close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

Стоимость объекта - Развивающиеся рынки недвижимо

код для вставкиСкачать
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
(принципы, методы,
проблемы)
Грибовский С.В.
Доктор экономических наук,
профессор
Г. Санкт-Петербург
Содержание презентации
• Принципы налогообложения
• Методы оценки
2
Принципы
налогообложения
3
Главный принцип
«Каждый
налогоплательщик
должен знать, как
оценивается его
имущество»
С. Ю. Витте
4
Цель
налогообложения недвижимости
Налог на недвижимость – местный налог:
• Цель налогообложения – формирование
местных бюджетов
• Финансирование налогообложения – за счет
местных бюджетов
• Ответственность за результаты – местные
органы власти
5
Масштаб проблемы
Объекты оценки:
жилая недвижимость
нежилая недвижимость
промышленная недвижимость
с/х недвижимость
Субъекты оценки:
– 83 субъекта РФ
– все население страны
20 тысяч оценщиков
Территория оценки:
17 млн. кв. км (500 Молдавий)
11 климатических зон (степь, тайга,
тундра, полярные области)
Более 100 народов
6
Организация системы
налогообложения
• Централизованная система налогообложения
(один Заказчик оценки, один Исполнитель оценки, единая
методология, единое программное обеспечение, финансирование из
центрального бюджета, ответственность за результаты – Заказчик)
– Германия
– Бельгия
– Австрия
– Молдавия
• Децентрализованная система налогообложения
(много Заказчиков оценки, много исполнителей, единая методология,
разное программное обеспечение, финансирование территориальное,
ответственность – Заказчики)
– США
7
Система
налогообложения
•
•
•
•
•
•
•
•
•
предмет оценки
налогооблагаемая стоимость
объект оценки
методы оценки
порядок оценки
заказчики оценки
потребители оценки
исполнители оценки
финансирование оценки
8
Предмет оценки
Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе
государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта
недвижимости, определенная методами массовой оценки, или при
невозможности определения рыночной стоимости методами массовой
оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для
конкретного
объекта
недвижимости
в
соответствии
с
законодательством об оценочной деятельности
(ФСО 4 – Приказ МЭР РФ № 508 от 22 октября 2010 г.)
Кадастровая
стоимость
возможность
массовой оценки
да
нет
Кадастровая
стоимость
Массовая оценка
Индивидуальная оценка
Массовая оценка
Индивидуальная оценка
9
Предмет оценки
Рыночная стоимость - НЭИ
«Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим,
а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости».
(см. Международные стандарты оценки, Восьмое издание. 2007 год, п.6.7
раздела «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки»).
Анализ НЭИ при массовой оценке – метологическая утопия
Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе
государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта
недвижимости при текущем использовании, определенная методами массовой
оценки или индивидуальной оценки
Аргументы:
•
собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества
любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и
охраняемые законом интересы других лиц, …».
•
собственник, в большинстве случаев, сам решает проблему наиболее эффективного использования!
•
нет необходимости решать нерещаемую задачу оценки с учетом НЭИ
•
регулирующее воздействие на рынок путем определения разных налоговых ставок по разным видам
использования
Предмет индивидуальной кадастровой оценки и оценки при апелляциях – рыночная
стоимость при текущем использовании
10
Объект оценки
земля
здание (ОКС)
земля +
здание
земля
Налог на землю
Инфраструктурный налог (справедливый налог)
Землепользователь заинтересован оптимальным образом застроить
земельный участок
3. Легко измеряемый налог:
• как правило есть вся информация
• участков сравнительно немного (100 тыс. по СПБ)
1.
2.
Налог на здание
Налог на здание – налог на капитал (несправедливый налог)
Землепользователь не заинтересован оптимальным образом
застраивать участок земли
3. Сложный налог:
• много объектов оценки (миллионы)
• проблемные объекты оценки (квартиры, коммуналки)
• не оформлена земля
• нет информации
1.
2.
11
Досудебное урегулирование споров
Налогооблагаемая стоимость определяется размере
кадастровой стоимости
Комиссия рассматривает споры о результатах определения
кадастровой стоимости на основании:
• недостоверности сведений об ОН
• отчета об оценке РС ОН при наличии положительного заключения
СРО о соответствии отчета требованиям законодательства ОД РФ
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости
подано на основании установления в отношении ОН его РС, которая
отличается от КС не более чем на 30 процентов, комиссия принимает
решение об определении КС ОН в размере его РС (п. 21 Типовых
требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о
результатах определения КС - Приказ МЭР России № 69 от 22.02.2011 г. ).
Последствия:
• большое количество споров
• неразрешимость споров в рамках работы комиссий
12
Краснодарский край
Количество рассмотренных заявлений в комиссии – 849.
Удовлетворено 645 заявлений (снижение на сумму 300 млрд. рублей).
Максимальное снижение стоимости – в 25 раз,
минимальное снижение стоимости – 29,9%.
Республика Татарстан
По состоянию на 28 ноября в Арбитражном суде Республике Татарстан в
производстве находится 505 судебных процессов.
В том числе
∙Заявленные требования удовлетворены по 261 делам.
∙В удовлетворении требований истца отказано по 13 делам.
∙Истцы отказались от иска – по 3 делам.
∙Прошли рассмотрение в первой, второй и третьей инстанциях АС – 10
дел.
В результате удовлетворения судами заявленных требований кадастровая
стоимость в сумме была снижена в 4 раза
13
Республика Башкортостан
В комиссию поступило 99 заявлений по 328 земельным участкам по
основанию установления в отношении земельных участков их рыночной
стоимости.
Принято 25 положительных решений об установлении кадастровой
стоимости по 28 земельным участкам в размере их рыночной стоимости
общая сумма кадастровой стоимости
снизилась на 5,5 млрд. рублей, или на 74 %.
По состоянию на 15 ноября 2012 года в Арбитражный суд РБ подано 54
исковых заявления.
В случае принятия Арбитражным судом положительных решений по
данным исковым заявлениям, кадастровая стоимость уменьшится более
чем на 37 млрд. рублей, что может привести к потерям муниципальных
бюджетов РБ в размере около 370 млн. рублей.
14
Омская область (13 марта 2013 года)
Кадастровая оценка земли
После оспаривания в досудебном порядке налоговая база Омской области
лишилась 26,5 млрд рублей.
Налоговые поступления уменьшились на 370 млн рублей
Кадастровая оценка земельных участков проводилась по трем видам:
сельскохозяйственные, промышленные и особо охраняемые территории.
Основная часть пришлась на сельскохозяйственные земли (около 160 тысяч
участков). Оценщик «Аврора Консалтинг Северо-Запад» выполнило ее
некачественно.
Комиссией по оспариванию за минувший год ею было проведено 17
заседаний, рассмотрено 199 заявлений и порядка 350-360 земельных
участков, преимущественно в Омске. Основная часть оспариваемых
участков: (87%) – земли под промышленными объектами.
Кадастровая оценка объектов недвижимости.
Председатель комитета по законодательству Законодательного собрания
Омской области Сергей КАЛИНИН рассказал, что сам сравнил 10 объектов в
разных частях Омска. Получилось, что 1кв. м на улице Орджоникидзе
оценен в 600 рублей, на улице Граничной в Старом Кировске – 24 тысячи, а
на улице Ленина помещение на втором этаже – 70 тысяч рублей. Это вообще
неадекватная оценка, ее нельзя принимать! — добавил депутат.
15
Налогооблагаемая стоимость
Налогооблагаемая стоимость
Кадастровая
стоимость
×
=
Коэффициент
налоговой
оценки
Кно ≤ 1
16
Коэффициент
налоговой оценки
Коэффициент налоговой оценки (Кн) –
коэффициент, учитывающий особенности
расчета рыночной стоимости для целей
налогообложения:
Кн<1,0 при использовании метода
массовой оценки;
Кн=1,0 при использовании метода
индивидуальной оценки
17
Пример 1
Массовая оценка
• Рыночная стоимость объекта недвижимости,
определенная методом массовой оценки равна 100 000
рублей.
• Коэффициент налоговой оценки = 1
• Налоговая стоимость =100 000 × 1 = 100 000 (рублей)
Индивидуальная оценка
• Рыночная стоимость этого же объекта недвижимости,
определенная методом индивидуальной оценки равна
80 000 рублей.
• Коэффициент налоговой оценки = 1
• Налоговая стоимость =80 000 × 1 = 80 000 (рублей)
Вывод: апелляция неизбежна!!!
18
Пример 2
Массовая оценка
• Рыночная стоимость объекта недвижимости,
определенная методом массовой оценки равна 100 000
рублей.
• Коэффициент налоговой оценки = 0,7
• Налоговая стоимость =100 000 × 0,7 = 70 000 (рублей)
Индивидуальная оценка
• Рыночная стоимость этого же объекта недвижимости,
определенная методом индивидуальной оценки равна
80 000 рублей.
• Коэффициент налоговой оценки = 1
• Налоговая стоимость =80 000 × 1 = 80 000 (рублей)
Вывод: апелляции не будет!!!
19
Пример 3
Массовая оценка
• Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная
методом массовой оценки равна 120 000 рублей.
• Коэффициент налоговой оценки = 0,7
• Налоговая стоимость =120 000 × 0,7 = 84000 (рублей)
Индивидуальная оценка
• Рыночная стоимость этого же объекта недвижимости,
определенная методом индивидуальной оценки равна
80 000 рублей.
• Коэффициент налоговой оценки = 1
• Налоговая стоимость =80 000 × 1 = 80 000 (рублей)
МО/ИО=120 000/80 000=1,5 раза
Вывод: апелляция будет!!!
20
Массовая оценка
Кадастровая
стоимость
=
Коэффициент
налоговой оценки
Коэффициент
налоговой оценки
Модель
оценки стоимости
<
×
Коэффициент
налоговой оценки
1
=
V ОШИБКА
V
Пример: ошибка = 20% от стоимости (V)
Коэффициент
налоговой оценки
=
V 0,2V
V
=
0.8
21
Объект оценки
Земля + ОКС
ОКС
Метод остатка
Затратный
методы оценки
Затратный
Доходный
Сравнительный
методы оценки
22
Кадастровая оценка ОКС
Затратный метод оценки –
метод оценки объекта капитального
строительства, основанный на расчете
стоимости его воспроизводства с учетом
износов
Инвентаризационный подход:
• нет необходимости выстраивать заново систему кадастровой
оценки земли
• ОКС не является объектом недвижимости (исчезает проблема
НЭИ)
• Есть все необходимые условия для расчета стоимости ОКС
23
Исполнители оценки
• Оценочная компания
• Оценщики-математики
Технология оценки
• Мониторинг рынка недвижимости
• Создание и непрерывная (постоянная) актуализация
математических моделей во всех секторах
Постоянно действующая оценочная структура !!!
•
•
•
Источник оперативной информации о ценах на рынке недвижимости
для госорганов (вместо органов статистики)
Контроль качества отчетов об оценке госсобственности
Консультации госорганов по оценке имущества
24
Предложения по организации системы
налогообложения недвижимости РФ
• Вывести кадастровую оценку из Закона об оценочной деятельности и
переписать стандарт по кадастровой оценке.
•Разработать методические рекомендации по оценке
кадастровой стоимости недвижимости
• Разбить территорию России на ряд территорий налоговой оценки
(далее – ТНО).
• Организацию работ по оценке кадастровой стоимости недвижимости
поручить местным исполнительным органам власти.
• На каждой ТНО создать Агентство налоговой оценки (АНО)
• Выполнить кадастровую оценку
• Организовать процесс оспаривания методом индив. оценки
• На местном уровне установить ставки налогообложения
• Направить результаты КО в Росреестр для проведения
учетной политики
25
Функции
Агентства налоговой оценки
• Организация
конкурса
среди
местных
оценочных
организаций на создание методики оценки кадастровой
стоимости на ТНО.
• Создание комиссии по приемке методики оценки кадастровой
стоимости.
• Организация публичного обсуждения и принятия методики
оценки кадастровой стоимости
• Выполнение оценки кадастровой стоимости
• Мониторинг рынка и ежегодная актуализация результатов
кадастровой оценки
26
Роль независимой оценки
кадастровой стоимости
Расчет налога
Массовая
оценка
Vмо
V
Vио
СРО
налог
Налогоплательщик
Рыночная
информация
Vмо
Независимая
оценка
27
Модели
налогообложения
28
Требования к моделям
Простота
Достоверность
Объяснимость
Воспроизводимость
Соответствие рынку
Оперативность
29
Типы моделей
– Статистические
– Затратные
30
Затратная модель
Налоговая стоимость
= стоимость улучшений
+ стоимость земли
31
Затратная модель
Стоимость улучшений =
восстановительная
стоимость - износ
32
Затратная модель
Износ:
физический
функциональный
экономический
33
Стоимость улучшений =
(восстановительная стоимость
– физический износ)
х
коэффициент
экономического износа
34
Коэффициент
экономического износа
=
Уровень дохода
территории оценки
Уровень дохода
столицы СФ
35
Стоимость земли
Рыночная
Кадастровая
Нормативная
Никакая
36
АПРОБАЦИЯ
37
Район Санкт-Петербурга
•
•
•
•
Объем выборки – 1213 квартир
Ценообразующих факторов – 7
Средняя стоимость кв.м. квартиры – 1081 USD
Ошибка оценки:
Регрессионный анализ – 53,6 USD
Последовательные сечения – 51,2 USD
Параллельные сечения – 58,2 USD
• Налоговый коэффициент:
3% уровень (Кн=0,89) – налоговая стоимость в 32
случаях больше рыночных цен
2% уровень (Кн=0,84) – налоговая стоимость в 25
случаях больше рыночных цен
• Средняя налоговая стоимость кв.м. квартиры
при Кн= 0,84 равна 908 USD
38
Одинцовский р-н Москвы
(п. Немчиновка)
•
•
•
•
Объем выборки – 18 коттеджей
Ценообразующих факторов - 5
Средняя стоимость кв.м. коттеджа – 1404 USD
Ошибка оценки:
Регрессионный анализ – 178 USD
Последовательные сечения – 92 USD
Параллельные сечения – 266 USD
• Налоговый коэффициент для 1% уровня:
Кн=0,8 – налоговая стоимость в одном случае
больше рыночной цены
• Средняя налоговая стоимость кв.м. коттеджа 1039 USD
39
Квартиры Сургута ХМАО
•
•
•
•
Объем выборки – 98 квартир
Ценообразующих факторов – 7
Средняя стоимость кв.м. квартиры – 794 USD
Ошибка оценки:
Регрессионный анализ – 87 USD
Последовательные сечения – 70 USD
Параллельные сечения – 90,5 USD
• Налоговый коэффициент для 2% уровня:
Кн=0,91 – налоговая стоимость в 2-х случаях
больше рыночных цен
• Средняя налоговая стоимость кв.м. квартиры
- 675 USD
40
Коттеджи Сургута ХМАО
•
•
•
•
Объем выборки – 32 коттеджа
Ценообразующих факторов – 5
Средняя стоимость кв.м. коттеджа – 926 USD
Ошибка оценки:
Регрессионный анализ – 62,4 USD
Последовательные сечения – 67,7 USD
Параллельные сечения – 80,8 USD
• Налоговый коэффициент для 3% уровня:
Кн=0,9 – налоговая стоимость в одном случае
больше рыночной цены
• Средняя налоговая стоимость кв.м. коттеджа 806 USD
41
42
Документ
Категория
Презентации
Просмотров
6
Размер файла
1 000 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа