close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

bd000100021

код для вставкиСкачать
На правах рукописи
ЗИННАТУЛЛИН АРТУР ЗУФАРОВИЧ
ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
Специальность 12.00.03 -гражданское право;
предпринимательское право; семейное право;
международное частное право.
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата юридических наук
Казань - 2005
Работа выполнена на кафедре гражданского права и процесса
Государственного образовательного учреждения высшего
профессионального образования «Казанский государственный
университет имени В.И. Ульянова-Ленина»
Научный руководитель:
кандидат юридических наук, доцент
Софии Завдат Файзрахлшнович
Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор
Баринов Николай Алексеевич;
кандидат юридических наук, доцент
Барышев Сергей Александрович
Ведущая организация:
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Самарский государственный университет»
Защита состоится 2 декабря 2005 года в 12 час. 00 мин. на заседании
Диссертационного совета Д.212.081.13 по защите диссертаций на соиска­
ние ученой степени доктора юридических наук при ГОУ ВПО «Казанский
государственный университет им. В.И. Ульянова-Ленина» по адресу: 420008,
г. Казань, ул. Кремлевская, д. 18, ауд. 324.
С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке им. Н.И. Ло­
бачевского Казанского государственного университета.
Автореферат разослан «31 » октября 2005 года.
Ученый секретарь
диссертационного совета,
кандидат юридических наук, доцент
/^^l.-^^'^'^S^
А.Р. Каюмова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Предметом настоящего иссле­
дования является правовой институт приобретения права частной соб­
ственности на земельные участки. Сложность правового регулирова­
ния в данной области обусловлена существованием здесь целого ком­
плекса вопросов требующих разрешения как с теоретической, так и с
практической стороны. Данное обстоятельство обусловлено прежде
всего изменением соотношения публичноправовых и частноправовых
начал в регулировании процесса приобретения права частной собствен­
ности на земельные участки, а также взаимопроникновением различ­
ных отраслей права.
При приобретении права частной собственности на земельные уча­
стки наука гражданского права «определяет» такие диспозиции как
основания возникновения права собственности, перечень объектов
гражданского оборота, и виды регистрирующих процедур. В то же
время наука земельного права устанавливает такие императивы, как
требования к земельному з'частку как объекту права частной собствен­
ности и предмету сделок, ограничения оборотоспособности земель­
ных участков, перечень субъектов, имеющих право на обладание зе­
мельными участками на праве собственности, особенности различных
оснований приобретения права частной собственности.
Таким образом, является необходимым исследовать вопрос о соот­
ношении двух отраслей права - гражданского права и земельного права
на примере комплексного института приобретения права частной соб­
ственности на земельные участки, о соотношении диспозитивных и
императивных начал при возникновении права частной собственнос­
ти, взаимопроникновении данных отраслей права.
Объектом диссертационного исследования выступают граждан­
ские и земельные правоотношения в системе современного российс­
кого права, а предметом исследования является комплекс проблем,
связанных с приобретением права частной собственности на земель­
ные участки.
Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследо­
вания является разработка теоретических положений и практических
рекомендаций в области правового регулирования процесса приобре­
тения права частной собственности на земельные участки.
РОС НАЦИОНАЛЬНАЯ|
БИБЛИОТЕКА
СПепг4»г О i ;
О» -mpm^P^^
Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:
1) дать определение приобретения права частной собственности на
земельные участки и представить их классификацию;
2) раскрыть особенности земельного участка как объекта правоот­
ношения по приобретению права частной собственности;
3) проанализировать различные основания приобретения права ча­
стной собственности на земельные участки: сделки, акты государствен­
ных органов и органов местного самоуправления;
4) раскрыть понятие регистрационных процедур при приобретении
права частной собственности на земельные участки и представить клас­
сификацию таким процедурам;
5) определить место государственной регистрации в системе реги­
страционных процедур при приобретении права частной собственнос­
ти на земельные участки.
Методологическую основу исследования составили общенауч­
ные методы познания - анализ, синтез, метод комплексного подхода,
а также ряд частно-научных методов - сравнительного правоведения,
технике- юридический и иные методы.
Теоретической основой исследования являются положения граж­
данского и земельного права, а также общей теории права, имеющие
отношение к рассматриваемой проблеме.
При разработке темы диссертации автор основывался на трудах уче­
ных-представителей общей теории права: С.С. Алексеева, В.В. Лазарева;
ученых-цивилистов: Г.Ф.Шершеневича, Д.И.Мейера, О.С.Йоффе,
Е.А.Суханова, Ю.К.Толстого; теории земельного права: С.А.Боголюбо­
ва, Ю.Г.Жарикова, И.А.Иконицкой, О.И.Крассова, Г.Ф.Чубукова и др.
Нормативной основой работы является действующее российское
гражданское и земельное законодательство, регулирующее процесс
приобретения права частной собственности на земельные участки.
Эмпирическую базу исследования составили материалы опубли­
кованной и неопубликованной судебной практики (прежде всего прак­
тики районных судов Республики Татарстан, Верховного суда Респуб­
лики Татарстан, а также арбитражных судов Поволжского федераль­
ного округа); данные различных государственных органов, прежде
всего Республики Татарстан, позволяющие сделать вывод о специфи­
ке отдельных процессов по приобретению права частной собственно­
сти на земельные участки.
'•
,li!-f. . U-. ;
•
- м
■ '•'•-'•■
Ш
■■
t
4
Н а у ч н а я новизна диссертации определяется всесторонним ана­
лизом института приобретения права частной собственности на земель­
ные участки. Это позволило сформулировать и вынести на публич­
ную защиту следующие научные положения и рекомендахщи, облада­
ющие в совокупности достаточным уровнем научной новизны:
1) Сформулировано понятие «приобретение права частной соб­
ственности на земельные участки», под которым понимаются право­
мерные действия субъектов права частной собственности в отноше­
нии земельного участка, являющегося оборотоспособным недвижи­
мым имуществом, в результате которых возникает право собственно­
сти на данный земельный участок. При этом определен состав приоб­
ретения права частной собственности на земельные участки, который
включает в себя: а) правомерное действие; б) субъект права частной
собственности; в) земельный участок, являющийся оборотоспособным
недвижимым имуществом; г) возникновение права собственности в
установленном законом порядке на земельный участок.
2) В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Р Ф земельные
участки являются недвижимостью. Однако в науке гражданского права по­
нятие земли как недвижимости не определено, так как данный объект име­
ет ряд ограничений. Данные ограничения должны бьггь четко отражены в
законодательстве, регулирующем сделки с земельными участками.
Понятие земельного участка как объекта права частной собствен­
ности в диссертационном исследовании раскрывается через признаки
и элементы. В результате сделан вывод, что земельному участку как
объекту права частной собственности присущи признаки и элементы
как объекта права собственности. Однако появляются признаки ха­
рактерные только для земельного участка как объекта права частной
собственности. Например, кроме таких признаков как индивидуализированность и обороспособность, характерных для земельного учас­
тка как объекта права собственности, в том числе и частной, в работе
выделяются такие признаки земельного участка как объекта права ча­
стной собственности как:
а) предельный размер, который основан на положении статьи 33
Земельного кодекса Р Ф ;
б) презумпция отсутствия права доступа на земельные участки, на­
ходящихся в частной собственности, который следует из анализа ста­
тьи 262 Гражданского кодекса Р Ф .
3) Предлагаются следующие варианты по внесению изменений в
легальные определения понятия «земельный участок»:
а) в пункте 2 ст. 6 Земельного кодекса Р Ф необходимо дать наибо­
лее полное определение понятия «земельный участок», раскрывая его
не только как часть поверхностности земли (в том числе почвенный
слой), но и включив в данное определение объекты, находящиеся над
и под поверхностью земельного участка;
б) в статье 6 Земельного кодекса Р Ф при определении понятия «зе­
мельный участок» следует исключить словосочетание «земельные от­
ношения». В последнем случае, определение понятия «земельный уча­
сток» будет универсальным, общим и может бьггь применимо не только
к земельным отношениям, но и по совокупности к лесным, водным и
другим.
4). В гражданское законодательство необходимо ввести такую ка­
тегорию как «земельная недвижимость». Актуальность и значимость
данной категории может бьггь подчеркнута посредством выявления в
представленном исследовании земельных участков, к которым
предъявляются различные требования и которые имеют особое инди­
видуально-определенное правовое регулирование, но тем не менее
обладающие общими признаками.
Имущественные отношения по приобретению частной собствен­
ности на земельные участки регулируются как гражданским, так и зе­
мельным законодательством. Однако, учитывая основополагающие
принципы земельного законодательства, содержащиеся в пункте 1 ст.
1 Земельного кодекса Р Ф , данное регулирование носит ограничитель­
ный характер, поэтому в Земельном кодексе Р Ф не могут содержаться
общие требования к сделкам с земельными участками, т.е. диспозитивные нормы, а только - императивные.
5). В связи с выделением в науке гражданского права ряда объек­
тов, в том числе и земельных участков, важным становится вывод,
что правовое регулирование оборота данных объектов не всегда нахо­
дится в рамках гражданского права, как например, оборот земельных
участков. В качестве примера в работе выделяются такие основания
приобретения права частной собственности на земельные участки, как
сделки, акты государственных органов и органов местного самоуп­
равления. Научная новизна заключается в выявлении впервые в науке
гражданского права взаимосвязи между выделенными основаниями.
особым объектом, процедурой приобретения права частной собствен­
ности. Например, купля-продажа земельного участка регулируется не
только Гражданским кодексом Р Ф , но и особо Земельным кодексом
Р Ф , а также иными нормативными правовыми актами.
6). Предполагается гражданско-правовая природа сделок с земель­
ными участками, так как иных сделок действующим законодательством
Российской Федерации не предусмотрено. Поэтому с правовой точки
зрения правильно говорить только о сделках, объектом которых явля­
ется в данном случае один из видов недвижимого имущества - земель­
ный участок. Следовательно, правильно и обоснованно использовать
категорию «сделка», а не «гражданско-правовая сделка».
7) Основания приобретения права частной собственности на земель­
ные участки предусмотрены только гражданским правом, в связи с
чем регулирование данного вопроса в рамках земельного законода­
тельства не должно противоречить нормам Гражданского кодекса Р Ф .
Это означает, что в земельном законодательстве 1) не могут быть ис­
ключены те основания, которые предусмотрены для недвижимого
имущества, 2) недопустимо изменение конструкций, а также основ­
ных положений, посвященных конкретным основаниям возникнове­
ния прав на недвижимость.
8). Из анализа общих положений Гражданского кодекса Р Ф следу­
ет, что в Г К Р Ф не предусмотрено положение о том, что в исключи­
тельном ведении гражданского законодательства находится опреде­
ление перечня объектов гражданских прав. Хотя в науке гражданско­
го права и в практике правоприменения оно подразумевается и зачас­
тую используется как аксиома. Это приводит, во-первых, к расширен­
ному пониманию объекта гражданских прав, так как закрытого или
исчерпывающего перечня не установлено; во-вторых, все это предоп­
ределяет нарущение стройности системы права. Действующее зако­
нодательство не относит к исключительному ведению гражданского
законодательства определение перечня объектов гражданских прав.
Следовательно, если это не запрещено, то нормативные правовые акты
дрзтих отраслей законодательства определяют объекты гражданских
прав самостоятельно. В качестве примера можно привести Федераль­
ный закон от 24 июля 2004 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельско­
хозяйственного назначения», в котором приводится понятие земель­
ной доли: «земельная доля, полученная при приватизации сельскохо-
зяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального
закона, является долей в праве общей собственности на земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 15). Отсю­
да, следует вывод о том, что данный закон вводит объект гражданс­
ких прав в виде земельной доли, более того предусматривает особен­
ности оборота долей в праве общей собственности на земельные уча­
стки сельскохозяйственного назначения. При этом возникает вопрос,
о соотношении положений данного закона с положением Гражданского
кодекса Р Ф о том, что земля и другие природные ресурсы могут от­
чуждаться или переходить от одного лица к другому иными способа­
ми в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и дру­
гих природных ресурсах (п.З ст. 129 Г К Р Ф ) . Таким образом, оборот
земельных долей может быть предусмотрен только гражданским за­
конодательством, а земельным могут быть урегулированы исключи­
тельно только ограничения данного оборота.
9). В действующем законодательстве отсутствуют нормы о сроке
действия решения органов государственной власти и органов местно­
го самоуправления о предоставлении земельного участка из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности,
что является законодательным пробелом, требующим своего воспол­
нения. В Земельный кодекс Р Ф необходимо включить положения с
требованиями к решениям органов государственной власти и местно­
го самоуправления, в частности, и о сроке их действия.
10). Акты государственных органов и органов местного самоуп­
равления играют заметную роль в системе оснований приобретения
права частной собственности на земельные участки. Вместе с тем, так­
же становится очевидным, что такие акты в качестве своей конечной
цели направлены на обеспечение частноправовых интересов участни­
ков гражданского оборота. Именно частный интерес в приобретении
земельного участка приводит в действие общий административно-пра­
вовой механизм, в котором показательным является система админи­
стративных актов. Таким образом, и здесь приоритетной становится
частноправовая составляющая процедуры приобретения права соб­
ственности на земельные участки.
11). В действующем законодательстве отсутствует определение по­
нятия «специальная регистрация». Следовательно, в качестве таковой
можно выделить - специальную земельную регистрацию. Специаль-
ную земельную регистрацию можно определить как занесение сведе­
ний о земельных участках в государственный земельный кадастр, ко­
торый представляет собой систематизированный свод документиро­
ванных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о
правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой сто­
имости, местоположении, размерах земельных участков и прочно свя­
занных с ними объектов недвижимого имущества. При этом понятие
специальной регистрации (в данном случае земельной) всегда шире
понятия учета отдельных видов недвижимого имущества.
12). При приобретении права частной собственности на земельные
участки используются две процедуры - специальная земельная регист­
рация и государственная регистрация. Специальная земельная регист­
рация носит учетный характер и заключается в индивидуализации зе­
мельного участка, с внесением сведений о земельных участках, прав на
них, субъектов-правообладателей в государственный земельный кадастр.
Государственная регистрация носит удостоверительный характер, т. к.
согласно П.1 CT.2 Ф З «О государственной регистрации прав на недви­
жимое имущество и сделок с ним»: «государственная регистрация прав
на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт призна­
ния и подтверждения государством возникновения, ограничения (обре­
менения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в
соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».
13). Все процедуры при приобретении права частной собственнос­
ти на земельные участки можно подразделить на обязательные и доб­
ровольные. К обязательной относятся - государственная и специаль­
ная земельная регистрация, а к добровольной - нотариальная.
14). Государственной регистрации подлежит любой переход права
собственности на земельные участки, основанный на сделке или на
административном акте, в некоторых случаях и на судебных решени­
ях. Таким образом, мы видим, что имеющий явные черты публичноправового института институт государственной регистрации вместе с
тем оказывает заметное влияние на частноправовые процедуры. Т.е
без публичноправовых элементов не представляется возможным окон­
чательное оформление частноправовых сделок. Институт государ­
ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
можно со всей уверенностью признать как имеющий смешанную пра­
вовую природу.
IS). Установление особенностей совершения сделок с земельными
участками в рамках земельного законодательства, с учетом их граж­
данско-правового характера, является по своей природе основанным
на законе ограничением гражданских прав. Следовательно, установ­
ление таких особенностей должно подчиняться правилам гражданс­
кого законодательства о пределах и способах ограничений гражданс­
ких прав.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного.исследования определяется проведенным обобщением теоретических и
практических вопросов процесса приобретения права частной соб­
ственности на земельные участки, а также возможностью использо­
вать выводы и результаты диссертации для дальнейших научных раз­
работок и в качестве учебного материала, в законотворческой работе
и правоприменительной практике.
Апробация результатов исследования состоялась в публикациях
соискателя, в выступлениях на теоретических семинарах юридичес­
кого факультета Казанского государственного университета (КГУ), а
также в ходе чтения лекций и проведения практических и семинарс­
ких занятий по курсу земельного права в КГУ. Кроме того, основные
положения диссертации докладывались на Международной V на)^ной конференции молодых ученых (Самара, 22-23 апреля 2005 г.).
Структура работы, определенная целью диссертационного иссле­
дования, включает введение, три главы, содержащие шесть парагра­
фов, заключение и список использованной литературы.
СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении представлена общая характеристика диссертации: обо­
снована актуальность изучаемой проблемы; определены объект, пред­
мет и целевая направленность исследования; показаны методологи­
ческие основы исследования, научная новизна, теоретическая и прак­
тическая значимость; а также сформулированы научные результаты и
положения, выдвигаемые соискателем для публичной защиты.
Первая глава - «Общая характеристика приобретения права ча­
стной собственности на земельные участки» - состоит из двух па­
раграфов, посвященных исследованию категории «приобретение пра­
ва частной собственности на земельные участки», классификации ос­
нований приобретения права частной собственности на земельные
10
участки, анализируется также категория «земельный участок как
объект правоотношения по приобретению права частной собственно­
сти на земельные участки».
В первом параграфе первой главы работы - «Понятие приобрете­
ния и классификация оснований приобретения права частной собствен­
ности на земельные участки» отмечается, что понятие «приобретение»
в науке гражданского права практически не исследовано. Более того,
в науке гражданского права категории «приобретение» и «возникно­
вение» используются в качестве синонимов. Исследуются такие поня­
тия, как «основания» и «способы» приобретения права частной соб­
ственности на земельные участки. В результате дается определение
института приобретения права частной собственности и делается вы­
вод о том, что понятие «основание» по своему содержанию шире по­
нятия «способ», под которым понимается процедура, порядок реали­
зации соответствующего основания.
Второй параграф первой главы - «Земельный участок как объект
правоотношения по приобретению права частной собственности на зе­
мельные участки» - посвящен признакам и элементам категории «зе­
мельный участок». Вьщеляются такие признаки как индивидуализированность, оборотоспособность, предельный размер, презумпция не­
доступности на земельные участки, находящиеся в частной собствен­
ности. Исследуются элементы земельного участка как объекта право­
отношения по приобретению права частной собственности.
В понятии «земельный участок» вьщелен такой признак как пре­
дельный размер земельного участка. В связи с этим является целесо­
образным:
а) на федеральном уровне развить положения Земельного кодекса
Р Ф в части последствий (наступления ответственности) превышения
предельных (максимальных) размеров земельных участков;
б) п. 1 статьи 33 Земельного кодекса Р Ф изложить в следующей
редакции: «Предельные (максимальные и минимальные) размеры зе­
мельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из
находящихся в государственной или муниципальной собственности
земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садовод­
ства, огородничества, животноводства, дачного строительства, а рав­
но находящиеся в собственности граждан, устанавливаются законами
субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного
11
хозяйства и индивидуального жилищного строительства - норматив­
ными правовыми актами органов местного самоуправления»;
в) статью 33 Земельного кодекса Р Ф дополнить пунктом 4 следую­
щего содержания: «Часть земельных участков, площадь которых пре­
вышает максимальный размер, должна быть отчуждена гражданами,
у которых находятся эти земельные участки, в течение года со дня
возникновения прав на эти земельные участки». В связи с внесением
данного положения в Земельный кодекс Р Ф необходимо, в Федераль­
ном законе «О внесении изменений в Земельный кодекс Р Ф » указать
« В случае невозможности отчуждения части земельного участка (рас­
положение объекта недвижимости, отсутствие заявок на приобрете­
ние при продаже с торгов, часть земельного участка не образует само­
стоятельный участок после выдела), при условии возникновения пра­
ва на земельный участок до вступления в силу настоящего закона не
подлежит отчуждению. Однако, с данной части земельного участка
взимается земельный налог с применением коэффициента 2».
Предлагаются следующие варианты по внесению изменений в ле­
гальные определения понятия «земельный участок»:
а) в пункте 2 ст. 6 Земельного кодекса Р Ф дать наиболее полное
определение понятия «земельный участок», раскрыв при этом его не
только как часть поверхностности земли (в том числе почвенный слой),
но и включив в данное определение объекты, находящиеся над и под
поверхностью земельного участка;
б) в статье 6 Земельного кодекса Р Ф при определении понятия «зе­
мельный участою> исключить словосочетание «земельные отношения».
В последнем случае, понятие «земельный участок» в его определении
будет универсальным, общим и может быть применимо не только к
земельным отношениям, но и по совокупности к лесным, водным и
другим.
Вторая глава - «Основания приобретения права частной соб­
ственности на земельные участки» - объединяет два параграфа, в
которых раскрываются такие основания приобретения права частной
собственности на земельные участки, как сделки и акты государствен­
ных органов и органов местного самоуправления.
В первом параграфе второй главы работы - «Сделки как основания
приобретения права частной собственности на земельные участки»
предметом исследования стали сделки, направленные на переход пра12
ва собственности на земельные участки. При этом отмечается, что це­
лесообразным является анализ всех возможных основных классифи­
кации сделок. Это связано с той спецификой правового регулирова­
ния, которую выявляют отдельные виды сделок с земельными участ­
ками. При этом возникает необходимость вьюснить, какие из рассмот­
ренных классификаций являются применимыми к сделкам, в которых
целью является переход права собственности на земельные участки.
Отмечается, что следует определиться с самой правовой природой
сделок с земельными участками, так как этот вопрос в науке граждан­
ского и земельного права является дискуссионным.
Выделено два основных мнения. Во-первых, сделки с земельными
участками являются гражданско-правовыми. Во-вторых, сделки с зе­
мельными участками являются земельно-правовыми.
Основоположницей первой точки зрения является Г.Н.Эйриян, ко­
торая доказывает, что «сделки с землей с точки зрения их отраслевой
принадлежности, являются гражданско-правовыми. Поэтому включе­
ние земельных участков как недвижимости в гражданский оборот по­
влекло появление не особого рода сделок, а особого вида гражданскоправовых сделок. При этом родовьпл понятием по отношению к зе­
мельным сделкам является такое понятие, как сделки с недвижимос­
тью» (Эйриян Г.Н. Основания возникновения прав на землю // Автореф... канд. юрид. наук. - М. - 2001. - С. 19.).
Противники приведенной точки зрения, в частности, Н.И. Крас­
нов, Г.В. Чубуков, Ю.Г. Жариков, считают, что сделки с земельньп^ш
участками являются земельно-правовьпш и представляют собой осо­
бый род сделок (Краснов Н.И. О соотношении земельного и граждан­
ского права при переходе к рьгаочной экономике // Государство и пра­
во. - 1994. - № 7. - С. 53-60; Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в
системе российского права // Государство и право. - 1995. - № 9. С.42-51; Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и
гражданского законодательства при регулировании земельных отно­
шений // Государство и право. - 1996. - № 2. - С.44-54.).
Доказано, что с правовой точки зрения не является корректньш ста­
вить вопрос о гражданско-правовой либо земельно-правовой природе
сделок с земельными участками, поскольку основания возникновения
гражданских Прав и обязанностей предусмотрены именно гражданс­
ким законодательством. Так, ст. 8 ПС РФ четко определяет, что граж13
данские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок,
предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя
и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Земель­
ным законодательством данные основания не предусмотрены. Кроме
того, объекты гражданских прав предусмотрены также статьями 128,
130 Г К Р Ф . В соответствии со ст. 130 Г К Р Ф земельные участки отно­
сятся к недвижимым вещам. В земельном законодательстве определе­
ны лишь конкретные требования к земельному участку.
Таким образом, предполагается гражданско-правовая природа сде­
лок с земельными участками, так как иных сделок не предусмотрено
действующим законодательством Российской Федерации. Поэтому в
связи с этим с правовой точки зрения правильно говорить только о
сделках, объектом которых является в данном случае один из видов
недвижимого имущества - земельный участок.
Показано, что в юридической науке большое значение всегда при­
давалось классификации сделок по таким признакам, которые харак­
теризуют внешнюю сторону правового регулирования (договоры ре­
альные и консенсуальные, односторонние и взаимные, и т.д.). Подоб­
ные классификации имеют для темы исследования большое значение.
Они направлены на исследование правового механизма как такового,
способствуя анализу того, какими юридическими средствами могут
решаться задачи адекватного отражения в нормах права тех или иных
особенностей общественных отношений. Рассмотрение системы сде­
лок в данном аспекте представляет собой изучение юридического язы­
ка, посредством которого описывается сущность общественных отно­
шений.
В диссертационном исследовании сделки с земельными участками
подразделяются на две классификационные группы: (1) традицион­
ные классификации, в основе которых лежат внешние признаки сде­
лок; (2) современные классификации, в основе которых лежат внут­
ренние признаки сделок.
«Современные классификации» сделок (договоров) изложены в тру­
дах многих цивилистов: Ю.В. Романца, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.А. Красавчикова (см. Романец Ю.В. Система договоров в
гражданском праве России. - М.: Юристъ, 2004. - 496 с ; Брагинский
М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие по­
ложения: Изд. 2-е, испр. - М.: «Статут», 2000. - С. 383 - 403; Красав14
чиков О.А. Вопросы системы Особенной части ПС РСФСР. - Сверд­
ловск, 1957.-С. 127.).
Необходимость данной классификации обусловлена прежде всего
тем, что приведенные выше классификации (традиционные) основа­
ны на внешних признаках правового регулирования, однако при всей
большой значимости этих классификаций они не вскрывают внутрен­
ней системы договоров. «Такие внешние признаки сами ничего не пре­
допределяют. Они - следствие, а не причина» (Романец Ю.В. Система
договоров в гражданском праве России. - М.: Юристъ, 2004. - С. 30.).
Доказано, что исследование классификации сделок дает возмож­
ность определить место сделок с земельными участками в общей сис­
теме сделок с недвижимостью и обосновать необходимость особого
правового регулирования сделок с земельными участками.
Отмечается необходимость введения в гражданское законодатель­
ство категории «земельная недвижимость». Актуальность и значимость
данной категории предопределены посредством выявления в представ­
ленном исследовании земельных участков, к которым предъявляются
различные требования и которые имеют особое индивидуально-опре­
деленное правовое регулирование, но тем не менее обладают общими
признаками.
Показано, что имущественные отношения по приобретению част­
ной собственности на земельные участки регулируются как граждан­
ским, так и земельным законодательством. Однако, учитывая осново­
полагающие принципы земельного законодательства, содержащиеся
в пункте 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, данное регулирование носит
ограничительный характер. Поэтому в Земельном кодексе РФ не мо­
гут содержаться общие требования к сделкам с земельными участка­
ми, т.е. диспозитивные нормы, а только - императивные.
Из анализа общих положений Гражданского кодекса РФ следует,
что в данном кодексе не предусмотрено положение о том, что в ис­
ключительном ведении гражданского законодательства находится оп­
ределение перечня объектов гражданских прав. Хотя в науке граж­
данского права и в практике правоприменения оно подразумевается и
зачастую используется как аксиома. Это приводит, во-первых, к рас­
ширенному пониманию объекта гражданских прав, так как закрытого
или исчерпывающего перечня не установлено; во-вторых, к наруше­
нию стройности системы права. Действующее законодательство не
15
относит к исключительному ведению гражданского законодательства
определение перечня объектов гражданских прав. Следовательно, если
это не запрещено, то нормативно-правовые акты других отраслей за­
конодательства определяют объекты гражданских прав самостоятель­
но. В качестве примера приводится Федеральный закон от 24 июля
2004 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назна­
чения», в котором представлена категория земельной доли: «земель­
ная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных уго­
дий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является
долей в праве общей собственности на земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения» (ст. 15). Отсюда следует вывод о
том, что данный закон вводит объект гражданских прав в виде земель­
ной доли, более того предусматривает особенности оборота долей в
праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйствен­
ного назначения. При этом возникает вопрос, о соотношении положе­
ний данного закона с положением Гражданского кодекса Р Ф о том,
что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или пере­
ходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в ка­
кой их оборот допускается законами о земле и других природных ре­
сурсах (п.З ст. 129 Г К Р Ф ) . Сделан вывод о том, что оборот земельных
долей может быть предусмотрен только гражданским законодатель­
ством, а земельным законодательством могут быть урегулированы
исключительно только ограничения данного оборота.
Во втором параграфе второй главы работы - «Акты государствен­
ных органов и органов местного самоуправления как основания при­
обретения права частной собственности на земельные участки» - ана­
лизируются такие основания приобретения права частной собствен­
ности на земельные участки, как административные акты, которые
имеют не менее важное значение, чем сделки, в процессе приобрете­
ния указанного права собственности.
Отмечается роль и значение административных актов в советский
период как основополагающих оснований предоставления земельных
участков в пользование в силу самого отсутствия института права ча­
стной собственности. Указывается, насколько изменилась их роль и
значение в настоящее время. Если в соответствии с советским законо­
дательством они предваряли заключение договора или выдачу госу­
дарственного акта, то в настоящее время они являются частью слож16
ного юридического состава и влекут за собой возникновение права
частной собственности только в сочетании с договорами купли-про­
дажи. Здесь следует сослаться на ст. 29 Земельного кодекса Р Ф .
Исследуется вопрос о правовой природе (гражданско-правовой или
земельно-правовой) административных актов. Сделан вывод о граж­
данско-правовой природе данных актов. Во-первых, в соответствии с
пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Р Ф гражданские права и
обязанности возникают «из актов государственных органов и органов
местного самоуправления, которые предусмотрены законом в каче­
стве основания возникновения гражданских прав и обязанностей».
Данным положением для административных актов как основаниям воз­
никновения гражданских прав и обязанностей установлено единствен­
ное ограничение - акты государственных органов и органов местного
самоуправления должны бьпъ предусмотрены законом в качестве ос­
нования возникновения гражданских правоотношений.
Показано, что в исследуемой процедуре предоставления земельных
участков в частную собственность акты государственных органов и ор­
ганов местного самоуправления как основания возникновения права ча­
стной собственности на земельные участки предусмотрены статьей 29
Земельного кодекса Р Ф . Во-вторых, посредством данных актов возни­
кают только гражданские правоотношения, а не какие-либо иные.
Автор предлагает классифтсацию решений органов государствен­
ной власти и органов местного самоуправления о предоставлении зе­
мельных участков в частную собственность в зависимости отюрганов
их принимающих:
1) в зависимости от формы собственности, на которой основан соот­
ветствующий орган, можно разделить решения на принимаемые орга­
нами государственной власти и органами местного самоуправления;
2) решения, принимаемые органами государственной власти под­
разделяются на решения, исходящие от органов Российской Федера­
ции, органов исполнительной власти субъектов Р Ф и местных орга­
нов исполнительной власти. Так, например, земельные участки, нахо­
дящиеся в федеральной собственности, предоставляются в собствен­
ность граждан и юридических лиц на основании решения уполномо­
ченного федерального органа исполнительной власти - Федерального
агентства по управлению федеральньпи имуществом (см. постановле­
ние Правительства Р Ф от 27 ноября 2004 г. № 691 «О Федеральном
17
агентстве по управлению федеральным имуществом» // Российская
газета. - 3 декабря 2004 г.).
Указывается, что при всей разновидности решений они обладают
общими чертами и недостатками. Во-первых, в составе приобретения
права частной собственности на землю они занимают первое и пре­
допределяющее место, наряду со сделками. Во-вторых, у решений как
оснований приобретения права частной собственности имеется недо­
статок - срок его действия. Если у сделок всегда имеется срок дей­
ствия (начало и окончание), определяемый периодом времени, собы­
тием, то у решений отсутствует, не определен срок окончания. Это
связано с тем, что если при заключении договора между частными
собственниками их воля к его заключению непосредственно фикси­
руется в договоре и не требует закрепления волеизъявления продавца
иным способом. При заключении договора купли-продажи земельно­
го участка, когда в качестве продавца выступает соответствующий
орган (государственный или местного самоуправления), перед заклю­
чением договора необходимо принятие решения о предоставлении зе­
мельного участка на соответствующем праве. На законодательном
уровне вопрос о сроке действия решения о предоставлении земельно­
го участка не урегулирован. В данном случае обозначено два вопроса:
1) возможно законодателем презюмируется добросовестность по­
купателя, который приложит максимум усилий для скорейшего при­
обретения права собственности.
2) отсутствие срока действия решения является пробелом в зако­
нодательстве.
В результате анализа действующего законодательства по аналогии
сделан вывод, что отсутствие срока действия решения о предоставле­
нии земельного участка из земель, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, является пробелом в законодатель­
стве. При этом отмечается необходимость предусмотреть в норматив­
ном акте земельного законодательства (Земельном кодексе РФ) тре­
бования к решениям органов государственной власти и местного са­
моуправления, в частности, и о сроке их действия.
Таким образом, показано, что акты государственных органов и ор­
ганов местного самоуправления играют заметную роль в системе ос­
нований приобретения права частной собственности на земельные уча­
стки. Вместе с тем, также становится очевидным, что такие акты ко18
нечной своей целью имеют обеспечение частноправовых интересов
участников гражданского оборота. Ведь именно частный интерес в при­
обретении земельного участка приводит в действие общий админист­
ративно-правовой механизм, в котором показательным является сис­
тема изложенных выше административных актов. Приоритетной здесь
становится частноправовая составляющая процедуры приобретения
права собственности на земельные участки.
Третья глава - «Особенности регистрационных процедур при
приобретении права частной собственности на земельные участ­
ки» - посвящена исследованию понятию регистрационных процедур
при приобретении права частной собственности на земельные участ­
ки, порядку регистрации, а также месту государственной регистрации
в процедуре приобретения права частной собственности на земель­
ные участки.
В первом параграфе третьей главы - «Понятие и классификация
регистрационных процедур при приобретении права частной собствен­
ности на земельные участки» - поставлена задача охарактеризовать
регистрационные процедуры, предусмотренные действующим зако­
нодательством.
В науке гражданского права вопрос о юридических процедурах,
которые в нашем случае характеризуют процесс конститутивного зак­
репления права собственности на объекты недвижимости, исследован
недостаточно. Среди немногочисленных работ особо следует отметить
кандидатское исследование Г.Н.Давыдовой (г.Казань, 2004 г.).
Выделены две процедуры при приобретении права частной соб­
ственности на земельные участки, а именно:
1) Процедура государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 131 Г К Р Ф , Ф З «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нию>);
2) Процедура специальной регистрации или учет отдельных видов
недвижимого имущества (п.2 ст. 131 Г К Р Ф ) .
Отмечается отсутствие четкого определения специальной регист­
рации в действующем законодательстве. В работе представлено опре­
деление специальной земельной регистрации, под которой понимает­
ся занесение сведений о земельных участках в государственный зе­
мельный кадастр, который представляет собой систематизированный
свод документированньпс сведений об объектах государственного ка19
дастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федера­
ции, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных
участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имуще­
ства. Сделан вывод, что понятие специальной регистрации (в данном
случае земельной) всегда шире понятия учета отдельных видов не­
движимого имущества.
Определено, что при приобретении права частной собственности
на земельные участки используются две процедуры: специальная зе­
мельная регистрация и государственная регистрация. Специальная зе­
мельная регистрация носит учетный характер и заключается в инди­
видуализации земельного з^астка, с внесением сведений о земельных
участках, прав на них, субъектов-правообладателей в государствен­
ный земельный кадастр. Государственная регистрация носит удостоверительный характер, т. к. согласно п.1 ст.2 Ф З «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «госу­
дарственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
ним - юридический акт признания и подтверждения государством воз­
никновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения
прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодек­
сом Российской Федерации».
Показано, что действующее законодательство не требует обязатель­
ного нотариального удостоверения при приобретении права частной
собственности на земельные участки. Более того, установлено, что за­
конодатель нотариальное удостоверение относит не к какому-либо ре­
гистрационному действию, а только к разновидности письменной фор­
мы сделок (п.1 ст. 158 Г К Р Ф ) . Однако стороны сделок могут по свое­
му усмотрению обратиться за нотариальным ее удостоверением. Но­
тариусу представляются практически те же документы, что и при го­
сударственной регистрации, на которую впоследствии вправе обра­
титься только одна из сторон по сделке. Сделан вывод, что нотариаль­
ное удостоверение сделок также можно отнести к регистрационной
процедуре.
Все процедуры при приобретении права частной собственности на
земельные участки подразделены на обязательные (государственная и
специальная земельная регистрация) и добровольную (нотариальная).
Во втором параграфе главы третьей - «Место государственной ре­
гистрации в процедуре приобретения права частной собственности на
20
земельные участки» - исследована сущность государственной регис­
трации и ее воздействие на процедуру приобретения права частной
собственности на земельные участки.
К общим процедурам отнесен порядок государственной регистра­
ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним, когда сделка не
затрагивает специальные режимы права собственности (например, ре­
жим права общей собственности) или когда в сделке не затрагивают­
ся права и интересы специальных субъектов гражданского оборота (на­
пример, права и интересы несовершеннолетних лиц). К специальным
процедурам отнесен порядок государственной регистрации права об­
щей собственности на недвижимое имущество, и прав несовершенно­
летних на недвижимое имущество и сделок с ним. Автором последо­
вательно раскрываются особенности вышеуказанных процедур. В ито­
ге, в работе сделан вывод: государственной регистрации подлежит лю­
бой переход права собственности на земельные участки, основанный
на сделке или административном акте, в некоторых случаях и на су­
дебных решениях. При этом имеющий явные черты публичноправового института институт государственной регистрации вместе с тем
оказывает заметное влияние на частноправовые процедуры. Таким об­
разом, без публичноправовых элементов не представляется возмож­
ным окончательное оформление частноправовых сделок. Институт го­
сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним можно со всей уверенностью признать как имеющий смешан­
ную правовую природу.
В заключении сформулированы основные выводы и представлены
предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Публикации автора по теме диссертационного исследования.
По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:
1. Зиннатуллин А.З. Земельная реформа и частная собственность на землю в
Российской Федерации // Вестник института экономики, управления и права, се­
рия 2 (право), выпуск 3 / А.З.Зиннатуллин. - Казань, 2000. - С.66-69 (0,7 п.л).
2 Зиннатуллин А 3. Понятие и классификация оснований возникновения права
частной собственности на земельные участки // Актуальные проблемы частноправо­
вого регулирования: Материалы Международной V научной конференции молодых
ученых (г. Самара: 22-23 апреля 2005 г.) / Отв. ред Л.М. Минкина, Ю.С. Поваров,
В Д Рузанова / A 3 Зиннатуллин - Самара- Издательство «Универс-групп», 2005. С. 240-242 (0,3 п.л.).
21
3 Зиннатуллин А.З Земельное право//Учебно-методический комплекс/А З.Зиннатуллин. - Казань: Издательство Унипресс, 2005 г. - 40 с. (2,5 п.л.).
4. Зиннатуллин А.З. Сделки как основания приобретения права частной собствен­
ности на земельные участки // Ученые записки. Казанский филиал Российской Ака­
демии правосудия Выпуск 1 / А.З.Зиннатуллин. - Казань, 2005. - 1 п.л
5. Зиннатуллин А.З. Акты государственных органов и органов местного самоуп­
равления как основания приобретения права частной собственности на земельные
участки // Ученые записки Казанский филиал Российской Академии правосудия
Выпуск 1 / А.З.Зиннатуллин. - Казань, 2005. - 0,5 п.л
22
Подписано в печать 26.10.2005. Формат 60x84'/,^
Печ. листов 1,5. Бумага офсетная. Тираж 150 экз.
Отпечатано в множительном центре
Института истории А Н РТ
420008, Казань, ул. Кремлевская, 10/15,
тел. 292-91-04,292-84-82
пови
РНБ Русский фонд
2006-4
19377
\^
Документ
Категория
Без категории
Просмотров
0
Размер файла
1 130 Кб
Теги
bd000100021
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа