидуально-определенные и неупотребляемые вещи (в данном случае - земельный участок), а сущность указанных обязательств предполагает их срочный характер, иначе говоря, временное действие. Содержание обязательств по передаче земельного участка в аренду складывается из взаимных прав и обязанностей сторон, закрепляемых в договоре между ними. Проблема участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю. Земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего являются, распространение на имущественные земельные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации.
ГЛАВА 1.
Природно-климатическая характеристика Закаменского района РБ
1.1. Общие сведения о районе
Закаменский район расположен в юго-западной части Республики Бурятия и занимает территорию 15.610. На севере район граничит с Тункинским районом и Иркутской областью, в северо-востоке - с Кабанским районом, на юго-западе - с Монголией.
Центр административного района, город Закаменск. Находится на расстоянии 420 км от столицы Республики Бурятия - города Улан-Удэ.
На землях района находится один город районного подчинения - Закаменск, 2 поселка городского типа - Баянгол и Холтосон, и 24 сельских населенных пунктов, которые входят в 21 сельскую и сомонную администрацию.
На территории района проходит автодорога республиканского значения Улан-Удэ - Петропавловка - Закаменск, а также ряд дорог районного значения:
Закаменск - Санага, Цакир - Баянгол.
1.2. Климат
Для территории района характерен резко-континентальный климат с большим годовым и суточными колебаниями температур воздуха и с неравномерным распределением атмосферных осадков по сезонам года.
Суровая безветренная зима сменяется поздней ветреной и сухой весной с ночными заморозками, удерживающимися до конца первой декады июня. Лето короткое, в первой половине засушливое, а во второй (июль - август) - дождливое, осень прохладная, с резкими суточными колебания температур и часто с ранними заморозками. В горах континентальность климата несколько уменьшается, при этом значительно увеличивается увлажнение.
Особенностью климата, как и Бурятии, так и Закаменского района является то, в холодный период года здесь развит мощный северо-восточный отрог сибирского антициклона, который возникает в сентябре - октябре и исчезает апреле - мае.
Поэтому зима в Закаменске выделяется большим количеством солнечных дней и низкими температурами воздуха. Многолетняя средняя годовая температура на всей территории района имеет отрицательное значение и изменяется от - 2,0 градусов до - 4,0 градусов С˚.
Как отмечалось выше атмосферные осадки выпадают в течении всего года, крайне не равномерно. Отношение осадков зимы к осадкам теплого периода года равно 0,2 - 0,3; т.е. 70 - 80% годовой суммы осадков выпадает в теплый период.
1.3. Рельеф
По рельефу район приурочен к широтно-вытянутому межгорному понижению реки Джиды с высотами 550 - 800м над уровнем моря, расположенному между горно-таежными хребтами: Джидинский (высота 1500 - 2000 м ) и Малый Хамар-Дабан (высота 1800 - 2000м).
Самые низкие участки - поймы и надпойменные террасы реки Джиды и других мелких рек, расположены на высоте 500 - 600 м.
Плоскоравнинный рельеф пойм и террас часто сочетается с холмисто-увалистым рельефом предгорных шлейфов.
1.4. Гидрография и гидрология
Гидрографическая сеть рассматриваемой территории представлена реками Джида, Хамней, Цакирка и впадающими в них значительного количества речек и ручьев.
Реки имеют горный характер, и характеризуется перекатами и порогами, быстрым течением. В равнинной части русла рек сильно петляют, течение в них спокойное. При пересечении хребтов - увалов все реки образуют врезанные меандры, а в межгорных понижениях русла меандрируют по пойме. Русла рек обычно каменистые и только в продольных участках откладываются довольно значительное количество мелкозема. Основным источником питания рек являются атмосферные осадки, талые и грунтовые воды.
Следует отметить, что грунтовое питание рек осуществляется, в основном за счет выхода межмерзлотных и подмерзлотных вод, которые в зимнее время остаются здесь единственными источниками.
В летнее время происходит также подток надмерзлотных вод. Благодаря гористости рельефа и близкому залеганию от поверхности многолетней мерзлоты на плоскогорье создаются благоприятные условия для поверхностного стока.
Весной и первой половине лета реки маловодны, настоящие же паводки на реках наблюдаются во второй половине лета, в период дождей, причем наибольший подъем отмечается в июле - августе, когда выпадает наибольшее количество осадков.
В середине октября реки начинают замерзать - образуются забереги, в конце октября реки полностью скованы льдом. Толщина льда на реках не редко превышает 2м. Мощный ледяной покров на реках позволяет использовать их зимой в качестве автомобильных и путевых дорог. В течении 200 дней реки находятся подо льдом. При этом на некоторых участках даже крупные реки перемерзают до дна. Примерзание рек - характерное явление для района.
В конце мая реки вскрываются ото льда.
Реки являются основным источником водоснабжения. Для сплава леса реки практически не используют.
1.5. Растительность
Растительный покров территории района представлен лесной, луговой и степной. Большая часть рассматриваемого района, главным образом, северные, западные и северо-восточные части района, покрыта тайгой. На более высоких участках хребтов расположены кедровые насаждения с примесью лиственницы, ели и пихты, ниже размещены сосновые и смешанные леса, в древостое которых преобладают сосна, береза и лиственница, в подлеске - лиственница, шиповник, карликовые березы и другие кустарниковые растения.
Поймы и долины мелких рек и ручьев заняты лугами разнотравно-злаковых типов.
Широкое распространение горные лесостепи и степи, которые занимают средние части горных долин хребта Малый Хамар-Дабан и довольно широкую долину (террасы) реки Джида.
Следует отметить, что сплошные вырубки лесов, особенно на водосборах малых рек, способствует уменьшению естественной регуляции стока, пересыханию рек, также интенсивному развитию процессов эрозии почв.
1.6. Почвы Формирование почвенного покрова в значительной степени определяется сложным и разнообразным характером рельефа и развитием растительного покрова, которое определяет зональную и вертикальную поясность почвенного покрова. Широкое распространение имеют почвы подзолистого типа. Степень их подзолистости невелика. Ниже подзолистых почв располагаются серые дерново-лесные почвы, которые являются переходным звеном от подзолистых почв к черноземным и каштановым.
На участках речных долин с близким залеганием грунтовых вод и на пологих заболоченных склонах развиты луговые или болотные почвы, в местностях с многолетнемерзлыми породами по долинам рек формируется лугово-мерзлотные почвы. Эти почвы формируются на склонах под покровом лиственнично-сосновой тайги, в подлеске широко распространены рододендрон и кустарники, ольха, шиповник. Механический состав почв суглинистый.
Дерново-лесные почвы занимают склоны гор и повышенные участки территории. Сформированы под осветленными лиственными, сосновыми и сосново-лиственными лесами с травянистым покровом. Механический состав почв суглинистый. Горные мерзлотно-таежные оподзоленные почвы формируются по покровам тайги. Механический состав почв относится к легким суглинкам. ГЛАВА 2.
Аренда земельного участка.
Аренда - это временная передача владельцем имущества права на его исполнение другому субъекту - арендатору. Отношение сторон по объекту сделки определяется в договоре аренды, в котором оговариваются форма и размер арендной платы, сроки и условия ее внесения.
Арендная плата - это вознаграждение, взимаемое арендодателем за данное временное пользование имущества, помещения или земли.
Земельный участок может быть впервые предоставлен путем заключения договора аренды.
Договоры аренды или субаренды подлежат к государственной регистрации в соответствии с федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, когда такие договоры заключены на срок менее чем один год.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Основу законодательного регулирования аренды земли составляет ГК РФ. Он содержит общие положения об аренде, в частности, в статьях гл. 34 ГК РФ урегулированы важнейшие положения, связанные с понятием договора аренды, его формой, условиями реализации и другие особенности аренды земли в РФ регулируется специальными нормами действующего земельного законодательства. Представляется необходимым рассмотреть здесь как общие положения об аренде земельного участка, так и ее особенности.
2.1. Понятие договора аренды
Под арендой земельных участков понимается урегулированная нормами гражданского и земельного законодательства земельно-правовая сделка, основными признаками которой являются:
1) Срочность, выражающаяся в передаче земельного участка на определенный в договоре аренды срок;
2) Возмездность, поскольку существенным условием любого договора аренды является арендная плата за арендуемые объекты, которую пользователь данным объектом (арендатор) обязан уплачивать собственнику (арендодателю); 3) Возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество - земля подлежит возврату арендодателю; 4) Целевой характер, определенный договором аренды земельного участка. В случае нарушения данного договора может наступить ответственность вплоть до расторжения его. В силу этого арендуемый земельный участок имеет двойной целевой статус: определенный согласно кадастровой документации государственными органами, регулирующими земельные отношения, и определенный арендодателем в договоре аренды, подписанном сторонами. Например, по земельно-кадастровой документации арендуемый земельный участок определен в качестве пахотного, арендатор же в договоре аренды, подписанном сторонами, сузил целевое назначение участка, разрешив использовать его лишь для выращивания зерновых культур;
5) Самостоятельная хозяйственная деятельность арендатора, выражающаяся в запрете арендодателю вмешиваться в деятельность арендатора, если он не нарушает условия договора. Незаконное вмешательство влечет за собой право арендатора и обязанность арендодателя возместить причиненные незаконным вмешательством убытки в хозяйственной деятельности.
Приводя в систему перечисленные признаки, можно сформулировать сделку по аренде земельных участков как срочное, возмездное и целевое использование земли арендатором для самостоятельного ведения хозяйства на ней в рамках договора аренды.
Особенностью договоров данного вида является сохранение за арендодателем титула собственника, а значит и всей полноты ответственности за состояние арендуемого земельного участка. Лишь при защите нарушенных земельных прав арендатор вправе выступать от имени собственника земельного участка, в том числе и без доверенности, если его действия ограничиваются рамками законной защиты.
Поскольку арендатор не собственник земельного участка, а всего лишь срочный пользователь им, то налоговое бремя несет на себе арендодатель - собственник земельного участка. Как установлено Земельным Кодексом Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в п. 4. ст. 27, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Согласно п. 4. ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);
2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
(п. 8 в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ)
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. 2.2. Субъекты и объект договора аренды земельного участка
Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. То есть он должен быть отграничен в натуре и его границы должны быть отражены на плане, который хранится в органах местной государственной администрации. Целевое назначение земель предполагает, что при предоставлении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель (это касается, прежде всего земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и охранных зон). Земельные участки не всегда могут быть предметом договора аренды: в соответствии со ст. 666 ГК РФ они не могут выступать в таком качестве в договоре финансовой аренды (лизинга). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков (ст. 607 ГК РФ). К этим особенностям обращается земельное законодательство. К ним относятся особые условия предоставления в аренду и использования арендуемых земель различных категорий; особенности аренды земельных долей и др. В гражданском же законодательстве кроме аренды собственно земельного участка земельный участок попадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений при аренде недвижимости. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренным договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных участков установлены законодательством земельным.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью. Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком.
Что касается сторон договора аренды, то гражданским законодательством не установлены какие либо требования к арендатору: им может быть любое физическое или юридическое лицо. Однако в ст. 22 Земельного кодекса специально указано, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением предусмотренных Кодексом случаев.
Арендодателями согласно той же 22 ст. могут быть только собственники земельных участков. Эта норма соответствует ст. 608 ГК РФ, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 2.3. Стороны аренды земельных участков
Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор.
Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст. 608 ГК РФ принадлежит, прежде всего, его собственнику. Аналогичное правило установлено земельным законодательством. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а также сама Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования (ст. 124 ГК РФ); в последнем случае от имени арендодателей обычно выступают комитеты (иные аналогичные органы) по управлению имуществом. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду, например, по договору комиссии. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ сдача в аренду земельных участков предусматривается только собственниками. Вряд ли это правильно. В этом же пункте (п. 2 ст. 22) подчеркивается, что предоставление участков в аренду производится в соответствии с гражданским законодательством, т.е. подчеркивается приоритет в регулировании данных отношений именно норм гражданского права. Поэтому есть основания считать, что перед нами просто
редакционная (техническая) ошибка.
Согласно п. 1 ст. 267 ГК РФ право передавать земельный участок в аренду или безвозмездное срочное пользование принадлежит также его владельцу. Но норма п. 2 ст. 21 ЗК РФ устанавливает, что распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю правомочия распоряжения имуществом. Можно предположить, что в данном случае норма ЗК РФ сформулирована некорректно: не допускается не распоряжение, а отчуждение земельного участка, находящегося на праве пожизненного наследуемого владения. В таком случае противоречия между нормами земельного и гражданского законодательства нет. Иначе не ясен смысл запрета, сформулированного в ЗК РФ: право сдавать участок в аренду предоставлено не только собственникам земельного участка, но и его арендаторам (п. 6 ст. 22 ЗК РФ), и ограничение прав лиц, имеющих земельный участок на пожизненном наследуемом владении, представляется необоснованным и алогичным.
Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Круг арендаторов земельных участков законодательством практически не ограничен.
Законодатель отказался учесть многочисленные предложения о том, чтобы арендатором земель сельскохозяйственного назначения были лишь определенные субъекты, прежде всего - имеющие сельскохозяйственное или иное специальное образование (либо организации, имеющие в своем штате таких работников). Однако во многих странах к арендаторам сельскохозяйственных земель предъявляют повышенные требования, установлены также преимущества в приобретении земель в аренду для фермеров и т. д.
Земельный кодекс РФ (п.1 ст. 22) отдельно устанавливает, что арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть иностранцы и лица без гражданства, за исключением случаев установленных кодексом. Данная норма является излишней, поскольку это правило вытекает из ст. 62 Конституции РФ, а в федеральном законе отсутствует запрет на аренду земли для иностранцев. Интерес представляют договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей или арендаторов. Нормативной базы по данному вопросу явно недостаточно. Роскомземом 16 мая 1996 г. был утвержден Примерный договор аренды земельной доли с множественностью лиц на стороне арендодателей, который носит рекомендательный характер; неотъемлемой частью такого договора является список арендодателей; конкретные формы выплаты арендной платы определяются дополнительным соглашением, заключаемым между каждым арендодателем и арендатором. Но сама по себе земельная доля (как объект правоотношений) представляет лишь обязательственное право и поэтому такого рода соглашения договором аренды в действительности не являются.
Весьма противоречиво правовое регулирование договоров аренды земельных участков с множественностью лиц в городах и иных поселениях; прежде всего это касается земельных участков, на которых расположены здания и сооружения. Так, если здание, расположенное на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, или помещения в здании принадлежат одним лицам на праве собственности, другим - на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ или федеральными законами. При этом законодатель разрешает заключать договор аренды с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Правомерность данного договора вызывает сомнение. Во-первых, возможность существования такого условия в договоре аренды не предусмотрена ГК РФ. Если говорить о том, что здесь можно обратиться к п. 3. ст. 421 ГК РФ, согласно которой стороны могут заключить и договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством, то указанный договор будет представлять собой новый договор, и не будет более являться договором аренды, что вряд ли обосновано. Кроме того, существенным условием любого договора, согласно ст. п. 1 ст. 432 ГК РФ, является его предмет, в частности, в договоре аренды (п. 3 ст. 697 ГК РФ) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды - в данном случае должны быть указаны как его стороны - арендаторы, так и размеры долей в земельном участке, иначе договор будет считаться незаключенным.
Практические проблемы возникают и при передаче части земельного участка в субаренду одному лицу несколькими соарендаторами, передачи земельного участка в общую субаренду нескольким субъектам одним арендатором, а также при переходе права аренды от одного арендатора к нескольким соарендатором по наследству и т.д.
В связи с изложенным, представляется актуальной разработка общих принципов определения порядка пользования земельными участками, находящимися на праве общей аренды, общего постоянного пользования, общего пожизненного наследуемого владения с учетом пространственных особенностей объектов недвижимости (в том числе указанных выше "вертикальных и горизонтальных особенностей"). В данном случае, по-видимому, более применимо регулирование посредством диспозитивных норм, оставляющих определенную самостоятельность сторонам договора о порядке пользования общим земельным участком.
Представляется совершенно необходимым восполнить значительный пробел существующего правового регулирования в отношении общих прав на землю в городах, возникающих у сособственников, совладельцев, соарендаторов земельных участков с учетом законодательства, предусматривающего различный целевой режим использования участков.
2.4. Сроки аренды земельных участков
Далее рассмотрим существенные условия договора аренды земельных участков. В договоре аренды земельных участков три условия следует считать существенными: объект, срок и арендную плату. Характеристика объекта - земельного участка - нами уже дана. Договор должен содержать сведения о местоположении участка, его кадастровых данных, площадь земли, другие сведения, позволяющие точно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду. К договору аренды должен быть приложен план земельного участка.
Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно). В соответствии со ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному.
Частным случаем этого правила является норма п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предусматривающая предельный срок аренды сельскохозяйственных земель в 49 лет. Таким образом, в отличие от ранее действовавшего Земельного кодекса 1991 г., новый ЗК РФ не устанавливает определенные (предельные) сроки аренды, выделяя особо лишь аренду сроком до одного года для государственных или муниципальных нужд и аренду земель сельскохозяйственного назначения.
Одной из достаточно острых проблем является определение срока аренды земельных участков, когда действие договора ограничено "началом рекультивации" либо "моментом освоения в целях посевных работ" либо иным аналогичным образом, имея в виду, что со временем участок будет востребован арендодателем по определенному назначению. Представляется, что в таких случаях следует считать договор заключенным на "неопределенный срок" по аналогии со складывающейся судебно-арбитражной практикой в отношении аренды зданий и сооружений. Ведь в действительности стороны срок установили, но момент (точная дата) его наступления не определена, т.е. срок все-таки есть. Возможно, подобные случаи можно квалифицировать и как сделку с отлагательным условием (п. 2 ст. 157 ГК РФ).
В пользу того, что срок договора аренды земельного участка следует считать существенным условием следует привести следующие аргументы:
А) смысл договора аренды - предоставление вещи на время. Если же полагать, что период пользования не установлен, что это противоречит существу самой аренды и природе возникающих обязательств - условие о сроке необходимо для договоров данного вида.
Б) в случаях, когда имеется предельный срок, вообще нельзя говорить об отсутствии срока, нет лишь ясности в его длительности.
В) если полагать, что в отношении земли (тем более земель сельскохозяйственного назначения) возможно отсутствие сроков пользования, то получается, что при небрежном оформлении договора (когда срок не будет указан в тексте) каждая из сторон получает мало чем логически обоснованные привилегии (не считая возникающих хозяйственно-практических неудобств): арендатор становится "вечным" пользователем, а арендодатель приобретает возможность расторжения договора (при уведомлении за три месяца) по собственному желанию.
Осмысленное решение этой проблемы, как представляется, требует следующего подхода. Поскольку вряд ли прекратится практика подписания договоров аренды земли без указания сроков, поэтому не следует однозначно полагать такие договоры незаключенными - срок следует считать установленным, но его выяснение надо перенести (в случае спора) на стадию судебного разбирательства.
Согласно ст. 614 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ использование арендованных земельных участков является платным, размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Однако ГК РФ не называет размер арендной платы в числе существенных условий договора, этой же точки зрения придерживается и большинство правоведов. До принятия ЗК РФ судебная практика, следуя букве закона, признавала договор аренды, в котором отсутствовало условие о размере арендной платы, соответствующим закону.
2.5. Размер арендной платы земельных участков
Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах:
а) 0,01 процента в отношении:
* земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
* земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если налоговая база в результате уменьшения на не облагаемую налогом сумму принимается равной нулю, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
* земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах). При этом ставка 0,01 процента устанавливается в отношении арендной платы, равной размеру такого вычета;
* земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
* земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота;
* земельного участка, предоставленного для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации, если иное не установлено международными договорами;
б) 0,3 процента в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, а также из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
в) 0,6 процента в отношении земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, а также предоставленного гражданам или их некоммерческим объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, за исключением случаев, указанных в подпункте "б" настоящего пункта;
г) 1,5 процента в отношении:
* земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;
* земельного участка, предоставленного в соответствии с договором о развитии застроенной территории;
* земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации;
д) 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта, если:
* земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации;
* право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;
* земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
В настоящее время частью третьей п. 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что "размер арендной платы является существенным условием". Надо заметить, что в этом указании закона есть скрытое противоречие: если под "размером" арендной платы понимать абсолютную величину платежа на соответствующий период, то подобное невозможно в связи с наблюдаемым на практике постоянным ее увеличением. Тем более это касается земель, находящихся на праве государственной и муниципальной собственности, где размер арендной платы всегда устанавливался и устанавливается расчетным путем. Следовательно, часть вторую п. 3 ст. 65 ЗК РФ следует изложить в следующей редакции: "Условие об определенном порядке расчета арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка".
Представляется, однако, что в целом указанная норма вполне обоснованна; размер арендной платы (порядок его установления) является чрезвычайно важным условием, требующим согласования. Применение правила, предусмотренного п. 3 ст. 424 ГК (применение цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги) по отношению к аренде земельных участков представляется крайне сложным: рынок земли очень молодой, нестабильный, цены на землю постоянно варьируют, кроме того, весьма проблематичным представляется определение аналогичности земельных участков, т.е. в конкретных условиях исчезает возможность сравнения.
В законе установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные земли, государственные и муниципальные земли. Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ на договорных условиях арендная плата определяется при передаче в аренду земель, находящихся в частной собственности. Общие начала определения арендой платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены законом и постановлениями Правительства РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).
На сегодня общие начала определения арендной платы не установлены, а так как в абсолютном большинстве случаев собственником земель является государство, говорить о какой-либо возможности установления договорного размера арендной платы за землю, исходя из свободы заключения договора аренды, нереально.
В последние годы на федеральном уровне был подготовлен ряд проектов нормативных правовых актов, в которых были предложены различные подходы к установлению арендной платы за землю и выкупной цены земли. Последние предложения - установление размера арендной платы за землю и выкупной цены земельных участков на основе кадастровой стоимости земли. В частности, предлагается установить арендную плату за землю в размере до 3% от кадастровой стоимости земли, выкупную цену в городах с населением более 3 млн. человек - до 20%, в поселениях, с численностью населения менее 3 миллионов и за границами поселений - до 5% от кадастровой стоимости земли.
Несмотря на имеющиеся недоработки, допущенные при определении кадастровой стоимости это наиболее приемлемый, в настоящее время вариант, так как он позволит приблизить размер платы за землю к экономической значимости земельных участков и на единой методологической основе оценить их относительно друг друга.
Распределение платы за землю - в какой бюджет, за какие земельные участки и в каком объеме перечисляются земельные платежи - ежегодно определяются Федеральным законом "О бюджетной классификации Российской Федерации" и федеральным законом о бюджете на очередной финансовый год. Нормы, определенные вышеназванными федеральными законами, конкретизируются соответствующими нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.
Все платежи в целях соблюдения единых принципов формирования и исполнения бюджетов зачисляются на единый счет управления федерального казначейства по субъекту Российской Федерации и распределяются в соответствии с кодами бюджетной классификации, которые утверждаются вышеназванным федеральным законом.
В соответствии с кодами бюджетной классификации арендная плата за землю и поступления от продажи земельных участков делятся на две группы:
1) за земли, находящиеся в государственной собственности до разграничения собственности на земли;
2) за земли, разграниченные по уровням собственности. В первой группе отдельно выделяется арендная плата и поступления от продажи права на заключение договоров аренды за земли, за исключением земель, предназначенных для целей жилищного строительства.
2.6. Форма и государственная регистрация договора аренды
Согласно общим положениям о договоре аренды (ст. 609 ГК РФ) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Если договор аренды предусматривает переход в последующем права собственности на участок к арендатору, то данный договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.
Договор аренды земельного участка по общему правилу заключается в
письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Хотя гл. 34 ГК РФ прямо и не предусматривает указанного правила, как это сделано, например, в ст. 550 ГК РФ ("Форма договора продажи недвижимости"), это правило вытекает из толкования п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договора аренды.
Регистрация договора, согласно правилам ведения единого государственного реестра, состоит во внесении соответствующей надписи в реестр и проставлении штампа соответствующей формы на документе, выражающем содержание сделки, которым и является договор аренды. Исключение составляет договор аренды земельного участка, заключенный после вступления в силу ЗК РФ, между физическими лицами на срок менее одного года. Данный договор может быть заключен в устной форме, поскольку согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
На практике в сфере аренды земли широко используются проформы договоров. Так, относительно недавно Распоряжением Минимущества РФ была утверждена Примерная форма договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка. Данный акт содержит 10 разделов и практически не имеет каких-либо необычных формулировок, явно преследуя утилитарную цель не допустить на локальном уровне нежелательных для государства последствий заключения соглашения. Аналогичные примерные договоры принимаются субъектами РФ, муниципальными образованиями.
Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется преимущественно гражданским законодательством (параграф 1 гл. 9, гл. 28, гл. 34 ГК РФ), которое предусматривает общие требования, предъявляемые к совершению таких сделок; что же касается норм, содержащихся в земельном законодательстве, то они практически не затрагивают процедуры заключения соглашений. Определенная специфика есть лишь в юридических фактах, порождающих правоотношения.
В связи с тем, что долгое время земля предоставлялась в административном порядке и использовались такие термины как "предоставление", "выделение" земель, это нашло отражение в многочисленных нормативных правовых актах, регулирующих земельные правоотношения (и не все они отменены или отредактированы). Здесь достаточно привести пример из самого ЗК РФ, где во многих статьях (в ст. 29, 30, 33 и др.) говорится именно о предоставлении земель. Поскольку слова "предоставление участка" в ЗК РФ используется без указания на существо возникающих правоотношений, без указания на возникающий у приобретателя правовой титул, это вызывает путаницу в толковании содержания взаимоотношений (в том числе и при предоставлении участка в аренду). Следует согласиться, что данное выражение целесообразно применять только при административном порядке передачи земельного участка государственным органом в бессрочное (постоянное) пользование.
Следует отдельно отметить значение для последующих арендных отношений административные акты о предоставлении земли в аренду. Существующая судебно-арбитражная практика исходит из того, что сам по себе государственный акт, фиксирующий те или иные права на землю, не является правоустанавливающим документом, "предоставление земельных участков производится на основании решений соответствующих органов власти или органов местного самоуправления".
Нормы, предусматривающей общий, единый порядок предоставления земельного участка, нет; в одних случаях, когда речь идет о строительстве, следует применять процедуры, предусмотренные ст. 31-32 ЗК РФ. Если же имеется в виду предоставление земельного участка гражданам для целей, не связанных со строительством, то применяются правила ст. 34 ЗК РФ. В частности, для обеспечения публичности и справедливости принимаемых решений, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять специальный акт, который бы устанавливал процедуры и критерии предоставления земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Заинтересованные граждане подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (п. 2 ст. 34 ЗК РФ), содержащее цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю (п. 3 ст. 34 ЗК РФ). В течение месячного срока орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его (п. 4 ст. 34 ЗК РФ). Решение о предоставлении участка принимается в двухнедельный срок (п. 5 ст. 34 ЗК
РФ), а договор аренды заключается в двухнедельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 6 ст. 34 ЗК РФ).
Особый порядок предусмотрен для земель отдельных категорий. Так, ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" предусматривает, что земли в национальных парках, намечаемые для сдачи в аренду в целях туризма и отдыха, предоставляются при наличии лицензии на осуществление соответствующих видов деятельности, а также лишь по итогам аукциона (конкурса). Порядок предоставления земель гражданам и их объединениям для ведения садоводства и огородничества определяется п. 2 ст. 81 ЗК РФ и Федеральным законом от 15.04.98 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".
К числу особенностей заключения договора аренды земельных участков следует отнести то, что этот договор в определенных случаях может быть заключен по результатам конкурса или аукциона. В настоящее время действуют Правила организации и проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808. Результаты торгов оформляются протоколом (п.25), который и является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора (п. 28), возможность признания торгов несостоявшимися (п. 30), иные вопросы их действия и действительности определяются гражданским законодательством. Таким образом, можно констатировать, что и данный вид торгов полностью вошел в сферу общегражданского регулирования и возникла возможность применения норм ст. 447-449 ГК РФ.
Особые правила действуют для сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения. Так, п. 2 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что такие земли сдаются по правилам ст. 34 ЗК РФ (т.е. без торгов) - если поступило только одно заявление. Обязательным условием этого является и предварительное (заблаговременное) опубликование сведений в средствах массовой информации об участках, предполагаемых к такой передаче. Если же поступило два или более заявления, то участки предоставляются в аренду по итогам торгов.
2.7. Права и обязанности сторон по договору аренды земельного участка
2.7.1. Права и обязанности арендатора
Земельный кодекс РФ предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права по пользованию земельного участка, что и собственнику (ст. 40 ЗК РФ). 1. Собственник земельного участка имеет право:
1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
(в ред. Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ)
2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
2. Собственник земельного участка имеет право собственности на:
1) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование;
2) утратил силу. - Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ. [3]
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуются.
Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности, указанные в п. 4 и 5 ст. 36, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок достижения наследниками совершеннолетия. К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка согласно ст. 611 ГК РФ, в соответствии с которой:
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.
На основании ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков арендованного имущества арендатор праве по своему выбору:
* потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
* удержать сумму понесенных им расходов, вязанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
* потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение земельного участка.
Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части (ст. 612 ГК РФ).
Гражданский кодекс помимо названных предоставляет арендатору следующие права:
* с согласия собственника сдавать арендованное имущество в субаренду (ст. 615,618 ГК РФ);
* передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем);
* отдавать арендные права в залог;
* вносить арендные права в качестве взноса в уставной капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.
Есть еще одно важное право, предоставленное арендатору на основании Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. В соответствии ГК РФ за арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода собственности на земельный участок другому лицу (ст. 613 ГК РФ). Так же как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут и совпадать.
В том, что касается использования земли, арендатор несет те же обязанности, что и собственник, владелец, пользователь. Единственное отличие от собственника - это то, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующую администрацию установленные законодательством сведения (если администрация и арендодатель не одно тоже лицо), которые в свою очередь арендатор передает собственнику.
В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.
Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству: в случае разногласия действует норма закона.
В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие обязанности:
* своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ);
* использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);
* поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение расходов на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).
Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех таких правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). 2.7.2. Права и обязанности арендодателя
Арендодатель на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор досрочно. Арендодатель имеет право потребовать от арендатора срочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).
Гражданский кодекс не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным участком, т.е. продать, обменять, подарить, заложить его и т.д., но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается. Единственное, что следует заметить, - права арендатора при переходе прав собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует Гражданский кодекс (ст. 617 ГК РФ).
На основании Гражданского кодекса арендодатель обязан:
* передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, соответствующие условиям договора и назначению земельного участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. В том случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору;
* предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.
Если арендодатель - государственные или муниципальные органы, то он обязан:
* передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;
* содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;
* в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;
* возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.
Гражданский кодекс предусматривает ответственность арендодателя и в других случаях, кроме тех, что мы перечислили в связи с правами арендатора. Он (арендодатель) отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них (ст.612 ГК РФ). В тоже время арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества.
В любом случае - будь то прямое нарушение прав арендатора, установленных договором или законом, либо косвенное нарушение, связанное с неисполнением арендодателем норм земельного законодательства, арендатор вправе обратиться за восстановлением своих прав в суд. ГЛАВА 3.
Оформление договора аренды земельного участка.
Муниципальное образование "Закаменский район", в лице главы Аюшеева Виктора Васильевича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", предоставляет в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым № 03:07:180109:41, находящийся по адресу: РБ, Закаменский район, улус Утата, ул. Центральная, участок б/н, арендатору Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ, в лице управляющего Селенгинского ОСБ № 2433 Гурченковой Евгении Викторовны.
Порядок заключения договора аренды данного земельного участка.
Арендатор пишет заявление о предоставлении земельного участка в аренду, на имя главы МО "Закаменский район" Аюшееву Виктору Васильевичу. В заявлении указывается сведения о местоположении участка, площадь земли, его кадастровых данных, другие сведения, позволяющие точно идентифицировать земельный участок. К договору аренды приложен план земельного участка.
Это заявление рассматривалось в течении одного месяца, в ходе проверки документов никаких нарушений не было выявлено. На основании Гражданского кодекса арендодатель содействовал по заявке арендатора выполнить необходимые работы по землеустройству (межевание участка, осуществление кадастрового учета и т.п.). К числу особенностей заключения договора аренды земельных участков следует отнести то, что договор в определенных случаях может быть заключен по результатам конкурса или аукциона. В данном случае земельный участок согласно п.п. 3 п.4 ст. 30 ЗК РФ был предоставлен без проведения торгов, так как поступило только одно заявление. Результаты, которого заблаговременно были опубликованы в местной газете "Знамя труда".
Размер и условия внесения арендной платы.
Размер арендной платы за земельный участок составляет 127580 х 2 % /12 х 11 = 2338 (две тысячи триста тридцать восемь) руб. 97 коп.
127580 - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;
2 - коэффициент кадастровой стоимости, %.
Арендная плата вносится арендатором в полном объеме по предъявлению счета-фактуры, путем перечисления на счет: УФК по РБ (МУ "Управление по развитию инфраструктуры, имущественных отношений и правовым вопросам").
Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами передаточного акта.
Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Целью аренды данного земельного участка является его закрепление к пользованию за Закаменским отделением Акционерного коммерческого Сберегательного банка под филиал ОСБ № 2433 с общей площадью 747 кв.м.
В данном договоре аренды прилагаются следующий перечень документов, а именно:
- постановление о предоставлении земельного участка в аренду сроком на 11 месяцев Акционерному коммерческому Сберегательному банку;
- постановление о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; - договор на предоставление земельного участка в аренду Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ (открытое акционерное общество);
- дополнительное соглашение;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- свидетельство о постановке на учет юридического лица в налоговом органе по месту нахождения на территории РФ;
- свидетельство о государственной регистрации права;
- заявление на предоставление земельного участка в аренду. Земельный участок предоставлен арендатору на срок 11 месяцев.
Если арендатор по истечении срока договора продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор будет считаться возобновленным на прежних условиях. В этом случае любая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив контрагента за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.
Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче. При не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору, на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора, на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством РФ.
Арендатор имеет право выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
За нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством РФ.
Все изменения и дополнения к договору оформляются в письменной форме. Договор, может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленным гражданским законодательством. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии по передаточному акту.
Земельный участок был предоставлен в аренду из земель населенных пунктов. Арендатор принял вышеназванный участок в таком виде, в каком он есть на день подписания договора.
Заключение
Земельные арендные отношения - это урегулированные в основном земельным законодательством общественные отношения по поводу права владения, использования и охраны земель на срочной и возмездной основе. Собственники земель, передавая части своих земель или земельные участки, получают беззатратные доходы в виде установленной арендной платы, а арендаторы, внося свои средства и силы самостоятельно владеют и используют землю для получения собственных доходов в течение сроков, согласованного арендодателем.
В настоящее время арендные земельные отношения в Российской Федерации регулируются Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Законами РФ "О плате за землю", "О местном самоуправлении в Российской Федерации", Федеральными законами "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также другими нормативно-правовыми актами. Однако перечисленных законодательных актов явно недостаточно для всестороннего и полного регулирования этой сферы.
Недостатком теоретической разработки проблемы земельных правоотношений является переход нашей страны к новому государственному строю, который повлек за собой серьезные изменения во всех сферах жизни общества, в том числе и правовой. В связи с этим круто изменились как подходы к определению понятия земельных правоотношений, так и подходы к их классификации. В целом, можно сказать, что после отмены монополии государственной собственности на землю, понятие земельных правоотношений стало намного шире, а их виды - намного разнообразнее. Изменились также и методы правового регулирования земельных правоотношений, так как государство отказалось от детальной регламентации деятельности хозяйствующих субъектов, предоставив им значительную самостоятельность. В результате всего этого сильно возросла динамика развития земельных правоотношений, и теория во многом не успевает за практикой. Такое положение является совершенно неприемлемым, так как пробелы, имеющиеся в теории земельного права, восполняются за счет норм гражданского права, которые по своей сути не способны обеспечить оптимальное регулирование земельных правоотношений.
В заключении следует сделать вывод, что аренда земельных участков - широко применяемый способ решения экономических проблем в хозяйственной практике. Однако соответствующий ему правовой институт аренды земли разработан достаточно слабо, кроме того, ежемесячно обновляется регулирующее данные отношения законодательство, в связи с чем актуальность рассмотренной темы всегда будет присутствовать.
Список использованной литературы:
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 20.09.2008 г.;
2. Федеральный закон от 22.07.2005 г. № 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации";
3. Постановление Правительства Российской Федерации "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" от 16 июля 2009 г. N 582;
4. Ерофеев Б.В. Земельное право России. - М.: ИД "ООО "Профобразование"", 2003. - 656 с.;
5. Земельное право Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: ООО "ТК Велби", 2003. - 400с.;
6. Земельное право Под ред. В.Х. Улюкаева. - М.: ИД "Былина", 2002. - 426с.
7. http://www.tumio.tomsk.ru/ - Аренда земельных участков
8. http://www.klerk.ru/ - Юридические статьи
9. http://www.zem.ru/ - Новости земельных рынков
10. http://www.tvoydohod.ru/ - Договор аренды
Приложение Министерство образования и науки РФ
Федеральное агентство по образованию
ФГОУ СПО "Бурятский аграрный колледж им. М. Н. Ербанова"
Дипломная работа
Тема: "Аренда земельного участка по адресу РБ Закаменский район, у. Утата, ул. Центральная, участок б/н"
Дипломница: Долгорова Б.В.
Руководитель: Казанцева М.А.
Улан-Удэ
2011
Содержание Задание
Программа Введение
Глава 1. Природно-климатическая характеристика Закаменского района РБ
Глава 2. Аренда земельного участка
Глава 3. Оформление договора аренды земельного участка
Заключение Список использованной литературы
Приложение Программа дипломной работы
Введение Глава 1. Природно-климатическая характеристика Закаменского района РБ.
1.1. Общие сведения о районе
1.2. Климат 1.3. Рельеф
1.4. Гидрография и гидрология
1.5. Растительность
1.6. Почвы
Глава 2. Аренда земельного участка. 2.1. Понятие договора аренды
2.2. Субъекты и объект договора аренды земельного участка
2.3. Стороны аренды земельных участков
2.4. Сроки аренды земельных участков
2.5. Размер арендной платы земельных участков
2.6. Форма и государственная регистрация договора аренды
2.7. Права и обязанности сторон по договору аренды земельного участка
2.7.1. Права и обязанности арендатора
2.7.2. Права и обязанности арендодателя
Глава 3. Оформление договора аренды земельного участка.
Заключение Список использованной литературы
Приложение 
Документ
Категория
Рефераты
Просмотров
104
Размер файла
212 Кб
Теги
diplomnaya, rabota, диплом
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа