close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Заголовок презентации «ИФД КапиталЪ»

код для вставкиСкачать
Тульский экономический форум, 11 – 13 октября, 2007 г.
Круглый стол № 4: "Прогрессивные концепции
жилищной застройки и обустройства
инфраструктуры. Доступное и качественное жилье
для различных категорий граждан"
Инвестиции в строительство жилья.
Тенденции и перспективы.
Использование механизма закрытых паевых
инвестиционных фондов
А.А. Мамаев
Начальник управления проектного финансирования
Управляющей Компании
«КАПИТАЛЪ Паевые Инвестиционные фонды
Факторы влияния на среднесрочную динамику цен на жилье*
Внешние факторы
Внутренние факторы
Политические
Реализация Национального проекта
Рост цены: финансирование региональных, думской,
президентской кампаний, повышение платежеспособного
спроса.
Снижение
цены:
дестабилизация
политической
ситуации, усиление противостояния власти и бизнеса.
Рост цены: Повышение объемов господдержки граждан и
ипотечного кредитования.
Снижение
цены:
Увеличение
объемов
жилищного
строительства в регионах и предложения жилья на первичном
рынке.
Макроэкономические
Повышение жилищной мобильности населения
Рост цены: рост бюджетных расходов, рост ВВП и
реальных доходов населения, вступление России в ВТО.
Снижение цены: Коррекция мировых цен на
энергоносители, снижение притока валюты, снижение темпов
роста ВВП и др.
Рост цены: Повышение мобильности населения
Снижение цены: Отток части населения из Москвы на рынок
ближнего и среднего Подмосковья, приводящий к снижению
платежеспособного спроса в Москве.
Взаимодействие со смежными рынками
Взаимодействие со смежными сегментами рынка
недвижимости
Разнонаправленное действие:
Переток капитала
между рынком недвижимости и различными секторами
финансового рынка под влиянием изменения уровня
доходности, ликвидности и инвестиционных рисков.
Рост цены: Рост инвестиций в создание инфраструктуры,
повышающей привлекательность рынка жилья.
Снижение
цены:
Переток
инвестиций
коммерческой недвижимости при снижении
жилищного строительства.
* по материалам исследований аналитической группы под
руководством проф. Г.М. Стерника
2
на
рынок
доходности
Основные тенденции на рынке новостроек и инвестиций в
строительство жилья
Рынок новостроек
Увеличение предложения новостроек в связи с притоком инвестиций и вниманием
государства к решению жилищной проблемы.
Усиление конкуренции между застройщиками.
Повышение уровня требований к объекту.
Увеличение сроков экспозиции объектов, смещение сроков реализации ближе к концу
строительства.
Реализация части квартир в новостройках на вторичном рынке.
Рынок инвестиций
Дальнейшее разграничение потребительских отношений с инвестиционной
деятельность.
Невозможность реализации инвестиционных проектов застройщиками за счет
собственных средств.
Недостаточность у застройщика «залоговой» базы для получения кредитов в
необходимых объемах.
Отток потребительского капитала из инвестиционного процесса.
Ужесточение требований ипотечных банков с объектам кредитования.
3
Формы привлечения средств Застройщиком для
финансирования строительства объектов недвижимости
Форма привлечения
средств
Преимущества
Недостатки
Банковское
кредитование
• Относительно низкая стоимость
• Застройщик получает практически всю
прибыль от реализации проекта.
• Необходимость наличия залога
• Оценка объекта залога на уровне 60-70% от реальной стоимости
•Несоответствие (как правило) залоговой базы застройщика
потребностям финансирования строительства
• Необходимость отвлечения средств для ежемесячной выплаты
процентов
Финансирование за
счет средств
покупателей –
физических лиц
• Отсутствие финансовых посредников (четкая
ориентация на конечного покупателя)
• Низкая стоимость финансирования
• Трудность взаимодействия с большим количеством дольщиков
•Невозможность получить необходимое финансирование на ранних
этапах строительства
•Нестабильность, невозможность планирования финансовых
потоков
Выпуск облигаций
• Возможность самостоятельного
распоряжения полученными средствами, без
привязки к конкретным проектам
• Создание рыночной репутации
• Жесткие требования регуляторов рынка к эмитенту
• Подверженность рыночным рискам увеличения уровня
процентных ставок
Размещение акций на
бирже (IPO)
• Возможность распоряжения полученными в
ходе размещения средствами по усмотрению
Застройщика
• Повышение репутации
• Жесткие требования по прозрачности финансов компании
• «Размывание» акционерного капитала
• Разовая форма привлечения финансирования
Закрытый паевой
инвестиционный фонд
недвижимости (ЗПИФ)
• Отсутствие необходимости залога имущества
• Гибкая система предоставления
финансирования
•Законодательные гарантии целевого
использования
• Жесткие критерии отбора Инвестиционных проектов
• Высокие требования к репутации контрагентов
• Участие в прибыли в прибыли застройщика
4
Механизмы привлечения инвестиций в строительство
жилья через ЗПИФ недвижимости
Принципы функционирования
Закрытый ПИФ - имущественный комплекс без образования юридического лица.
Коллективная форма инвестирования, при которой средства нескольких инвесторов
объединяются с целью инвестирования, но допускается владение паями одним лицом.
Юридической основой функционирования ПИФа является договор доверительного
управления (Правила Фонда) в соответствии с которым учредитель управления передает
имущество в Фонд, а управляющая компания осуществляет управление активами
закрытого ПИФа.
Имущество закрытого ПИФа является общей долевой собственностью пайщиков Фонда.
Сфера применения механизма ЗПИФа недвижимости:
Финансирование строительных проектов за счет средств уже сформированных ЗПИФов.
Формирование отдельного ЗПИФа для привлечения инвестиционных ресурсов.
Формирование ЗПИФа для привлечения банковского кредитования.
Оптимизация управления объектами коммерческой недвижимости в собственности.
Оптимизация системы управления строительными проектами.
Развитие комплексных региональных или жилищных программ.
5
Финансирование проектов на рынке строительства и
недвижимости
Возврат капитала
Денежные средства,
ЦБ, недвижимость
Учредители
(первоначальные
пайщики)
Финансирование
инвестиционных
проектов
Первичное
размещение
Продажа паев с
целью
рефинансирования
Выплаты
Инвестиционного
доход
Рынок
Приобретение
имущественных
прав на объекты
недвижимости
Приобретеиие
объектов
недвижимости
ЗПИФ
Выплаты при
погашении паев
Уступка
оимущественных
прав.
Дополнительная
размещение паев
(эмиссия)
Инвесторы
Возврат капитала
Денежные
средства
6
Выход из
проектов,
извлечение
инвестиционно
го дохода
Продажа объекта
недвижимости
Коммерческое
использование
объекта
недвижимости
Оптимизация управления объектами коммерческой
недвижимости в собственности.
Договор об управлении
недвижимостью или аренды
УК
Управление ЗПИФом
Учредитель
(первоначальный
100% пайщик)
Продажа паев
Наполнение фонда
при формировании
«Рентный»
ЗПИФ
«Дивиденды» пайщикам
Фондовый
рынок
Строительство
Возможности «рентного» фонда для собственников недвижимости
Вывод непрофильных активов (недвижимости)
Реинвестирование рентных платежей
Привлечение финансовых ресурсов
Управление
объектами
Объект №1
Недвижимость
Арендные
платежи
Коммерческая
недвижимость в
активах ЗПИФа
Возможные направления инвестирования доходов ЗПИФа
Банковские
депозиты
Эксплуатирующая
компания
7
Объект №2
Объект №3
Аренда
площадей
Арендаторы
Сторонние
пайщики
Арендные
платежи за
вычетом
расходов на
эксплуатацию
Модернизация
Инвестирование
Пайщики ЗПИФа
Формирование ЗПИФа для использования
в системе управления строительными проектами
Учреждение, наполнение, согласование
инвестиционной политики
Основная
компания
Выплата
инвестиционного
дохода
Фондовый
рынок
ЗПИФ
недвижимости
Создание и управление
Оформление земли
на фонд и
финансирование
строительства
ЗАО №1
ЗАО №2
Реализация
Проект №1
ЗАО №3
Земельный
участок
Проект №3
Проект №4
проектов
Проект №2
Финансирование строительства
8
инвести
рование
Банковские
депозиты
Сторонние
проекты
Формирование комплексной жилищной программы
Увеличение программы за счет доп.
выпуска паев
Продажа паев на открытом рынке
Покупка паев
Инвесторы
м2
Реализация
квартир по
рыночной
цене
Застройщик
Инвестирование денежных
средств в строительство
жилых домов на основании
инвестиционных договоров
или договоров долевого
участия
Работники
м2
Рефинансирование
за счет
Продажи паев на
вторичном рынке
Покупка паев
Инвестирование
денежных средств в
строительство жилых
домов на основании
инвестиционных
договоров или договоров
долевого участия
Рыночный ЗПИФ
Недвижимости
деньги
$
Ипотечный
ЗПИФ
Ипотечный
кредит
Продажа
паев на
вторичном
рынке
Банк
продажа
закладных
Деньги
$
Специальный ЗПИФ
недвижимости
Реализация квартир по
рыночной цене
Реализация
квартир
со скидкой
Преференции работнику
Инициатор
программы
Покупка 100% паев
* Схема программы индивидуальна для каждого учредителя
9
Базовые принципы инвестирования
В каких проектах мы готовы участвовать и почему
Требования
Цель
Соответствие параметров проекта заранее установленным
требованиям
Каждый инвестор имеет свое представление о
соотношении риска и дохода и мы не исключение
Правоустанавливающие документы, соответствующие нормативным
требованиям, наличие разрешения на строительство
Снижение до минимально возможного уровня юридических
рисков
Мы выбираем проекты с нашей мажоритарной (значительной) долей
Снижение риска недостроя
Наши партнеры должны иметь опыт реализации аналогичных
проектов
Снижение рисков инвестора
Мы участвуем в проектах, в которые партнеры (Застройщики)
инвестируют собственные (заемные) средства
Стимул для успешного завершения проекта. Снижение
инвестиционных рисков
Мы не участвуем в проектах, из которых партнер выходит раньше нас
Потеря заинтересованности в успешном заверщении
проекта, рост инвестиционных рисков.
Предоставление значительной части финансирования траншами в
соответствии с календарно-стоимостным графиком строительства
Снижение риска недостроя
Контроль целевого использования предоставленного
финансирования
Снижение риска недостроя
Возможность выплаты части прибыли застройщика авансом
Повышение уровня прозрачности проекта
Раскрытие информации о других участниках и источниках
финансирования проекта
Адекватная оценка риска неисполнения обязательств
контрагентами.
10
О компании
ООО «УК КапиталЪ ПИФ» была учреждена Финансовой группой «ИФД КапиталЪ».
Компания создана в январе 2004 года, лицензия управляющей компании от 16.04.2004
№ 21-000-1-00159 выдана ФСФР РФ.
Компания «УК КапиталЪ ПИФ» создана как специализированная компания, областью
деятельности которой является управление ЗПИФами в сфере строительства и
недвижимости, ипотеки, венчурных и прямых инвестиций.
Под управлением компании находится семь ЗПИФов, из которых шесть относятся к
категории фондов недвижимости с общим объемом активов около 4 млрд. рублей.
За счет активов фондов, находящихся под управлением компании финансируются
инвестиционные проекты в Москве, Московской области, Краснодарском крае, г. Тверь,
Волгоград, Ульяновск, Пенза,
Источник финансирования – активы закрытых паевых инвестиционных фондов,
находящихся под управлением компании.
Контактная информация:
Генеральный Директор
Руководитель проекта
Адрес
Телефоны
Сайт
Шемендюк Роман Николаевич, uk@kapital-pif.ru
Мамаев Андрей Александрович, mamaev@kapital-pif.ru
123100, г. Москва, Краснопресненская набережная, д.6
(495) 745 51 99; (495) 411-52-00; факс (495) 745 51 93
www.kapital-pif.ru
11
Документ
Категория
Презентации по экономике
Просмотров
23
Размер файла
396 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа