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Que Choisir Pratique N°118 – Décembre 2018-compressed

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PROPRIÉTAIRES & LOCATAIRES
Numéro 118 • décembre 2018 • 6,95 € ISSN 1773-9713
Propriétaires
& Locataires
• Le bail et l'état
des lieux
• La répartition
des charges
• La fin du bail
• Les loyers
Numéro 118 • décembre 2018
impayés
LOI ÉLAN
TOUTES LES
NOUVEAUTÉS
+ INFO CONSO
www.quechoisir.org
Revue sans publicité, indépendante des fabricants et de l’État,
publiée par l’Union Fédérale des Consommateurs – Que Choisir
DOM surface: 8,20 €
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que le logement, l’héritage, les conflits de
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voisinage, la banque...
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les numéros Pratiques de Que Choisir traitent,
de manière approfondie et sous tous ses aspects,
la question abordée. Ils vous permettent d’étendre
vos connaissances, de mieux orienter vos choix et vos actions,
tout en déjouant les pièges.
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Numéro 116 • juin 2018 • 6,95 € ISSN 1773-9713
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NUMÉRO COMMANDÉ
Numéro 117 • septembre 2018 • 6,95 € ISSN 1773-9713
Alimentation
& Santé
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UNION FÉDÉRALE DES CONSOMMATEURS – QUE CHOISIR
Association à but non lucratif – 233, boulevard Voltaire – 75555 Paris Cedex 11. Tél.: 0143485548
www.quechoisir.org
Service abonnements: 0155567109
Tarifs: 1 an, soit 11 numéros: 44 € • 1 an + 4 hors-série: 62 €
1 an + 4 hors-série + 4 numéros Pratiques: 90 €
PRÉSIDENT ET DIRECTEUR
DES PUBLICATIONS:
Alain Bazot
Jean-Philippe Machanovitch,
Francine Ouedraogo, Jan Simon,
Raphaëlle Vincent
DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ:
Jérôme Franck
INSPECTION DES VENTES/RÉASSORTS:
SIP
RÉDACTRICE EN CHEF:
Pascale Barlet
MAQUETTE DE COUVERTURE:
Scarlett Laurin
RÉDACTION:
Nathalie Coulaud
PHOTO DE COUVERTURE:
S. Bormotov/ADOBE STOCK
CONCEPTION GRAPHIQUE:
LES 5 SUR 5
ICONOGRAPHIE:
Catherine Métayer
SECRÉTAIRE DE RÉDACTION
& MAQUETTE:
Elizabeth Négrel
IMPRESSION:
BLG Toul
2780, route de Villey-St-Étienne
54200 TOUL
MAQUETTISTE : Capucine Ragot
ASSISTANTE DE LA RÉDACTION:
Catherine Salignon
DOCUMENTATION:
Audrey Berbach, Véronique Le Verge,
Stéphanie Renaudin, Frédérique Vidal
JURIDIQUE:
Raphaël Bartlome, Véronique LouisArcene, Isabelle Manevy
DIFFUSION/MARKETING:
Thierry Duqueroy (directeur),
Jean-Louis Bourghol,
Marie-Noëlle Decaulne,
Laurence Kramer, Aline Ladefroux,
IMPRESSION COUVERTURE:
BLG Toul
2780, route de Villey-St-Étienne
54200 TOUL
DISTRIBUTION:
MLP
COMMISSION PARITAIRE:
n° 0722 G82318
Imprimé sur papier Perlen Value (Suisse)
Taux de fibres recyclées : 57 %
Certification : Écolabel FSC PEFC
Eutrophisation : 620 KG CO2/T papier
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ÉDITO
QUI FAIT QUOI ?
En matière de logement, et au cours d’une vie, il arrive bien souvent que l’on soit
tour à tour locataire, puis propriétaire voire, pour certains, les deux
simultanément. Le propriétaire peut aussi être bailleur, c’est-à-dire proposer son
logement à la location afin d’en percevoir les revenus.
Dans tous les cas, il incombe au locataire comme au propriétaire de respecter un
certain nombre d’obligations.
Si le logement est placé en gestion auprès d’un professionnel de l’immobilier, ce
dernier intervient comme un acteur supplémentaire dans la relation entre
bailleur et locataire et il lui revient de veiller à l’accomplissement de certaines
démarches. L’état des lieux tout d’abord, la signature du bail, le dépôt de garantie,
le montant des charges, mais également la fin du contrat du bail… et les travaux
nécessaires à l’entretien du bien immobilier, etc.
Oui, mais qui est responsable de quoi ? Dans un contexte où l’univers
réglementaire de l’immobilier est appelé à pas mal évoluer, avec notamment la loi
Élan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), qui sera très
probablement promulguée fin 2018, nous avons souhaité vous proposer ce guide
Pratique afin de vous conseiller à chaque étape de votre vie de bailleur ou de
locataire, avec pour objectif une relation apaisée entre les deux parties. Et si cela
ne suffisait pas, nous vous indiquons également les démarches à suivre en cas de
litiges. La vie de bailleur comme celle de locataire n’étant pas toujours un long
fleuve tranquille…
Pascale Barlet
2
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Stock
SOMMAIRE
r
Bo
S.
Rechercher une location ou un locataire. . . . . . . . . . 4
La signature du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Le loyer et les charges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Les obligations de chacun . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
La fin du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Les impayés de loyers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
Le logement meublé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
Les locations particulières . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
Les litiges entre locataires et bailleurs . . . . . . . . . 106
Annexe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
Jurisprudence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
Infos conso. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .125
Index . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
Associations locales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .127
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Sommaire
6
LES PISTES POUR « DÉNICHER » UNE LOCATION
8
CE QU’IL FAUT VÉRIFIER AVANT LA MISE EN LOCATION
11
TROUVER UN LOCATAIRE FIABLE
13
LES FRAIS DE MISE EN LOCATION
15
CE QUI CHANGE AVEC LA LOI ÉLAN
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RECHERCHER
UNE LOCATION
OU UN LOCATAIRE
T
rouver une location ou, à l’inverse, dénicher un locataire, constitue toujours une épreuve pour les deux parties. La crainte que son dossier ne soit
pas accepté et de ne pas savoir où loger, ou encore l’éventualité que le locataire ne paie pas son loyer, font partie de ce qui s’apparente parfois à un parcours du combattant. Du côté du locataire, il est important de bien préparer ses
recherches, de faire le point sur le budget que l’on peut consacrer à son loyer, de
connaître tous les documents à rassembler afin d’avoir un dossier complet à présenter au propriétaire ou à l’agent immobilier. Pour un propriétaire, la mise en
location du logement est un moment important : il faut d’abord vérifier l’état du
logement, contrôler sa décence, réparer ce qui doit l’être. En effet, louer un bien
en mauvais état attire plutôt un public qui n’a pas financièrement le choix et les
dossiers de ces locataires seront sans doute moins solides que si le logement est
impeccable. Le bailleur a de toute façon des obligations dans ce domaine et doit
proposer un logement décent, qui ne porte pas atteinte à la santé des locataires.
La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan)
durcit d’ailleurs les sanctions à l’encontre des propriétaires qui louent à prix d’or
des logements insalubres (« les marchands de sommeil »).
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LES PISTES POUR « DÉNICHER »
UNE LOCATION
Dans la grande majorité des cas, c’est
par Internet que la démarche commence. Cela permet de procéder à
une première sélection et de repérer
les prix des logements pratiqués dans
la ville et le quartier recherchés. Les
annonces indiquent, en effet, outre le
quartier, la surface de l’appartement
ou de la maison, le nombre de m2, le
loyer demandé ainsi que la provision
pour charges prévue, qui s’ajoute au
loyer. Cette provision est un montant
fixé pour des sommes avancées par le
propriétaire bailleur mais dont il peut
demander le remboursement à son
locataire. Un montant est fixé en fonction des dépenses prévisionnelles et
les charges seront régularisées ensuite en fonction des dépenses réelles.
Si le logement comporte de nombreux services comme des ascenseurs, un gardien ou des espaces
verts, le montant de ces charges peut
s’avérer significatif.
nus de 3 000 € au minimum. Ce montant peut être apprécié sur l’année
pour les personnes qui ne gagnent pas
la même somme chaque mois.
À NOTER : Les locataires dont les revenus fluctuent et qui ne sont pas titulaires d’un contrat à durée indéterminée (CDI) auront plus de difficultés
pour trouver à se loger. Même chose
pour les personnes indemnisées par
Pôle emploi ou qui sont en période
d’essai : les assurances loyer impayé
des propriétaires ne fonctionnent en
effet pas pour ce type de publics.
Certes, indépendamment d’Internet,
vous pouvez pousser la porte des
agences immobilières afin de voir ce
qu’elles peuvent vous proposer ou
consulter les journaux de petites annonces. Mais votre choix sera alors plus
restreint, d’autant que ces nouveaux
outils numériques offrent la possibilité
de mettre une alerte : lorsqu’un appartement correspondant à vos critères se
libère, vous êtes prévenu par un email.
© Pathdoc/Adobe Stock
Le début de la recherche est également le bon moment pour faire le
point sur votre budget. Sachez que
sauf exception, quel que soit le propriétaire, il demandera que le loyer ne
représente pas plus de 33 % de vos revenus. Pour un appartement loué
990 € par mois, il faut que le ménage
qui en sera locataire perçoive des reve-
6
Enfin, si vous êtes salarié dans une
entreprise de plus de 20 salariés, vous
pouvez passer par son service ressources humaines car l’entreprise cotise à Action Logement dans le cadre
de la participation des entreprises à
l’effort de construction. 0,45 % de la
masse salariale est effet consacré aux
logements des salariés et à la construction de logements.
conditions d’accès
• www.actionlogement.fr
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RECHERCHER UNE LOCATION OU UN LOCATAIRE
Renseignez-vous aussi auprès de la
mairie – qui dispose généralement
d’un service logement – qui vous informera sur l’état du marché dans votre
commune et vous indiquera la marche
à suivre pour y obtenir un logement
HLM. Elle vous communiquera un numéro d’enregistrement unique dans un
délai d’un mois et vous transmettra le
nom du bailleur. Mais il faut s’armer de
patience : il y a 709 000 demandeurs
de logements sociaux en attente pour
la seule région Île-de-France, selon le
ministère du Logement. Et des plafonds de ressources sont exigés pour
pouvoir en bénéficier.
Agent immobilier
ou particulier
Le logement cité dans les annonces
appartient à un propriétaire qui choisit d’assurer lui-même la mise en location du logement ou qui la confie à un
agent immobilier. Sur les sites, notamment, www.pap.fr et www.leboncoin.fr,
BON À SAVOIR
Si votre interlocuteur est un agent immobilier,
sachez que la profession est régie par le statut
de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et
son décret d’application du 20 juillet 1972.
Ils doivent être titulaires d’une carte
professionnelle « gestion locative », qui est
délivrée par la Chambre de commerce et
d’industrie et renouvelable régulièrement.
les logements vacants sont mis en location par des particuliers.
Les autres sites, www.avendrealouer.fr
ou www.bienici.com, par exemple, présentent des annonces mises en ligne
par les agents immobiliers ou d’autres
professionnels de l’immobilier, comme
les notaires ou des investisseurs institutionnels. Ces derniers sont des banques, des sociétés d’assurances et des
caisses de retraite, qui possèdent des
grands ensembles immobiliers.
ATTENTION AUX MARCHANDS DE LISTES !
Des annonces sont mises en ligne par
des marchands de listes qui proposent
aux candidats un certain nombre de
logements à louer avec des propriétaires.
Mais, pour avoir accès à ces adresses,
il faut payer un montant forfaitaire
sous forme d’abonnement d’une durée
limitée. Lorsque vous consultez les
annonces, vous ne savez pas toujours
s’il s’agit d’un marchand de listes ou
d’un agent immobilier classique.
Le problème est que ces marchands de
listes n’ont pas d’obligation de résultat
et que si vous ne trouvez pas de logement
par leur intermédiaire, vous aurez
néanmoins payé une somme
généralement rondelette, aux alentours
de 500 €, sans pour autant avoir réussi à
vous loger. En 2014, la loi Alur a
néanmoins précisé que la somme d’argent
n’est due que si une convention a été
remise au client avec les caractéristiques
du bien immobilier recherché par le
client, la nature de la prestation et le
montant de la rémunération.
Pour prétendre à cette rémunération,
le marchand de listes doit signer un
contrat et fournir une liste correspondant
aux critères déterminés contractuellement.
De plus, la loi impose aux marchands
de listes de disposer d’un mandat
d’exclusivité de la part du propriétaire
de façon à ce que les biens proposés
ne soient pas loués par ailleurs par
d’autres agences. Mais aucune obligation
de résultat n’a été prévue.
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plus d’informations
• www.cohesion-territoires.gouv.fr
(entrez « Solibail » dans la zone de recherche).
© Biker3/Adobe Stock
Il est aussi possible que votre interlocuteur soit ce que l’on appelle un « intermédiaire locatif ». Il s’agit d’agences
immobilières sociales ou d’associations
qui gèrent entièrement la location d’un
logement que leur a confié un propriétaire bailleur. En contrepartie d’un loyer
moins élevé que celui du marché, l’association sécurise les revenus du propriétaire bailleur et assure aussi la remise à neuf du logement. Le contrat
« Solibail » est le plus connu. Ces associations appartiennent à la fois au logement social et au logement privé.
CE QU’IL FAUT VÉRIFIER
AVANT LA MISE EN LOCATION
En tant que bailleur, votre objectif va
être de trouver un locataire fiable qui
paie son loyer et ses charges, ne dégrade pas l’appartement et ne cause
pas de nuisance dans le voisinage. Mais
avant de mettre le logement sur le
marché, vérifiez son état.
Le logement doit
être décent
L’article 6, alinéas 1 et 2 de la loi de
1989 précise que le bailleur est tenu de
remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de
risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la
santé des occupants, répondant à un
critère de performance énergétique
8
minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Cette obligation s’applique à l’ensemble du parc locatif, elle concerne les
locations nues, mais aussi les meublés,
les logements de fonction, les HLM, les
logements loi de 1948, ainsi que les locations à usage mixte professionnel/
habitation principale.
Le décret n° 2002-120 (modifié) du
30 janvier 2002, complété par un décret n° 2017-312 du 9 mars 2017, indique les éléments permettant de définir en quoi consiste la décence. Il s’agit :
– de l’état général du logement ;
– des équipements en bon état de
fonctionnement ;
– de la surface minimale obligatoire.
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RECHERCHER UNE LOCATION OU UN LOCATAIRE
1∙ Le logement doit être en bon état
général et pouvoir être habité.
Par « bon état général » au sens de la
loi sur la décence, il convient de comprendre notamment un logement assurant le clos et le couvert. Cela signifie que les fenêtres, les portes et la
toiture doivent protéger contre les
ruissellements, les infiltrations et les
remontées d’eau. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation du logement
doivent permettre un renouvellement
de l’air. Les pièces principales doivent
bénéficier d’un éclairage naturel suffisant et d’une ouverture sur l’air libre.
Les dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses accès
tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias, balcons, doivent être
en bon état. Les réseaux de branchements d’électricité, de gaz ainsi que
les équipements de production d’eau
chaude, doivent être conformes aux
normes de sécurité.
Les matériaux de construction, les canalisations et les revêtements ne
doivent pas présenter des risques pour
la santé ni la sécurité physique des locataires. En cas de matériaux dangereux comme l’amiante ou le plomb
pouvant générer des problèmes de
santé, le propriétaire doit réaliser les
travaux nécessaires.
2∙ Le logement loué doit présenter
les éléments de confort permettant
un usage normal.
Il doit disposer d’une installation de
chauffage classique, adaptée au logement, le réseau électrique doit permettre un éclairage correct de toutes
les pièces et permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants.
L’alimentation en eau potable doit être
assurée avec une pression et un débit
autorisant une utilisation normale.
Pour être décent, le logement doit
comporter notamment une cuisine ou
BON À SAVOIR
Rappelons que l’article R 111-2 du code de la
construction et de l’habitation définit la surface
habitable comme la surface de plancher construite
après déduction des surfaces occupées par les
murs, les cloisons, marches et cages d’escalier,
gaines, embrasures des portes et des fenêtres. Il
n’est pas tenu compte des combles non aménagés,
caves, sous-sol, remises, garages, vérandas,
loggias, ni des locaux ou parties de locaux d’une
hauteur inférieure à 1,80 m.
Pour un logement de forme « tarabiscotée »,
difficile à mesurer, proche des 9 m2 réglementaires,
le propriétaire des lieux a tout intérêt à demander
un mesurage par un géomètre-expert.
un coin cuisine aménagé(e) de manière à pouvoir recevoir un appareil de
cuisson, comprendre un W.-C. séparé
de la cuisine ou de la pièce qui sert à la
prise des repas. Toutefois, est admis le
W.-C. extérieur pour une location comportant une seule pièce, à condition
qu’il soit situé dans le même bâtiment
et facilement accessible au locataire.
La décence exige également un équipement pour la toilette sous forme de
douche ou de baignoire aménagée de
manière à garantir l’intimité, alimentée
en eau chaude et en eau froide. Obligatoire également, une installation de
chauffage adaptée aux caractéristiques du logement et permettant une
température normale.
3∙ La surface et la composition du logement font partie des critères de
décence exigés par le droit locatif.
Le logement doit disposer au moins
d’une pièce principale ayant :
– une surface habitable au moins
égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond qui ne peut être inférieure à
2,20 m ; ou un volume habitable au
moins égal à 20 m3 ;
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DEMANDER LA MISE AUX NORMES
DU LOGEMENT
Nom, prénoms du locataire…
Nom, prénoms du propriétaire…
Adresse…Adresse…
À…, le…
Lettre recommandée avec accusé de réception
LETTRE
TYPE
Madame, Monsieur,
Lors de mon entrée dans le logement, je me suis rendu(e) compte que les fenêtres de
l’appartement que vous m’avez loué ne ferment pas correctement et laissent passer la pluie
ainsi que le vent, créant des infiltrations et rendant impossible de chauffer correctement
l’appartement. Pourtant, l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 (n° 2002-120) indique
que pour être décent, le logement doit avoir des menuiseries extérieures assurant la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Aussi, comme le prévoit l’article 20-1
de la loi du 6 juillet 1989, je vous demande de changer les fenêtres de façon à ce qu’elles
protègent correctement le logement.
Sans réaction de votre part dans un délai de deux mois, je saisirai la commission départementale de conciliation pour trouver un compromis puis, éventuellement, le tribunal
d’instance.
En vous remerciant, je vous prie…
Signature
– la notion de « pièces principales »
s’entend, selon l’article R 111-1 du code
de la construction et de l’habitation,
des pièces destinées au séjour et au
sommeil.
Les actions du locataire
contre l’indécence du
logement
Si le locataire se rend compte de l’indécence du logement une fois entré dans
les lieux, l’article 20-1 de la loi n° 89-462
du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs
indique que le locataire peut demander
au propriétaire la mise en conformité du
logement (voir lettre type ci-dessus). Le
bailleur dispose alors d’un délai de deux
mois pour faire connaître sa position. En
cas de désaccord ou de silence, le locataire (ou le propriétaire) peut, s’il le sou-
10
haite, saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver
un compromis. Faute d’accord, le locataire peut assigner son propriétaire devant le tribunal d’instance.
Le juge déterminera la nature des travaux à réaliser et le bailleur ne pourra
pas contester la mise en conformité
demandée par le tribunal, même si les
travaux lui semblent chers ou disproportionnés par rapport aux loyers perçus ou à la valeur du bien. Le juge peut
aussi réduire le montant du loyer ou
suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux.
Le locataire ne peut se faire justice luimême, il doit continuer à payer le loyer
et les charges tant qu’il n’a pas obtenu
de décision de justice. Le juge peut
aussi condamner un bailleur à verser
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© SripFOTO/Adobe Stock
des dommages et intérêts au locataire
pour compenser son préjudice.
Enfin, le locataire qui vit dans un logement non décent peut le quitter sans
fournir de préavis, mais non sans avoir
averti au préalable le bailleur des désordres constatés et lui avoir demandé d’y remédier.
TROUVER UN LOCATAIRE FIABLE
Une fois l’état du logement vérifié,
reste à trouver un locataire fiable. Il
est possible de passer par un agent
immobilier avec lequel est signé un
mandat de recherche du locataire.
L’agence passe l’annonce, fait visiter
le logement et sélectionne les dossiers les plus solides. Reste alors au
propriétaire le choix final du locataire
qui lui convient. Il faut prévoir un coût
d’environ un mois de loyer pour cette
recherche. L’agent immobilier peut
éventuellement assurer ensuite la gestion locative du logement, mais ce
n’est pas systématique. Le propriétaire peut ne lui confier que la recherche du locataire et assurer luimême la gestion de son logement.
Le dossier permet de vérifier l’identité
et les revenus du locataire. Afin d’éviter
que le propriétaire bailleur ou l’agent
immobilier ne demande des documents confidentiels sans rapport avec
la location, l’article 22-2 de la loi sur les
rapports locatifs introduit désormais le
principe d’une liste limitative des pièces
justificatives pouvant être exigées du
candidat à la location préalablement à
l’établissement du contrat de location.
Cette liste limitative est issue du décret
n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 et
indique ce qu’il est possible de demander au futur locataire :
– un seul justificatif de son état civil
sous forme de carte nationale d’identité
ou de passeport en cours de validité ;
permis de conduire français ou étranger, carte de séjour, carte de résident ;
– une seule pièce justificative de domicile au moyen des trois dernières quittances de loyer, une attestation du bailleur indiquant que le locataire est à jour
de ses loyers et charges, le dernier avis
de taxe foncière ou le titre de propriété
de la résidence principale si le candidat
à la location est propriétaire ou encore
une attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la
location réside à son domicile ;
– un ou plusieurs documents attestant
de son activité comme un contrat de
travail, de stage, un extrait K ou Kbis
du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une
entreprise commerciale. Un extrait des
registres de métiers de moins de trois
mois pour un artisan ;
– un ou plusieurs justificatifs des revenus d’activité comme un contrat de
travail, les trois derniers bulletins de
salaire, une attestation de présence de
l’employeur mentionnant le montant
de la rémunération, le dernier avis
d’imposition, les trois derniers bilans si
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CONTESTER LES DOCUMENTS
DEMANDÉS POUR LE DOSSIER
Nom, prénoms…
Adresse de l’agent immobilier…
Adresse…
À…, le…
Lettre recommandée avec accusé réception
LETTRE
TYPE
Madame, Monsieur,
Je souhaite louer l’appartement situé… (adresse complète). Je vous ai, à votre demande,
fourni les documents nécessaires, à savoir une pièce d’identité en cours de validité, un
justificatif de domicile, un document attestant de mes activités professionnelles ainsi
qu’un document attestant de mes ressources.
Vous me réclamez également une photocopie de mon jugement de divorce (variante :
contrat de mariage), or ce document ne figure pas dans la liste fixée de façon limitative par
le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015.
Je vous transmets donc tous les éléments demandés à l’exception de ce dernier document
et je vous remercie de l’attention que vous porterez à mon dossier.
Je vous prie…
Signature
BON À SAVOIR
• En cas de doute sur un locataire ou en présence
d’un dossier de candidature un peu fragile,
les propriétaires ont la possibilité de souscrire
une assurance loyer impayé également appelée
« garantie loyer impayé » (GLI), qui représente
environ 3 ou 4 % du montant des loyers annuels.
Cette garantie vous permet d’être indemnisé
en cas de non-paiement du locataire ou de
dégradations dans le logement.
• Il est aussi possible de demander une caution
au locataire : il s’agit d’une tierce personne,
qui se substitue au locataire en cas de défaillance
de celui-ci. Il peut s’agir d’un membre de la famille
ou bien d’un organisme public.
• Action Logement propose ainsi une garantie
Visale (Visa pour le logement et l’emploi), mise
en place par les pouvoirs publics, qui protège
le bailleur pour un impayé de loyer de 36 mois.
(Pour plus d’informations, voir page 73).
12
le candidat locataire est artisan ou
chef d’entreprise. L’avis d’attribution
de bourse pour les étudiants boursiers.
Le non-respect de la liste limitative
des pièces peut valoir au bailleur une
amende de 3 000 € maximum pour
une personne physique et de 15 000 €
pour un contrevenant personne morale. Son montant est proportionné à la
gravité des faits constatés, elle ne peut
être prononcée plus d’un an à compter
de la constatation des faits.
ATTENTION : L’amende est prononcée après que l’intéressé a été informé de la possibilité de présenter
ses observations dans un délai déterminé. Un propriétaire a donc intérêt à
conserver tous les dossiers de candidature reçus en cas de contestation
d’un candidat évincé.
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RECHERCHER UNE LOCATION OU UN LOCATAIRE
Le principe de
non-discrimination
l’âge, à la grossesse et aux caractéristiques génétiques.
En 2014, la loi Alur et ses décrets d’application ont renforcé la lutte contre les
discriminations et apporté de nouvelles restrictions à la liste des pièces
et documents administratifs exigibles
du candidat locataire.
L’article 1er de la loi 89-462 indique
« qu’aucune personne ne peut se voir
refuser la location d’un logement pour
un motif discriminatoire », et ce texte
fait désormais directement référence
à l’article 225-1 du code pénal, lequel
définit comme discrimination toute
distinction opérée entre les personnes
en raison de leur origine, situation de
famille, handicap, lieu de résidence,
état de santé, nom, identité sexuelle,
mœurs, appartenance ou non-appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une prétendue race ou
à une religion déterminée.
Le locataire qui a tout lieu de penser
avoir été évincé en violation de la loi
anti-discrimination doit présenter les
éléments de fait laissant supposer
l’existence d’une discrimination directe
ou indirecte. Il peut porter plainte
jusqu’à six ans après les faits contre
l’agent immobilier ou le propriétaire
auteur de la discrimination.
À NOTER : La loi a aussi ajouté trois
nouveaux motifs discriminatoires liés à
Si ces présomptions sont considérées
par le juge comme suffisantes, il incombera au bailleur ou à l’intermédiaire immobilier mis en cause de
prouver que sa décision était légitime
et non pas fondée sur une intention
discriminatoire.
Il faudra démontrer que le choix de tel
locataire plutôt que de tel autre a été
effectué à partir de raisons parfaitement objectives et vérifiables.
Le bailleur peut être condamné à une
amende de 45 000 € et à trois ans
d’emprisonnement.
LES FRAIS DE MISE EN LOCATION
Si le propriétaire rédige son bail seul, il
ne peut pas demander de remboursement de frais au locataire. En revanche,
s’il passe par un intermédiaire, un agent
immobilier par exemple, les honoraires
correspondant à la visite du logement,
à la constitution du dossier du locataire,
à la rédaction du bail et à la réalisation
de l’état des lieux d’entrée sont partagés pour moitié entre le bailleur et le
locataire. Les autres frais, comme le
coût des diagnostics, restent à la charge
du bailleur. Le montant toutes taxes
comprises (TTC) imputé au locataire ne
peut jamais être supérieur à celui sup-
porté par le propriétaire des lieux et ne
saurait dépasser le prix fixé par m2 habitable en fonction du territoire :
– 12 € par m2 de surface habitable en
zone A bis (Paris et 76 communes d’Îlede-France – arrêté du 30/09/2014) ;
– 10 € par m2 de surface habitable en
zone tendue, à savoir les 28 agglomérations dans lesquelles s’applique la
taxe sur les logements vacants ;
– 8 € par m2 de surface habitable sur le
reste du territoire.
Par ailleurs, la loi indique que les honoraires ne seront payables qu’à la signature du bail. Il n’est donc pas possible
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DEMANDER LE REMBOURSEMENT
DES HONORAIRES DE LOCATION
INDÛMENT PAYÉS
LETTRE
TYPE
Nom, prénoms…Nom, prénoms…
Adresse du locataire… Adresse du bailleur…
À…, le…
Madame, Monsieur,
Par votre entremise, j’ai signé le… (date) un contrat de location pour le logement que
j’occupe actuellement au… à… (adresse complète).
Les honoraires de location que vous m’avez fait payer excèdent le plafond autorisé. La
lecture du décret 2014- 890 laisse en effet apparaître que ce bien est situé en zone tendue,
les honoraires sont donc fixés à 10 € par m2 de surface habitable au titre des prestations de
visite, constitution du dossier et rédaction du bail, auxquels s’ajoutent 3 €/m2 de surface
habitable pour l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Le montant total des honoraires
était de 884 € pour ce logement de 68 m2 de surface habitable. Or, j’ai payé… € (précisez),
soit… fois plus que le montant prévu. Par suite, je vous demande de me restituer en retour
la somme de… € au titre des honoraires indûment perçus.
Je vous prie…
Signature
de réclamer un paiement au fur et à
mesure qu’une diligence est réalisée.
Peu importe si le prix du loyer est modeste ou élevé, il n’intervient pas du
tout sur le montant des honoraires.
À NOTER : Les honoraires dus au
titre de la réalisation de l’état des lieux
d’entrée sont fixés à 3 € TTC par m2 de
surface habitable, quelle que soit la
zone concernée.
Exemple : pour un logement d’une
surface habitable de 50 m2, les honoraires, à partager en deux, pouvant
s’appliquer au titre de la visite des
lieux, la constitution du dossier et la
rédaction du bail seront au maximum
de 600 € pour un logement situé en
zone très tendue, 500 € en zone tendue, 400 € s’il est situé ailleurs.
Viennent s’y ajouter 150 € pour l’établissement de l’état des lieux, soit au
total au maximum 750 € d’honoraires
pour un logement de 50 m2 en zone
très tendue, 650 € en zone tendue,
550 € s’il n’est situé ni en zone tendue
ni en zone très tendue.
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CE QUI CHANGE AVEC LA LOI ÉLAN
LOI ÉVOLUTION DU LOGEMENT, DE L’AMÉNAGEMENT ET DU NUMÉRIQUE
„ RENFORCER LA PRESSION FINANCIÈRE SUR
LES MARCHANDS DE SOMMEIL
Le parc privé « indigne » est à ce jour évalué à
420 000 logements, selon le ministère
du Logement, dont 52 % appartiennent à
des propriétaires privés. Un peu moins
de cent condamnations sont prononcées
chaque année à l’encontre de ces bailleurs.
La loi crée ainsi une présomption de revenus
issus de la location de logements indignes.
Ils seraient supposés avoir reçu des revenus
égaux à la valeur vénale des biens mis à disposition des personnes hébergées ou aux
sommes d’argent provenant de l’infraction.
Ce n’est donc plus à l’Administration de faire
la preuve que les bailleurs ont perçu des
sommes issues des loyers.
De plus, la loi Élan prévoit un nouvel article
(225-15-1 A) dans le code pénal : les personnes physiques coupables et les personnes morales déclarées responsables pénalement, dans les conditions prévues à
l’article 121-2, encourent également la peine
de confiscation de tout ou partie des biens
leur appartenant (sous réserve des droits du
propriétaire de bonne foi) quelle qu’en soit
la nature, meubles ou immeubles, divise ou
indivise.
Enfin, les « marchands de sommeil » condamnés ont l’interdiction, pour dix ans
(contre cinq actuellement) d’acheter un bien
immobilier à usage d’habitation ou un fonds
de commerce d’un établissement recevant
du public à usage total ou partiel d’hébergement ou d’être usufruitier d’un tel bien ou
fonds de commerce. Cette interdiction porte
sur l’acquisition ou l’usufruit d’un bien ou d’un
fonds de commerce soit à titre personnel, soit
en tant qu’associé ou mandataire social de la
société civile immobilière (SCI) ou en nom
collectif se portant acquéreur ou usufruitier,
soit sous forme de parts immobilières.
À noter : Cette interdiction ne porte toutefois pas sur l’acquisition ou l’usufruit d’un
bien immobilier à usage d’habitation à des
fins d’occupation à titre personnel.
„ RENFORCER LES POUVOIRS DU MAIRE ET DU PRÉFET
Maires et préfetsls ont la possibilité de fixer
une astreinte, une somme d’argent à verser,
tant que le propriétaire n’a pas effectué les
travaux de réhabilitation indispensables pour
les locaux impropres à l’habitation, ou encore en cas de suroccupation du logement,
d’utilisation de locaux présentant un danger
pour la santé ou la sécurité des habitants, en
cas de déclaration de périmètre insalubre ou
de mise en demeure de réaliser les travaux
nécessaires pour supprimer le risque d’accessibilité au plomb.
L’article L 634-1 du code de la construction
et de l’habitation est modifié de façon à ce
que le maire puisse refuser qu’un logement
soit loué s’il est insalubre.
De même, le maire peut soumettre à des
conditions la mise en location lorsqu’elle est
susceptible de porter atteinte au bon ordre,
à la sûreté, à la sécurité et à la salubrité publique. Il doit par ailleurs préciser la nature
des travaux ou des aménagements prescrits
pour y remédier.
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Sommaire
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LE BAIL TYPE MODE D’EMPLOI
21
LES CONDITIONS FINANCIÈRES DE LA LOCATION
22
LES CLAUSES FACULTATIVES CONSEILLÉES
24
L’ÉTAT DES LIEUX : DEUXIÈME ÉTAPE DE LA SIGNATURE
26
LES DOCUMENTS À JOINDRE AU BAIL
28
CE QUI CHANGE AVEC LA LOI ÉLAN
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LA SIGNATURE
DU BAIL
L
a forme du bail entre le propriétaire et le locataire a été profondément modifiée en 2015. Un bail type s’applique désormais aux logements vides
comme aux logements meublés dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du propriétaire. Au moment de la signature du bail le propriétaire bailleur n’a
donc plus à hésiter sur le document à utiliser. Le but de ce document est de permettre une sécurisation des rapports entre locataires et bailleurs et évite la circulation de documents très variés avec des clauses qui contreviendraient à la règlementation. De plus, une notice relative aux droits et obligations des locataires et
des bailleurs doit être jointe au bail type. Attention de ne pas l’oublier ! Elle détaille
l’ensemble des règles applicables au contrat de location, de la formation du contrat
jusqu’à son extinction. En fin de notice, sont listés les contacts utiles pour les bailleurs comme pour les locataires. La loi Élan ajoute également un nouvel outil à
ceux déjà existants : un bail mobilité, qui permet de loger pour une période courte
un locataire en stage, en formation ou en mobilité professionnelle.
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LE BAIL TYPE, MODE D’EMPLOI
La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré le
contrat de bail type par un décret
n° 2015-587 du 29 mai 2015. Tous les
baux signés depuis le 1er août 2015
doivent être conformes à ce document,
même chose pour les renouvellements
ayant été signés depuis cette date.
Certains logements ne sont pas tenus
au respect du contrat type : les logements-foyers, les logements de fonction, les locations saisonnières ou de
courte durée. De même pour les logements faisant l’objet d’une convention
APL (Aide personnalisée au logement), y compris les logements conventionnés Agence nationale de l’habitat (Anah) au titre de l’article L 321-8
du code de l’habitation et de la construction ou les logements appartenant
aux organismes HLM.
À NOTER : Si vous gérez vous-même
votre logement, vous pouvez télécharger le formulaire de bail type sur le site
du service public, mais si vous en confiez la gestion à un agent immobilier,
c’est à lui de le faire signer.
Des clauses majeures précisant les
conditions de la location figurent
obligatoirement dans chaque bail
d’habitation, sous peine de sanctions
spécifiques à la charge du bailleur en
cas d’omission.
BON À SAVOIR
Si un bailleur change d’adresse en cours de bail
et même si la loi ne le prévoit pas expressément,
ce dernier a intérêt à communiquer ses nouvelles
coordonnées au locataire. Mieux vaut aussi
l’adresser en courrier recommandé.
18
Noms et adresses
des parties
Le bail type impose de préciser les
coordonnées de chaque partie. Avant
l’introduction de ce formulaire, il arrivait en effet que l’identité du ou des
locataires ou du propriétaire des lieux
n’apparaisse pas clairement, suscitant
alors des litiges.
Le contrat de location doit indiquer
la « désignation des parties », c’est-àdire l’identité du propriétaire du logement, l’adresse de son domicile ou de
son siège social, s’il s’agit d’un propriétaire personne morale. Le nom et
l’adresse de l’intermédiaire immobilier,
qu’il soit administrateur de biens, notaire, agent immobilier si le logement
est géré par un professionnel sont
également obligatoires. Ce qui n’est
pas le cas de l’adresse mail.
Si l’agence immobilière ne souhaite
pas communiquer le nom du propriétaire, le locataire doit lui envoyer une
mise en demeure d’établir un avenant
au bail conforme à la loi et comportant
l’adresse du bailleur.
En cas de refus ou de silence, le locataire a intérêt à saisir la commission
départementale de conciliation (CDC)
ou le juge des référés (le juge de l’urgence) afin que soit prononcée une
condamnation à la rédaction d’un document conforme à la loi.
site utile
• www.service-public.fr
(indiquer « commission de conciliation » dans la zone de recherche).
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LA SIGNATURE DU BAIL
Mention obligatoire, l’indication claire
des nom et prénom(s) du locataire
permet au bailleur de défendre ses
droits en cas d’impayés de loyer lorsque des personnes sans droit ni autorisation (des sous-locataires) s’installent
subrepticement dans les lieux.
Le début et la durée
de la location
La « date de prise d’effet », c’est-à-dire
la date à laquelle le locataire peut entrer dans les lieux, est une information
essentielle dans le contrat. Elle fixe en
effet le point de départ de la location
et par conséquent de celui de tous les
délais légaux, hausses annuelles réalisées à la date anniversaire, congé délivré par le bailleur, mais aussi l’exercice
de certaines actions limitées à une durée précise. La date de prise d’effet du
contrat peut être différente de la signature du bail. Parfois, ce document
est signé en amont dans les locaux de
l’agence immobilière et l’état des lieux,
la remise des clés ont lieu plus tard. Si,
entre la signature du bail et l’entrée
dans les lieux le locataire souhaite revenir sur sa décision, il doit alors donner son préavis dans les règles et payer
le loyer au prorata de son utilisation.
Autre mention essentielle, la durée du
contrat : celle-ci est fixée à trois ans
pour un bailleur personne physique, six
ans pour une personne morale. C’est
aussi le cas lorsqu’une ou plusieurs
personnes sont bailleurs dans le cadre
d’une indivision ou s’il s’agit d’une SCI
constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (selon
l’article 10 de la loi de 1989). Lorsqu’il
s’agit d’une personne morale, la durée
du bail est de six ans.
Le propriétaire peut exceptionnellement consentir un bail d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un
an (article 11 de la loi de 1989). Ce n’est
possible que si le bailleur est une personne physique. De plus, cette exception doit être justifiée par un événement familial ou professionnel. Et cet
événement doit être mentionné de façon claire dans le document. Il faut que
les raisons avancées soient précisément détaillées (par exemple, le bailleur se trouve à l’étranger mais doit
rentrer dans un an). Même si la location
est à durée réduite et que le locataire
en connaît le terme, le bailleur doit
néanmoins lui envoyer un préavis en
recommandé au moins deux mois
avant la fin du bail. Si cette procédure
n’est pas respectée ou si le bailleur ne
doit finalement pas réintégrer le logement, alors le bail est censé avoir été
conclu pour trois ans. Si le propriétaire
change d’avis, il peut aussi proposer au
locataire de reporter le terme du contrat à une nouvelle date. Il doit lui faire
cette proposition par écrit deux mois
avant la fin du bail.
À NOTER : À la fin des trois ou six
ans, le contrat de location est reconduit automatiquement aux mêmes
conditions. Si le bailleur souhaite y
mettre fin, il doit donner un congé à
son locataire dans les règles.
Louer, mais quoi
exactement ?
Le bail doit indiquer la destination du
logement, c’est-à-dire préciser si le
bien est uniquement à usage d’habitation ou à usage « mixte » (avec en plus
un usage professionnel). Dans un immeuble en copropriété, le règlement
de copropriété peut décider que l’immeuble est à « habitation exclusive ».
Dans ce cas, il n’est pas possible de signer un bail à usage mixte.
Le bail donne aussi la description du
logement et de ce qui est loué.
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CE QUE LE BAIL DOIT PRÉCISER
Localisation du logement
Adresse, bâtiment, étage, porte,
désignation du numéro de lot
Type d’habitat
Appartement ou maison
Copropriété ou monopropriété
Période de construction
Notamment avant 1949, de 1949 à 1975,
de 1975 à 1989, de 1989 à 2005, depuis 2005
Les autres parties du logement
(si elles existent)
Grenier, combles – aménagés ou non –, terrasse,
jardin, loggia, balcon, garage, parking, cave
Les éléments d’équipement du logement
Cuisine équipée, détail
des installations sanitaires
Les modalités de chauffage
Collectif (chauffage par l’immeuble) ou
individuel, production d’eau chaude sanitaire
(individuelle ou collective)
20
inférieure à 1,80 m. Si le bailleur et le
locataire ne sont pas d’accord sur la
surface et donc sur le loyer, le locataire
peut demander une révision du montant du loyer. Si le bailleur ne répond
pas dans les deux mois, le locataire
peut saisir le tribunal d’instance. S’il obtient gain de cause, la baisse prend effet rétroactivement à compter de la
date d’effet du bail si la demande a été
faite moins de six mois après la signature du bail. Si la demande est intervenue plus de six mois après la date d’effet du bail, la baisse de loyer prend effet à la date de la demande.
© herreneck /Adobe Stock
Le bail doit préciser la surface habitable du bien loué. Pour se la procurer, il est possible de s’appuyer sur le
« certificat loi Carrez », qui est obligatoire pour la vente des logements situés en copropriété. Et même pour les
autres logements, il est préférable que
le propriétaire bailleur fasse mesurer
la surface habitable par un diagnostiqueur : si la surface réelle s’avère inférieure de plus de 1/20e (5 %) à celle
mentionnée dans le contrat, le locataire peut demander au bailleur une
diminution de loyer proportionnelle à
l’écart constaté.
Il faut prendre en compte la surface habitable définie par le code de la construction de l’habitation (article R 111-2).
Il s’agit de la surface de plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches
et cages d’escalier, gaines, embrasures
de porte et de fenêtres. On ne tient pas
compte de la superficie des combles
non aménagés, des locaux annexes ni
des parties du logement d’une hauteur
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LES CONDITIONS FINANCIÈRES
DE LA LOCATION
Le bail exige une mention claire et précise des conditions financières de la location. Sont ainsi obligatoires l’indication du montant du loyer mensuel hors
charges, les modalités de sa hausse et
le montant de la provision pour charges
récupérables, qui sera payé en sus du
loyer. Il n’est pas possible d’indiquer un
loyer charges comprises.
À NOTER : Les contrats de colocation
peuvent désormais prévoir une facturation sous forme d’un forfait de charges
réglé en même temps que le loyer.
Le bail précise également les modalités de paiement, leur périodicité, la
date ou période de paiement ainsi que
le lieu du paiement.
Autre mention obligatoire figurant au
bail : le montant du loyer appliqué au
précédent locataire, dès lors qu’il a quitté le logement depuis moins de 18 mois
à la date de signature du bail (article 21-3 de la loi de 1989). Peu importe si
ce loyer a été effectivement réglé ou
non. En effet, dans les zones tendues, le
propriétaire ne peut pas augmenter le
montant du loyer comme il le souhaite
entre deux locataires. Il ne peut augmenter que du montant de l’indice de
référence des loyers (IRL) si cela n’a
pas été fait dans les 12 derniers mois.
Ces informations doivent figurer dans
le bail, même si le logement n’est pas
situé en zone tendue.
Enfin, le bail doit préciser si des travaux ont été réalisés dans le logement
depuis le départ du précédent locataire.
Le document doit indiquer le montant
et la nature des travaux d’amélioration
ou de mise aux normes de décence effectués depuis la fin du dernier contrat
de location ou depuis le dernier renouvellement du contrat de location. Ce
dernier mentionne aussi la hausse de
loyer consécutive aux travaux d’amélioration réalisés par le bailleur dans le
logement. En effet, à certaines conditions, le montant du loyer peut être
augmenté (voir page 33). Dans le cas
où le locataire prend en charge certains
travaux, le bail doit le préciser, de même
que la diminution du loyer qui en découle et sa durée. Il convient aussi de
prévoir, en cas de départ anticipé, les
modalités du dédommagement au locataire qui a réalisé des travaux en
contrepartie d’une baisse de loyer, dans
la mesure où celui-ci présente les justificatifs des travaux qu’il a effectués. Le
propriétaire des lieux a aussi intérêt à
indiquer clairement dans le bail qu’à
défaut de réaliser les travaux dont il a
pris l’engagement, le locataire devra régler les loyers correspondant à la période de gratuité dont il a bénéficié.
Détail et répartition des
honoraires de location
Les honoraires de location doivent figurer toutes taxes comprises dans le
bail de manière détaillée, avec la précision, sous deux rubriques distinctes, de
ce que chacune des parties doit régler.
Attention ! Le locataire paie la moitié
du coût des prestations tarifées que la
loi permet de lui imputer et, en toute
hypothèse, il n’est pas possible de lui
demander de payer plus que le bailleur.
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LES HONORAIRES DE LOCATION
À la charge
du bailleur
Prestations de visite du locataire,
de constitution de son dossier et de rédaction du bail.
Prestation de rédaction du bail.
Le bailleur est libre de demander d’autres prestations à l’intermédiaire
immobilier, mais il ne peut en aucun cas imputer leur prix au locataire.
À la charge
du locataire
Prestations de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail
et réalisation de l’état des lieux si c’est le professionnel qui s’en charge.
Le bail type indique le montant du
dépôt de garantie que le locataire doit
confier au bailleur, fixé au maximum à
un mois de loyer hors charges.
Enfin, le bailleur peut réclamer au lo-
cataire de lui indiquer une personne
qui se porte garante pour lui – une
caution –, qui accepte de prendre à sa
charge les engagements financiers
pris par celui-ci s’il défaille.
LES CLAUSES FACULTATIVES
CONSEILLÉES
Certaines clauses peuvent être reprises
de façon optionnelle par le bailleur. Le
bail type les prévoit tout en indiquant
« le cas échéant ».
La clause d’indexation
des loyers
Cette clause permet au bailleur de revaloriser le montant du loyer en fonction de l’indice de référence des loyers
(IRL). Celle-ci n’est en effet pas automatique et doit être expressément
prévue dans le contrat. Il doit indiquer
la date de révision, la date ou le trimestre de référence de l’IRL qui sert à
réviser le loyer.
La clause résolutoire
La clause de résiliation de plein droit
du bail ou « clause résolutoire » ne
trouve à s’appliquer que si elle figure
22
clairement dans le contrat de location
et uniquement pour l’un ou l’autre de
ces quatre manquements du locataire :
– défaut de paiement du loyer et des
charges locatives au terme convenu ;
– non-versement du dépôt de garantie
(rare en pratique) ;
– défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs ;
– troubles de voisinage constatés par
une décision de justice.
Contrairement à ce que laisse penser
son nom, la clause de résiliation de
plein droit du bail ne signifie pas que le
bailleur peut chasser manu militari le
locataire. Il doit, dans tous les cas, en
passer par le tribunal.
Les modalités de mise en œuvre de la
clause résolutoire sont très encadrées
et varient selon la nature du manquement du locataire. En cas d’impayés, le
bailleur doit signifier au locataire, par
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LA SIGNATURE DU BAIL
acte d’un huissier de justice, un commandement de payer contenant certaines informations et notamment la
faculté pour le locataire de saisir le
Fonds de solidarité logement (FSL) de
son département.
À réception du commandement de
payer, le locataire peut régler sa dette
locative, saisir le juge d’instance pour
solliciter des délais de paiement, demander une aide ponctuelle au FSL
(en pratique, ce dernier est saisi via une
assistante sociale). Si le locataire ne
règle pas sa dette dans les deux mois
suivant la signification de l’huissier de
justice, le bailleur peut alors assigner le
locataire pour faire constater par le
juge la résiliation du bail.
BON À SAVOIR
En l’absence de clause résolutoire dans le bail, le
propriétaire des lieux peut directement saisir le
juge pour demander la résiliation judiciaire du bail.
Le juge n’est pas obligé de faire droit à la demande,
il dispose d’un large pouvoir d’appréciation (voir
aussi page 112).
La clause de solidarité
Les bailleurs ont pris l’habitude d’insérer dans le bail une mention juridique, la « clause de solidarité », par
laquelle tous les colocataires et les
personnes qui se portent caution
pour leur compte sont corespon-
QUI PEUT SIGNER UN BAIL ?
> CÔTÉ BAILLEUR
• Si le bailleur est marié, le logement
est un bien commun et l’un ou l’autre
peut signer le bail même si dans la
pratique il est signé par les deux époux.
• Si le bien appartient seulement à
l’un des époux : il faut tout de même
l’autorisation des deux époux car il s’agit
du logement du couple.
• Si le bien est démembré entre
un nu-propriétaire et un usufruitier,
l’usufruitier peut donner le logement
à louer comme il l’entend et il perçoit
les loyers.
• Si le bien appartient à un mineur ou
un majeur protégé, son père ou sa mère
peuvent signer un bail de neuf ans au
maximum. Dans le cas d’une personne
sous tutelle, le bail doit être consenti
par le tuteur.
> CÔTÉ LOCATAIRE
• Si le couple est marié, si l’un des deux
signe le bail, ils sont réputés avoir signé
le bail tous les deux et sont cotitulaires.
• Si les locataires se marient en cours de
bail, ils deviennent cotitulaires du bail
même si l’un des deux ne l’a pas signé.
Le mariage doit cependant être porté
à la connaissance du bailleur et en cas
d’usage mixte, seul l’époux qui a signé
le contrat est considéré comme locataire.
• Le couple est pacsé : si les deux ont signé
le bail, ils sont tous les deux locataires
mais si l’un des deux seulement a signé
le bail, la cotitularité du bail n’est pas
automatique et doit être demandée
conjointement par les deux partenaires
par lettre recommandée au bailleur.
• Si le couple vit en concubinage, seul
celui qui a signé le bail est considéré
comme locataire. Le concubin qui
n’a pas signé le bail n’a pas de droit sur
le logement, même s’il participe aux frais
du loyer. Il n’est pas non plus tenu
au paiement du loyer et des charges ou
à un délai de préavis s’il veut quitter
le logement.
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sables du paiement du loyer et des
éventuelles dégradations. La solidarité ne se présume pas.
Le bail type rend obligatoire la présence de cette clause dans le contrat
de colocation si le bailleur entend y recourir, sauf s’il s’agit d’un couple marié
ou pacsé, puisqu’ils ne sont pas juridiquement des colocataires.
L’article 8-1-VI de la loi sur les rapports
locatifs limite les effets de la clause de
solidarité et prévoit que si l’un des colocataires donne congé, cette solidarité cesse quand un nouveau colocataire
le remplace ou, à défaut de remplaçant, au bout de six mois après la fin
du délai de préavis du congé du locataire parti. L’engagement de la personne qui s’est portée caution prend
fin dans les mêmes conditions.
L’ÉTAT DES LIEUX : DEUXIÈME
ÉTAPE DE LA SIGNATURE
Vous avez enfin signé le bail et le locataire va entrer dans le logement.
Vous devez lui faire signer un état des
lieux de façon à prévenir les dégradations, et lui remettre un certain nombre
de documents. Après le modèle de bail
type, la loi Alur prévoyait de réglementer l’état des lieux.
Le décret n° 2016-382 du 30 mars
2016 précise le contenu de cet état
des lieux qui, depuis le 1er juin 2016,
doit lui être conforme. Ce dernier précise également les modalités de prise
en compte de la vétusté, afin de déterminer les éventuels frais de remise
en état du logement qui incombent au
locataire à sa sortie.
BON À SAVOIR
À la sortie du logement, l’état des lieux doit
préciser l’adresse du nouveau domicile ou du lieu
d’hébergement du locataire et la date de
réalisation de l’état des lieux d’entrée. Il peut
aussi comporter les évolutions de l’état de chaque
pièce et parties du logement constatées depuis
l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
24
Règles de forme
Le document doit permettre la comparaison de l’état du logement constaté à
l’entrée et à la sortie des lieux. À cet effet, les deux états des lieux peuvent
être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire,
sur support papier ou sous forme électronique. Il est remis en mains propres
ou par voie dématérialisée à chacune
des parties ou à leur mandataire au
moment de la signature.
Modalités de prise en
compte de la vétusté
L’une des sources de conflit fréquente
survient lorsque le propriétaire estime
que la dégradation du logement est
due à un mauvais entretien alors que le
locataire affirme que l’équipement est
simplement usé. Le décret rappelle
que le locataire prend en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au bail et les
menues réparations, sauf si elles sont
occasionnées par la vétusté, une malfaçon ou un cas de force majeure.
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LA SIGNATURE DU BAIL
L’ÉTAT DES LIEUX À L’ENTRÉE ET À LA SORTIE DU LOGEMENT
Mentions
obligatoires
minimales
– le type d’état des lieux (d’entrée ou de sortie) et sa date d’établissement ;
– la localisation du logement ;
– le nom ou la dénomination des parties et le domicile
ou le siège social du bailleur ;
– le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès
aux locaux à usage privatif ou commun ;
– pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état
des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments
du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves
et illustré d’images ;
– la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.
– le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes
mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
Précisions
– les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie
éventuelles
(en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle
ou collective avec un comptage individuel).
BON À SAVOIR
Le décret définit la vétusté comme « l’état d’usure
ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage
normal des matériaux et éléments d’équipement dont
est constitué le logement ». Il autorise les parties au
contrat de location à se référer à une grille de vétusté.
Aucune grille n’a été officiellement approuvée, mais
il est possible de s’inspirer de celle présentée sur le site
www.uncllaj.org, rubrique « Guide pratique
logement », puis « grille de vétusté ». La grille choisie
doit définir au minimum, pour les principaux
matériaux et équipements du bien loué, une durée
de vie théorique et des coefficients d’abattement
forfaitaire annuels affectant le prix des réparations
locatives auxquelles serait tenu le locataire.
L’intervention
d’un huissier
L’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties
ou par un tiers mandaté par elles et
joint au contrat de location. En cas de
refus de l’une des parties de dresser
l’état des lieux, l’autre partie peut faire
appel à un huissier de justice pour le
réaliser. Si l’huissier est mandaté par le
bailleur, les honoraires sont à sa charge.
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Si les deux parties sont d’accord pour
faire appel à un huissier, le montant
imputé au locataire ne peut excéder
celui imputé au bailleur.
Les honoraires d’un huissier sont réglementés et dépendent de la taille du
logement. Ils varient entre 132,56 €
(pour un logement inférieur à 50 m2)
et 231,66 € (pour un logement supérieur à 150 m2).
Attention ! Des frais de lettres de
convocation (18,04 €) et de déplacement de l’huissier (9,20 €) peuvent
aussi s’ajouter à ces honoraires.
LES DOCUMENTS À JOINDRE AU BAIL
Au moment de la signature du bail, il
est nécessaire de joindre un certain
nombre de documents d’information
sur l’état du logement. Il s’agit du dossier de diagnostic technique (DDT) qui
doit être annexé au bail (article 3-3 de
la loi du 6 juillet 1989).
Une notice d’information
Elle doit être jointe au bail pour tous les
contrats signés depuis 2015 (article 3
de la loi de 1989). Il s’agit d’un document dont le contenu est précisé par
un arrêté du 29 mai 2015 (J.O. du 31).
Cette notice éclaire les bailleurs et les
locataires sur leurs droits et obligations respectifs.
Des informations
sur les équipements
d’accès aux TIC
Pour le locataire, notamment s’il exerce
son activité professionnelle depuis son
domicile, les informations sur les services disponibles dans la maison ou
l’appartement en accès à l’Internet et à
la télévision sont importants.
Le bailleur doit informer le locataire
des modalités de réception de la télévision dans l’immeuble (article 3-2 de
la loi de 1989).
26
En revanche, selon l’article 4 de la loi
de 1989, il est interdit au bailleur de
faire souscrire au locataire un contrat
pour la location des équipements. Il ne
peut pas non plus réclamer au locataire, en plus du loyer lui-même, un
loyer complémentaire en contrepartie
de la location des équipements d’accès aux technologies de l’information
et de la communication (TIC) ou à la
télévision présente dans le logement.
Constat de risque
d’exposition au plomb
Ce document doit être fourni au locataire si le logement a été construit
avant 1949. Ce « constat de risque
d’exposition au plomb » (Crep) précise
l’existence ou non d’anciennes peintures au plomb et l’éventuel risque
qu’elles présentent pour la santé,
compte tenu de leur état. L’ingestion
par les enfants d’écailles de ces peintures peut en effet provoquer le saturnisme. En revanche, les canalisations
en plomb ne sont pas concernées.
Si le diagnostic annonce l’absence de
plomb, il est valable sans limitation de
durée. Dans le cas contraire, le propriétaire doit avoir établi le diagnostic
moins de six ans avant la signature du
bail et le propriétaire doit avoir fait des
travaux pour supprimer ce risque
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LA SIGNATURE DU BAIL
BON À SAVOIR
avant la mise en location du logement.
Dans une copropriété, le bailleur n’est
tenu de fournir ce document à son locataire que pour les parties privatives.
Pour les éléments concernant les parties communes de l’immeuble, le locataire peut s’adresser au syndic.
Diagnostic de performance
énergétique
Institué depuis fin 2006, le diagnostic
de performance énergétique (DPE)
contient des informations sur la consommation du bien en termes de
chauffage, d’eau chaude sanitaire, de
refroidissement ou de ventilation.
Le caractère « énergivore » du bien est
défini sur une échelle de A à G.
La catégorie rouge, représentée par la
lettre « G », correspond aux logements
fortement énergivores (+ de 450 kWh/
m2/an), tandis que la catégorie verte ou
« A » correspond aux logements économes, dont la consommation ne dépasse pas les 50 kWh/m2/an. Le DPE
n’a toutefois qu’une valeur indicative et
le locataire ne peut l’invoquer contre le
bailleur, y compris en cas d’erreur.
© Unclesam/Adobe Stock
Constat d’amiante
Le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire un « constat » amiante
précisant s’il existe ou non de l’amiante
dans le logement et, dans l’affirmative,
son emplacement et son état. Ce document n’est obligatoire que pour les
biens dont le permis de construire est
antérieur au 1er juillet 1997.
Le locataire est tenu d’assurer le logement qui
lui est loué contre les risques locatifs (incendie,
dégâts des eaux et explosion), une « police
multirisque habitation », dans le jargon des
assureurs, et d’en justifier par la remise d’une
attestation délivrée par l’assureur lors de la remise
des clefs puis, chaque année, à la demande du
bailleur. À défaut, le propriétaire des lieux pourra
adresser à son locataire une mise en demeure de
remplir son obligation d’assurance et, passé un
mois, la souscrire à sa place. Ou décider
la résiliation du bail de location. Le propriétaire,
quant à lui, doit aussi s’assurer en tant que
propriétaire non occupant, ce qui peut s’avérer
utile lorsque le logement est vide.
Installation intérieure
de gaz et d’électricité
Obligatoires pour les installations électriques et gaz de plus de 15 ans, ces diagnostics permettent d’en connaître le
niveau de sécurité, et donc leur potentielle dangerosité. Plusieurs éléments
seront vérifiés : disjoncteur, prises de
terre, matériels vétustes ou à risques,
conducteurs non protégés.
Quant aux logements comportant une
installation gaz, le contrôle portera sur
la tuyauterie, le raccordement des appareils, la ventilation et la bonne combustion de la chaudière. Les baux signés à compter du 1er juillet 2017 pour
les logements en copropriété et depuis
janvier 2018 pour les maisons individuelles doivent contenir ce document.
État des risques
et pollution (ERP)
Si le bien est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des
risques naturels (inondation, avalanche,
coulée de boue…) ou technologiques
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(usine chimique…), le propriétaire doit
fournir un « état des risques et pollution » (ERP) et indiquer si le logement a
déjà subi des sinistres de ce genre. Il
peut lui-même établir cet état des
risques en complétant un modèle défini par arrêté, à partir des informations
fournies par les administrations concernées (préfecture et mairie).
L’arrêté radon du 27 juin 2018 (JORF
n° 0149 du 30 juin 2018) indique les
villes concernées par cette obligation.
pour plus d’informations
• www.legifrance.gouv.fr
• Que Choisir n° 573 (octobre 2018)
Destination de l’immeuble
pour plus d’informations
• www.prim.net
Le radon
Depuis juillet 2018, les propriétaires
dont le logement est situé dans une
zone où ce gaz radioactif est présent
(Massif central, Pyrénées, Bretagne),
doivent en informer leur locataire.
Si le logement loué est situé dans une
copropriété, le locataire doit se voir
communiquer les extraits de règlement
concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des
parties privatives et communes. Le document doit aussi préciser la quotepart du logement loué dans chacune
des catégories de charges : chauffage,
entretien des parties communes, etc.
CE QUI CHANGE AVEC LA LOI ÉLAN
LOI ÉVOLUTION DU LOGEMENT, DE L’AMÉNAGEMENT ET DU NUMÉRIQUE
„ LA CRÉATION D’UN BAIL MOBILITÉ
Afin de proposer un outil intermédiaire entre
les trois ans d’un bail normal et celui de neuf
mois destiné aux étudiants, un bail « mobilité » est créé. Il s’agit d’un contrat de location
de courte durée d’un logement meublé à un
locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être soit :
– en formation professionnelle ;
– en études supérieures ;
– en contrat d’apprentissage ou en stage ;
– en mutation ou en mission temporaire professionnelle ;
– en engagement volontaire dans le cadre
d’un service civique prévu au paragraphe II
de l’art. L 120-1 du code du service national.
À noter : Ce bail ne s’applique pas aux logements-foyers.
28
Le contrat, établi par écrit, précise :
– qu’il s’agit d’un bail mobilité ;
– le nom ou la dénomination du bailleur et
son domicile ou son siège social ainsi que, le
cas échéant, ceux de son mandataire ;
– le nom du locataire ;
– la date de prise d’effet ;
– la durée du contrat de location.
Le nouvel article 25-14 de la loi n° 89-462 du
6 juillet 1989 prévoit que le bail mobilité est
conclu pour une durée minimale d’un mois et
maximale de dix mois, non renouvelable et
non reconductible ;
– la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le
code de la construction et de l’habitation ;
– la désignation des locaux et équipements
d’usage privatif dont le locataire a la jouis-
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la forme d’un forfait versé en même temps
que le loyer. Ce montant ne peut pas être disproportionné par rapport au montant des
charges payées par le bailleur.
sance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires
de l’immeuble qui font l’objet d’un usage
commun ainsi que des équipements d’accès
aux technologies de l’information et de la
communication ;
– le montant du loyer et ses modalités de
paiement. Le loyer est librement fixé et ne
peut être révisé en cours de bail ;
– la justification du motif ouvrant le bénéfice
du bail mobilité ;
– le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire,
dès lors que ce dernier a quitté le logement
moins de 18 mois avant la signature du bail ;
– la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ;
– une mention informant le locataire de l’interdiction pour le bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux, le nouveau bailleur est tenu de notifier
au locataire son nom ou sa dénomination et
son domicile ou son siège social ainsi que, le
cas échéant, ceux de son mandataire.
À noter : Aucun dépôt de garantie ne peut
être exigé. Le propriétaire bailleur devra donc
trouver un autre moyen pour couvrir d’éventuelles dégradations locatives.
Les charges locatives accessoires au loyer
principal sont récupérées par le bailleur sous
La durée du contrat de location peut être
modifiée une fois par avenant sans que la
durée totale du contrat ne dépasse dix mois.
Le bailleur et son locataire signent alors un
nouveau bail mobilité.
© taa22/Adobe Stock
Lorsque l’immeuble est soumis au statut de
la copropriété, le copropriétaire bailleur est
tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et
communes, et doit préciser la quote-part
afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
À noter : Toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions
est réputée non écrite.
Le locataire peut résilier le contrat à tout
moment, sous réserve de respecter un délai
de préavis d’un mois. Le congé doit être
donné par courrier recommandé. Le bailleur
n’a quant à lui pas de possibilité de donner
congé, il doit attendre la fin du bail.
À noter : La commission départementale
de conciliation (CDC) n’est pas compétente
pour l’examen des litiges résultant de l’application des dispositions du présent titre.
Dans un délai d’un mois à compter de la
prise d’effet du contrat, le bailleur notifie au
syndic de l’immeuble les nom, prénoms,
coordonnées téléphoniques et courriel de
son locataire, avec l’accord de ce dernier
(nouvel article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée).
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Sommaire
32
FIXER LE BON NIVEAU DU LOYER
36
LES CHARGES RÉCUPÉRABLES SUR LE LOCATAIRE
39
LE CONTRÔLE DES CHARGES RÉCUPÉRABLES SUR LE LOCATAIRE
43
CE QUI CHANGE AVEC LA LOI ÉLAN
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LE LOYER
ET LES CHARGES
L
e loyer est une question évidemment centrale de la location. Sa fixation
comme sa révision font l’objet de nombreux textes et réglementations et
provoquent aussi de nombreuses interrogations de la part des propriétaires et des locataires. La fixation du loyer est libre sur la très grande majorité
du territoire, mais les zones tendues, c’est-à-dire là où les logements sont peu
nombreux par rapport à la population à loger, font exception, avec des augmentations limitées entre deux locataires. Et si l’encadrement des loyers a été annulé
en justice à Paris et Lille, la loi Élan va remettre en place cet encadrement dans
les grandes villes qui le souhaitent. Les propriétaires se verront ainsi appliquer
un loyer plafond qui devrait être représentatif des loyers observés dans le voisinage. Au loyer s’ajoutent les charges. Certaines sont récupérables auprès du locataire, d’autres continuent d’être assumées par le bailleur. Par ailleurs, le locataire dispose de moyens pour vérifier la note qui lui est présentée.
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FIXER LE BON NIVEAU DE LOYER
Louer un logement implique de fixer un
loyer qui permettra une rentabilité locative correcte tout en correspondant au
marché. En effet, si le montant du loyer
s’avère trop élevé, le logement aura du
mal à se louer. Or, il faut éviter autant
que possible la « vacance locative ». Un
appartement vide, même un mois, fait
chuter la rentabilité : le propriétaire ne
perçoit plus le loyer alors que les charges fixes demeurent (impôts, charges
de copropriété, etc.). Néanmoins, fixer
un loyer cohérent avec le marché n’est
pas toujours aisé, même en passant par
une agence qui est, en principe, plus au
fait des prix pratiqués.
Comment savoir si le loyer fixé est
correct, que vous soyez propriétaire
bailleur ou locataire ? Tout dépend de la
zone géographique dans laquelle vous
vous trouvez. En région parisienne, il
existe un observatoire officiel, l’Olap
(Observatoire des loyers de l’agglomé-
ration parisienne), qui analyse les niveaux de loyer dans l’agglomération
parisienne. Dans le reste de la France et
notamment les grandes agglomérations, les pouvoirs publics ont mis en
place des observatoires des loyers qui
examinent les montants fixés dans la
plupart des grandes agglomérations.
pour trouver les éléments
nécessaires
• www.observatoire-des-loyers.org
(évolution des loyers dans de
nombreuses villes)
• www.clameur.fr
(Observatoire privé rassemblant divers
réseaux d’agences immobilières)
• www.bienici.com
• www.avendrealouer.fr
• www.leboncoin.fr
• ww.pap.fr
(pour les villes de moindre importance )
• voir aussi les agents immobiliers
La fixation du loyer
dans les zones tendues
BON À SAVOIR
Même dans les zones tendues, le loyer est fixé
librement si le logement fait l’objet d’une première
location (logement neuf ou non), s’il n’a pas été loué
depuis plus de 18 mois ou s’il a bénéficié de travaux
d’amélioration depuis moins de six mois pour un
montant au moins égal à la dernière année de loyer
pratiqué. Il peut aussi s’agir de travaux
d’amélioration ou de conformité avec les normes
de décence dans le logement ou dans les parties
communes de l’immeuble (s’il s’agit d’une
copropriété) pour un montant au moins égal à la
moitié de la dernière année de loyer. Le propriétaire
peut alors augmenter le montant du loyer dans la
limite de 15 % du coût réel TTC des travaux.
32
De manière générale, le loyer est librement fixé entre le propriétaire et le
locataire. Dans les zones tendues
(grandes villes listées par le décret
n° 2013-392 du 15-5-13), l’évolution
des loyers est réglementée.
Le loyer fixé doit être identique à celui
du précédent locataire. Une augmentation est possible, dans la limite de la
variation de l’indice de référence des
loyers (IRL), si elle n’a pas été appliquée les 12 derniers mois.
Par zones tendues, il faut comprendre
les zones d’urbanisation en continu de
plus de 50 000 habitants, où il existe
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LE LOYER ET LES CHARGES
LA FORMULE UTILISÉE
POUR LA RÉVISION DU LOYER
un déséquilibre marqué entre l’offre et
la demande de logements : Ajaccio,
Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus,
Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon,
Lille, Lyon, Marseille-Aix-En-Provence,
Meaux, Menton-Monaco, Montpellier,
Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire,
Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains,
Toulon, Toulouse.
Enfin, le loyer peut être ajusté si le
loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué.
Néanmoins, cette hausse ne peut excéder la différence entre le montant du
loyer déterminé par référence aux
loyers constatés dans le voisinage pour
des logements comparables et le tout
dernier loyer appliqué au précédent
locataire (voir ci-dessous).
Attention ! La procédure de revalorisation est complexe.
© Hanack /Adobe Stock
La révision du loyer
Une fois le loyer fixé, il peut être revalorisé chaque année à la date anniversaire du bail. Pour ce faire, le bail doit
inclure une clause permettant cette
revalorisation. La plupart des baux la
comprennent et notamment le bail
type rendu obligatoire par le décret
n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux
contrats types de location à usage de
résidence principale. L’augmentation
du loyer ne peut excéder la variation
de l’indice de référence des loyers
(IRL) publié chaque trimestre par l’Insee. Le bail doit préciser le trimestre
Si vous voulez réviser votre loyer, vous devez
appliquer la formule suivante :
Nouveau loyer = 
Ancien loyer × indice IRL concerné
IRL du même trimestre de l’année précédente
Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en
cours de bail lorsque le bailleur et le locataire se
sont entendus sur ce principe lors de la signature
du bail ou par l’ajout d’un avenant en cours de
bail ou encore de travaux d’amélioration que le
bailleur fera exécuter à ses frais. Dans ce cas,
une clause du bail (ou de l’avenant) fixe la
majoration de loyer qui deviendra applicable
après l’achèvement des travaux.
retenu. Depuis mars 2015, le propriétaire a un an pour appliquer une augmentation. Celle-ci prend effet dès la
demande effectuée. En cas d’oubli de
revalorisation dans l’année, impossible
d’y revenir ensuite.
site utile
• www.insee.fr (indiquer « IRL » dans
la zone de recherche).
Si le bailleur a exprimé sa volonté de
réviser le loyer dans le délai, le locataire est tenu de payer le loyer recalculé. En cas de refus, le bailleur dispose
d’une année, à compter de la date de
révision, pour faire appel à la justice en
vue de réclamer les sommes dues.
Le cas du loyer
manifestement
sous-évalué
À l’expiration du bail, trois ou six ans
selon le cas, celui-ci se poursuit sans
aucune intervention particulière des
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parties ni rédaction d’un quelconque
document : il y a reconduction tacite
de la location aux mêmes conditions
financières. Si le loyer appliqué au précédent locataire est manifestement
sous-évalué, le loyer peut être réévalué
à un montant supérieur à celui appliqué au précédent locataire.
Six mois avant la fin du bail et son renouvellement, le propriétaire adresse à
son locataire une proposition de renouvellement et d’augmentation précisant le nouveau montant du loyer.
La proposition doit être accompagnée d’une liste de loyers de référence
de logements comparables constatés
dans le voisinage pour démontrer la
sous-évaluation manifeste. Ces références sont au nombre de trois (six
dans les communes qui font partie
d’une agglomération de plus de un million d’habitants).
Les références doivent concerner, au
moins pour les deux tiers, des locations dans lesquelles il n’y a pas eu de
changement de locataire depuis trois
ans au minimum. Chaque référence indique le nom de la rue et la dizaine de
numéros où se situe le logement, la
qualité et l’époque de la construction,
l’étage et la présence éventuelle d’un
ascenseur, la surface habitable du logement et le nombre de pièces principales ; l’existence éventuelle d’annexes
prises en compte pour le loyer (garage,
cave, grenier…), l’état des équipements
du logement (W.-C. intérieurs, salle
d’eau, chauffage collectif…) le montant
du loyer hors charges, l’indication selon laquelle le locataire est en place
depuis plus ou moins trois ans.
Le délai de six mois pour envoyer la
proposition au locataire est impératif.
S’il est dépassé, la proposition d’augmentation ne peut plus être exprimée,
34
le bail se poursuit alors aux mêmes
conditions financières. La proposition
du nouveau loyer doit, sous peine de
nullité, reproduire l’intégralité de l’article 17,2 de la loi 89-462
site utile
• www.legifrance.gouv.fr
En cas de pluralité des locataires, y
compris les conjoints ou partenaires
d’un Pacs, le propriétaire doit envoyer
à chacun d’entre eux la proposition
d’augmentation. À défaut, elle ne serait
pas opposable à celui des locataires
qui ne l’a pas reçue, sauf si le mariage
ou la signature du Pacs intervenus en
cours de bail n’ont pas été portés à la
connaissance du propriétaire des lieux.
Les suites de la proposition
de hausse du loyer
Le locataire accepte la proposition
d’augmentation après avoir vérifié
qu’elle correspond aux loyers proposés
dans le voisinage et il envoie son acceptation au propriétaire au moins
quatre mois avant la fin de l’échéance
du bail, donc dans les deux mois au
plus tard suivant la proposition.
S’il décide de refuser la proposition
d’augmentation du loyer, le locataire
doit envoyer à son bailleur, au plus tard
dans les deux mois qui suivent, une
lettre exprimant son désaccord, ou lui
faire une contre-proposition pour lui
indiquer, par exemple, qu’il accepte
une hausse moins élevée.
Le locataire peut aussi ne pas répondre et son silence pendant les
deux mois vaut alors refus de la hausse.
L’absence de réponse ne peut pas être
considérée comme une acceptation du
locataire. Cependant, il doit continuer à
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LE LOYER ET LES CHARGES
SAISINE PAR LE BAILLEUR DE LA COMMISSION
DÉPARTEMENTALE DE CONCILIATION
Nom, prénoms…
Adresse du bailleur… À…, le…
Madame, Monsieur,
Je saisis votre commission départementale de conciliation au sujet d’un différend concernant un renouvellement de bail relevant de l’article 17 de la loi 89-462.
Mon locataire… (indiquez les nom(s) et prénoms du ou des locataires), occupant le logement situé… (adresse), n’a pas répondu à ma proposition de renouvellement du bail avec
augmentation de loyer (ou a refusé expressément ma proposition).
Vous trouverez ci-joint la copie de la proposition faite, ainsi que les références de loyers
qui y étaient annexés, afin que vous puissiez examiner le dossier.
Je vous prie de croire, Madame, Monsieur…
Signature
P.J. : 2
s’acquitter du paiement de son loyer,
sans quoi il serait en faute.
En cas de silence ou de refus du locataire, le propriétaire n’aura plus qu’une
solution : saisir la commission départementale de conciliation (CDC), au
moins quatre mois avant la fin du bail,
par lettre recommandée avec avis de
réception (voir lettre type ci-dessus)
ou par Internet. Cette instance convoquera les deux parties pour tenter de
trouver un compromis satisfaisant
(voir aussi page 109).
Si elle n’y parvient pas, le bailleur pourra saisir le tribunal d’instance, qui fixera
le nouveau montant du loyer.
LETTRE
TYPE
BON À SAVOIR
Depuis janvier 2015, le bailleur peut transmettre
le récapitulatif des charges par voie dématérialisée
ou par voie postale pour vérification, mais
seulement si le locataire en fait la demande.
L’avis de la commission n’est pas négligeable, car il sera produit devant le
tribunal d’instance, qui peut s’y rallier
ou juger différemment.
À NOTER : Si le contrat contient une
clause de révision annuelle, cette revalorisation vient s’ajouter au nouveau
loyer en fin de première année.
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LES CHARGES RÉCUPÉRABLES
SUR LE LOCATAIRE
© G.Grochowski/Adobe Stock
L’eau chaude et froide, le chauffage ou
encore le fonctionnement de l’ascenseur sont des services utilisés par le
locataire, payés par le bailleur dans un
premier temps avant d’être remboursés par le locataire, d’où l’expression
de « charges récupérables sur le locataire ». Il n’est pas possible d’exiger la
récupération de toutes les charges,
une liste limitative est fixée par décret.
Celles qui n’y sont pas mentionnées,
dites « charges non récupérables », ne
peuvent être récupérées, elles pèsent
sur le propriétaire des lieux.
Le locataire paie des provisions sur
charges en même temps que son
loyer et, chaque année, un mois
avant le règlement du solde, le
bailleur lui communique le décompte des charges locatives et
tient à sa disposition toutes les
pièces justificatives prouvant la réalité des dépenses.
36
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989
pose le principe de charges récupérables et en donne une définition précise : des sommes accessoires au loyer,
exigibles du locataire et classées en
trois grandes catégories de dépenses :
– les charges dues en contrepartie des
différents services rendus liés à l’usage
du logement ;
– les dépenses de personnel ;
– les impôts et taxes correspondant à
des services dont profite directement
le locataire.
Semblable à un inventaire à la Prévert, cette liste ne règle pas tous les
problèmes. Parfois le décret emploie
des termes très généraux. Il revient
alors à la jurisprudence (les décisions
des tribunaux) de clarifier les choses.
Deux décrets précisent également les
charges récupérables :
– le décret n° 87-712 du 26 août 1987,
qui concerne les charges récupérables
en logements HLM ;
– le décret n° 87-713 du 26 août 1987,
qui s’applique aux logements locatifs
du secteur privé.
pour consulter la liste
des charges récupérables
• www.legifrance.gouv.fr
Les listes de charges prévues par le
décret sont limitatives, de sorte que
toute dépense non listée incombe au
bailleur et ne peut être imputée à l’occupant des lieux.
Attention ! Il n’est pas possible de
contrevenir à cette liste, même par une
clause du contrat de bail, celle-ci serait
considérée comme illégale.
Si la gestion locative du logement est
confiée à un agent immobilier, c’est
l’agence qui calcule les montants en
s’appuyant sur les informations transmises par le syndic de l’immeuble
lorsque le logement est en copropriété. La plupart des syndics envoient les
comptes annuels de l’immeuble avec
les postes de charges récupérables et
leur montant.
À NOTER : Si le propriétaire ne bénéficie pas de ce service, il doit calculer
lui-même les charges.
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LE LOYER ET LES CHARGES
Les charges liées
à des services rendus
À ce titre, sont imputables au locataire,
donc récupérables, les charges dues
par celui-ci en contrepartie de services
rendus. Elles portent sur les éléments
qui suivent, figurant sur la liste officielle.
• Ascenseur et monte-charges
On associe à cette catégorie de charges récupérables, les dépenses d’électricité, d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations, comprenant notamment une visite périodique, le nettoyage et le graissage des
organes mécaniques, l’examen semestriel des câbles et la vérification annuelle des parachutes ; le nettoyage
annuel de la cuvette, du dessus de la
cabine et de la machinerie.
Sont également récupérables les frais
de dépannage ne nécessitant pas de
réparations ou de fournitures de pièces, les frais de tenue d’un dossier par
l’entreprise d’entretien mentionnant les
visites techniques, incidents et faits
importants touchant l’appareil.
S’y’ajoutent les frais de fournitures relatifs à des produits ou à du petit matériel d’entretien, chiffons, graisses et
huiles, ainsi qu’aux lampes d’éclairage
de la cabine, aux menues réparations
de la cabine, boutons d’envoi, paumelles de porte, contacts de porte,
ferme portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositifs de sécurité
des seuils et cellules photo-électriques.
• Eau froide, eau chaude
et chauffage collectif
Sont notamment récupérables les dépenses d’eau froide et d’eau chaude
consommées par le locataire dans le
logement, mais également celles de
l’eau nécessaire à l’entretien courant
des parties communes et des espaces
extérieurs. Il en est de même pour les
frais d’exploitation, d’entretien courant
et de menues réparations liées aux
équipements communs permettant la
fourniture d’eau chaude dans les appartements et de chauffage collectif,
notamment combustible consommé,
ramonage des conduits, nettoyage et
vérification des pompes à chaleur,
opération de mise en repos en fin de
saison de chauffage, ramonage des
chaudières, frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels.
À NOTER : Le locataire ne doit pas
payer pour le remplacement des équipements, sauf dans le cas où ce changement est assimilable aux menues réparations, à un coût égal à celui de la
réparation (par exemple remplacement
d’une minuterie, d’un interrupteur).
• Les dépenses d’entretien courant
et les menues réparations
Ces dépenses portent sur les parties
communes intérieures de l’immeuble
ou sur des éléments d’usage commun
et sont, à ce titre, récupérables auprès
du locataire, notamment :
– l’électricité, les fournitures consommables comme les produits d’entretien,
les balais et le petit matériel ; les menues
réparations des appareils d’entretien de
propreté tels qu’un aspirateur ; l’achat
des ampoules ou des tubes d’éclairage,
l’entretien de la minuterie, la pose, la
dépose et l’entretien des tapis ;
– les fournitures relatives à l’hygiène
tels que les sacs-poubelles, le coût
d’entretien et les vidanges des fosses
d’aisances, le coût d’entretien des digicodes et des Interphones.
• Espaces extérieurs, voies de
circulation, aires de stationnement,
abords et espaces verts
Constituent des charges récupérables
les dépenses concernant l’électricité des
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BON À SAVOIR
Ne sont pas à la charge du locataire en matière de
désinsectisation (chasse aux cafards et blattes) :
– la désinsectisation des locaux communs ;
– les frais de main-d’œuvre liés à la
désinsectisation des logements, seul le coût
d’achat des produits est récupérable.
Ne sont pas non plus récupérables les frais de
dératisation, les frais de débouchage du videordures, les frais d’achat et de location des
poubelles, le nettoyage des graffitis.
espaces extérieurs, les engrais, produits
bactéricides et insecticides, produits
tels que graines, fleurs, plants, plantes
de remplacement, à l’exclusion des dépenses engagées pour la réfection des
massifs, plates-bandes ou haies.
Sont également des charges récupérables, au titre de l’entretien courant
des extérieurs, les opérations de
coupe, désherbage, sarclage, ratissage,
nettoyage et arrosage concernant les
allées, les aires de stationnement et les
abords ; les espaces verts (pelouses,
BON À SAVOIR
Ne sont pas récupérables sur le locataire en
matière de dépenses du personnel :
– les indemnités et primes de départ à la retraite ;
– le salaire en nature, c’est-à-dire le logement et les
avantages en nature ;
– la participation de l’employeur au comité
d’entreprise ;
– la cotisation à une mutuelle prise en charge par
l’employeur ;
– les indemnités de licenciement ;
– la participation de l’employeur à l’effort de
construction ;
– la cotisation à la médecine du travail.
38
massifs, arbustes, haies vives, platesbandes ; les aires de jeux ; les bassins,
fontaines, caniveaux, canalisations
d’évacuation des eaux pluviales ; l’entretien du matériel horticole ; le remplacement du sable des bacs et du
petit matériel de jeux).
Les dépenses de personnel
Pour la récupération des frais de personnel intervenant dans l’immeuble, il
convient de distinguer les employés
d’immeubles des gardiens et de considérer la nature des tâches accomplies.
La rémunération des employés d’immeubles auprès du locataire, ainsi que
les charges fiscales et sociales, sont récupérables à 100 % de leurs montants
sur le locataire. Celle du gardien ne peut
être répercutée qu’à 75 %, à condition
qu’il assure l’entretien des parties communes comme le nettoyage de l’immeuble, l’élimination des rejets et la sortie des poubelles. Si le gardien ne remplit, conformément à son contrat de
travail, que l’une ou l’autre de ces deux
tâches, le propriétaire du logement ne
peut récupérer que 40 % de sa rémunération auprès du locataire.
Les frais de personnel sont récupérables en totalité lorsque le salarié
d’une entreprise extérieure assume le
nettoyage et la sortie des poubelles ou
seulement l’une de ces deux tâches.
Les avantages en nature du gardien,
comme la mise à disposition d’une
loge, le forfait électricité et l’eau qu’il
consomme ne sont pas du tout récupérables sur le locataire.
Un couple de gardiens qui assure, dans
le cadre d’un contrat de travail commun, l’entretien des parties communes
et la sortie des poubelles, est assimilé à
un personnel unique. Cela signifie qu’il
n’est pas possible de récupérer deux
fois les charges.
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LE LOYER ET LES CHARGES
Les impôts et taxes
correspondant à des
services dont le locataire
profite directement
Certains impôts locaux attachés au logement peuvent être imputés au locataire, s’ils figurent sur le décret dédié
aux charges récupérables. Le bailleur
peut ainsi réclamer au locataire la totalité de la taxe d’enlèvement des ordures
ménagères (TEOM), qui figure sur l’avis
d’imposition de la taxe foncière sur les
propriétés bâties (TFPB) et que reçoit
chaque propriétaire d’un logement.
Exception faite des « frais de gestion »,
qui ne figurent pas sur la liste officielle
des charges récupérables et restent en
totalité à la charge du bailleur.
Vieil impôt local né en 1873, la taxe de
balayage, tombée en désuétude pendant plus d’un siècle, est devenue très
tendance ces dernières années et de
nombreuses communes l’ont mise en
place, après en avoir fortement augmenté les montants comme le code
général des impôts les y autorise. Si
une délibération du conseil municipal
décide de l’instituer, cette taxe s’applique aux propriétaires riverains des
CHARGES NON RÉCUPÉRABLES :
LA LISTE INTROUVABLE
Cette liste n’existant pas, on procède donc par
élimination : une charge citée dans le décret
87-713 est récupérable auprès du locataire et si
elle n’y figure pas, elle ne peut lui être imputée.
Sont notamment à la charge du propriétaire
des lieux : les primes d’assurance de l’immeuble,
ce qui est logique puisqu’elles correspondent
à la conservation et à la protection du
patrimoine immobilier ; les grosses réparations,
les dépenses de ravalement et le gros entretien ;
l’eau consommée pour les gros travaux ; le coût
du combustible stocké. Seule est récupérable
le combustible consommé ; l’installation
et le remplacement de la boîte aux lettres ;
le remplacement des convecteurs électriques.
voies publiques ouvertes à la circulation afin de financer le balayage des
trottoirs. Pour un immeuble en copropriété, elle est indiquée sur l’avis d’imposition de la taxe foncière adressée
au syndic de l’immeuble, qui la répartira ensuite entre les copropriétaires. La
taxe de balayage figure sur la liste des
charges récupérables, elle est donc
imputable au locataire.
LE CONTRÔLE DES CHARGES
RÉCUPÉRABLES SUR LE LOCATAIRE
L’article 23 de la loi précise que les
charges incombant au locataire sont
exigibles sur justificatifs, mais permet
néanmoins au bailleur de demander
des provisions pour charges – des
avances payables chaque mois en
même temps que le loyer. Il est en effet
obligatoire de distinguer sur le contrat
de location signé entre les parties le
montant du loyer proprement dit de
celui des provisions pour charges.
Le forfait de charges, système sans régularisation, est désormais légalisé et
utilisé si les parties le souhaitent, mais
uniquement pour les logements en
colocation et en cas de bail meublé
(voir page 90 et s.).
Les provisions sont des estimations sur
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© Tinnakorn/Adobe Stock
les charges à venir, elles sont forcément
approximatives, mais pas question pour
autant de les calculer au petit bonheur
la chance. Le montant de la provision
est fixé en fonction des charges réelles
de l’exercice écoulé. De plus, si le logement locatif fait partie d’une copropriété ou si l’immeuble appartient à une
personne morale (société d’assurances,
compagnie immobilière, HLM), il doit
également en être tenu compte pour la
fixation de la provision pour charges et
du budget prévisionnel de l’immeuble
pour l’exercice à venir.
Pour permettre au locataire de vérifier que la provision pour charges a
été régulièrement fixée, le bailleur doit
lui fournir les résultats de l’exercice
écoulé et le budget prévisionnel de
l’immeuble. Locataires, avant la signature du bail, en cours de bail ou lors de
son renouvellement, n’hésitez pas à
rappeler au propriétaire de vous four-
BON À SAVOIR
Le locataire a désormais la possibilité, sur
demande, de régler le supplément de charges
qui lui est réclamé en douze fois en cas
de régularisation tardive de ces dernières.
40
nir les arrêtés de compte de l’année
précédente et le budget prévisionnel
pour l’année à venir. Vous pourrez ainsi
vérifier que le montant de la provision
pour charges n’est pas anormalement
élevé ou bas. Il arrive en effet que certains propriétaires sous-évaluent le
montant de la provision pour charges
afin d’afficher un prix de location très
intéressant. Et, en fin d’année, lors de la
régularisation de charges, le locataire a
la mauvaise surprise d’avoir à débourser une somme importante.
Un mois avant chaque régularisation
annuelle de charges, le bailleur en
communique le décompte au locataire
ventilé par nature de charges (par
exemple charges générales, impôts et
taxes, ascenseur, chauffage, eau froide,
eau chaude) ainsi que, lorsqu’il s’agit
d’un immeuble collectif, le mode de
répartition entre les locataires et une
note d’information sur les modalités de
calcul des charges de chauffage et
d’eau chaude collective.
Durant six mois à compter de l’envoi
du décompte, les pièces justificatives
des charges sont tenues à la disposition du locataire, s’il en exprime le souhait, chez le bailleur ou auprès de son
mandataire lorsque la gestion du logement est confiée à un professionnel.
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LE LOYER ET LES CHARGES
DEMANDER UNE QUITTANCE
POUR LE LOYER ET LES CHARGES
Nom, prénom(s) …
Adresse du locataire…
Nom, prénom(s)…
Adresse du propriétaire…
À…, le…
Madame, Monsieur,
Actuellement locataire de l’appartement sis au… (adresse), j’ai besoin de quittances pour
le loyer et les charges pour faire valoir mes droits auprès de divers organismes.
Comme le prévoit l’article 21 de la loi de 1989, le propriétaire est tenu de transmettre
gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Celle-ci doit mentionner
le total des sommes versées en distinguant le loyer et les charges.
Afin que vous me transmettiez si vous le souhaitez cette quittance par courriel, je vous
communique ci-après mon adresse Internet… (courriel du locataire).
En vous remerciant, je vous prie…
Signature
À NOTER : Le récapitulatif de charges peut être envoyé au locataire par
voie postale ou, s’il le demande, lui être
communiqué de façon dématérialisée
(Internet – voir lettre type ci-dessus).
Attention ! Certains bailleurs ont
tendance à oublier de régulariser les
charges et ne s’en souviennent que
lors du départ du logement. Le cas
échéant, vous risquez d’avoir à régler
un rappel de charges important qui
pèsera lourd sur votre budget.
Si le bailleur se montre négligent, il
convient de lui demander la régularisation de charges au moyen d’une
lettre envoyée sous forme simple et
s’il ne répond pas, par lettre recommandée avec avis de réception.
Interprétant à la lettre l’article 23 de la
loi, la Cour de cassation a jugé, dans un
arrêt en date du 10 février 2015, jurisprudence constante, que « les charges
locatives ne sont récupérables que si le
bailleur apporte la preuve qu’il a adres-
LETTRE
TYPE
sé au locataire le décompte annuel et le
mode de répartition des charges ». En
toute hypothèse, lorsque les dépenses réelles excèdent les provisions versées, le bailleur ne peut demander le
paiement du montant à régulariser – le
solde débiteur – qu’à l’issue d’un délai
d’un mois après la communication du
décompte de charges.
Un décompte détaillé
pour chaque poste
Le locataire reçoit un décompte de
charges accompagné, s’il s’agit d’un
immeuble collectif, du mode de répartition. Le décret 87-713 fournit la liste
limitative des charges imputables au
locataire, mais la loi n’impose pas de
base de répartition particulière : toutes
les méthodes sont valables pourvu
qu’elles aient un caractère équitable et
soient déterminées par rapport à la
notion d’usage du bien loué, en fonction de la potentialité d’utilisation des
locaux et services.
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Pour les postes de charges pouvant
être mesurés à partir de compteurs individuels (l’eau, l’électricité, le gaz), les
charges sont facturées en fonction de
la consommation
indiquée sur le
compteur. Dans un
immeuble en copropriété, la répartition s’établit sur la
base de tantièmes,
tels qu’ils figurent
sur le règlement de
copropriété. La loi
impose au bailleur copropriétaire de
communiquer au locataire, lors de la
conclusion du bail, des extraits de ce
règlement, précisant notamment la
« quote-part afférente au lot loué dans
chacune des catégories de charges ».
© Bluedesign/Adobe Stock
Dans un immeuble collectif mais sans
le statut de copropriété (c’est le cas
d’un immeuble appartenant à un seul
propriétaire : une société foncière, une
compagnie d’assurances, une mutuelle, une banque), les charges peuvent être réparties en fonction de la
surface du logement, avec éventuellement des critères supplémentaires, par
exemple pour l’ascenseur, celui de son
utilité en fonction de l’étage de situation du logement.
42
Une fois reçu le décompte annuel de
ses charges, le locataire dispose d’un
délai de six mois pour demander à son
bailleur de lui présenter les pièces
justificatives. La loi n’en fournit pas de
définition mais, selon une réponse ministérielle de 2014, il s’agit notamment
des factures, des contrats de fourniture
et d’exploitation en cours ainsi que
leurs avenants, les quantités consommées et leur prix unitaire, ainsi que, selon une réponse ministérielle plus ancienne, le contrat de travail du gardien.
La loi précise que « durant six mois à
compter de l’envoi de ce décompte, les
pièces justificatives sont tenues, dans
des conditions normales, à la disposition des locataires ».
L’expression « tenues à disposition » signifie que
le locataire n’est
pas fondé à exiger
l’envoi des pièces
justificatives mais
qu’il doit pouvoir
accéder aux documents dans « des
conditions raisonnables et normales ».
La loi n’en dit pas plus. Seule certitude,
pas question pour le locataire de débarquer au pied levé, il doit fixer un
rendez-vous avec son bailleur s’il veut
consulter les pièces justificatives. En
revanche, il est totalement irréaliste
d’imaginer qu’un locataire vivant loin
de la résidence de son bailleur (situation fréquente) va parcourir une longue
distance pour aller consulter les pièces
justificatives sur place.
Afin d’éviter tout malentendu, il est
judicieux de préciser au locataire
le lieu où il peut consulter les pièces justificatives. Le syndic est, juridiquement
parlant le mandataire du syndicat des
copropriétaires, dont le locataire ne fait
pas partie. La réponse raisonnable
consiste donc à dire que le bailleur doit
demander au syndic de l’immeuble de
recevoir le locataire aux fins de consultation des pièces justificatives.
À NOTER : Deux arrêts de cours d’ap-
pel (2004 et 2006) ont jugé que le
droit de consultation des pièces justificatives n’emporte pas celui d’en prendre copie. Sauf si le bailleur y consent.
À notre connaissance, la Cour de cassation n’a pas eu l’occasion de confirmer ou d’infirmer les jugements des
cours d’appel.
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CE QUI CHANGE AVEC LA LOI ÉLAN
LOI ÉVOLUTION DU LOGEMENT, DE L’AMÉNAGEMENT ET DU NUMÉRIQUE
„ L’ENCADREMENT DES LOYERS REMIS EN VIGUEUR
Après moult débats, la loi Élan pourrait remettre en œuvre l’encadrement des loyers.
Le texte prévoit que pour une durée de cinq
ans et à titre expérimental, les agglomérations de Paris (Grand Paris), la métropole de
Lyon et d’Aix-Marseille-Provence peuvent
demander qu’un encadrement des loyers
soit mis en place.
Les autres villes de plus de 50 000 habitants peuvent également y recourir
si la ville remarque un écart important entre
le niveau moyen de loyer constaté dans
le parc privé et le loyer moyen pratiqué dans
le parc locatif social, un niveau médian de
loyer élevé, un nombre faible de logements
neufs en construction et une prévision de
production de logements limitée.
Dans ce cas, le bailleur devrait appliquer
un loyer maximum en fonction de plafonds
fixés par des observatoires de loyer.
Ces derniers ne peuvent recevoir d’agrément que s’ils assurent la représentation
équilibrée au sein de ses organes dirigeants
des bailleurs, des locataires et des gestionnaires. Les loyers servant de référence
doivent être représentatifs de l’ensemble
des loyers habituellement constatés dans
le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe
d’immeubles, soit dans tout autre groupe
d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même
zone géographique. Un décret en Conseil
d’État devra définir les éléments constitutifs de ces références.
Le propriétaire pourra appliquer un loyer
maximum de 20 % au-dessus d’un loyer de
référence, mais un complément peut être
appliqué si le logement présente des caractéristiques de confort le justifiant. Ce complément doit être justifié par écrit dans le bail.
Si le locataire constate que le loyer ne respecte pas le plafond ou que le complément
demandé n’est pas justifié, il pourra contester le montant du loyer dans un délai de trois
mois à compter de la signature du bail.
Le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Il a ensuite
trois mois après la décision de conciliation
pour saisir le juge.
„ LE BAIL DOIT INDIQUER LE LOYER DE RÉFÉRENCE MAJORÉ
Les sanctions contre les bailleurs qui ne respectent pas l’encadrement des loyers sont
renforcées.
Lorsque le préfet du département constate
que le contrat de location ne respecte pas
l’encadrement des loyers, il peut mettre en
demeure le bailleur de respecter cet encadrement et de procéder à la restitution des
loyers trop perçus.
Le bailleur est informé de ces sanctions et
dispose d’un mois pour présenter ses observations. Si la mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer une
amende qui atteint 5 000 € au maximum
pour une personne physique et 15 000 €
pour une personne morale. Parallèlement, le
locataire peut mener une action en diminution du loyer.
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Sommaire
46
L’OBLIGATION DE PAYER LE LOYER
47
LA JOUISSANCE PAISIBLE DU LOGEMENT
49
ASSURER LE LOGEMENT
51
RÉPARATION ET GROS TRAVAUX : CHACUN SA PART
54
LES TRAVAUX DU PROPRIÉTAIRE BAILLEUR
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LES OBLIGATIONS
DE CHACUN
S
i le paiement régulier du loyer durant toute la durée du bail apparaît comme
la principale obligation du locataire, il lui faut pourtant obéir à de nombreuses autres règles, comme de respecter l’usage prévu pour le logement,
maintenir les lieux en bon état ou bien ne pas créer de nuisances pour le voisinage.
Le locataire doit aussi respecter le règlement de copropriété de l’immeuble comme
l’interdiction d’entreposer des objets dans les cages d’escalier ou sur le palier,
d’étendre du linge aux balcons, ou encore de réaliser des travaux bruyants après
une certaine heure… Il bénéficie, en revanche, d’un certain nombre de prérogatives, dont celles de pouvoir occuper le logement en paix ou le droit d’obtenir la réalisation des travaux mis à la charge du bailleur par la loi. Le bailleur doit, quant à
lui, entretenir le logement, en assurer la jouissance paisible au locataire et respecter sa vie privée. Les gros travaux sont à sa charge, même si la frontière est parfois
ténue entre gros travaux et réparations. Il doit aussi souscrire une assurance pour
le logement en tant que propriétaire non occupant.
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L’OBLIGATION
DE PAYER LE LOYER
Vrai ou en deçà de la réalité, le chiffre
des impayés de loyer peut sembler
modeste, mais pour le bailleur qui
voit s’évanouir le revenu sur lequel il
compte, c’est une catastrophe qui peut
le mettre en grande difficulté. Le parc
locatif privé est, en effet, désormais
détenu majoritairement par des « petits » bailleurs, personnes physiques
possédant un ou deux logements.
Obligatoirement indiquée dans le bail,
la date de paiement du loyer est le plus
souvent fixée en début de mois, mais les
parties peuvent en choisir une autre. Le
propriétaire des lieux peut envoyer une
demande de paiement du loyer, un avis
d’échéance ou un appel de loyer, mais
ce n’est pas obligatoire. Le loyer est en
effet « portable et non quérable », ce qui
signifie que le locataire doit envoyer
spontanément le paiement, même s’il
ne reçoit pas de demande. Généralement, les petits bailleurs qui gèrent euxmêmes leurs locations n’envoient pas
d’avis d’appel de loyer.
Dès lors qu’il a réglé l’intégralité des
loyers et des charges, le locataire est
en revanche en droit d’exiger la délivrance, à titre gratuit, par envoi postal,
d’une quittance de loyer. Celle-ci pré-
46
sente le détail des sommes versées,
en distinguant le loyer et les charges.
Une quittance de loyer vaut quitus, la
preuve que le locataire ne doit plus
rien pour le mois mentionné.
À NOTER : Il ne faut pas délivrer une
quittance de loyer si le terme (loyer et
charges du mois) n’a pas été réglé en
totalité. En cas de paiement partiel, le
bailleur ne délivre qu’un reçu, détaillant
les sommes perçues et leur affectation.
Les parties sont libres de fixer le
mode de paiement qui leur convient :
virement, chèque, virement permanent, etc. La clause du bail qui impose
au locataire le paiement du loyer par
prélèvement automatique est réputée
non écrite et sans valeur. Le locataire
qui, pour décrocher le contrat de location, accepte le paiement du loyer par
prélèvement automatique, peut y
mettre fin quand bon lui semble, sans
avoir à se justifier.
ATTENTION ! Il est interdit d’appliquer
au locataire des pénalités en cas de retard dans le paiement du loyer, des
charges ou de toutes sommes dont il
est redevable. Il n’est pas non plus possible de lui réclamer des frais pour l’avis
d’échéance, la quittance de loyer, le
reçu, la lettre de rappel, ni pour la rédaction ou pour l’envoi des documents.
En cas de pluralité de locataires, des
« colocataires », il n’est pas toujours
© Antonioguillem /Adobe Stock
Même si cela paraît évident, le locataire
a l’obligation de payer le loyer et les
charges du logement loué, à la date
convenue dans le bail. Le ministère du
Logement évalue le nombre des impayés à 2 % des logements loués ! Sans
surprise, l’Île-de-France affiche un taux
élevé de défaillances de locataires, sans
doute en raison des loyers fixés.
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LES OBLIGATIONS DE CHACUN
facile de savoir à qui revient l’obligation :
– si les noms des occupants figurent
sur le bail et si une clause de solidarité
le prévoit, ils sont tenus solidairement
au paiement du loyer. En vertu de cette
clause, le propriétaire peut réclamer la
totalité des sommes dues à un seul des
locataires ;
– s’il n’apparaît pas dans le bail de
clause de solidarité, chaque locataire
n’est tenu qu’au paiement d’une partie
du loyer (voir aussi page 88) .
Pour les couples, la réponse dépend
du statut de leur union :
– les locataires mariés sont coresponsables, on dit « solidaires », du paiement du loyer. Peu importe si le contrat
de location n’a été signé que par un
seul des conjoints. Peu importe également s’ils se sont mariés en cours de
location. Ainsi, chaque époux peut être
contraint de payer la totalité du loyer
même en cas de séparation. En cas de
divorce, l’obligation solidaire de payer
le loyer ne cessera vis-à-vis du bailleur,
indique l’article 262 du code civil, qu’à
compter de la date de transcription du
jugement de divorce sur les actes
d’état civil des conjoints ;
les partenaires d’un pacte civil de
solidarité (Pacs) sont – précise l’article
515-4 du code civil – coresponsables
du paiement des dettes contractées
pour les besoins de la vie quotidienne,
dont font partie les dettes locatives. Le
bailleur peut donc réclamer le paiement du loyer aux deux partenaires ou
à l’un d’entre eux, même si le pacte a
été signé après la signature du bail.
–
À NOTER : La coresponsabilité des partenaires vis-à-vis du bailleur cesse
lorsque la mention de la dissolution du
Pacs est portée en marge de leurs
actes d’état civil.
Les concubins non pacsés ne sont solidaires ni du paiement du loyer ni des
dates. Si le bail n’est signé que par un
seul concubin, lui seul est responsable.
On ne peut rien demander à celui qui
ne l’a pas signé. A contrario, lorsqu’ils
ont tous deux apposé leur signature
sur le bail, les concubins sont coresponsables. Mais si une clause de solidarité y figure, chacun des concubins
est alors responsable de l’ensemble
des sommes dues et peut se voir réclamer la totalité des loyers.
LA JOUISSANCE PAISIBLE
DU LOGEMENT
Le locataire doit jouir paisiblement des
lieux loués. Le bailleur, lui, assure au locataire la jouissance paisible du logement. Cette exigence de « jouissance
paisible » réciproque ordonnée par la
loi est moins anecdotique qu’il n’y paraît, elle est à l’origine de nombreux
contentieux puisqu’elle concerne la
tranquillité et la sécurité des locaux et
des personnes. L’utilisation paisible
des locaux imposée par la loi signifie
que le locataire doit s’abstenir de tout
abus de jouissance, ne pas provoquer
de gêne pour le propriétaire, les colocataires, les tiers ou les voisins. Il doit
également se garder de tout comportement qui pourrait entraîner une dépréciation de l’immeuble.
Le titulaire du bail doit effectivement
occuper le logement au moins huit
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mois par an. Sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Il ne peut pas mettre un autre
occupant à sa place sans l’accord du
bailleur. Il risque la résiliation du bail s’il
ne respecte pas ces règles.
Lorsque le locataire veut sous-louer
tout ou partie du logement à un autre
locataire qui lui verse une somme
d’argent, le locataire doit obtenir
l’accord écrit de son propriétaire et
transmettre cette autorisation au souslocataire. Le prix du loyer ne doit pas
être supérieur à celui payé par le locataire principal. En revanche, le locataire
peut recevoir amis et famille et les loger
autant qu’il le souhaite.
Selon les tribunaux, on considère qu’il
y a abus de jouissance par le locataire
pouvant justifier la résiliation de son
bail dans les cas suivants :
– détention d’un chien de première catégorie, dit « chien d’attaque » ;
– manque d’aération ou de chauffage
du logement du fait du locataire, ce qui
entraîne l’apparition de moisissures et
d’humidité ;
– hébergement d’un nombre excessif
d’animaux qui causent des dégâts ou
incommodent les voisins ;
BON À SAVOIR
On considère qu’il y a trouble de jouissance lorsque
le bailleur supprime des éléments d’équipement ou
remet en cause ce qui contribue à l’agrément ou au
confort de la location, sauf si cette suppression est
prévue par le bail et fait l’objet d’une contrepartie,
sous forme de baisse de loyer par exemple.
Il y a aussi trouble de jouissance lorsque le bailleur
réalise des travaux par démarche vexatoire, juste
pour « ennuyer » le locataire ou le pousser à partir.
48
– tapage, bruits, odeurs, cris, chants ;
– installation d’un appareil à combustible gazeux (chaudière à gaz par
exemple) alors que le bail l’interdit.
À NOTER : Même si le logement est à
un usage exclusif d’habitation, le locataire peut domicilier le siège de son
entreprise dans le logement. Il en informe le propriétaire sans que ce dernier puisse s’y opposer. Mais il faut qu’il
n’y ait pas de réception de clientèle ou
de marchandise dans le logement loué.
L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989
prescrit au propriétaire des lieux
d’envoyer une mise en demeure au
locataire, puis d’utiliser toutes les
voies de droit pour faire cesser les
troubles de jouissance que ce dernier
cause à des tiers.
Parfois, le locataire n’est pas l’auteur,
mais est l’objet de troubles de jouissance de la part du bailleur, de colocataires, de voisins, de tiers.
À NOTER : Si des voisins ou des tiers
font du bruit et empêchent la jouissance paisible du logement, la responsabilité du bailleur ne peut pas être recherchée (trouble de fait). Toutefois, si
une personne estime que le garage
loué avec le logement est le sien, la responsabilité du bailleur peut être recherchée (trouble de droit).
Le bailleur ne peut pas entrer chez le
locataire quand il le souhaite. Il doit demander l’autorisation à son locataire.
Certes, il peut parfois être amené à devoir y entrer pour remplir ses obligations d’entretien et venir réaliser des
travaux. Mais un rendez-vous doit être
demandé au locataire et, si ce dernier
refuse, le propriétaire peut envoyer un
recommandé puis intenter un recours
auprès du tribunal d’instance.
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LES OBLIGATIONS DE CHACUN
ASSURER LE LOGEMENT
© Maxim_Kazmin /Adobe Stock
Un logement n’est pas à l’abri d’un incendie, d’un gros dégât des eaux avec
peut-être inondation du voisinage ou
d’un autre sinistre d’envergure. Ce type
de sinistre, s’il prend de l’ampleur, peut
causer de graves problèmes financiers
au propriétaire du bien, aux voisins
touchés, mais aussi au locataire. La loi
fait de l’assurance contre les risques
locatifs une obligation du locataire,
que ce soit en début de bail, pendant
toute la location et jusqu’à la restitution des clefs. Le « risque habitation »
doit couvrir les risques d’incendie, de
dégât des eaux, de bris de glace, d’explosion. Le locataire ne doit pas se
contenter de souscrire l’assurance exigée par le droit locatif, mais a intérêt à
vérifier que le contrat d’assurance
couvre correctement ce que contient
le logement, ses meubles, vêtements,
ordinateurs, appareils électroménagers, objets précieux, etc. Le choix de
l’assureur est libre et toute clause du
bail obligeant à s’adresser à tel ou tel
assureur est totalement sans valeur.
Parfois, le locataire souscrit l’assurance à la signature du bail pour
obtenir la remise des clefs, puis omet
ensuite de payer les cotisations. Le locataire doit donc justifier, chaque année, à la demande du bailleur, que le
contrat d’assurance est toujours en
cours et que les cotisations sont effectivement payées. En pratique, le locataire adresse spontanément à son bailleur, chaque année, l’attestation remise
par l’assureur à la date anniversaire de
reconduction et de règlement de la
prime de risque multifonction.
Bailleur, en cas de non-réception de
cette attestation, il est judicieux d’envoyer à votre locataire une lettre de
relance courtoise sous la forme simple
pour lui demander l’attestation de son
assurance habitation. Il a peut-être oublié de vous l’envoyer. D’ailleurs, la loi
indique que l’attestation d’assurance
est fournie à la demande du bailleur.
En cas de défaut d’assurance du locataire et depuis la loi Alur n° 2014-366
du 24 mars 2014, le propriétaire (passé
le délai d’un mois à compter de la mise
en demeure) peut souscrire sous certaines conditions une assurance pour
le compte du locataire.
Dans une lettre de mise en demeure,
le bailleur informe son locataire de sa
volonté de souscrire une assurance
pour le compte de celui-ci (voir lettre
type page 50). Le montant total de la
prime d’assurance annuelle est récupérable par le bailleur sur douze mois à
chaque paiement du loyer. Ce montant
est inscrit sur l’avis d’échéance et porté
sur la quittance de loyer remise au locataire. L’article 7 g de la loi et le décret
2016-383 autorisent le bailleur à augQUE CHOISIR PRATIQUE • décembre 2018
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MISE EN DEMEURE DU LOCATAIRE DE
FOURNIR L’ATTESTATION D’ASSURANCE
Nom, prénoms…Nom, prénoms…
Adresse du bailleur…
Adresse du locataire…
À…, le…
Lettre recommandée avec accusé de réception
LETTRE
TYPE
Madame, Monsieur,
Ma demande envoyée en la forme simple est restée sans réponse.
Par les présentes, conformément à l’article 7 g de la loi 89-462 obligeant le locataire à
s’assurer, je vous mets en demeure de me faire parvenir, au plus tard dans le délai d’un
mois, l’attestation d’assurance qui en atteste. À défaut, comme la loi m’y autorise, je souscrirais une assurance pour votre compte dont vous devrez me rembourser la cotisation
annuelle par douzième à chaque paiement de loyer.
Je vous prie…
Signature
menter de 10 % la prime d’assurance
annuelle, dans la limite de son montant, lorsqu’il souscrit le contrat pour le
compte de son locataire non assuré.
L’envoi de cette mise en demeure vaut
renoncement par le bailleur à mettre en
BON À SAVOIR
Il est possible de trouver des détecteurs adaptés
aux personnes sourdes ou malentendantes.
Le locataire veille à l’entretien et au bon
fonctionnement du détecteur de fumée et assure
son remplacement si nécessaire. Par ailleurs,
le locataire doit prévenir son assureur qu’un
détecteur de fumée est effectivement installé
dans le logement. Ce dernier peut décider d’offrir
une réduction de cotisation pour le logement
équipé de ce dispositif obligatoire, mais il ne peut
pas se servir de son absence ou de sa défectuosité
pour refuser l’indemnisation en cas de sinistre.
Une telle clause, même figurant dans le contrat
d’assurance, est totalement nulle.
50
œuvre la clause résolutoire figurant
dans le bail. Si, par la suite, le locataire
justifie la souscription d’une assurance
ou s’il quitte les lieux, c’est au bailleur de
résilier le contrat d’assurance dans les
plus brefs délais permis par la législation en vigueur, le code des assurances.
À NOTER : Depuis la loi Alur, le bailleur
doit lui aussi souscrire une assurance
rendue obligatoire qui impose d’être
assuré en tant que propriétaire non
occupant, notamment en cas de vacance locative.
Détecteur de fumée :
pose obligatoire
L’un des risques assurés est l’incendie.
Or, le bailleur a une obligation dans ce
domaine : il doit installer un détecteur
autonome avertisseur de fumée (DAAF)
dans tous les logements, maisons individuelles ou appartements.
Ce dispositif doit répondre à la norme
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LES OBLIGATIONS DE CHACUN
NF-EN 14604 et fonctionner par piles
ou à partir de l’alimentation électrique,
sous réserve dans ce cas qu’il soit équipé d’une alimentation de secours susceptible de prendre le relais en cas de
dysfonctionnement électrique.
Selon l’article R 129-12 du code de la
construction et de l’habitation, le détecteur de fumée doit :
– détecter les fumées émises dès le
début d’un incendie ;
– émettre un signal sonore suffisant
pour permettre de réveiller une personne endormie dans le seul logement
où la détection a eu lieu.
Le propriétaire des lieux doit installer
au moins un détecteur de fumée normalisé dans le logement. Et, lors de
l’établissement de l’état des lieux d’entrée, s’assurer de son bon fonctionnement. Ou, s’il le souhaite, remplir son
obligation en remboursant l’installation
au locataire (sur facture).
RÉPARATIONS ET GROS
TRAVAUX : CHACUN SA PART
À la lecture des articles 6 et 7 de la
loi, la répartition paraît simple : le locataire assume l’entretien courant et
les menues réparations ; le bailleur
supporte les frais liés à la vétusté du
local et des équipements, à une malfaçon, un vice de construction ou à de
grosses réparations. Mais la formulation claire de la loi masque une réalité
moins linéaire qu’il n’y paraît et parfois
la réponse n’est pas évidente. Le décret 87-712 qui livre la liste des réparations locatives à la charge du locataire
n’ayant pas, selon la jurisprudence, un
caractère limitatif, les juges sont parfois conduits à fournir des réponses en
raisonnant par analogie.
À NOTER : La liste des travaux locatifs
comprend un volet sur les réparations
locatives dans les parties intérieures.
À la charge du locataire
• Parties extérieures dont le locataire
a l’usage exclusif
Le locataire est tenu de prendre en
charge l’entretien courant du jardin
privatif, notamment des allées, l’échenillage des arbres et des arbustes, le remplacement d’un arbuste qui meurt ; la
réparation et le remplacement des installations mobiles d’arrosage.
Les auvents, terrasses et marquises
doivent être régulièrement débarrassés de leur mousse et autres végétaux.
Le locataire veillera également à la
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Quand la chaudière rend l’âme, que la
cuvette des toilettes se bouche ou fuit,
qui paie les réparations ou le remplacement ? Les obligations respectives du
propriétaire et du locataire sont établies par la loi du 6 juillet 1989, mais
peuvent susciter des conflits.
Le bailleur doit délivrer un logement et
des équipements en bon état, ce dont
atteste l’état des lieux. Les grosses réparations, les installations nouvelles et
les améliorations sont payées par le
propriétaire, alors que les travaux d’entretien et les petites réparations sont à
la charge du locataire. Celui-ci doit
maintenir le logement en bon état afin
d’éviter qu’il ne se dégrade. Il en assure
l’entretien courant et les réparations.
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bonne descente des eaux de pluie en
dégorgeant chéneaux et gouttières.
• Ouvertures intérieures et extérieures
Pour les portes et les fenêtres, il revient
au locataire de graisser les gonds,
paumelles et charnières des portes et
fenêtres, assumer les menues réparations des boutons, poignées de portes,
gonds ; réfection des mastics, réparation des vitres cassées.
• Intérieur du logement
Le locataire doit maintenir en état de
propreté plafonds, murs intérieurs et
cloisons ; il doit réaliser quelques menus raccords de peinture et papiers
peints, remplacer quelques éléments
des matériaux de revêtement tels que
la faïence, la mosaïque, le lino ; reboucher les trous ; remplacer les tasseaux
et les tablettes de placard en réparant
leur dispositif de fermeture.
52
septiques et des fosses d’aisances ; de
remplacer périodiquement les tuyaux
souples de raccordement.
Pour les installations de chauffage, de
production d’eau chaude et la robinetterie, le locataire doit assumer le remplacement notamment des bilames,
pistons, boîtes à eau, des clapets, joints
et, pour la chasse d’eau, le remplacement des joints, flotteurs et joints
cloches. Le nettoyage des dépôts de
calcaire et le remplacement des tuyaux
flexibles de douches abîmés doivent
être effectués par le locataire.
• Installations électriques
Le locataire assume le remplacement
des interrupteurs, prises de courant,
coupe-circuit et fusibles, ampoules,
tubes lumineux ; et le remplacement ou
la réparation des baguettes ou des
gaines de protection.
• Plomberie et gaz
• Autres équipements
mentionnés dans le bail
Il appartient au locataire de faire dégorger les canalisations d’eau, de remplacer les joints et les colliers ; d’assumer l’entretien courant des robinets,
des siphons et des ouvertures d’aération des installations de gaz, des fosses
À la charge du locataire, l’entretien
courant et les menues réparations des
appareils et équipements présents
dans le logement, notamment réfrigérateur, machine à laver le linge, lavevaisselle, sèche-linge, hotte aspirante,
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LES OBLIGATIONS DE CHACUN
adoucisseur, capteur solaire, antenne
individuelle de télévision, cheminée,
glaces et miroirs. Viennent s’y ajouter
les menues réparations nécessitées par
la dépose des bourrelets, le ramonage
des conduits d’évacuation de fumée et
de gaz, ainsi que celui de la ventilation ;
le remplacement et le graissage des
joints de vidoirs.
À NOTER : Le bail peut imposer au locataire la souscription d’un contrat
d’entretien pour certains équipements,
comme une chaudière à gaz, mais il
convient de le laisser faire affaire avec
le prestataire de son choix, sinon il
s’agit d’une clause abusive.
Grosses réparations
à la charge du bailleur
L’article 6 de la loi dispose que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un
logement en bon état d’usage et de
réparation ainsi que des équipements
– mentionnés au contrat de location –
en bon état de fonctionnement.
Le propriétaire des lieux doit conserver
le logement en état et y entreprendre
toutes les réparations autres que loca-
LES TRAVAUX D’AMÉLIORATION DU LOCATAIRE
Le locataire qui veut effectuer des
travaux d’amélioration dans son
logement doit, selon l’importance de ces
travaux, demander ou non l’accord du
propriétaire des lieux.
Le bailleur ne peut pas s’opposer aux
travaux réalisés par le locataire dès lors
que ceux-ci ne constituent pas une
transformation du logement loué. Mais
comment faire la différence entre un
aménagement et une transformation ?
Remplacer une moquette par une autre,
changer les papiers peints, refaire la
peinture des lieux, constituent des
améliorations non soumises à
autorisation. L’accord préalable écrit du
bailleur s’impose en revanche si les
travaux envisagés modifient la structure,
par exemple abattre une cloison, percer
une fenêtre, remplacer une moquette par
un carrelage, ou l’inverse.
À défaut d’avoir donné son accord, le
bailleur pourra exiger, en fin de location :
– la remise des lieux dans leur état initial
aux frais du locataire ou de conserver le
logement en l’état sans avoir à
indemniser le locataire ;
– en cours de location, le bailleur peut
exiger la remise immédiate des lieux dans
leur état initial si les transformations
réalisées mettent en péril le bon
fonctionnement des équipements ou la
sécurité du logement ou des résidents. Il
en est ainsi lorsque les travaux affectent
le gros œuvre et compromettent sa
solidité, par exemple un mur porteur
atteint par les travaux.
En revanche, le locataire peut réaliser
à ses frais les travaux d’adaptation
du logement locatif aux situations
de handicap, de perte d’autonomie,
à condition d’en faire la demande par
lettre recommandée auprès de son
bailleur selon l’article 7F de la loi de 1989.
L’absence de réponse dans les quatre
mois suivant la demande vaut
acceptation du propriétaire des lieux, qui
ne pourra pas exiger la remise en état.
À NOTER : Le bailleur d’un logement en
copropriété a intérêt à vérifier, avant
d’autoriser son locataire à réaliser des
travaux d’envergure, si ceux-ci ne
nécessitent pas l’accord préalable de
l’assemblée générale des copropriétaires.
Ce sera le cas si un mur porteur est
démoli par exemple. Et il faudra aussi le
concours d’un architecte pour garantir la
réalisation des travaux.
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tives. Soit toutes les grosses réparations, parmi lesquelles la réfection du
gros œuvre, de la toiture, des planchers, le remplacement des volets ou
des fenêtres, des tuyaux de plomberie,
la réfection des gouttières, la rénovation d’une installation électrique dangereuse ou non conforme, les travaux
nécessités par la réglementation en
matière de salubrité, de sécurité et
d’installations électriques.
Les menues réparations et l’entretien
courant des équipements incombent
au locataire, mais le bailleur doit veiller
à leur bon fonctionnement et supporter le coût des réparations, voire le
remplacement d’un élément défectueux, si nécessaire. Par exemple, un
locataire n’a pas à assumer des réparations répétitives sur une chaudière à
bout de souffle.
Le bailleur doit prendre en charge le
remplacement d’un volet roulant cassé ou la réparation du conduit d’évacuation du chauffage gaz défectueux
extérieur au logement.
À l’inverse, le bailleur peut refuser de
réaliser les réparations si leur mauvais
état résulte de l’absence d’entretien
du locataire, par exemple une chaudière définitivement hors d’usage
parce que le locataire n’a pas veillé à
l’ajout d’antigel.
Le bailleur doit se montrer vigilant et
effectuer de sa propre initiative les réparations qui lui incombent, notamment celles concernant la sécurité. S’il
n’informe pas en temps utile le bailleur
des réparations indispensables qui lui
reviennent, le locataire peut voir sa responsabilité engagée.
LES TRAVAUX
DU PROPRIÉTAIRE BAILLEUR
On ne peut pas exiger d’un bailleur qu’il
réalise des travaux et, dans le même
temps, lui fermer (ou à l’entreprise qu’il
mandate) la porte au nez. Aux termes
de l’article 7e de la loi, le locataire doit
permettre l’accès pour la préparation
et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou de
l’intérieur du logement, des travaux
nécessaires au maintien en état ou à
l’entretien normal des locaux, des travaux d’amélioration de la performance
énergétique. Cette obligation s’impose
au locataire, qu’il s’agisse de travaux à
réaliser dans les parties communes de
l’immeuble ou dans le logement.
Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de la
54
nature des travaux et de leurs modalités d’exécution par lettre recommandée avec avis de réception ou par
lettre remise en mains propres contre
signature. La loi utilise le terme « préavis de travaux », ce qui signifie qu’il
convient d’en avertir le locataire suffisamment à l’avance pour qu’il puisse
éventuellement s’organiser.
De plus, selon l’article 7e de la loi, « aucuns travaux ne peuvent être réalisés
les samedis, dimanches et jours fériés
sans l’accord exprès du locataire ».
Et même si le locataire y consent, le
bailleur doit vérifier auprès de la mairie si un arrêté n’interdit pas les travaux pendant le week-end ou ne les
limite pas à certains horaires précis
même en semaine.
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LES OBLIGATIONS DE CHACUN
Lorsque le logement est occupé, les
travaux ne doivent pas durer plus de
21 jours, quelle qu’en soit leur nature.
S’ils durent au-delà de 21 jours, et sans
qu’il ait à prouver la gêne occasionnée,
le locataire a automatiquement le
droit, selon l’article 1724 du code civil, à
une diminution de loyer proportionnelle à la période de travaux qui excède ce seuil.
Les deux parties n’ont pas forcément
la même vision sur l’utilité de réaliser
des travaux. Si les travaux décidés présentent, par leur nature ou leurs conditions d’exécution, un caractère abusif
ou vexatoire, ne respectent pas les
modalités indiquées dans le préavis de
travaux qu’il a reçu, ou rendent dangereuse ou impossible l’utilisation du logement, le locataire peut demander au
juge de prescrire leur interdiction ou
leur interruption immédiate (pour plus
d’informations voir page 112).
La contribution ne concerne que les
travaux d’isolation de la toiture, des
murs extérieurs, des parois vitrées,
travaux de régulation ou de remplacement des installations de chauffage,
de production d’eau chaude sanitaire,
utilisant une source d’énergie renouvelable. Le propriétaire doit réaliser au
moins deux types de travaux parmi
ces derniers.
À NOTER : Les logements construits
après 1990 ne peuvent être inclus dans
ce dispositif.
Pour les logements construits avant
1948, le bailleur peut demander au locataire une contribution mensuelle forfaitaire de 10 € pour un logement
d’une pièce principale, 15 € pour un
appartement de deux ou trois pièces,
20 € pour un quatre-pièces et plus.
Pour les logements construits après
1948, le bailleur fait estimer le montant de l’économie d’énergie et peut en
répercuter la moitié à son locataire.
Un ingénieur thermicien ou un diagnostiqueur doit calculer les économies réalisées. La durée de la contribution ne peut excéder 15 ans et son
montant est fixe et non révisable.
© guy/Adobe Stock
Les travaux d’économie d’énergie
font exception, ce sont des travaux
qui sont réalisés par le bailleur mais
auxquels le locataire peut participer financièrement. Avant la réalisation des
travaux, le propriétaire doit engager
une concertation avec son locataire,
qui portera sur les travaux envisagés,
les modalités de leur réalisation, les
bénéfices prévus en matière de consommation du logement (article 23-1
de la loi de 1989).
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Sommaire
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LE CONGÉ DU LOCATAIRE : DÉLAIS ET MOTIFS
62
LE CONGÉ DONNÉ PAR LE PROPRIÉTAIRE
65
UNE PROTECTION POUR LE LOCATAIRE ÂGÉ
67
LA RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE
69
CE QUI CHANGE AVEC LA LOI ÉLAN
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LA FIN DU BAIL
C
hangement de travail, de région ou encore projets familiaux… Pour le locataire, les occasions de changer de domicile ne manquent pas. Le principe
est indiqué à l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, qui règle les relations
entre bailleur et locataire : « Le locataire peut résilier le contrat de location à
tout moment ». Il doit respecter des conditions de forme et de délai prévus à l’article 15. Pas question pour autant de faire ses cartons au pied levé, l’occupant des
lieux doit avertir son bailleur en respectant un délai de préavis, afin que ce dernier
dispose d’un peu de temps pour rechercher un autre locataire pour le remplacer. Le
bailleur, de son côté, peut également avoir besoin de mettre fin au bail afin de récupérer le logement pour l’habiter ou le vendre. Pour ce faire, il doit respecter des délais et
une forme très précise. Sinon, il risque de voir le bail reconduit pour trois ans.
Enfin, dans le cas d’un locataire âgé aux ressources limitées, le bailleur peut voir
son droit au congé supprimé. À la fin du bail, la qualité de l’entretien par le locataire de l’appartement est prise en compte lors de l’état des lieux. Le dépôt de garantie est rendu si le logement est considéré en bon état. Un montant peut être retenu si le logement a subi des dégradations. La fin du bail est donc un moment
crucial dans la vie du locataire comme du bailleur.
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LE CONGÉ DU LOCATAIRE :
DÉLAIS ET MOTIFS
Le locataire peut donner congé à tout
moment, dans la mesure où il respecte
un préavis de trois mois. Dans certains
cas, ce délai peut être réduit à un mois
(article 15 de la loi 89-462), notamment
sur les territoires mentionnés au premier alinéa de l’article 17. Il s’agit des logements situés dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, dites « zones tendues ».
Concrètement, il s’agit des communes
et de leurs banlieues éligibles à la taxe
sur les logements vacants, dont la liste
est fixée par le décret 2013-392 du
10 mai 2013. Le législateur justifie cette
mesure par le fait que dans ces zones
tendues, le bailleur n’aura aucun mal à
trouver rapidement un nouveau locataire. Un postulat qui se révèle exact à
Paris où tout se loue de manière quasi
instantanée, mais faux ailleurs, là où les
délais de relocation sont plus longs.
Sur l’ensemble du territoire national,
le préavis dû par le locataire au bailleur
est également fixé à un mois :
– en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation ; de perte d’emploi ou
de nouvelle embauche. Pour apprécier
s’il s’agit d’un premier emploi, les tribu-
BON À SAVOIR
S’il déménage avant le terme du préavis, le
locataire doit payer le loyer et les charges jusqu’à
la fin. Toutefois, si le logement est loué de nouveau
avant la fin du préavis, le locataire ne sera tenu
au paiement du loyer et des charges que jusqu’à
la date d’arrivée du nouveau locataire.
58
naux retiennent généralement la date
d’affiliation à la Sécurité sociale ;
À NOTER : Il n’y a pas perte d’emploi
au sens de la loi lorsque le locataire
exerce une profession libérale. Un médecin qui, en raison de difficultés économiques, avait cessé son activité libérale, n’a pas pu bénéficier de cette disposition sur la perte d’emploi.
– pour le locataire dont l’état de santé,
constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile. La
mesure s’applique à toute personne
qui se trouve dans cette situation, quel
que soit son âge. Peu importe également si les problèmes de santé sont
anciens ou récents ;
– pour les bénéficiaires du revenu de
solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé (AAH). L’allocation de solidarité spécifique (ASS), versée par Pôle emploi (ex-Assedic) n’est
pas assimilable au RSA ;
– pour le locataire qui s’est vu attribuer
un logement social ouvrant droit à l’aide
personnalisée au logement (APL).
Le délai réduit s’applique aux deux
membres du couple, même si un seul
d’entre eux justifie du motif légal.
Lorsque le bailleur a accepté que son
locataire bénéficie d’un préavis réduit,
il peut se rétracter si cet avantage a été
accordé à tort, mais il doit s’y décider
avant le départ du locataire.
À NOTER : Ce dernier peut demander tardivement à bénéficier d’un préavis réduit s’il se trouve dans l’un des
cas motivés par la loi.
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LA FIN DU BAIL
La forme du congé
Lorsqu’il est de trois mois, le locataire
n’a pas à fournir les motifs de son départ. Selon l’article 15 de la loi, le locataire souhaitant bénéficier du préavis
d’un mois précise « le motif invoqué
et le justifie au moment de l’envoi de
la lettre de congé. À défaut, le délai de
préavis applicable à ce congé est de
trois mois ». Avec ce texte clair et
net, la loi fait définitivement
échec à la jurisprudence
antérieure qui autorisait
le locataire à fournir à
tout moment la justification du motif de
préavis réduit qu’il invoquait. En zone tendue, le locataire qui bénéficie d’un mois de préavis doit également rappeler
au bailleur la référence du décret 2013-392 sur les zones tendues.
Lorsqu’il décide de partir, le locataire
a l’obligation d’adresser son congé au
bailleur (ou au mandataire chargé de la
gestion du logement) par lettre recommandée avec avis de réception
ou, rare en pratique en raison de son
coût élevé, par acte d’huissier de justice. Le congé du locataire peut également être remis en mains propres au
bailleur ou à son représentant contre
récépissé (reçu) qui, pour éviter de futures difficultés, devra impérativement
préciser la date de remise et comporter la signature de la personne qui a
accepté la lettre de congé.
Même si la loi lui autorise aussi une remise de la lettre en mains propres, le
locataire a tout intérêt à choisir la lettre
recommandée avec avis de réception
pour donner son congé à son bailleur.
Pourquoi ce formalisme ? C’est que la
date de réception de la lettre recommandée fixe le point de départ du préavis et de la date à laquelle il s’achève.
Par réception de la lettre recommandée, il faut comprendre, conformément à l’article 669 du code de procédure civile, « la date apposée par l’administration des Postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ».
Exemple : Une lettre de congé envoyée le 20 avril et reçue par le propriétaire le 22 avril, fait partir
un délai de préavis qui
expirera, s’il est de
trois mois, le 22 juillet ; ou le 22 mai
lorsqu’il s’agit d’un
préavis d’un mois.
Le congé donné
par le locataire est
irrévocable, il ne peut
en aucun cas revenir sur
un congé qu’il aurait donné
hâtivement, il devra partir à la fin du
préavis, sauf si le bailleur consent à la
poursuite de la location. Dans ce cas,
le locataire a tout intérêt à demander
au propriétaire de lui indiquer par
écrit le sursis qu’il lui accorde, sa durée et sa date de fin.
Qui signe la lettre de congé envoyée
au propriétaire des lieux ? Le congé
donné par l’un des occupants a-t-il des
effets à l’égard de l’autre ? Peut-on rester dans le logement sans avoir signé
le contrat de bail alors que le titulaire a
donné congé ? Tout dépend de la situation juridique des occupants.
• Si le couple est marié
Selon l’article 1751 du code civil, le bail
du local qui sert exclusivement à l’habitation de deux époux, quel que soit
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L’occupant des lieux doit-il motiver
son congé ? Tout dépend de la durée
du préavis.
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leur régime matrimonial et même si le
bail a été conclu avant le mariage, est
réputé appartenir à l’un et à l’autre des
époux. Conséquence de cette règle,
dite « cotitularité du bail », du simple
fait qu’ils sont mariés, les époux ont
chacun le titre de locataire. Il est donc
nécessaire qu’ils donnent tous les deux
congé pour que la location prenne fin.
Un conjoint peut unilatéralement renoncer au contrat de bail. Mais le congé qu’il donne n’a aucun effet à l’égard
de son conjoint qui pourra continuer la
location s’il le souhaite.
En cas de divorce ou de séparation de
corps, si les deux époux se disputent le
logement loué, le juge aux affaires familiales (Jaf) décidera, en fonction des
intérêts de la famille, celui des deux
conjoints qui pourra rester locataire.
• Si le couple est pacsé
L’article 1751 du code civil accorde désormais aux partenaires d’un Pacs le
droit de demander conjointement à
être cotitulaires (avoir tous deux la
qualité de locataire) du bail, même s’il
n’a été signé que par un seul. La loi ne
s’étend pas sur la façon dont les partenaires de Pacs doivent s’y prendre. On
peut donc penser qu’une lettre recommandée avec avis de réception suffit
et que le bailleur n’a pas son mot à
dire : la cotitularité s’applique dès que
les partenaires la demandent. Le
congé donné par l’un des partenaires
n’a aucun effet à l’égard de l’autre.
En cas de rupture du pacte civil de solidarité, lorsque le bail a été signé par les
deux partenaires, l’un d’eux peut saisir
le juge d’instance aux fins de se faire
attribuer le bail. Le propriétaire des
lieux est appelé à l’instance pour fournir ses arguments. Le juge apprécie la
demande en considération des intérêts
sociaux et familiaux des parties. Il
pourra refuser l’attribution du bail s’il
apparaît que le partenaire qui la de-
60
mande n’est pas suffisamment solvable pour rester seul locataire.
• Si le couple vit en concubinage
Le concubin qui n’a pas signé le bail n’a
pas la qualité de cotitulaire du bail. Il
devra partir si le concubin titulaire du
bail donne son congé.
Les congés liés
au décès et à l’abandon
du logement
Parfois, la forme habituelle ne peut pas
être respectée car un événement survient comme le décès du locataire ou
son départ sans prévenir.
Quels sont les droits locatifs des personnes vivant avec le locataire qui délaisse le logement ? Que se passe-t-il
pour le bailleur dont le locataire est
parti sans prévenir ? Quel est le sort du
logement locatif vis-à-vis de ses
proches lorsque le locataire décède ?
Évidemment, la question se pose uniquement si le proche du locataire décédé n’a pas signé le bail : si son nom y
figure, il a le titre de locataire. Et en cas
de décès du bailleur ? La loi précise
que le contrat de location ne prend pas
fin par le décès du bailleur. Il continue
de produire ses effets entre le locataire
et les héritiers du propriétaire.
Dans ces différents cas, des règles particulières s’appliquent.
• Transmission du bail au décès
du locataire
Quand le malheur frappe, le contrat
de location régi par la loi 89-462 du
6 juillet 1989 n’est pas nécessairement
transmis aux héritiers de la personne
décédée. La loi énumère précisément
les bénéficiaires du transfert du bail,
les proches du défunt autorisés à garder le logement locatif.
L’expression « transfert du bail » signifie que le contrat de location continue
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LA FIN DU BAIL
au profit des personnes désignées par
la loi, le propriétaire des lieux ne peut
pas s’y opposer, il ne peut pas non
plus modifier les conditions prévues
dans le bail, par exemple augmenter
le montant du loyer.
de solidarité (Pacs), le contrat de location est transféré au partenaire survivant, sauf s’il y renonce expressément.
Est également concerné le concubin
du locataire décédé. Il a droit au transfert du bail s’il est un (e) concubin notoire qui vivait avec le défunt. Il lui revient néanmoins de prouver la cohabitation pendant au moins un an avec le
locataire décédé, une preuve possible
par tous moyens, témoignages, attestations, factures comportant les deux
noms, etc. Il faut montrer une cohabitation stable, habituelle, effective et
continue dans le logement.
Le conjoint survivant est protégé par
la qualité de locataire que lui accorde
automatiquement l’article 1751 du code
civil. S’il vivait avec le défunt, il a droit
au transfert du bail, même s’il n’avait
été signé que par l’époux décédé. En
revanche si, lors du décès, les époux ne
vivaient pas ensemble, selon l’article 14
de la loi, le conjoint survivant bénéficie
du transfert du bail, à condition qu’il en
fasse la demande auprès du bailleur. Il
n’est pas possible d’imposer au conjoint survivant la continuation du bail
s’il ne la demande pas, a rappelé la
Cour de cassation (3e chambre civile,
10 avril 2013) : le couple vivait séparé
depuis plus de trente ans mais, au décès de son locataire, le bailleur soutient qu’il y a eu transfert automatique
du bail au conjoint survivant et lui réclame le paiement des loyers laissés
impayés par le défunt. Impossible, a
répondu la Cour de cassation, car le
conjoint vivait séparé depuis plus de
30 ans et n’avait pas demandé le
transfert du bail à son profit.
D’autres proches du locataire décédé
peuvent bénéficier de la continuation
du bail : ses descendants, enfants, petits-enfants, quel que soit leur âge, et
ses ascendants, parents, grands-parents qui vivaient avec lui depuis au
moins un an à la date du décès. Le fait
d’avoir habité avec le locataire décédé
s’apprécie de manière stricte : un enfant qui, par exemple, effectue des séjours périodiques ou des visites quotidiennes chez son parent (fut-il âgé et
malade), ne peut bénéficier du transfert du bail à son profit, il n’y a pas cohabitation permanente.
• Résiliation du bail après
décès du locataire
© peshkova/Adobe Stock
Le dispositif applicable aux couples
pacsés est identique à celui dédié aux
couples mariés. En cas de décès d’un
des partenaires liés par un pacte civil
Lorsque personne ne peut ou ne souhaite poursuivre la location, le bail est,
conformément à l’article 14 de la loi,
« résilié de plein droit par le décès du
locataire ». Cela signifie que les héritiers du locataire décédé n’ont pas à
donner congé, il n’y a aucun préavis à
respecter. Ils doivent seulement informer le bailleur du décès, de préférence
par lettre recommandée avec avis de
réception, lui indiquer la date à laquelle
ils comptent libérer les lieux et établir
avec lui l’état des lieux de sortie.
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À NOTER : Le loyer et les charges
sont dus jusqu’à la remise effective des
clefs, au bailleur ou à son représentant.
• L’abandon du logement
L’abandon du logement par le locataire,
son départ sans donner congé, ne met
pas pour autant fin à la location. Selon
l’article 14 de la loi, en cas d’abandon du
domicile, le contrat de location continue, selon les cas, au profit :
– du conjoint du locataire ;
– des descendants, enfants, petits-enfants qui vivaient avec lui depuis au
moins un an à la date d’abandon du
domicile ;
– du partenaire lié au locataire par un
pacte civil de solidarité ;
– des ascendants, parents, grands-parents du concubin notoire ou des personnes à charge qui vivaient avec le
locataire depuis au moins un an à la
date d’abandon du domicile.
Pour le propriétaire, la question se
pose de comment récupérer les lieux
alors qu’il n’a plus de contact avec le
ou les locataires. L’article 14-1 de la loi
a tout prévu. Même s’il sait qu’il n’y a
plus personne, le bailleur doit mettre
en demeure, par l’intermédiaire d’un
huissier de justice, le locataire de justifier qu’il occupe le logement. Le tarif
de l’intervention d’un huissier est réglementé et fixé par décret. Renseignezvous auprès de la chambre nationale
des huissiers de justice.
site utile
• www.huissier-justice.fr
Si, passé le délai d’un mois, le locataire ne se manifeste pas ou ne donne
pas la preuve qu’il occupe toujours le
logement, l’huissier de justice procédera à la constatation de l’état d’abandon du logement. L’huissier de justice
établit un procès-verbal (PV) indiquant
que le logement lui semble abandonné
et, si le logement contient des biens
appartenant au locataire, il en établit
un inventaire exhaustif puis il précise
s’ils ont ou non une valeur marchande.
Sur la base de ce document, le juge
d’instance constatera la résiliation du
bail et ordonnera la vente des biens
s’ils ont une valeur.
LE CONGÉ DONNÉ
PAR LE PROPRIÉTAIRE
Face au congé, locataire et propriétaire
ne sont pas égaux : le premier peut partir facilement. Le propriétaire, de son
côté, ne peut donner congé que
lorsque le contrat de location arrive à
échéance, au bout de trois ans ou de
six ans selon qu’il est une personne
physique ou morale et en respectant
un préavis d’au moins six mois avant la
fin du bail. De plus, il ne peut donner
congé que pour les motifs suivants :
62
– la reprise du logement pour l’habiter ;
– la vente du logement ;
– un motif légitime et sérieux (l’inexécution par le locataire de ses obligations, le non-paiement du loyer…).
À NOTER : En cas de propriété démembrée (nu-propriétaire et usufruitier) du logement, c’est l’usufruitier qui
a qualité, en tant que bailleur, pour
donner congé de reprise pour habiter.
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LA FIN DU BAIL
La forme du congé
BON À SAVOIR
Le congé doit être donné au locataire
par lettre recommandée avec accusé
de réception et lui parvenir au moins
six mois avant la fin du bail en cours. Le
préavis court uniquement à compter
de la réception de la lettre recommandée par le locataire et non de la présentation à son domicile. La remise doit
être attestée par la signature de l’avis
de réception. Si le locataire est absent
ou refuse de réceptionner la lettre, le
préavis ne court pas. Et le propriétaire
devra envoyer un nouveau congé au
locataire, à condition d’être encore
dans les lieux dans un délai de six mois.
Aussi est-il préférable de s’y prendre
sept ou huit mois en avance environ
pour avoir le temps de réagir en cas de
silence du locataire. Ou bien faire appel
à un huissier : si le locataire est absent
lors du passage de ce dernier, il lui laissera un avis l’informant qu’il peut retirer
le congé à son étude et la date du
congé sera celle de l’avis de passage.
Lorsqu’il y a plusieurs locataires indiqués dans le
bail, qu’il s’agisse de concubins ou de colocataires,
le congé doit être notifié à chacun d’entre eux. Dans
le cas contraire, le bail continue au profit de ceux
qui n’ont pas reçu leur congé, sauf si une clause de
solidarité lie les locataires : il est alors admis que le
congé à l’un soit opposable à l’autre.
(c’est-à-dire ses parents et grands-parents), ses descendants (enfants, petitsenfants ou ceux de son conjoint, partenaire de Pacs ou concubin notoire).
Le congé donné par le propriétaire
indique obligatoirement le motif allégué, les nom et adresse du bénéficiaire
de la reprise du logement, ainsi que la
nature du lien existant entre le bénéficiaire de la reprise et le propriétaire du
logement. L’article 15-I de la loi impose
au bailleur de justifier dans la lettre de
congé du caractère réel et sérieux de
cette reprise, afin de permettre au locataire de vérifier la réalité du motif.
Indiquer que la reprise est exercée
pour « loger ma fille Marie Boulogne »
ne suffit pas, le bailleur doit expliquer
précisément pourquoi. Si la lettre ne
mentionne pas toutes les informations
fixées par la loi, le congé est considéré
comme nul. Le locataire préviendra
alors son bailleur que le congé n’est
pas valable et que le bail se poursuivra.
Les motifs de la reprise
sont également
strictement limités
• La reprise pour habiter
© Sunny studio/Adobe Stock
Le bailleur, personne physique, est autorisé à donner congé, soit pour loger
lui-même au titre de résidence principale ou pour son conjoint, le partenaire
auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son
concubin notoire depuis au moins un an
à la date du congé, ses ascendants
Il peut arriver que le bailleur donne un
congé frauduleux en respectant scrupuleusement le formalisme du congé
mais invoque faussement un motif, par
exemple donne un congé de reprise
pour habiter, loger un enfant ou pour
vendre le bien, mais en réalité pour relouer plus cher, loger un ami ou un
cousin, etc. Selon l’article 15 de la loi, le
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veau bailleur doit renouveler le bail
une fois avant de pouvoir donner
congé. Cette formulation de l’article 15
signifie que l’acquéreur d’un logement
occupé devra attendre la fin du bail en
cours, puis les années du bail reconduit avant de pouvoir donner congé.
S’il veut habiter le logement, il doit
respecter un délai de deux ans avant
de pouvoir reprendre le logement.
fait pour un bailleur de délivrer un
congé justifié frauduleusement par sa
décision de reprendre ou de vendre le
logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne
physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l’amende
est proportionné à la gravité des faits
constatés. Le locataire est redevable
de sa constitution de partie civile et la
demande de réparation de son préjudice. L’article 25-8 de la loi dédié aux
congés reprend ce dispositif pour les
logements meublés.
En cas de contestation, le juge peut
désormais, d’office, vérifier la réalité du
motif du congé et le respect de la procédure. La loi lui permet de ne pas valider le congé qui n’apparaît pas justifié
par des éléments sérieux et légitimes.
• Le congé pour vendre
Lorsque le propriétaire souhaite vendre son logement vide, il attend le
terme du contrat de location et donne
congé pour vendre à son locataire au
moins six mois avant la fin du bail.
Certes, rien ne l’empêche de vendre le
logement occupé en cours de bail
mais, dans ce cas, il le cède avec son
occupant, à charge pour le nouveau
propriétaire de poursuivre le bail jusqu’à son terme. Lorsque le contrat en
cours s’achève (la fin du bail) moins
de trois ans après l’acquisition, le nou-
64
Le locataire, dont le logement est vendu occupé, a droit à la poursuite de son
bail pendant un délai incompressible
de deux ans à compter de l’acquisition
par le nouveau propriétaire.
Exemple : si son logement est acquis
occupé le 15 avril 2017, le locataire a
l’assurance de rester dans les lieux
jusqu’au 15 avril 2019. Sous réserve,
bien sûr, de respecter ses obligations,
comme le paiement de son loyer.
Le locataire doit être averti du congé
pour vente six mois avant le terme du
bail. De plus, le congé doit, sous peine
de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le propriétaire reporte aussi impérativement sur
la lettre de congé les huit premiers alinéas de l’article 15 de la loi 89-462.
Cette lettre de congé constitue une
offre de vente au profit du locataire,
celui-ci ayant un droit de préemption
sur le logement dont il est locataire.
Par droit de préemption, il faut comprendre le droit pour le locataire
d’acheter par priorité le logement qu’il
occupe s’il le souhaite.
Les étapes permettant au locataire
d’acquérir le logement sont soigneusement balisées. À compter de la réception du congé pour vente, le locataire
dispose de deux mois pour accepter
ou refuser l’offre de vente, ce qui correspond aux premiers mois du préavis,
qui en compte six.
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LA FIN DU BAIL
• Le congé pour un motif
légitime et sérieux
Le bailleur, personne physique ou morale, peut donner congé à son locataire
si celui-ci a manqué à ses obligations
comme de payer le loyer, a eu un comportement agressif vis-à-vis du voisinage ou encore causé des nuisances
sonores fréquentes. Cela concerne également le locataire qui laisse le logement dans un état d’abandon. Ou encore qui entretient mal la chaudière,
mettant en péril la sécurité des personnes et des biens. Le congé est possible en cas de sous-location non autorisée par le bailleur, de défaut d’assurance, d’exercice d’une activité commerciale en contradiction avec la clause
d’habitation bourgeoise contenue dans
le bail, de troubles de jouissance causés
par la présence de plusieurs chiens.
À NOTER : Si le bail comprend une
clause résolutoire, le bailleur peut
mettre fin au bail de façon anticipée ou
choisir de ne pas le renouveler à la fin
du contrat en cours.
Parfois, le motif légitime et sérieux
n’est pas imputable au locataire, mais
permet néanmoins de lui donner
congé. Il en est ainsi lorsque des travaux, de par leur importance, ne
peuvent être réalisés si le logement est
occupé. C’est également le cas si le logement est exproprié pour cause d’utilité publique (pour construire une
route, une école, etc.), d’exécution de
travaux importants comme la restructuration d’un immeuble ayant fait l’objet d’une autorisation administrative ou
encore pour transformer le logement
loué en bureaux.
UNE PROTECTION
POUR LE LOCATAIRE ÂGÉ
La loi rend difficile la possibilité de
mettre fin au bail d’un locataire âgé
aux ressources limitées. Toutefois,
cette protection ne s’applique pas si le
bailleur, personne physique, est luimême dans une situation délicate
compte tenu de son âge ou de la faiblesse de ses ressources.
Le propriétaire des lieux ne peut quant
à lui pas congédier, sans offre de relogement, le locataire qui remplit cumulativement les deux conditions suivantes, précisées à l’article 15-III de la
loi du 6 juillet 1989 :
– être âgé de plus de 65 ans à la date
d’échéance du contrat de location ;
– avoir, à la date de notification du
congé, des ressources annuelles n’excédant pas les plafonds en vigueur
pour l’attribution des logements locatifs conventionnés de type PLUS (prêt
locatif à usage social). Ces plafonds
sont, en 2018, pour une personne
seule, de 23 354 € en Île-de-France et
20 304 € dans les autres régions.
Lorsque le locataire remplit ces deux
conditions, le bailleur ne peut lui délivrer congé que s’il lui fait une offre de
relogement, sous forme d’un logement
correspondant à ses besoins et à ses
possibilités. Le logement proposé doit
être situé à proximité : même arrondissement, canton ou commune, ou zone
limitrophe. Il ne doit pas être éloigné
de plus de 5 km du précédent.
Le locataire peut, sans se mettre en
faute, refuser un logement inadapté à
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DEUX HEURES PAR JOUR POUR LES VISITES
Il n’est pas possible de pénétrer dans les
lieux loués sans autorisation du locataire.
Cette démarche constitue une double
atteinte à sa vie privée au regard de
l’article 9 du code civil, ce qui lui ouvre droit
à indemnité réparatrice et, en tant que délit,
passible des sanctions pénales visées
à l’article 226-4 du code pénal. Néanmoins,
le locataire doit, pendant le préavis, laisser
visiter le logement en vue de sa relocation
ou de sa vente, qu’il soit l’auteur du congé
ou qu’il émane du bailleur, mais pas
n’importe comment. Selon l’article 4 a de la
loi, est réputée non écrite, sans valeur, toute
clause qui oblige le locataire, en vue de la
vente ou de la location du local loué, à
laisser visiter les jours fériés ou plus de deux
heures les jours ouvrables.
Les visites sont donc possibles, à condition
néanmoins d’en avertir le locataire assez
tôt. Les visites peuvent s’effectuer au
maximum durant deux heures par jour, du
lundi au vendredi, ce qui exclut le dimanche
et les jours fériés.
L’article 642 du code de procédure civile
règle l’épineuse question du samedi qui
pourrait être considéré comme un jour
ouvrable donc permettant des visites
du logement. Mais cet article précise que
« le délai qui expirerait normalement un
samedi, un dimanche ou un jour férié ou
chômé est prorogé jusqu’au premier jour
ouvrable suivant ». Ce qui signifierait
que le samedi n’est pas un jour ouvrable.
Le bailleur ne peut donc pas imposer au
locataire de visites le samedi.
sa situation ou à ses revenus, en raison,
par exemple de son état de santé, du
loyer incompatible avec ses faibles ressources, de dépenses de chauffage
électrique hors de proportion par rapport à ses ressources, etc.
elle est familiale, il ne peut délivrer de
congé sans offre de relogement même
si un des associés a plus de 65 ans.
L’âge du bailleur s’apprécie au terme
du bail et de ses ressources au moment du congé. S’il y a plusieurs bailleurs, il suffit qu’un seul remplisse les
conditions. Lorsque les biens sont démembrés, seule la situation du bailleur
usufruitier est prise en compte.
Même s’il remplit les conditions d’âge
et de ressources, le locataire peut recevoir un congé, sans offre de relogement, lorsque le bailleur est lui-même
âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au
plafond en vigueur pour l’attribution
des logements conventionnés.
Si le bailleur est une SCI, y compris si
© mavo/ Shutterstock
À NOTER : Lorsque les locaux loués
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se situent dans un immeuble collectif,
lors de la restitution du dépôt de garantie, le bailleur procède à un arrêté des
comptes provisoires et peut conserver
une provision limitée à 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.
Dans ce cas, la régularisation définitive
et la restitution du solde seront effectués dans le mois qui suit l’approbation
définitive des comptes de l’immeuble.
Le bailleur et le locataire peuvent toutefois convenir de solder immédiatement
l’ensemble des comptes.
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LA FIN DU BAIL
LA RESTITUTION DU
DÉPÔT DE GARANTIE
Lors de l’entrée dans le logement, le
locataire a versé un dépôt de garantie
pour couvrir le coût d’éventuelles dégradations. Le montant du dépôt ne
doit pas dépasser un mois de loyer
net de charges (article 22 de la loi du
6 juillet 1989). Il doit ensuite être restitué dans le délai d’un mois à compter
de la remise des clés au bailleur si
l’état des lieux de sortie est conforme
à l’état des lieux d’entrée.
La restitution peut se faire déduction
faite des sommes restant dues au bailleur (taxe d’enlèvement des ordures
ménagères…). Une retenue peut aussi
être effectuée en cas de dégradations.
L’état des lieux d’entrée est comparé à
l’état des lieux de sortie dans ce but.
Toute retenue (trous dans la moquette,
parquet abîmé…) doit être justifiée.
ATTENTION ! La vétusté n’est pas imputable au locataire. Si le dépôt de garantie est rendu avec retard, le bailleur
peut avoir à payer 10 % de plus par
mois de retard.
Le dépôt de garantie pose la question
récurrente de savoir qui rembourse le
locataire lorsque le logement loué
change de propriétaire en cours de location (parce qu’il décède, en fait donation à ses proches ou le vend). L’article 22 dernier alinéa de la loi précise
que lorsqu’il y a mutation à titre gratuit, donation, donation-partage, transmission successorale ou à titre onéreux
– la vente des locaux loués –, la restitution du dépôt de garantie incombe au
nouveau bailleur. Pour obtenir le remboursement de son dépôt de garantie,
le locataire s’adresse donc à la personne qui est propriétaire de son logement au moment où il le quitte.
Même s’il est chargé de la gestion locative du logement loué, l’intermédiaire
doit immédiatement verser entre les
mains du bailleur le dépôt de garantie
qu’il a encaissé pour son compte. Sauf
accord écrit de celui-ci. Bailleur, ne signez pas un mandat de gestion locative au bénéfice d’un gestionnaire sans
lire toutes les clauses. Faites supprimer
celle prévoyant que le dépôt de garantie restera entre les mains de l’agence
ou du cabinet de gestion locative.
Comme n’importe quelle entreprise, un
cabinet immobilier peut péricliter et
mettre la clef sous la porte. Il vous faudra alors restituer le dépôt de garantie
au locataire sortant, même si ce n’est
pas vous qui l’avez perçu.
Échéancier
de la restitution
La restitution du dépôt de garantie apparaît parfois comme un moment compliqué lorsque le bailleur tarde, garde le
silence ou encore augmente le montant
des dégradations commises par le locataire. Résultat, des litiges fréquemment
portés en justice par les locataires pour
récupérer leur dépôt de garantie.
L’article 22, alinéa 3 de la loi dispose
que le dépôt de garantie est restitué
dans un délai maximal de deux mois à
compter de la date de remise des
clefs du logement qui était loué si
l’état des lieux de sortie est différent
de l’état des lieux d’entrée. Cette date,
cruciale, fixe le point de départ du délai de restitution du dépôt de garantie.
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DIFFÉRENCE ENTRE DÉGRADATIONS ET VÉTUSTÉ
L’article 7 c de la loi dispose que le
locataire doit répondre des dégradations
et pertes qui surviennent pendant la
durée du contrat dans le logement, à
moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu
en cas de force majeure, par la faute du
bailleur ou par le fait de tiers qu’il n’a pas
introduit dans le logement. Et le locataire
doit prendre à sa charge l’entretien
courant du logement, des équipements
mentionnés au contrat ainsi que les
réparations locatives définies par décret,
« sauf si elles sont occasionnées par la
vétusté, vice de construction cas fortuit ou
force majeure ». Il est en effet impossible
de vivre dans un appartement ou une
maison sans clouer des tableaux
au mur, faire des trous pour suspendre les
rideaux, poser des meubles, un lave-linge,
un lave-vaisselle qui, à la longue, peuvent
marquer le sol, ébrécher, même
involontairement, un lavabo ou la cuvette
des toilettes, etc. À force de pas, la
moquette s’use et se patine, la peinture
jaunit ou s’écaille, le papier peint se
décolore, le carrelage peut se fissurer, bref
ces équipements subissent une usure par
suite du temps qui passe, nommée
« vétusté », même si les occupants sont
très soigneux. L’état des lieux de sortie
comparé à l’état des lieux établi lors de
l’entrée dans les lieux permet de vérifier
s’il y a eu des « altérations ».
Bon à savoir : Il est possible de joindre
une grille de vétusté au bail, même s’il
n’en existe pas d’officielle.
site utile
• www.uncllaj.org/guide-pratique-
logement/grille-de-vetuste.php
Le locataire peut remettre les clefs en
mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception au bailleur ou à son mandataire.
La loi valide désormais cette seconde
option, alors que les tribunaux la refusaient généralement. Il est vivement
conseillé au locataire, si les clefs sont
remises le jour de l’établissement de
l’état des lieux de sortie, de faire mentionner sur ce document le détail et le
nombre total de clefs qu’il a rendues.
Ou un reçu indiquant la bonne remise
des clefs et leur nombre.
L’article 22 alinéa 6 de la loi dispose
que le défaut de restitution dans les
délais prévus du dépôt de garantie ou
du solde restant dû par le bail est sanctionné par le versement au locataire
d’une majoration, en fait un intérêt de
retard égal à 10 % du loyer mensuel
hors charges par mois de retard.
Chaque période mensuelle commencée en retard entraîne l’application de
68
cette majoration. Si le dépôt de garantie devait être restitué le 30 du mois
par exemple, mais qu’il l’est le 3 du
mois suivant, la majoration de 10 % est
due pour ce mois commencé. Cette
majoration ne s’applique pas lorsque le
défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais résulte de l’absence de transmission de sa nouvelle
adresse par le locataire.
L’obligation de restitution des clefs
revêt une importance pratique forte
en raison des enjeux financiers qui lui
sont attachés. Elle fixe le point de départ du délai de restitution du dépôt
de garantie et par suite de l’application
de la majoration. Dans le doute, c’est
au locataire sortant qu’incombe la
preuve de la restitution des clefs – de
toutes les clefs, pas seulement celle de
la porte principale. Selon une jurisprudence constante, le propriétaire des
lieux a droit à une indemnité d’occupa-
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tion, un équivalent financier du loyer,
tant que les clefs ne lui ont pas été rendues, à lui ou à son mandataire. Peu
importe si le bailleur dispose d’un
double des clefs, disent les tribunaux.
contenant les clefs du logement (cela
arrive parfois) est égaré par les services postaux ? Franchement, rien ne
vaut la remise des clefs en mains propres contre reçu.
Exemple : dans une affaire, la Cour de
Cassation a jugé qu’il n’y avait pas eu de
restitution des clés au sens de la loi par
le locataire qui les avait glissées sous le
paillasson du propriétaire des lieux. Le
dépôt des clés dans la boîte aux lettres
ou la remise des clés au gardien de l’immeuble n’est pas non plus une restitution au sens de la loi de 1989.
Pas de rétention sans motif
Le bailleur ne peut refuser d’accepter
les clefs et malgré tout retenir le dépôt de garantie. Il ne peut pas non plus
décider de n’accepter les clefs que si le
locataire se déplace. Désormais la loi
autorise l’envoi des clefs en recommandé avec avis de réception. Seulement voilà. Que se passera-t-il si le pli
recommandé avec avis de réception
Le dépôt de garantie est restitué au
locataire, éventuellement sous déduction des sommes qui lui sont dues.
Le bailleur peut déduire du dépôt de
garantie les impayés de loyers, les
charges locatives non réglées
et la moitié des honoraires de l’huissier de justice ayant établi l’état des
lieux de sortie en cas de refus du locataire de l’établir amiablement. Le bailleur ne peut pas retenir une somme
forfaitaire, il lui faut justifier poste par
poste chaque retenue. Reste la question du financement des travaux éventuellement réalisés dans le logement
après le départ du locataire, notamment quand la vétusté s’en mêle.
© Unclesam/Adobe Stock
LA FIN DU BAIL
CE QUI CHANGE AVEC LA LOI ÉLAN
LOI ÉVOLUTION DU LOGEMENT, DE L’AMÉNAGEMENT ET DU NUMÉRIQUE
„ DES AMÉNAGEMENTS CONCERNANT LA FIN DU BAIL
LIÉE À DES VIOLENCES DOMESTIQUES
Lorsque le conjoint du locataire ou son partenaire de Pacs quitte le logement en raison
de violences conjugales domestiques, il en
informe le bailleur par lettre recommandée
avec avis de réception, accompagnée de la
copie d’une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou
d’une condamnation pénale de l’auteur des
violences sur la personne qui s’en prévaut
(article 47 bis B du projet de loi).
La solidarité du locataire victime de violences domestiques ou conjugales prend fin
le lendemain du jour de la première présenta-
tion du courrier recommandé au domicile
du bailleur.
La loi Élan permet aussi au bailleur de résilier le bail si le locataire a été condamné
pour trafic de drogue lorsqu’il a commis
les faits dans le logement ou à proximité.
Les « squatters » d’un logement ne bénéficient pas de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre
de l’expulsion et ne bénéficient pas non plus
de la trêve hivernale.
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Sommaire
72
LES GARANTIES PRISES EN DÉBUT DE BAIL
74
S’APPUYER SUR LES AIDES AU LOGEMENT
76
QUE FAIRE EN CAS D’IMPAYÉ DE LOYER
78
DU COMMANDEMENT DE PAYER À L’EXPULSION : SEPT ÉTAPES
80
LES AIDES AU LOCATAIRE EN DIFFICULTÉ
81
CE QUI CHANGE AVEC LA LOI ÉLAN
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LES IMPAYÉS
DE LOYER
U
n locataire qui ne paie pas son loyer réduit la rentabilité locative. Moins
de 2 % des locations sont concernées par les impayés de loyer. Toutefois, les conséquences peuvent être lourdes pour les propriétaires bailleurs. Ces impayés sont difficiles à prévoir et sont souvent issus d’accidents de la
vie (chômage, décès, maladie, etc.). Même un locataire de bonne foi peut se voir
empêché de payer. Il faut donc se prémunir contre ce risque en utilisant tous les
outils à votre disposition : caution, assurance loyer impayé, clause de solidarité
et dépôt de garantie en cas de dégradations dans le logement. Des aides sont
accordées aux locataires qui éprouvent des difficultés à payer leur loyer. Elles ne
font pas tout, mais offrent un vrai coup de pouce. Et si l’impayé survient, s’en
occuper le plus en amont du côté locataire comme du côté bailleur permet de
trouver des solutions et d’éviter que l’impayé de loyer ne s’enlise dans une procédure lancée par le propriétaire, qui peut aboutir à l’expulsion du locataire. Les
occupants qui cessent de payer leur loyer ont souvent d’autres dettes parfois plus
pressantes, la loi Élan tente d’améliorer la coordination entre l’impayé de loyer et
le paiement des autres dettes. Le cautionnement du locataire est aussi simplifié.
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LES GARANTIES PRISES
EN DÉBUT DE BAIL
Le bailleur peut se garantir contre le
non-paiement du loyer et des charges,
soit en demandant une caution au futur locataire, soit en souscrivant une
assurance loyer impayé.
La caution
Il s’agit d’une personne qui se substitue
au locataire en cas de problème. En
général, c’est une personne physique,
comme le parent ou un ami du locataire. Cela peut aussi être une personne morale, comme une banque ou
un organisme du type d’Action Logement (voir plus loin). Le propriétaire ne
peut pas refuser une caution présentée
par le locataire au motif que la personne est de nationalité étrangère ou
qu’elle ne réside pas en France métropolitaine. La caution s’engage par écrit
à payer les loyers et les charges de la
personne défaillante. Cela implique
bien sûr qu’elle dispose des moyens de
payer les sommes demandées.
Depuis le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, une liste limitative de
pièces qu’il est admis de demander parallèlement à la caution a été fixée.
Cette liste est similaire à ce qui est de-
BON À SAVOIR
En colocation, il est possible de demander
une caution à chacun des locataires.
La caution s’éteint six mois au plus tard après
le départ du colocataire concerné ou bien
lorsque quelqu’un l’a remplacé sur le bail.
72
mandé au locataire lors de la signature
du bail : quittance de loyer, facture d’eau
ou d’électricité de moins de six mois,
dernier avis de taxe foncière… Et, éventuellement, lorsque la caution est une
personne morale, un extrait Kbis original de moins de trois mois de la société,
les statuts ou toute autre pièce justifiant
de l’existence légale de la personne.
Les justificatifs de ressources sont les
mêmes que pour le candidat locataire :
avis d’imposition, trois derniers bulletins de salaire, justificatif de versement
des pensions de retraite, attestation de
simulation établie par l’organisme
payeur des aides au logement.
La caution doit être consciente de l’engagement qu’elle prend et ce document doit respecter une forme précise.
Ainsi, la caution doit écrire à la main le
montant du loyer, les conditions de la
révision ainsi qu’une mention indiquant
qu’elle connaît la nature et l’étendue de
l’obligation qu’elle contracte. Elle doit
également recopier à la main l’avantdernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du
6 juillet 1989 (ces obligations seront
simplifiées par la loi Élan, voir page 105).
La durée du cautionnement doit être
précisée. À défaut, la caution peut
mettre fin à son engagement à n’importe quel moment.
ATTENTION ! Il est important d’indiquer qu’il s’agit d’une caution solidaire.
En cas d’impayé, le propriétaire peut
ainsi réclamer directement la totalité
de la dette due par le locataire. Alors
que dans le cas d’une caution simple, il
faut d’abord poursuivre le locataire
avant de s’adresser à la caution.
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LES IMPAYÉS DE LOYER
VISALE, UN NOUVEAU DISPOSITIF DE CAUTION
Si votre locataire est employé en contrat
précaire (CDD, intérim…), vous pouvez
bénéficier du dispositif Visale (Visa pour
le logement et l’emploi) porté par le réseau
Action Logement (organisme qui collecte
les fonds issus du 1 % logement).
Cette caution est publique et gratuite
pour le bailleur. Ce sont les fonds versés
par les entreprises à Action Logement
qui financent ce dispositif. Visale
prend en charge gratuitement la totalité
des loyers non payés, dans une limite
de 36 mois pour un logement loué nu
Les assurances
loyer impayé
Ce sont les grands établissements qui
proposent ce type d’assurances, de
même que des associations de propriétaires comme l’UNPI (Union nationale pour la propriété immobilière).
Ces assurances sont généralement
destinées à des locataires qui occupent un emploi stable et ne sont ni
en CDD ni en période d’essai. Si vous
avez le choix, optez pour un contrat
qui assure au moins pendant 24 mois,
de façon à avoir le temps, si le cas se
présente, de mener les procédures
contre le locataire défaillant.
• Coût de l’assurance : entre 2 et 3 %
du montant annuel du loyer.
À NOTER : Le propriétaire ne peut pas
cumuler caution et assurance loyer
impayé, sauf si le locataire ou tous les
colocataires sont étudiants.
Plus d’informations et inscription
• www.visale.fr
Des assurances
annexes
• Protection juridique
Outre la garantie contre les impayés de loyer,
une assurance protection juridique en cas de
conflit avec le locataire
sera proposée. Si le propriétaire est appelé régulièrement parce que son
locataire crée des nuisances
et qu’il doit mettre fin au bail,
cette partie du contrat couvre les frais
du contentieux.
À NOTER : En cas d’impayé, cette assurance répond à l’essentiel des procédures et des coûts associés : huissiers,
avocat, etc. Mais le propriétaire doit
parfois agir en parallèle.
• Dégradations immobilières
Un impayé de loyer est souvent assorti
de dégradations (poignées de portes
enlevées, trous dans les murs, interrupteurs volés…). Il faut donc comparer
chez les différents assureurs le montant couvert par les dégradations et
celui de la franchise s’il y en a une.
© R. Villalon/Adobe Stock
À NOTER : La caution n’est pas tenue
d’acquitter les loyers du bail renouvelé
ou reconduit tacitement ni de payer
l’indemnité d’occupation (somme due
par le locataire qui reste en place alors
que le bail a été résilié).
et 12 mois pour du meublé. Dès le second
incident, même s’ils ne sont pas
consécutifs, tout propriétaire bénéficiant
de ce système sera remboursé dans
un délai de quinze jours. Le bailleur doit
cependant respecter des plafonds de loyer
avec au maximum 1 300 € par mois
charges comprises (1 500 € dans Paris
intra-muros) indépendamment de la
superficie du bien loué.
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S’APPUYER SUR LES AIDES
AU LOGEMENT
Dès l’entrée dans le logement, des
aides permettent de faire en sorte
d’éviter les difficultés de paiement par
la suite. Jeunes travailleurs, retraités,
salariés, demandeurs d’emploi, étudiants, personnes vivant en solo ou en
couple, mariés ou non, avec ou sans
enfant, peuvent bénéficier d’une aide
financière pour faire face aux charges
de loyer de leur résidence principale. À
condition que cette dernière réponde
aux normes de décence et de salubrité,
mais peu importe s’il s’agit d’une location nue ou meublée.
Jeunes et étudiants :
un dépôt de garantie
financé par Loca-pass
L’avance Loca-pass est un dispositif
qui permet d’obtenir un prêt (et non
d’une subvention) sans intérêt pour financer le dépôt de garantie d’une location de résidence principale. Il faut
être âgé de moins de 50 ans et se trouver dans l’une des situations suivantes :
– en formation professionnelle, notamment sous contrat d’apprentissage ou
contrat de professionnalisation ;
– en recherche d’emploi et inscrit à
Pôle emploi ;
– étudiant bénéficiant d’une bourse de
l’état ;
– salarié en CDD ou en CDI.
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Cette aide, d’un montant maximal de
500 €, est remboursable sur une durée
de trois ans, à raison de mensualités ne
pouvant être inférieures à 20 € par
mois. Si le bail affiche une durée inférieure à trois ans, le remboursement
sera aligné sur cette durée. Pour obtenir
cette avance Loca-pass, vous devez
vous adresser à l’organis-me collecteur
de la contribution 1 % logement de l’entreprise et voir avec elle si vous y avez
droit. Ce sont les entreprises de plus de
50 salariés qui sont concernées.
ATTENTION ! La loi Pacte (Plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises) vient de changer les seuils sociaux et fiscaux des
entreprises. Le seuil de 20 salariés
n’existe plus. Les avances Loca-pass
sont donc prévues pour les entreprises
à partir de 50 salariés.
Les autres aides
au logement
• Aide personnalisée au logement (APL)
Généralement attribuée pour les locations du secteur HLM ou du secteur
privé conventionné (rare en pratique),
l’APL est versée au locataire sous
conditions de ressources. Il doit s’agir
de la résidence principale du locataire.
L’APL peut être attribuée à toute personne quelle que soit sa situation familiale, qu’elle ait ou non des personnes à
charge. La nationalité est indifférente,
mais pour les personnes étrangères, il
faut se trouver en situation régulière et
pouvoir produire un titre de séjour. Aucune condition d’âge minimale n’est
exigée. Pour un enfant mineur émanci-
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LES IMPAYÉS DE LOYER
pé, le bail doit être à son nom. Lorsque
l’enfant n’est pas émancipé, le bail doit
être signé ou cosigné par les parents.
Le montant de l’APL peut représenter
plusieurs centaines d’euros par mois car
tout dépend des ressources du foyer. La
valeur du patrimoine financier et immobilier est également prise en compte
lorsque celui-ci dépasse 30 000 €.
L’APL est versée tous les mois, en général directement au propriétaire.
• Allocation de logement à caractère
familial (ALF) ou social (ALS)
Ces deux allocations sont versées à
des personnes ne pouvant pas recevoir l’APL, notamment parce que le logement n’est pas conventionné. Il doit
s’agir de la résidence principale. Le
propriétaire ne doit pas être un parent,
un grand-parent, un enfant ou un petitenfant du demandeur ou de son conjoint partenaire de Pacs ou concubin.
Ces allocations prennent en charge
une partie du montant du loyer de l’habitation principale et varient selon le
nombre d’enfants ou de personnes à
charge et selon le lieu de résidence.
BON À SAVOIR
Le locataire qui pense avoir droit à une aide au
logement doit en faire la demande auprès de
la caisse d’allocations familiales (Caf) ou de la
Mutualité sociale agricole (MSA) si sa situation
le rattache au secteur agricole.
cation de logement peut être maintenue pendant six mois renouvelables
pour permettre au locataire de demander à son bailleur la mise aux normes de
décence du logement ou pour engager
une action en justice. Concrètement,
l’allocation de logement due sera
conservée entre les mains de l’organisme qui la doit, il la versera à la fin des
travaux de mise aux normes.
ATTENTION ! Les revenus du locataire
pris en compte pour le calcul des aides
vont être modifiés en 2019, ce sont les
ressources de l’année en cours et non
les revenus de n-2 comme précédemment qui seront pris en compte.
L’allocation est versée si les ressources du locataire ne dépassent pas certains plafonds fixés en fonction de la
zone géographique de situation du logement et du nombre de personnes à
charge vivant au foyer. Dans le calcul
des ressources, il est tenu compte des
revenus du conjoint, du concubin, du
partenaire de Pacs, mais aussi de
toutes les personnes, enfants, amis ou
autres qui ont vécu sous votre toit pendant au moins six mois dans l’année.
L’article L 831-4 du code de la Sécurité
sociale prévoit que pour calculer l’allocation logement, il est tenu compte
des ressources, mais aussi de toute
valeur en capital d’un patrimoine supérieur à 30 000 €.
Ces aides au logement ont des points
communs : le logement loué doit répondre aux normes de décence, de sécurité, de confort et de superficie. Impossible de percevoir une allocation si
le logement ne fait pas la surface réglementaire, par exemple. Toutefois, l’allo-
À NOTER : Dans les locations du secteur social, si le locataire y a droit, l’aide
au logement est demandée par le bailleur qui la déduit du loyer dû. Il en va
de même dans le secteur locatif privé
lorsque le bailleur en fait la demande.
Le locataire ne peut pas s’y opposer.
À NOTER : Il n’est pas possible de cumuler les trois aides au logement, c’est
l’une ou l’autre qui s’applique, en fonction de la situation familiale du locataire.
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Lorsque l’impayé de loyer survient, il
faut faire en sorte de régler le problème le plus rapidement possible.
Même un impayé partiel doit alerter :
plus le temps passe et moins le locataire sera en mesure de régler sa dette,
devenue trop élevée. Par ailleurs, si le
propriétaire a souscrit une assurance
loyer impayé, des délais de mise en
demeure, généralement courts, sont
prévus. Pour le locataire, il est encore
temps de solliciter les aides dédiées
(voir plus haut). Il faut donc agir dès le
premier mois de retard, en commençant par une lettre de rappel au locataire (voir lettre type page 77).
Faire jouer la caution
Si une caution a été prévue, le bailleur
doit envoyer une lettre recommandée
avec avis de réception à cette dernière
en la mettant en demeure de régler
l’impayé de loyer sous 10 ou 15 jours.
Si la caution refuse de régler la dette, le
bailleur peut adresser une demande au
tribunal d’instance (formulaire Cerfa
n° 12948*03), en joignant la copie du
contrat de location et de l’acte de cautionnement ainsi que la lettre de mise
en demeure adressée à la caution.
Le tribunal peut accéder à la demande
du bailleur, rendre une ordonnance
d’injonction qui la condamne à régler
les impayés. La caution dispose alors
d’un mois pour refuser et à la fin de ce
laps de temps, le tribunal d’instance
convoquera bailleur et caution et rendra une nouvelle décision.
Si la caution ne répond pas et ne règle
pas le loyer, le bailleur peut faire apposer sur son ordonnance, par le tribunal,
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© V.Poth/Adobe Stock
QUE FAIRE EN CAS D’IMPAYÉ
DE LOYER
la formule exécutoire afin qu’elle possède la valeur d’un jugement. Il peut
alors demander à un huissier de procéder à la saisie des biens de la caution.
Celle-ci a néanmoins les mêmes droits
que le locataire, contester les loyers demandés et la caution peut aussi, si elle
se trouve en difficultés financières, demander au juge, à ce titre, des délais de
paiement sur une durée de deux ans.
À NOTER : Pour les baux signés après
le 27 mars 2014, la solidarité du colocataire se termine six mois après la fin de
la période de préavis et la personne
qui s’est portée caution se voit aussi libérée de ses obligations.
Faire jouer l’assurance
loyer impayé
Si le bailleur a souscrit une assurance
loyer impayé, il doit suivre à la lettre ce
qui y est prévu : envoyer une lettre de
rappel au locataire lui demandant de
payer le loyer et les charges quelques
jours après le premier impayé. Si le locataire n’obtempère pas, le bailleur déclare le sinistre à son assurance qui l’indemnisera. Le contrat peut aussi prévoir
le recours à un huissier de justice, qui
adressera un commandement de payer
si le locataire refuse de payer son loyer.
Généralement versée trois ou quatre
mois après le premier impayé de loyer,
l’indemnisation prend néanmoins en
compte les arriérés dès le premier mois.
Les montants versés sont plafonnés à
une somme ou un nombre de loyers.
Si aucun accord à l’amiable n’est trouvé avec le locataire, il faut alors poursuivre le locataire en justice.
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LES IMPAYÉS DE LOYER
RAPPEL AU LOCATAIRE DE SON OBLIGATION
À PAYER LE LOYER
Nom, prénom(s)… Adresse du bailleur…
Nom, prénom(s)…
Adresse du ou des locataire(s)…
À…, le…
Objet : mise en demeure de payer
Recommandé avec avis de réception
Madame, Monsieur,
En dépit de mes nombreux rappels, vous n’avez toujours pas réglé les loyers des mois
de… (par exemple novembre et décembre 2016) dus, soit la somme totale de… € pour le
logement que je vous loue au… (adresse).
Vous voudrez bien considérer les présentes comme valant mise en demeure de payer sous
un délai de dix jours.
À défaut de règlement, je demanderai à un huissier de justice de vous délivrer un commandement de payer assorti de la demande de résiliation de votre bail.
Je vous prie de croire Madame, Monsieur… Signature
Trouver un accord
amiable
Le bailleur peut proposer un plan d’apurement de la dette, conseillé par un avocat par exemple. Ce document, signé
entre le bailleur et le locataire, permet à
ce dernier de voir sa dette étalée sur
plusieurs mois. Mais celle-ci s’ajoute aux
loyers en cours, qui doivent aussi être
réglés. Ce plan d’apurement est requis
lorsque le locataire perçoit une aide au
logement et, dans ce cas, le bailleur doit
signaler l’impayé de loyer à la caisse
d’allocations familiales (Caf) ou à la mutualité sociale agricole (MSA) dans les
deux mois. Quand le bailleur reçoit directement l’allocation, on considère que
l’impayé est constaté lorsque le locataire est débiteur d’une somme au
moins égale à deux fois le montant
mensuel net du loyer hors charges et
après avoir soustrait l’aide.
LETTRE
TYPE
Poursuivre le locataire
Si, en dépit de plusieurs rappels, le locataire ne paie toujours pas, il faut engager des poursuites.
• Les procédures rapides si la dette
est inférieure à 4 000 €
– la procédure simplifiée de recouvrement des créances.
Cette procédure est rapide (un mois) et
permet au bailleur d’obtenir un titre
exécutoire – un jugement – sans avoir à
saisir le juge. Néanmoins, le bailleur doit
saisir un huissier de justice ou passer
par la plateforme numérique dédiée.
L’huissier envoie au locataire débiteur
un courrier recommandé. Celui-ci dispose alors d’un mois pour accepter ou
refuser de régler ses arriérés de loyer
par lettre ou par mail. S’il accepte,
l’huissier s’entend avec le locataire
pour le règlement. L’huissier délivre
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alors un titre exécutoire constatant les
termes de l’accord et il peut procéder
au recouvrement ;
site utile
• www.petitescreances.fr
– la procédure d’injonction de payer.
Le propriétaire peut déposer une requête au greffe du tribunal d’instance
du domicile du locataire avec le Cerfa
n° 12948*03. Le document doit être
accompagné des justificatifs et si le
juge estime la requête justifiée, il rend
une injonction de payer. Le bailleur dispose alors de six mois pour signifier
cette ordonnance au locataire par le
biais d’un huissier. Et le locataire d’un
mois pour contester.
S’il fait opposition, la procédure suit un
parcours judiciaire classique. Si le locataire fait le mort et ne paie pas sa dette,
le bailleur peut demander au greffe
d’apposer la formule exécutoire sur
l’ordonnance, qui équivaut alors à un
jugement. Cette démarche lui permet
d’obtenir le recouvrement forcé via un
huissier de justice (saisie sur salaire, saisie immobilière.).
DU COMMANDEMENT DE PAYER
À L’EXPULSION : SEPT ÉTAPES
Si le locataire ne paie toujours pas son
loyer, la démarche consistera à l’expulser afin de récupérer le logement. Il
faut entre deux et trois ans pour y parvenir. L’assurance loyer impayé couvre
en principe cette période si vous en
avez souscrit une.
1∙ Le bailleur informe le locataire qu’il
va appliquer la clause résolutoire du
bail (fin du bail).
2∙ Un huissier, mandaté par le bailleur,
délivre un commandement de payer
au locataire, le sommant de régler sa
dette dans un délai de deux mois.
© G.Duris/Adobe Stock
3∙ Le bailleur peut saisir le tribunal
78
d’instance pour faire constater que la
clause résolutoire lui est acquise si,
après ces deux mois qui lui sont accordés, le locataire n’a toujours pas réglé
sa dette. Ce dernier peut demander
des délais de paiement au tribunal. Si le
juge accepte de lui en accorder (jusqu’à
trois ans au maximum), il fixe un nouveau terme de paiement. Le bailleur
doit vérifier que le juge intègre dans sa
décision une clause de déchéance du
terme. Cette disposition permettra au
bailleur, si une seule échéance n’est pas
respectée, d’appliquer immédiatement
la clause résolutoire du bail sans avoir à
retourner au tribunal.
4∙ L’assignation en justice
Lors de l’assignation en justice, le préfet doit être averti deux mois avant
l’audience. Le juge peut accorder un
répit au locataire ou ordonner l’expulsion avec une astreinte (somme d’argent due par le locataire tant qu’il reste
dans les lieux).
5∙ Le commandement au locataire de
quitter le logement
L’huissier de justice porte l’ordonnance
d’expulsion à la connaissance du loca-
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LES IMPAYÉS DE LOYER
UNE SAISIE CONSERVATOIRE
Avant d’obtenir une décision de justice
obligeant le locataire à régler, les mois
vont s’écouler et la loi permet au bailleur
de saisir les biens du locataire en cas de
risque d’insolvabilité (article L 511-2 du
code des procédures civiles d’exécution).
Cela lui permettra d’être payé une fois
la décision judiciaire rendue soit par la
vente des biens saisis, soit par le transfert
des fonds bancaires gelés.
La saisie est effectuée par un huissier de
justice à la demande et aux frais du
bailleur. L’huissier se rend au domicile du
locataire et procède à l’inventaire des
meubles, dès lors, le locataire ne peut plus
vendre ou déménager ses meubles. Sauf à
s’exposer à des sanctions pénales (jusqu’à
trois ans de prison et 375 000 € d’amende,
article L 314-6 du code pénal).
Il peut être plus rapide de recourir à la
saisie conservatoire des comptes
bancaires du locataire. L’huissier
interroge la banque du locataire, qui est
obligée de lui indiquer si elle détient des
fonds lui appartenant. Si le bailleur n’a
pas conservé les références bancaires du
taire et lui délivre un commandement
de libérer les lieux. Il informe la Commission spécialisée de coordination des
actions de prévention des expulsions
(CCAPEX) et le préfet avise également
le locataire qu’il a latitude à saisir la
commission de médiation pour un relogement au titre du droit opposable. Le
locataire a deux mois pour partir.
ATTENTION ! Aucune expulsion n’est
possible pendant la trêve hivernale,
soit du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.
6∙ L’expulsion du logement
L’huissier peut recourir aux services
d’un serrurier, d’un déménageur, voire
locataire, l’huissier peut interroger
le fichier des comptes bancaires (Ficoba),
mais seulement avec l’autorisation
du juge. La saisie entraîne le blocage
du compte bancaire, à hauteur
de la dette locative demandée.
Le bailleur a l’obligation de saisir le juge
dans le mois qui suit la saisie
conservatoire afin d’obtenir un jugement
qui ordonne le paiement des impayés.
La décision de justice obtenue lui permet
de se faire payer sur les meubles saisis ou
les sommes immobilisées.
Le locataire peut contester le bien-fondé
de la saisie devant le juge qui pourra alors
condamner le bailleur à des dommages
et intérêts pour réparer son préjudice.
Pour plus d’efficacité, il est conseillé de
recourir à la saisie conservatoire
un mois après la délivrance d’un
commandement de payer (par huissier)
dans lequel la clause résolutoire est
évoquée. De cette façon, le bailleur
pourra en même temps demander
l’expulsion du locataire et la validation
de la saisie conservatoire.
d’un maçon pour fermer les issues, mais
le propriétaire n’y participe pas. Si le locataire coopère, l’huissier dresse un procès-verbal d’expulsion. Dans le cas
contraire, l’huissier se retire et dresse un
procès-verbal de tentative d’expulsion
puis demande l’intervention de la police.
7∙ Le concours de la force publique
Le préfet a deux mois pour donner son
avis. S’il accepte, l’huissier peut requérir le commissaire de police pour l’assister pendant l’expulsion. Si le préfet
refuse, il doit motiver sa décision. L’absence de réponse vaut refus.
Le bailleur peut demander à être indemnisé par l’État pour son préjudice, à
savoir les loyers perdus. La demande
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ATTENTION ! Le fait, pour le propriétaire d’un logement, de procéder de sa
propre initiative à l’expulsion du locataire sans avoir obtenu le concours de
la force publique, le rend passible de
trois ans d’emprisonnement et de
30 000 € d’amende (article 226-4-2
du code pénal).
est à envoyer à la préfecture par courrier recommandé. Le préfet a quatre
mois pour faire connaître sa décision.
L’absence de réponse équivaut à un
refus. Dans ce cas, le bailleur doit saisir
le tribunal administratif dans les deux
mois. L’aide d’un avocat est ici fortement conseillée.
LES AIDES AU LOCATAIRE
EN DIFFICULTÉ
Il existe dans chaque département un
fonds de solidarité pour le logement
(FSL) destiné à accorder des aides financières aux personnes qui rencontrent des difficultés pour obtenir un
logement ou ne peuvent plus faire face
à leurs engagements locatifs. En cas
d’impayé de loyer risquant de déboucher sur une expulsion, le FSL accorde
au locataire une subvention ou un prêt
sans intérêt remboursable par petites
mensualités sur une longue période. Le
règlement intérieur de chaque FSL fixe
ses règles de saisine et de fonctionnement, notamment l’obligation de passer par l’intermédiaire d’une assistance
sociale pour solliciter l’aide au FSL, les
plafonds de revenus à ne pas dépasser… Consultez votre Caf ou une assistante sociale pour plus d’informations.
80
sites utiles
• www.service-public.fr/particuliers/
vosdroits/R19319
• www.quechoisir.org
• www.fondation-abbé-pierre.fr
© Rawpixel.com/Adobe Stock
Le locataire peut aussi saisir la Commission spécialisée de coordination
des actions de prévention des expulsions (CCAPEX), dont le rôle est de
trouver une solution pour traiter l’impayé ou faciliter le relogement des locataires en grande difficulté. Il peut
aussi saisir la commission de surendettement afin d’échelonner ses paiements. Par ailleurs, toute personne
française ou dotée d’un titre de séjour
valable peut faire valoir son droit au
logement opposable (Dalo) si elle ne
peut pas trouver de logement décent
par ses propres moyens et si elle est
menacée d’expulsion sans relogement.
Pour saisir la commission de médiation,
vous devez transmettre le formulaire à
télécharger ou à retirer en préfecture.
La commission vous répondra dans un
délai de six mois à Paris et en Île-deFrance et de trois mois ailleurs. Sans
réponse ou sans réponse favorable
passé ce délai, vous pouvez procéder à
un recours devant le tribunal administratif, mais il est préférable de vous
faire aider d’une association comme
Que Choisir ou une association spécialisée dans les problèmes de logement
comme la fondation Abbé Pierre.
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CE QUI CHANGE AVEC LA LOI ÉLAN
LOI ÉVOLUTION DU LOGEMENT, DE L’AMÉNAGEMENT ET DU NUMÉRIQUE
„ EXPULSION POUR IMPAYÉ DE LOYER
Selon le ministère du Logement, 160 000 décisions d’expulsion sont prises chaque année
et leur nombre a augmenté de 75 % depuis
1999. Avec des conséquences problématiques pour les ménages expulsés comme
pour les propriétaires des logements concernés. En effet, afin de récupérer les sommes
dues ainsi que leur logement, ces derniers
s’engagent dans une procédure longue et
complexe. Après une mise en demeure de
payer le loyer puis un commandement de
payer accompagné d’un signalement à la
Commission de coordination des actions de
prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le propriétaire bailleur doit assigner le
locataire devant le juge d’instance afin de
faire constater la résiliation du bail, de demander la condamnation au paiement des
arriérés de loyer et de prononcer l’expulsion
si le locataire ne reprend pas ses paiements.
Le temps que cette procédure aboutisse, il
s’écoule entre 18 et 24 mois et il en coûte
entre 3 000 et 5 000 € au propriétaire. De
plus, la procédure n’est pas exempte d’incohérences : un locataire de bonne foi peut vouloir payer une partie de sa dette, mais s’il veut
que son dossier soit accepté par une commission de surendettement, il n’a pas le droit
de rembourser de dettes autres qu’alimentaires. Or, si un échéancier est fixé en parallèle par le juge qui mène la procédure de résiliation du bail et que locataire ne respecte
pas les échéances prévues, il est à nouveau
expulsable. La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique
(Élan) articule ces différents acteurs.
Le juge statuant sur l’expulsion du locataire
pourra prendre en compte les modalités de
paiement prévues par la commission de surendettement, dont le plan conventionnel de
redressement se substitue à l’échéancier
prévu par le juge. Pour les locataires de
bonne foi ayant repris le paiement du loyer
et des charges et qui sont en capacité de se
maintenir dans leur logement sans préjudice
pour le bailleur, le texte prévoit une période
probatoire de deux ans. Si les impayés recommencent, le propriétaire peut faire prononcer l’expulsion immédiatement.
Le contenu du commandement de payer est
amélioré : il comprendra, à peine de nullité :
– la mention que le locataire dispose de deux
mois pour payer sa dette ;
– le montant mensuel du loyer et des charges ;
– le décompte de la dette ;
– l’information que le locataire a un délai de
deux mois pour payer, avec avertissement
qu’à défaut d’avoir sollicité des délais de paiement, il s’expose à une procédure judiciaire de
résiliation de son bail ;
– une mention de la faculté pour le locataire :
• de solliciter une aide financière auprès du
fonds de solidarité pour le logement de son
département dont l’adresse est précisée ;
• de saisir à tout moment la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce
(article 1343-5 du code civil).
La CCAPEX dispose ainsi d’informations
claires pour remplir sa mission d’examen
de la dette et d’orientation du locataire débiteur. Ces mesures devraient entrer en vigueur au 1er mars 2019.
Pour autant, le propriétaire doit toujours
s’adjoindre les services d’un avocat et d’un
huissier de justice pour mener la procédure.
Il ne récupérera son logement qu’au bout
d’un long moment, notamment si la justice
décide d’appliquer la période probatoire de
deux ans. Le locataire, quant à lui, reste ballotté entre commission de surendettement,
CCAPEX et juge civil.
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Sommaire
84
LA DÉFINITION DU MEUBLÉ
86
LE BAIL EN MEUBLÉ
88
LA FIXATION DU LOYER EN MEUBLÉ
91
LA FIN DU BAIL EN MEUBLÉ
93
CE QUI CHANGE AVEC LA LOI ÉLAN
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LE LOGEMENT
MEUBLÉ
L
a demande pour les logements meublés, qu’ils soient de courte durée ou
pour une plus longue période, a augmenté et le nombre d’offres est beaucoup plus important qu’il y a quelques années. Une fiscalité avantageuse,
plus de souplesse et aussi des changements de mode de vie ont abouti à cette
évolution. Face à cette situation, le législateur a peu à peu rapproché la réglementation du meublé de celle du logement vide et encadré la définition du logement meublé afin d’éviter les abus avec des habitats presque vides pourtant présentés comme des meublés. L’ensemble du logement doit ainsi être habitable immédiatement sous peine de requalification en location nue. On doit pouvoir y
dormir, manger et vivre convenablement. Un décret a d’ailleurs défini les éléments de mobilier obligatoires. Néanmoins, le contrat de location et les règles de
congé diffèrent, ce qui conserve au meublé un statut à part. La loi Élan conforte
ce statut avec la création de nouveaux outils. Le nouveau bail mobilité est ainsi
particulièrement adapté au logement meublé.
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LA DÉFINITION DU MEUBLÉ
La notion de « location meublée » fait
l’objet d’une définition légale depuis
l’entrée en vigueur de la loi Alur de
2014. On considère désormais comme
un logement meublé tout « logement
décent équipé d’un mobilier en nombre
et en qualité suffisants pour permettre
au locataire d’y dormir, manger et vivre
convenablement au regard des exigences de la vie courante » (article 25-4
de la loi du 6 juillet 1989).
ATTENTION ! Seuls les biens donnés en
location à titre de résidence principale
sont concernés par cette définition. En
d’autres termes, elle ne s’applique pas
aux locations meublées réservées à un
autre usage : tourisme, affaires. Dans ce
cas, il s’agit des logements loués de manière répétée pour de courtes durées à
une clientèle de passage qui n’y élit pas
domicile (article L 631-7 du code de la
construction et de l’habitation).
Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015
relatif aux contrats types de location
de logement à usage de résidence
principale rend également obligatoire
la signature d’un bail (voir plus loin). Si
le logement n’est pas la résidence principale du locataire, le bail est libre.
Le mobilier à prévoir
Le logement en meublé proposé à
la location doit respecter le décret
n° 2015-981 du 31 juillet 2015 et comporter au minimum un couchage (lit ou
canapé avec matelas et oreillers),
une table, des chaises, un dispositif
d’occultation des fenêtres dans les
pièces destinées au repos (stores ou
rideaux), un espace de rangement, ainsi que des luminaires.
84
En plus de ce mobilier de base, le propriétaire est tenu de fournir à son locataire l’ensemble de l’électroménager
nécessaire à la préparation de ses repas (plaque de cuisson ou cuisinière
ainsi que réfrigérateur), de même que
des ustensiles de cuisine (casseroles et
poêles) et de la vaisselle (assiettes,
verres, couverts…).
Quant aux éléments de confort supplémentaire, tant en matière de décoration que d’électroménager, le propriétaire est libre de choisir ce qu’il souhaite
mettre à disposition du locataire. Rien
ne l’oblige à fournir une télévision, un
lave-linge ni même une cafetière. En revanche, ces objets contribuent au standing de la location et donc au montant
du loyer qu’il est possible de demander.
À NOTER : Le décret n’oblige pas le
propriétaire à fournir un congélateur,
mais le réfrigérateur doit alors être doté
d’un compartiment permettant de
disposer d’une température égale ou
inférieure à -6 °C.
Si le mobilier utilisé pour aménager le
logement n’a pas à être neuf, il doit cependant être en bon état et sans danger pour le locataire. Mieux vaut d’ailleurs choisir des meubles robustes dépourvus de toute valeur financière ou
sentimentale – les locataires changent
fréquemment –, et facilement remplaçables en cas de casse. Même chose
pour les luminaires ou la vaisselle, ce qui
évite les ensembles dépareillés (choisir
des assiettes blanches, par exemple).
À NOTER : Pour les lits superposés,
le décret n° 95-949 du 25 août 1995
relatif à la prévention des risques résul-
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LE LOGEMENT MEUBLÉ
COMMENT ASSURER UN BIEN LOUÉ MEUBLÉ ?
Depuis la loi Alur de 2014, le propriétaire bailleur et le locataire
du logement meublé doivent être assurés. Le locataire doit présenter
son attestation d’assurance au bailleur. Et s’il ne le fait pas, le bailleur
peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et répercuter
le coût de la prime d’assurance sur le loyer pendant un an. Le meublé
qui sert de résidence principale au locataire est ainsi différent
du logement meublé de courte durée saisonnier pour lequel le locataire
n’est pas obligé de s’assurer. Mais, dans tous les cas, le propriétaire doit
souscrire une assurance de propriétaire non occupant.
tant de l’usage des lits superposés prévoit que tout lit pouvant être utilisé
comme lit supérieur doit être équipé
de quatre barrières de sécurité, empêchant un occupant de tomber et qu’il
ne soit pas possible d’enlever les barrières sans un outil.
Quant aux produits électroménagers, mieux vaut opter pour des appareils simples d’utilisation et réfléchir
à une éventuelle extension de garantie : c’est à vous qu’incombent les frais
de réparation. Il faut aussi privilégier la
fonctionnalité : un appartement disposant de produits électroménagers dernier cri mais dénué de meubles de rangement sera difficilement loué.
Rappel des règles
de décence
Outre le mobilier, le logement mis à disposition du locataire doit être, lui aussi,
en bon état. Il doit répondre aux conditions de décence stipulées par le décret
n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
Il doit ainsi disposer d’un système de
chauffage, d’une arrivée d’eau potable
© DJarzabek/Shutterstock
Par ailleurs, il est préférable d’homogénéiser l’ameublement et de soigner
la décoration des lieux, qui doit être au
goût du jour de façon à ce que le logement se loue facilement.
ainsi que d’un coin cuisine aménagé de
manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier.
L’installation électrique doit permettre l’éclairage suffisant de toutes
les pièces du logement ainsi que le
fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie
quotidienne. Même si l’électricité ne
répond pas aux dernières normes en
vigueur, elle doit être en bon état
d’usage et de fonctionnement et ne
présenter aucun danger pour l’occupant des lieux.
Enfin, en matière d’hygiène, l’aménagement d’une salle de bains composée d’une douche ou d’une baignoire
ainsi que d’un W.-C. séparé de la cuiQUE CHOISIR PRATIQUE • décembre 2018
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sine et de la pièce où sont pris les repas
est obligatoire (article L 632-1 du code
de la construction et de l’habitation).
À NOTER : Dans le cas d’un studio,
l’installation sanitaire peut être limitée à
des toilettes extérieures, à condition
qu’elles soient situées dans le même
bâtiment et facilement accessibles. La
cuisine peut prendre la forme d’une kitchenette et la salle de bains (douche ou
baignoire) doit être aménagée de manière à « garantir l’intimité personnelle »
du locataire. Le logement doit présenter au moins 9 m2 avec une hauteur
sous plafond de 2 m 20 au minimum.
LE BAIL EN MEUBLÉ
© M. Becej/Adobe Stock
Le bail en meublé se rapproche désormais de
celui du logement vide
lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire. Le logement doit
être occupé au moins
huit mois par an par le
locataire, sauf obligation
professionnelle, raison
de santé ou cas de force
majeure. C’est là que le
locataire réside avec sa
famille et où se situent
ses intérêts professionnels et matériels.
86
L’article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation, modifié par
la loi n° 2014-366 pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur)
fixe la durée du bail à un an renouvelable tacitement (contre trois pour une
location vide), sauf si vous louez à un
étudiant. Dans ce cas (justificatif à l’appui), le contrat est conclu pour neuf
mois, sans reconduction automatique.
Le bail d’habitation meublé doit être
automatiquement écrit.
Comme pour le logement vide, la loi
Alur de 2014 a mis en place un bail
type qui s’applique aux logements
meublés loués à titre de résidence
principale (décret n° 2015-587).
L’adresse exacte de la
location meublée, la nature du logement et sa
description succincte, la
date de prise d’effet du
bail et sa durée, le montant du loyer, les modalités de paiement doivent
être indiqués ainsi que le
montant et la date du
dernier versement du
loyer du dernier locataire si celui-ci a quitté le
logement depuis moins
de 18 mois. Une notice
d’information relative
aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs et à leur possibilité de recours en cas de litige doit
également être annexée au contrat de
location, selon l’arrêté du 29 mai 2015.
Un état des lieux type a été mis en
place par le décret n° 2016-382 du
30 mars 2016 et il doit être annexé au
bail avec un inventaire détaillé du mobilier. Il peut être réalisé à l’amiable
entre le locataire et le propriétaire (le
cas échéant avec un agent immobilier)
ou par un huissier de justice. Dans ce
cas, les frais sont partagés entre le locataire et le bailleur. Comme pour le
logement vide, les honoraires fixés
pour l’état des lieux à la charge du lo-
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LE LOGEMENT MEUBLÉ
cataire sont plafonnés à 3 € par m2 de
surface habitable. Les frais d’état des
lieux de sortie du logement ne sont
pas facturables au locataire.
L’état des lieux d’entrée peut être complété dans les dix jours suivant sa date
de réalisation pour tout élément concernant le logement et au cours du
premier mois de la période de chauffe.
Le bail doit aussi contenir un certain
nombre d’informations (voir aussi
page 18 et s.), à savoir :
– l’état des risques naturels et technologiques, désormais baptisé « Esris »
(état des servitudes risques et d’information sur les sols) ;
– le diagnostic de performance énergétique ;
– le constat des risques d’exposition au
plomb et à l’amiante ;
– un diagnostic des installations intérieures d’électricité et de gaz si elles
ont été réalisées depuis plus de 15 ans.
Si le bailleur a reçu une indemnité d’assurance suite à un sinistre du fait d’une
catastrophe naturelle ou technologique, il doit aussi le signaler à son locataire. Si le logement est situé dans une
copropriété, des extraits du règlement
doivent être transmis au locataire si
elles concernent la jouissance et l’usage
des parties privatives et communes.
Le bail peut prévoir le versement d’un
dépôt de garantie par le locataire, les
règles applicables au versement et à la
restitution du dépôt de garantie sont
les mêmes que pour la location vide
mais dans la location meublée, son
montant peut atteindre deux mois de
loyer, pour tenir compte du mobilier et
de son éventuelle dégradation.
La restitution du dépôt de garantie
doit avoir lieu dans un délai d’un mois
si l’état des lieux de sortie est conforme
à l’état des lieux d’entrée et, dans le cas
contraire, dans un délai de deux mois.
Il faut préciser, sur l’état des lieux de
sortie, les dégradations, les heures de
ménage nécessaires pour la remise en
état. Ce document est établi contradictoirement et signé par le propriétaire
et le locataire. À défaut, le propriétaire
aura du mal à prouver que les dégradations sont dues au locataire.
Si le dépôt n’est pas remboursé dans
les temps, son montant est majoré de
10 % du montant du loyer hors charges,
par mois de retard.
Tout mois commencé est dû. Par ailleurs, le locataire doit communiquer sa
nouvelle adresse. À défaut, il ne peut
prétendre à aucun dédommagement
en cas de remboursement tardif.
Comme pour les logements loués
vides, le bailleur peut demander une
caution au locataire. Celle-ci s’engage
à payer le loyer en cas de défaillance
du locataire. Mais, dans ce cas, le bailleur n’a pas le droit de souscrire en
même temps une assurance de loyers
impayés. Si aucune durée de cautionnement ne figure dans l’acte, la caution
peut y mettre fin à tout moment par
lettre recommandée.
Locataire et propriétaire :
leurs obligations
Outre payer son loyer et ses charges, le
locataire doit utiliser le logement qu’il
occupe conformément au bail et au
règlement de copropriété s’il s’agit
d’un logement soumis à ce régime.
Rappelons que le locataire ne peut pas
sous-louer le logement à un tiers sans
l’accord écrit du propriétaire et que
cette autorisation porte également sur
le prix du loyer à la sous-location. De
plus, en cas de sous-location, le locataire principal doit remettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et
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BON À SAVOIR
Le locataire ne peut s’opposer à la réalisation de
travaux d’entretien souhaités par le bailleur à
l’intérieur du logement, sauf si cela lui occasionne
des nuisances importantes (voir aussi page 54).
la copie du bail en cours. Le montant du
loyer au m2 de surface habitable appliqué au sous-locataire ne peut excéder
celui payé par le locataire principal.
Autre obligation du locataire : il doit
effectuer les petites réparations qui
relèvent de sa responsabilité comme la
réparation d’une fuite apparente, par
exemple. Il veille à maintenir en l’état le
logement qu’il occupe. À ce titre, il doit
assurer l’entretien courant du logement et de son équipement. Il prend à
sa charge les menues réparations et les
réparations locatives, sauf si elles sont
occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas
fortuit ou de force majeure.
Les plus gros travaux relèvent quant à
eux de la responsabilité du propriétaire. Le bailleur doit donc réaliser les
réparations urgentes (par exemple,
une panne de chauffe-eau en hiver),
les travaux d’amélioration des parties
communes ou des parties privatives du
même immeuble (réfection de la cage
d’escalier, ravalement de façade…), les
travaux nécessaires au maintien en
l’état et à l’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie
vétuste…), les travaux d’amélioration
de la performance énergétique du
logement (isolation, chaudière performante…), ceux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent.
Dans le logement meublé, les réparations de l’électroménager sont également à la charge du propriétaire.
LA FIXATION DU LOYER
EN MEUBLÉ
Le législateur a progressivement aligné
la fixation des loyers des logements
meublés sur le régime des logements
libres. Sur une grande partie du territoire, elle est libre et le propriétaire peut
donc décider de son montant. À Paris
et à Lille, l’encadrement des loyers a été
annulé par une décision de justice et les
loyers ne sont donc plus plafonnés.
Mais cet encadrement va revenir au travers de la loi Élan (voir page 93).
Les hausses de loyers lors de la relocation d’un logement sont limitées dans
les zones de plus de 50 000 habitants
où il existe un déséquilibre marqué
entre l’offre et la demande de logements, qui entraîne des difficultés
88
sérieuses d’accès au logement. Les
28 agglomérations concernées sont
listées par le décret n° 2013-392 du
10 mai 2013. Dans celles-ci, le nouveau
loyer ne peut excéder le dernier loyer
appliqué à l’ancien locataire. Il peut être
révisé en fonction de l’indice de révision des loyers (IRL), sauf si une révision est intervenue au cours des douze
derniers mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location.
Il existe néanmoins des dérogations :
– si vous avez réalisé depuis la conclusion du précédent bail des travaux
d’amélioration ou de mise en conformité sur les parties privatives ou sur les
parties communes pour un montant au
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moins égal à la dernière année de loyer,
la hausse du loyer annuel peut atteindre 15 % du coût réel des travaux ;
– lorsque le précédent loyer était manifestement sous-évalué, la hausse du
nouveau loyer peut correspondre à la
moitié de la différence entre le montant d’un loyer normal et le loyer versé
par un précédent locataire. Le loyer
normal est déterminé par comparaison
avec les loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ;
– si le logement a fait l’objet depuis
moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la
dernière année de loyer, le nouveau
loyer est fixé librement ;
– si le logement n’a pas été loué depuis
18 mois.
Un loyer révisable
une fois par an
En fonction de la situation géographique du logement et des prestations
proposées, il faut compter entre 10 et
20 % de plus qu’un loyer de logement
loué vide. Une fois fixé, il est possible de
le réviser chaque année en fonction de
l’IRL (indice de référence des loyers –
voir encadré page 33). Le bail type
comprend d’ailleurs une clause à cet
effet. La révision doit avoir lieu à la date
convenue dans le bail, mais elle peut
aussi être appliquée à la date anniversaire annuelle du bail.
Le bailleur dispose du délai d’un an
pour demander la révision du loyer à
compter de la date convenue dans le
bail ou de la date anniversaire du contrat. Si le bailleur manifeste sa volonté
de réviser le loyer dans ce délai, celui-ci
est exigible à compter de la date à laquelle le bailleur a exprimé sa demande de révision. S’il ne l’a pas effectué dans les délais, il est réputé avoir
renoncé au bénéfice de la révision. Le
loyer exigible reste alors inchangé.
Exceptionnellement, en cas de travaux, le loyer peut être majoré en
cours de bail. Le bailleur et le locataire
peuvent ainsi convenir de travaux
d’amélioration que le bailleur fera exécuter à ses frais lors de la signature du
bail ou par l’ajout d’un avenant en
cours de bail. Dans ce cas, une clause
du bail ou de l’avenant fixe la majoration du loyer qui deviendra applicable
après l’achèvement des travaux.
Le paiement des charges
Au loyer s’ajoutent les charges : le propriétaire a le choix entre une provision
sur charges ou l’établissement d’un
forfait qui peut donner lieu à un complément ou une régularisation. Le législateur a en effet laissé une certaine
souplesse contractuelle pour la récupération des charges locatives. La loi
Alur permet aussi au propriétaire de
continuer, comme précédemment,
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sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer. Dans ce cas, il n’y a
pas de justificatif à fournir mais aucun
complément ne peut être demandé au
locataire. Le forfait est cependant révisable chaque année.
Si le propriétaire choisit une récupération au réel, il doit fournir des justificatifs et, dans ce cas, il peut prévoir de
fixer des provisions pour charges qui
s’ajoutent au loyer. Il doit établir une
régularisation annuelle en fonction des
coûts. Le calcul des charges est basésur les règles applicables à la location
nue (voir la liste des charges récupérables fixées par le décret n° 87-713 du
26 août 1987). Cette liste est précise et
si le propriétaire décide de l’appliquer, il
ne faut pas y déroger. Ce qui est facturé
au locataire concerne ainsi tout ce qui
est consommation domestique (électricité, chauffage, eau), ainsi que l’entretien courant (ascenseur, nettoyage
des parties communes, ramassage des
ordures…). Le forfait ne doit pas être
disproportionné par rapport aux charges réelles. En cas de contestation des
charges locatives, la commission départementale de conciliation (CDC) est
compétente pour trancher.
Impayés et expulsions
Lors du premier impayé de loyer, le
propriétaire du logement meublé doit
s’adresser à son assureur s’il a souscrit
une assurance loyer impayé ou à la personne qui s’est portée caution. Si le locataire perçoit une aide au logement, le
propriétaire peut obtenir de la caisse
d’allocations familiales (Caf) qu’elle lui
soit versée directement en tiers payant.
Le bail type contient une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié
de plein droit en cas de non-paiement
du loyer et des charges locatives. Auparavant, le propriétaire doit envoyer
au locataire un avis de payer.
Celui-ci dispose ensuite d’un délai de
deux mois pour régulariser sa situation. Durant cette période, il peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d’instance de son
domicile et, ponctuellement, une aide
financière à un fonds de solidarité pour
le logement (FSL). Si une caution s’est
engagée auprès du propriétaire, l’huissier lui signifie également un commandement de payer.
À l’issue des deux mois, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance
en référé pour demander de constater
que le bail est résilié et prononcer l’expulsion. Si le bail ne contient pas de
clause résolutoire car il a été signé
avant l’entrée en vigueur du contrat
type, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance en référé pour lui demander de prononcer la résiliation du
bail et d’ordonner l’expulsion.
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LE LOGEMENT MEUBLÉ
LA FIN DU BAIL
Côté locataire, la résiliation du bail est
possible à n’importe quel moment
sans justification, sous réserve de respecter un préavis d’un mois. Comme
pour le logement vide, le congé doit
être signifié par lettre recommandée
avec avis de réception.
Si le congé est donné
par le bailleur
Le bailleur du meublé est contraint
dans les délais aussi bien que sur les
motifs du congé. S’il souhaite éviter la
reconduction du bail et reprendre son
bien, il peut donner congé au locataire
trois mois avant l’échéance.
Le propriétaire peut récupérer le logement pour les motifs suivants :
– pour le vendre, mais dans le cas du
meublé, le locataire ne bénéficie pas
du droit de préemption ;
– y habiter, loger son conjoint (marié,
partenaire de Pacs, concubin), ses parents, ses enfants et ceux de son
conjoint. Le congé doit alors indiquer
les nom, prénom(s) et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature
du lien existant entre le bailleur et le
bénéficiaire. Ce ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé
mais aussi ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son
partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut
vérifier la réalité du motif du congé et
le respect des obligations prévues par
la loi. Et, notamment, déclarer le congé
non valide et si la non-reconduction du
bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
BON À SAVOIR
Le congé frauduleux est sanctionné, le tribunal
peut vérifier la réalité du motif et le respect des
obligations légales. Si le bailleur délivre un congé
qui n’est pas justifié, il s’expose à une amende de
6 000 € au maximum pour une personne physique
et de 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l’amende est proportionné à la
gravité des faits constatés. Le locataire peut
demander des réparations de son préjudice.
Enfin, le bailleur a le droit de résilier le
bail pour un « motif légitime et sérieux,
notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ». Pour cela, il est indispensable
d’intégrer au contrat les clauses définissant l’ensemble des motifs ouvrant
droit pour le bailleur à la résiliation du
bail pour motif légitime et sérieux.
Dans tous les cas de résiliation du
bail, depuis la loi Alur, un courrier recommandé avec accusé de réception
est indispensable pour donner congé.
Le délai de trois mois commence à
courir lorsque le locataire a reçu le
courrier avec l’accusé de réception ou
si un huissier a remis la lettre en mains
propres contre émargement.
Les locataires âgés sont protégés :
comme dans la location nue, le bailleur ne peut pas donner congé à un
locataire âgé (ou à une personne à
charge) de plus de 65 ans aux ressources modestes sans lui proposer un
relogement. Le locataire modeste bénéficie au droit de renouvellement de
son bail sans limitation. Le locataire
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LE PROPRIÉTAIRE SOUHAITE
RÉCUPÉRER SON LOGEMENT
Nom, prénom(s)…
Adresse du bailleur …
Nom, prénom(s)…
Adresse du ou des locataire(s)…
À…, le…
Lettre recommandée avec avis de réception
LETTRE
TYPE
Madame, Monsieur,
Vous êtes locataire du logement situé… (adresse complète) depuis le… (date de la signature du bail). Or, je souhaite reprendre ce logement pour y loger mon fils… (nom, prénoms), qui va poursuivre ses études dans cette ville (si autre motif, préciser le motif) et
dont l’adresse actuelle est… (adresse complète).
Conformément à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, je vous donne congé pour ce
logement dont le bail expire dans trois mois.
Dans l’attente de vos nouvelles et afin que nous arrêtions ensemble une date pour dresser
l’état des lieux de sortie, je vous prie, Madame, Monsieur…
Signature
doit être âgé de plus de 65 ans à la date
d’échéance du bail. Néanmoins, un
congé signifié à un locataire qui aura 65
ans quinze jours après l’échéance du
bail est valable. Il doit aussi avoir des
revenus modestes, sous les plafonds en
vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.
La protection bénéficie aux locataires
ayant à leur charge une personne de
plus de 65 ans vivant sous leur toit. Les
ressources du locataire sont appré-
BON À SAVOIR
La commission départementale de conciliation
(CDC) est compétente pour traiter les litiges
des locations meublées constituant la résidence
principale du locataire. Les litiges concernés
sont ceux relatifs aux loyers, aux congés, à l’état
des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie,
aux charges locatives et aux caractéristiques
de décence du logement.
92
ciées à la date de notification du congé. Il s’agit des revenus bruts déclarés
au fisc avant abattement ou réductions
d’impôts. En 2018, le plafond pour une
personne seule est fixé à 23 354 € en
Île-de-France et à 20 304 € dans les
autres régions.
Il suffit que l’un des locataires réunisse
les conditions requises pour que la protection s’applique à tous. Si le locataire
a en charge une personne de plus de
65 ans aux ressources modestes, cette
dernière doit aussi être située sous les
plafonds de ressources et l’ensemble
des personnes présentes dans le logement doivent respecter le plafond déterminé pour ce nombre de personnes.
Il est possible d’échapper à cette règle
lorsque le propriétaire peut proposer
un autre logement ou qu’il est lui-même
âgé et aux ressources modestes.
À NOTER : Si le bailleur est une SCI,
elle ne peut pas donner congé sans
offre de relogement.
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CE QUI CHANGE AVEC LA LOI ÉLAN
LOI ÉVOLUTION DU LOGEMENT, DE L’AMÉNAGEMENT ET DU NUMÉRIQUE
„ L’ENCADREMENT DES LOYERS
Le meublé qui sert de résidence principale
au locataire est soumis, comme le logement
vide, à l’encadrement des loyers. Quelques
différences sont cependant prévues. Le texte
prévoit que pour une durée de cinq ans, à
titre expérimental, les agglomérations de Paris (Grand Paris), la métropole de Lyon, d’AixMarseille-Provence peuvent en demander la
mise en place. Les autres villes de plus de
50 000 habitants peuvent aussi le mettre en
place si la ville constate un écart important
entre le niveau moyen de loyer du parc privé
et celui du parc locatif social, un niveau médian de loyer élevé, un nombre faible
de logements neufs en construction et
une prévision de production de logements limitée. Dans ce cas, le bailleur devrait appliquer un loyer maximum en fonction de plafonds fixés par des observatoires de loyer.
Ces derniers ne peuvent recevoir d’agrément
que s’ils assurent la représentation équilibrée,
au sein de ses organes dirigeants, des bailleurs, des locataires et des gestionnaires.
Les loyers servant de référence doivent
être représentatifs de l’ensemble des loyers
du voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe
d’immeubles, soit dans tout autre groupe
d’immeubles similaires bâtis dans la même
zone géographique. Les loyers des logements meublés sont plus élevés que ceux
des logements vides.
Le dispositif fixé par la loi Alur prévoyait
que les propriétaires de ces logements de-
vaient utiliser les loyers de référence des
logements vides et ajouter 11 %.
Un décret en Conseil d’État devra préciser
les valeurs retenues pour le meublé. Le propriétaire pourra appliquer un loyer maximum
de 20 % au-dessus d’un loyer de référence,
auquel s’ajouteront les 11 %. Un complément
de loyer, justifié par écrit dans le bail, pourra
être appliqué si le logement présente des
caractéristiques de confort le justifiant (climatisation, machine à laver…). Si le locataire
constate que le loyer ne respecte pas le plafond ou que le complément n’est pas justifié,
il pourra contester dans un délai de trois
mois à compter de la signature du bail, en
saisissant la commission départementale de
conciliation (CDC). Il a ensuite trois mois
après la décision pour saisir le juge.
Les sanctions contre les bailleurs qui ne respectent pas l’encadrement des loyers sont
renforcées. Lorsque le préfet du département constate que le contrat ne respecte
pas l’encadrement des loyers, il peut mettre
en demeure le bailleur de le respecter et de
procéder à la restitution des loyers trop perçus. Le bailleur, informé de ces sanctions, dispose d’un mois pour présenter ses observations. Si la mise en demeure reste infructueuse, le préfet peut prononcer une amende
(5 000 € au maximum pour une personne
physique et 15 000 € pour une personne morale). Parallèlement, le locataire peut mener
une action en diminution du loyer.
„ LE BAIL MOBILITÉ
Le bail mobilité, situé entre celui concernant
le logement meublé en tant que résidence
principale du locataire et la location saison-
nière, cible tout particulièrement le logement meublé (pour plus de précisions, voir
pages 28 et 29).
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Sommaire
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LA COLOCATION
98
LE MEUBLÉ SAISONNIER
102
LOUER SA RÉSIDENCE PRINCIPALE À DES HÔTES DE PASSAGE
104
LA LOCATION EN RÉSIDENCE GÉRÉE
105
CE QUI CHANGE AVEC LA LOI ÉLAN
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LES LOCATIONS
PARTICULIÈRES
D
’autres types de location se sont développés ces dernières années : la
colocation, la location saisonnière et la résidence gérée. Louer un appartement à plusieurs dans le cadre d’une colocation, proposer une
chambre à un locataire ou encore louer son logement lorsque l’on part en vacances sont devenues des pratiques courantes grâce à Internet. De nombreux
sites et plateformes en ligne permettent de trouver rapidement une location
(pour le locataire) et de mettre facilement son logement à louer (pour le bailleur). Quelques clics pour s’inscrire, des photos, un descriptif du logement et le
tour est joué. Reste que ce n’est pas si simple car ces activités sont de plus en plus
réglementées, notamment dans les grandes villes, où les logements font défaut.
Les appartements loués à des hôtes de passages ne sont plus proposés aux habitants du cru et disparaissent du parc de logements disponibles. Le phénomène
s’accentue car la rentabilité de ces locations de courte durée est parfois bien supérieure à celle des logements loués vides. L’entrée en vigueur de règles plus
strictes nécessite de bien s’informer avant de mettre son logement sur le marché,
d’autant que les sanctions peuvent être lourdes. La loi Élan va d’ailleurs renforcer
les contraintes et les amendes dans les mois à venir. La surveillance se renforce.
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LA COLOCATION
Sous l’effet de la crise économique et
de la baisse des revenus qui rendent
difficile le paiement du loyer, la colocation a commencé à s’installer dans le
paysage locatif français il y a une dizaine d’années. Jusque-là, il n’existait
aucune législation spécifique. Depuis
2014, c’est chose faite. Les colocations
peuvent être proposées en logement
vide ou meublé. L’article 8-1 de la loi
définit la colocation comme étant
« la location d’un même logement par
plusieurs locataires et formalisée par la
conclusion d’un contrat unique ou de
plusieurs contrats entre bailleur et locataires ». Les personnes pacsées ne
sont pas considérées comme étant en
colocation. Les colocataires sont collectivement titulaires des mêmes droits
et obligations sur le logement.
La rédaction du bail
Le bailleur a le choix entre rédiger un
bail avec l’ensemble des colocataires ou
avec chacun d’entre eux. Dans le premier cas, il doit utiliser le bail type pour
le logement meublé ou le logement
vide, qui comprend d’ailleurs une partie
réservée à la colocation. Dans le deuxième cas, le bail type n’est pas obligatoire et il est librement négocié entre le
BON À SAVOIR
En cas de colocation avec un seul bail,
les contraintes sont moins fortes : s’il faut
une superficie habitable d’au moins 9 m2 pour
une personne et d’au moins 16 m2 pour deux
personnes, un très grand salon pourra être
aménagé en chambre par exemple.
96
bailleur et le locataire. Mais avec un bail
signé par chacun des colocataires, le
bailleur doit proposer une chambre
d’au moins 9 m2 à chacun d’entre eux et
le montant total du loyer lorsque le propriétaire additionne les montants perçus ne doit pas être supérieur à ce qu’il
percevrait pour une famille.
Le loyer
Le propriétaire peut demander le paiement du loyer à un seul colocataire et
n’a pas à réclamer à chacun d’entre
eux le paiement d’une quote-part.
Il appartient aux occupants de s’entendre entre eux pour le paiement du
loyer et de rembourser celui qui a réglé
la note. Il en est de même pour le paiement du dépôt de garantie. Lorsqu’il
quitte le logement, un colocataire ne
peut pas exiger du propriétaire qu’il lui
rembourse sa quote-part du dépôt de
garantie. Il devra s’entendre avec les
colocataires restants dans le logement.
À NOTER : Il est conseillé aux colocataires de mettre par écrit ces éléments :
qui a payé le dépôt de garantie, qui paie
le loyer ou bien si chacun doit le faire à
son tour, quelles sont les modalités de
remboursement pour celui qui a réglé le
loyer. Cette entente peut être orale et
elle est toujours entièrement libre.
Caution et clause
de solidarité
Le bailleur peut demander autant de
cautions qu’il y a de colocataires et
l’engagement de celle-ci cessera en
même temps que celui du colocataire
sortant. L’acte de cautionnement doit
identifier clairement le colocataire
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LES LOCATIONS PARTICULIÈRES
pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution. À défaut, il est
considéré comme nul.
Lorsqu’une clause de solidarité est
inscrite dans le bail entre les différents colocataires, cela implique que
chacun d’entre eux est tenu individuellement au respect de l’intégralité
des obligations, notamment le paiement du loyer et des charges. Reste
que cette clause est facultative et elle
est signalée comme telle dans le bail
type. Mais le propriétaire a intérêt à ne
pas l’oublier si plusieurs locataires se
partagent le logement.
Les charges
Au loyer viennent se greffer les charges locatives. Celles-ci peuvent donner
lieu à un versement de provisions mensuelles comme dans le cadre d’une location classique ou à un forfait versé
simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement
sont définis dans le contrat et qui ne
peut donner lieu à un complément ou
une régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges ne doit pas
être manifestement disproportionné
par rapport à la réalité des charges et
au montant dont le précédent locataire se serait acquitté.
BON À SAVOIR
Dès lors qu’un colocataire a donné son congé
et est remplacé sur le bail par un autre occupant,
ses obligations de paiement du loyer cessent.
À défaut de nouvel arrivant, les obligations du
locataire et de sa caution cessent automatiquement
au plus tard six mois après la date d’effet du congé.
Pour les baux signés avant le 27 mars 2014, date
de la loi Alur, le colocataire sortant est solidaire
jusqu’à l’échéance du bail. Dans ce cas, il est
préférable de demander au propriétaire
un avenant au contrat afin de se dégager
de cette clause de solidarité.
obligations du colocataire sortant.
Comme pour un logement qui n’est
pas en colocation, la durée de préavis
est d’un mois dans les grandes villes et
pour les logements meublés ou de
trois mois sur le reste du territoire (voir
page 58), sauf si entre-temps un autre
candidat à la location a été accepté
par le propriétaire. Ce dernier est en
droit de choisir le colocataire remplaçant lors du départ d’un des occupants
et de vérifier son identité, ses revenus, etc. En fonction de ces derniers, il
peut demander une caution ou souscrire une assurance loyer impayé.
À NOTER : Les colocataires doivent
entretenir le logement comme s’il était
occupé par une famille ou une personne seule. En cas de manque d’entretien, ils seront solidaires.
Pour donner congé, le colocataire doit
informer son bailleur par lettre recommandée avec avis de réception. Ce
courrier est le point de départ du délai
de six mois qui permet d’éteindre les
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Le congé
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SOUS-LOCATION : DANGER !
Attention de ne pas confondre colocation
et sous-location. Dans le cadre de la
colocation, tous les locataires figurent
sur le bail et le propriétaire est partie
prenante. Dans celui de la sous-location,
le locataire loue son logement
ou une partie à un sous-locataire pour
conserver le logement. Cela peut être
le cas d’un étudiant qui s’absente pendant
les vacances ou d’un locataire dont le
logement est un peu grand et qui sousloue une chambre.
Bref, les cas sont nombreux et des
plateformes Internet se sont aussi
spécialisées dans ce domaine.
La sous-location n’est pas illégale mais
elle nécessite au préalable l’accord écrit
du propriétaire. Si celui-ci l’accepte,
le locataire reste titulaire du bail et le
logement est occupé par le sous-locataire
en échange d’une somme d’argent
versée au locataire ou directement
au propriétaire.
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui
fixe les règles en matière de rapports
locatifs, prévoit que le propriétaire doit
aussi donner son avis sur le prix du loyer
demandé. En effet, le locataire en titre ne
peut pas réclamer un loyer supérieur à
celui qu’il paye.
De plus, le locataire doit transmettre au
sous-locataire une copie de l’autorisation
écrite du bailleur et du bail. Cela permet
notamment au sous-locataire de
bénéficier des aides au logement. Sans
accord du bailleur, celui-ci peut mettre fin
au bail. Même chose pour les souslocations de courte durée proposées par
les plateformes comme Airbnb, Abritel,
Homeaway : le locataire peut perdre son
logement et être condamné à verser des
dommages et intérêts à son propriétaire si
celui-ci n’a pas donné son accord pour la
sous-location, même occasionnelle.
À noter : le propriétaire peut s’opposer
à la sous-location (qui implique un loyer),
mais pas à ce que le locataire prête son
logement ou héberge un ami gratuitement.
En secteur social, la sous-location est en
principe interdite et le locataire qui passe
outre peut, en plus, être passible d’une
amende de 9 000 €. Dans certains cas
rares, la sous-location d’un logement HLM
est autorisée, pour les personnes de plus
de 60 ans, aux adultes présentant un
handicap ou encore de moins de 30 ans
pour une durée d’un an renouvelable. Le
bailleur doit être informé et donner son
autorisation.
Le coût de la ou des pièces principales
sous-louées est calculé au prorata
du loyer et des charges appliquées à
la surface du logement.
Un propriétaire peut louer un bien à
des hôtes de passage pour une semaine, une nuit ou plusieurs semaines
sans que cela corresponde à la résidence principale du locataire.
La durée de location est de 90 jours au
maximum. Le logement doit être en
bon état et correctement équipé.
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LE MEUBLÉ
SAISONNIER
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LES LOCATIONS PARTICULIÈRES
La location saisonnière est beaucoup
plus souple que la location meublée
résidence principale du locataire ou
encore la location vide.
Le contrat passé avec le locataire est
libre. La durée, le prix, les conditions
sont négociées entre le propriétaire et
le locataire. Le propriétaire n’a pas à
donner congé au locataire car celui-ci
part de lui-même. Il n’a pas le droit d’y
rester après l’expiration de la période
de location. S’il y restait, il serait alors
un occupant sans droit ni titre.
Avant la signature du contrat de location, le propriétaire doit remettre à
son futur locataire un état descriptif
complet et précis comprenant la description du bien loué et des équipements fournis, sa situation dans la
commune et les conditions de location, notamment le prix et les modalités de paiement. Le descriptif des lieux
doit être particulièrement soigné, notamment sur le nombre de couchages
et les équipements sanitaires.
Avant de signer un quelconque document ou surtout d’envoyer de l’argent,
informez-vous sur le logement à louer.
Il est important d’avoir un contact téléphonique direct avec le propriétaire
afin de voir à qui vous avez affaire.
Demandez l’adresse précise du logement et vérifiez ensuite sur Internet
(Google Earth) si sa position correspond bien à vos attentes. Cela évitera
des déconvenues une fois sur place.
ATTENTION ! Certains faux loueurs
proposent des logements qui n’existent
pas. Sans verser dans la paranoïa, mieux
vaut prendre ses précautions. Demandez notamment des photos supplémentaires du logement.
Même s’il est souple, quelques règles
entourent le contrat de location sai-
BON À SAVOIR
Si le linge de maison est fourni avec le logement,
le contrat devra préciser s’il doit être rendu lavé.
Dans le but d’éviter toute contestation, il est utile
d’indiquer les tarifs pratiqués pour le nettoyage
du linge si des draps sales ont été laissés. Le contrat
peut aussi préciser si le linge n’est pas à fournir
ou si le vacancier fait son affaire des draps et taies
d’oreiller ou encore des serviettes de toilette.
sonnier. Ce document doit revêtir une
forme écrite et contenir l’indication du
prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux selon l’article L 324-2 du
code du tourisme.
Il est préférable d’indiquer la durée de
la location de façon à éviter toute requalification en bail d’habitation.
Les clauses facultatives
• Les animaux domestiques
Cette clause est interdite dans les baux
d’habitation de logements vides ou
meublés, mais autorisée dans les contrats de location saisonnière.
• Les horaires d’arrivée et de sortie
En général, il est prévu que le locataire
prendra possession des lieux l’aprèsmidi et les restituera le matin du départ. Cette organisation permet au
bailleur et à l’agent immobilier de vérifier l’état du logement entre deux locations et de faire intervenir une société
de ménage si besoin.
• Le ménage
Par défaut, le locataire doit prévoir de
rendre le logement dans l’état dans lequel il l’a reçu. Le contrat doit préciser
que le logement, contrairement à un
hôtel, sera rendu propre en fin de location. Et ajouter que si l’état de propreté
n’est pas satisfaisant lors de la restituQUE CHOISIR PRATIQUE • décembre 2018
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BON À SAVOIR
Le contrat de location doit contenir
des diagnostics obligatoires :
– un état des risques et pollutions (ERP) de moins
de six mois, obligatoire si le logement est situé dans
une commune couverte par un plan de prévention
des risques naturels. Éboulement, glissement de
terrain, inondations, feux de forêt en font partie ;
– un constat de risque d’exposition au plomb
si le bien a été construit avant 1949. En principe,
si le logement est entretenu et que les peintures ne
s’écaillent pas, le locataire ne court aucun danger.
Ce document est donc purement informatif ;
– un dossier amiante si le logement est situé dans
une copropriété dont le permis de construire a été
délivré avant juillet 1997.
tion des clés, une prestation de ménage
sera facturée. Cela sera précisé sur l’état
des lieux de sortie et le coût du ménage
sera retenu sur le dépôt de garantie.
À NOTER : Le propriétaire peut évaluer
par avance le temps nécessaire pour
nettoyer le logement et proposer, en
sus du loyer, un surplus « ménage ».
Les hôtes de passage sont alors dispensés d’effectuer le ménage à la fin
de leur séjour.
Les documents à joindre
au contrat de location
• L’état des lieux
Même s’il est succinct, l’état des lieux
est indispensable à l’entrée dans la location puis à la sortie. Si tout est en
ordre, le propriétaire peut indiquer sur
l’état des lieux de sortie « rien à signaler ». Si aucun document type n’est
obligatoire, il doit néanmoins indiquer
pièce par pièce l’état des murs, des
sols, des plafonds et des huisseries. Il
faut l’établir en double exemplaire : un
100
pour le propriétaire et un pour le locataire. De nombreux modèles sont disponibles sur Internet.
Un inventaire du mobilier et des équipements électroménagers doit également être prévu en deux exemplaires.
Dans le cadre d’une location d’un logement meublé de tourisme, le bailleur doit aussi faire remplir une fiche
individuelle de police aux occupants
de nationalité étrangère, y compris aux
ressortissants de l’Union européenne.
Cette obligation résulte du décret
n° 2015-1 002 du 18 août 2015. Elle
concerne tous les occupants et pas
seulement le ou les locataires du meublé de tourisme. Les enfants âgés de
moins de 15 ans peuvent figurer sur la
fiche d’un adulte qui les accompagne.
Les noms et prénoms des locataires,
dates et lieux de naissance, le domicile
à l’étranger, le numéro de téléphone
mobile, l’adresse électronique, les
dates d’arrivée et de départ doivent y
figurer. Pour autant, si cette fiche n’est
pas remplie, aucune sanction n’est prévue. Elle est donc souvent oubliée.
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LES LOCATIONS PARTICULIÈRES
Le paiement
de la location
Les touristes réservent souvent leurs
vacances longtemps à l’avance. L’accord entre le propriétaire et le locataire
se fait donc en général à distance.
Le versement d’une somme par le locataire, dès la signature du contrat,
plusieurs mois avant l’entrée dans les
lieux, permet de réserver le logement
de façon ferme.
ATTENTION ! La somme d’argent
versée peut avoir un statut différent
selon qu’il s’agit d’un acompte ou
d’arrhes. Si le versement est qualifié
d’acompte, cela signifie que le contrat
est ferme et définitif. Si le locataire renonce à la location, le propriétaire sera
en droit de lui réclamer l’intégralité du
loyer pour toute la durée de la location.
En revanche, si le contrat prévoit le
versement d’arrhes, cela offre la possibilité au locataire de ne pas donner
suite, en contrepartie de quoi il perdra
les sommes versées. De son côté, le
propriétaire sera dans l’obligation d’indemniser le locataire en lui versant
deux fois le montant des arrhes.
Entre particuliers, le montant des versements n’est pas réglementé. En revanche, lorsque le contrat est conclu
par un professionnel, les versements
ne peuvent être effectués plus de six
mois à l’avance. Et le montant exigé ne
peut excéder 25 % du montant du
loyer. Le solde est exigé un mois au
plus tôt avant l’entrée dans les lieux.
Par mesure de prudence, si vous êtes
locataire, ne versez pas la totalité du
montant de la location, même à un
particulier. En effet, chaque année, des
vacanciers sont victimes d’arnaques, le
propriétaire proposant une ristourne
sur le prix contre le paiement de la totalité alors qu’en réalité le logement a
été loué plusieurs fois. Et, pour le paiement, préférez les chèques et évitez,
sauf exception, les sommes d’argent
transférées à l’étranger.
En location saisonnière, les charges
sont généralement incluses dans le
prix de la location, notamment le
chauffage, l’eau, l’électricité. Le propriétaire fixe librement leur montant mais,
si elles sont très élevées, le prix de la
location ne sera pas intéressant et le
logement ne trouvera pas preneur.
À NOTER : Une fois le contrat signé, il
n’existe pas de délai de rétractation de
14 jours pour le locataire en location
saisonnière, contrairement à ce qui est
généralement prévu dans le code de la
consommation.
Le locataire s’acquitte du prix de la
location fixé dans le contrat, mais aussi de la taxe de séjour. Dans certaines
villes, celle-ci est due par le propriétaire et c’est ensuite à lui de la répercuter sur ses locataires. La TVA ne peut
pas être facturée au locataire.
Enfin, le bailleur réclame souvent un
dépôt de garantie. Ce n’est pas obligatoire, mais il est conseillé de le prévoir
en cas de dégradations commises
dans le logement. Il représente 20 à
25 % du prix de la location. Son montant et son délai de restitution doivent
être mentionnés dans le contrat.
Contrairement au dépôt de garantie
d’un logement vide ou meublé résidence principale du locataire, le propriétaire peut ne pas l’encaisser. Pour
autant, pour une location supérieure à
une semaine, de nombreux propriétaires le déposent sur leur compte. Le
compte du locataire doit donc être
approvisionné.
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À NOTER : Même si l’assurance du locataire temporaire n’est pas obligatoire, il est prudent de demander une
attestation de l’assurance habitation
du locataire montrant que la résidence
de vacances est également couverte.
Dans le cadre d’une location saisonnière, il n’est pas prévu que le locataire
jardine ou entretienne la piscine. Il faut
donc confier ces tâches à un prestataire extérieur (si le propriétaire ne
l’assure pas lui-même) et le préciser
dans le contrat. Le locataire n’a pas
non plus à effectuer de réparations locatives. Si ces professionnels ont besoin de rentrer dans la maison, il faut se
mettre d’accord avec le locataire. En
effet, même dans le cadre d’une loca-
tion saisonnière, le propriétaire doit
assurer une jouissance paisible à son
locataire et il ne peut pas pénétrer
dans les lieux sans autorisation.
Pour une piscine, rappelons que des
règles de sécurité strictes sont en vigueur. Elle doit être munie d’un dispositif de sécurité visant à empêcher
l’accès au bassin d’un enfant de moins
de cinq ans. Des barrières de protection, un système d’alarme, une couverture ou un abri de piscine sont acceptés. Si le propriétaire ne protège pas sa
piscine avec du matériel aux normes, il
encourt des poursuites pénales en cas
d’accident et une amende de 45 000 €
selon l’article L 152-12 du code de la
construction et de l’habitation.
LOUER SA RÉSIDENCE PRINCIPALE
À DES HÔTES DE PASSAGE
La résidence principale est définie
comme un logement occupé huit mois
par an et le locataire y a ses activités
principales et ses centres d’intérêt. Il
est possible de la louer 120 jours par an
à des hôtes de passage et cela va être
inscrit dans la loi Élan (voir page 105).
Dans les arrondissements centraux
BON À SAVOIR
Si la chambre fait partie de votre résidence principale
et qu’il s’agit de la résidence principale du locataire,
vous pouvez être exonéré d’impôt sur la totalité des
recettes si vous demandez un loyer ne dépassant pas
les plafonds fixés par l’administration fiscale, à savoir
185 € par m2 et par an en 2018 en Île-de-France et
136 € dans les autres régions.
102
de Paris (du 1er au 4e), la plateforme
AirBnb a mis en place un compteur qui
bloque toute location après 120 jours.
Le propriétaire ne peut plus louer le
logement au-delà de son quota.
La loi pour une république numérique promulgée le 7 octobre 2016 et
son décret d’application du 28 avril
2017 (n° 2017-678) a permis aux villes
de plus 200 000 habitants et aux
communes des départements du Valde-Marne, Hauts-de-Seine et SeineSaint-Denis de contraindre les personnes louant sur ces plateformes de
s’enregistrer auprès d’elles. Le numéro
d’enregistrement doit également figurer sur l’annonce.
Les villes de Paris, Bordeaux, Nice ou
Cannes, qui éprouvent des difficultés
à loger leur population et souhaitent
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LES LOCATIONS PARTICULIÈRES
Louer une chambre
à son domicile
Dans ce cas de figure, aucune autorisation n’est à demander. La chambre doit
entrer dans les critères de décence, à
savoir qu’elle doit mesurer plus de 9 m2
et compter une hauteur de 2,20 m au
minimum. Le locataire doit avoir accès à
des sanitaires et à une cuisine équipée.
limiter le nombre d’appartements
loués à des touristes, ont mis en place
cette formalité.
Au-delà de 120 jours par an de location, le logement n’est plus considéré
comme une résidence principale, mais
comme un local commercial. Transformation qui, dans les grandes villes de
plus de 200 000 habitants, nécessite
une autorisation, plus ou moins difficile
à obtenir en fonction des villes.
Les chambres d’hôtes
Les chambres d’hôtes sont définies par
l’article L 324-3 du code du tourisme
comme des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir
des touristes à titre onéreux pour une
ou plusieurs nuitées. L’établissement
de chambres d’hôtes peut être constitué au maximum de cinq chambres et
recevoir 15 personnes.
© J. Palut/Adobe Stock
L’accueil est assuré par l’habitant et la
prestation doit comprendre la mise à
disposition d’une chambre pourvue de
sanitaires, la fourniture de linge de maison et d’un petit déjeuner.
ATTENTION ! Pour obtenir l’autorisation de louer des chambres d’hôtes,
il faut procéder à une déclaration préalable en mairie, en indiquant le nombre
de chambres et d’hôtes possibles.
La location d’une chambre vide est
assimilée à une location vide (loi de
1989) et répond à toutes les obligations d’un logement vide, depuis la signature d’un bail type jusqu’à la fixation du loyer (voir page 18 et s.). La
durée du bail est de trois ans.
Si la chambre est meublée, ce sont les
règles du logement meublé qui s’appliquent (voir page 92 et s.). Et, dans
ce cas, le bail est de neuf mois à un an.
ATTENTION ! Les dispositions du
bail ne s’appliquent qu’à la chambre.
Néanmoins, il est nécessaire de préciser dans le contrat quel droit d’usage
le locataire possède sur le reste du logement, notamment si la salle de bains
est partagée, etc.
La fixation du loyer et sa révision est
la même qu’en meublé, un dépôt de
garantie de deux mois au maximum
peut être réclamé. Il n’est que d’un
mois si la chambre est vide.
Un inventaire des meubles et un état
des lieux doivent être joints de façon à
prévenir les dégradations.
Le propriétaire doit aussi fournir au
locataire les diagnostics nécessaires
sur l’état de l’installation électrique, du
gaz, le constat de risque d’exposition
au plomb, le diagnostic de performance énergétique et l’Esris sur les
risques naturels.
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LA LOCATION EN RÉSIDENCE GÉRÉE
©x
En investissant dans une résidence de
services (de type Ehpad, étudiants, tourisme ou affaires), le propriétaire peut
louer son bien, non pas à un particulier,
mais à un exploitant professionnel.
Charge à cet exploitant de trouver des
locataires, d’encaisser les loyers et d’entretenir le logement et les parties communes de la copropriété. Ces types de
locations offrent souvent des avantages fiscaux non négligeables aux investisseurs. Le besoin en maisons de
retraite (Ehpad) ou encore résidences
étudiantes explique que l’État consente ces avantages.
Lors d’un achat immobilier en résidence gérée, l’investisseur particulier
va signer un bail commercial avec
l’exploitant. Contrairement à un bail civil (logement entre particuliers), le bail
commercial (article L 145-1 et s. du
code de commerce) garantit :
– une durée de location de neuf ans au
minimum (contre un an maximum pour
une location meublée classique entre
particuliers, voire parfois neuf mois) ;
– une répartition des charges et réparations locatives entre locataire et bailleur qui relève de la liberté individuelle
(pour le bail d’habitation, la répartition
est précisée par décret).
Selon les exploitants et la nature des
résidences, certaines clauses du bail
commercial peuvent varier :
– les modalités de répartition des
charges. Selon les articles 605 et 606
du code civil, les grosses réparations
affectant le local commercial (changement de fenêtres, ravalement de façades, remplacement d’un ascenseur…)
sont théoriquement à la charge du propriétaire. Sauf si une clause aména-
104
geant leur répartition stipule expressément dans le bail la nature des travaux
qui incombent au gestionnaire ;
– la périodicité de revalorisation des
loyers. Si le loyer est fixé librement
entre les deux parties au moment de la
conclusion du bail commercial, son
montant peut être révisé régulièrement. C’est-à-dire tous les trois ans
(révision triennale), voire tous les ans
en cas de clause spécifique prévue
dans le contrat de location ;
– le droit de l’exploitant à vendre son
bail. En principe, rien ne lui interdit de
céder en cours de bail son activité à un
autre gestionnaire que le propriétaire
n’a pas choisi ;
– la rentabilité locative. Le taux de rendement annoncé au moment de la signature du contrat repose sur une projection du taux de remplissage de la résidence. Pour prévenir l’absence de locataires et donc une rentabilité impossible à tenir, le propriétaire doit veiller à
ce que les loyers soient en adéquation
avec la qualité des prestations et le
pouvoir d’achat de la clientèle visée ;
– l’indemnité d’éviction. Celle-ci est
due si le propriétaire ne renouvelle pas
le bail à l’exploitant malgré sa demande
de reconduction. Ce dédommagement
financier « comprend notamment la
valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages
de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que
des frais et droits de mutation à payer
pour un fonds de même valeur » (article L 145-14 du code de commerce).
Selon les gestionnaires, le montant demandé peut ainsi représenter jusqu’à
trois ans du chiffre d’affaires retiré du
logement par l’exploitant.
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LES LOCATIONS PARTICULIÈRES
CE QUI CHANGE AVEC LA LOI ÉLAN
LOI ÉVOLUTION DU LOGEMENT, DE L’AMÉNAGEMENT ET DU NUMÉRIQUE
„ LE CAUTIONNEMENT EST SIMPLIFIÉ
Lorsque les propriétaires demandent une caution solidaire au locataire, cela devrait être plus
simple notamment pour les colocataires dont
les cautions ne peuvent pas être présentes à la
signature du bail. Ainsi, la personne n’aura plus
à recopier de façon manuscrite plusieurs paragraphes obligatoires sans rature et à la virgule
près indiquant son engagement en tant que
caution. Elle devra lire cet acte déjà rédigé et
signer au bas du document ou réaliser une signature électronique. Jusqu’à présent, toute
rature, erreur dans l’acte de cautionnement
pouvait aboutir à son annulation. Cela sera plus
facile si on souhaite procéder à distance.
„ LE MEUBLÉ TOURISTIQUE EST PLUS CLAIREMENT
DÉFINI PAR LA LOI
Le meublé touristique est désormais défini
comme « des villas et appartements ou studios
meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts
à la location à une clientèle de passage qui n’y
élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ». Même chose pour les 120
jours. L’article L 324-1-1 du code du tourisme
indique désormais que toute personne qui
offre à la location un meublé de tourisme déclaré comme sa résidence principale ne peut le
faire au-delà de 120 jours au cours d’une même
année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
L’étau se resserre autour des plateformes de
locations. Dans les communes qui ont mis en
place la procédure de déclaration préalable et
le numéro d’enregistrement qui va avec, la déclaration devra être plus claire et préciser s’il
s’agit bien de la résidence principale du loueur.
La commune peut l’obliger à transmettre le
nombre de jours de location du meublé. Le
loueur transmet ces informations dans le délai
d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et
son numéro de déclaration.
Les personnes qui ne se conforment pas aux
règles d’enregistrement peuvent être condamnées à une amende de 5 000 € et, pour ceux
qui louent plus de 120 jours par an, l’amende
peut aller jusqu’à 10 000 €.
La commune pourra demander à la plateforme
de lui transmettre des informations sur les
meublés de tourisme loués et notamment
combien de jours le meublé a été loué. Un décret en Conseil d’État précisera sous quelle
forme et selon quelle périodicité les plateformes devront fournir ces informations. Si elles
ne respectent pas les demandes de la commune, elles peuvent être condamnées à une
amende de 50 000 €. Ces amendes, pour les
particuliers comme pour les plateformes, sont
prononcées par le tribunal de grande instance
(TGI) de l’endroit où est situé le logement et le
produit de l’amende va à la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme.
La loi Élan dispense désormais clairement les
locations saisonnières de fournir un diagnostic de performance énergétique au locataire.
Des ambiguïtés existaient précédemment.
„ LA CRÉATION DU BAIL MOBILITÉ
Ce nouvel outil permet de louer de façon souple
un logement pour une durée comprise entre un
et neuf mois à un locataire en mobilité professionnelle. Plus d’informations page 28.
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Sommaire
108
BAILLEUR ET LOCATAIRE : SE RENSEIGNER SUR SES DROITS
109
LA COMMISSION DÉPARTEMENTALE DE CONCILIATION
112
ENGAGER UNE ACTION EN JUSTICE
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LES LITIGES
ENTRE LOCATAIRES
ET BAILLEURS
L
es locataires et les bailleurs entretiennent parfois des relations compliquées. Un bail non conforme et comportant des clauses abusives, l’entretien du logement, le paiement du loyer ou encore l’état des lieux de sortie
peuvent les provoquer. Des instances de discussion sont prévues afin de régler les
différends entre les deux parties. C’est le cas de la commission départementale de
conciliation (CDC), qui permet de parvenir à une solution amiable. Gratuite et
facilement accessible, cette instance n’est pourtant pas toujours connue des locataires ou des bailleurs. Et si la solution amiable ne suffit pas, alors les tribunaux
pourront trancher. Le recours à l’avocat n’est pas obligatoire, même s’il est souvent préférable d’être conseillé dans un domaine parfois technique. Le point sur
les moyens mis à la disposition du bailleur comme du locataire pour se renseigner sur ses droits et sur les solutions pour régler les litiges.
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BAILLEUR ET LOCATAIRE :
SE RENSEIGNER SUR SES DROITS
Que l’on soit bailleur ou locataire, en
cas de litige, il est nécessaire de se renseigner sur ses droits et les règles en
vigueur. Il est en effet inutile d’écrire
une lettre recommandée à son bailleur
en lui demandant de réparer une fuite
sur une canalisation apparente alors
que ces travaux sont à la charge du locataire. Même chose pour le bailleur
qui doit se renseigner sur ses devoirs
avant de réclamer à son locataire une
somme d’argent pour des travaux qui
ne sont pas de son ressort. Mais où se
renseigner gratuitement ? Outre les
antennes locales de Que Choisir (voir
adresses pages 127 et 128), les Associations départementales d’information
sur le logement (Adil) peuvent vous
apporter une aide précieuse. Elles
viennent en aide aussi bien aux bailleurs qu’aux locataires et sont au fait
de la réglementation. Elles sont présentes dans tous les départements,
généralement dans les grandes villes.
Vous pouvez prendre un rendez-vous
auprès de ces associations afin de discuter de votre dossier.
Autre suggestion : contactez votre
assurance habitation et vérifiez si
votre garantie protection juridique
fonctionne pour gérer ce conflit. Cela
BON À SAVOIR
La législation concernant les droits de chacun
en ce domaine change régulièrement. Il est donc
important de mettre à jour ses informations en
cas de difficulté.
108
sera très utile d’avoir l’appui de votre
assurance : outre des conseils sur la
procédure, elle pourra aussi régler les
frais qu’elle génère. Tout dépend de
votre contrat.
À NOTER : Le site du service public
fournit également des informations
précieuses sur les règles en matière de
logement et sur les solutions aux litiges
auxquels vous pouvez être confronté.
Quant au site www.legifrance.gouv.fr, il
est exhaustif concernant les textes de
loi et les décrets qui concernent votre
contrat de location.
sites utiles
• www.quechoisir.org
• www.anil.org
• www.service-public.fr
• www.legifrance.gouv.fr
Néanmoins, pour des informations
vraiment pointues, le mieux est encore
de prendre conseil auprès d’un avocat.
Chaque avocat ayant sa spécialité, vérifiez que le logement est un domaine
qu’il maîtrise bien. Son soutien est par
ailleurs crucial concernant les impayés
de loyer, car un seul faux pas dans les
délais à respecter ou la rédaction du
commandement de payer peuvent remettre en cause toute la procédure.
ATTENTION ! Un avocat peut coûter
cher, il est donc important de se renseigner sur le montant de ses honoraires
et éventuellement de négocier une
convention d’honoraires, c’est-à-dire
une somme d’argent forfaitaire pour
l’ensemble du dossier.
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LES LITIGES ENTRE LOCATAIRES ET PROPRIÉTAIRES
LA COMMISSION DÉPARTEMENTALE
DE CONCILIATION
À NOTER : La CDC intervient lorsque le
logement (vide ou meublé) constitue la
résidence principale du locataire, que le
bailleur soit privé ou social (HLM).
Le champ d’action de la CDC est défini
par la loi du 6 juillet 1989 (article 20
et 25-11) et sa compétence porte sur les
litiges suivants :
– le dépôt de garantie ;
– l’état des lieux d’entrée ou de sortie ;
– le logement décent ;
– l’ameublement (uniquement pour un
logement meublé) ;
– les réparations incombant au bailleur ou
au locataire ;
– les charges locatives ;
– le congé donné par le bailleur ou le locataire ;
– la fixation du nouveau loyer lorsqu’il
s’agit d’un bail de sortie de la loi de 1948 ;
– la fixation du loyer lors de la mise ou remise en location ;
– la hausse d’un loyer sous-évalué (au renouvellement du bail) ;
– la baisse d’un loyer surévalué (en cours
de bail ou au renouvellement du bail) ;
– le complément de loyer.
Pour tous les autres litiges, la saisine est
BON À SAVOIR
Dans le cadre du logement social, la CDC est
compétente pour les litiges concernant le dépôt de
garantie, l’état des lieux d’entrée ou de sortie, le
logement décent, les réparations incombant au bailleur
ou au locataire, les charges locatives ou le congé donné
par le locataire. Par ailleurs, recourir à la CDC avant
d’agir est parfois obligatoire avant tout recours au juge.
C’est le cas pour les litiges concernant la hausse d’un
loyer sous-évalué au renouvellement du bail, la baisse
d’un loyer surévalué (demande à l’approche du
renouvellement du bail), l’encadrement de l’évolution
des loyers à la remise en location dans les villes de plus
de 50 000 habitants (voir aussi page 30 et s.).
© garagestock/Shutterstock
L’instance principale de résolution des
conflits entre les bailleurs et les locataires
est la commission départementale de
conciliation (CDC). Sa mission est de
mettre les parties d’accord à l’amiable.
La CDC est un organisme paritaire composé à égalité de représentants des bailleurs et des locataires.
Double avantage : ses prestations sont
gratuites et il s’agit d’une instance de
proximité. La CDC compétente est en effet celle où est situé le logement.
facultative. Néanmoins, même facultative,
la décision de la CDC peut être présentée
au juge et peser lourd sur l’issue du litige.
site utile
• www.service-public.fr/particuliers/
vosdroits/F31301
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SAISINE DE LA COMMISSION
DÉPARTEMENTALE DE CONCILIATION (CDC)
Nom, prénom(s)…
Adresse de la CDC…
Adresse du locataire…
À…, le…
Lettre recommandée avec avis de réception
Madame, Monsieur,
Étant locataire du logement situé… (adresse complète) loué en vertu d’un bail signé
le… (date de signature), je me trouve en désaccord avec mon propriétaire pour les raisons
suivantes :… (indiquer l’objet du litige).
Afin de trouver une solution amiable à ce désaccord, je vous prie de bien vouloir convoquer mon bailleur devant la commission de conciliation afin qu’elle se réunisse pour examiner ce litige. Pour ce faire, je vous communique les coordonnées des parties :…
(coordonnées du bailleur : nom, prénom(s) et adresse).
Je vous prie également de bien vouloir trouver les pièces justificatives nécessaires à l’examen du dossier.
Je me tiens à votre disposition pour toute demande d’information particulière et, dans
l’attente de la convocation, je vous prie…
LETTRE
TYPE
La lettre de saisine de la CDC doit préciser les noms et adresses du locataire
et du bailleur, l’objet du litige, une copie
du contrat de bail, les éléments de référence s’il s’agit d’une augmentation de
loyer sous-évalué, et tous les documents
utiles pour étayer le dossier (état des
lieux, mails, courriers, plans…).
La demande doit en effet être complète,
en cas de désaccord sur une hausse de
loyer par exemple, il faut fournir une copie
de l’offre de renouvellement faite au locataire, sa réponse, avec la liste des références ayant servi à démontrer que le
loyer est sous-évalué. Lorsque le litige
porte sur le caractère décent du logement, il faut montrer des photos, voire un
constat d’huissier.
110
Signature
À NOTER : Le dossier doit être établi en
deux exemplaires, un pour la commission
et l’autre pour la partie adverse.
coordonnées de la commission
• en préfecture
• www.anil.org
(association départementale d’information sur le logement – Adil)
• www.service-public.fr
(indiquer « commission départementale de conciliation » dans la zone de
recherche).
La Commission de conciliation (CDC)
peut être saisie à tout moment au
cours du bail, sauf exceptions (voir tableau ci-contre).
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LES LITIGES ENTRE LOCATAIRES ET PROPRIÉTAIRES
DÉLAIS PARTICULIERS POUR LA SAISIE DE LA CDC
Type de litige
Délais prévus
Complément de loyer
3 mois à partir de la signature du bail (1)
Loyer sous-évalué
4 mois avant la date d’échéance du bail
Loyer surévalué (2)
4 mois avant la date d’échéance du bail
Décence
2 mois après une mise en demeure de réaliser
les travaux restée sans réponse
(1) Ce complément de loyer est en vigueur dans les zones où les loyers sont encadrés c’est-à-dire quelques
grandes villes. La loi Élan remet en effet en vigueur cet encadrement (voir page 43)
(2) Demande à l’approche du renouvellement du bail.
• www.service-public.fr/particuliers/
vosdroits/F31301
Les parties (le bailleur, le ou les locataires ou l’association représentative
des locataires) sont convoquées par
courrier simple ou électronique (courriel) au moins 15 jours avant la date de la
séance. En cas d’absence de l’une des
parties pour un motif légitime justifié
(motif médical, professionnel, familial…), une nouvelle et dernière convocation peut être adressée. Chaque partie
peut se présenter en personne (éventuellement assistée) ou, en cas d’empêchement, se faire représenter par une
personne mandatée (par mandat exprès de conciliation écrit).
Après avoir entendu le bailleur et les
locataires, la commission tente de parvenir à un accord :
– si elle y parvient, les parties signent un
document de conciliation. Le recours
au juge n’est alors plus possible.
BON À SAVOIR
Pour une augmentation de loyer sous-évalué
ou une diminution de loyer surévalué au
renouvellement du bail, le juge doit être saisi
après l’expiration du délai de réponse de la CDC
(deux mois) et avant l’échéance du bail.
Exemple : si le locataire renonce à une
partie de son dépôt de garantie, il ne
peut plus saisir le juge pour en obtenir
restitution ;
– en l’absence d’accord, la CDC émet,
dans un délai de deux mois, un avis
adressé aux parties par lettre simple.
L’avis de la CDC peut être porté à la
connaissance du juge. Si l’une des parties est absente le jour de la séance,
la CDC constate l’impossibilité de les
concilier, mais peut aussi émettre un
avis sur la situation qui lui est éventuellement présentée par la partie présente (voir aussi page 35).
À NOTER : Si l’accord signé n’est pas
respecté par l’une des parties, l’autre
peut saisir le juge pour le faire appliquer.
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site utile
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ENGAGER UNE ACTION
EN JUSTICE
Lorsque le locataire et le propriétaire
ne parviennent pas à trouver une solution à leur désaccord, il faut saisir le tribunal d’instance. Le tribunal compétent est celui du lieu où se situe le logement. Celui-ci possède, en effet, une
compétence exclusive pour les litiges
entre propriétaires et locataires liés
aux locaux d’habitation.
À NOTER : Même si être représenté par
un avocat n’est pas obligatoire, il est
préférable de se faire assister.
Lorsque plusieurs locataires ont un litige commun avec leur bailleur, ils
peuvent donner, par écrit, un mandat
d’agir en justice en leur nom et pour leur
compte à une association siégeant à la
commission nationale de concertation :
– la CNL (Confédération nationale du
logement) ;
– la CGL (Confédération générale du logement) ;
– la CLCV (Confédération consomma-
BON À SAVOIR
Les parties en présence, que ce soit les locataires
ou les bailleurs, peuvent demander à leur conjoint,
leurs parents ou alliés en ligne directe, parents
ou alliés en ligne collatérale jusqu’au troisième
degré inclus ou aux personnes exclusivement
attachées – à leur service personnel
ou à leur entreprise – de les représenter.
Contrairement à un avocat, ces personnes
doivent être munies d’un mandat écrit pour
représenter l’une des parties en présence.
112
tion, logement, cadre de vie) ;
– la CSF (Confédération syndicale des
familles) ;
– l’Afoc (Association Force ouvrière
consommateurs).
Si le litige porte sur la décence du logement, il est également possible de
confier ce mandat à une association
dont l’un des objets est l’insertion ou le
logement des personnes défavorisées,
ou à une association de défense des
personnes en situation d’exclusion par
le logement. C’est le cas de la Fondation Abbé Pierre, par exemple. La mairie ou l’intercommunalité compétente
en matière d’habitat peut aussi recevoir un mandat.
Le demandeur doit d’abord se renseigner au tribunal d’instance compétent
pour connaître les dates d’audience. Il
sollicite ensuite un huissier de justice
afin qu’il établisse une assignation et la
remette à son adversaire 15 jours au
moins avant l’audience. Il précisera
également l’objet du contentieux ainsi
que la liste des pièces sur lesquelles
s’appuie l’action en justice.
À NOTER : L’huissier doit déposer une
copie de l’assignation au greffe du tribunal pour le saisir huit jours au moins
avant l’audience.
Les pièces sont numérotées et listées
puis regroupées dans un dossier remis
au juge à l’audience. Si celui-ci constate
qu’elles n’ont pas été transmises, il renvoie l’affaire à une prochaine audience.
De même, les parties en présence qui
n’ont pas reçu les documents néces-
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LES LITIGES ENTRE LOCATAIRES ET PROPRIÉTAIRES
saires ont également la possibilité de
demander un report d’audience.
Lors de l’audience, le juge entend les
deux parties et il rend son jugement
dans un délai d’un mois en moyenne.
Lorsque le montant du litige est inférieur ou égal à 4 000 €, le jugement
rendu peut faire l’objet d’un pourvoi en
cassation mais pas d’un appel.
ATTENTION ! Dans ce cas, un « avocat
aux Conseils » (qui est habilité à plaider
en Cassation) est obligatoire.
Si le litige nécessite une intervention
urgente, par exemple un locataire qui
détruit un mur porteur sans autorisation ou un bailleur qui ne veut pas réaliser de travaux pourtant nécessaires,
une procédure rapide dite « de référé »
peut être engagée. C’est le juge des
référés qui est saisi et il peut alors ordonner une expertise ou décider l’exécution de travaux.
Pour demander une procédure de référé, il faut s’adresser au tribunal d’instance. En revanche, en dépit de son caractère d’urgence, la décision, appelée
« ordonnance de référé », peut être rendue le jour même de l’audience. Néanmoins, elle l’est le plus souvent dans un
délai de trois semaines. Elle peut faire
l’objet d’un appel dans les cinq jours,
mais reste applicable à titre provisoire.
À NOTER : Pour les affaires concernant
des sommes supérieures à 10 000 €, il
faut saisir le tribunal de grande instance (TGI). Le concours d’un avocat
est alors obligatoire.
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Voir les exemples de conflits
les plus fréquents en annexe page 114
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LES CONFLITS LES PLUS
FRÉQUENTS
U
Un bail non conforme, des travaux qui auraient dû être réalisés et qui ne le
sont pas ou des dégradations sont des sources de conflits entre le bailleur et
le locataire. Nos conseils pour dénouer les disputes les plus fréquentes.
Le bail n’est
pas conforme
En dépit de la large publicité du bail
type obligatoire suite à la loi Alur, il arrive que le bail ne soit pas conforme à la
réglementation. Si vous êtes locataire,
propriétaire ou agent immobilier, vérifiez que le bail que vous avez en mains
est bien le bon, disponible sur Internet.
Si vous avez loué un logement pour de
courtes vacances, par exemple, le bail
type ne s’applique pas et le contrat est
libre. Si vous avez loué un logement
vide ou meublé qui est votre résidence
principale, le bail type s’applique. Vous
pouvez ajouter quelques clauses, d’ailleurs proposées par le document, mais
attention, certaines sont interdites
(article 4 de la loi du 6 juillet 1989).
À NOTER : Pour un meublé, les règles
sont différentes et la signature d’un bail
d’une durée d’un an est envisageable.
Le bailleur n’exécute
pas les travaux
La toiture fuit, les portes et les fenêtres
laissent passer l’air ou le chauffe-eau est
tombé en panne et votre bailleur fait la
sourde oreille. Locataire, commencez
par vérifier que les travaux lui incombent (voir page 44 et s.). S’il s’agit de
remplacer les équipements devenus
vétustes, c’est bien le bailleur qui doit
réparer. Mais s’il s’agit d’un défaut d’en-
114
tretien (une chaudière mal entretenue
alors qu’elle devrait l’être tous les ans),
ce sera de la responsabilité du locataire
et le changement de l’appareil sera retiré du dépôt de garantie.
À NOTER : Si vous êtes locataire et que
vous remarquez des désordres dans le
logement, signalez-les au bailleur : fissures, plancher qui s’affaisse ou infiltrations en font partie. À défaut, si les
désordres s’accentuent, vous pourriez
être contraint d’en prendre une partie à
votre charge, la justice a tranché de
nombreuses fois dans ce sens.
SITES UTILES
• www.service-public.fr
• www.legifrance.gouv.fr
(décrets n° 2015-587 du 29 mai 2015 et
n° 87-712 du 26 août 1987).
Envoyez un recommandé à votre bailleur pour lui rappeler ce qui est à sa
charge et en quoi cela gêne votre vie
quotidienne. Sans réaction de sa part,
saisissez la Commission départementale de conciliation (CDC) et préparezvous à une action en justice en référé.
ATTENTION ! Ne retenez pas le montant des travaux sur le loyer, cela n’est
pas légal. De même, vous ne pouvez
pas mettre la somme sous séquestre
chez un notaire, un avocat ou auprès de
la caisse des dépôts et consignations.
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ANNEXE
À NOTER : L’UFC-Que Choisir ou une
Adil (Agence nationale pour l’information sur le logement) peuvent également vous aider dans ces démarches.
Les juges admettent le non-paiement
du loyer dans un seul cas : lorsque le
manquement du bailleur rend impossible l’occupation des lieux. Cela a été
jugé dans une affaire où les murs d’un
appartement loué présentaient des
dégradations importantes dues à l’humidité, préjudiciables à la santé du
jeune enfant du locataire.
Le locataire
réalise des travaux
• Sans autorisation
Le propriétaire ne peut pas s’opposer à
ce que le locataire réalise certains petits travaux. En revanche, les tribunaux
estiment que toute modification importante et durable de l’état matériel
du logement constitue une transformation interdite. Si le locataire ne sollicite pas l’accord du propriétaire, la loi
permet à ce dernier d’exiger la remise
en état du logement à son départ et de
garder le dépôt de garantie tant que
cela n’est pas effectué. Ou conserver
les transformations à son bénéfice
sans que le locataire ne puisse demander de dédommagement pour les frais
engagés. Et si les transformations
mettent en péril le bon fonctionnement des équipements et la sécurité
du logement, le bailleur peut exiger la
remise en état des lieux immédiate. Ou
demander en justice la résiliation du
contrat de location.
ATTENTION ! Pour certains travaux, il
faut également obtenir l’autorisation
de l’assemblée générale de copropriété et s’adjoindre l’aide d’un architecte.
• Contre une baisse des loyers
Le bail peut prévoir une clause stipulant qu’en échange d’une réduction de
loyer, le locataire prendra à sa charge
certains travaux visant à mettre le
logement en bon état. Afin d’éviter
toute contestation, il faut noter avec
précision les travaux à exécuter, ainsi
que le montant et la durée de la réduction de loyer accordée. En cas de
départ anticipé du locataire, il faut
prévoir les modalités de son dédommagement (sur justification des dépenses). Si le locataire n’exécute pas les
travaux prévus, le propriétaire peut
saisir la justice pour le forcer à les
mettre en œuvre ou demander l’annulation de la clause. Même sanction si les
travaux sont effectués sans respecter la
clause. Le bailleur peut aussi demander
au locataire de remettre les lieux en
l’état à son départ du logement.
Le locataire refuse
l’accès à son logement
Le locataire doit être informé avant le
début des travaux, sous forme d’une
notification des travaux remise en
mains propres ou adressée en recom-
© kyna studio/Adobe Stock
Le locataire ne peut pas, de son propre chef, faire réaliser les travaux demandés puis envoyer la facture à son
propriétaire en réclamant un remboursement. Il lui faut une autorisation de
justice pour entreprendre des travaux
aux frais du propriétaire. Les tribunaux
refusent, dans la majeure partie des cas,
de rembourser le locataire qui n’a pas
respecté cette exigence. Toutefois, en
cas d’urgence, le locataire peut avertir
le bailleur et, avec son accord, procéder
aux réparations à ses frais. À condition
d’avoir obtenu la preuve de l’accord du
bailleur par tous les moyens. Si le bailleur fait la sourde oreille, il faut saisir le
tribunal d’instance de façon à obtenir
un jugement contre le bailleur.
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La surface du logement
est inexacte
Le contrat doit mentionner la surface
de plancher construite, déduction faite
des surfaces occupées par les murs,
cloisons, marches et cage d’escalier ou
gaines et embrasures des portes et fenêtres (article R 111-2 du code de la
construction et de l’habitation). Si la
surface réelle s’avère inférieure de plus
de 1/20e, soit 5 %, de celle mentionnée
dans le contrat, le locataire peut demander au bailleur une diminution de
loyer proportionnelle à l’écart constaté
(article 3-1 de la loi de 1989).
Faute d’accord entre les parties et
sans réponse du bailleur dans un délai
de deux mois à compter de sa demande, le locataire peut saisir la justice.
S’il obtient gain de cause, la baisse de
loyer prend effet rétroactivement à
compter de la date d’effet du bail pour
une demande effectuée dans les six
mois suivant cette date. Si la demande
est intervenue plus de six mois après la
date d’effet du bail, la baisse de loyer
prend effet à la date de la demande.
116
garantie. Le propriétaire ne peut en revanche pas retenir une partie du dépôt
de garantie si le logement est rendu en
mauvais état alors qu’il l’avait donné
ainsi en location. Il peut relouer en état
ou réaliser les travaux à ses frais ou
encore négocier avec le locataire qu’il
réalise lui-même les travaux de rafraîchissement en échange d’une ristourne sur le loyer.
La loi ne précise pas comment la retenue sur le dépôt de garantie doit être
calculée. En revanche, les tribunaux
exigent toujours que les sommes retenues soient justifiées au locataire, par
facture ou devis. Le propriétaire n’a
pas à fournir la preuve qu’il a vraiment
réalisé les travaux.
À NOTER : En cas de force majeure, une
tempête par exemple, les réparations
sont à la charge du bailleur.
Des dégradations ont
été commises dans le
logement
Si le locataire n’est pas d’accord avec
le montant, il peut saisir la Commission
départementale de conciliation (CDC)
ou le tribunal d’instance. Si le montant
des réparations dépasse le montant du
dépôt de garantie, le bailleur a intérêt à
faire fonctionner sa garantie loyer impayé s’il en a souscrite une car ces GLI
remboursent généralement les dégradations commises. Sinon, il faut dans un
premier temps saisir la CDC, puis poursuivre auprès du tribunal d’instance
pour imposer éventuellement sous astreinte le locataire à réparer ou à payer
la remise en état.
Si le locataire est l’auteur de véritables
dégradations qui lui sont imputables,
et qu’il ne s’agit ni de vétusté ni d’usure
normale, le propriétaire peut conserver
une partie ou la totalité du dépôt de
À NOTER : Dans le nouveau « bail mobilité » (voir page 28), il n’est pas prévu
de dépôt de garantie. Reste à savoir
comment le propriétaire sera indemnisé en cas de dégradations.
© T. Ryo/Adobe Stock
mandé. Par ailleurs, si les travaux durent
plus de 21 jours, le montant du loyer est
diminué à proportion du temps et de la
partie du logement dont le locataire a
été privé. Abattement défini d’un commun accord entre le locataire et le bailleur. En cas de conflit, le différend est
tranché par le juge.
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ANNEXE
ACHETER OU VENDRE
SON LOGEMENT EN LOCATION
S
i un logement est mis en vente par son propriétaire, le locataire,
prioritaire, peut se porter acquéreur. Le propriétaire, quant à lui,
doit vendre son logement en respectant une procédure particulière.
Pour vendre le logement, le bailleur
doit envoyer un congé pour vendre,
par lettre recommandée avec avis de
réception, à son locataire, au moins six
mois avant la fin du bail, faute de quoi
l’opération peut être annulée. Le courrier doit indiquer les prix et conditions
de la vente. Ce prix doit être mûrement
réfléchi par le propriétaire et il n’est
pas possible de mentionner qu’il est à
débattre ou à négocier.
Le congé doit détailler l’objet de la
vente (logement, garage...) et reproduire intégralement les cinq premiers
alinéas de l’article 15-II de la loi de 1989
détaillant le droit de préemption du locataire. Celui-ci est en effet prioritaire
pour acheter le bien pendant les deux
premiers mois du préavis. S’il ne répond
pas dans ce délai ou s’il refuse l’offre,
celle-ci devient caduque et le locataire
doit quitter son logement au terme du
bail. Le droit de préemption du locataire ne s’applique pas si :
– le bailleur vend un logement à un parent jusqu’au troisième degré inclus, qui
doit ensuite habiter le bien pendant au
moins deux ans après la fin du préavis ;
– la commune décide de préempter.
Si le locataire accepte l’offre par écrit,
il doit le faire en recommandé, sans
modifier la somme proposée par le
bailleur : cette modification correspondrait alors à une contre-proposition
que le bailleur serait en droit de refuser.
L’acte de vente doit être signé chez un
notaire sous deux mois à compter de
l’acceptation ou de quatre mois en cas
de recours à un crédit immobilier. Si, à
l’issue de ces délais, la vente n’est pas
réalisée, le locataire doit quitter les
lieux à la fin du bail.
Si le propriétaire négocie alors le prix
à la baisse avec un autre acquéreur, il
doit adresser une nouvelle proposition
d’achat au locataire, même s’il a déjà
déménagé. Cette offre est valable un
mois et doit être adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou
par huissier à l’adresse du locataire. S’il
accepte l’offre, le locataire dispose des
mêmes délais pour régulariser la vente.
À noter : Si le logement est vendu « occupé », le bail continue avec le nouveau propriétaire.
Acheter son logement social
Dans le logement social, un bailleur qui
met des logements en vente et les propose à ses locataires ne peut pas donner congé aux occupants qui ne souhaitent pas acheter.
Pour les logements occupés, le locataire occupant peut se porter acquéreur de son logement, tout comme son
conjoint, ses ascendants et ses descendants, si leurs ressources n’excèdent pas les plafonds fixés pour
l’obtention d’un prêt Pas.
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LA FISCALITÉ DE LA LOCATION
L
es propriétaires bailleurs doivent chaque année déclarer les loyers perçus
au titre des revenus fonciers ou commerciaux en fonction du type de location, du montant perçu et des charges d’entretien du logement. Le propriétaire peut choisir diverses formules d’imposition. Le prélèvement de l’impôt à la
source apporte quelques changements. Par ailleurs, la loi de finances propose des
ajustements chaque fin d’année. Néanmoins, les textes ne bouleversent pas l’architecture de l’imposition des revenus fonciers.
„ LE LOGEMENT LOUÉ NU OU VIDE
Le propriétaire devra faire un choix en
fonction des frais d’entretien de l’année en cours.
Le microfoncier
Pour les bailleurs qui perçoivent des
revenus limités ou qui souhaitent bénéficier d’un système de déclaration
simple, le régime microfoncier est une
solution. Si les revenus locatifs annuels
ne dépassent pas 15 000 €, il est possible d’en bénéficier de plein droit.
Avec ce régime, le bailleur bénéficie
d’un abattement de 30 %, l’imposition
ne se calcule que sur 70 % des loyers
perçus. En contrepartie, aucune autre
déduction n’est possible.
En revanche, ce régime n’est pas applicable si les immeubles sont loués
dans le cadre des régimes particuliers
comme les dispositifs Cosse ancien,
Besson, Robien, Borloo, le dispositif
monument historique.
Néanmoins, ce régime est applicable si
vous êtes propriétaire d’un ou de plusieurs logements loués en dispositif
Pinel, Duflot, Scellier classique ou bénéficiant de la réduction d’impôt du
Malraux nouveau.
118
Si le bien appartient à une société immobilière (SCI ou SCPI), le microfoncier s’applique si le propriétaire possède par ailleurs au moins un immeuble loué nu et si les immeubles ne bénéficient pas d’un régime fiscal particulier excluant l’application du microfoncier (Cosse ancien, Besson, etc.).
De même, les revenus des parts de
fonds communs de placement immobilier (FCPI) bénéficient du microfoncier si le propriétaire possède directement un logement loué nu.
La limite de 15 000 € s’applique au loyer
hors charges. Pour calculer le seuil, il
convient d’additionner les loyers bruts
perçus par tous les membres du foyer
fiscal dans l’année. Mais il ne faut pas
inclure les remboursements et provisions versées par le locataire au titre
des charges locatives.
Pour une société (SCI) qui verse des
revenus fonciers à ses associés, il faut
tenir compte de la quote-part du revenu brut de la société attachée aux parts.
Si le bailleur a divorcé ou s’est marié
dans l’année, la limite des 15 000 € est
calculée directement pour chaque déclaration.
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ANNEXE
© Andrey Popov/Adobe Stock
Ce que le bailleur peut
déduire
Le régime réel
d’imposition
Le régime réel d’imposition est plus
complexe mais permet de déduire des
charges plus importantes, qui gomment partiellement ou entièrement les
revenus fonciers, rendant le propriétaire bailleur non imposable. Il s’applique obligatoirement si les revenus
sont supérieurs à 15 000 € dans l’année
et si le logement est loué selon un régime particulier comme le Cosse ancien, le Robien, le Borloo, le Besson, le
Malraux ancien, le Périssol ou encore le
Scellier intermédiaire. Même chose
pour un monument historique ou encore un immeuble bénéficiant d’une
réduction d’impôt prévue en faveur des
investissements en secteur touristique.
Le propriétaire peut préférer choisir
le régime réel, même s’il relève du microfoncier, s’il envisage de déduire de
ses loyers un grand nombre de dépenses. En fonction de celles de l’année, le
bailleur doit donc faire des calculs afin
de déterminer ce qui est le plus intéressant pour lui.
La rémunération des gardiens, à la
charge du bailleur, peut être déduite
des impôts. Si le propriétaire a fait appel
à un agent immobilier pour louer le logement, à un administrateur de biens
ou encore à un expert-comptable pour
la tenue de la comptabilité des biens
loués, il peut déduire les salaires, les honoraires ou les commissions de ces professionnels. Il lui est aussi possible de
déduire les frais de procédure comme
les honoraires versés à un avocat, un
huissier ou un expert pour le règlement
des différends. Les primes d’assurance
sont également déductibles.
Le montant d’un grand nombre de
travaux est déductible. Il s’agit des travaux d’entretien et de réparation comme la remise en état du gros œuvre, la
réfection de l’installation électrique ou
le remplacement d’un ascenseur mais
aussi toutes les réparations locatives.
L’année où le propriétaire réalise ce
genre de travaux, il a tout intérêt à choisir le régime réel. Les travaux d’économie d’énergie, l’installation du chauffage central, l’agrandissement des fenêtres, des volets, les équipements
pour personnes handicapées font partie des travaux déductibles.
Les coûts des travaux proprement
dits sont déductibles, comme les honoraires d’architecte. Vous justifierez
des sommes versées avec les factures.
Si les travaux sont réalisés par le propriétaire, ce dernier ne peut pas déduire le temps passé, mais le prix
d’achat des matériaux utilisés.
Les charges, récupérables auprès du
locataire mais qui n’ont pas été récupérées, peuvent également être déduites, de même que les impôts (la
taxe foncière).
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En contrepartie de ces déductions,
vous devez continuer de louer le logement et, en cas de vacance prolongée,
il vous faudra prouver que des démarches ont été réellement accomplies
pour retrouver un locataire.
celles concernant les travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble.
Enfin, les intérêts d’emprunt sont déductibles si celui-ci a été contracté
pour acquérir, réparer, reconstruire ou
améliorer un logement.
À noter : Les impôts dont le paiement
incombe au locataire comme la taxe
d’habitation, d’enlèvement des ordures
ménagères ne sont pas déductibles.
Si ces dépenses mises bout à bout
dépassent les revenus fonciers, le propriétaire peut créer un déficit foncier.
(jusqu’à 10 700 €) et vient ainsi diminuer les revenus fonciers des dix années suivantes si la première année ne
suffit pas à absorber cette somme.
Si le revenu foncier du ménage est insuffisant pour absorber ce déficit, l’excédent constitue un déficit global imputable sur le revenu global des six
années suivantes.
Si la location est située dans un immeuble en copropriété, le propriétaire
règle des sommes pour charges, travaux et dépenses communes de l’immeuble : celles-ci sont déductibles, qu’il
s’agisse des dépenses courantes de
maintenance, de fonctionnement ou les
„ LES LOCATIONS EN MEUBLÉ
La location d’un logement meublé est
considérée comme une activité commerciale, les loyers sont imposés en
bénéfice industriel et commercial
(BIC) et non au titre des revenus fonciers. Mais comme pour la location
nue, un régime simplifié appelé microBIC et un régime réel permettent aux
bailleurs de choisir la façon dont ils
souhaitent déclarer leurs revenus en
fonction de leurs contraintes.
Le micro-BIC
Ce régime peut être choisi par le bailleur quand le plafond de revenus annuels ne dépasse pas 70 000 €. Il s’applique à toutes les locations meublées,
qu’elles soient saisonnières ou temporaires. Dans ce cadre, un abattement
forfaitaire de 50 % sur les revenus est
prévu. L’imposition se fait sur 50 % des
revenus. Pour les meublés de tourisme
et chambres d’hôtes, le seuil pour le
120
choix du micro-BIC peut aller jusqu’à
170 000 €. Et, dans ce cas, l’abattement pour charge est de 71 % des recettes. Si une année ces seuils sont
dépassés, le micro-BIC peut continuer
de s’appliquer mais, au bout de deux
années de dépassement, le bailleur
doit passer au régime réel.
Comme pour les locations nues, si les
charges sont supérieures à l’abattement, il peut être intéressant d’opter directement pour le régime réel. Les
charges déductibles sont les mêmes
que celles de la location nue (travaux,
primes d’assurance, honoraires de
l’agent immobilier…), mais à cela s’ajoute
la possibilité d’amortir le coût du logement et des meubles sur plusieurs années. Le logement peut être amorti sur
une durée pouvant aller jusqu’à 50 ans
et les meubles sur sept à dix ans. Cela
permet de gommer une partie des revenus pendant plusieurs années.
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ANNEXE
PRÉLÈVEMENT À LA SOURCE
LES REVENUS FONCIERS AUSSI SONT CONCERNÉS
En 2019, avec le prélèvement à la source,
les choses vont changer. Les loyers perçus
à partir de janvier 2019 seront soumis à
un acompte d’impôt prélevé chaque mois
ou chaque trimestre. Le montant sera
calculé sur la base des loyers imposables
de 2017 et du taux de prélèvement choisi
par le foyer sur ses autres revenus.
L’administration calculera le taux du
prélèvement en fonction des derniers
revenus déclarés et imposés.
Elle ajustera le montant en fonction
des revenus déclarés en 2019 pour 2018.
Les acomptes seront prélevés le 15 de
chaque mois, mais il est possible d’opter
parviennent à tirer l’essentiel de leurs
revenus des locations meublées. Si
ceux-ci dépassent 23 000 € par an et
que cette somme est supérieure aux
autres revenus du foyer, ils peuvent se
déclarer loueurs en meublés professionnels (LMP). Le LMP est exonéré de
l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Et, en cas de vente, des exonérations
de plus-value sont prévues.
© Fannyes/Adobe Stock
Afin d’être certain du calcul à présenter à l’administration fiscale, vous pouvez vous faire aider par un expert
comptable dont les honoraires sont
également déductibles. Et, comme
pour le logement loué nu, si les dépenses sont supérieures aux recettes, il
est alors possible de créer un déficit
qui s’impute sur les revenus en BIC des
années suivantes. Certains bailleurs
pour un acompte trimestriel. S’il s’agit
de la première année de location, il
est possible d’anticiper le paiement
des impôts sur les loyers encaissés en
versant au fisc un acompte mensuel ou
trimestriel, cela évitera d’avoir à payer
l’intégralité des impôts sur les premiers
loyers en septembre de l’année suivante.
Pour cela il faut réaliser une démarche
en ligne sur le site www.impôt.gouv.fr
et utiliser le calculateur en ligne afin
de savoir quel acompte verser. Ce site
permet aussi de demander la suspension
de l’acompte pour les propriétaires qui
cessent d’être bailleurs.
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| JURISPRUDENCE |
Toitures et façades
végétalisées
Des frais d’entretien
non récupérables sur le locataire
Réponse ministérielle n° 7421, joan du 9 octobre 2018
Le ministère de la Cohésion des territoires a récemment été interrogé sur la nature récupérable ou non des dépenses d’entretien des toitures et façades végétalisées. Depuis quelques années, les toitures-terrasses végétalisées se développent dans les constructions neuves. Elles permettent une meilleure isolation
des immeubles, elles participent à l’agrément des espaces urbains et elles sont
désormais comptabilisées comme espaces verts complémentaires dans certains PLU (plan local d’urbanisme). Or, la question de la prise en charge de leur
entretien se pose lorsque les logements sont loués.
Certes, le propriétaire peut exiger de son locataire le remboursement de certaines charges afférentes au logement, les « charges récupérables ». Mais la liste
de ces charges est fixée par un décret (n° 87-713 du 26 août 1987) qui sert de
référence et dont l’annexe détaille poste par poste les sommes que le propriétaire est en droit de réclamer. Or, rien n’est dit sur les dépenses d’entretien de
ces toitures et façades végétalisées. Pas étonnant, elles n’existaient peu ou pas
il y a 30 ans. La réponse du gouvernement était donc attendue.
Ainsi, le ministère rappelle que les dépenses liées aux opérations de coupe,
désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage constituent des charges
récupérables lorsqu’elles concernent certains espaces verts, à savoir les pelouses, massifs, arbustes, haies vives ou plates-bandes. Il précise que par conséquent « les toitures végétalisées ne constituent pas des espaces verts pour l’entretien duquel le décret du 26 août 1987 précité prévoit la possibilité d’exiger
des charges récupérables ». Il n’est donc pas permis à un bailleur de réclamer à
son locataire le remboursement de ces dépenses d’entretien. Impossible par
ailleurs de déroger à cette règle en insérant une clause prévoyant le remboursement de ces charges dans le bail, elle serait illégale.
Le ministère précise que dans le projet de loi portant évolution du logement, de
l’aménagement et du numérique (Élan), en cours de saisine par le Conseil
constitutionnel au moment où nous imprimons ce numéro Pratique, les débats
ont mis en lumière la nécessité d’actualiser cette liste des charges récupérables.
Aussi, il est envisagé de modifier le décret au regard des besoins actuels.
Rosine Maiolo
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Nuisances et droits
à indemnité
Une clause qui impose de « souffrir »
de travaux sans indemnité est interdite
Cour d’appel de paris, 25 mai 2018, n° 16/15676
Le 9 juillet 2013, M. Christian T. signe un contrat de location pour un trois-pièces.
Son bailleur, une société propriétaire d’un ensemble immobilier constitué de plus
de 80 logements, stipule dans le bail que le locataire sera tenu de « souffrir, sans
indemnité, tous travaux ou réparations […] quels qu’en soient les inconvénients et la
durée […] ». En juillet 2015, M. T. assigne son bailleur devant le tribunal d’instance de
Paris. Il se plaint, depuis son entrée dans les lieux, de nombreuses nuisances (bruits,
vibrations, odeurs, poussières, interruption du chauffage et de l’alimentation en
eau…) en raison d’importants travaux entrepris dans les parties communes et les
autres appartements. Les juges de première instance accèdent à une partie de ses
demandes. Ils disent notamment nulle et de nul effet la clause figurant au bail en ce
qu’elle prévoit une exonération de responsabilité du bailleur. Pour eux, la responsabilité contractuelle de la société est engagée au titre du défaut de jouissance paisible des lieux loués. Ils évaluent le préjudice de jouissance subi à 20 % du montant
du loyer pendant 28 ans. En conséquence, ils condamnent le bailleur à régler la
somme de 10 250 €. Le bailleur fait appel de ce jugement.
La cour d’appel de Paris confirme non seulement la première décision mais
l’aggrave. Elle précise que l’obligation incombant au bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux loués est d’ordre public. Impossible donc pour le bailleur de s’exonérer de sa responsabilité avec une quelconque clause. Elle le
condamne à verser au locataire la somme de 11 000 € en réparation de son
trouble de jouissance durant toute la durée du bail. À noter qu’en cours de procédure, le locataire a quitté les lieux. Elle impose aussi au bailleur de verser au
locataire la somme de 1 000 € en réparation des souffrances endurées, alors
que le tribunal d’instance avait débouté le locataire de ses demandes au titre de
ces souffrances et d’un préjudice moral car, selon les juges, elles n’étaient pas
distinctes du préjudice résultant du trouble de jouissance subi.
Il y a lieu de souligner que la cour d’appel, dans cette affaire, a tenu compte de la
situation du locataire, notamment du fait que M. T. exerçait pour partie son activité
professionnelle à son domicile, qu’il occupait les lieux avec ses trois enfants et qu’il
a souffert de rhinite allergique nécessitant un traitement médical permanent, ses
crises allergiques étant aggravées par des travaux générateurs de poussière.
Rosine Maiolo
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123
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| INFOS CONSO |
RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE
Des travaux peu efficaces
L’Ademe (Agence de l’environnement
et de la maîtrise de l’énergie) a publié
les résultats d’une étude menée sur l’efficacité des travaux de rénovation énergétique en maison individuelle. À 75 %,
la classe énergétique du logement reste
la même après travaux. Consternant !
Diviser la consommation d’énergie du
parc immobilier en favorisant largement
les travaux, c’est a priori la volonté des
pouvoirs publics. D’après l’Ademe), les
ménages sont en effet nombreux à engager des travaux. De 2014 à 2016, plus
de 5 millions de propriétaires de maisons individuelles en ont réalisé, ce qui
représente 32 % du parc d’habitat individuel. Côté massification, pas de doute,
les ménages sont au rendez-vous.
UNE CONSOMMATION
À PEINE RÉDUITE
En revanche, le gain d’efficacité énergétique se révèle minime, bien que les rénovations « portent sur des postes de
travaux qui permettent d’améliorer la
performance énergétique du logement », précise l’Ademe. Seulement
25 % des rénovations ont permis de gagner au moins une classe de DPE (diagnostic de performance énergétique), et
seules 5 % ont eu un impact énergétique
très important avec un gain de deux
classes énergétiques sur le DPE, ou plus.
On reste donc à des années-lumière de
l’objectif d’un parc 10 % rénové au niveau BBC (bâtiment basse consommation) à atteindre en 2050.
« Il existe un vrai décalage entre la réalité des rénovations et la perception des
ménages », assène l’étude. 27 % des
ménages pensent que tous les travaux
124
de maîtrise de l’énergie ont été faits,
très loin des 5 % qui s’en approchent.
Le peu d’efficacité des travaux est d’autant plus pénalisant pour les consommateurs qu’ils ont eu une partie de
bons réflexes. À 65 % ils ont effectué un
bouquet d’au moins deux travaux d’isolation. Mais le niveau qui permet de diviser ses consommations d’énergie est
rarement atteint.
PEU DE RÉNOVATIONS
PERFORMANTES
Un tiers seulement des interventions effectuées en combles ou toitures est jugé
performant et, concernant les travaux
portant sur les fenêtres et les murs, on
tombe à 17 % de rénovations performantes. Plus grave pour le confort et la
santé des habitants, la ventilation est régulièrement oubliée lors des travaux
alors que c’est l’outil indispensable pour
renouveler l’air et éviter les moisissures.
Le paradoxe, c’est que la plupart des
foyers se déclarent satisfaits de l’artisan
ou de l’entreprise qui est intervenue malgré un gain énergétique très faible.
UN MANQUE CERTAIN
D’ACCOMPAGNEMENT
Les ménages qui disent avoir bénéficié
d’informations et d’accompagnement
sont en revanche peu nombreux, 15 %
du total, ce qui explique sans doute le
manque d’efficacité des travaux. Au vu
des résultats de cette étude, les professionnels restent en effet incapables de
conseiller des travaux d’économies
d’énergie vraiment efficaces, ce que les
enquêtes de Que Choisir sur la rénovation énergétique ont déjà démontré. Elisabeth Chesnais
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TÉLÉPHONIE ET INTERNET FIXE
Orange rappelée à l’ordre
L’Autorité de régulation des télécoms
(Arcep) a mis en demeure l’opérateur
de respecter les obligations qui lui incombent en tant que délégataire du
service universel. L’occasion de rappeler que tous les consommateurs ont
le droit à un service de qualité.
Partout en France, des abonnés Orange
rencontrent des problèmes pour téléphoner ou pour se connecter à Internet
en ADSL. Dans la majeure partie des cas,
la responsabilité de ces pannes incombe
à Orange. En tant que délégataire du
service universel, c’est à lui qu’il revient
d’entretenir le réseau de cuivre qu’utilisent tous les opérateurs pour apporter
leurs services à leurs abonnés. Il est d’ailleurs rémunéré pour cela par un fonds
auquel abondent tous les opérateurs.
Après avoir constaté une « dégradation
progressive et significative de la qualité
du service universel », l’Autorité de régulation des télécoms vient de mettre en
demeure Orange de respecter les enga-
gements qui lui ont été imposés par un
décret datant de 2017.
L’OPÉRATEUR SE FAIT PRIER
L’opérateur risque de se voir infliger une
amende pouvant atteindre 5 % de son
chiffre d’affaires, soit un milliard d’euros.
Si Orange s’est dit « conscient des difficultés rencontrées », il a aussi eu tendance à se défausser de ses responsabilités. Selon lui, la plupart des pannes survenues cette année seraient dues à une
multiplication des aléas météorologiques et à des vols de câbles de plus
grande ampleur qu’à l’accoutumée.
C’est oublier un peu vite le manque d’entretien du réseau depuis des années.
En 2016, Que Choisir dénonçait déjà le
piteux état du réseau de cuivre. Les
abonnés concernés ne doivent pas hésiter à signaler leur problème sur le site de
l’Arcep (1) et à réclamer une compensation financière à leur opérateur pour le
préjudice subi. Cyril Brosset
(1) Sur la page https://jalerte.arcep.fr
L’UFC-QUE CHOISIR DANS VOTRE VILLE
La force de l’UFC-Que Choisir, ce sont ses publications, son site Internet et ses associations locales, animées par des bénévoles compétents qui tiennent régulièrement des permanences pour vous conseiller et vous informer. Pour adhérer à l’une
d’entre elles, complétez et découpez le coupon ci-dessous et adressez-le, accompagné d’un chèque de 30 e minimum pour la première adhésion, à :
UFC-QUE CHOISIR — 233, Bd Voltaire 75555 — Paris CEDEX 11
Nom .......................................................................................................................................
Prénom ................................................................................................................................
Adresse ................................................................................................................................
.................................................................................................................................................
Code postal
Ville ........................................................................................................................................
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INDEX ALPHABÉTIQUE
A
Abandon du logement
60, 62
Achat d’un logement 117
Action Logement 72
Agences immobilières 6,
7, 11, 13
Aide personnalisée au
logement (APL) 74
Allocations de logement
(ALF, ALS) 75
Amiante 9, 27
Annonces 6
Ascenseur 6, 36, 37
Assurance
• habitation 49, 50, 85, 108
• loyer impayé 72, 73, 76,
87, 97
Avance Loca-pass 74
B
Bail 13, 18, 19, 23, 26, 33,
43, 48, 86, 88, 89, 96, 103,
104, 109, 110, 114
• à usage mixte 20
• cotitularité 59, 60
• mobilité 28, 29, 105
• transfert de 60, 61
Budget prévisionnel 40
C
Catastrophe naturelle 87
CCAPEX 80
Caution 22, 23, 72, 73,
76, 90, 96
Chambres d’hôtes 102, 103
Charges 28, 30, 32, 39 à
43, 46, 90, 97, 104
• forfait 21
• provision pour 6, 36,
39, 40, 90
• récupérables 38
Chauffage 36, 37, 55
Clause
• de solidarité 23, 24, 47,
63, 97
• habitation bourgeoise 65
• résolutoire 22, 50, 78
Clefs (remise des) 68, 69
Colocation 96 à 98
Commandement de
payer 76, 78, 81, 90
Commission
départementale de
conciliation (CDC) 18, 29,
35, 90, 92, 93, 109 à 111
Concubins 60, 61
126
Congé (locataire/
propriétaire) 58, 59, 60,
62, 63, 65, 66, 91, 109
Copropriété 29, 40, 42,
87
D
Décence 8, 9, 10, 85, 103, 109
Décès du locataire 60, 61
Dégradations 68
Départ anticipé
(locataire) 21
Dépôt de garantie 22, 66,
67, 69, 74, 87, 101, 109
Désinsectisation/
dératisation 38
Destination de
l’immeuble 19, 28
Détecteur autonome
avertisseur de fumée
(DAAF) 50
Diagnostics
• de performance
énergétique (DPE) 27, 105
• techniques 13, 26
Discrimination 13
Droits de préemption 64
E
Eau chaude/froide 36,
37, 55
Électricité 37, 42
Employés d’immeubles 38
Encadrement des loyers
43, 93
Entretien courant
(du logement) 24, 37
Équipements d’accès
aux TIC 26
Espaces extérieurs/verts
6, 37, 38
État
• des lieux 13, 14, 24, 25,
61, 67, 69, 87, 109
• des risques naturels et
technologiques (Esris)
27, 87, 100, 103
Expulsion 79, 81, 90
F
Fiscalité 118
Fonds de solidarité
logement (FSL) 23, 90
G
Garantie
• loyer impayé 12
• Visale 12
Gardien 6, 38
Gaz 27, 42
Gestion locative 11
H
HLM 7, 109, 117
Huissier de justice 23, 25,
26, 76
I
Impôts locaux 39
Indemnité
• d’éviction 104
• d’occupation 68, 69
Indice de référence des
loyers (IRL) 22, 32, 33,
88, 89
Injonction de payer 78
Intermédiaire locatif 8
Internet 6
J
Jouissance paisible
du logement 47
Justice (action en) 112, 113
L
Liste limitative 12
Litiges bailleur/locataire
108 à 113, 114 à116
Locataire âgé 65, 66, 91, 92
Location saisonnière
(cf. meublé saisonnier)
• arrhes 101
• dépôt de garantie 101
Logements
• foyers 28
• vacants 13
Loi Élan 15, 28, 29, 43, 69,
81, 93, 105
Loyer 6, 14, 32 à 43, 46,
88, 96, 109
• délais de paiement 23
• impayé 73 à 76, 81, 97
• revalorisation 33, 34, 104
• révision annuelle 20, 35,
89
• sous-évalué 34, 111
M
Malfaçon 24
Mandat de recherche 11
Marchands de listes 7
Menues réparations 24, 37
Micro-Bic/ Microfoncier
118, 120
Mise aux normes 10, 11
Meublé 64, 84 à 93, 103, 120
• touristique 98 à 103, 105
Mobilier/électroménager
84, 85, 88, 109
Multirisque habitation 27
O
Observatoires des loyers 32
P
Pacs (congé/décès) 60, 61
Parties communes 37
Personnel (frais de) 38
Pièces justificatives
(dossier locataire) 11, 13
Plateformes de location 105
Plomb 9, 26
Poubelles 38
Préavis (locataire/
propriétaire) 58, 59, 62
Prélèvement à la source 120
Protection juridique 73
R
Radon 28
Ravalement 39
Recouvrement des
créances 77
Relogement 65, 66, 92
Rentabilité locative 104
Reprise (pour habiter,
vendre) 6, 64
Résidences gérées (Ehpad,
étudiants, affaires...) 104
Risques locatifs 27
S
Saisie conservatoire 79
Sécurité 9
Sinistre 87
Sous-location 48, 87, 88, 98
Surface habitable 9, 13,
20, 116
T
Taxe de balayage 39
Toiture 55
Travaux 10, 51, 89, 114, 115, 119
• d’économie d’énergie 55
• d’entretien 88
Troubles de jouissance 48
V
Vacance locative 32, 50
Vente du logement 117
Vétusté 24, 25, 67, 68
Visale 73
Z
Zones tendues 21, 32
QUE CHOISIR PRATIQUE • décembre 2018
13 PR118 AL/Index BAT 2.indd 126
31/10/2018 11:06
NOS ASSOCIATIONS LOCALES
Les associations locales UFC-Que Choisir sont composées de militants
de la consommation et de responsables bénévoles. Elles fournissent documentation,
conseils juridiques et techniques et informent leurs adhérents.
01 AIN
• AGLCA - Maison
de la vie associative
2, boulevard
Irène-Joliot-Curie
01000 BOURG-ENBRESSE
04 74 22 58 94
02 AISNE
31 bis rue du GénéralPatton
02880 CROUY
03 ALLIER
• 52, rue de la Gironde
03100 MONTLUÇON
04 70 05 30 38
• 42, rue du Progrès
03000 MOULINS
04 70 20 96 30
04 ALPES-DEHAUTE-PROVENCE
• Maison des associations
3, boulevard du Temps
Perdu
04100 MANOSQUE
04 92 72 19 01
06 ALPES-MARITIMES
13 BOUCHESDU-RHÔNE
• 4, place Coimbra
Le Félibrige Bt B
13090 AIX-ENPROVENCE
04 42 93 74 57
• 5, rue Colbert
13001 MARSEILLE
04 91 90 05 52
• 8, boulevard Joliot-Curie
13500 MARTIGUES
04 42 81 10 21
• 107, rue de Bucarest
BP 260
13666 SALON-DEPROVENCE CEDEX
04 90 42 19 80
14 CALVADOS
• 24, rue des Bouchers
14400 BAYEUX
02 31 22 82 27
• 19, quai de Juillet
14000 CAEN
02 31 86 32 54
• Centre socio-culturel
CAF
Rue Anne-Morgan
14500 VIRE
02 31 67 73 66
• UFC-Que Choisir
Antenne Nice-Marseille
7, rue Michelet
06000 NICE
04 93 04 58 18
15 CANTAL
07 ARDÈCHE
16 CHARENTE
• La Gare
Maison des associations
07200 AUBENAS
04 75 39 20 44
08 ARDENNES
• BP 561
08004 CHARLEVILLEMEZIERES CEDEX
03 24 53 70 17
09 ARIÈGE
• Maison du Couserans
Place Alphonse Sentein
09200 ST-GIRONS
05 61 66 03 66
11 AUDE
• 89, rue de Verdun
11000 CARCASSONNE
04 68 47 64 00
• 118, route d’ Armissan
11100 NARBONNE
04 68 32 68 72
12 AVEYRON
• 21, rue des Fasquets
12100 MILLAU
05 65 61 20 52
• Maison des associations
15, avenue Tarayre
12000 RODEZ
05 65 77 00 01
• 16, rue ArsèneVermenouze
15000 AURILLAC
04 71 48 58 68
• Immeuble George Sand
83, avenue de Lattre
de Tassigny
16000 ANGOULÊME
05 45 95 32 84
17 CHARENTEMARITIME
• 3, rue JeanBaptiste-Charcot
17000 LA ROCHELLE
05 46 41 53 42
18 CHER
• Maison des Associations
28, rue Gambon
18000 BOURGES
02 48 70 48 02
19 CORRÈZE
• Maison du Bénévolat
10, boulevard MaxDormoy
19100 BRIVELA-GAILLARDE
05 55 23 19 37
20 CORSE
• Bat Le Golo-A
rue Aspirant-Michelin
20900 AJACCIO
04 95 22 69 83
21 CÔTE-D’OR
• 2, rue des Corroyeurs
Boîte n° 14
32 GERS
21068 DIJON CEDEX
03 80 43 84 56
• 44, rue Victor Hugo
32000 AUCH
05 62 61 93 75
22 CÔTES-D’ARMOR
• Villa Labenne
16, rue Bécot
22500 PAIMPOL
02 96 20 58 76
• 3, rue Pierre-Cléret
22120 YFFINIAC
02 96 78 12 76
33 GIRONDE
• 17, cours
Balguerie-Stuttenberg
33300 BORDEAUX
05 56 79 91 94
34 HÉRAULT
23 CREUSE
• 25, avenue Pierre-Leroux
BP 242
23005 GUERET CEDEX
05 55 52 82 83
24 DORDOGNE
• 1, square Jean-Jaurès
24000 PÉRIGUEUX
05 53 09 68 24
• Mairie
33220 PORT-STE-FOY
05 53 63 25 31
25 DOUBS
• 8, avenue de Montrapon
25000 BESANÇON
03 81 81 23 46
26 DRÔME
• 10, rue François-Pie
26000 VALENCE
04 75 42 58 29
27 EURE
• 17, rue des Aérostiers
Immeuble Cambrésis
27000 EVREUX
02 32 39 44 70
28 EURE-ET-LOIR
• La Madeleine
25, place Saint-Louis
28000 CHARTRES
02 37 30 17 57
29 FINISTÈRE
• 6, rue Pen-ar Creach
29200 BREST
02 98 80 64 30
• 3, allée de Roz-Avel
29000 QUIMPER
02 98 55 30 21
30 GARD
• 20, rue du Ct Audiber
30100 ALES
04 66 52 80 80
• Bâtiment A
65, avenue Jean-Jaurès
30900 NÎMES
04 66 84 31 87
31 HAUTE-GARONNE
• Les Ormes Bât. E2
Avenue Salvador-Allende
31320 CASTANETTOLOSAN
05 61 75 08 41
• BP 70529
59, boulevard Lascrosses
31005 TOULOUSE
CEDEX 6
05 61 22 13 00
• Maison de
la Vie associative
15, rue Général-Marguerite
34500 BEZIERS
04 67 28 06 06
• BP 2114
34026 MONTPELLIER
CEDEX 1
04 67 66 32 96
• Centre commercial
«Le Château vert »
Boulevard Chevalierde-Clerville
34200 SÈTE
04 67 53 10 05
35 ILLE-ET-VILAINE
• La Mapar
BP 30 105
35601 REDON CEDEX
02 99 71 36 22
• 8, place du Colombier
35000 RENNES
02 99 85 94 23
• Guichet des associations
40 ter, square des
Caraïbes
35400 SAINT-MALO
02 99 56 80 47
36 INDRE
• 34, espace
Mendès-France
Avenue FrançoisMitterrand
36000 CHÂTEAUROUX
02 54 27 43 57
37 INDRE-ET-LOIRE
• 12, rue Camille
Flammarion
37100 TOURS
02 47 51 91 12
38 ISÈRE
• 27, rue Bovier Lapierre
38300 BOURGOINJALLIEU
04 37 03 00 85
• 24 bis, rue Mallifaud
38100 GRENOBLE
04 76 46 88 45
• Centre social
du Plan des Aures
6, rue Louis-Leydier
BP 261
38202 VIENNE CEDEX
04 74 59 43 17
39 JURA
• 19 bis, rue des Arènes
39100 DOLE
03 84 82 60 15
40 LANDES
• Maison René-Lucbernet
BP 186
40004 MONT-DEMARSAN CEDEX
05 58 05 92 88
41 LOIR-ET-CHER
• Maison des associations
17, rue Roland-Garros
41000 BLOIS
02 54 42 35 66
42 LOIRE
• 17, rue Brossard
42000 SAINT-ETIENNE
04 77 33 72 15
43 HAUTE-LOIRE
• 29, bd Chantemesse
Aiguilhe
43000 LE PUY-EN-VELAY
04 71 02 29 45
44 LOIREATLANTIQUE
• Maison
des associations
2 bis, rue Albert-de-Mun
44600 ST-NAZAIRE
02 40 22 00 19
• 1, place du Martray
44000 NANTES
02 53 51 60 53
45 LOIRET
• 39, rue Saint-Marceau
45001 ORLÉANS
02 38 53 53 00
• Maison des Associations
32, rue Claude-Debussy
45120 CHALETTESUR-LOING
02 38 85 06 83
46 LOT
• Espace associatif
Place Bessières
46000 CAHORS
05 65 53 91 19
47 LOT-ET-GARONNE
• BP 301
47008 AGEN CEDEX
05 53 48 02 41
49 MAINE-ET-LOIRE
• 34, avenue de Chanzy
49000 ANGERS
02 41 88 56 42
50 MANCHE
• 167, rue Général Gerhardt
50000 SAINT-LÔ
02 33 05 68 76
51 MARNE
• Espace Entreprises
Saint-John Perse
2, cour Général
Eisenhower
51100 REIMS
03 26 08 63 03
QUE CHOISIR PRATIQUE • décembre 2018
13 PR118 AL/Index BAT 2.indd 127
127
31/10/2018 11:06
NOS ASSOCIATIONS LOCALES
52 HAUTE-MARNE
• 20, rue de
la Commune de Paris
52100 ST-DIZIER
03 25 56 26 59
53 MAYENNE
• 31, rue Oudinot
53000 LAVAL
02 43 67 01 18
54 MEURTHEET-MOSELLE
• 76, rue de la Hache
54000 NANCY
09 52 19 48 23
56 MORBIHAN
• Maison des familles
2, rue du Professeur Mazé
56100 LORIENT
02 97 84 74 24
57 MOSELLE
• Bâtiment Schweitzer
1, avenue Clémenceau
57400 SARREBOURG
03 87 86 97 41
• BP 46 Espace
Acti-Chapelle
57470 HOMBOURG-HAUT
03 87 81 67 80
• 4, place de la Nation
57950 MONTIGNYLES-METZ
03 72 13 73 57
• 2, rue d’Austrasie
57100 THIONVILLE
03 82 51 84 29
58 NIÈVRE
• Maison municipale
des Eduens. Bureau 2
Allée des droits de l’enfant
58000 NEVERS
03 86 21 44 14
59 NORD
• 104, rue d’Esquerchin
59500 DOUAI
03 27 96 05 15
• Maison de quartier
de la Tente-Verte
61, rue de Verdun
59240 DUNKERQUE
03 28 20 74 81
• 54, rue JacquemarsGielée
59000 LILLE
03 20 85 14 66
• Rue de la Croix
BP 40037
59601 MAUBEUGE
CEDEX
03 27 64 20 02
60 OISE
• BP 80059
60303 SENLIS CEDEX
61 ORNE
• MVA 23, rue Demées
61000 ALENÇON
02 33 26 79 47
62 PAS-DE-CALAIS
• Maison des sociétés
Bureau 39
16, rue Aristide-Briand
62000 ARRAS
03 21 23 22 97
128
• 536, avenue Yervant
Toumaniantz, Bât. 11
62100 CALAIS
03 21 96 33 69
• Maison
des Associations
1, place du Gal de-Gaulle
62219 LONGUENESSE
03 21 39 81 81
63 PUY-DE-DÔME
• 21, rue Jean-Richepin
63000 CLERMONTFERRAND
04 73 98 67 90
• Maison
des Associations
20, rue du Palais
63500 ISSOIRE
04 73 55 06 76
64 PYRÉNÉESALANTIQUES
• 9, rue Sainte-Ursule
64100 BAYONNE
05 59 59 48 70
• 11, rue Saint-Gilles
64300 ORTHEZ
05 59 67 05 80
• 16, rue du
Capitaine Guynemer
64000 PAU
05 59 90 12 67
65 HAUTESPYRÉNÉES
• 4, rue Alphonse-Daudet
65000 TARBES
05 62 34 72 41
66 PYRÉNÉESORIENTALES
• 45, rue avenue
Marcelin-Albert
66000 PERPIGNAN
09 83 87 07 07
67 BAS-RHIN
• 1 A, place
des Orphelins
67000 STRASBOURG
03 88 37 31 26
68 HAUT-RHIN
• Carré des associations
100, avenue de Colmar
68200 MULHOUSE
07 82 47 11 58
69 RHÔNE
• 1, rue S. Gryphe
BP 7055
69341 LYON
CEDEX 07
04 78 72 00 84
70 HAUTE-SAÔNE
• 22, rue du Breuil
BP 10357
70006 VESOUL
03 84 76 36 71
71 SAÔNE-ET-LOIRE
2, rue Jean-Bouvet
71000 MÂCON
03 85 39 47 17
72 SARTHE
• 21, rue Besnier
72000 LE MANS
02 43 85 88 91
73 SAVOIE
• 25, boulevard des
Anglais
73104 AIX-LES-BAINS
CEDEX 4
04 79 88 16 72
• 21, rue Georges
Lamarque
Maison des Associations
73200 ALBERTVILLE
04 79 37 11 01
• 67, rue Saint François
de Sales
73000 CHAMBERY
04 79 85 27 87
74 HAUTE-SAVOIE
• 5, rue de la Liberté
74000 ANNECY
04 50 69 74 67
75 PARIS
1e , 5e , 6e , 7e, 8e, 13e , 14e,
15e, 16e, 17e arr.
54, rue de l’Ouest
75014 PARIS
01 56 68 97 48
76 SEINE-MARITIME
• 10-12, rue SaintWandrille
BP 4192
76610 LE HAVRE CEDEX
02 35 47 75 00 • 12, rue
Jean-Lecanuet
76000 ROUEN
02 35 70 27 32
77 SEINE-ET-MARNE
80 SOMME
• Amiens et sa région
88, avenue Jean Jaurès
80480 SALOUEL
03 22 72 10 84
81 TARN
• 3, place du Palais
81000 ALBI
05 63 38 42 15
82 TARN-ETGARONNE
• BP 397
25, place Charles-Caperan
82003 MONTAUBAN
CEDEX
05 63 20 20 80
83 VAR
• 1196, bd de la Mer
83616 FREJUS CEDEX
09 63 04 60 44
• 89, rue du Général
Michel-Audéoud
83200 TOULON
04 94 89 19 07
• 100, allée du Titan
83240 CAVALAIRESUR-MER
84 VAUCLUSE
• BP 855
84082 AVIGNON CEDEX
2
04 90 89 12 86
85 VENDÉE
• 8, Bld Louis Blanc
85000 LA-ROCHE/YON
02 51 36 19 52
• 22, rue du
Palais-de-Justice
77120 COULOMMIERS
01 64 65 88 70
• Centre Brassens
Place du Bois-de-Grâce
77420 CHAMPS-SURMARNE
01 64 73 52 07
86 VIENNE
78 YVELINES
88 VOSGES
• 3, avenue des Pages
78110 LE VESINET
• 40, rue de Verdun
78800 HOUILLES
01 39 57 35 89
• 7, avenue Foch
78120 RAMBOUILLET
01 34 85 97 03
• BP 56
78480 VERNEUILSUR-SEINE
01 39 65 63 39
• 5, impasse
des gendarmes
78000 VERSAILLES
01 39 53 23 69
• « Les Marronniers »
CD 58
78320 LEVIS SAINT-NOM
01 34 61 90 47
79 DEUX-SÈVRES
• Hôtel de la vie
associative
12, rue Joseph-Cugnot
79000 NIORT
05 49 09 04 40
• 80, rue de Slovénie
86000 POITIERS
05 49 01 61 61
87 HAUTE-VIENNE
• 4, cité Louis
Casimir-Ranson
87000 LIMOGES
05 55 33 37 32
• Maison des Associations
8, quartier Magdeleine
BP 1004
88050 EPINAL CEDEX 9
03 29 64 16 58
89 YONNE
• 25, rue Haute-Perrière
89000 AUXERRE
03 86 52 54 69
90 BELFORT
• BP 462
90008 BELFORT CEDEX
03 84 22 10 91
91 ESSONNE
• 5, avenue de Villiers
91210 DRAVEIL
0169408691
• 3, rue Alfred-de-Musset
91120 PALAISEAU
01 69 34 60 36
• La Ferme
91800 BOUSSYSAINT-ANTOINE
01 69 56 02 49
• Val d’Orge
Place du 19 mars 1962
91240 ST-MICHEL-SURORGE
01 69 25 08 13
• 10, rue de Concy
91330 YERRES
01 69 56 02 49
92 HAUTS-DE-SEINE
• BP 31
92293 CHÂTENAYMALABRY CEDEX
01 40 91 81 55
• 11, rue Hédouin
92190 MEUDON
01 45 34 36 10
• Centre Charlemagne
7, rue Félix-Braquet
92270 BOIS-COLOMBES
01 47 85 70 10
• 18, rue des Écoles
92210 SAINT-CLOUD
0146 02 10 09
• 25, rue du Bocage
92310 SÈVRES
01 46 23 15 02
93 SEINE-ST-DENIS
• 19, rue Jules Guesde
93140 BONDY
06 42 01 07 89
• Centre Salvador-Allende
Rue du Dauphiné
93330 NEUILLY/MARNE
94 VAL-DE-MARNE
• Centre social Kennedy
36, Bd J.F.-Kennedy
94000 CRÉTEIL
0143776045
• BP 22
94121 FONTENAYSOUS-BOIS CEDEX
01 48 76 18 65
• 26, rue Émile-Raspail
94110 ARCUEIL
01 45 47 74 74
95 VAL-D’OISE
• Espace Nelson-Mandela
82, boulevard
du Général-Leclerc
95100 ARGENTEUIL
01 39 80 78 15
• BP 90001
95471 FOSSES CEDEX
01 34 72 76 87
• Office culturel
Place du Forum
95210 ST-GRATIEN
01 34 17 24 45
LA RÉUNION
• 291, rue Raphaël-Babet
97480 SAINT-JOSEPH
02 62 45 24 44
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