close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

bd000103356

код для вставкиСкачать
На щювса рукописи
Акмал ГУзель Харнсовна
МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД К РАЗРАБОТКЕ СИСТЕМЫ
УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЗАТРАТ НА ЭКСПЛУАТАЦИЮ
Н Е Ж И Л Ы Х КОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность: 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством»
(специализация - «Экономика, организация и управление предприятиями,
отраслями, комплексазкш (строительство)»)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Москва 2005
Работа выполнена в Центральном научно-исследовательском институте
экономики и управления в строительстве ( Ф Г У П ЦНИИЭУС).
Научный руководитель:
доктор экономических наук, профессор
Костецкий Николай Филиппович
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор
Титов Василий Ильич
кандидат экономических наук
Бурнашева Наталья Сергеевна
Ведущая организация:
Московский институт коммунального
хозяйства и строительства
// (РО
Защита состоится «
2005 г. в « / у » часов на
заседании диссертационного совета Д.303.016.01 в Центральном научноисследовательском институте экономики и управления в строительстве
(ЦНИИЭУС) по адресу: 119991, Г С П , г. Москва, В-331, проспект Вернадско­
го, дом 29, этаж 14, конференц-зал.
С диссертацией можно ознакомиться в отделении Х» 3 Центральной
научно-технической библиотеки по строительству и архитектуре по адресу:
г. Москва, проспект Вернадского, дом 29, этаж 2.
Автореферат разослан
J К /f
Ученый секретарь диссертационного совета
доктор экономических наук, профессор
2005 года
'/^^'-"^^.Ф. Пацкалев.
г'^то^
3 Л^У^В^В
L ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
А т у а л ь в о с т ь исследования. Развитие экономики России в условиях
сосуществования и взаимодействия разнообразных форм собственности на
недвижимое имущество, переход к доминирующей роли рыночных механиз­
мов в регулировании экономических процессов ставят перед специалистами
в области управления как государственной, так и частной недвижимостью,
задачу повышения эффективности ее эксплуатации.
Проблемами эффективности эксплуатации зданий и оптимизации экс­
плуатационных ресурсов занимались отечественные ученые П.Г. Грабовый,
Е.И. Тарасевич, Е.С. Павлова, С.А. Табакова, М.В. Каленкевич, Н.Ф. Костецкий, А.Ф. Пацкалев. Отдельные проблемы, связанные с эксплуатацией объек­
тов недвижимости, нашли отражение в трудах Е.П. Пашфатова, Р.Ф. Самусевой, Ю^Я. Данилова, М.И. Каменецкого, Б.С. Бушуева, Е.А. Кудашева, В.М.
Серова, Р.А. Сетдикова, Е.Б. Смирнова, И.А. Рахмана, В. П. Стороженко.
Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что решение
ряда проблем и повышение эффективности эксплуатации зданий, возможно
только при создании соответствующей нормативно-методической базы.
Актуальность данного диссертационного исследования определяется
его ориентацией на решение проблемы прогнозирования затрат на эксплуа­
тацию объектов недвижимости, играющего важную роль в различных сферах
деятельности, связанных с использованием зданий.
Плановая экономика, существовавшая в России, предъявляла достаточ­
но жесткие требования к обеспечению санитарных и других норм комфорт­
ного обитания человека. Именно поэтому в свое время существовала система
государственного и ведомственного нормирования расходов ресурсов на экс­
плуатацию зданий. Обеспечением ее функционирования занимались многие
научно-исследовательские учреждения, регулярно выпуская соответствуюпдае нормативные документы: СНиПы, обеспечивающие строительное про­
ектирование, справочники и другие аналогичного содержания нормативы.
Однако, в условиях рыночной экономики при решении актуальных задач
оценки и ухфавления недвижимостью существующие нормативы не в полной
мере соответствуют современным представлениям и требованиям.
Во многих развитьк странах мира различные профессиональные орга­
низации, работающие на рынке недвижимости, выполняют работу по сбору,
анализу и разработке укрупненных статистических показателей эксплуатаци­
онных расходов различных типов зданий. Полученные данные Публикуются
в соответствующих периодических изданиях. Тем не менее, использование
этих информационно-справочных показателей не корректно для достоверно­
го обоснования прогноз1фования величины эксплуатационных затрат зданий
в российских условиях, поскольку они отражают специфику климата, осо­
бенности объемно-планировочных, технологических и конструктивных ре­
шений, характеристики инженерного оборудования объектов, а также свое­
образные национальные и культурные традиции страны.
Исходя из такого видения исследуемой шучний и иуикладжмй проблеБИБЛИОТеКА
СПе
«а
'^Щ\
мы сформулированы цель и задачи исследования, построена структура, опре­
делено содержание диссертации.
Целью диссертационного исследования является разработка методи­
ческих основ по созданию системы укрупненных информационносправочных показателей эксплуатационных затрат нежилых юммерческих
объектов недвижимости на основе статистических данных, способствующей
эффективному решению проблемы прогнозирования эксплуатационных рас­
ходов в различных сферах деятельности, связанных с использованием зданий.
Для достижения поставленной цели определены и решены следующие
задачи:
• на основе проведенного анализа выявлены проблемы, связанные
с применением существующих подходов к прогнозированию эксплуата­
ционных расходов зданий в оценочной деятельности и сфере управления
объектами недвижимости;
• определены роль и место укрупненных статистических показате­
лей в прогнозировании затрат на эксплуатацию зданий;
• предложена классификация эксплуатационных расходов нежи­
лых коммерческих объектов недвижимости, положенная в основу разра­
ботки программы статистического наблюдения данных по статьям экс­
плуатационных затрат зданий;
• разработан методический подход к проведению статистического
исследования и созданию системы укрупненных информационносправочньпс показателей эксплуатационных затрат нежилых коммерче­
ских объектов недвижимости на основе статистических данных;
• предложены методы контроля качества и достоверности исход­
ной статистической информации;
• разработан организационно-прикладной механизм функщганирования системы укрупненных информационно-справочных данных по
статьям эксплуатационных расходов зданий.
В качестве объекта исследования выбран сектор нежилых коммерче­
ских зданий.
Предметом исследования являются экономические отношения, возни­
кающие в процессе эксплуатации нежилых коммерческих объектов недвижи­
мости.
Теоретическую и методологическую основу проведенного исследо­
вания составили: диалектический метод познания, достижения современной
экономической науки, методы системного анализа, логического и экономикостатистического моделирования, объектно-ориентированного программиро­
вания, а также теоретические положения, представленные в трудах отечест­
венных и зарубежных ученых.
В работе использованы законодательные и нормативные акты Россий­
ской Федерации, материалы периодической литературы по исследуемой про­
блеме, данные глобальной сети Интернет.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке
методического подхода к проведению статистического исследования и соз­
данию системы укрупненных информационно-справочных показателей за­
трат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости.
В ходе проведения исследования получены следующие результаты, ха­
рактеризующиеся научной новизной:
• выявлено значение укрупненных статистических показателей в
прогнозировании эксплуатационных расходов объектов недвижимости и
обоснована возможность их использования в различных сферах деятель­
ности, связанных с использованием зданий;
• предложена классификация эксплуатационных расходов нежи­
лых коммерческих объектов недвижимости, положенная в основу разра­
ботки программы статистического наблюдения данных по статьям затрат
на эксплуатацию зданий;
• разработан проект методики проведения статистического иссле­
дования и расчета укрупненных статистических показателей затрат на
эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости;
• обоснованы методы контроля качества и достоверности исходной
статистической информации;
• разработаны методические рекомендации по созданию организа­
ционно-прикладного механизма функционирования системы информаци­
онно-справочных данных по статьям эксплуатационных расходов зданий.
Достоверность полученных результатов исследования основывается
на использовании современных теорий и методов исследования, позволяю­
щих получить достоверную и обьекгивную информацию по рассматриваемой
проблеме.
Практичес1еая ценность днссертацнонной работы. Разработанный в
диссертации проект методики проведения статистического исследования и
расчета укрупненных статистических показателей эксплуатационных затрат
нежилых коммерческих зданий обеспечит профессиональные организации,
работающие на рьгаке недвижимости, методическим инструментом, который
позволит на единой методической основе создавать базы информационносправочных данных.
Применение системы укрупневшых статистических показателей спо­
собствует эффективному решению проблемы прогнозирования величины
эксплуатационных расходов зданий в различных сферах деятельности, свя­
занных с использованием нежилых коммерческих объектов недвижимости.
Проект методики может послужить основой для издания периодиче­
ских сборников информационно-справочных показателей затрат на эксплуа­
тацию зданий с разделением по местоположению, функциональному исполь­
зованию, классу, этажности, возрасту и размеру.
Реализация предложенного автором организационно-прикладного ме­
ханизма функционирования системы информационно-справочных данных по
статьям эксплуатационных расходов зданий дает возможность пополнения
статистической базы и использования укрупненных статистических показа-
телей широким кругом участншюв рынка недвижимости со всех регионов
России: инвесторов, оценщиков, собственников объектов, а также управляю­
щих организаций.
Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования
состоит в следующем: основные теоретические и практические выводы дове­
дены до возможности реализации в оценочной деятельности и сфере управ­
ления недвижимостью.
Результаты исследования внедрены и используются компанией ООО
«Ко-Инвест» в работе по оценке объектов недвижимости, а также ООО
«ИдаСофт» при разработке программного сопровождения процедур управле­
ния объектами недвижимости.
На защиту выносятся:
• методический подход к проведению статистического исследова­
ния и созданию системы укрупненных информационно-справочных пока­
зателей эксплуатационных затрат нежилых коммерческих объектов не­
движимости на основе статистических данных;
• методические рекомендации по созданию организационноприкладного механизма функционирования системы укрупненных ин­
формационно-справочных данных по статьям эксплуатационных расходов
зданий, обеспечивающего статистический мониторинг.
Публикации. По теме диссертационного исследования автором опуб­
ликовано 4 статьи. Общий объем публикаций автора составил 2,5 печатных
листа.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, вы­
водов и предложений, библиографии и приложений. Общий объем работы
составляет 160 страниц, из них 13 рисунков, 10 таблиц и 5 приложений в 45
страниц.
П. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Данное диссертационное исследование посвящено решению проблемы
прогнозирования величины эксплуатационных расходов нежилых коммерче­
ских объектов недвижимости, играющего важную роль в различных сферах
деятельности, связанных с использованием зданий. Это потребовало рас­
смотрения многих вопросов, без которых невозможно было подойти к дос­
тижению поставленной цели. Отсюда вытекает многоступенчатость исследо­
вания, базирующаяся на объективной последовательности проработки из­
бранной темы.
Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной ра­
боты, формулируется цель, научная новизна и практическая значимость по­
лученных результатов, дается краткое содержаниегаавработы.
В первой главе определяется роль и место укрупненных статистиче­
ских показателей в прогнозировании величины затрат на эксплуатацию не­
жилых коммерческих объектов недвижимости. Предлагается классификация
эксплуатационных расходов, положенная в основу разработки программы
статистического наблюдения данных.
Недвижимое имущество имеет тройственную сущность: как физиче­
ский объект, как объект экономических отношений и как объект правовых от­
ношений. Поэтому в течение всего срока жизни здания параллельно вьшолняются три щ€кла: правовой, физический и экономический.
Жизненные циклы здания и их взаимосвязь между собой автор нагляд­
но представил в виде рисунка 1, объединив физический и экономический
циклы, и разбив условно «жизнь» строения на следующие пять стадий: соз­
дание, эксплуатация, капитальный ремонт и реконструкция, прекращение ис­
пользования и снос (ликвидация) объекта.
Физический и экономический жизненный цикл
ЬСтадих.
Спюительспо
(созданнс)
+
п. Стадии.
Эюпяувгаит
(испалиокшие)
III. Стали*.
Кап.ремонт и
реюнструкциа
IV.OraflHii.
Пре1Ц}ашение
использования
V. Стадия.
Снос
(ликвидация)
Правовой жизненный цикл
I.CTamM.
Регистршиа
собственности
t
i
11. С т и и я .
Владение,
пользование,
распоряжение
i
1
—>
1
i
III. Стадия.
Смена
собственника
■♦
' ►
IV.CTWWH.
Регистрахшя
липидации
Рис. 1. Взаимосвязь жизненных циклов объекта недвижимости
В данной диссертационной работе исследуется стадия жизни объектов
недвижимости, связанная исключительно с их использованием («потреблени­
ем») - эксплуатация. Произведенный автором анализ понятийного аппарата
по эксплуатации зданий показал, что четкое определение терминов «эксплуа­
тация», «техническая эксплуатация» и «техническое обслуживание» отсутст­
вует, поскольку различные авторы вкладывают в них разные смыслы. В
большинстве случаев «эксплуатация» отождествляется с термином «техниче-
екая эксплуатация», под которой понимается обеспечение технической на­
дежности процесса использования здания по назначению.
Однако, с приходом экономических реформ и рыночных отношений,
«потребление здания» становится более широким понятием и включает не
только эксплуатационно-технические мероприятия, обеспечивающие физи­
ческое функционирование объекта, но и мероприятия, направленные на по­
лучение коммерческого эффекта от его использования, а также обеспечение
выполнения необходимых юридических действий при этом использовании.
Таким образом, с точки зрения рыночных отношений, понятие «экс­
плуатация объекта недвижимости» охватьтает не только сферу его техниче­
ской эксплуатации, но и сферы коммерческого использования и правового
обеспечения здания. То есть на протяжении всей стадии эксплуатации объек­
та недвижимости функционируют три сферы деятельности, соответствующие
правовому, физическому и экономическому жизненным циклам: правовое
обеспечение, техническая эксплуатация и коммерческое использование.
Фазу жизненного цикла здания на стадии эксплуатации автор предста­
вил в виде рисунка 2, где изобразил эти сферы деятельности в виде горизон­
тальных блоков. Стадия эксплуатации здания разбивается условно на три
следующих этапа: прием объекта в эксплуатацию, непосредственно сама экс­
плуатация и выбытие из эксплуатации, представленных в виде вертикальных
блоков.
Экономический
жизненный
цикл
Рис. 2. Фаза жизненного цикла здания на стадии эксплуатации
В соответствии с определением задач и организации процесса эксплуа­
тации недвижимости, в рамках оценки понятийного аппарата по использова­
нию нежилых коммерческих зданий, производится классификация эксплуа­
тационных затрат, упрощающая их прогнозирование и оптимизацию. Со­
гласно этой классификации, расходы на эксплуатацию объектов делятся на
две следующие категории.
В первую категорию автор включил расходы, связанные с функциони­
рованием зданий на рынке, то есть с их коммерческим использованием и
правовым обеспечением. К ней отнесены следующие категории затрат: ад­
министративные расходы (затраты на управление, рекламу, заключение до­
говоров аренды, оплата юридических и бухгалтерских услуг), платежи по на­
логу на имущество, затраты на страхование и плата за пользование земель­
ным участком.
Во вторую категорию включены расходы, связанные с физическим
функционированием объектов, то есть с их технической эксплуатацией. Это
расходы на санитарное содержание, текущий ремонт и техническое обслужи­
вание. Кроме того, к этой категории, помимо расходов на санитарнотехнические работы, автор отнес оплату коммунальных ресурсов, обеспечи­
вающих физическое функционирование зданий: электроэнергию, водоснаб­
жение и канализацию, теплоснабжение, газоснабжение и телефонную связь.
Затраты на техническую эксплуатацию объектов включают также расходы на
оплату следующих услуг: вывоз мусора, дезинфекцию, охрану, благоустрой­
ство земельного участка и прочие.
Существенным отличием двух выделенных категорий эксплуатацион­
ных затрат является возможность технического нормирования расходов вто­
рой категории, в отличие от расходов первой категории, которые могут быть
нормированы только на основе рыночных представлений и требований.
Прогнозирование величины эксплуатационных расходов играет важ­
ную роль в оценочной деятельности при расчете рьгаочной стоимости зданий
с использованием доходного подхода, а также в сфере управления объектами
недвижимости при планировании бюджетных средств и оценке эффективно­
сти результатов деятельности.
В диссертационной работе проводится анализ существующих подходов
к прогнозированию затрат на эксплуатацию здаьшй с целью выявления про­
блем, связанных с их применением в оценочной деятельности и сфере управ­
ления недвижимостью.
В современной практике применяются, по крайней мере, два подхода к
прогнозированию эксплуатационных расходов объектов недвижимости.
Первый подход основан на ретроспективном анализе бухгалтерской
отчетности собственника здания или управляющей организации, в результате
которого определяется фактическая величина эксплуатационных затрат. Про­
гнозные значения темпов роста затрат на эксплуатацию устанавливаются на
основании консультаций с экспертами и аналитиками рынка недвижимости, а
также на основе представлений специалистов о функционировании зданий и
перспективах общего развития экономической ситуации в районе их место­
положения.
В основе второго подхода к прогнозированию эксплуатационных за­
трат объектов недвижимости лежит нормирование расходов ресурсов на их
эксплуатацию. Перечень действующих нормативов по строительному проек­
тированию, позволяющих производить техническое нормирование эксплуа­
тационных ресурсов зданий, приведен в диссертации.
Кроме того, организациями применяются нормативы эксплуатацион­
ных ресурсов объектов недвижимости, разработанные различными научно-
10
исследовательскими учреждениями. Эта нормативы позволяют определить
расходы на оплату труда рабочих, занятых ремонтом и обслуживанием зда­
ний, расходы на охрану и вывоз мусора.
Одной из проблем, с которыми сталкиваются практикующие оценщики
в процессе проведения оценки зданий с использованием доходного подхода,
является обоснование прогнозирования величины эксплуатационных затрат
объектов недвижимости для последующего расчета текущей стоимости чис­
того потока наличности. Для этой цели может быть использован подход, ос­
нованный на нормировании эксплутационных ресурсов с помощью СНИПов,
нормативов и справочников. Он может применяться также управляющими
объектов недвижимости при планировании бюджетных средств.
Тем не менее, использование технического нормирования возможно
исключительно ЛРППЬ к тем категориям затрат, которые связаны с техниче­
ской эксплуатацией зданий. Расходы, связанные с функционированием объ­
ектов недвижимости на рынке (коммерческое использование), могут быть
нормированы только на основе рыночных представлений и требований. Су­
щественным недостатком данного подхода является также то, что норматив­
ные показатели ресурсов на техническую эксплуатацию все же не позволяют
гибко отслеживать изменение уровня технического оснащения зданий, по­
этому при их использовании может потребоваться внесение соответствую­
щих корректировок. Рассчитанная таким образом величина эксплуатацион­
ных затрат является недостаточно обоснованной, поскольку она не учитывает
конкретные особенности каждого объекта недвижимости в современных ус­
ловиях рынка. Кроме того, в оценочной практике, расчет ресурсов на техни­
ческую эксплуатацию зданий по СНИПам, нормативам и справочникам су­
щественно увеличивает трудоемкость выполняемых работ, что приводит к
астрономическому росту гонорара оценщиков и отпугивает потенциальных
заказчиков.
Автор считает, что подход к прогнозированию эксплуатационных за­
трат зданий, основанный на ретроспективном анализе бухгалтерской отчет­
ности является менее трудоемким. Однако, в ряде случаев использование
бухгалтерских данных по эксплуатационным расходам в оценке объектов не­
движимости с помощью доходного подхода представляется невозможным. В
частности, если по какой-либо причине нет возможности получить бухгал­
терскую отчетность собственника здания или управляющей организации, или
если необходимо срочно вьтолнить экспресс-оценку объекта, а ретроспек­
тивный анализ бухгалтерской отчетности может занять значительный период
времени. Более того, бухгалтерская отчетность может включать другие виды
деятельности, или данные по нескольким объектам, тогда ее разделение и
анализ становится трудно осуществимым. Использование бухгалтерских дан­
ных по эксплуатационным расходам в деятельности по оценке и сфере
управления имуществом нецелесообразно также в случаях, если предполага­
ется изменение класса или функционального назначения здания, а также при
прогнозировании затрат на эксплуатацию нового, ранее неэксплуатируемого
объекта.
Таким образом, применение вышеизложенных подходов к прогнозиро­
ванию эксплуатационных расходов зданий в деятельности по оценке и сфере
управления недвижимостью имеет существенные ограничения и недостатки.
Это приводит к тому, что практикующие оценщики зачастую пренебрегают
обоснованием величины затрат на эксплуатацию оцениваемого имущества. В
большинстве отчетов по оценке объектов недвижимости эксплуатационные
расходы принимаются ориентировочно в среднем от 15 до 3 5 % действитель­
ного валового дохода от эксплуатации, либо дается ссылка на обзоры рынков
недвижимости, проведенные различными компаниями. Однако, подобные
аналитические обзоры, представляемые в различных периодических издани­
ях и Интернет-источниках, дают довольно расплывчатые данные о величине
затрат на эксплуатацию зданий, к примеру: «для офисных помещений г. Мо­
сквы, в среднем, от 70 до 120 долларов США на 1 квадратный метр общей
площади». Как следствие этого, отсутствие обоснованной информации о
структуре и величине эксплуатационных расходов оцениваемых зданий при­
водит к недостоверности прогноза их величины, что в свою очередь отража­
ется на результатах оценки рыночной стоимости имущества.
За рубежом решением этой проблемы занимаются уже на протяжении
нескольких десятков лет. Работу по сбору, анализу и разработке укрупнен­
ных статистических показателей затрат на эксплуатацию объектов недвижи­
мости выполняют авторитетные профессиональные организации, работаю­
щие на рынке недвижимости, в частности: Ассоциация собственников и
управляющих недвижимостью С Ш А (Building Owners & Managers Associa­
tion), Институт городского хозяйства (Urban Land Institute), a также Институт
Управления Недвижимостью в Чикаго (Institute of Real Estate Management).
Ha основе собираемых ими баз данных статистическая информация о дохо­
дах и расходах объектов недвижимости с разделением по местоположению и
другим характеристикам ежегодно публикуется в соответствующих издани­
ях, перечень которых приведен в диссертации.
Укрупненные статистические данные позволяют зарубежным оценщи­
кам и управляющим недвижимостью использовать подход к прогнозирова­
нию затрат на эксплуатацию зданий, основанный на «объектах-аналогах», и
являются универсальным решением проблемы обоснования эксплуатацион­
ных расходов. Однако, зарубежные укрупненные статистические показатели
эксплуатационных расходов объектов недвижимости отражают специфику
климата, особенности объемно-планировочных, технологических и конст­
руктивных решений зданий, характеристики инженерного оборудования, а
также своеобразные национальные и культурные традиции страны. Поэтому,
их использование для достоверного обоснования затрат на эксплуатацию
зданий в российских условиях представляется некорректным.
Вторая глава диссертационной работы посвящена разработке
методического подхода к проведению статистического исследования и
созданию системы укрупненных статистических показателей затрат на
эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недвижимости.
Автором разработана программа статистического наблюдения показа-
12
телей затрат на эксплуатацию зданий, в основу которой легла приведенная
выше классификация эксплуатационных расходов. Формуляр для сбора ста­
тистических данных, предоставляемых собственниками зданий и управляю­
щими объектов недвижимости, представлен на рисунках 3,4.
АНКЕТА ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Насяленный пункт
,
Адн(1нистрат1«ный округ, районная упрааа
Г-:^-, id
Транспортная доступность
Округ
_ ^
'РаЙви
■2й
функциональноа Hcnonbsoiawie
Класс }данкя
Этажность
Год постройки
;Общая площадь понещаний. кв н.
Арандолригодная nnotuaflbj KI.N.
Фактически арецдуан^ площадь, кв и,
Прииачания
1.
•J
Коннуналыкш ресурсы
2
Электроэнергия
3
Водоснабжение и канапи]ация
4
теплоснабжение
5
Телефоны
6.
Услуги
7.
Благоустройство зенельного участка
8.
Вывоз нусора
9.
Содержание окраны
10 Охрана по договору
11 Дезинфекция
12 Прочие
Рис. 3. Формуляр для сбора статистической информации
К статистическому формуляру составлена инструкция, в которой дают­
ся пояснения к его заполнению.
Особое внимание автор диссертационной работы уделяет методам кон­
троля качества и достоверности материалов, собираемых в результате стати­
стического наблюдения. Поскольку сбор показателей производится только по
тем зданиям, собственники и управляющие которых предоставляют данные,
то возникают проблемы выявления и обработки нетипичных единиц. Вклю­
чение или исключение таких единиц из выборочной совокупности достаточ­
но сильно влияет на итоговые значения и может привести к существенным
искажениям результатов статистического наблюдения.
13
Я/Лп a « * u
>u
!>»»■»■
Скраис
Ertw
« « « . 49 hni>.//»m Uwift rWing/
13. Текущий M**MtT и T*iiim4»cK«« обслуживание
,.
Зарплата ренонтно-текнического персонала, эадейстаоаанного в зкслпуатации
объекта, с налоганн и выплатами
15
Материальное обеспечение работ по ремонту и техническону обслуживанию
16
Оплата ремонтно-строительных работ по договорам со сторонними органтацнями
3' в"
*-
17. Саиитариоо соде|икаиие
18
Зарплата обслуживающего персонала с налогами и выплатами
19, Приобретение хозяйственного инвентаря
20
Оплата работ по санитарному содержанию, выполняемых сторонними организацияии
21.
А д н и н и с у р а т и т в п расхаяы
22
Зарплата ддиинистративного персонала с налогами и выплатами
23
Обеспечение офисной инфраструктуры
24
Маркетинг
25.
Оплата управляющего
26
Прочив
27.
Страяоаание
28.
Налоги, свяэаннме с эксплуатацией здания
29
на злание
30
на землю или арендная плата за пользование земельным участком
31
экологические платежи
32
Прочие расиеды, неучтенные форной
ЭЭ. Обшмн н к д п я у а т а ц и п н я ы е р а с к м м
Организации
Адрес электронной почты (е-шаН)
_ „
„
Контоюные твлефемы
Почтовый адрес
.
Рис. 4. Продолжение формуляра для сбора статистической информации
Далее в диссертационной работе разрабатывается программа статисти­
ческой сводки: определяется порядок систематизации собранных в результа­
те статистического наблюдения исходных статистических данных, группи­
ровки объектов и сводной характеристики всей совокупности фактов при по­
мощи обобщающих показателей.
В соответствии с целями и задачами статистического исследования ис­
ходные данные по статьям эксплуатационных расходов зданий приводятся в
удобный для последующей обработки и анализа вид. Значения показателей
эксплуатационных затрат объектов недвижимости, указанные в рублях за
год, соотносятся соответственно к значениям трех категорий площадей по­
мещений: общей, арендопригодной и фактически арендуемой.
Выделение в разнородной совокупности объектов недвижимости одно­
родных типов зданий производится по следующим существенным фактор­
ным признакам: местоположение, функциональное использование, класс.
14
этажность, возраст и размер зданий, определяюпщм многомерный характер
сложной типологической группировки.
В рамках диссертационной работы создана компьютерная программа,
позволяющая посредством метода кластерного анализа объектов наблюдения
упростить распределение единиц совокупности по группам.
Для характеристики однородных групп объектов недвижимости опре­
деляются сводные показатели: по каждой статье эксплуатационных расходов
каждой выделенной группы зданий подсчитывается общее количество объек­
тов, по которым представлены статистические данные, а также сумма общих
площадей помещений по этим объектам.
Поскольку анализ рядов показателей затрат на эксплуатацию однород­
ных групп зданий представляется затруднительным, производится их упоря­
дочение. В целях облегчения дальнейшего анализа статистической информа­
ции производится ранжирование первичных вариационных рядов, то есть все
варианты каждого ряда располагаются в возрастающем порядке. Для по­
строения интервальньк рядов распределения показателей эксплуатационных
затрат объектов устанавливается число интервалов, наюттороеследует раз­
бить все единицы изучаемой совокупности, по следующей формуле:
п=1+3,322 IgNm
(1)
где N - число единиц совокупности.
Определение интервалов производится по формуле:
i = (Xmax - XminVn,
(2)
где Хщах> Xtnin - наибольшее и наименьшее значения признака,
п - число групп.
В целях определения характерных (укрупненных) значений рядов пока­
зателей эксплуатационных расходов по однородным группам зданий, автор
прибегает к расчету средних величин. Характерные значения показателей за­
трат на эксплуатацию по однородным группам зданий могут быть определе­
ны по формуле средней арифметической взвешенной, рассчитываемой по
формуле:
- ^ х,у; + X,/, -ь... + xj„ _ ^xf
A+f2+- + fn
S /
(3)
где/у,/2 ..../„-частоты;
Y.xf- сумма произведений величины показателей на их частоты;
Yf- общая численность единиц совокупности.
Для
контроля
значений
полученных
средних
показателей
эксплуатационных затрат автор использует медианы, то есть средние величи­
ны, разделяющие ранжированные вариационные ряды на две равные по чис­
лу единиц части - со значениями признака меньше медианы и со значениями
больше медианы.
и
в интервальных рядах распределения значения медиан вычисляются по
следующей линейной интерполяционной формуле:
/«.
(4)
где Хме - нижняя граница медианного интервала;
ijKe - медианный интервал;
^—
половина от общего числа показателей;
Sue-i - сумма наблюдений показателей, накопленная до начала медиан­
ного интервала;
fue - число показателей в медианном интервале.
По результатам сравнения полученных значений средних арифметиче­
ских взвешенных и медиан рядов показателей эксплуатационных расходов по
однородным группам зданий, автор сделал вывод, что определение качества
исходных статистических данных по статьям эксплуатационных затрат тре­
бует дополнительного исследования.
Автор считает, что укрупненные цифровые данные по эксплуатацион­
ным расходам зданий целесообразно представлять в виде средних арифмети­
ческих взвешенных величин, но с учетом контроля с использованием медиан
и качественного анализа вариационных рядов показателей. По результатам
качественного анализа вариационных рядов проводится «отбраковка» некаче­
ственных данных, которые могут весьма ощутимо исказить характерные зна­
чения показателей эксплуатационных затрат по однородным группам объек­
тов недвижимости.
Тем не мене, ограничиться вычислением средней арифметичесюзй
взвешенной величины для расчета укрупненных статистических показателей
эксплуатационных затрат зданий нельзя, поскольку средняя величина не по­
казывает, как располагаются оютло нее варианты осредняемого признака, со­
средоточены ли они вблизи или значительно отклоняются от нее. Необходим
показатель, характеризующий отклонение отдельных значений от общей
средней. Средний показатель определяет лишь «типичные» затраты на экс­
плуатацию, но не отображает реальную картину расхождений в значениях
статей эксплуатационных расходов, то есть их вариацию. Он дает обобщаю­
щую характеристику каждого изучаемого признака групп данных, но не рас­
крывает строения этих групп,юттороевесьма существенно для их познания.
В двух группах средняя может быть одинаковой, однако в одном случае все
индивидуальные значения могут отличаться от нее незначительно, а в другом
различие их может быть велико, то есть в одном случае вариация изучаемого
признака мала, а в другом - велика. Это имеет весьма важное значение для
характеристики надежности полученного среднего показателя. Чем больше
варианты отдельных единиц изучаемых признаков совокупности различаются
16
между собой, тем больше они отличаются от своей средней, и наоборот, чем
меньше варианты отличаются друг от друга, тем меньше они отличаются от
средней, которая в таком случае будет реально представлять З'крупненный
признак группы объектов. Таким о^азом, дополнительно к среднему показа­
телю вводится предел изменений, в границах которого находится определен­
ный укрупненный показатель, в виде самой низкой и самой высокой величин,
соответственно нижний и верхний.
Результаты вычисления сводных показателей, средних взвешенных ве­
личин и пределов изменений по каждой статье затрат на эксплуатацию объединенньпс в однородные группы зданий, представляются в виде отдельных
комбинационных таблиц, полученных с помощью компьютерной обработки
исходных статистических даггаых.
Желаемые результаты применения укрупненных статистических пока­
зателей эксплуатационных затрат зданий могут быть достигнуты лишь при их
правильном использовании и интерпретировании. Не смотря на сходство ме­
стоположения, функционального использования и других характеристик объ­
единенных в однородную группу объектов недвижимости, в природе не
существует зданий с абсолютно одинаковыми проблемами по эксплуатации.
Необходимо четко установить, что укрупненные информационно-справочные
данные не являют собой определенные стандарты для некоего идеального
эксплуатационного диапазона. Они не определяют правильный или «идеаль­
ный» опыт какого-то определенного типа собственности, а призваны служить
лишь ориентиром, «типичным» уровнем, и дают весьма ценную основу для
анализа и сравнений. Следует также помнить, что укрупненные статистиче­
ские показатели эксплуатационных затрат объектов недвижимости получены
из добровольно представленных образцов, поэтому любой анализ этих дан­
ных должен поместить их в четкий контекст с полньис пониманием преиму­
ществ и ограничений.
Изложенный выше методический подход положен в основу проекта
Методики расчета укрупненных статистических показателей затрат на эксплуетацию нежилых коммерческих объектов недвижимости.
В третьей главе диссертационной работы производится разработка
организационно-прикладного механизма функционирования системы укруп­
ненных статистических показателей эксплуатационньпс затрат зданий, на­
правленного на расширение возможностей пополнения и обновления инфор­
мационной базы посредством использования технологий всемирной компью­
терной сети Интернет. Рассматривается практическая значимость системы
укрупненных информационно-справочных данных в решении проблем про­
гнозирования затрат на эксплуатацию в различных сферах деятельности, свя­
занных с использованием объектов недвижимости.
По мнению автора, распространение баз статистических показателей
путем тиражирования на бумажных или оптических (CD-ROM) носителях,
ограничивает возможности быстрого пополнения и обновления базы данных,
иными словами, это режим «off-line». Разработанный организационноприкладной механизм функционирования системы информационно-
17
справочных данных с использованием технологий всемирной компьютерной
сети Интернет позволяет значительно расширить эти возможности. Он обес­
печивает возможность пополнения статистической базы и использования ук­
рупненных статистических показателей широким кругом участников рынка
недвижимости со всех регионов России.
Сеть Интернет обеспечивает быстрый доступ к необходимой информа­
ции. Статистические данные хранятся на Интернет-сервере, являющемся ча­
стью глобальной сети. Интерактивный интерфейс с пользователями реализу­
ется с помощью Web-страниц, представляющих собой гипертекстовые доку­
менты, которые описываются на спехщальном языке, называемом HTML
(HyperText Markup Language, язык разметки гипертекстовой информации).
Документы компонуются динамически в зависимости от параметров запроса
пользователей при помощи форм, что предполагает собой гибкость в видоиз­
менении интерфейса во время использования. Обработка форм производится
при помощи программы, написанной с использованием серверного языка
программирования РНР.
Использование Intemet-технологий позволяет создать интерактивную
систему укрупненных статистических показателей затрат на эксплуатацию
зданий (далее Интерактивная Система), представляющую собой упорядочен­
ную совокупность документов, в которой передача и обмен данными осуще­
ствляется в форме диалога «Пользователь - Сервер».
Архитектура Интерактивной Системы напиядно представлена на ри­
сунке 5.
Рис. 5. Архитектура Интерактивной Системы информационно-справочных
данных
С Интерактивной Системой может работать одновременно большое ко­
личество пользователей. Согласно выполняемым ими функциям и ограниче­
ниям прав доступа к статистической информации, автор вьщеляет три основ­
ные категории пользователей: Оператор, Клиент и Администратор.
В качестве Операторов Интерактивной Системы, производящих попол­
нение исходных статистических данных, могут выступать оценщики, собст­
венники зданий, инвесторы и управляющие недвижимостью. Они заполняют
18
представленные им электронные анкеты эксплуатационных расходов (см.
рис. 3 и 4), внося в них сведения о наблюдаемых объектах недвижимости.
Одновременно, при получении доступа к статистической базе, они могут вы­
ступать в качестве Клиентов и запрашивать необходимую информацию в виде
укрупненных статистических показателей путем выбора параметров группировочных признаков по предоставленным формам запроса. Получение поль­
зователями доступа к статистической базе производится Администратором,
осуществляющим контроль за пополнением статистических данных, провер­
ку информации, а также управление обработкой и получением результатов.
Таким образом, использование в диссертационной работе современных
технологий Интернет значительно повышает привлекательность укрупнен­
ных статистических показателей эксплуатационных затрат зданий и наделяет
ее существенными достоинствами, основными из которых являются: быстро­
та, удобство и простота сбора, хранения, обработки, поиска, распространения
и предоставления информации.
Система укрупненных статистических показателей затрат на эксплуа­
тацию объектов недвижимости может иметь довольно широкий диапазон
применения и выполнять различные функции в концепции собственности,
развития и жизни.
В деятельности по оценке зданий информационно-справочные данные
позволяют решить проблему обоснования прогнозирования величины расхо­
дов на эксплуатацию при расчете рыночной стоимости имущества с помо­
щью доходного подхода. Автором рассмотрен натядный пример использова­
ния укрупненных статистических показателей в прогнозировании расходных
эксплуатационных статей объекта недвижимости.
Достоверность прогнозирования эксплуатационных расходов отражает­
ся на результатах оценки зданий, что во многом определяет обоснованность,
а, следовательно, и эффективность принимаемых финансовых решений.
Укрупненные информационно-справочные данные могут быть исполь­
зованы в процессе технико-экономических исследований при решении во­
просов соответствия предполагаемых дсясодов от коммерческого использова­
ния определенных типов объектов недвижимости требованиям эксплуатаци­
онных расходов. Они применимы при составлении бюджетных средств для
подготовки проектов новых зданий, а также для объектов уже находящихся в
стадии строительства.
Использование укрупненных статистических показателей в сфере
управления эксплуатацией объектов недвижимости с одной стороны позволя­
ет решить проблему достоверного прогнозирования статей эксплуатационных
расходов при планировании бюджетных средств, с другой - производить
оценку эффективности результатов деятельности. Планирование бюджетных
средств, производимое при выборе варианта наилучшего и наиболее эффек­
тивного использования зданий, составлении годовых и долгосрочных бюдже­
тов, анализе экономической целесообразности инвестиций может быть вы­
полнено на основе информационно-справочных данных по сходным объектам
недвижимости. Оценка эффективности результатов деятельности по управ-
19
лению эксплуатацией объектов недвижимости может быть произведена пу­
тем сопоставления несоответствия расчетных и фактических показателей
эксплуатационных затрат со статистическими данными по сходным зданиям.
В результате управляющие недвижимостью получают возможность прово­
дить мероприятия по оптимизации использования потребляемых эксплуата­
ционных ресурсов и предоставляемых услуг для снижения издержек и увели­
чения доходности коммерческого использования имущества.
Таким образом, система укрупненных информационно-справочных по­
казателей затрат на эксплуатацию объектов недвижимости становится инст­
рументом оптимизации эксплуатационных расходов зданий и, как следствие,
повышения качества управления эксплуатацией.
т . ОСНОВНЫЕ вьгаоды и ПРЕДЛОЖЕНИЯ
По результатам вьшолненного исследования можно сделать следую­
щие выводы:
1. Прежняя система централизованного нормирования эксплуатацион­
ных ресурсов, равно как и зарубежная система укрупненных информационносправочных показателей, некорректны для достоверного обоснования про­
гнозирования величины эксплуатационных расходов зданий в современных
российских условиях: первая - не в полной мере соответствует современным
рьшочным представлениям и требованиям, вторая - отражает специфику за­
рубежных объектов недвижимости.
2. В условиях динамично развивающегося рьгака коммерческой недви­
жимости создание методики расчета укрупненных информационносправочных показателей затрат на эксплуатацию зданий представляется объ­
ективно обусловленной мерой, направленной на решение проблемы прогно­
зирования эксплуатационных расходов, играющего важную роль в различ­
ных сферах деятельности, связанных с использованием объектов.
3. В диссертационной работе предложена классификация эксплуатаци­
онных расходов нежилых коммерческих объектов недвижимости с точки зре­
ния характера обеспечения использования зданий, в соответствии с тремя
сферами деятельности, функционирующими на протяжении всей стадии экс­
плуатации: правовым обеспечением, технической эксплуатацией и коммер­
ческим использованием. Она положена в основу разработки программы ста­
тистического наблюдения данных по статьям затрат на эксплуатацию зданий.
4. Разработан методический подход к проведению статистического ис­
следования и созданию системы укрупненных информационно-справочных
показателей затрат на эксплуатацию нежилых коммерческих объектов недви­
жимости. На его основе создан проект Методики, позволяющей профессио­
нальным организациям, работающим на рынке недвижимости, на единой ме­
тодической основе создавать базы статистических данньпс по эксплуатацион­
ным расходам зданий с разделением по местоположению, функциональному
использованию, классу, этажности, возрасту и размеру.
5. Разработанный диссертантом организационно-прикладной механизм
20
функционирования системы укрупненных информационно-справочных пока­
зателей затрат на эксплуатацию объектов недвижимости, позволяет расши­
рить возможности пополнения и обновления информационной базы посред­
ством технологий всемирной 1а)мпьютерной сети Интернет. Использование
современных технологий Интернет значительно повышает привлекатель­
ность системы статистических данных и наделяет ее существенными досто­
инствами, основными го которых являются: быстрота, удобство и простота
сбора, хранения, обработки, поиска, распространения и предоставления ин­
формации. Пополнение статистической базы и получение укрупненных ин­
формационно-справочных показателей становится возможным для широкого
круга участников рынка недвижимости со всех регионов России: инвесторов,
оценщиков, собственников объектов, а также управляющих организаций.
6. На базе дальнейшего развития и реализации системы укрупненных
информационно-справочных показателей затрат на эксплуатацию нежилых
коммерческих объектов недвижимости возможно издание периодических
сборников статистических данных по статьям эксплуатационных расходов
зданий.
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
1. Прогнозирование эксплуатационных расходов при определении ры­
ночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом // Москов­
ский оценщик, №2 (27), 2004 г., 1,6 п.л.
2. Оценка понятийного аппарата по эксплуатации зданий в экономике
недвижимости. М., 2004 г., 0,6 п.л.
3. Вопросы правового обеспечения эксплуатации объектов недвижимо­
сти // Экономика и финансы, № 7 (87), М., 2005 г., 0,2 п.л.
4. Разработка методики расчета укрупненных статистических показате­
лей эксплуатационных затрат объектов нежилой коммерческой недвижимо­
сти // Экономика и финансы, М., 2005 г., 0,1 п.л.
Отпечатано в 0 0 0 «Компания Спутник+»
ПД № 1-00007 от 25.09.2000 г.
Подписано в печать 08.11.05
Тираж 80 экз. Усл. п.л. 1,25
Печать авторефератов (095) 730-47-74,778-45-60
»
2276 1
РНБ Русский фонд
2006-4
24704
Документ
Категория
Без категории
Просмотров
1
Размер файла
1 127 Кб
Теги
bd000103356
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа