close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

www.akm.ru

код для вставкиСкачать
Меры по стимулированию финансирования
строительства жилья – взаимодействие власти,
кредитных организаций и строительного бизнеса
Москва, 2009
1
КОМПАНИЯ «РЕНОВА-СтройГруп»
«РЕНОВА-СтройГруп» реализует на рынке строительства и девелопмента
уникальный продукт – проекты Комплексного Освоения Территории (КОТ), которые
предполагают создание новой, привлекательной городской среды обитания. Проект
КОТ – это выработка комплексного сбалансированного градостроительного решения
(жилье, инфраструктура, работа, отдых) и его реализация на определенном
земельном участке.
«РЕНОВА-СтройГруп» инвестирует в проекты в сфере:
- КОТ,
- девелопмента земельных участков,
- инженерной инфраструктуры,
- коммерческой и жилой недвижимости в различных регионах России.
В настоящий момент «Ренова-СтройГруп» реализует пилотный проект КОТ –
строительство жилого района «Академический» в Екатеринбурге.
«Академический» представляет собой масштабную комплексную застройку на Юго-западе Екатеринбурга,
осуществляемую на большом, свободном от существующих объектов земельном участке. Такой подход
позволяет:
• вести проектные работы без ограничений, задаваемых застройкой и старой инфраструктурой;
• применять при строительстве инженерных сетей и недвижимости современные технологии и
материалы;
• создавать комфортную городскую среду обитания в соответствии с современными тенденциями в
урбанистике.
Параметры района "Академический":
• Территория застройки - 1300 га;
• Жилая застройка - 9 млн. кв. м;
• Паркинги и стоянки - 160 тыс. машиномест;
• Численность населения - 325 тыс. человек;
• Социальная и коммерческая инфраструктура в шаговой доступности - 1,8 млн. кв. м;
• Общественно-деловые и культурно-спортивные объекты городского и районного значения - 2,4 млн.
кв. м;
• Мощности электро - и теплогенерации - на
1-ом этапе 135 МВт и 650 Гкал;
• Срок реализации проекта - до 2025 г.
• Общая стоимость проекта – 870 млрд. руб., из них более 810 млрд.руб. – частные инвестиции 2
Чувствительность покупательской способности
жилья эконом-класса к уменьшению процентной ставки
Ежемесячный платеж ~36 тыс. руб.
Массовый потребитель, согласно исследованиям, в большей степени ориентируется на размер ежемесячного
платежа, а не на стоимость квартиры
Ипотечный кредит
3 млн. руб. на 15 лет
Процентная ставка – 12%
При неизменной цене,
снижение процентной ставки
повышает доступность
приобретения жилья
Ипотечный кредит
2,5 млн. руб. на 15 лет
Процентная ставка – 16%
3
Чувствительность покупательской способности
жилья эконом-класса к уменьшению процентной ставки
Снижение % ставки оказывает прямое влияние на увеличение количества
потенциальных покупателей жилья и позволяет увеличить доступность ипотечных
продуктов для людей со средним достатком
Текущее состояние
Средняя цена за 1
кв.м. – 45 тыс. руб.
Средняя площадь
квартиры – 60 кв.м
Средний срок
кредита – 15 лет
Применение пониженной
процентной ставки
Средняя стоимость
квартиры - 2,7 млн.руб.
Средняя ставка по
ипотечному кредиту -15%
Доступно для 24% семей,
при минимальном
необходимом ежемесячном
доходе – 78 тыс. руб.
Средняя площадь
квартиры – 60 кв.м.
Средняя цена за 1
кв.м. – 45 тыс. руб.
Средний срок
кредита – 15 лет
Средняя стоимость
квартиры - 2,7 млн.руб.
Ставка по ипотечному
кредиту - 9%
При применении 9% ставки
ипотека будет доступна для 46% семей
(ежемесячный доход – 56 тыс. руб.)
4
Влияние государства на повышение
доступности ипотечных продуктов
Согласно проведенным исследованиям РСГ 9% по ипотечному кредиту является
наиболее эффективной процентной ставкой
Расчеты затрат государства
на субсидирование процентной
ставки
В целях восполнения рыночного спроса, сузившегося в результате кризисных явлений, государству
целесообразно субсидировать процентную ставку по ипотечным кредитам
Объем жилья
Средняя стоимость
Средняя % ставка
Объем кредитования
Объем уплаченных %
100 тыс. кв. м.
4,5 млрд. руб.
15%
80% от общей
стоимости
540 млн.руб.
1% соответствует 36 млн. рублей
Субсидирование государством процентной ставки в размере 6% и доведении
эффективной ставки для заемщика в размере 9%
Общая сумма субсидии составит 216 млн. руб.
ежегодно
Следует отметить, что введение 100 тыс. кв. метров жилья под силу лишь крупным девелоперам и крупным
проектам – таким как проекты КОТ. Администрирование субсидий для небольших проектов и менее крупных
девелоперов будет затруднительно и неэффективно.
5
Меры государственного стимулирования
массового спроса на рынке жилья
СУБСИДИРОВАНИЕ % СТАВОК ПО ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ
Возмещение физическим лицам части затрат на
уплату процентов по ипотеке на готовое жилье
Возмещение физическим лицам части затрат на
уплату процентов по ипотечным кредитам,
выдаваемым на долевое строительство
I
Позволит государству собрать за 1-2 года (время постройки) налоги с построенного дома в размере 20%
его стоимости, при этом расходы государства в виде субсидий составят порядка 25% от стоимости дома,
но уплачиваемых в рассрочку в течение 15 лет.
II
Позволит повысить доступность приобретения жилья для граждан, ликвидность банковской сферы
на рынке ипотечных продуктов, значительно снизить риски недостроя жилья
1
Государство
Программа по
субсидированию ставок:
2
АИЖК
• Правила
• Критерии проектов
Субсидии на
часть % ставки
по
определенным
кредитам
• Критерии застройщиков
БАНКИ
3
Ипотечный
кредит
• Размер субсидии в %
• Бюджет программы
5
ЗАСТРОЙЩИК
Налоговые
отчисления в
бюджет РФ
4
Договор долевого
строительства
или куплипродажи
квартиры
Покупатели
квартир
6
Эффективность предлагаемой меры государственной
поддержки
$
АИЖК
Налоговые отчисления
застройщик
Общие выплаты государством за 15 лет с
учетом постепенного погашения кредита =
6%*15/2*70%*80%=25% от цены продажи дома
Бюджет РФ
$
БАНКИ
покупатель
Расходы государства:
Прибыль
с продаж
$
покупатель
квартиры
При отсутствии государственного субсидирования спрос
покупателей на дом недостаточен и проект не будет реализован –
бюджет не получит налоги;
Государство субсидирует часть % ставки, создавая спрос на жилье;
Банк выдает кредиты на 70% стоимости квартиры, остальное –
средства покупателя
Часть покупателей приобретают квартиры в ипотеку по этой
программе (80% покупателей), остальные 20% - покупатели на
собственные средства;
Застройщик реализует проект и платит в бюджет налоги
Доходы государства:
НДС = 18% (ставка
налога))=15,2%
налога)/(1+18%(ставка
НП
=
10%(норма
налога)=2%
прибыли)*20%(ставка
Налоги с трудовых ресурсов (ЕСН, НДФЛ, и
др.)
=
13-30%(ставки
налогов)*20%(доля
облагаемых
расходов
в
затратах)*(110%)=~2,8%
Общий размер собираемых налогов = ~20%
цены продажи дома, собираемых в течение 1-2
лет
Эффективность:
Доходы = 20% в течение срока реализации
проекта, т.е. 1-2 года
Затраты = 25%, разнесенные на 15 лет.
Дисконтируя затраты по 12% (близкой к ставке
рефинансирования
стоимость
денег),
получаем чистые приведенные затраты =
14,7%,
т.е.
инициатива
экономически
выгодна государству.
7
Пример применения
мер государственной поддержки
Новосибирская область
Предоставление гражданам субсидий из областного бюджета
Новосибирской области при оформлении жилищных кредитов
Единоразовая субсидия
1) Размер единоразовой субсидии до 300 000 рублей.
2) Размер единоразовой субсидии не может превышать
сумму фактически уплаченного гражданином
первоначального взноса по оформленному кредиту
(займу).
Ежемесячная субсидия
1) Ежемесячная субсидия предоставляется исходя из
расчета 8% от суммы оформленного кредита (займа) в год
(но не более 1 800 000 рублей) за вычетом суммы
единоразовой субсидии.
2) Ежемесячная субсидия предоставляется гражданину на
срок действия кредитного договора (договора займа), но
не более 7 лет.
3) Размер ежемесячной субсидии не может превышать
сумму фактически уплаченных гражданином процентов по
кредиту (займу), оформленному на приобретение жилых
помещений в многоквартирных жилых домах, введенных
(вводимых) в эксплуатацию в 2008-2009 годах.
8
Выводы
Оказание государственной поддержки путем
субсидирования % ставки позволит значительно повысить доступность ипотечных
продуктов, стабилизировать ситуацию на жилищном рынке и обеспечит стимулирование
дальнейшего массового строительства жилья
В условиях нестабильности финансово-экономической системы, приоритетной составляющей выхода из кризисной
ситуации является именно поддержание государством жилищного строительства. Жилищная сфера позволит
поддержать более 60 смежных отраслей экономики, будет способствовать стабилизации социально-экономической
ситуации в регионах.
Поддержание жилищного строительства позволит:
Создать базу для посткризисного
экономического роста
Обеспечить занятость населения
Повысить доходную
часть бюджетов
Cохранить
производственный потенциал
9
Документ
Категория
Презентации по экономике
Просмотров
65
Размер файла
628 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа