close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

flat-story.ru

код для вставкиСкачать
 Рынок жилья не может без жулья
К читателю
Нередко люди пытаются покупать квартиру самостоятельно. В принципе, зная, какие действия должны предшествовать покупке, сделать это можно. Но при этом каждый покупатель не должен забывать о том, что рынок недвижимости сродни минному полю. Один неверный шаг и... нет, сами вы останетесь живы, тогда как денег и квартиры можете лишиться в одночасье. В предлагаемой Вам брошюре собрана лишь небольшая толика ситуаций, которые встречаются при сделках с жильем. В жизни же их гораздо больше. Как правило, аферисты редко повторяются. Они хитроумны и изворотливы. Их изощренный ум вырабатывает все новые и новые комбинации по, скажем так, честному отъему квартир у москвичей. Потому, если уж вы решились на самостоятельную сделку, то двигайтесь по сделке осторожно. Если продающая сторона начнет вас торопить, то это может стать поводом насторожиться. Практика показывает, что поспешность при сделках недвижимости чревата неприятными последствиями. Поэтому, прежде чем принять то или иное решение при сделке с недвижимостью(особенно при ее покупке)позвоните в фирмы, которые присутствуют в этой брошюре и специалисты компаний дадут Вам исчерпывающую информацию по любому жилищному вопросу.
Кроме того, если Вы знаете интересные и поучительные истории, то присылайте их по E-mail: Veniamin_V@cnt.ru или расскажите по телефону 346 3764. Наиболее интересные случаи будут опубликованы в московской жилищной газете "Квартирный ряд"
Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН, составитель сборника "Рынок жилья не может без жулья"
РЫНОК ЖИЛЬЯ ЖУЛИКОВАТ И ОПАСЕН
Криминал на рынке недвижимости существовал всегда. Если в первые годы он был более циничным и агрессивным, то сегодня стал более хитрым и изворотливым. Рядиться в овечью шкуру волков-аферистов заставляет повышение грамотности населения. Но все равно бывают случаи, что люди, выходящие на рынок самостоятельно, попадают на крючок мошенников. А можно ли избежать встречи с аферистами при покупке и продаже квартиры? Об этом в беседе с корреспондентом московской жилищной газеты "Квартирный ряд" Вениамином ВЫЛЕГЖАНИНЫМ размышляет генеральный директор компании "Держава", член совета Московской ассоциации-гильдии риэлторов Антон ГОЛЫШЕВ. - Антон Юрьевич, за более чем десятилетний опыт работы на рынке недвижимости вам, наверное, неоднократно приходилось сталкиваться с самыми различными проявлениями мошенничества на рынке недвижимости. - Да, как и многим фирмам. Но, к счастью, на сегодняшний момент у нашей фирмы не возникло по этому поводу ни одного судебного разбирательства. Это, я считаю, результат накопленного опыта и особой тщательности при работе с документами. Недаром в последнее время значительно выросло число обращений на фирму о юридическом сопровождении сделки. Покупатель сам подбирает вариант квартиры, а проверку документов и организацию сделки поручает нам. Неоднократно бывали случаи, когда, даже несмотря на неплохие комиссионные, мы убеждали клиента отказаться от выгодного, с его точки зрения, варианта. Впоследствии наша правота подтверждалась. Но там, где крутятся деньги, там всегда будут аферисты. Это понятно. Но, как я слышал, из-за аферистов разные казусы случаются и с добросовестными покупателями. Это правда? Тому множество примеров. Некоторые из них перешли даже в разряд хрестоматийных. Вот, например, однажды солидный покупатель пришел по объявлению в газете осматривать квартиру. Как только дверь открылась, на него набросились люди в черных масках. Оказалось, засаду устроила милиция. В тот день поджидали продавца - "черного" маклера, который в течение нескольких лет втирался в доверие одиноких граждан, уговаривал их продать московское жилье. После того как сделка оформлялась, граждане бесследно исчезали. Этого маклера взяли через несколько дней. А покупатель купил себе другую квартиру, но уже с помощью риэлторской фирмы.
Бывают случаи, когда "черным" маклерам-преступникам помогает сам чиновно-бюрократический аппарат. Не так давно одна из управ, видимо, в воспитательных целях опубликовала список злостных неплательщиков за квартиру. С адресами и фамилиями. Это намного облегчило работу для мошенников. Обычно же такие сведения аферистам приходится получать, изрядно попотев: либо толкаться днями около пивнушки и выведывать у любителей "зеленого змия" сведения об одиноких жильцах, либо искать выходы на работников ЖЭКов.
- Говорят, что очень выгодно дружить с участковыми. Долларов за пятьдесят некоторые из них могут подбросить информацию, в какой квартире живет одинокий алкаголик. Все остальное - дело техники. К примеру, мошенники аккуратно подводят хозяина к мысли, что, мол, тебе совсем не обязательно иметь жилье в престижном районе. Поедешь в район попроще, при этом получишь приличную сумму доплаты.
- Да разве можно переселиться с помощью преступных элементов и получить доплату с большими нулями? Переселяются такие хозяева обычно в лучший из миров, а что касается доплаты - то здесь другая "утка". В объявлениях на столбах об обмене квартир никогда не указывают сумму в долларах, а только в рублях. Алчущему гораздо притягательнее видеть побольше круглых нулей. Главная трудность для тех, кто имеет дело с алкашом, - не выпустить его из виду. Пока пьет - согласен. Поэтому еще тепленького клиента везут к нотариусу, переоформляют квартиру, а затем спокойно ее продают по максимальной цене. И попробуй придерись - все по закону. - Наверное, в таких случаях надо иметь своего, прикормленного нотариуса, потому что обычный нотариус просто так сделку с алкоголиком не удостоверит.
- Не всегда. Нередко перед сделкой алкоголика приводят в нормальное состояние, и он проходит через нотариуса нормально. Иногда (правда, очень редко) подставляют похожего на хозяина человека...
- Но алкоголиков с отдельным жильем год от года становится все меньше...
- И мошенникам приходится осваивать новые формы работы с клиентами. Обман становится все изобретательнее и изощреннее. Например, снимают роскошную квартиру где-нибудь в приличном районе и подают объявление о продаже. Покупатели, очарованные евроремонтом, заключают сделку. Правда, радуются новым апартаментам недолго. Появляются хозяева и требуют платы за жилье. Покупатели начинают потрясать договором купли-продажи. Те же им указывают на документ, где номер купленной ими квартиры другой. Эта квартира находится этажом выше. А недавно появилась новая форма объегоривания доверчивых граждан. Некая фирма, естественно, работающая без лицензии и оформленная по подложным документам, арендует офис в хорошем районе. Милая барышня отвечает на звонки. "Менеджер" водит показывать приличную квартиру по сходной цене и объясняет, что хозяин пока в командировке. Вы, мол, пока смотрите и думайте, а когда он приедет, то мы все оформим до конца. А потом с доверчивых покупателей под ксерокопии документов собираются задатки по две-три тысячи долларов, и фирма испаряется.
- Значит, бизнес по подделке документов не канул в Лету, он процветает? - Да, еще как! Ведь липовые доверенности, справки и фальшивые паспорта изготовить для профессионалов проблем не составляет. Также пока нередки на рынке и случаи, когда мошенники кидают сильно пьющих людей. Пока человек пьет на халяву, аферисты вместо него сводят к нотариусу отдаленно похожего такого же бедолагу. Один такой "герой", когда очухался и понял, что квартира продана, то даже подал в суд. Маклеров, естественно, найти не удалось, а нотариус - зачем ему проблемы - не сознался, что видел другого. Графологическая же экспертиза дала заключение: вероятность в 70 процентов, что почерк на документах подлинный (а стопроцентной гарантии графологическая экспертиза не дает никогда). Так что пришлось пьющему субъекту перебираться к маме в коммуналку. А несколько лет назад разоблачили шайку, которая возила клиентов сначала к фальшивому нотариусу заключать договор, потом на Зеленый проспект регистрировать сделку. Там они просили покупателей подождать их внизу, а сами поднимались якобы к знакомому чиновнику, чтобы без проблем поставить нужную подпись. Кстати, за срочность с клиента брали еще 100 долларов. А потом выяснялось, что печати и подписи - липовые. Ставились они, пардон, в мужском туалете на третьем этаже прямо на коленке. Одну и ту же квартиру таким образом продавали несколько раз, объясняя каждому новому покупателю, что им нужен месяц для полного освобождения квартиры. - Антон Юрьевич, насколько я знаю, раньше особую опасность при совершении сделки с недвижимостью представляла передача денег. А как сейчас с этим обстоят дела? - Да, и "куклы" вручали, и сейфы без задней стенки делали. К примеру, закладывают кругленькую сумму в сейф, честь по чести закрывают на ключ в присутствии доверенного лица покупателя и отправляются оформлять покупку. Только в последний момент продавцы вдруг пропадают. Покупатели кидаются в офис, доверенное лицо открывает сейф, а денег уже и в помине нет. Из соседней комнаты через выпиленную заднюю стенку достали деньги и смылись. А доверенное лицо в это время смотрело телевизор и чаек попивало, сжимая в руке ключ от уже пустого сейфа.
Когда появился первый депозитарий, то криминал начал "ошиваться" там. Уж очень просто было выявить тех, кто с вечера деньги закладывает, а на следующий день, после совершения сделки, забирает. Теперь депозитариев много, но лично я бы не рекомендовал забирать деньги сразу после продажи - сделать это лучше через несколько дней. Или по доверенности поручить это сделать родственнику, чтобы, если преступники отслеживали жертву, ввести их в заблуждение.
Сейчас клиент стал более грамотный и многие аферы с ним уже не проходят. Но и мошенники не стоят на месте, они тоже совершенствуются.
- У риэлторов всегда вызывают подозрения квартиры с богатой "историей". Чем чаще продавалось жилище, тем подозрительней. Возможно, новые жильцы обнаруживали какую-нибудь весьма неприятную деталь, например, "неучтенных" детей первых хозяев и старались избавиться от такой квартиры побыстрее. Как поступаете вы в этом случае?
- Квартиры с длинной историей встречаются довольно часто. Ведь раньше при приватизации жилья детей не вносили ни в какие документы. Принятый впоследствии закон о приватизации - редкий случай - имеет обратную силу. Таким образом, если во время приватизации были ущемлены права детей, то суд вполне может выступить в их защиту. Иногда объявляется гражданин из мест не столь отдаленных, который тоже может предъявить претензии к нынешним хозяевам жилья. Бывает, скрывают информацию об ушедших в армию.
В нашем агентстве никогда не верят на слово, а справки собирают сами, документы на квартиру требуют только подлинные - никаких ксерокопий. Паспорт проверяют так, что любой сыщик позавидует. Во-первых, чтобы номера были одни и те же на всех страницах. Во-вторых, внимательно рассматривают фотографию, чтобы совпадали возраст и внешность, проверяют, не переклеена ли фотография. В-третьих, проверяют прописки-выписки. Прописался накануне продажи - подозрительно, ведь свободная квартира стоит дороже. А если бабушка перед продажей была выписана, например, в Торжок, то в этом случае мы направляем по указанному адресу письменный запрос. Бывает, что нашим сотрудникам приходится выезжать даже в командировку - посмотреть на человека, поговорить с ним, выяснить все обстоятельства переезда из московской квартиры в тверскую или калужскую.
- Порой обманывают людей не только мошенники, но и ушлые бабушки с дедушками тоже не прочь кинуть доверчивых клиентов. Я имею в виду объявления, которыми пестрят рекламные газеты, - о продаже квартиры по договору ренты.
- Да. На сегодняшний день, уплатив от трех до восьми тысяч "зеленых", клиент оформляет квартиру в собственность на условиях выплаты пожизненной ренты какому-нибудь старичку, который сразу получает солидную сумму, а потом каждый месяц прибавку к пенсии. Через несколько месяцев старцы, не будь дураки, отправляются в суд и заявляют, что их ввели в заблуждение, нарушили условия их содержания и просят расторгнуть договор. Наш суд, как "самый гуманный суд в мире", естественно, принимает сторону пенсионеров. Одна бабуля умудрилась девять раз быть "обманутой".
- Как распознать обман, его избежать или хотя бы минимизировать вероятность рисков?
- Чаще всего люди попадают в неприятные ситуации, когда проводят сделку самостоятельно или через "черного" маклера. Дело в том, что в любом деле нужен специалист, человек, который владеет этой профессией. Сделка с недвижимостью - это весьма серьезная вещь. Кроме того, чтобы правильно провести сделку, нужно знать много законов, подзаконных актов, обычаев, скажем так, делового оборота в сфере недвижимости. Не нужно забывать и о том, что наше законодательство очень часто меняется. Но обо всех изменениях знают только в агентстве недвижимости, где есть юристы. Они всю информацию, касающуюся недвижимости, отслеживают. Плюс в компании идут рассылки из Московской ассоциации-гильдии риэлторов. Поэтому фирмы - члены МАГР всегда в курсе, что происходит на рынке недвижимости. "Черный" же маклер не постоянно занимается сделками, а за то время, которое проходит с окончания его последней сделки, многое меняется... У подавляющего же числа граждан продаваемое жилье является единственным. И потерять его - нередко потерять все.
- Но ведь и фирма не всегда может служить гарантией?
- Да. Незаконные действия, а порой и чистой воды мошенничество, возможны даже со стороны организаций, от которых этого не ждешь. Например, один из наших клиентов настоятельно предложил для расчета депозитарий знакомого ему банка, а не рекомендуемый нами. Мы банк проверили. Все было нормально, никаких подозрений не возникло. Но в день сделки недобросовестный сотрудник банка решил своровать деньги из охраняемого им хранилища. Жуть! И все же титаническими усилиями нам удалось отстоять интересы клиентов, они ничего не потеряли. Работника банка наказали, но где гарантия, что он, устроившись в новый банк, не возьмется за старое. Кстати, в небольших банках вскрытие ячейки - не редкость. Служащие банка делают дубликат ключей и изымают хранившиеся в ячейке деньги. Найти и разоблачить мошенников бывает порой довольно непросто.
- Но это банки. А некоторые агентства недвижимости ведут себя порой не лучше. Они заманивают к себе клиентов низким процентом комиссионных. Может ли здесь скрываться обман?
Если вам в какой-то фирме назвали очень низкий процент за услуги, весьма маленькие комиссионные или их отсутствие, знайте - все риэлторы одинаково оценивают свои услуги, и в данном случае истинный гонорар вы не узнаете, а будет он значительно выше среднего на рынке.
В большой фирме, где очень большой штат, большая и дорогая реклама, то и их услуги будут стоить больше, чем в средней фирме, так как чудес не бывает. Ибо весь дополнительный штат, дорогая реклама - все это идет из прибыли фирмы, то есть из ваших денег.
Если же фирмы берут заниженные гонорары, то и услуги они оказывают поверхностные, больше консультационные. И если вам пообещали работать без эксклюзивного договора, то сотрудничество с такой фирмой вас может неприятно удивить отсутствием внимания, редкостью общения с агентом и, как следствие, не достижением ваших жизненных планов. Будьте реалистом!
- Мне недавно звонила молодая семья. Они хотят купить квартиру. Но продавец не хочет оформлять сделку через фирму. А квартира им очень нравится. Только есть один нюанс: предыдущий хозяин квартиры выписан по суду как без вести пропавший. Но нынешний утверждает, что все законно и ничего страшного в этом нет. Что бы вы могли сказать по этому поводу.
- Продавец вводит молодую семью в заблуждение. Да, решение суда законно, но стоит после покупки этой квартиры ее предыдущему хозяину появиться, как сразу же автоматически произойдет отмена решения суда о признании его без вести пропавшим. Его регистрация (прописка) в уже их квартире восстанавливается, и он имеет право проживания и пользования этой квартирой. Думаю, что такой сосед молодой паре совсем не нужен. - Скажите, а на что при юридической проверке квартиры необходимо обратить внимание в первую очередь? - Юридическая проверка - это целый комплекс работ, где нет первостепенных и второстепенных моментов. Ошибка в любой мелочи может стать, как у саперов, роковой. Например, вроде бы законная приватизация начала 90-х годов, идеальные подлинные документы, но есть вероятность ущемления прав несовершеннолетних детей, которых в то время в число собственников включать было не обязательно. Поэтому надо все серьезно проверять. - Но ведь есть и хорошие частники - очень опытные мастера своего дела. Может, все же можно некоторым из них довериться? - Первое. Если бы была необходимость операции не риэлторской, а хирургической, проводил бы ее самый опытный хирург, но не в современной больнице, а в домашних условиях - как бы вы на это посмотрели? И второе. Условия на рынке недвижимости постоянно меняются. То какой-то новый закон вступит в действие, то изменится нормативный акт. Поэтому здесь наиболее опытен тот, у кого большая практика. Даже очень опытный (а таких единицы) частный маклер проводит не более двух-трех сделок в месяц. А через юристов нашей фирмы проходит за это же время более 20-30 сделок. Следовательно, и услуги фирмы на порядок лучше. - Вы меня убедили. Но всегда находятся люди, которые, несмотря на опасность, все равно пытаются решать свой жилищный вопрос самостоятельно. Скажите, можно ли распознать мошенника в бытовых условиях? - Можно, но довольно непросто. Единственный признак, который, пожалуй, объединяет всех мошенников, - это весьма выгодное и удобное для вас предложение с их стороны - как правило, низкая цена квартиры. Именно дешевизна продаваемой ими квартиры - это тот крючок, на который ловит свою жертву мошенник. Дело в том, что никто и никогда не будет продавать недвижимость дешевле ее рыночной цены. Я не имею в виду скидки в процессе торга. Но если квартира изначально предлагается в два раза дешевле, то здесь уже следует задуматься, а почему люди продают ее по столь низкой цене? Нормальный человек никогда не будет так делать. Значит, эту квартиру нужно проверять особенно тщательно. Бывает, что продают дешевле, потому что им нужны деньги срочно, уже сегодня. Как правило, у них уже и весь пакет документов есть. Но итог таких сделок, как правило, бывает печальным. Мошенники берут деньги, отдают документы и растворяются. Когда человек очень торопится и продает очень дешево, здесь есть смысл остыть от такого выгодного предложения и квартиру проверить по полной программе.
Так что, покупая или продавая квартиру, будьте бдительны. Не расслабляйтесь. Мошенники никогда не дремлют. Они все время придумывают новые способы облапошивания доверчивых граждан. И если вы не хотите по каким-то причинам воспользоваться услугами фирмы, то застрахуйте сделку хотя бы на год. Стоит эта услуга не так дорого, но зато спать этот год будете спокойно.
Фото Голышева
Рынок недвижимости с годами становится все более цивилизованным. Но вместе с повышением профессионализма риэлторов и подкованности клиентов совершенствуются и мошенники. Им тоже приходится приспосабливаться к реалиям и осваивать новые формы работы с доверчивыми клиентами. Поэтому и обман на жилищном рынке становится все более изобретательным и изощренным. Процветает и бизнес по подделке документов. Ведь липовые доверенности, справки и фальшивые паспорта изготовить для профессионалов проблем не составляет. Так что будьте бдительны! Кроме того, когда у вас болит зуб, то вы ведь не берете плоскогубцы и не пытаетесь самостоятельно его выдрать. Вы идете в клинику и у опытного врача с обезболиванием удаляете его. Так что если у вас возникает квартирная проблема, то лучше не мучайтесь и не испытывайте судьбу, а обращайтесь к профессионалам. Ибо зачастую ваша квартира - это самое дорогое, что у вас есть. И стоит ли экономить сотню - другую долларов, чтоб потом потерять все. Антон ГОЛЫШЕВ, генеральный директор агентства недвижимости "Держава"
АФЕРА КЛИЕНТКЕ НЕ УДАЛАСЬ
В сознании населения уже сложился стереотип: если происходит афера на рынке недвижимости, то обманщиком является либо "черный" маклер, либо специально созданная фирма-однодневка. А вот чтобы обманом занимался клиент, да еще пытался кинуть крупную, солидную фирму... Но как показывает практика, такие случаи в риэлторской жизни тоже бывают.
Мы расселяли двухкомнатную коммунальную квартиру. Скажу вам, дело это непростое. Объект долго рекламировался, и наконец, как нам показалось, нашли того покупателя, которого надо. Я имею в виду не только в смысле денег, а еще и понимающего все нюансы и сложности такой сделки, требующей значительного времени, терпения и взаимопонимания сторон. Расселение коммуналки - сделка сложная, поэтому от того, как клиент в этом деле "подкован", зависит многое. Так вот, наша потенциальная покупательница с интересной фамилией Пентюшкина была вполне подкована. Эта милая, молодая и весьма симпатичная дама имела высшее юридическое образование, все схватывала на лету, ловко правила наши довольно стандартные, выверенные многолетней практикой договоры, вносила в них большое количество дополнений и условий (естественно, в свою пользу), но особых проблем у нее с нашими менеджерами, видавшими и не таких придирчивых клиентов, не было. Она без разговоров внесла аванс 2000 долларов. И работа закипела. Расселение было долгим и трудным. А затянулось оно потому, что коммунальная квартира была недорогой и купить на эти деньги две отдельные, комфортабельные площади было довольно непросто. Все это время Пентюшкина общалась с жителями коммуналки, так сказать, знакомилась поближе. Когда у нее созрел план обойти фирму, мне неведомо. Через некоторое время, показав расселяемым приличное количество вариантов, нам удалось подобрать оптимальные квартиры и внести за них задатки из тех денег, которые внесла Пентюшкина. Еще неделя ушла на проверку альтернативных квартир и сбор трех пакетов документов по всем квартирам, участвующим в сделке. Наконец, все же удалось всем собраться у нотариуса на одновременное подписание трех договоров купли-продажи. Но внезапно Пентюшкина заявила, что не хочет покупать две комнаты в коммуналке, а хочет сразу купить отдельную квартиру. Эх, поймут меня специалисты по недвижимости и жители квартир с разными лицевыми счетами. Такое в нашей практике было впервые, но желание клиента для нас закон. Естественно, никакие доводы о том, что бывшей коммунальной квартире присваивается статус отдельной на основании простого заявления владельца после регистрации договора, на Пентюшкину не произвели никакого впечатления. Она твердо стояла на своем. Что ж, уговорили нотариуса внести необходимые изменения в договор и подготовились отдать документы на комиссию, которая в течение довольно длительного времени должна была поменять статус злосчастной коммуналки. Но, идя навстречу пожеланиям Пентюшкиной, мы совсем упустили из виду, что в нашем с ней договоре указан срок заключения договора купли-продажи, и никому не пришло в голову поставить Пентюшкиной условие продлить договор "Фирма - Покупатель" до момента регистрации договора купли-продажи. Ведь сроки затягивались из-за пожеланий покупателя. В день окончания договора была назначена подача пакета документов на комиссию. Все собрались на Зеленом проспекте (там раньше проходила регистрация). Все, кроме Пентюшкиной. Никто ничего не мог понять до того самого момента, как мы получили заказное письмо. Пентюшкина в нем сообшила о том, что она больше не нуждается в наших услугах и квартиру эту якобы покупать уже не хочет и просит вернуть ей назад аванс. Мы понимали, что ей, имея юридическое образование, ничего не стоило довести оформление сделки до конца - всего лишь подать документы на регистрацию. Так бывает, когда клиенты напрямую сходятся с продавцами на разных этапах, но чтобы после нотариуса клиент выкинул такой фортель, с таким я столкнулся впервые. А уж то, что еще и деньги просит вернуть, тут нет слов. Мы ей говорим, что у нас никаких денег нет. Они все переданы владельцам тех квартир, которые предназначались для коммунальщиков. И тогда она подает на нас в суд. В исковом заявлении она просит вернуть ей внесенные в качестве аванса деньги и проценты за неисполнение договора (3% в день от внесенных ею 2000 долларов), так как срок его уже закончен. А что считать сроком окончания договора? Здесь нет у юристов единого мнения. Дату или результат выполненной работы? Она, естественно, все это трактовала в свою пользу....
И суд первой инстанции, особо не задумываясь и не вникая в детали спора, "автоматом" решил дело в ее пользу. Такие у нас есть еще судьи. Мол, 2000 долларов вернуть, ущерб оплатить и т.д. Тогда мы, в свою очередь, подаем 2 иска. Первый - в Мосгорсуд о пересмотре дела суда первой инстанции, а второй от имени жителей коммунальной квартиры к Пентюшкиной. Поскольку она договор не регистрирует и не расторгает, документы лежат у нотариуса и люди, участвующие в сделке, оказались лишены документов, а вместе с этим и правом распоряжаться своей комнатой. Жители коммунальной квартиры просят суд о расторжении этого договора с тем, чтобы они имели возможность завершить сделку с уже родной им фирмой "Держава". И мы были готовы приступить к поиску нового покупателя и начать это расселение с самого начала. Но ответчица под разными предлогами не является в суд. Было отложено порядка 10 судебных заседаний, на которые Пентюшкина просто высылала телеграммы.
Прошло более двух лет таких мытарств, но все же Мосгорсуд рассмотрел это дело и вернул его в суд первой инстанции с припиской о том, чтобы при новом рассмотрении дела был другой состав судей. Дело быстро рассматривается и выносится решение о том, что не мы должны ей вернуть деньги, а она должна возместить наши убытки. Выиграли дело и жители коммуналки. Спустя 2,5 года договор все же был расторгнут и они получили документы на свои комнаты. Да, было трудно. Победа нам далась нелегко. Сейчас Пентюшкина пишет заявления в прокуратуру и собирается оспаривать решение суда первой инстанции. Но меня во всей этой истории радует то, что суды наконец-то стали разбираться в сути, а не автоматически штамповать решения. Ах, эта фирма! Она - мошенник, обижает бедного клиента. А такие вот "бедные" клиенты пытаются нажиться за счет фирмы. Кстати, на суде Пентюшкина особо и не скрывала своего желания обмануть фирму. Хочу отметить, что это хорошая тенденция, когда суды не автоматически выносят решения, а разбираются в нюансах и выносят справедливый приговор. А наши коллеги-риэлторы просто ликовали - ведь это был первый случай, когда Фирма таким цивилизованным образом защитила себя.
За три года, что тянулось разбирательство, мы участвовали в нескольких десятках судебных заседаний и получили отличную судебную практику. Наши юристы три года занимались, можно сказать, "практическими тренингами", за которые тренеры компаний берут огромные деньги. Итог - на основе этих судебных разбирательств внесли кое-какие изменения в формы наших договоров.
Вот за все за это, как это ни странно, мне хочется от всей души сказать огромное спасибо этой клиентке. Спасибо и удачи вам, Вера Алексеевна Пентюшкина! МАТЕРИ - КОМНАТА, СЫНА - НА УЛИЦУ
И хотя отношения между тещей и зятем были, скажем так, даже очень неплохие, но все же они решили разъехаться. Старшие, памятуя о том, что в городе орудует немало квартирных мошенников, расселение доверили нашей фирме. И все в принципе прошло хорошо. Обе стороны отпраздновали новоселье и стали обустраивать свои гнезда. Но примерно через 2 недели в квартире пожилой четы раздался звонок в дверь. Когда они открыли, то увидели на пороге какого-то алкаша. И вот он, проходя бесцеремонно в квартиру, заплетающимся языком задает им вопрос: вы кто? "Мы здесь живем, - опешили новые владельцы квартиры. - Это квартира наша". "Нет, это моя квартира, - не унимался пришедший еще относительно молодой человек. - Я много лет здесь жил с матерью". "А паспорт у вас есть?" - спросили они непрошенного гостя. "Нет. И документов на квартиру тоже нету. Я их потерял..."
Пожилые люди быстро вызвали милицию, которая и увезла пьяного. А затем они стали звонить на фирму и разыскивать менеджера. Залетный
Расселение этой квартиры было несложным (люди попались хорошие), но длительным по времени. Помню, наш агент долго искал подходящую квартиру пожилой чете. Наконец попалось то, что надо. Правда, слегка смутило лишь то обстоятельство, что продавец квартиры был не москвич. Объяснил Алик (назовем так нашего "героя") ситуацию просто. Он-де занимается расселением коммуналок, то есть выкупает покомнатно, затем делает ремонт и продает подороже. По большому счету, это вполне нормальная вещь. И сейчас многие этим занимаются. Проверяем документы, весь пакет нормальный. Все выписаны и прописаны по новым адресам. Уже перед вселением клиентов агент делал последний осмотр, то он обратил внимание на сваленные в углу вещи. Но Алик это объяснил просто. Мол, поскольку мать с сыном переехали в комнату, то все туда не вошло, поэтому этот хлам можно выбросить. Новые хозяева так и делают. Затем они клеят новые обои, красят окна, ставят на окна решетки(первый этаж все-таки), устанавливают металлическую дверь и начинают жить себе спокойно, пока в один из дней не раздается звонок в дверь... Приехав с агентом к пожилым людям, мы выяснили, что к чему. Узнав ситуацию и успокоив хозяев, я пошел в милицию. Там узнал, что пьяный парень, которого привезли к ним недавно, кричал, что его обманули, кинули, отобрали квартиру и он хочет написать заявление. Пока же его отправили проспаться. Я показал оперативнику документы на квартиру, предыдущий договор. Все они нотариально заверены, зарегистрированы. Но что все же произошло? Ведь не мог молодой человек просто так заявиться и говорить, что это его квартира. Поэтому когда он проспался, то он нам с милиционером поведал следующее. Благодетель
Жили они с мамой в однокомнатной квартире. Оба выпивали. Денег вечно не хватало, так что перебивались, как говорится, с хлеба на воду. И вот года три назад у них появился знакомый из Сибири. Звали его Алик. А так как жить ему было негде, то они приютили у себя нового знакомого. И какое-то время он жил у них, но потом по причине того, что мать с сыном постоянно по пьянке ругались, съехал. Правда, недалеко. На соседней улице он снял более тихий угол. А навещать их не забывал. Нередко помогал материально, платил в критические моменты даже за квартиру. Так продолжалось года два. Но однажды, сидя за хорошо накрытым столом, он им говорит: вы, мол, хорошие люди, но живете вместе и мучаетесь. Как напьетесь, то ругаетесь или деретесь. А не лучше ли вам разъехаться по отдельным квартирам. И Алик начал рисовать картины их отдельной вольготной жизни. Как они будут после этого дружно жить, ходить друг к другу в гости... Да и жилье он им пообещал найти недалеко друг от друга. За время знакомства мать с сыном так скорешились с новым знакомым, что доверяли ему как родному. Особенно обрадовался такому предложению сын, потому что ему Алик в приватной беседе пообещал пусть небольшую, но отдельную квартиру. Комнату для матери нашли быстро. Когда новоселье было справлено, Алик занялся сыном. То, что квартира была не приватизирована, играло ему на руку. Он помогает сыну ее приватизировать на себя, а затем везет показывать ему квартиру, которую обещает ему купить. Квартира эта находилась рядом с матерью, и была она даже с мебелью, живи хоть сейчас. Естественно, что сын остался просмотром очень доволен. Но как пояснил Алик, чтобы купить эту квартиру, нужно сначала продать вашу. Мол, я ее "застолбил", дав хозяину задаток. И они начинают быстро собирать документы на продажу прежней квартиры. Сыночка этого в районе везде знают как скандалиста, поэтому из любого кабинета его стараются побыстрее отправить. Когда все документы были собраны, Алик и говорит сыну, что для того, чтобы выгодно продать, нужно выписаться и прописаться пока в комнату к матери. А иначе, мол, не хватит денег на эту красивую квартиру с мебелью. И хотя упускать ту квартиру сыну не хотелось, но он все же высказал по поводу выписки некое сомнение: "А вдруг тот не купит?" Хоть пьянь, но соображает. Мать тоже не очень обрадовалась такому обороту дел. Но три вечера гулянки смягчили сердца алкаголиков. "Тем более, - сказал им Алик.- Я же комнату купил на свои деньги. Я ведь тоже рискую". После таких речей мать дала согласие на прописку сына, и колесо завертелось. Двойник
Сын обживал пока свою будущую жилплощадь, а Алик спешно подбирал человека, похожего на него. Дело в том, что к сбору документов сын относился нормально и везде с Аликом ходил, но к нотариусу его вести было нельзя, покупку квартиры Алик оформлял на себя, что вызвало бы со стороны продавца ненужные вопросы. А так как уже после долгих лет запойной жизни люди деградируют и нередко теряют черты индивидуальности, они становятся даже чем-то похожими один на другого, то замену найти было несложно. Когда все было готово, Алик ведет двойника с документами к нотариусу, и тот, удостоверившись в дееспособности продавца, благополучно подписывает договор. Квартира продается Алику, а он ее сразу же начинает перепродавать. Вот так эта квартира попадает к нам на фирму. Когда тем же путем пошли мы с оперативником, то все подтвердили, в том числе и нотариус, что этого человека они помнят. Но сын твердит одно: в БТИ был, в РЭУ был, а вот у нотариуса не был. У милиции своих дел немало, этот бред им надоедает, тем более по опыту они знают, что алкоголики сначала пропивают доплату, а потом начинают ходить по судам, чтоб им возвратили их жилище. Но парень этот быстро трезвел. Он понимал, что может остаться на улице, стал консультироваться. Не раз приходил и на фирму, которая продала его квартиру, беседовал со мной. И я ему не только поверил, но и обещал помочь. А что было делать фирме? Судебные тяжбы имиджа бы ей не прибавили. Я взял документы, образцы почерка обманутого и повез их на графологическую экспертизу. Причем негласную. Потому, как проинформировал меня оперативник, что если идти официальным путем и если скажут, что подпись в договоре принадлежит не ему, то они вынуждены будут возбудить дело. Естественно, пострадают те, кто сейчас проживает в этой квартире. Этого я допустить не мог, но, тем не менее, мне хотелось узнать, кто все-таки мошенник, поэтому и отдал документы на экспертизу. Эксперт через день сказал, что стопроцентной гарантии никто не дает, но на 70% - вероятность того, что писал не он. Далее он пояснил, полной уверенности в том, что писал этот или иной человек, дать никто не сможет. Ибо завиточки и нажимы могут меняться даже от настроения. Но здесь все же, заверил эксперт, вероятность большая, что не он. И тогда мне стало понятно, что этот предприимчивый Алик всех обманул.
И фирме пришлось раскошелиться
И чем глубже мы вникали в эту аферу, тем яснее нам становилось, что Алик всех обвел вокруг пальца. Но что делать? Как быть? Вот вопрос, который стоял перед нами в то время. Если говорим, что произошло мошенничество, то должны возбудить дело о мошенничестве, наложить арест на квартиру, искать мошенника и отдать квартиру этому парню. Алик, если его поймают, должен будет вернуть деньги. По БТИ. Но если возникает уголовное дело, то наши клиенты окажутся на улице, без денег и квартиры. Можно было бы откреститься от всего, мы же не виноваты, документы-то все нормальные. Нотариус же все удостоверял и проверял дееспособность клиентов. Но когда мы узнали, что нотариус этот уже не работает и с него, как говорится, взятки гладки, то поняли, что вся ответственность сейчас ложится на нас. Естественно, что в любом суде мы бы доказали свою правоту, но все же было неприятно судиться и сажать пятно на репутацию фирмы. Вместе с менеджером и агентом, которые занимались покупкой этой квартиры, долго совещались и пришли к компромиссному решению - купить клиенту небольшую комнату. Тот, правда, начал было возмущаться, но услышав расклад (чтобы выиграть суд, надо нанимать дорогого адвоката, платить пошлину...) и то, что ему еще неопределенное время (до окончания судебного разбирательства) придется пожить у мамы, согласился с нашими доводами. А те, кто купил квартиру алкоголиков, спокойно жили в ней, ничего не подозревая о нависающих над их головами тучах. Так должно быть всегда. Клиенты страдать не должны. Раз фирма "прокололась", то она должна найти выход из создавшегося положения. Кстати, случаи обращения в фирмы мошенников бывают и сейчас. Буквально недавно к нам пришел человек продавать квартиру по доверенности. А выдана она в Белгороде. Мол, хозяин живет там и работает, и он дал мне доверенность на продажу своей квартиры. В принципе нормальная ситуация. Просто надо ехать туда и удостовериться, жив ли хозяин, не отменил ли он доверенность и т.д. Мы позвонили в этот город и выяснили, что там такого нотариуса нет. А когда ему сказали об этом, то тот человек, сказав, что разберется, вышел из офиса и исчез навсегда. Хочется сказать, чтобы люди были бдительны. Мошенники тоже не стоят на месте. Они очень изобретательны. Уж если им удается иной раз провести фирму, то простого смертного они оболтают без проблем. Поэтому прежде чем предпринимать какие-то действия со своей квартирой, проконсультируйтесь со специалистами. Мошенники и аферисты действуют на московском рынке недвижимости сегодня наиболее изощренно. В их арсенале масса всевозможных вариантов обмана продавцов и покупателей квартир. И для того, чтобы защитить от них москвичей, нужен громадный потенциал, которым обладают немногие операторы рынка недвижимости. И только крупная, технически оснащенная, обладающая значительной интеллектуальной собственностью компания может полностью обезопасить своих клиентов при покупке и продаже квартиры, дачи или земельного участка. Михаил РАЗДОЛЬСКИЙ, директор отделения "Октябрьское поле" корпорации "ИНКОМ-недвижимость" БИЗНЕС НА АВАНСАХ Эта новейшая мошенническая технология появилась на рынке совершенно недавно. Для этого либо создается новая риэлторская псевдофирма, благо лицензироваться сейчас не надо, либо на этот путь скатываются некоторые старые фирмы. Суть аферы проста. Приходит в агентство недвижимости клиент, ему подбирается квартира. Если она ему нравится, то для того, чтобы ее "застолбить", он должен внести аванс. Затем за ту же квартиру фирма принимает еще авансы. Их количество может доходить аж до 10. Тем более что законодательство не запрещает принимать авансы и задатки за одну и ту же квартиру. Но задаток фирмы не берут, так как его надо возвращать в двойном размере, что для них является невыгодным в случае провала операции. После того как собрано 8 или 10 авансов, фирма начинает производить между клиентами торг. Они говорят, что, мол, денег не хватает на расселение, и покупателей просят доплатить энную сумму. И кто даст больше, тому эту квартиру и продают. Но в этом случае оставшиеся 7 или 9 авансов нужно клиентам возвращать. Вот тут-то и начинается самое интересное. Фирма старается этот возврат всячески задержать, они его прокручивают, получая от этого дивиденты. Клиенты звонят, приходят, требуют. Работники же фирмы под разными предлогами удерживают деньги, как говорится, тянут до последнего. Но как только они узнают, что клиент подает на них в суд, то тут же деньги ему возвращают. А до суда порой проходят месяцы. Богатые же клиенты, как правило, в тяжбы с фирмой не вступают. Не будут же они из-за нескольких сотен долларов таскаться по судам. Что фирме и нужно. Так 2-3% клиентов теряют свои деньги. Но помимо того, что они занимаются прокруткой авансов, продажей по завышенной цене, у таких фирм существует еще один способ получения дохода - запутывание покупателя. В чем же его суть? Дело в том, что все основные положения об авансе прописываются в контракте. Но у нас не всегда все делается по закону, чаще по понятиям. Вам, к примеру, звонит человек, и представившись, что он звонит от Васи, говорит о том, что тот просил передать, что сделка переносится на следующий день. Мол, ничего страшного, все в порядке, но так сложились обстоятельства. Здесь следует сказать, что в деловом мире принято, если что-то переносится, то обязательно составляется бумага, то есть все изменения вносятся в контракт. Если в нем написано, что в такой-то день, в такое-то время вы должны явиться по такому-то адресу и иметь при себе деньги, то в этот день вы и должны прийти. Если пришли завтра, то аванс сгорел. Для того чтобы перенести сделку, нужно написать новый срок действия контракта. Если он не подписан всеми сторонами и не скреплен печатями, то такой документ юридической силы не имеет. И если вам утром по телефону сообщают, что сделку отменили, а вечером приходит уведомление, что в связи с тем, что вы не явились на сделку, ваш аванс конфискован, то в этом случае никакой суд вам не поможет. По закону будет все правильно. Подобный телефонный звонок делает либо помощник менеджера, ведущего сделку, либо подставной родственник продавца, которые не несут за это никакой ответственности. На фирме могут сказать, что это происки конкурентов. Или, мол, вы сами это придумали, так как не хотите покупать, а деньги хотите вернуть. Поэтому, если нет письменного уведомления, то необходимо приехать с деньгами в назначенный час, составить акт со свидетелями, что они приезжали, но фирма денег не приняла и т.д. Как не попасть в подобную ситуацию? Понятно, что крупные и уважаемые агентства недвижимости не станут этого делать никогда. А средние и малые могут воспользоваться ситуацией и подзаработать таким образом. Поэтому нельзя в небольшие фирмы, а особенно в те, которые были созданы недавно, обращаться без рекомендации. Но если таковых нет, а квартира, которую продает неизвестная фирма, вам очень нравится, то постарайтесь узнать как можно больше об этом агентстве. Пути могут быть самые разнообразные: от консультации в крупной фирме до получения информации у общественных организаций (МАГР, РГР или ГРМО).
Ловят, как правило, простаков на этот крючок дешевой квартирой. Так вот, хочу сказать, что не стоит забывать о том, что никогда сверхдешевое не бывает хорошим. А в итоге получается, что горечь плохого качества ощущается даже тогда, когда сладость низкой цены давно забыта. МНИМЫЕ ПОКУПАТЕЛИ В квартиры обеспеченных людей вору проникнуть довольно сложно. В них хозяева не всегда пустят даже сантехника. А вскрыть мощные бронированные двери со сложными замками не каждому вору по зубам. И тогда они ищут... обходные пути. К примеру, становятся покупателем квартиры. Однажды в крупную риэлторскую фирму зашел солидный господин. Служащие, поняв, что перед ними состоятельный клиент, были с посетителем предельно внимательны. И ожидание их не обмануло. Этот молодой человек был доверенным лицом представителя крупной иностранной корпорации. Он сказал, что его боссу нужна просторная квартира в хорошем районе. Его провели в отдел элитного жилья. Агенты этого отдела, предвидя крутые комиссионные, стали всячески умасливать клиента, каждому же хотелось, чтоб он нанял именно его. Девушки крутились вокруг и строили глазки, а мужчины сразу решили брать быка за рога и предлагали список объектов. И только одна пожилая агентша Елизавета Петровна, казалось, не проявляла к пришедшему молодому человеку никакого внимания. Но, к удивлению всего отдела, тот остановил свой выбор именно на этой мымре, как звали ее за глаза сотрудники. Только поинтересовался, есть ли у нее машина. Получив утвердительный ответ, он вручил даме визитную карточку и просил позвонить, как только появится несколько адресов. Но поставил одно условие: чтоб квартира была не в новостройке. И желательно в центральной части города. Кроме того, добавил он, евроремонт не обязателен. Главное, чтобы метров побольше. А то, что она может быть физически не освобождена, не смутило представителя. Он сказал, что его хозяин с переездом не спешит.
И вот в один из дней агент фирмы звонит этому респектабельному гражданину и приглашает на просмотр квартир. Приехал Вольдемар, как просил называть себя молодой человек, один, без своего босса. На удивленный вопрос агентши ответил, что тот ему во всем доверяет и поедет смотреть уже сам только тот вариант, который будет, по моему мнению, окончательным. На том и порешили.
Два варианта представитель клиента просмотрел без особого энтузиазма и только на третьем оживился. Он очень любезно беседовал с хозяевами и деликатно расспрашивал о картинах, которые висели на стене. Когда же услышал, что это подлинники, да еще прошлого века, то скептически сказал: "Да какой это Репин! Это хорошая подделка. Вот посмотрите..." и начал объяснять хозяину, что стиль Репина немного не такой (видимо, неплохо разбирался в живописи). Разгоряченный хозяин (пожилой человек) притащил другую картину и толстую книгу и стал доказывать, что у раннего Репина было так, а вот поздние мазки клал несколько иначе. Видя, что хозяин квартиры начинает не на шутку сердиться, Вольдемар сбавил обороты и уже вполне мирно они с хозяином стали рассматривать другие достопримечательности, находившиеся в этой богатой квартире. Правда, молодой человек немного усомнился по поводу подлинности бронзовой статуэтки ХVII века, которая красовалась на камине, но под напором хозяина опять же быстро сдался. Елизавета Петровна устало прислонилась к стенке и скучно смотрела на спорщиков, но не вмешивалась, ибо понимала, что нельзя клиента торопить. Раз ему квартира понравилась (а это было видно), то приходилось терпеть все его капризы. Наконец молодой человек успокоился, проверил бегло туалет, ванную, выглянул на балкон и, сказав, что лично ему квартира нравится, обещал назавтра привести хозяина. Единственная просьба, чтоб показ был не днем. Мол, босс сильно занят, и отвлекать его не хотелось бы. Агентше было все равно, она привычная. Хозяева тоже прониклись к представителю и согласились на любое удобное для покупателя время.
Назавтра Вольдемар позвонил на фирму и сказал, что его хозяина устраивает в районе восьми вечера. На том и порешили. В означенное время встретились у подъезда. Вольдемар познакомил агентшу со своим хозяином. "Сергей Валерьянович", - коротко бросил он, пропуская вперед даму. Предприниматель долго осматривал квартиру и был от нее в восторге. Правда, не столько от метров, сколько от содержимого. И когда Елизавета Петровна, видя порой хмурость на лице бизнесмена, намекнула на возможный торг, тот хотел было промолвить: "Какой торг, я бы за такую антикварную лавку накинул еще пару тысяч", но вовремя спохватился. Уже смеркалось, когда агент фирмы и мнимый покупатель вышли из подъезда дома. Вольдемар сказал, что машину он оставил за углом, и они, распрощавшись с агентшей и любезно поцеловав ей ручку, пообещали назавтра приехать на фирму, чтобы внести задаток за квартиру. Как только Елизавета Петровна села в машину и отъехала на три десятка метров, респектабельный гражданин подал знак, и из машины, стоявшей на противоположной стороне улицы, вышли два молодых человека крепкого телосложения. Вчетвером они проникли в подъезд и быстро поднялись на нужный этаж. Молодые люди встали у стенки, а представитель господина, которого хорошо запомнили хозяева, позвонил в квартиру. Когда за дверью спросили, кто и зачем пришел?, любезный молодой человек сказал, что он только что был и оставил, мол, в прихожей свою визитницу. Те, кто был в квартире, посмотрели в глазок и, убедившись, что это действительно представитель потенциального покупателя их квартиры, который полчаса назад был здесь, открыли дверь. И тут-то в квартиру ворвались молодые люди, загнали пожилого хозяина с женой в одну из комнат, оборвали телефонный провод, сняли со стены несколько очень дорогих картин и, прихватив антикварную статуэтку с камина, спокойно удалились. Безусловно, такие случаи - это большая редкость, но при продаже квартиры, особенно если у вас дорогая обстановка в ней, не нужно расслабляться. Совет в таких случаях может быть только один: во избежание разного рода недоразумений к каждому просмотру лучше хорошо подготовиться. Необходимо убрать с глаз все ценные вещи, дабы не провоцировать грабителей. А если это по каким-то причинам сделать невозможно, то в этом случае пригласить для подстраховки родственников, друзей, знакомых. Как правило, когда в квартире много людей, особенно если там есть мужчины, то мошенники не рискуют совершать ограбление. Можно пригласить на время просмотра соседей. Но лучше всего следить за тем, что принес к вам в квартиру посетитель и смотреть, куда он эту вещь положил. Дабы когда он будет уходить и якобы забудет ее, то тут же ему об этом напомнить. Одним словом, надо быть очень бдительными. И упаси вас Боже делать это через "черных" маклеров. Подобного рода сделки надо проводить только через солидные риэлторские фирмы. Для этого вам необходимо заключить с ними договор, а так же познакомиться с агентом, который будет вести сделку, поговорить с руководителем отдела. И только агент будет приводить клиента и уводить его от вас. И ни в коем случае без своего агента дверь своим потенциальным покупателям не открывайте ни под каким предлогом. Если агент уже успел уехать, то пусть позвонят по мобильному телефону, и он вернется. Соблюдение элементарных правил будет являться гарантией вашей безопасности, поможет вам сохранить ценности в квартире, и сделка пройдет по всем правилам риэлторского искусства. ОХРАННИКИ ОТ... "ЧЕРНОГО" МАКЛЕРА
Поучительная история эта про солидного клиента, который решил немного сэкономить на услугах фирмы и обратился за помощью к "черному" маклеру. Бизнесмену средней руки нужна была квартира в хорошем районе, приличном доме и охраняемом подъезде. Естественно, что подобная квартира стоит немалых денег, поэтому и сумма процента за услуги фирмы (а любая уважающая себя фирма меньше 5% комиссионных не берет) тоже выглядела весьма внушительно. От знакомых же он слышал, что порой гораздо шустрее и проворнее агентов фирмы работают частные маклеры, поэтому они быстрее найдут то, что надо. К тому же, мол, и процент за услуги у них в два раза ниже. Бизнесмен подумал-подумал, почесал "репу" и решил обойтись без фирмы. Частник действительно попался ему проворный и опытный. Он без труда нашел квартиру, которая по всем параметрам подходила клиенту. Одна незадача - в подъезде не было не только охраны, но даже консьержки, "божьего одуванчика". Что делать? Другой бы стал искать другие варианты, но этот был ушлым, хороший гонорар упускать не хотелось, поэтому "черный" маклер поступил иначе. Он уговорил, естественно, за приличное вознаграждение, постоять "на двери" некоторое время своих приятелей. Те обрядились в камуфляж и каждого незнакомого им гражданина вежливо останавливали и спрашивали, к кому он идет. Жильцы подъезда были в восторге. С того времени, как появились дюжие молодцы, у них в доме стояла тишина и лестничная клетка была всегда чистой. Но такая идиллия длилась недолго. Как только покупатель подписал последний документ и "черный" маклер получил свой гонорар, охрана из подъезда исчезла. Сначала обманутый покупатель хотел было по имеющемуся телефону отыскать посредника, но диспетчер ответила, что у нее нет координатов этого человека. Подавать в суд на бывшего владельца квартиры? Но он же не знал о таких требованиях покупателя. В конце концов этому незадачливому покупателю пришлось все же обратиться к лицензированным специалистам. Мы помогли разрешить все его проблемы: выгодно продали его теперь уже "старую" квартиру в неохраняемом подъезде и купили новую в действительно охраняемом доме. Но, к сожалению, такие случаи не единичны. Хотел получить экономию, а в итоге понес убытки. Правда, не такие значительные, но все же убытки. А представьте себе, если б квартира оказалась юридически "грязной" (например, при приватизации были нарушены права несовершеннолетних детей) и суд передал бы ее прежнему владельцу. Что б тогда делал наш "экономный" бизнесмен? Поэтому, чтобы не попадать в сети "черного" маклера, нужно обращаться к специалистам или хотя бы проконсультироваться у них. Ибо профессионалы всегда подскажут, на что в той или иной ситуации следует обратить внимание. А лучше все же покупать и продавать свою квартиру через надежную риэлторскую фирму. Все же "объект" с охраной стоит приличных денег, поэтому не стоит экономить на мелочах. И потом, лучше, заплатив нормальные комиссионные фирме, спать спокойно, чем бегать потом в поисках "черного" маклера, утраченных иллюзий или возвращать невозвратимые капиталы.
СМЕРТЬ ОТ... ДЕЛИКАТЕСОВ Сейчас одиноких стариков и старушек, владеющих недвижимостью, убивают очень редко. Для достижения своих целей бандиты применяют, если можно так сказать, более "гуманные" способы. Сейчас очень многие пожилые и одинокие люди заключают договоры пожизненного содержания с иждивением. А куда деваться? Пенсия маленькая, родных, кто бы смог поддержать в трудную минуту, поблизости нет, а кушать, извините, хочется каждый день. Суть такого договора проста. Человек, его подписавший, ежемесячно получает прибавку к пенсии. Ему могут приносить продукты на дом, готовить обеды и т. д. За все эти заботы после его смерти квартира переходит в собственность или фирмы, или гражданина, который осуществлял уход за пенсионером. Конечно же никто не застрелит того человека, с кем был заключен договор с пожизненным содержанием. Сразу же на него упадет подозрение. Поэтому, если они хотят убрать зажившегося на этом свете старика, то проделывают свою черную работу очень тонко. К примеру, поставят на огонь кастрюльку с водой, а когда она наполовину выкипит, то огонь гасят, но газ не выключают... Когда врачи констатируют смерть, то пишут в своем заключении, что человек задохнулся газом. Для следствия это будет версией. Кто тут виноват? Да сама старушка. Поставила молоко на плиту, заснула, молоко убежало, огонь погас, но газ продолжал поступать, она и задохнулась.
Или есть у бандитов против стариков еще один "гуманный" метод. Когда сделка заключена, они приходят к пожилому человеку, обычно мужского пола, и предлагают обмыть это дело. Накрывается, как правило, шикарный стол, где помимо всего прочего присутствуют даже ананасы. В этот вечер бандиты бывают очень хлебосольными. Они угощают старика коньяком и разными другими яствами. Думаю, что нетрудно догадаться, что будет на следующий день с пожилым и больным человеком, который на протяжении многих лет, кроме хлеба с молоком, ничего не ел. А врачи в заключении напишут, что смерть наступила от переедания.
Бандиты любят пьющих
Но все же бандиты для разного рода афер стараются выбирать людей пьющих, проще сказать, алкоголиков. Жил в Подмосковье в собственном доме пожилой пенсионер. Он сильно пил. Денег не было, а пить хотелось. И тогда появились некие люди, которые уговорили его оформить договор с пожизненным содержанием, а за это обязались предоставлять ежедневно хозяину квартиры вино и закуску. Но такая идиллия для пьянчуги длилась недолго. Скоро эти люди захотели избавиться от нежелательного собутыльника и уговорили его съездить в Среднюю Азию навестить сестру. Дали денег на дорогу. Он согласился. Перед этим прилично напоили его и сделали так, что он о своем отъезде рассказал всей округе. "Добродетели" решили даже проводить его до ближайшего города. Мол, чтобы не напился и его не высадили с поезда. Но вместо того, чтобы оберегать его от водки, они его сами хорошо напоили и... повезли. Но не туда, куда он хотел, а в противоположную сторону. В одну из ночей его высадили на каком-то полустанке, где, по их сведениям, шли боевые действия. Они решили, что там этот пьяный человек без документов и одежды сгинет. Но ему повезло. Он наткнулся на воинскую часть, рассказал про свою беду и его отправили на военном самолете домой. Подходя к дому с милиционером, он увидал своих "благодетелей", мирно пьющих за его безвременную кончину. Такие вот казусы происходят в жизни. Поэтому, если вам частное лицо или малоизвестная фирма предлагают заключить с ними договор о пожизненном содержании, да еще при этом сулят златые горы, то будьте с такими людьми очень бдительными. Проверьте не только лицензию такой фирмы, но и ее деловую репутацию. Ибо тоже можете оказаться в числе преждевременно покинувших наш бренный мир. Но будет лучше, если вы, прежде чем заключать договор ренты, позвоните в солидное и надежное агентство недвижимости (консультации у них, как правило, бесплатные) и специалисты фирмы ответят на все интересующие вас вопросы. Все же жизнь - это для человека пока самое дорогое. Тем более, что дается она один только раз. "ПОДАРОК" ОТ ПСИХА
Нередко люди, чтобы сэкономить деньги, покупают квартиру не через фирму, а через частного маклера (процент за оформление сделки у них, как правило, ниже). Кажется, что "частник" сделал все правильно. Договор купли-продажи был заверен у нотариуса и зарегистрирован в Мосрегистрации. Но спустя какое-то время покупателей приглашают в суд. В ходе судебного разбирательства выясняется, что хозяин квартиры психически нездоров и уже давно стоит на учете в психоневрологическом диспансере, хотя и не был признан судом недееспособным. Тем не менее кто-то из родственников бывшего хозяина квартиры подал заявление в суд и согласно статьи 177 Гражданского кодекса РФ, которая гласит, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент заключения ее в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий, может быть признана судом недействительной. Как правило, родственникам удается доказать, что в тот момент хозяин квартиры не ведал, что творил, и... сделка расторгается.
Но все бы ничего, только вот вместо квартиры вернул бывший ее владелец ошарашенному покупателю ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи, то есть по оценке БТИ. А остальные деньги? К сожалению, вернуть ту сумму, которую реально заплатил покупатель, уже вряд ли удастся. Почему? Да потому что об этой сумме знают только покупатель и продавец. Суд же принимает во внимание лишь то, что написано в договоре. А в нем, как правило, проставляется сумма оценочной стоимости бюро технической инвентаризации. Поэтому мы всегда советуем во избежание разного рода недоразумений указывать в договоре купли-продажи действительную сумму сделки. Лучше заплатить подороже за пошлину, чем остаться потом без денег и квартиры.
Что касается вопроса о дееспособности продавца, то даже крупным риэлторским фирмам, не говоря уже о частных ("черных") маклерах, не всегда просто бывает получить информацию о том, состоит ли человек на учете в психоневрологическом диспансере (справки о психическом состоянии лица выдаются соответствующими учреждениями только по запросу следственных органов и суда). Но, видимо, это и не входило в планы маклера. Проценты-то свои от сделки он получил и... благополучно удалился восвояси. Как правило, такого рода личности координат своих не оставляют, поэтому отыскать недобросовестного маклера практически невозможно. Вывод здесь напрашивается такой: если уж вам очень не хочется, как вы считаете, переплачивать фирме, то при покупке квартиры через частного маклера попросите у хозяина квартиры справку о его дееспособности. Понятно, что тот может послать вас подальше, но... тогда у вас будет повод подумать о том, стоит совершать сделку или сразу отказаться от сомнительного мероприятия. Но если вам в силу своей интеллигентности не очень удобно беспокоить бестактными вопросами человека, то можете сами попробовать тихонечко навести справки о продавце квартиры. К примеру, поговорить с соседями по дому. Уж они-то вам порасскажут о таких типах. Был случай, когда один пьяница на окраине Москвы пять раз продавал свою квартиру. Весь двор уже смеялся над простаками-покупателями, но ведь никто из них перед покупкой "нехорошей" квартиры не поинтересовался "родословной" продавца.
Поэтому, чтоб не попасть в подобную ситуацию, лучше покупать и продавать квартиры не через сомнительных личностей, а через солидные риэлторские фирмы. Ибо "черный" маклер не всегда способен обеспечить безопасность сделки, не может он в достаточной мере и изучить "историю" квартиры, наличие прав третьих лиц. На фирме же специалисты проведут самую тщательную проверку предлагаемой к продаже квартиры.
РОДСТВЕННЫЙ ОБМАН
Люди в последние годы как-то ожесточились. Презренный металл им затуманил взор и они в погоне за денежной выгодой готовы порой забыть о совести, чести и своем человеческом достоинстве. Иначе как можно назвать случаи, когда родные люди, а не седьмая вода на киселе, пытаются надуть еще недавнего сособственика квартиры. И когда сталкиваешься с такими случаями, то поражаешься цинизму, с каким действуют еще недавно близкие люди. К примеру, один молодой человек употреблял наркотики и через какое-то время оказался кругом в долгах. Отдавать их было нечем, вот он и решил поправить свое материальное положение путем выгодной операции с жильем. В Москве квартиру продать, а в Подмосковье купить. А разницы в цене хватило бы на то, чтобы расплатиться с долгами и продолжать привольную жизнь на игле. Надо отдать ему должное, он был неплохим психологом, к тому же красноречив. Поэтому без особого труда уговорил жену и бабушку переехать из центра в Подмосковье. Мол, там экология лучше, купим машину и до Москвы добираться будем без проблем. К тому же еще и деньги на жизнь останутся. И вот, наконец, свершилось. Они получили деньги, и счастливая семья на автомобиле повезла эти деньги на новое место жительства. Но когда они остановились на светофоре, то на них напала люди в масках и захватили денежную доплату. Хозяин семейства сразу же заявил в милицию. Началось следствие. И то, что оно выяснило, было ударом для родных молодого человека. Жена была в шоке, когда узнала, что нападение инспирировано ее мужем. А сначала милиция подозревали агента. Мол, он знал, что в этот день его клиенты получают большую сумму денег и навел на них бандитов. Но служба безопасности компании провела параллельное расследование. И им удалось даже зафиксировать встречи "ограбленного" с владельцем машины, номер которой помогли восстановить свидетели. АФЕРИСТЫ ВЫХОДНОГО ДНЯ
Пенсионерка М. подрабатывала тем, что сдавала свою квартиру как почасно, так и посуточно (такой вид "бизнеса" сейчас практикуют многие пенсионеры). В одну из пятниц к ней обратилась молодая пара из Калуги и попросила сдать квартиру до понедельника. Мол, они молодожены, хотели бы провести выходные дни. Парочка была столь обаятельной и интеллигентной, к тому же они показали старушке паспорт, и она старательно списала его данные, сразу заплатили очень неплохо, и пенсионерка с легкой душой уехала на выходные к дочери на дачу. В понедельник они, попив вместе чаю, распрощались с гостеприимной хозяйкой. А на прощанье пообещали, что они всем своим знакомым будут рекомендовать останавливаться только у М. Гроза разразилась тогда, когда пенсионерка обнаружила в своем почтовом ящике пачку счетов на телефонные переговоры на астрономическую сумму. При виде многих нулей она ужаснулась. Но и тогда она еще не подумала на этих приятных молодых людей. Мол, это ошибка. Но на узле связи, куда она обратилась, сказали, что телефонные разговоры с зарубежными странами велись именно с ее номера. И когда она сверила даты, то поняла, что столько наговорили молодые люди из Калуги. Паспорт, естественно, оказался липовым. По адресу, указанному в нем, людей с такой фамилией никогда не проживало. И тогда М. поспешила на телефонный узел доказывать, что это не она говорила с Америкой или Германией, это ее квартиранты... Но связистов эти разговоры абонента не очень утешают. Они требуют одного - оплаты счетов. В противном случае грозятся отключить телефон. Тогда хозяйка квартиры попыталась через суд восстановить справедливость. Тяжба длится уже несколько месяцев, и все это время телефон в квартире пенсионерки... молчит. Хочу отметить, что в этом случае, аферисты не изобрели ничего нового, если не считать предисловия. Все это в разных вариациях уже было. Афера достаточно проста и примитивна. Они читают газету с объявлениями о сдаче квартиры в наем посуточно (такая форма, считают хозяева квартир, выгоднее и безопаснее). Стараются выбирать наименее ликвидные, нередко первые этажи, которые сложнее всего сдать. Единственное условие - чтоб квартира была с телефоном. При осмотре квартиры и встрече с хозяином "арендатор" начинает прощупывать почву. Если видит, что тот очень любит деньги, то набрасывает несколько долларов сверх того, что просит хозяин, и они ударяют по рукам.
Затем, когда в кармане у мошенников лежат ключи от нескольких квартир, они приступают к реализации задуманного плана. В каждой снятой квартире вместо обычного телефонного аппарата устанавливается мощный "дальнобойный" радиотелефон, иногда даже запрещенный к использованию. Затем, взяв только трубки, едут обычно к общежитию, где проживают иностранные студенты, и предлагает им позвонить маме с папой, к примеру, в Нигерию и... всего за полцены. Скажите, ну какой студент откажется от такого соблазнительного предложения?!
Буквально через час слух о добром дяде-телефонисте разносится по всему общежитию. Выстраивается очередь. Мошенник успевает только включать - выключать счетчик и взимать плату с благодарных клиентов. Когда наступает ночь и студенты отправляются на покой, машина с трубками едет к любому переговорному пункту, который работает круглосуточно. Там, конечно, не общежитие, но желающие поговорить за полцены и без очереди тоже находятся. Мораль. Если сдача квартиры на выходные дни стала для вас дополнительным приработком к скудной пенсии, то напишите заявление на имя начальника телефонного узла об отключении автоматической линии междугородней связи. Думаю, что вы не так часто звоните по межгороду, и вам не составит труда заказать разговор через оператора. Об этом можете сразу сказать тем, кто вознамерился снять вашу квартиру на выходные дни. И если это будет мошенник, то он под благовидным предлогом откажется аренды. ТРЕТЬЕ ЛИЦО
Представьте себе такую ситуацию: приходите вы домой, а на кухне сидит амбал и уплетает за обе щеки ваши котлеты. На вопрос: кто вы такой и что вы здесь делаете? - гражданин спокойно отвечает, что он-де здесь живет.
- Как живете... (на лице полное недоумение). Но ведь это моя квартира все же, я ее недавно купил, вот мой договор купли-продажи.
- Ну и что? И чего ты мне договором под нос тычешь. Я жил здесь раньше и буду жить дальше. Вот мой паспорт. Видишь прописку? Ну то-то же, а то зачирикал: я - хозяин, буду здесь жить. Жить мы будем вместе. Ситуация, в которую попал гражданин, не только неприятная, но и очень сложная. Сидящий на вашей кухне человек (если вы сменили замки, то он может позвонить и в дверь...) и есть то пресловутое третье лицо, о котором вы могли даже когда-то слышать. Но тогда это вас не касалось, и слова пролетели мимо ваших ушей. Печально в этой истории еще и то, что в дальнейшем выселить непрошенного жильца не так-то просто. Даже через суд.
Поэтому тем, кто покупает квартиры (особенно через знакомых или частных маклеров), необходимо знать о правах третьих лиц. По закону продавец должен передать покупателю имущество, свободное от прав этих лиц. Но это по закону, а в жизни нередко получается все по-другому, особенно тогда, когда муж и жена действуют заодно. Дело тут в том, что не все, кто проживает в квартире, имеют право собственности на нее. К примеру, человек сначала купил себе квартиру, а потом женился и прописал жену (мужа). Так вот его жена (муж) и есть то пресловутое третье лицо, которое прописано в квартире, а значит, имеет право проживать в ней. Но оно не является собственником и в договоре передачи жилого помещения в собственность физического лица не значится. Поэтому квартира спокойно продается, без проблем регистрируется во всех необходимых органах.
Совет беспечным покупателям в этой ситуации только один: к моменту заключения договора купли-продажи на приобретение квартиры проверьте всеми доступными вам способами (через РЭУ, паспортный стол и т.д.) факт снятия с регистрационного учета (выписки) всех там проживающих. И пока вы не удостоверитесь в "чистоте" покупаемой квартиры, не спешите отдавать ретивому продавцу всю оговоренную с ним сумму денег. КАК БРАТЬЯ КВАРТИРУ ДЕЛИЛИ
Или был еще такой случай. И опять же он касается родственников. Два брата получили по наследству квартиру. Младший предлагал продать и деньги поделить, а у старшего сын женился, и ему нужно было отселить молодоженов. Чем покупать квартиру с неизвестно какой историей, то лучше поселиться в той, в которой они уверены на 100 процентов. Поэтому он предложил своему брату выплатить ему его долю, но только тот пусть откажется от наследства в его пользу. Но для того, чтобы выплачивать компенсацию, нужно узнать, а сколько эта квартира стоит. Они обратились в небольшую фирму, которую, кстати, предложил старший брат. Маклер фирмы внимательно выслушал братьев и сказал, что мы, мол, оформим сделку, а для более точной оценки вам следует обратиться к оценщику, и дал телефон своего знакомого. И этот оценщик, не выходя на объект, написал братьям оценочный акт. В тот же день старший расплатился с младшим и предложил назавтра пойти к нотариусу, чтоб оформить отказ от наследства. Тот согласился, но... щедрость брата его немного удивила и он обратился к нам. Даже навскидку стоимость квартиры оказывалась намного больше, чем в заключении "оценщика". Оказалось, что старший брат заранее договорился с агентом фирмы об этой "операции", естественно, за определенную мзду. Закончилось, правда, все благополучно, во всяком случае, для младшего. Была проведена переоценка квартиры, и он получил свою реальную долю в денежном выражении плюс еще небольшой штраф за попытку обмана. Но, к сожалению, такие случаи не единичны. Особенно охотно берутся, естественно, за определенное вознаграждение, занизить цену квартиры небольшие не лицензированные фирмы и "черные" маклеры. Поэтому, чтобы не попадать в подобные ситуации, нужно пригласить независимых оценщиков из разных структур. И если у каждого будет такой специалист, который, как и адвокат, работает только на того, кто его нанял, то в этом случае обман с чьей-то стороны исключен. Ибо профессионалы точно скажут, сколько стоит тот или иной объект недвижимости и не позволят надуть их клиента.
Мошенничество с жильем существовало на рынке недвижимости всегда. И многие потребители становились его невольными жертвами, поскольку аферисты не стоят на месте, "растут" и совершенствуются вместе с рынком, изобретая все новые варианты обмана доверчивых граждан. Наш сотрудник рассказывает только о двух видах мошенничества, которые появились в последнее время на московском жилищном рынке. Но это уже известные аферы. Можно столкнуться и с такой ситуацией, о которой еще никто ничего не знает, и... остаться без квартиры и денег. Поэтому мой Вам совет: не рискуйте, а переложите заботы о приобретении недвижимости на плечи профессионалов. Опытные специалисты уже во время подготовки сделки сумеют раскрыть неблагонадежность продавцов и уберечь Вас от приобретения "грязной" квартиры.
Анна ЯГИШ, вице-президент корпорации "Рескор"
Отдых на даче в обмен на квартиру
Эту историю мне рассказал человек, который работает в правоохранительной системе. Сотрудники милиции столкнулись с достаточно сложным видом мошенничества и обратились к нам за консультацией. Но обо всем по порядку...
Мошенники снимали комнаты только в неприватизированных квартирах и только у одиноких пожилых людей. Как правило, это были очень обаятельные квартиранты. Квартплату они платили аккуратно, нередко даже ухаживали за пожилым человеком - ходили в магазин и аптеку. Одним словом, за несколько месяцев умелые аферисты так располагали к себе хозяина квартиры, что он готов был верить им во всем. И когда пожилому человеку предлагали летом пожить на даче, подышать свежим воздухом, отдохнуть и набраться сил, то такое предложение воспринималось с большим восторгом. Они смело уезжали за город, оставляя на попечение квартирантов свое жилище. А когда осенью, бодрые и загорелые, возвращались в свою квартиру, то на пороге их встречали незнакомые люди и спрашивали: кто вы такие и что вам здесь нужно?
За тот же короткий отрезок времени, в течение которого пожилые люди отдыхали на даче, происходило следующее. Квартиранты писали заявление на обмен от лица хозяина квартиры и заверяли его в РЭУ. Девушки из РЭУ, зная обходительных и вежливых квартирантов (те не раз приходили к ним и улаживали дела стариков то с квартплатой, то со льготами), спокойно заверяли заявление на обмен. Объясняли это тем, что, мол, хозяева сейчас отдыхают на свежем воздухе и хотели бы поселиться за городом. Как правило, такие объяснения срабатывали, и нужные документы аферисты получали. Дальше обмен проходил без всяких проблем. Для него подбирался дом-развалюха, купленный за 500 долларов где-нибудь в Калужской или Тверской области. Туда же и выписывали незадачливого хозяина квартиры. Затем эту квартиру мошенники приватизировали на себя и срочно продавали. Почему они выбрали именно такой вариант? Да потому, что он наиболее простой и безопасный. Документы на обмен собрать несложно, да они и не очень тщательно проверяются. Попробуйте, к примеру, провернуть аферу с приватизированным жильем. В этом случае нужно пройти нотариуса, регистрацию. И на каждом этапе можно проколоться. А здесь аферист получает законный обменный ордер, приватизирует квартиру. Не сделка, а конфетка! Такие квартиры уходили мгновенно. Но только чаще всего продавались они частным образом или через небольшие агентства недвижимости, которые обычно не озадачивают себя тщательными проверками. В крупные фирмы аферисты не обращались, поскольку знали, что там сразу же раскроют обман. Поэтому хочется еще раз отметить, что если великолепная квартира с чистой историей продается ниже рыночной цены, то с ней обязательно что-то не в порядке. Не стоит гнаться за дешевизной. Скупой, как известно, платит дважды. Представьте себе положение покупателей квартиры, когда осенью на пороге появляются истинные хозяева этого уютного уголка. Ситуация отягчается, если новые хозяева успели сделать ремонт. Думаю, что комментарии здесь излишни.
А пожилым людям хочется сказать, что сдавать свое жилье в наем следует официально, через РЭУ. Лучше заплатить небольшой налог и спать спокойно. Ведь в этом случае аферисты ничего не смогут сделать с вашей квартирой, на какой бы срок вы ни уехали на дачу.
Обратился за консультацией - потерял задаток После отмены лицензирования риэлторской деятельности на рынке недвижимости появился еще один вид мошенничества. Аферисты снимают ликвидную квартиру рядом с метро и показывают ее по выгодной цене. Клиенты проявляют интерес к квартире, приходят на фирму, чтобы заключить договор. Неказистый офис и скромная обстановка не оказывает на людей практически никакого воздействия. Они думают лишь о том, чтобы не упустить выгодный вариант. Когда же им говорят, что тому, кто раньше внесет аванс, продадут квартиру, то люди порой без колебаний выкладывают нужную сумму. А сумма, как правило, не маленькая - 5 тысяч долларов. И люди вносили...
К нам обратился за консультацией один из клиентов такой фирмы. Он внес 3 тысячи долларов, и ему обещали позвонить, когда можно будет оформлять документы. Прошло две недели - тишина. Тогда он сам позвонил мошенникам. Но вместо назначения срока оформления документов его попросили доплатить еще 2 тысячи. Тогда клиент засомневался, хотя в договоре было прописано, что за консультацией в другие фирмы без письменного согласия руководителя агентства недвижимости он обращаться не имеет права. Но клиент все же нарушил этот пункт и не напрасно - не потерял еще 2 тысячи. На этом был построен весь расчет. 5 тысяч долларов все же сумма приличная, и потерять ее ни у кого желания нет. За то время, пока клиент терпеливо ждал, мошенники брали еще несколько авансов и исчезали. Конечно, можно обратиться в суд. Но какой объем работы нужно проделать, чтобы собрать и подать документы! Необходимо подобрать соответствующие документы, правильно сделать ссылки на нужные законы и т.д. Одним словом, это процедура довольно сложная, здесь нужен хороший юрист, чтобы все правильно оформить и попытаться выиграть процесс. А это время и опять же деньги, порой довольно немалые. Хочу сказать, что не все, кто покупает квартиру частным образом, попадаются на крючок к мошенникам. Многие сделки проходят вполне успешно. Но когда из 100 сделок 99 пройдет успешно, а не повезет именно тебе, то львиная доля прошедших успешно сделок, будет для вас слабым утешением. Поэтому, прежде чем подписывать такие кабальные договоры, стоит позвонить в солидную фирму и проконсультироваться по телефону. Насколько я знаю, ни один юрист агентства недвижимости в консультации людям не отказывает. Эти консультации бесплатные, и они вас ни к чему не обязывают. Вы можете поступать по своему усмотрению. Но, вероятно, разговор с юристом все же откроет вам глаза на некоторые нюансы сделок и заронит сомнения в искренности ваших посредников.
Вадим МАРТЫНЕНКО, директор департамента вторичного рынка корпорации "Рескор"
Безусловно, из публикуемых ниже ответов Вы можете почерпнуть немало знаний, которые пригодятся Вам при совершении сделки самостоятельно. Но я бы Вам делать этого все же не посоветовала. И не потому, что я работник фирмы и стараюсь защитить честь риэлторов. Просто каждая сделка индивидуальна, их нельзя подогнать под общую гребенку, нельзя дать советы на все случаи жизни. В любой сделке может быть такой нюанс, о котором Вы даже не догадываетесь. Не всегда и частный маклер может разглядеть все подводные камни продаваемой квартиры. Поэтому хотя бы для проверки юридической чистоты объекта следует обращаться к профессионалам. Но не в любое агентство недвижимости, а именно к профессионалам. Каждая уважающая себя фирма даст письменное заключение по объекту недвижимости. Стоит эта услуга не так дорого, но зато, имея на руках заключение специалистов, спать Вы будете спокойно.
Елена Соболева, руководитель отела вторичного жилья агентства недвижимости "Кутузовский проспект"
Как выбрать фирму
Фирм, торгующих недвижимостью, сейчас в Москве предостаточно. Как в этом море самостоятельно отыскать именно ту, после общения с которой не придется кусать локти от досады на свою доверчивость? Ю. Малкин
Для начала нужно уяснить, насколько крепко стоит на ногах выбранная Вами фирма. О респектабельности обычно свидетельствует реклама. Если Вы полистаете газеты и убедитесь, что реклама фирмы идет нерегулярно, да к тому же то крупно, то мелко, в такую "контору" лучше не обращаться. Перерывы в публикациях являются показателем нестабильного финансового положения. Появились деньги - дают рекламу, а когда "на мели", - не до того.
Респектабельная реклама должна быть узнаваема, дизайн и стиль обязательно выдерживаются по времени. Уважающая себя фирма не станет менять свою рекламу каждые полгода, чтобы клиент не ломал голову, а что же это за новая организация вдруг появилась. Должно быть достаточно одного взгляда, чтобы в Вашей памяти всплыла информация о какой-либо организации. О многом говорит и размер рекламного объявления. Фирма с приличным оборотом не станет публиковать мелкое. А если на небольшом по формату пространстве пытаются мелким шрифтом втиснуть много информации, то становится понятным, что в фирме работают непрофессионалы. Текст удачной рекламы всегда краток и лаконичен. Его легко читать, воспринимать и узнавать. Следует обратить внимание и на номера указываемых в рекламе телефонов. Кто-то может сказать, что это мелочь. Увы, нет. Эта деталь говорит о многом. Если, к примеру, даны три номера телефона и первые цифры у них сильно разнятся (123, 240 или 925), то фирмы как таковой не существует. Есть лишь секретарши, которые по своему домашнему телефону отвечают на звонки. И вот Вы нашли подходящую, на Ваш взгляд, фирму. Делаете первый звонок. Поговорили и остались довольны. Но завтра у Вас появилась потребность что-то уточнить, и Вы туда звоните вновь. Если с Вами говорит уже другой сотрудник и пытается вникнуть в ситуацию, то эта организация вам не подойдет. В хорошей фирме все не занимаются всем. Там существует четкое разграничение по специализации. Дополнить картину Вам поможет и посещение офиса. Его интерьер - не самое главное. Самое большое значение имеет атмосфера. Должна быть нормальная рабочая обстановка. Если же сотрудники слоняются без дела, говорят о чем-то своем, курят и рассказывают анекдоты, то от такой фирмы нельзя ожидать четкого исполнения условий договора. Кроме того, прислушайтесь к телефонным разговорам. Если по телефону сотрудники ругаются с клиентами, то где гарантия, что и с Вами они не поступят точно так же? Поэтому не питайте на сей счет особых иллюзий. Если фирма не выполняет обязательства перед другими клиентами, то она не выполнит их и по отношению к Вам.
И вот Вы в приемной президента фирмы. Если секретарь разговаривает с клиентом столько, сколько необходимо для прояснения вопроса, то солидность учреждения вполне очевидна. Если же разговор сводится к минутному монологу секретаря, то проявляется не только неуважение, но и явный непрофессионализм. А это уже немало говорит и о его руководителе. Так стоит ли работать с подобными фирмами?
Документы на регистрацию лучше подавать самому
Что нужно знать и делать во время любых операций с недвижимостью, чтобы не остаться без квартиры и денег?
И. Мануков
Во-первых, проверить правоустанавливающие документы на квартиру, паспорт собственника; желательно взять выписку из реестра, где указанны все бывшие собственники. Во-вторых, присутствовать при взятии справок из ЖЭКа: копии финансово-лицевого счета, выписки из домовой книги, справки об отсутствии задолженности. Можно попросить в ЖЭКе показать Вам расширенную выписку из домовой книги (все прописанные и выписанные за время существования квартиры). В-третьих, внимательно ознакомиться со справками из БТИ: поэтажным планом, экспликацией (сможете убедиться, что не было незаконной перепланировки), справкой о стоимости, где указаны сведения об отсутствии или наличии залога, ареста, обременения на квартиру. Перед сделкой попросить продавцов взять справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров.
Перед закладкой денег в ячейку в банке обязательно внимательно ознакомиться с дополнительным соглашением: кто, когда и на каких основаниях забирает деньги из ячейки. При составлении договора купли-продажи учесть необходимые условия: сроки физического и юридического освобождения, перевод телефонного абонентского номера на имя нового собственника, штрафные санкции в случае возврата сделки. Хочу также заметить, что для покупателя нежелательно, когда на сделке от имени продавца выступает доверенное лицо. Для сделки вам необходимо...
Какие документы нужны для продажи квартиры? П. Самохин
Для продажи необходимы следующие документы:
- правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности или о получении квартиры по наследству, договор дарения или купли-продажи);
- справка БТИ при нотариальном удостоверении договора; - экспликация; - поэтажный план; - выписка из домовой книги; - копия финансового лицевого счета; - справка налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на дарение (срок действия не ограничен). Также могут быть затребованы и другие документы. Все зависит от обстоятельств, при которых проходит сделка.
Квартира по субсидии
Получаем безвозмездную жилищную субсидию. Как действует
механизм по приобретению жилья по ней?
И. Мишина
Схема приобретения квартиры по субсидии такова. Для начала Вы выбираете любую квартиру, которая Вам понравится (новостройка или вторичное жилье), с площадью, не меньшей, чем рекомендовано в Вашем свидетельстве о предоставлении безвозмездной субсидии. Затем Ваши деньги, предоставленные по субсидии, перечисляются на Ваш целевой счет, который обязаны Вам открыть сотрудники муниципального унитарного предприятия "Агентство по реализации жилищного займа и субсидий". Но снять наличные деньги с него Вы не можете. Их получает продавец квартиры после соответствующей подготовки документов. Следует отметить, что приобретение квартиры по субсидии занимает много времени и отнимает немало сил, тогда как на весь процесс законом отводится только 6 месяцев. Поэтому, если Вы дорожите своим временем и нервами, то лучше доверить решение Вашего квартирного вопроса специалистам. Если вы покупаете участок Подскажите, какие документы должны быть на руках у продавца и покупателя для оформления сделки купли-продажи земельного участка (на участке есть щитовое строение)? М. Сорокин
Для регистрации земельных правоотношений должны быть представлены: - заявление с описью документов (заявления от каждой из стороны сделки); - документ, подтверждающий оплату регистрации, документы о субъектах права (физических или юридических лицах);
- документы, описывающие земельный участок (кадастровый план, геодезические данные, акт установления и согласования границ земельного участка и др.);
- договор купли-продажи. Все строения, находящиеся на земельном участке, должны быть отражены на плане земельного участка.
Кроме того, в соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РФ, продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка должен предоставить покупателю информацию об обременениях и ограничениях его использования.
Покупаю квартиру в новостройке...
Я покупаю квартиру в новостройке. Скажите, какие документы нужно проверять у застройщика при подписании договора?
А. Семенов
Инвесторы, заказчики и иные традиционные участники отношений по инвестиционному договору строят свои отношения весьма неодинаково. Описать все возможные схемы в рамках наших консультаций не представляется возможным. Но компания, которая ведет строительство объекта, в обязательном порядке должна предоставить учредительные документы, свидетельство о собственности на землю (или договор аренды земли), технико-экономические обоснования, распоряжения (постановления) уполномоченных органов о разрешении на строительство, документы, подтверждающие полномочия лиц, заключающих договор от имени компании и т.д.
Кроме того, в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 28.11.1997 г. № 935-РМ с 1 декабря 1997 года все договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилья (а это договоры, заключенные инвестором с соблюдением норм гражданского законодательства с гражданами или юридическими лицами в рамках инвестиционного контракта о привлечении их собственных (заемных) финансовых средств с обязательством о предоставлении им жилой площади в собственность по окончании реализации инвестиционного контракта), за исключением договоров, оформляемых городским инвестором (Управлением внебюджетного планирования развития города), подлежат обязательной учетной регистрации в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. И хотя такая регистрация носит рекомендательный характер, но все же она является дополнительной гарантией соинвестору.
Два объекта - два договора Собираемся покупать дачу в Московской области. Подскажите, пожалуйста, какие документы нужны для оформления этой сделки, на что нужно обратить внимание, чтобы не быть обманутыми?
А. Петров
В соответствии с законодательством Российской Федерации объекты недвижимого имущества следуют судьбе земельного участка, на котором они расположены. Таким образом, вы покупаете два отдельных объекта гражданского оборота: земельный участок и находящееся на нем строение.
Для регистрации земельных правоотношений должны быть представлены: заявление с описью документов (заявления от каждой из стороны сделки), документ, подтверждающий оплату регистрации, документы о субъектах права (физических или юридических лицах), документы, описывающие земельный участок (кадастровый план, геодезические данные, акт установления и согласования границ земельного участка и др.), договор купли-продажи. А для продажи строения, которое находится на участке, необходимо получить на него в БТИ технический паспорт.
Регистрировать договор не обязательно, но... желательно
Я бы хотела сдать квартиру. Скажите, как по закону должны быть оформлены отношения между арендатором и арендодателем? Где надо зарегистрировать договор? Как оплатить налоги? Какие официальные документы надо предоставить?
М. Константинова
Вам необходимо заключить договор найма жилого помещения. В соответствии со статьей 674 Гражданского кодекса РФ такой договор заключается в простой письменной форме.
Регистрация же заключенного договора найма жилого помещения является Вашим правом, а не обязанностью. Но если Вы все же захотите зарегистрировать договор найма, то сделать это сможете только в том случае, если вторая сторона сделки (съемщик квартиры) согласна на это. А чтобы уплатить налог на доходы физических лиц, Вам необходимо подать налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту постановки на учет. В налоговой декларации Вам, в частности, необходимо обозначить факт получения дохода по договору найма жилого помещения, источник получения дохода (ФИО, паспортные данные и место жительства нанимателя) и размер дохода. К декларации следует приложить заключенный Вами договор найма. После этого налоговая инспекция исчисляет подлежащий к уплате налог и направляет Вам уведомление.
На усмотрение инспектора
Подскажите, какие нужны документы для предоставления в органы опеки и попечительства для получения решения на совершение сделки с квартирой, собственниками которой являются несовершеннолетние?
Ю. Рыжкова
Для получения разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры Вам необходимо предоставить в органы опеки и попечительства следующие документы:
- нотариальный запрос в органы опеки и попечительства;
- документы на продаваемую квартиру (выписка из домовой книги, документы БТИ и др.);
- документы на приобретаемую квартиру.
Возможно, с Вас потребуют и другие документы. Здесь все зависит от сложности сделки и от инспектора.
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
94
Размер файла
224 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа