close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

cdosfera.ru

код для вставкиСкачать
Понятие недвижимости
Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определения. К первому уровню относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве; ко второму - в профессиональной литературе; а к третьему - формулировки, используемые непрофессионалами. В идеале все они должны быть очень близки, но на практике это, к сожалению, не всегда достигается.
Правильное понимание терминологии и свободное владение ей создает основу для эффективного диалога как с профессионалами в соответствующей области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения соответствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимости и специальные оценочные термины широко используются при ее оценке.
Главное и наиболее интересное для нас понятие в этой главе - "НЕДВИЖИМОСТЬ".
Законодательное оформление этого понятия имеет давнюю историю. Уже в законах Древнего Рима имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В России термин "недвижимое имущество" введен Петром I в 1714 г. в указе "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России. В своде гражданских законов России "недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги". Далее разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся: "состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые".
Сейчас к недвижимости относятся объекты, обладающие всеми перечисленными видами оборотоспособности, такие как, например, жилые квартиры, Московский Кремль, рудные месторождения, промышленные и иные предприятия и др. В связи с этим рассмотрим само понятие недвижимых вещей, их виды и применимые режимы. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.... (ст. 130 ГК РФ).
"Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. (Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности)" (ст. 132 ГК РФ).
Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью. Так, "Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах" (п. 3 ст. 129 ГК РФ), отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости. Например, до настоящего времени из гражданского (рыночного) оборота выведена земля сельскохозяйственного назначения.
Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения
К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты. Такие объекты недвижимости как земля, природные ресурсы имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Причины этого отчасти носят и исторический характер, отчасти определяются самой природой недвижимости. Так земля была важнейшим объектом недвижимости в докапиталистические времена, когда денежный капитал, кредит играли незначительную роль в хозяйственной жизни, в то время как земля являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов, служила показателем политического значения гражданина.
Недвижимость имеет большое значение для налоговой политики. Скрыть наличие недвижимости, ее переход к другому собственнику является трудным делом, по этой причине может быть ее особое налогообложение.
Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью несет не только выгоду, но и связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить можно после аренды, или в течение определенного договором времени не менять производственную ориентацию предприятия.
Классификация объектов недвижимости
Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости (например, месторождения полезных ископаемых), рынок которых еще не сформировался.
Объект недвижимости - это любой товар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительной стоимости).
Предлагаемая ниже группировка объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведения группировки использован метод "дерева признаков" квартиры и комнаты;
* помещения и здания под офисы или магазины;
* пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
* свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
* складские и производственные объекты.
Возможны и другие подходы к классификации.
Для наших целей наиболее значима классификация недвижимости для проведения операций с недвижимостью и оценки ее стоимости. С этой точки зрения особого внимания заслуживает ее вариант, в новом стандарте Российского Общества Оценщиков для оценки недвижимости.
Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:
* специализированная недвижимость;
* неспециализированная недвижимость.
Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.
Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.
На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от российской классификация объектов недвижимости по категориям А, Б и В.
Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Подразделяется на:
1) Специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (например, нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования и т. п.).
2) Неспециализированную недвижимость - обыкновенные здания - офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимости владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.
Категория В. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.
Понятие рынка недвижимости
С момента принятия законодательных документов о приватизации жилья и предприятий (1991 г.), легализовавших рыночные отношения в сфере недвижимости, начал бурно формироваться российский рынок недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.
Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
По утверждению ряда зарубежных экономистов , рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.
Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду.
Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода.
По этой причине необходимо учитывать связь рынка недвижимости и с рынком товаров, и с рынком капиталов, и с финансовым рынком.
В свою очередь связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость - это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок.
Последнее свидетельствует, что сфера деятельности недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.
Рынок выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. В силу специфических свойств недвижимости рынок недвижимости существенно отличается от рынка других секторов рыночной экономики.
Рынок недвижимости - это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.
Рынок недвижимости - это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей такой недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.
Период времени для реализации товара на рынке недвижимости высокий. Время между выставлением объекта недвижимости на рынок и его продажей называется экспозицией товара на рынке. Например, по жилой недвижимости средний срок экспозиции в 1997 г. составлял 1,5-3 месяца, по нежилой недвижимости - более 3-х месяцев. Время экспозиции зависит и от потребительских свойств, и от цены, если она завышена при продаже.
Индивидуальные, а иногда уникальные свойства объектов недвижимости в условиях ее стационарности (нельзя перенести ближе к покупателю) приводят к высоким издержкам как времени, так и денег на поиск нужного объекта недвижимости для покупателя, более длительным периодам времени реализации дня продавцов и более длительной реализацией по сравнению с другими товарами на рынке.
Разное время пребывания товара на рынке формирует его экономическое свойство известное как ликвидность товара. Быстрый переход товара из натуральной формы в денежную означает высокую ликвидность. Длительный период времени для перехода товара в денежную форму для его продавца означает низкую ликвидность.
Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров.
Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости.
Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок называются трансакционными издержками.
Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в Санкт-Петербурге составляет до 10% от цены объекта (наметилась тенденция снижения), в странах с развитым рынком недвижимости - около 5-6%.
На рынке нежилой недвижимости трансакционные издержки ниже, так как часть (причем значительная) относится к постоянным затратам, прямо не связанным с ценой индивидуального объекта.
Ввиду высокой цены на нежилую недвижимость абсолютная величина трансакционных издержек, безусловно, выше аналогичных издержек на рынке жилой недвижимости.
Наличие трансакционных издержек приводит к тому, что цена предложения существенно отличается от цены продажи. Последняя завышается на величину комиссионных расходов, пошлин, налогов и иных издержек.
Высокий уровень трансакционных издержек на рынке недвижимости по сравнению с другими секторами экономики, вероятность повышения текущих издержек у покупателя недвижимости делают актуальной задачу информационного и правового обеспечения реализуемых объектов недвижимости (информация о правовом статусе объекта сделки, полнота сведений о физических и потребительских свойствах объекта недвижимости, получение официальных справок-сведений о технических характеристиках объектов недвижимости, проведение предварительных переговоров, консультаций, соблюдение требований правового оформления договора, государственной регистрации сделки).
Что касается получения информации о рынке недвижимости, то она не является такой открытой и достаточной, как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки. Часто сделки оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.д. известно, что получить кредит на покупку жилья очень сложно, стоимость кредита очень дорогая. Отсутствие заемных ресурсов при недостаточности собственных уменьшает спрос на рынке, по этой же причине предложение (в части строительства новой недвижимости) снижается, что, в свою очередь, ведет к росту цен.
Общая характеристика рынка нежилой недвижимости
До начала 90-х годов собственность на недвижимость в промышленности и в других сферах бизнеса имела две формы: общегосударственную и собственность общественных организаций и кооперативов.
Процесс приватизации предприятий Москвы (и России) способствовал появлению класса собственников нежилых помещений. В первую очередь, в процесс приватизации включились магазины, предприятия бытового обслуживания и другие "объекты малой приватизации". В стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зданий. А денег на их выкуп у трудового коллектива к моменту приватизации, как правило, не было. Поэтому малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом выкупа. В течение первых двух лет приватизации (с 1992 г.) нежилые помещения в Москве предлагались в основном для аренды. Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться; соответственно росло предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торговли и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились государственные учреждения (НИИ, проектные институты, учебные заведения и т.д.) и промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам.
Таким образом, сформировался вторичный рынок нежилых помещений, на котором предлагаются объекты, перешедшие в частную собственность в ходе приватизации предприятий. Такой переход осуществлялся также путем приобретения помещений на конкурсах и аукционах. Они проводились на первичном рынке Комитетом по управлению имуществом г. Москвы и в Фонде имущества г. Москвы. Если в 1992-1993 гг. цена выкупа объектов "малой приватизации" была достаточно низкой и существенно отличалась от рыночных цен на вторичном рынке, то в результате политики московских властей, за 1994-1995 гг. цены первичного рынка приблизились к рыночным ценам на вторичном рынке.
С 1991 г. в Москве активно развернулось строительство новых зданий преимущественно офисного назначения. Большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных бизнес центрах и офисных зданиях, которые обычно соответствовали западным стандартам.
К 1997 г. в результате завершения первого (чекового) этапа приватизации и продолжающейся "денежной" приватизации большая часть государственного имущества перешла в собственность вновь образованных акционерных обществ и товариществ. Общая стоимость приватизированного имущества в России оценивалась примерно в 1,5 триллиона рублей в ценах 1990 года. При этом реальную ценность во многих случаях имела лишь недвижимость (здания, сооружения и земля), а устаревшее оборудование требовало замены и имело минимальную рыночную стоимость.
Большинство предприятий в условиях рынка нуждается в существенной модернизации, для которой необходимы значительные средства. Первоначально предполагалось, что они будут привлекаться новыми собственника через рынок ценных бумаг. Однако практика показала, что этот путь для многих предприятий оказался нереальным. Рынок акций развивался очень медленно. Предприятия часто не могли выпустить и разместить свои акции, чтобы привлечь дополнительные средства для развития производства. Ситуация усугубилась после известных скандалов с акциями АО "МММ" и другими аналогичными компаниями, а в августе 1998 г. - и с государственными ценными бумагами. В сложившихся условиях гораздо реальнее было (и остается) получить банковский кредит под залог недвижимости, либо продать часть объектов, ставших избыточными в результате модернизации. А для текущего поддержания жизнеспособности предприятия и повышения доходов акционеров с успехом может использоваться сдача недвижимости в аренду, что часто и наблюдается на практике.
Пройдя через приватизацию, либо выкупив у государства арендованное имущество, негосударственные предприятия уже могут самостоятельно распоряжаться принадлежащей им недвижимостью. Введенные при приватизации ограничения по ее использованию, как правило, устанавливались на сроки от одного до трех лет. Во многих случаях эти сроки к 1998 г. уже истекли или заканчивались, что также способствовало развитию этого рынка.
Однако использование возможностей рынка купли-продажи нежилых помещений представляло для большинства российских предприятий очень СЛОЖНУЮ и почти неразрешимую собственными силами задачу. Нормативная база для таких операций сложна и еще не вполне сформировалась. В отличие от рынка жилья, процедуры оформления сделок с нежилыми помещениями объективно сложнее и были недостаточно отработаны. Но постепенно положение улучшалось. К августу 1996 г. в Москве уже работали соответствующие государственные структуры, осуществлялось ведение реестра собственности на здания и нежилые помещения, запись в котором временно заменяла требуемую Гражданским кодексом и Законом государственную регистрацию сделки с недвижимостью органами юстиции. А новая система регистрации в соответствии с этими требованиями должна была начать работать в 2000 г,
Как правило, перед руководством предприятия, выходящего на рынок недвижимости, стоят следующие проблемы:
* оценка недвижимости предприятия и возможностей ее использования с целью привлечения денежных средств на развитие бизнеса;
* подготовка необходимых документов, подтверждающих права предприятия на распоряжение недвижимостью;
* подготовка коммерческого предложения или бизнес-плана;
* реклама и поиск партнеров, оценка их надежности;
* защита от возможных посягательств со стороны преступных группировок;
* установление плодотворных контактов с государственными структурами, контролирующими подобные сделки;
* проведение переговоров и согласование условий сделки;
* оформление всей необходимой документации по сделке и ее регистрация в установленном порядке;
* контроль реализации сделки и обеспечение выполнения условий сделки.
Подобные сложные проблемы стоят и перед покупателями (арендаторами) недвижимости (проверка документации, подготовка сделок и так далее).
Качественное, быстрое и эффективное решение этих проблем могут обеспечить только квалифицированные специалисты. Такие специалисты обычно отсутствуют, как в штате предприятия-продавца, так и в штате покупателя. А их прием на работу ради одной сделки обычно не целесообразен. Подобные работы эффективнее выполняются специализированными риэлторскими фирмами.
Опыт подготовки и заключения подобных сделок в России пока незначителен и известен только узкому кругу специалистов. Без их участия грамотное заключение таких сделок практически невозможно. Но это еще не было осознано многими руководителями предприятий, которые пытались действовать собственными силами. Из-за недостатка профессионализма огромные возможности рынка недвижимости приватизированных предприятий использовались крайне мало.
Отчасти такая позиция руководителей предприятий объяснялась объективными трудностями поиска и выбора надежной риэлторской фирмы-посредника. Но решение этой проблемы, по крайней мере, в Москве, к концу века существенно облегчилось.
С нежилыми помещениями и зданиями в 1995-96 гг. профессионально работало незначительное число риэлторских фирм; намного меньше, чем с квартирами, С 1995 г. в Москве было введено лицензирование деятельности (в том числе посреднической) при совершении сделок купли-продажи и по аренде нежилых помещений. А с 1999 г. в Москве введено лицензирование и оценочной деятельности (в том числе по недвижимости). Многие наиболее надежные и квалифицированные фирмы, работающие на этом рынке, получили соответствующие лицензии, а их специалисты после сдачи довольно сложных экзаменов - лицензионные карточки или свидетельства на право осуществления соответствующей деятельности.
Московское Правительство предполагает во взаимодействии с этими фирмами организовать и контролировать цивилизованный рынок нежилых помещений. Наличие у фирмы подобной лицензии является для покупателей и продавцов определенной гарантией надежности и квалифицированности фирмы-посредника или оценщика. Кроме того, наиболее крупные и надежные фирмы-риэлторы или оценщики (отдельно) объединились в соответствующие профессиональные общественные организации: "Российская гильдия риэлтеров", "Московская ассоциация риэлтеров"; "Российское общество оценщиков" и другие. Принадлежность к ним также положительно характеризует солидность фирмы и специалиста. Накопив соответствующий опыт работы, такие фирмы решают проблемы подготовки и оформления подобных сделок с продавцами, покупателями и государственными органами, подсказывая во многих случаях правильные решения, не прописанные в нормативных документах.
Дальнейшая специализация позволяет предлагать на рынке услуги по решению всех перечисленных выше проблем и выполнять необходимые для этого работы:
1. провести техническую экспертизу состояния зданий и сооружений;
2. оценить недвижимое имущество предприятия на основе современных методик;
3. разработать эффективную схему использования недвижимости предприятия;
4. определить финансовые затраты на реконструкцию;
5. провести юридические консультации по оформлению залогов и получению кредитов в банках;
6. организовать продажу (покупку) или аренду объектов недвижимости предприятия;
7. обеспечить быстрое прохождение документов через государственные структуры;
8. представлять интересы одной из сторон в арбитражном суде по вопросам выполнения условий сделки. Для выполнения некоторых работ головной фирмой могут привлекаться специализированные фирмы или специалисты-субподрядчики.
Особенно сложным и масштабным является рынок продажи отдельно стоящих зданий. Большие масштабы сделок стоимостью - в сотни тысяч и миллионы долларов или десятки миллионов деноминированных рублей - требуют тщательной и надежной подготовки. Поэтому особенно повышается роль квалифицированных посредников для этих сделок. И продавец, и покупатель, скорее всего, предпочтут минимизировать прямые контакты, поскольку только у посредников будет достаточная квалификация по подготовке и оформлению таких сделок. Видимо, именно посредники должны аккумулировать заказы на продажу таких объектов недвижимости от их собственников и, с другой стороны, заказы на их приобретение от потенциальных покупателей.
В октябре 1999 г. минимальные цены предложений объектов нежилого фонда в Москве были представлены производственными помещениями - по 80-150 долл. за 1 кв.м. Максимальные цены предложений были по-прежнему характерны для офисных и торговых помещений с высоким уровнем отделки, расположенных в центральных районах города, в его наиболее престижных местах (2150-2500 долл. за 1 кв.м, хотя были предложения и по более высоким ценам). При этом реальные цены сделок были, как правило, ниже этих значений на 7-11%. Регистрировались и случаи снижения цен предложений до 30%.
Исходя из западного опыта можно предположить, что оборот рынка купли-продажи нежилых помещений в развитом состоянии будет сопоставим с оборотом рынка жилых помещений. Уровень цен (в расчете на метр) может быть аналогичен уровню цен на жилье соответствующего качества, но разброс цен на нежилые помещения больше, чем на жилье.
Таким образом, потенциальные размеры этого рынка аналогичны масштабам рынка жилых помещений. В Москве они оцениваются в миллиарды деноминированных рублей (в ценах начала 1998 г.) или в сотни миллионов или миллиарды долларов в год (по суммарной стоимости
Операции с жилыми помещениями в частной собственности
Купля-продажа жилых помещений
Купля-продажа жилых помещений - самая распространенная операция на российских рынках недвижимости, при этом особенная часть Гражданского Кодекса России содержит лишь общее регулирование сделок купли-продажи недвижимости, одним из видов которой является жилье (жилые помещения, здания).
Особенностями сделок купли-продажи жилых помещений, установленными ГК РФ, являются:
- установление дополнительного существенного условия (несоблюдение которого ведет к недействительности договора) - наличие перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения новым собственником;
- вступление договора купли-продажи жилого помещения в силу (договор считается заключенным) только с момента его государственной регистрации.
Мена жилыми помещениями
В результате приватизации жилья широкое распространение получил договор мены жилыми помещениями. Этим договором оформляется обмен жилой недвижимостью в частной собственности.
По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. При этом каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.
К договору мены применяются правила о купле-продаже жилых помещений в той части, которая не противоречит существу мены. Так, к договору не применяются правила, регламентирующие порядок денежных расчетов по договору купли-продажи, как противоречащие существу мены, поскольку денежные расчеты при мене, кроме случая мены неравноценными жилыми помещениями, не производятся.
Аренда жилого помещения
Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
Согласно Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.92 г., 4218-1 (с изменениями на 21.04.97 г.), собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
С введением в действие второй части Гражданского кодекса, принятой Государственной Думой 22.12.95 г., договор аренды жилого помещения может заключаться только между юридическими лицами. Однако договоры аренды жилых помещений с участием граждан, заключенные до 1 марта 1996 года, сохраняют силу на срок своего действия.
Дарение жилого помещения
Собственник жилого помещения может подарить его любому физическому или юридическому лицу, оформив данную сделку с недвижимостью договором дарения.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение.
Предметом договора дарения может быть и имущественное право (требование) к третьему лицу, например, право безвозмездного пользования (см. ниже). Договор дарения должен содержать точное определение жилого помещения, являющегося предметом дарения, в противном случае договор считается ничтожным.
Невозможен договор дарения при встречном исполнении, так же как и с отсрочкой исполнения до смерти дарителя. Такие сделки оформляются другими видами договоров.
Законом запрещается заключение договоров дарения.
- от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
- работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
- государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
- в отношениях между коммерческими организациями.
Общие положения о ренте и рента на условиях пожизненного содержания с иждивением
В обороте жилой недвижимости в дополнение к договорам купли-продажи и дарения все чаще применяются договоры ренты. В настоящее время эта договорная форма хорошо подходит к операциям, когда собственником жилья является пожилой человек или лицо с ограниченными доходами, которое желает улучшить свое материальное положение за счет использования своей (жилой) недвижимости.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в другой форме.
Срок выплаты ренты может быть установлен по договору:
- бессрочно (постоянная рента);
- на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).
Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.
Договор ренты с отчуждением недвижимого имущества заключается в нотариальной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами регистрации прав на недвижимость.
Рента - это обременение недвижимого имущества, которое передается вместе с имуществом при всех последующих сделках с обремененным имуществом, т.е. при продаже обремененной рентой квартиры, обязательство выплачивать ренту переходит к новому собственнику. При этом лицо, передавшее другому лицу обремененное рентой имущество, несет перед получателем ренты субсидиарную ответственность (т. е. ответственность второй очереди, дополнительную) с новым собственником. Ответственность лица, передавшего другому лицу обремененное рентой имущество, может быть повышена до солидарной (т. е. равной ответственности получателя имущества), если это предусмотрено договором или законом.
Коммерческий наем жилья
При коммерческом, найме размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон и фиксируется в договоре найма жилого помещения. Там, где законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, согласованная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, если это не предусмотрено законом или договором, не допускается.
Срок действия договора найма жилого помещения не может превышать пяти лет. Даже если в соглашении сторон срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. При заключении договора краткосрочного найма (т. е. на срок до одного года), необходимо учитывать, что такой договор характеризуется рядом особенностей, в частности договором могут быть установлены следующие ограничения прав и обязанностей нанимателя и лиц, с ним проживающих:
- в тексте договора не указываются граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем;
- наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по договору краткосрочного найма не имеют права вселять временных жильцов и поднанимателей;
- наниматель не имеет преимущественного права на возобновление договора на новый срок;
- наниматель не может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем в занимаемом жилом помещении;
- нанимателю не может быть предоставлен по решению суда срок до 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма
Операции с жилыми помещениями в государственной (муниципальной) собственности
Операции с жилыми помещениями в государственной (муниципальной) собственности традиционно не относятся к рыночному обороту и регулируются в основном административными средствами, однако в рамках проводимой жилищной реформы и в этом секторе постоянно расширяется сфера рыночного регулирования, определяемого факторами "спрос-предложение" и "цена-качество". Так, законодательно поставлена цель достижения размеров оплаты квартиросъемщиками жилищного найма и технического обслуживания фактических затрат; т. е. появляется объективная основа для выхода жилой недвижимости на конкурентный рынок.
Тем не менее, административная составляющая в регулировании операций с жильем, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, неизбежна, что заставляет выделять такие операции в самостоятельный товарный рынок. В настоящее время можно выделить следующие виды основных операций с этим видом недвижимого имущества.
Наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования
Наем жилого помещения - основная договорная форма отношений между собственником жилья и физическими лицами, получающими его для собственного пользования. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.
По договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или его правомочный представитель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору жилищного найма всегда является гражданин, причем на стороне нанимателя может быть несколько лиц, проживающих с ним в занимаемом жилом помещении.
Обмен жилых помещений
Обмен жилых помещений - основная операция, с помощью которой наниматель жилого помещения в государственной (муниципальной) собственности может поменять свое жилье, не расторгая отношений с государством как собственником жилищного фонда. В соответствии с Жилищным Кодексом РФ этот вид нерыночных операций возник во времена распределительной системы жилищного обеспечения.
Статья 67 ЖК РФ устанавливает, что "Наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе проживающим в другом населенном пункте.
Приватизация (де приватизация) жилья
Приватизация жилья, осуществляемая в России с 1991 г.,- грандиозное перераспределение собственности на значительную долю национального достояния, которым является созданный в стране жилищный фонд.
Приватизация жилья не относится к рыночным операциям, но по количеству совершаемых сделок занимает доминирующее положение среди операций с жилой недвижимостью в стране. Ожидается, что 65-70% всего имеющегося в стране жилищного фонда поменяет хозяина (государство) и перейдет в частную собственность жильцов; оставшиеся 30-35% жилищного фонда сохранят свой статус жилищного фонда социального использования, предоставляемого для проживания по договору жилищного найма.
В соответствии с Законом РФ от 04.07.91 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений
Операции с нежилыми помещениями
Купля-продажа нежилых помещений
Так же как купля продажа жилых помещений, аналогичная операция с нежилыми помещениями (зданиями) регулируется положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ. Ниже будут рассмотрены особенности условий и исполнения сделок с нежилыми объектами.
Договор купли-продажи недвижимости должен содержать точные данные, позволяющие определенно установить предмет договора, в т. ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. В связи с этим, договор должен содержать в текстовом или графическом виде (в виде копий планов БТИ, чертежей и др.) сведения, которые позволяли бы установить, какой именно объект недвижимости подлежит передаче покупателю по договору. Это данные об индивидуальных признаках конкретного помещения (здания) - месторасположении, наименовании, назначении, этажности, площади и других характеристиках. Если эти сведения в договоре отсутствуют, то условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор незаключенным.
Аренда (субаренда) нежилых помещений
Отношения по аренде недвижимости регулируются положениями параграфа 1 главы 34 ГК РФ, а к аренде зданий и сооружений также применяются положения специального параграфа 4 той же главы.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником или законом сдавать имущество в аренду.
Безвозмездное пользование помещениями
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором
Операции с недвижимостью в составе предприятия
Предприятие с точки зрения гражданского законодательства - это обособленный имущественный комплекс, а в рамках гражданского (рыночного) оборота предприятие - самостоятельный товар. В его состав часто входят отдельные объекты недвижимости. Зачастую на практике операции с недвижимым имуществом предприятия осуществляются как сделки с самим предприятием. Предприятие является самостоятельным объектом гражданских прав и в то же время недвижимым имуществом. Это означает, что операции с недвижимостью, принадлежащей предприятию, регулируются двумя правовыми институтами: законодательством об операциях с недвижимостью и законодательством о данном конкретном виде предприятия (хозяйственного объединения) - акционерных обществах, товариществах и др.
Вследствие этого у участников конкретной сделки, связанной с недвижимостью в собственности предприятия, есть альтернатива и выбор между сделкой с недвижимостью и сделкой с предприятием, который разрешается с учетом таких факторов как доля оперируемой недвижимости в общем объеме имущества предприятия, срок и стоимость оформления сделки и другие.
В качестве модельной можно привести следующую ситуацию. Владелец международной гостиничной сети планирует построить новый отель в историческом центре большого города. Он подобрал участок земли, который находится на правах бессрочной аренды у собственника расположенного на участке здания. Обе стороны заинтересованы в уступке данного участка земли новому владельцу. Переоформление прав пользователя земельного участка связано с прохождением непрозрачной бюрократической процедуры, завершение которой трудно прогнозируемо по срокам и стоимости. В то же время процедура изменения собственника предприятия более прозрачна и просчитываема в терминах бизнес-плана. Стороны предпочитают совершить сделку купли-продажи предприятия, владеющего объектом недвижимости, владение которым и является истинной целью покупателя.
Понятие управления на оперативном уровне
Управление недвижимостью на оперативном уровне осуществляется по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразумевает выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются оперативные задачи управления недвижимостью в отношении, как комплекса, так и потребителей.
Управляющий на оперативном уровне вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от эксплуатации имущественных фондов. В управлении недвижимостью на этом уровне можно выделить административные, технические и коммерческие (маркетинговые) функции. Инвестор (конечный собственник), как правило, поручает оперативное управление объектом, специализированным управляющим организациям. Выбор при этом возможен как по территориальному признаку, так и по виду специализации. Управляющие организации наработали достаточно опыта в различных секторах рынка недвижимости. В то же время идет процесс профессионализации управления недвижимостью путем обучения специалистов и компьютеризации процесса управления.
В последние годы наблюдается тенденция определенной концентрации управляющих организаций вследствие профессионализации управления и, в особенности, сопряженных с этим расходов. Мнения инвесторов расходятся в том, что касается перепоручения некоторых функций в области управления имуществом и недвижимостью - на тактическом и оперативном уровнях - специалистам извне (наемным управляющим из управляющих организаций). Как правило, оперативное управление недвижимостью полностью поручается управляющим организациям.
В некоторых случаях плановые работы по содержанию недвижимости осуществляются силами внутренних специализированных отделов инвестора
Доверительное управление недвижимостью. Траст
Согласно ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Тем не менее, с ограничениями, предусмотренными законодательством для отдельных видов имущества и, или договором, доверительный управляющий может совершать в отношении доверительного имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Последнее правило является определяющим для всего института доверительного управления. Как уже было отмечено, доверительный управляющий осуществляет все правомочия собственника по отношению к имуществу и, в отношениях с третьими лицами, т. е. всеми лицами, не являющимися сторонами договора доверительного управления, доверительный управляющий по своим правам идентичен полному собственнику. Ограничения прав доверительного управляющего установлены только в его отношениях с учредителем управления и выгодоприобретателем.
Объектами доверительного управления могут быть предприятия (также как и другие имущественные комплексы) и любые другие объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, а также права на объекты недвижимости, например, права долгосрочной аренды земельного участка. Важно отметить, что законом (п. 3 ст. 1013 ГК РФ) прямо запрещена передача в доверительное управление имущества, находящегося в хозяйственном ведении и оперативном управлении. Последние два вида имущественных прав характерны для экономического уклада, базирующегося на государственной собственности на средства производства и жестком государственном планировании экономики; например, такими правами на "свое" имущество обладали и обладают государственные предприятия. По существу, доверительное управление - рыночный аналог упомянутых прав.
Имущество, являющееся объектом доверительного управления, должно быть обособлено как от другого имущества учредителя управления, так и от другого имущества доверительного управляющего. Доверительный управляющий отражает это имущество на отдельном балансе, по нему ведется самостоятельный учет, для расчетов по его обслуживанию открываются отдельные банковские счета. Со стороны учредителя управления взыскание на переданное в управление имущество возможно только в случае банкротства учредителя, в этом случае доверительное управление прекращается, а имущество, бывшее в управлении, включается в общую конкурсную массу.
Как объект управления имущество несет на себе законные обременения. Передача в доверительное управление имущества, обремененного залогом, не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество. Управляющий должен быть предупрежден о существующем залоговом обременении передаваемого ему имущества; если же управляющий не знал (и не должен был знать) о действующем залоговом обременении переданного ему имущества, он вправе в судебном порядке потребовать расторжения договора доверительного управления с выплатой ему установленного вознаграждения за один год.
Как уже отмечалось сторонами договора доверительного управления имуществом являются учредитель управления и доверительный управляющий.
Учредителем управления на основании договора, возникающего в результате свободного волеизъявления сторон, может быть только собственник имущества. Помимо такого договора законом предусмотрены следующие возможности возникновения доверительного управления имуществом:
а) на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик), б) на основании договора с органом опеки и попечительства вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного, в) другие основания, которые могут быть установлены законом в будущем.
Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия). Физические лица и некоммерческие организации могут выступать доверительными управляющими только в случае учреждения доверительного управления по вышеупомянутым основаниям, предусмотренным законом. Это правило отражает тот факт, что законодатель относит профессиональное управление доверенным имуществом к самостоятельному виду коммерческой деятельности. В связи с этим естественным является запрет на выполнение функций доверительного управляющего государственными органами или органами местного самоуправления. Естественно, доверительным управляющим не может быть выгодоприобретатель по договору доверительного управления, поскольку такое положение противоречит самому определению доверительного управления.
Совершая сделки с доверенным имуществом, управляющий выступает от своего имени. Тем не менее, управляющий обязан указать свое положение; при устных сделках это делается устно, а при составлении письменных документов, после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана пометка "Д.У.". Если это условие не соблюдается, доверительный управляющий несет обязанности перед третьими лицами самостоятельно (лично) и отвечает перед ними только собственным имуществом.
По общему правилу договор доверительного управления имуществом заключается в простой письменной форме, но если в управление передается недвижимое имущество, договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи недвижимости (см. выше). Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление также производится в том же порядке, который предусмотрен для регистрации перехода права собственности на данное имущество. Несоблюдение формы договора или требований о государственной регистрации передачи недвижимого имущества в управление влечет за собой недействительность договора.
Существенными условиями договора доверительного управления имуществом, т. е. условиями, без согласования которых договор считается недействительным, являются:
- состав передаваемого в управление имущества;
- наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление (учредителя управления или выгодоприобретателя);
- размер и форма вознаграждения управляющего, если вознаграждение предусмотрено договором;
- срок действия договора.
Срок действия договора не должен превышать пяти лет. Если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, договор считается продленным на тот же срок, какой был установлен первоначально.
Как уже отмечалось, доверительный управляющий осуществляет в пределах, установленных законом и/или договором доверительного управления, правомочия собственника в отношении имущества, переданного ему в доверительное управление. В связи с этим управляющий вправе требовать защиты своих прав на доверенное имущество в том же порядке, который предусмотрен для собственника: истребовать имущество из чужого владения; получать защиту от нарушений, не связанных с лишением владения. Однако распоряжение доверенным ему недвижимым имуществом управляющий осуществляет только в случаях, прямо предусмотренных договором доверительного управления.
Все права и обязанности, приобретенные управляющим в результате действий по управлению доверенным имуществом, входят в состав имущества. Таким образом, например, права на страховое возмещение от причиненного пожаром ущерба, полученные доверительным управляющим жилого дома, принадлежат дому как имущественному комплексу, а не управляющему, несмотря на то, что именно он являлся страхователем. Равно и обязательства, например, по долевому финансированию благоустройства территории, прилежащей к жилому дому, приобретенные доверительным управляющим при исполнении своих обязанностей, возмещаются за счет дома как имущественного комплекса, а не самого управляющего.
Доверительный управляющий обязан предоставлять учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в порядке и сроки, предусмотренные договором.
Доверительный управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю или учредителю управления упущенную выгоду, а учредителю управления еще и убытки от утраты или повреждения имущества (с учетом естественного износа); при этом он несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки возникли вследствие непреодолимой силы или действий выгодоприобретателя или учредителя управления. Договором доверительного управления может быть предусмотрено предоставление залога на имущество управляющего в обеспечение возмещения упомянутых выше возможных убытков.
Как уже отмечалось, в отношениях с третьими лицами доверительный управляющий идентичен собственнику, в связи с этим долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества, а если этого имущества недостаточно, взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а если такого недостаточно, то и на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление. При этом, обязательства по сделкам, совершенным доверительным управляющим с превышением своих полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, управляющий несет лично. Тем не менее если третьи лица, участвующие в сделке, не знали (и не должны были знать) о превышении управляющим своих полномочий или нарушении ограничений, возникшие обязательства возмещаются по общему правилу, то есть сначала из имущества, переданного в управление, затем из имущества управляющего и учредителя управления. Возможные возникшие из этого убытки учредителя управления возмещает доверительный управляющий.
Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, если это предусмотрено договором, а также на возмещение за счет доходов от управления произведенных им необходимых расходов.
По общему правилу доверительный управляющий осуществляет доверительное управление лично и не имеет права передать его третьим лицам. Передача управления возможна только, если это право управляющего прямо предусмотрено в договоре, согласовано в письменной форме учредителем управления, либо вызвана силой обстоятельств и интересами учредителя управления или выгодоприобретателя, при этом управляющий не имеет возможности получить письменное согласие учредителя управления. Во всех перечисленных случаях доверительный управляющий отвечает за действия назначенного им поверенного как за свои собственные.
Если договором доверительного управления имуществом не предусмотрено иное, он прекращается вследствие:
* смерти (ликвидации) выгодоприобретателя;
* отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору.
Договор доверительного управления имуществом безусловно прекращается вследствие:
1. смерти доверительного управляющего - гражданина, лишение или ограничение его дееспособности, признание его безвестно отсутствующим или банкротом, если гражданин зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя;
2. отказа доверительного управляющего или учредителя управления вследствие невозможности для управляющего лично продолжать осуществление управления;
3. отказа учредителя управления по другим причинам при условии выплаты доверительному управляющему причитающегося ему вознаграждения;
4. признания банкротом учредителя управления - гражданина, являющегося предпринимателем.
Отказ одной стороны от продолжения договора доверительного управления осуществляется уведомлением другой стороны за три месяца до прекращения договора. В самом договоре может быть предусмотрен иной срок уведомления.
Если стороны договора доверительного управления не договорились об ином, прекращение договора влечет за собой передачу находящегося в управлении имущества учредителю управления
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
40
Размер файла
155 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа