close

Вход

Забыли?

вход по аккаунту

?

ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИЕ

код для вставкиСкачать
ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ
Обзор рынка безопасности
Безопасность сделки на вторичном рынке: без раздумий и сантиментов требуем от продавцов справки из психо- и наркодиспансеров!
Будьте бдительны! Громкое название НОВОСТРОЙКИ не гарантирует чистоту продаж
Три основные причины расторжения договора ренты
Обязательный подряд на строительство коттеджа. На что обратить внимание
Квартира на продажу: сопровождение сделки риэлтором
Что делать дольщику, если застройщик банкрот и строительство дома остановлено
Покупка квартиры: 11 рисков, которых должен избежать покупатель
Продажа квартиры: выбор риелтора
Квартирные мошенничества - Покупка
Квартирные мошенничества - Ремонт
Риэлторы: способы "честного" отъема денег
Черная совесть риэлторов
Дело "квартирного магната": В Омске мошенник больше 20 раз сдал жителям мифические квартиры
Новая страховая программа от ГК "Пионер" и СК "РОСНО"
ОКТЯБРЬ 2010
СОДЕРЖАНИЕ
Безопасность сделки на вторичном рынке: без раздумий и сантиментов требуем от продавцов справки из психо- и наркодиспансеров!3
Будьте бдительны! Громкое название НОВОСТРОЙКИ не гарантирует чистоту продаж5
Три основные причины расторжения договора ренты6
Обязательный подряд на строительство коттеджа. На что обратить внимание7
Квартира на продажу: сопровождение сделки риэлтором10
Что делать дольщику, если застройщик банкрот и строительство дома остановлено12
Покупка квартиры: 11 рисков, которых должен избежать покупатель14
Продажа квартиры: выбор риелтора16
Квартирные мошенничества - Покупка18
Квартирные мошенничества - Ремонт20
Риэлторы: способы "честного" отъема денег20
Черная совесть риэлторов23
Дело "квартирного магната": В Омске мошенник больше 20 раз сдал жителям мифические квартиры24
Новая страховая программа от ГК "Пионер" и СК "РОСНО"25
Безопасность сделки на вторичном рынке: без раздумий и сантиментов требуем от продавцов справки из психо- и наркодиспансеров!
"Домком"
Документы, потребные для совершения сделок с недвижимостью, можно разделить на две большие группы. Первая - это те, о необходимости которых прямо говорится в законе. Не принесешь - сделку не зарегистрируют. Вторая группа - документы, формально не обязательные, но необходимые ничуть не менее. Они служат для того, чтобы защитить сделку от возможного опротестования в суде. И в этом ряду очень важное место занимают справки из наркологического (НД) и психоневрологического (ПНД) диспансеров
Документы, потребные для совершения сделок с недвижимостью, можно разделить на две большие группы. Первая - это те, о необходимости которых прямо говорится в законе. Не принесешь - сделку не зарегистрируют. Вторая группа - документы, формально не обязательные, но необходимые ничуть не менее. Они служат для того, чтобы защитить сделку от возможного опротестования в суде. И в этом ряду очень важное место занимают справки из наркологического (НД) и психоневрологического (ПНД) диспансеров.
От чего защищаемся?
В Гражданском кодексе (а именно он, напомним, является главным документом, регламентирующим правила поведения на рынке недвижимости) имеется глава 9 "Сделки", а в ней - §2 "Недействительность сделок". Внутри - статьи, названия которых говорят сами за себя:
- Ст. 171 "Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным";
- Ст. 176 "Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности";
- Ст. 177 "Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими";
- Ст. 178 "Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения".
Зная нравы на рынке недвижимости и масштаб сумм, обращающихся на нем, нетрудно догадаться, что эти статьи превратились в прекрасные лазейки для злоумышленников. Продаем квартиру, тратим денежки, а потом требуем у покупателя вернуть недвижимость назад, мотивируя тем, что в момент купли-продажи мы не понимали, что делаем. Сильным аргументом для нечистоплотного продавца оказывался факт, что он состоит на учете в НД или ПНД. Логичной мерой защиты стало требование представить справку, что продавец не состоит на таком учете.
Является ли подобная защита стопроцентной? Разумеется, нет. Недееспособным (и ограниченно дееспособным) человека может признать только суд - карточка учета в соответствующем диспансере вообще, строго говоря, не имеет к этому никакого отношения. Однако сведения об отсутствии такого учета значительно повышают защищенность покупателя. Даже на уровне простого вопроса, который можно задать "потерпевшему" в суде: что же вы, почтенный, уверяете, что не понимали значения своих действий, но при этом оказались достаточно разумны, чтобы посетить соответствующие диспансеры и получить справки?!
"В перечень документов, определенных законодательством для рынка недвижимости, данные справки не входят, - говорит Юрий Куваев, руководитель отдела городской недвижимости Восточного отделения компании "НДВ-Недвижимость". - Однако требование предоставить их является абсолютно адекватным и резонным. Это инициатива здравого смысла, продиктованная желанием покупателя минимизировать риски, связанные с приобретением квартиры". "Необходимость проверки собственника недвижимого имущества на предмет наличия учета в ПНД и НД диктуется многолетней практикой работы риэлторов и судебной практики по оспариванию сделок на основании ст. 177 ГК", - вторит Кирилл Политов, руководитель департамента городской недвижимости агентства "Кредит Макс".
Лес рубят - щепки летят...
Как оно частенько бывает, защитные меры иногда срабатывают избыточно. Любой человек, имеющий учет в ПНД, воспринимается на рынке как потенциально опасный. Хотя появление этого учета может объясняться самыми разными причинами. Автор лично знаком с человеком, у которого в школьные годы что-то очень кружилась голова, и заботливая мама стала водить его по врачам. Завела среди прочих к психоневрологу (видимо, не совсем понимая, что же это за специалист) - и в итоге появилась карточка учета в соответствующем диспансере... Теперь вопрос: что ему делать с случае желания продать квартиру?
Ответы экспертов, к сожалению, не порадовали. С одной стороны, все признали, что такой учет (да еще и на подобном основании) - это не повод ограничивать в дееспособности, тем более что официально это сделать может, как мы помним, только суд. С другой - на прямой вопрос: "стали бы вы покупать квартиру у такого продавца?" риэлторы либо стыдливо опускали глаза, либо честно признавались, что поискали бы другую квартиру. Вывод: учетная карточка в ПНД - лишняя морока для добросовестного человека, и чтобы продать квартиру, ему придется приложить дополнительные усилия, доказывая, что он не верблюд. Например, пройти перед сделкой специальное обследование - да и то при условии, что сторона покупателя этим удовлетворится.
Мы не требуем, мы просим...
У кого следует попросить подобные справки? Ответы специалистов сводились к тому, что у всех: риэлторы не намерены как-то предварительно оценивать будущих участников сделки на предмет того, стоит или не стоит отправлять их НД и ПНД. "Грамотный риэлтор не станет брать на себя функцию по внешнему виду определять, насколько вменяем человек, - отмечает Юрий Куваев ("НДВ-Недвижимость"). - Он приложит максимум усилий для того, чтобы обезопасить своего клиента от возможных судебных разбирательств".
"Справку у продавца наши риэлторы просят практически всегда", - соглашается Луиза Каширская, генеральный директор агентства "Горжилсервис", член Гильдии риэлторов Москвы. Иногда, добавляет эксперт, этого требует покупатель.
Здесь, правда, коренится одна проблема: подавляющее большинство продавцов "вторички" - непрофессионалы. Свою квартиру они продают в первый раз в жизни и, естественно, не знают о принятых на рынке правилах. Услышав о необходимости справок, да еще из столь одиозных заведений, многие, что называется, "встают на дыбы": "Вы что меня, психом считаете?!". Поэтому запрашивать необходимые документы следует, соблюдая определенную деликатность. "Требовать - это как-то жестко, - комментирует ситуацию Кирилл Политов ("Кредит Макс"). - Предоставить справку на сделку не требуют, а просят. А если покупка проходит с помощью ипотечного кредита, то справки из НД и ПНД необходимы для последующего страхования объекта".
С другой стороны, хоть и "просят", но довольно настойчиво. Практика показывает, что добропорядочный человек, даже и "вскипев" сначала от столь бесцеремонного требования, потом остывает ("раз надо - значит надо") и за справочками отправляется. А вот если нежелание предоставить данные документы присутствует постоянно, дни идут, а продавец свою непреклонную позицию не меняет - тут, вероятно, что-то нечисто. Скорее всего, данному гражданину справочку о том, что он "не состоит", и не дадут.
Есть тут еще одна "тонкость", на которую обращает внимание Сергей Грудолов, ведущий аналитик Финансово-строительной корпорации "Лидер", - сотрудники диспансеров далеко не всегда отличаются добросовестностью и попросту "продают" справки по 2000 рублей и даже дешевле. Эксперт советует привлекать к сделке риэлтора, который может сделать запрос через милицию.
Нотариус и медэксперт: не альтернатива, а дополнение
В принципе, покупателю квартиры доступны еще два способа упрочить свои позиции в будущем (гипотетическом) суде на мотив "а был ли продавец вменяем?". Первый - заключать куплю-продажу нотариально. По закону, нотариус обязан убедиться в дееспособности участников сделки - соответствующая запись всегда делается в конце нотариально заверенного договора. Но тут выяснились и печальные обстоятельства. "С одной стороны нотариус как участник сделки действительно несет ответственность за свою деятельность, - отмечает Юрий Куваев ("НДВ-Недвижимость"). - С другой - наше законодательство, увы, выстроено таким образом, что весьма проблематично будет взыскать деньги с такого нотариуса, если сделка дойдет до судебного разбирательства. По крайней мере, я с такими случаями не знаком". Добавим от себя, что нотариальное оформление сделки обходится в разы дороже, чем безнотариальное, и по этой причине не менее 90% участников выбирают последнее (т.н. "простая письменная форма").
Второй способ - привлечь медицинских экспертов прямо на сделку. С некоторых точек зрения он идеален: например, недобросовестный продавец не сможет, получив все положенные справки, выпить водки непосредственно перед заключением договора (или даже сразу после), а потом отправиться на медобследование, заявляя, что подписывал бумаги он выпимши и не понимал, что же в этих бумагах. Медэксперт на сделке освидетельствует, что в данную секунду человек трезв и вменяем.
Но есть и проблема - ангажированность такого эксперта. На суде наверняка можно будет поставить вопрос о том, что поскольку данное медицинское светило приглашалось покупателем (или представляющим его интересы агентством недвижимости), то доверять выводам данного врача не стоит. Кроме того, есть психические заболевания, которые не всегда проявляются - дело тут не в квалификации врача, а в том, что в определенные периоды времени они в принципе не видны. "Всегда существует опасность, что болезнь проявится со временем и свершившаяся сделка будет оспорена", - говорит по этому поводу Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании "Домостроитель".
...Вывод, в общем, простой: и нотариус, и медэксперт - это дополнительные меры защиты. И применять их нужно не вместО, а вместЕ с получением справок из НД и ПНД.
Обсуждаемые нами справки, к сожалению, не дают 100-процентной гарантии. Но, положа руку на сердце, это можно сказать обо всем на нашем рынке и всех бумагах на нем. Прецеденты, когда квартир лишались люди, имевшие, казалось бы, совершенно безупречные документы, известны. Означает ли это, что справки из НД и ПНД не нужно брать? Разумеется, нет. Они существенно снижают вероятность неприятностей с квартирой. Одного этого довода вполне достаточно, чтобы требовать такие документы на всех сделках.
Будьте бдительны! Громкое название НОВОСТРОЙКИ не гарантирует чистоту продаж
"Домком"
Яркое и запоминающееся название новостройки или агентства недвижимости способно не только ускорить продажу квартир или риелторских услуг, но и принести немало бед рядовым гражданам, желающим купить квартиру или прибегнуть к помощи агентства недвижимости.
О том, почему так происходит, рассказывают специалисты коммуникационного агентства "Красное Слово", специализирующегося на маркетинговом сопровождении участников рынка недвижимости.
"Дома-хамелеоны" - новостройки с несколькими названиями
"Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости, особенно Москвы и Московской области, изобилует долгостроями с очень сомнительными перспективами. Естественно, недобросовестные застройщики пытаются всеми возможными способами убедить потенциальных покупателей квартир в том, что у них все в порядке и дом непременно будет сдан в срок. Но не тут-то было. Многочисленные независимые интернет-форумы, переполненные гневными отзывами людей, уже купивших квартиру в той или иной злосчастной новостройке, сводят на нет коварные планы застройщиков. В результате через некоторое время в рекламных и маркетинговых материалах фигурирует уже новое название того же самого строительного объекта, - отмечает Вадим Горжанкин, генеральный директор коммуникационного агентства "Красное Слово". - Такой ренейминг рассчитан на то, что, набирая новое, так сказать, еще "не загаженное" название в поисковой строке, новые потенциальные покупатели, желающие выяснить дополнительную информацию об объекте, увиденном ими в рекламе, не обнаружат всего негатива, распространенного в сети Интернет уже успевшими пострадать покупателями, осознавшими всю "прелесть" долгостроя или, что еще хуже, испытавшими амплуа обманутых дольщиков. Поэтому лучше всего делать свою личную интернет-проверку того или иного объекта недвижимости не только по названию, но и по строительному адресу.
Новое название от неконкурентоспособных агентств
Не всегда появление второго или третьего названия новостройки говорит о том, что застройщик заметает следы. "Иногда сменой названия грешат небольшие агентства недвижимости, которые реализуют тот или иной объект недвижимости наряду с солидными игроками рынка, имеющими гораздо более безупречную репутацию, чем первые, - рассказывает Антонина Рябова, креативный директор коммуникационного агентства "Красное Слово", - Все дело в том, что руководство неконкурентоспособных агентств недвижимости, работающих в стиле лихих 90-х, прекрасно понимает, что если потенциальный покупатель узнает, что данная новостройка реализуется не только ими, а еще несколькими более известными и крупными агентствами недвижимости, то непременно пойдет покупать у солидных конкурентов. Так надежнее. Тем более что условия покупки у вышеупомянутых солидных конкурентов чаще выгоднее. Следовательно, чтобы потенциальный покупатель не ушел покупать у конкурентов, новостройке присваивается новое оригинальное название, набирая которое в поисковой строке, покупатель неизбежно думает, что данную новостройку реализует только одно агентство (то самое, из 90-х), и поэтому никуда более не стремится, а покупает у них".
"Abibas" или "закос" под известное агентство недвижимости
Менять название могут не только новостройки, но и агентства недвижимости. Цель такого ренейминга - получить название максимально схожее с названием известного агентства, обладающего безупречной репутацией, - комментирует адвокат Олег Сухов, ведущий юрист "Первого Столичного Юридического Центра", - То есть в налоговой инспекции на манер таких крупных агентств, как "Инком" или "Миэль", регистрируются компании типа "Инком +" или "Миэль 1". Далее мошенниками снимается солидный офис в центре города на пару недель, а в газетах и на интернет-порталах даются объявления о срочной продаже квартиры по заниженной цене от известного агентства недвижимости. Естественно, заканчиваются такие сделки купли-продажи отнюдь не новосельем".
Три основные причины расторжения договора ренты
Олег Сухов, адвокат, Первый Столичный Юридический Центр
Договор ренты, или договор пожизненного содержания с иждивением, как правило, заключается с престарелыми, больными, одинокими людьми. Такие пожилые, социально незащищенные лица, при отсутствии родственников и поддержки в материальном и социальном плане, готовы передать свое жилье по возмездной сделке (договор ренты) тем или иным знакомым или посторонним лицам в обмен на финансовую поддержку и заботу.
За якобы кажущейся простотой указанных договорных отношений скрывается огромное количество подводных камней, которые в дальнейшем становятся основанием к расторжению или признанию недействительными договоров ренты или договоров пожизненного содержания с иждивением. Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист "Первого Столичного Юридического Центра" рассказал о трех основных причинах, по которым Договор ренты может быть признан недействительным или расторгнут.
Первая причина - размер рентных платежей
Большинство споров, связанных с требованиями о расторжении договоров ренты, относятся к определению минимального размера оплаты труда, в соответствии с которым устанавливается размер тех рентных платежей, которые ежемесячно Рентодатель должен передавать Рентополучателю в денежном эквиваленте или в виде оказания личных услуг по обеспечению одеждой, лекарствами, уходом, погребению, иным.
Рентополучатели полагают, что в настоящее время их обеспечение должно соответствовать прожиточному минимуму того региона, в котором они проживают. В данном случае придется расстроить престарелых бабушек и дедушек, т.к. минимальный размер оплаты труда в настоящее время для договоров ренты составляет всего 100 рублей и никак не соотносится с минимальным размером оплаты труда, установленных для трудовых отношений и социальных выплат.
Вторая причина - обязанности нового собственника
При заключении договора необходимо особое внимание обращать именно на те обязанности, которые берет на себя новый собственник - Рентодатель. Как показывает практика, даже нотариусы зачастую не понимают, каковы могут быть последствия при неправильном или не точном изложении условий договора ренты или пожизненного содержания с иждивением в части обязанностей Рентодателей по отношению к Рентополучателям. А именно, если в договоре ренты или пожизненного содержания с иждивением установлена обязанность нового собственника лишь по оказанию помощи Рентополучателю в части обеспечения всем необходимым, и данная обязанность предусмотрена именно в фактическом оказании услуг, то никакое денежное возмещение не может быть заменено таким оказанием личных и непосредственных услуг.
Рентодатель, если конечно, он не хочет в дальнейшем остаться без своей квартиры, во время действия всего срока договора, обязан не только оказывать старикам подобные услуги и помощь, но и позаботиться об обеспечении доказательств такого оказания услуг. В противном случае, если старики обратятся в суд, договор однозначно будет расторгнут. Не стоит стесняться обеспечению доказательств, если вы приобретаете продукты, то заказывайте их по Интернету, оформив заказ на себя, если хотите сделать ремонт в квартире, то так же необходимо заключать договор подрядных работ на свое имя. Осуществляйте все оплаты по безналичному расчету со своего расчетного счета, договоры на приобретения имущества или услуг для Рентополучателей оформляйте на свое имя в интересах последних.
Чтобы избежать сложностей в сборе доказательств, а так же в самом исполнении указанных выше обязательств, необходимо при заключении договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) формулировать обязанности Рентодателя таким образом, чтобы в качестве исполнения договора устанавливались либо оплата рентных платежей в установленном размере, либо, чтобы фактическое и личное оказание услуг могло быть заменено и только по желанию самого Рентодателя в любое время на передачу рентных платежей Рентополучателю.
При указанных обстоятельствах единственное, о чем придется позаботиться новому собственнику квартиры - это о том, чтобы во время направлять на расчетный счет "стариков" определенную в договоре денежную сумму, или передавать ее по расписке.
Третья причина - психическое состояние здоровья Рентополучателя
Еще одним существенным и значительным основанием для признания договора ренты недействительным может служить психическое состояние здоровья Рентополучателя на момент оформления договора.
Как уже было сказано ранее, договор Ренты, пожизненного содержания с иждивением, как правило, заключается пожилыми и больными лицами, которые в той или иной степени нуждаются в уходе, лекарствах, дополнительной финансовой и социальной помощи.
Пожилые лица в связи с возрастом и состоянием здоровья не всегда способны в полной мере отдавать отчет своим действиям и руководить ими при заключении Договора, в том числе пожизненного содержания с иждивением, тем более, если такие лица ранее перенесли ту или иную болезнь, связанную с черепно-мозговой травмой, психическими заболеваниями, заболеваниями нервной системы, или указанные лица страдали или страдают алкогольной или наркотической зависимостью.
В рамках судебного процесса суд обязательно назначает судебно-психиатрическую экспертизу, и если указанная экспертиза даст положительный для Рентополучателей результат в части сомнения их состояния здоровья при заключении договора, суд признает договор Ренты или пожизненного содержания с иждивением недействительным.
Чтобы избежать столь неприятной участи остаться без квартиры Рентодателю по прошествии долгих лет надлежащего исполнения обязательств из договора и оплаты значительных сумм по договору, в обязательном порядке рекомендуется перед заключением Договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) обратиться в независимую экспертно-лечебную службу, которая проведет полный диагноз собственника с изучением всех документов по историям болезни, в том числе с получением выписок из диспансеров (психо-неврологический, наркологический) и подготовкой заключения о состоянии здоровья, достаточным для оформления договора ренты (или пожизненного содержания с иждивением). При наличии указанного заключения основания для отмены договора в последующем будут минимальными.
РЕЗЮМЕ: Если у вас заключен Договор ренты (пожизненного содержания с иждивением) прямо сейчас обратите внимание на его содержание и на ваши обязанности по нему. Это даст вам возможность избежать возможных проблем по расторжению данного договора, избежать которых в суде уже не будет представляться возможным.
Обязательный подряд на строительство коттеджа. На что обратить внимание
Интернет-журнал по недвижимости Metrinfo.Ru
Обязательный подряд на загородном участке - гарантия того, что для покупателя все будет легко и просто. Нужно лишь вносить деньги по согласованному графику - и ваш дом станет расти сам собой. Строители трудятся, а суровые и неподкупные сотрудники службы технического контроля компании-продавца следят, чтобы работы велись в строгом соответствии с технологией и должного качества...
Подобные идиллические картины рисуют те, кто эти самые участки с подрядом продает. Но люди, участвовавшие в процессе с другой стороны, говорят, что проблемы-то есть. Попробуем разобраться в этом вопросе
Коммуникации
Вряд ли кто станет спорить с тем, что современный коттеджный поселок немыслим без коммуникаций - дорог, электричества, газа, воды. Реклама продаваемых объектов уверяет, что все эти "блага цивилизации" в наличии имеются. Но на самом деле, когда поселок только-только собираются строить, он представляет собой поле, размеченное колышками, а продавец только обещает подвести коммуникации. То есть заплатить за них покупатель должен, как правило, уже сейчас - а подведут потом. И возникают вопросы: а подведут ли? И что будет, если нет?
Наибольшие "оптимисты" из числа компаний-застройщиков уверяют, что проблем быть не может в принципе. "Строительство коттеджного поселка с подрядом подразумевает гарантированное подведение всех коммуникаций и гарантированные сроки сдачи их в эксплуатацию, - категоричен Виктор Сюков, заместитель гендиректора строительно-инвестиционной компании "Аллтек Девелопмент". - Это обязанность девелопера: согласовать и подвести все обещанные инженерные коммуникации. Проблем с ними добросовестный девелопер не допустит - это напрямую влияет на его репутацию".
Другие эксперты оказались более осторожными. По их словам, опоздания с подведением коммуникаций бывают - кто-то говорит об этом явлении как о "частом", другие - как о "нечастом". "Застройщик может сорвать сроки на 1-2 сезона, - говорит Алексей Гусев, коммерческий директор компании "Загородный проект". - Но есть и более вопиющие случаи. Например, в одном поселке на Киевском шоссе газа нет уже 5 лет".
Причин называются две. Первая - недостаточный темп продаж. Очевидно, что в цене, которую платит покупатель участка в поселке, некая доля идет на коммуникации. И так же очевидно, что пока этих покупателей не наберется достаточное число, финансировать работы нечем. То есть, застройщик, пекущийся о собственной репутации, должен бы профинансировать из собственных средств (раз обещал!), но реалии нашего рынка показывают, что не так их много, этих "пекущихся".
Вторая причина - не все здесь зависит от застройщика. Построить дорогу можно самостоятельно, пробурить артезианскую скважину - тоже, а вот подключение к электричеству и газу нужно согласовывать с "внешними силами". Особенно тяжелой ситуация является именно с газом: работать с газовщиками, по словамЕкатерины Орловой, заместителя генерального директора компании "АИН-Девелопмент", процесс трудоемкий, проблемный, четко не регламентированный и без гарантий".
"Совершенно непредсказуемо поведение монополистов по части введения в эксплуатацию систем энерго- и газоснабжения, - добавляет Валерий Мищенко, председатель Совета директоров Kaskad Family. - Проблемы возникают в том случае, если вдруг предварительные проработки земельного участка показывали одну ситуацию с газо- и энергообеспечением, а на практике, например, спустя год по прошествии начала реализации проекта, выяснилось, что питающий центр, к которому рассчитывал подключиться девелопер, перегружен, и мощность на нем будет только по завершении реконструкции соответствующей подстанции или газораспределительного узла. Но опять же такого рода проблемы - это профессионализм, а точнее, отсутствие оного у соответствующего игрока рынка".
Последний тезис прекрасно подтверждает опыт одного нашего "агента" (знакомого, строившего дом в коттеджном поселке). Назовем этого человека Тимуром. По его словам, в поселке, который существует уже более 10 лет (!), и куда газ уже подведен, группу новопостроенных домов не подключали в течение года: застройщики и газовщики не могли о чем-то договориться. Людям пришлось выкручиваться - решать проблему с помощью электроотопления, что в эксплуатации значительно дороже.
Ситуация напоминала "газовую войну" России и Украины двухлетней давности, от которой страдали страны Европы - с той лишь разницей, что на помощь замерзающим тогда устремились разнообразные политики. Особенно часто упоминался в прессе Комиссар ЕС по энергетике со странноватой для русского слуха фамилией Пиебалгс. А вот жителям коттеджных поселков на столь могучую поддержку рассчитывать не приходится.
Стройка
Второй весьма серьезной проблемой являются сроки - точнее, их несоблюдение застройщиком. "Срыв сроков при строительстве - распространенное явление, поэтому даже опытные специалисты, которые строят не первый день, закладывают дополнительное время", - отмечает Наталья Картавцева, директор департамента загородной недвижимости компании "Vesco Group" (Девелопмент).
Что делать тут покупателю? Во-первых, как в старом анекдоте, расслабиться и наслаждаться. Несоблюдение строителями сроков - это всегдашнее явление. Так что не стоит планировать свою жизнь исходя из того, что вам наобещали в офисе компании-продавца - например, продавать к такому-то сроку свою городскую квартиру, рассчитывая переселиться в готовый коттедж. "Думаю, что в среднем, сроки, заявленные девелоперами на старте проекта, можно умножать на два", - убежден Алексей Гусев ("Загородный проект").
Второй момент - "привязывайте" график ваших платежей застройщику не к календарю, а к реально завершенным работам. "В нашем поселке я не раз видел, как люди по неопытности заключали договоры, где их платежи должны были поступать к определенным датам, - рассказывает еще один наш "агент", назовем егоДенис. - Получалось, что за "опоздание" рабочих застройщик никак не отвечает (не было такого пункта в договоре), а вот покупатель обязан платить по графику. На участке только-только вырыт котлован под фундамент, а деньги надо выкладывать за внутреннюю отделку дома".
Качество
"Все современные технологии домостроения, которые появились на рынке за последние 30-40 лет, требуют очень тщательной подготовки специалистов, которые работают и создают дома, поскольку неверная сборка дома по соответствующей технологии может привести к тотальным проблемам, - предупреждает нас Валерий Мищенко (Kaskad Family). - Например, в случае с деревянно-каркасной технологией, неверно проложенная изоляция может привести к тому, что утеплитель будет гнить, что приведет в разрушению дома в течение ближайшего года-двух.
"Такая проблема есть, - говорит Андрей Игнатов, генеральный директор компании "Эстейт Инвестментс". - На рынке очень много субподрядных предложений по строительству с низкой квалификацией персонала. Острее всего ситуация в сегменте экономкласса, где главным определяющим фактором приобретения является цена, а требования к качеству отходят на второй план".
У проблемы есть две модификации. Первую можно охарактеризовать как "кривые руки" - т.е. все делается неумеючи. Андрей Игнатов рассказывает о случае, когда внутренние трубы системы отопления дома были проложены снаружи от утеплителя. Естественно, при первых серьезных морозах все замерзло и вышло из строя - вместе с газовыми котлами.
Второй подвариант - "экономия", то есть стремление подрядчиков сделать все подешевле. "Подписываемый договор нужно сделать в этом смысле максимально конкретным, - рекомендует наш "агент" Денис. - Если предполагается, что строители купят вам кафель - необходимо четко обговорить, что это будет за кафель. В противном случае наверняка привезут самое дешевое - но с дорогим чеком. То же касается сантехники, инженерного оборудования и всего остального".
Так же, продолжает Денис, надо тщательно следить за ходом работ, особенно обращая внимания на те моменты, где что-то закрывается. "В одном месте мы не уследили при укладке утеплителя, - признается он. - Строители зашили стену без нашего присутствия. В результате в двух комнатах нашего дома зимой холодно. Скорее всего, они "сэкономили" и продали утеплитель. Но сейчас уже невозможно понять, где именно это произошло: ветер гуляет внутри стен дома. В комнаты он прорывается в одном месте, но где не доложен утеплитель, определить уже нельзя".
Деньги
Проблема третья - дополнительные платежи. Если рассуждать строго теоретически, то общая сумма, которую покупателю предстоит заплатить, определяется в момент продажи и дальнейшему изменению уже не подлежит. "При покупке участка с подрядом последующее увеличение оплаты за участок и постройку дома происходить не должно, - говорит Юлия Севериненко, генеральный директор компании "ЗемАктив". - Ведь земля приобретается по договору купли-продажи с одномоментной оплатой. А строительство также ведется по договору, в котором указан проект (с описанием комплектации, размеров, материалов и т.д.) и егостоимость".
Так-то оно так, но как требования "доплатить" все-таки не такая уж редкость для нашего рынка. Особенно с учетом того, что на этапе продаж девелоперу нужно выгодно отличиться на фоне конкурентов (или хотя бы не отличаться невыгодно), а потом довести проект до завершения. "Обычно доплатить просят за подключение сетей, за превращение временных дорог в дороги нормального качества, - отмечает Андрей Игнатов ("Эстейт Инвестментс"). - Суммы - от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей. При отказе сети могут просто не подвести к дому, а дороги оставить как есть".
Наталья Картавцева ("Vesco Group") рассказывает еще об одной вероятности. В предлагаемом покупателю проекте могут быть недопустимая толщина стен, не предусмотрено утепление или в стоимость не входит отделка и гидроизоляция. Сделать все это придется - а значит, предстоит доплачивать.
Что делать?
Попробуем сформулировать простейшие тезисы, которые помогут покупателю избежать разочарования.
Первое - внимательно изучить предлагаемый к подписанию договор. Некоторые застройщики, правда, напирают на свою безупречную деловую репутацию - но, как показывает практика, уповать не это не стоит. Разумнее все-таки изучить документы. Анализируя договор, стоит помнить, что всякая неточность (со сроками, ценой, качеством работы и т.п.) может быть использована против вас.
Второе - убедиться в способности застройщика выполнить обещания. "Посмотрите на реальное наличие коммуникаций поблизости, - советует Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу управляющей компании "Волжские дачи". - Если на въезде в поселок есть газораспределительный пункт - значит, имеется физически, и прокладка труб не затянется на годы. То же и с электричеством: если на территории поселка уже установлены столбы, вероятность того, что с электричеством будут проблемы - минимальна".
Третье - не гоняться за дешевизной. Ее обратной стороной наверняка окажется либо требование доплатить, либо остановка работ.
Четвертое - жестко контролировать ход строительства и его качество. Службы технического контроля застройщика - это замечательно, но подумайте на минуту, у кого они получают зарплату. Так что проверять нужно либо самостоятельно (что предполагает собственное присутствие на участке минимум раз в неделю, а иногда и чаще - например, когда закрывают стены), либо привлекать для этого независимого специалиста.
Квартира на продажу: сопровождение сделки риэлтором
Интернет-журнал по недвижимости Metrinfo.Ru
Многочисленные агентства недвижимости и частные маклеры, работающие на рынке, конечно, хотели бы оказывать своим клиентам максимально полный набор услуг, цена которого тоже была бы "максимально полной". Среди клиентов, однако, встречаются такие, кто считает себя в силах выполнить часть работы самостоятельно. Чтобы не упускать и их, риелторы предлагают услуги по "сопровождению сделки".
Подбор швырнули за забор
Риелторская услуга (мы говорим сейчас о полном "пакете") - штука многоплановая. Нужно "помониторить" рынок, определиться, за сколько можно продать квартиру (или, если речь идет о покупателе, - что можно на имеющиеся деньги купить квартиру). Прорекламировать квартиру или покопаться в объявлениях на продажу. Провести переговоры с противоположной стороной, поторговаться. Обговорить условия предстоящей сделки. Организовать сбор документов, подписание договора, взаимные расчеты. И, как говорится, "мн. др."...
Теоретически вылететь из этого списка может любой элемент - мало ли в чем потребитель окажется докой? На практике же "под сокращение" чаще всего идет подбор вариантов - люди говорят, что покупателя (или приобретаемую квартиру) они найдут сами.
Объяснений, почему происходит именно так, можно дать множество. Иногда покупатель уже имеется - скажем, человек несколько лет снимал квартиру, а потом выразил желание ее приобрести. Бывает, что сделка совершается между знакомыми или родственниками. Да и вообще - называя вещи своими именами - именно с поиском вариантов риелторы справляются хуже всего...
История, услышанная автором от одной знакомой. В 2007 году она покупала квартиру. Первым делом пошла, как культурная, в агентство. Дала предоплату в $500 и стала ждать, когда же ей принесут на блюдечке с голубой каемочкой искомую однушку в Беляево. Риелтор, характеризуемая своим начальством как "лучший сотрудник в филиале" (у них в филиале, как выяснилось, всех так аттестовали), за полгода нашла только... две квартиры. Обе в пятиэтажках. Осатанев, моя знакомая лично полезла в газеты и Интернет и в первый же день (!) нашла полтора десятка интересных вариантов. Одну из этих квартир через неделю и купила. Самое трогательное, что "лучший сотрудник" тут стала названивать ей по десять раз на дню, уверяя, что покупать квартиру без помощи профессионалов - верх неразумия. Отстала лишь после того, как трубку однажды взял муж моей знакомой - он в молодости служил во флоте и для подобного случая припомнил пяток выражений, слышанных когда-то от боцмана.
Что остается?
Вопросы технического и юридического характера. При этом, естественно, их набор меняется в зависимости от того, продавец или покупатель является заказчиком работы. Сопровождение при продаже, говорит Александр Рюмин, директор департамента элитной недвижимости компании "A-Realty Group", включает экспертизу правоустанавливающих документов на квартиру. Агентство также собирает те бумаги, которые надо взять непосредственно перед сделкой, организует подписание с покупателем договора аванса или задатка, составляет договор купли-продажи, устраивает безопасные денежные расчеты, проводит государственную регистрацию договора.
При покупке на первый план выходят другие вопросы - прежде всего анализ истории квартиры, выявление обременений, арестов, сомнительных сделок и прочего. Проверка собственников - на предмет того, действительно они являются теми, за кого себя выдают, не состоят ли на учете в различных интересных диспансерах и т.п. Вторая часть совпадает с той, что и при продаже - согласование текста договора, организация расчетов, госрегистрация.
Этот "пакет" - общепринятый, но он вполне поддается корректировке. Например, продавец квартир потерял правоустанавливающие документы - в этом случае предстоит их восстановление, которое, конечно же, будет стоить денег. Или нужно помочь в общении с банком, дающим ипотечный кредит. "Бывает, что клиенту нужны только отдельные составляющие услуги, - подводит итог Марина Маркарова, управляющий партнер компании "MAYFAIR Properties". - В связи с этим агентства имеют "тарифные сетки": как для всего набора услуг, так и для каждой его составляющей отдельно".
Цена: о вреде чрезмерной дешевизны
Реклама риелторского сопровождения иной раз содержит очень привлекательные для потребителя цифры - 70 тыс. руб., даже 40-60 тысяч. Судя по цифрам, сэкономить на комиссионных раза в два можно легко.
"Действительно, стоимость на юридическое сопровождение может быть в этих ценовых пределах, - подтверждает Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании "Азбука Жилья". - Но здесь все зависит от объекта и от того, как проходит сделка, по какому сценарию: ипотека, новостройка, альтернатива. Оказывают влияние также объем работы риелтора, сложность и трудоемкость процесса".
Однако, по мнению Олега Самойлова, генерального директора компании "Релайт-Недвижимость", эта работа стоит как минимум вдвое дороже. Особенно, продолжает эксперт, обещаниями необычайной дешевизны грешат частные маклеры - за 40-50 тыс. руб. они берутся сделать "все-все-все". Но чудес не бывает, и экономия обязательно выльется на качестве проверки - дело это не из дешевых.
Еще вариант той "экономии", что выходит клиенту себе дороже - желание "раздробить" процесс на слишком маленькие этапы. Каждый стоит вроде бы немного, но результат совершенно не гарантирован. "Допустим, клиент хочет, чтобы риелтор сопровождал его на внесении аванса в какое-то агентство, - приводит примерИлья Шкоп, директор агентства недвижимости "Собственник", председатель совета Гильдии риелторов Москвы. - Цена этой услуги может оказаться и 10 тысяч. Но если стороны в итоге не договорились, риелтор деньги возьмет: он свою работу выполнил, поддержку клиенту (моральную, юридическую, знанием обычаев делового оборота) оказал". Поэтому разумнее все-таки заказывать работу "под ключ", когда результатом будет выход на сделку.
Сколько же это стоит? Илья Шкоп ("Собственник") говорит о 70-100 тыс. руб. Похожую цифру называет иСветлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" - в ее агентстве данная услуга стоит 85 тысяч. "В нашей компании комплексное сопровождение сделки стоит как минимум 150 тыс. руб., - говорит Анастасия Могилатова, генеральный директор компании "Welhome". - Мы не специализируемся на сопровождении, поэтому не ориентируемся на конкурентов в данной области, наша главная задача - обеспечить сопровождение сделки на самом высоком уровне, который соответствует статусу нашей компании и уровню недвижимости, которой мы занимаемся".
Выгодно ли риелторам?
Как уже говорилось в начале этой статьи, риелторам, конечно, хотелось бы оказывать набор услуг. Однако, понимая сформулированную еще Б.Окуджавой мудрость о том, что "пряников сладких всегда не хватает на всех", они соглашаются и "сопровождать". Тем более что - как метко заметил Александр Рюмин ("A-Realty Group") - выгода здесь выражается не только в сиюминутном получении дохода, но и в довольных клиентах. Если человек получил качественное обслуживание, он станет рекомендовать данное агентство недвижимости среди своих знакомых. А через некоторое время, бог даст, и сам придет в качестве клиента - уже на полноценную услугу.
...и клиентам?
Вопрос это не простой. С одной стороны, многие эксперты отмечают рост востребованности. "В последние несколько лет потребность клиентов в услуге "сопровождения" заметно выросла, - отмечает Марина Маркарова ("MAYFAIR Properties"). - В первую очередь в сегменте экономкласса, где из-за соображений экономии и открытости рынка недвижимости многие клиенты подбирают варианты квартир самостоятельно. Мы ввели "сопровождение сделки" как отдельную услугу только в прошлом году, но за прошедший год убедились, что услуга востребована".
С другой стороны, заказчику необходимо четко понимать, что за результат тут никто, кроме него самого, не отвечает. "Справится или не справится клиент с подбором - риелтору при сопровождении все равно, - говорит Илья Шкоп ("Собственник"). - Для него конечным результатом будет не сделка, а только сбор справок. И если клиент готов три раза платить за выезд на внесение аванса - риелтор может съездить и три раза".
"Риелторская услуга - это в первую очередь все-таки представление клиента на рынке, - считает Алексей Шленов, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж". - Она включает в себя правильную предварительную оценку, помощь в переговорах с контрагентами, доступ к широким базам данных, защита интересов клиента в процессе сделки, правильная оценка и позиционирование объекта на рынке".
В общем, можно ли без всего этого обойтись - каждый человек решает для себя сам...
Резюме
Несмотря на заклинания про бесплатный сыр (самая, вероятно, заезженная "мудрость" на рынке недвижимости), число желающих сэкономить во время сделки не уменьшается. А это значит, что услуга сопровождения будет жить и здравствовать - на нее всегда найдутся потребители.
Впрочем, помимо "прижимистости" населения, в пользу нее говорит и еще одно соображение. На рынках развитых стран давно не принято, чтобы все делал один специалист. Это у нас риелтор "и швец, и жнец, и на дуде игрец", тогда как в остальном мире одни профессионалы подбирают варианты, другие собирают и проверяют документы, третьи заключают сделку, четвертые регистрируют ее. Если подобная специализация приживется и в России, то можно предсказать появление особых компаний - тех, которые только "сопровождают" и ничего больше.
Что делать дольщику, если застройщик банкрот и строительство дома остановлено
Первый Столичный Юридический Центр
Бичом настоящего времени, в том числе и в связи с кризисом, стали повальные остановки в строительстве, и, соответственно, огромное количество банкротств строительных компаний - Застройщиков новостроек или целых микрорайонов. Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист "Первого Столичного Юридического Центра" рассказывает, что делать дольщику, если строительство дома остановлено, не ведется достаточно долгое время, более того, вы узнаете, что в отношении вашего Застройщика либо вводится, либо введена определенная стадия процесса о банкротстве.
Первое. Стоит знать, кстати именно этого не знают не только в основном все дольщики, но и большинство юристов, что несмотря на начало процесса о банкротстве, дольщики вправе обратиться в суд с требованиями о признании того или иного права (собственности, требования, права на долю в Инвестиционном контракте) в отношении имущества, что было ими приобретено у Застройщика, при этом с указанными требованиями в суд можно обратиться до самой последней стадии процесса о банкротстве - конкурсного производства и до момента продажи в конкурсном производстве того имущественного права, на которое претендует дольщик.
Второе. Необходимо разобраться, какой договор заключен с Застройщиком. Это может быть Договор участия в долевом строительстве, договор долевого участия, Договор инвестирования или соинвестирования, предварительный договор, договор уступки права требования, соглашение о перемене лиц в обязательстве, иной договор. В зависимости от того, какой договор заключен с Застройщиком, можно иметь представление о том, с какими исковыми требованиями придется обращаться в суд.
Третье. Суд в указанных спорах - это суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, но не Арбитражный суд. Подсудность в таких случаях исключительная, определяется ГПК РФ и устанавливает обязанность дольщиков обращаться в суд по месту нахождения или будущего нахождения объекта недвижимости.
Четвертое. На какой стадии находится строительство дома. Если строительство дома завершено, то можно говорить о признании права собственности на конкретную квартиру или определенное нежилое помещение. Если объект не завершен строительством, то стоит уточнить, зарегистрирован ли он в Росреестре, как незавершенный строительством объект или не зарегистрирован. Если объект зарегистрирован, то в суд необходимо обращаться с требованиями о признании права собственности на незавершенный строительством объект в виде помещения, определенного в договоре с дольщиком. Если объект строительства не зарегистрирован в Росреестре как недострой, то суд откажет в иске о признании права собственности на незавершенный строительством объект. В данном случае необходимо обращаться в суд с требованиями о признании права на долю в Инвестиционном контракте в виде помещения, определенного в договоре с Застройщиком.
Пятое. Кто должен привлекаться к судебному процессу, и какие документы необходимо истребовать по запросу суда? В рамках указанных процессов привлекаются все участники инвестиционного контракта, за исключением дольщиков, которые фигурируют в списках Застройщика, что истребуется по судебному запросу. Помимо всех участников инвестиционного контракта, которые являются третьими лицами, третьим лицом может так же привлекаться Арбитражный управляющий. Так же третьими лицами привлекаются органы местной государственной власти - Администрация, Правительство, к примеру, Москвы, Росреестр соответствующего органа государственной власти, если дом завершен строительством. В рамках указанного процесса истребуются по судебным запросам вся правоустанавливающая документация, Инвестиционный контракт с приложениями и дополнительными соглашениями, все договоры соинвестирования и уступки права требования, документы БТИ о присвоении адреса дому, обмеров дома или об их отсутствии. Акты из местной администрации или иных органов государственной власти (например, Мосгосстройнадзор в Москве) о завершении или не завершении строительством дома, наличием разрешения на строительство, а так же документы, подтверждающие право собственности или право аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство.
Шестое. Рассмотрим выдержку из судебного решения (В данном случае судебное Постановление Арбитражного Апелляционного суда, в котором устанавливаются правила удовлетворения требований дольщиков о признании за ними права на объекты в доме, в том числе и недостроенном, Застройщик которых находится на стадии банкротства: Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2008 по делу N А21-7710/2006. Односторонний отказ застройщика от исполнения договора инвестирования, исполненного инвестором в полном объеме, обоснованный открытием в отношении застройщика процедуры конкурсного производства, подлежит признанию незаконным как не подпадающий под действие нормы статьи 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", что влечет удовлетворение требования о признании права собственности инвестора на объект капитального строительства, принятый в эксплуатацию актом приемочной комиссии.)
Исходя из условий договора о долевом участии следует, что спорное помещение (или права на такое помещение) всегда являются результатом инвестиционной деятельности, правовые и экономические основы которой определены ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
В соответствии со статьей 6 указанного Закона инвестор, т.е. дольщик, соинвестор, иное лицо, оплатившее стоимость приобретаемого в новостройке имущества, имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, т.е. правами на квартиры, офисы, машиноместа, иное.
Материалами судебного дела необходимо подтверждение факта надлежащего исполнения дольщиком своих обязательств по заключенному договору долевого участия, иному договору, направленному на приобретения объекта недвижимости в новостройке.
Абзацем 7 статьи 126 Закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что требования о признании права собственности и ряд других требований не рассматриваются в рамках дела о конкурсном производстве.
Пункт 5 статьи 4 Закона устанавливает, что требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном процессуальным законодательством.
В соответствии с положениями статей 310, 407 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично. Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. С указанными требованиями в суд обязан обращаться Арбитражный управляющий и только при условии, что он сможет доказать, что без расторжения договора с дольщиком или при признании за дольщиком права на объект инвестиционно-строительной деятельности, Застройщик понесет значительные убытки.
Подводя итог вышеизложенному, можно сделать вывод о том, что если Застройщик находится в стадии банкротства, какая это стадия банкротства, значение никакого не имеет, то для изъятия из конкурсной массы тех объектов недвижимости, которые уже созданы, построены, или не достроены до конца в связи с незавершенным строительством, необходимо обратиться в суд с соответствующим требованиями о признании права на объект недвижимости в завершенном строительстве доме, или не завершенном строительстве доме, или на право на долю в Инвестиционном контракте в виде определенного помещения. В дальнейшем, после вступления решения суда в законную силу, указанное решение необходимо предоставить в Арбитражный суд для ознакомления и принятия к производству по делу самим судом и Арбитражным управляющим.
P.S. В ближайшем будущем планируется внесение изменений в ФЗ "о банкротстве", а именно, для застройщиков, привлекающих для строительства многоквартирных домов средства дольщиков, в том числе по предварительным и инвестиционным договорам, будет введена особая процедура банкротства, в соответствии с проектом федерального закона 334201-5 внесённого в Госдуму депутатами партии "Единая Россия".
Этот проект закона предусматривает следующие изменения:
- к участию в деле о банкротстве таких лиц будут привлекаться госорганы по контролю в области долевого строительства;
- в рамках дела о банкротстве станет возможным предъявление требований о признании сделок инвесторов с застройщиком и иными действовавшими в его интересах третьими лицами притворными (прикрывающими договоры о передаче жилого помещения);
- в рамках дела о банкротстве будут рассматриваться требования как о получении объекта недвижимости, так и о возврате денежных средств. Если же передать жилые помещения дольщикам невозможно, то они смогут переводить неденежные требования в денежные;
- требования дольщиков, не имеющих ни собственного жилья, ни жилья по договору социального найма, будут иметь приоритет перед требованиями других дольщиков;
- имущество застройщика в виде незавершенного строительством дома и земельного участка будет продаваться в особом порядке. Отчет о его независимой оценке будет подлежать экспертизе в СРО оценщиков и направляться в госорган по контролю в области долевого строительства. Обязательным условием купли-продажи этого имущества будет обязательство покупателя достроить дом и передать жилые помещения дольщикам, требования которых включены в соответствующий реестр.
Покупка квартиры: 11 рисков, которых должен избежать покупатель
Первый Столичный Юридический Центр
Приобретение квартиры - ответственный шаг для покупателя, к которому необходимо подходить со всей степенью ответственности, т.к. эйфория прекрасного и долгожданного получения жилья может очень быстро закончиться, если выяснится, что квартира находится в степени риска, и ее можно будет лишиться.
И не только потому, что объект недвижимости продается мошенниками, но и потому, что есть предпосылки для прекращения права собственности продавца недвижимости и, соответственно, прекращение права собственности вас - как покупателя. При этом стоит отметить, что институт добросовестного приобретателя, как уверяют почти все риэлторы, в нашем государстве, действует не в интересах покупателя, а в интересах предыдущих собственников. Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист "Первого Столичного Юридического Центра" рассказал, что необходимо знать, если Вы решили приобрести квартиру.
Первое. Необходимо обращать внимание на стоимость продаваемой вам квартиры, если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к покупки стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и гарантированнее продать "не чистое" жилье, недобросовестные приобретатели снижают его стоимость. Это действует на покупателей просто гипнотически, и многие забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
В моей практике не раз встречались прецеденты, когда покупатели, забывая все на свете, приобретали квартиру, но в последующем выяснялось, что она либо стоит под арестом (снять на время арест с квартиры для ее продажи для мошенников не проблема), либо оформлена по поддельным документам, о которых в течение очень не долгого времени узнают правоохранительные органы. Это могут быть поддельные решения суда, поддельные завещания, поддельные свидетельства о смерти, поддельные договоры социального найма и передачи квартиры, а так же поддельные инвестиционные договоры, другие документы. Отсудить в дальнейшем квартиру или денежные средства - шансы, равные практически нулю.
Второе. Если от вас скрывают, кто является собственником квартиры, или предлагают продать квартиру по доверенности, это либо предвестник проблемной сделки, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с особой, тщательной проверкой. Необходимо проверять подлинность и действительность доверенностей, а так же историю квартиры в части предыдущих собственников и их судьбы.
Третье, на что следует обратить внимание - это число продаж данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Проверить такие данные можно путем изучения вписки из ЕГРП и расширенной выписки из домовой книги.
Четвертое. Собственник и прописанные с ним лица - это тот круг, который вас должен интересовать непосредственно более всего. Обратите внимание, что представляет из себя собственник - постарайтесь определить на вид болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, а лучше непосредственно самому с собственником посетить медицинское учреждение. В некоторых случаях необходимо попросить у собственника справку из ПНД и НД. Можно также попросить собственника показать водительские права, если они получены недавно, то можно с большей долей вероятности предполагать, что собственник здоров.
Если в квартире прописаны лица, которые вызывают опасение (возраст, состояние здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, то и они в данном случае подлежат полной и тщательной проверки, т.к. по их желанию в судебном порядке квартира может быть отобрана у вас - нового собственника, в силу признания судом безвозмездной сделки недействительной. Суды просто таки "завалены" такими гражданскими спорами.
Пятое. Неплохо запрашивать и изучать документы БТИ самостоятельно, не доверяя этот процесс продавцу. Почему? Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, вы - покупатель, никогда об этом не узнаете, не изучив кадастровый паспорт и экспликацию, при чем указанные документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи. Однако в дальнейшем будет не очень приятно, когда придется затратить не малые средства как на ремонт жилья, так и на оформление бумаг, чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние. При этом стоит отметить, что зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется несколько десятков тысяч долларов.
Шестое. Реальная стоимость квартиры, что отражается в договоре купли-продажи. Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества в десятки раз. Так вот, если по какой-то причине ваша сделка будет признана не действительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре, но не всю стоимость квартиры. Чтобы избежать указанных рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок.
Седьмое. По расширенной истории квартиры в части прописки в нее и выписки, которая подлежит исследованию на основании документа УФМС (паспортного стола) - домовая книга, необходимо установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома - это 100% незаконная сделка по реализации квартиры. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям. Однако с учетом скорости работы наших органов государственной власти, как показывает практика, страдают в основном не винные покупатели.
Восьмое. Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры. В противном случае нужно будет делить квартиру с супругом продавца.
То же самое, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Супруг имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры.
Девятое. Стоит обратить внимание на то обстоятельство, не был ли кто-то выписан из продаваемой квартиры после 1995 года в связи с отбыванием в местах лишения свободы. Закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся из мест лишения свободы имеет полное право и прописаться в квартиру и проживать в ней.
Десятое. Обратить внимание также следует, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании - то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях следует подписать с продаваемым квартирой собственником соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы.
Одиннадцатое. Важной деталью является информация по наличию спора на приобретаемую недвижимость между заинтересованными лицами, а также определенные обременения на данную квартиру. Такую информацию можно узнать по ответу на заявление в Росреестр (ответ дается в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости.
В завершении указанного материала могу с уверенностью утверждать, что на вторичном рынке жилья можно проверить любую квартиру и практически на 100% обезопасить себя от риска судов, арестов и изъятие столь долгожданного приобретения.
Продажа квартиры: выбор риелтора
Интернет-журнал по недвижимости Metrinfo.Ru
ПРОДАЖА КВАРТИРЫ - дело сложное, хлопотное и нервное. К объективным трудностям, связанным с тем, что задача действительно непростая, тут прибавляются и моральные: известно, что для подавляющего большинства наших людей квартира является самым большим (если не единственным) материальным активом, и потерять ее страшно. С другой стороны, все знают, что даже самое большое и трудное дело осилить легче, если разбить его на этапы: каждый в отдельности выглядит вроде и не таким угрожающим. Сегодня - рассказ о первом этапе сделки - выборе риелтора.
О зубах, которые навязли на зубах
Начнем с очевидного: идея о том, что совершать какие-либо операции с недвижимостью нужно непременно с риелтором, вовсе не является общепринятой и бесспорной. Точные данные разнятся, но все аналитики в общем сходятся на том, что примерно половина продавцов и покупателей на московском рынке пытаются решить свои проблемы самостоятельно. Соответственно, для риелторов возникает проблема убедить общественность в собственной нужности и полезности.
Как человек, следящий за рынком уже более 10 лет, могу подтвердить: делают это они далеко не всегда креативно. Для многих любимой аналогией стала медицинская. Вот и в этот раз мы получили немало стандартных "мантр" о том, что "разумные люди не пытаются самостоятельно лечить больные зубы или вырезать аппендицит".
Между тем, корректность "медицинских" аналогий вызывает вопросы. Почему именно лечение? Вот, к примеру, миллионы людей самостоятельно водят автомобили - хотя риск там огромный, автокатастрофы с жертвами происходят ежедневно. Еще я знаю людей, которые (страшно сказать!) самостоятельно готовят себе на кухнях еду, - а ведь некачественными продуктами можно отравиться... В общем, хотелось бы попросить риелторских начальников и их пресс-службы придумать что-нибудь посвежее "больных зубов".
С учетом древнекитайской мудрости
На самом деле, проблема решается достаточно просто. Риелтор - специалист, помогающий вам, но отнюдь не бескорыстно. Соответственно, в вопросе "с ним или без него?" нужно просто сопоставить те время, усилия и нервы, которые вы затратите на самостоятельное решение, с суммой, которую придется отдать специалисту. И учесть еще несколько важных факторов.
Прежде всего, что за сделку вам предстоит совершить? Проще всего самостоятельно продать квартиру - тут нужно просто давать объявления и ждать, кто на них откликнется. Риелторы (раскроем вам ужасную тайну) чаще всего так и делают - только у них рекламные возможности помощнее: там, где ваше объявление будет простым, у них будет с точечкой или звездочкой.
Купить квартиру.
Тут все уже заметно сложнее. Среди предлагаемых вариантов встречаются "обманки" - объекты, которые никогда не существовали в природе. С чудесной "технологией" автор столкнулся пару лет назад: выставлена квартира на продажу, все хорошо, цена нормальная. Уже на просмотре, когда на телефонные переговоры и дорогу потрачено изрядно времени, продающий ее риелтор (представляющий крупную и внешне солидную компанию) объявляет, что объект будет продан только клиенту его же компании. Иными словами - заключай договор и плати за "подбор варианта", хотя сам все в газете и нашел. Работающий на вас опытный риелтор все эти "обманки" видит, а при самостоятельном поиске вам придется стоптать немало башмаков, катаясь на бесполезные просмотры.
Если же вам предстоит альтернативная сделка (свою квартиру продаем, новую покупаем), то трудности еще более возрастают: предстоит увязать интересы обеих взаимодействующих с вами сторон, "построить" их на одно время. Еще более усложняет задачу ипотека - тут нужно еще и построить отношения с банком.
Второй фактор - в сделках, связанных с приобретением недвижимости, возникает необходимость юридической проверки подобранного варианта. Часто ли "человек с улицы" знает, что это такое? И хотя риелторы, на взгляд автора, сильно преувеличивают свои возможности проанализировать историю объекта, согласимся, что их проверка - это лучше, чем ничего.
Третье - ваш собственный характер. Рынок недвижимости - место не для слабонервных, свои интересы участники процесса отстаивают жестко и часто в средствах особенно не стесняются. Рефлексирующим натурам тут делать нечего, лучше спрятаться за спину риелтора, который сумеет с кем надо поругаться, а с кем надо - договориться.
...Одним словом, агитировать за то, чтобы работать всегда и только с риелтором, мы не станем. Но решение о самостоятельном плавании должно быть осмысленным, тут лучше всего подходит китайская поговорка - "прежде чем дергать тигра за хвост, хорошо бы узнать, какие у него зубы". А из точек зрения, высказанных риелторами, нам ближе всего то, что сказал Константин Барсуков, заместитель генерального директора компании "Релайт-Недвижимость": "Я никогда не пытался убеждать потенциальных клиентов в том, что им обязательно нужно пользоваться риелторскими услугами вообще, и моими в частности. Я просто честно им рассказывал о том, что буду делать для решения их жилищной задачи. И таким образом давал им возможность осознанно подойти к выбору: необходим или нет риелтор".
Сколько стоит?
Вопрос о цене живо интересует любого потребителя - и потребители риелторских услуг не являются тут исключением. Удовлетворим любопытство: комиссия агентств недвижимости на московском рынке составляет обычно 3-7% от стоимости сделки. "Для того, чтобы эксперту было интересно продавать недорогое жилье, - добавляет Василий Митько, генеральный директор агентства "МИАН", - устанавливается нижний порог, например, на уровне 100-150 тыс. руб".
Вопрос о том, почему эта цена определяется именно в процентах, вовсе не так прост. "Существует мировая практика процентной оценки стоимости услуги риелтора, - говорит Алена Сапрыкина, замруководителя департамента элитной жилой недвижимости компании "Delta estate". - Она не нами придумана и на сегодня является справедливой применительно к российскому рынку. Стоимость услуги складывается исходя из затраченных ресурсов - реклама, PR, брокерское и юридическое сопровождение, сложности самого объекта, время, потраченное на экспозицию объекта, подбор покупателя, непосредственно сама сделка и многое другое".
Оппоненты уверяют, что уровень цены квартиры не влияет на сложность ее продажи - во всяком случае, так уж "линейно". Для самых недорогих объектов агентства недвижимости может быть установлен фиксированный минимум. А если объект очень дорог, его владельцы могут потребовать с риелтора дисконт, мотивируя, что "деньжищи тут и так получаются огромными".
В любом случае, о комиссионных надо понимать следующее:
- чем сложнее сделка, тем выше процент. Справедливость этого тезиса вряд ли нуждается в объяснениях. Так что на минимум в 3% стоит рассчитывать только тем, у кого "чистые" продажа или покупка. Если сделка отягощена необходимостью связывать альтернативные цепочки, решать вопросы с банковскими кредитами - тут процент будет стремиться к максимуму. Также "утяжеляет" комиссионные необходимость каких-то процедур с документами: восстановить утерянные правоустанавливающие, оформить наследство, снять с квартиры обременение;
- ниже 3% комиссионные не бывают. Вам, правда, могут предложить. Но тут обязательно окажется какой-нибудь "сюрприз". Либо оговоренная сумма будет покрывать не все расходы по сделке - за что-то придется заплатить отдельно. Либо (что вероятнее) с вас постараются "смолотить" скрытую комиссию.
- комиссионные должны быть озвучены четко и ясно. На рынке, к сожалению, полно "приятных" господ, которые не прочь напустить в этом вопросе тумана: "мы потом договоримся...". Значить это может только одно: размер желаемой комиссии таков, что и произнести вслух неудобно.
- даже если все цифры обговорены и зафиксированы, попытки "снять" с вас что-то сверху (скрытая комиссия) не исключены. От этого, к сожалению, клиент не застрахован при работе с любым агентством - самым распрекрасным и разэтичным. Принцип, сформулированный раджей из мультфильма "Золотая антилопа" ("золота не бывает слишком много"), живет и побеждает.
На что еще смотрим?
Помимо цены услуги при выборе агентства недвижимости нужно учесть и некоторые другие детали. "Как правило, выбирают по рекомендации родных и друзей, уже имеющих опыт решения жилищного вопроса, - говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж". - Они-то и подскажут, в какое агентство стоит обращаться. Если же спросить не у кого, то лучше обратиться в крупную компанию, с многолетней историей и хорошей репутацией".
На этот же аспект - репутацию - советует обратить внимание и Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании "Азбука жилья". "Добросовестное агентство никогда не будет рисковать репутацией и всегда ответственно и внимательно подходит к кадровой политике", - отмечает он.
"Необходимо обратить внимание на то, сколько лет на рынке недвижимости агентство существует. Лучше отдавать предпочтение агентству, чье присутствие на рынке более активно и заметно. На первой встрече обратить внимание на договор, который предоставляется для ознакомления", - рекомендует Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость"
Не следует забывать и о том, что риелторство - очень персонифицированное дело. Иными словами, в одной компании могут работать два человека, один из которых вам подойдет, другой - нет. Ситуация осложняется тем, что в агентствах существует система дежурств: агенты по графику сидят около рекламного телефона, и клиент, позвонивший в чье-то дежурство, автоматически считается "кормовой базой" данного агента. Если вам этот сотрудник чем-то не нравится, нужно смело идти к руководству с просьбой специалиста заменить. В серьезных компаниях, где размеры штата достаточны, всегда найдется, на кого.
От себя добавим, что "подобрать" себе компании, можно, посещая крупные выставки по недвижимости - там можно напрямую пообщаться с сотрудниками агентств, посмотреть им в глаза. Можно обратить внимание на общественные риелторские организации - узнать, какие агентства туда входят и какие обязательства на себя принимают, наконец полистать прессу и проанализировать - имена представителей каких компаний мелькают в статьях журналистов чаще других. Если компания "на виду" - значит, она, по крайней мере, настроена на работу, а не на "развод" наивных клиентов.
Обуздать мечты
Цена, за которую мы будем пытаться нашу квартиру продать, - это отдельная большая тема, которую мы обязательно осветим. Сейчас же хотелось бы сказать вот о чем: выбирая агентство и агента, мы, естественно, зададим и этот вопрос. И - по понятным причинам - наиболее симпатичным нам покажется человек, обещающий максимум. Однако следует понимать, что обещанная цена может оказаться слишкомвысокой: такой, за которую продать объект просто нереально. Итог: потраченные время и нервы. Плюс возможен прессинг со стороны агента - он постарается убедить, что вы за свою квартиру "слишком много хотите" (хотя изначально сам ее и называл).
В общем, мы призываем быть реалистами: хотеть - естественное человеческое желание, но меру в нем тоже надобно знать.
Квартирные мошенничества - Покупка
Ольга, 32 года, Екатеринбург: "Мы долго копили деньги на покупку долгожданной квартиры. Компания-посредник собрала с нас деньги, был заключен договор. Дело было выгодным и для нас, покупателей, и для фирмы─строителя, и для посредников. Но когда подошёл срок и дом был построен, нам сказали, что фирма─посредник почему-то не стала выкупать дом у компании, которая занималась его строительством. И вышло так, что деньги мы отдали, а жилья получить не смогли. Квартиры, вроде бы, мы купили (точнее, они были построены на наши деньги), но на деле они нам не принадлежали!"
Каждый человек, покупая квартиру, боится оказаться обманутым, но и не хочет переплачивать. Поэтому мошенники без труда находят тех, кто не откажется купить квартиру подешевле без лишнего риска.
Намеренное утаивание информации.
Этот способ мошенничества предполагает расторжение уже заключенной сделки в ущерб покупателю квартиры. Купив квартиру, вы можете не подозревать, что в ней проживает человек, который обычно состоит на учете в психоневрологическом диспансере или является пациентом наркодиспансера (т. е. алкоголик или наркоман). А любой жилец, прописанный на законных основаниях (особенно при условии его нетрудоспособности и отсутствии места для переселения), в случае продажи квартиры имеет право остаться в ней жить. При этом неважно, кто является ее собственником. Через некоторое время родственники этого нездорового человека отправляются в суд со справкой о его невменяемости и расторгают сделку. Суд при этом, бесспорно, принимает решение о том, что покупателю должны вернуть уплаченные за квартиру деньги. Фокус в этом случае состоит в том, что сумма, указанная в договоре купли-продажи квартиры, как правило, гораздо меньше той, которая реально была за нее уплачена. К тому же, нет никакой уверенности в том, что даже эта сумма будет возвращена покупателю. Потому как, сделки, совершенные с душевнобольными, алкоголиками, наркоманами, могут быть опротестованы в течение десяти лет. За это время уплаченные за квартиру деньги могут быть ими потрачены.
Не меньше хлопот доставит и покупка квартиры, в которой прописан человек, отбывающий наказание в местах лишения свободы. Он может оказаться не выписанным из квартиры, и за ним останется право проживания в ней. Часто квартира продаётся по доверенности после смерти владельца жилья. Сделка в этом случае является недействительной.
"Не тот адрес"
Бывают и такие ситуации. Доверчивому гражданину, чаще иногороднему, показывают роскошную квартиру в центре города. Он соглашается на покупку. А документы позже оказываются оформленными на однокомнатную трущобу где-нибудь на окраине. Используются в таких случаях совпадения в названиях улиц, а могут даже специально закрепить необходимые таблички на домах или квартирах. Очень часто такие махинации встречаются при сделках с загородной недвижимостью. Продавцы показывают роскошную трёхэтажную виллу, а документы при этом оформляются на близлежащий сарай.
Продажа квартиры по сговору нескольких лиц.
Известно, что при продаже квартиры, которая является общей собственностью супругов, необходимо согласие обоих владельцев на её продажу или обмен. Но частенько супруги становятся мошенниками, заранее договариваясь о совместных действиях. Предположим, квартира была куплена в период брака, но оформлена на одного из супругов. Нотариус непременно потребует согласия второго супруга на сделку. Однако паспорт можно "потерять" и вместо него получить новый без штампа о регистрации брака. В этом случае после совершения сделки второй супруг может подать в суд иск о признании сделки недействительной на том основании, что у него не спросили согласия на неё, а он, конечно же, против. В итоге суд все вернет на свои места, а покупатель, если и получит свои деньга назад, то, наверняка, в меньшем количестве, так как в договоре о купле-продаже может быть указана другая сумма.
"Своя контора"
Для того, чтобы оформить сделку, мошенники часто пользуются липовыми печатями нотариусов, а порой даже открывают подставную нотариальную контору (так сто лет назад и поступила известная фармазонщица Сонька Золотая Ручка, когда "продала" дом московского генерал-губернатора одной английской фирме). Мошенники-асы проворачивают подобные афёры прямо в стенах настоящей нотариальной конторы и жертву подводят к двойнику сидящего неподалёку подлинного нотариуса. Но если клиент предпочитает пользоваться услугами знакомого нотариуса, всё же вряд ли ему удастся вырваться из цепких рук обманщиков. Потому как в этом случае может быть проведена лжерегистрация сделки в органах госрегистрации. Партнёр-аферист предложит в обход огромных очередей организовать сделку через его "знакомых" сотрудников. В мастерском проведении подобных спектаклей мошенникам трудно отказать. В итоге жертва сама начинает уговаривать участников аферы "решить вопрос", да ещё и предлагает доплатить за такое "доброе дело". А пока идёт лжерегистрация (в течение часа─полтора), и покупатель отдал свой паспорт, дельцы успевают съездить в банк и снять с ответственного хранения деньги, которые для обеспечения безопасности сделки туда положил покупатель. Заканчивается всё тем, что деньги жертвы исчезают, а подобные сделки считаются не имеющими юридической силы.
Что делать?
Под предлогом уменьшения налогообложения при оформлении купли-продажи квартиры в договоре часто указывается заниженная цена. А после того, как вся сумма уже получена, ?? продавцы?? находят предлог для расторжения сделки и возвращают сумму, указанную в договоре. Получить все деньги обратно почти невозможно. А потому, внимательно изучайте договор прежде чем его подписать. Ещё до передачи денег добейтесь выписки всех жильцов из приобретаемой квартиры. Во время покупки должны быть предъявлены все необходимые документы.
Вот перечень этих документов:
1. правоустанавливающие документы на собственность (договоры приватизации, купли-продажи, дарения, мены, наследования, свидетельство о праве собственности, справка ЖСК, зарегистрированная в комитете муниципального жилья);
2. справка БТИ (экспликация);
3. выписка из домовой книги;
4. копия финансового лицевого счета;
5. справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
6. разрешение от супруга на приобретение или отчуждение недвижимости;
7. дополнительные разрешения (если проживают лица с ограниченной дееспособностью);
8. договоры предыдущих сделок с квартирой;
9. справка об уплате налога на недвижимость.
Квартирные мошенничества - Ремонт
Марина, Тула: "Недавно мы с мужем решили сделать ремонт в квартире. Предпочли услуги частников, так как стоят они дешевле, чем ремонт с помощью крупной компании. Когда мы договорились с ремонтниками о цене, вышла совсем небольшая сумма. Дней на работы выходило около пяти. Но прошло целых 2 недели, а конца работ и видно не было. Ещё через несколько недель мы поняли, что эти люди просто мошенники, и они всего лишь старались вытянуть из нас побольше денег. Строителей мы, конечно, выгнали, и все равно обратились в специализированное агентство. Мы пожалели, что не поступили так сразу".
Вариантов отделки вашей квартиры или любого другого помещения, как по цене, так и по срокам великое множество. При этом вам могут предложить разные цены и сроки на выполнение одних и тех же работ. И каждая организация будет утверждать, что она лучшая в своей отрасли. Вы можете обратиться за помощью к ремотникам─одиночкам. Они, обычно, дают в газеты небольшие объявления типа: "Ремонт недорого". Берут они действительно меньше, чем крупные ремонтные организации, да и оплату требуют, как правило, не сразу, чтобы можно было оценить результат. Но необходимо учитывать, что, и договор с ними обычно не составляется, а значит, и ответственности за качество работы частники не несут.
Если вы не испытываете доверия к частникам, можно обратиться в агентство, занимающееся ремонтом квартир. Здесь с вами заключат договор, проконсультируют по всем волнующим вопросам и т. д. Но и здесь стоит опасаться подвоха, так как не все агентства работают честно.
Ольга, Сочи: "Я хотела, чтобы в моей квартире сделали качественный ремонт, поэтому и обратилась за помощью в солидную фирму. Мы обговорили очень подробно, что бы я хотела получить в итоге. Сумму обозначили приблизительно, так как меня уверили, что в процессе работы многое может измениться. Меня так заболтали, что когда мы заключали договор, я даже на него не взглянула. Казалось, что всё и так оговорено.
Уже через неделю ремонт был окончен. Я была в восторге от результата. Но большим сюрпризом стал счёт. Согласно ему, я должна была оплатить работу не только самих мастеров, но и закупщика, дизайнера, консультанта, архитектора и многих других. Всех этих людей я даже не видела. Сумма к оплате была выставлена баснословная. Ответом на все мои претензии стал тот самый договор. В нём мелким шрифтом было написано, что я должна буду оплатить работу всех этих людей..."
Что делать?
1. не стоит верить всему, что обещает реклама. Лучше проверить всё самим;
2. постарайтесь избежать любых авансовых предоплат;
3. не стесняйтесь вникать в работу - вы платите за это свои деньги и вам там жить;
4. внимательно читайте договор;
5. установку любых дорогих и требующих аккуратного обращения вещей следует производить только после окончания ремонта. Иначе рабочие могут их случайно задеть или уронить;
6. в случае проведения каких-нибудь экзотических видов работ проверьте наличие лицензии у фирмы на эту деятельность;
7. материалы лучше покупать самостоятельно. Если вы в этом не разбираетесь, пригласите знакомых;
8. офис - это лицо строительной компании. Обратите на него внимание. Любая уважающая себя строительная компания должна иметь достаточно аккуратный (в смысле отделки) офис;
9. до начала обсуждения отделочных работ следует ознакомиться с лицензией компании и выяснить, имеет ли она право выполнять эти работы.
Риэлторы: способы "честного" отъема денег
Анна Тимофеева, ДЕЛА.ru
В современном мире при покупке-продаже квартиры уже почти невоз­можно обойтись без риэлтора. Это вполне естественно, ведь лучше поручить непростую задачу по поиску жилья профессионалу. Но тем важнее найти именно профессионала, а не просто посредика, глав­ной целью которого является получение с клиента "агентских", а не забота о конечном результате.
Зная способы "честного" отъема денег, приме­няемые недобро­совестными риэлторами, можно в некоторой степени обезопасить себя от разного рода нечистых на руку посредников.
Свой человек
Как правило, хороший риэлтор является психологом и способен определить платеже­способность и желания клиента уже в первые минуты общения.
Так, опытный сотрудник агентства недвижимости всегда поможет нерешительному поку­пателю определиться с выбором, а продавцу - с ценой. Обычная тактика в первом случае: клиенту сообщается о наличии еще пары-тройки потенциальных клиентов на этот вариант квартиры и устанавливается небольшой срок для принятия решения. Особым эффектом обладает телефонный звонок от якобы еще одного потенциального поку­пателя, согласного купить предложенную квартиру.
Доводя человека до нужной "кондиции" риэлтор, прежде всего, старается войти в дове­рие. То есть стать для покупателя-продавца недвижимости грамотным товарищем, спо­собным дать профессиональный совет, помочь принять правильное решение. В таких случаях создается впечатление, что собственные интересы посредника отходят на вто­рой план, а клиент принимает "самостоятельное" решение. При таких отношениях чело­век уже не замечает огрехи в работе риэлтора и не спешит с ним расставаться.
Эксклюзивные возможности
После того, как клиент полностью доверился, в ход идет "эксклюзивный договор". Внезапно открывается, что ваш риэлтор - суперпрофессионален и имеет доступ к закрытой базе недвижимости, в которой хранятся наиболее интересные предложения. Только за эксклюзивные услуги придется заплатить дороже, а условия агентского договора свяжут по рукам и ногам.
"Основное требование, содержащееся в таких договорах - это ваш полный отказ от сотрудничества с другими риэлторами или агентствами недвижимости, - коммен­тирует юрист компании "Адвокатъ" Надежда Солдатова. - При этом, конечно же, не сообщается что в соответствии со ст. 32 Закона "О защите прав потребителя" и ст. 782 ГК РФ вы вправе отказаться от услуг исполнителя, каковым является риэлтор или агентство, в любое удобное для вас время при условии оплаты фактически понесенных им расходов. Поэтому, знайте, что никто не может заставить вас работать только с одним посредником".
При возникновении споров на этой почве вопросы оплаты фактически произведенных расходов придется решать либо в досудебном, либо в судебном порядке. Здесь важную роль играет то, каким способом оплачивались услуги: по предоплате или оплата по факту. В случае предоплаты клиенту, скорее всего, "зажмут" большую часть денег, мотивируя это тем, что услуги дорого стоят, да и прайс специально под отдельного клиента гото­вили. Тут без суда не обойтись. Если в договоре оказания услуг отсутствует цена той или иной услуги (показа квартиры, подготовки документов и т.д.), то эту цену придется выяснять с помощью товароведческой экспертизы.
"Если же оплата услуг должна была производиться по факту их оказания, то уже риэлтор будет искать вас и требовать денег, - рассказывает руководитель АН "Усадьба" Раиса Романова. - В любом случае не стоит идти на поводу у любого агентства и верить ему на слово, когда речь зашла о стоимости услуг. Вполне естественно, что вас попытаются обмануть, "накрутив" энную сумму на услугу, предоставляемую вам как не слишком грамотному клиенту".
Кому передавать задаток и в каком размере?
Следующий этап, после того, как клиент определился с выбором - передача задатка. У многих посредников довольно странное понимание аванса, а точнее его юридической природы. По сути, это суммы, переданные по предварительному договору купли-продажи, или деньги, полученные по договору оказания услуг. И хорошо, если сделка пройдет без проблем, однако если она сорвется, да еще и по вине продавца, то выплаты двойного размера задатка покупатель вряд ли дождется, хотя, вероятнее всего, риэлтор при оформлении документов рисовал такую картину.
"Обычно клиенту выдается расписка. Риэлтор заполняет ее как положено - на бланке. Правда, фирменную печать не ставит. Зато "для пущей надежности" указывает в расписке, что лично принял деньги, и аккуратно переписывает со своего паспорта все данные. В их правильности клиент к собственному удовлетворению может убедиться самолично", - раскрывает секрет схемы нечестных риэлторов сотрудник АН "Атланта" Марина Александрова.
"Это филькина грамота, - заявляет Надежда Солдатова, - в данной расписке не говорится, кому именно и за какую квартиру должны быть переданы деньги. Кроме того, расписка - это ваши дела с риэлтором, и если риэлтор, принявший деньги, вдруг исчезнет, - например, уволится - то с риэлторской фирмы взятки гладки".
Поэтому, в расписке, квитанциях, любых других документах, выдаваемых риэлторами, обязательно должно быть указано, что все действия (подбор квартиры, прием денег, их передача другим лицам и т. д.) совершаются агентством в лице его сотрудника - риэлтора, агента такого-то. Также непременно указывается основание, подтверждающее полномочия конкретного сотрудника на соответствующие действия: как правило, это доверенность от агентства - пишутся ее реквизиты, в том числе дата выдачи.
При оформлении задатка необходимо также обратить внимание на его величину. Желательно, чтобы при внесении задатка покупатель выяснил средний размер задатка по аналогичным предложениям. Слишком низкий размер задатка может свидетельствовать о том, что риэлтор и продавец не принимают покупателя всерьез, так как уже нашелся другой, готовый выложить большую сумму.
Другой способ обмануть клиента заключается в том, что при передаче аванса в расписке не указывается конкретный адрес объекта. В данном случае речь идет об отсутствии ответственности за "уплывшую" из-под носа квартиру. Впоследствии будет трудно доказать, что деньги были переданы именно за эту квартиру и никакую другую.
Красивые бумажки
В процессе поиска подходящего варианта зачастую могут предлагать подписать разные бумаги с красивыми названиями: гарантийное письмо, протокол согласования цены, подтверждения цены и т.д. Обычно риэлторы мотивируют необходимость их подписания тем, что нужно закрепить цену понравившейся квартиры. Самое интересное, что подоб­ные документы подписываются между клиентом и риэлтором. Клиент успокаивается и прекращает дальнейшие поиски. Через некоторое время выясняется, что продавец решил цену поднять.
Как быть? Со стороны риэлтора начинается давление: хозяин - барин, покупайте по новой цене или оплатите мои услуги. Самое обидное то, что в данном случае жаль терять время на судебную тяжбу, перспективы которой весьма призрачны, так как та бумажка с умными словами, которая была подписана, к продавцу не имеет никакого отношения и соответственно никаких обязательств с его стороны не порождает.
"Всегда читайте документы, перед тем как их подписать, - рекомендует Надежда Солдатова. - Если смысл этих документов вам не понятен, то попросите их копии и возьмите тайм-аут, во время которого вы пойдете к юристу за разъяснением смысла этих документов".
Что взять с договора?
Неопределенность формулировок в договоре, особенно его предмета, дает возможность риэлтору получить немного легких денег. Допустим, расплывчатая формулировка того, что требуется от риэлтора. Например, что "исполнитель (риэлтор) обязуется оказать услуги заказчику (вам) по подбору одно- или двухкомнатной квартиры в таком-то районе, стоимость которой не превышает энную сумму". Это позволяет риэлтору показывать клиенту квартиры, которые радикально отличаются от тех, что вы себе представляли, и просить за свои услуги денег.
В некоторых случаях клиент сталкивается с упорным нежеланием представителей агент­ства недвижимости обсуждать условия договора, особенно когда речь идет о более под­робном описании предмета договора и обязанностей агентства по отношению к клиенту.
Если условия договора вам откровенно не нравятся, то постарайтесь уговорить риэл­торов подписать дополнительное соглашение или протокол согласования разногласий к договору.
Как сэкономить на риэлторе?
Дать однозначный ответ на вопрос, можно ли обойтись без услуг риэлтора при покупке квартиры, достаточно сложно. Несомненный плюс - экономия денег, но зато придется потратить немало времени.
"Я сама недавно покупала квартиру, - поделилась опытом с ДЕЛА.ру юрист компании "Адвокатъ" Елена Прохорова. - Интересы продавца представляло одно из крупных агентств недвижимости. Цену мне озвучили в 3,5 млн руб. Когда дело дошло непосред­ственно до сделки, риэлтор буквально выгнала своих клиентов (продавцов) из поме­щения, где проходила сделка и прошептала мне: "Теперь вы платите мне 200 тыс. руб.". То есть своим клиентам она сообщила, что квартиру готовы купить за 3,3 млн руб. С продавца она, кстати, взяла еще и официальную комиссию".
Вышеописанный случай на профессиональном жаргоне называется "маржеванием". Есть и другая причина, по которой риэлторы очень боятся, что продавец и покупатель выйдут на прямой контакт - они могут договориться и не платить за услуги посредника.
И напоследок...
Это наиболее распространенные и относительно безобидные способы обмана клиентов риэлторами. В статье намеренно опустили случаи откровенного мошенничества с поста­новкой целых спектаклей с фальшивыми нотариусами, продавцами и поддельными документами, а также методы работы так называемых "черных риэлторов", на счету которых не одна человеческая жизнь. Главное, что знание о методах работы посред­ников от недвижимости, дает шанс избежать распространенных ошибок при выборе риэлтора или агентства недвижимости.
Черная совесть риэлторов
Артем Андриянов, Наша старая гвардия
Все чаще российские старики становятся жертвами квартирных мошенников
Пенсионеры - самая незащищенная часть россиян. Причем, не только в социальном плане. Именно старики, с их наивностью, верой в добро и справедливость, так уязвимы для армии всевозможных мошенников. Платой за доверчивость зачастую становится жизнь
Большинство афер в первую очередь нацелено на кошелек наших доверчивых сограждан. А вот криминал, связанный с покупкой или обменом жилья пенсионеров, густо "замешан" на крови.
Факты. За прошлый год по стране только по официальным сводкам было совершено свыше двух с половиной тысяч мошенничеств с квартирами пенсионеров, инвалидов, малообеспеченных людей. Именно столько наших соотечественников, оказались на улице, оказавшись в и так уже миллионной "армии" бомжей. Или, что гораздо страшнее, пополнили статистику "убойных" отделов милиции.
Конечно, сегодня размах "квартирной" преступности уже не тот, что в середине 90-х, когда за квадратные метры, как говорят в ГУВД г. Москва, пролились просто реки крови. И, кстати, раскрывается сегодня от силы половина подобных преступлений.
Схем всего несколько. Их незамысловатость позволила "черным риэлтерам" отточить свое ремесло до совершенства.
Версия первая
Одинокому старику, измученному нищетой, единственным достоянием которого является квартира, и не редко очень хорошая, полученная за заслуги еще при Союзе, предлагают оформить договор на пожизненную опеку, с последующим наследованием жилья. Обещают сытую жизнь, лекарства, помощь. А еще - достойный уход в мир иной. Говорят, что для ветерана это не будет стоить ни копейки. Нужно только подписать бумагу с согласием на все эти блага.
Финал таких историй, как правило, один и тот же. От силы полгода, а то и месяца через два, за немощным (а мошенники выбирают, как правило, больных стариков, сведения о которых поставляют информаторы в районных поликлиниках и больницах) приезжает частная "Скорая"... Постоянная передозировка некоторых лекарств способна сократить человеческую жизнь не хуже яда. К тому же, частые вызовы врачей уже не вызывают у соседей никаких подозрений. За очередным приездом бригады реаниматоров следует смерть владельца квартиры "вследствие сердечного приступа". Имея под рукой толстую историю болезни, подкупленному врачу ничего не стоит списать все на внезапный приступ. А дальше, при попустительстве участкового милиционера, квартира переходит в собственность "попечителей". Заранее подкупленные должностные лица и нотариус все оформляют за день-два. Доказать наличие криминала потом практически невозможно.
Версия вторая
Жила себе, не тужила, к примеру, заслуженная пенсионерка в большой, собственной квартире, комнаты на четыре. Жила одна, поэтому большая часть пенсии уходила на квартплату. Почему бы не обменять жилплощадь на меньшую? И разницу в цене можно получить приличную, да и отчислять за новые квадраты надо будет поменьше. Телефонов контор, готовых помочь с таким обменом, в любой газете сотни. Риск, по оценкам специалистов здесь 50 на 50. Скорее всего старушку переселят в подставную квартиру, из которой вскоре выкинут, или вообще на липовый адрес где-нибудь в глубинке, при этом убедят, что доплату, дабы не терять на налогах, лучше взять не оформляя документально, и в итоге она не получит ни рубля. Если, опять же, останется жива.
Для того, чтобы оказаться на улице, вовсе не обязательно продавать квартиру. К примеру, даже просто решив сдать комнату, при этом невнимательно прочитав договор, или не глядя "подмахнув" предложенный обаятельным маклером документ, вполне официально можно лишиться своего жилья. И уверяю вас, мало какой суд сможет потом вам помочь. Что называется, спасение утопающих дело рук самих утопающих.
Советы? Будьте бдительны и внимательны, не покупайтесь на лесть и мнимую выгоду. Жадность до добра не доводит. Доверяя - проверяйте, звонок в свой ЖЭК или собес, действительно ли их сотрудники должны к вам прийти. При квартирных вопросах связывайтесь исключительно с госструктурами, и тоже, очень осторожно.
Если с вами это произошло, не пытайтесь сами задержать аферистов, и немедленно обращайтесь в милицию, потеря времени снижает шансы поймать преступников.
А главное, помните, бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
Дело "квартирного магната": В Омске мошенник больше 20 раз сдал жителям мифические квартиры
Святослав Гостюхин, Комсомольская правда
Его жертвами стали студент политеха, врач из психиатрической больницы и работник парикмахерской. А еще жулик провернул аферу в день своего рождения
Павел Богданов начал свой криминальный путь в 1971 году. Тогда 16-летним пацаном он был приговорен к четырем годам лишения свободы за кражу. В общей сложности побывал в местах лишения свободы 14 раз. Семьей и детьми, соответственно, не обзавелся. Работать не желал. Последний раз попал в колонию осенью 2006 года, когда был признан виновным в мошенничестве. Пострадало тогда от его делишек более сотни человек. Через три года Богданов освободился, однако продолжил заниматься незаконным ремеслом.
- Почти год обвиняемый дурил головы омичам, которые искали себе квартиры, - рассказала "Комсомолке" старший следователь отдела милиции № 9 Следственного управления при УВД по городу Омску Ирина Ракша. - Для убедительности он предъявлял им паспорт и отдавал его ксерокопию, где была указана прописка. Это подкупало потерпевших. Они слепо доверяли обвиняемому и думали, что его легко можно будет найти. Но он уже не имел никакого отношения к той квартире, адрес которой был указан в паспорте. Там проживали его родственники.
Более того, Богданов вручал жертвам заранее приготовленные заявления на имя начальника ЖКО о регистрации аренды квартиры. Их обвиняемый тоже отдавал прямо в руки якобы для ускорения процесса оформления договора. В итоге ни один из потерпевших не удосужился взглянуть на предлагаемое жилье. Все получалось очень банально. Жулик-арендодатель находил их расположение, называя цену за съем квартиры. Стоимость была смешной.
- Извините, вы случайно квартиру сейчас не ищете? - обращался он к омичам. - Я могу сдать на очень выгодных
условиях!
Как же Богданов выуживал деньги при первой встрече, не показав квартиру? Он говорил, что ему якобы нужно сразу заплатить какой-то налог в жилищно-коммунальном хозяйстве (здесь сумма варьировалась от 1 до 5 тысяч рублей), или сразу же получить оплату за месяц (от трех до трех с половиной тысяч). Ну, как не согласиться на такое жилье?
В ряде случаев "квартирный магнат" даже использовал удостоверение, в которое вклеил свою фотографию и внес нужный текст. Там было написано: "Сотрудник таможни омского авиапорта". Вы уловили? Должность выдуманная, поэтому подделкой документов это не являлось. А вот люди зато доверяли. Даже не обращая внимания на то, что никакого авиапорта в Омске нет и в помине. В общем, желающие находились, хлопали глазами, оставалось только получить от них деньги. И давали же!
Кстати, затем Богданов просил граждан проследовать до ЖКО по вымышленному адресу, либо обещал вернуться через час. Больше он не появлялся. А ЖКО никто не находил. Кроме того, у жулика и возможности сдать даже маленькую комнатуху не было. Да он и не намеревался, собственно. На даче показаний в милиции несостоявшимся квартирантам было неловко за свою беспечность.
Дебют "черного риэлтора" на этом поприще состоялся 11 августа прошлого года. А жертвами стали мать с сыном, не вовремя оказавшиеся у одного из торговых павильонов напротив Омского политеха. Парень Костя, которого Богданов повел смотреть квартиру, якобы находившуюся неподалеку от КДЦ "Кристалл", вручил "доброму человеку с улицы" 2 400 рублей. После надо было как-то ретироваться. Злоумышленник попросил молодого омича проследовать в ЖКО по выдуманному наспех адресу для составления договора аренды и пообещал ему встретиться чуть позднее. "Чуть позднее" не произошло.
Богданов колесил по городу. Орудовал мошенник только в людных местах, вероятно, чтобы не вызвать подозрений. На удочку попались продавец из алкогольного магазина, студент ОмГТУ, работник парикмахерской, что в Чкаловском поселке, и даже врач из психиатрической больницы. На последнего мошенник вышел через его отца, которого встретил на рынке. В поле зрения обвиняемого также находились остановки общественного транспорта. К примеру, на "Универсаме" и состоялась афера, которую Богданов преподнес себе в качестве подарка на день рождения.
Таким образом, Богданов смог похитить у доверчивых граждан 60 тысяч рублей. Кстати, не все потерпевшие сами обратились в милицию. Когда Богданов был задержан, их нашли по его рассказам на допросах. Как сообщил "КП" помощник прокурора Советского округа Омска Кирилл Саврун, к сегодняшнему дню сотрудниками омского угрозыска выявлено более 20 преступных эпизодов. Обвиняемый сейчас находится под стражей. Уголовное дело, возбужденное против него по статье "Мошенничество", направлено в Первомайский районный суд Омска. Грозит Богданову до пяти лет лишения свободы. В ближайшее время состоится предварительное слушание.
Компетентно
Дмитрий ШЕЙКО, юрист:
- Чтобы не влипнуть в подобную историю, необходимо спросить у арендодателя правоустанавливающие документы на квартиру. Во-первых, это свидетельство о праве собственности. Не увидев его и самой квартиры, деньги лучше не отдавать. Во-вторых, стоит увидеть ордер. А вот прописка в паспорте - на третьем месте. Люди до сих пор уверены, что это главное при решении квартирных вопросов, но это далеко не так.
Новая страховая программа от ГК "Пионер" и СК "РОСНО"
ГК "Пионер" и СК "РОСНО" в рамках стратегического сотрудничества приступили к реализации программы по страхованию имущественных интересов граждан, возникающих у них при покупке квартир в жилых комплексах, возводимых компанией в Москве и связанных с оформлением права собственности на приобретаемые квартиры.
При заключении гражданами договоров на покупку квартир с ГК "Пионер", ОАО СК "РОСНО" предоставляет страховую защиту. Страховой полис ОАО СК "РОСНО" предусматривает защиту от убытков, которые могут возникнуть в случае утраты (отсутствия государственной регистрации) права собственности Страхователя на приобретаемую квартиру.
С 22 ноября 2010 года стартует первый этап программы страхования на одном из проектов - ЖК "Лазаревское", строительство которого ведется в Южном Бутово ЮЗАО столицы. В январе 2011 года в рамках второго этапа предполагается запуск программы страхования по новому проекту ГК "Пионер" - жилому комплексу комфорт-класса около метро Волжская, начало реализации которого запланировано на 1 квартал 2011 года.
"Мы планируем развивать сотрудничество с "РОСНО" и в дальнейшем по нашим новым проектам. Это партнерство - стратегическое решение, которое позволит покупателям квартир не беспокоиться о некоторых важных рисках, существующих при заключении любой сделки", - отмечает порталу Домком.ру Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК "Пионер" - Москва.
"Надежность ГК "Пионер" подтверждается успешно реализованными проектами. Партнерство с "РОСНО" еще больше укрепит уверенность покупателей в правильности сделанного выбора", - говорит Виталий Ус, директор Центра страхования финансовых рисков СК "РОСНО" - Для нас программа, реализуемая с ГК "Пионер", не является пилотной, мы уже давно развиваем различные партнерские программы с участниками рынка недвижимости: застройщиками, риэлторами, банками-кредиторами, обеспечивая страховой защитой их клиентов - покупателей жилья. Мы оцениваем эти проекты как перспективные, способные сделать российский рынок недвижимости более цивилизованным, а сделки на нем - максимально безопасными".
ООО "АЛЬФА-ВИКОС"
Общество с ограниченной ответственностью
ИНН 7737106298
Тел. (495) 922-80-54
В Управление делами, Службу безопасности,
Службу PR
Уважаемые коллеги!
ООО "Альфа - Викос" предлагает вашему вниманию периодические информационные материалы:
* сборник "О финансовом мошенничестве"
* "Обзор рынка безопасности";
* "Публикации о негосударственных пенсионных фондах"
Информация распространяется среди постоянных читателей по электронной почте. "Обзор рынка безопасности" и сборник "О финансовом/страховом мошенничестве" - ежемесячно, "Публикации о НПФ" - два раза в месяц.
Оформление подписки возможно с любого месяца на ваше усмотрение.
Вы можете бесплатно получить несколько выпусков, заполнив и прислав соответствующую заявку.
С наилучшими пожеланиями и надеждой
на дальнейшее сотрудничество,
Генеральный директор ООО "Альфа Викос"
С.В. Козлитин
Сборник "О финансовом мошенничестве"
Сборник "О финансовом мошенничестве" ориентирован на широкий круг читателей, в первую очередь на первых лиц организаций и руководителей служб безопасности, и включает информацию по трём направлениям:
- банковское мошенничество;
- страховое мошенничество;
- иное финансовое мошенничество
Периодичность выхода: ежемесячно. Объём: 100-150 страниц текста формата А4. Распространяется среди постоянных читателей (в основной массе - банков и страховых компаний) посредством электронной почты.
Заявка на получение сборника "О финансовом мошенничестве" ОрганизацияЮридический адресАдрес для почтовой корреспонденцииТелефон, факсРуководитель (должность, фамилия, имя, отчество)e-mailСотрудник, ответственный за получение сборника "О финансовом/страховом мошенничестве"ЖЕЛАЕМ√а) получить бесплатно один из выпусков сборника б) приобрести CD-диск с архивом сборника за 2007-2010 г. - стоимость - 6000 рублей в) оформить подписку на сборник . с ___________ по __________- включительно - стоимость 1800 рублей в месяц Внимание!
Присылайте вопросы и заявки на адрес kozlitin@yandex.ru
Телефон (495)922-80-54
Публикации о негосударственных пенсионных фондах
"Публикации о НПФ" - это подборка статей в основном из российских средств массовой информации о пенсионной реформе и негосударственных пенсионных фондах. "Публикации" выходят два раза в месяц и рассылаются по электронной почте. Объем каждого выпуска составляет от 70 до 100 страниц текста формата А4. Наши постоянные читатели - руководители российских негосударственных пенсионных фондов и управляющих компаний. С оглавлением отдельных выпусков можно ознакомиться на странице http://npfpub.narod.ru/ Стоимость подписки на "Публикации о НПФ" - 900 рублей в месяц. Оплата, как правило, поквартальная или на Ваше усмотрение. Если Ваша организация не получала ранее "Публикации о НПФ" - пришлите запрос по адресу kozlitin@yandex.ru и мы отправим на Ваш электронный адрес несколько выпусков бесплатно...
Заявка на доставку "Публикаций о НПФ"
ОрганизацияЮридический адресАдрес для почтовой корреспонденцииТелефон, факсРуководитель (должность, фамилия, имя, отчество)e-mailСотрудник, ответственный за получение "Публикаций"ЖЕЛАЕМ√а) получить бесплатно несколько выпусков "Публикаций о НПФ" б) приобрести CD-диск с архивом "Публикаций о НПФ" с 2001 по 2009 г. включительно - стоимость - 3000 рублей в) оформить подписку на "Публикации о НПФ" в 2011 г. с ___________ по __________- включительно - стоимость 900 рублей в месяц Присылайте вопросы и заявки на адрес kozlitin@yandex.ru
Телефон (495)922-80-54
ОБЗОР РЫНКА БЕЗОПАСНОСТИ
Уважаемые господа!
Предлагаем Вашему вниманию информационную услугу - подписку на ежемесячные информационно-аналитические материалы "Обзор рынка безопасности".
Руководитель любой компании, предприниматель, всегда должен помнить о наличии разного рода рисков - от политических до разного рода случайных неприятностей - пожара, кражи автомобиля или потери конфиденциальной информации.
Путем подготовки эффективных, заранее продуманных действий, предупреждая опасность, вполне можно свести к минимуму отрицательный эффект, оказываемый этими факторами на финансовое состояние и благополучие компании. Цель предлагаемых материалов - помочь руководителю организации обезопасить свой бизнес и защитить имущество. Каждый выпуск посвящен отдельному направлению в сфере обеспечения безопасности.
Стоимость подписки - 1500 рублей в квартал. Вы можете бесплатно получить по электронной почте несколько выпусков "Обзора рынка безопасности". Для этого необходимо заполнить и отослать заявку Адрес в Интернет - http://o-r-b.narod.ru Заявка на доставку "Обзора рынка безопасности"
ОрганизацияЮридический адресАдрес для почтовой корреспонденцииТелефон, факсРуководитель (должность, фамилия, имя, отчество)e-mailСотрудник, ответственный за получение "Обзора рынка безопасности"ЖЕЛАЕМ√а) получить бесплатно несколько выпусков "Обзора рынка безопасности" б) оформить подписку на "Обзор рынка безопасности" в 2011 г. с ___________ по __________- включительно - стоимость 500 рублей в месяц Присылайте вопросы и заявки на адрес kozlitin@yandex.ru
Телефон (495)922-80-54
Обзор рынка безопасностиОКТЯБРЬ 2010 г.
29
httр://o-r-b.narod.ru
Документ
Категория
Типовые договоры
Просмотров
132
Размер файла
552 Кб
Теги
1/--страниц
Пожаловаться на содержимое документа