close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Diplomnaya Rabota555

код для вставкиСкачать
План:
Введение 2
Глава 1.Общая характеристика института приобретения права собственности 7
§1. Историко-правовой аспект приобретения права собственности 7
§2. Понятие и классификация оснований приобретения земельных участков 17 §3. Земельный участок, как объект гражданских правоотношений 22
Глава 2. Особенности отдельных оснований приобретения земельных участков 28
§1.Особенности приобретения права на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности 28
§2.Приобретение земельных участков в собственность из собственности публичных образований в условиях современной земельной реформы 38
§3. Организация и проведение торгов земельными участками в РФ 46
Глава 3. Регистрация земельного участка, как основание возникновения прав на земельный участок. 52
§1. Актуальные вопросы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним 52
Заключение 62
Список литературы 65
Введение.
Актуальность настоящего дипломного исследования. При решении вопроса о приобретении из муниципальной или государственной собственности земельного участка для строительства необходимо учесть целый комплекс факторов, от которых зависит эффективность его последующего использования. До 1990 г. все земли в пределах границ России находились в исключительной собственности государства. С началом земельной реформы земельные участки постепенно стали вовлекаться в оборот. В настоящее время большинство совершаемых сделок с землей по-прежнему опосредует переход земельных участков из муниципальной собственности в частную. Актуальность темы обусловлена новым качественным состоянием правового регулирования земельных отношений в России в целом. Земля есть территориальный базис существования и деятельности людей, естественное средство производства. Это принципиально важное свойство земли нашло свое отражение в ст. 9 Конституции РФ1. Отношения по приобретению земельных участков из муниципальной собственности регулирует большой массив нормативных правовых актов: земельное, гражданское, градостроительное, природоресурсное законодательство, законодательство об охране окружающей среды, нормативные правовые акты РФ, субъектов РФ, муниципальных образований. Причем речь идет как о законах, так и о подзаконных нормативных правовых актах.
На сегодняшний день основными проблемами в сфере регулирования земельных отношений являются осуществление земельной реформы, определение ее направлений и механизмов, правовая проблема земельного контроля, ответственность за нарушение земельного законодательства, а также проблемы, связанные с использованием земельных долей. На этом сложном пути придется многое сделать и ученым, и юристам-практикам, которые проделывают действительно сложную работу, в том числе и по разработке действенного законодательства. Без сотрудничества в этой сфере обойтись нельзя. Большую роль играют в этом плане научные и научно-практические конференции, посвященные различным земельным вопросам. Так, основные проблемы земельной реформы, практика применения земельного законодательства были освещены на научно-практической конференции " Земельное законодательство и практика его применения на современном этапе" , организованной Институтом законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации и Государственным университетом по землеустройству осенью 2012 года. Что касается земельной реформы, то на всем ее протяжении предпринимались попытки внесения изменений в действующее законодательство и обеспечения правоприменения во имя поддержания правопорядка.
Реформирование земельного права необходимо в той связи, что земельные споры являются наиболее распространенной категорией споров. Появляются их новые разновидности. В связи с развернувшимся строительством жилых и нежилых помещений, активизацией деятельности многочисленных строительных компаний резко возросло количество споров по поводу прав на земельные участки под отчуждаемыми строениями, зданиями, сооружениями. За последнее десятилетие принято и действует новейшее законодательство в области административно-правового регулирования общественных отношений в сфере права собственности граждан и юридических лиц на землю. Прежде всего, это Земельный кодекс РФ 2001 г.2, глава 17 ("Право собственности и другие вещные права на землю") Гражданского кодекса РФ3; федеральные законы "О землеустройстве"4 и т.д. Также актуальность темы исследования обусловлена рядом обстоятельств теоретического и практического характера, поскольку, несмотря на длительный период, в течение которого осуществляется программа приватизации государственного имущества, проблемы ее правового регулирования в России до настоящего времени не разрешены. В частности, механизм изменения формы собственности несовершенен, что искусственно заложено в законодательстве. Это приводит к значительным финансовым потерям и издержкам в государственном секторе экономики, распространению коррупции и взяточничества.
Приватизация - та область экономических реформ, где проблемы правового регулирования в максимальной степени испытывают на себе политический и популистский прессинг. Последнее обстоятельство во многом обусловливает противоречивость и нестабильность законодательной базы о приватизации, что проявляется в отсутствии единого правового подхода; одномоментном действии противоречащих друг другу нормативных актов; частой смене тактических установок и моделей правового регулирования приватизации; принятии в ряде конкретных случаев актов, дающих той или иной стороне эксклюзивные права вне рамок правового регулирования.
Степень научной разработанности проблемы. Многоаспектный характер темы предопределил необходимость обращения к различным отраслям знаний, в частности, к работам в области философии, политологии, социологии, экономики, общей теории государства и права, теории и истории прав человека, различных отраслей права, прежде всего, административного, земельного, конституционного права. Несмотря на высокий интерес исследователей к теме механизма возникновения права собственности на землю, и наличие большого количества работ, рассматривающих порядок и особенности процедуры государственной регистрации права собственности на землю, вопросы, касающиеся содержания, сущности и природы права собственности на землю и в настоящее время остаются недостаточно исследованными. Целью дипломного исследования является исследование приобретения земельных участков из муниципальной и государственной собственности. Достижению поставленной цели способствует решение следующих основных задач дипломной работы: - анализ общей характеристики форм права собственности на землю;
- исследование разграничения права собственности на землю; - изучение особенностей возникновения прав на землю; - исследование практических проблем при приобретении (приватизации) земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Объектом дипломного исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере права собственности на землю. Предметом дипломного исследования являются нормы конституционного, административного и земельного права, определяющие теоретико-правовые основы права собственности граждан и юридических лиц на землю. Методологическую основу составили современные общенаучные и специальные методы познания, в частности, системный, историко-юридический, метод сравнительного правоведения, анализа документов, а также метод анализа и синтеза. Научная новизна результатов исследования состоит в раскрытии особенностей приобретения земельных участков из государственной и муниципальной собственности применительно к условиям современного этапа развития законодательства России.
Теоретическая значимость исследования определяется методологической и теоретической направленностью работы и заключается в том, что полученные положения и выводы развивают и дополняют ряд существенных аспектов теорий права собственности.
Структура работы. Настоящее дипломное исследование включает введение, три главы основного текста, заключение и список использованной литературы.
Глава 1.Общая характеристика института приобретения права собственности
§1. Историко-правовой аспект приобретения права собственности
Римское право
Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной, частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.
Что касается правового режима недвижимостей, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. В эпоху принципата (27 г. до н.э. - 193 г. н.э.) появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок5
Для перехода права собственности римское право требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - передачи вещей (traditio) при условии, что передающий являлся собственником вещи. В противном случае даже добросовестный приобретатель вещи права собственности не получал, а истинный собственник мог отобрать у него вещь с помощью виндикационного иска. В связи с этим использование римского правила неограниченной виндикации при оживленном имущественном обороте могло бы серьезно повлиять на стабильность последнего. "Последовательное проведение римского принципа, - указывал И.А. Покровский, - создавало бы общую неуверенность оборота: покупщик никогда не мог быть уверен в том, что он стал собственником, что завтра не явится некоторое другое лицо, которое докажет свое право собственности на вещь и отберет ее себе"6
В средневековой Европе развитие правового регулирования оборота на первоначальном этапе шло за римским правом: наблюдалось сближение правового режима недвижимостей и движимостей. Но затем для обеспечения того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права. Ранее у германских народов право на недвижимости имело ярко выраженный публично - правовой характер. В частности, с землевладением были связаны разнообразные публичные права и обязанности: переход к новому владельцу прав на земельные участки зачастую нуждался в согласии разных лиц (например, сюзерена, ближайших родственников) и был обставлен сложными формальностями.
В конце XVIII в. в Европе возникает институт ипотечной записки (ипотечных книг), который был вызван к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимости. В течение ХIХ в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги, а весь оборот недвижимостей перестраивается на новых основаниях .7
Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в каждый данный момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости. Достижение этой цели строится на основе двух принципов, которые в юридической литературе получили наименования "принцип публичности" и "принцип достоверности"8
Введение поземельных книг способствовало значительному развитию оборота недвижимостей, требовавшему адекватного правового регулирования. Данное обстоятельство привело к повсеместному дифференцированному походу в регламентации правоотношений, которые связаны с переходом прав на движимое и недвижимое имущество, призванному обеспечить учет особенностей последнего.
Российское дореволюционное гражданское право
Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско - правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.
Причины такого особого отношения к недвижимому имуществу хорошо объяснил И.А. Покровский: "Конечно, в условиях нынешнего децентрализованного хозяйства земельный капитал народа (за исключением земель государственных) находится в руках отдельных частных лиц. <...> Мы говорили о том, что система децентрализации и частной собственности в высокой степени стимулирует личную инициативу и личную энергию и что именно поэтому принцип свободной индивидуальной собственности восторжествовал в истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из виду и другая сторона вопроса, именно общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций"9
Применительно к купле - продаже недвижимости особый подход законодателя состоял в том, что специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей приобретенной недвижимости, которая рассматривалась в качестве особого способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества по российскому законодательству требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием "ввод во владение".
Д.И. Мейер описывал ввод во владение недвижимостью следующим образом. Лицо, которое приобрело право на передачу известного имущества, должно было представить окружному суду по месту нахождения имущества акт укрепления и просить о вводе во владение. Суд, удостоверившись, что акт совершен по правилам, предписанным законом, и в том, что отсутствуют запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте, "постановлял решение" о вводе приобретателя во владение; приобретатель мог ходатайствовать перед судом также о выдаче исполнительного листа. На основании этого исполнительного листа приобретатель имущества обращался к судебному приставу или к мировому судье, земскому начальнику, которые, прибыв на место нахождения имущества, совершали акт ввода во владение: в присутствии нового владельца и приглашенных смежных (соседних) владельцев, местного старосты и свидетелей, преимущественно из живущих в имении лиц, возвещали о новом владельце имения, прочитывали акт укрепления и составляли так называемый вводный лист, который подписывался всеми присутствовавшими. О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укрепления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом указанной отметки и считался днем передачи и укрепления права на имущество.10
Чрезвычайно важное значение, придаваемое российским законодательством акту передачи недвижимости, породило в гражданско - правовой доктрине и судебной практике взгляд, согласно которому купля - продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Например, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, "Победоносцев, основываясь на словах Сперанского, считавшего купчую за traditio symbolica, утверждал, что у нас купля - продажа - не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Поводом к такому заключению служит то обстоятельство, что купля - продажа отнесена у нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество".11
Взгляд на куплю - продажу недвижимости как на способ перехода прав на имущество повлиял, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли - продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя. Вот как об этом писал Г.Ф. Шершеневич: "...практика наша, отвергнув сомнения в договорном характере, признала куплю - продажу односторонним договором, по которому одно лицо обязывается уплатить другому известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность".12
Следует отметить, что ранее прямо противоположная точка зрения была высказана Д.И. Мейером, который утверждал: "Но купля - продажа недвижимого имущества представляет особенности только относительно совершения договора: установлены особые формальности для приобретения права на передачу недвижимого имущества, требуются при этом некоторые пожертвования в пользу казны, но само значение договора точно такое же, как и значение купли - продажи движимого имущества" 13. Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который полагал, что "купля - продажа должна быть признана по нашему законодательству двусторонним договором, как это обнаруживается уже из самого названия" 14.
При подготовке проекта Гражданского уложения в его текст была включена норма (ст. 1724), согласно которой "по договору продажи продавец передает или обязуется передать НЕДВИЖИМОЕ (выделено нами. - В.В.) или движимое имущество в собственность покупщику за условленную денежную сумму (покупную цену)". В материалах же Редакционной комиссии, подготовившей проект Гражданского уложения, объяснялось, что в отступление от действовавшего в то время законодательства проектируемые правила о купле - продаже (в том числе недвижимости) помещаются в раздел о договорах, ибо продажа заключает в себе все признаки такового и входит непосредственно в область договорных отношений; а из самого понятия этого договора видно, что продажа есть договор двусторонний 15.
Проект Гражданского уложения не рассматривал договор продажи недвижимости в качестве отдельного вида договора купли - продажи. Вместе с тем специфика договоров купли - продажи, объектом которых являлась недвижимость, учитывалась в полной мере.
Под договором запродажи разумелся договор, согласно которому одна сторона обязуется продать, а другая - купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену (ст. 1776).
В материалах Редакционной комиссии сохранение договора запродажи в отношении недвижимого имущества объясняется как историческими традициями, так и чисто экономическими причинами того времени. В частности, отмечается, что в истории русского права запродажа недвижимых имений развивалась как необходимое дополнение крепостного порядка их продажи и в период, когда готовился проект, составляло одну из самых известных и широко распространенных сделок. Купчая крепость до выдачи ее покупщику (покупателю) в старом крепостном порядке и до окончательного совершения и выдачи покупщику или утверждения старшим нотариусом считалась лишь проектом акта передачи имущества. Между тем продажа недвижимых имуществ была связана не только с издержками и хлопотами для сторон, но и с переменой их оседлости и хозяйства и весьма часто являлась длительным фактом или договорным отношением, продолжавшимся до тех пор, пока не оканчивались все расчеты по постепенной уплате покупной цены и необходимые для сторон подготовительные хозяйственные меры и распоряжения. Во всех таких случаях проект акта передачи имущества недостаточно ограждал интересы сторон, чем и объяснялась признанная законом потребность в допущении предварительной сделки продажи недвижимых имений, т.е. договора запродажи.16
Существенными условиями договора запродажи недвижимого имущества считались условия об объекте договора (продаваемая недвижимость), о сроке, к которому стороны обязуются соответственно продать и купить имение, а также о покупной цене. При этом подчеркивалось, что указанные условия необходимы для надлежащей определенности предмета договора.
Специальные правила, призванные регулировать договор запродажи, сводились к установлению требований, касающихся формы договора, определению последствий его неисполнения, а также к ограничению прав продавца на распоряжение недвижимым имуществом, в отношении которого заключен договор запродажи. Требования к форме договора запродажи состояли в том, что запродажа на всякую сумму должна была удостоверяться на письме (ст. 1777). Однако это не означало, что любой договор запродажи мог быть заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Данный вопрос решался в проекте путем определения различных последствий неисполнения договора запродажи, соответственно заключенного в простой письменной форме или удостоверенного у нотариуса.
С современных позиций договор запродажи, совершенный в простой письменной форме без соблюдения нотариального порядка, представляется обычным предварительным договором купли - продажи недвижимости.
Что касается договора запродажи недвижимости, совершенного в нотариальном порядке, то, действительно, имеются серьезные основания рассматривать его в качестве самостоятельного договора, поскольку предварительный договор купли - продажи недвижимости не может обременять право собственности продавца, а его неисполнение никак не может повлечь за собой принудительный (по суду) переход права собственности от продавца к покупателю.
Советский период
Для характеристики дальнейшего развития событий в области правового регулирования продажи недвижимого имущества в России поистине пророческий смысл имели слова, сказанные И.А. Покровским: "Дойдет ли когда-нибудь право... до "национализации земли", т.е. до возведения мысли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью, сказать, разумеется, нельзя. Но не подлежит сомнению, что все... ограничения права собственности носят в себе уже зерно этой мысли и что дальнейшее развитие общественного благоустройства будет требовать все новых и новых шагов в этом направлении".17
Как теперь уже очень хорошо известно, в советский период право "дошло" до национализации земли и иных основных объектов недвижимости. В этот период договор купли - продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир да некоторых объектов так называемой колхозно - кооперативной собственности.
Земля находилась в исключительной государственной собственности. Что же касается зданий, строений и сооружений, принадлежащих государству, то подзаконными актами регулировался специальный порядок их передачи с баланса на баланс различных государственных предприятий и учреждений по воле министерств и ведомств с сохранением на них права государственной собственности. Акты передачи являлись скорее бухгалтерскими операциями, нежели юридическими сделками.
С позиции права анализ советского периода "развития" правового регулирования договора купли - продажи недвижимого имущества не представляет никакого интереса.
Российский период
Происшедшие в 90 х гг. прошлого века реформы объективно потребовали принятия известных большинству развитых правопорядков норм о праве частной собственности на землю.
Нормы о частной собственности на землю закрепила Конституция РФ 1993 г., указав, что "земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности" (ст. 9). В результате было устранено, не оправдавшее себя господство исключительной государственной собственности на землю. Подробную правовую регламентацию частная собственность на землю получила с принятием ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 16 апреля 2001 г. "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"", который ввел в действие гл. 17 ГК (за исключением норм гл. 17 ГК по регулированию сделок с сельскохозяйственными угодьями), а затем в новом Земельном кодексе РФ от 25 октября 2001 г.
Оба кодифицированных акта в настоящее время составляют основу правовой регламентации отношений собственности на землю. Кроме того, принят ряд нормативных актов, которые развивают названные положения кодексов. К ним относятся ФЗ от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм.и доп.), от 10 января 1996 г. "О мелиорации земель" (с изм. и доп.), от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (с изм. и доп.).18
§2. Понятие и классификация оснований приобретения земельных участков
В юридической литературе на сегодняшний день отсутствует единое понятие приобретения права собственности. С приобретением права собственности обычно связывается возникновение соответствующего абсолютного гражданского правоотношения, активной стороной в котором является сам собственник, а пассивной - все прочие лица, обязанные воздерживаться от любых посягательств на право собственника. Кроме того, здесь же речь идет об определении для приобретателя меры дозволенного поведения в связи с владением, пользованием и распоряжением этой вещью своей властью и в своем интересе. Вот почему приобретение права собственности на вещь можно рассматривать как получение максимально широкого круга правомочий в отношении нее и возможности правовой защиты этих правомочий от неопределенного круга третьих лиц.
Выступая в гражданском праве как особый вид правоотношений, правоотношения собственности возникают, изменяются и прекращаются под воздействием определенных юридических фактов. Для приобретения права собственности необходимо совершение акта приобретения, "сближающего" субъект права с его объектом. Таким образом, содержанием правоотношения по приобретению права собственности будет совершение определенных фактических и юридических действий, направленных на соответствующий правовой результат приобретение права собственности. Как известно, юридические термины призваны обозначать те или иные правовые явления, способствовать их взаимному отграничению. В науке гражданского права не являются редкостью терминологические коллизии, заметно усложняющие не только познание сущности того или иного феномена, но и регулирование адекватных ему отношений. Так, на законодательном и доктринальном уровне применительно к праву собственности часто говорится не просто о возникновении его как субъективного права, а именно о приобретении такового. В связи с этим вполне закономерным представляется вопрос о причинах и правовом значении такого дуализма.
В настоящее время оба названных понятия имеют законодательное закрепление. При этом, если ст. 8 ГК РФ ("Основания возникновения гражданских прав") говорит о возникновении права собственности, как и всякого субъективного права, то, исходя из смысла ст. 218 ГК РФ, право собственности именно приобретается. По-видимому, такой пример законодателя послужил причиной к тому, что и в литературе эти два понятия используются как синонимы.
Уяснению принципиального отличия между исследуемыми категориями может способствовать применение волевого критерия, в той или иной мере присущего, как мы далее убедимся, вообще всем правоотношениям собственности. Известный советский цивилист В.П. Грибанов убедительно обосновал целесообразность использования применительно к праву собственности термина "приобретение" тем доводом, что большинство оснований приобретения права собственности относятся к группе юридических действий, для которых характерна целенаправленная воля приобретателя. С другой стороны, возникновением права можно назвать вообще всякое начало существования нового субъективного гражданского права вне зависимости от действий субъекта.
Профессор Е.А. Суханов в качестве признака, отграничивающего рассматриваемые дефиниции, избрал критерий объема. В результате понятие "возникновение" рассматривается им как более общее по отношению к понятию "приобретение". Из этого следует, что все гражданские права, в том числе и право собственности, возникают, однако, спецификой возникновения права собственности, обусловленной волевым характером этого процесса, является то, что оно всегда приобретается. Правовое значение использования применительно к праву собственности именно термина "приобретение" заключается в том, что в этом проявляется особая роль юридического действия (приобретательного акта) как обязательного элемента всякого основания приобретения права собственности.
В. П. Камышанский отмечает: "...собственность представляет собой общественное отношение между субъектами по поводу вещей, заключающееся в присвоении материальных благ лицом, относящимся к ним как к своим, и отчужденности этих же благ от всех других. Собственность - это не столько отношение между людьми по поводу имущества ... это в большей мере отношение человека к вещи как к своей". Таким образом, суть производства состоит в присвоении, то есть в отношении к материальным благам как к собственным. Кроме того, буквальный смысл слова "присваиваться" означает поступать кому-то в собственность. К этому, по-видимому, может быть сведено то общее, что имеется между категорией "присвоение" и "собственность".
Как известно, о возможности приобретения права собственности речь может идти лишь при следовании всем установленным нормами права требованиям и соблюдении необходимых условий. По общему правилу, для того, чтобы приобретение состоялось, необходим надлежащий отчуждатель, приобретатель и соответствующее выражение их воли; предмет приобретения, не исключенный из оборота и существующий в наличии; законное основание приобретения и совершение лицом соответствующих фактических и юридических действий, по исполнении которых закон предусматривает возникновение права собственности у приобретателя.
Классификация (классифицирование) (от лат. classis - разряд и лат. facere - делать) - "особый случай применения логической операции деления объема понятия, представляющий собой некоторую совокупность делений (деление некоторого класса на виды, деление этих видов и т. д.)".
"Классификация - это осмысленный порядок вещей, явлений, разделение их на разновидности согласно каким-либо важным признакам." Классификация предназначена для постоянного использования в какой-либо науке или области практической деятельности (например, классификация животных и растений). Обычно в качестве основания деления в классификации выбирают признаки, существенные для данных предметов. В этом случае классификация выявляет существенные сходства и различия между предметами и имеет познавательное значение. В других случаях, когда цель классификации состоит лишь в систематизации предметов, в качестве основания выбираются признаки, удобные для этой цели, но несущественные для самих предметов (например, алфавитные каталоги). В настоящее время в науке гражданского права можно встретить множество подходов к группированию оснований приобретения права собственности. Право собственности на земельный участок возникает по основаниям, предусмотренным гл. 2 ГК РФ, а также иными федеральными законами. Общие основания приобретения права собственности (в том числе в отношении земельного участка) установлены ст. 218 ГК РФ; иные основания возникновения права собственности на земельный участок предусмотрены ЗК РФ.
Право частной собственности на земельный участок возникает по следующим основаниям: 1) из договоров и иных гражданско-правовых сделок (в частности, купли-продажи, мены, дарения, ренты); 2) из соответствующих актов государственных и муниципальных органов; 3) из судебных решений об установлении права собственности на землю; 4) в результате приобретения земельного участка в порядке наследования; 5) в результате приобретения земельного участка по иным законным основаниям; 6) вследствие наступления событий, с которыми закон связывает определенные правовые последствия.
В качестве одного из оснований приобретения права частной собственности на землю закон допускает приватизацию земельных участков. При этом исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также иными федеральными законами (в частности, Федеральными законами "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и "О приватизации государственного и муниципального имущества" <1> (ст. 28)).
§3. Земельный участок, как объект гражданских правоотношений
Стремление общества посредством правовых норм внести порядок и стабильность в отношения между людьми не обошло отношения, возникающие по поводу такого объекта, как земля.
В современном праве земля выступает в качестве объекта различных по своему содержанию и характеру правоотношений. Так, землю можно рассматривать как часть территории государства, на которую распространяется его юрисдикция. В этом качестве земля выступает объектом конституционного и международного права.
Земля с ее почвенным покровом является уникальным природным ресурсом, занимающим определенное место среди материальных условий, необходимых для жизнедеятельности людей, и в этой связи рассматривается в качестве общественного достояния и объекта земельного права.
И наконец, земля есть экономическое благо. Это выражается двояко. Во-первых, она выступает в качестве пространственно-операционного базиса, т. е. пространства, на котором осуществляется та или иная хозяйственная деятельность. Во-вторых, в отдельных случаях (сельское и лесное хозяйство) земля выступает в качестве основного средства производства. Как видим, и в том, и в другом качестве земля способна удовлетворять имущественные интересы субъектов.
Как экономическое благо земля характеризуется наличием таких исключительных свойств, как ограниченность, неперемещаемость, невоссоздаваемость, неуничтожаемость и непотребляемость.
В связи с тем, что земля обладает экономической ценностью, хотя и существует возможность ее выделения из природной среды, индивидуализации для присвоения физическими либо юридическими лицами, она выступает объектом гражданского права.
В качестве непосредственного объекта правоотношений выступает не земля в целом как вся поверхность планеты, являющаяся сушей, а определенные ее части, имеющие установленные границы. В качестве объектов земельного права выступают земли различных категорий и относимые к ним земельные участки и их части. В качестве объектов гражданского права выступают исключительно земельные участки и их части.
Официальная дефиниция понятия "земельный участок" содержится в ст. 11 ЗК РФ, в соответствии с которой земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Наличие границ - ключевой фактор, позволяющий отделить конкретный участок от всех остальных: нет границ - нет земельного участка как недвижимой вещи, притом что пользование землей может и существовать.
Границы как ключевой признак земельного участка признаются практически всеми теоретиками и специалистами в этой области. Сама процедура их установления является сложной публично-правовой процедурой их индивидуализации.19
Границы земельного участка отражаются на местности путем установки межевых знаков. Месторасположение межевых знаков и, соответственно, границы земельных участков заносятся в кадастр недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Современное российское законодательство исходит из того, что в силу достоверности сведений государственного кадастра недвижимости содержащиеся в нем сведения о границах земельного участка имеют приоритет над другими сведениями и считаются достоверными. При неверном отражении сведений о земельном участке в государственном кадастре недвижимости они могут быть исправлены в судебном и внесудебном порядке, но до исправления признаются правильными. Такой порядок признания достоверными сведений касается всех публичных реестров и, в отношении недвижимости, действует также и для Единого государственного реестра прав. Презумпция достоверности - один из основополагающих принципов построения Единого государственного реестра прав и государственного кадастра недвижимости как источника сведений об объекте недвижимого имущества
Что касается части земельного участка как самостоятельного объекта гражданского права, то его выделение связано с существованием ограниченных вещных прав на него (например, в связи с расположением на нем здания, сооружения или иной недвижимости, принадлежащей несобственнику земельного участка - п. 1 ст. 270 ГК РФ).
Как объекту гражданских правоотношений земельному участку свойственны те черты, такие юридические свойства, которые позволяют охарактеризовать его как вещь:
1. оборотоспособность, т. е. способность отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица). Из смысла п. 3 ст. 129 ГК РФ следует, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством;
2. отнесение его законом (п. 1 ст. 130 ГК РФ) к недвижимому имуществу. В связи с этим подлежат обязательной государственной регистрации право собственности на земельный участок, его ограничение, переход и прекращение;
3. индивидуальная определенность. Индивидуально определенные вещи отличаются конкретными, только им присущими характеристиками. Индивидуальная определенность земельного участка следует уже из его определения, в котором указывается на то, что его границы определены в соответствии с федеральными законами;
Современное российское законодательство исходит из того, что земельный участок как вещь возникает после его индивидуализации с момента возникновения на него вещного права, которое в отношении недвижимых вещей связано с государственной регистрацией права. По общему правилу вещные права, и в первую очередь право собственности, возникают с момента государственной регистрации, и, соответственно, земельный участок как вещь возникает с момента государственной регистрации права на него. В частном случае земельный участок может возникать с момента формирования его границ и постановки на государственный кадастровый учет; в отношении же земельных участков, права на которые возникли еще до формирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество ( "Государственный кадастр недвижимости" и "государственная регистрация прав" - относительно новые понятия, возникшие: первое - в 1993 г., второе - в 1995-м при принятии соответствующих положений ГК РФ. При этом земельные участки как объекты права существовали ранее, сегодня ранее возникшие земельные участки признаются объектом вещных прав. ) , земельный участок возникал как объект права с момента определения его границ в установленном порядке. В частности, земельный участок как объект права собственности и других прав возникает сегодня с момента постановки на государственный кадастровый учет следующих земельных участков: неразграниченных, т.е. относящихся к публичной собственности, права на которые не зарегистрированы за Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями; занятых многоквартирными жилыми домами, жилые и нежилые помещения в которых находятся в собственности различных лиц, что свидетельствует о возникновении в силу закона общей собственности на земельный участок. Законом могут быть установлены и другие случаи возникновения права в силу закона, в которых земельный участок как недвижимая вещь будет возникать с момента постановки его на государственный кадастровый учет.
4. возможность его отнесения как к делимым, так и к неделимым вещам. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Так, например, из смысла п. 2 ст. 257 ГК РФ следует, что земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства является неделимым, так как не подлежит разделу при выходе одного из его членов. Делимость земельного участка, в отличие от другого имущества, определяется не объективными характеристиками, а субъективно (по усмотрению законодателя);
В связи с этим важнейшей задачей местного самоуправления сегодня является разработка градостроительных регламентов, содержащих требования к разделу собственником земельных участков, в первую очередь земельных участков для строительства, с определением требований к месту расположения строений на этих земельных участках в случае их раздела, с установлением требований к минимальным размерам, форме, расположению строений, с учетом возможности их использования по назначению
5. непотребляемость. Это дает им возможность служить объектом аренды и других сделок по временному пользованию чужим имуществом;
6. наличие его правовой связи с иными объектами, как составляющими его (в соответствии с п. 2 ст. 261 ГК РФ право собственности распространяется также на находящиеся в пределах границ земельного участка замкнутые водоемы, леса и растительность), так и не составляющими его (такими, как недра, находящиеся под ним, воздушное пространство над ним, находящееся на нем недвижимое имущество).
Земельные участки, обладая вышеперечисленными свойствами, включаются в хозяйственный оборот и выступают в качестве объектов различных имущественных прав, как вещных, так и обязательственных.
Имущественные отношения, объектом которых выступают земельные участки и их части, регулируются нормами как гражданского, так и земельного законодательства. Нередко эти нормы вступают в противоречие. В связи с этим возникает проблема соотношения норм ГК РФ и ЗК РФ. Не вдаваясь во все тонкости данной проблемы, необходимо указать лишь на то, что ЗК РФ имеет приоритет над ГК РФ в регулировании такого рода отношений и применяется как основной статут ввиду следующих причин:
* существуют прямые указания ГК РФ на то, что земля включается в хозяйственный оборот в той мере, в какой это допускается земельным законодательством;
* ЗК РФ является актом одного уровня в иерархии нормативно-правовых актов, но более поздним;
* согласно и. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательствами о недрах, об охране окружающей среды, специальными законами.
Глава 2. Особенности отдельных оснований приобретения земельных участков
§1.Особенности приобретения права на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности
Основы приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, закреплены ст. 28 ЗК. Данной статьей определены те виды прав, на основании которых лица могут приобрести и использовать земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 1 указанной статьи гласит, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 ЗК. Полномочиями по предоставлению земельных участков из государственной или муниципальной собственности обладают органы государственной власти или местного самоуправления согласно ст. 29 ЗК в пределах предоставленной им компетенцией в соответствии со ст. 9-11 ЗК и иными нормативными актами. Предоставление земельных участков осуществляется на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. При этом право постоянного бессрочного пользования, а также право безвозмездного срочного пользования возникают на основании данного акта как правоустанавливающего документа.
Право собственности может возникнуть на основании акта органа государственной
власти или органа местного самоуправления, если земельный участок предоставляется в собственность бесплатно, либо на основании акта уполномоченного органа и договора купли-продажи земельного участка. Право аренды земельного участка возникает на основании акта уполномоченного органа и договора аренды. Согласно действующему законодательству одной из распространенных и требуемых законом форм заключения договоров на приобретение земельных участков из публичной собственности являются торги.
Предоставление земельного участка рассматривается земельным законодательством как юридический факт, выражающийся в действии органа государственной власти или органа местного самоуправления по принятию индивидуального акта, в котором выражается воля уполномоченного органа передать земельный участок конкретному лицу в пользование, владение или собственность. При этом предоставление рассматривается как действие по передаче земельного участка лицу, ранее не приобретавшего права на него. Так, переоформление на право собственности или право аренды права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения не должно сопровождаться предоставлением земельного участка.
Пунктом 2 ст. 28 ЗК установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ.
Платность предоставления земельных участков проистекает из общего принципа платности землепользования, определенного ЗК. Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК любое
использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Возможность бесплатного предоставления земельного участка должна быть специально закреплена законом (см., например, ст. 30, 34 ЗК).
Пунктом 4 ст. 28 ЗК установлен исчерпывающий перечень оснований возможного отказа в предоставлении земельного участка гражданам или юридическим лицам из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Тем же пунктом ст. 28 ЗК установлен запрет отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Перечисленные положения распространяются не только на случаи предоставления земельных участков для строительства, но и на любые цели
использования земли.
Высший Арбитражный Суд РФ (постановление от 13 марта 2007 г. № 15355/06по делу № А62-1807/2006) пояснил, что в силу ч. 4 ст. 28 ЗК не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте, если федеральным законодательством разрешено такое предоставление. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.
Правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности (в силу ст. 29 ЗК), наделен ряд органов государственной исполнительной власти, осуществляющих управление и распоряжение федеральным имуществом.
Так, полномочиями по управлению и распоряжению федеральным имуществом в целом, включая земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, согласно Положению о нем наделено федеральное агентство по управлению федеральным имуществом 1. В свою очередь, полномочия по управлению и распоряжению земельными участками в границах особых экономических зон возложены на Федеральное агентство по управлению особыми экономическими зонами 2.
Правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в собственности субъекта РФ, наделяются органы исполнительной власти субъекта РФ согласно законодательству субъекта РФ. Правом предоставления земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности, наделены органы местного самоуправления. Наделение органов местного самоуправления такими правами осуществляется с учетом положений Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ". Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка считается первым и основным юридически значимым действием при переходе права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, иному лицу. Оно выступает выражением воли собственника по отчуждению участка. При безвозмездной передаче земельного участка решение служит основанием для отвода и государственной регистрации прав на участок, при возмездном отчуждении - основанием для заключения
договора.
Полномочия по распоряжению земельными участкам, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю установлены Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Согласно общему положению ст. 3 данного Закона распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности, должно осуществляться органами местного самоуправления, если федеральным законом не установлено иное.
Статьями ЗК установлен разный порядок предоставления земельных участков в зависимости от дальнейшего использования, связано ли оно с возведением капитальных сооружений (строительством) или нет. Вопросам предоставления земельных участков для строительства уделено внимание в § 3 настоящей главы. Основания предоставления земельных участков для целей не связанных со строительством установлены ст. 34 ЗК, которой определен порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством. При этом данная статья устанавливает общие правила предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством.
В отношении предоставления наиболее значимых для сельскохозяйственного производства земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены специальные нормы об обязательном проведении торгов. Данные нормы установлены Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Существенным условием обеспечения процедуры предоставления участков на основании ст. 34 ЗК, является разработка и принятие органами государственной власти или
местного самоуправления специальных актов, устанавливающих процедуры и критерии предоставления. Данные акты должны соответствовать общим требованиям, которые определены настоящей статьей, а также не должны противоречить иным нормам ЗК, прежде всего направленным на урегулирование отношений по возникновению прав на земельные участки. Одним из основных условий законности предоставления земельных участков на основании настоящей статьи ЗК следует назвать максимальное обеспечение равных возможностей гражданам и юридическим лицам при приобретении участков, а также условие предоставления достаточно полной и достоверной информации. Земельный участок, который предполагается предоставить, формируется на основании ст. 69, 70 ЗК, а также Закона о землеустройстве и Закона о государственном кадастре недвижимости. Права на земельные участки, предоставленные правообладателям на основании настоящей статьи, подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями ГК и Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Определяя основания и порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ЗК не обошел вниманием вопрос о размерах таких участков. Статьей 33 ЗК установлены общие положения о нормах предоставления земельных участков. При этом нормы предоставления земельных участков гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются законами субъектов РФ. В законодательстве имеется тенденция предоставления субъекту РФ достаточно больших полномочий по поддержке и управлению сельскохозяйственной сферой в регионе. Однако в основе полномочий, установленных данной
статьей, находятся нормы настоящего Кодекса об общих полномочиях субъекта РФ в области регулирования земельных отношений, установленных ст. 10 ЗК. Специальные положения ЗК (ст. 36) посвящены отношениям по поводу приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Правовое значение исключительного права на приобретение гражданами или юридическими лицами земельных участков в собственность или в аренду, установленное п. 1 ст. 36 ЗКРФ, разъяснено Высшим Арбитражным Судом РФ в постановлении Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Согласно указанному постановлению, поскольку право на приобретение земельного участка является исключительным, т. е. никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением. При рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный п. 1 ст. 5 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля РФ, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25 процентов, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Также постановлением Пленума ВАС разъяснено, что
установленная Законом о введении в действие ЗК норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3)
не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.
Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК.
При реализации п. 2 ст. 36 ЗК, согласно которой в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством, следует иметь в виду специальные нормы иных федеральных законов, регулирующих приобретение права на недвижимость и земельные участки под этой недвижимостью. Так, п. 5 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты расположенные на указанном земельном участке.
Согласно той же статье ЖК земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
Кроме того, согласно ст. 137 ЖК в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.
Указание п. 3 ст. 36 ЗК о совместном обращении собственников помещений в здании при приобретении прав на земельные участки под таким зданием на практике привело к затруднениям при приобретении права на земельные участки в этом случае.
Часто отсутствовала возможность именно совместного обращения ввиду того, что не все собственники помещений на момент подачи заявления были выявлены или намеревались реализовать право на приобретение земли. В целях разрешения этой проблемы Пленум ВАС РФ в постановлении от 25 марта 2005 г. № 11 предложил следующее решение: в силу части второй п. 3 ст. 36 ЗК в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне аренда-
тора, если иное не предусмотрено ЗК, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.
При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещенийне допускается (п. 1 ст. 421 ГК).
Постановлением Пленума ВАС определено, что при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо учитывать, что если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК он подлежит государственной регистрации. Поскольку лица, указанные в п. 3 ст. 36 ЗК, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одногоили нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.
, §2.Приобретение земельных участков в собственность,
из собственности с публичных образований,
в условиях современной земельной реформы
Общие положения о приватизации земель
Приватизация является особым основанием возникновения права собственности на землю, объединяющим в себе как публично-правовые, так и частноправовые начала.
В соответствии со ст. 217 ГК РФ земельный участок, как и иное имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передан в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ <устанавливает20 следующие правила приватизации земель.
1) Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.
Более общий принцип сформулирован в ЗК РФ: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Определение площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, зависит от предельных минимальных размеров для соответствующего вида разрешенного использования земельного участка, устанавливаемых законами субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка. Кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.
Таким образом, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
2) Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:
- находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;
- занимаемых вышеуказанными объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.
3) Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.
Важное значение имеет то, что договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.
Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
4) При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.
Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.
5) Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.
При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.
6) Отчуждению (приватизации) не подлежат земельные участки в составе земель:
- лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;
- зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
- общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);
- зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
- в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития;
- не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Земельное законодательство содержит ряд специальных норм, регулирующих особые случаи приватизации земельных участков:
а) выкуп земельных участков под объектами недвижимости;
б) упрощенный порядок приватизации земельных участков, предоставленных гражданам в период до введения в действие Земельного кодекса РФ ("дачная амнистия");
в) приватизация путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения на право собственности.
Порядок приватизации земельных участков
Статьей 29 ЗК РФ установлено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 - 11 ЗК РФ.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в соответствующий орган, в компетенцию которого входит распоряжение истребуемых земельным участком, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, установлен Приказом Минэкономразвития РФ от 30 октября 2007 г. N 370 "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения":
1) копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица, а также копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя; копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);
2) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);
3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на приобретаемый земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, к заявлению прилагается мотивированный отказ в предоставлении информации, выданный в письменной форме органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отсутствием права на приобретаемый земельный участок, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
4) кадастровый паспорт;
5) копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством.
В случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения уполномоченного исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанного заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Замена понятия "проект границ земельного участка" понятием "схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории" в ЗК РФ произошла в связи с тем, что из Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" исключен один из видов землеустройства - территориальное землеустройство. В частности, из видов землеустроительной документации исключены проекты территориального землеустройства (в том числе и проекты границ земельных участков).
Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". При этом местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом:
- фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства;
- красных линий;
- местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии);
- естественных границ земельного участка.
В месячный срок со дня поступления вышеуказанного заявления уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или аренды.
В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
§3.Организация и проведение торгов
земельными участками в РФ
Торги представляют собой особую форму заключения договора, предусмотренную главой 28 ГК РФ. Заключение договора по итогам торгов является прямой реализацией принципа признания равенства участников отношений, регулируемых гражданским законодательством. Именно торгам как особому способу заключения договора в наибольшей степени присущи отношения состязательности как гаранта вышеназванного равенства.
Земельный кодекс РФ содержит специальные нормы, содержащие основания и регулирующие порядок приобретения земельного участка (по сути своей - права собственности на земельный участок) или права на заключение договора аренды земельного участка из публичных земель на торгах.
Статья 28 ЗК РФ определяет, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. При этом предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Бесплатное предоставление возможно только в случаях, специально установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Исходя из п. 2 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением следующих случаев:
1) если земельный участок из состава "неразграниченных земель" (земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена) находится в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (в соответствии с п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ);
2) если земельный участок предоставляется для осуществления индивидуального жилищного строительства и в отношении данного участка аукцион признан несостоявшимся ввиду участия в нем менее двух участников;
3) если земельный участок образован из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, то лицо, осуществляющее такое использование, имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
4) если земельный участок предоставляется для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, даже если разрешенное использование данного участка предполагает (или по крайней мере не ограничивает) возможность осуществления жилищного или иного строительства, так как исходя из буквального толкования абзацев 1 - 3 ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" возведение жилого строения на садовом, огородном или дачном земельном участке является правом гражданина, которое может быть им как реализовано, так и не реализовано в процессе землепользования.
Также по общему правилу на торгах подлежат заключению договоры купли-продажи или договоры аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, из состава земель сельскохозяйственного назначения, за исключением следующих случаев:
1) переданный в аренду земельный участок может быть приобретен арендатором без проведения торгов в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка;
2) в случае если имеется только одно заявление о передаче земельного участка в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии данного земельного участка в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, а также при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления;
3) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут предоставляться религиозным организациям без проведения торгов в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ;
4) сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ могут предоставляться гражданам на праве общей собственности без проведения торгов бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ;
5) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в публичной собственности, могут передаваться в аренду: религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота.
Система нормативных правовых актов, регулирующих порядок организации и проведения торгов земельными участками в РФ, построена следующим образом.
1. Исходя из п. 4 ст. 38 ЗК РФ общий порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.
При отсутствии специальных норм, регулирующих особенности организации и проведения торгов земельными участками для отдельных целей землепользования, применяются общие нормы ст. ст. 447 - 449 ГК РФ.
Также в соответствии с требованиями п. 4 ст. 38 ЗК РФ Правительство РФ Постановлением от 11 ноября 2002 г. N 808 утвердило Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
2. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст. 38.1 ЗК РФ.
Действующее законодательство не дает точного определения жилищному строительству ни в ЗК РФ, ни в Градостроительном кодексе РФ, ни в иных законодательных и подзаконных актах. Принятый 24 июля 2008 г. Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" также оставил данный вопрос без должного правового регулирования.
Важность определения жилищного строительства и законодательного закрепления его признаков, отличающих данный вид строительства от иных, очевидна. Именно жилищное строительство является целью использования земельных участков, определяющей обязательность их предоставления путем организации и проведения торгов. В процессе правоприменения могут возникать справедливые вопросы: относится ли к жилищному строительству, например, гостиничное строительство? Таким образом, возможность неоднозначного толкования термина "жилищное строительство" влечет за собой возможность злоупотребления правом.
Следует отметить возможность использования для отграничения жилищного строительства от иных видов строительства понятий "жилое помещение" и "жилой дом".
Жилищный кодекс РФ выделяет два основных признака жилого помещения, а следовательно, и жилищного строительства, отличающих его от иных видов строительства. Жилое помещение как результат жилищного строительства должно:
1) удовлетворять признакам недвижимого имущества (т.е. являться объектом, обладающим прочной связью с землей, и обладать признаком невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению);
2) быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать очевидный вывод, что ст. 38.1 ЗК РФ регулирует процедуру организации и проведения торгов земельными участками, предназначенными для дальнейшего строительства любых объектов, которые могут удовлетворять после завершения их строительства вышеуказанным признакам.
Законодатель разграничивает понятия жилищного строительства и комплексного освоения и при регулировании вопросов предоставления земельных участков прямо предусматривает случаи, относящиеся к комплексному освоению или к жилищному строительству.
3. Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется ст. 38.2 ЗК РФ.
В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление такого земельного участка осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 ЗК РФ.
Анализируя различия трех вышеназванных процедур организации и проведения торгов земельными участками, необходимо отметить следующее.
Во-первых, основные различия касаются более жестких требований к форме проведения торгов (исключительно открытый по составу участников и форме подачи заявок аукцион) и сроков уведомления участников торгов об отказе от проведения торгов со стороны организатора - относительно проведения торгов по предоставлению земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Во-вторых, опять же относительно проведения торгов по предоставлению земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства установлен четкий исчерпывающий перечень документов, необходимых для участия в торгах, что не позволяет организаторам торгов устанавливать так называемые дополнительные фильтры для участников торгов в целях создания "поля наибольшего благоприятствования" для одних участников либо в целях того, чтобы не допустить к участию или заведомо сделать невозможной победу в торгах иных (третьих) лиц.
Глава 3. Регистрация земельного участка, как основание возникновения прав на земельный участок
§1.Актуальные вопросы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним
Объекты недвижимого имущества всегда играли большую роль в жизни человечества. С ними было связано положение в обществе, благосостояние человека. В современной России ситуация коренным образом не изменилась. Нахождение тех или иных объектов недвижимого имущества в собственности государства, определенного круга приближенных к власти лиц или народа всегда было актуально, в связи с чем считаем необходимым подробнее рассмотреть основные аспекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проанализировать суть свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и его роль при переходе права собственности на данное имущество.
Единственным основанием приобретения права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация права собственности. Любой объект недвижимого имущества в Российской Федерации подлежит государственной регистрации и учету, и ему присваивается индивидуальный (кадастровый или условный) номер. Данный учет необходим для учета недвижимости и регистрации собственников или иных обладателей вещных прав. Собственник обязан принимать меры по сохранности своего имущества, не допускать его утраты, нести риск случайной гибели или повреждения и бремя содержания своего имущества. Все права и обязанности собственника в равной мере распространяются на все виды собственности.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно Федеральному закону от 12 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.21
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.22
Государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами 23.
Как уже ранее было сказано, каждый объект недвижимости имеет индивидуальный кадастровый или условный номер, который является для него идентифицирующим. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных законом сведений о недвижимом имуществе.24 То есть в ходе государственной регистрации признаются в установленном законом порядке переход, обременение и наличие права собственности или других вещных прав, а в ходе государственного кадастрового учета недвижимого имущества осуществляется учет сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных законом сведений 25.
При заключении гражданско-правовых договоров между лицами о переходе права собственности на любые объекты материального мира необходимо наличие титула собственности для признания такого перехода законным. Данное правило почему-то не действует в случае перехода права собственности на объекты недвижимости. Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество у продавца имущества для перехода права собственности к покупателю не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи права владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на общих основаниях, предусмотренных частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом26. Возникает вопрос: если за продавцом не зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке, то какие же права тогда переходят к покупателю? Поскольку законом и подзаконными актами Российской Федерации не предусматривается подтверждение права собственности продавца, такой договор вполне можно считать законным. Подобная ситуация может возникнуть при передаче недвижимого имущества от лица, которое владеет недвижимым имуществом на основании приобретательной давности, но его право не зарегистрировано в установленном порядке, при аренде земельного участка и т.д.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является подтверждением внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдаваемым на руки собственнику имущества. В случае его отсутствия новый приобретатель имущества, например покупатель, вправе требовать от собственника дубликата или требовать в регистрационном органе выдачи справки об объекте недвижимости, его обременениях, существующем праве собственности на него.
Новый собственник имущества в законодательных актах неоднократно называется "владельцем имущества". По смыслу гражданского законодательства правомочие владения - это обременение существующего права предшествующего собственника, и оно ни в коем случае не нарушает существующих прав собственника имущества. Думается, формулировка "владелец" не самая удачная для конкретизации возникающих прав, уместнее было бы использование понятия "приобретатель" собственности.
Основаниями для государственной регистрации права собственности или другого вещного права служат:
1) объект недвижимости, принадлежащий лицу, но не зарегистрированный в установленном законом порядке либо принадлежащий ему на праве пожизненного наследуемого владения земельным участком или на ином праве;
2) приобретательная давность;
3) судебный акт о признании права собственности;
4) решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности 27.
Подробнее остановимся на государственной регистрации права собственности на земельный участок. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами28. Земельный участок является объектом недвижимости и подлежит государственной регистрации права собственности на общих основаниях. Данный объект собственности специфичен тем, что он является делимым, т.е. один участок может быть разделен на неограниченное количество земельных участков, но с соблюдением условий о минимальном размере, установленном законом для земельных участков.
При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, дальнейшая судьба которых может быть различной:
1) земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в законе. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки;
2) из земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок);
3) при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах 29.
Присвоение частям земельных участков учетных кадастровых номеров не свидетельствует об их индивидуализации в качестве самостоятельных объектов вещных прав. Государственная регистрация права собственности на часть земельного участка противоречит действующему законодательству 30.
При отсутствии государственной регистрации вещного права на земельный участок не возникает вещных прав на возведенный на данном земельном участке объект строительства31. Поскольку трудно себе представить регистрацию права собственности или иного вещного права на строение при отсутствии вещного права на земельный участок под ним, фактически это свой дом на чужой земле.
Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. закрепляет правило, согласно которому отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности32. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества 33.
Возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности предоставлена ст. ст. 11 и 12 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности. При удовлетворении исковых требований право собственности возникает на основании решения суда, которое, в свою очередь, является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество 34.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершения надписи на документе, представленном для регистрации35. Законодатель указывает на такого субъекта, как правообладатель. Под ним понимается новый собственник, у которого есть основания для регистрации соответствующего права. Тут ставится под сомнение понятие "правообладатель": данный субъект не является обладателем каких бы то ни было прав, связанных с правом собственности на недвижимое имущество, разве что может зарегистрировать свое право. Совершенные фактические действия, направленные на отчуждение данного имущества у существующего собственника или открытое, непрерывное владение недвижимым имуществом, являются только предпосылками для появления такого права, но не самим правом. Таким образом, ошибочно мнение многих авторов, пытающихся доказать, что право собственности у физических и юридических лиц может возникнуть на любой объект вещных прав, например у физического лица на культурные ценности или космические объекты. Вышеуказанные субъекты могут приобрести данное имущество (путем совершения различных сделок или договоров), но не обратить в собственность.
Покупатель в случае перехода к нему права собственности, не зарегистрированного за продавцом или обремененного иными правами, может быть защищен в порядке гражданского судопроизводства - путем признания права за покупателем в судебном порядке. Согласно гражданскому законодательству в случае признания договора недействительным стороны должны быть возвращены в положение, которое существовало до заключения договора (реторсия). Еще одним способом признания права собственности за покупателем, который никакими иными способами не может зарегистрировать свое недвижимое имущество, является приобретательная давность.
Негативное значение имеет и тот факт, что все положения, касающиеся государственной регистрации права собственности и ее перехода, регламентируются огромным количеством законодательных и подзаконных актов, таких как Гражданский кодекс Российской Федерации, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости", Приказ Минюста Российской Федерации "Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения", а также большим количеством постановлений высших судебных инстанций Российской Федерации. Отсутствие единого законодательного акта, во-первых, запутывает восприятие и отыскание необходимых сведений. Во-вторых, думается, что подобный единый законодательный акт, предусматривающий порядок, основания, способы возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимое имущество, полный перечень необходимых документов, условия, сроки и полномочия лиц, участвующих в договоре, и регистрацию самого договора или права, сократил бы число существующих пробелов и противоречий в данной области.
Из изложенного выше можно сделать вывод, что настолько часто используемый в повседневной жизни институт государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним имеет существенные недостатки:
1) отсутствие титульного права у "собственника" имущества не создает препятствий для перехода права собственности к другому лицу;
2) отсутствие зарегистрированного права собственности у бывшего собственника не является основанием для признания перехода права собственности к покупателю недействительным;
3) регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.
Такая возможность создает неблагоприятные последствия для покупателя, который, зная, что он приобретает, может не знать, у кого он приобретает данное имущество, в т.ч. сколько лиц претендует на данное имущество, а также о наличии обременений и иных вещных прав третьих лиц. Приобретатель имущества в случае отсутствия документов, подтверждающих право собственности у лица, у которого приобретается недвижимое имущество, должен самостоятельно выяснить, имеются ли у объекта недвижимости обременения, чтобы обезопасить себя от негативных последствий такого приобретения. Активная позиция приобретателя недвижимого имущества является гарантией его осведомленности и невозможности злоупотребления или халатности со стороны собственника имущества и регистрирующего органа.
Заключение
В конце 70-х - начале 80-х годов приватизация превратилась в общемировое явление. Более 80 стран мира приняли программы сокращения государственного сектора. Приватизация стала важнейшим элементом процесса экономического обновления постсоциалистического мира, развития частной собственности и на ее основе рыночного хозяйства. Смена социально-экономической модели потребовала прежде всего глубокой перестройки отношений собственности. В рамках приватизации государственных предприятий тесно переплетаются политические, экономические и социальные мотивы, и процесс приватизации должен рассматриваться только как составная часть комплексного подхода к реформированию экономики. Процессы реформ, которые в последние годы с различной скоростью протекают в указанных странах, охватывают такие сферы, как либерализация цен, реформа банковской системы, рынок капиталов и торговая политика. Реформы сопровождаются масштабным изменением правовых условий. По этой причине в ходе дискуссий на тему приватизации необходимо всегда учитывать количественные и качественные различия между странами, где в настоящее время проводятся реформы, и странами Западной Европы. Кроме того, в конце 80-х годов страны Центральной и Восточной Европы находились на различных этапах экономического и политического развития, что существенно повлияло на условия перехода в каждой из этих странах. Сравнительный анализ основных черт приватизационного процесса в Восточной Европе и в России показывает наличие общих тенденций: 1) использование в качестве инструмента перехода к рынку коммерциализации и акционирования государственных предприятий; 2) введение чековой (или купонной) системы; 3)низкая доходность приватизации; 4) аукционная продажа малых объектов. Приватизация в развитых странах имеет ряд существенных отличий: многообразие форм приватизации, индивидуализация и низкие темпы приватизационного процесса, использование в качестве постоянного элемента государственного регулирования экономики. В перспективе именно эти характеристики будут свойственны российской приватизации. Приватизация представляет особую систему экономических отношений, возникающих в связи с изменением формы собственности на средства производства: с "государственной" на "частную". Она включает взаимосвязь приоритетов, отражающую сочетание интересов органов государственной власти, трудовых коллективов предприятий, населения в целом в процессе глубинных изменений. Диалектика приватизации и разгосударствления заключается в том, что приватизация является разгосударствлением собственности. Объективные причины развития приватизационного процесса носят как макроэкономический, так и микроэкономический характер. Необходимость постоянного внерыночного согласования производственной деятельности государственных предприятий в условиях административно-командной экономики обусловила их высокие планово-координационные издержки. Между тем механизм рынка осуществляет такое согласование с гораздо меньшими издержками. Следовательно, приватизация обусловлена не только переходом страны в целом от "административно-командной" системы к "социальному рыночному хозяйству", но и позитивным стремлением предприятий.
Подводя итоги также хочется сказать, что под вещным правом можно понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица, путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства
В соответствии со ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации к вещным правам на землю относятся: Право собственности; право пожизненного наследуемого владения землей; право постоянного (бессрочного) пользования землей; сервитут; право хозяйственного ведения и оперативного управления. Дополнительно можно выделить такие вещные права на землю как аренда, безвозмездное срочное пользование земельным участком.
Общая характеристика вещных прав применима к вещным правам на землю с весьма существенными оговорками. Анализ вещных прав показывает, что кроме собственности, которая представляется собой наиболее универсальным и полным вещным правом, другие вещные права могут относиться либо только к земле, либо исключительно к другому имуществу. Так , право хозяйственного ведения и оперативного управления распространяется на любое иное имущество, но не на землю. В свою очередь права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования применяются исключительно к земле и ни в какой мере не могут относиться к иному имуществу.
В числе оснований возникновения гражданских прав ГКРФ выделяют:
* договоры и иные сделки, не противоречащие закону; * акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей;
* судебные решения, установившие гражданские права и обязанности, поскольку защита земельных прав осуществляется судом;
* наследственное право;
* основания, возникающие при наличии тех или иных юридических фактов.
В числе оснований прекращения гражданских прав выделяют:
* отчуждение другим лицам;
* добровольный отказ от своего права.
* изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
* изъятие ввиду ненадлежащего использования;
* невыполнения условий договорных отношений.
К числу существенных недостатков российского земельного законодательства следует отнести отсутствие надлежащего механизма одного вида права в другой. В связи с тем что земельные отношения регулируются не только земельным, но и гражданским законодательством не удалось законодательно закрепить четкий перечень оснований возникновения прав на землю. Продолжающиеся процессы приватизации и закрепления частной собственности на землю требует законодательного закрепления механизма регулирования земельного рынка.
Список литературы
Нормативно-правовые акты:
1.Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. - 1993. - 25 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ 05.12.1994. № 32.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // СЗ РФ, 29.10.2001. № 44. 4. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ // СЗ РФ, 11.12.2006. № 50. 5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ, 28.07.1997. № 30. 6. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ, 29.10.2001. № 44. 7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ, 28.07.1997. № 30. 8. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 "О недрах" // СЗ РФ, 06.03.1995. № 10. с
9. Закона РСФСР от 23.11.1990. "О земельной реформе" // Ведомости СНД и ВС РСФСР, 1990. № 26. .
10. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ, № 5. 2001.
11.Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ, 30.07.2007. № 31. 12.Положение "О Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости", от 19 августа 2004. № 418 // СЗ РФ. 2004. № 34. 13.Положение "О Федеральном агентстве водных ресурсов", от 16 июня 2004 г. № 282 // СЗ РФ. 2004. № 25. Специальная литература:
14. Воробьев Н.И. Гражданское право Российской Федерации: учебное пособие, - Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2007. - Ч. 1. - 84 с.
15. Рузакова О.А. Гражданское право / Московская финансово-промышленная академия. - М., 2004. - 422 с.
16. Садиков О.Н. Гражданское право: Учебник. Том I - М.: "КОНТРАКТ": "ИНФРА-М", 2006. - 493 с.
17. Сергеев С.Е. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. В 3-х томах. Том 1. - М., 2004. - 1072 с.
18. Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первая, вторая, третья, четвертая. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. - 1504 с.
19. Корниенко Д.В. Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. / Журнал "Арбитражная практика" № 04. 2007.
20.Степанов Д.С. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный). - М., Норма, 2005. С. 315.
21.Степанов Д.С. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный). - М., Норма, 2005. С 315.
22.Садиков О.Н. Гражданское право: Учебник. Том I - М.: "КОНТРАКТ": "ИНФРА-М", 2006. С 255.
23.Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первая, вторая, третья, четвертая. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект; Екатеринбург: 2009. С. 119.
24.Садиков О.Н. Гражданское право: Учебник. Том I - М.: "КОНТРАКТ": "ИНФРА-М", 2006. С 255.
25.Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первая, вторая, третья, четвертая. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект; Екатеринбург: 2009. С. 119.
26.Садиков О.Н. Гражданское право: Учебник. Том 1 - М.: "КОНТРАКТ": "ИНФРА-М", 2006. С. 234.
27.Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первая, вторая, третья, четвертая. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. С. 323.
28.СЗ РФ, 29.10.2001. № 44. ст. 4148.
29.САПП РФ. 1993. N 52. Ст. 5085.
30.Сергеев С.Е. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. В 3-х томах. Том 1. - М., 2004. С 785.
31.СЗ РФ, 29.10.2001. № 44. ст. 4148.
32.Ведомости СНД и ВС РСФСР, 1990. № 26. ст. 32
33.Вестник ВАС РФ, № 5. 2001.
34.Корниенко Д.В. Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Журнал "Арбитражная практика" № 04. 2007. С. 73
35.Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первая, вторая, третья, четвертая. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект; Екатеринбург: 2009. С. 119.
Судебная практика:
36. Постановление Правительства от 07.08.02 № 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" // САПП РФ. 1993. N 52. Ст. 5085.
37. Постановление Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 № 8-П "По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы" // Российская газета, № 89. 28.04.2004.
38. Определение Конституционного Суда РФ от 25.12.2003 № 512-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Законодательного Собрания Нижегородской области о проверке конституционности положения абзаца первого пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // Справочно-информационная система "Консультант плюс".
39. Определение Конституционного Суда РФ от 02.10.2003 N 346-О "По запросу Рудничного районного суда города Прокопьевска Кемеровской области о проверке конституционности части второй статьи 2 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О дополнительных гарантиях социальной защиты судей и работников аппаратов Судов Российской Федерации" и о разъяснении Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 19 февраля 2002 года по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 15 Закона Российской Федерации "О статусе судей в Российской Федерации". // Справочно-информационная система "Консультант плюс".\
40.Постановление Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 № 8-П "По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы" // Российская газета, № 89. 28.04.2004.
41.Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ. № 5. 2005.
42.Определение Конституционного Суда РФ от 02.10.2003 N 346-О "По запросу Рудничного районного суда города Прокопьевска Кемеровской области о проверке конституционности части второй статьи 2 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О дополнительных гарантиях социальной защиты судей и работников аппаратов Судов Российской Федерации" и о разъяснении 43.Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 19 февраля 2002 года по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 15 Закона Российской Федерации "О статусе судей в Российской Федерации". // Справочно-информационная система "Консультант плюс"
1 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)// Российская газета, № 7, 21.01.2009
2 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 29.12.2010)// Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147
3 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.07.2010)// Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301
4 Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ (ред. от 23.07.2008) "О землеустройстве" (принят ГД ФС РФ 24.05.2001)// Собрание законодательства РФ, 25.06.2001, N 26, ст. 2582
5 См.: Римское частное право: Учебник. С. 148 - 149.
6 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998 (Классика российской цивилистики). С. 197.
7 См.: Там же. С. 200.
8 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998 (Классика российской цивилистики). С. 200-201.
9 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998 (Классика российской цивилистики). С. 204.
10 См.: Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 64 - 65.
11 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. СПб., 1902. С. 95.
12 См . там же. С. 95.
13 Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 226.
14 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. С. 96.
15 См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 301.
16 См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 348 - 349.
17 Покровский И.А. Указ. соч. С. 205.
18 Сергеев А.П. Гражданское право - том 1.Издательство Проспект . Москва 2011 год с 674-675.
19 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 147 - 152.
20 СЗ РФ. 2001. N 50. Ст. 918.
21 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
22 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
23 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.
24 Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"
25 См тамже.
26 Постановление Пленума Верх. Суда Рос. Федерации и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
27 Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ
28 Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ
29 См тамже
30 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2011 г. N 14950/10.
31 Постановление Пленума Верх. Суда Рос. Федерации и Пленума Высшего Арбитр. Суда Рос. Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
32 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.
33 Постановление Пленума Верх. Суда Рос. Федерации, Пленума Высшего Арбитр. Суда Рос. Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
34 Информ. письмо Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
35 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.
---------------
------------------------------------------------------------
---------------
------------------------------------------------------------
2
Документ
Категория
Рефераты
Просмотров
921
Размер файла
359 Кб
Теги
diplomnaya, диплом, rabota555
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа