close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Ershova Investicii gor

код для вставкиСкачать
С. А. ЕРШОВА, Е. Ю. АГАФОНОВА, Н. В. ЧЕПАЧЕНКО
ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ
МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ
В КОМПЛЕКСНУЮ ЖИЛУЮ ЗАСТРОЙКУ
КРУПНОГО МЕГАПОЛИСА
Министерство образования и науки
Российской Федерации
Санкт-Петербургский государственный
архитектурно-строительный университет
С. А. ЕРШОВА,
Е. Ю. АГАФОНОВА,
Н. В. ЧЕПАЧЕНКО
ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ
МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ
В КОМПЛЕКСНУЮ ЖИЛУЮ ЗАСТРОЙКУ
КРУПНОГО МЕГАПОЛИСА
Монография
Санкт-Петербург
2017
УДК 338.24:330.322.214:711.00
ББК 65.31
Е 80
Рецензенты: д-р экон. наук, профессор И. В. Федосеев (Санкт-Пе­
тербургский государственный экономический университет);
д-р экон. наук, профессор Г. Ф. Токунова (СПбГАСУ)
Ершова, С. А.
Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную жилую застройку крупного мегаполиса : моногр. / С. А. Ершова, Е. Ю. Агафонова, Н. В. Чепаченко; под науч. ред.
С. А. Ершовой; СПбГАСУ. – СПб., 2017. – 268 с.
ISBN 978-5-9227-0795-4
Содержит уникальные результаты многолетнего исследования теоретических и практических вопросов, связанных с развитием комплексной
жилой застройки и жилищного строительства в Санкт-Петербурге в период
2005–2016 гг. Включает аналитические материалы по проектам комплексной
застройки территории, реализованным и реализуемым на 2016 г. в Санкт-Пе­
тербурге.
Адресована специалистам в сфере управления и экономики строительства, градостроителям, архитекторам, экономистам, ученым и практикам
в сфере управления городом, а также всем интересующимся вопросами комплексной застройки мегаполисов.
Табл. 52. Ил. 61. Библиогр.: 232 назв.
ISBN 978-5-9227-0795-4
© С. А. Ершова, Е. Ю. Агафонова,
Н. В. Чепаченко, 2017
© Санкт-Петербургский государственный
архитектурно-строительный университет, 2017
От автора
Идея опубликовать результаты исследований по вопросам,
связанным с развитием комплексной жилой застройки в крупных
мегаполисах, возникла не случайно. Создание благоприятных условий для жизнедеятельности людей – тема многослойная, масштабная и многоаспектная, и исследование развития механизма
инвестирования в комплексную жилую застройку крупного мегаполиса является одним из важнейших ее направлений.
В настоящее время вопросов в этой сфере гораздо больше, чем
ответов на них. Исследовано достаточно много составляющих
комплексной застройки городов, рассмотрены вопросы и проблемы отдельных направлений жилищного строительства, объек­тов
социальной, транспортной и инженерной инфраструктур. Вместе с тем и сегодня остаются пробелы, связанные с отсутствием
единого понимания сути комплексной жилой застройки, механизмов, формирующих ее и способствующих ее развитию, инфраструктурного обеспечения системы управления инвестициями
в комплексную жилую застройку. Многие из обозначенных тем
нашли свое отражение в работах моих учеников, в частности
в исследовании Е. Ю. Агафоновой, проведенном под моим руководством в 2008–2012 гг., результаты которого были успешно защищены автором в 2012 г. (именно они положены в основу этой
монографии).
Развитие событий последних лет подтвердило настоятельную необходимость проведения не только постоянного мониторинга комплексной жилой застройки, но и исследований в области совершенствования понятийного аппарата, установления
параметров комплексной жилой застройки, критериев отнесения жилой застройки к типу «комплексная» и т. д. К настоящему времени мной и моим коллегой, профессором Н. В. Чепаченко, собран объемный аналитический материал по данной
тематике, дополняющий и развивающий отдельные положения
3
Введение
проведенного Е. Ю. Агафоновой исследования, а также отражающий динамику застроечных процессов и степень комплексности освоения территорий в Санкт-Петербурге, публикацию которого мы считаем целесообразной и своевременной.
С. А. Ершова,
д-р экон. наук, профессор
4
Благодарности
Потребность в формировании благоприятной жилой среды
и безопасных условий проживания придает в настоящее время
особую значимость теме комплексности жилой застройки в крупных мегаполисах. Для Санкт-Петербурга актуальность проведения исследований в этом направлении заключается в возможности оценить, в какой мере создана такая среда в крупном
мегаполисе и реализованы планы по комплексному освоению застроенных территорий, насколько проекты комплексного развития территорий интересны частным инвесторам.
Сегодня, когда уже накоплен достаточно большой массив
аналитической информации по комплексному строительству
в Санкт-Петербурге, важно оценить достигнутые результаты
и понять динамику происходящих процессов. В связи с этим неслучаен интерес к материалам о ходе реализации Генерального
плана Санкт-Петербурга, отражающим наиболее значимые целевые ориентиры и установки развития города, в соответствии с которыми строятся планы и программы развития Санкт-Петербурга,
направленные на изменение его сложившегося социально-экономического положения. Ежегодный Доклад Законодательному собранию Санкт-Петербурга о ходе реализации Генерального плана
Санкт-Петербурга (далее – Доклад) является одним из немногих официально публикуемых документов, содержащих обширный статистический и информационно-аналитический материал,
представляемый правительством города для широкого обсуждения общественности. Поэтому мы сочли целесообразным включить в настоящую монографию раздел, содержащий наиболее
интересные аналитические материалы Докладов 2011–2015 гг.,
связанные с жилищным строительством и развитием застроенных территорий. Большую консультационную и методическую
помощь при подготовке этого раздела нам оказали специалисты СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга». Особую
5
От автора
благодарность авторы выражают сотрудникам Управления научно-методического обоснования градостроительного развития
Санкт-Петербурга: начальнику отдела научных обоснований,
канд. экон. наук Н. А. Гаттунен и начальнику отдела комплексного анализа развития территории Санкт-Петербурга О. Б. Новиковой, оказавшим помощь при подготовке разделов по анализу жилищного строительства в Санкт-Петербурге. Авторы также
выражают искреннюю благодарность сотрудникам Управления
С. А. Шишеловой, Е. И. Раковой, Д. А. Сафонкиной, Е. А. Гавшиной, канд. экон. наук Е. Г. Преображенской и канд. экон. наук
Е. И. Сысоевой за содействие в подготовке аналитических материалов по современной комплексной жилой застройке Санкт-Пе­
тербурга.
Отдельная благодарность рецензентам – д-ру экон. наук, профессору, зав. кафедрой экономики и управления городом и городской инфраструктурой Санкт-Петербургского государственного
экономического университета И.В. Федосееву, мнение которого
очень ценно для нас, а также д-ру экон. наук, профессору, декану
факультета экономики и управления, профессору кафедры управления организацией Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета Г. Ф. Токуновой – одному из крупнейших специалистов Санкт-Петербурга в области
стратегического планирования развития территории и функционирования строительных кластеров.
Представляемая вниманию читателей научная монография является результатом совместной творческой работы всех названных выше участников, чья помощь позволила воплотить в жизнь
идею создания книги, посвященной теоретическим и практическим проблемам инвестирования в комплексную жилую застройку мегаполисов.
С.А. Ершова,
д-р экон. наук, профессор
6
ВВЕДЕНИЕ
На современном этапе управления развитием строительного
комплекса активизацию инвестиционно-строительных процессов в городах необходимо рассматривать как государственную
стратегию социально-экономического развития, что требует разработки принципиально новых организационно-экономических
механизмов управления инвестициями в комплексное развитие застроенных территорий, основанных на сочетании преимуществ отраслевого и территориального развития с учетом требований рыночной экономики.
Для нормального развития жилой среды города требуется обеспечить ввод жилья на уровне 1 кв. м на 1 чел. в год. В документах стратегического и территориального планирования заложены целевые ориентиры концепций жилищной политики
Санкт-Петербурга на перспективу, определяющих основные направления государственной жилищной политики мегаполиса
и практические меры по ее эффективной реализации, важнейшим
направлением которой является развитие застроенных территорий. Также предусмотрены мероприятия по вовлечению в хозяйственный оборот новых земельных ресурсов, в том числе в рамках комплексного освоения застроенных территорий.
В настоящее время, в связи с мировым экономическим кризисом, ситуация в сфере жилищного строительства существенно осложнилась. Применяемые сегодня методы управления не в полной
мере учитывают особенности инвестиционно-строительной деятельности в мегаполисе, специфику комплексной жилой застройки,
потребности в обеспечении информационной поддержки процесса
управления. Это обуславливает необходимость дальнейшего развития теоретической и методологической проработки методов управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса.
Отдельные аспекты управления инвестиционным развитием жилищной сферы и кластерного анализа строительной сферы
7
Введение
Введение
исследовались в трудах отечественных ученых А. Н. Асаула,
В. М. Васильева, Н. В. Васильевой, В. Э. Гордина, Б. М. Гринчеля, Б. С. Жихаревича, А. Е. Когута, А. Н. Ларионова, С. Н. Максимова, Ю. П. Панибратова, Е. Б. Смирнова, Е. И. Тарасевича,
Г. Ф. Токуновой, И. В. Федосеева, В. С. Чекалина и Н. В. Чепаченко. Исследованию проблемы разработки научных основ
социально-экономического мониторинга посвящены работы
О. А. Гармасар, О. Г. Дмитриевой, А. Е. Когута, С. В. Кузнецова,
В. Е. Рохчина. Особенности управления инвестиционными проектами рассматривают С. В. Бовтеев, В. А. Заренков и В. И. Фролов. В числе работ зарубежных авторов, посвященных исследованию проблем теории управления городом и объектами жилой
недвижимости, следует отметить труды П. Мерлена, Н. Ордуэя,
Х. Приемас, А. Соммера и Д. Фридмана.
Благодаря работам названных ученых в значительной степени исследованы проблемы инвестиционно-строительных процессов и управления инвестициями в жилищной сфере. Вместе
с тем постоянное развитие социально-экономических процессов,
изменение нормативных требований к процессам инвестирования в комплексную застройку, а также регламентов взаимодействия органов управления и инвесторов в сфере жилищного строительства, ставят новые задачи и требуют разрешения проблем не
только в практической, но и в методологической области. До настоящего времени многие вопросы, касающиеся проблем формирования организационно-экономического механизма управления
инвестициями в комплексную застройку и структуры его информационной поддержки, еще не нашли своего решения.
Цель настоящего исследования заключается в развитии организационно-экономического механизма управления инвестициями в комплексную жилую застройку. Для достижения указанной
цели необходимо было рассмотреть ряд задач, включающих исследование роли и значения комплексной застройки в формировании жилой среды мегаполиса, обеспечивающей должные уровень и качество жизни населения, а также анализ опыта крупного
мегаполиса (Санкт-Петербурга) в части формирования программ
и инвестиционных проектов комплексного освоения застроенных территорий, что позволило выявить основные тенденции
и проблемы инвестирования в комплексную жилую застройку мегаполиса на современном этапе социально-экономического развития страны, а также изучить сущность и сформулировать
основные принципы формирования и реализации системы управления инвестициями в комплексную застройку мегаполиса и др.
Информационной базой исследования послужили справочные
и методические материалы органов управления, научно-исследовательских и проектных институтов, данные Управления Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу
и Ленинградской области (далее – Петростат) и Федеральной службы государственной статистики, материалы исследований СанктПетербургского государственного казенного учреждения «Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана
Санкт-Петербурга», нормативные и правовые акты Российской
Федерации в области комплексного освоения территории и управления инвестиционно-строительным процессом.
При рассмотрении конкретных вопросов, касающихся исследуемой проблемы, анализировались: нормативно-правовые
акты и нормативно-технические документы, регламентирующие требования к инвесторам по обеспеченности жилой застройки объектами социального назначения; труды отечественных
и зарубежных ученых по теории управления и управлению инвестиционными проектами в жилищной сфере, а также практика
управления инвестициями при реализации проектов комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге.
Монография подготовлена авторским коллективом в составе
д-ра экон. наук, профессора С. А. Ершовой (введение, заключение, главы 1–2, разделы 3.2, 4.1, 4.2), канд. экон. наук Е. Ю. Агафоновой (разделы 1.1, 1.2, главы 3–4) и д-ра экон. наук, профессора Н. В. Чепаченко (раздел 2.3).
Авторы надеются, что их научный труд будет полезен исследователям, занимающимся проблемами управления инвестициями
в жилищной сфере, специалистам-практикам в области формирования инвестиционной политики в сфере жилищного строительства, а также работникам системы высшего образования, аспирантам и студентам экономических специальностей.
8
9
1.1. Сущность и понятие комплексной жилой застройки...
Глава 1. УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЯМИ
В КОМПЛЕКСНУЮ ЖИЛУЮ
ЗАСТРОЙКУ ГОРОДА
1.1. Сущность и понятие комплексной жилой
застройки крупного мегаполиса
На современном этапе развития крупных городов особенно
остро встает вопрос о направлении развития застроечных процессов. Сегодня в мегаполисах практически исчерпаны территориальные ресурсы, отсутствуют свободные пятна для застройки,
но потребность в жилье существует, и значит, необходимо предпринимать шаги по реализации спроса на жилье. Однако сегодня в крупных мегаполисах изменились критерии оценки жилой
обеспеченности населения: в настоящее время уже недостаточно
обеспечить ее количественный показатель, необходимо оценить
и качественные характеристики жилой застройки, важнейшей из
которых является показатель комплексности застройки, отражающий социальную составляющую жилищного строительства –
обеспеченность населения социальными объектами.
Социальная направленность инвестиционно-строительных
процессов в жилищном строительстве поддерживается государством. В ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации
(ЗК РФ) [3] прямо указано, что «...комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке
территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры,
осуществление жилищного и иного строительства в соответствии
с видами разрешенного использования». В аналитическом исследовании [159] под проектом комплексной жилой застройки понимаются комплексное развитие и застройка территории, предполагающие формирование новой жилой зоны и ее интеграцию
в общую систему территориального развития, включая создание
10
инженерно-транспортной инфраструктуры, строительство социальных, общественно-деловых и торгово-развлекательных объектов, организацию общественных пространств, способствующих
формированию однородной среды обитания и системы качества жизни. Последнее несколько философски трактует основные положения ст. 24 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ),
обязывающей разрабатывать региональные и местные нормативы, содержащие минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности населения, в том
числе показатели обеспеченности объектами социального и коммунально-бытового назначения (и их доступности для населения,
включая инвалидов), объектами инженерной и транспортной инфраструктур, благоустройства территории.
Под комплексной застройкой понимается [71, 186]:
1) «застройка территорий, предусматривающая планомерное
возведение зданий и сооружений, связанных единством функций, процессов, планировочных решений, очередностью осуществления; термин чаще всего относится к районам, в которых
строительство жилых домов осуществляется одновременно с сооружением общественных зданий, инженерным оборудованием,
благоустройством и озеленением территорий»;
2) «совместное возведение на определенной территории зданий
и сооружений различного назначения, инженерных сооружений
и коммуникаций, связанных единством технологических процессов, планировочных замыслов и очередностью осу­ществления».
По сути, оба определения выделяют следующие характеристики, отражающие комплексность застройки:
• планомерность возведения зданий и сооружений;
• единство функций, процессов и планировочных решений возводимых объектов, включая процесс организации
строительства.
В определениях комплексности застройки выделены и основные группы возводимых объектов:
• жилые дома;
• общественные здания;
• инженерное оборудование;
• благоустройство и озеленение территории.
11
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.1. Сущность и понятие комплексной жилой застройки...
В п. 5.3 СНиП 1.05.03–87 [8] не дается определения комплексной
застройки, но указывается, что «комплексная застройка микрорайонов предусматривает опережающее выполнение работ по инженерному оборудованию территории микрорайонов и комплексному
вводу в эксплуатацию жилых домов и предприятий обслуживания».
То есть, регламентируя очередность строительства (инженерное
оборудование территории микрорайонов, а затем уже ввод в эксплуатацию объектов), выделяют только две группы объектов:
• жилые дома;
• предприятия обслуживания.
Причем к последней группе относят дошкольные учреждения,
общеобразовательные школы, поликлиники, магазины, предприятия общественного обслуживания, физкультурные площадки.
В СНиП 1.05.03–87 начальной фазой процесса возведения
градостроительного комплекса является инженерное оборудование территории, создающее предпосылки для ее инвестиционно-строительного освоения, а заключительной фазой – благоустройство, придающее законченному строительному проекту
«товарный вид».
В [160] также отмечено, что комплексы в городах, новых и реконструируемых жилых микрорайонах состоят из групп жилых
домов, учреждений и предприятий обслуживания, обеспеченных
необходимыми видами инженерной инфраструктуры. То есть обеспеченность процесса строительства объектов инженерным оборудованием является обязательным условием, но не признаком комплексности. По нашему мнению, для мегаполиса определяющим
признаком комплексности является наличие в жилой застройке как
жилых домов, так и объектов социальной инфраструктуры.
В п. 1.3 [160] указываются очень важные факторы:
• целесообразность строительства комплексов в основном
в городах с населением более 100 тыс. чел.;
• определение в проекте застройки и детальной планировки количества и номенклатуры объектов (производится, исходя из
размещения застраиваемой территории в структуре города, размеров и конфигурации земельного участка, расчетной численности и демографической структуры населения, количества и вместимости объектов общественного обслуживания [160, п. 1.5]).
В работе [159] отмечены следующие специфические характеристики проектов комплексной застройки: значительная площадь
территории; большой объем строительства; единая концепция
развития и застройки, общий архитектурный стиль; ориентация преимущественно на типовое жилье эконом- и бизнес-классов; различные типы застройки и виды недвижимости (жилая,
деловая, коммерческая); необходимость создания инженернотранспортной инфраструктуры и ее интеграции в общую систему
инженерных и транспортных коммуникаций; долгосрочная реализация, многоэтапность; разработка и реализация проектов на
базе государственно-частного партнерства (ГЧП).
На основании работ [8, 71, 116, 141, 143, 186] и анализа сущности застроечных процессов были выделены следующие основные
особенности комплексной застройки городских территорий: планомерное возведение жилых и социальных зданий и сооружений;
единство функций, процессов и планировочных решений и процесса организации строительства; целесообразность строительства
комплексов в основном в городах с населением свыше 100 тыс. чел.
Для уточнения признаков комплексности жилой застройки
в крупном мегаполисе были проанализированы указанные выше
и иные нормативные акты и аналитические работы.
ЗК РФ [3] под комплексностью подразумевает последовательную реализацию проекта строительства жилья практически
за весь жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта, включая период проектирования и непосредственно строительства жилых и иных объектов и инженерной инфраструктуры.
То есть под комплексным освоением территории в [3] понимается обеспечение преемственности стадий жизненного цикла инвестиционно-строительных проектов.
ГрК РФ [1] фактически поддерживает положения [3] в части
обязательства на законодательном уровне обеспечить благоприятные условия для жизнедеятельности населения путем планирования и строительства социальных и коммунально-бытовых
объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур,
благоустройства территории.
Отметим, что и ГрК РФ, и ЗК РФ не акцентируют внимание
на типе застройки (жилая или иная). То есть на любой стадии
12
13
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.1. Сущность и понятие комплексной жилой застройки...
проектирования и строительства при любом типе застройки (жилой,
промышленной, коммунальной, рекреационной) следует обеспечить преемственность и создать комфортные условия для населения. При этом обеспечение благоприятных условий может быть достигнуто даже при строительстве промышленных объектов – путем
разработки и внедрения экологически чистых, энергоэффективных
и безопасных для жизнедеятельности населения проектов.
Анализ научных работ по исследованию рынка жилья [88,
с. 70–71] показал, что проблемы жилой застройки в основном
рассматриваются с позиций анализа глобальных проблем жилищного строительства, инвестирования в строительство жилья,
взаимоотношений участников жилищного рынка. В работах зарубежных ученых и специалистов [93] и справочно-аналитических изданиях большей частью рассматриваются вопросы социализации арендной платы за жилье, европейской политики
аренды жилья, преодоления разрывов между социальной и рыночной рентой жилья [201–203]. До настоящего времени остаются острыми и дискуссионными вопросы качества управления
жильем в публичном секторе [205], а также все проблемы, связанные со строительством социального жилья. Однако в отечественной и зарубежной научной литературе в достаточной мере
не освещаются обязательства инвестора-застройщика при строительстве жилых домов, обоснование номенклатуры и объемов
строительства объектов социального назначения, обеспечивающих уровень комфортного проживания населения. Одним из немногих источников, позволяющих ознакомиться с некоторыми
аспектами западноевропейского опыта формирования системы
инвестирования в строительство социального жилья и развития
комплексной жилой застройки, является работа [93].
Авторы работы [159], рассматривая комплексность жилой застройки, дают достаточно общую характеристику признака комплексности, включая в него факторы, распространяющиеся на
любую застройку – не обязательно комплексную или жилую. Спорно, например, включение признака значительности площади территории, поскольку в Санкт-Петербурге есть проекты реновации
территории меньшей площади (0,35 га), где комплексность жилой
застройки должна быть реализована в полном объеме.
Также можно подвергнуть сомнению целесообразность включения следующих характеристик:
1) значительный объем строительства;
2) единая концепция развития и застройки, общий архитектурный стиль;
3) необходимость создания инженерно-транспортной инфраструктуры и ее интеграции в общую систему инженерных
и транспортных коммуникаций;
4) ориентация преимущественно на типовое жилье экономи бизнес-классов;
5) долгосрочная реализация, многоэтапность;
6) разработка и реализация проектов на базе ГЧП.
Основным аргументом в пользу нецелесообразности включения данных характеристик является то, что признак комплексности жилой застройки в крупном мегаполисе отражает необходимость создания такой жилой среды, где в полном объеме
реализуется комфортность проживания населения путем обеспечения определенного набора социальных объектов в соответствии с принципами благоприятных условий проживания. Сегодня для крупного мегаполиса, по нашему мнению, не следует
особо выделять характеристику № 3, поскольку на современном
этапе развития крупного мегаполиса уже не ставится вопрос об
обеспечении населения на определенном уровне инженерными и транспортными услугами. Этот фактор может быть важен
для средних и малых городов, но для крупных и крупнейших –
спорен, поскольку в них уже давно создана мощная инженернотранспортная инфраструктура. В любом случае для мегаполиса
решение проблем инженерной инфраструктуры застраиваемых
территорий связано с необходимостью обеспечить последнюю
в объеме, достаточном для реализации проекта за счет бюджета,
а не за счет средств инвестора.
Характеристики № 1 и 2 также неактуальны для крупных мегаполисов, поскольку сегодня существует требование отхода от
типовой, унылой, эстетически некомфортной среды обитания
населения (яркий пример – реновация жилой застройки первых
массовых типовых серий, так называемых «хрущевок»). Сейчас
в крупных мегаполисах очень остро стоит вопрос формирования
14
15
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.1. Сущность и понятие комплексной жилой застройки...
«человеческой» жилой среды, предполагающей создание проектов, в которых представлены разнообразные архитектурные
формы и стили застройки. В последние десятилетия направленность на создание эстетически привлекательной и психологически комфортной жилой среды достаточно часто декларируется и используется в качестве обоснования при разработке новых
крупных инвестиционных проектов и программ по развитию застроенных территорий. Вескими аргументами в пользу необходимости проведения работ по реновации территорий первых
массовых типовых серий жилых домов как раз и являлись несоответствие современным требованиям эстетического восприятия жилой среды (обезличенность застройки), функциональное
устаревание планировочных характеристик жилого фонда, и, как
следствие, отсутствие комфортных условий проживания для населения. Исследование процессов инвестирования в жилищное
строительство в Санкт-Петербурге [14, 55, 118, 170, 182, 192]
позволило автору [63] сделать вывод, что устранение проблем,
связанных с функциональным устареванием жилищного фонда
и жилой застройки, в значительной мере возможно только при
реновации застроенных жилых территорий.
Характеристика № 4 также требует уточнения. По нашему
мнению, благоприятные условия жизнедеятельности обеспечивает наличие в жилой застройке социальных объектов, благодаря чему реализуется фактор доступности для жителей объектов
социального и коммунально-бытового назначения, в первую очередь важный для тех слоев населения, которые могут приобрести
жилье эконом- либо бизнес-класса, поскольку это «стандартный
пакет социальных услуг», обеспечивающий первичные социально-культурные потребности.
Существует распространенное мнение, что у представителей
более обеспеченных групп населения работает так называемый
фактор избирательности, в соответствии с которым они могут получить необходимую социальную услугу (например, по обучению
детей в школе) не в радиусе доступности объекта, предписанном
Стандартами проектирования и строительства или Санитарными
нормами и правилами. То есть на жилую застройку для населения
данной категории (а это элитные жилые дома и индивидуальные
коттеджи) не следует распространять обязательность применения
нормативов доступности объектов социального и коммунального
назначения из-за наличия у этой группы других критериев потребления услуги и возможностей реализации своих социальных потребностей. Таким образом, для определенных типов застройки
(например, индивидуальных жилых домов, элитных коттеджных
поселков, кварталов элитной или клубной застройки) необходимо корректировать перечень социальных объектов, обеспечивающих комфортные условия проживания.
Наиболее значимыми для крупного мегаполиса, по мнению
автора [63], являются следующие характеристики комплексной
жилой застройки:
1) обеспеченность при проектировании и строительстве преимущественно социального жилья, жилья эконом- и бизнес-классов объектами социального и коммунально-бытового назначения;
2) участие государства в регулировании процесса контроля за
социальной составляющей жилищного строительства в форме:
– контроля процесса проектирования и строительства в части
обеспеченности потребности населения в объектах социального
и коммунально-бытового назначения на установленном для мегаполиса нормативном уровне;
– финансового участия органов государственного управления
в процессе строительства объектов социального и коммунальнобытового назначения.
То есть для крупного мегаполиса комплексная жилая застройка – это обеспечение при проектировании и застройке жилых
территорий, предназначенных для строительства жилья преимущественно социального, эконом- и бизнес-классов, сбалансированности жилых объектов и объектов социального и коммунально-бытового назначения, реализующих принцип благоприятных
условий жизнедеятельности населения.
По нашему мнению, комплексность жилой застройки крупного мегаполиса обеспечивается инвестициями в строительство
жилищного фонда и объектов социального назначения, создающих определенный уровень благоприятных условий проживания.
Исследование роли государства в формировании механизма регулирования инвестиций в развитие жилых территорий позволило
16
17
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
установить, что комплексность застройки обеспечивается сбалансированностью размещения на территории жилых и социальных
объектов, что достигается обязанностью использовать в проектной документации нормативы обеспечения населения объектами
социального назначения [1, 60–62, 231]. Отсюда автором [63] был
сделан вывод, что на практике для оценки комплексности жилой
застройки целесообразно применять метод сопоставления норматива обеспеченности социальными объектами с уровнем фактической обеспеченности населения (но это требует проведения
специального исследования по определению перечня оцениваемых показателей и нормативов для сопоставления).
Все вышеизложенное позволило автору [63] выдвинуть гипотезу о том, что на современном этапе развития экономики выявлена двойственная сущность комплексной жилой застройки, которая одновременно является:
1) основным направлением инвестиционно-строительной деятельности по обеспечению потребности населения в жилье;
2) жестким критерием, установленным на государственном
уровне в виде нормативов обеспечения благоприятных условий
жизнедеятельности населения (т. е. нормативов обеспечения объектами социальной инфраструктуры и нормативов доступности
таких объектов) в документах территориального планирования,
и, следовательно, в инвестиционных проектах.
Такой подход дает возможность расширить представление
о комплексной застройке, рассматривая ее не только как определенную совокупность жилых и социальных объектов и преемственность планировочных решений и процесса организации
строительства, но и как структурный компонент современного
инвестиционно-строительного процесса, обеспечивающий при
формировании жилой застройки реализацию современных требований к уровню и качеству жизни населения.
Проблема управления инвестициями в комплексную застройку территории в настоящее время выходит на новый виток:
сегодня уже принято говорить не о реконструкции и реновации
территории, а об ее девелопменте или редевелопменте (т. е. инвестиционно-строительном развитии), причем смысл, вкладываемый в это понятие, значительно глубже первоначальной терминологической трактовки.
Термин «девелопмент» используется для обозначения деятельности риэлтора, который занимается посредничеством при
спекулятивных операциях не только с готовой недвижимостью,
но и с еще не готовой, – такой риэлтор называется девелопером.
Этот термин образован путем калькирования общеупотребительного английского слова development (развитие, расширение, развертывание, рост; эволюция), которое в оригинале можно употреблять в любом контексте [167]. Аналогичная история произошла
в русском языке и с некоторыми другими английскими словами,
например «паттерн» [211]. В России девелопментом называют
и инвестиционно-строительное, и градостроительное развитие
территории.
16 октября 2008 г. в «РИА Новости» состоялась прессконференция на тему «Состояние российского жилищно-строительного рынка в условиях мирового финансового кризиса», на
которой отмечалось, что ряд банков поднял процентные ставки
по кредитам с 8 до 28 %. Это действие, по мнению президента
Ассоциации строителей России (АСР) Н. П. Кошмана, могло вызвать банкротство некоторых строительных компаний. Президент
РФ по просьбе АСР согласился оказать помощь девелоперским
компаниям путем перенаправления средств, выделяемых на государственные стройки. Правительство Москвы, в свою очередь,
объявило о выделении из бюджета 2 млрд долл. на поддержку
девелоперов. В свете сказанного масштабы девелоперской деятельности, ее значение для развития страны в целом, инвестиционно-строительной сферы и жилищного строительства трудно
недооценить [211].
Рассмотрим некоторые аспекты составляющих организационно-экономического механизма управления инвестициями в комплексную застройку.
Функция планирования для системы управления инвестициями в жилую застройку базируется на следующих установках,
18
19
1.2. Развитие системы управления инвестициями
в жилую застройку (на примере Санкт-Петербурга)
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
изложенных в действующих документах государственного планирования социально-экономического развития Санкт-Петер­
бурга [1, 10, 21–23]:
• повышение качества жизни жителей Санкт-Петербурга
с достижением по основным показателям среднеевропейских стандартов (прежде всего, обеспечение жителей СанктПетербурга жилищным фондом на перспективу до 2025 г. в размере не менее 35 кв. м общ. пл. на 1 чел.), а также увеличение
количества учреждений социальной сферы (здравоохранения, образования, физической культуры и спорта) и поднятие уровня социальной защиты населения и т. д. до нормативного в РФ и среднеевропейского уровней;
• увеличение объемов финансирования: нового строительства и реконструкции объектов инженерной и транспортной инфраструктур, социально значимых объектов обслуживания населения, социального жилья; капитального ремонта жилищного
фонда Санкт-Петербурга.
Поскольку у более чем 43,3 % строений Санкт-Петербурга наблюдается достаточно высокая степень износа (от 21 до 40 %),
в сфере жилищного строительства решение задач ликвидации
ветхого и аварийного жилого фонда возможно только при развитой системе ГЧП [125, 209, 210].
Для решения жилищной проблемы в Санкт-Петербурге была
принята «Концепция государственной жилищной политики
Санкт-Петербурга на 2007–2011 годы» (утверждена постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 593 от 29.05.2007) [21],
которую впоследствии сменила «Концепция государственной жилищной политики Санкт-Петербурга на 2012–2017 годы» (утверждена постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 478
от 16.05.2012) [22]. Концепция определяет основные направления государственной жилищной политики Санкт-Петербурга
и практические меры по ее эффективной реализации. Одним из
важнейших направлений государственной жилищной политики
Санкт-Петербурга на перспективу остается развитие застроенных территорий.
Приоритетные направления реализации государственной жилищной политики Санкт-Петербурга на 2012–2017 гг.:
1) расселение коммунальных квартир;
2) предоставление гражданам, проживающим в жилых помещениях, признанных непригодными, и в многоквартирных домах,
признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, других благоустроенных жилых помещений;
3) оказание финансовой поддержки гражданам, состоящим
на жилищном учете, путем предоставления социальных выплат
и безвозмездных субсидий;
4) государственное содействие Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий молодых семей, в том числе многодетных, для создания благоприятной демографической ситуации
в РФ;
5) выполнение государственных обязательств по обеспечению жилыми помещениями определенных федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категорий
граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях по
основаниям, установленным Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ)
и/или федеральным законом, указом Президента РФ, законом
субъекта РФ;
6) развитие доступной среды проживания для инвалидов
в Санкт-Петербурге;
7) предоставление жилых помещений жилищного фонда
коммерческого использования Санкт-Петербурга по договорам
найма и аренды;
8) развитие механизмов, направленных на приобретение
жилых помещений с использованием рассрочки оплаты, ипотечных жилищных кредитов и зачета стоимости имеющихся в собственности граждан жилых помещений;
9) разработка и утверждение новых целевых программ
Санкт-Петербурга, направленных на улучшение жилищных условий граждан с использованием различных финансово-правовых механизмов;
10) реализация действующих целевых программ Санкт-Пе­
тербурга, направленных на поддержку молодых семей, а также
работников находящихся в собственности Санкт-Петербурга образовательных учреждений, учреждений здравоохранения, социального обслуживания населения, культуры и науки;
20
21
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
11) разработка финансово-правового механизма передачи
в собственность Санкт-Петербурга жилых помещений под выплату ренты для государственной поддержки пожилых одиноких
граждан.
В целях формирования условий для повышения доступности жилья и качества проживания жителей принята Региональная
программа «Стимулирование развития жилищного строительства
в Санкт-Петербурге» на 2011–2015 гг., утвержденная постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.05.2011 № 624 [23],
действующая и в настоящее время.
Основные задачи Программы:
1) обеспечение достижения значения целевых ориентиров социально-экономического развития Санкт-Петербурга по объемам
ввода жилья;
2) создание условий для развития массового жилищного строительства, в том числе эконом-класса;
3) реализация на территории Санкт-Петербурга проектов комплексного освоения и развития территорий в целях жилищного строительства, предусматривающих обеспечение
земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфра­
структурами;
4) формирование условий для стимулирования инвестиционной активности в жилищном строительстве, в том числе
в части реализации проектов комплексного освоения и развития
территорий;
5) выполнение социальных гарантий по поддержке граждан
при приобретении жилья и улучшении жилищных условий.
Для реализации региональных жилищных программ в СанктПетербурге, а также обеспечения сбалансированной поддержки
увеличения предложения и спроса на рынке жилья Правительство
Санкт-Петербурга приняло постановление № 893 от 04.08.2009
«О Перечне мероприятий по реализации в Санкт-Петербурге
приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на 2009–2012 годы» [19], в котором предусмотрены мероприятия по вовлечению в хозяйственный оборот новых земельных ресурсов (в том числе в рамках
застроенных территорий) и комплексному их освоению, а также
по вовлечению в оборот неэффективно используемых федеральных земель.
Как было отмечено выше, устранение проблем, связанных
с функциональным устареванием жилищного фонда, в значительной мере возможно только при реновации застроенных
территорий.
Для решения проблем ветхого и аварийного жилищного
фонда принят Закон Санкт-Петербурга от 06.05.2008 № 238-39
«Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» [12], предусматривающий реновацию застроенных территорий со сносом старых
жилых домов и строительством новых объектов при обеспечении комплексности жилой застройки. Результатом реализации
инвестиционных проектов комплексного развития застроенных
территорий должно стать улучшение социально-экономических
и культурных условий жизни населения. Изначально перечень
планируемых к развитию застроенных территорий Санкт-Пе­
тербурга включал 39 наименований (табл. 1).
22
23
Таблица 1
Перечень планируемых к развитию застроенных
территорий в Санкт-Петербурге [12]
№
п/п
Местоположение территории
Калининский район
1
Территория, ограниченная красными линиями Гражданского пр.,
пр. Непокоренных и внутриквартальным проездом (Гражданский пр., квартал 1–1А)
2
Территория, ограниченная Тихорецким пр., пр. Науки, ул. Обручевых, ул. Гидротехников (Тихорецкий пр., квартал 55)
3
Территория, ограниченная Кондратьевским пр., ул. Жукова, Чичуринским пер., Полюстровским пр. (квартал 12 между Лесным пр. и Кондратьевским пр.)
4
Территория, ограниченная Северным пр., ул. Карпинского, пр. Науки, ул. Софьи Ковалевской (Гражданский пр., квартал 17–17А)
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
Продолжение табл. 1
№
п/п
Местоположение территории
Кировский район
Продолжение табл. 1
№
п/п
16
5
Территория, ограниченная Ленинским пр., пр. Народного Ополчения, Счастливой ул., бульв. Новаторов (квартал 5 района
Дачное)
6
Территория, ограниченная пр. Стачек, ул. Лени Голикова, внутриквартальным проездом между кварталами 2А и 2Г района
Ульянка и парком Александрино
17
7
Территория, ограниченная пр. Ветеранов, Дачным пр., пр. Народного Ополчения, ул. Танкиста Хрустицкого (квартал 6 района Ульянка)
19
8
Территория района Нарвской заставы, ограниченная Промышленной ул., пр. Стачек, Новоовсянниковской ул., Баррикадной ул., ул. Трефолева, ул. Калинина
9
Территория, ограниченная Автовской ул., ул. Примакова, ул. Червонного Казачества и проездом вдоль сквера по пр. Стачек (кварталы 7–8, 9 района Автово)
Колпинский район
10
Территория квартала 1, ограниченная Красной ул., ул. Ремизова,
Тверской ул., наб. Комсомольского кан.
11
Территория квартала восточнее Загородной ул., ограниченная Загородной ул., проектной осью магистрали, Колпинской ул., продолжением ул. Севастьянова и проектной осью дороги на автотранспортное предприятие (пос. Красный Кирпичник)
12
Территория квартала 10
Красногвардейский район
13
Территория, ограниченная красными линиями Рябовского шоссе,
Ржевской пл., Камышинской ул., Беломорской ул. (квартал 35
района Ржевка)
14
Территория по Уткину пр. в районе Ладожского вокзала
18
20
21
22
23
24
25
26
27
Красносельский район
15
Территория, ограниченная ул. Чекистов, ул. Пограничника Гарькавого, пр. Ветеранов, ул. Летчика Пилютова (Сосновая Поляна,
квартал 1–5)
24
28
Местоположение территории
Территория, ограниченная пр. Ветеранов, ул. Пограничника
Гарькавого, пр. Народного Ополчения, ул. Летчика Пилютова
(Сосновая Поляна, квартал 7–17)
Кронштадтский район
Территория квартала 12 (Красная ул., д. 8, корп. 1, 2, 3)
Территория квартала 8, ограниченная ул. Комсомола, пл. Осокина, ул. Восстания, ул. Гусева
Территория квартала 2–3–4, ограниченная ул. Восстания, Интернациональной ул., ул. Мануильского, Пролетарской ул.
Территория квартала 38–Н–О, ограниченная ул. Восстания,
Флотской ул., пл. Рошаля, Красным пер.
Территория квартала 40 (Коммунистическая ул., д. 3–5)
Территория квартала 9–25, ограниченная Широкой ул., ул. Восстания, ул. Карла Либкнехта, пл. Рошаля
Территория квартала 5, ограниченная ул. Комсомола, ул. Мануильского, Интернациональной ул., Ленинградской ул.
Территория квартала 6, ограниченная ул. Аммермана,
ул. Мануиль­ского, Ленинградской ул., Лазаревским пер.
Курортный район
Территория, ограниченная с севера границами Курортного района, с востока – проектируемым проездом № 1, с юга – Школьной ул., с запада – местным проездом, с юга – Ленинградской ул.
и с запада – Краснофлотской ул. (пос. Песочный, Военно-морской городок)
Московский район
Территория, ограниченная Краснопутиловской ул., пл. Конституции, Ленинским пр., Кубинской ул. (квартал 9 западнее Варшавской железной дороги)
Территория, ограниченная Бассейной ул., Новоизмайловским
пр., Краснопутиловской ул. и Кубинской ул. (квартал 7–10 западнее Варшавской железной дороги)
Территория, ограниченная Краснопутиловской ул., Варшавской
ул., ул. Костюшко, Кубинской ул., Ленинским пр., пл. Конституции (квартал 13–14–16 западнее Варшавской железной дороги)
25
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
Окончание табл. 1
№
п/п
29
Местоположение территории
Невский район
Территория, ограниченная береговой линией р. Невы, береговой
линией р. Славянки, проектируемой магистралью
Территория района Щемиловки, ограниченная пр. Обуховской
Обороны, ул. Бабушкина, ул. Шелгунова (кварталы 128, 128А,
136 района Щемиловки)
Петродворцовый район
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
Таблица 2
Перечень планируемых к развитию застроенных территорий
в Санкт-Петербурге (первая очередь) [12]
№
п/п
Местоположение территории
Перечень планируемых к первоочередному развитию застроенных территорий в Санкт-Петербурге по [12] приведен в табл. 2.
Калининский район
1 Территория, ограниченная красными линиями Гражданского пр.,
пр. Непокоренных и внутриквартальным проездом (Гражданский пр., квартал 1–1А)
2 Территория, ограниченная Тихорецким пр., пр. Науки, ул. Обручевых, ул. Гидротехников (Тихорецкий пр., квартал 55)
3 Территория, ограниченная Северным пр., ул. Карпинского, пр.
Науки, ул. Софьи Ковалевской (Гражданский пр., квартал 17–17А)
4 Территория, ограниченная пр. Мечникова, Замшиной ул., Бестужевской ул., Кондратьевским пр. (Полюстрово, квартал 43)
Кировский район
5 Территория, ограниченная Ленинским пр., пр. Народного Ополчения, Счастливой ул., бульв. Новаторов (квартал 5 района Дачное)
6 Территория, ограниченная пр. Стачек, ул. Лени Голикова, внутриквартальным проездом между кварталами 2А и 2Г района
Ульянка и парком Александрино
7 Территория, ограниченная пр. Ветеранов, Дачным пр., пр. Народного Ополчения, ул. Танкиста Хрустицкого (квартал 6 района Ульянка)
8 Территория района Нарвской заставы, ограниченная Промышленной ул., пр. Стачек, Новоовсянниковской ул., Баррикадной ул., ул. Трефолева, ул. Калинина
9 Территория, ограниченная Автовской ул., ул. Примакова, ул. Червонного Казачества и проездом вдоль сквера по пр. Стачек (кварталы 7–8, 9 района Автово)
Колпинский район
10 Территория квартала 1, ограниченная Красной ул., ул. Ремизова,
Тверской ул., наб. Комсомольского кан.
11 Территория квартала восточнее Загородной ул., ограниченная Загородной ул., проектной осью магистрали, Колпинской ул., продолжением ул. Севастьянова и проектной осью дороги на автотранспортное предприятие (пос. Красный Кирпичник)
26
27
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
Территория квартала, ограниченная Кропоткинской ул.,
Львовской ул., ул. Грибоедова, Санкт-Петербургским шоссе,
пос. Стрельна
Территория, ограниченная Международной ул., ул. Аврова, Михайловской ул., Константиновской ул. (квартал 27, г. Петродворец)
Территория квартала, ограниченная Манежной ул., Еленинской ул., Михайловской ул., Александровской ул. (г. Ломоносов)
Пушкинский район
Территория, ограниченная Октябрьским бульв., Школьной ул.,
Ленинградской ул., Оранжерейной ул.
Фрунзенский район
Территория, ограниченная Лиговским пр., Расстанной ул., Тамбовской ул., Прилукской ул.
Территория Фарфоровского поста, ограниченная ул. Белы Куна,
Софийской ул., пр. Славы, полосой отвода Октябрьской железной дороги
Территория района строительства станции метро «Волковская»,
ограниченная Волковским пр., Средней ул., Грузинской ул., железнодорожной веткой, Бухарестской ул.
Территория, ограниченная ул. Белы Куна, Софийской ул., Пражской ул., ул. Турку (квартал 18 восточнее Витебской железной
дороги)
Территория, расположенная вдоль русла р. Волковки по ул. Витебская Сортировочная
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
Продолжение табл. 2
№
п/п
Местоположение территории
12 Территория квартала 10
Окончание табл. 2
№
п/п
Местоположение территории
Невский район
13 Территория квартала 2В, ограниченная ул. Веры Слуцкой, Стахановской ул., ул. Володарского, Пролетарской ул.
22 Территория, ограниченная береговой линией р. Невы, береговой
линией р. Славянки, проектируемой магистралью
Красногвардейский район
23 Территория района Щемиловки, ограниченная пр. Обуховской
Обороны, ул. Бабушкина, ул. Шелгунова (кварталы 128, 128А,
136 района Щемиловки)
14 Территория, ограниченная красными линиями Рябовского шоссе,
Ржевской пл., Камышинской ул., Беломорской ул. (квартал 35
района Ржевка)
Петродворцовый район
15 Территория квартала 16 Малой Охты, ограниченная Заневским
пр., Уткиным проездом, перспективной пробивкой пр. Металлистов, пл. Карла Фаберже
24 Территория квартала, ограниченная Кропоткинской ул., Львовской ул., ул. Грибоедова, Санкт-Петербургским шоссе, пос.
Стрельна
Красносельский район
25 Территория, ограниченная Международной ул., ул. Аврова, Михайловской ул., Константиновской ул. (квартал 27, г. Петро­
дворец)
16 Территория, ограниченная ул. Чекистов, ул. Пограничника Гарькавого, пр. Ветеранов, ул. Летчика Пилютова (Сосновая Поляна,
квартал 1–5)
17 Территория, ограниченная пр. Ветеранов, ул. Пограничника
Гарькавого, пр. Народного Ополчения, ул. Летчика Пилютова
(Сосновая Поляна, квартал 7–17)
Курортный район
18 Территория, ограниченная с севера границами Курортного района,
с востока – проектируемым проездом № 1, с юга – Школьной ул.,
с запада – местным проездом, с юга – Ленинградской ул. и с запада – Краснофлотской ул. (пос. Песочный, Военно-морской городок)
Московский район
19 Территория, ограниченная Краснопутиловской ул., пл. Конституции, Ленинским пр., Кубинской ул. (квартал 9 западнее Варшавской железной дороги)
20 Территория, ограниченная Бассейной ул., Новоизмайловским
пр., Краснопутиловской ул. и Кубинской ул. (квартал 7–10 западнее Варшавской железной дороги)
21 Территория, ограниченная Краснопутиловской ул., Варшавской
ул., ул. Костюшко, Кубинской ул., Ленинским пр., пл. Конституции (квартал 13–14–16 западнее Варшавской железной дороги)
28
26 Территория квартала, ограниченная Манежной ул., Еленинской
ул., Михайловской ул., Александровской ул. (г. Ломоносов)
Пушкинский район
27 Территория, ограниченная Октябрьским бульв., Школьной ул.,
Ленинградской ул., Оранжерейной ул.
Фрунзенский район
28 Территория, ограниченная Лиговским пр., Расстанной ул., Тамбовской ул., Прилукской ул.
29 Территория Фарфоровского поста, ограниченная ул. Белы Куна,
Софийской ул., пр. Славы, полосой отвода Октябрьской железной дороги
30 Территория, ограниченная Волковским пр., Средней ул., Задворной ул., Касимовской ул.
31 Территория, ограниченная ул. Белы Куна, Софийской ул., Пражской ул., ул. Турку (квартал 18 восточнее Витебской железной
дороги)
32 Территория, расположенная вдоль русла р. Волковки по ул. Витебская Сортировочная
29
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
30 декабря 2009 г. прошли торги на право реновации 22 застроенных территорий Санкт-Петербурга. Победителем стала компания «СПб Реновация», которая приобрела это право за 392,18 млн
руб. [188, с. 118]. В 2011 г. компания «СПб Реновация» заявила,
что готова начать работы в 5 пилотных кварталах, в высокой степени готовности находятся 15 кварталов из 22, завершаются работы по планировке и межеванию территорий, архитектурным
концепциям [184, с. 16].
Вместе с тем при реализации проектов реновации возникли
объективные трудности, связанные в первую очередь с невозможностью в короткие сроки урегулировать правовые вопросы
по изъятию жилых помещений у собственников и исполнить нормативные требования по обеспеченности жилой застройки объектами социальной инфраструктуры.
В соответствии с изменениями, внесенными на 10.02.2014
в Закон от 06.05.2008 № 238-39, в перечень планируемых к развитию застроенных территорий в Санкт-Петербурге были включены только 23 территории (табл. 3, рис. 1–24).
Таблица 3
Перечень планируемых к развитию застроенных территорий
в Санкт-Петербурге на 10.02.2014 [12]
№
п/п
Местоположение территории
Калининский район
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
Продолжение табл. 3
№
п/п
Местоположение территории
Кировский район
5
Территория, ограниченная Ленинским пр., пр. Народного Ополчения, Счастливой ул., бульв. Новаторов (квартал 5 района
Дачное)
6
Территория, ограниченная пр. Стачек, ул. Лени Голикова, внутриквартальным проездом между кварталами 2А и 2Г района
Ульянка и парком Александрино
7
Территория, ограниченная пр. Ветеранов, Дачным пр., пр. Народного Ополчения, ул. Танкиста Хрустицкого (квартал 6 района Ульянка)
8
Территория района Нарвской заставы, ограниченная Промышленной ул., пр. Стачек, Новоовсянниковской ул., Баррикадной ул., ул. Трефолева, ул. Калинина
9
Территория, ограниченная Автовской ул., ул. Примакова, ул. Червонного Казачества и проездом вдоль сквера по пр. Стачек (кварталы 7–8, 9 района Автово)
Колпинский район
10 Территория квартала восточнее Загородной ул., ограниченная Загородной ул., проектной осью магистрали, Колпинской ул., продолжением ул. Севастьянова и проектной осью дороги на автотранспортное предприятие (пос. Красный Кирпичник)
11 Территория квартала 10
Красногвардейский район
1
Территория, ограниченная красными линиями Гражданского пр.,
пр. Непокоренных и внутриквартальным проездом (Гражданский пр., квартал 1–1А)
12 Территория, ограниченная красными линиями Рябовского шоссе,
Ржевской пл., Камышинской ул., Беломорской ул. (квартал 35
района Ржевка)
2
Территория, ограниченная Тихорецким пр., пр. Науки, ул. Обручевых, ул. Гидротехников (Тихорецкий пр., квартал 55)
3
Территория, ограниченная Северным пр., ул. Карпинского, пр. Науки, ул. Софьи Ковалевской (Гражданский пр., квартал 17–17А)
13 Территория квартала 16 Малой Охты, ограниченная Заневским
пр., Уткиным про-ездом, перспективной пробивкой пр. Металлистов, пл. Карла Фаберже
4
Территория, ограниченная пр. Мечникова, Замшиной ул., Бестужевской ул., Кондратьевским пр. (Полюстрово, квартал 43)
30
Красносельский район
14 Территория, ограниченная ул. Чекистов, ул. Пограничника Гарькавого, пр. Ветеранов, ул. Летчика Пилютова (Сосновая Поляна,
квартал 1–5)
31
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
Окончание табл. 3
№
п/п
Местоположение территории
15 Территория, ограниченная пр. Ветеранов, ул. Пограничника
Гарькавого, пр. Народного Ополчения, ул. Летчика Пилютова
(Сосновая Поляна, квартал 7–17)
Курортный район
16 Территория, ограниченная с севера границами Курортного района, с востока – проектируемым проездом № 1, с юга – Школьной ул., с запада – местным проездом, с юга – Ленинградской ул.
и с запада – Краснофлотской ул. (пос. Песочный, Военно-морской городок)
Московский район
17 Территория, ограниченная Краснопутиловской ул., пл. Конституции, Ленинским пр., Кубинской ул. (квартал 9 западнее Варшавской железной дороги)
18 Территория, ограниченная Бассейной ул., Новоизмайловским
пр., Краснопутиловской ул. и Кубинской ул. (квартал 7–10 западнее Варшавской железной дороги)
19 Территория, ограниченная Краснопутиловской ул., Варшавской
ул., ул. Костюшко, Кубинской ул., Ленинским пр., пл. Конституции (квартал 13–14–16 западнее Вар-шавской железной дороги)
Невский район
20 Территория, ограниченная береговой линией р. Невы, береговой
линией р. Славянки, проектируемой магистралью
21 Территория района Щемиловки, ограниченная пр. Обуховской
Обороны, ул. Бабушкина, ул. Шелгунова (кварталы 128, 128А,
136 района Щемиловки)
Фрунзенский район
22 Территория, ограниченная Лиговским пр., Расстанной ул., Тамбовской ул., Прилукской ул.
23 Территория, ограниченная ул. Белы Куна, Софийской ул., Пражской ул., ул. Турку (квартал 18 восточнее Витебской железной
дороги)
Рис. 1. Планируемые к развитию застроенные территории в Санкт-Пе­
тербурге (согласно Закону Санкт-Петербурга от 06.05.2008 г. № 238–39
«Об адресной программе Санкт-Петербурга “Развитие застроенных
территорий в Санкт-Петербурге”» с изм. на 10.02.2014 г.)
32
33
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
Рис. 2. Территория, ограниченная красными линиями Гражданского
пр., пр. Непокоренных и внутриквартальным проездом
(Гражданский пр., квартал 1–1А)
Рис. 3. Территория, ограниченная Тихорецким пр., пр. Науки,
ул. Обручевых, ул. Гидротехников (Тихорецкий пр., квартал 55)
34
35
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
Рис. 4. Территория, ограниченная Северным пр., ул. Карпинского,
пр. Науки, ул. Софьи Ковалевской (Гражданский пр., квартал 17–17А)
Рис. 5. Территория, ограниченная пр. Мечникова, Замшиной ул.,
Бестужевской ул., Кондратьевским пр. (Полюстрово, квартал 43)
36
37
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
Рис. 6. Территория, ограниченная Ленинским пр.,
пр. Народного Ополчения, Счастливой ул., бульв. Новаторов
(квартал 5 района Дачное)
Рис. 7. Территория, ограниченная пр. Стачек, ул. Лени Голикова,
внутриквартальным проездом между кварталами 2А и 2Г
района Ульянка и парком Александрино
38
39
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
Рис. 8. Территория, ограниченная пр. Ветеранов, Дачным
пр., пр. Народного Ополчения, ул. Танкиста Хрустицкого
(квартал 6 района Ульянка)
Рис. 9. Территория района Нарвской заставы, ограниченная
Промышленной ул., пр. Стачек, Новоовсянниковской ул.,
Баррикадной ул., ул. Трефолева, ул. Калинина
40
41
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
Рис. 10. Территория, ограниченная Автовской ул., ул. Примакова,
ул. Червонного Казачества и проездом вдоль сквера по
пр. Стачек (кварталы 7–8, 9 района Автово)
Рис. 11. Территория квартала г. Колпино восточнее Загородной ул.,
ограниченная Загородной ул., проектной осью магистрали,
Колпинской ул., продолжением ул. Севастьянова и проектной осью
дороги на автотранспортное предприятие (пос. Красный Кирпичник)
42
43
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
Рис. 12. Территория квартала 10 г. Колпино
Рис. 13. Территория, ограниченная красными линиями Рябовского
шоссе, Ржевской пл., Камышинской ул., Беломорской ул.
(квартал 35 района Ржевка)
44
45
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
Рис. 14. Территория квартала 16 Малой Охты, ограниченная
Заневским пр., Уткиным проездом, перспективной
пробивкой пр. Металлистов, пл. Карла Фаберже
Рис. 15. Территория, ограниченная ул. Чекистов, ул. Пограничника
Гарькавого, пр. Ветеранов, ул. Летчика Пилютова
(Сосновая Поляна, квартал 1–5)
46
47
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
Рис. 16. Территория, ограниченная пр. Ветеранов, ул. Пограничника
Гарькавого, пр. Народного Ополчения, ул. Летчика Пилютова
(Сосновая Поляна, квартал 7–17)
Рис. 17. Территория, ограниченная с севера границами
Курортного района, с востока – проектируемым проездом № 1,
с юга – Школьной ул., с запада – местным проездом, с юга –
Ленинградской ул. и с запада – Краснофлотской ул. (пос. Песочный,
Военно-морской городок)
48
49
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
Рис. 18. Территория, ограниченная Краснопутиловской ул.,
пл. Конституции, Ленинским пр., Кубинской ул. (квартал 9
западнее Варшавской железной дороги)
Рис. 19. Территория, ограниченная Бассейной ул.,
Новоизмайловским пр., Краснопутиловской ул. и Кубинской ул.
(квартал 7–10 западнее Варшавской железной дороги)
50
51
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
Рис. 20. Территория, ограниченная Краснопутиловской ул.,
Варшавской ул., ул. Костюшко, Кубинской ул.,
Ленинским пр., пл. Конституции (квартал 13–14–16
западнее Варшавской железной дороги)
Рис. 21. Территория, ограниченная береговой линией р. Невы,
береговой линией р. Славянки, проектируемой магистралью
52
53
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую застройку...
Рис. 22. Территория района Щемиловки, ограниченная пр. Обуховской
Обороны, ул. Бабушкина, ул. Шелгунова (кварталы 128, 128А, 136
района Щемиловки)
Рис. 23. Территория, ограниченная Лиговским пр., Расстанной ул.,
Тамбовской ул., Прилукской ул.
54
55
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.3. Оценка затрат инвестора на реализацию программы комплексного...
1.3. Оценка затрат инвестора на реализацию
программы комплексного развития застроенных
жилых территорий в Санкт-Петербурге
В соответствии с постановлением Правительства СанктПетербурга от 10.04.2007 № 386 «Об утверждении Положения
о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при принятии решений о развитии
застроенных территорий в Санкт-Петербурге и о проведении аукционов на право заключения договоров о развитии застроенных
территорий в Санкт-Петербурге» для потенциальных инвесторов
были установлены контрольные показатели обеспеченности социальными объектами. Расчет показателей обеспечения территории комплексной застройки объектами социального и коммунально-бытового назначения выполняется на основании Закона
Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 «О Генеральном плане
Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного
наследия на территории Санкт-Петербурга», ТСН 30-305–2002
Санкт-Петербурга «Градостроительство. Реконструкция и застройка нецентральных районов Санкт-Петербурга», а также
с учетом СНиП 2.07.01–89*.
Основные контрольные показатели для подлежащих реновации территорий, отражающие обязанности инвестора по созданию комфортной среды проживания [20, 35–56], приведены
в табл. 4.
Таблица 4
Основные показатели, отражающие обязанности инвестора
при реализации программы по развитию застроенных
территорий в Санкт-Петербурге
Наименование территории
Рис. 24. Территория, ограниченная ул. Белы Куна, Софийской ул.,
Пражской ул., ул. Турку (квартал 18 восточнее Витебской
железной дороги)
56
Площадь
Общая
ДОУ*, ООУ**,
ренова- жилая пломест
мест
ции, га щадь, кв. м
Квартал 9 ЗВЖД
13,55
213 413
213
701
Квартал 13–14–16 ЗВЖД
25,85
407 059
213
701
57
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.3. Оценка затрат инвестора на реализацию программы комплексного...
Продолжение табл. 4
Наименование территории
Площадь
Общая
ДОУ*, ООУ**,
ренова- жилая пломест
мест
ции, га щадь, кв. м
Квартал, ограниченный Лиговским пр., Расстанной ул., Прилукской ул., Тамбовской ул.
0,41
4736
5
16
Квартал 18 ВВЖД
25,65
448 819
449
1475
Кварталы 128, 128А, 136 района
Щемиловки (Щемиловка)
29,75
386 750
387
1271
Территория в Курортном районе, пос. Песочный
55,5
173 952
174
572
Территория квартала 55 Тихорецкого пр.
7,89
110 523
111
363
Территория квартала 1–1А
Гражданского пр.
3,89
68 120
68
224
Территория квартала 16 Малой
Охты
1,9
43 700
44
144
Территория, ограниченная береговой линией р. Невы, береговой линией р. Славянки, проектируемой магистралью (Славянка)
50,7
709 800
710
2332
Территория квартала 35 района Ржевка
4,4
69 462
69
228
Территория квартала 10 г. Колпино
9,2
77 000
77
253
Территория пос. Красный Кирпичник (г. Колпино)
62
712 674
713
2342
Квартал района Нарвской
заставы
69,44
414 000
213
727
Кварталы 7–8, 9 района Автово
27,66
221 292
235
771
Квартал 5 района Дачное
21,75
380 385
380
1250
Квартал 6 района Ульянка
45,0
630 000
630
2070
Квартал 1–5 Сосновой Поляны
24,3
92 976
93
305
Квартал 7–17 Сосновой Поляны
20,87
365 263
365
1200
58
Окончание табл. 4
Наименование территории
Площадь
Общая
ДОУ*, ООУ**,
ренова- жилая пломест
мест
ции, га щадь, кв. м
Территория квартала 7–10
ЗВЖД
40,30
564 348
564
1854
Территория квартала 17–17А
Гражданского пр.
65,68
921 921
922
3029
Территория квартала 43 района
Полюстрово
5,58
97 641
98
321
* ДОУ – дошкольные образовательные учреждения.
**ООУ – общеобразовательные учреждения.
Для подлежащих реновации территорий был выполнен укрупненный расчет по обеспеченности населения социальными объектами в соответствии с [7, 53–57, 231]. При проведении расчетов
автор [63] исходил из следующего:
1) расчетная плотность населения, определяемая в границах
расчетной территории при многоэтажной комплексной застройке
и средней жилищной обеспеченности 24 кв. м общ. пл. квартир на
1 чел., как правило, не должна превышать 450 чел./га, т. е. плотность застройки составляет 10 800 кв. м/га;
2) для учета изменения нормативов жилищной обеспеченности в расчетах приведены в соответствие нормы жилищной обеспеченности и плотностные характеристики застройки
(при норме обеспеченности жильем 28 кв. м/чел. – 390 чел./га;
30 кв. м/чел. – 360 чел./га; 35 кв. м/чел. – 308 чел./га); при разработке проектов планировки территории проектная средняя жилищная обеспеченность в условиях реконструкции для существующей застройки должна приниматься по фактическим данным;
3) обеспеченность ДОУ рассчитывается, исходя из нормы
вместимости 35 мест на 1000 чел. (75 % охвата детей в возрасте
от 0 до 3 лет; 75 % – 4–5 лет; 80 % – 6 лет);
4) обеспеченность ООУ рассчитывается, исходя из нормы
вместимости 115 мест на 1000 чел. (100 % охвата обучением в I
и II ступенях, 75 % – в III ступени).
59
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
Укрупненные расчеты (табл. 5) проведены на основании действующих нормативов, без учета особенностей застройки квартала и его конфигурации (так называемая обезличенная территория).
Таблица 5
Укрупненные расчеты нормативной обеспеченности жильем
и объектами социальной инфраструктуры по территориям
комплексной жилой застройки
Площадь Жилищземельно- ный фонд, ДОУ, ООУ,
го участкв. м
мест мест
ка, га
общ. пл.
Наименование
территории
Квартал 9 ЗВЖД
Квартал 13–14–16 ЗВЖД
Квартал, ограниченный Лиговским
пр., Расстанной ул., Прилукской
ул., Тамбовской ул.
Квартал 18 ВВЖД
Кварталы 128, 128А, 136 района
Щемиловки (Щемиловка)
Территория в Курортном районе,
пос. Песочный
Территория квартала 55 Тихорецкого пр.
Территория квартала 1–1А Гражданского пр.
Территория квартала 16 Малой
Охты
Территория, ограниченная береговой линией р. Невы, береговой линией р. Славянки, проектируемой
магистралью (Славянка)
Территория квартала 35 района
Ржевка
Территория квартала 10 г. Колпино
Территория пос. Красный Кирпичник (г. Колпино)
60
13,55
25,85
0,41
146 340
279 180
4428
213
407
6
701
1338
21
25,65
29,75
277 020
321 300
403
468
1327
1539
55,5
599 400
874
2872
7,89
85 212
124
408
3,89
42 012
61
201
1,9
20 520
29
98
50,7
547 560
798
2623
4,4
47 520
69
227
9,2
62
99 360
669 600
144
976
476
3208
1.3. Оценка затрат инвестора на реализацию программы комплексного...
Окончание табл. 5
Наименование
территории
Площадь земельного участка, га
Жилищный
фонд,
кв. м
общ. пл.
ДОУ, ООУ,
мест мест
Квартал района Нарвской заставы
69,44
749 952
1093 3593
Кварталы 7–8, 9 района Автово
27,66
298 728
435
1431
Квартал 5 района Дачное
21,75
234 900
342
1125
Квартал 6 района Ульянка
45
486 000
708
2328
Квартал 1–5 Сосновой Поляны
24,3
262 440
382
1257
Квартал 7–17 Сосновой Поляны
20,87
225 396
328
1080
Территория квартала 7–10 ЗВЖД
40,3
435 240
634
2085
Территория квартала 17–17А
Гражданского пр.
65,68
709 344
1034 3398
Территория квартала 43 района
Полюстрово
5,58
60 264
87
288
Автором [63] проведен сравнительный анализ отклонения
показателей, рассчитанных в соответствии с нормативами градостроительного проектирования [7], от утвержденных постановлениями Правительства Санкт-Петербурга [24–45] (табл. 6,
рис. 25–27).
Таблица 6
Сравнение расчетных нормативных показателей
и показателей, утвержденных постановлениями
Правительства Санкт-Петербурга
Общая
жилая
площадь,
кв. м
Наименование
территории
Квартал 9 ЗВЖД
Квартал 13–14–16 ЗВЖД
–67 073
–127 879
61
ДОУ, ООУ,
мест мест
0
194
0
637
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
Окончание табл. 6
Общая
жилая
площадь,
кв. м
Наименование
территории
Квартал, ограниченный Лиговским пр., Расстанной ул., Прилукской ул., Тамбовской ул.
Жилищный фонд
Территория квартала 43 р-на Полюстрово
ДОУ, ООУ,
мест мест
Территория квартала 17–17А Гражданского пр.
Территория квартала 7–10 ЗВЖД
–308
1
5
Квартал 18 ВВЖД
–171 799
–45
–148
Кварталы 128, 128А, 136 района Щемиловки (Щемиловка)
–65 450
82
269
Территория в Курортном районе,
пос. Песочный
425 448
700
2300
Территория квартала 55 Тихорецкого пр.
–25 311
13
45
Территория квартала 1–1А Гражданского пр.
–26 108
–7
–23
Территория квартала 16 Малой Охты
–23 180
–14
–46
Территория, ограниченная береговой линией
р. Невы, береговой линией р. Славянки, проектируемой магистралью (Славянка)
–162 240
89
292
Территория квартала 35 района Ржевка
–21 942
0
0
Территория квартала 10 г. Колпино
22 360
68
223
Территория пос. Красный Кирпичник
(г. Колпино)
–43 074
264
867
Квартал района Нарвской заставы
335 952
881
2867
Кварталы 7–8, 9 района Автово
77 436
201
660
Квартал 5 района Дачное
–145 485
–37
–124
Квартал 6 района Ульянка
–144 000
79
259
Квартал 1–5 Сосновой Поляны
169 464
290
953
Квартал 7–17 Сосновой Поляны
–139 867
–36
–120
Территория квартала 7–10 ЗВЖД
–129 108
71
232
Территория квартала 17–17А Гражданского пр.
–212 577
112
370
Территория квартала 43 района Полюстрово
–37 377
–10
–32
62
1.3. Оценка затрат инвестора на реализацию программы комплексного...
Квартал 7–17 Сосновой Поляны
Квартал 1–5 Сосновой Поляны
Квартал 6 р-на Ульянка
Квартал 5 р-на Дачное
Кварталы 7–8, 9 р-на Автово
Квартал р-на Нарвской заставы
Территория пос. Красный Кирпичник (г. Колпино)
Территория квартала 10 г. Колпино
Территория квартала 35 р-на Ржевка
Территория, огр. берег. линией р. Невы, берег.
линией р. Славянки, проект. магистр. (Славянка)
Территория квартала 16 Малой Охты
Территория квартала 1–1А Гражданского пр.
Территория квартала 55 Тихорецкого пр.
Территория в Курортном р-не, пос. Песочный
Кварталы 128, 128А, 136 р-на Щемиловки
(Щемиловка)
Квартал 18 ВВЖД
Квартал, огр. Лиговским пр., Расстанной ул.,
Прилукской ул., Тамбовской ул.
Квартал 13–14–16 ЗВЖД
Квартал 9 ЗВЖД
тыс. кв. м
0
200
400
600
800
Требование, выставленное инвестору на аукционе
Расчетная величина (кол-во по нормативной документации)
Рис. 25. Отклонение расчетных показателей по жилищному
фонду от требований органов управления
63
1 000
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
Общеобразовательные организации (ООУ)
1.3. Оценка затрат инвестора на реализацию программы комплексного...
Дошкольные образовательные организации (ДОУ)
Территория квартала 43 р-на Полюстрово
Территория квартала 43 р-на Полюстрово
Территория квартала 17–17А Гражданского пр.
Территория квартала 17–17А Гражданского пр.
Территория квартала 7–10 ЗВЖД
Территория квартала 7–10 ЗВЖД
Квартал 7–17 Сосновой Поляны
Квартал 7–17 Сосновой Поляны
Квартал 1–5 Сосновой Поляны
Квартал 1–5 Сосновой Поляны
Квартал 6 р-на Ульянка
Квартал 6 р-на Ульянка
Квартал 5 р-на Дачное
Квартал 5 р-на Дачное
Кварталы 7–8, 9 р-на Автово
Кварталы 7–8, 9 р-на Автово
Квартал р-на Нарвской заставы
Квартал р-на Нарвской заставы
Территория пос. Красный Кирпичник (г.
Колпино)
Территория пос. Красный Кирпичник (г.
Колпино)
Территория квартала 10 г. Колпино
Территория квартала 10 г. Колпино
Территория квартала 35 р-на Ржевка
Территория квартала 35 р-на Ржевка
Территория, огр. берег. линией р. Невы, берег.
линией р. Славянки, проект. магистр. (Славянка)
Территория, огр. берег. линией р. Невы, берег.
линией р. Славянки, проект. магистр. (Славянка)
Территория квартала 16 Малой Охты
Территория квартала 16 Малой Охты
Территория квартала 1–1А Гражданского пр.
Территория квартала 1–1А Гражданского пр.
Территория квартала 55 Тихорецкого пр.
Территория квартала 55 Тихорецкого пр.
Территория в Курортном р-не, пос. Песочный
Территория в Курортном р-не, пос. Песочный
Кварталы 128, 128А, 136 р-на Щемиловки
(Щемиловка)
Кварталы 128, 128А, 136 района Щемиловки
(Щемиловка)
Квартал 18 ВВЖД
Квартал 18 ВВЖД
Квартал, огр. Лиговским пр., Расстанной ул.,
Прилукской ул., Тамбовской ул.
Квартал, огр. Лиговским пр., Расстанной ул.,
Прилукской ул., Тамбовской ул.
Квартал 13–14–16 ЗВЖД
Квартал 13–14–16 ЗВЖД
Квартал 9 ЗВЖД
мест
0
500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000
Квартал 9 ЗВЖД
мест
0
200
400
600
800
Требование, выставленное инвестору на аукционе
Требование, выставленное инвестору на аукционе
Расчетная величина (кол-во по нормативной документации)
Расчетная величина (кол-во по нормативной документации)
1000
Рис. 26. Отклонение расчетных показателей по обеспеченности
ООУ от требований органов управления
Рис. 27. Отклонение расчетных показателей по обеспеченности
ДОУ от требований органов управления
64
65
1200
66
17 374
52 440
2177
1267
31 622
2332
709 800
50,7
710
1069
3229
134
79
1947
144
43 700
1,9
44
1667
5033
209
121
3035
224
68 120
3,89
68
2705
8165
339
198
4924
363
110 523
7,89
111
4257
12 852
534
310
7750
572
174
173 952
55,5
10 985
9466
28 573
33 159
1377
1187
691
801
19 995
17 230
1271
1475
449
387
386 750
448 819
29,75
25,65
67
Кварталы 128, 128А, 136 района
Щемиловки (Щемиловка)
Территория в Курортном районе,
пос. Песочный
Территория квартала 55 Тихорецкого пр.
Территория квартала 1–1А Гражданского пр.
Территория квартала 16 Малой
Охты
Территория, ограниченная береговой линией р. Невы, береговой
линией р. Славянки, проектируемой магистралью (Славянка)
115
10 904
30 074
350
15
655
380
9
211
18 134
701
16
5
0,41
Квартал, ограниченный Лиговским пр., Расстанной ул., Прилукской ул., Тамбовской ул.
Квартал 18 ВВЖД
213
4736
25,85
Квартал 13–14–16 ЗВЖД
407 059
5225
15 767
655
380
9508
701
213
213 413
13,55
Наименование
территории
Квартал 9 ЗВЖД
ДОУ,
мест
ООУ,
мест
в жил.
фонд
в ДОУ
в
ООУ
Рыноч- Эффект от
ная сто- реализаимость
ции прожилья,
екта, млн
млн руб.
руб.
Капитальные вложения,
млн руб.
Таблица 7
Расчет эффективности проекта развития территории по укрупненной оценке
Площадь земельного
участка, га
При расчетах эффективности проектов развития территорий
(табл. 7–9) автор [63] использовал данные [74, с. 49–50] о средней расчетной стоимости строительства для жилых помещений
(44 550 руб/кв. м) и средней стоимости 1 кв. м общ. пл. квартиры
на первичном рынке жилья в октябре 2011 г. (73 880 руб.). Укрупненная оценка капитальных вложений в реализацию проекта
с использованием методов оценки недвижимости [190] проведена на основании показателей обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры и показателей планируемого
строительства жилья, указанных в [24–45].
К 2016 г. с введением в действие Закона Санкт-Петербурга от
22.01.2014 № 23-9 «О региональных нормативах градостроительного проектирования, применяемых на территории Санкт-Пе­
тербурга» [13] изменились нормативные значения обеспеченности на 1000 чел. детскими садами и школами с 35 до 55 мест
и с 115 до 120 мест соответственно.
Согласно письму Санкт-Петербургского регионального центра
по ценообразованию в строительстве от 12.01.2016 № 2016-01 [58]
и по состоянию на январь 2016 г. средневзвешенное значение средних рыночных показателей предложений застройщиков на первичном рынке жилья, отнесенных на 1 кв. м общ. пл. квартир жилых
зданий эконом-класса (для находящихся в средней стадии строительства в январе 2016 г. и сроком окончания строительства не
более 12 месяцев от отчетной даты), составляет 100 131 руб. Средние расчетные показатели стоимости строительства домов за счет
средств бюджета Санкт-Петербурга для вновь начинаемых строительством жилых домов массового спроса составляют 48 517 руб.
на 1 кв. м общ. пл. квартир жилых зданий и общей площади зданий.
К 2016 г. по сравнению с 2011 г. увеличились:
1) средняя стоимость 1 кв. м общ. пл. квартиры на первичном
рынке жилья – на 8 %;
2) средние расчетные показатели стоимости строительства
домов за счет средств бюджета Санкт-Петербурга для вновь начинаемых строительством жилых домов массового спроса –
на 35 %;
3) норматив обеспеченности ДОУ – на 57 %;
4) норматив обеспеченности ООУ – на 4 %.
1.3. Оценка затрат инвестора на реализацию программы комплексного...
Жилищный
фонд, кв. м
общ. пл.
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
20,87
40,3
65,68
Квартал 7–17 Сосновой Поляны
Территория квартала 7–10 ЗВЖД
Территория квартала 17–17А
Гражданского пр.
Территория квартала 43 района
Полюстрово
Итого
7 113 834
97 641
921 921
564 348
365 263
92 976
630 000
380 385
221 292
305
1200
1854
3029
321
93
365
564
922
98
4350
41 072
25 142
16 272
4142
28 067
16 946
9859
18 444
31 750
3430
3095
в жил.
фонд
175
1645
1006
651
166
1124
678
419
380
1272
137
123
в
ДОУ
300
2828
1731
1120
285
1933
1167
720
679
2187
236
213
525 570
7214
68 112
41 694
26 986
6869
46 544
28 103
16 349
30 586
52 652
5689
5132
175 954
2389
22 567
13 815
8941
2276
15 421
9312
5351
11 084
17 444
1885
1701
Рыноч- Эффект
ная сто- от реаимость лизации
жилья, проекта,
в
ООУ млн руб. млн руб.
22 149 316 921 12 013 20 681
2070
630
6733
771
1250
380
727
2342
253
228
ООУ,
мест
235
213
713
77
69
ДОУ,
мест
Капитальные вложения, млн руб.
Окончание табл. 7
Квартал 9 ЗВЖД
Квартал 13–14–16 ЗВЖД
Квартал, ограниченный Лиговским пр., Расстанной ул., Прилукской ул., Тамбовской ул.
Квартал 18 ВВЖД
Кварталы 128, 128А, 136 района
Щемиловки (Щемиловка)
Территория в Курортном районе,
пос. Песочный
Территория квартала 55 Тихорецкого пр.
Территория квартала 1–1А Гражданского пр.
Территория квартала 16 Малой
Охты
Территория, ограниченная береговой линией р. Невы, береговой
линией р. Славянки, проектируемой магистралью (Славянка)
Наименование
территории
146 340
279 180
4428
277 020
321 300
599 400
85 212
42 012
20 520
547 560
13,55
25,85
0,41
25,65
29,75
55,5
69
7,89
3,89
1,9
50,7
798
29
61
124
874
403
468
213
407
6
ДОУ,
мест
2623
98
201
408
2872
1327
1539
701
1338
21
ООУ,
мест
24 394
914
1872
3796
26 703
12 341
14 314
1424
52
109
221
1559
719
835
2449
92
188
381
2682
1239
1437
40 454
1516
3104
6295
44 284
20 466
23 738
12 187
459
936
1897
13 339
6167
7152
Капитальные вложения, Рыноч- Эффект
млн руб.
ная сто- от реаимость лизации
в жил.
в ДОУ в ООУ жилья, проекта,
фонд
млн руб. млн руб.
6519
380
655
10 812
3258
12 437
726
1249
20 626
6213
197
11
20
327
100
Таблица 8
Расчет эффективности проекта развития территории по укрупненной оценке (по вычислениям автора [63])
611,27
5,58
45
24,3
Квартал 1–5 Сосновой Поляны
21,75
Квартал 6 района Ульянка
27,66
Квартал 5 района Дачное
414 000
69,44
77 000
712 674
9,2
62
69 462
Жилищный фонд,
кв. м общ.
пл.
4,4
Территория пос. Красный Кирпичник (г. Колпино)
Квартал района Нарвской заставы
Кварталы 7–8, 9 района Автово
Территория квартала 35 района Ржевка
Территория квартала 10 г. Колпино
Наименование
территории
Площадь
земельного
участка, га
Площадь
земельного
участка, га
68
Жилищный
фонд, кв. м
общ. пл.
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.3. Оценка затрат инвестора на реализацию программы комплексного...
Жилищный
фонд, кв. м
общ. пл.
3208
3593
1431
1125
2328
1257
1080
2085
3398
288
976
1093
435
342
708
382
328
634
1034
87
2685
13 308
10 465
21 651
11 692
10 041
19 390
31 601
33 410
29 831
4426
2117
в жил.
фонд
155
776
610
1263
682
585
1131
1845
1950
1741
257
123
269
1336
1050
2174
1174
1008
1947
3173
3355
2995
444
212
31 624 294 106 17 156 29 528
476
144
9615
227
ООУ,
мест
69
ДОУ,
мест
487 735
4452
22 070
17 354
35 906
19 389
16 652
32 156
52 406
55 406
49 470
7341
3511
146 944
1343
6649
5229
10 817
5842
5017
9688
15 787
16 691
14 903
2213
1059
Рыноч- Эффект от
ная сто- реализаимость ции пров ДОУ в ООУ жилья, екта, млн
млн руб.
руб.
Капитальные вложения,
млн руб.
Окончание табл. 8
Квартал 9 ЗВЖД
Квартал 13–14–16 ЗВЖД
Квартал, ограниченный Лиговским пр., Расстанной ул., Прилукской ул., Тамбовской ул.
Квартал 18 ВВЖД
Кварталы 128, 128А, 136 района
Щемиловки (Щемиловка)
Территория в Курортном районе,
пос. Песочный
Территория квартала 55 Тихорецкого пр.
Территория квартала 1–1А Гражданского пр.
Территория квартала 16 Малой
Охты
Территория, ограниченная береговой линией р. Невы, береговой
линией р. Славянки, проектируемой магистралью (Славянка)
Наименование
территории
67 073
127 879
308
171 799
65 450
–425 448
25 311
26 108
23 180
162 240
13,55
25,85
0,41
25,65
29,75
55,5
71
7,89
3,89
1,9
50,7
–88
15
7
–13
–700
46
–81
0
–194
–1
ДОУ,
мест
–291
46
23
–45
–2300
148
–268
0
–637
–5
ООУ,
мест
7228
1033
1163
–18
954
1128
7654
2916
2988
5697
14
в жил.
фонд
138
–250
–
–595
–5
в
ООУ
–157
27
12
–23
–272
43
21
–42
–1249 –2148
82
–145
–
–346
–2
в
ДОУ
Капитальные вложения, млн руб.
11 986
1713
1929
1870
–31 432
12 693
4835
4955
9448
23
5187
610
732
808
–9082
4819
2314
1967
4692
15
Рыночная Эффект от
стоимость реализации
жилья,
проекта,
млн руб.
млн руб.
Таблица 9
Расчет потерь инвестора от реализации проекта развития территории по укрупненной оценке [63]
Территория квартала 35 района
4,4
47 520
Ржевка
Территория квартала 10 г. Кол9,2
99 360
пино
Территория пос. Красный Кир62
669 600
пичник (г. Колпино)
Квартал района Нарвской
69,44
749 952
заставы
Кварталы 7–8, 9 района Автово
27,66
298 728
Квартал 5 района Дачное
21,75
234 900
Квартал 6 района Ульянка
45
486 000
Квартал 1–5 Сосновой Поляны
24,3
262 440
Квартал 7–17 Сосновой Поляны
20,87
225 396
Территория квартала 7–10 ЗВЖД 40,3
435 240
Территория квартала 17–17А
65,68
709 344
Гражданского пр.
Территория квартала 43 района
5,58
60 264
Полюстрово
Итого
611,27 6 601 716
Наименование
территории
Площадь земельного
участка, га
Площадь
земельного
участка, га
70
Жилищный
фонд, кв. м
общ. пл.
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.3. Оценка затрат инвестора на реализацию программы комплексного...
29 010
512 118 –2882 –9475 22 815 –5142 –8847
611,27
37 835
1046
31
20
1665
33
11
37 377
5,58
–345
Территория квартала 43 района
Полюстрово
Итого
2761
6779
4127
9538
15 705
–216
–200
9470
–369
212 577
Территория квартала 7–10 ЗВЖД
–125
5752
–231
–70
–112
129 108
40,3
65,68
Территория квартала 17–17А
Гражданского пр.
3924
112
6231
120
37
139 867
20,87
Квартал 7–17 Сосновой Поляны
66
10 333
4604
–3566
–889
10 639
–241
–952
–516
6415
–7550
–258
–78
–289
144 000
–169 464
45
24,3
Квартал 1–5 Сосновой Поляны
–139
–12 520
4083
–1298
–5721
117
Квартал 6 района Ульянка
1919
–616
Квартал 5 района Дачное
–996
–223
–67
–22 360
68
6481
125
38
145 485
21,75
72
–357
–3450
–660
–200
–77 436
27,66
Кварталы 7–8, 9 района Автово
10 748
–5607
–2866 –14 967 –1570 –2676
–880
–335
952
69,44
Квартал района Нарвской
заставы
978
1
0
21 942
4,4
Территория квартала 35 района
Ржевка
Площадь земельного
участка, га
Наименование
территории
–24 820
2541
–809
–469
–866
–263
43 074
62
Территория пос. Красный Кирпичник (г. Колпино)
3182
–328
–1652
–208
–120
9,2
Территория квартала 10 г. Колпино
643
1
–
1621
в
ООУ
в жил.
фонд
в
ДОУ
Рыночная Эффект от
стоимость реализации
жилья,
проекта,
млн руб.
млн руб.
Капитальные вложения, млн руб.
ООУ,
мест
ДОУ,
мест
Жилищный
фонд, кв. м
общ. пл.
Окончание табл. 9
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.3. Оценка затрат инвестора на реализацию программы комплексного...
В целом стоимостные показатели увеличились за указанный
период на 22 %, а нормативные – на 30 %. Эти изменения позволяют предполагать, что результаты расчетов, проведенных
по укрупненной оценке, представленные в табл. 7–9, верны и на
2016 г. Следовательно, сделанные выводы не утратили своей актуальности и в настоящее время.
Сравнительный анализ экономических показателей (табл. 10)
позволил автору [63] установить, что:
1) средние отклонения по объему капитальных вложений по
одному проекту составляют –7,2 % от заявленной в постановлении Правительства Санкт-Петербурга величины;
Таблица 10
Сравнение основных экономических показателей проектов
реновации территории по постановлению Правительства
Санкт-Петербурга и расчетным данным
Значение
Показатель
По постановлению
Правительства СанктПетербурга
По укрупненному
расчету
Отклонение
Капитальные вложения, млн руб.
В строительство жилья и социальных объектов по проектам развития территории, в том
числе:
– в строительство жилья
– в строительство социальных
объектов
349 616
340 790
8826
316 921
32 695
294 106
46 684
22 815
–13 989
Рыночная стоимость строительства, млн руб.
По проектам развития тер­
ритории
525 570
487 735
37 835
Экономический эффект, млн руб.
От реализации проектов развития
территории
175 954
73
146 944
29 010
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.3. Оценка затрат инвестора на реализацию программы комплексного...
2) отклонения по минимальной стоимости составляют –6,5 %;
3) отклонения по максимальной стоимости составляют
–18,7 %;
4) достаточно высока доля капитальных вложений в строительство социальных объектов (в постановлении Правительства:
по ДОУ – 3,79 %, по ООУ – 6,53 %; по расчетным данным: по
ДОУ – 5,83 %, по ООУ – 10,04 %);
5) величина вложений в социальные объекты составляет: по
постановлению Правительства – 18,58 % от дохода по проекту
в целом, по укрупненному расчету – 31,77 %;
6) в целом при реализации проекта инвестор теряет около
29 млрд руб.
Перечень основных затрат инвестора на различных стадиях инвестиционно-строительного процесса (составлен по результатам анализа правовых актов и научной литературы [11, 12,
20, 46–49]):
1) предпроектная стадия:
– приобретение права на заключение инвестиционного
договора;
– плата за предоставление объекта недвижимости на торгах (по результатам торгов);
– возмещение организатору торгов затрат по организации
и проведению торгов и вознаграждение в размере 3 % от денежных средств, взимаемых за предоставление объектов недвижимости, в том числе за право заключения договора о развитии застроенных территорий, и в размере 2 % от денежных
средств, взимаемых за предоставление земельных участков
для комплексного освоения в целях жилищного строи­тельства;
– при целевом предоставлении: плата на основе начальной
цены права на заключение инвестиционного договора и рыночной стоимости арендной платы за земельный участок;
– расходы на проектирование;
– земельный налог, арендная плата по договору аренды
(если арендатор не был освобожден от нее), в том числе увеличение налога или арендной платы при изменении площади
земельного участка;
– затраты на проведение кадастровой съемки;
– расходы на отчет о рыночной стоимости замещаемого
объекта (при получении объекта для завершения строительства, реконструкции по инвестиционному договору);
– перечисление денежных средств на развитие городской
инфраструктуры;
– расходы на организацию общественных обсуждений;
– затраты на подготовку проектов планировки и межевания (при получении земельных участков под комплексное освоение территории);
2) стадия строительства:
– возмещение убытков и иных затрат по сносу движимого и недвижимого имущества, переносу инженерного
74
75
Окончание табл. 10
Значение
Показатель
По постановлению
Правительства СанктПетербурга
По укрупненному
расчету
Показатели по проектам, млн руб.
Среднее арифметическое
14 405
13 368
Минимальное значение
210
197
Максимальное значение
41 071
33 410
Доля в проекте, приходящаяся на ДОУ, %
От капитальных вложений
3,79
5,83
в строительство жилья
От дохода по проекту
6,83
11,67
Доля в проекте, приходящаяся на ООУ, %
От капитальных вложений
6,53
10,04
в строительство жилья
От дохода по проекту
11,75
20,09
Итого доля на социальные объекты, %
От капитальных вложений
10,32
15,87
в строительство жилья
От дохода по проекту
18,58
31,77
Отклонение
1037
13
7661
–2,04
–4,85
–3,51
–8,34
–5,56
–13,19
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
оборудования, сооружений и коммуникаций транспорта
и связи;
– обязательства по предоставлению в собственность
Санкт-Петербурга квартир, необходимых для расселения проживающих в объекте недвижимости граждан, либо по освобождению нежилых помещений под перемещение государственных учреждений, предприятий;
– расходы на строительство (земляные работы, фундамент,
каркас, специальные внутренние работы, отделочные работы,
инженерные сети, благоустройство территории);
– обязательства по строительству, ремонту и реконструкции объектов социальной, инженерной и транспортной инфра­
структур;
– плата за заключение соглашений о реконструкции зданий, строений, сооружений, застройке земельных участков
с их пользователями, владельцами;
– при внесении платы за заключение соглашения поквартально – проценты, рассчитанные по формуле сложного процента с использованием ставки рефинансирования Центрального банка РФ (ЦБ РФ) на день подписания соглашения, за
период времени со дня подписания соглашения до даты платежа, установленной в нем;
– плата за соглашение об установлении сервитута;
– плата за коммунальные услуги, расходы на содержание
объекта на период осуществления инвестиционного проекта
и на период с момента сдачи объекта в эксплуатацию до передачи его собственникам;
– расходы на страхование гражданско-правовой ответственности за причинение третьим лицам вреда, возникающего при осуществлении инвестиционного проекта;
– расходы на государственную регистрацию права на объект (в случае необходимости);
– расходы на отчет независимого оценщика о рыночной
стоимости права на заключение соглашения на дату изготовления технической документации;
– штрафные санкции (в случае нарушения договоров);
– расходы на государственную экспертизу;
76
1.3. Оценка затрат инвестора на реализацию программы комплексного...
– затраты на страхование риска случайной гибели объекта,
полученного по инвестиционному договору;
– оплата сбора и вывоза бытовых отходов (при осуществлении арендатором деятельности, в процессе которой образуются отходы производства и потребления, – оплата и их
вывоза);
– расходы за подключение к инженерным сетям;
– затраты на перенос трансформаторных, газораспределительных и других подстанций (при необходимости);
3) эксплуатационная стадия:
– расходы на изготовление технической документации
объекта по окончании строительства;
– выплата корректирующей суммы (при отличии результатов инвестирования по площади и назначению от указанных
в соглашении с начислением процентов за период со дня заключения соглашения до даты платежа, равных ставке рефинансирования ЦБ РФ на день заключения соглашения);
– расходы на проведение землеустроительных работ (при
изменении площади фактического землепользования);
– затраты на ведомость площадей по функциональному
использованию (при изменении площади фактического землепользования);
– расходы на нотариуса (при необходимости).
Правительство Санкт-Петербурга вправе по определенным
основаниям уменьшить платежи за предоставление объектов недвижимости для строительства и реконструкции с целью содействия реализации проектов, имеющих важное социальное, культурное или экономическое значение для города [20].
По решению Правительства Санкт-Петербурга платежи, взимаемые за предоставление объектов недвижимости, могут быть
уменьшены на размер денежных средств, направляемых инвестором в соответствии с условиями инвестиционного договора (договора аренды на инвестиционных условиях) [20] на следующие
цели:
• строительство (реконструкцию) объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в собственность Санкт-Пе­
тербурга;
77
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
1.3. Оценка затрат инвестора на реализацию программы комплексного...
• передачу в собственность Санкт-Петербурга квартир, необходимых для расселения граждан, проживающих в предоставляемом инвестору объекте недвижимости;
• передачу в собственность Санкт-Петербурга квартир для
расселения граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде;
• строительство (реконструкцию) объектов физической
культуры и спорта;
• иные обязательства инвестора, установленные Правительством Санкт-Петербурга.
Как отмечают авторы [73, 91], на начальной стадии жизненного цикла крупные инвестиционные проекты развития территорий
обязательно высокорисковы, а значит, затратны. Желаемая отдача от вложенных средств для инвестора возможна только в случае строительства на территориях с развитой социальной инфраструктурой. Это очень хорошо осознают санкт-петербургские
и московские инвесторы, и с этим в значительной степени связана современная инвестиционная и градостроительная политика
застройки так называемых белых пятен.
Недоучет насыщенности жилой застройки той или иной функцией (например, образовательной или спортивной) может привести
к отсутствию заинтересованности потенциальных потребителей
в покупке данных объектов или к снижению их рыночной стоимости и, как следствие, к уменьшению прогнозируемой величины
потоков доходов. Таким образом, при принятии решения о реконструкции жилых зон приоритетным является принцип комплексности, учитывающий необходимость рассмотрения всех вопросов,
подтверждающих целесообразность проведения реконструкции.
Разработка стратегии и тактики девелопмента застроенных
территорий становится значимой предреализационной задачей,
важной для развития города как единой сложной социально-экономической системы. При этом стратегия определяет главные
инвестиционно-строительные, социальные, градостроительные
и хозяйственные приоритеты. Тактический план девелопмента
территории обеспечивает баланс интересов потенциальных инвесторов, власти и потребностей различных групп и слоев населения, а также достижение рациональной последовательности
решения конкретных инвестиционных и хозяйственно-организационных задач.
В свою очередь, мониторинг комплексной застройки является обеспечивающей подсистемой для инвестиционного планирования и девелопмента, поскольку, с одной стороны – это элемент
информационного обеспечения системы управления инвестициями в комплексную застройку, а с другой –информационная поддержка управления развитием застроенных территорий.
В работе [91] отмечено, что основным инструментом регулирования городской застройки является зонирование (функциональное, административное и экономическое). Зоны представляют собой отдельные территории, границы которых фиксируются
(выделяются) на основании решений органов государственной
власти или местного самоуправления для целей административно-хозяйственного регулирования имущественных отношений
в их пределах.
Итогом зонирования является план зонирования земель, представляющий собой графический документ с пояснительной запиской, разработанный в составе генплана города. Этот документ
определяет состав земель города, объединенных общими признаками перспективного функционального использования, с указанием перспективы и степени эффективности их использования.
В условиях рыночной экономики зонирование земель предопределяет устойчивую форму контроля за использованием территории. Таким образом, сущность функционального зонирования
заключается в установлении и выделении на картографическом
материале границ территорий, используемых в различных целях.
Автором [63] по аналогии с [91] предлагается разрабатывать
планы инвестиционного зонирования территорий, в которых
были бы выделены и разграничены зоны ответственности субъектов инвестирования за комплексное развитие территорий. Сущность инвестиционного зонирования заключается в том, что устанавливается ответственность за финансирование и строительство
жилых и социальных объектов, а обеспечение комплексности застройки становится обязанностью не только частного инвестора,
но и органов управления. В планах инвестиционного зонирования предлагается следующее разделение полномочий:
78
79
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
Выводы
• инвестор обязуется выполнить программу строительства
жилья и объектов внутренней инженерной инфраструктуры;
• органам управления поручается обеспечить реализацию
социальных программ развития территории и ее внешнего инженерно-технического обеспечения.
Такое разделение полномочий позволит на практике реализовать принципы ГЧП и создаст новую систему партнерских взаимоотношений частного капитала и бюджетных вложений.
Исследование опыта решения проблемы реновации застроенных жилых территорий в Санкт-Петербурге в части, касающейся обеспечения комплексности жилой застройки, позволило
автору [63] выявить следующие особенности современного инвестиционно-строительного процесса:
• формальный подход к определению инвестиционного потенциала территории комплексного освоения влечет отсутствие
объективности при формировании требований к инвестору по
обеспечению комплексности жилой застройки;
• органы управления возлагают всю ответственность за процесс осуществления проектов комплексной застройки территорий на инвестора (и по реализации требований нормативных документов, и по обеспечению проекта финансовыми ресурсами);
• проекты комплексного освоения территории (КОТ) рассматриваются с позиции традиционных подходов к разработке проектной документации (не учитываются специфика работы с застроенной территорией и необходимость взаимодействия всех
участников инвестиционно-строительного процесса);
• при решении проблем реновации застроенных территорий
нарушается принцип сбалансированности социальных и экономических интересов субъектов инвестиционно-строительной деятельности, что выражается в недостаточном внимании к мнению населения и отстранении жителей от решения жизненно
важных проблем.
По результатам анализа фактической обеспеченности населения объектами жилого и социального назначения [16–18, 82,
208–212], исследований социально-экономических проблем развития жилых территорий [82, 87, 89, 114, 115, 144, 183, 193], исследований конфликтных ситуаций, связанных с реновацией жилых
территорий [123, с. 7], с проблемами управления строительством
[72, 163] и развитием жилищной сферы крупного города [73] автором [63] были выделены следующие первоочередные задачи
развития комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге:
• создание различных типов жилой застройки;
• повышение качества жилой застройки путем обеспечения
ее социальной инфраструктурой;
• обеспечение размещения и строительства объектов капитального строительства жилого и социального назначения на существующих и вновь осваиваемых жилых территориях в соответствии с программами социально-экономического развития
Санкт-Петербурга;
• обеспечение планирования инвестиций в размещение
и строительство объектов капитального строительства жилого
и социального назначения в соответствии с программами развития экономики Санкт-Петербурга и планами его социально-экономического развития.
То есть для достижения стабильности и равновесия в планировании развития застроенных территорий необходимо определить основные принципы функционирования системы планирования инвестиций в комплексную застройку, в соответствии с которыми и будет
осуществляться девелопмент застроенных территорий, что предопределяет в том числе и необходимость создания информационного обеспечения системы управления жилыми территориями города.
80
81
Выводы
По результатам проведенного анализа состояния жилого
фонда и обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры были выявлены следующие современные тенденции процесса инвестирования в комплексную жилую застройку
мегаполисов, обусловленные в значительной мере сложившейся
в РФ социально-экономической ситуацией:
• общее ухудшение состояния жилого фонда, особенно первых серий типового массового домостроения 1960-х гг., связанное не только с физическим износом зданий, но и с функциональным устареванием жилого фонда;
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую застройку города
• повышение уровня требований к качеству жизни населения
и созданию благоприятных условий жизнедеятельности (прежде
всего, в части обеспечения объектами социальной инфраструктуры) и, как следствие, общее изменение требований по обеспеченности жилой застройки необходимым количеством социальных
объектов, в первую очередь ДОУ и ООУ;
• осложнение ситуации в финансово-инвестиционной сфере,
связанное с последствиями мирового кризиса и особенностями
региональной инвестиционной политики.
Проведенный анализ позволил также выявить основные проблемы управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса:
• необходимость решения задач по ликвидации ветхого
и аварийного жилого фонда и связанная с этим потребность в реновации застроенных территорий со сносом старых жилых домов
и строительством новых объектов при обеспечении комплексности жилой застройки;
• структурные изменения в обеспеченности жилой застройки социальными объектами, связанные в значительной степени с необходимостью выделения на территории жилой застройки крупных территориальных массивов для строительства ДОУ
и ООУ;
• необходимость участия государства в регулировании застроечных процессов для реализации достижения поставленных
целей путем создания организационно-экономического механизма, регулирующего взаимоотношения в инвестиционно-строительной сфере, и обеспечивающих процесс управления подсистем (экономических, информационных, правовых).
82
Глава 2. АНАЛИЗ ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА И КОМПЛЕКСНОЙ ЖИЛОЙ
ЗАСТРОЙКИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
2.1. Анализ инвестиций в жилищное строительство
Санкт-Петербурга в период 2005–2010 гг.
Для выявления фактической обеспеченности жилой застройки
объектами социальной инфраструктуры автором [63] было проведено исследование состояния и развития жилых территорий
Санкт-Петербурга по следующим направлениям:
• анализ жилого фонда, объектов нового жилищного строительства и реконструкции;
• анализ проектов и программ развития жилых территорий;
• анализ состояния объектов социальной инфраструктуры
(объектов образования, здравоохранения, физкультуры и спорта,
культуры и искусства, торговли, общественного питания, бытового обслуживания).
По данным Петростата, в 2010 г. инвестиции в основной капитал в Санкт-Петербурге составили 375 млрд руб., что на 6,4 %
больше, чем в 2009 г. (рис. 28).
По итогам 2010 г. объем иностранных инвестиций в экономику
Санкт-Петербурга составил около 5,2 млрд долл. [223] (рис. 29).
Падение показателя по отношению к прошлому году – 5,3 %.
Активная инвестиционная политика города в 2005–2007 гг.
обеспечивала существенный ежегодный рост иностранных инвестиций в экономику Санкт-Петербурга. Однако эта тенденция
была нарушена в 2008 г. мировым финансовым кризисом. Тем
не менее Санкт-Петербург сохранил инвестиционную привлекательность по сравнению с другими регионами страны: за период с января по сентябрь 2010 г. в его экономику поступило 7,8 %
от общего объема иностранных инвестиций в РФ [228].
83
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
млрд руб.
400
350
372,6
352,5
375,0
2009
2010
303,4
300
250
200
150
100
50
2007
2008
год
Рис. 28. Инвестиции в основной капитал
в Санкт-Петербурге в 2007–2010 гг.
млн долл.
7000
6284
6000
5928
5525
5231,4
5000
4000
2.1. Анализ инвестиций в жилищное строительство Санкт-Петербурга...
на втором месте Беларусь (11,6 %), на третьем – Республика
Корея (10,2 %). Максимальное количество прямых иностранных
инвестиций в экономику Санкт-Петербурга поступило из Республики Корея (208 млн долл.). Из стран СНГ в экономику города
поступил 1 млрд долл. инвестиций, из которых 99,9 % приходятся
на прочие инвестиции.
По данным Петростата, перечень организаций, отчитавшихся о наибольших объемах поступивших в экономику Санкт-Пе­
тербурга в 2010 г. иностранных инвестиций, включает: ОАО «Газпром Нефть», ООО «Объединенные пивоварни Хейнекен»,
ООО «Хендэ Мотор Мануфактуринг Рус», ОАО «Силовые машины», ООО «УБМ девелопмент ДОО», ООО «Строительная Компания Бриз».
За 2010 г. в бюджет Санкт-Петербурга поступили доходы
в сумме 347 442,6 млн руб. Утвержденные годовые бюджетные
назначения исполнены на 107,2 %. Основная доля доходов бюджета Санкт-Петербурга (80 %) обеспечена за счет налоговых
и неналоговых доходов [229].
Основные параметры бюджета Санкт-Петербурга по состоянию на 1 декабря 2010 г. представлены в табл. 11. Бюджет
Санкт-Пе­­тербурга за 2010 г. исполнен по доходам на 105,4 %
(с превышением на 17 852,8 млн руб).
Таблица 11
Информация об исполнении основных параметров бюджета
Санкт-Петербурга на 1 декабря 2010 г. [229]
3000
2000
1000
0
год
2007
2008
2009
2010
Рис. 29. Объем иностранных инвестиций в экономику
Санкт-Петербурга в 2007–2010 гг. [169, с. 194]
В 2010 г. в структуре иностранных инвестиций прямые инвестиции составляли 10,3 %, портфельные – 0,1 %. Среди странлидеров по объему инвестиций в экономику города первенство
принадлежит Франции (34,3 % от общего объема инвестиций),
84
Наименование показателя
Всего доходов
Всего расходов
Превышение доходов
над расходами (дефицит (–) / профицит (+))
УтверждеИсполнено на Исполнение
но по бюджеотчетную дату, бюджетных
ту на 2010 г.,
тыс. руб.
назначений, %
тыс. руб.
329 076 703,2
378 816 206,7
–49 739 503,5
85
312 712 281,4
285 643 415,7
27 068 865,7
95,03
75,4
–
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.1. Анализ инвестиций в жилищное строительство Санкт-Петербурга...
Функциональная структура расходов бюджета представлена
в табл. 12. В 2010 г. произошло увеличение бюджетных расходов
практически по всем функциональным направлениям, за исключением расходов на социальную политику – в этой сфере уменьшение расходов по сравнению с аналогичным показателем прошлого года составило 9 442 114,9 тыс. руб.
В 2010 г. Адресная инвестиционная программа (АИП) города
составила 92,9 млрд руб. [229], что на 13,8 млрд руб. больше, чем
в 2009 г. (рис. 30).
Таблица 12
Функциональная структура расходов бюджета
Санкт-Петербурга в 2010 г. [229]
Наименование
раздела
Всего
Общегосударственные вопросы
Национальная оборона
Национальная безопасность и правоохранительная деятельность
Национальная экономика
Жилищно-коммунальное хозяйство
Охрана окружающей среды
Образование
Культура, кинематография и средства массовой информации
Здравоохранение
и спорт
Социальная политика
Межбюджетные
трансферты
ИсполнеИсполнение
Утверждено Удельно на 1 дека- бюджетных напо бюджету, ный
вес,
бря 2010 г., значений на оттыс. руб.
%
тыс. руб.
четную дату, %
%
млрд руб.
120
100
80
35
110,9
30,22 %
25,60 %
79,1
24,50 %
23,50 %
67,3
60
25
20
15
40
10
20
5
378 816 206,7
26 125 237,7
100
6,9
285 643 415,7
17 783 291,3
75,4
68,1
16 335,7
0
16 123,3
98,7
Расходы бюджета в рамках АИП, млрд руб.
9 006 491
2,4
6 768 400,2
75,2
Доля АИП от общих расходов бюджета, %
0
30
92,9
2007
2008
2009
2010
0
Рис. 30. АИП Санкт-Петербурга в 2007–2010 гг.
70 271 122,2
18,6
52 112 844,9
74,2
65 848 615
17,4
44 519 785,9
67,6
1 021 018,6
0,3
709 415,3
69,5
68 435 163,5
14 169 627
18,1
3,7
52 525 933,6
11 041 992,4
76,8
77,9
66 983 605,4
17,7
51 530 787,1
76,9
45 498 639,4
12
37 922 010,2
83,3
11 440 351,2
3
10 712 831,5
93,6
86
За 9 месяцев 2010 г. в рамках реализации АИП выполнено
(освоено) 42,5 млрд руб. (45,7 % от утвержденного объема),
за весь 2010 г. – 80 963,5 млн руб. (87,2 % от утвержденного
объема). Наибольший объем средств направлен на определенные ранее приоритеты: развитие инженерной (22 %), дорожной
(19 %) и транспортной (15,7 %) инфраструктур, а также жилищное строительство (10,5 %). Значительное внимание уделено строительству ДОУ и ООУ: удельный вес капитальных
вложений в решение данного вопроса в рамках АИП в 2010 г.
составил 10,2 %, что в 2 раза больше выделенных в 2009 г.
средств [208].
В 2011 г. объем АИП составил 78 млрд руб. [149]. Наибольшую часть средств (32 %) планировалось направить на коммунальное строительство (рис. 31).
87
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.1. Анализ инвестиций в жилищное строительство Санкт-Петербурга...
Закон Санкт-Петербурга от 19.11.2008 № 742-136 «О стратегических инвестиционных проектах, стратегических инвесторах
и стратегических партнерах Санкт-Петербурга» установил следующие критерии признания инвестиционного проекта стратегическим (ст. 3, пп. 2, 3):
• «улучшение в результате реализации инвестиционного
проекта социально-экономических и культурных условий жизни
жителей Санкт-Петербурга;
• повышение инвестиционной привлекательности Санкт-Пе­
тербурга;
• развитие в Санкт-Петербурге одной из важнейших отраслей народного хозяйства: инвестиционного рынка <...>, а также
других отраслей;
• содействие в результате реализации инвестиционного проекта развитию отдельных территорий Санкт-Петербурга,
Санкт-Пе­тербурга в целом и(или) отдельных отраслей городского хозяйства;
• наличие экономической эффективности стратегического
инвестиционного проекта с учетом срока его окупаемости и прибыльности;
• обеспечение совокупного объема инвестирования <…>
в иные инвестиционные проекты не менее 15 млрд руб.».
На конец 2010 г. в Санкт-Петербурге насчитывалось 24 стратегических инвестиционных проекта и 11 стратегических инвесторов [50] (для сравнения: на конец 2009 г. к разряду стратегических в Санкт-Петербурге можно было отнести 21 проект).
В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 11.04.2011
№ 151-40 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга
«Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге»
только стратегические инвесторы, строящие в Санкт-Петербурге
автомобильные заводы и производства автокомплектующих
к ним, смогут выкупать городские земли под свои производства
по льготной девятикратной ставке земельного налога.
В 2010 г. только 5 проектов из 24 имели жилую и общественноделовую направленность. Данные по стратегическим инвестиционным проектам развития жилых территорий Санкт-Петербурга
приведены в табл. 13.
В апреле 2011 г. стратегическим инвестиционным проектом
признано создание города-спутника Южный в Пушкинском районе Санкт-Петербурга, строительство которого планируется начать в 2013 г. Совокупный объем возводимого жилья составит
4 млн кв. м, коммерческой недвижимости и социальной инфраструктуры – 500 тыс. кв. м. Расчетное количество жителей города-спутника – 171,5 тыс. чел. [171, с. 4].
В 2010–2011 гг. проекты развития территории Санкт-Пе­
тербурга разрабатывали следующие стратегические инвесторы:
• ООО «Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная компания» (строительство многофункционального комплекса объектов жилого, социального и общественно-делового назначения в Приморской юго-западной части Санкт-Петербурга);
• ООО «Главстрой-СПб» (преобразование территории
Апрак­сина двора);
• ОАО «Старт Девелопмент» (создание города-спутника
Южный в Пушкинском районе Санкт-Петербурга) [51].
На примере стратегических инвестиционных проектов [213]
в [63] были рассчитаны и проанализированы величины удельных
капитальных вложений в проекты развития территорий на стадии проектирования или начальной стадии строительства объектов (табл. 14).
88
89
Коммунальное
строительство
32 %
Иное
28 %
Жилищное
строительство
10 %
Транспорт
16 %
Дорожное
хозяйство
14 %
Рис. 31. Структура средств АИП Санкт-Петербурга на 2011 г. [229]
90
91
Преобразование
2006–2013 гг.
территории зоны
станции «Московская-товарная»
(24 га)
Преобразование
2005–2012 гг.
территории острова Новая Голландия (18 га)
Преобразова2008–2013 гг.
ние территории
Апраксина двора
(11,4 га)
3
4
5
Инвестор
Образование новой территории в западной части Васильевского острова и создание на ней современного
многофункционального городского района, совмещающего общественно-деловые и жилые функции.
Планируется построить до 4 млн кв. м жилой
и коммерческой недвижимости: жилой застройки
– 1 758 120 кв. м (в том числе подземный паркинг
236 670 кв. м); общественно-деловой застройки –
2 245 566 кв. м.
В настоящее время намыто 180 га, продолжаются работы по образованию территории.
Бюджет проекта – 28,8 млрд руб. (образование территорий и инженерная подготовка)
Проект включает более 1 млн кв. м жилья, 600 тыс.
кв. м коммерческих площадей.
Построен офисный центр «Жемчужина» площадью
10 тыс. кв. м. В 2010 г. введен в эксплуатацию квартал повышенной комфортности «Жемчужная премьера» (6 кирпично-монолитных домов с подземной парковкой и детским садом на 200 мест). Квартал признан
одной из лучших построек на Санкт-Петербургском
смотре-конкурсе архитектурных произведений «Архитектон». В высокой стадии готовности находится квартал «Жемчужная симфония». Ведутся работы по проектированию многофункционального
Основные параметры проекта
комплекса «Жемчужная плаза» и многоэтажного жилого комплекса Duderhof Club.
Территория жилой зоны – 94,68 га, общественно-деловой зоны – 35,76 га; площадь объектов жилищного
строительства – 1 072 900 кв. м.
Бюджет проекта – 33,8 млрд руб.
ООО «Росре- После вывода объектов с территории станции в ценгионпроект
тре города (от пл. Восстания до Обводного кан.) осДевелопмент», вободится 320 га.
ОАО «ТрансПредполагается построить более 240 000 кв. м. офиКредитБанк»
сов, 300 000 кв. м жилья, несколько гостиниц.
В 2010 г. произошла реконцепция проекта. Первые
объекты будут сданы в 2012 г., окончание проекта намечено на 2018 г.
Бюджет проекта – 42 млрд руб.
ООО «Новая
Предполагается построить офисные помещения, магаГолландия Де- зины, 3 отеля, 9000 кв. м. жилья, Дворец фестивалей, гавелопмент»
лерею искусств, музей, подземный паркинг.
Общая площадь новой недвижимости – 190 тыс. кв. м.
ООО
Территория разделена на зоны: жилую (7 га), тор«Главстройговую (8 га), офисную (7 га), центральную и общеСПб»
ственную (рестораны и пешеходный променад), гостиничную (2 гостиницы на 550 номеров), паркинг
(2500 машино-мест).
В 2010 г. произошел отказ от концепции реконструкции, разработанной К. Уилкинсом. Обновление комплекса будет проводиться без сноса исторических
корпусов. Разработана проектная документация, ведутся подготовительные работы.
Общая площадь застройки – 347 500 кв. м.
Бюджет проекта – 28,15 млрд руб.
ООО «Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная
компания»
ООО «УК
2005–2025 гг.
«Морской
I этап: образование
территории (2005–2009 фасад»
гг.);
II этап: застройка образованной территории
(2008–2025 гг.)
Сроки
Строительство
2005–2013 гг.
многофункционального комплекса объектов жилого, социального
и общественно-делового назначения
«Балтийская жемчужина» (205 га)
в Приморской югозападной части
Санкт-Петер­бурга
Создание территории западной части Васильевского острова
(477 га)
Наименование
проекта, площадь
территории
2
1
№
п/п
Таблица 13
Стратегические инвестиционные проекты развития жилых территорий Санкт-Петербурга
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.1. Анализ инвестиций в жилищное строительство Санкт-Петербурга...
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.1. Анализ инвестиций в жилищное строительство Санкт-Петербурга...
Таблица 14
Удельные показатели капитальных вложений в стратегические
проекты развития территорий
Анализ удельных показателей капиталовложений выявил
так называемый размытый диапазон значений (от 60 млн до
2,5 млрд руб. за 1 га). Данные значения фактически невозможно было сопоставлять, так как отсутствовала полная и достоверная информация по наиболее важным составляющим проектов. В целом было неясно, что отражено в бюджетах проектов.
В связи с этим сделанные на основе сравнительного анализа выводы могли быть некорректны. Например, по проекту «Создание территории западной части Васильевского острова» затраты на начальном этапе строительства (образование территорий
и инженерная подготовка) составляли 60 млн руб/га. Затраты
по проекту «Балтийская жемчужина» составляли уже 164 млн
руб/га, и хотя здесь можно было говорить о стадии развернутого
строительства, все же бюджет вызывал сомнение, так как в данном проекте отсутствовал удорожающий фактор – работы по намыву территории. Также вызывали сомнения расчетные данные,
полученные по двум другим проектам: территории значительно меньше, чем в первых двух проектах (примерно в 20 раз),
а удельные затраты на них чрезвычайно велики, примерно
в 40 раз выше (1,7 и 2,5 млрд руб/га против 60 и 164 млн руб/га).
Для выявления направленности инвестиционных планов развития комплексной жилой застройки необходимо было проанализировать состояние жилого фонда и обеспеченность населения
Санкт-Петербурга социальными объектами.
Один из главных документов территориального планирования – Генеральный план Санкт-Петербурга – в сфере жилищного
строительства задает следующие показатели [10, ст. 2.2.3]:
• средняя жилищная обеспеченность в Санкт-Петербурге
к 2015 г. должна составлять 28 кв. м на 1 чел.;
• к 2025 г. она должна достичь уровня 35 кв. м на 1 чел.
Проанализируем степень достижения указанных целевых ориентиров. По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, на 01.01.2010 г. жилой фонд
Санкт-Петербурга состоял из 49 672 строений общей площадью
112 438,8 тыс. кв. м. Распределение жилого фонда по районам
приведено в табл. 15 и на рис. 32 [232].
Техническое состояние жилищного фонда (по материалу
стен) [232] на начало 2010 г. улучшилось по сравнению с предыдущими годами: количество каменных строений увеличилось за
счет нового строительства из монолитного железобетона, крупно- и мелкоблочного строительства.
По данным на начало 2010 г., 23,3 % жилой площади расположено в домах 1966–1975 гг. постройки; доля жилой площади
в новых домах, построенных после 2000 г., составляет 13,5 %
(табл. 16–18) [232].
Структура жилого фонда по категориям квартир представлена в табл. 19–20.
92
93
Удельные затраты
Наименование проекта
Терна общеритона жилую ственнона территория,
застрой- деловую
рию, тыс.
га
ку, тыс. застройку,
руб/га
руб/кв. м тыс. руб/
кв. м
Создание территории западной части Васильевского острова
477
60 377,4
16,38
12,83
Строительство многофункционального комплекса объектов жилого, социального и общественно-делового назначения «Балтийская
жемчужина» в Приморской
юго-западной части СанктПетербурга
205
164 878
31,5
56,33
Преобразование территории
зоны станции «Московскаятоварная»
24
1 750 000
140
175
402,14
187,67
Преобразование территории
Апраксина двора
11,4 2 469 298,2
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
Таблица 15
Распределение жилого фонда по районам
Санкт-Петербурга на 01.01.2010 [232]
10 000
Жилые
строения,
ед.
Адмиралтейский
1836
3944,9
2429,2
48 633
143 171
Василеостровский
1234
5016,6
3001,7
75 670
183 682
Выборгский
5094
10 121
6106,6
171 452
397 314
Калининский
1476
10 178,5
6155,2
195 255
408 728
Кировский
1677
7260
4636
134 957
331 068
Колпинский
2526
3399,5
2102
63 450
145 904
Красногвардейский
1416
7313,6
4390,9
133 699
291 481
Красносельский
5893
6518
4004,6
120 149
267 193
Кронштадтский
324
842,3
512,6
15 980
32 637
Курортный
6391
1699
982
25 801
63 887
Московский
1274
7159
4447
135 228
290 294
Невский
1720
9876,1
5948,3
183 528
399 816
Петроградский
1234
4473,4
2167,1
40 001
121 738
Петродворцовый,
в том числе Ломоносов
4373
1424
2650
849,9
1604,2
551,5
45 482
16 081
105 493
37 008
Приморский
4641
12 116
6955
207 414
432 272
Пушкинский
5159
3316
1988,1
56 216
123 919
Фрунзенский
1088
8974,4
5197
159 569
Центральный
2316
7580,5
3663,9
68 698
Всего
Жилая
площадь, Квартитыс.
ры, ед.
кв. м.
Комнаты, ед.
8 000
6 000
4 000
2 000
0
Общая площадь
Жилая площадь
Рис. 32. Распределение жилого фонда по районам
Санкт-Петербурга на 01.01.2010
Таблица 16
Структура жилых зданий Санкт-Петербурга по периоду
постройки на 01.01.2010
Период
постройки,
годы
Строения, ед.
2007
2008
2009
2010
Структура
в 2010 г.,
%
Темп
прироста
в 2010 г.
(к 2009 г.), %
До 1917 включительно
10 392
10 289 10 198
10 054
20,2
–1,41
После 1917,
в том числе:
35 960
36 945 38 026
39 618
79,8
4,19
1918–1927
390
380
373
361
0,7
–3,22
1928–1937
1290
1273
1246
1229
2,5
–1,36
357 216
1938–1940
774
754
740
731
1,5
–1,22
201 687
1941–1945
157
157
157
145
0,3
–7,64
1946–1955
6751
6694
6609
6556
13,2
–0,8
1956–1965
13 027
12 861
25,9
–0,33
49 672 112 438,8 66 291,4 1 881 179 4 297 500
94
тыс. кв. м
14 000
12 000
Общая
площадь,
тыс.
кв. м.
Район
2.1. Анализ инвестиций в жилищное строительство Санкт-Петербурга...
12 981 12 904
95
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.1. Анализ инвестиций в жилищное строительство Санкт-Петербурга...
Окончание табл. 16
Окончание табл. 17
Строения, ед.
СтрукТемп
тура
прироста
в 2010 г.,
в 2010 г.
%
(к 2009 г.), %
Период
постройки,
годы
2007
2008
2009
2010
1966–1975
5232
5234
5216
5194
10,5
–0,42
1976–1985
2008
2014
2014
2014
4,1
0
1986–1990
759
768
765
763
1,5
–0,26
1991–1995
1016
1006
1006
1007
2
0,1
1996–2000
1415
1421
1423
1315
2,6
–7,59
После 2000
Всего
3141
4263
5573
7442
15
33,54
46 352
47 234
48 224
49 672
100
3
Таблица 17
Структура общей площади жилых зданий Санкт-Петербурга
по периоду постройки на 01.01.2010
Период
постройки,
годы
Общая площадь, тыс. кв. м
2007
2008
До 1917
16 713,6
включительно
16 677,6
После 1917,
в том числе:
91 197,1
87 972,1
2009
2010
16 660,8 16 638,4
93 602,9 95 800,4
Струк­
Темп
тура
прироста
в 2010 г., в 2010 г.
%
(к 2009 г.), %
14,8
–0,13
85,2
2,35
Период
постройки,
годы
После 2000
Всего
Общая площадь, тыс. кв. м
2007
9536,5
2008
2009
2010
Темп
Струкприроста
тура
в 2010 г.
в 2010 г.,
(к 2009 г.),
%
%
12 727,6 15 209,6 17 505,8
15,6
15,1
104 685,7 107 874,7 110 263,7 112 438,8
100
1,97
Таблица 18
Структура жилой площади зданий Санкт-Петербурга
по периоду постройки на 01.01.2010
Период
постройки,
годы
Жилая площадь, тыс. кв. м
2007
Темп
прироста
в 2010 г.
(к 2009 г.),
%
2008
2009
2010
9247,3
9209,2
9191,6
13,9
–0,19
53 272,2 54 809,8 55 983,6
57 099,8
86,1
1,99
До 1917
9296,2
вклю­читель­но
После 1917,
в том числе:
Структура
в 2010 г.,
%
1918–1927
92,2
92,1
90,6
90,4
0,1
–0,22
1928–1937
985,9
985,1
977,8
963,6
1,5
–1,45
1938–1940
397,3
396,7
395,8
396,9
0,6
0,28
1918–1927
139
138,8
138,5
138
0,1
–0,36
1941–1945
31,5
31
31,5
29,8
0
–5,4
1928–1937
1465,2
1464,5
1460,6
1440,1
1,3
–1,4
1946–1955
2092
2081,9
2076,8
2075,5
3,1
–0,06
1938–1940
643,3
641,7
639,2
640,4
0,6
0,19
1956–1965
9925,2
9931,6
9921,6
9913,3
15
–0,08
1941–1945
52,2
52,8
52,9
51,9
0
–1,89
1946–1955
3324
3306,4
3297,4
3285,8
2,9
–0,35
1966–1975
15 458
15 458,1 15 437,7 15 438,6
23,3
0,01
1956–1965
15 453,8
15 474
15 456,4 15 475,8
13,8
0,13
1976–1985
10 779,7 10 799,5 10 783,8 10 799,1
16,3
0,14
1966–1975
24 235,7
24 256,1
24 227,7 24 248,9
21,6
0,09
1986–1990
4329,4
0,13
1976–1985
18 019,9
18 048
18 025,1 18 041,3
16
0,09
1991–1995
1986–1990
7509,3
7515,1
7522,4
7537
6,7
0,19
1996–2000
1991–1995
3982,7
3960,4
3960,2
3967,2
3,5
0,18
После 2000
1996–2000
3610,5
3611,7
3612,9
3468,2
3,1
–4,01
96
Всего
4331,8
4337,3
4343,1
6,6
2210,4
2194
2194,6
2197,2
3,3
0,12
1957,4
1957,6
1958,2
1873,4
2,8
–4,33
5013,2
6550,4
7777,9
8978,9
13,5
15,44
100
1,69
62 568,4 64 057,1 65 192,8 66 291,4
97
98
1 800 588
410 720
724 435
541 770
96 755
26 908
15 283
421
1 816 292
389 916
710 462
533 003
95 541
26 388
16 177
382
1 771 869
2008
1 755 310
2007
427 716
735 246
548 009
97 790
26 957
14 064
413
1 850 195
1 835 718
2009
Квартиры, ед.
440 488
746 764
555 080
98 838
27 676
11 937
396
1 881 179
1 868 846
2010
23,4
39,7
29,5
5,3
1,5
0,6
0
100
99,4
Структура
в 2010 г., %
2,99
1,57
1,29
1,07
2,67
–15,12
–4,12
1,67
1,8
Темп прироста в 2010 г.
(к 2009 г.), %
Квартиры,
в том числе:
– однокомнатные
– двухкомнатные
– трехкомнатные
– четырехкомнатные
– пятикомнатные и более
Общежития
Коридорная система
Всего
Категория жилой
площади
62 428,3
7730,1
22 066,5
23 599,2
6011,5
3021,0
1544,6
84,2
64 057,1
7303,1
21 560
23 168,4
5866,2
2938,8
1646,2
85,7
62 568,4
2008
60 836,5
2007
8087,1
22 426,8
23 911,9
6064,0
3080,4
1496,9
125,7
65 192,8
63 570,2
2009
Жилая площадь, тыс. кв. м
8383,4
22 737,5
24 285,8
6213,5
3264,2
1287,9
119,1
66 291,4
64 884,4
2010
12,6
34,3
36,6
9,4
4,9
1,9
0,3
100
97,8
Структура
в 2010 г., %
3,66
1,39
1,56
2,47
5,97
–13,96
–5,25
1,69
2,07
Темп прироста в 2010 г.
(к 2009 г.), %
Таблица 20
Структура жилой площади зданий Санкт-Петербурга по категориям квартир на 01.01.2010
Квартиры,
в том числе:
– однокомнатные
– двухкомнатные
– трехкомнатные
– четырехкомнатные
– пятикомнатные и более
Общежития
Коридорная система
Всего
Категория жилой
площади
Таблица 19
Структура жилого фонда Санкт-Петербурга по категориям квартир на 01.01.2010
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.1. Анализ инвестиций в жилищное строительство Санкт-Петербурга...
99
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.1. Анализ инвестиций в жилищное строительство Санкт-Петербурга...
Наибольшую долю по площади занимают трехкомнатные
квартиры (36,6 %), далее идут двух- и однокомнатные (34,3
и 12,6 % соответственно). По количеству лидируют двухкомнатные квартиры (39,7 %).
Основная часть строений Санкт-Петербурга (43,3 %) находится в удовлетворительном состоянии (степень износа от 21 до
40 %). Наибольшая доля общей площади зданий (49,6 %) имеет
степень износа от 0 до 20 % (табл. 21, рис. 33).
К началу 2010 г. в ветхом состоянии находилось 0,5 % общей
площади жилого фонда (табл. 22, рис. 34) [232].
0–20 % (хорошее)
21–40 % (удовлетворительное)
41–60 % (неудовлетворительное)
61 % и более (ветхое)
Всего
25000
2007
2008
2010
11 471 12 259 13 239 14 681 29,6
21 943 22 154 21 472 21 516 43,3
10,89
0,2
10 900 10 703 11 280 11 321 22,8
0,36
2038 2118 2233 2154
46 352 47 234 48 224 49 672
–3,54
3
4,3
100
ед. строений
Темп прироста в 2010 г.
(к 2009 г.), %
0–20 % (хорошее)
21–40 %
(удовлетворительное)
41–60 % (неудовлетворительное)
61 % и более
(ветхое)
Всего
51 553,9 53 197,3 54 515,7 55 770,5
49,6
2,3
46 749,8 47 119,6 47 687,8 48 346,2
43
1,38
Общая площадь, тыс. кв. м
2007
2008
2009
2010
5878,1
7011,7
7493,5
7720,9
6,9
3,03
503,9
546,1
566,7
601,2
0,5
6,09
100
1,97
104 685,7 107 874,7 110 263,7 112 438,8
тыс. кв. м
60000
50000
0–20 % (хорошее)
40000
20000
21–40 %
(удовлетворительное)
0–20 % (хорошее)
15000
21–40 %
(удовлетворительное)
41–60 %
(неудовлетворительное)
10000
61 % и более (ветхое)
5000
0
2009
Степень износа (техническое
состояние)
Структура
в 2010 г., %
Строения, ед.
Темп прироста в 2010 г.
(к 2009 г.), %
Степень износа (техническое
состояние)
Структура
в 2010 г., %
Таблица 21
Степень износа строений в Санкт-Петербурге на 01.01.2010
Таблица 22
Степень износа жилого фонда Санкт-Петербурга на 01.01.2010
2007
2008
2009
2010
годы
Рис. 33. Степень износа строений в Санкт-Петербурге на 01.01.2010
100
30000
41–60 %
(неудовлетворительное)
20000
61 % и более (ветхое)
10000
0
2007
2008
2009
2010
год
Рис. 34. Степень износа жилого фонда Санкт-Петербурга на 01.01.2010
101
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.1. Анализ инвестиций в жилищное строительство Санкт-Петербурга...
В анализируемый период (2007–2010 гг.) наблюдается сокращение мало- и среднеэтажных домов и рост доли вводимой жилой
площади в домах повышенной этажности (табл. 23–25, рис. 35).
Таблица 24
Структура жилого фонда Санкт-Петербурга по этажности на 01.01.2010
Таблица 23
Структура строений в Санкт-Петербурге по этажности на 01.01.2010
Этажность
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26–28
Всего
Строения, ед.
2007
2008
2009
2010
21 040
5255
2812
2821
7079
1464
558
166
2440
539
57
780
79
367
219
479
119
33
5
4
2
11
3
8
12
н/д*
46 352
20 859
5874
2975
2888
7075
1501
573
179
2447
561
59
788
81
373
225
531
140
39
8
6
3
11
6
10
21
1
47 234
20 803
6534
3188
2898
7085
1516
582
190
2451
578
59
791
84
386
229
551
169
41
11
10
4
12
9
14
27
2
48 224
19 744
7918
4151
2923
7102
1527
592
209
2448
592
63
794
87
392
233
562
180
42
14
10
4
12
14
21
35
3
49 672
Н/д – нет данных.
* 102
Структура Темп приров 2010 г.,
ста в 2010 г.
%
(к 2009 г.), %
39,7
15,9
8,4
5,9
14,3
3,1
1,2
0,4
5
1,2
0,1
1,6
0,2
0,8
0,5
1,1
0,4
0,1
0
0
0
0
0
0
0,1
0
100
–5,09
21,18
30,21
0,86
0,24
0,73
1,72
10
–0,12
2,42
6,78
0,38
3,57
1,55
1,75
2
6,51
2,44
27,27
0
0
0
55,56
50
29,63
50
3
Этажность
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26–28
Всего
Общая площадь, тыс. кв. м
2007
2008
2009
2010
1446,5 1496,9 1500,2
1459,8
1776,4 1865,8 2038,2
2176,5
2958,6 3050,3
3124
3252,1
5613,1 5748,9 5774,4
5781,8
25 842,9 25 808 25 799,7 25 826,6
6608,7 6762,4 6876,2
6948,7
3843,7
3967
4024,4
4120
1004,6 1088,1 1169,4
1287,3
26 183,9 26 333,2 26 290 26 205,1
5576,9 5897,9 6094,6
6278,2
548,5
564,5
564
678,4
8153,2 8291,8 8302,1
8376
826,5
858,0
944,1
989,5
3144,8 3213,7 3439,7
3512,4
1876,8 1989,4 2062,8
2125,2
6064,9 6849,4 7208,1
7407,6
1594,6 1935,7 2275,5
2496,9
514
621,5
649,4
717,9
92,1
133,1
159
196,4
67,2
90,5
143,3
143,3
63
86
121,9
121,9
164,3
164,3
171
171
72
146,3
218,1
299,9
198,5
217,6
374,9
558,7
450
684,4
907,7
1247,3
н/д
10
31
60,3
104 685,7 107 874,7 110 263,7 112 438,8
103
Структура
в 2010 г.,
%
Темп
прироста
в 2010 г.
(к 2009 г.),
%
1,3
1,9
2,9
5,1
23
6,2
3,7
1,1
23,3
5,6
0,6
7,4
0,9
3,1
1,9
6,6
2,2
0,6
0,2
0,1
0,1
0,2
0,3
0,5
1,1
0,1
100
0,13
0,1
1,05
2,38
10,08
–0,32
3,01
20,28
0,89
4,81
2,11
3,03
2,77
9,73
10,55
23,52
0
0
0
37,51
49,03
37,41
94,52
1,97
29,63
50
3
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.1. Анализ инвестиций в жилищное строительство Санкт-Петербурга...
Таблица 25
Структура жилой площади Санкт-Петербурга по этажности на 01.01.2010
Жилая площадь, тыс. кв. м
Этажность
2007
2008
2009
2010
1
964,4
976
973
939
2
1009,2 1046,3
1104,9
1166,1
3
1762,4 1787,1
1822,3
1904,4
4
3176
3245,4
3263,1
3265,7
5
16 128,6 16 100,1 16 080,4 16 098,1
6
3696,3 3762,2
3812,6
3842
7
2153
2204,1
2222,9
2273
8
601,4
638,6
675,8
746,6
9
16 348,1 16 409,1 16 402,6 16 330,9
10
3160,6 3287,6
3389,6
3497,2
11
309,5
315,2
315,2
359,6
12
4834,6 4890,7
4904,7
4934,2
13
451,1
466,1
496,2
519,5
14
1844,3 1893,4
1994,4
2029,7
15
1050,4
1113,4
1152,4
1179,5
16
3338,7 3748,5
3914,7
4043,2
17
875,6
1030,5
1200,2
1317,5
18
290,2
340,3
354,4
381,5
19
46,7
68,2
82,8
103
20
36
48,9
77,6
77,6
21
35
53
69,6
69,6
22
90,3
90,3
93,8
93,8
23
35,1
75
112,5
164,2
24
103
113,3
194,4
278,7
25
227,9
347,8
465,7
650,2
26–28
н/д
6
17
26,6
Всего 62 568,4 64 057,1 65 192,8 66 291,4
104
Темп
Струкприроста
тура
в 2010 г.
в 2010 г.,
(к 2009 г.),
%
%
1,4
1,8
2,9
4,9
24,3
5,8
3,4
1,1
24,6
5,3
0,5
7,4
0,8
3,1
1,8
6,1
2
0,6
0,2
0,1
0,1
0,1
0,2
0,4
1
0
100
–3,49
5,54
4,51
0,08
0,11
0,77
2,25
10,48
–0,44
3,17
14,09
0,6
4,7
1,77
2,35
3,28
9,77
7,65
24,4
0
0
0
45,96
43,36
39,62
56,47
1,69
18–25 26–28
16
17
1
2 3
4
15
14
13
12
5
11
10
6
9
8
7
Рис. 35. Структура общей площади жилого фонда
Санкт-Петербурга по этажности на 01.01.2010
По данным Петростата [210], в 2010 г. введено в действие
2656,5 тыс. кв. м жилья. В общей сложности это 733 дома на 42 761
квартиру. При этом все построенное в городе жилье обеспечено
инженерными коммуникациями по постоянным схемам энерго­
снабжения.
В 2009 г. было сдано 2603,2 тыс. кв. м. жилья. Таким образом, увеличение сданной в эксплуатацию общей площади жилых
домов в 2010 г. по сравнению с 2009 г. составило 2 % (табл. 26).
Максимальное количество жилых домов (40 %) было введено
в эксплуатацию в декабре 2010 г.
Основная доля введенного жилья – 2112,1 тыс. кв. м (79,5 %)
принадлежит частным инвесторам (табл. 27).
По данным [221] установлены следующие значения целевого
ориентира ввода в эксплуатацию жилых домов за счет всех источников финансирования:
• в 2012 г. – 2750 тыс. кв. м;
• в 2013 г. – 2850 тыс. кв. м;
• в 2014 г. – 2950 тыс. кв. м.
105
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.1. Анализ инвестиций в жилищное строительство Санкт-Петербурга...
Таблица 26
Ввод в действие жилых домов в 2010 г. [210]
Окончание табл. 27
Введено, % к соответствующему
периоду 2009 г.
Введено
Период
общей площа- кваробщей кварди, тыс. кв. м тир, ед. площади тир
Январь
Февраль
Март
I квартал
Апрель
Май
Июнь
I полугодие
Июль
Август
Сентябрь
9 месяцев
Октябрь
Ноябрь
273,6
62,1
51,9
387,6
437,3
66
109
999,9
49
46,5
68,2
1163,6
164,3
239,7
5246
797
641
6684
6707
879
1553
15 823
590
534
1170
18 117
3151
3485
113,9
96,9
32,5
86,9
3,1
84,7
112,2
128,4
22
135,5
80,4
103,9
2,1
132
Декабрь
Итого за год
1088,9
2656,5
18 008
42 761
89,2
102
1,8
98
26,9
108,6
2,4
82,1
108,3
137,9
18,4
123,3
117
112,4
2,3
в 1,6
раза
93,8
109,9
Справочно:
темп прироста общей
площади в 2009 г.
(к 2008 г.), %
92,5
65,4
в 2,2 раза
107,4
59,1
90,7
145
94,8
104,8
15,5
113,3
84,3
40,2
78,7
84,1
81,1
Таблица 27
Ввод в действие жилых домов организациями различных
форм собственности в 2010 г. [210]
Форма собственности
Государственная
Частная,
в том числе за счет собственных
средств граждан и с помощью
кредитов банков (496 домов)
По отношению
Введено
общей площади, тыс. кв. м к 2009 г., % к итогу, %
249,6
2112,1
122,9
106
35,9
126
46,8
9,4
79,5
4,6
Форма собственности
Смешанная российская
Совместная российская и иностранная
Иностранная
Всего
По отношению
Введено
общей площади, тыс. кв. м к 2009 г., % к итогу, %
4,8
12,8
5,8
87,1
0,2
0,5
277,2
2656,5
в 2,1 pаза
102
10,4
100
Сравнение целевых значений с данными фактического ввода
в действие жилых домов (табл. 28) показывает, что к 2012 г. планировалось значительно повысить участие бюджета в финансировании строительства жилых объектов. Доля бюджета в общей
величине ввода в эксплуатацию жилых домов должна была возрасти с 9,4 % в 2010 г. до 17,3 % в 2014 г.
Таблица 28
Сравнительный анализ фактических и целевых показателей
ввода в действие жилых домов в 2010 и 2012–2014 гг. [208]
Ввод в эксплуатацию
жилых домов,
тыс. кв. м общ. пл.
Форма собственности
Фактическое
значение
Целевое
значение
Темпы роста показателя
по годам, %
Фактическое
значение
Целевое
значение
2010/
2009
2012/ 2012/ 2013/
2010 2013 2014
2656,5 2750 2850 2950
102
103,5 103,6 103,5
За счет средств 249,6 457,4 460,5 510
бюджета СанктПетербурга
35,9
183,3 100,7 110,7
2010
Всего
2012 2013 2014
В 2010 г. ввод в действие жилых домов составил 5749 кв. м
общ. пл. на 10 тыс. чел., что на 1,5 % выше аналогичного показателя за 2009 г. (в январе–декабре 2009 г. ввод жилых домов
107
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.1. Анализ инвестиций в жилищное строительство Санкт-Петербурга...
в расчете на 10 тыс. чел. был равен 5664 кв. м общ. пл.). Структура ввода жилья в динамике представлена в табл. 29.
и Выборгский (1393,8 тыс. кв. м) районы. Всего за 2007–2010 гг.
введено в эксплуатацию 11,1 млн кв. м. жилья (табл. 30, рис. 36).
Таблица 29
Динамика ввода жилья в Санкт-Петербурге в 2007–2010 гг. [210]
Таблица 30
Ввод в действие жилых домов по административным районам
Санкт-Петербурга в 2007–2010 гг. [210]
Показатель
Годы
2007
2008
Новое строительство
Дома, ед.
310
386
Квартиры, ед.
36 755
46 711
Общая площадь, кв. м 2 404 786 2 952 800
Реконструкция
Дома, ед.
15
36
Квартиры, ед.
524
550
Общая площадь, кв. м 55 514,8
56 500
Индивидуальное строительство
Дома, ед.
772
789
Квартиры, ед.
772
789
Общая площадь, кв. м 176 604,3 202 300
Всего
Дома, ед.
1097
1211
Квартиры, ед.
38 051
48 050
Общая площадь, кв. м 2 636 905 3 211 600
2009
2010
187
232
36 756
42 054
2 284 251,6 2 512 677,3
7
731
56 549,5
5
211
20 875,5
1423
1423
262 381,8
496
496
122 904,8
1617
733
38 910
42 761
2 603 182,9 2 656 457,6
Новое строительство в 2010 г. в общей структуре ввода жилья
занимало 94,6 %, что на 6,9 % выше аналогичного показателя за
предыдущий год. Доля индивидуального строительства за 2010 г.
снизилась с 10,1 до 4,6 %.
Наибольшее количество жилья в 2010 г. было возведено
в Красносельском (531,6 тыс. кв. м), Приморском (514,2 тыс.
кв. м) и Пушкинском (494,5 тыс. кв. м) районах Санкт-Петербурга.
Лидерами по объемам ввода в 2005–2010 гг. являются Приморский (3382,5 тыс. кв. м), Красносельский (1462,2 тыс. кв. м)
108
Район
Жилой
фонд на
начало
2005 г.,
тыс. кв. м
Введено общей площади, тыс. кв. м
2007
2008
2009
2010
Итого
за 2007–
2010 гг.
Адмиралтейский
Василеостровский
Выборгский
Калининский
3998
6,8
0
10
21,4
38,2
4606
70,6
77,1
25,6
66
239,3
8944
9126
298,7
222,3
222,5
325,9
108,8
113,9
236
77,8
866
739,9
Кировский
Колпинский
Красногвардейский
Красносельский
Кронштадтский
Курортный
Московский
Невский
Петроградский
Петродворцовый
Приморский
6766
3234
6769
95,9
57,2
78,6
139,1
29,8
78,6
60
13,3
48,5
59,2
13,6
57,8
354,2
113,9
263,5
5942
819
1348
6240
9072
3225
2359
76,3
13,7
97,8
212,5
221,9
146,1
78,6
185,2
0
125,6
284,2
218,3
132,5
86,4
444,6 531,6
10,1
0
107,7 33,2
239,5 196,6
205,2 179,7
91,7 41,6
51,1 27,8
1237,7
23,8
364,3
932,8
825,1
411,9
243,9
9684
481,8
942,2
573,6 514,2
2511,8
Пушкинский
2664
303,5
104,5
196,1 494,5
1098,6
Фрунзенский
7954
141,4
234,3
218,2 105,5
699,4
Центральный
7335
33,2
25,4
85,3
143,9
Всего
100 085
0
2636,9 3211,6 2603,2 2656,5 11 108,2
109
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.1. Анализ инвестиций в жилищное строительство Санкт-Петербурга...
На 1 января 2010 г. общая площадь жилого фонда составила
24,6 кв. м/чел., на конец 2010 г. – 24,9 кв. м/чел. (для сравнения:
на 1 января 2009 г. этот показатель равнялся 24,1 кв. м/чел., что
превышало на 0,5 кв. м/чел. аналогичный показатель на 1 января 2008 г.).
За 2010 г. было введено в эксплуатацию 2,656 млн кв. м. жилья,
за 2009 г. – 2,6 млн кв. м. Для нормального развития жилой среды
города требуется обеспечить ввод жилья на уровне 1 кв. м / чел.
в год. В 2009 и 2010 гг. этот показатель составлял 0,6 кв. м,
а в 2008 г. – 0,7 кв. м.
Реализация всех направлений жилищной политики СанктПетербурга должна позволить до 2011 г. ввести в эксплуатацию
не менее 3360,6 тыс. кв. м общ. пл. жилья и улучшить жилищные условия большинства (более 50 %) нуждающихся в этом
граждан всех категорий. Учитывая положения Национального
проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»,
в сфере жилищного строительства необходимо наращивать мощности строительных организаций и обеспечивать развитие системы ГЧП при решении задач ликвидации ветхого и аварийного
жилого фонда, комплексного освоения и реновации застроенных
жилых территорий.
Анализ обеспеченности населения объектами социальной
инфраструктуры [15, 81, 82, 85, 94, 121, 122, 148, 188, 189, 193,
209 и др.] показал, что по ряду объектов социальной сферы наблюдается несоответствие показателей уровня обеспеченности
населения нормативам и показателям удовлетворения потребностей населения: так, на конец 2010 г. население обеспечено
ДОУ на 100,8 % от нормативного уровня, а по официальным данным стандартов проживания показатель «обеспеченность местами в ДОУ» планирует удовлетворение потребности населения
на 93,5 % [90, 208] (табл. 31).
Анализ статистических данных показал, что:
1) одна из основных проблем анализа состояния жилой застройки и оценки уровня ее комплексности заключается в несоответствии показателей, указываемых в статистической отчетности;
2) проведение анализа в основном затрудняют:
– отсутствие общепринятой классификации объектов недвижимости (в том числе в сфере образования, здравоохранения,
торговли);
– неясность принципов сбора и обработки информации различными ведомствами (в том числе неопределенность правил
включения или исключения показателей из статистической отчетности);
– неясность принципов формирования массива данных в органах статистики и управления;
3) на основе анализа нормативной и нормативно-технической литературы, учитывая фактическую обеспеченность населения Санкт-Петербурга жилыми и социальными объектами постоянного пользования, уровень достижения ранее поставленных
задач, сложившуюся демографическую ситуацию и прогнозные
тенденции развития событий, необходимо определить количественные значения показателей комплексной жилой застройки,
110
111
Адмиралтейский
Центральный 1000
Василеостровский
Фрунзенский
800
Выборгский
600
Пушкинский
Калининский
400
200
Приморский
Кировский
0
Петродворцовый
Колпинский
Петроградский
Красногвардейский
Невский
Московский
Красносельский
Курортный
Кронштадтский
Введено общей площади в 2007 г., тыс. кв. м
То же в 2008 г.
То же в 2009 г.
То же в 2010 г.
Рис. 36. Ввод в действие жилых домов по административным
районам Санкт-Петербурга в 2007–2010 гг.
112
–
–
167 200 кв.
м общ. пл.
55 ед.
16 тыс.
4 553
предприя- 164,8 кв. м
тий рознич- торг. пл.
ной торговли; 171 комплекс мелкорозничной торговли
Предприятия
6792 ед. 362 772,48
общественнопосадочго питания
ных места
Предприятия
8526 ед. 45 424 раб.
бытового обместа
служивания
113
8,7 кв.
м/1000 чел.
114 кв.
м/1000 чел.
1,47 ед./
1000 чел.
1,84 ед./
1000 чел.
–
3,5 ед./
1000 чел.
9,8 мест/
1000 чел.
78,4 мест/
1000 чел.
984 кв. м
торг.
пл./1000 чел.
11,37 тыс.
томов/
1000 чел.
0,01 ед./ 36,13 кв. м/
1000 чел. 1000 чел.
0,06 ед./
1000 чел.
0,03 ед./
1000 чел.
0,34 ед./
1000 чел.
–
–
52 600
тыс. томов
257 ед.
–
Общедоступные библиотеки
Учреждения
культурно-досугового типа
Предприятия
торговли
40 257 кв.
м общ. пл.
140 ед.
–
Плавательные
бассейны
1573 ед.
0,49 ед./
1000 чел.
3 525 926
кв. м общ.
пл.
527 501 кв.
м общ. пл.
2270 ед.
–
1 575 000 157 500 0,1 ед./
кв. м общ. посещ. 1000 чел.
пл.
в смену
10 153 242 461 511 0,15 ед./
кв. м общ.
мест 1000 чел.
пл.
2015 г.
–
–
–
–
–
–
–
0,20 объекта/
1000 чел.
12 мест/
1000 чел.
4000 кв.
м/
1000 чел.
500 кв. м/
1000 чел.
11 мест/
1000 чел.
80 мест/
1000 чел.
15 мест/
1000 чел.
120 мест/
1000 чел.
1000 кв. м 1100 кв. м
торг. пл./
торг. пл./
1000 чел. 1000 чел.
0,16 объекта/
1000 чел.
10 мест/
1000 чел.
200 кв. м/
1000 чел.
1800 кв. м/
1000 чел.
34,4
посещ.
в смену/
1000 чел.
2000 кв. м/
1000 чел.
115 мест/
1000 чел.
35 мест/
1000 чел.
2025 г.
Нормативные значения
35,29
35 мест/
мест/
1000 чел.
1000
чел.
2194,25
99,74
115 мест/
кв. м общ.
мест/
1000 чел.
пл./1000 чел.
1000
чел.
340,38 кв.
34,04 34,4 посещ.
м общ.
посещ.
в смену/
пл./1000 чел. в смену/ 1000 чел.
1000 чел.
762 кв.
–
1200 кв. м/
м/1000 чел.
1000 чел.
4 899 000 163 300 0,24 ед./
1058,74
кв. м общ.
мест 1000 чел. кв. м общ.
пл.
пл./1000 чел.
Удельные показатели
445 ед.
692 ед.
ООУ
Амбулаторнополиклинические учреждения
Плоскостные
спортивные
со­оружения
Спортивные
залы
1095 ед.
Абсолютные значения
ДОУ
Объекты
Таблица 31
Показатели обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры на 01.01.2010
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.1. Анализ инвестиций в жилищное строительство Санкт-Петербурга...
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.2. Анализ комплексного развития территории Санкт-Петербурга...
рекомендуемые для принятия в качестве нормативных по обеспеченности:
– жилым фондом;
– социальными объектами;
4) фактические данные об объектах жилого и социального
назначения позволяют установить, что в настоящее время отсутствует информация по ряду показателей, необходимых для мониторинга комплексной застройки территорий.
Законодательством РФ и Санкт-Петербурга предусмотрено,
что территориальное планирование города осуществляется путем
разработки и утверждения Генерального плана Санкт-Петербурга
и внесения в него изменений. Территориальное планирование осуществляется в соответствии с целями развития СанктПетербурга, установленными в документах государственного
планирования социально-экономического развития Санкт-Пе­
тербурга.
Генеральный план Санкт-Петербурга утвержден Законом
Санкт-Петербурга от 21.12.2005 № 728-99 «О Генеральном
плане Санкт-Петербурга» (с изм. на 13.07.2015 г.), согласно которому основными целями территориального планирования города являются:
• стабильное улучшение качества жизни всех слоев населения (с ориентацией на обеспечение среднеевропейских
стандартов);
• формирование Санкт-Петербурга как многофункционального города, обеспечивающего высокое качество среды жизнедеятельности и производства.
К задачам территориального планирования Санкт-Петербурга
относятся формирование и планировочное выделение на основе существующих и вновь осваиваемых территорий компактного
размещения объектов (жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения) отвечающих современным требованиям функциональных зон, обеспечивающих возможность
эффективного функционирования и развития расположенных
и вновь размещаемых на их территории объектов капитального
строительства.
Мероприятия территориального планирования Санкт-Петер­
бурга предусматривают:
• развитие существующих жилых территорий, соответствующих по основным параметрам качества городской среды среднеевропейским стандартам, а также обеспеченных объектами инженерной инфраструктуры, социального и культурно-бытового
обслуживания;
• комплексную реконструкцию жилых территорий (в первую
очередь территорий пятиэтажной жилой застройки первых массовых серий и территорий усадебной жилой застройки) общей
площадью 4–4,5 тыс. га с повышением плотности жилой застройки в пределах, обеспечивающих стабилизацию численности населения Санкт-Петербурга в кварталах при увеличении жилищной обеспеченности;
• формирование на расчетный срок Генерального плана
Санкт-Петербурга новых жилых зон общей площадью 5 тыс. га
для размещения жилой застройки с обеспечением их объектами
инженерной и транспортной инфраструктур, социального и культурно-бытового обслуживания.
В соответствии с требованиями ст. 11 Закона Санкт-Петербурга
от 28.10.2009 № 508-100 «О градостроительной деятельности
в Санкт-Петербурге» Правительство Санкт-Петербурга осуществляет анализ эффективности использования территориальных
ресурсов города и ежегодно представляет в Законодательное Собрание Санкт-Петербурга доклад о ходе реализации Генерального плана. Подготовку доклада с 2009 г. осуществляет СПб ГКУ
«Науч­но-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга». В целях комплексного анализа эффективности использования территориальных ресурсов
Санкт-Петербурга в докладе анализируются градостроительная
документация, разработанная в целях реализации Генерального плана, территориальная структура Санкт-Петербурга, а также
создание объектов регионального значения и обеспечение ими
населения города.
114
115
2.2. Анализ комплексного развития территории
Санкт-Петербурга в 2011–2015 гг.
Согласно Докладу о ходе реализации Генерального плана СанктПетербурга за 2015 г. [230] в городе в целом сохранены: баланс территорий по видам функциональных зон, функционально-планировочная структура, соотношение площадей функциональных зон,
транспортный каркас и система инженерного обеспечения.
В настоящее время заложенные в Генеральном плане СанктПетербурга показатели и мероприятия по развитию жилой, общественно-деловой и промышленной застройки в целом обеспечивают выполнение задач, изложенных в стратегических документах
экономического и социального развития Санкт-Петербурга.
Территория Санкт-Петербурга по состоянию на 01.01.2016 составляла 144 631,8 га, по сравнению с 2014 г. площадь города не
изменилась [231]. По данным Петростата [163, с. 26], численность
населения Санкт-Петербурга в 2015 г. составляла 5225,7 тыс. чел.,
за 2015 г. она возросла на 34 тыс. чел. (табл. 32, рис. 37).
Таблица 32
Численность населения Санкт-Петербурга по районам
(на конец года) [163, с. 26]
Районы
Адмиралтейский
Василеостровский
Выборгский
Калининский
Кировский
Колпинский
Красногвардейский
Красносельский
Кронштадтский
Курортный
Московский
Невский
Петроградский
Численность населения, тыс. чел.
2011
2012
2013
2014
2015
Прирост
за 2015 г.,
тыс. чел.
161
206,4
451
512,1
334,5
179,3
340,9
337,1
43,7
71,5
302,6
472
133
161,3
210,3
462,2
516,3
331,8
183,8
345,3
342,6
43,6
71,5
315
479,8
136,6
172,7
211
472,1
522,5
336,8
185,5
346
351
43,7
72,6
326,2
489
139,3
170,4
211,1
482,4
526,9
338,6
187
347,5
357,1
44,1
73,8
332,6
497,5
139,1
162,9
208,7
493
530,2
339,7
186,4
348,2
366,4
44,4
75,1
337,2
506,2
136,6
–7,5
–2,4
10,6
3,3
1,1
–0,6
0,7
9,3
0,3
1,3
4,6
8,7
–2,5
116
2.2. Анализ комплексного развития территории Санкт-Петербурга...
Окончание табл. 32
Районы
Петродворцовый
Приморский
Пушкинский
Фрунзенский
Центральный
Всего
Численность населения, тыс. чел.
2011
129,8
518,3
139,6
404,7
215,7
4953,2
2012
2013
2014
130,1 131,5 133,7
522,9 534,7
544
150,3 165,2 171,6
404,6 405,7 407,6
220 226,4 226,7
5028 5131,9 5191,7
5300
тыс. чел.
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
5191,7
5200
135,6
549,8
178,6
405,3
221,4
5225,7
1,9
5,8
7
–2,3
–5,3
34
5225,7
5131,9
5100
5000
2015
Прирост
за 2015 г.,
тыс. чел.
5028,0
4953,2
4900
4800
4700
2011
2012
2013
2014
2015
годы
Рис. 37. Динамика численности населения Санкт-Петербурга
(на конец года)
По данным Городского управления инвентаризации и оценки
недвижимости, на 01.01.2013 жилой фонд Санкт-Петербурга состоял из 51 800 строений общей площадью 123 778,2 тыс. кв. м
[126, с. 19] (табл. 33, рис. 38).
В Санкт-Петербурге 29 398 каменных жилых строений – это
примерно 57 % всех построек, относящихся к жилому фонду, или
около 97 % общей площади [126, с. 19].
По состоянию на начало 2013 г. наибольшее количество жилых
домов в Санкт-Петербурге построено в периоды 1946–1955 гг.
(12,3 %), 1956–1965 гг. (24,6 %), 1966–1975 гг. (10,2 %) и после
2000 г. (18,4 %) (табл. 34).
117
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
Таблица 33
Распределение жилого фонда по районам СанктПетербурга на 01.01.2013 [126, с. 19]
Район
Жилые
строения, ед.
Адмиралтейский
1780
3988,6
2456
49 393
145 416
Василеостровский
1231
6401
3121,9
78 374
187 438
Выборгский
5442
11 694,6
6841,9
196 316
432 716
Калининский
1489
10 392,7
6336,2
202 556
420 301
Кировский
1675
7452
4737
138 583
335 394
Колпинский
2743
3517
2234
63 586
143 732
Красногвардейский
1394
7287
4423,6
133 214
290 917
Красносельский
6075
7712,2
4680,9
141 589
302 059
Кронштадтский
344
887
527,3
16 305
34 464
Курортный
7100
2065
1130
27 779
71 695
Московский
1298
7538
4656
142 046
301 991
Невский
1757
10 514,7
6341,1
191 980
405 470
Петроградский
1247
4741,5
2212,3
41 510
122 962
Петродворцовый
4410
2729,9
1634,1
45 331
105 393
Приморский
4811
14 157
7976
239 514
492 216
Пушкинский
5415
4835
4342
79 099
161 840
Фрунзенский
1098
9214,7
5295,8
163 464
362 919
Центральный
2491
8650,3
3827,7
71 959
211 382
51 800
123 778,2
Всего
Общая
Жилая
Кварти- Комнаты,
площадь, площадь,
ры, ед.
ед.
тыс. кв. м тыс. кв. м
72 773,8 2 022 598 4 528 305
На начало 2013 г. в домах 1966–1975 гг. постройки расположено 19,6 % общей площади жилого фонда (21,5 % жилой площади).
Доля общей площади жилого фонда в новых домах, построенных
после 2000 г., – 20,2 % (на 0,9 % больше аналогичного показателя
на начало 2012 г.), доля жилой площади – 18,1 % (табл. 35).
118
2.2. Анализ комплексного развития территории Санкт-Петербурга...
Центральный
Фрунзенский
Пушкинский
Приморский
Петродворцовый
Петроградский
Невский
Московский
Курортный
Кронштадтский
Красносельский
Красногвардейский
Колпинский
Кировский
Калининский
Выборгский
Василеостровский
Адмиралтейский
тыс. кв. м
0
2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000
Жилая площадь
Общая площадь
Рис. 38. Распределение жилого фонда по районам
Санкт-Петербурга на 01.01.2013
Таблица 34
Динамика количества строений жилого фонда Санкт-Петербурга
по периодам постройки (общая площадь на конец года) [126, с. 19]
Строения, ед.
Период постройки, годы
До 1917 включительно
После 1917,
в том числе:
1918–1927
1928–1937
1938–1940
1941–1945
1946–1955
1956–1965
1966–1975
119
2011
2012
Структура
в 2012 г., %
9981
41 250
9796
42 004
18,9
81,1
349
1213
713
153
6524
12 855
5191
377
1150
690
147
6389
12 718
5304
0,7
2,2
1,3
0,3
12,3
24,6
10,2
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
Окончание табл. 33
Строения, ед.
Период постройки, годы
1976–1985
1986–1990
1991–1995
1996–2000
После 2000
Всего
Структура
в 2012 г., %
2011
2012
2045
774
1015
1550
8868
51 231
1998
817
1024
1882
9508
51 800
3,9
1,6
2
3,6
18,4
100
Таблица 35
Динамика площади жилого фонда Санкт-Петербурга
по периодам постройки (на конец года) [126, с. 19]
Период
постройки,
годы
До 1917
включительно
После 1917,
в том числе:
1918–1927
1928–1937
1938–1940
1941–1945
1946–1955
1956–1965
1966–1975
1976–1985
1986–1990
1991–1995
1996–2000
После 2000
Всего
Общая площадь,
тыс. кв. м
2011
Струк- Жилая площадь, Структура
тыс. кв. м
тура
в 2012 г.,
в 2012 г.,
2011
2012
%
%
2012
17 633,6 18 003,7
14,5
101 205,6 105 774,5
136,4
1448,8
644,3
58,9
3257,7
15 469,6
24 228,7
17 995,0
7523,0
3978,9
3558,8
22 905,5
118 839,2
140,2
1481,9
697,9
61,1
3333,7
15 511,2
24 312,9
17 913,6
7723,9
4062,7
5509,3
25 026,1
123 778,2
120
9420,3
9276,8
12,7
85,5
61 842,7 63 497
87,3
0,1
1,2
0,6
0,1
2,7
12,5
19,6
14,5
6,2
3,3
4,5
20,2
100
90
984,1
399,5
34,1
2116,8
10 257
15 665,8
11 021
4434,3
2260,6
2082,1
12 497,4
71 263
0,1
1,3
0,6
0,1
2,9
14,1
21,5
15,1
6,2
3,1
4,2
18,1
100
92
946,5
412,8
36,2
2125,4
10 243,7
15 645,4
11 013,5
4529,5
2248,5
3062
13 141,5
72 773,8
2.2. Анализ комплексного развития территории Санкт-Петербурга...
Наибольшие доли по жилой площади занимают трех- и двухкомнатные квартиры (35,6 и 34,9 % соответственно). По количеству на первом месте двухкомнатные квартиры (39,4 %). Структура жилого фонда по количеству комнат представлена в табл. 36.
Таблица 36
Динамика квартир жилого фонда Санкт-Петербурга
по количеству комнат (на конец года) [126, с. 19]
Категория жилой площади
Квартиры, ед.
2011
Квартиры,
в том числе:
однокомнатные
двухкомнатные
трехкомнатные
четырехкомнатные
пятикомнатные и более
Общежития
Коридорная система
Всего
2012
Жилая площадь,
тыс. кв. м
2011
2012
1 967 775 2 014 545 69 946,2
71 506,4
488 673
507 374 10 431,1
772 334
796 463
24 499
571 707
580 399
25 226
105 400
103 351
6503,3
29 661
26 958
3286,8
9118
7844
1212
348
209
104,8
1 977 241 2 022 598 71 263
10 514,7
25 371
25 891,4
6894,2
2835,1
1225,6
41,8
72 773,8
Основная часть строений Санкт-Петербурга (39,8 %) находится в удовлетворительном состоянии со степенью износа от 21
до 40 %. Наибольшая доля общей площади зданий (52,5 %) имеет
степень износа от 0 до 20 %. На начало 2013 г. в ветхом состоянии находилось 0,5 % общей площади жилого фонда (табл. 37,
рис. 39, 40).
В 2012 г. по сравнению с 2011 г. площадь жилого фонда в неудовлетворительном состоянии увеличилась на 1990,1 кв. м. Наибольшая доля жилого фонда в хорошем техническом состоянии
находится в Приморском и Выборгском районах, в неудовлетворительном и ветхом состоянии – в Красносельском, Центральном
и Василеостровском районах [126, с. 19].
121
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
Таблица 37
Динамика технического состояния жилого фонда
Санкт-Петербурга (на конец года) [126, с. 19]
Степень
износа
(техническое
состояние)
Струк- Общая площадь,
тура
тыс. кв. м
в 2012 г.,
2012
2011
2012
%
Строения, ед.
2011
Структура
в 2012 г.,
%
2.2. Анализ комплексного развития территории Санкт-Петербурга...
5-этажных и 24 6-этажных дома). Распределение жилого фонда
Санкт-Петербурга по этажности представлено в табл. 38–39
и на рис. 41.
0,5 %
8,3 %
0–20 % (хорошее)
52,5 %
38,7 %
0–20 %
(хорошее)
16 768 17 393
33,6
59 686,6 65 043,5
52,5
21–40 %
(удовлетворительное)
21–40 % (удовлетворительное)
20 965 20 642
39,8
50 328,4 47 909,7
38,7
41–60 %
(неудовлетворительное)
41–60 % (неудовлетворительное)
11 420 11 798
22,8
8259,7
10 249,8
8,3
3,8
564,5
575,2
0,5
18–25
100
17
61 % и более
(ветхое)
Всего
2078
1967
51 231 51 800
100
118 839,2 123 778,2
61 % и более (ветхое)
Рис. 40. Структура жилого фонда Санкт-Петербурга
по техническому состоянию на конец 2012 г., %
от общей площади жилого фонда
26–28
1
2
3
4
16
15
4%
23 %
33 %
0–20 % (хорошее)
14
13
21–40 %
(удовлетворительное)
12
41–60 %
(неудовлетворительное)
11
61 % и более (ветхое)
5
10
40 %
Рис. 39. Структура жилого фонда Санкт-Петербурга по техническому
состоянию на конец 2012 г., % от общего числа строений
6
8
9
7
В Санкт-Петербурге преобладает 5- и 9-этажная жилая застройка (22,9 и 22,8 % жилой площади соответственно). За 2012 г.
сократилось количество 5- и 6-этажных жилых домов (выбыло 94
Рис. 41. Структура жилого фонда Санкт-Петербурга
по этажности в 2012 г. (по жилой площади)
122
123
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
Таблица 38
Распределение строений жилого фонда Санкт-Петербурга
по этажности (на конец года) [126, с. 19]
Этажность
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26–28
Всего
Строения, ед.
2011
2012
Структура
в 2012, %
19 737
8596
4494
2999
7217
1575
612
222
2503
624
68
819
87
402
239
586
215
61
18
22
5
14
14
39
54
9
51 231
12 134
15 513
5258
3018
7123
1551
787
295
2589
691
85
842
109
406
257
611
227
73
28
26
4
17
20
42
69
25
51 800
23,4
29,9
10,2
5,8
13,8
3
1,5
0,6
5
1,3
0,2
1,6
0,2
0,8
0,5
1,2
0,4
0,1
0,1
0,1
0
0
0
0,1
0,1
0,1
100
124
2.2. Анализ комплексного развития территории Санкт-Петербурга...
Таблица 39
Распределение площади жилого фонда Санкт-Петербурга
по этажности (на конец года) [126, с. 19]
Этажность
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26–28
Всего
Общая площадь,
тыс. кв. м
2011
2012
1483,6
870,9
2437,3
2958
3502,2
3779,9
5966,9
5818,7
26 639 26 090,8
7258,7
6761
4302,3
5277,9
1474,3
2125,8
26 522,6 26 826,8
6581
6884,5
750
664,7
8565,2
9030,7
1035,8
1318
3642,5
3574,4
2166,7
2338,6
7795,6
8230
2978,4
3340,2
1170,4
1305,6
234,8
497,9
399,9
562,9
138,6
112,6
190,5
400,4
281,1
434,2
1184,5
1254,2
1844
2313,4
293,2
1006,1
118 839,2 123 778,2
Структура
в 2012,
%
Жилая площадь,
тыс. кв. м
0,7
2,4
3
4,7
21,1
5,5
4,3
1,7
21,7
5,6
0,5
7,3
1,1
2,9
1,9
6,6
2,7
1,1
0,4
0,4
0,1
0,3
0,3
1
1,9
0,8
100
992,2
597
1560,2
1865
2345,5
2370,5
3535,7
3335,1
17 077,2 16 660
4002,1
3640,1
2358,5
2790,2
825,7
1079,1
16 427 16 566,1
3702,9
3832,1
397
313,9
5076,8
5233,2
580,1
656,8
2130,3
2096,8
1254,9
1328,5
4282,3
4480,4
1581,9
1787,6
625,2
719,2
119,8
233,3
237,9
319,3
78,6
63,7
117,7
232,6
169,7
237,1
621,1
697,6
996,8
1189,1
165,9
449,5
71 263 72 773,8
125
2011
2012
Структура
в 2012,
%
0,8
2,6
3,2
4,6
22,9
5
3,8
1,5
22,8
5,3
0,4
7,2
0,9
2,9
1,8
6,2
2,5
1
0,3
0,4
0,1
0,3
0,3
1
1,6
0,6
100
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.2. Анализ комплексного развития территории Санкт-Петербурга...
В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга планируется увеличение жилищного фонда в соответствии с потребностями жителей города с доведением средней жилищной обеспеченности до 28 кв. м/чел. на расчетный срок Генерального
плана и повышением до 35 кв. м/чел. к 2025 г.
По состоянию на 01.01.2016 средняя жилищная обеспеченность населения Санкт-Петербурга составила 25,3 кв. м/чел.
[230]. Динамика показателя за 2010–2015 гг. представлена
на рис. 42.
этом возросли иностранные инвестиции в жилищное строительство Санкт-Петербурга: в 2011 г. доля жилья, введенного организациями иностранной формы собственности, составила 3,5 %,
в 2014 г. – 12,5 %, в 2015 г. – 9,0 % (табл. 41–42).
Показатель
кв. м/чел.
28
24
20
16
12
8
4
0
Таблица 40
Динамика ввода жилья в Санкт-Петербурге
в 2011–2015 гг. [210]
24,9
24,0
24,6
25,3
28
2011
2012
2015
2012
2013
2014
2015
Дома, ед.
640
612
989
1 864
1434
Квартиры,
ед.
44 737
41 758
42 528
54 748
52 157
Общая площадь, кв. м
2 705 726,3 2 576 527 2 583 513,1 3 261 758,9 3 030 732,7
2018
Фактическое значение жилищной
обеспеченности
Целевое значение Генерального плана
Рис. 42. Динамика жилищной обеспеченности
населения Санкт-Петербурга в 2010–2015 гг.
В 2011–2015 гг. в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию
14 158 258 кв. м жилья. Ежегодный ввод составил 2,5–3,0 млн
кв. м. Максимальный объем жилого фонда (3,26 млн кв. м) был
введен в 2014 г. (табл. 40). В 2015 г. ввод жилья по сравнению
с 2014 г. сократился с 0,63 до 0,58 кв. м/чел.
Основной объем жилья в 2011–2015 гг. был введен за счет
частных инвесторов. В 2015 г. ими введено в эксплуатацию
2039,4 кв. м общ. пл. жилья (67,3 % от общего ввода жилья за
год). Доля жилья, введенного за счет бюджетных средств, сократилась с 25,4 % от общего объема в 2011 г. до 4,4 % в 2015 г. При
126
2011
Всего
годы
2010
Годы
Реконструкция
Дома, ед.
5
9
4
5
8
Квартиры,
ед.
104
426
77
165
617
Общая площадь, кв. м
8088,9
28 208
23 786,1
15 696,7
53 931,3
Доля реконструкции от общего показателя ввода жилья
Дома, %
0,78
1,47
0,4
0,27
0,56
Квартиры, %
0,23
1,02
0,18
0,3
1,18
Общая площадь, %
0,3
1,09
0,92
0,48
1,78
Доля реконструкции от показателя нового строительства жилья
Дома, %
0,79
1,49
0,41
0,27
0,56
Квартиры, %
0,23
1,03
0,18
0,3
1,2
Общая площадь, %
0,3
1,11
0,93
0,48
1,81
127
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
Таблица 41
Ввод в действие жилых домов организациями различных
форм собственности в 2011–2015 гг. [187, с. 45]
2011
2012
2013
2014
2015
Государственная
687,2
382,9
381,4
184,4
132,3
Частная
1542,6
1668,1
1685,1
2411,3
2039,4
Смешанная
16,9
0
18,5
0
0
Совместная российская
и иностранная
364,7
274,2
248,4
257,8
584,7
Иностранная
94,3
251,3
250,1
408,3
274,3
2705,7
2576,5
2583,5
3261,8
3030,7
Всего
Таблица 42
Динамика ввода жилых домов организациями различных
форм собственности в 2011–2015 гг. [210]
Общая площадь введенного
в эксплуатацию жилья, %
Форма собственности
2011
2012
2013
2014
2015
25,4
14,9
14,8
5,7
4,4
Частная
57
64,7
65,2
73,9
67,3
Смешанная
0,6
0
0,7
0
0
Совместная российская
и иностранная
13,5
10,6
9,6
7,9
19,3
Иностранная
3,5
9,8
9,7
12,5
9
Государственная
В 2015 г. в общей структуре ввода жилья новое строительство
составило 98 % (в том числе индивидуальное – 8 %). Структура ввода жилья в динамике за период 2010–2015 гг. представлена в табл. 43.
128
Таблица 43
Динамика ввода жилья в Санкт-Петербурге в 2011–2015 гг. [163]
Показатель
Общая площадь введенного
в эксплуатацию жилья, кв. м
Форма собственности
2.2. Анализ комплексного развития территории Санкт-Петербурга...
Годы
2011
2012
2013
2014
2015
Новое строительство
Дома, ед.
635
603
985
1859
1426
Квартиры,
44 633
41 332
42 451
54 583
51 540
ед.
Общая пло- 2 697 637,4 2 548 319 2 559 727 3 246 062,2 2 976 801,4
щадь, кв. м
В том числе индивидуальное строительство:
Дома, ед.
404
460
806
1653
1282
Квартиры,
404
460
806
1653
1282
ед.
Общая пло- 95 691,7 110 747,6 175 467
324 405,4
237 532
щадь, кв. м
Реконструкция
Дома, ед.
5
9
4
5
8
Квартиры,
104
426
77
165
617
ед.
Общая пло8088,9
28 208
23 786,1
15 696,7
53 931,3
щадь, кв. м
Всего
Дома, ед.
640
612
989
1864
1434
Квартиры,
44 737
41 758
42 528
54 748
52 157
ед.
Общая пло- 2 705 726,3 2 576 527 2 583 513,1 3 261 758,9 3 030 732,7
щадь, кв. м
За период 2011–2015 гг. введено в эксплуатацию 14,2 млн
кв. м. жилья. В 2015 г. наибольшее количество жилья введено
в Выборгском – 407,5 тыс. кв. м (13 % от общего объема), Приморском – 350,9 тыс. кв. м (12 %) и Московском – 278,8 тыс. кв. м
(9 %) районах Санкт-Петербурга (табл. 44, рис. 43).
129
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
Таблица 44
Ввод в действие жилых домов по административным районам
Санкт-Петербурга в 2011–2015 гг. [210]
Введено общей площади, тыс. кв. м
Район
Адмиралтейский
Василеостровский
Выборгский
Калининский
Кировский
Колпинский
Красногвардейский
Красносельский
Кронштадтский
Курортный
Московский
Невский
Петроградский
Петродворцовый
Приморский
Пушкинский
Фрунзенский
Центральный
Всего
2011
0
149,3
868,3
195,7
44,5
6,4
24,6
318
0
60,2
130,1
84,6
32,7
17,9
545,2
196,2
27,8
4,2
2705,7
2012
2013
2014
0
0
2,4
22,7
15,8
128,6
436,5 218,5 387,9
187,8
106
152,3
57,8
13,7
43,6
9,9
68,4
22,7
3,8
4,9
221,5
300,7 340,1 245,1
0
0
0
59,1
121,6
121
174
90,4
299,9
258,9 404,3 519,2
67,4
35,2
59,4
47,6
82,3
91
253
395
398,7
643,2
578
397,7
0
61,8
71,4
54,1
47,5
99,4
2576,5 2583,5 3261,8
2015
Всего за
2011–
2015 гг.
190,8
193,2
61,1
377,5
407,5 2318,7
265,1
906,9
6,6
166,2
47,4
154,8
253,1
507,9
218,7 1422,6
14,5
14,5
69,5
431,4
278,8
973,2
134,9 1401,9
66,8
261,5
35,9
274,7
350,9 1942,8
273,3 2088,4
109,2
270,2
246,6
451,8
3030,7 14 165,2
За период 2011–2015 гг. более 1 млн кв. м жилья введено в Пушкинском (2088,4 тыс. кв. м), Выборгском (2318,7 тыс. кв. м), Приморском (1942,8 тыс. кв. м), Невском (1401,9 тыс. кв. м) и Красносельском (1422,6 тыс. кв. м) районах.
Более 90 % ежегодного ввода жилья в Санкт-Петербурге приходится на многоэтажные многоквартирные дома, рост объемов
строительства малоэтажных жилых домов с 2011 г. незначителен
(табл. 45).
130
2.2. Анализ комплексного развития территории Санкт-Петербурга...
Центральный
Фрунзенский
Пушкинский
Приморский
Адмиралтейский
900
Василеостровский
800
Выборгский
700
600
500
Калининский
400
300
200
Кировский
100
0
Колпинский
Петродворцовый
Петроградский
Красногвардейский
Невский
Красносельский
Московский
Курортный
Кронштадтский
Введено общей площади в 2011 г., тыс. кв. м
То же в 2012 г.
То же в 2013 г.
То же в 2014 г.
То же в 2015 г.
Рис. 43. Ввод в эксплуатацию жилых домов по административным
районам Санкт-Петербурга в 2011–2015 гг.
Таблица 45
Объемы ввода в эксплуатацию жилой застройки
различных видов [230]
Вид жилой застройки
Многоквартирная
много­этажная:
кв. м
в % к итогу
Одно- и многоквартирная малоэтажная,
кв. м
Всего
Годы
2011
2012
2013
2014
2015
2584,3
95,5
121,4
2437,6
94,6
138,9
2365,9
91,6
217,6
2909,4
89,2
352,4
2793,2
92,2
237,5
2705,7
2576,5
2583,5
3261,8
3030,7
131
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
За период 2011–2015 гг. сократилась средняя площадь квартир вводимых в эксплуатацию многоэтажных многоквартирных
домов (рис. 44).
кв. м
60
59
58
57
56
55
54
53
52
51
58,8
2013
54,5
2014
2015
годы
Рис. 44. Средняя площадь квартир в многоэтажных многоквартирных
домах, введенных в эксплуатацию в 2011–2015 гг.
За счет средств бюджета Санкт-Петербурга в 2013–2015 гг.
было введено в эксплуатацию 10 жилых домов общей площадью
282 266 кв. м (4703 квартиры) (табл. 46). Все квартиры по указанным адресам переданы в Жилищный комитет для предоставления петербуржцам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на городской очереди.
Таблица 46
Ввод жилья за счет средств бюджета
Санкт-Петербурга в 2013–2015 г. [230]
№
п/п
1
2
3
№
п/п
Общая плоКвартищадь, тыс. кв. м ры, ед.
Адрес
Общая плоКвартищадь, тыс. кв. м ры, ед.
Адрес
2015
Ул. Еремеева, д. 7, корп. 2, лит. А
Ул. Еремеева, д. 5, корп. 2, лит. А
Ул. Еремеева, д. 3, корп. 2, лит. А
Итого
132
1
Союзный пр., д. 8, корп. 1, лит. А
18,9202
357
2
Союзный пр., д. 6, корп. 1, лит. А
18,9342
357
Итого
37,8544
714
79,2175
1212
2013
55,2
2012
Окончание табл. 46
2014
59,6
57,3
2011
2.2. Анализ комплексного развития территории Санкт-Петербурга...
9,78
9,815
9,782
29,377
178
178
178
534
1
Ул. Маршала Казакова, д. 68, корп. 1,
лит. А
2
Пискаревский пр., д. 50, корп. 3, лит. А
2,6364
76
3
Пр. Героев, д. 24, корп. 2, лит. А
31,5167
571
4
Ленинский пр., д. 51, лит. А
66,943
1022
5
Ленинский пр., д. 53, корп. 1, лит. А
Итого
Всего
34,721
574
215,0346
3455
282,266
4703
Генеральный план Санкт-Петербурга предусматривает развитие сети учреждений культурно-бытового назначения в соответствии с нормативами градостроительного проектирования
города. Действующие на 2015 г. региональные нормативы градостроительного проектирования, применяемые на территории
Санкт-Петербурга, утверждены Законом Санкт-Петербурга от
14.02.2014 № 23-9 [13]. Данные по обеспеченности населения города основными объектами социальной инфраструктуры представлены в табл. 47 и на рис. 45–48.
Результаты проведенных расчетов указывают, что фактическая обеспеченность населения Санкт-Петербурга по ряду социальных объектов ниже установленного норматива. Превосходит
нормативы, предусмотренные Законом о Генеральном плане
Санкт-Петербурга, фактическая обеспеченность жителей города
организациями дополнительного образования, профессиональными образовательными организациями, музеями, кинотеатрами, предприятиями торговли и общественного питания.
133
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.2. Анализ комплексного развития территории Санкт-Петербурга...
Таблица 47
Обеспеченность населения Санкт- Петербурга основными
объектами социальной инфраструктуры на 01.01.2016 [230]
Тип объекта
Ед. изм. (на
1000 чел.)
ДОУ
мест
ООУ
мест
Профессиональные обмест
разовательные организации
Организации дополнимест
тельного образования
Стационары для взроскоек
лых и детей
Амбулаторно-поликлипосещ.
нические учреждения
в смену
Скорая медицинская по- санитарных
мощь (станции, подавтомобистанции, отделения)
лей
Плоскостные спортивкв. м
ные сооружения
Спортивные залы
кв. м
Плавательные бассейны кв. м зеркала воды
Театры
зрительских
мест
Музеи
ед.
Общедоступные библиед.
отеки
Культурно-досуговые
мест
учреждения
Кинотеатры
мест
Предприятия торговли
кв. м торг.
пл.
Предприятия общепосадочных
ственного питания
мест
134
Фактический показатель
обеспеченности
СоотношеНор- ние фактичемаского покатив зателя и норматива, %
43
83
13
65
140
12
66
59
108
63
55
115
7,3
10,5
70
26
34,4
76
Организации
дополнительного
образования
Дошкольные
образовательные
организации
140
120
100
80
60
40
20
0
Общеобразовательные
организации
Профессиональные
образовательные
организации
Фактический показатель обеспеченности
Норматив
0,11
0,12
92
Рис. 45. Лепестковая диаграмма обеспеченности жилой
застройки объектами образования на 2015 г.
742
1200
62
Стационары для
взрослых и детей
40
119
13
180
20
66
65
30
4,6
6,3
73
10
0,04
0,04
0,02
0,06
200
67
5
13
38
9
1121
7
630
129
178
82
70
117
20
0
Скорая медицинская
помощь
(станции, подстанции,
отделения)
Амбулаторнополиклинические
учреждения
Фактический показатель обеспеченности
Норматив
Рис. 46. Лепестковая диаграмма обеспеченности жилой
застройки объектами здравоохранения на 2015 г.
135
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
Плоскостные
спортивные
сооружения
1200
1000
800
600
400
200
0
Плавательные
бассейны
Спортивные
залы
Фактический показатель обеспеченности
2.2. Анализ комплексного развития территории Санкт-Петербурга...
Комплексность развития территории Санкт-Петербурга характеризуется разрабатываемой и утвержденной документацией по
его планировке. В 2015 г. документация по планировке (проекты
планировки и межевания) разрабатывалась по 738 территориям
Санкт-Петербурга общей площадью 34 327,90 га (рис. 49), в том
числе по следующим видам функциональных зон [230, 231]:
• жилые зоны – 9870,45 га;
• общественно-деловые зоны – 4835,63 га;
• производственные зоны – 4834,35 га;
• зоны инженерной и транспортной инфраструктур, объектов внешнего транспорта – 5782,92 га;
Норматив
Рис. 47. Лепестковая диаграмма обеспеченности жилой застройки
объектами физической культуры и спорта на 2015 г.
Кинотеатры
Театры
14
12
10
8
6
4
2
0
Культурнодосуговые
учреждения
Музеи
Библиотеки
Фактический показатель обеспеченности
Норматив
Рис. 48. Лепестковая диаграмма обеспеченности жилой
застройки объектами культуры на 2015 г.
Рис. 49. Территории, по которым в 2015 г. разрабатывалась
документация по планировке (проекты планировки и межевания)
136
137
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.3. Проекты комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге
• зоны сельскохозяйственного использования – 659,01 га;
• рекреационные зоны – 5707,98 га;
• зоны специального назначения – 282,84 га;
• территории, планируемые для развития функциональных
зон за пределами расчетного срока, – 2100,83 га;
• земли водного фонда – 253,89 га.
Наибольшая площадь территорий, по которым в 2015 г. разрабатывались проекты планировки и межевания, приходится на
жилые зоны (28,8 %), зоны инженерной и транспортной инфраструктур и объектов внешнего транспорта (16,8 %) и рекреационные зоны (16,6 %) [230, 231] (рис. 50).
Документация по планировке утверждена [230]:
• в 2015 г. – по 11 территориям общей площадью 523,48 га
(в том числе по трем территориям внесены изменения в ранее утвержденную документацию);
• в 2014 г. – по 81 территории общей площадью 5111,75 га
(в том числе по 9 территориям внесены изменения в ранее утвержденную документацию);
• в 2013 г. – по 15 территориям общей площадью 608,3 га, что
составляет 0,47 % от территории города (в том числе по трем территориям внесены изменения в ранее утвержденную до­кументацию).
Наибольшая площадь территорий, по которым в 2013–2015 гг.
утверждена документация по планировке, приходится на жилые
(34,3 %) и общественно-деловые зоны (24,3 %) [230] (рис. 51).
Зоны
инженерной
и транспортной
инфраструктур
и объектов
внешнего
транспорта
16,9 %
Рекреационные
зоны
16,6%
Зоны сельскохозяйственного
использования
1,9%
Жилые зоны
Производственные зоны
14,1 %
Земли водного
фонда
0,7 %
Жилые зоны
28,8 %
Зоны
специального
назначения
0,8 %
Территории,
планируемые
для развития
функциональных зон
за пределами
расчетного срока
6,1 %
Общественноделовые зоны
14,1 %
Рис. 50. Соотношение площадей территорий, по которым
в 2015 г. разрабатывалась документация по планировке (проекты
планировки и межевания), по функциональным зонам
Зоны
сельскохозяйственного
использования
Территории, планируемые
для развития
функциональных зон за
пределами расчетного
срока
2167,43
698,09
599,12
0,8
177,67
Земли водного фонда
822,25
89,31
Зоны инженерной и
транспортной
инфраструктур
и объектов внешнего
транспорта
228,13
Зоны специального
назначения
Рекреационные зоны
1532,73
Общественно-деловые
зоны
Производственные зоны
Рис. 51. Соотношение площадей территорий, по которым в 2011–2015 гг.
утверждена документация по планировке (проекты планировки
и межевания), по функциональным зонам, кв. м
2.3. Проекты комплексной жилой
застройки в Санкт-Петербурге
С 2005 г. площадь территории Санкт-Петербурга, в отношении которой утверждена документация по планировке (проекты
планировки и межевания), ежегодно увеличивается.
В данном разделе представлены результаты тематического обзора периодических печатных изданий Санкт-Петербурга, в ходе
138
139
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.3. Проекты комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге
которого были выполнены обобщение и анализ опубликованных
в 2016 г. материалов, посвященных вопросу комплексного освоения городских территорий.
В процессе работы были проанализированы официальные издания «Недвижимость и строительство Петербурга», «Строительный Еженедельник», «Кто строит в Петербурге», «Петербургский дневник», «Город 812», публикующие актуальную
информацию об основных событиях и тенденциях рынка недвижимости и строительства Санкт-Петербурга и освещающие проблемы развития комплексной застройки города.
домов включает одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры,
а также квартиры-студии. Строительство ЖК «Царская столица»
было начато в 2013 г., и в том же году были сданы первые три корпуса [215]. В 2016 г. масштабный проект завершился.
Можно выделить следующие проблемы реализации данного
проекта комплексной застройки:
• значительная часть домов пока находится в неблагоприятном окружении (с одной стороны – полоса отвода Октябрьской
железной дороги, с другой – Клиническая инфекционная больница им. С. П. Боткина);
• транспортные магистрали, обеспечивающие доступ к территории, имеют низкую пропускную способность.
Преимущества проекта:
• удачное местоположение комплекса: в шаговой доступности
находятся четыре станции метро («Площадь Восстания», «Маяковская», «Площадь Александра Невского», «Лиговский проспект»),
а также остановки различного наземного транспорта [225];
• в непосредственной близости расположен крупный транспортно-пересадочный узел (Московский вокзал);
• территория насыщена объектами социальной инфраструктуры (развивающие детские сады, гимназия № 209, частная
школа «Дипломат», школа Российского государственного педагогического университета им. А. И. Герцена, школа № 207 с углубленным изучением английского языка и др.);
• рядом находятся два крупнейших торговых комплекса
(«Галерея» и «ООО «Строительная Компания Бриз») с несколькими сотнями магазинов, супермаркетами, кинотеатрами, кафе,
ресторанами, салонами красоты, фитнес-центрами;
• в пределах пешеходной доступности расположены объекты культуры и искусства (БКЗ «Октябрьский», театры и основные музеи города) [219].
Комплексное освоение территории центра города
в результате редевелопмента: ЖК «Царская столица»
В Центральном районе достаточно много территорий, занятых промышленными предприятиями. В связи с тем, что свободных участков под застройку в городе практически не осталось,
инвестиционно-строительные компании переключаются на редевелопмент «серых» зон.
Сегодня особенно привлекательными становятся территории
в глубине кварталов по обе стороны Невского пр. за пл. Восстания. В последние несколько лет здесь наблюдается формирование «точек роста»: это территории вокруг «Невской ратуши»,
зона у Московского вокзала и окрестности Смольного, где реализуются десятки девелоперских проектов различного уровня –
от «комфорта» до «элиты». Крупнейший из них – многофункциональный жилой комплекс (ЖК) «Царская столица» [131, с. 15] на
Кременчугской ул., д. 11.
Комплекс построен на участке общей площадью 20,8 га, ограниченном Полтавским проездом, Миргородской ул., Кременчугской ул. и наб. Обводного канала, на месте станции «Московскаятоварная» [225]. Общая реализуемая площадь «Царской столицы»
составит почти 400 000 кв. м [132, с. 9]. Здесь предусмотрено
15 жилых домов высотой 7–12 этажей на 4065 квартир, 8 многоэтажных паркингов примерно на 2884 машино-места, подземные
автостоянки, два офисных здания, коммерческие помещения и т. д.
Комплекс рассчитан на проживание 12 000 чел. Жилые дома возведены по кирпично-монолитной технологии. Квартирография
140
Комплексное освоение территории центра города
в результате редевелопмента: ЖК «Галактика»
ЖК «Галактика» входит в проект «Измайловская перспектива», территория которого располагается между Московским пр.,
Обводным кан., Благодатной ул. и путевым обходом Октябрьской
141
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.3. Проекты комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге
железной дороги. Ранее здесь находилось около 40 производств
и более 100 организаций.
Первый вариант развития территории был подготовлен в конце
1990-х гг. ОАО «Измайловская перспектива», второй – в 2003 г.
Предполагалось начать освоение территории с участка в 190 га,
который должен был увеличиться до 360 га за счет переселения
предприятий: завода «Петмол», трамвайного парка им. И. И. Коняшина, фабрики «Скороход», ЗАО «Вагонмаш» и др.
Весной 2009 г. была разработана единая архитектурная среда
для территории «Измайловская перспектива»: всего 65 кварталов
общей площадью 476 га. На участке завода «Петмол» Meridian
Development построил ЖК «Времена года», концерн «Лемминкяйнен» – ЖК «Тапиола», а «ЮИТ Санкт-Петербург» – ЖК «Новомосковский». Компания «ЛенСпецСМУ» возводит на месте
ЗАО «Вагонмаш» ЖК «Московские ворота».
Участок под проект ЖК «Галактика» площадью 38 га был
приобретен в 2012 г. у ЗАО «Желдорипотека» [146, с. 5]. Первоначально в «Галактике» предполагалось строить больше высотных зданий [179, с. 3]. Последний вариант развития территорий
утвержден весной 2016 г. [146, с. 5].
Компания «ЛенСпецСМУ», входящая в ГК «Эталон», официально презентовала проект и назвала параметры будущего комплекса, который расположится южнее Обводного канала, между
Московским пр. и Митрофаньевским шоссе. Территория размером 36,5 га разделена на четыре квартала жилой и общественно-деловой застройки. Общая реализуемая площадь комплекса составит 815 000 кв. м (526 000 кв. м приходится на жилье).
Всего здесь возведут 32 жилых корпуса (от 9 до 19 этажей), рассчитанных на 10 450 квартир (примерно 18 000 жителей) [80,
с. 4]; их общая площадь составит почти 530 тыс. кв. м [181, с. 3].
125 000 кв. м займут парковки (подземные, пристроенные и открытые автостоянки), которые в совокупности вместят почти
5400 автомобилей будущих жильцов. Еще около 60 000 кв. м отводится под коммерческие помещения (в частности, здесь появятся два бизнес-центра общей площадью 20 000 кв. м). Кроме
того, в составе «Галактики» предусмотрено строительство трех
школ на 825 мест каждая, 9 детских садов (три отдельно стоящих:
на 120, 220 и 260 мест; шесть встроенных: три на 80 мест, два на
40 мест и один на 120 мест), спорткомплекса [181, с. 3], кабинетов семейных врачей и т. д. [80, с. 4].
В настоящее время получено разрешение на строительство одного дома – корпуса 4.5, который займет участок размером 1,1 га.
Это 14-этажное здание общей площадью 37 000 кв. м на 390 квартир. В основном это однокомнатные варианты по 34–48 кв. м
(208 квартир). Также здесь будет 26 студий, около сотни «двушек» (5268,5 кв. м) и 65 трехкомнатных квартир по 70–86 кв. м.
Предусмотрены коммерческие помещения (1500 кв. м) и паркинг
на 223 автомобиля. Завершить дом компания планирует во втором квартале 2019 г. [146, с. 5]. Реализация всего проекта рассчитана до 2022 г. и будет включать пять очередей. Компанией уже
получено разрешение на строительство 13 корпусов – это около
300 тыс. кв. м [181, с. 3]. До конца 2022 г. ГК «Эталон» вложит
в проект редевелопмента территории южнее Варшавского вокзала около 60 млрд руб. [80, с. 4].
Главной отличительной особенностью проекта станет линейный парк, который расположится в центре района, соединит Обводный канал с Ташкентской ул., протянется на 1,5 км и займет
почти 5 га. Предполагается, что он будет построен на средства городского бюджета [181, с. 3].
В настоящее время еще не решен вопрос с пробивкой Варшавской ул. (она проходит вдоль будущего комплекса), а также с продолжением Измайловского пр., который разделит «Галактику» на
две части [80, с. 4; 179, с. 3].
Инвестор сохранит несколько построек-памятников (в настоящее время один из пакгаузов вокзала принадлежит «Почте России»). Памятник истории и культуры «Сарай для императорских
поездов Варшавского вокзала» приспособят под спортивно-оздоровительный центр [80, с. 4].
В рамках инвестиционных обязательств перед городом компания за свой счет должна построить у Балтийского вокзала
новый музей Октябрьской железной дороги общей площадью
около 17 500 кв. м, куда планируется перевезти 115 железнодорожных раритетов, стоящих сейчас на путях у Варшавского вокзала [146, с. 5].
142
143
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.3. Проекты комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге
Девелопер ведет переговоры с городом по поводу строительства социальной инфраструктуры по схеме ГЧП, в рамках которого будут возведены школы общей стоимостью около 3 млрд
руб. (половина стоимости всей инфраструктуры в районе). «ЛенСпецСМУ» рассчитывает передать их в собственность города,
а вложения вернуть в течение пяти лет [146, с. 3].
ЖК «Галактика», расположенный в двух районах (Адмиралтейском и Московском), является самым крупным проектом
ГК «Эталон» в Санкт-Петербурге [146, с. 3].
Выборгский район – один из самых быстроразвивающихся в Петербурге, на его территории активно идет строительство жилья и объектов инфраструктуры [154, с. 11]. Компанией
«Главстрой-СПб» возводится крупнейший ЖК в регионе – «Северная долина». Этот проект вошел в перечень стратегических
проектов Правительства Санкт-Петербурга по реализации в городе приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» [226], а также стал победителем в номинации «Лучший строящийся комплекс в сегменте
доступного жилья» на 9-м Национальном конкурсе в сфере недвижимости, строительства и ипотеки CREDO–2016, проводимом в рамках Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса [220].
Аукцион, на котором «Главстрой-СПб», входящий в промышленную группу «Базовый элемент», приобрел права на застройку участка размером 270 га у станции метро «Парнас»,
состоялся в мае 2007 г. «Северная долина» стала дебютом застройщика в Санкт-Петербурге. Почти за 10 лет здесь построено более 1,7 млн кв. м жилья. В районе проживают приблизительно 40 000 чел. (примерно половина от расчетной численности
населения). До окончания проекта нужно возвести примерно
1 млн кв. м [145, с. 11]. Внутри жилых кварталов располагаются
игровые площадки и зоны отдыха, магазины различного назначения и предприятия сферы услуг, наземные и подземные паркинги [220]. В микрорайоне «Северная долина» открыты участковый
пункт полиции и мини-поликлиника на ул. Федора Абрамова,
д. 8, обслуживающая жителей по системе ОМС [157, с. 2]. Запланированы две поликлиники – взрослая и детская. Завершение
строительства планируется не раньше 2020 г. [154, с. 11]. 7 сентября 2016 г. в микрорайоне открылся офис детских врачей общей
практики площадью более 182 кв. м (4 педиатрических кабинета на 8 участков), рассчитанный на оказание медпомощи 5,3 тыс.
маленьких жителей «Северной долины» силами врачей-педиатров ООО «Городские поликлиники» [152, с. 11].
Один из существенных недостатков проекта – нехватка объектов социальной инфраструктуры: в районе работают два здания
детского сада № 8 на 380 мест на ул. Михаила Дудина, загруженные на 140 %, и школа № 482 на ул. Федора Абрамова, рассчитанная на 975 учащихся и заполненная на 105 % [156, с. 5].
В 2016 г. компания «Главстрой-СПб» начала строить пятый
детский сад на территории ЖК «Северная долина» у метро «Парнас». Трехэтажное здание площадью 6573 кв. м будет возведено
рядом с жилыми домами уже готовой седьмой очереди. Сейчас
на стройплощадке идут подготовительные работы, ввод объекта
запланирован на август 2017 г. Детский сад с бассейном рассчитан на 220 малышей; в нем предусмотрены 12 групп для детей от
трех до семи лет. На прилегающей к ДОУ территории появятся
игровые зоны и две спортивные площадки [137, с. 7]. В сентябре
2016 г. в Выборгском районе открылись сразу две школы: вторая
площадка школы № 482 на 975 мест в «Северной долине» и здание начальной школы лицея № 486 на 300 мест на ул. Композиторов, д. 4, стр. 2 [151, с. 12]. В четырехэтажном здании школы
№ 482 общей площадью 19 501 кв. м расположены 39 классов,
столовая, медицинский кабинет, библиотека с читальным залом,
актовый зал на 380 мест. Для занятий спортом отведены большой и малый спортзалы, а также 10-метровый бассейн глубиной
от 0,6 до 0,8 м. На пришкольной территории обустроена физкультурно-спортивная зона размером 2400 кв. м: футбольное поле,
баскетбольная и волейбольная площадки, прыжковая яма, легкоатлетические дорожки и зона силовых упражнений. Проект третьей школы на 825 мест уже прошел госэкспертизу [141, с. 8].
По данным Комитета по строительству, в 2016 г. за счет средств
144
145
Комплексное освоение территорий:
ЖК «Северная долина»
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.3. Проекты комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге
бюджета и соглашений с инвесторами город планируется обеспечить шестью школами на 3200 мест. Три из них открылись 1 сентября 2016 г. [176, с. 2]. На 2017 г. застройщик планирует ввод
в эксплуатацию детского сада на 220 мест и школы на 825 мест,
на 2018 г. – двух детских садов на 220 мест каждый и школы на
825 мест. Всего в «Северной долине» планируется построить
13 детских садов (2710 мест) и 10 школ (8676 мест) [156, с. 5].
В рамках реализуемого проекта «Главстрой-СПб» намеревается также развивать дорожную инфраструктуру [242]. В конце
2016 г. планируется завершить полный комплекс мероприятий
по строительству и вводу в эксплуатацию трех дорог: ул. Федора Абрамова на участке от ул. Николая Рубцова до Заречной ул.;
ул. Валерия Гаврилина на участке от ул. Николая Рубцова до
Заречной ул.; продолжение ул. Николая Рубцова от ул. Федора
Абрамова до пр. Энгельса [154, с. 11].
о перебазировании расположенного на территории промышленного предприятия в поселок Ручьи [128, с. 7]. Предполагается,
что квартал будет застраиваться домами комфорт-класса [105,
с. 8; 128, с. 7]. В комплексе планируется построить около 40 зданий жилого и социального назначения. Во дворах предусмотрено
обустройство детских и спортивных площадок. Запланировано
строительство парковок, позволяющих сохранить внутридомовую территорию свободной от автомобилей жильцов. В подземных и наземных многоуровневых паркингах будет 4478 машиномест [105, с. 5]. Под магазины, предприятия сферы услуг и офисы
отведено 22,7 тыс. кв. м. Здесь будет построено 4 детских сада
на 720 мест, 2 школы на 3300 мест, а также ДОУ на 200 мест,
совмещающее детский сад и начальную школу. Компания «ЛСР.
Недвижимость – Северо-Запад» получила разрешения на строительство первой школы в ЖК «Цивилизация» на 1650 учеников
(Октябрьская наб., д. 40, корп. 2) [137, с. 9] и детского сада на
220 мест (Октябрьская наб., д. 40, корп. 2, лит. Г2) [109, с. 13].
Из-за возросшего в последние годы населения Невский район
нуждается в улучшении транспортной доступности, новых маршрутах общественного транспорта и станциях метро.
Комплексное освоение территорий
на Октябрьской набережной
В районе Октябрьской набережной планируется осуществление проектов комплексного освоения общей площадью 2,5 млн
кв. м [224]. Сейчас в стадии реализации вдоль набережной находится несколько крупных проектов жилищного строительства,
возводимых на участках, где ранее располагались промышленные предприятия.
ЖК «Цивилизация»
Масштабный проект редевелопмента территории реализует
«Группа ЛСР» на Октябрьской наб., д. 40 (ранее здесь располагались завод «Баррикада», склады песка и щебня, а также завод
«Аэрок», принадлежавшие ЛСР).
Основное отличие этого проекта КОТ заключается в том, что
он находится не на окраине города, а неподалеку от исторического центра [224]. На участке площадью 60 га между Октябрьской наб., Дальневосточным пр., ул. Крыленко и будущим проездом в створе ул. Антонова-Овсеенко запланирован ЖК общей
площадью более 800 000 кв. м. Новый проект планировки утвердили только в конце 2014 г., когда девелоперам удалось договориться
146
ЖК «Светлый мир О’Юность»
Новый проект от застройщика Seven Suns Development расположится в микрорайоне Октябрьской наб. по адресу ул. Крыленко, д. 1 [218]. На этом участке ранее находились складские помещения (вредных производств не было). Квартал будет состоять
из 8 корпусов высотой от 14 до 25 этажей (в общей сложности
на 3635 квартир), которые будут сдаваться в две очереди. Дома
сдаются с коммерческой недвижимостью, в том числе с кинотеатром. Также построят детский сад на 220 мест, кинотеатр и многоуровневый паркинг на 966 машино-мест [105, с. 5]. Планируется организовать пешеходную торговую улицу [224].
ЖК «Ласточкино гнездо»
Проект комплексного развития земельного участка на правом
берегу р. Невы реализовала в районе Октябрьской наб. компания
«ЛенСпецСМУ». Участок располагается неподалеку от Уткиной
147
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.3. Проекты комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге
заводи, между Русановской ул. и КАД. ЖК «Ласточкино гнездо»
состоит из 12 монолитно-кирпичных высотных корпусов общей
площадью 319 000 кв. м. Все корпуса сданы в 2013–2015 гг. [143,
с. 10]. В составе ЖК компанией «ЛенСпецСМУ» построена новая
школа № 690 на 825 учащихся. Все классы оснащены в соответствии с современными стандартами образования; в школе два
бассейна (на 6 и 25 м), два просторных спортивных зала, есть
футбольное поле, баскетбольная площадка и беговые дорожки [76, с. 31; 112, с. 8].
планируется в три очереди, которые будут сданы во II квартале
2018 г., IV квартале 2018 г. и III квартале 2019 г. соответственно
[172, с. 11]. Общая площадь комплекса составит 178,5 тыс. кв. м,
из которых 10 тыс. кв. м займут встроенные коммерческие помещения и подземный паркинг на 1,1 тыс. машино-мест. Общая
площадь квартир составит 75 тыс. кв. м [105, с. 5]. На территории ЖК собираются оборудовать велопарковку с видеонаблюдением, проложить дорожки для катания на велосипедах и роликовых коньках, обустроить детскую площадку и зону отдыха для
взрослых, высадить сад из высокоствольных деревьев. Внутренний двор планируют закрыть для автомобилей. На первых этажах
будут отведены помещения под коммерческое использование размером от 88 до 762 кв. м [137, с. 12].
ЖК «Приневский»
Проект КОТ реализует на Русановской ул. ГК «ЦДС». Площадь застройки составляет 27 га [223]. Ранее земли принадлежали совхозу «Приневское» – здесь размещались парники для
выращивания овощей. Участок экологически чистый, так как никаких промышленных производств здесь не было [224]. Новый
жилой квартал включает 8 жилых корпусов (в общей сложности
свыше 300 000 кв. м жилья), два детских сада на 360 мест, школу
на 1375 учащихся и поликлинику [144, с. 8]. В паркингах запланировано более 2000 машино-мест. Застройщик обещает много
зеленых зон, пешеходные и велосипедные дорожки, спортивные
и детские площадки. Проект будет реализован в несколько очередей. В настоящее время идет строительство корпуса 5.
В пешеходной доступности от участка строительства находятся магазины, поликлиника, школа, каток, Дом культуры, в транспортной доступности – парковые зоны. Ближайшая станция
метро – «Ломоносовская».
Недостатком территории являются расположенные рядом
промзона и склады. Однако в непосредственной близости от ЖК
находится р. Утка, в 900 м – набережная р. Невы, а в 800 м – лесной массив [223].
Комплексное освоение территорий западной
части поселка Шушары
Тендер от холдинга AAG на строительство ЖК «Ренессанс»
выиграла компания «Лемминкяйнен Строй» [111, с. 5]. Комплекс появится на бывшей территории завода «Ленпродмаш», на
участке в 4,2 га, который AAG приобрел в 2015 г. Строительство
Общая площадь территории, ограниченной Шушарской дорогой, Новгородским пр., Пушкинской ул., Старорусским пр., береговой линией р. Волковки и полосой отвода Октябрьской железной
дороги в Пушкинском районе, составляет около 470 га [172, с. 9].
По проекту КОТ, разрабатываемому ГК «Лидер Групп» и занимающему примерно 100 га, здесь планируется построить около
1 млн кв. м жилья: несколько кварталов, рассчитанных на население в 40 000 чел. Инвестиции в проект-миллионник составят
40 млрд руб. Застройщик на собственные средства возведет 5 детских садов на 1300 мест и 4 школы на 4325 учащихся, 2 встроенно-пристроенных медицинских центра по 1600 кв. м каждый и 4 спорткомплекса по 2700 кв. м [138, с. 6]. Внутренние
дворы новых домов будут благоустроены, оборудованы детскими и спортивными площадками, зонами отдыха, предусмотрены
также подземные автостоянки и гостевые парковки [108, с. 11].
В рамках переговоров по согласованию проекта планировки
территории «Лидер Групп» согласился передать городу 5 участков общей площадью 3,6 га на своей территории для строительства еще одного детского сада, детской и взрослой поликлиник и двух культурно-досуговых объектов [173, с. 4]. Кроме
того, девелопер отремонтирует одну из действующих в поселке
148
149
ЖК «Ренессанс»
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.3. Проекты комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге
школ, выкупит и передаст в собственность поселка 1,5 га земли
под стадион и несколько объектов спортивной инфраструктуры [139, с. 13].
В районе Шушар с учетом нового проекта «Лидер Групп» заявлено строительство 3 млн кв. м жилья. Серьезной проблемой,
по мнению участников рынка, остается транспортная доступность
территории [185, с. 4]. «Лидер Групп» предстоит реконструировать
Пушкинскую ул. от Новгородского до Витебского пр. Обновленная
дорога будет рассчитана на четыре полосы движения. Кроме новой
проезжей части шириной 16 м здесь появятся выделенные велосипедные дорожки, широкие тротуары и газоны. Компания проложит
новую дорогу от Старорусского пр. до Витебского пр., выполнив
попутно реконструкцию перекрестка с Витебским пр. [139, с. 13].
В рамках проекта планировки территории городом также предусматривается создание девяти новых проездов, магистралей и улиц,
очистных сооружений, парковой зоны [108, с. 11].
(TC3-1600/10 У3 1600 кВА). Кроме того, были проложены кабельные линии (КЛ10 кВ) от блочного распределительного трансформаторного пункта до подстанции [112, с. 6].
Основная проблема микрорайона – транспортная доступность.
Ближайшие станции метро находятся на расстоянии 7–8 км, причем доехать до них непросто – по утрам и вечерам на дорогах образуются заторы. Также приходится стоять в пробке для выезда
на КАД или ЗСД [216]. Улучшил транспортную связь «Балтийской жемчужины» с территорией Красносельского района новый
мост через Дудергофский канал в створе пр. Героев. Его торжественное открытие состоялось 1 мая 2015 г., и тогда же открылось движение сразу нескольких городских автобусных маршрутов, которые, в частности, соединили «Балтийскую жемчужину»
со станциями метро. По данным администрации Красносельского района, протяженность моста – 122 м, проспекта – 860 м, ширина проспекта и моста – 44 м. Проезжая часть имеет восемь
полос движения по 3,5 м каждая и тротуары шириной 3 м. Заказчиком строительства моста выступило ЗАО «Балтийская жемчужина» в рамках выполнения инвестиционных обязательств. Мост
строили в 2013–2015 гг., и он был сдан на три года раньше срока,
предусмотренного инвестиционным договором [158, с. 12].
В настоящий момент в стадии строительства находится свыше
400 тыс. кв. м квартир. Окончание строительства всех домов ожидается к 2020 г. Несколько участков «Балтийская жемчужина» предоставила в субаренду петербургским застройщикам [178, с. 4].
Комплексное освоение территории Красносельского
района: проект «Балтийская жемчужина»
По окончании реализации проекта «Балтийская жемчужина»
в городе появится микрорайон для жизни и работы почти 30 тыс.
чел. [214] общей площадью 205 га. Здесь планируется возвести
более 2 млн кв. м недвижимости (более 1,5 млн кв. м – жилые
дома). Это один из первых в Санкт-Петербурге примеров КОТ
и крупного привлечения китайских инвестиций.
Строительство нового жилого района на южном берегу Финского залива ведет ЗАО «Балтийская жемчужина». Сами китайцы
за 11 лет построили 4 квартала: «Жемчужная премьера», «Жемчужная симфония», «Жемчужный фрегат», Duderhof Club. На начало IV квартала 2016 г. закончено более половины задуманных
в «Балтийской жемчужине» проектов [178, с. 4], построено и введено в эксплуатацию 358 тыс. кв. м жилья, а также мосты, дороги, инженерия, школы, детские сады. АО «СПбЭС» подключило ЖК «Балтийская жемчужина» к электросетям. Для создания
внешней схемы электроснабжения квартала 39–3 специалисты
«СПбЭС» построили трансформаторную подстанцию (типа ТП
2×1600 кВА 10/0,4 кВ), а также два силовых трансформатора
150
ЖК More
ЖК More расположен на территории «Балтийской жемчужины». Четыре очереди проекта занимают в общей сложности
20,4 га. Здесь разместились 20 корпусов (281 000 кв. м) и паркинги на 2999 машино-мест. Первый надел компания Setl City взяла
в субаренду у китайского застройщика еще в 2011 г., а в 2013 г.
построила дома первой очереди. Вторую очередь завершили весной 2014 г., третью – в начале 2016 г. [140, с. 7]. В третьей очереди
5 жилых корпусов (2951 квартира) со встроенными помещениями
(первый корпус ввели весной 2015 г.) и 6 паркингов (1058 машиномест). Между домами второй и третьей очередей построены
151
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.3. Проекты комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге
детский сад и школа. Сдано 4 жилых корпуса (2344 квартиры площадью 83 000 кв. м) и 3 паркинга на 785 машино-мест. Есть также
коммерческие помещения (около 1300 кв. м) [127, с. 8]. С введением в эксплуатацию четвертой очереди проект освоения более
20 га земли, потребовавший 5 лет и примерно 25 млрд руб. инвестиций, был завершен [110, с. 2].
ЖК Pearl Beach
ЖК «Жемчужный фрегат»
Один из самых масштабных проектов комплексной застройки компании «Балтийская жемчужина». Строительство начато в 2012 г., сдача ведется в три очереди. Новостройка с квартирами комфорт-класса представляет собой 5 многосекционных
жилых корпусов с переменной этажностью (от 6 до 21 этажа) на
2975 квартир. Квартирография представлена одно-, двух-, трехи четырехкомнатными квартирами площадью от 36 до 122 кв. м.
Проект также предусматривает комплексное обустройство территории: здесь появятся зоны отдыха, спортивные площадки
с уличными тренажерами, детские игровые места; будут выстроены многоуровневый паркинг и несколько просторных стоянок.
Строительство жилого квартала ведется по принципу секционной застройки с закрытыми внутренними дворами.
Жилье возводится поблизости от главных транспортных магистралей Санкт-Петербурга: КАД, ЗСД и Петергофского шоссе.
В 15 минутах езды расположены станции метро «Автово», «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов», недалеко находится
4 остановки общественного транспорта. Множество зеленых зон
и благоустроенные территории дворов свидетельствуют о хорошей экологической обстановке в микрорайоне. В пределах пешеходной доступности расположен Финский залив [227].
В центральной части микрорайона «Балтийская жемчужина»
введен в эксплуатацию ЖК «Жемчужный фрегат-3» (ул. Адмирала Трибуца, д. 8). Кирпично-монолитный дом общей площадью
около 115 000 кв. м состоит из 18 разновысотных секций (от 8 до
19 этажей), в общей сложности там разместилось 1016 квартир
(более 60 000 кв. м жилья). Площадь помещений под кладовые
и коммерцию – свыше 2300 кв. м. Подземный паркинг рассчитан
на 711 машин [139, с. 9]. Проект завершен в 2016 г.
152
ЖК Pearl Beach расположится на территории микрорайона
«Балтийская жемчужина» в дельте Дудергофского и Матисова каналов [142, с. 6]. Контракт на его строительство ЗАО «Балтийская
жемчужина» и концерн «Лемминкяйнен» подписали в конце августа 2016 г. [178, с. 4]. Договор предусматривает возведение жилого квартала из 6 зданий общей площадью 112 400 кв. м (жилой
площади – 64 888 кв. м). Всего запланировано 936 квартир и подземные паркинги на 720 автомобилей. Помещения на первых этажах отведены под коммерческие объекты [142, с. 6].
В северной части квартала разместятся три 10–12-этажных
дома на 726 квартир, позиционируемых застройщиком в классе
комфорт+. Площадь квартир – от 42 до 166 кв. м, есть варианты
от одной до четырех комнат. Южную часть квартала займут три
дома высотой 4–5 этажей, рассчитанные на 210 квартир (этому
жилью присвоена категория prestige). Здесь предлагаются аналогичные варианты квартир площадью 48–160 кв. м [145, с. 7]. Начало строительства запланировано на сентябрь 2016 г. [112, с. 6],
завершение – на июнь 2019 г.
ЖК компании LEGENDA
Компания LEGENDA на земельном участке размером 4,1 га
осуществляет строительство ЖК площадью 148 тыс. кв. м с детским садом и школой. Проект будет реализован в две очереди
в течение четырех лет [112, с. 6; 175, с. 2].
Комплексное освоение территорий
вдоль пр. Маршала Блюхера
На пересечении пр. Маршала Блюхера и Кушелевской дороги
строятся ЖК от «Группы ЛСР» и ЖК «Кантемировский» от компании «ЦДС». Уже готов объект компании «РосСтройИнвест» под
названием «Утренняя звезда». На пересечении пр. Блюхера и Лабораторного пр. находятся ЖК «Иван-да-Марья» от ГК «КВС»
и «Атланта-2» от Setl Sity. С другой стороны пр. Маршала Блюхера «РосСтройИнвест» ведет строительство крупного ЖК «Город
Мастеров», «Лидер Групп» строит комплекс «Медалист»,
153
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.3. Проекты комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге
ООО «КапСтрой» возводит ЖК «Фламинго», «ЛенСпецСМУ»
(ГК «Эталон») – ЖК «Ландыши», а компания «Графит Холдинг» –
ЖК «Пифагор». «Группа ЛСР» в конце 2014 г. построила вдоль
Кушелевской дороги ЖК «Калина-Парк», рядом завершается возведение комплекса «Калина-Парк-2», а на Лабораторном пр. девелопер год назад начал строительство ЖК CINEMA [106, с. 5].
ГК «РосСтройИнвест» реализовала в этой зоне два удачных проекта: ЖК комфорт-класса «Город Мастеров» и «Утренняя звезда», которые пользуются спросом среди покупателей,
несмотря на огромную конкуренцию в районе. Именно поэтому компания выкупила два последних участка на пр. Блюхера,
д. 12 под новый ЖК комфорт-класса. «РосСтройИнвест» намерен до конца 2016 г. года завершить разработку проекта, чтобы
в ближайшие три года достроить объект. Объем инвестиций составит около 31 млрд руб. Согласно утвержденному проекту планировки территории общая площадь застройки участков составляет 52 тыс. кв. м: 31 тыс. кв. м для жилого дома и 21 тыс. кв. м
под возведение детского сада, физкультурно-оздоровительного центра, четырех паркингов и трансформаторной подстанции.
В свою очередь, в жилом доме 21 тыс. кв. м займут квартиры,
а 10 тыс. кв. м – коммерческая инфраструктура.
ГК «КВС» приобрела земельный участок площадью 10,4 га для
строительства ЖК, в котором планируется возвести два жилых
дома с паркингом на 480 машино-мест и встроенно-пристроенными коммерческими помещениями. Общая площадь вводимого жилья составит около 41 тыс. кв. м (864 квартиры). Планируется построить детский сад на 220 мест, торгово-развлекательный
центр, предприятия социально-бытового обслуживания. Объем инвестиций в проект составит около 3 млрд руб. [106, с. 5; 107, с. 2].
«Группа ЛСР» завершила на пр. Маршала Блюхера строительство ЖК комфорт-класса «Калейдоскоп» площадью 6,3 га (по соседству реализуется другой проект компании – «Калина-Парк»).
Комплекс будет состоять из 6 корпусов высотой от 9 до 25 этажей общей площадью 114 300 кв. м. Всего здесь запланировано
2195 квартир с полной чистовой отделкой и 7-этажный паркинг
на 300 машин. На первых этажах некоторых домов предусмотрены коммерческие помещения (в совокупности – 3150 кв. м).
Сдача всего проекта намечена на конец 2019 г., в сентябре 2016 г.
на рынок выставлено 240 квартир в первом корпусе размером от
29,8 до 75,8 кв. м. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на
четвертый квартал 2018 г. [143, с. 7].
В квартале еще в июне 2016 г. завершилось строительство
самой большой школы в Санкт-Петербурге, рассчитанной на
1375 мест. Объект открылся в ЖК «Калина-Парк-2» [112, с. 8;
185, с. 9]. Здесь же введен в эксплуатацию детский сад на 180 малышей в возрасте от 1 до 7 лет. В трехэтажном здании предусмотрены отдельная спальня, игровая зона и столовая. Здесь есть помещения для спортивных игр, занятий музыкой и творчеством,
медицинские кабинеты и бассейн [150, с. 12; 155, с. 11].
154
155
Комплексное освоение территории совхоза «Ручьи»
ЖК «Новая Охта»
ЖК «Новая Охта» строится компанией «ЛСР. Недвижимость –
Северо-Запад» в Красногвардейском районе на территории бывшего п/п «Ручьи». Жилой квартал будет представлять собой
40 панельных зданий эконом-класса, сдача в эксплуатацию планируется в несколько очередей. Окончание строительства намечено
на последний квартал 2018 г. Первая очередь сдана в IV квартале 2014 г. и включает в себя семь 18–19 этажных многоквартирных домов более чем на 2100 квартир. В III квартале 2015 г.
были сданы корпуса 1–5, 7 и 8, относящиеся ко второй очереди,
а в IV квартале 2015 г. – еще 7 жилых объектов (корпуса 17–26).
Сдача четвертой очереди (22-этажного дома на 260 однокомнатных квартир и студий) запланирована на IV квартал 2016 г.
Проектом предусмотрено комплексное облагораживание придомовой и дворовой территорий. Здесь появятся газоны, кустарники и деревья, дорожки и скамейки, площадки для детских игр
и занятий спортом. Будет организована автостоянка для гостей
жителей квартала. В продажу выведен третий наземный паркинг
на пересечении ул. Корнея Чуковского и Муринской дороги. Четырехуровневая стоянка рассчитана на 233 машины, ее ввод запланирован на III квартал 2016 г. Продажи в двух первых паркингах на 4–5 этажей открылись в 2014 г. [137, с. 7].
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.3. Проекты комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге
ЖК «Новая Охта» расположен в 400 м от КАД, в 2 км от станции метро «Девяткино», в 1 км от ж/д станции Мурино. С обжитыми районами города ЖК сегодня связан тремя автобусными
маршрутами, в июле 2016 г. к ним добавится еще один. В дальнейшем, по мере заселения домов, появятся еще два маршрута
общественного транспорта [185, с. 9].
Расположение квартала обуславливает развитость его инфраструктуры – комплекс граничит с частью Красногвардейского района, в котором давно сформированы торговые, образовательные, медицинские и досуговые сферы. При этом застройщик
планирует создать в микрорайоне и свою инфраструктуру – магазины, школы, детские сады, поликлиники и т. п. [222]. В июне
2016 г. введен в эксплуатацию образовательный комплекс, совмещающий детский сад на 110 мест и начальную школу на 200 мест
[185, с. 9]. Также построена современная детская поликлиника
на 100 посещений в смену. Объекты будут переданы в аренду городу [107, с. 2]. До конца 2017 г. будут возведены общеобразовательная школа на 827 учеников и два детских сада на 240 малышей каждый [185, с. 9].
7 га, на его территории построят храм площадью 4000 кв. м.
Улицы в квартале назовут в честь художников: Добужинского,
Васнецова, Чарушина и др. Полностью завершить проект планируется в 2025 г. Первую очередь (квартал 17) составляют 6 жилых
домов, ввод которых намечен на 2019 г. Здесь предусмотрены три
паркинга, школа, детский сад, спорткомплекс и два торгово-развлекательных центра. В 2018 г. планируется сдать два 25-этажных корпуса на 469 квартир (более половины – студии и однокомнатные) с коммерческими помещениями (170 кв. м) и 4-этажным
паркингом на 125 машин [135, с. 8].
Транспортное сообщение территории с городом обеспечено
КАД, Пискаревским пр., Муринской дорогой и Челябинской ул.
В перспективе транспортная доступность еще более улучшится,
поскольку город планирует развивать дорожно-транспортную инфраструктуру в районе строительства [185, с. 9].
Комплексное освоение территории у Ладожского вокзала
в результате реновации: ЖК «Малая Охта»
ЖК от застройщика «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» стал продолжением КОТ северной части Красногвардейского района. Комплекс находится на участке между Пискаревским пр. и дер. Рыбацкое, на землях бывшего племенного завода
«Ручьи» [217]. Территория ЖК ограничена Пискаревским пр.,
Муринским ручьем, береговой линией р. Охты и перспективной пробивкой Северного пр. по обе стороны КАД. На участке
площадью 380 га построят порядка 2,5 млн кв. м жилья категории масс-маркет. Микрорайон будет состоять из 12 современных
кварталов: 50 000 квартир на 80 000 чел., 69 паркингов почти на
18 000 машин, магазины и торговые комплексы общей площадью 305 000 кв. м, спортивно-оздоровительные центры (в совокупности порядка 60 000 кв. м), четыре поликлиники и больница
на 450 мест. Предусмотрено строительство 10 школ на 8875 мест
и 16 детских садов на 2540 мест [185, с. 9]. В домах запроектировано 74 500 кв. м встроенных помещений. Под парк отводится
Концепцию строительства ЖК в Красногвардейском районе
Санкт-Петербурга разработала компания «СПб Реновация» [172,
с. 9]. Под реновацию отведено около 2,3 га в квартале, ограниченном Уткиным пр., пр. Энергетиков, пл. Карла Фаберже, Заневским пр. и р. Охтой. Ранее здесь находилось пять аварийных
домов довоенной постройки, один уже снесен [146, с. 7]. Сейчас
на участке стоят четыре ветхих малоэтажных дома общей площадью около 10 000 кв. м, построенных в 1938 г. [133, с. 12], которые будут расселены в рамках государственной программы по
развитию застроенных территорий. По предварительным расчетам расселить предстоит 178 квартир (в большинстве своем коммунальных) [134, с. 8] на 182 семьи (400 чел.) [133, с. 12].
На пересечении пр. Энергетиков и Заневского пр. компания
намерена разместить комплекс общей площадью около 120 тыс.
кв. м со встроенным детским садом на 75 мест и парковкой более
чем на 700 автомобилей. На перекресток будет выходить протяженный фасад 16-этажного дома [172, с. 9]. Застройщик начал
возведение двух 16-этажных корпусов первой очереди. Здесь разместятся 589 квартир общей площадью 25 000 кв. м, подземный
156
157
ЖК «Цветной город»
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.3. Проекты комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге
паркинг на 276 машин и открытая автостоянка. Первый дом состоит из трех секций на 409 квартир, во втором будет два подъезда и 180 квартир [147, с. 7]. На кровле подземного паркинга организуют площадки для отдыха, игр и занятий спортом [134, с. 8].
В рамках создания дуговой магистрали на площади, в непосредственной близости от ЖК, планируется строительство эстакады высотой 7–10 м [133, с. 12].
развития застроенных территорий в кварталах 2А и 2Г компании «Воин-В» разрешено возвести 275 тыс. кв. м нового жилья
(по укрупненным подсчетам компания может построить только
160 тыс. кв. м), при этом около 70 тыс. кв. м нужно отдать под расселение собственников и нанимателей [104, с. 5]. В 2014 г. компания сдала первый дом в рамках реновации квартала – 120-квартирную «точку» «Бенуа-1», где под расселение была отдана пятая
часть квартир.
На участке площадью около 2000 кв. м на ул. Лени Голикова,
уч. 145 (у д. 15, корп. 3) запланирован точечный дом «Бенуа-2».
В 2014 г. у фирмы отозвали первое разрешение, она скорректировала проект и в сентябре 2015 г. получила новое. В 10-этажном
здании, куда переселят часть жителей квартала 2А, предусмотрено всего 36 квартир [130, с. 5]. ЖК «Бенуа-2» застройщик планирует ввести в эксплуатацию к марту 2016 г. [104, с. 5].
Под ЖК «Шереметьевский дворец» выделен участок 249.1 по
пр. Стачек (у д. 220, корп. 3) площадью 1,6 га. Еще в 2013 г. Госстройнадзор выдал фирме разрешение на строительство 6-секционного комплекса высотой 22–25 этажей [145, с. 5]. Первую очередь
планируется ввести во II квартале 2017 г. Часть квартир ЖК должна
пойти под расселение «хрущевок» в кварталах 2А и 2Г [104, с. 5].
До конца 2016 г. компания «Воин-В» снесет дом 23, корп. 5 по
ул. Лени Голикова. В июне 2016 г. дом был еще не расселен, но
в мае 2016 г. компания ввела в эксплуатацию две новостройки по
адресу ул. Лени Голикова, д. 23, корп. 8 и 9, где 75 квартир планируется передать жителям квартала [136, с. 9].
Комплексное освоение территории кирпичного завода
в результате реновации: ЖК «Красный кирпичник»
Строительство первой очереди жилого квартала «Красный
кирпичник» в Колпинском районе ведет компания «СПб Реновация». Территория застройки ограничена Загородной ул., Балканской дорогой и проектируемыми магистралями. Когда-то участок относился к кирпичному заводу, здесь находилось несколько
послевоенных домов и полуразрушенных бараков. В трех первых многоквартирных домах будет 677 квартир площадью около
28 000 кв. м. Всего в рамках этой очереди застройщик планирует возвести не менее 62 000 кв. м жилья [128, с. 7]. Часть квартир будет передана жителям соседних ветхих домов, всего под
расселение предусмотрено 12,7 тыс. кв. м [104, с. 2]. Небольшие
(5–7–9 этажей) монолитно-кирпичные корпуса образуют закрытые дворы и благоустроенные пешеходные зоны, на первых этажах разместятся коммерческие помещения. В квартале возведут
детский сад и школу [128, с. 7].
Комплексное освоение территории района
Ульянка в результате реновации
Строительная компания «Воин-В» приобрела территорию площадью 23 га между кварталами 2А и 2Г района Ульянка в конце 2008 г. Здесь запланирован снос 15 многоквартирных
домов и строительство нового жилья общей площадью 274 тыс.
кв. м. Инвестор также должен реконструировать школу и детский
сад с увеличением числа мест и возвести встроенные подземные
паркинги примерно на 3500 автомобилей. На подготовку планировочной документации ушло почти 2,5 года [221]. В рамках
158
***
Изменения в ГрК РФ в первую очередь направлены на вовлечение в экономический оборот территорий, которые по различным причинам остаются неосвоенными, а также территорий,
фактически не используемых в целях, под которые они изначально отводились, и тех, продолжение использования которых в данных целях экономически нецелесообразно (например, старых
промышленных зон).
На сегодняшний момент вовлечение в оборот земель бывших промышленных зон – это один из важнейших резервов развития жилищного строительства (прежде всего, из-за дефицита
159
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.3. Проекты комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге
свободных участков под застройку). Для обеспечения достойного
качества жизни населения на данных территориях следует создавать не только жилые кварталы, но и все компоненты мегаполиса,
включая парки, общественные пространства и объекты транспортной инфраструктуры.
Восточные районы Санкт-Петербурга начали плотно застраиваться относительно недавно. Особенность этой части города заключается в обилии крупных земельных участков, часть которых
появилась на месте бывших промышленных зон. Новые осваиваемые территории, как правило, застраиваются большими кусками. К недостаткам восточных районов эксперты в сфере недвижимости относят отсутствие точек активности, мест притяжения
и мест приложения труда, но при грамотном подходе к освоению
территории все эти минусы смогут стать новыми точками роста.
Вдоль Октябрьской наб. в Невском районе уже несколько лет
реализуется масштабный проект редевелопмента промышленных
зон, на месте которых появляются жилые дома. В основном это
достаточно крупные проекты, состоящие из нескольких очередей. При этом девелоперы вместе с жильем возводят и всю необходимую социальную и коммерческую инфраструктуру (детские
сады, школы, магазины и пр.). Среди основных застройщиков
района можно назвать компании «ЛенСпецСМУ», «Группа ЛСР»,
«ЦДС» и «Северный город».
«Группа ЛСР» реализует масштабный проект редевелопмента территорий заводов «Баррикада» и «Аэрок». На участке площадью 60 га появится ЖК «Цивилизация» [202, с. 20] с домами
класса масс-маркет различного уровня комфортности. Также запланированы 4 детских сада на 720 мест, две школы на 3300 мест
и ДОУ на 200 мест, совмещающее детский сад и начальную
школу. Предусмотрены подземные и наземные паркинги более
чем на 4000 автомобилей. Основное отличие этого проекта КОТ
состоит в расположении вблизи от исторического центра города.
В общей сложности, по оценкам экспертов, в районе Октябрьской наб. планируется реализация проектов КОТ общей площадью 2,5 млн кв. м. В перспективе практически вся промышленная
зона между Дальневосточным пр. и Октябрьской наб. будет отдана под редевелопмент.
Невский район является самым заселенным – здесь проживает
почти 10 % жителей города, причем население постоянно растет.
В связи с этим на первое место при планировании развития района выходит социальная составляющая. В настоящее время район
остро нуждается в улучшении транспортной доступности, новых
маршрутах общественного транспорта и станциях метро.
В развитии Невского района важную роль играют инвестиционные проекты, ориентированные на создание объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктур. В настоящее
время осуществляется пробивка следующих магистралей: Союзного пр. от ул. Коллонтай до Складской ул.; ул. Еремеева от Дальневосточного пр. до Складской ул.; Складской ул. от ул. Ворошилова до Зольной ул. Планируется также строительство двух
переправ через р. Неву. Первый мост предполагается возвести
рядом с железнодорожным мостом, который будет связан с будущим скоростным радиусом. Разрабатывается также проект моста
с выходом на ул. Коллонтай и Большой Смоленский пр. Для постройки первого моста планируется привлечь инвесторов, второй
мост профинансирует городской бюджет. Кроме того, запланирована реконструкция Цымбалинского путепровода с созданием четырехполосной дороги и строительство скоростной магистрали –
дублера пр. Обуховской Обороны [177, с. 16].
В Красногвардейском районе планируется строительство жилья
на территории площадью 60 га, ранее принадлежавшей компаниям «Химволокно» и «Пластполимер». Здесь появится среднеэтажный жилой квартал площадью до 450 тыс. кв. м с социальными,
торговыми и офисными объектами. Запланировано благоустройство набережной и создание прогулочной зоны [153, с. 12].
Согласован проект планировки территории бывшего завода
«Знамя труда» (ул. Магнитогорская, д. 11, лит. А, О, Р, Ж, П, Ц, Я).
Проект ЖК «Магнифика» включает строительство семи домов
(150 тыс. кв. м жилья), детского сада и школы. Высота жилой застройки – от 2 до 15 этажей (но не выше 48 м). Также предусматривается возведение подземных паркингов с возможностью
въезда только с улицы [109, с. 3].
На участке площадью около 10 га, прежде занятом производством ПО «Баррикада», компания Setl City, входящая в Setl
160
161
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
2.3. Проекты комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге
Group, строит ЖК «ЗимаЛето». Это проект редевелопмента промышленной территории, в результате которого к 2018 г. здесь появятся порядка 150 тыс. кв. м жилья, 5 подземных паркингов на
1175 машино-мест, открытые автостоянки, детский сад на 190 мест
и школа на 450 мест. Также будут организованы прогулочные и зеленые зоны – под озеленение и благоустройство застройщик оставил около половины участка. Появится даже прогулочная набережная на берегу р. Охты. Завершить строительство последнего
корпуса планируется в III квартале 2018 г. [124, с. 7; 113, с. 4].
Южная локация Санкт-Петербурга считается одной из самых
привлекательных для девелоперов. Юг города делят между собой
сразу семь районов: Московский, Фрунзенский, Колпинский,
Пушкинский, Кировский, Красносельский и Петродворцовый.
Здесь в настоящее время активно застраиваются и бывшие сельскохозяйственные, и промышленные территории [180, с. 15].
В Московском районе, у Пулковского шоссе (южнее Дунайского пр.), MirLand Development реализует проект КОТ агрофирмы
«Лето». Всего здесь возведут более 1 млн кв. м площадей. На территории комплекса уже работают детский и медицинский центры,
салон красоты, центр услуг, магазины, ресторан и кафе [129, с. 7].
Бывшую территорию мясоперерабатывающего завода «Самсон» (53 га) планируется застроить жилым кварталом «Две Столицы». Проект реализует ГК «Мортон» совместно с Московским индустриальным банком. Здесь возведут 455 000 кв. м
жилья, 150 000 кв. м апартаментов, 150 000 кв. м коммерческих
площадей, три детских сада, две школы, поликлинику и пр.
[108, с. 4; 139, с. 9].
Несмотря на принадлежность к эконом-классу, строящиеся на юге города жилые объекты неоднородны по качественным
признакам: одни слишком удалены от центра города и станций
метро, другие лишены серьезной сопутствующей социальной инфраструктуры и т. д.
Северные районы и пригороды Петербурга также привлекают застройщиков. Несмотря на ограниченность земельных ресурсов и нехватку объектов социальной инфраструктуры в проектах КОТ, эта часть города продолжает пользоваться большим
спросом. Наиболее востребованными являются Выборгский
и Приморский районы. Север города характеризуется массовой
комплексной застройкой неосвоенных зон (территории у станции
метро «Парнас», пр. Блюхера, запад Приморского района и др.).
Компания «Главстрой-СПб» уже несколько лет занимается
масштабным проектом ЖК «Северная долина» (это один из крупнейших проектов комплексного освоения в Санкт-Петербурге).
В настоящее время введено в эксплуатацию восемь очередей
общей площадью более 1,7 млн кв. м [145, с. 11]. Всего на территории в 270 га планируется возвести 2,7 млн кв. м жилой недвижимости со всей необходимой социальной и дорожной инфраструктурой.
В Приморском районе Setl City реализует проект ЖК «Чистое
небо», который займет 98 га между продолжениями Комендантского пр., пр. Королева и Плесецкой ул. Здесь построят 1,3 млн
кв. м жилья, 14 социальных и несколько торговых объектов. Первые дома введут в эксплуатацию в середине 2017 г. Вдоль р. Каменки будет создана единая рекреационная территория – более
11 га [138, с. 8; 144, с. 7].
Среди наиболее масштабных проектов в северной части города можно выделить проект комплексного освоения участка площадью 36,4 га, ограниченного Коломяжским пр., Богатырским
пр. и железнодорожной веткой. Бóльшую часть территории раньше занимала Приморская овощная база. Проект планировки, утвержденный осенью 2014 г., предусматривает 13 разноуровневых
домов высотностью до 25 этажей. Площадь жилья комфорт-класса должна составить 400 000 кв. м, еще около 17 000 кв. м придется на коммерческие встройки. В комплексе предусмотрено
6 многоэтажных паркингов (они отделят жилую зону от железной дороги), подземные гаражи и гостевые автостоянки. По совокупности планируется создать более 5300 парковочных мест
[146, с. 6]. В проекте также предусмотрено строительство торгово-офисного комплекса площадью 144,7 тыс. кв. м, трех детских садов, школы и храма. Застройкой территории будет заниматься компания «Мегалит». Инвестиции в проект оцениваются
в 40 млрд руб. [174, с. 2; 146, с. 6; 179, с. 2].
К достоинствам северных районов эксперты рынка недвижимости относят обилие зеленых зон – Шуваловский и Удельный
162
163
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной жилой застройки...
парки, Парк 300-летия Санкт-Петербурга, Ново-Орловский лесопарк, Юнтоловский заказник, парк Сосновка и др. Основными
минусами севера города можно считать высокую плотность застройки (особенно в новых районах) и, соответственно, большую
нагрузку на всю инфраструктуру, а также острый дефицит социальных объектов, вызывающий жалобы населения. Напряженной
является здесь и транспортная ситуация, так как состояние городской дорожной сети не отвечает современному высокому уровню
автомобилизации и плотности населения.
Выводы
Проектами КОТ в основном возводится жилье эконом-класса
(60–70 %) и комфорт-класса (23–35 %), на жилье бизнес-клас­
са приходится только 5–7 %. Такая тенденция понятна, поскольку
в настоящее время наиболее востребовано жилье эконом-класса.
Проект КОТ включает не только строительство жилых домов,
но и прокладку всех необходимых коммуникаций и инженерных
систем, а также создание сопутствующей инфраструктуры, необходимой для комфортного проживания населения на данной
территории.
Одним из главных достоинств КОТ можно считать разработку для целого микрорайона или квартала единого проекта развития, в котором рассчитаны необходимые мощности инженерных
сетей и коммуникаций, объектов социальной, торговой и транспортной инфраструктур.
Среди основных проблем реализации проектов КОТ выделяется несогласованность действий органов власти и девелоперов, которые не могут разграничить ответственность за создание
социальных объектов и развитие дорожно-транспортной сети,
а также решить вопрос, как и в каком объеме строительство данных объектов будет оплачено из средств бюджета. К недостаткам
проектов КОТ относится также длительный период предпроектной подготовки территории и подведения к участку комплексной
застройки инженерно-транспортных сетей.
164
Глава 3. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ
УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ
В КОМПЛЕКСНУЮ ЗАСТРОЙКУ
3.1. Цели и принципы управления инвестициями
в комплексную жилую застройку крупного мегаполиса
Управление инвестициями в комплексную жилую застройку представляет собой непрерывный и целенаправленный процесс воздействия на управляемый объект – застройку жилых территорий мегаполиса. Важнейшей составляющей эффективного
управления инвестициями является определение миссии, целей
и функций управления [72].
Миссия (философия) организаций, работающих в сфере реализации проектов комплексной застройки территорий, нами определена, как готовность инвестировать капитал в проекты развития
жилых территорий, обеспечивающие прибыльность и имеющие
социальное значение, а также направленные на формирование
благоприятных условий жизнедеятельности населения. Сформулированная миссия справедлива для всех субъектов инвестиционной деятельности инвестиционно-строительной сферы, поскольку она отражает философию всех организаций, независимо от
форм и методов их работы и ориентации на получение прибыли.
Цели конкретизируют заложенную в миссии задачу целеполагания и позволяют сформировать целевые модели, сущность
которых заключается в разработке концепций целевой ориентации субъектов инвестирования, позволяющих в конечном счете
определить процессы, методы и систему показателей оценки результатов инвестирования в комплексную застройку городских
территорий.
Формирование системы научно обоснованных целей управления развитием жилых территорий связано с необходимостью
рассмотрения «идеалов» (целевых устремлений) населения.
165
Глава 3. Методические основы управления инвестициями в комплексную...
3.1. Цели и принципы управления инвестициями в комплексную жилую...
Принцип целеустремления, отражающий основные тенденции интересов различных категорий и групп населения, в основе своей должен базироваться на положениях, определенных
как основополагающие в движении и развитии системы. А. Файоль сформулировал понятие управления как «целенаправленное
движение предприятия, наилучшим образом использующее его
ресурсы и обеспечивающее правильное выполнение функций
управления» [195] – предвидения, организации, распоряжения,
согласования и контроля. Поскольку считается, что количество
принципов управления не ограничено [195], выделяемые принципы управления комплексной застройкой должны быть универсальны и объективны, что не противоречит высказыванию [96].
В работе [83] выделены следующие подходы к системе формирования принципов управления:
• достаточность (описание необходимого количества принципов управления);
• детализация (описание всех возможных и уместных принципов управления), характеризующаяся излишней перегруженностью системы;
• выборочность (детальное описание одного-двух основополагающих принципов построения системы), свойственная работам, связанным с исследованием частных проблем управления
в той или иной сфере.
Автор [83] также отмечает, что одни и те же исследователи по прошествии некоторого периода времени пересматривают свои позиции и либо увеличивают перечень принципов, либо
иначе расставляют приоритеты в системе их подбора и раскрытия сущности.
Согласно [96, с. 1] «...управление есть процесс, а система
управления – механизм, который обеспечивает этот процесс». Развивая это положение, мы считаем, что управление инвестициями
в комплексную жилую застройку города представляет собой совокупность взаимодействия различных субъектов инвестиционно-строительной деятельности (органов управления, инвесторов,
строительных организаций) по вопросам создания оптимальных
условий проживания населения и обеспечения благоприятной обстановки для жизнедеятельности в жилой застройке. Поскольку
создаваемая жилая застройка должна отвечать установленным
в законодательстве требованиям и представлять собой определенную совокупность объектов, при формировании системы
управления инвестициями в комплексную жилую застройку необходимо учитывать специфику субъекта и объекта управления.
Субъектами управления инвестициями в комплексную жилую
застройку являются органы исполнительной и законодательной
власти, организации инвестиционно-строительной сферы, отраслевые ведомства и частные инвесторы, а объектами управления –
жилой фонд и объекты социальной инфра­структуры.
Системный подход предполагает «рассмотрение всех процессов и явлений в виде определенных целостных систем, обладающих новыми качествами и функциями, не присущими составляющим их отдельным элементам» [95, с. 196]. В разных работах
предлагаются различные критерии оценки эффективности функционирования системы: от условия необходимого разнообразия,
определяющего требования к избирательной способности субъекта управления для уменьшения разнообразия объекта управления [199, с. 74], до критерия соответствия скорости принятия решений изменениям окружающей среды [64, с. 64].
Автором [63] на основе работ [93, 164, 165] были сформулированы ключевые цели системы управления инвестициями в комплексную застройку:
• обеспечение достижения конечной цели – формирования
комплексной жилой застройки, удовлетворяющей нормативным
требованиям по обеспеченности жилых застроенных территорий
социальными объектами;
• аккумулирование финансовых и иных ресурсов на необходимом для реализации проектов комплексной застройки территории уровне;
• обеспечение условий для взаимовыгодного взаимодействия
всех субъектов инвестиционно-строительной деятельности.
Необходимо конкретизировать цели управления и принципы,
их реализующие, применительно к субъектам и объектам управления. Для субъектов управления в процессе инвестирования
в комплексную жилую застройку должен быть реализован принцип непротиворечивости целей и согласованности действий по
их достижению всех участников инвестиционно-строительного
166
167
Глава 3. Методические основы управления инвестициями в комплексную...
процесса. Для объектов управления в проектах комплексной
жилой застройки требуется реализовать принципы конкретности и соответствия нормативным требованиям при определении
номенклатуры, мощности и очередности строительства объектов
инвестирования.
Все вышеуказанные требования должны работать на конечный результат, т. е. система управления инвестициями должна обеспечить достаточное ресурсное обеспечение проекта комплексной застройки, причем распределение финансовых и иных
материально-технических ресурсов для застроечного процесса
должно проводиться с учетом социальной значимости возводимых объектов и соотношения планируемых инвестиционных затрат и доходов.
Системный подход реализуется с помощью функций управления [65, 96, 110], поэтому, в соответствии с вышеизложенными
целями, для системы управления инвестициями в комплексную
застройку целесообразно:
1) планировать номенклатуру объектов инвестирования,
объем инвестирования и очередность строительства;
2) налаживать и мотивировать участие организаций различных форм в инвестиционно-строительном процессе;
3) координировать и контролировать процесс достижения конечной цели инвестирования в комплексную жилую застройку.
Основные ориентиры системы управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса представлены
на рис. 52.
Сформулированная в ряде работ [161, 197] цель управления – обеспечение комфортного проживания населения данной
территории – адекватна термину «общественное благо», но описывается она достаточно формально, в основном речь идет об
уровне качества жизни и отдельных его составляющих.
В. С. Чекалин в своих исследованиях обращает внимание на
значимость показателя уровня жилищной обеспеченности и качества жизни: «Уровень жилищной обеспеченности и жилищно-коммунального обслуживания характеризует качество жизни
населения, в значительной мере определяя уровень жизни, оказывая непосредственное влияние на состояние здоровья населения
168
3.1. Цели и принципы управления инвестициями в комплексную жилую...
ОСНОВНЫЕ ОРИЕНТИРЫ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ
В КОМПЛЕКСНУЮ ЖИЛУЮ ЗАСТРОЙКУ МЕГАПОЛИСА
ЦЕЛЕВЫЕ
Формирование комплексной
жилой застройки,
удовлетворяющей нормативным
требованиям по обеспеченности
жилых застроенных территорий
социальными объектами
ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ
Планирование
номенклатуры объектов
инвестирования, объемов
инвестирования,
очередности строительства
Обеспечение взаимовыгодных
условий для взаимодействия
всех субъектов инвестиционностроительной деятельности
Организация
и мотивирование участия
организаций различных
форм в инвестиционностроительном процессе
Аккумулирование объема
финансовых и иных ресурсов
на необходимом для реализации
проектов комплексной
застройки территории уровне
Координация
и контроль процесса
достижения конечной
цели инвестирования
в комплексную жилую
застройку
ОБЕСПЕЧИВАЮЩИЕ
Информационное
обеспечение процесса
Финансовое
и материальнотехническое обеспечение
процесса
Кадровое обеспечение
процесса
Прочие
Рис. 52. Ориентиры системы управления инвестициями
в комплексную жилую застройку мегаполиса
и на образ жизни горожан» [117, с. 39–40]. В [117] также отмечено, что «Жилищная проблема и тесно связанные с ней вопросы
устойчивого жилищно-коммунального обеспечения населения
относятся к числу наиболее актуальных социальных проблем, решаемых на всех уровнях управления…».
В советской науке термину «качество жизни» придавалось
большое значение, однако отсутствие необходимой статистической базы не позволяло количественно измерять данный показатель. Например, Е. Е. Лейзерович полагал необходимым проводить типологию экономических районов СССР по признаку
качества жизни [81], но не смог реализовать эту идею из-за отсутствия необходимой информации.
169
Глава 3. Методические основы управления инвестициями в комплексную...
3.1. Цели и принципы управления инвестициями в комплексную жилую...
Наиболее полно, на наш взгляд, рассмотрен этот показатель
в работах О. Г. Дмитриевой [81], где под термином «качество
жизни» понимаются характеристики уровня социального развития
территории. Для отбора индикаторов оценки уровня жизни были
проанализированы статистические показатели, отражающие уровни развития общественного потребления (социальной инфраструктуры), индивидуального потребления и индивидуальных доходов.
Из 39 показателей, проанализированных в качестве критериев
классификации по уровню жизни, было окончательно отобрано 11:
младенческая смертность; доля учащихся средних общеобразовательных школ, занимающихся во вторую смену; обеспеченность
врачами; обеспеченность больничными койками; обеспеченность
жильем; вложения в социальную сферу; обеспеченность местами
в ДОУ; средняя заработная плата рабочих и служащих; средняя заработная плата колхозников; розничный товарооборот на душу населения; обеспеченность автомобилями [81, с. 114–118].
Указом Президента РФ «Об оценке эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации» от 28.06.2007 № 825 утвержден перечень показателей для
оценки эффективности деятельности органов исполнительной
власти субъектов РФ, включающий показатели качества жизни
и показатели, связанные с управлением инвестициями в комплексную жилую застройку:
• объем инвестиций в основной капитал (за исключением
бюджетных средств) в расчете на 1 чел.;
• обеспеченность спортивными сооружениями;
• количество экземпляров фонда общедоступных библиотек
(на 1000 чел.);
• общая площадь жилых помещений на 1 жителя субъекта
РФ (в том числе введенная в действие за год);
• доля населения, проживающего в многоквартирных домах,
признанных в установленном порядке аварийными;
• доля многоквартирных домов в целом по субъекту РФ, где
собственники помещений выбрали и реализуют способ управления многоквартирными домами, в том числе:
– непосредственное управление собственниками помещений;
– управление товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом;
– управление управляющей организацией, в том числе: муниципальной (в том числе в форме муниципальных учреждений), государственной (в том числе в форме государственных
учреждений), частной (в том числе хозяйственными обществами со 100-процентной долей, находящейся в муниципальной или государственной собственности);
• время от подачи заявки на предоставление земельного
участка для строительства до получения разрешения на строительство.
Дополняет вышеуказанный перечень ряд показателей, реализация которых возможна только при наличии соответствующего количества объектов, осуществляющих оказание данных
услуг (учреждений здравоохранения, образования, культуры
и искусства, физической культуры и спорта, социальной защиты
населения).
Анализ нормативной и нормативно-технической документации [1, 5, 7, 52] позволил выявить требования, предъявляемые к жилой застройке: для реализации благоприятных условий
жизнедеятельности человека обязательной является обустроенность жилых территорий социально-культурными и культурнобытовыми объектами, что позволяет обеспечить комплексность
жилой застройки, т. е. качество жизни населения и комфортность
проживания.
Из вышеперечисленных показателей для оценки достигнутого уровня благоприятных условий жизнедеятельности населения
отобраны обеспеченность:
• жильем;
• местами в ДОУ,
• местами в ООУ;
• амбулаторно-поликлиническими учреждениями.
Учитывая требования упомянутого Указа № 825, необходимо
дополнить этот перечень показателями обеспеченности общедоступными библиотеками, объектами здравоохранения, физической культуры и спорта.
170
171
Глава 3. Методические основы управления инвестициями в комплексную...
3.1. Цели и принципы управления инвестициями в комплексную жилую...
Система управления инвестициями в комплексную застройку
органически вписывается в общую систему управления инвестиционно-строительной деятельностью в мегаполисе в соответствии
с планами и программами его социально-экономического, отраслевого и территориального развития. Сложившаяся иерархическая
структура административно-территориального управления государством подразумевает разграничение круга вопросов, решаемых на
каждом из уровней, в соответствии с установленными приоритетами. На федеральном уровне необходимо определить общегосударственные экономические и правовые условия функционирования
инвестиционно-строительного комплекса и реализации мер по развитию инвестиционно-строительной деятельности в интересах государства. На региональном уровне необходимо конкретизировать
поставленные на федеральном уровне задачи для формирования условий инвестиционной деятельности с учетом потенциальных возможностей региона, его отраслевой и территориальной специфики.
На муниципальном уровне конкретизируется муниципальная инвестиционно-строительная политика с учетом местных интересов.
В сложившейся иерархической системе базовой является
федеральная инвестиционно-строительная политика, на основе которой формируются концептуальные положения и принципиальные основы региональной и местной политик, а также обеспечиваются их преемственность и непротиворечивость.
Исходя из вышеизложенного, мы определяем систему управления инвестициями в комплексную жилую застройку как воздействие органов управления, направленное на формирование управленческих отношений в инвестиционно-строительной
сфере по обеспечению создания условий для инвестирования
в жилую застройку и ее комплексное развитие, и определению
связанного с этим процессом комплекса мер, учитывающего социальные и экономические интересы субъектов инвестирования.
На основании проведенного нами исследования были сформулированы основные принципы формирования и реализации
системы управления инвестициями в комплексную застройку
мегаполиса:
1) согласованность концептуальных положений и принципов инвестиционно-строительной деятельности мегаполиса
с федеральными приоритетами развития инвестиционно-строительной сферы;
2) сочетание интересов органов управления мегаполисом, направленных на повышение уровня и качества жизни, с интересами частных инвесторов (в первую очередь экономическими);
3) воздействие экономическими методами на активизацию
инвестиционных процессов в жилищном строительстве (в том
числе и при реализации программ комплексной застройки жилых
территорий);
4) применение программно-целевого подхода к реализации
инвестиционно-строительной политики при осуществлении проектов комплексного развития застроенных территорий;
5) дифференцированный подход к стимулированию и поддержке различных проектов и программ комплексного развития
застроенных территорий и отдельных инвесторов в зависимости
от социальной значимости инвестиционных проектов, их бюджетной и экономической эффективности, а также стратегии социально-экономического развития мегаполиса;
6) рациональное использование материально-технических,
финансовых и трудовых ресурсов мегаполиса.
Автор [63] считает, что в настоящее время в практике управления инвестициями в жилую застройку преобладает статический
процесс, ориентированный на поддержание существующей системы комплексной застройки. Вместе с тем целевые установки
программ социально-экономического развития мегаполисов ориентируют на процесс управления развитием застроенных территорий, направленный на реализацию современных требований
к комплексности жилой застройки, способных обеспечить рост
уровня качества жизни населения. Выбор разновидности управленческих процессов должен производиться, по мнению авторов [63, 93], в зависимости от характеристик застроенной территории, программ ее комплексного развития и уровня необходимых
финансовых средств, обеспечивающих реализацию программ.
В качестве инструмента, позволяющего реализовать цели системы управления, предлагается рассматривать механизм управления инвестициями в комплексную жилую застройку, способствующий непрерывности инвестиционно-строительного процесса
172
173
Глава 3. Методические основы управления инвестициями в комплексную...
3.2. Методические основы формирования организационно-экономического...
в части достижения поставленных целей и обеспечивающий качественно новый уровень застройки путем реализации комплекса
организационных и экономических методов воздействия на все
компоненты системы управления.
Эффективность управления инвестициями в развитие жилой
застройки достигается регулированием взаимодействия всех
участников процесса с распределением функций, обеспечением
информационно-коммуникационных связей и построением организации управления на базе создания системы информационной
поддержки процесса принятия управленческих решений.
Под организационно-экономическим механизмом управления
инвестициями понимаются общие принципы, функции и методы воздействия субъекта управления инвестициями на все компоненты комплексной жилой застройки для достижения поставленных целей.
При формулировании целей и задач организационно-экономического механизма управления инвестициями в комплексную
жилую застройку необходимо учитывать, что города представляют собой «исторически сложившуюся предметно-овеществленную сферу человеческой деятельности: в своем развитии они
отражают этапы развития цивилизации, подчиняются законам
и закономерностям общественного прогресса» [69, с. 3]. В Большой советской энциклопедии понятие «цель» трактуется как «заранее мыслимый результат сознательной деятельности человека,
группы людей» [77, с. 498]. По мнению В. Н. Волковой [75, с. 7],
цели могут возникать на основе взаимодействия различных противоречий как между внутренними, так и между внешними факторами, существующими и вновь возникающими в находящейся в постоянном самодвижении целостности. Отличие целей
«открытых» и «закрытых» систем заключается, по мнению
Ю. И. Черняка [196], в том, что в «открытых» развивающихся
системах цели не задаются извне, а формируются внутри системы на основе рассматриваемых закономерностей. «Закрытые» же
системы оперируют обычно понятием «цель» как внешним по отношению к себе.
Авторы [63, 83] согласны с мнением, что для системы управления застроенными городскими территориями формулирование
цели «связано с системой ценностей личности, общества, форм
существования сообщества – города, региона, страны и т. д., которая (система ценностей) определяет желаемое будущее, предельный уровень развития личности или сообщества» [75, с. 17–18].
Развивая положения работ [75, 97, 99, 207], мы считаем, что
задача целеобразования (задача формулирования «цели-идеала»,
позволяющей обеспечить на определенном этапе развития общества благоприятные условия жизнедеятельности человека) является приоритетной и для механизма управления инвестициями в комплексную застройку жилых территорий. Это мнение
в целом согласуется с пониманием того, что цели и технология
(механизм) управления неразрывно связаны между собой, и соответствует позиции Дж. Вудворда, высказанной в [207].
Трактовка понятия «урбанизация» как «процесса сосредоточения населения и экономической жизни в крупных городах»
и «распространения черт и особенностей, свойственных городу, промышленному центру» [166, с. 632] также обуславливает
необходимость выделения двух направлений в процессе формирования комплексной застройки на новых и развиваемых жилых
территориях:
1) анализ состояния жилого фонда и объектов социальной инфраструктуры (для территорий, подлежащих реновации), потенциала территории (для новой застройки);
2) анализ инвестиционных возможностей обеспечения комплексной застройки города.
Важно учитывать, что в разных городах существуют различные
возможности и механизмы обеспечения благоприятных условий
проживания (например, механизмы управления жилой недвижимостью в периоды бурного роста городов [206]). Это должно быть
отражено в системе критериальных оценок уровня качества жизни
населения, поэтому при создании системы контроля состояния
174
175
3.2. Методические основы формирования
организационно-экономического механизма
управления инвестициями в развитие
комплексной жилой застройки
Глава 3. Методические основы управления инвестициями в комплексную...
3.2. Методические основы формирования организационно-экономического...
и развития жилых территорий города необходимо принятие таких
критериальных значений, которые бы учитывали и требования
федерального законодательства, и специфические условия города или мегаполиса. То есть при разработке организационно-экономического механизма управления инвестициями в комплексную
застройку необходимо учитывать цели и интересы населения города, а при определении интересов различных групп и слоев населения – исходить из категории обобщения. Автор [63] предлагает
при рассмотрении интересов отдельных групп населения ориентироваться на категорию общественного блага, особенностью которой является уточнение «чтó есть благо для всех и для каждого».
П. А. Самуэльсон и В. Д. Нордхаус [162, с. 788–789] определили
общественное благо как «благо, выгоды от использования которого нераздельно распространяются на все сообщество, независимо
от того, хотят или нет те или иные лица потреблять это благо».
При описании свойств общественных благ в работе [194, с. 23]
подчеркивается, что они характеризуются также неисключаемостью и несоперничеством. Авторы отмечают, что «те блага, которые в высокой степени характеризуются обоими свойствами,
называются чистыми общественными благами, а те, в которых
хотя бы одно из свойств выражено не столь явно, – смешанными
благами. Примерами чистых общественных благ могут быть все
бесплатные блага городской социальной инфраструктуры коллективного потребления. Смешанные общественные блага преобладают над чистыми. К ним относятся, например, отдельные услуги в сфере образования, здравоохранения, культуры и искусства»
[194, с. 23]. К категории «локальных общественных благ» относятся те, которые доступны жителям отдельного региона (области, города), и «коллективные общественные блага», предназначенные для ограниченных групп населения [194, с. 23–24].
На основании вышесказанного автор [63] считает, что при
формировании механизма управления инвестициями в комплексную застройку жилых территорий мегаполиса необходимо определиться с принципами формирования и основными элементами механизма. К основным принципам формирования механизма
управления инвестициями автор [63] относит комплексность, системность, эффективность и баланс интересов.
Принцип комплексности позволит учесть при формировании
механизма управления инвестициями совокупность целей социально-экономического развития города и приоритетов развития
застроенных территорий и реализовать поставленные цели.
Принцип системности означает, что при формировании механизма управления инвестициями будет определен процесс взаимодействия всех подсистем (целевых, функциональных, обеспечивающих). Состав целевых подсистем определяется целью
формирования комплексной застройки, функциональных – задействованными функциями управления (планирование, организация, контроль, мотивация), обеспечивающих – блоками элементов, обеспечивающих работу системы управления инвестициями
(нормативно-правовое, финансовое, ресурсное, информационное, кадровое обеспечение).
Реализация принципа эффективности при формировании механизма управления инвестициями позволит сбалансировать финансовые и материальные ресурсы, обеспечить минимизацию затрат и максимальные результаты управления.
Принцип баланса интересов предполагает соблюдение интересов всех субъектов инвестиционной деятельности при реализации планов и достижении поставленных целей. Выделение данного принципа в качестве основополагающего обусловлено также
тем, что при реализации проектов комплексной застройки территории и органы управления, и инвесторы должны руководствоваться
стремлением к успешному выполнению задач на условиях взаимовыгодного партнерства и подчинения частных интересов общественным, для чего необходимо проведение анализа потребностей и социально-экономических интересов субъектов управления.
Именно принцип баланса лежит в основе механизма ГЧП при реализации проектов комплексной застройки городских территорий.
Автором [63] предложен организационно-экономический механизм формирования и реализации инвестиционной политики
при комплексной застройке жилых территорий, представляющий
собой совокупность структур (органов управления, коммерческих и общественных организаций, юридических и физических
лиц), взаимодействующих друг с другом при решении задач
управления инвестициями в комплексную застройку.
176
177
Глава 3. Методические основы управления инвестициями в комплексную...
3.2. Методические основы формирования организационно-экономического...
Центральная роль отводится Управлению инвестициями
в комплексное развитие застроенных территорий, создаваемому
при органе управления мегаполисом (например, при Комитете по
стратегическим инвестициям или Комитете по градостроительству и архитектуре). В функции Управления входят: выявление
«проблемных» территорий; составление их перечня; ранжирование по приоритетности развития или реновации; формирование
задач для соответствующих структурных подразделений органов
управления по разработке проектной документации и определению необходимого ресурсного сопровождения инвестиционных
проектов. Управление также осуществляет консультирование, сопровождение и поддержку инвестиционных проектов, обеспечивает взаимодействие всех заинтересованных сторон и участников
инвестиционно-строительной деятельности по вопросам инвестирования в комплексное развитие застройки.
В состав Управления должны входить представители органов
управления, частных инвесторов и общественных организаций;
руководители и координаторы инвестиционных проектов; представители других заинтересованных структур.
Создание Управления сопровождается разработкой Концепции инвестиционного развития застроенных жилых территорий;
выделением приоритетных направлений и проектов инвестиционного развития; формированием на основе утвержденной Концепции программы комплексного развития жилых территорий.
На рис. 53 представлена принципиальная схема управления инвестициями в комплексную жилую застройку территорий
мегаполиса.
На организационном этапе (см. рис 53, блок 1) проводятся подготовительные работы по созданию Управления, определяются
его подотчетность, полномочия и ресурсное обеспечение (финансовое, материально-техническое, кадровое), конкретизируется
перечень решаемых задач.
На аналитическом этапе (см. рис 53, блок 2) исследуются показатели комплексности застройки жилых территорий, целевые установки и показатели программ социально-экономического развития мегаполиса и развития жилых территорий;
анализируются нормативные и нормативно-технические акты,
имеющие прямое и косвенное отношение к инвестиционно-строительной деятельности по развитию жилой застройки. Автором [63] сформирован перечень показателей, рекомендуемых для
анализа комплексности жилой застройки, и определены методы
их исследования.
При разработке Концепции инвестиционного развития территории (см. рис 53, блок 3) необходимо определиться с целевыми
178
179
1. Организационный этап
2. Аналитический этап
Корректировка
3. Разработка Концепции
инвестиционного развития жилых
территорий
4. Разработка
системы
информационной
поддержки
5. Разработка
системы
экономическо
й поддержки
6. Разработка
системы организации
взаимодействия
заинтересованных
сторон
8. Реализация программы комплексной застройки жилых
территорий
9. Мониторинг результатов реализации инвестиционных проектов
комплексной застройки жилых территорий
Корректировка
7. Разработка программы комплексной застройки жилых
территорий
Рис. 53. Принципиальный алгоритм работы системы управления
инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса
Глава 3. Методические основы управления инвестициями в комплексную...
3.3. Концепция управления инвестициями в развитие жилых территорий
ориентирами системы управления инвестициями в комплексную
жилую застройку мегаполиса и их согласованностью с целями
и приоритетными направлениями социально-экономического развития страны и региона. Ключевая цель системы управления инвестициями в комплексную жилую застройку формулируется как
обеспечение условий для инвестиционно-строительной деятельности, ориентированной на повышение качества жизни и обеспечение потребностей и интересов населения на основе формирования
устойчивого и безопасного развития застроенных жилых территорий. Основные блоки разработки Концепции инвестиционного развития территории представлены в следующем разделе на рис. 54.
Автором [63] конкретизирована ключевая цель и сформулированы основные направления системы управления инвестициями в комплексную застройку, определяемые направлениями развития жилой застройки в программах социально-экономического
развития мегаполиса и обусловленные необходимостью учета
специфики развиваемой застроенной территории и интересов
проживающего на ней населения (см. рис. 53, блоки 4–6):
1) информационная поддержка системы управления инвестиционным развитием жилых территорий;
2) аккумулирование финансовых и иных ресурсов на необходимом для реализации проектов комплексной застройки уровне;
3) обеспечение взаимовыгодных условий для взаимодействия
всех субъектов инвестиционно-строительной деятельности.
Разработка программы комплексной застройки жилых территорий (см. рис. 53, блок 7) происходит только после принятия и утверждения Концепции, разработки механизмов обеспечения информационной и финансовой поддержки и составления
схемы взаимодействия заинтересованных сторон. Это, по существу, фаза предпроектной проработки инвестиционных проектов.
Реализация программы комплексной застройки (см. рис. 53,
блок 8) является одним из этапов фазы реализации проектов,
а мониторинг (см. рис. 53, блок 9) проводится в фазе контроля
системы управления инвестициями в комплексную застройку
мегаполиса.
Корректировка инвестиционной политики развития застроенных территорий должна осуществляться по мере реализации
инвестиционных проектов (после сравнения планируемых и фактических показателей), а также при достижении установленных
в Концепции количественных значений контролируемых показателей либо при изменении приоритетов социально-экономического развития мегаполиса (региона, страны) и несопоставимости их с приоритетами Концепции.
180
181
3.3. Концепция управления инвестициями
в развитие жилых территорий
Формулирование ключевой цели Концепции должно развивать
стратегию социально-экономического развития страны и определяться целевыми ориентирами и направлениями социально-экономического, территориального и отраслевого развития мегаполиса (см. рис. 54, блок 1).
На основе сформулированных ключевых целей определяются
основные направления системы управления инвестициями в комплексную застройку (см. рис. 54, блок 2).
Путем анализа нормативной и нормативно-технической документации в части установления норм и нормативных требований
по обеспечению благоприятных условий жизнедеятельности населения выявляются количественные характеристики целей развития
комплексной застройки жилых территорий (см. рис. 54, блок 3).
Анализ инвестиционно-строительного потенциала мегаполиса, сложившейся в жилищной сфере ситуации, отраслевых
схем строительства и размещения социальных объектов, инвестиционных проектов и программ развития жилых территорий
(см. рис. 54, блок 4) позволит сформировать приоритетные направления инвестирования в развитие застроенных территорий
(см. рис. 54, блок 5). На основе анализа бюджета мегаполиса; нормативных актов в финансово-экономической сфере и сфере регулирования взаимодействия органов исполнительной и законодательной власти; документов территориального планирования
должны быть разработаны методы управления инвестициями
в комплексную жилую застройку, реализующие принципы взаимовыгодного взаимодействия субъектов инвестиционно-строительной деятельности (см. рис. 54, блок 6).
Глава 3. Методические основы управления инвестициями в комплексную...
3.3. Концепция управления инвестициями в развитие жилых территорий
Разработка проекта Концепции управления инвестициями
в комплексную застройку жилых территорий, ее согласование
и утверждение законодательным органом власти (см. рис. 54,
блоки 7–9) являются завершающими стадиями процесса.
Внесение поправок и корректировок в утвержденную Концепцию возможно в следующих случаях:
• возникновение несоответствий основополагающим документам социально-экономического развития страны (региона);
• изменение параметров целей и основных направлений инвестирования в развитие застроенных территорий;
• достижение поставленных целей и принятие их новых количественных значений.
Рассмотрим основные составляющие механизма управления
инвестициями в комплексную жилую застройку.
1. Разработка стратегических приоритетов инвестирования
в комплексную жилую застройку.
В первую очередь необходимо определиться с центрами ответственности субъектов управления за формирование стратегических приоритетов в инвестиционной деятельности. Органы
управления осуществляют свои полномочия в соответствии со
сложившейся иерархической системой и согласно установленным приоритетам:
• федеральные органы разрабатывают базовые приоритеты
нормативного и нормативно-технического обеспечения инвестиционно-строительной деятельности, условия финансирования
инвестиционных проектов и создания специальных зон с особыми условиями инвестиционно-строительной деятельности;
• региональные органы разрабатывают приоритеты социально-экономического и территориального развития субъекта РФ,
позволяющие учесть специфику региона в формировании инвестиционной деятельности;
• муниципальные органы разрабатывают приоритеты обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности населения
посредством утверждения местных нормативов градостроительной деятельности, устанавливающих требования к направлению
и объемам жилищного строительства.
Частные инвесторы разрабатывают приоритеты в сферах выбора форм управления инвестиционным проектом и обеспечения
в достаточном объеме финансовых и иных ресурсов, строительства объектов.
На этом этапе также необходимо определиться с системой
взаимодействия всех субъектов управления для достижения
182
183
Стратегия развития
жилищной сферы
мегаполиса
Корректировки проекта Концепции
Анализ
нормативнотехнических
документов в
сфере
обеспечения
благоприятных
условий
жизнедеятельнос
ти населения
Целевые ориентиры
социальноэкономического
развития мегаполиса
Стратегия
территориального развития
мегаполиса
1. Формулирование ключевой цели комплексного
развития жилых территорий мегаполиса
2. Формулирование основных направлений
системы управления инвестициями
в комплексную застройку мегаполиса
3. Определение количественных характеристик
основных параметров комплексной жилой застройки
4. Анализ инвестиционно-строительного потенциала
мегаполиса, сложившейся в жилищной сфере ситуации,
отраслевых схем строительства и размещения
социальных объектов, инвестиционных проектов
и программ развития жилых территорий
5. Приоритетные направления инвестирования
в комплексную жилую застройку
6. Разработка методов управления инвестициями
в комплексную жилую застройку
7. Разработка проекта Концепции управления
инвестициями в комплексную жилую застройку
8. Согласование проекта Концепции управления
инвестициями в комплексную жилую застройку
Анализ
нормативных
актов в сфере
обеспечения
благоприятных
условий
жизнедеятельност
и населения
Анализ
нормативных
актов,
регулирующих
взаимодействия
исполнительной
и
законодательной
властей
Анализ бюджета
мегаполиса
и нормативных
актов в
финансовоэкономической
сфере
Анализ
документов
территориального
планирования
9. Утверждение Концепции управления
инвестициями в комплексную жилую застройку
Рис. 54. Этапы разработки Концепции управления
инвестициями в комплексную жилую застройку
Глава 3. Методические основы управления инвестициями в комплексную...
3.3. Концепция управления инвестициями в развитие жилых территорий
согласованных и взаимоувязанных во времени действий по реализации инвестиционных проектов и программ.
2. Разработка тактической поддержки стратегии управления
инвестициями в комплексную застройку.
На этом этапе формализуются установки стратегических ориентиров, формируются планы и программы реализации инвестиционных проектов, анализируются экономические и социальные
результаты проектов комплексной оценки территорий для различных субъектов инвестиционно-строительной деятельности.
3. Разработка оперативных методов контроля, измерения и оценки результатов инвестирования в комплексную жилую застройку.
На этом этапе разрабатываются инструменты поддержки системы управления инвестициями в комплексную застройку, важнейшим из которых является система мониторинга. Конечная
цель мониторинга – информационная поддержка системы управления инвестициями посредством создания информационной
базы для анализа и оценки развития жилой застройки крупного мегаполиса, а также обеспеченности вновь построенного или
реконструируемого жилья объектами социального и коммунально-бытового назначения в объеме, достаточном для комфортного
проживания населения.
По мнению авторов [91], решение задачи достижения комплексной социально-экономической эффективности требует формирования плана, программы и специальной организационной
структуры территориальной реорганизации рассматриваемой
территории. Эта структура должна нивелировать исторически
сложившиеся нестыковки и барьеры, неизбежные при отсутствии
комплексного подхода к организации инвестиционно-хозяйственной деятельности территории. Главными инструментами, позволяющими эффективно и быстро повышать инвестиционный
потенциал территории, являются программно-целевое планирование и комплексная взаимоувязка принципов территориального
и отраслевого планирования и принципов развития инвестиционной деятельности в различные отрасли хозяйства.
Система показателей информационного обеспечения механизма управления инвестициями в комплексную жилую застройку
достаточно масштабна и включает множество информационных
блоков. Она характеризуется наличием большого числа функций,
входов и выходов, тесным переплетением взаимосвязей между
отдельными элементами, обратной связью и системой ограничений. На входе исследуются показатели, характеризующие текущее
состояние объектов. На выходе представляется результат – количественное значение анализируемых показателей (фактических
и прогнозируемых) в определенный период времени. Процесс
описывается системой связей, задачей которых является постоянное сравнение фактического состояния с желаемым. Система
ограничений представлена блоком критериальных значений, позволяющих установить степень достижения поставленных целей
или реализации поставленных задач. Процесс управления заключается в создании информационной базы по состоянию исследуемых объектов для принятия управленческих решений об инвестировании в комплексную застройку мегаполиса.
Поскольку именно задача сбора информации является приоритетной в разработке мониторинга, основное внимание было
обращено на выявление главных направлений информационных
потоков, установление оцениваемых показателей и их количественных значений, выявление источника получения достоверной информации. Для оценки ситуации требуется не только определить набор отслеживаемых показателей, но и ранжировать их
по направленности и уровням объектов обслуживания населения, обеспечивающих показатель комплексности жилой застройки. В связи с этим было необходимо установить отраслевую направленность (функциональное назначение) указанных объектов.
Проведенный автором [63] анализ нормативной и нормативнотехнической литературы [1, 7, 9, 10] показал, что к объектам обслуживания населения Санкт-Петербурга относятся объекты:
• образования;
• здравоохранения;
• социальной защиты населения;
• физкультуры и спорта (спортивные сооружения);
• культуры и искусства;
• отдыха и санаторно-курортного обслуживания;
• торговли и общественного питания;
• коммунально-бытового обслуживания;
• связи, управления, кредитно-финансовые.
184
185
Глава 3. Методические основы управления инвестициями в комплексную...
3.3. Концепция управления инвестициями в развитие жилых территорий
В табл. 48 представлен выявленный по результатам анализа
нормативной и нормативно-технической литературы спектр отраслевой направленности объектов, характеризующих систему
социального и коммунально-бытового обслуживания населения,
с выделением типов объектов.
Продожение табл. 48
Отраслевая направленность
6. Территориальные центры социальной помощи семье и детям.
7. Социально-реабилитационные центры для несовершеннолетних (социальные приюты).
8. Специальные жилые дома для одиноких граждан пожилого возраста.
9. Дома (отделения) ночного пребывания для лиц без определенного места жительства
Таблица 48
Объекты, характеризующие систему социального
и коммунально-бытового обслуживания населения
Отраслевая направленность
Объекты
1. ДОУ, в том числе оздоровительные и специализированные
(с группами присмотра и оздоровления и компенсирующего вида).
2. ООУ: школы начального общего, основного общего и среднего (полного) общего образования; школы с углубленным изучением отдельных предметов, гимназии, лицеи.
3. Школы-интернаты, в том числе для детей, нуждающихся
в длительном лечении.
4. Учреждения начального профессионального образования.
5. Учреждения дополнительного образования детей.
6. Подростково-молодежные клубы и центры
Здраво- 1. Офисы врачей общей практики.
охране- 2. Амбулаторно-поликлинические учреждения, в том числе
ние
районного уровня обслуживания.
3. Стационары, в том числе межрайонного уровня обслуживания.
4. Станции скорой медицинской помощи.
5. Аптеки готовых лекарственных форм
Социаль- 1. Дома-интернаты для инвалидов и престарелых.
ная за2. Комплексные центры социального обслуживания населения.
щита
3. Дома-интернаты для детей с ограниченными возможностями здоровья.
4. Дома-интернаты малой вместимости для граждан пожилого возраста и инвалидов.
5. Центры социальной реабилитации инвалидов и детей
с ограниченными возможностями здоровья:
– городские;
– районные.
Спорт
Образование
186
Объекты
1. Плоскостные спортивные сооружения:
– микрорайонные;
– районные;
– городские.
2. Спортивные залы:
– микрорайонные;
– районные;
– городские.
3. Бассейны:
– районные;
– городские
Культура 1. Помещения для досуга и любительского творчества.
и искус- 2. Учреждения культурно-досугового назначения.
ство
3. Многопрофильные центры культурно-досугового назначения.
4. Кинозалы.
5. Театры.
6. Музеи.
7. Общедоступные библиотеки
Отдых
и санаторно-курортное
обслуживание
1. Санатории и пансионаты с лечением для взрослых.
2. Детские санатории.
3. Санатории-профилактории.
4. Дома и пансионаты отдыха.
5. Детские оздоровительные учреждения (лагеря)
Торговля
и общественное
питание
1. Предприятия торговли, в том числе крупные сетевые и мелкооптовые объекты районного и микрорайонного уровней.
2. Магазины продовольственных товаров:
– районного уровня;
– микрорайонного уровня.
187
Глава 3. Методические основы управления инвестициями в комплексную...
3.3. Концепция управления инвестициями в развитие жилых территорий
Окончание табл. 48
Комплексность жилой застройки обеспечивается посредством
организации системы обслуживания населения, формируемой по
принципу частоты пользования объектами обслуживания, с выделением следующих типов объектов:
• повседневного пользования (микрорайонного уровня обслуживания), размещаемых в пределах жилой застройки квартала или микрорайона с учетом пешеходной доступности;
• периодического пользования (районного или межрайонного уровня), размещаемых вдоль магистральных улиц районного
и городского значения, вблизи остановок общественного транспорта, в границах административных районов Санкт-Петербурга
с учетом пешеходно-транспортной доступности;
• эпизодического пользования (городского уровня), размещаемых на территории Санкт-Петербурга с обеспечением транспортной доступности из всех районов города.
По результатам анализа [1, 6, 7, 16, 18, 52, 85, 115, 231] автором [63] выявлены показатели обслуживания населения и ранжированы по принципу частоты пользования объектами социального и коммунально-бытового назначения.
К объектам повседневного пользования (микрорайонного
уровня обслуживания) автором [63] отнесены объекты:
1) образования:
– ДОУ;
– ООУ (школы начального общего, основного общего,
среднего (полного) общего образования);
– подростково-молодежные клубы;
2) здравоохранения:
– офисы врачей общей практики;
– аптеки готовых лекарственных форм;
3) социальной защиты населения;
4) физкультуры и спорта (микрорайонные):
– плоскостные спортивные сооружения;
– спортивные залы;
5) культуры и искусства:
– помещения для досуга и любительского творчества;
6) торговли и общественного питания (микрорайонного
уровня):
Отраслевая направленность
Коммунальнобытовое
обслуживание
Связь,
управление, кредитнофинансовая сфера
Объекты
3. Магазины непродовольственных товаров:
– районного уровня;
– микрорайонного уровня.
4. Рынки.
5. Предприятия общественного питания:
– микрорайонного уровня;
– районного уровня;
– городского уровня
1. Предприятия бытового обслуживания:
– микрорайонного уровня;
– районного уровня;
– производственные предприятия централизованного выполнения заказов.
2. Прачечные:
– непосредственно обслуживающие население;
– фабрики-прачечные, обслуживающие общественный сектор.
3. Предприятия химчистки:
– непосредственно обслуживающие население;
– фабрики-химчистки.
4. Бани.
5. Эксплуатирующие организации жилищного и нежилого фонда:
– административно-офисные помещения;
– предприятия жилищно-коммунального и городского хозяйства.
6. Бюро похоронного обслуживания.
7. Общественные туалеты
1. Объекты связи:
– отделения почтовой связи;
– почтамты, узлы связи и иные объекты.
2. Отделения банков.
3. Организации и учреждения управления.
4. Здания (помещения) муниципальных образований.
5. Суды.
6. Юридические и адвокатские консультации.
7. Нотариальные конторы, нотариусы.
8. Правоохранительные организации:
– управление внутренних дел по району;
– отделы (отделения) полиции;
– участковые пункты полиции
188
189
Глава 3. Методические основы управления инвестициями в комплексную...
3.3. Концепция управления инвестициями в развитие жилых территорий
– предприятия торговли:
– магазины продовольственных товаров;
– магазины непродовольственных товаров;
– предприятия общественного питания;
7) коммунально-бытового обслуживания (микрорайонного
уровня):
– предприятия бытового обслуживания;
– эксплуатирующие организации жилищного и нежилого
фонда;
8) связи, управления, кредитно-финансовые:
– объекты связи, в том числе отделения почтовой связи;
– отделения банков;
– правоохранительные организации (участковые пункты
полиции).
К объектам периодического пользования (районного и межрайонного уровней) были отнесены объекты:
1) образования:
– ДОУ оздоровительные и специализированные (с группами присмотра и оздоровления и компенсирующего вида);
– ООУ (школы с углубленным изучением отдельных предметов, гимназии, лицеи);
– школы-интернаты (в том числе для детей, нуждающихся
в длительном лечении);
– учреждения дополнительного образования детей;
– подростково-молодежные центры;
2) здравоохранения:
– амбулаторно-поликлинические учреждения (районные);
– стационары (межрайонные);
– станции скорой медицинской помощи;
3) социальной защиты:
– комплексные центры социального обслуживания;
– дома-интернаты малой вместимости для граждан пожилого возраста и инвалидов;
– районные центры социальной реабилитации инвалидов
и детей с ограниченными возможностями здоровья;
– территориальные центры социальной помощи семье
и детям;
– социально-реабилитационные центры для несовершеннолетних (социальные приюты);
– специальные жилые дома для одиноких граждан пожилого возраста;
– дома (отделения) ночного пребывания для лиц без определенного места жительства;
4) физкультуры и спорта (районные):
– плоскостные спортивные сооружения;
– спортивные залы;
– бассейны;
5) культуры и искусства:
– культурно-досуговые учреждения;
– кинозалы (районные);
– театры;
– музеи (районные);
– общедоступные библиотеки (районные);
6) торговли и общественного питания (районные):
– предприятия торговли;
– магазины продовольственных товаров;
– магазины непродовольственных товаров;
– рынки;
– предприятия общественного питания;
7) коммунально-бытового обслуживания (районные):
– предприятия бытового обслуживания;
– прачечные, непосредственно обслуживающие население;
– химчистки, непосредственно обслуживающие население;
– бани;
– эксплуатирующие организации жилищного и нежилого фонда (предприятия жилищно-коммунального и городского хозяйства);
– бюро похоронного обслуживания;
8) связи, управления, кредитно-финансовые:
– объекты связи;
– здания (помещения) муниципальных образований;
– суды;
– юридические консультации;
– нотариальные конторы;
190
191
Глава 3. Методические основы управления инвестициями в комплексную...
3.3. Концепция управления инвестициями в развитие жилых территорий
– правоохранительные организации (отделения полиции).
К объектам эпизодического пользования (городского уровня
обслуживания) отнесены объекты:
1) образования:
– учреждения начального профессионального образования;
– учреждения дополнительного образования детей;
2) здравоохранения:
– амбулаторно-поликлинические учреждения (городские);
– стационары;
3) социальной защиты:
– дома-интернаты для инвалидов и престарелых;
– дома-интернаты для детей с ограниченными возможностями здоровья;
– городские центры социальной реабилитации инвалидов
и детей с ограниченными возможностями здоровья;
4) физкультуры и спорта (городские):
– плоскостные спортивные сооружения;
– спортивные залы;
– бассейны;
5) культуры и искусства (городские):
– многопрофильные культурно-досуговые центры;
– кинозалы;
– музеи;
– общедоступные библиотеки;
6) отдыха и санаторно-курортного обслуживания:
– санатории и пансионаты с лечением для взрослых;
– детские санатории;
– санатории-профилактории;
– дома и пансионаты отдыха;
– детские оздоровительные учреждения (лагеря);
7) торговли и общественного питания:
– крупные сетевые и мелкооптовые предприятия торговли;
– предприятия общественного питания (городского уровня);
8) коммунально-бытового обслуживания:
– производственные предприятия бытового обслуживания
(централизованного выполнения заказов);
– прачечные (городские);
– фабрики-прачечные (с учетом обслуживания общественного сектора);
– предприятия химчистки (фабрики-химчистки);
– эксплуатирующие организации жилищного и нежилого
фонда;
– общественные туалеты;
9) связи, управления, кредитно-финансовые:
– объекты связи (почтамты, узлы связи и иные объекты);
– организации и учреждения управления;
– правоохранительные организации (управление внутренних дел по району).
Исходя из понятия комплексности жилой застройки, автор [63]
предлагает систему показателей, значимых для оценки обеспеченности жилой застройки социальными и коммунально-бытовыми объектами, позволяющими реализовать минимальный уровень комфортности проживания населения в микрорайоне:
1. Жилищный фонд.
1.1. Типы жилых домов в жилой застройке (ед.; кв. м общ. пл.):
– индивидуальные;
– малоэтажные;
– среднеэтажные;
– многоэтажные;
– жилая застройка иных видов.
1.2. Средняя жилищная обеспеченность на 1 жителя СанктПетербурга (кв. м общ. пл.).
2. Образование.
2.1. ДОУ на конец года (ед.; кв. м общ. пл.; мест).
2.2. ООУ (ед.; кв. м общ. пл.; мест).
3. Здравоохранение.
3.1. Количество амбулаторно-поликлинических учреждений
(ед.; кв. м общ. пл.; посещений в смену).
4. Физкультура и спорт.
4.1. Общая площадь плоскостных спортивных сооружений
(кв. м).
4.2. Общая площадь спортивных залов (кв. м).
4.3. Площадь зеркала воды в плавательных бассейнах (кв. м).
5. Культура и искусство.
192
193
Глава 3. Методические основы управления инвестициями в комплексную...
3.3. Концепция управления инвестициями в развитие жилых территорий
5.1. Количество общедоступных библиотек (ед.; тыс. томов;
читательских мест).
5.2. Количество культурно-досуговых учреждений (кв. м
общ. пл.).
6. Торговля.
6.1. Общее количество торговых объектов микрорайонного
уровня (ед.; кв. м общ. пл.; кв. м торг. пл.), в том числе:
– магазины продовольственных товаров;
– магазины непродовольственных товаров.
7. Общественное питание.
7.1. Количество предприятий общественного питания (ед.;
кв. м общ. пл.; мест).
8. Бытовое обслуживание.
8.1. Общее количество предприятий бытового обслуживания
(ед.; кв. м общ. пл.).
Учитывая значимость мониторинга жилых территорий для
определения уровня развитости жилищной сферы и степени обеспеченности населения объектами социального назначения, необходимо организовать централизованную систему сбора, обработки и хранения информации.
Следует различать первичную и вторичную документацию,
используемую в процессе мониторинга. Первичная документация
(предпроектная, проектно-планировочная, постановления о выделении земельных участков для строительства и т. д.) содержит
информацию о местоположении и размерах земельного участка
объекта; вторичная (акт ввода в эксплуатацию, технический паспорт здания и сооружения, результаты инвентаризации объектов
недвижимости, проектно-сметная документация и т. д.) – данные
о показателях мощности объекта.
При проведении мониторинга также важна дополнительная
информация об объектах-аналогах, собираемая путем маркетинговых или аналитических исследований.
Для эффективной организации мониторинга и повышения достоверности результатов каждая из организаций-участников должна обеспечить сбор и передачу необходимой
информации: первичной – Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, Комитет по градостроительству и архитектуре;
вторичной – профильные комитеты и районные администрации,
Служба государственного строительного надзора и экспертизы.
Источниками дополнительной информации служат публикации в открытой печати и сети Интернет, а также данные о состоянии различных сегментов рынка недвижимости, представленные
в отчетах работающих на рынке фирм и компаний. Для стандартизации процесса мониторинга и повышения качества и достоверности результирующей информации целесообразно составить
процедуру этого процесса с учетом сложившейся системы статистической отчетности.
Например, при мониторинге состояния и развития жилых территорий такого крупного мегаполиса, как Санкт-Петербург, следует анализировать:
• сведения о реализованных и предлагаемых к реализации
градостроительных инициативах, городских стратегических проектах, предложениях проектов строительства крупных объектов
жилой и общественно-деловой недвижимости;
• тенденции, складывающиеся на рынке недвижимости
Санкт-Петербурга и влияющие на градостроительное освоение
территории, а также параметры и показатели жилой застройки;
• данные о степени обеспечения города документацией по
планировке территорий жилой застройки;
• ход реализации первоочередных градостроительных мероприятий, предусмотренных Генеральным планом Санкт-Пе­
тер­бурга;
• приоритетные направления градостроительного развития
на предстоящий период.
Выявление информационных потребностей системы управления – достаточно сложная задача, требующая тщательного анализа информационных потоков, задействованных в принятии решений на различных этапах процесса управления. Уточнение перечня
индикаторов или показателей возможно только путем проведения
исследований с привлечением специалистов в области управления
жилищной, социальной и другими сферами. При проведении анализа можно использовать экономико-математические и экономикостатистические методы обработки информации, а также экспертные методы (последние представляются наиболее значимыми, так
194
195
Глава 3. Методические основы управления инвестициями в комплексную...
Выводы
как привлечение экспертов позволит существенно повысить вероятность включения в систему только необходимого и достаточного количества показателей и избежать влияния дефицита информации на принятие решения о структуре показателей мониторинга).
Система управления инвестициями в жилую застройку мегаполиса не может быть реализована без создания эффективной системы контроля, где важными элементами выступают регистрационная и информационная системы, которые не могут считаться
эффективно функционирующими, если не удовлетворяют интересов всех субъектов инвестиционно-строительной сферы. Выбор
стратегии поведения системы и определение тактических шагов
требуют тщательного анализа ситуации. Так как процесс функционирования системы представляет собой схему «вход – процесс
– выход», для прогнозирования развития застроенных городских
территорий необходима соответствующая информация о материальных потоках в виде различных технико-экономических показателей и характеристик исследуемой системы.
В [66] предлагается разбить показатели на следующие группы:
1) абсолютные показатели, отражающие информацию о социально-экономическом состоянии и ресурсах мегаполиса;
2) абсолютные показатели, отражающие развитость рыночных отношений в мегаполисе;
3) абсолютные показатели, характеризующие состояние жилищного фонда и застроенных жилых территорий;
4) абсолютные показатели, характеризующие состояние объектов социальной инфраструктуры, обеспечивающей благоприятные условия жизнедеятельности;
5) удельные показатели, являющиеся нормативными в оценке
обеспеченности качества жизни населения.
Поскольку планирование является одной из важнейших функций управления, при разработке информационной поддержки
системы управления инвестициями в комплексную застройку
жилых территорий необходимо предусмотреть возможность мониторинга хода реализации жилищных программ и проектов развития жилых территорий, что позволит создать базу для принятия
управленческих решений в области урегулирования жилищных
проблем и развития жилой сферы города.
Для формирования информационной базы мониторинга предлагается система показателей состояния жилищной сферы, которая должна предоставлять возможности для диагностирования
состояния жилых объектов и оценки обеспеченности комфорта
проживания населения.
196
197
Выводы
Разработка стратегии и тактики системы управления инвестициями в развитие жилой застройки является важной задачей для города как сложной социально-экономической системы.
Стратегия определяет главные инвестиционные, социально-экономические, градостроительные и хозяйственные приоритеты,
а тактический план обеспечивает баланс интересов потенциальных инвесторов, органов управления и различных групп и слоев
населения.
Формирование организационно-экономического механизма
управления инвестициями в комплексную жилую застройку является частью системы управления инвестициями, акцент здесь
делается на процессную составляющую механизма управления
и обеспечивающие подсистемы (финансовую, нормативную, информационную). Реализация вышеуказанных основных принципов организационно-экономического механизма управления инвестициями связана с исследованием характеристик элементов
механизма и связей между ними и предполагает изучение субъектов и объектов управления, методов воздействия на объект
управления.
В настоящем исследовании объектом управления является
комплексная жилая застройка крупного мегаполиса, представленная жилыми и социальными объектами, а субъектами управления – органы государственной власти (федеральные, региональные, местные) и частные инвесторы.
Анализ функций управления инвестициями в комплексную
жилую застройку города позволил сделать следующий вывод:
для выявления инвестиционных возможностей субъектов управления необходимо составить целевые модели, позволяющие конкретизировать их целевую ориентацию.
Глава 3. Методические основы управления инвестициями в комплексную...
Для процесса управления инвестициями в комплексную жилую
застройку необходимо посубъектное распределение функций:
• органы управления задают приоритеты и условия инвестиционного развития территорий, а также обеспечивают порядок
предоставления территории для инвестирования, условия для
финансирования и инфраструктурного обеспечения проекта;
• инвесторы обеспечивают инвестиции в строительство объектов согласно установленным в инвестиционном проекте условиям, процесс строительства, разработку проектно-сметной
документации.
Формирование моделей взаимодействия органов управления
и инвесторов при реализации инвестиционных проектов и программ комплексного развития территорий связано с разработкой
схем и инструментов регулирования инвестиционных процессов,
обеспечивающих достижение поставленных целей.
В первую очередь требуется распределить функции и обязательства органов управления и инвесторов при реализации инвестиционных проектов КОТ. Осуществлению проектов и программ КОТ способствует механизм ГЧП, задействуемый при
реализации сложных социально-экономических задач. Это требует разрешения ряда вопросов, важнейшие из которых:
1) формирование моделей взаимодействия органов управления и инвесторов при реализации инвестиционных проектов
и программ комплексного развития территорий;
2) создание условий для привлечения инвестиций в комплексное развитие территорий.
Формирование условий для привлечения инвестиций в развитие территорий связано с необходимостью создания организационно-экономических механизмов, определяющих систему взаимодействий инвестора и органов управления и гарантирующих:
• инвестору:
– прямые доходы (минимальный уровень доходности на
инвестированные средства; гарантию участия органов управления в снижении инвестиционных рисков при реализации
проекта; налоговые льготы при инвестировании в стратегически и социально значимые проекты комплексного развития
территории);
198
Выводы
– косвенные доходы (создание предпосылок для повышения интеллектуального потенциала и улучшения имиджа
инвестора);
• органам управления:
– решение социальных проблем, связанных с обеспечением комфортных условий проживания населения;
– сохранение и обновление жилого фонда.
199
4.1. Сущность и принципы организации информационного обеспечения...
Необходимое условие организации эффективного управления
инвестициями в жилую застройку мегаполиса состоит в наличии
достоверной информации, своевременно представленной в объеме, достаточном для оценки ситуации и принятия управленческого решения. Важным направлением информационной поддержки системы государственного регулирования инвестиционного
процесса в сфере жилищного строительства является механизм
оценки комплексности жилой застройки мегаполиса, поскольку
эффективность работы органов управления во многом зависит от
объема и качества получаемой ими информации. Особое значение при формировании информационного потока придается мониторингу компонентов жилой застройки мегаполиса, поскольку
правильное определение их состава существенно влияет на систему управления в сфере жилищного строительства [70, 98, 99].
Реализация инвестиционной политики в сфере жилищного строительства также невозможна без уточнения фактического состояния жилой застройки, поэтому для создания механизма
управления инвестициями в комплексную застройку в крупном
мегаполисе необходимы описание объекта управления (жилой застройки), а также организация сбора и анализа информации об
объектах жилищного строительства [78, 102, 103, 119]. Для этого
информация должна быть унифицирована и зафиксирована в порядке, определенном законодательно [2, 4].
Автор [63] согласен с мнением, высказанным в некоторых работах [76, 98, 99], что в основе организационно-экономического механизма управления жилой застройкой (т. е., по сути, в основе организации системы мониторинга) находится выявление
структуры анализируемых показателей. В работе [76, с. 8] отмечено, что важнейшим теоретическим вопросом является выявление сущности мониторинга и уточнение соотношения категорий
«информационное обеспечение управления», «информационная
поддержка» и «мониторинг». При этом в [76, с. 8–10] предлагаются следующие определения:
• информационное обеспечение – специально собираемая,
обрабатываемая, хранимая и используемая для целей управления
информация;
• информационная поддержка управления – вся совокупность
информационных ресурсов, которые могут быть использованы
в процессе принятия и реализации управленческого решения;
• мониторинг – система наблюдения, оценки, анализа и прогноза социально-экономических процессов, связанных с функционированием отрасли.
В работе [211] отмечено, что наиболее близкий русский эквивалент термина «мониторинг» – «отслеживание». Согласно [211]
под мониторингом понимается процесс систематического или непрерывного сбора информации о параметрах сложного объекта
или деятельности для определения тенденций изменения параметров. Там же дается еще одно определение мониторинга: систематический сбор и обработка информации, которая может быть использована для улучшения процесса принятия решения, а также,
косвенно, для информирования общественности или прямо – как
инструмент обратной связи в целях осуществления проектов,
оценки программ или выработки политики. Мониторинг выполняет одну (или более) из следующих организационных функций:
• выявляет состояния критических или изменяющихся явлений окружающей среды, в отношении которых следует выработать курс действий на будущее;
• устанавливает отношения с окружением, обеспечивая обратную связь касательно предыдущих удач (неудач) определенной политики или программы;
200
201
Глава 4. ИНФОРМАЦИОННАЯ ПОДДЕРЖКА
ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО
МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ
ИНВЕСТИЦИЯМИ В КОМПЛЕКСНУЮ
ЖИЛУЮ ЗАСТРОЙКУ МЕГАПОЛИСА
4.1. Сущность и принципы организации
информационного обеспечения механизма управления
инвестициями в комплексную жилую застройку
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
4.1. Сущность и принципы организации информационного обеспечения...
• устанавливает соответствия правилам и конкретным обязательствам.
С указанным выше практически полностью согласуется определение, предложенное в п. 3.1.1 ГОСТ Р 22.1.02–95: «Мониторинг окружающей среды – система наблюдений и контроля, производимых регулярно, по определенной программе для оценки
состояния окружающей среды, анализа происходящих в ней процессов и своевременного выявления тенденций ее изменения».
Под мониторингом, как правило, понимается совокупность
сведений, определенным образом организованных в рамках заранее заданной системы, отслеживающей изменение данных показателей с определенной периодичностью [119]. В работе [120,
с. 15–16] отмечено, что «...в узком смысле под мониторингом социально-экономической ситуации понимают организацию системного наблюдения за ходом и характером изменений в различных сферах жизнедеятельности региона». Авторами [120]
предлагается под региональным социально-экономическим мониторингом понимать систему наблюдения, оценки, анализа
и прогноза экономической и социальной обстановки, складывающейся на территории региона.
В работе [83] под мониторингом понимается контроль за соответствием показателей градостроительного развития СанктПетербурга основным положениям Генерального плана города и за осуществлением предусмотренных Генеральным планом
градостроительных мероприятий. Цели ведения мониторинга: выявление, оценка и прогнозирование тенденций градостроительного развития города с учетом динамики изменений социально-экономических условий; обоснование необходимых
градостроительных мероприятий, планируемых в ходе разработки и актуализации градостроительной документации; выявление
необходимости обновления правовой, нормативной, научно-методической и информационно-технологической баз градостроительства в Санкт-Петербурге.
Таким образом, отмечается тесная связь информации и контроля над ней в определенной отрасли. Формы контроля, применяемые в процессе управления, и алгоритм их выбора достаточно
подробно исследованы в работах Г. Хофстеда [204 и др.].
Определимся с термином «мониторинг» в контексте управления жилой застройкой мегаполиса. Поскольку, по мнению ученых [200], организационные формы управления отраслями народного хозяйства в крупном городе тяготеют к механистическому
типу, преимущественной характеристикой которого становится
иерархия органов власти, опирающаяся при реализации функции
контроля на информацию, предлагается под мониторингом комплексности жилой застройки понимать контроль за соответствием показателей фактического состояния жилой застройки требованиям государства по обеспеченности объектами социального
назначения.
Целью мониторинга жилой застройки мегаполиса является
обеспечение органов управления своевременной, достоверной
и полной информацией о состоянии и развитии сферы жилищного строительства для оценки сложившейся ситуации и принятия управленческих решений, направленных на обеспечение комплексности жилой застройки, а в конечном итоге – на
обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности
человека.
Достижение цели предполагает решение ряда задач, при формулировании которых различные авторы также расходятся во
мнениях. Подавляющее большинство исследователей к задачам
мониторинга относит только наблюдение за ходом процессов.
Однако авторы работы [120, с. 16–17] расширяют традиционный
перечень задач мониторинга, включая в них:
• организацию наблюдения, получение достоверной и объективной информации о протекающих на территории социальноэкономических процессах;
• оценку и системный анализ получаемой информации, выявление причин, вызывающих те или иные изменения социальноэкономической ситуации;
• обеспечение в установленном порядке органов управления, предприятий, учреждений и организаций (независимо от их
подчиненности и форм собственности), а также граждан информацией, полученной при осуществлении мониторинга;
• разработку прогнозов развития социально-экономической
ситуации;
202
203
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
4.1. Сущность и принципы организации информационного обеспечения...
• подготовку рекомендаций по преодолению негативных
и поддержке позитивных тенденций и доведение их до органов
регионального управления.
В работе [83] к задачам мониторинга реализации Генерального плана Санкт-Петербурга отнесены:
• контроль состояния градостроительных процессов, выявление и оценка их фактических тенденций и потребностей изменения;
• информационное обеспечение контроля реализации Генерального плана текущими градостроительными процессами;
• информационное обеспечение органов государственной
власти и местного самоуправления, юридических и физических
лиц в сфере вопросов реализации Генерального плана.
Исследование цели и задач мониторинга жилой застройки
Санкт-Петербурга показало, что к задачам целесообразно отнести:
1) организацию наблюдения;
2) получение достоверной и объективной информации о состоянии объекта наблюдения;
3) контроль за соответствием установленным в нормативных
документах количественным значениям показателей (рис. 55).
Рис. 55. Мониторинг в системе управления
комплексной жилой застройкой мегаполиса
Оценка и системный анализ получаемой информации, выявление спровоцировавших ту или иную ситуацию причин, разработка прогнозов развития ситуации, подготовка рекомендаций
по преодолению негативных и поддержке позитивных тенденций и доведение их до органов регионального управления являются расширенным толкованием задач мониторинга жилой застройки (по сути, это задачи государственного регулирования
в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики). Кроме того, для оценки комплексности жилой застройки необходима система выбора критериев оценки, принципиально важная для выявления отклонения
фактических (достигнутых) результатов от планируемых (ожидаемых, желаемых).
Значимой задачей разработки концептуальных основ управления инвестициями в комплексную жилую застройку является
обоснование основных принципов организации информационной поддержки механизма управления инвестициями в развитие
жилых территорий. Так как методология управления инвестициями в комплексную жилую застройку не должна вступать в разногласия с методологией управления мегаполисом, то в ее основе
должны лежать те же принципы, которые выбраны как целевые
для городских систем в работах [76, 97, 100]: целенаправленность
мониторинга на решение конкретных управленческих задач, системный и комплексный подход к его организации; непрерывность наблюдения за объектами; периодичность снятия информации о происходящих изменениях; сопоставимость показателей
мониторинга во времени и др.
То есть для формирования блока информационной поддержки системы управления необходимо определиться с компонентами комплексной жилой застройки, обеспечивающими благоприятные условия жизнедеятельности и определенный уровень
общественных благ, не исключающими друг друга и не соперничающими, и выявить критериальные значения локальных общественных благ с учетом специфики, а также ресурсного и инвестиционного потенциалов конкретного города.
К основным принципам формирования механизма мониторинга комплексной жилой застройки автором [63] отнесены:
204
205
Контроль за соответствием
установленным в нормативных
документах количественным
значениям показателей
Организация
наблюдения
Субъекты
управления
МОНИТОРИНГ
КОМПЛЕКСНОЙ
ЖИЛОЙ
ЗАСТРОЙКИ
Получение
достоверной
и объективной
информации
о состоянии
объекта
наблюдения
Объекты
управления
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
4.2. Основные направления мониторинга и методы оценки комплексности...
• целенаправленность на решение конкретных управленческих задач,
• комплексный подход к организации;
• непрерывность наблюдения за объектами;
• периодичность снятия информации об изменениях;
• сопоставимость показателей во времени.
Принцип целенаправленности мониторинга на решение конкретных управленческих задач предполагает разработку системы
целей управления развитием жилой застройки, включающей изучение всех ориентиров или целей, работающих на данную систему для обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека.
Принцип комплексного подхода к организации мониторинга позволяет реализовать развитие (реконструкцию) застроенных жилых территорий и территорий нового освоения Санкт-Пе­
тербурга и равный доступ населения к социальным благам в виде
обязательных минимальных расчетных показателей обеспечения
благоприятных условий жизнедеятельности (в первую очередь
обеспеченности жилыми и социальными объектами).
Принцип непрерывного наблюдения за объектами предполагает, что при отборе показателей для мониторинга жилых территорий будут сформированы те информационные блоки, по которым
наблюдения будут вестись в течение продолжительного времени.
Принцип периодичности снятия информации развивает принцип непрерывного наблюдения и обеспечивает необходимый
и достаточный съем данных об объектах наблюдения, позволяющих отслеживать происходящие изменения.
Принцип сопоставимости показателей мониторинга во времени обеспечивает возможность обработки полученной информации для оценки сложившейся ситуации и составления прогнозов.
При разработке мониторинга инвестирования в жилую застройку ключевым является вопрос его структуры, поскольку для
принятия обоснованного управленческого решения необходимо
определиться с направлениями информационных потоков, подлежащих анализу и оценке:
1) состояние объектов управления;
2) имеющиеся в наличии ресурсы;
3) объем прав и полномочий органов власти по управлению
застроенными территориями;
4) уровень профессиональной компетенции девелоперов;
5) общий уровень управленческой культуры общества.
Исходя из вышеизложенного, можно сформулировать основные цели мониторинга жилой застройки:
1) своевременное обеспечение органов управления полной и достоверной информацией о состоянии жилой застройки
города;
2) предоставление органам управления данных о влиянии
принимаемых управленческих решений на развитие жилых территорий и обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности населения для контроля состояния процессов территориального планирования и выявления тенденций развития города.
Анализ этих целей показывает их зависимость как от внешних факторов – требований по обеспечению социальных нормативов на федеральном уровне, так и от внутренних – социальноэкономического состояния и ресурсного потенциала мегаполиса,
психологической готовности населения к принятию предлагаемых стандартов качества жизни (в первую очередь по показателям обеспеченности жильем и социальными объектами), технической подготовленности застроенных городских территорий
к реализации инноваций.
Ключевым моментом реализации эффективной системы мониторинга является наличие достоверной информации о состоянии и обустройстве жилой застройки.
206
207
4.2. Основные направления мониторинга и методы
оценки комплексности жилой застройки
В настоящее время одной из актуальных проблем управления
инвестиционно-строительным процессом в мегаполисе является организация процесса информационной поддержки механизма управления инвестициями в комплексную жилую застройку.
Особую сложность вызывает выявление номенклатуры отслеживаемых показателей и критериев их оценки. Собственно, формирование перечня показателей мониторинга жилых территорий
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
4.2. Основные направления мониторинга и методы оценки комплексности...
является одним из главных элементов системы обеспечения организационно-экономического механизма управления инвестициями в комплексную застройку мегаполиса. Это, по существу,
информационная составляющая механизма поддержки системы
управления инвестициями в развитие территорий крупных мегаполисов, от которой в значительной мере зависит жилищная,
социальная, строительная, инвестиционная и градостроительная политика. В первую очередь мониторинг связан с необходимостью оценки эффективности инвестиционной деятельности и обоснованием выбора направлений вложений финансовых
средств на перспективу. Значимым результатом процесса мониторинга застроенных территорий также является установление
степени участия государства (в лице федеральных, региональных
и местных органов управления) в комплексном развитии жилых
территорий мегаполиса. И, наконец, чрезвычайно важна для
управления инвестициями разработка адресных программ и отраслевых схем размещения социально значимых объектов, позволяющих в полной мере реализовать принцип комплексности при
планировании развития жилых территорий крупного мегаполиса.
Алгоритм мониторинга комплексной застройки, целью которого является обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека, включает: выбор номенклатуры показателей,
выступающих в качестве единичных критериев оценки уровня
обеспеченности жилой застройки социальными объектами; определение нормативного или критериального значения измеряемых
показателей-эталонов; выявление текущих значений показателей; сравнение измеряемых показателей с эталоном (нормативными или критериальными значениями); установление динамики
уровня развитости жилых территорий и обеспеченности их социальными объектами.
Процедура измерения уровня комплексности жилой застройки связана с получением достоверной информации о количестве и состоянии жилых и социальных объектов, представленной
в виде статистических обобщений. Для этого необходимо организовать наблюдение изменений, происходящих в сфере строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры, а также статистический учет показателей мониторинга комплексной жилой
застройки. В свою очередь, для мониторинга необходимо обеспечить механизм сбора и обработки информации: определить номенклатуру показателей измерения, выбрать эталон для сравнения фактических достигнутых значений с планируемыми или
нормативными.
Особенностью процесса оценки комплексности жилой застройки является невозможность выделения в качестве интегрального какого-либо одного показателя, поскольку специфика объекта исследования заключается в том, что обеспеченность
благоприятных условий жизнедеятельности оценивается по ряду
направлений, отражающих социальные составляющие качества
жилой среды [59].
Для обеспечения процесса мониторинга необходимо решить
следующие задачи (рис. 56):
1) определить перечень диагностируемых показателей для
оценки уровня комплексности жилой застройки;
2) разработать методы анализа полученной информации;
208
209
Определить
перечень
диагностируемых
показателей для
оценки уровня
комплексности
жилой застройки
Разработать методы
анализа полученной
информации
Определить
критерии оценки
уровня
комплексности
жилой застройки
Организовать
постоянное
поступление
информации
и ее обработку
Определить
источники
информации
по отслеживаемым
показателям
Разработать
обоснованную
систему значений
критериев
измерения
Обеспечить периодическую корректировку номенклатуры
диагностируемых показателей и количественных значений
показателей-эталонов в зависимости от сложившейся
социально-экономической ситуации и достижения ранее
поставленных целей
Рис. 56. Процесс мониторинга комплексной жилой застройки
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
4.2. Основные направления мониторинга и методы оценки комплексности...
3) определить критерии оценки уровня комплексности жилой
застройки;
4) разработать обоснованную систему значений критериев
измерения;
5) определить источники информации по отслеживаемым
показателям;
6) организовать постоянное поступление информации и ее
обработку;
7) обеспечить периодическую корректировку номенклатуры
диагностируемых показателей и количественных значений показателей-эталонов в зависимости от сложившейся социально-экономической ситуации и достижения ранее поставленных целей.
Перечень показателей для мониторинга жилых территорий города в [63] предлагается формировать на основе принципов комплексности жилой застройки и сбалансированности размещения на
территории жилых домов и объектов социального назначения (образования, здравоохранения, физкультуры и спорта, культуры и искусства, торговли, общественного питания, бытового обслуживания).
Ниже приведен перечень основных показателей мониторинга
объектов недвижимости различного функционального назначения для оценки комплексности жилой застройки в крупном мегаполисе (Санкт-Петербурге), сформированный на основе анализа
научной [83, 85, 86], нормативной [3, 10, 15, 17–19] и нормативно-технической литературы [7], а также материалов проектнопланировочной документации (объем ввода в эксплуатацию всех
указанных в перечне объектов рассчитывается за текущий год).
1. Жилищный фонд
1.1. Типы жилых домов в жилой застройке, всего (ед. домов;
кв. м общ. пл.), в том числе по административным районам:
– индивидуальные;
– малоэтажные;
– среднеэтажные;
– многоэтажные;
– жилая застройка иных видов.
1.2. Ввод в эксплуатацию жилых домов нового строительства
по типам, всего (кв. м общ. пл.), в том числе по административным районам:
– индивидуальных;
– малоэтажных;
– среднеэтажных;
– многоэтажных;
– жилой застройки иных видов.
1.3. Дополнительная потребность в размещении жилых объектов нового строительства, всего (кв. м общ. пл.), в том числе по
административным районам.
1.4. Новое жилищное строительство (среднегодовой объем работ),
всего (кв. м общ. пл.), в том числе по административным районам.
1.5. Удельный вес малоэтажного жилищного строительства
в общем объеме нового жилищного строительства, всего (%),
в том числе по административным районам.
1.6. Удельный вес многоэтажного жилищного строительства
в общем объеме нового жилищного строительства, всего (%),
в том числе по административным районам.
1.7. Средняя жилищная обеспеченность в Санкт-Петербурге,
всего (кв. м общ. пл. на 1 чел.), в том числе по административным районам.
1.8. Ввод в эксплуатацию жилых объектов после реконструкции и модернизации, всего (ед. объектов; кв. м общ. пл.), в том
числе по административным районам.
1.9. Объем нового жилищного строительства на территориях
существующей жилой застройки за счет их комплексной реконструкции, всего (ед. домов; кв. м общ. пл.), в том числе по административным районам.
1.10. Объем нового жилищного строительства на территориях
с изменением их функционального назначения, всего (ед. домов;
кв. м общ. пл.), в том числе по административным районам.
1.11. Реализация Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»:
– финансирование целевых программ в отчетном году;
– количество семей, охваченных целевыми программами;
– количество жилого фонда, распределенного в рамках реализации проекта (ед. квартир; кв. м общ. пл.).
1.12. Развитие застроенных территорий:
– перечень территорий, планируемых к развитию;
– сроки реализации проектов.
210
211
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
4.2. Основные направления мониторинга и методы оценки комплексности...
1.13. Стратегические инвестиционные проекты (перечень):
– наименование;
– местоположение;
– технические параметры;
– сроки реализации.
2. Образование
2.1. ДОУ на конец года, всего (ед.; кв. м общ. пл.; мест), в том
числе по административным районам.
2.2. Ввод в эксплуатацию ДОУ, всего (ед.; кв. м общ. пл.; мест),
в том числе по административным районам.
2.3. Уровень обеспеченности населения ДОУ, всего (в расчете
на 1000 чел.), в том числе по административным районам.
2.4. ООУ на конец года, всего (ед.; кв. м общ. пл.; мест), в том
числе по административным районам.
2.5. Ввод в эксплуатацию ООУ, всего (ед.; кв. м общ. пл.; мест),
в том числе по административным районам.
2.6. Уровень обеспеченности населения ООУ, всего (в расчете
на 1000 чел.), в том числе по административным районам.
3. Здравоохранение
3.1. Количество амбулаторно-поликлинических учреждений,
всего (ед.; кв. м общ. пл.; посещений в смену), в том числе по административным районам.
3.2. Ввод в эксплуатацию амбулаторно-поликлинических учреждений за год, всего (ед.; кв. м общ. пл.; посещений в смену),
в том числе по административным районам.
3.3. Уровень обеспеченности населения амбулаторно-поликлиническими учреждениями, всего (в расчете на 1000 чел.),
в том числе по административным районам.
4. Физкультура и спорт
4.1. Плоскостные спортивные сооружения, всего (кв. м
общ. пл.), в том числе по административным районам.
4.2. Ввод в эксплуатацию плоскостных спортивных сооружений, всего (кв. м общ. пл.), в том числе по административным
районам.
4.3. Уровень обеспеченности населения плоскостными спортивными сооружениями, всего (в расчете на 1000 чел.), в том
числе по административным районам.
4.4. Спортивные залы, всего (кв. м общ. пл.), в том числе по
административным районам.
4.5. Ввод в эксплуатацию спортивных залов, всего (кв. м
общ. пл.), в том числе по административным районам.
4.6. Уровень обеспеченности населения спортивными залами,
всего (в расчете на 1000 чел.), в том числе по административным
районам.
4.7. Плавательные бассейны, всего (кв. м зеркала воды), в том
числе по административным районам.
4.8. Ввод в эксплуатацию плавательных бассейнов, всего (кв.
м зеркала воды), в том числе по административным районам.
4.9. Уровень обеспеченности населения плавательными бассейнами, всего (в расчете на 1000 чел.), в том числе по административным районам.
4.10. Детско-юношеские спортивные школы (ДЮСШ), всего
(ед.; кв. м общ. пл.; мест), в том числе по административным
районам.
4.11. Ввод в эксплуатацию ДЮСШ, всего (ед.; кв. м общ. пл.;
мест), в том числе по административным районам.
4.12. Уровень обеспеченности населения ДЮСШ, всего (в расчете на 1000 чел.), в том числе по административным районам.
5. Культура и искусство
5.1. Общедоступные библиотеки, всего (ед.; тыс. томов; чит.
мест), в том числе по административным районам.
5.2. Ввод в эксплуатацию общедоступных библиотек, всего
(ед.; тыс. томов; чит. мест), в том числе по административным
районам.
5.3. Уровень обеспеченности населения общедоступными библиотеками, всего (в расчете на 1000 чел.), в том числе по административным районам.
5.4. Детские библиотеки, всего (ед.; тыс. томов; чит. мест),
в том числе по административным районам.
5.5. Ввод в эксплуатацию детских библиотек, всего (ед.; тыс.
томов; чит. мест), в том числе по административным районам.
5.6. Уровень обеспеченности населения детскими библиотеками, всего (в расчете на 1000 чел.), в том числе по административным районам.
212
213
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
4.2. Основные направления мониторинга и методы оценки комплексности...
5.7. Учреждения культурно-досугового типа, всего (кв. м
общ. пл.), в том числе по административным районам.
5.8. Ввод в эксплуатацию учреждений культурно-досугового типа,
всего (кв. м общ. пл.), в том числе по административным районам.
5.9. Уровень обеспеченности населения учреждениями культурно-досугового типа, всего (в расчете на 1000 чел.), в том числе
по административным районам.
5.10. Учреждения дополнительного образования детей, всего (ед.;
кв. м общ. пл.; мест), в том числе по административным районам:
– музыкальные школы;
– художественные школы;
– хореографические школы;
– школы искусств.
5.11. Ввод в эксплуатацию учреждений дополнительного образования детей, всего (ед.; кв. м общ. пл.; мест), в том числе по
административным районам:
– музыкальных школ;
– художественных школ;
– хореографических школ;
– школ искусств.
5.12. Уровень обеспеченности населения детскими внешкольными образовательными учреждениями, всего (в расчете на
1000 чел.), в том числе по административным районам.
6. Торговля
6.1. Торговые объекты микрорайонного уровня, всего (ед.;
кв. м общ. пл.; кв. м торг. пл.), в том числе по административным
районам:
– торговля продовольственными товарами;
– торговля непродовольственными товарами.
6.2. Ввод в эксплуатацию объектов торговли микрорайонного
уровня, всего (ед.; кв. м общ. пл.; кв. м торг. пл.), в том числе по
административным районам:
– торговля продовольственными товарами;
– торговля непродовольственными товарами.
6.3. Уровень обеспеченности населения предприятиями торговли микрорайонного уровня, всего (в расчете на 1000 чел.),
в том числе по административным районам.
6.4. Рынки, всего (ед.; кв. м торг. пл.; торг. мест), в том числе
по административным районам.
6.5. Ввод в эксплуатацию рынков, всего (ед.; кв. м торг. пл.;
торг. мест), в том числе по административным районам.
6.6. Уровень обеспеченности населения рынками, всего (в расчете на 1000 чел.), в том числе по административным районам.
7. Общественное питание
7.1. Предприятия общественного питания, всего (ед.; кв. м общ.
пл.; посад. мест), в том числе по административным районам.
7.2. Ввод в эксплуатацию предприятий общественного питания, всего (ед.; кв. м общ. пл.; посад. мест), в том числе по административным районам.
7.3. Уровень обеспеченности населения предприятиями общественного питания, всего (в расчете на 1000 чел.), в том числе по
административным районам.
8. Бытовое обслуживание
8.1. Предприятия бытового обслуживания, всего (ед.; кв. м
общ. пл.), в том числе по административным районам.
8.2. Ввод в эксплуатацию предприятий бытового обслуживания, всего (ед.; кв. м общ. пл.), в том числе по административным районам.
8.3. Уровень обеспеченности населения предприятиями бытового обслуживания, всего (в расчете на 1000 чел.), в том числе по
административным районам.
8.4. Бани, всего (ед.; помыв. мест), в том числе по административным районам.
8.5. Ввод в эксплуатацию бань, всего (ед.; помыв. мест), в том
числе по административным районам.
8.6. Уровень обеспеченности населения банями, всего (в расчете на 1000 чел.), в том числе по административным районам.
Данный перечень отражает наиболее значимые для оценки комплексного развития застроенных жилых территорий показатели,
но при необходимости он может быть расширен или сокращен.
Одним из результатов процесса мониторинга является также
оценка состояния жилищной сферы, требующая, в свою очередь, разработки критериев оценки уровня и степени развитости
жилых территорий.
214
215
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
4.2. Основные направления мониторинга и методы оценки комплексности...
Основной процедурой мониторинга жилых территорий является измерение уровня обеспеченности застроенных и планируемых к застройке территорий объектами социальной инфраструктуры, определяющими степень комфортности проживания
и служащими критериями оценки комплексности застройки.
Основные этапы оценки уровня и степени обустроенности
(т. е. комплексного развития) жилых территорий:
1) занесение измеренных фактических значений показателей
в аналитическую таблицу для сопоставления с критериальными
значениями;
2) вычисление абсолютного или относительного (в зависимости от выбранного метода) отклонения каждого показателя от рекомендуемого значения;
3) определение комплексности застройки по результатам аналитических вычислений.
Для проведения оценки развитости жилищной сферы целесообразно накапливать статистическую информацию, основанную
на динамическом анализе тренда показателей, и проводить анализ абсолютных и относительных изменений каждого показателя.
Реализация безопасного и устойчивого развития жилых территорий города тесно связана с созданием эффективного информационного обеспечения системы управления. Основные
параметры и характеристики состояния и развития городских
территорий должны регулярно отслеживаться и фиксироваться,
поскольку именно на основе собранной информации о состоянии жилищного фонда и социальных объектов, расположенных
на застроенной жилой территории, возможны прогнозирование
тенденций их развития и принятие управленческих решений по
выбору приоритетных направлений финансирования при формировании инвестиционной программы мегаполиса. Исследование
тенденций развития жилых территорий с помощью сравнительного анализа трендов количественных значений критериальных
показателей может быть использовано в качестве инструмента
стратегического планирования для обеспечения достижения поставленных целей при разработке организационно-экономического механизма управления инвестициями в развитие застроенных территорий крупного мегаполиса.
Для выявления критериальных значений комплексности
жилой застройки были проанализированы нормативные документы [10, 15] и СП 42.13330.2011, содержащие расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности населения, в том числе по объектам социального назначения.
На основе проведенного анализа научных работ [82, 84, 85]
и с учетом выявленных основных направлений и перечня показателей мониторинга жилой застройки автором [63] предлагается при оценке комплексности жилой застройки Санкт-Петербурга
использовать в качестве критериальных значения, указанные
в [10, 52, 231] (табл. 49).
216
217
Таблица 49
Критериальные значения показателей комплексности
жилой застройки Санкт-Петербурга
№
п/п
Значение показателя на период до
Объекты
1
1.1
Учреждения образования
ДОУ
1.2
ООУ (школы начального, основного и среднего (полного)
общего образования)
Учреждения здравоохранения
Офисы врачей общей практики
2
2.1
2015 г.
2025 г.
45 мест на
1000 чел.
115 учащихся
на 1000 чел.
60 мест на
1000 чел.
115 учащихся
на 1000 чел.
1 врач на 1500
чел.
26 посещений в смену
на 1000 чел.
1 объект
на 20 000 чел.
1 врач на
1500 чел.
34,4 посещения в смену
на 1000 чел.
1 объект
на 20 000 чел.
2.2
Амбулаторно-поликлинические учреждения
2.3
Аптеки готовых лекарственных форм
Объекты физкультуры и спорта
Плоскостные спортивные со­
700 кв. м общ. 900 кв. м общ.
оружения
пл. на 1000 чел. пл. на 1000 чел.
Спортивные залы
30 кв. м пл.
40 кв. м пл.
пола зала
пола зала
на 1000 чел.
на 1000 чел.
3
3.1
3.2
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
4.2. Основные направления мониторинга и методы оценки комплексности...
Продожение табл. 48
№
п/п
3.3
Значение показателя на период до
Объекты
Бассейны
4
4.1
2015 г.
2025 г.
10 кв. м зеркала воды
на 1000 чел.
15 кв. м зеркала воды
на 1000 чел.
Окончание табл. 48
№
п/п
7
7.1
Значение показателя на период до
Объекты
2015 г.
2025 г.
Предприятия связи и кредитно-финансовой сферы, организации
и учреждения управления
Отделения почтовой связи
1 объект на
1 объект на
9000–25 000
9000–25 000
чел.
чел.
Участковые пункты полиции
1 участковый
1 участковый
на 3000 чел.
на 3000 чел.
Учреждения культуры и искусства
Помещения для досуга и лю30 кв. м пл.
30 кв. м пл.
бительского творчества
на 1000 чел.
на 1000 чел.
4.2 Учреждения культурно-досуго10 мест
12 мест
вого назначения
на 1000 чел.
на 1000 чел.
4.3 Общедоступные библиотеки
0,16 объекта
0,20 объекта
на 1000 чел.
на 1000 чел.
5
Предприятия торговли и общественного питания
5.1 Предприятия торговли,
250 кв. м торг.
350 кв. м торг.
в том числе:
пл. на 1000 чел. пл. на 1000 чел.
5.1.1
магазины продовольствен60 кв. м торг.
60 кв. м торг.
ных товаров микрорайонно- пл. на 1000 чел. пл. на 1000 чел.
го уровня
5.1.2
магазины непродовольствен- 30 кв. м торг.
30 кв. м торг.
ных товаров микрорайонно- пл. на 1000 чел. пл. на 1000 чел.
го уровня
5.2 Предприятия общественного
8 посад. мест
12 посад. мест
питания
на 1000 чел.
на 1000 чел.
6
Предприятия коммунально-бытового обслуживания
6.1 Предприятия бытового обслу3 раб. места
3 раб. места
живания
на 1000 чел.
на 1000 чел.
6.2 Прачечные непосредственного
10 кг белья
10 кг белья
обслуживания населения
в смену
в смену
на 1000 чел.
на 1000 чел.
6.3 Предприятия химчистки непо4 кг вещей
4 кг вещей
средственного обслуживания
в смену
в смену
населения
на 1000 чел.
на 1000 чел.
6.4 Эксплуатирующие организации
жилищного и нежилого фондов:
1,8 кв. м общ.
– административно-офисные 1,8 кв. м общ.
пл. на 1000 кв. м пл. на 1000 кв. м
помещения;
обслуж. пл.
обслуж. пл.
2,5 кв. м
2,5 кв. м
– предприятия жилищнообщ. пл. на
общ. пл. на
коммунального и городского
1000 кв. м об1000 кв. м обхозяйства
служ. пл.
служ. пл.
Для уточнения перечня показателей мониторинга комплексной жилой застройки крупного мегаполиса по выявленным направлениям необходимо постоянно проводить анализ статистической отчетности по состоянию застроенных территорий,
жилого фонда и объектов социальной инфраструктуры СанктПетербурга.
Также представляется необходимым разработать и законодательно утвердить стандартную для Санкт-Петербурга типологию
показателей мониторинга застроенных территорий, и по мере накопления информации по отдельным его направлениям вносить
коррективы в перечень собираемых данных.
Мониторинг процессов, связанных с формированием и развитием жилых территорий крупного мегаполиса, является основным блоком информационной поддержки системы управления
инвестициями в комплексную застройку и одной из важнейших
составляющих механизма управления инвестициями. Актуальная методологическая проблема мониторинга заключается в разработке организационно-экономического механизма диагностирования обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности
человека в процессе реализации градостроительных и инвестиционно-строительных планов и программ. Для этого в первую
очередь необходимо определить перечень показателей мониторинга, установить их критериальные (предельные или допустимые) значения и выявить источники информации.
При кажущейся простоте поставленной задачи, в настоящее время не существует официально разработанной системы
218
219
7.2
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
4.2. Основные направления мониторинга и методы оценки комплексности...
мониторинга и анализа эффективности использования территорий мегаполиса. Между тем мониторинг застроенных жилых
кварталов позволяет в оперативном режиме отслеживать происходящие в жилищной сфере изменения и контролировать процессы развития, реконструкции и реновации жилых территорий.
Разработка обоснованной системы диагностируемых показателей представляет собой первое звено организационно-экономического механизма мониторинга жилой застройки, поскольку
позволяет обеспечить принцип комплексности в управлении территориями. Это, в свою очередь, требует совместимости создаваемой системы мониторинга с действующими информационными
системами, поставляющими необходимые данные, а также своевременного поступления и достоверности информации.
Мониторинг процесса жилищного строительства и комплексного развития жилых территорий предполагает анализ достаточно большого набора показателей. Для уменьшения количества
показателей, используемых для измерения экономических явлений и процессов, принято применять коэффициент корреляции,
отражающий тесноту связи между показателями [148]. Особенность мониторинга жилых территорий состоит в том, что при высокой степени связи между отдельными показателями выделить
единственный универсальный оценочный показатель невозможно, поэтому проведение корреляционного анализа не дает ожидаемого результата и не позволяет «отсечь» ряд показателей.
В первую очередь это обусловлено потребностью в информации
о динамике происходящих изменений по каждому анализируемому направлению, так как каждый измеряемый показатель отвечает за определенную составляющую комплексного развития жилищного фонда и не может быть исключен из рассмотрения.
Для выбора контрольных значений диагностируемых показателей необходимо обосновать их нормативные значения, которые будут использоваться в качестве эталона для сравнения.
В прогнозировании сложных социально-экономических процессов приоритетным является метод экспертных оценок [86]. Применительно к исследованию состояния и комплексного развития
жилых территорий его целесообразно использовать для уточнения номенклатуры анализируемых показателей и установления
их нормативных значений. В процессе формирования окончательного перечня показателей нами в первую очередь использовался именно этот метод: мы многократно проводили опросы
специалистов в области планирования территорий, по результатам которых корректировали перечень показателей, а также уточняли их наименования и критериальные значения.
Авторами [63, 85, 88] на основе анализа работ [68, 83, 168,
191] предлагается для оценки комплексности развития жилых
территорий в качестве базового использовать метод Парето-оптимальности, основанный на допущении независимости предпочтения какого-либо из оцениваемых критериев остальным. Оптимальность по методу Парето достигается в том случае, когда
любое изменение ситуации, при котором ухудшается состояние
хотя бы одного из множества элементов, недопустимо. То есть
применительно к объекту нашего исследования оптимум по Парето заключается в том, что максимальный комфорт проживания
и высокая степень обустроенности жилой застройки достигаются при обеспеченности населения социальными объектами не
ниже нормативного уровня. При этом критерием по методу Парето является такое распределение, при котором увеличение жилого фонда на какой-либо территории не снижает обеспеченность
социальными объектами проживающего здесь населения. В работах [83, 191] доказано, что вектор оценки (множество критериев измерения) [к1, к2, … кn] считается оптимальным по Парето, если не существует вектора [m1, m2, … mn], у которого m1 ≥ k1,
m2 ≥ k2 ... mn ≥ kn (т. е. все критерии лучше). Учитывая специфику инвестирования в комплексную застройку, мы также считаем, что применительно к объекту исследования оптимальным
по Парето является такой вектор оценки, когда состояние каждого из выявленных параметров оценивается на уровне эталонного или нормативного, установленного на данный конкретный
момент времени, и динамика по каждому из оцениваемых показателей положительна (т. е. в целом достигнуто оптимальное для
жилой территории соотношение объектов жилого и социального
назначения, а отклонение в какую-либо сторону может повлечь
ухудшение состояния любого из субъектов инвестиционно-строительной деятельности).
220
221
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
4.2. Основные направления мониторинга и методы оценки комплексности...
По результатам проведенных исследований мониторинга комплексной жилой застройки мегаполиса на основе постулатов метода Парето-оптимальности нами были сформулированы две
аксиомы, учитывающие сущность и специфику инвестиционностроительной деятельности при реализации проектов комплексной
застройки территорий, разработке проектной документации, формулировании требований к формированию жилой застройки и обеспечении благоприятных условий жизнедеятельности населения:
1) специфика обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности при управлении жилыми территориями заключается в невозможности отдать предпочтение какому-либо анализируемому
показателю для построения рейтинга значимости социальных объектов, поскольку каждый объект обеспечивает определенную составляющую уровня комфорта проживания и его наличие является обязательным для создания благоприятных условий жизне­деятельности;
2) при мониторинге комплексности жилой застройки мегаполиса необходимо обеспечить сопоставимость единиц измерения
анализируемых показателей диагностируемого объекта наблюдения и эталонных (нормативных) показателей.
Для анализа показателей предлагается использовать метод
шкал, в соответствии с которым состояния объектов отображаются
относительно друг друга или норматива. В табл. 50 представлена
составленная на основе разработок [83, 191] классификация шкал,
используемых для измерения комплексности застройки или уровня обеспеченности жилых территорий социальными объектами.
Для измерения состояния диагностируемого объекта (в нашем случае – комплексной жилой застройки) можно использовать все шкалы, переходя от одной к другой при необходимости.
Например, переход от номинальной шкалы к метрической осуществляется вычислением среднего арифметического в каждом
номинальном показателе. Если измерения, выполненные в различных шкалах, дают одинаковые окончательные результаты,
можно пользоваться любой шкалой [191].
Для принятия управленческого решения важно подготовить
информацию в удобной для анализа форме. Наиболее приемлема для восприятия графическая интерпретация результатов индикативного анализа экономических обоснований, оценок и расчетов [198], позволяющая сравнивать состояние исследуемого
объекта в динамике по годам и не только анализировать состояния процесса и объекта, но и выявлять тенденции отклонения от
нормативного или критериального значения. Для визуализации
результатов аналитической обработки информации в [66, 67, 191]
предлагается использовать лепестковую диаграмму (рис. 57–60).
222
223
Таблица 50
Шкалы для измерения уровня комплексности
жилой застройки мегаполиса
Наименование
шкалы
Номинальная
Порядковая
Метрическая
Нормированная
Процедура измерения показателей
Измерение заключается в группировке множества явлений
в несколько непересекающихся классов. Каждому классу
и каждому показателю присваивается метка или наименование. При использовании номинальной шкалы вычисления
не производятся. Шкала позволяет провести группировку
показателей и присвоить им соответствующие баллы
Результаты измерений можно только сравнивать между
собой (x1 > x2). Шкала позволяет упорядочить участников по
возрастанию или убыванию, составить рейтинг показателей
Шкала самого низкого уровня вычислительных возможностей: позволяет вычислять только разность числовых значений показателей (x1 – x2)
Шкала, имеющая нулевое значение и определенный масштаб
измерений. Позволяет вычислять и разность числовых значений показателей (x1 – x2), и их соотношение (x1/x2) (т. е. определять, насколько x1 ближе к нулю, чем x2), а также проводить
сравнения с эталонным или нормативным значением
Лепестковая диаграмма строится на основе нормативных значений показателей и аналитических данных по их фактическим
значениям, которые отмечаются на осях диаграммы, представляющих собой направления мониторинга развития жилых территорий. Отклонения позволяют оценить уровень обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности населения по отдельным
направлениям или степень обустроенности жилой застройки
и выявить направления тактического и стратегического управления территориями.
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
4.2. Основные направления мониторинга и методы оценки комплексности...
Обеспеченность в расчете на 1000 чел.
Обеспеченность в расчете на 1000 чел.
предприятиями
бытового
обслуживания
предприятиями
общественного
питания
жилищная
120
100
80
60
40
20
0
дошкольными
учреждениями
предприятиями
бытового
обслуживания
амбулаторнополиклиническими
учреждениями
предприятиями
общественного
питания
плавательными
бассейнами
библиотеками
2009 г.
к 2015 г.
культурнодосуговыми
объектами
дошкольными
учреждениями
плавательными
бассейнами
библиотеками
2010 г.
к 2015 г.
к 2025 г.
Рис. 59. Лепестковая диаграмма обеспеченности
жилой застройки социальными объектами (сравнение
фактических значений 2010 г. с нормативами)
Обеспеченность в расчете на 1000 чел.
плоскостными
спортивными
сооружениями
2 500
Обеспеченность в расчете на 1000 чел.
плоскостными
спортивными
сооружениями
2 500
2 000
2 000
1 500
1 500
1 000
торговыми
площадями
амбулаторнополиклиническими
учреждениями
культурнодосуговыми
объектами
к 2025 г.
Рис. 57. Лепестковая диаграмма обеспеченности
жилой застройки социальными объектами (сравнение
фактических значений 2009 г. с нормативами)
жилищная
120
100
80
60
40
20
0
1 000
500
спортивными залами
0
образовательными
учреждениями
торговыми
площадями
500
спортивными
залами
0
2009 г.
2010 г.
к 2015 г.
к 2015 г.
к 2025 г.
образовательными
учреждениями
к 2025 г.
Рис. 58. Лепестковая диаграмма обеспеченности
жилой застройки социальными объектами (сравнение
фактических значений 2009 г. с нормативами)
Рис. 60. Лепестковая диаграмма обеспеченности
жилой застройки социальными объектами (сравнение
фактических значений 2010 г. с нормативами)
224
225
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
4.3. Правовое обеспечение мониторинга системы управления...
По результатам мониторинга застроенных жилых территорий
мегаполиса по выбранным направлениям необходимо построить
лепестковые диаграммы, позволяющие отслеживать степень комплексности застройки.
Предлагается использовать следующую методику оценки
уровня комплексности жилой застройки [87–89]:
1) на каждой из осей диаграммы откладываются нормативные (критериальные) и фактические числовые значения выбранных показателей, характеризующие уровень развитости жилых
территорий по состоянию на дату проведения мониторинга;
2) вычисляется площадь многоугольников, сформированных,
соответственно, линиями соединения фактических и нормативных точек;
3) с помощью метода наложения графиков вычисляется отклонение фактического значения показателя от эталонного или
нор­мативного;
4) по величине отклонения выявляется динамика обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека: отрицательная величина показывает негативную тенденцию, положительная – позитивную.
Дополнительно проводится анализ отклонений фактических
значений от нормативных по каждой из осей и аналогично вышеописанной методике выявляется динамика процесса по каждому
направлению, отражающему качество жилой среды.
Использование лепестковых диаграмм позволяет оценить уровень развитости жилых территорий, выявить пробелы в обустроенности жилой застройки и выработать направления стратегии
развития территории.
Предлагается ввести следующие критерии оценки уровня комплексности жилой застройки:
• высокий уровень – фактические значения анализируемых
показателей равны нормативным или превышают их;
• средний уровень – отклонение от нормативных значений
не более 10 %, при этом по показателям обеспеченности ДОУ,
ООУ и объектами здравоохранения нет отклонений;
• ниже среднего – отклонение от нормативных значений
более 10 %, но не выше 50 % (либо по большинству показателей
отклонения не свыше 10 %, но по показателям обеспеченности
ДОУ, ООУ и объектами здравоохранения фактические значения
ниже нормативных);
• низкий уровень – по большинству диагностируемых показателей отклонение от норматива более 50 % (либо фактические
значения всех показателей ниже нормативных).
226
227
4.3. Правовое обеспечение мониторинга системы
управления инвестициями в комплексную жилую
застройку крупного мегаполиса
Мониторинг жилых территорий Санкт-Петербурга является
одной из главных задач системы управления инвестициями в его
комплексную застройку, поэтому контроль соответствия показателей инвестиционного развития города основным положениям его
социально-экономического развития должен вестись на постоянной основе Правительством Санкт-Петербурга. Кроме того, необходимо реализовать обеспечение процесса ведения мониторинга в соответствии с федеральным законодательством (в том числе
законодательством в области информационных процессов, информатизации и защиты информации; ГрК РФ; Договором о разграничении предметов вéдения и полномочий между органами
государственной власти РФ и органами государственной власти
города федерального значения – Санкт-Петербурга; законодательством Санкт-Петербурга).
Система мониторинга застроенных жилых территорий представляет собой непрерывный технологический цикл, обеспечивающий, с одной стороны, процессы стратегического планирования
города, с другой – целенаправленное регулирование инвестиционно-строительной деятельности на его территории, и включает:
• оценку достигнутого уровня организации жилой застройки мегаполиса;
• прогноз тенденций развития жилых территорий, корректировку перспективных направлений их развития путем разработки
и реализации адресных инвестиционно-строительных программ;
• предложения по актуализации адресных инвестиционно-строительных программ, планов и мероприятий
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
4.3. Правовое обеспечение мониторинга системы управления...
инвестиционно-строительной деятельности на основе анализа
уровня социально-экономического развития мегаполиса и в соответствии с положениями и показателями его социально-экономического развития.
Информационные фонды мониторинга реализации основных
положений социально-экономического плана Санкт-Петербурга
по развитию застроенных жилых территорий представляют
собой совокупность обновляемых планов существующей жилой
застройки и использования жилых территорий, проектных и инвестиционных решений, прогнозных аналитических материалов
по состоянию и развитию жилых территорий города.
Состав и содержание материалов мониторинга застроенных
жилых территорий не должны противоречить федеральным нормативным документам и материалам социально-экономического
развития Санкт-Петербурга.
Материалы мониторинга комплексной жилой застройки
Санкт-Петербурга включают:
• информационно-статистические материалы по ряду показателей социально-экономического состояния Санкт-Петербурга,
формирующие исходные базы данных;
• прогнозно-аналитические материалы, содержащие результаты текущей оценки изменения существующей и прогнозируемой инвестиционно-строительной ситуации в жилой сфере;
• концептуальные (целеполагающие) материалы, актуализирующие стратегические цели, задачи и приоритеты развития
жилой сферы;
• регламентирующие материалы, устанавливающие ограничения по принимаемым в жилых зонах градостроительным и инвестиционным решениям;
• проектно-планировочные материалы, конкретизирующие
решения плана социально-экономического развития города по
использованию жилых территорий;
• нормативные правовые акты, обеспечивающие юридическую базу инвестиционно-строительных разработок для жилых
территорий;
• научно-методические материалы, составляющие теоретическую и технологическую базы инвестиционно-строительных
разработок в сфере развития жилых территорий.
Принципиальными составляющими материалов мониторинга
являются анализ и оценка изменений инвестиционно-строительной ситуации в жилой сфере Санкт-Петербурга по следующим
направлениям:
• фактические характеристики состояния и использования
застроенных жилых территорий города, результаты реализации
программы первоочередных мероприятий в жилой сфере;
• данные разработок документации по планированию развития комплексной жилой застройки города;
• актуальные условия (предпосылки) инвестиционно-строительного и социально-экономического развития Санкт-Пе­
тербурга в целом и жилых территорий в частности.
Для анализа изменения фактических характеристик состояния
и использования жилой застройки Санкт-Петербурга осуществляются выявление, оценка и прогнозирование последствий тенденций инвестиционно-строительного развития:
• по городу в целом и по отдельным административным
районам;
• по идентичности проблем (подлежащей реновации жилой
застройке, реконструируемой жилой застройке и т. п.).
Контроль характеристик проводится по степени изменения
показателей, отражающих:
• состояние и объем жилого фонда;
• состояние и объем объектов социальной инфраструктуры,
обеспечивающих комплексность жилой застройки;
• функциональное использование жилых территорий.
Мониторинг хода разработки документации по планированию
развития комплексной застройки Санкт-Петербурга проводится
по двум направлениям:
• оценка направлений и хода актуализации материалов по
комплексной жилой застройке в документах территориального
планирования Санкт-Петербурга;
• оценка направлений и хода разработки инвестиционностроительных планов развития застроенных жилых территорий
и зон.
В составе материалов мониторинга комплексной застройки
рассматриваются факторы социально-экономического и инвестиционно-строительного развития Санкт-Петербурга.
228
229
230
Анализ тенденций, складывающихся на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и влияющих на инвестиционностроительное освоение территории
Выявление приоритетных проблем
инвестиционно-строительного развития застроенных территорий города
Объекты социальной инфраструктуры, обеспечивающей
благоприятные условия жизнедеятельности населения
Развитость рыночных отношений
в мегаполисе
Постановка текущих задач инвестиционно-строительного развития
жилых территорий города
Состояние жилищного фонда
и застроенных жилых территорий
План мероприятий по реализации
текущих задач
БЛОК ПОКАЗАТЕЛЕЙ МОНИТОРИНГА
Социальноэкономическое состояние и ресурсы
мегаполиса
Сведения о стратегических проектах
Санкт-Петербурга
Экспертно-аналитическая оценка
Анализ эффективности использования территориальных ресурсов Санкт-Петербурга
Сведения о реализации постановления
Правительства Санкт-Петербурга
от 28.03.2006 № 305 «О реализации
в Санкт-Петербурге приоритетного национального проекта «Доступное
и комфортное жилье – гражданам России»
Сведения о степени обеспечения
Санкт-Петербурга документацией
по планировке жилых территорий
Анализ градостроительных
инициатив по освоению жилых
территорий Санкт-Петербурга
Сведения о предложениях проектов строительства крупных объектов жилой и общественно-деловой недвижимости
Сведения о реализованных и предлагаемых к реализации инвестиционно-строительных инициативах
АНАЛИТИЧЕСКИЙ БЛОК
ИНФОРМАЦИОННЫЙ БЛОК
Для анализа факторов социально-экономического развития города проводятся выявление, оценка динамики и прогнозирование
последствий изменения:
• численности постоянного и временного населения города,
его социально-демографического состава;
• показателей занятости населения в экономике города,
в том числе в различных областях производственной и непроизводственной сфер;
• показателей развития сфер производства и потребления;
• показателей развития инвестиционных и финансовых возможностей.
Ключевыми характеристиками анализа выступают показатели
изменения состояния:
• объектов жилого фонда и застроенных жилых территорий;
• социальных и коммунально-бытовых объектов.
Организация и ведение мониторинга жилой застройки городских территорий – это стратегические задачи, связанные с обеспечением запланированных мероприятий по реализации жилищной политики Санкт-Петербурга.
Мониторинг развития жилой застройки территорий Санкт-Пе­
тербурга ведется на постоянной основе исполнительными органами власти. Его результатом является разработка официально
представляемого органам управления отчета о состоянии жилой
застройки городских территорий и реализации инвестиционно-строительных инициатив развития жилищной сферы города.
По результатам отчета формируются предложения по внесению
изменений в планы социально-экономического развития города
и реализацию его Генерального плана.
Мониторинг развития жилой застройки территорий Санкт-Пе­
тербурга ведется на основе данных Петростата и профильных
(отраслевых) исполнительных органов государственной власти
города (рис. 61).
Отчет по мониторингу должен содержать:
• анализ градостроительных инициатив по освоению жилых
территорий Санкт-Петербурга;
• анализ тенденций, складывающихся на рынке недвижимости города и влияющих на инвестиционно-строительное освоение территорий;
4.3. Правовое обеспечение мониторинга системы управления...
Экспертно-аналитическая
оценка
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
Рис. 61. Мониторинг в системе управления комплексной
застройкой городских территорий
231
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
• анализ эффективности использования территориальных
ресурсов Санкт-Петербурга;
• выявление приоритетных проблем и постановку текущих задач инвестиционно-строительного развития застроенных
жилых территорий города.
Информация о состоянии развития жилой застройки территорий Санкт-Петербурга должна содержать:
• сведения о реализованных и предлагаемых к реализации
инвестиционно-строительных инициативах, стратегических проектах Санкт-Петербурга, предложениях проектов строительства
крупных объектов жилой и общественно-деловой недвижимости;
• анализ тенденций, складывающихся на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и влияющих на освоение территории, параметры и показатели застройки;
• сведения о реализации постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.03.2006 № 305 «О реализации
в Санкт-Пе­тербурге приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»;
• оценку хода реализации первоочередных инвестиционностроительных мероприятий.
Критерии оценки состояния инвестиционно-строительного
развития жилой застройки территорий Санкт-Петербурга формируются с учетом требований нормативных документов и индикативных целевых показателей.
По результатам проведенного анализа нами был разработан
перечень участников мониторинга жилой застройки территорий
Санкт-Петербурга, представленный в табл. 51–52, отражающих
информацию об исходных данных для мониторинга и расчета
удельных показателей комплексности жилой застройки.
Результаты проведенного исследования показывают, что отсутствие разработанной системы мониторинга тормозит инвестиционно-строительные процессы в городе и затрудняет управление жилой сферой в целом.
В связи с этим автором [63] разработана система показателей
мониторинга, позволяющая в оперативном режиме отслеживать
изменения, происходящие в жилой сфере города, и контролировать
процессы развития, реконструкции и реновации жилых территорий.
232
4.3. Правовое обеспечение мониторинга системы управления...
Таблица 51
Исходные данные для мониторинга комплексности жилой
застройки территорий Санкт-Петербурга и расчета
удельных показателей
№
п/п
1
Показатель
Жилищный фонд на
конец периода, всего
(включая информацию
по административным
районам), в том числе:
ПериодичФорность по- Комитет, отмат поЕд. изм.
ступления ветственный
казатеинформа- за показатель
ля
ции
млн
Числокв. м
вой
общ. пл.
– многоквартирные
дома
1.2
– многоквартирные
дома для жилищного фонда социального
использования
1.3
– индивидуальные
(одноквартирные)
жилые дома (отдельно стоящие и/или блокированные)
2 Новое жилищное строи- млн
Числотельство за предшеству- кв. м
вой
ющий период (в том
общ. пл.
числе по административным районам)
Год
Жилищный
комитет; территориальные
управления
административных районов
Месяц
Жилищный
комитет; территориальные
управления
административных районов
Жилищный
комитет; территориальные управления административных
районов
1.1
3
Средняя обеспеченность постоянного населения общей площадью квартир
кв. м Числообщ. пл. вой
на 1 чел.
233
Год
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
4.3. Правовое обеспечение мониторинга системы управления...
Продожение табл. 51
№
п/п
4
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
5
6
7
7.1
7.2
7.3
7.4
Показатель
ПериодичФорность по- Комитет, отмат поЕд. изм.
ступления ветственный
казатеинформа- за показатель
ля
ции
Прирост жилищномлн
го фонда нарастающим
кв. м
итогом, всего (вклюобщ. пл.
чая информацию по административным районам), в том числе:
– индивидуальные
дома
– малоэтажные дома
– среднеэтажные дома
– многоэтажные дома
– жилая застройка
иных видов
Строительство муници- млн кв.
пального жилья
м общ.
пл.
Ввод в действие жилых млн кв.
домов после реконм общ.
струкции и модернизапл.
ции (в том числе по административным районам)
Снос жилых домов,
млн кв.
всего (включая инфор- м общ.
мацию по администрапл.
тивным районам), в том
числе:
– индивидуальных
домов
– малоэтажных домов
– среднеэтажных
домов
– многоэтажных домов
234
Числовой
Год
Комитет по
строительству
Продожение табл. 51
№
п/п
7.5
8
9
Числовой
Месяц
Числовой
Месяц
Комитет по
строительству
Комитет по
строительству
10
11
Числовой
Год
Комитет по
строительству
12
13
Показатель
ПериодичФорность по- Комитет, отмат поЕд. изм.
ступления ветственный
казатеинформа- за показатель
ля
ции
– жилой застройки
иных видов
Амбулаторно-поликлинические учреждения,
всего (в том числе по
административным районам)
тыс. по- Числосещений вой
в смену;
посещений
в смену
на 1000
чел.
Ввод в действие амбу- ед.; по- Числолаторно-поликлинисещений вой
ческих учреждений за в смену
предшествующий пери- (коек)
од, всего (в том числе
по административным
районам)
Перечень введенных
–
Карта
в действие за предше(спиствующий период объсок)
ектов здравоохранения
Спортивные залы, всего тыс. Число(в том числе по админи- залов;
вой
стративным районам)
залов
на 1000
чел.
Плоскостные спортивед. объ- Числоные сооружения (откры- ектов;
вой
тые катки, спортивные
кв. м
поля и площадки), всего
(в том числе по административным районам)
Плавательные бассейед. объ- Числоны, всего (в том числе ектов; кв. вой
по административным м зеркарайонам)
ла воды
235
Год
Комитет по
здравоохранению
Год
Комитет по
здравоохранению
Год
Комитет по
здравоохранению
Год
Комитет по
физической
культуре
и спорту
Год
Комитет по
физической
культуре
и спорту
Год
Комитет по
физической
культуре
и спорту
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
№
п/п
Показатель
14 Ввод в действие физкультурно-спортивных
объектов за предшествующий период, всего
(в том числе по административным районам)
15 Предприятия торговли,
всего (включая информацию по административным районам), в том
числе:
4.3. Правовое обеспечение мониторинга системы управления...
Продожение табл. 51
Продожение табл. 51
ПериодичФорность по- Комитет, отмат поЕд. изм.
ступления ветственный
казатеинформа- за показатель
ля
ции
ПериодичФорность по- Комитет, отмат поЕд. изм.
ступления ветственный
казатеинформа- за показатель
ля
ции
ед. объ- Числоектов
вой
Год
Комитет по
физической
культуре
и спорту
млн кв. Числом торг.
вой
пл.; кв. м
торг. пл.
на 1000
чел.
Год
Комитет по
развитию
предпринимательства и потребительского
рынка СанктПетербурга
– предприятия торговли продовольственными товарами
15.2 – предприятия торговли непродовольственными товарами
16 Ввод в действие пред- ед. пред- Числоприятий торговли за
приявой
предшествующий пери- тий; млн
од, всего (включая инкв. м
формацию по админи- торг. пл.
стративным районам),
в том числе:
№
п/п
Показатель
17 Предприятия общеед. пред- Числоственного питания,
приявой
всего (в том числе по
тий; тыс.
административным рай- посаонам)
дочных
мест
Год
18 Ввод в действие пред- ед. пред- Числоприятий общественноприявой
го питания за предше- тий; тыс.
ствующий период, всего поса(в том числе по админи- дочных
стративным районам)
мест
Год
19 Предприятия бытовотыс. Числого обслуживания, всего
предвой
(в том числе по админи- приятий;
стративным районам)
предприятий
на 1000
чел.
Год
20 Ввод в действие пред- ед. пред- Числоприятий бытового обприявой
служивания за предше- тий; тыс.
ствующий период, всего кв. м
(в том числе по админи- общ. пл.
стративным районам)
Год
21 ДОУ, всего (в том числе
тыс. Числопо административным
мест;
вой
районам)
мест на
1000 чел.
Год
15.1
16.1
16.2
– предприятия торговли продовольственными товарами
– предприятия торговли непродовольственными товарами
236
Год
Комитет по
развитию
предпринимательства и потребительского
рынка СанктПетербурга
237
Комитет по
развитию
предпринимательства и потребительского
рынка СанктПетербурга
Комитет по
развитию
предпринимательства и потребительского
рынка СанктПетербурга
Комитет по
развитию
предпринимательства и потребительского
рынка СанктПетербурга
Комитет по
развитию
предпринимательства и потребительского
рынка СанктПетербурга
Комитет по
образованию
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
4.3. Правовое обеспечение мониторинга системы управления...
Окончание табл. 51
№
п/п
Показатель
Таблица 52
Дополнительная информация для расчета удельных
показателей комплексности жилой застройки СанктПетербурга
ПериодичФорность по- Комитет, отмат поЕд. изм.
ступления ветственный
казатеинформа- за показатель
ля
ции
22 ООУ, всего (в том числе
тыс.
по административным
мест;
районам)
мест на
1000
чел.
23 Ввод в действие объед. объектов образования за
ектов;
предшествующий перитыс.
од, всего (включая инмест
формацию по административным районам),
в том числе:
23.1 – ДОУ
23.2 – ООУ
23.3 – специальных школ
24 Перечень введенных
–
в действие за предшествующий период объектов образования
(ДОУ, ООУ, специальных школ)
25 Клубы и учреждения
ед. объклубного типа, всего
ектов
(в том числе по административным районам)
26 Общедоступные биед. объблиотеки, всего (в том
ектов
числе по административным районам)
27 Культурно-досуговые
ед. объобъекты, всего (в том
ектов
числе по административным районам)
238
Числовой
Год
Комитет по
образованию
Числовой
Год
Комитет по
образованию
Карта
(список)
Год
Комитет по
образованию
Числовой
Год
Комитет по
культуре
Числовой
Год
Комитет по
культуре
Числовой
Год
Комитет по
культуре
№
п/п
Показатель
Ед.
изм.
ПериодичФормат ность попоказа- ступления
теля
информации
1
Численность населения, всего (в том
числе по административным районам)
млн
чел.
Числовой
Год
2
Численность постоянного населения, всего,
в том числе:
млн
чел.
Числовой
Год
млн
чел.
Числовой
Год
тыс.
чел.
Числовой
Год
– моложе трудоспособного возраста
2.2
– трудоспособного возраста
2.3
– старше трудоспособного возраста
4
Численность населения, временно
проживающего на
территории города
Комитет,
ответственный
за показатель
Комитет экономической политики и стратегического планирования СанктПетербурга
Комитет экономической политики и стратегического планирования СанктПетербурга
2.1
5
Естественные прирост (+) и убыль
(–) постоянного населения
239
Комитет экономической политики и стратегического планирования СанктПетербурга
Комитет экономической политики и стратегического планирования СанктПетербурга
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
Окончание табл. 52
№
п/п
Показатель
Ед.
изм.
ПериодичФормат ность попоказа- ступления
теля
информации
6
Миграционные прирост (+)
и убыль (–) постоянного населения
тыс.
чел.
Числовой
Год
7
Распределение
численности работающих по отраслям экономики
Санкт-Петербурга
тыс.
чел.
Числовой
Год
тыс. Числога; %
вой
Год
Комитет,
ответственный
за показатель
Комитет экономической политики и стратегического планирования СанктПетербурга
Комитет экономической политики и стратегического планирования СанктПетербурга
Комитет имущественных отношений СанктПетербурга
Выводы
мониторинга жилой сферы города; совместимость системы мониторинга с другими информационными системами, поставляющими нужные данные; своевременность и достоверность получаемой информации.
В настоящей работе содержатся методические указания по
взаимодействию органов управления при формировании системы мониторинга жилой застройки, а также предлагается система контроля динамики состояния жилой застройки, позволяющая
в оперативном режиме отслеживать застроечные процессы и вносить коррективы в планы развития городской среды.
Выводы
Предложенная система показателей представляет собой первое
звено процесса мониторинга, поскольку необходимо обеспечить
комплексный подход к созданию информационной поддержки
инвестиционно-строительных процессов.
Реализация механизма оценки комплексной застройки жилых
территорий крупного мегаполиса должна быть обеспечена
путем выполнения ряда требований, среди которых автором [63]
особо выделяются: системность подхода к формированию
На основании проведенного анализа авторами установлено
следующее:
1) отсутствие системы мониторинга жилой застройки в настоящее время тормозит инвестиционно-строительные процессы в Санкт-Петербурге и затрудняет управление инвестициями
в развитие застроенных жилых территорий города;
2) необходимо обеспечить комплексный подход к созданию
информационной сети;
3) единство мониторинга обеспечивается выполнением ряда
требований: системность подхода к формированию мониторинга;
совместимость с другими информационными системами, поставляющими нужные данные; своевременность и достоверность получаемой информации;
4) предлагаемая система контроля состояния и развитости
жилой застройки городских территорий позволяет в оперативном
режиме отслеживать состояние объектов и вносить коррективы
в планы развития жилой сферы;
5) информация о состоянии развития застроенных жилых
территорий Санкт-Петербурга должна содержать:
– сведения о реализованных и предлагаемых к реализации градостроительных инициативах, стратегических проектах Санкт-Петербурга, предложениях проектов строительства
крупных объектов жилой и общественно-деловой недви­
жимости;
240
241
8
Территории жилой
и общественной
застройки, всего,
в том числе:
8.1
– застройка одноквартирными
домами
8.2
– застройка многоквартирными
домами
8.3
– общественноделовая застройка
Глава 4. Информационная поддержка организационно-экономического...
– анализ тенденций, складывающихся на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и влияющих на инвестиционно-строительное освоение его территорий, параметры и показатели застройки;
– сведения о реализации постановления Правительства Санкт-Пе­тербурга от 28.03.2006 № 305 «О реализации
в Санкт-Пе­тербурге приоритетного национального проекта
«Доступное и комфортное жилье – гражданам России»;
– сведения о степени обеспечения Санкт-Петербурга документацией по планировке его жилых территорий;
– оценку хода реализации первоочередных мероприятий,
предусмотренных планом социально-экономического развития
Санкт-Петербурга;
– приоритетные направления инвестиционно-строительного
развития Санкт-Петербурга на предстоящий период.
242
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ФЗ, вступившим
в силу с 1 января 2017 г., были внесены значительные изменения в ГрК РФ и другие законодательные акты в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения
комплексного и устойчивого развития территорий.
Закон № 373-ФЗ создает необходимые предпосылки для КОТ
в границах городов. Прежде всего, он вводит новое понятие –
«деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории», подразумевающее осуществляемую в целях обеспечения
наиболее эффективного использования территории деятельность
по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства
жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для их функционирования и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной,
транспортной и социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству и реконструкции указанных объектов.
Таким образом, комплексное развитие означает, что градостроительная деятельность должна включать в себя размещение
объектов не только жилого, производственного и общественноделового назначения, но также и объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур. Устойчивое развитие
предполагает сохранение положительных эффектов от размещаемых объектов на весь период их жизненного цикла для создания
комфортной и безопасной среды.
Выступать с инициативой комплексного развития территории может правообладатель земельного участка и/или объекта
недвижимого имущества, расположенных в границах такой территории. В этом случае комплексное развитие территории будет
243
Заключение
Заключение
осуществляться на основании договора, заключаемого органами
местного самоуправления с указанным правообладателем-инициатором без торгов (если комплексное развитие территории реализуется двумя и более правообладателями, между ними должно быть заключено соглашение о разграничении обязанностей по
осуществлению соответствующих мероприятий).
Следует отметить, что согласно Закону № 373-ФЗ инициировать и вести деятельность по комплексному развитию территории
могут также иные правообладатели, не являющиеся собственниками соответствующего земельного участка и/или объекта недвижимости. При этом срок действия их прав на земельный участок
на дату заключения договора о комплексном развитии территории должен составлять не менее пяти лет.
Закон № 373-ФЗ устанавливает, что во всех градостроительных регламентах, утверждаемых Правилами землепользования
и застройки, где в территориальной зоне предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий, должны быть указаны расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории
объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур, а также расчетные показатели транспортной доступности указанных объектов для населения.
Договор комплексного развития территории является, по существу, новым видом договора, отличающимся от уже имеющихся в ГрК РФ договора о развитии застроенной территории и договора о комплексном освоении территории.
Закон № 373-ФЗ расширяет круг субъектов, уполномоченных
самостоятельно принимать решения о подготовке документации
по планировке территории. Помимо федеральных, региональных
и местных органов власти, таким правом теперь наделяются:
• лица, с которыми заключены договоры о развитии застроенной территории, договоры о комплексном освоении территории (в том числе в целях строительства жилья эконом-класса);
• лица, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории;
• правообладатели существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции;
• субъекты естественных монополий (в случае подготовки
документации по планировке территории для размещения объектов федерального, регионального или местного значения).
Кроме того, Закон № 373-ФЗ исключает градостроительный
план земельного участка (ГПЗУ) из перечня документации по
планировке территории и относит его к документам информационного обеспечения градостроительной деятельности. Информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для подготовки
проектной документации и получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи (после истечения указанного срока необходимо будет получать новый ГПЗУ). Срок использования информации, указанной в ГПЗУ, утвержденном до
вступления в силу Закона № 373-ФЗ, надлежит установить нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (но в пределах от трех до восьми лет со дня утверждения ГПЗУ).
Среди полезных для застройщиков нововведений можно отметить, что теперь при подготовке ГПЗУ орган местного самоуправления обязан в течение семи дней со дня получения заявления
о выдаче этого документа направить в организации, эксплуатирующие сети, запрос о предоставлении технических условий для
подключения (технологического присоединения) к сетям планируемого к строительству или реконструкции объекта.
Резюмируя сказанное выше, можно выделить основные достоинства и недостатки реализации проектов КОТ.
Достоинства:
• создание благоприятных условий жизнедеятельности
населения;
• строительство кварталов, в достаточном объеме обеспеченных объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктур;
• единый подход при реализации проектов развития жилой
застройки.
Недостатки:
• сокращение территорий, выделяемых в проектах комплексной жилой застройки под объекты зеленого капитального строительства и благоустройства;
244
245
Заключение
Заключение
• недостаток территорий, выделяемых под автомобильные
парковки;
• неразвитость дорожно-транспортной сети, обеспечивающей доступ к территориям комплексной жилой застройки.
Проведенное исследование позволило сделать ряд выводов
и сформулировать первоочередные рекомендации по совершенствованию системы управления инвестициями в комплексную
жилую застройку.
Основные результаты исследования:
1) предложенная система управления инвестициями в комплексную жилую застройку обеспечивает преемственность и сопоставимость целевых установок инвестиционно-строительной
деятельности на федеральном, региональном и муниципальном
уровнях;
2) организационно-экономический механизм управления основывается на применении при распределении ресурсов программно-целевого метода, обеспечивающего целевое распределение ресурсов и максимальную эффективность инвестиций;
3) обеспечивающие подсистемы позволяют реализовать
принципы взаимовыгодного сотрудничества при управлении инвестициями в комплексную жилую застройку;
4) учитывается необходимость определения количественных
значений целевых показателей, позволяющих контролировать процесс управления на всех стадиях реализации инвестиционно-строительной деятельности по развитию застроенных территорий;
5) учитывается необходимость постоянного мониторинга
процесса реализации инвестиционных проектов комплексного
развития застроенных территорий для его корректировки и внесения изменений в Концепцию управления инвестициями в комплексную застройку.
Теоретическая значимость результатов исследования состоит в предложении авторами новых взглядов на проблему реализации функций контроля и учета при формировании организационно-экономического механизма управления инвестициями
в комплексную жилую застройку крупного мегаполиса. Выводы
и рекомендации могут служить основой для проведения дальнейших исследований.
Практическая значимость результатов исследования заключается в разработке системы информационной поддержки организационно-экономического механизма управления инвестициями
в комплексную жилую застройку в современных условиях, реализующего принципы ГЧП в условиях социально ориентированной рыночной экономики.
В целом выводы и рекомендации исследования являются основой для формирования в Санкт-Петербурге системы информационной поддержки механизма управления инвестициями
в комплексную застройку жилых территорий и могут быть использованы для анализа и оценки инвестиционной привлекательности проектов комплексного освоения застроенных территорий.
246
247
Библиографический список
1. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от
29.07.2017 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017). – URL: http://
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/
2. Гражданский кодекс РФ. – Ч. 1, 2. – М. : ИНФРА-М : Норма,
1997. – 555 с.
3. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017 г.). – URL: http://www.consultant.
ru/document/cons_doc_LAW_33773/
4. Закон РСФСР от 06.07.1991 «О местном самоуправлении
в РСФСР». – М., 1991. – 80 с.
5. СанПиН 2.1.2.2261–07. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям. Изменение 1 к СанПиН
2.1.2.1002–00. – URL: http://docs.cntd.ru/document/1200059899
6. СНиП II-60–75**. Планировка и застройка городов, поселков
и сельских населенных пунктов. – М. : ЦИТП, 1985.
7. СНиП 2.07.01–89*. Градостроительство. Планировка и застройка
городских и сельских поселений. – М. : ГУП ЦПП, 2002.
8. СНиП 1.05.03–87. Нормы задела в жилищном строительстве
с учетом комплексной застройки. – М. : ЦИТП, 1988. – 49 с.
9. Закон Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга». – URL: http://dokipedia.
ru/document/5286044
10. Закон Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга». – URL: https://www.
zonazakona.ru/law/zakon_spb/1273/
11. Закон Санкт-Петербурга от 30.12.2003 № 778-116 «Об основах
регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге».
– URL: http://lawru.info/dok/2003/12/30/n1082720.htm
12. Закон Санкт-Петербурга от 06.05.2008 № 238-39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий
в Санкт-Петербурге». – URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.
cgi?req=doc&base=SPB&n=79880#0
13. Закон Санкт-Петербурга от 22.01.2014 № 23-9 «О региональных
нормативах градостроительного проектирования, применяемых на территории Санкт-Петербурга». – URL: http://gov.spb.ru/law?d&nd=537949
325&prevDoc=537949325
14. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 28.11.2006
№ 1432 «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель
в Санкт-Петербурге». – URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.
cgi?req=doc&base=SPB&n=67603#0
15. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 07.07.2009
№ 783 «Об утверждении Отраслевой схемы развития и размещения объектов физической культуры и спорта на территории Санкт-Петербурга
на период до 2015 года с перспективой до 2025 года». – URL: http://kfis.
spb.ru/media/uploads/userfiles/2014/10/24/%D0%9F%D0%9F_%D0%A1%
D0%9F%D0%B1_%D0%BE%D1%82_07.07.2009.pdf
16. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2009
№ 1458 «Об утверждении Отраслевой схемы размещения объектов образования на территории Санкт-Петербурга на период до 2015 года
с учетом перспективы до 2025 года» // Вестник Администрации СанктПетербурга. – 26.02.2010. – № 2.
17. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 01.07.2008
№ 783 «Об утверждении Отраслевой схемы развития и размещения объектов здравоохранения на территории Санкт-Петербурга на период до
2015 года с учетом перспективы до 2025 года» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. – 29.09.2008. – № 9.
18. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 04.04.2006
№ 350 «О Концепции развития сферы культуры Санкт-Петербурга на 2006–
2009 годы» // Вестник Администрации Санкт-Петербурга. – 29.05.2006. –
№ 5.
19. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 28.03.2006
№ 305 «О Перечне мероприятий по реализации в Санкт-Петербурге приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье –
гражданам России» на 2009–2012 годы» // Вестник Администрации
Санкт-Петербурга. – 27.11.2009. – № 11.
20. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.02.2006
№ 167 «О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства». – URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&
base=SPB&n=62124&dst=100001#0
21. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 29.05.2007
№ 593 «О Концепции государственной жилищной политики СанктПетербурга на 2007–2011 годы». – URL: http://www.consultant.ru/cons/
cgi/online.cgi?req=doc&base=SPB&n=72381#0
22. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.05.2012
№ 478 «О Концепции государственной жилищной политики СанктПетербурга на 2012–2017 годы». – URL: http://www.regionz.ru/index.
php?ds=1672271
23. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 24.05.2011
№ 624 «О Региональной программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге» на 2011–2015 годы». – URL:
http://www.lawsrf.ru/region/documents/420603/
248
249
Библиографический список
Библиографический список
Библиографический список
24. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1311 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории, ограниченной красными линиями Гражданского пр.,
пр. Непокоренных и внутриквартальным проездом (Гражданский пр.,
квартал 1–1А), объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.alppp.ru/law/
hozjajstvennaja-dejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovleniepravitelstva-sankt-peterburga-ot-23-11-2009--1311.html
25. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1329 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории, ограниченной Тихорецким пр., пр. Науки, ул. Обручевых, ул. Гидротехников (Тихорецкий пр., квартал 55), объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.alppp.ru/law/hozjajstvennaja-dejatelnost/
gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovlenie-pravitelstva-sanktpeterburga-ot-23-11-2009--1329.html
26. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1315 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории, ограниченной Северным пр., ул. Карпинского, пр.
Науки, ул. Софьи Ковалевской (Гражданский пр., квартал 17–17А), объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.alppp.ru/law/hozjajstvennajadejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovlenie-pravitelstvasankt-peterburga-ot-23-11-2009--1315.html
27. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1314 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории, ограниченной пр. Мечникова, Замшиной ул., Бестужевской ул., Кондратьевским пр. (территория квартала 43 района Полюстрово), объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.alppp.ru/law/
hozjajstvennaja-dejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovleniepravitelstva-sankt-peterburga-ot-23-11-2009--1314.html
28. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1316 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории, ограниченной Ленинским пр., пр. Народного Ополчения, Счастливой ул., бульв. Новаторов (квартал 5 района Дачное),
объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.alppp.ru/law/hozjajstvennajadejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovlenie-pravitelstvasankt-peterburga-ot-23-11-2009--1316.html
29. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1331 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории, ограниченной пр. Ветеранов, Дачным пр., пр. Народного Ополчения, ул. Танкиста Хрустицкого (квартал 6 района Ульянка),
объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.alppp.ru/law/hozjajstvennajadejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovlenie-pravitelstvasankt-peterburga-ot-23-11-2009--1331.html
30. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1333 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории района Нарвской заставы, ограниченной Промышленной ул., пр. Стачек, Новоовсянниковской ул., Баррикадной ул., ул.
Трефолева, ул. Калинина, объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.
alppp.ru/law/hozjajstvennaja-dejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/
postanovlenie-pravitelstva-sankt-peterburga-ot-23-11-2009--1333.html
31. Постановление
Правительства
Санкт-Петербурга
от
23.11.2009 № 1321 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории, ограниченной Автовской ул.,
ул. Примакова, ул. Червонного Казачества и проездом вдоль сквера
по пр. Стачек (кварталы 7–8 и 9 района Автово), объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.alppp.ru/law/hozjajstvennaja-dejatelnost/
gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovlenie-pravitelstva-sanktpeterburga-ot-23-11-2009--1321.pdf
32. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1322 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории квартала 10 г. Колпино объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.alppp.ru/law/hozjajstvennaja-dejatelnost/
gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovlenie-pravitelstva-sanktpeterburga-ot-23-11-2009--1322.html
33. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1326 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории квартала 2В г. Колпино, ограниченного ул. Веры
Слуцкой, Стахановской ул., ул. Володарского, Пролетарской ул., объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.alppp.ru/law/hozjajstvennajadejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovlenie-pravitelstvasankt-peterburga-ot-23-11-2009--1326.html
34. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1325 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории, ограниченной красными линиями Рябовского шоссе,
Ржевской пл., Камышинской ул., Беломорской ул. (квартал 35 района Ржевка), объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.alppp.ru/law/
hozjajstvennaja-dejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovleniepravitelstva-sankt-peterburga-ot-23-11-2009--1325.pdf
250
251
Библиографический список
Библиографический список
35. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1332 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории, ограниченной Заневским пр., Уткиным проездом, перспективной пробивкой пр. Металлистов, пл. Карла Фаберже (квартал 16
Малой Охты), объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.alppp.ru/law/
hozjajstvennaja-dejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovleniepravitelstva-sankt-peterburga-ot-23-11-2009--1332.html
36. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1328 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории, ограниченной ул. Чекистов, ул. Пограничника Гарькавого, пр. Ветеранов, ул. Летчика Пилютова (Сосновая Поляна, квартал 1–5), объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.alppp.ru/law/
hozjajstvennaja-dejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovleniepravitelstva-sankt-peterburga-ot-23-11-2009--1328.html
37. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1310 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории, ограниченной пр. Ветеранов, ул. Пограничника
Гарькавого, пр. Народного Ополчения, ул. Летчика Пилютова (Сосновая Поляна, квартал 7–17), объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.
alppp.ru/law/hozjajstvennaja-dejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/
postanovlenie-pravitelstva-sankt-peterburga-ot-23-11-2009--1310.html
38. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1313 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории, ограниченной с севера границами Курортного района, с востока – проектируемым проездом № 1, с юга – Школьной ул.,
с запада – местным проездом, с юга – Ленинградской ул. и с запада –
Краснофлотской ул. (пос. Песочный, Военно-морской городок), объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.alppp.ru/law/hozjajstvennajadejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovlenie-pravitelstvasankt-peterburga-ot-23-11-2009--1313.pdf
39. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1318 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории, ограниченной Краснопутиловской ул., пл. Конституции, Ленинским пр., Кубинской ул. (квартал 9 западнее Варшавской железной дороги), объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.alppp.ru/law/
hozjajstvennaja-dejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovleniepravitelstva-sankt-peterburga-ot-23-11-2009--1318.pdf
40. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1317 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения
застроенной территории, ограниченной Бассейной ул., Новоизмайловским пр., Краснопутиловской ул. и Кубинской ул. (квартал 7–10 западнее
Варшавской железной дороги), объектами социального, коммунальнобытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.
alppp.ru/law/hozjajstvennaja-dejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/
postanovlenie-pravitelstva-sankt-peterburga-ot-23-11-2009--1317.html
41. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1319 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории, ограниченной Краснопутиловской ул., Варшавской ул., ул. Костюшко, Кубинской ул., Ленинским пр., пл. Конституции (квартал 13–14–16 западнее Варшавской железной дороги), объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.alppp.ru/law/hozjajstvennajadejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovlenie-pravitelstvasankt-peterburga-ot-23-11-2009--1319.html
42. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1323 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории, ограниченной береговой линией р. Невы, береговой линией р. Славянки, проектируемой магистралью, объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.alppp.ru/law/hozjajstvennaja-dejatelnost/
gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovlenie-pravitelstva-sanktpeterburga-ot-23-11-2009--1323.pdf
43. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1312 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории района Щемиловки, ограниченной пр. Обуховской
Обороны, ул. Бабушкина, ул. Шелгунова (кварталы 128, 128А, 136 района Щемиловки), объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.alppp.ru/law/
hozjajstvennaja-dejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovleniepravitelstva-sankt-peterburga-ot-23-11-2009--1312.pdf
44. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1330 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории, ограниченной Лиговским пр., Расстанной ул., Тамбовской ул., Прилукской ул., объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.
alppp.ru/law/hozjajstvennaja-dejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/
postanovlenie-pravitelstva-sankt-peterburga-ot-23-11-2009--1330.pdf
45. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.11.2009
№ 1320 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории, ограниченной ул. Белы Куна, Софийской ул.,
Пражской ул., ул. Турку (квартал 18 восточнее Витебской железной дороги), объектами социального, коммунально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры». – URL: http://www.alppp.ru/law/
252
253
Библиографический список
Библиографический список
hozjajstvennaja-dejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovleniepravitelstva-sankt-peterburga-ot-23-11-2009--1320.pdf
46. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25.11.2009
№ 1371 «О развитии застроенных территорий в пределах: кварталов 7, 8, 9 района Автово, ограниченных Автовской ул., ул. Примакова, ул. Червонного Казачества и проездом вдоль сквера по пр. Стачек; квартала 55 Тихорецкого пр., ограниченного Тихорецким пр., пр.
Науки, ул. Обручевых, ул. Гидротехников; квартала 1–5 Сосновой Поляны, ограниченного ул. Чекистов, ул. Пограничника Гарькавого, пр.
Ветеранов, ул. Летчика Пилютова; района Нарвской заставы, ограниченного Промышленной ул., пр. Стачек, Новоовсянниковской ул., Баррикадной ул., ул. Трефолева, ул. Калинина; территории, ограниченной
береговой линией р. Невы, береговой линией р. Славянки, проектируемой магистралью; квартала 17–17А Гражданского пр., ограниченного Северным пр., ул. Карпинского, пр. Науки, ул. Софьи Ковалевской,
и проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий». – URL: http://www.alppp.ru/law/hozjajstvennajadejatelnost/gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovlenie-pravitelstvasankt-peterburga-ot-25-11-2009--1371.html
47. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25.11.2009
№ 1372 «О развитии застроенных территорий в пределах: квартала 1–1А
Гражданского пр., ограниченного красными линиями Гражданского пр.,
пр. Непокоренных и внутриквартальным проездом; кварталов 128, 128А,
136 района Щемиловки, ограниченных пр. Обуховской Обороны, ул. Бабушкина, ул. Шелгунова; территории, ограниченной Лиговским пр., Расстанной ул., Тамбовской ул., Прилукской ул. ; г. Колпино, территория
квартала восточнее Загородной ул., ограниченного Загородной ул., проектной осью магистрали, Колпинской ул., продолжением ул. Севастьянова и проектной осью дороги на автотранспортное предприятие (Красный Кирпичник); квартала 35 района Ржевка, ограниченного красными
линиями Рябовского шоссе, Ржевской пл., Камышинской ул., Беломорской ул. ; квартала 18 восточнее Витебской железной дороги, ограниченного ул. Белы Куна, Софийской ул., Пражской ул., ул. Турку, и проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенных
территорий». – URL: http://www.alppp.ru/law/hozjajstvennaja-dejatelnost/
gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovlenie-pravitelstva-sankt-peterburgaot-25-11-2009--1372.html
48. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25.11.2009
№ 1373 «О развитии застроенных территорий в пределах: квартала 5 района Дачное, ограниченного Ленинским пр., пр. Народного Ополчения,
Счастливой ул., бульв. Новаторов; квартала 43 Полюстрово, ограниченного пр. Мечникова, Замшиной ул., Бестужевской ул., Кондратьевским пр.;
квартала 13–14–16 западнее Варшавской железной дороги, ограниченного Краснопутиловской ул., Варшавской ул., ул. Костюшко, Кубинской ул.,
Ленинским пр., пл. Конституции; квартала 10 г. Колпино; квартала 7–10 западнее Варшавской железной дороги, ограниченного Бассейной ул., Новоизмайловским пр., Краснопутиловской ул. и Кубинской ул., и проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенных
территорий». – URL: http://www.alppp.ru/law/hozjajstvennaja-dejatelnost/
gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovlenie-pravitelstva-sankt-peterburgaot-25-11-2009--1373.html
49. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 25.11.2009
№ 1374 «О развитии застроенных территорий в пределах: квартала
7–17 Сосновой Поляны, ограниченного пр. Ветеранов, ул. Пограничника Гарькавого, пр. Народного Ополчения, ул. Летчика Пилютова; квартала 6 района Ульянка, ограниченного пр. Ветеранов, Дачным пр., пр.
Народного Ополчения, ул. Танкиста Хрустицкого; квартала 16 Малой
Охты, ограниченного Заневским пр., Уткиным проездом, перспективной пробивкой пр. Металлистов, пл. Карла Фаберже; квартала 9 западнее Варшавской железной дороги, ограниченного Краснопутиловской ул., пл. Конституции, Ленинским пр., Кубинской ул. ; территории, ограниченной с севера границами Курортного района Санкт-Пе­
тербурга, с востока проектируемым проездом № 1, с юга Школьной ул.,
с запада местным проездом, с юга Ленинградской ул., с запада Краснофлотской ул. (пос. Песочный, Военно-морской городок), и проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенных
территорий». – URL: http://www.alppp.ru/law/hozjajstvennaja-dejatelnost/
gradostroitelstvo-i-arhitektura/42/postanovlenie-pravitelstva-sanktpeterburga-ot-25-11-2009--1374.html
50. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2005
№ 837 «Об утверждении Перечня стратегических инвестиционных проектов Санкт-Петербурга, Перечня стратегических инвесторов СанктПетербурга и Перечня стратегических партнеров Санкт-Петербурга». –
URL: http://www.alppp.ru/law/finansy/investicii/14/postanovlenie-pravitel­
stva-sankt-peterburga-ot-21-06-2005--837.pdf
51. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 07.04.2011
№ 438 «О стратегическом инвестиционном проекте Санкт-Петербурга
«Создание города-спутника «Южный» в Пушкинском районе СанктПетербурга». – URL: http://www.lawsrf.ru/region/documents/436304/
52. ТСН 30-305–2002 Санкт-Петербург. Градостроительство. Реконструкция и застройка нецентральных районов Санкт-Петербурга. –
URL: https://ohranatruda.ru/ot_biblio/normativ/data_normativ/11/11333/
53. ТСН 30-306–2002 Санкт-Петербург. Реконструкция и застройка
исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга. – URL: https://
ohranatruda.ru/ot_biblio/normativ/data_normativ/11/11351/
54. ТСН 31-332–2006 Санкт-Петербург. Жилые и общественные
высотные здания. – URL: https://ohranatruda.ru/ot_biblio/normativ/data_
normativ/47/47488/
254
255
Библиографический список
Библиографический список
55. ТСН 31-324–2002 Санкт-Петербург. Дошкольные образовательные учреждения. – URL: https://ohranatruda.ru/ot_biblio/normativ/data_
normativ/11/11334/
56. ТСН 31-325–2002 Санкт-Петербург. Общеобразовательные учреждения (в том числе школы-интернаты для детей-инвалидов). – URL:
https://ohranatruda.ru/ot_biblio/normativ/data_normativ/11/11335/
57. ТСН 50-302–2004 Санкт-Петербург. Проектирование фундаментов зданий и сооружений в Санкт-Петербурге. – URL: https://ohranatruda.
ru/ot_biblio/normativ/data_normativ/44/44421/
58. Письмо Санкт-Петербургского регионального центра по цено­
образованию в строительстве от 12.01.2016 № 2016-01и «О введении региональных индексов пересчета сметной стоимости строительства для применения с 1 января 2016 года». – URL: http://dokipedia.ru/
document/5300867
59. Агафонова Е. Ю. Вопросы принятия маркетинговых решений
в условиях неопределенности и риска / Е. Ю. Агафонова // Актуальные проблемы современного строительства : сб. материалов 59-й Междунар. науч.-техн. конф. молодых ученых. – Ч. 1. – СПб. : СПбГАСУ,
2006. – С. 137–139.
60. Агафонова Е. Ю. Анализ развития малоэтажного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области / Е. Ю. Агафонова // Актуальные проблемы современного строительства : сб. материалов 61-й Междунар. науч.-техн. конф. молодых ученых. – Ч. 5. – СПб. :
СПбГАСУ, 2008. – С. 146–148.
61. Агафонова Е. Ю. Девелопмент застроенных территорий мегаполиса: проблемы и перспективы развития (на примере СанктПетербурга) / Е. Ю. Агафонова // Транспортное дело России. – 2009. –
URL:
https://cyberleninka.ru/article/v/development-zastroennyh-territoriy-megapolisa-problemy-i-perspektivy-razvitiya-na-primere-sankt-peterburga
62. Агафонова Е. Ю. Методические основы оценки эффективности
маркетинговой деятельности строительных предприятий / Е. Ю. Агафонова // Актуальные проблемы архитектуры, строительства и транспорта : сб. материалов 58-й Междунар. науч.-техн. конф. молодых ученых. –
Ч. 3. – СПб. : СПбГАСУ, 2005. – С. 142–147.
63. Агафонова Е. Ю. Организационно-экономический механизм
управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса : автореф. дис.... канд. экон. наук : 08.00.05 / Агафонова Екатерина
Юрьевна. – СПб. : СПбГАСУ, 2012. – 20 с.
64. Ансофф И. Стратегическое управление / И. Ансофф. – М. : Экономика, 1989. – 519 с.
65. Багиев Г. Л. Маркетинг : учеб. для вузов / Г. Л. Багиев, В. М. Тарасевич, Х. Анн ; под общ. ред. Г. Л. Багиева. – М. : Экономика, 1999. –
703 с.
66. Бендиков М. А. Интеллектуальный капитал развивающейся фирмы: проблемы идентификации и измерения / М. А. Бендиков,
Е. В. Джамай // Менеджмент в России и за рубежом. – 2001. – № 4.
67. Бендиков М. А. Экономическая безопасность промышленного
предприятия в условиях кризисного развития / М. А. Бендиков // Менеджмент в России и за рубежом. – 2000. – № 2.
68. Блауг М. Экономическая мысль в ретроспективе : пер. с англ. /
М. Блауг. – 4-е изд. – М. : Дело Лтд, 1994. – 720 с.
69. Боголюбов В. С. Актуальные проблемы крупных городов / В. С.
Боголюбов. – СПб. : СПбГИЭА, 1997. – 194 с.
70. Боголюбов B. С. Управление развитием жилищной сферы в условиях реформирования ЖКХ : науч.-практ. изд. / B. С. Боголюбов, Н. В. Васильева, Ф. М. Иохведов ; под ред. B. С. Боголюбова. – СПб. : РИФ «Роза
мира», 1997. – 131 с.
71. Большой энциклопедический политехнический словарь [Электронный ресурс]. – М. : Мультитрейд, 2004.
72. Управление в строительстве / В. М. Васильев [и др.]. – СПб. :
АСВ : СПбГАСУ, 2005. – 272 с.
73. Васильева Н. В. Жилищная сфера крупного города: проблемы
управления и стратегия развития / Н. В. Васильева. – СПб. : СПбГИЭУ,
2002. – 276 с.
74. Вестник ценообразования в Санкт-Петербурге. – 2011. – № 10
(58). – 76 с.
75. Волкова В. Н. Цель: целеобразование, структуризация, анализ :
учеб. пособие / В. Н. Волкова. – СПб., 1996. – 78 с.
76. Гармасар О. А. Методические основы мониторинга жилищно-коммунального хозяйства города : автореф. дис.... канд. экон. наук :
08.00.05 / Гармасар Ольга Александровна. – СПб., 1999. – 19 с.
77. Большая советская энциклопедия. В 51 т. Т. 46. – 2-е изд. – М. :
Большая советская энциклопедия, 1957. – С. 498.
78. Горенбургов М. А. Информационный бизнес и муниципалитеты /
М. А. Горенбургов, С. А. Ершова // Региональная информатика – 98. –
Ч. 1. – СПб., 1998. – С. 86–87.
79. Город (812). – 12.09.2016. – № 17 (348).
80. ГУД NEWS. – 2016. – № 08 (32).
81. Дмитриева О. Г. Региональная экономическая диагностика /
О. Г. Дмитриева. – СПб. : СПбГУЭФ, 1992. – 274 с.
82. Ершова С. А. Генеральные планы Санкт-Петербурга. 1703–
2013 гг. / С. А. Ершова. – СПб. : Информационно-издательский и рекламный центр «Питер.Ру», 2014. – 500 с.
83. Ершова С. А. Проблемы управления собственностью жилищного комплекса социальной сферы городов / С. А. Ершова. – СПб. :
СПбГИЭА, 1999. – 172 с.
84. Ершова С. А. Региональная экономика и региональное рынковедение : учеб. пособие / С. А. Ершова. – СПб. : СПбГИЭА, 1996. – 50 с.
256
257
Библиографический список
Библиографический список
85. Ершова С. А. Региональные нормативы градостроительного проектирования. Опыт Санкт-Петербурга / С. А. Ершова. – СПб. : Информационно-издательский и рекламный центр «Питер.Ру», 2014. – 486 с.
86. Ершова С. А. Социально-экономическое прогнозирование : учеб.
пособие / С. А. Ершова. – СПб. : СПбГИЭУ, 2002. – 160 с.
87. Ершова С. А. Методы и критерии оценки комплексности жилой
застройки крупного мегаполиса / С. А. Ершова, Е. Ю. Агафонова // Вестник гражданских инженеров. – 2011. – № 4 (29). – С. 130–135.
88. Ершова С. А. Механизм организации ведения мониторинга
жилых территорий Санкт-Петербурга / С. А. Ершова, Е. Ю. Агафонова //
Теория и практика управления в строительстве : темат. сб. науч. тр. –
2010. – Вып. 3. – 179 с.
89. Ершова С. А. Мониторинг жилых территорий мегаполиса как
элемент организационно-экономического механизма управления инвестициями в комплексную застройку / С. А. Ершова, Е. Ю. Агафонова //
Экономическое возрождение России. – 2011. – № 3 (29). – С. 114–123.
90. Ершова С. А. Теоретические основы устойчивого развития застроенных территорий города как сложной социально-экономической
системы / С. А. Ершова, Е. Ю. Агафонова // Проблемы преобразования и регулирования региональных социально-экономических систем :
сб. науч. тр. / под ред. С. В. Кузнецова. – 2009. – Вып. 41.
91. Ершова С. А. Стратегический менеджмент в градостроительстве: градоэкономическое зонирование поселений в целях безопасного
и устойчивого развития : моногр. / С. А. Ершова, С. Д. Митягин. – СПб. :
СПбГАСУ, 2009. – 110 с.
92. Ершова С. А. Экономические и градостроительные проблемы
инвестиционного развития исторического промышленно-селитебного пояса Санкт-Петербурга : моногр. / С. А. Ершова, С. Д. Митягин. –
СПб. : СПбГАСУ, 2009. – 528 с.
93. Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформы в России / Б. С. Жихаревич [и др.]. – СПб. :
Наука, 1998. – 290 с.
94. Здравоохранение, образование, культура в Санкт-Петербурге
и Ленинградской области в 2007 году : стат. сб. / Петростат. – СПб.,
2008. – С. 90–91.
95. История менеджмента : учеб. пособие / под ред. Д. В. Валового. – М. : ИНФРА-М, 1997. – 256 с.
96. Кнорринг В. И. Искусство управления / В. И. Кнорринг. – М. :
БЕК, 1997. – 263 с.
97. Экономика крупного города: проблемы структурной перестройки / А. Е. Когут [и др.]. – СПб. : ИСЭП РАН, 1994. – 186 с.
98. Когут А. Е. Информационные основы регионального социально-экономического мониторинга / А. Е. Когут, В. Е. Рохчин. – СПб. :
ИСЭП РАН, 1995. – 141 с.
99. Когут А. Е. Региональный мониторинг: качество жизни населения / А. Е. Когут, В. Е. Рохчин. – СПб. : ИСЭП РАН, 1994. – 87 с.
100. Когут А. Е. Управление административным районом в условиях экономических реформ / А. Е. Когут, В. Е. Рохчин, К. Н. Знаменская. –
СПб. : ИСЭП РАН, 1992. – 163 с.
101. Корнаи Я. Дефицит / Я. Корнаи. – М. : Наука, 1990. – 606 с.
102. Крутик А. Б. Малое предпринимательство и бизнес-коммуникации : учеб. пособие / А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. – СПб. :
ИД «Бизнес-пресса», 1998. – 295 с.
103. Крутик А. Б. Принципы информатизации и взаимодействия бизнес-систем в местных структурах управления / А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов, С. А. Ершова // Региональная информатика – 98. – Ч. 1. –
СПб., 1998. – С. 89–90.
104. Кто строит в Петербурге. – 25.01.2016. – № 02 (318).
105. Кто строит в Петербурге. – 02.05.2016. – № 16–17 (359).
106. Кто строит в Петербурге. – 13.06.2016. – № 22 (372).
107. Кто строит в Петербурге. – 20.06.2016. – № 23 (373).
108. Кто строит в Петербурге. – 11.07.2016. – № 26 (384).
109. Кто строит в Петербурге. – 25.07.2016. – № 28 (388).
110. Кто строит в Петербурге. – 15.08.2016. – № 31 (398).
111. Кто строит в Петербурге. – 29.08.2016. – № 33 (404).
112. Кто строит в Петербурге. – 05.09.2016. – № 34 (406).
113. Кто строит в Петербурге. – 07.11.2016. – № 43 (434).
114. Ларионов А. Н. Методологические основы эффективного
управления региональным рынком жилья / А. Н. Ларионов. – Волгоград : ВолгГАСА, 2000. – 289 с.
115. Малеева Т. В. Инженерно-экономические основы градостроительства : Практикум / Т. В. Малеева, М. А. Кондратьева. – СПб. :
СПбГИЭУ, 2004. – 111 с.
116. Мерлен П. Новые города. Районная планировка и градостроительство : пер. с фр. / П. Мерлен. – М. : Прогресс, 1975. – 259 с.
117. Муниципальное планирование : учеб. пособие / под ред.
В. Е. Рохчина, В. С. Чекалина ; СПбГИЭА. – СПб., 1996. – 137 с.
118. Западноевропейские системы земельного кадастра и регистрации недвижимости / В. Н. Мягков [и др.]. – СПб., 1992. – 34 с. – (Сер. :
Мировой опыт управления городами : вып. 10).
119. Мягков В. Н. Математическое обеспечение градостроительного проектирования / В. Н. Мягков, Н. С. Пальчиков, В. П. Федоров. – Л. :
Наука, 1989. – 143 с.
120. Научные основы регионального социально-экономического
мониторинга / ИСЭП РАН и др. ; под ред. Л. В. Ивановского, В. Е. Рохчина. – СПб.,1998. – 274 с.
258
259
Библиографический список
Библиографический список
121. Недвижимость и строительство Петербурга. – 13.07.2009. – № 27
(561).
122. Недвижимость и строительство Петербурга. – 18.01.2010. – № 02
(586).
123. Недвижимость и строительство Петербурга. – 31.10.11–
07.11.2011. – № 43 (678).
124. Недвижимость и строительство Петербурга. – 07.11–14.11.2011. –
№ 45 (936).
125. Недвижимость и строительство Петербурга. – 17.01.2011. – № 02
(637).
126. Недвижимость и строительство Петербурга. – 01.07.2013. – № 26
(763).
127. Недвижимость и строительство Петербурга. – 18.01–25.01.2016. –
№ 03 (894).
128. Недвижимость и строительство Петербурга. – 01.02–08.02.2016. –
№ 05 (896).
129. Недвижимость и строительство Петербурга. – 08.02–15.02.2016. –
№ 06 (897).
130. Недвижимость и строительство Петербурга. – 15.02–22.02.2016. –
№ 07 (898).
131. Недвижимость и строительство Петербурга. – 07.03–14.03.2016. –
№ 10 (901).
132. Недвижимость и строительство Петербурга. – 28.03–04.04.2016. –
№ 13 (904).
133. Недвижимость и строительство Петербурга. – 09.05–16.05.2016. –
№ 18–19 (909–910).
134. Недвижимость и строительство Петербурга. – 30.05–06.06.2016. –
№ 22 (913).
135. Недвижимость и строительство Петербурга. – 06.06–13.06.2016. –
№ 23 (914).
136. Недвижимость и строительство Петербурга. – 13.06–20.06.2016. –
№ 24 (915).
137. Недвижимость и строительство Петербурга. – 27.06–04.07.2016. –
№ 26 (917).
138. Недвижимость и строительство Петербурга. – 11.07–18.07.2016. –
№ 28 (919).
139. Недвижимость и строительство Петербурга. – 25.07–01.08.2016. –
№ 30 (921).
140. Недвижимость и строительство Петербурга. – 15.08–22.08.2016. –
№ 33 (924).
141. Недвижимость и строительство Петербурга. – 29.08–05.09.2016. –
№ 35 (926).
142. Недвижимость и строительство Петербурга. – 05.09–12.09.2016. –
№ 36 (927).
143. Недвижимость и строительство Петербурга. – 12.09–19.09.2016. –
№ 37 (928).
144. Недвижимость и строительство Петербурга. – 19.09–26.09.2016. –
№ 38 (929).
145. Недвижимость и строительство Петербурга. – 03.10–10.10.2016. –
№ 40 (931).
146. Недвижимость и строительство Петербурга. – 10.10–17.10.2016. –
№ 41 (932).
147. Недвижимость и строительство Петербурга. – 17.10–24.10.2016. –
№ 42 (933).
148. Октябрьский П. Я. Статистика : учеб. пособие / П. Я. Октябрьский. – СПб. : СПбГУ, 1999. – 223 с.
149. Отчет о деятельности КЭРППиТ в 2010 г. – URL: http://www.
advis.ru/php/view_news.php?id=CB19E68D-3623-2D45-AB7B-A24CF49600A2
150. Петербургский дневник. – 18.08.16. – № 152 (1377).
151. Петербургский дневник. – 25.08.2016. – № 157 (1382).
152. Петербургский дневник. – 08.09.2016. – № 167 (1392).
153. Петербургский дневник. – 20.09.2016. – № 175 (1400).
154. Петербургский дневник. – 31.10.2016. – № 204 (1429).
155. Петербургский дневник. – 10.03.2016. – № 42 (1267).
156. Петербургский дневник. – 08.04.2016. – № 63 (1288).
157. Петербургский дневник. – 15.04.2016. – № 68 (1293).
158. Петербургский дневник. – 04.05.2016. – № 79 (1304).
159. Проекты КОТ в Санкт-Петербурге и пригородах : Современное
состояние и перспективы – 2010 / Компания «ПЕТЕРЛЭНД». – СПб. :
ООО «ПЕТЕРЛЭНД», 2010. – 152 с.
160. Рекомендации по планированию и организации жилищногражданского строительства при застройке городов градостроительными комплексами / ЦНИИП градостроительства Госкомархитектуры. –
М. : Стройиздат, 1988. – 101 с.
161. Российская земельная реформа. Земля и собственность. –
СПб. : НИЦ «Экоград» ; Лондон : Ассоциация научных исследований
в области экономических и общественных наук, 1994. – 207 с.
162. Самуэльсон П. А. Экономика : пер. с англ. / П. А. Самуэльсон,
В. Д. Нордхаус. – М. : Бином, 1997. – 789 с.
163. Санкт-Петербург в 2015 году : стат. ежегодник / Петростат. –
СПб., 2016. – 206 с.
164. Смирнов Е. Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного
типа / Е. Б. Смирнов ; СПбГИЭА. – СПб., 1997. –147 с.
165. Смирнов Е. Б. Подготовка концепции и оценка инвестиционно-строительных проектов на основе государственно-частного
260
261
Библиографический список
Библиографический список
партнерства / Е. Б. Смирнов, О. И. Нарская, О. А. Ястребов // Вестник
гражданских инженеров. – 2014. – № 6 (47). – С. 262–268.
166. Советский энциклопедический словарь / под ред. А. М. Прохорова. – М. : Сов. энциклопедия, 1980. – 1600 с.
167. Современный словарь иностранных слов. – СПб. : Дуэт : Комета, 1994. – 752 с.
168. Соммер А. 10 тезисов об особенности товара «жилье» / А. Соммер // Евроград. – 1999. – № 11. – С. 42–43.
169. Санкт-Петербург в 2012 году : стат. ежегодник / Петростат. –
СПб., 2013. – 226 с.
170. Строительство в Санкт-Петербурге за 2008 год : стат. бюл. / Петростат. – СПб., 2009. – 37 с.
171. Стратегические инвестиционные проекты Санкт-Петербурга /
Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга. – СПб., 2010.
172. Строительный еженедельник. – 09.05.2016. – № 12–13 (693).
173. Строительный еженедельник. – 11.07.2016. – № 20 (707).
174. Строительный еженедельник. – 01.08.2016. – № 22 (709).
175. Строительный еженедельник. – 15.08.2016. – № 24 (711).
176. Строительный еженедельник. – 29.08.2016. – № 25 (712).
177. Строительный еженедельник. – 26.09.2016. – № 28 (718).
178. Строительный еженедельник. – 03.10.2016. – № 29 (719).
179. Строительный еженедельник. – 10.10.2016. – № 30 (720).
180. Строительный еженедельник. – 24.10.2016. – № 31 (721).
181. Строительный еженедельник. – 07.11.2016. – № 45 (93).
182. Строительный еженедельник. – 18.02.2008. – № 6 (297).
183. Строительный еженедельник. – 31.01.2011. – № 3 (449).
184. Строительный еженедельник. – 14.02.2011. – № 5 (451).
185. Строительный еженедельник. – 20.06.2016. – № 18 (703).
186. Терминологический словарь по строительству на 12 языках /
Совет экономической взаимопомощи. Постоянная Комиссия по строительству. – М. : Русский язык, 1981. – URL: http://www.rags.ru/stroyka/
text/50995/
187. Строительство в Санкт-Петербурге в 2015 году : стат. бюл. / Петростат. – СПб., 2016. – 45 с.
188. Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. – 2010. – № 1 (115). – С. 118.
189. Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. – 2008. – № 7 (105). – С. 117.
190. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости / Е. И. Тарасевич. –
СПб. : СПбГТУ, 1997. – 422 с.
191. Тарасевич Е. А. Разработка концепции диагностирования интеллектуального капитала строительной организации как условия обеспечения ее конкурентоспособности : автореф. дис.... канд. экон. наук :
08.00.05 / Тарасевич Елена Александровна. – СПб., 2009.
192. Тарасевич Е. И. Финансирование инвестиций в недвижимость /
Е. И. Тарасевич. – СПб. : СПбГТУ, 1996. – 235 с.
193. Теория и практика управления собственностью в современной
России : моногр. / С. Н. Максимов [и др.] ; под ред. С. Н. Максимова. –
СПб. : СПбГЭУ, 2013. – 325 с.
194. Управление социальной сферой : учебник / под ред. В. Э. Гордина. – СПб. : СПбГУЭФ, 1998. – 289 с.
195. Файоль А. Общее и промышленное управление : пер. с фр. /
А. Файоль. – М. : Журн. «Контроллинг», 1992. – 111 с.
196. Черняк Ю. И. Системный анализ в управлении экономикой /
Ю. И. Черняк. – М. : Экономика, 1975. – 191 с.
197. Чистякова Т. Н. Социально-экономические проблемы формирования сферы обслуживания северных городов / Т. Н. Чистякова ;
ЛенНИИПградостроительства. – Л. : Стройиздат, 1985. – 126 с.
198. Экономика качества: основные принципы и их применение :
пер. с англ. / под ред. Дж. Кампанеллы. – М. : РИА «Стандарты и качество», 2005. – 232 с.
199. Экономическая теория : учеб. для вузов / под ред. А. И. Добрынина, Л. С. Тарасевича. – СПб. : СПбГУЭФ : Питер Паблишинг, 1997. –
480 с.
200. Burns T. “Modern” Structural Organization Theory: Mechanistic
and organic systems / T. Burns, G. M. Stalker // Classics of Organization
Theory / ed. by J. M. Shafritz, J. S. Ott. – Chicago, 1987. – Pp. 173–174.
201. Donner C. Rental housing policy in Europe / C. Donner. – Vienna,
2011. – 311 p.
202. Global Tenant [Электронный ресурс]. – 2012. – Июль. – URL:
http//www.icsh.ie
203. Bridging the gap between social and market rented housing in
six European countries? / M. Haffner [et al.] // Housing and Urban Policy
Studies. – 2009. – Vol. 33. – 310 p. – URL: http://bookfi.org/book/1155500/
204. Hofsted G. Cultural Constraints in Management Theory /
G. Hofsted // Academy of Management Executive. – 1993. – № 7. – P. 65–77.
205. Morgan C. Total Quality Management in the Public sector /
C. Morgan, S. Murgatroyd. – Philadelphia, 1994. – 134 p.
206. The owners and managers guide to condominium management /
Institute of Real Estate Management. – Chicago, 1984. – 175 p.
207. Woodward J. Industrial Organization: Theory and Practice /
J. Woodward. – 2-nd ed. – Oxford, 1980. – 346 p.
208. Комитет по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга [Электронный ресурс]. – URL: http://www.
cedipt.spb.ru
209. Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга [Электронный ресурс]. – URL: http://www.gov.spb.ru
210. Петростат [Электронный ресурс]. – URL: http://petrostat.gks.ru
211. Недвижимость:mail.ru [Электронный ресурс]. – URL: http://
www.realty.mail.ru/news/5797.html
262
263
Библиографический список
Библиографический список
212. Restate.ru [Электронный ресурс]. – URL: http://www.restate.ru
213. Инвестиции в Санкт-Петербурге [Электронный ресурс]. –
URL: http://www.investinfo.spb.ru
214. Балтийская жемчужина [Электронный ресурс]. – URL: http://
bpearl.net/zhilye-kompleksy/
215. ГК «Эталон» завершила масштабный проект в центре Петербурга – ЖК «Царская столица» [Электронный ресурс] // Новости NewsRbk.Ru. – URL: http://newsrbk.ru/news/3863819-gk-etalon-zavershila-masshtabnyiy-proekt-v-centre-peterburga-zhk-carskaya-stolica.
html
216. Как живется в «Балтийской жемчужине» [Электронный ресурс] // Интересный Питер. – URL: http://piter.my/event/567919
217. ЖК «Цветной город» [Электронный ресурс] // SPBHOMES.
ru. – URL: http://spbhomes.ru/tsvetnoy_gorod/
218. ЖК Светлый Мир О Юность в Санкт-Петербурге [Электронный ресурс] // Новостройки СПб. – URL: http://svetlyj-mir-o-junost.novostrojki-spb.ru/
219. Царская Столица [Электронный ресурс]. – URL: http://tsarhome.ru/about/
220. ЖК «Северная долина» назван лучшим строящимся объектом
в сегменте доступного жилья [Электронный ресурс] // Фонтанка.Ру. –
URL: http://www.fontanka.ru/2016/10/05/105/
221. Ульянку распланировали под реновацию [Электронный ресурс] // Бн-газета. – URL: http://www.gazeta.bn.ru/news/2011/05/17/82924.
html
222. ЖК «Новая Охта» [Электронный ресурс] // Novostroy.Su. –
URL: http://www.novostroy.su/buildings/novaya-okhta/
223. ЖК «Приневский» [Электронный ресурс] // Novostroy.Su. –
URL: http://www.novostroy.su/buildings/prinevskiy/
224. Жилье в промзонах на Октябрьской набережной: большие перспективы редевелопмента [Электронный ресурс] // Новострой-СПб. –
URL: http://www.novostroy-spb.ru/statyi/jile_v_promzonah_na
225. Компания «ЛенСпецСМУ» завершила строительство жилого
комплекса «Царская столица» в центре Петербурга [Электронный ресурс] // Restate.ru. – URL: http://www.restate.ru/material/163348.html
226. ЖК «Северная долина», метро Парнас [Электронный ресурс] //
SPbNOVOSTROYKA.Ru. – URL: http://www.spbnovostroyka.ru/house/
severnaja-dolina
227. ЖК «Жемчужный фрегат» [Электронный ресурс]. – URL: http://
zhemchuzhnyj-fregat-official.ru/
228. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. – URL: http://www.gks.ru
229. Официальный сайт комитета финансов Санкт-Петербурга
[Электронный ресурс]. – URL: http://www.fincom.spb.ru
230. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение
«Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана
Санкт-Петербурга» [Электронный ресурс]. – URL: http://www.gugenplan.spb.ru
231. Правительство Санкт-Петербурга. Комитет по градостроительству и архитектуре [Электронный ресурс]. – URL: http://www.
kgaifo.spb.ru
232. СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» [Электронный ресурс]. – URL: http://www.guion.spb.ru
264
265
Оглавление
3.1. Цели и принципы управления инвестициями
в комплексную жилую застройку крупного мегаполиса.................. 165
Оглавление
3.2. Методические основы формирования организационноэкономического механизма управления инвестициями
в развитие комплексной жилой застройки........................................ 174
От автора................................................................................................... 3
3.3. Концепция управления инвестициями в развитие жилых
территорий............................................................................................ 181
Благодарности.......................................................................................... 5
Введение................................................................................................... 7
Глава 1. Управление инвестициями в комплексную жилую
застройку города.................................................................................. 10
1.1. Сущность и понятие комплексной жилой застройки
крупного мегаполиса............................................................................. 10
1.2. Развитие системы управления инвестициями в жилую
застройку (на примере Санкт-Петербурга).......................................... 18
1.3. Оценка затрат инвестора на реализацию программы
комплексного развития застроенных жилых территорий
в Санкт-Петербурге............................................................................ 57
Выводы.................................................................................................... 81
Выводы.................................................................................................. 197
Глава 4. Информационная поддержка организационноэкономического механизма управления инвестициями
в комплексную жилую застройку мегаполиса............................. 200
4.1. Сущность и принципы организации информационного
обеспечения механизма управления инвестициями
в комплексную жилую застройку....................................................... 200
4.2. Основные направления мониторинга и методы оценки
комплексности жилой застройки........................................................ 207
4.3. Правовое обеспечение мониторинга системы управления
инвестициями в комплексную жилую застройку крупного
мегаполиса............................................................................................ 227
Глава 2. Анализ жилищного строительства и комплексной
жилой застройки Санкт-Петербурга................................................ 83
Выводы.................................................................................................. 241
2.1. Анализ инвестиций в жилищное строительство
Санкт-Петербурга в период 2005–2010 гг............................................ 83
Библиографический список................................................................ 248
Заключение........................................................................................... 243
2.2. Анализ комплексного развития территории СанктПетербурга в 2011–2015 гг...................................................................114
2.3. Проекты комплексной жилой застройки в Санкт-Петербурге.... 139
Выводы.................................................................................................. 164
Глава 3. Методические основы управления инвестициями
в комплексную застройку................................................................. 165
266
267
Научное издание
Ершова Светлана Анатольевна,
Агафонова Екатерина Юрьевна,
Чепаченко Николай Васильевич
ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ
УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ В КОМПЛЕКСНУЮ
ЖИЛУЮ ЗАСТРОЙКУ КРУПНОГО МЕГАПОЛИСА
Монография
Редактор Т. В. Ананченко
Компьютерная верстка В. Е. Королевой
Подписано к печати 05.12.2017. Формат 60×84 1/16. Бум. офсетная.
Усл. печ. л. 15,6. Тираж 500 экз. Заказ 135. «С» 97.
Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.
190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4.
Отпечатано на ризографе. 190005, Санкт-Петербург, ул. Егорова, д. 5/8, лит. А.
Документ
Категория
Без категории
Просмотров
1
Размер файла
8 383 Кб
Теги
gor, ershov, investicii
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа