close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

KrylovVlasova

код для вставкиСкачать
Министерство образования и науки российской федерации
Федеральное государственное автономное образовательное
учреждение высшего профессионального образования
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
АЭРОКОСМИЧЕСКОГО ПРИБОРОСТРОЕНИЯ
Э. И. Крылов, В. М. Власова, Е. В. Литвиненко
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВОМ
И ПРИОБРЕТЕНИЕМ ЖИЛЬЯ В СОБСТВЕННОСТЬ
Монография
Санкт-Петербург
2015
УДК 338.45:69
ББК 65.31
К85
Рецензенты:
доктор экономических наук, профессор И. П. Скобелева;
доктор экономических наук, профессор Н. В. Войтоловский
Утверждено
редакционно-издательским советом университета
в качестве научного издания
Крылов, Э. И.
К85 Теоретические и методические вопросы совершенствования управления строительством и приобретением жилья
в собственность: монография/ Э. И. Крылов, В. М. Власова,
Е. В. Литвиненко. – СПб.: ГУАП, 2015. – 228 с.
ISBN 978-5-8088-1004-4
Монография посвящена рассмотрению теоретических и методических вопросов создания инновационного механизма управления строительством и
приобретением жилья в собственность гражданами РФ, позволяющего снизить стоимость квадратного метра общей площади жилья, ускорить сроки
строительства и снизить возникающие при этом риски финансовых потерь населения и сокращения объектов недостроенного жилья.
Предназначена для самостоятельной работы студентов, обучающихся по
направлению «Экономика», профили «Финансы и кредит», «Экономика предприятий и организаций», магистерская программа «Финансы».
УДК 338.45:69
ББК 65.31
ISBN 978-5-8088-1004-4
© Санкт-Петербургский государственный
университет аэрокосмического
приборостроения (ГУАП), 2015
© Крылов Э. И., Власова В. М.,
Литвиненко Е. В., 2015
Предисловие
Монография д-ра экон. наук, проф. Э. И. Крылова, д-ра экон. наук, проф. В. М. Власовой и асс. Е. В. Литвиненко «Теоретические
и методические вопросы совершенствования управления строительством и приобретением жилья в собственность» является коллективным научным трудом, в котором авторы рассматривают теоретические и методические вопросы формирования инновационного
механизма управления процессами строительства и приобретения
в собственность гражданами квартир в жилых домах.
Монография включает три главы. В первой главе «Теоретические вопросы механизма управления строительством и приобретением жилья в собственность в России и за рубежом» анализируются наиболее острые проблемы, возникающие у населения на этапах
финансирования, непосредственно строительства и завершающей
стадии – приобретения жилья в собственность. Предварительно дается оценка жилищного фонда РФ по его технико-экономическому
состоянию, возрасту, уровню качества жилья. Авторами анализируются преимущества и недостатки действующей в РФ нормативно-информационной базы, на которую опирается в настоящее время
государственный механизм регулирования строительства и приобретения населением жилья в собственность. Обобщается зарубежный опыт по финансированию строительства и приобретения жилья в собственность, а также раскрываются основные факторы,
формирующие ценовую политику строительства жилья в нашей
стране.
Во второй главе «Методологические вопросы оценки эффективности инновационно-инвестиционных проектов на этапах строительства и приобретения жилья в собственность» авторы останавливаются на общих чертах и особенностях проектов по строительству
многоквартирных жилых домов, отдельно анализируя инновации по материалам и конструкциям, жизнеобеспечению, включая
3
различные ресурсы и услуги и т. п. Авторами обосновываются система показателей, принципы, критерии и условия оценки, с помощью которых можно оценить эффективность капитальных вложений граждан в строительство жилья с целью приобретения его
в собственность. Предлагаются направления совершенствования
действующей схемы финансирования строительства многоквартирных жилых домов.
Третья глава «Методические вопросы анализа и оценки эффективности капитальных вложений населения в строительство и приобретение жилья в собственность» посвящена формированию и обоснованию методик анализа общественной и коммерческой эффективности инновационно-инвестиционных проектов, реализуемых
строительными организациями в сфере строительства жилья, за
счет средств населения. Рассмотрены основные факторы, влияющие на: изменение стоимости одного квадратного метра общей площади жилья, срок строительства и переход жилых квартир в собственность отдельных семей и граждан, а также на снижение рисков населения и строительных организаций. Для подтверждения
разработанных методик проведены расчеты на базе среднестатистической семьи, состоящей из трех человек.
Монография предназначена для самостоятельной научной работы бакалавров старших курсов направления «Экономика», профиль «Финансы и кредит» при изучении ими учебной дисциплины
«Финансовый менеджмент», магистров направления «Экономика»,
магистерская программа «Финансы» при изучении дисциплины
«Современные проблемы экономики РФ», а также научной работы
в семестре. Монография будет полезна аспирантам, обучающимся
по научной специальности «Экономика и управление народным хозяйством», при выборе тем диссертаций.
4
Глава 1. Теоретические вопросы
механизма управления строительством
и приобретением жилья в собственность
в России и за рубежом
1.1. Жилищный фонд в РФ: состояние
и технико-экономическая характеристика
Важным направлением экономических преобразований в России выступает реформирование жилищного сектора. В жилищном
секторе экономики переплетаются важнейшие социально-экономические связи. Это многоотраслевой комплекс, включающий в себя
взаимосвязанные, но в то же время и достаточно автономные, предприятия и организации социальной и производственной сфер, деятельность которых прямо или косвенно связана с удовлетворением
потребностей населения в жилье.
В Жилищном Кодексе РФ указано, что под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, независимо от форм
собственности, включая жилые дома, специальные дома (общежития,
приюты, дома маневренного фонда, специализированные дома для
одиноких престарелых людей, детские дома, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, интернаты при школах, специализированные школы-интернаты), квартиры, служебные помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания [1, ст. 19].
Государственный учет жилищного фонда в России включает
в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета, путем проведения технической инвентаризации
и регистрации документов об обязанностях правообладателей по
содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический
учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры,
бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.
Учет жилищного фонда ведется по видам собственности [1, ст. 19]:
частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений,
находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
5
государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской
Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых
помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам
Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской
Федерации);
муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным
образованиям;
общественный жилищный фонд – фонд, состоящий в собственности общественных организаций;
смешанный жилищный фонд – находящийся в общей собственности нескольких собственников (юридических и физических лиц,
жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ
собственников жилья и других объединений собственников).
В настоящее время, по данным Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области (рис. 1), общая площадь жилых помещений на конец 2010 г.
составляла 3229 млн кв. м, на конец 2011 г. – 3288 млн кв. метров.
В 2010 г. доля городского жилья составляла 72,25% (2333 млн кв.
м), сельского жилья –27,75% (896 млн кв. м). В 2011 г. доля городского жилья составляла 72% (2374 млн кв. м), сельского жилья –
28,0% (914 млн кв. м) [2].
В 2011 г. доля частных собственников жилья составляла 86,3%
от общего числа собственников, из которых 82,9% от общей площади частного жилья перешло в частную собственность населения посредством приватизации.
Жилищный фонд в основном состоит из кирпичных и каменных
домов, доля которых составляла в 2010 г. – 40,1%, в 2011 г. – 40,2%.
Менее популярными остаются монолитные дома, доля которых
в 2010 г. – 1,1%, в 2011 г. – 1,2%.
За последние годы, согласно рис. 2, в период с 2003 г. по 2012 г.,
ввод в действие жилых домов и общежитий увеличился почти в два
раза и составил в 2012 г. 65741,50 тыс. кв. м в сравнении с 2003 г., где
этот показатель составлял 36449 тыс. кв. м. Причем можно отметить,
что наибольшее увеличение происходило, начиная с периода 2007 г.
Это связано с резким ростом цен на рынке жилой недвижимости.
Комфортность жилищ и техническую доступность коммунальных услуг для потребителей обеспечивает уровень благоустройства
жилищного фонда. В среднем по России доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом,
6
млн кв. м
3450
3300
3150
3000
2850
2700
2550
2400
3002
2917 2955
3058
3116
3229
3288
2787
2000 2004 2005 2006 2007 2008 2010 2011 годы
Российская Федерация (млн кв. м)
35000
65741,5
62264,6
58430,7
59891,6
64058,4
61221,3
50552,1
43559,5
52500
36449,3
тыс. кв. м
70000
41040,1
Рис. 1. Жилищный фонд Российской Федерации
(общая площадь жилых помещений)1
17500
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 годы
Российская Федерация (тыс. кв. метров)
Рис. 2. Ввод в действие жилых домов и общежитий,
тыс. кв. м общей площади, значение показателя за год2
водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет 62,7%.
К концу 2011 г. она увеличилась по сравнению с 2001 г. на 13,3 процентного пункта (см. Прил. 1).
1 Источник: http//www.gsk.ru/ – Официальный сайт Федеральной службы
государственной статистики.
2 Источник: http//www.gsk.ru/ – Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики.
7
Исходя из уровня благоустройства жилищного фонда, на 1 января 2012 г. численность населения, проживающего в необорудованном водоснабжением жилье, оценивалась в 29,2 млн человек,
водоотведением (канализацией) – 34,9 млн человек, отоплением –
22,2 млн человек, горячим водоснабжением – 47,1 млн чел. [3].
Рассматривая жилищный фонд по годам постройки, можно отметить, что по состоянию на 1 января 2012 г. доля домов до 1920 г.
постройки в общем числе многоквартирных жилых домов составляла 4,4%; доля домов 1921–1945 г. постройки в общем числе многоквартирных жилых домов составляла 7,2%; доля домов до 1946–
1970 гг. постройки в общем числе многоквартирных жилых домов
составляет 36,9%; доля домов 1971–1995 гг. постройки в общем числе многоквартирных жилых домов составляла 44,1%; доля домов
постройки после 1995 г. в общем числе многоквартирных жилых
домов составляла 7,4%. При этом по проценту износа, по состоянию
на 1 января 2012 г. дома изношенные на 0–30% составляют 39,4%;
дома с износом 31–65% составляют 51,5%; дома с износом 66–70%
составляют 6,6%; дома с износом свыше 70% составляют 2,5%.
Согласно Прил. 2, общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (на конец года), увеличилась с 19,2 кв. м в 2000 г., до 23,4 кв. м в 2012 г. Кроме того, увеличилось число квартир, с 55,6 млн штук до 61,5 млн квартир.
При этом снизилась доля удельного веса двухкомнатных квартир
с 41,0% в 2000 г., до 39,51 в 2012 г., трехкомнатных квартир с 29,31%
в 2000 г., до 28,78% в 2012 г., но удельный вес однокомнатных и четырехкомнатных и более квартир увеличился за тот же рассматриваемый период. Также можно отметить, что увеличился средний
размер одной квартиры с 49,1 кв. м в 2000 г., до 53,6 кв. м в конце
2012 г., в основном этот рост произошел за счет увеличения средней
площади четырех и более комнатных квартир с 82,6 кв. м в 2000 г.,
до 105,4 кв. м – в 2012 г.
По состоянию на конец 2012 г. доля приватизированных жилых
помещений от общего числа жилых помещений, подлежащих приватизации, составила 77%, а в 2000 г. доля такого жилья составляла только 47%.
По данным (рис. 3) можно сделать вывод, что в период с 2000 г.
по 2012 г. наблюдался рост ввода в действие жилых домов в городах и поселках городского типа более чем в два раза, с отметки
в 216 кв. м на 1000 человек населения в 2000 г. до 472 кв. м жилых
домов на 1000 человек в 2012 г. Рассматривая ситуацию в сельской
местности, можно отметить, что значение данного показателя уве8
500
387
375
250
247 267
216 227
125
211
182 189 195
0
306
453 467 425
443 472
415
325
361
399
417
392
416 422
260
227 246
200020012002 20032004 2005 2006 20072008 20092010 2011 2012 годы
в городах и поселках
в сельской местности
Рис. 3. Ввод в действие жилых домов в расчете на 1000 человек населения,
кв. м общей площади1
млн кв. м
110
87,9 87,4 91,6
99,1
93 94,6 95,9
82,5
55
65,6
30,3 31,7 33,8
43,6
36,4 41
50,6
99,5 99,5 99,4 98,9100,1
61,2 64,1 59,9 58,4 62,3 65,7
27,5
0
2,2 2,2 1,9 1,9 2,4 2,1 1,9 2,6 2,3 2,9 2,6 2,4
2
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
годы
ветхий и аварийный жил. фонд
ввод в действие общей пл. жил. домов
выбытие по ветхости и аварийности
Рис. 4. Ветхий и аварийный жилищный фонд, млн кв. м2
личилось в 2,32 раза, с 182 кв. м на 1000 человек населения в 2000 г.
до 422 кв. м жилых домов в расчете на 1000 человек населения
в 2012 г. Такое резкое увеличение связано с тем, что в последние
годы многие люди переезжают из загазованных городов поближе
к природе и чистому воздуху – за город.
1 Источник: http//www.gsk.ru/ – Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики.
2 Источник: http//www.gsk.ru/ – Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики.
9
За период с 2000 г. по 2012 г. увеличилось количество построенных квартир с 373 тыс. штук в 2000 г., до 838 тыс. штук в 2012 г. (см.
Прил. 3). При этом снизилась средняя площадь строящихся квартир с 81,1 кв. м в 2000 г., до 78,4 кв. м – в 2012 г. Это связано с тем,
что наибольший интерес в настоящее время вызывают однокомнатные квартиры, и, кроме того, развитие получают смарт-квартиры,
представляющие собой небольшие по площади, однако очень удобные квартиры. Кроме этого, за счет населения в 2012 г. построено
211 тыс. квартир (за счет собственных и заемных средств). Значение этого показателя говорит о том, что в настоящее время нет доступного инструмента финансирования жилья при использовании
средств граждан.
За последнее 10 лет доля ветхого и аварийного жилья увеличилась более чем в 1,5 раза и составила 100,1 млн кв. м на 1 января
2012 г. (см. рис. 4).
Удельный вес ветхого и аварийного жилья в общей площади жилого фонда составил на 1 января 2012 г. 3,0%. Рассматривая конкретные регионы, можно отметить, что больше всего ветхого и
аварийного жилья по состоянию на 1 января 2012 г. наблюдается
15
12
Погодные условия
Недостаток квалифицированных
рабочих
Нехватка и изношенность
машин и механизмов
Высокий процент
коммерческого кредита
Конкуренция со стороны других
строительных фирм
Высокая стоимость материалов,
конструкций, изделий
Недостаток заказов на работы
3
2
22
21
12
14
28
19
17
Высокий уровень налогов
Неплатежеспособность
заказчиков
25
34
38
42
29
27
0
13
25
4 кв. 2013 года
38
50
50
63
4 кв. 2012 года
Рис. 5. Факторы, ограничивающие производственную деятельность
строительных организаций (по материалам выборочного исследования)1
1 Источник: http//www.gsk.ru/ – Официальный сайт Федеральной службы
государственной статистики.
10
в Республике Ингушетии 20,3%, Республике Тыва – 18,9%, Республике Дагестан – 18,6%.
Из всего ветхого и аварийного жилья в целом по Российской Федерации в 2011 г. снесено 2,4 млн кв. м жилья, что соответствует
2,5% от общего ветхого и аварийного жилья. В 2011 г. капитальный
ремонт проведен в 35,8 тыс. многоквартирных домов, что составляет 12,7% от потребности. Ремонт многоквартирных домов осуществлялся при финансовой поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ с использованием средств региональных и местных бюджетов, а также средств собственников жилых помещений[4].
В настоящее время среди факторов, ограничивающих производственную деятельность (см. рис. 5), можно выделить: высокий
уровень налогов, высокую стоимость материалов и конструкций,
конкуренцию со стороны других строительных организаций и неплатежеспособность заказчиков. И значения данных факторов за
последние годы только растет, что напрямую влияет на стоимость
одного квадратного метра жилой недвижимости.
По данным (табл. 1) можно сделать вывод о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в период с 2000 г. по 2012 г. включительно. Можно отметить, что
в период с 2000 г. по 2005 г. число служб субсидий увеличивалось
и достигло уровня 4036 служб, однако в период с 2006 г. по 2012 г.
включительно данный показатель стал снижаться, стал ниже, чем
в 2000 г., и составил 2766 служб.
В 2012 г. 3760 тыс. семей получили субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Уровень этого показателя достигает значения 2001 г., что является крайне негативной тенденцией. Можно также отметить, что до 2003 г. этот показатель имел
тенденцию роста, но в последующие периоды произошло снижение
данного значения.
Удельный вес семей, пользующихся субсидиями, в рассматриваемый период с 2000 г. по 2012 г. существенно не изменился и составил 6,9% от общего числа семей. В рассматриваемый период этот
показатель достигал максимального значения в 2004 г. и составил
13,7% и в последующем стал снижаться.
Сумма начисленных субсидий в рассматриваемый период
ежегодно увеличивалась с 3,08 млрд р. в 2000 г. до 56,6 млрд р.
в 2012 году. Это достаточно высокий показатель, однако данное значение не решает все жилищно-коммунальные проблемы.
Среднемесячный размер субсидий на семью в период с 2000 г. по
2012 г., увеличился более чем в 10 раз и составил 1013 р.
11
12
2009
2010
2011
2012
124
5,92
9,1
3,96
237
14,9
11,4
5,25
361
30,7
15,2
7,09
435
35,5
13,7
6,80
550
40,0
11,9
6,06
675
44,3
10,6
5,46
641
44,9
8,8
4,56
668
43,7
7,9
4,09
809
52,9
8,3
4,27
896
55,7
7,3
3,76
56,6
6,9
3,76
1029 1013
58,2
7,2
3,74
80
2008
Среднемесячный
размер субсидий на
семью, р.
2007
3,08
2006
Сумма начисленных
субсидий, млрд р.
2005
7,7
2004
Удельный вес семей,
пользующихся субсидиями, в общем числе
семей, в процентах
2003
3,21
2002
3454 3828 4004 4222 4016 4036 3931 4081 3142 2995 2955 2772 2766
2001
Получили субсидии,
млн семей
2000
Число служб субсидий
Показатели
Предоставление гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
Таблица 1
13
45,6
17,5
32
31
Объем средств, затраченных на предоставление гражданам
социальной поддержки, млрд р.
Среднемесячный
размер социальной
поддержки на одного
пользователя, р.
Удельный вес граждан,
пользующихся социальной поддержкой, в
общей численности населения, в процентах
33
47
27,4
48,5
34
68
40,3
49,4
30
99
51,6
43,5
30
128
66,6
43,4
39,4
38,8
38,6
37,3
37,5
37,1
37,8
26
179
28
217
27
259
27
307
26
394
26
477
26
537
26
549
80,5 102,5 120,7 142,1 176,5 214,5 239,1 249,0
37,5
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Численность граждан,
пользующихся социальной поддержкой,
млн человек
ПОКАЗАТЕЛИ
Предоставление гражданам социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг
Таблица 2
По данным табл. 2 можно сделать вывод о предоставлении гражданам социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в период с 2000 г. по 2012 г.
Численность граждан, пользующихся социальной поддержкой,
изменилась незначительно в течение периода с 2000 г. по 2012 г. и
составила на конец рассматриваемого периода 37,8 млн человек.
Объем средств, затраченных на предоставление гражданам социальной поддержки, в рассматриваемый период постепенно увеличивался и в 2012 г. составил 249,0 млрд р. Увеличение данного показателя имеет положительную динамику, но данных средств не достаточно для сокращения потребности нуждающихся в данной помощи.
Об этом свидетельствует среднемесячный размер социальной поддержки на одного пользователя. В 2012 г. значение данного показателя составило 549 р. Хотя в рассматриваемом периоде увеличение
произошло более чем в десять раз, значение является очень низким.
Удельный вес граждан, пользующихся социальной поддержкой,
в общей численности населения в рассматриваемый период сократился и составил 26%.
В целом после проведенного анализа технико-экономических параметров жилищного фонда в Российской Федерации выявлен ряд
проблемных вопросов, требующих решения.
1. Темп роста средних цен на 1 кв. м общей площади жилой недвижимости опережает темп роста потребительских цен (инфляции). По данным Федеральной службы государственной статистики
(см. табл. 3) темп роста средних цен 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке жилья, в целом по РФ, за последние 10 лет
(в период с 2003 г. по 2013 г.), составил 3,405; темп роста средних цен
1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке жилья, в целом по РФ, за последние 10 лет (в период с 2003 г. по 2013 г.), составил 4,464; темп роста потребительских цен в целом по РФ за рассматриваемый период (с 2003 г. по 2013 г.) составил 2,567. Это говорит
о том, что у граждан, в связи с опережением темпа роста средних цен
на 1 кв. м общей площади жилой недвижимости над темпом роста
потребительских цен, снижается возможность приобретения жилья
в собственность, что отрицательно сказывается на уровне жизни населения страны.
2. Хотя объем ввода жилых домов растет, можно отметить, что по
мере роста миграции, число лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, меньше не становится. Таким образом, возникает
задача расширения объема строительства и ввода жилья в эксплуатацию.
14
15
2003
1,294
1,254
1,120
Показатели
Темп роста средних цен 1 кв. м
общей площади
квартир на первичном рынке жилья
Темп роста средних цен 1 кв. м
общей площади
квартир на первичном рынке жилья
Темп роста потребительских цен
(инфляции)
1,117
1,28
1,211
2004
1,109
1,312
1,187
2005
1,090
1,630
1,538
2006
1,119
1,247
1,189
2007
1,133
1,106
1,036
2008
1,088
1,021
0,956
2009
1,088
0,782
0,861
2010
1,061
1,125
1,082
2011
1,066
1,068
1,085
2012
Сравнительная таблица темпа роста средних цен на 1 кв. м жилой недвижимости
и темпа роста потребительских цен, в целом по РФ
2,567
4,464
3,405
Общий
рост за
последние
10 лет
Таблица 3
3. Завышение рыночной стоимости 1 кв. м жилой недвижимости
над нормативной стоимостью 1 кв. м жилой недвижимости, согласно приказу Министра регионального развития РФ. Рассматривая
табл. 4, можно отметить, что рыночная стоимость 1 кв. м жилой недвижимости превышает нормативную стоимость 1 кв. м жилой недвижимости примерно в 1,5 раза – в целом по РФ. В отдельных регионах, например, в городах федерального значения – в г. Москва
и г. Санкт-Петербург такое превышение рыночной стоимости нормативной стоимости 1 кв. м жилой недвижимости составляет более
чем 2 раза. Основными факторами, влияющими на повышенную
рыночную стоимость жилья, являются высокие цены на землю и
высокие затраты, связанные с получением разрешительной документации.
4. Уровень административных барьеров в крупнейших российских городах существенно различается. Так, в Москве количество
всех согласовательных процедур составляет 54, занимает 704 дня
и 2612,8% от дохода на душу населения, в то время как в Ростовена-Дону необходимо пройти лишь 22 процедуры, потратив 194 дня
и 272,9% от дохода на душу населения.
5. Наблюдается рост процентных ставок по кредитам в России,
обусловленный высокими темпами инфляции. Размер процентных
ставок по кредитам и депозитам напрямую влияет на уровень покупательной способности населения. Проведенный анализ зарубежного опыта по финансированию жилищного сектора показал снижения процентных ставок по кредитам (см. табл. 4).
По данным табл. 4 можно отметить, что в целом за период с 2005
по 2010 гг. по всем зарубежным странам наблюдается снижение
процентных ставок по кредитам. Россия является страной с одной
из самых высоких процентных ставок по кредитам.
Анализируя табл. 5, можно отметить, что среднее значение инфляции составляет не более 5–6% в год по зарубежным странам
(в период с 2005 по 2010 гг.). Кроме того, в рассматриваемом периоде наблюдается снижение уровня инфляции. Рассматривая средний уровень инфляции в период с 2005 по 2010 гг. можно отметить,
что в России он составлял 12,54%, что является самым высоким
значением.
6. Среди основных недостатков также можно выделить несовершенство нормативно-законодательной базы. Основной проблемой
здесь является то, что финансовые вложения дольщиков связаны
с высокими рисками при приобретении жилья. Такая ситуация
является недопустимой и влечет за собой необходимость внесения
16
17
6,19
9,70
1,68
5,31
8,54
4,65
4,42
США
Мексика
Япония
Италия
Венгрия
Соединенное
Королевство
(Великобритания)
Канада
5,81
4,65
8,08
5,62
1,67
7,51
7,96
10,43
2006
6,10
5,52
9,09
6,33
1,88
7,56
8,05
10,03
2007
4,73
4,63
10,18
6,84
1,91
8,71
5,09
12,23
2008
2,40
0,63
11,04
4,76
1,72
7,07
3,25
15,31
2009
2,60
0,50
7,59
4,03
1,60
5,29
3,25
10,82
2010
–1,82
–4,15
–0,95
–1,28
–0,08
–4,41
–2,94
+0,14
–41,18
–89,25
–11,12
–24,11
–4,76
–45,46
–47,50
+1,31
Относительное
отклонение
за период
с 2005
по 2010 гг.
1 Российский статистический ежегодник. 2012 г. Copyright © Федеральная служба государственной статистики(International
Financial Statistics Yearbook, 2011. IMF. Washington, 2011).
10,63
2005
Россия
Страна
Абсолютное
отклонение
за период
с 2005
по 2010 гг.,
Сравнительно-аналитическая таблица кредитных ставок среди различных стран
в период с 2005 по 2010 г., %1
Таблица 4
18
2,2
3,6
2,0
2,2
Япония
Италия
Венгрия
Соединенное
Королевство
(Великобритания)
Канада
2,0
2,3
3,9
2,2
0,3
3,6
2,7
9,0
2006
2,1
2,3
7,9
2,0
0,0
4,0
4,2
11,9
2007
2,4
3,6
6,1
3,5
1,4
5,1
–0,1
13,3
2008
Источник: www.ereport.ru (Мировая экономика).
–0,3
Мексика
1 3,3
4,0
США
10,9
2005
Россия
Страна
0,3
2,1
4,2
0,8
–1,4
5,3
2,8
8,8
2009
1,8
3,3
4,9
1,6
–0,7
4,2
1,4
8,8
2010
–0,4
+1,3
+1,3
–0,6
–0,4
–0,2
–1,9
–2,1
Абсолютное
отклонение
за период
с 2005
по 2010 гг.
2,16
3,12
6,12
2,46
0,14
5,24
2,86
12,54
Среднее значение
инфляции
за рассматриваемый
период
(2005–2010 гг)
Сравнительно-аналитическая таблица уровня инфляции среди различных стран,
в период с 2005 по 2010 г., %1
Таблица 5
изменений в законодательные акты, направленные на минимизацию рисков при приобретении населением жилья в собственность.
Для решения этих проблем в жилищном секторе Российской Федерации в экономической литературе даны следующее рекомендации.
1. Совершенствовать систему земельных отношений. Прежде
всего, необходимо совершенствовать оборот земель сельскохозяйственного назначения, вовлекать в хозяйственный оборот неиспользуемые земельные участки, а также снижать административные барьеры, связанные с получением прав на земельный участок.
2. Усилить социальную защиту населения. В первую очередь,
необходимо совершенствовать программу жилищных субсидий для
целевого расходования средств, направляемых на социальную защиту граждан.
3. Совершенствовать нормативно-законодательную базу в жилищном секторе экономики страны. В частности, здесь речь идет
о необходимости усиления защиты денежных средств населения от
банкротства, замораживания строительства, двойных продаж и т. д.
4. Развивать социологические исследования для усиления контроля над строительством и эксплуатацией жилищного фонда Российской Федерации. Это поможет своевременно издавать новые
нормы и правила, контролировать тенденции развития жилищного фонда, выявлять потребности граждан, оценивать степень развития тех или иных проблем данной отрасли.
5. Для снижения процентных ставок по кредитам необходимо
снижать уровень инфляции до 5–6%, что обеспечит минимальный
рост цен на приобретаемое жилье, и, как следствие, положительно
скажется на уровне спроса на недвижимость. А это, в свою очередь,
увеличит объем продаж на рынке недвижимости.
6. Содействовать улучшению инвестиционного климата в строительной отрасли. Более 1,68 трлн р. инвестиций в основной капитал
направлено в России в I квартале 2012 г. Почти половину из них –
49,9% составили капитальные вложения в здания и 4% – непосредственно в жилища. Основным источником инвестиций являлись
собственные средства организаций, которые составили 50% от их
общего объема. Однако индекс предпринимательской уверенности
в строительстве составил минус 7% в целом по стране. Снижение
предпринимательской уверенности приведет к снижению объемов
строительства. Основными факторами, сдерживающими строительство, по данным Федеральной службы государственной статистики являются: высокий уровень налогов (на этот фактор указали 50% опрошенных руководителей организаций), высокая стои19
мость материалов, конструкций, изделий (36%) и конкуренция со
стороны других строительных организаций (34%). Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) строительных
организаций составил минус 0,8 млрд р. (2,7 тыс. организаций получили прибыль в размере 35,7 млрд; 1,8 тыс. фирм понесли убыток в 36,5 млрд р.). Доля убыточных строительных организаций
по сравнению с 2011 г. уменьшилась на 4,8%. Введено в действие
42,8 тысяч зданий общей площадью – 15,1 млн кв. м; 93,3% из них
составляют здания жилого назначения [5].
Таким образом, после проведенного анализа и обобщения полученных результатов исследования можно отметить, что в жилищном секторе экономики Российской Федерации существует ряд проблем. Однако их можно решить, но для этого необходим комплексный подход к решению всех накопившихся проблем, и, естественно,
необходимо сотрудничество частных и государственных субъектов.
1.2. Анализ нормативно-информационной базы
государственного механизма управления строительством
и приобретением жилья в собственность
Строительство является отраслью национальной экономики,
которая создает основные фонды производственного и непроизводственного назначения для удовлетворения потребностей граждан.
Процесс строительства или строительная деятельность объединяет комплекс работ – проектных, строительно-монтажных, пусконаладочных и других, которые выполняются в технологической последовательности с целью создания строительной продукции.
Капитальное строительство всегда было и остается фундаментом
успешного развития экономики России, создающим главное ее богатство – основные производственные и непроизводственные фонды. Поэтому развитие экономики России напрямую связано с определением
и быстрейшей реализацией мер по повышению эффективности функционирования ее инвестиционно-строительной деятельности.
На сегодняшний день государство является самым главным и
выгодным заказчиком в любой отрасли экономики. Строительные
организации готовы всеми способами получить государственный
заказ на строительство. Контроль за выполнением работы, оценки
сдачи объектов, а также соблюдение правовых норм в строительстве
не всегда соответствует установленным нормам, поэтому сегодня
проблема государственного регулирования строительной деятельности особенно актуальна.
20
Строительство новых зданий, а также проведение некоторых
других строительных работ осуществляется на основании соответствующей разрешительной документации.
Соблюдение градостроительных, а также строительных норм и
правил достигается при осуществлении строительства или иных
строительных работ в соответствии с согласованной с надзорными и
контрольными органами проектной документацией.
Основным документом, в котором рассмотрены вопросы проектной документации, является Градостроительный Кодекс РФ.
С момента принятия Градостроительного Кодекса РФ в него регулярно вносятся изменения и дополнения технико-юридического и содержательного характера, посвященные регулированию отдельных групп общественных отношений в градостроительной сфере (например, о передаче Российской Федерацией исполнения своих
полномочий органам исполнительной власти субъектов РФ, о развитии застроенных территорий, о регулировании в строительной
отрасли и т. д.).
Проводя анализ различной литературы по проблемам градостроительства, можно выделить основные из них, касающихся этой
сферы.
Как верно отмечает заместитель генерального директора ЦНИИП
градостроительства РААС М. Я. Вильнер, «эффективность градостроительной деятельности зависит от степени учета объективных закономерностей характера и взаимосвязей процессов, происходящих на
разных уровнях и в разных сферах деятельности, связанных с использованием территорий. Соответственно, она должна базироваться
на комплексном представлении о взаимосвязях и объективных закономерностях развития территории, о взаимодействии использующих
территорию отраслевых и иерархических систем» [9].
Ни в Градостроительном Кодексе РФ, ни в иных федеральных
законах до конца не отрегулированы отношения в сфере стратегического планирования. Здесь речь идет о неотрегулированной последовательности этапов и стадий стратегического планирования
на уровне государства РФ, субъектов РФ и муниципальных образований местных органов власти. Существует и проблема, когда документы стратегического планирования не соответствуют документам территориального планирования.
В настоящее время в Градостроительном Кодексе РФ определены только два вида нормативов градостроительного проектирования: региональные и местные, а федеральных нормативов градостроительного проектирования нет[10,11]. Имеются мнения о том,
21
что в Гражданский Кодекс РФ необходимо внести отдельную главу,
посвященную федеральным, региональным и местным нормативам
градостроительного проектирования.
Также среди недостатков Градостроительного Кодекса РФ можно
выделить отсутствие понятий в области автомобильных дорог, улично-дорожной сети, инфраструктуры территории. Хотя, именно этот
Кодекс должен вносить понятийный аппарат в транспортную инфраструктуру, являясь «главным» Кодексом по вопросам градостроения.
Однако в настоящее время классификация улиц и дорог осуществляется на основании различных нормативно-правовых актов.
В действующей редакции Градостроительного Кодекса РФ недостаточно четко прописана обязательность учета принятых позднее градостроительных решений в ранее утвержденной градостроительной документации. Такая ситуация приводит к несогласованности различных видов градостроительной документации друг
с другом, и, прежде всего, правил землепользования и застройки,
а также проектов планировки территории.
Если рассматривать вопрос градостроительных планов земельных участков, то можно отметить, что в Градостроительном Кодексе РФ нет единых требований к содержанию градостроительного
плана. Форма градостроительного плана, которая отражена в Градостроительном Кодексе РФ, не имеет практического значения, так
как является слишком сложной для понимания и восприятия и не
учитывает особенности отдельных видов объектов капитального
строительства.
В журнале «Управление развитием территорий», 2007 г. А. Н. Береговских в своей статье «Правила землепользования и застройки
в системе градостроительного проектирования» предложил определенное изменение последовательности разработки градостроительной документации: «В ряде случаев (практически это возможно во всех случаях, кроме городов с численностью населения свыше
200 тысяч жителей) целесообразно изменение последовательности
разработки градостроительной документации на следующую: генеральный план – проект планировки – правила землепользования
и застройки. Это позволит устанавливать границы территориальных зон в правилах землепользования и застройки строго по красным линиям планировочных элементов и границам земельных
участков, иным обоснованным границам, имеющим правовое значение и необходимую точность» [12].
В своей статье «Об основных направлениях совершенствования
градостроительного Кодекса РФ на ближайшую перспективу» за22
меститель генерального директора ИТП «ГРАД» по правовым вопросам Д. В. Шинкевич отметил, что в Градостроительном Кодексе РФ следует предусмотреть возможность разработки градостроительной документации муниципального уровня (документов
территориального планирования, проекта планировки территории
и правил землепользования и застройки) единовременно, одним
исполнителем, в форме комплексного проекта градостроительного развития территории муниципального образования. Комплексный проект обеспечит непротиворечивость проектных решений по
развитию территории, единый методический подход к разработке
градостроительной документации, существенное ускорение сроков
обеспечения муниципальных образований градостроительной документацией, сокращение расходов местных бюджетов на ее разработку за счет исключения дублируемых работ. Очевидными становятся и общеорганизационные эффекты, вызываемые сокращением
числа согласовательных процедур, организационно-распорядительных мероприятий с участием муниципальных служащих и населения территории [13].
Рассматривая государственный механизм управления строительством жилищного сектора в Российской Федерации, нельзя не
отметить такой важный документ, как Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г.
№ 624 «Об утверждении перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» [14], который разрабатывался
после некоторого анализа традиционных классификаций, принятых в строительной отрасли.
У нового перечня работ есть свои недостатки, описанные в экономической литературе. Данный вид работ нуждается в допуске только в случае, если работы осуществляются согласно ст. 48.1 Градостроительного Кодекса РФ на уникальных, технически сложных,
особо опасных объектах[10,11].
Такого мнения придерживается и корреспондент «Российской
газеты» Кирилл Шалин в своей статье «Допуск со “звездочкой”»,
опубликованной 4 мая 2010 г. Он приводит пример несостоятельности данных примечаний: «Сложно понять логику. Например, если
речь идет о таком виде земляных работ, как механизированная разработка грунта. В чем отличие механизированной обработки грунта
на особо опасном объекте или на объекте, который таковым не яв23
ляется? Данный вид работ априори является опасным и оказывает
влияние на безопасность любых объектов капитального строительства. Уверен, адекватный заказчик, осознающий всю степень своей
ответственности перед конечным потребителем, предпочтет работать с подрядной организацией, имеющей свидетельство о допуске
к работам, которая является некой гарантией качества работ» [5].
По оценкам самих строителей, введение данного Приказа – это
серьезное облегчение для бизнеса, поскольку работами, не влияющими на безопасность зданий и сооружений – это отделочные работы, обычно занимаются малые и средние предприятия (подрядчики). А большинство из них просто не могут себе позволить стать
членами саморегулируемой организации строителей, которым разрешен допуск к сложным строительным работам, влияющим на
безопасность зданий и сооружений.
Вообще говоря, в настоящее время, когда лицензии на строительную деятельность отменены, единственным гарантом качества
строительных работ каждой компании является членство в саморегулируемой организации строителей. И контролировать деятельность компаний, которые не входят в Национальное объединение
строителей, практически невозможно.
Практика в разработке технических регламентов в строительстве выявляет трудности, обусловленные недостаточной проработанностью и противоречивостью ряда положений Федерального закона РФ № 184 «О техническом регулировании».
Фактически закон прописан для промышленной продукции.
В законе игнорируется тот факт, что здания и сооружения, как продукция строительства, являются объектами недвижимости и принципиально отличаются от промышленной продукции. В соответствии со ст. 2 Федерального закона № 184 «продукция – результат
деятельности, представленный в материально-вещественной форме
и предназначенный для дальнейшего использования в хозяйственных или иных целях» [15,16].
В отличие от автомобиля или даже самолета, каждый строительный объект, особенно высотное здание, является весьма индивидуальным (штучным) продуктом. Даже типовые здания требуют индивидуальной привязки к месту, что обуславливает их уникальность, поскольку условия привязки практически не повторяются.
2007 г., в определенной степени, стал знаковым для Управления государственного строительного надзора Федеральной службы
по экономическому, технологическому и атомному надзору. Связано это, прежде всего, с практической реализацией норм Постанов24
ления Правительства РФ «О государственном строительном надзоре
в РФ» от 01.02.06 г. № 54, возложившего на Ростехнадзор полномочия по осуществлению государственного строительного надзора [17].
Сотрудникам вновь сформированного Управления пришлось отлаживать, а иногда и заново создавать сложный механизм взаимодействия как внутри, так и за пределами Управления, одновременно активно занимаясь предупреждением, выявлением и пресечением нарушений соответствия работ, выполняемых в процессе
строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов
капитального строительства, требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации
– заметил Ю. В. Артюх, начальник Управления государственного
строительного надзора Федеральной службы по экономическому,
технологическому и атомному надзору.
На Ростехнадзор возложены функции принятия строящихся
объектов под надзор, если ранее государственный строительный
надзор осуществлялся органом исполнительной власти субъекта
РФ. Возложение этих функций зачастую порождает проблемы.
Выявляются многочисленные случаи ведения работ при отсутствии не только разрешения на строительство, но даже положительного заключения экспертизы проектной документации. Ростехнадзор видит решение проблемы в разделении функций выдачи разрешения на строительство и государственного строительного надзора.
Для строительной отрасли наиболее чувствительным оказалось
исключение СНиПов из национальной системы стандартизации.
В апреле 2007 г. были приняты и 1 мая 2007 г. подписаны Президентом поправки в упомянутый закон, где своды правил были восстановлены в своих правах, но уже как применяемые на добровольной
основе.
В России с 1 марта 2005 г. начал действовать один из тех законов,
без которых немыслимо современное цивилизованное общество –
Жилищный Кодекс РФ. Начинается Жилищный Кодекс РФ с понятия «жилище», скорее всего для того, чтобы связать жилищное законодательство с Конституцией РФ, оперирующей соответствующим
термином. Причем здесь, данный термин, употребляется, скорее
всего, в конституционно-правовом смысле, т. е. более широко, как
«любое место, где живут люди». В дальнейшем, понятие «жилище»
не раскрывается, а речь идет только о жилом помещении, которое
подвергается детальному регулированию. Если согласно п. 2 ст. 15
Жилищного Кодекса РФ жилое помещение – это точно недвижимость, то в отношении «жилища» такого вывода сделать нельзя [2].
25
Необходимо отметить, что содержание Жилищного Кодекса РФ
в некоторых моментах противоречит Конституции РФ.
Одно из нарушений Конституции РФ – введение третьего правотворческого уровня, регулирующего общественные жилищные отношения, помимо двух названных в Конституции РФ в ст. 72 – Российской Федерации и ее субъектов. Жилищное законодательство
может быть только федеральным и субъектов Российской Федерации. При этом между ними отношения не симметричны, поскольку
Российская Федерация сохраняет за собой исключительную компетенцию в регулировании гражданских отношений (ст. 71 Конституции РФ), в том числе и в отношениях, представляющих предмет
совместного ведения в регулировании. Как и другие отрасли российского законодательства, жилищное законодательство, в целом,
должно подчиняться верховенству Конституции РФ[18].
Жилищный Кодекс РФ образовал жуткую для граждан и органов местного самоуправления неразбериху в удовлетворении
жилищных потребностей граждан, столкнув две принципиально
разные системы обеспечения жильем граждан из общественных
жилищных фондов: сохранив прежнюю, 20-летней давности, очередность на получение жилого помещения публичных фондов и несколько ее модифицировав, одновременно ввел новую систему.
В условиях резкого торможения показателей ввода в эксплуатацию жилых домов публичных форм собственности в ст. 49 Жилищного кодекса сказано, что «органы местного самоуправления обеспечивают жилыми помещениями только малоимущих, нуждающихся
в них, и только из муниципального жилищного фонда» [1]. Государство, как следует из ЖК РФ, свободно от обеспечения этой категории
нуждающихся в жилых помещениях. Государственный жилищный
фонд обеспечивает по договорам социального найма, жилыми помещениями другие категории граждан, к которым изначально не
предъявляется названный критерий для выявления их из числа малоимущих. Государство тем самым освобождено от решения жилищной проблемы как таковой, но продолжает сохранять и наращивать
государственный жилищный фонд под определенные неограниченные цели — предоставление жилых помещений лицам, занимающим
государственные должности Российской Федерации, государственные должности федеральных государственных служащих, военнослужащих и т. п. Исключение составили категории граждан, названные в Федеральном законе от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ [19].
В Жилищном кодексе дано особое толкование содержания ст. 40
Конституции РФ. Вместо принятой в Конституции РФ форму26
лы — все нуждающиеся обеспечиваются жилыми помещениями
бесплатно, или за доступную плату, всеми разновидностями жилищного фонда — Жилищным кодексом РФ введена новая формула —
все малоимущие, нуждающиеся в жилище, обеспечиваются жилыми
помещениями только из одной разновидности публичной формы собственности жилищного фонда, принадлежащей муниципальным образованиям. Государственный жилищный фонд, будучи другой разновидностью публичного жилищного фонда, предназначен по Кодексу обеспечивать совершенно других нуждающихся в жилище — кого
определит закон независимо от материального положения граждан,
по месту их работы (службы). Исключения допускаются.
Другое грубое нарушение Конституции РФ в Жилищном кодексе РФ — образование объединения собственников помещений
в многоквартирном доме без ясно выраженного их волеизъявления
об этом и придание решению общего собрания указанных собственников юридической силы, обязательной для каждого из них, независимо от того, был ли каждый из них на общем собрании, голосовал ли
он „за“ или „против“ принятого решения (ст. 46 Жилищного Кодекса РФ). Нарушена ч. 2 ст. 30 Конституции РФ, по которой «никто не
может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или
пребыванию в нем». Проанализировав Жилищный Кодекс РФ, можно отметить, что подход в Жилищном Кодексе РФ к решению вопросов недвижимости характеризуется непоследовательностью. Имеющиеся определения конкретных объектов недвижимости нечетки.
Часто используются термины, никак не определенные и противоречащие ранее введенным понятиям. Классификация объектов недвижимости не обеспечивает их четкого разграничения, некоторые объекты накладываются друг на друга. Одним словом, вопросы недвижимости в Жилищном Кодексе РФ решены неудовлетворительно.
Интересно, что Жилищным Кодексом РФ вообще не регулируются отношения по проживанию в гостиницах (санаториях, пансионатах и т. д.), которые также объективно пригодны для постоянного
проживания, но, исходя из сложившихся отношений, используются для временного проживания. Между тем, с фактической стороны природа отношений, складывающихся при проживании в общежитиях, с одной стороны, и в гостиницах (санаториях, пансионатах
и т. д.), с другой, одинакова. Различаются лишь сроки проживания.
Вообще говоря, текст Жилищного Кодекса РФ написан столь туманно, что многие вопросы остались без ответа. Создается впечатление, что путаница внесена в текст сознательно, чтобы можно было давать разное толкование. Что касается практики применения
27
старых правил, то она была весьма противоречивой. Чтобы этот закон выполнял свою функцию, необходимо устранить, прежде всего, содержащиеся в нем серьезные недостатки. Если вести речь о повышении качества Жилищного Кодекса РФ, то, очевидно, следует
предложить его новую редакцию в целом – слишком много в нем
юридико-технических нарушений.
В начале 2010 г. резкий рост квартирной платы по стране потребовал вмешательства федеральных властей. Это произошло из-за
того, что в соответствии с планом коммунальной реформы муниципалитеты должны были единовременно перейти на стопроцентную
оплату услуг ЖКХ, отказаться от перекрестного субсидирования и
внедрить монетизацию жилищных субсидий льготникам. В ряде
регионов все эти меры были введены одномоментно, что и привело к
резкому росту квартплат.
Теперь благодаря коммунальной реформе все льготные категории граждан не смогли заплатить льготную сумму по коммунальным платежам. Например, инвалиды, обязаны заплатить полную
стоимость по квитанциям, а после получить компенсационную выплату в размере 50 процентов. Однако неясно, в чем выгода такого
нововведения? С одной стороны, компании, оказывающие услуги
ЖКХ, получают деньги, которыми они смогут недолго попользоваться, однако, с другой стороны, они должны вернуть половину.
Неясно, являются ли эти финансовые операции сверхкраткосрочными кредитами или беспроцентными займами.
В 2010 г. в Минюсте подписана новая методика расчета предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные
услуги. 23 августа 2010 г. в свет вышел Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации № 378 «Об утверждении
методических указаний по расчету предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги» [19]. В подготовленном Минэкономразвития сценарии предельный рост коммунальных платежей в 2011 г. зафиксирован на уровне 15%, однако
«потолок» для тарифов не утвержден окончательно, отдельные регионы еще пытаются маневрировать.
В России для решения некоторых вопросов Жилищно-коммунального хозяйства создан Фонд содействия реформирования ЖКХ
во главе с генеральным директором Константином Цициным. Первоначально предполагалось, что Фонд содействия реформированию
ЖКХ закончит свое существование 1 января 2012 г. Но, как сказал
Константин Цицин, есть принципиальное решение продлить его
жизнь еще на год. Таким образом, к январю 2014 г. средств фонда
28
в любом случае не остается, если, конечно, не продолжать его подпитку. Но это маловероятно. Основная идея, которая сейчас прорабатывается для дальнейшего поддержания жилого фонда, – создание региональных фондов по примеру общероссийского. По словам
Константина Цицина, уже в 9 регионах такие фонды начали создаваться. Пока формируется правовая база для создания. Но интереснее, конечно, их будущая финансовая база. А она, как представляют в Фонде ЖКХ и в Минрегионе, должна формироваться за счет
средств региональных и муниципальных бюджетов, а главное – за
счет средств жильцов [20].
Пока действует федеральная программа содействия реформированию ЖКХ, граждане участвуют в софинансировании всего на
5 процентов. Каким будет соотношение долей участников региональных фондов, пока не совсем ясно, но эксперты утверждают, что
граждане уже не отделаются формальной долей.
Согласно нормативу, утвержденному правительством РФ на
2010 г., плата за капитальный ремонт в ежемесячных коммунальных платежах составила 5 р. за квадратный метр, в 2011 г. –
5 р. 60 к. Проблема состоит в том, что в настоящее время эти деньги
не используются целевым порядком. Управляющая компания может их пустить, например, на погашение долгов по ЖКХ недобросовестных владельцев квартир. А механизма, который бы заставлял
управляющие компании направлять эти деньги исключительно на
будущий ремонт, пока нет.
По мнению генерального директора Фонда содействию реформирования ЖКХ Константина Цицина, «капремонт надо делать комплексно – от крыши до подвала, с заменой лифтов, использованием
современных материалов и установкой приборов учета электропотребления».
До сих пор, составляя заявки на капремонт, местные власти стремились охватить побольше объектов, не проводя должного технического обследования. В итоге сметы нередко подгонялись под полученную сумму.
В целом, регионам пора активнее готовиться к тому времени,
когда Фонд содействия реформированию ЖКХ прекратит финансирование региональных программ. Регионам стоит внимательнее
подходить к выполнению обязательств по капремонту жилых домов
и расселению аварийного жилья, так как многие компании ремонтируют дома не добросовестно.
Также хотелось бы отметить, что в настоящее время до конца
не изучен механизм управления доходными домами. Прежде все29
го, необходимо определиться с понятием «доходный дом». В тексте
постановления столичного правительства от 02.04.02 г. № 239-ПП
«О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве «доходного дома» дано определение понятию «доходный дом», и под ним подразумевается: «Жилой дом, в котором все
жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади
предоставляются во временное владение и пользование юридическими и физическими лицами по договорам аренды и коммерческого найма» [21].
Однако четкого юридического определения пока не существует.
А тем более не существует требований и критериев к строительству
и эксплуатации доходных домов. Многие путают такие понятия,
как доходный дом, гостиница низкого уровня и общежитие.
В октябре 2010 г. в г. Санкт-Петербурге Смольный утвердил программу реконструкции и капремонта аварийных объектов под доходные дома, для трудовых мигрантов – из Ленинградской, Псковской, Новгородской областей, а при необходимости – из стран СНГ.
Как подчеркивают чиновники, речь идет о гостиницах уровня
«2 звезды», селить будут по 4–6 человек в комнату.
Однако доходными домами необходимо обеспечивать, в первую
очередь, незащищенные слои общества. До настоящего времени такие дома представляют собой дешевые гостиницы, и, в основном,
для жителей стран СНГ. Таким образом, доходные дома будут выступать дополнительным окном для притока мигрантов из соседних
стран. И проблема с очередниками и нуждающимися в жилье, будет стоять так же остро.
Также необходимо предоставить возможность жителям Российской Федерации, из любых других регионов, перемещаться в тот регион, где они смогут работать и воспользоваться своим правом на
проживание в доходном доме.
В первую очередь, заводам и другим крупным предприятиям
необходимо дать возможность привлекать трудовых мигрантов из
других регионов и предоставлять им возможность размещать свои
трудовые ресурсы из незащищенных слоев общества в доходным
домах. Доходные дома должны быть построены в тех местах, где
есть возможность работать людям малообеспеченным, и именно такие дома должны помочь в решении социальных проблем с жильем
граждан.
Необходимо обязать вновь созданные заводы к привлечению трудовых ресурсов именно из числа малообеспеченных и социально
незащищенных слоев граждан. А, в свою очередь, власти муници30
пальных образований, на территории которых строятся эти заводы, должны обеспечить таким гражданам место в доходном доме.
И только совместными усилиями властей и крупных предприятий
можно добиться правильного использования доходных домов, которые помогут снизить количество граждан, нуждающихся в жилье.
Для строительства доходных домов необходимо привлекать строительные компании. Бюджетных средств не хватит на строительство всех доходных домов, поэтому следует привлекать частный
капитал. Однако чтобы привлечь частный капитал, необходимо
установить различные льготные условия в налогообложении, осуществлять софинансирование при строительстве доходных домов,
реализовывать различные кредитные программы специально для
строительства доходных домов. В случае привлечения частных капиталов прибыль будет идти инвесторам, однако необходимо установить жесткие рамки в сфере законодательства по вопросам проживания и использования таких домов, а также по их капитальному ремонту.
Многим инвесторам будет не интересно вкладывать свои деньги
в проекты с большим сроком окупаемости. И, чтобы сокращать срок
окупаемости таких проектов, необходимо максимально сокращать
основные статьи расходов по проекту. Одной из таких статей является земля. Земли под строительство таких домов должны давать
власти пусть и не бесплатно, но по очень низкой цене. Таким образом, свою выгоду получат все стороны. Льготники и очередники будут обеспечены жильем, строительные компании будут получать
прибыль с доходных домов, которые будут построены на льготных
условиях, и муниципальные образования получат плюсы, которые
будут заключаться, прежде всего, в сокращении количества льготников, а также в получении дохода, поступающего в виде налогов от
частных компаний, и прибыли от продажи земли.
Помимо строительства доходных домов, можно также ремонтировать аварийные дома, что значительно сократит затраты на доходные дома. Цены в доходных домах должны быть вдвое меньше
средних цен на аренду жилья. Данный вид домов не должен являться гостиницей или общежитием для граждан. Это должны быть
нормальные квартиры, которые смогли бы обеспечить нормальное
проживание граждан.
Однако коммунальное бремя должно ложиться на жильцов доходных домов. Но помимо основных льгот, которые имеют различные слои общества, нужно также предоставить дополнительные
льготы для таких жильцов. В этом случае необходимо с коммуналь31
ными компаниями также прорабатывать договорные отношения
и предоставлять им различные льготные условия.
Также необходимо отметить, что при обсуждении целевой аудитории доходных домов многие считают, что необходимо наделять
таким жильем студентов, аспирантов и молодых ученых. По нашему мнению, это неправильно. Такой проект, как доходные дом,
должен иметь адресную направленность и помогать исключительно очередникам и малоимущим слоям граждан. А помощь молодым
ученым, аспирантам и студентам должен осуществлять вуз, в котором обучается или работает молодой ученый. Поскольку в городах
федерального значения идет постоянный приток студентов, есть
риск того, что в таких домах будут проживать со временем только
студенты и аспиранты.
Не нужно забывать, что в адресную направленность должны входить не только жители того региона, в котором строят доходные дома, а также незащищенные слои общества из других регионов, для
которых актуален вопрос проживания и работы в том регионе.
Для решения ценового вопроса очередниками и льготниками
Департаментом жилищной политики в 2008 г. разработана таблица
понижающих коэффициентов. Коэффициент зависит от срока ожидания в очереди и размера квартиры (табл. 6).
Однако такой подход нельзя считать правильным. Для успешного введения доходных домов в жизнь необходимо, чтобы каждая
сторона, задействованная в реализации доходного дома, была удовлетворена. Однако из данной таблицы видно, что удовлетворены
только нуждающиеся в жилье, но не те, кто строят доходный дом.
Таблица 6
Понижающий коэффициент арендной платы
в зависимости от времени ожидания при постановке на жилищный учет
(данные ДЖП и ЖФ) 2008 г.
Время ожидания
после принятия
на жилищный учет
Коэффициент
Однокомнатная
квартира
Двухкомнатная
квартира
Трехкомнатная
квартира
До 5 лет
0,41
0,30
0,26
От 5 до 10 лет
0,36
0,22
0,19
От 10 до 15 лет
0,31
0,16
0,13
Свыше 15 лет
0,13
0,10
0,08
32
Единственное, на что должно влиять время ожидания в очереди,
так это скорость, с которой нуждающиеся получат жилье. И те, кто
ждет более 15 лет, должны получить жилье в первую очередь, а те,
кто только встал на учет, – в последнюю очередь.
Все перечисленные недоработки государственного механизма управления строительством и эксплуатацией жилищного фонда в РФ, охватывающие различные федеральные законы, нормы,
правила, и акты строительной сферы приводят к неблагоприятным последствиям в данной сфере, к низкому качеству строительных работ, к различным судебным разбирательствам. Только создав единую систему законодательства в строительной сфере РФ, мы
сможем говорить о развитии жилищного фонда нашей страны.
Однако действительность показывает обратное. Принимая новые законы и внося поправки в них, а также издавая приказы, постановления, нормы, правила и акты управления строительством
жилищного фонда РФ, не всегда смотрят на действующее законодательство и сопоставимость нововведений с действующими нормами.
Конечно, это касается и практической применимости различных
законодательных актов, норм, правил, законов и т. д., которые не
всегда понятны специалистам данной сферы.
Необходимо осознанно и неторопливо подходить к разработке законодательной базы, а не наспех, как это принято в нашей стране.
1.3. Ценовая политика жилищного строительства в РФ
В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития страны стоит задача формирования рынка
доступного жилья через повышение платежеспособного спроса населения с помощью развития жилищного кредитования и увеличение объемов жилищного строительства. Улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей
населения России.
Однако по мнению экспертов Ассоциации Строителей России решение государственной задачи доступности жилья немыслимо без
мероприятий по сокращению издержек и непроизводственных затрат застройщиков, подрядных организаций и предприятий стройиндустрии.
Всех беспокоит ситуация с ценами на жилье. Если и впредь цена квадратного метра жилья будет расти темпами, опережающими инфляцию в несколько раз, то ни о какой массовой доступности
жилья говорить не придется.
33
За период с 2000 г. по 2012 г. по данным Прил. 5 (рис. 6 и 7) цены на жилье в целом по Российской Федерации выросли с 8678 р.
до 48163 р. на первичном рынке жилья за один квадратный метр
жилья, и с 6590 р. до 56370 р. на вторичном рынке жилья. Следовательно, цены за один квадратный метр жилья на первичном рынке
недвижимости за период с 2000 г. по 2012 г. увеличились в 5,55 раза,
на вторичном рынке недвижимости за тот же период цены за один
квадратный метр жилья выросли в 8,55 раза [2]. Большее увеличение наблюдается на вторичном рынке жилья. Это связано прежде всего с тем, что в настоящее время инвестирование денежных
средств в недвижимость – достаточно рискованная операция, а если приобретать жилье на вторичном рынке недвижимости, риски
снижаются в связи с тем, что дома прошли государственную приемку и не возникнет проблем с оформлением жилья в собственность.
В период с 2008 г. и по настоящее время в Российской Федерации
наблюдается большое количество недостроенного жилья, и множество случаев с обманутыми дольщиками. Также немало случаев
банкротства строительных компаний, когда приобретатели жилья
не смогли вернуть денежные средства и получить жилье надлежащего качества. Поэтому тенденции на рынке жилой недвижимости
таковы, что граждане, инвестирующие деньги, вкладывают средства в уже готовые квартиры, принятые госкомиссией.
Самые высокие цены на жилье наблюдаются в городах федерального значения: Москве и Санкт-Петербурге. В Москве по данным
87500
70000
52500
35000
17500
0
47715
43686
52504
48144
47482
36221
25394
20810
16320
1056712939
8678
4816350208
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
квартиры улучшенного качества
все квартиры
элитные квартиры
квартиры среднего качества
Рис. 6. Средняя цена одного квадратного метра жилой недвижимости
на первичном рынке, р.1
1 Источник: http//www.gsk.ru/ – Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики.
34
ФСГС на конец 2000 г. средняя цена за 1 квадратный метр жилья
на первичном рынке недвижимости составляла 12910 р., на конец
2012 г. составляла 112499 р.; на вторичном рынке недвижимости
средняя цена за 1 квадратный метр жилья на конец 2000 г. составляла 15330 р., на конец 2012 г. значение данного показателя составило 157663 р. В Санкт-Петербурге по состоянию на конец 2000 г.
на первичном рынке жилья стоимость одного квадратного метра
жилья составляет 9192 р., на конец 2012 г. значение данного показателя составляет 84215 р.; на вторичном рынке недвижимости
средняя цена за один квадратный метр жилья на конец 2000 г. составляла 9666 р., на конец 2012 г. значение данного показателя составило 78884 р. Это говорит о том, что в рассматриваемом периоде
цена за один квадратный метр жилья на первичном рынке недвижимости в Москве увеличилась в 8,71 раза, в Санкт-Петербурге –
в 9,16 раза; на вторичном рынке – в 10,2 раза в Москве и 8,16 раза
в Санкт-Петербурге [2].
Таким образом, цена за один квадратный метр жилья в среднем
в рассматриваемом периоде увеличились минимум в 8 раз. Однако
индекс потребительских цен на различные группы товаров, по данным Росстата, ежегодно возрастает в среднем на 8–12%. Таким образом, за рассматриваемый период с 2000 г. по 2012 г., цены на различные группы товаров с учетом инфляционных изменений увеличились в 2,5–3 раза (см. рис. 7).
137500
48243
110000
82500
55000
275006590
0
52895 59998
47206 56495
56478
56370
36615
22166
17931
9072 1155713967
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
все квартиры
квартиры улучшенного качества
квариры низкого качества
элитные квартиры
квариры среднего качества
Рис. 7. Средняя цена одного квадратного метра жилой недвижимости
на вторичном рынке, р.1
1 Источник: http//www.gsk.ru/ – Официальный сайт Федеральной службы
государственной статистики.
35
По данным Прил. 6 можно сделать вывод о динамике индекса потребительских цен в Российской Федерации.
В целом можно отметить, что до 2008 г. индекс потребительских
цен по Российской Федерации вырос до 113,28%, однако, начиная
с 2009 г., наблюдается резкий спад данного показателя до 108,34%
и с последующим снижением до 105,57% в 2013 г.
Если рассматривать изменение индекса потребительских цен по
федеральным округам РФ, то можно отметить, что его наибольшее
значение, по состоянию на декабрь 2013 г., наблюдается в Центральном Федеральном округе, где оно равно 105,97%, на втором месте
Северо-Западный Федеральный округ, в котором данное значение
равняется 105,6%. Среди регионов Российской Федерации наибольшее значение данного показателя в 2013 г. наблюдается в Магаданской области – 108,61%, а наименьшее значение наблюдается
в Республике Дагестан – 102,87%.
Исходя из данных Прил. 7 и Прил. 8 можно сделать вывод о темпе роста рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья согласно приказу Министра регионального развития
Российской Федерации.
С 2007 г. по 2010 г. темп роста составил более 100%. Однако
с течением времени ежегодно темп роста снижается. Если в 2007 г.
темп роста в целом по Российской Федерации составлял 127,94%, то
в 2010 г. уже только 105,66%.
В 2007 г. наибольший темп роста наблюдался в Чукотском
АО, Ненецком АО и Москве, где он составил от 219,48% до 308%.
В 2008 г. самый большой темп роста наблюдался в Ямало-Ненецком автономном округе и составил 225,64% и Сахалинской области – 206,53%. В 2009 г. самый большой темп роста наблюдался
в Калужской области, где он составил 166,47%, на втором месте Ленинградская область, где прирост составил 148,6%. В 2010 г. наибольший темп роста наблюдался в Магаданской области – 155,21%.
В остальных регионах темп роста колеблется в рамках от 71,51%
в Калужской области до 118,55% в Тульской области.
Также можно отметить, что в период с 2009 г. по 2010 г. более
чем в половине регионов Российской Федерации роста рыночной
стоимости жилья не наблюдалось, а рыночная стоимость осталась
на прежнем уровне. В некоторых регионах в этот период рыночная
стоимость вообще упала, и составила менее 100%. Такой темп роста рыночной стоимости жилья вызван прежде всего глобальным
экономическим кризисом. Однако в период экономического спада
в стране необходимо оказывать помощь населению, так как на на36
селение, прежде всего, оказывает влияние данное обстоятельство.
С приходом экономического кризиса приходит увеличение числа
безработных, рост незащищенных слоев граждан. Увеличивается
необходимость в социальном жилье. Многим людям в период экономического кризиса становится уже не по карману покупка жилья.
А также люди, которые рассчитывают на жилищные сертификаты,
могут не иметь возможности ими воспользоваться в связи с тем, что
они попали под сокращение.
По данным Прил. 9 можно отметить, что индекс роста средних
рыночных цен на недвижимость по состоянию на 4 квартал 2013 г.,
в целом по РФ составляет 106,67% на первичном рынке недвижимости и 107,82% – на вторичном рынке жилья. В целом, можно
отметить, что на протяжении рассматриваемого периода с 2006 г.
по 2013 г. индекс роста цен менялся по-разному. Так, например,
в 2009 г. и в 2010 г. наблюдается снижение индекса роста средних рыночных цен до отметки меньше 100%. Это говорит о том, что средние
рыночные цены на рынке жилой недвижимости, в данный период времени, упали ниже уровня предыдущего года. Максимальный рост индекса потребительских цен наблюдается в Приволжском Федеральном
округе, где по состоянию на 4 квартал 2013 г. значение данного показателя составило для первичного рынка недвижимости – 108,74%; для
вторичного рынка недвижимости – 113,09%. Кроме того, на протяжении всего периода с 2006 г. по 2013 г., максимальный рост индекса цен
на недвижимость наблюдался в Мурманской области в 2006 г., когда
цены на первичном рынке недвижимости выросли на 68,55% за год.
Изучив данные Прил. 10 и табл. 7, можно сделать выводы об
удельном весе рыночной стоимости одного квадратного метра жилой недвижимости по приказу министра развития РФ и нормативной стоимости одного квадратного метра на первичном рынке недвижимости в период с 2006 г. по 2010 г.
Кроме этого, в табл. 7 определено соотношение рыночной стоимости одного квадратного метра жилья и его нормативной стоимости
согласно приказу Минфина в целом по РФ. По данным табл. 7 видно, что на протяжении всего анализируемого периода не наблюдается равенства между двумя рассматриваемыми показателями. Кроме того, например, в период с 2005–2008 гг., рыночная стоимость
одного квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке превысила нормативную стоимость одного квадратного метра,
согласно Приказу Минфина, более чем в 2 раза.
Правительство обещает необеспеченным слоям граждан в соответствии с жилищными сертификатами определенную сумму
37
Соотношение рыночной и нормативной стоимости
согласно приказу Минфина РФ, и средней рыночной
жилой недвижимости
2004 г.
Рыночная стоимость
одного квадратного метра
жилой недвижимости
в целом по РФ, р.
8678
10567
12939
16320
20810
Нормативная стоимость
одного квадратного метра
жилой недвижимости
в целом по РФ согласно
приказу Минфина, р.
4380
4460
7990
9650
10560
Постановление
Госстроя РФ
от 29.11.2003 № 196
2003 г.
Постановление
Госстроя РФ
от 29.11.2002 № 160
2002 г.
Постановление
Госстроя РФ
от 30.11.2001 № 123
2001 г.
Постановление
Госстроя РФ
от 30.08.2000 № 85
2000 г.
Постановление
Госстроя РФ
от 31.05.2000 № 53
Показатели
Коэффициент соотношения рыночной и нормативной стоимости одного
квадратного метра
в целом по РФ
1,98
2,36
1,62
1,69
1,97
Отклонение коэффициента соотношения
рыночной и нормативной
стоимости одного квадратного метра жилья
от нормативного значения 1,0
0,98
1,36
0,62
0,69
0,97
1 Источник: http//www.gsk.ru/ - Официальный сайт Федеральной службы
государственной статистики.
38
Таблица 7
одного квадратного метра жилой недвижимости,
стоимости одного квадратного метра
на первичном рынке жилья, р.1
25394
36221
47482
52504
47715
48144
43686
48163
11170
13600
17460
23400
26500
28000
29200
31300
Приказ
Минрегиона РФ
от 09.12.2011 № 562
2012 г.
Приказ
Минрегиона РФ
от 21.01.2011 № 10
2011 г.
Приказ
Минрегиона РФ
от 25.12.2009 № 603
2010 г.
Приказ
Минрегиона РФ
от 26.12.2008 № 303
2009 г.
Приказ
Минрегиона РФ
от 18.12.2007 № 116
2008 г.
Приказ
Минрегиона РФ
от 18.12.2006 № 149
2007 г.
Приказ
Минрегиона РФ
от 26.01.2006 № 8
2006 г.
Приказ
Минпромэнерго РФ
от 30.11.2004 № 160
2005 г.
2,27
2,66
2,70
2,24
1,80
1,72
1,49
1,54
1,27
1,66
1,70
1,24
0,80
0,72
0,49
0,54
39
денежных средств на каждого члена семьи, а семья не может воспользоваться этим сертификатом. Например, в Санкт-Петербурге
семье из трех человек (двое детей и мать) предоставят жилищный
сертификат на сумму 1,2 млн р. Но на эти деньги невозможно купить даже однокомнатную квартиру, не говоря уже о норме 18 кв. м
на каждого члена семьи. Даже в ближайшем пригороде СанктПетербурга невозможно на этот жилищный сертификат купить
жилье. Получается, что для покупки однокомнатной квартиры
в Санкт-Петербурге по жилищному сертификату необходимо иметь
семью из десяти человек, но тогда на каждого члена семьи придется по 4 кв. м жилой площади, что является недопустимым. Таким
образом, семьям государство помогает, предоставив жилищные сертификаты со сроком действия один год, однако реализовать такой
сертификат практически невозможно.
В 2010 г. в сравнении с 2009 г. удельный вес рыночной стоимости
одного квадратного метра, согласно приказа Министра развития РФ
о средней стоимости одного квадратного метра на первичном рынке
жилья, вырос практически во всех регионах РФ. Но это увеличение
не является следствием повышения нормативной стоимости одного
квадратного метра недвижимости, а является всего лишь следствием снижения средней рыночной стоимости одного квадратного метра на первичном рынке недвижимости. Это снижение произошло
вследствие глобального экономического кризиса.
В рассматриваемый период с 2006 г. по 2010 г. самые низкие показатели удельного веса наблюдаются в городах федерального значения: Москва и Санкт-Петербург. Это происходит потому, что темп
роста средних рыночных цен выше, чем рост нормативной стоимости одного квадратного метра жилой площади.
В регионах Российской Федерации дело обстоит лучше, и удельный вес рыночной стоимости одного квадратного метра жилья колеблется в рамках от 60% до 85%. Однако данный показатель необходимо доводить до уровня 90% – 100% за счет снижения рыночных
цен или обеспечения различных мер государственной помощи при
приобретении жилья необеспеченными и малоимущими семьями и
гражданами.
Кроме того, для малоимущих граждан важным показателем
комфортного и полноценного проживания граждан в конкретном
регионе, либо стране является размер и состав потребительской
корзины. От состава этой корзины зависит величина прожиточного
минимума, который подлежит пересмотру каждый год в зависимости от уровня цен на товары, которые туда входят.
40
Подробный состав потребительской корзины рассмотрен в Прил. 11.
В настоящее время по состоянию на 2014 г. в потребительскую корзину в первую очередь включены продукты питания, стоимость которых составляет около 50% ее общей стоимости (для сравнения,
в странах Западной Европы, эта цифра не превышает 20%). Необходимо отметить, что большинство российских семей тратит на
продукты питания также больше половины семейного бюджета.
Во вторую группу включены непродовольственные товары – одежда, обувь, головные уборы, белье, лекарства. Третья группа потребительской корзины состоит из услуг: коммунальные услуги, расходы на транспорт, культурные мероприятия и прочее.
Необходимо отметить, что несмотря на разнообразие продуктов,
входящих в продовольственную корзину, многие аналитики критикуют ее состав. И главным образом речь идет о необходимости
включения арендных платежей (кредитных платежей) за жилье,
так как данная категория расходов составляет весьма значительную сумму дохода граждан. Кроме того, данная необходимость возникает в связи с тем, что у многих граждан нет собственного жилья
и им приходится снимать жилье или брать его в кредит.
Таким образом, изучив различные статистические данные по
Российской Федерации в целом и по отдельным регионам, можно
сделать вывод о необходимости поиска усовершенствованного инструмента финансирования жилищного сектора РФ, так как в настоящее время ситуация с ценами на рынке жилья требует существенных доработок.
Среди путей решения проблем ценовой политики в жилищном
секторе можно выделить следующие:
необходимо снизить рыночную стоимость жилья до уровня нормативной стоимости, что положительно скажется на развитии жилищного сектора экономики РФ;
приблизить рыночную стоимость одного квадратного метра жилья к нормативному уровню, в частности путем снижения уровня
инфляции, а также снижения уровня затрат на строительство и
приобретение жилья в собственность;
повысить уровень прозрачности в проектно-сметной документации застройщиков для расчета рыночной стоимости жилья;
сократить уровень инфляции до минимального уровня в 3–5%,
что обеспечит сдерживание цен на рынке недвижимости;
увеличить количество социальных программ для различных категорий граждан, нуждающихся в жилье.
41
1.4. Обобщение зарубежного опыта
по финансированию строительства жилья
и приобретению его в собственность
Одним из важнейших направлений социальных преобразований в стране является развитие жилищной сферы, которая должна создавать необходимые условия для улучшения жизни граждан.
Одной из главных отраслей в данной сфере является строительство
и эксплуатация жилищного фонда, которые обеспечивают воспроизводство (строительство) и содержание (эксплуатацию) жилищного фонда.
Жилищная сфера имеет важное значение в экономике любой
страны, так как оказывает значительное влияние на макроэкономические пропорции, денежное обращение и инвестиционную сферу. В жилищном секторе объединяются, в первую очередь, интересы граждан, строительных организаций и государства.
Нет такой страны, в которой не осуществляется государственная
поддержка развития жилищной сферы, однако степень активности
такой поддержки неодинакова. Степень государственной поддержки
и участия в жилищной сфере составляет существенное различие жилищных систем различных стран. Существует активная и пассивная
государственная политика, отличие которых состоит в способах влияния на развитие жилищного сектора со стороны государства.
Активная государственная поддержка в жилищной сфере предполагает постоянное функционирование государства и муниципальных жилищных организаций, также наличие муниципального и государственного жилищных фондов, которые частично подчиняются рыночному регулированию.
Пассивная жилищная политика предполагает создание правовых условий для воздействия на рыночные отношения в жилищной
политике. Поэтому в одних странах государственная поддержка
направлена, в основном, на приоритет рыночных отношений в жилищной сфере и увеличение доли собственников жилья, а в других
странах приоритетным направлением является сохранение контроля государства и развитие арендного сектора жилья.
В западно-европейских странах специалисты отмечают общую
тенденцию для большинства европейских стран к сокращению государственной поддержки в жилищной сфере экономике, что выражается в следующем:
– приватизация государственного жилья и увеличение частного
жилищного сектора;
42
– увеличение государственной поддержки потребителей в жилищной сфере и снижение государственной поддержки производителей;
– сокращение объемов государственного финансирования жилищного строительства.
Во всех странах существует социальное жилье, предназначенное для предоставления его на льготных условиях отдельным категориям граждан, которые в официальном порядке признаются
неспособными решить свою жилищную проблему самостоятельно.
К таким категориям граждан относятся семьи с низкими доходами,
многодетные семьи, одинокие матери, престарелые и инвалиды.
Мировая практика свидетельствует, что в развивающемся государстве на обеспечение граждан жильем расходуется не более 25%
внутреннего валового продукта. Примерно треть от этих расходов
направляется на жилищное строительство, треть – на эксплуатационные и иные текущие расходы, оставшаяся треть – на амортизацию или оплату банковских кредитов. В США, например, на жилье
расходуется всего около 20% ВВП [6].
Среди различных инструментов финансирования жилищного
сектора зарубежных стран можно выделить ипотечное кредитование, которое получило свое развитие и в нашей стране. Однако необходимо отметить, что в настоящее время размер ставок по ипотечному кредитованию в России существенно выше, чем в других странах.
Во многих странах, как и в России, существует традиционный
механизм финансирования жилищного сектора, который действует благодаря средствам граждан. Существует доля тех граждан, которые предпочитают копить денежные средства на депозитных счетах, другие предпочитают пользоваться кредитными средствами.
Такая ситуация наблюдается и в нашей стране, однако в зарубежной
практике размер ставок по кредитам и депозитам более приемлем
для граждан, желающих решить свои жилищные проблемы, чем в
нашей стране. Обратимся к Прил. 4, в котором наглядно показан размер годовых ставок по кредитам и депозитам в зарубежных странах.
Размер процентных ставок по кредитам и депозитам напрямую
влияет на уровень покупательной способности населения в части
приобретения жилья. Поскольку многие люди не могут позволить
себе покупать квартиру за наличные деньги, они прибегают к различным кредитным программам, которые сейчас пользуются особой популярностью у населения различных стран мира. Если ставки по кредитам будут слишком высоки, то у людей со средним достатком не будет возможности покупать жилье.
43
Если ставки по депозитам будут намного меньше ставок по кредитам, то люди не смогут накапливать (наращивать) свои сбережения, для приобретения жилья без кредитных средств.
Самые высокие ставки по кредитам наблюдаются в Бразилии.
В конце 2008 г. этот показатель равен 47,25%, а самая высокая
ставка наблюдалась в 2003 г., где ее размер составлял 67,08%. Однако ставки по депозитам в четыре раза ниже и составляют всего
11,66% [6].
В России этот показатель намного ниже и составляет 12,23% по
кредитам и всего 5,76% по депозитам. Однако ставка по кредитам
в 12,23% также является достаточно высоким показателем для нашей страны, так как переплата процентов за пользование кредитом
составляет по ипотеке, которую обычно берут на 10–25 лет, от 70%
до 200% от размера самого кредита.
Самые низкие ставки по кредитам наблюдаются в Японии, США,
Великобритании, Нидерландах, Китае, где этот показатель не превышает и 5%.
Во многих странах наблюдается такая тенденция, когда ставка
по депозитам намного ниже ставки по кредитам. Банки не хотят рисковать своими деньгами, однако охотно принимают деньги от населения, но предлагают за это очень низкие процентные ставки по депозитам. Однако есть такие страны, в которых ставка по кредитам
и депозитам придерживается примерно одинакового уровня, это касается таких стран, как Венгрия, Литва, Нидерланды.
С помощью ипотечного кредитования решаются не только социальные вопросы доступности и обеспечения жильем граждан, но и
экономические, когда происходит увеличение спроса на жилье, то
увеличивается и воспроизводство жилья. Однако благодаря ипотечному кредитованию решается главный вопрос между высокой и недоступной стоимостью жилья, и финансовыми возможностями покупателей, так как будущие доходы покупателей жилья превращаются в их текущую платежеспособность.
К мировым классическим моделям ипотечного кредитования относятся:
одноуровневая модель;
двухуровневая (универсальная) модель.
Подробно различия, достоинства и недостатки описаны в трудах
Д. А. Шевчука, рассмотрим более подробно данные модели ипотечного кредитования [6].
Одноуровневая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран – Дании, Германии, Франции и т. д. Необхо44
димо отметить, что подобная система существовала в дореволюционной России.
Согласно этой модели кредиторами являются специально учрежденные кредитные организации – ипотечные банки, а рефинансирование кредитов здесь может происходить двумя путями:
1) за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) на основе пулов закладных, которую осуществляют сами банки, продавая впоследствии ИЦБ (в частности, ипотечные облигации – ИО) на фондовом рынке различным инвесторам, замыкая, таким образом, ипотечный процесс на одном уровне ипотечной системы;
2) за счет продажи закладных, организованных или не организованных в пулы и выставляемых банком на первичный рынок ценных бумаг.
Основными достоинствами одноуровневой модели, по мнению
Д. А. Шевчука, служат ее легкая интегрируемость в национальное
российское законодательство; дешевизна ее организации и контроля над ней по сравнению с двухуровневой моделью; отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски, прибегать к услугам рейтинговых агентств, а также отсутствие затрат на выплату
агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам и т. п.,
что в конечном счете существенно снижает стоимость кредита для
залогодателей.
Кроме того, одноуровневая модель наиболее проста в законодательном регулировании. Для ее функционирования требуется принятие правовых актов на федеральном уровне, но с учетом того,
что гражданское, банковское законодательство и законодательство
о ценных бумагах отнесены к компетенции РФ, непреодолимых
препятствий на этом пути нет.
С учетом действующего законодательства Российской Федерации, одноуровневая ипотека предполагает наличие следующих обязательных участников:
1) ипотечные банки или иные ипотечные кредитные организации;
2) страховые компании, осуществляющие страхование заложенного имущества;
3) компании по работе с недвижимостью[6].
Таким образом, рассматривая одноуровневую модель ипотечного кредитования, и возможность применения ее для нашей страны,
можно отметить ее простоту и надежность. Поскольку в настоящее
время в России инструмент приобретения жилья с помощью ипотечного кредитования излишне запутан, привлекает большое количество участников (покупатель, продавец, банк, страховая компа45
ния, государство и т. д.), и процесс оформления, согласования, одобрения ипотечного кредита занимает много времени, применение
одноуровневой системы, по нашему мнению, способно решить ряд
проблем, встающих перед кредитором.
Одноуровневая модель ипотечного кредитования гораздо ближе
российскому законодательству, однако в настоящее время нет информации об опыте введения такой модели в действие.
Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Ипотечные
кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств.
Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами: 1) переуступить их вторичным инвесторам; 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек
или же права участия (доли) в таких пулах; 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
В результате анализа наиболее распространенных моделей ипотечного кредитования можно отметить, что механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования сложный
и требует больших затрат на свое содержание. Другим недостатком
двухуровневой системы является сложность законодательного регулирования такой модели ипотечного кредитования. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой
экономикой и серьезно развитой законодательной основой для регулирования такого механизма. Но, несмотря на изложенное, в России все-таки предпочтение отдается американской двухуровневой
модели ипотечного кредитования.
Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу
строится на трех основных принципах: контрактные сбережения;
ипотечное кредитование; государственная поддержка. Конечно,
конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма
и весьма отличаться. Например, различные модели контрактных
сбережений особенно широко применяются в странах Западной Европы. В Соединенных же Штатах Америки преобладает ипотечная
модель инвестирования в строительство жилья [7].
В Германии практикуется несколько вариантов приобретения
жилья, и одной из таких схем является Bausparkassen, что в переводе означает «строительные сберегательные кассы», которые создаются для помощи гражданам в решении жилищных проблем.
46
Рассмотрим пример такой схемы в упрощенном виде: Например,
каждый из 10 желающих построить дом имеет только по 10 000 евро в год. Получается, что необходимые для строительства в размере 100 000 евро появятся у него только через 10 лет. Однако у группы эти средства появятся уже в первый год. На средства организации, образованной с целью финансирования строительства, один из
членов сможет возвести дом уже через год, если остальные предоставляют ему свои сбережения на условиях кредита. Через год второй участник начнет строительство, а первый в это время будет осуществлять взносы по возврату ссуды и т. д.
Существующие на сегодняшний день в Германии 34 строительные сберегательные кассы обслуживают почти 30 млн договоров,
оформленных на 19 млн граждан ФРГ, а значит, каждый четвертый
немец решает свои жилищные проблемы именно этим способом [6].
Покупка жилья всячески поощряется в Норвегии. Именно поэтому в этой стране существует разветвленная система субсидий, которые даются на его приобретение. Так неженатые мужчины (или
незамужние женщины) с доходом не менее 70 000 евро в год, а также семьи, где совокупный годовой доход менее 140 000 евро, могут
получить беспроцентную государственную помощь в 22 800 евро,
которая должна быть выплачена в течение восьми лет (немногим
меньше 240 евро в месяц). Если в семье есть или рождаются дети,
то ежегодно до их совершеннолетия предусмотрены целевые выплаты семье: 800 евро на ребенка, 1600 евро – на двоих детей [6]. Одно странно: за третьего и последующих детей никаких ипотечных
льгот семья уже не получает. Одно из объяснений такой несправедливости: чтобы ограничить приток эмигрантов из третьих стран.
В Англии выделяют несколько видов кредитов на покупку недвижимости: Residental (резидентам), Investment (инвестиционные)
и Commercial (коммерческие).
Резидентский кредит выдается тем, кто хочет обзавестись недвижимостью для личного пользования и имеет при этом резидентский статус – временный или постоянный вид на жительство. Размер кредита, в этом случае, составляет совокупный доход человека
за четыре года.
Инвестиционный кредит применяется в том случае, если приобретаемое жилье будет приносить человеку доход от сдачи имущества
в аренду. При такой постановке вопроса банк будет интересоваться
не столько прогнозом и историей персональных доходов человека,
сколько экономическим потенциалом приобретаемого объекта недвижимости. В этом случае сумма кредита практически не ограни47
чена, т. е. в принципе человек может купить многоквартирное здание в Лондоне и сделать его своим доходным домом.
Коммерческий кредит связан с приобретением коммерческой
недвижимости (торговой, офисной, складской, производственной)
с целью извлечения прибыли в рамках эксплуатации объекта.
Во Франции также действует система жилищных сбережений, но
несколько отличная от той, что действует в Германии. В этой стране
распространены два вида жилищных сберегательных счетов:
– «сберегательная книжка А» – счет, на котором следует накапливать до 100 000 франков и можно получить кредит в размере,
превышающем в полтора раза сумму накоплений, под 3,7% годовых, при этом каждый год к такому целевому вкладу прибавляется
государственная премия в размере 7,5 тысяч франков;
– счета PEL, на которых можно накапливать до 400 000 франков
и получить кредиты до 600 000 франков под 4,8% годовых [6].
И в первом, и во втором случае процент по кредиту в два раза
ниже рыночного, уплачиваемого при других видах кредитов. Кроме
того, проценты по жилищным вкладам можно вычесть из налогооблагаемого дохода, как это принято в нашей стране.
Таким образом, подводя итог, можно отметить, что из всех стран,
выделяются несколько, наиболее благоприятных для развития жилищного сектора. К таким странам относятся в настоящее время:
Япония, при этом темп роста заработной платы в ней низкий, но все
остальные показатели благоприятно влияют на продажи и строительство жилищного сектора экономики; Германия, в которой все
показатели, за исключение роста численности безработных, имеют
положительную тенденцию для развития жилищного строительства данной страны.
Особое внимание во всех странах уделяется семьям с низкими
доходами, для которых предусматриваются различные льготы при
строительстве или приобретении жилья. В Бельгии, Германии, Греции, Италии, Испании и Португалии действуют системы снижения
налогов, взимаемых при приобретении жилья семьями с низкими доходами. В Германии это снижение зависит от уровня доходов
семьи, в Бельгии – от числа детей (для семей с 3–4 детьми сумма
налога снижается на 34 тысячи бельгийских франков, для семей
с 5–6 детьми – на 38 тысяч бельгийских франков и т. д.)
Во многих странах семьи и лица с низкими доходами получают
государственную поддержку в виде дотаций на оплату арендуемого
ими жилья. Однако дотации имеют свой размер и достигают определенного уровня, рассчитываемого на основе средней по региону на
48
рынке жилья арендной платы. Если семья снимет квартиру в элитном доме, то все расходы сверх среднего уровня арендной платы она
понесет сама. Дотации перечисляются на счет их получателя либо,
по его заявлению, на счет арендодателя. В Германии право на получение дотаций может служить предметом залога или может быть
передано другому лицу.
Кроме того, для малообеспеченных и незащищенных граждан
существует так называемое социальное жилье, которое содержится
за счет государства и муниципалитетов. Арендная плата за такое
жилье устанавливается на более низком уровне, чем за жилье, арендуемое у частных владельцев. Так, в Великобритании социальное
жилье для малообеспеченных и незащищенных слоев граждан обходится квартиросъемщикам в 3–4 раза дешевле, нежели частное.
Доля социального жилья в жилищном фонде развитых стран, как
правило, невелика: во Франции – 11%; Бельгии – 5%; США, Норвегии – 1–2%.
Жилищно-коммунальное хозяйство является важнейшей сферой социально-экономической структуры общества.
В каждой стране осуществляется государственная поддержка
развития жилищной сферы, степень активности которой в разных
странах неодинакова.
Если в России по-прежнему проводить нынешнюю административную жилищную политику, то будет и дальше ухудшаться состояние жилищного фонда, комфортность проживания будет падать,
что повлечет серьезное ухудшение жизни, прежде всего для населения с низким уровнем дохода.
В Англии, где на реформу жилищно-коммунального сектора экономики ушло более 15 лет, можно выделить еще одну интересную
для нашей страны коммунальную реформу – это перевод и объединение сотни муниципальных водоканалов сначала в собственность
10 региональных государственных компаний, а затем – их последующая приватизация. Однако перед приватизацией государство списало все долги коммерческих предприятий, а также взяло на себя
расходы на приведение всего имущества в рабочее состояние.
Кстати, в отличие от Англии, в большинстве европейских стран
коммунальная инфраструктура не передана в частную собственность, а оставаясь муниципальной, эксплуатируется частными операторами на условиях договора концессии.
Во Франции и Финляндии положительный опыт управления
коммунальными услугами для нашей страны можно свести к тому, что для управления объектами жизнеобеспеченности городов
49
привлекаются частные предприниматели с помощью приватизаций
и концессий.
Еще одни из немецких ноу-хау – кондоминиумы. При этом
в общей собственности находятся подвал, мансарда, место для парковки машин, лифты, лестницы, балконы, зеленые насаждения во
дворе, детские площадки. Также в качестве собственности могут
быть приняты такие объекты как – кафе, магазины, прачечные.
И при правильном управлении этой собственностью можно извлекать определенный доход. Собственники всех квартир кондоминиума образуют товарищество собственников жилья, сдают в наем свободные площади, получают арендную плату и расходуют ее на ремонт и обслуживание дома.
Главное отличие немецкой системы жилищно-коммунального хозяйства в том, что в ней каждый платит за то, что потребляет.
Не меньше, не больше. Поэтому у потребителя есть все основания и
возможности требовать качественной поставки всех причитающихся ему благ. Но и расходы на жилье занимают одну из первых строчек в бюджете средней немецкой семьи.
В нашей стране существует две системы платы потребленного:
со счетчиками и без них, по средним расчетам. Большинство людей
пользуются счетчиками, и с ними все ясно. Но есть люди, которые
платят по средним показателям и тут возникают проблемы с тем,
что в месяц несколько раз могут отключать свет или воду, и человек не мог ей пользоваться, однако берут всегда по полному тарифу.
И слишком долгое и затратное дело в нашей стране доказывать когда и на сколько отключали свет, ведь речь идет о незначительной
сумме. Однако в целом по России экономия существенная.
Популярность таких финансовых инструментов, как кондоминиумы, за рубежом обусловлена следующими причинами:
– они более доступны по цене в сравнении с другими видами жилой собственности;
– расположение в районах с более легким доступам к центрам деловой и культурной активности в городах;
– возможность быстрой реакции на меняющиеся запросы потребителей и организации целого ряда дополнительных жилищных
услуг по приемлемым ценам;
– отсутствие зависимости от владельца жилья и постоянного роста арендной платы.
Состав жильцов кондоминиума формируется из числа лиц со
схожим образом жизни и социальным положением, что позволяет
легче и быстрее достичь понимания в вопросах управления кондо50
миниумом. К примеру, обычно не поселяются под одной крышей
молодые люди и пенсионеры, семьи с детьми и одинокие люди и т. д.
В Дании законодательно закреплено, что местные власти несут ответственность за выполнение программ тепло- и энергосбережения и
гарантируют экологическую и экономическую их корректность. Это
в целом по стране привело к тому, что почти все новые здания проектируются с учетом подключения к централизованному теплоснабжению. Системы централизованного теплоснабжения используются повсеместно в районах плотной застройки, причем ТЭЦ, использующие
когенерацию энергии, составляют большинство среди энергопроизводящих предприятий. В результате этих реформ за 30 лет Дания
стала самой энергоэффективной страной Европы, где тарифы на тепло и электроэнергию не только не растут, но часто снижаются. При
этом экологическая обстановка в целом по стране явно улучшилась.
На этом убедительном примере отчетливо видно, что централизованное теплоснабжение отнюдь не является фактором, сдерживающим
развитие ЖКХ. Более того, централизованное теплоснабжение стало
причиной значительной экономии энергии и тепла и улучшения как
качества жизни, так и экологической обстановки.
Обобщая опыт развития жилищного сектора в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось
одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда),
в Аргентине («план Ковальо») и в Чили (реформы Пиночета). Строительные сбережения и ипотечное кредитование – одни из самых
проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу[7].
Среди различных авторов, затрагивающих вопросы ипотечного кредитования, по нашему мнению, можно выделить некоторых
авторов, которые видят решение проблемы российского рынка ипотечного кредитования в тесной взаимосвязи различных участников, и в поиске наиболее оптимальной схемы кредитования при
участии государства.
Так, по мнению авторского коллектива во главе с доктором экономических наук, профессором В. И. Ресиным, в основу разработки
любой системы организации инвестиционного процесса должны закладываться следующие исходные принципы:
1. Создание условий для максимального ускорения процесса
улучшения жилищных условий различных категорий граждан посредством механизмов обеспечения потребительского и инвестиционного сервиса через систему стройинвестиций.
51
2. Обеспечение совместного финансового участия местных органов власти и граждан и (или) их общественных объединений в улучшении ими жилищных условий.
3. Активная опора на общественные объединения граждан и обеспечение «прозрачности» создаваемых механизмов для общественного контроля и корректировки в ходе реализации системы [8].
Другой автор, затрагивающий вопросы ипотечного кредитования зарубежных стран, Д. А. Шевчук в своей книге «Ипотека: просто о сложном, 2008» говорит о том, что необходимо решение вопросов организации целостной системы ипотечного кредитования,
включающей рефинансирование ипотечных кредитов и механизмы
регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования. Создание массового рынка жилья в России должно опираться на самые
простые формы ипотечных институтов, например развитие первичного рынка. Привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд,
кредитные организации в качестве обеспечения под эти ресурсы могут использовать собственный капитал или заемные средства [6].
Для решения многих проблем в жилищной сфере РФ необходим
комплексный подход. Не последнюю роль в улучшении ситуации
играет сотрудничество между муниципальными, государственными и частными предприятиями и общественными объединениями,
которые только объединившись могут содействовать устойчивому
развитию жилищного сектора на местном уровне.
Запустить очередной виток обновления жилого фонда можно
только при обширной государственной поддержке застройщиков,
потребителей, банков и других участников инвестиционной деятельности в жилищном секторе экономики страны. Требуется масштабная государственная программа по кардинальной замене жилищного фонда и повышению доступности жилья, включая широкий диапазон социальных проектов.
52
Глава 2. Методологические вопросы оценки
эффективности инновационно-инвестиционных
проектов на этапах строительства
и приобретения жилья в собственность
2.1. Экономическое содержание и виды
инновационно-инвестиционных проектов,
реализуемых при строительстве жилья
Для развития рынка жилой недвижимости необходим поиск инновационных проектов, способных повысить спрос на строящееся жилье,
а также повысить доступность продаваемого жилья. Среди инновационных проектов, предлагаемых в настоящее время, можно выделить:
дома, построенные с использованием энергосберегающих технологий;
дома, построенные с использованием экологически чистых материалов; квартиры студии; и последнее новшество – смарт-квартиры.
Рассматривая дома, построенные с использованием энергосберегающих технологий, можно отметить, что данные технологии, как
в строительстве, так и в эксплуатации зданий, конечно же, позволяют повысить эффективность использования различных ресурсов
и снизить плату за их использование.
Активно развиваются энергосберегающие технологии в 70-х гг.
В 1972 г. появился первый проект энергоэффективного дома в Манчестере (штат Нью-Хэмпшир, США), разработанный архитекторами Николасом Исааком и Эндрю Исааком. Второе здание, которое
было запроектировано и построено как энергоэффективное – это
здание EKONO-house в г. Отаниеми, Финляндия. Уже 30 лет назад
в этих зданиях было предусмотрено использование тепла солнечной радиации и возможностей компьютерной техники для управления инженерным оборудованием. Первая тенденция продолжает
успешно развиваться, в том числе даже в такой северной стране, как
Финляндия – например, в экспериментальном строительстве жилого района VIIKKI в Хельсинки, Финляндия, – а вторая тенденция
выросла в крупное направление в инженерии зданий, получившее
название «Интеллектуальные здания».
В настоящее время среди основных энергосберегающих технологий, которые используются при строительстве и эксплуатации многоквартирных жилых домов можно выделить.
1. Повышение теплозащитных свойств ограждающих конструкций. По данным исследований при строительстве панельных домов
на наружные стены приходится 29–30% потерь тепловой энергии,
53
на светопрозрачные наружные ограждения – 25–26%. Чтобы сократить потери тепловой энергии, строительные компании используют
новые теплоизоляционные материалы, а стены в домах делают многослойными.
2. Использование фасадных систем. В последние годы большой
популярностью пользуются фасадные системы, которые также сохраняют тепло дома. Среди видов фасадных систем можно выделить системы со штукатурными слоями, системы с облицовкой
кирпичом, а также системы с декоративно-защитными экранами,
которые выполняются с воздушным вентилируемым зазором.
3. Замена старых оконных рам на современные стеклопакеты.
Устаревшие окна, которые применяются в строительстве и по сей
день, не позволяют сохранять тепло в том количестве, в котором это
способны сделать стеклопакеты. В настоящее время в строительстве
используются как однослойные, так и многослойные стеклопакеты,
и чем больше слоев, тем дороже обходится остекление. Таким образом, в домах экономкласса возможно использование однослойных
стеклопакетов, в более дорогих домах бизнескласса – трехслойных
стеклопакетов. Кроме того, еще одним направлением современных
технологий остекления является нанесение теплоотражающего покрытия, которое характеризуется высоким коэффициентом отражения тепловой энергии, оставаясь при этом совершенно невидимым.
4. Применение механической вентиляции. В настоящее время
во многих домах предусмотрена естественная вентиляция помещений, которая возникает благодаря разнице в температурах и давлении в вентилируемом помещении и окружающей среде. Однако при
естественной вентиляции вместе с воздухом выходит от 30 до 70%
тепла. Применение механической вентиляции способно сэкономить
энергозатраты, за счет нагрева приточного воздуха вытяжным путем теплопередачи (рекуперация).
5. Регулировка подачи тепла. Многие собственники квартир
имеют возможность самостоятельно регулировать тепло, исходя из
своих предпочтений. До недавнего времени все многоквартирные
дома отапливались без возможности самостоятельной регулировки,
и собственники жилья могли снижать уровень тепла в своей квартире только лишь путем открытия форточки. Сегодня жители могут убавить поступающее тепло на радиаторах, если им жарко, или
добавить тепло, в случаях, если им холодно.
6. Учет потребляемых энергоресурсов. На сегодняшний день
большинство собственников жилья ставят индивидуальные приборы учета горячей и холодной воды, электроэнергии, тепловой энер54
гии. За счет установки такого рода счетчиков население экономит
на затратах на коммунальные платежи, так как платит только за те
ресурсы, которые использует. Ну а если собственник жилья тратит
больше ресурсов, чем приходится по нормативным показателям,
собственник может, изъявив желание, оплачивать коммунальные
платежи по нормативным показателям.
7. Строительство широко корпусных домов. Применение в строительстве такой технологии позволяет сократить теплопотери, так
как чем шире здание, тем меньше площадь ограждающих конструкций на 1 кв. м площади многоквартирного жилого здания, а также
эффективнее используются ограждающие конструкции, удерживающие больший строительный объем здания.
Таким образом, можно отметить, что применение энергосберегающих технологий позволяет экономить различные ресурсы, что
благоприятно влияет на покупательский спрос населения в жилищном секторе экономики страны.
Далее перейдем к рассмотрению второго инновационного подхода к развитию жилищного сектора экономики страны – применение
экологически чистых материалов.
В настоящее время экологическая обстановка в мире оставляет
желать лучшего. Среди основных экологических проблем можно
выделить следующие:
– значительно истреблен лесной покров Земли;
– уничтожены и продолжают уничтожаться многие виды растений и животных;
– высокий уровень загрязнения окружающей среды: существуют регионы, в которых загрязнение воздуха в сотни, а порой и в тысячи раз превышает нормативные значения;
– происходит сокращение запасов полезных ископаемых;
– частично разрушен озоновый слой Земли;
– деградация почвы, которая вызывает снижение плодородия.
Такого рода экологические проблемы негативно сказываются
на здоровье и благосостоянии граждан. В первую очередь возросло
число хронических заболеваний, увеличивается уровень смертности населения, снижается возраст смертности, увеличивается число
врожденных мутаций и уродств. Поэтому большое количество людей стремится уберечь себя и свои семьи от пагубного воздействия
окружающей среды, приобретая жилье, построенное с применением экологически чистых материалов.
Хотя дома, построенные с использованием экотехнологий, дороже своих конкурентов, но тем не менее пользуются большой
55
популярностью, так как такого рода технологии способны сохранить здоровье человеку, а также не загрязняют окружающую среду.
К положительным последствиям применения экологически чистых материалов можно отнести следующие:
– экологически чистые материалы создают благоприятную атмосферу для аллергиков, а также лиц, страдающих хроническими
заболеваниями;
– такого рода материалы обеспечивают хороший микроклимат
в помещениях, тем самым благоприятно влияя на здоровье человека;
– экоматериалы могут перерабатываться и использоваться повторно;
– естественная радиоактивность таких материалов находится на
низком уровне;
– экологически чистые материалы способны самостоятельно
разлагаться в окружающей среде за короткий промежуток времени, при этом не принося вреда окружающей среде.
Среди экологически чистых материалов, которые используются
в строительной отрасли на сегодняшний день, можно выделить следующие:
– помимо кирпича, который широко используется в строительстве, также можно выделить керпен, соломит, грунтоблоки, камышит, геокар, саман – данные материалы изготавливаются исключительно из природных материалов;
– новые виды утеплителей и звукоизоляционных материалов,
таких как экотеплин, steiko;
– использование в строительстве природных камней фельзита,
туфа, базальта, которые оказывают благоприятное влияние на здоровье человека и микроклимат помещения;
– применение экологически чистых отделочных материалов: деревянные обои, бамбуковые полотна, панели из камыша, папирус,
обои из шелка, льна, тростника, различная декоративная штукатурка и многое другое;
– использование экологически чистых красок, которые не имеют запаха, не вызывают аллергии, устойчивы к истиранию, хорошо
впитывают влагу;
– применение древесины, а также различных пробковых покрытий.
Таким образом, можно отметить, что применение экологически
чистых материалов в настоящее время для многих людей не роскошь, а жизненная необходимость. Поэтому применение экологически чистых материалов является правильным шагом на пути
56
к улучшению экономической ситуации в жилищном секторе, так
как из спроса рождается предложение.
Следующим ноу-хау в жилищном строительстве стало строительство квартир-студий, основными потребителями которых является молодежь нашей страны, которая только начинает учиться
в вузах, ищет работу, молодые семьи, которые хотят жить отдельно
от своих родителей.
Понятие квартиры-студии пришло в нашу страну из западно-европейских стран, где квартира-студия – это квартира с минимальным количеством стен. В нашей стране квартира-студия представляет собой жилье площадью 20–25 кв. м, в котором есть одна жилая
комната, также используемая как кухня. Кроме жилой комнаты,
квартира-студия имеет ванную комнату, совмещенную или не совмещенную с туалетом, коридор, балкон (но не всегда). Таким образом, квартира-студия напоминает однокомнатную квартиру, но по
площади в 1,5–2 раза меньше, и естественно, дешевле.
По цене квартира-студия чуть выше цены за комнату в коммунальной квартире, однако, при этом имеет большое число преимуществ.
Среди основных преимуществ квартиры-студии можно выделить следующие:
– невысокая цена на приобретаемое жилье;
– возможность жить в своем собственном жилье, не имея соседей
как в коммунальной квартире;
– возможность накопить на собственное жилье намного раньше,
чем приобретая полноценную квартиру;
– возможность реализации современных дизайнерских решений;
– низкая стоимость коммунальных услуг, ввиду небольшой площади жилья.
Кроме студентов и молодых семей такие квартиры приобретают
пожилые люди, у которых нет возможности платить большие деньги за коммунальные услуги. Также квартиры-студии приобретают
инвесторы, в целях последующей перепродажи. При покупке такого жилья затрачивается в 1,5–2 раза меньше средств, чем при покупке обычной однокомнатной квартиры. Это существенно снижает риски и повышает возможности для продажи жилья, поскольку
цена студий более доступна для большего числа людей, чем приобретение однокомнатной квартиры.
Помимо инвестирования средств для последующей перепродажи
квартиры-студии, можно приобрести такое жилье для последующей
57
сдачи его в аренду. Например, рассматривая г. Санкт-Петербург,
можно отметить, что квартира-студия стоит в среднем 2,2 млн р.,
а однокомнатная квартира 3,7 млн рублей. Таким образом, разница в стоимости приобретаемого жилья составит 1,5 млн рублей.
Аренда однокомнатной квартиры в г. Санкт-Петербурге обойдется
примерно в 20 000 р. в месяц, а аренда квартиры студии обходится
в среднем в 15 000 р. Таким образом, однокомнатная квартира окупится за 15,5 лет, а квартира-студия за 12 лет. При этом снижены
риски, поскольку стоимость приобретаемого жилья ниже.
Нельзя не отметить положительной тенденции в жилищном секторе экономики страны, которую оказала продажа квартир-студий.
Многие граждане нашей станы смогли решить свои жилищные проблемы с использованием квартир-студий.
Последним новшеством на рынке жилой недвижимости является строительство смарт квартир.
Само слово smart в переводе с английского означает «умный». Таким образом, смарт-квартиры – это «умные» квартиры, в которых сочетаются современные планировки, удобное расположение, и кроме
того, они отвечают современным требованиям покупателей жилья.
В настоящее время основная идея смарт-жилья состоит в предоставлении комфортного жилья приобретателям. Комфорт состоит
в том, что каждый квадратный метр жилья является максимально
функциональным, а, следовательно, дает возможность сэкономить
денежные средства на площади приобретаемого жилья.
Первые смарт-квартиры появились в Санкт-Петербурге осенью
2012 г., когда в Приморском районе на улице Оптиков началось возведение дома девелоперской компании LEGENDA. Данная компания разработала более 30 вариантов планировок и собрала из них
дом, где каждый найдет квартиру на свой вкус и бюджет. К примеру, квартира с двумя спальнями может быть площадью 45 кв. метров (размер XS), но есть двухкомнатные квартиры и большей площади в 66 кв. метров (размер XL), рассчитанные на более высокий
бюджет. При этом все квартиры сдаются с полной отделкой и рекомендациями по расстановке мебели.1
Выделим основные преимущества и недостатки смарт-квартир.
Среди основных преимуществ смарт-квартир можно выделить
следующие.
1. Смарт-квартира дает в привычном метраже большую функциональность. В настоящее время на рынке жилой недвижимо1 Источник
58
spb.mk.ru
сти предлагаются множество вариантов квартир с «бесполезными» квадратными метрами: непонятной формы коридоры, темные
углы, неправильные пропорции, которые не позволяют расставить
в приобретаемом жилье стандартную мебель. Многие строительные
компании, продавая жилье с «бесполезными» квадратными метрами, обычно говорят: «Дизайнер обыграет» или «Сейчас существует
множество вариантов необычной мебели», однако такая ситуация
не подходит для жилья массового спроса, так как на услуги дизайнера, на уникальную мебель нужны дополнительные средства, которых не имеют большинство граждан, приобретающих жилье.
2. Все смарт-квартиры продаются с полной отделкой. Такое
преимущество позволяет людям, приобретающим жилье, не тратить дополнительные средства на ремонт жилья. Такая ситуация
комфортна для тех людей, которые приобретают жилье в ипотеку.
Гражданам проще взять ипотечный кредит, понимая, что затрат на
ремонт приобретаемого жилья не будет.
3. Еще одним преимуществом смарт-жилья является благоустройство двора. Жители таких домов получают комфортный двор,
в котором предусмотрен удобный паркинг, магазины пешеходной
доступности, детские площадки, продумано, где хранить велосипеды, коляски, спортинвентарь и т. д.
4. Строительство домов со смарт-квартирами предполагается
в районах с развитой инфраструктурой. Основными преимуществами являются развитая социальная и торговая инфраструктура, хорошая транспортная доступность, парки и места для семейного отдыха, достаточное количество детских садов, школ и т. д.
Основными недостатками смарт-квартир являются:
1. Небольшая площадь приобретаемого жилья. Несмотря на достаточную разработанность вопроса планировки жилья, которая
в таких квартирах является максимально функциональной, есть
граждане, которые желают приобрести квартиры просторной планировки, но не менее функциональной, чем в смарт-жилье. Возможно,
необходимо отводить часть смарт-квартир под более просторные планировки, так как существуют граждане, которые, приобретая жилье
с использованием ипотечного кредита, хотели бы получить просторную квартиру, с максимально функциональной планировкой.
2. Поскольку площадь смарт-квартир небольшая, на площади
земельного участка, выделяемого под строительство жилого многоквартирного дома, построят больше квартир, чем при строительстве
дома со стандартными планировками. С одной стороны, это является преимуществом, так как более правильно используется земель59
ный участок, с другой стороны, необходимо обращать внимание на
районы, в которых строится смарт-жилье. В данном случае необходимо обратить внимание на заселенность конкретного района, так
как при строительстве смарт-жилья построенных квартир будет
больше, а следовательно, больше людей будет проживать в данном
районе, что может вызвать транспортную загруженность района,
что негативно скажется на развитии данного района.
3. Поскольку площадь земельного участка, выделяемая под
строительство смарт-жилья, ограничена, а квартир может быть
построено больше, чем при строительстве жилья со стандартными
планировками, то может существовать проблема с парковочными
местами. Одним из решений данной проблемы может служить строительство подземного паркинга, однако это требует дополнительных затрат от приобретателя жилья, что будет являться скорее недостатком, нежели преимуществом.
4. Строительство смарт-жилья предполагается с полной отделкой. Однако не всем гражданам подходит такой вариант, так как
многие считают, что чистовая отделка, проводимая строительными
компаниями (застройщиками) не всегда выполняется качественно,
и во многих случаях приходится переделывать, доделывать ремонт,
а это – дополнительные деньги. Поэтому многие граждане считают,
что лучше приобретать жилье без отделки и самостоятельно проводить ремонт, так как такая работа будет выполнена более качественно и будет носить индивидуальный характер.
Несмотря на существующие недостатки смарт-жилья, приобретение такого жилья имеет ряд неоспоримых преимуществ для массового строительства жилья и может помочь в решении жилищных
проблем многим гражданам, которые стремятся приобрести жилье
максимально комфортное и функциональное, но небольшой площади, с целью экономии денежных средств.
Таким образом, после проведенного анализа существующих в настоящее время инновационно-инвестиционных проектов, реализуемых в жилищном секторе экономики страны, можно выделить основные требования, которые предъявляют граждане к приобретаемому жилью в настоящее время.
1. Удобные планировки. Чем меньше острых углов в квартире
и больше функциональных возможностей использования каждого
приобретенного квадратного метра, тем больший спрос на такую недвижимость.
2. Хорошо развитая инфраструктура. Чем больше в районе детских садов, школ, торгово-развлекательных центров, больниц, пар60
ков, станций метрополитена, тем выше спрос на жилье в данном
районе города.
3. Благоустроенные придомовые территории. В настоящее время
благоустроенные территории являются неоспоримым преимуществом при выборе и приобретении недвижимости.
4. Использование энергосберегающих технологий, как при строительстве, так и при эксплуатации жилой недвижимости. Применение энергосберегающих технологий предоставляет возможность
собственникам жилья жить в более технологически развитом жилье, а при эксплуатации жилья сэкономить свои доходы за счет
установки различных счетчиков: тепловых, электрических, на горячую и холодную воду.
5. Строительство транспортной инфраструктуры. В настоящее
время одной из основных проблем при строительстве нового жилья
является дополнительная транспортная загрузка района, которая
возникает при строительстве нового жилья. Во многих регионах
страны, особенно это касается таких крупных городов федерального значения, как Санкт-Петербург и Москва, определенные районы
перегружены, ведь количество дорог не рассчитано на столь масштабную застройку. В результате этого в районах, где происходит
застройка нового жилья, формируется транспортный коллапс.
6. Снижение стоимости жилья за счет строительства жилья небольшой площади, при этом каждый приобретаемый квадратный
метр жилья должен быть максимально функциональным. Этого
можно добиться, если строительные компании будут в первую очередь обращать внимание на своего потребителя и заботиться о комфортном проживании каждого жителя, приобретающего квартиру
в данной компании.
2.2. Обоснование системы показателей эффективности реализуемых инновационно-инвестиционных проектов на этапах строительства и приобретения жилья в собственность
Инновационно-инвестиционные проекты в жилищном секторе экономики рождаются из потребностей населения, государства,
строительных компаний, банков и других участников проектов,
преследующих различные цели, как экономические, так и социальные.
Оценка эффективности инновационно-инвестиционных проектов является одним из главных инструментов инвестиционного
анализа, а также является основным инструментом правильного
61
выбора из нескольких вариантов инновационно-инвестиционных
проектов, совершенствования инвестиционных программ и минимизации рисков.
Методы оценки эффективности инвестиционных проектов не во
всех случаях могут быть едиными, так как проекты весьма значительно различаются по масштабам затрат, срокам их полезного использования, а также полезным результатам.
В настоящее время в российской практике для оценки экономической эффективности инновационных проектов применяются
показатели, соответствующие «Методическим рекомендациям по
оценки эффективности инвестиционных проектов», согласно которым при обосновании целесообразности реализации того или иного проекта предполагается использовать различные показатели эффективности инвестиционных проектов [34].
Однако не все показатели, по нашему мнению, можно применять
к различным участникам реализации инновационно-инвестиционных проектов в жилищном секторе экономики страны. Например, строительные компании и банки преследуют основную цель –
максимизация прибыли, а население преследует цель – решение
жилищного вопроса. Поэтому среди различных показателей, предлагаемых методическими рекомендациями, необходимо выбрать
те, которые подходят каждому участнику реализации иннновационно-инвестиционных проектов, направленных на строительство
жилья.
В первую очередь необходимо дать характеристику действующим методам оценки эффективности инвестиционных проектов
с целью последующего анализа применения их в жилищной отрасли экономики страны.
Среди различных показателей эффективности инвестиционных
проектов можно выделить статистические методы оценки эффективности инвестиционных проектов.
Для оценки эффективности инновационно-инвестиционных
проектов в строительстве жилья среди статистических методов
оценки эффективности инвестиционных проектов можно выделить
такие методы, как расчет чистого дохода по инновационно-инвестиционному проекту, срок окупаемости капитальных вложений, направленных на строительство жилья, потребность в дополнительном финансировании и финансовая реализуемость ИПП на каждом
шаге реализации проекта [34].
Чистым доходом (ЧД) является сальдо денежного потока по операционной и инвестиционной деятельности за расчетный период
62
или период, в течение которого используется инвестиционный проект. Иногда этот показатель называют текущим чистым доходом
или накопленным эффектом (сальдо денежного потока) за расчетный период, определяемым по формуле
ЧД = ∑mДi – ∑mКi – ∑mПКi, (1)
где Дi – сумма чистой прибыли и амортизации на i-м шаге, р.;
m – число шагов, за которое рассчитываются денежные потоки от
операционной, инвестиционной и финансовой деятельности, вызванные реализацией проекта, лет; Ki – капитальные вложения,
включая кредиты, необходимые для осуществления проекта на i-м
шаге расчета, р.; ПКi – сумма процентов за кредиты, полученные
для реализации инвестиционного проекта, выплаченная кредитору
на i-м шаге, р. [35,36,37].
В данном методе оценки эффективности ИПП используется сравнительный подход, который позволяет инвестору принять решение
о выборе из нескольких проектов. В данном случае наиболее эффективным является тот проект, где достигается максимальное значение прибыли.
Срок окупаемости ИПП – это период времени, который требуется для возвращения вложенной денежной суммы. Иначе можно
сказать, что срок окупаемости инвестиций – период времени, за который доходы покрывают единовременные затраты на реализацию
инвестиционных проектов, другими словами, период, начиная с которого, первоначальные вложения и иные затраты, связанные с инвестированием проекта, покрываются суммарными результатами
от его осуществления [35, 38].
Существуют два подхода к расчету срока окупаемости. Первый подход применяется в том случае, когда в течение всего срока окупаемости инвестиций происходит равномерное поступление доходов[39;40]. Данный подход выражается в следующей формуле:
Т = К/(П + А), (2)
где Т – срок окупаемости проекта, лет; К – полная сумма расходов на реализацию инвестиционного проекта, включая затраты на
НИОКР, р.; П – чистые поступления (чистая прибыль) в первый год
реализации ИПП при равномерном поступлении доходов за весь
срок окупаемости, р.; А – амортизационные отчисления на полное
восстановление основных средств в расчете на год реализации проекта [35].
63
Второй подход используется в том случае, когда доходы неравномерно распределяются по годам реализации ИПП в течение всего
срока его окупаемости.
Данный подход выражается в следующей формуле:
–К + ∑(Пi + Аi) ≥ 0,
(3)
где К, Т – те же, что в предыдущей формуле; i – номер шага в расчетном периоде (i = 1, 2, …, Т); Пi – чистые поступления (чистая прибыль) в i-м году, р.; Аi – амортизационные отчисления на полное
восстановление основных средств в расчете на год реализации инвестиционного проекта, р. [35].
В экономической литературе отмечены как преимущества, так
и недостатки метода оценки эффективности ИПП исходя из сроков
окупаемости. Эти преимущества заключаются в простоте применения, в том, что в расчете срока окупаемости принимается экономически оправданный срок использования инновационно-инвестиционного проекта, а также появляется возможность ранжирования
проектов по срокам окупаемости, а, следовательно, по степени риска, связанного с инвестициями.
К недостаткам метода относится то, что он не учитывает динамики финансовых потоков после периода окупаемости, переоценивая
возможность быстрого получения прибыли; период освоения проекта, отдачу от вложенного капитала, т. е. не оценивает его прибыльность и не рассматривает различную стоимость денег во времени.
Иными словами, этот показатель не учитывает весь период функционирования проекта [39; 40].
Индекс доходности затрат (ИДЗ) – отношение суммы денежных
притоков (накопленных поступлений от операционной, инвестиционной и финансовой деятельности) за срок использования инвестиционного проекта к соответствующей сумме денежных оттоков.
Расчет данного статистического показателя осуществляется по
формуле
ИДЗ = (∑РПi + ∑ДКi – ∑Нимi – ∑Нпi – ∑ПКi ×
× (1 – Нпi/100)) / (∑Сi + ∑Кi), (4)
где РПi – стоимость произведенной или реализованной продукции
на i-м шаге осуществления проекта, р.; m – число шагов, за которое
рассчитываются денежные потоки от операционной, инвестиционной и финансовой деятельности, вызванные реализацией проекта;
ДКi – сумма денежного дохода от реализации выбывающего имущества на i-м шаге, р.; Кi – капитальные вложения, включая кредиты,
64
необходимые для осуществления проекта на i-м шаге расчета, р.;
Сi – сумма затрат на i-м шаге реализации проекта, включая налоги, р.; ПКi – сумма процентов за полученный для реализации кредит, выплаченная кредитору на i-м шаге расчета, р.; Нимi – налог на
капитальные вложения, направленные на реализацию инвестиционного проекта, за весь срок его использования, р.; Нпi – налог на
прибыль, исчисленный за весь жизненный цикл инвестиционного
проекта, р.
Следует учесть, что из прибыли, полученной от реализации инвестиционного проекта, предварительно вычитаются налог на имущество и проценты за кредит [41, 42].
Индекс доходности инвестиций (ИДИ) – отношение алгебраической суммы элементов, отражающей операционную деятельность
за весь жизненный цикл осуществления проекта, к абсолютной величине элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Этот показатель равен отношению чистого дохода к накопленному объему инвестиций, увеличенному на единицу:
ИДИ = (∑Рпi + ∑Аi – ∑Сi – ∑Нимi – ∑Нпi – ∑ПКi ×
× (1 – Нпi/100)) / (∑Сi + ∑ДКi).
(5)
Обозначения те же, что и в предыдущей формуле [42].
Финансовая реализуемость проекта (ФРПi) – показатель, который принимает два значения «да» или «нет» и характеризует на
каждом шаге расчета финансовую возможность осуществления
проекта. Требование финансовой реализуемости определяет необходимый объем финансирования инвестиционного проекта. Проект является финансово реализуемым, если на каждом шаге расчета разница между суммой притоков и оттоков денежных потоков от операционной, инвестиционной и финансовой деятельности,
связанной с реализацией инвестиционного проекта, имеет положительное значение или значение, равное нулю:
ФРПi = Дi – Ki – ПКi ×
× (1 – Нпi/100%) – Нимi – Нпi + ДКi. (6)
Все обозначения те же, что и в предыдущих формулах.
Потребность в дополнительном финансировании (ПДФi) – максимальная абсолютная величина отрицательного накопленного сальдо от операционной, инвестиционной и финансовой деятельности. Эта величина отражает минимальный объем внешне65
го финансирования инвестиционного проекта, необходимого для
его реализуемости. Показатель ПДФ называют его капиталом
риска:
ПДФi = ∑Дi – ∑Ki – ∑ПКi ×
× (1 – Нпi/100%) – ∑Нимi – ∑Нпi + ∑ДКi. (7)
Все обозначения те же, что и в предыдущих формулах [42].
Далее перейдем к характеристике дисконтированных методов
оценки эффективности инвестиционных проектов.
Дисконтирование представляет собой соизмерение разновременных показателей путем приведения их к стоимости в начальном периоде. Для проведения разновременных затрат, результатов
и эффектов к начальному периоду используется норма дисконта (Е),
равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал [34, 43,
44]. Она выражается в долях единицы или в процентах в год. Дисконтирование определяет текущую стоимость будущих доходов
и затрат. Поэтому норму дисконта иногда называют стоимостью капитала, которую часто определяют требуемой отдачей на капитал
инвесторов. Норма дисконтирования может быть изменена в зависимости от пожеланий инвестора, но так, чтобы обеспечить компенсацию риска потерь.
Неопределенность будущих денежных потоков – одна из основных проблем при выборе нормы дисконта. Высокая норма дисконта может привести к значительному сокращению прогнозируемого притока начальных средств. Поэтому при выборе коэффициента
дисконтирования инвестор должен проявить определенную разумность в выражении своих ожидаемых доходов.
В соответствии с п. 2.7 Методических рекомендаций процедура
дисконтирования понимается в расширенном смысле, т. е. как приведение не только к более раннему моменту времени (к начальному
году осуществления капитальных вложений), но и к более позднему (например, к началу получения дохода от реализации проекта).
В этом случае можно дать следующее определение дисконтированию денежных потоков – это приведение их разновременных (относящихся к разным шагам расчета) значений денежных потоков к их
ценности на определенный момент времени, называемый моментом
приведения [35].
Приведение затрат, результатов и эффектов, имеющихся на t-м шаге расчета реализации проекта, к базисному моменту времени следует проводить путем умножения на коэффициент дисконтирова66
ния (Кд), который определяется для постоянной нормы дисконта по
следующей формуле:
(8)
Кд = 1/(1 + Е)t,
где t – номер шага расчета (t = 0, 1, 2, …, Т); Т – горизонт расчета,
равный времени реализации инновационно-инвестиционного проекта; Е – норма дисконта [44].
Дисконтированную стоимость денег также называют текущей,
приведенной и, как уже было сказано, настоящей стоимостью.
Согласно п. 2.8 Методических рекомендаций к показателям,
включающим дисконтирование, относятся: чистый дисконтированный доход, дисконтированный срок окупаемости проекта, внутренняя норма доходности, индексы доходности дисконтированных
затрат и инвестиций [34].
Чистый дисконтированный доход/чистый дисконтированный поток (ЧДД) или накопленное дисконтированное сальдо от операционной, инвестиционной и финансовой деятельности, обусловленной реализацией инвестиционного проекта, рассчитывается по формуле
ЧДД = ∑Дi × Кдi + ∑ДКi × Кдi – ∑Ki × Кдi – ∑ПКi ×
× (1 – Нпi/100%) × Кдi – ∑Нимi × Кдi – ∑Нпi × Кдi, (9)
где Кдi– коэффициент дисконтирования [42, 45].
Инновационно-инвестиционный проект считается эффективным,
если ЧДД при заданной ставке дисконта принимает положительное
значение. В данном случае, можно говорить о том, что проект покрыл
все затраты, связанные с осуществлением проекта, и принес определенный доход. В случае, если значение чистого дисконтированного дохода принимает нулевое значение, проект не должен оцениваться как
эффективный, так как в данном случае проект не принес дохода, но и
не считается убыточным. Если же инвестор решит осуществить проект при отрицательном значении ЧДД, то он понесет убыток [35, 46].
Достоинством данного метода является то, что учитывается весь
срок функционирования проекта, имеется достаточная устойчивость при разных комбинациях исходных условий, позволяющих
находить экономически рациональное решение.
К недостаткам данного метода можно отнести то, что он не позволяет судить о пороге рентабельности и запасе финансовой прочности
проекта, предполагает множество допущений (например, с определением нормы дисконта) и часто связан с ошибками в неправильном
учете инфляционных эффектов, в завышении оценки риска и игнорировании его отличий на разных стадиях проекта [34].
67
Дисконтированный срок окупаемости – это срок, за который
окупятся первоначальные затраты на реализацию проекта за счет
доходов, дисконтированных по заданной процентной ставке (норме
прибыли) на текущий момент времени.
Первоначальные затраты составляют затраты на приобретение,
установку и пуск основных средств. Иногда для упрощения принято считать, что первоначальные затраты возникают одновременно
в момент введения в эксплуатацию оборудования или других основных средств [42, 47].
По методу дисконтированного срока окупаемости из первоначальных затрат на реализацию инновационно-инвестиционного
проекта последовательно вычитаются дисконтированные денежные доходы с тем, чтобы окупились инвестиционные издержки [35].
Достоинство метода состоит в том, что при его использовании
действует четко выраженный критерий приемлемости инвестиционных проектов, т. е. проект принимается, если он окупает себя за
экономически оправданный срок реализации [42].
Внутренняя норма доходности представляет собой ту расчетную
ставку процента (ставку дисконтирования), при которой сумма дисконтированных доходов за весь период использования инвестиционного проекта становится равной сумме первоначальных затрат
[34]. Эту норму можно представить как максимальную ставку процента, под который предприятие может взять для финансирования
инвестиционного проекта заемный капитал. При этом денежный
доход используется в течение определенного периода времени для
погашения суммы кредита и процентов по нему. Акционеры в этом
случае за экономически оправданный период использования проекта не получают никакого дополнительного дохода, но и не имеют
убытков от его реализации.
Если полученная разность окажется положительной, то ставку
дисконтирования увеличивают до тех пор, пока эта разность не станет отрицательной. Последняя ставка дисконтирования и окажется
максимально приближенной к внутренней норме прибыли.
Точное значение внутренней нормы прибыли может быть определено по формуле линейной интерполяции:
Евн = Е1 + (Эпол × (Е2 – Е1))/(Эпол + |Эотр|), (10)
где Евн– внутренняя норма доходности, при которой разность между суммой приведенных доходов и первоначальными затратами
на реализацию инвестиционного проекта равна нулю; Е1– последняя высшая ставка дисконтирования, при которой чистая приве68
денная стоимость имеет положительное значение; Е2 – ставка дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость имеет
отрицательное значение, при этом должна быть на один процентный пункт выше; Эпол – чистая приведенная стоимость (эффект)
при наивысшей ставке дисконтирования; Эотр – чистая приведенная стоимость (эффект) при ставке дисконтирования [42].
Экономический смысл значения состоит в том, что Евн необходимо сопоставить с нормой дисконта Е, заданной инвестором. Инвестиционные проекты, у которых Евн > Е, имеют положительный
ЧДД, их можно считать эффективными; если Евн < Е, то ЧДД принимает отрицательное значение, и проект, с точки зрения инвестора, признается неэффективным [45].
Дисконтированные индексы доходности инновационно-инвестиционных проектов (ИИП) представляют собой рентабельность – отношение приведенных денежных доходов к инвестиционным расходам. Если индекс доходности будет равен 1, то будущие приведенные денежные доходы будут равны стоимости вложенных средств,
и инвестор получит прирост дохода в пределах заданной нормы прибыли. К реализации следует принимать проекты, в которых значение индексов доходности будет принимать значение больше 1 [34].
Методика расчета (оценки) эффективности инвестиционных
проектов по статико-динамическим методам основывается на суммировании (сочетании) расчета динамических (дисконтированных)
и статистических показателей, обусловленных реализацией инвестиционного проекта. Эти методы можно назвать статико-динамическими методами оценки эффективности капитальных вложений.
К ним относится метод оценки эффективности инвестиционных проектов по показателю расчетно-чистого дохода за весь срок реализации инвестиционного проекта. В экономической литературе этот метод определения расчетно-чистого дохода называют сальдо накопленного эффекта за весь срок реализации инвестиционного проекта.
Управленческое решение о целесообразности реализации инвестиционного проекта (варианта капитальных вложений, который
обеспечивает получение максимального накопленного эффекта за
весь срок использования инвестиционного проекта (Эн)), принимается по результатам расчета, который производится по формуле:
Эн = ∑Энi, (11)
где Энi – суммарный эффект от операционной, инвестиционной
и финансовой деятельности по каждому конкретному году использования инвестиционного проекта, р.
69
Данный показатель можно вычислить по формуле
Эн = Допi – Си.ф, (12)
где Допi– доход от операционной деятельности за i-й год использования инвестиционного проекта, включая чистую прибыль
и амортизацию, р.; Си.ф – сальдо притоков и оттоков по каждому году инвестиционной и финансовой деятельности предприятия, р. [42].
При использовании метода сравнительной эффективности приведенных затрат (метод минимума затрат) выбор наиболее эффективного варианта инвестиционного проекта осуществляется по
минимуму приведенных затрат. Иначе говоря, из нескольких вариантов проекта, по которым рассчитаны приведенные затраты,
к внедрению принимается вариант с наименьшим их значением.
Расчет производится по формуле
Ci + Евн × ∑Кi → min. (13)
К внедрению принимается тот инвестиционный проект, по которому сумма приведенных затрат остается минимальной в расчете на
год. Это, как правило, такие инвестиционные проекты, реализация
которых направлена на снижение издержек производства. Увеличения продукции при этом не происходит [42].
Метод аннуитета иногда называют методом ежегодного взноса
в счет погашения долга. При использовании этого метода размер
ежегодного платежа определяется по формуле
Кс = К × Кан, (14)
где К – современная общая стоимость платежа (капитал), р.;
Кс – приведенная стоимость ежегодного платежа, или капитализированная стоимость повторяющегося платежа, р.; Кан – коэффициент аннуитета.
Коэффициент аннуитета отражает размер постоянных ежегодных платежей, современная стоимость которых равна одному рублю для заданного числа лет при заданной процентной ставке.
Расчет аннуитета чаще всего сводится к вычислению общей суммы затрат на приобретение по современной общей стоимости платежей (К), которые затем равномерно распределяются на всю продолжительность использования инвестиционного проекта [42].
После описания характеристики действующих методов оценки
эффективности инвестиций необходимо провести анализ целесообразности их использования для оценки эффективности инноваци70
онно-инвестиционных проектов, реализуемых при строительстве
жилья.
В первую очередь, рассмотрим целесообразность применения
статистических методов оценки эффективности инвестиций для
анализа эффективности ИПП, реализуемых в жилищном секторе
экономики.
1. Метод определения чистого дохода не может в полном объеме
отражать эффективность ИПП, так как определять максимальное
значение прибыли необходимо с учетом вложенных инвестиций,
так как при большем вложении капитала наиболее вероятно получение большей прибыли. Данный метод подходит для оценки эффективности проектов по строительству жилья для строительных
организаций, банков и других участников, преследующих основной целью получение прибыли. Для оценки эффективности капитальных вложений, направленных на строительство жилья для населения данный метод не подходит.
2. Метод расчета срока окупаемости для жилищной сферы экономики несет свою экономическую значимость для строительной
организации и банков, однако необходимо учитывать, что реализация таких ИПП в жилищном секторе экономики в большей степени
носит социальный характер. Таким образом, если выбрать по данному методу проект с меньшим сроком окупаемости и считать его
наиболее эффективным, то наилучший социальный эффект (удовлетворение потребности в жилье большего количества населения)
данного проекта может не оправдаться.
Однако для населения применение данного метода находит свое
экономическое обоснование, так как срок окупаемости можно, в данном случае, по нашему мнению, приравнять к сроку погашения
кредита, необходимого для решения жилищной проблемы.
3. Расчет индекса доходности затрат необходим для оценки эффективности ИПП, направленных на строительство жилья, как
для строительных организаций, банков и других участников ИИП,
преследующих основной целью получение прибыли, так и для населения, преследующего основную цель – приобретение квартиры
в собственность.
Однако для строительной организации и банков нормативное
значение данного показателя должно быть больше единицы для получения прибыли, а для населения нормативное значение должно
составлять 1,0 – это будет говорить о том, что население, вложив денежные средства, не получило доход, но и не понесло убыток, а следовательно, полностью окупило свое жилье.
71
4. Расчет индекса доходности инвестиций целесообразнее всего
использовать при экономическом планировании и разработке бизнес-планов с целью анализа и оценки влияния реализации ИПП
на изменение эффективности работы предприятия и, прежде всего
на изменение таких показателей, как рентабельность активов или
рентабельность производственных фондов. Если значение индекса доходности будет больше, чем индекс рентабельности активов
или производственных фондов предприятия, то внедрение проекта должно вызвать повышение эффективности работы предприятия
и наоборот[35].
Таким образом, при оценке эффективности ИПП, направленных
на строительство жилья, расчет данных показателей не представляется необходимым в связи с социальной направленностью проекта.
5. Метод расчета финансовой реализуемости проекта имеет важное значение для оценки эффективности проектов, направленных
на строительство жилья, так основой социальной эффективности
проекта в данном секторе экономики является его финансовая реализуемость. В первую очередь, финансовая реализуемость проекта важна при оценке реализации для населения. Доходов населения
должно хватить для реализации ИПП и решения жилищной проблемы.
6. Расчет потребности в дополнительном финансировании можно, по нашему мнению, применить для оценки эффективности ИПП
по строительству жилья вместе с показателем финансовой реализуемости проекта (ФРП), поскольку значение данного показателя указывает конкретную сумму, которой не хватает для реализации проекта.
Таким образом, на основе проведенного анализа применимости
статистических методов оценки эффективности ИПП в жилищном
секторе экономики страны, можно отметить, что не все статистические методы подходят для оценки их эффективности.
Однако благодаря своей простоте, общедоступности для понимания большинством специалистов фирм, высокой скорости расчета
эффективности инвестиционных проектов и доступности к получению необходимых данных, эти методы получили самое широкое
распространение на практике. Основные их недостатки — охват
краткого периода времени, игнорирование временного аспекта стоимости денег и неравномерного распределения денежных потоков
в течение всего срока функционирования инвестиционных проектов. В связи с этим следует перейти к изучению методов оценки проекта, основанных на дисконтировании.
72
После изучения дисконтированных методов можно сделать
выводы о целесообразности применения их при оценке эффективности ИИП, направленных в жилищный сектор экономики
страны.
1. Расчет ЧДД и дисконтированного срока окупаемости для применения их в оценке эффективности ИПП, направленных в жилищное строительство, является неоправданным, так как при выборе одного проекта из нескольких вариантов, к реализации принимается тот проект, у которого больший размер ЧДД и меньший
дисконтированный срок окупаемости. Таким образом, проект будет
направлен на быстрое получение прибыли, а не на достижение социально-экономических эффектов от реализации проекта для общества в целом.
2. Величина внутренней нормы доходности зависит от длин ряда
денежных потоков, т. е. количества шагов. Чем больше во времени
растянут инвестиционный проект, тем больше значение внутренней
нормы доходности, следовательно, тем больше вероятность того, что
выбранная инвестором ставка дисконтирования Е будет меньше Евн
и проект будет признан эффективным.
Таким образом, при расчете эффективности ИИП, направляемых на строительство жилья, применение данного метода не имеет
экономического смысла ввиду большого срока реализации проектов (в среднем от 15 до 30 лет).
3. Применение дисконтированных индексов доходности не имеет
особого смысла для оценки эффективности ИИП, направляемых на
строительство жилья, так как в данном случае важен социальный
эффект, который может быть выше при худших результатах данных показателей.
В целом, после проведенного анализа возможности применения
дисконтированных методов оценки эффективности ИИП, направляемых на строительство жилья, можно отметить, что применение
дисконтирования в данной ситуации не имеет особого экономического смысла, так как реализация проектов осуществляется в течение длительного срока времени и, таким образом, практически
любой проект будет неэффективным, так как все результаты будут
стремиться к нулю. И чем продолжительней будет срок реализации
проекта, тем менее эффективным он будет, в связи со снижением
дисконта в течение всего срока реализации проекта.
Рассмотрим небольшой пример, показывающий несостоятельность применения дисконтирования при длительном сроке реализации проекта.
73
Пример. Инвестиционные затраты по проекту составляют
50 000 р. Ежегодный доход 10 000 р. Весь срок инвестиционной стадии принимается за нулевой шаг. Ставка дисконтирования, заданная инвестором, 15%. Рассчитать ЧДД по проекту, с учетом дисконтирования и ЧД без дисконтирования, в течение различных сроков
полезного использования проекта: 15, 20, 25 лет.
Решение. Для определения ЧДс без учета дисконтирования (статистический метод), следует воспользоваться следующей формулой:
ЧДc = Дг × Т – И, (15)
где ЧДс – чистый доход по проекту за весь период полезного срока использования проекта, р.; Дг – годовой доход по проекту, р.;
Т – полезный срок использования проекта, лет; И – единовременные затраты, направляемые на реализацию проекта, р..
Для определения ЧДДд следует воспользоваться следующей
формулой:
ЧДДд = Дi × ас – И;
(16)
ас = {[(1+Е)Тип] – 1} / {Е × [(1+Е)Тип], (17)
где ас– суммирующий коэффициент дисконтирования; Е – ставка
дисконтирования, заданная инвестором.
После проведенных расчетов (табл. 8) можно сделать вывод, что
при увеличении срока полезного использования проекта обесцениваются доходы предприятия. К примеру, рассматривая период
20 лет и 25 лет, можно отметить, что при увеличении срока полезного использования проекта на 5 лет, т. е. добавления дохода в размере
60 000 р., ЧДД увеличился всего на 2000 р. Следовательно, доходность за пять последних лет составит в целом 3,3%. Таким образом,
Таблица 8
Чистый доход и чистый дисконтированный доход
при различных сроках полезного использования ИИП
Срок
полезного
использования
Чистый
доход,
р.
Чистый
дисконтированный
доход, р.
Абсолютное
отклонение
(ЧД – ЧДД),
р.
Относительное
отклонение,
%
15 лет
130000
38500
–91500
–70%
20 лет
180000
42600
–137400
–76%
25 лет
230000
44600
–185400
–81%
74
применение дисконтирования для проекта с большим сроком полезного использования не может показать действительную эффективность проектов, и полученные результаты не могут являться достоверными.
В связи с тем, что методы оценки эффективности проектов с дисконтированием не подходят для оценки эффективности долгосрочных проектов в области жилищного сектора экономики страны, необходимо перейти к статико-динамическим показателям эффективности проектов.
После рассмотрения характеристики статико-динамических методов оценки эффективности инвестиционных проектов, можно
сделать вывод о возможности применения данных методов, для анализа эффективности ИИП, направляемых на строительство жилья.
1. Метод сравнительной эффективности приведенных затрат (метод минимума затрат) подходит для оценки эффективности ИИП,
направленных на реализацию в жилищном секторе экономики
страны, так как социальный эффект проекта в жилищном секторе
экономики напрямую зависит от размера затрат, необходимых для
реализации проекта, поскольку именно из этих затрат и складывается стоимость жилья.
2. Такие статико-динамические показатели как метод сравнения
прибыли, норма прибыли на капитал не подходят для оценки эффективности ИИП, так как экономически целесообразным в данном случае признается проект с максимальной величиной прибыли. А для проектов, направленных на жилищный сектор экономики, главной задачей является решение социальных проблем, а не
максимизация прибыли. Поэтому подробно не будем останавливаться на расчетах данных показателей, отметим только, что норма
прибыли на капитал характеризует рентабельность инвестированного капитала, а метод сравнения прибыли опирается на выбор проекта с максимальной величиной прибыли.
7. Метод аннуитета необходим для расчета эффективности ИИП,
реализуемых при строительстве жилья, так как для решения социальной проблемы, которая является главной целью внедрения подобных проектов, необходимо использовать привлеченные денежные средства. Для населения такими средствами в большинстве
случаев является кредит. Поэтому для расчета ежемесячных платежей по кредиту необходим метод аннуитета.
Из всего сказанного можно сделать вывод, что для решения одной из главных социальных проблем – подбор наиболее социальноэффективного ИИП, направленного на строительство жилья – эф75
фективность таких проектов можно оценивать различными методами. Однако не все методы, предложенные Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов,
подходят для оценки социальной эффективности проектов, направляемых на жилищный сектор экономики страны.
В связи с этим, нами предложены наиболее подходящие критериальные показатели оценки общественной и коммерческой эффективности проектов, реализуемых за счет средств граждан, приобретающих квартиру в собственность.
По нашему мнению, важнейшими критериальными показателями для оценки эффективности инвестиций, направляемых населением для приобретения жилья в собственность, являются период
времени, за который приобретатель жилья полностью расплатится
по своим обязательствам перед кредитором (срок окупаемости) и коэффициент доступности жилья.
Рассмотрим экономическое содержание и алгоритм расчета данных показателей.
Период времени, за который приобретатель жилья полностью
расплатится по своим обязательствам перед кредитором (срок окупаемости), нами рекомендуется определять по следующей формуле:
Ток.м = (Ц × S × Кан × Т)/(Зср.м. – Рм – Н). (18)
Из данной формулы видно, что период времени, в течение которого приобретатель полностью погасит свои обязательства, зависит
от следующих факторов:
– среднемесячного заработка семьи (Зср.м), р.;
– ставки налога на доходы физических лиц и налога на имущество (Н), р.;
– ежемесячных расходов семьи (Рм), р.;
– срока погашения ипотечного кредита (Т), мес.;
– среднерыночной цены одного квадратного метра жилья (Ц), р.;
– площади приобретаемого жилья (S), кв. м;
– коэффициента аннуитета (Кан).
Экономическое содержание данного показателя (Ток.м) можно
раскрыть, используя модифицированную многофакторную модель
обеспечения сбалансированности доходов семьи и стоимости ипотечного кредитования:
(Зср.м – Н – Рм) × Т ≥ ((Ц × S × Кан)/12) × Т, (19)
где все показатели имеют то же содержание, что и в предыдущей
формуле.
76
Исходя из данного равенства видно, что средства, необходимые
для полного погашения обязательств с целью приобретения жилья
в собственность, с использованием ипотечного кредита, должны
полностью покрывать стоимость приобретаемого жилья, а также
проценты за пользование кредитом за заданный период времени.
Данная модель может принимать три варианта значений.
1. Доходы семьи, направляемые на погашение ипотечного кредитования, больше стоимости ипотечного кредитования. В данном
случае ИИП считается эффективным, и семья, приобретающая
квартиру по ипотеке, может либо принять данную схему финансирования, либо снизить срок кредитования с целью минимизации
переплаты процентов за используемый кредит.
2. Доход семьи, направляемый на погашение ипотечного кредита, меньше, чем стоимость кредита. В таком случае, проект оценивается как неэффективный, так как у семьи не будет возможности
приобрести жилье в собственность ввиду недостаточности денежных средств.
3. Доход семьи, направляемый на погашение ипотечного кредита, равен стоимости ипотечного кредитования. В данном случае инвестиционно-инновационный проект считается эффективным, и семья, приобретающая квартиру по ипотеке, может принять данную
схему финансирования.
Рассмотрим какое значение примет данная модифицированная
многофакторная модель (19) применительно к существующей ситуации в нашей стране (на примере Санкт-Петербурга), при среднем
уровне дохода населения (37 000 р.), средних ежемесячных расходах семьи и расчета коммунальных платежей (35 000 р.), средней
рыночной стоимости одного квадратного метра жилой недвижимости (80 000 р.), средней ставке по ипотечному кредитованию (12%),
при экономически оправданном сроке кредитования, равном 15 лет.
Итак, при таких значениях каждого фактора модифицированная многофакторная модель обеспечения сбалансированности доходов семьи и стоимости ипотечного кредитования имеет следующий вид:
888 000 – 420 000 – 120 000) × 15 < (80 000 × 60 × 0,1468) × 15
5 220 000 < 10 571 345.
По данным проведенных расчетов можно отметить, что в настоящее время при существующей процентной ставке по ипотечному
кредитованию семья со средним уровнем дохода не сможет приобрести в собственность жилье. Стоимость ипотечного кредитования
77
в 2,03 раза превышает доход населения, направляемый на погашение ипотечного кредитования.
Далее попробуем снизить значение одного из факторов до экономически обоснованного значения. Снизим процентную ставку по
ипотечному кредитованию в 12% до минимального (экономически
оправданного) значения в 5%. Остальные значения факторов оставим без изменений:
(888 000 – 420 000 – 120 000) × 15 < (80 000 × 60 × 0,096342) × 15,
5220 000 < 6 936 645.
После проведенных расчетов можно сделать вывод, что снизив процентную ставку до экономически оправданного значения
в 5%, в многофакторной модифицированной модели также не будет наблюдаться равенства, однако переплата по ипотечному кредиту снизилась примерно на 40%. Снижение данного фактора повлияло на то, что стоимость ипотечного кредита превысила доходы семьи, направляемые на приобретение жилья в собственность
в 1,33 раза.
Для достижения равенства в модифицированной многофакторной модели обеспечения сбалансированности доходов семьи и стоимости ипотечного кредитования снизим значение следующего
фактора до экономически обоснованного значения. В качестве следующего важнейшего фактора, влияющего на сбалансированность
в модифицированной многофакторной модели, выберем цену одного
квадратного метра жилой недвижимости и снизим ее до общественно необходимого (нормативного) значения в 45 000 р.:
(888 000 – 420 000 – 120 000) × 15 > (45 000 × 60 × 0,096342) × 15,
5 220 000 > 3 901 851.
Последний расчет показал, что снижение стоимости жилья до
нормативного значения приводит к тому, что среднего значения заработной платы достаточно для приобретения жилья в собственность. К тому же наблюдается превышение дохода, направляемого
населением для приобретения жилья в собственность на 33%.
Таким образом, после проведенного расчета можно отметить, что
благодаря снижению нескольких факторов до экономически оправданного (нормативного) значения, в нашей стране можно добиться того, что семьи со средним уровнем дохода смогут приобрести жилье
в собственность, используя традиционную схему финансирования.
78
Преобразуя равенство (18), можно вычислить, какой доход необходим семье для полного погашения своих обязательств перед кредитором:
(20)
Зср.м = ((Ц × S × Кан)/12) + Рм + Н.
Исходя из данного равенства (20), можно вычислить минимальный месячный доход семьи, необходимый для решения жилищной
проблемы с использованием в качестве инструмента финансирования ипотечного кредитования.
Чем меньше значение данного показателя, тем более эффективным считается проект с точки зрения социальной направленности,
так как привлекает большее количество людей, способных решить
свою жилищную проблему.
В настоящее время коэффициент доступности жилья отражает
величину, которая позволяет оценить, за сколько лет семья со средним доходом сможет накопить средства на покупку квартиры, если весь свой доход направит только на приобретение жилья. Исходя
из экономического содержания данного показателя, изложенного в
литературе, он рассчитывается как отношение средней рыночной
стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (3 человека):
Кдост = (Ц × S) / Зср.м, (21)
где обозначения те же, что и в предыдущей формуле.
Во всем мире принято считать жилье «доступным», если этот коэффициент не превышает 3 лет. «Не очень доступно» жилье при коэффициенте от 3 до 4 лет. «Приобретение осложнено», если коэффициент от 4 до 5 лет. Жилье «существенно недоступно» при коэффициенте более 5 лет. Причем зарубежом в расчет принимаются более
просторные апартаменты – площадью не менее 70 кв. м.1
В настоящее время, по нашему мнению, данный показатель отражает период времени, который измеряется в годах, и не может
называться коэффициентом доступности жилья. Поскольку коэффициент – это относительная величина, и в математическом понимании представляет собой числовой множитель в алгебраическом
выражении и не может быть выражен в годах.
Вместе с тем, средний годовой доход семьи, направляемый на погашение обязательств с целью приобретения жилья, должен опре1 Источник: РГ (Федеральный выпуск) № 6178 от 11 сентября 2013 г. (http://
www.rg.ru/2013/09/11/jilyo.html).
79
деляться за минусом фиксированного набора потребительских
товаров и услуг на троих членов семьи по данным средних статистических показателей социально-экономического положения субъектов РФ, а также размера налога на доходы физических лиц, исчисленного исходя из Налогового Кодекса РФ [48, 49].
Таким образом, исходя из перечисленных соображений, коэффициент доступности жилья должен отражать соотношение между
периодом времени, в течение которого приобретатель жилья предполагает расплатиться по своим обязательствам, и экономически
оправданным сроком приобретения жилья в собственность. Такое
соотношение будет достоверно отражать реальную ситуацию по доступности жилья в стране на заданный момент времени.
Кроме того, коэффициент доступности жилья должен использоваться при расчете общественной и коммерческой эффективности
инвестиций, направляемых населением для приобретения жилья
в собственность.
При расчете общественной эффективности, формула для расчета
коэффициента доступности жилья имеет следующий вид:
Кд.н = Тэк / Ток = Тэк / ((Цн × S)/(Зср.м. – Рм – Н)), (22)
где Кд.н – нормативное значение коэффициента доступности жилья;
Цн – экономически оправданная (нормативная) стоимость одного
квадратного метра приобретаемой недвижимости, р.; Тэк – экономически оправданный срок приобретения жилья в собственность.
Остальные обозначения те же, что и в предыдущих формулах.
Экономически оправданный срок приобретения жилья в собственность должен быть рассчитан исходя из нормативных экономически обоснованных затрат, связанных с приобретением жилья,
а также исходя из номинальных (экономически обоснованных) процентных ставок по ипотечному кредитованию, принятых в западных странах.
В случае, если жилье приобретается с использованием ипотечного кредитования (аннуитетные платежи), необходимо провести
расчет коммерческой эффективности инвестиций, направляемых
гражданами с целью приобретения жилья в собственность:
Кд = [(Зср.м. – Рм – Н) × Тэк] / {[(Ц × S × Кан)/12] × Т}. (23)
Для оценки эффективности механизма ипотечного кредитования, по нашему мнению, целесообразно определить отношение рыночного значения коэффициента доступности жилья к его норма80
тивному значению. Это отношение отражает степень совершенства
механизма управления ипотечным кредитованием, его можно определить по формуле
Кэ.у = Кд / Кдн, (24)
где Кэ.у – коэффициент эффективности управления рынком ипотечного кредитования.
Преобразовав формулы (22) и (23), можно выявить взаимосвязь
между экономически оправданным сроком приобретения жилья
в собственность, реальным сроком окупаемости инвестиций, направляемых гражданами для приобретения жилья в собственность,
и коэффициентом доступности жилья:
Ток = Тэк / Кдост, (25)
где все обозначения те же, что и в предыдущей формуле.
Рассматривая коэффициент доступности жилья, необходимо пояснить, что в настоящее время рыночная стоимость жилья превышает экономически оправданную (нормативную) стоимость 1 кв. м жилой недвижимости. Коэффициент соотношения рыночной стоимости
1 кв. м жилой недвижимости к нормативной стоимости 1 кв. м жилой
недвижимости рассмотрен в табл. 3. Судя по табл. 3, можно отметить,
что в настоящее время рыночная стоимость 1 кв. м намного превосходит нормативную стоимость 1 кв. м жилья, что негативно сказывается на покупательной способности граждан нашей страны.
Проведем экспериментальную проверку расчета коэффициента
доступности жилья по рыночной и нормативной стоимости 1 кв. м
жилой недвижимости в разрезе общественной и коммерческой эффективности инвестиций, направляемых населением для приобретения жилья в собственность.
Рассмотрим пример Санкт-Петербурга, в котором средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилой недвижимости составляет 80 000 р.,
нормативная стоимость составляет 49 000 р. Площадь приобретаемого жилья примем равной 60 кв. м. Ставка по кредиту составляет
12%, экономически оправданная ставка по ипотечному кредиту составляет 5%.
Среднемесячный доход семьи, направляемый для приобретения жилья в собственность составляет примерно 30 000 р. (данный расчет произведен исходя из средней заработной платы по данным Федеральной службы государственной статистики по СанктПетербургу и Ленинградской области, а также исходя из стоимости
81
фиксированного набора потребительских товаров и услуг на трех
членов семьи по данным средних статистических показателей социально-экономического положения субъектов РФ).
В первую очередь рассмотрим коэффициент доступности жилья при расчете общественной эффективности ИИП, направляемых в жилищный сектор экономики страны и реализуемых за счет
средств граждан:
– исходя из рыночной стоимости 1 кв. м жилой недвижимости:
Кдост = (30 000 × 12) × 15/(60 × 80 000) = 5 400 000/4 800 000 = 1,125,
Ток = 15/1,125 = 13,33 лет;
– исходя из экономически оправданной (нормативной) стоимости
1 кв. м жилой недвижимости:
Кдн = (30 000 × 12) × 15/(60 × 49 000) = 5 400 000/2 940 000 = 1,837,
Ток = 15/1,837 = 8,17 лет.
Таким образом, исходя из данных расчетов, видно, что коэффициент доступности жилья при расчете общественной эффективности, исходя из нормативной стоимости жилья на 0,712 выше, чем
при использовании рыночной стоимости жилья. Это говорит о том,
что для приобретения жилья по нормативной стоимости семье необходим период в 8,17 лет, что на 5 лет меньше, чем при использовании рыночной стоимости 1 кв. м жилой недвижимости.
Далее перейдем к расчету коэффициента доступности жилья при
расчете коммерческой эффективности проектов, реализуемых при
строительстве жилья за счет средств граждан. В данном расчете
в качестве инструмента финансирования выберем ипотечное кредитование. Расчет кредитных платежей произведем с использованием
метода аннуитета, ставка по кредиту составит 12% годовых, срок
кредитования – 15 лет.
– Исходя из рыночной стоимости 1 кв. м жилой недвижимости:
Кд = (30 000 × 12 × 15)/(60 × 80 000 × 0,14682 × 15) =
= 5 400 000/10 571 040 = 0,511,
Ток = 15 / 0,511 = 29,35 лет.
– Исходя из экономически оправданной (нормативной) стоимости 1 кв. м жилой недвижимости:
Кдост = (30 000 × 12 × 15)/(60 × 49 000 × 0,14682 × 15) =
= 5 400 000/6 474 762 = 0,834,
Ток = 15 / 0,834 = 17,98 лет.
82
Таким образом, исходя из данных расчетов, видно, что коэффициент доступности жилья на 0,323 ниже, чем при расчете с использованием нормативной стоимости жилья. Это говорит о том, что для
приобретения жилья по нормативной стоимости семье необходим
период в 17,98 лет, что на 11,37 г. меньше, чем при использовании
рыночной стоимости 1 кв. м жилой недвижимости.
Для коммерческих банков основным критериальным показателем эффективности ипотеки выступает коэффициент эффективности ипотечного кредитования. Данный коэффициент отражает соотношение рыночного процента по ипотечному кредиту и нормативной процентной ставки.
Кик = Ip / Iн, (26)
где Кик – коэффициент эффективности ипотечного кредитования;
Iр – ставка рыночного процента по ипотечному кредитованию, %;
Iн – нормативная ставка процента по ипотечному кредитованию, %.
Экономическое содержание данного коэффициента выражается
в том, что чем выше будет его значение, тем более эффективен будет
выданный кредит и тем большую прибыль, соответственно, получит банк. Следует учитывать, что на значение рыночной процентной ставки оказывают влияние инфляция и степень совершенства
механизма управления банком. С точки зрения приобретателей
квартир, наоборот, чем ставка выше, тем больше будут затраты на
покупку квартиры. Нормативное значение данного коэффициента
принимается равным 1,0.
Совершенствование механизма управления ипотечным кредитованием должно быть направлено на уменьшение рыночной процентной ставки и приближение ее к нормативной процентной ставке.
При этом в качестве норматива могут выступать процентные ставки
по ипотеке, действующие в европейских странах и равные, примерно, 3–4%.
Реализация высказанных рекомендаций по совершенствованию
механизма управления ипотечным кредитованием будет способствовать как снижению стоимости жилья, так и увеличению численности населения, имеющего возможность приобрести квартиру
в собственность.
Для строительных организаций подходят статистические и статико-динамические методы оценки эффективности инвестиционных проектов, описанные в Методических рекомендациях. Среди
них можно выделить: срок окупаемости проекта, норму прибыли на
капитал. Данные показатели, в первую очередь, должны являться
83
критериальными для принятия решения о реализации проекта, направленного на строительство жилья, так как они, в совокупности,
отражают период времени, в течение которого строительная организация будет получать определенный доход, выражаемый в виде
рентабельности инвестируемого капитала [50].
Из всего сказанного можно сделать вывод, что для оценки эффективности инвестиций, направляемых в жилищный сектор экономики страны, можно использовать различные методы, в зависимости от потребностей каждого из участников. Однако не все методы,
предложенные Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, подходят для оценки социальной эффективности инвестиций, направляемых в жилищный сектор экономики страны, так как, прежде всего, данные методы направлены на расчет эффективности инвестиций для юридических
лиц (строители, инвесторы, кредиторы). Однако при реализации
проектов в жилищном секторе экономики страны также участвуют
и граждане, т. е. физические лица. И в данном случае, эффективность реализации проектов с использованием средств граждан, необходимо проводить, учитывая социальную направленность такого
рода проектов, которая выражается в потребности граждан приобрести жилье для последующего проживания.
2.3. Принципы, критерии и условия оценки эффективности
капитальных вложений, направленных гражданами
для приобретения жилья в собственность
Эффективность инвестиционного проекта – это категория, отражающая его соответствие целям и интересам участников проекта.
Эффективность капитальных вложений, направленных на строительство жилья, оценивается с целью обеспечения его потенциальной привлекательности для различных участников проекта
и поиска источников финансирования.
В «Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов» в качестве источников финансирования
проектов называются:
– средства, образующиеся в ходе осуществления проекта (в общем случае они включают в себя прибыль и амортизацию основных
производственных фондов); использование таких средств называется самофинансированием проекта;
– средства, внешние по отношению к проекту, к которым относятся средства инвесторов (в том числе собственные средства дей84
ствующего предприятия – участника проекта), образующие акционерный капитал проекта;
– субсидии – средства, предоставляемые на безвозмездной основе: ассигнования из бюджетов различного уровня, фондов поддержки предпринимательства, благотворительные и иные взносы организаций всех форм собственности и физических лиц, включая международные организации и финансовые институты;
– денежные заемные средства (кредиты, займы), подлежащие
возврату на заранее определенных условиях;
– средства в виде имущества, предоставляемого в аренду (лизинг) [50].
Поэтому инновационные проекты, требующие значительных
объемов инвестиций, принято называть инновационно-инвестиционными проектами. Поскольку инновационные проекты характеризуются более длительным периодом разработки и освоения инновационной продукции, более высокими неопределенностью получаемых результатов и степенью риска достижения успеха на рынке
в сравнении с инвестиционными, встает задача выявления особенностей процесса и источников финансирования инновационно-инвестиционной деятельности предприятий [42].
Решение о реализации ИИП должно приниматься с учетом большого числа характеристик, которые отражают экономические, экологические и социальные последствия реализации проекта. Применительно к решениям, касающимся выбора наиболее предпочтительного ИИП, осуществляемого в жилищном секторе экономики
страны, можно выделить различные критерии, которые будут использованы для условий конкретного проекта. При этом выбор критериев, принципов и условий должен обеспечить оценку процесса
согласованности инновационной стратегии со всеми другими компонентами системы управления; механизмами реализуемости проекта на базе имеющегося ресурсного потенциала; механизмами
рисковой политики предприятия по реализации инновационноинвестиционной стратегии; механизмами согласованности инвестиционной стратегии с внешними факторами воздействия и внешней средой [51].
Для эффективной реализации ИИП, реализуемого населением
в жилищном секторе экономики страны необходимо учитывать различные принципы.
За основу в данной коллективной монографии приняты принципы, условия и критерии реализации инвестиционных проектов, которые отражены в работах В. М. Власовой и Э. И. Крылова.
85
Однако внесены дополнения в предложенную систему с учетом области применения данных принципов, условий и критериев.
В оценке эффективности капитальных вложений, направленных на строительство жилья, необходимо учитывать следующие
принципы.
1. Инновационно-инвестиционный проект должен рассматриваться на протяжении всего жизненного цикла (расчетного периода)
от проведения предынвестиционных исследований до прекращения
проекта. В случае реализации инвестиционных проектов в промышленной отрасли в большинстве случаев жизненный цикл проекта совпадает со сроком использования основных средств в данном проекте. Однако рассматривая инвестиционный проект, реализуемый населением в жилищном секторе экономики страны, можно отметить,
что ситуация другая. Общепризнанным стало, что жизненный цикл,
исходя из условий финансирования, инвестиционного проекта, установлен на уровне 15 лет, это обусловлено следующими факторами:
а) трудовым стажем населения, так как в течение 30–40 лет трудовой деятельности человеку необходимо помимо решения жилищной проблемы, также вырастить детей и обеспечить себе достойную
старость;
б) условиями кредитной политики банков.
Считается, что в настоящее время, банки выдают ипотечные
кредиты на срок до 30 лет. Однако большинство банков не выдают
кредиты на такой длительный период, а ограничиваются сроком
в 15 лет, это связано прежде всего, с минимизацией рисков. Поскольку чем выше срок кредитования, тем риск невыплаты выше.
Кроме того, большинство граждан также не желают обрекать себя
на длительную выплату кредита.
2. Моделирование денежных потоков, включающих все связанные с осуществлением инвестиционного проекта денежные поступления, в зависимости от выбранного источника финансирования и
формы собственности объекта ИИП, и расходы за весь его жизненный цикл, включая капитальный и текущий ремонт здания, его обслуживание и эксплуатацию.
3. Сопоставимость показателей и условий, различных ИИП, для
выбора проекта, который в полной мере сможет решить поставленные
социально-экономические цели. Для реализации ИИП, реализуемого за счет средств населения в жилищном секторе экономики страны,
среди основных социально-экономических целей можно выделить:
– доступность приобретения жилья для населения со средним
уровнем заработка в целом по стране;
86
– сопоставимость срока реализации проекта с возможностями
трудоспособного населения для предотвращения социально-психологической напряженности граждан.
4. Положительное значение и максимум эффекта: предпочтение
отдается ИИП с наибольшим значением эффекта (в данном случае
речь идет о максимизации доходов, а также о социально-экономическом эффекте). По нашему мнению, при реализации ИПП, реализуемого за счет средств населения в жилищном секторе экономики
страны, необходимо учитывать потребности каждого из участников
проекта. Строительным организациям и банкам необходимо максимизировать прибыль, а для населения и государства основной целью
является достижение максимального социального эффекта. Поэтому
важно найти и выбрать тот проект, который позволит решить две основные задачи, которые на первый взгляд противоречат друг другу,
а в то же время в совокупности смогут вывести жилищный сектор
экономики страны на новый уровень. Такими задачами являются
получение прибыли строительной организацией и банком и возможность для населения приобрести жилье по доступным ценам.
5. Учет фактора времени. При оценке эффективности проектов,
направляемых на строительство жилья, должны учитываться различные аспекты фактора времени, в том числе: динамичность (изменение во времени) параметров проекта и его экономическое окружение; разновременность затрат и результатов, предпочтительность
более ранних социальных и экономических предпочтений. При реализации ИИП за счет средств населения при приобретении жилья
в собственность фактор времени будет влиять на рост цен на строительные материалы, а также увеличение уровня среднего заработка
населения.
6. Учет предстоящих затрат и результатов. При расчете показателей эффективности должны учитываться предстоящие затраты и
поступления, включая затраты, связанные со строительством здания, его обслуживанием и эксплуатацией, коммунальное бремя,
а также затраты на ремонт и обустройство придомовой территории.
Также особое внимание необходимо уделить затратам на приобретение земли. При различных формах собственности жилого дома, затраты на землю будут отличаться. Возможны следующие варианты
при строительстве дома с минимальным сроком службы (до 50 лет),
возможна аренда земли на максимальный срок (49 лет); при других
вариантах возможна покупка земельного участка – при частном
строительстве; при строительстве на основе государственно-частного партнерства – возможно предоставление участка под строитель87
ство с переходом жилого дома с прилегающей территорией в муниципальную собственность, либо в частную собственность, в зависимости от социальной направленности проекта.
7. Выявление всех наиболее существенных последствий реализации ИИП. При оценки эффективности капитальных вложений, направленных на жилищное строительство, должны учитываться последствия его реализации как для инвесторов, заказчиков, так и для
общества в целом. Необходимо учитывать значимость таких проектов для становления жилищного строительства, его развития и качественного использования на благо государства. Также необходимо
учитывать, к каким последствиям для инфраструктуры и для района в целом, приведет строительство жилого здания. Таким образом,
учет всех последствий реализации проекта позволит наиболее объективно оценить возможности проекта и степень его значимости для
различных потребностей населения, государства и остальных участников, задействованных в реализации такого рода проектов.
8. Учет наличия различных участников, обеспечивающих осуществление ИИП, направленного на жилищное строительство на
протяжении его жизненного цикла. Участниками в данном случае
могут выступать: инвесторы, заказчики, подрядчики, застройщики, пользователи объекта жилищного строительства, управляющие организации, организации, обслуживающие жилое строительство. Одновременно на данном этапе выявляются несовпадение их
интересов и различные оценки стоимости капитала. Как уже отмечалось, при реализации ИИП, реализуемого за счет средств населения при приобретении жилья в собственность, цели, которые преследуют участники, в некотором смысле противоречат друг другу.
Поскольку население желает приобрести жилье по более низким и
доступным ценам, а строительные организации хотят максимизировать прибыль за счет более высоких цен на жилье.
9. Многоэтапность оценки: обоснование инвестиций, техникоэкономическое обоснование, выбор схемы финансирования, экономический мониторинг; эффективность определяется в несколько
этапов с различной глубиной проработки, включая систему контроля за ходом реализации ИИП.
10. Учет влияния инфляции (учет изменения цен на рынке недвижимости и ресурсы в период реализации ИИП). Необходимо
тщательно изучать рост цен по конкретным видам товаров, необходимых для строительства и эксплуатации жилых зданий: строительные материалы, работы изыскательского характера, строительно-монтажные работы, пуско-наладочные работы, цены на услуги
88
эксплуатирующих организаций, свет, воду и т. д. Кроме того, инфляция обусловила повышение нормы процента за кредит, намного
превышающую предполагаемую рентабельность большинства проектов. Это сделало недоступным среднесрочные и еще в большей мере долгосрочные кредиты. Высокий уровень налогов, введение предоплаты за продукцию стройиндустрии, взаимная задолженность
предприятий по платежам – все это затрудняет нормальную хозяйственную деятельность предприятий стройиндустрии.
11. Выявление влияния неопределенности и рисков, сопровождающих реализацию ИИП. К таким рискам можно отнести:
а) риски, связанные с нестабильностью экономического законодательства, текущей экономической ситуации, условий инвестирования и использования прибыли;
б) внешнеэкономические риски (возможность введения ограничений на торговлю и поставки, закрытия границ и прочее);
в) неопределенность политической ситуации, риск неблагоприятных социально-экономических изменений в стране или регионе;
г) неполноту или неточность информации о динамике технико-экономических показателей, параметрах новой техники и технологии;
д) колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов
и другое;
е) неопределенность природно-климатических условий, возможность стихийных бедствий;
ж) неполноту или неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников (возможность
неплатежей, банкротств, срывов договорных обязательств).
12. Определение общественной значимости проекта. Общественно значимыми считаются крупномасштабные народно-хозяйственные проекты и глобальные проекты. Строительство жилого здания
относится к крупномасштабным народно-хозяйственным проектам.
Социальные, политические, экологические и иные результаты,
не имеющие стоимостной оценки, рассматриваются как дополнительные показатели народно-хозяйственной эффективности и учитываются при принятии решения о реализации ИИП. В состав затрат включаются текущие и единовременные (инвестиционные) затраты всех участников реализации проекта без повторного счета.
Оценка социальных результатов проекта означает, что он соответствует социальным нормам, стандартам и условиям прав человека. Обязательным условием реализации ИИП является создание
для работников нормальных условий труда и отдыха, обеспечение
их жилой площадью и объектами социальной инфраструктуры.
89
Социальные результаты проекта характеризуются такими показателями, как:
– изменение количества рабочих мест в регионе;
– улучшение жилищных и культурно–бытовых условий в населенном пункте или регионе;
– изменение условий труда работников;
– изменение уровня здоровья населения;
– повышение качества жизни населения.
Инвестор до принятия решения по инвестированию в проекте
должен определиться в системе приоритетов, к которым относятся:
– общественная значимость проекта;
– влияние участия в проекте на деловой и социальный имидж
инвестора;
– соответствие проекта целям и задачам инвестора;
– финансовые возможности;
– рыночный потенциал создаваемого продукта;
– срок окупаемости проекта;
– прибыль;
– уровень риска;
– экономичность и безопасность проекта;
– соответствие законодательству.
К существующим принципам оценки эффективности реализации инвестиционных проектов, необходимо добавить еще ряд
принципов, которые обеспечат наиболее эффективную реализацию
ИИП, направленных на жилищное строительство.
– Принцип соответствия нормативно-законодательным актам,
с целью снижения рисков, связанных с вложением денежных
средств в жилищное строительство.
– Принцип прозрачности на всех стадиях реализации ИИП, направляемых на строительство жилья, так как реализация таких
масштабных проектов затрагивает государственные интересы и интересы населения.
– Принцип эффективности и экономичности расходования
средств, при осуществлении ИИП.
– Принцип разностороннего контроля за осуществлением ИИП.
В данном случае речь идет о возможности и необходимости контролировать реализацию ИИП всеми участниками, в том числе гражданами, вложившими денежные средства в конкретный проект.
Наряду с принципами для оценки эффективности ИИП, направленного на строительство жилья необходимо также соблюдать
определенные критерии. В литературе не существует четкого набо90
ра критериев, каждый автор предлагает свою систему критериев,
которая охватывает факторы внутренней и внешней среды. За основу в выборе подходящих критериев оценки эффективности капитальных вложений, направляемых в жилищный сектор экономики страны в данной работе использовалась система, предложенная
в научном издании Э. И. Крылова, В. М. Власовой и др. [42], так как
данная система в полной мере отражает социальные, экономические, экологические и иные последствия реализации ИИП:
1. Критерий качества ИИП.
– Полнота реализации мероприятий, включенных в проект. (учтены ли все расходы на различных этапах реализации инвестиционно-инновационного проекта, направленного на строительство жилья.) Данные этапы включают в себя: проведение изыскательских,
проектных работ, пуско-наладочных, строительно-монтажных работ, работы, вязанные с эксплуатацией зданий и сооружений, т. д.
– Степень управляемости и надежности. Все ли участники, задействованные в строительстве и эксплуатации зданий, являются
надежными и используют технологии, разработанные в соответствии с ГОСТ и СНИП, являются ли их работы и услуги лицензированными и соответствуют современным нормам и стандартам, установленным для данной области. Для нормального функционирования строительного рынка необходима четко налаженная работа
различных специализированных учреждений, предприятий, организаций и служб. Система таких учреждений, предприятий, организаций и служб, обеспечивающих движение товаров и услуг, представляет собой инфраструктуру рынка.
– Доступность ресурсов. Легко ли приобрести строительные материалы, найти хороших специалистов для оказания услуг, связанных со строительством и эксплуатацией жилищного здания;
В процессе строительного производства (возведения) любого объекта участвуют: заказчик – проектировщик – подрядчик – специализированные строительные организации. Кроме этих непосредственных участников строительного процесса в создании строительной
продукции участвуют десятки заводов-изготовителей технологического оборудования, строительных машин и материалов, банки
и другие субъекты экономики, чей капитал так или иначе участвует в строительстве. В связи с большим количеством участников и
многообразием производственных связей возникает необходимость
выработки единой экономической политики в деле достижения единой цели завершении строительства в заданные сроки с минимальными затратами, а не соблюдении только собственных интересов.
91
– Связь со смежными областями экономики. Строительство является одной из наиболее важных отраслей отечественной экономики. Ее состояние во многом определяет уровень развития общества
и его производственных сил. Роль инвестиционно-строительной деятельности особенно возрастает в период структурной перестройки
экономики. Строительная отрасль призвана осуществлять обновление на современной технической основе производственных фондов,
развитие, совершенствование социальной сферы, реконструкцию,
модернизацию, техническое перевооружение производства материальных благ.
Жилищная отрасль экономики тесно связана со многими другими отраслями экономики, такими как транспорт, промышленность, связь, торговля и т. д. Все это обуславливает важность данной отрасли и необходимость поддержания государством на должном уровне. Хорошее состояние строительной отрасли в регионе
будет благоприятно отражаться на экономике и развитии данного
региона в целом, обеспечивая приток финансовых средств в регион.
Таким образом, необходимо учитывать потребности и последствия внедрения такого рода проектов для других отраслей экономики.
– Совершенствование инфраструктуры. При строительстве жилого здания необходимо учитывать многие условия, необходимые
для жизни граждан, проживающих в строящемся объекте, к примеру, достаточное количество детских садов, школ, магазинов, стоянок
и т. д. Для бесперебойного функционирования всей системы необходимы коммуникации, транспорт, связь, линии электропередачи и
прочие энергопередающие системы, средства жизнеобеспечения работников строительства (жилищно-коммунальное хозяйство, торговое обеспечение, учреждения медицины, культуры, отдыха и т. д.).
Неразвитость инфраструктуры, особенно в необжитых и удаленных
районах, вызывает существенное увеличение затрат, учет которых
необходим при определении сметной стоимости строительства.
– Надежность потенциальных инвесторов, а также надежность граждан, проживающих в жилом доме. Важным фактором,
обеспечивающим надлежащие строительство и эксплуатацию жилищного здания, является своевременность внесения финансовых
ресурсов, способствующих бесперебойной работе всех участников,
задействованных в строительстве и эксплуатации здания жилищного назначения.
– Поддержание действующего уровня занятости населения
и создание новых рабочих мест. Строительство новых объектов жи92
лого строительства должно ориентироваться на привлечение населения, которое сможет обеспечить новую рабочую силу, с целью развития конкретного региона, в котором проводится строительство.
Решение о реализации ИИП должно приниматься с учетом множества характеристик. В одной части характеристик учитываются
экономические, экологические и социальные последствия реализации проекта; в другой – разнообразные риски, связанные с осуществлением проекта, и факторы неопределенности.
2. Целевые критерии, состав которых определяется социальноэкономической ситуацией в стране, полезностью проекта для государства или региона. Необходимо определить, какую цель решает
строительство жилого дома в данном регионе, или данном месте:
обеспечение жильем граждан, в регионе, в котором не хватает жилья; увеличение необходимого количества жилья, в связи со строительством объектов, которые создают новые рабочие места в данном регионе (к примеру, строительство нового завода); либо решение
других социальных проблем) и т. д.
3. Внешние и экономические критерии, включающие правовую
обеспеченность проекта, его непротиворечивость действующему законодательству, возможное влияние перспективного законодательства на осуществление проекта, потенциальную реакцию общественного мнения на реализацию проекта, воздействие проекта на
уровень занятости населения. Необходимо учитывать возможность
изменения законодательства в строительной сфере (нормы, стандарты, ГОСТы, СНИПы, разрешения на строительство и т. д.), в сфере
ипотечного кредитования и т. д. [52].
4. Критерии научно-технической перспективы, включающие
данные о степени перспективности используемых научно-технических решений и применения полученных результатов в будущих
разработках, о воздействии (положительном или отрицательном) на
другие проекты, представляющие интерес. В данном случае строительство социально направленных домов будет научно-техническим решением для возможных положительных тенденций в сфере
жилищного сектора экономики страны.
5. Коммерческие критерии, в которые входят данные о размере
инвестиций, стартовых затратах на осуществление проекта, о потенциальном годовом размере прибыли, о значении ВНД, о соответствии проекта критериям экономической эффективности капитальных вложений, о сроке окупаемости, стабильности поступления
доходов от проекта, финансовом риске и т. д. Для создания благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности
93
в жилищном секторе экономики страны необходимо, по нашему
мнению, на государственном уровне решить ряд вопросов, связанных с:
– оптимизацией налогообложения;
– защитой интересов инвесторов;
– принятием антимонопольных мер в строительстве.
6. Производственные критерии, к которым относятся данные
о доступности сырья, материалов и необходимом дополнительном
оборудовании, о необходимости технологических нововведений,
о наличии производственного персонала. Необходимо обдумать выбор технологии строительства: отечественная или западная; вариантах строительных материалов, о высококвалифицированных
кадрах в строительной отрасли, определиться с ресурсной базой.
Ресурсы предприятия – это основные фонды, оборотные средства,
кадры, финансы, деловая информация и т. д. Иначе говоря, ресурсы предприятия – весь его потенциал, все то, чем предприятие располагает. Производственные ресурсы строительного предприятия
– это те ресурсы предприятия, которые используются в процессе
строительства жилищного здания, к которым относятся:
– земля – все природные ресурсы, которые используются в производственном процессе (земли, леса, месторождения, водные ресурсы);
– капитал – средства производства; производственная инфраструктура; денежные средства, используемые для приобретения
средств производства;
– труд – физические и умственные способности людей, применяемые при производстве товаров и услуг;
– информация – упорядоченная система знаний;
– предпринимательская способность – процесс поиска новых
возможностей, предприимчивость, способность к риску.
7. Рыночные критерии, предусматривающие соответствие проекта потребностям рынка недвижимости в том или ином регионе,
эластичность цены за 1 кв. м жилой площади, необходимость рекламы в целях продвижения проекта. В рамках недостаточно развитого строительного рынка, при отсутствии нормальной конкуренции, когда подавляющая часть строительных подрядов получается, минуя тендеры (торги), не происходит никакого естественного
при совершенной конкуренции выравнивания условий функционирования и общественных требований к подрядчикам. Это определяет существенные как региональные, так и внутрирегиональные
различия в уровнях цен, обязательствах сторон и других факторах.
94
8. Критерий региональных особенностей реализации проекта. Вопросы риска при инвестиционных действиях дифференцированы в зависимости от региона России. Несмотря на единство экономической и
правовой федеральной основы, автономные образования применяют
ряд местных региональных актов, которые существенно влияют на
степень инвестиционного риска по регионам России. Необходимо также учитывать ресурсные возможности регионов, степень социальной
нестабильности, состояние инфраструктуры (коммуникаций, банковского обслуживания, таможенного обслуживания) и другие факторы.
Для осуществления и оценки эффективности капитальных вложений, направленных на жилищный сектор экономики страны, необходимо также учитывать и условия, при которых данное обстоятельство возможно:
– Устойчивое финансовое состояние предприятия. Данное условие является одним из основных условий для успешной реализации
проекта, так как под финансовой устойчивостью понимается его
способность функционировать и сохраняться, сохранять равновесие своих активов и пассивов в изменяющейся экономической среде, гарантирующее его платежеспособность и инвестиционную привлекательность в долгосрочной перспективе в границах допустимого уровня риска [53].
– Обеспечение достаточного уровня денежных средств, необходимых для реализации ИИП, направленного на строительство жилья. Для выполнения данного условия финансирование проектов
может осуществляться за счет: собственных средств, заемного капитала, субсидий, дотаций и т. д.
– Обеспечение финансовой реализуемости проекта. Под этим условием понимается, что накопленное суммарное сальдо по инвестиционному проекту должно быть положительным.
– Соблюдение интересов всех участников ИИП, а также интересы страны, региона или города, в котором осуществляется данный
проект. Под этим условием понимается, что проект должен соответствовать целям, поставленным всеми участниками ИИП, как социальным, так и экономическим.
– Наличие всех необходимых разрешений и документаций, необходимых для строительства зданий. В настоящее время многие
строительные компании начинают строительство жилых домов, не
имея всей необходимой документации и разрешения, и зачастую
это приводит к замораживанию строительства, переноса на значительный срок сдачу проекта. В итоге данные проекты несут убытки,
а строительные компании теряют свою деловую репутацию.
95
– Минимизация рисков и неопределенности, связанных с осуществлением ИИП. При оценке проектов наиболее существенными
являются следующие виды неопределенностей и рисков [54]:
а) риск, связанный с нестабильностью экономического законодательства и текущей экономической ситуации, условий инвестирования и использования прибыли;
б) внешнеэкономический риск – возможность введения ограничений на торговлю и поставки, закрытие границ и прочее;
в) неопределенность политической ситуации, риск неблагоприятных социально-политических изменений в стране или регионе;
г) неполнота или неточность информации о динамике техникоэкономических показателей, параметрах новой техники и технологии, качестве продукции;
д) колебания рыночной инфраструктуры, цен, валютных курсов;
е) неопределенность природно-климатических условий, возможность стихийных бедствий;
ж) неполнота или неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников (возможностей
неплатежей, банкротств, срывов договорных обязательств).
– Полнота и точность информации о принятых технологиях
строительства и эксплуатации здания. Данное условие необходимо выполнять, так как неполное владение данной информацией может повлечь дополнительные убытки, что впоследствии отразится
на экономических и социальных результатах проекта.
– Соответствие нормам и стандартам строительства в сфере
законодательства.
– Определение схемы и источников финансирования ИИП;
– Обязательный учет инфляционных ожиданий.
Таким образом, подводя итог данного раздела можно отметить,
что реализация ИПП, направляемого на жилищный сектор экономики страны, характеризуется тем, что в нем участвуют одновременно, или в комбинации, несколько субъектов с различными
функциональными задачами, правами и обязанностями: инвесторы, заказчики, подрядчики, застройщики, банки, население. Такая ситуация влечет за собой необходимость создания системы различных правил, критериев и условий реализации таких проектов,
чтобы максимально удовлетворить потребности всех участников
проекта. При этом, необходимо отметить, что, как правило, заинтересованность не столько в получении прямого дохода от проекта, сколько в дополнительных косвенных эффектах, которые характерны для проектов, с использованием государственно-частного
96
партнерства (развитие региона, повышение благосостояния граждан, повышение демографической ситуации в стране, улучшение
качества жизни населения).
2.4. Характеристика действующей схемы
финансирования строительства многоквартирных жилых домов
и обоснование механизма ее совершенствования
В настоящее время каждая семья в нашей стране желает иметь
в собственности квартиру. Но в связи с ростом цен на недвижимость
и с учетом средней заработной платы в каждом регионе нашей страны, многие семьи не могут себе этого позволить. Данная ситуация
говорит о серьезной социальной проблеме, которая влечет за собой
массу других проблем социального характера, в том числе, и ухудшение демографической ситуации. Многие семьи не хотят заводить
детей, не имея собственного жилья.
В настоящее время существует несколько способов финансирования строительства жилищного фонда. Среди них можно выделить следующие: ипотека; собственные средства; средства, накопленные родителями; различные жилищные сертификаты; аренда.
Рассмотрим первый вариант финансирования – это накопление
денежных средств для улучшения жилищных условий.
Некоторые люди не желают обременять себя кредитными отношениями, считая, что это – огромный психологический груз, это –
и большая переплата за пользование кредитом. Такие люди приходят к выводу, что только накопление поможет решить им жилищную проблему.
Конечно, для строительных компаний и для государства в целом
такой вариант является самым подходящим, так как решает множество проблем. Рассмотрим положительные стороны данного способа финансирования для строительных компаний.
Во-первых, для строителей такой способ наиболее выгоден, прежде всего, тем, что потенциальный инвестор уже приходит с «живыми» деньгами, которые можно будет незамедлительно пустить
в дело: в строительство домов, положить денежные средства на депозит, купить долю в уставном капитале организации и т. д.: т. е.
извлекать прибыль.
Во-вторых, если у клиента есть наличные денежные средства, то
его проще склонить к покупке той или иной квартиры, и, заключив сделку, можно быть более уверенным в том, что она дойдет до
логического завершения. А при ипотеке появляется посредник –
97
банк, и появляются дополнительные преграды: одобрит ли банк
кредит, когда клиент соберет все документы, когда деньги перечислят и т. д.
В-третьих, есть банки, которые готовы работать только с готовыми домами, которые уже построены, дабы минимизировать риски.
А строительным компаниям, наоборот, необходимо привлекать денежные средства, чтобы строительство объектов не прекращалось
и стройки не были заморожены, поскольку строительство домов ведется в основном за счет средств инвесторов; поэтому наличные денежные средства клиентов более привлекательны, нежели ипотечные средства банка.
В-четвертых, не всегда строительные компании начинают стройку, подготовив все документы, необходимые для строительства домов. Существует практика, когда строительные компании, возводя
дом, параллельно собирают все необходимые документы и разрешения на строительство. Если не каждый человек может разбираться во всех тонкостях строительного законодательства, то у банков
первоочередной задачей стоит проверить, все ли документы в порядке, так как обеспечением кредита является залог недвижимого
имущества.
Для государства также выгоден такой способ финансирования
жилищного сектора экономики по ряду причин.
Во-первых, сокращается необходимость разрабатывать специальные программы для развития покупательской способности граждан в жилищном секторе экономики. Нет необходимости принятия законов, норм и так далее относительно жилищного
сектора.
Во-вторых, уровень жизни населения повышается сам по себе,
без участия государства, а вместе с тем улучшается и демографическая ситуация в стране.
В-третьих, снижается необходимость участия государства в финансировании (субсидировании) жилищного строительства, что ведет к сокращению издержек из бюджета.
В-четвертых, уменьшается количество очередников, нуждающихся в жилье, что благоприятно сказывается на показателях
уровня жизни населения.
В-пятых, происходит обновление жилищного фонда и сокращение ветхого и аварийного жилья.
В-шестых, сэкономленные денежные средства, которые нет необходимости направлять в жилищное строительство, будут направляться для решения других острых социальных проблем.
98
Однако в настоящее время в России мало таких семей, которые
смогут себе позволить приобрести жилье за наличные денежные
средства. Возникает это обстоятельство по ряду причин:
– основной является низкий уровень доходов населения;
– ежегодный рост цен на недвижимость;
– рост уровня инфляции;
– психологический момент: в настоящее время копить денежные
средства очень тяжело;
– нестабильность экономической ситуации в нашей стране, да и
во всем мире;
– слишком растянут срок накопления денежных средств;
– низкие ставки по депозитам.
Рассмотрим небольшой пример, наглядно показывающий несостоятельность данного способа финансирования жилищного строительства для инвесторов (физических лиц).
По-прежнему будем опираться на пример, изложенный ранее. Итак,
двухкомнатная квартира в городе Санкт-Петербург в настоящее время
обойдется минимум в 4 560 000 р. (60 кв. м × 76 000 р.)1. Нам известно,
что средний доход на душу населения в данном регионе составляет
порядка 32000 р. Семья состоит из трех человек. Общий доход семьи
составит 64000 р. В среднем семье необходимо по 10000 р. на человека для нормального проживания и удовлетворения своих потребностей. Также пока семья откладывает деньги на собственное жилье,
им необходимо где-то проживать, т. е. арендовать квартиру. В настоящее время, аренда однокомнатной квартиры обойдется минимум
в 15000 р. Таким образом, семья может откладывать по 19000 р.
в месяц (64000 – 3 × 10000 – 15000), остальные денежные средства
необходимы для проживания: питания, на оплату коммунальных
услуг (либо арендных платежей), дорогу, одежду и т. д.
Если предположить, что цены на недвижимость не будут расти,
т. е. индекс инфляции составит 1,0, то, чтобы заработать на двухкомнатную квартиру, семье необходимо откладывать по 19000 р.
в течение 240 месяцев, т. е. в течение 20 лет. Это достаточно серьезный срок.
Та же ситуация будет наблюдаться, если ставки по депозитам
и индекс роста цен на недвижимость будет одинаков. А если учесть,
что только за последние 10 лет цены на недвижимость в данном регионе выросли примерно на 500%, а накопленные средства на депозитах не выросли и до 100%, в связи с низкими ставками по депози1 Источник: http//www.bn.ru/ ООО «ГК «Бюллетень недвижимости».
99
там, то семья не сможет накопить денежные средства для покупки
жилья, так как темп роста цен на недвижимость опережает и темп
роста реальной заработной платы населения, и темп роста ставок по
депозитам.
Таким образом, получается, что цены на недвижимость выросли
настолько, что у людей со средним заработком совершенно нет возможности приобрести жилье с помощью средств накопления.
Если отдельно рассмотреть накопление денежных средств посредством вложения их на депозитные счета, то в настоящее время эффективности в этом мало, так как ставки по депозитам значительно ниже, чем ставки по кредитам, чем индекс инфляции
и индекс роста прогнозных цен на недвижимость.
По данным табл. 9 видно, что на всем протяжении рассматриваемого периода, за исключением периода глобального экономического кризиса, рост цен на недвижимость опережает рост потребительских цен. В период 2006 г., данное превышение составило
несколько раз. Также необходимо отметить, что ставки по депозитам намного ниже ставок по кредитам. Таким образом, можно отметить, что никакой базы для накопления денежных средств населением в настоящее время не существует. Даже, если ставки индекса роста цен на недвижимость будут равны ставкам по депозитам,
накопление денежных средств возможно лишь в течение 10–15 лет,
в зависимости от желаемой площади жилья.
Таблица 9
Анализ показателей экономической стабильности
рынка недвижимости, в %
№ п.п
Показатели,
в целом
по Российской
Федерации
Рассматриваемый период, годы
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
1
Индекс цен на
122,5 1118,8 118,5 117,5 147,7 123,4 110,3
первичном рынке
недвижимости
2
Индекс потребительских цен
(инфляция)
115,1 111,9 111,7 110,9 109,0 111,9 113,3
3
Кредитные
ставки
15,70 12,98 11,44 10,68 10,43 10,03 12,23
4
Ставки по депозитным счетам
4,95
100
4,48
3,79
3,99
4,08
5,14
5,76
Для того чтобы накопить денежные средства на покупку жилья
в разумный срок 5 лет, совокупный доход семьи должен составлять
не менее 130000 р. Тогда семья сможет откладывать по 80000 р. на
жилье и нормально жить, не ущемляя себя.
Однако получать такой доход может далеко не каждая семья, поэтому ориентировать свои доходы необходимо на людей со средним
уровнем дохода в 64000 р., который получает также не каждая семья. В настоящее время в Санкт-Петербурге много семей с достатком ниже среднего.
В настоящее время существуют также жилищные сертификаты,
которыми могут пользоваться жители конкретных регионов. Остановимся на Санкт-Петербурге.
Правительство обещает необеспеченным слоям граждан, в соответствии с жилищными сертификатами, выплачивать по определенной сумме на каждого члена семьи, а семья не может воспользоваться этим сертификатом. Например, в Санкт-Петербурге,
семье из трех человек (двое детей и мать) предоставят жилищный сертификат на сумму 1,2 млн р. Но на эти деньги невозможно купить даже однокомнатную квартиру, не говоря уже о 18 кв. м
на каждого члена семьи. Даже в ближайшем пригороде СанктПетербурга невозможно на этот жилищный сертификат купить
жилье. Получается, что для покупки однокомнатной квартиры
в Санкт-Петербурге по жилищному сертификату необходимо иметь
семью из десяти человек, но тогда на каждого члена семьи придется по 4 кв. м жилой площади, что является недопустимым. И выходит, что вроде бы семьям помогают, предоставив жилищные сертификаты, срок действия которых один год, а сделать с ними ничего нельзя. И большинство таких сертификатов остаются просто
бумажками.
Еще одним способом финансирования жилищного сектора с целью решения жилищной проблемы является аренда жилья. В настоящее время такой вид финансирования имеет широкое распространение в мире. Цены на арендуемое жилье значительно ниже
оплаты за погашение ипотечного кредита.
Однако в нашей стране, люди не хотят постоянно снимать жилье, считая это пустой тратой денег, а также считают, что арендное жилье не дает стабильности в жизни. Приходится постоянно
зависеть от арендодателя, так как сегодня арендодатель сдает жилье, а завтра могут возникнуть обстоятельства, и это жилье уже
не будет сдаваться, и людям придется снова искать себе жилье, привыкая к новым соседям, к новому району и новым обстоятельствам.
101
Для того чтобы снять двухкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге в спальном районе понадобится не менее 20 000 р. в месяц.
При этом найти достойную квартиру и достойных соседей достаточно сложно. Любая семья со средним достатком в 64 000 р. сможет себе позволить снимать двухкомнатную квартиру за 20 000 р.
в месяц. Но не каждая семья согласится на это по ряду перечисленных факторов.
В настоящее время наибольшее распространение среди различных схем финансирования жилищного строительства получила
система ипотечного кредитования. Данная схема финансирования
позволяет многим людям решить жилищную проблему, так остро
стоящую в настоящее время. Однако не все считают данный инструмент финансирования оптимальным для решения такого рода вопросов. Следовательно, необходимо более детально остановится на
действующей схеме финансирования и предложить более совершенную схему финансирования жилищного строительства.
Прежде всего, переходя к характеристике действующей схемы
финансирования строительства многоквартирного жилья, необходимо остановиться на самой большой проблеме, с которой сталкиваются в настоящее время многие люди, приобретающие жилье, –
это недострой. Здесь речь идет о дольщиках, которые приобретают
жилье на стадии строительства, но по каким-либо причинам данное
жилье не достраивают строительные организации.
В 2004 г. в России был принят специальный Федеральный закон
«Об участии в долевом строительстве», целью которого являлась
необходимость определить основные требования к тексту договора
между гражданином и застройщиком. А именно, в данном договоре
должны быть прописаны основные характеристики предмета договора: цена договора, характеристика будущего жилья, сроки передачи квартиры дольщику, гарантийные обязательства. Кроме всего
прочего данный договор должен проходить обязательную регистрацию в Федеральной регистрационной службе, которая и проверяла
наличие в договоре обязательных пунктов.
В последующие годы и до настоящего времени 214-ФЗ претерпел
множество изменений и дополнений: вводились новые правила по
срокам строительства и оформлению разрешительных бумаг, уточнялись условия, при которых госорганы могли отнять земельный
участок. Однако для дольщиков не было существенных изменений
и дополнений [55].
По данным Министерства регионального развития около 85%
жилья в 2011 г. возводилось в обход долевого строительства. Но102
вые дома стали возводиться с использованием иных схем привлечения граждан: заключение предварительного договора, по которому фирма и гражданин обязуются в будущем заключить основной
договор купли-продажи жилья; торговля квартирными векселями;
заключение инвестиционных договоров; ЖСК.
Таким образом, на законодательном уровне невозможно решить
данную проблему, необходимо привлекать другие средства. Одним
из первых этапов, на пути решения данной проблемы, должно быть
изменение в целом схемы финансирования стройки. И, в первую
очередь, необходимо применять систему государственно-частного
партнерства при финансировании жилья. При этом, участие государства будет являться неким гарантом успешного и эффективного
строительства [56, 57, 58].
Но прежде остановимся на характеристике и проблемах существующей схемы финансирования жилья – ипотечном кредитовании.
Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России – это покупка физическим лицом квартиры
в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое
жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности
квартиру.
Сумма ипотечного кредита, которую может получить физическое лицо, зависит от:
размера дохода физического лица;
срока кредитования;
стоимости приобретаемой недвижимости;
первоначального взноса.
Платеж по кредиту не может превышать определенной доли доходов физического лица, как правило, это 40–50% (соотношение
платеж/доход). При этом, из доходов физического лица предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная
недвижимость или просто земля.
Перечислим основные этапы ипотечного кредитования более
подробно (см. рис. 8):
1. Для того чтобы оформить ипотеку квартиры, необходимо, в первую очередь, выбрать банк, который бы соответствовал требованиям
103
Договор
ипотечного
кредитования
ФЕДЕРАЛЬНАЯ
РЕГИСТРАЦИОНАЯ
ПАЛАТА
6
БАНК
7
1
КЛИЕНТ
2
4
Служба
безопасности
6
Договор куплипродажи
3
ЮРИСТ
Кредитный
комитет
Протокол решения
председателя комитета
5
СТРОИТЕЛЬНАЯ
Оценка приобретаемой
недвижимости
ОРГАНИЗАЦИЯ
Сбор необходимых
документов
Страхование
недвижимости
Рис. 8. Основные этапы ипотечного кредитования
заемщика. В этот банк необходимо подать заявление на рассмотрение предоставления ипотечного кредита. К заявлению прикладываются все документы, необходимые для ипотеки, большая часть
которых имеет стандартную форму.
2. Банк рассматривает заявление и документы, переданные заемщиком. Документы передаются на рассмотрение в службу безопасности банка, в юридический отдел, а также в кредитный комитет.
3. После проведенной проверки заемщику выдается протокол решения председателя комитета, и, в случае положительного решения, клиенту дается время на поиск жилья, соответствующего требованиям банка и условиям ипотечного кредитования.
4. Далее клиент обращается в строительную компанию, аккредитованную банком, для выбора квартиры, соответствующей всем
требованиям заемщика. Также на этом этапе клиент подписывает
предварительный договор купли-продажи квартиры.
5. После выбора соответствующей недвижимости необходимо собрать необходимую документацию, в которую входят:
– документы правоустанавливающего характера на жилье, выбранное заемщиком;
104
– план жилья и его паспорт;
– документы, подтверждающие регистрацию жилья, заполненные по форме № 9, а также характеристика помещения, заполненная по форме № 7;
– справка о подтверждении отсутствия долгов по оплате коммунальных платежей и жилья;
– документ, являющийся выпиской из Единого реестра прав,
в котором подтверждается право на жилье, отсутствие каких-либо
обременений по жилью;
– прочие документы.
Помимо сбора необходимых документов, надлежит произвести
оценку выбранной недвижимости независимыми оценщиками. Это
связано с ограниченной суммой кредита, которую банк может предоставить заемщику, и которая колеблется в пределах 80–100% от
рассчитанной стоимости жилого объекта. За основу берется именно
оценочная стоимость недвижимости, а не рыночная.
Страхование недвижимости также является обязательным условием для ипотеки. Сроки кредитования достаточно продолжительные, и банк, для того, чтобы обезопасить себя, требует предоставления гарантий в виде страхований рисков, которые могут выражаться потерей трудоспособности заемщика, утраты прав на собственное
владение жильем (страхование титула) или его повреждение.
6. После сбора необходимых документов и проведенных необходимых действий заемщика необходимо подписать договор купли-продажи недвижимости и договор ипотечного кредитования. В некоторых
случаях договор купли-продажи сопровождается оформлением закладной, представляющей собой ценную бумагу, свидетельствующую
о праве кредитора на приведение в исполнение действия согласно денежному обязательству, подкрепленному ипотечной недвижимостью.
7. На последнем этапе производится передача документов в Федеральную регистрационную палату, и через определенное время
заемщику выдаются документы, подтверждающие его право собственности.
На сегодняшний день ипотека стала одним из самых востребованных видов кредитования, так как ипотека дает право поселиться в приобретенной недвижимости уже сегодня, а также прописаться по новому месту жительства, как владельцу, так и его семье.
По этой причине на сегодняшний день существуют разнообразные
виды ипотеки, ипотечных кредитов.
В настоящее время на рынке жилья с ипотекой совершается
каждая пятая сделка – рекорд за всю историю российского ипотеч105
ного рынка. С ипотечными кредитами работают около 400 банков,
однако около 70% всех кредитов приходится на пять крупнейших
банков.
Рассмотрим основные преимущества ипотечного кредитования:
1. Самым главным преимуществом является предоставление
возможности гражданам не заниматься длительным накоплением
средств с целью приобретения жилья. Появляется возможность заехать в свое жилье, имея хотя бы 10–15% от стоимости жилья.
2. Следующее преимущество ипотеки заключается в том, что та
недвижимость, которая приобретается по ипотеке, моментально
становится собственностью заемщика. У заемщика и его семьи имеется возможность зарегистрироваться в новом жилье.
3. Преимущество ипотеки заключается в том, что такой вид кредитования является абсолютно безопасной операцией, так как отсутствует риск потери права собственности на недвижимость, включая случаи, когда заемщик теряет трудоспособность не по своей
воле. Однако за такого рода безопасность платит сам собственник
жилья, страхуя имущество за свой счет.
4. Еще одно явное преимущество ипотеки заключается в том,
что заемщику банком предоставляется имущественный налоговый
вычет. Этот имущественный налоговый вычет понижает ставку по
проценту ипотеки за счет того, что непосредственно заемщику оплачивать подоходный налог с суммы, которая была потрачена на приобретение недвижимости, не нужно. Это прописано в Налоговом кодексе РФ.
Далее рассмотрим недостатки такого инструмента финансирования жилищного сектора с целью совершенствования данного механизма.
В первую очередь необходимо отметить проблемы, связанные
с переплатой по ипотечному кредитованию.
В настоящее время ставка по ипотечному кредитованию настолько высока, что переплата по договору кредитования доходит до 100–
200% и более процентов.
Несмотря на все убеждения главных лиц государства о необходимости понижать ставку по ипотечным кредитам, в течение последних лет ставка по ипотеке только растет. Это связано, прежде всего,
с тем, что помимо убеждения банков в снижении ставок по ипотечным кредитам, необходимо также создавать условия для эффективной работы банков. Для этого необходимо снижать инфляцию,
так как от этого показателя во многом зависит эффективная работа
многих компаний, в том числе и банков.
106
В настоящее время ипотечные кредиты, во многих банках, выдаются за счет средств вкладчиков. Однако необходимо помнить
о том, что вклады населения менее долгосрочны, чем ипотечные
займы. Более того, по статистическим данным по десяти самым
крупным банкам в России за последний год максимальная ставка
по депозитам увеличилась с 7,9% до 10,15% (Источник: РГ «Укрощение ставки»). Таким образом, привлечение денег за счет средств
вкладчиков в настоящее время обходится банкам дороже, чем
в прошлые годы.
Итак, в первую очередь, государство должно искать пути решения проблем, связанных с увеличением ставок по ипотечным кредитам.
Вторым недостатком ипотечного кредитования является размер дополнительных расходов, связанных с оформлением ипотеки. Здесь речь идет о том, что на заемщиков ложится оплата работы оценщиков квартиры, оплата государственных пошлин, при
оформлении документов, оплата страховки. При этом необходимо
отметить, что при оплате страховки застрахованным оказывается
не только заемщик, но и банк, таким образом банк страхует свои
риски, но за счет денег заемщиков.
Страховые компании, если речь идет о вторичном рынке жилья,
страхуют все три возможных риска, а именно:
– Жизнь и трудоспособность заемщика, тариф зависит от возраста человека, на которого происходит оформление кредита, и наличия у него хронических заболеваний. Минимальный тариф обычно
составляет около 0,5 %.
– Страхование риска повреждения квартиры, который, по стандартным оценкам страховщиков, зависит, в первую очередь, от того деревянные или металлические у дома, есть ли газовая колонка,
были ли перепланировки. Минимальный тариф обычно составляет
около 0,3 %.
– Страхование прав собственности, или титульное страхование.
Это страхование риска, что квартира может оказаться «юридически
нечистой». В зависимости от степени риска, т. е. наличия тех или
иных проблем, тариф составит от 0, 25 до 0,5 %. (Необходимо только
при покупке недвижимости на вторичном рынке).
Если страховая компания или банк посчитают, что один из перечисленных рисков слишком велик, заемщику попросту откажут
в выдаче ипотечного кредита.
При покупке квартиры в новостройке, заемщику необходимо
будет застраховать в момент выдачи кредита жизнь и трудоспособ107
ность, а при получении прав собственности на жилье риск его повреждения.
Таким образом, сумма ежегодной выплаты составит в среднем
от 0,8 до 1,7 % от размера кредита в год.
Среди основных недостатков по ипотечному кредиту, необходимо также выделить «доступность» данного вида кредитования. Под
доступностью ипотеки, в данном случае, понимается возможность
большему количеству граждан воспользоваться данным видом кредитования, с целью решения своих жилищных проблем. В связи
с тем, что размер ипотечных кредитов достаточно велик, это, в свою
очередь, приводит к высоким ежемесячным выплатам, связанным
с погашением кредита. Таким образом, и размер заработной платы
заемщиков также должны быть достаточно высок. А так как в нашей стране, в большей степени, преобладает население со средним
и ниже среднего доходом, ипотечное кредитование может позволить
себе далеко не каждая семья.
Высокие требования к заемщику – также являются недостатком
ипотечного кредитования, и снижают доступность данного вида
кредитования. Среди различных требований, необходимо выделить
следующие.
1. Заемщик обязательно должен быть гражданином РФ и быть
зарегистрированным в России.
2. У заемщика должен быть определенный стаж работы на одном
месте. К сожалению, в настоящее время многие граждане часто меняют свою работу, и не потому, что они халатно относятся к своей
жизни, являются безответственными людьми. А потому, что многие работодатели ущемляют права своих работников, действуют
вопреки Трудовому кодексу РФ. Поэтому многие работники часто
меняют свою работу, с целью найти наиболее оптимального работодателя, который бы отвечал по своим обязательствам и вел свою деятельность в рамках законодательства РФ.
3. Хорошая кредитная история заемщика также будет являться преимуществом при выдаче ипотечного кредитования. Однако
в настоящее время нет отлаженной системы оценки кредитной истории заемщика. Для некоторых банков просрочка очередного ежемесячного платежа является незначительным негативным фактором
для оценки кредитной истории. Но для другого банка такая ситуация может сыграть важную роль в оценке кредитной истории заемщика, и, в свою очередь, банк, может дать негативную кредитную
историю заемщику. Таким образом, заемщик может стать жертвой
отсутствия единой системы оценки кредитной истории заемщиков.
108
4. Возможность предоставить поручителей. В настоящее время,
когда каждый гражданин отвечает за себя самостоятельно и повышен уровень недоверия среди населения, найти поручителя для
ипотечного кредита, который выдается на длительный срок, практически невозможно. А в некоторых банках главным условием выдачи ипотечного кредита является наличие поручителя.
5. У заемщика должны быть документы, подтверждающие его
доходы и т. д. В настоящее время, многие компании, даже среди
крупных работодателей, не готовы полностью отражать доходы
свои работников. Это связано, прежде всего, с тем, что работодатели, желая снизить налоговое бремя, в виде занижения реального
дохода населения, подводят своего работника к тому, что его пенсионные отчисления и в целом официальный доход остается низким и держится на уровне прожиточного минимума. Поэтому работник, получающий высокий доход, не всегда может воспользоваться ипотечным кредитованием, в связи с низким официальным
доходом.
Помимо всего прочего, необходимо отметить, что во многих банках размер первоначального взноса колеблется от 0 до 30%. Таким
образом, во многих случаях при одобрении ипотечного кредита необходимо внести достаточно большие деньги. А чтобы внести первоначальный взнос, заемщику необходимо накопить денежные средства – что требует определенного времени (от одного года). Следовательно, необходимость внесения первоначального взноса также
является недостатком по ипотечному кредиту.
Последним, среди недостатков по ипотечному кредиту, необходимо выделить психологическое состояние заемщика и его семьи.
Ипотека как долгосрочный вид кредитования, позволяющий решить одну из самых острых проблем практически любой современной молодой, да и не молодой, семьи – обеспечение собственным жильем, очень сильно влияет на психологическое состояние
заемщиков.
В первую очередь, ипотечный кредит – это кредит, получаемый
на долгий срок и характеризующийся высокими ежемесячными
взносами. Хотя банковскими правилами предусмотрено, что эти
ежемесячные выплаты не должны превышать 30% от месячного дохода заемщиков, обязанность платить каждый месяц до трети своего дохода строго не позднее определенной даты, чисто психологически сильно давит на эмоциональное состояние заемщика, так как
любая просрочка грозит штрафами и пенями, а также не очень приятным разговором с сотрудниками банка.
109
Во вторую очередь, зачастую при ипотечном кредитовании созаемщиком становится супруг(а) заемщика, т.е. оба супруга становятся ответственными за выплату кредита. Любые семейные размолвки, влекущие за собой развод, могут втянуть супругов в еще один не
очень приятный процесс – раздел имущества, обремененного ипотекой.
В третью очередь, ипотечные обязательства являются одним из
самых сильных тестов на наличие в заемщике признаков паралипофобии – боязни неисполнения своих обязательств. Продолжительный срок, жесткие условия кредитования, относительно большие взносы – все это является стрессообразующими факторами, которые зачастую играют не в пользу принятия решения получения
ипотечного кредита [59].
Таким образом, после подробного изучения всех достоинств и недостатков ипотечного кредитования, можно отметить, что в целом
ипотечное кредитование способно решить жилищную проблему
граждан, но лишь немногим. Поскольку ипотечное кредитование
является весьма длительным процессом и достаточно дорогим.
В настоящее время необходимо создать лучшие условия для нормального функционирования системы финансирования жилищного сектора экономики нашей страны. Этого можно добиться, если
учесть следующие моменты:
1. В первую очередь, необходимо снижать ставки по ипотечному
кредитованию и дать возможность людям использовать данный инструмент финансирования жилищного фонда с минимальной переплатой. Но в то же время у банков должна оставаться возможность
получать прибыль.
Изучив особенности становления рынка ипотечного кредитования в России, можно констатировать, что сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:
– Ограниченный платежеспособный спрос населения.
– Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке
жилья.
– Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости. Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент
его принятия в 2000 г. (по оценке Экспертного совета при Правовом
110
управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее
чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать.
– Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного
строительства. Традиционными участниками жилищного рынка
являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как
следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены
расходы при совершении сделок.
– Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, – а отдавать приходится
свои»).
2. Государство должно помогать в софинансировании жилищного сектора путем частичной оплаты процентов за пользование ипотечным кредитом.
3. Необходимо также отрегулировать ставки по депозитам и индексу роста цен на рынке недвижимости. Возможно, необходимо
ввести новый инструмент финансирования жилищного сектора экономики в банках, к примеру, жилищные депозитные счета, которые
будут заключаться на определенный срок, с целью накопления денежных средств на покупку жилья, где банк может выступить посредником, а также кредитором в сделке с недвижимостью. В этом
случае ставка по жилищному депозиту должна быть выше ставки
по обычным вкладам, а в случае отказа клиента от покупки квартиры, банк будет вправе пересчитать клиенту размер выплаты с депозитного счета по ставкам за обычный вклад.
Такая система помогла бы некоторым людям, выбирающим инструмент финансирования жилищного сектора – накопление, решить свою жилищную проблему.
4. Необходимо повышать реальный доход на душу населения
в нашей стране. Для решения данного вопроса необходимо в первую
очередь пересматривать потребительскую корзину и минимальный
размер оплаты труда.
Величина прожиточного минимума в соответствии с Федеральным законом от 24 октября 1997 г. № 137-ФЗ «О прожиточном минимуме в РФ» представляет собой стоимостную оценку потребительской корзины, включающей минимальные наборы продуктов
питания, непродовольственных товаров и услуг, необходимых для
111
сохранения здоровья человека и обеспечении его жизнедеятельности, а также обязательные платежи и сборы [60].
По данным табл. 10 можно отметить, что в 2010 г. прожиточный
минимум в день на одного человека составляет 190 р. Из этих денег
в среднем от 50 до 70 р. в день уйдет на коммунальные услуги, но это
для тех людей, у которых есть жилье, а тем, у которых нет жилья,
придется либо копить деньги на жилье, либо оплачивать кредит
и коммунальные услуги, а это уже значительные деньги. Возможно, 190 р. хватит человеку, чтобы выжить, однако «…для сохранения здоровья и жизнедеятельности…» этих денег недостаточно.
Эти 190 р. необходимо распределить на оплату дорожных расходов
на работу или учебу, самообразование, на приобретение жилья, на
питание и одежду. В целом, конечно, выжить можно, но не о каком
увеличении продолжительности жизни, снижении смертности и
улучшении демографической ситуации говорить не приходится.
Также необходимо учитывать цену на жилье. Ведь любому человеку необходимо где-то проживать, так как это также является необходимым минимумом для сохранения жизни. Однако в потребительской корзине не предусмотрены ни стоимость арендной платы,
ни средства на накопление для приобретения жилья, что является
недопустимым. Таким образом, необходимо включить такую статью расходов в потребительскую корзину.
В настоящее время во многих европейских странах наблюдается снижение реальной заработной платы населения, что приводит
к отрицательным последствиям. В погоне за дешевой рабочей силой есть шанс добиться переизбытка предложений в различных отраслях народного хозяйства, а вот спроса на товар не будет, так как
людям не на что будет покупать товары. После этого последует резкое падение цен на товары и услуги, что впоследствии закончится
печально для многих компаний в различных отраслях. К примеру, если взять строительную отрасль: цены на жилье растут, опережая индекс инфляции, а заработная плата многих граждан годами
стоит на месте и не подвергается пересчету относительно инфляции.
Таблица 10
Величина прожиточного минимума в среднем на душу населения
в месяц, (все население)
Год
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Размер 1210 1500 1808 2112 2376 3018 3422 3847 4593 5153 5688
112
В связи с чем, в 2008 г., цены на жилье выросли настолько высоко,
что в дальнейшем привело к большому количеству предложений и
небольшому спросу. В конечном итоге, цены на недвижимость упали, но люди не торопятся покупать жилье, так как не видят стабильности. А каждому инвестору необходимо, в первую очередь, минимизировать свои риски. Поэтому многие строительные компании до
настоящего времени не могут наладить свою работу.
5. Необходимо добиться снижения индекса инфляции до минимального уровня, так как только этим можно добиться снижения
ставок по ипотечному кредиту.
6. Необходимо помочь людям с арендным жильем. Арендное жилье должно вызывать доверие, быть недорогим и решать социальную проблему жилищной отрасли. Одним из основных решений
данной проблемы будет строительство доходных домов, живя в которых люди будут уверены в завтрашнем дне.
В настоящее время до конца не изучено определение и принадлежность доходных домов. Прежде всего, необходимо определиться с понятием «доходный дом». В тексте постановления столичного
правительства от 02.04.02 г. № 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве «доходного дома» дано определение понятию «доходный дом» и под ним подразумевается: «Жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения
без ограничения размера площади, предоставляются во временное
владение и пользование юридическими и физическими лицами по
договорам аренды и коммерческого найма» [21].
Однако четкого юридического определения пока не существует.
А тем более, не существует требований и критериев к строительству
и эксплуатации доходных домов. Многие путают такие понятия,
как доходный дом, гостиница низкого уровня и общежитие.
В октябре 2010 г. Администрация г. Санкт-Петербурга утвердила
программу реконструкции и капитального ремонта аварийных объектов под доходные дома для трудовых мигрантов – из Ленинградской, Псковской, Новгородской областей, а при необходимости – из
стран СНГ. Как подчеркивают чиновники, речь идет о гостиницах
уровня «2 звезды», заселять будут по 4–6 человек в комнату.
Однако доходными домами необходимо обеспечивать, в первую
очередь, незащищенные слои общества. До настоящего времени такие дома представляют собой дешевые гостиницы и, в основном,
для жителей стран СНГ. Таким образом, доходные дома будут являться дополнительным окном для притока мигрантов из соседних
113
стран. И проблема с очередниками и нуждающимися в жилье будет
стоять так же остро.
Также необходимо предоставить возможность жителям Российской Федерации из любых других регионов перемещаться в тот регион, где он сможет работать и воспользоваться своим правом на
проживание в доходном доме.
В первую очередь, необходимо заводам и другим крупным предприятиям дать возможность привлекать трудовых мигрантов из
других регионов и размещать свои трудовые ресурсы, из незащищенных слоев общества, в доходным домах. Доходные дома должны
быть построены в тех местах, где есть возможность работать людям
малообеспеченным, и именно такие дома должны помочь в решении
социальных проблем с жильем граждан.
Следует обязать вновь созданные заводы к привлечению трудовых ресурсов именно из числа малообеспеченных и социально незащищенных слоев граждан. А, в свою очередь, власти муниципальных образований, на территории которых строятся эти заводы, должны обеспечивать таких граждан жильем в доходном доме.
И только совместными усилиями властей и крупных предприятий
можно добиться правильного использования доходных домов, которые помогут снизить количество граждан, нуждающихся в жилье.
Для строительства доходных домов необходимо привлекать строительные компании. Бюджетных средств не хватит на строительство всех доходных домов, поэтому нужно привлекать частные капиталы. Однако чтобы привлечь частный капитал, необходимо
установить различные льготные условия в налогообложении, осуществлять софинансирование при строительстве доходных домов,
реализовывать различные кредитные программы специально для
строительства доходных домов. В случае привлечения частных капиталов, прибыль будет идти инвесторам, однако, необходимо установить жесткие рамки в сфере законодательства по вопросам проживания и использования таких домов, а также по их капитальному ремонту.
Но многим инвесторам будет не интересно вкладывать свои деньги в проекты с большим сроком окупаемости. И, чтобы сокращать
срок окупаемости таких проектов, необходимо максимально сокращать основные статьи расходов по проекту. Одной из таких статей
является земля. Земли под строительство таких домов должны давать власти пусть и не бесплатно, но по очень низкой цене. И, таким
образом, свою выгоду увидят все стороны. Льготники и очередники
будут обеспечены жильем, строительные компании будут получать
114
прибыль с доходных домов, которые будут построены на льготных
условиях, и муниципальные образования получат дополнительные
преференции, которые будут заключаться, прежде всего, в сокращении количества льготников, а также в получении дохода в форме
поступающих налогов от частных компаний и прибыли от продажи
земли.
Помимо строительства доходных домов можно также ремонтировать аварийные дома, что значительно сократит затраты на доходные дома.
Цены в доходных домах должны быть вдвое меньше средних цен
на аренду жилья. Причем основной акцент нужно делать именно на
семьи и длительный срок проживания. Данный вид домов не должен являться гостиницей или общежитием для граждан. Это должны быть нормальные квартиры, которые смогли бы обеспечить нормальное проживание гражданам.
Однако коммунальное бремя должно ложиться на жильцов доходных домов. Но помимо основных льгот, которые имеют различные слои общества, нужно также предоставить дополнительные
льготы для таких жильцов. В этом случае необходимо с коммунальными компаниями также прорабатывать договорные отношения
и предоставлять им различные льготные условия.
Также необходимо отметить, что при обсуждении целевой аудитории доходных домов, многие считают, что необходимо наделять
таким жильем студентов, аспирантов и молодых ученых. Нам представляется, что это неправильно. Такой проект, как доходный дом,
должен иметь адресную направленность и помогать исключительно очередникам и малоимущим слоям граждан. А помощь молодым
ученым, аспирантам и студентам должен осуществлять вуз, в котором обучается или работает молодой ученый. Поскольку в городах
федерального значения идет постоянный приток студентов, есть
риск того, что в таких домах будут проживать со временем только
студенты и аспиранты.
Не надо забывать, что в адресную направленность должны входить не только жители того региона, в котором строят доходные дома, а также незащищенные слои общества из других регионов, для
которых актуален вопрос проживания и работы в этом регионе.
Поэтому необходим поиск более социально-ориентированного
инструмента финансирования жилищного строительства.
Необходимо усовершенствовать существующую схему финансирования жилищного строительства и приобретения в собственность
квартир. С этой целью, по нашему мнению, необходимо использовать
115
систему государственно-частного партнерства. Поскольку только
в случае максимального привлечения к существующей проблеме
государства, в качестве одного из участников финансирования жилищного сектора, можно достичь максимального положительного
социального эффекта. Главный социальный эффект, которого необходимо добиться, усовершенствовав старую схему финансирования
жилищного строительства – это привлечение большего числа граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, и максимальное устранение недостатков, характерных для действующей схемы
финансирования жилищного сектора.
Одним из таких подходов может служить схема финансирования жилищного строительства (рис. 9), в которой будут участвовать строительные компании, население, государство и банки. При
этом, используя усовершенствованную схему, необходимо рассмотреть несколько вариантов участия всех заинтересованных лиц и
выбрать наиболее оптимальный вариант, который бы удовлетворял
каждого участника ИПП по строительству многоквартирного жилого здания в конкретном регионе, с учетом существующих различных региональных особенностей данной отрасли экономики.
Схема финансирования проекта, направленного на жилищное строительство, осуществляется с участием четырех основных
участников (строительная организация, население, государство,
банк) следующим образом (рис. 9):
1. В первую очередь банк кредитует строительную организацию
на определенный срок (10 лет) под определенную (заранее оговоренную) ставку процента за пользование заемными средствами.
договор
БАНК
1
3
договор
5
6
СТРОИТЕЛЬНАЯ
КОМПАНИЯ
НАСЕЛЕНИЕ
4
9
7
2
квартира
ГОСУДАРСТВО
Рис. 9. Финансирование проекта,
направленного на жилищное строительство
116
8
2. Далее строительная организация использует кредит для осуществления строительства жилья.
3. Между строительной организацией и населением заключается договор, в соответствии с которым приобретатель должен возместить стоимость строительства и % за пользование кредитом в течение того же срока. Также в течение этого периода (15 лет) вместе
с возмещением стоимости строительства оплачивается прибыль
строительной организации.
4. После окончания строительства квартира передается в пользование покупателю до полного возмещения стоимости строительства.
5. В течение этого же периода возмещается не только долг по кредиту, включая % за пользование заемными средствами, но и прибыль, необходимая для нормального функционирования строительной организации.
6. Кроме компенсации основного долга по кредиту и % по нему,
оплаты прибыли приобретатель жилья должен возместить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство жилого дома. Земельный участок может предоставляться на следующих условиях:
а) стоимость земельного участка возмещается в течение всего
срока реализации проекта равными (не равными) долями за счет
средств покупателя жилья;
б) стоимость земельного участка возмещается в конце реализации проекта, с учетом роста прогнозных цен, т.е. компенсируя неполученную прибыль, в размере экономически обоснованного индекса
роста цен;
в) между строительной организацией и государством заключается договор о предоставлении участка на безвозмездной основе для
реализации социально-ориентированного ИИП.
Для того чтобы реализовать такую схему финансирования необходимо, чтобы приобретатель жилья ежегодно возмещал строительной организации такую сумму средств, которая была бы достаточной для уплаты строительной организацией годовой суммы кредита и % по нему, а также уплаты прибыли и возмещения затрат на
землю. В то же время часть ежегодного дохода семьи, которую она
должна направлять для приобретения жилья, может быть рассчитана по следующей формуле:
Д = (Sд + % + П + З) / Треал, (27)
где Д – часть дохода семьи, достаточная для уплаты строительной
организацией годовой суммы кредита и процентов по нему, а так117
же уплаты прибыли, и возмещения затрат на землю, р.; Sд + % –
стоимость приобретаемого жилья с учетом процентов за пользование кредитом, р.; П – прибыль строительной организации, необходимая для нормального функционирования. р.; З – стоимость земельного участка, в пересчете на приобретаемое жилье. р.;
Треал – срок реализации ИИП, в годах.
Таким образом, благодаря данной схеме можно найти наиболее
подходящие условия и сроки возврата денежных средств, направляемых на жилищный сектор экономики страны, для решения жилищных проблем населения.
Для выбора наиболее оптимального варианта проекта, направленного на жилищный сектор экономики страны, удовлетворяющего цели всех участников проекта, необходимо рассмотреть несколько схем финансирования:
– первая схема финансирования предполагает, что строительная
организация берет кредит в размере себестоимости строительства
жилья. Срок реализации проекта составляет 15 лет. Размер кредита, вместе с процентами за пользованием кредитом, полностью в течение десяти лет возмещает будущий собственник жилья (в данном
случае семья). В течение этого же периода семья также возвращает
часть прибыли строительной организации (в размере 50%). А оставшуюся часть прибыли (в размере 50%) возвращает в течение следующих пяти лет, используя коэффициент наращивания(как некая
отсрочка платежа под минимальный процент – 5%), при этом в течение этого же периода возмещается стоимость земельного участка;
– во второй схеме финансирования принимает участие государство, которое предоставляет участок земли под строительство многоквартирного дома за половину стоимости земли, возврат осуществляется также в течение последних пяти лет; данная схема отличается от предыдущей только размером платы за участок земли;
– третья схема финансирования предполагает, что участок, под
строительство данного жилого здания, государство предоставляет
на безвозмездной основе; с одной стороны государство теряет часть
прибыли за землю, с другой стороны – решает социальную жилищную проблему для населения.
Среди основных преимуществ данной схемы финансирования
можно выделить следующие.
1. Снижение ежемесячных платежей по кредиту до среднего размера реальной заработной платы населения. Это связано с тем, что
стоимость жилья рассчитывается по себестоимости строительства,
а не по рыночным ценам, что существенно снижает платежи.
118
2. Участие государства также является преимуществом усовершенствованной схемы финансирования, так как у остальных участников появляются дополнительные гарантии эффективного вложения денег.
3. Возможность большему количеству населения решить свои
жилищные проблемы, в связи со снижением необходимого уровня
заработной платы заемщика.
4. Обновление жилищного фонда РФ также является одним из
преимуществ данной схемы финансирования.
5. Снижение психологических барьеров, в том числе снижение
финансового риска для населения, приобретающего жилье. В настоящее время, многие граждане боятся приобретать жилье, так как
обстановка на строительном рынке складывается таким образом,
что некоторые компании разоряются и не достраивают жилые дома. А при контроле государства данный вид риска минимизируется, так как строительная компания, решившая строить дома, используя данную схему финансирования, должна будет пройти проверки на различных стадиях осуществления ИИП.
Таким образом, используя усовершенствованную схему финансирования жилищного строительства, можно добиться максимального социального эффекта.
119
Глава 3. Методические вопросы анализа
и оценки эффективности капитальных
вложений населения в строительство
и приобретение жилья в собственность
3.1. Обоснование методик анализа
общественной и коммерческой эффективности
инновационно-инвестиционных проектов, реализуемых
за счет средств граждан в сфере строительства жилья
Оценку эффективности капитальных вложений, направленных
на жилищное строительство, целесообразно проводить в несколько
этапов:
1) на первом этапе происходит выбор и предварительное обоснование инвестиционного замысла (идеи);
2) на втором этапе проводится исследование инвестиционных
возможностей;
3) на третьем этапе необходимо провести сбор необходимой информации, которая должна обеспечить информационную основу
для оценки эффективности капитальных вложений, направленных
на жилищное строительство.
4) на четвертом этапе необходимо дать технико-экономическое
обоснование проекта (ТЭО), в связи с чем необходимо предоставить
общую технико-экономическую характеристику рассматриваемого
проекта, а также описать общую схему реализации ИИП;
5) на пятом этапе проводится оценка эффективности ИИП, направленного на жилищный сектор экономики страны, с учетом особенностей проведения такой оценки применительно к различным
формам собственности и с учетом различных источников финансирования;
6) на шестом этапе необходимо обеспечить выполнение принципов, условий и критериев реализации ИИП, направленного на строительство жилья;
7) на седьмом этапе принимается решение о реализации проекта
и осуществляется контроль за его выполнением.
В научной литературе многие авторы описывают различные этапы создания и реализации ИИП. Среди различных авторов, описывающих такого рода этапы, можно выделить авторов Э. И. Крылова и В. М. Власову, которые в своей книги «Анализ эффективности
инвестиционной и инновационной деятельности предприятия» раскрывают процесс поэтапного создания и реализации ИИП. Однако
120
авторы рассматривают ИИП в целом, и данная информация не может в полной мере быть использована в целях контроля за реализацией эффективности ИПП в строительной отрасли экономики страны. Таким образом, необходимо более подробно рассмотреть этапы
создания и реализации ИПП, реализуемого в жилищном строительстве.
На первом этапе формирование инвестиционной идеи (инвестиционного замысла) предусматривает:
– предварительное обоснование замысла;
– проверку необходимости выполнения сертификационных требований;
– предварительное согласование инвестиционного и инновационного замыслов с федеральными, региональными и отраслевыми
органами управления.
На втором этапе предпроектное исследование инвестиционных
возможностей представляет собой:
– предварительное изучение спроса на продукцию (работы, услуги);
оценку уровня базовых, текущих и прогнозных цен на продукцию (работы, услуги);
– подготовку предложений по организационно-правовой форме
реализации проекта и по составу его участников;
– определение предполагаемого объема инвестиций по укрупненным нормативам;
– подготовку разрешительной документации, контрактной документации на проектно-изыскательские работы;
– разработку инновационного предложения для потенциальных
инвесторов с целью принятия решения о финансировании работ по
подготовке ТЭО проекта [34].
На третьем этапе, предшествующем ТЭО проекта, необходимо
подобрать источники необходимой информации для создания ТЭО
проекта и последующей оценки эффективности капитальных вложений, направленных на жилищное строительство.
Состав технико-экономических показателей характеристики
объекта исследования (многоквартирного жилого дома) отражены
в Приказе № 303 от 28 июня 2010 г. Министерства регионального
развития Российской Федерации «Об утверждении методических
рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса». Для объектов жилищного строительства, ориентированных на решение социальных проблем общества и строящихся на условиях частно-государственного партнерства, по нашему
121
мнению, необходимо применять рекомендации, которые существуют для жилья экономического класса. Данные рекомендации и будут служить источником информации для создания ТЭО проекта и
последующей оценки эффективности капитальных вложений, направленных на жилищное строительство [61].
На четвертом этапе, когда дается ТЭО проекта, определяется
состав участников, задействованных в реализации ИИП, реализуемого при строительстве жилья, возникает проблема обоснования
показателей, необходимых для решения всей совокупности задач,
связанных с оценкой эффективности капитальных вложений.
Одним из важнейших документов, отражающих характеристику и стоимость строительства многоквартирного жилого здания,
является ТЭО строительства.
Техническо-экономическое обоснование (проект) строительства – далее ТЭО, является основным проектным документом на строительство объектов. На основании утвержденного в установленном
порядке ТЭО подготавливается тендерная документация и проводятся торги подряда, заключается договор (контракт) подряда, открывается финансирование строительства и разрабатывается рабочая документация.
В ТЭО определяются основные решения – технологические, объемно-планировочные, конструктивные, природоохранные; достоверно оценивается экологическая, санитарно-эпидемиологическая
и эксплуатационная безопасность проекта, а также его экономическая эффективность и социальные последствия.
В качестве возможных источников финансирования капитальных вложений в объекты могут рассматриваться:
– ассигнования из государственных бюджетов РФ, республик
в составе РФ, местных бюджетов и соответствующих внебюджетных фондов;
– собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные резервы инвестора;
– заемные и привлеченные финансовые средства заказчиков;
– денежные средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий;
– иностранные инвестиции.
ТЭО (проект) строительства является обязательным документом
в случае, если финансирование капитальных вложений в основные
фонды соответствующих предприятий осуществляется полностью
или на долевых началах из государственного бюджета РФ и ее внебюджетных фондов, централизованных фондов министерств и ве122
домств, а также собственных финансовых ресурсов государственных предприятий.
Как правило, расчетный период включает период строительства,
освоения проектной мощности и эксплуатации предприятия до первой его реконструкции или окончания срока окупаемости капитальных вложений; – расчеты и анализ основных экономических
и финансовых показателей осуществляется в специально разработанных унифицированных таблицах по действующей методике.
Технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта
включает.
– Проведение полномасштабного маркетингового исследования
(спроса, предложения, цены, выявления основных конкурентов и т. п.).
– Подготовку программы выпуска продукции в течение полезного срока использования инвестиционного проекта.
– Подготовку пояснительной записки, включающей в себя данные
предварительного исследования инвестиционных возможностей.
– Разработку технических решений, в том числе: генерального
плана технологических решений (анализ состояния технологии, состава оборудования, загрузки действующих производственных мощностей, предложений по модернизации производства, закупке зарубежных технологий), плана организации производственного процесса, определения состава используемых сырьевых, материальных,
топливно-энергетических ресурсов, комплектующих изделий.
– Разработку проекта организации строительства.
– Подготовку градостроительных, архитектурно-планировочных и строительных решений.
– Разработку инженерного обеспечения.
– Разработку мероприятий по охране окружающей среды.
– Описание организации строительства.
– Подготовку данных о необходимом жилищно-гражданском
строительстве.
– Описание системы управления предприятием, организации
труда рабочих и служащих.
– Разработку сметно-финансовой документации, в том числе
расчеты: издержек производства, капитальных вложений, доходов
(выручки от реализации и прибыли), потребности в оборотном капитале, а также проектируемые источники финансирования проекта, предполагаемые потребности в иностранной валюте, выбор конкретного инвестора, оформление соглашения с инвестором.
– Оценку рисков, связанных с осуществлением проекта.
– Определение сроков реализации инвестиционного проекта.
123
Пятый этап заключается в определении оценки эффективности
проекта, позволяющей определить потенциальную доходность проекта и его социальную значимость. Показатели, необходимые для
расчета эффективности ИИП, подробно описаны в разд. 2.1.
При расчете эффективности ИИП, направленных на жилищное
строительство, расчет необходимо проводить для каждого участника, участвующего в реализации проекта: государство, строительная компания, население, банк и т. д.
При оценке эффективности реализации проектов, связанных со
строительством многоквартирных жилых домов, необходимо учитывать ряд проблемных вопросов.
Во-первых, встает вопрос о размере капитальных вложений, направляемых на строительство многоквартирного жилого здания.
Размер капитальных вложений зависит, прежде всего, от следующих факторов:
– площадь застройки;
– этажность застройки: много-, малоэтажная, смешанная;
– площадь встроенных помещений;
– тип здания: кирпичные, монолитные, панельные и т. д.;
– вид отделки: «чистовая», «без отделки», «под чистовую отделку»;
– отделка фасада и кровли;
– благоустройство территории: зеленые насаждения, детские
площадки, гаражи/автостоянки, освещение, тротуары.
Во-вторых, помимо перечисленных факторов, на стоимость строительства объекта жилищного фонда влияет стоимость земельного
участка. Цены на земельные участки зависят от следующих факторов:
– ближайшее окружение: административные, коммерческие,
жилые и промышленные здания;
– социальная инфраструктура: рабочие места, учебные заведения, предприятия торговли, медицинские учреждения, предприятия общественного питания, предприятия бытового обслуживания,
культурно-просветительные учреждения, исторические и культурные памятники, зоны отдыха, спортивные сооружения;
– местонахождение объекта: город, центр, окраина, новостройка, пригород, сельская местность;
– доступные инженерные коммуникации: электрические сети,
водопровод, сети канализации, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть;
– неблагоприятные условия окружающей среды: возможно затопление, близость оврагов, низкая несущая способность грунта, бли124
зость залегания грунтовых вод, возможные оползни, сейсмичность
(в баллах), иное;
– состояние участка: не разработан, расчищен и спланирован,
разработан, имеются посадки, иное;
– топография: ровное место, пологий склон, крутой склон и т. д.;
– транспортная доступность участка: главная автодорога, второстепенная дорога, пересечение главной дороги, пересечение второстепенной дороги, ж/д подъезд/станция, метро и т. д.
В оценочной практике применяют четыре взаимосвязанных метода расчета капитальных вложений (восстановительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений): на вторичном
рынке недвижимости – количественный метод, метод учета затрат
по укрупненным конструктивным элементам и видам работ, метод
сравнительных единиц, метод объектов-аналогов; на первичном
рынке недвижимости для оценки эффективности ИИП необходимо
учитывать стоимость региональных строительных норм.
На первом количественном методе основываются все указанные
методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий и сооружений. При этом используются данные инвентаризации всех видов работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К стоимости прямых
затрат добавляются накладные расходы и прибыль подрядчика,
а также иные затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства
оцениваемых улучшений. Иными словами, составляется объектная
смета стоимости воссоздания улучшений в современных ценах.
Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам
и видам работ представляет собой модификацию количественного
метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок.
Некоторое снижение точности расчетов компенсируется их оперативностью, а возможная погрешность почти всегда вписывается
в диапазон обоснованных колебаний рыночной стоимости недвижимости.
Основным источником информации для этого метода являются
укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных
работ и подотраслям строительства. Эти нормы были рассчитаны
в сметных ценах 1984 г. и требуют индексации на дату оценки.
Третьим методом является метод сравнительных единиц, в котором единицей измерения стоимости является унифицированный
125
показатель потребительской полезности оцениваемого здания
(1 кв. м общей площади жилых зданий, 1 куб. м емкости складских
помещений и т. п.). Общая стоимость здания по этому методу определяется произведением стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных в данной единице, и числа таких единиц
в оцениваемом здании.
Четвертый метод объектов-аналогов сходен с предшествующим
с той разницей, что им определяется стоимость оцениваемого объекта непосредственно по стоимости объекта-аналога, а корректировки
при необходимости выполняются по совокупности их конструктивных характеристик, интересующих оценщика аналогов в отраслевых проектных институтах, по профилю оцениваемого объекта.
При всех перечисленных методах оценки необходимо привести
сметную стоимость оцениваемого объекта (объекта-аналога или
сравнительной единицы) на дату ее утверждения к существующему
уровню сметных цен. Пересчет осуществляется относительно базисного уровня сметных норм и цен, введенных в действие с 1 января
1984 г. или 1991 г. [62, 63].
Подробный перечень затрат, включаемых в себестоимость, приведен в Типовых методических рекомендациях по планированию и
учету себестоимости строительных работ, утвержденных Министерством строительства РФ 04.12.95 г. № БЕ-11-260/7 и согласованных
с Минэкономики и Минфином (далее – Типовые рекомендации)[64].
В соответствии с п. 2.4 Типовых рекомендаций [64] в себестоимости строительных работ включают затраты, непосредственно связанные с производством строительных работ, такие, как стоимость
использованных в производстве материалов, строительных конструкций и деталей, топлива, энергии; расходы на оплату труда рабочих; расходы по содержанию и эксплуатации строительных машин и механизмов; затраты, связанные с использованием природного сырья, и многие другие виды затрат.
Расчет себестоимости строительных работ производиться либо
по статьям затрат, либо по элементам затрат.
Типовые рекомендации [64] устанавливают следующий перечень статей затрат:
1. Материалы – сюда включаются затраты на их приобретение
с учетом расходов на доставку до склада и заготовительно-складских расходов.
2. Расходы на оплату труда рабочих – затраты по этой статье
определяются исходя из тарифов, ставок, поощрительных выплат,
гарантированных законодательством минимума заработной платы,
126
льгот и компенсаций и т. п., с учетом установленного порядка налогового регулирования средств, направляемых на приобретение,
а также других действующих норм и законодательных актов по вопросам труда и заработной платы.
3. Расходы по содержанию и эксплуатации строительных машин
и механизмов рассчитываются исходя из требуемого времени их
работ.
4. Накладные расходы включают затраты на оплату труда административно-хозяйственного персонала, рабочих, занятых на
работах, выполняемых за счет накладных расходов; отчисления
на социальные нужды; почтово-телеграфные расходы; расходы на
приобретение канцелярских принадлежностей; оплату консультационных, информационных, аудиторских и иных услуг; расходы,
связанные с рекламой; налоги; сборы; платежи и другие обязательные отчисления, производимые в соответствии с установленным законодательством РФ порядком.
Смета затрат на воспроизводство объекта может также составляться по элементам затрат, состав которых приведен в п. 3.6 Типовых рекомендаций и насчитывает пять элементов (расшифрован
в Прил. 2 к Типовым рекомендациям).
1. Материальные затраты включают: себестоимость приобретаемых со стороны материалов, строительных конструкций и деталей,
топлива, энергии, пара, воды, запасных частей для ремонта строительных машин и механизмов, работ и услуг производственного характера, оказываемых сторонними организациями непосредственно
при проведении строительных работ, при эксплуатации, обслуживании и ремонте строительных машин и механизмов, расходы на административно-хозяйственные и прочие производственные нужды.
2. Затраты на оплату труда – определяются исходя из суммы выплат заработной платы с учетом стимулирующих, компенсирующих и других выплат за выполняемую работу.
3. Отчисления на социальные нужды – определяются на основе установленных законодательством норм обязательных отчислений органам государственного страхования, пенсионного фонда,
государственного фонда занятости и медицинского страхования от
затрат на оплату труда работников. В настоящее время, в соответствии с законодательством РФ, совокупный объем страховых взносов составляет 34% от затрат на оплату труда.
4. Амортизация основных средств – представляет собой сумму
амортизационных отчислений на полное восстановление основных
производственных средств и исчисляется исходя из балансовой
127
стоимости как собственных, так и арендованных основных производственных средств, на которые начисляется амортизация.
5. Прочие затраты рассчитываются по каждому их виду, исходя
из действующих норм и нормативов. К этому элементу в составе себестоимости строительных работ относятся налоги, сборы, платежи
(включая платежи по обязательным видам страхования); отчисления в страховые фонды (резервы) и другие обязательные отчисления, производимые в соответствии с установленным законодательством РФ порядком; платежи (сборы) загрязняющих веществ; вознаграждения за изобретения и рационализаторские предложения;
затраты на оплату процентов по полученным кредитам; оплата работ по сертификации продукции; затраты на командировки, подъемные; плата сторонним организациям за пожарную и сторожевую
охрану; за подготовку и переподготовку кадров; за гарантийный ремонт и обслуживание; за услуги связи, вычислительных центров,
банков; за аренду отдельных объектов основных производственных
средств (или их отдельных частей); амортизация по нематериальным активам; оплата услуг, осуществляемых сторонними организациями, а также иные затраты[62].
Согласно письму от 13.01.12 г. № 2012-01п Санкт-Петербургского
регионального центра по ценообразованию в строительстве «О введении региональных индексов пересчета сметной стоимости строительства для применения с 1 января 2012 года» средние фактические показатели себестоимости строительства и цены жилых домов на 1 кв. м общей площади квартир монолитных жилых зданий
с ограждающими конструкциями из кирпича и блоков (фундаменты – сборные железобетонные или свайные; стены – газобетонные
с облицовкой лицевым кирпичом или наружным утеплителем с отделочным покрытием; внутренние стены и перекрытия монолитные
железобетонные; перегородки гипсовые из пазогребневых плит;
кровля – рулонная) [65]:
– фактическая себестоимость – 45 988 р. (при формировании
данных используется отчетная информация территориальных
органов Федеральной службы государственной статистики (форма № С-1 «Сведения о вводе в эксплуатацию зданий, сооружений
и реализации инвестиционных проектов»), показатели активов
государственных приемочных комиссий и отчетность застройщиков);
– средние рыночные показатели предложений застройщиков
на первичном рынке жилья, отнесенных на 1 кв. м общей площади квартир жилых зданий эконом класса – 76702 р. (используются
128
данные наиболее крупных и известных в регионе застройщиков и
агентов недвижимости).
Согласно распоряжению Комитета экономического развития,
промышленной политики и торговли от 03.09.2012 № 1172-р норматив себестоимости строительства 1 кв. м общей площади жилых помещений, осуществляемого за счет средств инвесторов, на сентябрь
2012 г. составляет 43254 р. Данные нормативы предназначены для
определения стоимости строительства жилых помещений при установлении (изменении) инвестиционных условий о передаче жилых
помещений в собственность Санкт-Петербурга[66].
Обычно после принятия инвестиционного проекта к реализации
для расчета конкретной стоимости строительства строительные
компании используют сметную себестоимость строительства.
В составе сметной стоимости строительной продукции стоимость
материальных ресурсов занимает значительную часть и составляет более половины от стоимости строительно-монтажных работ. Поэтому определение объективного уровня стоимости материальных
ресурсов значительно способствует активизации реальной инвестиционной политики в строительной сфере.
Сметные цены на материальные ресурсы в строительстве определяются на основании Методических указаний по разработке сборников (каталогов) сметных цен на материалы, изделия, конструкции и сметных цен на перевозу грузов для строительства и капитального ремонта зданий и сооружений (МДС 81-2.99). Данные
указания являются обязательными для всех организаций-разработчиков сметных цен на материальные ресурсы.
Сметные цены определяют нормативную сумму затрат на материалы (на установленную единицу измерения), франко-приобъектный склад строительной площадки и предназначены для определения сметной стоимости строительно-монтажных или ремонтностроительных работ. Они применяются при составлении сметной
документации на строительство предприятий, зданий и сооружений, а также при разработке укрупненных сметных норм на конструкции и виды работ.
Сборники сметных цен на материалы по своему назначению подразделяются на федеральный, территориальные, отраслевые и разрабатываются в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2000 г.
Федеральный сборник сметных цен на материалы, разрабатываемый на уровне цен для базового района страны (Московская область) является основой для разработки сборников федеральных
единичных расценок.
129
Территориальные сборники сметных цен на материалы, включающие в свой состав полный набор материалов, применяемых в соответствующем регионе Российской Федерации, служат основанием
для составления сметной документации на строительство, осуществляемое в соответствующих административно-территориальных
единицах (регионах) страны.
Отраслевые сборники сметных цен на материалы, включающие
в свой состав полный набор материалов, используемых для производственных объектов, разрабатываются для специализированных
видов строительства. К ним относятся объекты энергетического,
транспортного, водохозяйственного, горнокапитального видов строительства, газопроводы, связь и другие виды промышленных объектов. Отраслевые сборники сметных цен на материалы, привязанные к местным условиям строительства, предназначены для составления сметной документации по специализированным стройкам.
Сметная цена на материал формируется на основе составляющих
ее следующих элементов:
– отпускной цены (с учетом тары, упаковки и реквизита);
– наценки (надбавки) снабженческо-сбытовых организаций;
– таможенных пошлин и сборов (при получении из-за границы);
– стоимости транспортировки и погрузочно-разгрузочных работ,
как правило, стоимость погрузочных работ учитывается непосредственно отпускной ценой, а стоимость разгрузочных работ – в составе единичных расценок на строительно-монтажные и ремонтностроительные работы;
– стоимости тары, упаковки и реквизита (если эти затраты не
входят в отпускную цену);
– заготовительно-складских расходов, включая затраты на комплектацию.
Для получения информации о материалах, поставляемых в регион для строительства и капитального ремонта зданий и сооружений, используются следующие данные:
– наименования материалов;
– коды материалов;
– единицы измерения;
– вид «франко», принятый в отпускных ценах;
– отпускные цены предприятия-поставщика;
– наценки снабженческих организаций.
Результаты анализа, обработки и обобщения полученной информации о стоимости материалов отражаются в форме калькуляции
стоимости материалов, изделий, конструкций. При этом при опре130
делении стоимости материалов, изделий, конструкций и полуфабрикатов отпускные цены принимаются исходя из сложившейся
конъюнктуры рынка[67].
Таким образом, сметная стоимость строительства для каждого
конкретного объекта строительства рассчитывается индивидуально. Однотипные, на первый взгляд, строительные объекты могут
сильно отличаться по сметной стоимости строительства.
В различных регионах нашей страны существенно различается
стоимость строительства, а также среднерыночная цена на покупку жилой недвижимости. В зависимости от региона расположения
объекта жилого строительства цены могут отличаться в пять, иногда и в десять раз.
Рассматривая среднерыночные цены на первичном рынке недвижимости в 2010 г., можно отметить, что самая высокая цена
наблюдается в Москве, где 1 кв. м жилья стоит 142803 р., а самая
низкая цена в республике Калмыкия – 22103 р. Разница почти
семь раз.
Если рассматривать среднерыночные цены на один квадратный
метр на первичном рынке жилья, в одном регионе, к примеру, Северо-Западном федеральном округе, можно отметить, что самые
высокие цены наблюдаются в Санкт-Петербурге и составляют –
79327 р., а самые низкие – в Вологодской области – 39559 р. т. е.
в одном регионе среднерыночная цена увеличивается в 2 раза.
После проведенного анализа среднерыночный цены одного квадратного метра недвижимости в Российской Федерации, согласно
разд. 1.3 настоящей работы, необходимо разобраться, с чем связана
такая разница в цене.
По данным Фонда «Института экономики города» средняя структура затрат застройщика при строительстве многоквартирного дома выглядит следующим образом:
– стоимость строительства – 64%;
– получение прав на земельный участок – 8%;
– подключение к инженерным сетям – 8%;
– другие инвестиционные обременения – 7%;
– подготовка проектной документации – 4%;
– проценты по банковским кредитам – 4%;
– прочие затраты – 3%;
– затраты на преодоления административных процедур – 2%.
Рассматривая административные барьеры, нельзя не отметить,
что, несмотря на реформирование системы регулирования градостроительной деятельности, на сегодняшний день так и не создана
131
среда, способствующая формированию конкурентных и эффективных локальных рынков строительства. Это связано, прежде всего,
с тем, что обязательными, для застройщиков являются многочисленные согласования и разрешительные процедуры, которые необходимы застройщику при реализации проекта.
Согласно опросу, проведенному Фондом «Институт экономики
города» совместно с Национальным объединением саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих
строительство, 75,8% опрошенных строительных компаний оценивают административные барьеры на рынке как «высокие» или «запредельно высокие». А это, в свою очередь, приводит к снижению
эффективности ведения строительного бизнеса.
Уровень административных барьеров в крупнейших российских городах существенно различается. Так, в Москве количество
всех согласовательных процедур составляет 54, занимает 704 дня и
2612,8% от дохода на душу населения, в то время как в Ростове-наДону необходимо пройти лишь 22 процедуры, потратив 194 дня и
272,9% от дохода на душу населения.
Также среди затрат на строительство немаловажным фактором,
сказывающемся на стоимости строительства, является стоимость
земельного участка и получение прав на земельный участок. В различных регионах страны существенно различается стоимость земельного участка, что сказывается также и на прохождении административных барьеров, связанных с получением прав на земельный участок.
Таким образом, для развития строительного бизнеса и уменьшения стоимости строительства объектов капитального строительства
необходимо:
– Совершенствовать законодательство и методологию в сфере саморегулирования. Сравнительно недавно в России образовался Институт саморегулируемых организаций (СРО). Введение данного института являлось необходимостью, так как нарастала возможность
техногенных катастроф, обусловленных отсутствием действенных
механизмов ответственности участников строительного рынка,
а также низким качеством строительства и эксплуатации зданий.
Однако в полной мере не удалось достичь поставленных целей. Это
связано с тем, что в настоящее время существует много недобросовестных саморегулируемых организаций, которые «продают» допуски к работам, требующим высочайшей ответственности за проводимую работу. Объекты капитального строительства, построенные
с использованием таких допусков, не отвечают необходимой безо132
пасности. Поэтому, прежде всего, необходимо разработать дополнительные меры, связанные с решением данной проблемы [69].
– Содействовать улучшению инвестиционного климата в строительной отрасли. Более 1,68 трлн р. инвестиций в основной капитал направлено в России в I квартале 2012 г. Почти половину из них
– 49,9% составили капитальные вложения в здания и 4% – непосредственно в жилища. Основным источником инвестиций являлись собственные средства организаций, которые составили 50,%
от их общего объема. Однако индекс предпринимательской уверенности в строительстве составил минус 7% в целом по стране. Снижение предпринимательской уверенности приводит к снижению
объемов строительства. Основными факторами, сдерживающими
строительство, по данным Федеральной службы государственной
статистики, являются: высокий уровень налогов (на этот фактор
указали 50% опрошенных руководителей организаций), высокая
стоимость материалов, конструкций, изделий (36%) и конкуренция
со стороны других строительных организаций (34%). Сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) строительных
организаций составил минус 0,8 млрд р. (2,7 тыс. организаций получили прибыль в размере 35,7 млрд; 1,8 тыс. фирм понесли убыток
в 36,5 млрд). Доля убыточных строительных организаций по сравнению с 2011 г. уменьшилась на 4,8%. Введено в действие 42,8 тыс.
зданий общей площадью – 15,1 млн кв. м; 93,3% из них составляют
здания жилого назначения [69].
– Совершенствовать систему технического регулирования в строительстве. Для улучшения качества строительства и совершенствования системы технического регулирования необходимо совершенствовать законодательство в части повышения качества и безопасности строительства, включая создание эффективных механизмов развития энергоэффективного и высокотехнологичного строительства.
– Совершенствовать системы земельных отношений. Прежде
всего необходимо совершенствовать оборот земель сельскохозяйственного назначения, вовлекать в хозяйственный оборот неиспользуемые земельные участки, а также снижать административные барьеры, связанные с получением прав на земельный участок.
– Совершенствовать систему подготовки кадров для строительной
отрасли и подтверждения квалификации специалистов. В настоящее время, почти ликвидированы ПТУ и учебные комбинаты, обучающие специалистов в области строительства. Нужно воссоздавать
такие комбинаты и повышать престиж профессии строителя.
133
Шестой этап связан с обеспечением основных принципов и условий реализации проекта. Для эффективной реализации ИИП
должен приниматься с учетом множества характеристик, как экономических, экологических, так и социальных. Поэтому соблюдение принципов и условий реализации ИИП является основой для
успешной реализации и привлечения участников ИИП. Более подробно этот вопрос рассмотрен в разд. 2.3.
На седьмом этапе происходит анализ и контроль полученных
результатов оценки эффективности проекта, направленного на жилищный сектор экономики страны. При анализе и выборе наиболее
оптимального варианта ИИП необходимо учитывать:
а) достижение экономического, социального и экологического
эффекта от рассматриваемых мероприятий – для каждого субъекта
проекта используются свои методы оценки эффективности, а затем
отбирают те проекты, которые при прочих равных условиях обеспечивают каждому субъекту инвестиционной деятельности максимальную эффективность;
б) получение экономически обоснованной прибыли для строительных и кредитных организаций;
в) минимизация инвестиционных рисков, связанных с реализацией ИИП;
г) соответствие мероприятий, осуществляемых в рамках реализации инвестиционного проекта, законодательным и другим правовым актам РФ, регулирующим инвестиционную деятельность[45].
Для осуществления контроля за полученными результатами вложения инвестиций, по нашему мнению, необходимо провести сбор
необходимой информации, которая должна обеспечить информационную основу для оценки и контроля эффективности капитальных
вложений, направленных на жилищный сектор экономики страны.
К наиболее важным источникам информации для анализа и
контроля инвестиционно-инновационной деятельности относятся:
1) бизнес-план, включая инвестиционный, финансовый, маркетинговый планы;
2) нормы и нормативы расхода материально-энергетических,
трудовых, финансовых ресурсов;
3) данные бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
4) правовая, налоговая и финансовая информация.
Бизнес-план представляет собой программный документ, дающий представление о целях, методах осуществления и ожидаемых
результатах ИИП. Его ценность заключается в том, что он позволяет определить жизнеспособность проекта в условиях конкуренции,
134
содержит ориентир развития проекта и служит важным инструментом поддержки со стороны внешних инвесторов [70].
При разработке бизнес-плана и инвестиционного плана предприятия в первую очередь учитываются экономические интересы собственников, инвесторов, работников предприятия, потребителей
продукции, поставщиков. В результате анализа ситуации устанавливаются главная цель и стратегия фирмы. На следующем этапе
определяются задачи использования производственного потенциала, включая материальные, трудовые, финансовые ресурсы, инновации и инвестиции. Наконец, на завершающем этапе разрабатываются долгосрочный и оперативный бизнес-планы предприятия,
составной частью которых является инвестиционный план.
Бизнес-план нуждается в тщательном обосновании. С этой целью формируется комплекс научных разработок, направленных на
удовлетворение запросов потребителей и развитие научно-технического и производственного потенциала предприятия. По итогам составления комплекса научных разработок (план реализации инноваций) уточняются ожидаемые размеры прибыли, а также потребность в капитальных вложениях (инвестициях). Эта информация
является исходной для разработки финансового и инвестиционного
планов предприятия – основных частей бизнес-плана [42].
Некоторые обобщенные данные для анализа инвестиционно-инновационной деятельности предприятия имеют документы бухгалтерской отчетности.
Осуществляя все виды хозяйственной деятельности, в том числе
и инвестиционную, предприятия обязаны руководствоваться требованиями, заложенными в Положениях по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации,
ежегодно утверждаемых приказами Минфина РФ. Все хозяйственные операции, проводимые предприятием, оформляются оправдательными документами, называемыми первичными учетными документами, служащими основой ведения учета и натурально-стоимостной базой анализа по каждому инвестиционному проекту.
Среди бухгалтерских документов, которыми необходимо пользоваться при подготовке информации, основным является Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденное Письмом Минфина РФ от 30.12.93 г. № 160. В данном документе подробно рассмотрена организация учета долгосрочных
инвестиций, учета затрат по строительству объектов, учета приобретения основных средств, земельных участков, объектов природопользования и нематериальных активов, определение инвентарной
135
стоимости законченных строительных объектов и других долгосрочных активов [71].
Показатели форм бухгалтерской отчетности предприятий, использующих стандартную систему бухгалтерского учета, дают возможность:
а) получить общее представление о наличии инвестиционной деятельности;
б) сформировать мнение о возможных источниках инвестиционных затрат и видах имущества, приобретенных для этих целей;
в) выявить формы инвестиционной деятельности, имеющиеся на
предприятии;
г) показать изменения ее масштабов и форм в течение отчетного
периода и по сравнению с предыдущим периодом;
д) отразить поступление и использование денежных потоков
(притоки и оттоки денежных средств) в целом и по их отдельным
направлениям.
В составе общей информационной базы работы предприятия с ИИП
особенно важно выделять источники информации о потоках реальных денег как в целом по инвестиционной программе, так и по отдельным инвестиционным проектам. Значимость этой информации
обусловлена тем, что с ее помощью можно рассчитать эффективность инвестиционного проекта исходя из данных о финансовых результатах и затратах.
С целью информационного обеспечения расчета потока реальных денег, а на этой основе и оценки эффективности ИП, рекомендуется использовать такие данные, как:
– инвестиционные издержки (капитальные вложения в период
строительства объекта, предусмотренные в инвестиционном проекте);
– программа производства и реализации продукции;
– текущие издержки материальных и топливно-энергетических
ресурсов, покупных комплектующих изделий и полуфабрикатов;
– расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды;
– затраты на ремонт технологического оборудования и транспортных средств;
– общепроизводственные и общехозяйственные расходы;
– издержки по сбыту продукции;
– источники финансирования (по акционерному капиталу, кредитам и прочим источникам);
– текущие издержки (себестоимость) по видам продукции, а также в целом по проекту при запланированном и проектном уровне
использования мощностей;
136
– потребность в оборотном капитале;
– суммы начисленной амортизации по основным средствам.
Вся перечисленная информация формируется по каждому году
полезного использования ИИП. Аналогичная информация необходима по базовому варианту, с показателями эффективности которого производится сравнение показателей эффективности проекта [34].
При оценки ИИП также используется налоговая информация,
которая отражается в Налоговом Кодексе РФ, различных нормативно-правовых актах, приказах и пояснениях налоговых органов.
Инновационно-инвестиционные проекты являются центром действия интересов различных участников проекта. Для одних участников целью является максимизация прибыли, для других – решение социальных проблем, для третьих – решение личных проблем
(например жилищных). Таким образом, сохранение, эффективное
функционирование и успешное развитие проекта, а также наиболее
полное удовлетворение запросов всех участников являются основными целями правильной интерпретации результатов оценки эффективности ИИП, реализованных в жилищном секторе экономики страны.
3.2. Расчет и анализ общественной эффективности
инновационно-инвестиционных проектов,
реализуемых за счет средств граждан,
для приобретения жилья в собственность
Расчет общественной эффективности является важным элементом успешной реализации любого ИИП, направленного на строительство жилья. Это связано, прежде всего, с тем, что расчет общественной эффективности показывает влияние конкретного инвестиционного проекта на общество в целом, на внутренний валовый
продукт страны.
При расчете общественной эффективности учитываются, в первую очередь, социальные результаты реализации ИИП, которые
выражаются в виде [34]:
– увеличения числа рабочих мест;
– улучшения жилищных условий;
– улучшения культурно-бытового обслуживания;
– упрощения условий труда работников;
– улучшения здоровья населения и работников;
– улучшения транспортного обслуживания;
– экономии свободного времени населения;
137
– совершенствования размещения торговой сети;
– совершенствования сети учреждений первичного обслуживания.
Поэтому при расчете эффективности ИИП необходимо оценивать также общественную эффективность данного инвестиционного проекта.
Для наиболее правильного отражения влияния ИИП на общество необходимо производить расчеты, подходящие для конкретной
отрасли, в которой реализуется данный проект. Однако в настоящее
время для расчета общественной эффективности существуют общие
рекомендации для всех отраслей и не учитываются нюансы в расчетах для различных отраслей. Поэтому рассмотрение методических
вопросов по оценке общественной эффективности проектов, направленных в строительную отрасль, является весьма важной и актуальной проблемой.
Согласно п. 4.1 Методических рекомендаций при расчете показателей общественной эффективности[50]:
а) затрачиваемые ресурсы должны оцениваться в специальных
экономических ценах;
б) исключаются из притоков и оттоков денег операционной и финансовой деятельности их составляющие, связанные с получением
кредитов, выплатой процентов по ним и их погашением, предоставленным субсидиям, дотациям, налоговым и другим трансфертным
платежам, при которых финансовые ресурсы передаются от одного
участника проекта (включая государство) другому;
в) товары, предназначенные к реализации на внутреннем рынке, а также инфраструктурные услуги (расходы на электроэнергию,
газ, воду, транспорт) оцениваются на основе рыночных цен с НДС,
налогом на реализацию ГСМ, но без акцизов;
г) затраты труда оцениваются величиной заработной платы персонала (с установленными начислениями) исходя из средней годовой заработной платы одного работника для РФ, для региона, в котором осуществляются затраты труда, или усредненной для данной
отрасли;
д) используемые природные ресурсы (земельные участки, недра,
лесные, водные ресурсы и т. д.) оцениваются в соответствии со ставками платежей, установленными законодательством РФ.
Данные положения подходят для оценки общественной эффективности реализации ИИП, реализуемого в жилищном секторе за
счет средств населения. При этом, по нашему мнению, расчет общественной эффективности проекта, реализуемого за счет средств
138
граждан, приобретающих жилую недвижимость в собственность,
необходимо проводить в следующей последовательности:
1. На первом этапе необходимо произвести сбор необходимой информации для проведения оценки общественной эффективности ИИП: изучить цены на рынке жилой недвижимости, средний уровень инфляции, среднегодовой доход и расход граждан для изучаемого региона.
2. На втором этапе необходимо провести расчет общественной эффективности рассматриваемого проекта, исходя из существующей
ситуации в конкретном регионе по средним рыночным ценам. Данный расчет необходим для отражения реальной ситуации на рынке
жилой недвижимости и дальнейшего исследования проблемы финансирования жилищного строительства за счет средств граждан
со средним уровнем дохода.
3. На третьем этапе необходимо провести оценку общественной
эффективности рассматриваемого проекта, исходя из нормативной
(экономически обоснованной) стоимости строительства. Расчеты,
проводимые на данном этапе, покажут возможности строительной
отрасли, которые можно использовать для решения острых проблем финансирования строительства жилья для людей со средним
уровнем дохода;
4. На заключительном, четвертом этапе, проводится сравнительный анализ полученных результатов второго и третьего этапа
оценки общественной эффективности ИИП, реализуемого за счет
средств граждан, желающих приобрести квартиру в собственность,
и делаются соответствующие выводы.
Кроме положений, описанных в Методических рекомендациях,
необходимо также пояснить некоторые моменты:
а) затраты на приобретение участка необходимо рассчитывать
исходя из нормативной (кадастровой) стоимости одного квадратного метра жилой недвижимости;
б) из состава притоков необходимо исключить проценты за пользование ипотечным кредитом, расчет возврата заемных средств осуществляется с использованием дифференцированного метода (основной долг делится на равные части и возмещается в течение всего
срока реализации проекта);
в) расчет коммунальных услуг, а также ежемесячные расходы
семьи рассчитываются с учетом НДС;
г) стоимость жилой недвижимости рассчитывается без НДС, так
как согласно подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового Кодекса РФ не подлежит обложению НДС на территории РФ реализация жилых домов,
жилых помещений, а также долей в них [48,49];
139
д) доход семьи рассчитывается исходя из среднего значения заработной платы, приходящегося на конкретный регион, по данным
официальной статистики;
е) в состав расходов не включаются: налог на доходы физических
лиц, налог на имущество физических лиц.
На первом этапе, проведя исследование в строительном секторе
Санкт-Петербурга, для оценки общественной эффективности реализации ИИП, реализуемого в жилищном секторе за счет средств населения, получена следующая информационная основа для расчета.
1. Оценка земельного участка, используемого под строительство многоквартирного жилого дома произведена на основе данных о средней кадастровой стоимости земельных участков в СанктПетербурге на 2013 г., предоставленной Комитетом по земельным
ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, Приказ № 365
от 17.10.2013 г., рассчитанной на один квадратный метр жилой
недвижимости, расположенной на данном участке, и составляет
10000 р. [72].
2. Среднегодовой размер заработной платы, приходящейся на одного работающего члена семьи, рассчитывается по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области и составляет на
сентябрь 2013 г. примерно 37000 р. [2].
3. Расчет коммунальных услуг, исходя из федерального стандарта предельно допустимого размера стоимости ЖКУ на 1 кв. м жилой
недвижимости в г. Санкт-Петербурге, составляет 92 р. на сентябрь
2013 г. [73].
4. Расчет расходов семьи, приходящихся на одного работающего члена семьи, производится исходя из стоимости потребительской
корзины, на сентябрь 2013 г. в г. Санкт-Петербурге она составляет
примерно 10000 р.
5. Субъектом исследования выступает молодая семья с одним ребенком.
6. Срок реализации проекта составляет 15 лет. Предполагается,
что на нулевом шаге реализации инвестиционного проекта будет
осуществляться вся работа по строительству и вводу в эксплуатацию объекта жилищного фонда.
7. Расчет производится в прогнозных ценах.
8. Прогнозный уровень инфляции примем равным 5%.
9. В качестве средней рыночной цены одного квадратного метра
жилья возьмем предложения застройщиков на первичном рынке
жилья за 1 кв. м общей площади квартир, жилых зданий эконом
140
класса – 80000 р. (используются данные наиболее крупных и известных в регионе застройщиков и агентов недвижимости). Эти данные
отражены в письме от 14.02.13 г. № 2013-02п Санкт-Петербургского
регионального центра по ценообразованию в строительстве «О введении региональных индексов пересчета сметной стоимости строительства для применения с 1 января 2013 года», где рассчитаны
средние фактические показатели себестоимости строительства и
цены жилых домов на 1 кв. м общей площади квартир монолитных
жилых зданий с ограждающими конструкциями из кирпича и блоков (фундаменты – сборные железобетонные или свайные; стены
– газобетонные с облицовкой лицевым кирпичом или наружным
утеплителем с отделочным покрытием; внутренние стены и перекрытия – монолитные железобетонные; перегородки – гипсовые из
пазогребневых плит; кровля – рулонная) [74].
10. Для семьи из трех человек, согласно законодательству РФ,
жилая площадь должна составлять не менее 18 кв. м на одного члена семьи. Таким образом, площадь приобретаемого жилья должна
составлять не менее 54 кв. м. Однако в настоящее время, в связи со
спецификой строительства жилых зданий в рассматриваемом регионе, средний размер площади двухкомнатной квартиры составляет
от 60 до 72 кв. м. Поэтому, для примера возьмем минимальную площадь квартиры, приобретаемой для семьи из трех человек в размере
60 кв. м. Площадь данной квартиры является достаточной для достойного проживания семьи из трех человек.
11. Нормативная стоимость строительства одного квадратного
метра на 2013 г. по данным, приведенным в письме от 14.02.13 г.
№ 2012-01п Санкт-Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве «О введении региональных индексов
пересчета сметной стоимости строительства для применения с 1 января 2013 года» для монолитных жилых зданий с ограждающими
конструкциями из кирпича и блоков (фундаменты – сборные железобетонные или свайные; стены – газобетонные с облицовкой лицевым кирпичом или наружным утеплителем с отделочным покрытием; внутренние стены и перекрытия – монолитные железобетонные;
перегородки – гипсовые из пазогребневых плит; кровля – рулонная)
составила 49009 р. (при формировании данных используется отчетная информация территориальных органов Федеральной службы государственной статистики (форма № С-1 «Сведения о вводе
в эксплуатацию зданий, сооружений и реализации инвестиционных проектов»), показатели активов государственных приемочных
комиссий и отчетность застройщиков) [65].
141
Расчет общественной
направленного на строительство жилья для населения
Показатели
0
1
2
3
4
5
Финансово-инвестиционная
1. Инвестиции, необходимые для
приобретение квартиры, тыс. р.
–4800
0
0
0
0
0
2. Передача в пользование квартиры, исходя из ее первоначальной
стоимости, тыс. р.
4800
0
0
0
0
0
3. Стоимость предоставляемой
квартиры, с учетом возврата основного долга и % за пользование
заемными средствами, тыс. р.,
в том числе:
–
320
320
320
320
320
3.1. Погашение основного долга,
тыс. р.
–
320
320
320
320
320
3.2. Выплата % за пользование
кредитом, тыс. р.
–
0
0
0
0
0
4. Сальдо по финансово–инвестиционной деятельности, тыс. р.
(стр. 1 + 2 + 3)
–
320
320
320
320
320
Операционная
5. Среднегодовой размер заработной платы, приходящийся на одного работающего члена семьи,
тыс. р.
–
444
444
6. Цепной индекс инфляции
–
1,0
1,05 1,05 1,05 1,05
7. Общий индекс инфляции
–
1,0
1,05 1,10 1,16 1,21
444
466
488
515
537
2
2
2
2
2
8. Среднегодовой размер заработной платы, приходящийся на
одного работающего члена семьи
в прогнозной оценке, тыс. р.
9. Количество работающих членов
семьи, доход которых учитывается для расчета эффективности
ИИП, чел.
142
–
444
444
444
Таблица 11
эффективности ИИП,
в прогнозных рыночных ценах, тыс. р.
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
ИТОГО
деятельность
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
–4800
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4800
320
320
320
320
320
320
320
320 320 320
4800
320
320
320
320
320
320
320
320 320 320
4800
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
320
320
320
320
320
320
320
320
320
320
4800
444 444 444
6660
деятельность
444
444
444
444
444
444
444
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05 1,05 1,05 1,05
х
1,28 1,34 1,41 1,48 1,55 1,63 1,71 1,80 1,88 1,98
–
568
595
626
657
688
724
759
2
2
2
2
2
2
2
799 835 879
2
2
2
9580
2
143
0
1
2
10.Среднегодовой доход семьи,
приходящийся на всех работающих членов семьи, в прогнозных
ценах, тыс. р. (Стр. 8 × Стр. 9)
–
888
932
11. Налог на доходы физических
лиц, приходящийся на работающих членов семьи, доход которых
учитывается при расчете эффективности ИИП в прогнозной
оценке, тыс. р.
–
–
–
12.Среднегодовой доход семьи,
приходящийся на всех работающих членов семьи, с учетом вычета НДФЛ, тыс. р.
(стр. 10 – стр.11)
–
888
932
13.Среднегодовой расход семьи,
приходящийся на одного работающего члена семьи, рассчитанный
исходя из стоимости потребительской корзины на расчетный период, для конкретного региона страны,
тыс. р.
–
14. Общее количество членов
семьи, учитываемых при расчете
расхода семьи,тыс. р.
–
15.Среднегодовой расход семьи,
приходящийся на всех членов
семьи, тыс. р. (стр. 13 × стр.14)
–
–360 –360 –360 –360 –360
16.Среднегодовой расход семьи,
приходящийся на всех членов
семьи в прогнозной оценке,
тыс. р. (Стр. 15 × Стр. 7)
–
–360 –378 –396 –418 –436
17. Оплата коммунальных услуг,
рассчитанная исходя из федерального стандарта предельно допустимого размера стоимости ЖКУ
на 1 кв. м в СПб, тыс. р.
–
–66
Показатели
144
3
4
5
976 1030 1074
–
–
–
976 1030 1074
–120 –120 –120 –120 –120
3
3
–66
3
–66
3
–66
3
–66
Продолжение табл. 11
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
1136 1190 1252 1314 1376 1448 1518 1598 1670 1758
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
ИТОГО
19160
–
1136 1190 1252 1314 1376 1448 1518 1598 1670 1758
19160
–120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120
–1800
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
–360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360
–5400
–461 –482 –508 –533 –558 –587 –616 –648 –677 –713
–7771
–66
–990
–66
–66
–66
–66
–66
–66
–66
–66
–66
145
Показатели
0
1
2
3
4
5
18. Оплата коммунальных услуг,
рассчитанных исходя из федерального стандарта предельно допустимого размера стоимости ЖКУ, на
1 кв. м в СПб в прогнозной оценке,
тыс. р. (Стр. 7 × Стр. 17)
–
–66
–69
–73
–77
–80
19. Оплата налога на имущество
физических лиц, тыс. р.
–
–
–
–
–
–
20. Оплата налога на имущество
физических лиц в прогнозной
оценке, тыс. р.
(Стр. 19 × Стр. 7)
–
–
–
–
–
–
21.Предполагаемая сумма среднегодового дохода семьи, направленного на финансирование жилья,
тыс. р. (Стр.12 – Стр.15–
Стр.18 – Стр.19)
–
462
485
507
535
579
22. Сумма сальдо по операционной и финансово–инвестиционной
деятельности, тыс. р.
–
142
165
187
215
259
23. Накопленное суммарное сальдо по операционной и финансовоинвестиционной деятельности,
тыс. р.
–
142
307
494
709
968
24.Финансовая реализуемость
ИИП
–
да
да
да
да
да
25. Условный доход от получения имущества в собственность
в конце реализации ИИП,
тыс. р.
–
0
0
0
0
0
Финансово-инвестиционная
26. Условный доход от получения
имущества в собственность
в конце реализации ИИП в прогнозной оценке, тыс. р.
(Стр. 25 × Стр. 7)
146
–
0
0
0
0
0
Продолжение табл. 11
6
7
8
9
–84
–88
–93
–98
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
591
620
651
683
716
753
789
831
869
914
9985
271
300
321
363
396
433
469
511
549
594
5175
10
11
12
13
14
15
–102 –108 –113 –119 –124 –131
1239 1539 1860 2223 2619 3052 3521 4032 4581 5175
ИТОГО
–1425
х
да
да
да
да
да
да
да
да
да
да
х
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4800
4800
0
0
0
0
0
0
0
9504
9504
деятельность
0
0
147
0
1
2
3
4
5
27. Условная экономия, образуемая вследствие получения права
проживания в приобретаемом
жилье, тыс. р.
–
300
300
300
300
300
28. Условная экономия, образуемая вследствие получения права
проживания в приобретаемом
жилье в прогнозной оценке,
тыс. р. (Стр. 27 × Стр. 7)
–
300
315
330
348
363
29. Суммарное сальдо по ИИП,
с учетом условной экономии
и дохода от получения имущества
в собственность, в прогнозной
оценке, тыс. р.
(стр. 22 + стр. 26 + стр.28)
–
442
480
517
563
622
Показатели
30.Модифицированная многофакторная модель обеспечения
сбалансированности доходов
семьи и стоимости ипотечного
кредитования
31.Коэффициент доступности
жилья
32. Срок окупаемости ИИП, года
148
Окончание табл. 11
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
ИТОГО
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
4500
384
402
423
444
465
489
513
540 564 594
6474
655
702
744
807
861
922
982 1051 1131 10692 21153
(19160 – 7771 – 1425) > 80000 × 60
Кд = 9964 / 4800 = 2,076
Ток = Тэо / Кд = 15 / 2,076 = 7,23 года
149
Расчет общественной эффективности инвестиционного проекта,
в прогнозных
Показатели
0
1
2
3
4
5
Финансово-инвестиционная
1. Инвестиции, необходимые для
приобретения квартиры, тыс. р.
–2940
0
0
0
0
0
2. Передача в пользование квартиры, исходя из ее первоначальной
стоимости, тыс. р.
2940
0
0
0
0
0
3. Стоимость предоставленого кредита, с учетом возврата основного
долга и % за пользование заемными средствами, тыс. р.,
в том числе:
–
–196 –196 –196 –196 –196
3.1. Погашение основного долга,
тыс. р.
–
–196 –196 –196 –196 –196
3.2. Выплата % за пользование
кредитом, тыс. р.
–
4. Сальдо по финансово–инвестиционной деятельности, тыс. р.
(Стр.1 + Стр. 2 + Стр. 3)
–
5. Среднегодовой размер заработной платы, приходящийся на
одного работающего члена семьи,
тыс. р.
–
444
444
6. Цепной индекс инфляции
–
1,0
1,05 1,05 1,05 1,05
7. Общий индекс инфляции
–
8. Среднегодовой размер заработной платы, приходящийся на
одного работающего члена семьи
в прогнозной оценке, тыс. р.
0
0
0
0
–196 –196 –196 –196 –196
444
444
444
1,0
1,05 1,10 1,16 1,21
444
466
488
515
537
2
2
2
9. Количество работающих членов
семьи, доход которых учитывается для расчета эффективности
ИИП, чел.
–
2
2
10.Среднегодовой доход семьи,
приходящийся на всех работающих членов семьи, в прогнозных
ценах, тыс. р. (Стр. 8 × Стр. 9)
–
888
932
150
0
976 1030 1074
Таблица 12
направленного на строительство жилья для населения
нормативных ценах
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
деятельность
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
–2940
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2940
–196 –196 –196 –196 –196 –196 –196 –196 –196 –196
–2940
–196 –196 –196 –196 –196 –196 –196 –196 –196 –196
–2940
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
–196 –196 –196 –196 –196 –196 –196 –196 –196 –196
0
–2940
444
444
444
444
444
444
444
444
444
444
6660
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
х
1,28
1,34
1,41
1,48
1,55 1,63
1,71
1,80
1,88
1,98
–
568
595
626
657
688
724
759
799
835
879
9580
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
1136 1190 1252 1314 1376 1448 1518 1598 1670 1758
19160
151
Показатели
0
1
2
3
4
5
11. Налог на доходы физических
лиц, приходящийся на работающих членов семьи, доход которых
учитывается при расчете эффективности ИИП, в прогнозной
оценке, тыс. р.
–
0
0
0
0
0
12. Среднегодовой доход семьи,
приходящийся на всех работающих членов семьи, с учетом вычета НДФЛ, тыс. р.
(Стр. 10 – Стр. 11)
–
888
932
13. Среднегодовой расход семьи,
приходящийся на одного работающего члена семьи, рассчитанный
исходя из стоимости потребительской корзины на расчетный
период для конкретного региона
страны, тыс. р.
–
14. Общее количество членов
семьи, учитываемых при расчете
расхода семьи, тыс. р.
–
15.Среднегодовой расход семьи,
приходящийся на всех членов
семьи, тыс. р.
(Стр. 13 × Стр. 14)
–
–360 –360 –360 –360 –360
16.Среднегодовой расход семьи,
приходящийся на всех членов
семьи в прогнозной оценке, тыс.
р. (Стр. 15 × Стр. 7)
–
–360 –378 –396 –418 –436
17. Оплата коммунальных услуг,
рассчитанных исходя из федерального стандарта предельно
допустимого размера стоимости
ЖКУ на 1 кв. м в СПб, тыс. р.
–
–66
–66
–66
–66
–66
18. Оплата коммунальных услуг,
рассчитанных исходя из федерального стандарта предельно
допустимого размера стоимости
ЖКУ на 1 кв. м в СПб в прогнозной оценке, тыс. р.
(Стр. 7 × Стр. 17)
–
–66
–69
–73
–77
–80
152
976 1030 1074
–120 –120 –120 –120 –120
3
3
3
3
3
Продолжение табл. 12
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1136 1190 1252 1314 1376 1448 1518 1598 1670 1758
19160
–120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120
–1800
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
–360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360
–5400
–461 –482 –508 –533 –558 –587 –616 –648 –677 –713
–7769
–66
–66
–66
–66
–66
–66
–990
–84
–88
–93
–98
–102 –108 –113 –119 –124 –131
–1425
–66
–66
–66
–66
153
Показатели
0
1
2
3
4
5
19. Оплата налога на имущество
физических лиц, тыс. р.
–
0
0
0
0
0
20. Оплата налога на имущество
физических лиц в прогнозной
оценке, тыс. р. (Стр. 19 × Стр. 7)
–
0
0
0
0
0
21.Предполагаемая сумма среднегодового дохода семьи, направляемого на финансирование жилья,
тыс. р. (Стр.12 – Стр.15 –
Стр. 18 – Стр. 19)
–
462
485
507
535
558
22. Сумма сальдо по операционной и финансовой деятельности,
тыс. р.
–
266
289
311
339
362
23. Накопленное суммарное сальдо по операционной и финансовой
деятельности, тыс. р.
–
266
555
866 1205 1567
24.Финансовая реализуемость
ИИП
–
да
да
25.Модифицированная многофакторная модель обеспечения
сбалансированности доходов
семьи и стоимости ипотечного
кредитования
26.Коэффициент доступности
жилья
27. Срок окупаемости ИИП
154
да
да
да
Продолжение табл. 12
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
591
620
651
683
716
753
789
831
869
914
9966
395
424
455
487
520
557
593
635
673
718
7024
1962 2386 2841 3328 3848 4405 4998 5633 6306 7024
да
да
да
да
да
да
да
да
да
да
х
х
(19160 – 7769 – 1425 ) > (49000 × 60)
9966 > 2940
Кд = 9966 / 2940 = 3,39
Ток = Тэо / Кд = 15 / 3,39 = 4,42 лет
155
12. Необходимо отметить, что нормативная стоимость строительства рассчитана с учетом нормативной величины прибыли.
После сбора всей необходимой информации, необходимо перейти ко второму этапу – расчету общественной эффективности ИИП,
реализуемого за счет средств граждан по рыночным ценам на объекты жилой недвижимости в рассматриваемом регионе (см. табл. 11).
По результатам проведенного анализа (см. табл. 11) можно сделать вывод, что рассматриваемый ИИП можно оценить как эффективный, о чем свидетельствуют значения всех показателей.
– Значение коэффициента доступности жилья выше нормативного значения и составляет 2,076.
– Срок окупаемости проекта составляет 7,23 лет.
– ИИП – полностью финансово реализуемый, и не требует дополнительного финансирования.
– Согласно модифицированной многофакторной модели обеспечения сбалансированности дохода семьи и стоимости ипотечного
кредитования наблюдается превышение доходов семьи над стоимостью приобретаемого жилья.
Далее после проведения оценки общественной эффективности ИИП, реализуемого за счет средств граждан, приобретающих
квартиру в собственность по рыночным ценам, необходимо перейти
к третьему этапу расчета.
На третьем этапе оценивается общественная эффективность
ИИП, финансируемого за счет средств граждан по нормативной
(экономически оправданной) стоимости строительства жилья (см.
табл. 12).
По данным проведенных расчетов (см. табл. 12) можно сделать
вывод об эффективной реализации ИИП, исходя из следующих соображений.
– Значение коэффициента доступности жилья выше нормативного значения и составляет 3,39.
– Срок окупаемости проекта составляет 4,42 года.
– Согласно модифицированной многофакторной модели обеспечения сбалансированности дохода семьи и стоимости ипотечного
кредитования наблюдается превышение доходов семьи над стоимостью приобретаемого жилья на 239%.
– Проект полностью финансово реализуем и не требует дополнительного финансирования.
На заключительном, четвертом этапе, проведем сравнительный
анализ расчета общественной эффективности данного проекта, рассчитанного в разных ценах: рыночных и экономически оправданных.
156
Для сравнения возьмем результаты расчета основных критериальных показателей эффективности проекта, рассчитанных на втором и третьем этапе расчета.
В первую очередь, можно отметить, что расчет, проведенный
в экономически оправданных ценах (третий этап), более эффективный, чем расчет, проведенный в рыночных ценах (второй этап).
Данный вывод был сделан на основании следующих показателей:
– на втором этапе расчета значение коэффициента доступности
жилья ниже, чем на третьем этапе расчета; это связано с тем, что
рыночная стоимость строительства превышает нормативную (экономически обоснованную стоимость строительства);
– проведенный расчет общественной эффективности данного
проекта в нормативных ценах показал, что срок окупаемости проекта, намного ниже, чем срок его окупаемости, рассчитанный исходя из рыночных цен.
Результатом проведенного исследования общественной эффективности ИИП, реализуемого за счет средств населения, является
то, что для успешного разрешения острой проблемы невозможности
приобретения жилья гражданами со средним уровнем дохода, необходимо активное участие государства, в том числе развитие частно-государственного партнерства. Кроме того, необходимо снижать
до нормативного (экономически обоснованного) уровня значения
факторов, влияющих на изменение стоимости приобретения жилья
в собственность. Среди таких факторов можно выделить стоимость
одного квадратного метра жилой недвижимости и срок ипотечного
кредитования.
3.3.Расчет и анализ коммерческой эффективности
(участия в проекте) инновационно-инвестиционных проектов
по строительству и приобретению жилья
в собственность за счет средств граждан
Для выявления инновационной схемы финансирования жилищного сектора экономики страны, способной помочь в решении проблемы доступности жилья для населения страны, необходимо, прежде всего, оценить существующий инструмент финансирования
жилищного сектора.
По нашему мнению, оценку коммерческой эффективности (участия в проекте) ИИП, реализуемого за счет средств населения при
157
приобретении жилья в собственность, целесообразно проводить
в следующей последовательности.
– На первом этапе происходит подготовка необходимой информации для дальнейшей оценки коммерческой эффективности (участия в проекте) ИИП, реализуемого за счет средств граждан, желающих приобрести квартиру. А именно: необходимо изучить рыночные цены на 1 кв. м жилой недвижимости, среднегодовой доход
семьи, уровень инфляции, условия кредитования для конкретного
региона страны.
– На втором этапе необходимо оценить существующую ситуацию на рынке ипотечного кредитования и возможности семьи со
средним доходом приобрести жилье. Для этого проводим оценку
эффективности ИИП, реализуемых за счет средств граждан, исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. м жилья при существующих средних ставках по ипотечному кредиту. Оценку необходимо
проводить по двум видам деятельности – операционной и финансово-инвестиционной. В операционной деятельности необходимо отражать состав доходов и расходов семьи (включая различные налоги), а также размер средств, направляемых на приобретение жилья
в собственность. В финансово-инвестиционной деятельности необходимо отражать размер необходимых инвестиций для реализации
ИИП, а также стоимость кредита, включая возврат основного долга
и сумму выплачиваемых процентов. Оценку на данном этапе проводят по критериальным показателям (разд. 2).
– На третьем этапе необходимо определить, для какой категории
граждан подходит существующая система кредитования при средних рыночных ценах на жилую недвижимость и средних % ставках
по ипотечному кредиту.
– На четвертом этапе необходимо снизить % ставку по ипотечному кредиту до экономически оправданного уровня в 5%, существующего в зарубежных странах. И также произвести оценку, используя критериальные показатели оценки эффективности реализации
ИИП, направляемого в жилищный сектор и финансируемого за
счет средств населения.
– На пятом этапе необходимо оценить эффективность данного
ИИП, если снизить уровень цен до нормативного (экономически
оправданного) значения. Кроме того, ставку по ипотечному кредиту
оставить на уровне 5%.
– На шестом этапе принимаются управленческие решения об изменении традиционного инструмента финансирования на усовершенствованную схему, предложенную в разд. 2.4 настоящей работы.
158
При этом расчете используем рыночные цены на 1 кв. м жилой недвижимости, кроме того ставка по кредиту остается на экономически оправданном уровне в 5%, однако сверхнормативная прибыль
оплачивается на последних шагах расчета.
При расчете коммерческой эффективности (участия в проекте) капитальных вложений, направленных на жилищный сектор экономики страны, необходимо учитывать следующие особенности расчета.
1. Согласно Методическим рекомендациям оценки эффективности инвестиционного проекта, при наличии информации, стоимостная оценка последствий реализации проекта в других отраслях экономики, в социальной и экологической сферах должна отражаться
в денежных потоках. Однако в данной ситуации эффективность инвестиционного проекта оценивается для конечных потребителей,
а также для решения острых социальных проблем общества. Поэтому дать стоимостную оценку социальных эффектов, применительно
к данной области экономики, затруднительно[50].
2. Следующей особенностью расчета эффективности ИИП, направленного на жилищное строительство, является стоимость строительства. Особенность состоит в том, что в зависимости от выбранного материала для строительства, меняется конечная цена для потребителя, и чем дороже стоимость материалов для строительства
жилого здания тем, с одной стороны, качественней и надежней будет строение, но, с другой стороны, тем меньшее количество людей
способно приобрести данное жилье, ввиду удорожания строительства. Поэтому при данных расчетах берем средние цены на строительство жилья и среднее качество жилищного строительства.
3. При расчете эффективности ИИП, направленного на жилищное строительство, расчет будем проводить в прогнозных ценах.
4. Среднегодовой размер заработной платы оценивается исходя
из средней годовой заработной платы одного работника для РФ или
региона, в котором занят работник.
5. Все налоги рассчитываются в соответствии с действующим налоговым законодательством РФ.
6. В качестве срока реализации ИИП выступит экономически
обоснованный срок кредитования – 15 лет. Данный срок рассчитан
исходя из среднего срока кредитования в зарубежных экономически развитых странах, а также средней продолжительности трудового стажа населения РФ – 30 лет. Предполагается, что первую
часть трудового стажа (15 лет) гражданин должен потратить на решение жилищного вопроса, а вторую часть (15 лет) на подготовку
условий для достойного проживания в пенсионном возрасте.
159
7. Один расчетный шаг примем равным 1 году, при этом первым
расчетным годом будет считаться год начала эксплуатации объекта
основного средства (жилого здания).
Все денежные потоки рассчитываются по двум видам деятельности: операционной и финансово-инвестиционной. Операционная
деятельность отражает финансовое состояние семьи (в том числе
работающих членов семьи и детей). В качестве дохода по операционной деятельности выступает среднегодовой размер заработной
платы, приходящийся на каждого работающего члена семьи (предполагается, что рассматривается полная семья, в которой работают двое). В качестве расходной части по операционной деятельности рассматриваются такие расходы: налог на доходы физических
лиц, по действующей в настоящее время ставке, согласно налоговому законодательству; среднегодовой расход семьи, рассчитанный исходя из стоимости потребительской корзины на расчетный
период для конкретного региона страны; оплата коммунальных услуг, рассчитанная исходя из федерального стандарта предельно допустимого размера стоимости ЖКУ. В качестве сальдо по операционной деятельности рассматривается среднегодовой доход семьи,
направляемый на погашение ипотечного кредита, который рассчитывается как разница между доходами семьи по операционной
деятельности и расходами по операционной деятельности на каждом
шаге ИИП.
Финансово-инвестиционная деятельность отражает капитальные вложения, направляемые на приобретение жилья в собственность. В качестве капитальных вложений выступает стоимость
приобретаемого жилья.
Кроме того, финансово-инвестиционная деятельность отражает
схему финансирования капитальных вложений, направляемых на
строительство жилья. В качестве расходов по финансовой деятельности выступает размер возврата ипотечного кредита в течение срока возврата ипотечного кредита, в том числе процентов по нему.
Затем рассчитываются оценочные показатели эффективности
ИИП, реализуемые в жилищном секторе за счет средств граждан,
речь о которых шла в гл. 2 настоящей работы.
Рассмотрим методику оценки коммерческой эффективности
(участия в проекте) капитальных вложений, направляемых на
жилищный сектор экономики страны для населения, на примере Санкт-Петербурга.
На первом этапе проведем сбор необходимой информации для
дальнейшего расчета и оценки коммерческой эффективности ИИП,
160
реализуемого за счет средств граждан, желающих приобрести жилую недвижимость.
1. В качестве объекта исследования возьмем строительство многоэтажного жилого здания в Санкт-Петербурге.
2. Субъектом исследования выступает молодая семья с одним ребенком.
3. Срок реализации проекта составляет 15 лет. Предполагается,
что на нулевом шаге реализации инвестиционного проекта будет
осуществляться вся работа по строительству и вводу в эксплуатацию объекта жилищного фонда. А в течение последующих шагов
будет выплачиваться ипотечный кредит.
4. Расчет производится в прогнозных ценах.
5. Прогнозный уровень инфляции примем равным 5%.
6. В качестве средней рыночной цены одного квадратного метра жилья возьмем предложения застройщиков на первичном рынке жилья, отнесенные на 1 кв. м общей площади квартир, жилых
зданий эконом класса – 80000 р. (используются данные наиболее
крупных и известных в регионе застройщиков и агентов недвижимости). Эти данные отражены в письме от 14.02.13 г. № 2013-02п
Санкт-Петербургского регионального центра по ценообразованию
в строительстве «О введении региональных индексов пересчета сметной стоимости строительства для применения с 1 января
2013 года», где рассчитаны средние фактические показатели себестоимости строительства и цены жилых домов на 1 кв. м общей
площади квартир монолитных жилых зданий с ограждающими
конструкциями из кирпича и блоков (фундаменты – сборные железобетонные или свайные; стены – газобетонные с облицовкой
лицевым кирпичом или наружным утеплителем с отделочным покрытием; внутренние стены и перекрытия – монолитные железобетонные; перегородки – гипсовые из пазогребневых плит; кровля – рулонная) [74].
7. Для семьи из трех человек, согласно законодательству РФ, жилая площадь должна составлять не менее 18 кв. м на одного члена
семьи. Таким образом, площадь приобретаемого жилья должна составлять не менее 54 кв. м. Однако в настоящее время, в связи со
спецификой строительства жилых зданий в рассматриваемом регионе, средний размер площади двухкомнатной квартиры составляет
от 60 до 72 кв. м. Поэтому для примера возьмем минимальную площадь квартиры, приобретаемой для семьи из трех человек, в размере 60 кв. м. Площадь данной квартиры является достаточной для
достойного проживания семьи из трех человек.
161
8. Средняя эффективная процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 12%.
9. Нормативная стоимость строительства одного квадратного
метра на 2013 г. по данным, приведенным в письме от 14.02.13 г.
№ 2012-01п Санкт-Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве «О введении региональных индексов
пересчета сметной стоимости строительства для применения с 1 января 2013 года» для монолитных жилых зданий с ограждающими
конструкциями из кирпича и блоков (фундаменты – сборные железобетонные или свайные; стены – газобетонные с облицовкой лицевым кирпичом или наружным утеплителем с отделочным покрытием; внутренние стены и перекрытия – монолитные железобетонные;
перегородки – гипсовые из пазогребневых плит; кровля – рулонная),
составила 49009 р. (при формировании данных используется отчетная информация территориальных органов Федеральной службы государственной статистики (форма № С-1 «Сведения о вводе
в эксплуатацию зданий, сооружений и реализации инвестиционных проектов»), показатели активов государственных приемочных
комиссий и отчетность застройщиков).
Необходимо отметить, что нормативная стоимость строительства рассчитана с учетом нормативной величины прибыли.
10. Экономически оправданная стоимость кредита составляет
5%, рассчитана исходя из средних ставок по кредитам, принятым
в зарубежных странах.
11. Средний размер заработной платы в месяц, приходящейся на одного работающего члена семьи, по данным Федеральной
службы государственной статистики по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на сентябрь 2013 г., составляет примерно
37000 р.
Далее после подбора всей необходимой информации для расчета
коммерческой эффективности (участия в проекте) ИИП, реализуемого за счет средств населения для приобретения жилья в собственность, перейдем ко второму этапу исследования.
На втором этапе расчет производится с использованием действующего инструмента финансирования (ипотечного кредитования)
по действующим средним ставкам кредитования, существующим
в нашей стране – 12% (см. табл. 13 и 14).
Подробнее рассмотрим финансово-инвестиционную деятельность, которая будет отражать размер инвестиций, необходимый
для приобретения жилой недвижимости, и схему выплаты по ипотечному кредиту.
162
1. В первую очередь требуется рассчитать величину инвестиций,
необходимую для приобретения жилья, которая выражается в стоимости приобретаемой квартиры. Для расчета стоимости приобретаемого жилья необходимо использовать два показателя: первый –
цена одного квадратного метра жилья, второй– площадь приобретаемого жилья.
Таким образом, стоимость приобретаемого жилья можно рассчитать, используя следующую формулу:
(29)
Cжил = Ц1кв.м. × Sжил, где Сжил – стоимость приобретаемого жилья, р.; Ц1 кв. м. – средняя
рыночная цена одного квадратного метра в рассматриваемом регионе и в рассматриваемом периоде, р.; Sжил – площадь приобретаемого жилья, кв. м.
Тогда рыночная стоимость жилья, в нашем примере, составит:
Сжил = 80 тыс. р. × 60 кв. м = 4800 тыс. р.
Таким образом, размер необходимых инвестиций для приобретения жилья в собственность по нашему примеру составит 4800 тыс. р.
2. После того как стала известна стоимость жилья, можно перейти к расчету кредитных платежей. Схема кредитования и стоимость выплачиваемого кредита отражены в финансовой деятельности инвестиционного проекта.
Стоимость предоставляемой квартиры будет равняться стоимости кредита, который необходимо погасить.
В нашем примере платежи будут рассчитываться с использованием метода аннуитета, который описан в разд. 2.2. Произведем
расчет ежегодного аннуитетного платежа в счет погашения ипотечного кредита при следующих условиях: размер кредита 4800 тыс. р.,
срок кредитования 15 лет, процентная ставка за пользование ипотечным кредитом – 12% годовых:
– прежде всего рассчитаем коэффициент аннуитета:
Кан = [0,12 × (1 + 0,12)15] / [(1 + 0,12)15 – 1] =
= 0,6568277 / 4,4735647 = 0,144;
– далее рассчитаем размер ежегодных платежей в счет погашения кредита, используя следующую формулу:
Sпл = Кан × Cжил,
(30)
где Sпл – размер ежегодного платежа, в счет погашения кредита, р.;
Кан – коэффициент аннуитета.
163
Расчет коммерческой эффективности (участия в проекте)
для населения в прогнозных ценах,
(цены рыночные, ставка
Показатели
0
1
2
3
4
5
Финансово-инвестиционная
1. Инвестиции, необходимые
для приобретение квартиры,
тыс. р.
2. Передача в пользование квартиры, исходя из ее первоначальной стоимости, тыс. р.
–4800
0
0
0
0
0
4800
0
0
0
0
0
3. Стоимость предоставляемой
квартиры, с учетом возврата основного долга и % за пользование
заемными средствами, тыс. р.,
в том числе:
–
–690 –690 –690 –690 –690
3.1. Погашение основного долга,
тыс. р.
–
–138 –148 –165 –186 –205
3.2. Выплата % за пользование
кредитом, тыс. р.
–
–552 –542 –525 –504 –485
Операционная
4. Сальдо по финансово-инвестиционной деятельности, тыс. р.
(Стр. 1 + Стр. 2 + Стр. 3)
–
5. Среднегодовой размер заработной платы, приходящийся на
одного работающего члена семьи,
тыс. р.
–
444
444
6. Цепной индекс инфляции
–
1,0
1,05 1,05 1,05 1,05
7. Общий индекс инфляции
–
1,0
1,05 1,10 1,16 1,21
444
466
488
515
537
2
2
2
2
2
8. Среднегодовой размер заработной платы, приходящийся на
одного работающего члена семьи
в прогнозной оценке, тыс. р.
9. Количество работающих членов семьи, доход которых учитывается для расчета эффективности ИИП, чел.
164
–
–690 –690 –690 –690 –690
444
444
444
Таблица 13
проекта, направленного на строительство жилья
при традиционной схеме финансирования
по кредиту – 12%, срок кредитования – 15 лет)
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
деятельность
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
–4800
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4800
–690 –690 –690 –690 –690 –690 –690 –690 –690 –690 –10350
–229 –256 –286 –319 –356 –398 –446 –496 –554 –618
–4800
–461 –434 –404 –371 –334 –292 –244 –194 –136
–5550
–72
деятельность
–690 –690 –690 –690 –690 –690 –690 –690 –690 –690 –10350
444
444
444
444
444
444
444
444
444
444
6660
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
1,05
х
1,28
1,34
1,41
1,48
1,55
1,63
1,71
1,80
1,88
1,98
–
568
595
626
657
688
724
759
799
835
879
9580
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
165
Показатели
0
1
2
3
10.Среднегодовой доход семьи,
приходящийся на всех работающих членов семьи в прогнозных
ценах, тыс. р. (Стр. 8 × Стр. 9)
–
888
932
976
1030 1074
11. НДФЛ, приходящийся на
работающих членов семьи, доход
которых учитывается при расчете
эффективности ИИП в прогнозной оценке, тыс. р.
–
–56
–59
–62
–66
–69
12.Среднегодовой доход семьи,
приходящийся на всех работающих членов семьи, с учетом
вычета НДФЛ, тыс. р.
(Стр. 10 – Стр. 11)
–
832
873
914
964
1005
13.Среднегодовой расход семьи,
приходящийся на одного работающего члена семьи, рассчитанный исходя из стоимости
потребительской корзины на расчетный период для конкретного
региона страны, тыс. р.
–
14. Общее количество членов
семьи, учитываемых при расчете
расхода семьи, тыс. р.
–
15.Среднегодовой расход семьи,
приходящийся на всех членов
семьи, тыс. р.
(Стр. 13 × Стр. 14)
–
–360 –360 –360 –360 –360
16.Среднегодовой расход семьи,
приходящийся на всех членов
семьи в прогнозной оценке,
тыс. р. (Стр. 15 × Стр. 17)
–
–360 –378 –396 –418 –436
17. Оплата коммунальных услуг,
рассчитанных исходя из федерального стандарта предельно
допустимого размера стоимости ЖКУ, на 1 кв. м в СанктПетербурге, тыс. р.
–
–66
166
4
5
–120 –120 –120 –120 –120
3
3
–66
3
–66
3
–66
3
–66
Продолжение табл. 13
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
1136 1190 1252 1314 1376 1448 1518 1598 1670 1758
19160
–73
–153 –214 –228
–1498
1063 1114 1172 1230 1288 1355 1421 1445 1456 1530
17662
–120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120
–1800
3
–76
3
–80
3
–84
3
–88
3
–93
3
–97
3
3
3
3
3
–360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360
–5400
–461 –482 –508 –533 –558 –587 –616 –648 –677 –713
–7769
–66
–990
–66
–66
–66
–66
–66
–66
–66
–66
–66
167
Показатели
0
1
2
3
4
5
18. Оплата коммунальных услуг,
рассчитанных исходя из федерального стандарта предельно
допустимого размера стоимости ЖКУ, на 1 кв. м в СанктПетербурге в прогнозной оценке,
тыс. р. (Стр. 7 × Стр. 17)
–
–66
–69
–73
–77
–80
19. Оплата налога на имущество
физических лиц, тыс. р.
–
–3
–3
–3
–3
–3
20. Оплата налога на имущество
физических лиц в прогнозной
оценке, тыс. р. (Стр. 19 × Стр. 7).
результат округлен до целого
числа
–
–3
–3
–3
–3
–4
21.Предполагаемая сумма среднегодового дохода семьи, направленная на финансирование
жилья, тыс. р. (Стр.12 – Стр.15 –
Стр. 18–Стр.19)
–
403
423
442
466
485
22. Сумма сальдо по операционной и финансово-инвестиционной
деятельности, тыс. р.
–
–287 –267 –248 –224 –205
23. Накопленное суммарное сальдо по операционной и финансовоинвестиционной деятельности,
тыс. р.
–
–287 –554 –802 –1026 –1231
24.Финансовая реализуемость
ИИП
–
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
25. Условный доход от получения
имущества в собственность в конце реализации ИИП, тыс. р.
–
0
0
0
0
0
26. Условный доход от получения
имущества в собственность в конце реализации ИИП в прогнозной
оценке, тыс. р. (Стр. 25 × Стр.7)
–
0
0
0
0
0
27. Условная экономия, образуемая вследствие получения права
проживания в приобретаемом
жилье, тыс. р.
–
300
300
300
300
300
168
Продолжение табл. 13
6
7
8
9
–84
–88
–93
–98
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–45
–4
–4
–4
–4
–5
–5
–5
–5
–6
–6
–64
514
540
567
595
623
655
687
673
649
680
8404
–95
–67
–35
–3
–17
–41
–10
–1948
–176 –150 –123
10
11
12
13
14
15
–102 –108 –113 –119 –124 –131
–1407 –1557 –1680 –1775 –1842 –1877 –1880 –1897 –1938 –1948
Итого
–1425
х
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
х
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4800
4800
0
0
0
0
0
0
0
0
0
9504
9504
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
4500
169
Показатели
0
1
2
3
4
5
28. Условная экономия, образуемая вследствие получения права
проживания в приобретаемом
жилье в прогнозной оценке, тыс.
р. (Стр. 27 × Стр. 7)
–
300
315
330
348
363
29. Суммарное сальдо по ИИП,
с учетом условной экономии
и дохода от получения имущества
в собственность в прогнозной
оценке, тыс. р.
(Стр. 22 + Стр. 26 + Стр.28)
–
13
48
82
124
158
30.Модифицированная многофакторная модель обеспечения
сбалансированности доходов
семьи и стоимости ипотечного
кредитования
31.Коэффициент доступности
жилья
32. Срок окупаемости инвестиционно-инновационного проекта,
года
Расчет налога на доходы физических лиц
Показатели
1
2
3
4
5
1. Среднегодовой размер заработной платы, приходящийся на
одного работающего члена семьи
(первый член семьи) в прогнозной
оценке, тыс. р.
444
466
488
515
537
2.Имущественный вычет
2000000 р. (на приобретение квартиры) (первый член семьи)
в прогнозной оценке, тыс. р.
444
466
488
515
87
3. Остаточный размер заработной
платы, приходящийся на одного
работающего члена семьи (первый
член семьи) в прогнозной оценке,
тыс. р. (Стр. 1 – Стр. 2)
0
0
0
0
450
170
Окончание табл. 13
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
384
402
423
444
465
489
513
540
564
594
6474
208
252
300
349
398
454
510
523
523 10088
14030
(19160 – 1468 – 7769 – 1425 – 64) < (80000 × 60 × 0,14375) × 15
8434 < 10350
Кд = 8434 / 10350 = 0,815
Ток = Кд × Тэо = 15 / 0,815 = 18,4 лет
Таблица 14
для двух работающих членов семьи
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
568
595
626
657
688
724
759
799
835
879
9580
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2000
568
595
626
657
688
724
759
799
835
879
7580
171
Показатели
1
2
3
4
5
4. Размер фактически произведенных затрат по % за пользование кредитом (первый член семьи)
в прогнозной оценке, тыс. р.
552
542
525
504
485
5. Стандартный вычет, предоставляемый на одного ребенка
(первый член семьи) в прогнозной
оценке, тыс. р.
10
10
10
10
10
6. Остаточный размер среднегодовой заработной платы одного работающего члена семьи после учета
налогового вычета по % за кредит
и стандартного вычета, предоставляемого на ребенка в прогнозной
оценке, тыс. р.
0
0
0
0
0
7.Налогооблагаемая база для расчета НДФЛ (первый член семьи),
тыс. р.
0
0
0
0
0
8. НДФЛ работающего члена
семьи в прогнозной оценке,
тыс. р.
0
0
0
0
0
9.Среднегодовой размер заработной платы, приходящейся на
одного работающего члена семьи
(второй член семьи) в прогнозной
оценке, тыс. р.
444
466
488
515
537
10.Стандартный вычет, предоставляемый на одного ребенка
(второй член семьи) в прогнозной
оценке, тыс. р.
10
10
10
10
10
11.Налогооблагаемая база для
расчета НДФЛ (второго члена
семьи) в прогнозной оценке,
тыс. р.
434
456
478
505
527
12. НДФЛ для второго члена семьи в прогнозной оценке,
тыс. р.
56
59
62
66
69
13. НДФЛ для двух работающих
членов семьи в прогнозной оценке, тыс. р.
56
59
62
66
69
172
Окончание табл. 14
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
461
434
404
371
334
292
244
194
136
72
5550
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
150
0
0
0
0
0
0
0
384
825
869
2078
0
0
0
0
0
0
0
384
825
869
2078
0
0
0
0
0
0
0
50
107
114
271
568
595
626
657
688
724
759
799
835
879
9580
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
150
558
585
616
647
678
714
749
789
825
879
9430
73
76
80
84
88
93
97
103
107
114
1227
73
76
80
84
88
93
97
153
214
228
1498
173
Тогда размер ежегодных платежей, в счет погашения кредита составляет:
Sпл = 4800000 × 0,144 = 691200 р. в базовых ценах.
Для простоты расчета округлим полученный результат до
690 тыс. р. в год. Тогда ежемесячные платежи в счет погашения
ипотечного кредита составят 57,5 тыс. р.
Кроме того, при отражении показателей финансово-инвестиционной деятельности ИП, реализуемого за счет средств населения необходимо также учитывать, что приобретаемая квартира переходит
во владение семьи с правом проживания.
Рассчитаем показатели операционной деятельности, которые будут отражать доход семьи, направляемый для приобретения жилья
в собственность:
1. Для расчета среднегодового размера заработной платы, приходящейся на одного работающего члена семьи, возьмем данные
Территориального органа Федеральной службы государственной
статистики по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на сентябрь 2013 г. Таким образом, среднегодовой размер заработной платы, приходящейся на одного работающего члена семьи для каждого
расчетного года составит:
37000 р. × 12 мес. = 444000 р.
Общий доход двух работающих членов семьи составит:
444 тыс. р. × 2 работающих члена семьи = 888 тыс. р.
2. Налог на доходы физического лица рассчитывается на основе
Налогового кодекса РФ, с расчетом всех предоставляемых вычетов.
Согласно Налоговому Кодексу РФ физическим лицам предоставляются следующие виды вычетов:
– стандартный налоговый вычет в размере 1200 р. за каждый
месяц налогового периода на одного ребенка у налогоплательщиков, на обеспечении которых находится ребенок и которые являются родителями или супругами родителей. Указанный налоговый вычет действует до месяца, в котором доход налогоплательщика, исчисленный нарастающим итогом с начала налогового
периода превысит 280000 р. Начиная с месяца, в котором доход
сотрудника превысил 280000 р., налоговый вычет не предоставляется;
– имущественный вычет в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство, либо приобретение на террито174
рии РФ жилого дома, квартиры или доли в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на
погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным
от кредитных и иных организаций РФ. Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 2000000 р. без учета
сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам
(кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ
и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое
строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома,
квартиры или доли (долей) в них.
Расчет НДФЛ проведен по двум работающим членам семьи
(табл. 14).
3. Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг на одного человека составляет около 10000 р. по данным средних статистических показателей социально-экономического положения субъектов РФ по Санкт-Петербургу на сентябрь 2013 г. Таким образом, средний расход семьи из трех человек
составит:
3 чел. × 10 тыс. р. =
= 30 тыс. р. в базовых ценах.
В связи с этим, средний расход семьи для нашего примера на
всем протяжении срока реализации инвестиционного проекта
за один месяц составляет 30 тыс. р., что соответствует 360 тыс. р.
в год в базовых ценах.
4. Кроме того, в состав расходов молодой семьи необходимо включить размер оплаты коммунальных услуг, рассчитанный исходя из
федерального стандарта предельно допустимого размера стоимости ЖКУ на 1 кв. м в Санкт-Петербурге по состоянию на сентябрь
2013 г., который составляет около 92 р. в базовых ценах.
5. Среди расходов можно также выделить налог на имущество
физических лиц, рассчитанный исходя из налогового законодательства РФ. Размер налога на имущество физических лиц составил –
3 тыс. р. в базовых ценах.
6. После проведенных расчетов доходов и расходов семьи в рассматриваемом примере необходимо перейти к расчету суммы, остающейся для уплаты в счет погашения ипотечного кредита. Данная
сумма является доходом семьи, остающимся после вычета стоимости фиксированного набора потребительских товаров и услуг на семью, уплаты коммунальных платежей, а также оплаты всех налогов согласно законодательству РФ.
175
Для примера рассчитаем среднегодовой доход семьи, направляемый на погашение ипотечного кредита для первого шага реализации инвестиционного проекта:
888000 – 360000 – 56000 – 66000 – 3000 =
= 403000 р. в базовых ценах.
7. После расчета всех показателей по операционной и финансовоинвестиционной деятельности ИИП необходимо перейти к расчету
суммарного сальдо по инвестиционному проекту.
Для этого необходимо сложить сальдо по финансово-инвестиционной деятельности и предполагаемой суммы среднегодового дохода семьи, направляемого на финансирование жилья.
Для первого шага расчета суммарное сальдо по финансово-инвестиционной и операционной деятельности составит
(–690000) + 403000 = 287000 р.
8. Далее необходимо перейти к расчету накопленного суммарного сальдо по операционной и финансово-инвестиционной деятельности – данный показатель отражает размер остающихся / недостающих в распоряжении у гражданина денежных средств после уплаты ипотечного кредита и всех необходимых платежей.
9. Далее для полноты отражения эффективности реализации
ИИП необходимо рассчитать:
– Условный доход от получения имущества в собственность
в конце реализации инвестиционного проекта, рассчитанный исходя из рыночной стоимости имущества в базовых ценах. Данный
доход образуется в результате того, что после получения права собственности на имущество, гражданин может продать его, тем самым получив доход.
– Условная экономия, образуемая вследствие получения права
проживания в приобретаемом жилье. Данный показатель рассчитывается исходя из среднестатистических данных по аренде жилой
недвижимости. Условная экономия образуется в результате того,
что семья сразу переезжает в кредитуемое жилье, и не возникает
необходимости арендовать недвижимость.
В результате включения приведенных показателей в оценку
коммерческой эффективности (участия в проекте) инвестиций, направляемых населением для приобретения жилья в собственность,
можно рассчитать эффективность инвестиционного проекта с учетом условной экономии. Данную эффективность можно выразить в
виде показателя – суммарное сальдо по инвестиционному проекту
176
с учетом условной экономии и условного дохода. Нормативное значение данного показателя выше нуля. Однако принимать решение
о необходимости реализации конкретного проекта необходимо, не
опираясь на его значение, так как он (этот показатель) условный и
характеризует возможности ипотечного кредитования перед другими схемами финансирования (арендой, накоплением и т. д.) В нашем примере (табл. 13) данный показатель имеет положительное
значение.
10. Последним шагом в расчете коммерческой эффективности
ИИП на втором этапе является расчет критериальных показателей
эффективности проекта: коэффициента доступности жилья, срока
окупаемости ИИП и модифицированной многофакторной модели
обеспечения сбалансированности доходов семьи и стоимости ипотечного кредитования.
По данным проведенных расчетов (см. табл. 13 и табл. 14) можно
сделать вывод об эффективности инвестиционного проекта, направленного на жилищный сектор экономики страны, с использованием
традиционной схемы финансирования – ипотечного кредита, при
участии государства в софинансировании. При данной схеме финансирования проект можно оценить как эффективный по ряду причин.
Поскольку при средних процентных ставках по ипотечному кредиту, существующих в нашей стране, данный проект оценивается
как неэффективный по следующим причинам:
– Проект финансово не реализуем, так как возникает потребность в дополнительном финансировании.
– Коэффициент доступности жилья ниже нормативного значения и составляет 0,815 – это говорит о том, что молодой семье недостаточно средств для приобретения жилья в собственность.
– Срок окупаемости ИИП превышает экономически обоснованный срок реализации проекта – 15 лет и составляет 18,4 года.
– По показателю модифицированной многофакторной модели
обеспечения сбалансированности доходов семьи и стоимости ипотечного кредитования наблюдается превышение доходов семьи над
стоимостью кредита на 23%.
Таким образом, существующая система кредитования требует
существенных доработок, так как население со средним уровнем дохода не может приобрести жилье с использованием традиционной
схемы финансирования – ипотечного кредитования при заданной
средней ставке по кредиту.
На третьем этапе необходимо определить, для какой группы
людей подходит традиционная схема финансирования, исходя из
177
рыночной цены одного квадратного метра жилой недвижимости и
средней рыночной % ставки по ипотечному кредиту. Для расчета
необходимой заработной платы одного члена семьи, для соблюдения заданных условий, воспользуемся формулой
Зср.м = (((Ц × S × Кан) / 12)/2) + НДФЛм + Ним/12 + Рм + Рк.у,
(31)
где Зср.м – средняя ежемесячная заработная плата, приходящаяся на одного работающего члена семьи, р.; Ц – средняя цена одного
квадратного метра жилой недвижимости, р.; S – площадь приобретаемой жилой недвижимости, кв. м; Кан – коэффициент аннуитета, рассчитанный исходя из заданной ставки кредитования, при заданном сроке выплат по ипотечному кредиту; НДФЛм – размер налога на доходы физических лиц в месяц, рассчитывается исходя из
ежемесячных доходов гражданина, %; Ним – налог на имущество,
рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости приобретаемого жилья, р.; Рм – ежемесячные расходы семьи, в пересчете
на одного работающего члена семьи, р.; Рк.у – оплата ежемесячных
коммунальных услуг, в пересчете на одного работающего члена семьи, р.
Таким образом, используя формулу (31), найдем необходимый
размер заработной платы одного работающего члена семьи, необходимой для приобретения жилья в собственность при средних рыночных ценах на жилую недвижимость и стоимости ипотечного
кредита.
Зср.м = (((80000 × 60 ×
×([0,12 × (1 + 0,12)15] / [(1 + 0,12)15 – 1]))/12)/2) +
+ Зср.м × 0,13 + 3000/12 + ((10000 × 3)/2) + (92 × 60 / 2) =
= (4800000 × 0,144)/12 + Зср.м × 0,13 + 250 + 15000 + 2760 =
= 28750 + Зср.м × 0,13 + 250 + 15000 + 2760 =
= Зср.м × 0,13 + 46760 = 46760 / 0,87 = 53747 тыс. р.
Таким образом, для приобретения жилья при существующих
ценах на жилую недвижимость и принятой ставке по ипотечному
кредитованию доход каждого из работающих членов семьи должен
превышать среднее значение дохода гражданина в рассматриваемом регионе (Санкт-Петербурге) примерно на 50%. Это означает, что
приобрести квартиру в кредит в настоящее время могут лишь граждане с доходом, намного выше среднего. В связи с этим, для поиска
178
возможности улучшения ситуации на рынке кредитования жилой
недвижимости для населения со средним уровнем дохода, необходимо принимать различные управленческие решения. Поэтому перейдем к следующему этапу оценки.
На четвертом этапе необходимо принять решение о снижении
средней ставки по ипотечному кредитованию до экономически обоснованного значения в 5%. Данная ставка кредитования наблюдается во многих экономически развитых западных странах, а в некоторых странах она достигает уровня 3–4%. Расчеты по коммерческой эффективности (участия в проекте) ИИП, реализуемого за счет
средств граждан при экономически оправданной стоимости ипотечного кредита в 5%, произведены в табл. 15 и табл. 16.
По данным произведенных расчетов можно отметить:
– Коэффициент доступности жилья увеличился, в сравнении
с расчетом на втором этапе, и составил 1,16, что превышает нормативное значение.
– Срок окупаемости ИИП составляет 12,9 года и не превышает
экономически оправданного значения в 15 лет.
– По расчетам модифицированной многофакторной модели обеспечения сбалансированности доходов семьи и стоимости ипотечного кредитования видно, что доходы семьи покрывают стоимость
ипотечного кредита на 115,68%.
– Возникает потребность в дополнительном финансировании на
протяжении первых 6 лет реализации ИИП, а следовательно, проект нельзя оценить как финансово реализуемый.
Таким образом, населению со средним уровнем дохода, даже
при снижении ставки ипотечного кредитования до экономически
оправданной, по-прежнему не хватает финансовых средств для обеспечения себя жильем.
На пятом этапе рассчитывается эффективность данного ИИП
в интересах граждан, чей доход ниже среднего реального дохода населения в данном регионе. При этом в качестве условий реализации
данного проекта можно выделить:
– срок реализации проекта – 15 лет;
– размер инвестиций, направляемых на реализацию данного
проекта, рассчитывается на уровне нормативной стоимости одного
квадратного метра жилой недвижимости;
– земельный участок предоставляется безвозмездно, с участием
государства в данной программе;
– ставка по ипотечному кредиту придерживается на уровне экономически обоснованного значения в 5%.
179
Расчет коммерческой эффективности (участия
на строительство жилья для населенияв прогнозных
(цены рыночные, ставка по кредиту – 5%,
Показатели
0
1
2
3
4
5
–4800
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Финансово-инвестиционная
1. Инвестиции, необходимые
для приобретения квартиры,
тыс. р.
2. Передача в пользование кварти- 4800
ры, исходя из ее первоначальной
стоимости, тыс. р.
3. Стоимость предоставляемой
квартиры, с учетом возврата основного долга и % за пользование
заемными средствами, тыс. р.,
в том числе:
–
–460 –460 –460 –460 –460
3.1. Погашение основного долга,
тыс. р.
–
–220 –235 –247 –259 –271
3.2. Выплата % за пользование
кредитом, тыс. р.
–
–240 –225 –213 –201 –189
4. Сальдо по финансово-инвестиционной деятельности, тыс. р.
(Стр. 1 + Стр. 2 + Стр. 3)
–
–460 –460 –460 –460 –460
Операционная
5. Среднегодовой размер заработной платы, приходящейся на
одного работающего члена семьи,
тыс. р.
–
444
444
6. Цепной индекс инфляции
–
1,0
1,05 1,05 1,05 1,05
7. Общий индекс инфляции
–
1,0
1,05 1,10 1,16 1,21
8. Среднегодовой размер заработной платы, приходящейся
на одного работающего члена
семьи в прогнозной оценке,
тыс. р.
–
444
466
488
515
537
9. Количество работающих членов
семьи, доход которых учитывается для расчета эффективности
ИИП, чел.
–
2
2
2
2
2
180
444
444
444
Таблица 15
в проекте) инвестиционного проекта, направленного
ценах, при традиционной схеме финансирования
срок кредитования – 15 лет)
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
деятельность
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
–4800
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4800
–460 –460 –460 –460 –460 –460 –460 –460 –460 –460
–6900
–284 –299 –314 –329 –345 –362 –380 –399 –418 –438
–4800
–176 –161 –146 –131 –115
–22
–2100
–460 –460 –460 –460 –460 –460 –460 –460 –460 –460
–6900
–98
–80
–61
–42
деятельность
444
444
444
444
444
444
444
444
444
444
1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05
1,28 1,34 1,41 1,48 1,55 1,63 1,71 1,80 1,88 1,98
6660
х
–
568
595
626
657
688
724
759
799
835
879
9580
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
181
0
1
2
3
10.Среднегодовой доход семьи,
приходящийся на всех работающих членов семьи в прогнозных
ценах тыс. р.
(Стр. 8 × Стр. 9)
–
888
932
976
1030 1074
11. НДФЛ, приходящийся на
работающих членов семьи, доход
которых учитывается при расчете
эффективности ИИП в прогнозной
оценке, тыс. р.
–
–56
–59
–62
–66
–69
12.Среднегодовой доход семьи,
приходящийся на всех работающих членов семьи, с учетом вычета НДФЛ, тыс. р.
(Стр. 10 – Стр. 11)
–
832
873
914
964
1005
13.Среднегодовой расход семьи,
приходящийся на одного работающего члена семьи, рассчитанный
исходя из стоимости потребительской корзины на расчетный
период, для конкретного региона
страны, тыс. р.
–
14. Общее количество членов
семьи, учитываемых при расчете
расхода семьи, тыс. р.
–
15.Среднегодовой расход семьи,
приходящийся на всех членов
семьи, тыс. р.
(Стр. 13 × Стр. 14)
–
–360 –360 –360 –360 –360
16.Среднегодовой расход семьи,
приходящийся на всех членов
семьи в прогнозной оценке,
тыс. р. (Стр. 15 × Стр. 7)
–
–360 –378 –396 –418 –436
17. Оплата коммунальных услуг,
рассчитанных исходя из федерального стандарта предельно
допустимого размера стоимости
ЖКУ на 1 кв. м в СПб,
тыс. р.
–
–66
Показатели
182
4
5
–120 –120 –120 –120 –120
3
3
–66
3
–66
3
–66
3
–66
Продолжение табл. 15
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
1136 1190 1252 1314 1376 1448 1518 1598 1670 1758
19160
–73
–141 –151 –161 –173 –184 –198 –209 –224
–1920
1063 1096 1111 1163 1215 1275 1334 1400 1461 1534
17240
–120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120
–1800
3
–94
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
–360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360
–5400
–461 –482 –508 –533 –558 –587 –616 –648 –677 –713
–7769
–66
–990
–66
–66
–66
–66
–66
–66
–66
–66
–66
183
0
1
2
3
4
5
18. Оплата коммунальных услуг,
рассчитанных исходя из федерального стандарта предельно
допустимого размера стоимости
ЖКУ на 1 кв. м в СПб в прогнозной оценке, тыс. р.
(Стр. 7 × Стр. 17)
–
–66
–69
–73
–77
–80
19. Оплата налога на имущество
физических лиц, тыс. р.
–
–3
–3
–3
–3
–3
20. Оплата налога на имущество
физических лиц в прогнозной
оценке, тыс. р.
(Стр. 19 × Стр. 7).
–
–3
–3
–3
–3
–4
21.Предполагаемая сумма среднегодового дохода семьи, направляемого на финансирование жилья,
тыс. р. (Стр.12 – Стр.15 –
Стр. 18 – Стр. 19)
–
403
423
442
466
485
22. Сумма сальдо по операционной и финансово-инвестиционной
деятельности, тыс. р.
–
–57
–37
–18
6
25
23. Накопленное суммарное сальдо по операционной и финансовоинвестиционной деятельности,
тыс. р.
–
–57
–94 –112 –106 –81
24.Финансовая реализуемость
ИИП
–
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
25. Условный доход от получения
имущества в собственность в конце реализации ИИП,
тыс. р.
–
0
0
0
0
0
26. Условный доход от получения
имущества в собственность в конце реализации ИИП в прогнозной
оценке, тыс. р.
(Стр. 25 × Стр. 7)
–
0
0
0
0
0
27. Условная экономия, образуемая вследствие получения права
проживания в приобретаемом
жилье, тыс. р.
–
300
300
300
300
300
Показатели
184
Продолжение табл. 15
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
–84
–88
–93
–98
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–45
–4
–4
–4
–4
–5
–5
–5
–5
–6
–6
–64
514
522
506
528
550
575
600
628
654
684
7982
54
62
46
68
90
115
140
168
194
224
1080
–27
35
81
149
239
354
494
662
856
1080
х
Нет
Да
Да
Да
Да
Да
Да
Да
Да
Да
х
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4800
4800
0
0
0
0
0
0
0
0
0
9504
9504
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
4500
–102 –108 –113 –119 –124 –131
Итого
–1425
185
0
1
2
3
4
5
28. Условная экономия, образуемая вследствие получения права
проживания в приобретаемом
жилье в прогнозной оценке,
тыс. р. (Стр. 27 ×Стр. 7)
–
300
315
330
348
363
29. Суммарное сальдо по ИИП,
с учетом условной экономии
и дохода от получения имущества
в собственность в прогнозной
оценке, тыс. р.
(Стр. 22 + Стр. 26 + Стр.28)
–
243
278
312
354
388
Показатели
30.Модифицированная многофакторная модель обеспечения
сбалансированности доходов
семьи и стоимости ипотечного
кредитования
31.Коэффициент доступности
жилья
32. Срок окупаемости инвестиционно-инновационного проекта,
года
Расчет налога на доходы физических лиц
Показатели
1
2
3
4
5
1. Среднегодовой размер заработной платы, приходящейся на
одного работающего члена семьи
(первый член семьи) в прогнозной
оценке, тыс. р.
444
466
488
515
537
2.Имущественный вычет
2000000 р. (на приобретение квартиры) (первый член семьи)
в прогнозной оценке, тыс. р.
444
466
488
515
87
3. Остаточный размер заработной
платы, приходящейся на одного
работающего члена семьи (первый
член семьи) в прогнозной оценке,
тыс. р. [Стр. 1 – Стр. 2]
0
0
0
0
450
186
Окончание табл. 15
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
384
402
423
444
465
489
513
540
564
594
6474
438
464
469
512
555
604
653
708
758 10322
17058
(19160 – 1920 – 7769 – 1425 – 64) > (80000 × 60 × 0,09583) × 15
Кд = 7982/6900 = 1,16
Ток = Тэо/Кд = 15/1,16 = 12,9 лет
Таблица 16
для двух работающих членов семьи
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
568
595
626
657
688
724
759
799
835
879
9580
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2000
568
595
626
657
688
724
759
799
835
879
7580
187
1
2
3
4
5
4. Размер фактически произведенных затрат по процентам за
пользование кредитом (первый
член семьи) в прогнозной оценке,
тыс. р.
240
225
213
201
189
5. Стандартный вычет, предоставляемый на одного ребенка
(первый член семьи) в прогнозной
оценке, тыс. р.
10
10
10
10
10
6. Остаточный размер среднегодовой заработной платы одного работающего члена семьи после учета
налогового вычета по % за кредит
и стандартного вычета, предоставляемого на ребенка в прогнозной
оценке, тыс. р.
0
0
0
0
0
7.Налогооблагаемая база для расчета НДФЛ (первый член семьи),
тыс. р.
0
0
0
0
0
8. НДФЛ для первого работающего члена семьи в прогнозной
оценке, тыс. р.
0
0
0
0
0
9.Среднегодовой размер заработной платы, приходящейся на
одного работающего члена семьи
(второй член семьи) в прогнозной
оценке, тыс. р.
444
466
488
515
537
10.Стандартный вычет, предоставляемый на одного ребенка
(второй член семьи) в прогнозной
оценке, тыс. р.
10
10
10
10
10
11.Налогооблагаемая база для
расчета НДФЛ (второго член семьи) в прогнозной оценке,
тыс. р.
434
456
478
505
527
56
59
62
66
69
56
59
62
66
69
Показатели
12. НДФЛ для второго члена
семьи в прогнозной оценке,
тыс. р.
13. НДФЛ для двух работающих
членов семьи в прогнозной оценке, тыс. р.
188
Окончание табл. 16
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
176
161
146
131
115
98
80
61
42
22
2100
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
150
0
138
470
516
563
616
669
728
783
847
5330
0
138
470
516
563
616
669
728
783
847
5330
0
18
61
67
73
80
87
95
102
110
693
568
595
626
657
688
724
759
799
835
879
9580
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
150
558
585
616
647
678
714
749
789
825
879
9430
73
76
80
84
88
93
97
103
107
114
1227
73
94
141
151
161
173
184
198
209
224
1920
189
Расчет коммерческой эффективности (участия
на строительство жилья для населения, в прогнозных ценах,
ставка по кредиту – 5%, срок кредитования – 15 лет,
Показатели
0
1
2
3
4
5
–2940
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Финансово-инвестиционная
1. Инвестиции, необходимые
для приобретения квартиры,
тыс. р.
2. Передача в пользование кварти- 2940
ры, исходя из ее первоначальной
стоимости, тыс.р.
3. Стоимость предоставляемого
кредита, с учетом возврата основного долга и % за пользование
заемными средствами, тыс. р.,
в том числе:
–
–278 –278 –278 –278 –278
3.1. Погашение основного долга,
тыс. р.
–
–140 –148 –152 –158 –168
3.2. Выплата % за пользование
кредитом, тыс. р.
–
–138 –130 –126 –120 –110
4. Сальдо по финансово–инвестиционной деятельности, тыс. р.
(Стр.1 + Стр. 2 + Стр. 3)
–
–278 –278 –278 –278 –278
Операционная
5. Среднегодовой размер заработной платы, приходящийся на
одного работающего члена семьи,
тыс. р.
–
444
444
6. Цепной индекс инфляции
–
1,0
1,05 1,05 1,05 1,05
7. Общий индекс инфляции
–
8. Среднегодовой размер заработной платы, приходящийся на
одного работающего члена семьи
в прогнозной оценке, тыс. р.
9. Количество работающих членов
семьи, доход которых учитывается для расчета эффективности
ИИП, чел.
190
–
444
444
444
1,0
1,05 1,10 1,16 1,21
444
466
488
515
537
2
2
2
2
2
Таблица 17
в проекте) инвестиционного проекта, направленного
при традиционной схеме финансирования (цены нормативные,
земля предоставляется на безвозмездной основе)
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
деятельность
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
–2940
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2940
–278 –278 –278 –278 –278 –278 –278 –278 –278 –278
–4170
–175 –184 –192 –201 –211 –220 –231 –242 –253 –265
–2940
–103
–13
–1230
–278 –278 –278 –278 –278 –278 –278 –278 –278 –278
–4170
–94
–86
–77
–67
–58
–47
–36
–25
деятельность
444
444
444
444
444
444
444
444
444
444
1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05
1,28 1,34 1,41 1,48 1,55 1,63 1,71 1,80 1,88 1,98
6660
х
–
568
595
626
657
688
724
759
799
835
879
9580
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
191
Показатели
0
1
2
3
10.Среднегодовой доход семьи,
приходящийся на всех работающих членов семьи в прогнозных
ценах, тыс. р. (Стр. 8 × Стр. 9)
–
888
932
976
1030 1074
11. НДФЛ, приходящийся на
работающих членов семьи, доход
которых учитывается при расчете
эффективности ИИП в прогнозной
оценке, тыс. р.
–
–56
–59
–62
–66
–69
12.Среднегодовой доход семьи,
приходящийся на всех работающих членов семьи, с учетом вычета НДФЛ, тыс. р.
(Стр. 10 – Стр. 11)
–
832
873
914
964
1005
13.Среднегодовой расход семьи,
приходящийся на одного работающего члена семьи, рассчитанный
исходя из стоимости потребительской корзины на расчетный
период для конкретного региона
страны, тыс. р.
–
14. Общее количество членов
семьи, учитываемых при расчете
расхода семьи, тыс. р.
–
15.Среднеговоой расход семьи,
приходящийся на всех членов
семьи, тыс. р. (Стр. 13 × Стр.14)
–
–360 –360 –360 –360 –360
16.Среднегодовой расход семьи,
приходящийся на всех членов
семьи в прогнозной оценке,
тыс. р. (Стр. 15 × Стр. 7)
–
–360 –378 –396 –418 –436
17. Оплата коммунальных услуг,
рассчитанных исходя из федерального стандарта предельно
допустимого размера стоимости
ЖКУ, на 1 кв. м в СПб, тыс. р.
–
–66
–66
–66
–66
–66
18. Оплата коммунальных услуг,
рассчитанных исходя из федерального стандарта предельно допустимого размера стоимости ЖКУ
на 1 кв. м в СПб в прогнозной оценке, тыс. р. (Стр. 7 × Стр. 17)
–
–66
–69
–73
–77
–80
192
4
5
–120 –120 –120 –120 –120
3
3
3
3
3
Продолжение табл. 17
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
1136 1190 1252 1314 1376 1448 1518 1598 1670 1758
19160
–103 –140 –149 –158 –167 –178 –188 –201 –211 –225
–2032
1033 1050 1103 1156 1209 1270 1330 1397 1459 1533
17128
–120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120
–1800
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
–360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360
–5400
–461 –482 –508 –533 –558 –587 –616 –648 –677 –713
–7769
–66
–66
–66
–66
–66
–66
–990
–84
–88
–93
–98
–102 –108 –113 –119 –124 –131
–1425
–66
–66
–66
–66
193
Показатели
0
1
2
3
4
5
19. Оплата налога на имущество
физических лиц, тыс. р.
–
–3
–3
–3
–3
–3
20. Оплата налога на имущество
физических лиц в прогнозной
оценке, тыс. р. (Стр. 19 × Стр. 7)
–
–3
–3
–3
–3
–4
21.Предполагаемая сумма среднегодового дохода семьи, направленного на финансирование жилья,
тыс. р. (Стр.12 – Стр.15 –
Стр. 18 – Стр.19)
–
403
423
442
466
485
22. Сумма сальдо по операционной и финансовой деятельности,
тыс. р.
–
125
145
164
188
207
23. Накопленное суммарное сальдо по операционной и финансовой
деятельности, тыс. р.
–
125
270
434
622
829
24.Финансовая реализуемость
–
да
да
да
да
да
25. Условный доход от получения
имущества в собственность в конце реализации ИИП, тыс. р.
–
0
0
0
0
0
26. Условный доход от получения
имущества в собственность в конце реализации ИИП в прогнозной
оценке, тыс. р. (Стр. 25 × Стр. 7)
–
0
0
0
0
0
27. Условная экономия, образуемая вследствие получения права
проживания в приобретаемом
жилье, тыс. р.
–
300
300
300
300
300
28. Условная экономия, образуемая вследствие получения права
проживания в приобретаемом
жилье в прогнозной оценке,
тыс. р. (Стр. 27 × Стр. 7)
–
300
315
330
348
363
29. Суммарное сальдо по инвестиционному проекту, с учетом
условной экономии и дохода от
получения имущества в собственность в прогнозной оценке, тыс. р.
(Стр. 22 + Стр. 26 + Стр.28)
–
425
460
494
536
570
194
Продолжение табл. 17
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–45
–4
–4
–4
–4
–5
–5
–5
–5
–6
–6
–64
484
476
498
521
544
570
596
625
652
683
7870
206
198
220
243
266
292
318
347
374
405
3700
1035 1233 1453 1696 1962 2254 2572 2919 3293 3700
х
Да
Да
Да
Да
Да
Да
Да
Да
Да
Да
х
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2940
4800
0
0
0
0
0
0
0
0
0
5790
5790
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
4500
384
402
423
444
465
489
513
540
564
594
6474
590
600
643
687
731
781
831
887
938
6789
15964
195
Показатели
0
1
2
3
4
5
30.Модифицированная многофакторная модель обеспечения
сбалансированности доходов
семьи и стоимости ипотечного
кредитования
31.Коэффициент доступности
жилья
32. Срок окупаемости инвестиционно–инновационного проекта,
года
Расчет налога на доходы физических лиц
Показатели
1
2
3
4
5
1. Среднегодовой размер заработной платы, приходящейся на
одного работающего члена семьи
(первый член семьи) в прогнозной
оценке, тыс. р.
444
466
488
515
537
2.Имущественный вычет
2000000 р. (на приобретение квартиры) (первый член семьи)
в прогнозной оценке, тыс. р.
444
466
488
515
87
3. Остаточный размер заработной
платы, приходящейся на одного
работающего члена семьи (первый
член семьи) в прогнозной оценке,
тыс. р. [Стр. 1 – Стр. 2]
0
0
0
0
450
4. Размер фактически произведенных затрат по % за пользование кредитом (первый член семьи)
в прогнозной оценке, тыс. р.
138
130
126
120
110
5. Стандартный вычет, предоставляемый на одного ребенка
(первый член семьи) в прогнозной
оценке, тыс. р.
10
10
10
10
10
196
Окончание табл. 17
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
(19160 – 2032– 7769 – 1425 – 64) > (49000 × 60 × 0,0956) × 15
7870 > 4170
Кд = 7870/4170 = 1,89
Ток = Тэо/Кд = 15/1,89 = 7,9 лет
Таблица 18
для двух работающих членов семьи
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итог
568
595
626
657
688
724
759
799
835
879
9580
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2000
568
595
626
657
688
724
759
799
835
879
7580
103
94
86
77
67
58
47
36
25
13
1230
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
150
197
Показатели
1
2
3
4
5
6. Остаточный размер среднегодовой заработной платы одного работающего члена семьи после учета
налогового вычета по % за кредит
и стандартного вычета, предоставляемого на ребенка в прогнозной
оценке, тыс. р.
0
0
0
0
0
7.Налогооблагаемая база для расчета НДФЛ (первый член семьи),
тыс. р.
0
0
0
0
0
8. НДФЛ для первого работающего члена семьи в прогнозной
оценке, тыс. р.
0
0
0
0
0
9.Среднегодовой размер заработной платы, приходящейся на
одного работающего члена семьи
(второй член семьи) в прогнозной
оценке, тыс. р.
444
466
488
515
537
10.Стандартный вычет, предоставляемый на одного ребенка
(второй член семьи) в прогнозной
оценке, тыс. р.
10
10
10
10
10
11.Налогооблагаемая база для
расчета НДФЛ (второго члена
семьи) в прогнозной оценке,
тыс. р.
434
456
478
505
527
56
59
62
66
69
56
59
62
66
69
12. НДФЛ для второго члена семьи в прогнозной оценке, тыс. р.
13. НДФЛ для двух работающих
членов семьи в прогнозной оценке, тыс. р.
По результатам расчета пятого этапа оценки коммерческой эффективности (участия в проекте) ИИП, реализуемого в жилищном секторе за счет средств населения, произведенного в табл. 17
и табл. 18 можно сделать вывод, что проект оценивается как эффективный по следующим характеристикам:
– Значение коэффициента доступности жилья выше нормативного значения и составляет 1,89%.
– Срок окупаемости проекта снижается до 7,9 года.
198
Окончание табл. 18
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итог
231
491
530
570
611
656
702
753
800
856
6200
231
491
530
570
611
656
702
753
800
856
6200
30
64
69
74
79
85
91
98
104
111
805
568
595
626
657
688
724
759
799
835
879
9580
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
150
558
585
616
647
678
714
749
789
825
879
9430
73
76
80
84
88
93
97
103
107
114
1227
103
140
149
158
167
178
188
201
211
225
2032
– Согласно модифицированной многофакторной модели обеспечения сбалансированности дохода семьи и стоимости ипотечного
кредитования наблюдается превышение доходов семьи над стоимостью ипотечного кредита в 1,89 раза.
– Проект полностью финансово реализуем и не требует дополнительного финансирования.
199
Расчет оценки коммерческой эффективности (участия в проекте)
ИИП, реализуемого в жилищном секторе за счет средств населения,
показал возможность снижения заработной платы каждого члена
семьи до уровня ниже среднего. Проведем расчет минимально необходимого дохода семьи по формуле во второй главе работы:
Зср.м = [(Ц × S × Кан)/12] + Рм + Н,
(32)
где Зср.м – среднемесячный заработок семьи, р.; Н – ставки налога
на доходы физических лиц и налога на имущество, р.; Рм – ежемесячные расходы семьи, включая оплату ЖКУ, р.; Т – сроки погашения ипотечного кредита, мес.; Ц – среднерыночные цены одного
квадратного метра жилья, р.; S – площади приобретаемого жилья,
кв. м; Кан – коэффициенты аннуитета.
Произведем расчет необходимого размера заработной платы одного работающего члена семьи по формуле (32):
Зср.м. = [(49000 × 60 × 0,09634229)/12] – 3 ×
× 10000 + 5,5 + 0,25 + Зср.м × 0,13;
Зср.м. = (23600 + 30000 + 5,5 + 0,25)/0,87 =
= 53605,75 / 0,87 = 61600 р./;
Зср.м. на одного работающего члена семьи =
= 61600 / 2 = 30800 р.
Данное значение необходимого размера заработной платы одного
работающего члена семьи, при заданных условиях, ниже, чем среднее значение реального уровня заработной платы граждан в рассматриваемом регионе (Санкт-Петербург) на 23,3%. Расчеты произведены без учета имущественного и стандартного вычета, используемого при расчете налога на доходы физических лиц. Это говорит
о том, что в настоящее время можно найти возможность для помощи гражданам, с доходом ниже среднего, в приобретении жилья.
На шестом этапе необходимо внедрить усовершенствованную
схему финансирования (гл. 2). По этой схеме необходимо разделить
стоимость приобретаемого жилья на две части. Первая часть – это
стоимость самого строительства, рассчитанная исходя из нормативной стоимости одного квадратного метра жилой недвижимости;
вторая часть – сверхнормативная прибыль, остающаяся в распоряжении строительной компании после строительства жилого дома и представляющая собой разницу между рыночной стоимостью
200
одного квадратного метра жилой недвижимости и нормативной стоимостью строительства одного квадратного метра жилья.
Данная схема финансирования опирается на то, что семья, в первую очередь, должна расплатиться по кредиту, а во вторую очередь –
отплатить сверхнормативную прибыль, так как в нормативную стоимость жилья уже закладывается нормативная величина прибыли
строительной компании, а, следовательно, строительная компания
не будет в убытке.
Таким образом, платежи по предоставляемому ипотечному кредиту в финансово-инвестиционной деятельности делятся на две части:
– Первая часть – оплата предоставленного размера ипотечного
кредита по нормативной стоимости, с заложенной нормативной величиной прибыли строительной организации. При этом стоимость
кредита составляет экономически оправданную ставку кредитования, принятую во многих зарубежных странах – 5%. Срок предоставляемого кредита составляет 10 лет.
– Вторая часть – оплата сверхнормативной прибыли строительной
организации и участка, необходимого под строительство жилого дома. Данный платеж производится равными частями, в течение последних пяти лет. Проценты за отсрочку платежа составляют размер
инфляции, рассчитанный к последнему шагу расчета и разбитому
на платежи в последние пять лет. Однако можно рассмотреть вариант, когда проценты за отсрочку оплаты прибыли не предусмотрены
и они покрываются за счет безвозмездного предоставления участка
под строительство условиями частно-государственного партнерства.
В табл. 19 и табл. 20 проведена экспериментальная проверка усовершенствованной схемы финансирования, при условии, что сверхнормативная прибыль рассчитывается по средним рыночным ценам на недвижимость.
По данным произведенных расчетов в табл. 19 и табл. 20, можно
сделать следующие выводы:
– Срок окупаемости проекта составляет 12,31 года, что ниже экономически оправданного значения.
– Коэффициент доступности жилья превышает нормативное
значение и составляет 1,218.
– Модифицированная многофакторная модель обеспечения сбалансированности доходов семьи и стоимости ипотечного кредитования показала, что семье достаточно средств на реализацию данного
проекта.
– Потребности в дополнительном финансировании не требуется,
и проект оценивается как финансово реализуемый.
201
Расчет коммерческой эффективности (участия в проекте) ИИП,
в прогнозных ценах, при усовершенствованной схеме финансирования
последние 5 лет выплата сверхнормативной прибыли, заданной
Показатели
0
1
2
3
4
Финансово-инвестиционная
1. Инвестиции, необходимые для
приобретения квартиры, тыс. р.
–4800
0
0
0
0
1.1. Стоимость приобретаемой
квартиры, исходя из экономически оправданных цен (нормативной стоимости строительства
жилья, включая нормативную
величину прибыли), тыс. р.
–2940
0
0
0
0
1.2. Сверхнормативная прибыль
и стоимость земельного участка,
тыс. р.
–1860
0
0
0
0
4800
0
0
0
0
3. Стоимость предоставляемого
кредита по нормативной стоимости строительства, с учетом
возврата основного долга и % за
пользование заемными средствами, тыс. р., в том числе:
–
–374
–374
–374
–374
3.1. Погашение основного долга,
тыс. р.
–
–242
–248
–261
–272
3.2. Выплата % за пользование
кредитом, тыс. р.
–
–132
–126
–113
–102
4. Расчет необходимой платы по
сверхнормативной прибыли и
стоимости земельного участка,
тыс. р.
–
–124
–124
–124
–124
5. Расчет необходимой платы
по сверхнормативной прибыли
и стоимости земельного участка
в прогнозных ценах, тыс. р.
(Стр. 4 × Стр. 10)
–
–124
–130
–137
–143
2. Передача в пользование квартиры, исходя из ее первоначальной
стоимости, тыс. р.
202
Таблица 19
направленного на строительство жилья для населения
(цены рыночные, ставка по кредиту – 5%, срок кредитования – 15 лет,
строительной организацией и стоимости земельного участка)
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
деятельность
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
–4800
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
–2940
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
–1860
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4800
–374 –374 –374 –374 –374 –374
0
0
0
0
0
–3740
–284 –298 –312 –326 –341 –356
0
0
0
0
0
–2940
–90
0
0
0
0
0
–800
–76
–62
–48
–33
–18
–124 –124 –124 –124 –124 –124 –124 –124 –124 –124 –124 –1860
–151 –158 –166 –175 –183 –192 –202 –212 –223 –234 –245 –2675
203
Показатели
0
1
2
3
4
6. Оплата сверхнормативной
прибыли и стоимости земельного
участка после погашения полной
стоимости кредита, тыс. р.
–
0
0
0
0
7. Сальдо по финансово-инвестиционной деятельности, тыс. р.
(Стр. 1 + Стр. 2 + Стр. 3 + Стр. 6)
–
–374
–374
–374
–374
Операционная деятельность
8. Среднегодовой размер заработной платы, приходящийся на
одного работающего члена семьи,
тыс. р.
–
444
444
444
444
9. Цепной индекс инфляции
–
1,0
1,05
1,05
1,05
10. Общий индекс инфляции
–
11.Среднегодовой размер заработной платы, приходящийся на
одного работающего члена семьи
в прогнозной оценке, тыс. р.
1,0
1,05
1,10
1,16
444
466
488
515
12. Количество работающих членов семьи, доход которых учитывается для расчета эффективности
ИИП, чел.
–
2
2
2
2
13.Среднегодовой доход семьи,
приходящийся на всех работающих членов семьи, в прогнозных
ценах, тыс. р. (Стр. 11 × Стр.12)
–
888
932
976
1030
14. НДФЛ, приходящийся на
работающих членов семьи, доход
которых учитывается при расчете
эффективности ИИП в прогнозной
оценке, тыс. р.
–
–56
–59
–62
–66
15.Среднегодовой доход семьи,
приходящийся на всех работающих членов семьи, с учетом вычета НДФЛ, тыс. р.
(Стр. 13 – Стр.14)
–
832
873
914
964
204
Продолжение табл. 19
5
6
7
8
9
10
0
0
0
0
0
0
11
12
13
14
15
Итого
–1761 –212 –223 –234 –245 –2675
–374 –374 –374 –374 –374 –374 –1761 –212 –223 –234 –245 –6415
по инвестиционному проекту
444
444
444
444
444
444
444
444
444
444
444
1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05 1,05
1,21 1,28 1,34 1,41 1,48 1,55 1,63 1,71 1,80 1,88 1,98
6660
х
–
537
568
595
626
657
688
724
759
799
835
879
9580
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
1074 1136 1190 1252 1314 1376 1448 1518 1598 1670 1758
19160
–69 –114 –154 –154 –164 –174 –186 –198 –206 –214 –228 –2090
1005 1022 1036 1098 115 0 1202 1262 1320 1392 1456 1530
17070
205
Показатели
0
1
2
3
4
16.Среднегодовой расход семьи,
приходящийся на одного работающего члена семьи, рассчитанный
исходя из стоимости потребительской корзины на расчетный
период для конкретного региона
страны, тыс. р.
–
–120
–120
–120
–120
17. Общее количество членов
семьи, учитываемых при расчете
расхода семьи, тыс. р.
–
3
3
3
3
18.Среднегодовой расход семьи,
приходящийся на всех членов
семьи, тыс. р. (Стр. 16 × Стр. 17)
–
–360
–360
–360
–360
19.Среднегодовой расход семьи,
приходящийся на всех членов
семьи в прогнозной оценке,
тыс. р. (Стр. 18 × Стр. 10)
–
–360
–378
–396
–418
20. Оплата коммунальных услуг,
рассчитанных исходя из федерального стандарта предельно
допустимого размера стоимости
ЖКУ на 1 кв. м в СПб, тыс. р.
–
–66
–66
–66
–66
21. Оплата коммунальных услуг,
рассчитанных исходя из федерального стандарта предельно допустимого размера стоимости ЖКУ на
1 кв. м в СПб в прогнозной оценке,
тыс. р. (Стр. 10 × Стр.20)
–
–66
–69
–73
–77
22. Оплата налога на имущество
физических лиц, тыс. р.
–
–3
–3
–3
–3
23. Оплата налога на имущество
физических лиц в прогнозной
оценке, тыс. р. (Стр. 22 × Стр. 10)
–
–3
–3
–3
–3
24.Предполагаемая сумма среднегодового дохода семьи, направляемого на финансирование жилья,
тыс. р.
–
403
423
442
466
25. Сумма сальдо по операционной
и финансово-инвестиционной деятельности после уплаты кредита,
тыс. р.
–
29
49
68
92
206
Продолжение табл. 19
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
–120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –120 –1800
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
–360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –360 –5400
–436 –461 –482 –508 –533 –558 –587 –616 –648 –677 –713 –7769
–66
–66
–66
–66
–66
–66
–66
–66
–66
–66
–66
–990
–80
–84
–88
–93
–98 –102 –108 –113 –119 –124 –131 –1425
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–3
–45
–4
–4
–4
–4
–4
–5
–5
–5
–5
–6
–6
–64
485
473
462
493
515
537
562
548
620
649
680
7758
111
99
88
119
141
163
562
548
620
649
680
4018
207
Показатели
0
1
2
3
4
26. Накопление денежных средств
на депозитном счете до востребования, тыс. р.
–
–29
–49
–68
–92
27. Начисленные проценты за
хранение денежных средств на
депозитном счете, в размере 5%
от остатка денежных средств
–
1,5
4,0
7,5
12,5
28.Процент, направленный на
депозитный счет для накопления,
тыс. р.
–
–1,5
–4,0
–7,5
–12,5
29. Снятие денежных средств и
% с депозитного счета для оплаты сверхнормативной прибыли
и стоимости земельного участка,
тыс. р.
–
0
0
0
0
30. Денежные средства, остающиеся после оплаты кредита в течение
первых 10 лет и снятия с депозитного счета на 11-м году, направляемые для погашения сверхнормативной прибыли и стоимости
земельного участка, тыс. р.
(Стр. 25 + Стр. 26 +
Стр. 27 + Стр. 28 + Стр. 29)
–
0
0
0
0
31. Суммарное сальдо по ИИП
после полного погашения всех
обязательств, тыс. р.
–
0
0
0
0
32.Накопленное суммарное сальдо
по ИИП после полного погашения
всех обязательств, тыс. р.
–
0
0
0
0
33.Финансовая реализуемость
ИИП
–
Да
Да
Да
Да
34. Условный доход от получения
имущества в собственность в конце реализации ИИП, тыс. р.
–
0
0
0
0
35. Условный доход от получения
имущества в собственность
в конце реализации ИИП
в прогнозной оценке, тыс. р.
(Стр. 34 ×Стр.10 )
–
0
0
0
0
208
Продолжение табл. 19
5
6
11
12
13
14
15
Итого
–88 –119 –141 –163
0
0
0
0
0
–959
19,0 25,0 30,5 38,0 47,0 57,0
0
0
0
0
0
242
–19,0 –25,0 –30,5 –38,0 –47,0 –57,0
0
0
0
0
0
–242
0
0
0
0
1201
620
649
680
4260
415
435
1585
–111 –99
7
8
9
10
0
0
0
0
0
0
1201
0
0
0
0
0
0
1763 548
0
0
0
0
0
0
2
336
397
0
0
0
0
0
0
2
338
735 1150 1585
х
Да
Да
Да
Да
Да
Да
Да
Да
Да
Да
Да
х
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4800
4800
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
9504
9504
209
Показатели
0
1
2
3
4
36. Условная экономия, образуемая вследствие получения права
проживания в приобретаемом
жилье, тыс. р.
–
300
300
300
300
37. Условная экономия, образуемая вследствие получения права
проживания в приобретаемом
жилье в прогнозной оценке,
тыс. р. (Стр. 36 × Стр. 10)
–
300
315
330
348
38. Суммарное сальдо по инвестиционному проекту, с учетом
условной экономии и дохода от
получения имущества в собственность в прогнозной оценке, тыс. р.
(Стр. 31 + Стр. 35 + Стр.27)
–
300
315
330
348
39.Модифицированная многофакторная модель обеспечения
сбалансированности доходов
семьи и стоимости ипотечного
кредитования
(19160 – 2090 – 7769 – 1425 – 64) >
40.Коэффициент доступности
жилья
41. Срок окупаемости инвестиционно-инновационного проекта,
года
Расчет налога на доходы физических лиц
Показатели
1
2
3
4
5
1. Среднегодовой размер заработной платы, приходящейся на
одного работающего члена семьи
(первый член семьи) в прогнозной
оценке, тыс. р.
444
466
488
515
537
2.Имущественный вычет
2000000 р. на приобретение квартиры (первый член семьи)
в прогнозной оценке, тыс. р.
444
466
488
515
87
210
Окончание табл. 19
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итого
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
4500
363
384
402
423
444
465
489
513
540
564
594
6474
363
384
402
423
444
465
491
851
937
979 10533 17563
> [(80000 × 60 × 0,08481) × 10 + (2675)]
7812 > 6415
Кд = 7812 / 6415 = 1,218
Ток = Тэо/Кд = 15/1,218 = 12,31 лет
Таблица 20
для двух работающих членов семьи
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итог
568
595
626
657
688
724
759
799
835
879
9580
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2000
211
Показатели
1
2
3
4
5
3. Остаточный размер заработной
платы, приходящийся на одного
работающего члена семьи (первый
член семьи) в прогнозной оценке,
тыс. р. [Стр. 1 – Стр. 2]
0
0
0
0
450
4. Размер фактически произведенных затрат по % за пользование кредитом (первый член семьи)
в прогнозной оценке, тыс. р.
132
126
113
102
90
5. Стандартный вычет, предоставляемый на одного ребенка
(первый член семьи) в прогнозной
оценке, тыс. р.
10
10
10
10
10
6. Остаточный размер среднегодовой заработной платы одного работающего члена семьи после учета
налогового вычета по % за кредит
и стандартного вычета, предоставляемого на ребенка в прогнозной
оценке, тыс. р.
0
0
0
0
0
7.Налогооблагаемая база для расчета НДФЛ (первый член семьи),
тыс. р.
0
0
0
0
0
8. НДФЛ для первого работающего члена семьи в прогнозной
оценке, тыс. р.
0
0
0
0
0
9.Среднегодовой размер заработной платы, приходящейся на
одного работающего члена семьи
(второй член семьи) в прогнозной
оценке, тыс. р.
444
466
488
515
537
10.Стандартный вычет, предоставляемый на одного ребенка
(второй член семьи) в прогнозной
оценке, тыс. р.
10
10
10
10
10
11.Налогооблагаемая база для расчета НДФЛ (второй член семьи)
в прогнозной оценке, тыс. р.
434
456
478
505
527
56
59
62
66
69
56
59
62
66
69
12. НДФЛ для второго члена семьи
в прогнозной оценке, тыс. р.
13. НДФЛ для двух работающих
членов семьи в прогнозной оценке, тыс. р.
212
Окончание табл. 20
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Итог
568
595
626
657
688
724
759
799
835
879
7580
76
62
48
33
18
0
0
0
0
0
800
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
150
319
523
568
614
660
714
749
789
825
869
6630
319
523
568
614
660
714
749
789
825
869
6630
41
68
74
80
86
93
97
103
107
114
863
568
595
626
657
688
724
759
799
835
879
9580
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
150
558
585
616
647
678
714
749
789
825
879
9430
73
76
80
84
88
93
97
103
107
114
1227
114
154
154
164
174
186
198
206
214
228
2090
213
1.1. Инвестиции,
необходимые
для приобретения
жилья,
тыс. р.
Сравнительно-аналитическая таблица
на этапах строительства и приобретения
1.Полная стоимость
приобретаемого жилья,
с учетом % за пользование
кредитом, тыс. р.
1. Оценка эффективности ИИП,
исходя из рыночных цен и действующей ставки по кредиту
(см. табл. 13 и табл.14)
10350
4800
2. Оценка эффективности ИИП,
исходя из рыночных цен и экономически оправданной стоимости
кредита в 5% в год (см. табл. 15
и табл. 16)
6900
4800
3. Оценка эффективности ИИП,
при усовершенствованной схеме
финансирования, при рыночных
ценах и экономически оправданной стоимости кредита
(см. табл. 19 и табл. 20)
6415
4800
4. Оценка эффективности ИИП,
исходя из нормативной стоимости приобретаемого жилья и
экономически оправданной стоимости кредита в 5% в год
(см. табл. 17 и табл. 18)
4170
2940
5. Оценка эффективности ИИП,
исходя из нормативной стоимости приобретаемого жилья без
учета стоимости кредита (см.
табл. 12)
2940
2940
Показатели
214
2.Превышение доходов
семьи над стоимостью
приобретаемого жилья
при заданном сроке
окупаемости, тыс. р.
3.Финансовая
реализуемость ИПП
4. Модифицированная
многофакторная модель
обеспечения
сбалансированности
доходов семьи и стоимости
приобретаемого жилья
5550
(1948)
Нет
8434 ≤ 10350
0,85
18,4
2100
1080
Нет
7982 ≥ 6900
1,16
12,9
1615
1585
Да
7812 ≥ 6415
1,22
12,3
1230
3700
Да
7870 ≥ 4170
1,89
7,9
–
7024
Да
9966 ≥ 2940
3,39
4,42
6. Срок окупаемости ИИП,
года
5. Коэффициент
доступности жилья
1.2. Проценты
за пользование кредитом,
тыс. р.
Таблица 21
результатов реализации ИИП
жилья в собственность
215
Подводя итоги проведенного расчета коммерческой эффективности (участия в проекте) ИИП, реализуемого при строительстве жилья на примере Санкт-Петербурга (см. табл. 21), можно отметить,
что в нашей стране необходимо развивать частно-государственное
партнерство, так как данное направление показывает возможность
решения ряда социальных проблем, в том числе решения жилищного вопроса граждан, чей доход не превышает средний размер дохода населения в конкретном рассматриваемом регионе. Кроме того, необходимо добиваться снижения рыночной стоимости жилой
недвижимости до нормативного значения. Положительным фактором в достижении социальной защиты граждан будет являться сокращение процентных ставок по ипотечному кредиту до экономически оправданного значения в 5%, существующего во многих экономически развитых странах[75, 76, 77, 78].
Кроме того, в связи с несовершенством существующих Методических рекомендаций, актуальность и практическая значимость
вопроса поиска методик оценки эффективности инвестиций в различных секторах экономики обусловлена развитием рынка недвижимости и необходимостью более детального и точного расчета
оценки коммерческой эффективности (участия в проекте) инвестиций для увеличения активов финансирования жилищного фонда.
216
Заключение
В результате проведенного исследования авторами коллективной монографии сформулированы следующие выводы и предложения.
На основе анализа технико-экономического уровня жилищного
фонда РФ видно, что необходимо создать более благоприятные условия для привлечения как частных, так и государственных инвестиций, направляемых на увеличение жилищного фонда и совершенствование уровня эксплуатации многоквартирного жилого дома.
Авторы рекомендуют совершенствовать систему земельных отношений. Для этого, прежде всего, следует совершенствовать оборот
земель сельскохозяйственного назначения, вовлекать в хозяйственный оборот неиспользуемые земельные участки, а также снижать
административные барьеры получения прав на земельный участок.
Предлагается совершенствовать нормативно-законодательную
базу в жилищном секторе экономики страны, а также усилить социальную защиту граждан. Например, речь идет о необходимости
усиления защиты денежных средств населения от банкротства, замораживания строительства, двойных продаж и т. д.
Для снижения процентных ставок по кредитам рекомендуется
снижать уровень инфляции до 5–6%, что обеспечит минимальный
рост цен на приобретаемое жилье, и, как следствие, положительно
скажется на уровне спроса на недвижимость и увеличит объем продаж на рынке недвижимости.
В целях снижения рыночной стоимости одного квадратного метра жилья до нормативного уровня необходимо разрабатывать мероприятия по ценовой политике в жилищном секторе, включая
снижение уровня инфляции, затрат на строительство и приобретение жилья в собственность, повышение уровня прозрачности в проектно-сметной документации застройщиков для расчета рыночной
стоимости жилья.
Авторами уточнена существующая система принципов оценки
эффективности ИПП, реализуемых в рамках жилищного сектора экономики страны. Усовершенствованы методики и разработаны рекомендации по оценке общественной и коммерческой эффективности ИПП, реализуемых в жилищном строительстве за счет
средств граждан.
Обоснованы обобщающие показатели, необходимые для оценки
как общественной, так и коммерческой эффективности инновационно-инвестиционных проектов применительно к каждому из субъ217
ектов, участвующих в строительстве, кредитовании и приобретении
жилья в собственность. На основе разработанных методик анализа
общественной и коммерческой эффективности капитальных вложений для ИПП, реализуемых за счет средств населения для приобретения жилья в собственность, произведена экспериментальная проверка на примере Санкт-Петербурга.
По результатам проведенных расчетов в монографии сделан вывод, что в нашей стране необходимо развивать государственно-частное партнерство, поскольку данное направление показывает возможность решения ряда социальных проблем, в том числе, решения жилищного вопроса граждан, чей доход не превышает средний
размер дохода населения в каждом регионе РФ.
218
Библиографический список
1. Жилищный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 25 сентября 2013 г. [Текст], 2013. – 126 с.
2. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики – http//www.gsk.ru/
3. Ежегодный статистический сборник Федеральной службы государственной статистики «Социальное положение и уровень жизни населения
России – 2011г.».
4. Ежегодный статистический сборник Федеральной службы государственной статистики «Социальное положение и уровень жизни населения
России – 2012г.».
5. http: www.rg.ru – интернет портал «Российской газеты»
6. Шевчук, Д. А. Ипотека: простое о сложном. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ,
2008. – 160 с.
7. Сатубаева М. С. «Зарубежный опыт ипотечного кредитования»
(http://www.rusnauka.com/NIO/Economics/5_satubaeva.doc.htm)
8. Ресин В. И. Экономика недвижимости: учеб. пособие. – 2-е изд. – М.:
Дело, 2000. – 328 с.
9. Вильнер М. Я. О проблемах территориального планирования // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. № 4 (45). Декабрь
2010.
10. Градостроительный кодекс Российской Федерации : по состоянию
на 15 ноября 2013 г. [Текст], 2013. – 159 с.
11. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) [Текст] / С. А. Боголюбов [и др.]; ред. С. А. Боголюбов,
2010. – 464 с.
12. Береговских А.Н. Правила землепользования и застройки в системе градостроительного проектирования // Управление развитием территорий. 2007. № 1. 27.
13. Шинкевич Д.В. «Основные направления совершенствования Градостроительного кодекса РФ» // Практика муниципального управления. №
4. 2010.
14. Приказ Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624 (ред. от 14.11.2011) «Об
утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.04.2010 № 16902).
15. Федеральный закон «О техническом регулировании» от 27.12.2002
№ 184-ФЗ (принят ГД ФС РФ 15.12.2002) (действующая редакция
от 01.01.2014).
219
16. «Комментарий к Федеральному закону от 27 декабря 2002 г. № 184ФЗ «О техническом регулировании» (постатейный) (Борисов А.Н.) (Подготовлен для системы Консультант Плюс, 2010).
17. Постановление правительства РФ от 1 февраля 2006 г. № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской федерации» (в ред. Постановлений Правительства РФ от 16.02.2008 № 87, от 10.03.2009 № 204,
от 04.02.2011 № 48, от 25.04.2011 № 318, от 03.02.2012 № 80, от 05.06.2013
№ 476, от 20.07.2013 № 610, с изм., внесенными Решением Верховного Суда
РФ от 10.04.2008 № ГКПИ 08-547).
18. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.
19. Федеральный закон от 22.08.2004 № 122-ФЗ (ред. от 28.12.2013 с изменениями, вступившими в силу с 10.01.2014) «О внесении изменений в некоторые законодательные акты… Российской Федерации».
20. Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 23 августа 2010 г. № 378»Об утверждении методических указаний по расчету предельных индексов изменения размера платы граждан за
коммунальные услуги».
21. Постановление Правительства Москвы от 02.04.2002 № 239-ПП
«О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе
Москве «Доходного дома».
22. Постановление Госстроя РФ от 31.05.2000 № 53 «О средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на III квартал 2000 года
для расчета размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии и ссуды предоставляются за счет средств федерального бюджета».
23. Постановление Госстроя РФ от 30.08.2000 № 85 «О средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на IV квартал 2000 года
для расчета размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии и ссуды предоставляются за счет средств федерального бюджета».
24. Постановление Госстроя РФ от 30.11.2001 № 123 «О средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на I квартал 2002 г. для
расчета размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых
помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии и
ссуды предоставляются за счет средств федерального бюджета» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 21.12.2001 № 3111).
25. Постановление Госстроя РФ от 29.11.2002 № 160 «О средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на I квартал 2003 г. для
расчета размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых
помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии и
220
ссуды предоставляются за счет средств федерального бюджета» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 10.12.2002 № 4021).
26. Постановление Госстроя РФ от 29.11.2003 № 196 «О средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на I квартал 2004 г. для
расчета размеров безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых
помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии и
ссуды предоставляются за счет средств федерального бюджета» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 24.12.2003 № 5361).
27. Приказ Минпромэнерго РФ от 30.11.2004 № 160 «О средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на I квартал 2005 г. для
расчета размеров безвозмездных субсидий на приобретение жилых помещений всеми категориями граждан, которым указанные субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета» (Зарегистрировано
в Минюсте РФ 22.12.2004 № 6219).
28. Приказ Минрегиона РФ от 18.12.2006 № 149 «О нормативе стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья на первое полугодие
2007 года и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на первый квартал
2007 года» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 29.12.2006 № 8723).
29. Приказ Минрегиона РФ от 18.12.2007 № 116 «О нормативе стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья на первое полугодие 2008
года и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади
жилья по субъектам Российской Федерации на первый квартал 2008 года»
(Зарегистрировано в Минюсте РФ 28.12.2007 № 10834).
30. Приказ Минрегиона РФ от 26.12.2008 № 303 «О нормативе стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья на первое полугодие
2009 года и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на первый квартал
2009 года» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 23.01.2009 № 13167).
31. Приказ Минрегиона РФ от 25.12.2009 № 603 «О нормативе стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья на первое полугодие 2010
года и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади
жилья по субъектам Российской Федерации на первый квартал 2010 года»
(Зарегистрировано в Минюсте РФ 28.01.2010 № 16108).
32. Приказ Минрегиона РФ от 21.01.2011 № 10 «О нормативе стоимости
1 квадратного метра общей площади жилья на первое полугодие 2011 года
и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья
по субъектам Российской Федерации на первый квартал 2011 года» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 11.02.2011 № 19816).
33. Приказ Минрегиона РФ от 09.12.2011 № 562 «О нормативе стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья на первое полугодие
221
2012 года и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на первый квартал
2012 года» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 27.12.2011 № 22783).
34. Крылов Э. И., Власова В. М., Журавкова И. В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия: учеб.
пособие. М.: Финансы и статистика. 2003. – 609 с.
35. Ивасенко А. Г., Никонова Я. И. Инвестиции: источники и методы
финансирования. М.: Омега-Л, 2006. 253 с.
36. Инвестиции: учеб. пособие / В. Е. Леонтьев, В. В. Бочаров, Н. П. Радковская. М., 2011. – 416 с.
37. Инвестиции [Электронный ресурс]: электронный учебник / А. Ю. Андрианов [и др.] ; отв. ред. В. В. Ковалев [и др.], 2009.
38. Ефимова О. В. Анализ финансовой отчетности: учеб. пособие / под
ред. О. В. Ефимовой, М. В. Мельник. М.: Омега –Л, 2004. – 408 с.
39. Щербаков В. А., Карлей М. В. Оценка эффективности промышленного инновационного проекта прорывного характера в российских экономических условиях // Сибирская финансовая школа. 2006. № 2. С. 31.
40. Гамидов Г. С., Колосов В. Г., Осанов Н. О. Основы инноватики и инновационной деятельности. СПб.: Политехника, 2000. – 323 с.
41. Крылов Э. И., Власова В. М., Пешкова Г. Ю. Методологические вопросы управления процессами реализации инновационно-инвестиционных проектов: монография. СПб.: ГУАП, 2011. – 252 с.: ил.
42. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: В 4 кн. Кн. 4.
Инновации и инвестиции: анализ эффективности: учеб. пособие / под ред.
Э. И. Крылова, В. М. Власовой. – СПб.: ГУАП, 2010. – 360 с.
43. Хотяшева О. М. Инновационный менеджмент: учеб. пособие. СПб.:
Питер, 2006. – 384 с.
44. Бабаев М. Ю. Идентификация и оценка финансовых рисков инвестиционных проектов. СПб.: СПбГУЭФ, 2004. – 199 с.
45. Кучарина Е. А. Инвестиционный анализ. СПб.: Питер, 2006. – 160 с.
46. Туккель И. Л., Яшин С. Н., Кошелев Е. В. Экономика и финансовое
обеспечение инновационной деятельностью: учеб. пособие. 2013. – 207 с.
47. Кучарина Е. А. Инвестиционный анализ в реальном секторе экономики: лаб. практикум. СПб.: СПбГУАП, 2007. – 48 с.
48. Налоговый кодекс Российской Федерации: части первая и вторая:
по состоянию на 1 октября 2013 г., 2013. – 893 с.
49. Комментарий к Налоговому кодексу Российской Федерации, частям
первой и второй [Электронный ресурс] / А. П. Зрелов [и др.]; ред. Ю. Ф. Кваша, 2012.
50. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: Официальное издание (вторая редакция). Министер222
ство экономики РФ, Министерство Финансов РФ, ГК по строительству,
архитектуре и жилищной политике / рук. авт. коллектива: В. В. Коссов,
В. Н. Лившиц, А. Г. Шахназаров. М.: Экономика, 2000. – 421 с.
51. Крылов Э. И., Власова В. М., Чеснокова В. В. Основные принципы оценки эффективности инвестиционного проекта. СПб.: СПбГУАП,
2003. – 28 с.
52. http://www.consultant.ru/ – «Консультант Плюс».
53. Васина А. А. Финансовая диагностика и оценка проектов. СПб.: Питер, 2004. – 448 с.
54. Инновационный менеджмент: учеб. пособие / под ред. А. В. Барышевой. М.: Дашков и Ко», 2007. – 384 с.
55. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г.
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
56. Шарингер Л. Новая модель инвестиционного партнерства государства и частного сектора // Мировая экономика. 2004. № 9–10.
С. 41–52.
57. Государственно-частное партнерство в инновационных системах /
под общ. ред. С. Н. Сильвестрова. М.: Изд-во ЛКИ, 2008. – 312 с.
58. Полетаев В. Э. Государство и бизнес в России : инновации и перспективы: монография. М.: 2012. – 282 с.
59. Ипотека и психология. 15.09.2008. http//www.pro-credit.ru/ Портал
профессионального кредитования.
60. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 09.02.2009
№ 137 «Об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и для основных социально-демографических групп населения
в Санкт-Петербурге за IV квартал 2008 года».
61. Приказ Минрегиона РФ от 28.06.2010 № 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса».
62. Белокрыс А. М. Оценка рыночной стоимости недвижимости: учеб.
и практич. пособие. – М.: Дело, 1998. – 384 с.
63. Экономика недвижимости: рынок, правовые основы, инвестиции: учеб. пособие / И. Р. Айхмухаметова, С. А. Гарина, Е. Б. Денисенко,
Е. Н. Лебедева, О. В. Минина. – Новосибирск: НГАСУ, 2003. – 96 с.
64. «Типовые методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ» (утв. Минстроем РФ 04.12.1995
№ БЕ-11-260/7) (ред. от 14.08.1997).
65. Письмо Санкт-Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве от 13.01.2012 № 2012-01и «О введении региональ223
ных индексов пересчета сметной стоимости строительства для применения
с 1 января 2012 г.».
66. Распоряжение Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Правительства Санкт-Петербурга от 03.09.2012
№ 1172-р «Об утверждении нормативов средней расчетной стоимости и себестоимости строительства на сентябрь 2012 года».
67. Маслин С. М. «Определение сметной стоимости материальных ресурсов, формирование транспортных схем их доставки, состав
и структура сметной стоимости (http://ipap.ru/index.php?option=com_
content&task=view&id=235).
68. http: //sro.ru/ – Саморегулируемые организации.
69. Пешком по крутой лестнице // Российская газета. Экономика.
№ 183 (5856) от 10 августа 2012 г.
70. Инновационный менеджмент: учебник / под редакцией В. А. Швандара, В. Я. Горфинкеля. М.: Вузовский учебник, 2004. 382 с.
71. Балдин К. В., Передеряев И. И., Голов Р. С. Инвестиции в инновации: учеб. пособие. 2012. – 238 с.
72. Приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству СанктПетербурга от 17.10.2013 № 365 «Об утверждении результатов определения
кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге».
73. Правительство Санкт-Петербурга Постановление от 6 июня 2013 г.
№ 397 «О региональных стандартах стоимости жилищно-коммунальных
услуг».
74. Письмо Санкт-Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве от 1 февраля 2013 г. № 2013-02/П599 «О прогнозных
индексах-дефляторах на 2013–2015 гг. при формировании начальной стоимости в феврале 2013 года».
75. Осипов Г. В., Кара-Мурза С. Г. Общество знания: Переход к инновационному развитию России. 2013. – 368 с.
76. Зелль А. Бизнес-план: Инвестиции и финансирование, планирование и оценка проектов: пер. с нем. М.: Ось-89, 2002. – 240 с.
77. Ермошина Г. П., Поздняков В. Я. Региональная экономика: учеб. пособие. 2012. – 576 с.
78. Туккель И. Л., Сурина А. В., Культин Н. Б. Управление инновационными проектами: учебник для вузов. 2013. – 396 с.
79. Пешкова Г. Ю. Анализ инновационно-инвестиционной деятельности предприятий: монография. 2012. – 222 с.
80. Баранчеев В. П., Масленникова Н. П., Мишин В. М. Управление инновациями: учебник для бакалавров. М., 2012.
81. Минеева О. К., Зубанов С. А. Организация и финансирование инвестиций: учеб. пособие. 2004. – 204 с.
224
82. Ковалев В. В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 2000. 144 с.
83. Игонина Л. Л. Инвестиции: учеб. пособие / под ред. д-ра экон. наук,
проф. В. А. Слепова. М.: Юристъ, 2002. – 478 с.
84. Методика подготовки бизнес-плана инвестиционных проектов //
Российский экономический журнал. 1994. № 4.
85. Назаров, В. Б., Королева С. О. Ипотека: руководство к действию.
2005. – 191 с.
86. Управление недвижимостью в России: монография. Ч. 2. / С. И. Абрамов, Н. А. Атаманова, Е. В. Генкин и др.; ред. А. Г. Поршнев, 2004. – 377 с.
87. Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки: кадастровый учет и государственная регистрация прав: практич. пособие.
2011. – 805 с.
88. Латынова Е. В. Практика применения законодательства о правах
собственности на жилье. 2011. – 589 с.
89. Маркарьян Э. А., Маркарьян С. Э., Герасименко Г. П. Управленческий анализ в отраслях: учеб. пособие. 2009. – 304 с.
90. Иванов В. В., Мерзликина Г. С. Оценка недвижимости: учеб. пособие. 2004. – 320 с.
225
Содержание
Предисловие............................................................... 3
Глава 1. Теоретические вопросы
механизма управления строительством
и приобретением жилья в собственность
в России и за рубежом................................................... 5
1.1. Жилищный фонд в РФ: состояние
и технико-экономическая характеристика............ 5
1.2. Анализ нормативно-информационной базы
государственного механизма управления
строительством
и приобретением жилья в собственность................ 20
1.3. Ценовая политика жилищного строительства
в РФ................................................................. 33
1.4. Обобщение зарубежного опыта
по финансированию строительства жилья
и приобретения его в собственность....................... 42
Глава 2. Методологические вопросы оценки
эффективности инновационно-инвестиционных проектов
на этапах строительства
и приобретения жилья в собственность........................... 2.1. Экономическое содержание и виды
инновационно-инвестиционных проектов,
реализуемых при строительстве жилья................. 2.2. Обоснование системы показателей эффективности
реализуемых инновационно-инвестиционных
проектов на этапах строительства
и приобретения жилья в собственность.................. 2.3. Принципы, критерии и условия оценки
эффективности капитальных вложений,
направленных гражданами для приобретения
жилья в собственность........................................ 2.4. Характеристика действующей схемы
финансирования строительства многоквартирных
жилых домов и обоснование механизма
ее совершенствования......................................... 226
53
53
61
84
97
Глава 3.Методические вопросы анализа
и оценки эффективности капитальных
вложений населения в строительство
и приобретение жилья в собственность...................... 120
3.1.Обоснование методик анализа
общественной и коммерческой эффективности
инновационно-инвестиционных проектов,
реализуемых за счет средств граждан
в сфере строительства жилья............................... 120
3.2 Расчет и анализ общественной эффективности
инновационно-инвестиционных проектов,
реализуемых за счет средств граждан,
для приобретения жилья в собственность.............. 137
3.3.Расчет и анализ коммерческой эффективности
(участия в проекте) инновационно-инвестиционных
проектов по строительству и приобретению жилья
в собственность за счет средств граждан................ 157
Заключение................................................................ 217
Библиографический список........................................... 219
227
Научное издание
Крылов Эдуард Иванович
Власова Виктория Михайловна
Литвиненко Екатерина Валерьевна
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ
СТРОИТЕЛЬСТВОМ И ПРИОБРЕТЕНИЕМ ЖИЛЬЯ
В СОБСТВЕННОСТЬ
Монография
Редактор В. П. Зуева
Компьютерная верстка Н. Н. Караваевой
Сдано в набор 21.02.15. Подписано к печати 16.06.15.
Формат 60×84 1/16. Бумага офсетная. Усл. печ. л. 13,25.
Уч.-изд. л. 14,25. Тираж 100 экз. Заказ № 206.
Редакционно-издательский центр ГУАП
190000, Санкт-Петербург, Б. Морская ул., 67
228
Документ
Категория
Без категории
Просмотров
5
Размер файла
2 035 Кб
Теги
krylovvlasova
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа